ES VIABLE LA TITULARIZACION DE HIPOTECAS (Parte I)

TESIS ELABORADA POR: RICARDO GNZALEZ GMEZ

UNIVERSIDAD LATINOAMERICANA DE CIENCIAS Y TECNOLOGA Facultad de Ciencias Econmicas y Administrativas Escuela de Ciencias Empresariales Administracin de Negocios

San Jos, Costa Rica Junio, 1999

Dedicatoria

A mi esposa e hijos por el sacrificio que les ha representado tantas horas de estudio y anlisis de mi parte, pero sobretodo a DIOS por infundirme la perseverancia necesaria para culminarlo. Al Ingeniero Roy Guzmn Ramrez y al Lic. Rodolfo Trejos por la oportunidad que me brindaron de laborar en una prestigiosa institucin como Asefyl. A mi amigo Javier Moya por su desinteresada colaboracin que me ha permitido conocer el verdadero significado de la sinergia y amistad. Por ltimo al Lic. Carlos Melndez por sus valiosos aportes que trascienden el marco de este trabajo.

I. INTRODUCCIN II. IMPORTANCIA II. EL CRDITO Y EL SISTEMA FINANCIERO 3.1 El Sistema Bancario Nacional y su Presencia en el Crdito para la Vivienda IV. EL MERCADO DE VALORES EN COSTA RICA V. LA HIPOTECA COMO GARANTA DE CRDITO 5.1 La Cdula Hipotecaria 5.2 Principales Usos de los Crditos Hipotecarios VI. EL FIDEICOMISO VII. FIDEICOMISOS 7.1 Fideicomisos de 7.2 Fideicomisos de 7.3 Fideicomisos de 7.4 Fideicomisos de DE TITULARIZACIN Inversin Administracin Garanta Titularizacin

VIII. FACTORES IMPORTANTES EN LA TITULARIZACIN HIPOTECARIA 8.1 Etapas de una Titularizacin Hipotecaria 8.1.1 Etapa 1: La Preseleccin de Hipotecas 8.1.2 Etapa 2: Estructuracin 8.1.3 Etapa 3: Constitucin 8.1.4 Etapa 4: Lanzamiento de Emisin Titularizada 8.2 Anlisis de Factores que Dificultan o Facilitan la Titularizacin 8.2.1 Los Flujos de Efectivo 8.2.2 Experiencias de Retraso en Pagos 8.2.3 Ubicacin Geogrfica de las Garantas 8.2.4 Perfil Socioeconmico del Deudor 8.2.5 Las Garantas Asociadas 8.2.6 Plazos y Cuotas de Pago 8.2.7 Factores Legales

I. Introduccin

Una de las principales preocupaciones de la familia costarricense lo constituye la vivienda. Tradicionalmente el Estado ha procurado crear instrumentos financieros muy diversos que permitan palear en alguna medida esta necesidad. Los Bancos Estatales destinan importantes recursos a la atencin de crditos hipotecarios, la banca privada recin incursiona en este mercado pero dirigida fundamentalmente a un segmento caracterizado por clientes de ingresos altos de preferencia dlares cuya necesidad fundamental de vivienda se encuentra satisfecha. Otros sectores sociales de la economa costarricense han puesto su cuota de responsabilidad social canalizando recursos financieros en procura de contribuir con un objetivo tan noble en la vida de la familia costarricense. Algunos de ellos como el sector cooperativo ha fracasado en su intento, las principales instituciones financieras cooperativas, Banco Cooperativo Costarricense, R.L., Banco Federado, R.L., Coovivienda, R.L. y otros de segundo orden se encuentran intervenidos por la Superintendencia General de Entidades Financieras (S.U.G.E.F) dando una seal clara de que su aporte a la solucin de vivienda en nuestro pas se vera afectado y por lo tanto un importante segmento de la poblacin deber postergar esta ilusin. El Solidarismo alcanza en 1998 un patrimonio cercano al 3.5% del Producto Interno Bruto, muchos de esos recursos han materializado necesidades de vivienda acumulando importantes carteras hipotecarias. Desgraciadamente la naturaleza de estos crditos los hace muy slidos pero compromete recursos a largo plazo sacrificando la liquidez de estas organizaciones comprometiendo su existencia en algunos casos. Por lo anterior es conveniente analizar la viabilidad para el desarrollo de un instrumento financiero que permita continuar atendiendo necesidades tan importantes de la familia costarricense, al titularizar importantes carteras de hipotecas en poder de organismos financieros, muy particularmente aquellos en poder de la Asociacin Solidarista de Empleados de Fuerza y Luz. Un mecanismo de financiamiento de estas caractersticas permitira a Asefyl fortalecer su misin social sin sacrificar la rentabilidad de la empresa y comprometer su posicin financiera. El anlisis del mercado financiero costarricense para conocer cuales son sus caractersticas principales, cuales son las experiencias en otras economas en materia de Titularizacin de activos as como cual es el entorno legal que podra afectar esta propuesta es un elemento que agregar valor al desarrollo de nuevos productos financieros en nuestro pas.

II. Importancia

El presente estudio se focalizar en el anlisis de la evolucin de la cartera hipotecaria de la Asociacin de Empleados de Fuerza y Luz, S.A., como este crecimiento ha consumido importantes recursos financieros de la

empresa al atender una necesidad de crdito de mltiples aristas, trascendente en la vida de la poblacin de empleados de la Compaa Nacional de Fuerza y Luz, S.A. El compromiso con la misin de Asefyl obliga al anlisis de mecanismos alternativos que permitan la participacin activa de una organizacin de trabajadores en la solucin de una de las principales problemticas de nuestra sociedad, sin sacrificar la liquidez vrtice importante en la vida de una institucin de naturaleza fundamentalmente financiera. Se analizar la posibilidad de Titularizar la Cartera hipotecaria de la Asociacin para lo cual se describirn las condiciones particulares de los ttulos hipotecarios en poder de Asefyl. Incursionaremos en el entorno de nuestro mercado de valores para conocer cuales son los avances en materia de Titularizacin en Costa Rica, cuales son aspectos importantes y cuales factores dificultan o facilitan el desarrollo de este importante producto financiero de gran acogida en otras economas. En virtud de lo anterior comentaremos brevemente algunas experiencias forneas con el propsito de aportar insumos que agreguen valor al anlisis.

III. El Crdito y El Sistema Financiero

De una forma muy general crdito significa la entrega en el presente de algo tangible o intangible que tiene valor, con la condicin de retornarlo en un futuro. Otra definicin conveniente sera la entrega de dinero u otras cosas de valor con la obligacin del prestatario de devolver lo recibido. Una definicin ms amplia es la disposicin desde el punto de vista del acreedor y la posibilidad desde el punto de vista del deudor de efectuar un contrato cuya finalidad es dar origen a una operacin de crdito por la que se debe entender: la cesin en propiedad regularmente retribuida por parte del acreedor y la otra parte constituida por un deudor que acepta la obligacin de devolver esa propiedad y retribuirle intereses segn la forma en que se pacte. La deuda es la obligacin de un deudor de devolver al acreedor lo prestado, es la contraprestacin esencial del crdito. Es un derecho de acreedor, la persona fsica o jurdica que entrega el dinero y desde el punto de vista del prestatario, quien recibe el dinero, es una obligacin de pagar en un tiempo y con un precio determinado. Es conveniente intentar clasificar los tipos de crditos debido a que son mltiples sus fuentes, los fines y las modalidades en que se otorgan:

Por el plazo: Corto, mediano y largo plazo. Por el tipo de inters: en las diversas tasas que se fijen. Por la garanta: Real o personal. Por la actividad econmica a que se destina: Agricultura, Comercio, Transportes, Servicios personales, Gobierno Central. Por la funcin en la empresa: Capital de trabajo o inversiones fijas. Por el sector econmico al que se destina: Crdito Publico y Crdito Privado

El sistema financiero tiene para la economa una importancia trascendente, su relacin directa con el proceso productivo, la circulacin, distribucin y consumo de bienes y servicios crea valor y ese valor se le denomina Producto Interno Bruto (P.I.B.). La inversin neta como componente de la produccin final total indica si la economa se mantiene estacionaria, en expansin o en regresin. La inversin neta positiva se origina en economas en expansin cuando el capital neto se incrementa al final de un ciclo econmico y entonces la cantidad de edificios, maquinaria, equipo y existencias de productos terminados, en otras palabras la comunidad consume menos de lo que produce originando el Ahorro. Entonces la inversin neta positiva es el proceso mediante el cual una parte importante de los bienes y servicios no se consume sino ms bien se invierten resultando en un aumento de la productividad. Los individuos y unidades familiares, por lo general ahorran para proveerse en el futuro de mayores comodidades, mientras los empresarios lo hacen para expandir sus negocios y obtener mayores ganancias. Como los recursos de capital son escasos muchos proyectos de individuos y unidades familiares, o de empresarios y productores no serian factibles de llevar a cabo si no se diera la posibilidad de transferir los recursos de las unidades que ahorran hacia las unidades interesadas en invertir. Es aqu donde la institucin del crdito permite la transferencia de recursos a travs de la estructura financiera, con la concurrencia de intermediarios financieros e instrumentos financieros de crdito. Los primeros constituyen la estructura financiera y, en conjunto, el sistema financiero de una economa. Los intermediarios financieros se ocupan entonces de reunir en el mercado de Crdito a los demandantes y oferentes de los recursos econmicos y financieros, en una forma masiva, profesional y eficiente: reciben los recursos financieros ociosos de numerosos ahorrantes y los prestan a los inversionistas, para ser incorporados a la capacidad productiva del pas. El mercado del Crdito comprende dos segmentos: un mercado para crditos de corto plazo conocido como Mercado Monetario basado en operaciones destinadas a capital de trabajo y otro llamado mercado de Capitales que comprende las operaciones destinadas a financiar inversiones de capital o activos fijos. En Costa Rica los intermediarios financieros que integran el sistema financiero los podramos clasificar en tres categoras: Los Bancos del Sistema Bancario Nacional, que comprende el Banco Central de Costa Rica, los bancos comerciales del Estado (Banco Nacional de Costa Rica, Banco de Costa Rica y Banco Crdito Agrcola de Cartago) y los bancos privados. Las Sociedades Financieras de Inversin y Crdito Especial de Carcter no bancario que se conocen mejor como Financieras. Otras instituciones financieras, que comprenden varias instituciones estatales o reguladas por el Derecho Publico tales como el Banco Popular y de Desarrollo Popular, el Instituto Nacional de Fomento Cooperativo, la Caja Costarricense de Seguro Social entre otras.

3.1 El Sistema Bancario Nacional y su presencia en el Crdito para la Vivienda

La banca privada ha mantenido una posicin menos agresiva en materia de colocacin de recursos en vivienda, a mayo de 1999 solo participan de manera estructurada en la oferta de crdito para vivienda el Banco Banex y el Banco Solidario Costarricense, el primero de ellos destina el 6% por ciento de su cartera total en un esquema novedoso de hipotecas en dlares cuyo objetivo de financiamiento se extiende mas all del carcter social de la vivienda para permitir otros usos finales del crdito, su orientacin esta dirigida a un segmento de mercado cuya remuneracin es en dlares.

CUADRO No. 1 Cartera de Prstamos Bancos Privados segn rama de actividad al 31 de Diciembre de 1998 Institucin - Interfin Banex San Jos Bicsa Del Comercio B.F.A. Improsa Scotiabank Elca B.C.T. Promrica Del Pacfico Finadesa Citibank Del Istmo Metropolitano Bantec C.Q. Solidario de C.R. Bancrecen Bancentro Total Vivienda y Turismo 720.256.000 2.2289.020.000 288.735.000 51.387.750 193.910.470 184.230.835 201.602.020 718.787.929 750.202.682 146.722.041 1.379.250.839 26.311.557 413.295.719 0 1.146.228.099 0 20.000.000 3.776.603.534 201.694.576 ND 12.508.238.601 Prstamos 36.243.761.000 35.728.701.000 33.959.831.000 12.404.427.554 12.335.225.787 10.931.898.064 9.545.571.753 9.361.289.310 9.210.212.292 7.100.480.107 9.809.310.932 6.586.902.762 6.066.581.672 5.918.262.356 5.458.934.728 5.090.500.351 5.082.923.000 4.657.354.095 4.540.220.872 3.330.078.387 230.662.467.013

El caso del Banco Solidario es de destacar pues de la composicin de su cartera el 50% se destina al crdito para vivienda, principalmente de carcter social, atendiendo mltiples necesidades del Sector Solidarista Costarricense. El resto de la Banca Privada escasamente tena colocado en el sector vivienda al 31 de diciembre de 1998 el 5% del total del crdito. No obstante debe destacarse la importante composicin de los ttulos hipotecarios como garantas de crditos totales en el sector con un 25.7% del total de los prestamos de la Banca Privada ubicndose como segunda mejor garanta despus de la fianza y el aval con casi la mitad del financiamiento originado por el sector privado. GRFICO No. 1 Cartera de Prstamos Bancos Privados segn rama de actividad al 31 de Diciembre de 1998

