II.

Conceito e Natureza Jurdica da Posse: A palavra possessio provm de potis, radical de potestas, poder; e sessio, da mesma origem de sedere, significa estar firme, assentado. Indica, portanto, um poder que se prende a uma coisa. Os romanos j distinguiam claramente a posse do Direito de Propriedade. A jurisprudncia romana elaborou o conceito de posse com base na proteo pretoriana (pretor - magistrado da Roma Antiga), que, por sua vez, data do incio do sculo II a.C.. A posse consiste numa relao de pessoa e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relao de fato, a exteriorizao do direito de propriedade. A propriedade a relao entre a pessoa e a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurdico e criando uma relao de direito. Entre os modernos h duas teorias importantes: Teoria de Savigny (subjetiva): A posse o poder de dispor fisicamente da coisa, com nimo de consider-la sua e defend-la contra a interveno de outrem. Encontram-se, assim, na posse dois elementos: um elemento material, o corpus, que representado pelo poder fsico sobre a coisa; e, um elemento intelectual, o animus, ou seja, o propsito de ter a coisa como sua, isto , o animus rem sibi habendi. Os dois elementos so indispensveis para que se caracterize a posse, pois se faltar o corpus, inexiste relao de fato entre a pessoa e a coisa; e, se faltar o animus, no existe posse, mas mera deteno. Teoria de Ihering (objetiva): Considera que a posse a condio do exerccio da propriedade. Critica veementemente Savigny, para ele a distino entre corpus e animus irrelevante, pois a noo de animus j se encontra na de corpus, sendo a maneira como o proprietrio age em face da coisa de que possuidor. A lei protege todo aquele que age sobre a coisa como se fosse o proprietrio, explorando-a, dando-lhe o destino para que economicamente foi feita. Em geral, quem assim atua o proprietrio, de modo que, protegendo o possuidor, quase sempre o legislador est protegendo o proprietrio. Concluindo, protege-se a posse porque ela a exteriorizao do domnio, pois o possuidor o proprietrio presuntivo. Tal proteo conferida atravs de aes possessrias. Enquanto a ao reivindicatria a propriedade na ofensiva, a ao possessria a propriedade na defensiva. Desse modo, a proteo possessria um complemento defesa da propriedade, pois atravs dela, na maioria das vezes, vai o proprietrio ficar dispensado da prova de seu domnio. verdade que, para se facilitar ao proprietrio a defesa de seu interesse, em alguns casos vai o possuidor obter imerecida proteo. Isso ocorre quando o possuidor no o proprietrio, mas um intruso. Como a lei protege a posse, independentemente de se fundamentar ou no em direito, esse possuidor vai ser protegido, em detrimento do verdadeiro proprietrio. Ihering reconhece tal inconveniente. Mas explica que esse o preo que se paga, em alguns casos, para facilitar o proprietrio, protegendo-lhe a posse. O Cdigo Civil adotou a teoria de Ihering no artigo 485 que, caracterizando a pessoa do possuidor, fornece os elementos para extrair-se o conceito legal de posse: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes inerentes ao domnio, ou propriedade. Quanto a natureza jurdica da posse, sustenta Savigny que a posse ao mesmo tempo um direito e um fato. Considerada em si mesma um fato; considerada nos efeitos que gera, isto , usucapio e interditos, ela se apresenta como um direito. Para Ihering, a posse um direito. Partindo de sua clebre definio de direito subjetivo, segundo a qual aquele o interesse juridicamente protegido, evidente a natureza jurdica da posse. Entretanto no so poucos os juristas que negam posse a natureza de um direito. Alis, no se pode considerar a posse Direito Real, porque ela no figura na enumerao do artigo 674 do Cdigo Civil e segundo Silvio Rodrigues aquela regra taxativa e no exemplificativa, tratando-se a de numerus clausus. III. Espcies e Qualificaes da Posse 1. Posse Direta e Indireta: O Direito Civil moderno distingue a posse, quanto ao seu exerccio, em direta e indireta. Diz-se indireta a posse quando o seu titular, afastando de si por sua prpria vontade a deteno da coisa, continua a exerc-la imediatamente aps haver transferido a outrem a posse direta. H um desdobramento da relao possessria. O Cdigo Civil em seu artigo 486 nos mostra que o usufruturio, o depositrio, o credor pignoratcio, o locatrio e o comodatrio so possuidores diretos, pois todos detm a coisa que lhes foi transferida pelo dono, mas este, ao transferir a coisa, conservou a posse indireta, por fora de seu direito dominial. Assim, a lei reconhecendo o possuidor direto e o possuidor indireto, d a ambos a possibilidade de recorrer aos interditos (aes) para proteger sua posio ante terceiros, alm de conceder-lhes tais remdios possessrios um contra o outro, se necessrio for. 2. Composse: Desde o Direito Romano, decorre a simultaneidade da existncia da posse por mais de um possuidor, desde que o exerccio por mais de um compossuidor no impea o exerccio por parte do outro. Assim, os romanos no admitiam a possessio in solidum, ou seja, que vrias pessoas possussem a mesma coisa sem recprocas limitaes. A composse no Direito moderno no se alterou muito. O nosso Cdigo Civil, por exemplo, em seu artigo 488 afirma: Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa ou estiverem no gozo do mesmo direito, poder cada uma exercer sobre o objeto comum atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros compossuidores. Desta forma, os cnjuges no regime de comunho de bens (compossuidores sobre patrimnio comum) e os condminos que so compossuidores podem reclamar a proteo possessria caso sejam turbados, esbulhados, ou ameaados em sua posse, contra terceiros ou mesmo seus consortes. 3. Posse Justa e Posse Injusta: Tanto no Direito Romano como no Direito moderno, os conceitos de posse justa e injusta se fundamentam na presena ou no dos vcios da posse: clandestinidade, violncia e precariedade. A posse clandestina quando algum ocupa coisa de outro s escondidas, sem ser percebido, ocultando seu comportamento. A rigor, este caso no pode ser caracterizado como posse, pois se ope conceituao de exteriorizao de domnio, onde a publicidade se faz mister para sua existncia. Apesar disto, o Cdigo Civil em seu artigo 497 admite a convalescncia do vcio da clandestinidade, onde cessada esta caracterstica, atravs de atos ostensivos do possuidor, que alm de ocupar a terra alheia, ali constri, planta e vive, e o proprietrio deixa de reagir por mais de ano e dia, aquela posse de incio viciada, deixa de o ser, ganhando juridicidade, possibilitando a seu titular a invocao da proteo possessria. A tomada de posse por meio violento viciada para fins de direito, mas a lei contempla a hiptese da violncia cessar e, a posse, originalmente viciada, pode ganhar juridicidade. Isto ocorre quando o esbulhado deixa de reagir durante o perodo de ano e dia, e o esbulhador exerce a posse pacfica por tal lapso de tempo, o que faz com que este adquira a condio de possuidor, pela cessao da violncia. precria a posse daquele que, tendo recebido a coisa para depois devolv-la (como o locatrio, o comodatrio, o usufruturio, o depositrio, etc.), a retm indevidamente, quando a mesma lhe reclamada. A precariedade prejudica a posse, no permitindo que ela gere efeitos jurdicos e, diferentemente da violncia e clandestinidade, segundo Silvio Rodrigues, no cessa nunca, no gerando, em tempo algum, posse jurdica. O artigo 492 do Cdigo Civil, presume manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida. Mas tal presuno (juris tantum) relativa, pois se a posse for viciada por violncia ou clandestinidade, h a possibilidade de convalescncia de tais vcios - cessados h mais de ano e dia - como dito anteriormente. 4. Posse de Boa F e Posse de M F: Desde a poca dos romanos (possessio bonae fidei e possessio malae fidei), esta classificao feita sob um ngulo subjetivo do possuidor, a fim de se examinar a sua posio psicolgica em face da relao jurdica. O nosso Cdigo Civil atual, por exemplo, em seu artigo 490, prescreve: de boa f a posse, se o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa, ou do direito possudo; e em seu pargrafo nico: O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa f, salvo prova em contrrio, ou quando a l ei expressamente no admite esta presuno. Do disposto, vemos que ser a posse de m f quando o possuidor a exercer a despeito de estar ciente de que esta clandestina, precria, violenta, ou encontra qualquer outro obstculo jurdico sua legitimidade. Vemos ainda que o legislador presume posse de boa f quando o possuidor tem o ttulo hbil para conferir ou transmitir direito posse, como a conveno, a sucesso, ou a ocupao segundo Clvis Bevilquia. Tal presuno, entretanto, admite prova em contrrio, cabendo o nus da prova parte reclamante. A importncia da distino entre uma espcie de posse e a outra muito significativa, tendo em vista a variedade de seus efeitos no que tange aos frutos percebidos, benfeitorias, etc. Para tal aplicao faz-se necessrio identificarmos o instante da cessao da boa f. Segundo o artigo 491 do nosso Cdigo Civil: A posse de boa f s perde este carter, no caso e desde o momento em que as circunstncias faam presumir que o possuidor no ignora que possui indevidamente. Portanto a posse de boa f se transforma em posse de m f ao tomar o possuidor conhecimento do vcio que infirma sua posse, tendo a parte adversa o nus de demonstrar as circunstncias externas capazes de provar tal questionamento. Cabe ressaltar aqui que a jurisprudncia dominante entende que, havendo dvida quanto poca em que a posse se tornou viciosa, o melhor critrio fix-la a partir da data da propositura da ao, quando os efeitos de corrente da sentena acolhida retroagem a esta data. 5. Posse Nova e Posse Velha O legislador atual distingue ambas com o intuito de consolidar a situao de fato, que possa remir a posse dos vcios da violncia e clandestinidade, como fora mostrado anteriormente, ou seja, o prazo de ano e dia.

