CUESTIONES DE PRIORIDAD DE COBRO: COMPRADOR POR BOLETO DE COMPRAVENTA VS. ACREEDORES DEL VENDEDOR. P O R M A R I A N O R.

Z U R U E T A (* )
S U M A R I O : I . I N T R O D U C C I N . II . M B I T O
APLICACIN.

DE

I II . P R O B L E M A S I V. L A S

QUE

SE

SUSCITAN ENTRE LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y LA PUBLICIDAD POSESORIA. POSTURAS QUE SE ESBOZARON RESPECTO DEL TEMA.

DISTINTAS

V. M I

OPININ.

VI . L A J U R I S P R U D E N C I A VII I.

E N L A P R O V I N C I A D E J U J U Y . VI I. E L TERCERA
A IMPETRAR.

BOLETO DE COMPRAVENTA Y EL JUSTO TITULO.

I X. P R O P U E S T A S .

I.I N T R O D U C C I N .La primaca de la publicidad posesoria sobre la publicidad regis ral! o "ice"ersa! "ie#e ge#era#do u#a preocupaci$# di(cil e#co# rar u#a soluci$# paci(ica! si# 'ue u#o de a# los i# e#sa e# el %mbi o de los operadores del derec&o! 'ue resul a sec ores se "ea seriame# e comprome ido. El ema seleccio#ado! adem%s de su larga de los emas a ser ra)ec oria como u#o de los $picos de ma)or deba e e# el derec&o #acio#al! segurame# e "a a ser u#o ra ados e# la *omisi$# de +erec&os Reales de# ro de las ,,III -or#adas Nacio#ales de +erec&o *i"il a celebrarse e# la ciudad de Tucum%# ./00. El $pico de re(ere#cia es sumame# e comple1o e# su

resoluci$#! por'ue ella "a a depe#der de la co#cepci$# del derec&o 'ue e#ga el i# 2rpre e! de los i# ereses e# 1uego de(e#didos (muc&as de las "eces di(ciles de co#ciliar3! de la #a urale4a 1urdica 'ue se ad1udi'ue al bole o de compra"e# a! de las circu#s a#cias del caso a resol"er! de u#a adecuada i# erpre aci$# de las #ormas sobre co#s i uci$# ) de derec&os reales! as como de a'uellas 'ue ra#s(ere#cia regula# las

i#scripcio#es regis rales! o bie#! de adop ar u#a pos ura 'ue de(ie#da a la e'uidad! o! por el co# rario! de dar pre(ere#cia a la seguridad 1urdica (e# sus (ases es % ica o di#%mica3.

*omo marcadas!

es )

sabido! 'ue se

e5is e#

dos

(.3

pos uras 'ue

(uer eme# e &acer

co# rap o#e#6

U#a

i# e# a

pre"alecer a las co#s a# cias regis rales ((orma 7 ar . 0089 i#c. 0: *$d. *i"il3 sobre la co#"e#ci$# 'ue pudiere e5is ir (#orma i"a de (o#do3! ) la o ra 'ue i# e# a 'ue se de pre"ale#cia al co#"e#io pri"ado e5is e# e e# re las par es (au o#oma de la "olu# ad ; ar . 00<= *$d. *i"il3! ) a sus i# ereses! presci#die#do de la (orma prescrip a e# la le). Nues ra doc ri#a #acio#al e# modo gr%(ico respec o a la co#(ro# aci$# sos u"o> "la o !"#$ %$&'% lo( )%'%!*o( a)+,"'")o( )% o' ,$ o(%%)o' e5is e# e respec o a la em% ica e# cues i$#

!o$ -ol%&o . lo( )% ,$ a!'%%)o' %/-a'0a$&% 1(al2o la %3"(&%$!"a ',%-a a!a-a)a (o-'% la /ala 4% )% ,$o )% %llo(56 %( ("%/ '% a'a %l 7,%8 +,% $o (% !o$4o'/a !o$ ,$a a l"!a!"#$ o(&,'a a!a);/"!a6 )%(0a''a)o'a

4'9a )% la l%. . -,(!a6 /:( all: )% la ,$a )%!"("#$ 7,(&a" "Q,";$ ,%)%
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!o$4o'/a' (, !o$!"%$!"a %$ la !o$2"!!"#$ )% *a-%' a''"-a)o a

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a'&%(6 a(9 !o/o )% (, 0'a)o )% o o$"-"l")a) a &%'!%'o("

El 1ue4 Pl#er e5puso e# sus se# e#cias 'ue la re(orma legisla i"a
0 d

de

0<?8

pro"oc$

u#a

de

las

m%s

borrascosas

(*3 Miembro del I#s i u o Regi$# Noroes e! @ede -u1u)! Academia Nacio#al de +erec&o ) *ie#cias @ociales de *$rdoba. P A LM I E R I ! - o r g e ! A E l p o s e e d o r c o # b o l e o e # l a e r c e r a d e d o m i # i o A ! E + ! 0BC7B/=! ci ado por Demelma1er de *arlucci e# Ple#ario EO#garo de Mi##iF.
.

A L @I N A A T I E N Z A ! + a l m i r o! A E # o r # o d e l a s i # ' u i e a # e s d i s c r e p a # c i a s s o b r e l o s e ( e c o s d e l b o l e o d e c o m p r a " e # a i #m o b i l i a r i a . U # a # u e " a i # e r p r e a c i $ # d e l d e r e c & o " i g e # e A ! R +* O ! a G o 0 0 ! 0 < = 8 ! p . B . C .

pol2micas doc ri#arias 'ue a #i"el rigurosame# e 1urdico se &a)a co#ocido e# re #oso ros. II. MBITO
DE APLICACIN.
B

La co#(ro# aci$# de i# ereses e5is e# e e# re la publicidad posesoria ) publicidad regis ral puede prese# arse e# di"ersos procesos 1udiciales! as> -uicio e1ecu i"o! laboral! de (amilia! ordi#ario por daGos ) per1uicios! e c. La si uaci$# delicada ge#eralme# e ocurrir% cua#do el ac or rabe embargo pre"e# i"o

(acreedor embarga# e3 sobre u# bie# i#mueble del dema#dado! ) al ob e#er se# e#cia (a"orable! a'uel pre e#der% e1ecu ar la misma! sacar a subas a el i#mueble! ) e# esa opor u#idad se prese# a el poseedor! ad'uire# e por bole o de compra"e# a! 'uie# i# erpo#e u# i#cide# e de ercera (me1or derec&o! posesi$# o de domi#io3! 'ue suspe#de la co# i#uaci$# de la e1ecuci$# de la se# e#cia! &as a de i# ereses e# co#(lic o. III. PROBLEMAS a# o sea resuel a la prioridad

QUE SE SUSCITAN ENTRE LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y

LA PUBLICIDAD POSESORIA.

@eguidame# e se e5po#dr%# cl%sicos supues os de colisi$# de derec&os perso#ales 'ue so# i#compa ibles sobre u# mismo i#mueble! surgie#do e# oda su i# e#sidad la co#(ro# aci$# e#dr% como acreedor e5is e# e e# re la publicidad posesoria ) la publicidad regis ral! si# per1uicio de des acarse 'ue el prese# e me a pri#cipal el abocamie# o al raba1o es udio del

embarga# e de u# bie# i#mueble "s. comprador por bole o de compra"e# a. III.1. Confl !"o #$ %& o& #'# $n"&$ $l !o(%&'#o& %o& )ol$"o #$ !o(%&'*$n"' +,$ !,$n"' !on %o-$- .n VS. A!&$$#o& $()'&/'n"$.

** Ha&a Hla#ca! sala I! 0IBI8< EAimar Juillermo ercera de domi#io e# au os Lorea! Rober o c. Tapia! Norber oF! E+! 0BC7B/=.

+e# ro de es e

$pico se puede# obser"ar

res (B3 &ip$ esis

'ue #o se mues ra# demasiado comple1as e# su resoluci$# para el i# 2rpre e! ) luego u# cuar o (9:3 caso pol2mico! 'ue ser% el aspec o a desarrollar e# el prese# e. As "emos> *omprador por bole o de compra"e# a 'ue cue# a co# raba embargo co# (ec&a a# erior a publicidad regis ral por cua# o el

posesi$# "s. Acreedor 'ue es e supues o prima la

a'uella compra"e# a ) se e#cue# ra debidame# e regis rado > E# ad'uire# e por bole o #o sera de bue#a (e al *i"il! ) ar s. . i#c. b3! 0< ) co#c. Le) 0=.8/03. 9 *omprador por bole o de compra"e# a 'ue cue# a co# e#er 'ue &aber

co#sul ado las co#s a#cias regis rales (ar . 9//= ) co#c. *$d.

posesi$#! ) adem%s ob ie#e u#a medida cau elar (a#o aci$# de li is! embargo! pro&ibici$# de co# ra ar! e c.3 e# el 1uicio de rei"i#dicaci$# seguido "s. Acreedor 'ue raba embargo co# pos erioridad a a'uella cau elar . E# es e caso pre"alece el comprador! pero #o por la publicidad posesoria! si#o e# "ir ud de los e(ec os de opo#ibilidad de la publicidad regis ral o orgada por la cau elar ob e#ida co# a# erioridad al embargo rabado por el acreedor del "e#dedor! ) e# co#secue#cia! es e acreedor co#oci$! o debi$ &aber co#ocido! esa i#scripci$# regis ral al mome# o de co#sul ar la (ic&a parcelaria. Hole o de compra"e# a i#scrip o e# el Regis ro

i#mobiliario "s. Acreedor 'ue admi e# la regis raci$# por bole o pos erior de e#

raba embargo e# (ec&a pos erior . los bole os ser% a la de compra"e# a C ! al el

Al igual 'ue e# el caso a# erior! e# las -urisdiccio#es 'ue comprador embarga# e

9

i#scrip o m2ri o

pre(erido

acreedor regis ral

publicidad

RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. ./8. ELa (al a de bue#a (e del ad'uire# e por bole o de compra"e# a de (ec&a cier a pos erior por el co#ocimie# o pre"io! )a sea del embargo (ar . . i#c. b3 Le) 0=.8/07 como de la a#o aci$# de li is ;ar . ..< *P**7! &ace 'ue pre"ale4ca el acreedor embarga# eF.
C

Kgr.> Pro"i#cias de @a# a Le! Tucum%#! @al a! ) -u1u).

ob e#ida por ese i#s rume# o pri"ado 'ue (ue a# erior a la cau elar rabada por el acreedor embarga# e (ar . 0< ) co#c. Le) 0=.8/03! ) por lo co#oci$ esa parcelaria. *omprador por bole o de compra"e# a 'ue cue# a co# "s. Acreedor co# embargo pos erior > Es el gra# a# o se presume 'ue el acreedor e# cues i$# al mome# o de co#sul ar la (ic&a i#scripci$#

posesi$#

problema a resol"er a lo largo del prese# e. III.0. Confl !"o #$ %& o& #'# $n"&$ $l !o(%&'#o& %o& )ol$"o #$ !o(%&'*$n"' +,$ !,$n"' !on %o-$- .n VS. A!&$$#o& 1 %o"$!'& o. E# (orma similar al caso del supues o de co#(lic o e# re el comprador por bole o de compra"e# a ) acreedor embarga# e! si los acreedores &ipo ecarios pre e#de# ser pre(eridos e# su cobro! deber%# &acer "aler su publicidad regis ral a# erior a la (ec&a de la compra"e# a a los (i#es de ser pre(eridos e# su cobro! aM# co# posesi$# de es os Ml imos! ) co# ello! resul ar opo#ible al comprador e# cues i$# la &ipo eca debidame# e a#o ada e# el Regis ro de la Propiedad I#mueble. ? La di(icul ad se prese# a cua#do la &ipo eca es regis rada co# pos erioridad a la (ec&a de celebraci$# de la compra"e# a! ) 'ue se e#cue# ra i#s rume# ada e# u# bole o. Al respec o la doc ri#a ma)ori aria e# ie#de 'ue de demos rarse la publicidad posesoria co# i#s rume# o pri"ado de (ec&a cier a a# erior (ar . 0/BC *$d. *i"il3 a la regis raci$# de la &ipo eca! el 1ue4 co#(erir% pre(ere#cia a la ercera de posesi$# impe rada! ) orde#ar% el le"a# amie# o de la &ipo eca co#s i uida co# pos erioridad a la compra! ) a lo sumo el acreedor &ipo ecario podr% reclamar el precio adeudado por el comprador por bole o. =
? =

*o#(. ar . 9//= ) co#c. *$d. *i"il! ) ar . 0< ) co#c. Le) 0=.8/0.

JATTI! Edmu#do ; ALTERINI! -orge N.! EPre&ori4o# alidad ) bole o de compra"e# aF! Hs. As.! La Le)! 0<=B! p%g. C=I86 HOR+A! Juillermo! ETra ado de +erec&o *i"ilF! *o# ra os! Abeledo Perro ! Tomo I! p%g. B0=I8.

El +r. Lore#4e

i a(irma sobre el pu# o> o' -ol%&o . %l a!'%%)o' o(%("#$= (" ;(&a 4,% )a)a !o$ o(%("#$ '%2al%!% %l a!'%%)o'6

<E$ %l !o$4l"!&o %$&'% %l !o/ 'a)o' *" o&%!a'"o )%-% %(&a'(% a la *" o&%!a 4,% a$&%'"o' a la

a$&%'"o'")a) a la *" o&%!a &'",$4a %l !o/ 'a) o'> %$ !a/-"o6 (" la +,%):$)ol% al !o/ 'a) o' la( a!!"o$%( !o$&'a!&,al%( !o$&'a %l 2%$)%)o' . la( -"%$6 %l *" o&%!a %$al%(. S" %l a!'%%)o' *" o&%!a'"o %7%!,&a %l o' -ol%&o !o$ o(%("#$
8

!o/ 'a)o'

a$&%'"o'

la

,%)% )%),!"' la &%'!%'9a )% )o/"$"o."

