Derecho civil II.

Semanas 6 y 7
Compraventa
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Concepto Capacidad y prohibiciones Objeto: cosa y precio Forma y perfeccin del contrato Riesgos en la compraventa Obligaciones del comprador y del vendedor Venta con pacto de reserva de dominio Arras (remisin Semana 1) y retracto convencional Compraventa a carta de gracia Ventas especiales (subgrupo)

Introduccin al contrato de compraventa

Contrato bsico del intercambio econmico en una economa dineraria. Contrato de relevancia especial dentro de la regulacin de los tipos contractuales particulares. Aspectos de la regulacin de la compraventa cuyo mbito de aplicacin excede los lmites estrictos de este contrato.

P. ej.: rgimen de la determinacin del objeto del contrato, de la entrega de la cosa, de los defectos o vicios de la cosa, etc.

Introduccin al contrato de compraventa

El rgimen de la compraventa en el CC (arts. 1445-1537 CC) se ha quedado estrecho. Causas:

Dualidad de contratos civiles / mercantiles:

Contrato de compraventa mercantil (arts. 325 y ss. Ccom):

Contrato entre empresarios. Tiene por objeto mercaderas. Tiene carcter especulativo (lo importante para el comprador es su valor de cambio o reventa, no el de uso). Por lo general, va acompaado de expedicin o transporte.

Introduccin al contrato de compraventa

Slo son compraventas mercantiles las relativas a cosas muebles en que tanto comprador como vendedor son comerciantes y el comprador tiene nimo de lucrarse en la reventa (art. 325 CCom). Quedan fuera: Compraventa de inmuebles. Ventas de comerciante a consumidor de cosas muebles de consumo y ventas de comerciante a industrial o comerciante de muebles de equipo.

Introduccin al contrato de compraventa Contratos mercantiles de venta sobre activos financieros. Compraventa internacional de mercaderas: Convenio de Viena de 11 de abril de 1980.

Introduccin al contrato de compraventa

Proteccin del consumidor en varias clases de ventas:

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenacin del Comercio Minorista.

Concepto

Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC).

Concepto

Caractersticas:

Contrato consensual: el contrato se perfecciona por el mero concurso de los consentimientos del comprador y vendedor referidos a la cosa y al precio. Contrato bilateral, sinalagmtico: el contrato genera obligaciones para ambas partes (entrega de la cosa, pago del precio).

Concepto

Contrato con efectos meramente obligatorios: slo genera obligaciones para ambas partes, pero no produce un cambio inmediato en la titularidad de la cosa vendida o del dinero.

Para que la propiedad se entienda transmitida, es necesario el contrato y la entrega de la cosa (teora del ttulo y del modo, donde el ttulo es el contrato y, el modo, la entrega de la cosa o traditio): vid. arts. 609.2 y 1095 CC, y art. 531-1 CCCat.

Concepto
Contrato oneroso: hay un intercambio de prestaciones (cosa por precio). Contrato principal, no accesorio. Contrato tpico: est regulado por la ley.

Capacidad

Art. 1457 CC: Podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes.

Capacidad

Reglas de capacidad:

General:
Pueden celebrar contratos de compraventa todas las personas que pueden contratar. Los cnyuges podrn venderse recprocamente bienes (art. 1458 CC).

Capacidad

Restricciones especiales en el caso del menor emancipado:

Art. 323 CC: ventas de inmuebles y establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor. Arts. 159 y 151.1 a) CF: venta de inmuebles, embarcaciones y aeronaves inscribibles, establecimientos mercantiles o industriales o sus elementos esenciales, derechos de propiedad intelectual e industrial, bienes muebles de valor extraordinario y objetos de arte o preciosos. En estos casos, es necesario el consentimiento de los padres o, a falta de ambos del curador.

Capacidad

Prohibiciones (art. 1459 CC): se aplica tanto a adquisiciones no ventas- directas como indirectas y se extiende a las adquisiciones por subasta pblica o judicial. Pretenden evitar los conflictos de intereses.
1. Los que desempean cargos tutelares no pueden adquirir los bienes de la persona o personas que estn bajo su guarda o proteccin.

Capacidad
2. Los mandatarios no pueden adquirir los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen encargados. 3. Los albaceas (administradores de la herencia) no pueden adquirir los bienes confiados a su cargo.

La prohibicin slo tiene vigencia durante el tiempo de desempeo del cargo.

Capacidad
4. Los empleados pblicos no pueden adquirir los bienes del Estado, de los municipios, pueblos y establecimientos pblicos, de cuya administracin estuviesen encargados. Esta prohibicin tambin afecta a los jueces y peritos que intervienen en la venta.

Capacidad
5. Las personas relacionadas con la Administracin de Justicia (magistrados, jueces, fiscales, abogados, procuradores, etc.) no pueden adquirir los bienes y derechos que estuviesen en litigio. Excepciones:

Acciones hereditarias entre coherederos. Cesin en pago de crditos. Garanta de los bienes que posean.

