A Saude Dos Edificios Check Up Predial

Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP A sade dos edifcios check-up predial So Paulo 2004
A sade dos edifcios check-up predial Sumrio 1 Introduo ......................................................................... ....................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Dos perigos prediais........................................ ........................................................... 4 Das anomalias cons trutivas........................................................................ ............... 4 Das responsabilidades ........................................ ....................................................... 5 Da preveno.............. ................................................................................ ................ 7 Concluso ..................................................... .............................................................. 8 O que Inspeo Pred ial e para que serve............................................................ .. 9 O Laudo de Inspeo Predial.................................................... .............................. 15 2 Inspeo Predial: vantagens da manuteno .............................................. ........... 9 2.1 2.2 3 4 A Manuteno Predial................................................................ ........................... 18 Principais anomalias e suas orientaes ............. ................................................. 22 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 Sistema estrutural.............................................................. ...................................... 22 Sistemas de vedao....................... .......................................................................... 30 Alvenaria....................................................................... ..................................................... 30 Perguntas e respostas m ais freqentes ................................................................... ............ 37 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 Sistema de revestimentos ....................................................... ................................. 38 Descrio e finalidade do sistema .................................................. .................................... 38 Necessidade de projeto de revestimento . ........................................................................... 39 P rincipais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento ................... .................... 39 A manuteno dos sistemas de revestimento .................. ................................................... 42 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 Sistemas de pintura............................................................. ..................................... 44 Definio e finalidade .............................................................
........................................... 44 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura................................................. 46 A ma nuteno do sistema de pintura ..................................................... ............................ 47 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 Sistemas de esquadrias ......................................................... ................................... 49 Descrio do sistema................................................................ .......................................... 49 Finalidade........................ ................................................................................ ................... 49 Anomalias mais comuns ................................... ................................................................. 50 Recomendaes e orientaes tcnicas ................................................................ .............. 51 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 Sistema de instalaes eltricas ..................................................... ......................... 52 Descrio do sistema................................................................ .......................................... 52 Finalidade do sistema............. ................................................................................ ............ 53 Principais anomalias ........................................... ............................................................... 54 Plano de manu teno predial ..................................................................... ........................ 55 Recomendaes e orientaes tcnicas ......................... ..................................................... 56 Informaes teis ........... ................................................................................ .................... 57 Perguntas mais freqentes................................. ................................................................. 57 Voce sabia ? .............................................................................. ......................................... 59 4.7 Sistema de proteo contra descargas atmosfricas .................................... ......... 59 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 1
A sade dos edifcios check-up predial 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5 4.7.6 4.7.7 Descrio do sistema................................................................ .......................................... 59 Finalidade do sistema............. ................................................................................ ............ 61 Principais anomalias ........................................... ............................................................... 61 Plano de manu teno predial ..................................................................... ........................ 62 Recomendaes e orientaes tcnicas ......................... ..................................................... 62 Informaes teis ........... ................................................................................ .................... 63 Perguntas mais freqentes................................. ................................................................. 63 4.8 4.8.1 4.8.2 Sistema hidrulico ............................................................... .................................... 65 Instalaes hidrulicas .............................................................. ......................................... 65 Instalaes de gs....................... ................................................................................ ........ 70 4.9 4.9.1 4.9.2 4.9.3 Sistema de impermeabilizao........................................................ ........................ 76 A importncia da impermeabilizao.................................................... ............................. 76 As garantias................................... ................................................................................ ..... 77 Umidade................................................................ ............................................................. 78 4.10 Sistema de segurana contra incndio ............................................... .................... 82 Extintores ..................................................................... ................................................. 82 Hidrantes ................. ................................................................................ ...................... 83 Sadas de emergncia ..................................... ............................................................... 84 Chuveiros aut omticos - sprinkler.............................................................. ................... 85 Descrio do Sistema ........................................ ............................................................ 86 Finalidade...... ................................................................................ ................................ 87 Anomalias encontradas ...................... ........................................................................... 88 R ecomendaes e orientaes tcnicas ...................................................... ................... 89 Descrio.................................................... ................................................................... 92 Finalidad e............................................................................... ....................................... 92 Principais Anomalias................. ................................................................................ .... 92 Projeto ................................................................ ........................................................... 93 Plantio .........
................................................................................ .................................. 94 Manuteno:................................... ............................................................................... 95 Recomendaes e orientaes tcnicas .................................................. ....................... 96 Informaes teis ......................................... ................................................................. 97 Algumas pra gas de jardim e recomendaes: ..................................................... .......... 97 Voc sabia? ........................................................ ........................................................... 98 Descrio............ ................................................................................ ........................... 99 Finalidade....................................... ............................................................................... 99 Recomendaes e orientaes tcnicas: ................................................. ....................... 99 Informaes teis ......................................... ............................................................... 107 Perguntas fr eqentes ......................................................................... .......................... 108 Descrio do sistema................................. .................................................................. 110 Finalidad e do sistema ................................................................... ............................... 110 Principais anomalias........................ ............................................................................ 111 Anomalias em funo da utilizao: .................................................... ....................... 112 Plano de Manuteno Predial ............................ .......................................................... 112 Recomendaes e orien taes tcnicas ...................................................................... . 114 Informaes teis .............................................................. .......................................... 116 Perguntas mais freqentes.......... ................................................................................ . 117 Voc sabia? ................................................................ ................................................. 118 4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.11 Sistema de ar condicionado...................................................... ............................... 86 4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.11.4 4.12 Paisagismo ..................................................................... ........................................... 92 4.12.1 4.12.2 4.12.3 4.12.4 4.12.5 4.12.6 4.12.7 4.12.8 4.12.9 4.12.10 4.13 Controle de pragas urbanas...................................................... .............................. 99 4.13.1 4.13.2 4.13.3 4.13.4 4.13.5 4.14 Equipamentos: elevadores ....................................................... ............................. 110 4.14.1 4.14.2 4.14.3 4.14.4 4.14.5 4.14.6 4.14.7 4.14.8 4.14.9
4.15 Sistema de automao (em desenvolvimento) .......................................... ........... 118 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 2
A sade dos edifcios check-up predial 4.16 4.17 Segurana patrimonial (em desenvolvimento) ....................................... ............. 118 Equipamentos de lazer ........................................ .................................................. 118 Piscinas........................................................................ ................................................ 119 Playgrounds................ ................................................................................ ................. 120 Descrio dos Sistemas ....................................... ........................................................ 122 Finalidade dos sist emas............................................................................ ................... 123 Plano de Manuteno Predial ................................ ...................................................... 125 Recomendaes e orientaes tc nicas ....................................................................... 12 5 Informaes teis .................................................................. ...................................... 126 Perguntas mais freqentes.............. ............................................................................. 12 6 Voc sabia? .................................................................... ............................................. 127 Descrio......................... ................................................................................ ............ 128 Finalidades ................................................... ............................................................... 128 Problemas e anomalias ...................................................................... .......................... 128 Recomendao para soluo das anomalias ................. ............................................... 129 Perguntas e respostas....... ................................................................................ ............ 130 Informaes teis ................................................... ..................................................... 131 4.17.1 4.17.2 4.18 Sistema de ventilao forada......................................................... ...................... 122 4.18.1 4.18.2 4.18.3 4.18.4 4.18.5 4.18.6 4.18.7 4.19 Sistema de cobertura ........................................................... .................................. 128 4.19.1 4.19.2 4.19.3 4.19.4 4.19.5 4.19.6 5 6 Vantagens da inspeo predial e da manuteno........................................... .... 133 5.1 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 Valorizao patrimonial e manuteno ................................................... ............ 133 Documentao bsica para edifcios .................................... ................................ 136 Condomnios ...................................................................... .............................................. 136 Qualquer edifcio (condomnio e no condomnio) ......................................................... 137 Nota im
portante ....................................................................... ........................................ 138 Informaes teis..................................................................... ............................ 136 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 3
A sade dos edifcios check-up predial 1 Introduo 1.1 Dos perigos prediais As anomalias construtivas e descuidos com a manuteno predial so causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usurios e proprietrios das edificaes como sociedade em geral, devido deteriorao urbana que favorece o crime, a fasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidados. Os acidentes construtivos deco rrentes de falhas na construo e manuteno predial vm causando mortes e prejuzos injusti ficveis, principalmente com o envelhecimento de nossas edificaes.Desabamentos, incnd ios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltraes e tantas outras mazela s construtivas decorrentes dos descuidos com os reparos e manutenes, podem ser evi tados com medidas simples, a longo prazo, atravs de um planejamento que se inicia com a Inspeo Predial para a posterior implantao do plano de Manuteno, que garante a b oa sade da edificao, a segurana e o conforto dos seus usurios. 1.2 Das anomalias construtivas As anomalias construtivas so decorrentes de fatores endgenos, exgenos, naturais e funcionais. Os fatores endgenos ou internos decorrem de falhas constru tivas provenientes, ou do projeto, ou da execuo, ou dos materiais utilizados, ou d a combinao dessas etapas.Infiltraes, trincas, insuficincia de vagas de garagem, porta s empenadas e outros problemas, aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fas e de garantia do Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 4
A sade dos edifcios check-up predial
imvel, para evitar agravamentos posteriores.Recomenda-se, para esses casos, a rea lizao de Inspees Tcnicas e Legais para a devida apurao das falhas e respectivas recome daes corretivas. Os fatores exgenos ou externos, decorrentes da interveno de terceiro s na edificao, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veculos, va ndalismos, etc, podem ameaar seriamente a edificao, recomendando-se a realizao de Perc ia de Engenharia visando a apurao dos danos, responsabilidades e recomendaes. Os fat ores naturais provenientes da imprevisvel ao da natureza, tais como as excessivas d escargas atmosfricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podem causar d anos que coloquem em risco a edificao, recomendando-se a realizao de Vistoria Tcnica e Oramento que consigne a extenso dos problemas para se receber o pagamento do sin istro pela seguradora. Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas d ecorrentes do excesso de uso, degradao ou falha de manuteno, tais como as sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustaes e corroses das tubulaes hidrul icas, os ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltraes das jardineiras, etc, e tc, podem ser evitados, recomendando-se a peridica realizao de Inspeo Predial na edif icao, instrumento de fiscalizao fundamental para a posterior implantao do Plano de Man uteno com ao corretiva e preventiva dessas irregularidades. 1.3 Das responsabilidades Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova so de responsabilidade dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.12 do Cdigo do Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 5
Consumidor, que determinar a reparao pelos danos causados aos consumidores por def eitos de projeto, fabricao, construo e montagem de seus produtos, bem como por infor maes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos.Assim sendo, as anomal ias de origem endgenas devem ser reparadas pelos construtores e incorporadores. A s anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores desses danos, c onsoante est preconizado pelo art.186 do Cdigo Civil, ou seja, aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito. Em geral, a responsabilidade p ela periclitao e acidentes construtivos, decorrentes de fatores funcionais, com de staque para os descuidos com a Manuteno das Edificaes, atribuda ao proprietrio ou sn o, consoante estabelecido em lei. O item V do artigo 1.348 do Cdigo Civil consign a que compete ao sndico diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zela r pela prestao dos servios que interessem aos possuidores, ou seja, sua responsabil idade conservar o condomnio em boas condies de segurana, proteo, salubridade e confort o, cuja principal diligncia para tanto a Manuteno. O item VIII do art.39 do Cdigo do Consumidor, por seu lado, veda os servios em desacordo com as normas da ABNT, le mbrando-se que o cumprimento da norma tcnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto Manuteno d e Edificaes, outra medida a ser diligenciada pelo sndico. Quanto responsabilidade c riminal, no captulo das Leses Corporais, o art 129 do Cdigo Penal muito claro quant o a se ofender a integridade corporal ou a sade de Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 6
A sade dos edifcios check-up predial outrem, com pena variando de trs meses a doze anos de deteno; no captulo da Periclit ao da Vida e da Sade, o art.132 dispe que expor a vida ou a sade de outrem a perigo d ireto e iminente pode gerar pena de trs meses a um ano de deteno. Tais exigncias leg ais no deixam qualquer dvida quanto aos nus, responsabilidades e sanses passveis de s erem atribudas aos responsveis pelas anomalias construtivas. Destaque-se que os snd icos e proprietrios de imveis, so os agentes mais vulnerveis, em virtude da neglignci a com a Manuteno Predial, a colocar pessoas em condies de risco ou mesmo causando vti mas pelos acidentes prediais. 1.4 Da preveno Os problemas de sade das edificaes podem ser comparados com aqueles
das pessoas. O tratamento do doente requer, preliminarmente, o exato conheciment o da doena (diagnstico), atravs de exames (check-up), para se poder emitir o juzo mdi co das possibilidades teraputicas (prognstico) e por fim se estabelecer os meios a dequados para se obter a cura (terapia). No caso das edificaes, diferenciam-se as nomenclaturas, porm, a seqncia a mesma.Preliminarmente deve-se conhecer as anomalia s construtivas (diagnstico), atravs de minuciosa Vistoria (check-up), para se emit ir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsicas e ordem de pr idades atravs do Laudo de Inspeo Predial (prognstico), para, finalmente, se elaborar o plano de Manuteno Predial (terapia) que recuperar a edificao. Cmara de Inspeo Pred IBAPE/SP 7
O resultado do check-up predial (vistoria) e demais anlises tcnicas necessrias para se iniciar a recuperao da edificao so devidamente apresentadas no Laudo de Inspeo Pre ial, recurso fundamental para a boa sade da edificao. O check-up predial que visa exa minar a edificao para determinar suas anomalias construtivas deve ser realizado po r Perito de Engenharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja c omprovao pode ser confirmada atravs dos registros no CREA e no IBAPE. 1.5 Concluso Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligncia com as
condies tcnicas das edificaes, os proprietrios, sndicos, gestores privados e pblicos, tambm as autoridades pblicas no podem prescindir da obrigatoriedade da realizao das I nspees Prediais periodicamente, visando a boa manuteno e conseqentemente a segurana e proteo de nossa populao. Visando conscientizar a populao da importncia de se preservar nossas edificaes, no s para nos proteger, mas tambm como medida de economia popular, o IBAPE/SP elaborou o presente manual, para permitir at mesmo ao leigo, o conheci mento dos procedimentos e utilidades deste indispensvel instrumento da gesto condo minial que a INSPEO PREDIAL. O check-up predial, tal qual o check-up mdico, visa ex aminar o pacienteedifcio para possibilitar a terapia-manuteno que ir recuperar ou man suas boas condies fsicas, visando a segurana, o conforto, a economia e a valorizao do imvel. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 8
A sade dos edifcios check-up predial 2 Inspeo Predial: vantagens da manuteno 2.1 O que Inspeo Predial e para que serve A INSPEO PREDIAL, tema atual e de grande importncia sociedade, est
sendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobilirio, sejam con strutoras, incorporadoras, administradoras de condomnios, instituies, etc. A Inspeo P redial deve ser entendida como um vistoria para avaliar estados de conformidades de uma edificao, mediante aspectos de desempenho, vida til, segurana, estado de conse rvao, manuteno, utilizao, operao, observando sempre o atendimento s expectativas dos os. A Inspeo Predial, alm de ser uma avaliao geral de uma edificao, fonte de informa sto da manuteno, sendo a coleta de dados para a instruo de um plano de manuteno a ser esenvolvido ou para a atualizao de um plano j existente. a vistoria do check up predia l. Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar fsico e psicolgico, as edificaes necessitam de uma Inspeo Predial peridica, a fim de garanti r o up to date de suas condies e caractersticas fsicas, funcionais, operacionais e de utilizao. A Inspeo Predial associada a planos de manuteno minimiza os desgastes natura is e a depreciao fsica, reduzindo, inclusive, a obsolescncia tcnica uma vez que poder estar ligada a estudos de retrofit e up grade de sistemas ou da prpria edificao, conso nte as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas na vistoria e no l audo tcnico. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 9
A sade dos edifcios check-up predial Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeo Predial, volta da Manuteno, esto relacionadas a questes de desempenho dos sistemas e elementos cons trutivos, considerando as exigncias dos usurios. As exigncias dos usurios norteiam o s trabalhos de Inspeo Predial, sendo definidas como sendo de: a) Segurana: Segurana estrutural; Segurana contra o fogo; Segurana no uso e operao. b) Habitabilidade: Est anqueidade; Conforto higrotrmico; Conforto acstico; Conforto lumnico; Sade, higiene e qualidade do ar; Funcionalidade e acessibilidade; Conforto ttil. c) Sustentabil idade: Durabilidade; Manutenabilidade facilidade de se fazer a manuteno; Adequao amb iental O atendimento as necessidades e as exigncias dos usurios uma meta, tambm, da manuteno predial, sendo esta definida na NBR 5674 Manuteno de edificaes da A.B.N.T. ste atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manuteno predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeo Predial fonte de apurao dessas Cmara de Ins peo Predial 10 IBAPE/SP
informaes, imprescindveis na elaborao e reviso do plano de manuteno desenvolvido pela sto predial. A Inspeo Predial tambm poder ser contratada como uma vistoria de conform idades no s voltada elaborao, reviso e atualizao de um plano de manuteno predial, bm como fonte de informaes referentes a conformidades: tcnicas (envolvendo desempenh o e vida til), funcionais, operacionais, legais, de segurana, de atualizao tecnolgica , econmicas, etc. Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeo Predial, variando con forme seu objetivo, pode ser: Elaborao de planos de manuteno integrada; Preservao da g arantia da construo; Verificao do estado de conservao; Estudos de valorizao e moderni e imveis; Auxlio em transaes imobilirias (compra e venda de imveis); Auxlio na gesto dominial (sndico e administradora); Reduo de prmio de seguro; etc. Como se faz uma I nspeo Predial? A Inspeo Predial uma vistoria que necessita de profissional especiali zado no assunto, com viso sistmica da edificao, bem como conhecimentos tcnicos sobre materiais, sistemas e funcionamentos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 11
A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos, de acordo com o critrio de classificao de desconformidades ou anomalias quanto ao seu grau de risco ou urgncia. Esse critrio baseia-se na anlise do risco oferecido por d eterminada anomalia, mediante condies de uso e exposio ambiental. A anlise de risco p roposta pela Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP consiste na classificao das anomali as quanto ao grau de urgncia, relacionado a fatores de conservao, depreciao, sade, seg urana, funcionalidade, operacionalidade, desempenho, enfim, relaciona-se com os a spectos principais que norteiam a coleta de dados sistmica da Inspeo Predial. Os gr aus de urgncia para a classificao das desconformidades ou anomalias so: Crtico, Regul ar e Mnimo.Essa classificao dever envolver todos os aspectos de desconformidades con statados, consoante as exigncias dos usurios que norteiam os parmetros e padres de d esempenho que cada edificao possui. Com relao dos nveis de desempenho exigidos, o Ins petor Predial dever conhecer as caractersticas construtivas e de materiais, as sol icitaes dos usurios e as normas tcnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenh o e classificar as anomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizaes, retrofit, dentre outras. Aps a identificao e classificao das an malias ou desconformidades, devese proceder lista de orientaes tcnicas que ser feita de acordo com o grau de risco, ou seja, do mais crtico ao menos crtico, auxiliand o na tomada de decises do gestor, bem como a prpria gesto da manuteno predial. Cmara d e Inspeo Predial IBAPE/SP 12
A sade dos edifcios check-up predial A Inspeo Predial deve seguir um roteiro lgico de informaes, um check list de dados a serem vistoriados e as solicitaes dos usurios.O check list ou lista de verificaes dev er ser formulado pelo Inspetor Predial e dever conter os sistemas a serem inspecio nados, com apontamentos de nveis de degradao esperada, perdas de desempenho, condies ambientais, etc. A lista de verificaes um conjunto de tpicos a serem fundamentalmen te vistoriados, sendo considerado o nmero mnimo de itens abordados em uma inspeo. Se gundo a NBR 5674 Manuteno de edificaes da A.B.N.T., item 8.4, temse: As inspees devem ser orientadas por lista de conferncia padronizadas (check list), e laboradas considerando: Um roteiro lgico de inspeo das edificaes; Os componentes e eq uipamentos mais importantes na edificao; As formas de manifestao esperadas da degrad ao do edifcio; As solicitaes e reclamaes dos usurios. Quanto ao roteiro lgico citado, entende-se como sendo a ordem cronolgica da vistor ia, por exemplo: iniciar a vistoria pelo tico e coberturas, depois as caixas dgua s uperiores, barrilete, casa de mquinas de elevadores, escadarias e halls, etc. Ess a orientao de cronologia da inspeo deve ser feita pelo profissional, levando em cont a as caractersticas construtivas de cada empreendimento a ser vistoriado. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 13
Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes, entende-se que no possvel deixar de inspecionar elementos estruturais visveis em sub solos, por exemplo, ca beamentos eltricos, quadros de medies, coberturas, pisos e revestimentos, etc. Quan to s formas de manifestao esperada de degradao, entende-se que so as formas de manifes taes patolgicas tpicas para os elementos construtivos, equipamentos e mquinas, consid erando situaes esperadas de exposio ambiental, uso e operao. Deve-se observar as carac tersticas de projeto dos elementos construtivos, alm das especificaes do Manual de O perao, Uso e Manuteno do empreendimento, para serem considerados os aspectos de vida til e desempenho previstos para a edificao. Quanto s solicitaes e reclamaes do usur ntende-se que o check list de inspeo deve contemplar as opinies de usurios, a fim de verificar se as necessidades e exigncias dos usurios vm sendo atendidas pelos sist emas construtivos e pelo plano de manuteno. O atendimento as necessidades e as exi gncias dos usurios uma meta da manuteno predial, alm de interferir diretamente no seu sistema de qualidade e na sua confiabilidade. As necessidades do usurio podem se r definidas, segundo a NBR 5674Manuteno de edificaes, da ABNT, como sendo: Exigncias d e segurana, sade, conforto, adequao ao uso e economia cujo atendimento condio para a ealizao das atividades previstas em projeto Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 14
A sade dos edifcios check-up predial Portanto, observa-se que a necessidade do usurio est relacionada a suas exigncias. Devem ser observados na Inspeo Predial, aspectos de facilidade de manuteno existente s na edificao, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo, impede um bom desenvo lvimento de rotinas de manuteno e at mesmo da prpria vistoria. Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentaes administrativas e tcnicas, alm do prprio plano de manuteno e registros, para serem analisados e considerados junto s orientaes tcnicas, lembrando, no entanto, que a Inspeo Predial, aqui tratada, no tem como objetivo a l egalizao do edifcio junto aos rgos pblicos. 2.2 O Laudo de Inspeo Predial O Laudo de Inspeo Predial possui trs principais itens, sendo eles: A
Classificao das Anomalias quanto ao Grau de Urgncia; As Orientaes Tcnicas pertinentes anomalias e A Classificao Geral do Estado de Conservao da edificao. Esses trs itens d Laudo devero ser feitos com mincia e detalhamento para a correta avaliao e anlise do s dados de prioridades emitidos. O Laudo dever ser redigido de forma prtica, para que o leigo consiga identificar as anomalias, suas localizaes, seu grau de urgncia e sua orientao tcnica. Refora-se que o laudo de Inspeo Predial um retrato da edific ata da vistoria, e que dependendo da complexidade do mesmo no possvel emisso de Cmar a de Inspeo Predial IBAPE/SP 15
parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeo Predial uma atividade de constat ao visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poder haver casos em que a inspeo predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo do nvel de Ins peo Predial contratado. A Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP defini nvel de inspeo pr dial como sendo a classificao quanto complexidade da vistoria e a elaborao de seu re latrio final, quanto necessidade do nmero de profissionais envolvidos e a profundi dade na constatao dos fatos.Existem trs nveis de Inspeo Predial, quais sejam: NIVEL 1: vistoria para a identificao das anomalias aparentes, elaborada por profissional ha bilitado; contando com orientao tcnica pertinente. Este nvel se enquadra, ordinariam ente, nos imveis cuja natureza evidenciam sistemas e componentes construtivos sim ples, tais como: casas trreas, sobrados e edifcios sem elevador. NIVEL 2: vistoria para a identificao de anomalias aparentes identificadas com o auxlio de equipament os, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicao de or ientaes tcnicas pertinentes. Este nvel se enquadra, ordinariamente, nos imveis cuja n atureza evidenciam sistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edi fcios de mltiplos andares, galpes industriais, etc. NIVEL 3: vistoria para a identi ficao de anomalias aparentes, e das ocultas constatveis com auxlio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 16
A sade dos edifcios check-up predial laboratoriais especficos, elaboradas por profissionais de diversas especialidades , contendo indicao de orientaes pertinentes. Este nvel enquadra, ordinariamente, os i mveis com suspeitas de vcios ocultos significativos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 17
A sade dos edifcios check-up predial 3 A Manuteno Predial Manuteno definida pela NBR 5674 Manuteno de edificaes, da A.B.N.T.como sendo: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidad e funcional da edificao e de suas partes constituintes a fim de atender as necessi dades e segurana dos seus usurios.
