Apostila de Operações Imobiliárias III - Completa (Fase de Estudo)

Sumrio
1 2 2.1 CONCEITOS GERAIS............................................................................................... 3 MTODOS E TCNICAS .......................................................................................... 4 Mtodos e tcnicas para compra e venda de construes urbanas e rurais ..................... 4
2.1.1 Introduo: .................................................................................................................. 4 2.1.2 Atividades preliminares: .............................................................................................. 4 2.1.3 Anlise da documentao: ............................................................................................ 5 2.1.4 Vistoria: ...................................................................................................................... 5 2.2 2.3 2.4 Metodologia de Avaliao............................................................................................. 6 Caractersticas gerais: .................................................................................................. 6 Mtodos: ...................................................................................................................... 6
2.4.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado: ........................................................ 6 2.4.2 Mtodo Evolutivo:........................................................................................................ 8 2.4.3 Mtodo Involutivo:....................................................................................................... 8 2.4.4 Mtodo Comparativo Direto de Custo: ......................................................................... 8 2.4.5 Mtodo da Capitalizao da Renda: ............................................................................. 8 3 4 5 5.1 5.2 5.3 AVALIAO DE CASAS .......................................................................................... 8 AVALIAO DE APARTAMENTOS ....................................................................... 9 AVALIAO DE IMVEL URBANO..................................................................... 10 Introduo: ................................................................................................................ 10 Objetivo: ................................................................................................................... 10 Classificao: ............................................................................................................. 11
5.3.1 Quanto ao uso: ........................................................................................................... 11 5.3.2 Quanto ao tipo de imvel:........................................................................................... 11 5.3.3 Quanto ao agrupamento dos imveis: ......................................................................... 11 5.4 Definies: ................................................................................................................. 11 5.4.1 Aproveitamento eficiente: .......................................................................................... 12 5.4.2 Ficha de referncia de imvel urbano: ........................................................................ 12 5.4.3 Frente projetada: ....................................................................................................... 12 5.4.4 Frente real ou testada: ............................................................................................... 12 5.4.5 Frente de referncia: .................................................................................................. 12 5.4.6 Fundo de comrcio: .................................................................................................... 12 5.4.7 Gleba urbanizvel: ..................................................................................................... 12 5.4.8 Istimas de valor:....................................................................................................... 12 5.4.9 Lote: .......................................................................................................................... 12 5.4.10 Luvas: ................................................................................................................... 13
Apostila de Operaes Imobilirias III ...................................................................................... fls. 2
5.4.11 5.4.12 5.4.13 5.4.14 5.5 5.6 5.7
Planta de valores genricos de imveis urbanos:..................................................... 13 Profundidade equivalente: ..................................................................................... 13 Vantagem da coisa feita: ........................................................................................ 13 Vocao do imvel:................................................................................................ 13
SMBOLOS E ABREVIATURAS: ............................................................................. 13 ATIVIDADES BSICAS: .......................................................................................... 13 VISTORIA: ............................................................................................................... 14
5.7.1 Caracterizao da regio, compreendendo: ................................................................ 14 5.7.2 Caracterizao do terreno: ......................................................................................... 14 5.7.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias: ............................................................. 14 5.7.4 Benfeitorias no documentadas: ................................................................................. 14 5.7.5 Glebas urbanas: ......................................................................................................... 15 5.7.6 Terrenos: ................................................................................................................... 15 5.7.7 Benfeitorias: .............................................................................................................. 15 5.8 AVALIAO IMVEL RURAL: ............................................................................. 16 5.8.1 Classificao dos bens, seus frutos e direitos: .............................................................. 17 5.8.2 Caracterizao do imvel: .......................................................................................... 17 6 6.1 6.2 AVALIAO DE IMVEL: .................................................................................... 18 CONSIDERAES:.................................................................................................. 18 MTODO DE AVALIAO: .................................................................................... 20
6.2.1 Mtodo Direto: .......................................................................................................... 20 6.2.2 Mtodo Indireto: ........................................................................................................ 21 7 7.1 DEPRECIAO DE IMVEIS: .............................................................................. 22 O QUE SE DEPRECIA MAIS? .................................................................................. 24
7.2 IDENTIFICAO DOS FATORES OU CAUSAS QUE PROVOCAM A DEPRECIAO: ............................................................................................................... 25 7.3 8 9 9.1 9.2 9.3 9.4 10 CONCEITUAO DE VIDA TIL OU ECONMICA: ........................................... 26 VALOR DE COMERCIALIZAO: ....................................................................... 26 VALORES DO IMVEL: ........................................................................................ 28 FATORES MERCADOLGICOS:............................................................................ 28 FATORES COMPORTAMENTAIS: ......................................................................... 28 COMO AGREGAR VALOR AO PRODUTO OU SERVIO: .................................... 29 VALOR DE MERCADO: .......................................................................................... 29 DOCUMENTOS PARA A COMPRA E VENDA: ..................................................... 29
10.1 Vendedor Pessoa Fsica (se casado, do casal): ............................................................. 29 10.2 Vendedor Pessoa Jurdica: ......................................................................................... 30 11 INCORPORAO IMOBILIRIA: ........................................................................ 31 11.1 O que incorporao imobiliria? .............................................................................. 31
11.2 Como se conceitua o incorporador ? ........................................................................... 31 11.3 Quem pode ser incorporador ? ................................................................................... 31 11.4 Quais as obrigaes do incorporador ? ....................................................................... 31 11.5 Quais os requisitos necessrios para o exerccio da funo de incorporador ? .............. 32 11.6 Patrimnio de Afetao: ............................................................................................. 34 12 13 CUIDADOS NA AQUISIO DE UM IMVEL: .................................................... 34 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIRIO: .............................................................. 37
13.1 Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador FAT Habitao: .................................... 39 13.2 Plano Construcard. .................................................................................................... 39 13.3 Plano FGTS Casa Prpria. ...................................................................................... 40 13.4 Plano FGTS Financiamento de Imveis na planta e/ou em construo com recursos do FGTS. ................................................................................................................................ 40 13.5 Plano Carta de Crdito FGTS Individual. .................................................................. 40 13.6 Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS. ...................................... 41 13.7 OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL: ..... 41 13.8 Programa de Arrendamento Residencial PAR. ........................................................ 41 13.8.1 13.8.2 14 Plano Direto da Construtora: ................................................................................ 42 Bancos Particulares: .............................................................................................. 42 CONDOMNIO:....................................................................................................... 43
13.9 Sistema Financeiro Imobilirio SFI: ........................................................................... 42 14.1 Do Condomnio: ......................................................................................................... 43 14.2 Da Conveno de Condomnio: .................................................................................. 44 14.3 Das Despesas do Condomnio: .................................................................................... 45 14.4 Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes:............................................. 45 14.5 Da Administrao do Condomnio:............................................................................. 46 14.6 Competncias do sndico: ........................................................................................... 46 14.7 Da Assemblia Geral: ................................................................................................. 47
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS - MDULO III - 03/08/2011 1 CONCEITOS GERAIS - AVALIAO Aquilatar, computar, prezar, julgar-se como, estimar, orar, analisar, verificar. - COMPRA - Adquirir algo atravs de operao envolvendo valores, tendo sempre em comum uma parte interessada em adquirir e outra de permutar. - VENDA Repassar um imvel ou produto baseado nos interesses de ambos
com moeda de troca. (pgto dinheiro) PAPEL DO AVALIADOR NA COMPRA PAPEL DO AVALIADOR NA VENDA AVALIAO PARA COMPRA E VENDA NADA MAIS DO QUE A OBSERVAO E ANALISE PARA SABER A VIABILIDADE E SE ATENDE AOS INTERESSES DOS NEGOCIADORES. FATOR DE DESTAQUE NA NEGOCIAO: AVALIAO NA NEGOCIAO SO AVALIADOS OS INTERESSES DE AMBOS, E A PRIMEIRA COISA QUE SE FAZ AVALIAR A VIABILIDADE DA COMPRA MEDIANTE O PRODUTO. NESTAS NEGOCIAES SO MESURADOS AS POSIES E OS INTERESSES. POSIES RAZES QUE REGEM O ATO: DINHEIRO, PESSOA, PRAZO, PRODUTO SO MENSURVEIS, TANGVEIS E QUANTITATIVOS. INTERESSES RAZES QUE A POSIO IMPE: DESEJO, SONHO, MEDO, NECESSIDADE SO IMENSURVEIS, INTANGVEIS E QUALITATIVOS.