+e la "ereda de e#(re# e se e#cue# ra a'uella

esis < 'ue

e# ie#de 'ue pre"alece la &ipo eca por'ue es e derec&o real #o se e1erce por la posesi$#! por lo 'ue el acreedor &ipo ecario #o ie#e 'ue es ar a"erigua#do cual es la si uaci$# (%c ica del i#mueble! si#o 'ue debe corroborar 'ue 'uie# la co#s i u)a sea su dueGo ) se i#scriba e# el Regis ro! por cua# o ie#e el ",( %'(%+,%$)" . Agrega el au or Ml imame# e ci ado 'ue el bole o! a di(ere#cia de la &ipo eca! #o cue# a co# publicidad de #i#gM# ipo! por lo 'ue debe pro egerse la seguridad di#%mica del cr2di o.
8

Lo

ra i(ica#

las

le)es

09//C

0<=.9

e#

do#de

@igue# es e cri erio> LORENZETTI! Ricardo! e# ATra ado de los *o# ra osA T o m o 0 ! p. B 9 C a B 9 = ! R u b i # 4 a l 7 * u l 4 o # i e d i o r e s ! e d i c i $ # 0 < < < ! @ a # a L e 3 . Primeras -or#adas de +erec&o *i"ilA celebradas e# Me#do4a e# 0<8B! OAPAR! Er#es o A*ompra"e# a ) Permu aA! As rea! 0<89 p%g. ?/9. AN+ORNO L. O. A*o#(lic o de i# ereses sobre el i#mueble "e#dido por bole oA! Re"is a d e + e r e c & o P r i " a d o ) * o m u # i a r i o 7 H o l e o d e c o m p r a " e # a ! . . / / / 7 B! Rubi#4al7*ul4o#i! edici$# .//0! @a# a Le6 *or e @uprema de -us icia de la Naci$# i# re> AHa#co de *r2di o Arge# i#o c. Jerma#ier! *arlos A. ) o rosA! .?I<I<? (+-! .<I00I/?! <C9! La Le) .<I00I/?! <3! @uprema *or e de -us icia de la Pro"i#cia de Hue#os Aires e# au os ARadil L$pe4! -aime c. *a#ellas de Nicas ri! Alicia ) o roA! 0<<CI/?I0B! LLHA! 0<<C7</< 7 +-HA! 09<79B006 @uperior Tribu#al de -us icia de la Pro"i#cia de E# re Ros! sala II e# lo ci"il ) comercial e# au os A+a4 de Jim2#e4! *elia R. ) o roA! 0<<9I/CI0=! -A! 0<<C7II70/8. *%mara Nacio#al *i"il @ala * e# ARe)! RaMl O. c. Lisicario! +. @. ) o roA! se# e#cia del 0=7?7886 @uprema *or e de Hue#os Aires e# ANoce i! A. c. Zor4i! N. ) o roA (0.IBI=9! E+! CC7./B6 *%mara Nacio#al de Apelacio#es e# lo *i"il! sala H! e# se# e#cia del .9I/9I<= e# AKai#iQo((! Luis *. c. El Emilia#o @. A.A publicado e#> LA LEP 0<<=7L! ..?.
<

As> DIPER! *laudio! E*$digo *i"il ) le)es compleme# ariasF! ZANNONI! E d u a r d o ( + i r e c o r 3 ; D E M E LM A - E R + E * A R L U * * I ! A d a ( * o o r d i # a d o r a 3 ! E d. As rea! Tomo 0/! p%g. ..<. *or e @uprema de -us icia de la Pro"i#cia de Tucum%#! @ala *i"il ) Pe#al e# AMelgare1o! Adri%# ) o ro c. Juerra M2#de4! Ad%# ) o roA! /BI0.I.//96 dem> AMa#4ar @.R.L. sI *o#curso pre"e# i"o. I#cide# e de re"isi$# promo"ido por el Ha#co del Tucum%# @.A.A.

pre"alecer%#

los

bole os

i#scrip os

e#

el

regis ro

(re# e

&ipo ecas pos eriores. 0 / III.2. Confl !"o #$ %& o& #'# $n"&$ $l !o(%&'#o& %o& )ol$"o #$ Co(%&'*$n"' VS. '!&$$#o&$- #$ o"&'- %&o($-'#$ *$n"'. E# primer lugar las #ormas del c$digo ci"il resuel"e# la cues i$# al o orgar prioridad a a'uel acreedor de bue#a (e 0 0 al 'ue el "e#dedor le &a)a e(ec uado la radici$# (ar . C<9 *$d. *i"il3! ) co# ello cue# a co# la posesi$#. 0 . @i a ambos compradores se les &i4o par e del "e#dedor! e# radici$# ser% pre(erido

a'uel 'ue primero &a)a sido pues o e# posesi$# de la cosa de a# o ) e# cua# o (uere de bue#a (e (ar s. C<9! B.?< ) .9CB del *$d. *i"il3. Por Ml imo! e# la co# &ip$ esis la de 'ue ser% #i#gu#o pre(erido de los

compradores

cue# e

posesi$#!

a'uel

acreedor 'ue primero ob e#ga (ec&a cier a e# el i#s rume# o (arg. Ar . C<? *$d. *i"il3.

0/

I# eresa# e resul a come# ar e# es a i#s a#cia lo resuel o por la @ala * de la *%mara Nacio#al de Apelacio#es e# au os> ETodros! -os2 R. ) o ros c. Todros Lraser! -orgeF! .0I00I0<=8! e# do#de los magis rados i# er"i#ie# es ma#i(es aro# 'ue la &ipo eca (ue co#s i uida por u#a sociedad 'ue #u#ca pudo ser dueGa! por'ue si bie# e#ia escri ura pMblica! #u#ca co# $ co# la posesi$# 'ue era e1ercida por los ac ores 'ue co# aba# co# bole o. Agregaro# 'ue los acreedores &ipo ecarios #o era# de bue#a (e como lo re'uiere el ar . 0/C0 **! pues la bue#a (e #o es compa ible co# la #eglige#cia de 'uie#es parecera# &aberse co# e# ado co# esas ma#i(es acio#es i#opo#ibles a erceros ( radici$# i#s rume# al 'ue #o se "eri(ica e# los &ec&os3. La #eglige#cia me#cio#ada co#sis e e# #o &aber re'uerido u#a cer era co#s a aci$# del es ado de ocupaci$# del i#mueble! 'ue &ubiera demos rado la imposibilidad de la ad'uisici$# posesoria por la co#s i u)e# e de la &ipo eca.
00 0.

Es decir 'ue ig#ora la e5is e#cia de u# bole o precede# e. @iguie#do as a las m%5imas roma#as> "$ a'" !a,(a /%l"o' %(& !o$)"&"o o((%)%$&"( (e# igualdad de causa es me1or la co#dici$# del poseedor3! ) -%a&,( +," o((")%& (me1or 'uie# posee3! ) '"o' "$ &%/ o'% o&"o' "$ ",'% (primero e# el iempo primero e# el derec&o re(le1ado e# el ar . B.?< ) B.=/ del *$d. *i"il3! segM# #os e#seGa RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0<BI9.

III.3. Confl !"o #$ %& o& #'# $n"&$ $l !o(%&'#o& %o& )ol$"o #$ !o(%&'*$n"' +,$ !,$n"' !on %o-$- .n VS. '!&$$#o& !on $-!& ",&' %4)l !'. El comprad or por escri ura pMblica #o cue# a co# posesi$#! ) por ello si# radici$#! por lo 'ue pre"alece el poseedor de riu#(a a'uel 'ue cue# a co# bue#a (e 'ue cue# e co# bole o! por cua# o e# re la co# ie#da e# re dos derec&os perso#ales posesi$# (arg. Ar . C<9! .=8<! .=<0! B.?< del *$d. *i"il3. 0 B +es %'uese 'ue el comprador por escri ura publica #o es dueGo al #o &ab2rsele reali4ado la oda"a

radici$# del i#mueble raduce e#

(modo3! por lo 'ue 2l simpleme# e es acreedor de u#a obligaci$# de dar de par e del dueGo! ) 'ue e# los &ec&os se cua# o la posesi$# del i#mueble la os e# a u# el daGo causado (ar . 88< del *$d. *i"il3. III.5. Confl !"o #$ %& o& #'# $n"&$ $l !o(%&'#o& %o& )ol$"o #$ !o(%&'*$n"' - n %o-$- .n VS. A!&$$#o& !on $-!& ",&' %4)l !'. E# es e caso #ues ro orde#amie# o ci"il resuel"e la cues i$# al es ablecer 'ue e# re i#s rume# os pMblicos pre"alece a'uel de (ec&a a# erior (ar . C<? del *$d. *i"il3. E# (orma a#%loga puede ser e5 e#dida dic&a #orma e# su aplicaci$# al supues o de marras! e# 'ue colisio#a u# i#s rume# o pMblico co# o ro pri"ado de (ec&a cier a (ar . 0/BC **3! )a 'ue lo 'ue la le) &a 'uerido co# la e5ige#cia del i#s rume# o publico es la au e# icidad de la (ec&a! ) la (ec&a del i#s rume# o pri"ado &ace (e e# las co#dicio#es del ar . 0/BC del *$d. *i"il 0 9 6 es decir 'ue el "alor
0B

u#a obligaci$# cu)a pres aci$# es de cumplimie# o imposible por ercero de bue#a (e. A# e ello lo M#ico 'ue res a es u#a obligaci$# de i#dem#i4ar

* N * i " . @ a l a * ! E H l i 4 D a 4 ! N e rm a # c I T o rm o ! R am $ # F ! L L 0 < = = 7 A 7 C 0 = 6 ) *N*i".! @ala *! 0=ICI==! EPerro#e de Jiampie ro! Leo#ilda e# Arcuri! Oscar P. cI Halbara#i! RomualdoF! LL 0<=87A7=<. 1urisprude#cia ci ada por RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0<8.
09

LLERENA! Haldomero! *o#corda#cias ) come# arios del *$digo *i"il Arge# i#o! .R edici$#! Hs. As.! 0<//! Tomo III! p%g. ?<! segM# ci a de RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0<C ) sg es.

de la (ec&a cier a es ple#o e# cua# o a

erceros 0 C ! por lo 'ue

a'uel i#s rume# o (publico o pri"ado co# (ec&a cier a3 de (ec&a a# erior ser% el pre(ere# e. *aso co# rario e# 'ue el i#s rume# o care4ca de (ec&a cier a pre"alecer% el i#s rume# o pMblico! siempre 'ue su ad'uire# e (uere de bue#a (e. IK.
TEMA.

LAS

DISTINTAS

POSTURAS

QUE

SE

ESBO6ARON

RESPECTO

DEL

El co#(lic o de prioridad de allado u 7supra! respec o al comprador por bole o "s. acreedor embarga# e ie#e "ie1a da a! ) su gra# problema radica e# 'ue el magis rado solo podr% declarar procede# e u#o (03 solo de los dos (.3 derec&os e# dispu a! 'ueda#do as e# desamparo el "e#cido. @obre la em% ica e# cues i$# se e5pusiero# dis i# as esis! a saber> IV.1. Po-",&' 'fo&('l -"'. 7,n#'($n"o-. 1 8
0C

JALLI e# @ALKAT! Tra ado de +erec&o *i"il! Obligacio#es! ?R edici$#! 0<C.! o m o I ! p % g . B . 0 6 S d e m > L L A M H I A @! - o r g e - o a ' u # ! T r a a d o d e l a s obligacio#es! Hs. As. Abeledo Perro ! 0<=/! Tomo II! p%g. 008 ) sg es.! ci ado por RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0<?.
0?

