Os contratos de compromisso de venda e compra de imveis realizados entre consumidores e construtoras geralmente contm clusulas que estabelecem a necessidade

do consumidor (denominado no contrato como promitente comprador) solicitar autorizao da construtora antes de repassar o imvel que adquiriu na planta para um terceiro, condicionando a validade desta negociao entre o consumidor e o terceiro prvia autorizao da construtora e ao pagamento pelo consumidor de taxas de anuncia, de repasse, de expediente, de transferncia, dentre outros nomes que as construtoras costumam inventar. Inicialmente, para no criar confuso, importante destacar que a taxa de repasse a que nos referimos nesta matria no tem nada a ver com a taxa que algumas construtoras denominaram de "C.M. Taxa de Repasse" ou "C.M. Repasse na Planta", por exemplo, e que ilegalmente esto inserindo nas prestaes mensais do parcelamento antes da entrega das chaves. Esta nova tarifa denominada de "C.M. Taxa de Repasse" nada mais do que juros disfarados com outro nome, outra roupa. Entretanto, independente da maquiagem que esto usando nos juros, o importante que esta nova tarifa cobrada por algumas construtoras tambm ilegal. Para saber mais sobre esta irregularidade em especial clique aqui. J a taxa de repasse desta matria, por sua vez, refere-se porcentagem cobrada de uma nica vez do consumidor quando ele vende o imvel a um terceiro antes que o bem fique pronto. como se fosse uma comisso a ser paga para a construtora em razo do consumidor ter vendido o imvel para outra pessoa antes de receber as chaves. Um absurdo, pois a construtora em nada contribui para a venda e ainda quer ganhar comisso! Desta forma, no entender das construtoras, para que o consumidor (promitente comprador) possa ceder seus direitos a um terceiro necessrio que antes exista autorizao e pagamento da taxa de anuncia (que costuma variar de 2% a 5% sobre o valor do imvel!), sob pena da construtora no autorizar a transferncia de um imvel na planta, de no emitir a escritura pblica de compra e venda ou at mesmo dificultar o financiamento do saldo devedor quando da entrega das chaves. Este tipo de clusula, entretanto, nos termos do art. 122 do Cdigo Civil , ilegal, pois alm de impedir a liberdade do consumidor de contratar com terceiros ao estabelecer a prvia autorizao unilateral da construtora coloca o consumidor em desvantagem e impe um arbitrrio aumento de lucro para a empresa ao se exigir o pagamento de uma taxa de anuncia, contrariando, desta vez, o disposto no art. 51, IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor . Os tribunais, em conformidade com o Cdigo Civil, o Cdigo de Defesa do Consumidor e o entendimento de renomados juristas, tm declarado a ilegalidade de tais clusulas, conforme se percebe nas seguintes ementas:

APELAO CVEL. AO DE REPETIO DE INDBITO. CLUSULA ABUSIVA. TAXA DE ANUNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA. CLUSULA COMPROMISSRIA. COERCIBILIDADE. ARTIGO 51 DO CDC EM CONFRONTO COM A LEI DE ARBITRAGEM. (...). Tendo sido a autora quem pagou a taxa que reputa ilegal, est ela legitimada para pleitear em

juzo a declarao de sua nulidade e a devoluo do que pagou. A cesso do direito da adquirente do imvel no pode ficar condicionada anuncia da construtora e muito menos ao pagamento de uma taxa flagrantemente abusiva, e que traduz enriquecimento sem causa. O trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento j remunerado pelo preo de cada unidade, no lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniria obtida pelo adquirente, quando pretende este revender a unidade. Desprovimento do recurso. (TJ/RJ 8 C. Cv., Ap. Cv. n 2005.001.37220, Rel. Des. Odete Knaack de Souza, 13/12/2005)

