R Hernandez Soriano-PGOU Granada Area de Transformacion y Mejora 2 Santa Adela-2000

PLAN ESPECIAL REFORMA INTERIOR AREA DE TRANSFORMACIN Y MEJORA ATM-2 SANTA ADELA
Plan General de Ordenacin Urbana de Granada 2000
RICARDO HERNNDEZ SORIANO ARQUITECTO
AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Plan General de Ordenacin Urbana de Granada 2.000
MEMORIA
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1.-Antecedentes La actuacin del ATM-2 Santa Adela se enmarca dentro de los objetivos, estrategias y propuestas de planeamiento del P.G.O.U. 2000, y de la poltica municipal de actuaciones sociales de vivienda y rehabilitacin, entre las que se prevn operaciones de transformacin y mejora. Con esta premisa y dentro de la sistemtica de actuaciones en los barrios, se propone intervenir sobre desarrollos de vivienda social de promocin pblica emprendida en los aos 50 y cuyo estado de deterioro o inadecuacin requieren de actuaciones tendentes a su mejor integracin, debido a que han sido objeto del abandono de propuestas urbansticas en los ltimos tiempos. Se ha delimitado as en el Plan General, con ese objetivo expuesto, junto a otras dos, una zona al Sur de la ciudad en el distrito del Zaidn, en el mbito denominado Patronato de Santa Adela ATM-2. Estas operaciones urbansticas se caracterizan por la necesaria programacin desde el punto de vista del realojo progresivo de la poblacin afectada en sus mismas zonas. Mediante un Plan Especial de Reforma Interior y Mejora del Medio Urbano se definir la intervencin segn los casos: ordenacin con sustitucin de la edificacin, actuaciones de creacin de nuevos espacios libres y equipamientos, rehabilitacin de la edificacin existente y reurbanizacin de los espacios urbanos deteriorados.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
diciembre de 2003

Calificacin y Usos del Suelo segn PGOU 2000 plano 1.1
1.2.-Situacin y mbito Enclavada en el distrito Zaidn se reconoce sin dificultad una zona diferenciada del resto, conocida como Santa Adela (actuacin urbana de los aos 50 del Patronato de Santa Adela), dentro de la cual se sita el mbito de actuacin delimitado por el PGOU 2000 para el Area de Transformacin y Mejora Santa Adela.
Delimitacin ATM-2 Santa Adela segn PGOU 2000 plano 1.3
diciembre de 2003

Dicha delimitacin comprende una superficie de actuacin de unos 84.072 m2 segn el PGOU, y se encuentra delimitada al Oeste por la Avenida de Dlar, al Este por la calle Asturias, al Sur por la calle Ebro y al Norte por la calle Bailn y confluencia de la calle Asturias.
1.3.-Objetivos Como ya se ha avanzado en los antecedentes expuestos, los objetivos definidos a nivel general del presente documento se enmarcan dentro de planteamientos urbansticos que persiguen incidir en la recuperacin de la ciudad construida, es decir, la necesidad de intervenir en una zona cuyo estado actual de deterioro, abandono, inadecuacin urbanstica y/o social, permite realizar propuestas encaminadas a conseguir una regeneracin de la zona tanto desde el punto de vista urbanstico promoviendo operaciones de sustitucin de la edificacin, regeneracin de la trama urbana y reequipamiento, como desde el punto de vista social fijando como objetivo el mantenimiento de la poblacin, elaborando estrategias de realojo y de intervencin faseada en el tiempo.
diciembre de 2003

2. INFORMACIN URBANSTICA 2.1.-El rea y la ciudad
a) mbito Incluye el mbito objeto de actuacin una superficie de 89.13000 m2, segn la delimitacin recogida en Ambito del PERI plano 2.1. Sus lmites fsicos son la Avenida de Dilar al Oeste, al Este las calles Asturias y Bernarda Alba, al Sur la calle Ebro y al Norte la calle Bailn, confluencia de la calle Asturias y la calle Fiel de Infantera.
mbito del PERI plano 2.1
Como se puede apreciar, sin variar sustancialmente el mbito definido por el PGOU 2000, se han delimitado con mayor claridad los lmites del rea para facilitar las soluciones de borde y de contacto con la trama existente y en concreto: -adaptacin de lmites a viarios completos a efectos de urbanizacin en todo el borde y entorno prximo, -inclusin del Centro de Transformacin Elctrico de calle Asturias para la necesaria continuidad de sta, que se contempla en el PGOU en el rea de reforma AR 5.01 Bodegas, incluida en el rea de reparto IX Sur. No afecta dicha modificacin a los aprovechamientos de rea de reparto, puesto que se refiere a suelo considerado en la ficha de condiciones urbansticas como suelo pblico y por tanto, sin aprovechamiento.
diciembre de 2003

-como variante ms significativa se considera la inclusin de parte de la ordenacin conocida como La Cruzada, hasta llegar a la calle Bernarda Alba y calle Fiel de Infantera para poder resolver conexiones longitudinales y transversales, dada la configuracin de la trama en torno a la confluencia de las calles Bailn y Asturias; adems, hemos de considerar que las edificaciones que se incluyen responden a caractersticas urbanas y sociales similares al resto del rea objeto del estudio. Todo ello ha supuesto el incremento de aproximadamente un 4% del mbito de los 85.792 m2 inicialmente previstos. El mbito, desarrollo urbanstico de la zona sur de la ciudad en los aos cincuenta y sesenta, se encuentra urbanizado y consolidado por edificacin en su totalidad. Cuenta con una edificabilidad total de 105.76328 m2, de los cuales se destinan 102.67768 m2 a uso residencial, plurifamiliar prcticamente en su totalidad, 3.08560 m2 a uso terciario, en su mayora locales comerciales en planta baja, y 8.71883 m2 de equipamientos, con el desglose que se aporta en el cuadro de caractersticas que se adjunta en el Anexo. Otros parmetros urbansticos destacados son: Nmero de viviendas Suelo privado Suelo destinado a equipamientos Espacios libres Viario Suelo total afectado 1.458 31.56693 m2 8.71883 m2 2.26312 m2 46.58112 m2 89.13000 m2
La edificacin residencial corresponde en su mayora a las actuaciones pblicas de los aos cincuenta del Patronato de Santa Adela, tal y como se recoge en los expedientes de la Consejera de Obras Pblicas CU-6248 VP 1 Grupo de 750 viviendas de Renta Limitada del Instituto Nacional de Vivienda y CU-91 TS 2 Grupo de 500 viviendas de Tipo Social, con la inclusin de una pequea parte colindante de la actuacin de la Obra Sindical del Hogar y Arquitectura, conocida como La Cruzada CU-205-TS de 474 viviendas.
diciembre de 2003

b) Evolucin histrica El primitivo pago del Saedn era una de las 38 divisiones de Vega que rodeaban la capital durante el siglo XV, aproximadamente coincidente con lo que hoy conocemos como Zaidn. Estos pagos, agrupaciones de parcelas de diferentes propietarios, compartan acequias y Ordenanzas reguladoras de riego. Saedn viene a significar en rabe brazo de agua, por resultar ser la zona de Vega comprendida entre los ros Genil y Monachil. En la dcada de los cuarenta el problema de la vivienda en Granada era muy acuciante. Unas 5500 viviendas se encontraban en estado inhabitable y el hbitat troglodita constituy una solucin de emergencia para muchas familias que modificaron notablemente la imagen de los cerros que rodeaban la ciudad. En 1948 se constituye el Patronato Benfico de Santa Adela de Viviendas Protegidas, perteneciente a la obra social del Movimiento. En 1952 una serie de iniciativas pblicas empiezan a atajar el problema: el Patronato de Santa Adela construye 300 viviendas en Haza Grande. Antes, en el Anteproyecto de Alineaciones de 1943 realizado bajo el planteamiento ideolgico de Antonio Gallego Burn se prevea un primer esbozo de ensanche urbano. En concreto, macizaba los espacios intersticiales entre la ciudad consolidada y el Camino de Ronda, planteaba una segunda ronda en calle Arabial y proyectaba el ensanche en el Sur como prolongacin natural del Camino de Ronda al otro lado del ro Genil; mantena el trazado de las vas que llevaban a Motril y a Dlar, ya presentes como caminos rurales en la cartografa de Granada de 1940. El Plan de Alineaciones de 1951 limitaba el crecimiento urbano en el Sur hasta la actual calle Palencia. A pesar de ello, el Ayuntamiento de Granada cede al Patronato de Santa Adela el Pago Seco, dentro del Pago del Zaidn, uno de los suelos ms baratos al carecer de derecho de riego. El resultado es la construccin de un asentamiento no planificado en plena Vega, a 3 km de la ciudad consolidada y sobre terrenos rsticos no contemplados en el planeamiento vigente. En 1953 el Instituto Nacional de la Vivienda entrega 322 casas en el barrio del Generalsimo del Zaidn en torno a la Plaza del Generalsimo (hoy de Las Palomas). Esta actuacin supuso la creacin de unas lneas
diciembre de 2003

poderosas de penetracin en los pagos rsticos de la Vega, quebrando el equilibrio entre la ciudad y su territorio. La segunda fase del Zaidn est en torno a la hoy Plaza de Federico Mayo, junto al barrio del Generalsimo. Perteneca entonces al trmino municipal de Armilla y contaba con 400 viviendas entregadas en 1955. Otra fase de 72 viviendas se entrega en 1962 en el entorno de la Plaza de Federico Mayo. En 1956 se pone la primera piedra de la construccin de 750 viviendas unifamiliares en la margen izquierda del camino de Dlar. Esta construccin se dividir en tres fases: desde calle Ebro hasta calle Poeta Gracin, desde aqu hasta calle Garellano y desde sta hasta calle Bailn, proyectadas respectivamente por los arquitectos Miguel Castillo Moreno, Jos Fernndez Fgares y Fernando Wilhelmi. Sin embargo, el terremoto de abril de 1956 obliga al desalojo de numerosas viviendas del Albaicn y San Ildefonso y cuevas del Beiro, Barranco del Abogado y Sacromonte. En consecuencia, los proyectos originales son sustituidos por viviendas de Renta Limitada en bloques plurifamiliares que mantienen una disposicin con vacos urbanos encaminados a alojar determinados equipamientos y con sendas plazas que respectivamente se denominarn Jarama, Velzquez y Diego de Silo.
En 1957 se inicia la construccin de otras 500 viviendas, en este caso de Tipo Social, para los damnificados de los terremotos entre las calles Santa Adela y Asturias, en dos fases proyectadas por Carlos Pfeiffer (las ms prximas a calle Bailn) y Ambrosio del
diciembre de 2003

Valle. Estas viviendas, junto con las 750 anteriores, se entregarn en marzo de 1959. El propio Patronato Santa Adela con fondos del Instituto Nacional de la Vivienda a reintegrar en cincuenta aos promueve la construccin de dos grupos escolares proyectados por Miguel Castillo Moreno en los vacos que dejaban las edificaciones: el colegio Reyes Catlicos, que se inaugura en 1960 y el colegio el Doncel en 1961. Tambin en 1961 se inaugura la iglesia del Corpus Christi, segn proyecto de Fernando Wilhelmi.
Evolucin histrica durante la dcada de los cincuenta
Poco despus la Obra Sindical del Hogar construye el grupo La Cruzada, integrado por 474 viviendas proyectadas asimismo por Miguel Castillo, que se entregan en 1960 a pesar de ser declaradas como medida de urgencia para acoger a los damnificados por el terremoto de 1956. En 1965 se inaugura el Colegio de Educacin Especial Santa Teresa de Jess cedido por el Instituto Nacional de la Vivienda a la asociacin Asprogrades; se ampliar en 1981 como zona de talleres ocupacionales en los terrenos contiguos hacia el Norte segn proyecto de Renato Ramrez. La Venta del Nio, preexistencia del camino de Dlar, ya estaba presente desde entonces como venta que atenda a los labradores de las huertas del Zaidn y a los primeros vecinos del barrio. Junto a ella se construye en 1956 el cine Central, en el local que desde 1983 ocupa un supermercado.
diciembre de 2003

Estado actual de la primitiva Venta del Nio
Pocos metros ms abajo se construyen el cine Azul (calle Hermanos Carazo, que funcionar entre 1959 y 1974), el cine Apolo (esquina de calle Bailn con la Avenida de Dlar, en un solar donde ya exista un cine de verano, entre 1961 y 1980) y el cine Rex (plaza Sol y Luna, entre 1959 y 1962). Antes, en 1955, el Ayuntamiento de Granada acuerda poner en vigor las Ordenanzas Generales de la Construccin ya redactadas en 1949. Las zonas construidas en el Zaidn no reconocidas en el Plan de Alineaciones de 1951 se legalizarn englobndose dentro de una ampliacin del permetro urbano y se regirn a partir de entonces como zona X de Bloques Abiertos, al igual que el Camino de Ronda y Arabial. En 1960 se construye la Casa de las Columnas en la plaza del Generalsimo, donde estaba previsto construir un gran parque y equipamientos comunitarios. Este edificio, proyectado por Carlos Pfeiffer, fue la primera promocin de 40 viviendas libres, que adems incorporaba locales comerciales en su Planta Baja. En 1968 tras este edificio se levantaron otros dos por la Casa Sindical del Hogar destinados a albergar a la poblacin damnificada por las lluvias torrenciales de 1962 y 1963, abortndose definitivamente el proyecto de Plaza del Generalsimo, reducido a lo que hoy constituye la Plaza de las Palomas.
diciembre de 2003
10