E s a e s i s e s s e g u i d a e # # u e s r o p a s p o r > H O R + A ! J u i l l e r m o! E T r a a d o d e + e r e c & o * i " i l F ! * o # r a o s ! A b e l e d o P e r r o ! T om o I ! p % g . B B < 6 H U @ T A M A N T E A L @I N A ! - o r g e ! E E l b o l e o d e c o m p r a " e # a i #m o b i l i a r i a ) s u o p o # i b i l i d a d a l co#curso o 'uiebra del "e#dedor! LL 0B070.=C6 Sdem> E+erec&os reales! La Posesi$#! E(icacia del Hole o de compra"e# a. Las de(e#sas posesorias e# ma eria de muebles ) e5 e#si$# a la e#e#ciaF! E. +. .C78BB ) ss.6 * A H A L L E R O + E A J U I A R ! M a r a R os a ; J N E R @I ! * a r l o s A . ! E P r e s c r i p c i $ # l i b e r a o r i a ) a d ' u i s i i " a ( * i " i l 7 * o m e r c i a l ; P e # a l 3 ! * a d u c i d a d F . E d. * a & e d r a -urdica! .//?! p%g. 0906 JARRI+O! Ro'ue! EHole o de compra"e# a ) posesi$#F! e# -.A. 0<=?7III7?=C6 JATTI! Edmu#do ; ALTERINI! -orge N.! EPre&ori4o# alidad ) bole o de compra"e# aF! Hs. As.! La Le)! 0<=B6 NERNAN+EZ! *arlos A. ; @OZZO! Jo#4alo! EAd'uire# e por bole o de compra"e# a ) acreedor embarga# eF (bala#ce del co#(lic o e# la doc ri#a ) 1urisprude#cia arge# i#a3! publicado e# la p%gi#a de la Academia Nacio#al de +erec&o ) *ie#cias @ociales de *$rdoba6 TTT.acaderc.org.ar.6 LORENZETTI! Ricardo Luis! ETra ado de los *o# ra osF! .: Edici$#! Tomo I! p%g. BC06 LOUTAPL RANEA! Rober o J.! ELa Pro ecci$# posesoria al ad'uire# e de u# i#mueble por bole oF! publicado e# la p%gi#a de la Academia Nacio#al de +erec&o ) *ie#cias @ociales de *$rdoba6 TTT.acaderc.org.ar .6 MORELLO! EEl bole oF! Tomo I! p%g. 9B6 MO@@ET ITURRA@PE! -orge! E*ompra"e# a i#mobiliariaF! Hs. As.! Ediar! 0<=?! p%g. B/C6 RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0<8 ) sg es. @POTA! Alber o J. E*o# ra os. I#s i ucio#es de +erec&o * i " i l F L E I K A L E R NA N + E Z ! L u i s L . P . ( a c u a l i 4 a d o r 3 ! T om o I K ( P a r e E s p e c i a l 3 ! .: edici$#! La Le)! p%g. 8? ) sg es. @POTA! Alber o EAr . .BCC del *$digo *i"il ) posesi$# leg ima del comprador de bue#a (e co# bole o de compra"e# a i#mobiliariaF! E. E. <878.0 ) ss6 KUZVUEZ! Jabriela A.! EPoseedor de bole o ) embargoF! LA LEP! .//=7L! 9<<6 dem> EPrioridad

Es a corrie# e au oral

ie#e como ob1e i"o la 1us icia del

caso co#cre o! aM# e# co# ra de la le ra de la le)! ) por ello es 'ue co#sidera 'ue el bole o de compra"e# a es u# co# ra o de(i#i i"o! ) u# u#a mera promesa de "e# a. Aduce# 'ue resul a #ecesario recurrir a la realidad e5 ra regis ral! ) a las circu#s a#cias eco#$micas ) sociales 'ue la e#marca#! pues o 'ue es i#correc o ceGir#os a la le ra del c$digo! el cual (ue dic ado cua#do #o se co#oca el bole o de compra"e# a! ) el re(ormador del aGo 0<?8! co# la sa#ci$# de la Le) 0=.=00! "i#o a reco#ocer las bo#dades de dic&o i#s rume# o pri"ado. Aduce# 'ue el derec&o regla los i# ereses e# 1uego ) "ida. Re(iere# 'ue le)! por cua# o se ra a

de ampararlos sobre la base de las ma#i(es acio#es reales de la odo (irma# e de u# bole o de compra"e# a ra a de e#co# rar solucio#es 1us as a u# r%(ico del derec&o real de e# ie#de celebrar u#a compra"e# a "erdadera au# a cos a de la problema social gra"e como es el

propiedad sobre bie#es i#muebles. *ri ica# la pos ura (ormalis a 'ue se apega a la le) o a los co#cep os 'ue de ella resul a# si# obser"ar los &ec&os. Para 1us i(icar su pos ura los a(ormalis as argume# a# 'ue la e5ige#cia de la escri ura pMblica es u# re'uisi o (ormal 'ue &ace al (o#o de ad'uisici$# del domi#io (e# el caso> la TRA+I*IWN como co# ra o real del ar . .B== del *$d. *i"il3! ) #u#ca al ulo. 0 = La radici$# es u# co# ra o real 'ue ie#e por ob1e o la raslaci$# del derec&o real del "e#dedor al comprador! ) es e# es e aspec o do#de segM# es a pMblica! ) #u#ca e# el ob1e o i#media o la esis resul a e5igible la escri ura ie#e como ulo (ar s. .B=8 ) 0089 del *$d. *i"il3.

@egM# el +r. OAPAR el co# ra o de compra"e# a #o

ra#s(ere#cia de bie#es i#muebles si#o la

e5clu)e# e ) embargo rabado e# el 1uicio de escri uraci$#F! Publicado e#> L A L E P . . I / < I . / 0 / ! 8 6 O A P A R ! E r # e s o * . ! E * o m p r a " e # a ) p e r m u a F ! E d. As rea! 0<89! p%g. C90 ) sg es.
0=

OAPAR! Er#es o *.! E*ompra"e# a ) permu aF! Ed. As rea! 0<89! p%g. C98 ) sg es.

ad'uisici$# para los co# ra a# es de derec&os ) obligacio#es! sie#do la ra#smisi$# u#a co#secue#cia media a! co# lo cual el ar . 0.089 i#c. 0: del *$d. *i"il #o se aplicara al co# ra o de compra"e# a. *o#sidera# escri ura m%s es os corre au ores co# 'ue la (ormali4aci$# de la al

pMblica

cier as

des"e# a1as

respec o

bole o de compra"e# a como ser> ') La escri ura pMblica i#sume iempo 'ue el bole o6 )) E# las "e# as a pla4o el "e#dedor 'uiere pos ergar la escri uraci$# &as a el mome# o del pago de la Ml ima cuo a! por lo 'ue e# u# primer mome# o recurre al bole o6 ) !) @e pos erga la escri uraci$# para ali"iar al comprador de gas os ) &o#orarios 'ue impor a la compra"e# a. +e# ro de la pos ura a(ormalis a a mi modo de "er e5is e# dos (.3 "er ie# es! a saber> IV.1.1. A%l !'! .n $9"$n- *' #$l '&". 11:5 ) - CC - S$ P&o"$/$ 'l '#+, &$n"$ L' %o-",&' $n #$ * &",# l' Co&"$ #$l )ol$"o #$ #$ l' !o(%&'*$n"'. S,%&$('

;,-" ! ' #$ l' N'! .n. Es a corrie# e i# erpre a i"a aplica e# (orma a#al$gica la #orma del ar . 008C bis del *$d. *i"il! si# re'uerir posesi$#! si#o mas bie# (ec&a cier a! pago del .CX del precio! ) bue#a (e del ad'uire# e. @i co#(orme a la #orma e# cues i$# resul a opo#ible el bole o de compra"e# a al co#curso pre"e# i"o o a la 'uiebra! ambi2# lo es para las e1ecucio#es i#di"iduales. 0 8 @e sos ie#e al respec o 'ue la soluci$# res ric i"a co#duce a u# "erdadero desprop$si o! cual es el de obligar al ad'uire# e a pe icio#ar la
08

@POTA! Alber o! E@obre las re(ormas al *$digo *i"ilF! p%g. =C6 LOPEZ +E ZAKALIA! Ler#a#do! E+erec&os RealesF! Tomo I! p%g. 9B=6 HOR+A! Juillermo! ETra ado de +erec&o *i"il! *o# ra osF! Abeledo Perro ! Tomo I! p%g. B0?I=6 ; -urisprude#cia> @uprema *or e de Hue#os Aires i# re> Pe#as Ricardo A. e# Au4me#da! Rub2# P. cI Urba# RaMl! La Le) 0<8?7E79.?6ia @uprema *or e de Me#do4a! i# re> EO#garo de Mi##iF! /?I0.I<06 @uprema *or e de Hue#os Aires! /<I.I<B! i# re> E*lub Perso#al Ha#co Ro Negro ) Neu'u2# Ha&a Hla#ca! ercera e# Jaucci! Rober o ". Jrae 4! Rodol(oF! -A! 0<<97IK70806 S d e m > . ? I 0 / I < B ! - A ! 0 < < 9 7 I I I 7 . 9 C . * %m a r a B a d e A p e l a c i o # e s e # l o * i " i l ) * o m e r c i a l d e * $ r d o b a ! E N a d a d ! N i c o l % s L u i s c . R a p p! N 2 c o r A l b e r o ! /?I/8I.//<! Publicado e#> LL* ./0/ (mar4o3! 0<C! *i a O#li#e> ARI-URIB00/=I.//<.

'uiebra del "e#dedor! para poder opo#er su derec&o a los o ros acreedores. @i el legislador dispo#e la opo#ibilidad del bole o e# el co#curso! a (or iori lo decide para la e1ecuci$# i#di"idual. @e ase"er$ 'ue el acreedor embarga# e! al mome# o de a#o ar su bie#es Por lo raba de embargo! solame# e &a podido e5is iere# e# el pa rimo#io de su omar los deudor 'ue

( ra#smi e# e ;E"e#dedorF73 ) e# el es ado e# 'ue se &allaba#. a# o! si ca eg$ricame# e se demues ra 'ue )a &aba# e# "e# a a# eriorme# e ;a la raba
0<

sido comprome idos

de

embargo debe# rasladarse al saldo del precio si lo &ubiere.

El @uperior Tribu#al de -us icia de la Pro"i#cia de Me#do4a! co# "o o de la +ra. Ada Demelma1er de *arlucci! dic $ dos (.3 (allos ple#arios 'ue (uero# seguidos por abu#da# e 1urisprude#cia a #i"el #acio#al. As! e# u# primer mome# o! se resol"i$ la causa> "O$0a'o )% M"$$" . o&'o( %$ 7= ?@@A M"$$" M"0,%l A. . o&'o %$ 7= @B G#/%8 C. !DJ.C. G'8o$a T%'!%'9a (DCa(a!"#$"6 de (ec&a ? de diciembre de 0<<0. . /
0<

DO').

* %m a r a * i " i l ) * o m e r c i a l d e @ a l o ra cI *ircu#"alaci$# @.A. ) o LLNOA! 0<<87C.! ci ado por compra"e# aF! .: edici$#! La Le)!
./

a e# ple#o i# re> EMoli#a Aguado A# o#ia ) raF! La Le) 0<<?7+7?0C! +- 0<<?7.7<<8! RO**O! Emma Adelaida! EHole o de p%g. ./..

E# es a opor u#idad se se# $ la siguie# e #o!"& n' l$/'l>

') El embargo rabado sobre u# i#mueble co# a# erioridad a la e#a1e#aci$# media#do bole o de compra"e# a es opo#ible al Aad'uire# eA. )) El bole o 'ue &a e#ido acceso regis ral! sea por su a#o aci$# o por la raba de u#a cau elar 'ue lo presupo#e! es opo#ible al embarga# e pos erior! a ra"2s de la ercera de me1or derec&o o de la acci$# de opo#ibilidad. !) El orde#amie# o 1urdico! i# erpre ado sis em% icame# e! dis i#gue s e g M # c u % l s e a e l d e s i # o d e l i #m u e b l e a d ' u i r i d o m e d i a # d o b o l e o d e compra"e# a ("i"ie#da perso#al del ad'uire# e o cual'uier o ro des i#o3. #) El Aad'uire# eA de u# i#mueble co# des i#o "i"ie#da media#do bole o! e#ga o #o posesi$#! &a)a o #o i#scrip o ese i#s rume# o! riu#(a e# la ercera de me1or derec&o o e# la acci$# de opo#ibilidad! si se cumple# l o s s i g u i e # e s r e c a u d o s > d. 0 . 3 V u e e l b o l e o e # g a ( e c & a c i e r a o e 5 i s a cer idumbre (%c ica de su e5is e#cia a# erior al embargo. La posesi$# pMblica ) pac(ica es u# eleme# o rasce#de# e para acredi ar al cer idumbre (%c ica. d...3 Vue el erceris a &a)a ad'uirido de 'uie# es el i ular regis ral! o 'ue es 2 e# co#dicio#es de subrogarse e# su posici$# 1urdica media# e u# per(ec o eslabo#amie# o e# re los sucesi"os ad'uire# es. d.B.3 Vue el erceris a sea de bue#a (e ) &a)a pagado el .CX del precio co# a# erioridad a la raba del embargo6 d.9.3 El embarga# e de b u e # a ( e! a ' u 2 l ' u e # o c o # o c a l a r e a l i d a d e 5 r a r r e g i s r a l ! p u e d e o p o # e r s u

*o# pos erioridad! el m%5imo

ribu#al me#doci#o i# roduce

algu#os cambios e# el ple#ario a# erior al #o e5igir )a 'ue el des i#o del i#mueble sea de "i"ie#da. Es o ocurri$ el B/ de ma)o del aGo 0<<? e# E5p e. N: 0C?BCB <E%'$:$)%8 A$0%l %$ 7= ?FGFBDHIAAG E%'$:$)%8 A. %$ 7=?BJIK !DCo2"'a/ L&)a. (DI$!.R%2. (DCa(a!"#$ "$ '%= "Co2"'a/ L&)a"6 do#de se di1o> " 1. El %/-a'0o &'a-a)o (o-'% ,$ "$/,%-l% o %l -ol%&o )% !o/ 'a2%$&a %( o o$"-l% al a)+,"'%$&%. 2. El a)+,"'%$&% )% ,$ "$/,%-l% /%)"a$)o -ol%&o &'",$4a %$ la &%'!%'9a )% /%7o' )%'%!*o6 o %$ la a!!"#$ )% o o$"-"l")a)6 %7%'!")a %$ %l 'o!%(o "$)"2"),al o !o$!,'(al (" (% !,/ l%$ lo( ("0,"%$&%( '%+,"("&o(= 2.1. El -ol%&o &"%$% 4%!*a !"%'&a o %3"(&% !%'&"),/-'% 4:!&"!a )% (, %3"(&%$!"a a$&%'"o' al %/-a'0o o a la a %'&,'a )%l !o$!,'(o> 2.2. El -ol%&o &"%$% 2.3. El &%'!%'"(&a o )% +,"%$ %( %l &"&,la' (, (,-'o0a'(% %$ ,-l"!")a) 1'%0"(&'al o '%0"(&'al o %(&: %$ o(%(o'"a5> !o$)"!"o$%( ,$ )% %&"!"o$a'"o %$ %l !o$!,'(o *a a)+,"'")o 7,'9)"!a /%)"a$&% %'4%!&o 'o!%(o

!o$!,'(al a-"%'&o !o$ a$&%'"o'")a) a la %$a7%$a!"#$ /%)"a$)o

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%(la-o$a/"%$&o %$&'% lo( (,!%("2o( a)+,"'%$&%(> 2.4. El &%'!%'"(&a o 4% . *a 3. %&"!"o$a'"o %$ %l !o$!,'(o %( )% -,%$a '%!"o !o$ a$&%'"o'")a) a la &'a-a )%l 'o!%(o ,$"2%'(al. la( '%0la( !,/ l"' %l a'&. a$&%'"o'%( !o$ ?JG lo( )% $o a0a)o %l HKL )%l E$ %l . 'o!%(o %l

%/-a'0o o a la a %'&,'a )%l

!o$!,'(al6

"/ %)"':$ la a l"!a!"#$ )% la $o'/a&"2a '%la&"2a a la a!!"#$ '%2o!a&o'"a '%!a,)o( HJ.KHH".

d e r e c & o a l p o s e e d o r ! ) a l A a d ' u i r e # e A s i # p o s e s i $ # ! d e u # i #m u e b l e ' u e # o ie#e por des i#o su "i"ie#da perso#al. $) El poseedor puede opo#er al embarga# e! odos los e(ec os 'ue deri"a# de la posesi$# misma (res i uci$# de me1oras! derec&o de re e#ci$#! ad'uisici$# de (ru os! e c.3 ) de su car%c er de acreedor (ar .00<? * $ d. * i " i l ) c o # c s . 3

a)+,"'%$&%

)%-%': %$

o&'o( la l%.