Assim, a posse considerada velha quando ultrapassar este lapso de tempo (e do contrrio, nova ser) o que, conforme o Cdigo Civil, artigo 508, d ao possuidor a manuteno de sua posse, sumariamente, at que seja convencido pelos meios ordinrios. 6. Possessio Naturalis No Direito Clssico, possessio naturalis era posse caracterizada pela simples deteno da coisa, isto , pelo seu elemento material, no produzindo conseqncias jurdicas, sequer sendo tutelada pelos interditos possessrios. 7. Possessio Civilis Tambm no Direito Clssico, a possessio civilis a posse oriunda de causa reconhecida como idnea pelo ius civile para a aquisio do domnio; a ela, alm dos elementos de fato que constituem a possessio ad interdicta (o corpus e o animus possiendi, ou seja, o elemento objetivo e o elemento subjetivo), acresce um elemento jurdico (a causa apta aquisio do domnio) que a condio fundamental para a produo das conseqncias substanciais da posse, como o usucapio, a aquisio de frutos, a utilizao da ao pblica. Os legisladores atuais apontam que para se conferir a proteo dos interditos posse, basta que ela seja justa, ou seja que no venha eivada dos vcios j mencionados. Assim, o titular de uma posse justa pode reclamar e obter proteo possessria contra quem o esbulhe, o perturbe, ou o ameace em sua posse, incluindo o proprietrio da coisa. Se a posse for injusta, o possuidor ser garantido em sua posse apenas contra terceiros que no tenham sido vtimas da violncia, da clandestinidade, ou da precariedade, enfim, de terceiros que no tenham melhor posse. Quanto posse ad usucapionem, os juristas atuais a classificam como aquela capaz de deferir a seu titular o usucapio da coisa gerando o seu domnio. Para isto ho de ser supridos requisitos legais tais como a aquisio pela posse mansa e pacfica, com justo ttulo e boa f, por um perodo de dez anos entre presentes ou de quinze entre ausentes (Cdigo Civil, artigo 551). Todavia, a lei presume boa f e justo ttulo, se a posse ultrapassar o tempo de vinte anos, independentemente de como foi obtida (presuno absoluta). IV. Aquisio e Perda da Posse: De acordo com o Direito Romano a aquisio de posse ou incio de posse, se d quando concorrem os seus dois elementos constituintes: fato externo - o corpus ( apreenso) e um fato interno - animus (inteno), isto , quando ocorre um ato material ligado a uma certa vontade. A princpio o corpus deve manifestar-se na apreenso material da coisa, ou seja, que se entre em contato material com a coisa, porm, os jurisconsultos vo espiritualizando esse contato e admitem, por exemplo, que haja tomada de posse com a simples entrega das chaves de um celeiro ou, que preencha o requisito de corpus aquele que armou a armadilha em que caiu o animal, antes mesmo de saber da existncia da presa. Quanto ao animus, vimos que Savigny entendia que era o animus domini (inteno de ser proprietrio), e Ihering entendia que era a simples conscincia de ter a coisa consigo (affectio tenendi). Modernamente, os romanistas acreditam que essas duas correntes no levaram em conta a evoluo do Direito Romano. Assim, analisando atravs do Direito Clssico, temos que o animus visto como a inteno de assenhorar-se completamente da coisa, tendo sobre ela poder de fato exclusivo e independente (animus possidendi); e o possessio naturalis (a simples deteno) no exige esta inteno, bastando apenas o elemento fsico (o corpus). J no Direito Ps-Clssico o animus passa a ser para a posse o elemento preponderante, e no Direito Justinianeu, prevalece o animus domini. Embora, em regra, seja o prprio possuidor que inicie por si a posse, esta tambm pode ser adquirida por meio de representantes, existindo ento o corpus por outrem, que detm a coisa em lugar do que tem o animus de possu-la. No incio o pater familias adquiria a posse por meio do filho ou do escravo, que aparecem como instrumentos de sua vontade, mais tarde, a posse pde ser adquirida por meio de um procurador, depois por terceiro (corpore alieno) e finalmente, por meio de qualquer estranho (per liberam personam), desde que houvesse a ratificao da pessoa em favor de quem a posse era iniciada. importante salientar que o detentor no pode transformar a deteno em posse sob a alegao de que passou a ter o animus possidendi, pois, no Direito Romano vigorava a regra de que a ningum dado, por si, mudar a causa de sua posse. O Cdigo Civil no seu artigo 493 dispe sobre os modos de aquisio de posse nos seguintes casos: Pela apreenso da coisa ou pelo exerccio do direito. Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito. Por qualquer dos modos de aquisio em geral. Segundo Silvio Rodrigues, de pouca utilidade esta enumerao, pois se a posse uma situao de fato e se o possuidor aquele que exerce poderes inerentes ao domnio evidente que quem quer que se encontre no exerccio de tais poderes porque adquiriu a posse. E outra, se possvel adquirir a posse por qualquer dos modos de aquisio em geral (inciso III), isso torna intil a enumerao feita nos incisos I e II. A lei foi mal redigida. Os modos de aquisio da posse tambm podem ser classificados : Tendo em vista a manifestao da vontade do agente: por ato unilateral, que so os casos de apreenso, de exerccio do direito e de dispor da coisa ou do direito; ou ato bilateral, que o caso da tradio, isto , a transferncia da posse de um possuidor a outro. A apreenso pode recair sobre coisa sem dono, com tambm sobre coisas de outrem, mesmo sem a anuncia do proprietrio. Tendo em vista a origem da posse: distingue-se em originria, quando no h relao de causalidade entre a posse atual e a anterior (sem vcios anteriores); ou derivada quando acontece o contrrio (com vcios anteriores). A regra est no artigo 492 do Cdigo Civil, que presume manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida; e, aplicao prtica dessa regra se v no artigo 495 do mesmo cdigo, que encarando a sucesso causa mortis, determina transmitir-se a posse com os mesmos caracteres, aos herdeiros e legatrios do possuidor. Vemos a influncia marcante do Direito Romano na legislao, quando o artigo 494 do Cdigo Civil declara poder a posse ser adquirida: Pela prpria pessoa que a pretende. Pelo seu representante ou procurador. Por terceiro, sem mandato, dependendo de ratificao . Pelo constituto possessrio. A disposio mais importante desse artigo a do inciso III, que possibilita a aquisio de posse por terceiro sem mandato, desde que ratificado o ato; e, o inciso IV se refere ao constituto possessrio, que ocorre quando aquele que possua em seu prprio nome , passa a possuir em nome de outrem. No Direito Romano em geral se perde a posse (trmino da posse) quando desaparece um ou os dois elementos constitutivos: animus e corpus. Desta forma, a posse termina quando o possuidor abandona a coisa a terceiro; ou perde, contra a sua vontade, o poder de fato sobre a coisa; ou, embora continue a ter contato com a coisa, no mais a quer possuir. Em alguns casos, excepcionalmente a posse se conserva mesmo no tendo o corpus, ou o animus. Estas atenuaes eram admitidas mesmo no perodo clssico pelos jurisconsultos. O caso de ocupao clandestina do imvel no acarretava a perda imediata da coisa pelo possuidor; tambm no terminava a posse se o possuidor se separasse brevemente da coisa, nem ocorria o trmino imediato da posse quando morria o locatrio, por meio de quem o locador possua. No caso dos terrenos destinados a pastagens hibernais ou estivas (saltus hiberni et aestivi), o possuidor no deixava de o ser na restante parte do ano, em que se afastou deles. Da mesma forma, a loucura do possuidor no ocasionava o trmino da posse, e por fim, do mesmo modo o senhor conservava a posse do escravo fugitivo. J no Direito Justinianeu, no h apenas atenuaes, como no Direito Clssico, mas sim, a idia de que a posse pode conservar-se unicamente pelo animus (animo solo), onde a posse no terminava com a perda apenas do corpus. Neste caso, com a priso na guerra do possuidor conservava-se a posse, ao contrrio do que ocorria no Direito Clssico. No entanto, se uma pessoa fosse desapossada violentamente de uma coisa e se mostrasse impotente para recuper-la, deixava de ser possuidora. O Cdigo Civil atualmente prev a perda da posse das coisas em algumas situaes, de acordo com o seu artigo 520: Pelo abandono. Pela tradio. Pela perda ou destruio delas, ou por serem postas fora do comrcio. Pela posse de outrem, ainda contra a vontade do possuidor, se este no foi manutenido, ou reintegrado em tempo competente. Pelo constituto possessrio. Entretanto, a enumerao acima jamais poder ser completa, cumprindo encar-la como meramente exemplificativa. Neste artigo, como no da aquisio da posse, o legislador se esquece que adotou a teoria de Ihering e deixa-se influenciar por Savigny, enumerando as possibilidades em que o possuidor adquire ou perde a posse, de acordo com a presena do corpus e/ou do animus. V. Os Efeitos da Posse Os efeitos da posse so as conseqncias jurdicas por ela produzidas. So eles: a proteo possessria; a percepo dos frutos; a responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa; a indenizao por benfeitorias e o direito de reteno para garantir seu pagamento; o usucapio.

