El CC ofrece un variado conjunto de reglas, para especies de distinta naturaleza, susceptibles de adquirirse por ocupacin.

Se suelen agrupar as dichas normas: Reglas para la ocupacin de cosas animadas, que incluyen la caza y la pesca (Arts. 607 a 623). OJO con Arts. 606 a 608, 610, 612 a 614, 619 a 621, y 623. Reglas para la ocupacin de cosas inanimadas, que incluyen la invencin o hallazgo (Art. 624), las cosas abandonadas al primer ocupante (Art. 624), el descubrimiento de un tesoro (Arts. 625 a 628) y la captura blica (Arts. 640 a 642). OJO con Arts. 624 a 626. Reglas para la ocupacin de especies al parecer perdidas y especies nufragas (Arts. 629 a 639). OJO con Arts. 629, 630, 635 a 637.

LA ACCESION
Concepto: La accesin es un modo de adquirir por el cual el dueo de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella (Art. 643). La doctrina sostiene que no es propiamente un modo de adquirir: Por una parte, no atiende a la voluntad del supuesto adquirente (lo que aparece fundamental en todos los dems modos). Adems la accesin generalmente constituye una manifestacin del derecho de dominio, en su facultad de goce, lo cual es evidente tratndose de la accesin de frutos. Clases de accesin. A) Accesin de frutos: Es denominada tambin accesin discreta o accesin por produccin. El dueo de una cosa lo es tambin de lo que la cosa produce. Hay que distinguir los conceptos de frutos y productos. Se entiende por fruto, lo que una cosa da peridicamente y sin detrimento de su sustancia (como los frutos y flores de los rboles). Producto, es lo que una cosa da sin periodicidad y con detrimento de su estructura (las piedras de una cantera). El Art. 643 confunde ambos trminos, pero otras normas los distinguen correctamente, como los Arts. 537 y 784. A su turno, los frutos pueden ser naturales o civiles: Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana (Art. 644). Se pueden distinguir a su vez los frutos naturales propiamente tales, que da la cosa de forma espontnea, y los frutos industriales, que se producen con la ayuda de la industria humana (el vino, los aceites). Dentro de los frutos naturales, el Art. 645 distingue entre los frutos pendientes (que adhieren todava a la cosa que los produce, como las plantas que estn arraigadas al suelo, o los productos de las plantas mientras no han

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sido separados de ellas), los frutos percibidos (los que han sido separados de la cosa productiva, como las maderas cortadas, las frutas y granos cosechados, etc.) y los frutos consumidos (que se han consumido verdaderamente o se han enajenado). Frutos civiles, son las utilidades equivalentes que el dueo de una cosa obtiene al conceder a un tercero el uso y goce de ella. El CC seala ejemplos en el Art. 647. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos, desde que se cobran (Art. 647, desde que se pagan, en rigor). B) Accesin continua: Es la accesin propiamente tal: es la unin permanente de dos o ms cosas originariamente separadas, que pasan a formar un todo indivisible. La unin puede ser obra de la naturaleza o del hombre. Siguiendo la reglamentacin legal, en este tipo de accesin continua la doctrina estudia las siguientes situaciones: 1) Accesin de inmueble a inmueble. Esta forma de accesin se denomina accesin natural ( del suelo dice el CC), y dentro de ella se pueden distinguir las siguientes modalidades: Aluvin (Arts. 649 a 651). El terreno de aluvin se forma por el lento e imperceptible retiro de las aguas, que incrementa la primitiva ribera del mar, ro o lago. El terreno de aluvin pertenece a los propietarios riberanos (Art. 650) en proyeccin de sus lneas de demarcacin desde el terreno hacia las aguas, salvo el caso de los puertos habilitados, en que pertenece al Estado. En cambio, y consonante con la definicin que el Cdigo da de la playa de mar, el suelo que el agua ocupa y desocupa alternativamente en sus creces y bajas peridicas forma parte de la ribera o cauce y no accede a los predios contiguos. Si por la proyeccin de los deslindes de los predios se forma un tringulo antes del borde del agua, el terreno accede a ambas heredades, dividindose lo que accede en 2 partes iguales mediante una lnea que se traza desde el punto de interseccin hasta el agua. Si un inmueble resulta inundado pero el terreno logra restablecerse dentro de los 5 aos siguientes, el terreno se recupera como parte del predio que sufri la inundacin y slo se est en presencia de un caso de interrupcin natural de la posesin, conforme al Art. 2502. Si ese retiro se produce despus de ese plazo, el anterior dueo pierde su dominio definitivamente y se aplican las reglas de la accesin para el dominio de los terrenos descubiertos. En cuanto al dominio del lveo o cauce (lecho de los ros o arroyos), se ha resuelto que forma parte del ro, y como ste es bien nacional de uso pblico, tiene la misma calidad.

Avulsin (Art. 652). Es el acrecentamiento de un predio, no por la accin lenta e imperceptible de las aguas, sino por la accin brusca de una avenida u otra fuerza natural violenta, que transporta una porcin del suelo de un fundo al sitio de otra persona.
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En este caso el dueo del suelo arrastrado puede reclamarlo y llevrselo dentro del plazo de un ao. Despus de ese lapso pasa a ser parte del terreno al cual fue arrastrado, y en consecuencia dominio del propietario de ste. Mutacin de lveo o cambio de cauce (Arts. 654 y 655). Puede tratarse de un ro que cambia de cauce (o bien cargndose a una de las riberas dejando la otra en seco, o cambiando enteramente de cauce), o puede ser un ro que se divide en dos brazos que no vuelven a juntarse. En este caso los propietarios pueden pedir autorizacin para hacer las obras de restablecimiento del cauce (a travs de la Direccin de Aguas normalmente), y lo que el ro dej seco acceder a los terrenos riberanos con las reglas del aluvin. Si se trata de la divisin de un ro en 2 brazos que no vuelven luego a juntarse, las partes del anterior cauce que por el retiro del agua quedaron descubiertas acceden a las propiedades contiguas tal como con el aluvin. Formacin de nueva isla (Art. 656). Se requiere que se trate de islas que se formen en ros o lagos no navegables por buques de ms de cien toneladas (por el Art. 597), y la isla se debe formar con carcter definitivo (Art. 656 N 1). Sobre esta clase de accesin las principales reglas son : - No hay accesin si la isla es alternativamente ocupada y desocupada por las aguas. - Si se trata de formacin de isla por un ro que se abre en 2 brazos que no vuelven a juntarse, se mantiene el dominio de los terrenos que comprende, accediendo a las heredades contiguas. - Si se forma la isla dentro del cauce de un ro, se hacen dueos los propietarios de las riberas ms cercanas a la isla, en aquello que se proyecten sus respectivos deslindes hacia el ro. Si estn a la misma distancia acceden a las heredades de ambas riberas

2) Accesin de mueble a mueble. Se origina cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueos. Las normas legales utilizan el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, y van determinando qu es lo principal, que es el problema que en la prctica se puede presentar. Se distinguen las siguientes formas de esta accesin: Adjuncin (Arts. 657 a 661). Lo esencial es que las cosas juntadas conservan su fisonoma individual, o sea, en caso de poder separarse despus, pueden subsistir conservando su ser especfico. Por ejemplo, la joya que se engasta en un anillo o colgante. Debe producirse con buena fe de quien junta las cosas, y sin conocimiento del otro dueo. En ese caso, el dueo de lo principal se hace dueo de lo accesorio. Y ser principal la cosa que tenga mayor valor, incluso el valor afectivo, o en caso de ser de igual valor el de aquella de mayor volumen. Especificacin (Art. 662). Es la creacin o produccin de una cosa nueva, empleando materia ajena sin el consentimiento del propietario. Por
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ejemplo, una pintura en tela ajena. Ac se trata de una sola sustancia, que se transforma por obra del trabajo humano. Tambin debe efectuarse sin mala fe del que adjunta las cosas, y sin conocimiento del otro dueo. En esta hiptesis, el dueo de la materia puede reclamar la especie pagando el valor de la hechura, salvo que lo creado valga ms que la materia, pues en ese evento el dueo de la materia slo puede reclamar los perjuicios que hubiere sufrido por su prdida. Si la materia pertenece en parte al que la especifica, se forma una comunidad sobre la nueva cosa, y en ella el que adjunt tendr derecho a ella conforme al valor de la materia ms la hechura completa, permaneciendo el otro como codueo slo a prorrata del valor de la materia. Mezcla (Art. 663). Es la unin de dos o ms cuerpos, slidos o lquidos, que se confunden en el conjunto, dejando de ser distintos y reconocibles. Por ejemplo: El hormign que se form con ripio de un dueo y cemento de otro. Tambin requiere buena fe y desconocimiento. Permanece el dominio en comunidad y a prorrata del valor de sus respectivas materias, salvo que una sea de mayor valor y en ese caso podr reclamar su dominio pagando el precio de la materia restante. Se agregan algunas reglas comunes a estas tres formas de accesin (Arts. 664 a 667). 3) Accesin de mueble a inmueble. Es denominada tambin accesin industrial (Arts. 668 y 669). Las normas hacen referencia a las modalidades de edificacin y plantacin o siembra. Los problemas se plantean, y el modo de adquirir opera, cuando se construye, planta o siembra con materiales o semillas que pertenecen a persona distinta del dueo del suelo. Aplicando nuevamente el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, se entiende que siempre el suelo es el elemento principal, y as el dueo del predio adquiere por accesin lo edificado, plantado o sembrado; pero para evitar enriquecimiento injusto, se establecen normas para indemnizar a quien en definitiva nada adquirir, reglas que se relacionan con las normas de las prestaciones mutuas, de la reivindicacin (Arts. 904 y siguientes). Cabe destacar que quien edifica en suelo ajeno con conocimiento del dueo, adquiere el dominio del inmueble, y el anterior propietario slo podr recuperar su dominio pagando el valor de la obra (artculo 669).

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LA TRADICIN
Art. 670: La tradicin es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intencin de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales. Este modo de adquirir es importante tanto en los derechos reales como en los personales, ya que en ambos puede operar la tradicin como modo de adquirir. En doctrina se da un concepto distinto del que da el CC en el Art. 670 y se dice que la tradicin es un modo de adquirir y una convencin, por el cual una persona llamada tradente transfiere el dominio, o bien constituye un derecho real o slo confiere posesin a otra persona llamada adquirente, y que consiste en la entrega de la cosa con la intencin compartida de que el adquirente adquiera el derecho . Este requisito de la intencin compartida queda tambin manifestado en la definicin que da el Art. 670, el cual exige en el tradente la intencin de transferir el dominio, y en el adquirente la intencin de adquirirlo. Ello es as, porque este modo descansa en la voluntad de las partes que en l intervienen. Caractersticas de la tradicin 1.- Es una convencin porque para que haya tradicin es indispensable el acuerdo de voluntades que debe tener por objeto la transferencia del dominio o la constitucin de un derecho real. Esta convencin presenta tambin la caracterstica de que ella extingue obligaciones, no las crea como el contrato, y las obligaciones que la tradicin extingue son las que emanan del contrato o ttulo; obligaciones que son de dar, porque se trata de transferir el dominio o constituir un derecho real, y que emanan directamente de ese contrato o ttulo. Justamente por esta caracterstica de extinguir obligaciones mediante su efectivo cumplimiento, es que la tradicin es un pago, ya que calza perfectamente en la definicin que el Art. 1568 da del pago: El pago efectivo es la prestacin de lo que se debe. 2.- Es un modo de adquirir el dominio y dems derechos reales. Tratndose del dominio y del derecho real de herencia la tradicin es traslaticia, en tanto que respecto de los otros derechos reales es constitutiva. Es traslaticia porque hace derivar el derecho de un titular a otro, en tanto que en los dems derechos reales la tradicin es constitutiva porque crea el derecho en el adquirente. Y es un modo derivativo, importante para tener claridad respecto a los derechos que el adquirente obtiene con la tradicin, ya que este modo no transfiere al adquirente ms derechos que los que tena el tradente. 3.- La tradicin puede ser a ttulo universal o singular . Es a ttulo singular si su objeto es cualquier derecho real, salvo el derecho de herencia. Es