2 MTODOS E TCNICAS 2.1 Mtodos e tcnicas para compra e venda de construes urbanas e rurais
2.1.1 Introduo: Na dcada de 50 surgem as primeiras normas de avaliao de imveis organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia de avaliaes. As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliao de imveis so: - NBR 14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais; - NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos e - NBR 14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis rurais Substituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatrios, com a separao dos mtodos e a determinao do modo de executar os clculos em cada mtodo. 2.1.2 Atividades preliminares: 1) Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, outros; 2) Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros; 3) Identificao do imvel que ser objeto da avaliao;
4) Necessidade ou no de verificao de medidas; 5) Ateno para prazo limite para apresentao do laudo; 2.1.3 Anlise da documentao: Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem. 1) Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo com Certido recente do Registro Geral de Imveis. Prestar ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas jurdicos. 2) Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies. 3) Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imvel. 2.1.4 Vistoria:
imprescindvel a vistoria do bem avaliado para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor 1) Visitar o imvel a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; tambm, se possvel e necessrio, planta baixa e croquis de localizao. 2) Descrever a caracterizao do terreno, construes, benfeitorias e regio: 2.1) Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilizao atual e vocao, restries e outras situaes relevantes; 2.2) Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou partes, qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao; 2.3) Regio: Aspectos socioeconmicos, fsicos e infraestrutura urbana. 3) A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de circunstncia atpicas, desvalorizantes ou valorizantes. 4) Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele local. Se rural, a vocao agrria da regio e a distncia aos grandes centros consumidores. 5) Procurar informaes no local sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguis de imveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes tm. 6) Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de unidade autnomas padronizadas permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. 7) Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o avaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias 8) Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez deste bem. 9) Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia. 2.2 Metodologia de Avaliao As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente: 2.3 Caractersticas gerais: a) Caractersticas do bem avaliado; b) Finalidade da avaliao; c) Disponibilidade e qualidade de informaes colhidas no mercado; e, d) Prazo para sua execuo. 2.4 Mtodos: a) Mtodo Comparativo; b) Mtodo Evolutivo; c) Mtodo Involutivo; d) Mtodo de Custo; e) Mtodo de Capitalizao da Renda; f) Avaliao utilizando critrio residual; e, g) Conjuno de Mtodos. 2.4.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis constituintes da amostra. Este mtodo o mais exato e importante. Nada melhor que consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando A aplicao deste mtodo pressupe: 2.4.1.1 Coleta de dados (amostra): - Planejamento da pesquisa; - Levantamento dos dados; - Verificao dos dados amostrais;
2.4.1.2 Tratamento de dados: a) Se tivermos poucos elementos, de trs a quinze, devemos trabalhar com a Estatstica clssica, mediante tratamento por fatores. b) Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar coma Estatstica inferencial. 2.4.1.2.1 Tratamento de dados com Estatstica Clssica: A Estatstica Clssica a aplicao do tratamento por fatores e deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usados so: Fator Oferta Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no mercado. Fator localizao Destina-se a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa amostragem em relao ao endereo do imvel em avaliao. Fator topografia Tratando de topografia acidentada, pode sofrer decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno plano situado ao lado. Fator frente x fundos - Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre incidindo sobre parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for comprido. Fator padro construtivo Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao. Fator idade/conservao Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se est melhor conservado ou com problemas que necessitam de reforma importantes. No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regio a os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliando. TRABALHO: 1. Conceito geral de avaliao, da compra e venda. 2. Qual o papel do avaliador na compra e venda. 3. Qual o fator de destaque na negociao. 4. Conceito de Posies e Interesses. 5. Qual a normatizao para avaliao de imveis urbanos e rurais e substituem qual norma. 6. Descreva com suas palavras as atividades preliminares, anlise da documentao e vistoria. 2.4.1.2.2 Tratamento de dados com Estatstica Inferencial: A Inferencial estatstica tem se firmado ao longo das dcadas recentes
como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados. Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece destaque o de regresso linear, por ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da rea. Inclusive este sistema est bastante detalhado na NBR 14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo. A regresso linear se revela de uma grande clareza para averiguao do mercado imobilirio. Suas frmulas so muito grande e cansativas e somente mediante calculadoras e programas de computador podemos realiz-los com comodidade.
2.4.2
Mtodo Evolutivo:
Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido em comparao no mercado. O fator comercializao dever ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condies do mercado na data de referncia da avaliao. 2.4.3 Mtodo Involutivo:
O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do comum e que no tm parmetros de comparao. um estudo de viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobilirio FUTURO. 2.4.4 Mtodo Comparativo Direto de Custo:
Identifica o custo de um bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. 2.4.5 Mtodo da Capitalizao da Renda:
Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.
AVALIAO DE CASAS 1. Faa uma pesquisa sobre o valor do terreno sem edificaes, se no for possvel ter uma avaliao de um terreno do mesmo tamanho, obtenha o valor
do metro quadrado e multiplique pelo tamanho do terreno do seu imvel, Caso no possuam terrenos vagos e no se possa ter uma ideia do valor do terreno vazio, tente pesquisar o preo do metro quadrado da terra com rgos da prefeitura, ou outros locais com as mesmas caractersticas em sua regio ou bairro. 2. Observe se os terrenos avaliados esto em uma situao privilegiada ou mal posicionados ou declividade acentuada, faa uma relao entre estes fatores, para obter o valor estimado. 3. Pode-se tentar ter uma referncia de preo observando o valor do bem no IPTU, Em alguns casos podem-se ver as diferenas de valores de IPTU entre os lotes mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado, pois na maioria dos casos o IPTU no ilustra o valor real do bem. 4. Aps avaliar o terreno hora de avaliar a edificao, procure saber qual o tempo de construo da casa, quanto mais antiga menor a avaliao. 5. Faa uma avaliao do nvel do acabamento e dos materiais empregados na construo, leve tambm em considerao a arquitetura, quanto mais refinado o acabamento e a arquitetura mais cara ser a avaliao. 6. Busque o valor que custaria a construo deste bem por metro quadrado, busque ndices de construo que so fornecidos por rgos, construtoras e etc, o SINDUSON oferece um valor para vrios padres de construes, que poder servir de parmetro. 7. Verifique alguns aspectos opcionais, como nvel de rudo, posio do sol, infraestrutura, vizinhana ( se tem bares, hospitais, ou eminentemente comercial.). 8. Veja as edificaes acessrias, se esto em condies de agregar valor a avaliao. 9. Mostre o seu critrio para seu cliente, isto far com que ele tenha mais segurana em seu preo. 10. Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliao prpria do bem, evite contest-lo, se for o caso da avaliao do cliente estar muito acima do preo, alerte0o sobre a dificuldade de se vender sob estas condies.
AVALIAO DE APARTAMENTOS 1. Faa uma pesquisa sobre o valor mdio dos apartamentos semelhantes, e que estejam na mesma regio, faa tambm uma avaliao de imveis similares, se no for possvel ter uma avaliao de apartamento do mesmo tamanho, divida o valor do apartamento obtido pela metragem deste apartamento, depois obtenha o valor aproximado do metro quadrado do apartamento que voc esta vendendo. 2. Observe se os terrenos do edifcio esto em uma situao privilegiada ou mal posicionados ou declividade acentuada, faa uma relao entre estes fatores, para obter o valor estimado.
3. Em alguns casos pode-se ver as diferenas de valores de IPTU entre os apartamentos mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado, pois na maioria dos casos o IPTU no ilustra o valor real do bem. 4. Aps avaliar o apartamento hora de avaliar a edificao, procure saber qual o tempo de construo, quanto mais antigo menor a avaliao. 5. Faa uma avaliao do nvel do acabamento e dos materiais empregados na construo, leve tambm em considerao a arquitetura, quanto mais refinado o acabamento e a arquitetura mais cara ser a avaliao. 6. Busque o valor que custaria a construo deste bem por metro quadrado, busque ndices de construo que so fornecidos por rgos, construtoras e etc, o SINDUSON oferece um valor para vrios padres de construes, que poder servir de parmetro. 7. Verifique alguns aspectos opcionais, como nvel de rudo, posio do sol, infraestrutura, vizinhana ( se tem bares, hospitais, ou eminentemente comercial.), se tem garagem, se o acesso fcil. 8. Mostre o seu critrio para seu cliente, isto far com que ele tenha mais segurana em seu preo. 9. Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliao prpria do bem, evite contest-lo, se for o caso da avaliao do cliente estar muito acima do preo, alerte-o sobre a dificuldade de se vender sob estas condies. TRABALHO: AVALIAO E DESCRIO DO IMVEL. Datas de provas - 1 prova 14/03 - Contedo: Conceitos gerais de avaliao para compra e venda; mtodos e tcnicas de avaliao para compra e venda; avaliao de imvel urbano e imvel rural. - 2 prova 04/04 - Contedo: Avaliao de imvel e Estatstica aplicada a Engenharia de avaliao
AVALIAO DE IMVEL URBANO
5.1 Introduo: - NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos - Esta Norma visa complementar os procedimentos gerais estipulados na norma de avaliao de bens parte 1 nos aspectos que dizem respeito a avaliao de imveis urbanos. - Esta norma atende aos padres internacionais de apresentao definidos pela Parte 3 das Diretivas ISO/IEC: 1989, adotada como Diretiva Nacional pela ABNT. 5.2 Objetivo: - Esta norma fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, dos seus custos, frutos e direitos, quais sejam:
a) Classificao dos imveis urbanos, dos seus frutos e direitos. b) Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas especficas de imveis urbanos; c) Definio das atividades bsicas; - Esta norma exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia, relativas a imveis urbanos. 5.3 Classificao: Os imveis urbanos classificam-se em: 5.3.1 Quanto ao uso: 1) Residencial; 2) Comercial; 3) Industrial; 4) Institucional; 5) Misto. Quanto ao tipo de imvel: 1) Terreno (lote ou gleba); 2) Apartamento; 3) Casa; 4) Escritrio (sala ou andar corrido); 5) Loja; 6) Galpo; 7) Vaga de garagem; 8) Misto. Quanto ao agrupamento dos imveis: 1) Loteamento; 2) Condomnio de casas; 3) Prdio de apartamentos; 4) Conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); 5) Conjunto de salas comerciais; 6) Prdio comercial; 7) Conjunto de prdios comerciais; 8) Centro comercial; 9) Complexo industrial.
