EXCELENTISSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CVEL DA COMARCA DE.

LUCIANO e outros vm presena de Vossa Excelncia para propor a presente AO ORDINRIA DE INTERVENO
EM CONDOMNIO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, em face do CONDOMNIO CENTRO EMPRESARIAL SHOPPING
CENTER **, na pessoa de seu sndico em exerccio, pelos fatos e fundamentos jurdicos seguintes:
OS FATOS

Os requerentes so proprietrios de lojas comerciais no condomnio Centro Empresarial Shopping **, estabelecido no
centro da cidade na rua **.
Em que pese a obrigao de poucas linhas, embora com objetividade, face a economia de tempo, imprescindvel na
rpida aplicao da tutela jurisdicional existe, no presente caso, imperiosa necessidade de uma pequena digresso
para entendimento perfeito do que se pretende.
No resta dvida que vivemos num regime recessivo onde a crise econmica, que inevitavelmente existe, faz com que
os benefcios da produo se misturem e se confundam com os benefcios de uso. Prevalece a filosofia da liberdade
convencional. Tutela-se tudo pelos contratos, pelas convenes, por estatutos e por regimentos. Ocorre, entretanto,
que nem sempre tais combinaes so devidamente estruturadas, escrituradas, delineadas no contexto legal. Via de
regra acabam por criar uma srie de problemas de difcil soluo e, no raro, com prejuzos incalculveis para os que
se adentram em determinados ramos de negcios sem a necessria cautela, munidos apenas de sua boa-f.
assim no campo dos condomnios em shoppings, onde o direito relativamente novo. Mais novo, ainda, em
Cachoeiro e em todo o sul do estado. E sendo, como j se disse, um instituto novo de direito, como tal deve ser
tratado .
Ao longo das ltimas dcadas a preocupao com os aspectos jurdicos dos centros comerciais onde se agrupam lojas,
reas de lazer e divertimentos, restaurantes, cinemas, agrupamentos estes que se denominam Shopping Centers vem
ganhando largo terreno no campo da doutrina e da jurisprudncia.
Os shoppings centers, de uma maneira geral, so criados por empreendimentos imobilirios compostos de um ou mais
grupos econmicos. Reunidos, tais grupos formam uma empresa que constri, planifica e passa a gerir o
empreendimento. As lojas so locadas por contratos especialissmos onde um bem planejado "Tenan Mix", ou seja,
mistura de ramos de atividades, evita correlato entre os lojistas e, por conseguinte, no permite que os comerciantes
se digladiem numa concorrncia danosa.
Assim o grupo empreendedor, locador das lojas, forma o que o Cdigo Civil em seu artigo 623 e ss denomina de
CONDOMNIO.
desta forma que se entende e como funciona um Shopping Center de verdade, v.g., o Shopping *** onde quatro
grandes grupos se uniram e dirigem o empreendimento LOCANDO todas as suas lojas.
Na definio de Jaques Bushatsky, In SHOPPING CENTER VISTO PELOS TRIBUNAIS, 1a ed. 1993: "Menos por algum
purismo, mais pela necessidade de se lidar com definies e conceitos razoavelmente firmes, que se tem procurado
fixar a definio e delinear parmetros, de modo a poder-se trabalhar com um, e apenas um, conceito de Shopping
Center.
Igualmente, tem-se reconhecido que condies essenciais para a existncia de um shopping center, so sua estrutura
legal, seus contratos, suas normas gerais, as conseqncias jurdicas de cada um dos elementos constitutivos do
empreendimento."
Entretanto, no desta forma que se pode enquadrar o Shopping Center ***.
Note-se que ele pode, na verdade, ser definido apenas como uma edificao comercial. Embora tenha as
caractersticas de um centro comercial funciona, de fato, como um aglomerado de lojas, quiosques, garagens, boxes e
salas comerciais que rolam nas mos de proprietrios diversos (pessoas fsicas) e de alguns locatrios. (clusula 3 a do
cap. II da Conveno-doc. 1). Jamais seria aceito como membro da ABRASC- Associao Brasileira de Shoppings
Centers.

