MANTENIMIENTO DE TECHOS Y AZOTEAS Los procedimientos de mantenimiento de techos y azoteas se determinan por las condiciones de la superficie de la membrana, impermeabilizacin,

y accesorios. Antes de poder implementar cualquier sistema de mantenimiento, debe hacerse una determinacin acerca del sistema de techado y de los materiales involucrados. Componentes: cada sistema de techado est compuesto de estos componentes bsicos: I. El subestrato estructural (losa o cubierta). a. Cubierta clavable b. Cubierta no clavable II. El sistema de aislamiento A. Aislamiento (opcional) 1. Propiedades fsicas a. Conductividad trmica b. Orgnico c. Inorgnico 2. Tipos de aislamiento a. tableros (1) fibra (2) mineral (3) vidrio (4) plstico b. colado monoltico B. sello de vapor (opcional) 1. retardador del fuego 2. betn y fieltro III. el sistema de techado (impermeable) A. Fieltro 1. fieltro de trapo a. saturado de asfalto b. saturado de alquitrn de hulla 2. fieltro de asbesto a. saturado de asfalto b. saturado de alquitrn de hulla 3. fieltro de fibra de vidrio 4. fieltro con superficie mineral a. borde de 60 lb b. lamina de 90 lb B. betn 1. asfalto (base de petrleo) 2. alquitrn de hulla (base de alquitrn) C. recubrimiento 1. recubrimiento bituminoso 2. betn y agregado 3. laminas preparadas en fbrica MATERIALES: dos materiales bsicos comprenden la impermeabilizacin y

desarrollan las siguientes funciones: 1. Fieltro A. Permite la construccin de capas sucesivas del impermeabilizado (betn). B. Acta como un plano de apoyo para el betn. C. Distribuye los esfuerzos. 2. Betn A. Es el elemento impermeable B. Acta como un adhesivo C. Proporciona una capa protectora SISTEMA DE TECHADOS (IMPERMEABLES): existen dos sistemas bsicos de techado sobre el aislamiento o el subestrato estructural. 1. techos con superficie lisa A. fieltros de asfalto y trapo B. fieltros de asfalto y asbesto C. fieltros de asfalto y fibra de vidrio 2. techos con superficies de agregado A. asfalto y agregado 1. fieltros de trapo 2. fieltros de asbesto 3. fieltros de fibra de vidrio B. alquitrn de hulla y agregado 1. fieltro de trapo 2. fieltros de asbesto INVESTIGACION: cuando se ha completado la determinacin de la naturaleza de los componentes y materiales de un sistema de techado, se efecta una investigacin de todo el edificio y su empleo. Revisando las partidas siguientes en sus efectos: 1.paredes o grietas y cualquier indicacin de movimiento del edificio. 2. muros divisoresde cargas, grietas y cualquier indicacin de movimiento. 3. cerramientos sobre puertas y ventanas, grietas o aberturas. 4. drenes interiores y exteriores, humedades. 5. parte inferior de la cubierta del techo, humedad o deterioracin. 6. remates de muros, grietas o deterioracin de las juntas. 7. accesorios de hojas de metal, seguridad de su fija miento y deterioracin del material. 8. impermeabilizacin de la composicin, roturas, daos y deterioracin de la superficie. 9. bordes de la composicin, roturas, daos y deterioracin de la superficie. 10. cuerpo principal del techo, escombros por remover, material o equipo por almacenar en algn sitio, resumideros de drenaje rotos o atascados, daos fsicos (agujeros, cortes, ranuras, rasgaduras, abrasin superficial y raspaduras); deterioracin superficial (recubrimientos descubiertos o fieltros, betn agrietado, fieltros secos, burbujas, arrugas, agregado insuficiente o no existente), esponjamiento (una membrana poco firme indica usualmente un aislamiento con humedad. Si existe duda, corte a travs del techo hasta la cubierta y obtenga una muestra). Los resultados de la investigacin indicaran los mtodos apropiados del

