INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS

METODOLOGA DE INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS Manuel G. Romana Jos Carlos Corts NDICE
1 2 3 4 5 INTRODUCCIN MTODOS Y TCNICAS CARACTERSTICAS DE UNA INSPECCIN FASES DE UNA INSPECCIN FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIN 5.1 5.2 6 TRABAJOS INICIALES FUENTES DE INFORMACIN PREVIA A LA INSPECCIN 1 1 4 6 7 7 8

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR 11 FASE 4: INSPECCIN DE ELEMENTOS Y DETECCIN DE POSIBLES DETERIOROS 17 7.1 7.2 INSPECCIN DE LOS ELEMENTOS CLASIFICACIN DE LOS DETERIOROS 17 20 20 22 25

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FASE 5: IDENTIFICACIN Y CATEGORIZACIN DE DETERIOROS FASE 6: ASIGNACIN DE CAUSAS PROBABLES

10 FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS

11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)25 12 RECOMENDACIN DE LA DOCUMENTACIN A ENTREGAR 13 BIBLIOGRAFA ( A CAMBIAR) 27 27

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METODOLOGA DE INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS Manuel G. Romana Prof. Titular de Universidad Departamento de Ingeniera Civil: Transportes Universidad Politcnica de Madrid

INTRODUCCIN

En este texto se presenta al lector una posible metodologa para la realizacin de las Inspecciones Tcnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya responsabilidad de realizacin corresponde a los propietarios de los inmuebles. Esta obligacin est regulada en los artculos 25 a 32, correspondientes al Ttulo III, de la Ordenanza sobre Conservacin, Rehabilitacin y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero de 1999 (BOCM nm. 45, de 23 de febrero de 1999). La intencin de la Ordenanza es cambiar la situacin preexistente, en la que las actuaciones de rehabilitacin eran curativas, y no preventivas. En aqullas condiciones la Administracin no dispona de informacin acerca del estado de un edificio mientras no existieran daos visibles en el mismo. La falta de informacin equivala a un estado de conservacin correcto.

MTODOS Y TCNICAS

Etimolgicamente, un mtodo es camino para llegar a un final (meta). El DRAE lo define como modo de hacer o decir con orden una cosa. As pues, seguir un mtodo es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal

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(Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluacin del estado del edificio. El mtodo es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la consecucin del fin propuesto. Un mtodo adecuado es un camino que, seguido correctamente, permite la medicin y evaluacin de lo obtenido. Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas ramificaciones otros fines que no se haban propuesto. Desde el punto de vista cientfico mtodo es, o puede ser, al mismo tiempo, estas tres realidades: Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o acciones para alcanzar un fin. La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar. Un plan de accin, o pasos a seguir segn unos principios, para alcanzar una meta.

No es rara la confusin entre los conceptos de mtodo y tcnica. Tcnica es conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte (DRAE). As, el concepto de mtodo es ms amplio que el de tcnica. La tcnica est ms adscrita a la forma de presentacin inmediata de una materia, y es simplemente una manera de utilizar los recursos didcticos para que el alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la tcnica se supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que permite su transmisin y aprendizaje y, en ltima instancia, su aplicacin ordenada. Los mtodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino tambin las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo tanto, el mtodo, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la organizacin racional y prctica por parte del profesional de sus recursos, para poder dirigirlos hacia los objetivos previstos.

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As pues, mtodo, en su ms amplia definicin, es un conjunto de procedimientos y tcnicas lgicamente coordinados para dirigir el trabajo realizado hacia ciertos objetivos. Las tcnicas o herramientas, a su vez, son los recursos a los que se acude para concretar cada una de las fases establecidas en el mtodo. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz, un mtodo de elaboracin de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto de tcnicas. Puede decirse que el mtodo se hace efectivo a travs de las tcnicas. De un modo general, los diferente mtodos se pueden agrupar en tres tipos segn la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: mtodos de investigacin, mtodos de organizacin y mtodos de transmisin. Se definen de la siguiente forma: Mtodos de investigacin: Se destinan a descubrir nuevas verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer el patrimonio de los conocimientos. Mtodos de organizacin: Trabajan sobre hechos conocidos, y procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en lo que se desea realizar. Mtodos de transmisin: Estn destinados a transmitir conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho de otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia objetivos ya conocidos para quien los transmite, y desconocidos para quien los recibe. Se denominan tambin mtodos de enseanza y se utilizan en la accin educativa.

Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un mtodo vlido para realizar una ITE. El xito completo se alcanza cuando se completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas slo la intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad est en relacin con la importancia del edificio y su estado actual. A veces (las ms, dentro de una prctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y fichas de inspeccin, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un

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esfuerzo considerable a la recopilacin de informacin y a la investigacin de causas y factores coadyuvantes. Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el xito completo consiste en aplicar el mtodo correctamente, incluyendo en la consideracin de correcto la adopcin de las tcnicas necesarias con un margen econmico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que incluyen la publicidad, la gestin comercial, el tiempo de no actividad, los medios de produccin (como ordenadores, cmaras, impresoras y otras herramientas), y la produccin propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias, visado) deben tambin ser costeadas por el precio final. Si este precio se limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la actividad no tiene sentido desde un punto de vista econmico.

CARACTERSTICAS DE UNA INSPECCIN

En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspeccin, y en esto las ITEs no son una excepcin, existen dos aspectos que planean sobre todas las discusiones: la responsabilidad civil y la relacin entre alcance mnimo de los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relacin con estos dos aspectos son difciles de establecer de forma objetiva, ya que la situacin final estar influida por el mercado que se desarrolle y la actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de inspeccin e irregularidades en la misma. En cualquier caso, pueden indicarse algunas caractersticas de las inspecciones: una inspeccin no es un seguro. En efecto, una inspeccin permite asegurar nicamente que no se detectan sntomas que indiquen la existencia de deterioros inminentes. No predice la evolucin futura, aunque,

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lgicamente, si no existen sntomas de daos se infiere que, en condiciones normales, stos tardarn en aparecer. una inspeccin se basa en un trabajo sistemtico. La base del xito de una inspeccin es su carcter de sistemtica. Esta caracterstica, que se examinar ms adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la experiencia. una inspeccin no es un informe de patologa El resultado normal, estadsticamente hablando, de una ITE debera ser una inspeccin satisfactoria. Cuando el sistema est rodado, slo en una minora de los casos se dictaminara una ITE desfavorable. En estos casos, la atribucin de causas es recomendable, pero no obligatoria. Bastara con dar una serie de posibles causas. En cuanto a la recomendacin de medidas paliativas de tratamiento de la patologa, est completamente fuera del objetivo perseguido. Una ITE desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de patologa, que s deben determinar las causas de los daos y los remedios a aplicar. Una inspeccin se basa en tres pilares: sistemtica, herramientas empleadas y tiempo empleado. La sistemtica permite asegurar la calidad del trabajo, evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las herramientas empleadas estn en relacin con los daos observados en las primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y mtodos demasiado costosos si no se detectan daos que lo justifiquen. Por ltimo, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para garantizar que ste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser aquilatado con la experiencia, ya que cuanto ms amplia sea sta, ser necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser reducido sensiblemente, ya que existe un lmite inferior que ser necesario respetar.

6 4 FASES DE UNA INSPECCIN

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En una ITE pueden distinguirse ocho fases diferenciadas: 1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos, alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable disponer como mnimo de una hoja de encargo del cliente por escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados. 2. Trabajos iniciales y recogida de informacin 3. Planteamiento del trabajo y decisin de los elementos a inspeccionar 4. Inspeccin de elementos y deteccin de posibles sntomas y deterioros 5. Identificacin y categorizacin de deterioros 6. Asignacin de causas probables 7. Establecimiento de las posibles consecuencias 8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable) En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto, indicando las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se comienza por la segunda fase, ya que se considera que las tareas comerciales y tcnicas asociadas con las negociaciones previas y la firma del contrato son comunes a otras actividades, y, por otra parte, materia difcil para dar consejos oportunos. La labor de un tcnico no tiene porqu terminar cuando se detectan deterioros importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar participando en la identificacin de las causas y la seleccin de las medidas constructivas ms adecuadas para corregir la situacin del edificio, lo que puede culminar en el proyecto y direccin de obra de las medidas de rehabilitacin seleccionadas.

