INSTITUTOTECNOLGICO DELACONSTRUCCIN MaestraenValuacin InmobiliariaeIndustrial

RANGO DEVARIACIN DE FACTORESDE HOMOLOGACIN PARA ELABORAR AVALOS COMERCIALES ENLACIUDAD DE MXICO
Tesis
queparaobtenerelgradodeMaestroenValuacin InmobiliariaeIndustrial

Presenta

ALEJANDROCRDENASCASTAEDA
A S E S O RES

JosBernardoVargas Negrete RafaelRodrguezCastaeda

EstudiosconreconocimientodevalidezoficialporlaSecretaradeEducacin Pblica,conformealacuerdoNo.2003286defecha3deOctubrede2003

MxicoD.F., Noviembrede2005

AAmparito AAlejandro, Csar, Lorena, Ivonney Gerardo, mishijos ACarmen, Nadia, Gustavo, GermnyTere AAranzha,Alejandro, Losyer, Yerzul, Sebastin, SofayLuisDaro, misnietos Amishermanos Alamemoria demispadres AlInstituto TecnolgicodelaConstruccin, quemehabrindadoesta oportunidaddesuperarme Amiscolegasycompaeros valuadores

Expreso mi gratitud infinita a todos y cada uno de los maestros del Instituto Tecnolgico de la Construccin,cuyacotidiana labor de docencia despert enm inquietudes de superacin y crecimiento profesional, as como de curiosidad por investigar nuevos mtodos para realizar lavaluacinconmayor profesionalismoy calidad. Con la esperanza de que en este trabajo vean un reflejo de sus enseanzas.

Reconozco laconstancia de Rafael Rodrguez Castaeda, mi hermano,quienha permanecido cerca de mi desarrollo profesional, atento a cuidar la claridad y la eficaciademistextos,estetrabajoinclusive.

Igualmente reconozcoelesfuerzoydedicacindeJosBernardoVargasNegrete, porsuapoyoysagazorientacindurantelasatentassesionesdeanlisisycrtica delasdiferentesfasesdeelaboracindeestetrabajo. A. C.C.

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ndice
Introduccin Captulo I Antecedentes histricos Lapropiedad como fundamento del valor inmobiliario Elvirreinato Elsigloxix.LasLeyesdeReforma Elartculo27Constitucional Fundaciny evolucin de la normatividad vigentedela valuacin inmobiliaria LaComisinNacionalBancariayelBancode Mxico Lavaluacininmobiliariacomoespecialidad oficialmentereconocida ElManualdeprocedimientosylineamientos tcnicosdevaluacininmobiliaria, asicomode autorizacinyregistrodepersonasparapracticar avalosfMPLTVi^delDistrito Federal.Elvaluador. Personaregistrada, personaautorizadayperito valuador Surgimiento dela Sociedad Hipotecaria Federal Captulo II Marco terico Fluctuaciones delvalor de los inmuebles urbanos Elavaloy la homologacin Enfoques dela valuacin Principios dela valuacin Captulo 1 1 1 Marcos jurdico y fiscal Elartculo27 Constitucional y los valores relativos dela tierra. Avalo catastraly avalo comercial. La Ley de Hacienda delDepartamento del Distrito Federal y lanormatividad consecuente: el Cdigo Financiero delDistrito Federal. Reformas y adiciones en elcurso del tiempo Lascirculares dela Comisin Nacional Bancaria y de Valoresy delBanco de Mxico Cronologadelalegislacin delDistritoFederalen materiadevaluacininmobiliaria

Captulo IV

Factores que espreciso utilizar para hacer homologaciones consistentes Requisitosestadsticos ' Relaciones numricas o factores homologacin Rangode variacin Losfactoresdeeficiencia delcaptulo IIIdel MPLTVI. Delaprctica delosAvalos de

Captulo V

Hacia lanueva metodologa de homologacin Propuesta Condicionesparaseleccionarunamuestra. Propuestademetodologaparalahomologacin

o Homologacindeterrenosen venta o Homologacindeinmueblesen venta o Homologacin deinmueblesenalquiler

Conclusiones Anexo
Tablaparacalculareltamaodelamuestra,considerando distintos nivelesdeconfianza

Glosario Bibliografa

B l b L I G T E C A

Introduccin
Pararealizar un avalo comercial en la Ciudad de Mxico que tenga validez oficial para efectos de traslado de dominio es decir, para efectos fiscales es requisito indispensable sujetarse a los procedimientos y lineamientos tcnicos que establece el Cdigo Financiero del Distrito Federal1,a travs del Manualdeprocedimientosy lineamientos tcnicos devaluacininmobiliariaas comodeautorizacinyregistro depersonasparapracticaravalos (MPLTVI). En la metodologa de los avalos es preciso atenerse a lineamientos tcnicos dediversa ndole;algunos,soportados enaxiomas matemticos;otros ms,en laIngenieraCivilyla Economa,ascomo enlosestrechosycomplejos nexos quehayentre lasciencias exactas y lasdisposiciones fiscales. Igualmente hay que atender los fluctuantes valores comerciales que predominan en una zona determinadaalmomentodeefectuarelavalo. Noobstante,siselesponeavaluar elmismoinmueble,esinfrecuentequedos valuadoresobtengan igualesconclusiones,ancuandoprocedancon elmayor afndeapegoyobedienciaalametodologa. Est claro que los problemas de valuacin inmobiliaria no son ni pueden sersemejantesalosproblemas matemticos. Cmoexplicarlavariacinenlasconclusiones?,qufactores imponderables influyen en ladiferencia de resultados? Larespuesta no puede eludir el hecho dequeenlametodologadelavaluacininmobiliariacomercialexiste ungrado desubjetividadqueinfluyeenelresultado.

Mediante este ttulo eltrabajo se refiere al Decreto que reforma, adiciona yderoga diversas disposiciones del Cdigo Financiero del Distrito Federal publicado en la Gaceta Oficial del DistritoFederal enlaedicindel24dediciembre de2004.pp.1-262. 8

La importancia de homologar. Existen pocos trabajos serios que orienten a un valuador a partir de criterios objetivos y consistentes sobre la forma de procederenunahomologacin. Segn el diccionario de la Real Academia Espaola, 'Homologar" es unverbo que se compone de dos voces latinas, que a su vez, proceden del griego homlogo: iJAoyoc;,pc;:parecido,yAOYO^:razn. El trmino 'homlogo' se aplica a los lados que en cada una de dos o ms figurassemejantes estncolocados enelmismoorden.EnLgicasellamaas alostrminossinnimosoquesignifican unamismacosa. El diccionario de Uso del Espaol de Mara Moliner agrega la acepcin que 'homologar'tieneenelmbitodelostribunales: Dar validezlaspartes al fallo en virtudde consentimiento tcitoal no impugnarlodentrodelplazoenquepodranhacerlo. Unasegundaacepcineslasiguiente: Confirmar eljuez ciertosactoso convenios delaspartes,dndoles as firmeza. 'Homologacin'essimplemente laaccinyefectodehomologar. Los valuadores no sonjueces, no obstante, al homologar emiten unjuicio de valor. Segn el Glosario de Trminos en Valuacin, 'Homologacin' "es la accin deponer en relacinde igualdady semejanza dos bienes,haciendo intervenirvariables fsicasde conservacin, superficie,zona,ubicacin, edad consumida,calidad, uso del suelo o cualquier otra variableque se estime prudenteincluirpara unrazonableanlisiscomparativo demercadoo deotro parmetro." El Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria (MPLTVI), al mencionar la prctica del avalo, en el inciso b. del tercer apartado del artculo 17, captulo tercero, se refiere a la investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario y reconoce las caractersticas particulares de cada oferta como elementos que fundamentan el avalo, as como las relacionesnumricasofactoresdehomologacin.

BIBLiDTECA
Nos recomienda utilizarfactores de homologacin, pero no dicecmohacerlo, niconfundamentoenqucriterio. En suma, el inters por cuestionar el origen de los elementos a que seatiene unavaluacin obedecea lapretensin deconocer sunaturaleza ysaber hasta donde se sustenta en argumentos racionales. La mayora de estos elementos estn fundamentados en una disciplina social o cientfica, sin embargo hay excepciones, como losfactores de homologacin. Cul es elorigen deestos factores?, de qu orden es elfundamento que determina una cifra y no otra comofactordehomologacin? Existen metodologas para la homologacin que establecen un parmetro no estudiado y solo establecido por los usos y costumbres. Es decir para determinar el valor de un inmueble no se aplica un factor de homologacin tcnicamentesoportado. Objetivodeltrabajo.Elobjetivoprincipal deestetrabajo esproponer unrango de variacin numrica aplicable a los factores de homologacin para elaborar avalos comerciales en la Ciudad de Mxico con un mayor grado de confiabilidad. Esta metodologa se funda en un rango de variacin numrica aplicable a losfactoresde homologacin en unavalocomercial de inmuebles sustentado por argumentos objetivos; un rango devariacin cuya consistencia lohagaconfiableycuyafundamentacin resistaloscuestionamientos aqueen laactualidadsevensujetaslashomologaciones. Elcarcterobjetivodelosargumentos queestetrabajo pretende utilizar,desde luego, puede estar sujeto a los cuestionamientos que hasta ahora es posible hacer afactores fijados de manera convencional. Noobstante, la metodologa que propone aspira a alcanzar el mayor grado de racionalidad posible, sustentndose en rangos de variacin numrica aplicables a los factores de homologacin para fines del avalo comercial. La idea esencial consiste en tomar encuentaestudios del mercado inmobiliario desuelo (ofertas enventa), del mercado deconstruccin,(ofertas enventadeterrenos yconstrucciones) y delmercadodeinmueblesenrenta.

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El captulo v expone la forma de practicar el procedimiento previamente descrito con la intencin de demostrar la validez del rango de variacin numricaaplicablealosfactoresdehomologacinenunavalocomercial. Cmosaber cules son esos valores en cada caso? Aquellos que determine un estudio del mercado inmobiliario. El planteamiento, desde luego, toma en cuenta la informacin que proceda del mercado inmobiliario, de la estadstica predialydeldesarrollourbano,sobreterrenosyedificaciones. Ensntesis,estetrabajoaspiraasuperar elempirismo paradeterminarelfactor de homologacin en funcin de los valores vigentes en un contexto urbano determinado.
*

Los valuadores cuyo mbito detrabajo es el rea Metropolitana de la Ciudad de Mxico se sujetan a un marcojurdico y a una metodologa constituida por un arsenal de indicadores, un repertorio de frmulas tcnicas, as como una amplia gamadedisposiciones quedeben observar cada vez que practican un avalocomercial. Al analizar la ndole de los diferentes elementos que componen este universo de premisas del avalo es posible clasificarlas de acuerdo con su origen:En primertrmino,esprecisocitaralDerechoPositivo. Sipor 'Derecho Positivo' entendemos que se trata de la normatividad sobre la materiaqueocupaa losvaluadoresparaelejerciciodesuprofesin,hablamos de las leyes, cdigos y reglamentos que rigen los usos del suelo, las modalidadesdelapropiedadysusedificaciones. Lavigencia de esta normatividad la explican el estado de derecho y su razn de ser, la evolucin de la Ciudad, los considerandos que fundamentan las normasdeldesarrolloUrbanoyentrminosgenerales,laHistoria. En cuanto al origen, es posible identificar un segundo grupo de premisas del avalo: las que proceden de las leyes de la oferta y la demanda de suelo y bienes inmuebles. En este grupo de premisas del avalo y la homologacin entranenjuegovaloresesencialmentecomerciales.

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Un tercer grupo de premisas surge de consideraciones tcnicas de orden arquitectnico yde ingeniera.Aquesposible ubicar loscriteriostcnicos que determinan loscincocoeficientesdehomologacin quelosvaluadoresmanejan conmayorfrecuencia. El cuarto grupo de premisas est determinado por las consideraciones geogrficasytopogrficas. Finalmente, conviene considerar un quinto grupo de factores cuyo origen es cultural, donde a su vez, inten/ienen factores histricos, como la corriente o estilo a que obedece un edificio o bien inmueble, los acontecimientos que lo han marcado en la historia de la ciudad o del pas; la autora del diseo, en todos los casos donde un arquitecto de renombre ha creado el inmueble, o bien, donde un artista plstico lo ha enriquecido con una obra escultrica o pictrica mural, y el factor del grado de obsolescencia funcional y/o de adaptacin alcambiodeuso,comolosedificios cuya utilidadoriginal quedaen desuso circunstancia que los valuadores "castigan" con un coeficiente de demrito, o por el contrari, han sido revaluados mediante una adaptacin que recicla viejas estructuras a usos contemporneos circunstancia que los valuadores"premian"conelcoeficientecontrarioalanterior. Esta enumeracin no pretende ser exhaustiva; su propsito es apuntar que la tarea de la valuacin, donde la necesidad de homologar se convierte en un imperativo, constituye un universo poco explorado y analizado; circunstancia que quienes profundizan en esta materia pueden enfocar positivamente como un desafo; un campo donde los valuadores tienen mucho por hacer, particularmente si han emprendido el camino de la maestra de la valuacin inmobiliariaeindustrial. En este sentido, un acierto del
MPLTVI

vigente consiste en no limitar las

posibilidades mediante una clasificacin preestablecida. Aparte de los cinco factores deeficiencia desuelobsicosa quese refiere,prev laposibilidadde considerarfactoresnotomadosencuentaconanterioridad,detalformaqueen caso deque sea precisoaplicar otrosfactores, la homologacin yla valuacin sesoportenmediantememoriastcnicasadicionalesalavalo.

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CaptuloI Antecedenteshistricos
Lapropiedad como fundamento del valor inmobiliario
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Elvirreinato ElsigloXIX. LasLeyesdeReforma Elartculo27Constitucional

Fundacin y evolucin de la normatividad vigente de la valuacin inmobiliaria * * LaComisinNacionalBancariayelBancodeMxico Lavaluacininmobiliaria comoespecialidadoficialmentereconocida ElManualdeprocedimientosylineamientostcnicosdevaluacininmobiliaria, ascomo deautorizacinyregistrodepersonasparapracticaravalos (MPLTV\)delDistritoFederal. Elvaluador. Personaregistrada,personaautorizadayperitovaluador LaLeydeTransparenciay deFomentoalacompetencia enelCrditoGarantizadoyel surgimientodelaSociedadHipotecaria Federal

Lapropiedadcomofundamentodelvalorinmobiliario
a

Elvirreinato

La nocin que utilizamos respecto de la propiedad de bienes inmuebles la hemos heredado de la cultura occidental; especficamente del Derecho Romano. Sabemos que en el mundo prehispnico esta nocin era diferente porque la propiedad, inclusive la urbana, era comunal o colectiva. Latierra se dividaentrequienesencabezabanalasfamiliasintegrantes decadacalpulli, y cada familia tena elderecho de uso de la tierra, pero slo le pertenecan los bienesqueproduca. La propiedad de un predio como posesin individual lleg con los espaoles, quienes laimpusieron mediante la usurpacin de latierra. Enunplanotericolegal, elsupuesto fueque lastierras conquistadas pasaron aser propiedadde lacoronadeCastilla,aunqueenlaprctica,losprimerospropietariosfueronlos propiossoldadosdeCorts,quienes primero despojaronalosindiosydespus buscaronformasdelegitimarsubotn.Algunos,comoCortsmismo,recibieron grandes extensiones como retribucin a la guerra de conquista, pero en

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general, la usurpacin de la tierra fue una estrategia de apropiacin del territorioyalmismotiempo,dedominioysometimientodelosindgenas.1 Grandesextensiones rurales,ascomo losprediosquehabrandeconstituirlas ciudades novohispanas, quedaron formalmente convertidos en propiedad privada mediante cdulas reales. Consecuentemente, estas concesiones convirtieron a los flamantes propietarios en tributarios de la Corona. De esta manera,la nocindelapropiedad individual delsuelollegjunto conla nocin delpagodeimpuestos. Latraza deTenochtitlan fue aprovechada para preservar la majestuosidad de la plaza central y las calzadas. La traza de tablero de ajedrez idea renacentista que los espaoles utilizaron para construir la capital del virreinato enelmismo sitio donde existi lacapital imperial de los aztecas,no vari demasiado del ortogonal trazo preexistente, a partir del centro, y as surgieron"lossoberbiosyelevados edificios delosespaoles,queocupanuna granpartedelterreno,yseennoblecenconaltsimastorresyexcelsostemplos, estnportodas partesceidosyrodeadosdelascasasdelosindios,humildes y colocadas sin orden alguno, que hacen veces de suburbios, entre las que tambinsobresaleniglesiasdetanmagnficaconstruccincomolasotras."2 Los pobladores novohispanos pagaban la alcabala, que era un impuesto que se cobraba a las mercancas de ms de diez pesos de valor, introducidas en una regin ysobre las ventas de bienes inmuebles. El Bando promulgado por elvirrey donMartn Enrquez el 17de octubrede 1574estableca queentoda la Nueva Espaa se cobrara 2% sobre el valor de las mercancas por este concepto, de cuyo pago quedaron exentos temporalmente los eclesisticos y los indios. En 1632 y 1635 el monto impositivo aument a 4% y a 6% respectivamente. En 1744 un tercer aumento increment la alcabala en 8%3.

La urbanizacin indgena de la Ciudad de Mxico, UAM Xochimilco.Mxico,1993. p.20. 2 CERVANTES DESALAZAR, FRANCISCO. Mxicoen 1554. (Crtadopor JORGEGONZLEZARAGN. LaurbanizacinindgenadelaCiudaddeMxico) Ibidem,p.19. 3 YEZ Ruiz, MANUEL. El problema Fiscal en las distintas etapasde nuestra organizacin poltica, Mxico, 1958.p. 95.(Citado por SAL JERNIMOenDelMonopoliodela Ciudadde Mxicoal contrabando dela costade Sonora.AlcabalasenArizpe 1801-1816. En Revista ElectrnicaTiempoyEscritura). httpV/www.azc.uam.mx/publicaciones/tve/delmonopoliodelaciudad.htm
GONZLEZ ARAGN, JORGE.

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Esta informacin se registraba en los libros Reales de Alcabalas y la recaudacin,desdeluego,ibaalaCajaReal. Uno de los criterios predominantes para determinar el valor de los predios urbanos durante el virreinato de la Nueva Espaa fue el radial; otros ms fueroneldelavecindaddeedificiossignificativosylosefectoseconmicosque ocasionaba la cercana de una actividad cultural o econmica semejante,que pudieraafectarlaeconomadequienespreviamenteestuvieranestablecidos. "El patrn comn de asentamiento de los espaoles implicaba una plaza con templo, mercado, residencias de los dirigentes,sacerdotes y nobles alrededor delaplaza,yentornoaellalascasasdeloscomunes."4 El mayor valor predial radicaba en la plaza mayor de la Ciudadde Mxico, a partir del palacio virreinal y de la catedral. Los predios urbanos iban disminuyendo de valor conforme se alejaban de este centro; aunque esta tasacinsevearelativizadaporotrascircunstancias. Laactividad que sedispona a ejercer un nuevo comprador uocupantede un inmueble despertaba gran celo entre los vecinos establecidos, y en la ventilacin delosconflictosquesurgansobre estascuestiones intervenanlas autoridadescivilesylasreligiosas. Heaqu dos hechos que ilustran esaforma de apreciar elvalor de los predios urbanosenfuncindelusoqueibanarecibir: Hacia 1565, el Cabildo de la Ciudad de Mxico amonest a los padres responsables de las rdenes de los agustinos y los dominicos porque desobedecieron unacdula realy se excedieron en la posesin de inmuebles urbanos, con locual "questa rrepblica rrecebaagrabio edao", segnqued asentadoenelactacorrespondiente. Conviene glosar este escueto dato histrico: El hecho de que los predios urbanosentraranenposesindelasrdenes religiosas,cuyosmiembrosvivan mayoritariamente de la caridad, supona una disminucin de la actividad econmica, cuando no una carga econmica que pesaba directamente sobre losvecinoscercanos.
4. MESSMACHER, MIGUEL.LaCiudaddeMxico. Basesparaelconocimientodesusproblemas. DepartamentodelDistritoFederal.Mxico,1969.p.73 15

Y conviene observar tambin cmo desde los primeros aos del virreinato, en el Cabildo de la Ciudad haba una percepcin de pasividad en las propiedades eclesisticas, la misma que tres siglos despus llamara a esos bienes "de manos muertas''. El segundo ejemplo es el ocurrido en 1592, cuando la Compaa de Jess fue acusada de asentarse intracanas, es decir, dentro del mbito territorial de otras tres rdenes religiosas, que deba respetar. En 1584 haba obtenido el edificio ubicado en la esquina que hoy conocemos como Madero e Isabel la Catlica, donde ocho aos despus instal un templo provisional, significado externamente por la colocacin de una campana, e internamente, por el altar, donde "se puso elSantsimo Sacramento de prestado". Porque el 2 de febrero de 1592 consigui un predio contiguo, que cambiaba notoriamente el valor de su posesin. Ese da se llev a efecto la firma de la escritura del predio que colindaba al norte de ese templo provisional. Un matrimonio decidi desprenderse de ese inmueble; que recibi el P. jesuta Pedro Daz, representante de la Compaa de Jess, para que pudieran edificar untemplo ms sucasa profesa. En ese acto se consign, adems, una donacin,quefinanciara el proyecto. He aqu un extracto de la escritura: Don Juan Luis de Riveray Juana Gutirrez, su mujer,que desde hace mucho tiempohabandeseado por muchoshacer,de los bienestemporales queDios les haba dado, alguna obra que le fuese agradable y a la salud de sus prjimos saludables..,que en estenuevomundose hiciesey fundaseen Mxicouna casa profesadelaCompaadeJess. Dotndola con50,000pesos, orocomnpordote y fundacinpara edificarla dichacasaprofesa y iglesiade ellay para las alhajas, sacristay librera.Ylo restante hastalos dichos 50,000pesosde orocomn irn dandoaldichoP. PrepsitoPedro Dazoa quiensupoderhubiere,150pesoscada semanadelaoparalaobraycostodeledificiodeladichacasaeiglesiahasta que enteramentehayadadoypagado50,000. Al da siguiente, una ceremonia inusual, llena de formalidades, solemniz la fundacin de la casa profesa. Se ofici una misa, adems el maestrescuela y gobernador del Arzobispado, Sancho Snchez Muoz, pidi al Virrey se sirviese aprobar lo hecho y mandase dar a la Compaa de Jess posesin del sitio y casa. Previamente, elvirrey Luis de Velasco habaconfirmado la licencia

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que ocho aos antes otorg el arzobispo y gobernador Moya de Contreras. Ms all de su conviccin individual, el Virrey convalidaba un acto ejecutado por quien ocupaba el cargo de Presidente del Consejo de Indias en Espaa. Con todo y su significacin, debieron estimar que este acto slo cubra el aspecto poltico porque el 15 de febrero, el Gobernador Eclesistico promovi una diligencia adicional: autoriz al promotor fiscal, licenciado Pablo Mateo, para que efectuara una ceremonia protocolaria de entrega. A las diez de la maana de ese da, en presencia del notario Pedro Daz, el licenciado Mateo estuvo en lacasa profesayjurdicamente la dio a losjesutas unavez ms. Tal exceso de ceremonias en el traslado de dominio de aquel predio tena una explicacin: fueron previsiones para afrontar un formidable pleito que las rdenes de los franciscanos, los agustinos y los dominicos entablaron contra losjesutas, quienes haban llegado a la Nueva Espaa en ltimo trmino y sin embargo, pretendan establecer su templo principal y su casa profesa en un sitio ms cercanoa laplazaprincipalque los de aquellos. El pleito qued formalmente entablado al mes siguiente, en marzo de 1592. A lse sumaron como querellantes contra losjesutas las madres de Santa Clara y el Cabildo de laCiudad. Antes de que laAudiencia de Mxico recibiera esta demanda, el2 de marzo de 1592, el padre Diego de Avellaneda, visitador provincial de la Compaa de Jess, escribi unacarta al rey Felipe n para hacerle lasiguiente exposicin (he agregado aclaraciones en corchetes ysubrayamientos con negritas): Viniendoa visitarestaProvincia conelbeneplcitode VuestraMagestadyordende miGeneral, entreotrascosasque,enestaciubdaddeMxicohehallado, pormayor servicio de NuestroSeor, ha sido un deseograndey general de los moradores delladequelaCompaa fundasecasaprofesa,enlugaracomodado, paraacudir a gozardelapredicaciny administracin desacramentosque,ennuestra religin se frecuentan. Porqueel collegio nuestroque aqu se fund5,habrcasi veinte

5 ElColegio MximodeSan Pedro ySan Pablose asent en los solares quedonAlonsode Villaseca,caballero ricoygenerosoque noenbalde loalab Cervantes deSalazar,cedia laCompaa paraestefin, solaresdonde antiguamente paraban las recuasque bajabande Veracruz.Eneltomo234delRamodeTemporalidades,A.G.N.,estla"Escrituraquehizo donAlonsodeVillaseca,decinco solaresquedon alColegiode losjesutas de SanPedro ySan Pablo,el6deenerode 1572,conunvalor aproximadode2,500 pesos".V.Dazyde Ovando,p.12
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aos [el Colegio de San Pedro y San Pablo, ubicado al lado de la Plaza de la Soledad,asloochocuadrasdelaCatedralMetropolitana] esttan apartadodela comnhabitacin, queacuden pocosa ly conmuchotrabajoy habindose con este mismodeseo,habrochoo diezaoscompradouna casade cierta limosna que un hombre, Hernn Nez,dio para este efecto, teniendode talmanera consideracin a que estuviese en el comerciode la ciubdadque juntamente fuese en el lugar ms apartadode las otras religiones,y as est distantede el conventode SanctoDomingo trescientas y ochentacanasy delde San Francisco msdetrescientasydeel de SanctAgustndoscientasy noventa...6 La anterior carta ilustra o confirma al menos tres nociones sobre la ciudad virreinal en el curso de su primera centuria: 1. Que la cercana a la plaza principal era considerada lugar acomodado; 2. que la "comn habitacin (de espaoles)" se concentraba en un entorno menor a ocho calles a partir de la plaza principal, y 3. que la actividad comercial reforzaba el valor del centro, porque allse concentraba. "En la ciudad, los primeros espaoles eligieron en un principio el rea central de unas trece cuadras encada direccin,como la zona de ocupacin blanca observa Gibson. La regin inmediata que rodeaba esta traza, entonces comprenda lacomunidad indgena..." 7 Este asunto el pleito entablado por las tres rdenes religiosas que consideraron invadido su territorio y su feligresa aledaa, tuvo tres instancias: la primera se libr en la Audiencia de Mxico, forma de gobierno establecida desde 1529; la segunda, en Espaa, en el Real Consejo de Indias, y latercera, en la Santa Sede, donde el papa Clemente VIII remiti el asunto al Nuncio Apostlico residente en Espaa, quien finalmente dict sentencia favorable a losjesutas el21dejunio de 1595,tres aos y tres meses despus de entablado el pleito. El episodio nos muestra, adems, qu autoridades diriman este tipo de conflictos territoriales, econmicos y polticos, relacionados con elvalor y el uso del suelo en la capital de la Nueva Espaa. La organizacin del gobierno

6. La cana era una medida de longitud que equivala aproximadamente a dos varas. La vara meda 835.9 mm. 7. GIBSON, CHARLES. LOS aztecas bajo el dominio espaol (1519-1810) Siglo xxi Editores. Mxico, 1967.p. 379.

