Proyecto Final B.L.M.Q. 15-07-2013

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA
ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO.
Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel .
Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013
ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO. Trabajo Especial de Grado presentado para culminar el Curso de Valoracin Inmobiliaria.
Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel .
Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013
DEDICATORIA: A nuestros familiares y amigos por su paciencia y apoyo durante la realizacin del curso. A los Ingenieros Humberto Reyes (coordinador), Norys Timaure, Victor Alvarado y el Urb. Carlos Pacheco, por su invaluable colaboracin y gua, en la realizacin del presente trabajo. Al Ing. Miguel Camacaro, por su colaboracin en el desarrollo del trabajo. A nuestra querida y apreciada amiga Odiva Pez, por estar siempre dispuesta a ayudarnos en nuestra formacin como tasadores.
NDICE GENERAL pag. DEDICATORIA NDICE GENERAL LISTA DE CUADROS LISTADO DE ESQUEMASRESUMEN INTRODUCCIN CAPTULO I EL PROBLEMA Planteamiento del Problema Objetivos de la Investigacin Objetivo General Objetivo Especficos Justificacin Limitaciones II MARCO TERICO Antecedentes Bases Tericas Esquema de elaboracin de un plan de de desarrollo urbano local Anlisis de proyectos de Inversin Evaluacin econmica del Proyecto III MARCO METODOLGICO Tipo de Investigacin Poblacin Tcnicas e Instrumentos de Recoleccin de Datos Tcnicas de Anlisis de Datos 23 23 23 25 7 9 10 11 12 3 4 4 4 5 6 i ii iv v 1
IV RESULTADOS Desarrollo de Proyectos Hipotticos para comparacin Propuesta de Desarrollo Anlisis de la localizacin del Terreno en Estudio Anlisis de inversin para los proyectos de desarrollo Hipottico Aplicacin de Software del Anlisis de Inversin y Valoracin de la Tierra Cuadro de Resultado 27 28 33 36 43 65
ii
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Recomendaciones REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Bibliografa ANEXOS ANEXO A Referenciales Depurados ANEXO B Tasaciones Comparables (Sisren). Copyright2002 Pelli Sistemas ANEXO B1 Regresin Lineal Terreno ANEXO - B2 Regresin Lineal Locales Comerciales ANEXO - B3 Regresin Lineal Comercio y Vivienda Multifamiliar ANEXO - C Evaluacin de Vecindario aplicada a los referenciales depurados de Compra venta de terreno. 69 66 68
iii
LISTADO DE CUADROS
CUADRO No.
pag.
1. VARIABLES URBANAS UTILIZADAS 27 2. PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 1. EDIFICIO COMERCIAL 29 3. PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 2. VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 30 4. PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 3. COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 31 5. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION COMERCIO 36 6. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION EDIF.MULTIFAMILIAR 37 7. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA MULTIFAMILIAR 38 8. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA COMERCIO 38 9. RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO 41 10. ESCENARIO FINANCIERO PARA ANALISIS DE INVERSION 42 11. CUADRO DE RESULTADOS 65
iv
LISTADO DE ESQUEMAS
ESQUEMA No.
pag.
1.
ESQUEMA DE ELABORACIN DE UN PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO (2013 ESQUEMAS DE OPCIONES DE DESARROLLO
10 32
2.
ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO.
RESUMEN El presente trabajo de investigacin tiene como objetivo general Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario, luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003), en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El estudio se correspondi con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseo de campo y documental, de carcter descriptivo. La poblacin objeto de estudio, estuvo dividido en dos (02) grupo poblacionales, el primero conformado por seis (6) promotores inmobiliarios con caractersticas similares a las opciones de estudio. El segundo grupo fue integrado por informacin aportada por datos de naturaleza econmica financiera y urbanstica. Las tcnicas de recoleccin de datos consistieron en la encuesta y la observacin documental. Las tcnicas de anlisis de los datos fueron las estadsticas, matemticas, computacionales y financieras. Culminada la investigacin, se pudo concluir que de las tres (03) opciones de uso estudiadas se determin que la opcin que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Macro Sector Centro Oeste, es la opcin nmero dos (02), esto en base a que le agrega el mximo valor al proyecto con una recuperacin de la inversin en menor plazo, sumado a esto, el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversin lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificacin hasta el porcentaje de construccin de 337,41%, sin tener perdidas en la inversin. De igual forma, se determin que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de mltiples simulaciones, el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44,51%, y la mxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21,92% para un precio unitario de terreno de 7.681,44 Bs./m2.
vi
Introduccin
INTRODUCION Todo proyecto requiere de un anlisis sistemtico para la determinacin de su factibilidad o no de ejecucin, sobre todo en momentos donde las tasas de inters mantienen una alta volatilidad es decir, en economas con bajo o poco equilibrio financiero. El anlisis de los proyectos constituye la tcnica matemtico-financiera y analtica, a travs de la cual se determinan los beneficios o prdidas en los que se puede incurrir al pretender realizar una inversin y donde uno de sus objetivos es obtener resultados que apoyen a la toma de decisiones por parte de los ingenieros referente a actividades de inversin. Una de las evaluaciones que deben de realizarse para apoyar la toma de decisiones en lo que respecta a la inversin de un proyecto, es la que se refiere a la evaluacin financiera, que se apoya en el clculo de los aspectos financieros del proyecto. El anlisis financiero se emplea tambin para comparar dos o ms proyectos y para determinar la viabilidad de la inversin de un solo proyecto. En este orden de ideas, se presenta el siguiente trabajo de grado, el cual consiste en la realizacin de un Anlisis de Inversin a tres (3) proyectos hipotticos a fin de determinar su rentabilidad con el propsito de obtener el mayor y mejor uso del terreno en estudio. El estudio se estructura debidamente en cinco (5) captulos, los cuales se detallan a continuacin: El captulo I: denominado El Problema, donde se sealan el planteamiento de problema, los objetivos y las justificaciones de la investigacin, as como, los alcances y limitaciones del estudio desarrollado. El captulo II: Comprendido por el Marco Terico de la investigacin, contiene el anlisis de teoras, investigacin y antecedentes utilizados como referencias del estudio, con lo cual se puede definir y delimitar la investigacin, orientando sobre la
Introduccin
forma d abordarla. Adems se presenta las bases legales la definicin de trminos bsicos y el sistema de variable. El captulo III: Referido como Marco Metodolgico, indica el tipo de investigacin, la poblacin y la muestra, las tcnicas e instrumentos de recoleccin de datos y las tcnicas de anlisis de datos. El captulo IV: Contiene los Resultados del Anlisis de Inversin obtenidos. As mismo, se detallan las opciones de Desarrollo de Proyectos Hipotticos y el Escenario Financiero. El captulo V: Contiene las Conclusiones y Recomendaciones derivadas del estudio. Por ltimo se presentan las Referencias Bibliogrficas y los Anexos.
Captulo I El Problema
CAPITULO I
1.- EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema
La planificacin urbana es un proceso donde el Estado, por intermedio de la evaluacin de los recursos disponibles, normaliza y establece lineamientos y polticas para la localizacin de las actividades econmicas, sociales, y el desarrollo fsico espacial de las ciudades, a fin de lograr una armona entre el mayor bienestar de la poblacin, aprovechamiento de esos recursos y la proteccin del medio ambiente urbano, como parte integral del desarrollo de los centros urbanos.
En este sentido, debe indicarse que la ciudad de Barquisimeto est regulada urbansticamente por el Plan de Desarrollo Urbano Local (P.D.U.L), el cual define en primera instancia las variables urbanas, planificando el crecimiento de la ciudad en un lapso de tiempo.
Bajo estas premisas, los terrenos pertenecientes al Macro-Sector Centro Oeste, estn caracterizados por tener una alta deseabilidad y atractivo, ya que en ellos se pueden desarrollar mltiples proyectos de inversin, los cuales generaran diversos escenarios en cuanto a mrgenes de rentabilidad, de acuerdo con el aprovechamiento que se le d al terreno, lo que dificulta la determinacin de su mximo valor a pagar, desde la ptica del promotor inmobiliario y/o el inversionista.
Es importante sealar que, este plan se desarroll con la intencin de establecer un marco, donde se puedan definir propuestas especiales, estratgicas y programas de actualizaciones urbansticas, creando un foco de desarrollo comercial, econmico, residencial, recreacin, cultural, turstico y social que cumpla con los requerimientos de equipamientos urbanos, vialidad, servicios, terreno, ubicacin, entre otros. El presente trabajo pretende estudiar el comportamiento de los terrenos en la zona del Macro-Sector Centro Oeste limitado por el oeste por la Avenida Rotaria por 3
el este con calle 50 por el norte con la Avenida Libertador y por el sur con Fuerza Armadas, despus de la entrada en vigencia del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) del ao 2003, planteando proyectos en donde se busca obtener el mayor y mejor uso de esta zona, en viviendas multifamiliares, comercio o uso mixto, lo cual le proporciona al terreno caractersticas de valor, cumplindose con las premisas de tener un alto potencial de cambio o transferencia, ser til, ser escaso y poseer gran deseabilidad; Compararlo con el actual uso que se le est dando, determinando la mejor rentabilidad que se le pueda dar al terreno segn el uso que se estipula.
2.- OBJETIVO GENERAL
Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario, luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003), en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto. 3.- OBJETIVOS ESPECFICOS 1. Identificar las variables urbansticas de la zona Macro-Sector Centro Oeste, antes y despus de la implementacin del PDUL del ao 2003. 2. Desarrollar tres (3) modelos de proyecto inmobiliario con uso posible de vivienda, comercio o mixto (Vivienda con comercio), que definan el mejor y mayor aprovechamiento de una parcela ubicada dentro de la zona MacroSector Centro Oeste, desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas, y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50. 3. Aplicar un modelo de anlisis de inversin para el mejor aprovechamiento de la tierra, a la propuesta de proyecto inmobiliario a desarrollar. 4. Analizar las ventajas para el desarrollo inmobiliario en la Zona Macro-Sector Centro Oeste luego del cambio de Zonificacin. 5. Comparar los proyectos desarrollados con el actual uso que se le est dando al terreno ubicado en la carrera 14 con calle 62.
4.- JUSTIFICACIN
El Macro-Sector Centro Oeste, una vez producido el cambio de zonificacin, ha tenido un crecimiento notable desde el punto de vista de vivienda multifamiliar (apartamento) y comercial, el cual representa una oportunidad especial de desarrollo urbano con miras a concebir nuevos conjuntos urbanos de alta calidad, de usos mixtos, residenciales, hoteleros, comerciales, recreacionales y culturales.
Por lo antes expuesto, se considera importante evaluar la mayor rentabilidad del terreno, derivado del uso, edificabilidad permitida por la zonificacin vigente distinguida con un terreno, en una zonificacin R-3 (Centro), limitado por la Avenida Rotaria hasta la calle 50 y desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas cuyo usos permitidos son: Comercio Metropolitano, Comunal y LocalHotelera - Vivienda Multifamiliar.
5.- ALCANCE DE LA INVESTIGACIN
El alcance de esta investigacin es obtener de la tierra la mayor rentabilidad, derivada del uso, proponiendo una edificacin que se ajusta a la zonificacin vigente (2003) en un terreno, ubicado en la calle 62 con carrera 14A.
La investigacin estar basada en los siguientes principios bsicos de valoracin. El de uso mejor y ms productivo de la tierra. Anlisis de Inversin y Rentabilidad de Proyectos. Flujo de la Productividad.
En el estudio se presenta tres (3) opciones de modelo de proyecto inmobiliario con uso de vivienda, comercio y uso mixto, permitidas por la ordenanza municipal con su mximo valor de porcentaje de construccin considerando que cada opcin es viable de ejecutar desde el punto de vista tcnico, econmico y legal.
6.- LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIN
En el Macro-Sector Centro Oeste hay pocos terrenos accesibles para la investigacin, por lo cual tomamos como parcela a desarrollar, un terreno con vivienda unifamiliar, este se encuentra ubicado en la calle 62 con carrera 14A, con un rea aproximada de ms de 2000 m2.
En el anlisis de la ordenanza urbana utilizada en este trabajo, corresponden a un momento histrico, y los resultados se ajustan a las variables del momento de estudio.
Se presentan problemas en la delimitacin de las reas de trabajo por la amplitud del Sector-Macro Centro, por lo cual, se debe realizar un recorrido por la poligonal seleccionada, para as posteriormente, obtener toda la informacin de las operaciones compra-venta de los inmuebles y terrenos que se encuentran dentro del rea de influencia, para fecha comprendida entre el ao 2003 hasta el 2013.
La bsqueda de informacin se dificulta por ser un proceso lento y detallado para la recoleccin de los datos: encuestas, obtencin de referenciales de compra y venta de parcelas que cumplan con las caractersticas para el estudio, anlisis de las ordenanzas, etc.
La situacin econmica que vive el pas desde inicios del ao 2013, ha afectado en gran medida el mercado inmobiliario. Esto ha producido un efecto especulativo que se observa en los precios de venta de los inmuebles del mercado primari
Capitulo II Marco Terico
CAPITULO II
MARCO TERICO
Antecedentes
Para el desarrollo del actual trabajo de grado, se seleccionaron varios estudios, as como, trabajos de grado a fin de obtener una visin general sobre aquellos aspectos a tratar con especial cuidado en esta investigacin. Entre los mencionados antecedentes, se tienen:
El trabajo desarrollado por los ingenieros Rafael Gonzlez Quiroz, Leonardo Jos Camero y Yusvelis Farias, como trabajo final para el Curso Bsico de Valuacin dictado en el ao 1999, denominada Optimizacin de la Rentabilidad del Desarrollo de Parcelas R5-CV en Lecheras Estado Anzotegui, la cual se orient a determinar el mximo valor a pagar por una parcela en particular, con la finalidad de desarrollarla en la opcin ms rentable.
Los investigadores concluyeron que bajo el entorno econmico para el momento del estudio, la hiptesis sustentada en que el mximo porcentaje de construccin no representaba necesariamente la mxima rentabilidad, se apreciaba en los menores segmentos de terreno; as mismo, que los valores netos alcanzados, no arrojaban ninguna deseabilidad a ejecutar proyectos grandes. Cabe destacar tambin, el trabajo desarrollado por el arquitecto Dany Barrera y los ingenieros Norma Duin, Luis Leal y Marien Martnez (ao 2010), el cual en su trabajo de grado realizaron una propuesta de un modelo de evaluacin de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra, mediante el empleo de diferentes opciones de uso. Caso: Lote sin urbanizar en el tringulo del este de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
El estudio se correspondi con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseo de campo y documental, de carcter descriptivo, donde se desarrollan las
primeras cinco fases del proyecto, esto es, el Diagnstico, la Factibilidad, el Diseo, la Ejecucin y la Evaluacin del Proyecto. La poblacin objeto de estudio, estuvo divida en dos (02) grupos poblacionales, el primero conformado por ocho (08) personas. El segundo grupo fue integrado por informacin aportada por datos de naturaleza econmica-financiera y urbanstica. Las tcnicas de recoleccin de datos consistieron en la encuesta y la observacin documental.
Las tcnicas de anlisis de los datos fueron las estadsticas, matemticas, computacionales y financieras. Culminada la investigacin, se pudo concluir que de las seis (06) opciones de uso estudiadas se determin que la opcin que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Tringulo del Este, es la opcin nmero Tres (03), esto en base a que le agrega el mximo valor al proyecto con una recuperacin de la inversin en menor plazo, sumado a esto, el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversin lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificacin hasta el porcentaje de construccin de 337,41%, sin tener prdidas en la inversin.
De igual forma, se determin que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de mltiples simulaciones, el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44,51%, y la mxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21,92% para un precio unitario de terreno de 7.681,44 Bs./m2.