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a ttulo universal si su objeto es el derecho real de herencia, porque en este caso la tradicin no recae sobre especies o bienes determinados, sino sobre una universalidad jurdica. 4.- Puede ser a ttulo gratuito u oneroso; lo que depende de la naturaleza del ttulo que la anteceda. As, ser a ttulo gratuito cuando haya sido precedida por la donacin, y ser a ttulo oneroso cuando la preceda la permuta o la compraventa. 5.- La tradicin se refiere tanto a bienes corporales como incorporales. Si lo que se transfiere es el derecho de dominio, y ste recae sobre cosas corporales muebles o inmuebles, la cosa tradida ser un bien corporal mueble o inmueble; pero la situacin es diferente en el caso que por medio de la tradicin se constituya un derecho real diferente del dominio, porque la cosa tradida ser un derecho, esto es, una cosa incorporal. Lo mismo suceder cuando la tradicin recaiga sobre un crdito, que tambin tiene el carcter de incorporal (Arts. 699 y 670 inciso 2). Entrega y tradicin Normalmente se dice que la tradicin se efecta mediante la entrega de la cosa, aun cuando sta no es la nica forma de efectuar la tradicin, ya que hay otras maneras de realizarla, como lo indican los Arts. 684 y 686. Existe si una estrecha vinculacin entre la tradicin y entrega, no obstante haber entre ellas sustanciales diferencias. La entrega no es otra cosa que el traspaso material de una cosa de una persona a otra, y este traspaso material puede constituir una entrega propiamente tal o una tradicin. Estas son las diferencias entre entrega y tradicin, que imprimen el carcter de cada una, dndole una diferente calificacin jurdica: 1.- En la tradicin se realiza la entrega de la cosa debiendo tener el tradente la intencin de transferir el dominio y el adquirente la intencin de adquirirlo, es decir, debe haber voluntad de las partes que intervienen en la tradicin para operar una transferencia del derecho de dominio del tradente al adquirente. Si se trata de otro derecho real, debe existir la intencin de constituir ese derecho real. En la entrega, en cambio, no existe esta intencin, no obstante que el acto material que se realiza es el mismo; es decir, tanto en la entrega como en la tradicin hay un acto que es el traspaso material de una cosa de una persona a otra, pero en la tradicin debe haber adems la intencin a que se ha hecho referencia. 2.- Esta intencin se manifiesta en la tradicin por la existencia de un ttulo traslaticio de dominio, de tal modo que si ha habido una compraventa se deduce que hay tradicin (o una donacin, permuta, aporte a una sociedad, etc.). En cambio, en la entrega slo hay un ttulo de mera tenencia que la precede (arrendamiento o comodato, por ejemplo). 3.- En la tradicin, en virtud de la entrega, el adquirente pasa a ser dueo o poseedor, y si llega a ser poseedor podr adquirir el dominio por

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prescripcin. En tanto, cuando hay simple entrega, quien recibe la cosa tendr la calidad de mero tenedor y como tal va a reconocer dominio ajeno, y, adems, esa persona no va a poder adquirir el dominio por prescripcin. La simple entrega no opera la adquisicin del dominio ni coloca en posesin. No obstante las diferencias entre entrega y tradicin, es frecuente que el propio legislador se confunda con los trminos. As, en el Art. 1824 los estima sinnimos. En el Art. 2196 habla de entrega, siendo ms preciso decir tradicin. En los Arts. 1443 y 2174 inciso 2 habla de tradicin, siendo ms preciso decir entrega. S se emplea bien los trminos en los Arts. 2174 inciso 1, 2197 y 2212. Requisitos de la tradicin 1.- Un tradente y un adquirente capaces. 2.- Consentimiento de ambos. 3.- Existencia de un ttulo traslaticio. 4.- Entrega de la cosa. 1.- Un tradente y un adquirente capaces Al hablar de las caractersticas de la tradicin, dijimos que era una convencin, o sea, un acto jurdico bilateral que por su propia naturaleza requiere la concurrencia de dos partes: el tradente (aquella parte que transfiere el derecho) y el adquirente (aquella parte que lo adquiere). El Art. 671 dice que el tradente es el que por la tradicin transfiere el dominio de la cosa entregada por l o a su nombre. Pero, para que el tradente pueda transferir el dominio es necesario que sea titular del derecho, ya que se pueden dar dos situaciones: Que el tradente sea titular del derecho de dominio. Que el tradente no tenga tal calidad. Si el tradente es dueo de la cosa que entrega, por la tradicin transfiere el derecho. Si no lo es, la tradicin como acto jurdico es perfectamente vlida, no adolece de vicio que afecte su validez, pero esa tradicin por quien no es dueo no surte el efecto de transferir el dominio, no produce el efecto que seala el Art. 670, porque el tradente carece de ese derecho, y nadie puede transferir ms derechos de los que realmente tiene. Los Arts. 682 y 683 dejan en claro que la tradicin hecha por quien no es dueo de la cosa no produce el efecto de transferir el dominio, no obstante ser vlida, produciendo otras consecuencias de relevancia: el adquirente adquiere la posesin de la cosa, porque la recibe con nimo de seor y dueo, y, teniendo la calidad de poseedor de la cosa, puede llegar a adquirirla por prescripcin. Por otro lado, si quien hizo la tradicin no era dueo de la cosa y con posterioridad ese tradente adquiere el dominio, se reputa que el adquirente es dueo desde que se hizo la tradicin (Art. 682 en relacin con el 1819); as, por

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ejemplo: si A vende a B una casa de que no es dueo y se la entrega, adquiere slo la posesin, pero no el dominio; pero si luego A adquiere dominio de la casa, se reputa que B es dueo, no desde el da en que adquiri el dominio, sino desde el da en que se efectu la tradicin; y despus A hubiese vendido la casa a C, subsistir el dominio de B sobre casa.

B el A si la

Ahora, el Art. 670 seala que el tradente tiene que tener la facultad de transferir el dominio. Esta expresin se refiere al poder de disposicin que el tradente debe tener, poder que entre otros supuestos implica el tener capacidad de ejercicio; es decir, lo que aqu requiere el legislador es que el tradente tenga aptitud legal para disponer del dominio de la cosa por s slo. Por su parte, el adquirente debe tener capacidad para adquirir la cosa . El Art. 670 exige capacidad tanto en el tradente como en el adquirente. Hay autores que, fundados en el Art. 670, sostienen que el legislador no exige la misma capacidad para ambos; estn de acuerdo en que se les exige capacidad al tradente y al adquirente, pero esta capacidad exigida no es la misma. Segn Alessandri, el tradente debe tener capacidad de ejercicio, es decir, aptitud para disponer de la cosa, y el adquirente debe tener capacidad de goce, esto es, debe estar investido de ese atributo de la personalidad que lo habilita para adquirir derechos. Pero lo anterior no es vlido, puesto que para ambos se trata de un acto jurdico, y si no se tiene la capacidad plena de ejercicio, la tradicin va a ser nula, pues no podran celebrar la convencin (Ej.: el adquirente podra ser impber o demente). Segn Somarriva, la capacidad que la ley requiere en el adquirente es la capacidad de administracin, y en el tradente la de disposicin, pero en ambos casos se trata de plena capacidad de ejercicio, lo que se vera corroborado por dos disposiciones: Art. 1575 inciso 2 (facultad de enajenar, supone la capacidad de disposicin); y el Art. 1578 N 1 (administracin de sus bienes, norma en relacin al adquirente). Esas normas se establecen para el pago, y como ya se ha explicado, la tradicin es una forma de pago. En otros trminos, en el caso del adquirente, la capacidad de adquirir se refiere a la facultad o legitimacin para adquirir el dominio. La falta de legitimacin se refiere a la incapacidad particular a que alude el Art. 1447 inciso final, y un ejemplo es el Art. 1798. En todo caso, esta legitimacin se requiere tanto para adquirente como para tradente (Ej.: 1797). 2.- Consentimiento de ambos (tradente y adquirente) Siendo la tradicin un acto jurdico bilateral, el consentimiento de las partes es un requisito esencial, de tal manera que si no hay consentimiento, la sancin en nuestro derecho positivo ser la nulidad absoluta, conforme al Art. 1682. En doctrina, este acto sera inexistente por falta de un requisito de existencia. El consentimiento consiste en la intencin compartida entre tradente y adquirente de transferir el uno y adquirir el otro el derecho de que se trata, o

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sea, la intencin compartida en orden a que se produzca una traslacin del derecho del tradente al adquirente; esto queda claro por los Arts. 670, 672 y 673. Puede suceder que haya consentimiento, pero que el tradente no sea el verdadero dueo de la cosa, o incluso, puede darse el caso que el adquirente no sea el verdadero adquirente. En este caso, la tradicin es vlida, pero inoponible al verdadero dueo y al verdadero adquirente, y siendo inoponible, ellos pueden ratificar esa tradicin hacindola vlida retroactivamente por la ratificacin (Art. 672 y 673), y hacindola producir todos sus efectos a su respecto. En esta materia del consentimiento, se deben analizar 3 situaciones especiales: a) Tradicin por medio de representante. b) Representacin del tradente en la venta forzada. c) Vicios del consentimiento en la tradicin. a) Tradicin por medio de un representante. Hay que considerar que por medio de un representante puede en general realizarse todo aquello que puede hacerse personalmente, salvo casos en que existe prohibicin legal a este respecto, situacin que no es la que se da en materia de tradicin, porque aqu no slo no hay prohibiciones, sino que la ley autoriza expresamente la representacin a su respecto (Art. 671). El Art. 674 dice relacin con la tradicin hecha por mandatario o representante legal, y sostiene que para que esa tradicin sea vlida es necesario que el mandatario o representante acte dentro de los lmites de su mandato o poder. El legislador repite principios legales en materia de representacin, porque es un principio general que para que el acto del representante obligue al representado, debe actuar dentro de la esfera de sus atribuciones. Si se extralimita, ese acto ser inoponible al representado. En el caso de los representantes legales, habr que tener presente los Art. 254 y 393. b) Representacin del tradente en las ventas forzadas. Son ventas forzadas aquellas que se producen como consecuencia de un litigio (decreto judicial) y que se hacen en pblica subasta. Estas ventas se efectan a requerimiento del acreedor para obtener el pago o la indemnizacin con el producto que se obtenga del remate. En la venta forzada tambin nos encontramos con un tradente y un adquirente: el adquirente es el tercero que en la subasta se adjudica la cosa subastada, y el tradente es el deudor, o sea, el dueo de la cosa que se remata. Pero, se plantea el problema de que a esta enajenacin forzada no concurre el deudor, dueo de la cosa subastada, y por ello la ley establece que concurre a esta tradicin el juez, como representante legal del deudor (Art. 671 inciso 3).

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La representacin del juez se justifica con la teora de la representacin como modalidad de los actos jurdicos, en la cual la voluntad que concurre es la del representante y, en este caso, es el juez. Un segundo argumento, se encuentra en que el deudor dio su consentimiento en forma tcita a esta venta forzada, en virtud de la contratacin de la deuda, quedando con ello el acreedor con el derecho de prenda general sobre todos los bienes del deudor (Arts. 2465 y 2469). Ahora bien, hay ventas que no son forzadas, pero que se hacen por medio de la justicia, ejemplo: venta de bienes del pupilo (Art. 394); eso es algo totalmente diferente. c) Vicios del consentimiento. La tradicin es un acto jurdico bilateral y por lo tanto, deben concurrir los elementos o condiciones de todo acto jurdico, pudiendo tambin ser afectada por los vicios de que un acto jurdico puede adolecer. As, tambin pueden presentarse en la tradicin los vicios del consentimiento, en cuyo caso, la tradicin adolecer de nulidad. El legislador reglament especialmente el error en materia de tradicin. As, se contienen normas sobre el error, el que puede recaer en: a) La cosa tradida (Art. 676): el error en la identidad de la especie produce nulidad absoluta. Ejemplo: A compra un caballo determinado, y B en vez de entregarle dicho caballo le hace entrega de otro. b) La persona: si recae slo sobre el nombre, la tradicin es vlida. Esto es lgico porque la tradicin es un pago, y no es necesario para que el pago sea vlido que se efecte por el deudor, pero para que el pago sea vlido s debe hacerse al acreedor, ya que hecho a otra persona significa que el deudor no ha cumplido la obligacin (Arts. 1572 y 1576). c) El ttulo (Art. 677): el error en el ttulo invalida la tradicin, cuando una sola de las partes supone un ttulo traslaticio de dominio, o cuando las dos partes suponen ttulos traslaticios de dominio, pero distintos. 3.- Existencia de un ttulo traslaticio de dominio Lo exige expresamente el Art. 675. La exigencia de un ttulo traslaticio de dominio queda fuera de toda discusin, y es en la tradicin en la que se presenta con mayor claridad la dualidad ttulo-modo. En los casos en que el ttulo es traslaticio de dominio, se genera una obligacin de dar (transferir el dominio o constituir un derecho real). Si el ttulo justifica la transferencia del dominio, se denomina ttulo traslaticio de dominio (Art. 703 inciso 3). El ttulo traslaticio, no obstante su denominacin, no opera la adquisicin del dominio del actual al nuevo titular, sino que la transferencia se va a producir por la tradicin, es decir, por ese acto jurdico distinto del ttulo y que opera con posterioridad a ste. El ttulo o contrato slo genera derechos y obligaciones. As, si entre dos personas se celebra una compraventa y recae sobre cosa mueble, el contrato quedar perfecto desde que haya acuerdo en la cosa y en el precio, y si se trata de un inmueble, desde el otorgamiento de escritura pblica. En ambos casos, de la compraventa surgen obligaciones y tambin