IV. El Mercado de Valores en Costa Rica Los mercados de valores desarrollan una funcin bsica de canalizacin de ahorro hacia la inversin de modo desintermediado, es decir sin pasar por los balances de los bancos u otros intermediarios financieros. El logro de un mercado transparente pasa por poner a disposicin de todos los inversionistas en el tiempo oportuno, la informacin relevante para una adecuada decisin de inversin o desinversin. La competencia entre oferta y demanda de fondos prestables en el mercado de valores encuentra su cauce por medio de dos instituciones: los intermediarios especializados y los mercados organizados, el ejercicio de ambas actividades esta sometido en condiciones normales al cumplimiento de ciertos requisitos que la legislacin establece. La existencia de un mercado suficientemente liquido es una condicin esencial para asegurar una correcta formacin de precios en los mercados de valores. Esa liquidez encuentra un limite objetivo en el tamao de las

economas que lo sustentan por lo que la apertura e integracin de mercados es una condicin vital. La proteccin de los inversores y la integridad del sistema financiero dependen en gran medida de poder articular un conjunto de medidas que eviten que una crisis en un participante del mercado degenere en crisis sistmicas. La confianza del publico en la solvencia de los intermediarios y de los mercados es un pilar bsico en el desarrollo de largo plazo del sector financiero, incidentes de insolvencia en mercados como el costarricense en fases de crecimiento seguramente afectar durante largo tiempo la confianza de los inversores. Costa Rica tiene una estructura de mercado de valores atpico en la regin, el origen de esta se encuentra en los esfuerzos del sector financiero por desarrollarse mas all de los limites impuestos a la banca como consecuencia de la excesiva regulacin. La eliminacin del monopolio de los depsitos en cuenta corriente y la reduccin de encajes constituyen una fase muy avanzada del proceso de liberalizacin comenzado desde 1984. La principal justificacin para destinar recursos al desarrollo de la infraestructura burstil se encuentra en las ventajas que un mercado de valores desarrollado significara a nuestra economa; el mercado de valores es fuente de recursos lquidos y de menos costo para los bancos y el sector financiero en general, desarrollar mercados secundarios permitir reducir el uso del encaje como instrumento de poltica monetaria y ms productos burstiles en competencia con la banca de captacin contribuyen a profundizar la competitividad. El mercado de valores costarricense no hace mucho tiempo parta de la idea de que los ahorros deban mantenerse debajo del colchn, luego evolucionamos a instrumentos como las cuentas de ahorro y depsitos a plazo en bancos estatales. No obstante el desarrollo financiero del pas ha puesto a nuestra disposicin una amplia gama de opciones de inversin que exigen del inversionista manejar informacin a efectos poder evaluar niveles de riesgo. Las carteras administradas de los puestos de bolsa adquirieron una gran preponderancia como vehculo de inversin de corto plazo siendo generalmente a la vista. Loas Operaciones de Administracin Burstil (OPAB) consisten en una cartera de valores que administra un puesto de bolsa en representacin de un cliente, tiene la caracterstica de personalizar la inversin, es decir no es una olla de recursos de varios ahorrantes sino ms bien hay identificacin entre los ttulos valores y el cliente. Este producto que experimenta una tendencia a la baja muy fuerte en la actualidad tiene la ventaja de que el inversionista puede definir donde colocar sus recursos en funcin de las condiciones del mercado y de lo que el riesgo signifique para l. Las Cuentas de Administracin de Valores (CAV) y las Operaciones del Mercado del Dinero (OMED), son carteras administradas por puestos de bolsa, instrumentos de naturaleza parecida a los OPAB, la diferencia radica en que no se puede establecer la relacin clientevalores, varios inversionistas son dueos proporcionalmente de un grupo de ttulos. Los OMED desaparecieron del mercado al hacerlo tambin la Bolsa Electrnica de Valores en los inicios de 1999. Estos instrumentos del mercado del dinero caracterstico del corto plazo iniciaron un camino a la desaparicin desde 1998 cuando fueron sometidos a encaje legal lo que ha encarecido de forma sostenida su operatividad dando paso a otros productos de inversin. Los Fondos de inversin de rpido crecimiento particularmente desde 1997, cobran gran relevancia entre las unidades superavitarias de nuestro pas. Marca un cambio cualitativo importante en la forma de cmo invierten los costarricenses. A la vez se observa como con mayor frecuencia los ahorrantes se vuelven ms exigentes buscando mayor informacin financiera y diversificacin.

Un fondo es en realidad una "olla" de patrimonios de personas jurdicas y fsicas integrados a efectos de invertir en ttulos valores de oferta publica y otros activos financieros o inmobiliarios. La figura administradora se conoce como SFI, Sociedad Administradora de Fondos de Inversin. Varias ventas y desventajas deben sealrsele a esta figura de inversin. En primer lugar fomentan la administracin eficiente de recursos ya que el volumen es lo que hace la diferencia en los rendimientos. La diversificacin entre diferentes activos y sectores de la economa as como en diferentes tipos de fondos garantizan al inversionista niveles de riesgo menores. La separacin patrimonial de los recursos administrados por una Sociedad Administradora de fondos de Inversin, un esquema muy similar al de los Fideicomisos da mas seguridad y transparencia a la inversin. Los ahorrantes deben saber que la Ley Reguladora del Mercado de Valores del 27 de enero de 1998 norma muy claramente estos instrumentos de inversin brindando gran transparencia. El riesgo en los Fondos de Inversin se deriva de la imposibilidad de garantizar un rendimiento fijo a un cliente. Esto es particularmente factible que suceda cuando la cartera de valores que componen un Fondo es de ttulos privados ms afectos a vaivenes en sus cotizaciones. Los Fondos de Inversin adolecan de limitaciones y en general de una legislacin ms rigurosa que restrinja el mbito de este producto. El marco legal creado a partir de la Ley del Mercado de Valores ofrece un gran potencial de crecimiento que debe ser canalizado para el impulso de negocios como la concesin de obra publica. Las figuras de fideicomisos tienen una fuerte presencia en el mercado financiero costarricense no obstante la bursatilidad de estos no ha sido la mejor. La aprobacin de la Ley de Obra Publica debe impulsar un nuevo segmento de negocios fiduciarios. Esta ley abre la oportunidad para desarrollar proyectos de infraestructura ligados a carreteras, puertos por medio de la concesin de obras al sector privado, cancelndole el desarrollo de las mismas mediante los flujos de ingresos proyectados por conceptos como peaje, tarifas, etc. Las diferentes formas de constituir fideicomisos podrn facilitar el desarrollo y operacin de mltiples proyectos al actuar como medio de captacin de recursos mediante la Titularizacin, es decir al emitir obligaciones respaldadas en los ingresos futuros de un proyecto especifico. La concertacin entre el sector publico y la sociedad civil puede facilitarse mediante la aceleracin de un proceso necesario como lo es el eliminar la burocracia de la gestin publica y la conservacin del control sobre los recursos del publico. El cortoplacismo, inherente a nuestro mercado de valores, avanza de manera tmida hacia su evolucin. Dos de los instrumentos antes citados; los Fondos de Inversin y los Fideicomisos han contribuido en gran medida a ello. Los ttulos tasa bsica y los tasa libor basaron sus rditos en referencia a tasas ajustables y fluctuantes a lo largo de la vida de un titulo, el Gobierno Central ha reducido su dependencia en el mercado burstil nacional, los plazos de inversin del Estado en la mayora de los casos superan los cinco aos. La inversin en ttulos centroamericanos muy especialmente salvadoreos y la participacin en mercados como el argentino, mexicano, brasileo son consecuencias de la bsqueda de papel para invertir al experimentarse escasez de oferta en el mercado nacional. Las primeras inversiones en mercados centroamericanos han sido positivas, los CAM emitidos por el Banco Central de El Salvador con rendimientos del 12% anual en una economa de devaluacin cero trasladaron gran cantidad de dlares costarricenses hacia esas latitudes. Las recompras, tropicalizacin del mecanismo conocido como Reporto en los mercados de valores desarrollados, han sido tambin otro elemento

caracterstico del mercado nacional. Del total de transacciones realizadas por la Bolsa Nacional de Valores en 1995 las recompras alcanzaron mas de 100,000 millones, multiplicndose casi por diez hacia 1997. Este mecanismo consistente en la celebracin de un contrato por el cual un inversionista llamado retrocomprador, que requiere recursos temporalmente y que a su vez tiene ttulos valores de los cuales no se desea deshacer conviene en vender a un retrovendedor con la condicin de que al final de la operacin los venda de nuevo al retrocomprador. De esta manera el importante crecimiento de las recompras tiene su explicacin en parte debido a lo escaso de la oferta de ttulos valores as como tambin por las grandes ventajas que ofrece a los distintos participantes que realizan la operacin, a saber: el dueo de los ttulos obtiene liquidez sin sacrificar activos financieros y un inversionista coloca fondos muy bien garantizados y custodiados en la Central de Valores. La nueva Ley Reguladora del Mercado de Valores publicada el 27 de enero de 1988 y vigente dos meses despus constituye un hito en la reforma financiera de Costa Rica. La nueva funcin del Estado asumida por la Superintendencia General de Valores define reglas claras de juego que procuran optimizar los beneficios de la competencia y la iniciativa privada potenciando la capacidad de decisin individual. La Ley apuesta por el desarrollo del mercado costarricense y por su integracin al mundo sobre la base de la calidad. A pesar de las importantes modificaciones de que ha sido objeto el mercado de valores existen otras inquietudes compartidas por muchos necesarias en aras de mejorar y que se detallan as:

Eliminar los encajes a los instrumentos de administracin de carteras. Eliminar el impuesto a las ganancias de capital. Eliminar el impuesto a los dividendos. Procurar que el sector burstil participe en el proceso de privatizacin de empresas del Estado. Estandarizacin de la normativa contable. Facilitar el establecimiento de los Bancos extranjeros en el pas.

El mercado de valores de Costa Rica representa el 43% del total del mercado centroamericano lo que da una posicin de liderazgo al pas, la ley reguladora y el sistema de supervisin es el mas desarrollado de la regin. Sin duda iniciar hace mas de dos dcadas da este lugar de privilegio. En gran medida la creacin de la Superintendencia General de Valores en 1998 ha permitido la elaboracin de mltiples reglamentos que pretenden regular el funcionamiento del mercado e impulsar los fondos de inversin as como la oferta de nuevos valores. El mercado secundario, a travs del cual se transfiere la propiedad de valores ya colocados en el mercado primario es una punta de lanza en el fortalecimiento del liderazgo alcanzado. En la actualidad el mercado de valores costarricense empujado en gran medida por la globalizacin y una escasez de papel se enrumba hacia momentos de efervescencia. La emisin de Inmobiliaria Mas x Menos con plazos mayores a cuatro aos y en dimensiones nunca antes vistas da muestras de dinamismo. Otras instituciones bancarias preparan emisiones privadas estructuradas sobre la base de la Titularizacin de flujos de efectivo u otra clase de activos fijos, las empresas que han permanecido en manos de costarricenses y con posiciones de liderazgo en el mercado estn anunciando importantes emisiones de acciones en el mercado local lo que

parece indicar que el medio financiero costarricense tiene perspectivas positivas.

V. La Hipoteca como Garanta de Crdito La hipoteca es el gravamen que sujeta un bien inmueble a responder por una determinada obligacin o deuda sin que el poseedor del bien se desprenda de la titularidad de este. En caso de que quien es deudor no atienda la deuda incumpliendo la obligacin garantizada, el acreedor podr solicitar a una instancia judicial la venta del inmueble y por lo tanto cobrar el dinero que se le deba mas los intereses respectivos, este proceso es conocido como ejecucin de garanta. La formalizacin de un crdito con garanta hipotecaria se efecta mediante una sola clase de instrumento conocido como escritura pblica. Para que adquiera plena validez jurdica respecto de las obligaciones y derechos que convienen en asumir las partes debe protocolizarse por un notario e inscribirse el gravamen que se impone en el Registro Pblico de la Propiedad. La escritura publica hipotecaria no tiene un formato determinado permite anotar todos aquellos aspectos relativos a las obligaciones y derechos que adquieren e interesan a los contratantes, como son las dems condiciones en que se pacta la operacin de crdito. La hipoteca es un derecho real lo que significa que gravita sobre la propiedad hipotecada sin importar quien sea su dueo, por esta razn, si la finca es vendida y ms tarde no se cumple la obligacin garantizada, el acreedor podr instar la venta del inmueble sin que sea un obstculo el hecho de que el inmueble pertenezca a persona distinta a la obligada al pago. Debe hacerse notar que quien compra un inmueble gravado con una hipoteca asume la carga que pesa sobre l. Por lo anterior ante una transaccin lo normal ser deducir de la compraventa la proporcin del gravamen hipotecario de lo contrario deber el comprador consentir la hipoteca que pesa sobre el bien, de todas maneras el sistema Registral de nuestro pas permite que se conozca el perfil de los bienes que se desean transar, lo que es mas no podr ser sujeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad, lo que no supone por ello una verdadera temeridad adquirir un inmueble sin solicitar en el Registro un estudio sobre los posibles gravmenes que puedan pesar sobre el. La hipoteca constituye, en las sociedades modernas, un instrumento bsico de la economa la mayor parte de los compradores de una vivienda no disponen de dinero suficiente para hacer frente al pago de su precio por lo que se acude a la compra a plazo mediante un crdito hipotecario concedido mediante organismos de crdito permitiendo un acceso a la propiedad de la vivienda. Es la garanta real que ofrece mayor seguridad una vez que el poseedor ha demostrado su propiedad y que los atributos de dominio sobre sta no han sido afectados. Sin embargo, presenta la desventaja de que su constitucin es relativamente costosa ya que adems de los derechos de registro origina costos por concepto de honorarios de notarios que hace los estudios de registro y elabora la escritura. Por esta razn y porque requiere de avalos previos, estudios de registro y que la inscripcin en ste es algo lenta de difcil tramitacin frecuentemente se ha utilizado para garantizar prstamos de largo plazo, en inversiones lentas de recuperacin y por montos importantes. Las hipotecas pueden constituirse en gravmenes de orden sucesivo, sobre un mismo inmueble, y en igual forma que la Prenda, el acreedor de primer grado tiene un derecho preferente sobre el acreedor de segundo grado y