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FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIN

5.1 Trabajos iniciales Tras haber contratado la realizacin de una ITE hay que dar los primeros pasos, que son la averiguacin de datos bsicos del edificio. Entre ellos podemos destacar los recogidos en la tabla 1. En muchos casos esta lista se rellenar de forma irregular. Algunos de los datos sern inmediatos, mientras que otros no sern fciles de obtener. Dado el carcter del trabajo (una inspeccin), no es preciso dedicar mucha energa a recabar toda la informacin, aunque es posible que los resultados de la primera inspeccin obliguen a volver sobre nuestros pasos con ms empeo, al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba.

Tabla 1.

Datos bsicos a obtener en los primeros momentos de una ITE Nmero de alturas Tipologa estructural Naturaleza de los cerramientos Cambios en la distribucin de las plantas

Ao de construccin Stanos: profundidad y situacin en planta Superficie Historial de principales reformas realizadas

Obras importantes en el entorno, posteriores a la construccin del edificio

La informacin oral que viene del propietario o propietarios del inmueble puede no ser fiable: es conocida la frase de que a quin ms mienten los clientes es a sus propios abogados. En primer lugar, un propietario puede no saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que slo transmitir opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es consciente de que existan daos importantes (y la de algunos que s lo son) es que se pase la inspeccin con un gasto mnimo. Finalmente, si alguno de los

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datos errneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los trabajos, el propietario se encoger de hombros, aduciendo que l no es un profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la informacin relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se puedan alcanzar.

5.2 Fuentes de informacin previa a la inspeccin Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad de fuentes de informacin, contenidas en la tabla 2.

Tabla 2.

Fuentes de informacin previa acerca del edificio Planos histricos de la ciudad Fotografas areas Entrevistas Documentacin existente en registros pblicos

Proyecto del edificio: memoria, planos y pliego de condiciones Libro de rdenes de la obra Notas de obra, actas e informes Manuales de mantenimiento

Los documentos citados en la primera columna pueden ser difciles de obtener. Es difcil dictaminar con carcter general cunto esfuerzo hay que dedicar a buscar informacin previa. La necesidad de informacin es muy variable en funcin del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable incluir siempre este paso en el mtodo. La herramienta ms til es la lista de comprobacin (tabla 3), con tres columnas: informacin existente, informacin consultada, informacin que se

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considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras realizar la inspeccin. La edad del edificio es una valiosa fuente de informacin, ya que permite estimar las tcnicas y materiales empleados en su construccin. Son de particular inters las tcnicas y materiales empleados para la estructura y las cimentaciones, as como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los puntos que deben ser inspeccionados. Adems, permite saber si las obras cercanas se hicieron antes o despus de la construccin del edificio a inspeccionar. De la edad del edificio tambin pueden deducirse algunos datos sobre el terreno de cimentacin, ya que en las ciudades es frecuente que las ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron vaguadas con escombros. En este sentido, los planos histricos de la ciudad informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama urbana en el entorno del edificio en cada momento histrico. Las fotografas areas tambin pueden aportar informacin valiosa al respecto, si bien tanto planos como fotografas son fuentes de informacin fragmentaria que es preciso completar. Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a 1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios construidos bajo la normativa vigente. La tercera situacin es inusual en las ITES, ya que es prcticamente seguro que un edificio de veinte aos de edad fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente. En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la casustica es compleja. Algunos edificios habrn sido construidos con arreglo a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y controlados), mientras que otros sern artesanales. En otros casos (una minora), es posible que los materiales empleados en el momento de la construccin resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitacin (como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormign).

