CASOS PRCTICOS (SEMINARIOS)

SEMINARIO 1: EFICACIA ERGA OMNES DE LOS DERECHOS REALES. CASO PRCTICO: Juan va a pagar 10.000.- euros a Pedro para obtener el derecho a salir a la va pblica por la finca propiedad de este ltimo, mediante un vial perfectamente visible y cuya conservacin asumira Juan. Adems Juan quiere que ese derecho conste por escrito, pero no sabe cmo redactar el contrato ni las consecuencias que tendra utilizar unos trminos u otros; Pedro le ha sugerido que all se diga, simplemente, que l queda obligado a permitir a Juan pasar por su finca a cambio de 10.000.- euros, porque lo bueno, si breve, dos veces bueno, pero Juan est algo preocupado al saber que Pedro est procediendo a vender la finca por la cual l (es decir, Juan) tendra derecho a pasar. En relacin con este problema, y previa lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo que se acompaan a este caso, as como de los manuales y textos legales de aplicacin, responda las siguientes: CUESTIONES: 1) De redactarse el contrato como indica Pedro, sera un derecho real el adquirido por Juan? En caso de que no lo fuera, cmo podra redactarse el contrato para que el derecho adquirido por Juan tuviera ese carcter de derecho real? 2) Segn la redaccin sugerida por Pedro, podra exigir Juan al comprador futuro de la finca de Pedro que le dejara seguir pasando por ella? Exigira algn requisito especial esa oponibilidad del derecho de Juan al causahabiente de Pedro? 3) Cul dira usted que fue el argumento fundamental del fallo contenido en la STS de 4-6-1990?, y el de la STS de 9-11-1965, en cuanto a la naturaleza de la prohibicin de instalar establecimiento destinado a bar, cafetera o cualquier otro del gremio de hostelera? 4) Podra decirse, de la lectura de la Jurisprudencia, que la oponibilidad a terceros de los derechos reales exige los mismos requisitos que la de los derechos

de crdito, de manera que, como regla general, ambas categoras de derechos son oponibles a esos terceros?. 5) Cmo redactara usted la clusula contractual que define el derecho de Juan para que, como regla de principio, tuviera efectos frente al causahabiente de Pedro (es decir, frente al adquirente de la propiedad de la finca en cuestin).

SEMINARIO 2: DINMICA DE LOS DERECHOS REALES: TRANSMISIN DE PROPIEDAD. CESIN DE SOLAR A CAMBIO DE CONSTRUCCIN FUTURA. CASO PRCTICO. El 2-2-2010, Antonio vende a Juan un terreno de su propiedad, mediante contrato de compraventa; dicho contrato se elev a escritura pblica el 5-2-2010 y se inscribi en el Registro de la Propiedad el 12-2-2010 . Como precio de la venta se fij la cantidad de 300.000 euros, de los cuales 200.000 euros manifest el vendedor en la escritura haberlos recibido, y los 100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se abonaran por el comprador mediante la entrega de un local comercial a construir sobre el solar adquirido, obligndose dicho comprador a poner dicho local a disposicin del vendedor antes del 31-1-2011. En noviembre de 2010 finaliz la construccin, pero la entrega material o real del reiterado local no lleg a realizarse, porque Juan vendi y entreg las llaves del mismo a un tercero el 28-12-2010, aunque el propio Juan segua siendo propietario del resto del edificio. Ante esa falta de cumplimiento Antonio, vendedor del solar, reclam judicialmente la resolucin del contrato de compraventa, dirigiendo su demanda contra Juan y el tercer adquirente, y formulando en la misma dos pedimentos: uno principal y otro subsidiario. En virtud del primero se instaba la declaracin de que