En Otro antecedente los Autores Ing. Javier Luis S y el Ing. Miguel Noguera R., en su trabajo denominado Propuesta para incrementar el aprovechamiento del uso exclusivo comercial de las parcelas 5 y 7 ubicada en la Urbanizacin las Mercedes, Municipio Baruta Estado Miranda (2008) se fundamenta en determinar si el actual aprovechamiento de dicha parcela es el ms adecuado con la finalidad de presentar una propuesta que permita mejorar dicho aprovechamiento desde el punto de vista de las rentas que se generan, respetando algunas de sus condiciones actuales, tales como:
La infraestructura existente 8
El Uso exclusivo comercial y/o operatividad de la farmacia all ubicada.
Para esto, se consider lo dispuesto en la ordenanza de zonificacin para la urbanizacin las mercedes del municipio Baruta y se aplic los diferentes mtodos de valuacin de aplicacin universal tales como: Mtodo de aproximacin al Costo, Mtodo de capitalizacin de la Renta y Mtodo de Inversin. De este trabajo concluyeron que al incrementar el aprovechamiento del uso comercial exclusivo de las parcelas 5 y 7 incrementaran las rentas generadas por la farmacia, adems de ello determinaron que con una baja inversin con el fin de aumentar el porcentaje de construccin de las parcelas en estudio, podran obtener un incremento en las utilidades del negocio en un periodo de cinco aos.
Bases tericas
El Plan de Desarrollo Urbano Local 2003 (PDUL):
Es un instrumento de planificacin para organizar el entorno urbano, propiciando un desarrollo articulado, coherente y concentrado. Al elaborar un PDUL, es posible prever un crecimiento armnico del municipio, integrando en la planificacin el desarrollo de los servicios de redes, vialidad y equipamientos urbanos, considerando las necesidades de la poblacin y su proyeccin a futuro. Su objetivo principal es plantear un mapa de ruta que oriente el desarrollo del Municipio para las generaciones futuras, de acuerdo a lineamientos estratgicos enfocados en elevar la calidad de vida de la comunidad. El Plan de Desarrollo Urbano Local es una herramienta para la gestin municipal, elaborado por el organismo de planificacin respectivo: la Oficina Local de Planeamiento Urbano o, en su defecto, por quien designe el Alcalde electo, de acuerdo a la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica en sus artculos 34 y 38.
Proceso de Elaboracin:
Elaborar un PDUL requiere seguir un proceso sistemtico establecido en la Gua para la Elaboracin de un PDUL, publicada en diciembre de 2003 por el Ministerio de Infraestructura. Alli se contemplan cuatro (4) etapas:
ESQUEMA 1
Esquema de elaboracin de un Plan de Desarrollo Urbano Local. Alcaldia del Municipio Chacao (2013)
Esquema de elaboracin de un Plan de Desarrollo Urbano Local Anlisis Preliminar: Revisin de los lineamientos superiores de planificacin. Definicin del rea de estudio (centro urbano) y su insercin en el sistema urbanstico.
Diagnstico: Constituido por el anlisis de los distintos aspectos que se indican a continuacin: 1. Antecedentes 2. Aspecto Fsico Geogrfico 3. Anlisis de Riesgo 4. Aspecto Demogrfico - Socioeconmico 5. Vialidad y Transporte 6. Servicios de Infraestructura
10
7. Estructura Urbana 8. Patrimonio 9. Sntesis del Diagnstico De la evaluacin detallada y minuciosa de estos parmetros, se determinan cualitativa y espacialmente, las potencialidades y restricciones para el desarrollo del centro urbano, as como los equipamientos servicios requeridos.
Anlisis econmico de proyectos de inversin: El Anlisis Econmico de un Proyecto de Inversin, es el proceso que conduce al pronunciamiento sobre la bondad o inconveniencia de realizar un proyecto desde el punto de vista financiero-econmico. Para ello, se debe proceder mediante el anlisis sistemtico de un conjunto de fases o Etapas que se mencionan a continuacin: 1. Ingeniera bsica o identificacin.- La Ingeniera Bsica o Identificacin del Proyecto, es donde se procede a desarrollar una visin ms clara del proyecto, es decir cuantificar de la conceptualizacin la estimacin bruta de costos y beneficios, que consoliden la idea de cuan rentable podra resultar ser el proyecto en nmeros gruesos, fundamentado en la informacin emanada del estudio de mercado o de los aportes de informacin suministrados por el cliente o requirente de la evaluacin. 2. Pre- factibilidad.- Es un anlisis de opciones con respecto al tamao, localizacin e ingeniera del proyecto. en esta etapa se mejora la calidad de informacin para disminuir los riesgos de la decisin., no obstante, an los rangos de variacin de los costos y beneficios son bastante amplios. Este anlisis conduce a: a. Rechazo definitivo. b. Elaborar un estudio de FACTIBILIDAD. 3. Factibilidad.- El estudio de factibilidad es el anlisis de la posibilidad, oportunidad y conveniencia de un proyecto de inversin. Decidirse por un estudio de factibilidad es estar claro que se destinaran fondos importantes. El estudio de
11
factibilidad Es un anlisis en mayor profundidad del tamao, localizacin, ingeniera, y adems incluye la elaboracin del estudio de Mercado, donde obtendr: Estimacin de la Demanda, la Estrategia Competitiva y la Organizacin Industrial. La mayor profundidad del anlisis permite reducir el rango de variacin en los costos y beneficios. Requiere el concurso de expertos ms especializados y esto conlleva a considerar valores macro sobre los Estudios de Pre-Inversin y los Estudios de Inversin. 4. Estudio de pre-inversin: Es la evaluacin de alternativas de financiamiento (Tasas, Periodo de Gracia, Plazos). Consiste en determinar la estructura de financiacin, es decir, cunto del proyecto ser financiado con recursos propios, y cunto a travs de entidades financieras o financistas. 5. Estudio de inversin: Es la obtencin del Dinero. Considera el anlisis del recurso financiero que no ser cubierto o aportado con recursos propios y que originan la necesidad de aporte de un financista. En esta fase se consideran y evalan la posibilidad de incluir socios o alianzas al proyecto, o la participacin de recursos financiados por entidades financieras. Para poder determinar la oportunidad de ejecucin del proyecto, el Anlisis Econmico del Proyecto, requiere sea realizado una Evaluacin Econmica de Proyecto, que no es otra cosa que la herramienta financiera- econmica que permite interrelacionar las variables del estudio arriando resultados de medicin cuantificada para contribuir a la toma de decisin de ejecutar o no el proyecto. Evaluacin econmica del proyecto: La evaluacin de proyectos por medio de mtodos matemticos-Financieros es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los ingenieros y administradores financieros, ya que se corresponde al anlisis que se anticipa al futuro y que est orientado a evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo. Las tcnicas de evaluacin econmica son herramientas de uso general. Lo mismo puede aplicarse a inversiones industriales, de hotelera, de servicios, que a inversiones en informtica. Esta tcnica se fundamenta en el clculo
12
de indicadores financieros estticos como el tiempo de Pago (TPI) y dinmicos con el valor presenta neto o valor anual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR). El valor presente neto y la tasa interna de rendimiento se mencionan juntos porque en realidad es el mismo mtodo, slo que sus resultados se expresan de manera distinta. Recurdese que la tasa interna de rendimiento es el inters que hace el valor presente igual a cero, lo cual confirma lo planteado anteriormente. El VPN y la TIR se aplican cuando hay ingresos, independientemente de que la entidad pague o no pague impuestos. Valor Presente Neto o Valor Actual Neto (VPN o VAN): Valor Presente Neto es la diferencia del valor actual de la Inversin menos el valor actual de la recuperacin de fondos de manera que, aplicando una tasa que corporativamente consideremos como la mnima aceptable para la aprobacin de un proyecto de inversin, pueda determinarnos, adems, el ndice de conveniencia de dicho proyecto. Este ndice no es sino el factor que resulta al dividir el Valor actual de la recuperacin de fondos entre el valor actual de la Inversin; de esta forma, en una empresa, donde se establece un parmetro de rendimiento de la inversin al aplicar el factor establecido a la Inversin y a las entradas de fondos, se obtiene por diferencia, el valor actual neto, que si es positivo indica que la tasa interna de rendimiento excede el mnimo requerido, y si es negativo seala que la tasa de rendimiento es menor de lo requerido y, por tanto, est sujeto a rechazo. El Valor Presente Neto es una medida del Beneficio que rinde un proyecto de Inversin a travs de toda su vida til; se define como el Valor Presente de su Flujo de Ingresos Futuros menos el Valor Presente de su Flujo de Costos. La tasa de actualizacin o Descuento utilizada para calcular el valor presente neto debera ser la tasa de Costo alternativo del Capital que se invertir. No obstante, debido a la dificultad prctica para calcular dicha tasa, generalmente se usa la tasa de Inters de Mercado o tasa pasiva promedia del sistema financiero. Esta ltima igualar al Costo alternativo del Capital cuando exista Competencia Perfecta, en otras palabras, la tasa bancaria que pagan los bancos por colocaciones en cuentas de ahorros, plazo fijo u otros instrumentos financieros. El mtodo del valor presente neto proporciona un criterio de decisin preciso y sencillo, y se 13
interpreta con la condicin de que se deben realizar slo aquellos proyectos de Inversin que actualizados a la Tasa de Descuento relevante, tengan un Valor Presente Neto igual o superior a cero. Al evaluar proyectos con la metodologa del VPN se recomienda que se calcule con una tasa de inters superior a la Tasa de Inters de Oportunidad (TIO), con el fin de tener un margen de seguridad para cubrir ciertos riesgos, tales como liquidez, efectos inflacionarios o desviaciones que no se tengan previstas. La TIO puede ser considerada como la tasa mxima aportada por un banco al colocar la inversin que se espera o estima invertir en el proyecto.
Tasa Interna de Retorno (TIR):
Este mtodo consiste en encontrar una tasa de inters en la cual se cumplen las condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de inversin. La Tasa Interna de Retorno es aqulla tasa que est ganando un inters sobre el saldo no recuperado de la inversin en cualquier momento de la duracin del proyecto. En la medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben evaluarse de acuerdo a sus caractersticas. Esta es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones financiera dentro de las organizaciones. La tasa interna de retorno se utiliza para decidir sobre la aceptacin o rechazo de un proyecto de inversin. Para ello, la TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte (costo de oportunidad de la inversin, si esta no tiene riesgo). El costo de oportunidad utilizado para comparar la TIR ser la tasa de rentabilidad libre de riesgo. Si la tasa de rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se acepta la inversin; en caso contrario, se rechaza.
Tiempo de Recuperacin de la Inversin (TRI):
El tiempo de recuperacin de la inversin o tiempo de pago de una inversin, es el clculo asociado a determinar, el momento en el que los flujos netos de efectivos a cubierto la inversin inicial y se comienza a obtener rendimiento del negocio o del proyecto. Para su clculo se utiliza el valor de los flujos descontados
14
para saber cunto tiempo se tardara el proyecto en recuperar la inversin, es decir, sumar los flujos netos de efectivos a que los mismos den igual a la inversin. Para conocer cunto tiempo exacto es el ltimo flujo o saldo utilizado para encontrar el periodo de recuperacin, se divide entre el valor ntegro del flujo y el valor encontrado se multiplica por 12. As da la cantidad de meses en que se recupera. Para encontrar los das slo restamos el valor entero y los decimales restantes se multiplican por 30.
Opcin de Desarrollo:
Expresa la imagen-objetivo prevista para un horizonte de planificacin a quince (15) aos. Refiere a la organizacin espacial del centro urbano de acuerdo a lineamientos y directrices estratgicas. Programa de Actuaciones Urbansticas: Conjunto de proyectos y acciones acompaados de un plan de ejecucin, dirigidos a orientar el desarrollo del centro urbano y satisfacer sus requerimientos actuales y futuros: redes de servicios, vialidad y transporte, riesgo y ambiente, equipamiento urbano y espacio pblico. Ordenanza del PDUL y Ordenanza de Zonificacin: Documentos jurdicos que expresan de manera clara y concisa las directrices y decisiones adoptadas por el Municipio para orientar el desarrollo del centro urbano as como las condiciones de desarrollo de los inmuebles urbanos privados Valor econmico:
Segn Toro Hardy (1993), el valor de mercado es el precio al cual se Compran y se venden las acciones en el mercado de valores. Adaptando este concepto a la presente investigacin, el valor de mercado de un inmueble es el precio al cual se compran y se venden los bienes inmuebles dentro del mercado inmobiliario. El valor econmico es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que existe al
15
menos un comprador con potencial econmico, correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin. Valor de la construccin:
Se determina multiplicando el rea de construccin, por el valor que de acuerdo a su caractersticas tpicas, tiene la tabla de valores de la construccin, obteniendo lo que llaman valor de reposicin, posteriormente este valor es ajustado a las condiciones particulares de la construccin segn un parmetro de depreciacin, que generalmente esta en de su edad y estado de conservacin. Zonificacin:
La zonificacin urbana es la prctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos especficos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La zonificacin tiene como propsito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un rea. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa por restricciones o limitaciones que la zonificacin imponga sobre las propiedades.
Vivienda Multifamiliar: Las viviendas multifamiliares consisten principalmente en propiedades de viviendas con cinco o ms unidades de vivienda, como apartamentos o viviendas en serie. Econometra:
La econometra (Es la medicin
de la economa)
es la rama de
la economa que utiliza mtodos y modelos matemticos. El clculo, la probabilidad, la estadstica, la programacin lineal y la teora de juegos, as como otras reas de las matemticas, se utilizan para analizar, interpretar y predecir diversos variables y sistemas econmicos, como el precio, las reacciones del mercado, el coste de produccin, la tendencia de los negocios y la poltica econmica. 16
Principios Bsicos Aplicables a la Valoracin:
El Uso Mejor y Ms Productivo. En palabras del ingeniero venezolano Rubn Manzur Pacheco, se refiere al uso legal y factible que genera el mayor valor de la tierra, en funcin de la capitalizacin de los ingresos futuros, atendiendo a las tasas prevalecientes en el mercado. Llmese al uso legal y factible, aquel que resulta de predecir una adecuada proyeccin, producto de lo dispuesto en las normas legales, con conocimiento del mercado y las posibilidades de demanda efectiva por dicho uso, el cual requiere la consideracin de la competencia, en funcin de su utilidad y capacidad de crear satisfaccin frente a otras alternativas de inversin equivalente, considerando la evaluacin de los riesgos de la inversin, para no comprometer los ingresos futuros en busca del mximo beneficio de a tierra. Con lo que la renta futura del inmueble, y por ende su valor, queda comprometida desde el mismo momento en que se decide el uso y la intensidad de ste.
rea Bruta de Parcela:
rea total y original de la parcela, incluida la porcin de dicha superficie que debe cederse gratuitamente o que se haya cedido gratuitamente con anterioridad, para los fines determinados en esta Ordenanza rea Bruta de Vivienda:
rea total del espacio techado destinado a uso residencial dentro de una edificacin. Incluye el rea de las viviendas, las reas de circulacin, las reas comunes, las de servicio y otras, sin disminucin.
rea de Construccin:
rea total de espacio techado dentro de una edificacin, independientemente del uso al cual se le destine. Incluye los espacios de uso privado y de uso comn, 17
tales como reas de circulacin, reas de servicio, depsitos, accesos, baos y otros sin ningn tipo de disminucin.2 rea de Ubicacin:
Magnitud, superficie o extensin del suelo que ocupar la parcela dentro de la edificacin objeto de la construccin.
rea Edificable:
rea de la parcela donde puede ubicarse la edificacin, despus de haber sido excluidos los retiros determinados por la Ordenanza. rea Libre de Parcela:
La superficie de la parcela no ocupada por espacios techados, resultante de separar del rea de la parcela, el rea total de ubicacin permitida para las edificaciones localizadas en aquella.
rea Neta de Parcela:
rea resultante de la parcela una vez deducida del rea original las porciones que deban cederse o que se hayan cedido. Banco Central de Venezuela:
Institucin pblica que en Venezuela ejerce de manera exclusiva y obligatoria las competencias monetarias del Poder Nacional. Fundado en 1939. Su objeto fundamental es lograr la estabilidad de precios y preservar el valor de la moneda. Es persona jurdica de derecho pblico con autonoma para la formulacin y el ejercicio de la poltica monetaria, y participa en el diseo y ejecucin de la poltica cambiaria. Entre sus funciones tambin se encuentran: regular la circulacin
18
