Boletin.

Sesiones: Conociendo nuestras normas. LPH Reglamento resd Alamo Ordenanza de convivencia ciudadana (Alcalda) Ordenanza sobre mascotas y (Alcalda)

obras que el edificio necesita para su mejor funcionamiento estado financiero del Edificio Conocimiento pblico la identificacin de los copropietarios que se encuentran al da con el pago de gastos del condominio.

Transparencia en la gestin y

Morosidad: pasos para atacar,

crear comisiones conformadas por sus propios miembros u otros copropietarios de reconocida solvencia moral, con el fin de que se efecten visitas personalizadas a los morosos. Sugerimos que estas visitas se realicen con un nimo conciliatorio y pedaggico. La Administradora y/o la Junta de Condominio deben comunicarse en forma escrita con los copropietarios morosos para exigirles su obligacin de pagar la deuda atrasada. 7-Recomendamos colocar en cartelera -luego de agotados los pasos antes enunciados- una notificacin dirigida a la comunidad en general, en la cual se pida a los copropietarios morosos, ponerse al da con la deuda en un trmino perentorio, advirtiendo que pasado ese lapso, la cobranza ser puesta en manos de abogados. Acordar cobrar intereses indexados* 8-Pasar a los morosos con mayor atraso a un Escritorio Jurdico o abogado con conocimiento en el manejo de cobranza de gastos de condominio. demandar judicialmente al propietario moroso.

LGUNOS ASPECTOS LEGALES ACERCA DEL COBRO DE INTERESES Y DE LA INDEXACIN MONETARIA EN LOS RECIBOS DE GASTOS DE

CONDOMINIO.
La presente minuta solo tiene por objeto aclarar un poco lo que se puede cobrar adicionalmente al capital adeudado, en nuestro caso, de los gastos de condominio, cuando un propietario se atrasa en los pagos de los mismos. Desde hace algn tiempo hemos venido leyendo en la prensa nacional, la problemtica existente con relacin a los llamados crditos indexados, y a otras prcticas crediticias llamadas cuota baln, o crdito mexicano en las compras a plazos relativos a la compra de inmuebles y vehculos, y que haban venido advirtiendo el criterio judicial que se aplicara con los crditos en general. Primeramente considero necesario aclarar algunos conceptos: 1-InteresesEn trminos generales se les considera jurdicamente un provecho, beneficio, utilidad o ganancia. Para ser mas exactos la doctrina y la misma ley (art. 1.277 C.C.) los tipifica como los daos y perjuicios que causa una persona (deudor) ante el beneficio que obtiene en la devolucin de un capital en cierto tiempo a otra persona (acreedor)o por el atraso en el pago de ese capital. Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es la siguiente: Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contrada a plazos y que no se encuentre vencida. Intereses moratorios. Los que se generan inmediatamente despus del vencimiento del plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses que se generan cuando el deudor no cumple el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, cuando incurre en mora. Los dos tipos de intereses antes sealados pueden a su vez dividirse en dos tipos: Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no pacten nada. Este tipo de inters puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carcter Mercantil la rata o porcentaje ser del 5% anual (Art. 108 y 414 C. Com.). Si es de carcter civil la rata o porcentaje ser del 3% anual (art. 1.746 C.C.). Una deuda es de carcter mercantil cuando una de las partes al menos es comerciante o ejerce el comercio como su actividad primordial y civil cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crdito o negocio carece de fines comerciales. En consecuencia la deuda generada por gastos de condominio es de carcter civil ya que el dinero en principio no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se forma parte y estas comunidades no tienen fines de lucro. Con base a lo expuesto podemos llegar a la primera conclusin: Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que se atrase, si no se ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual. Seguimos con los conceptos: Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente entre las partes. Aqu la Ley distingue si el crdito es otorgado por una institucin financiera o bancaria o si el crdito es otorgado por una persona que no esa este tipo de instituciones, ya que si el crdito es otorgado por algn banco o institucin financiera los intereses estarn supeditados a la rata dictada por el banco Central de Venezuela y este tema no es el analizado en nuestro caso. De ser particulares los involucrados, la rata mxima permitida es el 12% anual o lo que es lo mismo el 1% mensual.(arts. 108 C.Com y 1.746 C.C.) Segunda conclusin: En el caso de los condominios se puede cobrar el inters convencional (1%) mensual, pero la nica manera de poder cobrar estos intereses, a mi criterio, es mediante un acuerdo de asamblea expresamente convocada para tratar este punto, dicho acuerdo constituira la forma legtima de convenir este cobro. De no llenarse este trmite previo se estara incurriendo en situaciones irregulares que de seguida sealo: Anatocismo: Es la acumulacin y reunin de intereses con la suma principal, para formar estos intereses y el capital adeudado, otro capital que a su vez