Outra definio de Manuteno pode ser: "(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecuo de sua funo dentro de parmetros de disponibilidade, de q ualidade, de prazos, de custos e de vida til adequados. Profs.Viktor Mirshawka e N apoleo Lupes Olmedo no livro "Manuteno - Combate aos Custos da No-Eficcia" - edio Makr n-Books, fls.14
importante destacar que a manuteno recupera e conserva a capacidade funcional de s istemas e elementos construtivos, sendo assim ela no tem como objetivo reformar o u alterar caractersticas de projeto. A manuteno recupera atravs de atividades corret ivas, sendo estas preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilid ade, desempenho, vida til. As atividades de manuteno a serem realizadas dentro de u m plano de gesto da manuteno estratgia de ao, essas podem ser classificadas em predit vas, preventivas, corretivas e detectivas. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 18
A sade dos edifcios check-up predial Manuteno Preditiva: uma atividade que visa estudos sistemas e equipamentos e anali sar seu comportamento, a fim de predizer e apontar anomalias, instruindo aspecto s da manuteno preventiva. Manuteno Preventiva: Age antecipadamente para que no haja a reparao, so atividades programadas em datas pr-estabelecidas obedecendo, portanto, critrios tcnicos e administrativos. o conjunto de atividades que visam evitar possve is problemas dos componentes das mquinas e equipamentos, comprometendo a sua perf ormance e desempenho Manuteno Corretiva: Visa reparao, caracterizada por servios plan ejados ou no, objetivando corrigir defeitos. Manuteno Detectiva: Visa apurar a caus a de problemas e sua anlise, a fim de auxiliar nos planos de manuteno bem como nas atividades de manuteno preventiva e corretiva. a engenharia de manuteno ou a manuteno roativa. Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evoluo progressiv a de custos de manutenes, aplicada s suas atividades, considerando os custos relati vos ao tipo de interveno: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 19
A sade dos edifcios check-up predial Fonte: CEB - COMIT EURO-INTERNACIONAL DU BTON, apud HELENE, 1992, pg.24.
Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos, adiar uma i nterveno significa aumentar os custos diretos em uma razo de progresso geomtrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustrao acima: Se em t2, o custo de interveno igual a 5, e m t3 ser 25, em t4 ser 125 e assim por diante na razo de 5. Portanto o ditado popul ar no deixa para a manh o que pode ser feito hoje uma verdade tcnica e da boa conserv ao e manuteno de imveis. Para ser estabelecido um plano de manuteno programado e coere te, a manuteno dever ser planejada com dados tcnicos, obtidos atravs de: Coleta de da dos adequados e com respaldo tcnico; Normas tcnicas que regem a matria; Especificaes de fabricantes e/ou instaladoras; Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 20
Posturas determinadas por regulamentaes oficiais de rgos ou Setores Pblicos fiscaliza dores; Resultados positivos ou negativos obtidos em outros servios, anteriormente programados e executados; Experincias pessoais, de vivncia profissional, adquirid as em outros servios semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas; Conh ecimentos tcnicos para determinar as prioridades. A Gesto da Manuteno moderna abrang e vrios aspectos relacionados ao patrimnio, sendo alguns importantes: Aspectos de conservao e manuteno Aspectos de funcionamento e uso Aspectos de segurana Aspectos le gais e de documentos Aspectos de satisfao e atendimento as expectativas dos usurios Aspectos financeiros Aspectos tecnolgicos e de modernizao Aspectos de valorizao patr imonial e garantia da vantagem competitiva dos imveis Observa-se, por fim, que a Manuteno no possvel sem uma coleta de dados correta e bem definida, sendo a Inspeo Pr dial o instrumento para a realizao de um plano de manuteno pautado nas exigncias dos usurios e critrios de desempenho. A Inspeo Predial auxilia o sndico e o administrador na tomada de decises, pois apresenta listagem de prioridades tcnicas, consoante g rau de urgncia. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 21
A sade dos edifcios check-up predial 4 Principais anomalias e suas orientaes 4.1 Sistema estrutural As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizam
sempre sistemas com certo grau de movimentao (deformabilidade). Nesse sentido, os bens imveis (simples coberturas, galpes, residncias, ou edifcios) so, na realidade e i ternamente, parcialmente mveis, deformando-se dentro de um nvel natural, devido s f oras induzidas pela gravidade ou por outros elementos da natureza. As foras induzi das pela gravidade so verticais (ocorrem no sentido de cima para baixo), compreen dendo o peso prprio das estruturas, das alvenarias, dos revestimentos e as cargas decorrentes do uso do imvel, como os pesos dos mveis, dos objetos, das pessoas, e tc. Figura 1 J as foras produzidas pelos elementos da natureza, tais como os vento s, a terra e a gua, so difusas (ocorrem em vrias direes). Figura 2 A atuao conjunta de todas as foras acima citadas introduz sempre, em maior ou menor extenso, deformaes n os sistemas estruturais. Os elementos responsveis pela transmisso dos esforos ao so lo (apoio) so chamados fundaes. Figura 3 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 22
A sade dos edifcios check-up predial As fundaes, de acordo com o tipo de solo e o montante da carga que iro receber da e strutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) e profu ndas. Figura 4 As fundaes diretas ou rasas so aquelas executadas imediatamente abai xo dos baldrames, a compreendidas as sapatas, os radiers e tambm as brocas (reforos de natureza emprica feitos em baldrames) Figura 5 Figura 6 Figura 7 As fundaes pro fundas so, em geral, executadas com interveno de equipamento ou de equipes especial izadas, a compreendidos vrios tipos de estacas e os tubules. Figura 8 Figura 9 As f undaes so elementos de fundamental importncia na estabilidade dos edifcios, responden do por boa parte dos aspectos relacionados solidez e segurana dos mesmos. Devem s er compatveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que seja a obra , ser projetadas e ter sua execuo supervisionada por profissionais qualificados, q ualquer que seja o porte da edificao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 23
A sade dos edifcios check-up predial Em edifcios dotados de subsolos ou em regies com topografia acidentada, integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas conteno de confrontantes. Estando n ormalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente s foras horizontais da terra e das guas subterrneas. 2 Essas estruturas auxiliares so constitudas de mur os de arrimo de vrios tipos, como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em co ncreto armado + perfis metlicos. As contenes de confrontantes, quando necessrias, so tambm elementos de fundamental importncia na segurana dos usurios dos edifcios, merec endo, tambm, as recomendaes acima citadas para as fundaes. Figura 10 Figura 11 Figura 12 Quanto s estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de sistemas bsicos: o sistema reticulado e o autoportante. No sistema reticulado a transferncia de todas as cargas atuantes para as fundaes, quer atravs dos pisos, q uer pelos painis de alvenaria (paredes), feita atravs de elementos denominados de vigas e pilares. Viga uma pea linear, cujo carregamento principal, advindo da laj e, distribuise, tambm igualmente, para os pilares. Pilar uma pea linear, carregame ntos principais provenientes das vigas so nele concentrados e distribudos para as fundaes. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 24
A sade dos edifcios check-up predial No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as c argas recebidas para as fundaes. Qualquer modificao ou remoo de paredes nesse sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela. Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ao direta das cargas devidas ao uso so as lajes, definidas como peas planas, cujo carregamento principal aplic ado ao longo de sua superfcie. Figura 13 Edifcios de vrios pavimentos so em geral ma is freqentemente construdos em sistemas reticulados, embora tambm existam, na prtica brasileira, edifcios altos em sistema autoportante 3 Por outro lado, casas e peq uenos edifcios de at dois pavimentos, com muita freqncia, so construdos em sistema aut oportante, embora tambm possam s-lo em sistemas reticulados. Se voc no souber identi ficar qual o sistema empregado em seu imvel, consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor. Em edifcios altos, em particular, comum o aparecimento de fissur as e trincas nos andares mais altos devido ao do vento sobre a estrutura. comum, t ambm, em qualquer edificao, o aparecimento de fissuras e trincas associadas a probl emas nas fundaes ou nas contenes de confrontantes. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 25
A sade dos edifcios check-up predial Fissura uma abertura em forma de linha que aparece na superfcie de qualquer mater ial slido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de a t 05, milmetro. Trinca uma abertura em forma de linha que aparece na superfcie de q ualquer material slido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, co m espessura de 0,5 milmetro at 1,0 milmetro. Quando a flexibilidade do sistema reti culado, por problemas patolgicos, apresenta riscos surgem as rachaduras e as fend as, ambas de maior gravidade, se comparadas s fissuras e trincas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiro ou arquiteto, especialistas e estudiosos da matria. Rachadura uma abertura expressiva que aparece na superfcie de qualquer mat erial slido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se ver atravs d ela e cuja espessura varia de 1,0 milmetro at 1,5 milmetro. Fenda uma abertura expr essiva que aparece na superfcie de qualquer material slido, proveniente de acentua da ruptura de sua massa, causando sua diviso em partes separadas, com espessura s uperior de 1,5 milmetro. Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o obser vador procurar investig-las, visando a sua melhor caracterizao. As principais provi dncias podem ser assim relacionadas: Identificar se as mesmas encontram-se em ele mentos estruturais (lajes, vigas, pilares ou alvenaria portante); Verificar se a pea lesada est submetida, por algum agente externo (presena de gua, por exemplo) a um processo de deteriorao progressiva; Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 26
A sade dos edifcios check-up predial Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia. H diversos processos de contro le, sendo os mais prticos e comuns: Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso indica a continuidade da movimentao; Fixao de plaqueta de vi dro no local, com marcas de referncias, observando-se o eventual deslocamento des ta; Marcao dos limites da leso com lpis grosso ou tinta, observando-se se estes se a lteram com o correr do tempo. Figura 14 Verificar a magnitude da abertura. Recom enda-se que em qualquer caso onde sejam observadas mais largas do que a espessur a de uma unha (0,5mm), recorra-se a um engenheiro ou arquiteto habilitado e qual ificado. Embora as causas das anomalias estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a ateno para as seguintes origens: Acomodao da estrutura:Figura 15 Au sncia de verga e contra verga:Figura 16 Esmagamento de elementos construtivos:Fig ura 17 Rotao: Figura 18 Escorregamento de solo: Figura 19 Eroso e descalamento de fu ndaes: Figura 20 Cisalhamento: fadiga, efeitos trmicos, presena de vibraes, Dano excep cional provocado pela natureza: Figura 21 Conservao de Estruturas de Concreto O co ncreto aps seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o decorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes na atmosfe ra, tais como: poluio, sulfatos, maresia, gases, depsito de fuligens cidas que atual diretamente sobre a superfcie do concreto, paulatinamente vo neutralizando os Cmar a de Inspeo Predial IBAPE/SP 27
A sade dos edifcios check-up predial componentes bsicos do concreto (hidrxido de clcio), transformando-se em componentes neutros (sulfato e carbonato de clcio), reduzindo o Ph do concreto. 5 Essa reduo d e Ph implica no ataque cido s armaduras, dando origem a formao de xido de ferro o que provoca aumento na dimenso da seco do ao, expulsando a camada superficial do concre to (recobrimento), deixando exposta a armadura. Em curto prazo, esse fenmeno pode provocar acidentes, no caso do desplacamento do concreto ocorrer em pontos alto s da estrutura de um edifcio, projetando pores de concreto na rea adjacente. Nesse c aso recomenda-se a remoo do material solto como providncia imediata, evitando sua q ueda at que a estrutura venha a ser convenientemente reparada e protegida. Em lon go prazo, com o agravamento dos danos, pode-se chegar at ao comprometimento da es trutura e sua reparao ser cada vez mais profunda e mais onerosa. A infiltrao acima de scrita, provocada pela capacidade de absoro capilar do concreto que quando funcion a no sentido inverso carreia materiais finos devido evaporao. Esse fluxo, com o pa ssar dos anos, vai aumentando a porosidade do concreto e facilitando cada vez ma is o ataque cido ao concreto. A absoro capilar pode ser controlada mediante tratame nto superficial com hidrorepelentes, hidrofugantes e tamponamento de poros confo rme o caso e necessidades. Esse tratamento forma uma barreira reduzindo a absoro e o umedecimento do concreto, procurando: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 28
Diminuir a circulao do vapor dgua Diminuir a taxa de absoro de gua No captar ou aderi ujeiras facilmente No alterar suas caractersticas pela ao de raios solares durante s ua vida til projetada Prolongar a vida til da estrutura Fotos: 1, 2, 3 Podemos con cluir que o tratamento do concreto, alm de cumprir o objetivo esttico, atua como c omponente na durabilidade e proteo da estrutura. Devemos considerar que cada siste ma de proteo tem uma vida til, a qual pode ser prolongada fazendo-se uma manuteno per idica a cada 2 anos. Essa manuteno consiste na hidrolavagem do concreto com saponceo s neutros, permitindo uma anlise localizada da superfcie e eventuais pontos onde o sistema protetor que esteja comprometido possa ser restaurado. Essa manuteno prev entiva prolonga a vida til do sistema protetor garantindo um benefcio maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vista tcnico, como econmico. De qualquer modo, as origens das anomalias somente podero ser perfeitamente ident ificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal fina lidade. 6 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 29
A sade dos edifcios check-up predial 4.2 4.2.1 Sistemas de vedao Alvenaria
a) Descrio A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificao, constituda por elementos que compartimentam e definem os ambientes. As alvenarias servem ta mbm de suporte e proteo para as instalaes da edificao, quando embutidas, e criam as co dies de habitabilidade para edificao. As alvenarias determinam grande parte do desem penho da edificao como um todo, por serem responsveis pelos aspectos relativos ao c onforto, sade, e segurana de utilizao; alm de possurem profunda relao com a ocorr patologias. b) Alvenaria tradicional A alvenaria pode ser entendida como um comp onente construdo em obra atravs da unio entre tijolos ou blocos por juntas de argam assa, formando um conjunto rgido e coeso. A palavra alvenaria deriva do rabe al-ba nn: (aquele que constri). Quando empregada apenas com a funo de vedao, portanto no sen o dimensionada para resistir a cargas alem de seu prprio peso, chama-se alvenaria de vedao. So exemplos deste tipo s paredes de alvenaria utilizadas para o fechament o de vos da maioria das edificaes construdas pelo processo construtivo tradicional, ou Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 30
A sade dos edifcios check-up predial seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado e v edaes de blocos cermicos ou de concreto, comuns na maioria das edificaes. c) Alvenari a estrutural A alvenaria estrutural usada em edificaes aonde no ser usada estrutura de concreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria so util izados blocos de concreto ou at mesmos cermicos, mas com uma resistncia elevada pod endo se autoportar e tambm suportar o peso das lajes. Em substituio aos pilares rea lizado o grauteamento em posies especficas determinada em projeto. d) Alvenaria dry -wall Basicamente as paredes funcionam atravs de uma estrutura de perfis de ao zin cado constitudos de guias horizontais e montantes verticais sobre os quais so para fusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusos fosfatiz ados especiais, evitando qualquer tipo de oxidao. Aps o tratamento das juntas das c hapas as superfcies das paredes tornam-se monolticas, planas e lisas, prontas para receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cermica, azu lejo, laminados plsticos, etc. O desempenho das paredes de gesso acartonado igual ou superior a alguns tipos tradicionais de alvenaria quanto aos ndices de resistn cias ao fago, resistncia mecnica, isolao trmica e principalmente isolao acstica. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 31
A sade dos edifcios check-up predial e) Finalidades Alvenaria tradicional Fazer a diviso dos ambientes da edificao, cont rolando a ao de agentes indesejveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, poeira e rudo. Alvenaria estrutural - Substituir a funo estrutural de pilares e vig as, fazendo a diviso dos ambientes da edificao, sendo um sistema rpido, pratico e li mpo, uma vez que praticamente no existe desperdcio de material e um bom acabamento permitindo em obras simples at mesmo a pintura direta sobre o bloco. Alvenaria d e Dry Wall - Fazer a diviso dos ambientes do imvel, atravs de um sistema extremamen te fcil e rpido, permitindo ao usurio a flexibilidade para alterao de lay-out, maior facilidade na fixao de objetos ou na realizao de servios de manuteno das instalaes. oblemas e anomalias Trincas na regio do acunhamento. Trincas nos encontros de alv enaria com a estrutura. Trincas na quina nos vos de portas e janelas. Trincas no encontro de paredes. Destacamento de muretas em jardineiras. Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilizao dos alicerces. A atuao de sobre carga locali zada pode provocar a ruptura dos componentes de alvenaria na regio de aplicao da ca rga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadas a partir do ponto de aplicao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 32
Muros, peitoris e platibandas que no estejam convenientemente protegidos por rufo podero apresentar fissuras na sua parte superior, devido absoro de gua (chuvas), po dendo ocorrer o destacamento do mesmo. A movimentao trmica da estrutura pode causar destacamentos entre a alvenaria e a prpria estrutura. Os muros muito extensos po dem apresentar fissuras verticais com aberturas da ordem de 2 a 3 mm. Em funo da n atureza dos componentes de alvenaria as fissuras manifestam-se a cada 4 ou 5 met ros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os pilares ou mesmos no corp o da alvenaria. As movimentaes trmicas diferenciadas entre a platibanda e corpo do edifcio podero resultar no destacamento da platibanda ou na formao de fissuras incli nadas na extremidade da mesma. g) Recomendao para soluo das anomalias Antes de perfu rar as paredes consulte os projetos e detalhamentos contidos no manual do propri etrio, evitando deste modo a perfurao de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs, nela mbutidas. Antes de perfurar paredes certifique tambm de que o local escolhido no c ontm pilares e vigas. Para melhor fixao de peas ou acessrios, use apenas parafusos co m buchas especiais. Toda vez que for realizada uma repintura na edificao dever ser feito um tratamento das fissuras, evitando assim infiltraes futuras de gua nas alve narias. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 33
A sade dos edifcios check-up predial Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de inverno ou de chuva po der ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensao de gua por defi ciente ventilao. (principalmente quando houver armrios voltados para a parede exter na) Todas as reas internas como tambm as externas (fachada) devem ser pintadas a c ada 03 (trs) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento e que eventuais fissuras possam causar infiltraes nas paredes. Os destacamentos entre pilares e pa redes podero ser recuperados mediante a insero de material flexvel no encontro pared e/pilar. Nas paredes revestidas, no caso de destacamento provocados por retrao da alvenaria, deve-se empregar uma tela metlica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando o pilar aproximadamente 20 cm.para cad a lado. Nas paredes longas com fissuras intermedirias recomenda-se a criao de junta s de movimentao nos locais de ocorrncia das fissuras. No caso de fissuras provocada s por movimentaes iniciais acentuadas, devido a movimentaes higrotrmica da prpria pare de sugerido a utilizao de tela metlica, ou a interseo de uma bandagem que propicie de ssolidarizao entre o revestimento e a parede na regio da fissura (o material para e sta bandagem podem ser saco de estopa, esparadrapo,fita crepe, plsticos etc...). No caso de fissuras ativas desde que os movimentos no sejam muito pronunciados po der ser tentada com o prprio sistema de pintura da parede. Nesse caso, a pintura d eve ser reforada com uma finssima tela de nylon ou polipropileno com Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 34
aproximadamente 10 cm de largura, sendo necessria de 06 (seis) a 08 (oito) demos d e tinta elstica base de resina acrlica. As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pela presena de aberturas de portas e janelas ou pel a insero de tubulaes, podero ser recuperadas superficialmente atravs da introduo de b agem no revestimento ou de tela de nylon na pintura. O comportamento monoltico da parede poder ser restabelecido mediante a introduo de armaduras no trecho fissurad o da parede, ou at mesmo por meio de telas metlicas inseridas no revestimento. Nas alvenarias aparentes onde impossvel a utilizao de telas ou bandagem deve-se criar juntas de movimentao. No caso de movimentaes consolidadas deve-se proceder a simples substituio dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza, umidecimento e posterior obturao da junta com argamassa 1:1:6. Em paredes sujeitas a variaes dimensionais limitadas deve-se substituir os blocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer o grauteamento dos furos cons tituindo-se assim em pilarete armado na sesso originalmente fissurada. Pode-se ta mbm, remover a massa de assentamento das juntas horizontais seguindo-se do chumba mento de ferros com dimetro de quatro ou 5cm com argamassa 1:1:6 bem seca em junt as alternadas numa e noutra face da parede. Nos destacamentos entre alvenaria e argamassa de assentamento quando houver infiltrao de gua pelas fachadas, deve-se fa zer as raspagens das juntas e posterior preenchimento com selante. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 35
A sade dos edifcios check-up predial A recuperao de paredes trincadas e o reforo das alvenarias portantes podero ser cons eguidos com a introduo de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa ricas em c imento 1:25:3. h) Os servios de manuteno e reparos nas paredes de Dry Wall devem se guir as seguintes recomendaes e procedimentos: Reparos em pequenos buracos e fissu ras. Limpe a rea a ser reparada. Encha o buraco com massa corrida utilizando uma esptula pequena. Deixe secar. Se necessrio, aplique uma segunda camada de massa e deixe secarnovamente. Depois de seco lixe cuidadosamente o local. Pinte normalme nte. Reparos em trincas Limpe a rea a ser reparada. Encha a trinca com massa corr ida utilizando-se uma esptula pequena. Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vo. Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma esptula para regul arizar a superfcie. Deixe secar. Lixe a rea cuidadosamente, se necessrio aplique ou tra camada de massa . Deixe secar. Lixe cuidadosamente. Pinte normalmente Abertu ras/ fechamento para manuteno Corte com um canivete ou serra pequena e retire a pl aca de gesso sobre a rea a ser reparada. Proceder a manuteno necessria (troca de tub os,conexes etc..) Fixe um novo pedao de chapa nos perfis com parafusos. Aplique um a camada de massa corrida com a esptula pequena. Coloque a fita sobre a massa cor rida cobrindo todo o vo. Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma esptula para regularizar a superfcie. Cmara de Inspeo Predial 36 IBAPE/SP