Na denominao tcnica empresarial temos em *** um SHOPPING CENTER VENDIDO. Significa que a medida em que
o empreendedor constri vai vendendo lojas, e os espaos so vendidos como salas, garagens e boxes. Cada
condmino proprietrio de sua loja, de sua sala, de suas garagens.
Desta maneira no se formou uma unidade slida, onde todos os condminos so proprietrios do empreendimento.
Ao contrrio, o que existe so unidades autnomas que formam o condomnio, o qual, por sua vez, apresenta uma
srie de irregularidades a comear pela ineficiente gesto administrativa.
Coberto de dvidas, de aes judiciais, vive o condomnio do num emaranhado de problemas que seus administradores
no sabem como resolver, como ir se demonstrar e provar para o fim a que se prope a presente ao.
DA CONVENO DO CONDOMNIO
Mas o shopping, apesar de tudo, um empreendimento imobilirio onde esto reunidos interesses comuns, razo pela
qual sua administrao , ex vi do art. 9o da Lei 4.591/64, regida por uma conveno condominial.
Nesta conveno, que dever ser aprovada pela maioria qualificada de 2/3 dos condminos, (par. 2 o do art. 9o) devem
ser includas clusulas bem delineadas, com clareza suficiente para entendimento dos condminos.
Entretanto, bem estudado, ver-se- que no este o caso da CONVENO DO CENTRO EMPRESARIAL SHOPPING **.
Entrelaada de artigos e pargrafos confusos, onde estampam-se visivelmente clusulas "leoninas", cuja finalidade visa
garantir benefcios exclusivamente para o incorporador, a referida conveno verdadeiro acinte aos princpios legais,
na espcie. Foi feita, na verdade, pela chamada maioria de "um s", sendo os demais levados em sua boa-f a assinar
coisa que desconheciam em seu amadorismo empresarial.
Mas a conveno de carter normativo, sendo, ipso factu, ato que interessa a todos os condminos, no podendo
refletir apenas a vontade de um co-partcipe ou de apenas um grupo. No pode, ainda, a par de seu carter, sobreporse lei, sob pena de nulidade, como bem leciona Joo Batista Lopes, In CONDOMNIO, Ed. Ver. Dos Trib., 4 a ed. Pag.
80: "A leitura isolada de tais disposies pode levar a equvocos como o de supor que os condminos possam
livremente dispor sobre seus direitos e deveres. A Conveno de Condomnio, a despeito de seu carter normativo, no
pode, evidncia, sobrepor-se lei, pena de nulidade. Funciona, na verdade, como simples subsistema vinculado ao
sistema da lei condominial com o qual no pode conflitar"
Note-se que a clusula 114, letra g, do cap. XI dispe que: "Ser exigida maioria qualificada que represente 4/5
(quatro quintos), dos condminos para deliberar sobre a destituio do sndico ou do administrador"(doc. 2)
Verdadeiro absurdo eis que, desta forma, ser necessrio que 80% dos condminos votem pela retirada do sndico
incompetente ou de um administrador mal intencionado. Nem no Congresso Nacional existe a maioria qualificada de
4/5. Em situaes especialissimas pede-se o quorum de 3/5. Nos demais sempre o de 2/3. Evidente o intuito de
perpetuar a administrao.
Por outro lado a clusula 120 dispe que: "Fica desde j convencionado que, em carter excepcional, a administrao
do Centro empresarial Shopping ***, nos trs primeiros anos, aps a sua concluso, ser feita pelos
Incorporadores/Empreendedores, primeiros signatrios desta escritura, ou por empresa administradora criada pelos
mesmos para tal fim, os quais assumiro concomitantemente as funes de sndico, sem prejuzo das demais normas e
regulamentos do Condomnio."(doc. 3)
Tal clusula, por si s, dispensa qualquer comentrio. absurdamente contrria ao disposto na legislao que prev
em seu artigo 22 a eleio do sndico por 2 anos. Note-se que combinada com a clusula 114, letra g, permite domnio
absoluto do incorporador, perpetuando sua administrao, o que inadmissvel.
O artigo 22 da Lei dos Condomnios dispe que o sndico ser eleito pela assemblia geral, por dois anos. A conveno
dispondo da forma acima ditatorial. , por conseguinte, a clusula 120, NULA DE PLENO DIREITO.
Neste sentido tambm a lio de Caio Mario da Silva Pereira, In Condomnio e Incorporaes, cap. IX: "Tem sido
aflorada, na doutrina, a questo referente perpetuidade da funo do sndico, quando sua designao constar da
conveno do condomnio. Mas no pode prevalecer o carter de perpetuidade, porque a lei brasileira, referindo-se
eleio bienal, assegurou aos interessados a faculdade de escolha, que seria frustada, e a lei contrariada, se desse
validade clusula do regulamento derrogatria desse poder. Um incorporador-condmino, que pretendesse manter o
edifcio sob seu controle, far-se-ia nomear sndico na conveno, e se converteria em ditador do edifcio."
No cap. XI, clusula 107, par. 4o da Conveno est disposto que" No podero tomar parte nas deliberaes os
condminos que estiverem em atraso com o pagamento de suas contribuies condominiais, normais, extraordinrias,
decorrentes de penalidades ou de qualquer outra natureza."(doc. 4).
Entretanto a administrao que controlada exclusivamente, como j se viu, pelo incorporador (ConstruplanConstruo, Incorporao e Planejamento Ltda, na pessoa de seu diretor) pouco se importa com o que escreveu. Aps
ter se "afastado" da funo de sndico perptuo em face de ter confessado ser o maior devedor do condomnio, (doc.