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Tabla 3. Lista de comprobacin para la informacin previa disponible ITE (identificacin): Informacin previa (lista de comprobacin) Informacin Proyecto del edificio: memoria, planos y pliego de condiciones Libro de rdenes de la obra Notas de obra, actas e informes Manuales de mantenimiento Documentacin existente en registros pblicos 1. Proyecto 2. Antecedentes administrativos 3. Otros antecedentes Entrevista con _______________________ Entrevista con _______________________ Planos histricos de la ciudad Fotografas areas NOTA: la entrevista debe recoger el interlocutor y, si es posible, la fecha Existente Necesaria Observaciones

Adems, la mayora de los cambios de normativa son de obligado cumplimiento slo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes son admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad, aunque este margen sea inferior al exigido por la normativa vigente. Por ltimo, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a 1850. Los edificios antiguos se construan empleando una mezcla de artesana y tcnica, as como unos materiales heterogneos menos resistentes que los actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservacin muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto,

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la heterogeneidad sealada impide hacer predicciones generales, adems de complicar la estimacin de los mecanismos de transmisin de esfuerzos a travs de la estructura. Por ltimo, las conducciones suele estar en peor estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del apoyo o incluso del propio terreno de cimentacin. Por todo ello, la inspeccin de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a especialistas con experiencia especfica en este campo. Para profesionales que deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la documentacin publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en colaboracin con un tcnico experimentado. Para terminar este apartado queda citar una fuente de informacin fundamental, aunque tambin irregular: la documentacin disponible el Ayuntamiento. El Ayuntamiento debera sin duda disponer de informacin detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos que administra. Sin embargo, la unin de la azarosa vida de los archivos con la aficin existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o tergiversando la informacin de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la informacin existente suela ser incompleta o algo optimista.

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR

En este apartado, as como en los siguientes, se presenta una posible metodologa a seguir en la realizacin de una ITE. Las tcnicas empleadas son una adaptacin de herramientas tericas desarrolladas para procesos de racionalizacin e inspeccin de tareas, as como para la identificacin de causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de varios factores coadyuvantes. No es misin de este texto la descripcin estricta de las herramientas mtodos que emplea, ligeramente modificados (Pareto, 6M o espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de comprobacin, histogramas), de forma que se remite al lector interesado a otros libros de inspeccin estadstica y control que han sido publicados. A modo de breve

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resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de recordatorio y resumen de estas herramientas bsicas. A partir de este momento el mtodo se desarrolla con la idea de que se dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos (el clsico Post-It). Por supuesto, este mtodo puede seguirse tambin con listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o elemento. Al comenzar la inspeccin, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las seis funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio, reseadas en la tabla 4 (figura 1). Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un edificio

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Se colocan cada Post-It en un rea de una de las pizarras y debajo, en papeles de color rosa, se describen los elementos que existirn en el edificio para cumplir cada funcin (figura 2). Cuando un elemento cumple varias funciones (caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar el papel, teniendo presente que a partir de este momento existen dos o ms etiquetas para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir en un edificio se da en la tabla 5, tomada del libro En torno a la Inspeccin Tcnica de Edificios, de Garca Casas y Yez, editado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Madrid.

Tabla 4. Estructura Cubiertas

Funciones de los elementos de un edificio Tabiquera y cerramientos Elementos ornamentales y no estructurales Red de saneamiento y fontanera

Cimentaciones y stanos

Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a inspeccionar

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Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su funcin (fuente: Garca Casas y Yez Velasco, 2000). 1. Cimentaciones y stanos y Estructura

Cimentaciones y stanos

Estructura

Zapatas aisladas Pozos de cimentacin Cimentacin corrida Muros de contencin Muros de cerramiento en stano Pantallas Murera de fbrica: Muros de carga Tabiques y muros de atado Arcos Mixta de entramados de madera: Muros de carga Tabiques y muros de atado Porticada: Estructura porticada Estructura de hormign armado Estructura de hormign pretensado Estructura metlica Forjados: Fbrica Madera Metlicos Hormign Escalera: De fbrica Entramado Metlica Hormign Cubierta: De fbrica (bvedas y cpulas) Madera (par-hilera, par y picadero, molinera, cuchillo) De fundicin (cerchas y jcenas) De hormign (lminas)

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Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su funcin (fuente: Garca Casas y Yez Velasco, 2000, y elaboracin propia). 2. Tabiquera y cerramientos y Cubiertas