%3 '%(a/%$&%

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*omo corolario de ello se puede co#cluir 'ue si #o se pag$ el .CX del precio! #i medi$ e# rega de la posesi$# a# erior al embargo! #i raba de medida cau elar algu#a sobre el i#mueble por par e del ad'uire# e! pre"alecer% el acreedor embarga# e! ) el comprador deber% reclamar e"e# ualme# e la res i uci$# de lo pagado del "e#dedor o e# su co#curso. E# es os (allos creo 'ue resul a cri icable 'ue #o se e5i1a al comprador la posesi$#! si se ie#e e# cue# a 'ue el ob1e i"o (i#al es 'ue el ad'uire# e #o pierda la ocupaci$# del i#mueble. E# (ec&a .? de sep iembre de .//? la ma)ora de los miembros de la Co&"$ S,%&$(' #$ ;,-" ! ' #$ l' N'! .n 0 1 &iciero# su)os los (u#dame# os "er idos por la Procuradora Je#eral de dic&o orga#ismo! al rec&a4ar la 'ue1a! ) co# ello ra i(icar la se# e#cia dic ada por el Tribu#al @uperior de -us icia de a la *orrie# es ercera (e5clu)e#do de domi#io as la ac&a por el de arbi rariedad de u# de por e#dilgada a es a Ml ima resoluci$#3! ) segM# la cual se &i4o lugar i#coada comprador u# i#mueble! resul ara 'uie# opor u#ame# e cu)as (irmas celebr$ es aba# bole o

compra"e# a co# el "e#dedor ( i ular del i#mueble 'ue luego &ipo ecado3! cer i(icadas #o ario ((ec&a cier a3 co# a# erioridad a la &ipo eca rabada por

el ba#co ac or! ) se &aba abo#ado el se e# a por cie# o (=/X3 del precio. Al respec o la Procuradora i# er"i#ie# e dio la ra4$# a los argume# os e5pues os por el m%5imo sos e#er> <M la o o$"-"l")a) )%l -ol%&o $o (,'0% )% !o$(")%'a'lo ,$ )%'%!*o '%al '%0")o la
.0

ribu#al corre# i#o al

o' %l a'&9!,lo HKIK )%l C#)"0o C"2"l6 ("$o )%

'o&%!!"#$ %( %!"al +,% %l o')%$a/"%$&o !"2"l l% )a a &'a2;(

AHa#co de *r2di o Arge# i#o c. Jerma#ier! *arlos A. ) o rosA! .?I<I<? (+-! .<I00I/?! <C9! La Le) .<I00I/?! <3! +res. PETRA**NI! NIJNTON +E NOLA@*O! LAPT! ZALLARONI! ) LORENZETTI. Los +res. ARJIHAP ) MAVUE+A rec&a4aro# el recurso e5 raordi#ario por i#admisible (ar . .8/ del *P*N3.

)%l a'&9!,lo ??FK -"( )%l /"(/o !,%' o l%0alM a,$+,% la l%. $o lo /%$!"o$% %$ 4o'/a %3 '%(a6 !'%a ,$a %( %!"% )% a0a)o %l *a-";$)o(% o'!%$&a7% )% a'-"&'a)o o' '"2"l%0"o a 4a2o' )%l !o/ 'a)o' )% -,%$a 4% +,% *a.a !%l%-'a)o %l -ol%&o . '%!"o /%$!"o$a)o. S"%$)o %llo a(96 la l%. ,$a (ol,!"#$ %( %!"4"!a al a'a la

'o-l%/a )% lo( -ol%&o( )% !o/ 'a2%$&a )% "$/,%-l%(6 '%0"(&'o6 ,%( &al '%+,"("&o $o *a (")o /%$!"o$a)o

o o$"-"l")a) )% %(&o( $o !,a)'a %3"0"' (, "$(!'" !"#$ %$ %l o' la l%.M $o o-(&a$&% +,% %l a'&9!,lo ??FK -"( )%l C#)"0o C"2"l (% '%4"%'% al !a(o )% !o$!,'(o o +,"%-'a )%l 2%$)%)o'6 $o (% a)2"%'&% 'a8#$ al0,$a +,% "/ ")a +,% lo /"(/o %$ ,$ 'o!%(o %7%!,&"2o6 %$ ,%)a o!,''"' 4'%$&% al a!'%%)o' &a$&o +,%)%$ a!'%)"&a)o( lo(

%3&'%/o( )% la $o'/a . %l !';)"&o )%l !o/ 'a)o' (%a a$&%'"o' al )%l %/-a'0a$&%M %l l%0"(la)o' +,"(o o&o'0a'l% a %(&a $o'/a ,$a "$%+,92o!a /"("#$ &,&%la)o'a6 %$ a'a( )% a-a(&%!%' %$ (, '"2"l%0"a)a o o$"-"l")a) la ("0$"4"!a&"2a $%!%(")a) )% 7,'9)"!a +,% IV.1.0. %o-$- .n. @egM# es a segu#da esis resul a (u#dame# al la posesi$#! por'ue es es a si uaci$# (%c ica la 'ue es opo#ible al acreedor embarga# e! por lo 'ue pre"alecer% 'uie# primero! ) de bue#a (e! &a)a &ec&o publici ario (posesoria o regis ral3 su derec&o. Pre"alece el poseedor por'ue los cr2di os 'ue el acreedor 'uiere &acer "aler #o u"iero# acceso regis ral al mome# o de e(ec i"i4arse la posesi$# e# cues i$#! por lo 'ue el comprador por bole o #o los co#oca! #i deba co#ocerlos! sal"o 'ue el acreedor cue# e co# embargo regis ral co# a# erioridad a la radici$#. E# se# ido co#cord a# e e# el se#o de las KIII -ORNA+A@ NA*IONALE@ +E +ERE*NO *IKIL se aprob$ el siguie# e despac&o> <C,a$)o %$&'a$ %$ !ol"("#$ la ,-l"!")a) o(%(o'"a . la 'o&%!!"#$

+,% la (o!"%)a) '%+,"%'% %$ !o$(")%'a!"#$ a la "/ o'&a$!"a o'&a %l -ol%&o %$ %l /%'!a)o "$/o-"l"a'"o.N S$ P&o"$/$ 'l '#+, &$n"$ $n * &",# #$ l'

,-l"!")a) '%0"(&'al "$/o-"l"a'"a &'",$4a la ("%/ '% +,% (%a )% -,%$a 4%N . . . <E$ %l !o$4l"!&o %$&'% !o/ 'a)o' %/-a'0a$&%6 &'",$4a %l !o/ 'a)o' !o$&'a'"o6 &a/-";$ '%2al%!% !o$ %l a$&%'"o' al %/-a'0o . la

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'%0"(&'al/%$&% . !,.a %3"(&%$!"a %l !o/ 'a)o' )%-"# !o$o!%' a!&,a$)o !o$ )"l"0%$!"a. E$ o&'a( '%la&"2o al "$/,%-l% o' lo( ala-'a(6 &'",$4a %l !a$al%( +,% %l &"%/ o6 (" !,%$&a !o$ -,%$a 4% . *a !o''%( o$)a$ 1 o(%("#$ o '%0"(&'o5N . . B IV.0. Po-",&' 7o&('l -"'. 0 3
..

,-l"!"&a)o (, )%'%!*o

HELLOTI! Mir a L. EY@o# opo#ibles al acreedor embarga# e los derec&os deri"ados del bole o de compra"e# aZF -A7.//07II70/8?6 *ORNE-O! Am2rico A ilio! E+erec&o Regis ralF! Ed. As rea! 0<<9! p%g. 9?.
.B

* N * o m . ! s a l a A ! 0 C . / ? . 0 < < < ! L A L E P ! . / / / 7 A ! 0 ? ? 6 d. ! / 8 . / B . . / / . ! - A ! .//.7III7<B6 sala *! 0/./C..//C! LA LEP! .//C7+! ?B?6 *N*i"! sala H! / 8 . 0 0 . 0 < < < ! - A ! s u p l . + i a r i o d e l 0 . . / = . . / / / ! # R ? . / . ! p. C < 6 s a l a * ! 0 0 . / < . . / / . ! E +. ! ( . C 0 . B / 0 ! s u p l . d i a r i o d e l . 8 . / . . . / / . 6 * L e d H a & a H l a # c a ! sala 0[! ARodrgue4! -. c. +irecci$# Nacio#al de Recaudaci$# Pre"isio#alA! -A! /=./9.0<<<! #R ?0B?! p. 9?6 JATTI! Edmu#do ; ALTERINI! -orge N.! EPre&ori4o# alidad ) bole o de compra"e# aF! Hs. As.! La Le)! 0<=B! p. ? / I ? 0 6 K U Z V U E Z ! J . ! P o s e e d o r d e b o l e o ) e m b a r g o ! LA L E P ! . / / = 7 L ! 9 < < 6 HELLOTTI! M.! Y@o# opo#ibles al acreedor embarga# e los derec&os deri"ados del bole o de compra"e# aZ! -A! ././?..//0! #R ?.C0. EN CONTRA> A +R O J U E ! M . ! @ i u a c i $ # 1 u r d i c a d e l c o m p r a d o r d e i # m u e b l e p o r i # s r u m e # o p r i " a d o ! + o c r i # a - u r d i c a ! L a P l a a ! 0 B . 0 0 . 0 < = / ! p. B ! p a r a ' u i e # p r e " a l e c e s i e m p r e e l e m b a r g a # e ! c i a d o p o r M A R I A N I + E K I + A L! M a r i # a 7 K I +A L * LA P P O L E ! P a b l o ! E E l b o l e o d e c o m p r a " e # a d e i # m u e b l e s ! e l a c r e e d o r embarga# e ) el ar . 008C bis del *$digo *i"ilF! LA LEP /9I/CI./00! C.
.9

A +R O J U E ! M . ! @ i u a c i $ # 1 u r d i c a d e l c o m p r a d o r d e i #m u e b l e p o r i # s r u m e # o p r i " a d o ! + o c r i # a - u r d i c a ! L a P l a a ! 0 B . 0 0 . 0 < = / ! p. B 6 A L @ I NA ATIENZA! +almiro! EE# or#o de las i#'uie a# es discrepa#cias sobre los e(ec os del bole o de compra"e# a i#mobiliaria. U#a #ue"a i# erpre aci$# del derec&o "ige# e. R+*O! 0<=87B.C ) sg es6 HONO! Jus a"o A. EE#a1e#aci$# de u# i#mueble embargado> si uaci$# 1urdica del ad'uire# eF! L L * . / / ? ( 1 u l i o 3 ! ? 9 C 6 L E R R E R ! A d % #! A E m b a r g a # e " e r s u s a d ' u i r e # e p o r bole o> u# co#(lic o co idia#oA! LL*! 0<8<79806 LOJNINI! Ariel 7 RO+RSJUEZ! -ua# Pablo 7 Ar culo 008C bis del *$digo *i"il> Yse puede aplicar a las e1ecucio#es i#di"idualesZ Publicado e#> LA LEP .//=7E! 0/?C7Obligacio#es ) * o # r a o s + o c r i # a s E s e # c i a l e s T om o K ! 9 9 B 6 N I J N T O N ! E l e # a ! E + e r e c & o s RealesF! Ed. Ariel! Hs. As.! 0<=<! Kol. 0! p%g! 98 ) sg es.6 DIPER! *laudio! E*$digo *i"il ) le)es compleme# ariasF! ZANNONI! Eduardo (+irec or3 ; D E M E L M A - E R + E * A R L U * * I ! A d a ( * o o r d i # a d o r a 3 ! E d. A s r e a ! T o m o 0 / ! p % g . .B.. LOPEZ +E ZAKALIA! Ler#a#do! ETeora de los *o# ra osF! Ed. Za"alia! P a r e E s p e c i a l ! T o m o I ! p % g . . < / ) s g e s 6 M A R I A N I + E K I +A L ! M a r i # a ! E E l

