SEMINARIO NACIONAL DE TASACIONES

Caso Prctico de Tasacin: UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL Expositor: ING. GINO LAYSECA ZOPPI

Consideraciones para realizar una Tasacin

EXPERIENCIA REGLAMENTO

CONOCIMIENTO DEL MERCADO

Tasador

TASACION DE INMUEBLE DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Cliente: Solicitante: Propietario: Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn Cisneros N 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima. Fecha de Tasacin: Valor Comercial: Valor de Realizacin: Valor a Nuevo: Tipo de Cambio Valor Comercial Tasacin Anterior: Perito: 31 de julio de 2010. US$ 224,000.00 US$ 179,000.00 US$ 121,000.00 S/. 2.90/dlar No Corresponde Ing. Gino Layseca Zoppi CIP N 48728 REPEV 850-99 S/. 649,600.00 S/. 519,100.00 S/. 350,900.00

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

Propietario: Solicitante:
Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010. Reglamentacin Empleada: La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos ocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional muestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la 2003.

Directa, la misma que del inmueble, inspeccin de Tasaciones del Per y resolucin S.B.S. N 808-

Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en Calle Italia N 412, Departamento N 1502 y Av. Malecn Cisneros N 436, Estacionamientos N 79 y N 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.

Linderos y medidas perimtricas Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401. Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20 ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.

Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.
Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml., 34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60 ml., 0.95ml. Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.

Linderos y medidas perimtricas

Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281.(Tercer stano, Seccin N 111): Por Por Por Por el frente: la Derecha: la Izquierda: el fondo: con con con con la zona comn; con 3.00 ml., el estacionamiento N 80; con 5.00 ml., el estacionamiento N 78; con 5.00 ml., la propiedad de terceros; con 3.00 ml.

Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282.(Tercer stano, Seccin N 112): Por Por Por Por el frente: la Derecha: la Izquierda: el fondo: con con con con la zona comn; con 2.60 ml., la zona comn; con 5.00 ml., el estacionamiento N 79; con 5.00 ml., la propiedad de terceros; con 2.60 ml.

rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2. El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de: 1.95 m2. El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de: 1.69 m2. Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y del Estacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao 2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79; por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin del inmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).

reas Techadas

El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de

: 140.60 m2 : 15.00 m2 : 13.00 m2

Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicas indicadas en el tem 07 de la presente tasacin.

Descripcin y distribucin Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19 pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio; est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y cercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle Italia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la inspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin de sus acabados. La distribucin de planta es la siguiente: Departamento N 1502: Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, bao de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de uso compartido. Estacionamiento N 79: Zona de estacionamiento techada. Estacionamiento N 80: Zona de estacionamiento techada.

Edificacin La edificacin tiene las siguientes caractersticas: Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. Techos: Losa de concreto horizontal. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF contraplacadas en interiores y puertas de cocina. Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios. Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos dormitorios; un bao completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera convencional. Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termomagnticos. Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.

Calidad de los Acabados. El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad. Antigedad y Estado de Conservacin. El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estado de conservacin, su antigedad: 13 aos. Nota.- La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao 2010, proporcionada por el solicitante. Depreciacin. Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado de conservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93. Titulacin e Inscripcin. Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento N 1502 Estacionamiento N 80 Estacionamiento N 79 : Ficha N 1717928, Partida N 49028401 : Ficha N 1717803, Partida N 49028282 : Ficha N 1717802, Partida N 49028281

Zonificacin y Uso Actual del Predio.

Zonificacin Uso Actual Infraestructura de Servicios Urbanos. : : RDMA Residencial de Densidad Muy Alta. Departamento desocupado.

La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red de alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas y veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecn Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra 7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal) a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.
Fecha Sugerida de Constatacin. 18 de Marzo del 2011.

II. VALORIZACIN

Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2 Por lo tanto: VT VT = = US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2 US$ 38,472.00

Valor de la Edificacin (VE): De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la edificacin en: US$ 750.00
Valor de la Edificacin: VE Donde: = VUOE x AT x D

Valor de la Edificacin: VE = VUOE x AT x D

Donde: VUOE AT D = = = Valor unitario obra edificacin. rea Techada. Factor de depreciacin.

Por lo tanto:
Descripcin
DP TO 1 502

rea m2

VUE US$/m 2

VESD US$

Factor de depreciacin

Valor de Edificacin (US$)

Total

140.60 140.60

750.00

105,450.00 105,450.00

0.93

98,068.50 98,068.50

VE

US$ 98,068.50

Valor de reas Comunes (VAC). Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de la Edificacin para el Valor de las reas Comunes: VAC VAC = = US$ 98,068.50 x 0.15 US$ 14,710.28

El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la Edificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC): VD VD VD = = = VT + VE + VAC US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28 US$ 151,250.78

El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando en consideracin que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar, consideramos oportuno bonificarlo en un 35%:

VDB
VDB VDB

=
= =

US$ 151,250.78 x FM (1.35)

US$ 204,188.55 US$ 204,000.00 (por redondeo)

SON:

DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

Valor de los Estacionamientos (VEST):

El valor de los estacionamientos N 79 y N 80, se estima en: Vest 79 = Vest 80 = VEST = US$ 10,000.00 US$ 10,000.00 US$ 20,000.00

Valor Total del Predio (VTP):

El Valor de Tasacin del Predio (VTP), ser igual al Valor del Departamento (VDB); ms el valor de los Estacionamientos (VEST): VR VR VR VR = = = = VDB + VEST US$ 204,188.55 + US$ 20,000.00 US$ 224,188.55 US$ 224,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

Valor Similar Nuevo (VSN):

El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sin Depreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD): VSN = VESD + VACSD
rea m2 140.60 140.60 VUE US$/m2 750.00 VESD US$ 105,450.00 105,450.00 VACSD US$ 15,817.50 15,817.50 VSN (US$) 121,267.50 121,267.50

Descripcin DPTO 1502 Total

VSN VSN

= =

US$ 121,267.50 US$ 121,000.00 (Por redondeo).

SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN S.B.S N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA) El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuacin:

Deducciones a aplicar: Gastos de Publicidad Gastos de Tasacin para realizacin Comisiones de ventas Mantenimiento Para realizar el inmueble en un plazo de 180 das, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo de Total de deducciones 2.00% 0.20% 5.00% 2.00% 10.80% 20.00%

Por lo tanto: VRM VRM VRM VRM SON: = = = = VTP x 0.80 US$ 224,188.55 x 0.80 US$ 179,350.84 US$ 179,000.00 (Por redondeo)

CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

1 1 4 4

3 2

2 3

EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

DISTRITO NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES ASCENSORES POR PROYECTO ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO FECHA INICIO VENTAS FECHA ENTREGA ESTIMADA CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. CANTIDAD DORMITORIO DE BAOS DE SERVICIO 2 2 3 2 2 3 3 2 2 3 BAO DE SERVICIO STOCK INICIAL 1 1 6 5 5 6 1 1 1 1 STOCK INICAL PROYECTO

MIRAFLORES

EDIFICIO JORGE CHAVEZ TORRE B

COLESI CONTRATISTAS GENERALES

58

OBRA GRUESA

SETIEMBRE 2009

FEBRERO 2011

1 1

1 1

28

TIPOLOGIA

SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m) 84.4 85.0 107.5 84.4 85.0 115.0 135.6 113.3 113.9 145.8

AREA LIBRE PROMEDIO 16.4 16.4 0.0 0.0 0.0 0.0 81.4 57.5 58.1 84.2

STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 0 0 4 3 1 4 1 1 1 1

2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.

VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 1 1 2 2 4 16 12 2 0 0 0 0

VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 336,659 315,646 377,805 295,105 296,605 395,605 578,210 497,605 481,210 663,605

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3,804 3,543 3,514 3,497 3,489 3,440 3,357 3,575 3,436 3,613

PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)

3,486

1.3

4.6%

21.7

EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.

DISTRITO

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES

ASCENSORES POR PROYECTO

ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO CIERRE DE TERRENO

FECHA INICIO VENTAS

FECHA ENTREGA ESTIMADA

CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 1 Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO DE BAOS DE SERVICIO

BAO DE SERVICIO 1 1 -

STOCK INICIAL

STOCK INICAL PROYECTO

EDIFICIO MIRAFLORES MALECON 1545

INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA MARCAN S.A.C.

20

65

MARZO 2010

JUNIO 2011

3 3 2
2

1 1 -

19 19 19
18

75

TIPOLOGIA

SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m) 143.1 94.5 116.6 66.0

AREA LIBRE PROMEDIO -

STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 13 10 12 14

3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 1 Dorm.

VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 6 9 49 26 7 4

VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 705,846 511,816 570,268 352,365

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4,932 5,418 4,892 5,339

PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)

5,138

6.1

8.1%

12.3

EDIFICIO MONET

DISTRITO

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES

ASCENSORES POR PROYECTO

ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO

FECHA INICIO VENTAS

FECHA ENTREGA ESTIMADA

CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO DE BAOS DE SERVICIO 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1

BAO DE SERVICIO 1 1 1 1 1

STOCK INICIAL 9 18 9 1 1

STOCK INICAL PROYECTO

MIRAFLORES

EDIFICIO MONET

TM GESTION INMOBILIARIA

21

45

SETIEMBRE OBRA GRUESA 2009

FEBRERO 2011

38

TIPOLOGIA

SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m) 134.0 128.0 107.0 286.0 319.0

AREA LIBRE PROMEDIO -

STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 2 6 2 1 0

3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.

VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 7 12 11 27 7 0 1

VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 637,271 621,300 514,637 1,153,109 1,302,980

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4,756 4,854 4,810 4,032 4,085

PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)

4,753

2.8

7.4%

13.5

EDIFICIO MALECON BALTA

DISTRITO

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES

ASCENSORES POR PROYECTO

ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO

FECHA INICIO VENTAS

FECHA ENTREGA ESTIMADA

CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 1 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO DE BAOS DE SERVICIO 2 3 3 3 3 1 1 1 1 1

BAO DE SERVICIO 1 1 1 1 1

STOCK INICIAL 8 12 2 1 2

STOCK INICAL PROYECTO

MIRAFLORES MALECON BALTA

EDIFICIO

GRUPO DANIELSON

15

40

OBRAS SETIEMBRE PRELIMINARES 2009

JULIO 2011

25

TIPOLOGIA

SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m) 99.0 129.5 148.5 138.0 180.0

AREA LIBRE PROMEDIO 50.0 69.0

STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 0 3 0 0 0

1 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm.

VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 8 9 3 22 2 1 2

VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 379,725 553,150 558,975 557,850 740,550

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3,836 4,271 3,764 3,901 3,962

PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)

4,271

2.5

10.0%

10

GRACIAS