la finca vendida, as como todo el edificio realizado sobre ella, era propiedad del vendedor, en virtud de resolucin del contrato de compraventa. Subsidiariamente, y en el caso de no estimarse la resolucin del contrato de compraventa perfeccionado entre Antonio y Juan, se solicitaba la declaracin de que el local comercial de la planta baja era propiedad del demandante, en virtud de lo estipulado en el citado contrato de compraventa. CUESTIONES (todas las respuestas habrn de fundamentarse jurdicamente mediante la cita de las fuentes del derecho o Jurisprudencia que resulten aplicables). 1) En el caso prctico se habla de un contrato de compraventa, pero est bien calificado dicho contrato? Por qu no se ha calificado como permuta? 2) En qu fecha se podra haber producido la transmisin de la propiedad del terreno de Antonio a Juan, en caso de que se hubiera generado ese efecto? 3) Se puede entender transmitida la propiedad del local comercial a favor de Antonio? Cul sera el obstculo para entenderlo as? Podemos afirmar que la Jurisprudencia existente sobre esta cuestin es clara y terminante? 4) En caso de resolverse el contrato perfeccionado entre Antonio y Juan sera factible que esa resolucin afectara al tercero? Cules seran los preceptos legales aplicables para resolver esa cuestin si no hubiera sido inscrita en el Registro la transmisin del local otorgada por Juan a favor del tercero? Y si hubiera sido inscrita esa transmisin? 5) Si se admitiera la resolucin y declaracin de propiedad de toda la finca a favor de Antonio, podra alegar este ltimo alguna indemnizacin por la edificacin realizada? 5) Para finalizar, indique qu clusula podra haberse pactado en la escritura de compraventa perfeccionada entre Antonio y Juan para garantizar el derecho del primero a recibir el local comercial pactado como parte del precio.

SEMINARIO N 3. POSESIN Y USUCAPIN. 1) CASO PRCTICO. Se declaran probados los siguientes hechos: a) El 25 de mayo de 1988 y mediante escritura pblica de compraventa don Manuel vendi a don Miguel una finca de 200 metros cuadrados de superficie, dentro de la cual exista un pozo y una instalacin de depsitos de agua actualmente en desuso (siendo ste un hecho probado). b) Don Benito era propietario de una finca de 2.205 metros cuadrados colindante con la adquirida por don Miguel; en noviembre de 1988 construy una nave industrial de 1.050 metros cuadrados que invadi parcialmente la finca del citado don Miguel. c) El 30 de octubre de 2.002 don Benito otorg escritura de compraventa de la finca colindante con la de don Miguel a la entidad CORO, S. L; segn constaba en dicha escritura la finca transmitida comprenda una nave industrial, dentro de la cual y en su pared del fondo (la que linda con la finca de don Miguel), existe un pozo antiguo, con unos apoyos a su alrededor para formar una plataforma sobreelevada, sobre la que se sitan depsitos de agua, estando esta instalacin actualmente inutilizada (...)". d) El 2 de octubre de 2012, don Miguel se presenta en su despacho solicitando dictamen sobre los aspectos que se relacionan en el apartado siguiente.

2) CUESTIONES (Todas las respuestas a estas cuestiones deben indicar los preceptos legales en que se fundan): -1. Concurren los requisitos legales necesarios para que don Benito hubiese adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa (50 metros cuadrados) mediante usucapin?

En caso afirmativo, seale el tipo de usucapin y sus efectos respecto de la entidad CORO, S. L. -2. Considera que CORO, S. L. ha adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa mediante la escritura pblica de compraventa? Razone jurdicamente su respuesta. -3. Considera que CORO, S. L. ha adquirido la citada franja mediante usucapin? Responda enumerando cada uno de los requisitos necesarios para tal adquisicin y la concurrencia o no de tales requisitos en este caso. -4. Procedera el planteamiento de una accin judicial de deslinde en este caso? Razone jurdicamente su respuesta. -5. Seale qu otras acciones podra utilizar don Miguel frente a CORO, S. L., y si tendra alguna utilidad acudir a un procedimiento previo de conciliacin judicial. SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL HECHOS: Andrs es propietario del piso 1 A de un edificio en rgimen de Propiedad Horizontal, situado en el nmero 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10 pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de participacin en elementos comunes de 9 centsimas, y a cada local de 5 centsimas. En el tabln de anuncios situado en el portal del inmueble apareci, el da 7 de agosto de 2012, el siguiente anuncio: CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se celebrar en el piso 4 B, el prximo da 10-8-2012, a las 12 horas en primera convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al siguiente