monetaria, el crdito y las tasas de inters, administrar las reservas internacionales y todas aquellas que establece su propia ley. Capital:
En teora econmica el capital se entiende como los bienes duraderos que se utilizan en la produccin de otros bienes y servicios. Es decir, mquinas, equipos, estructuras, edificaciones e inventarios. En finanzas, el capital consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas.
Costo:
Es el precio pagado ms todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisicin de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisicin de la nueva propiedad. Inversamente, el costo puede referirse tambin a la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la produccin de un determinado bien o servicio sin adicionarle an su margen de ganancia o comercializacin.
Equipamiento Urbano:
Son los usos comunales que se requieren dentro del mbito de aplicacin de la Ordenanza para lograr un medio urbano armonioso y un funcionamiento eficiente y cnsono con los requerimientos de la poblacin. Pueden distinguirse los usos educacionales, recreacionales, asistenciales, socio culturales, religiosos,
administrativos, gubernamentales, de seguridad y defensa y los destinados a sedes de infraestructura. Inters:
Cargo que un deudor paga a un prestamista por el uso de los fondos que ste le proporciona. Generalmente se expresa como una tasa de porcentaje anual. 19
Mercado:
Entendemos por mercado el lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y la demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a un determinado precio.
Porcentaje de Ubicacin:
Lmite mximo admisible para la magnitud del suelo de parcela ocupado por la proyeccin horizontal de la edificacin, expresado en porcentaje sobre el rea total de la parcela. Precio:
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.
Rentabilidad:
Es un modelo o indicador que permite conocer de forma anticipada el resultado global de la operacin de un proyecto desde el punto de vista econmico. Por esta razn es necesario conocer, la totalidad de los flujos monetarios asociados (costos e ingresos), la duracin del proyecto (vida del proyecto), como el efecto de la tasa de inters tasa mnima de rendimiento. Entre los modelos que se utilizan en Ingeniera econmica para determinar la rentabilidad de los proyectos, se conoce: Valor actual, equivalente anual, tasa interna de retorno. Retiro Mnimo:
Medida mnima, no fija del retiro, que dentro de la parcela deber conservar la edificacin con un lindero y/o eje de va, pudiendo ser mayor el rea del retiro, pero nunca menor. 20
Retiro Obligatorio:
Medida fija y obligatoria del retiro que dentro de la parcela que ocupa deber mantener la edificacin con un lindero y/o eje de va, a lo largo de toda la fachada que corresponda.
Tasa Mnima de Rendimiento:
Se define como la menor cantidad de dinero que se espera obtener como rendimiento de un capital puesto a trabajar de manera de poder cubrir los compromisos de costos de capital. Terreno:
Perteneciente o relativo a la tierra, se clasifican en lotes o parcelas. Su uso y rentabilidad estn sujetos a las leyes y/u ordenanzas de cada pas, estado o municipio.
Toma de Decisiones:
Consiste en seleccionar una, entre todas las alternativas Planteadas y evaluadas, sobre la base de un criterio de decisin. Por lo que en forma general, se puede definir el proceso de toma de decisiones como un procedimiento que permite seleccionar la mejor alternativa entre un conjunto de oportunidades de inversin rentables: con base en los resultados obtenidos en la evaluacin, en concordancia con el criterio econmico establecido, y sujeto a una serie de restricciones tcnicas y econmicas. Valor:
Es un trmino subjetivo usado en teora econmica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: Valor sentimental, valor histrico, valor de 21
mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines suceso reales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.
Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor mximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que est realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociacin. Variables Urbanas Fundamentales:
Constituyen los requisitos y condiciones de desarrollo propios de los inmuebles urbanos establecidas en la presente Ordenanza, que deben cumplir las edificaciones en cuanto al uso previsto en la zonificacin, el retiro de frente y el acceso, el porcentaje de ubicacin, la altura mxima permitida, los retiros de frente, laterales y de fondo, las restricciones por seguridad o proteccin ambiental y las dems variables reguladas en el presente instrumento jurdico en materia de zonificacin, y/o normas tcnicas que le sean aplicables.
22
Capitulo III Marco Metodolgico
CAPITULO III
MARCO METODOLOGICO
TIPO DE INVESTIGACION
La metodologa a aplicar en el trabajo ser del tipo descriptiva, donde sern desarrolladas la investigacin documental y de campo. Sern empleados algunos elementos que servirn para describir situaciones, eventos y hechos que traten de explicar cmo es y cmo se manifiesta determinado fenmeno. En este tipo de estudio se selecciona una serie de aspectos y se mide o recolecta informacin sobre cada una de ellas, para as describir lo que se investiga (Sampieri, 2003). Poblacin:
La poblacin de donde se obtendrn los datos para desarrollar el trabajo estar basada en la investigacin de campo: Promotores y empresas constructoras que actualmente estn haciendo desarrollos inmobiliarios. Por otro lado, se obtendrn datos econmicos referenciales del mercado inmobiliario actualizado. Tcnicas de Recoleccin de Datos:
Sern aplicadas tcnicas de recoleccin de datos a travs de:
1.- Investigacin de precios de viviendas multifamiliares en las cercanas del terreno al cual se realizar el estudio, con entrevistas no estructuradas a promotores inmobiliarios y constructoras. As como tambin, el precio de venta al cual se encuentra la vivienda la cual ser patrn de comparacin con los posibles proyectos hipotticos a realizar el cual se encuentra ubicado en la carrera 14-A con calle 61.
23
2.- Recolectar informacin de precios referenciales de mercado, tanto de solo terrenos como de apartamentos en el macro sector oeste entre la Av. Libertador y Av. Fuerzas Armadas, y la Calle 50 y Av. Rotaria en base a referenciales encontrados en Registros Municipales e informacin de Ofertas en medios de comunicacin.
3.- Realizar una depuracin de los datos referenciales conseguidos, desechando aquellos que presenten caractersticas poco fiables como: Ventas entre Familiares o personas con mismo nombre. Precios de ventas fuera de los posibles rangos de mercado. Referenciales con datos dudosos o escasos. Referenciales fuera de la poligonal que se tom para estudio ejecuta una poligonal desde la calle 50 entre la avenida rotaria y avenida libertador entre avenida fuerza armada, la variable seleccionada para la depuracin fue la ubicacin y la zona; donde se obtuvieron 43 referenciales de 85 antes seleccionado.
4.- Las variables independientes tomadas para la determinacin del valor del terreno fueron, la variable, tiempo, la variable de ubicacin y el rea de terreno: Variable tiempo, se obtuvo por la fecha de protocolizacin, donde esta variable fue trabajada en funcin de meses dndole una numeracin, la fecha fue ordena de menor a mayor, proporcionndole el numero 1 a la fecha menor y sucesivamente sumando los meses a cada fecha de esta manera llevarlo en forma creciente para trasladar el tiempo a presente de esta variable. Variable de Ubicacin , esta variable fue obtenida realizando una matriz de vecindario a cada referencial de los 43 ya depurado de esta manera darle y obtener una numeracin y ver cul de ellos es el ms atractivo rea de terreno, esta variable es obtenida directamente de los referenciales. Aplicar a los datos resultantes de la depuracin previa un estudio y anlisis estadstico, de manera de determinar, los referenciales que permitan definir a qu
24
tipo de distribucin se ajustan estos datos. Al definir a qu tipo de distribucin se ajustan, mediante un anlisis de Regresin mltiple se podr obtener la ecuacin que defina la curva en la cual est la tendencia de distribucin de los datos. Anlisis de Datos:
1.- Revisin y aplicacin de la ordenanza urbanstica de la zona en estudio, despus de la aprobacin del Plan de Desarrollo Urbano Local (2003): Como parte inicial de la investigacin en el trabajo, ser estudiada la ordenanza de la zona delimitada entre la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas, y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50. A saber: Plan de Desarrollo Urbano Local (2003), publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N 1803 el 28 de agosto del ao 2003. En esta etapa conoceremos los elementos normativos que definen y rigen el desarrollo urbanstico de Barquisimeto y las Variables Urbanas Fundamentales aplicadas a cada opcin de desarrollo hipottico.
2.- Desarrollo de modelos de proyectos inmobiliarios con uso de vivienda y comercio:
Para sta investigacin sern elaborados tres modelos de desarrollo inmobiliario sobre una parcela ubicada en, en los cuales, aplicaremos las variables urbanas fundamentales segn cada ordenanza. Conoceremos el alcance de cada desarrollo estableciendo como meta el aprovechamiento ptimo de las reas segn los porcentajes de construccin.
Cada desarrollo tendr como parte de la programada de diseo, reas comerciales y de vivienda. As mismo, sern considerados aspectos fundamentales como retiros, alturas, alineamientos, etc.
25
3.- Aplicacin de Mtodos de Valoracin:
3.1.- Mtodo de Mercado para la obtencin del Valor Referencial de los Terrenos, Apartamentos y Locales Comerciales: Esta fase ser llevada a cabo aplicando los principios de dicho mtodo a travs de la comparacin directa de antecedentes o datos del mercado secundario, utilizando el software: Sistema de Redes Neuronales Aplicado a Tasaciones Comparables (SISREN).
Copyright2002 Pelli Sistemas.
3.2.- Anlisis de Inversin: Este mtodo tiene como finalidad conocer la rentabilidad que tendrn los modelos de proyectos inmobiliarios propuestos en atencin a las variables urbanas fundamentales y las determinantes del conocido el valor de la tierra, el cual ha sido determinado por el Mtodo del Mercado. Ser aplicado el Software: Analisis de Inversion y Valoracion de La Tierra. RubnManzur P. y Urb. Martn A. Fernndez Ch Ing.
26
Capitulo IV Resultados
CAPITULO IV
RESULTADOS
DESARROLLO DE PROYECTOS HIPOTTICOS PARA COMPARACION
Caractersticas del terreno:
Area: El terreno tiene una superficie de 2011,03 m2
Zonificacin: Las variables a utilizar segn su ubicacin y la normativa vigente en el Plan de Desarrollo Urbano Local del 2003, son las establecidas para una zonificacin R3.
CUADRO 1 ZONA R3 BORDES URBANOS CONSTRUIDOS: BA3 BA8 PARCELA Usos Densidad rea Permisibles Neta Mnima (hab./ha) (m2)
Frente Mnimo (m.l.)
% Construcci n neta
EDIFICACION RETIROS (m.l.) FRENTE LATERALE S P.B.Y O.P P.B.Y O.P 1er P 1er P 3 3 3 3 3 3 3
FON DO
Vivienda Unifamiliar y BifamiliarComercio Comunal Vivienda Multifamiliar Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar- Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar- Comercio Comunal
300 300 900 1200
300 450 600 900
12 15 18 20
150 210 270 330
4 4 4 6
Fuente PDUL 2003
27
Propuestas de Desarrollo:
Opcin 1: Comercio. En sta opcin se proponen 5 locales comerciales desarrollados en una planta y con reas de mezzanina. Dichos locales se proyectan para comercio comunal. As mismo, el edificio contar con un rea de carga y descarga ubicado en el restiro posterior de la parcela. El nmero de puestos de estacionamiento est calculado en base a 1 puesto por cada 50 m2 de rea computable. El sistema constructivo a utilizar para su construccin ser el tradicional. Opcin 2: Vivienda Unifamiliar. El edificio cuenta con 72 apartamentos. El rea promedio por apartamento es de 100 m2. Por otro lado, la propuesta cuenta con un rea verde y de juegos en cumplimiento con lo exigido en la ordenanza (25% del rea total). El edificio de vivienda unifamiliar que se ha proyectado en sta opcin, est conformado por 2 stanos, en los cuales sern ubicados 62 puestos de estacionamiento por cada uno, es decir, 108 puestos, lo que correspondera a 1,5 puestos por cada apartamento.
Opcin 3: Comercio con Vivienda Unifamiliar. Esta opcin rene los usos de las anteriores, sin embargo, se puede apreciar que la cantidad de apartamentos disminuye con respecto a la opcin 2, es decir, el edificio contar con 55 apartamentos de 105, 80 m2 cada uno. Otra variacin est en el nmero de locales comerciales, los cuales se reducen a 4. En cuanto al estacionamiento, en esta opcin corresponderan dos puestos por cada
apartamento y un puesto por cada 50 m2 de rea til de local comercial.
El sistema constructivo para todas las opciones de desarrollo de proyecto se propone como tradicional con acabados de primera: Fundaciones directas, Vigas y columnas de concreto armado, losas nervadas de concreto para los entrepisos, muros de concreto armado, paredes de bloques de concreto, frisos lisos internos, revestimientos exteriores de tablilla de arcilla, cermica de primera en pisos y
28
baos, piezas sanitarias de primera calidad, puertas de madera entamborada, ventanas con perfilera de aluminio, entre otros.
CUADRO 2
PROYECTO HIPOTETICO
OPCION DE DESARROLLO 1 = EDIFICIO COMERCIAL
UBICACIN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGN PDUL 2003 EDIFICIO COMERCIAL ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO - OESTE R3 330% 5 LOCALES COMERCIALES
CUADRO GENERAL
DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO (PLANTA BAJA + MEZZANINA) NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE ESTACIONAMIENTO UND M2 M2 22,37 27,50 615,06 UND UND UND 5,00 2,00 1,00 % 16,85 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.011,03 6.636,30 1.118,29 1.118,29 1.451,89 2.570,18 UNIDAD CANTIDAD
DESCRIPCION
CANTIDAD
PISOS
AREA COMPUTABLE (M2)
AREA NO COMPUTABLE (M2)
TOTAL
LOCALES COMERCIAL TIPO 1
1,00
1,00
201,55
201,55
MEZZANINA DE LOCAL TIPO 1
1,00
1,00
100,78
100,78
LOCALES COMERCIALES TIPO 2
3,00
1,00
235,56
706,68
MEZZANINA DE LOCALES TIPO 2
3,00
1,00
117,78
353,34
LOCALES COMERCIAL TIPO 3
1,00
1,00
210,06
210,06
MEZZANINA DE LOCAL TIPO 3
1,00
1,00
105,03
105,03
CIRCULACION ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE AREA VENDIBLE) DEPOSITOS, CUARTO DE BASURA, CUARTO DE ELECTRICIDAD, ZONA DE CARGA Y DESCARGA.
FUENTE PROPIA
1,00
1,00
123,53
123,53
1,00
495,00
495,00
1,00
274,21
274,21
29
CUADRO 3
PROYECTO HIPOTETICO
OPCION DE DESARROLLO 2 = VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO)
UBICACIN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGN PDUL 2003 VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO - OESTE R3 330% 72 APARTAMENTOS
CUADRO GENERAL
DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO AREAS VERDES Y JUEGOS PARA NIOS(25% DE LA PARCELA SEGN PDUL) NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 1,5 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 108,00 16,20 124,20 27,50 1.809,27 105,56 62,00 1.809,27 105,56 62,00 3.407,42 M2 UND UND UND 502,76 72,00 12,00 1,00 % 99,95 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.011,03 6.636,30 6.633,00 6.633,00 4.358,84 10.991,84 UNIDAD CANTIDAD
DESCRIPCION
CANTIDAD
PISOS
TOTAL
APARTAMENTOS EN PLANTA BAJA
6,00
1,00
110,00
660,00
APARTAMENTOS PISOS 1 AL 11
6,00
11,00
90,50
5.973,00
CIRCULACION - PASILLOS Y ESCALERAS (10%)
1,00
11,00
60,30
663,30
ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1)
1,00
1,00
1.809,27
1.809,27
1,00
1,00
1.809,27
1.809,27
CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA
1,00
1,00
30,00
30,00
CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO
1,00
8,00
1,50
12,00
CONDOMINIO
FUENTE PROPIA
1,00
1,00
35,00
35,00
30
CUADRO 4
PROYECTO HIPOTETICO
OPCION DE DESARROLLO 3 = COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO)
UBICACIN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGN PDUL 2003 AREA COMERCIAL VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO - OESTE R3 330% 4 LOCALES COMERCIALES 55 APARTAMENTOS
CUADRO GENERAL
DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL AREAS VERDES (25% DE LA PARCELA SEGN PDUL) EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL AREA COMERCIAL NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 2 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA ESTACIONAMIENTOS EN PLANTA BAJA ESTACIONAMIENTO EN PB AREA COMERCIAL (1 PUESTO POR CADA 50 M2+ 2 DE VISITANTES) UND 17,00 UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 110,00 16,50 126,50 27,50 1.809,27 105,56 62,00 1.809,27 105,56 62,00 3.407,42 UND UND UND UND UND UND 4,00 1,00 55,00 11,00 12,00 1,00 % 98,05 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.011,03 6.636,30 6.507,00 6.507,00 5.630,63 12.137,63 502,76 UNIDAD CANTIDAD
DESCRIPCION
CANTIDAD
PISOS
TOTAL
APARTAMENTOS PISOS 2 AL 10
5,00
11,00
105,80
5.819,00
LOCALES COMERCIALES
4,00
1,00
172,00
688,00
CIRCULACION - PASILLOS Y ESCALERAS (10%) ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE COMERCIAL AREA VENDIBLE + 2 DE VISITANTES) ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1)
1,00
11,00
54,23
650,70
15,76
1,00
440,00
440,00
1,00
1,00
1.809,27
1.809,27
1,00
1,00
1.809,27
1.809,27
CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA
1,00
1,00
30,00
30,00
CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO
1,00
8,00
1,50
12,00
CONDOMINIO DEPOSITOS, CUARTO DE BASURA, CUARTO DE ELECTRICIDAD, ZONA DE CARGA Y DESCARGA.