Registro Com o advento do Cdigo Civil e alteraes efetuadas pela Lei de Registros Pblicos, o Registro de Imveis passou a ter funo essencial para o direito brasileiro, de maneira que a maioria das relaes patrimoniais envolvendo imveis passaram a ser controladas por ele, criando e aperfeioando o cadastro da propriedade imobiliria. Propriedade essa garantida pela Constituio Federal em seu artigo 5, inciso XXII, a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil. [9] Ressalte-se que o Registro de Imveis no passou a ser simplesmente um repositrio de ttulos, muito pelo contrrio, transformou-se em verdadeiro rgo controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princpios registrrios sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantindo a segurana jurdica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos. O eminente e atuante registrador paulistano ADEMAR FIORANELLI nos ensina que "a preciso do Registro Imobilirio no mundo dos negcios vital para que nele existam, de forma irrepreensvel, segurana e confiabilidade, verdadeiros pilares que ho de sustent-lo. Sem essas bases slidas, os negcios imobilirios, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuzos, decepes e irreparveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurana e a confiabilidade transmitidas pelo registro que proporcionam a estabilidade nas relaes entre os participantes dos mltiplos negcios realizados nessa rea". [10] Uma das principais funes do registrador a anlise do ttulo, tambm chamada qualificao. [11] Apresentado o ttulo a registro o Oficial Registrador ir proceder a aplicao dos princpios registrrios ao caso concreto, surgindo a viabilidade ou no do acesso ao flio real. O sistema adotado no Brasil se assemelha ao da Alemanha em que existe um ttulo causal que deve ser levado a um rgo que o recepcionar dando-lhe publicidade e constituindo a mutao jurdico-real, ao contrrio do ocorre no direito francs em que basta o ttulo para que o domnio seja transferido. O ttulo gera direitos obrigacionais entre as partes, contudo, somente seu registro lhe confere eficcia erga omnes. [12] A grande diferena entre os sistemas germnico e brasileiro funda-se na presuno que dada propriedade, no alemo, uma vez inscrito o ttulo a presuno absoluta (juris et de jure) da propriedade, diferentemente do que ocorre no direito brasileiro onde a presuno relativa (juris tantum) nos termos do 2 do artigo 1.245, "enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel". Exceo a esse preceito o registro de torrens para imveis rurais, regulado pelos artigos 277 e seguintes da Lei de Registros Pblicos, onde depois de determinado procedimento que inclui a notificao de confrontantes e publicao de editais, ser prolatada sentena que depois de registrada, outorgar propriedade presuno absoluta. Em sntese, para a aquisio da propriedade do imvel no basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e venda, por exemplo, no suficiente, por si s, para transmitir o domnio. Essa transferncia somente se opera com o registro do ttulo no registro imobilirio, antes deste somente existir o direito pessoal. cedio que o registro no Registro de Imveis no a nica forma de aquisio da propriedade imvel, j que nos termos do Cdigo Civil tambm se adquire a propriedade pela acesso, usucapio, desapropriao e pelo direito hereditrio, porm, mesmo nesses casos imprescindvel o acesso ao Registro de Imveis para ser preservada a continuidade registrria e eficcia erga omnes, possuindo o ato praticado somente efeito declaratrio. Salienta-se que paralelamente essa atividade do Registro de Imveis, exerce esse rgo outra funo, desta vez atpica e acessria, qual seja, a de fiscalizador de recolhimento de tributos e cooperador do Fisco. Com efeito, vrias leis especiais conferem ao Registro de Imveis o papel de fiscalizar o recolhimento de tributos referentes a imveis como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto de Transmisso de bens Imveis (ITBI) etc., bem como a de cooperar com vrios rgos pblicos, por exemplo, a Declarao de Operaes Imobilirias (DOI) que dever ser prestada Secretaria da Receita Federal mensalmente pelos oficiais e tabelies. Alis, compreensvel que o Estado se valha do Registro de Imveis para fiscalizar o pagamento dos tributos que lhe so devido, pois o registro um ato em parte privado e em parte estatal, pela natureza de sua funo. Desenvolve-se, outrossim, a idia da utilizao do Registro de Imveis como meio para se combater e evitar burla s leis de parcelamento do solo e condomnio horizontal, bem como ao cdigo de defesa do consumidor, onde podemos destacar decises da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo no sentido do Oficial Registrador promover a remessa de informaes para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal quando vier a ter cincia de fundados indcios da efetivao de parcelamento irregular de imvel (Processo CG n 18.965/99, de 30 de agosto de 1999 e Processo CG n 2.588/2000, de 08 de junho de 2001); e quando do arquivamento de contrato padro em loteamentos ou incorporaes imobilirias observar se no desrespeita as normas cogentes relativas ao cdigo de defesa do consumidor (Processo CG n 1.955/98, de 23 de fevereiro de 1999). Fcil a percepo da importncia do Registro de Imveis no Brasil que durante esses anos de existncia sofreu significativa evoluo, centralizando as informaes imobilirias e servindo de fonte segura e obrigatria para todos os demais ramos do direito. O Registro de Imveis brasileiro somente ainda no atingiu o mesmo nvel e eficincia dos sistemas argentino e alemo em razo da debilidade cadastral, falta de informao jurdica e costume da sociedade em geral, entre outros motivos. verdade que o sistema de colonizao no ajudou para que se criasse um cadastro eficiente, porm, comum relaes jurdicas envolvendo imveis serem intermediadas por profissionais no especializados em registros pblicos. Outro problema o tratamento que conferido pelos cursos de direito do pas que do pouca importncia matria de registros pblicos, quase sempre ministrada rapidamente como subttulo do direito das coisas, no curso de direito civil. Por outro lado, os concursos pblicos esto cada vez mais exigindo conhecimentos sobre o Registro de Imveis, incluindo a matria expressamente nos editais, o que comprova a preocupao com a matria e importncia de seu domnio. [13] No se nega que outrora o Registro de Imveis era tido como rgo eminentemente burocrtico, insensvel sua principal finalidade que o nascimento do direito real, todavia, hodiernamente no essa a tendncia, nesse sentido cumpre trazer colao o entendimento do Presidente do Tribunal de Justia de So Paulo, Desembargador MRCIO MARTINS BONILHA, quando ainda Corregedor-Geral da Justia: "O Registro de Imveis no instituio esttica, alheia ao que ocorre sua volta e, desde que assegurada a segurana jurdica e a confiabilidade do sistema, deve recepcionar ttulos instrudos de documentos que importam em superao de bices ofertados. No h razo para se transformar a apregoada rigidez formal do sistema registrrio em dogma que redunde em negao do prprio direito real, punindo as deficincias anteriores com solues inadequadas e exigindo perfeio ainda no atingida. A razoabilidade h de pautar a conduta de todos os que atuam na rea, com os parmetros j citados." (Apel. Cvel 29.175-0/0 - So Paulo, D.O.E. de 13.06.1996). De forma semelhante, j discorria SERPA LOPES: "Um princpio devem todos ter em vista, quer o Oficial do Registro, quer o prprio Juiz: em matria de Registro de Imveis toda a interpretao deve tender para facilitar e no para dificultar o acesso dos ttulos ao Registro, de modo que toda a propriedade imobiliria, e todos os direitos sobre ela recados fiquem sob o amparo de regime do registro imobilirio e participem de seus benefcios". [14] Com efeito, no se pode jamais perder de vista que na qualificao do ttulo se est lidando com um dos direitos mais importantes de nossa sociedade que o DIREITO DE PROPRIEDADE, garantido pela Constituio Federal e que no deve ser mitigado por formalismo desnecessrio ou legislao ordinria.