Capacidad

Los negocios contravencin de son:

celebrados en las prohibiciones

Nulos en supuestos 1 / 4 / 5, cabiendo ratificacin o autorizacin previa en los supuestos 2 / 3

Objeto

Doble objeto: cosa y precio. Cosa: pueden ser bienes materiales (cosas en sentido de los arts. 333 CC y 511-1.2 CCCat), bienes inmateriales, derechos reales y de crdito. Requisitos:

Existencia real o posible: no es necesario que la cosa exista, con tal que tenga posible existencia. Puede ser objeto de compraventa una cosa futura (salvo la herencia futura: art. 1271.2 CC).

Objeto

Venta de cosa perecida al tiempo de la venta: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido la cosa, el contrato quedar sin efecto (art. 1460.1 CC). Si el vendedor conoca la prdida, debe indemnizar al comprador (responsabilidad precontractual: inters contractual negativo). Si el comprador conoca la prdida anterior de la cosa, debe indemnizar al vendedor. Si los dos lo conocan, se compensan las actuaciones de ambos.

Objeto

Si la prdida es parcial, el comprador puede optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total convenido (art. 1460.2 CC).

Objeto

Compraventa de cosa futura (art. 1271.1 CC): compraventa de bienes que no tienen existencia real en el momento de la celebracin del contrato pero que cabe esperar puedan llegar a tenerla. Emptio rei speratae: el precio se paga slo si la cosa llega a existir. Es un contrato sujeto a condicin. Emptio spei: el precio se paga en todo caso. Es un contrato aleatorio en el que el comprador adquiere la eventualidad de que la cosa llegue a existir.

Objeto

Inexistencia total (actual y futura) de la cosa: si la cosa no existe en el momento de celebrar el contrato, ni se contempla su existencia como posible y futura, la compraventa es nula por falta de objeto. Posible indemnizacin por responsabilidad precontractual, si era conocido por alguno (el vendedor, ms probablemente) y se ocult a la otra parte.

Objeto

Cosa determinada o determinable (arts. 1447 a 1449 CC).

Cabe la venta de cosas especficas y genricas (vid. art. 1273 CC). Basta que la cosa se haya previsto y que se establezcan con claridad los criterios de determinacin futura, ya sean de tipo objetivo (por referencia a una cosa o circunstancia) o subjetivo (determinacin por medio de arbitrador, etc.) No se admite la compraventa de cosas absolutamente indeterminadas.

Objeto

Cosa de lcito comercio: pueden ser objeto del contrato todas las cosas que estn dentro del comercio de los hombres (art. 1271 CC).

Si la cosa no es alienable, la compraventa es nula y, si el vendedor actu de mala fe, puede incurrir en responsabilidad precontractual.

Objeto

Compraventa de cosa ajena: venta de cosa que no pertenece al vendedor, sino a un tercero.

No est regulada ordenamiento. Tres supuestos:

en

nuestro

Si el vendedor adquiere la cosa del tercero y la entrega: compraventa vlida y con todos sus efectos normales.

Objeto

Si el vendedor entrega la cosa antes de haberla adquirido del tercero, est entregando una cosa que es de otro, quien puede reclamarla del comprador. Dos supuestos:

El comprador es mantenido en la posesin: Si la reclamacin del tercero es tarda, el comprador puede invocar la usucapin (remisin a Derecho civil III), o Si puede usar en su favor las reglas de adquisicin del dominio a non domino (arts. 464 CC, 522-8 CCCat y 34 LH, 85 CCCom).

Objeto

El comprador pierde la posesin: Si la reclamacin tiene lugar con xito antes de que haya transcurrido el plazo de usucapin y el tercero ha recuperado judicialmente la cosa del comprador. En estos casos, el vendedor debe hacer frente a las consecuencias en los trminos de la garanta legal por eviccin (arts. 1475 y ss. CC).

Objeto

Si el vendedor no consigue poner la cosa a disposicin del comprador, habr incumplimiento de su obligacin de entrega (indemnizacin del inters contractual positivo).

Objeto

La falta de transmisin de la propiedad (distinta de la entrega del poder material sobre la cosa) no supone incumplimiento, salvo que se establezca otra cosa en el contrato (p. ej. garanta contractual de buen ttulo) o se pueda deducir una voluntad distinta del contrato.

Objeto

En caso de que el vendedor acte de mala fe, cabe adems anulabilidad por dolo. Si los dos actuaron de mala fe, el dolo recproco se compensa e impide la anulacin del contrato.

Objeto

Precio: cantidad de dinero que paga el comprador a cambio de la cosa. El art. 1445 CC hace referencia a precio cierto, en dinero o signo que lo represente. La falta de precio determina la nulidad del negocio. Requisitos:

Objeto

Precio real o verdadero: debe haberse pagado pues, de lo contrario, hay simulacin absoluta o relativa (contrato de donacin). No se requiere legalmente que el precio sea un precio justo, equitativo o de mercado.

En derecho cataln, rescisin por lesin ultra dimidium en la compraventa de bienes inmuebles (arts. 321 y ss. CDCC: remisin Derecho Civil I). Si el precio de la compraventa es menos de la mitad del precio justo, el vendedor puede rescindir el contrato y recibir el bien inmueble vendido (restitucin).

Objeto

Precio determinado o determinable.

Precio determinado: su cuanta es fijada en el momento de la celebracin del contrato o es conocida por las partes. Precio determinable: no se conoce la cuanta pero s los criterios que permitan su futura concrecin. Los criterios de determinabilidad pueden ser subjetivos u objetivos.

