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I.N. 2012
Hiplito Serrano
Hay que tener siempre presente que evaluar un proyecto significa desarrollar un modelo que nos indique el posible comportamiento de la inversin, pero que nunca se ajustar
a la estricta realidad
El responsable de la empresa, adems de tener un buen conocimiento de los indicadores que determinan la evaluacin, debe de conocer el entorno en el que se desarrolla su empresa y las posibilidades econmicas y financieras de que dispone la misma para poder planificar las alternativas pertinentes que mejoren la remuneracin de los capitales invertidos en ella.
Naturaleza de la empresa
El propsito y objetivo de la empresa es: Crear un cliente.
El cliente es el que determina la naturaleza de la empresa: Lo que el cliente compra nunca es un producto. El cliente compra utilidad.
Para la creacin del cliente la empresa desarrollara dos funciones bsicas que le producirn ingresos:
Comercializacin Innovacin
El resto de funciones de la empresa solo producirn costes.
(Comercializacin + Innovacin)
Necesita capital
Para disponer de capital la empresa debe de disear tres polticas fundamentales:
Poltica de financiacin:
Definida la poltica de inversiones, decidiremos el origen de los fondos necesarios: - Capital. . . . . (Fondos propios)
Necesidades de la sociedad
La empresa, para crear un cliente, tiene que dar respuesta a las necesidades de la sociedad.
Bienes Servicios
Sociedad
Necesidades
En compra
Alojamiento
En arrendamiento
Operadores bsicos
Para dar respuesta al alojamiento existen dos operadores bsicos. Costes Ventas
Compra
Promotor
(Corto plazo)
Beneficio
Rendimiento Valor inversin =
Rentabilidad
Inversin
Capitalizacin rendimiento Gestin del arrendamiento Gestin del edificio Capitalizacin rendimiento Plusvalas/Minusvalas
Rendimiento Valor desinversin = Rentabilidad
Arrendamiento
Inversor
(Largo plazo)
Paralelismo
El anlisis de un proyecto para venta o inversin es totalmente paralelo y sigue los mismos pasos
Persiguen los mismos fines: Cubrir necesidades de alojamiento Rentabilidad del capital. Creacin de valor Ambos estn afectados por dos elementos fundamentales: Coyuntura econmica Mercado Un mismo destino final: Venta a corto plazo Venta a largo plazo
El arrendamiento
Norma
El capital
De forma general el capital para la financiacin de los operadores suele trabajar:
Diferenciacin
Pasivo
Capital fijo 30%
Capital
Capital a largo lazo Arrendamiento (Inversin) Capital fijo
Capital fijo 70%
Inversin
Invertir:
Adquirir activos reales o financieros, capaces de generar rendimientos en el futuro.
Etapas
Desembolso inicial:
Han de incluirse todos los pagos que se realicen con motivo de la puesta en marcha del proyecto.
En inversiones reales que dan lugar a un aumento de produccin y ventas, ha de incluirse el capital circulante que se produce al aumentar las necesidades del fondo de rotacin.
Rendimientos netos:
Se obtienen de acuerdo a las previsiones de ingresos y gastos realizadas.
Valor residual:
Valor que el activo tendr en el ultimo ao de horizonte que hayamos considerado.
La inversin
Al constituir una de las caractersticas de la inversin, la de destinar para su financiacin capital fijo a largo plazo, supone una:
Inmovilizacin de fondos
Fundamentalmente las inversiones inmobiliarias tienen un carcter estratgico ya que se caracterizan por: Cantidad importante de recursos Difcilmente reversibles a nivel econmico Fuente de oportunidades y amenazas
La inversin
Objetivos
Objetivos
5 Reducir costes 6 Mejorar calidades 7 Consolidar posiciones ganadas 8 Defenderse
Inversin
Criterios de decisin
Parciales o incompletos:
Cuando no se tienen en cuenta todos los rendimientos netos o no se tiene en cuenta la preferencia temporal. Rentabilidad media Plazo de recuperacin Plazo de recuperacin actualizado
Decisin
Plazo de recuperacin Si utilizamos para la toma de decisin el plazo de recuperacin de la inversin, deberemos de deducir de los rendimientos obtenidos la rentabilidad mnima alternativa que el inversor debe de obtener de los saldos pendientes. Inversin inicial Rentabilidad anual 5.000.000 um. 10% (Alternativa de inversin)
Perodos 0 1 2 3 4 5
La inversin la recuperaramos entre los perodos 4 y 5 Si los perodos los consideramos anuales, la inversin la recuperaramos en 4 aos y 4,8 meses. En definitiva en 4 aos y medio aproximadamente. Este criterio nos determina la liquidez de la inversin, pero si estamos comparando con otras alternativas, no quiere decir que sea mas rentable que otra con una menor liquidez.