Confluencia de Avda de Dlar y calle Ebro, en el lmite de la ATM-2
Entre las construcciones de Santa Adela y la Cruzada, colmatando huecos entre edificaciones y definiendo la actual calle Navarra se sucedieron construcciones privadas con bloques de viviendas de mediana altura. Entre la calle Ebro y el ro Monachil empezaron a construirse desde 1965 edificaciones muy dispares que alternaban bloques con viviendas unifamiliares; en concreto, el bloque ubicado en la esquina de calle Ebro con Avenida de Dlar, de once plantas de altura, estuvo paralizado durante aos. La iniciativa privada continu en su mpetu constructivo, edificndose a finales de los sesenta los primeros bloques de calle Palencia, calle Circunvalacin y Avenida de Cdiz. La Hpica termin de construirse en 1968.
Evolucin histrica durante la dcada de los sesenta
diciembre de 2003
11

A principios de los aos setenta se levantan sendos edificios en las plazas Diego de Silo (52 viviendas y locales comerciales) y Jarama (48 viviendas y locales comerciales), eliminando las dos grandes plazas que contemplaban la ordenacin original de las 1250 viviendas de Santa Adela. De hecho, an las calles laterales de estos edificios conservan el nombre original de las Plazas que ocuparon como espacios libres pblicos el lugar de los bloques de viviendas. En 1977 la plaza de la Cruzada es ocupada por aulas prefabricadas para solventar el dficit de equipamientos docentes del barrio; ya en los aos ochenta se desmantelan estas aulas construyndose el colegio Generalife.
Plaza Jarama en los aos sesenta, antes de la ejecucin del edificio en 1973
El Plan General de Ordenacin Urbana de la Comarca de Granada de 1973 califica como Ensanche actual todo el mbito comprendido entre la Avenida de Cdiz (antiguo callejn de los Tramposos) y la calle Pintor Manuel Maldonado (autor de los murales que decoran las paredes de la iglesia del Corpus Christi). Al amparo de este Planeamiento, durante los aos setenta, entre las calles Bernarda Alba y Asturias y la actual Pintor Maldonado surgen bloques de viviendas muy dispares dispuestos con escasa voluntad de creacin de espacios urbanos dignos y con graves carencias de equipamientos. De igual manera, se conforman bloques en la avenida de Barcelona y entre la Avenida de Cdiz y la carretera de Armilla, si bien en este caso, ya durante los aos ochenta, surgieron equipamientos docentes en los solares que las viviendas respetaron.
diciembre de 2003
12

Ejecucin de edificio en Plaza Diego de Silo a principios de los setenta
Durante estos aos dentro del permetro de la ATM-2 apenas se producen cambios significativos que no sean la lenta labor urbanizadora con asfaltado de calles y dotacin de alumbrado pblico a los espacios intersticiales entre edificios. El Plan General de Ordenacin Urbana de 1985 califica los edificios comprendidos entre calles Garellano y Bailn como Manzana Cerrada Extensiva, mientras que el resto de zona residencial queda calificada como Agrupacin de Bloques Aislados. Ya quedan definidos los equipamientos religiosos y docentes, en tanto que se califica como Equipamiento Comunitario Cvico Social el solar que durante los aos noventa contempl la ejecucin del Centro de Salud de calle Poeta Gracin. Al otro lado de la calle Asturias se califican unas naves industriales como Industrias urbanas de carcter intensivo y las cocheras de la empresa de autobuses Rober, como Instalacin Industrial de carcter Intensivo.
diciembre de 2003
13

Evolucin histrica desde los aos setenta
El Plan General de Ordenacin Urbana de 2000 mantiene las calificaciones residenciales pero define en las naves industriales de calle Asturias unas Areas de Reforma en Suelo Urbano que pretenden el desmantelamiento y traslado de esas actividades, consolidando el uso residencial de la zona y creando pequeos espacios libres pblicos. No obstante, la aportacin del nuevo planeamiento es notable, con la definicin de Areas de Transformacin y Mejora en Suelo Urbano (ATM-2 Santa Adela) que pretenden definir a travs de Planes Especiales de Reforma Interior operaciones de transformacin de ordenaciones con edificacin inadecuada u obsoleta, con realojo de poblacin afectada, sometidos o no a las regulaciones de subvencin pblica de operaciones de transformacin de infravivienda. Para facilitar la viablidad econmica de la operacin, obteniendo espacios libres, infraestructura viaria y equipamientos, se admite un incremento global de hasta el 20% de la edificabilidad existente. En el marco legal que establece el Planeamiento vigente se enmarca la redaccin del presente documento.
Bibliografa:
Geografa Urbana de Granada. Joaqun Bosque Maurel, 1961 La Planificacin Urbana en Granada. Fernando Fernndez Gutirrez, 1978 La reforma de Granada 1938-1951. Delegacin en Granada COAAO, 1979 Sobre el Planeamiento en la Comarca de Granada. COAAO, 1980 Gua de Arquitectura de Granada. Eduardo Martn y Nicols Torices, 1998 Entre Ros. Historias del Zaidn (1953-1979). Isidro Olgoso, 2001 Memoria del PGOU de Granada. Ayuntamiento de Granada, 2001
diciembre de 2003
14

Fotografa area del primer ncleo del Zaidn en 1960
diciembre de 2003
15

c) El rea y los sistemas generales A continuacin se describen los sistemas generales cercanos al rea y su incidencia en el mbito objeto del estudio. El mbito de la ATM-2 est situado en el borde Sur del suelo urbano consolidado, con un uso predominante residencial. Es de destacar la importancia en la estructura urbana de la ciudad de la avenida de Dlar, como va principal del barrio del Zaidn que atravesar el ya incipiente Campus de Ciencias de la Salud. La reciente operacin de remodelacin ha supuesto una notable puesta en valor de la misma, aumentando la superficie peatonal en detrimento del trfico rodado e incorporando de manera integral en toda su longitud mejoras de infraestructuras urbanas, mobiliario, pavimentacin y conexiones. Tradicional borde urbano desde su gnesis, la proximidad del sector de suelo urbanizable correspondiente al primer cuatrienio S-2 Campus de la Salud, que incluye el Sistema General Campus de Ciencias de la Salud, modificar sustancialmente su posicin relativa en la zona Sur de la ciudad. Este Sistema General, en proceso de desarrollo de ejecucin de obras de urbanizacin y edificacin contempla entre sus objetivos la obtencin de suelo para crecimiento residencial en el borde Sur y de dotaciones de carcter general relativas a las Ciencias de la Salud, Servicios Sanitarios y Actividades Empresariales de Investigacin y desarrollo. Adems, la proximidad del sector de suelo urbanizable T-2 Ronda Sur, correspondiente asimismo al primer cuatrienio y actualmente ya en ejecucin las obras de urbanizacin de la Unidad 1, prev el crecimiento de suelos para usos terciarios con capacidad de incorporar zonas de ocio, hoteles y comerciales. Esta operacin permitir la obtencin de suelo para el Sistema General de Espacios Libres, en concreto el SG.EL-10 que se sita junto al Campus de Ciencias de la Salud y frente a los equipamientos deportivos cercanos del Estadio Municipal y Palacio de Deportes. La previsin del metro ligero en superficie como nuevo sistema alternativo de Transporte Metropolitano modificar notablemente la relacin de la zona Sur con el centro histrico y con el rea Metropolitana. Su probable recorrido por calle Pintor Maldonado invertir la exclusiva consideracin de la avenida de Dlar como principal eje de relacin de la zona con su entorno inmediato.
diciembre de 2003
16

En el sistema general estratgico de aparcamientos del PGOU, recoge el aparcamiento ya ejecutado y colindante al rea ubicado la Plaza Rober, entre las calles Asturias y Poeta Gracin y proceso de movimiento de tierras el situado bajo el espacio libre calle Catalua.
se en en de
En cuanto al sistema general de espacios libres, nicamente es posible determinar la presencia cercana de zonas en torno a los nuevos crecimientos residenciales en desarrollo del PGOU 1985; destacamos el Parque del Zaidn, en la calle Pintor Maldonado, y el espacio libre dispuesto en la mediana del bulevar de la Carretera de La Zubia. Por ltimo, resear que no existen en el entorno prximo elementos incluidos en el Catlogo, as como ninguna definicin de zonificacin arqueolgica que se contemple en el PGOU 2000 y que sea preciso considerar para el desarrollo de este documento de planeamiento.
diciembre de 2003
17

2.2.-Aspectos demogrficos y sociales Uno de los aspectos fundamentales a tener en cuenta en actuaciones de transformacin urbana en mbitos, como ste, consolidado por la edificacin en su totalidad, es el factor humano. No podemos obviar que adems de los componentes urbanos existen unas estructuras sociales que hemos de analizar, a fin de tenerlas en consideracin y dar respuestas a las necesidades del habitante. No olvidamos que uno de los objetivos generales perseguidos es el mantenimiento de la poblacin en su mbito, se deber de contar con ella y de implicarla necesariamente en el proceso de transformacin. Como referencia de partida se ha tenido en cuenta un estudio socioeconmico llevado a cabo por la asociacin de vecinos y puesto a disposicin del Ayuntamiento, que si bien est realizado en un entorno ms amplio del que nos ocupa, de forma breve y esquemtica conclua con los siguientes aspectos destacables en una primera aproximacin: - La poblacin la constituyen en su mayora mujeres de avanzada edad, que forman unidades familiares mayoritariamente de dos personas, originaria de la zona desde su gnesis, con un nivel educativo bajo. Econmicamente en su mayora cuenta con pensiones mnimas de la Seguridad Social, con una escasa poblacin activa 14%. Se detecta una escasa o nula cultura sanitaria. - En cuanto al anlisis de la vivienda y la zona se detecta un estado generalizado de abandono de las viviendas, que en su mayora son en rgimen de propiedad y con escasa superficie til; se detectan viviendas de menos de 60 m2. Se resean las barreras arquitectnicas con las que cuenta la edificacin. En la zona se hace hincapi en la falta de espacios libres, mal estado de alumbrado pblico y pavimentaciones y la ausencia de espacios deportivos. La poblacin la define como zona tranquila, poco masificada, marginal e insegura, manifestando su querencia con el barrio. Con estas premisas iniciales, y en paralelo a la realizacin del AVANCE del presente documento y de los trabajos de informacin urbanstica, se ha llevado a cabo durante el ltimo trimestre del ao 2001 un estudio complementario al anterior, ceido a la delimitacin
diciembre de 2003
18

especfica del Area de Transformacin y Mejora que aqu desarrollamos. Dicho anlisis se ha efectuado sobre el estudio directo de 297 unidades familiares de las 1.370 que compone el rea inicial y con un enfoque de los objetivos predefinidos, procediendo a analizar diversos aspectos sociales y econmicos para el conocimiento de la poblacin afectada, enfocados a detectar las necesidades y posibilidades de la intervencin social. Dicho trabajo realizado por doa Mara del Carmen Maldonado, trabajadora social, se incorpor a la tramitacin del expediente. Cabe resear que en el citado estudio se parti de un anlisis diferenciado de cinco reas homogneas detectadas en las primeras tomas de contacto y trabajos de campo.
a) Poblacin y empleo Los datos recogidos del Padrn Municipal en el total del rea objeto del estudio (debemos de aclarar que se limita al rea inicialmente prevista en el PGOU 2000) recoge una poblacin de 3.179 habitantes, sobre un total de 1.370 viviendas, lo que supone una media de 2,32 habitantes por vivienda. De dicha poblacin un 53,60% son mujeres y un 46,39 % son hombres. Del estudio realizado en el rea, sobre un total de 297 viviendas visitadas se desprende una poblacin de 790 habitantes, lo que supone una media de 2,64 habitantes por vivienda, algo superior a los datos del padrn. Ms significativo sin embargo es el dato recogido de dicha poblacin encuestada, donde el 71,23% son mujeres y un 28,04% son hombres. En cuanto al estado civil, el 52,2 % son casados, el 45% solteros, el 2,3% separados y el 30% de la poblacin son viudos. Se ha comprobado que la poblacin encuestada, en un porcentaje elevado, es la originaria de la zona desde su gnesis, lo que se traduce en que un 35,5% de la poblacin reside desde hace ms de 40 aos en el rea. En cuanto a la situacin ocupacional, tal y como era de esperar por el dato de poblacin, el porcentaje de jubilados es muy alto, ya que hay un gran nmero de personas de ms de sesenta y cinco aos.
diciembre de 2003
19