Objeto

Subjetivos: Para que el precio se tenga por cierto bastar () que se deje su sealamiento al arbitrio de persona determinada (art. 1447 CC). El sealamiento del precio nunca podr dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 CC).

Objeto

Objetivos: para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea con referencia a otra cosa cierta (art, 1447 CC) o que se pacte como el valor que puede tener la cosa en el futuro (art. 1448 CC: precio que los valores, granos, lquidos y dems cosas fungibles tuvieren en un determinado da, bolsa o mercado ()).

Objeto

Precio en dinero represente.

signo

que

lo

Criterio que permite diferenciar la compraventa de la permuta. Si el precio de la venta consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato se calificar en funcin de la intencin manifiesta de los contratantes. Si no consta, se tendr por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede del dinero o su equivalente; y por venta en caso contrario (art. 1446 CC).

Forma y perfeccin del contrato

Rige el principio general de libertad de forma en la contratacin (art. 1278 CC). La venta se perfecciona si comprador y vendedor hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC).

Forma y perfeccin del contrato

Si afecta a bienes inmuebles, las partes pueden compelerse recprocamente a otorgar escritura pblica (art. 1279 en relacin con el art. 1280.1 CC). Gastos: Los gastos del otorgamiento de escritura sern de cuenta del vendedor y, los de la primera copia y los dems posteriores a la venta, de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455 CC). Es regla supletoria que admite otro acuerdo entre las partes.

En el art. 531-6 CCCat la regla es distinta: los gastos son de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

Obligaciones del comprador

Pago del precio:

El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y, si no se hubiesen fijado, en el tiempo y lugar en que se produzca la entrega de la cosa (art. 1500 CC). Obligacin de dar correlativa a la entrega de la cosa.

Obligaciones del comprador

Tiempo del pago: tiempo fijado por el contrato. Si no se hubiere fijado, deber hacerse en el tiempo en que se haga entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC). Lugar del pago: lugar fijado en el contrato. Si no se hubiere fijado, deber hacerse en el lugar en que se haga entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC).

Obligaciones del comprador

El comprador deber abonar intereses por el tiempo que media entre la entrega de la cosa y el pago del precio en tres casos (art. 1501 CC):

Si as se hubiese pactado. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. Si se hubiese constituido en mora.

Obligaciones del comprador

Suspensin del pago del precio (art. 1502 CC): cuando el comprador sea perturbado en la posesin o dominio de la cosa adquirida, o tuviese un temor fundado de serlo por una accin reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio en su caso, o se haya estipulado que, a pesar de cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estar obligado a verificar el pago.

La jurisprudencia ha interpretado ms bien restrictivamente esta posibilidad de suspensin del pago.

Obligaciones del comprador

Presupuestos: Venta perfecta. Precio aplazado, en todo o en parte. Se debe haber entregado la cosa vendida. Temor de perturbacin: ha de ser un temor racional y fundado, no hipottico.

Obligaciones del comprador

Perturbacin en la posesin o dominio de la cosa: No es necesaria una privacin total o parcial de la cosa (en este caso, cabra saneamiento por eviccin). Se refiere a accin reivindicatoria o hipotecaria, aunque se ha interpretado de forma ms flexible.

Efectos: suspensin del pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro. La suspensin cesa si el vendedor garantiza la devolucin del precio.

Obligaciones del comprador

El CC ofrece al vendedor varias posibilidades de resolver el contrato al margen o de manera algo distinta a la prevista en el art. 1124 CC en supuestos de precio aplazado:

Art. 1503 CC: riesgo de prdida de cosa inmueble y del precio. Art. 1504 CC: resolucin de venta de inmuebles por falta de pago del precio (esencialmente reconducible al art. 1124 CC, con el aadido del requerimiento judicial o notarial). Art. 1505 CC: resolucin de venta de bienes muebles.

Obligaciones del comprador

Art. 1503 CC: Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la venta.

Requisitos:

Venta de bienes inmuebles El vendedor ha entregado la cosa al comprador (en otro caso, art. 1467 CC) Venta con precio aplazado (de lo contrario, resolucin con base en el art. 1124 CC). Temor fundado y racional de prdida del inmueble y del precio.

Obligaciones del comprador

Efectos:

Facultad del vendedor de pedir inmediatamente la resolucin de la venta (antes de que se haya producido, por tanto, el incumplimiento, basta el mero temor a la prdida). El vendedor pierde esta facultad si el comprador garantiza el pago del precio en el plazo convenido. Si no existe temor a la prdida de la cosa y el precio, se observar el art. 1124 CC (art. 1503.2 CC).

Obligaciones del comprador

Art. 1504 CC: en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirar el trmino, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino.

Obligaciones del comprador

Presupuestos: Venta perfecta de bienes inmuebles (para los muebles, art. 1505 CC). Pacto entre las partes que establece que el incumplimiento operar como una condicin resolutoria en favor del vendedor.

Obligaciones del comprador

Venta con precio aplazado, en todo o en parte. Falta de pago del precio (lo que incluye los intereses, fijos y variables), en todo o en parte, en el tiempo convenido. Cumplimiento puntual por el vendedor de sus obligaciones.

