Reglamento Nacional de Tasaciones 2005

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1 24;-+6
Lima, viernes 10 de junio de 2005
5-2)4)6) -52-+1)
Director: GERARDO BARRAZA SOTO Lima, viernes 10 de junio de 2005
FUNDADO EN 1825 POR EL LIBERTADOR SIMN BOLVAR
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E
PUBLI CA DEL PER
U
DIARIO OFICIAL
PREPUBLICACIN
REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES
DEL PER
Al pblico interesado se comunica que el plazo para
formular sugerencias es de 30 das calendario
contados a partir de su publicacin.
+)6)
consejo nacional de tasaciones
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TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO
(ARTCULOS I.01 AL I.10)
TTULO II
VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
(ARTCULOS II.A.01 al II.A.09)
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
(ARTCULOS II.B.10 al II.B.20)
CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO
(ARTCULOS II.C.21 al II.C.31)
CAPTULO D
VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,
OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS
Y PERMANENTES
(ARTCULOS II.D.32 al II.D.35)
CAPTULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
(ARTCULOS II.E.35 al II.E.36)
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE
UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y PROPIEDAD COMN
(ARTCULOS II.F.37 al II.F.40)
TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS Y OTROS
BIENES AGROPECUARIOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
(ARTCULOS III.A.01 al III.A.06)
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
(ARTCULOS III.B.07 al III.B.23)
CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO RSTICO
(ARTCULOS III.C.24. al III.C.27)
CAPTULO D
VALUACIONES DEL TERRENO ERIAZO
(ARTCULOS III.D.28 al III.D.32)
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
(ARTCULOS III.E.33 al III.E.34)
CAPTULO F
VALUACIN DE EIDFICACIONES Y SERVICIOS
(ARTCULOS III.F.35 al III.F.40)
CAPTULO G
VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS
AGROPECUARIOS
(ARTCULOS III.G.41 al III.G.43)
CAPTULO H
VALUACIONES DE CULTIVOS AGROPECUARIOS
EN ALMACN
(ARTCULOS III.H.44 al III.H.47)
CAPTULO I
VALUACIONES DE GANADO, PECES Y OTROS ANIMALES
(ARTCULOS III.I48 al III.I.55)
CAPTULO J
VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE
EXPANSIN URBANA E ISLAS RUSTICAS
(ARTCULOS III. J. 56 al III.J.72)
TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
(ARTCULOS IV.A.01 al IV.A.05)
TTULO V
VALUACIN DE PROPIEDADES INDUSTRIALES
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
(ARTCULOS V.A.01 al V.A.06)
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES
(ARICULOS V.B.07 al V.B.08)
CAPTULO C
(ARTCULOS V.C.09)
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES
MVILES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS
(ARTCULOS V.D.10 al V.D.23)
CAPTULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS
DE OFICINA Y REPUESTOS
(ARTCULOS V.E.24 al V.E.25)
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA
(ARTCULOS V.F.26 al V.F.30)
CAPTULO G
ESTUDIO ECONMICO PARA LA VALUACIN DE
LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA
(ARTCULOS V.G.31 al V.G.36)
CAPTULO H
VALUACIN DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA
(ARTCULOS V.H.37)
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES
Y MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES
(ARTCULOS V.I.38 al V.I.41)
CAPTULO J
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES
(ARTCULOS V.J.42 al V.J.60)
TTULO VI
VALUACIN DE AERONAVES
CAPTULO A
(ARTCULOS VI.A.01 al VI.A,04)
CAPTULO B
(ARTCULOS VI.B.05 al VI.B.20)
CAPTULO C
(ARTCULOS VI.C.21 al VI.C.27)
INDICE
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER
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TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO
ARTCULO I.01
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por
finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y
procedimientos tcnicos normativos para formular la va-
luacin de bienes inmuebles y muebles.
ARTCULO I.02
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento
mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza
y dictamina sus cualidades y caractersticas en determi-
nada fecha, para establecer la estimacin del valor razona-
ble y justo del bien de acuerdo a las normas del presente
reglamento.
ARTCULO I.03
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto
en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrien-
tes de agua y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
5. Los diques y muelles.
6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares
9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material ro-
dante afectado al servicio.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el regis-
tro.
11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal cali-
dad
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto
en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles:
1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un
fin temporal.
4. Los materiales de construccin o procedentes de una
demolicin si no estn unidos al suelo.
5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumen-
tos donde conste la adquisicin de crditos o dere-
chos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de
patentes, nombres, marcas y otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga
en sociedades o asociaciones, aunque a stas perte-
nezcan bienes inmuebles.
9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a
otro.
10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal ca-
lidad
ARTCULO I.04
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser ob-
jeto de medida y cuyo valor puede determinarse por com-
paracin con otros bienes semejantes que tienen valores
fijos establecidos por normas obligatorias o de general
aceptacin en el mercado.
Contiene a travs de ttulos especiales, normas para dife-
rentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de va-
luacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos
podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bie-
nes muebles indistintamente.
Conforme se presenten nuevos requerimientos y se com-
pleten los estudios tcnicos del caso, este reglamento se
ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedi-
mientos valuatorios.
ARTCULO I.05
El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a
sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.
ARTCULO I.06
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en
que se trate de practicar una valuacin en la que el Estado
interviene en alguna medida y para la ejecucin de valua-
ciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
ARTCULO I.07
Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y
normas del presente reglamento en los procesos valuato-
rios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin
reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pe-
ricia corresponden a los aranceles o valores unitarios ofi-
ciales de terrenos y de edificacin que son aprobados por
los dispositivos legales correspondientes.
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los
valores corresponden a los del libre mercado.
ARTCULO I.08
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que
en razn de sus estudios superiores y a su experiencia,
est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de
un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de cole-
giado, no es aplicable en los casos de campos de activi-
dad que no son materia de colegiacin.
ARTCULO I.09
El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la
informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando
es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.
ARTCULO I.10
El documento que contiene la valuacin de un bien consti-
tuye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado
por el profesional responsable; y debe constar de tres gran-
des secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos.
En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la infor-
macin requerida para cada una de estas secciones.
TTULO II
VALUACIN DE PREDIOS URBANOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO II.A.01
Se considera predios a los terrenos, as como a las edifi-
caciones instalaciones fijas y permanentes que constitu-
yan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separa-
das, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02
Considrase terreno urbano al que esta situado en centro
poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cual-
quier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar,
siempre que cuenten con los servicios generales propios
del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas
sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente.
ARTCULO II. A.03
Se entiende por edificaciones a las construcciones f-
bricas en general.
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PER
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ARTCULO II. A.04
Son obras complementarias e instalaciones fijas y per-
manentes todas las que se encuentran adheridas fsi-
camente al suelo a la construccin, son inamovibles,
y no pueden ser separadas de stos sin alterar el valor
del predio porque son parte integrante y funcional de
ste, siempre y cuando en el proceso valuatorio no se
hayan tomado en cuenta por lo que se hace necesario
valuar por separado, tales como cercos, instalaciones
de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instala-
ciones contra incendios, instalaciones de aire acondi-
cionado, piscinas, excavacin de stanos, calzaduras,
muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para
agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas
de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que
a juicio del perito valuador puedan ser calificados como
tales.
ARTCULO II.A.05
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por
metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han
sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones
CONATA y aprobados por los dispositivos legales corres-
pondientes.
ARTCULO II.A.06
El valor comercial es el que se obtiene por la compra o
venta de un bien en la fecha de valuacin, en considera-
cin a las compras ventas de bienes similares y a las ca-
ractersticas del bien valuado.
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra
venta de un bien, tomando como base el valor comercial y
aplicndole un factor de realizacin, en consideracin a la
necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible.
ARTCULO II.A.07
La valuacin del predio urbano consiste en la determi-
nacin del valor de todos sus componentes, en trmi-
nos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de
los componentes fsicos , si corresponden al estado de
similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los fac-
tores de depreciacin por antigedad y estado de con-
servacin que estn determinados en el presente regla-
mento. Cuando se trata de una valuacin comercial se
determinar adems, si los hubiere, aquellos factores
por condiciones intangibles, los mismos que debern
ser justificados por el perito.
ARTCULO II.A.08
En el caso de la valuacin reglamentaria para las obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes se
deber efectuar los correspondientes anlisis de costos
unitarios de las partidas que conforman la obra o instala-
cin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin to-
mar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad
e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de
oficializacin aprobado por los dispositivos legales corres-
pondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad
por la que hay que multiplicar el costo directo real de las
obras complementarias e instalaciones fijas y permanen-
tes para llevarlo al orden de magnitud de los valores oficia-
les de edificacin.
ARTCULO II.A.09
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes
rubros:
- Memoria descriptiva.
- Valuacin.
- Valuacin del terreno.
- Valuacin de las edificaciones
- Valuacin de las obras complementarias.
- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes
- Intangibles, si los hubiere
- Cuadro resumen general de las valuaciones
- Anexos
- Fotografas, si se requieren
- Otros
TTULO II
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO II.B.10
La memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietario.
- Nombre de la persona que solicita la tasacin.
- Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin
empleada.
- Fecha a la cual est referida la tasacin.
- Ubicacin.
- Linderos y permetro
- Area del terreno.
- Zonificacin y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al
predio.
- Caractersticas del entorno del predio.
- Descripcin de la distribucin de las plantas.
- Descripcin de la edificacin.
- Antigedad de la construccin.
- Estado de conservacin.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Anlisis de la documentacin registral.
- Observaciones.
ARTCULO II.B.11
Para la ubicacin de un predio se consignar el departa-
mento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nom-
bre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asenta-
miento humano, u otras denominaciones del sitio; el nom-
bre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, even-
tualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin mu-
nicipal o la denominacin de la manzana y lote correspon-
dientes.
De no existir o desconocerse la numeracin municipal la
identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin,
asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que
est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el
extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fa-
chada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.
ARTCULO II.B.12
La descripcin de un terreno deber precisar su forma
geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direc-
cin de los linderos a partir de su frente principal, prosi-
guiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y
finalizando por el fondo.
ARTCULO II.B.13
El rea del terreno existente dentro de los linderos descri-
tos ser expresada en sistema mtrico decimal.
ARTCULO II.B.14
Se describir la forma de ocupacin existente en el predio
a travs de la siguiente informacin mnima:
- Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plan-
tas construidas;
- Distribucin de los ambientes de cada planta por nive-
les;
- Areas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y
en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)
ARTCULO II.B.15
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en
forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materia-
les empleados en la construccin de las partidas principa-
les, tales como:
Cimentacin
Elementos estructurales
Muros y columnas
Techos y coberturas
Pisos y contrapisos
Contrazcalos y revestimientos
Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas,
roperos empotrados, muebles fijos, etc.
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Vidrios
Pinturas
Cerrajera
Instalaciones sanitarias
Instalaciones mecnicas y elctricas
Instalaciones telefnicas
Instalaciones complementarias permanentes, si las
hubiese, como:
Instalaciones especiales
Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas,
sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna, etc.
Obras complementarias.
Otros.
ARTCULO II.B.16
El estado de conservacin de la edificacin ser calificado
como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de con-
formidad con la evaluacin derivada de los rubros mencio-
nados en el artculo II.B.15 y que se definen de la siguiente
forma:
Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimien-
to permanente y que no presentan deterioro
alguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimien-
to permanente y solo tienen ligeros deterio-
ros en los acabados debido al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimien-
to espordico, cuya estructura no tiene dete-
rioro y si lo tienen, no la compromete y es
subsanable; o que los acabados e instalacio-
nes tienen deterioros visibles debido al uso
normal.
Malo.- Las edificaciones que no reciben manteni-
miento regular; cuya estructura acusa dete-
rioros que la comprometen aunque sin peli-
gro de desplome y que los acabados e insta-
laciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras pre-
sentan un deterioro tal que hace presumir su
colapso y que su nico valor es el de los
materiales recuperables.
ARTCULO II.B.17
Se considerar las servidumbres y los derechos consig-
nados en los respectivos ttulos de propiedad y los que
sean apreciados por el perito como factores que afectan al
predio como dominante o sirviente.
ARTCULO II.B.18
Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo
que tiene de construida la totalidad o las partes de la mis-
ma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de
cualquiera de los siguientes documentos:
a) Declaratoria de fbrica.
b) Certificado de conformidad de obra.
c) Licencia de construccin, ms, plazo de ejecucin; y,
d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo
en los casos en que la construccin haya sido hecha
antes de la fecha obligatoria de presentacin de los
documentos sealados precedentemente.
e) Declaracin jurada de autovalo.
A falta de esta informacin, el perito apreciar la antige-
dad sobre la base de los factores concurrentes que debe-
rn ser indicados en el informe de valuacin.
ARTCULO II.B.19
En observaciones se consignar todas las explicaciones
de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particula-
ridades, as como las que el perito considere pertinentes.
ARTCULO II.B.20
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya
tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como
ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de
fbrica; escritura de independizacin y reglamento inter-
no en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn; as como otros documen-
tos que sean pertinentes.
TTULO II
CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO
ARTCULO II.C.21
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una
tasacin reglamentaria, se tomar como base el valor uni-
tario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el
caso de la tasacin comercial, se tomar como base el
valor unitario del mercado inmobiliario de la zona.
ARTCULO II.C.22
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor aran-
celario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta
de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuacio-
nes comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga
por comparacin con otro terreno que tenga la misma zoni-
ficacin, que posea similares obras de infraestructura, que
corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se en-
cuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de
valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en
base a criterios objetivos y tcnicos.
ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va
pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si
fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terre-
no
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50
% del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos
II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presente reglamento.
ARTCULO II.C.24
El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a va
pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea total del terreno se dividir en partes propor-
cionales a cada uno de sus frentes y se proceder con
cada porcin de rea en la forma que se indica en el
artculo II.C.23 sumndose luego los resultados par-
ciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada
uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar
el procedimiento sealado en el artculo II.C.23.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor
de la comparacin de los casos a) y b)
ARTCULO II.C.25
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente
a un pasadizo comn o va de dominio privado en condo-
minio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn,
conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene apli-
cando el procedimiento del artculo II.C.23 pero con
un "Supuesto valor urbano" (SVU), el mismo que se
determina como sigue:
a
SVU= VT x -------- ( 1.00 - 0.01 d )
3.00
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio
privado.
VT = Valor del terreno de la va pblica desde la
que se accede a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresa-
do en metros y centmetros, medida en el
lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se
asumir una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice
ms cercano del terreno materia de valua-
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cin, expresado en metros y submltiplos,
medida sobre las lneas de propiedad colin-
dantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT
se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valo-
riza de acuerdo al procedimiento sealado en el ar-
tculo II.C.23 y el resultado obtenido se reparte propor-
cionalmente al rea o en su defecto al frente del lote
materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde
dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir
el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el
valor que resulte mayor.
