EXCMO.

AYUNTAMIENTO DE MARBELLA

CONTRATO DE COLABORACIN ENTRE EL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA Y EL DEPARTAMENTO DE CONTABILIDAD Y GESTIN DE LA UNIVERSIDAD DE MLAGA, PARA LA REDACCIN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD FINANCIERA DE LA ACTUACIN MUNICIPAL A DESARROLLAR PARA NUEVO MERCADO, OFICINAS MUNICIPALES, LOCALES COMERCIALES, PLAZA Y APARCAMIENTO PBLICO, EN SAN PEDRO ALCNTARA.

SUMARIO
PG.

1. INTRODUCCIN ........................................................................
2. ESCENARIO CONSIDERADO E HIPTESIS BSICAS..........

2.1
2.2 2.3

2.4

INVERSIN INICIAL........................................................ GASTOS DE FUNCIONAMIENTO.................................. INGRESOS...................................................................... TASA DE ACTUALIZACIN ..

3. ANLISIS DE VIABILIDAD ECONMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DE INVERSIN 4. PREVISIONES DE TESORERA DEL PROYECTO DE INVERSIN
4. CONCLUSIONES.

ANEXO I. INFORME TCNICO APORTADO POR EL ARQUITECTO D. JOS IGNACIO DOMNGUEZ CORRALES ANEXO II. CARACTERSTICAS URBANSTICAS DE LA ACTUACIN MUNICIPAL.

1. INTRODUCCIN El presente estudio tiene por objeto proporcionar informacin relevante y fiable para evaluar la viabilidad econmico-financiera del proyecto de inversin que representa la construccin y explotacin de un aparcamiento subterrneo e inmuebles en superficie (plaza pblica, nuevo mercado municipal, oficinas municipales y edificaciones de uso terciario) que el Ayuntamiento de Marbella se plantea proyectar en el espacio actualmente ocupado por la Calle Caravaca y por el actual mercado municipal de San Pedro de Alcntara (en adelante el Proyecto). Ms concretamente, este informe pretende proporcionar datos econmico-financieros que, con la suficiente racionalidad y objetividad, posibiliten alcanzar conclusiones sobre: 1) Sostenibilidad en el tiempo de posibles ofertas a presentar por empresas interesadas en ejecutar el Proyecto, en funcin de los ingresos estimados que podra generar el mismo. 2) Factibilidad econmica del cumplimiento de las obligaciones a asumir por una posible empresa adjudicataria en materia de mantenimiento del estado de las instalaciones, de reversin de las mismas y de cualesquiera otras que pudieran pactarse con el Ayuntamiento de Marbella. 3) Generacin por el Proyecto de una rentabilidad razonable con un plazo de recuperacin de la inversin asumible por posibles empresas adjudicatarias. A tal fin, emplearemos las tres tcnicas de uso ms extendido en la evaluacin de los proyectos de inversin, en concreto las siguientes:

a)

Valor actualizado Neto (VAN). Diferencia entre el valor de los flujos de caja generados, descontados a una tasa que representa la rentabilidad mnima exigida en funcin del riesgo, y la inversin inicialmente necesaria para llevar a cabo el Proyecto.

b)

Tasa Interna de Rentabilidad (TIR). Porcentaje necesario para que el proyecto de inversin presente un VAN igual a cero, lo que significa que para valores inferiores al mismo el proyecto es viable financieramente.

c)

Plazo Interno de Recuperacin (PIR). Tiempo, medido en nmero de aos, que necesita el proyecto para que pueda recuperarse la inversin inicial.

La elaboracin del presente estudio de viabilidad encuentra fundamento en los informes tcnicos solicitados y en las consultas profesionales realizadas en los casos necesarios as como en la informacin y datos proporcionados por los servicios tcnicos municipales y por el arquitecto D. Jos Ignacio Domnguez Corrales, cuyo informe figura en el Anexo I. Paralelamente, el Anexo II recoge las caractersticas urbansticas, globales y pormenorizadas, de la actuacin municipal a desarrollar en los terrenos del mercado de abastos y aparcamiento de la calle Caravaca, en San Pedro de Alcntara. Tanto la elaboracin del escenario como las estimaciones realizadas estn basadas en la siguiente documentacin: - Informacin sectorial y agregada de naturaleza econmico-financiera, referida a empresas cuyo objeto social presenta una naturaleza similar a la gestin proyecto de inversin aqu analizado, en concreto: explotacin de aparcamientos subterrneos, actividad constructora, actividad promotora y actividad inmobiliaria. - Anlisis econmico-financieros previamente realizados a empresas dedicadas a la explotacin, en rgimen de concesin administrativa, de aparcamientos subterrneos y edificaciones similares al que se pretenden construir. - Diversos Pliegos de clusulas administrativas que han regido en concursos licitados para la adjudicacin, mediante procedimiento abierto, de la concesin administrativa para la construccin y explotacin de obras similares a las del proyecto que nos ocupa. - Propuesta ganadora del Concurso de Ideas para el nuevo mercado municipal y plaza pblica de San Pedro de Alcntara (Marbella). El encargo realizado por el Ayuntamiento de Marbella alude a un nico proyecto de inversin, si bien, desde un punto de vista econmico-financiero, podran diferenciarse, al menos, dos proyectos distintos, segn el siguiente detalle: a) construccin y explotacin de aparcamiento subterrneo, que admite la alternativa de arrendamiento de plazas y la de la venta del derecho de uso por 40 aos; y b) construccin y explotacin de obras en superficie, referidas a la edificacin de locales comerciales, viviendas y oficinas, que pueden destinarse tanto a venta como a alquiler. De igual forma, la posible empresa adjudicataria asumira las siguientes obligaciones en materia de activos revertibles, a entregar al Ayuntamiento:

