DERECHOS REALES

INTRODUCCIN El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la persona, derechos de obligacin, derechos reales y derecho de familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan, en general, todas las relaciones entre personas y cosas.

INDICE 1. LOS DERECHOS REALES 1.1. Concepto 1.2. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de obligacin 1.3. El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem 1.4. Regulacin de los derechos reales 1.5. Clases de derechos reales 2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO 2.1 El derecho de propiedad 2.1.1. Concepto, caracteres y fundamento 2.1.2. Evolucin histrica, funcin social de la propiedad 2.1.3. La accin reivindicatoria 2.1.4. La Copropiedad 2.2. Derechos reales limitativos del dominio 2.2.1. La posesin 2.2.2. Usufructo, uso y habitacin 2.2.3. Servidumbres 2.2.4. Censos 2.2.5. Superficie 2.2.6. Tanteo, retracto y opcin 2.2.7. Prenda, hipoteca y anticresis 3. LA COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 3.1. Nociones generales del contrato de compraventa 3.1.1. Concepto, caracteres y elementos

3.1.2. La traslacin del dominio 3.1.3. Contenido 3.2. Especial referencia a la compraventa de inmuebles 4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 4.1. Concepto 4.2. Los principios hipotecarios 4.2.1. El principio de rogacin y de titulacin pblica 4.2.2. El principio de inscripcin 4.2.3. El principio de legalidad 4.2.4. El principio de legitimacin 4.2.5. El principio de fe pblica registral 4.2.6. El principio de prioridad 4.2.7. El principio de tracto sucesivo 4.2.8. El principio de especialidad 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 5.1. Concepto 5.2. Sistemas de organizacin del Registro 5.3. Materia inscribible 5.4. Ttulos y Asientos registrales 5.4.1. Los ttulos 5.4.2. Los asientos registrales 6. DERECHOS REALES DE GARANTA: LA HIPOTECA 6.1. Derechos reales de garanta, concepto 6.2. El derecho real de prenda 6.3. La anticresis 6.4. La Hipoteca 6.4.1. Concepto y caracteres 6.4.2. Clases de hipoteca 6.4.3. Elementos 6.4.4. Extensin de la hipoteca 6.4.5. Contenido 6.4.6. Extincin de la hipoteca

OBJETIVOS DEL MDULO A travs de este modulo vamos a tener una idea general del derecho real como categora integradora del conjunto de relaciones persona cosa. Pretendemos que se tenga una idea general de todos los derechos reales existentes en la legislacin espaola, en especial ahondaremos en el derecho de hipoteca. Tambin remarcamos el anlisis del Registro de la Propiedad como elemento de seguridad del trfico jurdico de inmuebles.

1. LOS DERECHOS REALES 1.1. Concepto Es difcil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa. Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y aplicable a todos los mbitos de la normatividad. Las notas caractersticas de los derechos reales son:
o o o

Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre una persona y una cosa. Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relacin con la cosa. Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

1.2. Diferencias entre los derechos reales y los de obligacin La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las

siguientes:
o

Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos sujetos, el que puede pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa. Por razn del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el derecho de crdito, el objeto es una prestacin de dar, hacer o no hacer por parte del deudor. Por razn del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una cosa, mientras que el de obligacin implica un poder para exigir algo de otro. Por razn de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes. El derecho de obligacin es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al deudor. Por razn de la aplicabilidad del principio de autonoma de voluntad de las partes. Los derechos reales toman su configuracin del contenido de la ley. El derecho de crdito tambin tiene una configuracin legal pero matizada por el principio de autonoma de voluntad de las partes. Por razn de su origen. Los derechos de obligacin nacen de la ley, los contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Adems no son susceptibles de usucapin. Los derechos reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto ostensible de transmisin de la posesin), y son susceptibles de ser adquiridos por usucapin. Por razn de su duracin y extincin. El derecho real tiene un carcter perpetuo mientras que el derecho de crdito tiene una naturaleza transitoria. Por la proteccin registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de obligacin, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su proteccin. No obstante esta distincin no puede considerarse en trminos absolutos ya que por ejemplo la posesin no tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrn acceder al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crdito garantizados con hipoteca.

1.3. El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem. El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que sta se produzca en el futuro. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico. As, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una

cosa esta no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs de dos supuestos:
o

Doble venta del artculo 1473 del Cdigo Civil. Dispone este artculo, que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe. Se trata de explicar a travs del concepto de ius ad rem la eficacia del derecho personal del comprador frente a otro comprador de la misma cosa. La anotacin preventiva. La anotacin preventiva es un asiento registral de carcter provisional cuyo objeto es hacer constar una situacin jurdica que, por no estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en estos casos no cabra hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligacin, la doctrina cientfica es ms partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestacin no es autnoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo estn las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones peridicas. Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligacin que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categora habra que distinguir entre:
o

La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes. Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligacin. As por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crdito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.

1.4. Regulacin de los derechos reales Los derechos reales aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurdico, pero la mayor parte de la regulacin se encuentra dentro del libro II del Cdigo Civil, bajo la rubrica "De los bienes de la Propiedad y de sus