A alienao fiduciria em garantia consiste na transferncia feita pelo devedor ao credor da propriedade resolvel e da posse indireta de um bem infungvel (CC, art. 1.361) ou de um bem imvel (Lei n. 9.514/97, arts. 22 a 33), como garantia de seu dbito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplento da obrigao, ou melhor, com o pagamento da dvida garantida Ao ser contratada a alienao fiduciria, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiducirio e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrncia dessa contratao, constitui-se em favor do credor-fiducirio uma propriedade resolvel; por fora dessa estruturao, o devedor-fiduciante investido na qualidade de proprietrio sob condio suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condio de pagamento da dvida que constitui objeto do contrato principal. [1] Constitui-se um direito real de garantia tendo como objeto a transferncia da propriedade de coisa mvel, mas com a finalidade de garantir o cumprimento de obrigao assumida pelo devedor fiducirio, frente a instituio financeira que lhe concedeu o financiamento para a aquisio de um bem. Tratando-se de direito real de garantia, a propriedade fiduciria direito acessrio, destinado que a garantir a satisfao de crdito, a ela se aplicando. Seu campo de aplicao, portanto, restringe-se ao da garantia do cumprimento das obrigaes contratuais decorrentes de emprstimos ou financiamentos, e por ele o credor adquire, em confiana, o domnio de certo bens, sob a condio resolutiva de devolv-la ao devedor quando for paga a divida. Efetuado o pagamento do dbito, o fiducirio devolve bem automaticamente ao fiduciante. Ao contrrio, em no se efetuando o pagamento do crdito deve o fiducirio vender a coisa a terceiros e aplicar o preo da venda no pagamento do seu crdito e das despesas decorrentes da cobrana, entregando ao devedor o saldo porventura apurado, se houver (art. 66, 4 da Lei n 4.728/65, com redao do Decreto Lei 911/69). vedado o pacto comissrio, sendo a propriedade do credor onerada com um encargo, pois, deixando o devedor de pagar, o credor recupera a posse do bem, mas com o encargo de vend-lo para, com o produto da venda, satisfazer o seu crdito. Desde o Direito Romano at os dias de hoje, conforme se encontra em diversas obras, como a de Miguel Maria Lopes[2], sempre se buscou conceituar o contrato. Em todas elas, podem-se constatar dois pontos em comum: o acordo ou manifestao de vontades e o objetivo de se produzir um direito ou efeito jurdico com esse acordo de vontades. Encontra-se na obra de Silvio Rodrigues[3], a definio empregada por Clvis Bevilqua, onde ele afirma que [...] o contrato o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. Lopes[4], alm de tambm citar a definio acima, comenta sobre a opinio de Lacerda de Almeida, onde este, antevendo o movimento socialista do direito, ressalta a necessidade de ser substitudo o individualismo abstrato e inorgnico por um individualismo embebido de forma orgnica no destino social do Estado, em razo do que conclui afirmando que: [...] o contrato no mais o que ensinavam os compndios o simples resultado de duas vontades que se combinam, mas, no dizer de Laband, nas suas observaes ao ento projeto do Cdigo Civil, o acordo em que cada uma das partes deve prestar aquilo a que se obrigou, uma vez que no v de encontro a proibio legal ou preceito imperativo da moral. 2.3 Caractersticas Negcio jurdico bilateral, por conter no contrato de alienao fiduciria duas partes: o credor fiducirio que a empresa administradora de consrcio, ou a instituio financeira e o devedor fiducirio que aquele a quem concedido o financiamento direto. O vendedor, ou seja, aquele que firma o contrato de compra e venda de bem de produo, no figura nesse contrato de garantia, uma vez que ele celebrado entre a entidade ou empresa financiadora e o devedor. Nesse sentido, no entender de Orlando Gomes[5], contrato o negcio jurdico bilateral ou plurilateral que sujeita as partes observncia de conduta idnea satisfao dos interesses que regularam. Pressupe declaraes de vontades coincidentes, emitidas pelas partes. Para Arnoldo Wald[6], trata-se de um ato jurdico bilateral, pois depende de duas declaraes de vontade, no mnimo, e visa criar, modificar ou extinguir obrigaes (direitos relativos de contedo patrimonial). Apontam-se os registros de Caio Mario Pereira[7], que define contrato como o acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos jurdicos; mais adiante, acrescenta: O mundo moderno o mundo do contrato e a vida moderna o tambm, e em tal alta escala que, se se fizesse abstrao por um momento do fenmeno contratual na civilizao de nosso tempo a conseqncia seria a estagnao da vida social. O homo aeconomicus estancaria as suas atividades. o contrato que proporciona a subsistncia de toda a gente. Sem ele, a vida individual regrediria, a atividade do homem limitar-se-ia aos momentos primrios. Nas palavras de Nelson Nery e Nery Junior[8], trata-se de [...] negcio jurdico bilateral (ou plurilateral), cuja finalidade criar, regular, modificar ou extinguir vnculo jurdico patrimonial entre as pessoas que o celebram. Finalizando, Orlando Gomes[9] afirma que o contrato exerce uma funo social, o que significa, de forma resumida, que deve ser socialmente til, de modo que haja interesse pblico em sua tutela. Entende-se que o conceito trazido por Gomes[10] o que melhor se ajusta a esse negcio jurdico que regula a vida em sociedade, pois, alm de submeter as partes a uma conduta idnea, a fim de que alcancem os interesses estabelecidos naquela declarao de vontade, exerce tambm a sua funo social, na medida em que existe o interesse pblico em tutel-lo. Desta forma, pode-se verificar que desde o incio do sculo passado, procurou-se evidenciar a funo social do contrato, ressaltando nesse acordo de vontades, no s o aspecto individual, mas tambm os seus efeitos dentro da sociedade. formal, porque consiste em negcio jurdico celebrado por instrumento escrito, pblico ou particular e o registro desse deve ser feito no Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, ou em se tratando de veculos, na repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a anotao no certificado de registro. Segundo Izner Garcia[11], um contrato s existe a partir do estabelecimento do vnculo obrigacional e do acordo de vontades e segue informando que este vnculo obrigacional a garantia que o sistema jurdico outorga aos contratantes de que aquele acordo de vontades, uma vez celebrado, sendo seu objeto lcito, sendo suas partes capazes e sua forma permitida ou no defesa em lei, ser cumprido ou, se no, a parte credora poder compelir a parte devedora ao seu cumprimento. Tambm caracteriza-se a sua formalidade, quando aplicada a norma do art. 4, do Decreto-lei n 911, de 1 de outubro de 1969, uma vez que equipara o devedor fiduciante ao depositrio com a responsabilidade do art. 652 do Cdigo Civil. Se o bem alienado fiduciariamente no for encontrado ou no se achar na posse do devedor, o credor poder requerer a converso do pedido de busca e apreenso, nos mesmos autos em ao de depsito, na forma prevista no Capitulo II do Livro IV do Cdigo de Processo Civil.

