Centro de Empresas de las Tecnologas de la Informacin y la Comunicacin (CETIC)

Estudio de Viabilidad Econmica del Concurso de Concesin de Obra Pblica

Universidad de Granada
Vicerrectorado de Infraestructuras y Campus Julio de 2011

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA FINANCIERA DEL CONTRATO DE CONCESIN DE OBRA PBLICA PARA LA REDACCIN DEL PROYECTO, CONSTRUCCIN Y EXPLOTACIN DEL CENTRO DE EMPRESAS TIC DE LA UNIVERSIDAD DE GRANADA (CETIC) NDICE
1 2 Introduccin. Objeto del estudio. ___________________________________________________ 4 Finalidad y justificacin de la obra. Caracterizacin. _____________________________ 6 2.1 2.2 3 3.1 3.2 4 5 6 7 8 Finalidad y justificacin de la obra ____________________________________________ 6 Caracterizacin de la obra. _____________________________________________________ 8 Previsiones de uso ______________________________________________________________ 9 Incidencia econmica y social del proyecto __________________________________ 9

Previsiones de uso, incidencia econmica, social y rentabilidad ________________ 9

Planeamiento urbanstico. ________________________________________________________ 10 Estudio de impacto ambiental. ___________________________________________________ 11 Justificacin de la solucin elegida. ______________________________________________ 12 Riesgos operativos y tecnolgicos. _______________________________________________ 13 Importe de la inversin a realizar. Financiacin. Viabilidad. ___________________ 13 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 Aspectos previos ______________________________________________________________ 13 Fechas principales ____________________________________________________________ 15 Costes de primera inversin _________________________________________________ 16 Condiciones generales de financiacin______________________________________ 16 Costes financieros ____________________________________________________________ 17 Gastos de mantenimiento ____________________________________________________ 19 Ingresos previstos ____________________________________________________________ 20 Cuenta de resultados _________________________________________________________ 24 Rentabilidad econmica ______________________________________________________ 25 Consideraciones finales. ________________________________________________________ 30

9 10

Seguridad y salud. _________________________________________________________________ 29

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NDICE DE TABLAS
Tabla 1: CETIC. Superficies construidas por uso. _______________________________________________ 8 Tabla 2: IMFE. Superficies construidas por uso. ________________________________________________ 8 Tabla 3: Hitos principales del proceso concesional __________________________________________ 15 Tabla 4: Costes de primera inversin _________________________________________________________ 16 Tabla 5: Condiciones generales de la concesin ______________________________________________ 17 Tabla 6: Condiciones generales del prstamo ________________________________________________ 18 Tabla 7: Tabla de amortizacin del prstamo ________________________________________________ 18 Tabla 8: Gastos generales y de mantenimiento a lo largo de la concesin. _________________ 20 Tabla 9: Superficies y nmero de plazas de garaje objeto de alquiler ______________________ 21 Tabla 10: Precios unitarios de alquiler (/ao) ______________________________________________ 22 Tabla 11: Ingresos totalizados anualmente en concepto de alquileres del CETIC. _________ 23 Tabla 12: Ingresos en concepto de margen de explotacin de la cafetera comedor. ______ 24 Tabla 13: Cuenta de resultados del proyecto de concesin CETIC __________________________ 25 Tabla 14: Determinacin de la TIR, el PRI y del VAN del proyecto. _________________________ 27 Tabla 15: Anlisis de sensibilidad del VAN en funcin del coste del capital ________________ 28

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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA FINANCIERA DEL CONTRATO DE CONCESIN DE OBRA PBLICA PARA LA REDACCIN DEL PROYECTO, CONSTRUCCIN Y EXPLOTACIN DEL CENTRO DE EMPRESAS TIC DE LA UNIVERSIDAD DE GRANADA (CETIC)

INTRODUCCIN. OBJETO DEL ESTUDIO.

El objeto del presente documento es presentar las conclusiones del estudio de viabilidad econmico financiera que acredita la factibilidad de la contratacin de la concesin de obra pblica para la redaccin del proyecto, construccin y explotacin del Centro de Empresas TIC de la Universidad de Granada (CETIC). La Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Pblico regula en su artculo 7 el contrato de concesin de obra pblica aquel que tiene por objeto la realizacin por el concesionario de algunas de las prestaciones relativas a obras pblicas, () y en el que la contraprestacin a favor de aqul consiste, o bien nicamente en el derecho a explotar la obra, o bien en dicho derecho acompaado del de percibir un precio. De acuerdo con el artculo 112 de la LCSP, el estudio de viabilidad es el documento que la Administracin realizar con carcter previo a la decisin de construir y explotar en rgimen de concesin una obra pblica. Su contenido mnimo se articula en los siguientes puntos: a) Finalidad y justificacin de la obra, as como definicin de sus caractersticas esenciales. b) Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia econmica y social de la obra en su rea de influencia y sobre la rentabilidad de la concesin. c) Valoracin de los datos e informes existentes que hagan referencia al planeamiento sectorial, territorial o urbanstico. d) Estudio de impacto ambiental cuando ste sea preceptivo de acuerdo con la legislacin vigente. En los restantes casos, un anlisis ambiental de las alternativas y las correspondientes medidas correctoras y protectoras necesarias. e) Justificacin de la solucin elegida, indicando, entre las alternativas consideradas si se tratara de infraestructuras viarias o lineales, las caractersticas de su trazado. f) Riesgos operativos y tecnolgicos en la construccin y explotacin de la obra.
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g) Coste de la inversin a realizar, as como el sistema de financiacin propuesto para la construccin de la obra con la justificacin, asimismo, de la procedencia de sta. h) Estudio de seguridad y salud o, en su caso, estudio bsico de seguridad y salud, en los trminos previstos en las disposiciones mnimas de seguridad y salud en obras de construccin. Igualmente detalla en el apartado que: La Administracin concedente podr acordar motivadamente la sustitucin del estudio de viabilidad a que se refieren los apartados anteriores por un estudio de viabilidad econmico-financiera cuando por la naturaleza y finalidad de la obra o por la cuanta de la inversin requerida considerara que ste es suficiente. En estos supuestos la Administracin elaborar adems, antes de licitar la concesin, el correspondiente anteproyecto o proyecto para asegurar los trmites establecidos en los apartados 3 y 4 del artculo siguiente. Con carcter previo a la decisin de construir y explotar en rgimen de concesin de la obra pblica, la Universidad de Granada ha llevado a cabo el presente Estudio de viabilidad Econmico Financiera de acuerdo con la naturaleza y finalidad de la obra. Conforme a lo establecido en este artculo 112.6 se opta por realizar el presente estudio de viabilidad econmico-financiera, que sustituye al estudio de viabilidad, acompaado del preceptivo ANTEPROYECTO DE CONSTRUCCIN Y EXPLOTACIN CENTRO DE EMPRESAS DE LAS TECNOLOGAS DE LA INFORMACIN Y LA COMUNICACIN (CETIC) al entender que es suficiente para la salvaguarda de los intereses perseguidos por la legislacin de contratacin pblica y, todo ello, en base a los siguientes motivos: La complejidad econmica de la actividad a desarrollar como consecuencia del centro econmico que se va a generar no es alta, pues se trata de una sola unidad de negocio basada en la explotacin de un edificio de empresas, con dos nicas fuentes de ingresos del canon por alquiler a recibir directamente de la Universidad de Granada y los ingresos generados por la explotacin de la cafetera-comedor. Los gastos de gestin vienen determinados bsicamente por el propio desarrollo de la explotacin y el mantenimiento de las instalaciones. Es decir, la complejidad de la gestin del edificio es independiente al tamao del mismo, siendo un centro de negocio nico e independiente del tamao del mismo. El anteproyecto constructivo que se adjunta al presente estudio define completamente las directrices necesarias para la construccin del futuro centro de negocio. El conjunto de ambos documentos, estudio de viabilidad econmico financiera y anteproyecto de construccin y explotacin, definen
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completamente el marco base para la licitacin de la construccin y explotacin de las obras, salvaguardando los intereses de la Administracin y la utilidad pblica de la infraestructura obtenida. No forma parte del contrato la explotacin del edificio denominado a partir de ahora IMFE-Granada que ser entregado al Ayuntamiento de Granada una vez finalizada la fase de construccin y con el visto bueno de los tcnicos que por parte de la administracin local as se designen. La estructura del estudio se ajusta a los apartados detallados en el citado art 112 de la LCSP y que se desarrollan en los siguientes epgrafes. 2 FINALIDAD Y JUSTIFICACIN DE LA OBRA. CARACTERIZACIN.