sucesivamente, en todo caso, la aceptacin de gravmenes posteriores depende principalmente del monto total de estos y el margen libre en relacin con el valor total de la propiedad. Si la garanta la constituyen varios inmuebles, debe indicarse en la escritura la responsabilidad proporcional que se le atribuye a cada uno. Las edificaciones comprendidas en el inmueble y otras garantas accesorias, que formen parte de la garanta principal es conveniente que sean protegidas con un seguro contra los riesgos de incendio, terremoto, etc. 5.1 La Cdula Hipotecaria La cdula hipotecaria es un gravamen de naturaleza muy similar a la Hipoteca comn ha tenido una preferencia de uso debido a su naturaleza ms flexible lo que permite que los costos de constituir un crdito con garantas de naturaleza inmueble es relativamente mas barato. Esta clase de hipotecas solo puede constituirse sobre bienes inmuebles que no estn gravados con hipoteca comn y si por circunstancias la hubiese deber cancelarse. Se pueden constituir al igual que con la hipoteca cdulas de primero, segundo o ms grados sucesivos segn sean las posibilidades del bien gravado en trminos de valor. En un grado menor a la cdula se podr constituir hipotecas comunes siempre que el deudor y acreedor estn de acuerdo. La cdula hipotecaria se constituye mediante escritura publica y una vez inscrita esta en el Registro Publico ste procede a emitir las Cdulas. La informacin que deben tener estos documentos ser la siguiente; los datos necesarios para identificar el inmueble gravado, el monto total de la hipoteca a que la cdula se refiere, nombre completo del beneficiario a cuyo favor se extiende, lugar y fecha de pago. Al igual que la hipoteca la Cdula tiene una prescripcin de diez aos desde el vencimiento del plazo para su pago, luego de esto no surtir efecto para terceros salvo que la prescripcin haya sido interrumpida. La validez de la cdula hipotecaria depende de que este firmada por el dueo legitimo del inmueble hipotecado o un representante legal de este. Se puede emitir a favor de cualquiera persona aun a favor del mismo dueo de la finca lo que deja claro que no es condicin necesaria la existencia de un tercer acreedor. La cdula hipotecaria se transmite por endoso nominativo o en blanco lo que agrega versatilidad al documento como instrumento de crdito. Lamentablemente la cdula hipotecaria en Costa Rica ha tendido a caer en desuso en virtud de algunos problemas, el principal de ellos es el hecho de que el valor estimado del inmueble hipotecado es algo que queda a juicio del propietario o sujeto de avalos poco estandarizados en nuestro pas. 5.2 Principales Usos de los Crditos Hipotecarios Los fines ms usuales en el crdito hipotecario son la adquisicin de bienes inmuebles rurales y urbanos, construcciones rurales y urbanas de todo tipo o reparaciones, ampliaciones y mejoras en las mismas e inversiones para el desarrollo de explotaciones agropecuarias, industriales de mediana y lenta recuperacin. Tambin se han utilizado para garantizar pasivos bancarios de empresas o personas jurdicas que implican horizontes de inversin de largo plazo y por lo tanto requiere de garantas con un alto grado de seguridad. El surgimiento de figuras novedosas de crdito en nuestro pas como los crditos rotativos, lneas de crdito, etc., donde el financiamiento se usa a discrecin renovando los saldos ha tenido en muchos casos como requisito de garanta la constitucin de hipotecas o el uso de cdulas hipotecarias. No obstante lo anterior destaca la solucin de vivienda familiar como el uso ms generalizado del crdito hipotecario en Costa Rica.

VI. El Fideicomiso Fides, cuyo significado es Fe, Confianza son los conceptos que dan origen al termino Fideicomiso. Este contrato que involucra a tres partes consiste fundamentalmente en que una persona fsica o jurdica transmite en propiedad a otra un determinado patrimonio con el objeto de destinarlo a un fin en particular en beneficio de uno o ms beneficiarios y con posterioridad lo transmite a una tercera persona o lo retorna a quien lo entrego originalmente. Quien entrega o transmite determinado patrimonio se denomina Fideicomitente, Fiduciario es la persona que recibe y tiene separados de su patrimonio personal los recursos recibidos con una finalidad especfica. Los beneficios que produzca un fideicomiso o el mandato implcito sern percibidos por lo que se denomina Fideicomisario, quien podr a su ves ser el Fideicomitente. Objeto de Fideicomisos pueden ser toda clase de bienes o derechos y a estos se les denomina bienes fideicometidos. En nuestro pas hasta 1997 existan recursos administrados bajo esta figura que superaban los seiscientos millones de dlares experimentando un crecimiento sostenido desde mediados de los aos noventa superior al setenta y cinco por ciento anual. Destaca como principal fiduciario la Banca Privada con mas del cincuenta por ciento seguido por la Banca Estatal con cerca de una tercera parte, otros grupos financieros de naturaleza no bancaria alcanzan un dieciocho por ciento del total una cifra cercana a los cincuenta millones de dlares nada despreciable para nuestro mercado de valores. Un contrato de fideicomiso se constituye en forma escrita tal como lo establece el Cdigo de Comercio en sus artculos 633 y siguientes, cuando se trata de bienes cuya naturaleza implique su inscripcin en el Registro Publico debern constar a nombre del Fiduciario, quien puede ser cualquier persona fsica o jurdica con capacidad de adquirir derechos y constituir obligaciones. El Fideicomitente puede designar varias personas con carcter de Fiduciario en cuyo caso deber prevalecer el consenso en la toma de decisiones. Las funciones de un Fiduciario no tiene posibilidad de ser delegadas no obstante si se puede crear una estructura para el manejo de los bienes fideicometidos. Algunas caractersticas importantes se distinguen en este contrato mercantil, en primer lugar la confianza, fundamental en todo negocio financiero pero muy particular en esta figura pues su naturaleza es ms compleja. Una segunda lo constituye el fin especifico que se debe cumplir, mltiples aplicaciones pueden darse a los fideicomisos pero el denominador comn ser cumplir con un mandato determinado. Para construir un marco legal que permita el desarrollo de la confianza el Patrimonio de un Fideicomiso es autnomo esta separado del patrimonio del Fiduciario, este elemento agrega gran valor a este contrato pues en caso de quiebras los recursos fideicometidos estarn excluidos en defensa del Fideicomitente. Ejemplos recientes como la intervencin del Banco Cooperativo un Banco con una fuerte inclinacin al manejo de Fideicomisos permitieron vivir la experiencia practica de la importancia de esta separacin de fondos, situaciones irregulares como la sealada pueden remover a un Fiduciario pues se imposibilita de seguir administrando bienes de terceros pero no afecta en condiciones normales el patrimonio de un Fideicomiso.

Un tercer elemento ligado a la importancia de la especializacin es que los Fiduciarios son gestores profesionales de recursos y mandatos financieros especficos lo que permitira inferir un manejo eficiente de los bienes fideicometidos. Un cuarto y ultimo elemento no por eso menos importante lo constituye la elasticidad incorporada al Fideicomiso lo que permite una multiplicidad de usos permitindole adaptarse al giro comercial que lo requiera. Un Fiduciario se debe destacar por ser prudente en el manejo de los recursos que se le han encomendado, por actuar con la diligencia y cuidado que empleara en sus propios negocios. Debe de igual forma mostrar transparencia, rendicin de cuentas con la periodicidad que lo demande el Fideicomitente o Beneficiario de cmo se esta ejecutando un mandato. No debe derivarse ningn beneficio particular salvo el pactado, ni negociar con el cliente mucho menos competir con l. El cdigo de Comercio en su artculo 645 establece" El Fiduciario deber emplear en el desempeo de su gestin el cuidado de un buen padre de familia. Ser removido de su cargo el que no cumpliere con las disposiciones de este capitulo o las instrucciones contenidas en el acto constitutivo. Lealtad para quien deposito su confianza as como gran confidencialidad y representatividad.

VII. Fideicomisos de Titularizacin

7.1 Fideicomisos de Inversin Estos instrumentos de inversin del mercado de valores procuran participar a muchos inversionistas individuales en la inversin de gran volumen con el propsito de generarles beneficios atractivos producto de la economa de escala a travs de una administracin profesional de carteras. Un beneficio a destacar es la experiencia y conocimiento del fiduciario en el manejo de portafolios grandes y diversificados. En Costa Rica podra citarse como ejemplo al Fideicomiso Grupo Zeta cuyo objetivo inicial era la canalizacin de recursos hacia la financiacin de vivienda, locales, bodegas y edificaciones en general, el Fiduciario de este Fideicomiso es el Banco BCT y los Fideicomitentes estaban constituidos por empresas constructoras pertenecientes al Grupo Zeta, entre los bienes fideicometidos cabe destacar que se contaba con crditos hipotecarios, garantas bancarias de terceros bancos y como novedad se destaca el "spread" de intereses pagado entre deudores de crditos hipotecarios y los intereses a pagar sobre ttulos valores del fideicomiso. El manejo de dineros e inversiones que se realizan para el beneficio de terceros se canaliza en la practica mediante diversas formas jurdicas tales como: Fideicomisos de Inversin de corto, mediano y largo plazo, Fondos para propsitos mltiples, Fondos de Pensiones y Cesanta.

7.2 Fideicomisos de Administracin Estos fideicomisos son bastante convenientes, sobre todo cuando el Fideicomitente por razones especiales no puede administrar sus bienes o derechos o desea delegar en un profesional el manejo de su patrimonio con el menor riesgo posible. Fideicomiso se confunde frecuentemente en nuestro pas con figuras como Comisiones de Confianza en los cuales una entidad de naturaleza Bancaria o Burstil asume una inversin de unos recursos de un cliente por los cuales garantiza un rendimiento determinado en funcin de un plazo dado. Ejemplos de estos son las Operaciones de

Administracin Burstil conocidos como OPABS o las Contratos de Administracin de Valores (CAVs) cuya naturaleza dista en mucho de un Fideicomiso. Dentro de este tipo pueden citarse; los Fideicomisos Testamentarios que constituyen un acto en vida de una persona, los de fines mltiples como Educacin, Recreacin, Pensin, Administracin de Cobros y Pagos, etc. 7.3 Fideicomisos de Garanta Es aquel negocio en virtud del cual una persona transfiere de manera irrevocable la propiedad de uno ovarios ttulos para garantizar con ellos o con su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones a su cargo de terceros. Adems se designa como beneficiario al acreedor de stas, quienes puedan solicitar a la entidad fiduciaria la realizacin o venta de bienes fideicometidos, para que con su producto se pague el valor de las obligaciones o los saldos descubiertos de acuerdo con las instrucciones previstas en el contrato. Esta opcin data de la antigedad y viene a representar una opcin interesante en nuestro mercado de valores por su versatilidad, agilidad y seguridad, en un momento en que acudimos a una crisis de oferta de ttulos valores pero sobre todo crisis de garantas reales. 7.4 Fideicomisos de Titularizacin El mundo financiero cambia de manera acelerada, en Costa Rica nos enfrentamos a una escasez cada vez ms importante de ttulos valores en un mercado que de por s se ha concentrado tradicionalmente en el sector pblico y en horizontes de inversin que difcilmente superan los trescientos sesenta das. La intensa actividad de la ingeniera financiera ha venido generando algunos productos novedosos. De los tradicionales se esta pasando de alguna manera a los productos derivados y de la actividad tradicional de las instituciones de crdito avanzamos a nuevas formas de financiamiento que se han denominado Titularizacin o Securitizacin. Titularizar es aquel proceso mediante el cual se transforman activos fijos o de lenta recuperacin en efectivo mediante la emisin de ttulos valores contra dichos activos y su colocacin en un mercado de valores. Existen diversas modalidades de Titularizacin; contratos de arrendamiento o contratos de concesin as como flujos de caja por percibir. Titularizar carteras es uno de los instrumentos ms interesantes para el sector financiero pues tiene una relacin directa con los criterios de clasificacin establecidos por las normas internacionales del Comit de Basilea y que a travs del mecanismo de Titularizacin se puede transformar una cartera de mediana calidad en ttulos de una calificacin superior. En Costa Rica conocemos de valores emitidos al amparo de carteras hipotecarias tales como los Certificados de Inversin Hipotecaria del Banco Nacional de Costa Rica que originan recursos para empresas desarrolladoras de proyectos importantes de Vivienda, no obstante bajo el esquema de Titularizacin no se ajustan debido a que en este caso particular lo que en la practica se lleva a cabo es una gestin de crditos de naturaleza hipotecaria realizada por empresas privadas que se les facilita la comercializacin de sus proyectos de vivienda a trasladar al Banco Nacional hipotecas en dacin de pago y abono a sus obligaciones con el banco. Otra experiencia interesante en materia inmobiliaria es la que lleva a cabo el grupo Burstil Aldesa al crear como una forma de inversin novedosa para sus clientes fondos de inversin inmobiliarios a partir de los flujos de efectivo generados por los alquileres de los locales del Centro Comercial Plaza Mayor. En el pasado se han realizado tmidos intentos para Titularizar otras modalidades como, facturas, proyectos de construccin y fondos inmobiliarios pero el patrn de conducta de nuestro inversionista en el corto plazo no ha permitido su despegue. Este mecanismo sin duda

permitir profundizar el mercado ofreciendo alternativas de diversificacin sobre todo a las puertas del desarrollo de obras publicas por concesin.