Inters compuesto
Capital resultante
Ao 1 Capital = Rendimiento =
C Cxi
= R
Ao 2 Capital = Rendimiento =
(C + R) (C + R) x i
C x (1 + i)
= M
Reinversin del rendimiento
Ao 3 Capital = Rendimiento =
(C+ R + M) (C + R + M) x i
C x (1 + i) 2
= K
Reinversin del rendimiento
(C + R + M + K + ...) (C + R + M + K + ...) x i (C + R + M + K + H)
C x (1 + i)
= H Retiro capital e intereses
n-1
C x (1 + i)
Inters compuesto
Aos
Inversin
Rendimiento
Capital
1.000
50
1.050
1.050
53
1.103
1.000 x (1 + 0,05)
1.276 (1 + 0,05)
4
1.103
55
1.158
1.000 x (1 + 0,05)
1.276 (1 + 0,05)
3
1.158
58
1.216
1.000 x (1 + 0,05)
1.276 (1 + 0,05)
2
1.216
61
1.276
1.000 x (1 + 0,05)
1.276 (1 + 0,05)
Globales o completos
Tienen en cuenta la preferencia temporal de los movimientos de fondos y el valor del activo al final del horizonte de proyecto.
V.A.N. = Sumatorio de todos los rendimientos positivos y negativos (F) de cada perodo considerado, descontados mediante la tasa (K) correspondiente.
V.A.N. = F
F1 (1 + K)
F2 (1 + K)
2
F3 (1 + K)
3
+ +
Fn (1 + K)
n
TASA DE DESCUENTO ( K ) Debe de contemplar: La rentabilidad sin riesgo + inflacin, en su caso + riesgo del mercado
0,00 = F
F1 (1 + T)
F2 (1 + T)
+ 2
F3 (1 + T)
3
+ +
Fn (1 + T)
n
Caracterizacin de la inversin
FACTORES
INVERSION
PARAMETROS
ATRIBUTOS
Gestin
Control
Dimensin
Cantidad de fondos
Carcter estructural
H o r i z o n t e
Ventas
Desde inicio de proyecto hasta venta final Vida fsica Vida comercial
Tiempo que el activo esta operativo Tiempo que el activo esta solicitado por la demanda Tiempo en que proporciona rendimientos iguales o superiores a otra inversin de riesgo similar
Inversin
Vida econmica
Atributos de la inversin
Atributos
Liquidez
Rapidez con la que se recupera la inversin Capacidad de generar un exceso de rendimiento Posibilidad de que un proyecto genere perdidas importantes
Carcter econmico
Rentabilidad
Riesgo
Estrategia empresarial
La va de decisin
Movimiento de fondos
El movimiento de fondos lo constituyen la previsin de absorcin y generacin de fondos a lo largo del horizonte temporal
Partiendo de los
FACTORES
MOVIMIENTOS DE FONDOS
Aplicando los
DECISION
ATRIBUTOS ECONOMICOS
Circulacin econmica
Importaciones
Po lt ica
a ed on
AHORRO
jur ad rid gu Se ca di
ENTIDADES Financiacin
Exportaciones
Ca mb io
Circulacin de capitales
Evolucin del P.I.B.
P.I.B.
Perodos
Renta fija
Renta variable
Sector industrial
Sector inmobiliario
Cuadro macroeconmico
Componentes del Producto Interior Bruto a precios de mercado en sus dos vertientes en valores absolutos. La evolucin se suele indicar en % de crecimiento o decrecimiento anual. Va de la demanda:
Consumo final . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.325 Formacin bruta de capital fijo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.230 Variacin de existencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Exportacin de bienes y servicios . . . . . . . . . . . . . . . . 1.540 Importacin de bienes y servicios . . . . . . . . . . . . . . . -1.610
Va de la oferta:
Ramas agraria y pesquera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 Ramas industriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.550 Ramas de los servicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.770
5.505
P.I.B.
Inflacin
Financiacin
Personalidad del inversor : Aversin al riesgo Situacin financiera de la empresa. Posibilidad de diversificacin. Posibilidad de desinversin. Plazo de recuperacin. Liquidez. Costes de la poltica de financiacn. Legislacin.