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virreinal sedividaencinco ramas horizontales:Gobierno (administracincivil), Eclesistica,Justicia, MiliciayHacienda.8 Enelcurso de lostres siglos de laColonia sefueron perfeccionando, por una parte, los mtodos de recaudacin fiscal del Estado espaol.Con el paso del tiempo,elfiscovirreinalamplisu radiodeaccin;y porotraparte,moderniz susmtodosadministrativos. En 1759 medio siglo antes de la revolucin de Independencia Carlos m, primer representante del despotismo ilustrado en Espaa,se convirti en rey. De inmediato quiso implantar el ideal del buen gobierno mediante reformas administrativas. Carlos nidispuso el envo de visitadores oficiales para obtener un diagnstico delestado en que se encontrabantodos susdominios. Losvisitadores noslo observaron; llevaban facultades para impulsar reformas econmicas y administrativas. El primer visitador general de la Nueva Espaa, entre 1765 y 1771, fue Jos deGlvez(1720-1787). En 1768 Glvez y el virrey Carlos Francisco de Croix enviaron al Rey un Ynformey Plande Yntendencias queconviene establecerenlasprovincias de esteReynodeNuevaEspaa, y por realorden del 10de agosto de 1769,el virrey recibi laautorizacin deestablecer once intendencias: unageneral yde ejrcito en la capital y diez de provincia en California, Durango, Guadalajara, Guanajuato, Mrida oCampeche, Puebla,Oaxaca, San Luis Potos,Sonoray ValladoliddeMichoacn.9 Elvirrey segua siendo la mxima autoridad territorial ysuperintendente de la real hacienda. La figura del intendente, versin primitiva del funcionario profesional, copiada de la administracin francesa, abola a los alcaldes mayores y quedaba a cargo de los asuntos de justicia, guerra, hacienda y polica. Mediante elpagodesueldosatractivos a estos nuevosfuncionarios de la administracin virreinal quienes no necesariamente deban ser nobles,
8. MESSMACHER, MIGUEL. LaCiudaddeMxico. Basesparaelconocimiento desusproblemas. DepartamentodelDistritoFederal.Mxico,1969.p.56 9. REESJONES, Ricardo. Eldespotismo ilustradoy losintendentes enlaNueva Espaa. UNAM, Mxico,1983pp.81-83 19

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BIBLIOTECA
De los intendentes se esperaba tambin que aumentaran la eficiencia de la administracin de las rentas. Este propsito plante varias dificultades, una de ellas fue que la Iglesia se consolid como uno de los terratenientes ms importantes, lo que desde a mediados de la colonia (siglo XVII) ocasion que las obvenciones obtuvieran ingresos superiores a las de la Real Hacienda por concepto de rentas.10 Y los indios, quienes hasta a fines del siglo xvm comenzaron a conseguir una recuperacin limitada de la tierra, se encontraron con que no poda ser incorporada al rgimen de tenencia tradicional del calpulli, pues la nica tierra disponible era laque proceda de las haciendas. Est fuera del alcance de este trabajo detenerse en los pormenores de la valoracin predial,del comercio de inmuebles y de la respectiva administracin impositiva del virreinato. Conviene, no obstante, transmitir una idea clara de la complejidad del asunto y de lavasta informacin que haysobre la materia. Esta apreciacin la brinda Gibson en su recapitulacin sobre la cuestin impositiva enlaCiudad de Mxico: Existe abundante informacin sobrelosltimos aosde recaudacinde tributos en la ciudad.Los registrosde los barriosequivalentes de principios del siglo xix del Cdice Valerianoahora en una formacompletamente hispanizada,muestranlos nmeros de tributarios, las cantidadespagadas y la distincin entrepersonas casadasy solteras.Comosucedien otraspartes, las mujeres quedaban ahora exentas,los alcaldes indgenasy otros recaudadorestomaban una fraccindel ingreso como salario y se emitan recibos al hacer el pago. Algunos de los documentosde los alcaldes han sobrevivido,con sus listas, notas, cuadros y cuentasaritmticas.11 A pesarde lasleyesde intendenciaque exiganelpagode diecisiete reales, lostributarios indgenas enlaciudadpagaban trecerealesafines del perodo colonial, con medios pagos por personas solas.12 Nuevas leyes exigieron pagossemanales y establecieron quelospatronosretuvieranunrealala semanaparalossalarios. Sehacan listasdetributarios delosbarriosindgenas no 10.Ibid.Nota6.pp.64-65. 11. Biblioteca Nacional,Mxico,(BNM),msno.466,fol.282v.Archivo Histrico deHacienda, Mxico,(AHH)Tributos,legajos224,225. [Estanotaylassubsiguientesdelmismoprrafo aparecenalpiedepginadeltextodeCh.Gibson].Verref.nota7. 12.ArchivoGeneraldelaNacin(AGN),Tributos, vol.16,exp.9;vol23,exp.4;AHH, Tributos, legs.224,225.B N M ms.no.466,Fol..278rss.;287r-287v. Lossemitributarios indgenas tenanquepagar7realesalprincipio,peroenoctubrede 1792estosemodifica61/2. Losmulatosyotrossemitributariostenanquepagar12realessegnlaleyrevisada. 20

slopor locacinsino tambinpor obrajes, lugaresdeempleo, profesionesymano deobrade la fbrica de tabaco.13El virreyRevillagigedo mencionconorgullo los 12,550 pesos recaudadosen 1793,afirmando(no muyjustamente) que enaos anterioresapenaslamitaddeesacantidadhaba sidorecibida. Laverdadesqueni una sola vez, entre 1790y 1809,se recaud el total de la tasa fijada.14Los gobernadores de Tlatelolco de 1805, 1806y 1807fueron encarceladosporatrasos. Losatrasosdetributosacumulados enelsigloxvmexcedanalos 100milpesos.15 En las ltimas lneas, la anterior cita, adems, describe el aspecto tributario, quefue tan slo una de las circunstancias que constituyeron el caldo de cultivo deldescontento que precedi a la revolucin de Independencia de 1810. El siglo xix.Las Leyes de Reforma Los primeros decenios del Mxico independiente constituyeron una etapa crtica en materia econmica. Las convulsiones sociales que ocasion la lucha armada afectaron la agricultura y la minera, disminuyeron el comercio y ocasionaron que el gobierno virreinal perdiera el control administrativo de muchas regiones y que se alteraran los procedimientos de recaudacin. La naciente repblica hered la estructura econmica y social de la colonia y, en gran medida, el aparato administrativo para gobernar. Los ajustes y cambios que introdujeron los sucesivos gobiernos del Mxico independiente, preocupados en allegarse de recursos para defenderse y subsistir, transformaron muy poco de las estructuras coloniales. Debi transcurrir casi medio siglo para que ocurrieran las primeras transformaciones efectivas sobre la economa del pas mediante la promulgacin de las Leyes de Reforma de 1856y laConstitucin de 1857. El 25 dejunio de 1856 se promulg la Ley de Desamortizacin, cuyo propsito fue destruir las propiedades de "manos muertas" al arrancarlas del patrimonio del clero. Despus de prohibir que las corporaciones religiosas y civiles poseyeran bienes races, la intencin fue adjudicar a los arrendatarios estas propiedades, calculando su valor. Este clculo, que tas la propiedad en un

13.BNM, ms.no.466,fols..280v ss.AHM, Tributosleg.225,exp. 8. 14 Instrucciones que los virreyes de Nueva Espaa dejaron (1873),II,359-60. AHH, Tributos, leg.225,exp. 24. 15.AGN, Tributos,vol 10,fols.76r-76v, 146r-146v. Archivo Generalde Indias,en Sevilla (AG), Mxico,leg.748,pag.sep.,fol.64v.
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valorqueequivalaal6%delarentaanualquepagabacadaarrendatario,esel primer datoqueestablece un hitoen lavaluacin monetariadelapropiedaden elMxicoindependiente. La inconformidad y oposicin de la Iglesia ante esta Ley fue enrgica porque eraclaroquesu poder econmicose reduciraconsiderablemente.Adems de ejercer toda la presin que pudo sobre la conciencia de sus arrendatarios, potenciales beneficiarios de la leyencuestin,busc elapoyo del papa Poix, "quien estimul la intransigencia del clero mexicano lo mismo que la de todos los fieles, ordenndoles desobedecer no slo la Ley del 25 de junio, sino tambin la Constitucin de 1857, condenndolas, reprobndolas y declarndolas rritas y de ningn valor."16 Esta oposicin ocasion once aos de guerra, de 1856 a 1867, perodo en que quedaron implcitos la llamada Guerra de Reforma o Guerra de Tres Aos, el episodio de la intervencin francesayelintentoimperialpersonificado porMaximiliano. Las leyes de 1856 no expropiaban a la iglesia; slo ordenaban una compraventa forzosa, pero en vista de la rebelda como respuesta, desde Veracruz,donde se encontraba en ese momento el Gobierno deJurez, el 12 dejuliode1859promulg laLeydeNacionalizacindelosBienesdelaIglesia, mediantelacualquedaban expropiados losbienesinmueblesdelclerocatlico. E producto de los inmuebles de manos muertas deba ser entregado a las oficinas recaudadorasdelGobierno. Laresultante detoda esta luchafue contrariaalasintenciones de los hombres dela Reforma.Aldesamortizar laspropiedades delaiglesiapretendan quese creara la pequea propiedad, y sta estimulara el desarrollo agrcola e industrial. Muy por el contrario, los efectos los resume Silva Herzog en los siguientestrminos: 1. Las propiedadesrsticas y urbanas del Clero fueron efectivamente nacionalizadas. 2.Laspropiedadesnofueron adaramanos delosarrendatarios, sinoalasdelos denunciantes, ensumayorpartericospropietarios territoriales, que deesa manera agrandaronsusranchosyhaciendas.
16. Silva Herzog, Jess. Breve historia de la Revolucin Mexicana. Fondo de Cultura Econmica.1960.Vol.I,pp.12-13. 22

3.Lastierrascomunalesy losejidosfueronenbuennmerodecasosfraccionados, entregando lasparcelasa los indgenasenplenapropiedad;pero como stosno estaban preparadospor su grado evolutivo para ser propietarios, bien pronto vendieronsusprediosavilprecioalosricoshacendadosvecinos. Enresumen, se fortaleci el latifundismo en Mxicoy en consecuencia se lleval cabounamayorconcentracin delapropiedadterritorial.17 Conviene consignar lostrminos en que la Constitucin Federal de los Estados Unidos Mexicanos, sancionada y jurada por el Congreso General

Constituyente, elda5 de febrero de 1857,plante lacuestin de latierra: Artculo 27. La propiedad de las personas no puede ser ocupada sin su consentimiento, sinopor causa de utilidadpblicay previa indemnizacin. Laley determinarlaautoridadquedeba hacerlaexpropiaciny losrequisitosenquesta haya deverificarse. Ninguna corporacin civil o eclesistica, cualquiera que sea su carcter, denominacinu objeto, tendr capacidad legal para adquirir en propiedad o -administrarpor sbienesraces,conla nicaexcepcin delosedificios destinados inmediataydirectamentealserviciouobjetodelainstitucin. No deja de sorprender que el texto constitucional diera por hecho, al hablar de "la propiedad", que se refera a la propiedad de bienes races. Este significado se vuelve explcito en el segundo prrafo. La intencin protectiva del los Constituyentes del '57 seguramente tom en cuenta elorden de abusos que se volvieron flagrantes eh losaos posteriores. El siguiente hito del siglo xix relacionado con el territorio y la propiedad inmueble, tanto rurarcomo urbana, fue el llamado deslinde, que prohij el rgimen de Porfirio Daz. A raz del propsito de poblar "dilatados territorios de feraces tierras que slo esperaban el esfuerzo del hombre para prodigar sus frutos" en el territorio nacional e impulsar la agricultura, en 1875 Daz expidi una ley de colonizacin posteriormente ampliada en 1883 para traer colonos extranjeros a trabajar la tierra, con nuevos y ms productivos mtodos decultivo. Unade lasmedidas que el gobierno de Daz adopt para instrumentar esta Ley fue propiciar la organizacin y contrata de varias compaas denominadas

17. SILVA HERZOG.Op. cit. p. 16

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'deslindadoras', para deslindar las tierras baldas. Y como retribucin de los gastos en que incurriran tales empresas para realizar el deslinde, el gobierno convino enadjudicarles latercera parte de lastierras deslindadas. De esta manera, de 32.2 millones de hectreas deslindadas, se convirtieron en propiedad privada 12.7 millones de hectreas sin que el erario pblico recibiera uncentavo,y todava se les vendieron en casi nada 14.8 millones de hectreas ms. La accin de las compaas deslindadoras tuvo varios efectos. Como se trataba de slo 29 personas fsicas, que de suyo eran ricas, se volvieron millonarias. Millonarias, influyentes y arbitrarias: los deslindes implicaron arbitrariedades y despojos contra los fundos legales de muchos pueblos, de hacendados y pequeos propietarios. Cuando los despojados entablaron pleitos legales, el fallo de los tribunales fue invariablemente a favor de los poderosos. Silva Herzog cita al respecto Legislacin y jurisprudencia sobre terrenos baldos, obra deWistano Luis Orozco que describe los devastadores efectos de las compaas deslindadotas con diversas observaciones, entre las cuales se encuentra sta: Elpequeopropietario, acostumbradoaconoceralGobiernoporel porelhachadel receptorderentas ypor elgarrotedelgendarme, se alarmadesdeelmomento en que oye hablardecosasoficiales.Adems,su naturalinstintole hacetemerque mediante el manejode una composicinle arrebate el opulentohacendado,su vecino,hastala ltima esperanza de recuperarlas tierrasquedichohacendado le tiene invadidas.Al mismo tiempo concibe esperanzasde recobrar esastierras, ayudadopor lascompaas deslindadotas, queljuzga ntimamente ligadasconel Gobierno Supremo. Ytrastornado sujuicio por estosjustos temoresy estas vanas esperanzas, acude presuroso a verificar un arreglo con los deslindadoresde baldos... Si uno de los efectos de la gigantesca operacin de deslinde y regalo de 13% del territorio del pas fue la devaluacin del valor de la tierra agrcola, aos despus ocurri una fuerte revaluacin del valor de las fincas rurales, los latifundios y la renta de estas propiedades, cuando ocurri la construccin de

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los ferrocarriles y muchos bienes inmuebles se beneficiaron con la proximidad de lasvas frreas.

Elartculo 27 Constitucional A principios del siglo xx, antes que la Revolucin Mexicana imprimiera su huella en el artculo 27 Constitucional y transformara la legislacin sobre la propiedad de la tierra, el mercado de los bienes inmuebles en las ciudades debi ser poco activo. Basta recordar que la poblacin del pas era mayoritariamente rural; que la distribucin de la riqueza era desigual y que haba unas cuantas ciudades. Para 1910en la mayorade los estados de Mxico casi el 95% de lasfamilias ruralescarecan de tierras, mientrasque el 1%de lapoblacinerapropietaria del 70% delatierracultivable.18 La poblacin de la Ciudad de Mxico creca con lentitud, igual que el crecimiento demogrfico del pas en su conjunto. Y en el plano de los valores culturales, la idea predominante entre las familias de la clase media alta y las clases acomodadas era que los bienes inmuebles constituan la base del patrimonioy de laseguridad presente yfutura. Segnelcensodepoblacin de 1910dice Silva Herzog habaenelpas 840 hacendados, 411,096 personas clasificadas como agricultores y 3'096,827 jornaleros de campo. La poblacin total de Mxico ascenda a 15'160,369 habitantes. Lacifrarelativa ajornalerosdecampo nopuedesen/irparacalcularcon exactitudmatemtica elnmero defamiliascampesinasporqueenalgunasdeellas trabajaban y trabajan el padre y los hijos mayores, clasificados todos como jornaleros;perosestilestimarelnmerodeindividuos quedependandeltrabajo rural y que cabe estimaren 12millones, o sea, aproximadamente el 80% de la poblacin... Sabemos que stas y otras causas produjeron la primera gran revolucin del siglo xx y que a partir de 1910, la Revolucin transform la estructura feudal queelpastuvo hastaentonces en una repblica moderna.
18.HUIZER,GERNT. ElpotencialrevolucionariodelcampesinoenAmricaLatina, Mxico,Siglo xxi, 1980, citadopor MAZARIEGOS RAMOS,ILEANA,ElpoderdelMunicipio(Antologa), BNOSP, Mxico,1987.p.55 25

Uno de los fundamentos de este cambio qued definido en el artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos promulgada el 5 de febrero de 1917. Enseguida citar la parte de este artculo que concierne al tema de este captulo, no sin antes advertir que el texto que cito es el vigente, esdecir, incluye las reformas ms recientes: Artculo27. Lapropiedaddelastierrasy aguascomprendidas dentro delos lmites del territorionacional, corresponde originalmentea la Nacin,la cualha tenidoy tieneelderecho detransmitireldominio deellasalosparticulares, constituyendo la propiedadprivada... LaNacintendrentodotiempo el derechodeimponera lapropiedadprivada las modalidades quedicteelinterspblico,ascomoelderegularelbeneficio social, el aprovechamiento de los elementosnaturales susceptiblesde apropiacin con objeto de hacer una distribucinequitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin,lograr el desarrolloequilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones devida delapoblacin ruraly urbana. Enconsecuencia, sedictarnlas medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadasprovisiones, usos,reservasy destinosde tierras,aguasy bosques,a efectodeejecutarobraspblicasy deplaneary regularlafundacin, conservacin, mejoramientoy crecimientodeloscentrosdepoblacin. Est fuera del alcance de este trabajo ingresar al terreno del Derecho Constitucional y del DerechoAgrario. Basta sealar laclaridad meridiana con la cual el artculo 27 define elorigen y la ndole de la propiedad privada en Mxico y advierte el derecho indiscutible de la Nacin para imponerle las modalidades que dicte el inters pblico, as como el de regular el beneficio social; premisa suficiente para explicar cmo y por qu existen sistemas regulatorios e impositivos sobre los bienes races y las operaciones de traslado de dominio que los implican.

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Fundaciny evolucindelanormatividad vigente dela valuacininmobiliaria

LaComisinNacionalBancariayelBanco deMxico

Constituye un trabajo arduo encontrar el registro histrico de las sucesivas regulaciones a las que deban sujetarse quienes hacan transacciones comerciales sobre bienes inmuebles, as como con las reglas que normaban las operaciones financieras, a las cuales iban estrechamente asociadas. Sabemos que para formalizarlas bastaba pegar timbres hacendarios a escrituras y documentos oficiales con valor probatorio. No obstante, a finales del siglo xix, la intensidad o la importancia de este tipo de operaciones aument a tal grado que el Gobierno consider necesario vigilar ms estrechamente lostrminosenquesehacanylosmontosqueimplicaban. Sabemos que en nuestro pas, las autoridades monetarias y crediticias sonla SecretaradeHaciendayCrdito Pblico (SHCP),elBancodeMxico (BM)ylos subsistemas de vigilancia, es decir, las diversas comisiones que regulan la banca,losseguros,losvaloresyelsistemadecambiodemonedayvalores. El Sistema Financiero Mexicano se instituy formalmente mediante la promulgacin de la LeyGeneralde Instituciones deCrdito,el 19de marzode 1897, que concerna a las instituciones de crdito existentes, a las empresas aseguradoras, a las compaas de fianzas, a los almacenes generales de depsitoy,enciertogrado,alasbolsasdevaloresyaquienesoperabancomo agentes.19 Las disposiciones de entoncesfijaron el procedimiento para constituir bancos, tanto nacionales como extranjeros20, y a regular la actividad financiera. El articulo 113 de esa Ley atribuy a la Secretara de Hacienda la facultad de
19. Enciclopedia de Mxico. Secretara de Educacin Pblica y Compaa Editora de Enciclopedias de Mxico, Mxico, 1987Tomo n,p. 845 20. Conviene recordar que en 1864 se estableci en Mxico el primer banco de carcter particular. Fue una sucursal del London Bank of Mexico & South America, Ltd.,que en 1889 seconvirti enel Banco deLondres yMxico cuyos mritosfueron haber introducido al pas la circulacin de billetes, en sustitucin de la moneda; difundir las ventajas de la organizacin del crdito y poner el ejemplo sobre cmo realizar y conducir el negocio de la banca. 27

vigilar a todas las instituciones de crdito por medio de interventores que designaba para cada banco o institucin. El artculo 117 de la misma ley, determinaba que losinterventores tendran igualfuncinqueloscomisariosde lassociedadesenlosbalancesdelosbancos. Siete aos despus, el 1 o de octubre de 1904, empez a funcionar un organismo dependiente de la
SHCP

denominado Inspeccin General de

Instituciones de Crdito y Compaas de Seguros, el cual permaneci activo onceaos,hastael30deoctubrede1915. Otroshitosenestahistoriafueronlossiguientes: En 1905 se estableci la Comisin de Cambio y Moneda; en 1910, tras el estallido de la lucha revolucionaria, el sistema bancario entr en una grave crisisquerepercutienotrosmbitos,comoelcomercio,laindustriadelpasy en particular, la establecida en la capital, donde destacaban las fbricas de papel, aceite, vidrio,tabaco y cemento. La Ciudad de Mxico era el mercado principaldelosproductosdeestasindustrias. La tenue esperanza de mejora que alentaron los primeros das del gobierno del presidente Madero se fue a pique en 1913, a consecuencia de la Decena Trgica.Losefectosnegativossobrelaeconomaseagravaronporcausadela violencia que estremeci el corazn de la Ciudad de Mxico, que en aquel momento culmin con el asesinato de Madero y de Pino Surez, y en las semanas posterioresseextendi conmanifestaciones deoposicin portodoel pas contra el gobierno del usurpador Huerta. Las consecuencias econmicas de esta nueva crisis fueron la quiebra de varias empresas industriales, el desorden,ladevaluacin dela monedadebida a los abusosenque incurrieron losbancos,eldesabastoylacarestadealimentos yproductosbsicos. La efervescencia revolucionaria produjo un fuerte impacto sobre el sistema bancario.Losbancossedescapitalizaron, laemisin debilimbiques, billetesen grandes cantidades, sin ningn respaldo en reservas metlicas, suscit caos, inflacin y el cierre de bancos. Para restablecer el orden, en 1915 se cre la Comisin ReguladoraeInspectoradeInstituciones deCrdito,paraexaminary calificar el estado financiero de los bancos. Hacienda nombr un Consejo de Incautacin de Bancos. Esta Comisin incaut y liquid los bancos Peninsular

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de Yucatn, Oriental de Mxico, Mercantil Mexicano, y los de Hidalgo, Guerrero, Quertaro, San Luis Potos, Jalisco, Coahuila y Tamaulipas por haberseexcedidoenla emisindebilimbiques. Elgobierno deCarranzaemitiundecretoqueconcedi untrmino de45das a los bancos para que se ajustaran a lo dispuesto por la Ley General de Instituciones de Crdito. De 24 bancos que operaban entonces slo 9 se ajustabanalaLey.Entre1916y1921ocurrilaincautacindeotrosbancos. El3deabrilde1916 secrelaComisinMonetariaqueabsorbilasfunciones de la antigua ComisindeCambioy Moneda establecida en 1905. Estefue el primerantecedentedelBancodeMxico. Enelafnderestablecer lanormalidadsocialylas bases paraeldesarrollode la economa, en 1921 el presidente Alvaro Obregn, mediante un decreto devolvi losbancosincautadosasuspropietarios.Estadecisinsirviparaque varios bancos continuaran funcionando; masa pesar del excepcional gestode confianza, hubo bancos a los que fue necesario sujetar a un plazo para que prepararansuliquidacindefinitiva. Un proyecto econmico comn sirvi para que los primeros gobiernos de la etapa constructiva de la Revolucin Mexicana, que eran cuatrienales, impulsarandecisiones econmicas,continuasydelargoalcance: El24dediciembre de 1924elflamantegobiernode Plutarco Elias Callestom una serie de medidas complementarias a favor del desarrollo econmico del pas mediante lapromulgacin dela Ley General de Instituciones de Crditoy Establecimientos Bancarios, le que tambin cre la Comisin Nacional Bancaria (CNB). A la vista de la ineficacia del sistema de intervenciones, el gobierno del PresidenteCallestambinmodificlostrminosdelainspeccin bancaria.Con elfin de volverla realy efectiva lapuso en manos de unorganismo dotado de competencia muy especializada, una organizacin administrativa propia y una amplialibertadfuncional.