Existe tambin un 40% de personas que trabajan de forma eventual, sin contrato fijo y sin dar de alta; en esta situacin se encuentran mujeres que se dedican al servicio domstico ocasional.
b) Programa y unidades familiares La media de miembros por ncleo familiar que se desprende es de 26 personas, con la siguiente estructura familiar: en el 258% de las viviendas habita una sola persona, en el 244% dos personas, en el 237% tres y cuatro y en el 2610 % restante ms de cuatro. No hay detectados con carcter general problemas de hacinamiento, salvo casos puntuales y en 13 casos hemos encontrado dos unidades familiares en la misma vivienda. Existe por tanto a la vista de los datos un gran porcentaje de personas solas, habitualmente mayores y de matrimonios tambin mayores que viven solos. Este aspecto exigir atenciones especiales a ese sector, con el fin de evitar que el problema se agrave en un futuro.
c) Estructura econmica Del anlisis de los niveles de ingresos de la poblacin encuestada se deduce el siguiente grfico, en el que se aprecian los ingresos por trmino medio al mes de las familias.
Nivel de ingresos pts/mes
30% 24%
14%
6%
26%
< 60.000ptas. 91.000-115.000
61.000-75.000 >116.000
76.000-90.000
Es significativa la variedad econmica de la poblacin del rea; por un lado el 30 % de los encuestados no supera las 60.000 ptas/mes (360,60 euros/mes) y por otro lado el 24 % de los encuestados cuenta con ms de 116.000 ptas/mes (697,17 euros/mes). Los bajos ingresos de un sector de la poblacin se deben fundamentalmente a
diciembre de 2003
20

las bajas pensiones y el gran porcentaje de jubilados y viudas, el 70,7% de la poblacin, recibe algn tipo de pensin.
40,0 35,0 30,0 25,0 % 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 A-1 < 60.000 A-2 60.000-75.000 A-3 76.000-90.000 A-4 91.000-115.000 A-5 >116.000
Nivel de ingresos comparativo entre reas
El 26,5% de los encuestados dice que el principal problema de la familia es la falta de empleo y la escasez de recursos econmicos.
d) La poblacin y la vivienda El tamao medio de la vivienda es de 77,13 m2, con mnimos de 64,75 m2 y mximos de 104,81 m2. En cuanto al programa de las mismas, el 50,98% es de dos dormitorios, el 49,02% de tres dormitorios. Contrastado este dado con la media de 2,62 personas por vivienda, se deduce que no hay de forma general desajustes en este aspecto, aunque hay casos excepcionales en los que se dan mnima superficies y mayor nmero de habitantes que habr de tenerse en consideracin. Las barreras arquitectnicas existentes es uno de los parmetros significativos del rea. Dadas las caractersticas de las viviendas, se ha detectado como un problema que el 95,2% de la poblacin dice que existen barreras arquitectnicas en su edificio, exceso de escaleras o escaleras estrechas; este dato se agrava con la elevada edad media de la poblacin. El grado de satisfaccin que muestran los habitantes es bueno con respecto a la vivienda, y esto, aunque parezca paradjico, debemos de ponerlo en consideracin con la situacin de partida de la poblacin afectada, la procedencia de la poblacin de habitar en cuevas o en muy malas condiciones de habitabilidad, hacen que el
diciembre de 2003
21

acceso en su da a viviendas con comodidades como cocina o aseo, sea considerado hoy en da como una gran mejora.
AOS EN LA VIVIENDA
De 1 a 9 aos
40,0 30,0 % 20,0 10,0 0,3 0,0 18,9 11,1 18,5 14,1 37,0
De 10 a 19 De 20 a 29 De 30 a 39 De 40 a 50 NS/NC
Adems hemos de considerar que un amplio porcentaje, el 83,60% de los encuestados, asegura haber efectuado algn tipo de reformas en su vivienda a lo largo del tiempo y sin embargo no es as con respecto a las zonas comunes del edificio, necesitadas de mejoras segn ellos mismos reconocen. Esto es debido a una falta de acuerdo entre los vecinos, a que no existe identidad como comunidad en muchos de los casos, y por supuesto al bajo nivel econmico. Nunca han recibido ayudas para la rehabilitacin. El 98% dice que el edificio necesita mejoras, los arreglos han sido operaciones puntuales, que no han conseguido erradicar el problema fundamental. Se detectan problemas de mantenimiento de las zonas comunes, en concreto y de forma significativa en las tipologas con patio interior comn, ste no est atendido y ocasiona problemas de insalubridad, humedad, que se aaden a otros de ndole constructiva. Cabe resear las diferencias entre los vecinos del rea 1, que no contribuyen significativamente a los gastos comunes, lo que a su vez se refleja en el peor estado de las edificaciones y en un bajo grado de satisfaccin de la poblacin con el inmueble y los vecinos del rea 5, en que la mayor aportacin econmica para el mantenimiento de las zonas comunes se traduce en un mayor grado de identificacin con sus edificios.
diciembre de 2003
22

2.3.-Estructura Urbana
a) Morfologa urbana La propia evolucin histrica de la zona ya determina muchas de las carencias estructurales del mbito de actuacin de la ATM-2. Amparada en criterios de necesidad, el rea surge como un crecimiento urbano al margen del Planeamiento entonces vigente, cuya situacin hubo que actualizar para adaptar lo existente a la legalidad. Sin mayor referente que la Barriada del Comandante Valds, el Zaidn surge fuera de la ciudad a ambos lados del camino de Dlar en varias fases inconexas. Las 1250 viviendas de la 3 fase del Patronato de Santa Adela se desarrollan en 750 viviendas de Renta Limitada a lo largo de la Avenida de Dlar en torno a la Venta del Nio y en 500 viviendas de Tipo Social a las traseras de stas limitadas en su borde Este con la calle Asturias, lmite fsico de separacin con las huertas que no se edificarn hasta los aos setenta. Este planteamiento deja las viviendas de superficie ms reducida y ocupadas por poblacin con menor poder adquisitivo en el interior del rea, sin la referencia urbana que la avenida de Dlar fue adquiriendo con el paso de los aos, ahondando con el tiempo las diferencias ya existentes en el momento de su ejecucin. La construccin de edificios residenciales o industrias urbanas al Este de la calle Asturias en los aos setenta aisl completamente esta bolsa de 500 viviendas salpicada de equipamientos en sus intersticios, limitada virtualmente al Oeste por la discontinua calle Santa Adela. As pues, las edificaciones prximas en primera o segunda lnea a avenida de Dlar ignoran lo que ocurre en sus traseras, al igual que las construcciones de la calle Pintor Maldonado, por lo que el ncleo central de Santa Adela queda aislado, sin ningn motivo urbano que se encargue de promover la conexin fsica entre zonas. El mbito se encuentra atravesado por un viario transversal (calles Ebro, Poeta Gracin, Pava y Garellano) que, lejos de conectar, se limita a conducir el trfico proveniente de las edificaciones de los aos setenta que llegan hasta Pintor Maldonado y de la zona de equipamientos deportivos de la carretera de La Zubia hacia la avenida de Dlar. Longitudinalmente, a excepcin de los lmites fsicos de la ATM-2 (calle Asturias y avenida de Dlar), no existe una continuidad en el viario que permita entender cada una de las reas
diciembre de 2003
23

del mbito como partes integrantes del todo. Asimismo, existen numerosas calles sin salida o plazas originales que se han convertido en aparcamiento permanente de vehculos de los residentes. En la configuracin morfolgica de las viviendas es posible establecer distinciones entre las originales viviendas de Tipo Social y de Renta Limitada, separadas por el trazado irregular de calle Santa Adela. En las primeras predominan las combinaciones de tipos de viviendas tales que permiten a los inmuebles adoptar formas estructuradas en torno a s mismas, producindose una atomizacin del espacio pblico en numerosas placetas a la escala del edificio que las preside. En las segundas, la morfologa de los edificios es ms rotunda, predominando patios interiores de manzana de anchura muy reducida que no permiten el uso de los mismos como patios vivideros, y que en algunos casos se han visto reducidos mediante la ocupacin de superficie por parte de las viviendas de planta baja con estructuras muy rudimentarias.
Edificio de Tipo Social en calle Santa Adela
Patio de edificio de Renta Limitada en calle Poeta Gracin
diciembre de 2003
24

Esta multiplicacin de espacios libres ha evitado la creacin de una amplia zona verde capaz de estructurar el rea y promover la relacin vecinal. Al contrario, cada Comunidad de propietarios parece vinculada a su placeta ms cercana, cuyo estado de conservacin est vinculado al inters del edificio en mantenerla. Los equipamientos, lejos de coser los dos mbitos referidos, se ubican en los vacos que dejaron las construcciones originales, con tapias que fueron elevndose con el paso del tiempo hasta constituir barreras fsicas y visuales de relacin entre zonas. En consecuencia, la morfologa urbana de la zona acusa desde su gnesis su falta de concepcin unitaria y la escasa capacidad estructurante que los edificios adquieren por s solos para definir el rea. Si a eso unimos la limitada capacidad econmica de los habitantes, tanto ms acusada cuanto ms interior es el edificio, se entiende que un viario inconexo convertido en solucin permanente al aparcamiento de superficie y unos inmuebles mal conservados hayan dado lugar a una de las zonas ms degradadas de Granada que precisan una urgente solucin a sus problemas.
b) Usos del Suelo Los Usos del Suelo determinan el residencial como el uso predominante en el mbito del ATM-2 Santa Adela. Prcticamente todas las viviendas originales del rea correspondientes al Patronato de Santa Adela mantienen el uso de residencial en vivienda Plurifamiliar. Si bien en su concepcin existan en cada una de las fases de las viviendas de Renta Limitada locales de negocio en Planta Baja (un total de 20, que oscilaban entre los 2850 m2 en la fase 2 y los 6825 m2 en la fase 3), en la actualidad la mayora de aquellos usos en Planta Baja se han transformado en residenciales. Partiendo de la an existente Venta del Nio y del cine Central adyacente construido en 1956, la idea original era la de potenciar cierta actividad comercial o de pequea industria artesanal en la avenida de Dlar y en calle Poeta Gracin.
diciembre de 2003
25

Ubicacin original de los locales de negocio en Planta Baja en las viviendas de Renta Limitada
Sin embargo, la concentracin de otros usos a escala de barrio se produjo en los dos bloques que ocuparon en los aos setenta las Plazas Diego de Silo y Jarama, en el interior del barrio ms prximo a la avenida de Dlar. En Planta Baja alternan pequeos locales comerciales con almacenes y talleres artesanales. Posteriormente, ya en 1983, un supermercado se ubicar en el local que ocup el cine Central junto a la Venta El Nio. Esta implantacin mayoritaria de actividades de pequea escala en el interior del rea contrasta con la definicin de usos en Planta Baja al otro lado de la avenida de Dlar (en las 1 y 2 fases del Patronato de Santa Adela de 1953 y 1955), en su totalidad terciarios o de pequeo taller artesanal. Esta transformacin de usos en Planta Baja pareca ms adecuada a la tipologa edificatoria plurifamiliar del mbito de la ATM-2 que a la unifamiliar adosada de las fases previas; sin embargo, la tendencia se ha potenciado con el tiempo, acentundose por el planeamiento especial que desarroll la margen Oeste de la avenida de Dlar sustituyendo las viviendas originales por bloques despersonalizados de varias alturas que consolidan el uso terciario o industrial en Planta Baja. En el interior de la ATM-2, en los intersticios que se produjeron en los puntos de contacto entre las manzanas de las viviendas de Tipo Social y las de Renta Limitada, se fueron implantando diversos equipamientos docentes que en ningn momento dieron lugar a una
diciembre de 2003
26

lectura unitaria del barrio capaz de integrar zonas con habitantes de diversos orgenes econmicos y sociales.
Plaza de Andaluca presidida por la Iglesia con la avenida de Dlar al fondo
Este papel reservado a los equipamientos s parece haberlo asumido en exclusiva la Iglesia del Corpus Christi, articuladora del generoso espacio pblico que preside, y cuya presencia urbana es perceptible desde la avenida de Dlar. Esta vocacin estructurante se pretender aprovechar para ser potenciada en el desarrollo de la propuesta de ordenacin futura.
c) Estado de la edificacin Las diferencias en el estado de las diversas edificaciones son notables, observndose en el origen de estas construcciones la justificacin al hecho de que an hoy es fcil distinguir por su estado de conservacin las viviendas Sociales y las de Renta Limitada. Ejecutadas en base a un menor presupuesto, con peores calidades y sistemas constructivos, y con una poblacin con menores recursos econmicos, el paso del tiempo no ha hecho sino acentuar las condiciones iniciales de partida.
diciembre de 2003
27

Estado actual de edificacin en calle Asturias
No obstante, ya que cada manzana consta de varios portales y cajas de escalera, es posible particularizar el estado de conservacin en funcin de la voluntad de mantenimiento de cada una de las comunidades de vecinos. As, la descripcin del estado de la edificacin que se acompaa en la documentacin grfica se ha pormenorizado a nivel de portal. Aunque las transformaciones y mejoras en el interior de las viviendas son habituales, problemas inherentes a la psima calidad de la construccin original (condensaciones por ausencia de trasdosados y aislamientos, humedades de capilaridad e inexistencia de aislamiento trmico) no han sido resueltos en ningn caso. Las transformaciones se han centrado en modificacin de calidades de soleras, alicatados, sanitarios y carpintera interior y en mejora de las condiciones de estanqueidad y aislamiento de las carpinteras exteriores. Se han detectado tres niveles de conservacin: Bueno. Se considera que un portal o comunidad de vecinos que comparte ncleo de escalera se encuentra en un estado de conservacin Bueno cuando se han producido actuaciones de mejora en las calidades de portales, escaleras y carpinteras de zonas comunes, cuando el aspecto exterior denota un mantenimiento adecuado de aleros, cubiertas, pinturas, zcalos y carpinteras de viviendas y cuando estas actuaciones son extensibles a notables modificaciones en la distribucin funcional de alguna de sus viviendas acompaadas de mejoras en las calidades de los materiales.
diciembre de 2003
28