ORDEN DEL DA 1) Aprobacin de cuentas del ao anterior y del presupuesto para el siguiente. El importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros, incrementando en 200 euros el importe del ao anterior. 2) Aprobacin de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que se construira en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el acceso al inmueble del propietario del piso 1 B, afectado por una minusvala que le impide caminar. El importe de la obra, segn presupuesto, es de 8.000 euros. 3) Aprobacin de las obras y del coste previsto para la instalacin de una antena colectiva parablica, que permita la recepcin de emisiones de televisin va satlite. 4) Establecimiento de la contribucin a gastos comunes por partes iguales, sin diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales del deber de contribuir a los gastos de contribucin y limpieza del portal y la escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponder pagar 55 euros al mes y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al ao. 5) Autorizacin al Presidente para entablar accin de cesacin contra el dueo del local izquierda por la realizacin en el mismo de actividades molestas e ilcitas. Madrid, 5 de agosto de 2012, Fdo., Sebastin Cont Able, Administrador colegiado de Fincas Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3 D (Madrid). La Junta se reuni en primera convocatoria y comenz a las 12 horas presidida por el Administrador, que ejerca tambin los cargos de presidente y secretario aunque sin derecho a voto, porque no era propietario de ningn piso o local en el inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los

propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del da se declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las correspondientes deliberaciones, el siguiente balance: Punto 1: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin. Punto 2: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin. Punto 3: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin. Punto 4: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones. Punto 5: 2 votos a favor, 0 en contra y 5 abstenciones. CUESTIONES: Las cuestiones planteadas son las siguientes: -Limitndonos a los aspectos relativos a las mayoras exigidas para la constitucin de la junta y la adopcin de acuerdos en la misma, y suponiendo que en los restantes aspectos sobre su convocatoria, direccin y desarrollo, no existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones: 1) Poda celebrarse la junta en primera convocatoria? Por qu s o por qu no? 2) Qu acuerdos habran obtenido, en la misma junta y sin ulteriores requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayora necesaria para su eficacia? (indquelos, comparando la mayora requerida por la LPH y la efectivamente obtenida). 3) Qu calificacin jurdica correspondera a los acuerdos que no hubieran obtenido esa mayora en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que se refieren a la inexistencia de las mayoras exigidas por la LPH ? 4) En relacin con los acuerdos que se referan a obras o instalaciones, y en caso de que fueran vlidos o se convalidaran con arreglo a la Ley estaran obligados a

la financiacin de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en qu supuestos s y en qu otros no. -Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al rgimen de mayoras exigido para la adopcin de acuerdos, y por tanto analizando las restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, seale: 5) Qu otros motivos podra alegar Andrs, propietario que no estuvo presente en la Junta en cuestin, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; cul sera el plazo para plantear dicha impugnacin?

SEMINARIO 5. LIMITACIONES DEL DOMINIO. INMISIONES D. Fernando es propietario de una parcela que compr hace 10 aos, situada en suelo rstico (no urbanizado) y sobre la que hace cinco aos edific una vivienda unifamiliar, sin solicitar licencia de obras. Hace 15 aos que en las instalaciones de la empresa La Marmrea, situadas en un polgono vecino de suelo urbanizado y de uso industrial, se vienen desarrollando actividades de manipulacin, cortado y preparacin de mrmol, lo cual provoca un elevado nivel de ruido y la emisin de partculas de polvo que afectan a la vivienda de D. Fernando, agravando adems la afeccin asmtica que padece un hijo de ste que reside tambin en la citada vivienda. Tras conversaciones infructuosas con La Marmrea, D. Fernando quiere exigir judicialmente la cesacin de la actividad que viene desarrollando dicha empresa as como la indemnizacin de los daos producidos a l y a su familia, y por ello solicita su dictamen acerca de las siguientes CUESTIONES: 1) Con independencia de que puedan ser estimadas o no en el caso concreto, seale las diferentes acciones que podra utilizar D. Fernando para hacer que cesen las inmisiones referidas.