a) Edificacin de una plaza pblica en superficie, a transmitir al Ayuntamiento al finalizar las obras. b) Construccin de un nuevo mercado municipal, que el Ayuntamiento ha de recibir al finalizar las obras. c) Construccin de un edificio destinado a oficinas municipales, que se entregarn al Ayuntamiento en el mismo momento que las obras anteriores. Este edificio incluye la planta baja destinada a uso terciario, para locales comerciales, que sern explotados por el adjudicatario, en rgimen de concesin administrativa durante un periodo de 40 aos. d) Construccin de un edificio para uso residencial y terciario (oficinas) en plantas altas, y terciario, para locales comerciales en planta baja, que ser entregado al Ayuntamiento al finalizar las obras. e) Construccin y equipamiento de aparcamiento subterrneo, que habr de entregarse al Ayuntamiento al final del periodo concesional, es decir 40 aos, explotndose hasta entonces por la empresa adjudicataria. La intencin del Ayuntamiento de Marbella es fijar como objeto del contrato una concesin administrativa para cuya obtencin habra de construirse el aparcamiento subterrneo, la plaza pblica, el mercado municipal, las oficinas municipales y las obras de uso terciario y/o residencial (locales comerciales, viviendas y oficinas). De stas ltimas edificaciones destinadas a uso lucrativo, una parte ir situada en la planta baja del mismo edificio destinado a oficinas municipales y destinada a uso terciario, cuya explotacin se otorgar al adjudicatario del correspondiente concurso pblico, en rgimen de concesin administrativa. El resto, constituido por la edificacin destinada a uso residencial y terciario, se destina a enajenacin, que ser efectuada mediante subasta pblica convocada de forma simultnea al mencionado concurso, a fin de que los licitadores al mismo puedan concurrir tambin a aqulla. En caso de que dicha licitacin sea otorgada a la misma entidad que resulte adjudicataria del referido concurso, sern aplicables las previsiones econmicas adoptadas en este Estudio de Viabilidad; y en caso contrario por haber sido superada en la oferta econmica realizada por algn otro licitador, se indemnizar a la referida entidad en la misma cuanta del tipo de la licitacin reducida conforme al valor actualizado de su precio estimado (calculado de acuerdo a los previstos en este Estudio), segn su plazo previsible de venta; por lo que teniendo en cuenta que supondr mayor atractivo comercial para el adjudicatario, aspirar a la adquisicin del referido inmueble se considera como un ingreso previsto en el mismo, en funcin de los precios de venta esperados para el mismo. Esta circunstancia, unida a que los recursos generados por el aparcamiento seran susceptibles de empleo en la financiacin de los gastos generados por la explotacin inmobiliaria, y viceversa, nos ha hecho decantarnos por considerar un slo proyecto, en cuya evaluacin hemos considerado inversiones, gastos, ingresos y otras magnitudes relativas al aparcamiento y al uso terciario de la obra en superficie.

El equipo de trabajo responsable de la redaccin rene la especializacin, interdisciplinariedad y experiencia requeridas por la naturaleza y finalidad del mismo, constando de los siguientes miembros: Daniel Carrasco Daz
Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales Catedrtico de Economa Financiera y Contabilidad Universidad de Mlaga

Andrs Navarro Galera

Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales Profesor Titular de Economa Financiera y Contabilidad Universidad de Granada

Jos Mara de la Torre Martnez

Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales Profesor Titular de Economa Financiera y Contabilidad Universidad de Granada

Jos Ignacio Domnguez Corrales

Arquitecto con ms de 35 aos de experiencia profesional en la zona

David Ortiz Rodrguez

Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales Profesor Asociado de Economa Financiera y Contabilidad Universidad de Granada

Finalmente, aadir que por motivos de extensin este documento no incluye la totalidad de documentacin empleada en el trabajo, si bien podra aportarse en el momento que fuera solicitada, puesto que obra en poder de los firmantes del presente informe. 2. ESCENARIO CONSIDERADO E HIPTESIS BSICAS Teniendo en cuenta que la duracin prevista de la concesin administrativa asciende a 40 aos, hemos de tener presente que la evolucin en el tiempo del Proyecto podra verse afectada por la existencia de posibles contingencias y sucesos futuros, sujetos a ciertos grados de aleatoriedad y con diferente probabilidad de ocurrencia. De igual forma, la evolucin del sector de la construccin podra conllevar implicaciones tanto en los costes de construccin como en los precios de alquiler/venta. Esta incertidumbre nos ha obligado a definir un escenario que, constituido por una serie de hiptesis fundamentales, representa la base de partida de las diferentes estimaciones de magnitudes empleadas en el anlisis

de viabilidad econmico-financiera que nos ha permitido alcanzar conclusiones interesantes para los objetivos del estudio. Hemos llevado a cabo la definicin del escenario con un grado de rigor tcnico suficiente como para garantizar razonablemente la objetividad, fiabilidad y precisin de las estimaciones llevadas a cabo, basndonos en siguientes premisas fundamentales: 1. Transparencia, dado que en todos los casos hemos incluido la identificacin de los mtodos y fuentes empleadas para cuantificar las previsiones de las diferentes magnitudes de inversiones, gastos e ingresos. 2. Verificabilidad, toda vez que cualquier persona, aunque no haya participado en la elaboracin del presente estudio, podra evaluar la aplicacin de los procedimientos y criterios usados en la estimacin de los valores de las diferentes variables a lo largo del tiempo. 3. Prudencia, ya que, ante tres posibles hiptesis de partida desfavorable, ms probable y favorable-, hemos estimado los gastos bajo las hiptesis ms desfavorables, mientras que la simulacin de los ingresos est basada en las hiptesis ms probables. Lgicamente, la primera de estas hiptesis de partida debe ser la descripcin de la inversin a realizar para la construccin del aparcamiento y la obras en superficie, que incluye tanto inversiones inmobiliarias como inversiones en bienes muebles. Adems, la inversin inicial a realizar debe desglosarse, discriminando inversin subterrnea e inversin en superficie. De acuerdo con ello, en base a los datos que nos han sido proporcionados, el detalle de la inversin a realizar, sin computar los costes indirectos que luego estimaremos, seria el siguiente:
Inversin subterrnea Stano 1: 3.858 m2 x 353 = 1.361.874

Inversin inmobiliaria: 3.858 m2 x 325 = 1.253.850 Inversin mobiliaria: 3.858 m2 x 28 = 108.024 Stano 2: 4.038 m2 x 353 = 1.425.414

Inversin inmobiliaria:4.038 m2 x 325 = 1.312.350 Inversin mobiliaria: 4.038 m2 x 28 = 113.064 Inversin en superficie Total: 2.787.288 1) Mercado municipal (puestos): 800 m2 x 650 = 520.000 2) Oficinas municipales: 1.200 m2 x 600 = 720.000 3) Uso terciario (locales comerciales): 937 m2 x 250 = 234.250 4) Usos terciarios (otros): 930 m2

4.1) H1: 930 m2 viviendas x 850 = 790.500 4.2) H2: 930 m2 oficinas x 500 = 465.000 4.3) H3: (465 m2 viviendas x 850 ) + (465 m2 oficinas x 500 ) = 627.750 5) Urbanizacin plaza pblica: 3.650 m2 x 200 = 730.000 6) Total H1 (1+2+3+4.1+5) = 2.994.750 7) Total H2:(1+2+3+4.2+5) = 2.669.250 8) Total H3: (1+2+3+4.3+5)= 2.832.000

Total Inversin inmobiliaria (a)

H1: 1.253.850 + 1.312.350 + (6) = 5.560.950 H2: 1.253.850 + 1.312.350 + (7) = 5.235.450 H3: 1.253.850 + 1.312.350 + (8) = 5.398.200 108.024 + 113.064 = 221.088 H1 : 5.782.038 H2: 5.456.538 H3: 5.619.288

Inversin mobiliaria (b) Total Inversin (a+b)

Como puede apreciarse, en el apartado dedicado a inversin en superficie, hemos considerado tres hiptesis de trabajo para usos terciarios (otros). Segn hemos comentado con anterioridad, las obras en superficie tendrn un doble destino, a saber: 1) puestos del mercado municipal y oficinas municipales, que la empresa adjudicataria no podr explotar, puesto que debe entregarlas al Ayuntamiento una vez que las mismas estn en condiciones de entrar en funcionamiento; y 2) locales comerciales y otras edificaciones de uso terciario y/o residencial, que la empresa adjudicataria podr explotar y/o enajenar. A su vez, en el apartado 2 anterior, mientras que los 937 m2 tienen un uso concreto como locales comerciales, en cambio los 930 m2 del resto de terciario son susceptibles de destinos alternativos. Con estos fundamentos, y al objeto de arrojar luz sobre la viabilidad econmico-financiera de diferentes posibilidades, tanto el coste de la construccin como los ingresos previstos, han sido estimados en funcin de tres hiptesis, que son: H1: Los 930 m2 sern destinados a la edificacin de viviendas, sin construir oficinas algunas. H2: Los 930 m2 sern dedicados a la construccin de oficinas, sin que san construidas viviendas. H3: Reservar el 50% de los metros cuadrados (465 m2) para edificar viviendas y el 50% restante para construir oficinas.