5.3.2
5.3.3
5.4 Definies: Para os efeitos desta Norma so adotadas as seguintes definies complementares:
5.4.1
Aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel para o local, numa dada poca, observada a tendncia econmica ou vocao de uso nas circunvizinhanas, dentre os diversos permitidos pela legislao pertinente. 5.4.2 Ficha de referncia de imvel urbano: Ficha de informaes para cada dado de mercado, contendo as caractersticas importantes do imvel que permitam sua completa compreenso e dos elementos do mercado, contendo no mnimo endereo, rea e dimenses, edificaes (rea, pavimentos, padro de acabamento, estado de conservao) etc, benfeitorias, preo, data do evento, oferta ou transao, venda ou aluguel, nome e telefone do informante. 5.4.3 Frente projetada: Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais so oblquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso de frente em curva, ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e das normas; a medida do fundo, em lotes de esquina com as laterais paralelas. 5.4.4 Frente real ou testada: Distncia real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo do alinhamento da via de acesso ao imvel implantada ou projetada. 5.4.5 Frente de referncia: a frente adotada pelo avaliador como representativa da regio.
5.4.6
Fundo de comrcio: Conjunto de bens e valores corpreos (terrenos, benfeitorias, instalaes, etc.) e incorpreos, indispensveis atividade comercial, abrangendo entre os incorpreos: direitos de renovao do contrato de locao, ponto comercial e clientela, fora atrativa, conceito e crdito, direitos autorais, nome do estabelecimento, sua insgnia, seu smbolo publicitrio, marcas registradas, patentes, desenhos, modelos. etc. 5.4.7 Gleba urbanizvel: Grande extenso de terreno, que, por suas caractersticas fsicas e de localizao, ou com vocao definida e destinao legal, permita aproveitamento eficiente e o recebimento de obras de urbanizao, com a sua transformao economicamente vivel atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento. 5.4.8 Istimas de valor: Linhas obtidas interligando-se os pontos de igual valor nas Plantas de Valores Genricos. 5.4.9 Lote:
Poro de terreno, com frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser aproveitada de imediato. 5.4.10 Luvas: Importncia que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de inquilinos, para assinatura de contrato de locao, alm do aluguel nominal peridico. 5.4.11 Planta de valores genricos de imveis urbanos: a representao grfica de uma localidade em escala conveniente, onde esto indicados os cdigos dos logradouros correspondentes aos valores genricos de m2 de terreno e/ou edificao em moeda corrente, determinados em uma mesma data e segundo um padro de comparao.
5.4.12 Profundidade equivalente: Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal, nos de frente mltipla. 5.4.13 Vantagem da coisa feita: Acrscimo ao valor de um bem, numa certa data, devido ao fato de ele estar pronto, em comparao com outro de mesmas caractersticas mas ainda por ser construdo. 5.4.14 Vocao do imvel: Uso mais provvel de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais. 5.5 SMBOLOS E ABREVIATURAS: Para os efeitos desta Norma so adotadas os smbolos e abreviaturas da Norma de Avaliao de Bens e, complementarmente, os seguintes smbolos e abreviaturas: - A.C.: rea construda; - A.T.: rea de terreno; - C.H.: coeficiente de homogeneizao; - F.C.: fator de comercializao; - F.P.: frente projetada; - F.R.: frente real; - P.E.: profundidade equivalente; - V.I.: valor total do imvel; - V.C.: valor total da rea construda; - V.T.: valor total do terreno; - V.U.: valor unitrio; 5.6 ATIVIDADES BSICAS: - Anlise da documentao: Documentao recomendada:
a) b) c) d) e) f)
Escritura pblica do imvel; Projetos de engenharia e arquitetura; Comprovante de lanamento de impostos; Certides de propriedade do imvel; Lei de zoneamento do municpio onde se localiza o imvel; Lei de uso do solo do municpio.
5.7 VISTORIA: 5.7.1 Caracterizao da regio, compreendendo: a) Aspectos fsicos: condies ambientais, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazo; b) Aspectos ligados infraestrutura urbana: sistemas virio e de coleta de lixo e redes de abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado; c) Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes: sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana, sade e lazer; d) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definidos por planos diretores e pela legislao especfica do parcelamento do solo, confrontando as leis de zoneamento e uso do solo do municpio com a realidade verificada no local. Caracterizao do terreno: a) Aspectos fsicos: topografia, superfcie, solo, porte, forma, localizao, confrontando as observaes feitas com aquelas constantes da documentao disponvel; b) infraestrutura urbana disponvel ao terreno. Caracterizao das edificaes e benfeitorias: Deve-se verificar: a) Aspectos fsicos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparando com a documentao disponvel e verificando possveis extrapolaes de limites e confrontaes; b) Aspectos funcionais, arquitetnicos, de projetos e paisagsticos; c) Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio com vista preservao do meio ambiente. d) Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a terceiros, ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado.
5.7.2
5.7.3
5.7.4
Benfeitorias no documentadas: No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as mesmas devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento compatvel com o nvel de rigor que se deseja atingir.
- Generalidades Devem-se buscar dados de referncia os mais semelhantes possveis ao imvel objeto da avaliao no que diz respeito a sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas e econmicas. 5.7.5 Glebas urbanas: A pesquisa deve fazer referncia s caractersticas abaixo, de acordo com o nvel de rigor que se pretende atingir: a) Localizao; b) Regularizao de documento; c) rea total da gleba; d) Dimenso da frente principal; e) ndice de aproveitamento; f) Topografia; g) Condies de acesso; h) infraestrutura urbana disponvel; i) Distncia ao plo mais valorizante; j) rea do lote padro na regio; k) Existncia ou no de projeto aprovado na Municipalidade; l) Tipo de ocupao predominante do entorno; m) Utilizao atual e potencial, legal e econmica; n) Possvel existncia de fator desvalorizante prximo, tal como: penitencirias, frigorficos, aterros sanitrios, favelas etc. o) Restries de uso e ocupao. 5.7.6 Terrenos: a) Localizao; b) Regularizao de documento; c) rea; d) Frente; e) Forma; f) Topografia; g) ndice de aproveitamento; h) Superfcie: seca ou alagadia; i) Condies de acesso; j) Caractersticas de ocupao predominante do entorno; k) infraestrutura disponvel; l) Distncia ao plo mais valorizante; m) Possvel existncia de fator desvalorizante prximo, tal como: penitencirias, frigorficos, aterros sanitrios, favelas etc. Benfeitorias: a) Localizao; b) Regularizao de documento;
5.7.7
c) d) e) f) g) h)
reas; Divises internas; Padro construtivo; Idade aparente; Estado de conservao; Relao de equipamentos instalados
5.8 AVALIAO IMVEL RURAL: Definies Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: - Aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente. - Contemporaneidade: Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte. - Custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco e liquidez. - Entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA ou CRECI. - Fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,das caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras. - Fator de situao: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso. - Funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio. - Imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao. - Situao do imvel: Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade. - Terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural. - Terra cultivada: Terra com cultivo agrcola.
- Terra nua: Terra sem produo vegetal ou vegetao natural. - Valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. 5.8.1 Classificao dos bens, seus frutos e direitos: Classificao dos imveis rurais. So classificados quanto a: - Dimenso a) Pequeno at 4 mdulos fiscais; b) Mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; c) Grande acima de 15 mdulos fiscais. - Explorao a) No explorado; b) De lazer e turismo; c) De agricultura; d) De pecuria; e) De silvicultura; a cincia dedicada ao estudo dos mtodos naturais e artificiais de regenerar; f) Agroindustrial; g) Misto. Classificao dos componentes dos imveis rurais - Terras As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais. - Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas como: a) Terra bruta; b) Terra nua; c) Terra cultivada. - Benfeitorias a) Produo vegetal (culturas); b) Construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua); c) Obras e trabalhos de melhoria das terras. 5.8.2 Caracterizao do imvel: - Caractersticas gerais a) denominao; b) dimenses rea registrada e rea levantada topograficamente, quando
c) d) e) f) g) h) i)
existente; limites e confrontaes; situao; destinao; recursos naturais; sistema virio interno; telefonia; rede de energia eltrica interna; utilizao econmica atual e condicionantes legais.
- Caracterizao das terras a) aspectos fsicos; b) identificao pedolgica; (solo) c) classificao da capacidade de uso das terras, d) condicionantes legais. - Caracterizao das construes e instalaes a) dimenses; b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnolgicos); c) estado de conservao, idade aparente, vida til; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais. - Caracterizao das produes vegetais a) estado vegetativo; b) estgio atual de desenvolvimento, estado fitossanitrio (infestao de doenas, pragas e invasoras), nvel tecnolgico; c) produtividades esperadas, riscos de comercializao; d) adaptao regio, considerando o risco de ocorrncia de intempries; e) condicionantes legais. - Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria das terras Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que no foram enquadrados quando da classificao da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos: a) dimenses e quantidade; b) aspectos qualitativos e tecnolgicos; c) estado de conservao, idade aparente, vida til; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais.