ARTCULO II.C.26
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va
pblica ni por va privada en condominio sino a travs de
un predio de propiedad de terceros mediante una servi-
dumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el
inciso a) del artculo II.C.25 del presente reglamento, mul-
tiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coefi-
ciente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.27
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la
servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor
del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99
y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones
de la servidumbre.
ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al
lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al
valor unitario del terreno el coeficiente Fr=frente/6.
ARTCULO II.C.29
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo
promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando
al valor unitario del terreno el coeficiente Fo= fondo/15
ARTCULO II.C.30
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y
parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del
inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como
lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de
la ms alta marea o creciente ordinaria.
ARTCULO II.C.31
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que
encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttu-
los de propiedad , son las siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%
b) En reas
- En terrenos de forma regular 2.0%
- En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de
las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia
y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas
que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que
correspondan.
TTULO II
CAPTULO D
VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,
OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.32
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la
totalidad de las construcciones existentes, tanto edifica-
ciones principales como las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se
tomar en cuenta los siguientes factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada
(AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, se-
gn los casos sern los valores oficiales que hayan sido
aprobados por autoridad competente y que estn vigentes
a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin co-
mercial, los que obtenga el perito como resultado de su
propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona,
aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conserva-
cin, segn el material predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la
depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea te-
chada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor simi-
lar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado
de conservacin que vara de acuerdo al material de cons-
truccin predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin
de la siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depre-
ciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el
caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes
de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el
caso de calificar como muy malo un estado de conserva-
cin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar
un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.35.
ARTCULO II.D.33
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales,
las obras complementarias, las instalaciones fijas y per-
manentes, as como las construcciones inconclusas, se
valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y
las depreciaciones por antigedad y estado de conserva-
cin sern estimadas por el perito, en concordancia con
las caractersticas y vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el
factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en
el artculo II.A.08. Para el caso de las valuaciones comer-
ciales se considerar los valores intangibles determinados
por el perito en el estudio de mercado de la zona.
ARTCULO II.D.34
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya
no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola
con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utili-
zacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuan-
do no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no termi-
nadas, el perito valuar las partes construidas de la edifi-
cacin con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.35
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos
predominantes, con los porcentajes que se establece en
las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones
especiales o con sistemas constructivos no convencio-
nales, el perito determinar el porcentaje de deprecia-
cin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el cri-
terio tcnico adoptado.
Pg. 7 24;-+6
TABLA N 1
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN
POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS
HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA
Antigedad Material ESTADO DE CONSERVACIN
(en aos) estructural Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Aos Adobe 5 15 30 65
10 Ladrillo 3 11 23 63
Aos Adobe 10 20 35 70
15 Ladrillo 6 14 26 66
Aos Adobe 15 25 40 75
20 Ladrillo 9 17 29 69
Aos Adobe 20 30 45 80
25 Ladrillo 12 20 32 72
Aos Adobe 25 35 50 85
30 Ladrillo 15 23 35 75
Aos Adobe 30 40 55 90
35 Ladrillo 18 26 38 78
Aos Adobe 35 45 60 *
40 Ladrillo 21 29 41 81
45 Ladrillo 24 32 44 84
50 Ladrillo 27 35 47 87
Ms de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito estable-
cer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N 2
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS,
DEPSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO,
CLUBES SOCIALES o INSTITUCIONALES
Predominante Bueno
% % % %
10 Ladrillo 4 12 24 64
Aos Adobe 12 22 37 72
15 Ladrillo 8 16 28 68
Aos Adobe 17 27 42 77
20 Ladrillo 12 20 32 72
Aos Adobe 22 32 47 82
Predominante Bueno
% % % %
25 Ladrillo 16 24 36 76
Aos Adobe 27 37 52 87
30 Ladrillo 20 28 40 80
35 Ladrillo 24 32 44 84
40 Ladrillo 28 36 48 88
45 Ladrillo 32 40 52 *
50 Ladrillo 36 44 56 *
50 Ladrillo 40 48 60 *
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito estable-
cer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N 3
POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN
EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Predominante Bueno
% % % %
10 Ladrillo 5 13 25 65
Aos Adobe 14 24 39 74
15 Ladrillo 9 17 29 69
Aos Adobe 19 29 44 79
20 Ladrillo 13 21 33 73
Aos Adobe 24 34 49 84
25 Ladrillo 17 25 37 77
Aos Adobe 29 39 54 89
30 Ladrillo 21 29 41 81
35 Ladrillo 25 33 45 85
40 Ladrillo 29 37 49 89
45 Ladrillo 33 41 53 *
50 Ladrillo 37 45 57 *
50 Ladrillo 41 49 61 *
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito
establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
Pg. 8 24;-+6
TABLA N 4
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLNICAS,
HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES
Predominante Bueno
% % % %
5 Ladrillo 0 12 24 63
10 Ladrillo 5 16 28 68
Aos Adobe 14 26 39 74
15 Ladrillo 9 20 32 72
Aos Adobe 19 30 44 79
20 Ladrillo 13 24 36 77
Aos Adobe 24 35 49 84
25 Ladrillo 17 28 40 81
Aos Adobe 29 40 52 89
30 Ladrillo 21 32 44 83
35 Ladrillo 25 36 48 *
40 Ladrillo 29 40 52 *
45 Ladrillo 33 44 56 *
Hasta Concreto 27 32 42 *
50 Ladrillo 37 48 60 *
Ms de Concreto 30 35 44 *
50 Ladrillo 41 52 64 *
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito
establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TTULO II
CAPTULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTCULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente
expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
En caso pertinente el perito aadir el monto de los bienes
intangibles al valor total del predio
ARTCULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotogra-
fas y otros documentos que el perito considere necesa-
rios para fundamentar los valores adoptados.
TTULO II
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES BAJO EL RGI-
MEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
ARTCULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad ex-
clusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien
comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias in-
dependizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria
se proceder de la siguiente manera:
(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del
terreno que corresponda al porcentaje de participacin
que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento
interno del inmueble en su conjunto, estn debidamen-
te registrados.
(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique
los porcentajes de participacin de cada una de las
secciones del bien, se prorratear el valor total del te-
rreno entre las secciones del edificio o conjunto, pro-
porcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
ARTCULO II.F.38
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad ex-
clusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se
obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fija-
das en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, debe-
r considerarse tanto las reas propias de uso privado, las
que le corresponden a la seccin por las obras o reas
techadas que son de uso comn, de acuerdo con el por-
centaje de bienes comunes.
ARTCULO II.F.39
En caso que no se conozca el porcentaje de las reas
comunes de la unidad por tasar el valor se calcular
en base al 15 % (quince por ciento) del valor de cada
una de las zonas de uso exclusivo. El Perito determi-
nar el porcentaje correspondiente en aquellos casos
especiales.
ARTCULO II.F.40
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria
del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde,
ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la
parte de los bienes comunes que igualmente le correspon-
de.
TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS
Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO III.A.01
Para los efectos de este reglamento se considera pre-
dio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedi-
cados a uso agrcola, pecuario, forestal y de protec-
cin y a los eriazos susceptibles de destinarse a di-
chos usos que no hayan sido habilitados como urba-
nos ni estn comprendidos dentro de los lmites de
expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su eco-
sistema, as como las construcciones e instalaciones fijas
y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin ur-
bana e islas rsticas mencionadas en el Artculo II.A.06,
se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del
presente ttulo.
ARTCULO III.A.02
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuen-
tran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terre-
nos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubi-
Pg. 9 24;-+6
cados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja
de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta ma-
rea. En ambos casos se entiende que estos terrenos
estarn situados fuera del rea urbana y que no se en-
cuentran comprendidos en las zonas de expansin ur-
bana sealados en los planes urbanos, o en los estu-
dios urbansticos debidamente aprobados por autoridad
competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de
forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a
la ganadera.
ARTCULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son
las edificaciones en general, tales como viviendas, dep-
sitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio
de productos, plantas industriales, hospitales, campos re-
creativos, vas, infraestructura de riego, etc.
ARTCULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vege-
tales establecidos en un predio rstico que son suscepti-
bles de explotacin econmica por ms de dos campaas
agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras
siguientes:
a) Frutales.
b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante
ms de dos aos, sin necesidad de efectuar nueva
siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las espe-
cies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en
este caso su valuacin ser individual.
ARTCULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetati-
vo normal es igual o menor de un ao.
ARTCULO III.A.06
Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se
dividen en cinco grandes clases:
a) Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
b) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
c) Tierras aptas para pastos (Clase P)
d) Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)
e) Tierras de proteccin (Clase X)
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que per-
miten la remocin peridica y continuada del suelo para
el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de
corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamen-
te accesibles a los agricultores del lugar y sin deterio-
ro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin
del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros
fines(cultivos permanentes, pastoreo, produccin fo-
restal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga
un rendimiento econmico superior al que se obten-
dra de su utilizacin con fines de cultivo en limpio, o
cuando el inters del Estado as lo requiera.
1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se
clasifican en cuatro tipos:
a) con riego por gravedad y agua superficial.
b) con riego proveniente de bombeo de agua superfi-
cial.
c) con riego proveniente de bombeo de agua subte-
rrnea. que se riegan con agua de lluvia (secano).
1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:
a) Hasta 2000 m.s.n.m.
b) De 2001 a 3000 m.s.n.m.
c) De 3001 a 4000 m.s.n.m.
d) Ms de 4001 m.s.n.m.
1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera
que se utiliza como va de transporte predomi-
nante, las tierras aptas para cultivos en limpio
comprenden los siguientes tipos:
a) hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.
b) ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carre-
tera.
c) ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carre-
tera.
d) ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o
carretera.
1.4 En todo caso, las tierra aptas para cultivo en lim-
pio se subclasifican en las siguientes categoras:
a) Primera categora.-
Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran ca-
pacidad productiva, buenas condiciones fsicas y
climticas por temperatura muy favorables para la
produccin de cultivos en limpio en forma perma-
nente y econmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole
una gran capacidad de labranza, constituyendo las
tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes
estn generalmente por debajo del 2%, lo que faci-
lita el establecimiento de una infraestructura de rie-
go.
Edficamente, son suelos de caractersticas fsi-
cas muy favorables en cuanto a profundidad efecti-
va, textura adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (pH) varia entre neu-
tra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, con-
dicin ptima para el aprovechamiento de la mayor
parte de los nutrientes vegetales.
b) Segunda categora.-
Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas
al factor topogrfico o clima que restringen su ca-
pacidad productiva, requieren moderadas prcticas
de conservacin y de manejo de suelos para evitar
su deterioro o para mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda catego-
ra pueden incluir efectos simples o combinados de:
- Suelos con profundidades inferiores a la capa
arable.
- Pendiente ligeramente inclinada por debajo del
4%.
- Susceptibilidad moderada a la erosin.
- Factores desfavorables que afectan la estructu-
ra del suelo.
- Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
- Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alca-
lino.
- Exigencias en el riego
- Limitaciones de clima
c) Tercera categora.-
Son aquellas con severas limitaciones climticas y
de riego por inundacin que reducen la eleccin de
cultivos y/o requieren prcticas especiales de con-
servacin, las tierras de sta categora tienen ma-
yores restricciones que las de segunda y cuando
se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o
tratamientos agrcolas y de conservacin de sue-
los son por lo general ms difciles de aplicar y
mantener para asegurar una produccin econmi-
ca y continuada. Pueden usarse para cultivos en
general, pastos cultivados y produccin forestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes
moderadamente inclinadas mayor de 4%. suscepti-
bilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundi-
dad y moderada salinidad.
Pg. 10 24;-+6
d) Cuarta categora.-
Son aquellas que tienen severas limitaciones que
restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un
cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son ma-
yores que las de la tercera categora y la adapta-
cin de plantas es menor. Cuando estos suelos se
cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y
prcticas agrcolas y de conservacin ms difci-
les de aplicar y mantener. Los suelos pueden usar-
se en cultivos en limpio, cultivos permanentes y
produccin forestal.
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son
adecuadas a la remocin peridica, y continuada
del suelo, pero que permiten la implantacin de cul-
tivos perennes, sean herbceos, arbustivos o ar-
breas, frutales principalmente, as como forrajes;
bajo tcnicas econmicamente accesibles a los
agricultores del lugar, sin deterioro de la capaci-
dad productiva del suelo ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn de-
dicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y
proteccin, cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmicamente superior al que se
obtendra de su utilizacin con fines de cultivo per-
manente o cuando el inters del Estado lo requie-
ra. Presentan limitaciones tanto de orden edfico
como topogrfico que imposibilitan la fijacin de
cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de
un cuadro diversificado de cultivos tropicales pe-
rennes. Estn distribuidas en las regiones de cos-
ta, sierra y principalmente en la selva, pudiendo
en algunos lugares no existir ciertas categoras.
Para estas tierras se han considerado tambin los mis-
mos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas
para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que
sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran los
mismos tipos sealados para las tierras aptas para
cultivo en limpio en selva.
Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasi-
fican en dos categoras la 5ta. y 6ta.categora del cua-
dro de valores arancelarios y su definicin resumida
es la siguiente:
e) Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms se-
veras que las tierras de la cuarta categora, son
pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos
de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en can-
tidad suficiente para impedir cultivos transitorios
pero permiten la siembra de cultivos perennes. El
cuadro climtico puede caracterizarse por tempe-
raturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (hela-
das) y fuertes vientos.
f) Sexta categora
Son aquellos que presentan limitaciones severas
en la calidad agrolgica que los convierten en in-
apropiados para llevar a cabo cultivos de carcter
intensivo en forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o
topogrfico, pueden estar vinculados estrechamen-
te a pendientes empinadas, susceptibilidad a la
erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, sali-
nidad y/o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima,
temperatura y otras caractersticas desfavorables.
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).
Son aquellas que no renen las condiciones agro-
lgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio
o permanente, sin embargo permiten su uso conti-
nuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del
recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la
cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse para los fines de
produccin forestal o proteccin, cuando en esta
forma se obtenga un rendimiento econmico su-
perior al que se obtendra de su utilizacin con fi-
nes de pastoreo o cuando el inters del Estado lo
requiera; estn distribuidas en las regiones de cos-
ta, sierra y selva.
En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constitu-
yen las tierras de pastos naturales y pueden distin-
guirse los mismos tipos de altitud establecidos para
los cultivos en limpio:
a) hasta 2000 m.s.n.m.
b) desde 2001 a 3000 m.s.n.m.
c) desde 3001 a 4000 m.s.n.m.
d) a ms de 4000 m.s.n.m.
4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas
para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso
para la produccin de maderas y otros productos
forestales, siempre que sean manejadas en forma
tcnica para no causar deterioro en la capacidad
productiva del recurso ni alterar el rgimen hidro-
lgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras
podrn dedicarse a proteccin cuando el inters
del Estado lo requiera.