Los resultados obtenidos en el proceso de evaluacin nos ayudan a comprender el comportamiento del proyecto, facilitndonos la toma de decisin.
La situacin de riesgo provoca una desviacin del rendimiento obtenido en el anlisis y del realmente obtenido en la explotacin. Los rendimientos estarn asociados a una probabilidad de ocurrencia. Para determinar el grado de riesgo que soportar la inversin utilizaremos las herramientas que nos proporciona la estadstica, desviacin estandar, fundamentalmente sobre los resultados del V.A.N.
Definicin de riesgos
Riesgo
Riesgo operativo
Riesgo financiero
Sistemtico
No Sistemtico
Sistemtico
No Sistemtico
Mercado general
Informacin
Informacin
+ Evaluacin
Informacin
+ Evaluacin + Diversificacin
Informacin
Descriptiva
Determinar las caractersticas de la demanda o cualquier detalle que nos ayude al anlisis
Correlacional
Explicativa
Anlisis de coyuntura
Mercado inmobiliario
Diferenciacin
Esta permanencia hace que se encuentren muy ligados a las caractersticas de la ciudad en la que se ubican. Cada lugar genera su demanda. La propia gnesis de los productos, generan mercados de submercados: Centros comerciales Centros de ocio Centros de enseanza Centros sanitarios
Ncleos residenciales
Si el mercado primario los ligo a un determinado uso son de difcil transformacin. Dificultades administrativas. Dificultades arquitectnicas. Dificultades estructurales.
El mercado inmobiliario
Mercado
Diferenciacin
Submercados
Residencial
Terciario
Industrial
Comercial
.?
Submercado
Submercado
Submercado
Submercado
Submercado
El mercado inmobiliario cubre necesidades de alojamiento No podemos hablar de un mercado nico En cada edificio pueden existir varios submercados distintos
El mercado inmobiliario
Submercados
Diferenciacin
Primario
Secundario
Concentracin de productos
Atomizacin de productos
Rehabilitacin
Total
Parcial
Diferenciacin
Mercado
Oferta OPACIDAD
Demanda
Rgida
Globalizada
Definicin de la oferta
Oferta
Sustituta
Complementaria
Competitiva
Usados
Secundario
Venta
Alternativa
Genrica
Especifica
Definicin de la demanda
El mercado se caracteriza por la demanda Proceso de anlisis y determinacin de la demanda
NECESIDADES
Global o potencial
Especifica
Objetivo
Definicin de la demanda
Para su anlisis deberemos de definir , en primer lugar, cual es la demanda que pretendemos asumir. En definitiva definir los limites del mercado de demanda. Demanda local Demanda regional Demanda internacional Definido el lmite de mercado de demanda, deberemos definir:
Quin es el arrendador? Que suele arrendar? Por qu arrienda? Cuando arrienda? Dnde arrienda? Para quin arrienda? Cmo arrienda? Cual es el perfil del arrendador? Cul es la unidad de media de arrendamiento? Cul es la tipologa del bien que arrienda? Es un arrendamiento estacional?
Explicarlas Proyectarlas
MEDIRLAS - Cunto se vende o se alquila en un determinado perodo de tiempo? EXPLICARLAS - Qu se vende o se alquila? PROYECTARLAS - Cuanto se vender o se alquilara?
