Manual Del Perito Valuador 2013

GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL
rgano De Difusin Del Gobierno Del Distrito Federal DCIMA SPTIMA POCA 6 DE DICIEMBRE DE 2013 No. 1749
N D I C E
ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL

Secretara de Finanzas
Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria
Oficiala Mayor
Acuerdo por el que se modifica el Sistema de Expedientes de Personal de la Direccin General de Administracin
en la Oficiala Mayor CONVOCATORIAS DE LICITACIN Y FALLOS

Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico.- Licitacin Pblica Nacional Nmero EA-909004998-N240-2013,
153
Adquisicin del suministro, instalacin y adecuacin de tablero de media tensin, transformadores de potencia y centro de control de motores
Delegacin Milpa Alta.- Aviso de Fallo de Licitaciones Publicas Nacionales Nmeros DGODU-LP-28/2013 a
155 157 160
DGODU-LP-42/2013
Delegacin Xochimilco.- Aviso de Fallo de Licitaciones Publicas Nacionales Nmeros 30001125-031-13 a
30001125-044-13 SECCIN DE AVISOS

Yale de Mxico, S.A. de C.V. Banquetes Finos, S.A. de C.V. Technological Professional Resource, S.C. Aviso de Solicitud de Modificacin al Programa de Desarrollo Urbano con nmero de folio SEDUVI-SITE 27039-
162 165 167 168

Contina en la Pg. 2
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6 de Diciembre de 2013
ndice
Viene de la Pg. 1
Aviso de Solicitud de Modificacin al Programa de Desarrollo Urbano con nmero de folio SEDUVI-SITE 9094-
341KASA13
Comercializadora de Tecnologa Educativa, S.A. de C.V. Operadora Panchos And Panchos, S.A. de C. V. Principal Financial Group S.A. de C.V. Prestadora de Servicios DR, S.A. de C.V. Proyecto Esencial, S.A. de C.V. Promotora Fasaz, S. de R.L. de C.V. Micro Dispositivos Mdicos, S.A. de C.V. Duma Consultores Administrativos, S.A. de C.V. Servicios En General Basha, S.A. de C.V. Briska Corporativo, S.A. de C.V. Troffel Servicios, S.A. de C.V. Raspall Mantenimiento y Servicio, S.A. de C.V. Metamerc, S.A. de C.V. Diseos y Estructuras Fattan, S.A. de C.V. Humiri Desarrollo En Sistemas, S.A. de C.V. Consultores Administrativos Argent, S.A. de C.V. Optimus Schola, S.A.P.I. de C.V. Industrial Molinera San Vicente de Paul, S.A. de C.V. Corporativo Agroindustrial Altex, S.A. de C.V. Diveo Telecomunicaciones de Mxico, S.A. de C.V. Polterjo, S.A. de C.V. Herramientas Mecnicas e Industriales del Norte, S.A. de C.V. Disime, S.A. de C.V. Edictos Aviso
169 170 170 171 171 172 173 174 175 175 175 175 176 176 176 176 177 177 178 178 179 180 181 181 182 183
ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL

SECRETARA DE FINANZAS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA.
EDGAR ABRAHAM AMADOR ZAMORA, Secretario de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal, con fundamento en los artculos 87, 94, primer prrafo y 95 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal; 15, fraccin VIII, 16, fraccin IV, 17 y 30, fracciones VII, IX y XXI de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica del Distrito Federal; 6, 7, fracciones II y III, 22, 23, 24, 48, fraccin XVI, 73, fraccin XIII, 116, 117, 118, 120, 121, 126, 127, 188, 242, 335 y 478 del Cdigo Fiscal del Distrito Federal; 7, fraccin VIII, 26, fraccin X, 35 y 86, fracciones IX, X y XI del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal, y CONSIDERANDO Que el dinamismo del desarrollo econmico, social y urbano que vive la Ciudad de Mxico, reclama el mejoramiento de los procedimientos y lineamientos tcnicos sobre los cuales se realizan los avalos para efectos fiscales, con el propsito de regular el mercado inmobiliario y que el cobro de los impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria sea proporcional y equitativo; Que deben simplificarse los requisitos para la autorizacin de instituciones de crdito, sociedades civiles o mercantiles, as como el registro de peritos valuadores y corredores pblicos; Que en diversos artculos del Cdigo Fiscal del Distrito Federal vigente, se hace referencia a los procedimientos y lineamientos tcnicos a los que deber ajustarse la prctica de avalos en materia inmobiliaria con efectos fiscales en el Distrito Federal, as como los procedimientos para sancionar la inobservancia de los mismos; Que en virtud de lo anterior, es necesario normar y controlar la prctica valuatoria mediante los procedimientos y lineamientos tcnicos correspondientes, por lo que he tenido a bien expedir el siguiente: MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS DE VALUACIN INMOBILIARIA. CAPTULO I Disposiciones Generales. ARTCULO 1.- Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorizacin de personas morales y el registro de personas fsicas para la prctica de avalos para efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la prctica de avalos, su forma, contenido y revisin, as como definir el procedimiento para la aplicacin de sanciones. ARTCULO 2.- Para efectos de este Manual, se entender por: I.Cdigo: el Cdigo Fiscal del Distrito Federal; II.Autoridades Fiscales: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorera del Distrito Federal y la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial; III.Secretara: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal; IV. Tesorera: la Tesorera del Distrito Federal; V.Subtesorera: la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial;
VI. Avalo comercial: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite estimar el valor comercial de un bien inmueble, con base en su uso, caractersticas fsicas, adems de las caractersticas urbanas de la zona donde se ubica, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, y que contenido en un documento o archivo electrnico que rena los requisitos mnimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Cdigo. Avalo catastral: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que sirve para apoyar al contribuyente para solicitar la modificacin de datos catastrales y permite determinar el valor catastral de un bien inmueble con base en sus caractersticas fsicas (uso, tipo, clase, edad, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios) aplicando los valores unitarios de suelo y construcciones que la Asamblea Legislativa del D.F. emite en el Cdigo Fiscal que aplique. VII.Personas autorizadas: aquellas personas morales constituidas como instituciones de crdito, sociedades civiles o mercantiles, con autorizacin vigente ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios con fines fiscales, determinados en el Cdigo, con asistencia de perito valuador auxiliar o perito valuador independiente; VIII.Personas registradas: los peritos valuadores, auxiliares e independientes, y corredores pblicos debidamente registrados ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios determinados en el Cdigo; IX.Peritos valuadores: las personas fsicas registradas ante la Tesorera que practiquen avalos o auxilien a instituciones de crdito y/o sociedades civiles o mercantiles en la prctica de los mismos; X.Corredores pblicos: las personas fsicas acreditadas y debidamente registradas ante la Tesorera para practicar avalos. XI.SIGAPred: Sistema Integral de Gestin del Impuesto Predial. XII.OVICA. Oficina virtual del Catastro. ARTCULO 3.- La prctica de los avalos a que se refiere el Cdigo, se regir por las normas, procedimientos y lineamientos establecidos en el propio Cdigo y en este Manual, as como en las dems disposiciones aplicables en materia de valuacin inmobiliaria en el Distrito Federal. ARTCULO 4.- Corresponde a las autoridades fiscales: I.- Registrar y autorizar a las personas fsicas y morales, respectivamente, para la prctica de avalos; II.-Revisar y aplicar los avalos elaborados y presentados para efectos fiscales, as como realizar los anlisis y comprobaciones que se estimen pertinentes; III.-Requerir informacin relacionada con la prctica de avalos a las personas autorizadas y/o registradas; IV.-Actualizar y difundir los criterios, metodologas a las cuales deber sujetarse la prctica valuatoria con fines fiscales. V.-Aplicar exmenes de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria a los aspirantes a obtener registro para practicar avalos; VI.-Aplicar exmenes de actualizacin de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria a las personas ya registradas; VII.-Sancionar a las personas autorizadas o registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en el Cdigo y en el presente Manual;
VIII.-Mantener las relaciones institucionales con las autoridades y colegios de profesionistas en lo relativo a la valuacin inmobiliaria, as como registrar y validar los cursos terico-prcticos en materia de valuacin inmobiliaria con fines fiscales impartidos por los colegios de profesionistas; IX.-Expedir las constancias de registro y de autorizacin, as como de revalidacin anual de las mismas; y X.-Adoptar las dems medidas necesarias para la debida aplicacin de este Manual. ARTCULO 5.- Slo surtirn efectos fiscales los avalos que sean practicados por: -Peritos valuadores independientes debidamente registrados ante la autoridad fiscal; -Instituciones de Crdito; -Sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto especifico sea la realizacin de avalos; -Direccin General de Patrimonio Inmobiliario y, -Corredores pblicos. CAPTULO II De la Autorizacin y Registro para la Prctica de Avalos. ARTCULO 6.- Las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles interesadas en obtener autorizacin para practicar avalos, debern presentar ante la Subtesorera la documentacin y cumplir los requisitos siguientes: I.-Original y copia de la solicitud firmada por el representante legal. El formato ser proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse el domicilio para or y recibir notificaciones y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal. a) Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante de domicilio (agua, predial, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 2 meses del domicilio sealado y, en caso de estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser considerado por la autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones y documentos, exponiendo las razones para ello. II.-Copia certificada del acta constitutiva debidamente inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio; III.-Copia certificada del poder notarial del representante legal, para el caso en el que sea distinto del sealado en el acta constitutiva; IV.-Efectuar las pruebas necesarias y obtener el visto bueno de la Subtesorera para el envo electrnico de los avalos y que renan los requisitos mnimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, as como presentar un ejemplar impreso de los sellos oficiales que utilizar en los avalos que practique; V.-Listado de las personas autorizadas con registro vigente para suscribir los avalos a nombre de la institucin de crdito o de la sociedad civil o mercantil de que se trate, en los trminos del artculo que establece quienes pueden practicar avalos vinculados con las contribuciones establecidas en el Cdigo adems de la autoridad fiscal. Este listado debe contener nombre, nmero de registro, firma y cargo que desempea en la institucin o sociedad; VI.-Listado de los peritos valuadores auxiliares y/o peritos valuadores independientes, que le auxiliarn en la prctica de avalos. Este listado debe contener nombre, nmero de registro, firma y cargo que desempea en la institucin o sociedad;
VII.-Un catlogo de firmas y rbricas, tanto de los peritos valuadores autorizados para suscribir avalos, como de los peritos valuadores que asistirn a la institucin o sociedad; VIII.-Listado de los peritos valuadores, independientes o auxiliares, con capital suscrito en la institucin de crdito o sociedad civil o mercantil, indicando su nmero de registro vigente ante la Tesorera; IX.-Acreditar el pago de los derechos correspondientes. Una vez cumplidos todos los requisitos, lo cual debe ser formalizado mediante oficio, la Subtesorera resolver en un plazo no mayor a 20 das hbiles a partir de la recepcin de la documentacin completa por parte de las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles, respecto de la admisin o rechazo de la solicitud. La aceptacin de la documentacin por parte de la Subtesorera no implica el otorgamiento de la autorizacin para ejercer la prctica valuatoria. ARTCULO 7.- La autorizacin que se otorgue para la prctica de avalos a instituciones de crdito y sociedades civiles o mercantiles, tendr vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del da siguiente al de su otorgamiento. Dicha autorizacin podr revalidarse anualmente, para lo cual se entregar solicitud de revalidacin acompaada de los listados actualizados de los peritos valuadores a que se refieren las fracciones V, VI, VII y VIII del artculo anterior. La entrega deber efectuarse dentro del periodo comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aqul a que se refiera dicha revalidacin. El pago de los derechos que seala el Cdigo, se deber realizar y entregar a la Subtesorera durante enero del ejercicio fiscal para el cual se solicita la revalidacin, en cuyo caso el periodo de revalidacin ser a partir del 1 de enero de dicho ejercicio. En caso contrario, la fecha de revalidacin ser a partir del da en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorera, independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad. Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, tenga adeudos por sanciones econmicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de liberacin del adeudo, no tendr derecho a su revalidacin en el periodo correspondiente y se cancelar su autorizacin para la prctica de avalos que regula este Manual a partir del 1 de enero del ao siguiente. En este caso, para obtener una nueva autorizacin, la sociedad o institucin sancionada, adems de cumplir con los requisitos a que se refiere el presente Manual, deber comprobar el pago de los adeudos por sancin econmica. ARTCULO 8.- Las personas fsicas interesadas en obtener el registro, debern presentar ante la Subtesorera la documentacin y cumplir los requisitos sealados a continuacin, ( los das hbiles comprendidos del 15 al 28 de febrero y los das hbiles comprendidos del 15 al 31 de agosto de cada ejercicio fiscal ). A. Para obtener registro como Perito Valuador Auxiliar: I.-Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes. II.-Original y copia de acta de nacimiento. a)En caso de ser extranjero deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente traducido y apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de Migracin y de la Secretara de Educacin Pblica para ejercer su profesin en Mxico;
III.-Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Direccin General de Profesiones; tratndose de corredores pblicos, original y copia simple de la habilitacin expedida por la Secretara de Economa; IV.-Original y copia de la solicitud. El formato ser proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse: el domicilio para or y recibir notificaciones y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal; los telfonos de contacto; as como las personas autorizadas para recibir notificaciones en su nombre. a)Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser considerado por la autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones, exponiendo las razones para ello. V.-Original y copia del documento con el que acrediten su pertenencia y certificacin como perito valuador por un colegio de profesionistas, vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y registrado ante la Secretara de Educacin Pblica, en concordancia con la ley de la materia, dicho documento deber tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente. El documento aqu solicitado, deber estar firmado por el titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en cuestin, quienes debern notificar a la Tesorera cuando existan cambios en la mesa directiva. VI.-Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida. VII.-Dos cartas de referencia de la persona promovente del registro. Cada carta deber ser firmada por un perito valuador independiente, quien conste la experiencia, as como la calidad moral y tcnica del aspirante; VIII.-Curriculum vitae que acredite cuando menos dos aos de experiencia en valuacin de bienes inmuebles, presentando las constancias que acrediten su experiencia laboral. IX.-Listado de las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles a las que auxilia en la prctica de avalos. Este listado debe contener razn social y nmero de registro, as como nombre y firma del representante legal de dicha persona moral. X.-Aprobar el examen terico-prctico correspondiente referido en el artculo 10 de este Manual, previo pago de derechos para la presentacin de esta evaluacin. Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y III, sern devueltos al momento de presentar la solicitud, una vez cotejada la copia respectiva. B. Para obtener registro como Perito Valuador Independiente: I.-Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes. II.-Original y copia de acta de nacimiento. a)En caso de ser extranjero deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente traducido y apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de Migracin y de la Secretara de Educacin Pblica para ejercer su profesin en Mxico; III.-Original y copia simple de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Direccin General de Profesiones.
IV.-Original y copia de la solicitud. El formato ser proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral; en l debe sealarse: el domicilio para or y recibir notificaciones y documentos, mismo que deber ubicarse dentro del Distrito Federal; los telfonos de contacto; as como las personas autorizadas para recibir notificaciones en su nombre. a)Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de estar a nombre de la persona moral o representante legal, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se manifieste expresamente que dicho domicilio debe ser considerado por la autoridad fiscal como el domicilio para or y recibir notificaciones, exponiendo las razones para ello. V.-Original y copia del documento con el que acrediten su pertenencia y certificacin como perito valuador por un colegio de profesionistas vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y registrado ante la Secretara de Educacin Pblica, en concordancia con la ley de la materia, dicho documento deber tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente. El documento aqu solicitado deber estar firmado por el titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en cuestin, quienes debern notificar a la Tesorera cuando existan cambios en la mesa directiva. VI.-Contar con registro de perito valuador auxiliar vigente otorgado por la Tesorera del Distrito Federal, con una antigedad mnima de tres aos; VII.-Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional correspondiente a la especialidad en valuacin inmobiliaria y/o maestra en valuacin. VIII.-Presentar y aprobar el examen terico prctico para obtener el registro de perito valuador independiente (este examen es independiente al que present para ser perito valuador auxiliar). IX.-Efectuar las pruebas necesarias y obtener el documento de visto bueno de la Subtesorera para el envo electrnico de los avalos y que renan los requisitos mnimos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, as como presentar un ejemplar impreso de los sellos oficiales que utilizar en los avalos que practique como perito valuador independiente; y Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y III, sern devueltos al momento de presentar la solicitud, una vez cotejada la copia respectiva. C. Tratndose de Corredores Pblicos: I.-Dos fotografas de estudio tamao infantil a color y fondo blanco recientes. II.-Original y copia de acta de nacimiento. En caso de ser extranjero, deber presentar original y copia del certificado de nacimiento debidamente traducido y apostillado, as como el documento migratorio o autorizacin del Instituto Nacional de Migracin para ejercer su profesin en Mxico; III.-Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral, sealando domicilio para or y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal.
a)Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de no estar a nombre del aspirante, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se exponga la razn para que dicho domicilio sea considerado por la autoridad como el domicilio para or y recibir notificaciones; IV.-Original y copia del documento con el que acrediten su pertenencia y certificacin como perito valuador por un colegio de profesionistas vinculado a la valuacin inmobiliaria y legalmente constituido en el Distrito Federal y registrado ante la Secretara de Educacin Pblica, en concordancia con la ley de la materia, dicho documento deber tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente. El documento aqu solicitado deber estar firmado por titular, presidente, dirigente o apoderado del colegio en cuestin, quienes debern notificar a la Tesorera cuando existan cambios en la mesa directiva. V.-Comprobar la actualizacin de sus conocimientos a travs de respaldos acadmicos o capacitacin recibida. VI.-Carta de referencia de la persona autorizada promovente del registro. Dicha carta deber ser firmada por un perito valuador independiente, quien conste la experiencia, as como la calidad moral y tcnica del aspirante; VII.-Curriculum vitae que acredite cuando menos dos aos de experiencia en valuacin de bienes inmuebles, presentando las constancias que acrediten su experiencia laboral. VIII.-Original y copia notariada de su ttulo y cdula profesional, expedida por la Secretara de Educacin Pblica, as como original y copia simple de la habilitacin expedida por la Secretara de Economa; IX.-Aprobar el examen terico-prctico correspondiente referido en el artculo 10 de este Manual. Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y VIII, sern devueltos al momento de presentar la solicitud, una vez cotejada la copia respectiva. Una vez admitidos los documentos, de no haber observacin alguna por parte de la Subtesorera y previo pago de los derechos correspondientes a la presentacin del examen terico prctico establecidos en el Cdigo, sta proceder a fijar el lugar, fecha y hora para la presentacin del mismo, conforme a lo establecido en el artculo 10 de este Manual. ARTCULO 9.- La autoridad fiscal podr llevar a cabo las indagaciones que estime pertinentes para verificar, en todo momento, la certeza e idoneidad de la informacin proporcionada por los aspirantes, valorar los documentos presentados con la cooperacin de instituciones pblicas o privadas que a su juicio cuenten con la capacidad para ello. ARTCULO 10.- El examen a que se refiere el artculo 8, para las personas que ingresen documentacin en febrero, presentarn el examen en el mes de marzo; las personas que ingresen documentacin en agosto presentaran el examen en el mes de septiembre. El lugar, fecha y hora para la presentacin del examen son de estricta observancia, por lo que, en caso de incumplimiento por parte del aspirante, ste deber iniciar nuevamente el trmite correspondiente en el siguiente mes establecido, previo pago de derechos. Una vez aprobado el examen terico-prctico correspondiente y cumplidos a entera satisfaccin de la autoridad los requisitos a que se refiere el artculo 8, mismos que debern acreditarse formalmente as como previo pago de los derechos correspondientes al otorgamiento del registro establecidos en el Cdigo. La Tesorera dentro de los 10 das hbiles siguientes, expedir el registro correspondiente que acredite que el perito valuador y/o corredor pblico, puede ejercer la prctica de avalos con fines fiscales, como auxiliar o en forma independiente, segn sea el caso. En todos los casos, la calificacin mnima aprobatoria del examen referido ser de 80% de la puntuacin total, de acuerdo con la ponderacin que se establezca por parte de la Subtesorera.
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ARTCULO 11.- Para presentar el examen a que se refiere el artculo 10 de este Manual, se debern observar los siguientes requisitos: I.-Presentarse en el lugar, fecha y hora programados por la autoridad fiscal para sustentar el examen correspondiente; II.-Demostrar pleno conocimiento de la teora del valor, ley de la oferta y la demanda, principios econmicos aplicables a la valuacin. III.-Demostrar pleno conocimiento del marco jurdico y la normatividad que regula la prctica de avalos con fines fiscales. IV.-Demostrar pleno conocimiento de las leyes relacionadas con las contribuciones en que se requieran clculos relacionados con la materia valuatoria. V.-Tener amplio conocimiento del mercado inmobiliario en el Distrito Federal; VI.-Tener pleno conocimiento de los enfoques: Fsico o de Costos, Ingresos o Capitalizacin de Rentas, Comparativo o de Mercado, as como de mtodos alternativos de valuacin (residual esttico); VII.-Presentar el comprobante de pago de derechos para el examen en materia de valuacin a que se refiere el Cdigo. ARTCULO 12.- La Subtesorera podr convocar a las personas registradas, a la realizacin de exmenes terico-prcticos en cualquier momento, a efecto de verificar su actualizacin en el conocimiento de las leyes, lineamientos y manuales tcnicos y administrativos, as como del mercado inmobiliario actual del Distrito Federal. Por lo menos una vez cada tres aos, el perito valuador ser convocado por la Subtesorera para la realizacin del examen de actualizacin aqu referido. Cuando como resultado de dicho examen terico-prctico no se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la prctica valuatoria, el perito valuador auxiliar, perito valuador independiente o corredor pblico, tendrn hasta dos oportunidades de presentar el examen en un lapso mximo de dos meses antes de suspender su registro, una vez suspendido podr, presentar el examen en las fechas establecidas para aspirantes, previo pago de derechos. Hasta por dos ocasiones ms antes de proceder a cancelar su registro. En caso de que los peritos valuadores, auxiliares o independientes, o corredores pblicos convocados a examen tericoprctico no se presenten en el lugar, fecha y hora programada por la Subtesorera, operar automticamente la suspensin de los mismos, mediante la emisin de una resolucin debidamente fundada y motivada por parte de la autoridad fiscal, misma que deber ser notificada personalmente al interesado, de acuerdo a lo establecido en el artculo 40, fraccin IV, inciso b de este Manual. Las suspensiones a que se refiere este artculo, entrarn en vigor a partir del da siguiente de la notificacin legal de la resolucin correspondiente, y hasta en tanto que demuestre su capacidad para dedicarse a esta actividad a travs de la presentacin del examen correspondiente. ARTCULO 13.- El registro que se otorgue a los peritos valuadores, tanto auxiliares como independientes y corredores pblicos, tendr vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate y a partir del da siguiente al de su otorgamiento. Cuando la persona registrada requiera la suspensin temporal voluntaria por ocupar un cargo pblico, deber solicitarla por escrito a la autoridad, en cuyo caso no queda exento de cumplir con el proceso de revalidacin; quien ocupe un cargo publico y al momento de solicitar la suspensin temporal se encuentre vigente, quedara excento de realizar los pagos correspondientes durante el tiempo que dure la suspensin.
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La reactivacin de registro a que se refiere el prrafo anterior, se dar a peticin expresa y por escrito acreditando haber cumplido con sus obligaciones durante el periodo de suspensin. Dicho registro deber revalidarse anualmente, conforme a la entrega de la siguiente documentacin y dentro del periodo comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aqul a que se solicite dicha revalidacin: -Original y copia de la solicitud en el formato autorizado y proporcionado en el mdulo de Atencin a Sociedades y Peritos Valuadores de la Direccin de Poltica Catastral, sealando domicilio para or y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal. Para el cumplimiento de este requisito deber anexarse copia de un comprobante (predial, agua, telfono, luz y/o contrato de arrendamiento) con fecha no anterior a 3 meses del domicilio sealado y, en caso de no estar a nombre del perito valuador, deber adjuntarse una carta, bajo protesta de decir verdad, en la que se exponga la razn para que dicho domicilio sea considerado por la autoridad como el domicilio para or y recibir notificaciones; -La entrega de la constancia individual que lo acredite como miembro activo del colegio profesional al que pertenece. El pago de los derechos que seala el Cdigo, se deber realizar y entregar a la Subtesorera durante enero del ejercicio fiscal para el cual se solicita la revalidacin; en cuyo caso, el periodo de revalidacin ser a partir del 1 de enero de dicho ejercicio. En caso contrario, la fecha de revalidacin ser a partir del da en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorera, independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad. Cuando un perito valuador, auxiliar o independiente, o un corredor pblico tenga adeudos por sanciones econmicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de pago, no tendr derecho a revalidacin en el periodo correspondiente y su registro para la prctica de avalos que regula este Manual se cancelar a partir del 1 de enero del ao siguiente. En este caso, para obtener un nuevo registro, el interesado adems de cumplir con los requisitos a que se refiere el presente Manual, deber comprobar el pago de los adeudos por sancin econmica. ARTCULO 14.- La vigencia de la autorizacin de las instituciones de crdito y sociedades civiles o mercantiles y del registro de peritos valuadores y corredores pblicos para la prctica de la actividad valuatoria, requiere la satisfaccin permanente de los requisitos por los cuales fueron otorgados, por lo que en el momento en que la autoridad fiscal constate que se deje de cumplir alguno de ellos, se cancelar dicha autorizacin o registro. ARTCULO 15.- Cuando vare alguno de los datos manifestados en la solicitud, entre ellos, los cambios de domicilio, de firmas autorizadas, sellos o cualquier otro, las personas autorizadas y las registradas, debern comunicarlo por escrito a la Subtesorera, en un plazo de diez das hbiles contados a partir de aquel en que ocurra el cambio. ARTCULO 16.- La Tesorera publicar dentro del primer bimestre de cada ao, los listados vigentes de las personas autorizadas y de las registradas para la prctica de avalos. La vigencia de los mismos ser por el ejercicio fiscal de que se trate y sern actualizados atendiendo a las altas y bajas que publique mensualmente la Tesorera en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. CAPTULO III De Servicio Social. ARTCULO 17.- Los peritos valuadores auxiliares e independientes, as como las instituciones de crdito, sociedad civil o mercantil, estn obligados a prestar un servicio social consistente en 24 horas/hombre por ejercicio fiscal, cuando as lo solicite la Subtesorera.
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ARTCULO 18.- La Subtesorera convocar formalmente a la persona autorizada o registrada para la realizacin de este servicio social, mismo que podr considerar desde la prctica, auxilio o discusin de un avalo comercial o catastral, hasta un apoyo de carcter tcnico u operativo, al trmino de dicho servicio la Subtesorera entregar constancia que avale el cumplimiento. CAPTULO IV De la Prctica de Avalos. ARTCULO 19.- Los avalos a que se refiere este Manual debern satisfacer los requisitos de forma y contenido, as como los administrativos que prev el propio Manual. Para el cumplimiento de lo dispuesto en este artculo en el anexo G se encuentra el Manual de SIGAPred. As mismo, se dispondr de acceso a la Oficina Virtual del Catastro (OVICA), de la cual, para beneficio de los usuarios, se podrn consultar a las cuentas prediales de los comparables de mercado, planos acotados, entre otros. ARTCULO 20.- Requisitos mnimos de forma y contenido (columna campo y fuente de datos) que debern reunir: a) AVALO COMERCIAL Captulo Identificacin Nuevo Id en XML A a.1 a.2 a.3 a.4 b.1 b.1.1 b.1.2 b.1.3 b.1.4 b.1.5 b.1.6 b.1.7 b.1.8 b.1.9 b.2 b.2.1 b.2.2 b.2.3 b.2.4 b.2.5 b.2.6 b.2.7 b.2.8 b.2.9 b.3 b.3.1 b.3.2 b.3.3 b.3.4 b.3.5 Campo Nmero de avalo Fecha avalo Clave valuador Clave sociedad Solicitante A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Propietario A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Inmueble que se vala Calle Nmero interior Nmero exterior Manzana Lote Fuente de datos Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Informacin DPC Informacin DPC Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC
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b.3.6 b.3.7 b.3.8 b.3.9 b.3.10 b.3.10.1 b.3.10.2 b.3.10.3 b.3.10.4 b.3.10.5 b.3.11 b.4 b.5 b.6 Caractersticas urbanas C c.0 c.1 c.2 c.3 c.4 c.5 c.6 c.6.1 c.6.2 c.6.3 c.6.4 c.7 c.8 c.8.1 c.8.2 c.8.3 c.8.4 c.8.5 c.8.7 c.8.8 c.8.9 c.8.10 c.8.11 c.8.12 c.8.13 c.8.14 c.8.15 c.8.16 c.8.17 c.8.18 c.8.19 c.8.20 c.8.21 c.8.22 Contaminacin ambiental en la zona Clasificacin de la zona ndice de saturacin de la zona Clase general de inmuebles de la zona Densidad de poblacin Nivel socioeconmico de la zona Uso del suelo Uso del suelo rea libre obligatoria Nmero mximo de niveles a construir Coeficiente de uso del suelo Vas de acceso e importancia Servicios pblicos y equipamiento urbano Red de distribucin agua potable Red de recoleccin de aguas residuales Red de drenaje de aguas pluviales en la calle Red de drenaje de aguas pluviales en la zona Sistema mixto (aguas pluviales y residuales) Suministro elctrico Acometida al inmueble Alumbrado pblico Vialidades Banquetas Guarniciones Nivel de infraestructura en la zona (%) Gas natural Telfonos suministro Acometida al inmueble tel. Sealizacin de vas Nomenclatura de calles Distancia transporte urbano Frecuencia transporte urbano Distancia transporte suburbano Frecuencia transporte suburbano Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Catlogo PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI Clculo Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Clculo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Edificio Colonia Cdigo Postal Delegacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Digito verificador Cuenta de agua Propsito del avalo Objeto del avalo Rgimen de propiedad Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta de agua Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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c.8.23 c.8.24 c.8.25 c.8.26 c.8.27 c.8.28 c.8.29 c.8.30 c.8.31 c.8.32 c.8.33 Terreno d.1 d.2 d.3 d.4 d.4.1 d.4.1.1 d.4.1.1.1 d.4.1.1.2 d.4.1.1.3 d.4.1.1.4 d.4.1.1.5 d.4.1.1.6 d.4.1.2 d.4.1.2.1 d.4.1.2.2 d.4.1.2.3 d.4.1.3 d.4.1.3.1 d.4.1.3.2 d.4.1.3.3 d.4.1.3.4 d.4.1.3.5 d.4.1.3.6 d.4.1.3.7 d.4.1.4 d.4.1.4.1 d.4.1.4.2 d.4.2 d.4.2.n.2 d.4.2.n.3 d.4.2.n.4 d.5 d.5.n.1 d.5.n.2 d.5.n.3 d.5.n.4 d.5.n.5 d.5.n.6 Calles transversales, limtrofes y orientacin Croquis micro localizacin Croquis macro localizacin Medidas y colindancias Fuente de informacin legal Escritura Nmero de escritura Nmero de volumen Fecha escritura Nmero notara Nombre del notario Distrito judicial notario Sentencia Juzgado Fecha Nmero expediente Contrato privado Fecha Nombre adquirente Apellido1 adquirente Apellido2 adquirente Nombre enajenante Apellido1 enajenante Apellido2 enajenante Alineamiento y nmero oficial Fecha Nmero Folio Colindancias Orientacin Medida en metros Descripcin colindante Superficie del terreno Identificador fraccin n1 Superficie fraccin n1 FZo FUb FFr FFo Valuador y/o Sociedad Archivo. jpg archivo jpg Vigilancia Recoleccin de basura Templo Mercados Plazas pblicas Parques y jardines Escuelas Hospitales Bancos Estacin de transporte Nivel de equipamiento urbano Catlogo Catlogo Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Clculo
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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d.5.n.7 d.5.n.8 d.5.n.9 d.5.n.9.1 d.5.n.9.2 d.5.n.10 d.5.n.11 d.6 d.7 d.8 d.9 d.10 d.11 d.12 d.13 Descripcin del inmueble E e.1 e.2 e.2.1 e.2.1.n.1 e.2.1.n.2 e.2.1.n.3 e.2.1.n.4 e.2.1.n.5 e.2.1.n.6 e.2.1.n.7 e.2.1.n.8 e.2.1.n.9 e.2.1.n.10 e.2.1.n.11 e.2.1.n.12 e.2.1.n.13 e.2.1.n.14 e.2.1.n.15 e.2.2 e.2.3 e.2.5 e.2.5.n.1 e.2.5.n.2 e.2.5.n.3 e.2.5.n.4 e.2.5.n.5 e.2.5.n.6 e.2.5.n.7 e.2.5.n.8 e.2.5.n.9 e.2.5.n.10 e.2.5.n.11 e.2.5.n.12 Uso actual Tipos de construccin DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor unitario de reposicin nuevo Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n Superficie total de construcciones PRIVATIVAS Valor total de construcciones PRIVATIVAS DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor unitario de reposicin nuevo FSu Clave de rea de valor, corredor o enclave Fot Valor Descripcin Fre Valor de la fraccin n Indiviso Topografa y configuracin Caractersticas panormicas Densidad habitacional Servidumbres o restricciones Superficie total del terreno Valor total del terreno Valor total del terreno proporcional Valuador y/o Sociedad Informacin DGPC Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo
Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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e.2.5.n.13 e.2.5.n.14 e.2.5.n.15 e.2.6 e.2.7 e.2.8 e.3 e.4 e.5 e.6 Elementos de la construccin F f.1 f.1.1 f.1.2 f.1.3 f.1.4 f.1.5 f.1.6 f.1.7 f.2 f.2.1 f.2.2 f.2.3 f.2.4 f.2.5 f.2.6 f.2.7 f.2.8 f.3 f.3.1 f.3.2 f.3.3 f.4 f.4.1 f.4.2 f.4.3 f.16 f.5 f.5.1 f.5.2 f.6 f.7 f.8 f.9 f.9.1 f.9.1.n.1 f.9.1.n.2 f.9.1.n.3 f.9.1.n.4 Obra Negra Cimentacin Estructura Muros Entrepisos Techos Azoteas Bardas Revestimientos y acabados interiores Aplanados Plafones Lambrines Pisos Zoclos Escaleras Pintura Recubrimientos especiales Carpintera Puertas interiores Guardarropas Muebles empotrados o fijos Instalaciones hidrulicas y sanitarias Muebles de bao Ramaleos hidrulicos Ramaleos sanitarios Instalaciones elctricas y alumbrado Puertas y ventanera metlica Herrera Ventanera Vidriera Cerrajera Fachadas Instalaciones especiales Privativas Clave instalacin especial Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n Superficie total de construcciones COMUNES Valor total de construcciones COMUNES Valor total de las construcciones COMUNES por INDIVISO Vida til total promedio del inmueble Edad promedio del inmueble Vida til remanente promedio del inmueble PorcentSuperfUltimNivelRespectoAnterior Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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f.9.1.n.5 f.9.1.n.6 f.9.1.n.7 f.9.1.n.8 f.9.1.n.9 f.9.2 f.9.2.n.1 f.9.2.n.2 f.9.2.n.3 f.9.2.n.4 f.9.2.n.5 f.9.2.n.6 f.9.2.n.7 f.9.2.n.8 f.9.2.n.9 f.9.3 f.9.4 f.10 f.10.1 f.10.1.n.1 f.10.1.n.2 f.10.1.n.3 f.10.1.n.4 f.10.1.n.5 f.10.1.n.6 f.10.1.n.7 f.10.1.n.8 f.10.1.n.9 f.10.2 f.10.2.n.1 f.10.2.n.2 f.10.2.n.3 f.10.2.n.4 f.10.2.n.5 f.10.2.n.6 f.10.2.n.7 f.10.2.n.8 f.10.2.n.9 f.10.3 f.10.4 f.11 f.11.1 f.11.1.n.1 f.11.1.n.2 f.11.1.n.3 f.11.1.n.4 f.11.1.n.5 f.11.1.n.6 f.11.1.n.7 f.11.1.n.8 Edad instalacin especial Vida til total instalacin especial Valor unitario instalacin especial Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Comunes Clave instalacin especial Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Edad instalacin especial Vida til total instalacin especial Valor unitario instalacin especial Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Importe total instalaciones especiales PRIVATIVAS Importe total instalaciones especiales COMUNES Elementos accesorios Privativas Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Cantidad elemento accesorio Edad elemento accesorio Vida til total elemento accesorio Valor unitario elemento accesorio Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Comunes Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Cantidad elemento accesorio Edad elemento accesorio Vida til total elemento accesorio Valor unitario elemento accesorio Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Importe total elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total elementos accesorios COMUNES Obras complementarias Privativas Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Edad obra complementaria Vida til total obra complementaria Valor unitario obra complementaria Factor de edad obra complementaria Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo
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f.11.1.n.9 f.11.2 f.11.2.n.1 f.11.2.n.2 f.11.2.n.3 f.11.2.n.4 f.11.2.n.5 f.11.2.n.6 f.11.2.n.7 f.11.2.n.8 f.11.2.n.9 f.11.3 f.11.4 f.12 f.13 f.14 Consideraciones previas al avalo g.1 Enfoque de mercado H h.1 Terrenos h.1.1 Terrenos directos h.1.1.n.1 Calle h.1.1.n.2 Colonia h.1.1.n.3 Delegacin h.1.1.n.4 Cdigo Postal h.1.1.n.5 Fuente de informacin h.1.1.n.5.1 Telfono h.1.1.n.5.2 Informante h.1.1.n.6 Descripcin del predio h.1.1.n.7 Uso del suelo h.1.1.n.8 C. U. S. h.1.1.n.9 Superficie h.1.1.n.10 FZo h.1.1.n.11 FUb h.1.1.n.12 FFr h.1.1.n.13 FFo h.1.1.n.14 FSu h.1.1.n.17 Fre h.1.1.n.18 Fot h.1.1.n.18.1 Valor h.1.1.n.18.2 Descripcin h.1.1.n.15 Precio solicitado h.1.1.n.16 Factor de negociacin h.1.2 Conclusiones homologacin terrenos h.1.2.1 Valor unitario de tierra promedio G Consideraciones previas al avalo Valuador y/o Sociedad Importe obra complementaria Comunes Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Edad obra complementaria Vida til total obra complementaria Valor unitario obra complementaria Factor de edad obra complementaria Importe obra complementaria Importe total obras complementarias PRIVATIVAS Importe total obras complementarias COMUNES Importe total instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios COMUNES Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios COMUNES Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Sepomex Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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h.1.2.2 Valor unitario de tierra homologado h.1.2.3 Valor unitario sin homologar mnimo h.1.2.4 Valor unitario sin homologar mximo h.1.2.5 Valor unitario homologado mnimo h.1.2.6 Valor unitario homologado mximo h.1.3 Terrenos residual h.1.3.1 Tipo de producto inmobiliario propuesto h.1.3.2 Nmero de unidades vendibles h.1.3.3 Superficie vendible por unidad h.1.3.4 Investigacin productos comparables h.1.3.4.n.1 Calle h.1.3.4.n.2 Colonia h.1.3.4.n.3 Delegacin h.1.3.4.n.4 Cdigo Postal h.1.3.4.n.5 Fuente de informacin h.1.3.4.n.5.1 Telfono h.1.3.4.n.5.2 Informante h.1.3.4.n.6 Descripcin del comparable h.1.3.4.n.7 Superficie vendible por unidad h.1.3.4.n.8 Precio solicitado h.1.3.4.n.9 Factor de negociacin h.1.3.5 Conclusiones homologacin comp. Residuales h.1.3.5.1 Valor unitario promedio h.1.3.5.2 Valor unitario homologado h.1.3.5.3 Valor unitario sin homologar mnimo h.1.3.5.4 Valor unitario sin homologar mximo h.1.3.5.5 Valor unitario homologado mnimo h.1.3.5.6 Valor unitario homologado mximo h.1.3.5.7 Valor unitario aplicable al residual h.1.3.6 Anlisis residual h.1.3.6.1 Total de ingresos h.1.3.6.2 Total de egresos h.1.3.6.3 Utilidad propuesta h.1.3.6.4 Valor unitario de tierra residual h.1.4 Valor unitario de tierra aplicable al avalo h.2 Construcciones en venta h.2.1 Investigacin productos comparables h.2.1.n.1 Calle h.2.1.n.2 Colonia h.2.1.n.3 Delegacin h.2.1.n.4 Cdigo Postal h.2.1.n.5 Fuente de informacin h.2.1.n.5.1 Telfono h.2.1.n.5.2 Informante h.2.1.n.6 Descripcin del comparable h.2.1.n.7 Superficie vendible por unidad h.2.1.n.8 Precio solicitado h.2.1.n.9 Factor de negociacin h.2.1.n.10 Cuenta catastral h.2.1.n.10.1 Regin Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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h.2.1.n.10.2 h.2.1.n.10.3 h.2.1.n.10.4 h.2.2 h.2.2.1 h.2.2.2 h.2.2.3 h.2.2.4 h.2.2.5 h.2.2.6 h.2.2.7 h.3 h.4 h.4.1 h.4.1.n.1 h.4.1.n.2 h.4.1.n.3 h.4.1.n.4 h.4.1.n.5 h.4.1.n.5.1 h.4.1.n.5.2 h.4.1.n.6 h.4.1.n.7 h.4.1.n.8 h.4.1.n.9 h.4.1.n.10 h.4.1.n.10.1 h.4.1.n.10.2 h.4.1.n.10.3 h.4.1.n.10.4 h.4.2 h.4.2.1 h.4.2.2 h.4.2.3 h.4.2.4 h.4.2.5 h.4.2.6 h.4.2.7 Enfoque de costos (avalo comercial) i.6 Enfoque de ingresos (capitalizacin) K k.1 k.2 k.2.01 k.2.02 k.2.03 Renta bruta mensual Deducciones Vacos Impuesto predial Servicio de agua Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad I Importe total del enfoque de costos Clculo Manzana Lote Localidad Conclusiones homologacin construcciones en venta Valor unitario promedio Valor unitario homologado Valor unitario sin homologar mnimo Valor unitario sin homologar mximo Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Valor unitario aplicable al avalo Valor de mercado del inmueble Construcciones en renta Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie rentable por unidad Renta solicitada Factor de negociacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Conclusiones homologacin construcciones en venta Valor unitario promedio Valor unitario homologado Valor unitario sin homologar mnimo Valor unitario sin homologar mximo Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Valor unitario aplicable al avalo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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k.2.04 k.2.05 k.2.06 k.2.07 k.2.08 k.2.09 k.2.10 k.2.11 k.2.12 k.2.13 k.3 k.4 k.5 Consideraciones previas a la conclusin n.1 Conclusin del avalo o.1 Valor referido p.1 p.2 p.3 p.4 p.5 Anexo Fotogrfico Q q.1 q.1.1 q.1.1.1 q.1.1.2 q.1.1.3 q.1.1.4 q.1.2 q.1.2.n.1 q.1.2.n.2 Al menos 4 comparables q.2 q.2.n.1 q.2.n.1.n.1 q.2.n.1.n.2 q.2.n.1.n.3 q.2.n.1.n.4 q.2.n.2 q.2.n.2.n.1 q.2.n.2.n.2 Al menos 4 comparables q.3 q.3.n.1 Sujeto Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Fotos inmueble avalo Foto Interior o Exterior Comparable rentas Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Fotos comparable renta Foto Interior o Exterior Comparable ventas Cuenta catastral Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad P Fecha de valor referido: ndice antiguo: ndice actual: Factor de conversin: Valor referido: Valuador y/o Sociedad INPC INPC Clculo Clculo O Valor comercial del inmueble Valuador y/o Sociedad N Consideraciones previas a la conclusin Valuador y/o Sociedad Conservacin y mantenimiento Servicio energa elctrica Administracin Seguros Depreciacin fiscal Otros Deducciones fiscales Impuesto sobre la Renta Deducciones mensuales % Deducciones mensuales Producto Lquido anual Tasa de capitalizacin aplicable Importe enfoque de ingresos Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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q.3.n.1.n.1 q.3.n.1.n.2 q.3.n.1.n.3 q.3.n.1.n.4 q.3.n.2 q.3.n.2.n.1 q.3.n.2.n.2 b) AVALO CATASTRAL Captulo Identificacin Nuevo Id en XML A a.1 a.2 a.3 a.4 b.1 b.1.1 b.1.2 b.1.3 b.1.4 b.1.5 b.1.6 b.1.7 b.1.8 b.1.9 b.2 b.2.1 b.2.2 b.2.3 b.2.4 b.2.5 b.2.6 b.2.7 b.2.8 b.2.9 b.3 b.3.1 b.3.2 b.3.3 b.3.4 b.3.5 b.3.6 b.3.7 Campo Nmero de avalo Fecha avalo Clave valuador Clave sociedad Solicitante A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Propietario A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Inmueble que se vala Calle Nmero interior Nmero exterior Manzana Lote Edificio Colonia Fuente de datos Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Informacin DGPC Informacin DGPC Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Informacin DGPC Informacin DGPC Informacin DGPC Informacin DGPC Informacin DGPC Informacin DGPC Informacin DGPC Regin Manzana Lote Localidad Fotos comparable venta Foto Interior o Exterior Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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b.3.8 b.3.9 b.3.10 b.3.10.1 b.3.10.2 b.3.10.3 b.3.10.4 b.3.10.5 b.3.11 b.4 b.5 b.6 Caractersticas urbanas C c.0 c.1 c.2 c.3 c.4 c.5 c.6 c.6.1 c.6.2 c.6.3 c.6.4 c.7 c.8 c.8.1 c.8.2 c.8.3 c.8.4 c.8.5 c.8.7 c.8.8 c.8.9 c.8.10 c.8.11 c.8.12 c.8.13 c.8.14 c.8.15 c.8.16 c.8.17 c.8.18 Contaminacin ambiental en la zona Clasificacin de la zona ndice de saturacin de la zona Clase general de inmuebles de la zona Densidad de poblacin Nivel socioeconmico de la zona Uso del suelo Uso del suelo rea libre obligatoria Nmero mximo de niveles a construir Coeficiente de uso del suelo Vas de acceso e importancia Servicios pblicos y equipamiento urbano Red de distribucin agua potable Red de recoleccin de aguas residuales Red de drenaje de aguas pluviales en la calle Red de drenaje de aguas pluviales en la zona Sistema mixto (aguas pluviales y residuales) Suministro elctrico Acometida al inmueble Alumbrado pblico Vialidades Banquetas Guarniciones Nivel de infraestructura en la zona (%) Gas natural Telfonos suministro Acometida al inmueble tel. Sealizacin de vas Nomenclatura de calles Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Catlogo PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI Clculo Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Clculo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Cdigo Postal Delegacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Digito verificador Cuenta de agua Propsito del avalo Objeto del avalo Rgimen de propiedad Informacin DGPC Informacin DGPC Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta de agua Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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c.8.19 c.8.20 c.8.21 c.8.22 c.8.23 c.8.24 c.8.25 c.8.26 c.8.27 c.8.28 c.8.29 c.8.30 c.8.31 c.8.32 c.8.33 Terreno d.1 d.2 d.3 d.4 d.4.1 d.4.1.1 d.4.1.1.1 d.4.1.1.2 d.4.1.1.3 d.4.1.1.4 d.4.1.1.5 d.4.1.1.6 d.4.1.2 d.4.1.2.1 d.4.1.2.2 d.4.1.2.3 d.4.1.3 d.4.1.3.1 d.4.1.3.2 d.4.1.3.3 d.4.1.3.4 d.4.1.3.5 d.4.1.3.6 d.4.1.3.7 d.4.1.4 d.4.1.4.1 d.4.1.4.2 Calles transversales, limtrofes y orientacin Croquis micro localizacin Croquis macro localizacin Medidas y colindancias Fuente de informacin legal Escritura Nmero de escritura Nmero de volumen Fecha escritura Nmero notara Nombre del notario Distrito judicial notario Sentencia Juzgado Fecha Nmero expediente Contrato privado Fecha Nombre adquirente Apellido1 adquirente Apellido2 adquirente Nombre enajenante Apellido1 enajenante Apellido2 enajenante Alineamiento y nmero oficial Fecha Nmero Folio Valuador y/o Sociedad archivo jpg archivo jpg Distancia transporte urbano Frecuencia transporte urbano Distancia transporte suburbano Frecuencia transporte suburbano Vigilancia Recoleccin de basura Templo Mercados Plazas pblicas Parques y jardines Escuelas Hospitales Bancos Estacin de transporte Nivel de equipamiento urbano Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Clculo
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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d.4.2 d.4.2.n.2 d.4.2.n.3 d.4.2.n.4 d.5 d.5.n.1 d.5.n.2 d.5.n.8 d.5.n.11 d.5.n.12 d.6 d.7 d.8 d.9 d.10 d.11 d.12 d.13 Descripcin del inmueble E e.1 e.2 e.2.1 e.2.1.n.1 e.2.1.n.2 e.2.1.n.3 e.2.1.n.4 e.2.1.n.5 e.2.1.n.6 e.2.1.n.7 e.2.1.n.8 e.2.1.n.9 e.2.1.n.10 e.2.1.n.11 e.2.1.n.15 e.2.1.n.16 e.2.1.n.17 e.2.2 e.2.3 e.2.5 e.2.5.n.1 e.2.5.n.2 e.2.5.n.3 e.2.5.n.4 Uso actual Tipos de construccin DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor de la fraccin n Valor unitario catastral Depreciacin por edad Superficie total de construcciones PRIVATIVAS Valor total de construcciones PRIVATIVAS DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Colindancias Orientacin Medida en metros Descripcin colindante Superficie del terreno Identificador fraccin n1 Superficie fraccin n1 Clave de rea de valor, corredor o enclave Valor de la fraccin n Valor catastral de tierra aplicable a la fraccin Indiviso Topografa y configuracin Caractersticas panormicas Densidad habitacional Servidumbres o restricciones Superficie total del terreno Valor total del terreno Valor total del terreno proporcional
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Informacin DGPC Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo
Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo
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e.2.5.n.5 e.2.5.n.6 e.2.5.n.7 e.2.5.n.8 e.2.5.n.9 e.2.5.n.10 e.2.5.n.11 e.2.5.n.15 e.2.5.n.16 e.2.5.n.17 e.2.6 e.2.7 e.2.8 e.3 e.4 e.5 e.6 Elementos de la construccin F f.1 f.1.1 f.1.2 f.1.3 f.1.4 f.1.5 f.1.6 f.1.7 f.2 f.2.1 f.2.2 f.2.3 f.2.4 f.2.5 f.2.6 f.2.7 f.2.8 f.3 f.3.1 f.3.2 f.3.3 f.4 f.4.1 f.4.2 f.4.3 Obra Negra Cimentacin Estructura Muros Entrepisos Techos Azoteas Bardas Revestimientos y acabados interiores Aplanados Plafones Lambrines Pisos Zoclos Escaleras Pintura Recubrimientos especiales Carpintera Puertas interiores Guardarropas Muebles empotrados o fijos Instalaciones hidrulicas y sanitarias Muebles de bao Ramaleos hidrulicos Ramaleos sanitarios Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor de la fraccin n Valor unitario catastral Depreciacin por edad Superficie total de construcciones COMUNES Valor total de construcciones COMUNES Valor total de las construcciones COMUNES por INDIVISO Vida til total promedio del inmueble Edad promedio del inmueble Vida til remanente promedio del inmueble PorcentSuperfUltimNivelRespectoAnterior Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo
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f.16 f.5 f.5.1 f.5.2 f.6 f.7 f.8 f.9 f.9.1 f.9.1.n.1 f.9.1.n.2 f.9.1.n.3 f.9.1.n.4 f.9.2.n.1 f.9.2.n.2 f.9.2.n.3 f.9.2.n.4 f.10.1.n.1 f.10.1.n.2 f.10.1.n.3 f.10.1.n.4 f.10.2.n.1 f.10.2.n.2 f.10.2.n.3 f.10.2.n.4 f.11.1.n.1 f.11.1.n.2 f.11.1.n.3 f.11.1.n.4 f.11.2.n.1 f.11.2.n.2 f.11.2.n.3 f.11.2.n.4 Consideraciones previas al avalo g.1 Enfoque de costos (avalo catastral) j.4 j.5 j.6 j.7 J Importe instalaciones especiales (elementos accesorios y obras complementarias.) Importe total valor catastral Avance de obra Importe total valor catastral obra en proceso Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo G Consideraciones previas al avalo Valuador y/o Sociedad Instalaciones elctricas y alumbrado Puertas y ventanera metlica Herrera Ventanera Vidriera Cerrajera Fachadas Instalaciones especiales Privativas Clave instalacin especial Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Clave instalacin especial Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Cantidad elemento accesorio Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Cantidad elemento accesorio Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
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Consideraciones previas a la conclusin n.1 Conclusin del avalo o.2 Anexo Fotogrfico Q q.1 q.1.1 q.1.1.1 q.1.1.2 q.1.1.3 q.1.1.4 q.1.2 q.1.2.n.1 q.1.2.n.2 Sujeto Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Fotos inmueble avalo Foto Interior o Exterior O Valor catastral del inmueble Valuador y/o Sociedad N Consideraciones previas a la conclusin Valuador y/o Sociedad
ARTCULO 21.- Los avalos practicados por las personas autorizadas o registradas debern ser presentados en formato electrnico en archivo tipo xml o el tipo que estipule la autoridad, cumpliendo con los conceptos del Formato nico de Avalo reportados a travs del Sistema Integral de Gestin y Actualizacin de Predial (SIGAPred) Las presentaciones impresas, mismas que son entregadas al contribuyente para la realizacin de diversos trmites, a efecto de tener validez, debern estar debidamente selladas y firmadas, incluyendo las hojas complementarias, planos, levantamientos, hojas con fotografas y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto especfico. ARTCULO 22.- Los avalos tendrn una vigencia de seis meses contados a partir de la fecha en que fueron practicados y siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. ARTCULO 23.- Cuando las caractersticas de los inmuebles sean tales que ameriten la aplicacin de criterios tcnicos distintos a los establecidos en este Manual, se deber indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones previas al avalo y anexar una memoria de anlisis, misma que ser obligatoria en los siguientes casos: I.-Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en los mtodos de revisin de este Manual; II.-Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones al valor mayores al 40%; III.-Cuando en la estimacin del valor de mercado del bien inmueble se haya utilizado el valor que resulte de un mtodo de valuacin o ponderacin de varios mtodos, distintos a los sealados en este Manual, se debern consignar en los captulos correspondientes del avalo, los soportes utilizados, sealando con precisin las fuentes de informacin y memorias de clculo utilizadas, para su revisin y comprobacin tcnica. En todo caso, los mtodos y criterios aplicados para la realizacin del avalo, distintos a los establecidos en este Manual, debern estar debidamente justificados, observando los principios, lineamientos y bases establecidos en el mismo, los cuales, estarn sujetos a revisin. ARTCULO 24.- La informacin mnima que deber contener la memoria de anlisis es:
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I.-Exposicin de motivos, donde se debern explicar los mtodos de valuacin o factores de eficiencia aplicados; II.-Desglose de la informacin que sustenta los clculos presentados; III.-Descripcin de los clculos realizados, y IV.-Las dems que sean necesarias para aclararla y sustentarla. ARTCULO 25.- Las personas autorizadas y las registradas, estn obligadas a guardar copia de los avalos que practiquen o de aquellos que auxilien en su prctica, segn sea el caso, durante cinco aos posteriores a su elaboracin, as como de cualquier otra informacin que sirva como sustento para cualquier aclaracin o requerimiento de las autoridades fiscales, As mismo, si la autoridad as lo requiere, estarn obligados a presentar impresin del avalo original que se les solicite, cumpliendo con los elementos mnimos establecidos para el formato nico de avalo. CAPTULO V De los Procedimientos y Lineamientos Tcnicos para la Prctica y Revisin de Avalos. ARTCULO 26.- La Subtesorera aplicar para la revisin del (avalo comercial definido en el artculo 2 fraccin VI), los mtodos fsico directo, mtodo de ingresos capitalizacin de rentas, mtodo comparativo o de mercado, mtodos alternativos de valuacin (residual esttico). La Subtesorera aplicar para la revisin del avalo catastral definido en el artculo 2 fraccin VI, los valores unitarios de suelo y construccin y demritos contenidos en el Cdigo vigente en la poca en que se practique el avalo. ARTCULO 27.- Para la elaboracin y revisin del valor de suelo del avalo catastral, se entender por: I.-Valores Unitarios de Suelo: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por colonia catastral tipo rea, enclave y corredor de valor. II.-(Colonia catastral) tipo rea de valor: Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria. a)Cada rea est identificada con la letra A, seguida de seis dgitos, correspondiendo los dos primeros a la delegacin respectiva, los tres siguientes a un nmero progresivo y el ltimo a un dgito clasificador de la colonia catastral. La clasificacin de la colonia catastral debe apegarse a lo establecido en el apartado de artculos transitorios del Cdigo vigente de la poca en que se practique el avalo (definiciones). III.-Colonia catastral tipo enclave de valor: Porcin de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del rea en que se ubica en razn de que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos generales con las mencionadas reas, cuentan con caractersticas internas que originan que tengan un distinto valor unitario de suelo que el promedio del rea, como son la ubicacin en reas perfectamente delimitadas, el acceso restringido a su interior, que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de reas comunes, vialidades internas y alumbrado pblico y/o privado. a.El valor por metro cuadrado de suelo del enclave se encuentra contenido en el Cdigo vigente en la poca en que se practique el avalo. b.Cada enclave de valor est identificada con la letra E, seguida de dos dgitos que corresponden a la delegacin, y una literal progresiva.
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c.Quedan exceptuados como colonia catastral tipo enclave de valor, los inmuebles donde se ubiquen viviendas de inters social y/o popular. IV.-Colonia catastral tipo corredor de valor: Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pblica del Distrito Federal que por su mayor actividad econmica y/o potencialidad del uso de suelo asignado mediante los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano, repercute en un mayor valor comercial del suelo respecto del predominante de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. El valor por metro cuadrado del suelo del corredor de valor se encuentra contenido en el Cdigo vigente en la poca en que se practique el avalo. a-Cuando un inmueble colinde con ms de una vialidad pblica considerada como corredor de valor, en trminos del prrafo anterior, el valor por metro cuadrado del suelo a aplicar ser el valor del corredor de valor que resulte ms alto. b-Cada corredor est identificado con la letra C, seguida de dos dgitos, que corresponden a la delegacin, y una literal progresiva. ARTCULO 28.- Los factores de eficiencia del suelo (mritos y demritos que se pueden aplicar a la revisin del valor de un terreno segn sus caractersticas, una vez determinado el valor unitario que le corresponde) que sern aplicables para la elaboracin y revisin de los avalos comerciales segn las caractersticas del terreno respectivo son: I.-Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se entender por: Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble. II.-Factor de ubicacin (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea, enclave o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica; III.-Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes; IV.-Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea, enclave o corredor de valor, para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ngulos. Se entender por: Rectngulo inscrito (Ri): El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con uno de los frentes del predio. El cuadrado se entender como un caso particular del rectngulo. Superficie total del predio (STo): La superficie considerada como total. V.-Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea, enclave o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, (aplican mritos y demritos) para la determinacin de este factor se entender por:
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Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea, enclave o en el corredor del valor (consultar los lotes tipo, en los Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano del Distrito Federal) V.-Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de suelo, factor de localizacin o colonia, intensidad de construccin (CUS) u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos del artculo 24. (Fot, es el producto de los factores adicionales considerados) VII.-Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los seis factores sealados en este artculo. FZo FUb FFr FFo FSu Fot (otros) FRe
FZo x FUb x FFr x FFo x FSu x Fot = Fre Factor aplicable al valor unitario ($/m) de las ofertas de mercado (valor de calle): El obtenido de aplicar el inverso al FRe. FZo 1 FUb 1.15 FFr 1 FFo 1 FSu .98 Fot (otros) 1.20 FRe 1.35 1/ Fre .74
ARTCULO 29.- Para la elaboracin y revisin del valor de la construccin de los avalos comerciales, se entender por: I.-Valores unitarios de construccin: Valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase (obtenido de los prontuarios). II.-Uso: Aprovechamiento genrico que tiene la construccin al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genrico se define bsicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan. III.-Factores de eficiencia de la construccin: Los mritos y demritos que podrn aplicarse a la revisin del valor de construccin segn sus caractersticas, una vez identificado el costo de referencia de la construccin que le corresponde (Costo de Reposicin Nuevo obtenido de los prontuarios). ARTCULO 30.- Para la elaboracin y revisin de los valores de construccin en avalos comerciales, se aplicarn los siguientes factores de eficiencia de la construccin: I.-Factor de Grado de Conservacin (FCo): Refleja la reduccin o incremento del valor con relacin al mantenimiento que se le ha dado a la construccin; II.-Factor de Edad de las Construcciones (Fed.): Sirve para aplicar el demrito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en aos. III.-Factor otros (Fot): Factor dentro de los cuales podemos enunciar: el de calidad, proyecto, ubicacin vertical u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos del artculo 24.
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ARTCULO 31.- La elaboracin y revisin de avalos comerciales (enfoque fsico en cuerpo del avalo) de inmuebles bajo el rgimen de propiedad en condominio se calcular como sigue: al valor total del terreno se le aplicar el indiviso respectivo, a la construccin comn se le aplicar el indiviso respectivo, a las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias se le aplicar el indiviso respectivo siempre y cuando sean de uso comn, ms la superficie privativa y las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias privativas. ARTCULO 32.- En la elaboracin y revisin del valor unitario de suelo en avalos comerciales (enfoque fsico) slo se llegar a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al rea, enclave o corredor al que pertenece, As mismo, en la revisin del valor unitario de cada tipo de construccin slo se llegarn a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construccin. ARTCULO 33.- La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizar por separado. Las autoridades fiscales podrn realizar anlisis especficos para disear coeficientes para la revisin. ARTCULO 34.- Las autoridades fiscales realizarn anlisis del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarn las siguientes tablas: I.-Tabla A "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el artculo 28 de este Manual; II.-Tabla B "Usos de la Construccin". Indica la clave alfabtica correspondiente y desglosa los usos especficos que comprende; III.-Tabla C "Rango de Niveles de la Construccin". Seala la clave numrica o alfabtica que corresponde a cada rango, segn el nmero de niveles de cada porcin de las construcciones; IV.-Tabla D "Clase de la Construccin". Seala los valores unitarios y nombre genrico que corresponde a cada clase, segn las caractersticas y calidad de cada porcin de las construcciones; V.-Tabla E "Factores de Eficiencia de la Construccin". Especifica los factores referidos en el artculo 30 de este Manual; VI.-Tabla F "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias". Se refiere a: a-Instalaciones Especiales (IE): Son aqullas que se consideran necesarias para cada tipo de inmueble. b-Elementos Accesorios (EA): Son aqullos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos caractersticos del bien analizado. c-Obras Complementarias (OC): Son aqullas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. VII.-Las tablas complementarias que se requieran para la revisin de los avalos. ARTCULO 35.- Las autoridades fiscales difundirn las tablas a que se refiere (el artculo 34) de este Manual cuando el mercado inmobiliario refleje un comportamiento que as lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere el presente artculo, se publicarn en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirn utilizndose las ltimas que se hubiesen difundido. ARTCULO 36.- Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, o un perito valuador o corredor pblico considere que alguno de los datos de las tablas a que se refiere este Manual es inapropiado o inexacto deber comunicarlo por escrito a la Subtesorera anexando la investigacin de mercado, con datos completos de los inmuebles investigados, fotografas y el sustento analtico necesario para que se evale y, en su caso, se apruebe, modifique y difunda.
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CAPITULO VI De las Sanciones Aplicables. ARTCULO 37.- Cuando las personas autorizadas o registradas para practicar avalos no se sujeten a las disposiciones del Cdigo, as como a los procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en este Manual, se harn acreedores a una o ms de las siguientes sanciones: amonestacin, suspensin o cancelacin de la autorizacin o del registro, as como a las multas previstas en la normatividad aplicable. ARTCULO 38.- Las multas a que se refiere este Manual sern impuestas a las personas autorizadas o registradas cuando practiquen avalos sin ajustarse a los procedimientos y lineamientos tcnicos, en concordancia con lo establecido en el Cdigo. ARTCULO 39.- La determinacin de una multa se har conforme a lo siguiente: I.-Se determinar el pago del impuesto que se debi cubrir con la elaboracin adecuada del avalo; II.-Al impuesto que se debi pagar se restar el impuesto pagado. III.-La diferencia obtenida ser equivalente al dao causado al erario pblico y, por tanto, corresponder al monto equivalente al pago de la multa. Cuando la determinacin del monto resulte inferior a la multa mnima establecida, se impondr la multa mnima; sin embargo, si el monto resulta superior a la multa mxima, se impondr la multa mxima. Tratndose de avalos en los que nicamente exista diferencia del valor y que no se haya causado un dao a la Hacienda Pblica del Distrito Federal, se proceder a imponer la multa mnima a que se refiere el Cdigo, por elaborar el avalo sin sujetarse a los procedimientos y lineamientos establecidos en este Manual. ARTCULO 40.- Las personas autorizadas ameritarn: I.-Amonestacin leve por escrito.a-Por incumplimiento de lo establecido en el artculo 15 de este Manual. b-Por no presentar la memoria de anlisis en los casos en que se utilice un mtodo distinto (alternativo), de conformidad con el artculo 24 de este Manual. II.-Amonestacin severa por escrito.a-Acumulen 2 amonestaciones leves. b-Practiquen avalos previstos en el Cdigo o en este Manual y no sean proporcionados a la autoridad fiscal, conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 22 del Cdigo. III.-Suspensin de la autorizacin por 6 meses consecutivos cuando: a-Acumulen 3 amonestaciones severas. b-Practiquen un avalo cuyos datos errneos sirvieron de base para la determinacin incorrecta de una contribucin. c- No presenten la copia de los avalos y la documentacin necesaria para la aclaracin de los mismos que les sea requerido por la autoridad fiscal, y que estn obligados a conservar de conformidad con el artculo 25 del presente Manual.
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IV.-Suspensin indefinida por.a.No prestar el servicio social al que se refiere el artculo 17 del presente Manual. V.-Cancelacin de la autorizacin, cuando: a-Acumulen un 10% o un porcentaje mayor de avalos revisados por la Subtesorera en un ejercicio fiscal y cuyos datos errneos sirvieron como base para la determinacin de un monto incorrecto de una contribucin. b-Haya reincidencia o participacin en un delito fiscal. c-Incumplan de manera permanente cualquiera de los requisitos que tuvo que cumplir para obtener su autorizacin, en trminos de los artculos 8 y 12 de este Manual. ARTCULO 41.- Las personas registradas ameritarn: I.-Amonestacin leve por escrito.a-Por incumplimiento de lo establecido en el artculo 15 de este Manual. b-Por no presentar la memoria de anlisis en los casos en que se utilice un mtodo distinto (alternativo), de conformidad con el artculo 24 de este Manual. II.-Amonestacin severa por escrito, cuando: a-Acumulen 2 amonestaciones leves. b-Practiquen avalos previstos en el Cdigo o en este Manual y no sean proporcionados a la autoridad Fiscal, conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 22 del Cdigo. III.-Suspensin de registro por 6 meses consecutivos, cuando: a-Acumulen 3 amonestaciones severas. b-Por practicar o auxiliar en la prctica de un avalo que sirvi de base para la determinacin incorrecta de una contribucin. c-Por no presentar la copia de los avalos y la documentacin necesaria para la aclaracin de los mismos que les sea requerido por la Subtesorera, y que estn obligados a conservar de conformidad con el artculo 25 del presente Manual. IV.-Suspensin por un periodo indeterminado cuando: a-No se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la prctica valuatoria derivado de la aplicacin del examen de actualizacin a que se refiere el artculo 12 de este Manual. b-No se presenten al examen de actualizacin a que se refiere el artculo 12 de este Manual. c-No prestar el servicio social al que se refiere el artculo 17 del presente Manual. V.-Cancelacin del registro, cuando: a-Acumulen un 10% o un porcentaje mayor de avalos revisados por la Subtesorera en un ejercicio fiscal y cuyos datos errneos sirvieron como base para la determinacin de un monto incorrecto de una contribucin.
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b-Haya reincidencia o participacin en un delito fiscal. b-No satisfagan de manera permanente cualquiera de los requisitos que tuvo que cumplir para obtener su registro, en trminos del artculo 8 de este Manual. d-Acumulen suspensiones por un total de 36 meses determinadas en un ejercicio fiscal. e-El perito valuador que se encuentre suspendido contine realizando avalos. ARTCULO 42.- Las personas autorizadas para la prctica valuatoria estarn obligadas a supervisar los avalos de los peritos valuadores que tengan acreditados como auxiliares y sern responsables solidarios de los mismos para todos los efectos legales. CAPTULO VII Del Procedimiento para Aplicar las Sanciones. ARTCULO 43.- La autoridad fiscal que tenga conocimiento de una infraccin, deber: I.-Notificar mediante oficio al perito valuador, corredor pblico y/o, en su caso, al representante legal de la institucin de crdito o sociedad civil o mercantil, las probables infracciones cometidas; II.-Otorgar un plazo de 10 das hbiles para que las personas interesadas, declaren por escrito lo que a su derecho convenga y aporten las pruebas que estimen necesarias para desvirtuar los hechos que se les imputan; III.-Cuando del anlisis del escrito y de la valoracin de las pruebas, la autoridad fiscal determine que los elementos son suficientes para considerar que no se cometi infraccin alguna, notificar a las personas fsicas y/o morales interesadas y se proceder a archivar el expediente como asunto totalmente concluido; IV.-Cuando de la revisin de la declaracin presentada por las personas interesadas, resulte que hay elementos para considerar que el avalo no se realiz conforme a lo dispuesto en este Manual, se proceder a llamar a audiencia a los interesados para que aleguen lo que a su derecho convenga; V.-Una vez ventilados los alegatos y desahogadas las pruebas, se proceder a dictar la resolucin correspondiente. Si durante alguna de las etapas del procedimiento, la parte infractora reconoce la comisin de la infraccin y presenta pruebas de que fue cubierta la diferencia de la contribucin omitida y sus accesorios, la sancin se reducir en un 50%, siempre que no se trate de la cancelacin de la autorizacin o registro. En caso de que no se rinda el informe a que se refiere la fraccin II de este artculo dentro del plazo sealado, se proceder a llamar audiencia a los interesados para que aleguen lo que a su derecho convenga. En caso de no asistir a la audiencia el perito valuador, corredor pblico y/o, el representante legal de la institucin de crdito, sociedad civil o mercantil sin causa justificada, deber acreditar en un trmino no mayor de 5 das hbiles, de lo contrario se proceder a emitir la resolucin correspondiente. ARTCULO 44.- La resolucin por la que se imponga una sancin, se notificar al perito valuador o corredor pblico y, en su caso, al representante legal de la institucin de crdito o sociedad a la que ste auxilia; asimismo, cuando la sancin sea a una persona autorizada, una vez que se notifique la resolucin a su representante legal, sta deber informar tal circunstancia a los peritos valuadores que tenga acreditados como auxiliares. De lo anterior, se enviar copia a la Direccin General de Patrimonio Inmobiliario del Distrito Federal, al Colegio Profesional respectivo y al Colegio de Notarios del Distrito Federal. Y tratndose de corredores pblicos, adems se enviar copia a la Secretara de Economa y al Colegio de Corredores Pblicos del Distrito Federal.
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En caso de que a una persona autorizada se le sancione con la suspensin o cancelacin de su autorizacin y no lo informe a los peritos valuadores que tenga acreditados como auxiliares, se les tendr por notificados con la publicacin de la actualizacin de listados a que se refiere el artculo 16 de este Manual, en el que se haga constar dicha suspensin o cancelacin. ARTCULO 45.- Las sanciones a que se refiere este captulo se aplicarn sin perjuicio de las que correspondan por la infraccin a otros ordenamientos o que puedan constituir delitos fiscales. ARTCULO 46.- La aplicacin de sanciones se har sin perjuicio de los efectos fiscales que los avalos produjeron en la determinacin de las bases para el pago de las contribuciones respectivas, y sin demrito del ejercicio de facultades de comprobacin por parte de las autoridades fiscales competentes. TRANSITORIOS ARTCULO PRIMERO.- El presente Manual entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. ARTCULO SEGUNDO.- Queda sin efectos el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 30 de mayo de 2005. ARTCULO TERCERO.- Los procedimientos de revisin de avalos y aplicacin de sanciones que se inicien a partir de la entrada en vigor del presente Manual se tramitarn conforme a lo dispuesto en este ordenamiento. Los procedimientos de revisin de avalos y aplicacin de sanciones que se encuentren en trmite, sern concluidos de conformidad con las disposiciones aplicables a la fecha de elaboracin de dichos avalos. ARTCULO CUARTO.- La Direccin General de Patrimonio Inmobiliario, en virtud de las facultades que tiene conferidas, podr realizar avalos para efectos fiscales, para lo cual deber observar lo dispuesto en el presente Manual y en el Cdigo Fiscal del Distrito Federal. ARTCULO QUINTO.- A efecto de dar cumplimiento al requisito sealado en el artculo 8 fraccin B numeral VII de este Manual, los peritos valuadores independientes que actualmente tienen registro contarn con un periodo de dos aos, contados a partir de la publicacin del presente, para exhibir la cdula profesional correspondiente a la especialidad en valuacin inmobiliaria y/o maestra en valuacin. El padrn de peritos valuadores deber actualizarse conforme a este Manual. ARTCULO SEXTO.- Publquese en la Gaceta Oficial del Distrito Federal para su debida observancia y aplicacin. Mxico, Distrito Federal, a los 27 das del mes de marzo del ao dos mil trece. SUFRAGIO EFECTIVO. NO REELECCIN EL SECRETARIO DE FINANZAS (Firma) EDGAR ABRAHAM AMADOR ZAMORA
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METODOLOGA DE VALUACIN, PARA OBTENER EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES (AVALOS CATASTRALES) DEFINICIONES I. REGION: Es una circunscripcin convencional del territorio del Distrito Federal determinada con fines de control catastral de los inmuebles, representada con los tres primeros dgitos del nmero de cuenta catastral asignado por la autoridad fiscal, ejemplo cuenta 037-330-01-000-1. II. MANZANA: Es una parte de una regin que regularmente est delimitada por tres o ms calles o lmites semejantes, representada por los tres siguientes dgitos del mencionado nmero de cuenta, la que tiene otros dos que representan el lote, que es el nmero asignado a cada uno de los inmuebles que integran en conjunto una manzana, y tres dgitos ms en el caso de condominios, para identificar a cada una de las localidades de un condominio construido en un lote, ejemplo cuenta 037330-01-000-1. III. COLONIA CATASTRAL: Es una porcin determinada de territorio continuo del Distrito Federal que comprende grupos de manzanas o lotes, la cual tiene asignado un valor unitario de suelo, expresado en pesos por metro cuadrado, en atencin a la homogeneidad observable en cuanto a caractersticas, exclusividad y valor comercial. Existen tres tipos de colonia catastral: rea de valor, Enclave de valor y Corredor de valor. a). Colonia catastral tipo rea de valor: Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria. Cada rea est identificada con la letra A, seguida de seis dgitos, correspondiendo los dos primeros a la delegacin respectiva, los tres siguientes a un nmero progresivo y el ltimo a un dgito clasificador de la colonia catastral, ejemplo rea de valor A010041 b). Colonia catastral tipo enclave de valor: Porcin de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del rea en que se ubica en razn de que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos generales con las mencionadas reas, cuentan con caractersticas internas que originan que tengan un mayor valor unitario de suelo que el promedio del rea, como son la ubicacin en reas perfectamente delimitadas, el acceso restringido a su interior, que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de reas comunes, vialidades internas y alumbrado pblico y/o privado. Cada enclave de valor est identificada con la letra E, seguida de dos dgitos que corresponden a la delegacin, y una literal progresiva, ejemplo enclave de valor E-05-H. c). Colonia catastral tipo corredor de valor: Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pblica del Distrito Federal que por su mayor actividad econmica, repercute en un mayor valor comercial del suelo respecto del predominante de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. Cuando un inmueble colinde con ms de una vialidad pblica considerada como corredor de valor, el valor por metro cuadrado del suelo a aplicar ser el valor del corredor de valor que resulte ms alto. Cada corredor est identificado con la letra C, seguida de dos dgitos, que corresponden a la delegacin, y una literal progresiva, ejemplo C-05-H. IV. TIPO: Corresponde a la clasificacin de las construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de niveles de la construccin, de acuerdo con lo siguiente:
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LAMV
BACP
(NH). No Habitacional.- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en: a). 1.- Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos). L: Hotel. D: Deporte. C: Comercio. O: Oficina. S: Salud. Q: Cultura. E: Educacin. A: Abasto. I: Industria. K: Comunicaciones. (L) Hotel.- Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares. (D) Deporte.- Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas pblicas y privadas, academias de acondicionamiento fsico y artes marciales, estadios, autdromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro, centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares.
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(C) Comercio.- Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin de servicios o la comercializacin o intercambio de artculos de consumo y en general cualquier mercadera, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de auto servicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares, centros nocturnos y salas de fiestas, entre otros.
(O) Oficina.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblico o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado, agencias funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnstico.
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(S) Salud.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico, tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, tales como: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares.
(Q) Cultura.-Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. As como las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares.
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(E) Educacin.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades de enseanza: guarderas, jardines de nios, bsica, media, escuelas tcnicas, superior, postgrado, especial y de enseanza e investigacin, especializadas y similares.
(A) Abasto.- Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas destinadas al almacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e instalaciones similares.
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L A M V
(I) Industria.- Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, calzado, siderrgica, metalmecnica, automotriz, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. Comprende tambin a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso domstico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depsito y venta de gas lquido y combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin, lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo elctrico, vulcanizadoras, carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares.
BA CP
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K) Comunicaciones.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas o bienes, as como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y similares, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin, y similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehculos, terminales areas, helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos, muelles y dems edificios destinados a la actividad del transporte.
a). 2.- Construcciones que no poseen cubiertas o techos: PE: Estacionamientos, patios y plazuelas. PC: Canchas deportivas. J: Jardines, P: Panteones. Se refieren a construcciones habilitadas directamente sobre el terreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o reas verdes para los usos sealados.
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a). 3.- Inmueble sin construcciones (W), aqul que no tenga construcciones permanentes o que tenindolas su superficie, sea inferior a un 10% a la del terreno, a excepcin de: a) Los inmuebles que se ubiquen en zonas primarias designadas para la proteccin o conservacin ecolgica, y en las zonas secundarias denominadas reas verdes y espacios abiertos, de acuerdo con la zonificacin establecida en los Programas Delegacionales o Parciales del Distrito Federal. Si un predio no se encuentra en su totalidad en dichas zonas, nicamente se aplicar la reduccin a la superficie afectada a que se refieren los numerales 1 y 2 de la fraccin III, del artculo 130 del Cdigo; b) Los inmuebles que pertenezcan a instituciones educativas, culturales o de asistencia privada; c) Los campos deportivos o recreativos acondicionados y funcionando como tales; d) Los estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operacin; e) Los inmuebles cuya construccin sea inferior a un 10% de la superficie del terreno y que sea utilizado exclusivamente como casa-habitacin por el contribuyente y; f) Otros inmuebles que sean efectivamente utilizados conforme a la autorizacin que hubiese otorgado la autoridad competente, misma que deber ser renovada para presentarse ante la autoridad por ejercicio fiscal.
(M). Mixto.- Cuando el inmueble se destine conjuntamente a uso habitacional y no habitacional o cuando tenga uno o ms usos no habitacionales. No se considerar, para el caso habitacional, un uso mixto cuando se trate de una casa habitacin que cuente con patios, jardines o estacionamientos descubiertos, siempre y cuando las reas de estos usos no participen de actividades lucrativas para el propietario.
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b). Rango de niveles: Corresponde al nmero de plantas cubiertas y descubiertas de la construccin a partir del primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique. En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios claramente separados, el valor total de la construccin se obtendr de la suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularn en forma independiente. Cuando el nivel ms alto de un edificio tenga un porcentaje de construccin menor al 20% de la planta cubierta anterior, el rango de nivel del inmueble se determinar sin tomar en cuenta el ltimo nivel (ejemplo no se consideran en este caso en penltimo y ltimo nivel los cubos de elevadores y sobre ellos el cuarto de mquinas) El rango de nivel se considerar conforme a la siguiente edificacin. CLAVE 01 02 05 10 15 20 99 DESCRIPCIN Superficies construidas descubiertas. De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura hasta de 6.00 metros. De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros. De 6 a 10 niveles. De 11 a 15 niveles. De 16 a 20 niveles. De 21 a ms niveles. Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.
RU Rango nico
V. CLASE: Es el grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con las caractersticas propias de sus espacios, servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construccin. Para determinar la clase de construccin a que pertenece cada edificacin, se proceder conforme a lo siguiente:
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En primer trmino se debe considerar el uso genrico del inmueble, identificndolo como habitacional o no habitacional; posteriormente se ubica de manera especfica en la Matriz de Caractersticas para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate. Seleccin de elementos en la matriz de caractersticas. Cada Matriz de Caractersticas se compone de apartados en los cuales se consideran distintos elementos de la construccin. Por lo que se deber seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna, y as sucesivamente, para cada columna que integra esta matriz. Determinacin de puntos y clase en la matriz de puntos. Se deber identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la matriz de caractersticas. Hecho lo anterior, los puntos se anotarn en el regln denominado Puntos Elegidos, y se debern sumar los puntos de este regln, ubicando el resultado en el cuadro Total de Puntos. Finalmente, el total de puntos se ubicar dentro de algn rango de la Tabla de Puntos, determinndose de esa manera la clase a la cual pertenece la construccin del inmueble. a). DETERMINACIN DE LA CLASE: USO HABITACIONAL. En el caso de que el uso genrico del inmueble sea habitacional, se identifican las caractersticas de la construccin en la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso: Habitacional y se utilizan los puntos aplicables en la Matriz de Puntos para determinar clases de construccin de Uso: Habitacional, conforme al procedimiento sealado en esta fraccin. Para el uso habitacional, se considerarn todas los espacios cubiertos o techados; la suma de superficies cubiertas o techadas se ubica de manera especfica en la columna de superficie de construccin de la matriz de caractersticas; en las columnas donde se consideran distintos elementos de la construccin, se deber seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna, y as sucesivamente para cada columna que integra la matriz, de acuerdo con las caractersticas del inmueble que coincidan con la matriz de caractersticas. Para vivienda multifamiliar (como vecindades), la superficie de construccin que se debe considerar como referencia para determinar la clase, es la que resulte de dividir la superficie total, incluyendo las reas de uso comn, entre el nmero de unidades familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a rgimen condominal. b). DETERMINACIN DE LA CLASE: USO NO HABITACIONAL. Cuando un inmueble construido originalmente para uso habitacional se destine a Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educacin y/o Comunicaciones, se identifican las caractersticas de la construccin en la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso No Habitacional (Casa habitacin adaptada para oficina, hotel, comercio, salud, educacin y/o comunicaciones) conforme al procedimiento sealado en esta fraccin. Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito original para el que fue construido, tratndose de Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educacin y/o Comunicaciones, para la determinacin de la clase se aplica la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso No Habitacional (Oficina, Hotel, Comercio, Salud, Educacin y/o Comunicaciones), conforme al procedimiento sealado en esta fraccin. Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito para el que fue construido, tratndose de Industria, Abasto y/o Cultura, se identifican las caractersticas de la construccin en la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de Uso: no habitacional (Industria, Abasto y/o Cultura), conforme al procedimiento sealado en esta fraccin. Cuando el uso del inmueble sea no habitacional y se trate de construcciones cuyo uso coincide con el propsito original para el que fue construido, tratndose de Deportes, para la determinacin de la clase se aplica la Matriz de Caractersticas para determinar clases de construccin de uso no habitacional (Deportes), conforme al procedimiento sealado en esa fraccin.
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CUANTIFICACIN DE SUPERFICIES. rea construida.- Es la que se obtenga de planos arquitectnicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia mediante levantamiento realizado por el perito valuador, se calcula con la suma total de reas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paos exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estn descubiertos. El clculo se plasma en un croquis con cotas legibles que sirve como soporte del trabajo valuatorio. Clculo del rea construida: a) Se identifican las reas cubiertas o techadas y se miden a partir de los paos exteriores y con la configuracin que tenga el inmueble.
b) Se identifican por cada nivel o piso los huecos verticales descubiertos, se calcula su rea tomando mediciones a paos interiores del hueco.
c) Del rea en metros cuadrados (m) obtenida en el numeral a) se resta el rea concerniente al numeral b). d) Por ltimo se suman todas las reas construidas por nivel o piso para establecer el rea construida del inmueble valuado. e) Las reas construidas podrn ser de un mismo tipo o de diversos tipos constructivos, por lo que el perito valuador deber sealarlo. f) Las marquesinas y volados se consideran dentro del 8%. (Estas reas debern representarse y sealarse en los planos o levantamiento realizado por el perito valuador) MARQUESINA MURO CANCEL LOSA TRABE COTAS Y EJES! MARQUESINA COLUMNA
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CUANTIFICACIN DE SUPERFICIES DE INMUEBLES SUJETOS A RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. rea privativa.- Es el rea utilizada por un solo condmino propietario y que en ningn momento comparte para circulacin, acceso o salida del edificio, se calcula con la suma total de reas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a ejes o paos exteriores de los muros perimetrales segn aplique y descontando los huecos verticales que estn descubiertos.
El clculo se plasma en un croquis con cotas legibles que sirve como soporte del trabajo valuatorio. Clculo del rea de uso comn: a) Se identifican por cada nivel o piso las reas de uso comn, se calcula su rea tomando mediciones a paos interiores del rea. b) Se calcula el rea de uso comn del inmueble. c) Se identifican las reas de uso comn del condominio, que son las reas que proveen servicios a los condminos, se calcula su rea tomando mediciones a paos interiores de muros.
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El clculo se plasma en un croquis con cotas legibles que sirve como soporte del trabajo valuatorio. METODOLOGA DE VALUACIN, PARA OBTENER EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES (AVALOS COMERCIALES) MTODO FSICO O DIRECTO. El mtodo fsico o directo establece el valor del inmueble a travs de la estimacin por separado del costo del terreno, mediante la investigacin exhaustiva, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o zonas similares; as como el costo neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Cuando se trate de inmuebles sujetos a rgimen de condominio, se deber calcular el costo indiviso del terreno; los costos de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas ltimas aplicando el indiviso correspondiente. Conforme a lo anterior la metodologa se compone de varias fases las cuales son: A-Estimacin del costo del terreno. B-Estimacin del costo de las construcciones. C-Estimacin del costo de las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias. D-Estimacin del mtodo Fsico o Directo del inmueble.
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Con el propsito de hacer ms clara esta metodologa, se presentan adicionalmente a las consideraciones tericas, ejemplos que permitan ilustrar cada caso, cabe sealar que la presentacin de las frmulas de clculo no se exigen en el formato de avalo pero s su aplicacin, tomando en cuenta para estos los espacios que dicho formato posee. De manera detallada la metodologa es la siguiente: A) ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO. A1.- Establecer la superficie del terreno que se aplicar para efecto de clculo. Se obtendr del documento de propiedad, plano topogrfico validado por la autoridad, o en su caso, la que el perito valuador determine producto del levantamiento topogrfico. En caso de existir diferencia, debern ser manifestadas por el perito valuador en el captulo Consideraciones Previas al Avalo del trabajo valuatorio, justificando la superficie que se usar para efectos de clculo. En los casos en que la superficie del terreno estuviera compuesta por 2 o ms fracciones, se indicarn con claridad las fuentes de soporte, as como las reas que correspondan a cada fraccin. A2.- Estimacin del valor de calle o zona del predio en estudio. A2.1.- Investigacin de mercado. Se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o zonas similares, tomando como base el lote tipo de la colonia o de la zona. Para ello, el perito valuador deber analizar las caractersticas del inmueble a valuar, con el propsito de identificar las diversas variables que le son propias y que lo relacionan con algn segmento del mercado inmobiliario, elementos que intrnsecamente conforman el valor del mismo (ubicacin geogrfica, nivel de infraestructura urbana, caractersticas panormicas, nivel socioeconmico, uso de suelo, calidad del suelo, superficies, regularidad, topografa, entre otros).
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Con base en lo anterior, se deber efectuar una recopilacin y anlisis del mercado, cuyo contenido ser mnimo de 4 referencias, en ste caso, de terrenos ofertados o vendidos, mismos que debern ser comparables al predio valuado, se deber incluir la fotografa correspondiente de cada referencia observada. En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente, comercializados en el mercado, que son tipolgicamente similares, en calidad, uso, superficie, infraestructura urbana, nivel socioeconmico y rgimen de propiedad. Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores no podrn tener una diferencia mayor al 30% de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un avalo. Para inmuebles atpicos, se podr soportar de acuerdo a lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual. Para tomar como correcto el resultado de la homologacin debe cumplir con la siguiente condicin: La diferencia entre el valor mximo y mnimo de las muestras, deber ser mayor antes de homologar que despus de homologar. La informacin a recabar de cada uno de los comparables analizados ser: h.1.1 h.1.1.n.1 h.1.1.n.2 h.1.1.n.3 h.1.1.n.4 h.1.1.n.5 h.1.1.n.5.1 h.1.1.n.5.2 h.1.1.n.6 h.1.1.n.7 h.1.1.n.8 h.1.1.n.9 h.1.1.n.10 h.1.1.n.11 h.1.1.n.12 h.1.1.n.13 h.1.1.n.14 h.1.1.n.17 h.1.1.n.18 h.1.1.n.18.1 h.1.1.n.18.2 h.1.1.n.15 h.1.1.n.16 Terrenos directos Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del predio Uso del suelo C. U. S. Superficie FZo FUb FFr FFo FSu Fre Fot (Otro) Valor Descripcin Precio solicitado Factor de negociacin
Como principio de orden, es obligatorio realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala una vez que ya ha sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo as como aquellos datos inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita, As mismo para identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del perito valuador, a las posibles ofertas o ventas de terrenos que se ubiquen en la misma zona, zonas similares referencias que se podrn verificar fsicamente aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando sus caractersticas y con ello los premios o castigos aplicables, para efectos de establecer relaciones numricas o factores de homologacin.
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A2.2.- Homologacin. Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y homologacin de las referencias investigadas. Existen varios procedimientos de homologacin de terrenos, dentro de los cuales se encuentran los de homologacin directa y el de homologacin indirecta. Procedimiento de Homologacin Indirecta. En este procedimiento es necesario identificar a partir de las caractersticas conocidas del lote moda ubicado en calle moda, todos los premios o castigos (factores de eficiencia) que posean las referencias de terrenos ofertados o vendidos, con el propsito de establecer a partir del inverso del factor resultante de dichas ofertas y multiplicadas por el valor ajustado por metro cuadrado de las mismas, el valor de calle o zona, que es el valor homologado que se determina para cada oferta o venta. A los valores homologados encontrados se les aplican anlisis estadsticos para determinar el valor conclusivo, mismo que para obtener el valor del terreno se deber multiplicar por el factor resultante (producto de los factores de eficiencia propios del terreno que se vala) y por la superficie del mismo. Debido fundamentalmente a que las normas de valuacin que rigen la sana practica valuatoria, consideran el establecimiento del valor de calle o zona, se estima conveniente que el procedimiento de homologacin indirecta (que es precisamente el que determina el valor) debe aplicarse en los trabajos valuatorios en su caso, cuando el perito valuador considere necesaria la aplicacin del procedimiento de homologacin directa deber fundamentarlo, explicando las razones de tal aplicacin, en los trminos del artculo 24. Como antes se mencion, ste parte de la necesidad de reconocer todos los mritos y demritos (factores de eficiencia) que posean los terrenos ofertados o vendidos, respecto del lote moda de la zona donde se localiza el predio en estudio, y que multiplicados entre s, generan un factor resultante. El inverso del factor resultante multiplicado por el valor del terreno ofertado o vendido, determina el valor de calle o zona homologado de la referencia investigada. Como parte inicial de este procedimiento, el perito valuador deber estimar, a partir de los datos obtenidos del mercado, el valor probable del terreno, mismo que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una venta ya consumada y de la cual se conoce el valor de cierre, o cuando el propietario o vendedor establezca despus de una negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso, cuando el vendedor muestre disponibilidad para escuchar ofertas y lo seale expresamente su ltima postura, el perito valuador deber estimar dicho valor probable de operacin aplicando para tal efecto a cada referencia, un factor de comercializacin o negociacin, mismo que no exceder el 10%. Lo anterior se observa en la expresin siguiente: VPT = VOt x Fr.Com Donde: VPT = Valor probable del terreno ($) VOt = Valor de oferta del terreno ($) Fr. Com = Factor de Comercializacin (%) Ejemplo: Datos: Sustituyendo: VOt Fr. Com VPT VPT VPT = = = = = $500,000.00 0.90 ? $500,000.00 x 0.90 $ 450,000.00
Para obtener el valor / m de terreno a homologar de cada referencia de mercado (VTn), se divide el valor probable de operacin del terreno (VPT) entre la superficie del mismo (ST), de acuerdo a la siguiente expresin:
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Donde VTn VPT ST Ejemplo: Datos: Sustituyendo: VT1 VT1 = = $450,000.00 / 450 m $ 1,000.00 / m VPT ST VT1 VTn = VPT / ST = = = = = = Valor de terreno a homologar ($/m) Valor probable del terreno($) Superficie de terreno(m) $450,000.00 450 m ?
Considerando que en ocasiones la recopilacin de datos de terrenos baldos resulta difcil, debido simplemente a que no existen ofertas en venta comparables al inmueble que se vala, en el mercado, el perito valuador podr utilizar referencias de terrenos con edificaciones, en tal caso se deber llevar a cabo un anlisis donde se reste al valor probable de operacin del terreno (VPT), el valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (VC), propios de las citadas referencias, y dividindose entre la superficie del terreno, mediante lo cual se determina el valor del terreno susceptible de homologar: Donde: VTn VPT VC ST Ejemplo: Datos: VPT VC ST VT1 VT1 VT1 VT1 = = = = = = = $450,000.00 $100,000.00 450 m ? ($450,000.00 - $100,000.00) / 450 m $ 350,000.00 / 450m $ 777.77 / m VTn = (VPT VC) / ST = Valor de terreno a homologar = Valor probable del terreno = Valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias = Superficie de terreno ($/m) ($) ($) (m)
Sustituyendo
Para el caso de terrenos que cuenten con construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, que por su estado de conservacin, a juicio del perito valuador, no posean valor o que ste sea depreciable, se podr estimar de manera global el valor de las mismas. En el caso en que s posean, a juicio del perito valuador, valor significativo, se deber calcular el Costo Neto de Reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, que es el resultado de aplicar el Costo de Reposicin Nuevo de las mismas multiplicado por los factores de edad y de estado de conservacin. La expresin es la siguiente: Donde: CNR CRN Fed. FCo CNR = CRN x Fed. x FCo = Costo Neto de Reposicin($) = Costo de Reposicin Nuevo ($) = Factor de Edad = Factor de Grado de Conservacin
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Es importante destacar, que para fines prcticos, en este caso en particular el FRe que se obtiene de las edificaciones, no deber considerar demritos mayores al 40%. Dichos conceptos se precisan ms a detalle en el captulo correspondiente de la estimacin del Costo de las construcciones de esta metodologa. Ejemplo: Datos: CRN Fed. FCo CNR CNR CNR = = = = = = $3,000.00 0.90 0.80 ? $3,000.00 x 0.90 x 0.80 $ 2,160.00 / m
Sustituyendo
Una vez obtenido el valor / m de terreno a homologar (VT) de cada una de las referencias investigadas, se efecta el proceso denominado homologacin. Existen varios procedimientos de homologacin de terrenos, entre los cuales se encuentran el siguiente: Los factores de eficiencia aplicables para efectos de homologacin son los siguientes: FZo FUb FFr FFo FSu Fr. Otros = = = = = = Factor de zona Factor de ubicacin Factor de frente Factor de forma Factor de superficie Factor otros (dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de suelo, C.U.S., infraestructura, factor de localizacin o colonia, intensidad de construccin u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente sustentados en el apartado de Consideracin previas al avalo) Factor Resultante (resultado de la multiplicacin de los factores de eficiencia)
FRe
Para efectos de estimar los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma y superficie, el perito valuador deber aplicar la normatividad que establece la tabla A de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria. Este Manual establece que para efectos de validacin fiscal, el factor de tierra no deber ser menor que 60% es decir no deber aplicar un demrito mayor al 40%; sin embargo y en atencin al mismo Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24. A2.3.- Anlisis y ponderacin de los valores homologados. Una vez estimados los valores homologados / m de terreno de las 4 o ms referencias investigadas, se deber realizar la siguiente comprobacin: -La diferencia entre el valor unitario homologado ms alto y el valor unitario homologado ms bajo deber ser inferior a la diferencia entre el valor unitario sin homologar ms alto y el valor unitario sin homologar ms bajo de la muestra analizada. -Corresponder al perito valuador, la eleccin de las referencias que participan en la determinacin del valor de calle o zona que se emplear para efectos de clculo.
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La aplicacin de este procedimiento queda a eleccin del perito valuador, pero si este no se aplica deber describir detalladamente la metodologa aplicada en el captulo de Consideraciones Previas al Avalo, lo cual tendr que estar debidamente sustentado, en los trminos del artculo 24. A3.- Estimacin del Factor Resultante del Terreno Valuado. Una vez analizadas las caractersticas propias del terreno en estudio, y observando los mritos y demritos que le correspondan, se le aplican los factores de eficiencia, los cuales son los siguientes: FZo FUb FFr FFo FSu Fr. Otros FRe = = = = = = = Factor de zona Factor de ubicacin Factor de frente Factor de forma Factor de superficie Factor otros (dentro de los cuales podemos enunciar: el de topografa, uso de suelo, CUS, infraestructura, factor de localizacin o colonia, intensidad de construccin u otros que el perito valuador considere deban aplicarse, los cuales debern estar debidamente sustentados) Factor Resultante (resultado de la multiplicacin de los factores de eficiencia
Para efectos de determinar los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma y superficie, el perito valuador deber aplicar la normatividad que establece la Tabla A de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria de acuerdo a las caractersticas del terreno valuado. Una vez determinados los factores de eficiencia el factor resultante de los mismos se obtiene mediante la siguiente expresin: FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu x Fr Otros Ejemplo: Datos: El predio en estudio se localiza en calle superior a calle moda, tiene 3 frentes, frente a calle mayor a 7 m, forma irregular, una superficie de ms de 20 veces al lote tipo y una topografa descendente (con pendiente mayor a la pendiente promedio del lote tipo de la zona. FZo = 1.20 FUb = 1.25 FFr = 1.00 FFo = 0.90 FSu = 0.62 FOtros = 0.95 (Fr. Topografa) FRe=? Sustituyendo: FRe FRe = = 1.20 x 1.25 x 1.00 x 0.90 x 0.62 x 0.95 0.7951 Redondeo a 0.80
La aplicacin de los factores de eficiencia se fundamentan en: - Los datos contenidos en la documentacin legal y tcnica del terreno que se vala: Escrituras, planos topogrficos u otros, es decir colindancias, superficie de terreno, etc, en donde se observan los mritos y demritos del terreno, los cuales determinan los factores de eficiencia de zona, ubicacin, frente, forma, superficie y otros como topografa, uso de suelo, etc. - En la visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo: El perito valuador deber verificar que las caractersticas propias del inmueble fsicamente correspondan a las de la documentacin previamente analizada y que los factores de eficiencia a aplicar sean congruentes.
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En el caso de observar diferencias, el perito valuador deber manifestarlas y especificando en qu grado benefician o perjudican al inmueble estableciendo el o los factores correspondientes y su justificacin se asentar en el Captulo Consideraciones Previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24. A4.- Estimacin del valor del Terreno que se Vala. Este se obtiene de la aplicacin del rea del terreno, valor de calle, factor resultante e indiviso en su caso, de la siguiente forma: VT = (ST) x (Vr Calle) x (FRe) x (Ind) Donde: VT = Valor del terreno ($) ST = Superficie del terreno (m) Vr Calle = Valor unitario de calle o zona ($/m) FRe = Factor Resultante Ind = Indiviso (en su caso) (%) Ejemplo: Datos ST Vr Calle FRe Ind VT VT VT = = = = = = = 2,000.00 m $2,000.00 / m 0.71 10% ? 2,000.00 m x $2,000.00 / m x 0.071 x 0.10 $284,000.00
Sustituyendo:
B)ESTIMACIN DEL COSTO DE LAS CONSTRUCCIN B1.- Clculo de rea por cada tipo de construccin. Para efectos de la determinacin de las reas que correspondern a las diferentes porciones de la construccin, se requiere establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen en base a: - La documentacin necesaria de inmueble: planos arquitectnicos, estructurales, de instalaciones y de acabados; especificaciones constructivas del inmueble (proporcionadas por el solicitante), memorias de clculo y otros. Tambin se pueden observar las especificaciones de construccin de la escritura de rgimen de condominio, para inmuebles que se encuentren bajo este rgimen. Al no contar con dichos planos, el perito valuador podr realizar el levantamiento de superficies del inmueble para determinar las reas construidas del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio. - La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso caractersticas constructivas (incluyendo acabados) y del proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de los diferentes espacios de la construccin, verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados, tomndose nota de las variaciones, si las hubiera, para su aplicacin correspondiente. El clculo de reas de los diferentes tipos de construccin podr hacerse de acuerdo al proyecto arquitectnico, para lo cual ser necesario contar con planos de las diferentes plantas edificadas del inmueble valuado. B2.- Clasificacin de los tipos de construccin. Una vez establecidos los diferentes tipos de construccin en el inmueble, se efecta la clasificacin de los mismos, de acuerdo a lo establecido en la Tablas B, C y D de este Manual.
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La clasificacin de las construcciones de acuerdo a este Manual, se compone de una clave que integra el Uso, Rango de Nivel y Clase. La definicin de dichos conceptos es la siguiente: - Uso: Es el aprovechamiento genrico del tipo de construccin apreciado en el inmueble y define la actividad principal que se desarrolla dentro del mismo. - Rango de nivel: Es el rango de nmero de plantas cubiertas (incluyendo plantas por debajo del nivel de banqueta) que tiene la estructura del edificio en el que se localiza el tipo de construccin observado. Para efectos de la determinacin del rango de nivel en construcciones, cuya ltima planta (azotea) cuenta con escasa superficie construida, se podr omitir dicho nivel, lo cual, en algunos casos modifica el rango de nivel de la edificacin que se vala. Ejemplo de esto, lo constituyen las casas habitacin que adems de contar con 2 niveles cuentan con un pequeo cuarto de servicio en azotea y que en lugar de clasificarse con un rango de 3 a 5 niveles (05), se debe clasificar con un rango de nivel de 1 a 2 niveles (02), siempre y cuando la superficie construida del ltimo nivel no exceda el 20% de la superficie construida del nivel inmediato anterior. - Clase: Es el grupo al que pertenece el tipo de construccin, en base a las caractersticas propias de sus espacios, a sus servicios, estructura e instalaciones bsicas, as como de los acabados tpicos que le corresponden, la cual tiene asignado un valor unitario de construccin en los prontuarios. B3.- Costo de Reposicin Nuevo de las Construcciones (CRN) De acuerdo a la clasificacin de los diferentes tipos de construccin establecidos, se deber determinar para cada uno de ellos, el costo unitario correspondiente, mismo que deber ser expresado por metro cuadrado y en pesos. Este costo unitario se conoce como Costo de Reposicin Nuevo (CRN) y es el valor presente de las construcciones consideradas como nuevas con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. El Costo de Reposicin Nuevo (CRN) considera todos los costos necesarios para que una construccin se pueda sustituir o reponer y se observa de acuerdo a la siguiente expresin CRN=CD + CI + CP + CT + CLc + CF + CCv Donde: CRN CD CI CP CT CLc CF CCv = = = = = = = = Costo de Reposicin Nuevo Costos directos de construccin Costos indirectos de construccin Costo de proyectos Costos tcnicos Costos de licencias, permisos Costos financieros Costos de comercializacin y venta ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($)
(si los hubiera) (si los hubiera) (si los hubiera) (si los hubiera) (si los hubiera) (si los hubiera)
Ejemplo: Datos: CD CI CP CT CLc = = = = = $2,800.00 / m $672.00 / m $112.00 / m $28.00 / m $28.00 / m (24% de CD) (4% de CD) (1% de CD) (1% de CD)
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CF CCv CRN Sustituyendo: CRN CRN = = $2,800.00 / m + $672.00 / m + $112.00 / m + $28.00 / m+$28.00 / m + $168.00 / m + $140.00 / m $3,948.00 / m = ? = = $168.00 / m $140.00 / m (6% de CD) (5% de CD)
Los diferentes costos se fundamentan en: Costos Directos: Calculados en base a prototipos, presupuestos, parmetros, anlisis ex profeso, etc. Costos Indirectos: De acuerdo al tipo de obra y al constructor (en su caso) Costos de Proyecto: En su caso, con base a aranceles o a honorarios comnmente establecidos y de acuerdo al tipo de proyecto. Incluyen anteproyectos, proyecto arquitectnico, estructural, de instalaciones, acabados, etc., as como las memorias de clculo y de instalaciones, firmas del director responsable de obra y corresponsables. Costos Tcnicos: Costos por estudios de mecnica de suelos, dictmenes de impacto ambiental, supervisin u otros (en su caso). Costos de Licencias, Permisos, autorizaciones: Conforme a parmetros de cobro de derechos, por este concepto, en oficinas gubernamentales; solamente gastos comprobables. Costos Financieros: Intereses durante el proceso de obra (en su caso). Costos de Comercializacin y venta: Se consideran slo en algunos casos y son gastos que el promotor o constructor tiene que realizar para efectos de venta del producto inmobiliario e incluyen propaganda y comisiones de ventas, entre otros. B4.- Factor de Eficiencia de las Construcciones. Son los mritos y demritos que pueden aplicarse a las construcciones. El demrito representa la prdida de valor ocasionado por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico y por obsolescencias funcionales y/o econmicas segn el caso. En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin de las construcciones por obsolescencias funcionales y/o econmicas, estos factores debern estar sustentados en los trminos del artculo 24. Los factores de eficiencia a aplicar a las construcciones son: Factor Edad:-Fed., Considera el demrito en el valor de las construcciones por el paso de tiempo. Factor de Grado de Conservacin:-FCo, Considera la reduccin o incremento de valor con relacin al mantenimiento que se le ha dado a la construccin. Otros Factores:-Fr. Otros (otros factores que el perito valuador considere deban aplicarse, como calidad, proyecto, ubicacin vertical, los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos del artculo 24). Para efectos de clculo del Factor de Edad se aplicar la siguiente frmula:
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Donde:
Fed. VP E
= = =
Fed. = ((0.1 x VP) + ((0.9 x (VP E))) / VP Factor Edad Vida probable de la construccin nueva Edad de la Construccin
Ejemplo: Datos: Sustituyendo: Fed Fed Fed = = = ((0.1 x 70) + ((0.9 x (70 20))) / 70 (7 + 45) / 70 0.7428 Redondeo a 0.74 VP E Fed = = = 70 20 ?
Para efectos de estimar los factores de eficiencia de edad y de grado de conservacin, deber aplicar la normatividad que establece la Tabla E de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria El presente Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la aplicacin de los factores de eficiencia no deber de ser menor que 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas (es decir no aplicar un demrito mayor al 40%) excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y en atencin al mismo Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del trabajo valuatorio. B5.- Costo Neto de Reposicin de las Construcciones (CNR) El Costo Neto de Reposicin es el que resulta de aplicarle los factores de eficiencia al Costo de Reposicin Nuevo de las construcciones. CNR = CRN x Fed. x FCo x FOtros Donde: CNR CRN Fed. FCo FOtros = = = = = Costo Neto de Reposicin Costo de Reposicin Nuevo Factor de Edad Factor de Grado de Conservacin Factor Otros (debidamente sustentados) ($/m) ($/m)
Ejemplo: Estimar el Costo Neto de Reposicin de una construccin inconclusa, que se encuentra en ese estado y que cuenta con los siguientes datos: Datos: CRN = $3,600.00 / m Fed. = 0.74 FCo = 0.80 FOtros = 0.65 (avance de obra) CNR = ? Sustituyendo: CNR = $3,600.00 / m x 0.74 x 0.80 x 0.65 CNR = $3,600.00 / m x 0.38 (redondeo a 2 decimales, demrito del 62%) CNR = $1,368.00 / m B6.- Clculo del Valor Total de las Construcciones. Hasta ahora, el Costo Neto de Reposicin calculado para cada una de los diferentes tipos de construccin observados es un valor unitario.
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Por lo tanto, se deber calcular el Costo Parcial de CNR por cada tipo de construccin, el cual se obtiene mediante la multiplicacin del rea construida por el Costo Neto de Reposicin / m de cada tipo y se observa en la expresin siguiente: CCn = CNR x SC Donde CCn CNR SC = = = Costo Neto de Reposicin de las Construcciones por n tipos Costo Unitario Neto de Reposicin Nuevo por tipo Superficie de construccin ($) ($/m) (m)
Ejemplo:Estimar el Costo Neto de Reposicin del total de un inmueble que cuenta con 2 tipos de construccin y cada uno tiene diferente superficie construida. Los datos son los siguientes: Del tipo 1: Datos: Sustituyendo: CC1 CC1 Del tipo 2: Datos: Sustituyendo: CC2 CC2 = = ($3,000.00 / m x 150.00 m) $450,000.00 CNR SC CC2 = = = = = ($2,000.00 / m x 200.00 m) $400,000.00 $3,000.00 / m 150.00 ? CNR SC CC1 = = = $2,000.00 / m 200.00 ?
El Costo total de las construcciones del inmueble (CC) es el resultante de efectuar la sumatoria de los Costos Netos de Reposicin de los diferentes tipos de construccin (CCn): CC = CCn Ejemplo:Estimar el Costo total de las construcciones de un inmueble que tiene 2 tipos de construccin con los valores netos de reposicin por cada uno los siguientes: Datos: Tipo 1: Tipo 2: Sustituyendo: CC CC = = $400,000.00 + $450,000.00 $850,000.00 CC1 CC2 CC = = = $400,000.00 $450,000.00 ?
Para el caso de inmuebles en condominio, se calcular tanto el CNR de las reas privativas como el de las reas e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias comunes. Estas ltimas debern ser calculadas con base al indiviso, que es el porcentaje que le corresponde al valor nominal de cada rea privativa sobre el valor total, tambin nominal, de las partes del condominio. C) ESTIMACIN DEL COSTO DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. La estimacin del valor de stas, se efecta de la misma forma y con la misma secuencia de clculo, que la del valor de las construcciones.
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C1.- Cuantificacin. Para efectos de llevar a cabo la cuantificacin de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se requiere: - Identificacin de especificaciones de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble. - La identificacin se lleva a cabo en la visita de inspeccin fsica al inmueble objeto del avalo, en el cual se observan fsicamente las caractersticas de las especificaciones constructivas, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Esta informacin se verifica contra la documentacin tcnica disponible del inmueble: planos arquitectnicos y/o de instalaciones, especificaciones constructivas del inmueble, facturas de los equipos, carnet de mantenimiento, bitcora, entre otros. Si no se contara con la informacin antes mencionada, el perito valuador deber llevar a cabo el levantamiento y cuantificacin en campo de las mismas, as como su especificacin, aclarando dicha situacin en el trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24 . Tambin es posible observar las especificaciones en la escritura de rgimen de condominio, para inmuebles que se encuentren bajo este rgimen. Como resultado de la cuantificacin se determina tanto la unidad como la cantidad de los diferentes conceptos observados. C2.- Clasificacin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Una vez identificadas las especificaciones de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se les asigna una clasificacin. Dicha clasificacin ser de acuerdo a lo establecido en la Tabla F de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria C3.- Estimacin del Costo de Reposicin Nuevo (CRN) De acuerdo a la clasificacin establecida para cada una de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se les deber calcular el Costo de Reposicin Nuevo (CRN) unitario correspondiente. El Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.) considerar los costos siguientes: Para instalaciones especiales y elementos accesorios: CRN ( le ; Ea) = VCot + Clmp + F + Clns + CP + GT + CF Donde: CRN ( le ; Ea) CCot Clmp F Clns CP CT CF = = = = = = = = Costo de Reposicin Nuevo de las instalaciones especiales y elementos accesorios Costo de Cotizacin del Equipo Costos de Importacin Fletes Costos de Instalacin Proyectos Costos Tcnicos Costos Financieros ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (en su caso)
Ejemplo:Estimar el Costo de Reposicin Nuevo de un equipo de aire acondicionado de ventana. Los datos Siguientes:
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Datos:
CCot Clmp F Clns CP CT CF CRN le, Ea
= = = = = = = =
$8,000.00 $800.00 $400.00 $800.00 $320.00 $160.00 $400.00 ?
(10% de VCot) (5% de VCot) (10% de CD) (4% de CD) (2% de CD) (5% de CD)
Sustituyendo: CRN le, Ea = CRN le, Ea = Para obras complementarias: Donde: CRN $8,000.00 + $800.00 + $400.00 + $800.00 + $320.00 + $160.00 + $400.0 $10,880.00 CRN (Oc) = CD + Cl + CP + CT + CLc + CF + CCv (Oc) CD Cl CP CT CLc CF CCv = = = = = = = = Costo de Reposicin Nuevo de obras complementarias Costos Directos de construccin Costos Indirectos de constructor Costo de Proyectos Costos Tcnicos Costo de Licencias, permisos Costos Financieros Costos de Comercializacin y Venta ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($) ($)
(si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere) (si los hubiere)
Ejemplo:Estimar el Costo de Reposicin Nuevo del m de concreto de un rea de estacionamiento exterior y descubierto de un edificio en condominio, los datos son los siguientes: Datos: CD Cl CP CT CLc CF CCv CRN Oc CRN Oc CRN Oc C4.- Factor de Eficiencia. Los factores de eficiencia a aplicar para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias son: Factor Edad:-Fed,-Considera el demrito en el valor de las instalaciones especiales ( Ie ), elementos accesorios ( Ea ), y obras complementarias (Oc) por el tiempo que posean las mismas. Factor de grado de Conservacin: Fco,-Considera la reduccin o incremento de valor en relacin al mantenimiento que se les ha dado a las Ie, Ea, y Oc. Otros Factores:-Fr. Otros (otros factores que el perito valuador considere deban aplicarse, como calidad, proyecto, ubicacin vertical, los cuales debern estar debidamente sustentados, en los trminos del artculo 24). Para efectos del clculo del Factor de Edad en las obras complementarias se aplicar la siguiente frmula: = = = = = = = = = = $100.00 $24.00 $4.00 $1.00 $1.00 $6.00 $5.00 ? (24% de CD) (4% de CD) (1% de CD) (1% de CD) (6% de CD) (5% de CD)
Sustituyendo: $100.00 + $24.00 + $4.00 + $1.00 + $1.00 + $6.00 + $5.00 $141.00
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Donde:
Fed VP E
= = =
Fed = ((0.1 x VP) + ((0.9 x (VP E))) / VP Factor Edad Vida probable de la obra complementaria (como nueva) Edad de la construccin
Ejemplo: Estimar el factor de edad de un pavimento de adocreto de un rea de estacionamiento exterior y descubierto de un edificio en condominio, los datos son los siguientes: Datos: Sustituyendo: Fed Fed Fed = = = ((0.1 x 70) + ((0.9 x (70 20))) / 70 (7 + 45) / 70 0.7428 Redondeo a 0.74 VP E Fed = = = 70 20 ?
Para efectos de determinar los factores de eficiencia de edad de las instalaciones especiales y elementos accesorios el perito valuador podr aplicar la siguiente frmula de depreciacin por lnea recta: Fed = 1- (E/ VP) Donde: Fed VP E = = = Factor Edad Vida probable de la instalacin (como nueva) Edad de la instalacin
Ejemplo:Estimar el factor de edad de un sistema de aire acondicionado, los datos son los siguientes: Datos: Sustituyendo: Fed Fed Fed = = = 1- (5 / 25) 1 - 0.20 0.80 VP E Fed = = = 25 5 ?
Este Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la aplicacin de los factores de eficiencia, no deber ser menor que el 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas (es decir no aplicar un demrito mayor al 40%) excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y en atencin al mismo Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24. Lo anterior tambin sera aplicable para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. C5.- Costo Neto de Reposicin (CNR) Este costo es el que resulta de aplicarle los factores de eficiencia al Costo de Reposicin Nuevo de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
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CNR (le; Ea; Oc) = CRN (le; Ea; Oc) x Fed x FCo x FOtros Donde: CNR (Ie; Ea; Oc) CRN (Ie; Ea; Oc) Fed FCo FOtros = = = = = Costo Neto de Reposicin (segn el caso) de las instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias ($/unidad) Costo de Reposicin Nuevo (segn el caso) de las instalaciones especiales,elementos accesorios u obras complementarias ($/unidad) Factor de Edad Factor de Grado de Conservacin Factor Otros (otros factores como calidad, proyecto, ubicacin vertical, los cuales debern estar debidamente sustentados)
Ejemplo:Estimar el Costo Neto de Reposicin por m de una caseta de vigilancia de calidad econmica que se encuentra en malas condiciones. Los datos son los siguientes: Caseta de Vigilancia (obra complementaria) Datos: CRN Oc Fed FCo CNR Oc CNR Oc CNR Oc = = = = = = $2,600.00 / m 0.75 0.80 ? $2,600.00 / m x 0.75 x 0.80 $1,560.00 / m
Sustituyendo:
C6.- Clculo del Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Hasta ahora, el Costo Neto de Reposicin calculado para cada una de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias observadas, es un valor unitario. Por lo tanto, se deber calcular el parcial de CNR, de cada una, el cual se obtiene mediante la multiplicacin de su cantidad por el Costo Neto de Reposicin unitario calculado para cada una y se observa en la expresin siguiente: Cr (le; Ea; Oc)n = CNR (Ie; Ea; Oc) x Cant x Ind Donde: Cr (Ie; Ea; Oc)n CNR (Ie; Ea;Oc) Cant Ind = = = = Costo parcial (segn el caso) por cada una de las n instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias ($). Costo Neto de Reposicin (segn el caso) de la instalacin especial, elemento accesorio u obra complementaria. ($/unidad) Cantidad de cada Ie, Ea, Oc(unidad) Indiviso (en su caso) (%)
Ejemplo: Estimar el Costo Neto de Reposicin de las diversas instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias de una casa habitacin. Los datos son los siguientes: Instalaciones especiales Elementos accesorios Obras complementarias Indiviso: = = = = 1 tanque estacionario de gas. no tiene 24 m de adocreto en estacionamiento a descubierto. no aplica
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Instalaciones especiales Datos: CNR Ie Cant CNR Ie1 Sustituyendo: CNR Ie1 CNR Ie1 Obras complementarias Datos: CNR Oc Cant CNR Oc1 Sustituyendo: CNR Oc1 CNR Oc1
= = = = = = = = = =
$1,500.00 1 lote ? $1,500.00 x 1 $1,500.00 $114.00 / m 24 ? $114.00 / m x 24 m $2,736.00
El Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias es el resultante de efectuar la sumatoria de los Costos Netos de Reposicin de las diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, mismo que observa en la siguiente expresin: Cr (Ie; Ea; Oc) = Cr (Ie; Ea; Oc)n Ejemplo: Estimar el Costo Total de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias de un inmueble cuyos valores netos de reposicin parciales de cada uno, son los siguientes: Datos: Ie Cr Ie = $1,500.00 Ea Cr Ea = No hay Oc : Cr Oc = $2,736.00 Cr (le, Ea, Oc) = ? Sustituyendo: Cr (Ie, Ea, Oc) = $1,500.00 + $2,736.00 Cr (Ie, Ea, Oc) = $4,236.00 Para el caso de que el inmueble se encuentre bajo rgimen de propiedad en condominio, se deber calcular la parte proporcional de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias que son comunes, mediante la aplicacin del indiviso correspondiente del inmueble que se vala. D) ESTIMACIN DEL NDICE FSICO O DIRECTO DEL INMUEBLE. Finalmente el ndice Fsico o Directo del inmueble es la suma de los costos obtenidos tanto de terreno, como de Costo Neto de Reposicin de las Construcciones y el Costo Neto de Reposicin de las Instalaciones especiales, elementos accesorios obras complementarias, como se observa en la siguiente expresin: IF = CT + CC + Cr (le; Ea; Oc) Donde: IF CT CC = = = ndice Fsico o Directo del Inmueble Valor del Terreno Costo de las construcciones ($) ($) ($)
Cr (le; Ea; Oc)= Costo de las Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias ($). Siendo IF el valor conclusivo del mtodo. Ejemplo: Estimar el ndice Fsico de un inmueble cuyos valores del terreno, construcciones,instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias son los siguientes:
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Datos:
CT CC Cr, Ie, Ea, Oc IF IF IF
= = = = = =
$100,00.00 $400,000.00 $12,000.00 ? $100,000.00 + $400,000.00 + $12,000.00 $512,000.00
Sustituyendo:
MTODO DE INGRESOS O CAPITALIZACIN DE RENTAS. El mtodo de Capitalizacin de Rentas establece el valor del inmueble mediante la renta de mercado (cuando el inmueble no se encuentre rentado o cuando las rentas reales sean inferiores o superiores al mercado de arrendamiento), para establecer dichas rentas de mercado se deber efectuar una investigacin exhaustiva, anlisis y ponderacin del mercado de arrendamiento de inmuebles semejantes al que se vala en la misma zona y/o zonas similares aplicando las deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el inmueble en estudio, as como tasas de capitalizacin acordes al mismo (deducciones y tasas debidamente fundamentadas). El mtodo de capitalizacin de rentas tiene como premisa fundamental una de las definiciones ms evidentes del valor: El valor de una propiedad, es el valor presente de los posibles beneficios esperados a futuro. Considerando que todos los inmuebles son capaces de generar un ingreso, se entiende como el valor presente del ingreso neto que producir durante su restante vida econmica productiva. La capitalizacin es un proceso por el cual se puede obtener el valor de una propiedad conociendo la cantidad, calidad y duracin de un ingreso. Existen varios mtodos de capitalizacin de rentas, de los cuales a continuacin se sealar el mtodo ms comnmente usado: El valor de capitalizacin de rentas del inmueble valuado, se obtiene de dividir la renta o ingreso neto anual entre la tasa de capitalizacin (tasa neta). La expresin matemtica es la siguiente: Donde: VCap RNa T = = = VCap = RNa / T Valor de Capitalizacin($) Renta neta anual ($) Tasa de capitalizacin (neta) (%)
Conforme lo anterior, la metodologa se compone de varias fases, las cuales son: a-Determinacin de las reas rentables por cada tipo de construccin. b-Estimacin del valor unitario de renta (renta / m) para cada una de las diferentes reas rentables del inmueble en estudio. c-Estimacin de la renta bruta mensual. d-Estimacin de las deducciones a la renta bruta mensual. e-Estimacin de la renta neta mensual. f-Estimacin de la renta neta anual. g-Estimacin de la tasa de capitalizacin.
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h-Estimacin del Valor de Capitalizacin del inmueble valuado.
De manera detallada la metodologa es la siguiente: A) DETERMINACIN DE LAS REAS RENTABLES POR CADA TIPO DE CONSTRUCCIN. Para efectos de la determinacin de las reas rentables de las diferentes porciones de construccin del inmueble que se vala, se requiere establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen con base a: - La documentacin necesaria para la determinacin de dichas reas rentables: Planos del inmueble (principalmente planos arquitectnicos). El clculo de las reas rentables correspondientes a los diferentes tipos de construccin debe hacerse de acuerdo al proyecto arquitectnico, para lo cual ser necesario contar, de ser posible, con el total de planos de las diferentes plantas edificadas del inmueble valuado. Contratos de arrendamiento vigentes o anteriores (si es que aplica). Escritura del inmueble valuado o la estructura de rgimen de condominio, para el caso de inmuebles que se encuentren en rgimen de condominio o copropiedad. - La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso y caractersticas constructivas (incluyendo acabados) y el proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de los diferentes proporciones de la construccin verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados, tomndose nota de las variaciones, si las hubiera, para su aplicacin correspondiente. Si no se contara con dichos planos, el perito valuador deber realizar un levantamiento para determinar las reas rentables del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24. Para el clculo de rentas de edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerarse reas netas rentables, es decir, descontando pasillos generales, reas comunes, cubos de elevadores, etc, mismas que al determinar la renta de mercado, stas reas ya se encuentran incluidas. En el caso de que el estudio de mercado se realice sobre reas que no incluyan el porcentaje de reas comunes, pasillos, cubos de elevadores, etc, el perito valuador deber de realizar los prorrateos correspondientes que se incluyan en las rentas por m.
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Cuando se vale la totalidad del inmueble como unidad, se considerarn las reas de cada planta, incluyendo las circulaciones, y por separado las reas de estacionamiento, bodegas u otros usos que se puedan destacar. B) ESTIMACIN DEL VALOR UNITARIO DE RENTA (RENTA / m) PARA LAS DIFERENTES REAS RENTABLES DEL INMUEBLE VALUADO. b1.- Investigacin de Mercado. Este se lleva a cabo fundamentalmente para determinar la renta apropiada para el inmueble en estudio y para elegir si se aplica la renta real o efectiva, que es la que produce el inmueble a la fecha del avalo, o la renta de mercado. Por lo tanto, se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de inmuebles en arrendamiento comparables al inmueble en estudio, en la misma zona y zonas similares. Con base en lo anterior, se deber efectuar una recopilacin y anlisis del mercado, cuyo contenido ser mnimo de 4 referencias, de inmuebles ofertados o rentados, mismos que debern ser comparables al inmueble valuado, se deber incluir la fotografa correspondiente de cada referencia observada. En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente comercializados en el mercado, que son tipolgicamente similares, en calidad, uso, superficie, infraestructura urbana, nivel socioeconmico y rgimen de propiedad. Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores no podrn tener una diferencia mayor al 30 % de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un avalo. Para inmuebles atpicos, se podr soportar de acuerdo a lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual. Para tomar como correcto el resultado de la homologacin debe cumplir con la siguiente condicin: La diferencia entre el valor mximo y mnimo de las muestras, deber ser mayor antes de homologar que despus de homologar. La informacin a recabar de cada uno de los comparables analizados ser: h.4 h.4.1 h.4.1.n.1 h.4.1.n.2 h.4.1.n.3 h.4.1.n.4 h.4.1.n.5 h.4.1.n.5.1 h.4.1.n.5.2 h.4.1.n.6 h.4.1.n.7 h.4.1.n.8 h.4.1.n.9 Construcciones en renta Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie rentable por unidad Renta solicitada Factor de negociacin
Para el caso de que el inmueble en estudio tenga varios usos, es decir sea mixto: oficinas, comercios, etc, se deber realizar la investigacin para cada uso, segn corresponda.
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Como principio de orden, es recomendable realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala, una vez que ya ha sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo, as como aquellos datos inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita; As mismo para identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del Perito Valuador, a las posibles ofertas de inmuebles en arrendamiento que se ubiquen en la misma zona, zonas, referencias que se podrn verificar fsicamente aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando sus caractersticas y con ello los premios o castigos que posean, para efectos de establecer relaciones numricas o factores de homologacin. Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efectuar el procedimiento de anlisis y homologacin de las referencias investigadas con relacin al inmueble en estudio. Existen varios procedimientos de homologacin de inmuebles ofertados en renta en el mercado, mediante los cuales se puede determinar la renta para el inmueble valuado. Uno de stos, se propone a continuacin y se denomina procedimiento de homologacin directa. Procedimiento de homologacin directa.En este procedimiento se comparan directamente las caractersticas que poseen las referencias del mercado y el inmueble que se vala, estableciendo para cada uno de ellos premios y castigos, factores que se relacionan directamente entre s, para asociarle a una determinada relacin de factores un determinado valor de mercado, en ste caso se obtiene un valor por metro cuadrado de renta para el inmueble que se vala, por cada una de las referencias investigadas. A los valores homologados se les aplican anlisis estadsticos calculando la dispersin correspondiente, para determinar el valor conclusivo, mismo que para obtener el valor de renta del inmueble se multiplica nicamente por la superficie del mismo. El procedimiento es el siguiente: Como parte inicial de este procedimiento, el perito valuador deber estimar, a partir de los datos obtenidos del mercado, el valor probable de la renta, mismos que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una renta real, o cuando el propietario o arrendador establezca despus de una negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso cuando el arrendador muestre disponibilidad para escuchar ofertas y no se seale expresamente su ltima postura, el perito valuador deber estimar dicho valor probable de renta aplicando para tal efecto (a cada referencia) un factor de comercializacin o negociacin, mismo que no exceder el 10%. Lo anterior se observa en la siguiente expresin: VPR = ROf x Fr Com Donde: VPR ROf Fr Com Datos: Sustituyendo: VPR VPR = = $10,000.00 x 0.90 $9,000.00 ROf Fr Com VPR = = = = = = Valor probable de la renta ($) Valor de oferta de renta($) Factor de comercializacin (%)
Ejemplo: $10,000.00 0.90 ?
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Para obtener el (valor / m) de renta a homologar (VRn) de cada referencia de mercado, se divide el valor probable de renta (VPR) entre la superficie rentable (SR), de acuerdo a la siguiente expresin: VRn = VPR / SR Donde: VRn VPR SR Datos: Sustituyendo: VR1 VR1 = = $9,000.00 / 100.00 m $90.00 / m = = = Valor de renta a homologar de cada referencia ($/m) Valor probable de la renta($) Superficie rentable(m) VPR SR VR1 = = = $9,000.00 100.00 ?
Ejemplo:
Una vez obtenido el (valor / m) de renta a homologar de las referencias investigadas, se efecta el procedimiento de homologacin. En el procedimiento de homologacin se debern reconocer todos los mritos o demritos que posean los inmuebles ofertados en renta (factores de eficiencia) para efectos de comparacin con los del inmueble valuado. Para efectos de esta metodologa, se propone un procedimiento de homologacin directa que se basa en tomar en cuenta los pesos especficos, tanto del terreno como de las construcciones, en el valor de renta por m de cada referencia analizada. Para ello, se propone calcular por separado, los factores de eficiencia correspondientes al terreno de los factores de eficiencia aplicables a las construcciones, debiendo determinar el perito valuador, el peso especfico que ambos conceptos tienen en relacin del valor total de la oferta analizada por homologar. De esta forma el valor de renta a homologar tambin se puede expresar de la siguiente forma: VRn = (%T x (VPR / SR)) + (%C x (VPR / SR)) Donde: VRn %T %C VPR SR Ejemplo: Datos: %T %C VPR SR VR1 VR1 VR1 = = = = = = = 20.00% 80.00% $20,000.00 200.00 m ? (20.00% x ($20,000.00 / 200.00 m) + (80.00% x ($20,000.00 /200 m $100.00 / m = = = = = Valor de renta a homologar de cada referencia Porcentaje de participacin del terreno en la oferta de renta / m Porcentaje de participacin de la construccin en la oferta de renta / m Valor probable de la renta Superficie rentable ($/m) (%) (%) ($) (m)
Sustituyendo:
b2.- Anlisis y ponderacin de los valores homologados: -Una vez estimados los valores homologados / m de rentas de las 4 o ms referencias investigadas, se deber realizar la siguiente comprobacin:
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-La diferencia entre el valor unitario homologado ms alto y el valor unitario homologado ms bajo deber ser inferior a la diferencia entre el valor unitario sin homologar ms alto y el valor unitario sin homologar ms bajo de la muestra analizada. -Corresponder al perito valuador, la eleccin de las referencias que participan en la determinacin del valor de calle o zona que se emplear para efectos de clculo. -La aplicacin de este procedimiento queda a eleccin del perito valuador, pero si este no se aplica deber describir detalladamente la metodologa utilizada en el captulo de Consideraciones Previas al Avalo, en los trminos del artculo 24. C) ESTIMACIN DE LA RENTA BRUTA MENSUAL. Una vez obtenida la renta bruta / m (VR) para cada uno de los diferentes tipos de construccin observados, se multiplica por su correspondiente superficie rentable (SR) con lo cual se obtiene el parcial de renta bruta mensual por cada tipo RBm y se observa en la siguiente expresin: RBm, = VR x SR Donde: RBm, VR SR = = = Renta bruta parcial por tipo de construccin (o superficie rentable) Renta bruta por m por tipo( $/m ) Superficie rentable por tipo.( m ($)
Ejemplo: Determinar la renta bruta mensual de un inmueble. Los datos son los siguientes Datos Sustituyendo: RBm RBm = = VR SR RBm = = = $ 120.00 /m2 250 m2 ? $120.00 / m2 x 250.00 m2 $30,000.00
La renta bruta mensual total para efectos de clculo, es la resultante de efectuar la suma de los parciales de rentas brutas, de los diferentes tipos de construccin, siempre que los mismos no presenten deducciones y tasas de capitalizacin diferentes, en cuyo caso se tendr que realizar en forma individual por cada tipo asociado a sus deducciones y tasa de capitalizacin. RBm = RBm1 + RBm2 + RBmn Donde: RBm, VR SR = = = Renta bruta parcial por tipo de construccin (o superficie rentable) Renta bruta por m por tipo Superficie rentable por tipo ($) ( $/m ) ( m )
Ejemplo:Determinar la renta bruta mensual de un inmueble que cuenta con varios tipos de Construccin y diferente renta asignada a cada uno. Los datos son los siguientes Datos: Sustituyendo: RBm RBm = = $10,000.00 + $25,000.00 $35,000.00 RBm1 RBm2 RBm = = = $10,000.00 $25,000.00 ? Tipo 1 Tipo 2
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D) ESTIMACIN DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL. Las deducciones sern consideradas de manera mensual y tendrn que ser acordes al inmueble en estudio y estar debidamente fundadas. Las deducciones sern por lo siguientes conceptos: - Porcentaje de desocupacin (vacos): Es el tiempo que permanece desocupado el inmueble antes de rentarse, es decir, el periodo en que el inmueble no recibe ingresos. Este porcentaje siempre se relaciona con el perodo que ordinariamente permanece ocupado el inmueble, por ejemplo: Si se desocupa 2 meses cada ao, el porcentaje mensual de vacos sera: 2 / 12 = 16.6%. - Impuesto predial: Se calcular el impuesto segn el procedimiento indicado en el Cdigo Fiscal vigente. - Gastos de administracin: Incluyen entre otros los honorarios del administrador, del abogado y del contador, as como sueldos de secretaria y empleados diversos (en su caso), depreciacin de equipo de oficina, gastos de papelera, gastos varios. - Gastos de conservacin, mantenimiento, energa elctrica, agua y otros. Se deber prorratear estos costos de manera mensual. Para el caso de inmuebles en condominio, se incluirn los gastos por el mantenimiento comn considerados de acuerdo a su indiviso. Dentro de stos se puede incluir, entre otros conceptos, la electricidad, derecho de consumo de agua, reparacin y mantenimiento de equipos, todos del servicio comn, as como salarios del personal asignado al inmueble para limpieza, vigilancia y otros. - Seguros (en su caso): Deber estimarse de manera aproximada o en base a parmetros, el costo que tendra por este concepto el inmueble. Se deber de considerar el uso, niveles y zona ssmica en que se localiza el mismo. - Impuesto sobre la renta. Para efectos de la determinacin de este impuesto, se deber calcular primero la base gravable, la cual se obtiene de restar a la renta bruta mensual, las deducciones autorizadas que permite la ley, para inmuebles en arrendamiento, las cuales son impuesto predial, gastos de administracin, gastos de mantenimiento y conservacin, seguros y otros. Una vez determinada la base gravable, el impuesto sobre la renta se calcula conforme a procedimiento y tarifas vigentes, que establece la ley correspondiente. - Otros: En el caso de que hubiese otras deducciones, el perito valuador deber sealarlas debiendo presentar el clculo correspondiente en el apartado de Consideraciones Previas al Avalo, en los trminos del artculo 24. DEDUCCIONES A LA RENTA MENSUAL: a) VACIOS: b) IMPUESTO PREDIAL c) ADMINISTRACION: d) CONSERV., MANTEN., E. ELECTRICA, AGUA, OTROS: e) SEGUROS (EN SU CASO): f) OTROS (INDICAR): g) IMPUESTO SOBRE LA RENTA: 2 meses cada 36 meses segn el clculo de predial % estimado de un administrador Clculo estimado para el inmueble 5.56% 12.50% 6.00% 6.00%
3.5 al millar del vr. de construccin. al 85% 0.025% No hay 0.00% Clculo en base a ley impuesto sobre la renta 2.40% TOTAL DE DEDUCCIONES EN %=32.480%
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E) ESTIMACIN DE LA RENTA NETA MENSUAL. La renta neta mensual es la que se obtiene al restar a la renta bruta mensual las deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el inmueble en estudio y se observa en la siguiente expresin: RNm = RBm Ded Donde: RNm RBm Ded = = = Renta neta mensual Renta bruta mensual Deducciones a la renta bruta mensual ($) ($) ($)
Ejemplo:Determinar la renta neta mensual de un inmueble que cuenta con los datos siguientes Datos: Sustituyendo: RNm RNm = = $25,000.00 - $8,120.00 $16,880.00 RBm Ded RNm = = = $25,000.00 $8,120.00 ? (32.48%)
F) ESTIMACIN DE LA RENTA NETA ANUAL. La renta neta anual se obtiene de multiplicar la renta bruta neta por 12 y se observa en la siguiente expresin: RNa = RNm x 12 Donde: RNa RNm 12 = = = Renta neta anual Renta neta mensual 12 meses ($) ($)
Ejemplo:Estimar la renta neta anual de un inmueble que cuenta con los datos siguientes Datos: Sustituyendo: RNa RNa = = $20,000.00 x 12 $240,000.00 RNm Meses RNa = = = $20,000.00 12 ?
G) ESTIMACIN DE LA TASA DE CAPITALIZACIN. Una vez que se determin la renta neta anual, ser necesario entonces determinar la tasa de capitalizacin para poder calcular el Valor de Capitalizacin del inmueble. Existen varias formas de obtener la tasa de capitalizacin, algunas de ellas se enuncian a continuacin, sin que esto pretenda limitar las otras metodologas a aplicar: g1.- Estimacin de la tasa de acuerdo a la Circular No. 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (C.N.B.V.), aplicacin de la tabla del Ing. Bravo Armejo. g2.- Estimacin de la tasa con base al mercado. g3.- Clculo de la tasa de capitalizacin mediante la suma de la tasa de amortizacin acumulada y de la tasa de inters neta. g4.- Opciones propuestas por el perito valuador para la Estimacin de la tasa de capitalizacin (por ejem. con base a rendimientos sustitutos, riesgo y amortizacin).
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Se enuncian algunas de ellas a continuacin: 1.- Estimacin de la tasa de acuerdo a la Circular No. 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (C.N.B.V.), y la cual dise el Ing. Bravo Armejo en forma matricial, que retoma lo indicado en la Circular, la cual seala: Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida til remanente de las edificaciones, uso y destino de las mismas estado de conservacin, calidad de proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros. La aplicacin de estos conceptos, para efectos del clculo de la tasa, es comn en el medio de la valuacin y generalmente se presenta en una tabla compuesta por 7 conceptos y cuya calificacin, segn el uso del inmueble que se vala. Es importante mencionar que este procedimiento, que permite la Estimacin de tasas, tiene sus limitaciones respecto a su consistencia con la realidad comercial, por lo que el perito valuador deber determinar la conveniencia de su aplicacin.
CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN CONCEPTO: Edad (aos) Puntos Conservacin Puntos Uso en General Puntos Proyecto Puntos V.U.R. (aos) Puntos Ubicacin Mzna. Puntos Zona Puntos Suma de puntos Capitalizacin Tasas parciales Optimo 1 Optimo (+) 50 1 Manzanero Excelente Muy bueno 1 45 - 50 Cab. Comer Muy bueno Bueno 40 - 45 Esq. Comer Muy buena 0 1.286 0 Nuevo Excelente Muy buena Buena 1 Bueno Adecuado 35 - 40 Cab. resid. 1 Exclusiva 1 3 1.1429 3.4287 Residencial 1 1.2143 1.2143 Buena 2 1.3571 2.7142
LAMV
% de 0 a 5
% de 5 a 10
% de 10 a 15
% de 15 a 20
TASAS: % de 20 a 25 1 Regular
% de 25 a 30
% de 30 a 35
% de 35 a 40
% ms de 40
Deficiente
Malo
Muy malo
Ruinoso
Adecuado Regular 30 - 35 Esq. Resid. Media 1 1.4286 1.4286
Regular Deficiente 25 - 30 Interm. Com. Media baja 0 1.5000 0
Deficiente Inadecuado 20 - 25 Interm. Res.
Malo Malo 15 - 20 Interior com. Proletaria 0 1.6429 0
Sin uso Psimo ( - ) de 15 Interior res.
Baja 0 1.5714 0
Suburbana 0 1.7143 0 8.7858%
TASA DE CAPITALIZACION RESULTANTE
2.- Estimacin de la tasa con base al mercado. A continuacin se ejemplifican 2 formas de clculo de la tasa en base al mercado. La primera es con base al anlisis de inmuebles comparables al valuado, que se oferten al mismo tiempo, tanto en renta como en venta. La renta bruta anual y se divide entre el valor de oferta de venta de dicho inmueble. La tasa, entonces, se obtiene de la manera siguiente:
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TBm=( RBm x 12 ) / VOv Donde: TBm RBm 12 VOv = = = = Tasa bruta de mercado Renta bruta mensual de la referencia analizada Nmero de meses por ao (para anualizar la RBm) Valor de la oferta venta (%) ($) ($)
Ejemplo: Determinar la Tasa bruta de mercado para el inmueble que se vala en base a una referencia investigada que se oferta en renta y venta al mismo tiempo y que es comparable al valuado. Los datos son los siguientes. Datos: RBm Meses VOv TBm TBm TBm = = = = = = $25,000.00 Renta bruta mensual ofertada 12 Para anualizar $2000,000.00 ? ($25,000.00 x 12) / $2000,000.00 15.00%
Sustituyendo:
Una vez obtenida la tasa bruta, se debern descontar las deducciones que correspondan al inmueble que se vala, obtenindose as la tasa neta (segn mercado) para efectos de clculo, misma que se observa en la expresin siguiente: T = TBm - ( Ded x TBm ) Donde: T TBm Ded = = = Tasa neta de capitalizacin (s / mercado) Tasa bruta de mercado Deducciones a la Tasa bruta (del inmueble valuado) (%) (%) (%)
Ejemplo: Determinar la Tasa neta de capitalizacin del inmueble valuado en base al mercado,tomando en cuenta una referencia que se oferta en renta y venta al mismo tiempo y de ste se obtuvo ya la tasa bruta de mercado. Los datos son los siguientes. Datos: Sustituyendo: T T = = 15.00% - (40% x 15%) 9.00% TBm Ded T = = = 15.00% (40%) ?
La segunda forma de clculo de la tasa de capitalizacin, con base al mercado es de acuerdo a la siguiente secuencia de clculo: Se efecta una investigacin exhaustiva de mercado de inmuebles ofertados simultneamente tanto en renta, como en venta (mnimo 4 referencias), que sean comparables al inmueble valuado. Se obtiene el promedio de las ofertas de renta y luego se anualiza, y el resultado obtenido se divide entre el promedio de las ofertas de venta. La tasa, entonces, se obtiene de la manera siguiente: TBm =( Prom RBm x 12 ) / Prom VOv Donde: TBm Prom RBm 12 Prom VOv = = = = Tasa bruta de mercado Promedio de las renta brutas mensuales de las referencias investigadas Deducciones a la Tasa bruta (para anualizar la RBm) Promedio de los valores de venta de las referencias investigadas (%) ($) ($) ($)
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Ejemplo:Determinar la Tasa bruta de mercado para el inmueble que se vala en base al mercado, tomando el promedio de las ofertas de renta (sin homologar) y anualizado y dividido entre el promedio de ofertas de venta (sin homologar). Los datos son los siguientes. Datos: Prom RBm Meses Prom VOv TBm TBm TBm = = = = = = $100.00 /m 12 Para anualizar $10,000.00 /m ? ($100.00 /m x 12) / $10,000.00 /m 12.00%
Sustituyendo:
Una vez obtenida la tasa bruta de mercado, se debern descontar las deducciones que correspondan al tipo de inmueble que se vala, obtenindose as la tasa neta para efectos de clculo, misma que se observa en la expresin siguiente: Donde: T TBm Ded = = = T = TBM ( Ded x TBm ) Tasa neta de mercado Tasa bruta de mercado Deducciones a la Tasa bruta (del inmueble valuado) (%) (%) ($)
Ejemplo: Estimar la Tasa neta de capitalizacin del inmueble valuado en base al mercado, tomando en cuenta que del promedio de oferta en renta (sin homologar) se obtuvo ya la tasa bruta de mercado. Los datos son los siguientes. Datos: TBm Ded T Sustituyendo: T T = = 12.00% - (30.00% x 12.00%) 8.40% = = = 12.00%. (30%) Deben ser calculadas por el perito valuador y estar debidamente justificadas,de acuerdo con el artculo 24 ?
3.- Clculo de la tasa de capitalizacin mediante la suma de la tasa de amortizacin acumulada y de la tasa de inters neta. - Tasa de amortizacin acumulada o anual de las construcciones (TAA): Es el porcentaje anual que permite recuperar lo invertido en las construcciones en un nmero de aos igual a la vida til remanente de las construcciones. La vida til remanente ser el resultado de restar a la vida probable de la construccin nueva, la edad de la misma, al momento que se efecta el avalo: VUR = VP E Donde: VUR VP E Datos: Sustituyendo = = = Vida til remanente del Inmueble valuado (aos) Vida probable de la construccin nueva del inmueble valuado (aos) Edad de la construccin del inmueble valuado (aos) VP E VUR VUR VUR = = = = = 80 10 ? 80 - 10 70
Ejemplo:
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La vida probable de la construccin nueva deber obtenerse, de acuerdo a lo que establece la tabla E de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, y conforme a la clasificacin asignada a las diferentes reas rentables. Este Manual establece que para efectos de valuacin fiscal, el factor resultante de las construcciones despus de la aplicacin de los factores de eficiencia no deber ser menor que 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas, es decir no aplicar un demrito mayor al 40%, excepto en construcciones ruinosas; sin embargo y atendiendo a lo establecido en el presente Manual, si el perito valuador considera a partir de las caractersticas propias del inmueble a valuar la necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la autoridad fiscal, que redunden en demritos mayores al sealado, podr utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicacin en el captulo Consideraciones previas al Avalo del trabajo valuatorio, en los trminos del artculo 24. TAA = 1 / VUR Donde: Ejemplo: Datos: Sustituyendo VUR TAA TAA TAA = = = = 70 ? 1 / 70 1.428% TAA VUR = = Tasa de amortizacin acumulada Vida til remanente (%) (aos)
redondeo a 1.43%
- Tasa de Inters Neta (TIN) Es la que corresponde a las utilidades que se perciben de un inmueble y se considera la misma, tanto para el terreno como para las construcciones, de acuerdo con las caractersticas fsicas, econmicas y fiscales del inmueble, es el resultado de estadsticas y no incluye la amortizacin que corresponde a la depreciacin de las construcciones. La Tasa de Inters Neta se obtiene mediante la siguiente expresin: TIN = (RNa (VC x (1 / VUR))) / VF Donde: TIN RNa VC VUR VF = = = = = Tasa de inters neta Renta neta anual Valor de construcciones Ie, Ea y Oc Vida til remanente de las construcciones, Ie, Ea y Oc Valor fsico del inmueble (%) ( $ / aos ) ($) (aos) ($)
Ejemplo: Datos:
Sustituyendo:
RNa VC VUR VF TIN TIN TIN TIN
= = = = = = = =
$100,000.00 $800,000.00 70 $1100,000.00 ? ($100,000.00 ($800,000.00 x (1 / 70))) / $1100,000.00 ($100,000.00 $11,428.74) / $1100,000.00 8.05 %
Finalmente la obtencin de la tasa de capitalizacin para efectos de clculo es la suma de la tasa de amortizacin acumulada y de la tasa de inters neta.
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T = TAA + TIN Donde: T TIN TAA = = = Tasa de capitalizacin (neta) Tasa de Inters Neta Tasa de amortizacin acumulada Datos: Sustituyendo: TIN TAA T T T = = = = = (%) (%) (%) 1.43 % 8.05% ? 1.43% + 8.05 9.48%
Ejemplo:
Este procedimiento para el clculo de la tasa de capitalizacin tiene la desventaja de que se requiere calcular el Valor Fsico del inmueble que se vala. 4.- Otras opciones para la Estimacin de la tasa de capitalizacin. El perito valuador podr presentar el clculo de la tasa de capitalizacin bajo otros esquemas de clculo, si as lo considera pertinente, siempre y cuando est debidamente fundada, en los trminos del artculo 24. H) ESTIMACIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN DEL INMUEBLE VALUADO. Una vez calculada la renta anual y la tasa de capitalizacin del inmueble, el valor de capitalizacin del inmueble se determina aplicado la expresin matemtica siguiente: VCap = RNa / T Donde: VCap RN T = = = Valor de Capitalizacin Renta neta anual Tasa de capitalizacin (neta) ($) ($) (%)
Ejemplo: Determinar el valor de capitalizacin de un inmueble. Los datos son los siguientes. Datos: Sustituyendo: RNa T VCap VCap VCap = = = = = $120,000.00 9.25% ? $120,000.00 / 9.25% $1297,297.20
Para el caso de que el inmueble que se vala, tenga reas rentables con diferente uso genrico, se deber calcular para cada uno de stos, tanto las deducciones a la renta bruta, como la tasa de capitalizacin que le corresponda. La suma de los valores de capitalizacin de las reas rentables con diferente uso o calidad, determinar el valor de capitalizacin total del inmueble es decir: VCap = VCap1 + VCap2 + .. VCapn Donde: VCap RNa T = = = Valor de capitalizacin Renta neta anual Tasa de capitalizacin (neta) ($) ($) (%)
Ejemplo: Determinar el valor de capitalizacin total de un inmueble que cuenta con valores parciales de capitalizacin de oficinas y de locales comerciales. Los datos son los siguientes.
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Datos: Sustituyendo:
VCap1 VCap2 VCap VCap VCap
= = = = =
$3500,000.00 $1000,000.00 ? $3500,000.00 + $1000,000.00 $4500,000.00
Vr cap. Oficinas Vr cap. Local comercial
Donde VCap es el valor conclusivo de este mtodo. MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO. El mtodo Comparativo o de Mercado establece el valor del inmueble a partir de la investigacin exhaustiva y anlisis del mercado de compra-venta de inmuebles semejantes al que se vala, en la misma zona y zonas similares. Conforme a lo anterior, la metodologa se compone de varias fases: A.Estimacin de las reas vendibles por cada tipo de construccin. B.Estimacin del valor de venta / m de las diferentes reas vendibles del inmueble en estudio. C.Estimacin del valor comparativo o de mercado. A) ESTIMACIN DE LAS REAS VENDIBLES POR CADA TIPO DE CONSTRUCCIN. Para efectos de la identificacin de las reas vendibles de las diferentes porciones de construccin del inmueble que se vala, se requiere establecer los tipos de construccin que las conforman y se obtienen con base a: - La documentacin necesaria para la Estimacin de dichas reas vendibles: Planos del inmueble (principalmente planos arquitectnicos) y, si es factible, licencias de construccin. El clculo de las reas vendibles correspondientes a los diferentes tipos de construccin debe hacerse de acuerdo al proyecto arquitectnico, para lo cual ser necesario contar, de ser posible, con el total de planos de las diferentes plantas edificadas del inmueble valuado. Escritura del inmueble valuado o la escritura de rgimen de condominio, para el caso de inmuebles en condominio o copropiedad. - La visita de inspeccin fsica al inmueble objeto de avalo, en la cual se observan fsicamente el uso y caractersticas constructivas (incluyendo acabados) del proyecto, as como el estado de conservacin y, en su caso, de edad de las diferentes porciones de la construccin verificando que las construcciones coincidan, con los planos proporcionados, tomndose nota de las variaciones, si las hubiera, para su aplicacin correspondiente. Si no se contara con dichos planos, el perito valuador deber realizar un levantamiento arquitectnico para determinar las reas vendibles del mismo, especificando dicha situacin en el trabajo valuatorio. Para el clculo del valor por m vendible en edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerarse reas netas vendibles, es decir, descontando pasillos generales, reas comunes, cubos de elevadores, etc. mismas que al determinar la venta de mercado, stas ya se encuentran en incluidas. En el caso de que el estudio de mercado se realice sobre reas que no incluyan el porcentaje de reas comunes, pasillos, cubos de elevadores, etc, el perito valuador deber realizar los prorrateos correspondientes que se incluyan en el valor por m vendible.
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Cuando se vale la totalidad del inmueble como unidad, se considerarn las reas de cada planta, incluyendo las circulaciones, y por separado las reas de estacionamiento, bodegas u otros usos que se puedan destacar. B) ESTIMACIN DEL VALOR DE VENTA / M DE LAS DIFERENTES REAS VENDIBLES DEL INMUEBLE EN ESTUDIO. B1.- Investigacin de mercado. Se llevar a cabo una investigacin exhaustiva y anlisis del mercado inmobiliario de terrenos en la misma zona zonas similares. Para ello el perito deber analizar las caractersticas del inmueble a valuar, con el propsito de identificar las diversas variables que le son propias y que lo relacionan con algn segmento del mercado inmobiliario, elementos que intrnsecamente conforman el valor del mismo; ubicacin geogrfica, nivel de infraestructura urbana, caractersticas panormicas, nivel socioeconmico, uso de suelo, calidad del suelo, superficies, regularidad, topografa, entre otros. Con base en lo anterior, se deber efectuar una recopilacin y anlisis del mercado, cuyo contenido ser mnimo de 4 referencias, en este caso, de terrenos ofertados o vendidos, mismos que debern ser comparables al predio valuado, se deber incluir la fotografa correspondiente de cada referencia observada. En todos los casos se entender por comparable aquellos inmuebles ofertados y/o recientemente comercializados en el mercado, que son tipolgicamente similares, en calidad, uso, superficie, infraestructura urbana, nivel socioeconmico y rgimen de propiedad. Los comparables analizados, despus de haber cumplido la mayora de las caractersticas anteriores, no podrn tener una diferencia mayor al 30 % de la media aritmtica del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un avalo. Para inmuebles atpicos, se podr soportar lo establecido en los trminos del artculo 24 del presente Manual. Para tomar como correcto el resultado de la homologacin debe cumplir con la siguiente condicin: La diferencia entre el valor mximo y mnimo de las muestras, deber ser mayor antes de homologar que despus de homologar. La informacin a recabar de cada uno de los comparables analizados ser: h.2 h.2.1 h.2.1.n.1 h.2.1.n.2 h.2.1.n.3 h.2.1.n.4 h.2.1.n.5 h.2.1.n.5.1 h.2.1.n.5.2 h.2.1.n.6 h.2.1.n.7 h.2.1.n.8 h.2.1.n.9 h.2 h.2.1 Construcciones en venta Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie vendible por unidad Precio solicitado Factor de negociacin Construcciones en venta Investigacin productos comparables
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h.2.1.n.1 h.2.1.n.2 h.2.1.n.3 h.2.1.n.4 h.2.1.n.5 h.2.1.n.5.1 h.2.1.n.5.2 h.2.1.n.6 Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable
Como principio de orden, es obligatorio realizar la visita de inspeccin fsica al inmueble que se vala una vez que ya ha sido analizada la documentacin existente del mismo, identificado el uso y propsito del avalo as como aquellos datos inherentes al inmueble que puedan inicialmente ser consultados en gabinete, para corroborarlos en la visita asimismo para identificar en las publicaciones especializadas de mercado o en la propia base de datos del perito valuador, a las posibles ofertas o ventas de terrenos que se ubiquen en la misma zona y zonas similares, se podrn verificar fsicamente aprovechando la visita que habr de realizarse a la zona donde se ubica el inmueble que se vala, identificando sus caractersticas y con ello, los premios o castigos aplicables para efectos de establecer relaciones numricas o factores de homologacin. B1.2.- Homologacin. Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y homologacin u homogeneizacin de las referencias investigadas. B2.- Homologacin. Una vez concluida la investigacin exhaustiva de mercado, se efecta el procedimiento de anlisis y ponderacin (homologacin) de las referencias investigadas respecto del inmueble en estudio. Existen varios procedimientos de homologacin de inmuebles ofertados en venta en el mercado, mediante los cuales se puede determinar el valor comparativo o de mercado para el inmueble a valuar. Uno de stos, se propone a continuacin y se denomina procedimiento de homologacin directa. Procedimiento de homologacin directa. En este procedimiento se comparan directamente las caractersticas que poseen las referencias del mercado y el inmueble que se vala, establecido para cada uno los premios o castigos, factores que se relacionan directamente entre s, para asociarle a una determinada relacin de factores un determinado valor de mercado, en ste caso se obtiene el valor por metro cuadrado vendible para el inmueble que se vala, por cada una de las referencias investigadas. A los valores homologados se les aplican anlisis estadsticos para determinar el valor conclusivo, mismo que para obtener el valor comparativo o de mercado del inmueble valuado se multiplica por la superficie del mismo. El procedimiento es el siguiente: Como parte inicial de este procedimiento, el perito valuador deber estimar, a partir de los datos obtenidos del mercado, el valor probable del inmueble, mismo que se obtendr directamente cuando el dato investigado se refiera a una venta ya consumada y de la cual se conoce el valor de cierre, o cuando el propietario o vendedor establezca despus de una negociacin el supuesto valor ltimo; en su caso, cuando el vendedor muestre disponibilidad para escuchar ofertas y no seale expresamente su ltima postura, el perito valuador deber estimar dicho valor probable de operacin aplicando para tal efecto a cada referencia, un factor de comercializacin o negociacin, mismo que no exceder el 10%. Lo anterior se observa en la siguiente expresin:
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VPv = VOv x Fr.Com VOv Fr.Com Ejemplo Datos: Sustituyendo: VPv VPv = = $2000,000.00 x 0.85 $1700,000.00 VOv Fr.Com VPv = = = $2000,000.00 0.85 ? = = Valor de oferta de venta Factor de comercializacin ($)
Para obtener el valor / m de venta a homologar (VV) de cada referencia de mercado, se divide el valor probable de venta (VPv) entre la superficie vendible (SV), de acuerdo a la siguiente expresin: VVn = VPv / SV Donde: VVn VPv SV = = = Datos: Sustituyendo: VV1 VV1 = = $1700,000.00 / 300.00 m $5,666.67 / m Valor de venta a homologar de la referencia Valor probable de venta Superficie vendible VPv SV VV1 = = = $1700,000.00 300.00 m ? ( $/m ) ($) ( m )
Ejemplo
Una vez obtenido el valor / m de venta a homologar de las referencias investigadas, se efecta el procedimiento de homologacin. En el procedimiento de homologacin se debern reconocer todos los mritos o demritos que posean los inmuebles ofertados en venta (factores de eficiencia) para efectos de comparacin con los del inmueble valuado. Para efectos de esta metodologa, se propone un procedimiento de homologacin directa que se basa en tomar en cuenta los pesos especficos, tanto del terreno como de las construcciones, en el valor de venta por m de cada referencia analizada. Para ello, se propone calcular por separado, los factores de eficiencia correspondientes al terreno de los factores de eficiencia aplicables a las construcciones, debiendo determinar el perito valuador, el peso especfico que ambos conceptos tienen en relacin del valor total de la oferta analizada por homologar. De esta forma el valor de venta a homologar tambin se puede expresar de la siguiente forma: Donde: VVn %T %C VPv SV = = = = = VVn = (%T x (VPv / SV)) + (VPv / SV)) Valor de venta a homologar de la referencia Porcentaje de participacin del terreno en la oferta de venta x m Porcentaje de participacin de la construccin en la oferta de venta x m Valor probable de venta Superficie vendible ($/m) (%) (%) ($) (m)
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Ejemplo Datos:
Sustituyendo:
%T %C VPv SV VV1 VV1 VV1 VV1
= = = = = = = =
20.00 % 80.00 % $1700,000.00 300.00 m ? (20.00 % x ($1700,000.00 / 300.00 m))+(80.00% x ($1700,000.00 / 300.00 m)) (20.00% x $5,666.67 / m) + (80.00% x $5,666.67 / m) $5,666.67 / m
C) ESTIMACIN DEL VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. El resultado de la multiplicacin del valor / m vendible del inmueble (VV), por su correspondiente superficie vendible (SV) establece el Valor Comparativo o de Mercado del inmueble que se vala (VCm) y se observa en la siguiente expresin: VCm, = VV x SV Donde: VCm, VV SV = = = Valor Comparativo o de Mercado. Valor del m vendible. Superficie vendible ($) ( $/m ) ( m )
Ejemplo:Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble. Los datos son los siguientes Datos: VV SV VCm VCm VCm = = = = = $7,000.00 /m2 500.00 m2 ? $7,000.00 / m2 x 500.00 m2 $3500,000.00
Sustituyendo:
Para el caso de que el inmueble valuado tuviese reas vendibles con tipos de construccin y usos genricos diferentes, se calcular el Valor Comparativo o de Mercado parcial de cada una de ellas. La suma de los valores Comparativos o de Mercado obtenidos para cada una de las diferentes reas vendibles, determinar el Valor Comparativo o de Mercado total de dicho inmueble: VCm = VCm1 + VCm2 +.. VCmn Ejemplo:Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble que tiene oficinas y locales comerciales con valores por m vendibles diferentes. Los datos son los siguientes: Datos: Sustituyendo: VCm VCm = = $4000,000.00 + $2000,000.00 $6000,000.00 Vr.Comp.o de mercado total de las diferentes reas vendibles del inmueble VCm1 VCm2 VCm = = = $4000,000.00 $2000,000.00 ? Vr. Comp. o de mercado oficinas Vr. Comp. o de mercado loc. com.
Donde VCm es el valor conclusivo de este mtodo.
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VIDA MNIMA REMANENTE. Partida CIMENTACIN ESTRUCTURA DE CONCRETO ALBAILERA Descripcin General Elementos estructurales que dan soporte al inmueble y se ubican por debajo del nivel de suelo o banqueta, pueden ser de concreto o mampostera. Elementos estructurales que conforman y soportan en s el inmueble, pueden ser de concreto, acero, madera o mampostera. Elementos que conforman las divisiones internas de un inmueble tales como muros, cerramientos, pilastras, jardineras, etc. Elaborados con mampostera de cualquier tipo, concreto, paneles y mezclas. Ramales de tubera por la que es conducida el agua potable desde la toma domiciliara o pozo a depsitos de almacenamiento, muebles sanitarios y tomas, incluye cisternas y depsitos elevados. Ramales de tubera por la que se conducen las aguas negras, jabonosas y pluviales hasta su conexin final al drenaje municipal o su equivalente. Incluye albaales y registros. Sistema de alimentacin y control de fluido elctrico en un inmueble. Incluye cableado, controles termo magnticos, cajas de fusibles, apagadores y contactos. Sistema de alimentacin, almacenaje y distribucin de gas natural o LP (combustible) en un inmueble. Repellados, enjarres, aplanados, lambrines, recubrimientos en general en muros, pisos y plafones dentro de un inmueble. Descripcin General Repellados, enjarres, aplanados, lambrines, recubrimientos en general en muros, pisos y plafones en la parte exterior de un inmueble. Puertas interiores y exteriores de madera, de acceso, comunicacin, closets, etc. Elementos de acero, aluminio, PVC, madera o cualquier otro material en ventanas, puertas de acceso, comunicacin o divisiones. Mobiliario fijo de bao y cocina, lavabos, inodoros, tinas, bidets, cocinas integrales, calentadores de gas. Elementos fijos de guarda, pueden ser de madera, PVC, aluminio, o cualquier otro material fijo al inmueble. Elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. Maquinaria instalada en el inmueble de manera permanente y que sirve a mejorar de alguna manera el funcionamiento propio del mismo, (bombas, equipos de aire acondicionado, eco tecnologas, hidroneumticos, etc.) Tabla de vidas tiles remanentes por partidas Clase del inmueble: Partida presupuesto CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA INSTALACIN HIDRULICA INSTALACIN SANITARIA INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA 1 55 aos 50 aos 50 aos 15 aos 15 aos 15 aos 10 aos 25 aos 23 aos 15 aos 15 aos 15 aos 2 75 aos 70 aos 70 aos 20 aos 20 aos 20 aos 10 aos 28 aos 26 aos 18 aos 20 aos 18 aos 3 85 aos 80 aos 80 aos 25 aos 25 aos 30 aos 10 aos 38 aos 36 aos 20 aos 35 aos 25 aos 4 85 aos 80 aos 80 aos 30 aos 30 aos 35 aos 10 aos 46 aos 45 aos 35 aos 45 aos 33 aos 5 85 aos 80 aos 80 aos 30 aos 30 aos 35 aos 10 aos 46 aos 45 aos 35 aos 45 aos 33 aos 6 95 aos 90 aos 90 aos 35 aos 35 aos 40 aos 10 aos 52 aos 50 aos 45 aos 55 aos 40 aos 7 95 aos 90 aos 90 aos 35 aos 35 aos 40 aos 10 aos 52 aos 50 aos 45 aos 55 aos 40 aos
INSTALACIN HIDRULICA
INSTALACIN SANITARIA
INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES Partida ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA CLOSETS Y ALACENAS ELEMENTOS ACCESORIOS EQUIPOS
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EQUIPOS CLOSETS Y ALACENAS ACCESORIAS 15 aos 18 aos 20 aos 45 aos 35 aos 35 aos 45 aos 35 aos 35 aos 50 aos 45 aos 40 aos 50 aos 45 aos 40 aos
Siendo las clases consideradas, las establecidas en el Cdigo Fiscal para el Distrito Federal vigente. Ponderando el peso econmico de cada una de las partidas que conforman el costo total de un inmueble con base en la tabla ilustrada a continuacin, se ponderar el peso econmico de cada una de las partidas que conforman el costo total de un inmueble, para establecer la VIDA MNIMA REMANENTE en funcin de los componentes constructivos del inmueble a partir del momento de su construccin. Tabla de participacin porcentual por clases y partidas Clase del inmueble 1 2 3 4 5 6 7 Partida de presupuesto 13.750% 16.000% 7.000% 13.250% 12.750% 10.750% 11.500% CIMENTACIN 10.000% 12.750% 17.750% 18.000% 17.750% 17.500% 18.750% ESTRUCTURA 9.750% 10.250% 13.249% 7.752% 10.750% 10.000% 10.750% ALBAILERA 9.000% 3.000% 5.250% 2.750% 2.750% 1.500% 1.750% INSTALACIN HIDRULICA 3.500% 3.500% 2.000% 1.500% 1.500% 1.000% 1.000% INSTALACIN SANITARIA 2.500% 3.250% 3.250% 1.750% 1.750% 1.500% 1.500% INSTALACIN ELCTRICA 2.000% 2.500% 0.750% 0.250% 0.250% 0.250% 0.250% INSTALACIN DE GAS 16.000% 9.750% 20.500% 17.250% 16.500% 24.000% 20.750% ACABADOS INTERIORES 10.000% 11.000% 7.500% 11.250% 11.000% 10.250% 12.250% ACABADOS EXTERIORES 7.750% 5.750% 6.500% 2.750% 2.500% 3.500% 4.000% PUERTAS DE MADERA 1.500% 2.500% 3.000% 2.500% 2.500% 2.500% 3.000% HERRERA Y CANCELERA 11.750% 16.000% 7.250% 9.750% 9.250% 8.000% 6.500% MUEBLES DE BAO Y COCINA 0.250% 0.250% 0.500% 0.500% EQUIPOS 2.500% 3.750% 6.000% 3.750% 3.500% 2.500% 3.500% CLOSETS Y ALACENAS 7.250% 7.000% 6.250% 4.000% ACCESORIAS Se agreg a los diferentes estados de conservacin y mantenimiento en que se puede clasificar un inmueble, uno adicional correspondiente a partidas que por no existir en algn inmueble NO APLICA, y se re calculan los pesos porcentuales para mantener el 100% de los mismos con las partidas que si aplican. No aplica: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva no aplican para el inmueble o tipo que se est clasificando. As mismo se han definido conceptos que resultan necesarios para la correcta aplicacin de los estados de conservacin y mantenimiento en cada una de las partidas y son los siguientes: Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO Cimentacin EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE Caractersticas evidentes Vivienda nueva, no presenta desplomes o desniveles, ni muestras de humedad o salitre. Vivienda usada, no presenta desplomes o desniveles, ni muestras de humedad o salitre. Vivienda usada, no presenta desplomes o desniveles, puede presentar ligeras muestras de humedad o salitre Vivienda usada, no presenta desplomes o desniveles, puede presentar evidentes muestras de humedad o salitre
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DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL Estructura UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO Vivienda usada, presenta desplomes o desniveles de no ms del 4% de la altura total del edificio. Vivienda usada, presenta desplomes o desniveles de ms del 4% de la altura total del edificio.
Caractersticas evidentes Vivienda nueva, no presenta fisuras o grietas en ningn sentido, ni desplome de muros o elementos estructurales. Vivienda usada, no presenta fisuras o grietas en ningn sentido, ni desplome de muros o elementos estructurales. Vivienda usada, presenta algunas fisuras o grietas menores ocasionadas por temperatura o asentamientos menores de la estructura. Vivienda usada, presenta fisuras o grietas considerables ocasionadas por corrimiento de elementos horizontales o asentamientos de la estructura. No se compromete la estabilidad del inmueble. Vivienda usada, presenta fisuras o grietas considerables ocasionadas por corrimiento de elementos horizontales o asentamientos de la estructura. Se compromete la estabilidad del inmueble. Vivienda que presenta notorio estado de dao estructural, falta o falla evidente de elementos constructivos. Es inhabitable. Caractersticas evidentes Vivienda nueva, no presenta fisuras o grietas en ningn sentido, ni desplome de muros o elementos divisorios. Sistema de impermeabilizacin en excelente estado. Vivienda usada, no presenta fisuras o grietas en ningn sentido, ni desplome de muros o elementos divisorios. Sistema de impermeabilizacin en excelente estado. Vivienda usada, presenta algunas fisuras o grietas menores ocasionadas por temperatura o asentamientos menores de la estructura, con ligera afectacin de acabados y recubrimientos. Sistema de impermeabilizacin requiere mantenimiento menor. Vivienda usada, presenta fisuras o grietas considerables ocasionadas por corrimiento de elementos horizontales o asentamientos de la estructura. Afectacin de recubrimientos y acabados. No se compromete la estabilidad del inmueble. Sistema de impermeabilizacin requiere ser sustituido. Vivienda usada, presenta fisuras o grietas considerables ocasionadas por corrimiento de elementos horizontales o asentamientos de la estructura. Afectacin de recubrimientos y acabados. Se compromete la estabilidad del inmueble. Sistema de impermeabilizacin requiere ser sustituido.
EFICIENTE O FUNCIONAL Albailera UTILIZABLE O SUFICIENTE
INADECUADO O DEFICIENTE
DAADO O INCOMPLETO
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INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Vivienda que presenta notorio estado de dao estructural, falta o falla evidente de elementos constructivos. Es inhabitable. Caractersticas evidentes Vivienda nueva, con tuberas en perfecto estado, no presenta fugas, existen dispositivos ahorradores, vlvulas de seccionamiento por muebles. Vivienda usada, con tuberas en buen estado, no presenta fugas, existen dispositivos ahorradores, vlvulas de seccionamiento por muebles. Vivienda usada, con tuberas en buen estado, no presenta fugas, no existen dispositivos ahorradores ni vlvulas de seccionamiento por muebles. Vivienda usada, con tuberas en regular estado, presenta algunas fugas, no existen dispositivos ahorradores ni vlvulas de seccionamiento por muebles, puede presentar prdidas de flujo por taponamiento con sarro. Vivienda usada, con tuberas en mal estado, presenta fugas permanentes, no existen dispositivos ahorradores ni vlvulas de seccionamiento por muebles, presenta prdidas de flujo por taponamiento con sarro. Vivienda usada, con tuberas en muy mal estado, presenta fugas permanentes, no existen dispositivos ahorradores ni vlvulas de seccionamiento por muebles, presenta prdidas de flujo por taponamiento con sarro. No es utilizable.
Instalacin hidrulica
Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO
Caractersticas evidentes Vivienda nueva, con tuberas en perfecto estado, no presenta fugas, todos los sellos hidrulicos funcionan bien. Existen registros accesibles conforme a la reglamentacin vigente. Vivienda usada, con tuberas en perfecto estado, no presenta fugas, todos los sellos hidrulicos funcionan bien. Existen registros accesibles conforme a la reglamentacin vigente. Vivienda usada, con tuberas en buen estado, no presenta fugas, los sellos hidrulicos funcionan. Existen registros accesibles aunque no se cumpla totalmente la reglamentacin vigente, taponaduras eventuales. Vivienda usada, con tuberas en dudoso estado, presenta fugas o malos olores localizados. No todos registros son accesibles o no existen, taponaduras constantes. Vivienda usada, con tuberas en mal estado, presenta fugas o malos olores generalizados. No todos registros son accesibles o no existen, taponaduras constantes. Vivienda usada, con tuberas en muy mal estado, presenta fugas o malos olores generalizados. No todos registros son accesibles o no existen, taponaduras permanentes.
Instalacin sanitaria
EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE
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Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO Caractersticas evidentes Vivienda nueva, con ductera y cableado en perfecto estado, cableado anti flama, seccionamiento de circuitos, interruptores termo magnticos, contactos e iluminacin en circuitos separados. Sistema de tierra fsica. Vivienda usada, con ductera y cableado en buen estado, cableado anti flama, seccionamiento de circuitos, interruptores termo magnticos, contactos e iluminacin en circuitos separados. Sistema de tierra fsica Vivienda usada, con ductera y cableado en buen estado, cableado bien aislado, seccionamiento de circuitos, interruptores termo magnticos o de cuchillas, contactos e iluminacin en circuitos mezclados. No presenta tierra fsica. Vivienda usada, con ductera y alambrado funcional, algunas partes aparentes, sin seccionamiento de circuitos, interruptores termo magnticos o de cuchillas, contactos e iluminacin en circuitos mezclados. No presenta tierra fsica Vivienda usada, con ductera y alambrado deficiente, partes aparentes, sin seccionamiento de circuitos, de cuchillas, contactos e iluminacin en circuitos mezclados. No presenta tierra fsica. Vivienda usada, con ductera y alambrado expuesto, sin seccionamiento de circuitos, interruptores de cuchillas, contactos e iluminacin en circuitos mezclados. No presenta tierra fsica. Evidencia de cortos circuitos y sobrecargas. Caractersticas evidentes Vivienda nueva, con tubera de cobre tipo L debidamente sealizada (amarillo), vlvulas seccionadoras, tanque de gas estacionario certificado y con placa de vigencia. Vivienda usada, con tubera de cobre tipo L debidamente sealizada (amarillo), vlvulas seccionadoras, tanque de gas estacionario certificado y con placa de vigencia. Vivienda usada, con tubera de cobre tipo L debidamente sealizada (amarillo), vlvulas seccionadoras, tanque de gas estacionario certificado y con placa de vigencia, o tanques porttiles en buen estado y regulador de presin. Vivienda usada, con tubera de cobre tipo L sin pintura, vlvulas seccionadoras, tanque de gas estacionario con fecha vencida, o tanques porttiles en regular estado con regulador de presin. Vivienda usada, con tubera de cobre tipo L sin pintura, sin vlvulas seccionadoras, tanque de gas estacionario con fecha vencida, o tanques porttiles en mal estado con regulador de presin. No presenta instalacin de gas fija.
EFICIENTE O FUNCIONAL Instalacin elctrica UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE
Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO
Instalacin de gas
EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE
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Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL Acabados interiores UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE Caractersticas evidentes Vivienda nueva con recubrimientos a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en excelente estado. Vivienda usada con recubrimientos a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en muy buen estado de conservacin. Vivienda usada con recubrimientos a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en buen estado de conservacin. Vivienda usada con recubrimientos a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados que requieren de mantenimiento en algunas partes de su cobertura, presenta desprendimientos parciales, muestras de humedad, piezas faltantes. Vivienda usada con recubrimientos a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados que requieren de mantenimiento en la mayor parte de su cobertura, presenta desprendimientos parciales, muestras de humedad, piezas faltantes. No presenta recubrimientos o se encuentran en psimas condiciones de mantenimiento. Caractersticas evidentes Vivienda nueva con recubrimientos exteriores a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en excelente estado. Vivienda usada con recubrimientos exteriores a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en muy buen estado de conservacin. Vivienda usada con recubrimientos exteriores a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados en buen estado de conservacin. Vivienda usada con recubrimientos exteriores a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados que requieren de mantenimiento en algunas partes de su cobertura, presenta desprendimientos parciales, muestras de humedad, piezas faltantes. Vivienda usada con recubrimientos exteriores a base de morteros, pastas, elementos cermicos, ptreos, maderas, o prefabricados que requieren de mantenimiento en la mayor parte de su cobertura, presenta desprendimientos parciales, muestras de humedad, piezas faltantes. No presenta recubrimientos o se encuentran en psimas condiciones de mantenimiento.
DAADO O INCOMPLETO
INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL Acabados exteriores UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE
DAADO O INCOMPLETO
INEXISTENTE O INSERVIBLE
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Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO Caractersticas evidentes Vivienda nueva con puertas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en excelente estado funcional y de apariencia. Vivienda usada con puertas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en muy buen estado funcional y de apariencia. Vivienda usada con puertas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en buen estado funcional, puede presentar deficiencias en acabados. Vivienda usada con puertas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo funcionales presentan notables deficiencias en acabados. Vivienda usada con puertas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo, algunas an funcionales y otras que ya no operan adecuadamente presentan notables deficiencias en acabados. No presenta puertas de madera, o estas se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables. Caractersticas evidentes Vivienda nueva con elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, en excelente estado funcional y de conservacin. Vivienda usada con elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, en muy buen estado funcional y de conservacin.. Vivienda usada con elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, en buen estado funcional y de conservacin. Pueden presentar problemas ligeros de xido, pintura o abatimiento. Vivienda usada con elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, en condiciones mnimas de funcionamiento y de conservacin. Presentan problemas de xido, pintura o abatimiento que comprometen su funcionalidad. Vivienda usada con elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, en condiciones mnimas de funcionamiento y de conservacin. Presentan problemas de xido, pintura o abatimiento que comprometen su funcionalidad. No presenta elementos de hierro, aluminio, pvc, plstico, madera, o acero, en perfiles macizos o tubulares en puertas, ventanas, rejas, celosas y elementos decorativos, o estas se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables.
Puertas de madera
EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE
Herrera y cancelera
DAADO O INCOMPLETO
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Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO Muebles de bao y cocina EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO
Caractersticas evidentes Vivienda nueva con muebles de bao y cocina eficientes en el uso de agua en excelentes condiciones o nuevos. Vivienda usada con muebles de bao y cocina eficientes en el uso de agua en excelentes condiciones o nuevos. Vivienda usada con muebles de bao y cocina sin mecanismos de ahorro de agua en condiciones funcionales. Vivienda usada con muebles de bao y cocina sin mecanismos de ahorro de agua en condiciones funcionales, con algunas fallas mecnicas o de fugas menores de agua. Vivienda usada con muebles de bao y cocina sin mecanismos de ahorro de agua en condiciones medianamente funcionales, con algunas fallas mecnicas o de fugas menores de agua. No presenta muebles de bao o cocina, o estos se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables. Caractersticas evidentes Vivienda nueva con closets y/o alacenas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en excelente estado funcional y de apariencia. Vivienda usada con closets y/o alacenas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en buen estado funcional y de apariencia. Vivienda usada con closets y/o alacenas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo en condiciones funcionales y de apariencia, puede presentar deficiencias en acabados Vivienda usada con closets y/o alacenas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo funcionales presentan notables deficiencias en acabados. Vivienda usada con closets y/o alacenas de madera entableradas, de tambor o prefabricadas de cualquier tipo, algunas an funcionales y otras que ya no operan adecuadamente presentan notables deficiencias en acabados. No presenta closets y/o alacenas de madera, o estas se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables. Caractersticas evidentes Vivienda nueva con elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. en excelentes condiciones funcionales y estticas, incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. en buenas condiciones funcionales y estticas, incluye sistemas ahorradores de agua y energa.
Elementos accesorios
Closets y alacenas
EFICIENTE O FUNCIONAL
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UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE Vivienda usada con elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. en condiciones funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. en condiciones deficientes funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc. en malas condiciones funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. No presenta elementos decorativos o accesorios al inmueble fijos al mismo como pueden ser fuentes, albercas, asadores, etc., o estas se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables. Caractersticas evidentes Vivienda nueva con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos, en excelentes condiciones funcionales y estticas, incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos en buenas condiciones funcionales y estticas, incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos en condiciones funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos en condiciones deficientes funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. Vivienda usada con elementos con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos en malas condiciones funcionales y estticas, NO incluye sistemas ahorradores de agua y energa. No presenta elementos con elementos electro mecnicos en el inmueble fijos al mismo como pueden ser bombas, motores, calderas, hidroneumticos, o estas se encuentran en estado ruinoso difcilmente reparables.
DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE Estado de conservacin observado EXCELENTE O NUEVO
EFICIENTE O FUNCIONAL
Equipos
UTILIZABLE O SUFICIENTE
DAADO O INCOMPLETO
Partiendo de las definiciones previas se establece la siguiente tabla donde se estima el costo porcentual remanente de cada una de las partidas econmicas en funcin de su estado de conservacin y mantenimiento tal como se ilustra en la tabla 2:
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TABLA 2 INEXISTENTE INADECUADO DAADO O O O INCOMPLETO INSERVIBLE DEFICIENTE 0.00% 50.00% 60.00% 0.00% 50.00% 60.00% 0.00% 50.00% 60.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% UTILIZABLE O SUFICIENTE 80.00% 80.00% 80.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00%
PARTIDAS CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA INSTALACIN HIDRULICA INSTALACIN SANITARIA INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA EQUIPOS
EFICIENTE O FUNCIONAL 95.00% 95.00% 95.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00%
EXCELENTE O NUEVO 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Los costos porcentuales as establecidos debern relacionarse con los pesos porcentuales de cada una de las partidas para poder establecer as el multiplicador o factor de conservacin general aplicable al inmueble en funcin de su estado de conservacin y mantenimiento, esto se establece en la tabla 3.
TABLA 3 CLASE 1 PONDERACIN DE LA CONSERVACIN DE LA CONSTRUCCIN POR PARTIDA PARTIDAS CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA INSTALACIN HIDRULICA INSTALACIN SANITARIA INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA EQUIPOS CLOSETS Y ALACENAS ACCESORIAS TOTAL REDONDEADO INEXISTENTE O INSERVIBLE 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% DAADO O INCOMPLETO 6.88% 5.00% 4.88% 1.80% 0.70% 0.50% 0.40% 3.20% 2.00% 1.55% 0.30% 2.35% 0.00% 0.50% 0.00% 30.05% 30.00% INADECUADO O DEFICIENTE 8.25% 6.00% 5.85% 4.95% 1.93% 1.38% 1.10% 8.80% 5.50% 4.26% 0.83% 6.46% 0.00% 1.38% 0.00% 56.68% 55.00% UTILIZABLE O SUFICIENTE 11.00% 8.00% 7.80% 6.75% 2.63% 1.88% 1.50% 12.00% 7.50% 5.81% 1.13% 8.81% 0.00% 1.88% 0.00% 76.68% 75.00% EFICIENTE O FUNCIONAL 13.06% 9.50% 9.26% 7.65% 2.98% 2.13% 1.70% 13.60% 8.50% 6.59% 1.28% 9.99% 0.00% 2.13% 0.00% 88.35% 90.00% EXCELENTE O NUEVO 13.75% 10.00% 9.75% 9.00% 3.50% 2.50% 2.00% 16.00% 10.00% 7.75% 1.50% 11.75% 0.00% 2.50% 0.00% 100.00% 100.00%
Como consecuencia de la anterior relacin se establece para cada clase la tabla 4 de factores de conservacin y mantenimiento:
TABLA 4 CLASE 1 MANTENIMIENTO NULO BAJO MEDIO CONSIDERABLE
ESTADO DE CONSERVACIN EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE
FACTOR 1.00 0.90 0.75 0.55
VIDA MNIMA 30 aos 27 aos 23 aos 17 aos
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DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE NO APLICA ALTO REPOSICIN NO APLICA 0.30 0.00 1.00 9 aos 0 aos 30 aos
Aplica de la misma manera para cada una de las siete clases correspondientes al uso habitacional.
TABLA 1 CLASE 1 USO HABITACIONAL
PARTIDAS PARTICIPACION PORCENTUAL VIDA MNIMA POR PARTIDA (aos) VIDA MNIMA PARCIAL (aos)
CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA INSTALACIN HIDRULICA INSTALACIN SANITARIA INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA EQUIPOS CLOSETS Y ALACENAS ACCESORIAS
13.75% 10.00% 9.75% 9.00% 3.50% 2.50% 2.00% 16.00% 10.00% 7.75% 1.50% 11.75% 0.00% 2.50% 0.00% 100.00%
55 aos 50 aos 50 aos 15 aos 15 aos 15 aos 10 aos 25 aos 23 aos 15 aos 15 aos 15 aos 0 aos 15 aos 0 aos
7.56 aos 5.00 aos 4.88 aos 1.35 aos 0.53 aos 0.38 aos 0.20 aos 4.00 aos 2.30 aos 1.16 aos 0.23 aos 1.76 aos 0.00 aos 0.38 aos 0.00 aos 29.71 aos
VIDA MINIMA REMANTE PONDERADA (aos)
30.00 aos
TABLA 2 CLASE 1
CLASIFICACIN POR CONSERVACIN DE LA CONSTRUCCIN EN BASE A SU MANTENIMIENTO POR PARTIDA
PARTIDAS INEXISTENTE O INSERVIBLE DAADO O INCOMPLETO INADECUADO O DEFICIENTE UTILIZABLE O SUFICIENTE EFICIENTE O FUNCIONAL EXCELENTE O NUEVO
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
50.00% 50.00% 50.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%
60.00% 60.00% 60.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00% 55.00%
80.00% 80.00% 80.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00%
95.00% 95.00% 95.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00%
100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
TABLA 3 CLASE 1
PONDERACIN DE LA CONSERVACIN DE LA CONSTRUCCIN POR PARTIDA
PARTIDAS INEXISTENTE O INSERVIBLE DAADO O INCOMPLETO INADECUADO O DEFICIENTE UTILIZABLE O SUFICIENTE EFICIENTE O FUNCIONAL EXCELENTE O NUEVO
CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA INSTALACIN HIDRULICA INSTALACIN SANITARIA INSTALACIN ELCTRICA INSTALACIN DE GAS ACABADOS INTERIORES ACABADOS EXTERIORES PUERTAS DE MADERA HERRERA Y CANCELERA MUEBLES DE BAO Y COCINA EQUIPOS CLOSETS Y ALACENAS ACCESORIAS TOTAL REDONDEADO
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
6.88% 5.00% 4.88% 1.80% 0.70% 0.50% 0.40% 3.20% 2.00% 1.55% 0.30% 2.35% 0.00% 0.50% 0.00% 30.05% 30.00%
8.25% 6.00% 5.85% 4.95% 1.93% 1.38% 1.10% 8.80% 5.50% 4.26% 0.83% 6.46% 0.00% 1.38% 0.00% 56.68% 55.00%
11.00% 8.00% 7.80% 6.75% 2.63% 1.88% 1.50% 12.00% 7.50% 5.81% 1.13% 8.81% 0.00% 1.88% 0.00% 76.68% 75.00%
13.06% 9.50% 9.26% 7.65% 2.98% 2.13% 1.70% 13.60% 8.50% 6.59% 1.28% 9.99% 0.00% 2.13% 0.00% 88.35% 90.00%
13.75% 10.00% 9.75% 9.00% 3.50% 2.50% 2.00% 16.00% 10.00% 7.75% 1.50% 11.75% 0.00% 2.50% 0.00% 100.00% 100.00%
TABLA 4 CLASE 1
ESTADO DE CONSERVACIN MANTENIMIENTO REQUERIDO FACTOR VIDA MNIMA
EXCELENTE O NUEVO EFICIENTE O FUNCIONAL UTILIZABLE O SUFICIENTE INADECUADO O DEFICIENTE DAADO O INCOMPLETO INEXISTENTE O INSERVIBLE NO APLICA
NULO BAJO MEDIO CONSIDERABLE ALTO REPOSICIN NO APLICA
1.00 0.90 0.75 0.55 0.30 0.00 1.00
30 aos 27 aos 23 aos 17 aos 9 aos 0 aos 30 aos
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TABLA 5 CLASE 1 USO HABITACIONAL