A sade dos edifcios check-up predial Deixe secar. Lixe a rea cuidadosamente, se necessrio aplique outra camada de massa corrida. Deixe secar. Lixe cuidadosamente. Pinte normalmente 4.2.2 Perguntas e respostas mais freqentes
* Pode-se remover uma parede em um apartamento ? R: Smente remova uma parede de v edao, aps consulta construtora responsvel e aos projetos. * possvel abrir vos em um arede de alvenaria estrutural ? R: No permitido a abertura de vos em alvenaria est rutura (vos, apenas os de projeto). Informaes teis No caso de paredes internas so con sideradas aceitveis e normais as fissuras no perceptveis distncia de pelo menos 01 m etro Com relao s paredes externas, as eventuais fissuras que surgirem e no provoquem infiltrao para o interior da edificao sero consideradas aceitveis e normais. No sobre arregar as paredes alm do limite normal de utilizao, esta sobrecarga poder gerar fis suras ou at mesmo comprometer a estrutura da mesma. No devero ser alterados quaisqu er elementos de vedao com relao ao projeto original. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 37
A sade dos edifcios check-up predial No efetue reformas que envolvam demolio ou construo de paredes, abertura ou fechament o de vos sem a prvia consulta aos projetos. Como foram empregados materiais e peas diferenciadas, nas junes entre eles podero ocorrer pequenas fissuras, que no represe ntam maiores problemas patolgicos. 4.3 Sistema de revestimentos Eng Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng Fulvio Lauria 4.3.1 Descrio e finalidade do sistema
O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificao, sendo a parte que se apresenta mais visvel e tem a finalidade principal de proteo de pared es, pisos e tetos, includos os forros. A funo proteo a que mais se destaca pela sua i mportncia, pois visa resguardar as superfcies a serem revestidas, contra os agente s facilitadores da deteriorao. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltrao d e gua de chuva, da gua do solo, gua de uso e/ou de manuteno, ao de ventos, temperatura e umidade do ar, ao de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de us o e sobrecarga. Alm disso, o revestimento tambm cumpre a funo esttica, ligada ao conf orto visual, envolvendo ainda questes de gosto pessoal, vindo a se constituir em um verdadeiro elemento de valorizao do empreendimento. constitudo por uma diversida de muito grande de materiais, podendo ser composto por: madeira, metal, plstico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 38
A sade dos edifcios check-up predial revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em qu e for utilizado, das condies de utilizao, do tipo de base (metlica, madeira, cimentcia ). 4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento
A necessidade de elaborao de projeto de revestimento tem por finalidade evitar a o corrncia de falhas afastando o improviso e a adoo de solues inadequadas que certament e traro prejuzos tanto ao proprietrio/usurio, que, por exemplo, poder ser privado do uso integral do imvel, e principalmente, de ordem financeira para o Construtor, q ue ter de arcar com os custos para correo de falhas. O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das caractersticas locais ou do meio fsico onde ser impl antado o empreendimento, indagando as condies de agressividade do solo, do ar da gu a, as condies de utilizao do ambiente. Alm disso, o projeto tambm deve prever as condi de conservao e manuteno do revestimento e dos custos envolvidos. O projeto tambm dev e favorecer as condies de manuteno conservao e limpeza dos elementos, alm de prevenir uso de materiais incompatveis, tambm para garantir as condies de durabilidade da ed ificao. 4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento a) Pisos Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se t ratar de reas molhveis ou lavveis, para se evitar os indesejveis empoamentos, alm diss o, deve prever os pontos de ralos para captao das guas. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/ SP 39
A sade dos edifcios check-up predial As escadas devem ter proteo antiderrapante. Inclusive os pisos em reas externas no d evem favorecer as condies de escorregamento, devendo, tambm, ter caractersticas anti derrapantes. A presena de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascen dente (proveniente do solo) nos revestimentos em geral, ocasionada principalment e pela deficincia da impermeabilizao/drenagem das bases. O descolamento de revestim entos em geral motivado por causas ou agentes diversos, devido inobservncia das n ormas, destacando-se as condies inadequadas de utilizao e preparao das bases antes da aplicao do acabamento, especialmente quanto aos procedimentos de limpeza, dentre o utros fatores. Os descolamentos tambm so ocasionados devido utilizao de materiais in adequados, mo de obra e fiscalizao deficientes, bem como pela utilizao de ferramentas e equipamentos imprprios, em desobedincia s recomendaes dos fabricantes e das normas . As juntas e derivados, includos os rejuntes, so causadores de incidncia de divers as anomalias quer pela sua ausncia, quer pela sua especificao ou execuo incorreta. Alm disso, sua manuteno deve ser motivo de cuidados especficos seguindo a orientao dos f abricantes. Especial ateno deve ser dispensada nas juntas formadas pelo encontro e ntre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem ser sinalizadas as regies onde existirem desnveis entre pisos de cinco a dez centmetros de diferena, pa ra evitar quedas. Falhas nos revestimento em geral tambm so registradas, pela defi cincia de proteo dos revestimentos recm instalados, contra a incidncia de chuvas, ven tos e insolao direta, causando manchas, descolamentos e outras irregularidades. Cma ra de Inspeo Predial IBAPE/SP 40
b) Fachadas A ausncia dos elementos arquitetnicos nas fachadas que devem ser conte mplados no projeto, tais como a incluso de: beirais, rufos, frisos, rodaps, canton eiras e outros detalhes fundamentais para proteo da edificao contra a ao danosa das gu s, favorecem a incidncia de umidade, causando fissuras, descolamentos e outras an omalias. As bases das fachadas e das muretas (no encontro com os pisos), devem t er proteo impermeabilizante para evitar a presena de umidade devido incidncia de res pingos de gua que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento das fissur as nas paredes sem proteo. As mesmas observaes relativas inobservncia das normas para os pisos devem ser aplicadas para as fachadas, includos os cuidados relacionados s juntas. Da mesma forma as observaes para proteo dos revestimentos recm instalados t ambm so vlidas para as fachadas c) Forros A ausncia ou deficincia de juntas de dilatao nos forros rgidos (tipo gesso liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e tambm nos meios dos panos de grandes dimenses, ou com configurao de forma, (geometria) muito irregular, com presena de muitos recortes, desprovidos de estruturao ou refo ro no forro, para instalao de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminrias), es to sujeitos incidncia de fissuras e trincas indesejveis. A instabilidade estrutural dos forros em geral tambm est relacionada com a inobservncia das normas ou das rec omendaes dos fabricantes quanto aos Cmara de Inspeo Predial 41 IBAPE/SP
procedimentos de montagem execuo das estruturas de fixao/sustentao. So registradas a u ilizao de materiais e elementos no adequados (sujeito corroso) ou ainda constatada a deficincia do seu dimensionamento propriamente dito. Tambm existe o abuso, causad o, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados, apoiados diret amente no forro (luminria, varal, etc.), desprovido de reforo. So tambm identificada s, deficincias de conforto trmico e acstico por especificao inadequada de materiais. Alm disso, so registradas deficincias no dimensionamento e previso de alapes de acesso para realizao das manutenes das instalaes e dos elementos embutidos no forro. 4.3.4 A manuteno dos sistemas de revestimento A manuteno dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro das condies de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservao recomendados pelo fabrican te, observada a contratao de mo de obra especializada quando for o caso, com a util izao de ferramentas e equipamentos adequados bem com a utilizao de produtos de limpe za de natureza no agressiva, (abrasivos) para que no danifiquem, precocemente, a s uperfcie dos revestimentos. Deve ser ressaltada a necessidade da reviso peridica e regular dos rejuntes, a realizao de limpeza dos ralos para evitar infiltraes, entupi mentos e transbordamentos indesejveis. A presso do jato deve ser adequada quando se utiliza mquina de lavagem com gua sob presso, para no danificar juntas e materiais. A utili zao de gua quente Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 42
deve ser evitada observada as restries dos fabricantes da pequena capacidade de su porte da tubulao de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas. A manuteno deve at entar para a deteco de todas as irregularidades que se apresentem nas superfcies do s revestimentos, pois os mesmos denotam e sinalizam problemas que podem configur ar uma situao de risco que necessite de interveno adequada, inclusive em outros sist emas embutidos. As intervenes devem ser implementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuzos fsicos e inclusive financeiros, preservando a integridade da edificao e tambm dos seus ocupantes. As irregularidades e defeitos so apresentados atravs da incidncia de fissuras de magnitude e configuraes diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem, mofo, formaes esbranquiadas do tipo: eflorescncia), defic incia de aderncia (descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidade s tambm de origem diversa e incidncia de outras falhas. Na maioria das vezes a sol uo caseira para os problemas no recomendada, contraproducente, devendo ser solicita da a presena de um profissional competente, que analise os dados e oriente corret amente a remoo de partes soltas, a reposio de partes danificadas, atravs da indicao de procedimentos seguros e necessrios como forma de prevenir acidentes e assegurar a eficincia e longevidade das intervenes. Deve ser destacado que muitas vezes o prob lema que se origina nas estruturas da edificao e partes internas do revestimento m ais profundo, no caso a base, se propaga e transmitido para a camada mais extern a do revestimento. O leigo pode indicar solues incompatveis e de desempenho inadequ ado para os problemas analisados. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 43
A Inspeo Predial o instrumento adequado para coleta de informaes e fornecimento de e lementos seguros para a elaborao ou reviso do plano de manuteno da edificao. A vistori deve ser realizada periodicamente, no se confundindo com a manuteno rotineira. Det ectar inclusive a necessidade de realizao de outros procedimentos paralelos, especi alizados e necessrios, como por exemplo, a indicao de uma percia especfica para inves tigao de determinada anomalia detectada. Corte esquemtico de parede de alvenaria de tijolo com revestimento externo compos to de chapisco, emboo e acabamento em placa cermica. 4.4 4.4.1 Sistemas de pintura Definio e finalidade A utilizao do sistema de a pintura para revestimento final das superfcies pioneiro e ainda permanece, largamente empregado na construo civil, atuando Cmara de Inspeo Pr edial 44 IBAPE/SP
A sade dos edifcios check-up predial prioritariamente como elemento de proteo das bases ou das superfcies pintadas com e levada performance. A outra funo do sistema pintura est relacionada com o aspecto e sttico e visual, aliada com a facilidade de execuo e grande versatilidade para a de corao devida diversidade de texturas, variedade de cores e apresentao de produtos co m caractersticas inovadoras. Alm disso, um sistema que propicia facilidade de manu teno e tem um custo relativamente baixo. utilizado tanto em ambientes internos e e xternos valorizando e destacando especialmente a apresentao das fachadas. Para cad a tipo de superfcie ou base de aplicao, existe um tipo especfico de tinta a ser indi cado, muitas vezes com mais de uma opo na utilizao dos produtos. No caso da madeira, indica-se o verniz mas tambm pode ser usado o esmalte. Para os metais tambm so ind icados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias, concretos, reboco, mi neral porosos e similares, so indicadas e largamente aplicadas as tintas acrlicas (rea externa) e p.v.a. (rea interna). Uma tinta para ser considerada de boa qualid ade deve apresentar como caractersticas principais: a facilidade de aplicao, a esta bilidade de cor e conservao da aparncia, bom rendimento e poder de cobertura, alm de elevada capacidade de resistncia s intempries. O resultado final do bom desempenho alcanado desde que seja aliada a qualidade da tinta boa tcnica de aplicao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 45
A sade dos edifcios check-up predial 4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura
A escolha do sistema adequado de pintura est relacionado com o tipo e as condies da base, entretanto tambm deve ser conhecida a condio ambiental e o regime de chuvas do local, para que as formulaes da tinta sejam especificadas com a utilizao de aditi vos que reforam determinadas propriedades, prevenindo o aparecimento de anomalias . Os procedimentos de aplicao devem comear pelo preparo adequado da base que inclui o lixamento e limpeza da superfcie que ser pintada. Deve ser considerada a remoo de sais e poluentes que podem causar bolhas e gerar descascamentos; da mesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustaes, partes soltas e outros contamina ntes (mofo, gordura), que dificultam a aderncia e tambm podem gerar descascamentos . Eventuais imperfeies provocadas por falhas, descontinuidades das superfcies, pres ena de fissuras ou trincas, umidades internas e outras irregularidades, as mesmas devero ser previamente corrigidas para no prejudicar o desempenho da pintura. A s uperfcie a ser pintada deve apresentar-se estvel (firme) para no causar desagregao da pelcula da tinta, caso contrrio a pintura se esfarela e destaca junto com o reboc o. Nesse caso necessria a prvia aplicao de um de uma tinta de fundo (fundo preparado r) para promover a consolidao da base. A superfcie da parede revestida, por exemplo , com reboco, caso apresente reteno de umidade e seja pintada com uma tinta tipo a crlica, que forma uma pelcula com caractersticas impermeveis, resultar na gerao de bol as e estufamentos. Nesse caso a aplicao da tinta p.v.a. seria recomendada, por apr esentar superfcie porosa e Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 46
A sade dos edifcios check-up predial permitir a evaporao da gua, desde que seja previamente solucionada a causa da incidn cia da umidade, proveniente, por exemplo, de um vazamento de tubulao de gua. Para q ue obtenha um resultado final satisfatrio tambm dever ser utilizada mo de obra espec ializada visando a uniformizao e controle de espessura e secagem das camadas, evit ando-se a formao de fissuras e enrugamentos na pelcula de tinta. Alm disso, deve ser considerado o uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos, pincis, desempen adeiras, airless (pistola). Outra fonte de anomalia relacionada aplicao ou ineficin cia da mo de obra fica estabelecida quando a diluio da tinta ocorre de forma irregu lar, quer seja pela utilizao de materiais no recomendados (gasolina ou querosene) o u pela elaborao da mistura em proporo descontrolada. Por ocasio da aplicao da pintura ambm devem ser considerados os aspectos relativos s condies climticas por ocasio da ex ecuo dos trabalhos no campo. Devem ser evitadas as incidncias diretas de chuvas, pa ra no causar manchas e bolhas. Tambm a incidncia direta do sol deve ser evitada, pa ra prevenir a fissurao assim como protegidas as superfcies recm pintadas da incidncia de ventanias carregadas de poeiras como forma de se evitar a formao de manchas de sujeira. 4.4.3 A manuteno do sistema de pintura A manuteno do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo as inspees regulares ou sempre que necessrio, para identificao da incidncia de anomalias nas superfcies pi ntadas para que as intervenes necessrias sejam realizadas e programadas como forma de preservar a pelcula da tinta e evitar prejuzos futuros. Cmara de Inspeo Predial IB APE/SP 47
A sade dos edifcios check-up predial Quando a pelcula de tinta ainda apresenta-se integra e com boa aderncia, para a re alizao da boa manuteno, basta que se proceda a lavagem, preferencialmente com regula ridade anual, no caso de regies com atmosfera agressiva (litoral ou zona industri al), ou bienal nas outras condies. A lavagem deve ser executada com gua e sabo, com presso adequada para no causar estragos ou agravar eventuais danos existentes. Qua ndo identificada a presena de colnia de fungos, mofo, manchas esbranquiadas (eflore scncia) e outros, a remoo desses contaminantes deve ser realizada mediante escovao e lavagem com gua aditivada com produtos especficos e concentrao adequada, sempre indi cada pelo tcnico, em funo da extenso e da identificao correta da origem do problema, c omo tambm relacionada com o tipo de tinta a ser aplicada, para que no ocorra incom patibilidade entre os produtos. Quando so identificadas anomalias de origem inter na tais como a incidncia de umidade decorrente de vazamentos de lajes ou tubulaes, presena de fissuras localizadas ou outras, as mesmas devero ser previamente repara das, segundo orientao tcnica especializada, antes que se proceda a repintura locali zada. Preliminarmente repintura, devero ser tomados todos os cuidados com a prepa rao e limpeza da superfcie, j abordada anteriormente. Caso a pelcula da tinta apresen te-se descascada e a superfcie exposta, dever ser promovida a remoo das partes solta s ou mal aderida, executados o preparo e limpeza da superfcie e executada a repin tura, tomado-se o cuidado de se utilizar o mesmo tipo de tinta para no gerar inco mpatibilidade de materiais. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 48
A caiao torna-se um elemento que ocasiona descascamentos precoces da pelcula da tin ta quando sobre a mesma aplicado qualquer outro tipo de pintura, sem que se proc eda a devida e especfica preparao da superfcie, atravs da raspagem geral e escovao da esma, includa a remoo das partes mal aderidas. Deve ser sempre observada a habilitao adequada do profissional responsvel pela elaborao do diagnstico dos problemas e pela indicao das intervenes, alm da orientao adequada ao plano de manuteno, para que sej rantidas a eficincia e longevidade das providncias. 4.5 4.5.1 Sistemas de esquadrias Descrio do sistema O sistema, denominado esquadrias, aquele composto pelas portas, janelas, caixilh os, venezianas. As esquadrias podem ser de madeira, ferro, alumnio, PVC, ou da co mbinao de dois ou mais materiais. 4.5.2 Finalidade A funo das esquadrias proporcionar a separao entre ambientes contguos de forma perman ente, no caso das esquadrias fixas, ou de forma varivel, no caso das esquadrias mv eis. Essa separao permite: contato visual com o exterior, permite a iluminao ambient al, possibilita a ventilao natural, protege o interior das intempries, promove a se gurana impedindo o acesso ao interior dos ambientes. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/S P 49
As esquadrias mveis permitem a variao imediata de sua funo: de totalmente vedada a to talmente aberta, passando por todas as funes intermediarias, individuais ou combin adas entre si, tais como s iluminao, s ventilao, iluminao com ventilao, passagem ob etc.. 4.5.3 Anomalias mais comuns a) Esquadrias de alumnio Falta de estanqueidade pelo desgaste das escovas ou das gaxetas. Anodizao escurecida, normalmente pela ao da poluio. Os painis basculantes ou e correr movimentam com dificuldade pelo desgaste das escovas ou das gaxetas. Po ntos de ferrugem nos locais de fixao dos acessrios, pela utilizao de componentes em f erro. Os vidros apresentam folga. Esquadrias de ferro Falta de estanqueidade. No rmalmente, as esquadrias de ferro so menos estanques que as de alumnio. Ferrugem e m pontos localizados. Os painis basculantes ou de correr movimentam com dificulda de, normalmente em funo do desgaste dos rodzios e dos pivs, ou mesmo aps varias pintu ras que diminuem as folgas necessrias para o bom funcionamento. A fixao dos vidros atravs de massa tornou-se precria em funo do ressecamento da massa. b) Esquadrias de madeira Falta de estanqueidade. Normalmente, as esquadrias de madeira so menos e stanques que as de alumnio. Pontos de ferrugem nos locais de fixao dos acessrios, pe la utilizao de componentes em ferro. Os painis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade, normalmente em funo do desgaste dos rodzios e dos pivs, ou mesmo aps varias pinturas que diminuem as folgas necessrias para o bom funcionamento. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 50
A sade dos edifcios check-up predial A fixao dos vidros atravs de massa tornou-se precria em funo do ressecamento da massa. Dependendo do tipo da madeira poder haver o ataque de pragas. 4.5.4 Recomendaes e orientaes tcnicas a) Esquadrias de alumnio Para limpar, use apenas gua e sabo neutro. Nunca utilizar materiais abrasivos na limpeza, como esponja de ao ou de espuma de poliuretano. P ara reavivar a cor e o brilho dos caixilhos pintados pode ser usada cera automot iva. Antes de executar qualquer tipo de pintura nas paredes, independente do tip o de tinta, preciso proteger as esquadrias com fitas adesivas de PVC no utilizar fitas tipo crepe que podem manchar o caixilho. No caso de contato da tinta com a esquadria, limpar com pano seco e, depois, com pano umedecido em gua com deterge nte neutro. O tratamento de superfcie (pintura eletrosttica a p ou anodizao) feito po r indstrias especializadas, antes da fabricao do caixilho. Portanto, evite pintar o s perfis no caso de obras novas, o condmino perder a garantia do produto. No caso de perda de estanqueidade verifique as escovas e as gaxetas atravs de empresas es pecializadas. b) Esquadrias de ferro Faa a limpeza peridica, utilizando apenas gua e sabo neutro. No use produtos qumicos, tais como solventes e principalmente cidos. No use cidos para lavagem de pisos, pois haver corroso dos trilhos e dos batentes. O contato direto ou vapores prximo s janelas, provocam ferrugem. caso for inevitvel, lave imediatamente com gua corrente e sabo neutro. No recomendamos o uso das janel as em regies com altas taxas de salinidade. Com a ao de agentes externos como sol e chuva, recomenda-se periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na pintura original. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 51
A sade dos edifcios check-up predial Lubrificar moderadamente os pontos pivotantes nos caixilhos basculantes. c) Esqu adrias de madeira Faa a limpeza peridica, utilizando apenas gua e sabo neutro. No use produtos qumicos, tais como solventes e principalmente cidos. Com a ao de agentes e xternos como sol e chuva, recomenda-se periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na pintura original. Lubrificar moderadamente os pontos pivot antes nos caixilhos basculantes. 4.6 4.6.1 Sistema de instalaes eltricas Descrio do sistema
As edificaes de maneira geral, quer sejam individuais ou coletivas, so alimentadas atravs da rede pblica de distribuio area ou subterrnea em tenso secundria de distribu enominada de baixa tenso, diretamente da rede, ou atravs de transformador. Quando a carga instalada ultrapassar valores estabelecidos pelas normas pertinentes o f ornecimento ser atravs de rede ou linha pblica de distribuio area em tenso primria de stribuio, denominada de alta tenso, que alimentar a subestao transformadora da unidade consumidora. Como edificaes individuais, podem ser consideradas as residncias, loj as, oficinas, galpes comerciais, galpes industriais, indstrias. As edificaes coletiva s so aquelas utilizadas para uso residencial caso de edifcio de apartamentos, ou c ondomnios horizontais, e as utilizadas para uso comercial, como exemplo edifcio de escritrios. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 52