Medirla
Submercado concreto
A B C D Edificios E
Medirla
Demanda baja
Los precios se mantienen planos
Demanda insatisfecha 1
Se realizan precontratos Escalada de precios Presin sobre el mercado secundario
x 100
% de absorcin
En un determinado perodo de tiempo
Medirla
Ao 0C
6.000 18.600 33.200 18.500 25.600
Ao 0A
10.000 12.000 60.000 35.000 15.000
Ao 0B
9.220 18.315 86.125 16.300 15.440
Ao 0D
9.500 9.600 22.300 22.000 35.200
Total
Sector Sector Sector Sector Sector 1 2 3 4 5
132.000
9.600 9.800 45.600 23.400 12.500
145.400
6.125 9.989 51.312 8.150 9.264
101.900
2.600 7.500 13.300 7.200 10.240
98.600
4.275 7.020 16.700 9.900 12.300
Total
100.900
1 2 3 4 5 96,00% 81,67% 76,00% 66,86% 83,33%
84.840
66,43% 54,54% 59,58% 50,00% 60,00%
40.840
43,33% 40,32% 40,06% 38,92% 40,00%
50.195
45,00% 73,13% 74,89% 45,00% 34,94%
Total
Sector Sector Sector Sector Sector 1 2 3 4 5
76,44%
1,04 1,22 1,32 1,50 1,20
58,35%
1,51 1,83 1,68 2,00 1,67
40,08%
2,31 2,48 2,50 2,57 2,50
50,91%
2,22 1,37 1,34 2,22 2,30
Total
1,31
1,71
2,50
1,96
Medirla
Ratios medios
Sp. Sin Alqui. Absorcin
(Actividad de mercado))
Mercado
Sectores 2 3 4
= 0,78
0,54
x100
x100 = 58%
65%
(Velocidad de alquiler)
Medirla
Demanda
1 2 3 4 5 9.600 9.800 45.600 23.400 12.500 100.900 6.125 9.989 51.312 8.150 9.264 84.840 2.600 7.500 13.300 7.200 10.240 40.840 4.275 7.020 16.700 9.900 12.300 50.195 5.650 8.577 31.728 12.163 11.076 69.194
Medirla
Demanda
Desvacio. Varianz. Desv.Est. Demanda Oferta 142.378 142.378 142.378 119.475 119.475 119.475 96.572 96.572 96.572 31.706 1.005.286.289 28.372 97.566 Demanda 97.566 69.194 40.821 97.566 69.194 40.821 97.566 69.194 40.821 69.194 %Ocupacin 68,53% 48,60% 28,67% 81,66% 57,91% 34,17% 101,03% 71,65% 42,27% Media 40.821 15.646 244.805.139 -28.354 803.935.139 -18.999 360.952.502
Medirla
Para el clculo de la velocidad de ocupacin, hasta este momento, estamos considerando lo que ha ocurrido. Los datos as obtenidos me indicaran la tendencia de oferta/demanda si no se preve la existencia de elementos perturbadores importantes. Puesto que nuestro proyecto saldr al mercado posteriormente a la fecha del anlisis, para estimar la velocidad de ventas futura y el agotamiento de la superficie en oferta, tendremos que considerar, al menos, la superficie que nuestro edificio aportara a la oferta general o toda aquella que estimemos que puede influir en nuestro proyecto. Alquileres realizados V. Alquiler % = Oferta total + Nueva oferta x 100
Agotamiento de oferta =
Si partimos de la base de que la demanda permanece constante y estimamos que se incorpora a la oferta una superficie de 20.000 m2
V. Alquiler = 69.194 x 100 = 49,61% 119.475 + 20.000
Si la estimacin de demanda aumentase en un 20 % o disminuyese en un 40%, tendramos las siguientes velocidades de venta o alquiler:
V. Alquiler = 69.194 + 20% = 83.032 119.475 + 20.000 x 100 = 59,53% V. Alquiler = 69.194 - 40% = 41.516 119.475 + 20.000 x 100 = 29,76%
Proyectarla
Oferta
Demanda
Coyuntura econmica. Evolucin del PIB Poblacin: evolucin, densidad Nivel socio-econmico Evolucin resultado de sociedades Actividad empresarial Inversin exterior
Dependiendo del submercado (residencial, terciario, comercial etc.) al que queramos dirigirnos es necesario incidir en aquellos parmetros que sean relevantes para su desarrollo
Mtodos
Opinin
Subjetivos
Investigacin de mercados
Encuesta
Datos cuantitativos y cualitativos
Objetivos
Anlisis Delphi
Mediante un cuestionario simple, se solicitan respuestas individuales. Estas respuestas individuales retroalimentan el cuestionario siguiente. El mtodo se basa en la superioridad de juicio de grupo frente al juicio individual (Shal.D y Yock 1.975) El mtodo lo podemos utilizar: Cuando los mtodos cuantitativos no son capaces de explicar una variable. Cuando no tenemos datos generales suficientes. Cuando no es fcil organizar dinmicas de grupo. Por coste. Por tiempo. Por ideologa.
Podemos utilizarlo como estimador de demanda global, demanda sectorial, demanda de usos, agotamiento de producto, precios, velocidad de alquiler o ventas etc. Se puede utilizar para uno o varios sectores de la ciudad a la vez.
Ejemplo
Qu superficie de oficinas entre 500 y 1.000 metros cuadrados considera Vd. que se demandarn en el sector 3 en los prximos 5 aos?
