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LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE Y LA JURISPRUDENCIA PERUANA

Salvador Vsquez Olivera


Profesor de Derecho Civil Universidad Nacional de San Agustn

SUMARIO: 1.- Introduccin. 2.- Importancia del derecho de propiedad. 3.- El derecho de propiedad en la Constitucin peruana de 1993. 4.- El derecho de propiedad en el Cdigo civil peruano de 1984. 5.Definicin de prescripcin adquisitiva de dominio. 6.- Naturaleza jurdica de la prescripcin adquisitiva de dominio. 7.- Fundamento de la prescripcin adquisitiva de dominio. 8.- Aspectos varios sobre la prescripcin adquisitiva de dominio. 8.1.- Requisitos especiales de la demanda. 8.2.- Medios probatorios. 8.3.- Sentencia. 8.4.- Tiene efectos retroactivos? 8.5.- El inmueble objeto de la prescripcin debe estar inscrito? 8.6.- Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por prescripcin? 8.7.Prescripcin y ttulo supletorio. 8.8.- Prescripcin y desalojo. 8.9.- Interrupcin de la prescripcin. 9.Argumentos jurisprudenciales a favor de la pretensin de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble amparada en una compraventa. 10.- Argumentos jurisprudenciales en contra de la pretensin de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble amparada en una compraventa. 11.- Conclusiones.

Cuanto ms justas y sabias son las leyes sobre la propiedad, el Estado ser ms floreciente y feliz. Faure 1. INTRODUCCIN En los procesos sobre prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, la jurisprudencia peruana, expide sentencias contradictorias: Unas, en algunos casos aceptan la pretensin cuando el ttulo de propiedad por compraventa del que alega la prescripcin es dudoso o defectuoso, que impide la inscripcin. La prescripcin viene a colmar esta circunstancia tan plagada de dificultades, otorgando un derecho inimpugnable. Y en otros casos admiten la pretensin no obstante que el contrato de compraventa, no es dudoso ni defectuoso. Dicho documento se considera como un medio de prueba para adquirir en propiedad el inmueble por prescripcin. Otras rechazan de plano dicha pretensin, aduciendo que resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio, si se afirma haber adquirido sta por compraventa.

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Los fallos dismiles causan extraeza, zozobra. Originan la perniciosa inseguridad jurdica. Este problema se estudia, casi exclusivamente, a travs del derecho en funcionamiento, es decir, de la jurisprudencia peruana. 2. IMPORTANCIA DEL DERECHO DE PROPIEDAD La propiedad es la que ha fundado las sociedades humanas. Es ella la que ha vivificado, extendido, engrandecido nuestra propia existencia. El derecho de propiedad, es un derecho fundamental sobre el cual todas las instituciones sociales reposan, y que para cada individuo es tan precioso como la vida misma, ya que l le asegura los medios de conservarla, manifiesta Portalis, integrante de la comisin nombrada por Bonaparte para elaborar el proyecto del Cdigo civil francs de 1804. 3. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993 La propiedad privada resulta sobreasegurada respecto de las determinaciones constitucionales anteriores. Baste con sealar que el art. 70, norma de apertura del captulo relativo a la propiedad, se abre con la proclamacin de que el derecho de propiedad es inviolable. Su ejercicio debe armonizarse con el bien comn, no con el inters social, como el art. 124 de la Carta anterior dispona, matiz que tiene su inters, expresa Francisco Fernndez Segado1. 4. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984 El art. 923 define la propiedad. La propiedad es, en primer lugar, un poder jurdico, es decir, que nace del derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos). Cuatro atributos o derechos confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar, disponer y reivindicar. Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la disposicin. La reivindicacin no es propiamente un atributo, sino el ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. Aparte de los atributos o derechos del propietario, la doctrina analiza los caracteres de la propiedad, que son cuatro: es un derecho real; un derecho absoluto; un derecho exclusivo y un derecho perpetuo. La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el solo no uso. El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la prdida del derecho. Para que el propietario pierda su derecho ser necesario que otro adquiera por prescripcin (art. 927). En su parte final el art. 923 norma que la propiedad debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. La norma alude al inters social porque cuando se expidi el actual Cdigo estaba vigente la Constitucin de 1979.

Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, Lima, 1994, p. 59.

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El bien comn es el bien general, el bien de todos. El inters social, en cambio, es el que puede tener un grupo social determinado, comenta Jorge Avendao Valdez2. 5. DEFINICIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto de la posesin, conduciendo sta a aqulla3. La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesin prolongada durante cierto plazo, dicen los hermanos Mazeaud4. La usucapin o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa que sea). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho, afirma Albaladejo5. La prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad. En unos casos sirve para convertir en propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su derecho de propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la que se utiliza con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un inmueble ha sido transferido en propiedad varias veces durante el plazo de prescripcin, el actual poseedor puede adicionar a su plazo posesorio al de aquel que le transmiti vlidamente el bien (art. 898). Si todas las transferencias son vlidas, el derecho de propiedad del actual poseedor es inobjetable y para acreditarlo ya no tiene la necesidad de probar la validez de las transferencias hechas con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de prescripcin, porque all se acaba la investigacin retrospectiva, expresa Torres Vsquez6. Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante, mediante la cual por el transcurso del tiempo, el poseedor bajo ciertas circunstancias se convierte en propietario (DezPicazo y Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es un medio de prueba (Torres Vsquez). Dualidad que genera inseguridad jurdica, impredicibilidad. 6. NATURALEZA JURDICA DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO La declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de un bien por prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no puede considerarse un acto de liberalidad, pues tiene como efecto el reconocimiento de un derecho que le da esa posesin que es de cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si es inmueble urbano Casacin N 2176-1999-.

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Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003, pp. 187-191. Dez-Picazo, Luis y Gulln Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, quinta edicin, cuarta reimpresin, Tecnos, Madrid, 1995, p. 144. Mazeaud, Henry, Len y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, parte segunda, volumen IV, EJEA, Buenos Aires, 1960, p. 196. Albaladejo, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch, Barcelona, 1994, pp. 166 y 167. Torres Vsquez, Anbal: CDIGO CIVIL, sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot, 2002, p. 583.

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7. FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO Para los juristas romanos el fundamento de esta institucin reposaba en la necesidad de dar seguridad a la propiedad misma. Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el abandono del derecho del propietario. Para Kant, en razones prcticas, lo mismo que para los compiladores del Cdigo de Napolen, quienes la consideran como la ms segura garanta de la propiedad al eliminar la prueba retrospectiva. Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace presumir que se ha hecho renuncia de ella; y en la posesin de otro, que crea una situacin que el inters de la sociedad reclama que sea slida por la prolongacin que ha tenido. Lafaille dice que son razones de orden social y econmico, siendo indispensable que despus de cierto tiempo queden definidas las situaciones jurdicas. Podra creerse que la prescripcin sanciona una injusticia y que es atentatoria contra el derecho de propiedad. Pero no es as, lejos de ir contra el derecho de propiedad constituye su mejor defensa. Por ello, Josserand expresa que ms que un modo de adquirir es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme. Los glosadores denominaban prueba diablica a ese anlisis retrospectivo que ha eliminado la prescripcin7. Cuadros Villena8 funda la prescripcin en primer lugar en la necesidad de organizar la propiedad sobre la base de ttulos conocidos, que no sera posible si acaso tuviese que producirse la prueba diablica de la propiedad hasta el primer adquirente; en segundo lugar en la utilizacin de los bienes y su servicio social; y en tercer lugar en el objeto de perfeccionar el ttulo del adquirente. Dez-Picazo y Gulln9 rechazan la posicin subjetiva abandono o renuncia del titular del dominio o derecho real que otro ha usucapido-, porque bastara entonces la prueba de que aquella voluntad no ha existido para que la usucapin no operara; tambin bastara la prueba de que no ha sido posible el ejercicio de las acciones pertinentes por causas ajenas al titular. Frente a la fundamentacin subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que la usucapin sirve a la seguridad del derecho y sin ella nadie estara a cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas. Albaladejo10 expresa que el fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por la ley espaola) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierte en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado.