A sade dos edifcios check-up predial Basicamente desde a rede de distribuio at o consumidor final podemos citar o ramal de ligao que a interligao da rede at o poste particular, ou fachada, denominado ponto de entrega. O ramal de entrada corresponde a interligao entre o ponto de entrega at a caixa ou quadro, onde encontram-se a proteo e a medio. Dessa caixa ou quadro, pa rtem os circuitos que alimentam os quadros de distribuio localizados nas unidades de consumo. (Figura 1 - Esquema simplificado de entrada de energia) (Figura 2 Esquema simplificado entrada e distribuio de Energia) 1 4.6.2 Finalidade do sistem a
A energia eltrica que gerada nas usinas e cujo transporte atravs de linhas de tran smisso e distribuio transformada pelos equipamentos de utilizao em energia mecnica, t ica e luminosa para ser utilizada no funcionamento de motores, transformadores, reatores, chuveiros eltricos, aquecedores de gua, aparelhos de ar condicionado, lmp adas e outros aparelhos. As instalaes eltricas devem ser projetadas, executadas e m antidas, de modo a fornecer segurana ao usurio contra contatos acidentais, protees c ontra curto circuitos e sobrecargas e funcionalidade adequada de maneira que no p rovoque interrupes ou desligamentos no previstos. Um projeto bem elaborado e dentro das normas, mo de obra qualificada durante a execuo, materiais de boa qualidade, a companhamento constante da carga instalada e eventuais acrscimos, manuteno peridica verificando e corrigindo maus contatos, Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 53
A sade dos edifcios check-up predial corroses, sobreaquecimentos um fator importante para a o aumento da vida til da in stalao. 4.6.3 Principais anomalias
As principais anomalias verificadas junto s instalaes eltricas podem ser considerada s como as descritas: Anomalias construtivas Falhas no projeto eltrico devido a er ros de clculos, erros de dimensionamento, previso de cargas insuficiente. Falhas n a execuo das instalaes eltricas, devido a modificaes no obedecendo o projeto, mo de no qualificada. Falta de fiscalizao. Defeitos dos materiais e equipamentos utilizad os: fios, cabos, quadros, disjuntores, chaves, fusveis, etc. Anomalias em funo de f atores externos e da natureza Surtos de tenso e corrente nas redes de distribuio de energia. Abalroamento de postes da rede de distribuio, ou postes particulares, ro mpimento do ramal de ligao devido a passagem de veculos. 2 Aes de ventos, provocando curto circuitos nas redes devido a contatos com galhos de rvores, chuvas anormais provocando inundaes. Descargas eltricas. Ataque de pragas urbanas, como cupins que se alojam, e destroem os fundos de madeira dos quadros eltricos. Anomalias devid o falta de manuteno e controle Modificaes das instalaes mudando as caractersticas inic ais do projeto eltrico. Protees com disjuntores ou fusveis inadequadaos, no obedecend o a capacidade de corrente dos condutores, a demanda e outros fatores. Aumento d e carga sem superviso tcnica. Abuso de aparelhos eletro eletrnicos. Desequilbrio de cargas entre as fases. Modificaes inadequadas nas instalaes. conservao. Falta de manut eno. Mau estado de Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 54
A sade dos edifcios check-up predial Deve ser salientado que os incndios cuja origem detectada foi devido a curto circ uito, as causas mais comuns, so na grande maioria devido a essas anomalias. Foto 1: Foto 2: 4.6.4 Plano de manuteno predial
Para que o sistema de instalaes eltricas apresente funcionalidade adequada, segurana ao usurio, vida til compatvel com a edificao, segurana e valorizao do patrimnio, re da-se um Plano de Manuteno Predial, aps o Laudo de Inspeo Predial, o qual indicar o gr au de urgncia de uma anomalia, em funo da lista de verificao das instalaes. A lista de verificao basicamente consistir na identificao das anomalias encontradas nos itens ab aixo: Entrada de Energia: Caixas, cabos, chaves seccionadoras, disjuntores, fusve is, alvenarias. Centro de Medio: Caixas, cabos, medidores, portas, disjuntores, ch aves, prumadas. 3 Quadros de fora e luz: Bombas, elevadores, iluminao, minuterias Q uadros de distribuio das unidades: tampas, disjuntores, fusveis, etc. Iluminao de Eme rgncia: Gerador, Unidades autnomas Telefonia, Interfone, Alarmes, CFTV, TV a cabo. De maneira geral, na vistoria atenta-se para: aquecimento nos cabos, limpeza, e stado das conexes, infiltraes de gua, compatibilidade entre cabo e proteo, lacres das caixas de medio, falta de vidros nas caixas, emendas, conexes do neutro, conexes do terra, aterramento em geral, acrscimos de carga, testes nas unidades Cmara de Insp eo Predial IBAPE/SP 55
A sade dos edifcios check-up predial autnomas, gerador (teste em vazio, aquecimento, limpeza, paineis, leo, aterramento ), estado de emendas dos cabos, etc., 4.6.5 Recomendaes e orientaes tcnicas
As seguintes recomendaes e orientaes tcnicas devero ser consideradas: A principal fun a manuteno no reparar, mas sim prevenir a possibilidade de defeitos. A proteo contra contatos diretos e indiretos deve ser providenciada com barreiras, invlucros, ou placas isolantes. A proteo contra choques dever ser efetuada com dispositivos de pr oteo a corrente diferencial residual (DR ou IDR). Aterramento das partes metlicas ( no vivas). No permitir presena de materiais inflamveis, materiais explosivos, poeira s em locais onde existem equipamentos eltricos (quadros, cabos, bombas, motores). Lembrar que na ocorrncia de incndio em equipamento eltrico, utilizar extintor (p qum ico, gs carbnico) - Classe C. Nunca usar gua ou outro agente que a contenha em sua composio com a espuma. As conexes entre condutores e equipamentos atravs de terminai s devem ser compatveis, para se evitar efeito galvnico. Estabelecer plano de emergn cia em caso de sinistro eltrico com treinamento por elementos qualificados, inclu sive treinamento para operao das chaves e disjuntores na ordem de desligar e ligar . 4 Os locais onde se encontram os quadros eltricos, quer os internos s unidades d e consumo, ou os localizados no centro de medio, casa de bombas, casa de mquinas do s elevadores, devem manter-se limpos e livres de objetos tais como: jornais, lat as de tintas, papis, solventes, mveis. As portas e tampas dos mesmos no podem ficar obstrudas. Manter em arquivo e com conhecimento dos responsveis pela edificao os se guintes desenhos e documentos: o Projeto Eltrico de Entrada e do Centro de Medio; o Projeto de Telefonia - aprovado pela Concessionria; o Projeto de Eletricidade: i luminao, fora, tomadas, prumadas; Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 56
A sade dos edifcios check-up predial o Diagramas dos Quadros de Luz, Fora, Comando; o Relao de Cargas. Administrao e Unida des de Consumo; o Controle mensal do consumo de eletricidade kWh; o Controle da carga instalada - Administrao e Unidades de Consumo. Providenciar vistorias peridic as nas instalaes eltricas, no mnimo a cada dois anos, ou intervalos menores, quando necessrio, por Engenheiro Eletricista habilitado e credenciado pelo CREA. Esse pr ofissional ir constatar as anomalias e fornecer orientaes observando as normas tcnic as. 4.6.6 Informaes teis Manter em local visvel, endereo e telefone da agncia da concessionria de energia eltr ica que atende a edificao. 0800.196.196 Manter em local visvel, endereo e telefone d a agncia da concessionria de telecomunicaes que atende a edificao. 0800.771.5104 Idem Corpo de Bombeiros: 193 - Diviso Praa Clvis Bevilcqua, 421 - Tel. 3242.0977 e do dis trito atendido qual grupamento que atende. 5 4.6.7 Perguntas mais freqentes a) Posso ligar um aparelho de ar condicionado na minha residncia / apartamento ? R. Inicialmente ter que ser verificada a potncia eltrica do aparelho para definir o dimensionamento correto do circuito que ir aliment-lo e a respectiva proteo. Verifi car se nas tubulaes existentes comporta a enfiao. No comportando, providenciar, tubul aes novas (aparentes ou embutidas). Verificar tambm se o ramal alimentador do quadr o e proteo comporta o aumento de carga. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 57
A sade dos edifcios check-up predial importante lembrar que no caso de edifcio a instalao de vrios aparelhos, pode compro meter a entrada de energia, devendo-se efetuar estudos especficos, pois a demanda para aparelhos de ar condicionado alta. b) Comprei novo chuveiro como ligar ? R . Dependendo da potncia eltrica do chuveiro a fiao existente no ir comportar a corrent e, Verificar qual o condutor recomendado e respectiva proteo. c) Para que serve um DR ou IDR qual a diferena ? R. um dispositivo que protege as pessoas contra choq ues eltricos provocados por contatos diretos e indiretos. DR (Disjuntor Diferenci al Residual) um dispositivo que protege os fios do circuito contra sobrecarga e curto-circuito e as pessoas contra choques eltricos. IDR (Interruptor Diferencial Residual) um dispositivo que liga e desliga, manualmente o circuito, e protege as pessoas contra choques eltricos). d) Porque o meu ferro eltrico queimou quando liguei em outra tomada ? R. O ferro eltrico contem em seu interior um elemento ch amado resistncia eltrica que expressa em (ohm - ). Geralmente o ferro eltrico conven cional ligado em 110V. A corrente que atravessa a resistncia eltrica proporcional a tenso aplicada. Assim quando dobra-se a tenso (caso de ligar em uma tomada de 22 0V), dobra-se a corrente, provocando a queima da resistncia. e) Porque o disjunto r do quadro est sempre desligando? R. Provavelmente devido a sobrecarga, o mesmo se aquece e aps um tempo atua o dispositivo trmico do mesmo, provocando o desligam ento. f) Como instalar mais carga na minha residncia? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/ SP 58
A sade dos edifcios check-up predial R. Inicialmente deve-se efetuar o levantamento das cargas existentes e acrescent ar as novas cargas pretendidas, verificando atravs da corrente de demanda calcula da se os condutores existentes do ramal alimentador suportam. Como tambm os dispo sitivos de proteo (disjuntores ou fusveis). 6 4.6.8 Voce sabia ? a) Que a potncia eltrica de um chuveiro de 6500W a 7500W, corresponde a um conduto r de alimentao de 6mm a 10mm em duas fases mais neutro na tenso de 220V, e a proteo avs de disjuntor bipolar de 35 A a 40 A. ? b) Que a potncia eltrica de uma mquina de lavar louas em torno de 1200W a 2800W? c) Desde 1997 obrigatrio o uso de disposit ivo residual diferencial (DR) ? d) Que o choque eltrico a passagem da corrente elt rica atravs do corpo humano ou de um animal e os seus efeitos podem ser caracteri zados por paralisia muscular, parada respiratria, queimaduras, funcionamento irre gular do corao? e) As tomadas eltricas agora dever ter 3 pinos sendo um o terra ? f ) Que o consumo mdio de uma geladeira (freezer) em torno de 60 a 80kWh/ms? 4.7 4.7.1 Sistema de proteo contra descargas atmosfricas Descrio do sistema O raio responsvel pelos grandes prejuzos que o mesmo provoca quando atinge edifcios , residncias, animais, pessoas, redes eltricas, podendo provocar, mortes, Cmara de Inspeo Predial 59 IBAPE/SP
incndios, destruio de materiais, como tambm falhas e danos em sistemas de eletricida de e de telecomunicaes. No caso de edificaes a proteo das mesmas deve ser atendida obe decendo critrios em funo do tipo de prdio, tipo de ocupao, tipo do material de constru utilizado e localizao, permitindo assim orientar como deve ser instalado o pra-raio s. Geralmente o sistema constitudo por anis de cobre, que correm fixados junto as muretas da caixa de gua e muretas da cobertura e interligados com os ferros dos p ilares de concreto, ou descidas externas. Esses anis so interligados com hastes ti po Franklin, com as estruturas metlicas das antenas, escadas metlicas, rufos quand o existir. importante tambm, que o sistema possua terminais areos nos cantos das b ordas. As descidas em edifcios mais novos so atravs de ferro especial que existe de ntro das armaduras dos pilares, os quais so interligadas nas ferragens das fundaes. Nos mais antigos, as descidas so externas, correndo atravs de suportes, ou fixada s nas paredes externamente. Nos sub solos ficam as caixas de inspeo onde localizam -se hastes de aterramento, e pontos quando possvel, para a medio da resistncia de at erramento. Prxima da caixa de distribuio de entrada uma barra de cobre para a inter ligao com o sistema de aterramento das instalaes eltricas com o sistema do para raios . Nos edifcios com mais de 20 metros de altura, anis devem ser instalados horizont almente e interligados s descidas. (Figura 1 - Esquema frontal e lateral do siste ma) 1 Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 60
A sade dos edifcios check-up predial 4.7.2 Finalidade do sistema O sistema de proteo dos edifcios contra a incidncia de raios, no impede a ocorrncia da s descargas atmosfricas., entretanto reduz de modo bastante significativo os risc os de danos devidos s descargas. Sendo os raios causas de danos fsicos e incndios, os edifcios devem ser protegidos contra as descargas diretas tanto na cobertura c omo nas laterais; protegidos contra sobretenses provocadas por eles quando atinge m redes de energia eltrica e de telefonia; protegidos contra sobretenses quando at inge antenas. Assim o principal objetivo da proteo contra as descargas atmosfricas, estabelecer meios para que as descargas se dirijam para a Terra pelo menor perc urso possvel, atravs das descidas constitudas por materiais condutores, de maneira tambm que todo o sistema esteja de acordo com as normas pertinentes. 4.7.3 Princi pais anomalias
As principais anomalias que se tem observado no sistema de proteo atmosfrica de edi fcios, podem ser listadas como as descritas abaixo: Anomalias construtivas o Falh as na execuo das instalaes, devido a alteraes no obedecendo as normas vigentes, mo de ra no qualificada. Falta de fiscalizao. o Instalao de descidas agrupadas, (devido a e sttica) lembrando que pode-se usar barras chatas no lugar de cabos, espaadas corre tamente. o Defeitos dos materiais ; cabos e conectores no compatveis. o Falta de i nterligao das estruturas metlicas das antenas, escadas e outras com o sistema de pra raios. Anomalias devido a fatores externos e da natureza Cmara de Inspeo Predial I BAPE/SP 61
A sade dos edifcios check-up predial o Queda da haste Franklim e de antenas devido a ventanias. o Comprometimento do sistema com corroses e rompimentos do condutor ou cantos da cobertura devido a in cidncia de rio, e ferrugens devido a chuvas ou ar externo agressivo. 2 o Modificaes no telhado com comprometimento do sistema, rompimentos, desvios. Anomalias devid o a falta de manuteno e controle o Condutores com suas fixaes soltas, e corroses nas mesmas e nas conexes. o Descidas rompidas entre as conexes com o anel captor. o Ro mpimentos de cabos devido a servios externos como exemplo: limpeza de caixa de gua , manuteno em antenas, apoio para balancins, etc. o Conexes das caixas de inspeo apre sentando corroso. Foto 1: Foto 2: 4.7.4 Plano de manuteno predial Um plano de manuteno deve ser seguido, visando a funcionalidade do sistema, e segu rana conforme descrito: Periodicamente, uma vez ao ano, dever ser efetuada uma ins peo visual, examinando o estado geral do sistema, principalmente as fixaes e conexes. Uma inspeo completa a cada 5 anos, incluindo a medio de aterramento. 4.7.5 Recomend aes e orientaes tcnicas As recomendaes e orientaes so as j citadas no item anterior, todavia deve ser lembrado que quando na ocorrncia de descarga no edifcio, dever ser efetuada uma inspeo comple ta. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 62
A sade dos edifcios check-up predial Tambm dever se mantido em arquivo o projeto de para raios e os relatrios e atestado s anteriores de vistoria e de medio. 4.7.6 Informaes teis As informaes so as mesmas citadas para o sistema de instalaes eltricas. 3 4.7.7 Pergun tas mais freqentes a) O que raio ou descarga atmosfrica ? R. O raio pode ser considerado como sendo um fenmeno eltrico, resultante do acmulo de cargas eltricas em uma nuvem e a conseqen te descarga eltrica sobre a terra ou sobre qualquer estrutura que oferea condies fav orveis a descarga. b) Os raios caem nos pontos mais altos ? R. Em pontos mais ele vados a probabilidade de um raio cair maior do que nos locais mais baixos. c) Ex iste alvo preferido pelos raios ? Como se comporta a corrente ? R. Em edificaes os raios preferem os cantos.Quando o raio cai em um canto aproximadamente 50% da c orrente vai para a terra atravs do condutor de descida do canto. d) Qual a distnci a entre o ponto que estamos e o ponto que caiu um relmpago ? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 63
A sade dos edifcios check-up predial R. Ao visualisarmos um relmpago, contamos o tempo em segundos at ouvirmos o som do trovo. Multiplicando o tempo por 340 (velocidade do som no ar 340m/s), obtem-se a distncia. e)Qual a rea que os pra raios protegem ? R. O tipo Franklin d uma proteo m um cone cuja base um circulo, sendo o raio do crculo, funo da altura em que est in stalado o pra raio. O tipo gaiola de Faraday consiste na teoria de que o campo no interior da gaiola nulo. Entretanto para o campo ser nulo necessrio que a corren te se distribua uniformemente por toda a superfcie. Lembrando que a malha mais im portante a que percorre toda a periferia da cobertura e a periferia da casa de mq uinas e caixa dgua. Sempre que possvel instalar descidas em cada canto do edifcio, e outras quando houver, espaadas regularmente. f) Durante uma tempestade o que de vemos fazer ? R. Na cidade, evitar contato com objetos metlicos de grande porte, canos, torneiras, no ficar descalo, evitar tocar em aparelhos eletro domsticos. No campo, no ficar em baixo de rvores, no tocar em cercas. Voce sabia? a) Pode-se evit ar a queima de equipamentos eletrnicos com a instalao dispositivos contra surtos de tenso ? b) Que o Brasil por ser um pas tropical e possuir uma extenso territorial muito grande a incidncia de raios bastante significativa ? c) Que em outubro de 9 1 uma moradora do Parque Novo Mundo, foi atingida por um raio vindo a falecer qu ando ia para casa de bicicleta? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 64
A sade dos edifcios check-up predial d) Que um tanque com 450 litros de lcool na regio de Ribeiro Preto, explodiu a ser atingido por um raio? e) Um menino na cidade de Porto Alegre em 28/11/03, durant e um temporal, morreu eletrocutado ao encostar em um poste de iluminao ? f) Quando jogavam bola em um campo do ABC, em 25/01/01, um adolescente foi atingido por r aio vindo a falecer. g) Praias, lagos, piscinas e espaos abertos, so os locais mai s perigosos durante temporais? Deve-se procurar abrigos protegidos, e no havendo local para se proteger, ficar agachado com os ps juntos. ? 4.8 4.8.1 Sistema hidrulico Instalaes hidrulicas
a) Descrio do sistema As instalaes hidrulicas so compostas por um conjunto de tubulae equipamentos, aparentes ou embutidos nas paredes, destinados ao transporte e co ntrole de fluxo de gua, esgoto e demais em uma edificao, conforme projeto elaborado de acordo com as normas tcnicas da ABNT vigentes. Os sistemas que compem as insta laes hidrulicas so: gua fria; gua quente; esgoto; guas pluviais; sistema de combate a ncndio. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 65
O Sistema de gua fria possui origem no abastecimento da empresa concessionria de s ervios pblicos de gua. A gua entra para a edificao atravs do hidrmetro e por tubula da aos reservatrios elevados ou enterrados (subsolo); do reservatrio inferior a gua bombeada ao reservatrio superior, atravs de bombas de recalque; do reservatrio sup erior a gua caminha atravs de tubulaes chamadas de barrilete; deste a gua desce pelas prumadas de gua fria para cada andar, onde so distribudas pelos ramais de distribu io de gua fria, chegando nos pontos de abastecimento, tais como: torneiras (pia, la vatrios e tanque), vlvulas ou caixas de descarga, chuveiros, etc. As tubulaes de gua fria quando aparentes so identificada pela cor verde. Os componentes usuais do si stema de gua fria so: hidrmetro, bombas de recalque, tubulaes, registros e vlvulas, re servatrios. Salienta-se que para edificaes cuja presso ultrapassar 40 metros de colu na dgua (40 m.c.a.) recomendado a instalao de vlvula redutora de presso. O Sistema de ua quente se origina de algum equipamento de aquecimento de gua (caldeiras, siste mas de aquecedores de passagem ou acumulao), que so abastecidos por gua fria e aps aq uecimento, seguem atravs de tubulao de cobre isolada termicamente dos demais compon entes da construo, at os pontos de abastecimento. As tubulaes de gua quente, quando ap arentes, so identificadas na cor branco. Os componentes usuais do sistema de gua q uente so os geradores de gua quente (caldeira, por exemplo), tubulaes, registros e vl vulas. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 66
O Sistema de proteo de incndio provido pelo volume permanente situado na parte infe rior do reservatrio superior. A distribuio feita pela prumada de incndio, identifica da na cor vermelho, tais prumadas alimentam os hidrantes e sprinkler, onde nos a ndares superiores pode haver a necessidade de instalao de uma bomba de incndio que garanta uma presso de sada no bocal do hidrante de 15 metros coluna dgua (15 m.c.a), tais bombas so acionadas comumente por botoeiras, podendo ser acionadas automati camente. O sistema segue at um registro situado dentro de uma caixa embutida na c alada defronte a edificao. Os componentes usuais do sistema de proteo contra incndio s os hidrantes, sistema de sprinkler, bombas de pressurizao, tubulaes registros e vlvu las. Os Sistemas de guas pluviais e de esgoto possuem tubulaes distintas, possuindo para efeito de identificao cores diferentes, sendo comumente utilizada a cor marr om para as tubulaes de guas pluviais e preto para as tubulaes de esgoto. No sistema d e guas pluviais, as guas de chuva coletadas das jardineiras, dos telhados, lajes d e cobertura, escoadas atravs de calhas, ralos ou grelhas, seguem pelos condutores (canalizao), at serem despejadas em caixas de coleta e passagem e da para a rede pbl ica. No sistema de esgoto, que tem origem nos vasos sanitrios, bids, chuveiros, la vatrios, etc., a instalao independente e seguem pelos coletores at a caixa de esgoto , situada geralmente no pavimento trreo e da despeja na rede pblica de esgoto. H cas os que o esgoto chega num nvel abaixo da rede coletora, nesse caso so projetadas b ombas de recalque prprias para carrear resduos slidos e lquidos para a rede pblica. O s componentes usuais nesses sistemas so as tubulaes, ralos, canaletas, grelhas, cai xas de passagem e inspeo, bombas de recalque. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 67
b) Finalidade do sistema As edificaes so guarnecidas de instalaes hidrulicas, que poss uem a finalidade de garantir a habitabilidade do usurio, no que tange higiene, as seio, limpeza e conforto. c) Principais anomalias e cuidados na manuteno e uso Den tre as anomalias provocadas por infiltrao ou vazamento das instalaes hidrulicas desta camos as seguintes: deteriorao dos componentes da construo por infiltrao; oxidao de f agens no concreto armado trincas, fissuras e ou rachaduras na alvenaria; deterio rao da instalao eltrica; aumento de pesos na estrutura e recalques; ruptura de pores d terreno (solapamentos) e afundamentos; provocando deslizamentos
danos a elementos externos edificao (automveis, armrios, etc). Dentre os problemas m ais comuns de infiltrao e/ou vazamentos no sistema de instalao hidrulica, temos: infi ltrao na regio dos ralos, por falha na impermeabilizao; falha na execuo dos acoplament s entre calhas, ralos ou grelhas e o condutor; solda mal executada nos encaixes do barriletes e da prumada de descida; vibraes internas s tubulaes causada pela presso da gua podendo provocar ruptura nas mesmas; falha na impermeabilizao da caixa dgua; interferncias de obras em paredes que pode chegar a danificar as tubulaes, etc. fal ta de isolao trmica nas tubulaes de gua quente, provocando superaquecimento dos materi ais de construo em sua volta, danificando os mesmos; Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 68