Vuelta Panelista 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
(Suma desv) (n 1)
24.000 26.000 30.000 24.000 18.000 16.000 20.000 18.000 22.000 26.000 22.600 4.402,019 0,197
20.000 20.000 22.000 24.000 22.000 18.000 19.000 20.000 20.000 24.000 20.900 2.024,84 0,097
22.000 23.000 25.000 24.000 20.000 22.000 20.000 18.000 18.000 20.000 21.200 2.394,438 0,113
Encuesta
Determinacin de la muestra
Explicarla y medirla
Para un nivel de confianza del 95,5% el error de muestreo es : Em p q N = = = = Error de muestreo Proporcin de los que tienen el atributo Proporcin de los que no tienen el atributo Tamao de la muestra
Em = + - 2
pxq N
0,05 = 2
0,5 x 0,5 N
N = 400 encuestas
Explicarla
Que se esta vendiendo o alquilando Que tipologa se esta ofertando Que calidades se estn ofertando Que precios se estn ofertando Que condiciones econmicas se estn ofertando Que servicios que se ofertan Que costes de explotacin tiene la competencia Que condiciones contractuales se estn suscribiendo Que producto es el de mayor aceptacin
Nos permitir determinar fundamentalmente preferencias, calidades y precios que la demanda esta dispuesta a aceptar.
La competencia
La competencia es uno de los determinantes en el anlisis del mercado. Su anlisis y control conviene realizarlo tanto globalmente, como de forma particularizada. Si asimilsemos la respuesta a nuestras acciones de marketing a una ecuacin del tipo:
Y = aX
Siendo Y = Respuesta del mercado. a = Determinantes del mercado que hay que definir para la obtencin del objetivo. X = acciones de marketing. Uno de los determinantes fundamentales es precisamente la competencia. La investigacin de la competencia precisa de: Un anlisis global de la situacin
Una informacin detallada de los competidores Un control peridico Una informacin continuada
El anlisis global nos informara de cual es el estado del mercado: Mercado atomizado. Elevado nmero de empresa o fuerte incidencia del mercado secundario.
Mercado atomizado con algunas marcas destacadas. Detectar si existe un lder Mercado concentrado Mercado concentrado con uno o dos concurrentes distanciados del resto
La informacin detallada nos indicara: En que sectores del mercado la competencia es ms intensa
Cual es la participacin del competidor directo en el total del sector Situacin econmico-financiera del competidor o competidores mas directos Capacidad de reaccin de la competencia a nuestras acciones de marketing Sectores en los que podemos ser ms competitivos
El comprador y el precio.
Para que pueda darse una compra se precisa anteriormente un deseo o necesidad de consumo. Un consumidor/comprador puede experimentar el deseo de comprar un peridico o una vivienda. Si se decide por el peridico lo har de forma inmediata, de forma irreflexiva. Si se decidiese por la vivienda, lo consultara a nivel familiar, vera alternativas, recogera opiniones, buscara asesoramiento tcnico, etc. En definitiva lo hara de forma reflexiva o racional. La barrera que separa ambas alternativas se define por la relacin: Precio del producto Renta personal A medida que este cociente se hace mas pequeo, ms irreflexiva o impulsiva se convierte la decisin de compra. Los medios del marketing para los productos de compra reflexiva sern: Imagen de empresa Poltica de producto Precios y plazos de entrega Servicios post-venta Motivacin principal de compra: La conveniencia
Marketing operativo
Dos elementos interesados en el precio: El comprador El vendedor
El precio
Para el comprador el precio no es solamente el valor monetario, sino el VALOR que percibe a cambio de una superficie conjuntamente con una calidad y servicios. En definitiva la conveniencia Para el inversor, el precio es el nico instrumento que le proporciona ingresos. El precio es un poderoso instrumento competitivo y tiene importantes repercusiones sicolgicas sobre el comprador.
