CONCEPTO: Es difcil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real.

Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa. Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y aplicable a todos los mbitos de la normatividad. Las notas caractersticas de los derechos reales son: Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre una persona y una cosa. Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relacin con la cosa. Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

7.1 DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las siguientes: Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa. Por razn del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el derecho de crdito, el objeto es una prestacin de dar, hacer o no hacer por parte del deudor. Por razn del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una cosa, mientras que el de obligacin implica un poder para exigir algo de otro. Por razn de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes. El derecho de obligacin es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al deudor. Por razn de la aplicabilidad del principio de autonoma de voluntad de las partes. Los derechos reales toman su configuracin del contenido de la ley. El derecho de crdito

tambin tiene una configuracin legal pero matizada por el principio de autonoma de voluntad de las partes. Por razn de su origen. Los derechos de obligacin nacen de la ley, los contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Adems no son susceptibles de usucapin. Los derechos reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto ostensible de transmisin de la posesin), y son susceptibles de ser adquiridos por usucapin. Por razn de su duracin y extincin. El derecho real tiene un carcter perpetuo mientras que el derecho de crdito tiene una naturaleza transitoria. Por la proteccin registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de obligacin, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su proteccin. No obstante esta distincin no puede considerarse en trminos absolutos ya que por ejemplo la posesin no tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrn acceder al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crdito garantizados con hipoteca.

7.2 EL IUS AD REM, LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que sta se produzca en el futuro. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico. As, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs de dos supuestos: Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligacin, la doctrina cientfica es ms partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestacin no es autnoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo estn las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones peridicas. Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligacin que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categora habra que distinguir entre: La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes. Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligacin. As por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crdito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.

Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que estn vinculadas a un derecho real, y se transmite la obligacin junto con ese derecho. Como ejemplo de una obligacin de este tipo podemos mencionar el caso de los condminios, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recprocas de contribuir a la conservacin de la cosa comn,. Otro ejemplo sera el del usufructario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce. Si el condmino transmite su derecho real sobre la cosa, tambin transmitir al nuevo adquirente, la obligacin correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real. Otra forma de liberarse de la obligacin ambulatoria es haciendo abandono de la cosa. No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligacin ambulatoria, con sta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condmino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relacin directa entre sujeto y cosa), pero adems tienen una obligacin con respecto al otro condmino que se convierte en acreedor (ambos condminos son acreedores y deudores recprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes. 7.3 CLASES DE DERECHOS REALES. CLASES DE DERECHOS REALES A.- Derechos Reales sobre cosas incorporales Propiedad intelectual Propiedad industrial. B.- Derechos reales sobre cosas corporales De proteccin provisional por el ordenamiento jurdico. La posesin De proteccin definitiva o de contenido pleno. La propiedad o de contenido limitado 1.- Derechos reales de goce. usufructo, uso, habitacin, servidumbre, censo y superficie. 2.- Derechos reales de garanta. Prenda, hipoteca, anticresis. 3.- Derechos reales de adquisicin. Derecho de Retracto: existe el retracto convencional, tambin conocido como pacto de retro y es "el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva". Es un elemento adicional que se incluye en el contrato por la libre voluntad de las partes, y que supone la introduccin, en el contrato de compraventa original, de una condicin resolutoria con efectos retroactivos que funciona en base a la voluntad del vendedor. En segundo lugar, se da el retracto legal, derecho otorgado por imperativo de ley a las personas que estn en una determinada situacin jurdica. Propio de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posicin contractual del comprador, con sus mismas condiciones. La subrogacin se produce slo en los elementos subjetivos del contrato, mantenindose el resto inalterado. 7.4 EL DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIA.

El derecho de tanteo o preferencia: Es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relacin a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a l por el precio que ya tena acordado con un tercero, en el arrendamiento es uno de los ms importantes por el elevado nmero de casos que se dan. En pases como Espaa, y en los arrendamientos urbanos, se trata de un derecho establecido por ley imperativa, frente al cual no cabe pacto en contrario. Es la facultad que tiene el arrendatario es la de adquirir la vivienda en el caso de que el arrendador tenga intencin de venderla. El precio de venta ser el mismo que el arrendador haya acordado con un posible comprador.Para ejercitar este derecho es necesario que el arrendador haya comunicado expresamente la decisin de vender dicha vivenda, as como el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin. En nuestro pas se llama Derecho de Preferencia. Derecho de opcin: El derecho de opcin concede a su titular el optante la posibilidad o la facultad de decidir unilateralmente dentro del plazo de tiempo establecido, entre ejercer la opcin ;y perfeccionar el contrato de compraventa; o no ejercitarla. El derecho de opcin, a la vez que concede la facultad de modificar una situacin jurdica preexistente, limita al propietario en el poder de libre disposicin, concediendo al optante la facultad de hacerse vender y forzar la transmisin de la propiedad. 7.5 CLASIFICACIN Sobre la base de lo expuesto anteriormente podemos hacer la siguiente clasificacin de los derechos reales: a) Propiedad: Todos los poderes sobre una cosa (uso, disfrute y disposicin). b) Derechos reales sobre cosas ajenas (iura in re aliena): Son limitaciones del dominio por cuanto obstaculizan, enervan o impiden el pleno ejercicio de las facultades dominiales: b-1) Derechos Reales de Disfrute: permiten a su titular la utilizacin o explotacin total o parcial de un bien ajeno: usufructo, uso, habitacin, superficie, servidumbres. b-2) Derechos Reales de Garanta: Tambin llamados derechos reales de realizacin de valor. Otorgan a su titular la facultad de exigir o imponer la enajenacin de una cosa para obtener el valor pecuniario de la misma, asignando el cumplimiento de una obligacin. El propietario queda en situacin de sujecin: hipoteca, prenda, anticresis, retencin. Derechos reales dudosos: arrendamiento, opcin de compra-venta, tanteo y retracto. Estos dos ltimos se llaman derechos de adquisicin preferente. Derechos reales regulados en otras leyes: concesin minera; confiere al concesionario un derecho real que se ejerce sobre un slido de profundidad indefinido limitado por los planos vrtices correspondientes a un cuadrado, rectngulo o poligonal cerrado. Derechos reales administrativos: *) Titularidad de la administracin sobre sus bienes patrimoniales; *) El derecho administrativo constituye fuente de menos derechos reales, titularidad y concesin sobre bienes de dominio pblico.