Por otra parte, los locales comerciales, las viviendas y las oficinas podran destinarse tanto a venta como a alquiler. Independientemente de que al ocuparnos de los ingresos, habremos de sentar las bases para sus estimaciones, advertiremos ahora que la opcin de alquiler siempre se referir a alquiler sin muebles, por lo que la inversin mobiliaria en las edificaciones siempre ser nula, sean stas destinadas a venta o se dediquen a alquiler. De acuerdo con ello, en trminos de ocupacin, la superficie bruta total de las obras respondera al siguiente detalle:
EDIFICACION Subterrneo 1 Subterrneo 2 Plaza pblica (no explotable) Mercado municipal (no explotable) Oficinas municipales (no explotable) Locales comerciales Viviendas y oficinas Total EXTENSIN (m2) 3.858 4.038 3.650 800 1.200 937 930 15.413 PORCENTAJE 25.03% 26.20% 23.68% 5.19% 7.79% 6.08% 6.03% 100%

Asimismo, hemos partido de otras premisas bsicas para la estimacin de los datos necesarios a los efectos del anlisis de viabilidad, a tener en cuenta: a) Con carcter general, hemos computado un incremento interanual de un 3%, que incluira las subidas por actualizacin del coste de la vida, posibles mejoras salariales e incrementos especficos en el precio de algunos bienes y/o servicios. b) Hemos prescindido de considerar el efecto fiscal derivado del Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA), por tratarse de un tributo que recae sobre el consumidor final, sin suponer un coste para la empresa adjudicataria en la medida en que resulta recuperable de la Hacienda Pblica. c) Hemos incluido en nuestro anlisis el efecto fiscal vinculado al Impuesto sobre Sociedades o Impuesto sobre el Beneficio, por estimar que, a diferencia del Impuesto sobre el Valor Aadido, estamos ante un tributo que, al generarse resultados positivos por actividad empresarial, puede acarrear un coste adicional para la empresa adjudicataria y, por tanto, influye en la evaluacin de la viabilidad econmico-financiera, siempre que la misma tuviera la forma de persona jurdica con forma mercantil (sociedad annima, sociedad limitada, etc.)

d) Las proyecciones de magnitudes han sido realizadas para un horizonte temporal de 40 aos, comenzando en enero de 2010, si bien el presente estudio resultara igualmente vlido en caso de que los proyectos comenzaran su funcionamiento en otra fecha. e) La empresa adjudicataria habra de financiar con recursos propios el 20% de la inversin inicial total. El 80% restante procederan de un prstamo a formalizar con una entidad financiera, considerando un tipo de inters anual del 4% y un plazo de 20 aos, con amortizaciones mensuales por sistema francs.

2.1 INVERSIN INICIAL En base a los datos proporcionados, la inversin inicial a realizar debe desglosarse, considerando: a) inversin subterrnea e inversin en superficie; y b) inversin inmobiliaria e inversin mobiliaria. De acuerdo con ello, en base a los datos que nos han sido proporcionados, la inversin inicial presentara el siguiente desglose:

INVERSIN Inversin subterrnea

IMPORTES Stano 1: 3.858 m2 x 353 = 1.361.874

Inversin inmobiliaria: 3.858 m2 x 325 = 1.253.850 Inversin mobiliaria: 3.858 m2 x 28 = 108.024 Stano 2: 4.038 m2 x 353 = 1.425.414

Inversin inmobiliaria:4.038 m2 x 325 = 1.312.350 Inversin mobiliaria: 4.038 m2 x 28 = 113.064 Inversin en superficie Total: 2.787.288 1) Mercado municipal (puestos): 800 m2 x 650 = 520.000 2) Oficinas municipales: 1.200 m2 x 600 = 720.000 3) Uso terciario (locales comerciales): 937 m2 x 250 = 234.250 4) Usos terciarios (otros): 930 m2 4.1) H1: 930 m2 viviendas x 850 = 790.500 4.2) H2: 930 m2 oficinas x 500 = 465.000 4.3) H3: (465 m2 viviendas x 850 ) + (465 m2 oficinas x 500 ) = 627.750 5) Urbanizacin plaza pblica: 3.650 m2 x 200 = 730.000

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INVERSIN

IMPORTES 6) Total H1 (1+2+3+4.1+5) = 2.994.750 7) Total H2:(1+2+3+4.2+5) = 2.669.250 8) Total H3: (1+2+3+4.3+5)= 2.832.000

Total Inversin inmobiliaria (a)

H1: 1.253.850 + 1.312.350 + (6) = 5.560.950 H2: 1.253.850 + 1.312.350 + (7) = 5.235.450 H3: 1.253.850 + 1.312.350 + (8) = 5.398.200 108.024 + 113.064 = 221.088 H1 : 5.782.038 H2: 5.456.538 H3: 5.619.288

Inversin mobiliaria (b) Total Inversin (a+b)

No obstante, aunque estos datos posibilitan estimar el importe a invertir, no recogen las partidas de los denominados costes indirectos, es decir aqullos que, sin corresponder especficamente a ninguna de las edificaciones u obras, han de imputarse a todas ellas en funcin de un criterio objetivo, que en nuestro caso va a ser el valor de la edificacin antes de imputar tales costes, es decir los importes del anterior cuadro. Segn la informacin recopilada, la relacin valorada de los costes indirectos de la edificacin responde al siguiente detalle, que presentamos en funcin de las hiptesis consideradas:

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CONCEPTO Proyecto y Direccin de obra Plano Topogrfico Estudio geotcnico Proyecto de Telecomunicaciones Licencia urbanstica (5.5% s/ Coste oficinas terciarias, locales y viviendas) H1: 5.5% s/ (234.250 + 790.500) H2: 5.5 % s/ (234.250 + 465.000) H3: 5.5 % s/ (234.250 + 627.750) Notara y Registro (2.5% s/Coste Total) H1: 2.5% s/ 5.782.038 H2: 2.5% s/ 5.456.538 H3: 2.5% s/ 5.619.288 Actos Jurdicos Documentados (2.5% s/Coste Total) H1: 2.5% s/ 5.782.038 H2: 2.5% s/ 5.456.538 H3: 2.5% s/ 5.619.288 Total Costes Indirectos

IMPORTE () 350.000 1.200 8.600 6.000 56.361 (H1) 38.459 (H2) 47.410 (H3)

144.551 (H1) 136.413 (H2) 140.482 (H3)

144.551 (H1) 136.413 (H2) 140.482 (H3)

711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3)

As las cosas, utilizando como criterio de imputacin el valor, calculado hasta ahora, de cada parte de la edificacin en conjunto, la distribucin de costes indirectos sera la siguiente:
COSTES INDIRECTOS 711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3) 711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3) 711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3) 711.263 (H1) 677.085 (H2) INVERSIN 2.787.288 PESO ESPECFICO 48.21%(H1) 51.08%(H2) 49.60%(H3) 9.00%(H1) 9.53%(H2) 9.25%(H3) 12.45%(H1) 13.19%(H2) 12.81%(H3) 4.05%(H1) 4.29%(H2) IMPUTACIN 342.900 (H1) 345.855 (H2) 344.310(H3) 64.014(H1) 64.526(H2) 64.211(H3) 88.552(H1) 89.308(H2) 88.924(H3) 28.806(H1) 29.047(H2)

Inversin subterrnea Mercado

520.000

Oficinas

720.000

Locales c.

