Captulo

DO CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITRIO

Francisco Henrique de Oliveira

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Art. 7 O CTM constitudo de: I Arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo; II Arquivo de dados literais (alfanumricos) referentes s parcelas cadastrais; III Carta Cadastral. Os documentos originais de levantamento cadastral de campo so aqueles que retratam a origem de todas as informaes referentes s parcelas cadastrais, e devem ser cronologicamente numerados e guardados em arquivos. So compostos basicamente de trs produtos: a) croquis, contendo as medidas da parcela; b) as planilhas de clculos realizados, e c) as referncias aos equipamentos utilizados para o levantamento. Estes produtos ou procedimentos so oficiais e de grande importncia para o cadastro, portanto tm carter legal. Dessa forma, todos os documentos de interesse ao cadastro, em especial os originais de levantamento do cadastro, devem ser assinados pelo seu autor responsvel, ressaltando-se a data e local do levantamento.

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Em funo da relevncia jurdica e da responsabilidade tcnica atrelada ao produto proveniente do levantamento cadastral de campo, unnime o entendimento de que no deve ser feita nenhuma alterao no desenho ou nos valores medidos a campo, ou seja, vetada qualquer alterao nesse documento. Ele no deve perder o carter de documento original. Nesse contexto, o documento deve conter uma clusula ressaltando que ele foi confeccionado e terminado no local do objeto levantado, no sofrendo acrscimo posterior a esse procedimento. Apenas so permitidas anotaes para fins de arquivamento e, se o documento original apresentar falhas, estas devem ser apontadas e quantificadas em documentos anexos. O documento original no poder ser corrigido. O original de levantamento de campo recebe um nmero de folha que anotado no cadastro de cada parcela, objeto das medies. Assim, numa consulta ao cadastro sobre as medies referentes a uma determinada parcela, aparecem as referncias de todas as folhas e demais originais de levantamento (originais de campo). possvel encontrar informaes sobre determinada parcela mesmo a partir da consulta de parcelas confrontantes. importante que, na consulta, seja encontrada a lista completa de todas as medies sobre uma parcela, contendo a descrio geomtrica presente no cadastro sobre a mesma. Por fim, deve-se ressaltar que todas as informaes sobre a parcela devem estar reunidas no cadastro e que essas no apresentem conflitos que retratem a situao geomtrica da parcela e que os dados grficos ou alfanumricos no estejam desatualizados. A Figura 2.1 caracteriza um original de levantamento cadastral. Em especial, apresenta-se discriminado nele o nvel de detalhamento e o cuidado na amarrao e representao das feies de interesse ao projeto. Para o levantamento cadastral das parcelas, a representao cartogrfica passa por uma especificao simblica prpria,
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caracterizando, com nfase, pontos de controle, marcos definidores de limites parcelares, densificao de pontos medidos, ngulos e distncias, entre outros.

Figura 2.1 Original de levantamento Fonte: dissertao de mestrado: Hasenack, Markus. Originais do levantamento topogrfico cadastral: possibilidade de sua utilizao para a garantia dos limites geomtricos dos bens imveis, 2000, Florianpolis SC.