AVALIAO DE IMVEL:
6.1 CONSIDERAES:
Qual o objetivo da Avaliao de Imveis? - a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro e fora do mbito judicial, tais como: inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria e outros. Qual tipo de imvel urbano pode ser objeto de uma avaliao? - Podem ser avaliados terrenos para habitao ou comrcio, glebas urbanizveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais. O que o profissional deve conhecer para realizar a Avaliaes? - Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento do mercado onde se situa o imvel. O que o Valor de um bem? - Um dos aspectos fundamentais na Avaliaes o entendimento do conceito de valor. - importante estudar os mecanismos de formao dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questo. Somente com a compreenso preliminar do fenmeno poder o profissional estar apto para buscar sua quantificao. - Existem vrias definies e interpretaes para valor, valor de mercado e preo. Qual a diferena entre valor e preo? - O valor intrnseco ao bem e depende das variveis de mercado, de ambiente e das tcnicas adotadas para sua determinao. Pressupe uma situao de negcio entre duas partes envolvidas e que no haja qualquer presso externa sobre elas. O preo depende da situao do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituies envolvidas no processo e sofre presses externas. Deve ser lembrado que o valor nico, para um determinado momento e situao de mercado. - A Norma diz: "O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao preo que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita...". - O valor no caracterstica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele nico. - O preo, ao contrrio, mltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociao, e tambm est sujeito a flutuaes de curto prazo, tais como as decorrentes de situaes econmicas, campanhas publicitrias, novos
empreendimentos ou perspectiva de alteraes na legislao. - Os nmeros obtidos nas pesquisas de transaes consistem, na verdade, de uma faixa de preos, cuja mdia ou "valor mais provvel" o que chamamos de "valor de mercado". O conceito de valor de um bem, de modo geral, intuitivo e subjetivo, podendo variar muito entre os participantes de um mercado. Quer seja vendedor ou comprador. O preo, no entanto, uma caracterstica objetiva relacionada ao bem, que representa a quantidade de dinheiro pago pelo bem. Desde os primrdios da histria, o homem tem buscado critrio para estabelecer preos dos bens que satisfaam as noes de valor de cada participante envolvido na transao, de maneira se efetivarem trocas, sejam elas diretas (escambos) ou indiretas (usando em elementos comparativos como a moeda). A palavra valor usada em muitos sentidos diferentes. Quando aplicada propriedade, a palavra valor traz consigo um sentido de desejo de posse, domnio, ou troca de propriedade, medida em termos de uma unidade monetria. Recentemente o valor de mercado de imvel referido como sendo o preo fixado pelo vendedor desejoso e um comprador, igualmente desejoso, mas sem que ambos sejam forados, sem estar sujeitos a presso anormais e ambos tenham pleno conhecimento das condies de compra e venda da utilidade do imvel. 6.2 MTODO DE AVALIAO: Mtodos de avaliao Pode-se definir as metodologias de avaliao como sendo as vrias e diferentes vias decorridas com o objetivo de atribuir valor a um imvel. No entanto, independentemente da metodologia aplicada, essa dever apoiar-se em pesquisa de mercado e considerar os preos comercializados e/ou ofertados bem como outros elementos e atributos que influenciam o valor. A escolha da metodologia mais apropriada para uma dada avaliao dependem das condies atuais do mercado. Uma avaliao deve ser objetiva e clara, identificando o bem a ser avaliado e o mtodo utilizado. A avaliao, como uma cincia de mensurao do valor, no exata, no entanto, pode ser altamente precisa. A avaliao feita por um ou outro avaliador, grupo ou outros profissionais devero ser prximos uns dos outros. Pode-se dividir os mtodos de avaliao em dois grandes grupos: - MTODOS DIRETOS - MTODOS INDIRETOS 6.2.1 Mtodo Direto: Considera-se um mtodo como sendo direto quando o valor do resultado da avaliao independe de outros. Este mtodo subdivide-se em mtodo comparativo de dados de mercado e
mtodo comparativo de custos de reproduo de benfeitorias. a) Mtodo comparativo de dados de mercado Aquele que defini valor de comparao com os dados de mercado assemelhados quanto a caractersticas intrnsecas e extrnsecas. condio fundamental para a aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa a ser tomado estatisticamente como amostra do mercado imobilirio. Esse mtodo o mais indicado para trabalhos de avaliao. b) Mtodo comparativo de custos de reproduo de benfeitorias Aquele que apropria o valor das benfeitorias, atravs da reproduo dos custos de seus componentes. A composio dos custos feita com base em oramento detalhado ou em funo do rigor do trabalho avaliatrio. A utilizao dos mtodos diretos tem preferncia e sempre que existirem dados de mercado suficientes para a utilizao do mtodo comparativo ele deve ser escolhido. 6.2.2 Mtodo Indireto: O mtodo considerado indireto quando necessita de resultados de algum mtodo indireto. Os mtodos indiretos so: a) O mtodo da renda: - Avalia o valor do imvel ou de suas partes componentes em funo de um rendimento j existente ou previsto pelo bem no mercado, ou seja, o valor econmico do bem. b) O mtodo involutivo: - O valor do terreno estimado por estudos da viabilidade tcnicaeconmica do seu aproveitamento, considerando como aproveitamento eficiente realizao de um empreendimento imobilirio hipottico compatvel com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado. c) O mtodo residual: - Obtm-se o valor do terreno a partir das diferenas entre o valor total do imvel e o valor das benfeitorias, levando em conta o valor da comercializao. Quando se analisam os vrios mtodos de avaliao, descritos anteriormente, pode-se observar de que uma forma, ou de outra, todos so compatveis. Sendo assim, tem-se que no mtodo comparativo comparam-se bens semelhantes; no mtodo de custo, comparam-se os prprios custos no mercado; nos mtodos de renda e involutivo compara-se possibilidade de renda do bem; e no mtodo residual, compara-se o nvel de comercializao do mercado.
No entanto, na avaliao de imveis, o mtodo mais utilizado e recomendado o mtodo comparativo de dados de mercado, j que esse mtodo permite que a estimativa seja obtida considerando-se as diferentes tendncias do mercado imobilirio. Este mtodo estima o valor baseado na comparao com outros semelhantes, partindo de um grupo de dados somando as informaes sobre transaes e ofertas de mercado e, originando-se com isso uma amostragem estatstica de dados do mercado imobilirio. Com o uso de tcnicas estatsticas obtm-se uma avaliao isenta de subjetividade e de grande confiabilidade. Tradicionalmente, usavam-se tabelas na comparao de vendas para justificar estado real e/ou estimar valores aproximados. Mais recentemente, os modelos de preos hednicos (regresso linear mltipla)tm sido utilizados para completar o mtodo de comparao de vendas. TRABALHO SOBRE MTODOS DE AVALIAO Apresentao de trabalho: Escolher um mtodo da engenharia de avaliao e fazer a apresentao oral e escrita do mesmo. 1) Qual o objetivo da avaliao de imveis? 2) Quais so os tipos de imveis que podero ser objetos de avaliao? 3) O que o profissional deve conhecer para realizar a avaliao? 4) Relate sobre avaliao de imveis urbanos (definies, classificaes, etc...). 5) Qual a diferena entre valor e preo? 6) Comente sobre os mtodos de avaliao.
DEPRECIAO DE IMVEIS:
Depreciao a desvalorizao de determinados bens que integram o Ativo Imobilizado, por desgaste decorrente do uso durante um certo perodo, obsolescncia ou ainda por ao da natureza. um conceito bastante conhecido em Contabilidade, todavia seus aspectos prticos so pouco discutidos. sobre esses aspectos prticos da depreciao que vamos discutir. Entre os bens sujeitos depreciao, os imveis merecem uma anlise mais minuciosa do ponto de vista da realidade de sua desvalorizao e de sua vida til econmica. As legislaes tributria e societria definem que os imveis (edificaes) devem ser depreciados em 25 anos (mtodo linear), utilizando-se, portanto, uma taxa anual de 4% (quatro por cento). O terreno, que parte integrante de uma edificao, no deve ser depreciado. Assim sendo, necessrio separar na Contabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor da edificao, daqueles relacionados ao valor do terreno.