234.250

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COSTES INDIRECTOS 694.174 (H3) Plaza Pblica 711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3) 711.263 (H1)

INVERSIN

PESO ESPECFICO 4.16%(H3) 12.62%(H1) 13.37%(H2) 13.00%(H3) 13.67%(H1) -----(H2) -----(H3) -----(H1) 8.52%(H2) -----(H3) -----(H1) -----(H2) 11.17%(H3) 100%(H1) 100%(H2) 100%(H3)

IMPUTACIN 28.878(H3) 89.761(H1) 90.526(H2) 90.243(H3) 97.230(H1) 57.688(H2) 77.539(H3)

730.000

Uso terciario (H1) Uso terciario (H2) Uso terciario (H3) Totales

790.500 465.000

677.085 (H2) 694.174 (H3) 627.750

5.782.038 (H1) 5.456.403 (H2) 5.619.219 (H3)

Por tanto, segn esta imputacin de costes indirectos, la inversin inicial total, es decir la que debemos tomar para evaluar el proyecto, responde al siguiente detalle:
INVERSIN SIN COSTES INDIRECTOS 2.787.288 520.000 720.000 234.250 730.000 COSTES INDIRECTOS 342.900 (H1) 345.855 (H2) 344.310(H3) 64.014(H1) 64.526(H2) 64.211(H3) 88.552(H1) 89.308(H2) 88.924(H3) 28.806(H1) 29.047(H2) 28.878(H3) 89.761(H1) 90.526(H2) 90.243(H3) 97.230(H1) 57.688(H2) 77.539(H3) INVERSIN CON COSTES INDIRECTOS 3.130.188 (H1) 3.133.143 (H2) 3.131.598 (H3) 584.014 (H1) 584.526 (H2) 584.211 (H3) 808.552 (H1) 809.308 (H2) 808.924 (H3) 263.056 (H1) 263.297 (H2) 263.128 (H3) 819.761 (H1) 820.526 (H2) 820.243 (H3) 887.730 (H1) 522.688 (H2) 705.289 (H3)

Inversin subterrnea Mercado Oficinas Locales c. Plaza Pblica

Uso terciario (H1) Uso terciario (H2) Uso terciario

790.500 465.000 627.750

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INVERSIN SIN COSTES INDIRECTOS (H3) Totales 5.782.038 (H1) 5.456.403 (H2) 5.619.219 (H3)

COSTES INDIRECTOS 711.263 (H1) 677.085 (H2) 694.174 (H3

INVERSIN CON COSTES INDIRECTOS 6.493.301 (H1) 6.133.488 (H2) 6.313.393 (H3)

Asimismo, en la medida en que resulta necesario discriminar las inversiones inmobiliarias de las inversiones mobiliarias, hemos de identificar ambos importes para la inversin subterrnea, tal como recoge la siguiente tabla:
INVERSIN INICIAL H1 H2 H3 TOTAL INVERSIN SUBTERRNEA 3.130.188 3.133.143 3.131.598 INVERSIN MOBILIARIA 221.088 221.088 221.088 INVERSIN INMOBILIARIA 2.909.100 2.912.055 2.910.510

As, pues, a los efectos del presente estudio de viabilidad, las inversiones a realizar por la empresa adjudicataria deben discriminarse en los siguientes tipos:

a)

Inversiones a explotar por la empresa adjudicataria: aparcamiento subterrneo, locales comerciales, viviendas y oficinas. La parte de estas inversiones que no sea enajenada por la empresa, sino que sea usada para generar ingresos sistemticamente, debe ser amortizada anualmente, para lo que hemos considerado una vida til de 50 aos. Inversiones que la empresa adjudicataria no puede explotar, por tener que entregarlas al Ayuntamiento al finalizar las obras: plaza pblica, mercado municipal y oficinas municipales. Estas inversiones no pueden catalogarse como inmovilizado, en la medida en que no contribuyen a la generacin de ingresos. Sin embargo, considerando que su ejecucin es imprescindible, y en aplicacin del principio de correlacin de ingresos y gastos, repartiremos su importe entre los 40 aos de vida de la concesin administrativa, por entender que pueden tratarse como un activo revertible entregado por anticipado.

b)

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c)

Inversiones mobiliarias, que presentan una vida til, generalmente, inferior a 50 aos y muy diversa, pues existen tipos de elementos, que a menudo pueden identificarse con mobiliario, cmaras de seguridad, barreras, mquinas de tickets, mquinas cobradoras, cabinas y otros activos cuyo periodo medio de generacin de ingresos podra estimarse en 10 aos.

2.2 GASTOS DE FUNCIONAMIENTO Para la estimacin de las magnitudes de gastos, hemos tomado como referencia dos tipos de fuentes documentales, que han favorecido, por una parte la precisin y objetividad de las simulaciones y, por otra la adaptacin del anlisis de viabilidad a las particularidades propias del tipo de empresas que gestionan proyectos de la misma naturaleza al que se refiere este estudio. Estas dos referencias son las siguientes: a) Estudios de viabilidad realizados por otras empresas que actualmente construyen y explotan aparcamientos de similares a las del proyecto aqu analizado. Informacin econmico-financiera adquirida a la firma INFOTEL-ASEXOR, que nos suministr datos suficientes sobre el sector de las empresas de explotacin de parking, permitindonos, de modo agregado y por trmino medio, conocer la estructura de gastos de las empresas que operan en esta rama de actividad. Estudio de viabilidad econmico-financiera del aparcamiento subterrneo ubicado en la Plaza Pueblo Istn, en San Pedro de Alcntara.

b)

c)

As, pues, sobre la base del anlisis del contenido de estos documentos y siempre en coherencia con el resultado de las reuniones mantenidas con los representantes del Ayuntamiento de Marbella, hemos fijado una serie de hiptesis bsicas que representan el soporte fundamental de las simulaciones llevadas a cabo, segn detallamos a continuacin.

