Apuntes Derecho Registral para Impresion No3 Rev

Apuntes y Notas de Derecho Registral y Notarial Preparados por el Profesor Abogado Jos Alfredo Zambrano Perdomo
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Sistema Registral
Definicin De Sistema
Primero establezcamos Qu es un Sistema? En su primera acepcin el Diccionario de la Real Academia Espaola (DRAE) define sistema como: Conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazadas entre si. Otra definicin, seria que sistema es conjunto de elementos relacionados entre si, que interactan para lograr un determinado fin.
Concepto De Sistema Registral
Que elementos componen un sistema registral?
los elementos que lo reglan: Leyes, Decretos, Reglamentos, Resoluciones
administrativas sobre dictadas por el Estado;
los conceptos lo constitutivos, conceptuales,
reglan: aspectos principistas y
procedimentales de la actividad registral
las personas intervinientes que dirigen, participan o para quienes esta dirigida la accin registral: El Registro como Institucin, los funcionarios pblicos que trabajan en los registros y los particulares que solicitan los servicios registrales;
Universidad Fermn Toro, El Ujano, Barquisimeto, Estado Lara 12/01/2011 9:42 p.m. Ctedra de Derecho Registral
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los fines para los que se relacionan entre si: la publicidad registral de los hechos jurdicos que afectan a las personas o a sus bienes, tutelando los derechos de los titulares o terceros que puedan tener un inters en el contenido de los actos registrados;
en que forma: mediante la publicidad registral, la fe pblica y la seguridad jurdica
Visto lo cual podemos decir, que un sistema de registros:
Es aquel en que interactan y estn relacionados entre si, leyes, decretos, reglamentos y resoluciones administrativas dictadas por el Estado, para crear, dirigir y controlar organismos registrales regidos por determinados principios registrales que actuarn, mediante los funcionarios pblicos que lo integran y siguiendo procedimientos
predeterminados, a fin de brindar certeza y seguridad jurdica a travs de la publicidad y fe pblica registral, de los hechos Jurdicos que afectan a las personas o sus bienes, tutelando los derechos de los titulares o terceros que puedan tener inters en el contenido de sus actos.
El autor Sanz Fernndez, citado por los autores patrios, define al sistema registral inmobiliario como:
El Conjunto de normas que en un determinado pas regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de
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constitucin o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organizacin y el rgimen del Registro
Clasificacin De Los Sistemas Registrales
Entre los criterios de clasificacin de los Sistemas Registrales ms divulgados estn:
Coviello, Que Los Clasifica En Dos Sistemas:
De Transcripcin, aplicado en Francia, Italia y Blgica; De Inscripcin, utilizado en Austria, Prusia y Australia
Jernimo
Gonzlez
los
Clasifica Segn El Orden Cronolgico: Los Sistemas Registrales:
Francs Australiano Alemn Suizo
Besson Los Clasifica En Tres Tipos De Sistemas Registrales:
Sistema de Transcripcin o clandestinidad, Sistema Francs Sistema de Inscripcin, Sistema Alemn Sistema de Inmatriculacin, Sistema Australiano
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Roca Sastre y Sanz Fernndez Los Clasifican
A. Segn el Valor Jurdico de los Asientos (punto de vista sustantivo)
1.
De simple Oponibilidad o rgimen de
transcripcin: El efecto de la publicidad registral es hacer oponible a terceros el hecho jurdico inscrito. a. Quien registro su ttulo
adquisitivo queda a salvo de cualquier reclamacin de
quienes tengan un ttulo de la misma fecha o anterior, pero no lo registro.
b. Es propia de los ordenamientos jurdicos en que prevalece la voluntad de las partes en la adquisicin o constitucin del dominio y dems derechos, independientemente del hecho de registrarlos.(Consensualista)
c. Carece de efectos constitutivos.
d. El Registro no se involucra en el acto de enajenacin, el cual discurre por entero en el mbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registracin, s el acto jurdico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".
e. Fue adoptado por primera vez por el Cdigo Napolenico y ha sido imitado por Blgica, Holanda, Italia y Portugal.(Sistemas Francs, Belga, Holands, Italiano, Portugus)
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2. Convalidantes: La publicidad otorga la presuncin iuris tantum de la veracidad del asiento publicado por el registro.
a. La
apariencia
jurdica
vence
la
realidad jurdica extra-registral, el titular inscrito es mantenido en su adquisicin. (Principio de Fe Pblica).
b. La constitucin de los derechos reales est completamente desvinculada de las formas de publicidad.
c. La publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es por regla voluntaria, salvo en
los casos en que se requiere para su eficacia como condicin que se haya practicado el asiento registral correspondiente (constitucin de hipotecas).