2) Precise las distintas partidas que pueden integrar los daos que eventualmente debieran ser indemnizados. 3) Seale el problema planteado por la partida relativa a la disminucin del valor de mercado del inmueble afectado por inmisiones. En especiilla relacin entre esta partida y la eventual condena a la efectiva cesacin de las inmisiones o, en caso de decretarse el mantenimiento de la actividad que las genera pero con indemnizacin de los daos futuros derivados de las mismas, con esta otra partida indemnizatoria por daos morales futuros. 4) Antes de la sentencia cuya lectura resulta obligada en este Seminario podramos decir que, de acuerdo con la Jurisprudencia, la conformidad con la regulacin reglamentaria y la existencia de todas las autorizaciones administrativas precisas para el desarrollo de la actividad emisora suprima la obligacin de indemnizar los daos derivados de la misma?

SEMINARIO 6: Defensa del Derecho de Propiedad. HECHOS: Juan entrega a Andrs, titular de un taller mecnico, una cara bicicleta de montaa para que se la repare. El mecnico de Andrs, aprovechando la ausencia de su jefe, vendi la bicicleta a Pedro, que haba entrado en el taller atrado por el esplndido aspecto de la mquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente el mecnico le dijo a Andrs que la bicicleta de Juan haba sido hurtada mientras l trabajaba en otra. Casualmente Juan descubri su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a ste la oportuna accin reivindicatoria. Pedro respondi a la demanda alegando que el negocio de Andrs, donde adquiri la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecnico, sino que se dedicaba tambin a la venta de bicicletas de ocasin; afirm tambin que la bicicleta no haba sido robada ni hurtada a Juan, sino que ste la dej voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, l (es decir, Pedro) no haba hurtado ni robado la bicicleta, ni saba nada de las maniobras del mecnico de Andrs. Por

su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la reparacin de bicicletas, alegando que l (es decir, Juan) haba demostrado la adquisicin de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no poda haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecnico que se la transmiti no era dueo y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene. CUESTIONES: Planteados as los hechos, responda a las siguientes cuestiones: 1) Tiene algn inters el hecho de que el taller de Andrs se dedicara o no a la venta de bicicletas de ocasin? Por qu? 2) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de bicicletas, bastara la prueba de que Juan adquiri la propiedad y de que Pedro contrato con quien no era propietario para que triunfara la accin reivindicatoria dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, seale por qu; en caso de contestar negativamente, diga qu habra de probar Juan para que triunfara la mencionada accin reivindicatoria. 3) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, podra tener importancia la alegacin de Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecnico? Por qu? 4) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecnico, y si se estimara que la actuacin del mecnico fue constitutiva de privacin ilegal, tendra alguna importancia que Pedro creyera que el mecnico era propietario de la bicicleta a efectos de estimarse o no la accin reivindicatoria de Juan?, Y a otros efectos? 5) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, triunfar la reivindicatoria de Juan, segn Jurisprudencia absolutamente uniforme? Y, en caso de que triunfara la reivindicatoria, habra de restituir Juan a Pedro el precio pagado por ste para obtener la restitucin de la bicicleta?