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
6.0
Son aquellas que no renen las condiciones agro-
lgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo
o produccin forestal. Se incluyen dentro de este
grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces
de ros y otras tierras que, aunque presentan ve-
getacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su
uso no es econmico y deben ser manejadas con
fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida
silvestre, valores escnicos, cientficos, recreati-
vos y otros que impliquen beneficio colectivo o de
inters social. Aqu se incluyen las unidades de
conservacin (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario his-
trico), y reservas de bisfera.
TTULO III
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO III.B.07
En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes
conceptos:
- Nombre del predio.
- Nombre del propietario.
- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la
valuacin
- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.
- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, de-
partamento).
- Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.
- Linderos.
- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
- Area total.
- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas
respectivas.
- Produccin dominante en la regin agrcola.
- Plantaciones.
- Recursos de agua y derechos de riego.
- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.
Pg. 11 24;-+6
- Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).
- Forma de explotacin.
- Beneficio e industrializacin de los productos.
- Construcciones y reas que ocupan : edificios, ins-
talaciones para el beneficio de productos industria-
les, obras de bienestar social, servicios generales,
etc.
- Mejoras y obras complementarias.
- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
- Semillas y otros productos en almacn.
- Animales: ganados, aves, peces, etc.
- Servidumbres.
- Gravmenes.
- Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o
pueden perjudicarlo en el futuro.
- Depreciacin.
- Rendimiento y produccin bruta.
- Gastos de explotacin y administracin.
- Datos complementarios.
- Ttulos de propiedad y planos de predio.
- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmue-
ble.
ARTCULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse
a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con
los vecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes
como mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter
permanente, bordes, etc.
c) En caso que los linderos estn constituidos o re-
lacionados a cerros es preciso definir especfica-
mente los puntos de referencia de manera que se
establezca con claridad cual es la parte de los
cerros que quedan dentro de la propiedad y la to-
ponimia del lugar.
ARTCULO III.B.09
El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad
planos existentes, o de no haber stos la que arroje la
mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal
operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadra-
dos, segn corresponda.
ARTCULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina
de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, con-
signando las reas de cada clase de terreno y su condi-
cin de cultivado o explotado en su forma natural, cultiva-
ble o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se apli-
car el arancel de terrenos rsticos.
El suelo o casco de un predio rstico se vala indepen-
dientemente de la vegetacin y/o construccin que sus-
tenta, salvo el caso de pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11
Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la
mayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica
sobre las otras producciones de la zona.
ARTCULO III.B.12
En plantaciones se indica los diversos cultivos que exis-
ten, as como los prados y bosques explotables.
ARTCULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el
predio se abastece con agua superficial, de subsuelo y/o
lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son su-
ficientes para las necesidades del predio. En caso de existir
riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.
El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le
corresponde a un predio de un cauce comn, segn la le-
gislacin vigente.
ARTCULO III.B.14
En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especi-
ficar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponi-
ble, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramien-
tas, animales de trabajo y dems elementos suficientes
para la explotacin
ARTCULO III.B.15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin:
clima, paisaje y contaminacin ambiental.
ARTCULO III.B.16
En la forma de explotacin del predio se indicar si
sta es efectuada en todo en parte; y si es conduci-
da en forma directa por el propietario, sistema coope-
rativo, por trabajo comunitario, otras formas.
ARTCULO III.B.17
Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos
tal como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se
les somete a un proceso de preparacin para los merca-
dos su exportacin, o se los industrializa en el fundo mis-
mo. Cuando se obtiene subproductos, se especificar si
se les consume en el mismo predio o son vendidos en su
estado natural o industrializados.
ARTCULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersti-
cas constructivas estructurales, materiales empleados, estado
de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.
ARTCULO III.B.19
Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras
complementarias tales como los caminos, cercos, corra-
les, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de
contencin, defensas marginales, tomas, partidores, ca-
nales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque
no estn dentro de los linderos del predio, pero que le
sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su
integridad o en parte, como contribucin a determinada
asociacin o comunidad en beneficio colectivo.
ARTCULO III.B.20
Se consideran las servidumbres y derechos, existentes
descritos y consignados en ttulos, as como las estableci-
dos posteriormente a stos, que afectan el predio en su
clasificacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II captulo
B artculo II.B.17).
ARTCULO III.B.21
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el
predio y sus condiciones de constitucin, debidamente ins-
critos.
ARTCULO III.B.22
En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo,
inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunica-
cin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio
y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.
ARTCULO III.B.23
En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e
indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propie-
tario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad
individual, colectiva, testamentaria, estatal o comunidad
campesina. Cuando estn inscritos en los registros se con-
signar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o
la ficha registral, segn sea el caso.
Los planos que conforman el expediente contendrn el
nombre del profesional que lo firm, escala, orientacin
geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el
grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se
har un nuevo plano, total o parcial, del predio y/o sus cons-
trucciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral ofi-
cial referida al predio.
TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS
ARTCULO III.C.24
La valuacin considerar, segn el caso:
Pg. 12 24;-+6
a) Terrenos rsticos
b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereos al mar
d) Construcciones e instalaciones fijas
e) Maquinaria y equipo
f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en
almacn
g) Ganado, aves, peces y otros animales
h) Factores ecolgicos
ARTCULO III.C.25
En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terre-
nos rsticos deber hacerse una clasificacin de los mis-
mos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el ar-
tculo anterior, debiendo determinarse las reas que co-
rresponda a cada categora de tierras.
El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que
se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual
al 50 % del valor de las tierras que figuran en los lis-
tados de valores oficiales de terrenos rsticos vigen-
tes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la
zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria
o comercial.
Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas cate-
goras se calcularn las reas parciales, multiplicando cada
una de estas por su correspondiente valor oficial o de mer-
cado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria
de aquellas.
ARTCULO III.C.26
El valor rstico de las tierras de primera categora ( V R)
"aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua
superficial" se obtiene de los valores oficiales de terrenos
rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de
valuacin o producto del estudio del mercado inmobiliario
de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin
reglamentaria o comercial.
ARTCULO III.C.27
En el caso de valuaciones con el propsito de expropia-
cin se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigen-
tes sobre la materia
TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS
ARTCULO III.D.28
La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar,
se obtiene multiplicando el "valor bsico eriazo" (VBE) por
el rea (A), materia de valuacin.
ARTCULO III.D.29
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente
expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
El valor valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar
se determina por la expresin siguiente:
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
En donde:
VBE = Valor bsico eriazo
VBER = Valor bsico eriazo ribereo
VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor
unitario de terreno del mercado, segn se trate
de valuacin reglamentaria o valuacin comer-
cial, de las tierras de primera categora.
d = Distancia al rea con valor unitario oficial urba-
no
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el
terreno
D = Distancia a la lnea de ms alta marea
E = Factor de correccin ecolgica
ARTCULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E
sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A
La valuacin comercial en ambos casos se establece en
funcin de la ley de oferta y demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica
de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los
factores consignados en las tablas Ns. 05,06,07, 08 y 08-
A.
TABLA N 05
N CARACTERSTICAS FACTOR EXPRESIN
NUMRICA
I Distancia a la zona con valor arancelario
urbano
Hasta 500 m. D 1.50
De 501 a 1,000 m. D 1.20
Ms de 1,000 m. D 1.00
II Usos
a) Uso industrial y turismo
- Fbricas, grandes depsitos y/o U 2.00
almacenes pesqueros, balleneros, etc.
- Hoteles, hostales, casinos. U 1.80
b) Uso comercial
- Grifos y servicentros U 1.60
- Restaurante y locales comerciales U 1.40
c) Uso Especiales
- Centros de recreacin y otros U 1.20
d) Uso de vivienda y equipamiento
- Vivienda U 1.00
III Topografa y Naturaleza del Terreno
A) Topografa del terreno
Pendiente menor 5% T 1.00
De 5 a 10% T 0.90
De 11 a 20% T 0.80
De 21 a 30% T 0.70
Ms de 30% T 0.60
B) Naturaleza del terreno
- Arenoso o arcilloso T 0.70
- Con afloramiento rocoso T 0.65
- Con napa fretica superficial T 0.60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza
del terreno, el factor "T" se determina multiplicando los factores correspondien-
tes
ARTCULO III.D.31
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas
segn el servicio que comprende la tabla N 06 se definen
en la forma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o mas carriles de trn-
sito, cada una diseada para velocidades mayores de 80
Km/h. y pavimentadas con asfalto o concreto.
Carreteras de primera clase
Tiene un ancho mnimo de 8.40 m. con pavimento de
asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km/h.
forman parte del sistema nacional y su pendiente mxi-
ma es de 6%
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3.50 m y 8.00 m. son afirmadas, y
su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., for-
Pg. 13 24;-+6
man parte del sistema departamental y su pendiente
mxima es de 8%
Carreteras de tercera clase.
Ancho promedio entre 3.50m y 5.00m., son afirmadas,
forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima
es de 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 m. que permiten el
trnsito espordico de vehculos.
En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, de-
ber adoptarse el factor de mayor valor.
TABLA N 06
FACTOR VIAS (CARRETERAS)
CLASE DE VIA DISTANCIA
(CARRETERAS) Hasta 500 m De 501 a 1000 m
Carreteras duales 1.50 1.25
Carreteras de primera clase 1.40 1.20
Carreteras de segunda clase 1.30 1.15
Carreteras de tercera clase 1.20 1.10
Trochas carrozables 1.10 1.05
Sin carretera 1.00 1.00
El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su
jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.
ARTCULO III.D.32
El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta
marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.
Tabla N 07
DISTANCIA CON RESPECTO
A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA FACTOR "D"
Hasta 50.00 m. 1,50
De 50.01 a 500.00 m. 1,20
Ms de 500.00 m. 1,00
TTULO III
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
ARTCULO III.E.33
Se debe tener en consideracin las siguientes variables en
cada uno de los factores:
Clima: Horas de asolamiento, caractersticas cli-
matolgicas de la zona, vientos dominantes,
etc.
Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededo-
res, ros, lagos bosques, etc. que determinen el entor-
no; debindose tomar fotos a color destacando el pai-
saje.
Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, rui-
dos, desechos o emanaciones, que pudieran atentar
contra la salud y el medio ambiente.
ARTCULO III.E.34
Estas variables se determinarn a criterio del perito y po-
drn calificarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se
aplicar la Tabla N 8 y 8-A.
Tabla N 08
FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO " E "
VARIABLE CLIMA PAISAJE
CATEGORIA
Bueno 1.04 1.04
Regular 1.00 1.00
Malo 0.96 0.96
Tabla N 08 A
FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO " E "
VARIABLE CONTAMINACION
CATEGORIA AMBIENTAL
Bueno 1.10
Regular 1.00
Malo 0.90
Si se presentan en forma simultanea ms de una de las variables, el factor "E"
se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.
TTULO III
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS
ARTCULO III.F.35
Comprende todos los edificios e instalaciones del pre-
dio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales
como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas indus-
triales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, sa-
las de esparcimiento, infraestructura de riego, infra-
estructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras
instalaciones.
ARTCULO III.F.36
La valuacin de las construcciones, obras complementa-
rias, e instalaciones comprende: Descripcin de materia-
les, distribucin de ambientes, metrado, antigedad, esta-
do de conservacin y usos. El procedimiento que debe
seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente
a valuacin de edificaciones o construcciones, obras com-
plementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que
le sea aplicable.
ARTCULO III.F.37
La infraestructura de riego comprende: canales, embalses,
tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarilla-
do, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de
riego tecnificado.
En todos los casos se har el metrado del movimiento de
tierra y de las estructuras, sealando sus caractersticas
con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios
de mercado debidamente justificados.
ARTCULO III.F.38
La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras
de arte, vas frreas, etc.
Para los efectos de la valuacin se har el metrado de las
diferentes partidas que conforman la infraestructura vial, y
se asignarn los valores unitarios de mercado, correspon-
dientes.
ARTCULO III.F.39
Infraestructura de servicios:
a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plan-
tas de bombeo, redes de distribucin y conexiones
domiciliarias.
Se describir cada una con el metrado respectivo y
los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de cons-
truccin, materiales y equipamiento.
b) Desage: se har la descripcin y metrado de las ins-
talaciones, determinando los valores unitarios de acuer-
do al movimiento de tierras y materiales que intervie-
nen en su construccin.
c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus com-
ponentes asignndoles los valores unitarios de mer-
cado.
d) Otras instalaciones
ARTCULO III.F.40
Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando
los materiales que intervienen en su construccin e ins-
talacin, y asignndole valores unitarios de mercado.
Pg. 14 24;-+6
TTULO III
CAPTULO G
VALUACIN DE MAQUINARIA
Y EQUIPOS AGROPECUARIOS
ARTCULO III.G.41
La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios com-
prende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual
y estimacin de expectativa de vida til, precio original y
fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo
similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del
equipo dado.
ARTCULO III.G.42
El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de
bienes, es el referente a la valuacin de propiedades in-
dustriales, Ttulo V del presente reglamento.
ARTCULO III.G.43
En la valuacin de los implementos, accesorios de mqui-
nas, equipos y herramientas, el perito le asignar el valor
correspondiente a su estado de conservacin.
TTULO III
CAPTULO H
VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS
AGROPECUARIOS EN ALMACN
ARTCULO III.H.44
El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la
edad, estado, rendimiento y precio promedio de los pro-
ductos en el mercado.
El perito podr determinar el valor de una plantacin
permanente en base a la acumulacin de gastos in-
curridos en su implementacin en base a los costos
de produccin estimados, debidamente indicados en
anexos adjuntos.
ARTCULO III.H.45
Las semillas y productos almacenados se valuarn a pre-
cios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta
su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser
utilizados. Cuando stos no se encuentren en almacn
sern valuados a criterio del perito.
ARTCULO III.H.46
En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en pe-
rodo de cosecha no se valorizan, disponindose el levan-
te de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desa-
rrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su
instalacin hasta la fecha en que se produce la expropia-
cin.
En el caso de plantaciones permanentes, se determinar
el lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la
plantacin en si.
ARTCULO III.H.47
Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su
estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sus-
tentado.
TTULO III
CAPTULO I
VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES
Y OTROS ANIMALES
ARTCULO III.I.48
El ganado se valuar de acuerdo a los precios prome-
dio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza,
volumen de produccin y otros considerandos que es-
time el perito.
El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el
"pedigree" la edad, conformacin exterior y otros.
En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tener-
se presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no
(ganado criollo), y dentro de stos, si son adultos (mayo-
res de 24 meses) o menores.
El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante
del producto del peso neto animal en ayunas por el prome-
dio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)
Tener presente, las bonificaciones siguientes:
A.- Grado de Cruzamiento
Cruce Simple : 15-08%
Cruce Intermedio : 30-15%
Puro por Cruce : 50-30%
B.- Produccin de leche: Factor 1.4 - 1.0
Varia de ser primerizas lactando o de segunda o ms
lactancias.