produzca intereses. Es lo que se llama corrientemente cobrar intereses sobre intereses o la capitalizacin de los intereses. Esta prctica se encuentra totalmente prohibida en Venezuela y ratificada esta prohibicin mediante constantes, reiteradas y pacficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia. Indexacin: Es la actualizacin del valor del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar la prdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflacin y la devaluacin monetaria. La indexacin monetaria se toma en cuenta en nuestro pas aplicndole la variacin mensual del ndice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) a travs de los boletines que dicta el Banco Central de Venezuela. Esta variacin viene dada en un porcentaje o rata mensual. Por ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre del ao 2.010 vari en 2.8% significa que este mismo porcentaje podremos aplicarlo al dinero adeudado para saber cunto realmente nos adeuda alguien. La tasa, porcentaje o rata de la Indexacin monetaria hasta los momentos y de manera histrica siempre ha estado por encima del 1% mensual, lo que significa que es recomendable aplicar este procedimiento. Lo que no podemos hacer bajo ningn respecto o excusa es aplicar la indexacin y cobrar intereses al mismo tiempo, ya que esto se denomina doble indexacin y esta prctica tambin se encuentra prohibida en nuestro pas. La indexacin no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero en materia de condominios recomiendo hacer lo mismo que para los intereses convencionales. Celebrar una asamblea en la cual se acuerde cobrar e monto de la indexacin monetaria a las deudas de los propietarios morosos. Estos porcentajes mensuales son de fcil obtencin a travs de la pgina Web del Banco Central de Venezuela (www.bcv.org.ve). Usura: Es el delito en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo legalmente permitido. Los tribunales estn estableciendo que aunque se disponga que el dinero adicional a cobrar por la mora se pacte como una penalizacin por mora, sealan que esta penalizacin no es otra cosa que intereses disfrazados por la propia definicin de los intereses, as que tienen el mismo significado y tratamiento. Conclusiones generales. 1-Si no se ha acordado en ninguna asamblea cobro de intereses de mora, no se puede cobrar intereses por mas del 3% anual. 2- Mediante asamblea se puede acordar cobrar intereses moratorios al 1% mensual o 12% anual (intereses convencionales) o la Indexacin ( o una cosa o la otra, no ambas). Recomiendo la indexacin, hasta ahora el monto es mayor que el inters convencional. 3-No se pueden capitalizar los intereses ya que se estara incurriendo en anatocismo. 4-Los tribunales no estn aceptando otro criterio, lo que significa que a parte de arriesgarnos a ser sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendramos xito total en la demanda judicial de cobro de la deuda si sta incluye intereses sobre intereses o el cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido, estos rubros seran excluidos, lo que traera como consecuencia a su vez la prdida de las costas (los gastos generados por el juicio) ya que stos no se podran recuperar. (art. 274 C.P.C.) Damos por concluida nuestra minuta.

Fuente: http://www.enriqueherrera.com.ve/index.php? option=com_content&view=article&id=73&Itemid=74

darle valor a su propiedad y seguridad a su familia.

Fuentes boletines: http://grupotaras.com/Boletines.htm

A pesar de que muchas de estas edificaciones son multifamiliares, y que existe una Ley de Propiedad Horizontal, no se instruye a los beneficiarios en normas mnimas de convivencia, en el concepto de gastos comunes para el mantenimiento de las cosas comunes, o la corresponsabilidad que tienen hacia el buen uso de las instalaciones: ascensores, escaleras, reas de estacionamiento, entre otros; tampoco del concepto de copropietarios para que todos se sientan responsables de la infraestructura de las edificaciones y de esta forma todos sean dolientes; no se les instruye en la importancia de cuotas de mantenimiento para administracin y gastos comunes; tampoco del carcter residencial de las edificaciones. Hay casos donde se impone la voluntad de los residentes en conservar sus edificaciones impecables y hacer de sus espacios y reas comunes una extensin de su propia vivienda. Suele requerir un gran esfuerzo. Era mucho ms fcil que el Estado preparara una campaa de informacin, de normas, de manejo de gastos y mantenimiento. No se hizo. Se quedaron slo en el nmero de viviendas entregadas. Para maana tener que recoger el agua regada, lo que ser difcil. Slo nos queda abogar por losl venezolanos que quieren y merecen vivir bien y mejor, llamarlos a revalorizar sus conjuntos residenciales, a hacer de ellos una extensin de su propia vivienda. Los instamos a construir hogares, ms all del techo y paredes que les entregaron. Es mucho el camino por hacer. Pero con la voluntad de quienes desean para sus hijos un mejor lugar para vivir se puede hacer. No dejemos que la desidia nos gane espacio. Ganemos espacio a una mejor calidad del hbitat y la vida.

