GOBIERNO DE CHILE

MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO DIVISION TECNICA DE ESTUDIO Y FOMENTO HABITACIONAL

MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO HABITACIONAL CUERPO N 2: PROCEDIMIENTOS DE TASACION. PROCEDIMIENTOS DE BASES DE DATOS

ASPECTOS GENERALES

Para todos los efectos que correspondan, los Procedimientos relativos a Valoraciones de Inmuebles Tpicos y Atpicos definidos en la Metodologa, sern de cargo del Tasador. Aquellos procedimientos relativos a Bases de Datos, sern de cargo del Supervisor. Conceptualmente, procedimiento es la accin de proceder o mtodo de efectuar o hacer algunas cosas. Es el modo de conducir ciertos actos de manera sucesiva y ordenada. En este captulo se abordan los siguientes temas: a) Los procedimientos para determinar el valor de tasacin en cada caso, aplicando las distintas metodologas que contiene el Manual segn se trate de inmuebles tpicos o atpicos: Procedimiento especfico para determinar el valor por costo de reemplazo para inmuebles tpicos Viviendas Urbanas Viviendas rurales

Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque de mercado para inmuebles atpicos habituales del mercado inmobiliario Suelo urbano o rural, Inmuebles edificados (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales, oficinas y boxes de estacionamiento)

Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque mixto para inmuebles atpicos no habituales del mercado inmobiliario

b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos: Procedimiento especfico para Base de Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles Edificados), que contendr la informacin de valores de mercado de propiedades, recolectada para su uso en futuras tasaciones Procedimiento especfico para Base de Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la informacin de todas las tasaciones que realiza el Servicio en la Regin para su control, anlisis y, tambin, su uso en posteriores tasaciones.

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2
2.1

PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS

PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O USADAS
Actividad Valoracin del Inmueble Tpico El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma: Del valor del terreno, De las edificaciones y De las obras complementarias, determinados de la siguiente manera: a) b) Terreno: se aplicar la metodologa Comparativa o de Valor de Mercado Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones. Obras Complementarias: se aplicarn los porcentajes de incidencia segn la calidad de la edificacin o la Lista de Valores contenidas en el Manual de Tasaciones y en el Anexo N 1, respectivamente. 1.1.3 1.1.4 3,4,5 1.1.6 Metodolo ga Tablas

N Activ.

c)

1.1.5 1.2

16 o 17

Determinacin del valor del Terreno Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad (Terreno). Anlisis del mercado (Terreno) Seleccin de muestras representativas Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno

1.2.2 1.2.3 1.2.5 1.2.6 1.1.3

Anlisis de la propiedad (Terreno) a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso potencial del terreno que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3

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N Activ.

Actividad Anlisis del mercado (Terreno) a) Anlisis del mercado inmobiliario b) Situacin general del pas Situacin coyuntural del mercado inmobiliario

Metodolo ga 1.2.3 1.2.3.1

Tablas

Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad, Calidad del terreno, y Posibilidades de comercializacin

1.2.3.2

c)

Se usar la siguiente escala de calificacin: Inferior Similar Superior

1.2.3.2

Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 Base de datos de mercado. Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.

1.2.5.1 1.2.5.1

b)

c)

d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos re relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

1.2.5.2

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N Activ.

Actividad Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: el tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno

Metodolo ga 1.2.4 1.2.5

Tablas

1.2.5.1 1.2.5.2 1.2.6

que se que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5 , para reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin.

Tasacin del terreno El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.

1.2

b)

c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por m2. d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de Mercado por la superficie del terreno: VT = Superficie Terreno x VUBM e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras
5

1.1.3.

1.1.3.1

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N Activ. complementarias (VOC).

Actividad

Metodolo ga

Tablas

El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE - VOC

Valoracin de las edificaciones El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo utilizando las Tablas de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones. De acuerdo al siguiente procedimiento: Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas Clase de las edificaciones Determinacin de la calidad de las edificaciones Valoracin de las edificaciones Valoracin condicin especial de las edificaciones Depreciacin de las viviendas usadas Valor total de las edificaciones

1.1.4

1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 a 1.1.2.2 b 1.1.4 1.1.4.2 1.1.4.3 1.1.4.5 1.1.2 3,4,5

Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado. El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente. La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin. El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y a) Su identificacin legal (escritura de dominio), b) Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de nmero, etc.) c) Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello. d) Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.

10

Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas Las edificaciones slo se tasarn si presentan las condiciones mnimas de aceptabilidad, En caso contrario, deber informarlo usando el Formulario de No Aceptabilidad y no

1.1.2.1

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N Activ. proseguir con la tasacin.