PARTIDAS Participacin Porcentual Estado de Conservacin Observado EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO EXCELENTE O NUEVO NO APLICA EXCELENTE O NUEVO NO APLICA Mantenimiento requerido Puntos por partida ndice de Conservacin Puntos ajustados
13.75% 10.00% 9.75% 9.00% 3.50% 2.50% 2.00% 16.00% 10.00% 7.75% 1.50% 11.75% 0.00% 2.50% 0.00% 100.00%
NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NULO NO APLICA NULO NO APLICA PUNTOS TOTALES
13.75 10.00 9.75 9.00 3.50 2.50 2.00 16.00 10.00 7.75 1.50 11.75 0.00 2.50 0.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
13.75 10.00 9.75 9.00 3.50 2.50 2.00 16.00 10.00 7.75 1.50 11.75 0.00 2.50 0.00
100.00
EXCELENTE O NUEVO
100.00
ESTADO GENERAL DE CONSERVACIN: VIDA MNIMA REMANENTE (aos): NDICE DEL COSTO REMANENTE:
30 aos 1.0000
CLCULO DE VALOR REFERIDO 1.- Antecedentes En algunos avalos es necesario el clculo de valores referidos a fechas anteriores, en virtud de que se requiere formalizar alguna operacin realizada en el pasado. Ejemplos de ello pueden ser las adjudicaciones en las sucesiones testamentarias o intestamentarias, o la elevacin a Escritura Pblica de algn Contrato Privado de Compra Venta que por cualquier razn no se llev a cabo en su momento. 2.- Marco Jurdico El Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin en su artculo tercero, segundo prrafo, indica que para llevar a cabo la referencia de valores al pasado se debe aplicar un deflactor que considere la variacin que ha sufrido el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), entre la fecha a la que se requiere referir el valor y el presente, operacin que tiene por objeto reconocer los efectos de la inflacin. Es preciso recordar que a partir del mes de julio de 2011, corresponde al INEGI la funcin de hacer los levantamientos, encuestas, anlisis, estudios y publicacin de dicho ndice, misma que debe hacerse a ms tardar el da 10 del mes siguiente al que se analiza. Actualmente la base que se utiliza corresponde a la segunda quincena del mes de diciembre de 2010, y puede ser consultada en la siguiente direccin electrnica: http://dgcnesyp.inegi.org.mx/cgi-win/bdieintsi.exe/Consultar# Adicionalmente es necesario tener en cuenta que el da 1 de enero de 1993, entr en vigor la Ley Monetaria, por virtud de la que se ajust el valor de la moneda dividiendo entre 1,000 el valor nominal de la misma, dando origen a un periodo de transicin entre los aos 1993 y 1995, en que la moneda nacional fue conocida en virtud de la mencionada Ley como "Nuevos Pesos".
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3.- Procedimiento para el clculo del Valor Referido 3.1.- Para el periodo 1996 - fecha actual. Sea el valor conclusivo del avalo la cantidad de: La fecha del avalo es el da 11 de octubre de 2011 La fecha a la que se desea referir el valor es el 14 de marzo de 1999 INPC del mes de septiembre de 2011 (ltimo conocido) INPC del mes de marzo de 1999 (fecha de referencia) Divisor resultante = ltimo conocido / fecha de referencia = Valor referido = Valor conclusivo / divisor resultante = 3.2.- Para el periodo 1993 - 1995 Sea el valor conclusivo del avalo la cantidad de: La fecha del avalo es el da 11 de octubre de 2011 La fecha a la que se desea referir el valor es el 14 de marzo de 1994 INPC del mes de septiembre de 2011 (ltimo conocido) INPC del mes de marzo de 1994 (fecha de referencia) Divisor resultante = ltimo conocido / fecha de referencia = Valor referido = Valor conclusivo / divisor resultante = 3.3.- Para el periodo anterior a 1993. Sea el valor conclusivo del avalo la cantidad de: La fecha del avalo es el da 11 de octubre de 2011 La fecha a la que se desea referir el valor es el 14 de marzo de 1988 INPC del mes de septiembre de 2011 (ltimo conocido) INPC del mes de marzo de 1988 (fecha de referencia) Divisor resultante = ltimo conocido / fecha de referencia = 14.11 100.927 7.15 $1,000,000.00 100.927 18.76 5.38 $185,873.60 Nuevos pesos 100.927 55.1012 1.83 $546,448.08 pesos $1,000,000.00
$1,000,000.00
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Valor referido = Valor conclusivo / divisor resultante = $ 70,871.72 pesos
Aplicando la Ley monetaria de 1993, este valor debe expresarse en pesos de entonces, mediante la siguiente operacin: 70,871.72 x 1,000.00 = 70, 871,386.74 pesos de entonces viejos pesos. La razn por la que debe expresarse el valor en "pesos viejos" o "de entonces", es porque las tabulaciones de las obligaciones fiscales estn expresadas al valor de la moneda de la poca y dado que dichas obligaciones fueron causadas en el pasado, deben de calcularse con la normatividad vigente en ese momento, aadiendo, si es el caso los recargos, actualizaciones y dems accesorios que correspondan. METODOLOGA RESIDUAL Valor Residual.- Es el que resulta del anlisis de la diferencia entre los beneficios y los costos de un inversionista que adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con construcciones o bien un terreno en brea urbano, o con vocacin urbana, para desarrollar en l un proyecto especfico, considerando el mayor y mejor uso para el aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto, as como el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto. Mtodo Residual El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en brea o con construcciones, para desarrollar en l un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el mtodo residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado y exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, as como de la complejidad del caso, el mtodo residual podr llevarse a cabo mediante dos anlisis: I.-Residual esttico. II.-Residual dinmico. I.-El Residual esttico Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin, conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble analizado. Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado. Frmula de clculo del valor residual por el mtodo esttico El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcular aplicando la siguiente frmula:
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En donde:
F VM b Ci
= = = =
F=VM- Ci-b Valor del terreno o inmueble analizado. Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender Beneficio neto del promotor Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos. Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico son los siguientes: a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales: 1.Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito valuador deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. 2.Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano vigentes. b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado: 1.reas de vialidades y donacin. 2.Coeficiente de Ocupacin del Suelo. 3.Coeficiente de Uso de Suelo. 4.Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, entre otros. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: 1.Urbanizacin. 2.Dotacin de servicios. 3.Acceso. 4.Movimiento de tierras. 5.Obras de estabilizacin y proteccin. 6.Cimentacin. 7.Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). 8.Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones: 1.Urbanizacin. 2.Dotacin de servicios. 3.Acceso. 4.Movimiento de tierras. 5.Obras de estabilizacin y proteccin. 6.Cimentacin. 7.Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). 8.Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.
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f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. Los datos anteriores se utilizan en la construccin de una tabla como la siguiente, que permite conocer el valor residual del inmueble analizado. Tabla 1 Residual esttico Concepto Superficie de terreno: rea de vialidades y donacin: rea vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Nmero de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: Costos de urbanizacin*: - Terraceras - Pavimentos y banquetas - Agua Potable - Alcantarillado Sanitario - Drenaje Pluvial - Electrificacin y Alumbrado - Telefona - Ajardinado y equipamiento Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilizacin y proteccin - Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias Menos - Pagos predial** - Servicios** - Mantenimiento** - Vigilancia** - Gastos administrativos** - Gastos financieros** - Indirectos utilidad del promotor - Comisin por ventas Valor Residual Unidad m m m $/ m m N m Meses $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Siglas ST AVD AV = ST - AVD VUP S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV CT = CUT x SV CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV IA IMT IOEP IC IE IOC PIP/mes x T PS/mes x T PM/mes x T PV/mes x T GA/mes x T %UP x $V %CV x $V VR
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* De estos conceptos, el valuador habr de incluir slo aquellos que formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. ** Estos conceptos se incluirn nicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador deber considerar la inclusin de estos factores en el anlisis. El valor obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra. Ejercicio ilustrativo, Residual Esttico El residual esttico que se presenta determina el valor de un terreno urbano, ubicado en una zona destinada a la construccin y desarrollo de edificaciones habitacionales de inters social. Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la cual la oferta de terrenos es prcticamente inexistente. Los datos investigados son los siguientes: Predio de: 6,000.00 m Densidad del proyecto: 366 hab/ha Uso del suelo: H.3 Superficie en brea p/vivienda 6,000.00 m Porcin de la superficie a valuar que, de acuerdo al programa Delegacional o Parcial de Desarrollo Urbano y al proyecto tipo seleccionado puede dedicarse a la construccin de vivienda. No se identific ninguna superficie con urbanizacin. De contarse con algn servicio habr que tomarlo en cuenta en el clculo de los costos de urbanizacin. Superficie total a valuar. Nmero de viviendas permitidas en la superficie disponible de acuerdo al uso de suelo y al proyecto tipo seleccionado, en este caso: 366 hab/ha / 5 hab/vivienda = 73 viv/ha 73 viv/ha x 0.6 ha = 44 viviendas. Superficie por vivienda que corresponde al producto tipo seleccionado de acuerdo a la investigacin de mercado en la zona. (Mayor y mejor uso). Costo de construccin aplicable al producto inmobiliario seleccionado, investigado en publicaciones de costos y precios unitarios. Costo de urbanizacin aplicable por metro cuadrado (rea bruta) de acuerdo al proyecto tipo seleccionado (rea de terreno vendible), investigado en publicaciones de costos y precios unitarios (prontuarios).
Superficie urbanizada p/vivienda Superficie total
0.00 m 6,000.00 m
Nm. de viviendas
44
Superficie construida/vivienda
43.00 m
Costo de construccin
$ 2,961.71 /m
Costo de urbanizacin s/sup. Total
$ 289.69 /m
El precio de vivienda de inters social del proyecto a desarrollar se obtiene del valor de venta de las viviendas en la zona, investigado y homologado.
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El valor por metro cuadrado de vivienda para efecto de este ejercicio resulta de $4,186.05/m que multiplicado por los 43.00m de cada vivienda, da como resultado un precio de $180,000 por vivienda. SUPER FICIE UNITA RIA 43.00 43.00 1.00 % SOBRE VENTAS 100.00% 100.00% 70.75% 29.25% 21.95% 7.30%
CONCEPTO Ingreso por ventas vivienda Ingreso por ventas Costo de construccin vivienda Valor de la tierra urbanizada Costo de urbanizacin * Valor de la tierra en brea
CANTIDAD 44 44 6,000.00 6,000.00
P.U. $4,186.05 En NR $2,961.71 $289.69
IMPORTE $7,920,006.60 $7,920,000.00 $5,603,555.32 $2,316,444.68 $1,738,140.00 $578,304.68
Nota: Los costos de construccin y urbanizacin incluyen indirectos, gastos de administracin, financiamiento y utilidad del constructor/promotor. I.-El Residual dinmico Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado. En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generar en el futuro. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia. Frmula de clculo del valor residual por el mtodo dinmico. Valor residual del inmueble, objeto calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente frmula: tj En donde: F Cj Pj tj i tj
= = = = =
F = [(Cj - Pj) / (1+i)] . Valor del terreno o inmueble a rehabilitar Importe de los cobros previstos en el momento-J Importe de los pagos previstos en el momento-J Nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos Tasa de descuento
Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales: 1.-Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito valuador deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona.
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2.-Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas Delegacionales o Parciales de Desarrollo Urbano vigentes. 3.-Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados. b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado: 1.-reas de vialidades y donacin. 2.-Coeficiente de Ocupacin del Suelo. 3.-Coeficiente de Uso de Suelo. 4.-Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, entre otros. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: 1.-Urbanizacin. 2.-Dotacin de servicios. 3.-Acceso. 4.-Movimiento de tierras. 5.-Obras de estabilizacin y proteccin. 6.-Cimentacin. 7.-Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). 8.-Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones: 1.-Urbanizacin. 2.-Dotacin de servicios. 3.-Acceso. 4.-Movimiento de tierras. 5.-Obras de estabilizacin y proteccin. 6.-Cimentacin. 7.-Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). 8.-Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. 9.-Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin. e) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta o renta de los mismos. f) Programa de ventas o rentas. g) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. h) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. i) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. j) Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido por el valuador en funcin de la vida til remanente del inmueble que ser objeto de renta. k) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate.
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Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el Valor Residual del inmueble analizado. Los periodos sealados podrn ser meses o aos. En la tabla que se muestra a continuacin, el perito valuador deber identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada periodo. Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicacin de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea. El perito valuador seleccionar la tasa de descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de las caractersticas del mercado inmobiliario y del de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo. Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deber definir la tasa de descuento bajo la cual ste se ha de descontar a valor presente; para ello el valuador deber definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio, utilizando distintos mtodos generalmente aceptados. Al final del horizonte de valuacin se deber establecer el valor terminal del negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio, asumiendo su operacin a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad econmica. El valor terminal se aplicar siempre y cuando la naturaleza de la unidad econmica lo requiera y deber determinarse mediante principios financieros generalmente aceptados. Residual dinmico Concepto Superficie de terreno: rea de vialidades y donacin: rea vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Nmero de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: Costos de urbanizacin*: - Terraceras - Pavimentos y banquetas - Agua Potable - Alcantarillado Sanitario - Drenaje Pluvial - Electrificacin y Alumbrado - Telefona - Ajardinado y equipamiento Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilizacin y proteccin - Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias Menos - Pagos predial** Unidad m m m $/m m N m Meses $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Siglas ST AVD AV = ST - AVD VUP S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV CT = CUT x SV CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV IA IMT IOEP IC IE IOC PIP/mes x T 0 1 2 n
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- Servicios** - Mantenimiento** - Vigilancia** - Gastos administrativos** - Indirectos y utilidad del promotor - Comisin por ventas Flujo de Efectivo Tasa de Descuento Valor Residual $ $ $ $ $ $ $ % $ PS/mes x T PM/mes x T PV/mes x T GA/mes x T %UP x $V %CV x $V FE Td VR = VPN
* De estos conceptos, el valuador habr de incluir slo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. El valuador, al aplicar el mtodo residual deber hacer un anlisis de sensibilidad e identificar cules son las variables que inciden mayormente en los resultados. Una vez identificadas las variables importantes plantear diferentes escenarios en los cuales se hagan variar stas para obtener diferentes resultados. El valuador, de acuerdo a su criterio seleccionar el escenario que en su opinin permite estimar con mayor precisin el valor residual del inmueble valuado. Ejercicio ilustrativo, Residual Dinmico El residual dinmico que se presenta determina el valor de un edificio de productos inconcluso, ubicado en una zona de oficinas, en la que hay escasa oferta de pequeos despachos. Dadas las caractersticas del inmueble, que se ubica en una zona en la cual la oferta de inmuebles similares es prcticamente inexistente, se platea como solucin para la estimacin de su valor un residual dinmico. Los datos investigados son los siguientes: Edificio de Productos Superficie de terreno: 350.00 m Superficie construida: 3.000.00 m Nmero de Niveles: Doce pisos de oficinas 250.00 m rentables/piso Inversin inicial Terreno Reparaciones $5, 000,000.00 Instalaciones y equipos: $2, 000,000.00 Costos mantenimiento $ 500,000.00 /ao Costos de administracin $ 150,000.00 /ao Predial $ 24,000.00 /bimestre
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Para determinar el monto de renta del edificio se considera una renta mensual de mercado investigada y homologada con el producto inmobiliario de $200.00 /m que multiplicado por los 3,000.00 m, da como resultado un monto mensual de renta por todo el edificio de $600,000.00, que multiplicado por 12 meses resulta un monto anualizado de $7, 200,000.00. Una vez obtenidos los datos bsicos para el anlisis, se determinar el horizonte de proyecto a analizar (en este caso se propone un horizonte de 10 aos, ms un ao inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un ao extra para considerar el valor de rescate del negocio inmobiliario planteado). Asimismo, estimar, de acuerdo a los procedimientos aplicables, la tasa de descuento que utilizar para traer los flujos de efectivo a valor presente, tomando en cuenta si se trata de un anlisis antes o despus de impuestos. En este caso se propone una tasa real de descuento antes de impuestos del 12% anual. El modelo a plantear en este caso incluye lo siguiente: Ingresos por rentas 250 m x 12 pisos x $200.00/m x 12 meses = $7, 200,000.00 Costos de mantenimiento: $500,000.00/ao Dato investigado. Costos de administracin: $150,000.00/ao Dato investigado. Predial $24,000 x 6 = $144,000.00 (aplicar clculo del impuesto predial) Utilidad Bruta Ingresos Costos Mantenimiento Costos Administracin. Predial = $7200,000.00 - $500,000 - $150,000 144,000 = $6, 406,000.00 Inversiones en Reparaciones: $5000,000.00 (Dato a considerar en el periodo 0) Inversiones Instalaciones y equipos: $2, 000,000.00 (Dato a considerar en el periodo 0) Flujo de efectivo Utilidad bruta Inversiones en reparaciones Inversiones en instalaciones (Dato a considerar en los periodos 0 a 10) Valor presente neto VPN con i = 12%: El valor presente neto de los flujos de efectivo se integra a partir de la formula n correspondiente: VPN = [(FE) n (1+i) ]
En la tabla siguiente se muestra el modelo dinmico planteado y su solucin:

CONCEPTO Ingresos Costos mant Costos admn Predial Utilidad Bruta Inversin Terreno Inversin Equipo Flujo de Efectivo 0 1 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 $5,000,000 $2,000,000 $7,000,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 $6,406,000 2 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 3 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 4 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 5 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 6 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 7 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 8 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 9 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000 10 $7,200,000 $500,000 $150,000 $144,000 $6,406,000
VPN con i = 12% Superficie Construida Valor unitario
$44,541,761 3,000.00 m $14,847.25 /m
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En conclusin, el valor del inmueble inconcluso ser entonces: $44, 541,761.00 Referencia Bibliogrfica: Manual de Valuacin de Bienes y del Registro de Peritos Valuadores. Comisin de Avalos de Bienes del Distrito Federal. Mxico Distrito Federal 1998. Metodologa y Criterios de Carcter Tcnico para la Elaboracin de Trabajos Valuatorios. Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN). Mxico Distrito Federal 2009. Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, Secretara de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal, Mxico Distrito Federal 2005. TABLA A FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO FACTOR DE ZONA (FZo) Caractersticas nico frente a la calle moda de la zona Ningn frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda Al menos un frente a corredor de valor Sin frente a calle alguna Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un parque o plaza (y ninguno a corredor de valor). nico frente o todos los frentes a calle inferior a la calle moda FACTOR DE UBICACION (FUb) Caractersticas Sin frente a va de circulacin Con frente a una sola va de circulacin Con frente a dos vas de circulacin Con frente a tres vas de circulacin Con frente a cuatro o ms vas de circulacin FACTOR DE FRENTE (FFr) Caractersticas Frente igual o mayor a 7.00 metros Frente igual o mayor a 4.00 y menor a 7.00 metros Frente menor a 4.00 metros Factor (FFr) 1.00 0.80 0.60 Factor (FUb) 0.70 1.00 1.15 1.25 1.35 Factor (FZo) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.20 0.80
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FACTOR DE FORMA (FFo) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ngulos: FFo= Ri / STo Ri = Rectngulo inscrito STo = Superficie total del predio FACTOR DE SUPERFICIE (FSu)
RLt RLt = SLo SLt hasta 2.1 3.1 4.1 RLt = SLo = SLt = Relacin con el lote tipo Superficie del lote que se est Valuando Superficie del lote tipo 5.1 6.1 7.1 8.1 9.1 10.1 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 FSu 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82 RLt 11.1 12.1 11.1 11.1 11.1 11.1 11.1 11.1 11.1 20.1 12.0 13.0 14.0 15.0 16.0 17.0 18.0 19.0 20.0 y ms FSu 0.80 0.78 0.76 0.74 0.72 0.70 0.68 0.66 0.64 0.62
Tabla para la obtencin de la superficie moda cuando no se pueda determinar directamente
CONSULTAR LOS LOTES TIPO; EN LOS PROGRAMAS DELEGACIONALES DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL FACTOR RESULTANTE DE TIERRA (FRe) FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x Fsu x Fot
Nota: Para efectos de revisin inicial, el factor resultante de tierra nunca ser menor que 0.60; debern utilizarse slo dos decimales para cada factor
TABLA B USOS DE LA CONSTRUCCIN En apego a lo establecido en el Cdigo: CLAVE H USO GENERICO Habitacional EJEMPLO DE USOS ESPECIFICOS QUE COMPRENDE Todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras y todas las porciones de construccin asociadas a dichas edificaciones. Tambin se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares. Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares. Se refiere a edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas pblicas y privadas, academias de acondicionamiento fsico y artes marciales, estadios, autdromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro, centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares.
Hotel
Deporte
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Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestacin o contratacin de servicios o la comercializacin o intercambio de artculos de consumo y en general cualquier mercadera, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de auto servicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares, centros nocturnos y salas de fiestas, entre otros. Se refiere a edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, pblico o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, instalaciones destinadas a la seguridad del orden pblico y privado, agencias funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnstico. Se refiere a edificaciones destinadas a la atencin, diagnstico, tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, tales como: unidades mdicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas, y archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. As como, las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades de enseanza: guarderas, jardines de nios, bsica, media, escuelas tcnicas, superior, postgrado, especial y de enseanza e investigacin, especializadas y similares. Se refiere a las edificaciones e instalaciones pblicas y privadas destinadas al almacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacn de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados e instalaciones similares.
Comercio
Oficina
Salud
Cultura
Educacin
Abasto
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Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fbrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, calzado, siderrgica, metalmecnica, automotriz, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. Comprende las destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso domstico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depsito y venta de gas lquido y combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin, lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo elctrico, vulcanizadoras, carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas o bienes, as como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y similares, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin, y similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos y descubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehculos, terminales areas, helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos, muelles y dems edificios destinados a la actividad del transporte.
Industria
Comunicaciones
TABLA C RANGO DE NIVELES DE LA CONSTRUCCIN El rango de nivel se considerar conforme a la siguiente edificacin. CLAVE 01 02 05 10 15 20 99 RU Rango nico DESCRIPCIN Superficies construidas descubiertas. De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura hasta de 6.00 metros. De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros. De 6 a 10 niveles. De 11 a 15 niveles. De 16 a 20 niveles. De 21 a ms niveles. Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.
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TABLA D CLASE DE LA CONSTRUCCIN
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CLASE DE LA CONSTRUCCIN
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TABLA E FACTOR DE EFICIENCIA DE LA CONSTRCCIN