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Romero Romaa, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M., Lima, 1947, p. 127. Cuadros Villena, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edicin, Cultural Cuzco, 1995, p. 406. Dez-Picazo, Luis y Gulln, Antonio: op. cit., p. 148. Albaladejo, Manuel: op. cit., p. 167.

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8. ASPECTOS VARIOS SOBRE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO De la mano de la jurisprudencia peruana ms reciente, se registran temas importantes de la prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, en ntima relacin con el objeto en estudio. 8.1 Requisitos especiales de la demanda El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como propietario. Si bien el fundamento de la prescripcin es la posesin, tambin es fundamento la propiedad o la simple tenencia. La posesin inmediata o precaria no convierte al titular del derecho, a quien no ha posedo el bien como propietario por el tiempo que establece la norma, en propietario del bien Casacin N 58-1998. Lima: 17-06-1998-. Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia Expediente N 1060-1999. 03-12-1999-. No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un ttulo o documento de por medio Casacin N 3810-2000. Huaura. El Peruano: 31-07-2001-. El art. 950 en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos sealados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini Casacin N 2345-2000. Lima: 03-09-2001-. Adems de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisicin de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa Casacin N 0772-1999. Ica. El Peruano: 02-01-2002-. El juez al calificar la demanda debe revisar si sta contiene los requisitos sealados en los arts. 424 y 425 del Cdigo procesal civil. Tratndose de una prescripcin adquisitiva, adicionalmente debe verificarse si cumple los requisitos especiales indicados en el art. 505 del Cdigo procesal civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que no es posible la identificacin fsica ni jurdica del inmueble, debido a que no se encontrara independizado del terreno de mayor extensin en donde se ubica, y que por tal razn resultara un imposible jurdico lo peticionado Expediente N 1165-2001. 11-03-2002-. La prescripcin adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesin sea pacfica, esto es, que la posesin no se haya adquirido por la fuerza, que no est afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble, sea continua, esto es, que se

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ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe tenerse en cuenta el factor tiempo, sino que sta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapin Casacin N 1454-2002. Chincha. El Peruano: 31-01-2003-. 8.2 Medios probatorios La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la posesin ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe plenamente la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. La sentencia que acceda a dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-. La sentencia de vista slo tiene como sustento la declaracin de los testigos, que no basta para declarar la prescripcin adquisitiva de propiedad del inmueble sublitis Casacin N 10002002. Lima: 13-08-2000- . El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por ms de diez aos; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento de su propiedad, sino que se le declare propietario por prescripcin adquisitiva, es declarado como tal Casacin N 3121-2000. Callao. Lima: 03-09-2001-. No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor acompaa documentos que evidencian el pago al impuesto al patrimonio predial y no as que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapin Expediente N 236-2001. 09-11-2001-. Cuando el inc. 2 del art. 505 del Cdigo procesal civil hace mencin a la certificacin municipal o administrativa, establece que sta se presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificacin no constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito Casacin N 3172 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-. El actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera pblica, continua y pacfica durante diez aos si se trata de prescripcin larga, o durante cinco aos si adems acredita justo ttulo y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni las dems pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las exigencias del art. 196 del Cdigo procesal civil Casacin N 1418-2002. Lima. El Peruano: 01-12-2003-. El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede considerarse como contravencin de normas que garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo anlisis impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripcin adquisitiva, el ofrecimiento de la declaracin testimonial de un mnimo de tres testigos, mas no su actuacin Casacin N 3195-2001. Lima. El Peruano: 30-04-2003-. 8.3 Sentencia La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, es ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.