2.1 Finalidad y justificacin de la obra La transferencia del conocimiento es una de las encomiendas que la sociedad hace a las Universidades Pblicas, especialmente en aquellos momentos en los que es necesario activar cuantas iniciativas empresariales para conseguir crear tejido productivo y por tanto bienestar social. Si bien hasta el momento se ha hecho un esfuerzo considerable en materia de investigacin bsica se hace imprescindible establecer espacios compartidos, tanto fsica como estructuralmente, entre el tejido productivo y las universidades para conseguir que esa transferencia sea efectiva. En el caso especfico de la Universidad de Granada ha formulado la transferencia del conocimiento y la colaboracin Universidad Empresa como uno de los pilares bsicos de su poltica de excelencia a travs de su proyecto Campus de Excelencia Internacional BIOTIC. La misin del mismo incluye entre otros los siguientes objetivos: Un compromiso, un empeo, de una agregacin estratgica de actores pblicos y privados que comparten una elevada identificacin e implicacin con una trayectoria y un modelo en torno a unas fortalezas diferenciadas. El liderazgo de la Universidad de Granada est reforzado por las entidades promotoras especializadas en investigacin y transferencia: CSIC y Parque Tecnolgico de Ciencias de la Salud. La agregacin se completa con importantes actores de las administraciones pblicas autonmica y local, de otras entidades acadmicas, de agentes del sistema de innovacin, de empresas y de agentes sociales. Con el desarrollo de un proyecto inteligente, que intenta aprender e innovar a la vez que disea actuaciones imaginativas, con una decidida voluntad de alcanzar la excelencia internacional y que pone el nfasis en su propia capacidad organizativa. En definitiva, con el desarrollo de:

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o Excelencia docente, a partir de un proceso de aprendizaje orientado al estudiante. o Investigacin de excelencia, que sea un foco de atraccin de talento y de emisin de conocimiento. o Insercin laboral de los egresados. o Transferencia tecnolgica y de conocimientos para mejorar el nivel de vida, en estrecha colaboracin con los agentes econmicos. () Un nuevo modelo socio-econmico, por su especializacin BIO-TIC, por su apuesta de conexin con el sector productivo, por el modelo de agregacin y su orientacin al desarrollo sostenible con elevada formacin de capital humano. En este contexto y una vez incorporadas las distintas agregaciones en el campus de las Tecnologas de la Informacin y la Comunicacin (TIC), se detect la demanda empresarial de espacios con una localizacin geoestratgica situados junto a la ETS de Ingeniera Informtica y de Telecomunicaciones, al Centro de Investigacin de las Tecnologas de la Informacin y la Comunicacin (CITIC) y a la Facultad de Bellas Artes por lo que suponen de valor aadido las posibles colaboraciones. Esta demanda, una vez estudiada por la Universidad de Granada, puede ser satisfecha con la construccin del CETIC, en la misma parcela que el CITIC, y su puesta a disposicin de las empresas, mediante contratos de arrendamientos de manera que puedan trabajar da a da con una proximidad inmediata a grupos de investigacin, futuros egresados, etc. A partir del momento en que el que se localiza la posibilidad de actuacin, la Universidad de Granada estudia la posibilidad de hacer ms interesante posible si cabe la concesin de obra pblica que se plantea mediante la aportacin de recursos de la administracin. Al ser objeto de una subvencin dentro de la convocatoria INNOCAMPUS 2010 en la que existan asignaciones para la construccin del Centro de Transferencia Tecnolgica y habiendo adquirido un edificio en la Gran Va de Granada se abra la posibilidad de destinar dichos recursos para la rehabilitacin del mismo as como a la inversin inicial de la Universidad de Granada para la concesin de obra pblica para la construccin y explotacin del CETIC. Una vez autorizada la reasignacin de recursos por parte de la administracin competente se ha podido plantear la licitacin de concesin de obra pblica en los trminos que aqu se recogen.

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2.2 Caracterizacin de la obra. La obra a ejecutar se ha definido perfectamente en el anteproyecto que se acompaa de forma indivisible al presente estudio de viabilidad. Se trata de un edificio destinado a oficinas, perfectamente dotado de los elementos e instalaciones que lo hacen totalmente funcional y cuyas calidades (en valores mnimos) son las recogidas en el citado anteproyecto. La distribucin de superficies es la detallada en la tabla 1.
USO OFICINAS RESTAURANTE GIMNASIO SALAS DE PROYECCIN SUPERFICIE CONSTRUIDA X USO (m2) 5147,89 384,73 132,49 319,63 339,11 439,09 1399,43 376,34 2033,63 10572,35

EDIFICIO CETIC - UGR

OTROS USOS ZZCC NIVEL SEMISTANO STANO APARCAMIENTO STANO CPU ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT TOTAL

Tabla 1: CETIC. Superficies construidas por uso. Nota: ZZCC (Zonas Comunes). ZZCC ETX (Zonas Comunes Exteriores).

Tambin es objeto del contrato de concesin la construccin de un edificio anexo que, una vez llevados a cabo todos los trmites legales oportunos, pasar a ser propiedad del Ayuntamiento de Granada y en el que se ubicar una de las sedes del Instituto Municipal de Formacin y Empleo de Granada (IMFE) de la ciudad de Granada. Las dimensiones de este edificio tambin quedan reflejadas en la tabla 2.
USO SUPERFICIE CONSTRUIDA POR USO (m2) 578,79 246,93 228,37

EDIFICIO IMFE

OFICINAS STANO APARCAMIENTO ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT

Tabla 2: IMFE. Superficies construidas por uso.