Obligaciones del comprador

Incumplimiento efectivo, inequvoco, grave e injustificado de una obligacin principal del comprador. No debe tratarse de un mero retraso (aplicacin de la jurisprudencia sobre incumplimiento resolutorio del art. 1124 CC). Requerimiento judicial o notarial del vendedor al comprador. Declaracin del vendedor de resolver el contrato dirigida al comprador (recepticia).

Obligaciones del comprador

Si el incumplimiento del pago precio aplazado (lo que incluye los intereses) se ha estipulado como condicin resolutoria expresa, puede tener acceso al Registro de la Propiedad (art. 11 LH). Si se produce el impago, se prev (art. 59 y 175.6 RH) la reinscripcin a nombre del vendedor sin necesidad de acudir a los tribunales. Sin embargo, la exigencia impuesta por la DGRN de consignar para ello todas las cantidades ya pagadas debilita en la prctica esta posibilidad.

Obligaciones del comprador

Efectos: resolucin. No cabe ya prrroga ni pago. El comprador debe restituir las cosas con sus frutos y el vendedor debe restituir el precio, con deduccin de las penas convencionales previstas (no puede deducir stas si quiere usar el procedimiento registral de los arts. 59 y 175.6 RH).

Obligaciones del comprador

Art. 1505 CC: respecto de los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar de pleno derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer mejor dicho, dentro del- el trmino fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de ste se hubiese pactado mayor dilacin.

Obligaciones del comprador

Requisitos:

Venta de bienes muebles. No se ha hecho entrega de la cosa ni del precio (en otro caso, art. 1124 CC). Se haya sealado un plazo para la entrega de la cosa, convencional o judicial. El comprador haya incurrido en mora (por no presentarse a recibir la cosa dentro del trmino sealado o por no pagar el precio).

Efecto: resolucin de la venta en inters del vendedor (por tanto, puede ejercitarla o no).

Obligaciones del vendedor

Obligaciones principales (art. 1461 CC):

Entrega de la cosa. Saneamiento de la contingencias).

cosa

(garanta

frente

ciertas

Obligaciones accesorias:

Conservar la cosa a entregar con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1094 CC). Entregar todos los accesorios de la cosa (art. 1097 CC). Pagar los gastos de entrega de la cosa, lo que no incluye, salvo pacto en contrario, los de transporte (art. 1465 CC). Entregar al comprador los ttulos de pertenencia y otros documentos y elementos precisos para garantizarle el reconocimiento y defensa de la cosa (art. 1258 CC).

Obligaciones del vendedor

Obligacin de entrega de la cosa (traditio):

Contenido: entrega de la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo da, y sus accesorios (art. 1468 CC). Entrega de la posesin. Para la transmisin de la propiedad, es necesario el contrato y la entrega de la cosa (teora del ttulo y del modo: art. 609 CC y 531-3 CCCat). Vid. infra compraventa con pacto de reserva de dominio.

Obligaciones del vendedor

Forma de la entrega o tradicin: Tradicin real: se entiende entregada la cosa cuando se pone en poder y posesin del comprador (art. 1462.1 CC), con acuerdo de ambos (art. 531-4.1 CCCat). Formas de entrega espiritualizadas: Tradicin instrumental: en caso de venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivale a la entrega de la cosa, si de la escritura no resulta o se deduce lo contrario (arts. 1462.2 CC y 5314.2 CCCat).

Obligaciones del vendedor

Tradicin simblica: tambin equivale a la entrega de la cosa tanto bienes muebles como inmuebles- la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el momento de la venta (arts. 1463 CC, 531-4.2 c) y 531-4.2 d) CCCat).

Obligaciones del vendedor

Traditio brevi manu: el comprador ya la tena en su poder por algn otro motivo, p. ej. porque era arrendatario (arts. 1463 CC y 531-4.2 e) CCCat). Constitutum possessorium: el vendedor, que era propietario, contina poseyendo la cosa en distinta calidad jurdica (arrendatario, usufructuario, etc.) (art. 1463 CC).

Obligaciones del vendedor

Tradicin simblica de derechos: para los bienes incorporales, se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso de su derecho por parte del comprador con consentimiento del vendedor (arts. 1464 CC y 531-5 CCCat).

Obligaciones del vendedor

Doble venta (art. 1473 CC): venta de la misma cosa a distintos compradores. Cosa mueble: la propiedad se transfiere a la persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe. Si hay diversas formas de posesin en los adquirentes, se prefiere la material a las otras.

Obligaciones del vendedor

Cosa inmueble: la propiedad pertenece a quien de buena fe sea el primero en inscribir en el Registro de la Propiedad; si no hay inscripcin, el primero en la posesin y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe.

Obligaciones del vendedor

No se aplica a las adquisiciones a non domino (para stas, art. 464 CC art. 522.8 CCCat en Catalua-, art. 85 CCom y art. 34 LH). Posible de manera voluntaria (situaciones de estafa) e involuntaria (actuacin de representante, ventas forzosas).

Obligaciones del vendedor

Lugar de entrega de la cosa: libertad de las partes para fijarlo. A falta de pacto, en el lugar donde se encontraba en el momento de constituirse la obligacin. Si la cosa no exista en el momento de constituirse la obligacin (venta de cosa futura) y no se ha pactado otra cosa, en el domicilio del deudor (art. 1171 CC).