Os dados literais antigamente eram arquivados em livros, depois em fichas cadastrais e, atualmente, na grande maioria dos municpios, so guardados em bancos de dados eletrnicos. Nestes sistemas digitais, encontram-se os dados descritivos das parcelas e das pessoas a elas relacionadas, tais como o identificador das mesmas e as especificaes e atributos tcnicos (fsicos, econmicos e jurdicos), o nome do proprietrio ou posseiro, a rea, o uso real e potencial da parcela e o valor, entre outros. A estrutura destes bancos de dados apresenta-se de modo tabular; sendo assim, as linhas representam as parcelas e as colunas suas caractersticas. Desta maneira, a
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planilha de dados literais tem tantas linhas quantas parcelas tenha o CTM e tantas colunas quanto determine o nvel de detalhamento que se queira dar ao cadastro. O armazenamento digital agiliza a atualizao e tambm a recuperao dos dados, alm de permitir procedimentos computacionais que visem proteo da sua integridade (por exemplo: utilizao de senhas e definio/restrio de acesso aos arquivos), bem como sua preservao (cpias de segurana, backups). Cada unidade administrativa municipal deve ter sua prpria forma de gerenciamento dos dados cadastrais parcelares; entretanto, fundamental que haja um cdigo nico de acesso aos dados literais que permita relacion-los entre si e com a representao grfica da parcela. Tambm importante que haja um procedimento constante de atualizao dos dados, seja por meio de levantamentos peridicos massivos, levantamentos contnuos ou troca de dados entre o CTM da prefeitura e o cartrio de registro de imveis, as concessionrias de prestao de servios e outras dependncias. Desse modo, possvel reconhecer rpida e eficientemente as parcelas que sofreram alguma alterao na rea construda, ou ento na mudana de proprietrio. Um cadastro que apresente o banco de dados integrado com outros rgos gestores da administrao municipal, aliado aos prestadores de servios, sinnimo de sucesso e eficincia administrativa, bem como de rapidez no atendimento demanda da populao. Se a manuteno dos dados alfanumricos complexa, o mesmo acontece com a cartografia cadastral, que tambm considerada como um elemento essencial do CTM. Art. 8 Define-se Carta Cadastral como sendo a representao cartogrfica do levantamento sistemtico territorial do Municpio. A carta cadastral apresentada graficamente por meio da Figura 2.2 a representao cartogrfica do levantamento sistemtico das parcelas territoriais, realizado em escala grande. Contm os elementos fsicos e naturais que compem o CTM.

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Figura 2.2 Carta cadastral municipal Florianpolis, SC

A carta cadastral deve conter uma descrio detalhada do territrio por meio da representao grfica das parcelas, constituindo um importante referencial para caracterizao da posse e da propriedade. um instrumento de base fundamental para o reconhecimento do territrio, para a definio das polticas de planejamento e gesto territorial municipal, d suporte ao desenvolvimento social, ambiental e econmico e um instrumento essencial para o reordenamento do espao territorial. O objeto da cartografia cadastral fundamentalmente representar o levantamento sistemtico dos limites das parcelas territoriais, de modo que estas apresentem localizao geogrfica nica. Entre os elementos cartogrficos essenciais, encontram-se o sistema de coordenadas, o sistema de projeo, as escalas grfica e numrica, bem como o mapa de localizao.
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na cartografia cadastral que os limites fundirios ficam amarrados ao Sistema Geodsico Brasileiro. Uma vez implantada, a rede geodsica municipal estabelece um sistema de apoio geogrfico que permite relacionar diferentes produtos cartogrficos. Dessa forma, a cartografia tambm pode representar os servios de infraestrutura, bem como os loteamentos, as reas informalmente ocupadas e ainda os limites de rea urbana e rural, de forma a possibilitar a anlise do uso do solo, bem como os logradouros e qualquer outro elemento que se considere essencial gesto do espao municipal. A Figura 2.3 apresenta uma rede de referncia cadastral (correspondente ao Municpio de Florianpolis).

Figura 2.3 Rede de referncia cadastral municipal Florianpolis SC. Fonte: Site Geoprocessamento Corporativo (http://portal.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php)

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Carta cadastral e carta topogrfica O levantamento sistemtico nacional composto por uma srie de cartas topogrficas homogneas e articuladas, as quais so elaboradas mediante um levantamento original ou compiladas de outras cartas topogrficas preexistentes. Nesses documentos cartogrficos, so representados os acidentes naturais e artificiais, ressaltando-se a determinao de alturas. A posio altimtrica, ou relevo, representada por curvas de nvel ou por pontos cotados, os quais so referenciados ao nvel do mar. Dessa forma, a carta topogrfica se constitui em um produto por meio do qual os acidentes planimtricos e altimtricos so geometricamente bem representados. A Carta Topogrfica no Brasil o documento cartogrfico que representa, de forma sistemtica, em escalas entre 1:100.000 e 1:25.000, a superfcie terrestre por meio de projees cartogrficas. O levantamento cartogrfico sistemtico nacional foi realizado pelo IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica ou ento pela Diretoria do Servio Geogrfico DSG no final da dcada de 1970. A partir desse perodo, poucos destes mapeamentos foram atualizados, via de regra, eles so somente compilados. O mapeamento sistemtico nacional na escala 1:50.000 utilizado atualmente pela sociedade brasileira como a principal fonte de informaes cartogrficas, por ser homognea e abrangente do territrio. Entretanto, deve-se considerar que, para essa escala, o erro geomtrico atrelado restringe suas aplicaes ao planejamento e a estudos da organizao espacial na esfera regional. Portanto, um documento cartogrfico que, em funo do seu teor informacional, escala pequena de representao das feies e erro geomtrico posicional, no permite nenhuma aplicao ao CTM. Ressalta-se, ainda, que o Brasil produz uma car 37

