Puerto Madero como centro de negocios de Buenos Aires

El Puerto Madero original fue una consecuencia lgica de la globalizacin comercial que se vivi a fines del siglo XIX. El actual surge como una expresin de la que est ocurriendo desde fines del siglo XX. Su estilo tiene grandes semejanzas con el perfil de otras zonas desarrolladas que se parecen entre s, un ejemplo de ellas es la citada cuidad de Pars, La Dfense.

Desarrollo de la Inversin en Puerto Madero

Puerto Madero se convirti en un llamativo punto de inversin dentro de la Argentina . Al ser el barrio ms nuevo y exclusivo de Buenos Aires se torn la opcin preferida por cada vez ms inversores que apuestan a la compra de inmuebles como alternativa ms segura y, en muchos casos, ms rentable que el dlar, el plazo fijo o la Bolsa. Entre 2002 y 2010, el precio promedio del metro cuadrado en Puerto Madero se triplic, al aumentar de 1300 a 4200 dlares, segn un relevamiento que realiz la consultora Reporte Inmobiliario, lo que se tradujo en un crculo virtuoso en el que los valores de las propiedades en la zona no parecen haber encontrado su techo. "La falta de opciones atractivas hace que Puerto Madero se torne una propuesta cada vez ms buscada, y la profundizacin de la crisis econmica mundial termina de convencer a muchos inversores. De hecho, en la mayora de los casos, el que compra en el pozo es el inversor y slo cuando la obra ya est avanzada o a punto de entregarse aparecen los clientes finales", explic Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora Gnvgroup, que en 2009 comenz vendiendo el metro cuadrado de su proyecto Madero Harbour a US$ 2000 y en 2011 se cotiz por encima de US$ 4000. En el sector, destacan que la demanda no da seales de ceder, pese a que el potencial de hacer negocios -comprando y vendiendo- hoy no es igual al que ofreca en poca de crecimiento como en 2007. Asi mismo, al comparar Puerto Madero con los parmetros internacionales todava hay terreno para crecer, ya que las cifras que se mueven siguen siendo bajas en relacin a grandes centros negocios de influencia mundial. "Todo lo que sale a la venta se vende, y los precios siguen subiendo, por ms que el margen de ganancia que ofrezcan los nuevos edificios no sea el mismo que exista antes. El que compr en 2008 a 2300 dlares en proyectos como Zencity, en 2011 lo puedo vender a 4000 o 4500 dlares, una diferencia que fu mucho ms difcil de conseguir", seal Vanesa Leibas, directora del portal NuevoMadero.com (2011). El hecho de que Puerto Madero contine siendo la opcin ms buscada por los inversores tambin explica que la demanda sostenida de metros cuadrados no se haya traducido en un alto nivel de ocupacin. Segn el ltimo censo, en el barrio se contabilizaron 6629 residentes permanentes. Sin embargo, de acuerdo con los clculos de la Prefectura, la cifra de habitantes trepara a 8000, incluidos muchos vecinos que viven algunos das en los diques y los fines de semana se van a un country o un barrio cerrado. En cualquier caso, la poblacin de Puerto Madero sigue estando muy lejos de las 14.000 personas que calculaba la Corporacin Antiguo Puerto Madero para esta etapa de desarrollo de la zona. El crecimiento de los precios de Puerto Madero tambin se explica por el hecho de que los inversores son conscientes de que no hay muchas opciones, ya que Puerto Madero tiene un lmite geogrfico muy preciso y, una vez que se termine de construir, no puede expandirse ms. Ese factor juega a favor del que compra, porque sabe que, a diferencia de otros barrios, la oferta no

puede seguir creciendo infinitamente. Como contrapartida, al estar plagado de inversores que compran no para vivir, sino como un refugio de sus ahorros, ante una crisis puede ser el barrio ms afectado en materia de precios", advierte Jos Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Otro punto a destacar es la gran polmica que gener el intento de querer instalar supermercados dentro de Puerto Madero, como los proyectos de construccin de locales por parte de comerciantes de origen chino, pero ninguno se termin de concretar, muchos intereses econmicos dieron por cerrados estos emprendimientos. Los problemas de consorcio terminaron siendo decisivos para que el grupo Cencosud se terminara imponiendo en la carrera por ser el primer supermercado del barrio, y en junio pasado inaugur un Jumbo en el dique 1, con una inversin de $ 15 millones. En cambio, todava siguen en lista de espera otros servicios esenciales, como los colegios y los centros mdicos.
Puerto Madero, perfil de un barrio brillante