Las distribuciones y todos los aspectos arquitectnicos se han definido con carcter previo en el citado anteproyecto si bien sern los concursantes los que, a travs del Proyecto Bsico en su oferta y posteriormente en su Proyecto de Ejecucin, que concreten de forma definitiva el edificio. Es importante sealar que pueden existir pequeas diferencias en el cmputo de superficies entre las fichas correspondientes a la ordenacin urbanstica y la
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topografa de la parcela. stas, aunque mnimas, sern aclaradas a lo largo del proceso de licitacin prevaleciendo las derivadas del levantamiento topogrfico de la parcela (al tratarse de suelo urbano consolidado es el normal proceder). 3 PREVISIONES DE USO, INCIDENCIA ECONMICA, SOCIAL Y RENTABILIDAD

3.1 Previsiones de uso Tal y como ya se ha indicado en epgrafes anteriores, el edificio CETIC estar destinado a albergar empresas de base tecnolgica, vinculadas al sector de las tecnologas de la informacin y de las comunicaciones y cuyo principal activo sea la colaboracin continua con la Universidad de Granada en los campos de: La empleabililidad de los egresados de la Universidad de Granada. La formacin de calidad, impartida de forma conjunta y que tenga como objetivo la mejora competitiva del tejido productivo. El desarrollo de proyectos de investigacin, desarrollo e innovacin de convocatoria pblica o privada y que permitan el avance cientfico y la transferencia del conocimiento a la sociedad. Por tanto los usuarios finales de los espacios habilitados en el edificio sern empresas TIC ya consolidadas o en vas de consolidacin y que ya hayan mostrado inters de colaboracin con la Universidad de Granada, como es el caso de las agregaciones estratgicas del Proyecto BIOTIC Campus Excelencia Internacional (CEI)de la Universidad de Granada. Adems de estas empresas, la Universidad de Granada y otras administraciones, podrn localizarse en el propio edificio agentes vinculados directamente con la transferencia del conocimiento. 3.2 Incidencia econmica y social del proyecto La Universidad de Granada tiene una gran repercusin social, econmica y cultural ya no solo en la ciudad de Granada, sino en la provincia e incluso en otras localizaciones en las que sigue desarrollando sus actividades docentes, investigadoras y de transferencia del conocimiento (Ciudades Autnomas de Ceuta y Melilla). El sistema universitario espaol ha apostado por un modelo de excelencia en el que la conformacin de campus con intensificaciones supone la referencia para el futuro inmediato de las Universidades y del papel que han de jugar stas en el desarrollo social. En este sentido, la Universidad de Granada decidi en su da incluir dentro de su proyecto CEI las Tecnologas de la Informacin y las Comunicaciones (TIC) ya que existen potencialidades en estos campos, avaladas por grupos de investigacin y

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por empresas, que permiten la consolidacin y crecimiento de la masa productiva vinculada a estas tecnologas. Las consecuencias de dicha consolidacin, principalmente debidas al alto grado de cualificacin de los trabajadores e investigadores implicados en el desarrollo de cualquier trabajo, proyecto o servicio, son la generacin de una masa social que genera valor aadido a la ciudad en donde se localiza. El enfoque de la concesin de obra pblica para la construccin y explotacin del CETIC no se hace de forma aislada sino vinculado de forma inmediata con la Universidad de Granada y en especial con el Centro de Investigacin de las Tecnologas de la Informacin y las Comunicaciones (CITIC), as como a otros instrumentos de generacin de empleo de otras administraciones. Ello debe permitir generar sinergias que aumenten si cabe la incidencia econmica y social de este proyecto que ha sido recibido de forma excepcional por las empresas del sector que demandan un espacio en el que se compartan todos los avances en el campo de las TIC pero siempre enfocados al desarrollo de nuevos productos y servicios que se puedan poner de forma inmediata al servicio de la sociedad. 4 PLANEAMIENTO URBANSTICO.

La parcela en donde se localiza el proyecto objeto de la concesin de obra pblica pertenece al plan parcial el cual se encuentra totalmente desarrollado a fecha de hoy siendo por tanto de aplicacin todos los preceptos del vigente Plan General de Ordenacin Urbana de Granada (PGOU).

Figura 1: Parcela en donde se construir el CETIC

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Con objeto de ordenar las edificabilidades existentes en la citada parcela se encuentra en desarrollo un Estudio de detalle en el que se recogern todos los extremos exigidos por ley a estos documentos y en particular: 1. Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas. 2. Cuando se modifique la disposicin de volmenes se efectuar, adems, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicacin de las determinaciones previstas en el Plan y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el citado reglamento. 3. Planos a escala adecuada, y, como mnimo, 1:500, que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenacin y su relacin con la anteriormente existente. Posteriormente y una vez se obtengan las oportunas licencias de obra se proceder a la segregacin parcelaria necesaria con objeto de que quedan perfectamente definidas: La parcela en la que actualmente se sita el CITIC y que continuar siendo propiedad de la Universidad de Granada. La parcela en donde se construir el mdulo del IMFE y que se proceder a ceder al Ayuntamiento de Granada de manera definitiva. La parcela en donde se construir el CETIC y que se proceder a ceder por el tiempo que dure la concesin a la empresa constituida a tal fin y que devolver en los trminos que se recoja en el PCAP, el PPTP y en la legislacin de aplicacin. En el anteproyecto que acompaa al presente estudio se han incluido todas las exigencias relativas a diseo, distancias, retranqueos, alturas, petos, cerramientos, lindes, etc., que se deducen del cumplimiento del ordenamiento urbanstico de la parcela. 5 ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.

El estudio de impacto ambiental no es preceptivo dado el carcter urbano del suelo en el Plan General y llevar implcito el mismo en la aprobacin del Planeamiento General y en la figura de desarrollo del mismo. En cualquiera caso debern tenerse presente los condicionantes ambientales a la hora de disear, proyectar y construir el edificio CETIC, de manera que ste se ajuste en lo posible a las recomendaciones sobre edificacin sostenible elaboradoras por la Universidad de Granada y que pueden consultarse en el enlace:
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http://infraestructuras.ugr.es/pages/area-de-sostenibilidad/manual-desostenibilidad Igualmente tanto en el proyecto como en obra se llevar a cabo una correcta gestin de los residuos de la construccin y la demolicin, tal y como exige el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la produccin y gestin de los residuos de la construccin y demolicin (BOE n 38, de 13/02/08). Ya en explotacin el edificio, toda la gestin ambiental del mismo atender a los principios dictados por la poltica al respecto de la Universidad de Granada, especialmente en lo relativo a gestin de residuos peligrosos, concienciacin, reciclaje, etc., y que pueden consultarse en el sitio web: http://vcabd.ugr.es/pages/unidad_calidad_ambiental/index

JUSTIFICACIN DE LA SOLUCIN ELEGIDA.

El diseo, configuracin y distribucin de la edificacin propuesta responde a un estudio tcnico en el que se han barajado las distintas soluciones arquitectnicas teniendo presente: La normativa urbanstica de aplicacin y en particular el aprovechamiento disponible en la parcela, una vez descontados los volmenes consumidos en el Centro de Investigacin de las Tecnologas de la Informacin y la Comunicacin (CITIC). Las condiciones de contorno en las que se quera evitar en todo momento hacer desarrollos en altura excesivos y que pudieran suponer una sobrecarga de volmenes a las edificaciones residenciales aledaas. La necesidad de configurar una edificacin con dos mdulo perfectamente definidos y que sern objeto de segregacin a partir de la licencia de obra ya que los propietarios finales son distintos: en el caso del CETIC, la Universidad de Granad y en el caso del IMFE, el Ayuntamiento de Granada. La mayor flexibilidad en cuanto al diseo y distribuciones para conseguir una funcionalidad absoluta del edificio, al margen del tamao de las empresas que se pudieran albergar en el mismo. La importancia de configurar el edificio con una zona de centro de empresas que facilite unos espacios con un gran valor aadido y que permite la transferencia tecnolgica y de conocimiento, ya no solo entre la Universidad de Granada y las distintas empresas, sino tambin entre estas mismas.

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RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLGICOS.