modificaciones". Una cuestin de gran importancia es si la regulacin de los derechos reales que hace el ordenamiento jurdico espaol es numerus clausus o numerus apertus. Para el primer caso solo existiran aquellos derechos reales previstos en la ley, en el segundo habra adems derechos reales atpicos, no previstos en la misma. El artculo 2.2 de la Ley Hipotecaria establece que sern objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad: "los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan modifique o extinga los derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, y otros cualesquiera reales". Algn sector doctrinal ha afirmado que en el ordenamiento espaol la regulacin de los derechos reales es de numerus apertus con base a la parte final de este artculo (y otros cualesquiera reales). No obstante, hay teoras contrarias que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley. Se fundamentan en que el principio de autonoma de voluntad de las partes juega un papel limitado en materia de derechos reales al objeto de garantizar la seguridad del trfico jurdico. Adems, estas teoras entienden que en Derecho romano los derechos reales reconocidos eran numerus clausus, de tal forma que as deban haber pasado a nuestra regulacin. No faltan teoras eclcticas que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley pero con un contenido abierto \"apertus", que permitira operar al principio de autonoma de voluntad de las partes pero con el lmite de no poder innovar creando nuevas categoras de derechos reales. 1.5. Clases de derechos reales P. Derechos Reales sobre cosas incorporales Propiedad intelectual Propiedad industrial Q. Derechos reales sobre cosas corporales De proteccin provisional por el ordenamiento jurdico. La posesin De proteccin definitiva o De contenido Pleno. La propiedad o De contenido limitado 1. Derechos reales de goce. Usufructo, uso, habitacin, servidumbre, censo y superficie. 2. Derechos reales de garanta. Prenda, hipoteca, anticresis. 3. Derechos reales de adquisicin. Tanteo, retracto, opcin

2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DOMINIO.

2.1. El derecho de propiedad 2.1.1 Concepto, caracteres y fundamento. El derecho de propiedad es el derecho real de contenido pleno, ya que atribuye a su titular la ms amplia potestad o seoro sobre una cosa. En el Cdigo Civil aparece regulado en el ttulo II del Libro segundo que principia por el artculo 348 cuyo tenor literal dice: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla". La definicin legal es criticada por que ofrece un concepto individualista del derecho de propiedad sin hacer referencia a las concepciones colectivas. Por otro lado, se critica tambin por que parece definir la propiedad como una suma de facultades sobre la cosa. La propiedad no se puede definir como una suma de facultades sino que habra que definirla como un centro unitario de insercin de facultades sobre la cosa. Esas facultades seran facultades de libre disposicin (transmisin de la cosa), de libre aprovechamiento (uso y disfrute), y de exclusin (reivindicacin). Las notas caractersticas del derecho de propiedad son:
o o o o o

Generalidad. El derecho de propiedad abarca la totalidad de usos y facultades sobre la cosa. Abstraccin. El dueo de la cosa lo ser con independencia de la concesin a terceros de otros derechos reales sobre la cosa. Elasticidad. La propiedad tiene fuerza para atraer para s todas las facultades sobre la cosa. Exclusividad. Solo puede ser dueo el titular del bien, otorgndosele para la defensa del mismo una accin de reivindicacin. Perpetuidad. El derecho de propiedad tiene vocacin de durar indefinidamente.

Existen infinidad de teoras que tratan de fundamentar el derecho de propiedad:

o

Teoras clsicas. Como la teora de la ocupacin, que parte de la idea de que todas las cosas eran res nullius y la propiedad surge de la apropiacin que los hombres hacan de las cosas que necesitaban, o la teora de la convencin, que fundamenta la propiedad en un acuerdo entre los hombres para respetar la propiedad de los dems. Teoras modernas. El derecho de propiedad se fundamenta en que es un elemento de satisfaccin de las necesidades humanas y presta una utilidad o servicio a la sociedad.

2.1.2. Evolucin histrica. La funcin social de la propiedad. El derecho de propiedad surge cuando los pueblos nmadas se asientan y se aduean de aquello que van necesitando. En la antigua Roma se regul la

propiedad, distinguindose entre la propiedad quiritaria y la bonitaria. La primera de ellas estaba protegida a travs de la actio reivendicatio. Con los pueblos germnicos se comienzan a elaborar teoras de copropiedad, como consecuencia de la titularidad por parte de todos los integrantes de la tribu de determinados bienes. Durante la edad media comienza un proceso de vinculacin de la propiedad de las tierras a determinadas familias, que concluye con la Revolucin francesa. En esta poca, y como consecuencia del reconocimiento de los derechos universales del hombre, se configura el derecho de propiedad como derecho pleno e indiscutible. Es la poca de la apoteosis del derecho de propiedad privada asentado en bases liberales individualistas y absolutas. Esta concepcin plena va desgastndose progresivamente, hasta desaparecer tras la II guerra mundial y la constitucionalizacin del principio de la funcin social de la propiedad. Hoy da no se concibe el derecho de propiedad como derecho pleno y no limitado, sino que se configura como un derecho supeditado a la funcin social que desempea. As, en el artculo 33 de nuestra constitucin se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Ya no se habla de propietario sino de gestor de la propiedad ya que, los intereses del propietario estn supeditados a los intereses colectivos. Cuando concurra una circunstancia de utilidad pblica o inters social se puede limitar o excluir la propiedad privada. No obstante se establecen las siguientes garantas,:
o

o o

La limitacin habr de hacerse conforme a las leyes (principio de legalidad). No se podr privar a nadie de su derecho de propiedad sino en la forma establecida en la Ley de Expropiacin Forzosa (1612-1956). Debe justificarse por concurrir una causa de utilidad publica o inters social. Es necesario que medie una compensacin econmica que indemnice al sujeto pasivo de la perdida del bien. La valoracin del bien deber hacerse, a travs del procedimiento de determinacin del precio (justiprecio) previsto en la ley.

La funcin social del derecho de propiedad no solo supone la posibilidad de expropiacin del bien, sino la existencia de limitaciones al derecho de propiedad establecidas con carcter previo por la ley. 2.1.3. La accin reivindicatoria Es aquella en la que el propietario demanda frente al tercero el reconocimiento de su derecho y la restitucin de la cosa con todos sus

aumentos (artculo 348 del Cdigo Civil). Son requisitos para el ejercicio de la accin reivindicatoria:
o o o

Que la ejercite el propietario de la cosa. Es necesario que acredite ser efectivamente el propietario. Que el demandado posea o detente la cosa que reclama el propietario. Que el demandado no tenga derecho a poseerla. La reivindicacin slo proceder respecto de cosas concretas y determinadas.