SEMINARIOS 7-8 (COMPLEMENTO DEL CASO NMERO 1) CASO PRCTICO: DECLARACIN DE OBRA NUEVA, TTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDADHORIZONTAL Y VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIN. El 1 de septiembre de 2011, D. Ramn perfeccion un contrato de compraventa relativo a un piso en construccin con la vendedora PUFO S.A.. Al contratar entreg 100.000.- euros en metlico al apoderado de la promotora y desde entonces viene abonando 1.500 euros cada mes a travs de una cuenta bancaria abierta a nombre de la mencionada mercantil, todo ello de acuerdo con las estipulaciones del contrato y debiendo prolongarse esos ingresos hasta el mes de marzo de 2013, momento en el cual habr de estar terminada la edificacin y ambas partes comparecern ante notario para proceder a la entrega de las llaves del piso y al otorgamiento de la escritura pblica de venta, subrogndose D. Ramn en la parte correspondiente del crdito hipotecario concedido por una entidad bancaria a la entidad promotora para la construccin del edificio. Hace cinco meses D. Ramn encarg al apoderado de la promotora que el alicatado de los baos y de la cocina, as como el solado del piso, fueran de unas calidades superiores a las pactadas al contratar, y que se derribara una pared interior para aumentar la superficie del saln a costa de una de las habitaciones. Recientemente D. Ramn ha verificado que todava no consta inscrita en el Registro de la Propiedad la declaracin de obra nueva en construccin, constando PUFO S.A. como titular de la finca en que se est desarrollando la construccin. Adems la crisis del sector inmobiliario preocupa a D. Ramn, que teme un posible embargo a PUFO S.A. del solar en que se est construyendo su piso. Tambin le han llegado rumores de que alguien ha comprado la planta bajo cubierta del edificio en construccin (que en su contrato constaba como elemento comn del edificio), y de que el promotor est alterando el proyecto que le ensearon al contratar y que formaba parte del folleto publicitario para convertir algunos dplex del edificio en dos pisos distintos, incrementando as el nmero total de viviendas independientes aunque no se vea afectado el nmero de plantas. En las descritas circunstancias, solicita su dictamen sobre las siguientes cuestiones.

CUESTIONES ANALIZADAS EN EL PRESENTE CASO: 1.- Podra D. Ramn inscribir en el Registro y a su nombre la propiedad del piso que compr, an encontrndose en fase de construccin? En caso de respuesta afirmativa seale si podra hacerse constar el piso como finca registral independiente del solar y en caso de respuesta negativa destaque todos los obstculos que se opondran a dicha inscripcin. 2.- Aunque la inscripcin en el Registro de la Propiedad de su derecho al piso no resultara posible, podra interponer alguna accin para la defensa de dicho derecho en caso de que la finca y la edificacin parcialmente realizada fuera embargada por deudas contradas por la promotora frente a terceros? 3.- Cules son los requisitos necesarios para otorgar la escritura de declaracin de obra nueva y divisin horizontal por la legislacin vigente? Podra otorgar e inscribir en el Registro de la Propiedad esa escritura PUFO S.A., sin el consentimiento de D. Ramn? 4.- Como el planeamiento urbanstico aplicable no permite que el edificio en cuestin tenga mayor nmero de viviendas del que se indica en el contrato perfeccionado entre la promotora y D. Ramn, ste considera imposible que dicha promotora pueda inscribir en el Registro de la Propiedad una configuracin del edificio que convierta la buhardilla en pisos independientes, o que divida los duplex para transformar cada uno de ellos en dos viviendas, pero es correcto este planteamiento, o hara bien D. Ramn en preocuparse tambin por esta cuestin? 5.- Cules seran los mecanismos legales para recuperar el importe que ha venido pagando, en caso de que la promotora no cumpliera su obligacin de terminar la edificacin y entregar las llaves antes de que finalice el mes de septiembre de 2012? CASO SEMINARIO NM. 9: REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I). Mediante contrato privado de 4-4-2009 la sociedad mercantil PUFOSA, duea y titular registral de una vivienda unifamiliar, la vendi y entreg a Juan, por un

