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案例選集
(1995~2005)
黃大仙區議會房屋事務委員會編印
鳴謝:
香港樹仁學院企業及社會發展研究中心協助選取案例
英國特許房屋經理學會亞太分會協助覆核本書內容
~非賣品~
前言
前言
近年的新興大廈及添喜大廈事件,提醒我們小業主不能在大廈管理工作上掉以輕
心,否則可能有嚴重後果。大廈管理工作受大廈公契及香港法例第 344 章《建築物
管理條例》等法例的規管,許多大廈管理爭拗最終都要循法律途徑解決。可惜一般
小業主對有關法例可能未必有足夠認識,面對大廈管理問題時往往無所適從。
有見及此,本會較早前特別委託香港樹仁學院研究大廈管理的種種難題,並提出
解決方法。在研究當中,我們發現不少小業主對大廈公契及《建築物管理條例》認
知有限,以致不懂查閱或難以瞭解大廈管理訴訟的法庭裁決,無法從中取得經驗教
訓,甚至因為錯誤進行訴訟而浪費寶貴的大廈管理資源。
本書得以順利出版,本會在此感謝香港樹仁學院工商管理系企業及社會發展研究
中心協助選取具代表性的香港土地審裁處大廈管理案例,並把案例初步分類;英國特
許房屋經理學會亞太分會覆核本書內容;及黃大仙區議會撥款資助。
黃大仙區議會房屋事務委員會
2006 年 2 月
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注意事項
注意事項
本書旨在方便讀者尋找相關案例。書中的「案情摘要」是編者根據案件的判辭,
抽取案件重點編輯而成,只載有案情重點,並未包括案件全部詳情。
本書中的「案件類別」及「主要相關法例」亦為方便讀者查找案例及法例而設,
是編者所加,為判辭原文中所無。
讀者找到所須案例後,請務必參閱案件判辭原文,以對案件有全面瞭解。取得案
件判辭原文的方法列載於後。
本書只作一般私人參考用途,並不可視為法律或法庭常規的詳盡及權威性的說
明,亦不可取代專業法律諮詢。懇請讀者按其情況須要尋求專業法律意見及專業
人士的協助。
取得案件判辭原文的方法如下:
(一) 聯絡司法機構法律參考資料及圖書館組
電話:2825 4621,2825 4386
地址:香港金鐘道 38 號高等法院大樓低層 8 樓
電郵:legalref@judiciary.gov.hk
(二) 從司法機構網上法律參考資料系統取得:
i. 到司法機構網頁:http://www.judiciary.gov.hk/
ii. 選「判案書及法律參考資料」
iii. 再選「判案書」
iv. 在搜尋列上輸入案件編號,按「確定」,系統會自動尋找
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目錄
目錄
公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
主要相關法例........................................................................................9
公用設施佔用私人業權範圍 ..............................................................11
公用設施的使用權..............................................................................11
公用部份的維修..................................................................................12
進入私人業權範圍進行維修 ..............................................................13
擅自改動公用設施..............................................................................13
佔用及管理公用地方的爭議
主要相關法例......................................................................................17
法團佔用公用部份..............................................................................21
居民組織佔用公用部份......................................................................21
業主佔用公用部份..............................................................................21
租戶佔用公用部份..............................................................................24
發展商佔用公用部份..........................................................................26
其他人佔用公用部份..........................................................................27
設施擁有權及使用權..........................................................................27
展示廣告..............................................................................................27
違建物
主要相關法例......................................................................................31
天台......................................................................................................33
外牆......................................................................................................34
平台......................................................................................................35
停車位..................................................................................................35
單位內..................................................................................................36
露台......................................................................................................36
監管、查詢文件及帳目
主要相關法例......................................................................................39
保存帳目及擬備報告問題 ..................................................................41
業主要求法團提供文件......................................................................41
業主要求物業管理公司提供文件 ......................................................42
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目錄
管理公司、法團及管理委員會運作問題
主要相關法例......................................................................................45
業主大會程序問題..............................................................................57
管理委員會程序問題..........................................................................63
管理委員會履行職責問題 ..................................................................64
法團及管理委員會的權限 ..................................................................64
解散或改選管理委員會......................................................................65
管理公司不當支出..............................................................................68
法團不當支出......................................................................................68
採購招標問題......................................................................................68
管理費,維修費及各項費用
主要相關法例......................................................................................73
追討管理維修費..................................................................................83
管理費預算及計算問題......................................................................98
維修費攤分問題................................................................................101
業主討回已繳付的費用....................................................................106
登記及解除押記................................................................................107
辭退管理公司及法團交接的問題
主要相關法例....................................................................................111
辭退管理公司....................................................................................117
文件及賬目交接................................................................................118
核證會議記錄....................................................................................119
核證帳目............................................................................................119
追討款項............................................................................................120
賠償問題............................................................................................120
其他案件
主要相關法例....................................................................................123
單位作違反公契用途........................................................................125
放置垃圾雜物在公用地方 ................................................................125
火警....................................................................................................126
電力供應............................................................................................126
飼養寵物............................................................................................126
單位滲水............................................................................................127
業主委員會成立及運作....................................................................128
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
公用部份/公用設施裝設,使用
及維修問題
公用設施佔用私人業權範圍
公用設施的使用權
公用部份的維修
進入私人業權範圍進行維修
擅自改動公用設施
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第 18 條 (1) 法團須~
法團的職 (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
責及權力 (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵照
辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職人
員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
第 40 條 (1) 管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人,可在給予單位業主或佔用人合理通知後,
進入視察 在任何合理時間內進入該單位,藉以~
的權力 (a) 視察、修理、保養或翻新~
(i) 單位內的任何公用部分;或
(ii) 單位內的任何其他財物而其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響者;
(b) 消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾。