Obligaciones del vendedor

Tiempo de entrega: si no existe condicin o trmino, la obligacin de entrega nace en el momento de la perfeccin del contrato.

Dos supuestos en que puede retrasar la entrega:

Se pacta aplazamiento o trmino para el pago y despus se descubre que el comprador es insolvente, de manera que el vendedor corre el riesgo inminente de perder el precio (art. 1467 CC). Si el comprador no paga el precio (no aplazado) y exige al vendedor la entrega de la cosa, ste puede oponerle la excepcin contrato no cumplido.

Obligaciones del vendedor

Reglas de defecto y exceso de cabida en la venta de un inmueble (arts. 1469 a 1472 CC). Se aplican en los casos de venta no por precio alzado o cerrado por el inmueble en su totalidad, sino por unidad (euros por metro cuadrado, p. ej.).

Obligaciones del vendedor

Suspensin de la obligacin de entrega:

Art. 1466 CC: cuando el comprador no ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago. Art. 1467 CC: cuando se ha convenido en un aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de manera que el vendedor corre riesgo inminente de perder el precio (prdida del beneficio del plazo del art. 1129.1 CC).

Excepcin: el comprador afianza pagar en el plazo convenido.

Obligaciones del vendedor

Riesgos en la compraventa: la obligacin principal del vendedor consiste en entregar la cosa (art. 1461 CC). Ello conlleva dos obligaciones:

Conservar la cosa desde la perfeccin del contrato hasta la entrega con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1094 CC). Responder ante el comprador de la prdida y deterioro de la cosa por dolo, negligencia o mora (art. 1101 CC).

Obligaciones del vendedor

Qu sucede cuando la prdida o el deterioro de la cosa se produce cuando la cosa todava est en poder del vendedor y pendiente de entrega, por causa ajena a su voluntad (caso fortuito o hecho de tercero)?

Art. 1452 CC (prrafos 1 y 2): El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182 CC. Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida.

Obligaciones del vendedor

Interpretacin ms comn del art. 1452 CC:

A) Extincin de la obligacin por prdida de la cosa sin culpa ni mora del vendedor. B) El vendedor responde de la prdida de la cosa por caso fortuito si incurri en mora o se comprometi a entregarla a dos o ms personas. C) El comprador, adems de quedarse sin la cosa o soportar su deterioro, habr de pagar el precio o no podr recuperarlo si ya lo haba pagado (periculum est emptoris).

Existen otras interpretaciones divergentes en materia de riesgos.

minoritarias,

Obligaciones del vendedor

Art. 1452 CC (prrafo 3): Si las cosas fungibles se venden por un precio fijado en relacin al peso, nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora.

Slo se transfiere el riesgo al comprador a partir de la concentracin o especificacin de la mercanca, salvo mora del comprador. Antes de producirse, el riesgo corre a cargo del vendedor.

Obligaciones del vendedor

Los riesgos de la compraventa en la Convencin de la ONU sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderas (Viena, 11 de abril de 1980):

Art. 66: La prdida o el deterioro de las mercaderas sobrevenidos despus de la transmisin del riesgo al comprador no liberarn a ste de su obligacin de pagar el precio, a menos que se deban a un acto u omisin del vendedor.

Obligaciones del vendedor

Art. 67: el riesgo se transmite al comprador al poner los bienes en poder del primer porteador cuando:

El contrato implique transporte de mercaderas. No haya obligacin de entrega en un determinado.

lugar

Art. 68: el riesgo respecto de las mercaderas vendidas en trnsito se transmitir al comprador desde el momento de la celebracin del contrato. Art. 69: en el resto de casos, el riesgo se transmite en el momento de la puesta a disposicin (requiere identificacin de las mercaderas).

Obligaciones del vendedor

Obligacin de saneamiento (art. 1474 CC): en virtud del saneamiento, el vendedor responde frente al comprador de:

La posesin legal y pacfica de la cosa vendida (saneamiento por eviccin). Los vicios o defectos ocultos que tuviere (saneamiento por vicios ocultos).

Se aplica a otros contratos onerosos de dar: arrendamiento (art. 1553 CC); sociedad (art. 1681.2 CC); donacin onerosa (art. 638 CC), etc.

Obligaciones del vendedor

Saneamiento por eviccin:

La eviccin tiene lugar cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (art. 1475.1 CC). Es una garanta frente a perturbaciones jurdicas actuales. Compatible con las acciones de error y dolo, y con las acciones de exigencia de responsabilidad por incumplimiento.

Obligaciones del vendedor

El saneamiento tiene lugar aunque no se haya expresado en el contrato (art. 1475.2 CC). Los contratantes pueden aumentar, reducir o suprimir esta obligacin legal (art. 1475.3 CC).

Art. 1476 CC: nulidad del pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Obligaciones del vendedor

Art. 1477 CC (renuncia): si el comprador renuncia al derecho al saneamiento, en caso de eviccin el vendedor slo deber entregar el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin (renuncia simple a la eviccin), a no ser que el comprador hubiese renunciado de forma expresa con conocimiento de los riesgos de eviccin y sometindose a sus consecuencias.

Obligaciones del vendedor

Requisitos:

Eviccin: privacin de todo o parte de la cosa:

En virtud de un derecho de un tercero anterior a la compra (art. 1475 CC). En virtud de sentencia judicial firme (art. 1480 CC).