Para la pos ura (ormalis a el bole o de compra"e# a es u#a promesa de "e# a ) #o u#a "e# a de(i#i i"a por'ue carece de u#o de los eleme# os ese#ciales para la compra"e# a i#mobiliaria! cual es la (orma e5igida por la le) (co#(. ar s. 009/! 008.! 008B! 0089 i#c. 0:! 008C! 0088! .BCC! .C/C del *$d. *i"il! ar . . ) co#c. Le) 0=.8/03. La compra"e# a i#mobiliaria es u# co# ra o (ormal 'ue debe ser redac ado e# escri ura pMblica ba1o pe#a de #ulidad! 1urdica. Para 1us i(icar es a esis los au ores se apo)a# caso co# rario se "iole# ara la seguridad

ese#cialme# e e# las siguie# es #ormas> E# el ar . .C/C del *$d. *i"il 'ue es ablece 'ue la ra#smisi$# de derec&os reales sobre i#muebles! ulos e# los regis ros i#mobiliarios de la ad'uisici$# o los

solame# e se 1u4gar% per(eccio#ada media# e la i#scripci$# de respec i"os 1urisdicci$# 'ue correspo#da. Esas ad'uisicio#es o ra#smisio#es

#o ser%# opo#ibles a erceros mie# ras #o es 2# regis radas. E# el ar . .BCC del *$d. *i"il 'ue al clasi(icar la posesi$# 'ue ser% legi ima cua#do sea el e1ercicio de u#

prescribe

derec&o real! co#s i uido e# co#(ormidad co# las disposicio#es de es e c$digo! por lo 'ue co# ello &ec&o ) derec&o co#cuerda#! ie#e los derec&os deri"ados de la posesi$# ( ",( el derec&o de poseer ( ",( o((")%$)" 3. o(%(("o$"( 3! ) 'ue ser% Agrega#

ilegi ima la posesi$# cua#do la posesi$# es co#secue#cia de la

poseedor e# "ir ud del bole o de compra"e# aF! LL 0907<90 ) sg es.6 M A R I A N I + E K I + A L ! M a r i # a 7 K I +A L * L A P P O L E ! P a b l o ! E E l b o l e o d e compra"e# a de i#muebles! el acreedor embarga# e ) el ar . 008C bis del * $ d i g o * i " i l F ! LA L E P / 9 I / C I . / 0 0 ! C 6 PA P A \ O ! R i c a r d o - . 6 D I P E R ! * l a u d i o 6 +ILLON! Jregorio A.! ) *AU@@E! E+erec&os RealesF! .: Edici$#! As rea! .//96 RIKERA! -ulio! A*o#(lic o e# re acreedor embarga# e ) poseedor co# bole o de compra"e# aA! E+! 0C<7.9?. RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0=< ) sg es. KENTURA! Jabriel! EEl bole o de compra"e# aF! publicado e# la p%gi#a de la Academia Nacio#al de +erec&o ) *ie#cias @ociales de *$rdoba6 TTT.acaderc.org.ar . -urisprude#cia> * %m a r a N a c i o # a l d e A p e l a c i o # e s e # l o * i " i l ! @ a l a E ! L a l l o L i g # i # i ! - u a # M a r # s I e r c e r a d e d o m i # i o p r o m o " i d a e # > + e l * am p o ! A l b a c . A l " a r e 4 ) o r o s sIe1ecu i"o! .0I0/I./0/3. *%mara Nacio#al e# lo *omercial! @ala H! B/I00I/? AKalle1o! Jus a"o c Mire ! -os2F6 e# re muc&os o ros precede# es.

ad'uisici$# de u# derec&o real co# irregularidades! si# su1e arse a las (ormalidades para su co#s i uci$#! por e1emplo cua#do se (ormali4a por i#s rume# o pri"ado la compra"e# a de i#muebles 'ue e5ige escri ura pMblica. Para alca#4ar la posesi$# legi ima debe e5is ir i ulo su(icie# e ) modo su(icie# e! e# base a ello se co#clu)e 'ue la posesi$# deri"ada del bole o de compra"e# a es ilegi ima. El poseedor por bole o es poseedor ilegi imo por'ue #o ie#e el e1ercicio de u# derec&o real. . C E# el ar . . de la Le) 0=.8/0 'ue prescribe 'ue para la erceros ) dem%s pre"isio#es de es a ra#smi a#! declare#!

publicidad! opo#ibilidad a

le)! e# el Regis ro de la Propiedad I#mueble se i#scribir%# o a#o ar%# los docume# os 'ue co#s i u)a#! modi(i'ue# o e5 i#ga# derec&os reales sobre i#muebles. Adem%s co#sidera# aplicables los siguie# es argume# os> Los acreedores #o es %# obligados a "eri(icar el es ado i ularidad regis ral de los (ac ico del i#mueble! #o &a) #orma 'ue se lo impo#ga6 e# la pr%c ica los acreedores "eri(ica# la bie#es del deudor para o orgar el cr2di o (Regis ro I#mobiliario ) de Au omo ores3! ) #ada mas podra serles e5igible. El acreedor #o podra saber si el poseedor cue# a o #o ampoco sabr% si el ocupa# e es e#edor o poseedor!

co# bole o!

co# mo i"o 'ue la posesi$# es sumame# e %+,"2o!a ) di(cil de carac eri4ar el ipo de relaci$# real 'ue se prese# a co# la ra a de u# poseedor o de u# e#edor! ) simple obser"aci$# de la comu#idad. (au#'ue lo &iciera! se dice! #o podra saber si se sobre 'u2 causa reposa su ocupaci$#3. Los ac os 'ue re"ela# la "olu# ad del ac o 1urdico celebrado e# re las par es (usu(ruc o! arre#damie# o! pre#da co# despla4amie# o3 #o di(iere# e# lo m%s m#imo de los 'ue se cumple# para ra#smi ir el domi#io o la posesi$#! por lo 'ue es i#admisible 'ue por el solo &ec&o de
.C

@ A LK A T ! R a ) m u # d o ! E + e r e c & o s R e a l e s F ! 9 : e d i c i $ # a c u a l i 4 a d a p o r N O K I I L L O * E R K A L A N! H s . A s . ! T E A ! 0 < C 0 ! p % g . = B ! c i a d o p o r R O * * O ! E m m a Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 0=< ) sg es.

'ue

erceros e5 raGos los prese#cie# se co#o4ca la clase de ra#smi idos. La radici$# es M#icame# e e(ica4 e# re

derec&os

'uie#es celebraro# el ac o. bole o! &aber El acreedor embarga# e de bue#a (e 'ue co#

pos erioridad a la posesi$# deri"ada del bole o! o a la (irma del rabar2 embargo! debe ser pro egido e# su cr2di o al co#(iado e# las co#s a#cias regis rales! ) #o resul a

su(icie# e para e#dilgar mala (e al acreedor embarga# e la publicidad posesoria! si#o 'ue debe acredi arse esa mala (e por u# co#ocimie# o cier o ) probado del acreedor.

Mie# ras

#o

&a)a

escri ura

i#scripci$#

el

M#ico

propie ario es el "e#dedor au#'ue &ubiere e(ec uado

radici$#! ) i ulo!

au# cua#do e5is a co#de#a 1udicial de escri uraci$#! por cua# o para ad'uirir el domi#io sobre i#muebles se re'uiere modo e i#scripci$#. . ? El ar . 008C ** #o resul a de aplicaci$# e# e1ecucio#es E# "$ las e1ecucio#es '"o' 1uega el i#di"iduales "$ ",'% ! e# pri#cipio se a'( aplica e# el las '"o' &%/ o'% cambio

i#di"iduales. pri#cipio e1ecucio#es

colec i"as

!o$)"&"o

!'%)"&o',/ . U#a pos ura co# raria implica de1ar si# e(ec o el ar . .C/C del *$digo *i"il 'ue su1e a la ad'uisici$# del domi#io a la i#scripci$# regis ral del ulo. La aplicaci$# del ar . 008C bis ** resul a improcede# e odo ipo de publicidad!

pues o 'ue dic&a #orma es especial! poco arm$#ica co# las res a# es del c$digo por presci#dir de resul a#do aplicable e5clusi"ame# e e# el co#curso o 'uiebra del "e#dedor. Las e5cepcio#es so# i# erpre aci$# res ri#gida! ) por

.?

*%mara Nacio#al de Apelacio#es e# lo *i"il! @ala E! Lallo Lig#i#i! -ua# M a r # s I e r c e r a d e d o m i # i o p r o m o " i d a e # > + e l * a m p o! A l b a c . A l " a r e 4 ) o r o s s I e 1 e c u i " o ! . 0 I 0 / I . / 0 / 3 6 * %m a r a N a c i o # a l e # l o * om e r c i a l ! @ a l a H ! B / I 0 0 I / ? A K a l l e 1 o ! J u s a " o c M i r e ! - os 2 F 6

ser u#a #orma co#cursal debe# serle aplicados sus pri#cipios par iculares! #o pudie#do ser e5 e#dida a los supues os de e1ecucio#es i#di"iduales. +el ar . B8=? ** se i#(iere la pro&ibici$# de aplicar a#al$gicame# e u#a #orma 'ue es ablece u# pri"ilegio! por lo 'ue aplicar el ar . 008C bis ) el ar . 09? de la le) .9.C.. a la e1ecuci$# i#di"idual del "e#dedor es aplicar u#a #orma 'ue es ablece u# pri"ilegio por a#aloga! "iola#do as el ar . B8=? del *$d. *i"il. . = **3! Resul ara i#s$li o 'ue u#a #orma del *$digo *i"il (ar . a# o m%s cua# o ambas (uero# i# roducidas por la le) @e i#currira e# au oco# radicci$# o au oderogacio#

.BCC **3 derogue o ra del mismo orde#amie# o legal (ar . .C/C 0=.=00. parcial. pri"ada La cer i(icaci$# bole o! de (irmas 'ue #o cambia la #a urale4a pMblico la

del

si#o

ser%

i#s rume# o

cer i(icaci$# de la (irma e# do#de el #o ario da (e de la ide# idad de los (irma# es ) de la (ec&a co#sig#ada e# el mismo! pero el docume# o e# lo res a# e sigue sie#do pri"ado.

La posesi$# e#ge#drada por el bole o es ilegi ima de ulo por cua# o su bole o #o cumple co#

mala (e #o "iciosa segM# ar s. .BCC! .BC?! .B?9 **. El poseedor por bole o carece de los recaudos (ormales 'ue el mismo ar . .BCC ** e5ige para co#siderarlo legi imo! por cua# o le (al a el i ulo su(icie# e. No podra ser de bue#a (e por cua# o el error debe ser de a# o

&ec&o para e5cusar su co#duc a! si uaci$# 'ue e# lo 'ue se re(iere al ar . 0089 implica error de derec&o! ) por lo i#e5cusable (ar s. <.B! .BC? ) 9//= **3.
.=

*%mara Nacio#al de Apelacio#es e# lo *omercial! sala A! /8I/9I./0/ E+ias M a c & a d o ! M a r a - o s 2 c . * a # o! M a r a E s & e r ) L l o ) d s H a # Q ( H l s a 3 L d . 3 . K o o de los +res. Migue4! U4al ) DolliQer Lrers. Sdem> *N*om.! @ala E! 9I<I<=! LL7 0<<87H79C<! ) +-! 0<<87.70B96 *N*om.! @ala A! B/I0.I<8! E+! 08C7B=/6 *N*om.! @ala H! 8IBI<<! E+ 08C7B=..

*ua#do la le) 'uiso darle u#a especial publicidad para erceros lo &i4o a ra"2s de la le)

los e(ec os de opo#ibilidad a

0<=.9! 09//C! ar . 008C bis! ) algu#as le)es pro"i#ciales. El poseedor! e#ga o #o bole o! #o es propie ario! ) solo i ulo su(icie# e! o se cumpla el Y*$mo es posible 'ue

podr% serlo cua#do cue# e co#

pla4o de "ei# e aGos de usucapi$#.

riu#(e a# e u# comprador co# escri ura a# es de los "ei# e aGosZ @i es as! la prescripci$# larga! modo de ad'uirir el derec&o real! poseedor co# #o e#dra se# ido! si# ser )a 'ue e# la prac ica del derec&o real! el se bole o! i ular

impo#dra a cual'uier o ro comprad or 'ue se i# erpo#ga e# su cami#o. La usucapi$# se reducira a u#a i#s i uci$# i#M il para regulari4ar el domi#io! el 'ue e# la pr%c ica )a es ara ad'uirido! lo 'ue resul a i#acep able. . 8

E# (orma co#corda# e co# la 1udicial>

esis (ormalis a! el @uperior

Tribu#al de *$rdoba se# $ &ace u#os aGos la siguie# e doc ri#a "... El -ol%&o )% !o/ 'a2%$&a %( ,$ !o$&'a&o a'&%( (% o-l"0a$ a %(!'"&,'a'6 (,4"!"%$&% o' lo +,% 7a/:( o' %l !,al la( o)': (%' &9&,lo ,%( a'a o' %l a'&.

a'a &'a$(/"&"' %l )o/"$"o )% ,$ -"%$ "$/,%-l%6 o("&"2o

a'a +,% %llo o!,''a6 )%-% !,/ l"'(% !o$ lo )"( ,%(&o ??FJ )%l !,%' o l%0al !"&a)o. E$ $,%(&'o )%'%!*o la a)+,"("!"#$ )%l )o/"$"o (% %3"0% %(!'"&,'a

O-l"!a6 &'a)"!"#$ %

"$(!'" !"#$ )% )"!*a %(!'"&,'a %$ %l R%0"(&'o G%$%'al )% la P'o "%)a)> al 4al&a' ,$o )% %llo(6 lo( &%'!%'"(&a( !o$ -ol%&o( )% !o/ 'a2%$&a )o/"$"al%(P6 $o ,%)%$ (%' !o$(")%'a)o( !o/o P&"&,la'%( o'+,% la !o(a $o *a (al")o )%l a&'"/o$"o )%l

)%,)o'" 1)%l 2o&o )% lo( D'%(. Mo"((%& )% E( a$;( . S%(9$5. E$ 4,$!"#$ )% &al%( a'0,/%$&o(6 '%(,l&a !la'o +,% %( "/ 'o!%)%$&%
.8

DIPER! *laudio! E*$digo *i"il ) le)es compleme# ariasF! ZANNONI! Eduardo (+irec or3 ; DEMELMA-ER +E *ARLU**I! Ada (*oordi#adora3! Ed. As rea! Tomo 0/! p%g. .B/ ) sg es.