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LaComisinNacionalBancarayelBancodeMxico La CNB naci como rgano desconcentrado de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico,dotadodelaautonomayfacultades necesarias paravigilar el cumplimiento de las disposiciones legales relativas a la organizacin y operacin del sistema bancario; proponer a la SHCP criterios para reglamentar de manera eficaz las operaciones bancarias enel Pas;practicar inspecciones alasinstituciones,formularypublicarlasestadsticasbancariasnacionales;as comoparaactuarcomocuerpoconsultivodelasautoridadeshacendaras. El 15 dejulio de 1925 se public el Reglamento de la Ley sobre la Comisin Nacional Bancaria, que en aquel momento tena seis meses de existencia, y mes y medio despus, el 1 ode septiembre de 1925 inici sus actividades el Banco de Mxico como institucin central,encargada deemitir billetes, regular lacirculacinde lamonedayelcambioextemo;operarcomobancodereserva yenlaprctica,actuarcomocmaradecompensacin. Conviene observar la brevedad de los intervalos con que surgieron entonces leyes relativas a lasfinanzas, laactividad bancaria y elestmulo del desarrollo econmico del pas:el 30 dejunio de 1926sepromulg la Ley de Bancos de Fideicomiso, y el 31 de agosto, una nueva Ley Bancaria: ms de seis disposicionestrascendentales sobreestasmateriasenmenosdetresaos. En1932se promulg laLeydettulos yoperaciones decrdito;mismoaoen que una reforma a la Ley general de instituciones de crdito estableci una regulacin para el uso de la palabra 'Nacional',ya partir de all, la prohibicin del uso de este adjetivo a las instituciones privadas que se establecieran posteriormente. La nica excepcin fue el Banco Nacional de Mxico, que subsisticonesenombredebidoaquesehabaestablecidoconanterioridad. Considerando elritmoquehabatomadolalegislacinsobre lamateria,talvez no resulte sorprendente que en 1935 se expidiera la Ley General de Instituciones de Seguros,envirtuddelacualselogr mexicanizar estetipode operaciones yconseguir que lacaptacinderecursosseinvirtiera enbeneficio delaeconomanacional. Diecisis aos despus, la Ley General de Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares, promulgada por el Presidente Manuel vila

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Camachoel31demayo 194121,dispuso quelaComisin secompusiera deun pleno y de uncomit permanente que estaran encargados de la inspeccin y vigilancia,ascomodefungircomorganoconsultivo,respectivamente. stay otras leyes pusieron de manifiesto la necesidad de adecuar las funciones de inspeccinyvigilanciadeconformidadconeldesarrollo delsistemabancario,y el25de septiembre de 1946 se aprob un nuevo reglamento de inspecciny vigilancia,cuandoyaoperabanenelpas245instituciones decrdito. La valuacin inmobiliaria como especialidadoficialmente reconocida. Orgenes del Manualde procedimientos y lineamientos tcnicosde valuacin inmobiliaria, ascomo deautorizacin y registro depersonas para practicaravalos
(MPLTVI)delDistritoFederal.

La evolucin de las operaciones del sector financiero durante la etapa constructiva de la Revolucin Mexicana, inclusive los decenios de los cincuentas y los sesentas, determin la reforma a la Ley Federal de Instituciones de Fianzas mediante Decreto publicado el 18 de enero de 1969, queatribuyalaCNBlainspeccinyvigilanciadelascompaasafianzadoras. En diciembre de 1970 ocurri una nueva adicin a la Ley Bancaria22 con el objeto de atribuir a la CNB las funciones de inspeccin y vigilancia de las instituciones de seguros, motivo por el cual desde esa fecha modific su nombre,yfuelaComisinNacionalBancariaydeSeguros(CNBS). Entre el progresivo incremento de funciones y facultades reguladoras y de supervisin que el curso de los aos fue atribuyendo formalmente a la CNB, y posteriormente a la CNBS, no aparece la funcin de regular la valuacin inmobiliaria. Los primeros indicios de que estafuncin normativa y reguladora constituyeunatributodelaComisinsonsuspropiascirculares. La regulacin de la valuacin inmobiliaria fue considerada de manera natural comounaactividad propia delaComisin,envirtudde laformalidad legalque exigetodatransaccinsobrebienesinmuebles.

21. Derogada el15deenero de 1985 porlaLeyGeneral deOrganizaciones y Actividades Auxiliares de Crdito. 22.Concretamente, alArtculo 160-Bis 31

El Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas para practicaravalos (MPLTJX).El valuador: Persona registrada, persona autorizada yperito valuador Como veremos adelante, la regulacin de la valuacin inmobiliaria mediante reglas, procedimientos, lineamientos tcnicos, formatos y tablas ha evolucionado en el curso del tiempo en completa imbricacin con el establecimiento de controles sobre la figura del valuador como profesional especializado enestamateria. Anteriormente, la CNBYV era la institucin oficial que registraba y acreditaba a los interesados en ser peritos valuadores en la especialidad de inmuebles, lo que supona que quienes se especializaban en la materia tenan la habilidad para manejar de manera adecuada unformato,ascomo la metodologa de la valuacin. Cuando esta acreditacin dej de ser atributo de la CNBYV, el Gobierno del Distrito Federal,como autoridad fiscal en la capital del pas, asumi, a travs delaTesorera, el Registro yautorizacin apersonasfsicas y morales parala prcticadeavalos,deahquelosperitosvaluadores,institucionesdecrditoy sociedades civiles acreditadas para el ejercicio de la valuacin, debieran regirse por la normatividad delCdigo Financiero del Distrito Federal (CFDF) y
del MPLTVI.

Por otra parte, la autoridad dej abierta la posibilidad de que los valuadores presentaransupropuestadeformatodeavaloparaquelaautoridadfiscalla Tesoreradel GDF, en estecasoaceptara o rechazara la peticin de registro comoperitovaluador. Conviene tener presente que el gobierno del Distrito Federal dependi del Poder Ejecutivo Federal durante la mayor parte del siglo xx, hasta el 30 de noviembre de 1997, y que se ocup de normar y regular la valuacin inmobiliariaenatencindeunconjuntoderazoneseinteresespropios detodo gobierno local:elvalor yelusodelsuelo,elsistematributario sobre los bienes

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inmuebles y las transacciones comerciales que implican la compraventa y el alquilerdeprediosyedificios. Tal parece que el ao de 1991 fue determinante para que la valuacin inmobiliaria fuera el centro de la atencin de dos instituciones, que iniciaron granactividadreguladorasobrelamateria,elDepartamentodelDistrito Federal
(DDF), pormediodelaTesorera,y laComisin Nacional BancariaydeValores (CNBV)delaSecretaradeHaciendayCrdito Pblico(SHCP).

El entonces DDF,por medio de la Secretara General de Planeacin y Evaluacin,laTesoreraylaSubtesoreradeCatastroy PadrnTerritorial,el7 de enero de 1991, publicaron en la Gaceta Oficial del DDF el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Evaluacin Inmobiliaria y de la Autorizacin de Sociedades y Registro de Peritos Valuadores. Este manual entrenvigoraldasiguiente,8deenerode 1991. Este manual dej sin efecto toda la normatividad anterior, como lo dice el propio decreto, "toofos oslineamientos emitidospor la autoridad fiscal con anterioridadenmateriadevaluacininmobiliaria", yenparticulardosacuerdos: elacuerdo que estableca el instructivo para lavaluacin catastral de terrenos que haba publicado la propia GacetaOficial del DDFel 15dejunio de 1980,el acuerdo quecrelaComisinAsesoradeEstudiosdelosValoresCatastrales, publicadoel 1 odejuniode1977. El contenido esencial de los 44 artculos del Manual de Procedimientos ha permanecido inalterado; lo que ha variado en las diecinueve ediciones posteriores23hasidoelvalorunitariodelsueloydelasconstrucciones. Porotra parte,el 18de marzo de 1991la CNBYVemiti lascirculares # 1103y 1104. La primera estableci las disposiciones de carcter general para la formulacin de avalos y registro de peritos valuadores; la circular #1104 presentelformatoyelinstructivoquedurante muchosaosfuebsico parala elaboracin de avalos, tanto de terrenos baldos como de terrenos y construcciones.EstanormatividadtuvovigenciaentodalaRepblica.

23. Las ediciones sucesivas que han actualizado este Manual han correspondido a los siguientes aos: 1991, dos ediciones posteriores a la de enero; dos ediciones en 1992; dos en 1993;dos en 1994;dos en 1995; y una 1996, 1997, 1999,2000,2001; dos en2002, una en2003, unaen2004 ylavigente,de mayode2005. 33

Estas circulares iban dirigidas a todas las instituciones de crdito que practicabanavalos. Ese formato, con muy pocos ajustes, tambin permanece vigente hasta nuestrosdas. Ladiferencia en lafecha de emisin de estos dosformatos,eldelaTesorera del DDF y el de la CNBV, fue de dos meses y una semana. El de la CNBV establecaunametodologapararealizaravalos. Fuela CNBVla institucin que estableci las reglas generales para los avalos inmobiliarios que se practicaron durante muchos aos. En el captulo iv de la GuadeAvalos deInmuebles de lapropia Comisin,estableciqueelcuerpo del avalo deba justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado,criterios de valuacin o todos aquellos conceptos queenforma determinante incidan en elavalo ysehagan resaltar enesteapartado. Porsuparte,laSecretaradeFinanzasdel DDF,publicenlaGacetaOficialdel Distrito Federaldel 11demarzo de 1996,el "Acuerdopor elqueseaprueba la forma oficialde declaracin para el pago del impuestosobreadquisicinde inmuebles"y "Anexoaladeclaracinsobreadquisicin deinmuebles (para ser llenadoamquinaporelPerito Valuador)". Convieneadvertir queelartculo primero de este acuerdo originados formatos diferentes, aunque complementarios: La forma oficial de declaracin para el pagodeimpuestoquedebeformular ypresentar eladquirentedeuninmueble, y otra,el anexo a ladeclaracin, en el cual el perito valuador asienta el valor delinmuebleparaladeterminacindelimpuestocorrespondiente. Este documento menciona los factores de homologacin, pero ningn documento oficial complementario defini ni explic cmo se integran los factoresdehomologacin,niestablecitampoco un rangodevariacintcnica oeconmicamentesustentado. Dada la ndole cambiante del mercado inmobiliario, la
CNBV pona

al da

peridicamente sus disposiciones mediante circulares. Durante cierto tiempo estascirculares tuvieronvigencia yfue costumbre que el nmero de la circular

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vigente es decir, la de ms reciente emisin se volviera familiar entre quienes estaban involucrados en el mercado inmobiliario.

Orgenes del Manual deprocedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas para practicar avalos (MPLTVI) El siguiente paso en la evolucin de la materia en el caso del Distrito Federal, que es el territorio que nos ocupa, ocurri en 1991, cuando el entonces Departamento del Distrito Federal, mediante laTesorera, public en la Gaceta Oficial del DFel Manual deprocedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas para practicar avalos (MPLTV\). Este Manual estableci, por una parte, la normatividad para practicar avalos, y por otra, de manera trascendente, en un segundo captulo public lastablas de referencia paraeldesarrollo de los avalos. A partir de la publicacin del Manual, la propia Gaceta Oficial del DF public el formato para elpagodel Impuesto SobreAdquisicin de Inmuebles (ISAI) Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas para practicaravalos(MPLTVI)
CAPTULO IV. DE LOS PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TCNICOS PARA LA PRCTICAY REVISINDEAVALOS.

ARTCULO 31.- Las autoridades fiscales realizarn investigaciones del mercado inmobiliarioyconbaseenellaselaborarnlassiguientestablas: I. TablaA "Valoresde Referencia deSuelo por readeValor Regin-Manzana". Su organizacin ser por cada Delegacin del Distrito Federaly comprender las regionesymanzanascatastrales quelaconforman.Suclavese integrapor la letra"A",quesignifica "readevalor",seguidadedosnmeros inicialesque identifican a la Delegacin y de tres nmeros finales correspondientes a una secuencia de rea dentro de la Delegacin. Cada rea de valor estar relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en pesos; II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor". Est organizada por Delegacin del Distrito Federal en la que cada corredor est descrito por elnombre principalde lava y eltramo que comprende. La clave est compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los nmeros que identifican a la Delegacin y las letras que identifican a una secuencia de corredores dentro de la misma Delegacin. La misma tabla

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vincular cada corredor con el valor unitario de suelo que le corresponde, expresadoenpesos; III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica losfactores referidos en elartculo25deesteManual; IV. Tabla D"Usosde laConstruccin". Indica laclave alfabticacorrespondiente y desglosalosusosespecficosquecomprende; V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construccin". Seala la clave numrica o alfabtica quecorresponde acada rango,segnelnmerodenivelesdecada porcindelasconstrucciones; VI. Tabla F "Clase de la Construccin". Seala los valores unitarios y nombre genrico quecorrespondeacadaclase,segn lascaractersticas ycalidadde cadaporcindelasconstrucciones; VIL Tabla G"Valores de Referencia de laConstruccin por Uso,RangodeNiveles yClase".Sealalosvaloresunitariosexpresadosenpesos,correspondientesa cadauno; VIII. Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construccin". Especifica los factores referidosenelartculo27deesteManual; IX. Tabla I "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias".Serefierea: a. Instalaciones Especiales (IE): Son aqullas que se consideran necesariasparacadatipodeinmueble. b. Elementos Accesorios (EA): Son aqullos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, esdecir, que se convierten en elementos caractersticos delbienanalizado. c. Obras Complementarias (OC): Son aqullas que proporcionan amenidadesobeneficiosalinmueble. X. Lastablascomplementariasqueserequieranparalarevisindelosavalos.

ARTCULO 33.-Cuandounainstitucin decrdito,sociedadcivilomercantil,oun peritovaluador ocorredor pblicoconsidere quealgunodelosdatosdelastablas a que se refiere este Manual es inapropiado o inexacto deber comunicarlo por escrito a la Subtesorera anexando la investigacin de mercado, con datos completos de los inmuebles investigados, fotografas y el sustento analtico necesarioparaqueseevaley,ensucaso,seapruebe,modifiqueydifunda. El hecho de que esta normatividad se haya emitido en 1992, es decir, en tiempos en que el ndice inflacionario era considerable, oblig a complementar lasdisposiciones con elartculosiguiente: ARTCULO32.-Lasautoridadesfiscalesdifundirnlastablasaqueserefiereeste Manual semestralmente o cuando el mercado inmobiliario refleje un comportamiento que as lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiereelpresenteartculo,sepublicarnenlaGacetaOficialdelDistritoFederal.

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Entantonosedenaconocerlasnuevastablas,seguirnutilizndoselasltimas quesehubiesendifundido. Un artculo interesante en varios sentidos: en primer trmino, reconoca la naturaleza dinmica del mercado inmobiliario, lo cual obliga a revisar peridicamente tablas y valores; en segundo trmino, se adecuaba a la inflacin circunstancial deaquelperodo y entercero,prevea el riesgodeque lanormatividadcompletaquedaraenlaobsolescencia.

Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en elCrdito GarantizadoysurgimientodelaSociedadHipotecariaFederal El30dediciembre de2002el Diario Oficial de la Federacin public estaley, cuyo ttulo, en apariencia, nada tiene que ver con la materia que venimos tratando:noobstante,fueelmomentoenquesedefiniconmayorprecisinel perfildelvaluadoral cualllama"valuador profesional";en lafraccin ixdel artculo3.Medianteladefinicin,elartculoestablece requisitos profesionalesy de actualizacin de conocimientos para ejercer esta funcin. Uno de estos requisitos implic el establecimiento de un registro y actualizacin de valuadores bajoelcontroldedistintas instituciones. Heaqu lastresfracciones delartculo3queserefierenalafuncinvaluadora:
ARTICULO3.-ParalosefectosdeestaLeyseentiendepor: IX.Valuador profesional es la persona que cuenta concdula profesional de postgrado en valuacin expedida por la Secretara de Educacin Pblica y que se encuentra autorizadaparatalefectoporlaSociedadHipotecaria Federal,S.N.C.; X. Controlador. Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representacin de la Unidad de Valuacin correspondiente a losavalos que stacertifique; XI. Unidad de Valuacin. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la SociedadHipotecariaFederal, S.N.C.,deacuerdoalasdisposicionesquestaemita.24

El30dejuniode2003aparecieronpublicadasenelDiarioOficialdelaFederacin (DO) las Reglas de Carcter General relativas a la Autorizacin como Perito Valuadordenominacinquesedesentiendedeltermino "Valuadorprofesional"y de la definicin que proporciona lafraccin ix del artculo 3, citado arribade Inmuebles-objetodecrditosgarantizadosalavivienda.

EstostresincisosfueronadicionadospordecretopublicadoenelDiarioOficialdelaFederacindel 7defebrerode2005. 37

Bajo el ttulo de "Sociedad Hipotecaria Federal", el captulo I de estas reglas tambinaportaungrupodedefiniciones:

DISPOSICIONESGENERALES

X. Perito valuador. La persona fsica que haya obtenido la autorizacin, a travs de al menos una unidaddevaluacin.

Posteriormente, tambin se refiere a la valuacin el segundo de los artculos transitorios de las reformas y adiciones a la Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el Crdito Garantizado, publicadas el 7 de febrerode2005:
TRANSITORIOS

Artculo Primero.- El presente Decreto entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en el Diario Oficialde la Federacin. Artculo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorizacin de perito valuador ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., contarn con un plazo de tres aos, contados a partir de la entrada en vigor del presente Decreto en el Diario Oficial de la Federacin, para obtener la cdula profesional a que se refiere el artculo 3o. fraccin IX, pudiendo en el transcurso dedicho plazofungir comoperitos valuadores. Si concluido el plazo antes sealado, no obtuvieran la cdula profesional en cuestin, la autorizacin como perito valuador lesser cancelado.

Para efectos de valuacin de inmuebles objeto de crditos a la vivienda, la Sociedad Hipotecaria Federal, mediante diversas disposiciones controla y registra un padrn de valuadores; por su parte, la Tesorera del Gobierno del Distrito Federal (GDF) estableci un procedimiento de registro y validacin de los peritos valuadores para efectos de control del ISAI y por otro lado, para el pago del Impuesto Predial, lo cual implica el reconocimiento de valuadores fiscales. nicamente las personas que estn registradas en laTesorera del GDF estn facultadas para emitir dictmenes valuatorios, tanto de traslado de dominio comodeimpuestopredial.Estasatribuciones desplazaroncompletamentealas institucionesbancariasdelafuncindeavalo. La Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institucin financiera perteneciente a la banca de desarrollo, creada en el ao 2001,con el fin de propiciar elacceso a laviviendadecalidada los mexicanos que lademandan, alestablecer lascondicionesparaquesedestinen recursos pblicosyprivados a la oferta de crditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de crditos y

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garantas, la SHF promueve la construccin y adquisicin de viviendas preferentementedeinterssocialymedio. Los programas de Sociedad Hipotecaria Federal promueven las condiciones adecuadas para que las familias mexicanas, de zonas urbanas o rurales, tengan acceso al crdito hipotecario y puedan disfrutar de viviendas dignas, construidas con tecnologa moderna, espacios y servicios funcionales y seguridad jurdica en la tenencia; sin importar si los potenciales acreditados estn casados o no, con hijos o sin hijos, o si su situacin laboral es de asalariadootrabajadorindependiente. Como consecuencia del surgimiento de la diversidad de normas y requisitos para validar los avalos sujetos a crdito hipotecario, en el Distrito Federal stos deben cumplir dobles requisitos, los de la Tesorera del DF y los de la SociedadHipotecaria Federal,loqueobliga hastalafecha ahacerdosavalos condiferentesprocedimientosyenatencinadiferentescriterios.

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Captulo II Marco terico

Fluctuacionesdelvalordelosinmueblesurbanos Elavaloylahomologacin Enfoquesdelavaluacin Principiosdelavaluacin

Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir las propiedades del suelo o para ser ms precisos, la diferencia cualitativa quehabaentrelosterrenosqueexplorabanyavalorarlas. Elprimer reconocimiento significativo diferenci lossuelos infrtiles deaquellos que eran propios paracultivar semillas. Mstarde,todos los grupos humanos que descubrieron la agricultura como fuente segura de alimentos, destinaron determinados terrenos para usos no agrcolas y sobre ellos establecieron chozasyreascomunesparacelebrar reunionesyritos. Para abreviar el recuento histrico, conviene recapitular con una cita de Gustavo Brandariz1: "Llevamos, por lo menos, cinco milenios de vida urbana", esdecir, untiempo enque la relacin entre la sociedad humanay sulugarde convivencia colectiva cuenta como factor determinante para comprender la civilizacinylatotalidaddelosvaloresde lacultura:"Con lossiglos,apartirde los primeros asentamientos compactos que empezaron a parecerse a lo que hoy llamamos ciudad,los hombres han ido perfeccionando sus modos devida urbana, laconformacin desusciudades, la especializacin desusfunciones, las vas de comunicacin, los espacios pblicos, los componentes morfolgicos,lossistemasdeorganizacin del poder yde losserviciosycada uno de los elementos tangibles e intangibles, concretos o simblicos que integranelcomplejoconceptoactualdelaciudad." Entre los albores de la civilizacin y la actualidad, esta narracin da un salto gigantescoeneltiempo;noobstante,sorprendesaberqueenmilesdeaosno
1. Brandariz,Gustavo.Arquitectoargentino.Profesor delaUniversidaddeBuenosAires. 40

ocurrieron tantos cambios en la atribucin de valor al suelo como los que se hanprecipitado enunoscuantosdecenios.Eldinamismo enelcambiodevalor delosinmueblesesunfenmenoquesurgihacerelativamentepocotiempo.