d. Produce efectos convalidantes.
e. Se establece la presuncin de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad salvo prueba en contrario, iuris tantum.
Cuando
las
formas
regstrales
contrastan
con
las
formas
constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regstral vence a la realidad jurdica extraregstral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisicin (Principio de la fe pblica registral).
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f.
Sistema establecido en Espaa y vigente en Cuba y dems pases hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria espaola de 1861.
3. Constitutivos: El registro supone una condicin necesaria para la constitucin y nacimiento de los derechos reales.
Segn la mayor o menor eficacia constitutiva que se de a la publicidad registral. An
presumindose la exactitud del registro, si se prueba su inexactitud vence la realidad jurdica extra-registral. La relacin jurdica (inmobiliaria) ya no nace y produce sus efectos de conformidad con las normas de Derecho Civil, sino cuando se registra
La
publicidad
registral
tiene
un
valor
constitutivo absoluto. No existen ms derechos que los surgidos a travs del registro. (Sistema Australiano).
B. Segn La Forma De Organizacin De Los Asientos Registrales (Punto de Vista de la forma o formal)
Sistemas de Folio Real: Al inmueble que se registra por primera vez se le dota de un nmero de matrcula que ser permanente, y de una Hoja o Folio donde se realizar un resumen de cada acto o negocio jurdico registrable e insertarlo en asientos (digitales) que constituyen el tracto sucesivo de los bienes y derechos reales inscritos. Esto permite que la informacin registral se encuentre actualizada permanentemente, sin necesidad de recurrir al estudio de todos los antecedentes desde su constitucin.
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Sistema de Folio Personal: Los asientos se registran en base a los nombres de los titulares de los derechos reales. Para obtener informacin hay que recurrir al estudio de todos los antecedentes desde su constitucin.
C. Segn la Forma de la Realizacin de las Inscripciones o asientos registrales:
a. Sistemas
de
Transcripcin:
El
documento
introducido es copiado ntegramente. b. Sistemas de Inscripcin: En los asientos registrales solo se consigna la parte del documento que tiene verdadera relevancia jurdica.
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EL SISTEMA REGISTRAL FRANCES
El Sistema Francs o Sistema de Transcripcin. El sistema francs, es tambin conocido en la doctrina como un Sistema de Transcripcin, an cuando
actualmente no concuerda con la realidad por las reformas legales habidas. A) Legislacin que lo regula Cdigo Civil de 1904 Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855, modificada por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921 B) Divisin Territorial Existen dos regiones: 1. Alsacia 2. Lorena. Que por haber estado bajo el dominio alemn tiene caractersticas particulares, incorporando principios del Sistema Germnico, tales como: el principio de legalidad (calificacin registral) la presuncin de exactitud del Registro valora la importancia bsica de la finca regula el tracto sucesivo y admite ciertas anotaciones preventivas. Decreto-ley del 4 de 30 de octubre de 1935. Decreto-ley del 4 de enero de 1955, Decreto-ley del 14 de octubre de 1955 Ordenanza del 7 de septiembre de 1959 Ordenanza del 5 de septiembre de 1960.
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C) Caractersticas Predomina el aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestin del impuesto llamado denregistrement. Los Registradores son denominados Conservateurs, a la vieja usanza.
Existe un Registro por cada Cantn o partido capital respectiva.
judicial, con sede en la
Algunos Registros tienen competencia ms alla de su
jurisdiccin, tal cual sucede en Venezuela, en que la competencia jurisdiccional sido reformada a la par de las divisiones poltico-territorial.
Existe la publicidad informativa, mediante la cual, los Registradores o Conservateurs pueden expedir a quien lo solicite (Decreto-Ley de 1955, Art. 9 y 10) : a. Copias o extractos de los documentos y notas de inscripcin, de los
documentos depositados o archivados en la oficina registral en los ltimos 50 aos b. Copias o extractos de las inscripciones existentes c. Certificacin de inexistencia
Utilizan la tcnica de registracin de folio o fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas, que su vez se dividen en a. b. Fichas Inmobiliarias que se refieren a fincas urbanas Fichas parcelarias, que valen para todo tipo de fincas, rsticas o urbanas,
pero siempre que estn situadas en Municipios sometidos al Catastro renovado. Jurdicamente, este fichero tiene un simple significado instrumental y externo a la publicidad.
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El Sistema Registral Francs Actual
Caractersticas En el reformado Sistema Registral Francs, Los asientos no se practican mediante