La empresa concesionaria se encargar de la redaccin del proyecto, de la construccin, as como de la gestin y explotacin de las infraestructuras construidas a lo largo del periodo concesional, debiendo afrontar determinados riesgos en cada una de las fases. Los principales riesgos en la fase de proyecto recaen en la idoneidad del diseo tecnolgico empleado, las infraestructuras complementarias y en la posible necesidad de realizacin de modificaciones sobre el proyecto original, que deberan ser previstos por el concesionario incluyendo las correspondientes obligaciones y exigencias contractuales de experiencia, calidad, control y resultado final al profesional encargado de su realizacin. Por su parte, en la fase de construccin los principales riesgos vienen determinados por la posibilidad de retrasos o incluso abandono por parte de la entidad concesionaria, por el aumento del importe total de la inversin o por un insuficiente control sobre el desarrollo de las obras, que debern ser previstos mediante el establecimiento contractual de sanciones y requisitos como plizas de seguros de responsabilidad civil en todo el mbito del objeto de la concesin. Los riesgos de la fase de gestin y explotacin recaen principalmente en las fuentes de ingresos del proyecto. En el presente caso ya que la Universidad de Granada garantiza el 100% de la ocupacin del edificio y por tanto abonar el canon establecido en cualquiera de los casos, los riesgos ligados a los ingresos estimados se vinculan exclusivamente a los que provengan de la cafetera - comedor. Por tanto no debern producirse situaciones de riesgo vinculadas a la variacin de los ingresos que afecten de forma directa a la rentabilidad del proyecto y a la capacidad del concesionario de afrontar sus compromisos de pago. Por otro lado el riesgo determinado por la necesidad de acometer inversiones adicionales puede ser previsto mediante la realizacin de un Plan de Mantenimiento y Conservacin de las Instalaciones, en el que se defina el tipo de operaciones de mantenimiento y la periodicidad de ellas y de los controles de los equipos adems de la conservacin de los elementos estructurales, cerramientos y acabados, etc. Por ltimo, cabe sealar el riesgo de tipo financiero, determinado principalmente por variaciones en los tipos de inters que empeoren los escenarios previstos durante la fase de estudio y negociacin. 8 IMPORTE DE LA INVERSIN A REALIZAR. FINANCIACIN. VIABILIDAD.

8.1 Aspectos previos Para la realizacin del anlisis de viabilidad econmico-financiera de la actuacin se ha llevado a cabo una simulacin de los flujos de ingresos y gastos futuros de la
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posible concesin, mediante la utilizacin de un modelo econmico financiero con un esquema bsico y ampliamente contrastado, utilizado anteriormente para el diseo de la mayora de las concesiones recientes de otras administraciones. El modelo se realiza bajo la hiptesis de participacin de una sociedad de capital privado, que ejecuta y explota la concesin en los trminos participacin pblico privada y bajo las estipulaciones que se han de recoger en el Pliego de Condiciones y que se desarrollan, en parte, a lo largo de este documento. El modelo, pretende por tanto ser el reflejo del plan de negocio de esta hipottica sociedad concesionaria. Bajo el sistema de concesin, el concesionario asume la responsabilidad de construir, mantener y explotar el edificio de oficinas y servicios vinculados a cambio de percibir de la Administracin una cantidad mxima predeterminada en concepto de la disponibilidad del edificio as como de los beneficios que dichos servicios generen. En consecuencia con el marco descrito anteriormente, el estudio realizado tiene por objetivo analizar la viabilidad financiera del proyecto, aplicando las tcnicas de financiacin por el proyecto, previamente al proceso de licitacin pblica de la Concesin para la construccin y explotacin del CETIC, con el fin de que las condiciones econmicas establecidas en los pliegos de condiciones que se elaboren para la licitacin puedan ser asumidas por los posibles licitadores. Para ello ha sido imprescindible la creacin y utilizacin de un modelo de simulacin que partiendo de los datos sobre el proyecto y sobre los factores que intervienen en la financiacin del mismo, permita reproducir, para cada escenario considerado, el comportamiento financiero del proyecto a lo largo de los aos y obtener los indicadores econmico financieros utilizados por los inversores (empresa concesionaria) y por los prestamistas (entidades financieras). Para analizar la viabilidad de la concesin, el primer paso es calcular el flujo de ingresos que dara como resultado una Tasa Interna de Retorno (TIR) de los flujos operativos del proyecto despus de impuestos y que deber ser superior al menos a la rentabilidad de la deuda pblica a Largo Plazo ms una prima de riesgo, que depender de la incertidumbre sobre los costes y de las caractersticas del rgimen econmico de la concesin. Se toman en consideracin exclusivamente los flujos de caja operativos con el objeto de aislar los riesgos econmicos (inflacin, construccin, operacin y mantenimiento) de los riesgos financieros relacionados con el nivel de endeudamiento de la empresa concesionaria. Estos ltimos no deben de afectar al pago por disponibilidad exigido a la concesin.

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La estimacin de la prima de riesgo se realiza partiendo de la prima exigida a otras concesiones ya licitadas, y ajustndola a las caractersticas particulares de esta concesin. La condicin de la Universidad de Granada como garantista de los pagos relativos a los alquileres de la totalidad de las superficies a construir, as como de la inversin inicial realizada por la misma (3.355.319,00 obtenidos en convocatoria pblica para el ao 2010 del programa INNOCAMPUS CAMPUS DE EXCELENCIA INTERNACIONAL) limita ciertamente la prima de riesgo que en otras concesiones ha de ser necesariamente mayor por no asegurarse en ningn caso como en este la cobertura del 100% de la demanda. Para la realizacin de este anlisis de viabilidad se ha considerado una TIR nominal de los flujos de caja operativos del proyecto antes de impuestos del 8%. Una vez calculados los flujos de caja operativos, se analiza la capacidad de los mismos para hacer frente a los compromisos de servicio de la deuda externa. Dicha financiacin puede llegar a suponer un alto porcentaje de la inversin inicial, por lo que el riesgo del proyecto es asumido en gran medida por las entidades financieras que actan como prestamistas. El titular de los activos del contrato ser una sociedad vehculo mercantil (concesionaria) creada al efecto y con personalidad jurdica independiente a la de los promotores. El riesgo financiero de estos queda reducido a los recursos propios que aporten a la sociedad y la estructura de garantas que se acuerde con las entidades financieras. 8.2 Fechas principales Para la realizacin del anlisis econmico financiero ha sido necesario la estimacin de un cronograma de construccin y puesta en marcha de la actuacin. Dicho cronograma respeta la duracin de las obras contenida en el programa de trabajo del anteproyecto pero en cuanto a las fechas de licitacin, firma de contrato y de inicio de la construccin, deben tomarse simplemente a efectos previsionales. Todas estas fechas se recogen en la tabla 3. HITO CONCESIONAL Fecha estimada de licitacin Fecha estimada firma contrato Fecha estimada inicio obras Duracin de las obras Fecha estimada finalizacin de obras Fecha puesta en servicio edificio Periodo concesional explotacin Fecha finalizacin concesin FECHA 3er Trimestre 2011 4o Trimestre 2011 1er Trimestre 2012 15 meses o 2 Trimestre 2013 2o Trimestre 2013 23 aos 9 meses 2o Trimestre 2037

Tabla 3: Hitos principales del proceso concesional

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8.3 Costes de primera inversin Los costes de primera inversin que se introducen en el Plan Econmico Financiero incluyen tanto la inversin en obra como otro tipo de costes iniciales tales como los proyectos de construccin, el control de obra y los costes de puesta en marcha. Se han incluido igualmente porcentajes de gastos generales suficientes para hacer frente a obligaciones tributarias derivadas de las transacciones patrimoniales de suelo necesarias para conseguir la estabilidad de la cuenta de resultados durante el periodo de la concesin (vase tabla 4) El valor de beneficio industrial es el usual en el desarrollo de los proyectos de construccin (6%). Es importante hacer notar que dicho importe no se ha incorporado como beneficio de la concesionaria en la simulacin del estudio econmico financiero. De esta forma, los valores de rentabilidad pueden considerarse sin lugar a dudas conservadores ya que, caso de ser una de las actividades de la concesionaria la construccin podra incluir en su resultado este margen adicional, obteniendo de esta manera mayores rditos a la inversin realizada.