Actividad

Metodolo ga

Tablas

La No Aceptabilidad se determinar constatando la existencia de anomalas evidentes en: Las partidas de Obra Gruesa, de Terminaciones y de Instalaciones, que afecten sus condiciones de estructura y de habitabilidad, y Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura

11

Clase de las edificaciones La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, 1.1.2.2 a que es aquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo, sin considerar las tabiqueras no soportantes. El tasador clasificar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural predominante de la edificacin, de acuerdo a lo sealado en Metodologas 3, 4 y ,5

12

Determinacin de la calidad de las edificaciones El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las 1.1.2.2 b definiciones, teniendo presente que las calidades Superior y Buena no se presentan en operaciones subsidiadas y que la calidad Deficiente no permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria.

13

Valoracin de las edificaciones Si las construcciones presentan diferencias en alguna de las caractersticas de clase, calidad, nmero de pisos, condiciones especiales y antigedad, se valorarn por separado. Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas de Valores contenidas en el Anexo N 1. Las Tablas de Valores indican en negrita el valor de cada tipologa de edificacin, que el tasador usar preferentemente, y el rango de variacin estadstica razonable de ese valor. Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier valor que est dentro de los rangos indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos valores estn referidos a edificaciones nuevas. a) Las Tablas de Valores Unitarios Bases de Edificacin (VUBE) son: b) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin (Anexo 1, Tabla 3) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en altura. (Anexo 1, Tabla 5) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin, de edificacin no frecuente. (Anexo 1, Tabla 4)

1.1.4

1.1

1.1.4 3 4 5 1.1.4.1 1.1.2.2 a 1.1.2.2. b 1y2

El Valor Unitario Base para cada Edificacin (VUBE) depende de: La clase estructural de la edificacin, Su calidad constructiva, El nmero de pisos, y En caso de edificios, la existencia de ascensores

c)

Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, subterrneo, etc.), se deber aplicar el factor correspondiente al VUBE .La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente el Valor Unitario Base segn sean las caractersticas de la construccin

1.1.4.2

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N Activ.

Actividad Valoracin condicin especial de las edificaciones Las condiciones especiales de construccin que puede presentar la edificacin desvalorizan el valor unitario base de edificacin (VUBE) debiendo aplicarse los factores de correccin que correspondan. El valor de reemplazo de cada edificacin (VE i) que presente alguna condicin especial es: VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial

Metodolo ga 1.1.4.2

Tablas

14

15

Depreciacin en viviendas usadas Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes pasos: a) En primer lugar, se determinar la Edad Efectiva de la edificacin, a partir de: La antigedad o edad real de lo construido, La calidad de la edificacin, que se refleja en distintas incidencias de las partidas de obra gruesa, terminaciones e instalaciones, y Su estado de conservacin. Si se detecta la presencia de alteraciones por remozamientos (por obras de mantencin) y/o deterioros (daos y desgaste ocasionados por el uso) en las partidas de terminaciones e instalaciones, se evaluar el grado de estas (factor de alteracin de cada partida) respecto a un estado de conservacin normal para la edad de la edificacin, en una graduacin de ningn, poco, mediano, mucho y total, desde 0% a 100% con incrementos de 25%. Factor Edad Efectiva = Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa El Factor para Obra Gruesa invariablemente es 1,0 pues su aceptabilidad no permite alteraciones. Por lo tanto, la edad efectiva de lo construido, envejecido o rejuvenecido por deterioros o remozamientos, ser: Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva b) En segundo lugar, se determinar el Coeficiente Depreciacin de la edificacin, a partir de: c) La clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de depreciacin para cada clase, La edad efectiva de lo construido Coef. Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la Clase La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente la Edad Efectiva y el Coeficiente de Depreciacin segn sea la clase, la calidad, la antigedad y los deterioros o remozamientos que presente la construccin. Los porcentajes mximos de depreciacin varan de 70 a 80% segn Clase de Edificacin

1.1.4.3

10 a 15

1.1.4.4

1.1.4.3

1.1

12 a 14 1.1.2.2

15 1.1.4.4 1.1.4.5 3, 4 y 5 15

d)

16

Valor total de las edificaciones En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valores de cada edificacin (VEi): Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

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N Activ.

Actividad Obras Complementarias El valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar: a) Como un porcentaje del valor de lo edificado, de acuerdo a la incidencia promedio de las Obras Complementarias respecto a la edificacin tipo de igual calidad: VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad b) Si la cantidad y calidad de estas obras lo amerita, su tasacin se efectuar excepcionalmente en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas. En este caso, se aplicar el mismo porcentaje de Depreciacin que corresponda a lo edificado, o a la edificacin principal si son ms de una las existentes en la propiedad.

Metodolo ga 1.1.5

Tablas

17

16

17

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N Activ. N Activ.