Adjudicao Compulsria Cabimento Cadeia de cesso de direitos demonstrada Quitao anuda tacitamente pela Apelante Recusa infundada em outorgar a escritura definitiva - Anuncia da Apelante para que a cesso de direitos tenha validade desnecessidade - Art. 115 do Cdigo Civil de 1916 reiterado pelo art. 122 do Novo Cdigo Civil Multa pelo no recebimento da escritura no prazo de seis meses do vencimento da ltima parcela Ausncia de respaldo legal Abusividade Art. 51, IV do CDC Sentena mantida Recurso improvido. Recurso. (TJ/SP 7 C. Dir. Priv., Ap. Cv. c/ Rev. n 541.479-4/5-00, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, julg. 26.03.2008)

Ao declaratria de nulidade de clusula contratual c.c. cobrana (contrato imobilirio) - Procedncia - Inconformismo - Desacolhimento - Reconhecimento da abusividade de clusula contratual, inserida em contrato de adeso, que estipula o pagamento de taxa de transferncia, para fins de anuncia do promitentevendedor, na hiptese de cesso de direitos, pelo promissrio- comprador Mitigao do pacta sunt servanda, ante a vantagem injustificada, em prejuzo do aderente Precedentes deste E. Tribunal de Justia - Sentena mantida - Recurso desprovido. (TJ/SP 9 C. Dir. Priv., Ap. Cv. n 994.05.100607-3, Rel. Des. Grava Brazil, julg. 09.03.2010)

No julgamento deste ltimo caso citado, o Desembargador Grava Brazil explicou com clareza as razes da abusividade da cobrana da taxa de transferncia: No caso, com esse balizamento, foroso reconhecer o carter eminentemente potestativo da clusula contratual, inserida em contrato de adeso, que condicionou a anuncia da apelante ao pagamento da denominada "taxa de expediente", no valor de R$ 16.087,16 (item IV, fls. 56). A respeito, oportuna a constatao, conforme se tira da leitura da r. sentena recorrida, de que "o autor no estava simplesmente rescindindo o contrato e devolvendo o imvel para a r, hiptese em que esta poderia reclamar, em tese, tal valor em razo dos prejuzos decorrentes dessa conduta. O autor, adimplente, estava simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuncia da r, de modo que no h que se falar, sequer, em prejuzo, sendo que a transferncia, no caso, no justifica o valor fixado". Verifica-se, portanto, que ilegal no s a cobrana de tais taxas pela construtora

como tambm a recusa em emitir a escritura pblica de compra e venda. Se voc, porventura, pagou estas taxas ou no conseguiu a emisso da escritura de compra e venda, saiba que foi ou est sendo lesado.

Abusividade da prvia anuncia e respectiva taxa para cesso de direitos Inicialmente importante destacar que trata-se de relao de consumo aquela que se estabelece entre os adquirentes de unidades imobilirias e as respectivas construtoras. Assim sendo, aplicam-se as regras veiculadas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/1990). Vale lembrar que todas essas normas so de ordem pblica e interesse social, tal como estabelecido no artigo 1 desse diploma normativo. Ao se firmar um compromisso de compra e venda de um imvel com uma construtora raro no encontrarmos clusulas estabelecendo que a cesso de direitos referentes ao respectivo compromisso dependem de anuncia prvia da construtora, bem como do pagamento de uma taxa (denominada taxa de anuncia ou taxa de expediente, entre outras nomenclaturas), normalmente fixada em 2,00% (em alguns casos chega a 5,00%). Esse tipo de clusula contratual nos parece nula de pleno direito. O artigo 51, IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor claro ao estabelecer que so nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade. Uma vez firmado o compromisso de compra e venda com a construtora, o promitente comprador passa a ser titular de todos os direitos relativos respectiva contratao, no sendo lcita qualquer regra que limite ou restrinja sua autonomia de vontade para contratar. Desta forma, no se pode entender como lcitas as regras impostas pela construtora exigindo que antes de qualquer cesso de direitos, o respectivo titular seja obrigado a obter dela (construtora) prvia autorizao, sendo que para isto dever pagar uma inadmissvel taxa. Essa taxa, por mais que se tente justificar os motivos de sua fixao, no tem uma contraprestao capaz de convencer da sua necessidade. , na realidade, uma forma encontrada pelas construtoras de enriquecerem s custas dos cedentes ou dos cessionrios, pois dos bolsos de algum deles dever sair o valor para pagamento de dessa cobrana injustificada. Consideramos abusiva toda e qualquer estipulao contratual que, de alguma forma, tenha como consequncia ou finalidade o enriquecimento