(2) 裁判官如信納經宣誓而作的告發,認為必須讓根據第(1)款有權進入某一單位的人破門進入該單
位,即可發出手令,授權該人在警務人員在場的情況下破門進入該單位。
(3) 儘管有第 19(2)條的規定,管理委員會因行使第(1)(a)(ii)或(b)款授予的權力而承付
的任何費用,可由法團向招致承付該費用的單位的業主以民事債項方式追討。
附表 1 1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
公用部分 2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
[第 2 條] 3. 屋頂、烟 、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。
4. 護牆、圍欄及邊界牆。
5. 2 個或多於 2 個單位共用的通風口。
6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水
渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂
9
公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
的出口和門閘。
9. 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備,以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益
而設置的裝置,以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
12. 草地、花園及遊樂場,以及任何其他康樂活動場地。
13. 游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
14. 會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆,包括海堤(如有的話),而該土地與建築
物乃屬同一共同擁有權者。
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
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佔用及管理公用地方的爭議
佔用及管理公用地方的爭議
法團佔用公用部份
居民組織佔用公用部份
業主佔用公用部份
租戶佔用公用部份
發展商佔用公用部份
其他人佔用公用部份
設施擁有權及使用權
展示廣告
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佔用及管理公用地方的爭議
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佔用及管理公用地方的爭議
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第2條 在本條例中,除文意另有所指外~
釋義 ……
“公用部分"(common parts)指~
(a) 建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或
享用的部分;及
(b) 附表 1 指明的部分,但上述文書如此指明或指定的部分除外;
……
第 16 條 建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有
等由法團 規定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等 (a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
第 18 條 (1) 法團須~
法團的職 (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
責及權力 (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
第 29 條 除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
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佔用及管理公用地方的爭議
附表 1 1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
公用部分 2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
[第 2 條] 3. 屋頂、 烟 、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。
4. 護牆、圍欄及邊界牆。
5. 2 個或多於 2 個單位共用的通風口。
6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水
渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂
的出口和門閘。
9. 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備,以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益
而設置的裝置,以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
12. 草地、花園及遊樂場,以及任何其他康樂活動場地。
13. 游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
14. 會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆,包括海堤(如有的話),而該土地與建築
物乃屬同一共同擁有權者。
附表 10 1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
由土地審 2. 與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
裁處聆訊 程序。
及裁決的 3. 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
指明法律 程序。
程序 4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
[第 42 及 (a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
45 條] (b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
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佔用及管理公用地方的爭議
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
5. 與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
7. 在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
9. 與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。
《物業轉易及財產條例》(香港法例第 219 章)
第 41(3)條 (3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定,除第(5)款另有規定外,契諾須隨土地轉移,且除在
契諾的強 契諾各方之間可予強制執行外,契諾受益人及其業權繼承人,以及藉著或透過該人或該等人士而
制執行 得土地業權的人,均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人,以及藉著或透過該人或該
等人士而得土地業權的人,強制執行契諾。
《時效條例》(香港法例第 347 章)
第7條 收回土地及追討租金的訴訟
收回土地 (1) 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿 60 年後,官方不得提出收回土地的訴訟;如該訴訟權
的訴訟時 最初在某人方面產生,而官方是透過該某人而申索的,則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生
效 的日期起計滿 60 年後提出收回土地的訴訟。
(2) 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿 12 年後,他不得提出收回土地的訴訟;如該訴
訟權最初在某人方面產生,而他是透過該某人而申索的,則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產
生的日期起計滿 12 年後提出收回土地的訴訟:
但如訴訟權最初在官方方面產生,而提出訴訟的人是透過官方而申索的,則該訴訟可在官方本可
提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出,或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起
計 12 年內提出,以首先屆滿的期間為準。
19
佔用及管理公用地方的爭議
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佔用及管理公用地方的爭議
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佔用及管理公用地方的爭議
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佔用及管理公用地方的爭議
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團。第一答辯人是該大廈地下一店 主要相關法例
Owners of Lux Theatre 鋪的業主;而第二答辯人是該鋪的租客及在該鋪經營燒腊飯店。申請人指 《建築物管理
Building 訴 Fung Chi 第一答辯人由大約 26 年前年起,在未經申請人同意下用鐵絲網及木板圍起 條例》第 34I
Hung and Another 及佔用鋪位旁一幅公用土地,違反大廈公契及《建築物管理條例》。土地 條
案件編號: LDBM86/2001
案件類別: 佔用及管理公用地
審裁處確認有關土地是該大廈的公用地方,而答辯人是未經申請人或其他 《時效條例》
方的爭議 業主同意而佔用了有關土地,違反了該大廈的公契及建築物管理條例的條 第 7(2)條;第
˙ 業主佔用公用部 文。土地審裁處認為就算第一答辯人是從 1972 年開始佔用有關土地,當其 38A(1)條
份 在成為業主之後便不能再逆權管有有關土地,因為他已經是有關土地的業
判決日期: 2001 年 10 月 11 日
主之一。業權擁有人不能以另外一個身分去逆權管有他與其他業權擁有人
所共同擁有的物業。因此第一答辯人在 1988 年成為該鋪業主之後,已經再
不能逆權管有有關土地。由 1972 年至 1988 年,第一答辯人只佔用了大約
16 年,不能符合時效條例中 20 年的要求,所以他並不能引用時效條例。
再者,逆權管有的一個重要原則,就是要逆權管有人有意圖地去排除其他
人士使用有關土地,但他並沒有這個意圖,因此他從來都沒有逆權管有有
關土地。所以土地審裁處裁決第一及第二答辯人必須遷出有關土地,清拆
有關土地上所有違例物件及將有關土地復回原狀。
23
佔用及管理公用地方的爭議
人後來申請覆核,聲稱安裝這鐵閘在現時位置是因治安問題,保障長者安
全,及方便長者出入,並稱鐵閘不會引致不便,並且鐵閘是在申請人未成
為業主之前已經裝好。答辯人亦指控申請人也有違反公契的行為。土地審
裁處認為治安問題、長者安全理由、沒有引致不便、鐵閘早已裝好等,均
不能作為剝奪其他業權擁有人行使業權的理由。至於申請人是否也有違反
公契的行為,實與本案無關。因此土地審裁處撤銷答辯人擱置禁制令的申
請。
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佔用及管理公用地方的爭議
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佔用及管理公用地方的爭議
Chevalier Property 案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,第一答辯人是屋苑一個地鋪的業 主要相關法例
Management Ltd 訴 主,第二答辯人是地鋪的租戶。申請人指地鋪租戶在鋪外的屋苑公眾地方 《物業轉易及
Champion Return Ltd 擺放物件。管理公司曾因此分別去信地鋪業主及租戶,但租戶沒有理會, 財產條例》第
and Another 而業主亦沒有阻止。管理公司亦有向別的商鋪就類似問題發出律師信,部 41(3)條
案件編號: LDBM55/2003
案件類別: 佔用及管理公用地
份案件正在排期聆訊。地鋪業主指其租戶較早前已停止經營小食生意,並
方的爭議 將終止租約。然而管理公司提供的相片顯示地鋪租戶仍有進行商業活動,
˙ 租戶佔用公用部 其貨物依然佔用鋪外公用地方。地鋪租戶承認他仍在該鋪賣生果。地鋪租
份 戶指他租用該鋪前,見有店鋪把貨物擺出鋪外而沒有被檢控,他因而以為
判決日期: 2003 年 7 月 28 日
鋪前空地也可以使用,所以選擇在該屋苑經營。但土地審裁處認為地鋪租
戶應先向管理公司瞭解才租用鋪位。屋苑公契規定業主須為其租戶佔用公
用部份的行為負責,但地鋪業主從沒有認真採取行動。根據《物業轉易及
財產條例》第 41(3)條的規定,契諾須隨土地轉移,因此公契對地鋪租戶具
有約束力。本案的證據顯示地鋪租戶違反了公契。基於上述的理由,土地
審裁處裁決申請人得直,答辯人須將該些物件移走。
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佔用及管理公用地方的爭議
Incorporated Owners of 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人並非大廈的業主或租 主要相關法例
Wah Kin Mansion 訴 戶,而是與法團沒有關係的一間公司。此案是有關此大廈與另一大廈之間 《建築物管理
Hong Kong Grouting Co 的一段後巷。申請人指答辯人長期以來佔用該段後巷泊車。申請人表示其 條例》第 34I
Ltd and Another 並非要取回後巷的管有權,而是要土地審裁處頒令禁止答辯人再佔用該段 條
案件編號: LDBM74/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
後巷泊車。由於答辯人並非業主或租戶,土地審裁處本對此案是否超越其
方的爭議 司法管轄權有所保留,但經考慮相關案例(LDBM 481 of 2000 (Review))
˙ 其他人佔用公用 及上訴法院的判決,土地審裁處確認其有權審理此案。土地審裁處信納專
部份 家的意見,確認有關後巷屬申請人的大廈的業權範圍。答辯人提出其已逆
判決日期: 2003 年 3 月 21 日
權管有該後巷超過二十年,所以申請人不可取回;但土地審裁處認為這說
法不成立。因此土地審裁處頒令禁止答辯人再佔用該段後巷泊車。
最終裁決為止所遭受的損失,亦可以由金錢所彌償。所以土地審裁處拒絕
批準非正審強制令的申請。
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違建物
違建物
天台
外牆
平台
停車位
單位內
露台
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違建物
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違建物
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第2條 在本條例中,除文意另有所指外~
釋義 ……
“公用部分"(common parts)指~
(a) 建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或
享用的部分;及
(b) 附表 1 指明的部分,但上述文書如此指明或指定的部分除外;