Actividad Actividad Valor de Tasacin del Inmueble El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno, edificaciones y obras complementarias: Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras Complementarias VI = VT + VE + VOC

Metodolo ga Metodolo ga 1.1.6

Tablas Tablas

18

3, 4 y 5

16 y 17

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10

2.2
N Activ.

PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS

Actividad Valoracin de la Vivienda Rural Nueva El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma de los valores del terreno y de las construcciones, determinados de la siguiente manera: a) Terreno: se aplicar la metodologa comparativo o de mercado, haciendo un anlisis comparativo de valores de transferencias y/o de ofertas de predios rurales de similares caractersticas. Sin embargo, en la tasacin se valorar una superficie mxima de 500 m2. Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo exclusivamente a la vivienda, a la cual se aplicarn los factores de condiciones especiales que procedan, utilizando las Tablas de Valores contenidas en el Anexo N 1 de este Manual de Tasaciones. Se agregar el valor de las Instalaciones que procedan. Obras Complementarias: no se tasarn. 1.1.3 Metodolo ga. Tablas

b)

1.1.4

c)

7u8 1.2

Determinacin del valor del Terreno Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad (Terreno). Anlisis del mercado (Terreno) Seleccin de muestras representativas Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno

1.2.2 1.2.3 1.2.5 1.2.6 1.1.3

Anlisis de la propiedad (Terreno) a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso del terreno que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3

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11

N Activ.

Actividad Anlisis del mercado (Terreno) a) Anlisis del mercado inmobiliario Situacin general del pas Situacin coyuntural del mercado inmobiliario b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad, Calidad del terreno, y

Metodolo Tablas ga 1.2.3 1.2.3.1

1.2.3.2

Posibilidades de comercializacin c) Se usar la siguiente escala de calificacin: Inferior Similar Superior

1.2.3.2

Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de mercado . c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad. d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

1.2.5 1.2.5.1

1.2.5.1

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12

N Activ.

Actividad Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5, para reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin

Metodolo ga 1.2.4 1.2.5

Tabla

1.2.5.1 1.2.5.2

1.2.6

Tasacin del terreno El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y

1.2

1.2.5.1

Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante. c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por m2. d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de Mercado por la superficie del terreno: VT = Superficie Terreno x VUBM 1.1.3

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13

N Activ.

Actividad e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE

Metodolo ga

Tabla

1.1.3.1

Valoracin de las Edificaciones El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo utilizando las Tablas de Valores y los factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones y de acuerdo al siguiente procedimiento Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado

1.1.4

1.1.2 1.1.2.2 a 1.1.4 1.1.4.2 1.1.4.5 1.1.2

6,7 u 8

Clase de las edificaciones Valoracin de las edificaciones Valoracin condicin especial de las edificaciones Valor total de las edificaciones

Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente. La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin. El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y a) b) c) Su identificacin legal (escritura de dominio), Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de nmero, etc.) Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello.

10

Clase de las edificaciones El tasador determinar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural 1.1.2.2 a predominante de la edificacin.

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14

N Activ.

Actividad Valoracin de las Edificaciones Viviendas Nuevas a) Se incluirn en la tasacin slo las edificaciones destinadas al uso habitacional. Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando la Tabla 6 de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Rural sin Instalaciones contenida en el Anexo N 1 del Manual. En esta Tabla se indica en negrita el valor de cada tipologa de edificacin, que el tasador usar preferentemente, y el rango de variacin estadstica razonable de ese valor. Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier valor que est dentro de los rangos indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos valores estn referidos a edificaciones nuevas. b) El Valor Unitario Base sin Instalaciones para cada Edificacin (VUBE) depende de: c) d) La clase estructural de la edificacin, y

Metodolo Tablas ga 1.1.4

11

1.1

1.1.4.1

1.1.2.2 a Su calidad constructiva. En este caso, slo se aplica la Calidad Inferior. 1.1.2.2 b Al Valor Unitario Base sin Instalaciones se le deber agregar el recargo debido a las Instalaciones que posea la vivienda El valor de tasacin de cada edificacin, si se usa el porcentaje de recargo por Instalaciones, ser el producto de: Valor Edificacin = Superficie Edificada x VUBE x (1 + %Recargo Instal.) La aplicacin computacional propuesta calcula automticamente el Valor de la Edificacin segn sean las caractersticas de la construccin.

e) f)

Ahora, en caso de aplicar valores de Instalaciones de acuerdo a listado , se tendr: Valor Edificacin = Sup. Edificada x VUBE + Valor Instalaciones El tasador podr descontar el Factor de Comercializacin (7 %), si se estima procedente, dejando constancia de ello. 1.1.4.2 9

12

Valoracin condicin especial de las edificaciones Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, etc.), se deber aplicar el factor correspondiente al VUBE . El valor de reemplazo de cada edificacin (VE i) que presente alguna condicin especial es: VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial

13

Valor total de la edificacin En sntesis, el valor total de la edificacin (VE) ser la suma de los valores de cada edificacin (VEi): Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

1.1.4.5

3, 4 y 5 1.1.6 b 3, 4 y 5

14

Valor de Tasacin del Inmueble El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno y de las edificaciones: Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones VI = VT + VE

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15

3
3.1
N Activ.

PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS

PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO1
Actividad Tipologas de Propiedades Se distinguirn las siguientes tipologas de Inmuebles Atpicos: Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural). Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales2, oficinas, bodegas y boxes de estacionamiento) Determinacin del valor del inmueble atpico habitual del mercado inmobiliario 1.2 Metodologa Tablas

1.2

Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad Anlisis del mercado Seleccin de muestras representativas Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno 1.2.2 1.2.3 1.2.5 1.2.6 1.1.3

Anlisis de la propiedad a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso potencial de la propiedad que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3 1.2.3 1.2.3.1

Anlisis del mercado a) Anlisis del mercado inmobiliario - Situacin general del pas - Situacin coyuntural del mercado inmobiliario Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:

b)

Se calificar el grado de atraccin y demanda que el inmueble ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros inmuebles que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad,

1.2.3.2

1.2.3.2

1 2

Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano No siempre se puede aplicar a la tasacin de locales comerciales el mtodo de anlisis comparativo de mercado de ofertas y/o ventas, dadas las grandes diferencias de valor que se pueden producir con pequeas variaciones de la localizacin. Normalmente, en estos casos se utiliza el Mtodo de Rentabilidad, no incluido en este Manual. 16

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N Activ. c) Calidad del terreno, Calidad de construccin, Estado de conservacin, y

Actividad

Metodologa

Tablas

Posibilidades de comercializacin Se usar la siguiente escala de calificacin: Inferior Similar Superior

1.2.3.2

Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de inmuebles similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de mercado. c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad. d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

1.2.5 1.2.5.1

1.2.5.2 1.2.4 1.2.5

Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de inmuebles de similares caractersticas al del inmueble a tasar La tasacin del inmueble se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de inmuebles de similares caractersticas al del inmueble a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada inmueble comparable y el terreno que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealado en la actividad 5, para reconciliacin de diferencias obtencin de franja de valor y valor de tasacin

1.2.5.1 1.2.5.2

1.2.6

Tasacin del inmueble El tasador determinar el precio ms probable del inmueble en el mercado, a partir de los valores ajustados de los inmuebles comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los inmuebles comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos

1.2

b)

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17

N Activ.

Actividad los datos pertinentes sobre los inmuebles comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el inmueble a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de inmuebles comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.

Metodologa 1.2.5.1

Tablas

c)

Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para: El terreno, El inmueble edificado habitual en extensin, en cuyo caso este valor incluye el valor del terreno y de las obras complementarias, y El inmueble edificado habitual de copropiedad en cuyo caso este valor incluye la cuota proporcional del terreno, de las superficies comunes y de las obras complementaria Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural): Valor del Inmueble = Superficie Terreno x Valor Unitario Base de Mercado para el Terreno VI = VT = Superficie Terreno x VUBM Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario: Valor del Inmueble = Superficie Edificada x Valor Unitario Base de Mercado para el Inmueble VI = Superficie Edificada x VUBM

1.2.6

1y2; 16 y 17

d)

El Valor del Inmueble (VI) ser:

e)

En caso de no existir datos de mercado de inmuebles comparables, no se podr tasar el inmueble aplicando la metodologa comparativa o de mercado. Para tasar terrenos, en el que no existan datos de mercado de terrenos comparables, el valor se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado (vase el procedimiento en el captulo. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias (VOC). El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor del inmueble el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE - VOC 1.1.3.1. 1.2 1.1.4 1.1.5 16 y 17

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18

3.2
N Activ.

PROCEDIMIENTO HABITUALES3

DE

TASACIN
Actividad

DE

INMUEBLES

ATPICOS
Metodolo ga. Tablas

NO

Tipologas de Propiedades Se entender por Inmuebles Edificados No Habituales aquellos que no se transan en cantidades significativas en el mercado inmobiliario, tales como escuelas, hospitales, industrias, edificios patrimoniales, etc.

Valoracin del Inmueble Atpico El Valor de Tasacin ser determinado de la siguiente manera: Terreno: se aplicar la metodologa comparativa o de mercado. Edificacciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reposicin, en base a la elaboracin de un presupuesto de construccin de lo edificado, podr utilizarse solo con carcter referencial, la Tabla de Valores UF/M2 sealada en Anexo 1 para las tipologas arquitectnicas que en ella se indican. Obras Complementarias: se utilizar preferentemente un presupuesto de construccin, y solo con carcter referencial, la Lista de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas (Anexo 1)

1.3

1.3.3 1.3.4 3,4,5,6, 15 y 18

1.3.5

16 y 17

Determinacin del valor del Terreno Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad (Terreno). Anlisis del mercado (Terreno) Seleccin de muestras representativas

1.2

1.2.2 1.2.3 1.2.5.1

Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4;1.2.5 similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno 1.3.3

Anlisis de la propiedad (Terreno) a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso potencial del terreno que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3

Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano 19

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N Activ. N Activ.