10. PROPIEDAD

La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de las cosas del modo mas absoluto con tal que no haga de ellos un uso prohibido la Ley o los reglamentos. Toda propiedad, estar sometida a las contribuciones, cargas, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pblica o de inters general. Por causa de utilidad pblica o inters social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnizacin, podr ser declarada la expropiacin de cualquier clase de bienes, sin perjuicio de la facultad de los rganos del Estado, de ocupar previamente, durante el proceso judicial, los bienes objeto de expropiacin, conforme a los requisitos establecidos en la ley. En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien. El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse. Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es ms "que el dominio que un individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo que desee su voluntad". La definicin tradicional del derecho de propiedad se basa en la enumeracin de las principales facultades que integran su contenido. As se observa en la ms famosa de las definiciones nacida en Bizancio DOMINIUM EST IUS UTENDI ET ABUTENDI RE SUA QUATENU IURIS RATIO PATITUR. Esta forma de definir la propiedad paso al Cdigo Francs e 1804 que en su artculo 544 seala que "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo mas absoluto con tal que no haga de ellos un uso prohibido por la Ley o los reglamentos" y luego a todos los Cdigos Latinos que lo imitan, teniendo entre nosotros, como vimos anteriormente, una norma de este tipo (articulo 545 del Cdigo Civil). Esta clase de definicin de por si, ya seala la casi imposibilidad de definir la propiedad ya que no es posible indicar todas las posibilidades que la voluntad del dueo tiene respecto a la cosa. La doctrina moderna considera al derecho de propiedad (como a todo derecho subjetivo), como el poder

unitario ms amplio sobre la cosa, como un seoro global, donde las llamadas facultades o derechos del propietario no son una serie de sumandos cuya adicin constituya la propiedad, sino que son solo aspectos parciales del seoro total que este es . En este sentido Manuel Albaladejo define a la propiedad como "el mximo poder jurdico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud, esta - en principio queda sometida directa y totalmente (es decir en todos sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a nuestro seoro exclusivo" De igual manera Wolf dice que "la propiedad es el mas amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa"; y en el rumbo de estas ideas Jorge Eugenio Castaeda define la propiedad como "El poder o seoro que una persona tiene sobre una cosa de modo exclusivamente y exclusivo". 10.1 LA PROPIEDAD COMO CONCEPTO FUNDAMENTAL DE LOS DERECHOS REALES.

El tipo fundamental , el tipo dominante de los derechos reales es la propiedad. No solo la propiedad material - como creen los alemanes sino tambin la llamada propiedad inmaterial (incorporal). Algunos seres humanos nunca han tenido que ver con una hipoteca o un usufructo, pero no hay probablemente uno solo a quien le sea extraa la propiedad. Como sostiene Justus Wilhelm Hedemann, "el mismo mendigo es dueo de los harapos que lo cubren y del cayado en que se apoya". Para comprender el significado profundamente humano de los derechos reales-agrega el jurista alemn "nos basta pensar en la propiedad, como en una forma elemental, referida a lo cual es aquel un concepto vulgar" . 10.4 CARACTERES DEL DERECHO A LA PROPIEDAD.

Es un poder moral porque la apropiacin que se hace del bien es reflexiva y no instintiva, es decir, la destinacin al fin se hace previo el conocimiento del fin que se acepta libremente. Es un derecho exclusivo, La exclusividad se ha perdido, toda vez que el propietario puede tener sometido el dominio al rgimen individual, pero hoy tambin pasa por estar el dominio en copropiedad o que sobre la propiedad existan derechos que prcticamente lo hagan inexistente como el usufructo; derecho este que fija que la propiedad sea nula de all su nombre nuda o mera propiedad cuando coexiste con ese derecho sobre cosa ajena.

Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia misma de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aqu deriva el concepto de dominio imperfecto segn que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas tres clases de dominio, al hallarse en un solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues por l, todo propietario puede reclamar o defender la posesin de la cosa, incluso mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y aun de su substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la cosa. Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien comn, por la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral. Es perpetuo, porque no existe un trmino establecido para dejar de ser propietario. Es un derecho absoluto: En principio el derecho de propiedad se caracterizaba por la potestad del propietario sobre la cosa, la cual era limitada, soberana e inclusive desptica; el propietario es el nico que se favorece de las prerrogativas de su derecho, pero hoy en da, el dominio que goza el propietario es un derecho limitado intrnsecamente por su propia naturaleza y adicionalmente por las circunstancias de la vida social, ya que comparte una serie de restricciones que son claras manifestaciones de sus limitaciones, en el mbito de los Estados. Ejemplos: la prohibicin del latifundio, el establecimiento de cargas de la propiedad agraria, en donde la productividad del predio es una condicin necesaria para su tenencia, entre otras. Es un derecho elstico: Puede existir solo. Ahora los derechos de usufructo, uso, habitacin e inclusive hogar, para su existencia requieren estar afincados sobre un derecho de propiedad, no existen de manera autnoma los derechos reales menores.