precio de 250.000.- euros, aplazndose el pago de 200.000.- euros durante un plazo de 10 aos y a razn de 20.000.- euros anuales y pactndose que la escritura se otorgara por la vendedora al abonarse por el comprador el ltimo de dichos plazos. El 5-3-2005 se orden el embargo de la vivienda vendida a Juan como consecuencia de un procedimiento de ejecucin judicial por una deuda contrada por PUFOSA con el BANCO MOLOCOS, siendo anotado preventivamente dicho embargo el 20-3-2005 y finalizando el procedimiento con la adjudicacin de la vivienda en cuestin a Andrs. Cuando Andrs va a tomar posesin de la vivienda se encuentra con Juan y su familia, de manera que no puede ocupar la vivienda y solicita de usted que emita dictamen sobre las siguientes: CUESTIONES: 1) Cmo es posible que Juan, como le dijo a Andrs, no hubiera tenido conocimiento del procedimiento que afectaba a su vivienda? 2) Qu actuacin puede seguir Andrs para conseguir el lanzamiento de Juan y su familia de la vivienda que le ha sido adjudicada? 3) Si no consiguiera el lanzamiento como consecuencia del procedimiento en el cual result adjudicatario de la vivienda, podra lograr la posesin de la vivienda mediante el recurso a la accin real registral, contemplada en el artculo 41 de la LHy en la LECI ? Qu ventajas podra tener el recurso a este procedimiento? Podra enervarlo Juan con alguna alegacin? 4) Si no pareciera conveniente acudir al procedimiento contemplado en la pregunta anterior, podra plantear la accin reivindicatoria? Cul sera la posicin previsible de Juan, ante el ejercicio de dicha accin, y qu posibilidades de xito tendra segn la Jurisprudencia ms reciente? SEMINARIO 10 (REGISTRO DE LA PROPIEDAD II ). -Pedro, residente en Argentina, adquiri e inscribi la propiedad de una finca situada en Madrid el 5-4-77.

- Desde el 15-12-82, Andrs viene poseyendo dicha finca en concepto de dueo y de manera pblica, pacfica e ininterrumpida. -El da 5-5-2012 Juan compr la reiterada finca a Pedro, siendo inscrita la escritura de venta en el Registro de la Propiedadel 10-5-2012. -El da 4-12-2012 Juan don la finca a Antonio, uno de sus hijos, que inscribi la escritura de donacin en el Registro el 10-12-2012. El da 8-12-2012 Antonio llega a Espaa y se presenta en la finca encontrndose con Andrs, y el da 10 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las siguientes cuestiones: 1) Ha adquirido Andrs la propiedad? Puede llegar a adquirirla? Por qu y, en su caso, en qu plazo? 2) Adquiri la propiedad Juan (el padre de Antonio)?. Qu obstculo podra existir para esa adquisicin desde la perspectiva de la teora del ttulo y el modo, y cul es el argumento para evitarlo? 3) Qu habra podido hacer Juan (padre de Antonio) para arrojar a Andrs de la finca? 4) Puede hacer algo l (es decir Antonio) para arrojar a Andrs de la finca, habida cuenta de que adquiri por donacin y cree que no tiene proteccin registral? En caso afirmativo, hasta cundo puede actuar contra Andrs? 5) Cul sera la va procesal ms segura para intentar las acciones procedentes contra Andrs, sobre todo considerando las fechas en que estamos? SEMINARIO 11: DERECHOS REALES LIMITADOS (I). Juan es propietario de una finca con una vivienda unifamiliar de dos plantas, cuya tercera parte est gravada con un derecho de usufructo vitalicio a favor de su madre que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad ; adems Juan y su madre haban otorgado un documento privado orientado a la constitucin de una servidumbre que permita al propietario de una finca colindante salir a la va