A sade dos edifcios check-up predial vazamentos de esgoto na parte enterrada, que pode provocar grandes problemas na edificao. Tanto no manual das reas comuns como de cada proprietrio dever constar o cu idado com o uso das instalaes hidrulicas, que em sntese selecionamos alguns itens: B anheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longo tempo podem ocasionar mau cheiro, em funo Ada ausncia de gua nos ralos e sifes. Para eliminar o problema basta adicionar uma pequena quantidade de leo de cozinha para a formao de uma pelcula, ev itando-se a evaporao; no apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores, copos do sifo, etc. O sistema de aviso e/ou ladro no devem ter as suas tubulaes obstr udas; No efetuar alteraes na regulagem das vlvulas redutoras de presso; O sistema de c ombate a incndio no pode ser modificado e o volume de reservado ao combate de incnd io no deve ser alterado; As bombas de recalque devem funcionar em rodzio, ou seja, alternar a cada 15 dias a chave do painel eltrico, fazendo com que haja alternnci a no funcionamento das bombas. H a alternncia automtica do quadro eltrico. Manter se mpre uma bomba em stand by espera, caso haja uma queima inesperada; A bomba de incn dio, pelo menos a cada 60 dias deve ser ligada, para tanto se pode acionar o dre no da tubulao; Os registros dos subsolos e cobertura (barrilete), devem ser comple tamente abertos e fechados a cada 6 (seis) meses para evitar eventuais falhas em caso de necessidade; Verificar a cada 15 dias e semanalmente em poca de chuvas ( vero), os ralos e grelhas das guas pluviais, bem como as calhas na cobertura; Efet uar, a cada 6 meses, manuteno preventiva nas bombas de recalque de gua potvel, incndi o, esgoto e de guas pluviais. d) Orientaes tcnicas Para garantia de sua manuteno e per feita utilizao, recomenda-se manter em arquivo e com conhecimento pelos responsveis pela edificao, todos os documentos e desenhos integrantes do projeto completo de g ua fria, gua quente, guas pluviais, Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 69
esgoto, sistema de proteo contra incndio (o prdio dever ter o Auto de Vistoria do Cor po de Bombeiros - AVCB sempre atualizado). As Normas, que norteiam as instalaes de hidrulicas so as seguintes: NBR 5626 Instalao predial de gua fria (09/1998); NBR 649 3 Emprego de cores para identificao de tubulaes (10/1994); NBR 7198 Projeto e execu e instalaes prediais de gua quente (09/1993); NBR 8160 Sistemas prediais de esgoto sanitrio projeto e execuo (09/1999); NBR 10844 Instalaes prediais de guas pluviais /1989); Em funo do breve exposto, alerta-se aos responsveis dos edifcios sobre a nec essidade de vistorias peridicas nas instalaes hidrulicas, consultando em caso de dvid a, um engenheiro responsvel, habilitado e credenciado pelo CREA, que poder esclare cer os problemas, bem como dar a soluo tcnica adequada, com emisso da respectiva Ano tao de Responsabilidade Tcnica (ART) junto ao CREA. 4.8.2 Instalaes de gs
a) Descrio do sistema As instalaes de gs so compostas pelo conjunto de tubulaes e equ mentos, aparentes ou embutidos, destinados ao transporte e controle do fluxo de gases em uma edificao. Assim os componentes do sistema de instalaes de gs so: tubulae registros, vlvulas e medidores de vazo. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 70
O gs utilizado pode ser o gs liquefeito de petrleo (GLP) ou Gs Natural (GN). O GLP m ais pesado que o ar e, portanto, o produto de seu vazamento se acumular rente ao piso, mentalize que o GLP se acumula como a gua, isto , o GLP sempre estar abaixo d o nosso joelho. Por isso vazamento do GLP merece cuidado, pois ao permanecer rep resado fica em contato com o oxignio do ar formando a combinao clssica que somada a uma fasca resulta numa exploso que pode arrasar um quarteiro. O fornecedor de GLP s er fornecido no Manual das reas Comuns, quando da entrega do edifcio, pela Construt ora responsvel e que dever estar arquivado junto com os outros documentos de respo nsabilidade do condomnio. J o GN por ser mais leve que o ar, o seu vazamento menos perigoso, porm no se pode deix-lo confinado, ou seja, onde houver tubulaes aparentes a ventilao deve ser permanente e obrigatria. O gs Natural (GN) fornecido pela COMGS, que a concessionria de servio pblico de abastecimento de gs natural. As tubulaes apa entes por onde passam o gs devem ser pintadas na cor amarela, conforme NBR 12694 e no devem passar, dentre outros, no interior de dutos de lixo, ar-condicionado e guas pluviais, reservatrios de gua, dutos para incineradores de lixo, poos de eleva dores, compartimentos de equipamento eltrico, compartimentos destinados a dormitri os, poos de ventilao capazes de confinar gs proveniente de eventual vazamento e pelo "shaft" que o gs passar o mesmo dever ter ventilao permanente e adequada nas partes superior e inferior, sendo que esses vazios devem ser sempre visitveis. Os mater iais comumente usados na execuo das prumadas e ramais de distribuio so os tubos de co nduo de cobre rgido, sem costura ou tubos de conduo de ao, com ou sem costura, preto o u galvanizado, no mnimo classe mdia, Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 71
atendendo a NBR 5580 ou tubos de conduo com ou sem costura, preto ou galvanizado n o mnimo classe normal, atendendo a NBR 5590 dentre outros. b) Finalidade do siste ma As edificaes atualmente so guarnecidas de rede de gs, para alimentao do fogo, forno podendo ainda alimentar caldeiras, aquecedores de passagem, mquinas de secar rou pa, lareiras, churrasqueiras e demais. c) Cuidados na manuteno e uso Para garantia de sua manuteno e perfeita utilizao, recomenda-se manter em arquivo e com conhecime nto pelos responsveis pela edificao, todos os documentos e desenhos integrantes do projeto completo de gs, alm do manual das reas comuns. Tanto no manual das reas comu ns como de cada proprietrio dever constar o cuidado com o uso das instalaes de gs, qu e em sntese selecionamos alguns itens: Sempre que o sistema no for utilizado const antemente, ou em caso de ausncia prolongada no imvel, mantenha os registros e as t orneiras de gs fechados; Ao testar ou procurar vazamentos num equipamento ou tubu lao aparentes, utilizar espuma de sabo, nunca fsforos ou material inflamvel; No utiliz ar a Central de GLP e Centrais de medidores como depsito de materiais de qualquer natureza. Tais centrais devero possuir ventilao natural permanente; No pendurar obj etos nas tubulaes aparentes de gs; Verificar o prazo de validade das mangueiras fle xveis, trocando-a quando necessrio; Em caso de vazamento de gs que no possam ser eli minados com o fechamento de um registro ou torneira, chame a concessionria; d) Or ientaes tcnicas As Normas e Decreto, que norteiam as instalaes de gs so as seguintes: ara de Inspeo Predial IBAPE/SP 72
NBR 13932 Instalaes internas de gs liquefeito de petrleo (GLP) Projeto e execuo (08 97); NBR 13933 Instalaes internas de gs natural (GN) Projeto e execuo (08/1997); NBR 13523 Central predial de gs liquefeito de petrleo (GLP) Projeto e execuo (10/1995); NBR 14024 Centrais prediais e industriais de gs liquefeito de petrleo (GLP) Sistem a de abastecimento a granel; NBR 14570 Instalaes internas para uso alternativo de gases GN e GLP Projeto e execuo Decreto Estadual 46076/201 IT N 28- Manipulao, Armaz namento, Comercializao e Utilizao de Gs Liquefeito de Petrleo (GLP). Das normas citada s acima, procuramos indicar a seguir uma sntese dos itens que os responsveis pela edificao, podem constatar e em caso positivo, procurar um engenheiro para sanar as irregularidades. Quanto ao abastecimento a granel de GLP, para cilindros denomi nados P-190, os operadores devero sempre visualizar um ao outro para que numa eme rgncia os procedimentos de segurana sejam efetuados, assim no deve ter nenhum obstcu lo entre o caminho abastecedor e o cilindro a ser abastecido, a mangueira flexvel deve estar em linha reta e o zelador no deve ficar junto da equipe que est abastec endo, pois se houver algum acidente e for originado um flash, esse ente fsico chega a liberar calor da ordem de 1.300 C. vedado que a mangueira flexvel passe por: Cma ra de Inspeo Predial IBAPE/SP 73
reas internas s edificaes, em locais sujeitos ao trfego de veculos sobre a mangueira; Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignio como tubulaes de vapor, forno s etc; Em reas sociais tais como hall, sales de festas, piscinas, playgrounds; Prxi mo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto, bueiros, galerias subterrneas e similares. Quanto a central de GLP, a mesma deve atender s condies mni mas de segurana, possuindo extintores de p qumico em quantidade compatvel com o volu me armazenado, no possuir ralos, grelhas e demais vos a uma distncia inferior a 1,5 0 m da central, possuir afastamento mnimo de 3,00m de materiais de fcil combusto e pontos de ignio, estar no pavimento trreo e ser bem ventilada. Do Decreto Estadual 46076/2001, em sua Instruo Tcnica n 28, Manipulao, Armazenamento, Comercializao e Uti ao de Gs Liquefeito de Petrleo (GLP), podemos extrair em sntese as seguintes tabelas orientativas: Tabela 3 - Afastamentos de recipientes transportveis em relao a locai s de risco: Locais Aberturas de dutos de esgoto, guas pluviais, poos, canaletas, r alos. Materiais de fcil combusto Fontes de ignio (inclusive estacionamento de veculos ) Depsitos de materiais inflamveis ou comburentes Depsito de hidrognio Redes eltricas Afastamento (m) 1,5 3,0 3,0 6,0 15,0 3,0 Tabela 4 - Afastamentos de recipientes transportveis em relao projeo das edificaes: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 74
A sade dos edifcios check-up predial Quantidade de GLP (kg) At 540 A partir de 540 at 1080 A partir de 1080 at 2520 A pa rtir de 2520 at 4000 Afastamento (m) 0 1,5 3,0 7,5 Tabela 5.- Afastamentos dos recipientes estacionrios em relao projeo das edificaes: acidade Volumtrica do tanque (m) At 1,0 De 1,1 at 2,0 De 2,1 at 5,5 De 5,6 at 8,0 Afas tamento (m) 0 1,5 3,0 7,5 Tabela 6: Unidade e capacidade extintora de p B C, a ser instalado junto central de GLP. Central de GLP Extintor Porttil Capac 20 B 20 B 20 B Extintor sobre rodas N 1 Capac 80 B Quantidade de GLP (kg) N At 270 271 a 1800 Acima de 1800 1 2 2
Obs.: Quando uma edificao possuir sistema de hidrantes e a central de GLP no consti tuir risco isolado, obrigatria a proteo da central de GLP por um dos hidrantes, adm itindo-se 10m de jato, sem a necessidade de acrescent-lo no clculo do dimensioname nto de presso e vazo do sistema. Recomenda-se aos responsveis pela edificao que em ca so de emergncia, ligue para a COMGS se o fornecimento for gs natural (GN) e no caso de gs liquefeito de petrleo (GLP) a operadora que fornece o referido gs. Em funo do breve exposto, alerta-se aos responsveis dos edifcios sobre a necessidade de visto rias peridicas nas instalaes de gs, observando se h odores Cmara de Inspeo Predial 75 APE/SP
A sade dos edifcios check-up predial caractersticos provenientes de algum vazamento, chamando como j observado as opera doras responsveis pelo fornecimento do gs, pois estas possuem rol de empresas de m anuteno que decerto faro os servios dentro das normas, com engenheiro responsvel, hab ilitado e credenciado pelo CREA, alm de emitir a respectiva Anotao de Responsabilid ade Tcnica (ART) junto ao CREA e utilizar materiais adequados. 4.9 4.9.1 Sistema de impermeabilizao A importncia da impermeabilizao Normalmente toda edificao encontra-se com seus componentes construtivos protegidos contra a ao deletria da umidade, gua, gases e outras substncias nocivas integridade fsica dos mesmos, presentes no ar atmosfrico. Tais protees, muito embora no visveis, e ncontram-se instaladas em lajes de piso, e em paredes sob os revestimentos, ou m esmo na forma de revestimento. Essas protees, ou camadas impermeveis, encontram-se instaladas tanto em trechos das reas comuns do edifcio, como em trechos das reas pr ivativas das unidades residenciais. a) Nas reas comuns Nos subsolos, a camada imp ermevel, normalmente encontra-se instalada nas paredes e lajes em contato com o s olo, caso no tenha sido realizado um eficiente sistema de drenagem, a qual funcio na contra a penetrao e passagem de gua pelo concreto das estruturas ou de contrapis o, quer por presso, devido a presena de um lenol dgua no terreno, denominado lenol f retico, ou por simples contato com o solo mido ou saturado (capilaridade). Tal cam ada encontra-se tambm protegendo o Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 76
A sade dos edifcios check-up predial concreto armado das estruturas dos poos de elevadores e dos reservatrios dgua infe riores (cisterna). Todas as lajes expostas ao intemperismo, ou seja, aquelas suj eitas s chuvas e incidncia direta dos raios solares, as quais abriga, no trreo, o p layground; os jardins, jardineiras e floreiras; as quadras de esporte; as reas de circulao de pedestres e de veculos; as reas de estacionamento, mesmo aquelas sob pi lotis; o deck das piscinas; as reas de lazer com churrasqueira, etc, tambm encontr am-se protegidas atravs de um sistema de impermeabilizao. As lajes de cobertura e c alhas, os terraos e as varandas, tambm por estarem expostas ao intemperismo, norma lmente encontram-se protegidas contra a ao deletria da gua e da umidade, por um sist ema impermevel. Os caixilhos das janelas externas, e as juntas existentes nos rev estimentos de fachadas, certamente foram vedados pelo construtor com um produto impermeabilizante. b) Nas reas privativas As reas de uma unidade residencial expos tas s guas de chuva, de lavagem, e de banho, sejam elas da cozinha, da rea de servio s, dos banheiros, dos terraos, varandas ou sacadas, jardineiras, saunas e piscina s, tambm contm uma proteo impermevel compatvel com o processo de seu uso e utilizao. .2 As garantias Todas as reas acima citadas, quanto garantia de estanqueidade e salubridade dos u surios, segundo do que consta no Cdigo Civil Brasileiro, esto cobertas pelo prazo i rredutvel de 5 (cinco) anos, no entanto, qualquer inteno de reforma, seja de Cmara d e Inspeo Predial IBAPE/SP 77
A sade dos edifcios check-up predial modificao do ambiente, ou simplesmente de substituio do material de acabamento, tais como cermicas, azulejos, ou peas sanitrias, deve ser previamente comunicada incorp oradora e ou construtora, tendo em vista possvel perda no s dessa garantia legal, b em como da proteo impermevel, no que acarretar grandes transtornos com os vizinhos, tanto laterais como subjacentes. Caso impossibilidade de contatar o incorporador , o construtor ou a empresa que executou o sistema impermeabilizante, procure, e ntrar em contato com o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, (I BAPE) ou o Instituto Brasileiro de Impermeabilizao (IBI), os quais certamente indi caro um profissional habilitado e experiente em Engenharia de Impermeabilizao, para orientao tcnica necessria s devidas correes.
Sempre sol nas superfcies quando o trabalho enxuto. A impermeabilizao usada como fo rma de proteger as diversas superfcies dos componentes construtivos de um imvel co ntra a ao deletria das guas da chuva ou de outras origens. Impermeabilizao um ato sau el para o imvel. E para quem vive nele. gua infiltrada nas superfcies e estruturas afeta o concreto, a alvenaria e as ferragens. O ambiente fica insalubre e diminu i a vida til do imvel. Sem falar no desconforto fsico e no desgaste emocional do us urio, que sofre com a deteriorao de seu bem patrimonial. 4.9.3 Umidade A umidade um dos principais fatores que influi diretamente na deteriorao da edific ao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 78
A maioria dos materiais de construo, sem a proteo adequada ao da umidade e da gua, s ltera, se degrada e acaba por se desagregar. Para que estes no sejam afetados pel a umidade, necessria a execuo de uma proteo impermevel. Essa proteo indispensvel seja garantida a estanqueidade da edificao e de seus componentes, aquela como con dio intrnseca para desempenho, salubridade e vida til desta. Todo esse conhecido prem bulo para chegarmos a concluso de que impermeabilizao no deve se constituir em recur so tardio ou antdoto, quantas vezes incuas, contra os efeitos da umidade j instalad a. Tecnicamente; sem aceitao de condio outra, a impermeabilidade condio que para ser btida deve ser prevista na origem da construo, nos projetos. Na realidade tudo em uma edificao deve ser impermevel. Estabelecida a analogia pouco usual e metafrica o aparelho impermeabilizante protetor estaria para a edificao como a derme e epiderm e, a pele, est para os corpos dos seres animados. A proteo que a impermeabilizao nece ssita no entanto, de manuteno e cuidados contra a agresso para que seja a mesma res guardada e assegurado o seu desempenho funcional e a vida til das edificaes. Pode-s e at afirmar que a garantia de segurana relativa das estruturas de uma robusta est rutura depender, quando for o caso, entre fatores outros, da manuteno da impermeabi lidade, por conseguinte da sua impermeabilizao protetora. S para exemplificar: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 79
A sade dos edifcios check-up predial No mbito judicirio, por exemplo, quando se reclama do vcio ou um desempenho da impe rmeabilizao, o argumento tcnico de imediato levado em considerao so os riscos de segur ana advindos pela falha de proteo das estruturas carentes da proteo contra a umidade que afeta e compromete as suas armaduras. Antes de contratar um servio de imperme abilizao contrate um projeto para execuo do mesmo.
A impermeabilizao anda junto com o projeto de construo. Seja industrial, comercial o u residencial. um setor da engenharia civil to importante como a arquitetura, a h idrulica, a eltrica e muitas outras. A impermeabilizao inibe e evita os prejuzos caus ados pela infiltrao de gua. Quem exige qualidade no incio economiza em longo prazo. Em todas as atividades humanas exige a relao custo/benefcio. Principalmente em se t ratando da impermeabilizao. Quando feita corretamente por uma empresa idnea, e na po ca certa, tem um custo mdio de 2% (dois por cento) do valor da obra. Se solicitad a, depois de constatados os problemas, o valor do trabalho torna-se maior e mais varivel dependendo da extenso dos prejuzos causados ao imvel. Existem casos at irrev ersveis que nenhuma impermeabilizao resolve. Cabe lembrar que a impermeabilizao mal f eita to perigosa quanto a falta de impermeabilizao. Empresas no qualificadas ou que usam sistemas inadequados podem apenas mascarar as infiltraes. Nesses casos as con seqncias so mais graves, e muitas vezes as reparaes so impossveis, ocasionando at a r ura e queda de um elemento estrutural. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 80
A sade dos edifcios check-up predial Cinco maneiras de filtrar uma boa empresa de impermeabilizao Para voc ter certeza d a qualidade dos servios prestados preciso conhecer a empresa de impermeabilizao. To me alguns cuidados: 1 Exija comprovao impermeabilizao IBI. de filiao ao Instituto Brasileiro de 2 No telefone solicitando visita. V pessoalmente ao escritrio e analise suas instalaes e organizao. 3 Exija diversos oramentos sempre com o mesmo paradigma. Para no ter iluses com "dif erenas" de preos e materiais "milagrosos". 4 Certifique-se da presena de pelo menos 1 engenheiro na empresa para assumir a re sponsabilidade tcnica. 5 Exija o registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA. A empre sa tambm deve recolher a ART que oferece dupla garantia na responsabilidade tcnica da obra.
Um racho na honestidade da empresa pode levar seu imvel por gua abaixo! Como voc po de observar, a anlise do imvel muito importante. Por isso, a empresa de impermeabi lizao deve ser honesta e tecnicamente qualificada. Mas no se esquea da prvia solicitao de um projeto de impermeabilizao ou
reimpermeabilizao, conforme definido na Norma Tcnica NBR 9575/2003 impermeabilizao s leo e projeto. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 81
A sade dos edifcios check-up predial Outro fator de qualidade a coordenao desses servios por profissional qualificado em Consultoria e Projeto de Impermeabilizao, mesmo que contratada empresa qualificad a na execuo da impermeabilizao, o qual exercer a fiscalizao da qualidade dos produtos dos servios empregados, bem como a compatibilizao dos demais projetos ou elementos construtivos em instalaes com a impermeabilizao propriamente dita. 4.10 Sistema de segurana contra incndio 4.10.1 Extintores a) Descrio e finalidade do sistema: Considerado um dos principais agentes extintor es, so aparelhos de acionamento manual, destinados a combater princpios de incndio. b) Principais anomalias: A quantidade de extintores por pavimento, lembrando qu e todo e qualquer pavimento dever ter no mnimo 2(dois) extintores 1 classe A e outro classe B/C; Extintores obstrudos por qualquer material. Extintores sem o selo do I NMETRO. Extintores sem o selo de recarga/ manuteno dentro das especificaes da NBR 12 962. Extintores sem a indicao de classe a que se emprega. Extintores sem sinalizao, inclusive aqueles que esto em pilares. c) Orientaes tcnicas: Extintores de gua pressu rizada devem ser recarregados a pelo menos cada 5 anos ou utilizao. Extintores de p qumico devem ser recarregados a pelo menos cada 1 ano ou tempo marcado no cilind ro pelo fabricante ou utilizao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 82
A sade dos edifcios check-up predial Extintores de dixido de carbono - CO2 devem ser recarregados sempre que sua carga nominal for inferior a 10% ou caso no seja possvel pes-los, por segurana recarregar a cada 1 ano ou utilizao. 4.10.2 Hidrantes a) Descrio e finalidade do sistema: O sistema de hidrantes um tipo de proteo instala do em edifcios, destinados ao combate de incndios. composto de reserva de incndio, b omba de recalque, tubulao, abrigo da mangueira e registro de recalque. b) Principa is anomalias: A falta de conservao e sinalizao das bombas de incndio. Dispositivo de alarme e comando das bombas esto em ruim estado. O estado de conservao das caixas d e hidrantes, inclusive procedendo abertura de todas as portas, pois comum estare m emperradas. Mangueiras dos hidrantes enroladas inadequadamente, sem esguicho e etc. Caixas de hidrantes sem os vidros de visualizao e proteo das mangueiras. c) Or ientaes tcnicas: Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente antes de ser colocada em uso. Toda mangueira, quando utilizada, deve ser inspeci onada a cada 3 meses e ensaiada hidrostaticamente a cada 12 meses. Para limpeza e lavagem utilizar somente gua potvel e sec-las a sombra interna e externamente. O sistema deve ser dotado de alarme audiovisual, indicativo do uso de qualquer pon to de hidrante que acionado. O sistema de hidrante deve ser utilizado, preferenc ialmente por duas pessoas, atentando para: retirar a mangueira, acoplar as adapt aes da mangueira no esguicho e no registro do hidrante, utilizar a chave de mangue ira quando necessrio, abrir o registro, ligar a bomba, iniciar o combate. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 83
A sade dos edifcios check-up predial 4.10.3 Sadas de emergncia
a) Descrio e finalidade do sistema: So condies exigveis que as edificaes possuam a fi e que a sua populao possa abandon-la em caso de incndio, completamente protegida e t ambm permitir o acesso de auxlio externo (Corpo de Bombeiros) para o combate ao fo go e a retirada da populao. b) Principais anomalias: Falta de acessibilidade das r otas de fuga, ou seja, se as mesmas no esto obstrudas por vasos ornamentais, mveis, materiais diversos e principalmente por lixeiras que so instaladas nas antecmaras. Verificar se as rotas de fuga levam a uma rea de descarga segura. A unidade pass agem de 1,20m no mnimo, principalmente nas escadarias e antecmaras, no so respeitada s. Corrimos instalados erroneamente e sem as pontas voltadas para parede. Guardacorpos com altura fora dos padres, ou seja para interiores de 1,05m e de 1,30m pa ra exteriores. Verificar se as escadas abertas ou enclausuradas so constitudas de elementos estruturais e de vedao que resistam ao fogo 120min. Verificar se as esca das enclausuradas prova de fumaa tem ventilao exaustora que resista 4 horas ininter ruptamente. Verificar nas PCF Portas corta fogo: estado de funcionamento das fec haduras e se as mesmas possuem selo da ABNT lembrar que muitas vezes o selo est c oberto por tinta. Verificar a iluminao de emergncia autnoma por baterias ou por gera dor colocar em funcionamento e verificar todas as luminrias. c) Orientaes tcnicas: T oda rota de fuga deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses ou utilizao e/ou mudana de layout. Toda iluminao e sinalizao deve ser inspecionada e testada a cada pe lo menos 3 meses e/ou utilizao. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 84
A sade dos edifcios check-up predial O conjunto porta corta fogo e o piso ao redor no devem ser lavados com gua ou qual quer produto qumico, a limpeza deve ser feita com pano mido em gua e em seguida uti lizado um pano seco para a remoo, a fim de preservar o ao e a pintura que compe o co njunto. Todas as PCF Portas corta fogo deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses, aplicando leo lubrificante nas dobradias e maanetas para garantir o seu per feito funcionamento. 4.10.4 Chuveiros automticos - sprinkler.