VIII. Factores importantes en la Titularizacin Hipotecaria

8.1 Etapas de una Titularizacin Hipotecaria 8.1.1 Etapa 1: La Preseleccin de Hipotecas El primer paso que se debe llevar a cabo previo a Titularizar una cartera de bienes inmuebles consiste en preseleccionar, revisar y someter a un proceso de auditoria una cartera particular de Hipotecas. Esta fase consiste fundamentalmente en definir una cartera de valores hipotecarios seleccionados en funcin de algunas caractersticas establecidas por una figura de intermediacin que puede ser un Banco o intermediario Burstil, interesados en crear instrumentos de inversin innovadores en los mercados financieros, o mecanismos de repago de obligaciones muy seguras pero de largo plazo como lo son las hipotecas Al hablar de revisin como segundo paso define el anlisis de cada uno de los ttulos hipotecarios en funcin de cmo fueron constituidos; verificar los textos de las escrituras de constitucin para conocer que tan flexibles pueden ser estos valores hipotecarios para adaptarse a un mercado financiero de naturaleza muy dinmica. La variabilidad de las tasas de inters ser un elemento que agregue gran valor de realizacin a una hipoteca. La ubicacin geogrfica de las propiedades dadas en garanta constituye un factor de gran importancia, si una cartera hipotecaria tiene un perfil homogneo como caracterstica de ubicacin de propiedades la convierte en una garanta de gran peso para la creacin de productos financieros modernos. Aspectos en comn de los deudores son de gran trascendencia. La edad de quienes estn obligados al pago de los crditos hipotecarios es fundamental para determinar el grado de riesgo, ante la probabilidad de que surjan a lo largo de la recuperacin de los flujos de efectivo, defunciones, incapacidades permanentes de los obligados al pago que por lo tanto generen algn grado de mora en la recuperacin de cartera. Otro elemento asociado al deudor lo constituye la ocupacin laboral que este ostente, profesiones asociadas a niveles de riesgo alto se enfrentan a ndices de siniestralidad mayores. Los plazos de otorgamiento de crditos que dieron origen a las hipotecas constituyen otro elemento importante. Un horizonte de colocacin muy estndar facilita cualquier anlisis financiero que pretenda descontar flujos futuros de efectivo. 8.1.2 Etapa 2: Estructuracin Esta fase procura que se analice el marco jurdico que dio origen a las garantas hipotecarias de forma tal que el texto de las escrituras no dificulte la ejecucin de garantas ante la eventual necesidad de recurrir a la va judicial. De igual forma es importante verificar el estado Registral de las propiedades sujetas a garanta, esto con el propsito de eliminar eventuales problemas para la institucin financiera o burstil que figure como ente titularizador de los valores hipotecarios.

En materia financiera una vez seleccionada y clasificada la cartera en funcin de los diferentes plazos y cuotas de pago peridico la estructuracin de flujos de efectivo permite disear un horizonte financiero de recuperacin de recursos de manera que se pueda construir un instrumento financiero de comercializacin en los mercados financieros sea este un Fondo de Inversin, fideicomiso o titulo valor asociado. 8.1.3 Etapa 3: Constitucin A estas alturas definidos dos pilares fundamentales como lo es el jurdico y financiero deber se procede a comunicar a la Superintendencia General de Valores el instrumento de captacin de recursos estructurado a partir de la cartera hipotecaria. A la par de esta comunicacin se da un proceso de calificacin de la emisin de valores por parte de una empresa Calificadora de Riesgo inscrita ante la instancia de supervisin antes citada, elemento trascendental en la cotizacin y colocacin futura de dichos valores. Estas entidades que son sociedades annimas con un objeto exclusivo de valoracin de riesgo en empresas y emisiones de valores inscritos en el Registro Nacional de Ttulos Valores e Intermediarios. El proceso de valoracin a que necesariamente debe someterse una emisin de deuda de naturaleza privada y en serie, se efecta conforme a las normas que establezca la Superintendencia General de Valores.

8.1.4 Etapa 4: Lanzamiento de Emisin Titularizada Los prospectos de inversin que indican de manera resumida toda la informacin relativa a una emisin de valores, una vez aprobado por la entidad Reguladora de Valores se presentan al publico inversionista. Dichos prospectos deben contener entre otras cosas, plazos mnimos y mximos de inversin, monto total de la emisin a colocar. Debe indicarse si se trata de papel comercial en cuyo caso las emisiones tendran plazos de hasta 360 das, mas all de esos horizontes de inversin debern denominarse Bonos. 8.2 Anlisis de Factores que dificultan o facilitan la Titularizacin 8.2.1 Los Flujos de Efectivo La posibilidad que se tenga de predecir los flujos de efectivo esperados producto del pago peridico de una hipoteca por parte de un deudor es de gran trascendencia. Cuando no existe historial que permita caracterizar a un deudor en trminos no solo de la calidad de pagador, sino considerando adems la eventual costumbre de pagos anticipados que se puedan realizar, la predictibilidad financiera se dificulta. 8.2.2 Experiencias de Retraso en Pagos En economas de Latinoamrica y muy particularmente en nuestro pas la inestabilidad econmica ocasiona muchas veces fluctuaciones importantes en el nivel de vida de la fuerza laboral generando esto a su vez un grado de morosidad en la recuperacin de carteras crediticias. Nuestro pas recin en 1997 parece romper con algunos ciclos econmicos del pasado creadores de gran incertidumbre, no obstante los factores estructurales histricamente disparadores de crisis siguen sin ser solucionados. Adicionalmente a esto el perfil del deudor costarricense no esta documentado apropiadamente para poder construir modelos de cultura de pagos futuros.

8.2.3 Ubicacin Geogrfica de las Garantas La zona geogrfica as como la topografa son elementos necesarios para definir valor a una propiedad con fines comerciales o de crdito. Por lo anterior un factor crtico de xito para Titularizar una cartera hipotecaria lo constituye la homogeneidad en trminos de valor de las zonas donde se ubiquen las propiedades dadas en garanta. Un ejemplo en Costa Rica de homogeneidad seria una cartera de hipotecas de un mismo proyecto habitacional o zonas con un perfil habitacional similar; Escaz, Lomas de Ayarco, Trejos Montealegre, Pinares de Curridabat para ejemplificar.

8.2.4 Perfil Socioeconmico del Deudor La heterogeneidad que muestre un grupo de deudores en trminos de su ocupacin laboral, ingresos percibidos, edad y estado de salud agrega gran riesgo a una Titularizacin hipotecaria lo que se traduce en gastos financieros mas elevados y en desmotivacin para el organismo financiero titularizador. 8.2.5 Las Garantas Asociadas El proceso de valoracin de una cartera hipotecaria esta ntimamente relacionado con la existencia de garantas colaterales o asociadas a la garanta principal. Si se piensa en una persona jurdica probablemente los avales de casa matriz como garanta de crdito asociados a una garanta real sern un atractivo para la inversin a la vez que diversifica el riesgo de no pago de un emisor. La presencia del factor tiempo especialmente al tratarse de crditos hipotecarios relacionados con soluciones de vivienda o proyectos de maduracin lenta crean gran incertidumbre al asocirseles con fenmenos naturales particularmente en pocas de gran contaminacin mundial que ha no dudarlo aumenta la frecuencia de aparicin de fenmenos como; Terremotos, Ciclones, Huracanes, Inundaciones. En el plano personal de quien es deudor la exposicin a riesgos de forma permanente no asociados con su ocupacin sino ms bien con su salud crean tambin incertidumbre sobre los flujos futuros de pago de una hipoteca. Por lo anteriormente expuesto la existencia de plizas de vida endosadas a favor del acreedor hipotecario, as como tambin plizas que atiendan los potenciales siniestros producto de fenmenos naturales o incendios, favorecen la Titularizacin de hipotecas. 8.2.6 Plazos y Cuotas de Pago En Costa Rica es caracterstico encontrar horizontes de pago mximos de 15 aos, en muchos casos el sector Mutual otorga financiamiento para vivienda en plazos mas reducidos lo que eleva el apalancamiento del deudor y por lo tanto cualquier situacin de inestabilidad temporal afectara la predictibilidad de los pagos futuros. Recin a mediados de 1998 el Banco Crdito Agrcola de Cartago ha innovado en materia de plazos lanzando al mercado del crdito hipotecario plazos de veinte aos, periodos de pago como estos favorecen la Titularizacin hipotecaria ya que el peso en el ingreso del deudor de una cuota de pago es relativamente menos importante y con el tiempo la probabilidad de tener menos impacto en el presupuesto personal del individuo es mayor. Otro problema asociado un tanto al costo de los recursos financieros de una entidad Bancaria o financiera lo constituye la fluctuacin en cuotas de pago originadas en eventuales variaciones de las tasas de inters que se cobran. Algunas entidades cuya estructura de Capital esta menos obligada

por pasivos o captaciones del publico permiten un rezago en el tiempo de pago del deudor hipotecario al ajustar cualquier diferencial en tasas de inters en funcin del plazo de pago original y por lo tanto no trasladarlo a la cuota. 8.2.7 Factores Legales La eventualidad de tener que recurrir a una instancia judicial para cobrar un titulo hipotecario es un riesgo asociado a la Titularizacin de garantas reales sobre bienes inmuebles. En Costa Rica se puede escuchar en los crculos financieros que muchas veces es preferible un mal arreglo a una situacin de pago morosa que un buen juicio. Lo anterior debido en gran medida a que la legislacin costarricense en materia comercial y financiera protege a los deudores, recurdese las experiencias de empresas como Perifricos, L&S, Botica Francesa y otros mas, las garantas que muchos de estos haban ofrecido a las entidades bancarias estaban constituidas por bienes inmuebles, no obstante los procesos de Administracin por Intervencin Judicial inhabilitan el disponer de la garanta de pago lo que crea gran incertidumbre. En adicin debe citarse lo inoperante de la legislacin costarricense as como tambin lo congestionado de los tribunales de justicia que fomentan en gran medida el no pago de obligaciones. IX. Razones para La Titularizacin de Hipotecas en Costa Rica

La Titularizacin es un mecanismo que puede utilizarse o referirse a diversas modalidades de activos, algunos de ellos facturas, prendas, hipotecas, contratos de alquiler y otros cobros, en general todo aquello que genere flujos de efectivo futuras. Decamos que el proceso de Titularizacin o Securitizacin transforma activos de lenta recuperacin en efectivo, por lo tanto la Hipoteca se caracteriza en nuestro mercado por representar el principal activo garante de obligaciones crediticias pero con un horizonte de retorno poco gil. Uno de cada cuatro crditos concedidos por la banca privada en Costa Rica a diciembre de 1998 tenan garantas reales de naturaleza inmobiliaria una relacin ligeramente inferior pero de importantes dimensiones experimenta la Banca Estatal. Al incursionar en otros sectores vinculados al crdito en nuestro pas encontramos el Banco Popular, un banco de Derecho Publico que como parte de su misin destina importantes recursos a financiar Vivienda y otros destinos especficos de crdito pero con garantas reales, quizs en este particular se deba sealar que el origen de los recursos de esta institucin bancaria de naturaleza permanente y bajo costo no represente un incentivo para anticipar flujos de efectivo de sus carteras de crdito de largo plazo. En la avenida de los seguros en Costa Rica sabemos que solo transita un vehculo conocido como Instituto Nacional de Seguros organismo presente de manera agresiva en la atencin de crdito para Vivienda y con aparentes ventajas competitivas que lo trasladan a escenarios de gran liquidez donde ms bien los bajos ndices de siniestralidad en algunas reas de seguros permite ser un canalizador de recursos hacia la Vivienda. Su participacin monopolstica en seguros al

menos en el mediano plazo le garantiza las fuentes de fondos para tolerar en sus registros contables activos fijos de lenta recuperacin. El Sector Mutualista al amparo de la Ley 7052 del Sistema Nacional para la Vivienda, se ha posicionado como un generador de hipotecas de largo plazo producto de la atencin de soluciones de vivienda concentradas principalmente en la clase media y alta. Recin en 1997 el espectro de accin de este sector financiero se amplio permitindosele financiar otras reas de consumo relacionadas con vivienda lo que fortalece su presencia en el mercado financiero. Su incursin en el mercado de valores les ha permitido captar recursos del publico mediante certificados de inversin, manejo de fuentes de recursos a la vista, privilegio que se termina en setiembre de 1997 con la apertura del monopolio de cuentas corrientes y algunos instrumentos como los Certificados de Inversin Hipotecaria emitidos con autorizacin del Banco Hipotecario de la Vivienda, el monto total no amortizado de estas emisiones no puede ser mayor en un cincuenta por ciento a la cartera total de activos de la entidad que los emite, las tasas de inters son de naturaleza fija normalmente salen al mercado medio punto por encima de las tasas de inters que paga el Gobierno Central. El amparo del Estado Costarricense extensivo a las inversiones de ahorrantes en el sector mutual de alguna manera desincentiva el desarrollo de mecanismos de Titularizacin en las Mutuales pues el calce de sus obligaciones de corto plazo con crditos de largo plazo tienen en ultima instancia al Banco Hipotecario de la Vivienda como garante y detrs de este al Estado., Segn lo establece as la Ley 7052 del Sistema Financiero para la Vivienda. Otro sector de trascendencia social ha sido el Cooperativo. Su participacin en la creacin de riqueza es innegable originalmente enfocado a una clase social de ms bajos ingresos su presencia en toda la geografa nacional lo ha hecho tener una creciente presencia en la atencin de crdito, tendencia que se ha detenido hacia finales de la dcada de los noventa. La crisis del Banco Cooperativo, Banco Federado, Univicoop, y Viviendacoop entre otras hacen dudar sobre el futuro del Cooperativismo y muy particularmente ha complicado los programas de atencin de soluciones de viviendas pues la intervencin y quiebra en algunos casos de estos organismos han puesto en entredicho las entregas de Bonos de Vivienda as como la atencin de crditos. l descalce de plazos entre captacin e inversin que en el pasado atraparon algunos sectores de la economa lo hicieron ahora con las cooperativas y en los casos donde este fenmeno no aparece en el diagnstico, el riesgo de reputacin atrae como un domin a las cooperativas financieramente sanas. Otro plan salvador del sector lo constituye la pretensin del gobierno de que los bancos del Estado, obligados por ley a trasladar al Instituto Nacional de Fomento Cooperativo el diez por ciento de sus utilidades, adelanten las correspondientes a cuatro aos y de esta manera permitirle al Infocoop capitalizar las cooperativas que enfrentan problemas. Pareciera entonces importante que un sector cuya representacin es superior al 10% del Producto Interno Bruto instrumentalice mecanismos de Titularizacin de hipotecas de manera global que permita flujos de repago sanos desde la perspectiva financiera. El Banco Hipotecario de la Vivienda organismo rector de la materia vivienda en nuestro pas ha introducido algunos productos financieros en procura de disminuir la permanente presa de soluciones de vivienda. En setiembre de 1996 se lanza al mercado de valores los Bonos Tasa Real, un instrumento

financiero novedoso y atractivo para un mercado con vocacin para invertir en el sector publico, estos ttulos por una emisin total de veinte mil millones de colones cumpli con su objetivo inicial aliviar las necesidades de vivienda de algunas familias casi en una relacin de veinte a uno. Desgraciadamente hoy en da se han convertido en una carga financiera para el Banco y para el Fondo de Desarrollo Social de Asignaciones Familiares quien tendra que destinar en el periodo 1996-2002 un total de 13,000 millones de colones para atender el servicio financiero de dichos bonos. El problema se empeora al considerar que el Banhvi no contempla realizar nuevas colocaciones para atender las ya existentes. Vase el cuadro siguiente para dimensionar el servicio de la deuda de los Bonos Tasa Real.