pblica pasando por la finca de Juan, a travs de un vial perfectamente visible y asfaltado, tanto a pi como utilizando vehculos de motor o traccin animal. Pedro es un promotor inmobiliario interesado en derribar la edificacin existente y construir un edificio de 20 apartamentos y cuatro plantas de altura. El 3-1-2007, dicho promotor perfeccion con Juan un contrato por el cual este ltimo constituye a favor del primero un derecho de superficie, cuya duracin prevista es de 20 aos y para realizar la edificacin mencionada anteriormente; adems el citado Pedro se comprometa a realizar esa edificacin en un plazo de 5 aos, abonando a Juan 1.000.000 de Euros, a razn de 200.000 Euros anuales. Se pact tambin que, una vez extinguido el plazo de duracin del derecho de superficie, Pedro retendra la plena propiedad de 10 apartamentos como parte de la retribucin por la edificacin prevista en el contrato; adems se incluy una clusula segn la cual Pedro no podra destinar la edificacin o sus apartamentos a actividades de barrestaurante, ni otorgar derechos que permitieran a terceros realizar esas actividades, todo ello para evitar la competencia con el bar regentado por Juan en un local prximo a la finca objeto del derecho de superficie. El citado contrato fue elevado a escritura pblica el 12-3-2007, estando an hoy pendiente su inscripcin registral. En relacin con el caso planteado, responda a las siguientes CUESTIONES: 1) Se precisara el consentimiento de la madre de Juan para constituir el citado derecho de superficie? 2) Superado el obstculo anterior mediante la extincin convenida del derecho de la madre de Juan (si es que usted consider que la ausencia de su consentimiento era efectivamente un obstculo), puede considerarse efectivamente constituido el derecho de superficie con el contrato privado y el inicio de la edificacin o con la escritura pblica otorgados por Juan?; tendra algn efecto dicho derecho, segn los trminos en que se ha planteado el caso?

3) Habr de respetar Pedro, el promotor, el derecho de paso otorgado por Juan en documento privado?, alterara la situacin el hecho de que el derecho de superficie se inscriba en el Registro de la Propiedad ? 4) Si Pedro no terminara la edificacin en el plazo previsto en el contrato qu sucedera y cul sera el tratamiento dispensable a la parte de edificacin realizada? Seran vlidos los pactos que las partes hubieran establecido en el contrato para este supuesto? 5) Si el edificio se construyera en el plazo previsto y en los trminos pactados: quin sera propietario de los apartamentos del edificio objeto de superficie durante la duracin del derecho?, y tras su extincin por transcurso del plazo?; plantea algn problema el derecho del superficiario a retener como propietario 10 apartamentos, cuando se extinga el usufructo?; 6) Si el edificio construido en los trminos pactados se destruyera por un incendio a los 10 aos de constituirse el derecho de superficie y Pedro deseara reconstruirlo: podra hacerlo, de acuerdo con la legislacin urbanstica vigente sobre el derecho de superficie?; podra obligarle Juan a que llevara a cabo esa reedificacin, siempre de acuerdo con la citada legislacin? Seran vlidos los pactos que pudieran contenerse en el contrato sobre el particular? 7) Es una servidumbre la figura jurdica contemplada en la clusula que impide destinar los apartamentos a bar-restaurante? Por qu? SEMINARIO12: DERECHOS REALES LIMITADOS (II). HIPOTECA. Juan lleva 15 aos invirtiendo su dinero en la adquisicin de viviendas. Comenz comprando un apartamento en la costa con un crdito hipotecario y a los 5 aos vendi dicho apartamento por el doble del precio de adquisicin y compr dos nuevos. Hoy es propietario de cuatro apartamentos, tres de ellos libres de cargas y otro gravado con una hipoteca a favor del BANCO MOLOCOS en garanta de un crdito de 600.000.- euros de capital, ms 6.000 euros por intereses y 4.000 euros ms para costas y gastos. El inters pactado para dicho crdito era el correspondiente al Euribor ms un 1%, siendo el Euribor vigente al constituirse la