transcripcin de los documentos inscribibles., desde el ao 1921. a. El Registrador o Conservateur se limita a: formar volmenes con los documentos
presentados, que encuaderna cuando hay nmero suficiente. b. Los documentos son llevados por los usuario en doble ejemplar c. El Registrador o Conservateur devuelve uno al presentante estampndole una nota de presentacin dejando constancia de la misma y del tomo en el cual es incorporado (encuadernado) d. A partir del ao 1921, no se justifica la distincin entre registro de transcripciones (para los actos de transmisin de dominio) y registro inscripciones (Hipotecas y Privilegios), al estar unificado. e. El trfico registral se reduce y el libro fundamental es el Libro Registro de Presentaciones, en el cual se deja constancia de Se da un orden de entra mediante numeracin (Principio de Prioridad) que fija la fecha y hora de su presentacin Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerus clausus de actos y derechos inscribibles.
El sistema es de inscripcin rogada y obligatoria,
solamente pueden actuar a instancia
de los interesados o de los funcionarios que intervienen en la redaccin de documentos (Notarios, Jueces, Fiscales o Autoridades Administrativas
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Los actos inscribibles deben serlo en un plazo que suele ser de tres meses. El incumplimiento de los plazos de obligatoria inscripcin determina la imposicin de una serie de sanciones, como la multa y la responsabilidad por daos y perjuicios, responsabilidad que recae no sobre los particulares, sino sobre los funcionarios antes citados, obligados a promover la inscripcin. Segn el art. 3. del Decreto de 1955 no podr publicarse en el fichero inmobiliario ningn acto o resolucin judicial sujeta a publicidad registral si el ttulo del disponente o ltimo titular no ha sido previamente publicado en el Registro. (Principio de Tracto Sucesivo o del Efecto Relativo de la
Publicidad) Reforma trada del Sistema Registral de Alsacia y Lorena. Si el Registrador observa que el ttulo del ltimo titular no aparece registrado, ni se solicita tampoco la inscripcin registral de tal ttulo simultneamente con la de la que se presenta, procede a invitar al que promovi la inscripcin a gestionar en el plazo de un mes la del ttulo de quien trae su derecho,
procediendo en su caso contra ste o sus causahabientes o contra el autorizante o autoridad administrativa obligados a promover la inscripcin. Principio de legalidad: el art. 4 del Decreto de 1955 tan citado establece que todo acto sujeto a publicidad registral debe ser extendido en forma autntica. Principio de oponibilidad; la inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a terceros: los ttulos no inscritos no perjudican a terceros. Los requisitos para la aplicacin de este principio son: 1. Que se trate de un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el
mismo inmueble; 2. Que la adquisicin sea de las sometidas a la obligacin de publicidad
registral;
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3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisicin lo sea a
ttulo oneroso, como ocurre en nuestro sistema; 4. La adquisicin del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripcin del ttulo del transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripcin, porque sin ella, en virtud del principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no ser posible la inscripcin de la adquisicin del tercero.
Los Ttulos no oponibles a terceros deben causante Debe tratarse de Ttulos a los que la Ley impone la inscripcin para la Oponibilidad Ha de tratarse de Ttulos no inscritos o cuya inscripcin sea posterior a la del Tercero Han de provenir del mismo
2.2. Actos inscribibles en el registro
1)
Actos de carcter particular: comprenden
a. aquellos por los que se constituyen, modifican, declaran, resuelven o anulan los derechos. b. Se incluyen tambin aquellos actos que slo afectan a determinadas cualidades del titular, como los cambios de nombre y apellidos de las personas fsicas, o de denominacin, forma o sede de las jurdicas. c. Tambin se inscribe en el Registro la herencia, cualquiera que sea el modo en
que se haya deferido y aunque an no se haya ejercitado por todos los llamados el ius delationis.
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d. Igualmente se inscribir mediante lo que se llama attestation notarie (un acta notarial por la que se hace constar que la herencia ha sido deferida por la Ley), todas aquellas modificaciones que pueden dar lugar al ejercicio del ius delationis. e. Entre los actos inscribibles tambin podemos citar los Estatutos de copropiedad, f. las convenciones sobre el ejercicio de servidumbres legales, g. el patrimonio familiar inembargable, h. las prohibiciones de disponer o los pactos de indivisin de comunidad. i. Tambin est prevista la inscripcin de los actos condicionales.