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tografia no sistematizada e organizada para todo o territrio nacional em escalas grandes. Soma-se a essa situao a falta de normas abrangentes e de padronizao na representao cartogrfica oficial nacional. Neste contexto, s possvel tomar como base os documentos cartogrficos presentes em escalas menores e que se apresentam oficialmente divulgados no pas, para ento realizar as adequaes necessrias, visando gerao de novas cartografias em escalas maiores. As escalas prioritrias adotadas no Brasil para a gerao da cartografia cadastral urbana so: 1:2.000, 1:1.000 e 1:500. A maioria dos trabalhos tem sido realizada em escala 1:2.000. Entretanto, essa caracterstica, aos poucos, vem sendo modificada pela percepo da gerao de mapas cadastrais urbanos na escala 1:1.000 com maior frequncia. Carta cadastral e carta de feies necessrio que o usurio da cartografia cadastral reconhea a diferena entre a carta cadastral e a carta de feies. Na primeira, h um detalhamento geomtrico maior na representao dos limites e a identificao numrica unvoca das parcelas, enquanto na carta de feies novos dados so adicionados, como, por exemplo, infraestrutura. No Quadro 2.1, esto relatadas algumas caractersticas referentes carta cadastral e a uma carta de feies. As cartas cadastrais representam, no primeiro plano de informao, as parcelas e, por consequncia, tendem a representar os bens imobilirios. Entretanto, sendo o objeto de interesse a discriminao grfica das parcelas, h a necessidade da demarcao de seus pontos limites assim como das edificaes. Por fim, ainda importante que seja atribudo um cdigo identificador para cada parcela territorial.
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 Carta Cadastral a) Todas as parcelas so delimitadas por vrtices sinalizados no terreno e atravs de um polgono fechado, inclusive as pblicas, tais como ruas; b) As edificaes so identificadas atravs de sua posio real no terreno;

Captulo 2: Do Cadastro Territorial Multifinalitrio Carta de Feies a) Apresenta a delimitao dos limites reais do imvel, ou seja, somente aqueles que esto materializados no terreno; b) So representados os elementos do meio fsico atravs do levantamento de detalhes como rvores, bosques, postes, bocas de lobo, luminrias, caixa de inspeo, etc.; c) A tcnica principal de aquisio de dados deste tipo de representao por aerofotogrametria; d) As delimitaes dos terrenos possuem representao diferenciada quando muro, cerca, cerca viva, cerca de arame, cerca mista, grade; e) Apresentam topnimos referentes aos arruamentos, edificaes pblicas e templos religiosos.

c) A aquisio dos dados para este tipo de representao realizada atravs de tcnicas topogrficas; d) So mostrados todos os limites legais, mesmo que no estejam materializados no terreno; e) Apresentam os topnimos de arruamento;

f ) As parcelas recebem um cdigo unvoco.

Quadro 2.1: Caractersticas das cartas cadastrais e de feies1

Elementos de representao da carta cadastral Os principais elementos de representao envolvidos na carta cadastral no ficam distantes dos elementos que devem compor a cartografia bsica do municpio. Entretanto, na carta cadastral, existe um foco bem definido que a representao grfica das parcelas territoriais. Dessa forma, obrigatoriamente, a carta cadastral deve ser produzida em escala grande. Na carta cadastral, o elemento fundamental a representao da estrutura fundiria municipal (contemplando a rea rural e urbana) que informa ao usurio a localizao geogrfica das parcelas, bem como alguns elementos descritivos literais. Por
1 Adaptado de: FERNANDES, V. O. Anlise das Cartas do Mapeamento Cadastral Urbano no Brasil: Proposta Para Normatizao da Simbologia. Dissertao (Mestrado) Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 2006.