Tabiquera y cerramientos

Cubiertas

Paos Revocos, aparejos vistos, chapados y aplicados Huecos (cargaderos, arcos) Anclajes y apoyos Salientes y vuelos Marquesinas Balcones Miradores Anclajes y apoyos Apoyos en forjados Anclajes de chapados Remaches y bulones Anclajes de instalaciones Cubiertas inclinadas Cubricin de faldn con teja (de pizarra, cermica curva, cermica plana, de cemento) Cubricin de faldn con placa (de fibrocemento, metlica) Sustentacin de faldn (placa, losa nervada, tablero cermico, tablero de madera, enlatado de ripia, enlistonado, tablero conglomerado de cemento) Encuentros (en caballete, con muro, en limahoya, en limatesa, ensillado) Elementos salientes y de cerramiento (beatas, piones, picadero, sotobanco, chimeneas, buhardillones, lucernarios) Cubiertas planas Pavimento (transitable o registrable) Sustentacin (tablero flotante, mortero nivelador, elementos plsticos) Aislantes e impermeabilizantes Cubierta invertida Mimbeles Imbornales Juntas

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Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su funcin (fuente: Garca Casas y Yez Velasco, 2000, y elaboracin propia). 2. Elementos ornamentales y no estructurales, Red de saneamiento y fontanera

Elementos ornamentales y no estructurales

Red de saneamiento y fontanera

Impostas Grgolas Relieves Fresqueras Petos Balaustradas Carteles Postes Barandillas Antenas Cornisas y aleros Canecillos Entrecalles Vuelo Escocia Fontanera Colector Acometida Cuadro de contadores Montantes Derivaciones Aparatos sanitarios Depsitos Saneamiento Sumideros Canalones Red vertical (codos, bajantes, ventilaciones, manguetones) Red horizontal (Arquetas, registros, colectores, pozos, galeras, acometida) Red de drenaje Anclajes y fijaciones

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FASE 4: INSPECCIN DE ELEMENTOS Y DETECCIN DE POSIBLES DETERIOROS

7.1 Inspeccin de los elementos Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede procederse a la inspeccin fsica del edificio. Como se indica en la documentacin existente acerca de las ITES, la herramienta principal ser la inspeccin visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en caso de que se considere necesario por parte del tcnico que realiza la ITE, siempre segn la importancia de los sntomas detectados. Para proceder a la inspeccin hay que 1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo, dnde se han detectado y cules son las medidas correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes. En caso de que se hayan detectado deterioros, se proceder a contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas o locales donde se hayan producido. La herramienta ms indicada para esta tarea es la lista de chequeo 2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en: 2.1. La seleccin de los elementos concretos a inspeccionar: se proceder a seleccionar los elementos a inspeccionar, ya que no hay que confundir una inspeccin con un inventario detallado. Si existen deterioros, se inspeccionarn los elementos que se encuentren en peor estado. En caso de que no existan

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deterioros detectados, se proceder a la seleccin de una muestra representativa, siguiendo criterios semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos de varias localizaciones dentro del edificio. Otra posibilidad es tener una sistemtica fija, en el sentido de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos determinados (siempre los pilares de los pisos pares, por ejemplo). Es importante ser consciente de que el reconocimiento de elementos de las plantas inferiores facilita la deteccin de deterioros relacionados con la importancia de las cargas con respecto a las caractersticas resistentes de los elementos (las plantas inferiores soportan cargas mayores), mientras que en las plantas superiores se suelen detectar mejor los movimientos globales a los que ha sido sometido el edificio.

2.2. La inspeccin fsica de los elementos seleccionados, a fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe completarse una ficha de inspeccin de cada elemento inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la tabla 6.

Tabla 6. Fecha Inspector

Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado Fotografa (varias en casos especiales) Croquis Notas u observaciones

Situacin del elemento en el edificio

La herramienta ms indicada para esta tarea es la hoja de verificacin, inspeccin, registro o validacin