Mercado
Instrumentos comerciales
(Motivacin compra)
Elasticidades cruzadas
Estrategia
(Empresarial)
Objetivos de la empresa
Economa
Los costes
Mercado y competencia
Precio base
Precio posible. Valor monetario Precio que es capaz de aceptar la demanda Precio intrnseco correspondiente a la superficie en un entorno competitivo
+
Instrumentos comerciales
Precio aceptable
Superficie + Atributos del producto Valor percibido por el cliente como consecuencia de las calidades y servicios que puede proporcionar el producto
Precio comercial
El precio base
Para definir inicialmente el precio posible podemos utilizar el tipo de medida denominado de tendencia central. Las condiciones que deben de cumplir este tipo de medida son: Debe de ser definido objetivamente en base a datos numricos Debe depender de todas las observaciones de la serie Tendr un significado concreto y simple Ser de clculo fcil y rpido Debe ser susceptible de ulteriores clculos algebraicos Los principales parmetros de tendencia central son: La moda. Corresponde a la variable que tiene mayor frecuencia. La que ms se repite. Caractersticas: Su valor no depende de la amplitud de los valores extremos puesto que no la determina el conjunto de las observaciones No es significativo cuando la distribucin no comprende un numero suficiente de datos Es el valor medio ms tpico de la distribucin ya que se encuentra en el punto de mxima concentracin
(I)
La mediana. Valor central de una serie. Los trminos debern de estar ordenados de forma creciente o decreciente. Caractersticas: No tiene en cuenta la entidad de todos los trminos. No estar influenciada por valores anormalmente grandes o pequeos. Nos aportara valores menos perturbados y estables que la media aritmtica. Si aadimos a la serie n nmero de trminos al principio o final, la mediana no vara.
El precio base
( II )
La media aritmtica simple. Cociente de la suma de los trminos dividido por el nmero de los mismos. Si a cada valor de la serie se le atribuye un peso en funcin de su frecuencia, estamos obteniendo la media aritmtica ponderada. Caractersticas: Su valor lo definen todos los valores de la serie. Estar influido por valores anormales. Es un valor medio De fcil clculo y nico en cada caso De todos los parmetros de tendencia central, es el que mejor responde a las caractersticas anteriormente definidas. Es el ms usado y las propiedades son: La suma algebraica de las desviaciones de todas las observaciones respecto de la media aritmtica es igual a cero. La suma de los cuadrados de las desviaciones respecto a la media es siempre un valor mnimo, comparado con la de las desviaciones respecto a cualquier otro valor distinto de la media,
El precio base
Edificio A B Datos de mercado C D D E F 32 Precio 18 22 32 32 3.500 37 39 Superficie 820 1.200 750 3.500 4.600 1.600 Precio en unidades monetarias m 2 /mes Superficie alquilada en m2 /ao
Tipologa de precio
Operativa
Moda
El mas repetido
Mediana
18 22 32 37 - 39
32 um.
18 + 22 + 32 + 32 + 37 + 39 6 (18 x 820) + (22 x 1.200) + . .+ (37 x 4.600) + (39 x1.600) (820 + 1.200 + 750 + 3.500 + 4.600 + 1.600)
30 um.
32,86 um.
El precio comercial
Edificio Direccin Tipologa Tipologa unitaria Inicio comercializacin Las Gaviotas Calle Atlantico 36 Edificio aislado Viviendas de 1, 2, 3. Dormitorios 02/02/200D Atributos
Zona Comunicaciones Servicios Imagen Identificacin Calidad proyecto Calidad construc. Vestbulo Zonas comunes
Ficha de mercado
Fecha anlisis 02-10-200D
Valor
Atributos
Superficies Programa Acabados Iluminacin Aparcamientos A.Acondicionado D.E.Incendios Seguridad Mantenimiento
Valor
2,5
Fotografa edificio
3,5
N Unidades 18 22 36 76
Alquiladas 10 12 28 50
Vacas 8 10 8 26
Dormitorios 1 2 3
Salon 1 1 1
Cocina 1 1 1
Bao 1 2 2
Super. Ud 76 98 123
Alquil. M2 26 18 14
Precio comercial
Las preferencias de la demanda no se modifican de manera constante. Lo suele hacer en perodos de tiempo relativamente largos o cuando aparece en el mercado algn producto innovador. Para determinar estas preferencias y poder, de esta forma, homologar los precios de alquiler, si no tenemos otras alternativas, podemos solucionarlo mediante una encuesta. Encuesta realizada a xx agentes de la propiedad de los cuales el 90% llevan ms de xx aos operando en el sector: En una escala % indique la importancia que Ud. considera que el arrendador le da, en el momento de la decisin de arrendar, a los siguientes atributos:
Zona Comunicaciones Servicios Imagen Identificacin Calidad del proyecto Calidad de la construccin Vestbulo Zonas comunes Superficie Programa Acabados Iluminacin Aparcamientos A.Acondicionado D. y E. Incendios Seguridad Mantenimiento Precio Condiciones de contrato 0% 10% 20% 30% 40% 50%
Entorno
Edificio
Unidades
Servicios
Econmicos
El precio comercial
Valorando la calidad
Edificio: Entorno
Zona Comunicaciones Servicios
Homologacin de precios
Edificios de la competencia Mi proyecto
Homolog. 0,4
Atributos Entorno Edificio Unidades Valor 2 2 2,5 Atributos Servicios Econmicos Valor 3,5 3
Las Gaviotas
Atributos 2
Ponderacin 20%
Edificio
Imagen Identificacin Calidad del proyecto Calidad de la construccin Vestbulo Zonas comunes
10%
0,2
Ponderacin de atributos
Unidades
Superficie Programa Acabados Iluminacin
2,5
20%
0,5
Entorno Edificio Unidades Servicios Econmicos 0% 10% 20% 30% 40% 50%
Servicios
Aparcamientos A.Acondicionado D. y E. Incendios Seguridad Mantenimiento
3,5
10%
0,35
Econmicos
Precio Condiciones de contrato
40%
1,2
Total valoracin
100%
2,7
Atributos / precio
Precio Velocidad Velocidad - Atributos
Mapa estratgico
Diferenciacin?