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derechos, para uno la obligacin de dar la cosa vendida (vendedor) y para el otro la de pagar el precio (comprador); para el vendedor surge una obligacin de dar, o sea, de transferir el dominio, y esa obligacin de dar la cumple el vendedor mediante la tradicin del bien respectivo. El ttulo traslaticio es un contrato; en cambio, la tradicin es una convencin distinta al contrato, y que opera con posterioridad a ste. Los ttulos traslaticios ms frecuentes son: la compraventa, la permuta, la donacin, el aporte en propiedad a una sociedad, la dacin en pago, etc. El Art. 675 inciso 2 exige que este ttulo traslaticio adems debe ser vlido, esto es, que no debe adolecer de un vicio de nulidad, porque si el ttulo es nulo, su nulidad impide que pueda operar la tradicin, porque los defectos del ttulo repercuten en la tradicin. La nulidad de la tradicin procede, generalmente, cuando se ha declarado la nulidad del ttulo que la precede; si el ttulo traslaticio es nulo, la tradicin no opera la transferencia del dominio. As, por ejemplo, est prohibido el contrato de compraventa entre padre e hijo de familia (Art. 1796); ahora bien, si un padre le vende al hijo una casa y despus se inscribe esta transferencia en el Registro del Conservador de Bienes Races, este ttulo no es vlido y, por lo tanto, tampoco ha existido tradicin (al hablar de ttulo nulo nos referimos tanto a la nulidad relativa como a la absoluta). 4.- Entrega de la cosa Este hecho material que consiste en poner la cosa a disposicin del adquirente confirindole posesin, es el hecho externo que pone en evidencia la circunstancia de haber tradicin. El adquirente tendr un apoderamiento material de la cosa y tendr nimo de seor y dueo sobre ella, lo que se desprende de que el ttulo es traslaticio y de haber recibido la cosa por tradicin. Por estas dos circunstancias, el adquirente va a tener la posesin de la cosa, porque va a reunir los requisitos para ello (Art. 700). Pero, no toda entrega constituye tradicin, slo tiene la calidad de tal cuando existe la intencin a que se refiere el Art. 670: de transferir el dominio, por una parte, y de adquirir el dominio, por la otra. Si el ttulo es traslaticio de dominio, la entrega constituye tradicin, y confiere posesin; pero si no es ttulo traslaticio de dominio, sino slo de mera tenencia, entonces la entrega no constituye tradicin, y no confiere posesin, y quien recibe la cosa tendr la mera tenencia de ella, porque estar reconociendo dominio ajeno, y la entrega constituir slo una simple entrega y no tradicin (tiene un carcter de ttulo de mera tenencia: el arrendamiento, el depsito, el comodato. Ver Art. 714). La entrega en la tradicin sirve para operar la transferencia del dominio, pero hay ciertos casos en que esta entrega no concurre, no obstante lo cual hay tradicin; situacin que ocurre con ciertas cosas incorporales que no pueden entregarse materialmente, ejemplo: el derecho de servidumbre, el derecho real de herencia (ya que en ellos la tradicin se hace de forma especial).

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Efectos de la Tradicin Los efectos van a ser distintos segn si la persona que efecta la tradicin es o no duea de la cosa que entrega, debemos distinguir entonces: 1.- Caso en que el tradente es dueo de la cosa que entrega . En este caso, la tradicin opera como modo de adquirir el dominio o derecho real, es decir, el adquirente va a adquirir el derecho de dominio o el correspondiente derecho real, y adems va a entrar en posesin de la cosa; y sta va a ser una posesin con derecho a ella. Es decir, tratndose del dominio, el adquirente va a ser poseedor y dueo; tratndose de otro derecho real ser poseedor y titular del derecho real. El derecho de dominio se traspasa del primitivo al nuevo titular por medio de la tradicin, pero no sucede lo mismo con la posesin pues ella se adquiere personalmente por cada individuo (Art. 717). Ahora, si el tradente tena un derecho afecto a condicin resolutoria, o un derecho afecto a un gravamen (como hipoteca), el adquirente lo recibe en idnticas condiciones, sin que su situacin mejore en algo; es decir, si el derecho del tradente era resoluble, el adquirente lo adquiere con la misma calidad; y si el derecho del tradente estaba afecto a un gravamen, el adquirente lo recibir en las mismas condiciones (porque la tradicin es un modo derivativo, y por el principio de que nadie puede transferir ms derechos que los que tiene). OJO: El 682 habla de transmisibles, debiendo decir transferibles. 2.- Caso en que el tradente no es dueo de la cosa que entrega . En tal caso, la tradicin es vlida, pero no opera como modo de adquirir, porque el tradente no puede transferir un derecho que no tiene (Art. 682 inc. 1). Pero la tradicin as efectuada es importante en los siguientes aspectos: a) coloca al adquirente en posesin de la cosa tradida, porque habiendo tradicin se van a cumplir los requisitos del Art. 700 para estar en posesin de la cosa. b) no importa si el tradente tiene o no la posesin, ya que el adquirente adquiere la posesin an cuando el tradente haya sido mero tenedor, lo que es una consecuencia importante de que la posesin es personal. c) es importante que el adquirente entre en posesin de la cosa, porque teniendo posesin puede llegar a adquirir el dominio por prescripcin, aun cuando el tradente hubiese carecido de ese derecho (Art. 683).

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Si el tradente no es dueo, el adquirente va a ser un poseedor sin derecho, pero puede ocurrir que el tradente no haya sido dueo de la cosa al tiempo de la tradicin y que la adquiera con posterioridad. En tal caso, el efecto propio de la tradicin se produce desde que sta se hace y no desde que el tradente adquiri el dominio (es decir, su efecto se retrotrae, Arts. 682 inc. 2 y 1819). poca para pedir la tradicin Lo normal es que la tradicin se realiza tan pronto se celebra el contrato, o sea, inmediatamente despus. Esto se desprende del Art. 681. Pero, esta regla general de que se puede pedir la tradicin en forma inmediata, tiene 3 excepciones: 1.- Cuando existe pendiente una condicin en el ttulo; es decir, cuando el ttulo es condicional (condicin suspensiva), ejemplo: ofrezco a Jos regalarle una casa si se recibe de abogado, naturalmente que Jos no puede pedir la entrega mientras no se reciba. La entrega queda sometida a la condicin, igual que en el caso siguiente. 2.- Cuando hay un plazo pendiente para el pago; en este caso no puede pedirse la tradicin sino hasta despus del cumplimiento del plazo respectivo. 3.- Cuando existe un decreto judicial en contrario, que ordena no efectuar el pago o retener el pago. Hay dos normas al respecto: el Art. 1578 N 2, de acuerdo con el cual es nulo el pago que se hace al acreedor si por el juez se ha embargado la deuda o mandado retener su pago; y el Art. 1464 N 3, que seala que hay objeto ilcito en la enajenacin de cosas embargadas por decreto judicial. Como la tradicin constituye una enajenacin, habra objeto ilcito y, por lo tanto, nulidad absoluta. De tal manera que cuando hay un decreto judicial que orden retener el pago o cuando se ha embargado la cosa con la que debe pagarse, el deudor no podr hacer la tradicin y el acreedor estar impedido de demandarla. Lo mismo sucedera si se decreta la prohibicin de celebrar actos y contratos respecto de lo debido, antes que se entregue el objeto al acreedor. Hemos visto que uno de los casos en que no puede hacerse la tradicin tan pronto se celebra el contrato, es aquel en que el ttulo es condicional. Tambin la tradicin puede ser condicional, segn se desprende del Art. 680, que dice que la tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. No es la tradicin la que est sujeta a modalidades, son los efectos de ella los que estn afectos a una determinada modalidad. Tradicin bajo condicin resolutoria En realidad, donde puede concurrir la condicin es en el ttulo y no en la tradicin, como se desprendera del Art. 680; como tal, la tradicin no puede estar bajo condicin resolutoria.

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La condicin resolutoria existe en el ttulo traslaticio de dominio que ha precedido a la tradicin, por ejemplo: le doy a A una casa hasta que se reciba de abogado; en este caso yo hago la tradicin de la casa y A adquiere el dominio bajo condicin resolutoria, porque si se recibe de abogado va a dejar de ser dueo de la casa. La condicin resolutoria existe en el ttulo, pero como toda alteracin o modificacin en el ttulo se extiende a la tradicin, resulta que sta tambin quedar sujeta a la misma condicin; pero la condicin en s misma estar contenida en el ttulo. El Art. 680 dice con tal que se exprese. Las condiciones, en la generalidad de los casos, se expresan, porque son una modalidad, y stas son elementos accidentales del acto jurdico (Art. 1444). El problema se plantea con el Art. 1489 que establece la condicin resolutoria tcita. La duda es si lo dispuesto en el Art. 680 se aplica tambin cuando opera la condicin resolutoria tcita. La doctrina est dividida: Un sector sostiene que el Art. 1489 no es aplicable a la tradicin, porque el Art. 1489 establece una condicin resolutoria tcita, y siendo tcita, no habra expresin de ella; y, por lo tanto, no podra afectar a la tradicin, al tenor del Art. 680. Otro sector estima que el dominio se puede transferir bajo condicin expresa, tal como lo exige el Art. 680 inciso 1, como tambin bajo condicin resolutoria tcita; y argumentan de la siguiente forma: la tradicin requiere de un ttulo traslaticio de dominio, y este ttulo puede estar afecto a condicin resolutoria, expresa o tcita. En el caso que ese ttulo se resuelva, significar que ese ttulo dejar de existir, y ese efecto es el propio de la condicin resolutoria tcita. Si el ttulo deja de existir, mal podra subsistir la tradicin, que es una consecuencia de ese ttulo. En otros trminos, si no se cumple una obligacin contenida en el ttulo, por el Art. 1489 se puede obtener judicialmente la resolucin del contrato (por aplicacin de los principios y efectos de la resolucin), y ante eso la tradicin quedar sin efecto, pues deber restituirse lo que se recibi en virtud del ttulo resuelto. Tradicin bajo condicin suspensiva Esta tradicin es una situacin ms bien de carcter terico, de escasa aplicacin prctica, y ello porque la condicin suspensiva es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento de un derecho, de modo que mientras la condicin no se cumpla, el derecho no nace, y, por lo tanto, la tradicin generalmente se har despus de cumplida la condicin suspensiva. Pero, el Art. 680 pareciera decir otra cosa; en realidad se ha entendido que este artculo se refiere a la situacin en que con anterioridad al cumplimiento de la condicin se entregue la cosa, y, en tal caso, cuando se cumpla la condicin, el adquirente va a pasar a ser dueo de la cosa sin necesidad de una nueva entrega, pues sta se hizo previamente. Ej.: A dona un auto a B, que se lo entrega de inmediato, pero para que B lo adquiera efectivamente si se recibe de abogado.

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Se trata de una tradicin anticipada, y constituye una aplicacin de la llamada clusula de reserva de dominio: pacto por el que el tradente mantiene el dominio de la cosa tradida hasta que se cumpla una condicin o plazo. En nuestro CC se permite (Art. 680 inciso 2), pero se discute su aplicacin en la compraventa, por el Art. 1874, ya que en este caso el adquirente recibira el dominio desde la entrega misma de la cosa, no obstante el pacto. Ahora bien, si el comprador no paga el precio, el vendedor encuentra proteccin en el Art. 1489, y respecto de terceros se aplican los Arts. 1490 y 1491. Por ello, no es feliz el ejemplo dado en el Art. 680 inciso 2. Se dice que la tradicin bajo condicin suspensiva no transfiere naturalmente el dominio, porque el propietario no se ha desprendido de l en favor del adquirente, sino que la transferencia se va a producir slo una vez que haya acaecido el hecho futuro e incierto en que consiste la condicin, teniendo lugar de pleno derecho y sin necesidad de ningn acto o manifestacin de voluntad ulterior (esta es la opinin de Luis Claro Solar). Clasificacin de la tradicin La tradicin se clasifica atendiendo a la forma como ella se efecta, y para ello debe atenderse al derecho que se transfiere o constituye mediante la tradicin, y a la naturaleza mueble o inmueble de la cosa sobre la cual dicho derecho recae. As, se debe distinguir: 1.- Tradicin del dominio sobre muebles (Art. 684) Se hace esta tradicin del dominio sobre muebles en forma que la cosa tradida quede a disposicin del adquirente, o sea, se le confiere posesin al adquirente. Lo que se desea figurar es la transferencia del dominio, y es para este objeto que se hace la entrega de la cosa (Art. 684 inciso 1). La tradicin puede revestir 2 formas: real, y ficta o simblica. a) Es real, cuando se hace fsica o naturalmente, bien sea porque se permite la aprehensin material de la cosa (Art. 684 N 1), o porque se le muestra al adquirente (Art. 684 N 2). En ambos casos se exige la presencia simultnea de tradente y adquirente, y la presencia de la cosa a la vista y alcance de ambos. La segunda forma es la llamada tradicin de larga mano o longa manu. Se discute en verdad si esos dos casos son tradicin real o ficta. En rigor, la tradicin real sera entonces la que se efecta por una entrega real, en que la cosa tradida es entregada materialmente al adquirente, de mano a mano. b) Es ficta o simblica cuando la entrega de la cosa se hace figurar mediante un smbolo que representa la cosa sobre la cual va a recaer la tradicin, y que la pone bajo el poder o accin del adquirente. Las situaciones contempladas en el Art. 684 N 3, 4 y 5 se refieren justamente a la tradicin ficta o simblica; y el principio bsico es que el adquirente queda en la posibilidad de disponer inmediatamente de la cosa tradida como poseedor. En