Fluctuacionesdelvalordelosinmueblesurbanos

"Enlasltimas dcadas, ydemodoespectacularenlosltimoscincuentaaos escribe FrancescoTonucci2,laciudad, nacida comounlugarde encuentro y deintercambio, hadescubiertoelvalorcomercialdelespacioyha trastocado todoslos conceptosde equilibrio, de bienestary de convivencia, paraseguir sloprogramasquetienenporobjetivolaganancia, elinterseconmico. " [Laciudad] se ha vendido. Hasta hacepocasdecenasdeaos, lospobresy los ricos vivanunoscercadelosotros,compartiendo el mismoespacio; sus casas,obviamente, erandistintas, unaspobresy otrasde ricos, pero estaban enlosmismosbarrios.Despus seha dadoun valordistintoal terreno, segn sucercana al centrodelaciudad, y esehechoaltertodo.Lospobresya no pudieron arreglar sus casitas malsanas y sin servicios, y han"preferido" venderlasparapodertrasladarsealaperiferia,encasastodasiguales entresi eigualesalasquemuestrala televisin". La anterior observacin va acompaada de una reflexin que entraa una evidentecargaemotiva,sinembargo iluminaconnitidez elhechodeterminante de la valuacin como especialidad profesional, que resulta de un complejo fenmeno de la economa urbanacontempornea: los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial estsujeto a unenorme dinamismo;unvalor que estcondicionadoporunagrandiversidaddefactores.

Laciudadesmuchascosasyadmitemltiplesdefiniciones,segnselaanalice desde elpunto devistafilosfico,histrico,cultural o econmico,masparalos fines de este trabajo importa subrayar que la ciudad constituye un territorio vivo, mutante, parcelado en millones de reas que dan origen a un mercado
2.Tonucci,Francesco.(Fano,1941)Pedagogoitaliano.Desde 1966esinvestigadordel InstitutodePsicologadelCNR(ConsejoNacionalItalianode Investigacin).
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diverso, capaz de tasar el valor de todos sus lotes y edificios privados y susceptibledevenderlosalmejorpostor. Pero,cmosedeterminaelcambiodevalordecada inmueble? qufactores influyen para que el valor de un da cualquiera aumente o disminuya al ao siguiente? Por qu los inmuebles son tasados con dos valores distintos, el predial y el comercial? Cul es la relacin si alguna existe que se establece entrelosvalorespredialycomercial? Enesta materia resulta indispensable tener presente una nocin elemental de Economa de acuerdo con la cual todo bien tiene un valor absoluto y uno relativo, segn las circunstancias y la disponibilidad de uno o ms bienes similares aloriginal nocinque,entre otros propsitos,sirve paraatenuar la innegablecargasubjetivaqueentraaelavalo,esdecir,elestablecimientode unvalorentrminoseconmicamentecuantificables sobreunobjetoobien. Estapluralidaddebienessimilares estambinlabasedelahomologacin.

Elavaloylahomologacin

Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si adems, determinamos como ideal de la profesin del valuador aspirar al avalojusto, confiable y consistente,ser preciso explicar las razones enque sefundantalesatribuciones,quebuscamosalformularcadaavalo. Lajusteza no podr existir sincriterios preestablecidos paracalificar elavalo; la confiabilidad y la consistencia no podrn ser medidas si no hay referentes paradeterminarlas.Reconocemos,portanto,quea partirdelas caractersticas y atributos comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible determinar lassimilitudesquelosvuelvenmsomenoscomparables. La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas caractersticas son anlogas noslo es elfundamento de la homologacin,sinotambin el punto de partida de operaciones de clculo vastas y complejas, como el establecimiento de tipologas, la definicin de zonas urbanas, la revaluacin colectiva de inmuebles a partir de la cual las autoridades fiscales actualizan

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clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas, despus de considerar el efectoquelas inversionespblicas,lasmodificaciones enlaplaneacin urbana u otras circunstancias ejercensobre determinadas reas de laciudad;efectos quemodificanlosvalorescatastralesydel mercado. Untrabajo con la pretensin de ste,quese propone indagar sobre un rango devariacinaceptable enlosfactoresdehomologacin paraelaborar avalos comerciales en la Ciudad de Mxico, precisa razonar no slo cuestiones tericas queconstituyen premisas esenciales detodaargumentacin posterior, como las anteriores, sino tambin sobre las premisas legales que rigen los valores inmuebles del rea de estudio. sta ser la materia del captulo siguiente.

Enfoquesdela valuacin

Parapracticaravaloscomercialesdebienesinmueblesenlaactualidad existencuatroenfoques3: I. Enfoquedemercadoocomparativo II. Enfoqueresidual III. Enfoquefsicoodecostos IV.Enfoquedecapitalizacinderentasodeingresos

I. El enfoque de mercado o comparativo recurre al mtodo que se fundamenta en el empleo dedatos estadsticos detransacciones en el mercado y en razonamientos que tratan de hacer explcito el criterio que ha regido esas transacciones, sujetas a la oferta y la demanda en un momento determinado; utiliza procedimientos que incluyen la comparacin y considera tambin el uso de listas de precios y ofertas publicadas en los medios especializados. Al valor resultantedeesteenfoqueseledenomina ValordeCambio.

3. H E R N N D E Z R U I Z , E N R I Q U E A U G U S T O . Apuntes de clase de la materia Valuacin d e inmuebles urbanos. Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial. ITC, 2 0 0 5 .

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II. Elenfoque residualodelresiduoutiliza unmtodocuyapremisa fundamental reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los elementos integrantes de una unidad econmica en un momento dado. Es decir, si una propiedad est constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el ptimo funcionamiento del inmueble, segn este enfoqueesposibledistinguirelvalordecadaunodeestoselementos enelvalortotal. La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera de los elementos que integran el valor total. Este enfoque se utiliza por lo general para estimar elvalor de latierra,dando por supuesto queesposiblesaberprimeroculeselvalorde lasconstrucciones y delasobrascomplementarias. Elenfoqueresidualpuedeserestticoodinmico Elenfoque residualestticoignoraelvalordeldineroeneltiempo;en cambio,el enfoque residualdinmico sconsideraelvalor deldinero eneltiempo. Esterazonarnientoseresumeenlasiguientefrmula:
VC =CNRE-CNRIE - C N R E A - C N R O C

Donde VC significa valor de cambio o de uso; CNR, costo neto de reposicin;E,delasedificaciones; IE, deinstalacionesespeciales; EA, deelementosaccesoriosyoc,deobrascomplementarias.

III. Elmtodoqueutilizaelenfoquefsicoodecostosenlavaluacinde bienes se fundamenta en el costo actual de reproduccin de un inmueble determinado, en la reposicin de una parte o en la substitucintotal. Al aplicarlo, se reducen los demritos propios, especficos del bien inmueble:elde la edad,estadode conservacin yobsolescencia.Al resultado deeste clculo se le llama CostoNetodeReposiciny en

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el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el valor de la tierra.

IV. El enfoque de capitalizacin de rentas (ode Ingresos) es el mtodo que considera las rentas producidas y/o los beneficios que ha generado el bien sujeto a valuacin. La capitalizacin es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos que se obtendranenelfuturo,durantelavidaeconmicadelbien,yconuna tasa que involucra la productividad y todos los posibles riesgos asociados a la economa. Al resultado de este clculo se le conoce como Valorde Uso.

Principiosdela valuacin

En trminos generales, la valuacin de inmuebles debe estar sustentada al menosenloscatorceprincipiosqueenumerarydescribirenformasumaria: 1. Principio de Anticipacin. Constituye el sustento del enfoque de capitalizacin de rentas. Se formula de la siguiente manera: Un bien inmueble es susceptible de rendir frutos en el futuro en funcin de consideraciones geogrficas urbanas y diacrnicas:enqutipoderea devalor se ubica,cmo ha evolucionado esareade laciudad,cules su edad y la perspectiva en el futuro tanto del rea cuanto del propio inmuebledeacuerdoconsuespecificidaddeuso. 2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinacin. El valor est condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles, su edad y el surgimiento de productos con los cuales ser comparado. Segn este principio, todo inmueble tiene una vida econmicamente til donde es posible identificar el punto de utilidad ptima, respecto del cual, todo momentoposteriorimplicarundecrementodelvalorcomercial.

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3. Principio decoherencia. Entreelcosto neto de reposicin expresable en un valor, el valor de uso y el valor de cambio existe una correlacin. El principio de coherencia identifica las diversas manifestaciones del precio de un bien inmueble, que guardan una relacin lgica entre s. Esta relacin queda sujeta a variaciones en funcindemuchosfactores. 4. Principiode generalidad. Supone la determinacin del valor de un inmuebletras analizarlo, por lo menos,desdetres enfoques:eldevalor fsico,eldemercadoyeldecapitalizacin. 5. Principiodemayory mejoruso.Partedelsupuesto deque paraunbien inmueble existe un uso ptimo. Por lo general,se trata del uso para el cual fue construido, no obstante, la valuacin es la oportunidad de proponer unusodiferentequeinfluiraenelaumentodelvalor. 6. Principio denormalidad. Este principio supone la utilizacin de frmulas estadsticas o matemticas para determinar elvalor de un bien, donde elvalordesusdiferentesatributos ofactoresseatasado porcriteriosde distribucin normal, anlogos a los que proporcionan las frmulas para bienessemejantesenelmismomercado. 7. Principio de oferta y demanda. Este principio se refiere a una ley econmica fundamental. El precio de un bien es directamente proporcional a la demanda. Si oferta y demanda son instrumentos esencialesparaladeterminacindelosprecios,losontambin parafijar elvalordeunbien. 8. Principio de permanenciay cambio. El principio de permanencia y cambio apela a la conciencia de la temporalidad de los precios, cuya variacin puede ocurrir en cualquier momento. Un convencionalismo comercialpermitequeestavariabilidadquedesujetaaintervalos durante los cuales el precio socialmente acordado se sostiene. La vigencia del avalodeunbieninmueble,porley,esdeseismeses. 9. Principio deprobabilidad. Esteprincipio establece que la indagacindel mercado para valuar un bien inmueble otorga un grado de confianza a

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una valuacin determinada. En este caso, el uso de tcnicas de muestreoestilparaestrechar losrangosdevariacin. 10. Principio de equivalenciay proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el mismo valor en mercados equivalentes. En trminos de proporcionalidad, dos bienes anlogos en mercados semejantes tienen precios semejantes y la diferencia que pudiera existir es proporcional a lasdiferencias entresuscaractersticas intrnsecas ylasdelcontextoen queseencuentran. Latcnicadelahomologacinsefundaenesteprincipio. 11. Principio de influencia. En un contexto urbano, lo mismo que en el contexto mundial,cadasitioyloqueenlocurretienerelacincontodo. La interrelacin es inevitable: un bien inmueble afecta o impacta el inmueblevecino,yestefactorrepercuteenelvalor. 12.Principio desustitucin. Unbien es reemplazable porotro similar. Enel caso de los bienes inmuebles, la nica, sutil diferencia del reemplazo puede radicar en la posicin o ubicacin especfica,pero estefactor no afectamayormenteelvalor. 13. Principiodetemporalidad. Laexpresindeesteprincipioconstituyeuna variantedelprincipiodepermanenciaycambio. 14.Principiodevalornico. Esteprincipiopostula,enelfondo,unvalortico para el comportamiento del valuador: El clculo del valor comercial de un bien inmueble deber hacerse con independencia de los fines que motivan elavalo. Esdecir, loscriterios devaluacincomercial debern permanecer ajenos a las expectativas o propsitos de quien solicita la valuacin.

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CaptuloIII Marcosjurdicoyfiscal
Elartculo 27 Constitucional y los valores relativos dela tierra. Avalo catastral y avalo comercial. La Ley de Hacienda del Departamento del Distrito Federal y la normatividad consecuente: el Cdigo Financiero del Distrito Federal. Reformas y adiciones en el curso del tiempo Las circulares dela Comisin Nacional Bancaria y de Valoresy del Banco de Mxico Cronologa de la legislacin del Distrito Federal en materia de valuacin inmobiliaria Elartculo 27 Constitucional y los valores relativos de la tierra

Como qued asentado en el captulo /. Antecedentes histricos, el artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos promulgada el 5. de febrero de 1917 constituye la piedra angular de toda la legislacin vigente que se refiere a la tierra, a los regmenes de tenencia, a las modalidades de uso y usufructo, explotacin, concesin de derechos, formas de tasacin impositiva yatoda consideracin agraria,de usodelsuelo urbano ycatastral. Noest de ms repetir que el edificiojurdico delestado de derecho en nuestro pas, referente a la tierra, se funda en las aserciones del segundo prrafo del artculo27 constitucional: LaNacintendren todotiempo elderecho deimponera lapropiedadprivada las modalidades quedicteelinterspblico,as como elde regularelbeneficio social, el aprovechamiento de los elementosnaturalessusceptibles de apropiacin con objeto de hacer una distribucinequitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin,lograr el desarrolloequilibradodel pas y el mejoramiento de las condicionesdevidadelapoblacinruraly urbana. Enconsecuencia, sedictarnlas medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,usos,reservasy destinosde tierras, aguasy bosques,a efecto deejecutarobraspblicasy deplaneary regularlafundacin, conservacin, mejoramientoycrecimientodeloscentrosdepoblacin.

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LaetapaconstructivadelaRevolucinMexicanaconllevvariosfactores,entre ellos, la estabilidad de la vida institucional, una progresiva modernizacin, incremento y diversificacin del comercio y en consecuencia, la necesidad de regularlo. A esta circunstancia se debe el aumento de funciones y facultades reguladorasydesupervisinquela CNByposteriormente ala CNBS fueron adquiriendo entre losaostreinta ycincuenta delsigloxx, yse delinearon con mayorespecificidaddurantelossexeniosdelllamadoDesarrollo Estabilizador. Como qued asentado en elcaptulo de antecedentes histricos, los primeros indiciosdequelafuncindenormary regular lavaluacin inmobiliaria surgiera como atributo de alguna institucin, se encuentran en las circulares de la ComisinNacional Bancaria,talvezporquefueconsideradademanera natural como unaactividad propiadelaComisin,envirtudde laformalidad legalque exigetodatransaccinsobrebienesinmuebles. Salvo una excepcin, las destinatarias de las circulares de la CNB eran todas las instituciones de crdito y organizaciones auxiliares con el propsito de transmitir reglas,instruccionesyformatosdeavalo.Cuandocomenzahablar deavalosenlascirculares,segnparece,elpropsito eraconocer elvalorde los bienes que posean las propias instituciones de crdito para ajustar los saldos de las cuentas correspondientes que aparecan en sus libros de contabilidad. Laprimeracircular dela CNBqueregistraeltrmino 'avalos' enelanunciodel asunto que trataba fue la fechada el 26 de junio de 1942; la segunda fue emitida nueve aos despus, el 29 de marzo de 1951.Transcurrieron doce aos antes de que apareciera latercera circular sobre esta materia, el 20 de febrerode1963. A partir de 1963cuando la expansin urbana del Distrito Federal era ya un fenmenopreocupante,laperiodicidaddelascircularesfue menor; esdecir, cadavez la CNB se ocupde lavaluacin deinmuebles conmayorfrecuencia: lacuartacircularalrespectoapareciel14deseptiembrede1965. La correlacin entre la actividad econmica en general y la necesidad de ajustar oincrementar laregulaciny lasexigencias deprofesionalizacin dela actividad valuatoria, influidas por las fluctuaciones de la moneda y las

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turbulencias econmicas es clara: Los aos de surgimiento de las sucesivas circulares de la CNB referidas a lavaluacin fueron lossiguientes: 1974,1975, 1978, 1981,1982, 1988ao en que hasta donde pude indagar, por primera vezelBancodeMxicoemitidisposiciones sobreestamateria, 1991dos circulares,1994tambin dos,2000y2002. He aqu una relacin que atiende al contenido de las circulares de la CNB. Segn su grado de importancia, en ocasiones presento un sumario; en otras transcribo literalmente la seccin de mayor trascendencia, sobre la cual hago observaciones de dos rdenes, unas para subrayar el nexo que tienen con disposiciones establecidas mediantecirculares anteriores,alasquese refieren expresamenteporque no entodos loscasos setratadelacircular inmediata anterior; otras con el propsito de destacar la incorporacin de nuevos criterios para realizar lavaluacin,yelprogresivo aumentode mecanismos de controlsobre losavalos,ascomode requisitos yexigencias paraautorizar la actividad de valuacin, que en gran medida ha determinado la profesionalizacindelosvaluadores.

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Circulares dela Comisin Nacional Bancaria y de Valores y delBanco de Mxico referentes alavalo de bienes inmuebles y a los peritos valuadores 1. 1942: circularnmero215,26dejunio,sobreavalos Respecto de esta circular, inaccesible durante la investigacin que realic para desarrollar este captulo, es posible inferir el contenido a partir de lasiguiente, lacircular nmero 372,que la derog en1951.

2.

1951:circularnmero372,29demarzo Solicitaba avalos de los bienes inmuebles urbanos que posean las instituciones de crdito y organizaciones auxiliares para actualizar el valor de sus activos fijos en las cuentas correspondientes que aparecan ensus librosdecontabilidad. De esta manera, surgi la obligacin de que las propias instituciones de crdito elaboraran avalos de acuerdo con los modelos de la CNB y con apegoalanormatividadestablecidaenelReglamentodeCatastro del DDF. Conestefin, ibaanexo un instructivo para llenar el modelo de avalo. En suma, la circular iba acompaada de tres elementos, cuya autora fue obra del Departamento de Estudios Tcnicos de la CNB, el que a su vez, tom como referencia la normatividad del Reglamento de Catastro del DDFpara aplicarla sobre terrenos irregulares. 1- InstructivoparallenarelmodelodeavalodelapropiaComisin. Esteinstructivodescribatodoslosconceptosconsideradosenel modelodeavalo,asignndolesclavesyclasificaciones. 2- Modelodeavalo,que desde 1951 se estructur en los mismos ocho captulos que se siguen considerando hasta la fecha, independientemente dealgunasconsideraciones adicionalesqueconel tiemposehansumado. I. II. III. IV. V. VI. Vil. VIII. Antecedentes Caractersticas urbanas Terreno Descripcingeneraldelpredio,queprevealainclusinde fotografasdelosavalosforneos. Elementosdeconstruccin Avalodirectoofsico Avaloporcapitalizacinderentas Conclusiones

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3- Instructivopara elavalode lospredios "desprovistos demejoras", es decir, terrenosquean nose beneficiaban con la plusvala de ninguna infraestructura. Segn laJunta Central Catastral del DF, los lotes de terrenos urbanos seclasificanen: i.Lotesregularesy II, lotes irregulares,encuyocasohabaqueatender acuatrotablasqueibananexas,yqueerantilesparacalcular: a.valoresunitariosdeterrenoenlotesdediferentes profundidades; b. valores unitarios de la tierra en lotes con frentes menores que el lotetipo; c.valoresunitariosdelatierraenlotesdeformairregular,y d.valoresunitariosdelatierraenlotesdeformatriangular. 1963:circularnmero507,20defebrero Doce aosdespus, y en atencin a un oficio de laTesorera del Distrito Federal, la CNB dirigi una nueva instruccin a las instituciones fiduciarias para indicarles que en los casos donde fueran objeto de operaciones [de compraventa] predios que tuvieran instalaciones especiales, los avalos deban considerarlas, de tal forma que tomaran en cuenta la plusvala que significaban los equipos, alguna explotacin industrial, as como los ascensores, sistemas de calefaccin, equipos de bombeo, calderas, espuelas de ferrocarril, silos, etc., siempre y cuando se encontraran inmovilizados en los trminos descritos por el artculo 750delCdigo Civil.

1965: circular nmero 526, 14 de septiembre. (Derogada el 1 o de abril de 1991 mediante la circular nmero 1104 del 18 de marzo del mismoao). Esta circular distribuy un nuevo modelo de avalo, que comprenda "el mnimo aceptable para [el avalo de] viviendas y edificios no especializados", lo que estableca una simplificacin que difera del tipo de avalo necesario para los edificios especializados y aquellos sobre los que se pretenda fincar "crditos importantes", los cuales deban ser "ampliosy minuciosos" como loameritaba el caso. El formato anexo contena los mismos siete captulos que estableci la circular nmero372,excepto eloctavo,de las conclusiones. En cambio, solicitaba datos referentes al tipo de prstamo, porcentaje del valor que ste representaba, plazo, inters, amortizaciones, periodicidad y comisiones noincluidas.
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5.

1974: circular nmero 671, 28de noviembre Mediante esta circular, la CNBS emiti diecisis nuevas reglas para la formulacin deavalos de inmuebles. La circular inmediatamente anterior circular nmero 526 haba establecido un modelo de avalo; no obstante, la prctica hizo sentir la necesidad de hacer explcitos los criterios con que deba satisfacerse cada requerimiento de ese formato. Adicionalmente, esta nueva circular estableci modalidades especficas, como loveremos en elcomentario a las reglas correspondiente. Heaqu las reglas ysus transitorios: PRIMERA.- Losavalosdeinmueblesqueformulen lasinstituciones decrdito y las organizaciones auxiliares, quedarn sujetos a los requisitos mnimosqueseconsignanenestasreglas.

Obsrvese cmo la disposicin de efectuar avalos es extensiva a la actividad de las instituciones de crdito. Es decir, ya no se refiere solamente a sus propios bienes inmuebles. SEGUNDA.- Los mtodos que deben observarse para la formulacin de los avalos, debern ceirse a las tcnicas que en materia de valuacin hanquedadoconsagradas porelusocomoaceptables. TERCERA. - La Comisin Nacional Bancaria y de Seguros podrordenar ala institucin de crdito u organizacin auxiliar de quesetrate, el empleo de unmtododevaluacinespecficocuandoelquesehaya usadono ofrezcaasujuiciounconvenientegradodeconfiabilidad.Podrtambin en cualquier caso solicitar la informacin adicional que considere necesariaenrelacinconcualquieravalo. Estas reglas remiten, primero, la formulacin de los avalos a las tcnicas "consagradas por el uso como aceptables". An la Comisin no asuma el papel rector de la tcnica del avalo, lo que como veremos, har posteriormente. Por otra parte, se reserva el derecho a exigir avalos ms confiables, lo cual revela la falta de reglamentacin sobre el desempeo profesional de quienes haca valuaciones, por mucho que exigiera que los peritos valuadores cumplieran con el requisito de registrarse en la CNBS, como veremos enseguida. CUARTA.- Todos los avalos debern aparecer firmados por peritos registrados en la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros, y contendrn datos con el nombre del solicitante; del perito valuador; la fecha enquesehayan practicado;laubicacin precisadel inmueble;el nmero de cuenta predial y el nombre del propietario; as como el procedimiento seguido para la obtencin del valor fsico, del valor de capitalizacin y de la investigacin del valor de mercado, sin omitir

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ningunodeestos tres ndices, razonando debidamente los resultadosa quesellegueysealando casos concretos deoperaciones comerciales anlogasyrecientes. Por otra parte, esta cuarta regla sienta el precedente de apelar a la homologacin, al referirse a la comparabilidad de "operaciones comerciales anlogas y recientes". QUINTA.- Independientemente de la investigacin del valor de mercado,para la obtencin del valor real y comercial, podr utilizarse el mtodo de clculodelvalor residual,considerando elptimo usode latierra.Este mtodoserobligatorio cuandosetrate deterrenoscuyomejor usosea eldefraccionamiento. Esta regla valida elclculo del valor residual como nuevo mtodo de valuacin yen un caso particular loestablece como obligatorio. SEXTA.- La valuacin de toda clase de terrenos deber consignar los siguientesdatos:ubicacin;topografa;calidaddelossuelos;estadodel subsuelo;caractersticas panormicas; dimensiones;forma;proporcin; uso social del suelo; tipo de poblacin; contaminacin del ambiente; posibilidades de financiamiento; naturaleza y modalidades del derecho sobre lapropiedad de que se trate;afectaciones o limitaciones deeste derecho;situacinfiscal;tendencias decambio;serviciosmunicipalesy, ensucaso,autorizaciones parafraccionamientos, para usode pozoso sistemas de abastecimiento de aguas, as como certificados de inafectabilidadagrcolaoganadera. Por primera vez, una sola regla reclama la atencin a veinte aspectos para integrar un avalo. De igual manera, la siguiente regla abunda en el subrayamiento de la importancia de la infraestructura y en las atribuciones que la planeacin urbana otorga o autoriza a determinada zona. Comprese esta sptima regla con la 1 1 del modelo de avalo puesto en vigor por la circular inmediata anterior sobre lamateria (526). SPTIMA.- En los inmuebles urbanos se harn constar las caractersticas urbansticas yde losservicios, como son:descripciny ubicacindela manzana;situacin en relacin con el plano regulador; ancho decalle; banqueta;tipoyestadode pavimentacin;clasedealumbrado;servicio de agua potable; estado y funcionamiento de colectores de aguas pluvialesynegras;transportesyotros. La innovacin de la siguiente regla consiste en aplicar por primera vez los trminos 'premio' y 'castigo' a los factores externos que influyen sobre un predio. OCTAVA.- Elvalor unitariodellotetipo,seafectarconlosfactoresdepremio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios ms recomendables.