a) Descrio e finalidade do sistema: um sistema de proteo contra incndio, pelo mtodo d resfriamento, destinado a projetar gua em forma de chuva, integrado por rede de abastecimento, reservatrio, elemento sensvel e bombas.A instalao deste tipo de proteo ser obrigatria quando no forem atendidos os limites estabelecidos para a
compartimentao horizontal e vertical para a edificao, em funo da altura, ocupao e re struda.No sendo necessria a sua instalao em unidades residenciais. b) Principais anom alias: Nos chuveiros automticos, deve-se observar principalmente: Os chuveiros au tomticos no podem ser pintados, pois a temperatura nominal de funcionamento de seu elemento sensvel sofreria alteraes. Os chuveiros automticos no podero ter sua rea de tuao prejudicada por divisrias, materiais, luminrias e etc. No dever ser amarrado nas tubulaes do sistema, nenhum tipo de material, como fios, encanamentos e etc. Os fi os eltricos de alimentao das bombas de recalque, quando dentro de rea protegida pelo s chuveiros automticos, devem ser protegidos contra danos mecnicos e qumicos, fogo e umidade. c) Orientaes tcnicas: a) Dever ser mantido um estoque de elementos sensvei s para a reposio imediata caso necessrio. Cmara de Inspeo Predial 85 IBAPE/SP
A sade dos edifcios check-up predial b) Toda o sistema de chuveiros automticos deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses ou utilizao e/ou mudana de layout. 4.11 Sistema de ar condicionado 4.11.1 Descrio do Sistema Definio: Processo de tratamento de ar para controlar simultaneamente a temperatura , umidade, pureza e movimentao do ar, conforme os requisitos do Ambiente Condicion ado. Descreveremos, a seguir, o sistema mais simples, que o Condicionador de Jan ela. O aparelho se compe de dois compartimentos. O primeiro est situado do lado ex terno do Ambiente Condicionado e se comunica com o ar exterior. O segundo est sit uado no lado do Ambiente Condicionado e se comunica com o mesmo. Cerca de 10 a 2 0% do ar insuflado passa do compartimento de ar externo para o do ar condicionad o atravs de um Damper (registro) que controla a vazo que passa pelo Damper. Esse a r serve para suprir perdas e renovar o ar do Ambiente Condicionado. O compartime nto de ar externo contm um Compressor e seu respectivo motor encerrados em uma Ca rcaa (Compressor hermtico), uma Serpentina Condensadora, um tubo capilar e um Vent ilador. O compartimento de ar condicionado contm uma Serpentina Evaporadora, um F iltro de Ar e um Ventilador. O ar do Ambiente Condicionado aspirado pelo ventila dor e forado a passar atravs das aletas externas da Serpentina Evaporadora, onde e sfriado. A seguir passa pelo filtro e insuflado no Ambiente pelas Grelhas. O esf riamento provocado pela passagem do fluido refrigerante (geralmente do tipo Freo n ou Suva) pelo lado interno da Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 86
A sade dos edifcios check-up predial tubulao aletada da Serpentina Evaporadora. Esse fluido deve entrar na serpentina n o estado lquido e sair no estado gasoso. Essa mudana de estado esfria o ar. O flui do deve estar totalmente no estado gasoso pois se entrar algum lquido no Compress or, este corre o risco de quebrar. O Compressor aspira o fluido refrigerante e o comprime aquecendo-o, fazendo o fluido circular pelo interior da tubulao da Serpe ntina Condensadora, onde o fluido passa do estado gasoso ao estado lquido. O esfr iamento e a mudana de estado do fluido refrigerante se d s custas do ar externo que forado atravs das aletas externas da Serpentina Condensadora, aspirado pelo Venti lador. O fluido refrigerante, totalmente no estado lquido, passa no tubo capilar, onde perde presso e comea a evaporar. A seguir, o fluido refrigerante, parcialmen te evaporado penetra na Serpentina Evaporadora, fechando o ciclo e reiniciando o processo como descrevemos acima. Em resumo: realiza-se o bombeamento do Calor d o ar condicionado (atravs da Serpentina Evaporadora) para o ar externo (atravs da Serpentina Condensadora), usando o fluido refrigerante como fluido de transporte do calor. Essa operao feita s custas do Compressor, que atua como um corao, promoven do a circulao do fluido refrigerante e transformando energia mecnica em trabalho de compresso. O calor retirado do ar condicionado mais o calor de compresso e as per das do circuito so rejeitados para o ar exterior. 4.11.2 Finalidade Manter as condies de temperatura e umidade em uma faixa confortvel e saudvel ao ser humano ou seja, no Vero, temperatura de 24 a 26 C e umidade Cmara de Inspeo Predial 8 7 IBAPE/SP
relativa de 40 a 60% (conforme Norma Brasileira ABNT NBR 6401). Quando no Ambien te houver equipamento eletrnico ou Museus e Galerias de Arte, a faixa de temperat ura ser de 20 a 22 C. No inverno, em geral, quando houver aquecimento, as condies se ro respectivamente 20 a 22 C e 35 a 65%. Manter a pureza do ar: isto conseguido co m filtros de ar e tomando-se o cuidado de manter todo o equipamento em contato c om o ar limpo e higienizado (veremos isto mais adiante). Distribuio adequada do Ar Condicionado. A temperatura no ambiente ao nvel das pessoas deve ser a mais homo gnea possvel (difcil de se conseguir com apenas um condicionador de janela). No se d eve lanar o ar insuflado diretamente sobre as pessoas e sim acima de suas cabeas p ois o mesmo se encontra a uma temperatura de 10 a 15 C e com umidade relativa mui to alta (prxima da saturao). No condio de conforto e nem saudvel (vide Norma Brasi citada). Por estas razes, ao se instalar um aparelho de janela, a melhor posio no n o parapeito da janela e sim na parte superior da mesma. As aletas da grelha de i nsuflamento devem dirigir o ar para cima. 4.11.3 Anomalias encontradas
Uma ocorrncia bastante freqente a utilizao das casas de mquinas (onde esto alojados o condicionadores) como depsitos de material de limpeza. Isso muito perigoso pois esses materiais contm geralmente produtos orgnicos (lcool, solventes, querosene, et c.) volteis que se desprendem dos frascos e contaminam o ar condicionado. Esses p rodutos so txicos (ver Resoluo 176 do Ministrio da Sade). Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 88
A sade dos edifcios check-up predial A bandeja de condensado deve ser limpa e higienizada de forma que no se prolifere algas, fungos, protozorios e bactrias que possam provocar doenas aos usurios (alerg ia, bronquite, asma, etc.). Existem at relatos de doenas fatais. A higienizao deve s er feita com desinfetantes (agentes biocidas). Ver a citada Resoluo. 4.11.4 Recome ndaes e orientaes tcnicas O Condicionador de Janela deve ser inclinado com sua parte mais baixa no lado do ar externo para que o condensado no reflua para o Ambiente Condicionado. A sua d renagem deve ser feita com mangueira de tal forma que no respingue gua nos transeu ntes. No caso de condicionadores mais complexos, o dreno deve conduzir o condens ado para o esgoto e ser dotado de sifo para evitar que o condensado volte bandeja (por diferena de presso e no por gravidade) e tambm evitar odores e contaminao do esg oto. Os filtros devem ser periodicamente examinados. Quando a diferena de presso o casionada pelos mesmos aumenta muito (isto pode ser indicado pela sensvel diminuio da Vazo de ar insuflado ou quando os condicionadores tiverem manmetro que indique essa diferena) devemos tomar providncias. Veremos os prazos de manuteno adiante. Os elementos filtrantes podem ser descartveis ou recuperveis. Se descartveis devem ser trocados por novos. Se recuperveis devem ser limpos conforme instrues do fabricant e. Devemos tambm fazer manuteno peridica da Rede de Dutos, pois os mesmos podem acum ular poeira e objetos estranhos nos quais prolifera bactrias e artrpodes que provo cam doenas contagiosas. Os dutos devem ser dotados de Portas de Inspeo em locais co nvenientes para facilitar a limpeza. Essa limpeza pode ser feita Cmara de Inspeo Pr edial IBAPE/SP 89
por escovao mecnica ou sopro de ar comprimido. Existem firmas especializadas que ut ilizam robs controlados e monitorados distncia (inclusive imagens). Outros element os que devem ser limpos so os Trocadores de Calor, Serpentinas de Aquecimento se existirem e as Bocas de Ar (difusores e grelhas). A gua da Torre de Resfriamento deve ter tratamento adequado. Isto feito por firmas especializadas. Esse tratame nto para evitar a proliferao de algas, fungos, bactrias e protozorios. Ao se instala r um Condicionador, mesmo o de janela, deve se cuidar que a Rede eltrica suporte a carga do Condicionador sem sobrecarga do Circuito, provocando aquecimento da f iao e deteriorao do isolamento (o incndio do Joelma foi ocasionado por sobrecarga da rede eltrica devido instalao de Condicionadores de Janela que no tinham sido previst os no Projeto original). Tambm pelas mesmas conseqncias no se deve superdimensionar os Disjuntores ou fusveis alm da capacidade da rede eltrica neles conectada, isto , substituir por outros de maior capacidade. Se os disjuntores desarmarem ou os fu sveis queimarem, verifique o que est ocasionando a irregularidade. Quando no houver controle da umidade e se existirem muitos tapetes e carpete no piso, o ar se to rna seco e conseqentemente haver acmulo de eletricidade esttica nas pessoas. Essas p essoas ao tocarem em maanetas ou objetos metlicos, descarregaro a eletricidade estti ca com a formao de desagradveis fascas. Essa condio pode, s vezes, ser muito perigosa, notar que a causa da tragdia do Foguete brasileiro foi descarga de eletricidade e sttica de seres humanos. Para minimizar o ar Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 90
A sade dos edifcios check-up predial seco, recomenda-se algum expediente como a colocao de fontes artificiais no Ambien te ou espelhos dgua ou bacias de gua que forneam umidade ao mesmo. Observemos que em Postos de Gasolina no se deve fumar, jogar pontas de cigarro no cho ou provocar f ascas com objetos metlicos em atrito. Ao se destinar uma Sala de Reunies, Auditrio, etc. deve-se verificar se os equipamentos de Ar Condicionado foram projetados pa ra isso. Para uma sala comum, a quantidade de ar externo de cerca de 10 a 20% do ar insuflado. Quanto maior o nmero de pessoas e, principalmente, se houver fuman tes no Ambiente, maior ser a quantidade de ar externo. O clculo feito de acordo co m Normas. Em certos casos especiais como Salas de Cirurgia, UTIs ou Salas Limpas para fabricao de equipamentos eletrnicos, a quantidade de ar externo chega a ser d e 100% e o ar deve ser o mais limpo e estril possvel. Nesse caso as exigncias de fi ltragem so muito rigorosas, isto , o mais isento possvel de poeira e microorganismo s, o que significa no mnimo 3 estgios de filtragem: grosso, fino e absoluto. Porta nto, muito cuidado com a destinao do Ambiente, o mesmo deve estar compatvel com o e quipamento de Ar Condicionado. Prazos de manuteno dos equipamentos de Ar Condicion ado conforme Resoluo 176 do Ministrio da Sade: Componente Periodicidade o Tomada de ar externo: Mensal o Unidade filtrante: Mensal o Serpentina de aquecimento: Mens al o Serpentina de resfriamento: Mensal o Umidificador: Mensal o Ventilador: Sem estral Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 91
A sade dos edifcios check-up predial Plenum de mistura/Casa de mquinas: Semestral Inspeo: Semestral 4.12 Paisagismo 4.12.1 Descrio
Paisagismo o estudo do meio ambiente fsico, de forma planejada, compondo elemento s construdos e vegetais em ambientes abertos. So levados em considerao aspectos fsico s clima, vegetao, solo e gua e aspectos funcionais acesso, circulao, uso e caracte cas da rea a ser tratada. 4.12.2 Finalidade
O paisagismo complementa a arquitetura, criando ambientes agradveis e saudveis: be leza atravs de cores, texturas, formatos; insolao s edificaes; sombreamento em reas de lazer, repouso, estacionamento, etc.; barreira sonora (ex: edifcios situados em v ias movimentadas); proteo contra o vento; etc. O conceito que muitos fazem de pais agismo, que o paisagismo se restringe apenas s espcies vegetais, o que no correto, pois engloba tambm pavimentao, espelhos dgua, equipamentos de lazer e esportes, jardi neiras, posteao e aparelhos de iluminao, tubulaes e elementos de drenagem e irrigao. 2.3 Principais Anomalias As principais anomalias referentes ao paisagismo esto relacionadas com a no execuo d e projeto ou ao mau projeto de paisagismo; ao plantio ou manuteno. Sero apresentado s a seguir, aspectos para se evitar ou minimizar anomalias. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 92
A sade dos edifcios check-up predial 4.12.4 Projeto O projeto de paisagismo imprescindvel para o resultado final, inclusive influenci ando na sua manuteno e em seus objetivos finais, minimizando anomalias. Na seleo de r vores, arbustos e flores em um projeto paisagstico, no se pode apenas considerar a beleza plstica folhagens, formas, flores e seu perfume, texturas e cores mas tam bm o conhecimento sobre as caractersticas, hbitos de cada planta e os objetivos que almejamos alcanar (beleza esttica, sombreamento, proteo sonora, etc.). Dois fatores so essenciais: o local de plantio e as caractersticas das espcies. Deve-se ter con hecimento sobre o clima; insolao necessria; tipo de solo; sistema radicular (razes p rofundas ou superficiais); tronco; altura; forma; copa; ramificao; galhos; folhage ns perenes ou caducas; grandes ou pequenas (estas podem entupir calhas e ralos); f rutificao (frutos pesados que caem e podem causar acidentes ou que depreendem tint as (contra-indicados em estacionamentos), entretanto so rvores que atraem pssaros, florao (colorido, poca da florada e perfume); distncias de plantios; resistncia praga s; etc. O tempo de crescimento de cada planta outro aspecto importante, pois alg umas espcies desenvolvem-se lentamente, outras crescem mais rpidas e temos que res peitar estes prazos. Deve-se efetuar projeto e planejamento cuidadoso do paisagi smo, para que aps o plantio executado, no seja necessrio arrancar as plantas por esta s estarem atrapalhando a passagem, sujando o piso, entupindo calhas, razes quebrando pisos, etc. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 93
A sade dos edifcios check-up predial Quanto escolha de piso, necessrio sua correta indicao, considerando o espao a ser cr iado, considerando aspectos quanto a caracterstica escorregadia, texturas, cores, etc. A correta escolha e manuteno de equipamentos de lazer tambm muito importante, em especial quanto a playground, equipamento que ser tratado em item especfico. Considerar que algumas espcies sofrem quedas de folhas ou ramos, especialmente du rante o outono e inverno. Isto pode causar entupimento de calhas e canalizaes ou d anificar coberturas e telhados. Figura 1 (CESP. Guia de Arborizao. 3 Ed. SP, 1988) 4.12.5 Plantio Ao selecionar espcies para o plantio, devem-se procurarem mudas isentas de pragas ou doenas, com boa formao e de preferncia novas, pois as velhas se recuperam muito devagar. Dependendo do porte da muda e da qualidade do solo, a cova deve ser abe rta com medidas apropriadas e devidamente adubada para permitir a adaptao da muda e um bom desenvolvimento inicial (2/3 de terra de boa qualidade e 1/3 de adubo o rgnico bem curtido). Este procedimento dever ser feito alguns dias antes do planti o, para permitir sua inoculao por micro-organismos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 94
O preparo do solo pressupe limpeza do terreno, removendo todo material prejudicia l ao desenvolvimento e manuteno da vegetao, ou seja, tocos, materiais no bio-agradveis , materiais ferruginosos, entulho de obra, entre outros. Nas reas que tenham sido compactadas por ocasio da execuo de obras civis, os terrenos devem ser submetidos a uma aragem profunda, alm de drenagem. Pressupem-se tambm a anlise preliminar do so lo com determinao, no mnimo, do pH (grau de acidez). A poca adequada para o plantio o incio do perodo de chuvas, portanto, na ocorrncia de perodos de seca, como j coment ado em pargrafos anteriores, as mudas devero ser irrigadas. Deve-se comprar apenas mudas sadias, adquiridas de viveristas idneos, com o mnimo de 3 pernadas bem espaa das e alternadas (1). Para a arborizao de ruas, o tronco deve estar livre de ramos at 1,80m 2,00m (2). O transplante deve ser realizado de preferncia em dia nublado ou mido (3). As razes das mudas devem ser conservadas midas, atravs de irrigaes perid cas do torro e a embalagem da muda retirada por ocasio do plantio (4). Aps o planti o muito importante a proteo da muda por meio de gradil de madeira, por exemplo, co ntra veculos, animais, etc. Figura 2 (CESP. Guia de Arborizao. 3 Ed. SP, 1988) 4.12. 6 Manuteno: As mudas plantadas devem ser regularmente observadas para que se possa avaliar o seu desenvolvimento e tomar as medidas necessrias para correo de Cmara de Inspeo Pred ial 95 IBAPE/SP
distores no crescimento das mesmas. Sero verificados principalmente, se est ocorrend o ataque de pragas e doenas, brotaes, ramificaes indesejveis, etc. 4.12.7 Recomendaes orientaes tcnicas Escolher rvores cujo porte e razes se desenvolvam sem causar prejuzos a pisos inter nos, caladas e ruas; aconselhvel aps o plantio, do uso de tutor estaca de madeira o u bambu que sustenta e protege a muda assim como protetores em reas prximas de cir culao intensa e nas caladas externas Figura 2. Materiais que possam causar danos ao tronco, como o arame, so contra-indicados. Estes materiais devero ser substitudos medida que se apresentam danificados e sem condies de proteger a muda; As mudas, n a vspera e aps o plantio, devero receber abundante rega, assim como at as respectiva s pegas; No plantio as mudas devem ser enterradas com o torro, evitando-se as raze s nuas. Latas ou sacos plsticos devem ser retirados, evitandose afetar o raizame; Todas as espcies devem receber adubao anual de restituio; rvores, arbustos e trepadei ras devem receber a poda de limpeza ao menos uma vez ao semestre, para retirada dos ramos e galhos quebrados, doentes ou secos; Nos gramados e forraes, proceder r ega diria na fase de enraizamento; corte peridico, com aproveitamento de parte da grama cortada como adubo; Limpeza do terreno junto s espcies quanto a brotaes e rami ficaes indesejveis; Combate adequado a pragas e doenas (ver item especfico). Cabe res saltar que o preparo da terra e o plantio devem ser executados por profissional jardineiro, o qual poder particularizar o tratamento para cada tipo de solo a cad a espcie vegetal. Cabe ressaltar mais uma vez, a importncia da elaborao de projeto p aisagstico por profissional habilitado e capacitado, pois o projeto ou a falta do mesmo, poder acarretar srias conseqncias na qualidade ambiental no que se refere pr incipalmente parte esttica, sombreamento, bloqueio sonoro, permeabilidade do solo , escolha das Cmara de Inspeo Predial 96 IBAPE/SP
A sade dos edifcios check-up predial espcies vegetais de acordo com o tipo de solo, rea disponvel e resultados almejados , lembrando mais uma vez que paisagismo no se refere apenas vegetao, mas tambm piso, mobilirio, iluminao, etc. 4.12.8 Informaes teis Para o plantio deve-se saber se a terra est boa para plantar. Para tanto, devem-s e retirar punhados de terra de diferentes pontos do jardim, com profundidade de 15 cm a 20 cm. O nvel de acidez da terra (pH) deve oscilar entre 6 e 7. H lojas es pecializadas e faculdades de agronomia que podem fazer essa anlise; A primavera a poca do ano mais indicada para a adubao, que deve ser feita uma semana antes do pl antio e, de preferncia, combinando os trs tipos de adubo: orgnico (humus, esterco e farinha de ossos), mineral (calcrio) e qumico (nitrognio, fsforo e potssio); Adubos qumicos, como o NPK, podem queimar o gramado. Por isso, recomenda-se diluir o pro duto em gua e regar a grama logo aps o seu uso; Para que as plantas vinguem, o tor ro (terra que envolve a raiz) deve estar firme e intacto; Confira ainda se as fol has esto livres de manchas. Galhos secos e folhas amarelas devem ser eliminados; importante tambm lavar as ferramentas com gua e sabo, alm de passar lcool em equipame ntos de corte. Isso evita a disseminao de doenas; Procure revolver a terra para que ela se oxigene. Isso pode ser feito em conjunto com a adubao; Sempre verifique as folhas, de ambos os lados, para manter o controle sobre as pragas. Tambm importa nte verificar os galhos e notar se eles esto melados ou se aparece os indesejveis pontinhos pretos, marrons ou brancos (tipo algodo); 4.12.9 Algumas pragas de jard im e recomendaes: FORMIGAS: costumam se alimentar das folhas. Para combat-las, alm de se identificar e destruir o formigueiro, outra maneira fazer um preparado com pimenta macerada e lcool e embeber este preparado em um pano tipo "perfex" e amarr-lo no tronco da planta sem apertar demais. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 97
A sade dos edifcios check-up predial LESMAS/CARACIS/LAGARTAS: estas trs pragas atacam a planta se alimentando das folha s, nos trs casos aconselha-se a retirada manual. Use luvas, pois algumas lagartas podem queimar as mos! PULGES: esta praga aloja-se nos troncos das plantas e os de ixam melados, muitas vezes aparecem tambm na folhagem. So pontos pretos, marrons e brancos, de tamanho pequeno e sugam a seiva da planta. Retire-os com pano e/ou algodo embebidos em lcool um a um. Algumas vezes necessrio repetir o procedimento d urante algumas semanas dependendo de como a praga estiver proliferada. Borrifar as folhas e os galhos com calda de fumo + lcool, melhora a eficincia do combate. A qualidade da terra comprada tambm muito importante, pois muitas vezes ela j est co ntaminada. Por isso compre sempre terra de boa qualidade, a economia pode custar caro! 4.12.10Voc sabia?
Que o profissional especializado em paisagismo denominado arquiteto paisagista? Qu e o horrio ideal de rega, principalmente no vero, de manh cedo ou tardinha, quando o sol est mais fraco? Que para uma manuteno menos onerosa, pode-se substituir a gra ma por espcies tipo forrao? Que rvores com folhas caducas so aquelas que perdem suas f lhas e que em pases de clima frio, o outono considerado uma das estaes mais bonitas , justamente por causa delas? Os nomes comuns, ou vulgares, das espcies vegetais variam de acordo com o pas, a regio e at mesmo de uma pessoa para outra? Ao contrrio , os nomes cientficos so regulamentados pelo Cdigo Internacional de Nomenclatura Bo tnica. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 98
A sade dos edifcios check-up predial 4.13 Controle de pragas urbanas 4.13.1 Descrio So conhecidas como pragas urbanas, formigas, ratos, cupins, pombos, etc. e podem ser divididas em dois grupos: as prejudiciais sade das pessoas e as que so prejudi ciais sade das edificaes e conseqentemente das pessoas. Incluem-se no primeiro grupo , baratas, formigas, ratos, pombos, etc. e no segundo grupo, as brocas os cupins de madeira seca, etc. 4.13.2 Finalidade Apresentar tcnicas e hbitos para prevenir, amenizar e/ou controlar as pragas urban as. Principais caractersticas, medidas preventiva e de controle. 4.13.3 Recomendaes e orientaes tcnicas: Neste item sero apresentadas algumas caractersticas das pragas e suas formas de co ntrole. Qualquer ambiente seja de produo, residencial, lazer, etc., est sujeito ao ataque de pragas e sua presena e proliferao, est diretamente ligada aos seguintes fa tores: abrigo necessrio para seu desenvolvimento e reproduo; alimento farto, necessr io para sua manuteno e sobrevivncia e facilidades de entrada e permanncia a locais d iversos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 99
A sade dos edifcios check-up predial Para a preveno de vrias destas pragas, a limpeza geral e o armazenamento adequado d e lixo e detritos em local de forma apropriado, sejam no edifcio ou em reas livres , tornam-se as melhores maneiras de preveni-las. O sucesso do controle da maiori a destas pragas depender do bom senso, da capacidade de identificao das espcies, seu monitoramento, inspeo do local e localizao do ninho (no caso de formigas, cupins, e tc.) e principalmente do conhecimento da biologia do grupo com que se est trabalh ando. Estes conhecimentos e aes posteriores garantiro aplicaes eficazes de controle e a continuidade dos resultados. O controle dos insetos, tambm poder ser realizado atravs de intervenes qumicas utilizando equipamentos de alta tecnologia e produtos d e eficcia comprovada, garantindo a segurana e no comprometendo a sade das pessoas. A seguir sero relatados alguns aspectos de determinadas pragas: FORMIGAS URBANAS: Qualquer forma de controle a ser adotado, deve ter como objetivo a colnia como um todo e no somente as operrias que realizam atividades externas ao ninho. Uma das caractersticas principais das formigas urbanas a forte tendncia em migrar, ou seja , freqentemente mudam a colnia de lugar, tanto quando perturbadas, tanto quando em alta densidade populacional. O controle mais eficiente quando feito por meio de iscas, que atraem as formigas. Na isca existe um inseticida em baixa concentrao, que mata aos poucos os membros da colnia, compostos por crias (ovos, larvas e pup as) e os adultos (operrias, rainhas e machos). As iscas so importantes tambm para i dentificao por especialistas da espcie, suas caractersticas e seus hbitos alimentares e assim tentar localizar o Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 100
ninho, ou pelo menos a trilha principal da colnia. Caso o ninho seja encontrado, um tratamento especfico poder ser realizado.. Outra tcnica, caso o ninho esteja esp alhado, a utilizao de iscas txicas, tcnica conhecida como trofalaxia. Tcnica ainda cada no Brasil a utilizao de inseticidas denominados reguladores de crescimento. C UPIM SUBTERRNEO: O cupim subterrneo faz o ninho no solo, geralmente prximo a uma fo nte de umidade ou alimento, saindo do ninho em busca de alimento para sobreviver em. De uma maneira geral, prevenir uma infestao de qualquer praga implica em se li mitar o acesso desta praga ao ambiente estudado e a disponibilidade de fatores q ue permitam sua sobrevivncia. Estes fatores so basicamente trs: alimento, umidade e abrigo. Os cupins de solo podem desgastar o concreto para permitir a passagem, quando este obstculo entre a colnia e a madeira. Como os insetos so pequenos, eles fazem pequenas perfuraes aproveitando as fissuras ou falhas j existentes, assim com o os vos existentes entre o concreto e os demais componentes do edifcio, como os c ondutes e dutos hidrulicos. No ponto particular em que o ninho est diretamente em c ontato com o concreto ou alvenaria o dano pode ser maior, havendo perfurao mais in tensa em componentes como tijolos de barro. As secrees e subprodutos da atividade vital dos cupins causam alterao superficial no concreto e oxidao na ferragem quando em contato direto com a colnia. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 101