……
第 16 條 建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有規
等由法團 定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等 (a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
第 18 條 (1) 法團須~
法團的職 (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
責及權力 (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜
的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
(2) 任何人違反第(1)款,即當作違反建築物公契對他施加的責任。
《建築物條例》(香港法例第 123 章)
第 14(1)條 (1) 除非另有規定,否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意,不得展開或進行任何建築
展開建築 工程或街道工程~
工程等所 (a) 對按規例向他呈交的文件的書面批准;及
須的批准 (b) 對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。
及同意 (2) 除第 28B(4)條另有規定外,批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開,均不得當作
~
(a) 賦予任何土地業權;
(b) 免除任何租契或特許的任何條款;或
(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限,或准許違反任何該等條文。
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違建物
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違建物
Lo Chi Ho and Another 案情摘要 申請人是一幢三層高建築物二樓的業主,答辯人是三樓連天台 主要相關法例
訴 Wong Wing Yee 的業主。本案關於一間天台小屋、一個在外牆的窗口、一度鐵閘以及梯間 《建築物管理
Wendy 一度扶手。在建築物天台有一間約六尺高的玻璃小屋,整幢建築物加上小 條例》第 2
案件編號: LDBM321/2002
屋,高度為 31 尺 3 寸,超過地政署批地條款規定的 27 尺。因此土地審裁 條;第 34I(1)(a)
案件類別: 違建物
˙ 天台,外牆 處裁定答辯人違反公契。答辯人說小屋是前業主建造的,她在購入單位時 條
判決日期: 2003 年 8 月 26 日 已由測量行測量合格,銀行也接受其樓宇按揭申請,其後她亦曾徵詢測量
師意見,確認不會影響樓宇結構;而且天台乃她的私有物業,對申請人不
會造成任何影響,而且前業主及她本人從沒有收到政府發出要求清拆的通
知書。但土地審裁處指這些都不是有效的抗辯理由。答辯人在三樓外牆西
南建造一個窗口,但地政署批地條款規定窗口只能建在建築物的西北方,
因此土地審裁處裁定答辯人違反公契。為了保安,答辯人在二樓與三樓間
的樓梯間安裝了一度鐵閘;樓梯為公用部份。鐵閘佔用樓梯部份空間,當
鐵閘關上,鐵閘後的樓梯部份便被答辯人佔用;因此土地審裁處裁定答辯
人違反公契及《建築物管理條例》第 34I (1)(a)條。為了安裝鐵閘,答辯人
將樓梯部份扶手除去,扶手是公用部份,土地審裁處裁定答辯人違反了《建
築物管理條例》第 34I (1)(a)條的規定。答辯人反指申請人曾在樓梯牆壁上
寫字,破壞公用部份,違反公契。但土地審裁處指有關公用部份的申索須
由法團提出,個別業主無權提出,所以有關申索被撤銷。土地審裁處裁定
申請人得直,令答辯人須將天台的小屋移去,並恢復天台的原狀;將三樓
外牆的窗口除去,並恢復該外牆的原狀;須將二樓及三樓梯間的鐵閘除去,
並恢復樓梯扶手的原狀。答辯人其後先後兩次提出覆核,但均被駁回。
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違建物
Great Source Enterprise 案情摘要 申請人是屋苑一單位的業主,答辯人是其樓下單位的業主。答 主要相關法例
Ltd 訴 Lam Ka On Allan 辯人在單位的睡房和客廳外牆加建了三個帆佈簷篷,事前未得屋宇署批准 《建築物條
and Another 及管理公司同意。申請人指那些簷篷破壞了外牆防水層,改變了大廈外觀, 例》第 14(1)
案件編號: LDBM193/2002
阻礙了其單位的景觀,下兩時造成噪音,及把陽光反射到其單位內,違反 條
案件類別: 違建物
˙ 外牆 了《建築物條例》和公契。申請人向土地審裁處申請禁制令,命令答辯人
判決日期: 2003 年 6 月 23 日 把簷篷拆除,把外牆恢復原狀,及不可再犯。土地審裁處裁定申請人勝訴。
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違建物
The Incorporated 案情摘要 答辯人是屋苑其中三個停車位的業主,那些停車位上有前任業 主要相關法例
Owners of Hipway 主留下的違建物,並且遮蓋了一條公用煤氣管。申請人是屋苑業主立案法
Towers 訴 Wong Chi Kit 團,指答辯人停車位上的違建物違反屋苑公契,向土地審裁處申請頒令答
案件編號: LDBM164/2000
辯人拆除及把停車位恢復原狀。答辯人辯稱法團也有違反公契,在屋苑共
案件類別: 違建物
˙ 停車位 用部份加建會議室、更亭、電訊設備,而法團主席的單位天台也有違建物,
判決日期: 2000 年 11 月 29 日 所以法團要他把違建物拆除是不公平的。土地審裁處認為法團在屋苑共用
部份加建公用設施,及法團主席在其物業內加建違建物,與答辯人停車位
上的違建物情況不同,那些違建物佔用了共用部份,並且因為遮蓋了一條
公用煤氣管而構成危險。土地審裁處裁定答辯人要拆除違建物及把停車位
恢復原狀。
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監管、查詢文件及帳目
監管、查詢文件及帳目
保存帳目及擬備報告問題
業主要求法團提供文件
業主要求物業管理公司提供文件
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監管、查詢文件及帳目
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監管、查詢文件及帳目
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第 19 條 (1) 如公契規定,業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項,某人即可將該業主的土地權益出售,或
某些情況 於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記,則儘管公契的條文有所規定,法團而非該人亦可
下法團可 循同樣方式,受同樣條件的限制,行使上述出售土地權益或註冊押記的權力,猶如法團乃公契所
將業主單 提述的人一樣。
位出售或 (2) 第(1)款所提述的“沒有繳付公契所訂應付的任何款項",須解作包括及業主沒有繳付管理委員
作出押記 會有關其行使第 40(1)(a)(ii)或(b)條所賦的權力而承付的費用。
註冊
第 27 條 (1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目 冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A) 除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B) 在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
第 28 條 (1) 如法團已就建築物或公用部分購買任何保險,管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代
管理委員 表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承按人就此以書面妥為授權的人,在任何合理時間內
會須使保 查閱保險單及其最新一期保費的收據。
險單可供 (2) 如第(1)款所提述的人(主管當局或獲授權人員除外),要求法團向其提供該保險單及該保單最
查閱 新一期保費的收據的副本,則司庫在對方支付管理委員會所釐定的合理的副本費後,須將此等副
本提供給該人。
(3) 如主管當局或獲授權人員提出要求,則司庫須將第(2)款所提述的副本提供給主管當局或該名獲
授權人員,而不收取任何費用。
附表 5 1. 管理委員會根據第 21(1)條釐定的款額,須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬
每年預算 備的預算為基準。
[第 21(4)2. 第 1 段所提述的預算,須列明管理委員會認為會是應付第 20(1)條所指明類別的各項付款合理所
及(5)及 須的款項,又如根據第 20(2)條設置一項備用基金,則須列明管理委員會認為會是應付該款所指
42 條] 明類別的各項付款合理所須的款項。
3. 如管理委員會認為,預算所列出的任何款項不足以應付擬用該款項支付的建議開支,則可就該預算
製備修訂預算。
4. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本,則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副
本費後,須將副本提供給該人。
5. 如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 4 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。
附表 6 1. 根據第 27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他
帳目 文件,管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間,但不少於 6 年。
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監管、查詢文件及帳目
附表 7 第 1, 2 1. 管理開支總額的釐定
段 (1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財
公契的強 務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
制性條款 議開支總額。
[第 34D, (2) 經理人須就每個財務年度而~
34E, 34J, (a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
40D 及 42 (b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
條] 處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2. 帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有須要從基金提款的時間
及屆時所須的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。
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監管、查詢文件及帳目
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監管、查詢文件及帳目
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
管理公司、法團及管理委員會運
作問題
業主大會程序問題
管理委員會程序問題
管理委員會履行職責問題
法團及管理委員會的權限
解散或改選管理委員會
管理公司不當支出
法團不當支出
採購招標問題
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第3條 (1) 委任管理委員會的任何業主會議,可由以下的人召開~
管理委員 (a) 按照公契(如有的話)管理建築物的人;或
會的委任 (b) 公契(如有的話)授權召開該會議的任何其他人;或
(c) 合計擁有不少於 5%份數的業主。
(2) 根據第(1)款召開的會議,可按以下方法委任管理委員會~
(a) 如公契有委任管理委員會的規定,按照公契規定委任;或
(b) 如無公契,或公契並無委任管理委員會的規定,由合計擁有份數不少於 30%的業主決議委任。
第6條 附表 2 適用於管理委員會的組織及工作程序。
管理委員
會的組織
及工作程
序
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
起訴,而在本條例規限下,亦可進行及容受一切其他作為和事務,人團體可合法進行及容受
的一樣;
(aa) 該法團有權力,並當作為一向有權力,持有建築物一份不可分割份數,同時有權享有建築物
除公用部分以外任何部分的獨有管有權;及
(b) 根據第 3、3A、4 或 40C 條委任的管理委員會,即當作為該法團的第一屆管理委員會。
(3) 法團須備有法團印章,以法團印章蓋印則須由管理委員會主席及秘書簽署認證。
(4) 法團須在香港設有註冊辦事處。
(5) 附表 3 適用於法團的會議及會議程序。
第 12 條 (1) 土地註冊處處長須備存法團登記冊。
土地註冊 (2) 土地註冊處處長須將每個法團的以下詳情列入法團登記冊內~
處處長備 (a) 法團名稱;
存法團登 (b) 建築物名稱(如有的話)及地址;
記冊 (c) 法團註冊辦事處地址;
(d) 管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書和司庫的姓名及地址;
(e) 管理人姓名及地址;
(f) 根據第 34A(2)(a)條他須列入登記冊內的清盤呈請書或清盤令(視屬何情況而定)的詳
情。
(3) 根據第(2)款登記的詳情,除該款(e)或(f)段所提述者外,如有任何變動,管理委員會秘書
須在 28 天內,按土地註冊處處長指明的格式,通知土地註冊處處長。
(4) 如違反第(3)款的規定,管理委員會秘書即屬犯罪,一經定罪,可處以罰款,按違反規定的日數
每天罰款$100。
(5) 任何人支付訂明的費用後,可~
(a) 查閱登記冊及本條例規定須呈交土地註冊處處長的任何文件;及
(b) 要求取得上述登記冊或文件的副本或摘要,並由土地註冊處處長親筆簽署核證。
第 14 條 (1) 除本條例另有規定外,法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部
法團的一 分的翻新、改善或裝飾的決議,而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。
般權力 (2) 在不損害第(1)款的概括性的原則下,法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(身為
租客代表的委員除外)。
(3) 任何決議,如撤除管理委員會委員的人數過多,以至委員人數減至少於附表 2 第 1 段所規定的人
數,即不得生效,但如在通過該決議的會議上,同時委任足夠的新委員,使委員人數達到規定之
數,則不在此限。
第 18 條 (1) 法團須~
法團的職 (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
責及權力 (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
第 27 條 (1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目 冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A) 除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B) 在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