Regular. Se considera que un portal se encuentra en un estado de conservacin Regular cuando a pesar de ciertas mejoras perceptibles en las zonas comunes del inmueble se detecta una dejadez en el mantenimiento general del edificio y cuando las reformas en el interior de las viviendas se limitan a mejoras de calidades de carpinteras exteriores, solados, alicatados y sanitarios. Malo. Se considera que un portal se encuentra en un estado de conservacin Malo cuando en las zonas comunes apenas se ha intervenido durante toda la vida del edificio, cuando el aspecto exterior del inmueble denota una total desvinculacin de los usuarios con la imagen urbana de su edificio y cuando las modificaciones en el interior se limitan, en el mejor de los casos, a la reposicin de soleras o de alicatados.
En base a ello, se considera que la edificacin se encuentra mayoritariamente en Mal estado en los bloques ubicados en el extremo Norte de la calle Asturias, en el borde del ATM-2, acentuado por la excesiva atomizacin de espacios libres en pequeas placetas descuidadas y sin mantenimiento y por la existencia de un viario adaptado a las lindes de la primitiva parcela rstica que impide cualquier posibilidad de conexin con otras reas del entorno inmediato. Se encuentran en estado mayoritariamente Malo las manzanas comprendidas entre calle Asturias, Ebro, Santa Adela y Poeta Gracan. En este caso, la separacin entre bloques da lugar a placetas convertidas en aparcamiento de residentes en fondo de saco que denota una escasa atencin al espacio pblico circundante. La reciente creacin de un aparcamiento subterrneo y de una plaza y equipamiento deportivo en la Plaza Rober, ha convertido la tradicional trasera de estos bloques en involuntaria fachada, exigiendo una imagen urbana ms adecuada a la nueva centralidad de este ncleo interior del barrio. En la avenida de Dlar las edificaciones estn mayoritariamente en Regular estado; de manera puntual se detectan portales en Buen estado. La presencia de la va estructurante de esta zona Sur de la ciudad ha favorecido el mantenimiento de los inmuebles, cuyos usuarios parecen valorar en igual medida la ascendente calidad del
diciembre de 2003
29

espacio urbano y las mejoras en el interior de sus portales y viviendas. En el resto del mbito el estado de conservacin es desigual, mayoritariamente Regular, observndose que la voluntad de conservacin de los inmuebles crece cuanto ms prximos estn a calles principales, al espacio pblico de la avenida de Andaluca o a otros pequeos espacios libres pblicos con mantenimiento de carcter casi privado por parte de los habitantes del inmueble que presiden. Esta realidad puede inducir a una reflexin de aplicacin al objetivo final de este Planeamiento Especial: la valoracin del uso de los espacios pblicos y del viario estructurante genera una vocacin urbana que se transmite a la necesidad de mantener adecuadamente los edificios y las viviendas.
d) Anlisis de la propiedad Uno de los aspectos que tambin se aporta en el estudio socioeconmico realizado antes aludido es conocer el estado de la propiedad de las viviendas afectadas, destacndose que la poblacin residente lo hace como propietaria de las viviendas, un 969% de la vivienda es propia, un 16% es alquilada y un 23% cedida. Hay que hacer constar que debido al acceso de la poblacin a este tipo de viviendas, promovidas por el Patronato de Santa Adela, de Tipo Social y de Renta Limitada, de la gente que tiene la vivienda en propiedad solo el 5138% tiene formalizadas las escrituras; si bien, investigado este aspecto se ha comprobado que en la actualidad la Consejera de Obras Pblicas y Transportes, que recibi en su da la propiedad de las viviendas, se est encargando desde hace tiempo de trasladar la propiedad mediante escrituras a la poblacin. Esta casustica afecta a las reas 1 y 2, antiguas promociones de Tipo Social, cuyos propietarios no disponen an de las escrituras.
diciembre de 2003
30

e) Tipologas Las tipologas edificatorias son muy diversas, y del anlisis de la evolucin histrica de la zona se pueden determinar cinco grandes reas que corresponden a las cinco fases de 250 viviendas que construy el Patronato de Santa Adela.
La 1 fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto de Carlos Pfeiffer Formica Corsi sobre una parcela de 13.714 m2. Estructurados en torno a las calles Asturias y Santa Adela, paralelas a la avenida de Dlar, se levantan siete bloques de viviendas cuyas superficies tiles oscilan entre 4510 y 4814 m2. De ellos, el bloque que limita al Norte la calle Asturias adopta una forma escalonada, alojando 48 viviendas con acceso desde una escalera abierta.
diciembre de 2003
31

El bloque mayor, limitado por las calles Asturias, Garellano y Santa Adela, tiene 72 viviendas; con una disposicin lineal, consta de dieciocho mdulos servidos por una galera de acceso longitudinal que ha ido privatizndose con el paso del tiempo, perdiendo su vocacin inicial de transparencia. Este edificio es el de mayor inters tipolgico.
Galera longitudinal del Bloque de 72 viviendas
Las 72 viviendas de este bloque corresponden a dos nicos tipos; en ambos casos constan de tres dormitorios (de 900, 900 y 679 m2), un aseo (con ducha, inodoro y lavabo) y un estar-comedor-cocina que oscila entre 1815 y 1879 m2. Las superficies tiles totales de estas viviendas son 4510 y 4574 m2 correspondientes a unos 5600 m2 construidos ms parte proporcional de accesos y zonas comunes. La 2 fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto de Ambrosio del Valle sobre una parcela de 9.91876 m2 con trece bloques distribuidos en base a combinaciones de una misma tipologa: en torno a una escalera central se accede a 4 viviendas por cada una de las cuatro plantas de que consta. Las viviendas oscilan entre los 4690 y los 4805 m2 tiles para un programa funcional de vestbulo, aseo, terraza, comedor-estar, cocina y tres dormitorios. Las viviendas de Renta Limitada se desarrollaron igualmente en 3 fases de 250 viviendas cada una. La 1 fase corresponde a un proyecto de Fernando Wilhelmi, est comprendida entre calles Garellano, Santa Adela, Bailn y avenida de Dlar y distribuida sobre parcela de 18.831724 m2 en siete bloques de viviendas segn manzanas con patio interior. La reducida anchura de este patio ha evitado su uso como patio vividero; al contrario, en muchos casos se
diciembre de 2003
32

ha ido privatizando por parte de los usuarios de las Plantas Bajas, ofreciendo una dudosa imagen fragmentaria e irregular. Las manzanas se modulan en torno a bloques de escaleras independientes con dos viviendas por planta, en nmero variable en funcin de las dimensiones exteriores de la manzana. En Planta Baja las dimensiones de las viviendas son algo inferiores por la necesidad de liberar superficie para el portal y constan de tipos de 6574 y 7710 m2 tiles (tres dormitorios) y de 8349 m2 tiles (cuatro dormitorios); en plantas superiores, las superficies tiles son respectivamente 6892, 8028 y 8667 m2. Todas las viviendas incorporan lavadero o ropero al programa funcional. Exista una previsin de locales de negocio, ya comentada en otro apartado de esta Memoria. La 2 fase se desarrolla en una parcela de 18.96184 m2 en diecisiete bloques segn proyecto de Jos Fernndez Fgares. Estos bloques adoptan disposiciones y tipologas muy diversas, comprendiendo manzanas cerradas, bloques lineales y bloques en forma de estrella. Las superficies tiles van desde los 7015 a los 7712 m2 en viviendas de tres dormitorios y son de 8102 m2 en viviendas de cuatro dormitorios. Los seis locales de negocio previstos eran de 2850 y de 3696 m2 y constaban de tienda, almacn y aseo. La 3 fase responde a un proyecto de Miguel Castillo Moreno, est comprendida entre calles Santa Adela, Ebro, avenida de Dlar y Poeta Gracin y distribuida sobre parcela de 20.44420 m2 en cinco bloques con dos hileras paralelas de viviendas separadas por un patio interior abierto por sus lados menores. Las dimensiones de este patio han provocado idntico efecto de crecimiento espontneo que en la fase anterior reseada, aunque agravado porque la apertura lateral permite su visin desde la calle. Cada bloque lineal se modula en torno a tres de escaleras independientes con dos viviendas por planta. Las viviendas poseen una superficie til comprendida entre 7572 y 7681 m2 en planta baja y 7943 y 7999 m2 en plantas superiores. Todos los tipos poseen tres dormitorios y lavadero, incorporando terrazas en plantas superiores y renunciando al vestbulo en plantas bajas por la presencia de los portales. Los diez locales de negocio previstos tenan una superficie de 6825 m2 tiles. Los bloques construidos en los aos setenta tienen escaso valor tipolgico y urbano; el de calle Jarama adopta disposicin lineal, en
diciembre de 2003
33

tanto que el de Plaza Diego de Silo es una manzana con patios interiores de ventilacin de muy reducidas dimensiones.
f) Alturas de la edificacin A diferencia de lo que ocurre en los bordes exteriores del ATM-2, en el interior del mbito existe una homogeneidad absoluta en las alturas de la edificacin, ya que se han mantenido intactos los volmenes de las viviendas originales. La tipologa plurifamiliar ha evitado la disparidad de alturas con medianeras vistas en las actuaciones de sustitucin de viviendas unifamiliares que ocurren al otro lado de la avenida de Dlar. La altura comn a todos los edificios de Tipo Social del interior de Santa Adela es de cuatro plantas. La propia modulacin que dio origen a su formalizacin no acepta criterios de diferencias de alturas capaces de introducir otros matices compositivos a los edificios. En cambio, en las viviendas de Renta Limitada ejecutadas en 1 fase integradas por siete manzanas, se produce un enriquecimiento volumtrico de los inmuebles, quedando los bloques que conforman los lados menores de la manzana con cuatro alturas y el resto con tres. En las manzanas de mayor longitud, entre calle Navarra, Galicia y avenida de Dlar, el bloque central de los lados mayores tambin se configura con cuatro alturas, acentuando la simetra de la composicin. En las viviendas de la 2 fase predominan las cuatro plantas, a excepcin de los bloques en estrella, cuya propia formalizacin exigi una altura ms para reforzar el concepto masivo de los testeros pequeos. Finalmente, en las parejas de tres bloques lineales de la 3 fase, entre las calles Santa Adela, Ebro, avenida de Dlar y Poeta Gracin, partiendo de una altura unificadora de cuatro plantas, los bloques centrales elevan un nivel ms, en una composicin simtrica que repite de manera montona el esquema independientemente de la jerarqua de la calle en que se ubica. Los bloques de los aos setenta que ocuparon espacios pblicos en plaza Diego de Silo y calle Jarama tienen una altura de cinco plantas. Las tensiones de alturas se producen en los bordes del rea. Al otro lado de la avenida de Dlar alternan en una misma manzana edificios
diciembre de 2003
34

de ocho, seis, tres y una planta. En calle Ebro la disparidad de alturas es similar a la escasa personalidad de los edificios que la integran; un bloque de once plantas resuelve la esquina con la avenida de Dlar. En el borde Este del mbito, al otro lado de la calle Asturias, bloques de nueve plantas alternan con industrias urbanas en desuso que el Plan General prev desmantelar. Las renovadas expectativas generadas por la Plaza Rober parecen quedar paralizadas por la reducida vocacin urbana de los edificios que constituyen el extremo Sureste de la ATM-2.
g) Imagen urbana La consecuencia de todo lo expresado hasta el momento es un barrio cuyo interior posee nula calidad urbana tanto por la inexistencia de espacios pblicos de dimensiones suficientes, como de equipamientos capaces de definir por s solos un rea de ciudad, como por la escasa calidad constructiva de las edificaciones acentuada en el interior del barrio por la limitada voluntad de mantenimiento de sus usuarios. Con un viario incapaz de articular diversos mbitos del rea, las vas transversales que la atraviesan se reducen a conformar rutas alternativas de trfico para llegar a la avenida de Dlar. El resto del viario interior se ha convertido en aparcamiento permanente de residentes. El nico espacio de dimensiones urbanas aceptables es el de la Plaza de Andaluca, con la presencia de la iglesia del Corpus Christi y con la referencia visual de la avenida de Dlar, pero alojada en el interior del barrio, lejos de los ruidos que aquella genera. En cambio, la zona aparece salpicada de pequeas placetas a la escala del edificio ms prximo. La propia organizacin tipolgica de las viviendas de Tipo Social dio lugar a la creacin de numerosos espacios exteriores que, en funcin de la comunidad de vecinos, se han convertido en eventuales placetas privadas de acceso a viviendas de planta baja, en aparcamientos permanentes, en parterres abandonados o, en cambio, en generosos espacios pblicos meticulosamente conservados que se conforman como punto de encuentro de los vecinos.
diciembre de 2003
35