mantenimiento requerido. El termino general mantenimiento se divide en dos categoras: mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo. El mantenimiento preventivo ocurre antes que los defectos o los daos se desarrollen en el techo; mientras que el mantenimiento correctivo intenta corregir los defectos o los daos despus que se han desarrollado. El mantenimiento preventivo requiere un conocimiento de las especificaciones, materiales, procedimientos de aplicacin, y proceso de deterioracin de los techos. Implica reparaciones temporales que intentan retardar las reparaciones drsticas del mantenimiento correctivo. El mantenimiento correctivo implica la total sustitucin de las secciones daadas fsicamente o deterioradas y requiere bastante conocimiento de la nueva construccin, diseo y especificaciones. MANTENIMIENTO PREVENTIVO El mantenimiento preventivo se divide en tres tipos importantes: (1) reparacin de talleres, (2) recubrimientos y (3) restablecimiento. REPARACION DE DETALLES El parchado (o remachado) est recomendado para el dao fsico o deterioracin localizados en el techo y en los impermeabilizados. Los materiales utilizados para la reparacin deben ser compatibles con las especificaciones originales y deben tener las mismas normas. Si el recubrimiento original del techo parece estar en buenas condiciones, sin fieltros expuestos, el remiendo debera ser suficiente para este periodo de reparacin. Si, sin embargo, el dao es general, significa que es necesaria una reparacin mayor. Un escurrimiento en un techo que ha sido impermeable por aos es una advertencia de que se ha iniciado la deterioracin y de que los remiendos solo sern un gasto intil. RECUBRIMIENTO Usualmente la cubierta del techo ayudara a mantener a este si los mismos fieltros estn en buenas condiciones. Sin embargo, el recubrimiento del techo, como la pintura, solamente es una proteccin. No se recomienda la prctica de recubrir un techo a intervalos regulares, puesto que es cara y solo se obtiene colocar capa sobre capa de betn quebradizo. Si el actual recubrimiento del techo parece estar en buenas condiciones, pero adelgazndose en partes, podra recubrirse la superficie del techo. Sin embargo, no debe mostrar un dao o deterioracin excesiva en la superficie y no se debe extender completamente a travs del sistema impermeable. Si los fieltros estn expuestos y resecos o podridos, recubrimiento no les puede dar nueva vida, puesto que ha ocurrido la completa destruccin de las fibras y no meramente un secado de ligamento bituminoso. Por consiguiente, este desequilibrio, causado por la falta de la fuerza del elemento, no se puede vencer agregando ms elemento impermeable, el betn. Tal agregado solo resulta en un mayor desequilibrio, causado, algunas veces, que todo el techo tenga una grieta o hendedura hasta la cubierta. TIPOS DE MATERIALES DE RECUBRIMENTO RECUBRIMIENTO DE ASFALTO CALIENTE: las pelculas de asfalto tienen una resistencia estructural limitada; por consiguiente, cuando los techos se mantienen con asfalto caliente sobre un techado seco, por lo comn resulta un resquebrajamiento. Esto lo causan las gruesas capas del material y tambin las diferencias en la

expansin y contraccin entre la vieja techumbre y el recubrimiento. El recubrimiento caliente solo proporciona una proteccin limitada y deja una superficie que crea una dificultad adicional de mantenimiento. RECUBRIMIENTO DE ASFALTO FRIO: por lo general, estos recubrimientos se componen de fibras minerales y de asbesto, suspendidos en un solvente de petrleo asfaltico. Estas fibras hacen al resquebrajamiento que el asfalto caliente. Como una regla general, los recubrimientos de asfalto frio estn sujetos al mismo deterioro y desgarramiento que el asfalto caliente; pero, puesto que el espesor recomendados cerca de la mitad de la pelcula normal de asfalto caliente, dan mejor funcionamiento que el asfalto, costando, por lo tanto, menos por kilogramo o por libra que el asfalto. La calidad de los recubrimientos de asfalto frio, cubriendo generalmente una amplia gama, es difcil de determinar. Los precios cargaos para esos materiales son un pobre calibre de calidad, debido a que, por lo comn, los precios altos reflejan el alto costo del esfuerzo de ventas puesto atrs de estos materiales. Los fabricantes nacionales de la lnea completa de productos de techado no tienen pretensiones concernientes a la longevidad de sus recubrimientos por la razn obvia de que esto depende mucho de la condicin de los techos a los que se aplican. Sin embargo, otros muchos fabricantes hacen amplias demandas generales y emiten garantas ambiguas que parecen cubrir todas las contingencias, pero n realidad prometen muy poco. RECUBRIMIENTO DE EMULSION ASFALTICA EN FRIO: las limitaciones son que no se adhieren muy bien a las superficies polvosas y sucias, y que su norma de secado los hace extremadamente vulnerables a deslavarse durante el periodo de secado. Todos los defectos superficiales, tales como resquebrajamiento, ampolla miento y agrietamiento, son un obstculo para la limpieza efectiva de la superficie del techo al prepararla para el recubrimiento. Por consiguiente, las bolsas remanentes de suciedad o de suelo bajo tales capas sern los ncleos para perdidas de adhesin y ampolla miento. RESTABLECIMIENTO El restablecimiento es la prctica de dejar el viejo sistema de techado en su lugar y cubrir las superficies con un nuevo sistema, generalmente debido a que la deterioracin se ha extendido por completo, a travs del sistema impermeable, hasta la cubierta o hasta el aislamiento en muchas reas, no dejando otra alternativa que el restablecimiento. La aplicacin apropiada del restablecimiento debera ajustarse a la presente condicin de la estructura del techo y a su inclinacin. Debido a la gran variedad de material disponible, es importante la seleccin apropiada. Se debe tener confianza en las recomendaciones de los fabricantes importantes de techados. La aplicacin deber ser un sistema completo de techado y no la prctica comn, pero no recomendable, de colocar una o dos capas adicionales de fieltro a la superficie superior del techo. En general las inclinaciones del techo con una pendiente de media pulgada en un pie requieren una especificacin de alquitrn de hulla y agregado; las pendientes entre media pulgada y tres pulgadas en un pie requieren una especificacin de asfalto y agregado; y pendientes de ms de tres pulgadas a un pie requieren fieltros inclinados de asfalto y asbesto con un