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estos 3 nmeros el legislador contempla 4 casos de tradicin ficta o simblica, en una enumeracin que se sostiene que no tendra carcter taxativo. Estos casos son: 1) Art. 684 N 3: Entregndole las llaves del granero, almacn, cofre o lugar cualquiera en que est guardada la cosa. Las llaves constituyen el smbolo de la entrega. 2) Art. 684 N 4: Encargndose el uno (tradente) de poner la cosa a disposicin del otro (adquirente) en el lugar convenido. Hay un verdadero mandato, y como no se exige que se cumpla el encargo, la tradicin queda efectuada desde luego. Hay as una especie de tradicin por el solo contrato, y en el intertanto el tradente queda con la cosa como mero tenedor, en calidad de mandatario. 3) Art. 684 N 5: Por la venta, donacin u otro ttulo de enajenacin (ttulo traslaticio) conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro ttulo no traslaticio de dominio. Es decir, el adquirente ya era mero tenedor de la cosa mueble: se le llama traditio brevi manu o por breve mano, en que no hay un movimiento material de la cosa tradida. 4) Art. 684 N 5 segunda parte: y recprocamente por el mero contrato en que el dueo se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc. Es decir, consiste en el ttulo de mera tenencia otorgado al tradente, primitivo dueo, y adems en un ttulo traslaticio otorgado en favor del adquirente: se le llama constituto posesorio. Al igual que en el caso anterior, se evita una doble entrega de la cosa, y en el fondo se est en presencia de una transferencia de dominio por el solo contrato. 2.- Tradicin del dominio sobre inmuebles Se hace por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races (Art. 686 inciso 1, en relacin con los Arts. 696 y 724). Es decir, la tradicin del derecho de dominio sobre inmuebles es solemne, y la solemnidad es la inscripcin del ttulo. Si se omite esta inscripcin el adquirente no adquiere el dominio, ni tampoco la posesin del inmueble. Lo que sucede es que la inscripcin del ttulo simboliza la entrega y confiere posesin, que es la posesin inscrita. Esta inscripcin representa a 2 de los elementos de la tradicin, que son el consentimiento y la entrega, debiendo concurrir tambin los otros requisitos de sta, como son la capacidad de las partes y el ttulo traslaticio. Cuando el dominio se adquiere por un modo de adquirir distinto de la tradicin tambin se practica la inscripcin, pero ello no tiene por objeto operar la adquisicin del dominio, sino que juega un rol distinto, por ejemplo: en la sucesin por causa de muerte cuando entre los bienes hereditarios hay inmuebles, debe practicarse la inscripcin de esos inmuebles a nombre de los herederos, pero esa inscripcin no tiene por objeto operar la adquisicin del dominio, sino que su finalidad es la de conservar la historia de la propiedad raz

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(Art. 688), ya que si no se hiciese no habra una adecuada continuidad entre todas las inscripciones. Cuando la tradicin se efecta mediante inscripcin, lo que se inscribe es el ttulo, o sea, el contrato, que consta en la respectiva escritura. 3.- Tradicin de otros derechos reales (menos el de herencia) De los otros derechos reales distintos del dominio, algunos recaen sobre bienes muebles, otros sobre inmuebles, y otros indistintamente sobre muebles e inmuebles: a) Tratndose de derechos reales que recaen sobre bienes muebles (prenda), la tradicin se efecta mediante la entrega real de la cosa constituida en prenda, por el deudor al acreedor. El Art. 2384 define al contrato de prenda o empeo, y los Arts. 2386 y 2389 nos indican la forma en que se perfecciona este contrato. b) Hay otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles (hipoteca, servidumbre, censo y el derecho de habitacin): b.1) La tradicin de los derechos reales de hipoteca, censo y habitacin se efecta por la inscripcin del ttulo en el Registro Conservador de Bienes Races (Art. 686 inc. 2). El ttulo ser el contrato de hipoteca, de censo, o el acto constitutivo del derecho de habitacin. b.2) Tratndose del derecho real de servidumbre, la tradicin no se hace por la inscripcin del ttulo en el Registro, sino que se hace mediante una escritura pblica en que el tradente expresa constituirlo y el adquirente aceptarlo: esta escritura podr ser la misma del acto o contrato en que se constituye la servidumbre (Art. 698). Sin embargo, tratndose de la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos, la tradicin se hace por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races, y el ttulo es el contrato en que consta la constitucin de la servidumbre, que debe otorgarse por escritura pblica (Ley 6977 de 1941); es decir, se vuelve a la regla del Art. 686. c) Derechos reales que recaen sobre muebles o inmuebles, indistintamente (derechos de usufructo y uso). Cuando recaen sobre muebles, se les aplica lo dispuesto en el Art. 684, referente a la tradicin del dominio sobre muebles. Cuando recaen sobre bienes inmuebles, su tradicin se efecta mediante la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races (Art. 686 inciso 2). La tradicin del derecho real de herencia El problema que nos plantea este derecho es que a diferencia de los otros derechos reales, ste no se ejerce sobre un bien determinado, sino que

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recae sobre una universalidad jurdica, que es el patrimonio del causante o una parte alicuota del mismo. El derecho de herencia es el que tiene el heredero sobre un patrimonio dejado por un difunto o sobre una parte alicuota de ese patrimonio. El heredero no adquiere el derecho de herencia por tradicin, sino que por sucesin por causa de muerte, pero este heredero, una vez que tiene la calidad de titular del derecho real de herencia, puede transferir a un tercero ese derecho, y en este caso, tendr que hacer la tradicin de este derecho. El heredero que le transfiere el derecho de herencia a un tercero se denomina cedente, el tercero que lo adquiere se denomina cesionario, y la tradicin se denomina cesin. La tradicin, tratndose del derecho de herencia, supone necesariamente un ttulo traslaticio de dominio (Art. 675); si el ttulo traslaticio es la compraventa, ese contrato va a ser solemne, debiendo constar por escritura pblica (Art. 1801 inciso 2). Tratndose de la cesin del derecho de herencia, sta no recae sobre bienes determinados que estn comprendidos en la herencia, sino que sobre la universalidad del patrimonio o una parte alicuota del mismo. El Art. 1909 deja en claro que la cesin del derecho de herencia se refiere a la universalidad de sta, y no a bienes determinados comprendidos en ella; por lo tanto, si en una compraventa y en la posterior tradicin se especifican los bienes hereditarios y se cede un derecho sobre ellos, no hay cesin del derecho real de herencia, sino de un derecho eventual sobre bienes determinados, y la tradicin se har conforme a la naturaleza de esos bienes. El problema que se nos plantea con el derecho de herencia es que no recae sobre bienes determinados, sino que sobre una universalidad jurdica; y comprendidos en esa universalidad jurdica puede haber muebles e inmuebles y, siendo as, en qu forma habr de hacerse la tradicin de este derecho de herencia como universalidad jurdica? El Art. 686 no comprende el derecho de herencia al sealar aquellos derechos cuya tradicin se efecta mediante la inscripcin del ttulo en el Registro Conservador de Bienes Races. Por lo tanto, la tradicin del derecho de herencia no sera de esta forma. El problema consiste en determinar en qu forma se hace la tradicin del derecho de herencia . Para ello, se han elaborado dos doctrinas que tratan de resolver el problema: 1.- Sustentada por Jos Ramn Gutirrez, quien estimaba que el derecho de herencia sigue la aplicacin que el CC da a los derechos reales en el Art. 580; o sea, el derecho de herencia ser mueble o inmueble segn la cosa en que se ejerza o recaiga. Por consiguiente, la tradicin del derecho de herencia tendra que hacerse conforme al Art. 684 para los muebles, y segn el Art. 686 para los inmuebles. Esta posicin ha sido ratificada por ciertos fallos de los tribunales, que han expresado que si la herencia comprende bienes

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races, la cesin de ella no puede hacerse sin la correspondiente inscripcin en el Registro del Conservador. 2.- Doctrina sustentada por Leopoldo Urrutia, que sostiene que el derecho de herencia no tiene por objeto bienes muebles o inmuebles determinados, sino que su objeto es la universalidad jurdica de la herencia o una parte alicuota de la misma. De ello concluye que a la tradicin del derecho de herencia no se le aplican las normas dadas para los muebles o inmuebles, que son normas especiales, sino que se aplica la regla general del inciso 1 del Art. 684; es decir, bastar para efectuar la tradicin del derecho de herencia cualquier manifestacin en que conste la intencin de transferir el dominio. Una de las formas que seala Urrutia sera que el cesionario (adquirente) reclamara la posesin efectiva de la herencia, o pidiera la particin de la comunidad hereditaria, en virtud del Art. 1320. Esta posicin ha sido seguida mayoritariamente por los tribunales, que han sealado que la entrega de un derecho de herencia cedido entre vivos, aun cuando en la herencia haya inmuebles, no requiere la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador. Para determinar si las disposiciones generales relativas a la tradicin inscrita deben tambin aplicarse a la transferencia de una cuota hereditaria hecha por un asignatario a favor de otra persona, es necesario establecer si por este acto se enajenan determinadamente los bienes muebles o inmuebles de la sucesin. No enajenndose en la cesin de un derecho hereditario bienes races determinados, no se requiere para la tradicin que se inscriba el ttulo. La herencia es una asignacin a ttulo universal y, por tanto, los coasignatarios de una herencia proindiviso no son dueos singulares de cada uno de los bienes hereditarios, sino de la universalidad o de una cuota de ese patrimonio. De tal modo que si venden o ceden su derecho hereditario no transfieren propiedad alguna particular, sino la cuota que les corresponde en dicha universalidad. No existe disposicin legal alguna que exija para la entrega de un derecho hereditario cedido entre vivos, la inscripcin referida, aunque en la herencia existan bienes races. Del texto del Art. 686 y de los Arts. 54 y 78 del Reglamento del Registro Conservador de Bienes Races, que determinan los bienes cuya tradicin debe efectuarse por la inscripcin, y reglan la forma y solemnidades de ella, aparece con claridad que esas disposiciones se refieren a inmuebles singulares, individualmente especificados, requisitos que no se encuentran reunidos en la tradicin del derecho hereditario, pues este derecho por su naturaleza jurdica no comprende bienes determinados sino una universalidad, un conjunto de bienes indeterminados, o una cuota de ellos, entre los cuales aun en el supuesto de existir bienes races, no se transmiten por la cesin otros derechos que los que pueden corresponder al cedente, para que el cesionario los haga valer por s solo en el juicio de particin, o fuera de ste, conjuntamente con los dems coherederos. Se critica esta teora en este ltimo aspecto, porque deja muy indeterminada la fecha de la tradicin, y porque separa mucho en el tiempo la manifestacin de voluntad del adquirente respecto de la del tradente, siendo

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que se trata de una convencin. Por ello, hoy da, aceptndose que esta doctrina tiene razn en que la tradicin del derecho de herencia se efecta de cualquier forma que exprese la intencin de transferirlo y de adquirirlo (no siendo necesaria la inscripcin del ttulo en el Registro), se agrega que dicha manifestacin puede estar en el mismo ttulo o acto en que se cede el derecho de herencia, con lo cual se da certidumbre a la fecha de la tradicin. Por lo dems, ello no constituye una innovacin porque la misma situacin se establece para las servidumbres en el Art. 698. 4.- Tradicin de los crditos o derechos personales El crdito que tiene una persona puede cederse y su cesin es tambin una forma de tradicin, y al igual que toda tradicin, requiere la existencia de un ttulo. Esta tradicin de los derechos personales que un individuo cede a otro, se verifica por la entrega del ttulo hecha por el cedente al cesionario (Art. 699); queda ah perfecta la relacin entre el cedente o acreedor y el cesionario. Pero la relacin en el crdito es entre el acreedor y el deudor, y este ltimo deber tener conocimiento que el crdito que debe ha sido cedido a otra persona, para cumplir con ella. Por ello es que el legislador dispone en el Art. 1902 que la cesin no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por ste. Si no se cumple este requisito, la cesin ser vlida entre el acreedor (cedente) y el cesionario, pero ser inoponible al deudor y a terceros. Tradicin de cuotas Cuando la tradicin recae sobre la totalidad de una cosa no hay ningn problema, pero si lo hay cuando recae sobre una cuota de ella. As, hay que distinguir: 1.- Si la tradicin recae sobre una cuota en una cosa singular , la doctrina y la jurisprudencia han estimado que la cuota participa del carcter de mueble o inmueble de la cosa respectiva; entonces, se concluye que si se trata de la tradicin de una cuota de un mueble, ella se efectuar segn el Art. 684, en tanto que si se trata de la tradicin de una cuota en un inmueble, la tradicin se har segn el Art. 686. Esta es la ocasin de hacer referencia al problema de la enajenacin de una cuota dentro de una universalidad jurdica, pero referida a un bien determinado de la comunidad hereditaria, plantendose el problema al momento en que se pone trmino al estado de indivisin, porque habr que diferenciar si el bien al cual se refiere la cuota enajenada se le adjudica o no al comunero que hizo la enajenacin. Si se le adjudica a l mismo no habr problemas, pero en el evento que ese bien le sea adjudicado a un tercero estaramos ante una venta de cosa ajena, la cual es vlida en nuestro derecho, pero inoponible al dueo (Art. 1815).