5/10) nomeou um substituto que nada mais do que um "testa de ferro"que atende sumariamente aos pedidos e
"sugestes"do empreendedor. Em suma, o empreendedor a verdadeira "Eminncia Parda" do sndico e do
administrador do Shopping.

Note-se pela ata anexa, (doc.11) que na ltima assemblia ordinria houve votao para eleio da Comisso de
Propaganda. Dos quatro eleitos, trs esto inadimplentes.
Ora, se a clusula citada acima impede que inadimplentes votem, evidentemente por questo bvia, estaro tambm
impedidos de serem votados.
Tal comisso de suma importncia na gerncia do empreendimento. ela quem determina o destino das verbas que
sero oradas e gastas nos projetos de propaganda do Shopping.
No se trata, absolutamente, de omisso da Conveno como interpretou aos incautos, a Administrao.
Ora, o princpio estritamente constitucional. Note-se que o artigo 14, par. 3o , item II da CF determina que todo
cidado pode votar e ser votado, mas desde que no gozo de seus direitos polticos. Inadmissvel, pois, que algum
possa ser eleito sem estar quites com a norma orientadora desta eleio. Se a norma determina que o condmino
inadimplente no pode votar, curialmente acadmico que tambm no poder ser eleito para nada. A simetria
obrigatoriamente ajustvel.
A ADMINISTRAO IRREGULAR
Ao empreender a construo do shopping a Constru***, na pessoa de seu diretor entendeu, na verdade, que poderia
concluir a obra apenas com o capital da venda das unidades. Entretanto entendeu mal. Tanto que no deu. Faltou e
falta capital para a firma empreendedora concluir a obra. E faltou competncia para se administrar o que est
concludo e pago. Sim, porque 99% das vendas j foram quitadas pelos compradores junto Constru***.
O descontrole administrativo visvel. A insegurana dos condminos patente. A m gesto administrativa
incontesti e j do domnio pblico (doc.12/13).
O valor cobrado pelo Condomnio incrivelmente alto. Desproporcional e impossvel de ser absorvido pelos lojistas. o
mais caro de todo o Brasil. Nem o mais moderno e mais luxuoso Shopping Center do pas, o Iguatemi de S.Paulo,
cobra um condomnio de R$ 54,00 por M2 como o de Cachoeiro. Veja-se a reportagem anexa. (doc.14). Por este fato ,
somente uma rarissma minoria, administradores competentes e empresrios de verdade que conseguem manter
seus compromissos em dia, permitindo assim que o Shopping Cachoeiro consiga, aos trancos e barrancos, se arrastar
ainda, antes de ir bancarrota total.
At o dia 30 de janeiro do corrente a inadimplncia era de mais de 50%. E pior que os devedores so lojas de
propriedade do incorporador e de seus parentes. Veja-se a relao anexa. (doc 15/16).
No so necessrios longos apontamentos para se constatar que impossvel um empreendimento da natureza do
Shopping Cachoeiro sobreviver e funcionar com essa taxa de inadimplncia. Apurou-se, por alto, uma dvida desses
condminos de R$ 386.930,00. Desse valor, 67% dvida do empreendedor e de seus parentes. E se cobram dele,
ocorre simplesmente o que se v estampado no documento acostado (doc. 17/18).
Ora, de se perguntar: Como possvel que um empreendimento desse porte tenha um sndico que se constitui no
seu maior devedor, conforme ele mesmo confessa? (doc. 9) Como poderia ele cobrar de algum?
Em setembro de 1995 a firma *** Ltda aforou Ao Cautelar de Arresto em face do Condomnio por dvida de R$
19.991,00. Tudo isso porque o empreendedor e sndico maliciosamente deu o mesmo CGC do Condomnio para a
construo da obra. Veja-se a folha de pagamento anexa. (doc.38)
Em Agosto de 1996 o diretor da Constru***, juntamente com o sndico substituto por ele nomeado, efetuaram uma
confisso de dvida em nome da *** Ltda, firma da qual no absolutamente scio e nem representante legal.
(doc.32/34) . No bastasse isso, to logo firmou tal compromisso, com total desconhecimento dos verdadeiros scios
da Space Center, emitiu promissrias em favor do Condomnio. Responde , o Condomnio, civilmente por isto.
Recentemente, em janeiro do corrente, a MM Juza da Vara Cvel de *** expediu Carta Precatria para o Cartrio do 1 o
Ofcio determinando a indisponibilidade de todas as lojas da Constru***. (doc. 44/47). Note-se que a maioria dessas
lojas no pertencem mais Constru**.
Note-se que tais determinaes judiciais, oriundas da capital do estado dizem respeito a outras dvidas da Constru***
que tem sua sede l. Entretanto a cobrana judicial dessas dvidas est "estourando"em cima dos condminos
proprietrios do Shopping ***, j que a transferncia das vendas ainda no se operou definitivamente.