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isso, importante que, na cartografia cadastral, sejam bem definidos e representados os seguinte elementos: Sistemas de coordenadas: com base em determinados sistemas de coordenadas que se descreve geometricamente a superfcie terrestre. O sistema necessrio para expressar a posio de pontos sobre uma superfcie, seja ela um elipside, uma esfera (paralelos e meridianos) ou um plano (X e Y). Para terminar de amarrar a posio de um ponto no espao, necessita-se ainda complementar as coordenadas bidimensionais com uma terceira coordenada que denominada altitude referenciada ao nvel mdio dos mares. Sistema de projeo: A adoo de um sistema de projeo cartogrfico fundamental para qualquer mapeamento e tem como objetivo determinar um mtodo destinado representao da superfcie curva da Terra em um plano. Nas cartas cadastrais, utiliza-se a projeo Universal Transversa de Mercator UTM, que entretanto no a mais adequada, necessitando ser aprimorada s condies da escala grande e, portanto, aos interesses do CTM. Referencial geodsico: oficialmente formado pelo Sistema Geodsico Brasileiro (SGB), que se estrutura pelo conjunto de estaes materializadas no terreno e cuja posio serve como referncia precisa a diversos projetos, em especial gerao de cartografia em vrias escalas. Escala grfica e numrica: a relao de proporcionalidade que h entre o espao real (superfcie fsica) e o espao representado (desenho). Atributos da representao grfica das parcelas: Simbologia grfica adequada para referenciar os pontos de controle geomtrico e sua hierarquia. No Brasil, no h uma normatizao nacional que defina a representao cartogrfica dos elementos grficos de interesse cartografia cadastral. Entretanto, fundamental que se apresentem nessa cartografia, de modo claro e hierarquizado, os elementos definidores da rigidez geomtrica, nos seus diferentes nveis de levantamento. Cdigo unvoco identificador da parcela cadastral: A atribuio de um valor numrico inequvoco a cada parcela fundamental no conceito da cartografia cadastral e traz consigo a facilidade da vinculao da parcela (chave de ligao) ao Cartrio de Registro de Imveis e, portanto, ao reconhecimento do seu
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registro histrico. O identificador das parcelas ainda se traduz em um timo elemento de vinculao aos outros cadastros temticos. Sistemas de Informao Geogrfica SIG A gesto municipal trabalha com uma gama considervel de dados e informaes, sejam eles grficos ou alfanumricos. Neste cenrio, novos dados e/ou informaes ainda podem estar disponveis na forma de tabelas, mapas temticos ou ainda vdeos, figuras, entre outros, os quais so produzidos a cada instante. Na era moderna, fundamental considerar um aporte tecnolgico eficiente que administre a enormidade de novos dados e informaes, os quais devem necessariamente estar georreferenciados. Somente assim ser possvel integr-los em um Sistema de Informaes Geogrficas SIG, o qual tornar a base de espacializao prxima sua situao real. A Figura 2.4 apresenta a vinculao de vrios nveis de dados (nveis grficos de mapeamento georreferenciado), os quais, superpostos no SIG, permitem ao usurio estabelecer critrios de planejamento e gesto do espao urbano. Os municpios brasileiros aos poucos esto adotando o uso da tecnologia SIG, a qual eficientemente agrega um histrico da dinmica do espao e perFigura 2.4 Integrao dos dados grficos em um SIG mite realizar simulaes e