CUADRO No. 2 BONOS TASA REAL

Ao 1998 1999 2000 2001 2002 Total

Amortizacin Total 1.485 3.052 3.077 5.642 1.704 14.960 3.072 3.752 3.385 2.449 3.081 13.039

Intereses 4.557 6.804 6.462 8.091 2.085 27.999

Fuente: EKA No. 137

En la actualidad el gobierno consciente de lo debilitado que se encuentra el Banhvi procura inyectar recursos frescos forzando a las instituciones publicas a colocar sus recursos en ttulos de esta institucin. A no dudarlo el fenmeno que creo una espiral de crecimiento interminable para la deuda publica costarricense contagia otro sector financiero con sus consecuencias para la estabilidad macroeconoma. Como si fuera poco el faltante de vivienda en Costa Rica es cercano a las 77,000 y en cifras supera los 138,000 mil millones casi el 5% del Producto Interno Bruto de 1998. Pareciera que el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda tiene muchos argumentos para buscar esquemas de Titularizacin como alternativa para generacin de recursos. Los plazos promedios de crditos en las diferentes instituciones que financian vivienda oscilan entre 8 y 10 aos, esto genera un problema financiero de descalce entre los plazos de captacin concentrados en el corto plazo, como mximo 180 das y la colocacin de crditos, un poco el

recolocar recursos para financiar cartera hipotecaria implican la reinversin de recursos de manera permanente por parte de los ahorrantes lo que expone a una situacin de alto riesgo la operacin de cualquier institucin financiera. Los Fondos de Inversin han experimentado un crecimiento vertiginoso, son una de las alternativas de inversin con mayor impulso en los aos y representan adems el instrumento que debera permitir a mas personas acercarse al mercado de capitales. Solo en 1998 el monto ahorrado aument 78% con respecto a 1997, pasando de 27,840 millones a 49,000 millones, representando el 1.8% del Producto Interno Bruto. La constitucin de cartera en los fondos de inversin esta compuesta por ttulos del sector publico en un 88% y apenas 12% del sector privado, adicionalmente el 63% de estos valores tienen plazos de vencimiento superiores a un ao plazo. El 25% de la cifra anterior tiene plazos de inversin que van de mas de un ao y hasta cinco y el restante 75% son ttulos con horizontes de vencimiento mayores a cinco aos. Lo anterior abona el terreno para la participacin de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversin en la Titularizacin de hipotecas mxime si se aade que la normativa prudencial sobre fondos de inversin desarrollada por la Superintendencia General de Valores en 1998 pretende desarrollar los Fondos de Inversin mas all de su concentracin actual en el rea metropolitana y permite que las carteras de estos compren ttulos del extranjero as como bienes inmobiliarios. Los Fondos de Pensiones a la luz de la legislacin promulgada a partir de 1995 han crecido de manera sostenida, la cultura de pensin complementaria y la previsin comienzan a calar en el costarricense. La cultura de inversin de estos fondos tal y como es caracterstico en el mercado de valores costarricense se concentra en el sector pblico, sector que cada da aporta menos papel a la dinmica burstil o ha incursionado en mercados financieros internacionales desestimulando en alguna medida el mercado local lo que provoca una cada sistemtica en las tasas de inters si se toma en cuenta que el mecanismo de subasta utilizado en la actualidad para captar recursos por parte del Gobierno, lo pone en una posicin de privilegio. Los mercados de economas emergentes o de deuda soberana centro o suramericana agregan elementos de riesgo importantes que dificulta pensar que estos fondos de pensiones se orienten en esa direccin, mas bien el mercado de Titularizacin de activos y muy particularmente el de Hipotecas ofrece papeles atractivos donde invertir.

X. Qu se ha hecho en Costa Rica en materia de Titularizacin?

En nuestro pas podemos recoger experiencias que se ajustan mas al proceso de Titularizacin que utiliza activos como garanta de emisiones posteriores de valores. El mecanismo de transmisin de una cartera de activos, donde la responsabilidad es limitada tiene escasos ejemplos a destacar en nuestra economa.

En el pasado el sector privado toma la iniciativa con emisiones de ttulos valores respaldados en prendas como fueron los casos de Agencia Datsun, Fideicomiso Automercantil y Fideicomiso L & S, todos estos orientados al mercado del dinero, corto plazo, fundamentalmente generando liquidez a partir de cuentas por cobrar sobre vehculos de naturaleza relativamente segura. Otros sectores de la industria incursionaron no con muy buen suceso en este campo, puede citarse el fideicomiso Grupo Zeta creado a mediados de los aos ochenta y cuyo propsito principal era originar recursos financieros a partir de activos inmobiliarios de gran solidez pero de lenta recuperacin. Lamentablemente como es caracterstico de nuestro mercado de valores la iniciativa del sector privado en materia de instrumentos financieros es carente de creatividad en parte debido a los paradigmas en torno a inversin que siempre han rodeado al costarricense. En materia de hipotecas no nos muestra la historia financiera privada muchas experiencias mas bien si es basta en el sector de banca estatal. Los Certificados de Participacin Hipotecaria y los Contratos de Participacin Hipotecaria emitidos por el Banco Nacional de Costa Rica y Banco de Costa Rica respectivamente son por excelencia los instrumentos caractersticos de Titularizacin de bienes inmuebles. Estos ttulos valores se han emitido al amparo de carteras de hipotecas producto de la colocacin de recursos para vivienda de ambas instituciones financieras, en el caso particular del Banco Nacional el Certificado de Inversin Hipotecaria ha permitido que gran cantidad de empresas del sector construccin desarrollen proyectos habitacionales de gran envergadura sin recurrir al apalancamiento financiero. El sector Mutualista tambin emite papel al amparo de activos de naturaleza inmueble. Los Certificados de Inversin Inmobiliaria conocidos por sus siglas (C.I.I.) son emitidos previa autorizacin del Banco Hipotecario de la Vivienda, se emiten al a la orden o al portador con la garanta de la Mutual emisora y del BANHVI. Los Certificados de Participacin Hipotecaria (CPH) es otro titulo valor estructurado de alguna manera sobre el esquema de Titularizacin de activos. Estos contratos los emiten las Mutuales contra un derecho hipotecario individualizado o con la garanta de la cartera hipotecaria del emisor. Se emiten en forma nominativa y representa para el propietario los mismos derechos que a un acreedor hipotecario. Lo importante de agregar relativo al sector Mutual es que cualquier titulo valor que se emita para captar recursos del publico esta hecho al amparo de la Ley 7052 del 15 de noviembre de 1986 cuyo atractivo principal es el respaldo estatal, esto en gran medida desalienta el desarrollo de mecanismos de Titularizacin pues la inversin de recursos por parte de un ahorrante tiene en mente el respaldo estatal lo que representa para el organismo emisor una fuente de recursos al margen del calse entre su cartera de crdito y sus pasivos por captaciones de fondos. La solidez del Grupo Mas x Menos en nuestro pas con la asesora de importantes empresas impulsoras del mercado de capitales han permitido que avanzado 1999 surja una emisin de ttulos de renta fija conocida como Bonos Garantizados (BOGs). Estos valores estn estructurados a partir de la Titularizacin de flujos de efectivo generados por contratos de alquiler cedidos a favor de un fideicomiso que los administra para atender los compromisos provenientes de la emisin de Bonos. La figura del fideicomiso de Garanta y Administracin caracterizan esta Titularizacin,

entre algunas funciones del fideicomiso pueden sealarse:

Acumulacin y pago de intereses del saldo de la emisin en forma trimestral. Pago de honorarios del Fiduciario y gastos del Fideicomiso. Custodia de la Garanta de Cumplimiento emitida a favor del Fideicomiso en dlares en un Banco del Sistema Bancario Nacional equivalente a un trimestre de intereses Otra de las caractersticas novedosas de esta Titularizacin lo constituye la cesin a un Fideicomiso de 19 contratos de alquiler de bienes inmuebles y la fianza solidaria de la Corporacin de Supermercados Unidos, S.A. La necesidad de impulsar productos financieros novedosos y la crisis de captaciones que ha caracterizado al sector privado particularmente en los ltimos aos de esta dcada ha motivado que entidades como la Bolsa Nacional de Valores, La Superintendencia General de Valores y otros participantes del Mercado de Valores procuren seguir el sendero que parece marcar el Grupo Ms x Menos. Instituciones del Sector Educacin como Blue Valley School trabajan en el diseo de novedosas emisiones de ttulos valores de largo plazo estructuradas sobre la Titularizacin de mensualidades del Colegio que serian administradas por un Fideicomiso. Esta emisin saldr al mercado por un monto de US $1,500,000 a un plazo de 7 aos. Dos caractersticas deben destacarse de ambos productos financieros; la primera es halagadora para el desarrollo de nuestro mercado de capitales pues los plazos de inversin superan en promedio los seis aos y la segunda la moneda de curso es el dlar de los Estados Unidos lo que permite perfilar un elemento necesario para poder Titularizar activos en Costa Rica. El Grupo Financiero Banex S.A. ha destinado parte importante de su cartera de crdito a la atencin de Vivienda enfocada fundamentalmente hacia la clase media alta. Al 31 de diciembre de 1998 6% del total de sus colocaciones estaba constituido por hipotecas. El producto crediticio denominado Hipotecas Residenciales Banex es un plan de financiamiento a 15 aos plazo en dlares. Su mercado meta esta conformado por un sector de empresarios, ejecutivos y extranjeros residentes en Costa Rica deseosos de construir una segunda vivienda en la playa o montaa, invertir en otros bienes races o en su propia empresa. Este producto financiero esta estructurado sobre la base de Titularizacin de la cartera hipotecaria derivada de la atencin de las necesidades de crdito. Estas hipotecas son productos diseados de manera muy homognea; el perfil de los sujetos de crdito, las zonas geogrficas as como la calidad de viviendas aceptables como garanta real son muy estandarizados, requisito fundamental en los procesos de Titularizacin de hipotecas. Otro elemento diferenciador de los esquemas tradicionales de crdito hipotecario, los contratos que deben suscribir los deudores derivados de la adquisicin de este financiamiento, tienen clusulas que establecen el pago de comisiones sobre aquellos posibles pagos anticipados que realice el deudor. Esta particular circunstancia responde a una condicin necesaria que debe tener una cartera cedida a efectos de ser titularizada lo que define este producto de la Corporacin Banex S.A. como el mas autentico proceso de Titularizacin de Hipotecas desarrollado en Costa Rica.