Transversal a calle Asturias convertida en tendedero de viviendas
h) Equipamientos Como ya se ha comentado, tres equipamientos docentes de los aos sesenta (Doncel en calle Catalua, Reyes Catlicos en plaza Velzquez y Santa Teresa de Jess en calle Santa Adela) se fueron erigiendo en los intersticios de los puntos de contacto entre las manzanas de las viviendas de Tipo Social y las de Renta Limitada. Lejos de coser dispares tramas urbanas y tipologas edificatorias, tapias que fueron elevndose con el paso del tiempo acentuaron la diferencia de orgenes de los habitantes de Santa Adela, convirtindose en barrera virtual del barrio. En el estudio socioeconmico se hace un anlisis de los recursos que se encuentran en el mbito, en los que adems de destacar la presencia del uso sanitario y el uso religioso, es predominante los recursos educacionales que se sitan en el rea: Centro Pblico Doncel. Comparte: *Centro Municipal de Educacin de Adultos del Zaidn *Equipo de apoyo externo. Orientacin educativa del Zaidn. *Club de los Angeles Custodios *Centro Pblico Reyes Catlicos. *Colegio de educacin Especial Santa Teresa de Jess. El equipamiento religioso de la iglesia del Corpus ha adoptado un papel urbano ya comentado en su relacin con la plaza de
diciembre de 2003
36

Andaluca, en tanto que el Centro de Salud de los aos noventa parece ms vinculado a establecer una nueva centralidad desplazada en torno al polo de atraccin que significa la Plaza Rober. i) Infraestructuras Con bajo de nivel de calidad se fue llevando a cabo la urbanizacin de todo el interior del rea. Si la reciente remodelacin de la avenida de Dlar parece haber aumentado por proximidad la calidad urbana de la zona, en el interior del mbito, la calidad del espacio urbano es escasa.
Centro de Transformacin que obstaculiza el trfico en calle Asturias
Si bien el acerado, asfaltado y alumbrado pblico son generalizados, la atomizacin de espacios pblicos, calles sin salida y placetas unidos a la reducida calidad edificatoria convierte a la zona en prioritaria para la reconsideracin de muchas de las premisas que estn en el ATM-2 desde su gnesis.
2.4.-reas homogneas Una vez analizados con detenimiento todos los aspectos derivados de la informacin urbanstica, reconocemos dentro del mbito que se diversifican varios aspectos diferenciados y potenciados ms en unas reas o sectores que en otras, que consideramos determinante tener en cuenta a la hora de elaborar las propuestas de intervencin. Por tal motivo, hemos detectado y definido varias reas que
diciembre de 2003
37

contienen o agrupan unas caractersticas determinantes, las hemos llamado reas Homogneas, y en concreto son cinco. Se han establecido teniendo en consideracin criterios de tipologas de la edificacin, estado de conservacin, estructura urbana y aspectos sociales y de poblacin. Son reas que indican la necesidad de diferentes soluciones y por tanto bsicas para dotar de sentido a los objetivos y propuestas que se definen despus. * Area 1. Definida en el interior del mbito delimitado por calles Asturias, Pava, Santa Adela, Catalua y Fiel Infantera. Procede en su gnesis de la 1 fase de 250 viviendas de Tipo Social, promovidas por el Patronato de Santa Adela y de parte del grupo La Cruzada construido poco despus. Sin estructura urbana definida ni soporte viario estructurante, las viviendas, de escasa superficie y psima calidad constructiva, se encuentran en un nivel de degradacin muy avanzado. * Area 2. Delimitada por calles Asturias, Ebro, Santa Adela, Belchite y Poeta Gracin, tambin en el interior de la ATM-2 aunque ms al sur. Procede en su origen de la 2 fase de 250 viviendas de Tipo Social, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Destacamos igualmente el grado avanzado de degradacin de la edificacin, su estructura urbana imposible, su tipologa excluyente de cualquier proyecto de integracin urbana y su elevada densidad.
* Area 3. Entre las calles Santa Adela, Garellano, avenida de Dlar y Poeta Gracan, incluye la 2 fase de 250 viviendas de Renta Limitada, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Atravesada por la calle Pava, en este rea confluyen los caracteres ms
diciembre de 2003
38

heterogneos, donde se dan muy dispares respuestas tipolgicas en una estructura urbana dispersa, con pequeos espacios pblicos inconexos. Existen graves problemas de resolucin de borde y de respuesta urbana adaptada al grado estructurante de la avenida de Dlar, donde junto a bloques plurifamiliares se ubican algunas viviendas unifamiliares. Area menos densa de todas, que contempla un mejor grado de conservacin de parte de la edificacin, debido a su proximidad a la Avenida de Dlar. * Area 4. Definida por las calles Catalua, Garellano, avenida de Dlar y Bailn, engloba la 1 fase de 250 viviendas de Renta Limitada. Con una clara estructura urbana, da una respuesta adecuada a la avenida de Dlar, tipolgicamente diferenciada mediante manzanas cerradas con patio interior que engloban viviendas de mayor superficie. Su estado de conservacin es bueno en algunos casos, empeorando cuanto ms al interior del rea se ubican las manzanas. * Area 5. Entre las calles Belchite, Ebro, avenida de Dlar y Poeta Gracin Ebro, incluye la 3 fase de 250 viviendas de Renta Limitada. Al igual que el rea 4, posee una estructura urbana clara, y una imagen reconocible a la avenida Dlar en aceptable estado de conservacin. rea con una alta densidad de viviendas y una tipologa clara de bloques agrupados con patio interior abierto en sus lados menores, en los aos setenta desapareci la plaza Jarama con la construccin de un despersonalizado bloque de viviendas en el interior del conjunto.
m2 suelo catastral m2 contruidos N viviendas
Area 1 Area 2 Area 3 Area 4 Area 5 Equipamientos Totales
5.16048 4.25279 7.48422 6.81377 7.85567 8.71883 40.28576
20.37729 14.85677 26.17012 19.56371 24.79539 105.76328
330 250 318 252 308 1.458
diciembre de 2003
39

ESTADO ACTUAL Areas Homogneas / mbitos de calificacin del PGOU
diciembre de 2003
40

3. DIAGNOSIS Y CONCLUSIONES DE LA INFORMACIN. AVANCE DE CRITERIOS
3.1.- Diagnosis y conclusiones derivadas de la informacin
El rea mbito del ATM-2 ocupa una situacin geogrfica de centralidad en el Distrito del Zaidn, habiendo sido origen en los aos cincuenta y sesenta de los desarrollos urbanos en la margen Este del camino de Dlar; la conformacin de la avenida de Dlar como eje estructurante lineal de la zona Sur, soporte de los desarrollos contiguos de los aos setenta fue generando una gran bolsa interior muy tensionada en sus bordes y sin apenas relacin con el resto del barrio. La centralidad fsica nunca pas de ser otra cosa que aislamiento y hacinamiento en el corazn del Zaidn. Desapercibida para todo el planeamiento redactado hasta la fecha, actualmente define parte de la imagen urbana de la Avenida de Dilar, teniendo como inminente referencia de futuro los nuevos desarrollos en marcha previstos en torno al Campus de Ciencias de la Salud que modificarn la posicin relativa del mbito con respecto a la ciudad consolidada y al rea Metropolitana. El rea tiene una elevada dosis de marginalidad no reconocible desde los grandes ejes viales estructurantes del Zaidn. La Iglesia del Corpus Christi y el trazado discontinuo de la calle Santa Adela actan como virtual barrera social dentro del rea. La marginalidad se debe, adems de a factores socioeconmicos e histricos (elevada tasa de paro, escasa capacidad econmica de las familias, limitada cualificacin profesional, edad de la poblacin), a la incapacidad del soporte fsico (tanto urbano como edificatorio) para albergar a la poblacin con unas mnimas condiciones de habitabilidad, con una adecuada estructura urbana y con zonas verdes reconocibles. La degradacin de la vivienda ha venido acelerada por las condiciones constructivas de partida. La edad de la edificacin (viviendas sociales con casi 50 aos) no ha hecho sino agravar las condiciones de habitabilidad, acentuadas por unas tipologas incapaces de admitir cualquier modificacin de la calidad interior del espacio habitado. Esto ha provocado la huida de la escasa poblacin con recursos y que los habitantes residentes vean
diciembre de 2003
41

inviables mejoras en sus viviendas, contribuyendo a aumentar la progresiva marginalizacin si no se acta radicalmente a corto plazo. No obstante lo anterior, se percibe el arraigo de la poblacin a su barrio, al rea, al edificio e incluso al vecino; por ello ser imprescindible elaborar una estrategia que contemple el mantenimiento de la poblacin en el rea y que aporte soluciones de aplicacin a la estructura urbana, social y econmica del barrio. Por tanto, la transformacin y remodelacin que se pretende debe ir necesariamente vinculada a una concienciacin de la poblacin y de los diversos grupos vecinales a fin de conseguir salvar las comprensibles cautelas que suponen estas iniciativas integrales y de asegurar la defensa de sus legtimos derechos.
3.2.- Objetivos Es necesario acometer una estrategia integral, abarcando tanto componentes urbanos como sociales, nica forma de que el planteamiento vaya ms all de meros argumentos tericos y llegue al individuo, garantizando el xito de la actuacin. No se pueden sostener argumentos urbanos que planteen la recuperacin del centro histrico de Granada o que desde las intervenciones en los suelos urbanizables de borde pretendan diluir el paisaje de Vega en los nuevos desarrollos sin dar respuesta a operaciones que hoy en da, cincuenta aos despus, solo se pueden mirar para su escandaloso rechazo. -Objetivos urbanos / habitabilidad Se propone la sustitucin del soporte edificatorio ms deteriorado, proceso que habr de coordinarse con un programa de realojo de la poblacin y una mejora de las condiciones de habitabilidad y accesibilidad del resto de las viviendas. La actuacin se enfocar de forma diferenciada por reas homogneas. Reestructuracin de la trama urbana de la zona, dotando de una estructura reconocible, abriendo la zona transversalmente y longitudinalmente y cosiendo los bordes de calle Asturias y Bailn, generando nuevos espacios urbanos que sern la identidad del nuevo rea Santa Adela.
diciembre de 2003
42

Aumento y cualificacin de las superficies destinadas a zonas libres; su definicin es fundamental a la hora de cualificar los nuevos espacios de la ciudad. Adecuacin del sistema de equipamientos y servicios que favorezcan la integracin social, con la mejora y creacin de nuevos soportes pblicos que sean propicios a satisfacer las demandas vecinales. Mejora de las infraestructuras existentes, con un ambicioso plan de urbanizacin que adems de nuevos trazados viarios y espacios pblicos en operaciones de sustitucin incluya una mejora de las infraestructuras en toda la zona. Los planteamientos anteriores facilitarn la mejora del soporte econmico, reestructurando la actividad comercial y produciendo nuevas actividades en torno a la Avenida de Dilar y al nuevo trazado de la calle Santa Adela que generen un nuevo foco de centralidad. La vinculacin al uso de nuevos espacios pblicos pretende provocar una vocacin urbana que se transmita a la necesidad de mantener adecuadamente unos tipos edificatorios adaptados a las cambiantes exigencias de los modos de vida.
-Objetivos sociales Para garantizar el xito de la operacin es preciso mantener la poblacin existente; la mayora son an los primeros moradores de la zona o los hijos de stos, que ahora son los propietarios. Ante la incredulidad que muestra la poblacin frente a atvicas promesas incumplidas ser necesario implicar a los vecinos en la intervencin. Se propone la realizacin de jornadas informativas para trabajar conjuntamente y hacer crebles estas expectativas. Se buscar la implicacin de los agentes sociales, solicitando la colaboracin y coordinacin de los profesionales del barrio y de cuantos recursos disponga la zona, como por ejemplo el Centro de Da.
diciembre de 2003
43

Se propondr un Plan educativo integral, con elaboracin de planes educativos y de formacin para que el ciudadano conozca los recursos de que potencialmente dispone.
-Coparticipacin de los distintos agentes Dado que se propone la aplicacin de un plan integrador de intervencin es necesaria una coparticipacin entre los distintos agentes intervinientes: administracin autonmica, municipal, agentes privados, junto con la participacin ciudadana. Todo ello requiere de una gestin coordinada y conjunta de las diversas estrategias.
3.3.-Avance de criterios de intervencin En respuesta a la diagnosis efectuada y a fin de cumplir los objetivos de la actuacin, se definen dos reas de intervencin en las que se propone actuar mediante sustitucin de la edificacin con procesos de realojo y elaborando propuestas para una nueva ordenacin, y dos reas de rehabilitacin, actuando mediante procesos de mejora urbana y de mantenimiento de la edificacin existente proponiendo directrices para la mejora de las condiciones de habitabilidad, constructivas, ambientales y de accesibilidad. -Area de intervencin calle Santa Adela, en torno a la calle Asturias y la calle Santa Adela, englobando las zonas ms marginales y deterioradas, carentes de estructura urbana definida y con deficiencia de espacios libres. Se procede a un reajuste del mbito en torno a la unin de calle Asturias, Santa Adela y Bailn. Corresponde a las Areas homogneas 1 y 2. -Area de intervencin avenida Dlar, entre las calles Garellano (Iglesia del Corpus Christi y Plaza de Andaluca), Poeta Gracin (conexin con Pintor Maldonado y nueva Plaza Rober) y la lnea de fachada a la Avenida de Dilar, que aporta actualmente una imagen urbana discontinua y poco unitaria. Corresponde al Area homognea 3. -Area de rehabilitacin calle Catalua, correspondiente al rea homognea 4, donde unas tipologas muy definidas y
diciembre de 2003
44