Notificacin (llamada en garanta) por parte del comprador al vendedor de la demanda de eviccin (art. 1481 CC). Si falta la notificacin, el vendedor no est obligado al saneamiento.

Obligaciones del vendedor

Efectos:

Eviccin total: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor (art. 1478 CC): Precio (valor) de la cosa vendida al tiempo de la eviccin, sea mayor o menor que el de la venta. Frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en el juicio.

Obligaciones del vendedor

Costas del pleito que ha motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. Gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. Daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe.

Obligaciones del vendedor

Eviccin parcial (art. 1479 CC): Si el comprador pierde, como consecuencia de la eviccin, parte de la cosa vendida de tal importancia que sin la misma no la hubiera comprador, podr exigir la rescisin del contrato, devolviendo la cosa sin ms gravmenes que los que tuviere al adquirirla.

Obligaciones del vendedor

Lo mismo suceder si se venden dos o ms cosas conjuntamente y consta claramente que el comprador no habra comprado una sin la otra.

Obligaciones del vendedor

Saneamiento por gravmenes ocultos (art. 1483 CC): si la finca vendida estuviera gravada sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deber presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente.

Obligaciones del vendedor

Requisitos:

Gravmenes reales (no personales). Gravmenes ocultos objetivamente (cargas o servidumbres no aparentes del art. 532 CC). Gravmenes desconocidos por el comprador (no constan en el Registro de la Propiedad).

La jurisprudencia entiende que los gravmenes inscritos son de conocimiento pblico: el comprador no puede acudir al art. 1483 CC si la carga est inscrita, aunque la finca se vendiera como libre de cargas. Es ms dudoso si el vendedor realiz otras maniobras engaosas que indujeron al comprador a no consultar el registro (caso de dolo del art. 1269 CC).

Hubieran impedido la compra de haberse conocido.

Obligaciones del vendedor

Efectos: el comprador puede optar entre dos acciones:

Rescisin del contrato. Indemnizacin de daos y perjuicios (por el importe de la minoracin de valor de la finca por causa del gravamen; en cuanto a otros daos y perjuicios, slo en caso de mala fe del vendedor).

Obligaciones del vendedor

Plazo de ejercicio:

Durante 1 ao desde el otorgamiento de la escritura. Transcurrido el ao, slo indemnizacin dentro de 1 ao, a contar desde el da del conocimiento de la carga o servidumbre.

Obligaciones del vendedor

Saneamiento por vicios o defectos ocultos: La presencia oculta de defectos materiales o funcionales en la cosa, desconocida para el comprador, determina un cumplimiento defectuoso que, en principio, permitira:

Aplicacin de los remedios generales (accin de indemnizacin de daos, resolucin y, para el TS, tambin anulabilidad por error o dolo). Aplicacin del rgimen de saneamiento.

En algunos casos, el TS lo considera incumplimiento total, no simple cumplimiento defectuoso, a la vista de la entidad y alcance del defecto.

Obligaciones del vendedor

El vendedor responde al comprador de saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposicin no regir cuando se haya estipulado lo contrario y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (art. 1485 CC)

Obligaciones del vendedor

Requisitos (art. 1484 CC): El vendedor estar obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella; pero no ser responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de su oficio o profesin, deba fcilmente conocerlos.

Obligaciones del vendedor

Vicio o defecto de la cosa: anomala o alteracin negativa que reduce su funcionalidad o utilidad respecto de la que legtimamente se puede esperar (por ejemplo, en relacin con otras de su misma especie y calidad).

La jurisprudencia ha tratado de diferenciar (con poca consistencia, muchas veces) el defecto de lo que sera aliud pro alio o entrega de cosa diversa: inhabilidad del objeto para su uso y consiguiente insatisfaccin total del comprador al ser el objeto impropio para el uso al que se destina. En consecuencia, se aplicaran las normas del incumplimiento total.

Obligaciones del vendedor

Carcter oculto: el defecto es objetivamente desconocido por el comprador y no reconocible por ste con una diligencia media (o superior, si el comprador es un experto: art. 1484 in fine). Carcter grave, en un doble sentido:

Hace la cosa inadecuada para el uso a la que se destina. Disminuye ese uso de tal modo que, de haber conocido el comprador el defecto, no habra adquirido la cosa o habra dado menos precio por ella.

Obligaciones del vendedor

Origen de los vicios anterior a la conclusin del contrato: la carga de la prueba recae sobre el comprador, pero caben presunciones que permitan sustentar la preexisencia.

Obligaciones del vendedor

Efectos: el comprador cuenta con las denominadas acciones edilicias (art. 1486 CC):

Accin redhibitoria: es una accin de naturaleza resolutoria. Por tanto, implicara la obligacin de las partes de restituirse las prestaciones.

Obligaciones del vendedor

Accin quanti minoris o estimatoria: reduccin proporcional (a la entidad del defecto sobre el valor de la cosa) del precio. Se reajusta la equivalencia de las prestaciones de forma objetiva, tomando en consideracin el valor de mercado (o el determinado a juicio de peritos: art. 1486.1 CC).