2. Actos pblicos: comprenden tanto Actos Judiciales como los Actos Administrativos. Dentro de los judiciales quedan incluidos todo tipo de sentencias administrativos inscribibles o o o o calificacin o descalificacin de monumentos histricos; limitaciones administrativas, declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble, expropiacin forzosa, etc.
Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que:
a. Atienden a obtener la resolucin, revocacin, anulacin o rescisin de los actos; b. Las que interrumpen la prescripcin adquisitiva, como, en general cualquier acto con el mismo efecto; c. las que tienden a obtener la forma autntica de actos susceptibles de publicidad. d. Las hipotecas legales y
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e.
los privilegios inmobiliarios, sin ms excepcin que los privilegios o
costas judiciales, y por sueldos o salarios de los obreros. Con ello se tiende a hacer desaparecer la hipoteca general y la que se ha considerado como tcita. ( legal en Venezuela) En principio, quedan excluidos de la publicidad registral los simples hechos jurdicos.
EL CATASTRO ANTECEDENTES El catastro francs es creado por Napolen mediante la ley de 15 de septiembre de 1807 concibindose en aquel tiempo como instrumento de finalidad no solo fiscal sino tambin probatoria de la propiedad. Sin embargo pronto prevaleci la finalidad recaudatoria y se abandon su finalidad civil. En el momento de concebirse el sistema las mutaciones parcelarias eran muy escasas y ello llev a adoptar la regla de la inmutabilidad de los mapas lo que determin su rpida obsolescencia. La ley de 16 de abril de 1930 puso en marcha la renovacin general de los mapas catastrales que ha dado origen al catrasto actual. En 1955 se produjo la reforma del rgimen de la publicidad inmobiliaria, introducindose el requisito de que la
identificacin de las fincas en el Registro de la Propiedad (Conservateur des Hypotques ) se realice mediante el nmero catastral que les ha sido asignado. El sistema actual se completa con la ley de 18 de julio de 1974, que introduce la renovacin del catastro cada vez que se considera necesario debido a la evolucin del tejido parcelario.
MARCO JURDICO-ADMINISTRATIVO El catastro depende directamente de la Direccin General de Impuestos del Ministerio de Hacienda y funciona de manera desconcentrada a travs de Direcciones Regionales en las
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que, a su vez, se integran los servicios departamentales, en los que se sitan los servicios de base encargados de los trabajos cotidianos de seguimiento y actualizacin de los datos catastrales.
Las Direcciones Regionales responden a una divisin territorial propia de este Ministerio que se superpone a la divisin regional consagrada con carcter general por la Ley n. 82213 de 2 de marzo de 1982. Los Servicios Departamentales abarcan cada uno la totalidad de un Departamento, unidad que sigue constituyendo la circunscripcin bsica de la Administracin del Estado.
El funcionamiento ordinario del Catastro es altamente desconcentrado y no existe un fichero central en el que se agrupen los datos procedentes de los diversos centros catastrales. Las administraciones regionales no tienen funcin alguna en relacin con el Catastro, y los Municipios actan nicamente como punto de contacto con los ciudadanos, ya que la informacin catastral puede consultarse en las dependencias municipales, pero no intervienen en la formacin o actualizacin del Catastro ms que como vehculo para la exposicin al pblico de la informacin. De manera coherente con la dependencia de la Administracin del Estado, el establecimiento del rgimen jurdico por el que se rige la creacin y modificacin del Catastro en todos sus aspectos, corresponde a los rganos centrales, careciendo las Regiones, Departamentos o Municipios de competencia alguna al respecto.
FUNCIONES DEL CATASTRO La misin original y preponderante del Catastro es la fiscal, ya que el Catastro sirve de base para la recaudacin no slo del Impuesto Inmobiliario, sino tambin para determinar las bases del Impuesto de Habitacin, el Impuesto Profesional, el Impuesto de Recogida de Basuras Domsticas, as como los beneficios agrcolas.
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Junto a la misin fiscal se seala la funcin jurdica e inmobiliaria del Catastro, ya que la informacin catastral sirve para identificar las fincas con toda certeza, dado que cada parcela cuenta con un nmero de identidad propio e irrepetible. No proporciona, sin embargo, el mismo grado de certeza en cuanto se limita slo a dar constancia de quien resulta ser el propietario aparente, que constituye el sujeto pasivo de la fiscalidad inmobiliaria. La misin tcnica del Catastro se traduce en la colaboracin, verificacin y centralizacin de todos los levantamientos de cierta importancia. En el desarrollo de esta misin tcnica el Catastro se ve apoyado por el Consejo Nacional de Informacin Geogrfica y los Comits Departamentales de Informacin y Enlace.