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Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden, siendo en general preferible hacerlo por orden geogrfico, agrupando la inspeccin de elementos que estn prximos, con independencia de su funcin. Sin embargo, al final del trabajo es ms conveniente agrupar la fichas segn la funcin cumplida por cada uno de los elementos, para facilitar el anlisis de los deterioros, su categorizacin y la asignacin de causas probables. 2.3. La inclusin en la ficha de todos los aspectos a recoger. La inspeccin de cada elemento permitir detectar la posible existencia de sntomas o deterioros y proporcionar los datos que permitan posteriormente evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos relacionados con: La continuidad estructural del elemento (existencia de grietas, separaciones, fracturas o huecos) Su integridad estructural (el material aparece ntegro o deteriorado) Los movimientos que el elemento ha podido sufrir a lo largo de su vida. La influencia de los mecanismos de deterioro apreciables (existencia de humedades, sales, rastros de animales o vegetales, etc)

3. La inspeccin de las condiciones ambientales generales: si se observa la existencia de humedad o agentes qumicos (mal de la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas variables fsicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relacin

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entre la pluviosidad y la evolucin de las humedades detectadas, en trminos de estacionalidad, caudal y retraso (el intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la precipitacin y la activacin de la humedad). 7.2 Clasificacin de los deterioros La clasificacin de los deterioros puede hacerse en funcin de varios criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser: Visibles u ocultos, en funcin de su evidencia Activos o inactivos, en funcin de que puedan progresar o estn estacionarios Intrnsecos o extrnsecos: son intrnsecos los que sean el producto de la evolucin lgica del elemento, en funcin de su naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y solicitaciones a los que est sometido, mientras que se denomina extrnsecos a los producidos por actuaciones exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminacin de elementos, como muros o pilares, adicin de elementos, como antenas, apeos o estructuras, etc.)

Por la propia naturaleza de la ITE, la inspeccin se encamina a la deteccin y categorizacin adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros ms preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrnsecos o extrnsecos influye nicamente en la fase de asignacin de causas probables.

FASE

5:

IDENTIFICACIN

CATEGORIZACIN

DE

DETERIOROS Una vez finalizada la fase de inspeccin fsica, y rellenadas las fichas de elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos

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congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma funcin) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a su vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4). Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y deterioros

En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y diferenciar los deterioros individuales, agrupndolos bajo los elementos a los que afectan. Hay que, eso s, establecer el impacto de estos deterioros en la integridad del elemento en el que se detectan. Este dato ser empleado en la fase penltima del mtodo (fase 7), que es el establecimiento de las posibles consecuencias. Cuando estn agrupados todos los deterioros detectados, ser posible hacerse una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y evaluando si los deterioros estn relacionados, u originados por la misma causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente.

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La herramienta ms indicada es el diagrama de Pareto, en el que se representan grficamente los deterioros por orden de la frecuencia detectada.

FASE 6: ASIGNACIN DE CAUSAS PROBABLES

La asignacin de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo peculiar dentro del mtodo presentado, por varias razones, entre las que pueden apuntarse las siguientes: 1. No es un paso que tenga un xito garantizado. En efecto, mientras que la ejecucin correcta y ordenada de las dems fases garantiza el xito de las tareas abordadas, en la asignacin de causas el mtodo es importante, pero influyen mucho los conocimientos tcnicos, la experiencia y la intuicin. 2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda incompleta. Recurdese que la intencin de la ITE es determinar el estado actual del edificio a travs de una inspeccin tan somera como sea posible. Si se llega a determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar los trabajos de rehabilitacin del edificio. 3. Es la fase ms integradora, ya que intervienen los sntomas y deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones que cumplen estos elementos Esta tarea debe abordarse en este punto del mtodo, y no al final de la ITE. Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta y la inspeccin reciente. Si se llevan a cabo la categorizacin de deterioros y la evaluacin de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa suficientemente importante, que est acorde con la gravedad del