O que chama a ateno em um imvel o prazo para se apurar as parcelas mensais de depreciao. Vinte e cinco anos muito pouco tempo para que um bem dessa natureza seja considerado totalmente sem valor. Em vrias cidades brasileiras, h muitos imveis com mais de 50 anos de uso e eles certamente tm algum valor residual. Em alguns casos, o valor de mercado desses imveis at maior do que aquele registrado na Contabilidade como custo histrico. E isto favorvel para a empresa, pelo menos enquanto o imvel no for vendido. Mas o que fazer com as depreciaes? No depreciar pela taxa permitida pela legislao? Depreciar com valor a menor? Ajustar, mediante reavaliao, os valores dos imveis situao de mercado e depois depreciar? A boa tcnica contbil recomenda que o valor residual de um bem deve ser deduzido do seu custo de aquisio para determinar a base de clculo que servir para apurar as quotas anuais de depreciao. Todavia, esse procedimento de difcil aplicao prtica porque o valor de um bem varia de acordo com o mercado, principalmente quando se trata de uma economia imprevisvel como a do Brasil. Isso iria dificultar mais ainda o processo de depreciao desse bem. Do ponto de vista da legislao tributria, depreciar a menor um procedimento aceito pelo fisco, sendo que os registros dos lanamentos devem aparecer da mesma forma na Contabilidade. Acontece, porm, que a empresa que se beneficia da quota de depreciao como despesa operacional, dedutvel para fins de apurao do lucro real, fica prejudicada quando adota um procedimento de depreciar para menos, uma vez que, ao contabilizar a despesa de depreciao por um valor menor, essa empresa diminui o benefcio fiscal que a depreciao proporciona sobre o imposto de renda e a contribuio social sobre o lucro, se esta empresa estiver sujeita a essa forma de tributao. A depreciao ela divide na idade do imvel. Um imvel considerado novo quando sua idade vai de 1 a 5 anos de construdo onde voc utiliza um fator de depreciao de 1,5% ao ano. So vrios fatores e depende de vrios itens como idade do imvel, finalidade (residencial, comercial), estado de conservao, reformas feitas, etc. Terrenos no entram na depreciao. Se voc tem um terreno e uma casa construda em cima dele faz-se um calculo de depreciao sobre a construo descontando operao de custo do terreno. Quando se trata de investimentos em imveis, certos cuidados devem ser tomados para saber se realmente a aplicao vale a pena. Alguns conceitos e tcnicas precisam estar bem delineados na cabea de quem pretende investir.
Um deles a depreciao, isto , o quanto seu imvel perde valor num determinado intervalo de tempo. Esse fator de extrema importncia, mas geralmente esquecido pelo investidor. Abaixo, confira algumas dicas de como minimizar os efeitos da depreciao e saiba como utilizar esse conceito a seu favor. 7.1 O QUE SE DEPRECIA MAIS? - Depreciao no uniforme e afeta de forma distinta cada tipo de imvel. Os que sofrem a menor depreciao so terrenos e vagas em garagem para locao. Em seguida temos lojas de rua, galpes, salas comerciais simples e casas populares. - Um fator que define o grau de depreciao a necessidade de reformas ao longo de um determinado perodo de tempo. Normalmente as vagas em garagem exigem apenas uma ligeira pintura a cada cinco anos ou mais. Galpes, lojas de rua, salas comerciais simples e casas populares tambm exigem pouca manuteno e no demandam constantes adaptaes para novos padres tecnolgicos. - J os apartamentos apresentam uma taxa de depreciao mais elevada em comparao com as casas. Os hbitos de morar tendem a mudar com grande velocidade. H 50 anos uma famlia demandava uma rea til menor, menor nmero de dormitrios, poucos banheiros e no mximo uma vaga na garagem, dependendo do seu padro de vida. - Atualmente sabemos que um apartamento precisa ter mais dormitrios, sutes, e o maior nmero possvel de vagas na garagem. O que privilegia uma casa em relao a um apartamento a maior facilidade de fazer reformas e adapt-la para as novas exigncias do mercado. - Por sua vez, temos casas, salas comerciais e apartamentos de alto padro, apresentando progressivamente uma taxa de depreciao maior. Neste caso, a exigncia dos locatrios ainda maior. Uma famlia de alto poder aquisitivo muito mais cautelosa ao comprar ou alugar um imvel em relao a uma de baixa renda. No ir aceitar um azulejo no banheiro fora de moda, uma cozinha ultrapassada ou um jardim mal cuidado, a menos por um bom desconto na hora de fechar negcio. - Uma empresa de grande porte ir demandar instalaes modernas de ar condicionado, iluminao sofisticada e cabos de fibra tica, o que certamente uma sala comercial antiga no poder oferecer. Ser necessrio empregar muito dinheiro para atualizar esses espaos. - Por ltimo temos os flats e lofts, que por necessitarem de constantes adaptaes para atender demanda exigente desse mercado, tendem a se depreciar mais rapidamente. No se esquea que esse modelo apenas uma generalizao. O
mercado tende a se comportar mais ou menos desse modo, porm existem inmeras excees pela cidade. Existe uma regra que define o valor mximo que pode ser gasto na reforma de uma propriedade imobiliria. a diferena de valor entre o seu imvel e os imveis semelhantes ao seu na mesma localizao. Se seu apartamento for avaliado em R$ 80 mil, e os demais imveis do edifcio, em melhor estado que o seu, valerem R$ 100 mil, a diferena entre esses dois valores, R$ 20 mil, a quantia mxima que pode ser gasta numa reforma. Note, porm, que estamos nos referindo a imveis para investimento. A regra um pouco mais flexvel no caso do imvel ser para uso residencial da sua famlia. Por questes pessoais, algumas famlias gastam um pouco alm do ideal na reforma de sua residncia. Os imveis sempre foram no Brasil uma alternativa segura para o seu dinheiro. Mesmo no sendo muito rentvel, uma carteira de imveis apresenta muitas vantagens em relao a outros tipos de investimento. Segurana contra confiscos e inflao a principal delas. No entanto, o mercado imobilirio no assunto para amador. Quando se trata de investir em imveis, certos cuidados devem ser tomados para saber se realmente vale a pena. Alguns conceitos e tcnicas precisam estar bem delineados na cabea do comprador. Um deles a depreciao, isto , o quanto seu imvel perde valor num determinado intervalo de tempo. Esse fator de extrema importncia, mas geralmente esquecido pelo investidor. Abaixo, confira algumas dicas de como minimizar os efeitos da depreciao e saiba como utilizar esse conceito a seu favor. - Normalmente alguns bens no so depreciados, tais como: terrenos, salvos em relao aos melhoramentos ou construes. prdios ou construes no alugados nem utilizados pela pessoa jurdica na produo dos seus rendimentos, bem como aqueles destinados revenda; bens que normalmente aumentam de valor com o tempo, como obras de arte e antiguidades; bens para o quais seja registrada quota de exausto. 7.2 IDENTIFICAO DOS FATORES OU CAUSAS QUE PROVOCAM A DEPRECIAO: Um bem material perde o seu valor por: causas fsicas, eventuais e causas funcionais. Desgastes (decrscimo da sua vida til) por funcionamento, decrepitude, acidente, insuficincia e desuso; Obsolescncia (aparecimento de equipamento mais aperfeioado);
Deteriorao, como produtos alimentcios; Inadequao (aparecimento de novos produtos); Ao do tempo, envelhecimento (influencia climtica, ao da natureza, etc.). No caso de mercadoria, quando fica muito tempo em estoque; Bens Imateriais, como patentes e marcas de fabrica, desvalorizam-se porque tem durao limitada, ou porque so renunciados antes de extinto os prazos de validade. 7.3 CONCEITUAO DE VIDA TIL OU ECONMICA: - A vida til ou econmica significa o nmero de perodos durante os quais o ativo est sendo depreciado. - Entre os bens sujeitos depreciao, os imveis merecem uma anlise mais minuciosa do ponto de vista da realidade de sua desvalorizao e de sua vida til econmica. As legislaes tributrias e societrias definem que: Os imveis (edificaes) devem ser depreciados em 25 anos, utilizandose, portanto, uma taxa anual de 4% (quatro por cento). O terreno, que parte integrante de uma edificao, no deve ser depreciado. Assim sendo, necessrio separar na Contabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor da edificao, daqueles relacionados ao valor do terreno. - O prazo de vida til admissvel para fins de depreciao de bem adquirido usado o maior dentre os seguintes (RIR/99, art. 311): Metade do prazo de vida til admissvel para o bem adquirido novo; Restante da vida til do bem, considerada esta em relao primeira instalao ou utilizao desse bem. Exerccios 1) Explique com suas palavras o que significa depreciao e como se deve analisar. 2) O que a legislao tributria define como imveis novos e velhos? Argumente. 3) Quando se tratar de investimentos em imveis o que se deve observar na depreciao? 4) Que tipo de imvel apresenta uma taxa de depreciao maior? Por qu? 5) Existe uma regra que define o valor mximo que pode ser gasto na reforma de uma propriedade imobiliria. Comente. 6) Quais bens no so depreciados? 7) Quais so os fatores ou causas que provocam a depreciao?