O sinal tpico de ataques dos cupins subterrneos so os caminhos que eles fazem sobre a alvenaria ou outro material. Feitos de terra, fezes e saliva, estes cupins co nstroem verdadeiros tneis que os protegem de predadores, perda de gua e outros con tratempos. Foto 1 (PRAGAS Urbanas. Disponvel em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004) Fatores que favorecem o ataque: Dentre os fatores que favorec em a intensidade de infestao por cupins em uma estrutura, pode-se citar: entulhos de construo; espaos entre estruturas; solos orgnicos (com razes abaixo das construes); vores cortadas ou agredidas (mal podadas); condies de umidade (reas mal drenadas em gramados, pneu em volta de rvores, reas com torneiras gotejando, etc.) Medidas Pr eventivas: Existem ainda, umas sries de medidas que podem ser consideradas preven tivas do ataque de cupins de madeira seca, a saber: Uso de madeiras tratadas dur ante a construo do imvel ou montagem dos mveis; Colocao de telas (20 mesh) para preven ir a entrada de alados nas reas internas da estrutura; Uso de madeiras naturalmen te mais resistentes; Proteo da superfcie exterior das madeiras com tintas, vernizes ou outras coberturas apropriadas, com o objetivo de tapar frestas e ranhuras on de os cupins possam se alojar. Mtodos de Controle: Como vimos anteriormente, cupi ns subterrneos necessitam de umidade para sobreviver e por causa disto colnias so g eralmente encontradas no solo. A necessidade de umidade uma caracterstica que pod e ser utilizada para ajudar no controle destes insetos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 102
A sade dos edifcios check-up predial Por outro lado, locais onde pisos de madeira ou outras estruturas de madeira enc ontram-se em contato constante com o solo mido, provem fcil acesso entre o local da colnia e a fonte de alimento. Alteraes mecnicas, incluindo eliminao de pontos de cont ato da madeira com o solo, substituio de madeira ou objetos atacados, remoo de resto s de celulose e reduo do excesso de umidade na estrutura podem tambm ajudar no cont role de infestaes de cupins. Estratgias bsicas devem ser consideradas para se contro lar cupins subterrneos: Alterao mecnica: qualquer medida que faa com que a estrutura fique menos susceptvel ao ataque de cupins; Tratamento do solo; Tratamento da mad eira; Barreira qumica; Uso de iscas. Por causa dos riscos inerentes ao tratamento , o controle de cupins subterrneos requer obrigatoriamente a contratao de uma empre sa especializada para a realizao do servio. No obstante, todos os cupinicidas regist rados para este fim so de uso profissional, podendo apenas ser manipulado por emp resas especializadas. A seta branca mostra onde so feitos os furos para o tratamento do solo para o con trole de cupins subterrneos, de maneira a formar uma barreira qumica contra a entr ada destes insetos. Em cinza mostrado o piso e em marrom, a parede da estrutura. Foto 2 (PRAGAS Urbanas. Disponvel em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abri l 2004) Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 103
A sade dos edifcios check-up predial Quando um piso de cimento impede o acesso ao solo para o estabelecimento de uma barreira qumica ao redor, ou dentro de uma estrutura, necessrio fur-lo para a poste rior injeo do produto atravs dos furos. Foto 3 (PRAGAS Urbanas. Disponvel em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abri l 2004) ROEDORES RATOS: Alguns danos causados pelos ratos: Consumo direto de ali mentos; Contaminao e danos nos alimentos; Danos estruturais; Transmisso de doenas; F ontes de reinfestao em reas adjacentes; Custos associados com a operao de controle. Mt odos de Preveno: Alimento e abrigo so, tambm, os fatores essenciais para promover a infestao destas pragas numa determinada rea, eliminando-se estes fatores podemos ev itar a presena indesejvel destes roedores. Algumas medidas devem ser empregadas na rotina diria, como por exemplo: remover diariamente do lixo, acondicionar corret amente os alimentos, no jogar lixo em terrenos ou crregos, manter os jardins em bo m estado de conservao, remover os entulhos, vedar devidamente esgotos e canais efl uentes desativados, no acumular materiais em locais como depsitos e garagens. Cont role da praga: Conforme j citado, a presena de roedores est associada disponibilida de de alimento, gua e abrigo. Acrescentando a estes fatores as Cmara de Inspeo Predi al IBAPE/SP 104
caractersticas comportamentais e reprodutivas destes animais encontramos uma situ ao em que o controle somente alcanar o efeito desejado com a adoo de medidas integrada s. O controle integrado de roedores envolve basicamente as seguintes etapas: a) Adoo de Medidas Sanitrias para o Controle: A eliminao de fontes de alimentos e higien izao da rea so essenciais para o sucesso no controle de roedores. Manter a rea extern a limpa: sem entulhos, materiais empilhados (madeira, canos, telhas), mato e gra ma devidamente aparados, poda de galhos de rvores que se projetem sobre a construo; Eliminar ou proteger as fontes de gua: fossos, valas, poas estagnadas, poos, caixa s dgua e outros reservatrios; Armazenamento adequado e protegido: cereais e forrage ns, alimentos, raes; Acondicionamento do lixo em recipientes a prova de roedores, ou de difcil acesso; Manuteno adequada das instalaes hidrulicas e rede de esgoto. b) C ontrole Qumico: Atualmente o mtodo mais utilizado para eliminao de infestaes existent s. Consiste na utilizao de substncias txicas incorporadas a iscas que sero oferecidas em locais de trnsito ou de visitao destes animais, entretanto tais substncias conti das nas iscas tambm so txicas para outros mamferos como gatos, ces e o prprio homem. c ) Controle Mecnico: Consiste na utilizao de sistemas de proteo fsica contra a entrada de roedores na rea, e sistemas de captura para remoo e posterior Cmara de Inspeo Predi al IBAPE/SP 105
A sade dos edifcios check-up predial eliminao destes roedores. Devemos eliminar aberturas ou frestas maiores que 0,5 cm impedindo a passagem dos ratos, instalar mecanismos para impedir o refluxo de e fluentes nos vasos sanitrios, colocao de dispositivos impedindo a escalada em fios, paredes, tubulaes, encanamentos e at mesmo em palmeiras localizadas nos jardins. D ispositivos de captura podem ser distribudos estrategicamente pela rea, como ratoe iras, armadilhas adesivas e gaiolas com entrada nica. A utilizao de barreira eltrica tem como fatores limitantes o seu custo, manuteno e riscos de acidentes. d) Contr ole Fsico: A utilizao de aparelhos que emitem ultra-som segundo diversos autores de ve ser melhor estudada para uma concluso definitiva sobre esta tcnica. Todos os ti pos existentes possuem vantagens e desvantagens, que devero ser analisadas por em presa especializada. POMBOS: Os pombos so aves comuns em quase todas as cidades b rasileiras e em todos os meses do ano, sendo que poucos sabem do perigo sade pblic a que estes animais significam. Suas fezes alm de transmitirem doenas, sujam e des troem o patrimnio, pois so cidas e deterioram materiais. Seus ninhos entopem calhas e quando ocorrem prximo a aeroportos podem ocasionar acidentes aviao o Mtodos de Pr eveno: evitar alimentar os pombos uma das melhores medidas de preveno, pois sem este fator eles iro abandonar o local para procurar alimento; consertar falhas em est ruturas que permitam a nidificao dos pombos; vedar as bordas entre os telhados e a laje para impedir o acesso dos pombos nos espaos; existem no mercado alguns equi pamentos para impedir o acesso de pombos, muitos deles so importados. Cmara de Ins peo Predial IBAPE/SP 106
A sade dos edifcios check-up predial o Medidas de Controle: Medidas de mdio/longo prazo: So medidas de controle que iro interferir diretamente na reduo populacional dos pombos. Emprego de substncias anti concepcionais; Uso de pombas de reproduo controlada. Medidas a curto prazo: Representam medidas de controle que iro afastar os pombos das proximidades afetadas, sem influir no nvel populacional. So, em sua maioria, m edidas de controle que funcionam como barreiras fsicas que impedem o pouso das av es nas superfcies tratadas. A supresso alimentar torna-se fator limitante prioritri o de controle, com resultados diretos na reduo do potencial reprodutivo e da densi dade populacional destas aves; Inclinao de superfcies de pouso; Emprego de acessrios desestabilizadores de pouso; Vedao de espaos; Emprego de elementos assustadores (v isuais e auditivos); Persuao do pouso por substncias repelentes; Emprego de cercas eletrificadas; Captura por armadilhamento; Manejo de resduos orgnicos; Limpeza dos locais infestados; Desindetizao. 4.13.4 Informaes teis
No Brasil todo existe cerca de 20 espcies de formigas distribudas pelas cidades; O uso indiscriminado de inseticidas em forma de aerosol contra formigas, pode pro mover, alm da contaminao do ambiente, a fragmentao das colnias, aumentando o nvel de i festao. As formigas percebem o cheiro do veneno e saem em busca de um abrigo mais seguro; Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 107
A sade dos edifcios check-up predial Os cupins no se alimentam do concreto, podem produzir ligeiro desgaste apenas par a obter passagens para os tneis, entre os diversos componentes da edificao; Um dos meios de se impedir que os pombos pousem nos parapeitos de janelas, esticar um o u mais fios de "nylon", presos por ganchos, nas bordas laterais das paredes que circundam o parapeito. Estes fios devem estar a uma altura de aproximadamente 10 cm do parapeito; Pombos no gostam de pousar em superfcies inclinadas, portanto co nstruir um parapeito com inclinao de mais ou menos 45 impede seu pouso; As fezes de pombos devem ser umedecidas antes de serem retiradas, para evitar a inalao de esp oros de fungos e outras formas causadoras de doenas; Antes de contratar servios de Controle de Pragas Urbanas, verifique se a empresa tem alvar de funcionamento ex pedido pelo Centro de Vigilncia Sanitria e usa produtos devidamente registrados no Ministrio da Sade. 4.13.5 Perguntas freqentes Os pombos transmitem doenas? Sim, atravs das fezes que podem conter fungos e outro s microrganismos, causam doenas graves como a criptococose, psitacose e salmonelo se. Como descobrir que em um determinado local h cupim? Descobre-se a infestao de c upins buscando-se principalmente as pistas deixadas por estes insetos nos locais atacados. Os cupins de madeira seca liberam os resduos fecais secos e granulados que se acumulam prximo s peas afetadas. Aps os cupins eliminarem parte dos resduos Cm ara de Inspeo Predial 108 IBAPE/SP
fecais pelos orifcios na madeira, eles os vedam novamente com uma pelicula normal mente de colorao marrom. O principal indcio da infestao de cupins de solo a presena d tneis em paredes, lajes, rodaps, molduras de portas, etc. Nos armrios embutidos de vem ser cuidadosamente inspecionadas a peas internas para observao do material veda nte com que os cupins preenchem as frestas, ou mesmo da presena de tneis ou deteri orao. frequente tambm a observao dos tneis ou resduos nos dutos eltricos. Alm diss evoadas no ambiente interno ou externo, no solo, em rvores, indcio seguro da infes tao. Porque os cupins aparecem no calor? Nos meses quentes aps o inverno apenas oco rrem as revoadas, que so a liberao dos reprodutores alados (com asas) com a finalid ade de procriao e fundao de novas colnias. Portanto, quem aparece so os alados proveni entes de colnias j existentes e bem desenvolvidas, que podem permanecer ativas dur ante muitos anos. Siriri cupim? O siriri cupim em sua forma alada, que um reprod utor que tentar se instalar nos locais propcios para iniciar uma nova colnia. Se fo rem siriris de cupins de madeira seca tentaro se instalar diretamente no interior da madeira. Se forem siriris de cupins de solo, procuraro o solo ou outro local que contenha madeira e uma fonte de umidade. Grande parte dos siriris morre dura nte ou aps a revoada, atacados por diversos predadores, mas os casais bem sucedid os iro acasalar e fundar nova colnia, sejam cupins de solo ou de madeira seca. Cmar a de Inspeo Predial IBAPE/SP 109
A sade dos edifcios check-up predial 4.14 Equipamentos: elevadores 4.14.1 Descrio do sistema Presente na grande maioria das edificaes, o elevador um meio de transporte seguro e eficiente desde que usado e mantido da maneira correta. O sistema consiste em quatro grupos: Cabina: O que comumente conhecemos como elevador; local atravs do qual as pessoas so transportadas (tambm conhecido como carro); Casa de mquinas: Geral mente na cobertura do edifcio, ela resguarda os painis eltricos e de comando, os ge radores e motores de trao, freios e sistema de ventilao (natural ou forada); Poo do el evador: Onde temos as guias que auxiliam no suave deslocamento da cabina, cabos de trao, peso e contra-peso e sistemas de segurana (normalmente compostos por siste mas hidrulicos instalados no fundo do poo); Andares ou pavimentos: Nos andares tem os alm das botoeiras de acionamento (chamada), os sistemas de abertura de porta q ue so acionados assim que o elevador estiver nivelado com o piso do pavimento. 4. 14.2 Finalidade do sistema Este sistema tem como finalidade o transporte vertical de passageiros ou cargas e deve faz-lo com conforto e segurana, contando para isto, com uma srie de disposit ivos. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 110
Existem tambm procedimentos que devem ser obedecidos pelos seus usurios, evitando assim um elevado tempo de espera ou mesmo de viagem, quebra de dispositivos de p orta ou mesmo de cabina (iluminao, botoeiras, etc..). No tocante a segurana, o equi pamento dispe de alarme, sistema de interfone e luz de emergncia, todos situados n o interior da cabina e geralmente (exceto a iluminao de emergncia) interligados com a portaria ou a recepo da edificao. O sistema de elevadores, referindo-nos as edifi caes comerciais com instalaes mais modernas, tambm possuem uma finalidade importante em situaes de emergncia que denominada OEI; a Operao de Emergncia e Incndio (OEI) co ste na descida obrigatria de todos os elevadores, independente do sentido de seu deslocamento ou de solicitaes de pavimentos, ao piso trreo em casos de emergncia (al arme de incndio). 4.14.3 Principais anomalias Anomalias construtivas: Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir); Sensao de desconforto durante a viagem devido a uma sada ou parada brusca; Alarme no func iona ou est posicionado (campainha) em local onde no existem pessoas prximas; Inter fone no funciona; Desnvel entre piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada . Em geral, estas anomalias construtivas so causadas por uma m regulagem (portas, desnvel, velocidade de viagem, etc.) ou por problemas de instalao (cabos de interfo nes rompidos em algum ponto, etc.). Tambm podem ocorrer falhas de projeto ou mesm o definies erradas, como por exemplo, a posio do alarme sonoro no hall da edificao ou na portaria. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 111
A sade dos edifcios check-up predial 4.14.4 Anomalias em funo da utilizao: Quebra de botes da cabina e de pavimentos; Falha nos sistemas de ventilao interna d a cabina; Falha no sistema de iluminao da cabina; Vandalismo. 4.14.5 Plano de Manu teno Predial
Dentre as muitas responsabilidades legais na administrao de um Condomnio, est a cont ratao de uma empresa de manuteno, recomendando-se normalmente que esta empresa seja o prprio fabricante do equipamento, pois, somente ele tem condies efetivas de mant-l o, garantindo suas caractersticas originais. Tambm importante que condomnio tenha c onhecimento, de que pelo artigo 10 da Lei 10.348 (So Paulo), as empresas conserva doras devero manter servio de prontido, com no mnimo dois tcnicos capacitados, para a tendimento de situaes de emergncia. Os contratos de manuteno basicamente se dividem e m dois tipos: Contrato de Conservao: prev somente a utilizao de mo de obra especializa da para execuo manuteno preventiva / corretiva e atendimento aos chamados de emergnci a, no incluindo portanto, materiais e/ou peas de reposio; Contrato de Manuteno: prev a utilizao de mo de obra especializada para execuo da manuteno preventiva / corretiva e tendimento dos chamados de emergncia, alm do fornecimento de componentes mecnicos, eltricos e eletrnicos, desde que constatado seu desgaste natural, excluindo-se por tanto, a reposio de componentes danificados por atos de vandalismo ou para moderni zao/ embelezamento. Nas visitas mensais para a realizao da manuteno, os tcnicos da emp esa mantenedora devem fornecer ao Condomnio uma cpia da chamada ficha de Cmara de In speo Predial IBAPE/SP 112
atendimento, na qual preenchido um breve relato do servio realizado pelo tcnico, in cluindo a discriminao das peas utilizadas. de fundamental importncia que o Condomnio mantenha estas fichas em arquivo, pois este documento alm de retratar o histrico d o equipamento, comprova a realizao das substituies de peas e componentes danificados. Toda e qualquer interveno quando contratada junto terceiros, tais como limpeza de poo do elevador, substituio de espelho da cabina, instalao de cmeras de vdeo, entre o tros, dever ser previamente comunicada empresa mantenedora para que a mesma possa avaliar se fazer-se- necessria a presena de um tcnico para o acompanhamento dos ser vios e/ou orientar com relao a execuo dos mesmos. Pessoas no habilitadas podem gerar i ntervenes inadequadas com inmeras conseqncias, dentre as quais podemos citar riscos d e acidentes graves, diminuio da vida til dos equipamentos, desativao dos componentes de segurana e outros. O Condomnio responsvel pela limpeza interna da cabina (espelh os, revestimentos, teto, piso, etc) enquanto que a mantenedora responsvel pela li mpeza do poo dos elevadores e sala de mquinas, ambos locais cujo acesso deve ser r estrito aos tcnicos da mantenedora e pessoas habilitadas / pr-autorizadas. A sala de mquinas, geralmente localizada na cobertura da edificao, abriga as mquinas, quadr os de comando, polias, motores e outros componentes responsveis pelo funcionament o do elevador, e portanto, trata-se de local que deve ser mantido livre de objet os estranhos, com ventilao adequada, livre de infiltraes e permanentemente trancada por questes de segurana. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 113
A sade dos edifcios check-up predial Lembrem-se daquela placa de comunicao visual instalada ao lado do elevador com os dizeres Antes de entrar no elevador verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar. Esta frase nos remete a uma importante reflexo com relao aos aspectos de seg urana, pois o elevador, apesar de vistoriado periodicamente pelos tcnicos quando d a realizao da manuteno, tambm deve ser constantemente observado pelo Condomnio durante a sua utilizao rotineira; como exemplo, podemos citar a ateno que devemos ter em re lao ao nivelamento de piso, ou seja, ao abrir as portas (porta de cabina e de pavi mento), o piso da cabina dever estar nivelado com o piso do pavimento, evitando a ssim acidentes. Dentre os dispositivos de segurana normalmente verificados pelos tcnicos podemos citar: Trinco de porta: elemento responsvel por garantir que o ele vador no se desloque at que as portas de cabina e pavimento estejam totalmente fec hadas, atuando no conjunto fechador e trinco; Limitador de velocidade: elemento responsvel pelo monitoramento da velocidade do elevador, composto por componentes de segurana eltrica e mecnica (freios de segurana e pra-choque), que atuam quando oc orrem alteraes bruscas das velocidades pr-estabelecidas no sistema, geralmente caus adas por alguma pane, parando simultaneamente o elevador. 4.14.6 Recomendaes e ori entaes tcnicas Quando falamos de segurana, fundamental tratarmos da questo referente ao resgate d e passageiros presos. Independentemente se a causa da parada do elevador ocorreu por falha de algum componente do sistema ou falta de energia eltrica, nestas sit uaes, o procedimento correto a ser adotado o acionamento imediato da empresa mante nedora pelo Condomnio, que dever ainda manter os passageiros calmos, informando-os de que o resgate foi acionado e encontra-se a caminho. O resgate nunca Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 114
dever ser feito por pessoas no habilitadas, pois podero ocorrer graves acidentes ca so o elevador volte a se deslocar no momento da sua realizao. A falta de conhecime nto sobre a maneira correta de se utilizar o elevador pode gerar inconvenientes aos seus usurios e/ou prejuzos ao Condomnio. Diante deste cenrio, vrias empresas mant enedoras/fabricantes j oferecem aos seus clientes cursos para zeladores / adminis tradores, onde so abordados temas como: noes bsicas sobre funcionamento de elevador, seus principais componentes de segurana, procedimentos a serem adotados durante a paralisao do elevador e a forma correta de agir em caso de passageiro preso. Rec omendamos que o Condomnio, seja no recebimento de novos equipamentos / modernizao o u aps um longo perodo de operao e manuteno dos equipamentos existentes, procure por um a avaliao de um consultor especializado. Damos a seguir algumas dicas para um rpido check up possvel de ser executado pelo Condomnio: Documentao / sinalizao: o Manter e ocal visvel a chapa de identificao / registro do elevador junto a Prefeitura, forne cida por ocasio da emisso do Alvar de Instalao; o Manter em local visvel a placa Antes de entrar no elevador verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar, instal ada no hall; o Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa ind icativa do nome, endereo e telefone, atualizados, dos responsveis pela instalao e co nservao; o Manter em local de fcil acesso a RIA Relatrio de Inspeo Anual, cuja emiss brigatria pela empresa de manuteno. Casa de Mquinas e poo do elevador: o Garantir o a cesso restrito empresa de manuteno; o Manter em local visvel a ficha de atendimento (histrico); Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 115
A sade dos edifcios check-up predial o Observar periodicamente a existncia de rudos e / ou odores anormais nesta situao, recomendamos o acionamento imediato da empresa de manuteno. Operao do elevador: o Ob servar o funcionamento de botoeiras no andar; o Observar o nivelamento de pisos (elevador e andar) conforme mencionamos anteriormente; o Observar se a porta do elevador abre somente quando o mesmo estiver parado e nivelado em relao ao andar d estino; o Observar o funcionamento do ventilador da cabina (quando existir) dura nte a viajem; o Observar a existncia de rudos ou deslocamento turbulento (balano) d o elevador durante o percurso (viajem); o Testar periodicamente (recomendamos a freqncia semanal) o interfone e o alarme de emergncia (dentro da cabina); o Solicit ar para que a empresa de manuteno teste a iluminao de emergncia dentro da cabina e na sala de mquinas. 4.14.7 Informaes teis
Normas tcnicas e Leis que norteiam estes sistemas quanto a sua importncia e manute no: MB 129 Inspeo de elevadores e monta-cargas novos MB 130 Inspeo peridica de ele es e monta-cargas Lei 10.348 de 04/09/1987, sobre conservao e funcionamento de ele vadores em So Paulo Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 116
A sade dos edifcios check-up predial A Prefeitura de So Paulo disponibiliza, a atravs relao de de seu site http://www6.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/habitacao, empresas cadastradas junto ao Departamento de Controle do Uso de Imveis/Contru 03, para a manuteno de elevadores. Denncias sobre falta de segurana no funcionamento de elevado res podem ser direcionadas ao Departamento de Controle do Uso de Imveis/Contru 03 localizado Rua So Bento, 405 - 19 andar - Ed. Martinelli. CEP: 01011-000. 4.14.8 Perguntas mais freqentes Em funo do mau estado, o elevador pode descer pelo poo sem controle? R.: Mesmo em p rdios residenciais de menor porte, os equipamentos possuem uma srie de dispositivo s de segurana que so automaticamente acionados quando houver uma acelerao da cabina acima do limite aceitvel. evidente que, para os sistemas operarem adequadamente, a manuteno por empresa responsvel e a execuo de testes peridicos (em alguns sistemas) so fundamentais. Existem riscos em viagens apenas com crianas (sozinhas)? R.: Sim. Como dissemos anteriormente, existem pontos importantes que o passageiro deve o bservar antes de entrar no elevador (desnivelamento entre o piso da cabina e o p iso do pavimento, o espaamento entre a cabina e o piso do pavimento, etc.) e difi cilmente a criana tem este discernimento. Outro risco a considerar a parada impre vista do elevador e o pnico natural que isto gera nas pessoas. No perigoso permane cer dentro do elevador parado ao invs de tentar uma sada (ser resgatada por pessoa l no preparado)? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 117
A sade dos edifcios check-up predial R.: No. A grande verdade que o risco maior existe na tentativa de resgate sem que a pessoa esteja treinada para tal. mais seguro, em funo de todos os dispositivos j citados, que o passageiro espere calmamente o resgate, aps ter notificado o seu enclausuramento ao zelador ou recepo da edificao. 4.14.9 Voc sabia? Que o elevador no pode ser utilizado em casos de incndio; Que as empresas de manut eno e conservao possuem planto 24hs para atendimentos de emergncia e que o prazo para estes atendimentos deve constar em contrato; muito perigoso permitir a entrada d e gua no poo do elevador, proveniente de grandes vazamentos ou da lavagem de pavim entos, pois existem diversos componentes eletrnicos e eltricos na cabina e no poo, que podem ser danificados e comprometer de forma sria, a operao do sistema. 4.15 Sistema de automao (em desenvolvimento) 4.16 Segurana patrimonial (em desenvol vimento) 4.17 Equipamentos de lazer Visando proporcionar entretenimento aos seus moradores, os equipamentos de lazer so encontrados com freqncia nos condomnios residenciais; e entre os tipos mais freqe ntes, este trabalho ir abordar as piscinas e os playgrounds. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 118
A sade dos edifcios check-up predial 4.17.1 Piscinas
a) Descrio do Sistema As piscinas so o conjunto das instalaes (tanque, solrio, casa de mquinas e vestirios), destinadas s atividades aquticas. Os tipos de piscinas mais e ncontrados so com estrutura em concreto ou alvenaria armada; e revestimento em ce rmica, fibra de vidro ou vinil. O esquema bsico de funcionamento do sistema de rec irculao e tratamento da gua de uma piscina : Figura b) Finalidade do Sistema A final idade da piscina em um condomnio residencial : proporcionar a convivncia, o entrete nimento e a prtica de esportes aos seus moradores, valorizar os imveis nos quais e sto instalados. c) Principais Anomalias As anomalias mais freqentes nas piscinas so : tratamento inadequado da gua, desgaste do revestimento do tanque ou do solrio, f alta de manuteno ou manejo incorreto dos equipamentos, vazamentos no tanque de ori gem estrutural, nas instalaes ou no sistema de impermeabilizao. d) Recomendaes Tcnicas As recomendaes tcnicas mais importantes so: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 119