Actividad Actividad Anlisis del mercado (Terreno) a) Anlisis del mercado inmobiliario Situacin general del pais Situacin coyuntural del mercado inmobiliario

Metodolo ga. Metodolo ga 1.2.3 1.2.3.1

Tablas Tablas

b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad, Calidad del terreno, y Posibilidades de comercializacin Inferior Similar Superior

1.2.3.2

c) Se usar la siguiente escala de calificacin:

1.2.3.2

Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de mercado . Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad. En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

1.2.5 1.2.5.1

b)

c)

1.2.5.2

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20

N Activ. N Activ.

Actividad Actividad Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas:

Metodolo ga. Metodolo ga 1.2.4 1.2.5

Tablas Tablas

1.2.5.1 1.2.5.2 1.2.5.2 1.2.

El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 6, para reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin

Tasacin del terreno El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.

1.2; 1.3.3

b)

1.2.5.1

1.2.5.2

c) d)

Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por m2. El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de Mercado por la superficie del terreno: VT = Superficie Terreno x VUBM

1.2.6

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21

N Activ. e)

Actividad En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado (vase el procedimiento en el captulo. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias (VOC). El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE - VOC

Metodolo ga. 1.1.3.1 1.2 1.1.4 1.1.5

Tablas

16 y 17

Valoracin de las edificaciones de Inmuebles No Habituales del mercado inmobiliario Para la valoracin de las construcciones se seguirn los siguientes pasos: Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado Valoracin de las edificaciones Depreciacin de las construcciones usadas Valoracin condicin especial de las edificaciones Valor total de las edificaciones

1.3.4

1.3.4 1.1.4.2 1.3.5 1.3.2

18 15 9 17

10

Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente. La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin. El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y su singularizacin a) b) c) d) Legal (escritura de dominio), Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de nmero, etc.), Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello y Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.

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22

N Activ. N Activ.

Actividad Actividad Valoracin de las edificaciones La tasacin de las Edificaciones se efectuar por Costo de Reposicin, caso a caso, en base a la extensin de un Presupuesto de Construccin.

Metodolo ga. Metodolo ga 1.3.4

Tablas Tablas

11

12

Valoracin condicin especial de las edificaciones Para los casos excepcionales, donde no se utilice un presupuesto de construccin, las condiciones especiales de la edificacin se valorarn segn la siguiente frmula: VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial

1.1.4.2

13

Depreciacin en construcciones usadas Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes antecedentes: la antigedad o edad real de lo construido, la clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de depreciacin para cada clase, Coef. Depreciacin = Edad real x % Anual Depreciacin para la Clase

1.1.4.3 15

14

Valor total de las edificaciones El Valor de cada edificacin (VE) que se diferencie en la propiedad ser el producto de: VE = Superficie Edificada x UF/M2 x Factor Cond. Especial x (1 - Coef. Depreciacin) En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valores de cada edificacin (VEi): Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

1.3.4 18

15

Obras Complementarias Su valor se determinar en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas o el presupuesto con la depreciacin que corresponda si son obras complementarias usadas.

1.3.5 1.3.5 16 o 17

16

Valor de Tasacin del Inmueble El Valor del Inmueble (VI) ser: Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor total de la edificacin + Valor Obras Complementarias VI = VT + VE + VOC

1.3.6 3, 4 y 5

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23

PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS.