FUENTE PROPIA
1,00 1,00
1,00 1,00
35,00 156,39
35,00 156,39
31
ESQUEMA 2
OPCION DE DESARROLLO 1 EDIFICIO COMERCIAL
MEZZANINA PLANTA BAJA - COMERCIO
OPCION DE DESARROLLO 2 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR
PISO 11 - VIVIENDA PISO 10 - VIVIENDA PISO 9 - VIVIENDA PISO 8 - VIVIENDA PISO 7 - VIVIENDA PISO 6 - VIVIENDA PISO 5 - VIVIENDA PISO 4 - VIVIENDA PISO 3 - VIVIENDA PISO 2 - VIVIENDA PISO 1 - VIVIENDA PLANTA BAJA - VIVIENDA SOTANO 1 - ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 - ESTACIONAMIENTO
OPCION DE DESARROLLO 3 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR
PISO 11 - VIVIENDA PISO 10 - VIVIENDA PISO 9 - VIVIENDA PISO 8 - VIVIENDA PISO 7 - VIVIENDA PISO 6 - VIVIENDA PISO 5 - VIVIENDA PISO 4 - VIVIENDA PISO 3 - VIVIENDA PISO 2 - VIVIENDA PISO 1 - VIVIENDA PLANTA BAJA - COMERCIO SOTANO 1 - ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 - ESTACIONAMIENTO
FUENTE: PROPIA
32
ANALISIS DE LA LOCALIZACION DEL TERRENO EN ESTUDIO
Ubicacin: El terreno se encuentra ubicado en la esquina de la carrera 14-A con la calle 61 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. En dicho terreno se han propuesto tres opciones de proyecto hipottico cumpliendo con las variables del Plan de Desarrollo Urbano Local (P.D.U.L) aprobado en el ao 2003.
ANALISIS MACROESPACIAL
Dinmica Urbana: El terreno est ubicado en la zona centro-oeste de la ciudad, en las cercanas al eje conformado por la Avenida Rotaria. Esta zona est presentando una tendencia hacia el desarrollo vertical de las construcciones debido al cambio de variables urbanas, luego de la aprobacin del P.D.U.L. Anteriormente la ordenanza solo permita el desarrollo de viviendas unifamiliares. Por otro lado, la vialidad de la zona presenta amplitud en sus calles y carreras los que da ms comodidad al trfico en la zona y que a su vez, la hace ms atractiva para el desarrollo de viviendas multifamiliares. Accesibilidad: Hacia el norte se encuentran viviendas multifamiliares, tanto de nuevo desarrollo como antiguo. As mismo, se encuentran unas de las principales arterias viales de la ciudad como lo son la Avenida Libertador y la Avenida Florencio Jimnez, ambas unidas por la redoma del Obelisco. Dichas avenidas estn a 500 metros aproximadamente del terreno.
Por el sur del terreno se encuentran las vas que van desde la Avenida San Vicente hasta la carrera 14. En dicha zona se encuentra en su mayora viviendas unifamiliares, locales de comercio comunal y algunos nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar.
33
En la zona este del terreno se encuentra el inicio del macro sector centro oeste de la ciudad, la cual est organizada principalmente con vas secundaras, es decir, calles y carreras.
A 50 metros del terreno y hacia el oeste, se encuentra la Avenida Rotaria, la cual sirve de conexin entre la redoma del Obelisco y el inicio de la Avenida Hermano Nectario Mara (La Riberea), a travs de la Avenida San Vicente.
En sntesis podemos considerar que el terreno en estudio, posee una accesibilidad ptima desde el punto de vista de la rapidez con la que se puede llegar a diferentes zonas de la ciudad. Servicios: La zona donde se encuentra ubicado el terreno, cuenta con todos los servicios disponibles para desarrollar cualquiera de las opciones de proyecto hipottico propuestos.
Transporte Pblico: Las principales rutas de transporte pblico transitan a poca distancia del terreno en estudio. Carreras 13 y 15 y calle 60. ANALISIS MICROESPACIAL
Accesibilidad: El terreno se encuentra ubicado en esquina, por lo cual, se puede contar con dos linderos de frente. Para las opciones de proyecto hipottico, se considerar el lindero que da hacia la carrera 14-A como el frente principal de la parcela. El acceso vehicular est propuesto para el lindero de frente, mientras que el acceso peatonal se podr ubicar tanto por la calle como por la carrera.
Para la opcin 1 (Comercio), se propone el estacionamiento ubicado en los retiros lateral y de frente de la construccin, es decir, en la carrera 14-A y la calle 61.
34
Los accesos a los locales se proponen a travs de un pasillo desarrollado al frente de los puestos de estacionamiento.
Para la opcin 2 (Vivienda Multifamiliar), se propone el acceso al estacionamiento (stanos) por la carrera 14-A, a travs de una rampa bidireccional, as como tambin, el acceso peatonal al ncleo central de la circulacin vertical. La circulacin vertical est conformada por 2 ascensores y escaleras.
En la opcin 3 (Vivienda Multifamiliar y Comercio), es una combinacin de las dos propuestas anteriores, es decir, para los locales comerciales se proponen estacionamiento y circulacin peatonal en los retiros de frente y lateral, y para el edificio de vivienda multifamiliar la rampa de acceso a los stanos y el acceso peatonal por la carrera 14-A. Servicios: Los servicios incluidos en las opciones de proyecto hipottico incluyen los servicios bsicos: distribucin de aguas blancas (acueducto), recoleccin de aguas negras (cloacas), servicio de energa elctrica, recoleccin de basura, servicio telefnico, televisin por cable. As mismo, se incluyen otros servicios como vigilancia, gas domstico, conserjera, entre otros. Transporte Pblico: Como se indic en el anlisis macroespacial, el transporte pblico se encuentra en las cercanas del terreno en estudio, sin embargo, ste servicio representa poca importancia para los usuarios de las viviendas, debido a que la mayora podra contar con vehculos propios.
35
ANALISIS DE INVERSION PARA LOS PROYECTOS DE DESARROLLO HIPOTETICO Premisas Econmicas Financieras: 1- Costos unitarios de construccin (Bs/m2) segn sistema CINPRONET actualizado a la fecha del primer trimestre de 2013, y aplicado a las caractersticas del proyecto desarrollado exclusivamente para uso comercial tenemos:
CUADRO 5
TIPOLOGIA No. 81
COMERCIO CONSTRUCCION TRADICIONAL 2 PISOS