recubrimiento superficial de asfalto y emulsin. Los fieltros de trapo no se recomiendan para una pendiente tan inclinada. Todos los techos viejos, sin importar su condicin inicial, deben considerarse como portadores de un alto contenido de humedad y que pueden causar finalmente que un restablecimiento se ampolle. Por consiguiente, siempre es aconsejable separar el viejo sistema de techado del nuevo sistema con una capa de aislamiento o una lmina de base recubierta. Ventilar el aislamiento puede ayudar a revelar las presiones que se puedan crear debido a la humedad en el viejo techado. MANTENIMIENTO CORRECTIVO La mayora de los problemas en los techos se enfrenta a un deficiente diseo o a una inadecuada instalacin original. Un techo diseado e instalado apropiadamente requiere poco mantenimiento y debera durar casi toda la vida del edificio. Si se requiere mantenimiento mayor, por lo general resulta apropiado, y mucho menos costoso, remover completamente el viejo sistema y reemplazarlo con uno nuevo, ms que el costoso mantenimiento contino. El retachado, pues, es el total removimiento del viejo sistema de techado y su reemplazo con un nuevo sistema. Si se han recubierto los viejos fieltros, reparado en partes y parchado por muchos aos y han empezado a carcomerse o pudrirse y corromperse, la cosa ms segura y ms econmica que hay que hacer es reemplazarlos con un nuevo sistema. Reemplazar el viejo techo es tan sano como seguro, ya que protege contra daos de humedades. El costo adicional de la total remocin es de poco inters cuando se compara con los daos posibles resultantes de dejar el viejo techo en su lugar. Grietas diminutas y ampollas prevalentes en la superficie del viejo techado, son depsitos para la absorcin de humedad. As para asegurar los mejores resultados, deber removerse completamente el antiguo techado. Esto elimina cualquier humedad atrapada en el viejo sistema y tambin permite un examen de plafn o cubierta. Despus de quitar el techo viejo, revise el plafn en sus defectos. Revise los plafones de madera si tienen podredumbres secas, tablas sueltas y tablas o tableros cncavos y convexos. Observe si existen soldaduras rotas y xidos o herrumbre en los plafones de acero. Revise si existen juntas abiertas o movimientos de asentamientos en las losas de concreto pre colado. Tambin, antes de la aplicacin del nuevo techo sobre las losas pre coladas, asegurarse de que las juntas estn limpias y siga las indicaciones del fabricante para la limpieza de las losas. Observe si existen desconchamientos, grietas considerables y charcos en el concreto colado o manchas de salitre. Todos los plafones o cubiertas debern estar libres de humedad y completamente secos antes de la aplicacin del nuevo techado. Deber ponerse cuidado al remover un techado antiguo de un plafn con aislamiento para que este no se dae durante el proceso. Si se ha daado el aislamiento, o est en malas condiciones en algunas partes, deber reemplazarse para igualar el aislamiento existente. El encargado de techar deber remover secciones del aislamiento para inspeccionar el plafn. Para seguridad general, no deber removerse ms techado antiguo del que se pueda volver a colocar nuevo e impermeabilizar al final de cada da de trabajo.