VALOR DE COMERCIALIZAO:
CONCEITOS: - VALOR - Valor tem por definio o preo que damos ou atribumos a uma coisa, estima, valia. merecimento, prstimo. Relao entre uma coisa aprecivel e a
moeda corrente no pais. - COMERCIALIZAO - Comrcio a atividade humana, de carter especulativo, que consiste em pr em circulao a riqueza produzida, tornando disponveis bens e servios. COMERCIALIZAO A empresa conhece claramente seu pblico-alvo; A empresa agrega valor aos seus produtos e servios; Existem critrios claros para formao de preos; O atendimento ao cliente superior; e A empresa inovadora em relao a produtos e servios. Comrcio baseia-se na troca voluntria de produtos. As trocas podem ter lugar entre dois parceiros (comrcio bilateral) ou entre mais do que dois parceiros (comrcio multilateral). Na sua forma original, o comrcio fazia-se por troca direta de produtos de valor reconhecido como diferente pelos dois parceiros, cada um valoriza mais o produto do outro. Os comerciantes modernos costumam negociar com o uso de um meio de troca indireta, o dinheiro. raro fazer-se troca direta hoje em dia, principalmente nos pases industrializados. Como consequncia, hoje podemos separar a compra da venda. A inveno do dinheiro (e subsequentemente do crdito, papel-moeda e dinheiro no-fsico) contribuiu grandemente para a simplificao e promoo do desenvolvimento do comrcio. A maioria dos economistas aceita a teoria de que o comrcio beneficia ambos os parceiros, porque se um no fosse beneficiado ele no participaria da troca, e rejeitam a noo de que toda a troca tem implcita a explorao de uma das partes. O comrcio, entre locais, existe principalmente porque h diferenas no custo de produo de um determinado produto comercivel em locais diferentes. Como tal, uma troca aos preos de mercado entre dois locais beneficia a ambos. O comrcio pode estar relacionado economia formal, legalmente estabelecido, com firma registrada, dentro da lei e pagando impostos, ou pode ainda estar relacionado economia informal, que so as atividades margem da formalidade, sem firma registrada, sem emitir notas fiscais, sem pagar imposto. CONCEITO JURDICO: No Direito brasileiro o comrcio a interposio habitual na troca, visando obter lucro. Assim, so trs os elementos que separam o ato de comrcio dos demais atos jurdicos: a mediao (no sentido de que o comerciante no o consumidor ou o produtor), o fim lucrativo (a atividade no pode ser gratuita) e a habitualidade. Apenas ressalte-se que hoje, com o novo cdigo civil, a Teoria dos Atos de Comrcio bem como sua classificao de comerciante, est revogada. Abandonou-se o Direito Francs para o Direito Italiano ao adotar a Teoria da Empresa, que alarga a incidncia do Direito Comercial ao incluir a prestao de servios nesse conceito.
VALORES DO IMVEL:
Em relao aos fatores que interferem no valor de um imvel, alm da lei da oferta e da procura, as propores, o aproveitamento e a localizao do imvel tambm fazem parte desses fatores. A garantia de um negcio seguro e perfeito depende de uma srie de documentos que devem estar devidamente registrados e regularizados, entre, pode-se citar: ttulo de propriedade, certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 anos, certido negativa de nus pelo prazo de 20 anos, repetindo os nomes dos proprietrios, da mesma forma que na certido de filiao de domnio, etc. O valor determinado oficialmente por um Avaliador de Imoveis. 9.1 FATORES MERCADOLGICOS: O que e como fazer? Os fatores mercadolgicos dizem respeito ao que est acontecendo no campo dos negcios. Podemos entender o campo dos negcios como o ambiente formado pelos fornecedores, concorrentes, lanamentos de novos produtos, novas tecnologias, propaganda, tudo enfim que pode influenciar o seu negcio. 9.2 FATORES COMPORTAMENTAIS: O que e como fazer? Os fatores comportamentais dizem respeito s atitudes dos clientes e como eles estabelecem as suas prioridades de compras. Para compreender melhor essas questes preciso tornar-se um observador atento do comportamento das pessoas, dos seus hbitos de compras e de como alguns fatores comportamentais esto mudando. Alguns exemplos: Sentido de emergncia - as pessoas tm menos tempo para comprar; Crianas e adolescentes participam do processo decisrio de compras; Mulheres com papel mais determinante na deciso de compras; Idosos participam ativamente do mercado de consumo; Sade como estilo de vida; tica e cidadania como valores incorporados ao negcio; Preservao do meio ambiente; Compras baseadas no valor que o produto representa para aquele consumidor; Facilidade de informao - Informao on line; Comodidade - ter perto de casa os produtos de maior convenincia; Maior disposio para diferenciao e personalizao; Valorizao do lazer e do bem estar. Essas so as principais tendncias comportamentais e que explicam por que determinadas empresas fazem tanto sucesso enquanto outras copiam em uma tentativa pouco eficaz de "pegar o vcuo" no sucesso do outro. Procure ficar atento a todas as informaes sobre as camadas sociais. Dados do
IBGE apontam que os brasileiros acima de 60 anos somaro 15 milhes de pessoas e que cada um desses cidados gastar em mdia R$ 500,00/ms. Essa uma informao preciosa para qualquer ramo de negcio. 9.3 COMO AGREGAR VALOR AO PRODUTO OU SERVIO: Agregar valor ao produto ou servio exceder a sua finalidade bsica e isto exige criatividade. Assim voc pode agregar valor a um quilo de caf, fornecendo-o temporariamente em latas que podero ser usadas para acondicionar as reposies ou voc pode entregar em casa volumes maiores de compras sem cobrar pelo servio. O importante quando voc pensa em agregar valor ao seu produto ou servio a percepo do cliente. Realmente tem que fazer sentido para ele, representar valor que na maioria das vezes no monetrio, mas de satisfao pessoal. Para agregar valor preciso estar atento aos detalhes. Para que o seu composto de servios seja superior, o conjunto de detalhes ter de fazer a diferena. 9.4 VALOR DE MERCADO: O Valor de mercado, em economia, refere-se ao valor que um produto atinge no mercado, baseando-se na concorrncia de mercado e lei de oferta e procura. Costuma-se contrapor o valor de mercado ao valor real do produto.
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DOCUMENTOS PARA A COMPRA E VENDA:
Intermediao Imobiliria - Comprar, vender, alugar e permutar imveis no so transaes simples de serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, por exemplo, pessoas que querem vender e outras que tm inteno de adquirir imveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do Corretor vai bem alm do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver interessado. - Segundo a Lei N 6.530 de 12 de Maio de 1978, que disciplina o exerccio da profisso, "compete ao Corretor exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria". - Graas ao bom desempenho dos Corretores de Imveis, muitas so as pessoas que j realizaram o sonho de aquisio da casa prpria ou do seu estabelecimento comercial. Documentos necessrios na compra e venda de imvel: 10.1 Vendedor Pessoa Fsica (se casado, do casal): Certido negativa do cartrio distribuidor de protesto de ttulos; Certido negativa do cartrio distribuidor - cvel; Certido negativa da Justia Federal; Certido Negativa da Receita Federal;
Certido Negativa da Justia do Trabalho; Certido negativa de nus (do imvel em questo); Certido de inteiro teor (do imvel em questo); Declarao de quitao de CONDOMNIO (assinada pelo responsvel com firma reconhecida e ata que comprove estar habilitado a assinar tal documento); Certido negativa da Prefeitura (do imvel em questo); Fotocpia autenticada do CPF; Fotocpia autenticada da Identidade Civil (RG); Fotocpia autenticada da comprovao de residncia; CCIR (Certificado de Cadastro de Imvel Rural) *** Os 5 ltimos INCRA/ITR ou certido relativa ao imvel junto a Receita Federal *** Certido negativa do IAP (Instituto Ambiental do)*** Fotocpia autenticada da Certido de Casamento ou Certido Nascimento. *** Para venda de imvel rural. 10.2 Vendedor Pessoa Jurdica: Cpia autenticada do Contrato ou Estatuto Social e alteraes; Certido negativa da Justia Federal (original); Certido negativa, expedida pelo cartrio(s) de Protesto de Ttulos (original); Certido negativa, expedida pelo cartrio Distribuidor Cvel (original); Certido negativa da Justia do Trabalho (original); Certido negativa de dbitos INSS - CND (original); Certido negativa de quitao de Tributos Federais (original); Certido negativa de nus (do imvel em questo); Certido de inteiro teor (do imvel em questo); Certido negativa da Prefeitura (do imvel em questo); Declarao de quitao de CONDOMNIO , quando for o caso (assinada pelo responsvel (sndico) com firma reconhecida e ata que comprove estar habilitado a assinar tal documento); Certido negativa de dbitos Estaduais (original); Certido Simplificada da Junta Comercial (original); CCIR (Certido de cadastro de imvel rural) *** Os 5 ltimos anos do INCRA/ITR ou certido relativa ao imvel junto a Receita Federal *** Certido negativa do IAP (Instituto Ambiental do) *** * * * Para venda de imvel rural Obs.: as certides acima exigidas devem obrigatoriamente estar dentro do prazo de validade quando da concretizao do processo de compra e venda.