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En otro sentido, puede observarse que -en teora- esta disposicin de cuota en cosa determinada de una universalidad, armoniza mejor con la doctrina que sostiene la comunicabilidad de la cuota con los bienes especficos, que con la teora que la rechaza. En fin, hay que dejar establecido que, en este caso, la forma de efectuar la tradicin de esta cuota es la misma que para la tradicin de una cuota en una cosa singular, y hay que distinguir segn la cosa sea mueble o inmueble. 2.- Si la tradicin recae sobre una cuota de una cosa universal, el sector de la doctrina que acepta la comunidad en la universalidad jurdica y que niega la comunicabilidad, estima que la tradicin se efecta significando la intencin de transferir y el nimo de adquirir por cualquiera de las formas indicadas en el Art. 684, y que no es necesaria la inscripcin, aun cuando haya inmuebles en la universalidad. Se sostiene que estaramos frente a una abstraccin que no puede incorporarse en la clasificacin de mueble o inmueble y, por lo tanto, al no poder catalogarle de mueble o inmueble, su tradicin tendr que hacerse conforme a la regla general del Art. 684, ya que la inscripcin es una forma especial de tradicin. Sin embargo, hay quienes no aceptan la existencia de la comunidad en la universalidad jurdica y sostienen que ella se presenta solamente en la universalidad de hecho, y afirman que existe comunicabilidad entre la cuota y los bienes de que se compone la universalidad, concluyendo que la tradicin de la cuota en este caso debe efectuarse de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos, y habr que aplicar la norma del Art. 684 para los bienes muebles y la del Art. 686 para los inmuebles, si es que los hay en la comunidad. Funciones de la inscripcin en relacin con los modos de adquirir Segn lo dispuesto en el Art. 686, la tradicin del dominio sobre inmuebles como tambin de otros derechos reales, salvo las servidumbres, se realiza mediante la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races. Pero, sucede que la inscripcin no slo opera como modo de adquirir (en la tradicin), sino que adems puede jugar los siguientes papeles o roles: 1.- Opera como tradicin, es decir, como un modo de adquirir. 2.- Puede operar como formalidad de publicidad. 3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raz. 4.- Puede operar como requisito, garanta y prueba de la posesin de los bienes inmuebles. 1.- Opera como tradicin Por medio de la inscripcin del ttulo en el Registro se efecta la tradicin del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles, salvo el de servidumbre (Art. 686). Al practicarse esta inscripcin, lo que se inscribe es el ttulo traslaticio respectivo que debe constar por escritura pblica, o bien, el

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acto constitutivo del respectivo derecho real que tambin debe, normalmente, constar por escritura pblica (Art. 767 y 1801 inciso 2). Hemos dicho que la tradicin es una convencin, y por ello requiere el acuerdo de voluntades de ambas partes, y la tradicin se hace mediante la inscripcin. Ahora, este acuerdo de voluntades debe manifestarse al momento de la inscripcin y, para ello, debern concurrir las dos partes a requerir la inscripcin. Por ello, se acostumbra a conferir un mandato, a una de las partes o a un tercero, para efectuar esta inscripcin. Este mandato (u oferta de mandato a persona indeterminada, segn otros) se incluye en el ttulo respectivo, y su redaccin frecuentemente dice que se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para requerir y firmar todas las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que sean procedentes. Se sostiene que esta clusula importa una oferta de mandato a persona indeterminada, mandato que se cumple cuando el portador del instrumento requiere la inscripcin en el Registro del Conservador de Bienes Races respectivo. Aqu hay dos oferentes (las dos partes que celebran el contrato), de modo que si una de las partes fallece antes de efectuarse la inscripcin caducara su oferta de mandato y, por lo tanto, el portador del ttulo no podra hacer la inscripcin y slo podra hacerlo acudiendo por medio de mandato otorgado por los herederos. El nico modo de adquirir en el cual la inscripcin opera como modo , es la tradicin del dominio sobre inmuebles, y la constitucin de los derechos reales sobre inmuebles, salvo el caso de las servidumbres (con su contra excepcin). En los restantes modos de adquirir la inscripcin no opera como tal, sino que desempea otros roles, operando el modo de adquirir en forma totalmente independiente de la inscripcin: en la ocupacin, no interviene la inscripcin, porque la ocupacin nunca puede recaer sobre inmuebles. en la accesin de inmueble a inmueble, la inscripcin de lo principal se extiende a lo accesorio. en la prescripcin, la inscripcin de la sentencia que la declara es una formalidad de publicidad, puesto que dicha sentencia hace las veces de escritura pblica y no vale contra terceros sin la competente inscripcin (Art. 2513). en la sucesin por causa de muerte, tambin hay que practicar inscripciones, pero ellas no configuran el modo de adquirir, sino que su finalidad es mantener la historia de la propiedad raz. El modo de adquirir sucesin por causa de muerte opera en forma totalmente independiente de la inscripcin. Hay autores que sostienen que la inscripcin, en algunos casos, adems de ser tradicin juega un rol de solemnidad, y segn esta opinin, si no se procede a la inscripcin, el acto o contrato adolecera de la falta de una

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solemnidad legal y, por lo tanto, estara afectado de un vicio de nulidad absoluta. Esto es lo que sucedera en: En el contrato de hipoteca (Art. 2409 y 2410), En el contrato de donacin de inmuebles (Art. 1400), En el censo (Art. 2027), En la constitucin de usufructo sobre inmuebles por acto entre vivos (Art. 767), En la constitucin de fideicomiso sobre inmuebles (Art. 735 inciso 2). Sin embargo, esta opinin no es aceptada por la mayor parte de la doctrina, la cual da los siguientes argumentos: a) El sistema adquisitivo de derechos reales es complejo y requiere la concurrencia de un ttulo y de un modo de adquirir, teniendo cada uno de ellos una existencia autnoma. De tal modo, puede existir con plena validez el ttulo traslaticio de dominio, en forma total y absolutamente independiente de la inscripcin en la tradicin. Lo que sucede es que la tesis que afirma que la inscripcin juega un rol de solemnidad incurre en un error de interpretacin de las disposiciones legales en que se funda, porque las normas ya citadas no exigen la inscripcin como solemnidad del contrato, sino como requisito del derecho real que se va a constituir por la tradicin. b) Adems, aceptar esta teora de dar a la inscripcin el carcter de solemnidad, sera dejar al adquirente entregado totalmente a la voluntad del tradente, porque si el tradente no quiere hacer la tradicin (inscripcin) el adquirente no va a poder exigrselo, porque para ello tendra que fundarse en el contrato, y a ste le faltara una solemnidad, por lo cual sera nulo, y no habra nacido el derecho personal o crdito del adquirente que le permita exigirle al tradente que cumpla la obligacin que sobre l recae (una obligacin de dar), que es la de transferir el dominio o constituir el derecho real. Por todo ello es que la mayor parte de la doctrina no acepta que la inscripcin en estos casos juegue el doble papel de solemnidad y de tradicin, afirmando que slo es la forma de hacer la tradicin del derecho real respectivo. 2.- Puede operar como formalidad de publicidad Los registros del Conservador de Bienes Races son pblicos, lo cual significa que pueden ser examinados o consultados por cualquier persona, lo que hace que cualquiera pueda tener acceso y conocimiento de los cambios que haya experimentado el dominio de los bienes inmuebles o pueda imponerse de los gravmenes o limitaciones que los afecten. Por ello es que a veces se exige la inscripcin, no para que sea la tradicin del respectivo derecho real, sino como una formalidad de publicidad o de oponibilidad, ya que ello permitir a los interesados tomar conocimiento de limitaciones, gravmenes, etc., que afecten a los inmuebles.

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Estas inscripciones por va de publicidad son en ciertos casos de carcter obligatorio (para que se produzca el efecto fundamental previsto en el ttulo) y, en otros, quedan entregadas a la libre voluntad de las partes (para afectar u oponerse a terceros). Los casos ms frecuentes de inscripcin como formalidad de publicidad son: a) la inscripcin de la sentencia firme o ejecutoriada que declara la prescripcin adquisitiva del derecho real de dominio o de otro derecho real sobre inmueble (Arts. 689 y 2513, y 52 N 1 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races). b) la inscripcin que debe hacerse de la renuncia de un derecho real sobre inmuebles (Art. 52 N 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races). c) inscripcin de las resoluciones judiciales que declaran la interdiccin provisoria o definitiva del disipador o del demente (Art. 52 N 4 del citado Reglamento del Registro). d) inscripcin de la resolucin judicial que confiere la posesin definitiva de los bienes del desaparecido. e) inscripcin de la resolucin judicial que confiere el beneficio de separacin. f) la inscripcin de todo gravamen que recaiga sobre inmuebles, por ejemplo: la servidumbre (Art. 53 N 2 del Reglamento del Registro). g) la inscripcin que se haga de toda prohibicin, embargo o retencin convencional, legal o judicial, que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar (Art. 53 N 3 del Reglamento del Registro). En estos casos, la inscripcin es una formalidad de publicidad; si se omite la inscripcin, el acto ser perfecto y plenamente vlido, pero no podr hacerse valer respecto de terceros mientras no se practique la inscripcin, pues les ser inoponible. 3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raz Conservando la relacin armnica de las mutaciones o cambios que experimente la propiedad raz. Cuando una persona va a adquirir el dominio de un inmueble o aceptar un gravamen o derecho real constituido sobre ese inmueble, se practica normalmente el examen o revisin de los ttulos de dominio. Los ttulos de dominio son el conjunto de escrituras pblicas, inscripciones y dems instrumentos pblicos que testimonian la historia del dominio del inmueble y de los derechos reales que lo gravan. Se dice que los ttulos estn perfectos o ajustados a derecho cuando hay regularidad en esas escrituras o instrumentos; si no es as, los ttulos presentan reparos, que deben ser subsanados.

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En el examen de ttulos normalmente se analizan aquellos comprendidos en una etapa de 10 aos de inscripciones posesorias, contados hacia atrs desde la fecha del examen. La razn de esto es que ste es el plazo mximo de prescripcin adquisitiva extraordinaria. En cuanto al derecho de herencia, el modo de adquirir no es la tradicin. El derecho de herencia se adquiere por sucesin por causa de muerte al deferirse la herencia del causante, aun cuando el heredero lo ignore. La regla general, es que la herencia se defiere al momento de morir el causante y, excepcionalmente, cuando la asignacin respectiva es condicional, al momento del cumplimiento de la condicin. La inscripcin no es requisito para la adquisicin del derecho de herencia, ni tampoco lo es para la adquisicin del dominio por sucesin por causa de muerte, pero es necesario mantener en el Registro Conservatorio una cierta conexin entre las distintas mutaciones que sufre el dominio del inmueble, es decir, hay que mantener la historia de la propiedad raz. Este es el rol que juegan las inscripciones del Art. 688, ya que mediante ellas se puede saber cmo adquiri el inmueble el heredero, o de quin adquiri el tercero a quien el heredero enajen o transfiri el inmueble, etc. Estas inscripciones presentan las siguientes caractersticas: a) dominio. No son tradicin, lo que se inscribe no es el ttulo traslaticio de

b) Tiene que practicarlas el heredero, no el legatario. Si a una persona se le lega un inmueble se otorga la escritura de entrega del legado, la cual le es otorgada por los herederos, y con el mrito de esa escritura se procede a la inscripcin del inmueble, debiendo practicarse slo la inscripcin del N 1 del Art. 688; no se exige la del N 2 porque la entrega del legado no es enajenacin que haga el heredero, sino que slo es el cumplimiento del testamento. c) estas inscripciones deben practicarse slo cuando hay inmuebles en la masa hereditaria, y exclusivamente respecto de inmuebles. No se exigen estas inscripciones para los muebles ni para su disposicin. Estas inscripciones deben practicarlas l o los herederos antes de disponer de los inmuebles hereditarios. Sin embargo, tratndose de bienes muebles, tambin se debe obtener e inscribir la posesin efectiva de la herencia, conforme a lo dispuesto en el Art. 25 de la Ley 16.271, de Impuesto a las Herencias, y Art. 883 del CPC. Esta norma del Art. 688 mira a la organizacin del Registro Conservatorio, y su finalidad es la de mantener la continuidad de la inscripcin, la que desaparecera si al fallecer el dueo de un inmueble no se anotaren las transmisiones de dominio de ste. Inscripciones del Art. 688