aceptablemente conservadas ofrecen una imagen regular y reconocible a la avenida de Dlar. -Area de rehabilitacin calle Jarama, correspondiente al rea homognea 5, con una estructura urbana aceptable y una composicin jerarquizada que ofrece una visin equilibrada de la avenida de Dlar.
3.4.- Justificacin de la ordenacin propuesta La urbanizacin de los terrenos del Plan Parcial Campus de Ciencias de la Salud modificar el nivel de relaciones del barrio del Zaidn con el centro histrico y con el rea Metropolitana. Una nueva oferta de tejido residencial se incorporar con el PP-S2 a la poblada zona Sur de la ciudad, mientras que las polticas de revitalizacin del centro histrico tienen ya su soporte legal en el Plan Especial de Proteccin. Al tiempo, en el ATM-2 Santa Adela, dentro de un conjunto de actuaciones que incluyen la reorganizacin de las infraestructuras, la apertura de un entramado de espacios pblicos y la construccin de equipamientos de mbito fundamentalmente local, la construccin pblica de nuevos edificios de viviendas se concibe como una herramienta integrada en el proceso de revitalizacin de este barrio destinada a mantener su carcter residencial, evitar la sustitucin de la poblacin residente y equilibrar la nueva jerarqua urbana que el desarrollo del PGOU 2000 provocar en toda la zona Sur de la ciudad. Desde el entendimiento de la ciudad, de su construccin y de su modificacin proponemos una actuacin sobre el mbito de Santa Adela mediante instrumentos disciplinares renovados que recuperen en la forma y en el espacio urbanos un campo esencial de trabajo desde el que fijar unos niveles de formalizacin y orden suficientes. As, se plantean diversos contextos, en los que los nuevos volmenes edificados afrontan maneras diversas en su relacin con la ciudad. Algunos se insertan en el entramado de las calles existentes y orientan su capacidad regeneradora al ofrecimiento de unas buenas condiciones de habitabilidad, a la redefinicin de la planta baja, de la altura edificatoria o de las alineaciones de la calle. En otros casos, la construccin de viviendas est ligada a la apertura de nuevos espacios pblicos que reconfiguran y recalifican el tejido evitando la atomizacin de placetas carentes de capacidad
diciembre de 2003
45

estructurante de la trama urbana. En ambos casos se pretende una operacin de gran escala que plantea la sustitucin de amplios fragmentos del tejido existente por una nueva forma de ciudad. La nueva estructura viaria del rea de Santa Adela establece la continuidad de las calles Asturias y Bernarda Alba, la correccin del trazado irregular de la calle Santa Adela y la posibilidad de su vinculacin a calle Catalua a travs de la plaza de Andaluca y la prolongacin de la calle Jarama. Esta estructura longitudinal actualmente irreconocible queda reforzada con el reconocimiento del sistema de ejes transversales existentes de calle Ebro y Poeta Gracin, la potenciacin de los de calle Pava y Garellano y el nuevo de calle Bailn que implicar parte de la estructura del grupo La Cruzada en torno a las placetas de Marqus de Santillana, Jos Mara Pemn y Mateo Alemn. Este nuevo sistema viario permitir la conexin fluida entre calle Pintor Maldonado (futuro soporte del metro ligero) y avenida de Dlar; no obstante, el soporte edificatorio ser de nueva planta en todos ellos, por lo que su definicin urbana quedar sensiblemente potenciada. Todos los nuevos elementos de conexin longitudinal adoptan su configuracin desde su apoyo en espacios pblicos existentes, ampliados o de nueva creacin. Se plantea la coexistencia de coches y peatones. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad, unos y otros debern compartir las nuevas zonas repartindose el predominio del uso de los espacios segn las horas del da. La remodelacin de la trama viaria pretende una movilidad fluida que no trocee el tejido urbano y aumente radicalmente la calidad urbana del rea. Se proponen cuatro nuevos espacios urbanos en el interior del mbito de Santa Adela: -La nueva Plaza Asturias, conectada visual y fsicamente a la plaza hoy existente de calle Oscar Romero, recalificar notablemente la zona ms degradada del mbito, aportando novedosas formas de relacin vecinal. -La nueva Plaza Catalua, definida formalmente como un gran patio interior de manzana, ser un nuevo espacio pblico local que invertir los trminos de relacin de las edificaciones del rea de Rehabilitacin de calle Catalua (rea Homognea 4), habitualmente vinculada en exclusiva a la avenida de Dlar.
diciembre de 2003
46

-La nueva Plaza Santa Adela provoca un efecto similar en el rea Homognea 5, aportando un espacio pblico simtrico al originalmente concebido en la ordenacin y destruido con la edificacin del bloque de calle Jarama. Asimismo, pretende complementar la nueva centralidad que asumir la Plaza Rober con la creacin de un espacio libre de nivel local en el interior del barrio. -La ampliacin de la plaza de Andaluca hasta la avenida de Dlar permitir potenciar el nico espacio libre pblico reconocible en el rea. La creacin de una apertura visual transversal de generosas dimensiones permitir abrir Santa Adela a la avenida de Dlar, mostrando el interior del barrio al principal eje estructurante de la zona Sur. La iglesia del Corpus Christi, la reubicacin de un equipamiento y la redefinicin de nuevos usos en planta baja recualificar la zona, permitiendo su permeabilidad con la avenida de Dlar y la flexibilidad en el desarrollo de otras funciones urbanas. La problemtica que se pretende suscitar no acaba en el planeamiento y en la urbanstica. Tambin, y muy especialmente, en la construccin de las arquitecturas, de las que cabr esperar novedosas aportaciones respecto a los modelos de agrupacin o a las formas de habitacin. Cada nueva plaza aparece presidida por nuevos tipos edificatorios que, desde su papel de elementos transformadores del tejido, proponen nuevas relaciones entre vivienda y espacio pblico, entre el espacio domstico y el espacio urbano. Se plantean usos comerciales en planta baja en torno a las nuevas edificaciones que configurarn la plaza Rober, la plaza de Andaluca y la nueva fachada a la avenida de Dlar. El desarrollo por etapas posibilitar priorizar el rea de Intervencin de calle Asturias y las dos reas de Rehabilitacin para garantizar el saneado integral del barrio en su interior, creando los nuevos espacios libres interiores, realojando a la totalidad de la poblacin en su mismo mbito y estableciendo nuevos usos en planta baja y viviendas libres en torno a la nueva fachada a plaza Rober. Una vez resueltos estos problemas estructurales, en una segunda etapa ser posible hacer perceptible esta radical renovacin del barrio hacia la avenida de Dlar, con la ampliacin de la plaza de Andaluca, un nuevo equipamiento, el realojo de la poblacin afectada y la definicin de una nueva fachada desdoblada entre la avenida de Dlar y la plaza de Andaluca con nuevos usos en planta
diciembre de 2003
47

baja y viviendas libres que, con un nuevo teln urbano significar la confirmacin de que actuaciones de este tipo debern estar presentes con carcter de urgencia en los planteamientos urbansticos de futuro de la ciudad. Adems del mantenimiento de los equipamientos existentes en torno a la calle Santa Adela (Colegio Reyes Catlicos, Colegio Santa Teresa de Jess, Centro Asprogrades y Centro de Salud) se incorpora con la nueva ordenacin junto al Colegio Reyes Catlicos un nuevo equipamiento, que asimilar otras posibles demandas vecinales, para lo cual se ha previsto una asignacin de usos flexible desde la Ordenanza que permita potenciar determinados recursos que ahora se ofrecen desde el Club Angel Custodio. Su emplazamiento modificar sensiblemente la visin de la calle Pava, que junto a las nuevas edificaciones residenciales, tendr una imagen continua y reconocible. Se propone la reubicacin del equipamiento de calle Catalua, antiguo Colegio Pblico Doncel, que adems de conseguir una estructura urbana ms adecuada al rea como ampliacin de la plaza de Andaluca, genera la posibilidad de crear un equipamiento de nueva planta que se adapte a las necesidades del vecindario, donde sea compatible mantener los recursos existentes educativos de Centro de Adultos y Centro de Orientacin Educativa e introducir componentes de mbito social y asistencial dirigido sobre todo a sectores de poblacin de la llamada tercera edad (viviendas tuteladas, centros de da...). Se ha decidido aplazar la construccin de un nuevo aparcamiento subterrneo en la plaza Catalua. Entendemos que la nueva oferta de aparcamientos pblicos en la plaza Rober y el que se encuentra en ejecucin en la adyacente plaza Margarita Xirg absorbern el carcter rotatorio del mbito del PERI. La nueva edificacin ya prev stanos de garaje destinados a residentes, por lo que, con el complemento de los aparcamientos en superficie previstos, entendemos suficientes las previsiones para evitar la catica ocupacin del espacio pblico por vehculos de residentes. Toda esta nueva estructura descrita aporta un mejor rendimiento del espacio pblico, ya que se consigue mantener la superficie de suelo destinado a la edificacin residencial plurifamiliar a pesar de permitir un aumento sobre la edificabilidad establecida de forma expresa por el PGOU de 25.08033 m2 y dotar al mbito de un viario
diciembre de 2003
48

estructurante coherente con menor superficie destinada a viales. Esto permite generar un aumento del espacio pblico destinado al sistema de zonas verdes y equipamientos. En total se consiguen incorporar 12.88239 m2 de suelo a la ciudad (aproximadamente un 14% del mbito), de los cuales 10.20679 m2 se destinan a los nuevos espacios libres descritos (adems de los 2.24270 m2 existentes) y 2.10177 m2 a suelo para nuevos equipamientos (adems de los 8.68098 m2 establecidos por el PGOU). Edificabilidad del rea Tal y como se ha expresado con anterioridad, el PGOU establece para las reas de Transformacin y Mejora (ATM) un incremento global en el mbito sometido a reforma de un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad existente para facilitar la viabilidad econmica de estas operaciones y obtener los espacios libres, infraestructura viaria y equipamientos. Para este valor de partida se han considerado las condiciones de edificabilidad para cada calificacin fijadas expresamente por las ordenanzas del Plan General. Esta determinacin de la edificabilidad para las ATM del PGOU, de aplicacin cuando se acta desarrollando las mismas mediante la redaccin de Planes de Reforma Interior y/o Mejora Urbana, es por tanto de aplicacin en el mbito objeto del presente PERI para la Transformacin y Mejora de Santa Adela ATM-2, y slo ser posible mediante la ejecucin del mismo, de acuerdo a las condiciones y normas establecidas en el PERI, y no ser de aplicacin para operaciones puntuales no contempladas en el presente documento. Se justifica a continuacin la edificabilidad establecida de forma expresa por el PGOU en el mbito en funcin de las calificaciones asignadas, obtenida de la elaboracin de un levantamiento de la edificacin existente, del incremento del 20% previsto en el PGOU y de su aplicacin en la Ordenacin del PERI.
Edificabilidad m2 construidos
Uso lucrativo establecido Equipamientos establecidos Total establecido por PGOU Incremento 20% Total a ordenar 116.72067 8.68098 125.40165 25.08033 150.48198
Indice de edificabilidad bruta
141 m2 t/m2 s 169 m2 t/m2 s
diciembre de 2003
49

Ordenacin PERI m2 Uso lucrativo Equipamientos Total ordenacin 139.69924 10.78275 150.48198
Incremento PERI m2
22.97857 2.10177 25.08033
De lo anterior se deduce el nmero de viviendas estimadas por el Plan Especial de Reforma Interior, pues a las 1.458 vivendas existentes que se mantienen (que supone una densidad del rea de unas 163 vdas/Ha con estndares mnimos en algunos casos), hay que incorporarle las nuevas viviendas que se generan, que pueden estimarse en 298 viviendas. De todo ello, el nmero total de viviendas resultantes sera de 1.756, con una densidad de 197 vdas/Ha. Dicho nmero de viviendas es una estimacin que podr variarse una vez se consigan los acuerdos con los propietarios y se determinen las necesidades reales de la poblacin afectada.
Reservas de espacios libres y equipamientos.