Precio m 2 /mes
50
F
40 30
E
Edificio
Oferta sustituta D B C A
Lideres en costes?
20 10
A B C D E F
Atributos
Atributos / precio
Precio Velocidad Velocidad - Atributos
Diferenciacin?
Mapa estratgico
Posicin del producto
Precio m 2 /mes
50 40 30
Competencia
E Y = a + bX
Edificio A B C D E F
Precio 18 22 32 32 37 39
20 10
Atributos
Coeficiente de correlacin
Pearson
Suministra el grado de correlacin entre las variables que analizamos R = (Y My) x (X Mx) R (Y My) 2 x (X Mx) 2
1 Buena correlacin 0 Indiferente -1 Sin correlacin
Precio Y 18 22 32 32 37 39 180 30
Y - My -12 -8 2 2 7 9
346.00
R =
= 0,7104
Mapa estratgico
Precio aceptable. Precio comercial
Precio m 2/mes
Y = a + bX
Y = 14,825 + 4,975 X
50 40 30
B F E D C Precio comercial A Edificio en anlisis Y = 14,825 + 4,975 x 2,7 =
Precio lmite
20 10
28,86
Atributos
Ajuste de la recta
Y = a + bX
Atributo Alquiler Alquiler homologado
Mnimos cuadrados
Edificio A B C D E F 6
Y 18 22 32 32 37 39 180
XxY 36,0 28,6 128,0 -6,77 137,6 0,71 136,9 -2,73 117,0
-4,22 3,77
584,1 9,24
( Y . X2 ) - ( X . XY ) = 2 ( N . X2 ) - ( X )
( N . XY ) - ( X . Y ) ( N . X2 ) - ( X )
2
a =
= 14,825
b =
= 4,975
Resumen
El analista del mercado inmobiliario, necesita informacin de la economa general y del sector en particular, para poder responder a las siguientes preguntas
Impacto del entorno Macroentorno Microentorno Coyuntura econmica Capacidad econmica de la empresa Poltica de inversiones Poltica de financiacin Poltica de distribucin de beneficios Informacin de mercado: Oferta Demanda Competencia Creacin de un cliente: Anlisis de demanda: Deseos Capacidad econmica
Tipos de proyectos
Tenemos que distinguir dos tipos bsicos de proyectos:
Comentario
En el primer caso bastara con determinar si el proyecto es viable dependiendo de las polticas de inversin de nuestra empresa. En el segundo caso, teniendo en cuenta dichas polticas, deberemos de comparar el BENEFICIO NETO obtenido entre: La situacin actual Optimizar esta situacin La posicin realizando el proyecto
Por otra parte, evaluar proyectos, no solamente trata de la incorporacin de nuevos activos. Trata de evaluar todas aquella acciones que comporten la CREACION DE VALOR: La conveniencia o no de externalizar toda o parte de la gestin.
La desinversin o abandono de alguna lnea de explotacin La rehabilitacin o cambio de uso de algn activo
Comentarios
Deberemos de tener en cuenta cual es la finalidad del anlisis:
Anlisis cuya finalidad es determinar la rentabilidad de la inversin independientemente de las fuentes de financiacin. Ser siempre el primer paso de la evaluacin. La inversin debe de ser viable en esta posicin. Si no fuese as no deberamos de acometer la operacin salvo que existan razones estratgicas que as lo aconsejen.