Otras acciones de proteccin del dominio son:

o

La accin negatoria. Mediante ella el propietario pretende que se declare que una cosa suya no est realmente sometida al derecho que otro ejerce y que se haga cesar tal ejercicio. La accin declarativa. Es la que se ejercita por el propietario para que el juez declare que es propietario de la cosa.

2.1.4. La copropiedad. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regir la comunidad por las prescripciones del ttulo III del libro II del Cdigo Civil. La copropiedad se configura en el Cdigo Civil como una comunidad de tipo romano caracterizada por que se divide la cosa en partes alcuotas, y se atribuye a los copropietarios la accin de divisin de la cosa comn. Supuestos especiales de comunidad serian la propiedad horizontal (ley 21-41960) o el aprovechamiento por turnos de bines inmuebles (ley 15-121998). 2.2. Los derechos reales limitativos del dominio Conviene hacer una breve referencia a los derechos reales reconocidos en la legislacin espaola. 2.2.1. La posesin Segn el artculo 430 de Cdigo Civil (titulo V, libro II), posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos. Es difcil ofrecer un concepto de posesin si bien se habla de ella como:

o o o

Imago domini, imagen de dominio, de propiedad. Ejercicio real y en nombre propio de un derecho real con independencia de si es o no titular. Tenencia o detentacin de la cosa. La tutela de la posesin se realiza a travs de los interdictos de retener y recobrar.

2.2.2. Usufructo, uso y habitacin Conforme el artculo 467 del Cdigo Civil ( titulo VI, libro II), el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho real de disfrute que recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles, y que est sometido a lmites temporales (30 aos para personas jurdicas y vitalicio para personas fsicas) y estructurales (obligacin por parte del usufructuario de conservar la forma y sustancia de la cosa). Segn el artculo 524 del Cdigo, el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque sta se aumente. La habitacin da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para s y para las personas de su familia. Al igual que el usufructo estos derechos son de disfrute sobre cosa ajena, por lo que sus diferencias se basan en:
o o o o

Su constitucin. El usufructo puede ser legal o voluntario mientras que el uso y la habitacin no suelen ser legales. Su objeto. El uso y el usufructo recaen sobre toda clase de bienes, la habitacin solo sobre inmuebles. Su contenido. La habitacin slo comprende el uso mientras que el usufructo comprende el uso y el disfrute. Su transmisibilidad. El uso y la habitacin no se pueden transmitir, el usufructo s.

2.2.3. Servidumbres Segn los artculos 530 y 531 del Cdigo Civil (titulo VII libro II), la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretacin de las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente.

2.2.4. Censos Segn el artculo 1604 del Cdigo Civil se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Tendramos tres tipos de censo:
o

Censo enfitutico. Cuando una persona cede a otra el dominio til de una finca, reservndose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensin anual en reconocimiento de este mismo dominio. Censo consignativo. Cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero. Censo reservativo. Cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservndose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual que deba pagar el censatario.

2.2.5. Superficie Se define el derecho de superficie como aquel que atribuye a su titular el derecho a construir o plantar sobre suelo ajeno, pudiendo disfrutar de la construccin o plantacin por un tiempo, a cambio del pago de una renta. Tambin se incluye dentro del derecho de superficie los derechos de sobre y subedificacin que permiten elevar nuevas plantas o construir stanos en un edificio ajeno. No se encuentra regulado por el Cdigo Civil pero el artculo 107 de la Ley Hipotecaria hace referencia al mismo declarndolo hipotecable. 2.2.6. Tanteo, retracto y opcin El derecho de retracto tendr lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin de rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legtimo hecho para la venta, los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida y lo dems que se hubiese pactado. El derecho de tanteo es aquel que otorga a su titular la posibilidad de adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario. Los tanteos y retractos pueden tener un origen legal o convencional. El contrato de opcin (promesa de venta) es aquel en el que una persona se compromete, dentro del plazo, a vender una cosa a favor de un tercero. Se ha discutido si estos derechos de adquisicin preferente tienen naturaleza de derecho real, si bien se admite tal carcter sobre la base de ser derechos

que acceden al Registro de la Propiedad, vinculando a los terceros. 2.2.7. Prenda, hipoteca y anticresis Haremos referencia a los mismos en el epgrafe 3.6.

3. La compraventa y el contrato de compraventa 3.1. Nociones generales del contrato de compraventa 3.1.1. Concepto, caracteres y elementos Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 C.C.). Es un contrato que reviste las siguientes notas caractersticas:
o o o o o o

Es consensual, que se perfecciona por el acuerdo de voluntad de las partes. Es bilateral ya que produce obligaciones para ambas partes, entrega de la cosa (vendedor), pago del precio (comprador). Es oneroso, ya que las prestaciones de las partes son equivalentes. Es conmutativo. Es traslativo del dominio. Los elementos del contrato de compraventa son los siguientes: Elementos personales. Son el comprador y el vendedor. Podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes el Cdigo Civil autoriza para obligarse, salvo las excepciones del artculo 1459. Elementos reales. Son la cosa y el precio. A. La cosa habr de ser real o posible, de comercio lcito y determinada. B. El precio habr de ser verdadero o real, determinado y consistente en dinero. Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificar el contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario. Elementos Formales. Siguiendo las reglas generales del Cdigo Civil, el contrato ser valido cualquiera que sea la forma utilizada.

3.1.2. La traslacin del dominio El contrato de compraventa es uno de los pilares bsicos del orden econmico, a travs del cual se realiza el intercambio de bienes y servicios.