Obligaciones del vendedor

Puede optar por cualquiera de las dos, pero una vez ejercitada una, se excluye la otra. Adems, una vez elegida una de ellas, la opcin es irrevocable, en el sentido de que, comunicada la eleccin al vendedor, no podr ser revocada por aqul sino en los trminos del art. 1124.2 CC.

Obligaciones del vendedor

Mala fe del vendedor (art. 1486.2 CC): deber pagar indemnizacin de daos y perjuicios si opta por la rescisin (se entiende doctrinalmente que tambin en el caso de la estimatoria).

Adems, el comprador podra interponer una accin de responsabilidad por dolo in contrahendo para obtener, si fuera necesario, la plena indemnidad.

Obligaciones del vendedor

Prdida de la cosa: Por efecto de los vicios ocultos (art. 1487 CC): si el vendedor conoca los vicios, debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daos y perjuicios. Si no los conoca, slo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Obligaciones del vendedor

Por caso fortuito o culpa del comprador (art. 1488 CC): el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pag, con la rebaja del valor que la cosa tena al tiempo de perderse. Si el vendedor obr de mala fe, deber abonar al comprador los daos e intereses.

Obligaciones del vendedor

Casos especiales:

Venta judicial (art. 1489 CC): no hay responsabilidad por daos y perjuicios. Venta de varios animales u otras cosas conjuntamente (arts. 1491 y 1492 CC). 6 meses desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).

Plazo de ejercicio de las acciones edilicias:

Obligaciones del vendedor

La brevedad del plazo -an mayor en el caso de la compraventa mercantil: 30 das desde la entrega, segn el art. 342 CCom- explica el inters de los compradores por acudir normalmente a los remedios generales frente al incumplimiento (cumplimiento forzoso, daos y perjuicios, resolucin). Raras veces aunque ocurre- los tribunales cierran la puerta a esos remedios generales, por entender que el defecto oculto no tiene entidad bastante para constituir un propio incumplimiento, o por apreciar que la norma especial desplaza a la general.

Venta con pacto de reserva de dominio

Concepto: pacto contractual por el que en las compraventas con precio aplazado se prev que, a pesar de la entrega, el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida mientras no se pague el precio por entero. Funcin de garanta del vendedor para asegurar el cobro del precio o proveerle de un fcil recurso para recuperar la cosa si el comprador no paga.

Venta con pacto de reserva de dominio

Validez: El CC no la prev pero el TS la ha declarado vlida y eficaz. Se prev en el art. 7.10 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Eficacia frente a terceros:

Constancia por escrito anterior a los derechos de terceros. En la Ley 28/1998, tienen que estar inscritas en el Registro de Bienes Muebles (art. 15).

Venta con pacto de reserva de dominio

Efectos:

El comprador no adquiere (plenamente, al menos) la propiedad con la entrega y no puede disponer de la cosa.

El art. 7.11 LVPBM establece en los contratos sujetos a esta ley una prohibicin de disponer para el comprador.

Venta con pacto de reserva de dominio

El vendedor conserva la propiedad, slo a efectos de garanta. El vendedor no tiene facultad de disposicin. Se ha admitido la tercera de dominio interpuesta por el vendedor frente al embargo obtenido por los acreedores del comprador.

Venta con pacto de reserva de dominio

En caso de concurso del comprador, la situacin del vendedor con reserva de dominio es semejante a la de un acreedor con garanta real (arts. 56.1, 2 prrafo, y 90.1.4 LC).

Venta con pacto de reserva de dominio El vendedor tiene derecho a recuperar la cosa mediante la resolucin por impago del precio. El comprador, por su parte, hace suya la cosa de modo automtico al pagar el ltimo plazo, sin necesidad de ms requisitos.

Venta con pacto de reserva de dominio

Ley 28/1998 (art. 16):

Cuando el bien vendido con pacto de reserva de dominio, inscrito en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, se halle en poder del comprador y ste incumple:

Requerimiento de pago al comprador a travs de fedatario pblico. Si no paga, pero entrega los bienes, subasta notarial parecida a la de prenda, salvo que el vendedor prefiera quedarse con ellos. Si no entrega, acciones de tutela sumaria del art. 251.1.10 y 11 LEC y ejecucin judicial sobre la cosa vendida.

Venta con pacto de reserva de dominio

Si se halla en poder de tercero:

Si paga, se subroga en la posicin del vendedor. Si desampara el bien, subasta notarial parecida a la de prenda, o el vendedor se los adjudica. Si no desampara el bien, acciones de tutela sumaria del art. 251.1.10 y 11 LEC y ejecucin judicial sobre la cosa vendida.

Retracto convencional

Concepto (art. 1507 CC): compraventa en la que al vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa pagando determinadas cantidades (art. 1518 CC):

El precio de venta Los gastos del contrato Los gastos necesarios y tiles en la cosa Otras cantidades pactadas

El ejercicio del retracto tiene, sobre la venta inicial, efecto resolutorio. El pacto de retro constituye una condicin resolutoria de la venta.

Retracto convencional

Efecto real (art. 1510 CC): perjudica a terceros adquirentes que han recibido del comprador.

Si se trata de un inmueble inmatriculado y el retracto no est inscrito, los arts. 32 y 34 LH protegen al adquirente que lo ignora e inscribe su derecho. Se mantienen los arrendamientos ordinarios (art. 1520 CC), pero no las otras cargas.

