Banco Bolivariano

REAVALO: INMUEBLE SOLICITADO POR :

"DILIPA" EDINACHO
TERRENO Y CONSTRCCION DIRECCION EN SITIO: BARTOLOME SANCHEZ s/n y CALLE " N74C" DIRECCIN EN ESCRITURAS DE HIPOTECA BARTOLOME SANCHEZ s/n y CALLE " N74C"

16 de Mayo del 2012

Arq. Efran vila O.

P e r i t o a v a l u a d o r

INFORME DE REAVALO // E.A.O. i314-12

A. INFORMACIN BSICA
CLIENTE: PROPIETARIO: OFICIAL: FINALIDAD DEL AVALO: TIPO DE AVALO: FECHA DE INSPECCION

DILIPA "DILIPA" EDINACHO Patricia Lpez Surez CRDITO HIPOTECARIO COMERCIAL 11 de mayo de 2012
FECHA DE DOCUMENTOS: FECHA DE INFORME:

Avaluo anterior: 16 de mayo de 2012

TIPO DE BIEN

TERRENO CON FRENTE A TRES CROQUIS DE UBICACIN: CALLES, GALPONES, ANEXOS, Y CONSTRUCCIONES MENORES PICHINCHA QUITO COTOCOLLAO BARTOLOME SNCHEZ s/n Y CALLE "N74C"

PROVINCIA: CANTN: PARROQUIA: DIRECCIN EN SITIO :

NORTE

DIRECCIN SEGN ESCRITURAS BARTOLOME SNCHEZ s/n Y

CALLE "N74C"

HITOS REFERENCIALES:

"CATERPILLAR E INTERCAMBIADOR DE CARCELN"

B. TITULACIN:
ESCRITURA DE: OTORGADO/A POR: A FAVOR DE: NOTARA: CANTN: FECHA: INSCRIP. REGISTRO DE LA PROP.: PROP. INDIVIDUAL PROP. HORIZONTAL:

CANCELACIN Y CONSTITUCIN DE HIPOTECA ABIERTA Produbanco y DILIPA y otro DILIPA Distribuidora de Libros y Papelera Cia. Trigsima del Cantn Quito QUITO 15 de Julio del 2005 26 de Julio del 2005
OBSERVACIONES:

C. DESCRIPCIN DEL SECTOR:

INFRAESTRUCTURA: Zona Vas de Acceso Transporte Pblico Alumbrado Alcantarillado Agua Potable Redes Telefnicas Aceras Bordillos Urbana Calle Juan de Slis, Av. Panamericana Norte, Av. Eloy Alfaro Av. Panamericana norte Red pblica Red pblica Red pblica Red pblica Encementadas Hormig armado CLASIFICACION DE LA ZONA
Residencial Comercial Otros: Industrial Gestin

NIVEL DE CONSOLIDACION URBANA

Alta Media Baja

ESTRATO SOCIO ECONMICO

Alto Medio Alto Medio Medio Bajo Popular

ACTIVIDAD EDIFICADORA
Alta Media Baja

Ventajas y desventajas del sector:

El inmueble avaluado se ubica al norte de la cuidad de Quito, destinado a estratos socio economicos medio, se ha implantado la terminal de buses interprovinciales norte de la ciudad, lo cual ha generado el mejoramiento tanto de los servicios pblicos como de las calles, aceras y sealetica en el sector; generando cierta plusvala especialmente en los inmuebles del entorno inmediato. Se ratifican las posibilidades comerciales del inmueble que se consigna en el avalo anterior, por cuanto se mantienen las principales caractersticas del inmueble y del Sector, reiterando que por su ubicacin, las posibilidades ratifican la poptencialidad comercial con la calificacin de muy buena.

D. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

LOTE DE TERRENO NORTE: SUR: ESTE: OESTE: SUPERFICIE EN SITIO: SUPERFICIE ESCRITURADA: Escritura Sitio

Calle pblica (Calle C) Lote N7 Calle pblica (Calle B) Calle pblica (Bartolom Snchez) y propiedad de Dinasa 1,500.00 m 1,500.00 m

36.00 m 39.00 m 42.00 m 42.00 m

36.00 m 39.00 m 42.00 m 42.00 m

Nota: Segn documentos entregados por el Banco el rea del terreno es de 1500m2

Regulacin urbana y Ordenanzas Vigentes:

A13(A804i-50)
LOTE MINIMO: FRENTE MINIMO:

Corresponde a Industria I3 de alto impacto:

COS PB:

60% 5.00 m 5.00 m

COS TOTAL: RETIRO POSTERIOR: ENTRE BLOQUES

240% 5.00 m 6.00 m

800.00 m 20.00 m

ALTURA DE CONST.: N DE PISOS:

12.00 m 4 pisos

RETIRO FRONTAL: RETIRO LATERAL:

ESTADO DEL TERRENO Vaco Construido En construccin % Esquinero Medianero

FORMA Regular Irregular

TOPOGRAFIA Plana Pendiente

REAS:
CONCEPTO: LOTE DE TERRENO GALPN PRINCIPAL MEZANINE GALPN PRINCIPAL GALPN ADOSADO MEZANINE GALPN ADOSADO GALPN PARA BODEGA MEZANINE GALPN PARA BODEGA PLANTA ALTA DE OFICINAS ANEXOS A GALPN ADOSADO ANEXOS A GALPN PRINCIPAL COMEDOR-COCINA DEPARTAMENTO BASURA PERRERA Ver Obras adicionales en Hoja de valoracin TOTAL: REAS ABIERTAS. REAS CERRADAS

1,500.00 m 545.10 m 50.22 m 162.00 m 49.36 m 216.00 m 37.50 m 237.90 m 151.86 m 164.95 m 43.00 m 50.04 m 34.14 m 10.18 m 1,500.00 m 1,752.25 m

DESCRIPCIN:

Al momento de la inspeccin el inmueble es utilizado como imprenta, taller, bodegas y oficinas utilizadas por Editorial EDINACHO. TERRENO:Tiene tres frentes, presenta una topografa relativamente plana con mediana pendiente ascendente en el sentido Norte Sur; es de forma regular.

CERRAMIENTOS: Todos los cerramientos del inmueble son de mampostera de bloque enlucido; tienen una altura promedio de 2.4mts. sobre una base de muro de hormign de altura promedio de 1.20mts.
CONSTRUCCIONES: Se compone de un galpn principal, un galpn adosado al principal, oficinas en la segunda planta de los dos galpones; un galpn hacia el sur-este del terreno, reas techadas anexas sobre los retiros oeste, sur y este; y una construccin para cocina comedor y conserje. GALPN PRINCIPAL: Para la produccin de la editorial de textos y multiformas, ubicado en el noroeste del terreno, en este se ubican las mquinas destinadas al fin mencionado. A este se integran los dems galpones y anexos. Tiene una seccin de dos plantas que se une con el galpn adosado a este. En planta alta de esta seccin funcionan las oficin as de gerencia con medio bao privado, el departamento de contabilidad, la sala de uso mltiple, sala de reuniones y baos para hombres y mujeres. GALPN ADOSADO: en este espacio en planta baja se encuentra el ambiente de fotomecnica con cuarto oscuro y bao. A doble altura funciona una bodega de trabajo y una bodega de material. GALPN PARA BODEGA: Ubicado hacia el sureste del terreno, es una bodega de trabajo a la cual se adosan reas techadas anexas. Y este a su vez se comunica directamente con el galpn principal. REAS TECHADAS ANEXAS: Ubicadas hacia el oeste, sur y este del terreno; se unen a los galpones respectivos y se apoyan en los cerramientos del terreno. Son bodegas y talleres de mantenimiento destinados a diversos fines y un bao para el personal de l a editorial. CONSTRUCCIN PARA COCINA-COMEDOR-CONSREJE: Ubicada en la esquina noreste del lote, es una media agua de estructura metlica que se divide en dos secciones, la primera destinada a vivienda del conserje con un dormitorio , un bao y una cocina; con pisos de cermica y materiales de acabados bsicos. Y la seccin de cocina-comedor para el personal de la editorial que es un solo ambiente con pisos de cermica, cielo falso de fibra mineral y ventanera de aluminio y vidrio; adems tiene un bao.