Hacia mediados de 2009, luego de 20 aos de desarrollo, y cuando an faltaba urbanizar algunos predios del lado este, la superficie construida haba alcanzado los 2,3 millones de metros cuadrados; la poblacin estable rondaba las 16 mil personas y la inversin total, pblica y privada, alcanzaba 1.700 millones de dlares, estimndose que una vez finalizado el proyecto esta cifra llegar a 2.500 millones de dlares. El valor promedio en dlares de nuevos emprendimientos ha tenido un constante incremento. Y el valor de venta en dlares de departamentos ubica al barrio en el segundo lugar despus del super exclusivo barrio Palermo Chico. Hasta 2001, los habitantes de edificios residenciales ascendan a 1.756 y los dedicados a actividades comerciales a 23.510. Luego de la crisis, el perfil del barrio cambi y la proporcin se inclin a favor del sector residencial. Para 2010, rondaban en 16.806 los residentes permanentes y 45.281 los comerciales. Inmediatamente despus de la devaluacin, el m2 residencial se ofreca a U$S1.700 m2. En 2005 ya haba trepado a U$S 2.400, en 2006 a U$S 2.600 y en 2011 alcanz un promedio de U$S 3.750 en Madero Este y U$S 3.150 en Madero Oeste (Alicia M. de Justo). Este nmero slo es superado por los promedios de Palermo Chico (U$S 4.750) y est casi a la par de casos puntuales en el Corredor de Avenida del Libertador y Avenida Alvear.. El porcentaje de adquirientes locales y extranjeros qued conformado en una relacin de 70 a 30 aproximadamente. La relacin de inversionistas vs. compradores usuarios es de 60% contra 40%. Distribucin de la Superficie Cubierta por Rubro (sobre 2.100.000 m2 construidos): 44% Oficinas, 41% Residencial, 7% Hoteles, 4% Universidades y Colegios, 2% Centros Comerciales, 2% otros. Mientras que en los Rubros dominantes se detalla la siduiente distribucin: 49% Gastronoma, 8% Bancos, 7% Indumentaria, 5% Muebles, 4% Kioskos, 3% Concesionarias, 3% Farmacias, 3% Navegacin, 2% Almacenes. En la rama de Gastronoma se destacan sobre un total de 90 locales, el 58% est ubicado en Madero Oeste (Alicia M. de Justo) y el 42% en Madero Este. De las 10 empresas que ms facturan en la Argentina, 3 tienen su sede en Puerto Madero: YPF/Repsol, Telecom y la cerealera Dreyfus. Otras grandes compaas radicadas en la zona son: Mastellone, Nextel, Camuzzi, Enarsa, Galeno Life, Techint, Mapfre, Casino Bs. As. y 3M. En 2011 la oferta de alojamiento llega slo a 720 habitaciones, a travs de los hoteles Hilton,

Madero y Faena. Mientras que los alquileres temporarios de departamentos amoblados: U$S 854 promedio en unidad de 2 ambientes, por semana. Y en cuanto a los Alquileres de departamentos amoblados: U$S 26 x m2 promedio en Madero Este y U$S 23 x m2 en Madero Oeste, situndose por encima de Barrio Parque (U$S 21), del Corredor Alvear (U$S 20) y Recoleta (U$S 18).Sin dejar de lado la siguiente distincin de los Alquileres de departamentos sin amoblar: U$S 19 x m2 promedio en Madero Este y U$S 18 x m2 en Madero Oeste ( U$S 17 en Barro Parque y Corredor Alvear, U$S 15 en Corredor Libertador y U$S 14 en Recoleta).. El valor promedio de alquiler de los locales comerciales oscilaba en 2011 a U$S 30 x 2 (U$S 35 x m2 en 2008). Pese a ser un sitio con posicionamiento propio a escala global, la escasa cantidad de caminantes que pasean por sus calles lleva a que el alquiler de un local en Madero cueste la mitad que en los principales focos comerciales de la Capital Federal. Ello brinda una oportunidad excepcional para quien -anticipndose a su consolidacin- resolviera hoy tomar posiciones con sentido estratgico en una verdadera vidriera al mundo.

Consecuencias de Puerto Madero y La Dfense

Puerto Madero ha significado la puesta en marcha de un proyecto ambicioso de urbanizacin y desarrollo inmobiliario que logr realizarse, lo cual no es poco en un pas descredo de la labor del Estado como motor de emprendimientos econmicamente rentables. Puerto Madero ha permitido la puesta en valor de un rea degradada. Y de no haberse conseguido atraer la inversin privada, mediante una gestin sin duda emprendedora en cuanto a la lgica estatal aplicada, el rea posiblemente continuara en retroceso. La Corporacin subvencion con recursos pblicos a inversores privados y consumidores de altos ingresos, incluyendo en este universo una gama de empresas y agentes que obtuvieron enormes beneficios mediante prcticas especulativas de suelo urbano. Hay que recordar que han cambiado las condiciones del contexto en el que se gest Puerto Madero, con crisis econmica, pleno auge de las polticas neoliberales, debilidad de la autoridad portuaria y flexibilizacin de todas las regulaciones estatales que permitieron la transferencia de las tierras nacionales a la Corporacin sin necesidad de una ley nacional aprobada por el Congreso de la Nacin. Parece entonces saludable revisar crticamente algunos principios de la poltica empresarista de Puerto Madero para avanzar a futuro en una poltica urbana ms equitativa y progresista. Al mensionar la cantidad de trabajadores que se trasladan a La Dfense diariamente se triplica en relacin a la cantidad de Puerto Madero. En la cuidad francesa trabajan 180000 empleados, con respecto al barrio porteo esa cifra alcanza a los 60000 ttabajadores. En cambio una pequea proporcin de contruccin de oficinas llego a su pico histrico de 68209 m en el ao 2008, con un balor de m aproximadamente de 3700U$S Estos resultados nos arrojan a evidenciar un alto desarrollo econmico y sobre todo empresarial dentro de la ciudad parisina como lo es La Dfense, en comparacin con el escaso y dbil protagonismo en el plano econmico que posee Puerto Madero, pero sin dejar de lado su despliegue sectorial destacado, ya que es uno de los conos de referencia local e internacional, lo hizo a su menor medida pero logr destacarse de manera luminosa respecto de las crisis ocurridas a lo largo de su creacin y desarrollo; estos fueron uno de sus mayores razgos fue que vimos al

momento de la eleccin de comparar ambas cuidades. Tambin cabe mensionar que la superficie es sumamente importante en el punto de comparacin ya que La Dfense duplica a la de Puerto Madero.