,$a &%'!%'9a )% )o/"$"o '%0"(&'al )%l "$/,%-l%N .H A

'o/o2")a

o' +,"%$ $o '%(,l&a &"&,la'

El PROYECTO DEL A<O 1==: recep a la pos ura (ormalis a e# el ar . 089B i# (i#e B / ! al decir 'ue la publicidad posesoria #o ser% opo#ible a los i ulares cu)o derec&o real u o ra si uaci$# 1urdica regis rada #o se e1er4a por la posesi$# (Kgr.> Nipo ecas! Embargos3! sal"o 'ue la posesi$# e5 eriorice u#a prescripci$# ad'uisi i"a de pla4o cumplido. E# los (u#dame# os del Pro)ec o del aGo 0<<8 esa
B0

sus

au ores

sos u"iero# realidad

'ue

ello

era co#

para las

compagi#ar

i#co# ro"er ible

(posesi$#3

#ecesidades del cr2di o. Ra i(ica ar . ?<< i# (i#e

.<

ambi2# dic&a disposici$# el

del Pro)ec o e# cues i$#.

T r i b u # a l @ u p e r i o r d e - us i c i a d e l a P r o " i # c i a d e * $ r d o b a ! s a l a c i " i l ) comercial! EU"ila K%4'ue4! Nip$li o A. c. Re)#a(e! N2c or N.F! /.I/.I.//C! Publicado e#> LL* .//C(ma)o3! 9/8. Sdem> ATercera de Aramburu Nemesio ) o ros e# I#cide# e de regulaci$# de &o#orarios del doc or M. e#> L$pe4 Nugo @a# iago ) o ros c. Kirgi#ia *a"alle i de Abib 7 Ordi#ario 7 Recurso +irec o 7 No) Re"isi$#A
B/

ART>CULO 1:32.- P,)l ! #'#. @a is(ec&os los re'uisi os de ulo ) modo! segM# los casos! el derec&o real es opo#ible a odos! sal"o a los erceros i# eresados de bue#a (e! co# relaci$# a los cuales se re'uiere publicidad su(icie# e. @e co#sidera publicidad su(icie# e! la posesi$#! o la i#scripci$# regis ral simpleme# e declara i"a! a los e(ec os pre"is os e# las #ormas especiales. No puede# pre"alerse de la (al a de publicidad las par es ) 'uie#es co#oca# o &ubiera# de &aber co#ocido la e5is e#cia del ulo del derec&o real. @i el modo co#sis e e# u#a i#scripci$# co#s i u i"a! la regis raci$# es presupues o #ecesario ) su(icie# e para la opo#ibilidad del derec&o real. E# la colisi$# e# re la opo#ibilidad o orgada por la publicidad regis ral ) por la posesoria! pre"alece la primera e# el iempo si &a sido ob e#ida de bue#a (e. @i# embargo! la publicidad posesoria! sal"o 'ue e5 eriorice u#a prescripci$# ad'uisi i"a de pla4o cumplido! #o es opo#ible a los i ulares cu)o derec&o real u o ra si uaci$# 1urdica regis rada #o se e1er4a por la posesi$#.
B0

ART>CULO 8==.- Con!,&&$n! ' #$ *'& o- '!&$$#o&$-. Co-' n(,$)l$. E# el co#(lic o de me1or derec&o resul a# e de la co#curre#cia de "arios acreedores de la obligaci$# de dar para co#s i uir derec&os reales sobre u#a misma cosa i#mueble! rige el siguie# e orde# de prioridad> a3 Pre"alece el derec&o del acreedor de bue#a (e ) a ulo o#eroso 'ue recibi$ la radici$# de la cosa ) ob u"o empla4amie# o regis ral! co# i#depe#de#cia de la (ec&a de su ulo. b3 @i #i#gu#o de los acreedores a ulo o#eroso ob u"o empla4amie# o regis ral! pre"alece el derec&o del acreedor de bue#a (e 'ue recibi$ la radici$# de la cosa! co# i#depe#de#cia de la (ec&a de su ulo. c3 @i #i#gu#o de los acreedores a ulo o#eroso ) de bue#a (e recibi$ la radici$# de la cosa! pre"alece el derec&o del acreedor cu)o ulo (ue o o r g a d o c o # l a ( o r m a l i d a d c o r r e s p o # d i e # e ) e # l a ( e c & a m % s a # i g u a 6 o! e # su de(ec o! del acreedor cu)o ulo (ue o orgado por i#s rume# o pri"ado 'ue e#ga la (ec&a cier a m%s a# igua. Pero es a Ml ima prioridad #o se

IV.2. Po-",&' In"$&($# '. E5is e ambi2# u#a ercera (B:3 pos ura 'ue podramos de#omi#ar i# ermedia! ) 'ue ie#e sus orge#es e# el ple#ario

dic ado por la @ala *rimi#al ) Pe#al de la *or e @uprema de -us icia de Tucum%#! co# "o o del +r. Re#2 Padilla! e# au os <R,-"o6 N;l")a V. !. E"l" "$"6 C,0o . o&'o(N6 de (ec&a .B de abril de 0<<.! e# el cual se dic aro# las siguie# es co#clusio#es> El bole o es u# co# ra o de compra"e# a "alido pero para ge#erar los e(ec os propios de es e ipo

impo e# e

co# rac u al especial por adolecer de u# "icio de (orma al #o &aberse empleado la escri ura pMblica (E# es e aspec o el (allo ad&iere a la esis (ormalis a3. No es dueGo es e poseedor! pero se le dispe#sara el ie#e u# derec&o a la cosa 'ue #o es #i real #i acreedor 'ue cue# a co# posesi$#. Para lograr

ra o de dueGo. El ad'uire# e por bole o cue# a co# u# ",( a) '%/ por'ue pre(iere al perso#al. La #orma 'ue resuel"e el caso es el ar . C<9 ** 'ue prelaci$# el poseedor co# bole o (re# e al embarga# e #o precisa o ra cosa 'ue la radici$# recibida de bue#a (e! e5 remo 'ue se presume ) 'ue el dema#dado embarga# e #o &a des ruido #i si'uiera pues o e# duda. La opo#ibilidad lograda por el bole o (publicidad

posesoria3 #o #ecesi a #i la escri ura pMblica #i la publicidad regis ral.

K.

MI O PININ.

aplica si la e5is e#cia del cr2di o depe#de de la e5 e#si$# de u# ( o rm a l i d a d s o l e m # e a b s o l u a .

ulo de

Es as disposicio#es #o a(ec a# a lo es ablecido e# el ar culo 089B e# cua# o a la opo#ibilidad del derec&o real u o ra si uaci$# 1urdica regis rada 'ue #o se e1erce# por la posesi$#.

Limi#arme# e debo decir 'ue sera u# arduo problema para el operador del derec&o a(errarse a u#a M#ica pos ura! cerrada ) u#i"ersal para odos los casos 'ue se prese# are#! pues o 'ue ambos i# ereses e# pug#a (propiedad ) cr2di o3 resul a# dig#os de u ela 1urdica. @i# per1uicio de ello! ) como regla ge#eral! a mi modo de "er la publicidad regis ral la si uaci$# 1urdica ie#e preemi#e#cia sobre la posesoria B . ! de los i#muebles
BB

)a 'ue el medio es ablecido por la le) arge# i#a para de ermi#ar so# las co#s a#cias regis rales (Le) 0=.8/0 ) co#c.3

Obs2r"ese 'ue cua#do la le) 'uiso darle u#a publicidad espec(ica al bole o de compra"e# a lo &i4o e5presame# e (Le)es 09.//C! 0<.=.9! ar . 008C bis del *$d. *i"il! ) le)es pro"i#ciales 'ue lo admi e#3. *aso co# rario! se e5igira al acreedor "eri(icar! 1u# o a u# escriba#o! el es ado e# 'ue se e#cue# ra el i#mueble pre"io a embargar! lo cual #o resul a aco#se1able #i seguro! e# a# o puede 'ue #o e#cue# re a #adie! o las perso#as 'ue &abi e# el mismo puede# #o re"elarle #ada! o m%s aM#! me# irle sobre su "erdadera relaci$# real sobre el i#mueble ( e#edor ; i# eresado o #o7! poseedor! cuasi7poseedor3. E# lo a i#e# e al bole o de compra"e# a! #adie! creo! se e#co# rara repor a al e# co#dicio#es de desco#ocer de &o) e# las "e# a1as pero 'ue dic&o mercado i#mobiliario da!

e5 remo #o podra es ar a e5pe#sas de

B.

erceros acreedores 'ue

E# (orma o alme# e a i#ada sobre la cues i$# se di1o> ELa publicidad regis ral es u# pri#cipio mu) caro a #ues ro sis ema legal! 'ue propicia por es a "a la seguridad del cr2di o ) el r%(ico 1urdico. Reco#ocer al poseedor de u# i#mueble si# ulo regis rado! el derec&o a opo#er su si uaci$# a 'uie# co#(i$ e# las co#s a#cias del regis ro! co#s i u)e u# duro emba e co# ra los bie#es 'ue el sis ema procura resguardar co# car%c er priori ario.F LERRER! Ad%#! AEmbarga# e "ersus ad'uire# e por bole o> u# co#(lic o co idia#oA! LL* 0<8=7E! 0=/6 MOI@@ET +E E@PAN]@! Luis! A+omi#io de au omo ores ) publicidad regis ralA! p%g. 0<C.
BB

@i debido a la i#su(icie#cia ) precariedad de la posesi$# como medio de publicidad el legislador adop o la publicidad regis ral para cier os supues os! sumado a la radici$#! #o se sigue 'ue la publicidad posesoria e#ga u#a e(icacia superior 'ue permi a presci#dir de la regis ral.

#o par iciparo# del co# ra o de marras ( '%( "$&%' al"o( a!&a 7 ar s. C/B! 00<C i# (i#e! 00<< ) co#c. **3. @i la cosa es i#mueble ) se e#(re# a# dos (.3 misma cosa B 9 ! i ulares co#

u# derec&o perso#al co# pre e#sio#es i#compa ibles sobre la e#dr% pre(ere#cia el derec&o 'ue primero &a ob e#ido publicidad regis ral. B C @e de(ie#de la seguridad 1urdica (es % ica ) di#%mica3 co#(erida por el sis ema regis ral. *o#(orme #ues ro r2gime# ci"il los derec&os reales #ace# por la composici$# de dos eleme# os! a saber> ') T ulo B ? erceros! el I#mobiliario B 8
B9

) ))

Modo B = ! ) e# caso de los i#muebles! para su opo#ibilidad a ulo su(icie# e debe ser i#scrip o e# el Regis ro As es como sos e#go 'ue el bole o de

U#o de cr2di o per e#ecie# e al acreedor! ) o ro raducido e# u#a obligaci$# de &acer (o orgar la escri ura pMblica3! 'ue es de #a urale4a (u#gible! desde el mome# o e# 'ue el 1ue4 puede o orgarla si el dema#dado (uese remiso (co#(. ar s. C/C i#c. . ) ?B/ **3.
BC

E# co# ra RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. ./9! 'uie# sos ie#e 'ue #i el ar . .C/C del c$digo ci"il #i los regis ros locales aparece# des i#ados a co#(erir publicidad a los derec&os perso#ales ;como lo so# los deri"ados de u# bole o de compra"e# a7 o la sola posesi$#! ) agrega 'ue #ues ro sis ema legal #o e5ige la publicidad regis ral para los derec&os perso#ales! e# co#secue#cia! es la (ec&a cier a la 'ue "a a dirimir el co#(lic o e# re el ad'uire# e por bole o de bue#a (e ) el a c r e e d o r e m b a r g a # e d e l r a # s m i e # e ; " e # d e d o r 7 . S d e m > * %m a r a . R * i " i l ) *omercial de Para#% e# au os> Esp#dola Jraciela cI Ha#co Lra#c2s del Ro de la Pla a ) o ro! La Le) Li oral! 0<<=7<B<.
B?