CARACTERISTICAS DESCRIPCION P.O. Trabajos Preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Paredes Revest. y Acabado Interno Revest. y Acabado Externo Pavimento Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizacin Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Sistema de Bombeo Otros Equipos Obras Exteriores SUB-TOTAL 1 (BS/M2) COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION ESTUDIO PRELIMINARES, ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO, SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2,00% 6,00% 1,00% 5,00% 2,00% 5,00% 2,00% 23,00% 180,25 540,75 90,13 450,63 180,25 450,63 180,25 2.072,89 % 0,92% 9,17% 25,05% 8,12% 7,56% 7,93% 3,20% 1,09% 9,21% 0,64% 10,61% 0,53% 2,98% 1,66% 0,54% 0,89% 0,89% 4,68% 4,35% 100,00% Bsf (M2) 82,52 826,1 2.258,09 731,57 681,63 714,56 288,85 97,91 829,73 58,13 956,22 47,34 268,17 149,2 48,25 79,91 80,27 421,83 392,27 9.012,55
TOTAL SUB 1 + SUB 2

FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013
11.085,44
36
CUADRO 6
TIPOLOGIA No. 60
EDIFICACION MULTIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL 14 PISOS CON 2 SOTANOS

CARACTERISTICAS
DESCRIPCION P.O. Trabajos Prelim inares Movim ientos de Tierra Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas I. Mecnicas y Especiales Paredes Revest. y Acabado Interno Revest. y Acabado Externo Pavim ento Carpintera Herrera Cerrajera Im perm eabilizacin Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistem a de Bom beo Otros Equipos Obras Exteriores Varios % 0,25% 1,62% 9,99% 29,77% 6,79% 5,37% 0,56% 3,87% 7,62% 2,35% 5,75% 4,02% 4,79% 1,18% 0,50% 2,84% 1,04% 3,71% 3,60% 0,41% 0,59% 2,79% 0,59% Bsf (M2) 22,26 142,35 878,01 2.617,71 596,64 471,88 48,91 340,42 669,86 206,53 505,33 353,45 420,93 104,11 44,14 250,1 91,8 326,15 316,95 35,99 52,24 245,33 51,87
SUB-TOTAL 1 (BS/M2)
100,00%
8.792,96
COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION

ESTUDIO PRELIMINARES, ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO, SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2,00% 6,00% 1,00% 5,00% 2,00% 5,00% 2,00% 23,00%
Bs/m2
175,86 527,58 87,93 439,65 175,86 439,65 175,86 2.022,38
TOTAL SUB 1 + SUB 2

FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013
10.815,34
37
2- Costos unitarios de ventas: Mediante la investigacin de campo se obtuvieron los siguientes precios de venta en la zona en estudio:
2.2-
Precio de Venta para Vivienda Multifamiliar:
CUADRO 7
Vivienda Mutifamiliar (Apartamentos)
Inmueble
Edificio
Direccion Carrera 14a con Calle 62
Ciudad
Zona o urb
Hab
Baos
Vestier
Balcn
Sala
Maletero Estacionam.
Area
P.U M2
Precio Total
Apartamento
Ibiza
3 Barquisimeto Centro-Oeste 3
120
20.417
2.450.000
Apartamento
Paris La Rotaria Pozo Blanco Florida 14-61 Bello Campo
Av. Rotaria Calle 62 con Carrera 14A y 14 Calle 61 con Carrera 14 y 14A Calle 62 con Carrera 13B y 13 Barquisimeto Centro-Oeste Barquisimeto
104
20.192
2.100.000
Apartamento
3 Centro-Oeste 3
2 1/2
110
21.818
2.400.000
Apartamento
100
22.000
2.200.000
Apartamento
2 1/2
102
22.059
2.250.000
Apartamento
Los Calle 62 con Cerdeos Carrera 13B y 13
90
23.333
2.100.000
FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)
2.3-
Precios de Venta para Comercio:
CUADRO 8
Locales Comerciales
Inmueble
Ubicacin C.C Mediterraneo C.C Sotavento C.C Metropolis
Direccion
Ciudad
Zona o urb
Baos
Estacionamiento
Area
P.U M2
Precio Total
Locales Comerciales Locales Comerciales Locales Comerciales
Av. Rotaria con Carrera 14A
Centro-Oeste
93
34.409
3.200.000
Av. Pedro Leon
Barquisimeto Centro-Oeste
82
31.707
2.600.000
Av. Libertador con Av la Salle
Centro-Oeste
82
36.585
3.000.000
FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)
38
Mediante la aplicacin de la estadstica descriptiva de las ofertas en Viviendas Multifamiliar (apartamentos), se obtienen los siguientes valores:
SERIE ORDENADA REF. PU A 20.192 B 20.417 C 21.818 D 22.000 E 22.059 F 23.333 CLASE 1era 2da 3ra 4ta LIM INF Li 20.192,00 21.005,38 21.818,77 22.632,15 LIM SUP L(i+1) 21.005,38 21.818,77 22.632,15 23.445,54 MARCA DE FREC CLASE Xi ABSOL fi 20.598,69 21.412,08 22.225,46 23.038,85 2 1 2 1 6 FREC ACUM Fi 2 3 5 6 Xi*Fi 41.197,38 21.412,08 44.450,92 23.038,85 130.099,23
LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ANCHO DE LA CLASE
23.333 20.192 6 3.141 813,38
Xi-x 1.084,51 271,13 542,26 1.355,64
Xi-x*Fi 2.169,03 271,13 1.084,51 1.355,64 4.880,31
(Xi-x)2 1.176.168,98 73.510,56 294.042,25 1.837.764,03
(Xi-x)2*fi 2.352.337,96 73.510,56 588.084,49 1.837.764,03 2.428.462,53
x Dx
21.683,21
813,38
20.869,82
X Dx 57.5% 22.496,59 DESVIACION STANDARD X Dx 636,19 22.319,40 68,23% 21.047,01
3 DATOS
60,00%
ES SIMETRICA
3 DATOS
60,00%
NO ES NORMAL
EL TERMINO CENTRAL DE LA SERIE ES LA MEDIA ARITMETICA
BS/M2 =
21.683,21
CALCULOS PROPIOS
39
Mediante la aplicacin de la estadstica descriptiva de las ofertas de Locales Comerciales, se obtienen los siguientes valores:
SERIE ORDENADA REF. A B C LIM SUP L(i+1) PU 31.707 34.409 36.585 MARCA DE CLASE Xi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 FREC ABSOL fi 1 1 1 3
LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ANCHO DE LA CLASE FREC ACUM Fi 1 2 3
36.585 31.707 3 4.878 1.887,04
CLASE LIM INF Li 1era 2da 3ra
Xi*Fi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 103.612,69
Xi-x 1.887,04 0,00 1.887,04
Xi-x*Fi 1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09
Xi-Me -1.887,04 0,00 1.887,04
(Xi-Me) * fi -1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09
31.707,00 33.594,04 33.594,04 35.481,09 35.481,09 37.368,13
x Dx
34.537,56
1258,03
33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% NO ES SIMETRICA
X Dx 57.5%
Me Dm
34.537,56 Me-Dm= 1.258,03 Me+Dm=

NO ES LA MEDIANA
33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% ES MENOR AL 50%
TCS=
RESULTADO TCS = MODA=
32.336,01
CALCULOS PROPIOS
40
3- Precios de venta de mercado Primario:
CUADRO 9
RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO
TIPO DE INMUEBLE
PRECIO Bs./m2
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
21.683,21
LOCALES COMERCIALES
32.336,01
VIVIENDA MULTIFAMILIAR - COMERCIO (*)

CALCULOS PROPIOS
54.019,22
4- Precio del Terreno: El precio de venta del terreno fue establecido por las ofertas del mercado secundario calculados segn la recoleccin de referenciales de la zona en estudio (ver anexo A.1 Terrenos), donde se obtuvo un valor medio por metro cuadrado de Bs. 3.083,00. Para este estudio tomamos un valor estimado de Bs. 3000,00 por metro cuadrado.
41
5- Escenario Financiero: El escenario financiero se obtuvo de la informacin disponible en los reportes econmicos de las fuentes indicadas en el siguiente cuadro:
CUADRO 10
ESCENARIO FINANCIERO
DESCRIPCION
TASA ACTIVA PARA LA CONSTRUCCION
TASA
24%
FUENTE
BANESCO - BANCO MERCANTIL- BANCO PROVINCIAL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AO 2012 (BANCO CENTRAL DE VENEZUELA) BANCO CENTRAL DE VENEZUELA RENDIMIENTO DE LOS BONOS DEL TESORO DE ESTADOS UNIDOS A UN AO (FUENTE: INVESTING.COM) TASA DE INTERES PRIME DE ESTADOS UNIDOS. (FUENTE: ELTIEMPO.COM) FACTOR ESTANDAR
FACTOR DE CRECIMIENTO DE LA TASA ACTIVA ANUAL
1,65%
TASA IMPUESTO SOBRE LA RENTA
34,00%
TASA LIBRE DE RIESGO
5,37%
TASA DE RENDIMIENTO DEL MERCADO
9,50%
FACTOR BETA
1,10%
PRIMA ACTUAL RIESGO PAIS
9,61%
DOSSIER.COM (06-07-13) SE ESTIMA QUE SE MANTENGA EL RIESGO DURANTE EL AO CAMBIO OFICIAL DESDE FEBRERO 2013 DATOS COMPARATIVOS CON RESPECTO AL CAMBIO ANTERIOR SE ASUME SIMILAR AL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AO 2012
FACTOR DE CRECIMIENTO RIESGO PAIS
1,00%
PARIDAD CAMBIARIA
Bs. 6,30
PORCENTAJE DE DEVALUACION DE LA MONEDA INCREMENTO MENSUAL DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION
46,00%
1,65%
FUENTE: INDICADA
42
APLICACION DEL SOFTWARE DEL ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA

FUENTE: Ing. Rubn Manzur P. y Urb. Martn A. Fernndez Ch.
Para la corrida del programa de anlisis de inversin nos quedan las siguientes caractersticas del inmueble:
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA. OPCION 1 - COMERCIO

BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.- Caractersticas del Inmueble motivo de estudio
a.- Distribucin Areas de la parcela (m2):
Descripcin Area de la parcela Area de Jardinera Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.011,03 0,00 0,00
b.- Distribucin Areas de Construccin (m2):

Descripcin Area de Construccin Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area No Vendible de la Edificacin Total Area Vendible de la Edificacin Total Area de la Construccin Area 0,00 0,00 0,00 1.118,29 0,00 0,00 0,00 0,00 1.451,89 1.118,29 2.570,18
43
c.- Costos Unitarios de Construccin de Obras (U.M./m2):

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinera Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construccin Total Costo de Construccin 9.125,00 C.U.
9.125,00 23.452.892,50 U.M.
d.- Distribucin Precios Unitario de Ventas (U.M./m2):

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.U.
32.336,01
36.161.036,62 U.M.
CALCULOS PROPIOS
44
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 - COMERCIO

PREMISAS Y SUPUESTOS 2.- Premisas y Supuestos
a.- Premisas Econmicas - Financieras:
Descripcin Tasa Activa para la Construccin Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.S.L.R. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluacin del Bolvar Anual Costo del Patrimonio Incremento Perodo Costos de Construccin Incremento Perodo Precios Venta Residencial Incremento Perodo Precios Venta Comercio Incremento Perodo Precios Venta Oficina Incremento Perodo Precios Venta Estacionamientos Incremento Perodo Precios Venta Mezzanine Incremento Perodo Precios Venta Depsitos Comisin Flat Retencin de Garanta: % Aporte del Promotor a la Construccin % 24,00% 1,65 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 1,00 6,30 46,00% 70,06% 1,65% 1,65% 1,65% Comienzo Terminacin 24,00% 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 6,30 70,06% 9,20 70,06% 39,60% 34,00% 26,14% 5,54% 9,50% 1,10 9,61%
1,50% 10,00% 1,00%
b.- Otras Premisas y Supuestos:

Descripcin % Gastos de Administracin % Comisin por Ventas % Comisin por Publicidad Cantidad de Perodos por ao Cantidad 10,00% 5,00% 2,00% 4 perodos
CALCULOS PROPIOS
45

BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3,- Base de Datos para el Flujo de Caja
a.- Aplicacin de Fondos
Descripcin U.M. Perodo Perodo Comienzo Terminacin
Estudios Preliminares, Anteproyecto y Proyecto Incorporacin de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto, Inspeccin y Supervisin Costo Total de Obra:
469.057,85 (Inversin Inicial) 1.407.173,55 (Inversin Inicial) 234.528,93 (Inversin Inicial) 1.172.644,63 (igual a la construccin) 23.452.892,50 1 3
b.- Origen de Fondos

1.- Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Stanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depsitos 2,- Devolucin Retenciones de Garanta
0,00 0,00 36.161.036,62 0,00 0,00 0,00 0,00
2 2 2
4 4 4
CALCULOS PROPIOS
46

RESULTADOS 4.- Resultados.
a.- Resultados relativos a la Tierra Descripcin Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3.000,00 U.M./m2 6.033.090,00 U.M.
b.- Resultados relativos al Financiamiento Descripcin Crdito Bancario Intereses Comisin Flat Aporte del Promotor Cantidad 8.078.887,63 U.M. 6.676.161,20 U.M. 223.622,62 U.M. 8.958.235,36 U.M.
c.- Resultados relativos a la Inversin Descripcin Tasa Interna de Retorno antes del I.S.L.R. Valor Presente Neto Despes I.S.L.R. Tasa Interna de Retorno despus del I.S.L.R. Inversin Total Perodo de Terminacin del Proyecto Tiempo de Terminacin del Proyecto Perodo de Recuperacin del Capital Tiempo de Recuperacin del Capital Aporte Mximo del Promotor por perodo Perodo de Aporte Mximo Cantidad -43,30% 7.769.629,56 U.M. -10,81% 17.037.123 U.M. 9 Perodo 2,25 Aos 1 Perodo 0,25 Aos 0 U.M. 49 Perodo
CALCULOS PROPIOS
47
DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .

Pe rodo T e rmina cin 3 1 0 4 8,27% 51,66% 8,00% 8,27% 12,60% 26,26% 12,00% 12,60% 17,08% 0,00% 16,00% 17,08% 21,71% 0,00% 20,00% 21,71% 17,65% 0,00% 16,00% 17,65% 1 2 1 0 0 0 0 13,46% 0,00% 12,00% 13,46% 0 1 0 0 0 0 0 0 9,12% 0,00% 8,00% 9,12% 2 0 0 0 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 0 4,63% 0,00% 4,00% 4,63% 10 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00%
Pe rodo Comie nzo 1
T ota l= 4,07% 25,41% 4,00% 4,07% 1,65%
D istribucin % D istribucin Actua liza da % Otro tipo de D istribucin % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe rodo
DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL.

PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 0 0 4 0 4 0 1 1 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 0,00% 0,00% 21,01% 52,52% 20,00% 21,01% 10,33% 25,83% 10,00% 10,33% 32,03% 26,69% 30,00% 32,03% 21,71% 0,00% 20,00% 21,71% 22,06% 0,00% 20,00% 22,06% 0,00% 8 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00% 9 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00% 10 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00% Pe rodo T e rmina cin 4
Pe rodo Comie nzo 2
T ota l= 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,65%
48
49
ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA

FLUJO DE CAJA
T ota l P e rodo 0 P e rodo 1 P e rodo 2 P e rodo 3 P e rodo 4
AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.033.090 Porcentaje de obra 108,58% Estudios Preliminares, Anteproyecto y Proyecto 469.058 Incorporacin de Servicios (acueducto, cloacas y electricidad) 1.407.174 Permisos Municipales y Gastos Legales 234.529 Gerencia de proyecto, Inspeccin de Obras y Supervisin. 1.172.645 Costo Total de Obras 23.452.893 Costo directo acumulado Saldo crdito hipotecario 14.908.175 Aporte previo crdito 703.587 Aporte previo acumulado Intereses 6.676.161 Comisin Flat 223.623 Retencin de garanta. 1.490.817 Devolucin crdito hipotecario Comisin Venta y Publicidad 4.599.220 Gastos de Administracin 1.401.639 Devolucin aporte promotores. 8.958.235 T ota l Aplica cione s Fondos 56.119.083 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Stanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depsitos Crdito bancario trimestral Dev. acumulada del crdito Aporte previo al crdito Saldo acumulado aporte promo. Devolucin retenciones T ota l Orige n de Fondos. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.S.L.R.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 65.703.144 65.703.144
6.033.090 4,07% 469.058 1.407.174 234.529 47.680 953.595 953.595 96.933 1.938.658 2.892.252 147.798 2.955.969 5.848.221 200.316 4.006.323 9.854.544 8,27% 12,60% 17,08%
814.385 8.958.235
1.247.458 129.514 8.958.235 11.336.482
1.262.621 135.955 3.434.167
1.278.033 142.583 4.524.383
811.108 101.142 5.118.889
18.378.847 18.378.847
18.682.098 18.682.098
18.990.352 18.990.352
9.651.847 9.651.847
14.908.175 8.958.235 1.490.817 91.060.372 8.958.235 8.958.235 8.958.235 18.378.847 18.682.098 18.990.352 1.490.817 11.142.664
34.941.289
-8.958.235 -8.958.235
16.000.601 7.042.365
15.247.931 22.290.296
14.465.969 36.756.265
6.023.775 42.780.040
14.545.214
14.545.214
TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.S.L.R.

U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (despus del I.S.L.R.) Flujo de Caja Acumulada
-43,30%
20.396.075
-8.958.235 -8.958.235
16.000.601 7.042.365
15.247.931 22.290.296
14.465.969 36.756.265
-8.521.439 28.234.827
TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.S.L.R.
-10,81%
VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.S.L.R.
7.769.629,56
-8.958.235 -8.958.235
13.929.438 4.971.203
11.555.947 16.527.150
9.544.199 26.071.349
-4.894.431 21.176.918
AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Aos) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE
52,58%
8.958.235 8.958.235
8.958.235
47,42%
CR E D IT O
8.078.888 17.037.122,98
1 0,25
DEL
9 2,25
T IE MP O D E L P R OY E CT O (Aos) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR
49
50
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA. OPCION 2 - VIVIENDA MULTIFAMILIAR


Descripcin Area de Construccin Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area No Vendible de la Edificacin Total Area Vendible de la Edificacin Total Area de la Construccin
CALCULOS PROPIOS
Area 0,00 660,00 5.973,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.358,84 6.633,00 10.991,84
51

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinera Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construccin Total Costo de Construccin C.U. 8.792,96 8.792,96
8.792,96 96.650.809,45 U.M.

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.U. 21.683,21 21.683,21 0,00 0,00
143.824.731,93 U.M.
CALCULOS PROPIOS
52
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 - VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Descripcin Tasa Activa para la Construccin Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.S.L.R. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluacin del Bolvar Anual Costo del Patrimonio Incremento Perodo Costos de Construccin Incremento Perodo Precios Venta Residencial Incremento Perodo Precios Venta Comercio Incremento Perodo Precios Venta Oficina Incremento Perodo Precios Venta Estacionamientos Incremento Perodo Precios Venta Mezzanine Incremento Perodo Precios Venta Depsitos Comisin Flat Retencin de Garanta: % Aporte del Promotor a la Construccin % 24,00% 1,65 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 1,00 6,30 46,00% 70,06% 1,65% 1,65% Comienzo Terminacin 24,00% 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 6,30 70,06% 9,20 70,06% 39,60% 34,00% 26,14% 5,54% 9,50% 1,10 9,61%
1,50% 10,00% 1,00%

CALCULOS PROPIOS
53

1.933.016,19 (Inversin Inicial) 5.799.048,57 (Inversin Inicial) 966.508,09 (Inversin Inicial) 4.832.540,47 (igual a la construccin) 96.650.809,45 1 8

143.824.731,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11 8 8
11
11
CALCULOS PROPIOS
54

b.- Resultados relativos al Financiamiento Descripcin Crdito Bancario Intereses Comisin Flat Aporte del Promotor Cantidad 2.614.083,14 U.M. 711.195,32 U.M. 44.449,71 U.M. 19.904.385,72 U.M.
c.- Resultados relativos a la Inversin Descripcin Tasa Interna de Retorno antes del I.S.L.R. Valor Presente Neto Despes I.S.L.R. Tasa Interna de Retorno despus del I.S.L.R. Inversin Total Perodo de Terminacin del Proyecto Tiempo de Terminacin del Proyecto Perodo de Recuperacin del Capital Tiempo de Recuperacin del Capital Aporte Mximo del Promotor por perodo Perodo de Aporte Mximo Cantidad 287,84% 23.776.205,90 U.M. 272,91% 22.518.469 U.M. 11 Perodo 2,75 Aos 4 Perodo 1,00 Aos 2.388.576 U.M. 1 Perodo
CALCULOS PROPIOS
55
DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LA CONSTRUCCION.

Pe rodo T e rmina cin 8 1 0 20 8,27% 10,33% 8,00% 8,27% 12,60% 15,75% 12,00% 12,60% 17,08% 21,35% 16,00% 17,08% 21,71% 21,71% 20,00% 21,71% 17,65% 16,55% 16,00% 17,65% 13,46% 11,21% 12,00% 13,46% 1 2 3 4 4 3 2 1 9,12% 5,70% 8,00% 9,12% 0 0 0 4 3 2 1 2 3 4 0 0 0 0 0 0 0 4,63% 0,00% 4,00% 4,63% PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00% 11 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00%
Pe rodo Comie nzo 1
T ota l= 4,07% 5,08% 4,00% 4,07% 1,65%
DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA RESIDENCIAL.

PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 4 3 0 3 0 0 30 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 0 5 5 18,69% 18,69% 21,01% 7,00% 20,00% 21,01% 10,33% 3,44% 10,00% 10,33% 32,03% 10,68% 30,00% 32,03% 21,71% 14,47% 20,00% 21,71% 22,06% 18,39% 20,00% 22,06% 0,00% 8 0 4 4 15,20% 15,20% 0,00% 9 0 3 3 11,59% 11,59% 0,00% 10 0 2 2 7,85% 7,85% 0,00% 11 0 1 1 3,99% 3,99% 0,00% Pe rodo T e rmina cin 11
Pe rodo Comie nzo 2
T ota l= 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,65%
56

FLUJO DE CAJA
AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.033.090 Porcentaje de obra 108,58% Estudios Preliminares, Anteproyecto y Proyecto 1.933.016 Incorporacin de Servicios (acueducto, cloacas y electricidad) 5.799.049 Permisos Municipales y Gastos Legales 966.508 Gerencia de proyecto, Inspeccin de Obras y Supervisin. 4.832.540 Costo Total de Obras 96.650.809 Costo directo acumulado Saldo crdito hipotecario 2.963.314 Aporte previo crdito 966.508 Aporte previo acumulado Intereses 711.195 Comisin Flat 44.450 Retencin de garanta. 296.331 Devolucin crdito hipotecario 2.963.314 Comisin Venta y Publicidad 16.556.915 Gastos de Administracin 3.653.599 Devolucin aporte promotores. 20.642.332 T ota l Aplica cione s Fondos 161.083.149 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Stanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depsitos Crdito bancario trimestral Dev. acumulada del crdito Aporte previo al crdito Saldo acumulado aporte promo. Devolucin retenciones T ota l Orige n de Fondos. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.S.L.R.) Flujo de Caja Acumulada IM P U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 236.527.364 236.527.364
6.033.090 4,07% 1.933.016 5.799.049 966.508 196.491 3.929.822 3.929.822 2.963.314 966.508 966.508 711.195 44.450 296.331 430.050 62.654 5.670.993 399.466 7.989.328 11.919.150 609.086 12.181.728 24.100.878 825.515 16.510.302 40.611.179 8,27% 12,60% 17,08%
1.473.166 16.204.829
2.963.314 1.173.100 157.257 3.908.369 16.590.834
1.940.671 254.976 16.733.963 31.720.425
2.733.370 355.889 20.425.076
14.861.010 14.861.010
30.212.434 30.212.434
46.066.409 46.066.409
2.963.314 2.963.314 20.642.332 296.331 260.429.341
16.204.829 16.204.829 16.204.829
2.963.314 2.963.314 2.707.679 18.912.509 5.670.993
1.729.823 16.733.963 16.590.834 30.212.434 46.066.409
99.346.192
-16.204.829 -16.204.829
-5.670.993 -21.875.822
5.141.859 -16.733.963
15.225.973 -1.507.990
25.641.334 24.133.343
30.815.534
TASA I NTER NA D E R ETOR NO ANTES D EL I .S.L.R .

287,84%
68.530.658
-16.204.829 -16.204.829
-5.670.993 -21.875.822
5.141.859 -16.733.963
15.225.973 -1.507.990
25.641.334 24.133.343
TASA I NTER NA D E R ETOR NO D ESPU ES D EL I .S.L.R .
272,91%
VALOR PR ESENTE NETO D ESPU ES D EL I .S.L.R .
23.776.205,90
-16.204.829 -16.204.829
-5.002.659 -21.207.488
3.896.860 -17.310.628
10.045.626 -7.265.002
14.727.528 7.462.526
AP OR T E DEL P R OM OT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OM OT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E CAP IT AL R E CU P E R ACION D E L
88,39%
16.204.829 16.204.829
2.707.679 2.388.576 2.963.314 2.614.083
1.729.823 1.310.981
19.904.386
11,61%
CR E D IT O
2.614.083 22.518.468,85
4
DE
T IE M P O DE R E CU P E R ACION CAP IT AL (Aos) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R M IN ACION
1,00
DEL
11 2,75 2.388.576 1
1
T IE M P O D E L P R OY E CT O (Aos) AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR P E R IOD O D E AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR
57
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA. OPCION 3 - COMERCIO Y VIVIENDA


Descripcin Area de Construccin Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area No Vendible de la Edificacin Total Area Vendible de la Edificacin Total Area de la Construccin Area 0,00 0,00 5.819,00 688,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.630,63 6.507,00 12.137,63
CALCULOS PROPIOS
58

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinera Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construccin Total Costo de Construccin 8.792,96 9.012,55 C.U.
17.805,51 216.116.692,34 U.M.