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Ms adelante veremos que "los criterios ms recomendables" fueron normados y definidos especficamente, tanto por la CNBScomo por el MPLTVI. NOVENA.- Para determinar el ndice de redituabilidad de terrenos rsticos,se tomarn encuenta laexplotacin actual y unpromedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones tpicas de la regin, que ofrezcan las mismas caractersticas de las que son motivo del avalo, fundamentando losresultadosdedichoexamen. A partir de la regla siguiente la CNBS estableci demritos como criterio adicional, considerable paravaluar las construcciones. DCIMA.- Para la valuacin de edificaciones se fijar un valor actual de reposicin,alqueselededucirnlosdemritosqueprocedanporrazn de edad,deficiencias de proyecto, de construccin o defuncionalidad. Se precisarn tantos tipos de construccin cuantos puedan determinarse, con expresin de sus respectivos valores unitarios, de acuerdo con las especificaciones constructivas que se sealarn en formapormenorizada ycompleta. Conviene compulsar la siguiente regla con la vn de la circular anterior. Ambas se refieren alvalor de capitalizacin. Ladiferencia es que lasiguiente establece laobligatoriedad de calcularla con rentaptima, renta realo renta estimada. DECIMOPRIMERA. - Para determinar el valor de capitalizacin de un inmueble,debernconsiderarse lossiguientes elementos:rentaptima, renta real, o en su defecto, renta estimada, indicando el motivo por el que se fija esta ltima;deducciones por vacos, impuestos, servicio de agua potable ydems gastos generales, debidamente comprobados,y tipos de inters de capitalizacin fundados en edad, uso, estado de conservacin,deficienciasenlasolucinarquitectnica yotros. DECIMOSEGUNDA. - Los planos que acompaen a los avalos, deben aparecer debidamente acotados o a escala, en el Sistema Mtrico Decimal. Los de las construcciones comprendern, por lo menos: plantasarquitectnicas,fachadasycortes. DECIMOTERCERA. - El avalo fsico de plantas industriales comprender el valor del terreno, construcciones y dems bienes incorporados al inmuebledemanerapermanente. Sedeterminar elvalorde reposicin actual de cada unidad y se aplicar en su caso, el factor de demrito quecorresponda poredad,funcionamiento,diseo industrialyaparicin denuevosymejoresmodelos. En la regla anterior destaca el uso de los factores de obsolescencia como

criterioadicional.
La regla siguiente define cules obras complementarias no debenformar parte del avalo. Esta regla probablemente tambin fue correctiva de prcticas que distorsionaban losavalos bancarios sobresus propios bienes races.

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DECIMOCUARTA.- Los avalos que las instituciones de crdito y las organizaciones auxiliarespractiquensobreinmuebles desupropiedado de las sociedades inmobiliarias, no incluirn el valor de puertas para bvedasdevalores,cajasdeseguridadnimostradoresmviles. Al determinar el valor de capitalizacin se tendr especial cuidado en consignar las rentas y deducciones reales, la renta ptima,fundada en investigacin de mercado y, en el caso de rentas estimadas, expresar lasrazonesporlasqueseconsignan. DECIMOQUINTA. - Enlosavalos que practiquen paradecidir elotorgamiento de crditos, las instituciones de crdito u organizaciones auxiliares, no podrncargar poraquelconcepto asuclientela,cantidadmayor quela que a su vez tengan que cubrir a los peritos que los practicaron ni excedentessobrelosgastosextraque,ensucaso,sean indispensables y se hayanerogado,tales comotransportes,viticos, levantamiento de planos uotros. El importe de los avalos que se realicen como servicios bancarios en favor deterceros, incluyendo comisiones, se regir por lo dispuesto en el artculo 138 bis de la Ley General de Instituciones de Crdito y OrganizacionesAuxiliares. Esta regla seguramente tambin corrigi una prctica que se registraba por entonces, cuando la retribucin al perito se cargaba dentro del costo del avalo con unsobreprecio, locual implicaba una distorsin del valor real. DECIMOSEXTA.- Las presentes normas cedern en su aplicacin a las disposiciones legalesexistentessobrelamismamateria.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS:

PRIMERA.- Estasreglasentrarnenvigorquincedasdespusdesufecha. SEGUNDA.- La formalidad de registro de los peritos que deben firmar los avalos,sealadaen la regla CUARTA,quedarensuspenso hastaen tanto la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros, de acuerdo con la facultad quele otorga elmismoartculo 138 bis5de la LeyGeneralde Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares, no establezca los requisitos que debern llenar las personas que practiquen dichos avalos. Obsrvese cmo el registro de peritos acusa una crisis y anticipa una nueva reglamentacin. En cuanto a los registrados, de momento, no hay cambios. No obstante, la situacin ser diferente respecto de quienes se interesen en desempear estafuncin.

6.

1975:circular nmero 678,5de marzo

Esta circular modific la regla xv de la circular nmero 671, del 28 de noviembre de 1974,referida a lacobranza de los avalos.

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7.

1978:circularnmero764,3demarzo.Sobreperitosvaluadores Estafuelaprimeracircularqueplantelos requisitos quedebancumplir las personas que practicaran avalos para las instituciones de crdito y lasorganizacionesauxiliares. La circular contena, adems, la interpretacin y reglamentacin del artculo 138 bis 5 de la Ley General de Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares, quefacultaba a la Comisin para establecer los requisitos quedebanllenar laspersonas que practicaran losavalos que las instituciones de crdito y las organizaciones auxiliares formularan.Paraellodebancontarconlaautorizacin,registroycontrol delapropiaCNB. Adicionalmente,medianteestacircularsedifundierondosanexos: 1. Reglamento sobre la autorizacin de las personas que practicaban avalosquelas instituciones decrditoy lasorganizaciones auxiliares formularan, ms otros requisitos que los interesados en realizar avalosdebansatisfacer. 2. El formato de solicitud de autorizacin para actuar como perito valuador en los trminos del artculo 135 bis 5 de la Ley general de institucionesdecrditoy organizaciones auxiliares.

8.

1981: circular nmero 843, 11 de agosto, (derogada mediante la circular nmero1103,en1991) Estacircular instituy elprocedimientodecontrolyregistrodelosperitos valuadoresmedianteelrefrendoorenovacindecredenciales. Obsrvesecmo evoluciona laterminologa:yanosetrata simplemente de"personasquepracticaranavalos"sinodeperitosvaluadores.

9.

1982:circularnmero11-6,3demarzo Estacircularesexcepcional porvarias razones.Enprimertrmino,nola expidi la Comisin Nacional Bancaria sino la Comisin Nacional de Valores (CNV). En segundo trmino iba dirigida a las sociedades cuyos valores se encontraban inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, as como a los valuadores autorizados por la Comisin

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Nacional de Valores, y no a las instituciones de crdito y organismos auxiliares, a las que sin embargo, el contenido de esta circular les interes,asfuera de manera indirecta. Establece disposiciones para la realizacin de avalos sobre los activos fijos de las empresas que a partir de entonces alcanzaron un alto grado de especificidad. La razn para citarla en este captulo es que en su exposicin de motivos incluy un diagnstico general del estado que guardaba la valuacin en Mxico. He aqu losdos considerandos quese refieren a este asunto: Tercero.Quela experiencia en Mxico enmateriade valuacines incipiente. Los procedimientos que utilizan los valuadores no han sido homogneos y existeuna variedad decriterios que han hecho quela reexpresinde los valoresdel activofijo se encuentre formuladaen baseaapreciacionesy aplicacionestansubjetivas, comoeselgradode capacidady preparacinque tenganlos especialistas valuadores en realizarla. Cuarto.Queel conocimiento quese haadquiridoen esta Comisin, derivado de la revisin y anlisisdelas valuaciones hechaspor los valuadores independientes autorizados, einclusopor visitasquese han efectuado a lasplantas coninspeccin fsicade los activos, ha demostrado que algunasvaluacionessehanpracticadoenformasuperficialoala ligera; que algunos valuadores personas fsicas no tienen la capacidad necesaria para llevaral cabovaluaciones de equiposindustriales; que algunasfirmasde valuadores no contabancon el equiposuficientey conelpersonalpreparadoparallevara cabo las cargasde trabajo de contrataciones quehicieronmsalldesuscapacidades. En respuesta a este diagnstico, la CNVestableci normas para la prctica del avalo base, alcance del avalo, de la informacin al valuador, de los valores del avalo, de los mtodos de valuacin y de la memoria de clculo. Adicionalmente, hizo expresa la obligacin de confidencialidad del valuador sobre la informacin que quedaba a su alcance.

1988: circular nmero 33-88. 23 de marzo (Circular nmero 1018 de la CNB, 2de mayo) En 1988 la institucin que en primer trmino se pronunci sobre la valuacin inmobiliaria fue el Banco de Mxico mediante este telexcircular, dirigido a las instituciones debanca mltiple y a lasde banca de desarrollo.

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La circular nmero 1018 que la CNB emiti mes y medio despus dio a conocer atodas las instituciones de crdito lasreglas y disposiciones del Banco de Mxico y de la propia Comisin para la formulacin de avalos. Eltelex-circular 33-88 contena las reglas a las que haban de sujetarse las instituciones de banca mltiple y a las de banca de desarrollo para formular avalos bancarios, loque deban hacer "con mtodos y criterios adecuados y uniformes, que permitan determinar de la mejor manera posible elvalor de los bienes valuados." Como se ver ms adelante, estas reglas constituyeron premisas que impulsaron el desarrollo de un sistema normativo y regulatorio ms complejo, que no obstante, el tiempo y las sucesivas circulares sobre la materia fueron adecuando primero ytransformando despus. Por otra parte, la circular del Banco de Mxico apel a la experiencia de. la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros para vigilar los requisitos que deban llenar las personas que practicaran tales avalos, la documentacin e informacin que deban recabar para efectuar la valuacin, los datos tcnicos que los avalos deban contener, as como otros aspectos de este servicio bancario. Heaqu las reglas de lacircular 33/88:

1. Mtodosdevaluacin. Enlosavalosqueesas instituciones practiquen,losmtodosqueseutilicen debern ajustarse a las tcnicas que, en la prctica, se consideren aceptables en materia de valuacin. Elvalor de los bienes avaluar deber determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalo. LaComisin Nacional Bancaria ydeSeguros podrordenar elempleodeun mtodo de valuacin especfico cuando el quesehaya usado noofrezca,a juiciode la propia Comisin,unconveniente gradodeconfiabilidad.Tambin deber proporcionarse adicha Comisin la informacin adicional quesolicite enrelacinconalgnavaloenparticular. 2.Valuadores. Para practicar avalos,esas instituciones deberncontratar losservicios de personas que, por satisfacer los requisitos que la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros seale al efecto, se encuentren inscritas en dicha Comisin.

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3.Responsabilidad delas instituciones. Esas instituciones sern responsables de la precisin de los avalos que practiquen las personas a su servicio, y de que los mismos se formulen ajustndosealaspresentesreglasydemsdisposiciones aplicables. 4.Comisiones. El importe de las comisiones que podrn cobrar por la formulacin de avalos,sedeterminarlibrementeporcadaunadeesasinstituciones. 5.Disposiciones delaComisin Nacional BancariaydeSeguros. Esas instituciones debern sujetarse, adems, a las disposiciones de carcter general de la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros sobre la documentacin e.informacinquedebarecabarsepara laformulacin delos avalos;losdatostcnicosquedichadocumentacineinformacin,ascomo los avalos mismos, deben contener; y los dems requisitos que deben cumplirseenlavaluacin, 6.Disposiciones transitorias. 6.1 Seconsideraquelaspersona!quealafechadelpresentetelex-circular seencuentran inscritasenlaComisinNacionalBancariaydeSeguros para realizar avalos bancarios, cumplen con los requisitos a que se refiere el.punto2anterior, entanto lapropiaComisinnocancele dicha inscripcin. 6.2 En tanto la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros no expida las disposiciones aquese refiere el punto 5anterior, continuarn vigentes lascirculares526,671,764y843delapropiaComisin. Estas reglas fueron transmitidas a las instituciones de crdito y las organizaciones auxiliares mediante una circular emitida dos meses despus: circular nmero 1018 de fecha 2 de mayo de 1988, y fueron derogadas mediante lacircular nmero 1103,en1991.

1991:circular nmero 1103,18 de marzo Mediante esta circular, la CNB transcribi literalmente las reglas de la circular 33/88, que en ese momento tenan tres aos de vigencia, y adems,sum veintids disposiciones referidastanto a la elaboracin de avalos como al registro de los peritos valuadores. De estas disposiciones, las ms destacadas son las siguientes: Las primeras nueve disposiciones estn reflejadas en el contenido del Formato de Avalo, que las instrument en la prctica como requerimientos de lainformacin correspondiente. PRIMERA. Los avalosque elaborenlas Instituciones de Crdito, debern apegarseal formatonicomnimoaprobado por este Organismo para cadaespecialidad, conteniendo todos loselementos queenlosmismos
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seindiquen, aun cuandonoseconsignen enestasDisposiciones. Esta Comisin podr modificarentodoo enparte dichosformatos, losque debern utilizarseunaveztranscurridos 60dasnaturales alafecha en quesedenaconocer. SEGUNDA.Todos los avalos debern contener el sello que utilice la Institucin deCrdito, elnombrey lafirmadelDelegadoFiduciario odel funcionarioautorizadoporla Institucin... TERCERA. Enlos avalosse harconstarelnombredelapersonaquelo solicite,la descripcin y ubicacin precisadelbien valuado, elnmero decuenta predial ensucaso,nombredelpropietarioy la fechaenque sepractiquen CUARTA.- Todos los avalos debern contener el valor fsico y de capitalizacin,los cuales debern fundamentarse con un estudiode mercadojen la zona, en el que se considerarnaquellos factoreso condicionesparticulares que influyan o puedan influir envariaciones significativas de los valores, razonando en todocasolos resultados de la valuacin. QUINTA. La valuacinde todaclase de terrenosdeberconsignar, segn corresponda, los siguientes datos:Ubicacin; topografa; calidaddelos suelos; caractersticaspanormicas;dimensiones;forma; proporcin; uso del suelo; densidad de poblacin; intensidad deconstruccin; serviciosmunicipales;afectaciones orestriccionesaqueestnsujetosy surgimen depropiedad. SEXTA.Enelcasode terrenosurbanos, elvalorunitariodellotetipodeber tomarencuentaelprograma oplanesparciales dedesarrollourbanode la localidado se afectar,en su caso, con los factoresde premio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios ms recomendables. SPTIMA.En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario(fraccionamiento, plazas comercialesu otros), se deber utilizarelmtododeclculodelvalorresidual. OCTAVA.Para lavaluacin deedificacionessedebernprecisartantos tipos deconstruccincuantospuedandeterminarse;acordeasu uso, calidad y descripcinde los elementosde construccinque se indicarnen formapormenorizada y completa, sealndose paracadatipounvalor dereposicin nuevoalqueselededucirn losdemritos queprocedan porrazndeedad,estadodeconservacin, deficienciasdeproyecto, de construccin o de funcionalidad, Todas aquellas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble,debernconsiderarse consu valorunitario correspondiente, sealandoelvalordereemplazoascomosufactordedepreciacin. En los avalos de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, el valor del local, departamento o despacho deber determinarse enfuncin delporcentaje quelecorresponda conrelacin al valortotaldelterreno, areascomunes einstalacionesgenerales del edificio, valuadas en forma separaday detalladamente, as como el valordelasreasprivativaseinstalacionespropiasensucaso. Esta fue la primera vez en que las disposiciones para la valuacin hicieron mencin deltratamiento que deba darse a las propiedades encondominio.

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NOVENA- Para determinarelvalordecapitalizacin deuninmueble, debern considerarselos siguientes elementos: Renta real, o en su defecto, rentaptimao renta estimada,indicandoelmotivopor el que sefijan estasdosltimas, debiendodeterminarseenformaunitariayparacada tipo de construccinapreciado; deduccionespor vacos, impuestos, serviciosy dems gastos generales, debidamente fundamentados; la tasadecapitalizacin fundadaen: Edad,vidaprobable,uso,estadode conservacin, deficienciasenlasolucinarquitectnica, constructiva, de instalaciones, zonadeubicacinyotros. Como complemento de las anteriores disposiciones, las siguientes incluyeron indicaciones para efectuar los avalos de inmuebles industriales y de maquinaria y equipo,yavalos agropecuarios. DCIMA- Losavalosdeunidadesindustrialescomprendernelvalorfsicode terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y dems elementos incorporados ad inmueblede manera permanente.Se determinarel valordereposicin nuevo, alqueseleaplicar ensucaso,elfactorde demrito que corresponde por edad, estado de conservacin, mantenimiento, diseo industrial, aparicin de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposicin; la vida til remanente, ladepreciacinanualy elvalordecapitalizacin fundado en unanlisisdeproductividaddelaindustriaensuconjunto. Paraefectos de valuacin nicamente demaquinaria y equipo, noser necesariodeterminarelvalorfsicodelterrenoydeconstrucciones, niel valordecapitalizacin. DECIMA PRIMERA.- Para los avalos agropecuarios ...se determinar el ndice de redituabilidad, tomando en cuenta, segn corresponda,el coeficientede agostaderoo bien el uso actual,y un promedio del rendimiento de las tierrasdedicadasa las explotaciones tpicasde la regin, que ofrezcan las mismas caractersticas de las que son motivodelavalo,fundamentandolosresultadosdedichosexmenes. Heah, unantecedente de la aplicacin del criterio de homologacin. DECIMASEGUNDA.- Losavalosquelas Instituciones de Crdito practiquen sobreinmuebles desupropiedado delassociedades inmobiliarias, no incluirn el valor de puertas para bvedas de valores, cajas de seguridad ni mostradores mviles, circuitos cerrados de televisin, anuncios, instalaciones para vigilancia y aqullas queseanpropiasde lasactividadesoperativas. La razn que explica la exclusin del equipo de seguridad es que se trata de bienes desprendibles, que no cumplen con la definicin de inmueble que describe elartculo 750del Cdigo Civil. DECIMA TERCERA.- A los avalos se deben acompaarplanos o croquis debidamente acotadoso a escala,y fotografas interiores yexteriores delaspartesmsrepresentativasdelinmueble

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Las disposiciones siguientes se refieren a los requisitos que deban cumplir los peritos valuadores en distintas especialidades, as como a los perodos de vigenciade lasautorizaciones,segn su status. DECIMAQUINTA. Parala prctica de los avalosa que se refieren estas Disposiciones, las Instituciones de Crdito utilizarn los servicios de peritosvaluadores independientes registrados enla Comisin Nacional Bancaria. Elregistro se otorgardiscrecionalmente por el Organismo, asolicitud expresa deInstitucin de Crdito, suscritapor elDelegado Fiduciario o funcionario autorizado por la Institucin para ese efecto,con mencin delcargo quedesempea y claveasignada almismo, alaque debern acompaarselossiguientesdocumentosmnimos: a) Comprobacin de nacionalidad mexicana o en su caso, de autorizacin otorgadaa persona fsica de nacionalidadextranjera por Dependencia oficialcompetente,para ejercer la actividadenterritorio nacional; b) Ttulo o CdulaProfesionalexpedidaen la RepblicaMexicana de carrera(s) que tenga(n) afinidad con la valuacin segn la(s) especialidad(es)solicitada(s); c)Curriculum vitae; d) Constancia emitida por colegio de profesionistas de carrera(s) afin(es) a la actividadvaluatoriaenla(s) especialidad(es) solicitada(s), que acreditesu calidad de miembroactivo, expedidacuando menos dentro delostresmesesanterioresalapresentacin delasolicitud, as comode asociacino instituto que tenganpor finalidadel fomentoy desarrollo delaactividadvaluatoria ensus distintas especialidades, con registrooreconocimientoporpartedeautoridadcompetente. LaInstitucin de Crditosolicitantedel registroserresponsable de la calidadmoraly tcnica delapersona fsicacuyoregistropromueva. e) Tres fotografas recientes de la persona fsica cuyo registro se solicite, tamaoinfantil. f) Datosrelativosa otros registrosque, como perito valuador, en su caso, tengavigentes lapersonafsicapara lacualsesolicita elregistro anteestaComisin. La Comisin tendr las ms amplias facultades para allegarse los elementosde juicio que sean necesarios a fin de resolversobre la solicitudaquesecontrae estaDisposicin. DECIMA SEXTA.Las personas a quienes se otorgue el registro,sern inscritas bajo el nmero progresivo que les corresponda, en la(s) especialidades) queestablezca elacuerdorespectivo. DECIMASPTIMA.-Elregistroserprovisionalodefinitivo. Elprovisionaltendr unavigencia noinferioradocemeses nimayorde dieciocho, convencimientoaldaltimo delmesdejunio odediciembre delaosiguientealdesuotorgamiento.