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La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisin concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del actor Casacin N 2092-1999. Lambayeque. Lima: 13-01-2000-. El art. 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe proceder a efectos de otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta haberse encontrado en posesin del bien con animus de propietario, sino que adems es necesario contar con una declaracin judicial y su correspondiente inscripcin Casacin N 754-2001. Arequipa. Lima: 22-10-2002-. Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que declar la prescripcin adquisitiva Casacin N 3643-2000. Caete. Lima: 12-11-2002-. 8.4 Tiene efectos retroactivos? Los efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio son retroactivos, es decir, que si bien la adquisicin de la propiedad se produce al cumplirse el plazo sealado en la ley; sin embargo, sus efectos se retrotraen al momento en que comenz a usucapir -Resolucin N 1091999-ORLC/TR-. 8.5 El inmueble objeto de la prescripcin debe estar inscrito? Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito en los registros pblicos de la propiedad inmueble, tal como lo seala expresamente la ejecutoria suprema emitida en el Expediente N 1330-1993: Slo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no est inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios Casacin N 1043-2001. Juliaca. San Romn. Puno. El Peruano: 01-06-2004-. 8.6 Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por prescripcin? Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la imprescriptibilidad de la accin reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisicin por prescripcin de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una instancia judicial Casacin N 1450-1999. Tacna. El Peruano: 31-012003-. 8.7 Prescripcin y ttulo supletorio Mediante una demanda de ttulo supletorio, el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente, o los anteriores a ste, o sus respectivos sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del art. 504 del Cdigo procesal civil; mientras que la prescripcin adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a quien ha ejercido posesin sobre un bien en forma continua, pacfica y pblica en los plazos que se precisan en el art. 950 Expediente N 1743-1999. 15-10-1999-.

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El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin. Para ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, sta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio Casacin N 2750-2003. La Libertad. El Peruano: 3003-2005-. 8.8 Prescripcin y desalojo El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripcin sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra an en trmite, sin haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no propietario Expediente N 610-1999. 24-09-1999-. 8.9 Interrupcin de la prescripcin Se interrumpe el trmino de la prescripcin adquisitiva de dominio si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se la restituye Expediente N 08-96. 20-08-1996-. La prescripcin adquisitiva de dominio tambin es susceptible de interrupcin civil mediante el ejercicio de una accin conducente a cuestionar la posesin que se ejerce sobre el predio. En ese sentido para que proceda la prescripcin adquisitiva de dominio no basta que la posesin sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situacin porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesin y sta deja de ser pacfica Casacin N 253-2000. Lambayeque. El Peruano: 02-012001-. Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por prescripcin adquisitiva de dominio, se deben cumplir los requisitos de la posesin, por lo que al entablarse una accin reivindicatoria se interrumpe la posesin, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es propietario del bien o no Casacin N 453-2003. Cono Norte. El Peruano: 0311-2004-. 9. ARGUMENTOS JURISPRUDENCIALES A FAVOR DE LA PRETENSIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE AMPARADA EN UNA COMPRAVENTA No obstante los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante contrato de compraventa, cancelando el precio, la propiedad tambin se puede adquirir por la posesin pacfica, continua y pblica como propietarios por ms de diez aos, como lo seala el art. 950. La sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo Expediente N 25001998. 17-11-1998-. Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deber probar que ese derecho le corresponda a quien se lo transfiri, que lo tuvo tambin aquel que lo enajen a su transferente y as hasta llegar a la primera adquisicin. Si la prueba resulta imposible en alguna de las transferencias anteriores, sea por haberse perdido los ttulos o por no tenerse memoria del negocio jurdico que dio lugar a la transferencia, el derecho del propietario actual ser vacilante. Existir una solucin de continuidad que ser preciso colmar a fin de que el derecho de