USO OFICINAS RESTAURANTE GIMNASIO SALAS DE PROYECCIN OTROS USOS ZZCC NIVEL SEMISTANO STANO APARCAMIENTO STANO CPU ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT TOTAL

SUPERFICIE 5147,89 384,73 132,49 319,63 339,11 439,09 1399,43 376,34 2033,63 10572,35

COSTE MEDIO USO. 700,00 550,00 550,00 1.000,00 350,00 400,00 350,00 475,00 125,00

IMPORTE () 3.603.523,00 211.601,52 72.869,79 319.630,55 118.690,18 175.636,63 489.800,50 178.761,50 254.203,75 5.424.717,43

EDIFICIO CETIC-UGR

EDIFICIO IMFE

USO OFICINAS STANO APARCAMIENTO ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT

SUPERFICIE 578,79 246,93 228,37

COSTE MEDIO USO. 550,00 350,00 125,00

IMPORTE () 318.334,50 86.425,50 28.546,25 433.306,25

PRESUPUESTO EJ. MATERIAL CETIC-UGR+IMFE GASTOS GENERALES 21% BENEFICIO INDUSTRIAL 6% SubTotal PRESUPUESTO DE LICITACIN CETIC-UGR+IMFE I.V.A 18% PRESUPUESTO DE CONTRATACIN CETIC-UGR+IMFE

5.858.023,68
1.230.184,97 351.481,42 1.581.666,39

EDIFICIO CETIC-UGR+IMFE

7.439.690,07
1.339.144,21

8.778.834,29

Tabla 4: Costes de primera inversin

8.4 Condiciones generales de financiacin Como punto de partida se establece el montante total de la inversin (IVA excluido) y que asciende a SIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA EUROS Y SIETE CNTIMOS DE EUROS (7.439.690,07 ).

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En el caso de un proyecto concesional puro dicha cantidad sera soportada en su totalidad por la concesionaria. En este caso, la Universidad de Granada, con objeto de mejorar las condiciones econmicas del mismo proceder a financiar parte del importe con recursos obtenidos en el mbito del Programa INNOCAMPUS Convocatoria 2010. Esta cantidad es de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE EUROS (3.355.319,00 ), lo que supone un CUARENTA Y CINCO CON DIEZ POR CIENTO (45,10%) de la inversin total. Dicha cantidad ser abonada a la concesionaria exclusivamente contra certificaciones de obra y hasta que se consuma la totalidad del crdito disponible a tal fin. El resto del importe de la inversin de primera implantacin ser financiado por la empresa concesionaria en los trminos y posibilidades de la misma. A la hora de llevar a cabo el presente estudio y como ejemplo se ha supuesto que para ello se aporta el 25% mediante recursos propios y un 75% mediante un prstamo a entidad financiera, compromiso que deber de acreditarse en la propia oferta. Por tanto, las condiciones de partida del proyecto concesional son las recogidas en la tabla 5.
FINANCIACIN Inversin Total Recurso Aportados UGR A financiar por la empresa Recursos Propios Empresa Recursos a Financiar por la Empresa 25% 75% 100% 7.439.690,07 3.355.319,00 4.084.371,07 1.021.092,77 3.063.278,31

Tabla 5: Condiciones generales de la concesin

8.5 Costes financieros Tal y como se ha indicado se supone que la empresa concesionaria accede a un prstamo para la financiacin del 75% del montante de la inversin inicial. En la simulacin relativa al mismo se han considerado intereses y costes disponibles en el mercado aunque podrn variar substancialmente en funcin de los recursos propios de la empresa y de sus relaciones de fiabilidad y solvencia con las entidades financieras. Las condiciones generales del prstamo son las detalladas en la tabla 6.

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CONDICIONES DEL PRSTAMO Principal Duracin (aos) Tipo inters (%) Comisin apertura Gastos Tramitacin Comisin Cancelacin Parcial Comisin cancelacin total 3.063.278,31 25,00 3,50% 0,75%

OTROS ASPECTOS

Cuota anual

22.974,59 2.000,00 0,00% 0,00% Estos costes se suman a los financieros del primer ao

Tabla 6: Condiciones generales del prstamo

La amortizacin planteada es la conocida como el modelo italiano, esto es, la amortizacin del capital principal es constante a lo largo del periodo de vigencia del prstamo. De esta manera, se obtienen todas las cuotas a satisfacer a lo largo de los 25 aos del prstamo y que han quedado reflejadas en la tabla 7 y figura adjunta.
CUADRO DE AMORTIZACIONES Ao 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 254.720,46 225.457,28 221.168,69 216.880,10 212.591,51 208.302,92 204.014,34 199.725,75 195.437,16 191.148,57 186.859,98 182.571,39 178.282,80 173.994,21 169.705,62 165.417,03 161.128,44 156.839,85 152.551,26 148.262,67 143.974,08 139.685,49 135.396,90 131.108,31 126.819,72 107.214,74 102.926,15 98.637,56 94.348,97 90.060,38 85.771,79 81.483,20 77.194,61 72.906,02 68.617,43 64.328,84 60.040,25 55.751,67 51.463,08 47.174,49 42.885,90 38.597,31 34.308,72 30.020,13 25.731,54 21.442,95 17.154,36 12.865,77 8.577,18 4.288,59 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 122.531,13 Anualidad C. Intereses C. Amortizacin Cap. Vivo 3.063.278,31 2.940.747,17 2.818.216,04 2.695.684,91 2.573.153,78 2.450.622,64 2.328.091,51 2.205.560,38 2.083.029,25 1.960.498,12 1.837.966,98 1.715.435,85 1.592.904,72 1.470.373,59 1.347.842,45 1.225.311,32 1.102.780,19 980.249,06 857.717,93 735.186,79 612.655,66 490.124,53 367.593,40 245.062,26 122.531,13 0,00 122.531,13 245.062,26 367.593,40 490.124,53 612.655,66 735.186,79 857.717,93 980.249,06 1.102.780,19 1.225.311,32 1.347.842,45 1.470.373,59 1.592.904,72 1.715.435,85 1.837.966,98 1.960.498,12 2.083.029,25 2.205.560,38 2.328.091,51 2.450.622,64 2.573.153,78 2.695.684,91 2.818.216,04 2.940.747,17 3.063.278,31 Cap. Amortizado

Tabla 7: Tabla de amortizacin del prstamo

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Amortizacin. Modelo italiano. Devolucin capital constante (amarillo) e intereses variables (verde)

250.000,00

200.000,00

Anualidad Pagada

150.000,00

100.000,00

50.000,00

- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Figura 2: Evolucin de la devolucin de capital e intereses pagados

8.6 Gastos de mantenimiento A la hora de plantear los gastos relativos al mantenimiento se ha establecido un valor medio aplicable a este tipo de edificacin, entendiendo que dentro de ste se encuentran contemplados los relativos al mantenimiento preventivo y curativo as como la limpieza, seguridad y consumos de agua, electricidad e impuestos que sean de aplicacin en cada caso. Este valor, estimado en 15 /m2 de edificio y ao , se aplicar sobre la superficie objeto del periodo de explotacin, esto es, no considerando el mdulo correspondiente al IMFE ya que este pasar, una vez construido, a ser propiedad exclusiva del Ayuntamiento de Granada y ser esta administracin la encargada del mismo a partir de ese momento. Se ha considerado tambin un crecimiento anual de los costes de mantenimiento de un 2,00% (porcentaje de variacin considerado igualmente para todos las variables econmicas del proyecto). La evolucin de los costes a lo largo de la vida de la concesin se ha recogido en la tabla 8.