ilcito, vez que este expressamente vedado pelo nosso ordenamento jurdico (art. 884, CC/2002). De fato, para a edificao de um determinado empreendimento as construtoras e incorporadoras realizam os clculos necessrios fixao dos preos a serem aplicados quando das vendas das unidades, sendo que para isto j incluem todos os custos e valores necessrios s negociaes, atravs das quais alcanaro os to almejados lucros. No h razo para que exijam tambm o pagamento dessas taxas como condio para anurem com a cesso de direitos eventualmente pretendida por algum promitente comprador. Submetida apreciao do Poder Judicirio, essa cobrana tem sido considerada ilegal, valendo citar algumas posies jurisprudenciais. Vejamos: APELAO CVEL. AO DE REPETIO DE INDBITO. CLUSULA ABUSIVA. TAXA DE ANUNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA. CLUSULA COMPROMISSRIA. COERCIBILIDADE. ARTIGO 51 DO CDC EM CONFRONTO COM A LEI DE ARBITRAGEM. (). Tendo sido a autora quem pagou a taxa que reputa ilegal, est ela legitimada para pleitear em juzo a declarao de sua nulidade e a devoluo do que pagou. A cesso do direito da adquirente do imvel no pode ficar condicionada anuncia da construtora e muito menos ao pagamento de uma taxa flagrantemente abusiva, e que traduz enriquecimento sem causa. O trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento j remunerado pelo preo de cada unidade, no lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniria obtida pelo adquirente, quando pretende este revender a unidade. Desprovimento do recurso.(TJ/RJ 8 C. Cv., Ap. Cv. n 2005.001.37220, Rel. Des. Odete Knaack de Souza, 13/12/2005) Nessa mesma linha decidiu o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Adjudicao Compulsria Cabimento Cadeia de cesso de direitos demonstrada Quitao anuda tacitamente pela Apelante Recusa infundada em outorgar a escritura definitiva Anuncia da Apelante para que a cesso de direitos tenha validade Desnecessidade Art. 115 do Cdigo Civil de 1916 reiterado pelo art. 122 do Novo Cdigo Civil Multa pelo no recebimento da escritura no prazo de seis meses do vencimento da ltima parcela Ausncia de respaldo legal Abusividade Art. 51, IV do CDC Sentena mantida Recurso improvido. Recurso(TJ/SP 7 C. Dir. Priv., Ap. Cv. c/ Rev. n 541.479-4/5-00, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, julg. 26.03.2008)