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diagnstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el tcnico, en el cliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto econmico o elimine la responsabilidad del propietario. Tambin puede darse el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un trabajo ligero en la asignacin de causas. En la asignacin de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se toma de la primera pizarra y se coloca bajo la causa ms probable a la que puede ser atribuido (figura 4). La herramienta ms indicada en esta fases sera un anlisis causa efecto (diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificacin de relaciones entre causas y deterioros. La fase se completa cuando se cumplen simultneamente dos condiciones: 1. La primera pizarra no contiene ningn deterioro: esto quiere decir que se han agotado todos los daos detectados. La asignacin no suele ser biunvoca, es decir, que o bien varios deterioros son ocasionados por la misma causa, o, al contrario, un deterioro surge por la conjuncin de ms de una causa. En este caso, las causas coadyuvantes se colocan juntas en la segunda pizarra. Normalmente el nmero de causas es pequeo, siendo mayor el nmero de deterioros observados. 2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hiptesis realizadas es mxima enfrentndolas con las hiptesis de causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la congruencia y compatibilidad de causas y deterioros. En esta fase hay que recordar dos frases clebres: las cosas deben ser tan simples como sea posible, pero no ms simples (A. Einstein), y cuando se han descartado todas las dems hiptesis, la ltima, por improbable que

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parezca, tiene que ser la verdadera (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock Holmes). Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso

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10 FASE

7:

ESTABLECIMIENTO

CONSECUENCIAS Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los sntomas tiene dos aspectos que es preciso evaluar: 1. Cul es la previsible evolucin futura del deterioro, tanto a corto como a largo plazo. 2. Qu riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos riesgos pueden ser: Para la integridad del edificio (riesgo mximo) Para la integridad de los habitantes del edificio o sus visitantes Para la integridad de otras personas, tales como peatones o usuarios de vehculos en la va pblica Para la funcionalidad del edificio Para la apariencia del edificio (exterior). Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo mnimo).

11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE) El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy pequeos, no afectando ms que a la apariencia del edificio: el dictamen ser favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el mtodo descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados, contenidos en la tabla 7.

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Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervencin de un tcnico competente. En dos de los casos el dictamen ser favorable, mientras que en otros dos el dictamen ser desfavorable. nicamente en el caso tercero el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse una inspeccin adicional, empleando medios ms costosos y concluyentes que una inspeccin visual y el examen de una respuesta a ensayos simples. En caso de que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva inspeccin, la ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable.

Tabla 7.

Posibles resultados de una ITE Resultado de ITE Dictamen FAVORABLE FAVORABLE ITE INCOMPLETA Debe realizarse una inspeccin complementaria, o dictaminar DESFAVORABLEMENTE DESFAVORABLE DESFAVORABLE Debe proponerse un conjunto de medidas provisionales con su plazo de ejecucin

No se detectan deterioros Se detectan deterioros, cuyo riesgo no afecta a la seguridad constructiva, ni a los viandantes Se detectan deterioros que pueden implicar la existencia de riesgos, aunque no es seguro

Existe riesgo ligero a corto plazo Existe riesgo grave

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12 RECOMENDACIN DE LA DOCUMENTACIN A ENTREGAR Una vez finalizado el proceso, queda nicamente elaborar la documentacin a entregar al cliente y al Ayuntamiento, La ordenanza marca como obligatorios los siguientes documentos: De una ITE favorable: Acta de inspeccin Ficha urbanstica

De una ITE desfavorable: Acta de inspeccin Ficha urbanstica Informe

Adems, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del tcnico que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele acompaarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se informa al cliente del dictamen alcanzado, justificndolo brevemente.

13 BIBLIOGRAFA [1] Manual de diagnostico e intervencin en estructuras de hormign armado. Varios autores. Coleccin de manuales de diagnstico del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Barcelona, 2000.

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[2] Patologa de la edificacin. El lenguaje de las grietas. Francisco Serrano Alcudia. Fundacin Escuela de la Edificacin, Madrid, 1998. [3] Curso de patologa: Conservacin y restauracin de edificios. Varios autores. Colegio de Arquitectos y Arquitectos Tcnicos de Madrid, 1988. [4] Durabilidad de estructuras de hormign. Gua de Diseo CEB. Boletn n 12. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Madrid, 1998. [5] Reparacin y refuerzo de estructuras de hormign. Gua FIP de buena prctica. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Madrid, 1998. [6] Fallos en los edificios. Lyall Addleson. Ediciones Blume. Madrid, 1986 [7] En torno a la Inspeccin Tcnica de Edificios. Ignacio Garca Casas e Igor Ynez Velasco. Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Madrid. Madrid, 2000.

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APNDICE: RESUMEN DE HERRAMIENTAS BSICAS