第 29 條 除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
第 31 條 (1) 土地審裁處可在~
由法院委 (a) 業主;
任管理人 (b) 已登記承按人(如有的話);
(c) 管理人;或
(d) 主管當局或獲授權人員,
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
向其提出申請下,解散管理委員會並委任一名管理人,或撤換管理人,視屬何情況而定。
(2) 土地審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人,按土地審裁處認為適當的關乎報酬或其他方面的
條款及條件擔任管理人職位,為期一段無限定或有限定的期間,而管理人報酬及開支,須當作為
根據本條例管理建築物的開支的部分。
第 36 條 任何人~
虛假的陳 (a) 按本條例規定的格式或為施行本條例而發給、發出或制訂的通知或文件中作出陳述或提供資
述或資料 料;或
(b) 提供本條例所規定提供的資料,而明知或理應知道其中有虛假要項,即屬犯罪,一經定罪,
可處第 3 級罰款及監禁 6 個月。
第 39 條 業主的份數須照以下方式釐定~
業主份數 (a) 照土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所規定的方式;或
的釐定 (b) 如無文書,或文書無此規定,則照業主在建築物所佔的不可分割份數與建築物分割成的總份
數的比例。
第 44 條 (1) 主管當局可不時擬備、修訂及發出工作守則,就下述各項給予指導及指示~
工作守則 (a) 法團所須供應品、貨品及服務的取得,包括藉招標承投取得該等供應品、貨品及服務,以及
有關的招標程序;
(b) 法團須遵守和依循的管理及安全的標準及常規,包括關於下述各項的標準及常規~
(i) 建築物管理;
(ii) 建築物安全;
(iii) 消防安全;
(iv) 斜坡安全;
(v) 升降機及自動梯;及
(vi) 建築物公用部分的設施及其他裝置。
(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守,此事本身並不使該人遭受任何種類的刑
事法律程序,但任何此等不遵守工作守則事情,在任何法律程序中(不論民事或刑事,包括就本
條例所訂罪行而進行者),可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。
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附表 2 1. 管理委員會的委員~
管理委員 (a) 如無公契,或公契並無指明組成管理委員會的人數,而~
會組織及 (i) 建築物的單位不多於 50 個,則須不少於 3 人;或
工作程序 (ii) 建築物的單位多於 50 個但不多於 100 個,則須不少於 7 人;或
[第 6 及 42 (iii) 建築物的單位多於 100 個,則須不少於 9 人;或
條] (b) 如有公契指明組成管理委員會的人數,而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就其內所
提述的單位數目而指明的最少人數為大,則須為該較大的人數;或
(c) 如有公契指明組成管理委員會的人數,而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就該等節
收所提述的單位數目而指明的最少人數為小,則須為不少於(a)(i)、(ii)或(iii)分節
(視屬何情況而定)所指明人數;及
(d) 須包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)。
1A. 在第 1 段中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
2.(1) 除第(2)節另有規定外,業主在根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議上~
(a) 而會議是~
(i) 根據第 3 條召開的,須以互選方式或按照公契(如有的話)規定,委任管理委員會
委員;或
(ii) 在其他情況下召開,須以互選方式委任管理委員會委員;
(b) 須從獲委任為管理委員會委員的人中委任一人為管理委員會主席;
(c) 如公契有指明副主席職位(不論其名稱為何),須從獲委任為管理委員會委員的人中委任一
人為副主席;
(d) 須委任管理委員會秘書一名,秘書可以是,但不必一定是,獲委任為管理委員會委員的人;
(e) 須委任管理委員會司庫一名,司庫可以是,但不必一定是,獲委任為管理委員會委員的人,
而在該會議上,業主除委任(b)、(c)、(d)及(e)分節所提述職位的人外,亦可委任一名
或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而業主就建築物的控制、管理及行政事
宜而確定為必須的其他職位。
(2) 根據第 15(1)條委任的租客代表,即當作由業主委任為管理委員會委員。
3. 除第 14 條及第 4 段另有規定外,在根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議上委任的管理委員會委
員,必須擔任有關職位,直至新管理委員會在法團的下一次業主周年大會中委出並接任時為止。
4.(1) 以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員~
(a) 宣布破產的人;
(b) 與債權人達成債務重整協議的人;
(c) 過去任何時候曾被處監禁 3 個月或多於 3 個月的人。
(2) 有以下情況的管理委員會委員,須停任委員~
(a) 根據第(1)節喪失獲委任為管理委員會委員的資格;
(b) 因精神或身體上的疾病而致喪失行為能力;
(c) 未得管理委員會同意而 3 次或多於 3 次連續沒有出席管理委員會會議;
(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書;
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
附表 3 1.(1) 管理委員會須~
法團會議 (a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
及其程序 (b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
[第 8(5) 會;
及 42 條] (c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.(1) 根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租
客代表(如有的話)。
(1A) 第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.(1) 根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須
主持法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)(a) 在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊
的文書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列載
的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.(1) 法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
6.(1) 法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7. 業主大會的程序,須為法團所決定者。
8. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9. 為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。
附表 4 項 單位數目 每月最高可得($)
擔任管理 1. 不多於 50 600
委員會職 2. 多於 50 但不多於 100 900
位者每人 3. 多於 100 1200
可得最高
津貼額
[第 18(2)
及 42 條]
附表 7 ……
公契的強
制性條款 6. 經理人辭職
[第 34D, (1) 經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
34E, 34J, 效~
40D 及 42 (a) 向業主委員會送交該通知;或
條] (b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7. 業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
(Multi-storey Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年
第 27 號)第 41 條的生效日期起計足 1 年前屆滿的通知予以終止;
(c) 在前 3 年內有前任經理人的委任根據本段被終止的情況下,不能根據本段終止;或
(d) 在經理人由法團根據第(6)(b)節委任的情況下,不能根據本段終止。
(5A)為施行第(1)節~
(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責
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任)的業主,才有權投票;
(b) 該節中提述“份數不少於 50%的業主"之處須解釋為提述總共擁有不少於 50%份數並有權
投票的業主。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的~
(a) 則新經理人的委任不得生效,除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准;及
(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准,則法團可委任另一經理人,如法團如
此做,則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾,或與政府訂立協議,以管理建築物或負責建築物的管理,而法團
則已根據第(6)(b)節委任一名經理人,則法團即當作為已給予該人一份彌償文書,而根據該
節委任的經理人的任何作為或不作為,如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任,則根據該
文書,法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第 34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限,但對該節所提述的任何單
一經理人並不適用。
8. 經理人的委任結束後的責任
經理人的委任不論因何原因結束,均須在其委任結束日期的 2 個月內~
(a) 擬備~
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表;及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表,並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員
會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計,如無上述指明,
則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計;及
(b) 將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳
項紀錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有的話)或接任其位的經理人。
附表 8 業主委員會會議
如與公契 1. 業主委員會會議可由業主委員會主席或其任何 2 名委員隨時召開。
一致則加 2. 業主委員會會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 7 天送達業主委員會的每名委員,通
入的條款 知須指明會議日期、時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
[第 34D、 3. 第 2 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
34F 及 42 (a) 面交業主委員會委員;或
條] (b) 按業主委員會委員最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在委員的單位內或放入他的信箱內。
4. 業主委員會的法定人數,須為業主委員會委員人數的 50%(計至最接近的整數),或 3 名此等委員,
兩者以其人數多者為準。
5. 業主委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(b) 主席缺席時,由業主委員會委任一名委員,作為該次會議的主席。
6. 業主委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有 1 票,但如雙方票數相同,則主
席除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
7. 業主委員會會議的程序,須為業主委員會所決定者。
業主會議
8. 業主會議可由~
(a) 經理人召開;或
(b) 份數不少於 5%的業主召開。
9. 業主會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 14 天送達每名業主,通知須指明會議日期、
時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
10. 第 9 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交業主;
(b) 按業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主的單位內或放入他的信箱內。
11. 業主會議的法定人數,須為業主人數的 10%。
11A. 為施行第 11 段,該段中提述“業主人數的 10%"之處~
(a) 須解釋為提述業主的人數的 10%,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分
率;而
(b) 並非解釋為總共擁有達 10%份數的業主。
12. 業主會議須由業主委員會主席主持,或如主席缺席,則由各業主委任一名業主,作為該次會議的主
席。
13. 在業主會議上~
(a) 業主每擁有一份份數,即有 1 票;
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(b)業主可親自出席投票,或委任代表出席投票;
(c)如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;
(ii) 可由共有人委任其中 1 名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或委
任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只有
由在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論
親自或委任代表投票)才視作有效;及
(d) 如雙方票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
14.(1) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(2) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內,送交
召開會議的人或召開會議眾人中的一人(視屬何情況而定),否則該項委任無效。