C.- Edad : Permite reajustar valores A y B
3 a 5 aos : 20-40%
5.1 a 7 aos : 60-80%
7.1 a ms : 100%
Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justi-
precio estar en funcin de su condicin de animales re-
productores en tanto sean puro por cruce (Pedigree).
PM : PN x PK x V.R.C.
PM : Precio de Mercado
PN : Peso Neto
PK : Peso Kg. Vivo
V.R.C. : Valor rendimiento en carne (1.15 1.20).
Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo
en cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de
servicio, ejemplo:
2-3 aos - F = 2.50
7-8 aos - F = 0.42
+ 8 aos - F = 0.00
Los animales nativos (camelidos andinos) se valori-
zan en forma semejante a los de "pedrigee", conside-
rando raza, especie, sexo, edad, la conformacin ex-
terior del animal, el tipo de lana y color, como la pro-
duccin y calidad de la misma; as como los premios
obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias
organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en
base a sus apreciaciones y criterio, bonificar o no la
valuacin respectiva.
En ganado equino de competicin se considera el "ele-
vage"; las lneas de consanguinidad de progenitores y
descendientes.
En crianzas de "caballo de paso peruano", hay que
tener en cuenta su "pedigree", edad, presencia en su
conformacin externa, tipo de piso , docilidad, sexo,
premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normativi-
dad vigente.
ARTCULO III.I.49
Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo
a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el
"pedigree", la especie, gnero y familia; as como la raza
de algunas especies.
Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o
plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto,
conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cua-
lidades que considere el perito.
ARTCULO III.I.50
Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn
tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas:
Cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.
ARTCULO III.I.51
La valuacin de especies protegidas est sujeta a crite-
rios del perito quien la sustentar en su informe y de
Pg. 15 24;-+6
acuerdo a las normas establecidas por la autoridad esta-
tal competente.
ARTCULO III.I.52
Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y
procesados en almacn, frigorficos, etc. se valuarn te-
niendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, ren-
dimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado.
ARTCULO III.I.53
Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn
segn la especie, calidad, estado de conservacin y posi-
bilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.
ARTCULO III.I.54
La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao
de fibra, uniformidad en el color, estado de conservacin el
volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio
en el mercado .
ARTCULO III.I.55
Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios pro-
medios en mercado, a criterio del perito, quien la susten-
tar.
TTULO III
CAPTULO J
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS
EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA
E ISLAS RSTICAS
ARTCULO III.J.56
Zona de expansin urbana es el rea constituida por terre-
nos rsticos que ha sido considerada en los planes de de-
sarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta,
de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.
ARTCULO III.J.57
Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aque-
llos que manteniendo su condicin legal de rsticos se
encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de
uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en
los planes de desarrollo oficiales.
ARTCULO III.J.58
Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor
de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que
mantiene su condicin legal de rstico.
ARTCULO III.J.59
En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los
terrenos urbanos de las zonas adyacentes.
ARTCULO III.J.60
El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana,
isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr apli-
cando la metodologa siguiente:
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.
2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencio-
nan.
ARTCULO III.J.61
Mtodo de las zonas de influencia.- Se establecern zo-
nas de influencia formando fajas, considerando: primera,
segunda, tercera y cuarta zona.
La primera zona estar formada por la faja de terreno com-
prendida entre la la lnea del frente y otra paralela a sta,
distante hasta una profundidad equivalente a la normati-
va, sealada en los planos de zonificacin o en su defec-
to hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en
caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predo-
minante mxima de 500m2, y 50m de profundidad cuan-
do la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m.
La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas
de 100m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por
la profundidad restante.
ARTCULO III.J.62
Frmula para determinar la valuacin.
La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de
expansin urbana y de las islas rsticas se obtienen su-
mando las valuaciones parciales, que se determinan multi-
plicando el valor bsico de cada zona por su correspon-
diente rea. Se aplica la siguiente frmula:
n
V D = (V B)j x Aj
j=1
En donde:
V D = Valuacin definitiva
V B = Valor bsico
A = rea.
ARTCULO III.J.63
En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguien-
tes casos:
1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una
va que posee algunas obras de infraestruc-
tura urbana.
2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a
una va urbana.
3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de
terreno habilitado.
ARTCULO III.J.64
1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va
que posee algunas obras de infraestructura urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan
frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de in-
fraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla
N 10)
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas
que tienen iguales obras de infraestructura, o por el con-
trario el terreno puede dar frente a vas con diferente pun-
taje de infraestructura. En el primer caso se har un solo
clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene
ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se
deber determinar el mismo nmero de valores bsicos,
distribuyndose el rea en forma proporcional a los fren-
tes.
Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la
primera, segunda, tercera y cuarta zona.
ARTCULO III.J.65
Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona.
Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas
obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el
Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplica-
cin de la siguiente frmula:
V B = CAV ( Vp - VOH)
En donde:
V B = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las
calles locales en la zona adyacente.
Valores oficiales si la valuacin es reglamentaria o valo-
res de mercado si la valuacin es comercial.
ARTCULO III.J.66
El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser
equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la
primera zona, respectivamente.
La sumatoria de las valuaciones parciales dar como re-
sultado la valuacin total del terreno.
Pg. 16 24;-+6
ARTCULO III.J.67
El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o
proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta
de la habilitacin urbana.
Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las
dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a rea-
lizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el pro-
fesional a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la nor-
matividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.
ARTCULO III.J.68
El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las ca-
lles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los
tres valores ms altos con similar zonificacin que el terre-
no materia de valuacin dentro de una zona de influencia
de 200m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona
no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m
en 100m.
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va impor-
tante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms
altos de la zona en estudio.
ARTCULO III.J.69
Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH).
Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana
mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma
total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplica-
r por el valor VTH oficial correspondiente. El valor de las
obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado
de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno
habilitado, segn la frmula:
VOH = VTH - VTR
Donde:
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana
VTH = Valor de terreno habilitado
VTR = Valor del terreno rstico de 1 categora con
riego de la zona. Valor oficial si la valuacin
es reglamentaria y valor de mercado si la va-
luacin es comercial.
Cuando se trata de valuaciones comerciales se incremen-
tar el VTH final aplicando un factor que refleje los gastos
operativos y financieros necesarios para lograr la transfor-
macin del terreno rstico en urbano.
ARTCULO III.J.70
2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una
va urbana.
En este grupo se consideran los terrenos que no dan
frente a una va urbana, o que poseen un puntaje de
infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla
N 10)
Se establecern las zonas de influencia a partir de la
va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo
sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesiva-
mente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involu-
cran al terreno materia de valuacin.
ARTCULO III.J.71
3er Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de
terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habi-
litado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los
siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una pro-
fundidad menor que la correspondiente a la del lote
normativo, de la zonificacin correspondiente; para
el rea generada por la diferencia de profundidad del
lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor
urbano correspondiente al lote a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar
como valor bsico el equivalente al 80 % del valor
fijado en el tem anterior.
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tu-
viera asignado un valor unitario oficial de terreno, tratn-
dose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser
calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en
el 1er caso.
ARTCULO III.J.72
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del
valor bsico para la primera zona:
En la determinacin del valor bsico de la primera zona
por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta
los siguientes criterios:
a) Se adoptar como Valor Bsico el triple del valor de
los terrenos rsticos de primera categora de la locali-
dad donde est ubicado, si por aplicacin de los crite-
rios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere
menor.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera cate-
gora que deben tomarse como referencia son las si-
guientes:
Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con
agua superficial y riego por gravedad
Para la sierra : Tierras aptas para cultivo en limpio,
correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad
Para la selva : Tierras aptas para cultivo en lim-
pio, distantes hasta un kilmetro del ro o carrete-
ra.
b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas
de topografa y naturaleza del terreno con diferencias
que no poseen los terrenos urbanos de las calles loca-
les adyacentes, que se han tomado como referencia,
deber aplicarse al Valor Bsico el factor T de la tabla
N 09.
TABLA N 09
F A C T O R " T "
TOPOGRAFA (T)
a. Pendientes:
Menor de 5% 1,00
De 5 a 10% 0,90
De 11 a 20% 0,80
De 21 a 30% 0,70
Mayor de 30% 0,60
NATURALEZA DEL TERRENO
b. Suelos que obligan a inversiones
extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos 0.70
Con afloramiento rocoso 0,65
Con napa fretica superficial 0,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del
terreno, el factor "T" se determinar multiplicando los factores correspondien-
tes.
TABLA N 10
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONES
URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Estudios Para habilitaciones planificadas 0.02(*)
Trazo Trazo definido de calle 0.02(*)
Calzada Tierra nivelada con trazo definido, con
rasante construida en terreno natural,
con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.04
De 6.00m a 10.00m 0.05
Mayor de 10.00m 0.06
Afirmado compactado, con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.08
De 6.00m a 10.00m 0.09
Suelo estabilizado con cal, cloruro de
calcio, o similares y con un ancho de va:
Pg. 17 24;-+6
PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Menor de 6.00m 0.09
De 6.00m a 10.00m 0.10
Suelo estabilizado con cemento o asfalto
o con tratamiento superficial de asfalto,
con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.12
De 6.00m a 10.00m 0.13
Empedrado con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.12
De 6.00m a 10.00m 0.14
De 10.01m a 18.00m 0.16
Mayor de 18.00m o avenidas de
doble va. 0.18
Carpeta asfltica, con un ancho de va
Menor de 6.00m 0.21
De 6.00m a 10.00m 0.24
De 10.01m a 18.00m 0.27(*)
doble va. 0.32
Calzada Adoquinado con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.26
De 6.00m a 10.00m 0.32
De 10.01m a 18.00m 0.36
doble va. 0.41
Losa de concreto, con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.32
De 6.00m a 10.00m 0.36
De 10.01m a 18.00m 0.41
doble va. 0.49
Canalizacin Con canales sin revestir 0.02
de agua para Con canales revestidos con concreto:
regado Agua de captacin 0.07
Agua de pozo 0.08
Red de agua Para piletas pblicas 0.06
Potable Para conexiones domiciliarias 0.15(*)
Red de alcanta- Tanques o pozos spticos 0.08
rillado Para conexiones domiciliarias 0.14(*)
Con cables areos sin postes 0.08
Con postes de madera sin tratamiento
y con cables areos 0.12
Con postes de concreto, fierro o madera
tratada
Red de Energa:
Elctrica Con cables subterrneos y
pastorales 0.18
Con cables subterrneos 0.17(*)
Con cables areos 0.15
Conexiones Agua 0.05(*)
Domiciliarias Alcantarillado 0.04(*)
Energa Elctrica:
Cables areos 0.02
Cables subterrneos 0.03(*)
Vereda de ancho De empedrado 0.04
menor de 1.20m De asfaltado con sardinel de concreto 0.08
De concreto simple 0.09
entre 1.20m y De asfalto con sardinel de concreto 0.09
2.40m De concreto simple 0.11(*)
mayor de 2.40m De asfalto con sardinel de concreto 0.12
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio
de una habilitacin urbana tipo.
TABLA N 11
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONES
URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL
PARTIDAS CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Estudios Para habilitaciones planificadas 0.02(*)
Trazo Trazo definido de calle 0.02(*)
Calzada Tierra nivelada con trazo definido, con
PARTIDAS CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
rasante construda en terreno natural,
con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.03
De 6.00m a 10.00m 0.04
Afirmado compactado, con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.07
De 6.00m a 10.00m 0.08
Suelo estabilizado con cal, cloruro de
calcio, o similares y con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.08
De 6.00m a 10.00m 0.09
Suelo estabilizado con cemento o asfalto
o con tratamiento superficial de asfalto,
con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.10
De 6.00m a 10.00m 0.11
Empedrado con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.09
De 6.00m a 10.00m 0.10
De 10.01m a 18.00m 0.11
doble va. 0.13
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.16
De 6.00m a 10.00m 0.18
De 10.01m a 18.00m 0.21
doble va. 0.24
Calzada Adoquinado con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.24
De 6.00m a 10.00m 0.26
De 10.01m a 18.00m 0.28
doble va. 0.32
Losa de concreto, con un ancho de va:
Menor de 6.00m 0.28
De 6.00m a 10.00m 0.30
De 10.01m a 18.00m 0.32(*)
doble va. 0.36
Red de agua Con red pblica 0.11(*)
Potable Con red particular 0.10
Red de alcanta- Con red pblica 0.10(*)
rillado Con red de desague industrial 0.17
Con cables areos sin postes 0.05
Red de Energa y con cables areos 0.09
Elctrica Con postes de concreto, fierro o madera
para alumbrado tratada:
pblico Con cables areos 0.09(*)
Con cables subterrneos 0.13
y con cables areos 0.07
Red de Energa Con postes de madera con tratamiento,
Elctrica para concreto o fierro:
uso industrial Con cables areos 0.09
Conexiones Agua 0.04(*)
de lotes Alcantarillado 0.04(*)
Energa elctrica:
Con cables areos 0.02
menor de 1.40m De asfaltado con sardinel 0.07
normal de 1.40m De asfaltado con sardinel 0.09
a 2.00m De concreto simple 0.11(*)
mayor de 2.00m De asfaltado con sardinel 0.11
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estu-
dio de una habilitacin industrial tipo.
Pg. 18 24;-+6
TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO IV.A.01
En la valuacin de servidumbre no es posible sealar re-
glas fijas por la gran variedad de casos que al respecto
pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad
para usar un procedimiento tcnico debidamente susten-
tado, y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los da-
os y perjuicios que resultaren al propietario del predio sir-
viente.
ARTCULO IV.A.02
El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero
sin poder disponer de l si este es ajeno. Tiene como ca-
ractersticas:
1) La de ser un derecho real
2) La de conceder el derecho de uso y goce del bien como
un carcter temporal
3) La de no poder modificar substancialmente el bien
4) Recae sobre toda clase de bienes no consumibles,
salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta.
El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por
contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase
de bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el nor-
mal, con la obligatoriedad de mantener el bien sin ms de-
terioro que el uso razonable, el imperfecto o casi usufructo
sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo
universal y el usufructo a ttulo personal.
ARTCULO IV.A.03
El capital que representa un usufructo se determina apli-
cando la siguiente formula:
C = A [ (1 + i)n - 1 ]
i(1 + i)n
En donde:
C = Capital
A = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufruc-
tuario o beneficiario al fin de un perodo (ao).
n = Nmero de aos que falta para la extincin del usu-
fructo o contrato.
i = Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos
soles o dlares.
La determinacin del usufructo de bienes no consumibles
implica la utilizacin de la siguiente formula:
C = A x [ (1 + i)n - 1 ] + Vt
i(1+ i)n i(1 + i)n
Donde:
Vt : Valor del terreno
Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a
los 50 aos, ser de aplicacin la siguiente formula:
C = A + Vt
i i(1 + i)n
ARTCULO IV.A.04
En el caso de servidumbres que tienen vinculacin con
las reas de uso pblico como vas y parques se toma-
rn en cuenta los siguientes criterios:
1) Para que el caso sea considerado como servidum-
bre se comprobar que sta no afecte la correcta uti-
lizacin pblica del bien.