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A) Debe inscribirse el decreto judicial o la resolucin administrativa que otorga la posesin efectiva de la herencia. Este decreto o resolucin reconoce a l o los herederos su calidad de tal, y les otorga la posesin efectiva de la herencia. Pero, este decreto o resolucin no confiere la calidad de heredero, ya que sta se adquiere de pleno derecho al momento de la delacin de la herencia; slo se reconoce la calidad de heredero. El decreto judicial debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races correspondiente a la comuna donde se otorga dicho decreto, es decir, la comuna en que ejerce jurisdiccin el tribunal que dict dicho decreto, y ese tribunal va a ser normalmente el del ltimo domicilio del causante (Art. 688 N 1, y 883 CPC). Si se trata de una resolucin administrativa, se inscribe en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas (OJO ver Ley 19.903, de 10 de octubre de 2003). En el caso que no haya inmuebles, o si slo los hay en la comuna en que se otorg la posesin efectiva, se practica la inscripcin del decreto de posesin efectiva slo en dicha comuna; pero, si hay inmuebles en otras comunas, el decreto judicial tendr que inscribirse en todas ellas (Art. 883 del CPC). B) Asimismo, debe inscribirse el testamento, si lo hubiere. En caso de que la sucesin sea testamentaria, debe inscribirse el testamento. La ley nos seala que esa inscripcin debe practicarse al mismo tiempo que la del decreto judicial de posesin efectiva. La inscripcin de este testamento la exige la ley slo en el Registro de la comuna en que se dict el decreto judicial, no siendo necesaria su inscripcin en otras comunas aun cuando en ellas se encuentren situados inmuebles (Art. 688 N 1). C) Debe practicarse la inscripcin especial de herencia . Esta consiste en inscribir, fundado en el decreto o resolucin, o testamento si lo hubiere, los inmuebles a nombre de la totalidad de los herederos. Esta inscripcin se practica en el Registro del Conservador correspondiente al lugar de ubicacin del inmueble. Si el inmueble, por su ubicacin, quedase situado en varias comunas, la inscripcin tendr que hacerse en todas ellas, y si hay varios inmuebles ubicados en comunas distintas, tendr que practicarse la inscripcin respecto de cada inmueble en la comuna que corresponda. Practicada esta inscripcin, los herederos pueden de consuno (de comn acuerdo) disponer del inmueble (Arts. 687 y 688 N 2). D) Hay que inscribir la adjudicacin: esto es, inscribir la adjudicacin de un inmueble determinado efectuada en favor de uno de los herederos. El estado de indivisin en que se encuentran los herederos termina por la particin, y si en esta particin se adjudica un inmueble a uno de los herederos, tendr que inscribirse este acto de adjudicacin a nombre del heredero beneficiado, en el Registro de Propiedad de la comuna en que se encuentre situado el inmueble (Art. 687 inciso 3 y 688 N 3). Con esta inscripcin se mantiene una relacin de continuidad en la historia de la propiedad raz, porque el inmueble que estaba inscrito a nombre

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del difunto, en mrito de la inscripcin del decreto o resolucin de posesin efectiva, del testamento (si lo hubiere) y del derecho especial de herencia, va a quedar inscrito a nombre de la totalidad de los herederos. Luego, si el inmueble se adjudica a uno de ellos, vamos a tener la inscripcin de la adjudicacin a nombre de l. Es para mantener esta historia que la ley establece que los herederos no pueden disponer en manera alguna de estos bienes hereditarios mientras no se efecten estas inscripciones. Si el legislador no las exigiera se producira un vaco notorio en la cadena de inscripciones respecto de un inmueble, que impedira establecer en forma adecuada la relacin entre la inscripcin de dominio de una persona y la de sus antecesores, porque pudiere suceder que el inmueble inscrito a nombre del difunto aparezca luego a nombre de un tercero, sin poder determinar la relacin de traspaso del inmueble a ese tercero; y sera difcil analizar la situacin jurdica de los herederos que enajenaron el inmueble al tercero. El Art. 688 nos plantea tambin otro problema y es que nos dice que mientras no se practiquen las inscripciones en l sealadas, los herederos no pueden disponer en manera alguna de los inmuebles hereditarios. Por un lado, hay que tener presente que el legislador no seala plazo alguno para practicar estas inscripciones, y al no sealar plazo, significa que su prctica queda entregada a la voluntad de los herederos, quienes podrn realizarlas cuando lo estimen conveniente, pudiendo permanecer todo el tiempo que quieran sin practicar esas inscripciones, lo cual no presentar ningn problema en caso que ellos no dispongan de ninguno de los inmuebles comprendidos en la herencia. Ahora, el problema que se plantea es qu sucede si l o los herederos disponen de un inmueble hereditario, sin haber practicado las inscripciones del Art. 688 (al hablar de disponer se hace en sentido amplio: gravamen y disposicin). Como la ley no es clara al respecto, la jurisprudencia se ha encargado de dar una interpretacin de cul es la sancin; y esta interpretacin ha sido en realidad bastante variable, porque la Corte Suprema ha dado soluciones distintas a este problema de la sancin: Primera solucin: se pronuncia en relacin con una hipoteca, y se funda en que la disposicin del Art. 688 tendra el carcter de norma de orden pblico, porque se encuentra establecida en el inters general, desde el momento en que establece normas relativas a la organizacin del rgimen de propiedad inmueble, el cual se encuentra reglamentado en el CC y en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races. Todas estas normas cautelan el inters colectivo y, por ello, son de orden pblico. Por consiguiente, la sancin a la infraccin de una norma de orden pblico, como la del Art. 688, es la nulidad absoluta del contrato o ttulo (Art. 1462). De esta forma se pronunci la Corte Suprema en 1905, al expresar que la prohibicin establecida por el Art. 688 tiene por objeto manifiesto organizar el Registro de Bienes Races y mantener regularmente su continuidad, lo cual

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quedara frustrado si al fallecimiento del dueo de los predios no se anotaran las transmisiones de dominio. Las normas que rigen este Registro son de orden pblico, y su infraccin vicia de nulidad absoluta los actos o contratos celebrados sin sujecin a las solemnidades prescritas. Segunda solucin: a propsito de una compraventa, la Corte Suprema, analizando el Art. 688 inciso 1, concluye que es una norma prohibitiva; cuando la ley dice en manera alguna, debe entenderse que est prohibiendo la disposicin del inmueble en esta situacin; luego, si se infringe una norma prohibitiva, la sancin es la nulidad absoluta del contrato (Art. 1466). Esta posicin fue seguida por la Corte Suprema en 1908, que seal que el heredero no puede disponer, en manera alguna, de un inmueble mientras no tenga posesin efectiva debidamente inscrita. Esta prohibicin del Art. 688 es general y absoluta, y comprende toda enajenacin, voluntaria o forzada. Las ventas efectuadas en juicio ejecutivo, aunque realizadas contra la voluntad del deudor, constituyen verdaderos contratos de compraventa. La condicin de forzados es una peculiaridad procesal que no modifica ni altera el fondo del contrato, y que mira nicamente a la manera de otorgarse el consentimiento por parte del vendedor ejecutado. Este consentimiento, por lo dems, se presta virtualmente desde el instante mismo en que el deudor ejecutado contrae la obligacin. Una interpretacin distinta del Art. 688 burlara el propsito de inters pblico que tuvo en vista el legislador al crear el Registro Conservatorio de Bienes Races. Tercera solucin: manteniendo el mismo razonamiento, pero con una variante, la Corte Suprema sostiene que lo nulo es la enajenacin o el gravamen, porque lo que prohbe el Art. 688 inciso 1 es la disposicin del inmueble, y al hacer esto est prohibiendo que sea enajenado o gravado, y la enajenacin o gravamen se produce al momento en que opera el modo de adquirir, y no por el solo contrato. Por consiguiente, lo que la ley prohbe sera la tradicin y no la celebracin del respectivo contrato, porque el contrato no importa enajenacin, slo genera derechos y obligaciones. Luego, de acuerdo con esta interpretacin, lo nulo sera la tradicin y, como se trata de bienes inmuebles, la inscripcin del mismo. De esta forma se pronunciaron la Corte Suprema (1910) y la Corte de Valdivia (1912), expresando lo siguiente: La palabra disponer empleada en el Art. 688 est tomada en el sentido de enajenar, esto es, transferir el dominio de una persona a otra, La venta no importa acto de transferencia de dominio, sino un simple contrato, que tiene existencia propia sin necesidad de que haya entrega, la que debe verificarse por acto posterior e independiente, En consecuencia, el contrato de venta celebrado con prescindencia del Art. 688 no es nulo. Cuarta solucin: la norma del Art. 688, en cuanto prohbe la disposicin en manera alguna de los inmuebles hereditarios sin practicar las inscripciones respectivas, sera aplicable nica y exclusivamente a las ventas voluntarias, pero no a las realizadas en un litigio, en virtud de una disposicin judicial, y con el objeto de pagar una deuda al acreedor. No tendra aplicacin el Art. 688 en las ventas forzadas.

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De esta manera se pronunci la Corte Suprema en 1909: No es nula la venta forzada de un bien raz, hecha por el ministerio de la justicia en juicio seguido contra un heredero, sin haberse obtenido la posesin efectiva de la herencia de la persona de quien hubo ese inmueble el deudor ejecutado. La prohibicin del Art. 688 se refiere, manifiestamente, a los actos voluntarios de disposicin entre vivos por parte de los herederos o de sus causahabientes, y no a las enajenaciones forzadas que efecta la justicia en ejercicio de su ministerio. Dicho artculo expresa con claridad que son los herederos los que no pueden disponer en manera alguna de los inmuebles, aunque llegaren a ser adjudicatarios por acto de particin, y ac es la justicia la que efecta la disposicin, y no los herederos. Quinta solucin: es una interpretacin extraa, dice que el no practicar las inscripciones del Art. 688 no afecta la validez del contrato o ttulo, y tampoco afecta la validez de la tradicin, ambos son plena y perfectamente vlidos; pero, con una caracterstica peculiar, cual es que la tradicin no produce el efecto que le es propio, cual es el de transferir el dominio o el derecho real correspondiente, y el de colocar al adquirente en posesin del inmueble. Como no coloca al adquirente en posesin de la cosa, pero ha habido entrega de ella y el adquirente va a tener su tenencia material, entonces este adquirente va a ser un mero tenedor de la cosa. Esta interpretacin de la Corte Suprema es bastante particular porque no considera los elementos propios de la posesin. La Corte Suprema se funda, para concluir que la sancin es esa (la de no poseer, sino slo tener la mera tenencia), en el Art. 696. Ahora, si bien el Art. 696 nos seala como sancin a la falta de inscripcin de los ttulos que en l se sealan, que no se dar la posesin del respectivo derecho, no puede olvidarse lo dispuesto en los Arts. 700 y 714. Ejemplo: si maana A me compra un inmueble que yo adquir por herencia sin haber realizado la correspondiente inscripcin, quedara como mero tenedor, pero cuando A lo adquiri lo hizo con el nimo de seor y dueo. Sexta solucin: Otra interpretacin analiza la naturaleza misma del Art. 688, cul es el rol que juegan las inscripciones del Art. 688: algunos estiman que son formalidades que la ley exige a los herederos en atencin a su calidad de tales. Luego, si se omiten, la sancin que se impone es la nulidad relativa de la enajenacin. Sin embargo, esto nos enfrenta a varios problemas: a) la nulidad relativa se sanea por el transcurso del tiempo (4 aos), y este saneamiento viene a ser contradictorio con lo dispuesto en el Art. 688, ya que esta norma no admite que la enajenacin adquiera efecto alguno mientras no se practiquen las inscripciones que dispone el Art. 688. b) por otro lado, es un poco forzado sostener que estas inscripciones del Art. 688 son formalidades exigidas en consideracin a la calidad de los herederos; ms bien son solemnidades que el legislador ha establecido para la regulacin del rgimen de propiedad inmueble de