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL INMUEBLE DESCRIPCIN NIVEL

ESTRUCTURA CUBIERTA CIELO RASO PISOS CONTRAPISOS PAREDES PUERT. INTERIORES PUERT. EXTERIORES CERRADURAS VENTANAS INST. ELCTRICAS INST. SANITARIAS N BAOS PIEZAS SANITARIAS REVESTIM. BAOS MUEBLES COCINA MESN COCINA CLSETS Tol doblado sobre base de bastidor metlico Nacionales Hierro y vidrio claro; aluminio y vidrio claro Red semi expuesta, fluorescentes, placas importadas Red empotrada para baos 2 Nacionales, de color; en los anexos Cermica Nacionales Aluminio natural y vidrio claro Red semi expuesta, fluorescentes y difusor acrlico Red empotrada para baos 3 Nacionales, de color. Tipo estndar Cermica GALPON PRINCIPAL TODOS Cerchas metlicas y ngulos Steel panel sobre correas metlicas Cubierta vista Encementado reforzado, vinil en fotomecnica Hormign Bloque / Ladrillo Cerchas metlicas y ngulos Steel panel sobre correas metlicas Fibra mineral y suspensin metlica; difusores y acrlicos Alfombra y vinil Planchas de hormign prefabricado sobre estructura metlica Bloque / ladrillo Aluminio y vidrio, madera tamborada y pintada OFICINAS EN PLANTA ALTA TODOS

REVESTIM. PAREDES ESCALERAS INST. ESPECIALES INST. SEGURIDAD CISTERNA

Exterior: enlucido. Interior: enlucido, pintura caucho De estructura metlica y escaln de tabln de madera 220V, sensores de incendios Alarma con sensores Del inmueble en general con equipo hidroneumtico

Exterior: enlucido. Interior: enlucido, pintura caucho

Alarma con sensores

10 aos

100%

CALIDAD DE LOS ACABADOS

Lujo Superiores Muy Buenos Buenos Estndar Econmicos Bsicos

ESTADO DE CONSERVACIN DEL INMUEBLE:

Muy Bueno Bueno Regular Malo

GRAFICO DE IMPLANTACIN DEL INMUEBLE.

GALPON PRINCIPAL AREA TECHADA ANEXA

CALLE BARTOLOME SANCHEZ

GALPON ADOSADO
CALLE "B"

COMEDOR

CALLE "C"

de gerencia con

das anexas. Y este a

os de cermica,

E. MTODOS Y CRITERIOS DE VALORACIN:

Para el presente avalo, la valoracin se har con el mtodo del valor fsico que consiste en la valoracin por separado de los elementos que conforman el inmueble:

TERRENO: Para la determinacin del precio unitario de los terrenos se ha partido de los referentes del mercado inmobiliario, mismo sector y de sectores cercanos, los cuales fluctuan entre los 1580,00 USD/m2 a 166,00 USD/m2. En el presente caso se valora con un precio unitario de 158,00 USD/m2, aplicando un factor fuente del 5%, mediante el mtodo del potencial segn la capacidad constructiva del mismo inmueble. Se aplica un factor de mrito del 100% al tamao del lote y se aplica un factor de mrito del 14% al factor esquina, ya que para las actividades requeridas del sector que son del tipo industrial es factible. CONSTRUCCIONES : Para la construcciones se ha valorado segn el valor de reposicin a nuevo, considerando factores de edad, estado de conservacin y mantenimiento.