Na Idade Mdia a propriedade perde seu carter unitrio, em virtude das diferentes culturas que modificaram os conceitos jurdicos e o territrio passa a ser sinnimo de poder, onde a propriedade est ligada a idia de soberania nacional, sob sistema de vassalagem, sem serem donos do solo. O Direito Cannico por sua vez, introduziu a idia do homem legitimado a adquirir coisas, sendo a propriedade privada a garantia de liberdade individual. Tanto assim, na doutrina de Santo Agostinho e Santo Toms de Aquino ensina-se a imanncia da propriedade privada prpria natureza do homem, que deve us-la de forma justa. A Revoluo Francesa recepcionou a concepo romana e o Cdigo Napolenico introduziu a idia individualista e extremista do instituto, refletido em nosso Cdigo Civil, que perdeu fora a partir do sculo XX, com o desenvolvimento industrial e as doutrinas socializantes. FUNO SOCIAL A propriedade deixou de ser um direito subjetivo do sujeito e tende a tornar-se funo social do detentor da riqueza mobiliria ou imobiliria para ser empregada como crescimento da riqueza social e para interdependncia social. (GOMES, p. 108) Isto porque s o proprietrio pode executar uma certa tarefa social, s ele pode aumentar a riqueza geral, utilizando o seu prprio patrimnio. A propriedade neste sentido no um direito intangvel e sim um direito em constante mudana a modelar-se s necessidades sociais, s quais deve responder. (GOMES, p. 109) CONCEITO trata-se de um direito real que recai diretamente sobre a coisa e que independente, tanto para o seu exerccio, quanto para a prestao de quem quer que seja. Sendo conferido ao titular o direito de usar, dispor e de reivindicar a coisa das mos de quem quer que injustamente a detenha. DOMNIO distinto dos demais direitos reais, por incidir sobre a coisa prpria, o animus dminus. Domnio o direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto de nossa vontade a coisa corprea, segundo Lafayete. DIRETIO SUBJETIVO representa o vnculo jurdico, j o domnio, o liame que se estabelece entre o proprietrio e a coisa que se vincula, que representa de certa forma o universo de pessoas obrigadas a uma relao passiva de no turbar o direito de seu titular. Sendo este direito tutelado pela lei. O uso ou gozo da coisa pressupe necessariamente a sua disposio. A ao de reivindicao conferida ao dono para recuperar a coisa, pelo qual o proprietrio exerce seu direito de seqela. NOO DE PATRIMNIO o conjunto de direitos reais e obrigacionais, ativos e passivos em que pode-se afirmar que somente as pessoas naturais ou jurdicas podem possuir patrimnio por menores que sejam suas posses materiais, que perdura por toda a existncia, sendo uno e indivisvel. (p. 149) NATUREZA JURDICA O direito de propriedade absoluto, exclusivo e perptuo, at prova em contrrio. NATUREZA HUMANA O direito de propriedade em funo da chamada teoria da natureza humana, inerente prpria natureza do homem e condio de sua existncia, pressuposto de sua liberdade. Posio defendida pelos partidrios do direito natural. LIMITES DA PROPRIEDADE DO SOLO Art. 1229. Atualmente os fundamentos romanos esto ultrapassados e o solo limita-se as necessidades de utilizao do proprietrio. O limite dado pelo justo interesse do proprietrio. SUJEITOS Pessoas naturais, jurdicas de Direito Pblico e Privado. A capacidade para ser sujeito do direito de propriedade no se confunde com a capacidade para aquisio. A aquisio pressupe um ttulo e requer capacidade de fato. (GOMES, p. 98) LIMITAES DO DIREITO DE PROPRIEDADE O direito de propriedade o mais amplo da pessoa em relao coisa, art. 1228. Engloba tanto os bens corpreos, incorpreos, mveis e imveis, mas impe tambm, limitaes. A constituio Federal traa as normas programticas para funo social da propriedade, sendo que h no subsolo riquezas independentes do solo e de seu proprietrio. Assim sendo, inmeras so as limitaes de ordem administrativa, tais como: proteo ao patrimnio histrico; a fauna; a flora; o equilbrio ecolgico. As limitaes ao direito de propriedade que tanto decorrem da lei quanto da vontade do proprietrio, so limitaes decorrentes da lei inspirada no critrio da proeminncia do interesse pblico, que ganhou nfase influindo no prprio conceito do direito de propriedade, diminuindo-lhe sensivelmente o mbito de suas virtualidades burguesas. (GOMES, p. 119 ss) MODALIDADES: Rural ou agrria Resolvel 1) PLENA O domnio da propriedade pleno, quando o proprietrio dispe de todas as prerrogativas uso, gozo e disposio de maneira absoluta perptua e exclusiva, art. 1.238. 2) LIMITADA Limitada, quando alguns desses poderes esto em mos de terceiros, como no caso do nu proprietrio, do senhor do prdio serviente, ou do prdio hipotecado, isto porque o usufruturio ou o credor hipotecrio e o dono do prdio dominante tm sobre a coisa um direito real de uso e gozo, uma servido ou direito real de garantia. ainda limitado o domnio gravado com clusula de inalienabilidade, pela falta de livre disposio da coisa, art. 1.231. 3) URBANA Divide-se em importantes aspectos setoriais, vinculados a um novo regime, no qual loteamentos recebem regulamentao contratual para aquisio parcelada do solo. O compromisso de venda, a promessa de cesso e a cesso so tpicos dessa modalidade considerados irretratveis e a ope-se a terceiros. O parcelamento possibilita o loteamento e o desmembra-mento. RURAL OU AGRRIA submetida ao regime do Estatuto da Terra (Lei n 4.504/64) e em leis complementares, se exerce quando favorece o bem-estar social dos seus proprietrios e trabalhadores, mantendo nveis satisfatrias de produtividade. Sua explorao pode ser sob forma empresarial ou domstica, quando chamada de propriedade familiar, sob explorao direta pelo agricultor e sua famlia, absorvendo toda a fora de trabalho e sem atividade assalariada. (GOMES, p. 106) EXTENSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE A extenso deve ser visualizada sob o aspecto real que compete ao titular desse direito, sendo que esse poder recai sobre coisas determinadas: mveis e imveis. Quando recai sobre imveis, a extenso pode no ser estabelecida to seguramente. Pode ir ao espao areo ou ao subsolo. H que se determinar a extenso: espao areo, subsolo e partes integrantes, a saber: 1o EXTENSO VERTICAL O poder do proprietrio de um bem de raiz deve-se estender para cima e para baixo, a determinada altura e profundidade. Ex: Edificar um prdio. 2o ESPAO AREO O direito do proprietrio sobre o espao areo limita-se a satisfao das necessidades prticas da propriedade. Prevalecendo a utilidade do exerccio. Ex: Passagem de fios condutores de energia, que independem da anuncia do proprietrio. 