CONCEPTO Gastos de personal Mantenimiento y conservacin Gastos generales Limpieza

COSTE/PLAZA ESTIMADO (a) 103,75 /plaza

COSTE TOTAL ANUAL (a) x 250 80.000 25.938 9.500 7.000

15

CONCEPTO Seguro Suministros Canon de explotacin Otros gastos Gastos comercializacin

COSTE/PLAZA ESTIMADO (a) 21,66 /plaza 25,64 /plaza 0 7 /plaza

COSTE TOTAL ANUAL (a) x 250 5.415 6.410 0 3.000 2%s/importe de venta de locales, oficinas y viviendas

Amortizacin Tcnica En base a los tcnicos consultados y a las prcticas habituales en empresas del sector, hemos fijado una vida til de 50 aos para las inversiones inmobiliarias, mientras que las inversiones mobiliarias sern objeto de amortizacin durante 10 aos, lo que equivale a la necesidad de su renovacin un total de 4 veces durante los 40 aos de duracin del periodo concesional.
TIPO DE INVERSIN Inmobiliaria Bienes Muebles Total Inversin H1 () 6.272.213 221.088 6.493.301 H2 () 5.912.400 221.088 6.133.488 H3 () 6.092.305 221.088 6.313.393

TIPO DE INVERSIN Inmobiliaria H1 Inmobiliaria H2 Inmobiliaria H3 Bienes Muebles (H1,H2, H3)

IMPORTE 6.272.213 5.912.400 6.092.305 221.088

BASE VIDA AMORTIZABLE TIL 6.272.213 50 aos 5.912.400 6.092.305 221.088 50 aos 50 aos 10 aos

CUOTA ANUAL 125.444 118.248 121.846 22.109

Dotacin al Fondo de Reversin En el caso de las inversiones inmobiliarias, si fijamos nuestra atencin en la fecha del final del periodo concesional, 31 de diciembre del ao 2050, la empresa adjudicataria habr de entregar al Ayuntamiento, en perfecto estado de funcionamiento, la totalidad de activos revertibles que estn formados por el aparcamiento y sus correspondientes instalaciones. En ese momento (31/12/2050), el valor de estas inversiones inmobiliarias ascendera a:
IMPORTES Valor de adquisicin Amortizacin acumulada a 31/12/2050 H1() 2.909.100 2.327.280 H2 () 2.912.055 2.329.644 H3 () 2.910.510 2.328.408

16

Valor neto contable a 31/12/2050

581.820

582.411

582.102

As, en el ao previsto para la reversin, la empresa adjudicataria se vera obligada a soportar unas prdidas extraordinarias por valor de 581.820 en la hiptesis 1, de 582.411 bajo la hiptesis 2 y de 582.102 en el supuesto de la hiptesis 3, las cuales repercutiran exclusivamente en la cuenta de prdidas y ganancias del ejercicio 2050, lo que contradice, claramente, a dos criterios contables de obligado cumplimiento prudencia y correlacin de ingresos y gastos-, al margen de implicar durante los 40 ejercicios econmicos de duracin de la concesin unos resultados empresariales valorados por exceso, pues no recogen esta prdida extraordinaria. En cambio, una poltica financiera ms acorde con la naturaleza y finalidad de este tipo de inversiones consistira en la imputacin paulatina, desde el primer ejercicio del periodo concesional, de la parte proporcional de las mencionadas prdidas extraordinarias ocasionadas por la reversin de las inversiones inmobiliarias. Esta imputacin que, desde una ptica estrictamente contable recibe el nombre de Dotacin al Fondo de Reversin, permitir a 31 de diciembre de 2050 contar con una provisin para riesgos y gastos que, denominada Fondo de Reversin, tendr por saldo el valor neto contable de las inversiones inmobiliarias a en esa fecha. En definitiva, siguiendo la normativa contable vigente, hemos optado por distribuir el valor neto contable de las inversiones inmobiliarias al final del periodo concesional entre los 40 aos de duracin de la concesin administrativa, reparto que hemos realizado en funcin de la evolucin de los ingresos previstos durante el periodo concesional. A diferencia del caso anterior, si nos centramos en el caso de las inversiones en bienes muebles, al final del periodo concesional su valor neto contable es nulo, dada su vida til de 10 aos, por lo que no procede dotar fondo de reversin alguno. 2.2 INGRESOS De acuerdo con las reuniones mantenidas, hemos de considerar, y en consecuencia realizar simulaciones financieras, los siguientes tipos de ingresos: 1. Ingresos derivados del parking 1.1 Alquiler rotacional 1.2 Abonos mensuales 1.3 Abono mensual nocturno 1.4 Venta derechos de uso por 40 aos

17

2. Ingresos derivados de los locales comerciales y/o oficinas 2.1 Venta 2.2 Alquiler 3. Ingresos derivados de viviendas 3.1 Venta 3.2 Alquiler En cuanto a los ingresos vinculados al parking, sobre la base de los datos recopilados y de la informacin proporcionada por el Ayuntamiento sobre la situacin socioeconmica de la zona donde pretende ubicarse el aparcamiento, hemos seleccionado los siguientes precios:
MODALIDAD Rotacional Abonos mensuales Abono mensual nocturno Venta derechos de uso N PLAZAS 100 25 25 100 PRECIO 0,025 /minuto 95 /mes 70 /mes 10.000

Asimismo, para el caso de las plazas en alquiler (rotacional, abono mensual y abono mensual nocturno), en funcin de la informacin recopilada sobre el funcionamiento de otros parkings -con especial atencin a los de la zona donde pretende ejecutarse el Proyecto-, los grados de ocupacin que hemos considerado son los siguientes.
AO 2011 2012 2013 2014 y ss. GRADO DE OCUPACIN 20% 30% 50% 65%

De igual forma, la venta de derechos de uso de plazas de garaje presentara la siguiente distribucin:
AO 2011 2012 2013 2014 VENTA DERECHOS 40 20 20 20

18

Total

100

Paralelamente, las viviendas, las oficinas y los locales comerciales, pueden ser objeto tanto de venta como de alquiler, lo que nos obliga a estimar el precio por metro cuadrado para ambas modalidades, siempre en funcin de las tres hiptesis consideradas, segn reflejamos en la siguiente tabla. A tal fin, dentro de cada hiptesis, hemos considerado que el 50% de los metros edificados se destinarn a venta y el 50% restante a alquiler. Lgicamente, mientras que la venta generara ingresos, exclusivamente, en el ao en el que se produce la misma, los ingresos por alquileres se obtendrn durante todos los aos de devengo de los mismos, en funcin de las clusulas de los contratos suscritos con los inquilinos.
HIPTESI S H1 INMUEBLE Locales comerciales Apartamentos Oficinas H2 Locales comerciales Apartamentos Oficinas H3 Locales comerciales Apartamentos Oficinas METROS (a) 179 758 465 465 --------179 758 --------465 465 179 758 233 232 233 232 USO PREVISTO Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler Venta Alquiler PRECIO POR M2 (b) 2.500 130 /ao 1.800 120 /ao --------2.500 130 /ao --------2.000 110 /ao 2.500 130 /ao 1.800 120 /ao 2.000 110 /ao INGRESOS (a x b) 447.500 98.540 /ao 837.000 55.800 /ao --------447.500 98.540 /ao --------930.000 51.150 /ao 447.500 98.540 /ao 419.400 27.840 /ao 466.000 25.520 /ao