Descripcin Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depsitos Area Vendible Estacionamiento en Stanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.U. 21.683,21 32.336,01 0,00
148.421.773,87 U.M.
CALCULOS PROPIOS
59
ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 - COMERCIO Y VIVIENDA

Descripcin Tasa Activa para la Construccin Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.S.L.R. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluacin del Bolvar Anual Costo del Patrimonio Incremento Perodo Costos de Construccin Incremento Perodo Precios Venta Residencial Incremento Perodo Precios Venta Comercio Incremento Perodo Precios Venta Oficina Incremento Perodo Precios Venta Estacionamientos Incremento Perodo Precios Venta Mezzanine Incremento Perodo Precios Venta Depsitos Comisin Flat Retencin de Garanta: % Aporte del Promotor a la Construccin % 24,00% 1,65 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 1,00 6,30 46,00% 70,06% 1,65% 1,65% 1,65% Comienzo Terminacin 24,00% 34,00% 15,84% 5,54% 9,50% 1,10 9,61% 6,30 70,06% 9,20 70,06% 39,60% 34,00% 26,14% 5,54% 9,50% 1,10 9,61%
1,50% 10,00% 1,00%

CALCULOS PROPIOS
60

4.322.333,85 (Inversin Inicial) 12.967.001,54 (Inversin Inicial) 2.161.166,92 (Inversin Inicial) 10.805.834,62 (igual a la construccin) 216.116.692,34 1 10

126.174.598,99 0,00 22.247.174,88 0,00 0,00 0,00 0,00
2 2 2
12 12 12
12
12
CALCULOS PROPIOS
61

b.- Resultados relativos al Financiamiento Descripcin Crdito Bancario Intereses Comisin Flat Aporte del Promotor Cantidad 11.553.275,72 U.M. 8.813.758,46 U.M. 323.662,63 U.M. 53.197.081,62 U.M.
c.- Resultados relativos a la Inversin Descripcin Tasa Interna de Retorno antes del I.S.L.R. Valor Presente Neto Despes I.S.L.R. Tasa Interna de Retorno despus del I.S.L.R. Inversin Total Perodo de Terminacin del Proyecto Tiempo de Terminacin del Proyecto Perodo de Recuperacin del Capital Tiempo de Recuperacin del Capital Aporte Mximo del Promotor por perodo Perodo de Aporte Mximo Cantidad -46,06% -44.850.892,90 U.M. -46,06% 64.750.357 U.M. 12 Perodo 3,00 Aos 0 Perodo 0,00 Aos 8.025.939 U.M. 5 Perodo
CALCULOS PROPIOS
62
DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .

Pe rodo T e rmina cin 10 1 0 30 8,27% 6,89% 8,00% 8,27% 12,60% 10,50% 12,00% 12,60% 17,08% 14,24% 16,00% 17,08% 21,71% 18,09% 20,00% 21,71% 17,65% 18,39% 16,00% 17,65% 13,46% 14,95% 12,00% 13,46% 1 2 3 4 5 5 4 3 9,12% 11,40% 8,00% 9,12% 0 0 0 0 5 4 3 2 3 4 5 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 2 2 4,63% 7,72% 4,00% 4,63% 10 0 1 1 3,93% 3,93% 0,00% 11 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00%
Pe rodo Comie nzo 1
T ota l= 4,07% 3,39% 4,00% 4,07% 1,65%
DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL.

PER IOD O 1 2 1 0 1 2 0 2 3 0 3 3 4 0 0 36 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 6 0 6 18,69% 18,69% 21,01% 5,84% 20,00% 21,01% 32,03% 8,90% 30,00% 32,03% 21,71% 12,06% 20,00% 21,71% 22,06% 15,32% 20,00% 22,06% 0,00% 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00% Pe rodo T e rmina cin 12
3
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,65% 10,33% 2,87% 10,00% 10,33%
Pe rodo Comie nzo 2
T ota l=
63
64
DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA COMERCIAL

PER IOD O 1 2 1 0 1 5,84% 5,84% 0,00% 0,00% 0,00% 8,90% 8,90% 12,06% 12,06% 2 3 4 5 15,32% 15,32% 0,00% 0 0 0 0 2 3 4 5 6 0 6 18,69% 18,69% 0,00% 3 4 5 6 7 0 0 36 0 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00%
Pe rodo Comie nzo 2
Pe rodo T e rmina cin 12
T ota l= 50,83% 0,00% 50,00% 50,83% 1,65% 51,66% 2,87% 50,00% 51,66%
65

FLUJO DE CAJA
AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.033.090 Porcentaje de obra 112,51% Estudios Preliminares, Anteproyecto y Proyecto 4.322.334 Incorporacin de Servicios (acueducto, cloacas y electricidad) 12.967.002 Permisos Municipales y Gastos Legales 2.161.167 Gerencia de proyecto, Inspeccin de Obras y Supervisin. 10.805.835 Costo Total de Obras 216.116.692 Costo directo acumulado Saldo crdito hipotecario 21.577.508 Aporte previo crdito 3.503.501 Aporte previo acumulado Intereses 8.813.758 Comisin Flat 323.663 Retencin de garanta. 2.157.751 Devolucin crdito hipotecario 21.577.508 Comisin Venta y Publicidad 18.700.681 Gastos de Administracin 5.634.202 Devolucin aporte promotores. 27.501.160 T ota l Aplica cione s Fondos 337.114.842 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Stanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depsitos Crdito bancario trimestral Dev. acumulada del crdito Aporte previo al crdito Saldo acumulado aporte promo. Devolucin retenciones T ota l Orige n de Fondos. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.S.L.R.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 267.152.590 220.023.342 47.129.248
6.033.090 4,07% 4.322.334 12.967.002 2.161.167 439.365 8.787.305 8.787.305 893.230 17.864.590 26.651.895 1.361.952 27.239.034 53.890.930 1.845.899 36.917.971 90.808.901 8,27% 12,60% 17,08%
2.548.359 28.031.952
1.010.611 144.998 2.519.822 12.902.100
1.671.803 256.503 6.666.375 27.352.501
1.835.400 319.735 563.887 31.320.009
2.564.880 441.078 5.474.533 47.244.360
11.307.127 11.307.127
24.530.965 13.037.271 11.493.694
27.802.921 26.504.772 1.298.149
42.392.504 40.413.152 1.979.353
21.577.508 21.577.508 76.774.895 2.157.751 367.662.745
28.031.952 28.031.952 28.031.952
1.594.973 27.107.103 12.902.100
2.821.535 23.262.263 27.352.501
3.517.087 26.215.464 31.320.009
4.851.856 25.592.787 47.244.360
30.547.902
-28.031.952 -28.031.952
924.848 -27.107.103
3.844.840 -23.262.263
-2.953.200 -26.215.464
622.677 -25.592.787
-7.909.170
TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.S.L.R.

-46,06%
38.457.072
-28.031.952 -28.031.952
924.848 -27.107.103
3.844.840 -23.262.263
-2.953.200 -26.215.464
622.677 -25.592.787
TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.S.L.R.
-46,06%
VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.S.L.R.
-44.850.892,90
-28.031.952 -28.031.952
805.133 -27.226.818
2.913.888 -24.312.930
-1.948.430 -26.261.360
357.645 -25.903.715
AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Aos) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE
82,16%
28.031.952 28.031.952
1.594.973 1.388.516
2.821.535 2.138.357
3.517.087 2.320.465
4.851.856 2.786.745
53.197.082
17,84%
CR E D IT O
11.553.276 64.750.357,34
DEL
12 3,00 8.025.939 5
T IE MP O D E L P R OY E CT O (Aos) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR
66
A continuacin cuadro resumen de Resultados luego de la aplicacin del Mtodo de Anlisis de Inversin:
CUADRO 11
CUADRO DE RESULTADOS
OPCION DE DESARROLLO HIPOTETICO
P.U. DE VENTA TIR DESPUES DEL VALOR PRESENTE NETO (Bs/M2.) ISLR (%) DESPUES DEL ISLR (Bs.)
OPCION 1 - COMERCIO
32.336,01
-10,81%
7.769.629,56
OPCION 2 - VIVIENDA MULTIFAMILIAR
21.683,21
287,84%
23.776.205,90
OPCION 3 - COMERCIO - VIVIENDA MULTIFAMILIAR