Deben aadirse lo que se han denominado misiones inducidas, basadas en la existencia de una enorme base de datos en la que se identifican con gran exactitud los bienes inmuebles existentes en el pas. Se utiliza la informacin catastral para temas de reparto de ayudas a la agricultura, realizacin de operaciones de concentracin parcelaria, ordenacin de explotaciones forestales, etc. No se recogen en el Catastro informaciones relativas a temas tales como recursos naturales, calidad ambiental, datos socioeconmicos, etc., dejndose la recogida y sistematizacin de esta informacin a los organismos competentes o interesados en la materia, y limitndose el Catastro a suministrarles una base cartogrfica lo ms exacta posible.
Los documentos del Catastro: informacin grfica. La unidad administrativa de referencia utilizada para la formacin y conservacin del Catastro es el municipio, y los mapas catastrales se presentan como un conjunto de hojas acompaadas por un mapa ndice para cada municipio.
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La cartografa catastral se elabora a escalas que van del 1:5.000 al 1:500. Las escalas ms frecuentes son la del 1:1.000 para las zonas urbanas y la del 1:2.000 para las rurales. La informacin contenida en los mapas catastrales es la siguiente: - Lmites municipales - Lmites de las secciones catastrales - Lmites de parajes - Lmites de parcelas - Vas de comunicacin, incluyendo su designacin - Hidrografa - Construcciones La representacin de las parcelas se hace mediante el sealamiento de sus lmites por procedimientos topogrficos y sobre la base de informacin suministrada por los propietarios cuando los lindes no son visibles. En el interior de cada parcela se distinguen los diversos tipos de cultivo establecindose subdivisiones fiscales que cuentan con su propio cdigo de identificacin.
Adems de los mapas catastrales, el Catastro se compone de una serie de documentos en los que se contiene el resto de la informacin necesaria para el desarrollo de las finalidades de la institucin. Los estados de seccin constituyen la leyenda del mapa y en ellos se incluye para cada parcela la siguiente informacin: - Identificacin catastral, mediante el cdigo que se le ha asignado en el mapa correspondiente. - Referencia a la transcripcin en el Registro de la Propiedad, es decir, todos los actos que afecten a los inmuebles excepto a las hipotecas. - Direccin del inmueble. - Cabida catastral. - Cdigo municipal del propietario. - Indicacin de los cambios que hayan tenido lugar.
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Esta informacin est contenida en una serie de fichas y listados y en un registro de hojas cambiables en el que figuran los datos de cada parcela. Estos documentos se complementan con la denominada Tabla Parcelaria, presentada en forma de microficha, que contiene para cada unidad inmobiliaria las referencias para su
localizacin en el fichero de los propietarios. La matriz catastral es el conjunto de documentos en los que se hace constar la lista de bienes inmuebles que posee cada contribuyente dentro de un municipio, aportando una descripcin de su cabida y su evaluacin. Se compone de unas hojas en las que se resumen para cada municipio los inmuebles de naturaleza urbana y los de naturaleza rstica, de las tarifas de los impuestos inmobiliarios, y de unas microfichas con la informacin sobre los
propietarios. Las microfichas de este fichero de propietarios se agrupan por municipios y proporcionan una informacin completa sobre las fincas que pertenecen a cada contribuyente en el municipio. Adems de estos documentos, que integran el Catastro propiamente dicho, existe una serie de documentos complementarios que resultan hoy indispensables para el funcionamiento de la institucin pero que no tienen la consideracin jurdica de Catastro. Esta documentacin complementaria incluye el Fichero Municipal de Propietarios de Inmuebles, el fichero Rivoli, el fichero de inmuebles urbanos, los documentos de valoracin, los informes sobre divisin horizontal y el fichero de conjuntos inmobiliarios.
SISTEMA DE VALORACIONES CATASTRALES En Francia la fiscalidad inmobiliaria se basa en el valor de renta y no en el valor de mercado o de la venta de una finca. El concepto es semejante al de Renta Catastral utilizado hasta ahora en el sistema espaol, aunque la metodologa seguida para su determinacin sea muy diferente. El procedimiento de valoracin vara segn se trate de inmuebles urbanos o rsticos.
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La valoracin catastral de las fincas urbanas puede realizarse por cuatro sistemas distintos: valoracin por comparacin, valoracin directa, valoracin contable y valoracin segn alquileres. El procedimiento de valoracin empieza con el establecimiento de las clases de inmuebles de cada municipio de acuerdo con las categoras fijadas para todo el pas y la determinacin de los locales de referencia. A continuacin se procede a la verificacin de las declaraciones presentadas por los propiEn una tercera fase se pasa a establecer las tarifas o valores de renta por metro cuadrado, aplicables en todo el municipio o en cada seccin catastral para cada categora de inmueble. En esta fase los propietarios disponen de un plazo para hacer constar sus objeciones a las valoraciones establecidas. Para terminar, se pasa a