CLAVE RU FACTOR DE GRADO DE CONSERVACION (FCo) GRADO DE FACTOR DESCRIPCION EJEMPLIFICATIVA CONSERVACION RUINOSO 0.00 A LAS CONSTRUCCIONES QUE POR SU ESTADO DEBIERAN SER DEMOLIDAS SE LES CONSIDERA EN ESTE ESTADO DE CONSERVACION (ELEMENTOS ESTRUCTURALES FRACTURADOS, PARTES DESTRUIDAS, LOSAS CAIDAS, ENTRE OTROS). MALO 0.80 SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO LAS CONSTRUCCIONES CUYOS ACABADOS ESTEN DESPRENDIENDOSE, LA HERRERIA ESTE ATACADA POR LA CORROSION, TENGA GRAN CANTIDAD DE VIDRIOS ROTOS, MUEBLES SANITARIOS ROTOS O FUERA DE OPERACIN, ALGUNOS DE LOS ELEMENTOS DIVISORIOS O DE CARGA SE NOTEN AGRIETADOS Y EN GENERAL SE PREVEA LA NECESIDAD DE REPARACIONES MAYORES PARA VOLVERLOS HABITABLES EN LAS CONDICIONES PROPIAS DE LA CATEGORIA A LA QUE PERTENECEN. NORMAL 1.00 SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO, LAS CONSTRUCCIONES QUE NO PRESENTEN LAS CARACTERISTICAS ANTERIORES, AUN PUDIENDOSE APRECIAR EN ELLAS HUMEDAD EN MUROS Y TECHOS O NECESIDAD DE PINTURA EN INTERIORES, FACHADAS, HERRERIA Y EN GENERAL QUE REQUIERAN SOLO LABOR DE MANTENIMIENTO PARA DEVOLVERLES LAS CONDICIONES DE LA CATEGORIA A LA QUE PERTENECEN. BUENO 1.10 SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO, LAS CONSTRUCCIONES QUE NOTABLEMENTE HAYAN RECIBIDO UN MANTENIMIENTO ADECUADO Y QUE ESTEN EN PERFECTAS CONDICIONES PARA REALIZAR LA FUNCION DEL USO QUE LES CORRESPONDE Y DE LA CATEGORIA A LA QUE PERTENECEN. * *Aplicable slo cuando la edad del inmueble sea superior a 10 aos.
ML
NO
BU
FACTOR DE EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES: (FEd) 0.100 VP + 0.900(VP-E) DONDE: FEd = Factor de edad FEd = VP VP = Vida probable de la construccin nueva E= Edad de la construccin VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES C L A V USO 1 2 3 4 H, F, D, L, O, Q, S, y K, 40 60 70 80 C 30 40 50 70 A 10 20 30 40 1 30 30 50 70
60% del valor de las mismas consideradas nuevas, excepto en las construcciones precarias y/o ruinosas.
E 5 90 90 50 90
Nota: Para efectos de revisin inicial el valor de las construcciones, despus de la aplicacin de los factores de eficiencia, nunca ser menor que el
Cuando la construccin cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo ( planas, vigueta y bovedilla, reticulares y otras ) su vida probable ser la misma que la que corresponde a los usos H,F,LD,O,Q,S y K.
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TABLA F
CATLOGOINSTALACIONESESPECIALES Elevadores Montacargas Escaleraselectromecnicas Equiposdeaireacondicionado Equipodelavado Sistemahidroneumtico Riegoporaspersin Sistemadesonidoambiental Calefaccin Antenasparablicas Sistemasdeaspiracincentral Bovedasdeseguridadmoviles Subestacinelctrica Sistemasdeintercomunicacin Pararrayos Equiposcontraincendios EquiposdeseguridadyCCTV Caldera Otros CATLOGOELEMENTOSACCESORIOS Hornoindustrialmovil Depsitodecombustible Pantallacinematogrfica Plantadeluzdeemergencia Butacas Cmarasfrigorficas Portonesdeoperacinelctrica AntenamaestradeTVyFM Cocinasintegralesmoviles Equiposdebombeo Gasestacionario Otros CATLOGOOBRASCOMPLEMENTARIAS Bardas,celosas Rejas Patiosyandadores Marquesinas Prgolas Jardines Fuentesyespejosdeagua Terrazasybalcones Cocinasintegraleshechasenobra Cisternasoaljibes Albercasychapoteaderos Pozosartesianos Bvedasdeseguridadhechasenobra Hornoindustrialhechoenobra Espueladeferrocarril Camarasfrigorificashechasenobra Otros IE01 IE02 IE03 IE04 IE05 IE06 IE07 IE08 IE09 IE10 IE11 IE12 IE13 IE14 IE15 IE16 IE17 IE18 IE19
EA01 EA02 EA03 EA04 EA05 EA06 EA07 EA08 EA09 EA10 EA11 EA12
50 15 10 25 25 25 10 15 25 10 10
OC01 OC02 OC03 OC04 OC05 OC06 OC07 OC08 OC09 OC10 OC11 OC12 OC13 OC14 OC15 OC16 OC17
70 25 70 50 30 70 30 70 70 70 50 50 70 50
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MANUAL DE USUARIO MDULO CATASTRAL (SIGAPred) Introduccin. Este documento contiene la informacin necesaria referente al Formato nico de Avalos (FUA) definido para subir avalos en la aplicacin de Avalos de SIGAPred. El propsito de este documento es aportar todo la informacin necesaria para poder preparar avalos que se puedan registrar en la aplicacin de Avalos. Submdulo de Avalos La aplicacin de Avalos permite registrar los avalos tanto comerciales como catastrales, que presentan los peritos y sociedades en la Secretara de Finanzas. Para ello cada avalo debe cumplir el Formato Unificado de Avalos definido y que se detalla en este documento. Campos de un Avalo. Un avalo dispone de una estructura determinada en base a informacin que los Peritos Valuadores y Sociedades necesitan para la realizacin de un avalo de un inmueble. A continuacin se describen los tipos de datos que se indican en la columna Tipo Dato de la tabla. Campos de texto ---xs:string: Cadena de caracteres. Puede ser una cadena vaca. ---NonEmptyString: Cadena de caracteres no vaca, es decir con al menos un carcter. ---StringX: Cadena de caracteres con longitud mxima de X caracteres. ---StringLengthX: Cadena de caracteres con longitud exacta de X caracteres ---NonEmptyStringX: Cadena de caracteres no vaca, es decir con al menos un carcter y mximo X caracteres. Fechas ---xs:date: Representa una fecha. En este ejemplo se muestra el formato con el que se debe indicar la fecha (YYYY-MMDD): 2010-12-22. ---NullableDate: Igual que el tipo Date pero permite la opcin de dejar el campo vaco. Numricos: ---xs:decimal: Valor numrico. ---DecimalPositivo: Valor numrico positivo. ---DecimalPositivoXY: Valor numrico positivo. El valor de X indica el nmero total de dgitos y el de Y el nmero de dgitos asociados a la fraccin. (Ej: El tipo DecimalPositivo32 admite los nmeros de tres cifras, de los cuales dos son dgitos para la fraccin ) ---NullableDecimalPositivo: Igual que el tipo DecimalPositivo pero permite la opcin de dejar el campo vaco. ---NullableDecimalXY: Similar al tipo NullableDecimalPositivo, donde el valor de X indica el nmero total de dgitos y el de Y el nmero de dgitos asociados a la fraccin. (Ej: El tipo NullableDecimalPositivo32 admite los nmeros de tres cifras, de los cuales dos son dgitos para la fraccin ) ---NullableDecimalPositivoXY: Igual que el tipo NullableDecimalXY pero tambin admite valores vacos. Catlogos: ---Cat-XXX: Valores asociados a categoras, cada categora est compuesta por un conjunto de valores. Las distintas categoras estn descritas en el apartado 0. Como valor hay que poner el cdigo y no la descripcin. A continuacin se indica un ejemplo: Siendo el catlogo siguiente:
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CODCLASE CLASE 1 PRECARIA 2 ECONMICA 3 MEDIA 4 BUENA 5 MUY BUENA 6 LUJO 7 ESPECIAL S SIN CLASE U UNICA Los valores se deben corresponder con la columna CodClase. Otros: ---xs:Boolean: Valores que indican verdadero o falso. Los valores que admite son 1 (verdadero) o 0 (falso). ---xs:Base64Binary: Cadena de caracteres que representa una imagen codificada en base 64. Consideraciones sobre la tabla que se muestra en el apartado 2.1: -En un avalo se enviar informacin que aplica en todos los avalos e informacin especfica que depender del tipo de avalo. El tipo de avalo puede ser avalo catastral o avalo comercial. Cuando se indica que un campo es requerido, lo es si ese campo se puede enviar en el tipo de avalo que se est enviando. Por ejemplo si se corresponde con un avalo comercial, el campo Importe total del enfoque de costos ser requerido, pero no si es un avalo catastral. -En la columna comentarios se aportan informacin adicional referente a los campos requeridos en caso de que aplique. -Los campos que tienen una n en la columna nmero, significa que dicho campo se puede repetir N veces. Ejemplo de nmero: d.4.2.n.01. -La cuenta catastral (regin, manzana, lote y unidad privativa) debe ser en Base 30. Cada carcter podr ser uno de los siguientes: [0|1|2|3|4|5|6|7|8|9|A|B|C|D|E|F|H|J|K|M|N|P|Q|R|T|U|V|W|X|Y]. Campos porcentajes: Se ha detectado que no todos los campos porcentajes se estn poniendo correctamente. En el avalo hay varios campos que se corresponden con porcentajes, los cuales se corresponden con los siguientes: ---c.2 - ndice de saturacin de la zona ---c.8.13 Nivel de infraestructura en la zona ---d.6 Indiviso ---e.6 - Porcentaje Superficie ltimo nivel respecto anterior ---j.6 Avance de obra ---k.2.13 - % deducciones mensajes ---k.4 Tasa de capitalizacin aplicable Los campos porcentaje deben indicarse de 0 a 1 con dos decimales a excepcin del campo c.8.13 y k.2.13 que tienen 4 decimales, donde el 0 significa 0% y el 1 significa 100%. A continuacin se muestra la tabla con los campos posibles: Nuevo Id en XML Identificacin A a.1 a.2 a.3 a.4 Campo Nmero de avalo Fecha avalo Clave valuador Clave sociedad Fuente de datos Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Informacin DPC Informacin DPC Tipo COM x x x x Tipo CAT x x x x Obligatorio x x x x
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b.1 b.1.1 b.1.2 b.1.3 b.1.4 b.1.5 b.1.6 b.1.7 b.1.8 b.1.9 b.2 b.2.1 b.2.2 b.2.3 b.2.4 b.2.5 b.2.6 b.2.7 b.2.8 b.2.9 b.3 b.3.1 b.3.2 b.3.3 b.3.4 b.3.5 b.3.6 b.3.7 b.3.8 b.3.9 b.3.10 b.3.10.1 b.3.10.2 b.3.10.3 b.3.10.4 b.3.10.5 b.3.11 b.4 b.5 b.6 Caracterstic as urbanas c.0 c.1 c.2 c.3 C Contaminacin ambiental en la zona Clasificacin de la zona ndice de saturacin de la zona Clase general de inmuebles de la zona Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo x x x x x x x x x x x Solicitante A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Propietario A. Paterno A. Materno Nombre(s) Calle Nmero interior Nmero exterior Colonia Cdigo Postal Delegacin Inmueble que se vala Calle Nmero interior Nmero exterior Manzana Lote Edificio Colonia Cdigo Postal Delegacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Digito verificador Cuenta de agua Propsito del avalo Objeto del avalo Rgimen de propiedad Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Solicitud avalo Sepomex Solicitud avalo Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta de agua Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x x x x x x
x x x x x x x x x x
x x x x x x x x x x x x
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c.4 c.5 c.6 c.6.1 c.6.2 c.6.3 c.6.4 c.7 c.8 c.8.1 c.8.2 c.8.3 c.8.4 c.8.5 c.8.7 c.8.8 c.8.9 c.8.10 c.8.11 c.8.12 c.8.13 c.8.14 c .8.15 c.8.16 c.8.17 Densidad de poblacin Nivel socioeconmico de la zona Uso del suelo Uso del suelo rea libre obligatoria Nmero mximo de niveles a construir Coeficiente de uso del suelo Vas de acceso e importancia Servicios pblicos y equipamiento urbano Red de distribucin agua potable Red de recoleccin de aguas residuales Red de drenaje de aguas pluviales en la calle Red de drenaje de aguas pluviales en la zona Sistema mixto (aguas pluviales y residuales) Suministro elctrico Acometida al inmueble Alumbrado pblico Vialidades Banquetas Guarniciones Nivel de infraestructura en la zona (%) Gas natural Telfonos suministro Acometida al inmueble tel. Sealizacin de vas Catlogo Catlogo x x x x x x x x x x x x x Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo Clculo Catlogo Catlogo Catlogo Catlogo x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI PDDU SEDUVI Clculo Valuador y/o Sociedad
x x x x x
x x x x x
122