2) Se valuar por separado el bien superficial, el uso
del subsuelo y el uso del sobresuelo o aires.
3) Si el resultado de la valuacin del uso del subsuelo
es inferior a 1/3 de la valuacin del bien superficial
se considerar como valuacin final esta ltima.
4) Si el resultado de la valuacin del uso del sobresuelo
es inferior a 1/3 de la valuacin del bien superficial se
considerar como valuacin final esta ltima.
ARTCULO IV.A.05
La valuacin del bien superficial en el caso mencionado en
el artculo anterior debe hacerse considerando que se tra-
ta de un terreno urbano asimilado a la caractersticas de
su entorno ms prximo, restndole el costo de la adecua-
cin de las obras de habilitacin necesarias para el nuevo
uso. Para la valuacin del uso del subsuelo y del sobre-
suelo se considerar que se trata de una servidumbre de
tiempo indeterminado y se aplicar las disposiciones del
artculo IV.A.01 de este reglamento.
TTULO V
VALUACIN DE PROPIEDADES INDUSTRIALES
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO V.A.01
La valuacin de una industria deber comprender todos
sus bienes tangibles e intangibles, tales como:
Bienes tangibles: valor del inmueble, sistemas y equipos
industriales (procesos productivos, mquinas, herramien-
tas, vehculos, etc.); muebles, enseres, equipos de oficina,
materiales, repuestos, productos y otros bienes que po-
sean.
Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de super-
visin, promocin, organizacin y puesta en marcha; pa-
tentes, marcas de fbrica, franquicias, opciones, contra-
tos, derechos a servicios y otros.
Tambin comprende las dems partidas y otros elementos
que pueda integrar su activo y pasivo; debiendo el perito
agregar las observaciones que estime convenientes sobre
la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa.
ARTCULO V.A.02
La tasacin de propiedades industriales, comprende las
siguientes etapas:
a) Estudio de la documentacin proporcionada por los
propietarios o solicitantes de la tasacin; ficha re-
gistral o declaratoria de fbrica y certificado de gra-
vamen, planos actuales de las edificaciones, ins-
talaciones y obras complementarias; relacin de
maquinarias y equipos, capacidad de produccin,
muebles, enseres, repuestos, vehculos, materias
primas, productos en proceso y productos termi-
nados; sus facturas de compra respectivas, pli-
zas de importacin, etc.
b) Inspeccin de campo: medir o comprobar las di-
mensiones de los locales, inspeccionar las edifi-
caciones, constatar los estados de conservacin,
calificndolos segn las tablas de depreciacin.
c) Verificar los equipos contraincendios, alarmas, cma-
ras de vdeo, equipos de bombeo, hidroneumticos, de
aire acondicionado, grupos electrgenos, etc. Consta-
tacin y verificacin de cada mquina y equipo, toman-
do los datos de marca, tipo, modelo, nmero de serie,
capacidad, ao de fabricacin, estado de conserva-
cin, grado de operatividad, obsolescencia, repoten-
ciamiento, etc.
d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa,
toma de muestras fotogrficas, grabacin o filmacin
de ser posible, de la visita de campo.
e) Anlisis y obtencin de precios similares nuevos.
f) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodolo-
ga a utilizar en la tasacin, clculos, frmulas y fun-
damentos.
g) Preparacin del informe pericial, que comprende
bsicamente las etapas de inspeccin de campo,
memoria descriptiva y valorizacin de los bie-
nes.
Pg. 19 24;-+6
ARTCULO V.A.03
La memoria descriptiva para propiedades industriales ser
similar a la especificada en el Ttulo II, Captulo B y Ttulo
III, Captulo G, del presente reglamento. Debe incluir, por
tanto, los sistemas, instalaciones industriales mviles,
maquinarias y equipos:
Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita
la tasacin, objeto de la tasacin y metodologa o regla-
mentacin empleada, fecha a la cual esta referida la tasa-
cin, ubicacin y uso actual del activo; sus caractersticas
generales, edad, estado y expectativa de uso productivo,
observaciones. La valorizacin de los activos se efectuar
teniendo como base la memoria descriptiva y de acuerdo a
las pautas indicadas en los siguientes artculos.
ARTCULO V.A.04
La metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instala-
ciones industriales mviles, maquinarias y equipos con-
sistir en determinar el valor actual del bien, obtenido a
partir del valor de adquisicin a la fecha de un similar nue-
vo, al que se le aplicar un factor de depreciacin calcula-
do a base de su edad y perodo de uso productivo futuro
del equipo as como por obsolescencia, teniendo como l-
mite inferior el valor residual que pueda obtenerse por el
bien al ponerlo fuera de uso. A este valor actual de tasa-
cin del bien se le denomina valor actual comercial de ta-
sacin, en razn a que la base del precio similar nuevo es
el del mercado en el momento de la tasacin.
El perito sobre la base de este valor y a su criterio, previo
estudio de mercado, puede afectar dicho valor actual con
un factor de mejoramiento o desmejoramiento debidamen-
te fundamentado, obtenindose as un valor de mercado
definitivo a la fecha.
ARTCULO V.A.05
Deber consignarse en las valuaciones de peritajes indus-
triales, todos los datos necesarios para identificar los bie-
nes tasados as como los derechos y restricciones legales
que estos bienes puedan tener.
ARTCULO V.A.06
Para muchos fines y a pedido de los interesados, podr
hacerse la valuacin de solo alguno de los bienes de una
industria, particularmente del predio, instalaciones y equi-
pos, en cuyo caso el perito deber destacar dicha condi-
cin.
TTULO V
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES
ARTCULO V.B.07
La tasacin de los terrenos dedicados a industrias se har
de acuerdo con las disposiciones del presente reglamento,
segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, Captu-
lo B y Ttulo III, Captulo G.
ARTCULO V.B.08
La valuacin de las construcciones industriales, instala-
ciones fijas y obras complementarias, se har segn los
procedimientos sealados en el Ttulo II, Captulo B del pre-
sente reglamento. El perito deber tener en cuenta las ca-
ractersticas y condiciones especiales de la construccin,
materia de la tasacin.
TTULO V
CAPTULO C
VALUACIN DE INSTALACIONES
ARTCULO V.C.09
En la tasacin de instalaciones industriales, deber dis-
tinguirse las siguientes:
a) Instalaciones fijas y permanentes al inmueble, no re-
cuperables, tales como conexiones de servicios b-
sicos de agua, desage y energa, conductos para
aire acondicionado o calefaccin, cimentaciones es-
peciales, pozas, excavaciones y otras, las cuales se
tasarn con el inmueble al que estn fijas y su de-
preciacin se estimar en razn del perodo de uso
productivo futuro.
b) Instalaciones mviles o recuperables en caso de cam-
bio o traslado de la industria, tales como tuberas, con-
ductores elctricos externos, castillos y otras estruc-
turas metlicas, etc, las que sern tasadas y depre-
ciadas en forma similar a los equipos a los cuales sir-
ven.
TTULO V
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES
MOVILES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS
ARTCULO V.D.10
El informe valuatorio de sistemas y procesos productivos
de varias maquinarias, equipos y elementos complemen-
tarios, o de un solo equipo de manera individual, deber
comprender lo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Precio original.
- Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin
(para la determinacin de su edad).
- Estado actual:
- Muy Bueno
- Bueno
- Regular
- Malo
- Expectativa de perodo de uso productivo futuro del
equipo
- Valor del equipo similar nuevo
- Depreciacin y mejoras
- Valor actual comercial de tasacin del equipo dado.
ARTCULO V.D.11
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equi-
pos, debe indicarse, con la mayor exactitud posible, la ca-
pacidad, las dimensiones principales, marca, tipo, modelo
y nmero de serie, en sus casos. Igualmente, en la estima-
cin de la capacidad de un equipo, deber indicarse clara-
mente su rendimiento por unidad de medida.
ARTCULO V.D.12
La referencia para determinar la edad del equipo, se toma-
r considerando la fecha correspondiente a la primera vez
que se instal, de manera que una reinstalacin para fines
de la frmula no cambie la referencia inicial. Cuando no se
conozca esta fecha, el perito estimar su edad a base del
tipo, modelo y apariencia general del equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales
para el perito en su evaluacin de riesgo de obsolescencia
del equipo.
ARTCULO V.D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y
operativas del equipo, calificndolas como muy bueno, bue-
no, regular o malo, asignndole el perito un factor de 1:00 y
0.10.
ARTCULO V.D.14
Las expectativas de perodo de uso productivo futuro del
equipo o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones,
maquinarias y equipos, se refieren a sus condiciones para
continuar funcionando y a las posibilidades de amplia-
cin, hasta llegar al final de su perodo de uso producti-
vo. La expectativa de perodo de uso productivo futuro
ser calculada a base de las tablas del perodo de uso
productivo y depreciacin existente para los sectores de
las industrias elctrica, minera, petrolera y activos fijos
en general. Cuando no hubiere tablas de reconocida au-
toridad para el equipo tasado, el perito estimar y funda-
Pg. 20 24;-+6
mentar el perodo de uso productivo probable de acuer-
do a lo indicado por su experiencia y sus conocimientos
sobre equipos semejantes.
ARTCULO V.D.15
El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinaria
equipo es el que tendra a la fecha de tasacin en compa-
racin al valor promedio de los precios ofertados de equi-
pos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera
se debe incluir los gastos de transporte e internacin al
pas, pero no as los gastos de transporte local hasta la
ubicacin definitiva.
ARTCULO V.D.16
El concepto de depreciacin se refiere a la forma gra-
dual en que el sistema, instalacin industrial, maqui-
narias o equipos, sufren una reduccin de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su
perodo de uso productivo. Las mejoras efectuadas
se refieren a las incorporaciones acreditadas de ele-
mentos complementarios al bien para aumentar su
eficiencia o elevar su rendimiento.
ARTCULO V.D.17
La depreciacin ser calculada de acuerdo a la siguiente
formula:
E
D = (Vsn - R) x -
T
En donde:
D = Monto calculado de la depreciacin
Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final
de su perodo de uso productivo
E = Edad del equipo al momento de la valuacin
(para ms de 6 meses se considera un ao).
P = Expectativa de perodo de uso productivo fu-
turo que le queda al equipo, a partir de su edad
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expecta-
tiva de uso productivo futuro
(T = E + P)
ARTCULO V.D.18
Las expectativas de perodo productivo futuro del equipo
(P) ser calculada a base de las tablas de la media del
perodo de uso productivo de equipo y depreciacin, exis-
tentes para los sectores de la industria elctrica, minera,
petrolera y activos fijos en general.
ARTCULO V.D.19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obte-
ner por l al ponrsele fuera de uso, al termino de su pero-
do de uso productivo total o til. El perito podr considerar
como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del
valor similar nuevo, fundamentando el mismo.
ARTCULO V.D.20
El valor comercial o valor de tasacin (VT) del sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, ser igual al
valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calcu-
lada, afectada por un coeficiente o grado de operatividad
(Go), tal como sigue:
VT = (Vsn - D)Go
ARTCULO V.D.21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser
aplicado al valor actual o valor de tasacin (VT) obtenido
para un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equi-
po a partir de los dos tercios de su perodo de uso pro-
ductivo (T); o cuando, a criterio del perito, el sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos no cumplen
con los requisitos de; facilidad obtencin de repuestos y
accesorios, capacidad de ampliacin o de modernizacin
y confiabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente
escala de grados de operatividad del equipo o sistema
(Go), a travs de los factores de accesibilidad al sistema
de repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin y
confiabilidad:
Factores Bueno: Regular: Deficiente:
Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
ARTCULO V.D.22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribu-
cin del perito para reajustar el valor de tasacin (VT) del
sistema, instalacin industrial, maquinarias equipos y en
su informe deber indicar los criterios y conceptos consi-
derados que fundamenten el uso de este coeficiente.
ARTCULO V.D.23
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema,
instalacin industrial, maquinaria o equipo y, a criterio del
perito, estos bienes cumplen con todos los requisitos de
repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin o moder-
nizacin y confiabilidad, el grado de efectividad (Go) ser
igual a la unidad (Go = 1). En caso contrario se sumarn
los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el
resultado de la suma se restar de la unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin in-
dustrial, maquinaria o equipos, sea menor que el valor re-
sidual; al aplicar el grado de operatividad (Go) se tomar
como valor de tasacin su valor residual.
CAPTULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES,
EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS
ARTCULO V.E.24
Para los muebles, enseres, equipos de oficina y repuestos
de una industria, el valor de tasacin (VT) ser el producto
del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciacin
(FD) que, segn el estado de conservacin, tendr los si-
guientes valores: 1:00 para muy bueno; bueno: 0.70; regu-
lar: 0.40 y malo: 0.10.
ARTCULO V.E.25
El perito podr modificar los factores de depreciacin, fun-
damentndolos de acuerdo a su experiencia y conocimien-
tos sobre bienes semejantes.
TTULO V
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA
ARTCULO V.F.26
Las materias primas, los materiales en proceso y los pro-
ductos de la industria, se tasarn al costo y de acuerdo al
estado en que se encuentren. El perito deber estimarle
un coeficiente por concepto de depreciacin.
ARTCULO V.F.27
El activo exigible y el pasivo de una industria sern valua-
dos por el perito de acuerdo a los valores actuales de los
diversos dbitos y crditos que, cuando no devenguen in-
tereses, estarn dados por la frmula siguiente:
VF
V =
(1 + i)n
En donde:
V = Valor actual
VF = Valor final
n = Nmero de aos de plazo del dbito o del
crdito a partir de la fecha de tasacin.
i = Inters correspondiente a la industria consi-
derada.
Pg. 21 24;-+6
El valor encontrado para el activo exigible podr ser cas-
tigado por el perito en un porcentaje prudencialmente fi-
jado, para hacer frente a posibles deudores morosos o
deudas incobrables.
ARTCULO V.F.28
Los activos intangibles de una empresa -valores agre-
gados que no tienen presencia material-, sujetos a
valuacin mediante est reglamentacin son los si-
guientes:
a) Marcas de fbrica
b) Patentes
c) Franquicias y contratos de derechos a servicios
Para ser objeto de valuacin estos activos deben cumplir
con las condiciones siguientes:
1.- Pueden ser descritos e identificados en forma precisa.
2.- Su existencia debe estar documentada legalmente
3.- Deben ser susceptibles de transferencia o comerciali-
zacin
ARTCULO V.F.29
Para la valuacin de los bienes intangibles se recurrir a
los mtodos establecidos en el captulo J del ttulo V de
este reglamento.
ARTCULO V.F.30
Se considerar depreciacin de los bienes intangibles cuan-
do stos se encuentren embargados, prendados, sujetos a
gravamen o a cualquier otra situacin que limite su comer-
cializacin.