15. 業主會議程序,須為業主所決定者。
附表 10 1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
由土地審 2. 與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
裁處聆訊 程序。
及裁決的 3. 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
指明法律 程序。
程序 4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
[第 42 及 (a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
45 條] (b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
5. 與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
7. 在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
9. 與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。
《釋義及通則條例》(香港法例第 1 章)
第 71 條 (1) 就任何條例而言,計算時間辦法如下─
時間的計 (a) 由發生任何事件起計,或由作出任何作為或事情起計的一段時日,須當作不包括該事件發生
算 的當天,或該作為、該事情作出的當天在內;
(b) 如一段期間的最後一天是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日,該期間包括隨後並非公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天在內;
(c) 凡作為或程序經指示或准許在某日作出或辦理,而該日是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨
警告日,則如該作為或程序在隨後並非公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天作出
或辦理,即當為已依時作出或辦理;
(d) 凡作為或程序經指示或准許在一段不超過 6 日的時間內作出或辦理,則計算該段時間時,公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日不計在內。
(2) 在本條中─
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The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是法團管理委員會的一 主要相關法例
Owners of Beverley 名委員。在一次管理委員會會議上,委員在議程的「其他事項」通過了委 《建築物管理
Heights(富豪閣業主立案 任一間由答辯人獨資開設的公司承辦法團的文書工作,每月費用五千元。 條例》第
法團)訴 Kwok Yui Sun 由於這事項是在「其他事項」中提出,會議通告和議程上並無此項目。管 18(2)(aa), (c)
案件編號: LDBM32/1995 條;附表 2 第
理委員會共有十四名委員,該次會議只有七至八名委員出席。其後四個月
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題 法團每月付五千元給答辯人的公司,合共二萬元。法團指因有關決議並未 8(2)段;附表 4
˙ 管理委員會程序 列入開會通知或議程中,而會議出席人數又太少,所以有關決議是無效的;
問題 答辯人的公司所負責的工作與物業管理公司及法團秘書的職責重疊,法團
判決日期: 1995 年 7 月 18 日
根本無須另行聘用答辯人的公司;答辯人身為法團委員,根據《建築物管
理條例》,不可收取如此高額的津貼。法團向土地審裁處申請,要求裁定
有關決議無效,並要求土地審裁處頒令答辯人退回所收的費用。土地審裁
處指有關的開會通知有缺陷,而且向法團委員支付津貼的決議亦須在法團
會議上通過,土地審裁處又指答辯人所收取的款項超過法定的津貼額,所
以裁定有關決議無效,答辯人須要退回有關款項。
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
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管理公司、法團及管理委員會運作問題
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管理費,維修費及各項費用
管理費,維修費及各項費用
追討管理維修費
管理費預算及計算問題
維修費攤分問題
業主討回已繳付的費用
登記及解除押記
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管理費,維修費及各項費用
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管理費,維修費及各項費用
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第4條 (1) 土地審裁處可在~
向土地審 (a) 擁有份數不少於 10%的業主申請下;或
裁處申請 (b) 主管當局或獲授權人員申請下,
後委任管 命令由土地審裁處所指定的業主召開業主會議,以委任管理委員會。
理委員會 (2) 根據第(1)款發出命令時,土地審裁處可命令申請人或反對申請的人支付申請的訟費。
(3) 如有的話根據第 III 部成立法團,法團須向申請人付還他按照第(2)款的命令所支付的任何訟費。
(4) 根據本條召開的業主會議,可藉業主親自出席或委派代表出席投票而以多數票通過的決議,委任
管理委員會。
第 14 條 (1) 除本條例另有規定外,法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部
法團的一 分的翻新、改善或裝飾的決議,而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。
般權力 (2) 在不損害第(1)款的概括性的原則下,法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(身為
租客代表的委員除外)。
(3) 任何決議,如撤除管理委員會委員的人數過多,以至委員人數減至少於附表 2 第 1 段所規定的人
數,即不得生效,但如在通過該決議的會議上,同時委任足夠的新委員,使委員人數達到規定之
數,則不在此限。
第 16 條 建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有
等由法團 規定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等 (a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
第 18 條 (1) 法團須~
法團的職 (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
責及權力 (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必需的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所需款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
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(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
第 20 條 (1) 法團須設立並維持一項常用基金~
基金的設 (a) 以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用;及
立 (b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及修
理有關的支出)。
(2) 法團可設立並維持一項備用基金~
(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支;及
(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時,用作付款。
(3) 法團須開立一個有利息的戶口,而只將該戶口用於建築物管理方面。
(4) 除第(5)及(6)款另有規定外,法團須將其就建築物的管理而收得的一切款項,不延誤地存入
根據第(3)款而開立的戶口。
(5) 除第(6)款另有規定外,管理委員會的司庫,可從法團就建築物的管理而收得的款項中,保留一
筆合理款額或將該款額存入往來戶口,以應付小額雜項開支,但該款額不得超過管理委員會不時
藉決議釐定之數。
(6) 根據第(5)款保留的合理款項,或按照該款存入往來戶口的該筆款項,以及處理法團所收得款項
的任何其他安排,均須受管理委員會藉決議批准的該等條件所規限。
(7) 本條中對任何戶口的提述,即為對符合以下說明的戶口的提述~
(a) 在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行開立的;及
(b) 以有關法團名義開立的。
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進行的會議上以多數票通過的決議。
(3) 在本部中,凡提述業主的決議~
(a) 如有法團,即為提述該法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議;或
(b) 如無法團,即為提述在業主親自出席或委派代表出席的按照公契召開及進行的業主大會上以
多數票通過的決議。
(4) 在附表 7 中,凡提述業主的決議,即為提述法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議。
第 39 條 業主的份數須照以下方式釐定~
業主份數 (a) 照土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所規定的方式;或
的釐定 (b) 如無文書,或文書無此規定,則照業主在建築物所佔的不可分割份數與建築物分割成的總份
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數的比例。
第 44 條 (1) 主管當局可不時擬備、修訂及發出工作守則,就下述各項給予指導及指示~
工作守則 (a) 法團所需供應品、貨品及服務的取得,包括藉招標承投取得該等供應品、貨品及服務,以及
有關的招標程序;
(b) 法團須遵守和依循的管理及安全的標準及常規,包括關於下述各項的標準及常規~
(i) 建築物管理;
(ii) 建築物安全;
(iii) 消防安全;
(iv) 斜坡安全;
(v) 升降機及自動梯;及
(vi) 建築物公用部分的設施及其他裝置。
(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守,此事本身並不使該人遭受任何種類的刑
事法律程序,但任何此等不遵守工作守則事情,在任何法律程序中(不論民事或刑事,包括就本
條例所訂罪行而進行者),可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。
附表 2 ……
管理委員
會組織及 5.
工作程序 (1) 在法團按照附表 3 第 1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會
[第 6 及 42 上,管理委員會的所有委員均須退職,但以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的委員
條] (如有的話)除外。
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時,法團須按照本條例委任~
(a) 新管理委員會,包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)在內;
(b) 管理委員會主席一名;
(ba) 管理委員會副主席一名,如公契(如有的話)有指明此職位(不論其名稱為何);
(c) 管理委員會秘書一名,如管理委員會秘書的職位出缺;
(d) 管理委員會司庫一名,如管理委員會司庫的職位出缺,
而在該業主周年大會上,法團除委任(b)、(ba)、(c)及(d)分節所提述職位的人外,亦
可委任一名或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而法團就建築物的控制、
管理及行政事宜確定為必需的其他職位。
(3) 根據第(1)節退職的管理委員會委員,有資格根據第(2)節再獲委任。
……
7. 管理委員會須最少每 3 個月舉行一次會議。
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8.
(1) 管理委員會會議~
(a) 可由主席隨時召開,而主席不在時,則由副主席(如有的話)召開;及
(b) 須由秘書在收到 2 名管理委員會委員的要求後 14 天內召開。
(2) 管理委員會會議通知須在會議日期前最少 7 天由秘書送達管理委員會每名委員,而每份通知均須
指明會議日期、時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
(2A) 第(2)節規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交管理委員會的委員;或
(b) 按管理委員會委員最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在委員的單位內或放入他的信箱內。
(3) 如管理委員會議決須定期舉行會議,而決議內指明此等會議的日期、時間、地點,則秘書須將此
決議的副本一份,以及管理委員會其後影響及此事的決議的副本一份,按第(2A)(a)、(b)
或(c)節所提述的方法送達管理委員會的每名委員,而第(2)節的規定即不適用於此等會議。
10.
(1) 管理委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(aa) 主席缺席時,由副主席(如有的話)主持;或
(b) 主席及副主席(如有的話)皆缺席時,由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以多
數票通過決議決定。
(3) 管理委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票,但如雙方票數相同,則
主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
(4) 管理委員會每次開會,有關會議過程的會議紀錄,須由秘書保存。
(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真
實紀錄。
(4B) 按照第(4A)節核證的會議紀錄,須在與其有關的管理委員會會議日期後 28 天內,由秘書展
示於建築物內的顯眼處。
(5) 除本條例另有規定外,管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。
11.
(1) 即使公契有用意相反的條文,凡業主或其他人乃法人團體,而根據本附表獲委任為管理委員會委
員,則該法人團體可為本條例的施行而委任該團體的董事或其他高級職員,或其他個人,作為其
代表(“獲授權代表"(authorized representative)),猶如該獲授權代表乃以其本身的權利作為
管理委員會委員一樣,又倘如此獲委任,則第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)及(f)段均適
用於該獲授權代表。
(2) 如獲授權代表根據第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)或(f)段停任管理委員會委員,則該法
人團體可委任另一獲授權代表以取代他。
12. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
附表 3 1.