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INCORPORAO IMOBILIRIA:
Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a ideia de reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num s corpo ou em uma nica estrutura. Em se tratando de construo civil, as duas coisas que se tornaro nicas so o terreno e o prdio que nele ser construdo. O prdio ser incorporado ao terreno. Mas devemos ter em mente o significado jurdico da expresso incorporao imobiliria, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual algum (pessoa fsica ou jurdica) constri um edifcio, com diversas unidades autnomas, em um terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento unidades do prdio construdo. A empresa que promoveu, isto , que administrou a feitura da obra em parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das unidades chamada de incorporadora, h, ainda, a figura da construtora, que a responsvel pela execuo da obra. Por fim, pertinente citar a definio de incorporao imobiliria, constante do art. 28, pargrafo nico da Lei n 4.591/64, a qual esclarece que incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. 11.1 O que incorporao imobiliria? - a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo para alienao total ou parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. 11.2 Como se conceitua o incorporador ? - Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de terreno futura edificao. 11.3 Quem pode ser incorporador ? - Pode ser incorporador o titular do terreno (proprietrio, promitente comprador ou cessionrio), o construtor ou o corretor de imveis. 11.4 Quais as obrigaes do incorporador ? - Discriminar no contrato o preo da cota de terreno e/ou da construo quando a contratao, por preo global, compreender cota de terreno e construo; - informar aos adquirentes, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;
- indenizar os adquirentes pela no edificao ou pelo atraso das obras; - manter o projeto aprovado, salvo autorizao dos interessados ou exigncia legal; - manter as condies de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de reajustamento; - requerer a concesso do habite-se, aps o que, dever requerer a averbao da construo, no Registro de Imveis, para efeito de individualizao e discriminao das unidades. 11.5 Quais os requisitos necessrios para o exerccio da funo de incorporador ? - obrigatria a outorga de procurao pblica, firmada pelo titular do terreno para concluir os negcios relativos alienao das fraes de terreno. - O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de impostos, protestos de ttulos; aes cveis e criminais de nus reais relativos ao imvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construo devidamente aprovados pelas autoridades competentes. - O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente, constara, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes a incorporao, salvo dos anncios classificados. - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, dever informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis meses, o estado da obra. - O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advirem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras. - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns ou modificar as suas especificaes. A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa: Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. - Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque uma incorporao imobiliria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim de atender os objetivos de uma habitao coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas
especialidades e funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at a sua concluso, e finalizando todo o processo com a individualizao e discriminao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imveis da circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado. - At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislao especfica. Os poucos empresrios que se dispunham a construir prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e consequentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a concluso do empreendimento. - Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessria uma legislao regularizadora da atividade de construo civil voltada para as edificaes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei n 4.591, recebendo o nome de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificaes ou conjunto de edificaes de prdios residenciais e no residenciais. - Quem pode ser considerado incorporador? A resposta est no artigo 28, pargrafo nico da referida Lei: Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas. - O incorporador , pois, a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a ideia de empreender o projeto, planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessrios ao empreendimento e ainda, pela comercializao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imveis. - O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um roteiro, em conformidade com as caractersticas de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64. Este roteiro basicamente: Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetos aprovados nos rgos competentes; Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis; Contratar a construo; Comercializar as unidades que compem o projeto; Concluir a obra; Fazer o registro individual mo Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade comercializada; Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos. - Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizao de uma relao de consumo, a atividade de incorporar e vender
unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de compra e venda. 11.6 Patrimnio de Afetao: - Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis de empreendimentos de incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerz PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio de afetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Bancrio. - Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1 deste diploma legal estabelece: Art. 1 - Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel as incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. - O pargrafo nico do art. 3 diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetadas. - Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens vinculados incorporao imobiliria, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aos adquirentes. - Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio de afetao garantiro a concluso da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos adquirentes, alem de ser permitido aos compradores a contratao de outra empresa para concluso das unidades. - Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveis para entrega futura, traduzindo maior confiana no mercado imobilirio de incorporaes. Agora com base em seus conhecimentos, resolva os seguintes exerccios de fixao: 1. A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28, define o que vem a ser incorporao imobiliria. Defina com suas prprias palavras quem pode ser incorporador imobilirio? 2. Em breves palavras defina o que a principal caracterstica da incorporao imobiliria? 12 CUIDADOS NA AQUISIO DE UM IMVEL: Antes de comprar qualquer imvel, o comprador dever estar atento a uma srie de cautelas para no transformar seu sonho em pesadelo. A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imvel, tais como certido negativa de nus do imvel nos cartrios de distribuio e dos proprietrios so imprescindveis.
Alm de outras formalidades a serem observadas pelos compradores tal como certido negativa de IPTU junto ao Municpio ou federao, e se for condomnio solicitar declarao do Sindico sobre situao financeira do proprietrio junto ao condomnio. Alm disso, dever o interessado na compra de imvel, alm de observar toda a documentao referente ao imvel e a seu proprietrio, verificar com ateno a condio do imvel. Dever verificar tambm a existncia ou no de problemas, tais como: - Rachaduras, vazamentos, problemas hidrulicos e eltricos, sendo que, para evitar que esses possveis problemas passem despercebidos, dever o comprador consultar um profissional de confiana. Ainda, dever ser observado pelo comprador a posio do imvel em relao a construes vizinhas, ventilao, nvel de rudo da regio, bem como a posio do imvel em relao ao sol. Uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, faz com que voc conhea seus futuros vizinhos. Ainda, podero eles esclarecerem suas dvidas a respeito da regio, do comrcio, da segurana e da infraestrutura. Feitas essas observaes iniciais, o comprador dever estar atento a documentao referente ao imvel e aos proprietrios desse imvel. Deve ter a conscincia de que todo imvel deve estar registrado em cartrio. Atualmente, o registro do imvel em cartrio feito atravs de uma matrcula. Essa matrcula vem a ser a carteira de identidade do imvel, traze ndo todas as informaes oficiais sobre o imvel, sendo que, cada matrcula refere-se a apenas um imvel e nela deve constar toda a histria, a descrio e o nome do proprietrio do imvel. Cada imvel est registrado em um determinado cartrio de registro de imveis, sendo que, a localizao do imvel que determinar em qual cartrio dever ser efetuado o registro. Ou seja, cada imvel ter apenas um nico registro imobilirio, tornando fcil a consulta matrcula deste. Aps a anlise da matrcula e certido negativa de nus do imvel, o comprador dever proceder a anlise de documentos dos proprietrios do imvel. Observando, se o vendedor pessoa fsica ou jurdica. Se for pessoa fsica, se o vendedor casado ou no. Ou seja, todos os detalhes so teis para evitar problemas futuros. Dessa forma, o adquirente de um imvel dever solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentao.
Tomadas essas providncias e estando a documentao em ordem, o comprador poder efetuar a aquisio do imvel. A aquisio de uma propriedade, por meio de compra e venda, feita pelo registro da escritura no cartrio imobilirio. A esse respeito diz o Cdigo Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I, vejamos: Art. 530. Adquire-se a propriedade imvel: I Pela transcrio do ttulo de transferncia no registro de imvel. Denomina-se ttulo o documento que a lei considera hbil para efetivar a transferncia da propriedade do bem imvel ao ser registrado no cartrio imobilirio. Para compra e venda, chama-se de escritura pblica. Assim, o primeiro passo a ser dado lavrar uma escritura pblica, produzida em qualquer cartrio de notas, por um agente pblico, devidamente autorizado pelo Poder Pblico a exercer essa funo, ou em um consulado brasileiro no exterior. Neste documento deve constar a causa do negcio jurdico (compra, venda, doao, etc), descrio, referncias, entre outros detalhes do imvel, sendo que essa descrio dever ser a mesma registrado no Cartrio de Registro de Imveis. Para lavrar a escritura pblica, ser necessrio levar ao tabelio cpias de toda a documentao do imvel e dos contratantes. Bem como, ser necessrio o pagamento das taxas e do servio do tabelio, que ser calculado com base no valor da negociao. Caso no tenha sido estabelecido quem arcar com as despesas de transferncia estas ficaro por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Cdigo Civil. Assim, aps a lavratura da escritura pblica, o adquirente dever promover o Registro dessa escritura no Cartrio de Registro de Imveis. E, para se fazer o registro no Cartrio imobilirio, devido o Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartrio de Registro de Imveis. Entretanto, caso o comprador no registre a escritura pblica no Cartrio de Registro de Imveis, correr srios riscos. Tais como: o de o vendedor vender novamente o imvel, o imvel ser objeto de penhora por dvida do vendedor, entre vrios outros problemas. Portanto, para realmente se tornar dono de um imvel, alm de serem observadas todas as formalidade elucidadas, dever o adquirente promover o registro da escritura pblica de compra e venda em Cartrio de Registro de Imveis, pois quem no registra no dono. E lembrem, as informaes aqui prestadas, so da
documentao bsica a ser exigida.