Retracto convencional

Pacto adicional al contrato, transmisible, hipotecable, etc. Ejercicio por el vendedor.

Excepcin: ejercicio por los acreedores del vendedor (art. 1512 CC). Los acreedores del vendedor no podrn hacer uso del retracto convencional contra el comprador, sino despus de haber hecho excusin en los bienes del vendedor.

Retracto convencional

Plazo (de caducidad): 4 aos desde la fecha del contrato, a falta de pacto expreso. En caso de estipulacin, el plazo no podr exceder 10 aos. Pagos: los del art. 1518 CC.

Retracto convencional

Recuperacin de la cosa por el vendedor:

Libre de cargas y gravmenes, salvo arrendamientos (art. 1520 CC).

Art. 13.1 LAU: Si durante los cinco primeros aos de duracin del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional (), el arrendatario tendr derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco aos, sin perjuicio de la facultad de no renovacin prevista en el artculo 9.1. En contratos de duracin pactada superior a cinco aos, si, transcurridos los cinco primeros aos del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el prrafo anterior, quedar extinguido el arrendamiento. Se excepta el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolucin del derecho del arrendador. En este caso continuar el arrendamiento por la duracin pactada.

Retracto convencional

Frutos (art. 1519 CC): si cuando se celebr el contrato en la finca haba frutos, no se har abono ni prorrateo de los que hay al tiempo del retracto. Si no los haba, pero los hay en el momento del retracto, se prorratearn entre el retrayente y el comprador, dando a ste la parte correspondiente al tiempo que posey la finca en el ltimo ao, a contar desde la venta.

Reglas especiales para el retracto en casos de indivisin (arts. 1513 y ss).

Compraventa a carta de gracia

Rgimen jurdico: arts. 326-329 Compilaci de Dret Civil de Catalunya. Definicin: el vendedor, al transmitir la cosa, se reserva el derecho a redimirla (recuperarla). En la concepcin actual dominante, se trata de una compraventa ordinaria a la que se aade un pacto accesorio, sin que se integre en la propia estructura del contrato.

Compraventa a carta de gracia

Si falta la condicin resolutoria, nos hallamos fuera del tipo contractual. Contrato aleatorio: la consolidacin de la propiedad en el comprador depende del ejercicio por el vendedor del derecho a redimir.

Compraventa a carta de gracia

Diferencias con la venta con pacto de retro:

En el pacto de retro, el comprador adquiere un dominio resoluble. En cambio, la compraventa a carta de gracia hay un desdoblamiento del dominio en dos derechos reales: el dominio resoluble del comprador y el derecho de redencin del vendedor. El derecho real de redimir tiene valor en el mercado.

Compraventa a carta de gracia

Elementos del contrato:

Cosa: cualquier bien o derecho (incluso el de redimir). Precio: libre pero se entiende que, salvo que se establezca otra cosa, el derecho de redimir vale 1/3 parte de la propiedad libre. Las partes pueden establecer un precio de redencin superior.

Entrega: en ocasiones, el vendedor contina teniendo la posesin de la cosa, pero por otro ttulo.

Compraventa a carta de gracia

Facultades del comprador:

Es propietario, con todas las facultades inherentes, pero debe administrar y responde de los deterioros causados por una mala administracin.

Compraventa a carta de gracia

El derecho de redencin limita sus actos de disposicin, porque tiene eficacia frente a terceros (art. 327.1 CDCC). Derechos de los acreedores del comprador:

Derecho a exigir la modificacin del ejercicio de la redencin y la consignacin del precio de la redencin. Accin para evitar el deterioro de la cosa vendida.

Compraventa a carta de gracia

Derecho de redencin:

Derecho temporal (duracin pactada o, en su defecto, art. 326.1 CDCC: 30 aos si la cosa vendida es un bien inmueble y 6 aos si es un bien mueble). Derecho real (art. 326.2 CDCC).

Compraventa a carta de gracia

Derecho transmisible inter vivos y mortis causa (art. 326.4 CDCC). Derecho indivisible (art. 326.3 CDCC. Excluye los arts. 1514-1517 CC).

Compraventa a carta de gracia

Ejercicio del derecho de redencin:

Legitimacin activa: el vendedor. Legitimacin pasiva: el comprador y sus sucesores y cualquier subadquirente.

Slo se altera ante terceros protegidos por el art. 34 LH o 464 CC, art. 522-8 CCCat y art. 85 CCom.

Compraventa a carta de gracia

Tiempo: voluntad de las partes. A falta de pacto, mximo de 30 aos si son inmuebles y, de 6 aos, si son muebles. Para los inmuebles, el plazo se puede fijar para la vida de una o dos personas determinadas en el momento de suscribir el contrato (art. 326.1 CDCC).

Compraventa a carta de gracia

Precio: para obtener la redencin, el redimente debe satisfacer (art. 328 CDCC):

El precio fijado para la redencin en el momento de la venta, que puede ser diferente al precio de venta. Si no se pacta, ser el precio de la venta, calculado en valor monetario de la fecha de la venta (art. 328 CDCC). Las adiciones posteriores al precio cuyo valor se justifique. Los gastos de reparacin de la cosa, pero no los de mera conservacin. Los gastos tiles, etc.