Para los efectos de presentar los procedimientos correspondientes a esta parte del Manual, es conveniente hacer presente que, no obstante que la alimentacin de datos proviene de fuentes distintas, ya sea a partir de anteriores tasaciones o del mercado, la base de datos que requiere el Manual es esencialmente una sola, que obviamente mantendr disponible los antecedentes ingresados para cualquier operacin, y por ende, cualquier otra tasacin. Tcnicamente los datos se ingresan de manera necesariamente coherente y relacionada para el efecto que se pretende, pero su anlisis y utilizacin se efecta filtrando o segregando los antecedentes archivados, perdiendo toda importancia entonces su origen de ingreso. En el hecho, los datos provenientes de tasaciones, y los obtenidos del mercado no tienen una ndole diferente que pudieran obligar a un tratamiento o mtodo especialmente distinto. Sin embargo, para mejor comprensin, los procedimientos se han desarrollado separadamente para beneficio de quienes deban asumir las labores que en ellos se detalla, por lo que se proporciona un procedimiento para Datos de Tasaciones, y otro para datos de Mercado. Adems se debe considerar que junto con el doble origen en cuanto a posibilidad de ingreso, tambin se producir un doble destino de salidas de ellos, tanto por la utilizacin de esos datos como por la administracin o mantencin, cuyo trabajo requerir de constantes salidas y reingresos de ellos, actividades en las cuales consecuentemente resultar muy importante que su manipulacin e intervencin se ejecute por profesionales verdaderamente especializados en el tema tasaciones, sean internos o no. Por su parte la administracin de la base de datos comprende la verificacin en primer lugar, de los datos que se estn ingresando, la comprobacin de su calidad y coherencia o correspondencia, y su anlisis y el control de su salida para su utilizacin en la tasacin. Este manejo de antecedentes, tanto por su volumen como por la cantidad de operaciones que requiere, debe corresponder a una Central de Datos operada por un Supervisor con su equipo dedicado a la mantencin de la base, a fin de recibir, guardar y entregar la informacin en la mejor calidad y oportunidad posible. A pesar de la complejidad aparente que significa el trabajo comprendido para llevar adelante todo lo expuesto, la aplicacin que se propone del programa EXCEL da lugar a solucionar esa labor con gran sencillez, la que a su vez, usada en conjunto en una disposicin en red, permitir a varios usuarios que ingresen o reciban datos y simultneamente controlen y eviten posibles alteraciones. Objetivo: Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la totalidad del mercado, con los datos suficientes y necesarios para fundamentar las tasaciones y para conocer el comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado. a) La Base de Datos contendr informacin capturada por los tasadores. b) El supervisor de los tasadores ser el encargado de administrar y actualizar la Base de Datos a nivel de Unidad Regional de Tasacin. c) Se dispondr, al menos, de las siguientes fuetes de ingreso de datos: Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles Edificados), que contendr la informacin de valores de mercado de propiedades, recolectada para su uso en futuras tasaciones Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la informacin de todas las tasaciones que realiza el Servicio en la Regin para su control, anlisis y, tambin, su uso en posteriores tasaciones.

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24

4.1

PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE MERCADO

N Activ. Actividad Creacin, uso y administracin de datos de mercado. Objetivo Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la totalidad del mercado inmobiliario, con los datos suficientes y necesarios para conocer el comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado, y fundamentar las tasaciones. Se contemplan los siguientes pasos para disponer de una base de datos inmobiliaria: Captura de informacin de mercado Administracin de la base de datos. el anlisis estadstico de la informacin acumulada y su uso en las tasaciones. 2 Metodologa

2.1

Captura de Informacin de Mercado Captura de datos a) b) c) Para efectuar las tasaciones todos los tasadores debern capturar informacin del mercado inmobiliario, de acuerdo a lo indicado en metodologa. La informacin recopilada se ingresar en los formularios Captura de Datos de Mercado. Se denominar Referencia a cada propiedad de la cual se tienen los antecedentes del precio de transferencia y/o el valor de oferta y de las principales caractersticas que contribuyen a explicar su valor. Esta informacin de una propiedad conformar un registro de la base de datos. Ser responsabilidad de cada tasador verificar y precisar la informacin proporcionada por las fuentes, as como evaluar su calidad y confiabilidad, y complementarla con su conocimiento de las propiedades, de los sectores donde se localizan y del mercado en que se transan. El Tasador evitar capturar datos de transferencias u ofertas de propiedades que reflejen situaciones atpicas del mercado. Estndares a) Cada tasador deber proporcionar formularios de Captura de Datos de Mercado con los antecedentes de 2 nuevas referencias, como mnimo, por cada tasacin que efecte (propiedades comparables con la propiedad a tasar), para que sean agregadas a la Base de Datos. Permanentemente los tasadores proporcionarn antecedentes de nuevas referencias de propiedades ubicadas en las comunas donde trabaje. Se considerar como nuevo antecedente la actualizacin del registro de una propiedad existente en la Base de Datos, slo si ha transcurrido a lo menos 1 mes de la captura del dato original, y si los valores han variado (seguimiento de datos). Todas las referencias indicadas deben ser verificables por el Supervisor. 2.2.1.4 2.2.1.4 2.2. 2.1.1

d)

b) c)

d)

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25

N Activ. Despacho

Actividad

Metodologa

Los archivos digitales que contienen los Formularios se enviarn al Supervisor, va correo electrnico u otro medio.

Administracin de la Base de Datos Verificacin a) El Supervisor verificar la coherencia e integridad de la informacin contenida en los formularios de Captura de Datos de Mercado, es decir, que estn todos los datos requeridos y que la muestra sea confiable. Tambin verificar la consistencia de la informacin de cada Formulario con los antecedentes existentes en la Base de Datos.

2.2

2.2.1.4.

b)

La periodicidad de esta labor depender de la cantidad de datos que se recolecten en la Unidad. Rechazo a) Si el Supervisor tiene objeciones sobre la informacin contenida en un formulario, lo devolver al tasador informante y no se considerar hasta que no se solucionen o fundamenten adecuadamente las observaciones. Estas pueden ser: b) Formularios incompletas o con datos inconsistentes, Formularios con valores notoriamente diferentes del resto de los registros de propiedades similares existentes en la base de datos, Inconsistencia en las referencias y/o en las fuentes de informacin Otras situaciones que el supervisor considere y seale en forma fundada. .