法團會議 (1) 管理委員會須~
及其程序 (a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
[第 8(5) (b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
及 42 條] 會;
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.
(1) 根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租客代
表(如有的話)。
(1A) 第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
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(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.
(1) 根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須主持
法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)
(a) 在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊的文
書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列
載的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.
(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.
(1) 法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
6.
(1) 法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7. 業主大會的程序,須為法團所決定者。
8. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9. 為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。
附表 5 1. 管理委員會根據第 21(1)條釐定的款額,須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬
每年預算 備的預算為基準。
[第 21(4)2. 第 1 段所提述的預算,須列明管理委員會認為會是應付第 20(1)條所指明類別的各項付款合理所
及(5)及 需的款項,又如根據第 20(2)條設置一項備用基金,則須列明管理委員會認為會是應付該款所指
42 條] 明類別的各項付款合理所需的款項。
3. 如管理委員會認為,預算所列出的任何款項不足以應付擬用該款項支付的建議開支,則可就該預算
製備修訂預算。
4. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本,則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副
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管理費,維修費及各項費用
本費後,須將副本提供給該人。
5. 如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 4 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。
附表 6 1. 根據第 27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他
帳目 文件,管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間,但不少於 6 年。
[第 27(4)2. 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或管理委員會選擇的較短期間後的 1 個月內,司庫須就
及(5)及 該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物內的顯眼處。
42 條] 3. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供~
(a) 根據第 27(1)條擬備的收支表及資產負債表;或
(b) 根據第 2 段擬備的法團的收支概算表,
則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後,須將副本提供給該人。
4. 如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 3 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。
附表 7 1. 管理開支總額的釐定
公契的強 (1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財
制性條款 務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
[第 34D、 議開支總額。
34E、 (2) 經理人須就每個財務年度而~
34J、40D (a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
及 42 條] (b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2. 帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有需要從基金提款的時間
及屆時所需的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
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管理費,維修費及各項費用
其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。
3. 經理人開立銀行戶口
(1) 經理人須開立一個有利息的戶口,而只將該戶口用於建築物管理方面。
(2) 除第(3)及(4)節另有規定外,經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入
根據第(1)節開立的戶口。
(3) 除第(4)節另有規定外,經理人可從其就建築物的管理而收得的款項中,保留一筆合理款額,或
將該款額存入往來戶口,以應付小額雜項開支,但該款額不得超過業主委員會(如有的話)不時
藉決議釐定之數。
(4) 根據第(3)節保留的合理款額,或按照該節將該款額存入往來戶口,以及任何其他對經理人所收
得款項的任何其他處理安排,均須受業主委員會(如有的話)藉決議批准的條件所規限。
(5) 本段對任何戶口的提述,即為提述在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行所開立
的戶口,而戶名亦提述建築物的管理組織。
4. 特別基金
(1) 經理人須設立並維持一項特別基金,以備應付某種開支,而該種開支並非他預期每年須承付者。
(2) 如有法團,則法團須藉業主的決議,釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額,以
及須支付所繳付的該等款額的時間。
(3) 經理人須在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行開立一個有利息的戶口,戶名須
為建築物的特別基金,而只將該戶口用於第(1)節所提述的用途。
(4) 經理人須不延誤地將其就特別基金而收得的一切款項存入根據第(3)節開立的戶口。
(5) 除經理人認為情況緊急外,不得從特別基金付出任何款項,但如用於業主委員會(如有的話)藉
決議批准的用途則不在此限。
5. 經理人訂立合約
理人在任何財務年度所訂立的合約,其所涉及的平均每年開支,不得多於該財務年度的預算或修
訂預算(視屬何情況而定)20%,或主管當局在憲報刊登的公告所指明的較大數額,除非該合約
乃符合第 20A(3)條提述的工作守則所指明的標準及準則,並與供應品、貨品或服務的取得及招
標程序有關者。
6. 經理人辭職
(1) 經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
效~
(a) 向業主委員會送交該通知;或
(b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7. 業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
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管理費,維修費及各項費用
《時效條例》(香港法例第 347 章)
第4條 關乎合約及侵權行為的訴訟以及某些其他訴訟
有關合約 (1) 以下訴訟,於訴訟因由產生的日期起計滿 6 年後,不得提出─
及侵權行 (a) 基於簡單合約或侵權行為的訴訟;
為的訴訟 (b) 強制執行擔保的訴訟;
以及某些 (c) 強制執行某項裁決的訴訟(如有關的原受仲裁協議並非藉經蓋印的文書作出者);
其他訴訟 (d) 追討憑藉任何條例或英國成文法則而可予追討的款項的訴訟,但有關款項如屬罰金或沒收款
的時效 項或屬作為罰金或沒收款項的款項則除外:
但─
(i) (由 1991 年第 31 號第 4 條廢除)
(ii) 本款的規定,並不視作提述任何第 6 條適用的訴訟。
(2) 清算帳項的訴訟,不得就任何於訴訟展開時已發生超過 6 年的事項而提出。
(3) 基於蓋印文據的訴訟,不得於訴訟因由產生的日期起計滿 12 年後提出:
但本款並不影響本條例其他條文已訂明較短時效期的訴訟。
(4) 基於任何判決的訴訟,不得於該判決成為可予強制執行的日期起計滿 12 年後提出;而就任何判定
債項的欠繳利息,則不得於利息到期應繳的日期起計滿 6 年後追討。
(5) 追討憑藉任何條例或英國成文法則可追討的罰金或沒收款額,或作為罰金或沒收款額的款項,有
關訴訟不得於訴訟因由產生的日期起計滿 2 年後提出:
但就本款而言,“罰金"(penalty)一詞並不包括任何人就某項刑事罪行被定罪後可處的罰款。
(6) 第(1)款適用於追討海員工資的訴訟,但除此之外,本條並不適用於在高等法院海事司法管轄權
範圍以內,並可對物強制執行的訴訟因由。
(7) 本條並不適用於強制履行合約、強制令或其他衡平法濟助的申索,但如法院以類推方式引用本條
任何條文,方式一如《1980 年時效法令》(1980 c. 58 U.K.)所載的對應成文法則在英國法院被
引用者,則屬例外。
(8) (由 1991 年第 31 號第 4 條廢除)
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管理費,維修費及各項費用
《釋義及通則條例》(香港法例第 1 章)
第 71 條 (1) 就任何條例而言,計算時間辦法如下─
時間的計 (a) 由發生任何事件起計,或由作出任何作為或事情起計的一段時日,須當作不包括該事件發生
算 的當天,或該作為、該事情作出的當天在內;
(b) 如一段期間的最後一天是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日,該期間包括隨後並非公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天在內;
(c) 凡作為或程序經指示或准許在某日作出或辦理,而該日是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨
警告日,則如該作為或程序在隨後並非公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天作出
或辦理,即當為已依時作出或辦理;
(d) 凡作為或程序經指示或准許在一段不超過 6 日的時間內作出或辦理,則計算該段時間時,公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日不計在內。
(2) 在本條中─
“烈風警告日"(gale warning day) 指全日或其中部分時間有烈風警告的日子,而“烈風警告"(gale
warning) 具有《司法程序 (烈風警告期間聆訊延期)條例》(第 62 章)第 2 條給予該詞
的涵義;
“黑色暴雨警告日"(black rainstorm warning day) 指全日或其中部分時間有黑色暴雨警告的日子,
而“黑色暴雨警告"(black rainstorm warning) 指由香港天文台台長藉使用通常稱為黑色
暴雨警告訊號的暴雨警告訊號而發出的關於在香港或香港附近出現暴雨的警告。
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管理費,維修費及各項費用
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,第一和第二答辯人是該大廈的 主要相關法例
Owners of Luen Fat 業主。申請人向答辯人追收大廈維修費用及管理儲備基金的供款。兩位答
Mansion 訴 Tse Yuk 辯人說自己不知道基金的用途,亦沒有收到通告、議程或會議記錄,又沒
Lun,Danny;訴 Cheung 有見過上述文件張貼在大堂公佈。但申請人指不但已把該等文件張貼於大
Po Wing 廈大堂,還把副本放進每一單位的信箱內。而兩位答辯人其後又堅稱看不
案件編號: LDBM297/1998
案件類別: 管理費,維修費及各
懂那份修訂預算,亦不明白他們應繳的金額如何計算出來。可是申請人已
項費用 經召開業主特別大會,解釋了在修訂預算中供款予管理基金一事,並獲得
˙ 追討管理維修費 通過,所以答辯人不可能會誤解修訂預算。綜觀全案,土地審裁處判申請
判決日期: 1999 年 5 月 17 日 人勝訴,第一答辯人及第二答辯人須付未繳的工程費用。申請人兼得訟費。
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管理費,維修費及各項費用
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管理費,維修費及各項費用