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Elregistrodefinitivoseotorgar, ensucaso,conbaseenla evaluacin queelOrganismoefecte delaactuacin delperitovaluadordeque se trate. A tal efecto, en el mes de abril o de octubre de cada ao las Instituciones de Crdito formularnla solicitudcorrespondiente, conla formalidadque sealael segundoprrafo de la Disposicin Dcima Quinta, alaquedebernacompaarlossiguientesdocumentos: a) Informede laactividadvaluatoria desarrollada por elperito entrela fecha de otorgamientodel registro provisional y el mesinmediato anterioraldelafecha delasolicituddeldefinitivo. b) Copiade dosavalos por cadaespecialidadregistrada, formulados de acuerdo con los formatos y Disposiciones establecidas por esta Comisin. Encasodeterrenosy construcciones, seacompaar copia de los planos a escala, acotados, y fotografas que muestren los elementos msrepresentativos de los bienes valuados. En el casode otrasespecialidades, seacompaarnnicamentelasfotografas. c)Tresfotografasdelperitovaluador, tamaoinfantil. Elregistro definitivo tendrvigencia de tresaoscontados apartirdel mes de enero o dejulio del ao de su otorgamiento; surenovacin deber solicitarse enlamismaforma y trminosqueaqul, excepto en lo referente al informe de la actividadvaluatoria delperito,que deber comprendernicamente el ao inmediatoanterior al mes en que se reciba lasolicitudenla Comisin. Elregistroa queserefierenestasdisposiciones, es independiente de las autorizaciones o registros que, para efectos distintos, dispongan otrosordenamientosparaeldesempeodelaactividadvaluatoria. DECIMA OCTAVA.- Los valuadores registrados conforme a estas Disposiciones,quedarnsujetos a la inspeccin y vigilancia de la Comisin Nacional Bancaria, a la cual debern proporcionar la informaciny documentacin que les sea requerida en ejerciciode dichasfacultades. Entodotiempoy demaneradiscrecional, la Comisinpodrsolicitara las Institucionesde Crdito el listado de sus peritos valuadores en activo,as como la informaciny documentacina que se refiereel prrafoprecedente. DECIMANOVENA.- Porelestudioy tramitacin de cadasolicitudde registro provisionalo definitivo, o renovacin de ste,sepagarnlos derechos queestablezcalaLeyFederaldeDerechos. Porlainspecciny vigilancia aqueestnsujetoslosperitos valuadores conregistrodefinitivoorenovado, sepagarlacuotaanual, poraode calendario, quedetermine la Secretarade Hacienda y Crdito Pblico conbaseenlapropiaLeyFederaldeDerechos. El pago de los derechosa que se refiere el primer prrafo de esta disposicin, sehar enlas oficinas centralesdela Comisin obien, en lasdesuDelegacin Regionalmscercanaal domicilio dela persona cuyo registro,o su renovacin,se solicite. El comprobante de pago deberacompaarsealasolicitudrespectiva. Elpagodelacuota anualdederechosporlainspecciny vigilancia, se har amstardaren elmesquealefectofijelaSecretara deHacienda

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y CrditoPublico para elaoal que corresponda, enlasoficinasdela Comisinantessealadas. Elotorgamiento delregistro definitivodarlugaralprimerpagodeestos derechos, elcualdeber hacerse enla fechaenqueelperitoreciba de laComisineloficioy lacredencialcorrespondiente. Laomisin enelpagodelos derechosdeinspeccin y vigilancia, dar lugar a la suspensin temporaldel registro,por el trminoen quetal situacinprevalezca. VIGSIMA. La Comisin, previaaudienciadel interesado, podr suspender temporalmente o cancelar, en cualquier tiempo,el registrootorgado a unperitovaluadorcuandoenelejerciciodelasfacultadesdeinspeccin y vigilanciaquelecompeten, determineincumplimientodecualquiera de los requisitos que establecen estas Disposiciones; realizacin de actividadesen condicionesque revelen incapacidadtcnica;que los datos o valores asentados en los avalos que practique no correspondan a la realidad, por falta de honestidad, o bien,porotras causasquederivendelaaplicacin deotrosOrdenamientosLegalesen relacinconelejerciciodelaactividadvaluatoria. Paraactuarentrminosdeloprevisto enestaDisposicin, la Comisin notificarsu resolucin al perito valuadoren el ltimodomiciliode l conocido,conunaanticipacin de 30 dasnaturales a la fechaenque deba surtir efecto, teniendo el perito valuador el derecho de impugnacin ante la propia Comisin, la que resolver en nica instancialoconducente. Lafaltadedomicilioactualizado delperito valuadorporcausa imputable a l, no impedirla resolucinde la Comisin,la que en todocaso proceder a notificarloa las Instituciones de Crdito, al colegio de profesionistasalquepertenezcay alaasociacin oinstitutoalque est afiliadoy, ensucaso, alasautoridadesantelascuales estreconocido yprovoqueefectoselregistrootorgadoporla Comisin. Con independencia de lo anterior, la Comisin dar a conocer peridicamentelistadosdelosperitosvaluadoresconregistrovigente. Asimismo, conlaperiodicidadqueel Organismojuzgueconveniente, se circularnloscasosderegistrosconsuspensintemporal. VIGSIMAPRIMERA.-El registro que se otorgue a un perito valuadorno implicapresuncinalgunasobrela exactitudde los avalosqueste produzca y las Instituciones de Crdito sern responsables de la veracidaddelosdatosasentadosporsusperitosvaluadores. VIGSIMA SEGUNDA.- La Comisin atendery resolver las quejasquese derivendeavalos formuladospor InstitucindeCrditoy solicitar en su caso, a aqulla,al perito o al interesado, la informacinpara el anlisisydictamencorrespondiente. La CNB centralizaba a escala nacional lafacultad de autorizar y llevar el registro de peritos mediante una escrupulosa seleccin; los clasificaba segn su especialidad; normaba la vigencia de la autorizacin, determinaba el monto las cuotas por derechos de registro y en consecuencia, tena la atribucin de suspender temporalmente o cancelar definitivamente al perito que hubiese

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incurrido en alguna contravencin a su normatividad. Por ejemplo, estaba prohibido terminantemente so pena de perder el registro, anunciarse o presentarsecomoperitoautorizadoporlaCNB.

12.

1991:circularnmero1104,18demarzo Complementaria de la inmediata anterior de la misma fecha. Dio a conocer un nuevo modelo deformato nico para avalos deinmuebles, as como del instructivo correspondiente "con la finalidad bsica de coadyuvar alaunificacindecriteriosyprocedimientos deresolucin,se acompaabadesucorrespondienteinstructivo". Elformato comprenda el mnimode elementos por considerar respecto deterrenos,viviendasyedificiosnoespecializados. El documento de 30 pginas tuvo el objetivo expreso de homogeneizar la informacin mnima indispensable que deban contener losformatosgua de avalos de inmuebles urbanos y suburbanos mediante la interpretacin que deba darse a cada uno de los conceptos que lo integraban, de acuerdo con la normatividad vigente en la materia y mediante la incorporacin de algunos rubros que juzgaban necesario incluir en los formatos tcnicos para identificar con mayor precisin al solicitantedelserviciodeavalo,alperitovaluadoryalinmueble quese valuaba,dondelospormenores cubranconunenormegradodedetalle laidentificacinfiscalygeogrfica,ladefinicindeusosdelsueloenque se encontraba, as como el contexto urbano, infraestructura y servicios pblicos inclusive; las especificaciones de la edificacin y su concordanciaconlareglamentacindelazona,etc. EntrenvigorapartirdelI o deabrilsiguienteyderoga lacircular526 del14deseptiembrede1965.

13.

1994:circularnmero1201,14demarzo Se refiri a los avalos bancarios. Diriga a las instituciones de crdito disposiciones de carcter general para la prestacin del servicio de avalos. La modalidad que estableci fue trascendente: estableci

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cuatro categoras de disposiciones para la formulacin de avalos. La primera, referida a los avalos mismos; la segunda, a los peritos; la tercera, a la inspeccin y vigilancia, y la cuarta, a la proteccin de los interesesdelpblico. Deroglacircular nmero 1103del18demarzode 1991.

14.

1994:circular nmero1202,14 demarzo Esta circular fue emitida con objetivos anlogos a la circular nmero 1104 del 18 de marzo de 1991.Tambin emite un nuevo formato de avalo "que enlo generalseapegaalque en laactualidad estenuso" (con una primera diferencia: lo llama 'formato' a secas y no "modelo de formato"). Tambin se propone expresamente atender "la finalidad bsica de coadyuvar a la unificacin de criterios y procedimientos de resolucin",acompaadadelcorrespondiente instructivo. La segunda diferencia es que el formato comprende el mnimo de elementos por considerar respecto de terrenos, viviendas y edificios especializados. Tanto el formato como el instructivo son exactamente iguales a los propuestos el 18demarzode1991. Ladiferenciaformalesquestefue elaborado mediante computadora; lo cual facilit a los valuadores la llenadeformatos.Lamquinadeescribirelctricaquedatrs.

15.

2000:circular nmero1462,14 defebrero Contena reglas especficas para la valuacin que modificaron las que haban sido emitidas mediante cuatro circulares anteriores: la circular nmero 1110,enmateriademobiliarioyequipo,lacircular nmero 1118 y la circular nmero 1118 bis, la circular nmero 1201 de fecha 23 de marzode 1988,ylacircularnmero1202,del 14demarzode1994.

Bajo el ttulo de Avalos Bancarios, semejante al de la mayora de las circulares que abordaban la materia, esta circular se dirigi a las instituciones de crdito para darles a conocer disposiciones de carcter general para la prestacin del servicio de avalos despus de exponer una serie de
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consideraciones que tienen gran relevancia para los fines de este trabajo. En primer trmino, resumen implcitamente la forma en que se llevaba a efecto la valuacin de inmuebles, es decir, quines la realizaban, qu normatividad las regulaba y qu autoridad controlaba este servicio. He aqu los primeros considerandos de la Circular nmero 1462, donde he subrayado las aseveraciones que me interesa destacar y he insertado algunas aclaraciones, entre corchetes: Queelartculo46,fraccinXXIIdelaLeydeInstituciones deCrditofaculta a esasinstituciones[decrdito,esdecir,losbancos]paraqueseencarguen de hacer avalos que tendrn la misma fuerza probatoria que las leyes asignanaloshechosporcorredor pblicooperito; QuelapropiaLeyde Instituciones deCrditoestableceensuartculo48,entre otros aspectos, que las caractersticas de los servicios que realicen las mencionadas instituciones se sujetarn a lo dispuesto por la Ley del BancodeMxico; Que el Banco de Mxico mediante Circular-Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir de esta fecha [febrero de 2000] el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 [es decir, hace referencia a una circular que se mantuvo vigentedurantecasiseisaos]relativoavaluadores,detalforma queyano es necesario que las instituciones de crdito contraten los servicios de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la Comisin Nacional BancariaydeValores; En segundo trmino presento los siguientes considerandos, que expresan las expectativas que la CNBV expuso como valores para esta actividad,a la hora de desprenderla de sus atribuciones y delegarla a las instituciones de crdito. Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que contengan prcticas y procedimientos, as como criterios tcnicos que coadyuven a que los avalos que realicen estn estandarizados, se apeguen a principios valuatorios que sean aceptables en los mbitos nacionaleinternacional ygeneren unmayor nivelticoydecompetencia enproteccindelosusuariosdetalesservicios; Que resulta importante que cada institucin de crdito tenga un padrn de valuadores para la prestacin del servicio de avalos, cuya integracin responda a un riguroso procedimiento de seleccin que est basado en altos requerimientostcnicosyticos,ascomocontrolesquepermitanlaevaluacin permanente del desempeo de las personas que estn incorporadas a dicho padrn;y Quees indispensable quelasinstituciones decrdito organicen registros con valores de referencia de los diferentes avalos [estos registros aluden a la investigacin de mercado] que llevan a cabo, a fin de contar con mayores y mejores elementos objetivos [banco de datos] para el ejercicio de laactividadvaluatoria, haresueltoexpedir lassiguientes disposicionesde carctergeneral:

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PRIMERA.- Lasinstitucionesdecrditoenlaprestacindelserviciodeavalos seajustarnalos"Lineamientos Generales paralaValuacin Bancaria" yalosmanualesdevaluacin,previstosenestaCircular. SEGUNDA.- Los Lineamientos Generales para la Valuacin Bancaria que se anexanalapresente Circular, seencuentrandivididos en los apartados queacontinuacinseindican: A.PrcticasyProcedimientos. B.Inmuebles. C.Maquinariayequipo. D.Agropecuarios. TERCERA.- Las polticas relativas a la prestacin del servicio de avalos debern ser aprobadas por el consejo de administracin o consejo directivo,segncorresponda,delasinstitucionesdecrdito. CUARTA.-Lasinstitucionesdeberntenermanualesdevaluacinquecumplan con lo sealado en los Lineamientos Generales para la Valuacin Bancaria y que contengan las polticas a que alude ia disposicin anterior; las prcticas y procedimientos para la elaboracin, revisin y certificacin de los avalos e integracin de su padrn de valuadores, as como criterios tcnicos por especialidad. En los citados manuales, las instituciones incluirn unglosarioconlostrminos que utilicenenla realizacin de sus dictmenes valuatorios, as como las medidas correctivasqueaplicarnalosvaluadoresencasodeirregularidadesen eldesempeodesuactividadvaluatoriabancaria. QUINTA.- Las instituciones proporcionarn a laComisin Nacional Bancaria y de Valores los manuales a que se refiere la disposicin anterior, as como las modificaciones que pretendan efectuar a dichos manuales, cuandomenosconquincedashbilesdeanticipacinalafechaenque iniciensuaplicacin. La Comisintendr lafacultad deveto respecto de los manuales ysus modificaciones, dentro de un plazo de quince das hbiles, contado a partirdelafechadesurecepcin. SEXTA.- Las instituciones debern contar con una unidad administrativa responsable delosavalosqueesttcnicamentecapacitadaparaello, la cual deber ser independiente en la formulacin de sus dictmenes, de las unidades de crdito, de recuperacin de crdito, de comercializacinydemsunidadesdenegocios. SPTIMA.- Cada institucindecrditotendr unpadrndevaluadores parala prestacin del servicio de avalos, cuya integracin responda a un riguroso procedimiento de seleccin que est basado en altos requerimientos tcnicos y ticos, as como controles que permitan la evaluacin permanente del desempeo de las personas que estn incorporadasalpadrn. Los movimientos de altas y bajas en el citado padrn, as como la aplicacindemedidascorrectivasalosvaluadores,debernser hechos delconocimientodelaComisinNacionalBancariaydeValores,dentro de los diez das hbiles siguientes a la fecha en que se realicen o apliquen,segncorresponda. OCTAVA.El valor de los bienes se determinar con independencia del propsito por elquesesolicite elavalo,observando entodo caso,los

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enfoques devaluacin previstos en los Lineamientos Generales parala ValuacinBancaria. NOVENA.Los avalos debern elaborarse en papel membretado de la institucin y contener el sello de la misma, as como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institucin para tal efecto, con mencin del puesto que desempea y su clave, como del valuador. DCIMA.- Las instituciones organizarn un registro con los valores de referencia obtenidos en los diferentes avalos que practiquen, distinguiendo los relativos a inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios. Las instituciones proporcionarn semestralmente a la Comisin Nacional Bancaria y de Valores, la informacin contenida en los registrosaquese refiereelprrafoanterior,dentrode losprimerosdiez dashbilesdelosmesesdeeneroyjulio. DECIMA PRIMERA.- Las instituciones debern conservar la informacin relativa alosavalos quehaganpor unplazodecinco aos,contadoa partir de la fecha de su realizacin, de forma tal que permita su fcil identificacin,localizacinyconsulta. DECIMA SEGUNDA.- Las instituciones sern responsables de lacalidadmoral y profesional de las personas fsicas que contraten para la prestacin del servicio de avalos, de que stos ltimos se practiquen y formulen de conformidad con lo dispuesto en la presente Circular y dems disposiciones decarcter legalyadministrativo quelesseanaplicables, ascomodesurazonabilidad. DECIMA TERCERA.- Los manuales de valuacin y la informacin a que se refierenlasdisposicionesQuinta,SptimayDcimaanteriores,debern entregarse en la Direccin General Tcnica, sita en Insurgentes Sur 1971, Conjunto Plaza Inn,TorreSur, Piso5,ColoniaGuadalupe Inn,de estaCiudad.
TRANSITORIAS

PRIMERA.- LapresenteCircularentrarenvigorel1dejuliode2000,salvolo exceptuado en la disposicin Segunda Transitoria y las disposiciones Tercera y Cuarta Transitorias que tendrn efectos a la fecha de esta Circular. SEGUNDA.- A la entrada envigor de la presente Circular se dejan sin efecto lasCirculares 1201y 1202,emitidas por laComisin Nacional Bancaria el 14 de marzo de 1994, con excepcin de lo establecido en las disposiciones Vigsima Sexta,por loqueserefiereal registrodeperito valuador bancario, Segunda, Dcima Segunda y Dcima Quinta a Vigsima Quinta de la citada Circular 1201,las cuales se derogan a partirdelafechadeestaCircular. TERCERA.- Las instituciones de crdito continuarn prestando el servicio de avalos hasta la fecha de entrada en vigor de la presente Circular, nicamente con personas que al 13 de febrero de 2000 contaban con registrodeperitovaluador bancariovigente. Entodo caso,losavalosdebernelaborarse enpapel membretadode la institucin y contener el sello de la misma, as como los nombres y firmas tanto del funcionario autorizado por la propia institucin para tal

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efecto, con mencin del puesto que desempea y su clave, como del valuador. Asimismo, las instituciones seguirn siendo responsables de la calidad moral y profesional de las personas fsicas que contraten para la prestacindelservicio deavalos,dequestos ltimossepractiquen y formulen de conformidad con las disposiciones de carcter legal y administrativoquelesseanaplicables,ascomodesurazonabilidad. Las instituciones entregarn a la unidad administrativa sealada en la disposicin Dcima Tercera, la relacin de valuadores con que a la segunda fecha a que se refiere el primer prrafo de esta disposicin prestaban el servicio de avalos, a ms tardar el 18 de febrero del presenteao. CUARTA.-Lasinstitucionescontarnconunplazoquevencerel 15de marzo de2000,para presentar a la citada Direccin GeneralTcnica, unplan deimplementacin paraajustarsealodispuestoenestaCircular. QUINTA.- A la entrada en vigor de la presente Circular, las instituciones debern incorporar ensus padrones aaquellosvaluadores respecto de loscuales alamparode laCircular 1201, hayansolicitadosus registros ya sea provisional, definitivo o la renovacin de este ltimo y dichos registros se encontraban vigentes a la fecha mencionada en segundo lugar en el primer prrafo de ladisposicin TerceraTransitoria de esta Circular. Asimismo, las instituciones podrn incorporar en sus padrones a valuadores respecto de los cuales no hayan solicitado los citados registros, siempre que estos ltimos estuviesen vigentes a la fecha a queserefiereelprrafoanteriorysinqueparaello,seanecesario llevar a cabo los procedimientos establecidos en los Lineamientos Generales paralaValuacinBancaria,ascomoensusmanualesdevaluacin. Lasinstituciones proporcionarn ala unidadadministrativasealadaen ladisposicinDcimaTercera,elpadrndevaluadoresaquese refiere estadisposicin,amstardarel5dejuliodelpresenteao. SEXTA.- Las consultas relacionadas con los Lineamientos Generales para la Valuacin Bancaria, debern plantearse a la Comisin Nacional Bancaria y de Valores por conducto de la Asociacin de Banqueros de Mxico,A.C.

16.

2002:circular nmero 1516,24 de mayo. "Se da a conocer la disposicin por la que se establece como de la exclusiva responsabilidad de cada institucin de crdito, integrar un padrn de valuadores para la prestacin de los servicios de avalo en materia de inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios, impulsando la autorregulacin de dichas instituciones al reducir los requerimientos administrativos y de informacin a que estn sujetas en relacin con los manuales de valuacin, el padrn de valuadores, los movimientos de altas y bajas en el mismo, la aplicacin de medidas correctivas a dichas personas,ascomo de los registros devalores de referencia."

A partir de la entrada en vigor de esta circular quedaron derogadas varias disposiciones delacircular 1462.

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Las disposiciones sobre la valuacin inmobiliaria que he presentado, hasta la revisin de la ms reciente circular de la CNBV, donde se desprende de la funcin regulatoria del avalo y de los peritos valuadores, mas los procedimientos y lineamientos tcnicos de la valuacin inmobiliaria en el Distrito Federal que aportan el MPLTVI, el Cdigo Financiero del DF, y ms recientemente, la LeydeTransparencia y de Fomento a la competencia en el Crdito Garantizado, as como las Reglas de Carcter General relativas a la AutorizacincomoPeritoValuadordeInmuebles-objetodecrditosgarantizadosa la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, constituyen la ms reciente normatividadqueconformaelmarcojurdicosobreestamateria.

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Cronologa dela legislacin del DistritoFederalen materiade valuacin inmobiliaria 1928 30deagosto.DiarioOficialdelaFederacin (DOF). CdigoCivilFederal, en vigor a partir del I o de octubre de 19321, que aporta las siguientes definiciones: Clasificacin de los bienes (Art. 750 del Cap. i, ttulo n)y definicin de bienesmuebleseinmuebles. Lapropiedad. (Artculos830a853) 1979 31de diciembre, DOF Ley del impuesto sobre adquisicin deinmuebles, quederogalaLeydeltimbredel24dediciembrede1975. 1995 15 de diciembre, DOF. Abrogacin de la Ley del impuesto sobre adquisicindeinmuebles. 1996 11 de marzo. Gaceta Oficial del Distrito Federal (GODF)Acuerdo por el queseapruebalaformaoficialdedeclaracin paraelpagodelimpuesto sobre adquisicin de inmuebles. (1.Declaracin del adquiriente para el pago de impuestos sobre adquisicin de inmuebles. 2. Anexo firmado porelperitovaluador). 1998 29 de diciembre, GODF Ley Orgnica de la Administracin Pblica del DistritoFederal. 2000 28 de diciembre, GODF Reglamento interior de laAdministracin Pblica delDistritoFederal. 2002 25demarzo, DOF. Programa NacionaldeNormalizacin,dondeaparece elnumeral96relativoalavaluacindelavivienda. 2003 7 de abril, DOF. Programa Nacionalde Normalizacin,donde aparece el numeral38relativoalavaluacindelavivienda. 2004 24dediciembre, GODF Decreto que reforma,adiciona yderogadiversas disposicionesdelCdigoFinancierodelDistritoFederal 2005 30demayo,GODFManual deprocedimientos ylineamientostcnicosde Valuacin Inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas parapracticaravalos (MPLTVI)

EstaLeyregistratamsrecientereformael28deabrilde2000. 73

CaptuloIV Factoresqueespreciso utilizar parahacer homologaciones consistentes

Requisitosestadsticos Relacionesnumricasofactoresdehomologacin Rangode variacin Losfactoresdeeficiencia delcaptuloIIIdelMPLTVI.Dela prcticadelosAvalos

Requisitos estadsticos La homologacin entraa varios principios de los que mencion en el marco terico. Por ahora me referir al noveno, el Principio de probabilidad, para analizar con detenimiento en qu consiste el muestre de los objetos comparables y su correlacin con la probabilidad y la estadstica. Como en materia de homologacin de factores para la valuacin, en todos los casos estosobjetos son inmuebles, los llamar inmuebles comparables (ic). Eltrminoprobabilidad se asocia al grado de incertidumbre que existe sobre la ocurrencia de un acontecimiento, de tal manera que una probabilidad pequea o escasa equivale a una gran incertidumbre; por elcontrario, cuando se calcula una probabilidad alta para un acontecimiento en una escala de 1 100% seguramente ocurriry desaparecer la incertidumbre1. La homologacin entraa igualmente la utilizacin y anlisis de valores numricos, cuyo manejo deber sujetarse a los requisitos estadsticos, porque

BORRASGARCA etal. Apuntesdeprobabilidadyestadstica UNAM.FacultaddeIngeniera.

Mxico,1985 74

de este tratamiento ortodoxo depende el homologacin.

grado de confiabilidad de la

Igualmente, para hablar de homologacin conviene definir algunos conceptos esenciales: Poblacin, universo, muestra, tamao de la muestra, representatividad de la muestra y procedimiento de seleccin; nivel de confianzade la muestra, muestras probabilsticas; muestras no probabilsticas ydeterminacindeltamaoadecuadodelamuestra.2 Una poblacin, en este contexto, es el conjunto de todos los casos que concuerdan con una serie de especificaciones.3 En las frmulas del ejemplo queexpondr, llamar Na lapoblacin, y considerar como tal a un conjunto deelementos. Universo (de una investigacin). Unidad de anlisis personas, organizaciones, empresas, etc. que sern medidos. Segn la precisin del asunto por investigar y los objetivos de la investigacin,eluniverso puede ser genricooespecfico. Sedefinecomomuestraaunsubgrupodelapoblacin.4 Tamao de la muestra. Es una proporcin que suele determinarse en funcin del nmero mnimo de casos o unidades investigables capaz de reducir o anularlaposibilidaddeerror, llamadocomnmente errorestndar. Representatividad dela muestra.Silamuestra,enesencia,esunsubgrupo de la poblacin, la muestra seleccionada debe satisfacer la condicin de representatividaddeesa mismapoblacin.Deltamaodelamuestra depende elgradodeconfiabilidad que representa undeterminado nmerode elementos mustrales. Procedimiento deseleccin. Existen dos clases de seleccin de muestras, los probabilsticasylosnoprobabilsticas. Muestra probabilstica: Todos los elementos de la poblacin tienen la misma probabilidad de ser escogidos. Cuando procede, la seleccin probabilstica se realiza una vez que las caractersticas de la poblacin se han definido. El
2 3

LasprimerasdefinicionesquecitolasexpusoenclaseArturoPerlascaLobato. Selltiz,Claireetal. Researchmethodsinsocialrelations.1974,citadoporPerlasca. 4 SUDMAN.SEYMOUR.Appliedsampling.Academic Press,1976,citadoporPerlasca. 75

tamaodelamuestrayeldelasunidadesdeanlisisseobtienemedianteuna seleccinaleatoriay/omecnica. Muestra no probabilstica: La seleccin de los elementos no depende de la probabilidad, sino de motivos relacionados con las circunstancias del investigadorodequienobtieneoseleccionalamuestra.Elprocedimiento noes mecniconisefundaenfrmulasdeprobabilidadodeestadsticaalguna. Niveldeconfianzadelamuestra.Esteconceptoseexpresaenlostrminosde los parmetros que el anlisis haya establecido. Si algn elemento de la muestra rebasasusparmetros,esa muestradeberdescartarse por otraque seacomparableymedible. Determinacindeltamaoadecuadodelamuestra.Lainvestigacinpor medio de encuestas debe buscar una proporcin que garantice la probabilidad de ocurrencias cercanas al valor real de la poblacin. Una muestra probabilstica ofrecelaposibilidaddecalculareltamaodelerror. Entremenorseaelmargen deerror, aumentaelgradodeconfiabilidad delamuestra,llamado intervalode confianza.