establecer el valor en renta de cada uno de los locales multiplicando la superficie ponderada por la tarifa aplicable a la categora en que se haya incluido el local. La aprobacin de los valores la realiza el Director de los servicios fiscales del Departamento, a quien corresponde velar por la armonizacin de los valores en el mbito de su circunscripcin. El valor en renta de las fincas rsticas puede tambin determinarse por diversos procedimientos: valoracin segn contratos de arrendamiento, valoracin por
comparacin, valoracin segn de mercado y valoracin por estimacin directa. El procedimiento de valoracin se desarrolla en dos fases. En la primera se determinan en cada municipio las clases de suelo siguiendo las 13 categoras establecidas en todo el Estado. Dentro de cada grupo se establece un nmero de clases suficiente para fijar de forma conveniente los valores de renta y se eligen las parcelas tipo para cada clase. Por ltimo se clasifica cada una de las parcelas del municipio asignndola a una de las clases establecidas.
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En la segunda fase se empieza por fijar unas tarifas regionales de referencia que sirven como trmino de comparacin para garantizar una cierta homogeneidad intermunicipal, para luego pasar a establecer un proyecto de tarifa municipal en el que se determinan los valores medio, mximo y mnimo que deben aplicarse por hectrea a cada cultivo y clase. Este proyecto se somete a un periodo de alegaciones, transcurrido el cual se establece la tarifa definitiva. Con anterioridad a 1974 la Ley estableca la inmutabilidad de las
valoraciones catastrales,
por lo que los
valores se mantenan hasta tanto no se llevara a cabo una revisin general de los mismos. A partir de dicho ao la legislacin adopta un sistema ms flexible en el que se prevn: - Constatacin anual de cambios en las fincas. - Actualizacin cada tres aos de las valoraciones resultantes de la anterior revisin general. - Revisiones generales cada seis aos.
La nueva valoracin se aplica slo cuando suponga una rectificacin superior al 10% de la valoracin original.
EFICACIA DE LA INFORMACIN CATASTRAL El valor jurdico del Catastro se vio reforzado a partir de 1955 al reformarse el sistema de publicidad inmobiliaria para exigir que la identificacin registral se lleve a cabo mediante la referencia al nmero de identidad catastral de cada parcela. El Catastro recoge los cambios de propiedad en cuanto suponen un cambio de sujeto pasivo del impuesto inmobiliario, pero no tiene valor probatorio a efectos de probar la transmisin. No se recogen, sin embargo, otras mutaciones jurdicas o cargas establecidas sobre la propiedad, que tienen su reflejo nicamente en el Registro de la Propiedad.
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Las oficinas del Catastro emiten documentos denominados literalmente Extraits cadastrales (extractos catastrales) que acreditan los datos que constan en el Catastro para una finca o fincas indeterminadas. De acuerdo con la Ley, la transcripcin en el Registro de la Propiedad de todo documento de transmisin mortis causa, o escrituras o declaraciones judiciales translativas,
declarativas, constitutivas o extintivas de derechos de propiedad, usufructo, enfiteusis o superficie, exige la presentacin de un
Extracto Catastral modelo 1. nicamente se exceptan de dicho requisito las
transmisiones de propiedad resultado de operaciones de reparcelacin o concentracin parcelaria. El Extracto Catastral no tiene que ser emitido necesariamente por el Catastro, sino que tambin pueden hacerlo los notarios, procuradores y autoridades administrativas a la vista de un extracto de la matriz catastral. El contenido de los Extractos Catastrales incluye las referencias catastrales de los inmuebles as como la descripcin de la cabida catastral. Los extractos Catastrales tienen una vigencia de tres meses a partir del momento de su emisin cuando proceden directamente del Catastro, y de tres meses a partir de la fecha del extracto de la matriz catastral en que se basan cuando los emiten los notarios, procuradores o autoridades administrativas. Sus efectos jurdicos se circunscriben al carcter habilitante que se les atribuye con respecto a la transcripcin de los actos antes reseados en el Registro de la Propiedad. Fuera de estos efectos puede afirmarse que el Extracto Catastral no tiene fuerza probatoria ante la Administracin ni los Tribunales, constituyendo nicamente un fuerte indicio a tener en cuenta para determinar la propiedad o caractersticas de un predio.
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LA RELACIN DEL CATASTRO CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El sistema registral francs viene regulado fundamentalmente por el Cdigo Civil de 1804 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de1855, modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921, as como por el Decreto-Ley de 30 de octubre de 1935. La ms importante reforma es la introducida por el Decreto-ley de 4 de enero de 1955, desarrollado por el de 14 de octubre del mismo ao y las Ordenanzas de 7 de enero de 1959 y 5 de septiembre de 1960.