La nota fundamental del contrato es la de ser un contrato traslativo del dominio. La transmisin de bienes se realiza en el ordenamiento espaol a travs de la teora del ttulo y el modo. Segn esta, para transmitir el dominio es necesaria la concurrencia de dos requisitos. El primero es el ttulo o negocio obligacional, es un acto o contrato del que se desprende la voluntad de transmisin del bien. El segundo es el modo, que conlleva la ejecucin de ese acuerdo a travs de la traditio o entrega efectiva de la posesin jurdica de ese bien. El ttulo ms importante a la hora de transmitir bienes es el contrato de compraventa, aunque el Cdigo Civil no especifica de manera expresa y clara la obligacin del vendedor de entrega de la propiedad de la cosa. Existen dos supuestos problemticos a la hora de explicar la transmisin del dominio por el contrato de compraventa. El primero es el que deriva de la doble venta del artculo 1473 del Cdigo Civil, en donde la venta puede no producir efectos traslativos si otra venta, anterior o posterior, es preferente en orden a la transmisin de la propiedad de la cosa. El segundo es el que se deriva del pacto de reserva de dominio. Este pacto aparece regulado en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 13/7/1998 y consiste en la no transmisin del dominio por el vendedor hasta el pago de la ltima cuota aplazada. Su finalidad practica no es otra que la de garantizar al vendedor el precio cuando este es aplazado. Sobre la naturaleza de este pacto de reserva de dominio se ha dicho que nos encontramos ante una especie de condicin resolutoria del contrato de compraventa. Hay teoras, por el contrario, que entienden este pacto en trminos anlogos al derecho real de prenda. El pacto de reserva de dominio lleva consigo la imposibilidad de que el comprador pueda transmitir el bien a un tercero. A tal fin, se inscribir en el registro correspondiente, dependiente del Registro Mercantil. El pacto adems, concede al vendedor un derecho de ejecucin y cobro preferente, sobre el bien, en trminos anlogos al que corresponde al acreedor pignoraticio. 3.1.3. Contenido A continuacin hacemos una breve referencia a las obligaciones que para las partes se derivan del contrato. Obligaciones del vendedor
o

Entrega de la cosa. Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Fuera de los casos que han sido expresados anteriormente, la entrega de los bienes muebles se efectuar: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si ste

la tena ya en su poder por algn otro motivo. Respecto de los bienes, incorporales, se aplicar lo dispuesto anteriormente sobre la escritura pblica. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo el vendedor. Prestar la garanta por saneamiento y eviccin. La garanta de saneamiento supone que el vendedor responde de los vicios ocultos, o defectos, que pudiera tener la cosa vendida, que perjudiquen su uso y que sean anteriores a la venta. El plazo para el ejercicio de la accin de saneamiento por vicios es de seis meses, no obstante la Ley de Garanta de Venta de Bienes de Consumo (11-9-2003) establece una garanta de dos aos. El saneamiento por eviccin conlleva que el vendedor responde frente al comprador en caso de que este pierda, total o parcialmente, la cosa comprada por sentencia que declar la existencia con mejor derecho sobre la cosa, a favor de un tercero y anterior a la compraventa.

Obligaciones del comprador

o

El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. El comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes, si as se hubiere convenido, si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta o si se hubiese constituido en mora. El comprador deber abonar adems, los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa desde la perfeccin de la compraventa hasta la entrega de la cosa, los gastos de entrega en los trminos del articulo 1465 CC. 3.2

3.2. Especial referencia a la compraventa de inmuebles El contrato de compraventa reviste especial importancia en caso de tratarse de bienes inmuebles, no solo por el valor econmico de los mismos, sino tambin por su importancia social. La trasmisin de bienes inmuebles se efecta mediante la firma de un contrato privado de compraventa y el otorgamiento de la escritura pblica. La escritura ser objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad, produciendo desde ese momento efecto respecto de los terceros. El Real Decreto de 21 de abril de 1989 sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promocin y venta de inmuebles la obligacin de informar al pblico sobre los siguientes aspectos:
o

El nombre o razn social, domicilio y, en su caso, los datos de la

o o o o

inscripcin en el Registro Mercantil, del vendedor. Cuando se trate de primera transmisin se indicar el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razn social y domicilio del constructor. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, as como descripcin y trazado de las redes elctricas, de agua, gas y calefaccin y garantas de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. Descripcin de la vivienda con expresin de su superficie til, y descripcin general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Referencia a los materiales empleados en la construccin de la vivienda. Instrucciones sobre el uso y conservacin de las instalaciones y sobre evacuacin del inmueble en caso de emergencia. Datos de inscripcin del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresin de no hallarse inscrito en el mismo. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresin detallada de los siguientes datos: . Precio total de la venta, que se entender, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicar la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. A. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicar el tipo de inters aplicable y las cantidades que corresponder abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros. B. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas. C. Si se prev la subrogacin del consumidor en alguna operacin de crdito no concertada por l, con garanta real sobre la propia vivienda se indicar con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de sta, datos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresin de vencimientos y cantidades. D. Garantas que deber constituir el comprador por el precio o la parte de l, aplazado. Copia de la licencia de obras, de la cdula urbanstica de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupacin de la vivienda. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, as como informacin de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Informacin sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilizacin de la vivienda. Tendr la consideracin de clusula abusiva del contrato aquella que imponga al consumidor los gastos derivados de la titulacin que correspondan legalmente al vendedor. Forma en que est previsto documentar el contrato con sus

condiciones generales y especiales. El derecho a la eleccin de Notario corresponde al comprador, considerndose clusula abusiva la estipulacin que establezca lo contrario. El precio de venta de un inmueble generalmente se paga de forma aplazada, por lo que es necesario adoptar una serie de cautelas que generalmente tienen un carcter convencional aunque el Cdigo Civil tambin establece algunas (arts. 1503 y 1504). Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la venta. Si no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el artculo 1124. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino. Esta ultima previsin tiene por objeto salvaguardar los intereses del comprador ante la circunstancia grave que supone el verse priva! do de su vivienda de tal forma que podr pagar aun despus de finalizado el plazo de pago si no se ha dado el requerimiento.

4. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 4.1. Concepto En la trasmisin y gravamen del dominio y los derechos reales es importante establecer un sistema de publicidad que garantice la seguridad del trfico jurdico. Esto es necesario mxime cuando hablamos de bienes inmuebles debido a la importancia social y econmica de los mismos. El Registro de la Propiedad responde a esta necesidad, de tal manera que el adquirente de un bien tiene la certeza de que quien transmite es el verdadero titular y puede transmitir. El derecho inmobiliario registral es el conjunto de normas que regulan el Registro de la Propiedad, y los principios en los que descansa la seguridad del trfico de bienes inmuebles. 4.2. Los principios hipotecarios 4.2.1. Principio de rogacin y de titulacin publica Por regla general, las inscripciones en el Registro se realizan a instancia de parte y sobre la base de documentos pblicos (generalmente notariales).

4.2.2. El principio de inscripcin Dentro del derecho registral el trmino inscripcin tiene dos acepciones. La primera hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculacin y sucesivas transmisiones del bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el trmino inscripcin para referirse a los asientos registrales. El principio de inscripcin establece la necesidad de que los actos de constitucin trasmisin o gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del Registro de la Propiedad. Recordemos que nuestro sistema de transmisin de bienes descansa en la denominada teora del ttulo y el modo, de tal forma que es necesario la concurrencia de un acuerdo de voluntades que acredite el consentimiento para transmitir y una efectiva transmisin del bien. La extensin y el contenido del principio de inscripcin dependern en gran medida del tipo de sistema hipotecario, si bien comprendera el anlisis del carcter constitutivo de la inscripcin y de su carcter obligatorio.
o

Inscripcin constitutiva y declarativa. La inscripcin es constitutiva cuando es necesaria para el nacimiento, extincin o modificacin del derecho real, y es declarativa cuando no tiene tal efecto. Cuando la inscripcin es declarativa el derecho real existe con independencia del contenido del Registro, de tal forma que la inscripcin asume solo una funcin probatoria o de publicidad. En el sistema hipotecario espaol la inscripcin tiene por regla general carcter declarativo. Para la adquisicin del dominio y dems derechos reales, es necesario el titulo y el modo, no la inscripcin. No obstante tienen carcter constitutivo la inscripcin de la hipoteca y del derecho real de superficie. Inscripcin obligatoria o voluntaria. La inscripcin es obligatoria cuando viene impuesta por la ley y es voluntaria cuando queda al arbitrio de los particulares. En nuestro sistema rige el principio de inscripcin voluntaria, aunque trate de incentivarla a travs de distintas vas y se establezcan algunas excepciones. No ser valido en ningn caso el pacto entre las partes que establezca una obligacin de no inscripcin, puesto que el Registro no es solo una institucin de defensa de los intereses de los particulares sino tambin del inters general.

4.2.3. El principio de legalidad El principio de legalidad hace referencia a la necesidad de control, por parte del registrador de la propiedad, de los documentos presentados a inscripcin con carcter previo a que esta se produzca. Es la denominada funcin de calificacin, que rene una serie de notas caractersticas:
o o

Obligatoriedad. La calificacin es obligatoria no pudiendo excusarse el Registrador de hacerla bajo ningn pretexto. Carcter personalsimo. El Registrador no podr delegar la funcin

de calificacin. Independencia. La funcin de calificacin se realizar con independencia, en base a los documentos presentados y al contenido de la ley. Responsabilidad. El Registrador es responsable de los daos y perjuicios que puedan derivarse de la funcin calificadora. La funcin calificadora se extiende a los siguientes elementos:

o o

A la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos. Solo pueden acceder al Registro documentos notariales, administrativos y judiciales. El registrador calificar los requisitos de competencia, forma etc. pero nunca el fondo del contenido de la resolucin. A la capacidad de los otorgantes. La calificacin se extiende a la capacidad jurdica y de obrar. A la validez del acto o contrato.

4.2.4. El principio de legitimacin Aparece previsto en el artculo 38 de la Ley Hipotecaria. A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos. Esta proteccin se articula sobre la atribucin al contenido del Registro de una presuncin de exactitud de los asientos registrales. La presuncin es iuris tamtum y puede ser desvirtuada por una prueba en contrario. El principio de legitimacin produce, segn la doctrina, los siguientes efectos procesales:
o

Como demandante el titular inscrito puede ejercitar acciones con solo aportar la correspondiente certificacin registral. Como demandado sera necesario que el demandante entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr de fundarse en las causas que taxativamente expresa la Ley Hipotecaria cuando haya de perjudicar a tercero. Como tercerista en caso de que se decrete embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados de aquel, se sobreseer todo procedimiento.

4.2.5. El principio de fe publica registral Es quizs el principio ms importante ya que, junto con el principio de legitimacin, completa la publicidad material del Registro de la Propiedad. Dicho principio aparece regulado en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria. El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se

anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. Mientras que el principio de legitimacin estableca una presuncin de exactitud del contenido del Registro de tipo iuris tamtun, el principio de fe publica registral eleva esa misma presuncin a iuris et de iure (no cabe prueba en contrario) respecto del tercer adquirente. Desde un punto de vista negativo el principio de fe publica registral supone que los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Los requisitos para que opere la proteccin registral respecto del tercer adquirente seran:
o o o

Que adquiera a resultas del contenido del Registro, es decir, que adquiera de un titular inscrito operando el principio de legitimacin Que la adquisicin sea onerosa. Que el adquirente lo sea de buena fe. La ley establece una presuncin de concurrencia de este requisito de tal forma que la carga probatoria corresponder a la otra parte. Que el adquirente inscriba a su vez la adquisicin.