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AO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Gastos (inc. Gastos generales) Euros

158.585,21 161.756,92 164.992,06 168.291,90 171.657,73 175.090,89 178.592,71 182.164,56 185.807,85 189.524,01 193.314,49 197.180,78 201.124,39 205.146,88 209.249,82 213.434,82 217.703,51 222.057,58 226.498,73 231.028,71 235.649,28 240.362,27 245.169,51 250.072,91

Tabla 8: Gastos generales y de mantenimiento a lo largo de la concesin.

8.7 Ingresos previstos A la hora de estimar los ingresos previstos a lo largo de la vida til de la concesin de obra pblica que se plantea se tiene en cuenta que el concesionario tendr ingresos por los siguientes conceptos: 1. Cuota anual en concepto de alquiler / arrendamiento del edificio en los trminos recogidos en el PPTP. En este caso y tal y como se ha indicado hasta ahora el concesionario tiene la garanta absoluta del cobro a travs de la Universidad de Granada ya que es sta la que proceder a establecer las relaciones de alquiler-cobro con las empresas que finalmente se ubiquen en el CETIC. A la hora de hacer la simulacin del estudio econmico financiero la Universidad de Granada ha considerado precios en funcin de superficies
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de oficinas, espacios tcnicos singulares y plazas de garaje, partiendo de unos valores en el ao cero e incrementando los mismos en un porcentaje del 2% en concepto de IPC. Los valores obtenidos se han recogido en las tablas 9, 10 y 11 en las que se definen los elementos objeto de alquiler, los precios unitarios estimados para el alquiler (/ao) y los ingresos totalizados para el periodo de duracin de la concesin.
Plazas Parking Disponibles uds.

Ao

Metros Oficina m2

Metros CPD m2

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89 5.147,89

376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34 376,34

45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00 45,00

Tabla 9: Superficies y nmero de plazas de garaje objeto de alquiler

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Ao

Precio alquiler m2 Precio alquiler m2 Otros Oficinas usos /m2 y ao /m2 y ao

75,00 76,50 78,03 79,59 81,18 82,81 84,46 86,15 87,87 89,63 91,42 93,25 95,12 97,02 98,96 100,94 102,96 105,02 107,12 109,26 111,45 113,67 115,95 118,27 120,63

Precio alquiler Plaza Parking /plaza y ao

720,00 734,40 749,09 764,07 779,35 794,94 810,84 827,05 843,59 860,47 877,68 895,23 913,13 931,40 950,02 969,03 988,41 1008,17 1028,34 1048,90 1069,88 1091,28 1113,11 1135,37 1158,07

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

115,00 117,30 119,65 122,04 124,48 126,97 129,51 132,10 134,74 137,44 140,18 142,99 145,85 148,76 151,74 154,77 157,87 161,03 164,25 167,53 170,88 174,30 177,79 181,34 184,97

Tabla 10: Precios unitarios de alquiler (/ao)

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Ao

Ingresos por alquiler de Oficinas /ao

Ingresos por alquiler de Ingresos por alquiler metros CPD plazas de garaje /ao /ao

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

603.847,50 615.924,45 628.242,94 640.807,79 653.623,95 666.696,43 680.030,36 693.630,97 707.503,58 721.653,66 736.086,73 750.808,46 765.824,63 781.141,13 796.763,95 812.699,23 828.953,21 845.532,28 862.442,92 879.691,78 897.285,62 915.231,33 933.535,95 952.206,67

28.790,01 29.365,81 29.953,13 30.552,19 31.163,23 31.786,50 32.422,23 33.070,67 33.732,09 34.406,73 35.094,86 35.796,76 36.512,69 37.242,95 37.987,81 38.747,56 39.522,51 40.312,96 41.119,22 41.941,61 42.780,44 43.636,05 44.508,77 45.398,95

33.048,00 33.510,67 33.979,82 34.455,54 34.937,92 35.427,05 35.923,03 36.425,95 36.935,91 37.453,01 37.977,36 38.509,04 39.048,17 39.594,84 40.149,17 40.711,26 41.281,21 41.859,15 42.445,18 43.039,41 43.641,96 44.252,95 44.872,49 45.500,71

Tabla 11: Ingresos totalizados anualmente en concepto de alquileres del CETIC.

2. Margen en trminos de beneficios de la explotacin de la cafetera comedor existente en el edificio. Para ello se han considerado unos beneficios en funcin del nmero de usuarios potenciales de la misma y que se detallan en la tabla 12.

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Ao

Ingresos por Cafetera Comedor /ao

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

60.000,00 61.200,00 62.056,80 62.925,60 63.806,55 64.699,85 65.605,64 66.524,12 67.455,46 68.399,84 69.357,43 70.328,44 71.313,04 72.311,42 73.323,78 74.350,31 75.391,22 76.446,69 77.516,95 78.602,18 79.702,61 80.818,45 81.949,91 83.097,21 84.260,57

Tabla 12: Ingresos en concepto de margen de explotacin de la cafetera comedor.

8.8 Cuenta de resultados A la vista de los gastos e ingresos formulados para el proyecto se puede obtener la cuenta de resultados para el proyecto planteado y a lo largo de todo el periodo de vigencia de la concesin y que es la que se detalla en la tabla 13.

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AO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Ingresos Euros
726.885,51 740.857,73 755.101,48 769.622,08 784.424,94 799.515,62 814.899,73 830.583,05 846.571,42 862.870,83 879.487,39 896.427,30 913.696,91 931.302,69 949.251,23 967.549,26 986.203,63 1.005.221,34 1.024.609,51 1.044.375,41 1.064.526,47 1.085.070,24 1.106.014,43 1.127.366,90

Gastos (inc. Gastos Margen Operativo Costes Financieros generales) Bruto Euros Euros Euros
158.585,21 161.756,92 164.992,06 168.291,90 171.657,73 175.090,89 178.592,71 182.164,56 185.807,85 189.524,01 193.314,49 197.180,78 201.124,39 205.146,88 209.249,82 213.434,82 217.703,51 222.057,58 226.498,73 231.028,71 235.649,28 240.362,27 245.169,51 250.072,91 568.300,29 579.100,81 590.109,42 601.330,18 612.767,21 624.424,73 636.307,03 648.418,48 660.763,57 673.346,82 686.172,90 699.246,52 712.572,52 726.155,81 740.001,41 754.114,45 768.500,12 783.163,76 798.110,77 813.346,70 828.877,19 844.707,97 860.844,91 877.293,99 132.189,33 102.926,15 98.637,56 94.348,97 90.060,38 85.771,79 81.483,20 77.194,61 72.906,02 68.617,43 64.328,84 60.040,25 55.751,67 51.463,08 47.174,49 42.885,90 38.597,31 34.308,72 30.020,13 25.731,54 21.442,95 17.154,36 12.865,77 8.577,18

Cuenta de Resultados Amortizacin Obra Civil (25 aos) Euros

163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84

Beneficio antes de Impuestos Euros

272.736,12 312.799,82 328.097,02 343.606,36 359.331,99 375.278,09 391.448,98 407.849,03 424.482,70 441.354,55 458.469,21 475.831,42 493.446,01 511.317,89 529.452,09 547.853,71 566.527,97 585.480,20 604.715,80 624.240,32 644.059,40 664.178,77 684.604,30 705.341,97