DRENAJE: antes de aplicar el nuevo techo, revise las reas bajas del mismo en donde se acumula el agua, y elvelas a un nivel apropiado para un flujo parejo del agua hacia las salidas. PRETILES: revselos y observe si existen tabiques sueltos y grietas. RECUBRIMIENTO: remueva y vuelva a colocar el recubrimiento suelto en mortero fresco y agregue mortero en todas las juntas agrietadas. Reemplace el revestimiento muy agrietado con nuevo revestimiento. PAREDES DE CHIMENEAS: revselas y reprelas como los pretiles. COBERTIZOS: revise el trabajo de albailera buscando tabiques agrietados o desconchados. En las paredes con acabado de estuco o cemento pulido, busque las grietas capilares y revise la tablilla o listn yesero interior si contiene oxido. RESANADO: un contratista especializado deber inspeccionar y reparar totalmente todos los ladrillos, el concreto colado, el estuco y el revestimiento exterior de cemento. ESQUINAS: se deben revisar buscando juntas abiertas, secciones sueltas y falta de continuidad en la unin de las losas. VENTILACION DE LA COMPOSICION: revsela buscando el clavado impropio, juntas abiertas y fugas. RESUMIDEROS: revise las jaulas buscando secciones rotas o agrietas y observando el ajuste a la base. SELLAMIENTO METALICO: repare o reemplace el sellamiento metlico, el sellamiento a travs de la pared, los sellamientos de guarniciones, esquinas y verticales. CHAFLANES: reemplace los chaflanes estropeados o vuelva a colocar los que estn sueltos en la interseccin de todas las superficies verticales con el techo. JUNTAS DE EXPANSION: verifique todas las juntas horizontales y verticales de expansin y remplcelas o reprelas cuando estn arrugadas o sueltas. HONDONADAS: reemplace todas las hondonadas en el techo cuando se aplique una nueva techumbre. CANALES Y CONDUCTORES: limpie, raspe, y repinte todo el hierro galvanizado oxidado. Compruebe el anclaje de los codos sueltos y verifique si estn oxidados. Repare y reemplace todos los canales y conductores de cobre cuando estn aplastados o falten. REGLETAS: verifique todas las regletas de sellamiento en las paredes. TUBOS, BAJADAS Y TUBOS DE VENTILACION: la persona que esta techando debe ponerse en contacto con el ingeniero de la planta para determinar cules bajadas y tubos ventiladores removern. Instale nueva cubierta sobre los orificios antiguos. ORIFICIOS A TRAVES DEL TECHO: si los orificios son mayores de 8 pulgadas, constryase un travesao y un puntual para evitar la deflexin del techo. ANUNCIOS: revise las bases en el techo y los tirantes. CALDEROS DE ALQUITRAN: revise el drenaje del betn de los calderos de alquitran y rellnelos cuando sea necesario. TRAGALUCES: reemplace todos los vidrios estrellados y vuelva a poner mastique. Limpie y pinte todas las barras del tragaluz. CANALES DE CONDENSACION: limpie, reemplace o vuelva a anclar todos los canales de los tragaluces y canales de condensacin. CUBIERTAS DE LOS ESCOTILLONES O AGUJEROS: verifique la base e

impermeabilice la cubierta y todo el hierro. CAPUCHONES DE CHIMENEAS: si estn sueltos, haga que un albail los amacice. SUBIDAS DE CONDUCCION: remplcelas si estn muy oxidadas, de otra manera vulvalas a anclar ya soldar. EMBORNALES: revselos y reprelos. MARCOS Y MARIPOSAS: repare todo el metal, el cristal y el herraje. PLACAS DE FACHADA: vuelva a anclar o reemplace todas las placas de metal cuando estn flojas. TOPES DE GRAVA: revise si existe goteo de betun y movimiento de los fieltros. COLUMNAS AUXILIARES: repare o reemplace los tapones y los sellos cuando sea necesario. BAJADAS: repare o reemplace todos los collares, capuchones, sellos y anclas. PINTURA: haga una revisin anual de todas las superficies pintadas en el techo para evitar la oxidacin o podredumbre. TRAFICO EN EL TECHO: deber evitarse todo el trfico innecesario de personal de la compaa o de contratistas exteriores. NORMAS DE MANO DE OBRA 1. No debern sobrecalentarse los materiales. Debern proveerse termmetros visibles. 2. Todos los materiales debern tener letreros claros y mantenerse en almacenes secos y protegidos. 3. El sistema de techado deber estar complejo incluyendo la superficie superior al final del da. 4. El sistema de sellado de la base deber ser compatible y conforme lo recomienda el fabricante aprobado que proporciona el sistema de techado. 5. Todos los materiales que se utilicen en el sistema de techado debern ser proporcionados por el mismo fabricante aprobado.