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propiedad del titular actual sea firme e inatacable. La observancia de la regla nemo dat qui nemo habit producir el efecto de que quien invoca ser propietario de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue enajenada dentro de la cadena de transferencias por quien no era propietario. La prescripcin viene a suplir esta prueba tan plagada de dificultades, porque aquel que se dice propietario slo deber probar que l y sus antecesores han posedo el bien por el tiempo que la ley establece para adquirir el dominio por prescripcin y esa prueba ser suficiente para otorgarle un derecho inimpugnable (Castaeda)11. La prescripcin adquisitiva de dominio ms que un modo de adquirir un derecho de propiedad es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme (Josserand)12 -Casacin N 374-2000. Callao. Lima: 22-09-2000-. Si el ttulo de propiedad por compraventa, del que alega la prescripcin es dudoso o adolece de algn defecto que impida la inscripcin de la compraventa, no existe inconveniente legal en demandar la prescripcin adquisitiva de propiedad sustentada en el art. 950, porque de otra manera no podra obtener la inscripcin. El art. 950 no contiene ninguna limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere propietario del inmueble y adems, de acuerdo con el art. 951, la posesin tiene que ser continua, pacfica y pblica como propietario. La interpretacin correcta del art. 950 es que tambin puede reclamar la prescripcin adquisitiva, quien se considere propietario por tener un contrato de compraventa, pero puede ignorar que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide Casacin N 672-2001. Lima: 13-072001. El Peruano: 05-11-2001-. 10. ARGUMENTOS JURISPRUDENCIALES EN CONTRA DE LA PRETENSIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE AMPARADA EN UNA COMPRAVENTA Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido sta por compraventa Expediente N 3992-1997. Lima: 23-04-1998. En igual sentido: Expediente N 2774-1997. Sala N 3. Lima. Lima: 20-05-1998-. 11. CONCLUSIONES Primera.- La prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad. En unos casos sirve para convertir en propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su derecho de propiedad. Segunda.- La prescripcin adquisitiva de dominio es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno. Tercera.- La demanda de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, en cuya pretensin se afirme haber adquirido la propiedad por compraventa dudosa o defectuosa o como medio de prueba, debe ser amparada. Evita la prueba diablica. Y, lo ms importante, el derecho de propiedad del titular actual es firme e inatacable. Cuarta.- La demanda de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, cuyo derecho de propiedad haya sido adquirido por compraventa sin tracto sucesivo inscrito en

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Castaeda, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edicin, Talleres Grficos P. L. Villanueva, Lima, 1973, p. 293. Romero Romaa, Eleodoro: op. cit., p. 127.

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registros pblicos, no debe ser amparada. Consagra la modernidad jurdica. Respeta la institucin de los registros pblicos, tan importante en el mundo actual del derecho. Quinta.- La demanda de prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble, requiere que el bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito en el registro pblico de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien ha operado aquella. Sexta.- Si el inmueble no est inscrito en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien ha operado aquella, el proceso que le corresponde es el de ttulo supletorio. BIBLIOGRAFA Albaladejo, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch, Barcelona, 1994. Castaeda, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edicin, Talleres Grficos P. L. Villanueva, Lima, 1973. Cuadros Villena, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edicin, Cultural Cuzco, Lima, 1995. DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 8, N 41, febrero 2002, Gaceta Jurdica, Lima, 2002, pgs. 125 y 126. Dez-Picazo, Luis y Gulln, Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, quinta edicin, 4 reimpresin, Tecnos, Madrid, 1995. Ledesma Narvez, Marianella: JURISPRUDENCIA ACTUAL, tomo 2, primera edicin, Gaceta Jurdica, Lima, marzo 1999. Mazeaud, Henry, Len y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, parte segunda, volumen IV, EJEA, Buenos Aires, 1960. Romero Romaa, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M., Lima, 1947. SUPLEMENTO MENSUAL DE DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 6, N 68, Gaceta Jurdica, Lima, febrero 2007. Torres Vsquez, Anbal: CDIGO CIVIL, sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot, 2002. Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, tomo V, primera edicin, Lima, 2003. Varios: CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.