(causa e(icie# e del derec&o o #egocio 1urdico 'ue origi#a la mu aci$# real! Kgr.> compra"e# a! do#aci$#! permu a! e c.3
B=

(ac o e5 eriori4a# e 'ue produce el despla4amie# o pa rimo#ial d e e r m i # a d o e # e l u l o ! K g r . > r a d i c i $ # d e l a r . . B = = * * 3! c o # ( o r m e l o prescrip o e# el ar . C== del c$digo ci"il () su #o a3 'ue es ablece 'ue> EA# es de la radici$# de la cosa! el acreedor #o ad'uiere sobre ella #i#gM# derec&o realF.
B8

Ar s. ..C/C **! ) B i#c. a3 de la le) regis ral 0=.8/0. *%mara Ca de Apelacio#es e# lo *i"il ) *omercial de *$rdoba! E+elgado! Pedro M. ) o ro c. Malissia! Lra#cisco ) o rosF! 0<I/8I.//C! Publicado e#> LL* .//?! ?9! e# do#de se di1o> EAl marge# de lo e5pues o! co#sideramos 'ue el i#cide# e #o puede prosperar! )a 'ue el ad'uire# e por bole o pri"ado! au#'ue e#ga la posesi$# ) &a)a ob e#ido se# e#cia (a"orable e# el 1uicio de escri uraci$#! #o es propie ario! por lo 'ue #o es i ular del domi#io! ) por lo a# o #o puede pedir la ca#celaci$# del embargo rabado por u# acreedor 'uirogra(ario! #i opo#erse a la subas a del bie#. P es o es as! por'ue e# el sis ema de #ues ro *$digo *i"il! el derec&o real de propiedad s$lo se ad'uiere media# e ulo ) radici$# ) M#icame# e puede opo#erse a erceros si es % debidame# e i#scrip o e# el regis ro i#mobiliario. El bole o de compra"e# a s$lo ge#era u#a obligaci$# de &acer> la de o orgar la escri ura pMblica! pero e# modo algu#o puede dic&o i#s rume# o pri"ado ser

compra"e# a

#o

es

i ulo!

por 'ue

cua# o

segM#

#ues ro

orde#amie# o ci"il los co# ra os

u"iere# por ob1e o la

ra#smisi$# de bie#es i#muebles! debe# ser &ec&os e# escri ura pMblica B < . El bole o de compra"e# a #o puede repu arse como co# ra o de(i#i i"o de compra"e# a! sie#do u# co# ra o per(ec o desde el pu# o de "is a del co#se# imie# o de(i#i i"o! pero 'ue origi#a la obligaci$# de darle la (orma 'ue e5ige la le) (la escri ura3! co#(orme el e5 o del ar culo 0.08C del c$digo ci"il. No se co#cibe 'ue erceros a1e#os a u#a relaci$# perso#al u"iero# erceros e#ga (ec&a

se e#cue# re# obligados a respe ar u# derec&o 'ue #o posibilidad de co#ocer. Vue u# i#s rume# o pri"ado cier a #o sig#i(ica 'ue &a)a podido ser co#ocido por

a1e#os a las par es. La (u#ci$# de la (ec&a cier a es "eri(icar la e5is e#cia del docume# o e# u# mome# o de ermi#ado! pero como medio de publicidad es i#e(ica4! )a 'ue es e"ide# e 'ue la cer i(icaci$# de (irmas! o el imbrado e# u# e# e de recaudaci$# e#go para m pMblica! #o resul a# e(ec i"os por s e# lo 'ue se re(iere a la publicidad del &ec&o posesorio e# s 9 / ! por lo 'ue

c o # s i d e r a d o c o m o u l o & % b i l p a r a r a # s ( e r i r e l d om i # i o d e l i # m u e b l e ! e l cual se ma# ie#e e# cabe4a del promi e# e. La se# e#cia 'ue &ace lugar a la escri uraci$#! e# modo algu#o modi(ica la co#clusi$# precede# e! pues! #o obs a# e ella! la escri ura debe reali4arse lo mismo! )a sea por el "e#dedor o por el 1ue4 e# su de(ec o (ar . 008C ) 008C bis! *$d. *i"il3. Es decir! 'ue si se pla# eara la ercera como AdueGoA! la misma #o podra prosperar! )a 'ue ra %#dose de u# i#mueble! el domi#io #o se acredi a co# u# bole o de compra"e# a! si#o media# e la escri ura pMblica e5igida por el ar . 0089! i#c. 0: del ci ado c$digo! )! adem%s por la i#scripci$# e# el Regis ro de la Propiedad (ar . .C/C del *$digo *i"il ) ar s. .:6 ./ ) .. de la le) 0=.8/03.E# cua# o a la posesi$# 'ue se i#"oca! si bie# es cier o 'ue el be#e(iciario de u#a promesa de "e# a de u# i#mueble a 'uie# se &a &ec&o radici$# de 2s e a# es de o orgarse la escri ura rasla i"a de domi#io re"is e la calidad de poseedor a#imus domi#ii (pro egido por la le) co# abs racci$# del ulo36 ambi2# es cier o 'ue dic&a posesi$# s$lo puede &acerse "aler cua#do se ra a de cues io#es susci adas e# re comprador ) "e#dedor! carecie#do de "alide4 ) e(icacia (re# e a ercerosF.
B<

*o#(. ar s. 0.089 i#c. 0:! .?/< del *$d. *i"il! ) ar . . i#c. a3 Le) 0=.8/0. E# igual se# ido> RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. 08C ) sg es.
9/

DIPER! *laudio! E*$digo *i"il ) le)es compleme# ariasF! ZANNONI! Eduardo (+irec or3 ; DEMELMA-ER +E *ARLU**I! Ada (*oordi#adora3! Ed. As rea! Tomo 0/! p%g. .B/ ) sg es. EA la "e4 es co&ere# e co# el sis ema de publicidad i#s aurado por la le) 0=.8/0! la 'ue e# caso de co#(lic o o orga prioridad a la primera i#scripci$# (ar s. 0<! 9/ ) co#corda# es36 dem> HONO! J u s a " o A . E E # a 1 e # a c i $ # d e u # i #m u e b l e e m b a r g a d o > s i u a c i $ # 1 u r d i c a d e l a d ' u i r e # e F ! L L * . / / ? ( 1 u l i o 3! ? 9 C 6

'ue

di(cilme# e

el

comprador

por

bole o

pueda

llegar

des"ir uar los asie# os regis rales co# u# i#s rume# o pri"ado co# cer i(icaci$# de (irmas 'ue #o ie#e acceso al regis ro! #i ampoco reM#e la (orma e5igida por #ues ra le) ci"il. 9 0 @i se admi iese se la pro ecci$# la ilimi ada e1ecuci$# de de bole os de

compra"e# a

(acili ara

ma#iobras

(raudule# as e# el dese#"ol"imie# o co idia#o! co# escaso cos o eco#$mico ) u#a simplicidad e# (orma llama i"a. @e simulara u#a "e# a para de1ar a sal"o los bie#es i#muebles (re# e a los i#(or u#ios comerciales. Al pedirse u# cr2di o! ) sie#do el M#ico i#mueble! se simula la "e# a ) 'ueda e5o#erado de pago algu#o! pues o 'ue el ar . 008C bis del *$d. *i"il #o e5ige la des aco 'ue muc&as "eces los compradores por radici$#. bole o de Es m%s! co# sumo acier o la doc ri#a especialis a e# la ma eria compra"e# a #o ie#e# i# e#ci$# de escri urar! e i#scribir dic&o

i#s rume# o e# el Regis ro I#mobiliario! a (i# de ocul ar su domi#io (re# e a sus acreedores. 9 . El gra"ame# co#s i uido sobre la cosa "e#dida! or#a#

imposible para el "e#dedor el cumplimie# o de la pres aci$# asumida a (a"or del comprador! lo 'ue causa! media#do culpa del "e#dedor! la co#"ersi$# " (o ",'% de su obligaci$#! e# la de pagar daGos e i# ereses (ar . 88< **3 El M#ico caso e# do#de debiera primar el poseedor co# bole o sera el caso de 'ue demues re (e5 remo a su cargo3 'ue
90

* o # ( . a r s . < = ? ! < = = ! < = 8 ! 0 0 8 B ! 0 0 8 9 i # c . 0! 0 0 8 C ! . C / C ! . ? / . ! . ? / < d e l *$digo *i"il! . ) B Le) 0=.8/03. En !on"&'> RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. ./0.> 'uie# sos ie#e 'ue la (ec&a cier a se erige e# e1e para dirimir los co#(lic os e# los derec&os perso#ales a'u dispu ados> por u# lado el ad'uire# e por bole o 'uie# es i ular de u# derec&o credi orio a la escri uraci$# ) 'ue emerge de la relaci$# 1urdica co# rac ual6 ) por el o ro lado el acreedor embarga# e 'uirogra(ario de u# cr2di o comM#.
9.

@POTA! Alber o J. E*o# ra os. I#s i ucio#es de +erec&o *i"ilF LEIKA LERNAN+EZ! Luis L. P. (ac uali4ador3! ARIA@ *AU! Es eba# -a"ier! HITAR! -ua# I g # a c i o ! L O P E Z + E Z A K A LI A ! L e r # a # d o - o s 2 + . ! L O P E Z + E Z A K A L I A ! - a " i e r Es eba#! MIRAN+A! Mar a @usa#a! PA+ILLA! Rodrigo (colaboradores3! Tomo III (Par e Je#eral3! .: edici$#! La Le)! p%g. C..

el

acreedor

co#oca

'ue

el

comprad or

era

el

poseedor

del

i#mueble! ad1udica#do co# ello la mala (e e# el ac uar del acreedor (arg. Ar s. C<9 ** ) ./ Le) 0=8/03 9 B El caso es udiado #o es el caso del ar . 008C bis *$d. *i"il por'ue le (al a u#a propiedad! el co#curso o 'uiebra del "e#dedor6 +el ar . B8=? *$d. *i"il se i#(iere la pro&ibici$# de aplicar a#al$gicame# e u#a #orma 'ue es ablece u# pri"ilegio! por lo 'ue aplicar el ar . 008C bis del *$d. *i"il ) el ar . 09? de la le) .9.C.. a la e1ecuci$# i#di"idual del "e#dedor es aplicar u#a #orma 'ue es ablece u# pri"ilegio por a#aloga! "iola#do as el ar . B8=? del *$d. *i"il. 9 9 El pri#cipio ge#eral e# la ma eria es la igualdad de los acreedores !'%)"&o',/ 3! (re# e al pa rimo#io las del deudor de ( a'( !o$)"&"o sie#do e5cepcio#es i# erpre aci$#

res ric i"a! por lo 'ue el primer embarga# e ob ie#e pre(ere#cia e# relaci$# al res o (ar s. 0< ) 9/ Le) 0=.8/0! B8=? ) co#c. **6 ) .08 *$digo Procesal *i"il ) *omercial de la Naci$# 9 C 3. El ad'uire# e por bole o op a! ) co# ello "a# los riesgos propios del cami#o elegido. *abe descar ar! por e#de! 'ue el o orgamie# o del bole o pueda a(ec ar a los acreedores a# eriores a su celebraci$#.

9B

HONO! Jus a"o A. EE#a1e#aci$# de u# i#mueble embargado> si uaci$# 1urdica del ad'uire# eF! LL* .//? (1ulio3! ?9C6 DIPER! *laudio! E*$digo *i"il ) le)es compleme# ariasF! ZANNONI! Eduardo (+irec or3 ; DEMELMA-ER +E * A R L U * * I ! A d a ( * o o r d i # a d o r a 3 ! E d. A s r e a ! T o m o 0 / ! p % g . . B B .
99

As> *N*om.! @ala E! 9I<I<=! LL70<<87H79C<! ) +-! 0<<87.70B96 *N*om.! @ala A! B/I0.I<8! E+! 08C7B=/6 *N*om.! @ala H! 8IBI<<! E+ 08C7B=..
9C

E# el c$digo procesal de -u1u) se recep a u#a #orma similar al .08 *P*N! e # c u a # o e l . : p % r r a ( o d e l a r . . = . * P * a( i r m a > E E l e m b a r g a # e d e b i e # e s #o a(ec ados a cr2di os pri"ilegiados! e#dr% derec&o a cobrar # egrame# e su cr2di o! i# ereses ) cos as! co# pre(ere#cia a o ros embarga# es pos eriores! sal"o e# el caso de co#curso. Los embargos pos eriores a(ec ar%# M#icame# e el sobra# e 'ue 'uedare despu2s de pagados los cr2di os 'ue &a)a# ob e#ido embargos a# erioresF.

@i# per1uicio de la idea asumida e# el prese# e e5is iero#! bole o! desa(or u#adame# e si# 25i o algu#o!

raba1o! ) 'ue

co#sidero a i#ados los "arios pro)ec os de le) #acio#al 'ue persegua# precisame# e bri#dar pro ecci$# al ad'uire# e por )a sea impo#ie#do la i#scripci$# de los bole os de compra"e# a e# los Regis ros I#mobiliarios 9 ? 6 o bie# re(orma#do el ar . 008C bis **! a (i# de 'ue abar'ue a las e1ecucio#es i#di"iduales 9 = . KI. LA P ROVINCIA ; U ; UY.

;URISPRUDENCIA EN LA

DE

E# #ues ra pro"i#cia! e# se# ido mu) similar a lo ocurrido a #i"el #acio#al! los magis rados (uero# "acila# es e# re u#a ) o ra pos ura al mome# o de (allar! si# per1uicio de 'ue e# su gra# ma)ora se adop $ u#a doc ri#a a(ormalis a mi5 a! por cua# o se obser"a e# las se# e#cias 'ue al mome# o de admi ir la ercera de posesi$# se (u#da# a# o e# a'uella esis 'ue ambi2# se aplica a#al$gicame# e el ar . 008C bis! como as re'uiere co# ar co# posesi$#. El Tribu#al @uperior de -us icia de -u1u)! e# (ec&a 0? de 1ulio de 0<<=! i# re> E5p e. N: C?B0I<= cara ulado> ERecurso de i#co#s i ucio#alidad^> +ami%# Morales ) o ro cI Nugo Noracio *iares ) o roF! co# "o o del +r. Kaldeca# os! se pregu# o si resul a# opo#ibles al acreedor embarga# e los derec&os deri"ados del bole o de compra"e# a i#mobiliaria #o i#scrip o! pero celebrado co# a# erioridad a la (ec&a de a'uella cau elar! pro#u#ci%#dose por la a(irma i"a (pos ura a(ormalis a3! al decir>

9?