Estado Actual Spfe. Bruta mbito Espacios libres Equipamientos Total equipamiento y espacios libres 89.130,00 m2 2.24270 m2 8.68098 m2 10.981,95 m2 Plan Especial 89.130,00 m2 12.449,58 m2 10.78275 m2 23.864,34 m2 10.20679 m2 2.10177 m2 12.882,39 m2 Incremento dotaciones
diciembre de 2003
50

En este resumen se comprueba cmo se ha condicionado la actuacin al mantenimiento de la superficie de suelo destinada a equipamiento y a espacios libres, y adems, tras la ejecucin del PERI se pretende un aumento de los mismos, con la obtencin de nuevos suelos destinados a equipamientos y a espacios libres. El incremento de suelo residencial que se produce en el rea aporta sustancialmente un incremento de reservas para equipamiento y reas libres, por encima de los estndares antes mencionados. Adems se ha considerado que los espacios libres propuestos estn por encima del 10% de rea del sector; en concreto suponen 12.20679 m2 de espacios libres, un 14% del mbito. Dotaciones
Incremento uso residencial
17.82607m2
Superficie del mbito M2 de suelo Art. 17 LOUA 5.348 m2 9.804 m2 3.209 m2 3.743 m2 8.913 m2
89.13000 m2
M2 de suelo PERI 11.41523 m2 12.44958 m2 12.44958 m2
Mdulo Art.17 LOUA 30 m2 suelo/m2 techo Dotaciones 55 m2 suelo/m2 techo 18 m2 suelo/m2 techo Espacios libres 21 m2 suelo/m2 techo Total 10 % mbito Espacios libres
diciembre de 2003
51

3.5.- Justificacin del programa de realojo El mantenimiento de la poblacin implica una establecer un programa de realojo de la poblacin afectada fundamentalmente en las reas de intervencin propuestas en calle Santa Adela y avenida de Dilar. En total quedan afectadas unas 900 familias. En el estudio socioeconmico se puls la disposicin ante el posible realojo, y si bien el 44% no supo contestar, nicamente el 17% no se ira de su vivienda en ningn caso debido fundamentalmente a que gran parte de este sector da por hecho que no se llevar a cabo el Plan. El 39% de la poblacin estara dispuesto a aceptar ser realojados en supuestos de necesidad, siempre con un compromiso de volver a su vivienda. Destacar que sobre todo en las reas 1 y 2 hay una mayor disponibilidad a colaborar en programas de realojo, tendencia que se invierte en las reas 4 y 5, donde se muestran ms reservas a la intervencin. Otro dato de inters es la preferencia casi mayoritaria de la poblacin a que el realojo se efecte en el mismo barrio. El realojo ir directamente implicado con las etapas previstas de actuacin y que se definirn con posterioridad. Este aspecto ha influido en las propuestas de ordenacin encaminadas a posibilitar, si fuera necesario, reducir en lo posible las necesidades de realojo de familias afectadas, para ello se propone un plan de realojos que para la primera etapa sera con sigue:
En la primera etapa, se podr actuar por fases de ejecucin diferenciadas, en primer lugar ser necesario el realojo de las 300
diciembre de 2003
52

familias en torno a la confluencia Bailn y Asturias, y se proceder a la demolicin de la edificacin.
Inmediatamente se ejecutar la nueva ordenacin prevista que permitir el regreso de todas las familias, as como la entrega de 130 viviendas al 56% de la poblacin residente en el sector entorno a la plaza Rober limitndose el coste econmico de la actuacin y eliminando el coste social para la poblacin afectada. Tras sta actuacin permitir, tras realojar a las 50 familias restantes del rea ms prximas a la Plaza Rober, demoler toda la edificacin comprendida entre calles Asturias y Santa Adela.
diciembre de 2003
53

Finalmente, se ejecutar el resto de la Etapa 1, con viviendas libres y locales comerciales vinculados al nuevo centro interior de la Plaza Rober y con un edificio que permitir entregar sus viviendas tanto a las 50 familias realojadas anteriormente como a las 48 que, en el interior del rea 2 ocupaban una situacin ms marginal. Los planteamientos anteriores permiten, pues, reducir en este entorno el realojo de la poblacin a slo el 21%; el 79% restante se trasladar de su casa actual a su vivienda definitiva. La demolicin de los ltimos tres edificios que ubican estas 48 viviendas permitir la creacin del espacio libre pblico de calle Santa Adela, completando la ejecucin del rea de Intervencin propuesta. Las alternativas para llevar cabo los realojos previstos se resumen en las siguientes: -Disponibilidad en la zona de viviendas no ocupadas. -La puesta a disposicin de una vivienda de alquiler que cumpla las condiciones bsicas segn las caractersticas de la poblacin. -Dada la existencia de un gran nmero de personas mayores que viven solas, y que en muchos casos tienen familia en el barrio, otra alternativa es el traslado del afectado con los familiares durante algn tiempo. Esto ha venido ocurriendo en las obras que particularmente han ido haciendo los propietarios de las viviendas. -Existe un pequeo porcentaje de personas que han solicitado plaza en residencia de ancianos, por lo que en estos casos podra ponerse en prctica esta otra va de solucin. -Acuerdo de compensacin econmica con el propietario debido a la necesidad de abandonar la vivienda durante el periodo de ejecucin de obras.
3.6.-Gestin urbanstica: sistema de actuacin, justificacin del sistema de actuacin. La iniciativa para el desarrollo y la ejecucin del Area de Transformacin y Mejora de Santa Adela ATM-2 corresponde al Ayuntamiento de Granada que mediante Encomienda de Gestin a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo S.A. (EMUVYSSA) ha instado los estudios y trabajos previos para poner en marcha la actuacin y la redaccin del instrumento de planeamiento de acuerdo con las determinaciones del PGOU. Estamos pues en una actuacin que se desarrolla y ejecuta mediante gestin pblica.
diciembre de 2003
54

Para la eleccin del sistema pblico de actuacin hemos de tener en cuenta las singularidades de la actuacin que se pretende, nos encontramos en un mbito edificado y habitado en su totalidad que se pretende reordenar y alojar a la poblacin. Ello ser posible siempre que se consigan acuerdos con los propietarios que garanticen la viabilidad econmica y social de la ejecucin de las reas de intervencin de Santa Adela y Dlar. El planteamiento general que se aborda desde el presente PERI, que habr de ser desarrollado pormenoriza e individualizadamente, es convenir con los propietarios de las viviendas existentes que ponindolas a disposicin del Ayuntamiento que se encargar de los realojos necesarios, una vez que el Ayuntamiento ejecute las determinaciones del PERI, reciban por parte de ste una nueva vivienda de las mismas caractersticas debiendo contribuir econmicamente en funcin de su condicin y posibilidades. Motivado en los planteamientos anteriormente expuestos, el carcter pblico de la actuacin y por los criterios y objetivos planteados en el PERI con sustitucin de la edificacin existente y nueva ordenacin y edificacin, el sistema de actuacin elegido para el desarrollo y la ejecucin de las dos unidades de ejecucin definidas en el PERI es el de expropiacin.
diciembre de 2003
55
REA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

ANEXOS Cuadros de caractersticas
PROPUESTA DE ORDENACIN Plano indicativo Datos Generales de la Propuesta Datos por reas de Intervencin Equipamientos y espacios libres
diciembre de 2003
56

III.-PLAN DE ETAPAS
El presente Plan de iniciativa pblica, con la puesta en marcha de la formulacin y elaboracin del Plan Especial de Reforma Interior por parte del Ayuntamiento de Granada, a travs de su Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, conlleva una serie de determinaciones que habrn de tenerse en consideracin para llevar a cabo el desarrollo y ejecucin del Plan. Tal y como hemos planteado es necesario llevar a cabo una gestin integrada, dando respuestas a necesidades urbanas, sociales, culturales y econmicas, por lo que sera operativa la puesta en marcha de una Oficina de Gestin, ubicada en el propio rea, capaz de coordinar a todos los agentes implicados, sta experiencia ha sido positiva en muchos casos (La Chanca, Almera). Para las dos reas de intervencin previstas, calle Santa Adela y avenida de Dlar, se prev su desarrollo mediante Unidades de Ejecucin delimitadas en el presente documento, se propone actuar mediante convenios con la poblacin afectada, con los procedimientos establecidos en la legislacin vigente, permitiendo el inicio del proceso de ejecucin material de la actuacin: -Programa de Realojos. -Proyectos de Demolicin. -Proyectos de Urbanizacin. -Proyectos de Edificacin. -Ejecucin de las demoliciones previstas. -Ejecucin material de obras de urbanizacin. -Ejecucin de obras de edificacin residencial. -Ejecucin de los nuevos equipamientos. Para las dos reas de Rehabilitacin y Mejora, en calles Catalua y Jarama, se proceder a elaboracin de un programa de necesidades por edificios y comunidades, as como de un plan de actuacin que establezca las prioridades, de cara a la intervencin en los diversos edificios. En paralelo se definir un Plan de Mejora para llevar a cabo la renovacin de las infraestructuras existentes de forma coordinada con las obras de nueva urbanizacin de los sectores de nueva ordenacin colindantes.
diciembre de 2003
57

Desde el primer momento es necesario la puesta en marcha de un Proyecto Social de todo el mbito, que implique a la poblacin en el proceso, y que debe de dar respuesta a aspectos tan fundamentales como el realojo necesario para llevar a cabo las obras, as como intervenir en los procesos de educacin y formacin de la poblacin afectada.
1.-CONTENIDO DEL PLAN DE ETAPAS. El Plan de Etapas tiene por objeto establecer las fases y plazos de gestin y ejecucin de las previsiones del Plan Especial. El Plan de Etapas como documento integrante del Plan mantiene la vinculacin con ste; podr ser modificado cuando circunstancias debidamente justificadas as lo aconsejen, debiendo en este caso tramitarse la correspondiente modificacin. El artculo 18 de la LOUA 7/2002 regula las previsiones sobre las unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos de los instrumentos de planeamiento, estableciendo la posibilidad de que puedan contener la delimitacin de la unidad de ejecucin y fijacin del sistema de actuacin, as como los plazos mximos para la ejecucin y edificacin de los solares. El artculo 19.1.b) de la LOUA 7/2002 establece la necesidad de que la documentacin del instrumento de planeamiento contenga la previsin de programacin y gestin. Y en base al Reglamento de Planeamiento (el cual est vigente con carcter supletorio conforme a la Disposicin Transitoria Novena de la LOUA 7/2002) artculos 45.1.i y 54 por remisin del artculo 77.3 se establece una nica etapa para la ejecucin de las Obras de Urbanizacin, coincidente con la unidad de ejecucin delimitada por el Plan Especial y coincidente con el mbito del sector. Se define un plan de etapas de la actuacin, vinculadas necesariamente a su vez a las reas de Intervencin y Rehabilitacin definidas en el presente documento, establecindose las prioridades y plazos ptimos, recogiendo las necesidades ms urgentes del rea y estratgicas de cara a la definir la ordenacin ms adecuada. Las reas de intervencin, que conllevan sustitucin de la edificacin y nueva ordenacin, se desarrollarn en dos etapas, que por orden de prioridad son:
diciembre de 2003
58

-Etapa 1 Unidad de ejecucinrea de intervencin de Santa Adela
Desarrollo del rea de Intervencin de calle Asturias y de las dos reas de Rehabilitacin
-Etapa 2 Unidad de ejecucinrea de intervencin de Avenida de Dlar
Imagen final con el desarrollo del rea de Intervencin de avenida de Dlar y las reas de Reforma de calle Asturias
Constituye esta nica etapa la formalizacin de la Reparcelacin, su tramitacin y aprobacin, as como la del Proyecto de Urbanizacin, y aplicacin y desarrollo del sistema de cooperacin previsto. Se finalizar con la inscripcin registral de las fincas resultantes con las cargas y gravmenes que les correspondan conforme al Proyecto de Reparcelacin aprobado. En caso de que exista comn acuerdo entre todos los propietarios y el Ayuntamiento, se podr formalizar
diciembre de 2003
59

en documento pblico la propuesta de reparcelacin voluntaria en los trminos del artculo 104 de la LOUA 7/2002. 2.-ORDEN DE EJECUCION DE LAS OBRAS. Las reas de intervencin, que conllevan sustitucin de la edificacin y nueva ordenacin, se desarrollarn en dos etapas, que por orden de prioridad son: -Etapa 1 Unidad de Ejecucinrea de intervencin 1 de Santa Adela. -Etapa 2 Unidad de Ejecucinrea de intervencin 2 de Avenida de Dlar. A su vez la Etapa 1, rea de intervencin de Santa Adela, si fuese necesario, se podra realizar su ejecucin material en dos fases o subetapas, atendiendo a la prioridades y urgencias detectadas, y facilitando la actuacin mediante un faseado que equilibre aspectos tan decisivos como el realojo, y que sirva para activar el resto del Plan.
Plan de actuacin. Etapa 1 - Fase 1
Fase 1 En torno a la confluencia de calle Asturias y Bailn (aproximadamente corresponde al rea homognea 1) Fase 2 En torno a la calle San Lorenzo (rea homognea 2)
diciembre de 2003
60

Plan de actuacin. Etapa 1 Fase 2
Las dos reas de rehabilitacin propuestas, en las que se interviene mediante rehabilitacin de la edificacin existente y mejora urbana con operaciones de reurbanizacin, se desarrollarn desde el inicio de la puesta en marcha del plan, en paralelo a las operaciones de nueva ordenacin.
A su vez la ejecucin de las obras para el desarrollo de cada etapa supone en primer lugar la ejecucin de la urbanizacin para proceder luego a la edificacin, si bien podrn ejecutarse de forma simultnea.
diciembre de 2003
61

*Urbanizacin. Comprende la ejecucin de la totalidad de las obras del sector necesarias para dotar al mismo de los servicios previstos por el Plan, as como las necesarias conexiones e infraestructuras externas, en los trminos que deriven del Proyecto de Urbanizacin aprobado y descritos en el artculo 113.1 de la LOUA 7/2002, tal y como determina el artculo 98.1 de la LOUA 7/2002. *Edificacin. Comprende la edificacin de las parcelas de acuerdo con las previsiones del Plan para destinarlas al uso establecido. El plazo para la ejecucin de las obras de edificacin ser el establecido por el Ayuntamiento en el momento de concesin de la licencia de obras en funcin de las caractersticas de las mismas. Si bien con carcter general no es posible la realizacin de actos edificatorios o de implantacin de usos antes de la terminacin de las obras de urbanizacin, podrn autorizarse por el Ayuntamiento actos de construccin, edificacin e instalacin en parcelas, an antes de ultimar la urbanizacin, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artculo 55.1 de la LOUA 7/2002. 3.-PROGRAMACION DE LAS ACTUACIONES. De acuerdo con lo expuesto en el contenido de las etapas previstas y del orden de ejecucin que determina el presente PERI, se establece la siguiente programacin en el tiempo de las mismas:
ETAPA 1 rea Intervencin Santa Adela Planeamiento y Gestin Realojos y Demoliciones Nueva Urbanizacin Reurbanizacin Nueva Edificacin y Rehabilitacin Equipamientos ETAPA 2 rea Intervencin Avda. Dlar rea rea Rehabilitacin Rehabilitacin Jarama Catalua
2003/2004 2004/2006 2005/2007
2005/2006 2006/2007 2007/2009
2004/2005
2004/2005
2005/2007 2006/2007
2007/2009 2008/2009
2004/2009 -
2004/2009 -
diciembre de 2003
62

IV.-ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO.