Relacionesnumricasofactoresdehomologacin He aqu una serie mnima de frmulas para determinar una muestra probabilstica: La muestra,a la que designaremos con el signo n, es un subconjunto de la poblacinN. En una poblacin N (previamente delimitada por los objetivos de la investigacin), nos interesa establecer expresiones numricas de las caractersticasdeloselementosden. Por ejemplo, interesa conocer los valores promedio en la poblacin, que se expresanconelsigno:y Estos valores promedio equivalen a unavariable determinada que se expresa con unsmbolo detres caracteres:dos parntesis que encierran una Y griega mayscula: (Y).

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Estosdossmbolosintegranlasiguientefrmula: y =alvalordeunavariabledeterminada (Y) Tambinnosinteresaconocerla varianza, queseexpresaconelsmbolo: v v=lavarianzadelapoblacinconrespectoadeterminadasvariables Comodesconocemos losvalores de lamuestra,seleccionaremos una muestra nya travsdevaloresestimados,inferiremosvalores enlapoblacinN.5 y ser el valor de Y, el cual desconocemos en la muestra, y esunestimado promedioque podemos determinar. En estadstica, la tilde sobre un signo se utilizaparareferisealpromedioomediadelmismoelemento. Sabemosqueennuestraestimacin habrunadiferencia (Y- y = ?),esdecir, unerror,elcualdependerdel nmerodeelementosmustrales.Adicho error lellamaremos errorestndar= Se,osimplemente e.Por lotanto,Seserigual a la desviacin estndar de la distribucin muestral, y representar la fluctuacindeY. El error estndaral cuadrado (Sef es e2 Esta frmula nos servir para calcularlavarianza(V)deunapoblacin(N). Lavarianzadelamuestra(n)serlaexpresinS 2 Por lo tanto, s 2= a la varianzade la muestra, la cual podr determinarse en trminosdeprobabilidaddonde:

S?=p(1-p), obien,S ^ N(1-N)

Como complemento de estudio estadstico, es preciso establecer la siguiente frmula: Confiabilidaddelamuestra:

N=(Z2.v2)/e?
DondeZ es igual al nmero de la desviacin estndar por debajode la curva dedistribucinnormalcuyareaesequivalentealniveldeconfianza.

Algunos autores representan a la poblacin con el signo N; otros utilizan el signo P. En adelante,estetrabajoutilizarelprimersigno. 77

Delafrmula anterior, despejaremos elvalor deZ paraquedar enlasiguiente frmula: Z= [N?/v2]V2

Rangode variacin Hablar de un rango supone el manejo de una escala de valores dispuesta a reconocer como vlidos un valor mximo y uno mnimo, para satisfacer determinadas condiciones ocumplir con las premisas establecidas. Ennuestro caso,esascondicionesaspiranagarantizar ungradodecertidumbreyunnivel deconfianzadeloselementosencuestin. La palabra rango viene de ringlera, rengln, una seccin delimitada de la superficie, donde pueden existir otras superiores e inferiores. No obstante, la connotacinsocialaludeconeltrmino rangoavaloresaltos. Elejemplo ms obvio de un rango devariacin es elde lacalificacin escolar clsica,fundada enlaescalade 1a10,dondeelrangodevalores reconocidos comoaprobatoriosvadel6al 10.Sobreestaescalaesposiblereducirelrango para aumentar el grado de exigencia: el nivel educativo inmediato superior puede exigir que los aspirantes a matricularse presenten promedios de calificacinde7.5u8comomnimo. En materia valuatoria,despus de analizar caractersticas de cada uno de los inmuebles comparables, se determina un factor de homologacin, nmero cercano a la unidad. Unfactor de homologacin de 2.0 o mayor es inusual. Normalmenteelfactordehomologacin enmateriadevaluacininmobiliariaes un valor varias centsimas menor o mayor que uno, donde el valor mnimo sueleser.80yelmximo,1.20. Esterango,desdeluego,nolofundamentanconsideraciones subjetivas,sinola aplicacindelasfrmulas estadsticas ymatemticas quevalidan lasmuestras delos inmuebles comparables concertidumbre yconfianza,al hacerposible la asignacindeunvalormonetarioalinmueblesujetoavaluacin. An en una economa con las caractersticas de la mexicana en los ltimos lustros, es posible comprobar que pese a las turbulencias y a los efectos

78

inflacionarios, este rangodevariacin no ha modificado losparmetros mximo y mnimo de .80 y 1.20, Si estas premisas econmicas cambiaran, probablemente este rango devariacin se estrechara. Antes de exponer la propuesta de homologacin de este trabajo, conviene advertir las premisas y condicionantes metodolgicas en que se funda. Las expondr en seguida con el fin de explicar el procedimiento de validacin del nmero de muestras sobre una base estadsticamente aceptable: Considerando que la propuesta aspira a garantizar el grado de confiabilidad de los avalos, es preciso plantear la mayor reduccin posible del margen de error en elprocedimiento de homologacin: En nivel de confianza estar en el rango de 90 al 95 %. Por tanto, el error que este procedimiento admitir estar entre el rango del 5y el7% eerror <5 %. Heaqulasfrmulas que expresan los conceptos anteriores: Niveldeconfianza (NC): 90%< NC<95% Error muestral (e): 5% < e < 7% Elcoeficiente de variacin (p) estar en el rango del 10al 12 %. 10%<|j^12% La desviacin estndar contenida en la curva de distribucin normal,cuya rea esequivalente alnivelde confianza (Z),deber estar entre 1.645 y 1.96. 1.645 < Z < 1.96 Para validar la muestra n y despus de haber elaborado varios ejercicios, determinamos lossiguientes valores: e<7%
V < 1 0 % n

_.

(1.645) 2 (0.10) 2 O-OT*

N o 90 %

Z > 1.645
N =5.75 = Seis muestras

79

La propuesta de este trabajo que garantiza un grado de confiabilidad y precisin estadsticamente aceptables para efectuar valuaciones comerciales debienesinmuebles postulaelestablecimiento deseiscasoscomparablescon elbiensujetodeestudioparadeterminar lahomologacindevalores. Enelcasodelavaluacindeinmuebles objetodecrditosgarantizadosparala vivienda enla Ciudad deMxico, la Sociedad Hipotecaria Federal establece quedebern presentarse seis casosquereflejen adecuadamente enelavalo lasituacinactualdelmercado.

Factordehomologacin

Es el nmero cercano a launidad, til para medir demanera aproximadala diferencia apreciada enel mercado, respecto de un atributo especfico,que existe entre el bien quese pretende valuar y otro similar, con el quese compara, y a partir del cual se pretende obtener el valor del primero en trminosdeidentidad.6 Elfactor dehomologacin seexpresa conlasiguiente abreviatura: (F.Ho.); el factor de homologacin resultante para cada inmueble comparable, cuya obtencinsignificaunpasoadelanteenelproceso,seexpresaas:(F.Re)7. En el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles, el factor resultante eselproducto queseobtiene porlaaplicacin decualesquierade lossiguientestresfactores:vidaagotadaoedad(F.Ed.),obsolescenciatcnica (F.Ob.), y conservacin (F.Co.); enel caso de terrenos, es el producto de cualesquiera delossiguientes cinco factores: de zona (F.Zo.), de ubicacin (F.Ub.), defrente(F.Fr.),deforma(F.Fo.)ydesuperficie(F.Su.). Cuandoseevalaunaconstruccinounbienmueble,estefactor multiplicara la vida til total y al valor de reposicin nuevo para determinar la vida til remanenteyelvalornetodereposicin,respectivamente.

HERNNDEZ RUIZ, ENRIQUE AUGUSTO. Notas sobre Valuacin de inmuebles urbanos. (Ver

bibliografa).

Ibid.
80

Cuando se evala unterreno,solamente multiplicar al valor delterreno enel mercado,paraobtenersuvalornetodereposicin. Existe un factor adicional que conviene tomar en cuenta: el factor de negociacin,queesposibledefinirenlossiguientes trminos:Eselporcentaje comnmente aplicable al primer precio de venta de un inmueble, bajo la consideracindequelacifraqueconstituye cualquier ofertaquese publica en el mercado inmobiliario es factible confrontarla con una contrapropuesta. En otras palabras, en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Mxico es habitual elregateo. Enelcasodelalquilerdeinmuebles,estefactorsueleserinoperante. LosfactoresdeeficienciadelCaptuloIIIdelMPLTVIdelaprcticadelos Avalos Convieneadvertir laeventualconfusinquepuede ocurrir entre losfactoresde eficiencia y los factores de homologacin debido a la similitud del primer elementodeestasexpresiones. Losfactoresdeeficienciaobedecenarangosde comparacindiferentesdelos factores de homologacin y a la distinta utilidad que tienen en el proceso de obtencin de un avalo. Los factores de eficiencia sirven para premiar o castigar los valores de terreno en funcin de sus caractersticas catastrales. Son aplicables slo al terreno; no a la construccin. En cambio, hablando de terrenos, losfactores de homologacin sirven para comparar yvalidar entre s valoresdediferentesterrenos. Los factores de eficiencia consideran rangos de comparacin distintos. Usualmente se manejan valores mnimos de .70 y mximos de 1.35, con la excepcin delosvalores referentesalasuperficie delterreno,encuyocaso el valormnimopuedeserde0.62. En referencia a las construcciones y al terreno, los factores de eficiencia no podr ser inferiores al 60%. En otras palabras, por razn de edad, una construccin no ser aceptable si el demrito rebasa su valor neto de reposicin en 40%. Hay una excepcin: las construcciones precarias o ruinosas,encuyocasoelvaluadorpodraplicarelcoeficienteapartirde0.
81

Elartculo 25 establece cules son losfactores de eficiencia: I. Factordezona:(FZo) II. FactordeUbicacin(FUb) III. FactordeFrente(FFr) IV. FactordeForma(FFo) V. FactordeSuperficie(FSu) VI. Factor resultante(FRe) Elfactor resultante ser iguala lasiguientefrmula:

FRe=FZoxFUbxFFrx FFoxFSu
La premisa inicial para homologar consiste en recurrir a un estudio del mercado. Inmobiliario que disponga de la informacin de al menos seis inmuebles comparables, preferentemente dentro de la misma zona urbana o bien,con caractersticas urbanas anlogas. Comparables en qu? De esos seis inmuebles es preciso considerar ciertos atributos o factores: superficie del terreno, superficie de construccin, edad, obsolescencia y grado deconservacin, precio de oferta,factor decomercializacin8. Con esta informacin es posible establecer una escala de valores que dan una relacin numrica aplicable al inmueble sujeto a valuacin;relacin tan variable como puede ser que los inmuebles comparables sean ms deseable para la comparacin,o menos. Los atributos se comparan uno por uno,independientemente unos atributos de otros. De cada atributo, la comparacin sirve para determinar cul ser el factor de homologacin. Cuando el resultado de la homologacin tenga una variacin estadstica mayor que las premisas de unanlisis estadstico, ser un indicador indudable de que ese c deberser desechadoy sustituido porotro. He aqu una tabla que resume los atributos comparables que garantizarn una homologacin tcnicamente confiable:
8

Aplicableenfuncindelainmediatezdelaventa. (Factormuycircunstancial)
82

TABLADEATRIBUTOSCOMPARABLES
Delinmueblequesevala: 1 UsoActualdelInmueble 2 SuperficiedeTerreno[m2] 3 SuperficiedeConstruccin[m2] 4 NivelesenlaEdificacin 5 CoeficientedeOcupacindeSuelo(COS) 6 CoeficientedeUsodeSuelo(CUS) 7 AccesosdesdeCalle 8 RelacinFondosobreFrente 9 Forma 10 Topografa 11 UbicacindelInmuebleenlaZona 12 UbicacindelaZona 13 InfraestructuradelaZona 14 Equipamiento UrbanodelaZona 15 Sen/iciosdelaZona 16 HacinamientoenlaZona 17 NivelSocioEconmicodelaZona 18 Vistas Panormicas 19 CalidaddelasVecindades 20 SeguridadenlaZona 21 PolucinAmbientalenlaZona 22 PolucinAuditivaenlaZona 23 VocacindelInmueble 24 CalidaddelProyecto 25 NivelEconmicodelaConstruccin 26 AvancedelaConstruccin 27 EstadodeConservacindelInmueble 28 Edad[aos] 29 VidatilTotal[aos] Apreciacin Calificacin

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CaptuloV

Hacialanuevametodologade homologacin
Propuesta
Cmoseleccionarunamuestra Propuestademetodologaparalahomologacin

En el marco terico de este trabajo apunt la posibilidad de desarrollar una metodologa para elaborar un avalo con un grado mayor de confiabilidad en forma y contenido, a partir de un supuesto: que el perito valuador conozca el mercado inmobiliario del Distrito Federal y domine los aspectos formales que conlleva lapreparacin de un avalo. Tal y como lo explica el apartado cuyo ttulo es Objetivo principal del trabajo, este estudio aspira a establecer un rango de variacin numrica aplicable a los factores de homologacin en un avalo comercial de inmuebles en el Distrito Federal que est sustentado por argumentos objetivos; un rango de variacin cuya consistencia lo haga confiable y cuya fundamentacin resista los cuestionamientos a que en laactualidadseven sujetas las homologaciones. Elcarcter objetivo de los argumentos que este trabajo pretende utilizar, desde luego, puede estar sujeto a cuestionamientos. No obstante, gran parte del planteamiento consiste en llegar al mayor grado de racionalidad posible, sustentando el clculo en rangos de variacin numrica aplicables a los factores de homologacin parafines delavalo comercial,ytomando en cuenta estudios del mercado de terrenos (ofertas en venta), y del mercado de edificaciones (ofertas enventa y en alquiler).

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En sntesis el mtodo que propongo aspira a superar el empirismo y la mera intuicin para determinar el factor de homologacin en funcin de los valores vigentesenuncontextourbanodeterminado. Cmosaber cules son esos valores en cadacaso? Aquellos que determine unestudiodelmercadoinmobiliario. Este captulo propondr una forma de homologar factores con la intencin de conseguirunmayor gradodeconfiabilidadenlosavalosresultantes.

Condicionesparaseleccionarunamuestra Para llevar a efecto una valuacin sustentada mediante el mtodo de homologacinquepropone estetrabajo,enprimertrminoserprecisoindagar en la informacin estadstica, predial o en la relativa aldesarrollo urbano dela CiudaddeMxicohastaencontrarbienesinmueblescuyascaractersticassean anlogas al bien sujeto de la valuacin, seleccionar seis casos comparables y reunirinformacinsobreesosinmuebles. Losdatos estadsticos debern ser los pertinentes para aplicar procedimientos de comparacin basados en medidas objetivas. A estos datos se les llama Informacindeprimercontacto. Porcadabieninmuebleserprecisoobtenerlossiguientesdatos: 1. Ubicacindelbieninmueblesujetoalacomparacin Calle,colonia,barrioofraccionamientoydelegacin. 2. Fechadelainvestigacindecampo(mximo6mesesdeantigedad) 3. Telfono delinformanteodelafuentedeinformacin 4. Nombredelinformante 5. Preciodeventadelinmueble 6. Superficietotaldelterreno(ATe) 7. Superficiedelasconstrucciones (ACo) 8. Nmerodeniveles 9. Edadaproximadadelasconstrucciones Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos ser posibleefectuarlosprimerosclculos: P'= Preciounitario a. Delterreno: P'= Preciodeventadelinmueble/readeterreno

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b. De las construcciones y terreno: P' = Precio de venta del inmueble / reaconstruida La segunda fase del trabajo de homologacin consistir en establecer las diferencias entre los inmuebles sujetos acomparacin y el inmueble objetode la valuacin. Conviene diferenciar dos aspectos: el referente al terreno y el referentealasconstrucciones. Informacinqueesprecisorecabarrespectodelterreno: 1. Coeficiente de ocupacin del suelo (eos), que ser el porcentaje de ocupacindelterreno y elcomplemento derea libredel suelodado en porcentajeentre0%y100%segnlasiguientefrmula: 0%<cos<100% 2. Coeficiente de utilizacin del suelo (cus) o nmero de veces el rea de terreno (VAT),queserigualalcocientedelreadeconstruccin entreel readelterreno,segnloexpresalasiguientefrmula: cus=readeconstruccin/readelterreno 3. Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los trminos que lo - . planteanlosrequerimientos delMPLTVI. 4. Forma: Regular o irregular. Por lo general,se consideran regulares las superficies de polgonos rectangulares, e irregulares, las superficies triangularesodemsdecuatrolados. 5. Topografa: Ascendente, descendente o plana, respecto del acceso al predio. 6. Ubicacindelinmuebleenlazona. 7. Ubicacindelinmuebleenlaregin. 8. Equipamientoeinfraestructuraurbana. 9. Serviciosurbanos. 10. Nivelsocioeconmicodelazona. 11. Vistaspanormicasopanorama 12. Calidaddelaszonascircunvecinas. 13. Seguridaddelazona. 14. Calidad medioambiental, que la determina la distancia o cercana a fuentescontaminantes. 15.Contaminacinauditiva. Conviene centrar la atencin en los datos ms importantes referidos a los quinceatributos por comparar. El hecho de que haya lagunas de informacin tras investigar los atributos de algunos inmuebles no restar valor a la

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homologacin, siempre y cuando la correlacin comparativa satisfaga los indicadores bsicos. Conviene hacer tabulaciones para identificar semejanzas y diferencias entre los datos comparables del inmueble objeto devaluacin y los homologables. Informacin que es preciso recabar respecto de las construcciones: 1. Vocacin del inmueble ofuncionalidad.Conviene subrayar que el criterio de vocacin se refiere al uso o usos del suelo que los planes de desarrollo urbano hanautorizado enlazonadonde se ubica el inmueble. 2. Calidad del proyecto. Lasubjetividad enlavaloracin de este aspecto se relativizar en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como lafuncionalidad,laarmona,ladistribucin dereas,etc. 3. Nivel econmico de la construccin. Es preciso tomar en cuenta la clasificacin que establece el MPLTVI: Precaria Econmica Media Buena Muybuena Lujo Especial

4. Estado de conservacin. Segn el mismo manual, hay una clasificacin de cuatro categoras: Ruinoso Malo Normal Bueno

5. Avance de la construccin. Lo usual es expresar este avance en trminos porcentuales. 6. Edad. El MPLTVI establece un rango segn el cual la edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 aos, segn el uso y la clasificacin de laconstruccin. 7. Otros factores. Esta puerta abierta a consideraciones imprevisibles que efectivamente influyen sobre el valor de un inmueble, se utiliza con mayor frecuencia cuando la negociacin deriva en un regateo sobre el precio de oferta. Entales casos, es aplicable la siguiente frmula, donde V representa el valor; P', el precio de oferta y FNe,elfactor de negociacin. V = ( P x F.Ne.) Si se trata de terrenos el factor de negociacin se recomienda que est en un rango del 10al 15 %. Sisetrata deterrenos y construcciones el factor de

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negociacinse recomienda queest entre un5%yun10%.Sisetratade alquiler,estefactordenegociacinesiguala1.

Propuestademetodologaparalahomologacin Para llevar a efecto la homologacin de factores en la valuacin de un bien inmueble ser preciso apelar a las atribuciones del valuador: cultura, experiencia y astucias respecto de las cuales no intentar dar guas ni descripcin alguna;bastedecir que en estamateria intervendrn su capacidad analticaydediscernimiento,suiniciativayperspicaciainvestigadora,ascomo suacervodeconocimientos. No obstante, es preciso advertir que en la serie de operaciones que ser necesario realizar para cada avalo, implicar ir tomando decisiones antes de pasaralasiguientefase. Gada avalo es nico, mas el trabajo de anlisis y aplicacin de diversas tcnicas en los avalos sucesivos, por tanto, ir consolidando su grado de consistencia para eltrabajo del valuador enla medida que vaya construyendo un banco de informacin intercambiable con otros valuadores, para ampliar, soportar tcnicamente y mantener en proceso de actualizacin permanente el ejercicio de la homologacin. Si este trabajo de acopio de informacin es colectivo, permitir, asimismo, modificar o afinar los rangos de variacin previamentedeterminadosporlaprcticadelavalo. Unrangodevariacindefactores dehomologacinsiempreestarsujetoalos principios de normalidad, donde los criterios para tasar valores y reconocer atributosdelosbienessonsusceptibles devariar;aldepermanenciaycambio, que determina la vigencia del avalo; al de equivalencia y proporcionalidad, donde los valores atribuibles a bienes anlogos ubicados en diferentes reas de la ciudad pueden variar en cualquier momento, y al de temporalidad. La validezdelosrangosdevariacinesrelativa. Las decisiones del proceso de homologacin ser necesario tomarlas en funcindelagranvariedaddevariantesqueelprocesoimplicaencadaunode

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losaspectoscomparables,oatributos del bien inmuebleobjeto dela valuacin ydelosseisbienesinmueblesanlogos. Enmateriadetomadedecisiones, esconveniente considerar variastcnicas a lascualeselvaluadordebe recurrir: La tabulacin. La utilizacin de tablas o cuadros para concentrar informacin, seanelaboradosmanualmenteopormediodehojasdeclculo,ofrecenlagran ventajadefacilitarlaapreciacinvisualdelosdatos homologables,yporende, elanlisiscomparativo. La graficacin. El recurso de la representacin grfica, manual o mediante programas de cmputo, facilita la apreciacin de escalas de valores con proporciones ycon la percepcin detendencias y comportamientos, donde es posiblehacerlarepresentacindeltiempoconrecursosespaciales. El propsito de graficar la informacin homologable es traducir valores matemticos en representaciones geomtricas de dos y tres dimensiones, las estructuras dedatos setratan condetalle, convertidas en modelos de objetos. Aparte de la conveniencia de manejar las tcnicas para manipularlas y visualizarlas, el valuador est en posibilidad de ilustrar su valuacin con las formasbiytridimensionales resultantes. Elmtodobayesiano 1.Entrminos generales,esteantiguo mtodopartedela premisadetratarlaincertidumbremediantelaprobabilidad. Las hiptesis necesarias para hacer tratable el mtodo bayesiano clsico utilizanredes. Las redes bayesianas sistematizan el uso de la probabilidad, al construir un modelo de razonamiento causal con unfundamento terico. Porotro lado, los diagramas deinfluencia,surgidos enladcadadelos80,puedenconsiderarse comounaextensin de las redes bayesianas,queportener nodos de decisin ynodosdeutilidad,permitenresolverproblemasdetomadedecisiones. El instrumento llamado "rbol de decisiones", que deriva de las redes bayesianas,resultatildurante elprocesodehomologacin paradeterminar el valor que se busca entre seis elementos de comparacin con factores
1

MtodocuyonombrederivadeThomas Bayes,matemtico ingls(n.Londres,1702;m. TunbridgeWells,Kent,1761),suautor. 89

estadsticamente independientes es decir, nodependen unosdelosotros, para plantear matemticamente culsera lafrmula para resolver la razn de homologacin. Estosvaloressepuedendescribirdelasiguientemanera: A partir de la teora de probabilidades, la idea es cambiar una gama de probabilidades a una sola que agrupe todas las posibilidades, lo cual se consigue mediante un promedio ponderado o valor esperado (VE), que se defineconlasiguienteexpresin: k

VE = Z P(aj)aj
j= i Portanto, VE = p (ai) CH+ p (a2) a2 + ... p (ak) a k

Anlogamente, el valor esperado es la razn de homologacin (R.Ho),por lo que

R.Ho = I p (F.Hoj) F.Hoj

i =i Portanto,

R.Ho.=p(F.Hoi) F.HO!+p(F.Ho2)F.H02+... p(F.Hok)F.Hok

Comocondicindelarazndehomologacin,debercumplirse:

0 < R.Ho. < 1

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Homologacindeterrenosenventa Parallegaralarazndehomologacinenelcasodeunterrenoenventahabr queprocederdelasiguienteforma: 1. Seleccionar seis inmuebles comparables (c) cuyo uso sea igual o semejantealdelelinmueblesujetoavaluacin(isv). 2. De la informacin de primera mano que haya aportado la investigacin sobre los seis c, habr que centrarse en el costo del terreno para conocerelcostounitariodelmetrocuadrado(cut),encadacaso. Antes de proceder con ulteriores clculos, si uno de los seis costos unitariosquedafueradelrangode 15%porencimaoporabajodelcosto unitario delmetro cuadrado promedio en la zona donde se encuentra el isv,serprecisodescartareseicysustituirloporotro. 3. Habr que afectar cada ic por sus propios factores de eficiencia del suelo: zona,ubicacin,frente, superficie y de forma. Esos factores son losqueaportael MPLTVI(pp.124-26). 4. El valuador, fundado en su experiencia y conocimientos sobre el mercado inmobiliario, aplicar un factor de negociacin para cada uno delosic. 5. Despus de aplicar el factor correspondiente a cada ic, se obtendr el factordehomologacin resultante,referidoalsuelo (F.Re.s). 6. Elvalor aplicable alisv ser elfactor de homologacin resultante por el valorunitariodelmetrocuadrado(cut).Deestaoperacinseobtendrel valorunitarioresultante(V.U.Re)paracadaunodelosic. V.U.Re=F.Rexcut 7. El promedio de los seis valores unitarios resultantes ser el valor de homologacinaplicablealisv. Un segundo indicador de la consistencia de la homologacin la proporcionar elanlisis de losseisV.U.Re,cuyo rangodevariacin no deber ser mayor de 15% ni menor de 10%. Si alguno de los valores

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unitarios resultantes deloscestfueradeesteparmetro,indicarque esaseleccinfueerrneayhabrquesustituirlaporotroinmueble. Serposibleconcentrar losdatosdela indagacin delmercado inmobiliario de losterrenosenventaenlasiguientetabla.
Zona Ubicacin Frente Forma Superficie Negociacin Homologacin

isv C1 C2 ic3 ic4 ic5 c6

Estatablaescongruenteconlaquepresentaelformatoanexoaladeclaracin del impuesto sobre adquisicin de inmuebles para presentar avalos comercialesenlaCiudaddeMxico.