c.8.18 c.8.19 c.8.20 c.8.21 c.8.22 c.8.23 c.8.24 c.8.25 c.8.26 c.8.27 c.8.28 c.8.29 c.8.30 c.8.31 c.8.32 c.8.33 Terreno d.1 d.2 d.3 d.4 d.4.1 d.4.1.1 d.4.1.1.1 d.4.1.1.2 d.4.1.1.3 d.4.1.1.4 d.4.1.1.5 d.4.1.1.6 d.4.1.2 d.4.1.2.1 Calles transversales, limtrofes y orientacin Croquis micro localizacin Croquis macro localizacin Medidas y colindancias Fuente de informacin legal Escritura Nmero de escritura Nmero de volumen Fecha escritura Nmero notara Nombre del notario Distrito judicial notario Sentencia Juzgado Valuador y/o Sociedad archivo jpg archivo jpg x x x x x x x x x Nomenclatura de calles Distancia transporte urbano Frecuencia transporte urbano Distancia transporte suburbano Frecuencia transporte suburbano Vigilancia Recoleccin de basura Templo Mercados Plazas pblicas Parques y jardines Escuelas Hospitales Bancos Estacin de transporte Nivel de equipamiento urbano Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo Catlogo Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Binario (existe o no ) Clculo x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x x x x
x x x x x x x
x x x x x x x
123

d.4.1.2.2 d.4.1.2.3 d.4.1.3 d.4.1.3.1 d.4.1.3.2 d.4.1.3.3 d.4.1.3.4 d.4.1.3.5 d.4.1.3.6 d.4.1.3.7 d.4.1.4 d.4.1.4.1 d.4.1.4.2 d.4.2 d.4.2.n.2 d.4.2.n.3 d.4.2.n.4 d.5 d.5.n.1 d.5.n.2 d.5.n.3 d.5.n.4 d.5.n.5 d.5.n.6 d.5.n.7 d.5.n.8 d.5.n.9 d.5.n.9.1 d.5.n.9.2 d.5.n.10 d.5.n.11 d.5.n.12 d.6 d.7 Fecha Nmero expediente Contrato privado Fecha Nombre adquirente Apellido1 adquirente Apellido2 adquirente Nombre enajenante Apellido1 enajenante Apellido2 enajenante Alineamiento y nmero oficial Fecha Nmero Folio Colindancias Orientacin Medida en metros Descripcin colindante Superficie del terreno Identificador fraccin n1 Superficie fraccin n1 FZo FUb FFr FFo FSu Clave de rea de valor, corredor o enclave Fot Valor Descripcin Fre Valor de la fraccin n Valor catastral de tierra aplicable a la fraccin Indiviso Topografa y configuracin Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Informacin DGPC Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Catlogo
x x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x x x x x x
x x x x x x x x x x x x x
x x
x x x x x
x x
x x
124

d.8 d.9 d.10 d.11 d.12 d.13 Descripcin del inmueble E e.1 e.2 e.2.1 e.2.1.n.1 e.2.1.n.2 e.2.1.n.3 e.2.1.n.4 e.2.1.n.5 e.2.1.n.6 e.2.1.n.7 e.2.1.n.8 e.2.1.n.9 e.2.1.n.10 e.2.1.n.11 e.2.1.n.12 e.2.1.n.13 e.2.1.n.14 e.2.1.n.15 e.2.1.n.16 e.2.1.n.17 e.2.2 e.2.3 Uso actual Tipos de construccin DE LAS CONSTRUCCIONE S PRIVATIVAS Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor unitario de reposicin nuevo Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n Valor unitario catastral Depreciacin por edad Superficie total de construcciones PRIVATIVAS Valor total de construcciones PRIVATIVAS x x x Caractersticas Valuador y/o Sociedad panormicas Densidad Catlogo habitacional Servidumbres o Valuador y/o Sociedad restricciones Superficie total del Clculo terreno Valor total del terreno Clculo Valor total del terreno Clculo proporcional x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo
x x x x x x x x x x x x x x x
x x x x x x x x x x x
x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x x
x x
x x
125

e.2.4 Valor total de construcciones PRIVATIVAS por indiviso DE LAS CONSTRUCCIONE S COMUNES Descripcin Clave uso Nmero de niveles del tipo Clave rango de niveles Puntaje de clasificacin Clave clase Edad Vida til total del tipo Vida til remanente Clave conservacin Superficie Valor unitario de reposicin nuevo Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n Valor unitario catastral Depreciacin por edad Superficie total de construcciones COMUNES Valor total de construcciones COMUNES Valor total de las construcciones COMUNES por INDIVISO Vida til total promedio del inmueble Edad promedio del inmueble Vida til remanente promedio del inmueble Clculo x x
e.2.5 e.2.5.n.1 e.2.5.n.2 e.2.5.n.3 e.2.5.n.4 e.2.5.n.5 e.2.5.n.6 e.2.5.n.7 e.2.5.n.8 e.2.5.n.9 e.2.5.n.10 e.2.5.n.11 e.2.5.n.12 e.2.5.n.13 e.2.5.n.14 e.2.5.n.15 e.2.5.n.16 e.2.5.n.17 e.2.6 e.2.7 e.2.8
Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Valuador y/o Sociedad Catlogo Clculo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo
x x x x x x x x x x x x x x x
x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x x
x x x
x x x
e.3 e.4 e.5
Clculo Clculo Clculo
x x x
x x x
x x x
126

e.6 Elementos de la construccin F f.1 f.1.1 f.1.2 f.1.3 f.1.4 f.1.5 f.1.6 f.1.7 f.2 f.2.1 f.2.2 f.2.3 f.2.4 f.2.5 f.2.6 f.2.7 f.2.8 f.3 f.3.1 f.3.2 f.3.3 f.4 f.4.1 f.4.2 f.4.3 f.16 f.5 f.5.1 f.5.2 f.6 f.7 f.8 f.9 f.9.1 f.9.1.n.1 PorcentSuperfUltimN ivelRespectoAnterior
Obra Negra Cimentacin Estructura Muros Entrepisos Techos Azoteas Bardas Revestimientos y acabados interiores Aplanados Plafones Lambrines Pisos Zoclos Escaleras Pintura Recubrimientos especiales Carpintera Puertas interiores Guardarropas Muebles empotrados o fijos Instalaciones hidrulicas y sanitarias Muebles de bao Ramaleos hidrulicos Ramaleos sanitarios Instalaciones elctricas y alumbrado Puertas y ventanera metlica Herrera Ventanera Vidriera Cerrajera Fachadas Instalaciones especiales Privativas Clave instalacin especial
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x
x x x x
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x x
x x x x x
Catlogo
127

f.9.1.n.2 f.9.1.n.3 f.9.1.n.4 f.9.1.n.5 f.9.1.n.6 f.9.1.n.7 f.9.1.n.8 f.9.1.n.9 f.9.2 f.9.2.n.1 f.9.2.n.2 f.9.2.n.3 f.9.2.n.4 f.9.2.n.5 f.9.2.n.6 f.9.2.n.7 f.9.2.n.8 f.9.2.n.9 f.9.3 Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Edad instalacin especial Vida til total instalacin especial Valor unitario instalacin especial Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Comunes Clave instalacin especial Descripcin instalacin especial Unidad instalacin especial Cantidad instalacin especial Edad instalacin especial Vida til total instalacin especial Valor unitario instalacin especial Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Importe total instalaciones especiales PRIVATIVAS Importe total instalaciones especiales COMUNES Elementos accesorios Privativas Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
f.9.4
Clculo
f.10 f.10.1 f.10.1.n.1 f.10.1.n.2 f.10.1.n.3
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad
x x x
x x x
128

f.10.1.n.4 f.10.1.n.5 f.10.1.n.6 f.10.1.n.7 f.10.1.n.8 f.10.1.n.9 f.10.2 f.10.2.n.1 f.10.2.n.2 f.10.2.n.3 f.10.2.n.4 f.10.2.n.5 f.10.2.n.6 f.10.2.n.7 f.10.2.n.8 f.10.2.n.9 f.10.3 f.10.4 f.11 f.11.1 f.11.1.n.1 f.11.1.n.2 f.11.1.n.3 f.11.1.n.4 f.11.1.n.5 f.11.1.n.6 Cantidad elemento accesorio Edad elemento accesorio Vida til total elemento accesorio Valor unitario elemento accesorio Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Comunes Clave elemento accesorio Descripcin elemento accesorio Unidad elemento accesorio Cantidad elemento accesorio Edad elemento accesorio Vida til total elemento accesorio Valor unitario elemento accesorio Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Importe total elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total elementos accesorios COMUNES Obras complementarias Privativas Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Edad obra complementaria Vida til total obra complementaria Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x x x
x x x x
129

f.11.1.n.7 f.11.1.n.8 f.11.1.n.9 f.11.2 f.11.2.n.1 f.11.2.n.2 f.11.2.n.3 f.11.2.n.4 f.11.2.n.5 f.11.2.n.6 f.11.2.n.7 f.11.2.n.8 f.11.2.n.9 f.11.3 f.11.4 f.12 Valor unitario obra complementaria Factor de edad obra complementaria Importe obra complementaria Comunes Clave obra complementaria Descripcin obra complementaria Unidad obra complementaria Cantidad obra complementaria Edad obra complementaria Vida til total obra complementaria Valor unitario obra complementaria Factor de edad obra complementaria Importe obra complementaria Importe total obras complementarias PRIVATIVAS Importe total obras complementarias COMUNES Importe total instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios COMUNES Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios COMUNES Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Catlogo Catlogo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Clculo Clculo x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
f.13
Clculo
f.14
Clculo
130

f.15 Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios PRIVATIVAS G g.1 Enfoque de mercado H h.1 h.1.1 h.1.1.n.1 h.1.1.n.2 h.1.1.n.3 h.1.1.n.4 h.1.1.n.5 h.1.1.n.5.1 h.1.1.n.5.2 h.1.1.n.6 h.1.1.n.7 h.1.1.n.8 h.1.1.n.9 h.1.1.n.10 h.1.1.n.11 h.1.1.n.12 h.1.1.n.13 h.1.1.n.14 h.1.1.n.17 h.1.1.n.18 h.1.1.n.18.1 h.1.1.n.18.2 h.1.1.n.15 h.1.1.n.16 h.1.2 h.1.2.1 h.1.2.2 h.1.2.3 Terrenos Terrenos directos Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del predio Uso del suelo C. U. S. Superficie FZo FUb FFr FFo FSu Fre F(Otro) Valor Descripcin Precio solicitado Factor de negociacin Conclusiones homologacin terrenos Valor unitario de tierra promedio Valor unitario de tierra homologado Valor unitario sin homologar mnimo Consideraciones previas al avalo Valuador y/o Sociedad x x Clculo X
Consideracio nes previas al avalo
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Sepomex Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x x x x x x x x x x x x x x x x
x x
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x
x x x
131

h.1.2.4 h.1.2.5 h.1.2.6 h.1.3 h.1.3.1 h.1.3.2 h.1.3.3 h.1.3.4 h.1.3.4.n.1 h.1.3.4.n.2 h.1.3.4.n.3 h.1.3.4.n.4 h.1.3.4.n.5 h.1.3.4.n.5.1 h.1.3.4.n.5.2 h.1.3.4.n.6 h.1.3.4.n.7 h.1.3.4.n.8 h.1.3.4.n.9 h.1.3.5 h.1.3.5.1 h.1.3.5.2 h.1.3.5.3 h.1.3.5.4 h.1.3.5.5 h.1.3.5.6 h.1.3.5.7 Valor unitario sin homologar mximo Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Terrenos residual Tipo de producto inmobiliario propuesto Nmero de unidades vendibles Superficie vendible por unidad Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie vendible por unidad Precio solicitado Factor de negociacin Conclusiones homologacin comp. Residuales Valor unitario promedio Valor unitario homologado Valor unitario sin homologar mnimo Valor unitario sin homologar mximo Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Valor unitario aplicable al residual Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x x x x x x x x x
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x x x x x x
x x x x x x x
132

h.1.3.6 h.1.3.6.1 h.1.3.6.2 h.1.3.6.3 h.1.3.6.4 h.1.4 h.2 h.2.1 h.2.1.n.1 h.2.1.n.2 h.2.1.n.3 h.2.1.n.4 h.2.1.n.5 h.2.1.n.5.1 h.2.1.n.5.2 h.2.1.n.6 h.2.1.n.7 h.2.1.n.8 h.2.1.n.9 h.2.1.n.10 h.2.1.n.10.1 h.2.1.n.10.2 h.2.1.n.10.3 h.2.1.n.10.4 h.2.2 Anlisis residual Total de ingresos Total de egresos Utilidad propuesta Valor unitario de tierra residual Valor unitario de tierra aplicable al avalo Construcciones en venta Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie vendible por unidad Precio solicitado Factor de negociacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Conclusiones homologacin construcciones en venta Valor unitario promedio Valor unitario homologado Valor unitario sin homologar mnimo Valor unitario sin homologar mximo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x x x x x x x x
x x x x
h.2.2.1 h.2.2.2 h.2.2.3 h.2.2.4
x x x x
x x x x
133

h.2.2.5 h.2.2.6 h.2.2.7 h.3 h.4 h.4.1 h.4.1.n.1 h.4.1.n.2 h.4.1.n.3 h.4.1.n.4 h.4.1.n.5 h.4.1.n.5.1 h.4.1.n.5.2 h.4.1.n.6 h.4.1.n.7 h.4.1.n.8 h.4.1.n.9 h.4.1.n.10 h.4.1.n.10.1 h.4.1.n.10.2 h.4.1.n.10.3 h.4.1.n.10.4 h.4.2 Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Valor unitario aplicable al avalo Valor de mercado del inmueble Construcciones en renta Investigacin productos comparables Calle Colonia Delegacin Cdigo Postal Fuente de informacin Telfono Informante Descripcin del comparable Superficie rentable por unidad Renta solicitada Factor de negociacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Conclusiones homologacin construcciones en venta Valor unitario promedio Valor unitario homologado Valor unitario sin homologar mnimo Valor unitario sin homologar mximo Valor unitario homologado mnimo Valor unitario homologado mximo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x x x x x
x x x x
h.4.2.1 h.4.2.2 h.4.2.3 h.4.2.4 h.4.2.5 h.4.2.6
x x x x x x
x x x x x x
134

h.4.2.7 Enfoque de costos (avalo comercial) i.6 Enfoque de costos (avalo catastral) j.4 J Importe instalaciones especiales (elementos accesorios y obras complem.) Importe total valor catastral Avance de obra Importe total valor catastral obra en proceso K Clculo x x I Importe total del enfoque de costos Clculo x x Valor unitario aplicable al avalo Valuador y/o Sociedad x x
j.5 j.6 j.7
Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo
x x x
x x x
Enfoque de ingresos (capitalizaci n)
k.1 k.2 k.2.01 k.2.02 k.2.03 k.2.04 k.2.05 k.2.06 k.2.07 k.2.08 k.2.09 k.2.10 k.2.11 k.2.12 k.2.13 k.3 k.4 k.5
Renta bruta mensual Deducciones Vacos Impuesto predial Servicio de agua Conservacin y mantenimiento Servicio energa elctrica Administracin Seguros Depreciacin fiscal Otros Deducciones fiscales Impuesto sobre la Renta Deducciones mensuales % Deducciones mensuales Producto Lquido anual Tasa de capitalizacin aplicable Importe enfoque de ingresos
Clculo Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad Clculo Clculo Clculo Valuador y/o Sociedad Clculo
135

Consideracio nes previas a la conclusin n.1 N Consideraciones previas a la conclusin O o.1 o.2 Valor referido p.1 p.2 p.3 p.4 p.5 Anexo Fotogrfico Q q.1 q.1.1 q.1.1.1 q.1.1.2 q.1.1.3 q.1.1.4 q.1.2 q.1.2.n.1 q.1.2.n.2 Al menos 4 comparables q.2 q.2.n.1 q.2.n.1.n.1 q.2.n.1.n.2 q.2.n.1.n.3 q.2.n.1.n.4 q.2.n.2 q.2.n.2.n.1 q.2.n.2.n.2 Al menos 4 comparables q.3 q.3.n.1 q.3.n.1.n.1 q.3.n.1.n.2 q.3.n.1.n.3 q.3.n.1.n.4 Sujeto Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Fotos inmueble avalo Foto Interior o Exterior Comparable rentas Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Fotos comparable renta Foto Interior o Exterior Comparable ventas Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad P Fecha de valor referido: ndice antiguo: ndice actual: Factor de conversin: Valor referido: Valuador y/o Sociedad INPC INPC Clculo Clculo x x x x x Valor comercial del inmueble Valor catastral del inmueble Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad x x x x Valuador y/o Sociedad x x
Conclusin del avalo
x x x x x x
x x x x x x
x x x x x x
x x x x x x x x
x x x x
136

Fotos comparable venta q.3.n.2.n.1 Foto q.3.n.2.n.2 Interior o Exterior Tabla 1. Listado de campos de un avalo q.3.n.2
Valuador y/o Sociedad Valuador y/o Sociedad
x x
x x
Esquema XSD Como parte de la entrega de documentacin, se incluye el esquema xsd que describe la estructura que los ficheros xml deben seguir. Validaciones Web En la recepcin de un fichero que contiene un avalo es necesario proceder a la realizacin de validaciones automticas, las cuales se corresponden con las siguientes: --Comprobar si se incluye el fichero. --Comprobar que el fichero incluido es un fichero xml valido. --Comprobar que el fichero no excede el tamao mximo de fichero permitido. --Validar valor unitario de suelo. --Validar Esquema i--Validar estructura del fichero xml. ii--Validar campos de catlogos. iii--Validar campos requeridos. iv--Validar tipos de datos. --Comprobar que no existe un avalo (con estado distinto a cancelado) registrado por el mismo perito/sociedad y con el mismo nmero de avalo del avalo a subir. --Validar perito y/o sociedad. --Validar que la cuenta catastral existe y que el digito verificador introducido es correcto. --Validar Imgenes. --Validar campos calculados. --Validar Vida til segn clase y uso --Validar valor unitario de tierra aplicable al avalo. Validar campos de catlogos En el avalo se reciben datos cuyos valores se deben corresponder con uno de los existentes en el catlogo asociado, en caso de existir. Se han identificado los catlogos con el objetivo de validar que los valores que se reciben en el avalo se corresponden con uno de los existentes en el catlogo. A continuacin se indican los catlogos disponibles, as como los valores que tienen. Catlogo Cat-AcometidaInmueble CODA COMETIDA INMUEBLE 0 1 En el avalo se debe facilitar el campo CodAcometidaInmueble. Catlogo Cat-AguaPotable COD AGUA POTABLE DESCRIPCIN 1 Con suministro al inmueble 2 Sin suministro al inmueble DESCRIPCIN NO EXISTE SI EXISTE
137
En el avalo se debe facilitar el campo CodAguaPotable. Catlogo Cat-AlumbradoPublico COD ALUMBRADO PUBLICO DESCRIPCIN 1 Sin alumbrado 2 Alumbrado con cableado areo 3 Alumbrado con cableado subterrneo En el avalo se debe facilitar el campo CodAlumbradoPublico. Catlogo Cat-Banquetas COD BANQUETAS DESCRIPCIN 1 Concreto 2 Empredado 3 Adoqun 4 Otros 5 No presenta En el avalo se debe facilitar el campo CodBanquetas. Catlogo Cat-ClasesConstruccion COD CLASE CLASE 1 PRECARIA 2 ECONMICA 3 MEDIA 4 BUENA 5 MUY BUENA 6 LUJO 7 ESPECIAL S SIN CLASE U UNICA En el avalo se debe facilitar el campo CodClase. Catlogo Cat-ClasificacionZona COD CLASIFICACION ZONA DESCRIPCIN 1 Habitacional de lujo 2 Habitacional de primer orden 3 Habitacional de segundo orden 4 Habitacional de tercer orden 5 Habitacional de inters social 6 Habitacional de popular 7 Habitacional de campestre 8 Comercial de lujo 9 Comercial de primer orden 10 Comercial de segundo orden 11 Comercial de tercer orden 12 Industrial 13 Mixta habitacional y comercial 14 Mixta industrial y comercial Mixta habitacional e industria 15 vecina
138

16 17 Mixta habitacional y servicios Mixta industrial y servicios
En el avalo se debe facilitar el campo CodClasificacionZona. Catlogo Cat-DensidadHabitacional COD DENSIDAD HABITACIONAL DESCRIPCIN Muy baja, 10 hab/ha una vivienda por lote de 1,000 1 m^2 2 Baja, 50 hab/ha una vivienda por lote de 500 m^2 Baja, 100 a 200 hab/ha una vivienda por lote de 250 3 m^2 4 Media, 400 hab/ha una vivienda por lote de 125 m^2 5 Alta, 800 hab/ha En el avalo se debe facilitar el campo CodDensidadHabitacional. Catlogo Cat-DensidadPoblacion COD DENSIDAD POBLACIN DESCRIPCIN 1 Nula 2 Escasa 3 Normal 4 Media 5 Semidensa 6 Densa 7 Flotante En el avalo se debe facilitar el campo CodDensidadPoblacion. Catlogo Cat-Drenaje COD DRENAJE INMUEBLE DESCRIPCIN 1 Con conexin al inmueble Con conexin al inmueble 2 Mixto 3 Sin conexin al inmueble En el avalo se debe facilitar el campo CodDrenajeInmueble. Catlogo Cat-DrenajePluvial COD DRENAJE PLUVIAL DESCRIPCIN 1 Si existe 2 No existe En el avalo se debe facilitar el campo CodDrenajePluvial. Catlogo Cat-EstadoConservacion COD ESTADO CONSERVACIN DESCRIPCIN 1 Bueno 2 Malo 3 Normal 4 Ruinoso
139
En el avalo se debe facilitar el campo CodEstadoConservacion. COD GAS NATURAL 1 2 3 Catlogo Cat-GasNatural DESCRIPCIN Con acometida al inmueble Existe en la zona sin acometida al inmueble No existe
En el avalo se debe facilitar el campo CodGasNatural. Catlogo Cat-Guarniciones COD GUARNICIONES DESCRIPCIN 1 Concreto 2 Piedra o cantera 3 No existe En el avalo se debe facilitar el campo CodGuarniciones. Catlogo Cat-InstalacionesEspeciales DESCRIPCION ELEVADORES MONTACARGAS ESCALERAS ELECTROMECANICAS EQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO EQUIPO LAVADO SISTEMA HIDRONEUMATICO RIEGO POR ASPERSION SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL CALEFACCION ANTENAS PARABOLICAS SISTEMAS DE ASPIRACIN CENTRAL BOVEDAS DE SEGURIDAD MOVIBLES SUBESTACIN ELECTRICA SISTEMAS DE INTERCOMUNICACION(INTERF ON, PORTERO ELECTRICO) PARARRAYOS EQUIPOS CONTRA INCENDIOS EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITOS CERRADOS DE T.V. CALDERA OTROS HORNO INDUSTRIAL MOVIBLES DEPOSITO DE COMBUSTIBLE PANTALLA CINEMATOGRAFICA CLAVE IE01 IE02 IE03 IE04 IE05 IE06 IE07 IE08 IE09 IE10 IE11 IE12 IE13 IE14 IE15 IE16 IE17 IE18 IE19 EA01 EA02 EA03
140