TTULO V
CAPTULO G
ESTUDIO ECONOMICO PARA LA VALUACIN
DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA
ARTCULO V.G.31
La tasacin de una empresa industrial en marcha de-
ber comprender: descripcin del proceso, capacidad
e idoneidad del sistema empleado, de los equipos y
construcciones usados y de la administracin adop-
tada; produccin en los ltimos aos, estudio de los
mercados y posible produccin futura; utilidades ob-
tenidas en los ltimos aos (recomendndose no
menos de tres si es posible); medidas aconsejadas
para mejorar y aumentar la produccin y los benefi-
cios de la industria; apreciacin de los costos y utili-
dades probables futuras y valor definitivo de la indus-
tria.
ARTCULO V.G.32
La capacidad de produccin se determinar por el fac-
tor ms desfavorable, sea impuesto por el mercado,
la falta de aprovisionamiento de materia prima, la di-
ficultad de obtener mano de obra, la incapacidad de
los equipos o de la misma administracin de la em-
presa. En todo caso se indicar, al determinarla el
factor limitante, el tiempo de trabajo usado como base
en el clculo (horas diarias o semanales de trabajo,
nmero de das o semanas tiles del ao, etc.). Cuan-
do mediante pequeos cambios o sobretiempos sea
posible aumentar apreciablemente la capacidad de la
industria, el perito deber dejar constancia de ello.
ARTCULO V.G.33
El clculo de los costos de produccin de una industria
debe comprender los siguientes aspectos: costos de fabri-
cacin, costos generales de la empresa y costos de co-
mercializacin.
A. El costo de fabricacin comprende todos los gas-
tos o inversiones originados en la planta industrial,
dividindose en costo directo y costo indirecto,
segn los conceptos que se exponen a continua-
cin:
1. El costo directo est constituido principalmente por el
de las materias primas e insumos y la mano de obra,
equipos y herramientas directamente empleadas en la
fabricacin. Cuando haya otros gastos que sean sus-
ceptibles de atribuirse directamente a la fabricacin,
debern tambin incorporarse al costo directo, princi-
palmente los costos de combustibles y de energa.
2. El costo indirecto, est constituido por todos los dems
gastos efectuados en la planta industrial o taller, tales
como mano de obra indirecta, sueldo de empleados de
la fbrica, reparaciones, mantenimiento, alumbrado,
telfono, alquiler si lo hubiera y la depreciacin; as como
los seguros de los equipos e inmuebles industriales y
los impuestos unitarios a la produccin.
B. Los costos generales de la empresa, que comprende
los sueldos del personal no directamente dedicado a
la fabricacin; los gastos de oficinas administrativas y
sus depreciaciones; los seguros de los muebles, en-
seres, equipos e inmuebles no directamente dedica-
dos a la fabricacin; los intereses y comisiones paga-
dos por obligaciones de la empresa, etc.
C. Los costos de la comercializacin, que comprenden
los costos para la propagacin, distribucin y venta de
los productos de la industria, tales como sueldos y
comisiones de los agentes vendedores, gastos de las
oficinas de venta, etc.
ARTCULO V.G.34
Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto
participacin de utilidades) de los trabajadores, debern
ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el
jornal o sueldo respectivo. No debern considerarse den-
tro del costo del producto, los impuestos a las utilidades, la
participacin en stas de los servidores de la industria, ni
los intereses por el capital propio.
ARTCULO V.G.35
En el clculo de las utilidades de una industria deber de-
terminarse separadamente cada una de las siguientes:
a) Utilidad bruta unitaria
b) Utilidad bruta total
c) Utilidad neta
d) Utilidad neta de libre disposicin
ARTCULO V.G.36
Se considera como utilidad bruta unitaria, la diferencia exis-
tente entre el precio medio de venta del fabricante al distri-
buidor (o al pblico, s se hiciera sta directamente) y el
costo medio de fabricacin.
La utilidad bruta total ser el producto de la utilidad unitaria
por la cantidad de productos vendidos, o que probablemen-
te se vendan.
La utilidad neta de una empresa industrial, ser la diferen-
cia de la utilidad bruta total y los gastos generales y de
venta. Debe indicarse por separado las utilidades que la
empresa haya podido tener por actividades distintas a las
propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus
propiedades, intereses o dividendos por crditos inver-
siones realizadas, etc.
La utilidad neta de libre disposicin es la que quedar des-
pus de deducir los tributos de ley, los dividendos de pago
obligatorio, la participacin de los servidores que la tuvie-
ran y cualquier otro desembolso obligado.
TTULO V
CAPTULO H
VALUACIN DE LA EMPRESA INDUSTRIAL
EN MARCHA
ARTCULO V.H.37
El valor directo de la industria ser la diferencia entre los
valores del activo y del pasivo, o sea el valor actual de
Pg. 22 24;-+6
todos los bienes y derechos de la empresa, menos el
valor actual de todas sus obligaciones.
Se podr considerar tambin los valores intangibles
que posea la empresa, en concordancia con la regla-
mentacin especfica sobre la valuacin de intangi-
bles del captulo J del ttulo V de este reglamento.
TTULO V
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y
MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES
ARTCULO V.I.38
Dentro de las propiedades industriales y comercia-
les, existen bienes inmuebles tales como las naves,
aeronaves, diques, muelles, pontones, plataformas y
otros y los bienes muebles, tales como vehculos, t-
tulos valores, instrumentos financieros, derechos pa-
trimoniales, warrants, rentas, acciones o participacio-
nes y otros, a los cuales para su valuacin se aplican
las normas del presente reglamento adems de las
normas y disposiciones especificas que establecen
para cada bien otras entidades (vida til, valor resi-
dual, depreciacin, normas nacionales e internacio-
nales de mantenimiento, seguros; cotizacin de valo-
res en bolsa, tasas bancarias de inters, etc.) en ta-
les casos, el perito fundamentar la aplicacin de las
normas respectivas.
Para la valuacin de bienes inmuebles o muebles se pue-
den utilizar cualquiera de los siguientes mtodos:
1) Mtodo comparativo o de mercado
2) Mtodo de costo o directo
3) Mtodo de la renta o del producto
4) Otros
ARTCULO V.I.39
El mtodo comparativo o de mercado tiene su vigencia en
el hecho de que valuar es comparar. En este caso el valua-
dor debe analizar el valor confiable de bienes races seme-
jantes, para mediante un proceso de homogenizacin de
antecedentes determinar el valor del bien raz.
El parmetro de comparacin es el valor del mercado.
Este mtodo se sustenta en la investigacin de valores in-
dicativos de mercado, de ventas recientes de propiedades
comparables, se subdivide en dos procedimientos:
1. Comparativo por la renta, cuando se comparan direc-
tamente los valores de mercado obtenidos por medio
de la renta (real o equivalente).
2. Comparativo por la renta residual.
Cuando se comparan los valores de mercado en for-
ma indirecta, en cuanto al inmueble al ser valuado es
comparado considerando su transformacin probable,
lgica por medio de la renta que transformado pueda o
deba producir. En este caso el valuador obtiene por
mtodos en los que se consideran datos tangibles, ms
confiables.
ARTCULO V.I.40
El mtodo de costo o directo se basa en el anlisis de re-
posicin o sustitucin.
El valor de las construcciones se determina calculando el
costo de reposicin o reproduccin de las mismas como
nuevas y deduciendo de este costo la perdida de valor
ocasionada por la depreciacin acumulada por deterioro
fsico, as como por obsolescencia funcional y/o econ-
mica, segn el caso.
El valor del terreno se determina por investigacin de va-
lores indicativos de mercado de valores recientes de pro-
piedad comparables semejantes a la zona de estudio.
ARTCULO V.I.41
El mtodo de la renta o del producto se vincula a la renta
lquida que el bien a valuar devengue y cuya capitaliza-
cin se calcular al tipo de inters bancario. A la renta
bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del ao, se
le restarn los gastos generales.
TTULO V
CAPTULO J
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES
ARTCULO V.J.42
Esta reglamentacin est referida a los bienes intangibles
de una empresa conforme al artculo V.F.28 de este mismo
ttulo.
ARTCULO V.J.43
Para la valuacin de cada uno de los bienes intangibles el
perito podr utilizar los siguientes mtodos:
1. De los costos
2. Del mercado
3. De los ingresos, que a su vez puede ser mtodo de las
regalas o royalty y mtodo del valor agregado.
4. De los criterios mltiples
5. Otros debidamente sustentados
El mtodo de los costos consiste en la determinacin de
los costos de reproduccin de un valor intangible igual o de
similares caractersticas. Es el mtodo del valor de reposi-
cin.
El mtodo del mercado se basa en la identificacin de un
mercado de valores intangibles de similares caractersti-
cas para establecer la comparacin respectiva. Es el m-
todo del valor comparativo.
El mtodo de los ingresos se refiere a la determinacin de
los ingresos o beneficios que se espera obtener del uso
del bien intangible. Puede ser del tipo regalas o "royalty" o
del tipo del valor agregado.
El mtodo de los criterios mltiples utiliza simultneamen-
te los criterios de los mtodos anteriores.
ARTCULO V.J.44
Para la eleccin del mtodo mas idneo en la valuacin de
intangibles se debe considerar las variables impulsadoras
del valor econmico, las mismas que se sustentan bajo el
principio que un activo es todo aquel uso de fondos que
contribuye a generar un flujo de caja adecuado para los
propietarios de una empresa en el contexto de una econo-
ma de libre mercado.
Como impulsadores del valor econmico se puede consi-
derar los siguientes:
Rentabilidad futura: el mtodo considere la capacidad de
generar rentabilidad en el futuro.
Estructura del mercado actual: el mtodo refleje condicio-
nes actuales de mercado.
Gestin de la empresa: el mtodo tome en cuenta las con-
diciones logradas gracias a mejoras operativas o calidad
de servicio.
No necesita la existencia de un mercado profundo de
marcas: para obtener el valor de un intangible (mar-
ca), que el mtodo no este supeditado a la existencia
de un mercado de transacciones continuas de otros
similares.
Informacin disponible: acceso a la informacin de la
empresa y mercado para el desarrollo del mtodo.
Determinacin del mtodo de valuacin a utilizar en fun-
cin a las variables seleccionadas:
Pg. 23 24;-+6
CRITERIOS ENFOQUE ENFOQUE ENFOQUE BASADO EN ENFOQUE
BASADO BASADO LOS INGRESOS BASADO
EN LOS EN EL METODO METODO EN
COSTOS MERCADO ROYALTI VALOR CRITERIOS
AGREGADO MULTIPLES
MERCADO
RENTABILIDAD X X
FUTURA
ESTRUCTURA X X X
MERCADO
ACTUAL
GESTION DE X X X X
LA MEPRESA
NO NECESITA X X X
EXISTENCIA
DE MERCADO
DE MARCAS
INFORMACION X X X
DISPONIBLE
ARTCULO V.J.45
El mtodo de los costos se basar en el anlisis de los
costos corrientes en que se debe incurrir para reproducir y
desarrollar una marca de igual y deseable caractersticas
que la que se est valorizando.
Se considerar al conjunto de costos que facilitaron la crea-
cin de una marca idntica, tales como: investigacin y
desarrollo del concepto del producto, test inicial del merca-
do, promocin y desarrollo continuo, test de mercados con-
tinuos y perfeccionamiento del producto a travs del tiem-
po.
Se deber ajustar los costos histricos convertidos a
costos corrientes utilizndose los ndices de precios
al consumidor, con el objeto de obtener el monto de
inversin que se necesitara en la fecha con el fin de
reproducir una marca de similares caractersticas. De-
ber efectuarse el anlisis a fin de determinar la ob-
solescencia del bien intangible y en el caso de las
marcas se puede considerar nicamente obsolescen-
cia funcional o econmica.
Los costos histricos que podran ser incluidos en la
creacin de la marca son los de desarrollo de la mar-
ca, gastos de consultora, investigacin en el nombre
de la marca, estudios preliminares de los consumido-
res, diseo del empaque, desarrollo de la campaa
de publicidad, planeamiento comercial, pauteo y re-
cordacin, costos de promocin (televisin, radio, pe-
ridicos, etc.)
Como alternativa para la determinacin de la tasa de des-
cuento relevante para actualizar los costos histricos im-
putados a la creacin de la marca, se podra considerar el
costo de reemplazo.
ARTCULO V.J.46
El mtodo de mercado se basa en el empleo de informa-
cin proveniente de mercados similares para aproximar el
valor de una marca, es decir se debe efectuar un acerca-
miento a travs del estudio de transacciones comparables
en el mercado.
Para su aplicacin se debe dar las siguientes condiciones:
existencia de un mercado activo en transacciones de mar-
cas o bienes comparables; acceso a precios y condicio-
nes de transacciones realizadas y mltiples transacciones
entre agentes independientes.
Se deber incidir en el anlisis de cuan comparables son
las empresas y las transacciones para efectos de la valua-
cin que se efecta, debindose determinar si las condi-
ciones de oferta y demanda en el momento que se realizan
dichas transacciones son similares o comparables (simi-
lar segmento de mercado).
El mtodo considera que los beneficios futuros aso-
ciados con la propiedad de la marca son incluidos im-
plcitamente en la determinacin del valor de merca-
do.
A falta de transacciones comparables, puede utilizarse
aproximaciones basadas en como el mercado estima fi-
nancieramente el valor asociado de la marca, como por
ejemplo el uso de mltiplo estratgico, como el precio de
transaccin sobre ventas anuales de la marca.
ARTCULO V.J.47
El metodo del "royalty" se basa en el concepto en que la
empresa propietaria de una marca no la explota directa-
mente, calculndose el valor a travs del flujo de la renta
que cobra el propietario de la marca por el usufructo de
la misma por otro (franquicia). La contribucin al flujo de
caja de la propiedad intelectual es estimada como la can-
tidad monetaria que una empresa tendr que pagar a un
tercer dueo de la marca por el uso de la propiedad inte-
lectual.
Se denomina "royalty" a la suma que se paga por el uso de
la marca como un flujo de caja atribuible a la marca, la cual
se debe afectar por el impuesto a la renta.
Se debe analizar y sustentar el clculo correspondiente a
la determinacin de la tasa de descuento a utilizar en el
flujo de caja.
ARTCULO V.J.48
En el mtodo del valor agregado para la valuacin de mar-
cas se utilizar la siguiente formula:
Vm = Vbm - NOF - Af
Donde:
Vm = Valor de la marca
Vbm = Valor bruto de mercado de la marca
NOF = Necesidades operativas de fondos del perodo
cero (anterior al primer ao del perodo explci-
to)
Af = Activo fijo neto del perodo anterior al primer ao
proyectado
Otros vocablos y siglas se encuentran definidos dentro del
contenido de los artculos que los mencionan.