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nuestro pas. Su finalidad sera la de cautelar la administracin de la propiedad raz, no pudiendo pretenderse que su fin sea amparar o proteger a los herederos. Sptima solucin: Otra opinin doctrinaria seala que estas inscripciones son solemnidades que estn dirigidas a la enajenacin de los inmuebles hereditarios. Se funda en que el Art. 688 no impide que el heredero realice actos sobre el inmueble, salvo la enajenacin. Es decir, lo que no puede hacer el heredero sin cumplir previamente las inscripciones del Art. 688, es disponer del inmueble. Luego, debe concluirse que las inscripciones del Art. 688 son solemnidades que el legislador exige para la enajenacin de los inmuebles hereditarios y, por consiguiente, la sancin que se aplica por su omisin tiene que ser aquella que el legislador ha sealado para la omisin de tales solemnidades, porque el legislador ha sealado una sancin especial en este caso: Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenacin, no se transfiere el dominio sin ellas (Art. 679). Concluyen estos autores que la enajenacin que hagan los herederos de un inmueble hereditario, esto es, su tradicin, no va a adolecer de nulidad, sino que ser perfectamente valida; pero, por no haberse cumplido las inscripciones del Art. 688, no producir su efecto propio que es el de transferir el dominio o, en su caso, constituir un derecho real. En todo caso, esta tradicin s va a producir su otro efecto importante, que es poner al adquirente en posesin. Lo que dispone el Art. 679 debe entenderse en relacin con lo estatuido en el Art. 696. Estos autores entienden que el Art. 696, cuando establece que los ttulos cuya inscripcin se prescribe en los artculos anteriores, no darn o transferirn la posesin efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en dichos artculos se ordena ; no se est refiriendo a la posesin en s misma, sino a la adquisicin del dominio o de otro derecho real. En suma, de acuerdo con esta ltima posicin, si no se cumplen las inscripciones del Art. 688, y se efecta la respectiva enajenacin a un tercero, el tercero va a tener la posesin del inmueble, teniendo la posibilidad de adquirir el derecho respectivo (dominio u otro derecho real) una vez que se practiquen las inscripciones contempladas en el Art. 688, o, en definitiva, por prescripcin. 4.- La otra funcin de la inscripcin es ser requisito, garanta y prueba de la posesin de los inmuebles Que la inscripcin en el Registro Conservatorio es un requisito para la posesin de los inmuebles, se desprende del Art. 724, en relacin con el Art. 686. Esto est ratificado por una parte del Mensaje: la inscripcin es la que da la posesin real efectiva; y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su ttulo, no posee: es un mero tenedor. En segundo lugar, la inscripcin es garanta de la posesin de los inmuebles, y ello lo dice el Art. 728 inciso 1: Para que cese la posesin

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inscrita, es necesario que la inscripcin se cancele; carcter de garanta que reafirma el inciso 2 del Art. 728. Por ltimo, la inscripcin es prueba de la posesin del inmueble (Art. 924): La posesin de los derechos inscritos se prueba por la inscripcin; o sea, si una persona desea probar su calidad de poseedor tendr que acreditar su posesin mediante la inscripcin, y, an ms, si la posesin tiene ms de un ao de antigedad, mientras la inscripcin subsista no es admisible ninguna prueba de posesin material mediante la cual se pretenda impugnar de alguna forma la posesin inscrita. El Art. 924 dice que la posesin se prueba mediante la inscripcin, porque la inscripcin no prueba el dominio del inmueble. As, el dominio (en Chile) se acredita mediante la prescripcin, es decir, quien pretenda ser dueo de un inmueble tendr que probar que a su respecto concurren los requisitos exigidos por la ley para que opere el modo de adquirir prescripcin, que, tratndose de inmuebles, son la posesin inscrita, continua e ininterrumpida durante el plazo de la prescripcin. La razn de que la inscripcin acredite posesin y no dominio, es que no hay ninguna certeza en orden a que l o los antecesores en la posesin del inmueble hayan sido dueos de la cosa (recordar que si el tradente no era dueo de la cosa no poda transferir el dominio, sino slo la posesin). Esta circunstancia de que la inscripcin acredita slo posesin y no dominio tiene importancia en varios aspectos: 1) Debe tenerse presente el Art. 700 inciso 2: El poseedor es reputado dueo, mientras otra persona no justifica serlo. 2) Por el hecho de tener que acreditar el dominio por la prescripcin, es que al examinar el ttulo de dominio, hay que analizar una serie continua de inscripciones de dominio y escrituras pblicas, que abarcan el plazo mximo de prescripcin (10 aos). Lo que sucede en cuanto a la inscripcin prueba de posesin y no de dominio, es que en el sistema ideado por Bello se pensaba que, con el transcurso del tiempo, todos los inmuebles del pas iban, de una forma u otra, a acceder al sistema de la inscripcin. Bello pensaba que al efectuar enajenacin de los inmuebles haba que proceder a hacer la inscripcin del respectivo inmueble para que hubiera enajenacin; pero an ms, pensaba que aun cuando no se hiciera enajenacin del inmueble, ste de todas maneras iba a tener que acceder a la inscripcin (nadie es eterno y los herederos en algn momento deberan efectuar la inscripcin del decreto de posesin efectiva o del testamento, si lo hubiere). Esto iba a permitir que inscripcin, posesin y dominio (tratndose de los inmuebles) significaran una misma cosa, y que, por consiguiente, la inscripcin en algn momento llegara a ser prueba del dominio de los

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inmuebles. Pero, esta idea de Bello no se concret, porque se produjo una dualidad de inmuebles, y as nos encontramos con inmuebles inscritos e inmuebles no inscritos, lo que ha creado serios problemas. SISTEMA DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RACES Todo el sistema de propiedad inmueble chileno tiene como base de organizacin el Registro Conservatorio de Bienes Races. El Registro Conservatorio lo crea Bello en el CC, y en numerosas disposiciones hace referencia al Registro Conservatorio; ejemplo: en los Arts. 686, 689, 690, etc. Bello dej que la organizacin misma del Registro Conservatorio fuese regulada por un Reglamento especial, que determinara las funciones de los Conservadores, sus atribuciones, y la forma y solemnidades de las inscripciones; as lo establece en el Art. 695. En cumplimiento de esto, en 1857 se dict el respectivo Reglamento (apndice del CC), que empez a regir el 1 de enero de 1859. Aqu surge el problema de determinar cul es la naturaleza jurdica de este Reglamento: el Reglamento lleva el nombre de tal y fue dictado por el Presidente de la Repblica, luego, en apariencia, formalmente sera un decreto supremo de carcter reglamentario. Sin embargo, se sostiene que este Reglamento fue dictado por el Presidente en virtud de lo establecido en el Art. 695; esto es, fue dictado en virtud de una ley como lo es el CC, que habra delegado en el Presidente de la Repblica la facultad de dictar las normas relativas a la organizacin del Registro Conservatorio, y, entonces, al haber una delegacin de facultades al Presidente de la Repblica, estara ste dictando un decreto con fuerza de ley; por consiguiente, ste tendra la misma fuerza obligatoria que una ley. Esto es muy importante por algunos aspectos de aclaracin en relacin con el CC: entre el momento en que entr en vigencia el CC y la fecha en que entr en vigencia el Reglamento hubo un lapso de 2 aos, establecindose un perodo de transicin en cuanto a las inscripciones, y se estableci un sistema especial para proceder a las inscripciones en el plazo que media entre la vigencia del CC y la del Reglamento. Este sistema es el establecido en el Art. 697. Libros que lleva el Conservador de Bienes Races En lo referente a la organizacin de la propiedad inmueble, el Conservador de Bienes Races lleva 3 libros o registros (Reglamento del Registro Conservatorio, Art. 31): 1) El Registro de Propiedad. 2) El Registro de Hipotecas y Gravmenes. 3) El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Adems, y siempre en relacin con los bienes inmuebles, se llevan:

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a) los Indices de cada uno de esos Registros. b) el Libro de Indice General. c) el Repertorio. Son stos los que dicen relacin con la funcin propia del Conservador de Bienes Races, porque por leyes especiales se les ha encomendado llevar otros registros, pero que no dicen relacin con la propiedad raz, sino con otras materias. As, el Conservador lleva tambin el Registro de Comercio, de Prenda Agraria, de Prenda Industrial, etc. 1.- El Repertorio Es un libro que lleva el Conservador en el cual debe anotar todos los ttulos que se le presenten, as como las resoluciones judiciales que se le presenten, cualquiera sea su naturaleza. Esta anotacin, debe hacerla en estricto orden cronolgico, y de acuerdo al orden de su presentacin (Arts. 21 y 27 Reglamento). Este libro presenta algunas caractersticas, que son: a) Debe estar encuadernado y cubierto con tapas firmes, foliado y rubricado por el juez de letras quien, en la primera foja, va a dejar constancia, bajo su firma y la del Conservador, del nmero de fojas que este libro contiene (Arts. 22 y 23 Reglamento). b) Tiene que cerrarse diariamente, lo que consiste en expresar la suma de anotaciones hechas en el da, especificando el nmero que haya correspondido a la primera y a la ltima anotacin de ese da, nmero que corresponde a la serie general del Repertorio, debiendo indicarse la fecha y estar firmado por el Conservador. c) Si no se hubieren hecho anotaciones en el da, se pondr el debido certificado haciendo constar la falta de ellas (Arts. 28 y 29 Reglamento). d) En el comienzo de cada ao debe abrirse el repertorio con un certificado en que se haga mencin a la primera anotacin que se efectuar en l, y se cerrar a fin de ao con otro certificado del Conservador, en el cual se exprese el nmero de fojas y anotaciones que contiene el repertorio, como tambin las que hayan quedado sin efecto, las enmendaduras de la foliacin, y cuanta particularidad pueda influir en lo sustancial de las anotaciones y conduzca a precaver suplantaciones y otros fraudes (Art. 30). El Conservador no inscribe todos los ttulos que se le presentan, sino que puede rechazar la inscripcin por las causales de los Arts. 13 y 14 del Reglamento. Pues bien, si el Conservador rechaza la inscripcin de un ttulo, de todas maneras debe anotarlo en el repertorio. Esto es importante, porque si el Conservador rechaza la inscripcin, la persona afectada puede recurrir al Juez de Letras respectivo, reclamando de la actitud tomada por el Conservador.

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Si el juez acoge el reclamo y ordena realizar la inscripcin, una vez que se efecta la inscripcin pertinente, y siempre que ella se haga dentro de los 2 meses siguientes a la fecha en que se hizo la anotacin en el repertorio, valdr o surtir sus efectos desde esa fecha. Si pasan dos meses y la anotacin no se transforma en inscripcin, se va a producir la caducidad de la anotacin (Arts. 15 a 20 del Reglamento). Por lo anterior, esta anotacin presuntiva, al transformarse en inscripcin, vale desde la fecha de anotacin en el repertorio. Por ello, al hacer el examen de ttulos, se pide el certificado de repertorio que es extendido por el Conservador, que comprende un plazo de dos meses contado hacia atrs desde la fecha de su requerimiento, y que debe incluir las anotaciones que en el repertorio se haga de cualquier ttulo que pueda convertirse en inscripcin respecto de un inmueble determinado y que, por estar anotado con anterioridad en el repertorio, pudiera tener preferencia frente a otra anotacin cuya inscripcin se requiera. 2.- El Registro de Propiedad En ste se inscriben las translaciones de dominio (Art. 32 del Reglamento), o sea, los ttulos traslaticios de dominio, decretos de posesin efectiva, testamentos, inscripciones especiales de herencia, actos de adjudicacin, y todo lo que significa un traspaso de dominio de una persona a otra. 3.- Registro de Hipotecas y Gravmenes En ste, se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes semejantes. Las inscripciones de estos dos Registros deben practicarse en el Registro Conservatorio del territorio en que est ubicado el inmueble, y si ste, por su situacin, pertenece a varias comunas, debe hacerse la inscripcin en cada uno de ellos (Art. 54 del Reglamento). Las inscripciones de las hipotecas deben cumplir con los requisitos del Art. 81 del Reglamento, y la inscripcin de los ttulos traslaticios de dominio y de los otros derechos reales debe cumplir las menciones del Art. 78. 4.- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar En este libro se inscriben los decretos de interdiccin, de rehabilitacin del interdicto, las prohibiciones legales, convencionales y judiciales que afecten al inmueble, as como el embargo y dems medidas preventivas (Art. 32 inciso 3). Estas inscripciones deben efectuarse en el Registro Conservatorio de la comuna en que tenga su domicilio la persona afectada, o bien, de la comuna