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管理費,維修費及各項費用
S.K. 986 Management 案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,而二位答辯人是該屋苑一單位的業 主要相關法例
Ltd.訴 Law Wai Keung 主。申請人向答辯人追討管理赤字的分擔費以及逾期追收費。答辯人認為 《建築物管理
and Another 赤字分擔欠公平,有剝削小業主之嫌,有利大業主減省開支。該大廈公契 條例》第 16 條
案件編號: LDBM409/2000
載有與管理費分擔有關的條文,該公契賦予經理人分配決定權,已考慮到 《時效條例》
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用 有些支出屬於非公共服務、物品或設施,以用者自付的原則來界定收費。 第 4(2)條
˙ 追討管理維修費 於管理赤字的年度,由於商業單位沒有保安設備,所以保安費用是由住宅
判決日期: 2001 年 1 月 23 日 單住及停車場分擔。而大門對講機是安裝於位宅單位的設備,按用者自付
的原則,故此住宅單位須負責繳付設施的全部支出。申請人已按公契的條
款而計算出管理費的分攤數目,故此土地審裁處裁決申請人的申請得直。
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而九名答辯人是該大廈的業 主要相關法例
Owners of Wah Lai 主。申請人要求土地審裁處頒令所有答辯人繳交該大廈大維修工程的費
Mansion,Marble Road 用。申請人在前年及去年分別召開兩次特別業主大會,確認進行大廈大維
訴 Lee He Wan Eddy and 修工程及揀選承辦商、議決通過開設大維修儲蓄戶口、及議決通過大維修
Others 分期分攤費用。對於大維修承建商的揀選及大會通知書的第二及第三項議
案件編號: LDBM53/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
程,會議記錄都有加以記載,唯獨是它完全沒有提及有關通過對大廈進行
項費用 大維修的決議。故土地審裁處裁定業主大會沒有通過任何有關進行大廈大
˙ 追討管理維修費 維修工程的議案。第三次大會是純粹為住宅部份召開的「業主大會」,而
判決日期: 2001 年 12 月 22 日 不是整個法團(住宅和商場部份)所有業主的大會。申請人既然只召集住
宅部份的業主大會,它召開該大會的通告必定是只送達予住宅部份的業
主,故它的決議是不合法的。法團召開第三次大會的目的在於修正在第二
次大會通過大維修分攤費用的決議,但法團在第二次大會根本沒有通過大
維修的決議,所以第三次大會通過的是無效的決議。而業主須繳付的款額
必須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定,但申請人承認管理委員
會沒有作出這樣的決定。基於此原故,土地審裁處撤銷申請人所有的申請。
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管理費,維修費及各項費用
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人為屋苑的業主立案法團,第一答辯人是該屋苑停車場及 主要相關法例
Owners of Sai Kung 部份商鋪的業主,第二至第十答辯人是該屋苑不同商鋪的業主。申請人根
Town Centre 訴 Yau Fook 據該大廈公契,要求第一至第十名答辯人繳交由二年前七月起至二年前十
Hong Co Ltd and Others 二月份欠交管理費的餘額。答辯人對款額無爭議,但指稱他們沒有繳交該
案件編號: LDBM29/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
些款項的責任而提出抗辯。土地審裁處指申請人是按公契的規定收取管理
項費用 費,所以裁定答辯人須支付申請人欠交管理費之餘額及利息和訟費。
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 10 月 16 日
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人為大廈之業主立案法團,二位答辯人是該大廈天台之共 主要相關法例
Owners of Wing Hong 同業主。申請人要求二位答辯人支付有關該天台由二年前 3 月起至前年 7
Court 訴 Wong Hon Wing 月止之管理費和電力及消防維修分攤費用。答辯人作出反申索要求土地審
及另一人 裁處頒令,理由是申請人無權根據該大廈公契收取管理費和電力及消防維
案件編號: LDBM220/2002
修分攤費用。土地審裁處指公契說明天台業主不須支付管理費,雖然答辯
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用 人之前有默許過申請人收管理費,但答辯人亦有權中止這默許。另外,土
˙ 追討管理維修費 地審裁處指該大廈公契清楚說明維修費是按各業主根據其業權份數攤分
判決日期: 2003 年 1 月 30 日 的。基於上述理由,土地審裁處裁定申請人無權根據該大廈公契收取管理
費,所以撤銷申請人有關管理費的申請;而土地審裁處裁定二位答辯人須
支付申請人電力及消防維修分攤費及其利息。由於申請人與第一答辯人各
有勝負,第二答辯人只須支付申請人其一半之訟費。
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團;而答辯人則是該屋苑一地鋪的 主要相關法例
Owners of Tsuen Wan 業主。申請人向答辯人追討大廈維修及改善工程分擔費。申請人於判案前 《建築物管理
Garden 訴 Prime Light 一年召開業主大會議決大廈維修事宜,申請人於席上提供三個維修計劃給 條例》附表 3
Ltd 出席業主參考及表決。計劃三於會上得到最高票數(不足一半的業主或其 第3段
案件編號: LDBM83/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
代表),於是被採納。該大廈公契雖然列明業主大會的決議是按與會人士
項費用 的大部分票數而通過,但《建築物管理條例》附表 3 第 3 段所指的大部分
˙ 追討管理維修費 票數,意即要超過 50%與會的業主或其代表。基於上述決議不足與會業主
判決日期: 2003 年 12 月 15 日 或其代表 50%,所以土地審裁處裁定是次決議無效,答辯人無須向申請人
繳付分擔費用。
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,五位答辯人都是大廈頂層單位 主要相關法例
Owners of Koon Wah 連天台的業主。申請人向答辯人追討欠交的大廈維修分攤費用。各方所爭
Building 訴 Yeung Fung 議的是分攤費用方法不公、不合乎公契或法例。眾答辯人也因維修承辦商
and Others 在裝修期間佔用了他們的天台,向法團提出反申索,要求侵權上的損失。
案件編號: LDBM163/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
土地審裁處指該案所確立的法律原則是單憑法團會議的決議不能強制業主
項費用 付款,只有管理委員會根據公契決定分攤費若干及何時繳付,業主才有責
˙ 追討管理維修費 任依時繳付。此案中無論證人口供、呈堂文件或申索書都沒有指出有關的
判決日期: 2003 年 11 月 13 日 管理委員會的決議,土地審裁處曾追問分攤收費為何不由管理委員會來決
定,但得不到回答。很明顯管理委員會是沒有是項決定,只是依賴大會公
決。所以姑勿論分攤方法是否恰當,法團的申訴都不能成立。至於反申索
方面,審訊時法團改變了訴訟書的立場,辯說從來沒有授權承建商使用天
台。但來往信件顯示是法團安排承建商使用天台,亦沒通知或獲得有關業
主的允許,雖無明確可靠證明實際損失,但這是高壓的做法,並沒有尊重
私人產業。根據所有情況粗略估計,法團要給每戶五千元賠償。基於上述
理由,裁定法團向五位答辯人的申索敗訴。
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是一多層大廈的立案法團,分別向兩個單位的業主(答 主要相關法例
Owners of Marple Court 辯人)追討欠交的維修基金。答辯人等提出數個抗辯理由,其中一項是這 《建築物管理
訴 Tsang Kit Chi and 項維修工程沒有在法團會議上決議通過。大廈管理公司曾向業主發出問卷 條例》附表 7
Others 徵詢有關維修大廈的意見,大部份業主贊同維修。其後法團召開業主大會,
案件編號: LDBM265/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
通過決議進行維修工程。但申請人未能提交任何有關決議的會議記錄或相
項費用 關文件,因此申請人沒有完成有關舉證責任。會議記錄通常是決議案的有
˙ 追討管理維修費 力證據,但不是唯一或不能被推翻的證據。土地審裁處接納決議案可從其
判決日期: 2004 年 3 月 25 日 他途徑證實,和申請人的作供解釋為何未能找到有關會議記錄。根據申請
人的口供,法團聘請了工程顧問後,曾舉行兩次會議,決議繼續進行維修
等事宜。在最後舉行的會議上,計算了及通過所須籌集的款額和每戶應繳
的分攤費和付款限期。土地審裁處認為最初的決議是否存在,根本不會影
響後這項維修工程的合法性。基於以上理由,土地審裁處裁定申請人勝訴,
每件案中的答辯人須付欠交的維修基金及利息,以法庭利率計算。
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈地鋪的業主,並 主要相關法例
Owners of Gold Ming 擁有大廈六十八分之五的業權。申請人向答辯人追收逾期管理費。答辯人
Building(Yu Chau 承認他有法律責任繳交上述費用,但他質疑該費用的計算方法。因為答辯
Street)訴 Concept 人無須繳交電梯維修費用,所以他的計算方法是將每月實際的管理開支減
Investments Ltd. 去預算的電梯維修費開支後再除以業權份數。但申請人的計算方法則是以
案件編號: LDBM242/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
預算的管理開支減去實際的電梯維修費開支後再除以業權份數。土地審裁
項費用 處根據該大廈公契的規定,裁定答辯人的管理費計算方法應是以預算的管
˙ 管理費預算及計 理開支減去預算的電梯維修費開支後再除以業權份數。
算問題
判決日期: 2000 年 3 月 29 日
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管理費,維修費及各項費用
The Incorporated 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的業主。申請 主要相關法例
Owners of Hang Shun 人要求答辯人繳交維修分攤費餘額。維修費的款額為 24,834.5 元。答辯人 《建築物管理
Building,Tonkin Street 已繳交維修費的款額 17,000 元,還欠交 7,834.5 元。土地審裁處指出,由 條例》第 20
訴 Lee Chi Ming 於該大廈公契沒有關於維修費攤分計算方法,根據《建築物管理條例》第 條;第 21 條;
案件編號: LDBM162/2003
20、21 及 22 條的關計算方法,維修費款額由業主所佔的份數確定,就 第 22 條
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用 2,500,000 元的維修費,大廈共有的份數為 216 份,因此答辯人應繳付 11,574
˙ 維修費攤分問題 元,因此答辯人無須再繳交任何費用。基於上述的理由,土地審裁處撤銷
判決日期: 2003 年 9 月 19 日 申請人的申請。
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管理費,維修費及各項費用
辭退管理公司及法團交接的問題
辭退管理公司
文件及賬目交接
核證會議記錄
核證帳目
追討款項
賠償問題
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辭退管理公司及法團交接的問題
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辭退管理公司及法團交接的問題
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第 27 條 (1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目 冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A) 除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B) 在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
第 29 條 除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
第 45 條 歸於土地審裁處的司法管轄權
土地審裁 (1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
處在建築 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
物管理方 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
面所具有 司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
的司法管 何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
轄權 (如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
定或實質上改變。
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
附表 2 ……
管理委員 4.