Homologacindeinmueblesenventa(sueloyconstruccin) Cuando se trate de inmuebles en venta, la forma de obtener la razn de homologacineslasiguiente: 1. Seleccionar seis inmuebles comparables (ic), semejantes al del el inmueble sujeto a valuacin (isv), al menos en los siguientes siete aspectos,cincodeloscualescorrespondenalsueloydos,alinmueble: a. Zona. Ubicacin del predio en relacin con la calle moda (ver recuadro).Aspectoqueconsidera elfrentedelprediorespectode una calle de calidad reconocida; ms de un frente o colindancia conunacalle,parqueoplazaolaausenciadeestacolindancia. b. Ubicacin. Existencia de una,dos o ms colindancias a vas de circulacinoausenciadestas. c. Frente.Igualomayora7 metros;enunrangoentre4y7metros, oenuntercerrangomenora4metros, d. Forma. Terrenos cuyo fondo es igual o menor a tres veces la medidadelfrenteomayoratresveceselfrente. e. Superficie. Relacin entre las dimensiones del isv y el lote predominanteenlosprogramasdedesarrollo urbanodelazona.

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f. Estado de conservacin de la construccin. Evaluacin dde conservacin del isv de acuerdo con cuatro categoras: ruinoso, malo,normalybueno. g. Edad. Clculo de la vida til del isv en funcin de su uso y su clasificacin. Considerando que el
MPLTVI

no procede de manera limitativa para

reconocerlosfactoresdehomologacinqueelvaluadortomaencuenta, convendr considerar tambin los siguientes aspectos que, segn el caso,seafactibleanalizar: h. Topografa. i. Calidaddelproyectoarquitectnico uobradeautorareconocida. j . Equipamientoyserviciosurbanos. k. Edificabilidad, que como vimos anteriormente, es un coeficiente deutilizacindelterreno. 2. La ponderacin de cada aspecto recibir un tratamiento anlogo al descrito en el los pasos 4 a 7 de la'homologacin de valores para terrenosenventa. Serposible concentrar losdatosdela indagacindelmercado inmobiliariode los inmuebles enventaes decir, terreno y construcciones en la siguiente tabla:
Zona Ubicacin Frente Forma Superficie Edad Conservacin Obsolescencia Negociacin Homologacin

isv d c2 ic3 ic4 c5 c6

Estatablatambinescongruenteconladelformatoanexoaladeclaracindel impuesto sobre adquisicin de inmuebles para presentar avalos comerciales enlaCiudaddeMxico.

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Calle-moda
Enalgnmomentodelpasadoreciente,demaneratalqueelsentidocomn pudiera explicar,surgielconcepto delote-moda paradenominar alterreno dedeterminadaformaydimensiones,trazado parafines habitacionales,que predominabaenunazonaurbanalotificada. La expresin de lote-modavino a ser, de esta manera, una especie de apcopeparanodecir,porejemplo,"lotede8 por15metroscuadrados." Posteriormente, como extensin o imitacin del trmino "lote-moda", surgi otro del que conviene desconfiar, aunque aparezca utilizado en el MPLTVI.1 Merefieroaltrmino calle-moda. Por lo menos yo prefiero no utilizarlo porque la definicin oficial delartculo 25 del manual aporta caractersticas ms bien nebulosas, genricas, aplicables amuchascallesdelamismazona,ylacallealacualsepretende distinguir con un criterio tan discutible puede estar sujeta a un demrito objetivo, ms que a una plusvala; porque en el lenguaje tcnico de un valuador constituye un caballo deTroya para contrabandear cualquier clase deconnotaciones subjetivas,cuyos efectos en ladeterminacin delvalorde unpredio resultaimposiblesustentar. Conlamejor intencin interpretativa,podemos imaginar queuna calle-moda es aquella cuyo uso est alalza para los habitantes de determinada regin de la ciudad; una calle que se puebla de nuevas construcciones, predominantemente comerciales y de servicios; una calle populosa, cuyos arroyosyacerasseventransitadosmsde18horasdiarias. Pero cuidado: hasta dnde este incremento de intensidad de uso y crecimiento se puede considerar positiva?, en qu momento los propios habitantes de la llamada "calle-moda" y los vecinos que necesariamente circulan por ella consideran que el uso deviene en abuso?, cundo las ventajas inicialesdejandesertalesparaconvertirse enfrancasdesventajas, lo mismo desde el punto de vista comercial que desde las condiciones deseablesparaunazonahabitacional? En cuanto a las hipotticas atribuciones de una calle-moda a la cual se le atribuya ese nombre, son iguales para una colonia de reciente creacin que para unazona habitacional consolidada? Son las mismas paradefinir calles en una zona habitacional de inters social que en una zona residencial? Qu plusvala o minusvala supone el atributo de calle-moda para un inmueblequecolindeconella? Repito: mientras no haya un texto legal que especifique las caractersticas que definen a una calle-moda, me abstendr de utilizarlo como factor por considerarenunavalo.
1. Gaceta Oficial del Distrito Federal nmero 63-Bis del 30 de mayo de 2005. Artculo 25, fraccin I,incisoa.p. 12ycuadrodela p.124

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Homologacindeinmueblesenalquiler Enelcasodela rentabilidad delosinmuebles, laforma deobtener laraznde homologacineslasiguiente: 1. Seleccionar seis inmuebles comparables (fe),semejantes en uso actual al del el inmueble sujeto a valuacin (isv), as como en los primeros siete aspectos que fueron expuestos en el caso de la homologacin de inmueblesenventa: a. b. c. d. e. f. g. Zona Ubicacin Frente Forma Superficie Estadodeconservacindelaconstruccin Edad

Comohemosvisto,enestecaso nosetoma encuenta elaspecto de la negociacin, por tanto, el valor unitario resultante de la renta ser el valorpromedio delosseisinmueblescomparables entrminosdepesos pormetrocuadrado. Deigual maneraqueenloscasosanteriores,conviene concentrar losdatosde la indagacin del mercado inmobiliario de los inmuebles en renta en la siguientetabla:
Zona Ubicacin Frente Forma Superficie Edad Conservacin Homologacin

isv id ic2 c3 ic4 ic5 ic6

ElMPLTVItambinprevunformatosimilaraste,relativoalainvestigacindel mercadoderentas enelanexoaladeclaracin delimpuestosobre adquisicin de inmuebles para la elaboracin de avalos comerciales en la Ciudad de Mxico. Enelcasodelasinstalaciones especiales,obrascomplementarias yelementos accesorios que el valuador puede encontrar en los isv, no es necesario

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475

efectuar homologacin alguna; bastar con que haga la relacin de cada elementoyasientelasrespectivasdepreciaciones,segnlodeterminesuedad ygradodeobsolescencia. ElCdigo Financiero del Distrito Federal definecomo instalaciones especiales a aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo con su uso especfico; como elementos accesorios, a aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en s se conviertan en elementos caractersticos del bien inmueble analizado, y como obras complementarias, a aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.

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Conclusiones
Delaintroduccin En la metodologa de la valuacin inmobiliaria comercial existe un grado de subjetividad que influye en el resultado. An cuando procedan con el mayor afn de apego y obediencia a la metodologa es infrecuente que dos valuadores obtengan iguales conclusiones. Los valuadores no sonjueces, no obstante,alhomologaremitenunjuiciodevalor. Existen pocos trabajos serios que orienten a un valuador a partir de criterios objetivosyconsistentes sobrelaformadeprocederenunahomologacin. El Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de homologacin,peronodicecmohacerlo,niconfundamentoaqucriterio. Para determinar el valor de un inmueble no se aplica un factor de homologacin tcnicamente soportado; comnmente se obtiene un simple promedio de valores; de ah que tenga sentido proponer una metodologa de homologacin de valores para elaborar avalos comerciales en la Ciudad de Mxicoconunmayorgradodeconfiabilidad. Delosantecedentes histricos El valor inmobiliario se fundamenta en la propiedad privada, junto con la existencia de una institucin que la reconozca y que aplique un sistema impositivo catastral. En nuestro pas, tanto la nocin de la propiedad privada cuanto el sistema impositivo correspondiente fueron instituidos con el Virreinato. La nocin de la propiedad de bienes inmuebles que utilizamos procede de la culturaoccidental;especficamentedelDerechoRomano. El primer criterio para reconocer valores diferenciados sobre el suelo urbano fue en razn de su cercana geogrfica a los sitios donde se instalaron las

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instituciones representativas delpoder:elpalaciovirreinal ylacatedral.Fueun criterioradial. El primer reconocimiento legal, expreso a la propiedad privada de bienes races, del Mxico Independiente se encuentra en el artculo 27 de la Constitucin de 1857,y eltexto constitucional lo denomina simplemente como "la propiedad". Este significado se vuelve explcito en el segundo prrafo del mismoartculo. Elclculosobreelvalordelaspropiedadesde"manos muertas"equivalenteal 6%delarentaanualquepagabacadaarrendatario,clculoquepropicilaLey deDesamortizacin del25dejuniode 1856como medidanecesariaparatasar la propiedad y sabera qu precio seranadjudicadas, constituye un hito enla valuacinmonetariadelapropiedadenelMxicoindependiente. Lagigantescaoperacindedeslindequeregal 13%delterritoriodelpasalas compaas deslindadoras durante el Porfiriatotuvo como efecto ladevaluacin delvalor de latierra agrcola;aosdespus cuando ocurri laconstruccin de los ferrocarriles, ocurri una fuerte revaluacin del valor de fincas rurales, latifundios y de la rentade las propiedades beneficiadas con la proximidad de lasvasfrreas. El Sistema Financiero Mexicano se instituy formalmente mediante la promulgacin delaLeyGeneraldeInstitucionesdeCrdito,el 19demarzode 1897. El articulo 113 de esa Ley atribuy a la Secretara de Hacienda la facultad de vigilar a todas las instituciones de crdito por medio de interventores quedesignaba paracadabancoo institucin.Enestafacultadse fundlaprimeranormatividaddelavaluacininmobiliaria enMxico. El artculo 27 de la Constitucin de 1917 define el origen y la ndole de la propiedad privada en Mxico y advierte el derecho indiscutible de la Nacin para imponerle las modalidades que dicteel inters pblico, as como el de regularel beneficiosocial;premisa suficiente para explicar cmo y por qu existen sistemas regulatorios e impositivos sobre los bienes races y las operacionesdetrasladodedominioquelosimplican. LaComisin NacionalBancaria,surgidaen1924comorgano desconcentrado de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, dotado de la autonoma y

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facultades necesarias para vigilar elcumplimiento de lasdisposiciones legales relativasalaorganizacinyoperacindelsistemabancario;proponeralaSHCP criterios para reglamentar de manera eficaz las operaciones bancarias en el Pas; practicar inspecciones a las instituciones, formular y publicar las estadsticas bancarias nacionales; as como para actuar como cuerpo consultivo de las autoridades hacendaras, fue la autoridad que mediante circulares espordicas reglament, regulysupervis lavaluacin inmobiliaria aescalanacionalyreglamenteldesempeodelosvaluadores. El Departamento del Distrito Federal, mediante la Secretara General de Planeacin y Evaluacin,la Tesorera yla Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial emiti reglas especficas para la valuacin y el ejercicio de los valuadores mediantediversasdisposicionesquealapostrefueronmejoradas y sistematizadas en el Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria,as comode autorizacin y registrode personaspara practicaravalos (MPLTVI) del DistritoFederalemitido en 1991.Este manual superatodalanormatividadanterior. Lavaluacinde inmuebles enlaCiudaddeMxicosesujeta ala normatividad complementaria decretada mediante la Leyde Transparenciay deFomentoa la competencia en el Crdito Garantizadoen los casos que ataen a la SociedadHipotecariaFederal. Delmarcoterico Lospredios urbanostienenunvalorquedifiereentresenatencinamltiples razones.Lomismoocurreconlasconstrucciones edificadasencima.Unoyotro valoresestnsujetosafluctuacionesenelcursodeltiempo.Eldinamismoenel cambio de valor de los inmuebles es un fenmeno que surgi hace relativamentepocotiempo. Elavalo,esdecir,elestablecimientodeunvalorentrminos econmicamente cuantificables sobre un objeto o bien, entraa una innegable carga subjetiva. Esta subjetividad es susceptible de relativizarse y disminuir en atencin a diferentescircunstancias,comoladisponibilidaddeunoomsbienessimilares al original. Esta pluralidad de bienes similares es tambin la base de la homologacin.

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II c

I B L J O T E C A
La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas caractersticas son anlogas no slo es el fundamento de la homologacin, sino tambin el establecimiento de tipologas, la definicin de zonas urbanas, la revaluacin colectiva de inmuebles y la actualizacin de clasificaciones, tabulaciones y tasasfiscales. El efecto que las inversiones pblicas, las modificaciones en la planeacin urbana y otras circunstancias ejercen sobre determinadas reas de la ciudad tambinmodificanlosvalorescatastrales ydelmercado. Laprcticade losavalos comerciales debienes inmuebles seatieneacuatro enfoques y se sustenta en principios, de los cuales en la Ciudad de Mxico reconocemoscatorce,porlomenos. Delosmarcosjurdicoyfiscal Elartculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos de 1917constituye lapiedraangulardetodalalegislacinvigentequeserefierea latierra, a los regmenes de tenencia, a las modalidades de uso y usufructo, explotacin, concesin de derechos, formas de tasacin impositiva y a toda consideracinagraria,deusodelsuelourbanoycatastral. Lafuncindenormaryregularlavaluacininmobiliariasurgicomoatributode laComisin Nacional Bancaria,envirtuddelaformalidad legal que exigetoda transaccin sobre bienes inmuebles. Y la ejerci mediante la emisin de circularesquetenanlaeficaciadeunaleyaescalanacional. Lacnbemiti diecisis circulares sobre la materia en elcurso de 60 aos.La primera que registra eltrmino 'avalos? lafechada el26dejunio de 1942;la ltima,el24demayode2002. LalegislacinrelativaalDistrito Federalenmateriadeavalosydelaactividad delosperitosvaluadores comenzen1928ysehaactualizado peridicamente tanto enelCdigo Financiero que se publicacada ao para actualizar elvalor catastral de los inmuebles como mediante las tablas de valores que publican peridicamenteelMPLTVI.

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De los factores que es preciso utilizar para hacer homologaciones consistentes Una homologacin que aspire a contribuir a unavaluacin inmobiliaria con un mayor grado de confiabilidad deber fundarse en requisitos de la ciencia Estadstica,enfactoresdehomologacinclaramenteidentificados yrazonados, en el establecimiento de rangos de variacin validados por su consistencia internayenlosfactoresdeeficienciaqueledictelanormatividadvigente. Delapropuestahaciaunanuevametodologadehomologacin Unametodologa para elaborar unavalo conungrado mayor de confiabilidad enformaycontenidoesposibleformularlaapartirdelossiguientessupuestos: Que elperitovaluador conozca el mercado inmobiliario ydomine los aspectos formalesqueconllevalapreparacindeunavalo. Que el rango de variacin numrica aplicable a los factores de homologacin en un avalo comercial de inmuebles que establezca est sustentado por argumentosobjetivos. Que indagueenlainformacin estadstica,predialoenla relativaal desarrollo urbano hastaencontrar bienes inmuebles cuyas caractersticas sean anlogas al bien sujeto de la valuacin, seleccione seis casos comparables y rena informacinsobreesosinmuebles. Que haga clculos donde establezca y valore numricamente las diferencias entrelosinmueblessujetosacomparacinyelinmuebleobjetodelavaluacin. Que haga tabulaciones y grficas para identificar semejanzas y diferencias entre los datos comparables del inmueble objeto de valuacin y los homologables. Que al analizar la informacin en cada fase de la metodologa apele a su cultura,experiencia y astucias;asu capacidadanaltica ydediscernimiento;a su iniciativa y perspicacia investigadora, as como a su acervo de conocimientos. Queapelealosprincipiosdenormalidad,dondeloscriterios paratasarvalores y reconocer atributos de los bienes son susceptibles de variar; al de permanenciaycambio,quedeterminalavigenciadelavalo;aldeequivalencia
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y proporcionalidad, donde los valores atribuibles a bienes anlogos ubicados endiferentes reas de la ciudad pueden variar en cualquier momento, y alde temporalidad.

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Anexo

Clculodeltamaodemuestra, considerandodistintosnivelesdeconfianza

Heaqu unatabla paradeterminar eltamao de muestra ms adecuado alas circunstancias delcasoqueconsideradistintos niveles deconfianzaa partirde lasiguientefrmula:

n =(Z2N) p - q / e 2 ( N - 1)+ Z 2 p q
Endonde: n=Tamaodelamuestra Z=Niveldeconfianza N=Poblacin p=Probabilidadafavor(0.5) q=probabilidadencontra(0.05) e=Errordeestimacin

Clculodeltamaodemuestra,considerandodistintosnivelesdeconfianza
1 2 94 1.8800 3.5400 0.0600 0.0036 245 3 93 1.8100 3.2800 0.0700 0.0049 167 4 92 1.7500 3.0700 0.0800 0.0064 120

5
91 1.6900 2.8700 0.0900 0.0081 89

6
90 1.6500 2.7400 0.1000 0.0100 63

Zi

95 1.9600 3.8400 0.0500 0.0025 383

z
Z2 e c2 n

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Glosario
Avalo (Definicin delDiccionarioIdeolgicodelaLenguaEspaola, deJulio Cceres)

Valuacin. Valoracin,Accin yefectodevalorar ovaluar, sealar a una cosa elvalorcorrespondienteasuestimacin. Avalo(DefinicindelMPLTVI) Dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble,con base ensu uso,caractersticas fsicas y urbanas de lazona en queseubica,ascomoenlainvestigacin,anlisisyponderacindelmercado inmobiliario, y que, plasmado en un documento que rena los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar algunadelascontribuciones establecidas enelCdigo [Financiero] cuando la contribucin que se determine con base en dicho avalo sea el impuesto sobre adquisicin de inmuebles. El anexo a la declaracin forma parteintegrantedelavalo.
Avalo (Glosario detrminos envaluacin delM.en Ing.Enrique Augusto Hernndez Ruiz)

Resultado del procesodeestimar elvalor deun bien,determinando lamedida desupoderdecambioenunidades monetariasyaunafechadeterminada.. Esasimismoundictamentcnicoenelqueseindicaelvalordeunbienapartir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisisdemercadoAvalo (Definicin delGlosario de IIWONAVIT)

Es un documento que se genera del dictamen que elaboran los peritos valuadores sobre elvalor de los inmuebles y que se certifica por la Unidad de Valuacinencuyopadrnseencuentreinscritoelperitovaluador. El avalo es la determinacin del valor comercial de una vivienda en pesos mexicanos,referidaaunafechaespecfica,tomando encuenta lascondiciones fsicas y urbanas del inmueble, su ubicacin, los precios del mercado y la capitalizacin porrenta,conunavigenciade6mesesyefectuadaporunperito valuadordebidamenteacreditado.
Avalo- fiscal (Definicin delGlosario de INVONAVIT)

Esundocumentoquesegeneradeldictamendevalorqueelaboranlosperitos valuadores autorizadospor loscatastrosdealgunos Gobiernos Estatales,para elclculo del impuesto sobre adquisicin de inmueble,trmite que requiere el notario para la individualizacin de la vivienda. Esto aplica solamente en algunas entidades federativas por disposicin de dichas autoridades. En algunas entidades federativas se utiliza el mismo avalo que se utiliz para el trmitedecrdito.

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Bien inmueble (Artculo750delCdigoCivil) Son bienes inmuebles: I. Elsuelo y las construcciones adheridas al. III. Todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no puedaseparase sindeterioro del mismo inmueble odel objeto aladherido. Bienmueble (delCdigoCivil) Artculo 752. Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposicin de la Ley. Artculo 753. Son muebles por su naturaleza los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por s mismos, ya por efecto de unafuerza exterior. Artculo 754. Son bienes muebles por determinacin de la Ley las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles envirtudde accin personal. Consistencia (DiccionariodelUsodelEspaoldeMaraMoliner) 1. Cualidad,medible,de lascosas que no ceden,se rompen,sedisgregan o se deforman con facilidad:'depende de la consistencia de la masa'.2.Cualidad no fsica de las cosas que tienen estabilidad, fundamento o solidez y no desaparecen fcilmente: 'unateora (un partido poltico) sinconsistencia'.
Homologacin (DiccionariodelUsodelEspaoldeMaraMoliner)

Accin de homologar. Homologar (Tribunales) 1.Dar validez las partes al fallo en virtud de consentimiento tcito al no impugnarlo dentro del plazo en que podan hacerlo. 2. Confirmar el juez ciertos actos oconvenios de las partes dndoles asfirmeza.
Homologacin (Glosario de trminos en valuacin del M. en Ing. Enrique Augusto HernndezRuiz)

Accin de poner en relacin de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables fsicas, de conservacin, superficie, zona, ubicacin, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable anlisis comparativo de mercado o de otro parmetro.
Homologacin (Diario Oficial de la Federacin del 27 de septiembre de 2004. Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda de la Sociedad HipotecariaFederal,S.N.C.)

Procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se vala en relacin con otros comparables, con elobjeto de sustentar elvalor por comparacin a partir desussimilitudes y diferencias.
Investigacin de mercado (Glosario de trminos en valuacin del M. en Ing. Enrique AugustoHernndezRuiz)

Estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo especfico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables, apropiados, con tendencias fsicas, econmicas y sociales similares al bien valuado.
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Perito valuador (Glosario de trminos en valuacin del M. en Ing. Enrique Augusto Hernndez Ruiz)

Aquel valuador con ttulo y cdula profesional expedidos por la Secretara de Educacin Pblica,certificado porelcolegio de profesionistas correspondiente que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos tericos y prcticos y la experiencia en valuacin, al que se le confiere la facultaddeintervenirantecualquierasuntodelossectores pblicoyprivadoen losdictmenessobretemasdesuespecialidad. Peritovaluador(DefinicindelMPLTVI) Personas fsicas registradas ante la Tesorera que practiquen avalos o auxilien a instituciones de crdito y/o sociedades civiles o mercantiles en la prcticadelosmismos.

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a / a L i G T E C A
Reglasdecarctergeneralqueestablecenlametodologaparalavaluacinde inmueblesobjetodecrditosgarantizadosalavivienda,publicadas enel Diario Oficial de la Federacin el 27 de septiembre de 2004, pp. 107 118. Reformas y adiciones a diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado, publicadas en el DiarioOficialdelaFederacinel7defebrerode2005.pp. 8 - 5 4 . Modificaciones a las Reglas de carcter general relativas a la autorizacin como perito valuador de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda,publicadas enelDiarioOficialdela Federacinel29deagosto de2003,tomoDXCIX, Nm.21. Modificaciones a las Reglas de carcter general relativas a la autorizacin como perito valuador de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 30 de diciembrede2003,pp.874-875.

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