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en que est ubicado el inmueble afectado por la respectiva prohibicin (Art. 56 del Reglamento). Forma en que se llevan estos Registros Se establece que estos Registros se deben llevar del mismo modo que los protocolos de los Notarios Pblicos, y se foliarn a medida que se vaya avanzando en las inscripciones que se practican. Por lo tanto, para ver cmo se llevan estos registros, se debe atender a lo establecido en el COT para los Notarios. Segn el Art. 37, las inscripciones se hacen en cada Registro bajo una serie particular de nmeros, independiente de la serie general del Repertorio. Conforme al Art. 38, cada uno de los Registros parciales se abre a comienzo de ao, y esta apertura se hace mediante un certificado en el cual se hace mencin de la primera inscripcin. Por su parte, el Art. 85 indica los documentos que el Conservador debe retener en su poder, despus de verificar la correspondiente inscripcin (documentos o minutas que no se guardan en el Registro o protocolo de una oficina pblica), observando a este respecto lo dispuesto en el Art. 39 del Reglamento. Ejemplo: el Plano de Subdivisin de un Loteo. Segn el Art. 41, cada Registro tiene un Indice, por orden alfabtico. Adems, el Art. 43 se refiere al Libro de Indice General que tambin debe llevar el Conservador, el cual se lleva en orden alfabtico, y se va formando a medida que se van haciendo las inscripciones en los 3 Registros. El Conservador de Bienes Races El llevar estos tres Registros ms los Indices y el Repertorio constituyen la funcin principal del Conservador, y son estos Registros los que configuran el sistema de la propiedad inmueble. Pero, distintas leyes han encomendado a los Conservadores llevar otros Registros, como el Registro de Comercio, el de Aguas, de Prenda Agraria, de Prenda Industrial, los cuales no dicen relacin con la configuracin de la propiedad raz. Existe un Conservador por departamento (Art. 7, hoy se trata de comuna o agrupacin de comunas), pero en Santiago la situacin es distinta, porque conforme al DFL 247 (de 1931) los 3 Libros que forman el Registro Conservatorio de Bienes Races, estn a cargo, separadamente, de 3 funcionarios con el nombre de Conservador de Bienes Races. Los Registros que lleva el Conservador son pblicos, por ello pueden ser consultados por cualquier persona, sin que pueda ponrsele obstculos. Pero, esa consulta tendr que hacerse en la oficina del Conservador, pudiendo tomar los apuntes que crea convenientes (Art. 49). Adems, el Conservador est obligado a dar cuantas copias y certificados se le pidan judicial o extrajudicialmente acerca de lo que consta o

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no consta en sus Registros (Art. 50). Uno de los certificados que con mayor frecuencia otorga el Conservador, es aquel que atestigua que se han practicado las inscripciones de un ttulo ; es decir, el Conservador despus de practicar la inscripcin debe devolver el ttulo con una nota de haberse efectuado la inscripcin, indicando el Registro, nmero y fecha de la inscripcin, la fecha de la nota y la firma del Conservador (Art. 86). Tambin el Conservador entrega los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravmenes, y de prohibiciones: El certificado de dominio vigente: es aquel en que el Conservador indica que una inscripcin de dominio est vigente al momento del otorgamiento del certificado, y que ella no ha sido cancelada total o parcialmente. El certificado de hipotecas y gravmenes : permite al Conservador consignar las hipotecas o gravmenes que se hubieran inscrito respecto de un inmueble durante cierto perodo de tiempo. El certificado de prohibiciones: consigna las prohibiciones que se han inscrito en el Registro respectivo, y que limitan la posibilidad de disponer libremente de un inmueble. Los Conservadores, en su funcin tienen un papel meramente pasivo, no les corresponde velar por la legalidad de los ttulos que se presentan para su inscripcin, siendo su funcin solamente la de proceder a la inscripcin, subinscripcin y anotacin, en su caso, de los ttulos que se le presentan, y que digan relacin con la propiedad inmueble o con los gravmenes o prohibiciones que les afectan. Por lo anterior, es que el sistema del Registro Conservatorio de Bienes Races no asegura que quien est transfiriendo su derecho a otra persona sea en realidad el titular del derecho de dominio, y tampoco garantiza la validez o eficacia del derecho que se inscribe. No obstante este rol pasivo, el Conservador tiene responsabilidades de carcter pecuniario por los actos negligentes que realiza, y sobre l pesa la obligacin de indemnizar los perjuicios causados por inscripciones mal hechas, certificados incompletos, y, en general, los provenientes de cualquiera otra falta u omisin en que incurra contraviniendo las leyes y lo dispuesto en el Reglamento (Arts. 96, 97 y 98 del Reglamento). Distincin entre los ttulos que deben y pueden inscribirse Esta distincin es importante porque: Tratndose de los ttulos que deben inscribirse, si la inscripcin no se practica no se produce el efecto que la ley seala para la respectiva inscripcin.

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 Tratndose de los ttulos que pueden inscribirse, practicar su inscripcin tambin es importante porque la inscripcin hace las veces de una medida de publicidad, desde que permite que terceros puedan tomar conocimiento de los actos a que se refiere la inscripcin, consultando los respectivos Registros. De no practicarse la inscripcin, los efectos de estos ttulos seran inoponibles a terceros. El Art. 52 del Reglamento enumera los ttulos que deben inscribirse en el Registro pertinente. Esa norma debe complementarse con otras, que obligan tambin a inscribir ciertos ttulos, como los relativos a la sucesin por causa de muerte (Arts. 688 CC y 55 del Reglamento) o los referentes a servidumbres de alcantarillado (Ley 6977). En cuanto a la sancin por la falta de inscripcin, ello depende del rol que en cada caso cumple la inscripcin. El Art. 53 del Reglamento seala los ttulos que pueden inscribirse en el Registro. Tambin hay otras normas que indican ttulos que son tiles de inscribir, como el Art. 1491 (obligaciones condicionales) o el Art. 1962 (arrendamiento). El N 3 del Art. 53 merece algunos comentarios especiales: a) Respecto a las prohibiciones judiciales, hay que tener presente lo dispuesto en los Arts. 296, 297 y 453 del CPC, que establecen que esas medidas no producen efectos contra terceros si no se inscriben, y la expresin embargo tiene un alcance amplio, que abarca otras medidas judiciales que limitan la disposicin. b) En cuanto a las prohibiciones convencionales, se ha discutido qu actitud debe tomar el Conservador cuando el obligado a no enajenar, infringiendo su obligacin, enajena, y se le pide que inscriba ese ttulo, para efectuar as la tradicin. Para algunos, debera el Conservador negarse a inscribir, en base al Art. 13, porque sera un caso en que la inscripcin sera legalmente inadmisible. Sin embargo, se estima que debe inscribir la enajenacin, ya que esas prohibiciones convencionales slo generan una obligacin de no hacer, y el Conservador no es el llamado a controlar el cumplimiento de esas obligaciones. Adems, el principio general es que el Conservador debe inscribir los ttulos que se le presenten, y el Art. 13 se refiere a las inscripciones que por ley son inadmisibles, no por acuerdo entre particulares, de modo que al negarse se debera precisar la norma legal que declara inadmisible la inscripcin. Como se ha sealado, el Conservador puede negarse a efectuar la inscripcin de un ttulo, no obstante que la regla general (Art. 13) es que requerida la inscripcin el Conservador debe proceder a practicarla. Entonces, si considera que se da alguna de las situaciones que sealan los Arts. 13 y 14 del Reglamento, puede negarse. Esta negativa debe tener un fundamento, de lo cual debe dejar constancia en el mismo ttulo (el que deber ser devuelto al requirente) al igual que al margen de la respectiva anotacin en el Repertorio.

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En el Art. 13 hay slo una causal -genrica- ilustrada con varios ejemplos. La causal genrica es que la inscripcin sea en algn sentido legalmente inadmisible. Y los ejemplos se refieren a defectos formales del ttulo, salvo el penltimo: vicio o defecto que lo anule absolutamente, que debe tratarse de un vicio que pueda percibirse con el solo examen del ttulo respectivo, sin que sea necesario confrontarlo con otros antecedentes. En el Art. 14 hay dos causales, que son especficas, e igualmente se refieren a objeciones formales. Esto ratifica que el Conservador carece de control sobre la sustancia, sobre defectos de los actos contenidos en los ttulos; y no controla la validez ni la eficacia de los actos. La persona afectada por la negativa de inscripcin podr recurrir al Juez de Letras para que ste, en vista de esa solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resuelva por escrito y sin ms trmite lo que corresponda. Si acoge la solicitud y manda a hacer la inscripcin, el Conservador debe hacerla y har mencin en ella del decreto judicial en que se hubiera ordenado (Arts. 18, 19 y 20 del Reglamento). Las inscripciones se llevarn a efecto slo cuando el peticionario le exhiba al Conservador copia autntica del ttulo respectivo y/o del decreto judicial en su caso (Art. 690 CC y 57 del Reglamento). En los Arts. 70 a 87 del Reglamento se establecen en forma minuciosa todas las solemnidades y requisitos que deben cumplir las distintas inscripciones. Cabe sealar que en el caso de transferencia de un derecho antes inscrito, se mencionar en la nueva inscripcin, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el Registro, folio y nmero de ella (Art. 80 del Reglamento y 692 CC). Esto es importante porque, en virtud de la nueva inscripcin de transferencia del derecho antes inscrito, se produce la cancelacin de la inscripcin anterior, no siendo necesario en principio hacer anotaciones o subinscripciones al margen de la inscripcin que se cancela (Art. 728). Esto es lo que se conoce como la cancelacin virtual de una inscripcin. Ahora bien, pese a lo dicho se ha dado amplia interpretacin al Art. 92, conforme al cual el Conservador debe poner, en las inscripciones anteriores no canceladas, una nota de referencia a las posteriores . Como se ver, una inscripcin se cancela mediante una subinscripcin al margen (para este caso no hace falta la nota de referencia), pero tambin se puede cancelar por la sola circunstancia de practicarse ms adelante una nueva inscripcin, sin necesidad de una subinscripcin en la anterior. Podra entenderse que en este ltimo caso no est obligado el Conservador a poner la nota de referencia, porque debe hacerlo en las no canceladas, y esa inscripcin estara cancelada por la posterior. As, slo estara obligado a poner la nota en casos en que, por ejemplo, se inscribe una transferencia de parte del inmueble, con lo que la anterior inscripcin no quedara cancelada en su totalidad. Pues bien, en la prctica, se entiende que la nota de referencia procede cada vez que no haya subinscripcin, es decir incluso en los casos en que la

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inscripcin se cancela virtualmente, de manera que al examinar la inscripcin sea posible saber que ms adelante hay una nueva inscripcin que la ha cancelado, ya parcial, ya totalmente. Las Subinscripciones Fuera de las inscripciones, el Conservador tambin extiende las subinscripciones, que son anotaciones que se practican en el margen derecho de las inscripciones, y cuya finalidad es rectificar errores, completar, modificar o cancelar la inscripcin. Estas subinscripciones pueden practicarse de oficio, a peticin de parte, o en cumplimiento de una resolucin judicial: 1.- De oficio: las practica el Conservador para salvar errores u omisiones en la inscripcin, con el solo mrito del ttulo inscrito, sin necesidad de otro antecedente (Art. 88 del Reglamento). 2.- A peticin de parte: puede ser con el slo mrito del ttulo, cuando se trate de salvar un error que est aclarado en el ttulo (Art. 88 del Reglamento). Tambin puede ser en base a minutas suscritas por las partes, en caso de producirse un error en el ttulo, como cuando se trate de enmendar un defecto de individualizacin de las partes o de sus representantes, o cuando se trata de salvar inscripciones defectuosas que se hubiesen practicado (Art. 82 incisos 2 y 3 del Reglamento). En caso que se trate de rectificar la inscripcin en virtud de un nuevo ttulo, debe procederse a una nueva inscripcin (Art. 89 inciso 1 del Reglamento). 3.- En virtud de una sentencia judicial : las inscripciones que modifiquen o completen una inscripcin, deben subinscribirse al margen derecho de sta (Art. 89 inciso 2). Las Cancelaciones Las cancelaciones de una inscripcin implican la extincin o dejar sin efecto un asiento practicado en el Registro. Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripcin (tradicin): si se efecta una nueva inscripcin, en virtud de la cual quien hasta ese momento tena inscripcin a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripcin primitiva queda cancelada por el solo mrito de la nueva inscripcin (cancelacin virtual). Tambin puede haber cancelacin por convencin de las partes, la que supone una subinscripcin de la escritura pblica en que consta la cancelacin convencional al margen de la inscripcin cancelada. Tambin puede cancelarse por resolucin judicial, que debe subinscribirse al margen de la inscripcin cancelada (Art. 728 CC y Art. 91 del Reglamento, que se refiere a una cancelacin material o real, no virtual).

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Cabe explicar en este tema que la omisin de los requisitos que se exigen para la inscripcin tiene sanciones, y, para estos efectos, hay que distinguir: a) Si se omite un requisito de fondo, exigido en razn a la naturaleza misma del acto: si se omite algn requisito esencial, por ejemplo, que el ttulo con que se practica la inscripcin no sea autntico, o que la inscripcin se ha practicado ante un Conservador incompetente, la sancin ser la nulidad absoluta de la inscripcin, porque se ha omitido un requisito exigido en consideracin a la naturaleza misma del acto de que se trata. b) Si se omite un requisito o solemnidad externa: si la omisin dice relacin con aquellas designaciones exigidas por el CC o por el Reglamento, y que constituyen los requisitos formales que debe contener la inscripcin, se aplica la sancin del Art. 696 CC, segn el cual, si bien la inscripcin es vlida, no opera la transferencia del derecho; es decir, el adquirente va a ser un poseedor sin derecho, mientras no se practiquen las inscripciones en la forma que la ley seala. En estos casos, para que pueda ser eficaz la inscripcin, habr que completarla mediante una subinscripcin, o bien, mediante una nueva inscripcin en virtud de un nuevo ttulo (Arts. 82, 88 y 89 del Reglamento).

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