hipoteca del 1.5% y revisndose esos intereses al vencer cada una de las 20 anualidades pactadas para su amortizacin, y en el contrato se haca constar como esencial el dato de que el crdito concedido sera utilizado como cobertura para la emisin de ttulos hipotecarios por la entidad prestamista, con su consiguiente sometimiento a las normas establecidas por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, y dems disposiciones vigentes al perfeccionarse el contrato. En la actualidad el principal de dicho crdito hipotecario asciende a 540.000.euros, mientras que el valor actual de tasacin del apartamento hipotecado, que inicialmente y segn la escritura de constitucin de hipoteca era de 750.000.euros, se ha visto reducido, por la crisis del sector inmobiliario, a 450.000.- euros. El BANCO MOLOCOS ha dirigido a Juan un requerimiento para que ample la garanta hipotecaria a otro de sus apartamentos libres de cargas, o reintegre al banco 180.000.- euros del capital pendiente del prstamo hipotecario en el plazo de dos meses. Ante tal requerimiento y considerando que Juan hizo un mal negocio al adquirir el apartamento hipotecado en el ao 2008, confiando en las afirmaciones de las autoridades acerca de la importancia reducida de la crisis econmica, est pensando seriamente en desatender el requerimiento del banco y entregarle las llaves para disminuir el perjuicio econmico resultante de tener que seguir pagando un crdito de 540.000.- euros por un apartamento que slo vale 450.000.- euros. Adems l ha odo en los medios audiovisuales y ha ledo en la prensa que los tribunales estn asumiendo la posibilidad de que el deudor se libere de su crdito actuando de este modo, as como que el legislador ya ha promulgado o piensa promulgar normas que favorezcan dicha actuacin, estimando adems que el banco no tiene derecho a plantearle las exigencias mencionadas sobre ampliacin de hipoteca o amortizacin parcial por una disminucin del valor de mercado de los inmuebles de la cual l no es, en modo alguno, responsable.

Pero por si acaso, y ya que las rentas derivadas del alquiler de los otros apartamentos de que es propietario se lo permiten, acude a usted para que, como prestigioso abogado, emita dictamen sobre las siguientes CUESTIONES: 1) Sobre la ampliacin de hipoteca o amortizacin parcial exigida por el BANCO MOLOCOS, podra ampararse en el artculo 117 de la Ley Hipotecaria ? Y en el artculo 1.129 del Cdigo Civil? 2) Qu otra norma podra aplicarse para fundamentar el derecho del BANCO MOLOCOS? Qu podra alegar Juan, en su caso, para enervar la accin que pudiera emprender la entidad bancaria? Sera correcta la exigencia de 180.000 euros segn la legislacin favorable al BANCO MOLOCOS?. 3) Con arreglo a la normativa estudiada para resolver las cuestiones anteriores a cargo de qu parte sita el legislador el riesgo de que el valor del bien hipotecado descienda: del acreedor o del deudor? 4) Podra liberarse efectivamente Juan de la ntegra satisfaccin del crdito garantizado mediante la entrega de las llaves del apartamento hipotecado al BANCO MOLOCOS? Y en el caso de que el banco ejecutara la hipoteca y se adjudicara el bien en el procedimiento de subasta? 5) En el momento de constituirse la hipoteca se cumplieron los lmites legales relativos a la cuanta del prstamo concedido y a la extensin de la hipoteca a los intereses, costas y gastos? 6) En el momento de constituirse la hipoteca, y con arreglo a la legislacin vigente, podra haberse pactado que, en caso de incumplimiento del prstamo garantizado, el prestamista adquirira la propiedad del bien hipotecado sin ms trmites y extinguindose as toda la responsabilidad del prestatario por el prstamo concedido? Y la limitacin de esa responsabilidad al importe obtenido en la ejecucin de la hipoteca?