3o SUBSOLO O direito ao subsolo estende-se ao exerccio til, assim como o espao areo. As riquezas existentes no subsolo pertencem a economia nacional. Se existentes, tais riquezas so considerados res nullius, coisas pertencentes ao domnio estrito do Estado, cuja explorao se dar sob concesso. (GOMES, p. 117) EXTENSO S PARTES INTEGRANTES A propriedade estende-se as partes integrantes essenciais, isto , as que no podem ser separadas da coisa sem destruio ou determinao, por essa razo no podem ser objeto de propriedade distinta. Ex: A plantao no pode pertencer a outra pessoa que no o proprietrio do solo. DA AQUISIO DA PROPRIEDADE No Direito Romano o critrio divisrio obedecia a ordem de importncia da poca, de uma sociedade eminentemente agrcola, onde as res mancipi os chamados fundos itlicos, que compreendiam o solo romano e da pennsula itlica; as servides prediais sobre os fundos itlicos, os escravos e os animais de carga e de trabalho, demandavam forma solene e cercada de garantias para sua transferncia. Por outro lado, as res nec mancipi, compreendiam: o dinheiro; os metais preciosos; mveis; e demais animais domveis, que transmitiam-se pela simples tradio. Essa diviso foi suprimida pelo cdigo justiniano, entretanto, permanece entre ns at hoje, a diviso entre bens mveis e imveis, herana do perodo ps-clssico, que vem do sistema romano-germnico, passando pela Idade Mdia, onde a propriedade era sinnimo de poder e soberania, que insere-se nas condies atuais, tendo em vista que no imvel que se encontra o substrato da riqueza. Nosso ordenamento claramente atribui maior proteo aos bens imveis, (p. 151). SISTEMAS DE AQUISIO No ordenamento jurdico vigente, o contrato o instrumento para aquisio de coisas, mas que por si s no transfere a propriedade. Eis porque o domnio transfere-se pela tradio nos bens mveis e pela transcrio do ttulo aquisitivo para os imveis, seguindo-se a tradio romana. O ordenamento ptrio segue o modelo alemo, afastando-se do modelo francs, que defende o simples pacto como transferncia da propriedade. O cdigo Alemo de 1896 instituiu a transferncia fundada em registro imobilirio, mediante exame prvio do ttulo de transferncia da coisa, que exige cadastro rigoroso e confivel dos imveis, traduzindo-se em negcio jurdico de carter abstrato e desvinculado do negcio anterior, no importando se era compra e venda, doao, permuta ou outro, estabelecendo-se assim, presuno absoluta de propriedade, cuja transcrio sua prova plena. Nosso legislador adotou o sistema, frente a estrutura deficiente do pas, onde com o contrato existe apenas obrigao, direito pessoal, que decorre dos arts. 1.238 ss, sendo a presuno jris tantum e no jure et jure, a transferncia ttulo hbil transmisso da propriedade e enquanto o registro no for anulado, tem eficcia a presuno, art. 859 cc (p. 152). DOS MODOS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE 1o ORIGINRIO O modo de aquisio a ttulo originrio ocorre quando a coisa encontra-se desvinculada de qualquer relao com o titular anterior e sem que haja relevncia com o antecessor. De forma restritiva considera-se a ocupao de coisas: Ex: animais silvestres.

O caso tpico a usucapio, o usucapiente no recebe a coisa do usucapido. Seu direito de aquisio no decorre do antigo proprietrio, mas do direito resultante da sentena. Sendo que na aquisio originria, no se transmitem os vcios da propriedade. 2o DERIVADO Quando ocorre a transmisso de um proprietrio a outro, por ato inter vivos ou causa mortis. A coisa chega ao adquirente com as mesmas caractersticas anteriores, no se extingue o nus, Ex: Servido, hipoteca, compra e venda e doao. 3o SINGULAR Tem por objeto um bem individualizado. O legatrio pode receber a ttulo singular um bem determinado na herana. Ex: uma casa, um veculo. 4o UNIVERSAL O corre quando a universalidade do patrimnio transmitida no caso do sucessor universal, que assume todos os direitos e obrigaes do transmitante, o de cujus. DA AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL Com base no art. n 1.245 do Cd. Civil, os modos de aquisio so: 1. TRANSCRIO considerada como a primeira hiptese de aquisio da propriedade, dada a importncia dos bens de raiz, procurou o legislador atribuir importncia capital circulao dos bens imveis, com considervel grau de segurana, mediante a tradio solene atreves do Cartrio de Registro de Imveis, em vista da publicidade que o fato requer. Lei 6.015/73, art. 174, 182 a 186, 228, 236 e 856 a 869 cc. (p. 157, v. IV). 2. ACESSO So acrscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume em razo de elemento externo. Ex: Benfeitoria, avulso, a aluvio mudana do curso de rio. A formao de ilha considerada acrscimo aos terrenos ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio pelo lveo em duas partes, art. 1.248/1.250 cc. 2.1 ACESSO POR FORMAO DE ALUVIO o acrscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisio para o proprietrio do imvel, segundo o princpio do o acessrio segue o principal, trata-se no caso de aluvio decorrente de fato natural, art. 1.251 cc. 2.2 ACESSO POR FORA AVULSO desmembramento sbito por fora da corrente de gua, que desfigura o imvel tornando-o total ou parcialmente imprprio para o uso. Neste caso o dono poder reclamar indenizao, no prazo decadencial de um ano, no havendo a possibilidade de remoo, art. 1.251 cc. 2.3 ACESSO POR ABANDONO DE LVEO vale dizer, apropriar-se do leito de um rio, que pertencer aos proprietrios ribeirinhos. Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se- a situao anterior, art. 1.252 cc. 2.4 ACESSO POR CONSTRUES E PLANTAES so decorrentes de conduta humana e podem ser mvel e imvel. Se imvel prprio considerada benfeitoria, se imvel alheio considerada mera acesso ou coisa, Ex: plantao, semeadura. Art. 1.253. 2.5 ACESSO NATURAL DE ANIMAIS quando o animal domstico volta ou passa a viver em outra propriedade, passa aquele proprietrio a deter o direito sobre ele, sendo que o semovente voltou condio de res nullius, se no ousou atra-lo. Nosso Cdigo no trata tal matria, (p. 168, v. IV). 3. USUCAPIO modo originrio de aquisio do domnio, atravs da posse mansa e pacfica, seu principal elemento, por determinado lapso de tempo. Constitui direito parte e independente de qualquer relao jurdica com o anterior proprietrio. Fundamenta-se no propsito de consolidao da propriedade, estimulando a paz social e diminui para o proprietrio o nus da prova de domnio. modo de premiar a quem produz a terra, na opinio de Silvio Rodrigues. Ocupando-a e pondo-a a produzir. No apenas a propriedade e o domnio til, mas tambm a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habilitao e as servides. A usucapio aplica-se tambm a semoventes, Admite-se para tanto a sucesso de posse, art. 1.238 cc., (p. 171, v. IV). 