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SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIRIO: O Sistema Financeiro de Habitao SFH, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o objetivo de implantar uma poltica habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imvel pelas condies, at ento, existentes. Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar a poltica habitacional pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitao BNH -, como parte integrante do SFH. Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes com a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio, financiando milhes de moradias por todo o pas. - Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por questes estruturais, as operaes desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construo civil. - A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento no mercado imobilirio. Nasceu, assim, a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema Financeiro Imobilirio e que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis. - Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do Imvel. - A Alienao Fiduciria um tipo de financiamento utilizado na comercializao de bens. Nesse tipo de contrato, o bem adquirido com recursos da instituio financiadora que mantm o domnio sobre o mesmo at que ele seja totalmente pago. Enquanto houver a divida, o comprador tem o direito de uso, mas o domnio do bem pertence ao financiador. - Essa uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo. Por esse sistema, o muturio que deixar de honrar sua obrigao financeira poder vir a perder seu imvel rapidamente, pois, embora o bem esteja em seu nome, ele s tem o direito de usufru-lo, j que o direito de dispor s existir aps a quitao da divida ou de sua transferncia. Igualmente s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo. - De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma: a) O construtor ou o incorporador, para lanar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado; b) O prprio imvel comercializado constitui-se na garantia da divida contrada junto ao construtor, o que feito com a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria Lei n 9.514/97, nos artigos 22 a 33; c) Sendo titular desse crdito, o construtor busca negoci-lo com a companhia securitizadora mediante a cesso de crdito;
d) A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI vinculados ao crdito adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercado financeiro. - Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e de garantia. - Assim, o artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies monetrias, financeiras e securitrias. - O artigo 17 cuida das garantias nas operaes do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se, todavia outras tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca. - Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22. - O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regulada por este Lei o negocio jurdico pelo qual o devedor; ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor; ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel. - Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de lhe garantir, no caso de inadimplncia do devedor. - A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal, como por exemplo, uma compra e venda, em que o comprador, no pagando o bem vista, obtm um parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e 27). - A constituio da alienao fiduciria um contrato: a) formal, dado que exige forma escrita; b) pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros; c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios; d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes recprocas; e) cumulativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas previamente; Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da fidcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, fazer a cesso do direito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do
artigo 22 que: ...a alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades que operam no SFI. - margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existe outras modalidades de financiamento para a aquisio de imvel. Essa variao vai desde o financiamento bancado pelo prprio vendedor at aqueles que ainda so tidos e mantidos pelo poder publico. - A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de moradias, tem varias modalidades, destacando-se: 13.1 Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador FAT Habitao: O Plano operado em duas linhas: SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou em construo. - Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produo de empreendimentos na planta ou em fase de construo diretamente a pessoas fsicas, alavancando a indstria do construtor/incorporador devedor solidrio at a entrega das unidades ao muturio. A operao consiste na emisso de Carta de Garantia de Financiamento a quem pleiteia o financiamento Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratao individual com os interessados atravs de contrato particular de compromisso de compra e venda. A amortizao pelo sistema SAC Sistema de Amortizao Constante. O limite de financiamento de R$ 180.000,00. Carta de Crdito Fat-Habitao Residencial. Linha de crdito imobilirio. - Destinado s pessoas fsicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de gerao de emprego e renda na indstria da construo civil e ao SFI. - Destina-se aquisio de terreno e construo ou somente construo se o candidato j possuir o terreno. Amortizao pelo sistema SAC e prazo mximo de financiamento de 204 meses, devendo a construo ser concluda no prazo de at 18 meses. 13.2 Plano Construcard. - Linha de financiamento habitacional destinada aquisio de material de construo, reforma ou ampliao de imvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro a fase de utilizao do credito, cuja utilizao dever ocorrer no prazo mximo de seis meses. Aps esse perodo ou do uso total do credito antes disto, vem o segundo momento, que o de amortizao do emprstimo e que calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poder ir at R$ 180.000,00 e dever ser liquidado no prazo mximo de 36 meses.
13.3 Plano FGTS Casa Prpria. - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como: Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos; No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional; No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera sua ocupao, bem como nos municpios limtrofes; Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em construo, no sendo possvel utilizar os recursos somente para a compra do terreno; O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preo de aquisio de imvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitao; 13.4 Plano FGTS Financiamento de Imveis na planta e/ou em construo com recursos do FGTS. - Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos: Renda familiar de at R$ 4.500,00; Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso; Financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo necessariamente contar com a intervenincia de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associaes, Construtoras, COHAB e rgos semelhantes. - O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades: Construo de unidades habitacionais em terreno prprio; Aquisio do terreno e construo; Produo de lotes urbanizados. - Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 e para os demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em at 239 meses. 13.5 Plano Carta de Crdito FGTS Individual. - Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria. - O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imvel, desde que seja novo. Para o imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa. - Depois de aprovada a ficha do candidato expedida a Carta de Crdito, com validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30. - O prazo mximo de amortizao de 239 meses.
13.6 Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS. - Depois de mais de 15 anos de tramitao do Projeto de Lei n 2.170/2002, o Congresso Nacional aprovou a Lei 11.124, de 16 de junho de 2005, que instituiu o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo viabilizar para a populao de baixa renda o acesso terra urbanizada (terrenos) e habitao digna e sustentvel, com implementao de polticas e programas de investimentos e subsdios para viabilizar financiamentos populao de menor renda. - A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetrio Nacional autorizar outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitao. - Os recursos para o financiamento sero originados do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS. 13.7 OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL: Carta de Crdito CAIXA Letra Hipotecria Longa Comercial - Trata-se de uma linha de financiamento para imveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e mdios empresrios, comerciantes e profissionais liberais. - Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia do prprio imvel nos termos da legislao especfica do SFI. - O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortizao Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a. Consrcio Imobilirio Caixa. - Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados, aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc. - Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente da cota recebe a carta de crdito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar lance. 13.8 Programa de Arrendamento Residencial PAR. - Nesse programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais sero adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para esse fim. A Caixa em parceria com os Estados e Municpios publica os editais informando ao segmento da construo civil, quais as reas priorizadas em diversas regies do Brasil. - As principais caractersticas do programa so: Envolvimento de rgos Pblicos e empresas, em parcerias, tais como:
- Ministrio da Fazenda; - Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico; Empresas do ramo da construo civil; Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis. - O valor mximo de cada unidade de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder contar com no mximo 160 unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada unidade de 37 metros quadrados, devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU, etc. - Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatrio poder exercer o direito de compra. - Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica Federal rene um maior nmero de alternativas de financiamento imobilirio. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros tambm tm linhas de crdito destinado aquisio da casa prpria. Destacam-se os seguintes: 13.8.1 Plano Direto da Construtora: - A empresa, ao lanar um empreendimento, cria uma tabela com preos preestabelecidos e sem qualquer vinculao a agentes financeiros. O aporte para a construo basicamente da construtora e, a medida em que vo sendo comercializadas as unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessrios. So previamente estipulado os ndices de reajuste, com maior aplicao o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente, ainda, que, aps o Termo de Habite-se o reajuste passa a ser pelo IGP-M e incluindo-se ainda os juros de 1% ao ms. 13.8.2 Bancos Particulares: - Destinam-se a interessados/adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos por cada instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Alm do indexador pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento mximo de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao de seu capital financeiro. 13.9 Sistema Financeiro Imobilirio SFI: A oitava forma pelo SFI Sistema Financeiro Imobilirio, regulamentado pela lei 9514/97, onde se tm acesso a financiamentos feitos com recursos dos prprios bancos, destinados normalmente classe mdia e alta, para compra de primeiro imvel, segundo imvel ou at imveis comerciais. No financiamento pelo SFI Sistema Financeiro Imobilirio, no h vantagens. O diferencial que os financiamentos feitos nesta modalidade podem ser para aquisio de um segundo imvel ou de imvel comercial.
As inmeras desvantagens ocorrem por conta da liberao de prticas abusivas contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalizao dos juros, alm do fato que uma vez inadimplente o muturio perde tudo o que pagou sem qualquer chance de defesa. Basicamente, como o SFH, no compensa financiar imveis. Embora o prazo nas operaes do SFI sejam menores, o juros so maiores, o que faz com que se pague um imvel a ttulo de juros, a cada 3 anos de financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros sero pagos.
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CONDOMNIO: LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. - Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.
14.1 Do Condomnio: - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei. Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao. A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria. Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao. O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. O direito da transferncia para outro condmino legal, no sendo se for pessoas estranhas do condomnio. Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas. O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino.
A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos. Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades. b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas; d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si. 14.2 Da Conveno de Condomnio: Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes. Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuais alteraes. - Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio. - Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos; i) o quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; k) a forma e o quorum para as alteraes de conveno; l) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno. No caso de conjunto de edificaes, a conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. defeso a qualquer condmino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificao; III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos; IV- embaraar o uso das partes comuns. O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanchIa, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado. O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos. 14.3 Das Despesas do Condomnio: Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota no rateio corresponder frao ideal de terreno de cada unidade. Cabe ao sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas. O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis meses. 14.4 Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes:
Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino. 14.5 Da Administrao do Condomnio: Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio. 14.6 Competncias do sndico: a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno; b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita sua vigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes da assembleia; f) prestar contas assembleia dos condminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assembleia geral dos condminos. A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado. Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente. O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou, no silncio desta pelo voto de dois teros dos condminos, presentes,
em assemblia-geral especialmente convocada. A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir suas atribuies especficas. 14.7 Da Assembleia Geral: Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas. As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos os condminos. O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia, comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr. Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno. Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. Poder haver assembleias gerais extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo do condomnio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada em assembleia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais. Se a assembleia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias aps o pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada em assembleia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais. Se a assembleia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias aps o pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados.

Apostila de Operações Imobiliárias III - Completa (Fase de Estudo)

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Sumrio

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5.4.11 5.4.12 5.4.13 5.4.14 5.5 5.6 5.7

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AVALIAO DE IMVEL URBANO

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DOCUMENTOS PARA A COMPRA E VENDA:

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documentao bsica a ser exigida.

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