Viabilidad econmica
Anlisis cuya finalidad es determinar la rentabilidad de los recurso propios.
Viabilidad financiera
No debemos de confundir nunca la rentabilidad del proyecto con la rentabilidad del inversor.
El primero mide la rentabilidad del negocio El segundo la rentabilidad de los recursos propios
Proceso de anlisis
Vaco Auditoria tcnica Superficies N. Urbansticas Situacin Legal Auditoria Tcnica Superficies N. Urbansticas Situacin Legal
Producto construido
EDIFICIO
En explotacin Anlisis de contratos Gastos operativos Vencimiento contra. Rentas y Repercus.
Grandes nmeros Oferta Demanda Tendencia Adaptacin a demanda Precio Estimacin de ocupacin
Rentabilidad
Movimiento de Fondos
Proceso de anlisis
SUELO
Para el anlisis econmico se tomara el valor en venta del edificio. Coste de oportunidad
Grandes nmeros Oferta Demanda Tendencia Adaptacin a demanda Precio Estimacin de ocupacin
Rentabilidad
Movimiento de Fondos
Reflexiones iniciales
Inversin inmobiliaria
Un proyecto de Inversin Inmobiliaria no termina cuando al edificio se le ha incorporado el ltimo elemento constructivo.
El punto anterior sera la primera fase del proyecto. Fase de inversin. Perodo de tiempo en el que se consumirn capitales: Adquisicin de suelo y edificacin, o en su caso, adquisicin del edificio construido. Finalizado este perodo, comenzara la segunda fase del proyecto que la constituir su uso / explotacin. Se producirn gastos/ingresos inherentes a la explotacin y en su caso, gastos financieros si para la inversin se utilizaron capitales exigibles. La tercera fase del proyecto la constituir la fase de desinversin, venta del edificio.
Fase de inversin
Fase de explotacin
Rendimiento
Gastos operativos Mercado y tipologa del edificio Inversiones intermedias Segn vida tcnica de los elementos
Fase de desinversin
No estratgicos
Afectan a la rentabilidad
Amortizacin del activo, gastos de financiacin, gastos generales, gastos de administracin propios del edificio e impuestos.
+
Rentabilidad Rendimientos (Ingresos Gastos)
Plusvalas
Minusvalas
D C B A
Todo plusvalas 25% rentas 75% plusvalas 75% rentas 25% plusvalas Todo rentas
Riesgo
A.B.C.D.Conservador. Compaas de seguros, fondos de pensiones. Muy largo plazo. Gestor activos a largo plazo. Fondos de inversin inmobiliaria. REITs. Gestor con salida a corto. Componente especulativo. Inversin altamente especulativa.
Elementos
Inversin
Suelo - Construccin Mantenimiento correctivo Desinversin (Valor residual) Amortizacin Financiacin Gastos Administracin Gastos Generales
No estratgicos
Rentabilidad
Estructura
Elementos estratgicos
Dependen fundamentalmente del mercado
Inversin y gastos Relativamente fcil de prever De difcil previsin. Resultados inciertos Imprescindible el anlisis de: Coyuntura econmica Necesidades Deseos Mercado potencial Mercado objetivo Competencia Productos Con la informacin se establecer: Precio Producto Promocin Objetivos de venta
Elementos estratgicos
Ingresos y desinversin
Elementos no estratgicos
No dependen del mercado
La amortizacin es un apunte contable. No genera salidas de capital. Mejora la rentabilidad despus de impuestos. La financiacin con capital exigible debe mejorar la rentabilidad de la operacin
Amortizacin y financiacin
Impuestos
Proceso de anlisis
Variables
Econmicas: Macro-Micro Coyuntura Mercado: Oferta Demanda Precios Velocidad de ocupacin Usos Tipologas Normativas Evaluacin: Rentabilidad econmica Perodo de recuperacin T.I.R. Rentabilidad relativa VAN. Creacin de valor Rentabilidad financiera TIR. Rentabilidad relativa VAN. Creacin de valor
Opciones
Viabilidad econmica
Analistas
Criterios
Viabilidad financiera
DECISION
Decisin estratgica?
Direccin
Anlisis de viabilidad
Simulacin del comportamiento del proyecto a lo largo de su horizonte temporal. Se convertir en documento de control a lo largo de la explotacin.
Anlisis econmico
Anlisis financiero
Decisin