Interesa, sobre este particular, sealar que los precios de alquiler son expresados en trminos de alquiler sin muebles, por lo que, en coherencia con la descripcin de la inversin inicial, de las amortizaciones tcnicas y del fondo de reversin, la inversin mobiliaria de las edificaciones en alquiler figura con valor nulo. 2.5 TASA DE ACTUALIZACIN El coste de capital o coste medio ponderado de capital se define como la rentabilidad esperada en una cartera formada por todos los ttulos emitidos por la empresa. Es el coste de oportunidad por invertir en los activos de la empresa y, por tanto, es el tanto de actualizacin apropiado para valorar proyectos de riesgo parecido. De esta manera, el coste de capital se determina como una media ponderada del coste de la deuda (tipo de inters) y el coste de los 19

recursos propios (tanto de rentabilidad exigido por los accionistas de la empresa). Para una mejor comprensin, consideramos que somos los propietarios, tanto de las acciones como de la deuda, lo que supone que todos los activos de la empresa nos pertenecen, esto es, podemos pensar que la rentabilidad del activo es una cartera compuesta por deuda y capital propio. As, su clculo vendra dado como una media ponderada de la rentabilidad de la deuda (tipo de inters) y la rentabilidad del capital propio. En el marco del presente estudio de viabilidad, para esta cuantificacin hemos utilizado dos metodologas que nos llevan a la misma conclusin. La primera consistente en el uso de la informacin contable divulgada por las empresas del sector, que hemos extrado de la base de datos INFOTELL-AXESOR. As, la tasa vendra dada por el ratio de rentabilidad econmica de la explotacin, obtenida por relacin por cociente entre el Resultado antes de intereses e impuestos de la explotacin y el Activo medio de la explotacin. El dato obtenido asciende al 7%. En segundo lugar, hemos utilizado datos del mercado, es decir con datos extracontables, aplicando la siguiente expresin: r = kmpc = donde, kmpc=r: coste medio ponderado de capital o coste de capital rD: rentabilidad de la Deuda (tipo de inters) rE: rentabilidad de exigida a los fondos propios D/V: Coeficiente de endeudamiento E/V: Coeficiente de fondos propios V= E+D (Activo=Pasivo) La rentabilidad de exigida por los accionistas la obtenemos aplicando el modelo CAPM (Modelo de Equilibrio de Activos Financieros), siendo la expresin la siguiente:

D + V

E V

r
donde:

r + (r r
f E m

rE: rentabilidad de exigida a los fondos propios rf: tasa libre de riesgo, esto es, deuda emitida por el estado E: Riesgo de mercado para las acciones que cotizan en el mercado burstil espaol, volatilidad. Esta magnitud indica la sensibilidad que tienen las acciones de una empresa ante los movimientos del mercado.

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rm: rentabilidad del mercado, que viene dada por un ndice burstil, en nuestro caso el IBEX-35. Nosotros hemos utilizado la relativa a una serie de diez aos y para las empresas de tamao medio. As, pues, la diferencia entre la rentabilidad del mercado y la tasa libre de riesgo es indicativa de la prima por riesgo, es decir, la rentabilidad adicional que va a exigir un inversor en ttulos de renta variable por asumir ms riesgo. Hemos calculado la rentabilidad exigida para los fondos propios, aplicando la expresin anterior. Los datos han sido extraidos de la base de datos BME (Bolsas y Mercados de Espaa), y hemos contemplado dos escenarios posibles, en funcin de que la Beta del sector fuese ms alta (ms sensibilidad a los movimientos del mercado) o fuese ms baja. Los datos son los siguientes: rf = 4.9% (Obligaciones del Estado a l/p) E = 1.05 rm = 13% Aplicando la expresin obtenemos: rE = 4.9 + 1,05*(13-4.9) = 13,41% Una vez obtenida la rentabilidad exigida a los fondos propios, hemos procedido a calcular la tasa a la que actualizar los flujos de caja estimados, aplicando la siguiente expresin: r = kmpc =

D + V

E V

Los datos necesarios para su aplicacin son: rD = 4.8 % (tipo de inters del prstamos hipotecario) D/V = 80% E/V = 20% Si realizamos los clculos para los dos escenarios contemplados: r = kmpc= 0,048*0,8 + 0,1341*0,2 = 6.52%

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En conclusin, tanto si nos basamos en los valores contables del sector, como si empleamos datos del mercado la rentabilidad exigida al proyecto, la rentabilidad exigida para la valoracin del proyecto debe ser un 7% (redondeando el 6.52% desde una postura prudente), cifra que hemos tomado para las simulaciones dirigidas a la evaluacin del presente proyecto. 5. CONCLUSIONES Siempre en el marco definido por el escenario descrito para el proyecto de inversin objeto de estudio, y partiendo del cumplimiento de las hiptesis fundamentales que han sido adoptadas, el anlisis de viabilidad econmicofinanciera del Proyecto nos ha permitido alcanzar una serie de conclusiones, que quedan soportadas por las magnitudes de la siguiente tabla:
HIPTESIS H1 Locales: 937 m2 Viviendas: 930 m2 Oficinas: 0 m2 H2 Locales: 937 m2 Viviendas: 0 m2 Oficinas: 930 m2 H3 Locales: 937 m2 Viviendas: 465 m2 Oficinas: 465 m2 INVERSIN () 6.493.301 VAN () + 3.409.373 TIR (%) 9,99 PIR (aos) 11

6.133.488

+ 3.726.412

10,54

11

6.313.393

+ 3.567.587

10,25

11

En base a estos datos, el presente estudio de viabilidad econmicofinanciera tendra por conclusiones las siguientes: 1) Partiendo de la inversin inicialmente prevista, una hipottica empresa adjudicataria podra acometer con garantas el proyecto de inversin, toda vez que los recursos que generara el mismo, en cuanta y tiempo, adems de lograr una retribucin razonable, permitiran recuperar la inversin en un periodo de tiempo reducido, teniendo en cuenta las peculiaridades de este sector de actividad. 2) Los recursos generados por las tarifas del aparcamiento as como los ingresos previstos va venta y/o alquiler de inmuebles resultaran suficientes para garantizar razonablemente la continuidad en el tiempo de la actividad de parking, con unos niveles de calidad aceptables, por lo que la gestin del proyecto podra catalogarse de sostenible. 3) Previo cumplimiento de las previsiones financieras en materia de generacin de ingresos, para una hipottica empresa adjudicataria resultara

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factible satisfacer un canon concesional a determinar por el Ayuntamiento de Marbella-, sufragar los gastos necesarios para la conservacin de la capacidad de prestar servicios de las instalaciones, adems de recuperar la inversin realizada en un plazo de tiempo muy inferior a la duracin del periodo concesional. 4) En comparacin con la informacin agregada correspondiente a las empresas que operan en el sector, la rentabilidad esperada y el plazo previsto de recuperacin de la inversin, pueden catalogarse de similares a los obtenidos, en trmino medio, por las mismas. 5) Si bien el sentido de las anteriores definiciones no depende de los tres escenarios definidos por las hiptesis consideradas como supuestos de partida, desde el punto de vista de una posible empresa adjudicataria, la Hiptesis 2 resultara ser la ms ventajosa, aunque las diferencias respecto a las magnitudes de las otras dos hiptesis no son muy significativas, tal como muestra la siguiente tabla:
H2 3.726.412 10,54 % 11 aos H1 3.409.373 9,99 % 11 aos H3 3.567.587 10,25 % 11 aos DIFERENCIAL A FAVOR DE H2 + 317.039(respecto a H1) + 158.825(respecto a H3) + 0,55 % (respecto a H1) + 0,29 % (respecto a H3) 0