A sade dos edifcios check-up predial propiciar treinamento ao pessoal do condomnio responsvel pela manuteno; promover exa mes regulares da qualidade da gua; manuteno dos equipamentos executada por empresa idnea; contratao de tcnico capacitado para levantar as causas e definir os reparos d as eventuais anomalias existentes no conjunto; instituir campanha dos princpios bs icos de segurana e de sade no uso da piscina. e) Voc sabia? Voc sabia que as crianas s devem ter acesso s piscinas acompanhadas por um responsvel? Voc sabia que protetor es e bronzeadores dificultam e comprometem a filtragem da gua da piscina? Voc sabi a que pessoas com cabelos longos devem usar toucas de natao ou prend-los junto nuca , quando utilizando uma piscina 4.17.2 Playgrounds a) Descrio do Sistema Playgrounds so os equipamentos para brincar, destinados s ativ idades de lazer infantil. Tradicionalmente os playgrounds eram executados em mad eira aparelhada ou em ferro pintados; porm atualmente, os mais encontrados so em m adeira bruta tratada ou em plstico. Os brinquedos dos playgrounds podem ser mveis (balano, roda-roda, gangorra), estticos (escorregador, casinha de boneca) ou integ rados.Foram projetados para a instalao permanente ao ar livre, e sem sistema motri z. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 120
b) Finalidade do Sistema A finalidade do playground em um condomnio residencial : promover o desenvolvimento fsico e social das crianas residentes no empreendimento , valorizar os imveis nos quais esto instalados. c) Principais Anomalias As anomal ias mais freqentes nos playgrounds so: falta de manuteno no equipamento ou no seu en torno; desgaste de peas no equipamento pela sua utilizao; vandalismo ou mau uso dos equipamentos. d) Recomendaes Tcnicas As recomendaes tcnicas mais importantes so: insp visuais freqentes, com a troca imediata das peas do equipamento quando desgastada s ou faltando; a superfcie junto ao equipamento deve ser do tipo absorvente a imp actos; contratao de pessoal especializado, para a execuo de inspees. e) Voc sabia? Voc abia que as crianas s devem ter acesso aos playgrounds acompanhadas por um responsv el? Voc sabia que os brinquedos devem possuir sinalizao indicando a idade apropriad a das crianas que podem utiliz-lo? Voc sabia que um playground sem manuteno pode esco nder perigosas armadilhas s crianas? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 121
A sade dos edifcios check-up predial Voc sabia que to importante quanto o equipamento, que o seu entorno tambm seja adeq uado ao uso pelas crianas? 4.18 Sistema de ventilao forada 4.18.1 Descrio dos Sistemas
Normalmente observamos uma maior aplicao de sistemas de ventilao forada em edifcios co merciais, hotis, teatros, edifcios pblicos, etc..Estes sistemas de ventilao so normalm ente projetados com as seguintes finalidades: Pressurizao em escadarias (rota de f uga) Ventilao e exausto de garagens subterrneas Ventilao com a finalidade de controle de temperatura em salas de mquinas (subestaes eltricas, etc..) Se analisarmos o grau de importncia de cada uma destas instalaes, observaremos que todas tm como principa l ponto de interseco a vida humana, seja na proteo contra a intoxicao causada pela fum aa / fogo em um ou mais andares prximos escadaria de emergncia, seja na reduo no nvel de Monxido de Carbono e de outros poluentes em reas de estacionamento com pouca ve ntilao natural ou na manuteno de temperaturas amenas em casas de mquinas, onde equipa mentos e instalaes eltricas emanam constantemente calor para o ambiente, incorrendo em riscos operacionais. Antes de abordarmos o roteiro de um rpido check up desta m odalidade de instalaes prediais, sintetizaremos abaixo os fundamentos de cada um d os sistemas listados acima: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 122
A sade dos edifcios check-up predial 4.18.2 Finalidade dos sistemas
a) Pressurizao em escadarias (rota de fuga): Consiste em uma instalao com norma ABNT especfica NBR 14880 (Sadas de emergncia em edifcios Escadas de segurana Controle fumaa por pressurizao), cujo princpio de funcionamento baseia-se na ventilao forada do ar externo (ventiladores localizados na cobertura ou nos subsolos) para dentro d a escadaria, gerando presso positiva, ou seja, uma maior presso interna (escadas) em relao ao hall dos andares, impedindo assim a infiltrao de fumaa para dentro da rot e fuga. Este sistema normalmente acionado durante o procedimento de operao em situaes de incndio e consiste em um ou mais ventiladores, sua respectiva instalao eltrica e quadro de acionamento / comando dos equipamentos, geralmente localizado na rece po ou na central de bombeiros do condomnio. b) Ventilao e exausto de garagens subterrn as: Ao contrrio do sistema de pressurizao, a ventilao / exausto de garagens objetiva a circulao / renovao de ar externo no ambiente pouco ventilado e com alta concentrao de poluentes gerados por veculos automotivos. Podemos ter dois princpios bsicos de fu ncionamento para este sistema: Ventilao Forada e Exausto natural Ventilao e exausto fo da Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 123
A sade dos edifcios check-up predial Ventiladores Exaustores Este sistema pode ser operado manualmente ou atravs de um sistema de automao, e ger almente, acionado em horrios de grande movimentao de veculos.O sistema composto por um conjunto de equipamentos (um ou mais ventiladores), sua instalao eltrica e o pai nel de acionamento / comando. c) Ventilao com a finalidade do controle de temperat ura em salas de mquinas: Normalmente operando em subestaes (cabines de entrada de e nergia eltrica) ou salas de geradores de emergncia, estes sistemas retiram o calor gerado no prprio ambiente (motores, transformadores, cabos, etc), auxiliando na manuteno de uma temperatura mais amena, evitando assim possveis colapsos, principal mente em componentes eltricos e motores. Costumam ser sistemas de operao contnua em virtude do calor emanado (subestaes eltricas) ou de operao intermitente quando relaci onados ao funcionamento de algum equipamento (geradores de emergncia, etc). d) Pr incipais Anomalias Anomalias construtivas: o Erros de dimensionamento (projeto); Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 124
o Erros quanto ao conceito de exausto no que tange a remoo do ar viciado e a respec tiva entrada de ar limpo no ambiente; o Erros de instalao quanto a impossibilidade de acesso (para manuteno) a todos os componentes do sistema e a exposio do(s) equip amento(s) ao tempo. Anomalias em funo da utilizao: o Operao contnua do equipamento oca ionando o desgaste prematuro da instalao. 4.18.3 Plano de Manuteno Predial a) No equipamento: Verificar a fixao do equipamento; Efetuar a limpeza do equipame nto (rotor e carcaa); Lubrificar mancais e rolamentos (se houver); Verificar o es tado geral do equipamento, eliminando pontos de ferrugem e reapertando todos os elementos de fixao; Verificar as condies eltricas de funcionamento (motor eltrico). b) No quadro eltrico: Verificar o funcionamento de botes de acionamento, interruptor es e lmpadas de sinalizao; Verificar tenso e corrente eltrica do equipamento conforme procedimento padro tcnico; Verificar o estado dos componentes (cabos, contatoras, fusveis, etc.); Efetuar o reaperto geral; 4.18.4 Recomendaes e orientaes tcnicas Como dicas de check up para o condomnio, podemos sugerir as seguintes aes peridicas: E fetuar testes mensais (mnimo recomendado) dos sistemas observando: Se todos os ve ntiladores esto operando; Se existem rudos anormais durante a operao (chamar tcnico e specializado caso isto ocorra); Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 125
A sade dos edifcios check-up predial Se existem materiais obstruindo a entrada de ar de renovao e a sada (forada ou natur al), removendo-os imediatamente; Se os quadros eltricos esto limpos, sem odor de q ueimado (isto pode significar alta temperatura e desgaste de cabos e demais comp onentes), sem sinais de queima nos cabos (alta temperatura, falta de aperto nos terminais / manuteno), sem riscos externos tais como goteiras / infiltraes prximas e se o quadro eltrico esta fechado (estanque) no oferecendo riscos s pessoas que circ ulam no local; Se os funcionrios do condomnio esto treinados operar os sistemas; Se estas reas consideradas tcnicas (sala dos ventiladores / exaustores e sala dos qu adros eltricos) so restritas a entrada de funcionrios do condomnio / Bombeiros. No c aso da pressurizao de escadarias, favor observar captulo especfico para itens de seg urana em condomnios neste manual. 4.18.5 Informaes teis
a) Quanto a documentao Manter projetos, memoriais e atestados de funcionamento (no rmalmente solicitados para a regularizao do condomnio junto aos rgos oficiais como Co rpo de Bombeiros e Prefeitura) sob a responsabilidade do administrador do condomn io. No permitir que nenhuma outra instalao descaracterize estes sistemas sem uma prv ia avaliao por um engenheiro responsvel e principalmente, sem que se faa a atualizao d e projeto em caso de alterao da instalao original. b) Normas tcnicas que norteiam est es sistemas quanto a sua importncia e manuteno: NBR 14880 Sadas de emergncia em edifc os Escadas de segurana Controle de fumaa por pressurizao NBR 13971 Sistemas de refr gerao, condicionamento de ar e ventilao Manuteno programada. 4.18.6 Perguntas mais fr qentes O equipamento pode operar 24 horas? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 126
A sade dos edifcios check-up predial R.: Geralmente no.Todas as instalaes que operam durante as 24hs costumam ser projet adas com mais de um equipamento, possibilitando o revezamento entre eles.Lembrese que todo equipamento que opera sem paradas sofrer desgaste prematuro de seus c omponentes. Quando que devo operar o sistema? R.: Normalmente os sistemas de exa usto so projetados para operar nos horrios de maior concentrao de poluentes.Como exem plo, podemos citar estacionamentos onde os sistemas normalmente operam nas horas de rush; j no caso da pressurizao de escadarias, o sistema pode manter um certo nvel de presso antes de qualquer evento extraordinrio (abandono da edificao) mas, operar c om toda a sua capacidade durante o evento. De onde vem o cheiro de queimado? R.: O cheiro de queimado pode ser proveniente do motor que no suporta a carga de tra balho (operao contnua do equipamento) como tambm, proveniente do quadro eltrico em fu no do aquecimento interno excessivo (falta de ventilao suficiente no local) e desgas te dos componentes (queima de cabos e terminais).O aquecimento excessivo tambm po de ser ocasionado pela falta de manuteno (reaperto) e do conseqente mau contato. 4. 18.7 Voc sabia? Que no podemos obstruir entradas ou sadas de ar para no prejudicar a operao do sistem a? Isto reduz a vazo de ar exaurida ou insuflada. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 127
A sade dos edifcios check-up predial 4.19 Sistema de cobertura 4.19.1 Descrio um sistema composto por estrutura (metlica, madeira a concreto), telhas (barro, f ibrocimento, plsticas ou metlicas), calhas, rufos, canaletas, lajes, coletores e t erraos impermeabilizados. A cobertura pode ser ainda de vidro ou policarbonato, a poiada sobre estrutura metlica.Normalmente, esses dois tipos de cobertura tm um ca rter esttico e decorativo, mantendo, no entanto sua caracterstica principal, que a proteo contra intempries. Podemos ainda encontrar coberturas retrateis, que j no so co muns de se encontrar e deve ter um tratamento todo especial. A estrutura de um t elhado composto por tesoura, tera, oito, ripas e caibros. 4.19.2 Finalidades Proteo da parte superior das edificaes contras intempries. Recebimento de guas de chuv a e direcionamento para o sistema de captao de guas pluviais. Composio arquitetnica da fachada da edificao. 4.19.3 Problemas e anomalias Escorrimento de telhas devido ao dos ventos. Afrouxamento de parafuso de fixao. Corr oso dos parafusos de fixao. Ressecamento das borrachas. Quebra de telhas. Cmara de I nspeo Predial IBAPE/SP 128
Infiltrao por ressecamento do silicone das juntas. Destacamento da argamassa de ch umbamento das cumeeiras. Extravases devidos a transbordamento dos condutores. Des tacamento do chumbamento dos rufos. Empenamento da estrutura de madeira. Cada ina dequada para os coletores de gua pluvial. Inclinao inadequada. Fixao inadequada das t elhas. M fixao da estrutura do telhado. Utilizao de materiais inadequados. Dificuldad e de acesso cobertura para manuteno. Estocar materiais de forma inadequadas nas co berturas. Fixao de equipamentos de manuteno Oxidao de rufos e calhas. Infiltraes prov entes da troca ou instalao de equipamentos Apodrecimento (estrutura de madeira) em funo de infiltrao de gua. Corroso (estrutura metlica) em funo de infiltrao de gu ntos causados por folhas e galhos Infestao por pragas urbanas (cupins) 4.19.4 Reco mendao para soluo das anomalias Melhoria no sistema de fixao das telhas.(amarrar as primeiras fiadas uma alternati va principalmente em reas sujeitas a ventos fortes) Verificao peridica do aperto de parafusos de fixao. Nas calhas e rufos a cada trs anos, renove a pintura das peas de chapa galvanizada usando tintas asfaltica.As de alumnio devem ser protegidas com um fundo especifico, dentro da mesma periodicidade o cobre despensa tratamento. Substituio das borrachas danificadas. Substituio das telhas quebradas. Substituio do silicone das juntas. Substituio de cumeeira e novo assentamento. Limpeza dos condu tores. Retirada de toda a argamassa solta, e novo assentamento dos rufos com arg amassa. Cmara de Inspeo Predial 129 IBAPE/SP
A sade dos edifcios check-up predial Substituio do elemento de madeira danificado Tratamento com lixamento e anticorros ivo. Correo da cada. Adequar a estrutura do telhado inclinao correta. Fixar as telhas de forma adequada com parafusos galvanizados e arruelas de borracha. Melhorar a fixao da estrutura do telhado. Na execuo da manuteno utilizar sempre materiais adequa dos, seguindo as normas de segurana. Os componentes de madeira que ficam expostos chuva e sol precisam receber aplicaes de stain ou verniz O stain um produto impre gnante que protege de raio solares e fungos, deve ser renovado a cada dois ano s e a edificao ficar no litoral a manuteno ter que ser feita todo o ano. No caso da est rutura ser metlica recomenda-se fazer uma inspeo a cada cinco anos, para ver se h al gum ponto de corroso, principalmente nas reas de solda, mais vulnerveis.Em caso afi rmativo, deve-se lixar manualmente a superfcie atingida, aplicar uma camada de pr imer epxi e pintar com tinta polioretnica ou epxi.Se no houver problemas, basta reno var a pintura original. Programar e planejar a execuo dos servios de manuteno. No perm itir qualquer tipo de armazenamento sobre a cobertura Se houver a instalao de equi pamentos, vedar todos os parafusos de forma adequada. O aperto de telhas de fibr ocimento deve ser feito de forma cuidadosa para se evitar a fissurao das telhas na s ondas de fixao. Proibir o acesso de pessoas no habilitadas ao telhado. Ao menos u ma vez por ano, antes da poca das chuvas, preciso desobstruir calhas e condutores , no h outro jeito: essa limpeza tem que ser feita de forma manual, com o auxilio de vassoura e p.Tampe a entrada do condutor e retire folhas e gravetos amontoados ao longo da calhas. Trafego correto de pessoas da manuteno sobre o telhado (sempr e andar sobre tbuas as quais nunca devem ser posicionadas no meio das telhas). Nu nca trafegar sobre telhas midas ou molhadas. 4.19.5 Perguntas e respostas
M conservao do telhado pode sofrer danos edificao? Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP
R: Sim, infiltraes traro danos a estrutura do telhado e ao imvel no nvel inferior. pr eciso inspecionar o telhado aps uma chuva de granizo? R: Sim, pois poder ocorrer a quebra de telhas. comum o entupimento das coletoras de gua? R: Sim, principalmen te quando h rvores por perto, pssaros e pipas tambm so causadores. 4.19.6 Informaes t Somente profissional habilitado dever fazer manuteno em coberturas. Nunca faa manute no na cobertura em dias de chuva. O zelador dever acompanhar todo e qualquer trabal ho que venha a ser executado na cobertura A qualidade do telhado depende muito m ais de fatores de manuteno e conservao do que das caractersticas dos materiais empreg ados. Os pontos descritos acima so de grande importncia para a manuteno da integrida de do telhado e por conseqncia, para sua estanqueidade. A cobertura se for bem ela borada , construda e com manutenes preventivas e corretivas peridicas poder durar a v ida toda, quer seja de madeira, quer seja de metal, ou de qualquer outro materia l apropriado Sempre que for necessria para a manuteno, a substituio de algum elemento em uma Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 131
A sade dos edifcios check-up predial cobertura de vidro deve-se obrigatoriamente manter a especificao tcnica do material . original. recomendvel que se tenha um contrato de manuteno para as coberturas ret rateis ( seus elementos mecnicos e eltricos necessitam, (de tal manuteno). Nos beira is das coberturas, dever haver uma proteo sob as telhas, para se evitar a entrada d e pequenos animais( ratos, pssaros ). Se for necessrio a instalao de equipamentos na cobertura, eventuais fios e cabos que necessitam passar sob o telhado, devero se r tubulados. Empresas que venham a instalar equipamentos na cobertura devero gara ntir a condio original do telhado. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 132
A sade dos edifcios check-up predial 5 Vantagens da inspeo predial e da manuteno 5.1 Valorizao patrimonial e manuteno A Manuteno Predial compreende um conjunto de servios para a conservao
ou recuperao da capacidade funcional da edificao, a fim de atender as necessidades d os usurios.Possui por finalidade primeira a minimizao dos desgastes nos diversos si stemas que compem o edifcio, bem como o atendimento aos nveis de desempenho e exignc ias dos usurios, permitindo que as vidas teis desses sistemas se aproximem dos pra zos para os quais foram projetados. Para estabelecer o Plano de Manuteno Predial, que por definio um conjunto de tarefas planejadas e programadas segundo uma Estratg ia de Gesto, os Gerentes Condominiais no podero se abster da constatao das reais cond ies tcnicas do empreendimento.Neste aspecto a INSPEO PREDIAL auxilia todo o processo e, inclusive, j est prevista em norma tcnica de Manuteno Predial (NBR 5674 da ABNT). INSPEO PREDIAL , de forma simples, o check up da edificao, retratando o panorama geral em um determinado instante, atravs do levantamento e indicao das caractersticas reai s do edifcio. O Relatrio de Inspeo Predial relaciona os problemas de ordem tcnicafunc ional e de manuteno encontrados nos sistemas que compe o empreendimento, documentan do atravs de registro fotogrfico e estabelecendo prioridades de interveno sob a tica da segurana do usurio.Informa, tambm, as recomendaes tcnicas para cada questo abordada Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 133
Com estas informaes os Gerentes Condominiais podero definir, corrigir ou reorientar o Plano de Manuteno do Edifcio permitindo a programao de despesas e custos intrnsecos manuteno.Alm disso, estabelecero parmetros para a determinao de outros dois aspecto mportantes na gesto condominial:
MANUTENO DO VALOR PATRIMONIAL E AUMENTO DO VALOR PATRIMONIAL. A MANUTENO DO VALOR PA TRIMONIAL tarefa da manuteno predial por excelncia, visto que est diretamente relaci onada com a funcionalidade dos sistemas, sua conservao e minimizao de gastos. O AUME NTO DE VALOR PATRIMONIAL uma etapa na vida econmica de um edifcio que deve estar p revista nos planos de Gesto Condominial como estratgia Competitiva de Administrao. P ara haver Aumento de Valor Patrimonial, analisam-se as alteraes e modificaes necessri as dos sistemas de funcionamento, atravs da adequao e atualizao frente s novas tendnci s mercadolgicas.Nesse caso so estabelecidos os critrios de quando e como realizar a s alteraes, programando o Retrofit e o Up Grade necessrios para que seja garantida a m nuteno da VANTAGEM COMPETITIVA no mercado imobilirio. Com base nestes conceitos, os custos de manuteno no podem ser confundidos como despesas.Os gastos com MANUTENO so I NVESTIMENTOS ao patrimnio, j que permitem MANTER E AUMENTAR o VALOR PATRIMONIAL da empresa CONDOMNIO. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 134
De acordo com este contexto, a INSPEO PREDIAL impulsiona toda a gama de atividades para a materializao do investimento no patrimnio, e se faz insubstituvel como instr umento moderno na ADMINISTRAO CONDOMINIAL, onde a regra a administrao por resultados com plena utilizao dos recursos tecnolgicos, humanos e materiais, a fim de solucio nar questes relacionadas ao consumo e investimento de bens imveis. A Inspeo Predial o fundamento ou a base de todo o processo da manuteno de valores, tal qual a relao ab aixo estabelecida, segundo o fluxo de informaes proposto: Estudo do mercado panora ma geral Realizao da Inspeo Predial Anlise das anomalias prioridades de servios rec ndaes tcnicas Plano de manuteno e reformas, considerando o mercado Levantamento de va lores a serem investidos Estabelecimento de cronograma de intervenes Anlises de via bilidade de investimentos Verificao da consolidao da valorizao patrimonial Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 135
A sade dos edifcios check-up predial 6 Informaes teis 6.1 Documentao bsica para edifcios Segue abaixo, a relao de documentos necessrios aos edifcios comerciais ou residenciais, com base na legislao em vigor: 6.1.1 Condomnios
Conveno, Especificao do Condomnio e Quadro de reas Regulamento Interno do condomnio Li ro de atas e presena de condminos nas assemblias e arquivo c/ procuraes dos represent antes Lista com o Cadastro dos Condminos (nome da empresa, CNPJ, I.E., endereo, et c..) Carto do CNPJ (atualizar atravs do site da Receita Federal: http://www.receit a.fazenda.gov.br A seguir clicar em Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica CNPJ.Depois clicar em Emisso de Comprovante de Inscrio e de Situao Cadastral.Fornecer o n do CNP seguir as instrues. Matrcula no INSS Livro de Inspeo do Trabalho RAIS (Relao Anual de Informao Social) inclusive a negativa quando o condomnio no possui funcionrios Aplice de seguro Documentao contbil: Os documentos contbeis devem ser mantidos por pelo me nos cinco anos. Prestao de contas da Administrao anterior. Pastas de prestao de contas com as despesas e receitas referentes aos ltimos cinco anos Relatrios Financeiros , documentao bancria. Originais de guias de recolhimento de impostos e/ou tributos (INSS, IR, FGTS, Taxa anual de licena p/ funcionamento dos elevadores, escadas ro lantes e etc, devem ser arquivados por tempo indeterminado). Cmara de Inspeo Predia l IBAPE/SP 136
A sade dos edifcios check-up predial 6.1.2 Qualquer edifcio (condomnio e no condomnio)
Plantas/projetos - (redes de hidrulica, eltrica, ar condicionado, civil, arquitetu ra, paisagismo, alteraes de lay-out das reas privativas) desejvel Habite-se ou Auto de concluso do edifcio Documentao de regularizao de Heliponto (quando houver) Alvars d Funcionamento dos elevadores (inclusive monta carga) e escadas rolantes RIA (Re latrio de Inspeo Anual) dos elevadores manter em local visvel AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) renovado periodicamente (ver validade no prprio documento ) CADAN/LICENA DE ANNCIO quando houver algum tipo de comunicao visual externa Totem ovar conf.Orientao da Prefeitura (ex.03 anos) Certificado de Limpeza dos reservatri os de gua e anlise de gua potvel PMOC (Plano de Manuteno, Operao e Controle) referent o ar condicionado (instalaes com capacidade superior a 5TRs / 60.000 Btus ) Cadast ro na LIMPURB - atualizado Quadro com horrio de trabalho de todos os prestadores de servios residentes no edifcio (o quadro dever estar em local visvel) Cpias autenti cadas da Fichas de Registro dos prestadores de servios Cpias atualizadas do PPRA ( Programa de Preveno Riscos Ambientais) e PCMSO (Programa de Controle, Medicina e S ade Ocupacional) Cpia do termo de recebimento de EPIs Equipamentos de Proteo Individu al (funcionrios) Contratos em vigncia: servios, seguro, concessionrias etc...(origin ais) Cpias autenticadas das guias de INSS, PIS, FGTS, ISS das empresas prestadora s de servios Cpia de pelo menos um carn de IPTU Manuais de equipamentos, procedimen tos de operao e procedimentos de emergncia Regulamento Interno (os prdios que no so co ndomnio podem ter um Regulamento Interno aprovado pelo proprietrio do edifcio) Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 137
A sade dos edifcios check-up predial 6.1.3 Nota importante
Alvar de Funcionamento cada empresa situada em um edifcio (proprietria ou locatria) responsvel pela obteno junto Regional da Prefeitura Municipal de seu respectivo Alva r ou Licena de Funcionamento.A Administrao do Condomnio ou Edifcio responsvel por empresa os seguintes documentos: Cpia do AVCB do prdio atualizado Planta de arqui tetura do andar tipo Cpia do Habite-se ou Auto de Concluso do prdio Cpia do carn de I PTU (apenas se no houver desmembramento) Acesso do condmino documentao Mesmo que a c onferncia seja funo do Conselho Consultivo, qualquer condmino deve ter livre acesso documentao, esteja em poder do sndico ou da administradora. O acesso tambm inclui os documentos referentes s despesas ainda no aprovadas em Assemblia. A responsabilida de pela guarda de documentos do sndico / administradora. Documentao referente funci onrios de condomnios (quando houver) Deve ser mantida em carter permanente, mesmo d e funcionrios desligados h mais de cinco anos Guias do INSS e do FGTS - por lei, a s administradoras devem manter em arquivo prprio os originais das Guias.Na pasta de prestao contas para o sndico, pode-se colocar uma cpia. Mantenha os documentos ab aixo: Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 138
A sade dos edifcios check-up predial Livro ou carto de ponto Horrio de trabalho Carimbo do C.N.P.J Matrcula no INSS Livr o de Registro de Empregados Livro de Inspeo do Trabalho Contratos de Experincia Fol ha de Pagamento Pasta com todas as rescises de contrato de trabalho Cadastro do e mpregador para o Vale Transporte Declarao e Termo de Responsabilidade - vale trans porte Termo de responsabilidade para concesso do Salrio-Famlia Declarao de dependente s para fins de desconto do Imposto de Renda Guias - contribuio sindical ; INSS ; F GTS ; PIS ; IR Certides negativas de Dbito (CND) do INSS e FGTS a cada trs meses, s e o responsvel pelo pagamento a administradora ou o contador RAIS (Relao Anual de I nformao Social) DIRF (Declarao do Imposto de Renda na Fonte) Comprovante de rendimen tos pagos e de reteno de Imposto de Renda na Fonte. Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP 139

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Cmara de Inspeo Predial IBAPE/SP A sade dos edifcios check-up predial So Paulo 2004

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A sade dos edifcios check-up predial 4.10.3 Sadas de emergncia

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A sade dos edifcios check-up predial 4.17.1 Piscinas

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A sade dos edifcios check-up predial 4.18.2 Finalidade dos sistemas

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A sade dos edifcios check-up predial 6.1.3 Nota importante

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