Cuota Impuestos (30%) Euros

81.820,84 93.839,95 98.429,11 103.081,91 107.799,60 112.583,43 117.434,69 122.354,71 127.344,81 132.406,36 137.540,76 142.749,43 148.033,80 153.395,37 158.835,63 164.356,11 169.958,39 175.644,06 181.414,74 187.272,10 193.217,82 199.253,63 205.381,29 211.602,59

Beneficio neto despus impuestos Euros

190.915,29 218.959,87 229.667,91 240.524,46 251.532,39 262.694,66 274.014,29 285.494,32 297.137,89 308.948,18 320.928,45 333.082,00 345.412,21 357.922,52 370.616,46 383.497,59 396.569,58 409.836,14 423.301,06 436.968,23 450.841,58 464.925,14 479.223,01 493.739,38

Tabla 13: Cuenta de resultados del proyecto de concesin CETIC

8.9 Rentabilidad econmica A la hora de plantear la viabilidad econmica financiera de la concesin de obra pblica para la construccin y explotacin del CETIC se establecer un modelo clsico de aproximacin a la rentabilidad del proyecto obteniendo los siguientes indicadores: Valor Actualizado Neto (VAN); Por Valor Actual Neto de una inversin se entiende la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido el valor de la inversin inicial. n Fj VAN = Io + j 1+ i) j =1 ( Si un proyecto de inversin tiene un VAN positivo, el proyecto es rentable. Entre dos o ms proyectos, el ms rentable es el que tenga un VAN ms alto. Un VAN nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los fondos en l invertidos en el mercado con un inters equivalente a la tasa de descuento utilizada.

Tasa Interna de retorno (TIR); Corresponde a aquella tasa descuento que hace que el VAN del proyecto sea exactamente igual a cero. Puede calcularse utilizando nicamente los datos correspondientes al proyecto. No requiere informacin sobre el costo de oportunidad del capital, coeficiente que es de suma importancia en el clculo del VAN.

0 = I 0 +

F1 F2 Fn + + ...... + 1 2 (1 + TIR ) (1 + TIR ) (1 + TIR )n

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0 = Io +

Fj j 1 + TIR ) j =1 (

No obstante para completar la utilidad de la misma se ha de ser comparada con un costo de oportunidad de capital para determinar la decisin sobre la conveniencia del proyecto. Perodo de Recuperacin del Capital (PRI); Corresponde al perodo de tiempo necesario para que el flujo de caja del proyecto cubra el monto total de la inversin. Es uno de los indicadores ms utilizado por los evaluadores y empresarios. Su determinacin es sencilla y el Periodo de Recuperacin del capital se produce cuando el flujo de caja actualizado y acumulado es igual a cero. Su formulacin es la siguiente: Tp Fj =0 j 1+ i) j =0 (

Todo ello habr de evaluarse a lo largo del periodo de vigencia de la concesin y que como ya se ha indicado es de veinticinco aos (incluidos los tiempos relativos a la preparacin del proyecto de ejecucin y de la propia obra). Una vez evaluada la cuenta de resultados y tenida en cuenta la depreciacin de activos fijos es posible obtener el flujo neto de caja y el flujo neto de caja actualizado (a los efectos del clculo del VAN). Para un primer clculo se ha considerado una tasa del 3.5% lo que permite obtener unos indicadores de viabilidad econmica de: TIR: 9.98 % PRI: 11 aos VAN: 3.715.978,23 Los clculos y su desarrollo han quedado recogidos en la tabla 14.

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AO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
TIR (%) Pay-Back Inters para VAN VAN -

Flujo Neto Caja Euros

4.084.371,07 354.290,13 382.334,72 393.042,76 403.899,30 414.907,23 426.069,51 437.389,13 448.869,16 460.512,73 472.323,02 484.303,29 496.456,84 508.787,05 521.297,37 533.991,30 546.872,44 559.944,42 573.210,98 586.675,91 600.343,07 614.216,42 628.299,98 642.597,85 657.114,22 9,98% 11 3,50% 3.715.978,23

FNC Actualizado (clculo del VAN) Euros

4.084.371,07 342.309,30 356.913,55 354.502,05 351.974,90 349.340,76 346.607,82 343.783,90 340.876,43 337.892,45 334.838,68 331.721,46 328.546,84 325.320,55 322.048,02 318.734,40 315.384,57 312.003,15 308.594,52 305.162,81 301.711,95 298.245,62 294.767,33 291.280,37 287.787,86 3.715.978,23

Flujo Neto Caja Acumulado Euros

4.084.371,07 3.742.061,77 3.385.148,22 3.030.646,17 2.678.671,27 2.329.330,51 1.982.722,69 1.638.938,79 1.298.062,36 960.169,91 625.331,23 293.609,77 34.937,08 360.257,63 682.305,65 1.001.040,05 1.316.424,62 1.628.427,76 1.937.022,28 2.242.185,09 2.543.897,04 2.842.142,66 3.136.909,99 3.428.190,36 3.715.978,23

Tabla 14: Determinacin de la TIR, el PRI y del VAN del proyecto.

Con objeto de conocer la sensibilidad del estudio en funcin de las posibles variaciones de la tasa de descuento aplicable en cada caso se ha llevado a cabo un estudio de los distintos valores del VAN habindose obtenido los resultados que se adjuntan en la tabla 15 y figura adjunta.

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Analisis del VAN en funcin del Inters considerado Interes Inicial 0% Intervalos crecimiento 0,5% Coste Capital VAN 8.063.377,75 Caso 1 0,00% 7.268.312,29 Caso 2 0,50% 6.541.169,99 Caso 3 1,00% 5.875.344,06 Caso 4 1,50% 5.264.927,98 Caso 5 2,00% 4.704.636,20 Caso 6 2,50% 4.189.734,46 Caso 7 3,00% 3.715.978,23 Caso 8 3,50% 3.279.558,46 Caso 9 4,00% 2.877.053,75 Caso 10 4,50% 2.505.387,97 Caso 11 5,00% 2.161.792,84 Caso 12 5,50% 1.843.774,81 Caso 13 6,00% 1.549.085,71 Caso 14 6,50% 1.275.696,72 Caso 15 7,00% 1.021.775,27 Caso 16 7,50% 785.664,55 Caso 17 8,00% 565.865,24 Caso 18 8,50% 361.019,33 Caso 19 9,00% 169.895,66 Caso 20 9,50%
Tabla 15: Anlisis de sensibilidad del VAN en funcin del coste del capital
Variacin del VAN en funcin del coste del capital
9.000.000,00 8.000.000,00 7.000.000,00 6.000.000,00 5.000.000,00

VAN

4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 1.000.000,00 0,00

0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50%

Coste del Capital (%)

Figura 3: VAN - Coste de Capital. Anlisis de sensibilidad.

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SEGURIDAD Y SALUD.