CALIFICACION DE LA PLUSVALIA DEL SECTOR: EXPECTATIVA ECONOMICA DEL INMUEBLE: FACTIBILIDAD COMERCIAL:

Alta Creciente Inmediata

Media Alta Estable Mediata

Media Decreciente Largo plazo

Baja

Incierta

REFERENTES DE MERCADO:
R1. Se Vende: rea Terreno: rea Const.: Valor Total: Valor por m Galpn Carceln Industrial R2. Se Vende: Galpn Bartolome Snchez e Intercambiador Carceln rea Terreno: 1,200.00 m rea Const.: Valor Total: Valor por m Bartolome Snchez e Intercambiador Carceln

2,700.00 m 2,500.00 m $ 1,200,000.00 $ 166.60

880.00 m $ 480,000.00 $ 158.00

Telfono

99662331

Telfono

2494566

F. VALORACIN:
INMUEBLE: Parroquia: Sector: TERRENO CON FRENTE A TRES CALLES, GALPONES, ANEXOS, Y CONSTRUCCIONES MENORES
COTOCOLLAO

Zonificacin Plusvala:

A13(A804i-50) Media-alta

Edad del bien:

10 aos

Muoz Carvajal

Descripcin terreno: LOTE DE TERRENO

Metraje total

Valor por m

Factor fuente

Factor tamao

Factor esquina

Precio unitario

Valor Total

1,500.00 m

158.00

0.95

1.00

1.14

171.11

256,671.00

Descripcin construcciones: GALPN PRINCIPAL MEZANINE GALPN PRINCIPAL GALPN ADOSADO MEZANINE GALPON ADOSADO GALPN PARA BODEGA MEZANINE GALPON PARA BODEGA PLANTA ALTA DE OFICINAS ANEXOS A GALPON ADOSADO ANEXOS A GALPON PRINCIPAL COMEDOR-COCINA DEPARTAMENTO BODEGABASURA PERRERA Obras adicionales: rea techada(policarbonatol) Piso duro (encementado) Cerramiento incluye puerta (Mamp. Bloque) Muro (Hormign armado) Cisterna VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: VALOR DE REALIZACIN:

Unidad

Cantidad

Precio unitario

Edad y conservacin

Factor avance de Precio Unitario obra final

Precio total

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3 GL

545.10 50.22 162.00 49.36 216.00 37.50 237.90 151.86 164.95 43.00 50.04 34.14 10.18 112.43 127.93 162.05 19.20 1.00

220.00 110.00 220.00 110.00 220.00 110.00 185.00 85.00 85.00 210.00 260.00 90.00 70.00 120.00 16.00 40.00 180.00 1800.00

90% 92% 95% 94% 94% 90% 90% 90% 90% 90% 88% 95% 95% 100% 90% 90% 90% 90%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

198.00 101.20 209.00 103.40 206.80 99.00 166.50 76.50 76.50 189.00 228.80 85.50 66.50 120.00 14.40 36.00 162.00 1,620.00

107,929.80 5,082.26 33,858.00 5,103.82 44,668.80 3,712.50 39,610.35 11,617.29 12,618.68 8,127.00 11,449.15 2,918.97 676.97 13,491.60 1,842.19 5,833.80 3,110.40 1,620.00

$ 569,943.00 $ 541,446.00

Arq. Efran vila Orejuela Reg. Super.Bancos N PA-176. 16 de Mayo de 2012

G. FOTOGRAFAS: VISTAS DEL ENTORNO INMEDIATO

VISTA INGRESO PRINCIPAL

VISTA INTERIOR DEL TERRENO

VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR - GALPN

VISTA INTERIOR - GALPN

VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR

VISTA CONSTRUCCIN

VISTA CONSTRUCCIN

VISTA CONSTRUCCIN

VISTA CONSTRUCCIN

VISTA CONSTRUCCIN

VISTA ANEXO

VISTA ANEXO :

VISTA INTERIOR DE BATERIAS SANITARIAS

VISTA

VISTA

VISTA

VISTA