XI. El Sector Solidarista como agente de crdito El Solidarismo es un sistema que fomenta la produccin, democratiza el capital y satisface las aspiraciones o necesidades de empresarios y trabajadores. Su filosofa es contraria a la lucha de clases. Considera que debe unirse el capital y el trabajo, el patrono y el trabajador, para juntos incrementar la produccin y mejorar las condiciones socioeconmicas de los trabajadores. Este movimiento tiene su origen en el concepto de solidaridad que seala la doctrina social de la Iglesia. En Costa Rica, tuvo como antecedentes las reformas sociales de 1940-1943. Su fundador fue el abogado y economista Alberto Martn en el ao 1947. Tuvo sus inicios en el plano econmico como una solucin a los problemas obrero patronales que se produjeron con la promulgacin del Cdigo de Trabajo. Alberto Martn fue ministro de economa en la Junta de Gobierno de 1948 por lo que dirigi todo lo referente a la nacionalizacin bancaria. Fundo en 1947 la Oficina de Coordinacin Econmica de la Unin Solidarista, su objetivo era procurar la armona y cooperacin del patrono con los trabajadores buscando un efecto sinrgico que beneficiara la produccin nacional y sobretodo la paz social. La esencia de esta valiosa creacin de Martn Chavarra esta en haber creado una formula para que un plan de ahorro fuese algo mas que eso generando solidaridad y justicia social entre patronos y empleados. El aporte de la empresa, la cesanta no es una donacin, sino mas bien un adelanto del dinero que percibir el trabajador al dejar el empleo. Este fondo de ahorro que se origina y que es manejado por empresas dirigidas por trabajadores tiene como misin generar desarrollo econmico, social, y espiritual. El crecimiento del Sector Solidarista ha sido vertiginoso segn datos del Ministerio de Trabajo de 1997, existan 1836 Asociaciones Solidaristas con una afiliacin de trabajadores superior a los 250,000 y un patrimonio total cercano al 2% del Producto Interno Bruto costarricense. La distribucin geogrfica de las Asociaciones Solidaristas concentra a la mayora de ellas en el rea Central del pas 57.2% del total de empresas Solidaristas inscritas en el Ministerio de Trabajo a diciembre de 1997. La mayor parte se concentran en la industria manufacturera (29.3%), el comercio (19.9%) y servicios (15.2%). Las zonas como Puntarenas, Limn, zonas rurales de Heredia, Cartago se caracterizan por el predominio del sector agropecuario, constituidos fundamentalmente por empresas bananeras. La presencia del solidarismo en diversos sectores econmicos y zonas geogrficas se ve reflejado en grupos ocupacionales tales como obreros industriales, trabajadores del comercio, empleados pblicos y agrcolas. Los trabajadores del sector industrial son los que mayoritariamente utilizan el solidarismo como forma de organizacin laboral, 38% de ellos estn afiliados a una empresa solidarista. Los funcionarios del sector electricidad, gas, agua alcanzan un 20% de afiliacin. En un tercer lugar 15 de cada 100 trabajadores del sector financiero pertenecen al solidarismo. A diciembre de 1998 cinco de la ms grandes asociaciones Solidaristas del pas tenan una cartera crediticia que las ubica entre los primeros quince bancos del pas. De ese total la cartera hipotecaria superaba los dos mil millones de colones, casi el 16% del total de cartera orientada a vivienda de los bancos privados a las mismas fechas, lo anterior da una idea muy clara de la trascendencia adquirida por este importante sector de nuestra economa. Otros datos refuerzan la presencia del solidarismo en la vida costarricense, a diciembre de 1998 el patrimonio solidarista alcanzaba el 3.5% DEL Producto Interno Bruto, superando en importancia a otros sectores como los Fondos de Inversin que a igual fecha administraban

49,100 millones de colones, 1.8% del P.I.B pero de una presencia mas publicitada en los medios financieros del pas. Las cifras anteriormente citadas y el origen de este sistema econmico pareciera reir con esquemas financieros muy novedosos que pretendan vender carteras de valores a entidades financieras o entrar en procesos de Titularizacin. En gran medida porque el carcter social del crdito que maneja el Solidarismo tiene como materializacin practica tasas de inters por debajo de las que establece el mercado financiero. De la misma manera las garantas crediticias en la mayora de los casos tienen un componente social asociado a un riesgo hundido peligroso desde el punto de vista financiero pero con gran retorno social. Otra manifestacin importante del crdito Solidarista se ve en la constitucin de contratos de crdito, muchos de ellos se han elaborado sobre esquemas muy rgidos de tasas de inters fijas, plazos largos y gran heterogeneidad entre el perfil de un deudor y otro as como tambin entre una garanta y otra. XII. La Cartera Hipotecaria de Asefyl: Origen y Situacin Actual 12.1 Origen de la Cartera La Asociacin Solidarista de Empleados de La Compaa Nacional de Fuerza y Luz, S.A. inici en 1997 el desarrollo de un nuevo producto financiero tendiente a participar en la solucin del problema de Vivienda enfrentado por la poblacin de asociados, conformada por el 98% de los empleados de Fuerza y Luz. S.A. Otro elemento impulsor del desarrollo del crdito hipotecario lo constituy en ese entonces lo limitado del acceso al crdito para vivienda en el Sistema Financiero Nacional as como tambin que en trminos generales las condiciones para acceder al crdito eran burocrticas y onerosas muy especialmente en lo relativo a gastos legales de formalizacin de crdito; el sector Mutual manejaba cifras cercanas al 8.5% del crdito como gastos de formalizacin y el Sistema Bancario Nacional en promedio el 6.5%. Tradicionalmente a lo interno de la Compaa Nacional de Fuerza y Luz, las soluciones crediticias de importancia haban sido resueltas por El Fondo de Ahorro y Prstamo de la Compaa, desgraciadamente pese a tener financieramente gran capacidad de atencin de necesidades de financiamiento su estructura administrativa y reglamentacin bastante rgidas dificultaban el acceso a la vivienda a un sector importante de empleados. Los resultados de la atencin del crdito hipotecario para vivienda siempre son de naturaleza exponencial, las necesidades iniciales orientadas a construccin de vivienda se extienden de manera horizontal hacia mbitos como, reparaciones, ampliaciones, cancelacin de hipotecas de condiciones ms onerosas y en algunos casos readecuacin de pasivos del deudor. Esto ocasiono un crecimiento muy vigoroso en el crdito al punto que la composicin de los Estados Financieros de la Asociacin tuvieron una transformacin importante al aplicar fuertes cantidades de recursos financieros invertidos en valores del estado a la atencin de necesidades de Vivienda. Esta tendencia a concentrar recursos financieros en cartera crediticia de largo plazo vislumbraba un manejo delicado de la liquidez de continuar as. 12.2 Evolucin de la Cartera La materializacin de las necesidades de crdito para vivienda comienza en 1997, ya para mediados de ese ao la cartera hipotecaria alcanzaba un 5%

del total del crdito de la Asociacin y tan solo seis meses despus, al final del ao las cifras de hipotecas colocadas se acercaban a los cien millones de colones, mostrando tasas de crecimiento superiores al 75% poco comn y conveniente para una sana evolucin de una cartera crediticia. 1998 continuaba manteniendo la misma tendencia con un peso relativo sobre el total de cartera de (25%), uno de cada cuatro colones estaba colocado en valores inmobiliarios de largo plazo. En el plano social esta evolucin permita concluir que el propsito inicial de contribuir a la solucin de las necesidades de Vivienda en la poblacin laboral de Fuerza y Luz lograba su objetivo, sin embargo el efecto en la liquidez de la Asociacin se hacia sentir puesto que se daba una traslacin peligrosa de inversiones en Ttulos Valores del Estado a valores de gran solidez como lo son los ttulos de naturaleza hipotecaria pero de lenta recuperacin. Concluido 1998 el crecimiento de cartera cerraba en 22% casi un tercio de lo experimentado en 1997 (77%), lo preocupante era que la proporcin del crdito hipotecario con respecto al total se mantena en 25% y como es caracterstico en materia de atencin de necesidades de vivienda la difusin entre los demandantes de crdito y en este caso particular los asociados de Fuerza y Luz experimentaban un crecimiento de naturaleza horizontal; reparaciones, ampliaciones, novaciones de acreedores hipotecarios pasaban a constituir una importante presin sobre la demanda de crdito que a mediano plazo podra hacer incurrir a la Asefyl en riesgos de liquidez importantes.

12.3 Perfil de la Cartera Hipotecaria CUADRO No. 3 ESTADSTICAS DE CARTERA HIPOTECARIA ASOCIACIN SOLIDARISTA DE EMPLEADOS DE FUERZA Y LUZ, S.A. Item Salario Edad Plazo Tasa de Inters Monto del Crdito Cuotas Relacin Cuota/Salario Cobertura de Plizas De Vida De Incendio 100% 100% 28% Promedio 297,890.00 39 10.97 19.67% Mnimo 76,020.00 26 3 18.50% Mximo 718,298.00 61 15 23.00% Mediana 272,723.00 37 11 18.50% 3,500,000.00 64,743.00 26%

4,073,340.88 1,200,000.00 8,000,000.00 24,032.95 7% 136,552.00 74%

Salarios 52% de los salarios estn por debajo del promedio. 25.4% esta por debajo del salario medio de la poblacin econmicamente activa del pas. 73% estn por encima del salario medio de la poblacin econmicamente activa del pas. La relacin entre el mejor salario y el mas bajo es 9.45. Relacin Cuota/Salario 64% de los crditos tienen relaciones cuota/salario superiores a lo recomendable (30%). 52% de los crditos tienen relacin cuota/salario inferiores al promedio. 43% de los crditos tienen una relacin cuota/salario superior al promedio.

Perfil Ocupacional 32.8% de los deudores son profesionales. 23.8% ostentan una posicin de jefatura. 31.3% tienen una posicin operativa o secretarial. Edad 11% de la poblacin deudora es mayor de 50 aos. 43% de la poblacin es menor o al menos tiene 35 aos. La mediana de la edad es igual a la media nacional de la poblacin econmicamente activa. Sexo 13.4% de los deudores son mujeres. Tasas de Inters 70% de los crditos de la cartera estn iguales o por debajo del promedio. 20% de los crditos tienen tasas de inters del 23%. 15.8% del total de cartera tiene tasas de 23%. 75% de la cartera total tiene tasas del 18.5%. Plazo

 52.2% de los crditos esta colocado a plazos menores al promedio, menos de 11 aos. 49% de los crditos esta a plazos superiores al promedio. Cuotas 58,2% de los prestamos tiene cuotas por debajo del promedio. 40.2% de las cuotas estn por encima del promedio. La relacin entre la cuota mayor y la menor es.

Monto del Crdito 11.9% de la cartera esta colocada en crditos iguales o mayores a 8 millones. 33% de la cartera representa crditos iguales o menores a 3 millones. Cobertura de Saldos Todos los crditos hipotecarios que incluyan vivienda y propiedad tienen plizas de saldos deudores y plizas de incendio, terremoto y cicln.

Quizs el nico elemento homogneo que se desprende del anlisis de la cartera hipotecaria de la Asociacin Solidarista de Fuerza y Luz lo constituye el hecho de que para poder optar a un crdito se debe ostentar la condicin de empleado de la Compaa Nacional de Fuerza y Luz y asociado de Asefyl. En materia de ingresos percibidos debe mencionarse que el promedio salarial de los empleados que ostentan la condicin de deudores hipotecarios es de 297,890.00 colones, muy superior al salario promedio de la poblacin econmicamente activa de Costa Rica, no obstante la distancia entre el salario mas alto del rango y el ms bajo es de 9.45 veces lo que da una idea de lo disperso del grupo econmico que tiene vivienda producto de un crdito hipotecario. 52% de los salarios estn por debajo del promedio y 25% se encuentran en inferior condicin que la sealada como promedio de la poblacin econmicamente activa del pas. Un indicador importante en materia de anlisis de crdito lo constituye la relacin que guardan el salario y la cuota de pago de un prstamo. En esta cartera 64% de los deudores pagan cuotas de amortizacin e intereses mensuales que no superan el 30% de sus salarios y 43% de los salarios superan esa proporcin en mas de un 50%, no obstante el promedio de los sujetos de crdito es de 28%. El estndar sugerido por los Bancos Comerciales y por la Normativa de Basilea Suiza es que el peso de una cuota de pago mensual debe representar como mximo el 30% de un salario regular de un trabajador, antes de deducciones de ley. El nivel educativo que ostenta la poblacin de empleados de Fuerza y Luz es bastante elevado y eso se refleja tambin en los sujetos de crdito hipotecario, 32.8% de ellos tienen la condicin de profesionales y dos de

cada diez son Jefes de alguna dependencia de la Compaa. El 31.3% de los deudores hipotecarios tienen una posicin operativa o de apoyo administrativo sin haber alcanzado un titulo profesional o estar cursando estudios universitarios. La edad es condicin necesaria en la valoracin del riesgo de una cartera crediticia independientemente de la garanta. En Asefyl 11% de los deudores es mayor de 50 aos lo que en funcin del plazo que tienen para pagar, superior a diez aos eleva la probabilidad de que se encuentren en condicin de pensionados o se enfrenten a problemas de salud que compliquen sus flujos de ingreso. Sin embargo el mayor peso de la cartera (43%) esta en manos de asociados cuya edad es menor o al menos igual a los 35 aos de edad, muy cerca de la edad de la poblacin que produce riqueza en nuestro pas. Todas las operaciones hipotecarias de la Asociacin Solidarista de Fuerza y Luz cuenta con garantas colaterales constituidas por plizas de cobertura de saldos en caso de defuncin del deudor. Un elemento complementario a la edad lo representa el hecho de que (13.4%) de los deudores son mujeres en mayor proporcin casadas lo que agrega ingresos al ncleo familiar eliminando los riesgos de no pago. El anlisis financiero de las principales variables asociadas con la cartera hipotecaria no estn muy distantes del perfil mostrado por el deudor. Las tasas de inters tienen un carcter social, se ubican por debajo de las tasas del Sistema Bancario Nacional (19.7%) y ms de dos terceras partes de los crditos tienen tasas iguales o menores que la mencionada. La tasa mxima (23%) est presente en apenas un tercio del total de la cartera, el resto tiene tasas de inters bastante mas bajas (18.5%). El plazo es importante para que el peso de las cuotas tenga el menor impacto posible en los ingresos del deudor y por lo tanto aumentar la probabilidad de pago. La cartera de Asefyl tiene muy diversos horizontes de pago, existe 49% de crditos con mas de once aos como tiempo para recuperarse, una proporcin muy similar (52%) tienen plazos inferiores al promedio del total de la cartera (10.97 aos). No obstante cabe destacar la existencia de plazos de hasta quince aos y de apenas tres lo que complica el horizonte de recuperacin estndar de cartera. Los montos de los crditos son bastante heterogneos, (11.9%) se colocaron por sumas iguales o mayores a ocho millones de colones y (33%) representan hipotecas menores a tres millones, el promedio de las colocaciones es ligeramente superior a cuatro millones siendo la hipoteca mas baja un milln doscientos mil y la mas alta nueve millones. Las cuotas de pago tienen un promedio de setenta y tres mil colones mensuales pero con extremos tan distantes que hacen que la relacin entre la mas alta y la menor sea de 5.68 veces, teniendo un peso sobre los ingresos del deudor poco representativo (28%). Los bienes dados en garanta son de naturaleza muy diversa al menos 22% de los terrenos no cuentan con vivienda a la espera de una mejora en los ingresos para construir o en el mayor de los casos como inversin en bienes inmuebles de rentabilidad y seguridad atractivas pero de poca estabilidad desde el punto de vista de corriente de ingresos producto del pago de un prstamo. Otra caracterstica del portafolio de garantas es lo diverso de la ubicacin de las propiedades, muchas de estas se encuentran en la zona rural, principalmente Alajuela y Heredia en entornos normales sin amenazas de perdida de valor. No obstante varias propiedades se ubican en zonas de clase baja como Alajuelita en San Jos o San Rafael de Cinco Esquinas, lo que afecta el valor de la cartera. En materia de valuacin de propiedades un tema que se presume poco desarrollado y estandarizado en Costa Rica, los avalos realizados para efectos de crdito se toman al setenta por ciento de su valor, desgraciadamente una proporcin de los crditos (20%) tienen garantas colaterales constituidas por letras de cambio o pagars lo que eleva el nivel de riesgo de la cartera,

no obstante la calidad de la valuacin de activos realizada para ceder garantas a favor de Asefyl en la constitucin de crdito es bastante confiable. A efectos de verificar la objetividad en la valoracin de hipotecas se han realizado muestras de los avalos realizados para constatar su solidez tcnica. Grfico 2.