A partir de 1956 se introduce en el Registro francs el denominado Fichero Inmobiliario. El Fichero Inmobiliario carece de valor jurdico en s mismo. La proteccin registral se logra por el cumplimiento de las formalidades registrales, no por la consignacin en este Fichero. El Fichero tiene a la vez carcter personal y real estando formado por tres clases fundamentales de fichas: - Fichas de propietario. - Fichas de inmuebles. - Fichas parcelarias. Las fichas personales de propietarios se agrupan por municipios y contienen el nombre de cada titular de derechos sobre un inmueble, a excepcin de los acreedores privilegiados o hipotecarios. Cada ficha consta de varias partes. En el encabezamiento consta el nombre del municipio y el del titular de los derechos, con su fecha de nacimiento. El cuerpo de la ficha se divide entres bloques: la primera, dedicada a los inmuebles urbanos, incluye la localizacin catastral y la designacin de cada finca y remite a las fichas reales; la segunda, referida a los inmuebles rurales, incluye nicamente la referencia catastral de cada parcela
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(seccin y plano), y la tercera, dedicada tambin a los inmuebles rurales, recoge las referencias a los actos inscritos en relacin con las fincas. Las fichas de inmueble corresponden a las fincas urbanas y se abre una por cada inmueble o parte del mismo. En el caso de inmuebles divididos figura una ficha
general para la totalidad y una ficha particular para cada fraccin de los mismos. El encabezamiento incluye la localizacin catastral y la designacin del inmueble y el cuerpo de la ficha se divide en una parte dedicada a recoger las formalidades referentes al bien y otra a recoger, en su caso, la divisin de la finca. Las fichas de los inmuebles se clasifican por municipios. Por ltimo, las fichas parcelarias funcionan como fichas de remisin, que, a partir del nmero de parcela, permiten acceder a la correspondiente ficha de inmueble, si se trata de fincas urbanas, o a la ficha de propietario en el caso de fincas rsticas. Se clasifican por municipios y dentro de cada municipio por el orden correspondiente a nmeros del mapa catastral. La anotacin en el Fichero Inmobiliario, a pesar de que el mismo carezca de valor jurdico, se realiza con extremo cuidado y con unas formalidades estrictas de tal manera que se garantiza la exactitud y claridad del Fichero con respecto al contenido del Registro propiamente dicho. La descripcin del Fichero Inmobiliario pone de manifiesto la estrecha conexin existente entre la informacin registral y la catastral, dado que para todas las fincas constan en el Registro los datos necesarios para su identificacin en el
Catastro. Para garantizar la vinculacin entre ambas instituciones se recurre a la figura de los extractos sin los cuales no puede llevarse a cabo la inscripcin de ningn acto en el Registro de la Propiedad, con excepcin de las operaciones de reparcelacin o concentracin parcelaria que siguen un rgimen especial.
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El funcionamiento del sistema se basa en la inclusin de los datos catastrales en todo acto traslativo o modificativo de derechos reales o que lleve aparejada una modificacin fsica de una finca, para lo cual los notarios o autoridades intervinientes deben solicitar del Catastro la Cdula correspondiente e incluir sus datos en los documentos que se remitan al Registro para su inscripcin en el mismo. En el supuesto de que se produzca una mutacin fsica en las fincas, por segregacin, agrupacin, obra nueva, etc., los titulares de las mismas estn obligados a aportar los documentos topogrficos necesarios para recoger los cambios en el Catastro. Estos documentos deben ser elaborados por topgrafos autorizados por el Catastro, que revisten entonces carcter de auxiliares de la
Administracin, aunque el coste de la elaboracin de estos documentos recaiga enteramente sobre los particulares. En estos supuestos de mutacin fsica la documentacin topogrfica deber ser remitida al Catastro para que tome nota de las transformaciones y asigne, en su caso, nuevos nmeros de identificacin a los inmuebles resultantes, y slo cuando se haya realizado esta operacin catastral se proceder a la formalizacin de la escritura correspondiente y a su inscripcin en el Registro. Resulta necesario aportar ante este ltimo tanto el documento pblico que recoge el acto a inscribir con sus correspondientes datos catastrales, como la documentacin topogrfica utilizada para sealar las transformaciones fsicas que se hayan producido. Con la exigencia de estos requisitos se ha logrado alcanzar una coherencia total entre los datos registrales y los catastrales, de tal modo que resulta posible identificar en todo momento la localizacin exacta de una finca sobre el territorio y las caractersticas fsicas de la misma.