El desarrollo de las obras y servicios objeto de la presente propuesta de contratacin se ajustarn en todo momento a la legislacin que en materia de seguridad y salud sea de aplicacin en cada momento del proceso proyecto. Especialmente y cuando se proceda a la adjudicacin del mismo el concesionario, desarrollar segn lo especificado en el PPTP el Estudio de seguridad y salud, en los trminos previstos en las disposiciones mnimas de seguridad y salud en obras de construccin. Este estudio tiene por finalidad fundamental reflejar todas las normas y medidas de seguridad y salud necesarias para que la realizacin del proyecto sea llevada a cabo bajo condiciones de garanta en cuanto a integridad y bienestar de los trabajadores respecta. La redaccin se ajusta a las indicaciones recogidas en el R.D. 1627/1997, de 24 de octubre. Establecer por tanto las previsiones en materia de riesgos de accidentes y enfermedades profesionales, as como aquellos otros riesgos derivados de los trabajos de reparacin, conservacin, entretenimiento y mantenimiento. Tambin prever las instalaciones preceptivas de higiene personal y de bienestar para los trabajadores. El documento servir de base ineludible para la configuracin del Plan de Seguridad y Salud, cuya responsabilidad recaer sobre el contratista. Por tanto ofrecer unas directrices bsicas que deben ser objeto de atencin y respeto y en cualquier caso sern controladas y supervisadas los responsables de seguridad y salud. La legislacin que, con carcter general y no restrictivo, se tendr en cuenta en todo el proceso-proyecto es la siguiente: Ley 31/95 de la Jefatura de Estado de 8 de Noviembre de 1995: Prevencin de riesgos laborales y Normativa de desarrollo; BOE (10/11/95). Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevencin. Real Decreto 485/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mnimas en materia de sealizacin de seguridad y salud en el trabajo. Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mnimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo. Real Decreto 487/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mnimas de seguridad y salud relativas a la manipulacin manual de cargas que entrae riesgos, en particular dorsolumbares, para los trabajadores.

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 Real Decreto 773/1997, de 30 de mayo, sobre disposiciones mnimas de seguridad y salud relativas a la utilizacin por los trabajadores de equipos de proteccin individual. Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mnimas de seguridad y salud para la utilizacin por los trabajadores de los equipos de trabajo. Real Decreto 1627/97 del Ministerio de la Presidencia de 24 de Octubre de 1997: Disposiciones mnimas de Seguridad y Salud; BOE (25/10/97). Real Decreto 780/1998, de 30 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los servicios de prevencin. Real Decreto 614/2001, de 8 de junio, sobre disposiciones mnimas para la proteccin de la salud y seguridad de los trabajadores frente al riesgo elctrico. Ley 54/2003, de 12 de diciembre, de reforma del marco normativo de la prevencin de riesgos laborales. Real Decreto 2177/2004, de 12 de noviembre, por el que se modifica el Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mnimas de seguridad y salud para la utilizacin por los trabajadores de los equipos de trabajo, en materia de trabajos temporales en altura. 10 CONSIDERACIONES FINALES. A la vista del modelo concesional planteado, en el que por una lado existe una aportacin importante por parte de la Administracin y que por otro se garantiza que el pago del canon de disponibilidad del edificio se realiza sin vincularlo al grado de ocupacin del mismo ya que es la propia Universidad de Granada la que asegura el mismo, se puede concluir que el modelo de contratacin de concesin de obra pblica para la construccin y explotacin del CETIC de la UGR es totalmente viable y puede ser de inters para inversores que pretendan tener unos retornos por encima de los intereses de la deuda pblica a largo plazo ms un marginal suficientemente interesante sin suponer ello un riesgo operativo o financiero no asumible.

Granada, a 30 de junio de 2011

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ANEXO NICO: VIABILIDAD ECONMICA

CUENTA DE RESULTADOS

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AO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
TIR (%) Pay-Back Inters para VAN VAN

Ingresos Euros
726.885,51 740.857,73 755.101,48 769.622,08 784.424,94 799.515,62 814.899,73 830.583,05 846.571,42 862.870,83 879.487,39 896.427,30 913.696,91 931.302,69 949.251,23 967.549,26 986.203,63 1.005.221,34 1.024.609,51 1.044.375,41 1.064.526,47 1.085.070,24 1.106.014,43 1.127.366,90

Cuenta de Resultados Amortizacin Obra Gastos (inc. Gastos Margen Operativo Costes Financieros Civil (25 aos) generales) Bruto Euros Euros Euros Euros
158.585,21 161.756,92 164.992,06 168.291,90 171.657,73 175.090,89 178.592,71 182.164,56 185.807,85 189.524,01 193.314,49 197.180,78 201.124,39 205.146,88 209.249,82 213.434,82 217.703,51 222.057,58 226.498,73 231.028,71 235.649,28 240.362,27 245.169,51 250.072,91 568.300,29 579.100,81 590.109,42 601.330,18 612.767,21 624.424,73 636.307,03 648.418,48 660.763,57 673.346,82 686.172,90 699.246,52 712.572,52 726.155,81 740.001,41 754.114,45 768.500,12 783.163,76 798.110,77 813.346,70 828.877,19 844.707,97 860.844,91 877.293,99 132.189,33 102.926,15 98.637,56 94.348,97 90.060,38 85.771,79 81.483,20 77.194,61 72.906,02 68.617,43 64.328,84 60.040,25 55.751,67 51.463,08 47.174,49 42.885,90 38.597,31 34.308,72 30.020,13 25.731,54 21.442,95 17.154,36 12.865,77 8.577,18 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84

Beneficio antes de Impuestos Euros

272.736,12 312.799,82 328.097,02 343.606,36 359.331,99 375.278,09 391.448,98 407.849,03 424.482,70 441.354,55 458.469,21 475.831,42 493.446,01 511.317,89 529.452,09 547.853,71 566.527,97 585.480,20 604.715,80 624.240,32 644.059,40 664.178,77 684.604,30 705.341,97

Cuota Impuestos (30%) Euros

81.820,84 93.839,95 98.429,11 103.081,91 107.799,60 112.583,43 117.434,69 122.354,71 127.344,81 132.406,36 137.540,76 142.749,43 148.033,80 153.395,37 158.835,63 164.356,11 169.958,39 175.644,06 181.414,74 187.272,10 193.217,82 199.253,63 205.381,29 211.602,59

Beneficio neto despus impuestos Euros

190.915,29 218.959,87 229.667,91 240.524,46 251.532,39 262.694,66 274.014,29 285.494,32 297.137,89 308.948,18 320.928,45 333.082,00 345.412,21 357.922,52 370.616,46 383.497,59 396.569,58 409.836,14 423.301,06 436.968,23 450.841,58 464.925,14 479.223,01 493.739,38

Depreciacin activos fijos Euros

163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 163.374,84 TIR (%) Pay-Back Inters para VAN VAN

Flujo Neto Caja Euros

4.084.371,07 354.290,13 382.334,72 393.042,76 403.899,30 414.907,23 426.069,51 437.389,13 448.869,16 460.512,73 472.323,02 484.303,29 496.456,84 508.787,05 521.297,37 533.991,30 546.872,44 559.944,42 573.210,98 586.675,91 600.343,07 614.216,42 628.299,98 642.597,85 657.114,22 9,98% 11 3,50% 3.715.978,23

FNC Actualizado (clculo del VAN) Euros

4.084.371,07 342.309,30 356.913,55 354.502,05 351.974,90 349.340,76 346.607,82 343.783,90 340.876,43 337.892,45 334.838,68 331.721,46 328.546,84 325.320,55 322.048,02 318.734,40 315.384,57 312.003,15 308.594,52 305.162,81 301.711,95 298.245,62 294.767,33 291.280,37 287.787,86 3.715.978,23

Flujo Neto Caja Acumulado Euros

4.084.371,07 3.742.061,77 3.385.148,22 3.030.646,17 2.678.671,27 2.329.330,51 1.982.722,69 1.638.938,79 1.298.062,36 960.169,91 625.331,23 293.609,77 34.937,08 360.257,63 682.305,65 1.001.040,05 1.316.424,62 1.628.427,76 1.937.022,28 2.242.185,09 2.543.897,04 2.842.142,66 3.136.909,99 3.428.190,36 3.715.978,23

n
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

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