Grfico 3.

Grfico 4

XIII. Conclusiones

La Titularizacin de hipotecas surge en nuestro pas como una nueva oportunidad de acceder a una vivienda, deseo prioritario en la familia costarricense. Las continuas crisis experimentadas por el sistema financiero costarricense para la vivienda no han permitido que una necesidad nacional se atienda de manera sostenida. La contribucin de diversos sectores de la economa con esta problemtica ha originado crisis de gran trascendencia social y econmica, la experiencia ms reciente vivida por el sector cooperativo as lo confirma. Parece que los productos generados para contribuir a la atencin de crdito para la vivienda tienen un ciclo de vida muy corto y por desgracia ligado a los cambios de gobierno lo que los ha hecho poco efectivos en la atencin de este problema nacional, los bonos para la Vivienda otrora considerados como una revolucin en materia de vivienda no cuentan con contenido econmico haciendo incierto el panorama. El mecanismo de Titularizacin permite democratizar el acceso al mercado hipotecario por parte de los bancos ya que es un mecanismo generador de liquidez para carteras de valores de naturaleza muy slida pero de difcil realizacin. Esto permitir que ms instituciones financieras diseen nuevos productos financieros y por tanto la atomizacin de oferentes en el mercado del crdito para vivienda traer beneficios para el consumidor, las necesidades de los clientes de clase media y alta ha cambiado y exigen soluciones diferentes a sus necesidades. Nuestro mercado financiero se ha caracterizado por el cortoplacismo en la inversin lo que dificulta originar recursos para proyectos de largo plazo creadores de riqueza, el mercado del dinero ha movido la mayora de los recursos financieros de los costarricenses, esto crea grandes problemas en el calce de plazos entre financiamiento hipotecario y captacin de recursos. La explicacin de diversas crisis de nuestro incipiente mercado de valores sin duda la encontraremos en una sobrevaloracin de las expectativas del inversionista a renovar sus colocaciones de corto plazo, casi siempre menores a 180 das; Corporacin Los Perifricos, Coovivienda, R.L. y Lachner & Seis han sido algunos de los actores principales. La privatizacin o al menos el cambio en los esquemas tradicionales de operar de muchas de las principales instituciones del estado costarricense abre el panorama permitiendo pensar que la poca creatividad en materia de oferta de valores para inversin tendr que cambiar y es entonces cuando la Titularizacin de activos inmuebles surge como una opcin interesante para invertir. Los fondos de pensiones en Costa Rica han logrado de manera paulatina un crecimiento sostenido no obstante se encuentran cada da mas con limitaciones para invertir corrientes de recursos de magnitudes importantes, nuevos papeles nacidos de un esquema de Titularizacin son una opcin a considerar, sobretodo a la luz de la Ley 7523 de Pensiones Complementarias que flexibiliza el marco de accin de estos entes. Las experiencias en materia de Titularizacin son interesantes aunque no destaquen en el Mercado de Valores Costarricense, quizs la ms reciente y exitosa es la emisin de Bonos Garantizados "BOGs" que lanz al mercado la Inmobiliaria Mas x Menos, miembro de la Corporacin de Supermercados Unidos. Esta emisin por la suma de US $23,000 millones de dlares ha sido adaptada y estructurada como una Titularizacin de flujos de Caja generados por los contratos de alquiler de algunos de los principales establecimientos comerciales de dicha corporacin cedidos a favor de un Fideicomiso el cual administra dichos flujos para atender los pagos y compromisos provenientes de la emisin de Bonos Garantizados. Esta emisin obtuvo una calificacin AA otorgada por la Sociedad Clasificadora de Riesgo, S.A. el 9 de marzo de 1999, esta

clasificacin agrega gran valor pues define estos ttulos valores como de un alto grado de capacidad de pago de capital e intereses, en los trminos y plazos fijados. Otras experiencias de Titularizacin como la del Centro Educativo Privado Blue Valley School pretenda estructurar colocaciones de recursos sobre corrientes futuras de pagos de colegiaturas, desgraciadamente la clasificacin de dicha emisin como "A" le augura un fracaso en sus pretensiones de colocacin en los mercados financieros Centroamericanos, sobretodo a la luz de los recientes acontecimientos con algunos intermediarios financieros en Costa Rica y Guatemala lo que mantiene "resfriados" a los inversionistas de la regin. No obstante en materia de Titularizacin de Hipotecas la nica experiencia que conoce nuestro mercado de valores es la realizada por el Banco Banex al crear u producto conocido como "Hipotecas Residenciales Banex", debemos agregar lo exitoso de esta experiencia dirigida a un segmento de la poblacin costarricense muy bien definido y con ingresos en dlares. El xito al que se hizo mencin en la experiencia de Inmobiliaria Ms x Menos tiene un importante fundamento en su alta clasificacin como valores de gran seguridad, no obstante la homogeneidad y estandarizacin que caracteriza dicha colocacin son elementos necesarios para el xito en materia de Titularizacin. Cuando se piensa en clasificar una cartera de hipotecas en nuestro pas nos enfrentamos entonces con un panorama complicado pues carecemos de tcnicas apropiadas para su valoracin, mxime si se trata de carteras desarrolladas con el objetivo inicial de financiar vivienda sin tener un perfil de deudor definido ni condiciones homogneas para disear los productos hipotecarios. El Sector Solidarista ha experimentado en mas de cincuenta aos de existencia una presencia cada vez ms importante en la economa costarricense, en la actualidad el patrimonio del sector supera el 3.5% del Producto Interno Bruto lo que no pueden decir otros grupos de inters en el pas. Este crecimiento aunado al sentido social del crdito que otorga el Solidarismo a sus miembros lo ha hecho ser cada vez un actor ms importante en la solucin de las necesidades crediticias del costarricense, sin embargo el carcter social al que se hizo mencin anteriormente se traduce en productos financieros poco atractivos para un mercado financiero deseoso de instrumentos nuevos. En la Asociacin Solidarista de Empleados de Fuerza y Luz, S.A. incursionar en el crdito hipotecario tuvo como objetivo inicial contribuir a solucionar el problema de vivienda en la poblacin conformada por sus asociados. E l diseo del producto financiero para vivienda pretenda en un inicio materializar el ideal de un grupo de empleados de Fuerza y Luz postergado por lo complejo del medio financiero costarricense para la vivienda y por lo limitado y burocrtico que el Fondo de Ahorro y Crdito de la Compaa Nacional de Fuerza y Luz tornaba la atencin de necesidades de crdito para la vivienda. No obstante el crecimiento de la cartera hipotecaria en Asefyl fue muy acelerado, solo en el primer ao alcanzo tasas superiores al 75%, llegando a representar rpidamente la cuarta parte del total de la cartera crediticia de la Asociacin, en trminos de solidez se haba avanzado bastante, sin embargo el horizonte de recuperacin de los recursos financieros se hacia cada vez mayor. La creciente demanda por el crdito hipotecario ocasionaba una aplicacin de recursos de inversiones en Valores del Estado de gran liquidez a inversiones inmobiliarias muy slidas pero de lenta recuperacin. La liquidez de la Asociacin se sacrificaba cada vez mas, sobretodo si deban aplicarse recursos de Cesanta a la atencin de necesidades de vivienda. Los bienes inmuebles garanta principal de los crditos de Vivienda en Asefyl tienen una caracterstica muy heterognea dificultando aun ms el Titularizar la cartera hipotecaria. (25%) de las propiedades no tienen

ninguna edificacin y aquellas que si la tienen no siguen un estndar definido en la calidad de la construccin as como tambin cuentan con una vida til de activos muy dismil. La ubicacin es tambin un elemento poco comn, al menos (35%) de las propiedades se encuentran en la provincia de Heredia el (65%) se ubican en San Jos, Alajuela y Cartago en orden de importancia, no obstante una cantidad significativa se concentra en la Capital pero en lugares tipificados muy diferentes en trminos de valor. En materia de valoracin de propiedades la percepcin costarricense de no contar con criterios homogneos para efectuar avalos parece no encontrar cabida en Asefyl, los peritazgos realizados a los bienes inmuebles han sido efectuados por profesionales de muy alto nivel. Adicionalmente mediante muestreos de avalos realizados se ha podido constatar la objetividad de las valoraciones, esto nos permitira concluir que al menos en la materia que define el potencial valor de una garanta la cartera hipotecaria de Asefyl esta ajena de subjetividad. El perfil del empleado de Fuerza y Luz es tambin bastante heterogneo; apenas un 3% de la poblacin devenga salarios superiores a seiscientos mil colones, la media salarial es superior a los 190,000 colones muy por encima del ingreso promedio de la poblacin econmicamente activa del pas. La antigedad en el empleo si es un elemento recurrente, en promedio un empleado tiene mas de diez aos de laborar para la Compaa de Fuerza y Luz lo que en gran medida origina su buen nivel de ingresos. Otro aspecto caracterstico del asociado lo ubica en un buen nivel de vida, la mayora de los asociados tienen una alta tenencia de bienes indicador de un buen nivel de vida. Este satisfactorio nivel de vida que ostenta una importante proporcin de empleados de Fuerza y Luz contribuyo en gran medida a perfilar una cartera hipotecaria muy heterognea. El promedio de edad de los deudores es de 39 aos, no obstante uno de cada diez beneficiarios del crdito tiene al menos 50 aos. En materia de ocupacin tres de cada diez ejercen funciones asociadas a importantes niveles de riesgo, solo 23% son jefes de alguna dependencia y 31% tienen una posicin laboral de nivel medio. En materia de salarios no es posible la inferencia de los datos de la poblacin de empleados en general al grupo particular que tiene crdito hipotecario, la media salarial aqu es mayor (297,000.00) no obstante la relacin entre los rangos del grupo de salarios es de 9.45 veces lo que dice mucho del peso de las cuotas con respecto a los ingresos de un individuo. En tasas de inters encontramos un elemento homogneo 75% de las hipotecas tienen tasas de inters del 18.5%, reflejo quizs del carcter social del crdito Solidarista. Lo mismo se puede decir de los plazos, casi la mitad de los crditos tienen plazos superiores a once aos. Difcil el horizonte de una cartera hipotecaria tan heterognea en materia de Titularizacin debido a que esa caracterstica es una condicin necesaria para estructurar productos financieros tan novedosos. De la misma forma parece difcil que se pueda materializar algn esquema de negociacin de una cartera de hipotecas de una asociacin Solidarista debido al profundo carcter social y sentido de pertenencia de sus asociados. Lo impersonal de un crdito hipotecario en una institucin financiera cuya misin no contempla el beneficio social de un grupo determinado le permite acceder a vender carteras de activos inmuebles sin crear problemas a los deudores mas all de las provocadas por el cambio en el domicilio del acreedor. Las tasas de inters en trminos generales de los productos hipotecarios en Costa Rica hacen poco posible pensar en esquemas de Titularizacin, probablemente solo ciertos nichos del mercado como los constituidos por el sector Mutual y algunos bancos privados serian posibles actores. Los activos hipotecarios constituidos por bienes de costarricenses de clase baja no tienen cabida en esquemas de Titularizacin, los riesgos de no pago que presenta este sector as como la menor calidad de los activos parecen

obligar al Estado a continuar atendiendo este importante sector En el Solidarismo las tasas de inters son una caracterstica del sentido social del crdito, en comn encontrar productos financieros para la vivienda diseados sobre esquemas de valoracin de activos muy deficientes y en muchos casos con tasas de inters fijas lo que hace muy poco viable en condiciones normales de operacin originar recursos financieros sin que estos tengan un alto costo. En Asefyl no obstante los bienes inmuebles dados en garanta se han valorado con rigurosidad y cuentan adems con plizas de cobertura de saldos, incendio, Terremoto e incendio, la cartera hipotecaria tiene como promedio tasas de 19.67% y plazos de recuperacin superiores a los diez aos, estos dos elementos permiten inferir una calificacin poco atractiva as como una Titularizacin muy costosa producto de la combinacin de riesgo y rendimiento. En la Asociacin Solidarista de Empleados de Fuerza y Luz las experiencias en materia cobro de crditos por la va judicial afortunadamente es muy poca, desgraciadamente la lentitud de los procesos de ejecucin de garantas existentes en Costa Rica son una amenaza latente que agrega gran riesgo a productos financieros novedosos. La participacin excesiva del Gobierno en el mercado financiero ha limitado la creatividad de los intermediarios financieros en la bsqueda de nuevas fuentes de inversin para los ahorrantes. Podra decirse tambin que los inversionistas institucionales como los Fondos de Pensiones y los Fondos de Inversin no han tenido la necesidad de buscar otros tipos de papel. No obstante los entes supervisores como la Superintendencia General de Valores tiene en la actualidad una actitud mas proactiva hacia estos productos financieros y se encuentran diseando la regulacin pertinente, estn conscientes de la importancia del desarrollo del mercado de capitales y la Titularizacin hipotecaria es un pilar importante. Sin embargo los rendimientos que se pueden obtener sobre valores del Estado de riesgo cero hacen hoy en da poco probable el desarrollo de valores amparados en hipotecas a menos que su rentabilidad se exprese en dlares, lo que sabemos agrega un elemento de riesgo y segmenta profundamente la Titularizacin como instrumento que contribuya a la atencin del crdito para vivienda.