ARTCULO V.J.49
Para la determinacin del valor bruto de mercado de la
marca ( Vbm ) se emplear la siguiente ecuacin:
Vbm = FCLD pe + FCLD pc
En donde:
FCLD pe = Flujo de caja libre descontado del pero-
do explcito
FCLD pc = Flujo de caja libre descontado del pero-
do continuo
ARTCULO V.J.50
Se entiende por flujo de caja libre al flujo de fondos opera-
tivos futuros, esto es el flujo de fondos generados por las
operaciones, sin tener en cuenta el endeudamiento (deuda
con costo financiero explicito) despus de impuestos. Los
componentes bsicos de flujo de caja libre se detallan a
continuacin:
V - CV = UB - GA - GV = UO - IR = UODI +D = FCB +/- NOF +/ - AF = FCL
Donde:
Ventas (V)
- Costo de ventas (CV)
= Utilidad bruta (UB)
- Gastos administrativos (GA)
- Gastos de venta (GV)
= Utilidad operativa (UO)
- Impuesto a la renta (IR)
= Utilidad operativa despus de impuestos (UODI)
+ Depreciacin y otros gastos que no significan desem-
bolsos de caja (D)
= Flujo de caja bruto (FCB)
+/- Variacin de las necesidades operativas de fondos
(NOF)
Pg. 24 24;-+6
+/- Variacin en activos fijos (AF)
= Flujo de caja libre (FCL)
ARTCULO V.J.51
Para la determinacin de los incrementos o disminucio-
nes de las necesidades operativas de fondos (NOF) rela-
cionadas a la marca objeto de valuacin se utilizar el
siguiente algoritmo:
+/- NOF = NOF (perodo anterior) - NOF (perodo corriente)
Para lo cual se tendr en cuenta:
Activo corriente ( AC )
- Caja mnima para las operaciones normales
- Cuentas por cobrar comerciales
- Existencias
- Gastos pagados por anticipado relacionados con la
marca
- Otros activos corrientes relacionados con la marca
- Pasivo corriente sin costo financiero explcito (PC)
- Cuentas por pagar comerciales
- Impuestos por pagar relacionados con la marca
- Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca
- Necesidades operativas de fondos = NOF = (AC - PC)
ARTCULO V.J.52
Para la determinacin del incremento o disminucin de las
inversiones en activos fijos (AF) relacionados con la mar-
ca, en el que se incluye el flujo de caja libre, se toma en
cuenta las necesidades de inversin en activos fijos nece-
sarias en el perodo explcito, con el objeto de mantener
los niveles de produccin del producto o servicio de la
marca.
ARTCULO V.J.53
Para el clculo del valor bruto de mercado de la marca
(Vbm) se deber considerar los siguientes aspectos:
a. El flujo de caja libre descontado del perodo explci-
to (FCLD pe). Aunque es importante la duracin del
perodo explcito que se elija, esto no afectar el
valor de la marca sino solamente la distribucin del
valor entre el perodo de pronstico explcito y los
aos siguientes o perodo continuo. La eleccin del
horizonte de pronstico puede (se debe especifi-
car si causa o no impacto) causar un impacto in-
directo si va acompaado con cambios en los su-
puestos econmicos que sirven de base para esti-
mar el valor permanente.
b. El perodo de pronstico explcito debe ser lo suficien-
temente largo (entre 7 y 10 aos) para que permita
que los ingresos provenientes de la marca alcancen
un estado estable de operaciones al final del mismo.
Esto debido a que cualquier planteamiento de valor
continuo se basa en los siguientes supuestos claves:
La marca ganara mrgenes constantes, es decir
mantiene una rotacin de NOF e inversin en acti-
vos fijos constantes y, por lo tanto, obtiene un ren-
dimiento constante del capital invertido.
El nivel de ingresos de la marca crece a una tasa
constante y se invierte en ella la misma proporcin
de su flujo de caja bruto.
La marca obtiene un rendimiento constante sobre
sus nuevos requerimientos de inversin ( NOF +
AF ).
ARTCULO V.J.54
Para el descuento del flujo de caja explcito se utilizar la
siguiente expresin:
FCLD pe = FCL
1
/ ( 1+WACC )
1
+ FCL
2
/ ( 1+WACC )
2
+ FCL
3
/ ( 1+ WACC )
3
+
. + FCL
n
/ ( 1+ WACC )
n
En donde:
FCL =Flujo de caja libre
WACC =Costo promedio ponderado de capital
n =Ultimo ao del perodo explcito
ARTCULO V.J.55
El flujo de caja libre descontado del perodo continuo
(FCLD pc) es el valor del flujo de caja libre que va
ms all del perodo de pronstico explcito, confir-
mando uno de los principios de que el valor comercial
de una marca no tiene una vida limitada. Para obte-
ner el valor continuo (tcnica de la perpetuidad cre-
ciente del flujo de caja libre) se aplicar la siguiente
frmula:
FCL pc = ( ( FCL*(1+g) / (WACC-g) )* fd
n
En donde:
FCL pc =valor continuo del flujo de caja libre
FCL =El nivel normalizado del flujo de caja libre del
ltimo ao de proyeccin explcito
WACC =Costo promedio ponderado de capital
g =Tasa de crecimiento prevista del flujo de caja
libre a perpetuidad
fd
n
=Factor de descuento del ltimo ao explcito =
(1/(1+WACC)
n
)
ARTCULO V.J.56
Con el fin de obtener el valor bruto de mercado de la marca
se actualizan los flujos de caja libre explcitos y el flujo de
caja continuo de los distintos perodos, utilizando como tasa
de descuento el costo promedio ponderado de capital
( WACC ) el mismo que se obtendr mediante la siguiente
ecuacin:
n ..
E + D = FCLi / ( 1+ WACC )
i=1
En donde:
WACC - (Eke + DKd(1 T) / E+D
Siendo:
D =Valor de la deuda financiera ( deuda que tiene costo
financiero explcito)
E =Valor del patrimonio neto de la empresa
Kd =Costo de la deuda antes de impuestos
T =Tasa de impuesto a la renta
Ke =Rentabilidad exigida de los accionistas, que re-
fleja el costo de oportunidad del capital de ries-
go. Para calcular esta variable se deber utili-
zar el modelo ms apropiado de acuerdo a las
circunstancias en las que se est valuando la
marca.
Se puede determinar a partir del equilibrio de
activos financieros, con la frmula:
K
e
= Rf + ( Rm - Rf)
Siendo:
Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin
riesgo, corresponde a la rentabilidad alternati-
va que es capaz de obtener un inversor sin que
esta dependa para nada de algn nivel de in-
certidumbre financiera.
= Mide el riesgo sistemtico o riesgo de mer-
cado, el cual indica la sensibilidad de una ac-
cin de una empresa a los movimientos del
mercado si est cotizada en bolsa.
(Rm - Rf) = Prima del mercado peruano, se basa
en la diferencia entre la rentabilidad esperada
del mercado peruano (Rm) y el rendimiento
esperado sin riesgo (Rf). Se puede utilizar la
diferencia entre los bonos Brady y PDI (Rm) y
los bonosdel tesoro americano a 30 aos (Rf)
ARTCULO V.J.57
Para determinar la tasa de crecimiento del flujo de caja
libre a perpetuidad ( g ) se optar dentro de la alternativa
siguiente:
Pg. 25 24;-+6
a. Extrapolar el incremento medio histrico de los in-
gresos producidos por la marca. Este procedimiento
implica una estimacin de la tasa a largo plazo, que
puede prolongarse hasta el infinito; y
b. Asumir la tasa de crecimiento real de la economa
(PBI) ms la inflacin, en el supuesto que a grandes
rasgos el flujo de caja libre de la marca debe crecer
con la economa del pas.
ARTCULO V.J.58
Las necesidades operativas de fondos para el perodo an-
terior al primer ao proyectado ( NOF to

) resultar de la
diferencia del activo corriente y pasivo corriente del pero-
do anterior al primer ao proyectado.
Activo corriente ( AC ) en el perodo cero (anterior al pri-
mer ao proyectado)
- Caja mnima para las operaciones
- Cuentas por cobrar comerciales
- Existencias
- Gastos pagados por anticipado relacionados con la
marca
- Otros activos corrientes relacionados con la marca
Pasivo corriente ( PC ) en el perodo cero (anterior al pri-
mer ao proyectado)
- Cuentas por pagar comerciales
- Impuestos por pagar relacionados con la marca
- Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca
Todo esto queda expresado en la frmula siguiente:
NOF to

= AC - PC
ARTCULO V.J.59
El activo fijo neto del perodo anterior al primer ao proyec-
tado ( AF to) ser considerado para la proyeccin del flujo
de caja libre explcito, necesario para producir el producto
o servicio de la marca.
ARTCULO V.J. 60
El mtodo de valuacin por criterio mltiple emplea las
utilidades ponderadas despus de impuestos de los tres
ltimos aos, como indicador de la rentabilidad de la
marca.
Para determinar las utilidades de la marca se debe:
- Actualizar a valores corrientes las utilidades histri-
cas de la marca.
- Determinar la tasa de descuento a ser utilizada.
- Ajustar las utilidades de la marca que se este valori-
zando por el impuesto a la renta.
Determinada la rentabilidad promedio de la marca, a esta
se le afecta por un mltiplo, el cual se calcula en base a las
fortalezas de la marca, basada en siete factores con pesos
de acuerdo a criterios preestablecidos en rango entre 1 y
100 puntos, en base a la informacin proporcionada por el
propietario de la marca.
Los factores a utilizar son :
- Gerencia: referido a la habilidad de la marca de com-
portarse como lder del mercado, afianzando los be-
neficios que se obtiene al tener una participacin do-
minante del mercado.
- Estabilidad: Las marcas que mantienen su imagen y
retienen la lealtad del consumidor en el largo plazo,
son ms valiosas que las marcas que no poseen es-
tas caractersticas.
- Mercado: algunas marcas son mas apreciadas en de-
terminados mercados gracias a su habilidad de gene-
rar volmenes importantes de ventas, debido a la exis-
tencia de mercados estables o barreras de entrada para
los competidores.
- Internacionalizacin: las marcas de mbito interna-
cional o con potencial para extenderse regionalmen-
te son ms reconocidas.
- Tendencia: caracterstica de la marca de permane-
cer en la percepcin de los consumidores en forma
continua.
- Apoyo: las marcas que se han manejado de forma
consistente y se han apoyado con el tiempo en la
organizacin, son mucho ms valiosas que las mar-
cas que han funcionado sin una adecuada estructu-
ra organizacional.
- Proteccin: se considera los problemas legales
asociados a la marca, teniendo en cuenta que son
ms valiosas aquellas marcas que son parte de
una organizacin que posee el derecho legal de
protegerlas.
TTULO VI
VALUACIN DE AERONAVES
CAPTULO A
GENERALIDADES
ARTCULO VI.A.01 AERONAVE
Se considera aeronave a los aparatos o mecanismos que
pueden circular en el espacio areo sustentndose en la
atmsfera por las reacciones del aire y que sean aptos para
el transporte de personas o cosas. Quedan excluidos de
esta definicin los aparatos o mecanismos denominados
de efecto suelo o de colchn de aire.
Las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes inmue-
bles.
Los motores de las aeronaves tienen naturaleza jurdica
de bienes muebles registrables.
ARTCULO VI.A.02 CLASIFICACIN DE AERONAVES
Las aeronaves se clasifican como de Estado y civiles.
Son aeronaves de Estado las utilizadas en servicios milita-
res, de polica y aduana. Las dems aeronaves son civiles,
aunque sean propiedad del Estado.
ARTCULO VI.A.03 COMPOSICIN DE LA AERONA-
VE
Para fines de valuacin, se considera a la aeronave com-
puesta por fuselaje (airframe), sus motores (powerplant)
equipos y accesorios de duracin controlada, equipos de
navegacin area (avionica), equipos especiales o adicio-
nales.
Las aeronaves civiles que operan en el pas, estn regula-
das por la Ley General de Aeronutica Civil, sus reglamen-
tos y las RAP (Regulaciones Aeronuticas del Per).
ARTCULO VI.A.04 AERONAVE NACIONALIZADA
Aeronave nacionalizada, es aquella que tiene el regis-
tro de propiedad debidamente inscrito en los registros
pblicos y libre de aranceles, conforme lo establece la
Ley General de Aeronutica Civil y ostenta matrcula
peruana.
Aeronave de internamiento temporal con matrcula perua-
na o extranjera, es aquella que no es nacionalizada y tiene
pendiente el pago de aranceles, y cuya permanencia en el
pas es temporal, por plazos determinados.
CAPTULO B
DEFINICIONES
AERONAVEGABILIDAD
ARTCULO VI.B.05
Representa la condicin tcnica y legal que deber tener
una aeronave para volar en condiciones de operacin se-
gura.
ARTCULO VI.B.06 ALTERACION, ALTERACION MA-
YOR
Alteracin, se denomina al cambio o modificacin del di-
seo tipo de una aeronave, motor de aeronave, hlice o
diseo original aprobado de un componente.
Pg. 26 24;-+6
Alteracin mayor, son aquellas alteraciones que no
se encuentran listadas en las especificaciones de la
aeronave, motor o hlice y que adems podran afec-
tar en forma apreciable la aeronavegabilidad por cam-
bios en el peso, balance, resistencia estructural, per-
formance, operacin de los motores, caractersticas
del vuelo u operacin, si no es efectuada en forma
adecuada
ARTCULO VI.B.07 AVIONICA
Expresin que designa a todo dispositivo electrnico
(y su parte elctrica) utilizado a bordo de las aerona-
ves, incluyendo las instalaciones de radio, mandos de
vuelo automticos y los sistemas de instrumentos y
navegacin.
ARTCULO VI.B.08 CERTIFICADO TIPO (TYPE CER-
TIFICATE)
Documentacin tcnica aprobada que define: el diseo tipo,
las limitaciones de operacin y las especificaciones tcni-
cas de un producto aeronutico.
ARTCULO VI.B.09 CERTIFICADO TIPO SUPLEMEN-
TARIO (SUPPLEMENTAL TYPE
CERTIFICATE)
Alteracin Mayor de un producto aeronutico pero que no
modifica su Certificado Tipo original, es considerado como
una informacin tcnica aprobada por la Autoridad Aero-
nutica del Estado de diseo / fabricacin y certificacin
del producto aeronutico
ARTCULO VI.B.10 CONTROL HORARIO, CALENDA-
RIO Y POR CICLOS DE OPERA-
CION
Control horario es el nmero de horas de vuelo que tiene la
aeronave, sus motores y hlices o accesorios. Debe con-
siderarse para fines de valuacin los tiempos totales des-
de nuevo y/o desde su inspeccin o reparacin mayor (over-
haul).
Llmese control del perodo de uso calendario, al tiempo
calendario total, transcurrido desde su fabricacin y/o des-
de su ltima reparacin mayor (overhaul), segn se consi-
dere.
Llmese control de ciclos de operacin al nmero de vue-
los (un decolaje y un aterrizaje) que efecta la aeronave,
motor, hlice y/o accesorios, desde su fabricacin y/o des-
de su reparacin mayor (overhaul).
Estos controles afectarn el valor de la aeronave, confor-
me se consuma el ciclo del perodo de uso lmite cada ele-
mento o en el avin en s.