3.1 USUCAPIO ORDINRIO aquela que se confere em dez anos, a moradores presentes no mesmo Municpio e quinze entre pessoas ausentes, moradores de Municpios diversos, mediante prova de posse mansa e pacfica acompanhada de justo ttulo e boa-f, art. 1.242 cc. 3.2 USUCAPIO EXTRAORDINRIO aquele que se adquire em quinze anos mediante prova de posse mansa e pacfica e ininterrupta, independente de justo ttulo e boa-f, art. 1.238 cc. 3.3. USUCAPIO ESPECIAL, CONSTITUCIONAL OU PRO LABORE requer sentena de reconhecimento, que levada ao Registro de Imveis, ttulo de reconhecimento para tal.9, art. 183 e 191 da Const. Federal de 1988. A ao de usucapio de eficcia declaratria, no se constituindo a propriedade pela sentena, podendo ser usado como matria de defesa, salvo na usucapio pro labore, art. 941 CPC. 3.4 JUSTO TTULO no necessariamente documento perfeito e sim hbil para transcrio, vale dizer: titulus ou justa causa que denote a razo pela qual algum recebeu a coisa do precedente possuidor, ou ainda: o fato gerador da posse, que ser examinado como a justa causa da posse do usucapiente. Em regra, justo ttulo todo ato ou negcio jurdico que em tese passa transferir a propriedade, tanto assim, a aparncia de propriedade na transmisso pode constituir justo ttulo, que est intimamente ligado boa-f. Art. 490 dispe: o possuidor com justo ttulo tem presuno de boa-f, (p. 174, v. IV). 4. AQUISIO PELO DIREITO HEREDITRIO Pressupe fato morte, art. 1.784 cc., transmitindo-se posse e propriedade, mantidas com a mesma natureza e caractersticas, tal como exercidas pelo falecido, onde a aceitao geralmente ocorre de forma ttica, devendo a renncia expressa constar de documento oficial, art. 1.581 cc. DA PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL A propriedade imvel como vimos, a princpio, um direito perptuo na pessoa de seu titular ou de seus sucessores. Isso valer, at que seja afastado legalmente, por algum motivo de seu patrimnio, art. 1.275. De resto, ele s perder a propriedade por vontade prpria. A exceo a essa regra, apresenta-se quando a lei determinar a sua extino, que pode ocorrer no caso de perda ou de desapropriao da coisa, somar ainda, a usucapio e a acesso por considerar-se outras causas. A alienao, a renncia e a desapropriao dependem da transcrio no Registro de Im veis. ALIENAO contrato oneroso bilateral, de carter pessoal ou real, mediante a transferncia da coisa. RENNCIA ato unilateral. No requer registro, salvo na herana que implica em abandono ou desistncia que resulta em extino de direitos, art. 1.804/8 cc. ABANDONO ato voluntrio, sem qualquer formalidade. O arrependimento elemento bsico do abandono, art. 1.223 cc. PERECIMENTO DO IMVEL a extino de um PERDA direito, ou da coisa que lhe servia de objeto. DESAPROPRIAO ato involuntrio de perda da propriedade privada, por interveno do imprio, facultado Unio, Estados, Municpios e o Distrito Federal, bem como de cessionrios aos servios pblicos, no interesse social ou utilidade pblica, art. 184 e 185 CF 1988. Fundamentos ato unilateral, do Poder Pblico fundado em lei, mediante justa indenizao, art. 5 XXIV CF. Pressupostos Utilidade pblica e interesse social. Objeto Todos os bens mveis e imveis. Ex: Avies, aes das S.A., ttulos de crdito em geral, desapropriao parcial, Ex: servido oleodutos, eletrificao, etc. Retrocesso a possibilidade de reaver o imvel expropriado pelo mesmo preo, caso no tenha sido utilizado no fim desejado, art. 519 cc. Registro Lei 6.015/73 art. 167, 172, 174/76, 177/8, 182, 185, 191, 193, 217, 221, 247 e 249.

CONDOMNIO: BASE LEGAL: CC ARTIGOS 1314 a 1358. Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. EX: 03 PROPRIETRIOS. Pode alhear qualquer parte. CONDOMNIO = MAIS DE UM TITULAR. CONDOMNIO GERAL: VOLUNTRIO: DIREITOS E DEVERES: 1314 A 1322 CC. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO: Administrao pelas partes. 1323 A 1326 CC. Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o . NECESSRIO: 1327 a 1330 CC. Decorrente de lei e no das partes. Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo CONDOMNIO EDILCIO: DISPOSIES GERAIS: 1331 A 1346 CC. Cada condmino utiliza a coisa conforme o que lhe couber, sua parte ideal. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO: 1347 a 1356. Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. TEORIAS DO CONDOMNIO POR BONFANTE: PROPRIEDADE INTEGRAL OU TOTAL: Vislumbra no condominio um s direito, de maneira que cada condmino tem direito propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercicio desse direito limitado pelos direitos dos demais consortes. PROPRIEDADES PLRIMAS PARCIAIS: Cada condmino s dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomnio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja unio que daria origem ao condomnio.

a) CONCEITO DE CONDOMINIO Temos condominio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada um de suas partes. Cada consorte proprietrio da coisa toda, delimitado pelo iguais direitos dos demais condminos, na medida de suas quotas. b) CLASSIFICAO DO CONDOMNIO EM GERAL: QUANTO A ORIGEM PODE SER: CONVENCIONAL: se resultar de acordo de vontade dos consortes. INCIDENTE OU EVENTUAL: Quando vier a lume, em razo de causas alheias vontade dos condminos (herana deixado a vrios herdeiros). LEGAL, NECESSRIO OU FORADO: quando deriva de lei (compscuo) Ex.. as paredes, cercas, muros e valas, na formao de ilhas. QUANTO AO OBJETO: SER COMUNHO UNIVERSAL se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. Ex. Fazenda com diversas atividades. Diversas alternativas, pode escolher. SER COMUNHO PARTICULAR Se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais. Ex.. condominio de paredes, de tapumes e de gua. QUANTO NECESSIDADE: ORDINRIO OU TRANSITRIO Aquele que pode cessar a qualquer momento. PERMANENTE quando no pode extinguir-se em razo de lei ou de sua natureza indivissivel (condominio forado). QUANTO FORMA OU MODO: PRO DIVISO: Comunho existe juridicamente mas no de fato (condominio em edificios de apartamentos). PRO INDIVISO: Comunho perdura de fato e de direito. C) DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS: QUANTO AS RELAES INTERNAS E RELAES EXTERNAS: RELAES INTERNAS 1. CC, art. 1314 e pargrafo nico. Cada consorte pode usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indeviso. Dai as responsabilidades que lhes decorrem dos arts. 1315 e 1319 CC. 2. Cada condmino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1314), respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais (cc, arts. 504, pargrafo nico, e 1322 e pargrafo nico. 3. Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314), sendo evidente que no pode gravar a propriedade sob condominio em suma totalidade sem o consentimento dos outros condminos (CC, art. 1420, $2*). 4. Se um dos consortes contrair divida em proveito da comunho pessoalmente pelo compromisso assumido, mas ter contra os demais ao regressiva (CC, art. 1318), e, se a divida tiver sido contraida por todos, aplica-se o disposto no art. 1317 CC. RELAES EXTERNAS. 1. Cada consorte pode reinvidicar de terceiro coisa comum (CC, art. 1314) e pode defender sua posse contra outrem (CC, art 1199). 