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avaliaes espaciais interessantes, tomando por referncia a modelagem do banco de dados alfanumrico e a temporalidade dos mapeamentos. Um SIG deve permitir adquirir dados diversos, bem como a recuperao e anlise dos mesmos para obter respostas simples e precisas, ou at mesmo anlises mais complexas a fim de gerar novas informaes. Esse sistema tem a capacidade de integrar as camadas correspondentes a diferentes temas de interesse ao usurio, alm de permitir a edio de dados, dispondo de recursos para tomar medidas lineares, bem como clculos de reas, entre outros. Por fim, os SIGs geram sadas de produtos cartogrficos em diversas escalas de modo eficiente por meio da impresso dos mapas (temticos, cadastral, base cartogrfica, outros) e de relatrios, grficos, etc. Considera-se a etapa de entrada dos dados em um ambiente SIG como sendo de extrema importncia, uma vez que a preciso final dos produtos gerados no SIG depende da qualidade dos dados de entrada, bem como do mtodo adotado para o processamento dos mesmos. Os dados que compem um SIG para fins de interesse ao cadastro so: a carta cadastral gerada a partir da representao grfica da parcela cadastral e os dados descritivos alfanumricos que acompanham essa representao proveniente das escrituras, dos censos e dos Boletins de Informaes Cadastrais, entre outros. Ressalta-se que, no SIG, existe a facilidade de se obter o vnculo automtico entre o dado grfico e o alfanumrico. Um mapeamento vetorial urbano realizado a partir da interpretao e restituio das feies grficas presentes nas fotografias areas. O dado de entrada uma imagem (fotografia area digitalizada) que se processa seguindo as etapas da restituio fotogramtrica que mapeia feies de acordo com os interesses do projeto e da respectiva escala final almejada. No cadastro, as aerofotos so tomadas em escala grande de vo, favorecendo o procedimento de restituio dos detalhes de interesse ao cadastro, ou seja, da identificao e definio dos limites entre as parcelas. Porm, esse procedimento, realizado pelo profissional restituidor de escritrio, caracteriza a identificao e reproduo do que pode ser visto e identificado visualmente como limite entre as parcelas nas aerofotos. Contudo, a feio observada na imagem pode no corresponder ao verdadeiro limite da parcela, induzindo a produo de um mapa vetorial com erros.
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O procedimento mais adequado para execuo de um mapeamento cadastral que tenha fins jurdicos realizar a identificao e a medio dos limites entre as parcelas in loco, acompanhado pelos proprietrios e apoiado pelos documentos existentes nos cartrios de registro de imveis (escrituras). S assim, a cidade legal confrontada com a cidade real e, portanto, passvel de retificao. O modelo de dados na forma de imagem, tambm til ao CTM, conhecido como dados raster e apresenta uma disposio no formato matriz (malha), cujos elementos so referidos como pixels, abreviao do ingls picture element, ou ainda clulas de mesma dimenso que representam continuamente a rea de interesse. A escala do dado raster definida pela correlao entre o tamanho do pixel representado no espao, o objeto (unidade do mapeamento) e a sua correspondente rea de abrangncia no espao real. Os exemplos de dados raster so imagens digitais, tais como aquelas adquiridas por satlites ou por cmaras digitais. Nos dados raster, cada pixel representa uma unidade de medida (tamanho espacial), bem como um valor interpretado (atributo). Quando o tamanho do pixel grande em relao aos elementos representados, as discrepncias podem ocorrer devido generalizao da conformao do referido elemento na imagem durante o processo de vetorizao.