La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. 4.2.6. El principio de prioridad El principio de prioridad trata de resolver, con base a la idea prior tempore potior iure, el problema que se plantea cuando se presentan sobre una misma finca derechos incompatibles. Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir, la fecha del asiento de presentacin. Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atender a la hora de la presentacin en el Registro de los ttulos respectivos. Por tanto, los derechos inscritos sobre un mismo inmueble tienen un rango, es decir, un puesto cronolgico de preferencia respecto de los dems. No

obstante, cabe la posibilidad de permuta de rangos que rompan la regla prior tempore potior iure. 4.2.7. El principio de tracto sucesivo Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. De esta manera, se va creando en el Registro una cadena (tracto sucesivo) de transmitentes y adquirentes, excepto en las excepciones previstas en la Ley Hipotecaria. 4.2.8. El principio de especialidad Consiste en la exigencia de que los derechos inmobiliarios aparezcan registrados con especificacin descriptiva de su base fsica, su contenido jurdico y econmico y su titularidad. 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 5.1. Concepto El Registro de la Propiedad es una institucin que responde a la necesidad de dar publicidad al trfico inmobiliario y proporcionar seguridad a los que en l intervienen. Se trata de garantizar que quien adquiera un bien o constituye una hipoteca lo hace sobre un bien de titularidad de la otra persona. El artculo 1 de la Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. La definicin legal es criticada por las siguientes razones:
o

El Registro no solo tiene por objeto la inscripcin y anotacin, ya que estas son solo dos tipos de anotaciones registrales. Algn sector doctrinal opina que habra que haber sustituido los trminos anotacin e inscripcin por el trmino registracin. La definicin legal habla de actos dominio y derechos reales sobre inmuebles, esto es criticado por que el dominio es un derecho real y por que solo acceden al Registro los actos relativos a inmuebles por naturaleza.

El Registro se puede definir como centro u oficina administrativa en donde se hacen constar oficialmente los hechos relativos al dominio y dems derechos reales, al objeto de garantizar la seguridad del trfico. La seguridad del trfico jurdico se consigue a travs de la publicidad registral que es de dos tipos: publicidad formal, en el sentido de que los datos del Registro son pblicos y cualquier persona puede consultarlos, y publicidad material, en el sentido de que los datos contenidos en el Registro se

consideran ciertos. Conviene distinguir los conceptos de Registro de la Propiedad y Catastro. El Catastro es un registro de fincas en el que se deben inscribir, mediante declaracin obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rsticos y urbanos. El objeto del Catastro es la determinacin del valor de los inmuebles a efectos fiscales, y a diferencia del Registro, el Catastro no garantiza sus inscripciones jurdicamente. 5.2. Sistemas de organizacin del Registro El Registro de la Propiedad se puede organizar de dos maneras. La primera es un registro de propietarios que funciona a travs de un sistema personal en el cual lo que se inscribe no son las fincas sino los titulares de los bienes y derechos. La segunda es a travs de un sistema real en donde el objeto de inscripcin son las fincas. Este ltimo es el sistema que sigue el registro espaol. En derecho comparado podemos hacer referencia a distintos modelos de registro:
o

Modelo francs. Es objeto de inscripcin todos los actos relativos a bienes inmuebles. La inscripcin no se realiza por medio de asientos sino por los propios documentos presentados. Adems es obligatoria, lo cual no significa que sea constitutiva. Rige la publicidad formal pero no la material. Modelo alemn. La inscripcin es constitutiva aunque no tiene carcter obligatorio. Cabe la posibilidad de inscribir con base a un ttulo o por la sola declaracin de consentimiento del transmitente. Rige la publicidad formal y material. Modelo australiano. La inscripcin es voluntaria, pero una vez inmatriculado un inmueble, las inscripciones posteriores sern obligatorias. El Registrador calificar los documentos presentados a inscripcin.

En el modelo espaol el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y dentro del mismo de la Direccin General de los Registros y del Notariado. Existe por regla general una oficina registral en cada circunscripcin territorial que coincide, salvo excepciones, con los partidos judiciales. La competencia del Registro se extiende a todo el territorio del mismo, o el que se determine reglamentariamente para el caso de haber ms de un registro en un mismo partido judicial. Las oficinas del Registro estn a cargo de los registradores de la propiedad, que tiene la consideracin de funcionarios pblicos dependientes del Ministerio de Justicia. 5.3. Materia inscribible La delimitacin de la materia inscribible, proviene del artculo 2 de la Ley Hipotecaria. En los Registros expresados en el artculo anterior se

inscribirn: 86. Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 87. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 88. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. 89. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. 90. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. 91. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos. Segn Lacruz, en el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben ttulos y se publican derechos. La finca es la unidad bsica del sistema y el acceso de las mismas al Registro se produce por el asiento de inmatriculacin. En el Registro se inscribe con base a los ttulos. Se entender por ttulo, para los efectos de la inscripcin, el documento o documentos pblicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aqulla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripcin, por s solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. El objeto del Registro es dar publicidad a los derechos, a efectos de garantizar la seguridad del trfico de bienes inmuebles. En nuestro sistema registral se inscriben los derechos reales quedando fuera los derechos de obligacin. No obstante, esta regla general admite excepciones, ya que sern objeto de inscripcin en los trminos previstos en la regulacin los contratos de arrendamiento, el contrato de opcin, los estatutos de propiedad horizontal y los derechos de crdito cuando se constituyen garantas reales para asegurar su cumplimiento. 5.4 Ttulos y asientos registrales 5.4.1 Los ttulos El ttulo es el documento pblico en que se consigna el acto que es objeto de

inscripcin en el Registro. Cabe hablar de dos tipos de titulacin.

o

Titulacin supletoria. Se da cuando no es posible la titulacin ordinaria, principalmente en los supuestos en los que la adquisicin del dominio no se ha documentado o la titulacin ordinaria se hubiese perdido. La titulacin supletoria est constituida por las informaciones de dominio, las certificaciones administrativas de dominio y las actas notariales de notoriedad. Titulacin ordinaria. Est constituida por los documentos que acreditan la adquisicin, modificacin o extincin de derechos, consignando su causa jurdica en el momento de producirse. Para que puedan ser inscritos los ttulos, debern estar consignados en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (documentos notariales judiciales y administrativos).

Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos, otorgados en pas extranjero, que tengan fuerza en Espaa con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en Espaa, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil. 5.4.2 Los asientos registrales Las inscripciones que se hacen en el Registro se denominan asientos registrales. Es la anotacin en el Registro del ttulo para surta los efectos propios de la publicidad registral. Los asientos registrales pueden ser:
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Inscripcin. Es el asiento ms importante ya que conlleva la anotacin de los actos constitutivos, declarativos o modificativos de los derechos reales inmobiliarios. Inmatriculacin. Es el nombre que recibe la primera inscripcin de dominio de una finca. La inmatriculacin supone el acceso al Registro de una finca nueva, abriendo folio registral en el que se describe la finca y los derechos reales que recaen sobre ella. Anotacin preventiva. Es un asiento provisional que tiene por objeto, asegurar el resultado de un proceso judicial, preparar un asiento definitivo o hacer constar una situacin jurdica que al no estar consolidada no puede acceder de forma definitiva al Registro. Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: . El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real. a. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. b. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por

o o

los trmites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. c. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligacin, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenacin de bienes inmuebles. d. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nmero cuarto del artculo 2 de esta Ley. e. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos. f. El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de testamentara. g. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refaccin. h. El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse por algn defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine. i. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotacin preventiva, conforme a lo dispuesto en sta o en otra Ley. Nota marginal. Consiste en un asiento accesorio, instrumental al servicio de otro asiento principal. Asiento de presentacin. Es el asiento que se practica en el Libro Diario y cuyo objeto fundamental es fijar la fecha de otro asiento registal. Cancelacin. Es un asiento negativo que se realiza para extinguir otro asiento registral. La cancelacin no es sino una inscripcin con eficacia extintiva.

6. LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: LA HIPOTECA. 6.1. Derechos reales de garanta, concepto El principio de responsabilidad patrimonial universal del articulo 1911 del Cdigo Civil no supone una garanta bastante para el acreedor. Aparecen as otros tipos de instrumentos que garantizan el pago del crdito: son las garantas personales (fianzas, avales) y reales. Las garantas reales estn reguladas en el libro IV Ttulo XV del Cdigo Civil y en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16-12-1954. Los derechos reales de garanta son derechos accesorios de realizacin de valor que facultan al acreedor a realizar bienes del deudor, que quedan especialmente afectos al pago, y a cobrarse la deuda con cargo a

dichos bienes, con preferencia frente a otros deudores. 6.2. El derecho real de prenda Es un derecho real de garanta, accesorio, de realizacin de valor que sujeta bienes muebles del patrimonio del deudor y cuya posesin se transmite al acreedor. Sus notas caractersticas son:
o o o o

Es un derecho real, pues sujeta al pago del crdito un bien. Recae sobre cosas ajenas, pues el titular del bien en ningn caso puede ser el propio acreedor. Es un derecho accesorio, pues su nacimiento y extincin depender del derecho de crdito que est garantizando. Conlleva el desplazamiento de la posesin del bien del deudor al acreedor. El fundamento de la misma hay que encontrarlo en el hecho de que as se garantiza respecto de los terceros la publicidad de la vinculacin del bien al pago de la deuda. Es un derecho de realizacin de valor, pues en caso de impago de la deuda podr el acreedor solicitar la ejecucin del bien y cobrarse la deuda con cargo al mismo de forma preferente (artculos 1922.2 y 1926.1 del Cdigo Civil).

Los elementos del derecho real de prenda son:

o

Elementos personales. El acreedor pignoraticio es el titular del derecho real de prenda. El deudor pignoraticio es la persona obligada al pago de la obligacin, aunque no tiene por que ser as ya que el Cdigo permite que las terceras personas extraas a la obligacin principal pueden asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes. Los requisitos de capacidad son los generales previstos en la ley, si bien, es necesario, que la cosa pignorada pertenezca en propiedad al que la empea y que las personas que constituyan la prenda tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Elementos reales. Solo pueden ser objeto de prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesin. A travs de la prenda pueden garantizarse toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria. Elementos formales. El Cdigo no exige una forma especial para constituir el derecho de prenda si bien si se exige que se ponga en posesin del bien al acreedor, o a un tercero de comn acuerdo. Sin embargo, para que la hipoteca surta efecto respecto a tercero deber constar en instrumento publico la certeza de la fecha.

Los derechos y obligaciones del acreedor son los siguientes:

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El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en

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su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crdito. Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con l otra deuda exigible antes de haberse pagado le primera, podr aqul prorrogar la retencin hasta que se le satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiese estipulado la sujecin de la prenda a la seguridad de la segunda deuda. El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservacin, y responde de su prdida o deterioro conforme a las disposiciones del Cdigo Civil. Si la prende produce intereses compensar el acreedor los que perciba con los que se le deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legtimamente debidos, los imputar al capital. Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueo de ella. Esto no obstante, el acreedor podr ejercitar las acciones que competan al dueo de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero. En caso de impago de la obligacin garantizada el acreedor podr vender el bien pignorado. La venta se realizar conforme a las disposiciones contempladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, o a travs del proceso extrajudicial. El proceso extrajudicial se realizar Notario. Esta enajenacin habr de hacerse en subasta pblica y con citacin del deudor y del dueo de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podr celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podr el acreedor hacerse dueo de la prenda. En este caso estar obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crdito. Si la prenda consistiere en valores cotizables, se vendern en la forma prevenida por el Cdigo de Comercio. El acreedor tiene un derecho de cobro preferente conforme lo establecido en los artculos 1922.2 y 1926.1 del Cdigo Civil. El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda ni disponer de ellas y deber cuidarlas con la diligencia de un buen padre de familia. Responder de los daos y perjuicios excepto en el caso fortuito o fuerza mayor. No puede el deudor pedir la restitucin de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.