VAN TIR PIR

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ANEXO I

INFORME TECNICO PARA FIJACION DE COSTES EN RELACION CON EL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCION Y EXPLOTACION DE APARCAMIENTO PUBLICO Y OBRAS EN SUPERFICIE EN SAN PEDRO ALCANTARA (MARBELLA)

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INFORME TECNICO PARA FIJACION DE COSTES EN RELACION CON EL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCION Y EXPLOTACION DE APARCAMIENTO PUBLICO Y OBRAS EN SUPERFICIE EN SAN PEDRO ALCANTARA (MARBELLA)

1.- Objeto y autor del encargo.Se redacta el presente informe por encargo de D. Daniel Carrasco Daz, responsable del estudio de viabilidad encargado por el Excmo. Ayuntamiento de Marbella, siendo el objeto del trabajo la obtencin de los costes que permitan determinar las inversiones necesarias para la ejecucin y puesta en funcionamiento de las construcciones e instalaciones que se recogen en el concurso de ideas para el nuevo mercado de San Pedro Alcntara, convocado por dicho Ayuntamiento. Asimismo, para la realizacin del estudio de viabilidad, se incluye en este Informe un anlisis de los futuros ingresos derivados de la explotacin, venta o alquiler de las distintas construcciones, los cuales, debidamente ponderados en el horizonte temporal respectivo, permitirn establecer las hiptesis de partida, elaborar las simulaciones financieras y, con ellas, alcanzar las conclusiones solicitadas. 2.- Caractersticas de las edificaciones proyectadas.El estudio de viabilidad comprende las obras e instalaciones previstas en el Concurso de Ideas convocado por la Corporacin Municipal segn acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 3/62008 (B.O.P. n 55 de 4 de Julio). Una vez que el anteproyecto ganador del Concurso ha sido supervisado y corregido por la Oficina Tcnica de Patrimonio Municipal, y pendiente de su incorporacin a la Revisin del Plan General de Ordenacin Urbana de Marbella, la distribucin de superficies y usos resultantes a valorar son las siguientes:

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Locales comerciales Oficinas municipales Mercado municipal Residencial y/o terciario Aparcamiento stano-1 Aparcamiento stano-2 Plaza pblica

SUPERFICIE M2 937,00 1.200,00 800,00 930,00 3.859,00 4.038,00 3.650,00

Para la obtencin de las cifras de las inversiones a realizar para la realizacin del conjunto, se ha partido de las siguientes premisas: 1.- Tanto las oficinas municipales como el mercado y la plaza pblica se valoran en su estado acabado para su entrega como obra completa, al Ayuntamiento de Marbella. 2.- En la ejecucin de las dos plantas subterrneas de aparcamiento, en las que se prev su concesin por un plazo de 40 aos, la valoracin debe distinguir la inversin inmobiliaria y la inversin mobiliaria, por presentar plazos de amortizacin diferentes. 3.- Los locales comerciales deben valorarse en su estado en bruto con cerramiento provisional y sin distribucin interior, tan slo con las correspondientes acometidas a los distintos servicios. 4.- La superficie de 930 m2 que hemos denominado residencial y/o terciario responde a lo especificado en la clusula 1.1 del Pliego de Condiciones del Concurso de Ideas, donde se especifica que el anteproyecto debe incluir otros usos terciarios y residenciales cuya explotacin permita financiar el coste de la ejecucin del conjunto. Esta superficie, conjuntamente con los 937 m2 de locales comerciales y la explotacin del aparcamiento constituyen las que sern objeto de concesin, en la modalidad que determine el futuro concurso. Entendemos que el estudio de viabilidad deber considerar las opciones posibles dentro de las permitidas en el Pliego de Condiciones del Concurso. Por tanto, fijados los 937 m2 de locales comerciales, el uso concreto de los restantes 930 m2 destinados a residencial y/o terciario debe decidirlo el futuro concesionario, por lo que se hace necesario considerar todas las opciones que permitan elegir la que optimice la relacin entre gastos e ingresos. En consecuencia, y dada la ubicacin en plantas altas de dicha superficie, vamos a valorar de manera independiente el uso de vivienda y el de oficina.

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3.- Estimacin de costos de construccin. 3.1.- Aparcamiento subterrneo El nmero de plazas previstas en las dos plantas bajo rasante asciende a 250. Dentro de las inversiones necesarias para la explotacin del aparcamiento pblico, distinguimos entre la inversin inmobiliaria y la mobiliaria. En el primer concepto incluimos lo que se entiende por obra civil, cuyo plazo de amortizacin se fija habitualmente en 50 aos. Bajo el concepto de inversin mobiliaria agrupamos los costes correspondientes a todas las instalaciones que, aunque estrictamente no puede asignrseles el carcter de bien mueble segn el Cdigo Civil, participan sin embargo de la caracterstica comn de disponer un plazo de amortizacin muy inferior al antes referido y que podemos establecer en 10 aos. Con estos supuestos y estimando unas caractersticas del subsuelo favorables, que responden a la presencia de bizcornil como material mayoritario de la futura excavacin y cimentacin, los costos estimados para las obras subterrneas de los aparcamientos incluyen excavacin a cielo abierto, cimentacin por zapatas o losa, muros de contencin de hormign armado con encofrado y hormigonado in situ y dos forjados reticulares con pilares, rampas y escaleras de hormign armado. Adems, las obras de particiones interiores y las instalaciones de todo tipo que permitan su apertura como aparcamiento pblico. Del estudio de precios de construcciones similares realizadas en los ltimos aos podemos deducir que el costo unitario por m2 de planta resulta a un valor medio de 353 /m2, del cual la obra civil representa 325 /m2, y la denominada inversin mobiliaria, 28 /m2. 3.2.- Mercado municipal. Las caractersticas espaciales y la distribucin interior diseadas en el anteproyecto aprobado nos permiten evaluar su coste en la horquilla de 600 a 700 /m2. Adoptamos el valor medio de 650 /m2. 3.3.- Oficinas municipales. Al responder a un inmueble de mayor superficie con similares cuotas de instalaciones, y escasas particiones interiores, fijamos su coste en 600 /m2. 3.4.- Locales comerciales. Considerando exclusivamente su acabado en bruto, el costo de construccin puede fijarse en 250 /m2.