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Os dados vetorial e raster, quando comparados, apresentam estrutura geomtrica distinta. A diferena do dado adquirido (vetorial e/ou raster) representada na Figura 2.5, uma vez que so apresentadas algumas feies do mundo real de interesse ao mapeamento em escala grande e/ou pequena. Ressaltam-se, na Figura 2.5, trs formas de representao grfica das feies de interesse ao mapeamento (ponto, linha e polgono).

Figura 2.5 Comparao entre as representaes vetorial e imagem das feies do mundo real Adaptada da figura disponvel em: http://www.indiana.edu/~gisci/courses/g338/images/vector_raster.jpg

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Na produo cartogrfica, no existe dado vetorial ou imagem concorrentes. As duas formas de dados so importantes como fontes de entrada na produo cartogrfica e trabalham no sistema complementar. Sob a tica cadastral, a complementaridade ainda mais presente, uma vez que a cartografia realizada em escala grande e o detalhamento da parcela cadastral fundamental. A aplicao dos produtos cartogrficos para o CTM, respeitando os limites em escala, a qualidade geomtrica e o detalhamento das feies, se traduz em um potencial latente para uso dos municpios e que poder se expandir a partir da evoluo e aprimoramento dirio de novas tcnicas topogrficas/geodsicas e aerofotogramtricas digitais. O uso do sistema SIG tambm amplia a possibilidade de aplicao do CTM, pois ele um recurso tecnolgico catalisador dos documentos cartogrficos e que permite a integrao, anlise, atualizao, visualizao e impresso dos mesmos de modo eficiente. Os dados alfanumricos so definidos como dados numricos ou textuais que se encontram armazenados na forma de tabelas (dados tabulares), especificamente numa estrutura de banco de dados. Dessa forma, recomendvel para um grande volume de dados ter disposio um Sistema Gerenciador de Banco de Dados SGBD, o qual permite, de modo eficiente, a manipulao, atualizao e recuperao dos dados, entre outros recursos. Mais uma vez, a formalizao de conexo entre os bancos de dados alfanumricos e cartogrficos se d por intermdio do cdigo nico identificador da parcela. Art. 9 As informaes contidas no CTM e no RI devem ser devidamente coordenadas e conectadas por meio de troca sistemtica de dados, com a finalidade de permitir o exerccio pacfico do direito de propriedade, proteger e propiciar a segurana jurdica, o mercado imobilirio e os investimentos a ele inerentes. O registro dos bens imveis e de direitos a eles relativos tem por objetivo a garantia de autenticidade, segurana e eficcia dos assentos de atos jurdicos inter vivos ou mortis causa. Esses procedimentos so constitutivos, declaratrios, translativos e
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extintivos de direitos reais. Dessa forma, o registro preserva a confiabilidade, bem como a simples validade em relao a terceiros ou a sua mera disponibilidade pblica2. No Registro de Imveis, so feitos a Matrcula, o Registro e a Averbao de atos referentes a imveis ou aos direitos a eles relacionados. Na designao genrica de registro, esto relacionadas a transcrio e a inscrio de que tratam a lei civil. Portanto, atualmente, qualquer ato que transfira o domnio ou institua o nus real ser objeto de registro, e no mais de transcrio ou inscrio respectivamente. O art. 167 da Lei 6.015/73, Lei dos Registros Pblicos (LRP), determina: no registro de imveis, alm da matrcula, sero feitos: o registro e a averbao. Ressalta-se que o CTM constitui o complemento natural para o Registro de Imveis, pois enquanto o registro informa a situao jurdica do imvel, o cadastro informa a sua situao fsica. O cadastro declara a existncia do imvel, sua realidade fsica e suas caractersticas de situao, medidas superficiais e lindeiros; por outro lado, o Registro de Imveis declara a titularidade dominial e as circunstncias pessoais e de vizinhana do proprietrio do bem3. O Registro de Imveis no reproduz ainda fielmente as feies do territrio, salvo nos casos recentes de parcelamentos do solo urbano, orientados por critrios tcnicos de levantamentos topogrficos e/ou geodsicos aceitveis referenciados a redes geodsicas. Portanto, na inteno de recriar a imagem do territrio de determinada regio, tomando como referncia as descries encontradas em cada matrcula, cer2 ARRUDA, Ridalvo Machado. O registro de imveis e o cadastro, Opinio Jurdica: Ano IV N 29 novembro de 1999. http://www. datavenia.net/opiniao/rivmach.html, consultada em 28 de janeiro de 2010. 3 CARNEIRO, Andrea Flvia Tenrio. Cadastro Imobilirio e Registro de Imveis A Lei 10.267/2001, Decreto 4.449/2002 a Atos Normativos do INCRA. Porto Alegre, Sergio Antonio Fabris Editor, 2003.

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tamente o resultado seria uma imagem cheia de hiatos e/ou sobreposies, a qual se apresentaria descaracterizada da realidade fundiria. Os relacionamentos existentes hoje entre os cartrios de Registro de Imveis e as instituies pblicas que trabalham com informaes no nvel de parcelas so superficiais e precisam ser reavaliados e estreitados. importante que exista uma nova abordagem de relacionamento, seja na forma de convnios e/ou parcerias, para que se sustente a integrao plena e diria, favorecendo a troca de dados cadastrais sistemtica.

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