Al ser el derecho de prenda un derecho accesorio se extinguir cuando se extinga la obligacin principal que garantiza. Se presumir remitida la obligacin accesoria de prenda, salvo prueba en contrario, cuando la cosa pignorada, despus de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor. 6.3. La anticresis La anticresis es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles y que autoriza al acreedor a percibir los frutos, con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y despus al del capital

de su crdito. La finca puede pasar a poder del acreedor o de un tercero en cuyo caso estaran obligados a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca y a hacer los gastos necesarios para su conservacin y reparacin, deducindose de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto. Si la finca se traslada del patrimonio del deudor se podr retener la cosa hasta que se pague el crdito. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario ser nulo. Pero el acreedor en este caso podr pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble. La venta ha de ser judicial. 6.4. La hipoteca 6.4.1. Concepto y caracteres Podemos definir la hipoteca como un derecho real constituido en garanta de una obligacin dineraria, sobre bienes muebles ajenos y enajenables, que permanecen en posesin del propietario y que faculta a su titular a solicitar la venta de estos y satisfacerse con su importe el crdito. Son caracteres de la hipoteca:
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Es un derecho real ya que sujeta bienes inmuebles al cumplimiento de una obligacin. Es un derecho de realizacin de valor. Es accesorio ya que nace y depende de una obligacin de crdito previa. La hipoteca al igual que la prenda es indivisible, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podr, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podr el heredero del acreedor que recibi su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los dems herederos que no hayan sido satisfechos. Se excepta de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porcin determinada del crdito. El deudor, en este caso, tendr derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente. Es un derecho de constitucin registral, ya que su nacimiento se condiciona a la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Recae sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y determinados. No implica desposesin, pues la publicidad se logra por la inscripcin registral. Los crditos hipotecarios gozan de preferencia en los trminos contemplados en los artculos 1923.3 y 1927.2 del Cdigo civil.

La hipoteca es un derecho transmisible e hipotecable.

6.4.2. Clases de hipoteca Las hipotecas pueden ser:

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Voluntarias o legales. Las voluntarias son las que tienen su origen en un acuerdo de voluntades las legales tienen su origen en la ley. Segn el artculo 168 de la Ley Hipotecaria tendrn derecho a exigir hipoteca legal: 0. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos: 1. A. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario. B. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos. C. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los lmites de la Ley. D. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad. 2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos sealados por los artculos 811, 968 y 980 del Cdigo Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales. 3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contrado segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres. 4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que stos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garanta establecida y autorizada por el Cdigo Civil. 5. El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron stos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos. 6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la Ley Hipotecaria 7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, tambin en los casos establecidos en la Ley Hipotecaria. Ordinarias y de seguridad. Las hipotecas ordinarias son aquellas que garantizan una obligacin existente y cuyas caractersticas estn determinadas en la inscripcin registral. La hipoteca de seguridad es aquella que garantiza una obligacin de cuanta dudosa. Comunes o preferentes. En las comunes el orden de ejecucin se determina conforme a la fecha del asiento registral. Las preferentes tienen una prelacin privilegiada por disposicin de la ley.

6.4.3. Elementos

Elementos personales. Los elementos personales son el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario que es el dueo de la finca hipotecada (puede ser deudor de la obligacin garantizada o no). El deudor hipotecario ha de ser dueo de la cosa y mayor de edad. Elementos reales. Podrn ser hipotecados Podrn ser hipotecados, con carcter general, los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin y los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. Podrn tambin hipotecarse: 0. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habra naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. 1. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario. 2. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estn con el pacto de no volverlos a hipotecar. 3. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre l, de la resolucin del mismo derecho. 4. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza real. 5. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio pblico, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolucin del derecho del concesionario. 6. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dndose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial. 7. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podr repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que ste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no slo subsistir la hipoteca, sino que ste recaer directamente sobre los bienes retrados. 8. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha

anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito. 9. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante. 10. Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal. 11. El derecho del rematante sobre inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistir, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. No se podrn hipotecar: 12. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada. 13. Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo Civil. 14. El uso y la habitacin. Elementos formales Al ser un derecho real de constitucin registral se exige escritura publica e inscripcin en el Registro.

6.4.4. Extensin de la hipoteca Respecto a la obligacin garantizada, la hipoteca se extiende a todo el principal. En cuanto a los intereses, y en defecto de pacto, asegurar, en perjuicio de tercero, los de las dos ltimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco aos. Respecto del inmueble la hipoteca se extiende (aparte del propio inmueble) a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados. Salvo pacto o disposicin legal, la hipoteca, no comprender: los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto, los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren, las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin garantizada. No Obstante, si la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no ser extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los

edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparacin, seguridad o transformacin, siempre que unos u otras se hay! an costeado por el nuevo dueo, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo. 6.4.5. Contenido El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueo del inmueble que podr usarla transmitirla o gravarla nuevamente. En caso de venta de un inmueble hipotecado, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogar no slo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambin en la obligacin personal con ella garantizada, quedar el primero desligado de dicha obligacin, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tcito. Si no se hubiere pactado la transmisin de la obligacin garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligacin fuere sta satisfecha por el deudor que vendi la finca, quedar subrogado ste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado. En caso de impago del crdito, el acreedor hipotecario podr acudir a dos acciones para exigir el pago, la personal y la hipotecaria. Podr vlidamente pactarse en la escritura de constitucin de la hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la accin del acreedor, por virtud del prstamo hipotecario, quedarn limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarn a los dems bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca as constituida afectase a dos o ms fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crdito de que responda, podr el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las dems fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artculo 121 de la Ley Hipotecaria. La accin hipotecaria podr ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Ttulo IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su captulo V. Adems, en la escritura de constitucin de la hipoteca podr pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artculo 1.858 del Cdigo Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligacin garantizada. La venta extrajudicial se realizar por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario. 6.4.6 Extincin de la hipoteca

La hipoteca se extingue, entre otras por las siguientes causas:

Renuncia. Acuerdo extintivo entre las partes. Perdida de la finca o extincin del derecho real. Confusin o reunin en una misma persona de las cualidades de acreedor y deudor hipotecario. Expiracin del trmino o condicin resolutoria. Por prescripcin. La accin hipotecaria prescribe a los 20 aos. Caducidad de la inscripcin o cancelacin del asiento registral.
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