PLANTA DE LUZ DE EMERGENCIA BUTACAS CAMARAS FRIGORIFICAS MOVIBLES PORTONES DE OPERACIN ELECTRICA ANTENA MAESTRA DE T. V. Y F. M. COCINAS INTEGRALES MOVIBLES En el avalo se debe facilitar el campo Clave. Catlogo Cat-NivelSocioeconomico COD NIVEL SOCIOECONMICO DESCRIPCIN 1 E Ms bajo 2 D Bajo 3 D+ Medio Bajo 4 C Medio 5 C+ Medio Alto 6 A/B Alto En el avalo se debe facilitar el campo CodNivelSocioEconomico. A/B: Clase Alta Es el segmento con el ms alto nivel de vida. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado bsicamente por individuos con un nivel educativo de Licenciatura o mayor. Viven en casas o departamentos de lujo con todas las comodidades. C: Clase Media Este segmento contiene a lo que tpicamente se denomina clase media. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de preparatoria principalmente. Los hogares pertenecientes a este segmento son casas o departamentos propios o rentados con algunas comodidades. C+: Clase Media Alta Este segmento incluye a aquellos que sus ingresos y/o estilo de vida es ligeramente superior a los de clase media. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de Licenciatura. Generalmente viven en casas o departamentos propios algunos de lujo y cuentan con todas las comodidades. D: Clase Baja - Este es el segmento medio de las clases bajas. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de primaria en promedio (completa en la mayora de los casos). Los hogares pertenecientes a este segmento son propios o rentados (es fcil encontrar tipo vecindades), los cuales son en su mayora de inters social o de rentas congeladas. D+: Clase Media Baja Este segmento incluye a aquellos hogares que sus ingresos y/o estilos de vida son ligeramente menores a los de la clase media. Esto quiere decir, que son los que llevan un mejor estilo de vida dentro de la clase baja. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de secundaria o primaria completa. Los hogares pertenecientes a este segmento son, en su mayora, de su propiedad; aunque algunas personas rentan el inmueble y algunas viviendas son de inters social. E: Clase ms baja - Es el segmento ms bajo de la poblacin. Se le incluye poco en la segmentacin de mercados. El perfil del jefe de familia de estos hogares est formado por individuos con un nivel educativo de primaria sin completarla. Estas personas no poseen un lugar propio teniendo que rentar o utilizar otros recursos para conseguirlo. En un solo hogar suele vivir ms de una generacin y son totalmente austeros. EA04 EA05 EA06 EA07 EA08 EA09
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Catlogo Cat-NomenclaturaCalles COD NOMENCLATURA CALLE DESCRIPCIN 1 S Existe 2 No Existe En el avalo se debe facilitar el campo CodNomenclaturaCalle. Catlogo Cat-RangoNivelTGDF COD RANGO NIVELES DESCRIPCIN 01 Superficies construidas descubiertas. De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura 02 hasta de 6.00 metros. De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos y la construccin tenga una altura de 05 6.01 metros a 15.00 metros. 10 De 6 a 10 niveles. 15 De 11 a 15 niveles. 20 De 16 a 20 niveles. 99 De 21 a ms niveles. Rango nico. Se aplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que RU excedan una altura de 15.00. En el avalo se debe facilitar el campo CodRangoNiveles. Catlogo Cat-RecoleccionBasura COD RECOLECCIN BASURA DESCRIPCIN 1 S Existe 2 No Existe En el avalo se debe facilitar el campo CodRecoleccionBasura. Catlogo Cat-RegimenPropiedad COD REGIMEN PROPIEDAD 1 2 3 4 En el avalo se debe facilitar el campo CodRegimenPropiedad. Catlogo Cat-SenalizacionVias COD SENALIZACIN VIAS 1 2 En el avalo se debe facilitar el campo CodSenalizacionVias. DESCRIPCIN Si No DESCRIPCIN Privada Condominal Copropiedad Pblica
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Catlogo Cat-SuministroElectrico COD SUMINISTRO ELECTRICO DESCRIPCIN 1 Red area 2 Red subterrnea 3 Red mixta En el avalo se debe facilitar el campo CodSuministroElectrico. Catlogo Cat-SuministroTelefonico COD SUMINISTRO TELEFONICA DESCRIPCIN 1 Red area 2 Red subterrnea 3 No existe En el avalo se debe facilitar el campo CodSuministroTelefonica. Catlogo Cat-TipoFotoInmueble COD TIPO FOTO INMUEBLE I E En el avalo se debe facilitar el campo CodTipoFotoInmueble. Catlogo Cat-TipoFuenteInformacion COD TIPO FUENTE INFORMACIN 1 2 3 4 En el avalo se debe facilitar el campo CodTipoFuentesInformacion. Catlogo Cat-Topografia COD TOPOGRAFA DESCRIPCIN 1 Plano 2 Accidentado 3 Con pendiente ascendente 4 Con pendiente descendente En el avalo se debe facilitar el campo CodTopografia. COD USO A C D E H I J K Catlogo Cat-UsosConstrucciones DESCRIPCIN Abasto (Bodega) Comercio Deporte Educacin Habitacional Industria Jardines Comunicaciones DESCRIPCIN Escritura Sentencia Contrato Privado Alineamiento y Num DESCRIPCIN Foto de Interior Foto de Exterior
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L O P PC PE Q S X En el avalo se debe facilitar el campo CodUso. Catlogo Cat-Vialidades COD VIALIDADES DESCRIPCIN 1 Terracera 2 Concreto asfltico 3 Concreto hidrulico 4 Empedrado 5 Adoqun 6 Otros 7 No presenta En el avalo se debe facilitar el campo CodVialidades. Catlogo Cat-VigilanciaZona COD VIGILANCIA ZONA DESCRIPCIN 1 Municipal 2 Autnoma privada 3 No tiene En el avalo se debe facilitar el campo CodVigilanciaZona. Catlogo Vida til total del tipo CLASES Y VIDAS TOTALES USO HABITACIN HOTELES DEPORTES COMERCIO OFICINAS SALUD CULTURA ABASTO INDUSTRIA COMUNICACIONES EDUCACIN ESTACIONAMIENTO PATIOS Y PLAZUELAS H L D C O S Q A I K E PE 1 40 40 40 30 40 40 40 10 30 40 40 0 2 60 60 60 40 60 60 60 20 30 60 60 0 3 70 70 70 50 70 70 70 30 50 70 70 0 4 80 80 80 70 80 80 80 40 70 80 80 0 5 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 0 6 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 0 7 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 0 Si la clase es del tipo nica no se valida CLASE Hotel Oficina Panteones Canchas deportivas Estacionamientos, patios y plazuelas Cultura Salud Agrcola
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CANCHAS DEPORTIVAS JARDINES PANTEONES NICA PC J P U 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Si el uso es del tipo nica no se valida la vida til
Comprobar si se incluye el fichero En el momento de proceder al envo de un avalo se realiza una validacin, que consiste en comprobar si se ha seleccionado el fichero que contiene el avalo que se desea cargar en el sistema SIGAPred. En el caso de que no se haya seleccionado el fichero que contiene el avalo, el sistema avisar indicando esta situacin. Para ello la aplicacin Web, mostrar un mensaje informativo indicando que no se la seleccionado el fichero a enviar. Validar formato del fichero y campos requeridos El sistema valida que el formato del fichero sea XML y que este organizado en base a una estructura definida. Adems de validar la estructura del fichero que se recibe en el sistema, se comprueba que se aporta la informacin que se ha determinado que es requerida por el sistema. Para realizar las validaciones el sistema utiliza un esquema del fichero XML, que se denomina XSD. El esquema XSD refleja informacin tal como, la estructura definida del formato nico de avalo, la informacin que se considera requerida, los tipos de datos de los campos y las validaciones adicionales que se consideran necesarias y que el esquema XSD permite realizar. En el apartado 2.1 se muestra una tabla donde se detalla la estructura de un avalo y los campos que son requeridos. Validar campos calculados El fichero con el avalo que recibe el sistema, tiene campos que se denominan calculados, en los cuales, el valor se obtiene en base a otros campos que se proporcionan en el avalo. A continuacin se muestra una tabla donde se reflejan los campos que se consideran calculados, as como la frmula en la que se basa: Captulo Caracterstic as urbanas c.6.04 c.8.13 Coeficiente de uso del suelo Nivel de infraestructura en la zona (%) Clculo =(1-(c.6.02/100))*c.6.03 Clculo No se valida este clculo ya que se basa en un algoritmo del SHF no manejado por el manual de valuacin. A modo informativo consiste en que dependendiendo si se cumple o no lo que se indica en la descripcin, le corresponde un nivel u otro. Clculo No se valida este clculo ya que se basa en un algoritmo del SHF no manejado por el manual de valuacin. A modo informativo consiste en que dependendiendo si se cumple o no lo que se indica en la descripcin, le corresponde un nivel u otro. Nmero Campo Fuente Frmulas de datos
c.8.33
Nivel de equipamiento urbano
Terreno
145

d.5.n.10 Fre Clculo Si d.5.n.9.1 tiene valor entonces =d.5.n.3 * d.5.n.4 * d.5.n.5 * d.5.n.6 *d.5.n.7* d.5.n.9.1 Si d.5.n.9.1 no tiene valor entonces = d.5.n.3 * d.5.n.4 * d.5.n.5 * d.5.n.6 *d.5.n.7 Clculo =h.1.4 * d.5.n.2 * d.5.n.10 Clculo =sumatoria d.5.n.2 Clculo =sumatoria d.5.n.11 Clculo =d.6 * d.12
d.5.n.11 d.11 d.12 d.13
Valor de la fraccin n Superficie total del terreno Valor total del terreno Valor total del terreno proporcional Vida til remanente Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n Depreciac in por edad Superficie total de construcciones PRIVATIVAS Valor total de construcciones PRIVATIVAS Valor total de construcciones PRIVATIVAS por indiviso Vida til remanente Factor de edad Factor resultante Valor de la fraccin n
Descripcin del inmueble e.2.1.n.9 e.2.1.n.13 e.2.1.n.14 e.2.1.n.15 Clculo =e.2.1.n.08 - e.2.1.n.07. si el resultado es negativo se debe poner 0 Clculo =((0.1*e.2.1.n.08) + (0.9 * (e.2.1.n.08 e.2.1.n.07))) / e.2.1.n.08 El resultado no debe ser inferior a 0.6 Clculo =e.2.1.n.13 * e.2.1.n.10(valor existente en el catlogo en base al cdigo) Clculo =e.2.1.n.12 * e.2.1.n.14 * e.2.1.n.11 Solo se valida en comercial ya que los campos e.2.5.n.12 y e.2.5.n.14 no son obligatorios en el avalo catastral Clculo =(100-Min(40,e.2.1.n.07 * 1 ))/100 ( Si el uso es PE, PC, P o J no aplica depreciacin) Clculo =sumatoria e.2.1.n.11
e.2.1.n.17 e.2.2
e.2.3
Clculo =sumatoria e.2.1.n.15
e.2.4
Clculo e.2.3 * d.6 (Opcional)
e.2.5.n.9 e.2.5.n.13 e.2.5.n.14 e.2.5.n.15
Clculo =e.2.5.n.08 - e.2.5.n.07. si el resultado es negativo se debe poner 0 Clculo =((0.1*e.2.5.n.08) + (0.9 * (e.2.5.n.08 e.2.5.n.07))) / e.2.5.n.08 El resultado no debe ser inferior a 0.6 Clculo =e.2.5.n.13 * e.2.5.n.10(valor existente en el catlogo en base al cdigo) Clculo =e.2.5.n.12 * e.2.5.n.14 * e.2.5.n.11 Solo se valida en comercial ya que los campos e.2.5.n.12 y e.2.5.n.14 no son obligatorios en el avalo catastral
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e.2.5.n.17 e.2.6 Depreciac in por edad Superficie total de construcciones COMUNES Valor total de construcciones COMUNES Valor total de construcciones COMUNES por indiviso Vida til total promedio del inmueble Edad promedio del inmueble Vida til remanente promedio del inmueble Clculo =(100-Min(40,e.2.5.n.07 *1 ))/100 ( Si el uso es PE, PC, P o J no aplica depreciacin) Clculo =sumatoria e.2.5.n.11, si no hay construcciones comunes el valor debe ser 0 Clculo =sumatoria e.2.5.n.15, si no hay construcciones comunes el valor debe ser 0 Clculo e.2.7 * d.6 (Opcional)
e.2.7
e.2.8
e.3
e.4
e.5
Clculo =sumatoria (e.2.1.n.08 ) /N Se suman los valores de construcciones privativas y se divide entre el total de construcciones privativas Clculo =sumatoria (e.2.1.n.07) /N Se suman los valores de construcciones privativas y se divide entre el total de construcciones privativas Clculo =sumatoria (e.2.1.n.09) /N Se suman los valores de construcciones privativas y se divide entre el total de construcciones privativas
Elementos de la construccin f.9.1.n.8 Privativas Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Comunes Factor de edad instalacin especial Importe instalacin especial Importe total instalaciones especiales PRIVATIVAS Clculo =1-(f.9.1.n.5 / f.9.1.n.6)
f.9.1.n.9
Clculo =f.9.1.n.4 * f.9.1.n.7 * f.9.1.n.8
f.9.2.n.8
Clculo =1-(f.9.2.n.5 / f.9.2.n.6)
f.9.2.n.9 f.9.3
Clculo =f.9.2.n.4 * f.9.2.n.7 * f.9.2.n.8 Clculo =sumatoria f.9.1.n.09
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f.9.4 Importe total instalaciones especiales COMUNES Privativas Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Comunes Factor de edad elemento accesorio Importe elemento accesorio Importe total elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total elementos accesorios COMUNES Privativas Factor de edad obra complementari a Importe obra complementari a Comunes Factor de edad obra complementari a Importe obra complementari a Importe total obras complementari as PRIVATIVAS Importe total obras complementari as COMUNES Clculo =sumatoria f.9.2.n.09
f.10.1.n.8 f.10.1.n.9
Clculo =1-(f.10.1.n.5 / f.10.1.n.6) Clculo =f.10.1.n.4 * f.10.1.n.7 * f.10.1.n.8
f.10.2.n.8 f.10.2.n.9 f.10.3
Clculo =1-(f.10.2.n.5 / f.10.2.n.6) Clculo =f.10.2.n.4 * f.10.2.n.7 * f.10.2.n.8 Clculo =sumatoria f.10.1.n.9
f.10.4
Clculo =sumatoria f.10.2.n.9
f.11.1.n.8
Clculo =1-(f.11.1.n.5 / f.11.1.n.6)
f.11.1.n.9
Clculo =f.11.1.n.4 * f.11.1.n.7 * f.11.1.n.8
f.11.2.n.8
Clculo =1-(f.11.2.n.5 / f.11.2.n.6)
f.11.2.n.9
Clculo =f.11.2.n.4 * f.11.2.n.7 * f.11.2.n.8
f.11.3
f.11.4
148

f.12 Importe total instalaciones especiales, obras complementari as y elementos accesorios PRIVATIVAS Importe total instalaciones especiales, obras complementari as y elementos accesorios COMUNES Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras complementari as y elementos accesorios COMUNES Importe INDIVISO instalaciones especiales, obras complementari as y elementos accesorios PRIVATIVAS Fre h.1.1.n.17 Clculo =f.9.3 + f.10.3 + f.11.3
f.13
Clculo =f.9.4 + f.10.4 + f.11.4
f.14
Clculo =f.13 * d.6
f.15
Clculo =f.12 * d.6
Enfoque de mercado Clculo Si h.1.1.n.18 tiene valor entonces =h.1.1.n.10 * h.1.1.n.11 * h.1.1.n.12 * h.1.1.n.13 * h.1.1.n.14 * h.1.1.n.18.1 Si h.1.1.n.18 no tiene valor entonces = h.1.1.n.10 * h.1.1.n.11 * h.1.1.n.12 * h.1.1.n.13 * h.1.1.n.14
Enfoque de costos (avalo comercial) i.6 Importe total del enfoque de costos Clculo =d.13 + e.2.3 + e.2.8 + f.12 + f.14
Enfoque de costos (avalo catastral)
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j.4 Importe instalaciones especiales Clculo si rgimen no es Condominal'=(e.2.3 + e.2.7) * 0.08,, si rgimen es Condominal (campo b.6 Rgimen de propiedad es igual a 2) =(e.2.3 + (e.2.7*d.6)) * 0.08. Si no hay instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias este campo ser 0 Clculo si rgimen no es Condominal'=d.13 + e.2.3 + e.2.7 + j.4, si rgimen es Condominal (campo b.6 Rgimen de propiedad es igual a 2) = d.13 + e.2.3 + (e.2.7*d.6) + j.4 Clculo =j.5 * j.6
j.5
Importe total valor catastral Importe total valor catastral obra en proceso
j.7
Enfoque de ingresos (capitalizaci n) k.1 k.2.12 k.2.13 k.3 k.5 Renta bruta mensual Deducciones mensuales % Deducciones mensuales Producto Lquido anual Importe enfoque de ingresos Clculo = h.4.2.07 * e.2.2 Clculo =k.2.01 + k.2.02 + k.2.03 + k.2.04 + k.2.05 + k.2.06 + k.2.07 + k.2.09 + k.2.11 Clculo =(k.2.12 / k.1) / 100 Clculo =(k.1 - k.2.12)*12 Clculo = k.3 / k.4
Valor referido p.4 p.5 Factor de Clculo =p.2 / p.3 conversin: Valor referido: Clculo = p.4 * o.1 Tabla 2. Campos calculados con sus frmulas
En el apartado 2.1 se muestra una tabla donde se encuentran todos los campos de un avalo. Validar vigencia del perito o sociedad de valuacin El avalo o avalos lo realiza un Perito o Sociedad de Valuacin, siendo necesario que el Perito o Sociedad de Valuacin se encuentre vigente en el momento de proceder a la carga del fichero con el avalo o avalos en el sistema. Validar valor unitario de suelo Cuando se presenta un avalo, en el caso de avalo comercial se valida que el valor unitario de tierra aplicable al avalo (h.1.4 del formato unificado de avalos) est entre un lmite inferior y superior establecidos por el sistema. El sistema calcula los lmites basndose en la informacin de los avalos presentados en los ltimos 6 meses en la misma rea de valor que el avalo que se est presentando. Para ello el sistema utiliza una desviacin estndar. En caso de que el valor unitario de tierra aplicable al avalo (h.1.4 del formato unificado de avalos) no se encuentre entre los lmites calculados por el sistema, se muestra un mensaje informativo avisando de la situacin, pero permitiendo continuar con el registro del avalo.
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Validar Imgenes El sistema deber validar que todas las fotos que se incluyen en el avalo, es decir en el fichero .XML, cumplan el formato acordado. El formato acordado se corresponde con el siguiente: Formato Resolucin Puntos Tamao Peso por orientativo Pulgada Pixeles DPI Centmetros Megapixeles Kbytes VGA 640 x 480 72 22.6 x 16.9 0.3 112
Si una o varias fotos no cumple el formato, se mostrar un mensaje informativo indicando el error producido y facilitando el nombre de la foto. Los campos en los que tiene que ir una imagen, cuyo tipo de dato es xs:Base64Binary, son los siguientes: -d.2 - Croquis micro localizacin -d.3 - Croquis macro localizacin -q.1.2.n.1 - Foto -q.2.n.2.n.1 - Foto -q.3.n.2.n.1 Foto Validar tamao mximo fichero El sistema deber comprobar que el tamao del fichero que se intenta subir no excede del valor del parmetro que se encuentra configurado en el web.config, con un mximo de 4 Mg. Validar Vida til segn clase y uso El sistema valida que para el uso (Campos posibles e.2.1.n.2 y e.2.5.n.2) y la clase (Campos posibles e.2.1.n.6 y e.2.5.n.6) indicados en el avalo, el valor de la vida til total del tipo (Campos posibles e.2.1.n.8 y e.2.5.n.8) sea correcto. Se comprueba que segn la clase y el uso, el valor de la vida til total sea el indicado en el catlogo CLASES Y VIDAS TOTALES. En el caso de que el valor de la clase Campos posibles e.2.1.n.6 y e.2.5.n.6) sea nica (clave:U), no se aplica la validacin a los campos VidaUtilTotalDelTipo, e.2.1.n.2 y e.2.5.n.2. CLASES Y VIDAS TOTALES USO HABITACIN HOTELES DEPORTES COMERCIO OFICINAS SALUD CULTURA ABASTO INDUSTRIA COMUNICACIONES EDUCACIN H L D C O S Q A I K E 1 40 40 40 30 40 40 40 10 30 40 40 2 60 60 60 40 60 60 60 20 30 60 60 3 70 70 70 50 70 70 70 30 50 70 70 4 80 80 80 70 80 80 80 40 70 80 80 5 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 6 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 7 90 90 90 90 90 90 90 50 90 90 90 Si la clase es del tipo nica no se valida CLASE
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ESTACIONAMIENTO PATIOS Y PLAZUELAS CANCHAS DEPORTIVAS JARDINES PANTEONES NICA Informacin a obtener de la SF. En el avalo se debe facilitar el valor acorde a la clase y uso indicado en el catlogo, es decir, para el Uso H y Clase 1 se deber poner 40. Sin embargo para el uso C y la clase 1 deber poner 30. En el sistema de avalos, los peritos y sociedades de valuacin, tendrn la posibilidad de comenzar un avalo con informacin inicial de la cuenta catastral objeto del avalo. Para ello el usuario facilitar una cuenta catastral, de la cual el sistema obtendr informacin, generando un fichero XML con la estructura de un avalo y con los datos obtenidos aportados. Los datos se corresponden con los indicados en la siguiente tabla, donde se indica la fuente de datos de cada uno de los datos. Captulo Identificacin Nmero A a.2 a.3 a.4 B b.3 b.3.01 b.3.02 b.3.03 b.3.04 b.3.05 b.3.06 b.3.07 b.3.08 b.3.09 b.3.10 b.3.10.1 b.3.10.2 b.3.10.3 b.3.10.4 b.3.10.5 Fecha avalo Clave valuador Clave sociedad Inmueble que se vala Calle Nmero interior Nmero exterior Manzana Lote Edificio Colonia Cdigo Postal Delegacin Cuenta catastral Regin Manzana Lote Localidad Digito verificador Valuador y/o Sociedad Informacin DPC Informacin DPC Campo Fuente de datos PE PC J P U 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Si el uso es del tipo nica no se valida la vida til
Antecedentes
Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Informacin DPC Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial Boleta predial
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Terreno D d.5.n.8 Enfoque de mercado Enfoque de costos (avalo catastral) H d.5.n.8 Clave de rea de valor J d.5.n.8 Valor referido p.1 P Fecha de valor referido: Valuador y/o Sociedad Clave de rea (corredor y enclave)de valor Informacin DPC Informacin DPC Clave de rea (corredor o enclave) de valor Informacin DPC
Tabla 3. Listado datos a obtener de la SF Consideraciones Funcionales. En el tipo de avalo Comercial, se debe completar un apartado que se corresponde con el Anexo Fotogrfico. En este apartado, hay varios subapartados, entre los que se encuentran Comparables rentas y Comparables ventas. El objetivo de estos subapartados es facilitar las fotos de los comparables de rentas y ventas, cuya informacin de cada comparable se ha facilitado previamente en otros campos del avalo. Para poder relacionar las fotos con el comparable en cuestin, se utiliza la cuenta catastral. En el caso en que la cuenta catastral no se facilite, no se podr asociar las fotos con el comparable por lo que tampoco se vern las fotos de los comparables cuando se consulte el detalle del avalo en la aplicacin. A futuro se pretende que la cuenta catastral de los comparables sea obligatoria.
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ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL OFICIALA MAYOR

DIRECCIN GENERAL DE ADMINISTRACIN EN LA OFICIALA MAYOR Lic. Alberto Arturo Ayerdi Hernndez, Director General de Administracin en la Oficiala Mayor, con fundamento en los artculos 101 G fraccin XI del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal; 6, 7 fraccin I y II y 21 fraccin I y 22 de la Ley de Proteccin de Datos Personales para el Distrito Federal; y los numerales 6, 7 y 8 de los lineamientos para la Proteccin de Datos Personales en el Distrito Federal, as como tambin los siguientes: CONSIDERANDOS I. Que de acuerdo al artculo 101 G fraccin XI del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal, corresponde a la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor en el mbito de su competencia, entre otras la siguiente atribucin: Aplicar al interior de la dependencia, las polticas, normas, sistemas, procedimientos y programas en materia de administracin y desarrollo del personal, de organizacin, de sistemas administrativos, servicios generales, de la informacin que se genere en el mbito de su competencia, de conformidad con las disposiciones jurdicas y administrativas aplicables; Que el Sistema de Datos Personales denominado Sistema de Expedientes de Personal de la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor, es de la competencia de la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor, con fundamento en el artculo 101 G fraccin XI del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal; Que el artculo 6 de la Ley de Datos Personales para el Distrito Federal establece que corresponde a cada Ente Pblico determinar a travs de su titular, o en su caso, del rgano competente, la creacin, modificacin o supresin de sistemas de datos personales, conforme a su respectivo mbito de competencia; Que de conformidad con el artculo 7 fraccin I de la Ley de Proteccin de Datos Personales para el Distrito Federal se establece que la integracin, tratamiento y tutela de los sistemas de datos personales est a cargo de los Entes pblicos y que la creacin, modificacin o supresin de los sistemas de datos personales debern publicarse en la Gaceta Oficial del Distrito Federal; Que con fecha 17 de septiembre de 2012 se public en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el aviso por el que se da a conocer el cambio de nivel de seguridad exigido por el sistema de datos personales bajo la tutela de la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor del Gobierno del Distrito Federal denominado Sistema de expedientes de personal de la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor, de conformidad con lo establecido en la normatividad aplicable en esta materia; Que el sistema de datos personales que se MODIFICA mediante el presente acuerdo fue inscrito en el Registro Electrnico del Sistema de Datos Personales (RESDP) administrado por el Instituto de Acceso a la Informacin Pblica y Proteccin de Datos Personales del Distrito Federal con fecha 12 de mayo de 2010, con nmero de folio de inscripcin en el RESDP 0114008940255100512. Que el artculo 5 de la Ley de Proteccin de Datos Personales para el Distrito Federal establece que se debe cumplir con los principios que rigen a los sistemas de datos personales en posesin de los entes pblicos, tales como: licitud, consentimiento, calidad de los datos, confidencialidad, seguridad, as como disponibilidad y temporalidad de los mismos, por lo que a fin de dar cabal cumplimiento a este artculo, he tenido a bien emitir el siguiente:
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
ACUERDO POR EL QUE SE MODIFICA EL SISTEMA DE EXPEDIENTES DE PERSONAL DE LA DIRECCIN GENERAL DE ADMINISTRACIN EN LA OFICIALA MAYOR
I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Se modifica la totalidad del apartado Normatividad Aplicable, para quedar en los siguientes trminos: CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS; ESTATUTO DE GOBIERNO DEL DISTRITO FEDERAL; LEY ORGNICA DE LA ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL; LEY DE TRANSPARENCIA Y ACCESO A LA INFORMACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; LEY DE PROTECCIN DE DATOS PERSONALES DEL DISTRITO FEDERAL; LEY DE ARCHIVOS DEL DISTRITO FEDERAL; LEY FEDERAL DE LOS TRABAJADORES AL SERVICIO DEL ESTADO; LEY FEDERAL DE RESPONSABILIDADES DE LOS SERVIDORES PBLICOS;
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10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. LEY DEL INSTITUTO DE SEGURIDAD Y SERVICIOS SOCIALES DE LOS TRABAJADORES DEL ESTADO; LEY DE PRESUPUESTO Y GASTO EFICIENTE DEL DISTRITO FEDERAL; LEY DE PREMIOS, ESTMULOS Y RECOMPENSAS CIVILES; REGLAMENTO INTERIOR DE LA ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; REGLAMENTO DE LA LEY DE TRANSPARENCIA Y ACCESO A LA INFORMACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; REGLAMENTO DE ESCALAFN DE LOS TRABAJADORES DE BASE DE LA ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; LINEAMIENTOS DE LA LEY DE PROTECCIN DE DATOS PERSONALES DEL DISTRITO FEDERAL; LINEAMIENTOS PARA LA AUTORIZACIN DE PROGRAMAS DE CONTRATACIN DE PRESTADORES DE SERVICIOS CON CARGO A LA PARTIDA PRESUPUESTAL 1211 HONORARIOS ASIMILADOS A SALARIOS MANUAL ADMINISTRATIVO DE LA OFICIALA MAYOR EN SU PARTE DE ORGANIZACIN. CIRCULAR UNO 2012, NORMATIVIDAD EN MATERIA DE ADMINISTRACIN DE RECURSOS PARA LAS DEPENDENCIAS, UNIDADES ADMINISTRATIVAS, UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE APOYO TCNICO OPERATIVO, RGANOS DESCONCENTRADOS Y ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL; CONDICIONES GENERALES DE TRABAJO DEL GOBIERNO DEL DISTRITO FEDERAL. Se modifica la totalidad del apartado Cesin de datos, para quedar en los siguientes trminos:
20. I.
Cesin de datos: Dependencias que integran el Gobierno del Distrito Federal, Comisin de Derechos Humanos del Distrito Federal, Contralora General, Contadura Mayor de Hacienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, Instituto de Acceso a la Informacin Pblica y Datos Personales del Distrito Federal, rganos Jurisdiccionales Federales y Locales, Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), Instituto Nacional de Enseanza para los Adultos (INEA), Direccin General de Administracin y Desarrollo de Personal y autoridades jurisdiccionales que en el mbito de sus atribuciones y competencias lo requieran. II. Se modifica la totalidad del apartado Tiempo de conservacin de los datos, para quedar en los siguientes trminos:
Tiempo de conservacin en medio automatizado: No aplica Tiempo de conservacin en el archivo de trmite: 11 aos o ms Tiempo de conservacin en el archivo de concentracin: 11 aos o ms Se contempla la transferencia de la informacin contenida en el archivo histrico: No TRANSITORIOS PRIMERO.- Publquese en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. SEGUNDO.- Una vez publicado el presente Acuerdo en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el responsable del Sistema de Datos Personales denominado Sistema de Expedientes de Personal de la Direccin General de Administracin en la Oficiala Mayor realizar las acciones necesarias para la inscripcin de las modificaciones en el Registro Electrnico del Sistema de Datos Personales del Instituto de Acceso a la Informacin Pblica y Proteccin de Datos Personales del Distrito Federal, dentro de los diez das hbiles siguientes a su publicacin. TERCERO.- Notifquese el presente Acuerdo al Instituto de Acceso a la Informacin Pblica y Proteccin de Datos Personales del Distrito Federal, dentro de los diez das hbiles siguientes a su publicacin en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. Mxico, D. F., a 28 de noviembre de 2013. (Firma) Lic. Alberto Arturo Ayerdi Hernndez Director General de Administracin En la Oficiala Mayor del Gobierno del Distrito Federal
CONVOCATORIAS DE LICITACIN Y FALLOS

GOBIERNO DEL DISTRITO FEDERAL SISTEMA DE AGUAS DE LA CIUDAD DE MXICO RGANO DESCONCENTRADO CONVOCATORIA No. 41 La Lic. Graciela Elena Flamenco Reyes, Directora de Recursos Materiales y Servicios Generales, del Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico (SACMEX), del Gobierno del Distrito Federal, con fundamento en los artculos 134 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; 26, 27 inciso a, 28, 30 fraccin I, 32 y 43 de la Ley de Adquisiciones para el Distrito Federal, su Reglamento; artculos 7 fraccin IV ltimo prrafo, 119 A y 119 B del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal vigente; numeral Octavo del Acuerdo por el que se delega en diversos servidores pblicos del rgano Desconcentrado denominado Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico las facultades que se indican; numeral 1.3.0.0 del Manual Administrativo de la Direccin General Administrativa en el Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico y la Normatividad aplicable en la materia, convoca a los interesados en participar en la Licitacin Pblica Nacional EA-909004998-N240-2013, para la adquisicin del Suministro, instalacin y adecuacin de tablero de media tensin, transformadores de potencia y centro de control de motores. Periodo de venta de bases Del 6 al 10 de diciembre de 2013. Visita a instalaciones 11 de diciembre de 2013 10:00 horas. Junta de aclaracin de bases 12 de diciembre de 2013 17:00 horas. Descripcin Suministro, instalacin, adecuacin, pruebas y puesta en marcha de centro de control de motores. Suministro, instalacin, conexin y puesta en marcha de subestacin compacta tipo interior, clasificada como tablero de media tensin. Suministro, instalacin, adecuacin, energizacin, pruebas y puesta en servicio de transformador de potencia de 1250-1500 kVA de capacidad. Suministro de sistema de red de tierra fsica. Suministro, instalacin, conexin, energizacin, pruebas y puesta en servicio de transformador tipo subestacin de 75 kVA de capacidad. Acto de presentacin y apertura de propuestas 16 de diciembre de 2013 10:00 horas. Acto de fallo 19 de diciembre de 2013 10:00 horas. Cantidad 1 1 2 1 1 Unidad Equipo Equipo Equipo Lote Equipo Plazo de entrega Mximo al 27 de diciembre de 2013.
Partida 1 2 3 4 5
Lugar y horario de entrega: Precio de las bases en convocante y mediante depsito bancario: Forma de pago de Bases:
La entrega de los bienes objeto de la licitacin se realizar L.A.B. en la Planta de Bombeo de Aguas Combinadas San Cosme, ubicada en Virginia Fbregas, esquina Alfonso Herrera, Colonia San Rafael, Delegacin Cuauhtmoc, C.P. 06470, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 horas. $ 1,100.00 (un mil cien pesos 00/100 m.n.) Convocante.- El pago se deber efectuar en das hbiles de 9:00 a 15:00 horas en la Oficina de Retribucin Salarial al Personal, ubicada en la planta baja de las oficinas centrales del SACMEX, mediante cheque certificado o de caja a favor de la Secretara de Finanzas del Distrito Federal, librado por la persona fsica o moral interesada, expedido por institucin bancaria establecida en el Distrito Federal o rea metropolitana (Atizapn, Tlalnepantla, Ecatepec, Naucalpan o Nezahualcyotl). Depsito Bancario.- El pago se deber efectuar a nombre de la Secretara de Finanzas del Distrito Federal, debiendo contener completas las siguientes referencias: nmero de cuenta de Banco Santander, S.A. 65501123467, nmero de sociedad 06D3, Registro Federal de Contribuyentes (del interesado) y nmero de Licitacin.
Servidores pblicos responsables de la Licitacin: Lic. Graciela Elena Flamenco Reyes, Directora de Recursos Materiales y Servicios Generales, Lic. Carlos Guerrero Ruz, Subdirector de Adquisiciones, Miguel Cano Blanco, Jefe de la Unidad Departamental de Licitaciones Pblicas de Adquisiciones, Omar Bedolla Morales, Jefe de la Unidad Departamental de Contratacin de Servicios y Lic. Mara Alicia Sosa Hernndez, Jefa de la Oficina de Convocatorias y Publicaciones. * El periodo de venta de bases y las fechas en las que se llevarn a cabo los eventos de la licitacin se consideran a partir de la publicacin de esta Convocatoria en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. * Las bases y especificaciones se encuentran disponibles para su consulta en Internet: www.compranet.funcionpublica.gob.mx o en la Subdireccin de Adquisiciones, sito en Nezahualcyotl No. 109, 6 piso, Colonia Centro, Delegacin Cuauhtmoc, en Mxico, Distrito Federal, Cdigo Postal 06080, de 9:00 a 15:00 y 17:00 a 19:00 horas, en das hbiles, atencin de la Lic. Mara Alicia Sosa Hernndez, telfono 5130 44 44, extensiones 1611 y 1612. Los interesados podrn acudir a revisar las bases sin costo alguno, pero para participar ser requisito cubrir su costo. * Los actos de Junta de Aclaracin de Bases, Primera Etapa: Acto de Presentacin y Apertura de Propuestas y la Segunda Etapa: Acto de Fallo, se celebrarn en la Sala de Juntas de la Direccin General Administrativa, ubicada en el 6 piso del edificio sede del SACMEX, sito en Nezahualcyotl No. 109, Colonia Centro, Delegacin Cuauhtmoc, en Mxico, Distrito Federal, Cdigo Postal 06080. * El pago de los servicios se realizar en moneda nacional, a los 20 das naturales siguientes a la fecha de aceptacin de las facturas debidamente requisitadas. * La licitacin no considera el otorgamiento de anticipo. * La informacin adicional deber presentarse en espaol. * Las propuestas debern presentarse en espaol. * No podrn participar las personas fsicas o morales que se encuentren en los supuestos contenidos en los artculos 39 de la Ley de Adquisiciones para el Distrito Federal y 47 fraccin XXIII de la Ley Federal de Responsabilidades de los Servidores Pblicos. * La Licitacin no est considerada bajo la cobertura de algn tratado de libre comercio. * Para coadyuvar al mejor desarrollo de la Junta de Aclaracin de Bases, se solicita a los interesados que adquieran las bases, remitir sus dudas por escrito, de acuerdo al anexo que se incluye en las bases, al correo electrnico daniel.rodriguez@sacmex.df.gob.mx, o al fax 57 09 22 75 previo a la fecha del evento. Mxico, Distrito Federal, a 2 de diciembre de 2013. (Firma) Lic. Graciela Elena Flamenco Reyes. Directora de Recursos Materiales y Servicios Generales. Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico.
ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO FEDERAL DELEGACION MILPA ALTA DIRECCION GENERAL DE OBRAS Y DESARROLLO URBANO AVISO DE FALLO El Ing. Eduardo J. Gonzlez Cueto D., Director General de Obras y Desarrollo Urbano en la Delegacin de Milpa Alta, en observancia a lo dispuesto en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos en su artculo 134, con fundamento en lo dispuesto en los artculos 34 de la Ley de Obras Pblicas del Distrito Federal, 39 de la Ley de Obras Pblicas y Servicios Relacionados con las Mismas, y de conformidad con los artculos 122 Bis fraccin XII inciso C) y 126 Del Reglamento Interior de la Administracin Publica del Distrito Federal, da a conocer la identidad de ganadores de las Licitaciones Pblicas Nacionales de las convocatorias Nos. 07, 08, 09 y 10-2013. No. DE LICITACIN Y No. DE CONCURSO IMPORTE CON I.V.A. FECHA DE INICIO FECHA DE TRMINO
OBRA Construccin de baos, rehabilitacin de luminarias en la cancha de ftbol y pintura en frontn del deportivo San Antonio Tecomitl y rehabilitacin del rea afectada de la pista de carreras, construccin de baos, sistema de riego en deportivo Momoxco en San Pedro Atocpan. Colocacin de pasto natural en el campo de entrenamiento Tlacotenco, ubicado en el pueblo de Santa Ana Tlacotenco, Milpa Alta. Instalacin de duela en cancha de bsquetbol, rehabilitacin de baos en gimnasio, construccin de cancha de bsquetbol en deportivo Xicomulco, ubicado en el pueblo de San Bartolom Xicomulco. Rehabilitacin de calderas, bombas de calor, sistema solar, clorado, filtrado de la alberca delegacional, en el pueblo de San Francisco Tecoxpa.
EMPRESA
DGODU-LP-28/2013
Comercializadora y Constructora Tucn, S.A. de C.V.
$1,228,135.72
04-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-29/2013
Terram Ingeniera, S.A. de C.V.
$967,592.51
04-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-30/2013
Castell & Polanco Ingeniera, S.A. de C.V.
$1,564,687.60
04-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-31/2013
Grepa Construcciones, S.A. de C.V.
$2,184,477.15
04-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-32/2013
DGODU-LP-33/2013
Instalacin de pasto sinttico en dos canchas de ftbol, rehabilitacin de frontn en el deportivo Estanislao Galicia, ubicado en el pueblo de San Salvador Cuauhtenco, Milpa Alta. Construccin de la tercera etapa del "Faro" ubicado en San Jernimo Miacatln, dentro del permetro delegacional Ampliacin del centro de salud en San Salvador Cuauhtenco del programa presupuesto participativo, dentro del permetro delegacional. Libramiento San Antonio Tecmitl, del programa presupuesto participativo, dentro del permetro delegacional Recuperacin de centro histrico y espacio pblico en la plaza San Pedro Atocpan, dentro del permetro delegacional. Recuperacin de centro histrico y espacio pblico en plaza Villa Milpa Alta, dentro del permetro delegacional. Remodelacin de la casa de la cultura "Calmecac" ubicada en Villa Milpa Alta y "Olla de Piedra" ubicada en el poblado de San Antonio Tecmitl, dentro del permetro delegacional. Remodelacin de la casa de cultura de "San Pedro Atocpan y San Jernimo Miacatln", dentro del permetro delegacional Remodelacin de las bibliotecas pblicas Ignacio Manuel Altamirano, Cuahcoyoltecatl, Tecoxpa, Miacatln y Ohtenco de Villa Milpa Alta, Santa Ana Tlacotenco, San Francisco Tecoxpa, San Jernimo Miacatln y San Agustn Ohtenco, dentro del permetro delegacional.
Grupo R&M Construcciones, S.A. de C.V.
$3,150,422.12
04-nov-2013
31-dic-2013
Contratista del Istmo, S.A. de C.V.
$2,741,112.46
12-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-34/2013
Constructora Mexicana Versatil, S.A. de C.V.
$1,996,985.84
12-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-35/2013
Construcciones Istander, S.A. de C.V.
$2,081,293.43
12-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-36/2013
Castell & Polanco Ingeniera, S.A. de C.V.
$4,086,354.05
13-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-37/2013
Terram Ingeniera, S.A. de C.V. Grupo Caza 68, S.A. de C.V.
$2,700,589.94
13-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-38/2013
$1,072,561.55
20-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-39/2013
Grupo Caza 68, S.A. de C.V.
$1,679,305.01
20-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-40/2013
Proyecciones y Supervisores, S.A. de C.V.
$1,779,948.31
20-nov-2013
31-dic-2013
DGODU-LP-41/2013
DGODU-LP-42/2013
Remodelacin de las bibliotecas pblicas Tlahuil Oh Thi, Xicomulco, Esteban S. Castorena y Oztotitla, ubicada en los poblados de San Pedro Atocpan, San Bartolom Xicomulco, San Salvador Cuauhtenco y San Pablo Oztotepec, dentro del permetro delegacional Remodelacin del museo Altepelcalli y la biblioteca pblica Calmecac, ubicados en el poblado de Villa Milpa Alta, dentro del permetro delegacional
Libso Arquitectos, S.A. de C.V.
$1,689,291.37
20-nov-2013
31-dic-2013
Grepa Construcciones, S.A. de C.V.
$1,907,213.16
20-nov-2013
31-dic-2013
Las razones de asignacin y de rechazo de las empresas participantes podrn ser consultadas en la Direccin General de Obras y Desarrollo Urbano de la Delegacin del Gobierno del Distrito Federal en Milpa Alta, sita en la Av. Constitucin Esq. Andador Sonora, col. Villa Milpa Alta, C.P. 12000, Mxico, D.F. MILPA ALTA, D.F., 05 DE DICIEMBRE DE 2013 ATENTAMENTE DIRECTOR GENERAL DE OBRAS Y DESARROLLO URBANO
(Firma)
ING. EDUARDO JAVIER GONZLEZ CUETO DOMNGUEZ.
GOBIERNO DEL DISTRITO FEDERAL DELEGACION XOCHIMILCO DIRECCION GENERAL DE OBRAS Y DESARROLLO URBANO NOTIFICACION DE FALLOS Ingeniero Salvador Jos Raymundo Navarro Trovamala, Director General de Obras y Desarrollo Urbano en la Delegacin Xochimilco, en observancia a lo dispuesto en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos en su artculo 134 y de conformidad con la Ley de Obras Pblicas del Distrito Federal en sus artculos 3 apartado A fracciones I y VIII, 23, 24 inciso A, 25 apartado A fraccin I, 26 y 28; y de acuerdo con las facultades y atribuciones que me otorgan los Artculos 122 Fraccin III, 122 BIS Fraccin XVI, inciso c); 123 Fracciones V, XIV y 126 Fraccin XVI del Reglamento Interior de la Administracin Pblica del Distrito Federal y el Acuerdo Delegatorio de Facultades de fecha 29 de mayo de 2013, as como lo establecido en el Manual Administrativo en su Apartado de Organizacin correspondiente al rgano Poltico Administrativo en Xochimilco. Y dando cumplimiento a lo dispuesto en el artculo 34 de la Ley de Obras Publicas del Distrito Federal da a conocer los Fallos de las siguientes Licitaciones Pblicas Nacionales, del Programa Operativo 2013, conforme a lo siguiente: 30001125-031-13: TRABAJOS DE MANTENIMIENTO A EMBARCADEROS. EMPRESA: DISTRIBUCION INSTALACION Y SERVICIO, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $1,970,153.80 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 10 DE OCTUBRE AL 23 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-032-13: CONSTRUCCION DE GRADAS, BAOS Y VELARIA EN EL FRONTON DE SANTIAGO TULYEHUALCO. SE DECLARA (DESIERTA.) 30001125-033-13: REMODELACIN DEL MERCADO DE PLANTAS Y FLORES ACUEXCOMATL EN SAN LUIS TLAXIALTEMALCO. (2A ETAPA). SE DECLARA (DESIERTA.) 30001125-034-13: TRABAJOS DE RED DE DRENAJE, POSTES, LUMINARIAS, GUARNICIONES Y BANQUETAS Y REFORESTACION EN 6 COMITES CIUDADANOS: COLONIA TIERRA NUEVA, BARRIO EL ROSARIO, PBLO. SAN ANDRES AHUAYUCAN, COLONIA GUADALUPE, COLONIA POTRERO DE LA NORIA-BOSQUES DEL SUR, BARRIO SAN DIEGO. EMPRESA: MEGAOBRAS CONSTRUCCION Y SUPERVISION, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $2,857,119.65 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 21 DE OCTUBRE AL 27 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-035-13: CONCLUSIN DE LA BARDA PERIMETRAL DEL DEPORTIVO XOCHIMILCO Y DIVERSOS DEPORTIVOS, UBICADOS EN AV. CARRETERA TULYEHUALCO-XOCHIMILCO, NATIVITAS, AV. PROL. DIVISIN DEL NORTE, BO. EL ROSARIO, DELEGACIN XOCHIMILCO. EMPRESA: CONSTRUCCION ARQUITECTURA REMODELACION SOTO, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $9,996,903.65 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 23 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-036-13: CONCLUSION DE LA CONSTRUCCION DEL MODULO DEPORTIVO ZACAPA. EMPRESA: GRUPO CONSTRUCTOR CAHUA, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $2,714,854.70 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 23 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-037-13: CONSTRUCCION DE GRADAS, BAOS Y VELARIA EN EL FRONTON DE SANTIAGO TULYEHUALCO. EMPRESA: C. PATRICIA SNCHEZ CORONA CON UN MONTO DE $2,349,354.28 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 25 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013.
30001125-038-13: REMODELACIN DEL MERCADO DE PLANTAS Y FLORES ACUEXCOMATL EN SAN LUIS TLAXIALTEMALCO. (2A ETAPA). SE DECLARA (DESIERTA.) 30001125-039-13: IMAGEN URBANA DEL CORREDOR PEATONAL EN AVENIDA GUADALUPE I. RAMREZ, ENTRE PEDRO RAMREZ DEL CASTILLO Y 16 DE SEPTIEMBRE. EMPRESA: COINAR CONSORCIO DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $5,997,127.37 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 01 DE NOVIEMBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-040-13: INTRODUCCION DE RED DE DRENAJE EN LA CALLE EJIDO, EN LA NORIA XOCHIMILCO. EMPRESA: INGENIERA Y URBANIZACIN M.G., S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $997,996.05 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 28 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-041-13: CONSTRUCCION DE CANCHA DE FUTBOL EN EL DEPORTIVO SAN GREGORIO ATLAPULCO. EMPRESA: INGENIERIA CALMECAC, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $4,289,833.10 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 28 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-042-13: TRABAJOS DE INSTALACION DE POSTES Y LUMINARIAS, ASI COMO REMODELACION DE PLAZUELAS EN 4 COMITES VECINALES: COLONIA CRISTO REY, BARRIO SANTA CRUCITA, BARRIO 18 Y SAN LUIS TLAXIALTEMALCO. EMPRESA: TRIAD CONSTRUCCIONES, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $1,960,372.96 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 28 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-043-13: TRABAJOS DE GUARNICIONES Y BANQUETAS, JUEGOS INFANTILES, GIMNASIO AL AIRE LIBRE , MURO DE CONTENCION, EN 4 COMITES VECINALES : PASEOS DEL SUR, COLONIA TECACALANCO, SAN LUCAS XOCHIMANCA Y SANTA INES. EMPRESA: LUZMA CONSTRUCCIONES, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $1,957,753.61 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 28 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013. 30001125-044-13: ADECUACION DEL PUENTE PEATONAL EN EL BARRIO DE SAN DIEGO. EMPRESA: PRODICSA SEGUNDA GENERACIN, S.A. DE C.V. CON UN MONTO DE $887,919.31 CON I.V.A. Y UN PERIODO DE EJECUCION DEL 30 DE OCTUBRE AL 26 DE DICIEMBRE DE 2013.
Las razones de asignacin y de rechazo de las empresas participantes podrn ser consultadas en la Direccin General de Obras y Desarrollo Urbano de la Delegacin del Gobierno del Distrito Federal en Xochimilco, sita en Gladiolas numero 161 Barrio San Pedro, Mxico D.F. (Firma) Mxico Distrito Federal 02 de Diciembre de 2013 DIRECTOR GENERAL DE OBRAS Y DESARROLLO URBANO ING. SALVADOR JOS RAYMUNDO NAVARRO TROVAMALA
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SECCIN DE AVISOS
YALE DE MXICO, S.A. DE C.V.
(Fusionante) MAXI-OFERTAS, S.A. DE C.V. Y SERVICIOS DE CAPITAL HUMANO CADA, S.A. DE C.V. (Fusionadas) AVISO DE FUSIN En cumplimiento a lo dispuesto en el Artculo 223 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se hace del conocimiento del pblico en general para todos los efectos legales a que haya lugar que, mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Yale de Mxico, S.A. de C.V. (Yale de Mxico), celebrada el 1 de noviembre de 2013, Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Maxi-Ofertas, S.A. de C.V. (Maxi-Ofertas), celebrada el 1 de noviembre de 2013, y Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Servicios de Capital Humano CADA, S.A. de C.V. (CADA) celebrada el 1 de noviembre de 2013, se aprob la fusin por absorcin de Maxi-Ofertas y CADA en Yale de Mxico, subsistiendo Yale de Mxico, como sociedad fusionante, y desapareciendo Maxi-Ofertas y CADA, como sociedades fusionadas. En virtud de lo anterior, se publica un extracto de Convenio de Fusin aprobado por dichas Asambleas de Accionistas, los Balances Generales de Yale de Mxico, Maxi-Ofertas y CADA, respectivamente, as como el sistema establecido para la extincin de los pasivos a cargo de Maxi-Ofertas y CADA: 1. Yale de Mxico, Maxi-Ofertas y CADA, acordaron fusionarse en la inteligencia que Yale de Mxico subsistir, como sociedad fusionante, y Maxi-Ofertas y CADA desaparecern, como sociedades fusionadas (la Fusin). 2. Los Balances Generales al 31 de octubre de 2013 de Yale de Mxico, Maxi-Ofertas y CADA, respectivamente, expresados en Moneda Nacional a valores histricos, servirn de base para llevar a cabo la Fusin con los ajustes que deban efectuarse a efecto de actualizarlos a la fecha en que surta efectos la misma. Para efectos de la Fusin, los Balances Generales al 31 de octubre de 2013 han sido aprobados por los rganos sociales competentes de cada una de las sociedades mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Yale de Mxico, Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Maxi-Ofertas y Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de CADA, respectivamente, todas de fecha 1 de noviembre de 2013. 3. En virtud de que Yale de Mxico ser la sociedad que subsistir como sociedad fusionante, adquirir, a ttulo universal, todo el patrimonio de Maxi-Ofertas y CADA, por lo que Maxi-Ofertas y CADA transmitirn a Yale de Mxico, a ttulo universal, la totalidad de su patrimonio, el cual comprende todos y cada uno de sus activos y pasivos, sin reserva ni limitacin alguna. En consecuencia, Yale de Mxico se subrogar en todos y cada uno de los derechos, obligaciones, acciones y garantas de cualquier ndole que correspondan o puedan corresponder a Maxi-Ofertas y CADA bajo cualquier ttulo, con todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda, quedando Yale de Mxico obligada a notificar, a quien corresponda, la transmisin de los derechos y la asuncin de las obligaciones de Maxi-Ofertas y CADA como resultado de la Fusin para efecto de registrar a Yale de Mxico como nueva titular de dichos derechos y obligaciones. 4. Para los efectos de lo previsto en el Artculo 225 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, Maxi-Ofertas y CADA considerarn como vencidas todas y cada una de sus deudas, salvo aquellas respecto de las cuales los acreedores hayan dado previamente su consentimiento para la Fusin; por su parte, las deudas contradas por Yale de Mxico con anterioridad a la Fusin continuarn vigentes y en los mismos trminos pactados con los respectivos acreedores. Por consiguiente y con fundamento en lo dispuesto por los artculos 178, 182 fraccin VII, 200, 222, 223 y 225 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, as como 21 fraccin V del Cdigo de Comercio, la Fusin surtir plenos efectos entre las Fusionadas y la Fusionante y sus respectivos accionistas el da 1 de noviembre de 2013 y respecto de terceros, la Fusin surtir efectos en el momento de la inscripcin de los acuerdos contenidos en el Convenio de Fusin en el Registro Pblico de Comercio del domicilio social de Yale de Mxico y Maxi-Ofertas y CADA, respectivamente. 5. Los pasivos y activos registrados en los libros y en los estados financieros de Yale de Mxico, respecto de los cuales Maxi-Ofertas y CADA tengan calidad de acreedores y/o deudores, se consideraran efectivamente cobrados y/o pagados, respectivamente, extinguindose la obligacin de pago precisamente el 1de noviembre de 2013.
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6. Como consecuencia de la Fusin y en virtud de que (i) el valor contable por accin de CADA es, proporcionalmente, 4.3160 veces el valor contable por accin de la FUSIONANTE; y (ii) el valor contable por accin de MAXI-OFERTAS es, proporcionalmente, 0.0595 veces el valor contable por accin de la FUSIONANTE, considerando los Balances Generales aprobados para tal efecto, as como que los accionistas de las FUSIONADAS son propietarios de 50,000 (cincuenta mil) acciones nominativas de CADA y de 11678,900 (once millones seiscientos setenta y ocho mil novecientas) acciones nominativas de MAXI-OFERTAS, la parte variable del capital social de la FUSIONANTE se aumentar en la cantidad de $910,697.00 (novecientos diez mil seiscientos noventa y siete pesos 00/100 M.N.), cantidad que sumada al capital social actual de la FUSIONANTE, es decir, a la cantidad de $30915,584.00 (treinta millones novecientos quince mil quinientos ochenta y cuatro pesos 00/100) M.N., har ascender el capital social de la FUSIONANTE a la cantidad de $31,826,281 (treinta y un millones ochocientos veintisis mil doscientos ochenta y un pesos 00/100) M.N. Mxico, Distrito Federal, a 1 de noviembre de 2013 Yale de Mxico, S.A. de C.V. (Firma) ______________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial Maxi-Ofertas, S.A. de C.V. (Firma) ______________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial Servicios de Capital Humano CADA, S.A. de C.V. (Firma) ______________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial Yale de Mxico, S.A. de C.V. Balance General al 31 de octubre de 2013 (Cifras en Pesos) Activo Circulante Activo Fijo Activo Diferido Total Activo Pasivo Circulante Total Pasivo Capital Contable Total Pasivo y Capital Contable (Firma) ________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial $237016,987.00 $29241,720.00 $951,413.00 $267210,120.00 $161501,430.00 $161501,430.00 $105708,690.00 $267210,120.00
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Maxi-Ofertas, S.A. de C.V. Balance General al 31 de octubre de 2013 (Cifras en Pesos) Activo Circulante Activo Fijo Activo Diferido Total Activo Pasivo Circulante Total Pasivo Capital Contable Total Pasivo y Capital Contable (Firma) ________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial Servicios de Capital Humano CADA, S.A. de C.V. Balance General al 31 de octubre de 2013 (Cifras en Pesos) Activo Circulante Activo Fijo Activo Diferido Total Activo Pasivo Circulante Total Pasivo Capital Contable Total Pasivo y Capital Contable (Firma) ________________________________________ Por: Francisco Javier Portas Ledesma Delegado Especial $40115,813.00 $37,872.00 $8,077.00 $40161,761.00 $39423,883.00 $39423,883.00 $737,878.00 $40161,761.00 $30310,056.00 $46,361.00 $2002,018.00 $32358,434.00 $29980,376.00 $29980,376.00 $2'378,059.00 $32358,434.00
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BANQUETES FINOS, S.A. DE C.V.