(1) 以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員~
111
辭退管理公司及法團交接的問題
……
10.
(1) 管理委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(aa) 主席缺席時,由副主席(如有的話)主持;或
(b) 主席及副主席(如有的話)皆缺席時,由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以多
數票通過決議決定。
(3) 管理委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票,但如雙方票數相同,則
主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
(4) 管理委員會每次開會,有關會議過程的會議紀錄,須由秘書保存。
(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真
實紀錄。
(4B) 按照第(4A)節核證的會議紀錄,須在與其有關的管理委員會會議日期後 28 天內,由秘書展
112
辭退管理公司及法團交接的問題
示於建築物內的顯眼處。
(5) 除本條例另有規定外,管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。
……
12. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
附表 3 1.
法團會議 (1) 管理委員會須~
及其程序 (a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
[第 8(5) (b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
及 42 條] 會;
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.
(1) 根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租客代
表(如有的話)。
(1A) 第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.
(1) 根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須主持
法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)
(a) 在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊的文
書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列
載的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.
(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.
(1) 法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
113
辭退管理公司及法團交接的問題
6.
(1) 法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7. 業主大會的程序,須為法團所決定者。
8. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9. 為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。
附表 7 ……
公契的強
制性條款 6. 經理人辭職
[第 34D、 (1) 經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
34E、 效~
34J、40D (a) 向業主委員會送交該通知;或
及 42 條] (b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7. 業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
(Multi-storey Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年
第 27 號)第 41 條的生效日期起計足 1 年前屆滿的通知予以終止;
(c) 在前 3 年內有前任經理人的委任根據本段被終止的情況下,不能根據本段終止;或
(d) 在經理人由法團根據第(6)(b)節委任的情況下,不能根據本段終止。
(5A)為施行第(1)節~
(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責
任)的業主,才有權投票;
(b) 該節中提述“份數不少於 50%的業主"之處須解釋為提述總共擁有不少於 50%份數並有權
投票的業主。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的~
(a) 則新經理人的委任不得生效,除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准;及
(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准,則法團可委任另一經理人,如法團如
此做,則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾,或與政府訂立協議,以管理建築物或負責建築物的管理,而法團
114
辭退管理公司及法團交接的問題
則已根據第(6)(b)節委任一名經理人,則法團即當作為已給予該人一份彌償文書,而根據該
節委任的經理人的任何作為或不作為,如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任,則根據該
文書,法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第 34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限,但對該節所提述的任何單
一經理人並不適用。
8. 經理人的委任結束後的責任
經理人的委任不論因何原因結束,均須在其委任結束日期的 2 個月內~
(a) 擬備~
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表;及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表,並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員
會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計,如無上述指明,
則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計;及
(b) 將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳
項紀錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有的話)或接任其位的經理人。
附表 8 ……
如與公契
一致則加 業主會議
入的條款 8. 業主會議可由~
[第 34D、 (a) 經理人召開;或
34F 及 42 (b) 份數不少於 5%的業主召開。
條] 9. 業主會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 14 天送達每名業主,通知須指明會議日期、
時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
10. 第 9 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交業主;
(b) 按業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主的單位內或放入他的信箱內。
11. 業主會議的法定人數,須為業主人數的 10% 。
11A. 為施行第 11 段,該段中提述“業主人數的 10%"之處~
(a) 須解釋為提述業主的人數的 10%,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分
率;而
(b) 並非解釋為總共擁有達 10%份數的業主。
12. 業主會議須由業主委員會主席主持,或如主席缺席,則由各業主委任一名業主,作為該次會議的主
席。
13. 在業主會議上~
(a) 業主每擁有一份份數,即有 1 票;
(b) 業主可親自出席投票,或委任代表出席投票;
(c) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;
(ii) 可由共有人委任其中 1 名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或委
任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只有
由在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論
親自或委任代表投票)才視作有效;及
(d) 如雙方票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
14.
(1) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(2) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內,送交
召開會議的人或召開會議眾人中的一人(視屬何情況而定),否則該項委任無效。
15. 業主會議程序,須為業主所決定者。
附表 10 1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
由土地審 2. 與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
裁處聆訊 程序。
及裁決的 3. 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
指明法律 程序。
程序 4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
[第 42 及 (a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
115
辭退管理公司及法團交接的問題
45 條] (b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
5. 與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
7. 在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
9. 與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。
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辭退管理公司及法團交接的問題
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辭退管理公司及法團交接的問題
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辭退管理公司及法團交接的問題
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辭退管理公司及法團交接的問題
120
其他案件
其他案件
單位作違反公契用途
放置垃圾雜物在公用地方
火警
電力供應
飼養寵物
單位滲水
業主委員會成立及運作
121
其他案件
122
其他案件
主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。
《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第 45 條 (1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
土地審裁 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
處在建築 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
物管理方 司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
面所具有 何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
的司法管 (如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
轄權 定或實質上改變。
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
附表 7 第 1, 2 1. 管理開支總額的釐定
段 (1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財
公契的強 務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
制性條款 議開支總額。
[第 34D, (2) 經理人須就每個財務年度而~
34E, 34J, (a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
40D 及 42 (b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
條] 處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
123
其他案件
(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2. 帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有須要從基金提款的時間
及屆時所須的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。
……
附表 10 1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
由土地審 2. 與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
裁處聆訊 程序。
及裁決的 3. 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
指明法律 程序。
程序 4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
[第 42 及 (a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
45 條] (b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
5. 與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
7. 在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
9. 與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。
124
其他案件
125
其他案件
126
其他案件
Broadway-Nassau 案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,答辯人是屋苑一個單位的業主。管 主要相關法例
Investments Ltd.訴 Lo 理公司指答辯人在住所內飼養狗隻,違反公契。管理公司稱已制定住戶手
Kwok Wan Tony and 冊,內裏有大廈管理規則,並將大廈管理規則派送到每戶的信箱內。管理
Another 規則規定不可在屋苑養狗。答辯人承認有飼養狗隻,但他辯稱大廈管理規
案件編號: LDBM225/2001
案件類別: 其他案件
則只是業主須要共同遵守的“共識",並無法律地位;管理公司引用的住
˙ 飼養寵物 戶手冊不在土地審裁處的權力範圍內;答辯人飼養狗隻多年管理公司才第
判決日期: 2001 年 9 月 4 日 一次發信警告;該屋苑乃第一個屋苑有狗廁所,所以答辯人被誤導以為可
以在該屋苑飼養狗隻;答辯人只是飼養一隻狗隻,並沒有違反大廈管理規
則英文版本,因為該條文所用的字是 "No dogs",是眾數;申請人並沒有執
行其他違反公契的事件,例如違規泊車。土地審裁處裁定答辯人提出的所
有答辯理由都不能成立:大廈管理規則是管理公司根據公契制定,其法律
地位及有效性跟公契無異,其條文成為公契一部份,土地審裁處對此同樣
擁有司法管轄權;由於管理公司並無權力容許答辯人違反公契,因此答辯
人被誤導之說不能成立;答辯人開始養狗時,並沒有查詢有關規則,他不
能因疏忽而不遵守大廈管理規則;英文中的 "No dogs"是可以解釋為包括
"No dog",並不局限於眾數,再者,大廈管理規則中文版己清楚說明是“任
何犬隻",沒有含糊不清;管理公司有很多職務,如答辯人可因管理公司
未履行其中一項職務而不遵守公契,公契便如同虛設。基於上述理由,土
地審裁處裁定申請人勝訴。
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其他案件
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