El tasador informante deber verificar y corregir los datos cuestionados, si procede. El Servicio podr establecer plazos para ello segn las necesidades de cada Unidad. 2.2.1.

Ingreso de Datos a la Base de Datos En esta etapa se crea y/o se actualiza la Base de Datos propiamente tal. a) Una vez aprobado el formulario, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e ingresar la informacin a la Base de Datos. Para ello utilizar la herramienta "Asistente para plantillas ..." de Excel (men Datos). Automticamente, cada una de las categoras de datos formarn los campos de la base de datos y se dispondrn en columnas en la planilla de la aplicacin computacional. El conjunto de datos de los distintos campos para una propiedad conforma un registro (o filas en la planilla). El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar las Bases de Datos. Tambin registrar manualmente el nmero del formulario en planos de muestras de precios, a escala urbana, comunal y/o regional, segn sean las necesidades y recursos de la Unidad.

b)

c) d)

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26

N Activ. Control de Calidad a) b)

Actividad

Metodologa 2.1.2.4.

El Supervisor revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la Base de Datos; Corregir todo dato que detecte ingresado de manera errnea y que no afecte la veracidad y confiabilidad de la referencia (nombres de tasadores, comunas, direcciones, etc.); y En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente, notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores, completar la informacin y reenviar los respectivos formularios. Tambin har un seguimiento y confirmacin aleatoria de los registros de propiedades, al menos en un 5% de ellos, telefnicamente o, si fuese necesario, con inspeccin en terreno. En el evento que se detecten variaciones en la informacin sobre cada propiedad, notificar al tasador para que la corrija o actualice segn corresponda.

c)

d)

e)

El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de Tasaciones, indicando la cantidad de formularios de Captura de Datos de Mercado entregados por cada tasador, los objetados y los pendientes de correccin, as como los plazos involucrados. El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones los siguientes archivos: Registros de propiedades ingresadas en el mes. Anlisis estadsticos efectuados en el mes 2.2.2.1

Respaldos a)

b)

El Supervisor respaldar los formularios y archivos de Bases de datos y anlisis en discos compactos (CD).

Disponibilidad de los Datos Tanto la Base de Datos, los planos de ubicacin de las muestras de precios como los anlisis estadsticos efectuados por el Supervisor estarn a disposicin de todos los tasadores para su consulta, indicndose la fecha de la ltima actualizacin. Uso de la Base de Datos Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes: a) b) Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos seleccionados para el ordenamiento. Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas en igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc. Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos clculos como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos de superficies. Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado

c)

d)

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27

N Activ.

Actividad Anlisis estadstico de la informacin y su uso en las tasaciones a) El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de Datos y elaborar: Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados en la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos: Promedios, medianas y modas, Distribucin de los datos y tablas de frecuencia, Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;4

Metodologa 2.1.3.

Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los siguientes:5 Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes, trimestre, semestre o ao) Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido, y Otros que se consideren necesarios

2.2.2.2

b)

En caso de detectar registros con valores notoriamente diferentes del resto, por motivos no explicables, los marcar con color u otra tcnica para descartarlos en los anlisis de modo de no distorsionar los resultados. No eliminar esta informacin de la Base de Datos. Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de la Unidad.

2.1.3.1.

c)

4.2

PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE TASACIONES

N Activ. Objetivo Mantener una fuente de informacin ordenada de todas las tasaciones que realiza el Servicio a lo largo del pas, que prestar apoyo a los tasadores y, al mismo tiempo, facilitar revisar y, eventualmente, corregir y asegurar los valores de los inmuebles Actividad Creacin uso y administracin de datos de tasaciones. Metodologa 2

4 5

La herramienta "Estadstica Descriptiva" de Excel genera estos estadgrafos sin necesidad de desarrollar frmulas matemticas. Esta tarea se facilita y agiliza con la herramienta "Tablas Dinmicas" de Excel. 28

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N Activ. N Activ.

Actividad Actividdad Creacin Base de Datos Registro de Datos a) Aprobado un Informe de tasacin, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e ingresar la informacin a la Base de Datos de Tasaciones. Para ello utilizar la herramienta "Asistente para plantillas ..." de Excel (men Datos). El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar la Base de Datos de Tasaciones. b) Tambin registrar manualmente el nmero de identificacin de la ficha en planos de ubicacin de tasaciones (a escala urbana, comunal y/o regional).

Metodologa Metodologa 2.2.

Control de Calidad El Supervisor: a) b) c) Revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la Base de Datos. Corregir todo dato que detecte ingresado de distintas maneras (nombres de tasadores, comunas, direcciones, etc.). En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente, notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores y omisiones y reenviar los respectivos Informes. El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones un archivo con los registros de tasaciones y los anlisis estadsticos efectuados en el mes. El Supervisor respaldar los Informes de Tasacin y archivos de Datos en discos compactos (CD).