ARTCULO VI.B.11 COMPONENTE
Se define a todo conjunto, parte, artculo o elemento cons-
titutivo de una aeronave segn especificaciones del fabri-
cante y, por extensin, de la estructura, motor o hlice.
ARTCULO VI.B.12 DIRECTIVAS DE AERONAVEGA-
BILIDAD (ADS )
Son comunicaciones escritas de carcter obligatorio que
establecen acciones, mtodos o procedimientos para apli-
car a los productos aeronuticos en los cuales existe una
condicin de inseguridad, con el objeto de preservar su
aeronavegabilidad. Estas son emitidas por las Autoridad
Aeronutica de los pases de fabricacin / diseo o certifi-
cacin.
ARTCULO VI.B.13 BOLETINES DE SERVICIOS MAN-
DATORIOS
Son boletines de servicios mandatorios (SB), aquellos
documentos emitidos por el fabricante que exigen rea-
lizar trabajos y/o inspecciones en la aeronave, sus mo-
tores o componentes y que afectan su aeronavegabili-
dad y su valor por el costo de su ejecucin, incluyendo
los materiales.
ARTCULO VI.B.14 INSPECCION MAYOR
Trabajo tcnico aeronutico programado que se ejecuta
en una aeronave y/o componentes por haber cumplido el
lmite de tiempo operacional indicado por el fabricante
y/o las Regulaciones areas, para llevarlas a su condicin
de aeronavegabilidad original.
ARTCULO VI.B. 15 MODIFICACIONES
Son modificaciones, aquellos trabajos o cambios efec-
tuados en la aeronave, debidamente certificados por la
autoridad del pas fabricante o de certificacin de la ae-
ronave, que mejora las performances de la misma y afec-
tan su valor comercial.
ARTCULO VI.B 16 MOTOR DE AERONAVE
Significa un motor que es usado o esta destinado a
ser usado para propulsar una aeronave. El mismo
constituye turbo sobre alimentadores, componentes
y accesorios necesarios para su funcionamiento, ex-
cluyendo hlices.
ARTCULO VI.B.17 PRODUCTO AERONUTICO
Es todo producto que tiene un Certificado Tipo aprobado y
puede ser una aeronave, motor de aeronave, hlice.
ARTCULO VI.B.18 REPARACIN
Es la restitucin de las condiciones iniciales de una aero-
nave o producto segn su Certificado tipo.
ARTCULO VI.B.19 OVERHAUL
Inspeccin mayor y reparacin segn sea necesario, de
acuerdo a lo especificado por el programa de mantenimien-
tos del fabricante
Para efectos de la valuacin se considera, overhaul aquel
trabajo que es efectuado por un taller certificado por la au-
toridad pertinente y que restituye el valor y la el perodo de
uso operativo del avin, motor o del componente, por un
ciclo completo de plazo controlado establecido en los res-
pectivos programas de mantenimiento.
ARTCULO VI.B.20 TRAZABILIDAD
Es la condicin de aeronavegabilidad de un producto aero-
nutico el cual esta certificado a travs de un formato tc-
nico emitido por una entidad autorizada por la autoridad
aeronutica (Talleres de Mantenimiento Aeronuticos o
Fabricantes).
CAPTULO C
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO VI. C. 21
El informe de valuacin debe comprender lo detallado en
este capitulo, de tal manera que permita al perito tener un
concepto completo del estado y valor de la aeronave.
ARTCULO VI.C. 22. MEMORIA DESCRIPTIVA:
La memoria descriptiva debe contener
1. Datos Generales
Instrucciones recibidas y objeto de la valuacin
Datos de Identificacin del Perito y del Supervisor
Ubicacin de la aeronave
i. Ubicacin de la aeronave, nombre y domicilio
del propietario u operador
Caractersticas generales de la aeronave
i. Marca, modelo, ao de fabricacin, nmero de
serie, registros y otros datos importantes de la
aeronave.
ii. Nacionalidad, estado de matrcula,
iii. Resumen de las caractersticas de la aerona-
ve, Fecha de ltimo vuelo.
iv. Tiempos horarios y calendarios, cantidad de ci-
clos desde nuevo y desde su ltima inspec-
cin o reparacin mayor del fuselaje, motor,
APU, hlices
Alcance y limitaciones del trabajo
Fecha de asignacin del valor
Pg. 27 24;-+6
2. Verificaciones efectuadas
Metodologa
Fuentes de informacin
Examen pericial
i. Evaluacin de la condicin fsica de la aero-
nave (interior y exterior), motores / hlices y
componentes:
ii. Evaluacin de la documentacin tcnica de la
aeronave
iii. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y
sus partes
iv. Evaluacin de la influencia del medio ambiente
sobre la aeronave
v. Evaluacin del programa de mantenimiento de
la aeronave
Inspecciones vencidas
Verificacin operativa de la aeronave
Regulaciones aeronuticas aplicables
i. Certificaciones y homologaciones
Condicin legal de la aeronave
i. Situacin legal y arancelaria.
Conclusiones
Observaciones
3. Metodologa aplicada en la valuacin
Bases para su desarrollo
Descripcin de la metodologa y formulacin
Investigacin de valores comerciales de referencia
Anlisis del mejor y ms intensivo uso posible de la
aeronave
Sustentacin
4. Clculos para confirmar el valor
Desarrollo
Anlisis de consistencia
5. Opinin integral del perito valuador
6. Documentacin sustentatoria
7. Anexos
i. Croquis, planos, fotografas.
ii. Valores de Referencia, cotizaciones, etc.
iii. Otras que se consideren conveniente.
ARTCULO VI.C.23. APRECIACIN DE LA CONDI-
CIN DE LA AERONAVE
Para determinar la condicin de la aeronave se efectuar
lo siguiente:
1. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (inte-
rior y exterior), motores / hlices y componentes, a fin
de verificar el cumplimiento y la calidad de manteni-
miento y el estado de la aeronave.
Se har una inspeccin fsica visual, hasta don-
de se considere necesario, para analizar su es-
tado de conservacin (pintura, corrosin, inte-
rior), verificacin de las modificaciones, placas
y registros.
Anlisis del desgaste o deterioro de los componen-
tes de la aeronave, si est dentro de los normales
por el tiempo y horas voladas.
Se evaluar el estado de sus motores, incluyendo
componentes rotativos y perodo de uso.
Se evaluar el estado de sus hlices (si es apli-
cable), incluyendo las palas y componentes de
perodo de uso limitado.
Se evaluar el estado de los componentes de pe-
rodo de uso limitado
Se evaluar el estado de los equipos de navega-
cin y comunicacin, as como de los equipos es-
peciales de navegacin, seguridad, servicios y
configuracin.
Se inspeccionar el fuselaje, para determinar su
estado de conservacin, de acuerdo a consumo
horario e inspecciones especiales mayores (en-
vejecimiento, corrosin, fatiga).
2. Evaluacin de la documentacin tcnica de la aero-
nave:
Revisin de los Manuales y programas aplicables
a la aeronave
Verificacin del cumplimiento de ADs, boletines de
servicio y/o inspecciones y reparaciones hasta
donde se considere necesario.
Verificacin del cumplimiento y de las fechas de las
ltimas inspecciones mayores.
Verificacin del cumplimiento de modificaciones o
mejoras.
Anlisis de la confiabilidad de los registros, tipo y
zona de operacin y operadores anteriores.
Determinacin de la condicin de aeronavegabili-
dad y certificados.
Detalles de ADS pendientes.
Registro de accidentes o incidentes significativos.
Reparaciones mayores.
3. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y sus par-
tes
Facilidad para el rastreo desde su instalacin, de
equipos y accesorios.
Verificacin del Certificado Tipo (Type Certificate),
certificados tipos suplementarios (Supplemental
Type Certificate).
Verificacin la documentacin sustentatoria de la
trazabilidad aplicable para cada caso en particular
(por ejemplo: Formatos FAA 8130-3, Technical Stan-
dard Order, etc)
4. Evaluacin de la influencia del medio ambiente sobre
la aeronave
Evaluacin de la aeronave por corrosin.
Evaluacin del cumplimiento del programa de Con-
trol y prevencin de la corrosin
Esta apreciacin de la condicin general de la aerona-
ve y la determinacin de su valor similar en el merca-
do, proporcionara al perito, un concepto real de la si-
tuacin del avin, que permitir dar sustento tcnico al
valor a determinar.
ARTCULO VI.C.24 . VALUACIN DE LA AERONAVE
Para la valuacin de la aeronave, se debe estudiar deteni-
damente todos los registros historiales (rcord) de la aero-
nave, sus motores y sistemas, hlices y componentes, en
funcin a sus costos, ya sea por conservacin, reparacin,
reposicin, cambio, overhaul, segn le corresponda.
Realizar un anlisis de su situacin arancelaria, tributaria
y legal y valorizar las mismas si las tiene.
Realizar un anlisis comparativo con las listas maestras
emitidas por las autoridades de certificacin y fabricantes,
del cumplimiento de los ADS, en funcin al costo de su
cumplimiento.
Anlisis de los elementos de perodo de uso controlado,
estado, originalidad y procedencia de estos ("trazabilidad").
Analizar el programa de mantenimiento que se aplica, su
origen, aprobacin y comparacin, registro de inspeccio-
nes, cumplimiento oportuno y completo de acuerdo a los
estndares nacionales e internacionales y su costo, de
requerirse trabajos pendientes.
ARTCULO VI.C.25. DETERMINACIN DE VALORES
REFERENCIALES
Deben obtenerse valores referenciales actuales de fuen-
tes confiables, sean nacionales o internacionales de una
Pg. 28 24;-+6
aeronave de la misma marca, modelo, ao de fabrica-
cin, mediante cotizaciones, publicaciones del rubro, fuen-
tes directas, etc.
Los valores referenciales consideran:
La condicin de la aeronave es buena.
La utilizacin de la aeronave de referencia es com-
parable con los promedios de industria aeronutica
para su tipo y edad
El estatus del overhaul de la aeronave, motores,
trenes de aterrizaje u otros componentes principa-
les es por lo general el equivalente a MEDIO-USO/
MEDIO-TIEMPO ( HALF-LIFE/HALF- TIME) o be-
neficindose por encima del promedio para la con-
dicin de nuevo
Se ha dado cumplimiento con todas las Directivas de
Aeronavegabilidad.
Que la aeronave de referencia tiene una configuracin
estndar
Est en el servicio conforme al certificado de una na-
cin principal
Su documentacin tcnica y registros estn en bue-
nas condiciones, en orden buena y es aceptable para
las autoridades aeronuticas.
ARTCULO VI.C.26 DETERMINACIN DEL VALOR EN
FUNCIN A SU CONDICIN Y
ESTADO
Determinar comparativamente, con los valores referencia-
les corregidos.
El valor del fuselaje.
El valor del motor o motores y hlices.
El valor de los componentes y equipos de navegacin.
El valor de las modificaciones y mejoras si las tuviera.
El valor del mantenimiento vencido, si lo tuviera.
El valor del cumplimiento de los AD S y boletines de
servicio vencidos, si los tuviera.
El valor de las reparaciones o inspecciones de alto
costo de alto costo, si las requiere.
Si la aeronave tiene la condicin de no-aeronavegable,
el valor por los trabajos y material para lograr la aero-
navegabilidad de la misma.
ARTCULO VI.C.27. FORMULAS PARA LA DETERMI-
NACIN DEL VALOR DE UNA AE-
RONAVE
V
d
= V
R
+ V (modificaciones de mejora) - V (inspecciones vencidas) -
V (remanente de componentes) . Valor del ndice de consumo -
V(valor de cartas tributarias y legales).
Vd = V
R
+ EV
mm
- EV
iv
- EV
rc
+ - V
IC
- EV
CT
Donde:
V
d
Valor de la aeronave.
V
R
Valor de referencia, es el valor obtenido de publica-
ciones o cotizaciones nacionales e internacionales
confiables y aceptables en el mercado.
El valor de referencia considera principalmente que
el estado de inspeccin mayor y reparacin mayor
(overhaul) de la estructura del avin, motores, trenes
de aterrizaje u otros componentes principales es el
equivalente a MEDIO USO/ MEDIO TIEMPO (o be-
neficiando de por encima de la media para la condi-
cin de nuevo o casi nuevo)
V
mm
(Modificaciones de mejora): se considera to-
das las modificaciones STC (Supplemental Type
Certificate) que hubieran sido incorporadas a la
aeronave para mejorar su performance confort
efectuadas con autorizaciones oficiales y certifi-
cadas (ejemplo, cambio de motor por uno de ms
potencia, aire acondicionado, equipos de nave-
gacin modernos).
V
iv
(Inspecciones Vencidas): se debe disminuir al
valor referencial de la aeronave, el costo valor
de todos los trabajos o inspecciones que por re-
gulaciones de las autoridades de certificacin y
fabricacin deben efectuarse, y por su propio es-
tado.
V
iv
Inspecciones vencidas, es el valor remanente para
su prxima inspeccin mayor
Determinacin del valor de las inspecciones Venci-
das
V
iv
= (TBO/2 - REM
im
)* CostOVH/2
TBO/2
TBO = Time Between Overhaul (Tiempo entre
overhaul/inspeccin mayor)
REM
im
=Remante para su prxima inspeccin
mayor (horario / calendario)
Cost OVH =Costo de overhaul / inspeccin mayor.
V
rc
(Remanente de Componentes): se debe disminuir
al valor referencial de la aeronave, el costo valor de
todos los trabajos, inspecciones o reparaciones ma-
yores (overhaul) que por regulaciones de las autori-
dades de certificacin y fabricacin deben efectuar-
se a los componentes de perodo de uso controlado,
y por su propio estado.
V
rc
Remanente de componentes, es el valor remanen-
te a la fecha de la evaluacin para su prximo over-
haul.
Determinacin del valor del remanente de compo-
nentes
V
rc
= (TBO/2 - REM
ov
)* CostOVH/2
TBO/2
TBO =Time Between Overhaul (Tiempo entre
overhaul)
REM
ov
=Remante para su prximo overhaul (ho-
rario / calendario)
Cost OVH =Costo de overhaul del componente.
V
ic
ndice de consumo, es el valor horario que se de-
termina del fuselaje o sus motores comparados con
las que tiene la aeronave referencial, siempre que su
diferencia sea circunstancial y que afecte significati-
vamente al valor determinado.
Determinacin del valor del ndice de consumo
Valor consumo de motor/hora = CostOVH
m
* TSO
TBO
Valor ndice fuselaje / hora = Cost D Check inspeccin mayor * TSO
TBO
TBO =Time Between Overhaul (Tiempo entre
overhaul)
TSO = Time Since Overhaul (Tiempo desde su
Overhaul)
Cost OVH
m
= Costo de overhaul del motor.
Cost D Check o inspeccin mayor = Costo de la ins-
peccin Check D o Inspeccin mayor
V
CT
(valor de cargas tributarias, arancelarias y legales):
deber considerarse el valor de aranceles y tributos
pendientes de pago, as como las cargas legales si
las hubiera.
10664

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