Veja-se a relao de ttulos protestados contra o condomnio (doc. 48/49). No se sabe, ao certo, a origem de tais
ttulos. A mistura entre fornecedores para o condomnio e para a constru*** patente. Entretanto o protesto contra
o condomnio j que tudo foi pedido em seu nome, com seu CGC.
Diante de tanta irresponsabilidade, de tanto desmando, de tanta m-f, de tanta malcia, um dos condminos, por sua
conta contratou, em agosto de 1996, um profissional para efetuar Auditoria nas contas do condomnio. Note-se que
embora a auditoria no tenha se concretizado totalmente por falta de apresentao de documentos por parte da
administrao que os sonegou, o que se pde apurar verdadeiramente "caso de polcia"(doc.51). Alis, diga-se de
passagem, no houve nenhum interesse da Administrao sequer de ler o trabalho, em que pese o pedido feito em
Assemblia, conforme se pode ver da ata anexa. (Doc. 52/54)
DO PEDIDO DA TUTELA ANTECIPADA
De tudo evidencia-se o total descalabro da Administrao do Condomnio do Shopping Center ***. Pessoas de bem que
ali depositaram todas as suas economias na esperana de que seus negcios fossem seguros e bem administrados,
esto beira de perderem tudo. O Shopping corre risco iminente de ser fechado por total falta de viabilidade de seu
funcionamento. Perdeu-se o controle da situao que cada vez mais assume propores alarmantes em termos de
desorganizao e de m administrao.
O estado geral do empreendimento delicadssimo. A situao atual no pode persistir, sob pena de fechamento do
shopping. A administrao que est regendo e levando o empreendimento runa total no tem a experincia e a
vivncia necessrias para sanear e enxugar as contas. Empreendimentos desta natureza exigem administrao
independente, forte, estruturada. No podem ser administrados por "testas de ferro" que no tem experincia e
vivncia no ramo. A cada dia os compromissos se somam, o passivo aumenta assustadoramente e o ativo permanece
morno. No se cobra. No se prestam contas a ningum. Falta interesse vista de outros interesses maiores.
Por isso necessitam os requerentes da tutela jurisdicional para que seja determinado pelo juzo uma INTERVENO NA
ADMINISTRAO, afim de que seja nomeado um interventor para enxugar as contas passivas e ativas do Condomnio.
H nos autos prova inequvoca da verdade do que se afirma. Por outro lado restou demonstrado o risco iminente de
danos irreparveis que podero sofrer os requerentes e outros condminos se persistir por mais alguns dias a situao
atual do Condomnio. Esse perigo de dano no est num simples receio subjetivo. Ao contrrio, est calcado em fato
objetivamente demonstrado por prova material. Necessrio, pois, uma medida urgente, qual seja a do afastamento
dos atuais administradores para que outros, nomeados pelo Juzo, possam sanear as contas, corrigir os desmandos,
fazer prevalecer a Conveno em combinao com a Lei, convocando Assemblia e elegendo sndico e conselhos.
REQUERIMENTO
Diante de tudo, sem outra alternativa, os requerentes vm presena de V.Ex.a. para requererem o seguinte:
I- Primeiramente, com respaldo no artigo 273 do CPC, lhes seja concedida, liminarmente, a antecipao da tutela para
imediata destituio do sndico, Sr. Sebastio Adilson da Silva, bem como do sndico atual, por ele nomeado, Sr. Vasni
Barbosa de Oliveira, nomeando um interventor.
Para este encargo, que requer pessoa afeita aos problemas do dia a dia de um empreendimento complexo como um
Shopping Center, os requerentes indicam o condmino Sr. LUCIANO, cujos antecedentes empresariais so de todos
conhecidos, afora a sua independncia financeira, slida e bem respaldada, conforme se pode ver pelo curriculum
juntado presente, exclusivamente para essa finalidade. (doc. 55/57)
II- Que seja, tambm, nomeado por V.Exa. um perito auditor para proceder a uma auditoria nas contas condominiais.
III- Que seja o presente pedido de DESTITUIO DO SNDICO do Condomnio do Centro Empresarial Shopping ***,
recebido e ao final julgado procedente condenado-se os requeridos nas custas e honorrios advocatcios na forma da
lei.
IV- Protestando provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidas e requerendo a citao dos srs....,
e dando causa o valor de R$ 5.000,00.