2. A nenhum condmino licito (CC, art. 1314, paragrafo nico), sem anuncia dos outros, dar posse, uso e gozo da propriedade a estranho. Pode pedir a retomada de imvel locado, desde que se configurem as circunstncias legalmente previstas (CC, art.1323). D) ADMINISTRAO Todos os consortes podero usar da coisa, dentro dos limites de sua destinao econmica, auferindo todas as vanatgens sem prejuizo de qualquer deles. Se impossivel o uso do bem cabe a eles deliberar se deve ser vencido, alugado ou aadministrado (CC, art. 1323, 1324, 1325 e 1326). E) EXTINO DIVISO Em se tratando de condominio ordinrio as partes podem exigir, a qualquer tempo, sua diviso (CC, arts. 1320 e 1321). Essa diviso pode ser: (VENDA) AMIGAVL, efetiva-se por escritura pblica quando todos os consortes forem maiores e capazes, e um deles queira vender, venda est que no se efetivar se a unanimidade dos condminos enterder que no conviniente. (CC, art. 1322, 1 parte). (VENDA) JUDICIALquando no houver acorde ou qualquer deles for incapaz (CPC, arts. 967 e S. F) CONDMINOS ESPECIAIS 1- CONDOMINIO EM PAREDE; CERCAS, MUROS E VALAS CC art. 1327, 1297, $1, 1328, 1329 e 1330,CPC, art, 275, II, g o estado permanente de indiviso, protegido pela lei, em razo da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e a segurana, sendo por isso um condominio forado rege-se pelos art, acima. 2- CONDOMINIOS EM EDIFICOS DE APARTAMENTO ORIGEM Surgiu aps a I Guerra Mundial, ante a crise de habitaes, quando, com o desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo. NATUREZA JURIDICA caracteriza-se, juridicamente, pela justaposio de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condominio de partes do edificio forosamente comuns. PODE-SE, INSTITUIR UM CONDOMNIO EM EDIFCIOS DE APARTAMENTOS, 1332, I a III, EM RAZO DE: 1. Por destinao do proprietrio do edificio, mediante escritura pblica, sendo que a venda das unidades autnomas pode ser realizada antes ou depois de concluida a obra. 2. Por incorporao imobileria, que o negcio juridico que tem o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial de edificaes compostas de unidades autnomas. 3. Por testamento, em que se recebe, por herana, um prdio que dever ter essa configurao. 4. Por constituio do regime por vrios herdeiros. 5. Por arrematao em hasta publica, doao, dote, compra de fraes de edificio. 6. Por sentena judicial, em ao de diviso. CONSTITUIO (CC 1333 e 1334) DIREITOS DO CONDMINOS esto definidos na Conveno de Condominio, que um ato -regra gerador do direito estaturio ou corporativo, aplicvel no s aos que integram a comunidade, como tambm a todos que nela se encontrem na condio permanente ou ocasional de ocupantes, e no art. 1335 do CC. DEVERES DOS CONDMINOS (1336) 1. Observar regras de vizinhana. 2. No alterar o prdio externamente a no ser com licena dos consortes. 3. No decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos dos empregados no conjunto da edificao. 4. No destinar a unidade a utilizao diversa da finalidade do prdio. 5. No praticar ato que ameace a segurana do prdio ou prejudique a higigiene. 6. No embaraar o uso das partes comuns. 7. No alienar a garagem a pessoa estranha ao condominio. 8. Submeter-se as sanes se transgredirem seus deveres. 9. Concorrer com sua quota para as despesas do condominio, sob pena de sofrer sanes. ADMINISTRAO 1. SINDICO a pessoa que defende os direitos e interesses comuns dos condminos, que os representa, que admite e demite empregados, que arrecada contribuies deliberadas pela assemblia. 2. ADMINISTRADOR a pessoa a quem o sindico delega certas funes administrativas. 3. SUBSINDICO o auxiliar do sindico. 4. CONSELHO FISCAL, composto por trs membros que do pareceres sobre as contas do sindico. 5. RGO DELIBERATIVO, Assemblia Geral, constituida por todos os condminos. EXTINO CC, art. 1358. 1. Desapropriao do edificio (CC, art 1358). 2. Confuso, se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s pessoa. 3. Destruio do imvel por qualquer acontecimento, incndio, por exemplo (cc, art.1357). 4. Demolio voluntria do prdio cc. 1357. 5. Alienao e reconstruo de todo o prdio (cc, art 1357, $$ 1 e 2). MULTI PROPRIEDADE IMOBILIRIA ESPCIE CONDOMINIAL RELATIVA aos locais de lazer, pelo qual h um aproveitamento econmico de bem imvel, repartido em unidades de tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perptuo durante certo perodo. H utilizao por certo tempo, com regras em diversos locais, utilizando fraes ideais. EX: CANDEIAS CLUBE. CARACTERSTICAS: Direitos reais, habilitao peridica, co-proprietrio por fraes ideais, limitaes temporais e condominiais. CONDOMNIO FECHADO Bairro urbanizado para fins residenciais ou recreativos, conjuntos de casa em vilas fechadas por porto de acesso a via pblica, protegido por muro e portaria que controla a passagem, clube de campo e praas particulares, de convenes assembleares. (SILVIO SALVIO VENOZA) BASE LEGAL: LEI 4591/64 , ARTIGO 8. Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o

seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades; Deve ser separado da via pblica e pode ser horizontal ou vertical. H controle de entrada e sada, pode vender, onerar, mas no pode ser dissociado do conjunto. Possui regras especficas. CARACTERSTICAS: CADA TITULAR E PROPRIETRIO DE CASA ETC. TEM DIREITO DE CERC-LA E ALIEN-LA COM O TERRENO RESERVADO, sem ter o direito de dissoci-la do conjunto e de apoderar-se de ares comuns. CONDOMNIO EDILCIO: 1331 a 1346 CC. Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos A JUSTAPOSIO DE PROPRIEDADES, DISTINTAS E INDIVIDUAIS, mas comuns e exclusivas. Partes do condomnio so comuns. EX. Saguo de entrada do prdio. INSTITUIO DO CONDOMNIO EDILCIO: Proprietrio destina terreno para construo de condomnio. H incorporao imobiliria aps a construo pronta. ARREMATAO, COM EXISTNCIA DE CONDOMNIO: Por sentena judicial. Artigo 1335 CC: Assemblias so quem decidem as questes do condomnio. Estatuto traz o que pode ou no pode ser feito e registrado em cartrio. CONDOMNIO: ASSEMBLIA ORDINRIA E EXTRAORDINRIA. Para deciso sobre aumento de construo. Quorum necessrio para decises. Se tudo estiver tecnicamente correto. 1325 CC . Pargrafo 2. REGRA LEGAL: 1343 CC. Tem que haver unanimidade de parecer dos condminos para construo de novo andar. Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos. Fachadas de condomnio, no podem ser alteradas. O Sndico do condomnio pode ser um morador ou contratado terceiro para administrar. 1347 CC. Regras do condomnio: EXTINO : 1357 e 1358 CC. DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA: PROPRIEDADE RESOLVEL: 1359/1360 CC. Qualquer outra condio de negcio, deve estar em contrato. Artigo 505 a 512 CC. EFEITOS DA RESOLUBILIDADE: 1359 CC: Se a causa constar no prprio ttulo, retroativo: EX TUNC. RETROAGE. Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-se tambm resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. Se for por motivo superveniente: Artigo 1359/1360 CC. Efeito a partir da declarao. .EX NUNC: No retroage. DECRETO LEI 911/69: LEI 9514/97. Smula vinculante: 25 STF. Depositrio Fiel: Depsito originrio= Contrato por equiparao. Depsito Judicial: No pode mais ser preso o depositrio. ALIENAO FIDUCIRIA: Propriedade objeto: Gozar, usar, dispor e reaver.