2.2.1.4.

Respaldos a) b)

Uso de la Base de Datos Disponibilidad de los Datos Los archivos con Datos de Tasaciones, los planos de ubicacin de tasaciones y los Informes de Tasacin estarn a disposicin de todos los tasadores. Uso de la Base de Datos Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes: a) b) Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos seleccionados para el ordenamiento. Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas en igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc. Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos clculos como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos de superficies. Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado

2.2.2.2

2.2.2.2.

c)

d)

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29

N Activ. N Act.

Actividad Actividad Anlisis y administracin de los datos a) El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de Tasaciones, indicando la cantidad de Informes de Tasacin efectuados y aprobados por cada tasador y los plazos en que se efectuaron. El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de Datos de tasaciones y elaborar: Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados en la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos: Promedios, medianas y modas, Distribucin de los datos y tablas de frecuencia, Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;

Metodologa Metodologa 2.2.2.

b)

2.2.2.1.

Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los siguientes: -

2.2.2.2

c)

Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes, trimestre, semestre o ao) Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido. Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de la Unidad.

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30

4.3

DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS

Transferen cias

Avisos de O fertas

O tras Fuentes

Captura de Datos segn Fuentes

CAPTURA Y PROCESAMIENTO

Registro

Fichas y digitacin: (caractersticas para seleccionar)

Ubicacin en Plano

Tabulacin

Distribucin Espacial Procesam iento

Anlisis Urbano

Datos Terrenos y Edificios

Norm as Urbanas

Antecedentes Com plem entarios (caractersticas para hom ogeneizar)

Depuracin y Seguim iento

Control Calidad

ANALISIS BASE DE DATOS

Anlisis Estadstico Bsico

Estratificacin, Prom edios y Franjas de Valor

Anlisis Espacial

Distribucin de las referencias

Anlisis Estadstico Avanzado

Ecuaciones de valor (sim ple y m ltiples) Interpretacin Patrones Com portam iento

Interpretacin

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4.4

ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR)

a) Los formularios de tasaciones y captura de datos de mercado estn asociados al archivo Base de datos Tasaciones.xls. Si este archivo tuviera varias hojas, la primera hoja debe ser aquella que contiene la base de datos propiamente tal. b) Para actualizar la base de datos se debe abrir la plantilla del formulario correspondiente al tipo de tasacin (Tasacin Urbana v2.xlt, Tasacin Rural v2.xlt o Formulario Captura Datos.xlt) y se utiliza la herramienta que est en el men Datos/Asistente para plantillas Para que esta herramienta est disponible se requiere activarla (men Herramientas/Complementos/Asistente para plantillas) pues no se carga automticamente cuando se instala Excel (instalacin tpica). Requiere que el archivo Asisplan.xla est en la carpeta C:\Archivos de programa\Microsoft Office\Office\Macros (se adjunta dicho archivo de Excel). c) Esta herramienta despliega ventanas con 5 pasos a seguir y la respectiva ayuda. Si la base de datos es muy grande, se recomienda tenerla abierta antes de actualizarla, para agilizar el proceso. Paso 1: se identifica cul es la plantilla de cada formulario. No se debiera modificar pues se inici este proceso con la plantilla abierta, segn se indic en b). Paso 2: se indica ubicacin y nombre de la base de datos. Slo se debe indicar la primera vez y depende de en qu carpeta est instalado el archivo Base de datos Tasaciones.xls, lo que puede variar segn sea la oficina del SERVIU. Paso 3: muestra la vinculacin de los campos de la base de datos con celdas especficas del formulario donde estn los datos. No se debiera modificar. Paso 4: se marca Agregar para actualizar la base de datos. Paso 5: muestra una ventana de seleccin de archivos. Se seleccionan los archivos de tasaciones que contienen los datos a transferir a la base (archivos creados por los tasadores) y luego se presiona el botn Terminar. El programa empezar a traspasar los datos de cada archivo a las lneas inferiores de la base de datos. Puede demorar algunos segundos.

d) Terminado el traspaso de datos, se debe guardar el archivo Base de datos Tasaciones.xls. Posteriormente, y slo si se indic una direccin distinta a la predefinida de la carpeta donde se guarda la plantilla o la base de datos, o si se modific esta ltima, se debe guardar (grabando) la plantilla. Si nada se cambi, no es necesario grabarla.

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INDICE

1 2
2.1 2.2

ASPECTOS GENERALES.................................................................................................................. 2 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS.......................................................... 3

PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O USADAS ................................................3 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS ...................................................................11

3
3.1 3.2

PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS ..................................................... 16

PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO ..........16 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALES.........................................................19

4
4.1 4.2 4.3 4.4

PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS. ................................................... 24

PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE MERCADO .........................................25 PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE TASACIONES.....................................28 DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS ...............................................................................31 ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR) ...........................................................................32

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