BALANCE GENERAL AL 31 DE JULIO DE 2013
ACTIVO CIRCULANTE: Bancos Cuentas por cobrar IVA acreditable Almacn Pagos por anticipado TOTAL CIRCULANTE FIJO Activo fijo Deprec. Acumulada Gastos de instalacin amortizacin TOTAL FIJO TOTAL ACTIVO PASIVO Cuentas por pagar Impuestos por pagar PTU por pagar TOTAL PASIVO CAPITAL Capital Social Reserva Legal Resultados de Ejerc Anteriores Resultado del ejercicio TOTAL CAPITAL TOTAL PASIVO Y CAPITAL
IMPORTE
7,197.26 3,330,525.95 378,402.74 169,002.16 2,217,277.19 6,102,405.30
9,838,121.64 -6,966,080.79 1,842,068.96 -253,296.12 4,460,813.69 10,563,218.99
1,740,660.82 561,844.68 143,702.30 2,446,207.80
750,000.00 34,305.94 4,510,025.98 2,822,679.27 8,117,011.19
10,563,218.99
Con motivo de la fusin, se resuelve que la sociedad fusionante Grupo Food Art, S.A. de C.V. pague todas aquellas deudas cuyos acreedores no hubiern otorgado su consentimiento respecto de la fusin de que se trata, conforme a lo dispuesto por el Art. 225 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y que publique, en el aviso de fusin correspondiente el derecho que tienen dichoa acreedores a recibir el pago. (Firma) ____________________________________________ RICARDO JAIME FRYDMAN SCHWARTZMAN REPRESENTANTE LEGAL
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GRUPO FOOD ART, S.A. DE C.V. BALANCE GENERAL AL 31 DE JULIO DE 2013 ACTIVO CIRCULANTE Caja Bancos Clientes IVA acreditable pagado Pagos por anticipado TOTAL CIRCULANTE FIJO Activo fijo Deprec. Acumulada TOTAL FIJO TOTAL ACTIVO PASIVO Cuentas por cobrar Impuestos por pagar TOTAL PASIVOS CAPITAL Capital Social Resultados de Ejerc Anteriores Resultado del ejercicio TOTAL CAPITAL TOTAL PASIVO Y CAPITAL 50,000.00 737,728.14 -293,231.88 494,496.26 1,483,945.25 874,923.50 114,525.49 989,448.99 IMPORTE
1,726.88 468,638.96 26,680.00 275,252.07 597,696.44 1,369,994.35
185,840.00 -71,889.10 113,950.90 1,483,945.25
Con motivo de la fusin, se resuelve que la sociedad fusionante Grupo Food Art, S.A. de C.V. pague todas aquellas deudas cuyos acreedores no hubiern otorgado su consentimiento respecto de la fusin de que se trata, conforme a lo dispuesto por el Art. 225 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y que publique, en el aviso de fusin correspondiente el derecho que tienen dichoa acreedores a recibir el pago. (Firma) ___________________________________________ RICARDO JAIME FRYDMAN SCHWARTZMAN REPRESENTANTE LEGAL
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TECHNOLOGICAL PROFESSIONAL RESOURCE S.C.

BALANCE FINAL DE LIQUIDACION AL 31 DE OCTUBRE DE 2013 DESCRIPCION SALDO FINAL DEL MES DESCRIPCION SALDO FINAL DEL MES
ACTIVO DISPONIBLE BANCOS TOTAL DE ACTIVO DISPONIBLE ACTIVO CIRCULANTE I.V.A. ACREDITABLE CONTRIBUCIONES A FAVOR TOTAL DE ACTIVO CIRCULANTE 17,862.14 2,450.02 20,312.16 280,367.20 280,367.20
PASIVO A CORTO PLAZO ACREEDORES TOTAL DEL PASIVO CAPITAL CONTABLE CAPITAL SOCIAL RESULTADO DE EJ. ANT. RESULTADO DEL EJERC. TOTAL DE CAPITAL CONTABLE 50,000.00 -3,980,128.12 -1,591,856.86 -5,521,984.98 300,679.36 5,822,664.34 5,822,664.34
TOTAL ACTIVO
300,679.36
TOTAL PASIVO + CAPITAL
EL PRESENTE BALANCE SE PUBLICA PARA DAR CUMPLIMIENTO A LO ESTABLECIDO EN LA FRACCION II DEL ARTICULO 247 DE LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES MXICO, DF A 31 DE OCTUBRE DE 2013 LIQUIDADOR (Firma) C. HECTOR JESUS GONZALEZ SANCHEZ __________________________________
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AVISO DE SOLICITUD DE MODIFICACIN AL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO

De conformidad con lo dispuesto por el Artculo 41 la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y 49 del Reglamento del Comit Tcnico de Modificaciones a los Programas de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, ante la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, se inici el procedimiento de Modificacin al Programa Delegacional para la Delegacin Cuauhtmoc, por tal motivo, se da a conocer el siguiente:
AVISO DE SOLICITUD DE MODIFICACIN AL PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIN CUAUHTMOC
No. DE FOLIO: INGRESO DE SOLICITUD: SUP. DE TERRENO: DOMICILIO: ZONIFICACIN VIGENTE: SEDUVI-SITE 27039-341PAAN13 9 de septiembre de 2013 474.80 m2 Juan de la Barrera No. 116, Colonia Condesa, Delegacin Cuauhtmoc. H /3/20/M (Habitacional, 3 niveles mximos de construccin, 20% mnimo de rea libre, Densidad M Media, una vivienda por cada 50.00 m de la superficie total del terreno). 22 viviendas en 10 niveles (Planta baja ms 9 niveles), con una superficie de construccin de 3,591.96 m2 sobre el nivel de banqueta (s.n.b.) y un stano bajo el nivel de banqueta (b.n.b.) para estacionamiento con una superficie de construccin de 474.80 m2, en una superficie de desplante de 367.24 m2, con una superficie total de construccin de 4,066.76 m2 en 10 niveles s.n.b. (Planta baja ms 9 niveles) y un stano b.n.b., proporcionando 107.56 m2 de rea libre y 42 cajones de estacionamiento.
USO SOLICITADO:
PERIODO DE CONSULTA PBLICA: Del 9 al 30 de diciembre de 2013. La ciudadana podr presentar su opinin por escrito respecto de la solicitud indicada, durante el periodo de Consulta Pblica, en las oficinas de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, ubicadas en la Av. Insurgentes Centro No. 149, 1er. Piso, Colonia San Rafael, Delegacin Cuauhtmoc, a travs de la Oficiala de Partes. Mxico, D. F. a 5 de diciembre de 2013 (Firma) Andrs Pacheco Arredondo Solicitante
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AVISO DE SOLICITUD DE MODIFICACIN AL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO De conformidad con lo dispuesto por el Artculo 41 la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y 49 del Reglamento del Comit Tcnico de Modificaciones a los Programas de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, ante la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, se inici el procedimiento de Modificacin al Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegacin Iztacalco, por tal motivo, se da a conocer el siguiente: AVISO DE SOLICITUD DE MODIFICACIN AL PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIN IZTACALCO No. DE FOLIO: INGRESO DE SOLICITUD: SUP. DE TERRENO: DOMICILIO: ZONIFICACIN VIGENTE: SEDUVI-SITE 9094-341KASA13 4 de abril de 2013 4,825.17 m2 Azafrn No. 490, Colonia Granjas Mxico, Delegacin Iztacalco. I/3/20* (Industria, 3 niveles mximos de construccin, 20% mnimo de rea libre) *a la superficie total del predio y de construccin, se deber restar el rea resultante de las restricciones y dems limitaciones para la construccin, de conformidad a los ordenamientos aplicables. 260 Departamentos en 5 niveles (Planta baja ms 4 niveles), con una superficie de construccin de 17,521.15 m2 sobre el nivel de banqueta y un semistano para estacionamiento, con una superficie de construccin de 4,765.64 m2, en una superficie de desplante de 3,493.83 m2, con una superficie total de construccin de 22,286.79 m2 en 5 niveles (Planta baja ms 4 niveles) s.n.b. y un semistano b.n.b., proporcionando 1,331.34 m2 de rea libre y 269 cajones de estacionamiento.
USO SOLICITADO:
PERIODO DE CONSULTA PBLICA: Del 9 al 30 de diciembre de 2013. La ciudadana podr presentar su opinin por escrito respecto de la solicitud indicada, durante el periodo de Consulta Pblica, en las oficinas de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, ubicadas en la Av. Insurgentes Centro No. 149, 1er. Piso, Colonia San Rafael, Delegacin Cuauhtmoc, a travs de la Oficiala de Partes. Mxico, D. F. a 5 de diciembre de 2013 (Firma) Samuel Fabian Finkelstein Katz Solicitante
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COMERCIALIZADORA DE TECNOLOGA EDUCATIVA, S.A. DE C.V.

CONVOCATORIAS Se convoca a los accionistas de Comercializadora de Tecnologa Educativa, SA. de CV. a la asamblea general ordinaria que tendr verificativo el da 21 de diciembre de 2013, a las 7:30 horas, en el domicilio ubicado en Paseo de las Palmas 755, Piso 6, Lomas de Chapultepec I Seccin, en esta Ciudad de Mxico, Distrito Federal, bajo el siguiente orden del da: I. Aumento al capital social de la Sociedad; II. Nombramiento de los miembros del Consejo de Administracin, Comisario y otros funcionarios de la Sociedad; III. Revocacin y otorgamiento de poderes generales y especiales; y IV. Nombramiento de delegados; y a la asamblea general extraordinaria que tendr verificativo el da 21 de diciembre de 2013, a las 14:00 horas, en el domicilio ubicado en Prado Norte 205 Piso 1, Lomas de Chapultepec I Seccin, en esta Ciudad de Mxico, Distrito Federal, bajo el siguiente orden del da: I. Discusin sobre el estado que guarda la administracin de la Sociedad y, en su caso, resoluciones relativas al ejercicio, en trminos del artculo 161 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y dems disposiciones legales aplicables, de acciones para exigir responsabilidad en que pudieren haber incurrido diversos funcionarios de la Sociedad; II. Disminucin del capital social de la Sociedad; III. Reforma de los Estatutos Sociales; y IV. Nombramiento de delegados. Los accionistas podrn hacerse representar mediante carta poder otorgada ante dos testigos, o mediante poder notarial general o especial. Mxico, Distrito Federal, a 29 de noviembre de 2013 (Firma) Martha Cecilia Ragasol lvarez Presidente del Consejo de Administracin
OPERADORA PANCHOS AND PANCHOS, S.A. DE C. V.

En cumplimiento de lo dispuesto en la Fraccin II del Artculo 247 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se publica el Balance Final de Liquidacin de OPERADORA PANCHOS AND PANCHOS, S.A. DE C.V. BALANCE FINAL DE LIQUIDACIN ACTIVO SUMA DE ACTIVO PASIVO SUMA DE PASIVO CAPITAL CAPITAL RESULTADO DE EJERCICIOS ANTERIORES: SUMA DE CAPITAL $ 0.00 $ 0.00 $ 30,000.00 - $ 30,000.00 $ 0.00
CONFORME A LO ANTERIOR NO HAY REMANENTE QUE DISTRIBUIR. (Firma) FRANCISCO ESPINO LUVIANO En su Carcter de Liquidador de OPERADORA PANCHOS AND PANCHOS, S. A. DE C. V.
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PRINCIPAL FINANCIAL GROUP S.A. DE C.V. GRUPO FINANCIERO

AVISO DE REDUCCION DE CAPITAL MEDIANTE REEMBOLSO De acuerdo con lo establecido en el artculo 9 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y por lo dispuesto en el artculo noveno de los estatutos sociales de la empresa denominada PRINCIPAL FINANCIAL GROUP S.A. DE C.V. GRUPO FINANCIERO, se hace del conocimiento general, por este conducto, que las Resoluciones de los Accionistas de la referida sociedad, de fecha 26 de Noviembre de 2013, se acord una disminucin de capital social por $100000,001 de pesos, mediante la cancelacin de 100,000,001 de acciones Serie F Clase II del capital variable de la sociedad. El pago a valor reexpresado va reembolso a los accionistas ser a razn de $1.00 un peso por accin, el cual ser en una cantidad total de $100000,001.00 (Cien millones y un pesos 00/100 M.N.)). La cancelacin de 100,000,001 de acciones de la Serie F Clase II se efectuar conforme sea pagado el reembolso. Mxico D.F., a 27 de Noviembre de 2013 ATENTAMENTE (Firma) __________________________________ GISELA LAURA LOEWE KRIEGER SECRETARIA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN PRINCIPAL FINANCIAL GROUP S.A. DE C.V. GRUPO FINANCIERO
Prestadora de Servicios DR, S.A. DE C.V.

Aviso de reduccin de capital social En cumplimiento a los acuerdos contenidos en los puntos SEGUNDO y TERCERO del ORDEN DEL DIA tomados en la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad Prestadora de Servicios DR, S.A. DE C.V., celebrada el da 30 de junio de 2012 y en cumplimiento con lo dispuesto por el artculo noveno de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se realiza la publicacin de la reduccin del capital social, resumindose al efecto los citados: 1. Se acord la disminucin del capital social, por lo que hace al capital mnimo fijo de $50,000.00 (cincuenta mil pesos 00/100 moneda nacional) a $25,000.00 (veinticinco mil pesos 00/100 moneda nacional) 2. En consecuencia se reforma en su primer prrafo el artculo sexto de los estatutos sociales de Prestadora de Servicios DR, S.A. DE C.V. (Firma) ________________________________________________________ C. Dominique Louis Gas Wilbers Presidente de la Asamblea y Delegado Especial Prestadora de Servicios DR, S.A. DE C.V.
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PROYECTO ESENCIAL, S.A. DE C.V. EN LIQUIDACION

BALANCE FINAL DE LIQUIDACIN BALANCE GENERAL 30 DE NOVIEMBRE DE 2012
ACTIVO Activo Circulante Otras cuentas y documentos por cobrar Suma Activo
105,752 105,752
PASIVO Cuentas por pagar Suma Pasivo CAPITAL CONTABLE Capital social Resultados acumulados Resultados del periodo Suma Capital Contable Suma Pasivo mas Capital Contable
0 0
50,000 91,592 -35,840 105,752 105,752
PROYECTO ESENCIAL, S.A. DE C.V. EN LIQUIDACION ESTADO DE RESULTADOS AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2012
Ingresos por Ventas y/o Servicios Gastos de operacin Utilidad de Operacin Costo integral de financiamiento Utilidad antes de impuestos Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Activo Utilidad / Prdida neta Mxico, Distrito Federal a los 30 das del mes de Noviembre de 2012 (Firma) C.P. Fernando Alejandro Romero Castillo Liquidador
0 35,840 -35,840 0 -35,840 0 -35,840
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PROMOTORA FASAZ, S. DE R.L. DE C.V.

EL PRESENTE BALANCE FINAL DE LIQUIDACION DE PROMOTORA FASAZ, S. DE R.L. DE C.V. AL 31 DE OCTUBRE DE 2013, SE PUBLICA POR 3 VECES CONSECUTIVAS, CON INTERVALOS DE 10 EN 10 DIAS, EN TERMINOS DE LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 247 DE LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES, Y COMO CONSECUENCIA DE LOS ACUERDOS TOMADOS POR LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS DE PROMOTORA FASAZ, S. DE R.L. DE C.V., CELEBRADA CON FECHA 29 DE MAYO DE 2012, MISMA QUE QUEDO PROTOCOLIZADA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA NUMERO 16,627, DE FECHA 18 DE ABRIL DE 2013, OTORGADA ANTE LA FE DEL CORREDOR PUBLICO NUMERO 25 DEL DISTRITO FEDERAL, LIC. PEDRO JOS CANSECO MALLOY, ENTRE LOS CUALES SE ACORDO LA DISOLUCION ANTICIPADA DELA SOCIEDAD. ACTIVO SUMA DEL ACTIVO 0.00 PASIVO SUMA DEL PASIVO CAPITAL CAPITAL CONTABLE RESULTADOS ACUMULADOS UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO SUMA DEL CAPITAL SUMA DEL PASIVO CAPITAL (Firma) ______________________________ SALOMN LEIZOREK WILK LIQUIDADOR 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
SUMA DEL PASIVO
0.00
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MICRO DISPOSITIVOS MEDICOS, S.A. DE C.V.

EL PRESENTE BALANCE FINAL DE LIQUIDACION DE MICRO DISPOSITIVOS MEDICOS, S.A. DE C.V. AL 31 DE OCTUBRE DE 2013, SE PUBLICA POR 3 VECES CONSECUTIVAS, CON INTERVALOS DE 10 EN 10 DIAS, EN TERMINOS DE LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 247 DE LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES, Y COMO CONSECUENCIA DE LOS ACUERDOS TOMADOS POR LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS DE MICRO DISPOSITIVOS MEDICOS, S.A. DE C.V. CELEBRADA CON FECHA 15 DE ENERO DE 2004, MISMA QUE QUEDO PROTOCOLIZADA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA NUMERO 101 363, DE FECHA 9 DE MARZO DE 2004, OTORGADA ANTE LA FE DEL NOTARIO PUBLICO NUMERO 151 DEL DISTRITO FEDERAL, LIC. CECILIO GONZALEZ MARQUEZ, ENTRE LOS CUALES SE ACORDO LA DISOLUCION ANTICIPADA DELA SOCIEDAD. ACTIVO SUMA DEL ACTIVO 0.00 PASIVO SUMA DEL PASIVO CAPITAL CAPITAL CONTABLE RESULTADOS ACUMULADOS UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO SUMA DEL CAPITAL SUMA DEL PASIVO CAPITAL (Firma) _____________________________ SALOMN LEIZOREK WILK LIQUIDADOR 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
SUMA DEL PASIVO
0.00
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DUMA CONSULTORES ADMINISTRATIVOS S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 7 DE ENERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador MARIA HILARIA JUANA TRUJILLO MENDOZA (Firma) 0 0
SERVICIOS EN GENERAL BASHA S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 26 DE ENERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador CARLOS FERNANDEZ RAMIREZ (Firma) 0 0
BRISKA CORPORATIVO S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 12 DE FEBRERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador MARTIN VICTOR FERNANDO BACA VARGAS (Firma) 0 0
TROFFEL SERVICIOS S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 3 DE DICIEMBRE DE 2012 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador IGNACIA FLORES GONZALEZ (Firma) 0 0
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RASPALL MANTENIMIENTO Y SERVICIO S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 10 DE MAYO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador CARLOS FERNANDEZ RAMIREZ (Firma) 0 0
METAMERC S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 4 DE DICIEMBRE DE 2012 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador IGNACIA FLORES GONZALEZ (Firma) 0 0
DISEOS Y ESTRUCTURAS FATTAN S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 19 DE FEBRERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador MARTIN VICTOR FERNANDO BACA VARGAS (Firma) 0 0
HUMIRI DESARROLLO EN SISTEMAS S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 15 DE FEBRERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador MODESTA SANTIAGO CABALLERO (Firma) 0 0
177
CONSULTORES ADMINISTRATIVOS ARGENT S.A DE C.V.

BALANCE DE LIQUIDACION AL 11 DE ENERO DE 2013 Activo Efectivo en caja Pasivo Capital Mxico, D.F. , a 21 de Noviembre de 2013. Liquidador CARLOS FERNANDEZ RAMIREZ (Firma) 0 0
Optimus Schola, S.A.P.I. de C.V.

AVISO Con fundamento en lo establecido por el artculo noveno de la Ley General de Sociedades Mercantiles y los estatutos sociales de Optimus Schola, S.A.P.I. de C.V. (la Sociedad); se informa al pblico en general que por resolucin de la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de accionistas, celebrada el pasado 29 de octubre del 2013 y derivado de la recompra de acciones representativas de la parte fija del capital social de la Sociedad, se acord efectuar una reduccin en dicha parte del capital social, cancelndose al efecto 2,240 acciones ordinarias, comunes, nominativas, sin expresin de valor nominal, pertenecientes a la serie A, disminuyendo en consecuencia la cantidad de $2,240.00 (Dos mil doscientos cuarenta pesos 00/100 m.n.), misma que ser aplicada contra la Cuenta de Capital Social, hacindose constar la recepcin de los ttulos representativos de dichas acciones para su cancelacin, una vez concluido el plazo referido en el artculo noveno de la Ley General de Sociedades Mercantiles. Mxico, D.F; a 31 de octubre del 2013 (Firma) Lic. Francisco Emilio Moreno Bazn Secretario de la Sociedad
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INDUSTRIAL MOLINERA SAN VICENTE DE PAUL, S.A. DE C.V.

AVISO En cumplimiento con lo establecido en el artculo 9 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se hace del conocimiento de los accionistas de INDUSTRIAL MOLINERA SAN VICENTE DE PAUL, S.A. DE C.V. lo siguiente: Mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 17 de octubre del 2013, se acord de forma unnime reducir el Capital Social de la Sociedad en la parte fija, para quedar en la cantidad de $2.00 (Dos pesos 00/100 M.N.). Para dar efecto a la reduccin de Capital Social se realiz un reembolso de capital a favor de los accionistas de la Sociedad. Ciudad de Mxico, Distrito Federal, a 4 de noviembre del 2013. INDUSTRIAL MOLINERA SAN VICENTE DE PAUL, S.A. DE C.V. (Firma) C.P. Jos Tecpa Hernndez Apoderado de la Sociedad
CORPORATIVO AGROINDUSTRIAL ALTEX, S.A. DE C.V.

AVISO En cumplimiento con lo establecido en el artculo 9 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se hace del conocimiento de los accionistas de CORPORATIVO AGROINDUSTRIAL ALTEX, S.A. DE C.V. lo siguiente: Mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 17 de octubre del 2013, se acord de forma unnime reducir el Capital Social de la Sociedad en la parte fija, para quedar en la cantidad de $2.00 (Dos pesos 00/100 M.N.). Para dar efecto a la reduccin de Capital Social se realiz un reembolso de capital a favor de los accionistas de la Sociedad. Ciudad de Mxico, Distrito Federal, a 4 de noviembre del 2013. CORPORATIVO AGROINDUSTRIAL ALTEX, S.A. DE C.V. (Firma) C.P. Jos Tecpa Hernndez Apoderado de la Sociedad
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DIVEO TELECOMUNICACIONES DE MXICO, S.A. DE C.V.

Balance Final de Liquidacin al 30 de abril de 2013 (Montos expresados en Pesos Mexicanos) ACTIVO Circulante No circulante TOTAL ACTIVO 0.00 0.00 0.00 PASIVO Corto plazo Largo plazo TOTAL PASIVO CAPITAL Capital social Utilidades acumuladas TOTAL CAPITAL SUMA ACTIVO 0.00 SUMA PASIVO Y CAPITAL 0.00 0.00 0.00 50,000.00 -50,000.00 0.00 0.00
La publicacin se hace en cumplimiento a lo dispuesto por el artculo 247 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y para los efectos sealados por dicha disposicin legal. Mxico, D.F., a 01 de mayo de 2013 (Firma) Liquidador Rafael Eduardo Bosch Garfias
POLTERJO, S.A. DE C.V.

POL040220ASA BALANCE GENERAL AL 15 DE AGOSTO DE 2013
ACTIVO CIRCULANTE BANCOS CLIENTES DEUDORES DIVERSOS I.V.A. ACREDITABLE INTERESES RETENIDO
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
PASIVO PROVEEDORES ACREEDORES I.V.A. TRASLADADO IMPUESTOS POR PAGAR
TOTAL DE ACTIVO CIRCULANTE
TOTAL DE PASIVO _________________ _ 0.00 TOTAL DEL PASIVO CAPITAL CONTABLE CAPITAL SOCIAL RESERVA LEGAL RESULTADO DE EJERCICIOS ANTERIORES RESULTADO DEL EJERCICIO
0.00 0.00 0.00 0.00 _______________ _ 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 ________________ 0.00
TOTAL DE CAPITAL CONTABLE
TOTAL ACTIVO
0.00 TOTAL PASIVO + CAPITAL
0.00
(Firma) __________________________________________ ELIAS RAFAEL BRITO HARO LIQUIDADOR
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HERRAMIENTAS MECANICAS E INDUSTRIALES DEL NORTE, S.A. DE C.V.

BALANCE FINAL DE LIQUIDACIN AL 15 DE NOVIEMBRE DE 2013 ACTIVO CIRCULANTE FIJO DIFERIDO SUMA TOTAL ACTIVO $0 0 0 $0 SUMA CAPITAL SOCIAL $0 CAPITAL CAPITAL SOCIAL APLICACIN PARA LA LIQUIDACION $50.000 -50.000
EL PRENTE BALANCE SE PUBLICA PARA DAR CUMPLIMIENTO A LO ESTABLECIDO EN LA FRACCION II DEL ARTICULO 247 DE LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES. LIQUIDADOR (Firma) ISIDRO ALDECOA SANCHEZ.
DISIME, S.A. DE C.V.

Asamblea General Extraordinaria de Disime, S.A de C.V., celebrada el da 3 de septiembre de 2013. REDUCCIN DE CAPITAL SOCIAL FIJO DE LA SOCIEDAD Se resuelve que se reduzca el capital social de la Sociedad, en virtud de reembolso de acciones a los accionistas. Se aprueba por tanto que el capital social mnimo fijo de la sociedad quede de $6000,000.00 a $2976,000.00 representado por 5952 acciones nominativas, con un valor nominal cada una de $500.00 cada una. El capital queda distribuido de la siguiente manera: Vicente Guerrero Meza como titular de 5332 acciones y Claudia Hernndez Castorena 620 acciones. En virtud de tal reduccin, se reforma el artculo sexto de los estatutos sociales. Para efectos del artculo 135 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, los accionistas de esta Sociedad en este acto renuncian expresamente a su derecho de participar en dicha reduccin. (Firma) ___________________ Vicente Guerrero Meza Administrador nico
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E D I C T O S
Juzgado Trigsimo Sptimo de lo Civil del Distrito Federal EDICTO Expediente: 907/2013 En los autos de la INMATRICULACIN JUDICIAL POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA, EXPEDIENTE NUMERO 907/2013, el C. Juez Interino Trigsimo Sptimo de lo Civil, en cumplimiento a lo ordenado en auto de fecha veinticuatro de octubre y trece de noviembre, ambos del ao dos mil trece, ordeno entre otras cosas que: se tiene por presentado a JOSE PIPINO LEAL ARRIAGA, por su propio derecho en su carcter de parte actora en el presente juicio demandando la INMATRICULACIN JUDICIAL por prescripcin adquisitiva del inmueble denominado EL CALVARIO, ubicado en la calle de Vicente Guerrero numero 50, Colonia San Jos Zacatepec, Mxico, Distrito Federal, cdigo Postal 16310, Delegacin Xochimilco, antes del domicilio actual identificado en la calle Vicente Guerrero numero 50, Colonia San Mateo Xalpa, Cdigo Postal 16800, y contractualmente identificado como predio denominado EL CALVARIO ubicado en los lmites de la Sub Delegacin de San Mateo Xalpa, Delegacin Xochimilco, Distrito Federal, el que se admite a trmite mediante procedimiento de Inmatriculacin Judicialbajo lo dispuesto por los artculos 3046 fraccin I inciso a) y 3047 del Cdigo Civil, as como la fraccin III del articulo 122 y dems relativos del Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Sufragio Efectivo. No reeleccin Mxico, Distrito Federal a trece de noviembre de dos mil trece. (Firma) LIC. ESTELA R. LPEZ ARELLANO C. SECRETARIA DE ACUERDOS
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AVISO
PRIMERO. Se da a conocer a la Administracin Pblica del Distrito Federal; Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal y Asamblea Legislativa del Distrito Federal; rganos Autnomos del Distrito Federal; Dependencias y rganos Federales; as como al pblico en general, que la Gaceta Oficial del Distrito Federal ser publicada de lunes a viernes y los dems das que se requieran a consideracin de la Direccin General Jurdica y de Estudios Legislativos. No se efectuarn publicaciones en das de descanso obligatorio. SEGUNDO. Las solicitudes de publicacin y/o insercin en la Gaceta Oficial del Distrito Federal se sujetarn al siguiente procedimiento: I. El documento a publicar deber presentarse ante la Direccin General Jurdica y de Estudios Legislativos, en la Unidad Departamental de Publicaciones y Trmites Funerarios para su revisin, autorizacin y, en su caso, cotizacin con un mnimo de 4 das hbiles de anticipacin a la fecha en que se requiera que aparezca la publicacin, en el horario de 9:00 a 13:30 horas; II. El documento a publicar deber ser acompaado de la solicitud de insercin dirigida a la Direccin General Jurdica y de Estudios Legislativos, y en su caso, el comprobante de pago expedido por la Tesorera del Distrito Federal. III. El documento a publicar se presentar en original legible debidamente fundamentado, rubricado, y firmado (nombre y cargo) por quien lo emita. TERCERO. La cancelacin, modificacin o correccin de publicaciones en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, proceder cuando se solicite por escrito a ms tardar, el da siguiente a aqul en que se hubiera presentado la solicitud, en el horario de 9:00 a 13:30 horas. CUARTO. Tratndose de documentos que requieran publicacin consecutiva, se anexarn tantos originales o copias certificadas como publicaciones se requieran. QUINTO. La informacin a publicar deber ser grabada en disco flexible 3.5 o Disco Compacto, en procesador de texto Microsoft Word en cualquiera de sus versiones, con las siguientes especificaciones: I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. Pgina tamao carta; Mrgenes en pgina vertical: Superior 3, inferior 2, izquierdo 2 y derecho 2; Mrgenes en pgina horizontal: Superior 2, inferior 2, izquierdo 2 y derecho 3; Tipo de letra Times New Roman o CG Times, tamao 10; Dejar un rengln como espacio entre prrafos (no renglones), sin interlineado; No incluir ningn elemento en el encabezado o pie de pgina del documento pero si con titulo; Presentar los Estados Financieros o las Tablas Numricas en tablas de Word ocultas; y Etiquetar el disco con el ttulo que llevar el documento. No utilizar el formato de Revisin de la maquina ya que con cualquier cambio que se elabore se generarn globos de texto. X. La fecha de firma del documento a insertar deber ser anterior a la fecha de publicacin
SEXTO. La ortografa y contenido de los documentos publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal son de estricta responsabilidad de los solicitantes. AVISO IMPORTANTE Las publicaciones que aparecen en la presente edicin son tomadas de las fuentes (documentos originales), proporcionadas por los interesados, por lo que la ortografa y contenido de los mismos son de estricta responsabilidad de los solicitantes.
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DIRECTORIO Jefe de Gobierno del Distrito Federal MIGUEL NGEL MANCERA ESPINOSA Consejero Jurdico y de Servicios Legales JOS RAMN AMIEVA GLVEZ Directora General Jurdica y de Estudios Legislativos CLAUDIA LUENGAS ESCUDERO Director de Legislacin y Trmites Inmobiliarios FLAVIO MARTNEZ ZAVALA Subdirector de Estudios Legislativos y Publicaciones EDGAR OSORIO PLAZA Jefe de la Unidad Departamental de Publicaciones y Trmites Funerarios MARCOS MANUEL CASTRO RUIZ INSERCIONES Plana entera ...................................................................................... $ 1,577.00 Media plana............................................................................................ 848.00 Un cuarto de plana ................................................................................. 528.00 Para adquirir ejemplares, acudir a la Unidad de Publicaciones, sita en la Calle Candelaria de los Patos s/n, Col. 10 de Mayo, C.P. 15290, Delegacin Venustiano Carranza. Consulta en Internet http://www.consejeria.df.gob.mx GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL, IMPRESA POR CORPORACIN MEXICANA DE IMPRESIN, S.A. DE C.V., CALLE GENERAL VICTORIANO ZEPEDA No. 22, COL. OBSERVATORIO C.P. 11860. TELS. 55-16-85-86 y 55-16-81-80 (Costo por ejemplar $73.00)

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en la Oficiala Mayor CONVOCATORIAS DE LICITACIN Y FALLOS

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