Artculos:

Consejos comunales y juntas de condominio

http://www.el-carabobeno.com/impreso/articulo/t081111-en03/consejoscomunales-y-juntas-de-condominio

TIPS QUE CONTRIBUYEN AL XITO DE UNA ASAMBLEA

1-Debe haber una persona que reciba a los asistentes, quienes debern firmar unalista de control de asistencia, la cual contenga los datos de los propietarios del Edificio o Centro Comercial. Recomiendo que en la lista se indique nombre y apellido, cdula de identidad, Nmero de apartamento o local, correo electrnico y nmero de telfono. De esta forma, se aprovecha la oportunidad para actualizar la base de datos de los propietarios. 2-Debe haber un director de debates. Esta persona debe infundir respeto o autoridad. El director de debates generalmente es el propio Administrador, pero esta designacin bien puede recaer sobre algn miembro de la Junta de Condominio o sobre cualquier otro propietario. El director de debates ser quien anote el nombre de la persona que desea intervenir y quien dirija el orden del da o puntos a tratar durante la asamblea. El tiempo de cada intervencin debe ser corto y previamente acordado por todos los presentes. El Administrador o el director de debates, debe leer de viva voz el contenido de la convocatoria y un ejemplar de la publicacin de la convocatoria o la constancia de haberse cumplido con este requisito debe agregarse al acta. Por razones obvias, no es recomendable que el director de debates sea la misma persona que transcriba el acta de asamblea.

3-En caso de que alguna persona presente poder, el apoderado debe firmar por la persona a quien representa en la lista de control de asistencia y en el libro de actas, una vez culminada la asamblea; si son varios los poderes otorgados a una misa persona, debe dejarse constancia de esta situacin. 4-Los puntos a tratar deben discutirse en el mismo orden fijado en la convocatoria. Es importante mantener el orden del da, es decir, el punto de agenda, y recordar a los que desean intervenir el respeto que esto merece, por el bien de la propia asamblea y del ahorro del tiempo que esto significa. 5-Luego de la discusin de cada punto o tema, debe pedirse su aprobacin de lo propuesto o concluido a los propietarios en forma pblica y dejar constancia de la voluntad mayoritaria en el acta. 6- Cada tema aprobado debe anotarse de forma clara y concisa en el acta y en caso de datos, estos deben escribirse con sumo cuidado; por ejemplo, para el caso de la designacin de la junta de condominio, debe anotarse la identificacin completa de cada miembro, con indicacin del apartamento o local del cual sea propietario y su respectivo nmero de cdula de identidad. 7-No hay que caer en la trampa de los violentos, provocadores o saboteadores. Esto significa evitar toda discusin estril o violenta, o los sealamientos que conlleven al descrdito intencionado o desmedido de alguien en particular. Las Asambleas no son el escenario recomendable para agredir moralmente a ninguna persona, ni para tratar rencillas personales. Esto no significa que no puedan hacerse reclamaciones, quejas o denuncias si estas se encuentran fundadas y estn relacionadas con el punto a tratar, pero debemos ser muy cuidadosos en este sentido. Cuando este tipo de situaciones suceden, la actitud recomendable es restar importancia al provocador o al violento y en este caso es recomendable que el director de debates desve en forma cordial el derecho de palabra a otra persona o dar por agotado el tema. Repito, nunca caer en provocaciones ni responder con violencia. Esto podra arruinar la asamblea. 8-Puntos varios. Aun cuando pareciera poco conveniente colocar los "puntos varios" en una asamblea, no siempre es as, ya que pudiera haber personas que quieren intervenir y contar su problema en el condominio. Esta clase de participaciones pueden resultar convenientes para mejorar las relaciones entre los vecinos. Los puntos varios deben quedar para el final de la asamblea. El director de debates debe ser muy cuidadoso con el tiempo de las intervenciones, ya que la actuacin de cada propietario puede resultar fastidiosa y se corre el riesgo de que la gente se aburra, se canse o se retire antes de culminar formalmente la asamblea. En los puntos varios no puede acordarse nada que afecte o est relacionado con la comunidad. 9-Una vez finalizados los puntos de la asamblea, debe leerse en voz alta el acta elaborada, ya que si hay algn punto inconforme o error, puede hacerse la salvedad en ese momento. 10-Luego de haberse aprobado el contenido del acta, los asistentes deben firmar el Libro de Actas de Asambleas.

Dr. Enrique Herrera Silla www.enriqueherrera.com.ve

Capacidad de comunicacin: hacer uso de las carteleras

correos electrnicos, telfonos celulares y fijos,