3.5.- Viviendas. Hemos supuesto una tipologa plurifamilar en viviendas de 1 y 2 dormitorios, con calidades similares a las de viviendas protegidas de promocin privada de rgimen general, cuyo costo de ejecucin medio lo fijamos en 850 /m2. 3.6.- Oficinas. Dentro de los usos lucrativos previstos en el concurso, el uso de oficinas en plantas altas del edificio privativo proyectado puede estimarse con un coste de construccin de 500 /m 2, bajo el supuesto de local terminado sin particiones ni subdivisiones. 3.7.- Plaza pblica. En este apartado, consideramos el solado y urbanizacin del espacio pblico, todo ello a realizar sobre el 2 forjado del aparcamiento subterrneo (incluido en el coste de este ltimo). La estimacin unitaria de esta partida es de 200 /m2. 4.- Anlisis y estimacin de los futuros ingresos. La obtencin de cifras fiables de los ingresos esperables en la explotacin de las edificaciones por el futuro adjudicatario del concurso constituye, en estos momentos de final de 2.008, una tarea de muy difcil cuantificacin. Si en el anterior apartado de estimacin de costos, el muestreo de las cifras indicaba la inestabilidad del mercado de la construccin, a la hora de fijar los precios a los que futuros adquirentes o arrendadores estaran dispuestos a comprar o alquilar, nos encontramos de lleno inmersos en la complejidad de la situacin financiera nacional e internacional y, en consecuencia, con la extrema debilidad del mercado inmobiliario en Espaa y especialmente, en la Costa del Sol. No obstante, a pesar de la falta de fiabilidad o de consenso en cuanto a las reales posibilidades de recuperacin el mercado inmobiliario en los prximos aos, a los efectos del presente trabajo se hace necesario realizar la estimacin de ingresos que, con toda prudencia, presentamos a continuacin. Vaya por delante la aceptacin por el tcnico que suscribe de opiniones disidentes con los resultados que se exponen. Las construcciones susceptibles de explotacin privada, de acuerdo con las clusulas del concurso de ideas y con el anteproyecto que desarrollamos, son las siguientes: 1.- Ingresos derivados del parking subterrneo pblico, en concesin. 2.- Ingresos derivados de la venta y/o alquiler de locales comerciales y oficinas, y 3.- Ingresos derivados de la venta y/o alquiler de viviendas.

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Como se indic en el captulo anterior, las simulaciones que se realicen de las distintas hiptesis, permitirn obtener la solucin ptima de explotacin, en la que la diferencia de ingresos y gastos resulte mxima. Por tanto, se hace necesario considerar todas las modalidades posibles de explotacin, no slo para obtener esta mejor solucin, sino tambin para poner de manifiesto en el futuro concurso las alternativas que, a estas alturas del proceso no son sino meras conjeturas. La amplitud de productos inmobiliarios que ofrece el proyecto, con las valoraciones y resultados que se obtengan del estudio de viabilidad, habrn de permitir a cada futuro concursante establecer su particular ponderacin de los mismos, en funcin de la mayor o menor confianza que pudiera ofrecerle la comercializacin de cada unos de dichos productos o modelo de explotacin. Analizamos y valoramos a continuacin cada una de las mencionadas alternativas, en las que se ha tenido en cuenta el horizonte temporal de la puesta en marcha de todo el conjunto urbano incluido en el proyecto (ao 2.011): 1.1.- Parking: Alquiler rotacional. La experiencia de instalaciones prximas en el mismo casco urbano de San Pedro Alcntara y en Marbella, permite obtener un precio medio de aplicacin al presente caso, de 0,025 por minuto, y la estimacin de un 40% del total de las plazas para esta modalidad. 1.2.- Parking: Alquiler mediante abono mensual y mensual nocturno. De aplicacin cada uno de ellos al 10% del total de las plazas, estimamos un precio de 95 /mes y 70 /mes, respectivamente. 1.3.- Parking: Venta de derechos de uso por 40 aos. Consideramos el 40% restante del total de las plazas y un precio de 10.000 /plaza. En funcin del paulatino establecimiento y consolidacin de los distintos usos comerciales, administrativos y residenciales del conjunto, los grados de ocupacin estimados en el espacio temporal de la concesin del aparcamiento a 40 aos comienzan por el 20% el primer ao, 30% el segundo, 50% el tercero y 65% a partir del cuarto. La venta de derechos de uso de plazas de garaje podra obedecer a la siguiente secuencia temporal: 40% el primer ao y 20% cada uno de los tres siguientes aos. 1.4.- Venta de locales comerciales. Estimamos prudente, a dos aos vista, un valor unitario de 2.500 /m2. 1.5.- Alquiler de locales comerciales. En similares condiciones, puede establecerse un precio medio de arrendamiento de los comerciales de 130 por m2 y ao. 1.6.- Venta de oficinas: 2.000 /m2

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1.7.- Alquiler de oficinas: 110 por m2 y ao. 1.8.- Venta de viviendas o apartamentos: Para el clculo de este parmetro, consideramos unidades de viviendas de 50 m2 construidos de media a un precio de venta de 90.000 la unidad, lo que significa un valor unitario de venta de 1.800 por m2 construido. 1.9.- Alquiler de viviendas o apartamentos: De igual manera, estimamos 500 de alquiler mensual para un apartamento de 50 m2 construidos, lo que supone un valor unitario de 120 por m2 construido y ao. Como se indic anteriormente, las cifras expuestas resultan de una extrapolacin de valores recientes al horizonte previsto de terminacin, entrega y puesta en funcionamiento de todo el conjunto de usos pblicos y privados, residenciales, terciarios y de equipamiento. Entendemos que la mixtificacin de usos redundar en una mayor ocupacin y actividad comercial en esta zona del casco urbano de San Pedro Alcntara.

San Pedro Alcntara, Diciembre de 2008

Firmado: Jos Ignacio Domnguez Corrales Arquitecto.

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ANEXO II CARACTERSTICAS URBANSTICAS, GLOBALES Y PORMENORIZADAS, DE LA ACTUACIN MUNICIPAL A DESARROLLAR EN LOS TERRENOS DEL MERCADO DE ABASTOS Y APARCAMIENTO DE LA CALLE CARAVACA, EN SAN PEDRO ALCNTARA. Las presentes determinaciones corresponden a la ordenacin esquemtica resultante del Concurso de Ideas convocado por el Ayuntamiento con la finalidad de referencia, que han de ser incorporadas a la Revisin en trmite del PGOU, por lo que su validez definitiva est supeditada a su integracin y aprobacin con el citado instrumento de planeamiento urbanstico municipal. Iniciativa y desarrollo:

actuacin municipal, mediante proyecto de urbanizacin a ejecutar por concurso pblico.

Superficie del mbito de la urbanizacin:

5.604 m2 (segn delimitacin incluida en el plano adjunto).

Uso de Equipamiento Pblico. Edificabilidad mxima:

Mercado municipal:... 2.611,20 m2t. Oficinas municipales:. 1.656,48 m2t. Terciario (comercial): . 753,12 m2t.

Total:.. 5.020,80 m2t.

Uso Residencial-Terciario en Manzana Cerrada:

Terciario (comercial):..

405,00 m2t.

Residencial-Terciario:. 1.143,00 m2t.

Alineaciones de Zonas:

Total:..... 1.548,00 m2t.

a definir por la Revisin del PGOU, que podrn modificarse mediante Estudio de Detalle de iniciativa municipal.

Aparcamiento mnimo:

240 plazas en el subsuelo, de titularidad pblica, que se destinarn, en parte, a la modalidad de rotacin, y, en el resto, a uso por residentes.

Resto de la superficie de la urbanizacin: uso: viario pblico peatonal.

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32