FUENTE PROPIA
54.019,22
-46,06%
-44.850.892,90
67
Captulo V Conclusiones y Recomendaciones
CAPITULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
1.- Las variables urbansticas del sector en estudio, zona centro oeste de la ciudad de Barquisimeto, determinan unas condiciones urbansticas ptimas para nuevos desarrollos inmobiliarios. A partir de la implementacin del Plan de Desarrollo Urbano Local del ao 2003, la zona ha presentado un crecimiento inmobiliario importante con respecto a aos anteriores. Los porcentajes de construccin llegan hasta un 480%, lo que representa un amplio margen para el desarrollo inmobiliario del sector. En la actualidad se pueden observar construcciones de edificios de vivienda multifamiliar de hasta 12 pisos, as como, algunos desarrollos comerciales con carcter comunal. Todo esto representa un atractivo importante para los inversionistas que deseen aportar nuevas propuestas de desarrollo inmobiliario, tanto comercial, como de vivienda multifamiliar.
2.- Luego de estudiar las variables urbansticas que definen el sector, fueron realizadas tres opciones de desarrollo hipottico. La opcin 1 est representada por un edificio de uso comercial, la opcin 2 tiene un uso de vivienda multifamiliar y la opcin 3 es una combinacin de comercio y vivienda multifamiliar.
3- Se considera que la mejor opcin de desarrollo hipottico est representado por la opcin 2, con el uso de vivienda multifamiliar exclusivamente, este desarrollo ser seleccionado al momento de comparar con el uso actual de la parcela en estudio. Los resultados mostrados son arrojados por el programa de Anlisis de Inversin y Valoracin de la Tierra elaborado por el Ing. Ruben Manzur y Urb. Martin Fernndez, los valores obtenidos presentan caractersticas poco comunes para desarrollos de construccin, con VPN y TIR, fuera de los parmetros comunes para un anlisis de inversin. Es por ello que son descartados como posibles proyectos a usar a la hora de compararlos con el actual uso que se le est dando a la parcela en estudio. 68
4- A partir de la implementacin del Plan de Desarrollo Urbano Local en el ao 2003, La Zona Macro-Sector Centro Oeste se ha convertido en un sector muy atractivo para los inversionistas inmobiliarios, debido a que se ha observado un gran crecimiento de edificios de vivienda multifamiliar para el sector de la poblacin de clase media. As mismo, dicha zona de la ciudad, posee importantes ventajas desde el punto de vista vial. La zona est muy favorecida debido a la cercana a arterias principales como la Avenida Libertador y la Avenida Rotaria, as como tambin, la Avenida Hermano Nectario Mara, mas conocida como La Riberea, a travs de la cual, se puede llegar rpidamente a cualquier zona de Barquisimeto. La gran amplitud de las calles, da una sensacin de comodidad en el emplazamiento de los edificios. Todo esto se traduce en calidad de vida para los habitantes de los nuevos desarrollos.
5.- Al momento de definir la comparacin entre el uso y el valor actual que se le est dando a la parcela en estudio contra la propuesta de desarrollo hipottico 2, se determina que, no se est dando el mejor y mayor uso que puede desarrollarse en el terreno, ya que al observar, el VPN, y con los valores de TIR arrojados por el programa de anlisis de inversin, se determina que un desarrollo posible con las caractersticas de la opcin de proyecto hipottico nmero 2, sera una opcin de mayor beneficio tanto para el aprovechamiento de la zona como de rentabilidad dado el caso de llegarse a invertir en este proyecto. No obstante, las condiciones actuales para la construccin tanto en costos de construccin, como lo relacionado al mercado inmobiliario, no mantienen una estabilidad econmica, lo cual es muy importante a la hora de tomar la decisin de invertir o no. El desarrollo hipottico de la opcin 2, muestra que es realmente un proyecto bastante rentable para invertir, pero siempre hay que tomar en cuenta que estos desarrollos son principalmente tericos y en condiciones ideales, lo cual no es una total gua de garanta de inversin.
69
RECOMENDACIONES
1. Realizar un estudio comparativo con otros Macro-Sectores en la ciudad, en zonas similares a las presentadas en esta investigacin, como es el mayor aprovechamiento del terreno y la deseabilidad de las zonas y as poder construir un modelo global del mercado inmobiliario en la construccin de viviendas multifamiliares y comercios. 2. Considerar la influencia que se ha presentado con las especulaciones en el comportamiento actual del mercado, y crear una hoja que permita simular el desarrollo y crecimiento de las ventas en el flujo de caja para las viviendas multifamiliares y comercios.
70
Bibliografa
BIBLIOGRAFIA NUEZ, M., ALVARADO A., DAZ D., MONAGAS J. (2001) Estudio Del Impacto. Cambio De Zonificacin En El Sector Campo Alegre. AGUILERA H., ANDRADE R., HERRERA W. (2001) Influencia Del Plan De Ordenacin Urbanstica En El Valor De Los Terrenos Con Zonificacin Residencial De La Ciudad De Valle La Pascua, Estado Gurico. SANDOVAL C., MORA R., DE LA ROSA A., MINDIOLA R. Y CARRERO H. (2010) Anlisis del Cambio del Valor de Bienes Inmuebles Por Causas Atribuibles al Cambio de Zonificacin (PDUM 2005) en los Terrenos de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo, Edo. Zulia. BLANK, L. Y TARQUIN, A. (2000). Ingeniera Econmica. McGraw Hill, 6 Edicin. BACA URBINA, GABRIEL. Fundamentos de ingeniera econmica. McGrawHill. 4 Edicin. GUERRA, GERARDO (2012) Analisis de Proyectos de Inversion. Ingenieria Financiera VILLALOBOS JOS LUIS. MATEMTICAS FINANCIERAS Editorial Pearson. 3 Edicin. WHITE, CASE Y OTROS. INGENIERA ECONMICA. Limusa Wiley. 2 Edicin. ZULUETA, G. (2000). Evaluacin de Proyectos y Desarrollo Sustentable. CENDES UCV, Caracas, primera edicin. BARRERA D., DUIN N., LEAL L., MARTNEZ M. (2010) Propuesta de un modelo de evaluacin de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra, mediante el empleo de diferentes opciones de uso. Caso: Lote sin urbanizar en el tringulo del este de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO. [Pgina web en lnea]. Disponible: http://www.chacao.gov.ve [Consulta: 2013, Junio].
71
ANEXO A REFERENCIALES DEPURADOS
ANEXO B APLICACIN DEL SISTEMA DE REDES NEURONALES APLICADO A TASACIONES COMPARABLES (SISREN). COPYRIGHT2002 PELLI SISTEMAS.
ANEXO B.1 REGRESION LINEAL - TERRENOS
ANEXO B.2 REGRESION LINEAL LOCALES COMERCIALES
ANEXO B.3 REGRESION LINEAL VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ANEXO C EVALUACION DE VECINDARIO APLICADA A LOS REFERENCIALES DEPURADOS DE COMPRA VENTA DE TERRENOS.
Cuadro Resumen de Aplicacin del Mtodo de Evaluacin de Vecindario para la depuracin de los Referenciales compra venta de Terrenos:
EVALUACION DE VECINDARIO MAS ATRACTIVO
REFERENCIAL ZONA UBICACION PRECIO UNITARIO TERRENO Y AREA TERRENO X1 AREA PRECIO DISTANCIA VARIABLE DE CONSTRUCCION UNITARIO A BORDE UBICACIN 330% CONSTRUCCION DE AV. X4 X2 X3 ROTARIA 990,00 7.070,71 6,30 0
REF. N1
CARRERA 14
ENTRE CALLES 51 Y 52 ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 55 Y 56 CALLE 57-A, MOLLETONES CALLE 61 ENTRE CARRERAS 13-B Y 13-C ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 50 Y 51
23.333,33
300,00
REF. N2
CARRERA 21
53.405,51
4.854,93
16.021,27
16.183,49
5,84
REF. N3
CARRERA 13-C
33.235,84
451,32
1.489,36
10.071,47
6,82
REF. N4
AVENIDA PEDRO LEON TORRES
229.755,02
17.235,75
56.877,98
69.622,73
6,82
REF. N5
OESTE
69.385,55
259,42
856,09
21.025,92
5,50
REF. N6
CARRERA 21
109.978,93
4.854,93
16.021,27
33.326,95
5,88
REF. N7
CARRERA 17
73.459,19
272,26
898,46
22.260,36
6,44
REF. N8
CARRERA 13-B AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA
CALLE 56
60.132,29
249,45
823,19
18.221,91
5,89
REF. N9
ENTRE CALLES 54 Y 55
1.881,17
232,02
765,67
570,05
0,00
REF. N10
OESTE
CALLE 62, CARRERA 13-A CALLE 61 ENTRE AV. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CALLE 60 ENTRE CARRERAS 19-B Y AV. PEDRO LEON TORRES ENTRE CALLES 52 Y 53
160.000,00
1.200,00
3.960,00
48.484,85
6,50
REF. N11
OESTE
191.079,33
183,17
604,46
57.902,83
6,52
REF. N12
OESTE
524.347,67
724,71
2.391,54
158.893,23
6,96
REF. N13
AVENIDA FUERZAS ARMADAS
1.117.804,14
161,03
531,40
338.728,53
6,78
REF. N14
CARRERA 21
841.171,52
261,54
863,08
254.900,46
6,22
REF. N15
CARRERA 13-A
CALLE 62
225.000,00
1.200,00
3.960,00
68.181,82
6,50
REF. N16
OESTE
CALLE 62 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B
156.018,60
2.018,99
6.662,67
47.278,36
6,50
REF. N17
AVENIDA PEDRO ENTRE CALLES LEON TORRES 56 Y 57
51.557,02
4.849,00
16.001,70
15.623,34
0,58
REF. N18
AVENIDA LIBERTADOR
845.070,42
426,00
1.405,80
256.081,95
0,60
REF. N19
CARRERA 16
CALLE 61 CALLE 61 ENTRE AV. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CARRERA 14-B
608.702,00
410,71
1.355,34
184.455,15
0,64
REF. N20
OESTE
519.480,52
577,50
1.905,75
157.418,34
6,90
REF. N21
AVENIDA ROTARIA
583.634,08
6.776,57
22.362,68
176.858,81
6,92
REF. N22
CARRERA 21, AL AVENIDA PEDRO LADO CENTRO LEON TORRES MEDICO QUIRURGICO AVENIDA ROTARIA CARRERAS 14-B Y 13-C CALLE 54-A ENTRE CARRERAS 18 Y 19 CALLE 55-A
139.387,15
4.376,30
14.441,79
42.238,53
6,40
REF. N23
583,63
6.776,57
22.362,68
176,86
6,42
REF. N24
OESTE
224,83
355,82
1.174,21
68,13
6,40
REF. N25
CARRERA 19
559,57
1.429,67
4.717,91
169,57
0,64
REF. N26
CARRERA 27
ENTRE CALLES 50 Y 51 CALLE 61 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B CALLE 57, PARCELAMIENT O AMERICA ENTRE CALLES 53 Y 54 ENTRE CALLES 61 Y 62 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 49 Y 50 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 53 Y 54
109,56
273,82
903,61
33,20
0,58
REF. N27
OESTE
582,44
742,98
2.451,83
176,50
0,64
REF. N28
AVENIDA VIEJA DEL AEROPUERTO AVENIDA LIBERTADOR
65,39
70,35
232,16
19,81
6,46
REF. N29
746,67
1.875,00
6.187,50
226,26
6,90
REF. N30
CARRERA 14-B
225,23
44,40
146,52
68,25
6,32
REF. N31
CARRERA 14
477,52
157,06
518,30
144,70
6,34
REF. N32
CARRERA 17
6.813,96
96,86
319,64
2.064,84
5,94
REF. N33
CARRERA 13
1.971,67
329,67
1.087,91
597,48
6,46
REF. N34
CARRERA 16
2.431,45
370,15
1.221,50
736,80
6,52
REF. N35
CARRERA 15
CALLE 58
7.619,77
104,99
346,47
2.309,02
6,44
FUENTE PROPIA
Matriz de Vecindario tipo aplicada en la depuracin de los Referenciales compra venta de Terrenos:
FUENTE Y CALCULOS PROPIOS
EVALUACION DE VECINDARIO
REFERENCIAL (No. 1) CARRERA 14 ENTRE CALLES 51 Y 52 PUNTAJE = 6,30 LISTA DE FACTORES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 UBICACIN CERCANA A VIAS PRINCIPALES ACCESIBILIDAD HOMOGENEIDAD SEGURIDAD DEL SECTOR CONFORMACIN URBANA TRANSPORTE ESTACIONAMIENTO CALIDAD AMBIENTAL ZONIFICACION 20% 10% 10% 15% 20% 10% 5% 5% 5% 100% x x x x x x x x x 8,00 8,60 0,00 8,00 7,30 8,80 6,00 0,00 6,00 = = = = = = = = = 1,60 0,86 0,00 1,20 1,46 0,88 0,30 0,00 0,30
TOTAL
6,30
1
MAS CERCA DE AVENIDA 10 CARRERA 8 CALLE 6
UBICACIN CERCANA A VIAS PRINCIPALES =

CALLEJON 4 8
8,00
2
VIAS DE ACCESO AL TERRENO ANCHO DE VIAS (ml) = CRIT. > 12 10 VALOR 10 8 ANCHO DE ACERA (ml) = 4 9 6 6 1,20-1,00 6 6 B 8 = MB 10 B 8 R 6 6 R 6 M 4 MM 2 M 4 MM 2 SOMBRA 1,00-0,50 4 SIN ACERA 2 LIMPIEZA = CRIT. VALOR
ACCESIBILIDAD = 4,75
6 4
3 2
MB 10
B 8 = B 8
6 R 6 6 R 6 2
M 4
MM 2
SEALIZACION VIAL CRIT. VALOR MB 10
CRIT. 2,00-1,50 1,50-1,20 VALOR 10 8 CONDICIN DEL PAV. MB 10 ILUMINACION
M 4
MM 2
ARBORIZACION PUBLICA C/5M 10
C/10M C/25M C/50M C/100M 8 6 4 2 = 2 D=3 6 D=2 4 4,75 D=1 2
D=7 10
D=5 8
SUB-TOTAL 1/8 =
3
3.1 USOS DEL SUELO 3.2 DINMICA URBANA 60% 40% x x 9,00 8,00 TOTAL 3.1 USOS DEL SUELO COMERCIO RESIDENCIAL OFICINA 30% 60% 10% = 9,00 x x x TOTAL 3.2 DINMICA URBANA CRECIMIENTO ESTABLE DECLINACION 8 10 8 6 8 10 6 = = = = 2,40 6,00 0,60 9,00 = = = 5,40 3,20 8,60
HOMOGENEIDAD = 8,60
4
MAXIMA REGULAR POCA 10 8 6
SEGURIDAD DEL SECTOR =
5
MB TRAZADO CERCANIA A COLEGIO CERC. A MALL ACCESO AREAS RECR ACCESO CENTRO SALUD CALIDAD SERVICIOS PUB. 10 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 4
CONFORMACION URBANA =
MM 2 2 2 2 2 2 8 8 6 6 8 8 x x x x x x 5% 20% 25% 10% 20% 20% = = = = = = = 0,40 1,60 1,50 0,60 1,60 1,60 7,30
7,3
TOTAL
6
MB DIVER.-CALIDAD DIST. A SERVICIOS DIST. A PARADAS FRECUENCIA DE TRANSP. AUXILIO VIAL 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 MM 2 2 2 2 2 10 8 8 10 6 x x x x x
TRANSPORTE =
8,80
30% 10% 30% 20% 10%
= = = = = =
3,00 0,80 2,40 2,00 0,60 8,80
TOTAL
7
MB 10 10 B 8 8 R 6 6 M 4 4 MM 2 2
ESTACIONAMIENTO =
10
EN LA VIA PUBLICA ESTAC. PUBLICO
8 2 TOTAL
30% 70%
8,00 2,00 10,00
8
ALTO 10 10 10 10 MED. 7 7 7 7 BAJO 4 4 4 4
CALIDAD AMBIENTAL = 8,95
RUIDO CONTAMINACION ASEO DOMICILIARIO SERVICIOS RED
10 7 7 10
x 35% x 20% x 15% x 30% TOTAL
= = = = =
3,50 1,40 1,05 3,00 8,95
9
% DE CONST.
PORCENTAJE MAXIMO A DESARROLLAR SEGUN PDUL =

480% (R1) 400%(R2-R6) 330%(R3) 360%(ARE) 270%(R4) 220%(R5)
10
ANEXO D MEMORIA FOTOGRAFICA DE LA ZONA EN ESTUDIO
ANEXO E FUENTES DE ESCENARIO FINANCIERO
ANEXO F PLANO DE UBICACION DE LA ZONA EN ESTUDIO

Proyecto Final B.L.M.Q. 15-07-2013

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Proyecto Final B.L.M.Q. 15-07-2013

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

Planteamiento del Problema

2.- OBJETIVO GENERAL

5.- ALCANCE DE LA INVESTIGACIN

6.- LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIN

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

El Uso exclusivo comercial y/o operatividad de la farmacia all ubicada.

El Plan de Desarrollo Urbano Local 2003 (PDUL):

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Tasa Interna de Retorno (TIR):

Tiempo de Recuperacin de la Inversin (TRI):

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

La econometra (Es la medicin

Capitulo II Marco Terico

Principios Bsicos Aplicables a la Valoracin:

rea Bruta de Parcela:

Capitulo II Marco Terico

rea Neta de Parcela:

Capitulo II Marco Terico

administrativos, gubernamentales, de seguridad y defensa y los destinados a sedes de infraestructura. Inters:

Capitulo II Marco Terico

Capitulo II Marco Terico

Tasa Mnima de Rendimiento:

Capitulo II Marco Terico

Capitulo III Marco Metodolgico

Sern aplicadas tcnicas de recoleccin de datos a travs de:

Capitulo III Marco Metodolgico

Capitulo III Marco Metodolgico

2.- Desarrollo de modelos de proyectos inmobiliarios con uso de vivienda y comercio:

Capitulo III Marco Metodolgico

3.- Aplicacin de Mtodos de Valoracin:

Copyright2002 Pelli Sistemas.

DESARROLLO DE PROYECTOS HIPOTTICOS PARA COMPARACION

Caractersticas del terreno:

Area: El terreno tiene una superficie de 2011,03 m2

Frente Mnimo (m.l.)

300 300 900 1200

300 450 600 900

150 210 270 330

Fuente PDUL 2003

apartamento y un puesto por cada 50 m2 de rea til de local comercial.

AREA COMPUTABLE (M2)

AREA NO COMPUTABLE (M2)

LOCALES COMERCIAL TIPO 1

MEZZANINA DE LOCAL TIPO 1

LOCALES COMERCIALES TIPO 2

MEZZANINA DE LOCALES TIPO 2

LOCALES COMERCIAL TIPO 3

MEZZANINA DE LOCAL TIPO 3

AREA COMPUTABLE (M2)

AREA NO COMPUTABLE (M2)

APARTAMENTOS EN PLANTA BAJA