Pede deferimento

A Sra. ...., Sndica eleita em ..../..../...., tomou todas as cautelas e encaminhou uma correspondncia ao ex-sndico,
registrada, atravs de seu procurador (comprovantes em anexo), para que o mesmo efetuasse a devoluo dos

documentos pertencentes ao condomnio, bem como a prestao de contas, de uma forma pacifica e mansa,
entretanto, at o presente momento no houve resposta.
DO PEDIDO
Isto posto, requer Vossa Excelncia:
a) Anulao de todos os atos do Sr. ...., por ser ilegal a sua permanncia como sndico do referido condomnio, desde a
sua posse ocorrida em ..../...., respondendo pelos seus atos praticados civil e criminalmente, ou no sendo este o
entendimento de Vossa Excelncia, seja declarada sua gesto apenas entre ..../.... ..../.... (.... ano), conforme
preceitua o Art. 23 da Conveno do Condomnio, em anexo, com devoluo de .... Salrios Mnimos mensais, em
dobro, retirados ilegalmente, durante todo o perodo, fixados pelo prprio requerido, pois, o condomnio s tem um
funcionrio que ganha R$ .... (....) e o sndico R$ .... (....), por ms, conforme faz prova os balancetes em anexo;
b) A citao do requerido para contestar a presente no prazo de .... dias, entregando os documentos pertencentes ao
condomnio, bem como a prestao de contas de todo o perodo, sob pena de revelia e busca e apreenso judicial dos
documentos que est em seu poder, como bloqueio da conta corrente n ...., da agncia ...., do ...., da Comarca de ....
em nome do condomnio;
c) A produo de todos os meios de provas em direito admitidas, especialmente a pericial, se necessria, bem como o
depoimento pessoal do requerido;
d) Seja condenado ao pagamento de honorrios advocatcios sobre o valor real da causa que ser apurado ao final, no
importe de ....% (.... por cento), custas processuais de estilo e demais cominaes legais.
D-se causa o valor de R$ .... (....), para efeito de alada.
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
advogado