Da leitura do referido acrdo, verifica-se que, tal como entendemos, reputou-se ilegal a exigncia de anuncia para eficcia da cesso, bem como a cobrana de uma taxa para tanto. Confira-se: (). A alegao de que havia obrigatoriedade da anuncia da Apelante para que o instrumento de cesso fosse vlido no procede, pois tal disposio nula frente ao art. 115 do Cdigo Civil de 1916, reiterado pelo art. 122 do Cdigo Civil de 2002, uma vez que sujeita a realizao da cesso de direitos ao puro arbtrio da Apelante. () Semelhante deciso j havia sido proferida pela mesma Corte de Justia: CESSO Compromisso de compra e venda Doutrina e jurisprudncia que admitem a cesso do compromisso independentemente da anuncia do promitente vendedor Meios conferidos ao promitente vendedor para pleitear a resoluo do contrato, na hiptese de no preencher o cessionrio os requisitos para figurar como novo promitente comprador ou der azo, por outro motivo, ao desfazimento do contrato Recurso provido. (TJ/SP 9 C. Dir. Priv., Ap. Cv n 87.422-4, Rel. Des. Franciulli Netto, julg 05.10.1999) Recentemente, o Eg. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, reiterando o entendimento acima exposto, proferiu deciso declarando a abusividade da regra contratual que impe o pagamento da taxa de anuncia. Vejamos: Ao declaratria de nulidade de clusula contratual c.c. cobrana (contrato imobilirio) Procedncia Inconformismo Desacolhimento Reconhecimento da abusividade de clusula contratual, inserida em contrato de adeso, que estipula o pagamento de taxa de transferncia, para fins de anuncia do promitente-vendedor, na hiptese de cesso de direitos, pelo promissrio- comprador Mitigao do pacta sunt servanda, ante a vantagem injustificada, em prejuzo do aderente Precedentes deste E. Tribunal de Justia Sentena mantida Recurso desprovido. (TJ/SP 9 C. Dir. Priv., Ap. Cv. n 994.05.100607-3, Rel. Des. Grava Brazil, julg. 09.03.2010) Em seu voto, o Des. Grava Brazil, com clareza, demonstra a inadmissibilidade da taxa de anuncia (tambm conhecida como taxa de expediente): (). No caso, com esse balizamento, foroso reconhecer o carter eminentemente potestativo da clusula contratual, inserida em contrato de adeso, que condicionou a anuncia da apelante ao pagamento da denominada taxa de expediente, no valor de R$ 16.087,16 (item IV, fls. 56).

A respeito, oportuna a constatao, conforme se tira da leitura da r. sentena recorrida, de que o autor no estava simplesmente rescindindo o contrato e devolvendo o imvel para a r, hiptese em que esta poderia reclamar, em tese, tal valor em razo dos prejuzos decorrentes dessa conduta. O autor, adimplente, estava simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuncia da r, de modo que no h que se falar, sequer, em prejuzo, sendo que a transferncia, no caso, no justifica o valor fixado. Efetivamente, referida cobrana abusiva e implica em injustificada vantagem ou enriquecimento sem causa, consoante elucidativa fundamentao externada em precedente de lavra do culto Ministro Cezar Peluso, ao tempo em que judicava nesta Corte de Justia (fls. 62/65). No mesmo sentido, confira-se entendimento recente deste Egrgio Tribunal, tirado de demanda que trouxe discusso similar: COBRANA Taxa de transferncia de direitos de contrato de compromisso de compra e venda de imvel Incidncia do CDC na espcie -Abusividade da cobrana de tal taxa Configurao de arbitrrio aumento de lucros e abuso do poder econmico Reforma da sentena para julgar improcedente o pedido Inverso dos nus da sucumbncia Recurso provido. (Ap. 163.389-4/9-00, 1 Cm. Dir. Priv., Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, j. em 17/3/2009, negrito no original) (). Concluso A autonomia de vontade para contratar no pode ser limitada em razo de regras contratuais impostas pelas construtoras que, nos contratos que redigem, condicionam a cesso de direitos do promitente comprador a uma prvia anuncia e ao pagamento de taxas. Em se tratando de contrato por adeso, o promitente comprador no pode alterar clusulas estabelecidas unilateralmente pelas construtoras. Desta sorte, verificada sua abusividade pode-se concluir pela sua nulidade de pleno direito.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI Advogado, consultor imobilirio, ps-graduado em Direito Tributrio (PUC/SP), ps-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com nfase em Direito EMpresarial (FGV/SP), Extenso Universitria em Direito Imobilirio (FMU), autor do livro Introduo ao Estudo das Taxas e de artigos publicados em revistas especializadas.