XIV. Recomendaciones 14.1 Entorno Jurdico Probablemente hablar de ineficiencia en materia de aplicacin de Justicia lleve implcito desconocer que la descomposicin social de nuestros pases crea una excesiva presin sobre el Poder Judicial lo que dificulta la ejecucin prctica de "Justicia pronta y cumplida". El lento proceso de ejecucin de garantas es un elemento que ha dificultado la Titularizacin Hipotecaria en algunos pases de Latinoamrica como Mxico y Colombia. Nuestro pas tiene una crisis de muchos aos en materia de resolucin de conflictos judiciales lo que a no dudarlo entrabara el desarrollo de tan novedoso producto financiero a la vez que lo encarecera debido a la percepcin de mayor riesgo que esto implica para el inversionista, es trascendente entonces esperar a que la legislacin que se discute en la Asamblea Legislativa y en el Poder Judicial en procura de agilizar la aplicacin de Justicia avancen de manera que cualquier crdito que deba llegar a instancias de cobro judicial tenga una expectativa de resolucin rpida.

14.2 Participacin del Estado en la Captacin de Recursos Financieros El desarrollo del Mercado de Capitales es una condicin necesaria para poder tener un verdadero Mercado de Valores. La participacin histrica del Estado como principal demandante de recursos financieros en gran medida a reprimido el despegue del Mercado Accionario en nuestro pas. El mercado de Valores de renta fija estructurados en esquemas de Titularizacin es ms viable en Costa Rica. Si se tiene presente cual es el perfil que caracteriza al inversionista costarricense y los ltimos acontecimientos que se han experimentado en materia de inversiones de naturaleza privada parece entonces que productos financieros amparados a garantas reales si sern atractivas para el ahorrante. Ser entonces una condicin necesaria el aceleramiento de esquemas de privatizacin y concesin de obra publica as como tambin el fortalecimiento del canje de Deuda Interna por Deuda Externa de manera tal que los mercados Burstiles estn libres de presiones de carcter monopolstico y permitan la fijacin del precio del dinero de forma ms natural. 14.3 Las Operadoras de Pensiones Estos actores del mercado financiero costarricense han adquirido cada vez mas preponderancia, La Ley de Pensiones Complementarias flexibiliz las posibilidades de inversin para las Operadoras de Pensiones es conveniente que las Entidades Supervisoras del Mercado de Valores fomenten esquemas de inversin en Titularizacin de Activos, muy particularmente bienes inmuebles dada su condicin de garanta real. 14.4 Dolarizacin de la Economa La inestabilidad es un fenmeno creador de incertidumbre en los mercados financieros, nuestra economa esta afecta de factores de carcter estructural que dificultan la planeacin de largo plazo, las experiencias centroamericanas como El Salvador, al margen de la fortaleza de su economa informal, tienen un terreno ms apto para el desarrollo del Mercado de Capitales. Debera impulsarse el proceso de Dolarizacin de la economa para que la estructuracin de procesos de Titularizacin de Hipotecas sean atractivos al inversionista nacional y mas all de nuestra frontera. 14.5 Reorientacin del Banco Hipotecario para la Vivienda En las circunstancias actuales la misin que dio origen al Banco Hipotecario para la Vivienda se ha desvirtuado, las necesidades de vivienda de la poblacin costarricense. Se mantienen insatisfechas a la espera de mas recursos financieros. Reorientar esta importante institucin financiera de forma tal que sea un verdadero rector del Sistema Nacional para la vivienda le permitira el diseo de productos hipotecarios ms homogneos diseados sobre la base de la Titularizacin de los flujos de efectivo de gran cantidad de hipotecas que hoy se encuentran en manos de muy diversos intermediarios financieros. 14.6 Creacin de un Organismo Integrador del Sector Solidarista Los conflictos al interno de los diferentes sectores de nuestra economa no son una excepcin en el Solidarismo. La falta de unidad de direccin y la existencia de varias instituciones ha dificultado el fortalecimiento de las Asociaciones Solidaristas. El planeamiento estratgico no es una buena costumbre a destacar en estas organizaciones sociales. Debe crearse un organismo lder del Sector que oriente el diseo de productos financieros de naturaleza homognea de forma tal que la unin de carteras hipotecarias permita al Sector Solidarista fortalecer su presencia en la atencin de necesidades de Vivienda sin sacrificar liquidez. Un organismo

integrador de arraigo en el sector tendr poder de negociacin con bancos de segundo piso de manera que faciliten la estructuracin de procesos de Titularizacin Hipotecaria. 14.7 La Cartera Hipotecaria de Asefyl Una cuarta parte de la cartera crediticia representada en cifras superiores a los doscientos cincuenta millones de colones de gran solidez pero de poco valor para efectos de venta en un mercado financiero obliga a detener la colocacin de recursos en estas lneas de crdito. Debe limitarse el crecimiento del crdito hipotecario a un mximo del 25% del total de cartera mostrada por los Estados Financieros al cierre del periodo fiscal 1997-1998, de esta forma la aplicacin de recursos financieros no comprometer el giro de la Asociacin. 14.8 Rediseo de Cartera Hipotecaria Debe disearse un producto financiero homogneo que permita estandarizar las hipotecas de forma tal que apliquen de mejor manera en esquemas de Titularizacin sin sacrificios de valor excesivos y sin perder el sentido social del crdito Solidarista. La heterogeneidad en el diseo de crditos para vivienda no permitir la atencin sostenida de soluciones de casa propia para los asociados en el largo plazo. Ser conveniente que se definan segmentos de poblacin de asociados de forma tal que se desarrolle un producto crediticio a su medida, aquellas solicitudes que se ajustan a un enfoque ms de carcter social debern atenderse mediante la reasignacin de recursos y el diseo de crditos fundamentados en pagos ajustados a la capacidad real del deudor.

XV. Bibliografa Consultada Arellano Galdames, F. Jaime. Elementos de investigacin: La Investigacin a travs de su informe. 1 ed., San Jos, Costa Rica: EUNED 1989. Alvarez Desanti Antonio. "Mercado Accionario: Reformas Pendientes", El Financiero, N. 199, 8-14 de febrero 1999. Bolsa Nacional de Valores. "Evolucin del Mercado Accionario 1983-1988", 1 ed. San Jos, Costa Rica 1998. De la Orden Mora Carlos. "Catalogo de Ttulos Valores en Costa Rica", http//www.capitales.com, 15 de mayo, 1999. Melndez Howell, Dennis. "Un Proceso Incipiente de Titularizacin: el caso de Costa Rica", Actualidad Econmica, Vol. X, Nm. 178, julio 1997. Lizano Faith Eduardo. "Mercado Accionario y Desarrollo Econmico", El Financiero, No 206, 22-28 de marzo 1999 "Ley Reguladora del Mercado de Valores". La Gaceta, No 18, enero 27, 1998. Hempel Nanne Karl. "Cartera de Bancos Privados con Crecimiento Reservado", EKA, No 137, abril 1999. Quirs Romero Mnica. "Grandes Empresas Reacias a Abrir Capital", El Financiero, No 208, 3-9 de mayo 1999.

 Quirs Romero Mnica. "Diferencias en Supervisin de Vivienda", El Financiero, No 206, 22-28 de marzo 1999 Quirs Romero Mnica. "Banhvi Limitado en Fondos de Vivienda", El Financiero, No 208, 19-25 de abril 1999. Quirs Romero Mnica. "Crisis no Afect Eurobonos del Pas", El Financiero, No 208, 15-21 de marzo 1999. Quirs Romero Mnica. "Inyectaran Recursos al Banhvi", El Financiero, No 208, 15-21 de marzo 1999. Quirs Romero Mnica. "Obstculos y Oportunidades", El Financiero, No 212,19-25 de abril 1999 Porras Zamora, Jorge. "El Fideicomiso en Costa Rica", Actualidad Econmica, Vol. XI, Nm. 183, agosto 1998 Weston J. Fred. "Finanzas en Administracin". 9 d. Mxico: Editorial Programas Educativos, S.A. 1998.

XVI. ANEXOS

16.1 Anexo Metodolgico Dos pilares importantes conforman la plataforma de desarrollo del Mercado de Capitales en Costa Rica. El primero de ellos es El Mercado Accionario, sabemos que un verdadero mercado de valores es aquel donde las transacciones principales las constituyan ttulos de renta variable originando fuentes de fondos de largo plazo para las empresas. Un segundo pilar est constituido por emisiones de ttulos de deuda de largo plazo de naturaleza fundamentalmente privada que den sustento a las carteras de valores de los fondos de pensiones creando ahorro de largo plazo. Una primera investigacin realiz el autor en 1990 como parte de su practica profesional sobre "La Viabilidad de la Inversin Solidarista en el Mercado Accionario". En esa oportunidad mediante un proceso de investigacin descriptiva se diseo un cuestionario estructurado de forma tal que permitiera conocer en primer lugar, el grado de conocimiento, la vocacin de inversin y los motivos para comprar acciones del Sector Solidarista. La investigacin actual desarrolla un tema que se ubica en el segundo pilar al que se hizo mencin al inicio. El mercado de valores en Costa Rica ha estado deprimido por efecto de mltiples crisis que han imposibilitado su despegue. La globalizacin empuja a muchas empresas nacionales al dilema de "vender o seguir", pero si la decisin es continuar entonces no encuentran en el pas las fuentes de fondos de largo plazo que permitan un verdadero desarrollo. En otros mbitos de la economa sectores econmicos importantes como el solidarismo enfrentan limitantes para poder satisfacer las necesidades habitacionales de sus asociados. En virtud de lo anterior el autor se dio a la tarea de recopilar toda la literatura emitida sobre el tema en medios especializados nacionales desde 1994, algunos de estos; Peridico El Financiero, Revistas como: Actualidad Econmica, EKA. Se concertaron una serie de reuniones con importantes miembros del Sector Financiero costarricense a efectos de conocer que se ha avanzado

en nuestro pas en materia de Titularizacin. Las personas consultadas y los temas tratados se describen como sigue: Adolfo Rodrguez Herrera, Superintendente General de Valores "Qu est haciendo la Superintendencia General de Valores en materia de Titularizacin de Activos?", San Pedro, Montes de Oca: Superintendencia General de Valores, 10 de mayo, 1999. Adolfo Rodrguez Herrera, Superintendente General de Valores "La Liquidez del Sistema Financiero", San Pedro, Montes de Oca: Superintendencia General de Valores, 12 de mayo 1999. Bernardo Alfaro Mora, Superintendente General de Entidades Financieras "La supervisin del sistema Financiero y el Sector Solidarista", San Jos: Superintendencia General de Entidades Financieras, 17 de mayo, 1999. Carlos Melndez Mora, Gerente General Interbolsa puesto de Bolsa, S.A. "Experiencias sobre Titularizacin en Costa Rica", San Jos: Puesto de Bolsa Interbolsa, 3 de mayo, 1999. Carlos Alvarado Moya, Presidente Banco Elca, S.A. "El fideicomiso una herramienta prctica para el desarrollo de negocios", San Jos: Banco Elca, 15 de abril, 1999. Rodrigo Uribe Senz, Presidente Corporacin de Supermercados Unidos, S.A. "La emisin de Bonos Garantizados de la Inmobiliaria Mas x Menos, un ejemplo de Titularizacin de Alquileres exitosa", San Jos: Corporacin de Supermercados Unidos, 13 de mayo, 1999. Baralides Alberdi, Ex Directora del Banco Nacional Hipotecario Argentino, "La Titularizacin Hipotecaria en el Mercado de Valores", San Jos: Hotel Camino Real, 9 de abril, 1999.

Otras fuentes que se consultaron fueron gerentes y corredores de los principales puestos de bolsa a efectos de conocer como percibe el mercado costarricense este novedoso esquema de inversin. Instituciones bancarias de prestigio como el Grupo Financiero Banex, S.A., primer emisor de Hipotecas en dlares sobre un esquema de Titularizacin fueron consultados sobre el tema. Los resultados soportan los comentarios del autor. En lo referente a la informacin cuantitativa de la cartera de crdito de la Asociacin Solidarista de Empleados de Fuerza y Luz, S.A. sta se obtuvo de los Estados Financieros y anuarios estadsticos de crdito de dicha entidad. www.capitales.com