Se justifica a continuacin la viabilidad econmica del Plan Especial, con la valoracin y estimacin de las inversiones necesarias para llevar a cabo el mismo, segn los costos previstos, as mismo se hace una primera valoracin de los recursos econmicos necesarios a fin de llevar a buen trmino las propuestas. Como premisa de partida considerar que estamos ante una actuacin de iniciativa pblica, donde a su vez est implicada una poblacin que cuenta con unos recursos limitados, por lo que hemos de tener en cuenta el factor social de la actuacin. Dadas las diferentes propuestas y alternativas planteadas en el Plan donde se acta en una amplia zona con una sustitucin de la edificacin y nueva ordenacin, y por otro lado se plantea la rehabilitacin y mejora de otro sector del mbito, igualmente pasamos a justificar desde el punto de vista econmico diferenciadamente ambas propuestas.
1.-ESTUDIO ECONOMICO. El estudio econmico tiene por objeto obtener el alcance econmico de las previsiones del Plan en relacin a las obras de urbanizacin e implantacin de servicios, as como la evaluacin analtica de las posibles implicaciones del Plan, en funcin de los agentes inversores previstos y de la lgica secuencial establecida para su desarrollo y ejecucin (artculo 19.1.3 de la LOUA 7/2002).
1.1.-Costos de indemnizaciones, edificaciones existente y demoliciones. 1.2.-Costos de urbanizacin. a) Inversiones necesarias. Costos previstos: * reas de Intervencin. Es necesario en primer lugar valorar la demolicin de las edificaciones a sustituir, y el programa de realojos necesarios para llevar a cabo las operaciones de sustitucin y nueva ordenacin, teniendo a su vez en cuenta las distintas etapas y fases de ejecucin expuestas con anterioridad, en concreto en cuanto a las fases de ejecucin de la etapa 1 que permitir una mejor gestin del realojo
diciembre de 2003
63

de la poblacin y un ahorro de costos por dicho concepto. Se han estimado unos mdulos de demolicin de 660 /m2 y de realojo, unos costos de 24040 /mes para cada familia de acuerdo con las caractersticas y programacin del realojo expresados ms arriba. Se valoran igualmente los costos de urbanizacin de la nueva ordenacin, es decir la nueva red viaria y espacios libres propuestos en base a mdulos de 10818 /m2 y 36036 /m2 respectivamente. Igualmente se detallan los costes de ejecucin de las nuevas edificaciones residenciales propuestas (en base a 42071 /m2 para vivienda protegida y 52889 para vivienda libre) y la implantacin de los nuevos equipamientos que genera el Plan (49583 /m2). Por ltimo, se estiman de forma genrica otros costos necesarios para la gestin y desarrollo de la actuacin (gastos de gestin, gastos generales, costes financieros...) que en funcin de las inversiones a realizar y de la programacin expuesta se ha estimado en un 15% del volumen total de las inversiones a realizar.
Costos por reas de Intervencin
mdulo rea de Intervencin Santa Adela
Programa de realojo
350 familias
4.327,49 /familia
periodo 18 meses
6.61 /m2 const. 108,18 /m2 36,06 /m2
1.514.550,50 233.659,90 1.929.819,34

1.571.222,82
Demoliciones 35.343 m2 const. Nueva urbanizacin

Viario Espacios libres 14.524 m2 9.944 m2
Nueva edificacin
Vivienda Garajes locales
Nuevos equipamientos Costes generales Total inversiones
52.68868 m2 138 plazas 2.440 m2 2.07291 m2

const.
451,07 /m2 5.409,11 /plazas 150,25 /m2 495,83 /m2 const.

15% del total
358.596,52 24.878.82248 23.766.28289 745.922,21 366.617,38 1.027.81097 4.437.69948 34.022.36265
diciembre de 2003
64

Costos por reas de Intervencin

Mdulo rea de Intervencin Dlar
Programa de realojo
317 familias
4.327,49 /familia
periodo 18 meses
6.61 /m2 const. 108,18 /m2 36,06 /m2
1.370.884,57 187.077,38 922.332,41 831.988,03 90.344,38 17.799.88370 17.084.75434 230.573,11 484.566,01 365.413,03 3.096.83866 23.742.42975
Demoliciones 28.297 m2 const. Nueva urbanizacin

Viario Espacios libres 7.691 m2 2.505 m2
Nueva edificacin
Vivienda Garajes locales
Nuevos equipamientos Costes generales Total inversiones
39.223 m2 43 plazas 3.225 m2 737 m2 const.
435,58 /m2 5.409,11 /plazas 150,25 /m2 495,83 /m2 const

15% del total
Resumen Costos por reas de Intervencin

rea de Intervencin Santa Adela rea de Intervencin Avenida Dlar 1.370.884,57 187.077,38 922.332,41 17.799.88370 365.413,03 3.096.83866 23.742.42975 Total Costos euros 2.885.435,07 420.737,28 2.852.151,74 42.678.70618 1.393.22400 6.665.014,96 57.764.79240
Programa de realojos Demoliciones Nueva urbanizacin Nueva edificacin Nuevos equipamientos Costes generales Total inversiones
1.514.550,50 233.659,90 1.929.819,34 24.878.82248 1.027.81097 4.437.69948 34.022.36265
* reas de Rehabilitacin. En las reas en las que se actan mediante mejora y rehabilitacin de la edificacin existente, se valoran los costes de mejora de la urbanizacin e infraestructuras existentes, as como los costes de ejecucin para la rehabilitacin de las edificaciones actuales.
diciembre de 2003
65

Costos por rea de Rehabilitacin

mdulo rea de Rehabilitacin C/ Catalua
Mejora de la Urbanizacin Rehabilitacin de la Edificacin Costes generales Total inversiones
4.658 m2 viario 17.327 m2 const.
90,15 /m2 132,22 /m2 const. 15% del total
419.905,52 2.291.044,56 406.642,51 3.117.592,59
Costos por rea de Rehabilitacin

mdulo rea de Rehabilitacin C/ Jarama
5.328 m2 viario 24.795 m2 const.
90,15 /m2 132,22 /m2 const. 15% del total
480.308,14 3.278.512,50 563.823,10 4.322.643,73
Resumen Costos por reas de Rehabilitacin

rea de Rehabilitacin C/ Catalua rea de Rehabilitacin C/ Jarama 480.308,14 3.278.512,50 563.823,10 4.322.643,73 Total Costes euros
419.905,52 2.291.044,56 406.642,51 3.117.592,59
900.213,66 5.569.557,05 970.465,61 7.440.236,32
* Costos totales.
Costos Totales euros
reas de Intervencin reas de Rehabilitacin Total inversiones
57.764.79240 7.440.236,32 65.205.02871
diciembre de 2003
66

2.-ESTUDIO FINANCIERO. Se analizan a continuacin los ingresos que supondr para el promotor el desarrollo de la actuacin, que siendo pblica se supedita la viabilidad de la operacin a la obtencin de los ingresos suficientes para garantizar asumir en su totalidad los costos previstos del sistema, no pretendindose la obtencin de beneficios pues todos ellos se vuelcan en la consecucin de los objetivos previstos. 2.1.- Justificacin de la viabilidad econmica del Plan. Recursos econmicos. Ingresos previstos: Para hacer viables las propuestas del Plan pasamos a describir y detallar los recursos econmicos con los que contamos. Por un lado hemos de tener en cuenta la participacin de las administraciones pblicas implicadas, as como los recursos econmicos derivados de las determinaciones del Plan General para este tipo de actuaciones, que podra considerar necesaria la participacin de los propietarios afectados en el rea. Igualmente justificamos desde el punto de vista econmico diferenciadamente las propuestas de sustitucin de la edificacin y nueva ordenacin, y la rehabilitacin y mejora de otro sector del mbito. * reas de Intervencin. -Participacin de las Administraciones implicadas. Se tiene previsto la incorporacin al Plan de Obras Municipales, en distintas anualidades, de la ejecucin de las obras necesarias para la urbanizacin de los dos sectores previstos. Igualmente se prev la posibilidad de que el municipio contribuya al proceso con la aportacin de los recursos municipales derivados de la gestin de mbitos de desarrollo del Plan General. Adems una parte de las inversiones previstas se acometer mediante programas de financiacin pblica de otras administraciones implicadas como pueden ser de la disposicin de recursos del Plan Nacional de Vivienda y de la Administracin Autonmica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda
diciembre de 2003
67

(promocin pblica, cofinanciadas,...) adems implantacin de los equipamientos previstos.
de
asumir
la
-Recursos econmicos del plan A los efectos de facilitar la viabilidad econmica de la operacin, obteniendo espacios libres, infraestructura viaria y nuevos equipamientos, el Plan General permite un incremento global en el mbito sometido a reforma de un 20% de la edificabilidad existente, dicha edificabilidad se distribuye entre las zonas sometidas a sustitucin y se traduce en edificaciones residenciales plurifamiliares que adems del uso residencial libre, incorpora otros usos compatibles con el mismo: uso terciario en planta baja. El Ayuntamiento, bien instrumental EMUVYSSA agentes gestores de la ingresos por la venta de financiar la operacin. directamente mediante su empresa o bien indirectamente mediante otros actuacin en su caso, dispondrn de la nueva edificabilidad para contribuir a
Ingresos previstos reas de Intervencin

reas Intervencin Recursos del plan Nueva edificabilidad Uso residencial Garajes Locales Administracin Autonmica Otras aportaciones Total aportaciones 49.071.40275 41.415.34067 1.958.09782 5.697.96426 829.28885 7.864.10080 57.764.79240
32.051 m2 181 plazas 4.122 m2
1.29217 /m2 10.818,22 plaza 1.382,33 /m2
diciembre de 2003
68

*reas de Rehabilitacin. -Participacin de las Administraciones implicadas. Se tiene previsto la incorporacin al Plan de Obras Municipales, en distintas anualidades, de la ejecucin de las obras necesarias para la mejora de la urbanizacin e infraestructuras de los sectores previstos. Adems se prevn otras aportaciones municipales, mediante los recursos derivados de la intervencin municipal en la rehabilitacin de la ciudad. Por ltimo, una parte de las inversiones previstas se acometer mediante programas de financiacin pblica de la Administracin Autonmica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda para la rehabilitacin. Se podra considerar una aportacin econmica de los propietarios actuales de las viviendas, en funcin de su capacidad econmica, considerando que la ejecucin del Plan supondr un valor aadido con la rehabilitacin de su vivienda.
Ingresos previstos reas de Rehabilitacin

rea de rea de Rehabilitacin Rehabilitacin C/ Catalua C/ Jarama Administracin autonmica Otras aportaciones Total aportaciones
2.063.71209 1.053.88050 3.117.592,59 2.639.202,56 1.683.44117 4.322.643,73
Total euros
4.702.91465 2.737.32167 7.440.236,32
diciembre de 2003
69

* Ingresos totales.
Ingresos Totales
reas de Intervencin reas de Rehabilitacin Total aportaciones
euros 57.764.79240 7.440.236,32 65.205.02872
Segn lo expuesto, considerando las aportaciones descritas, la operacin se autofinancia, garantizndose la viabilidad de esta iniciativa urbanizadora asegurando a su vez el mantenimiento y realojo de toda la poblacin afectada. Granada, diciembre de 2003
Ricardo Hernndez Soriano Arquitecto
diciembre de 2003
70

R Hernandez Soriano-PGOU Granada Area de Transformacion y Mejora 2 Santa Adela-2000

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

R Hernandez Soriano-PGOU Granada Area de Transformacion y Mejora 2 Santa Adela-2000

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PLAN ESPECIAL REFORMA INTERIOR AREA DE TRANSFORMACIN Y MEJORA ATM-2 SANTA ADELA

Plan General de Ordenacin Urbana de Granada 2000

RICARDO HERNNDEZ SORIANO ARQUITECTO

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Calificacin y Usos del Suelo segn PGOU 2000 plano 1.1

Delimitacin ATM-2 Santa Adela segn PGOU 2000 plano 1.3

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

2. INFORMACIN URBANSTICA 2.1.-El rea y la ciudad

mbito del PERI plano 2.1

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Evolucin histrica durante la dcada de los cincuenta

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Estado actual de la primitiva Venta del Nio

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Confluencia de Avda de Dlar y calle Ebro, en el lmite de la ATM-2

Evolucin histrica durante la dcada de los sesenta

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Ejecucin de edificio en Plaza Diego de Silo a principios de los setenta

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Evolucin histrica desde los aos setenta

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Fotografa area del primer ncleo del Zaidn en 1960

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

< 60.000ptas. 91.000-115.000

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Nivel de ingresos comparativo entre reas

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 Santa Adela

Edificio de Tipo Social en calle Santa Adela

Patio de edificio de Renta Limitada en calle Poeta Gracin