Apuntes Derecho Registral para Impresion No3 Rev

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Apuntes Derecho Registral para Impresion No3 Rev

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Apuntes y Notas de Derecho Registral y Notarial Preparados por el Profesor Abogado Jos Alfredo Zambrano Perdomo

Concepto De Sistema Registral

Que elementos componen un sistema registral?

los elementos que lo reglan: Leyes, Decretos, Reglamentos, Resoluciones

administrativas sobre dictadas por el Estado;

los conceptos lo constitutivos, conceptuales,

reglan: aspectos principistas y

procedimentales de la actividad registral

en que forma: mediante la publicidad registral, la fe pblica y la seguridad jurdica

Visto lo cual podemos decir, que un sistema de registros:

Clasificacin De Los Sistemas Registrales

Entre los criterios de clasificacin de los Sistemas Registrales ms divulgados estn:

Coviello, Que Los Clasifica En Dos Sistemas:

Clasifica Segn El Orden Cronolgico: Los Sistemas Registrales:

Francs Australiano Alemn Suizo

Besson Los Clasifica En Tres Tipos De Sistemas Registrales:

Roca Sastre y Sanz Fernndez Los Clasifican

A. Segn el Valor Jurdico de los Asientos (punto de vista sustantivo)

De simple Oponibilidad o rgimen de

adquisitivo queda a salvo de cualquier reclamacin de

quienes tengan un ttulo de la misma fecha o anterior, pero no lo registro.

c. Carece de efectos constitutivos.

realidad jurdica extra-registral, el titular inscrito es mantenido en su adquisicin. (Principio de Fe Pblica).

d. Produce efectos convalidantes.

Segn la mayor o menor eficacia constitutiva que se de a la publicidad registral. An

C. Segn la Forma de la Realizacin de las Inscripciones o asientos registrales:

EL SISTEMA REGISTRAL FRANCES

Existe un Registro por cada Cantn o partido capital respectiva.

judicial, con sede en la

Algunos Registros tienen competencia ms alla de su

El Sistema Registral Francs Actual

Caractersticas En el reformado Sistema Registral Francs, Los asientos no se practican mediante

El sistema es de inscripcin rogada y obligatoria,

solamente pueden actuar a instancia

mismo inmueble; 2. Que la adquisicin sea de las sometidas a la obligacin de publicidad

3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisicin lo sea a

2.2. Actos inscribibles en el registro

Actos de carcter particular: comprenden

Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que:

los privilegios inmobiliarios, sin ms excepcin que los privilegios o

por lo que los

Extracto Catastral modelo 1. nicamente se exceptan de dicho requisito las

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