Pro)ec o de le) elaborado por Al(redo N. A a#aso(! r%mi e Parlame# ario /?< de (ec&a 0.I/?I.//?! segM# #os cue# a# los +res. LOJNINI! Ariel 7 RO+RSJUEZ! -ua# Pablo 7 Ar culo 008C bis del *$digo *i"il> Yse puede aplicar a las e1ecucio#es i#di"idualesZ Publicado e#> LA LEP .//=7E! 0/?C7 Obligacio#es ) *o# ra os +oc ri#as Ese#ciales Tomo K! 99B6 9= P r o ) e c o d e l e ) p r e s e # a d o p o r N e rm e s - . H i # # e r ! L a u r a @ e s m a! P a b l o Za#cada ) @il"ia Augsburger! r%mi e parlame# ario /00 de (ec&a 0CI/BI<=. LOJNINI! Ariel 7 RO+RSJUEZ! -ua# Pablo 7 Ar culo 008C bis del *$digo *i"il> Y s e p u e d e a p l i c a r a l a s e 1 e c u c i o # e s i # d i " i d u a l e s Z P u b l i c a d o e # > LA L E P . / / = 7 E! 0/?C7Obligacio#es ) *o# ra os +oc ri#as Ese#ciales Tomo K! 99B6

<E(&"/o %$&o$!%(6 +,% (o-'% la a'&"!,la'

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98

E5p e Nro H70C?..//I/?! cara ulado I#cide# e de Tercera de Posesi$# e# el E5p e Nro H7<B..0<I/.! Ju i2rre4 Re#2 ) Juerrero de Ju i2rre4 Pola#da cI *i iba#Q NA ) @c&eure Augus o! .BI/.I.//8.

lo *i"il ) *omercial ; @ala I a #i"el pro"i#cial.

9<

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@i# per1uicio de lo u 7supra e5pues o! al acreedor embarga# e. As me permi o *omercial de -u1u)> <Pa'a (% %3"0% la

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E5p e. NR 0/./CI/8 cara ulado EI#cide# e por ercera ) me1or derec&o deducido e# E5p e. A700?/<I/0> Mara Isabel Vuispe cI Nugo Re)#aldo *as ro L l e r e # a ) N 2 s o r E d m u # d o * a m p o s F . E 5 p e . A 7 . 8 9 C 9 I / C ! - u 4 g . * i ". ) * om . NR8! @ecre . NR0C. .<I0/I.//8. C/ E5p e. N: 0/C<0I/<> I#cide# e de le"a# amie# o de embargo co# ercera deducido por> -os2 R. *asas! Nec or N. *asas! Eli4abe & Lilia# *asas! e# E5p e. N: .00?/I/B> *au elar de aseguramie# o de bie#es> +ias @a# os Hlas ) o ros cI Rui4 Noracio Nec orF! 0CI/<I.//<! a'u se di1o> EEs 'ue! la posesi$#! e1ercida ) prolo#gada e# el iempo! co#s i u)e la e5 eriori4aci$# de u#a si uaci$# 1urdica real! de i##egable rasce#de#cia publici aria (*o#clusio#es del @egu#do E#cue# ro de Abogados *i"ilis as! @a# a Le 0<88! c i a d a s p o r L u i s O . A d o r # o e # * o #( l i c o e # r e e l a d ' u i r e # e p o r b o l e o d e compra"e# a i#mobiliaria ) los acreedores embarga# es! Le5is 0/0BI//C<==3! por lo 'ue debe ser pro egida! #o s$lo e# re las par es celebra# es del bole o! si#o (re# e a los acreedores embarga# es del ra#smi e# eF.

%(&,)"o )% &9&,lo(6 o (%a6 %l %3a/%$ ")#$%o )% lo( a$&%!%)%$&%( )%l )%'%!*o &'a$(/"&")o6 ,%)% *a!%' '%(,/"' la /ala 4% )%l a)+,"'%$&% )% ,$ "$/,%-l%6 )a)o +,% *a. +,% "/ ,&a'l% ,$a $%0l"0%$!"a !,l a-l% %$ !a(o )% &'a&a'(% )% 2"!"o( (,(!% &"-l%( )% (%' !o$o!")o( /%)"a$&% %(a ")#$%a "$2%(&"0a!"#$. Ta/ o!o %(&% &" o )% &9&,lo Ello a(9 &'a&%6 ,%)% (%' a &o a'a la ,(,!a "#$ !o'&a o -'%2% 1A'&. J.I?? I-9)%/5 2"'&,al")a) "$&'9$(%!a ,%( $o (% lo !o$(")%'a 7,(&o &9&,lo.

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*omercial N[ 8 ; @ecre aria 0C de la ciudad de @a# Pedro C . ! el Tribu#al del Traba1o ; @ala II C B ! ) la @ala III de la *%mara *i"il ) *omercial C 9 KII. EL
B O L E T O D E C O M P R A V E N T A Y E L ; U S T O T I T U L O.

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*%mara *i"il ) *omercial! @ala .! B/I00I0/! EE5p e. 0/C.88=I/B EI#cide# e de ercera^ -os2 @al"ador Hurgos cI Maria del Kalle Aguilar! Rub2# Nappa ) *ris ia# Rub2# NappaF.
C.

E5p e. NR A7.9CB9I/9! cara ulado. EIN*I+ENTE +E LEKANTAMIENTO +E EMHARJO *ON TER*ERIA +E+U*I+O POR -O@E R. *A@A@! NE*TOR RULINO * A @ A @ P E L I Z A H E T N L I LI A N * A @ A @ E N E , P T E . N [ A 7 0 0 ? / I / B ! * A U T E L A R + E A @E J U R A M I E N T O + E H I E N E @ > + I A Z @ A N T O @ H L A @ P O T R O @ * I R U I Z N O R A * I O NE*TORF! 08IBI.//8.
CB

E5p e. NR H70?9.B0<I/? I#cide# e de ercera de posesi$# ) #ulidad> +o#a o Es a#islao Mama# cI Luca M$de#a ) @odas *alsi#a @.R.L.F C9 .9I00I/8! E5p e. NR H70?C./8?I/?! cara ulado EI#cide# e de Tercera de Posesi$# e# H7<?..B/I/. Lilia#a Leo#or E c&e"err)F dem> *%mara de Apelacio#es e# lo *i"il ) *omercial! @ala I! 0.I0.I.//=! E5p e. NR <8.8I/= cara ulado EI#cide# e de ercera de me1or derec&o e# H7CC=<?I//> Re#gipo Ri"ero! A#as acia cI Zoricic! Lra#cisco Har olome (Vuiebra3F.

Algu#os au ores co#sidera# 'ue el bole o de compra"e# a es 1us o i ulo (ar . 9/0/ ** C C 3! ) por lo a# o! sumado a la bue#a (e esi ura! luego de la re(orma le) de compra"e# a por par e del cree#cia! resul a &%bil para la prescripci$# dece#al (ar . B.<<< del *$d. *i"il3. C ? @egM# es a sa#ear el i ulo de bole o 0==00! la prescripci$# dece#al puede i#"ocarse para el caso de "erdadero propie ario. <Po(%("#$ l%09&"/a +,"%'% )%!"' +,% (% 4,$)a %$ ,$ &"&,lo a &o !o$ la a'a o(%%'. Q,"%$ *a %$&'a)o a a0a)o %l o(%%' %$ 2"'&,) )% ,$ '%!"o )%-% -%$%4"!"a'(% -ol%&o )% !o/ 'a2%$&a . *a

'%(!'" !"#$ )% ?I aQo(N. K B

Modes ame# e creemos 'ue dic&a a(irmaci$# resul a errada! por cua# o la #orma i"a "ige# e descar a dic&a posibilidad. As se aprecia 'ue la #orma e# cues i$# re'uiere para se co#(igure a'uel i#s i u o 'ue sea u# i ulo 'ue ra#smi a u# derec&o de propiedad! ) 'ue es e re"es ido de las solem#idades e5igidas para su "alide4 (ar . B.<<< del *$d. *i"il3. @egM# la #o a al ar . 9/0. ** el bole o #o podra ser #u#ca 1us o i ulo C 8 por cua# o le (al a# los re'uisi os de (orma. La #o a al ar . 9./0. ** i# (i#e prescribe 'ue la (al a de (orma Ees u# obs %culo i#"e#cible para 'ue sea u# 1us o i ulo6 al sera la

CC

<El 7,(&o &"&,lo a'a la '%(!'" !"#$ %( &o)o &"&,lo +,% &"%$% o' o-7%&o &'a$(/"&"' ,$ )%'%!*o )% 'o "%)a)6 %(&a$)o '%2%(&")o )% la( (ol%/$")a)%( %3"0")a( a'a (, 2al")%86 ("$ !o$(")%'a!"#$ a la !o$)"!"#$ )% la %'(o$a )% +,"%$ %/a$aN
C?

HOR+A! Juillermo! ETra ado de +erec&o *i"ilF! +erec&os Reales! Abeledo Perro ! 0<=8! Tomo I! p%g. B0<IB./6 *AHALLERO +E AJUIAR! Mara Rosa ; J N E R @I ! * a r l o s A . ! E P r e s c r i p c i $ # l i b e r a o r i a ) a d ' u i s i i " a ( * i " i l 7 * o m e r c i a l ; Pe#al3! *aducidadF. Ed. *a &edra -urdica! .//?! p%g. 0996 OAPAR! Er#es o *.! E*ompra"e# a ) permu aF! Ed. As rea! 0<89! p%g. C=/ ) sg es.
C=

HOR+A! Juillermo! ETra ado de +erec&o *i"ilF! +erec&os Reales! Abeledo P e r r o ! 0 < = 8 ! T o m o I ! p % g . B 0 < I B . / 6 O A P A R ! E r # e s o * . ! E * om p r a " e # a ) permu aF! Ed. As rea! 0<89! p%g. C=0 ) sg es.
C8

@egM# Kele4 @ars(ield> <la $,l")a) )%l a!&o o' la 4o'/a %( ,$ o-(&:!,lo "$2%$!"-l% a'a +,% (%a ,$ 7,(&o &"&,lo6 &al (%'"a la 2%$&a )% ,$ "$/,%-l% o' ,$ )o!,/%$&o '"2a)oF3

"e# a de u# i#mueble por u# docume# o pri"adoF. C < El bole o #o es 1us o i ulo #i sir"e de base para la prescripci$# de 0/ aGos. La ma)ora de la doc ri#a! ) 1urisprude#cia! e# ie#de! 'ue el bole o de compra"e# a! luego de la re(orma al .R parra(o del ar .BCC **! NO podra ser 1us o i ulo. ? / Ni si'uiera el +r. MORELLO ra a de u# i ulo (au or pio#ero e# el pe#samie# o a(ormalis a a #i"el #acio#al3 lo admi e! por cua# o es e Ml imo sos ie#e 'ue se su(icie# e el bole o de compra"e# a. ? 0 El 1us o i ulo es cua#do el ra#smi e# e #o cue# a co# i ulo

su(icie# e! au#'ue co#curra# las (ormas ) los dem%s eleme# os de u#a ra#smisi$# "alida! ) ello por cua# o el emi e# e del 1us o i ulo #o es su "erdadero propie ario! ) es precisame# e es e "icio lo 'ue la prescripci$# ie#e por ob1e o cubrir. @ie#do as se i ulo (uere el e# ie#de 'ue la prescripci$# dece#al (o cor a3 corre e# co# ra del "erdadero propie ario. ? . @i el au or del 1us o "erdadero i ular! como ocurre co# el "e#dedor e# el bole o de

compra"e# a! #o &abra #ecesidad de ad'uirir por prescripci$#. ? B Es m%s se aprecia cier a co# radicci$# e# las a(irmacio#es de la pos ura co# raria! al decir 'ue el bole o de compra"e# a es "erdadera "e# a de(i#i i"a su1e a a las disposicio#es del co# ra o de compra"e# a! por cua# o si ello (uera as es aramos e# prese#cia de u# i ulo su(icie# e ) #u#ca de u# 1us o i ulo. El bole o de compra"e# a #o podra ser las dos (.3 cosas a la "e4
C<

RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. .C0.
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M A R I A N I + E K I + A L! M a r i # a ! E E l p o s e e d o r e # " i r u d d e l b o l e o d e c o m p r a " e # a F ! L a L e ) ! 0 9 0 7 < C C 6 M O I @ @ E T + E E @ PA N E @ ! L u i s ! E L a p r e s c r i p c i $ # ad'uisi i"a dece#al> -us o i ulo ) bole o de compra"e# aF! publicado e# Re"is a No arial de *$rdoba! 0<=8! N: B?! p%g. 0C! ) -. A. 0<=<7II79. HU@TAMANTE AL@INA! Hus ama# e Alsi#a! -orge! EEl bole o de compra"e# a i#mobiliaria ) su opo#ibilidad al co#curso o 'uiebra del "e#dedor! LL 0B07 0 . = C 6 J A T T I ! E dm u # d o 7 A L T E R I N I ! - o r g e N . ! E R 2 g i m e # - u r d i c o d e l H o l e o d e compra"e# aF! La Le) 09B700=/.
?0

M O R E L L O ! A u g u s o ! E E l b o l e o d e c o m p r a " e # a i #m o b i l i a r i a e # l a L e ) 0=.=00F! -. A. +oc ri#a 0<?<! p%g. C/8.

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No a al ar . 9./0/ ** .R p%rra(o.

LALAILLE! N2c or! 7 ALTERINI! -orge N. ;Tra ado de los +erec&os RealesF! La Le)! ./0/! p%g. 0C=.

( i ulo su(icie# e ) 1us o es 1us o

i ulo3! )a 'ue si se admi iera 'ue el

bole o es "e# a de(i#i i"a #o "emos la ra4$# para sos e#er 'ue i ulo6 ) e# a'uel caso )a #o sera #ecesaria arg_ir la prescripci$# bre"e. La 1urisprude#cia ambi2# rec&a4$ el car%c er de 1us o i ulo

del bole o de compra"e# a al decir> <La !%("#$ )% )%'%!*o( '%( %!&o )% ,$ "$/,%-l% $o %( 7,(&o &"&,lo a %4%!&o( )% la '%(!'" !"#$ a)+,"("&"2a o' $o (%' a+,%lla la o(%("#$ . *a &'a(la&"2a )% )o/"$"o. El a)+,"'%$&% +,% &"%$% a-o$a)o la &o&al")a) )%l +,% %l a!'%%)o' %/-a'0a$&%N. G J KIII. TERCER>A
A IMP ET RA R.

'%!"o $o %( &"&,la' )% ,$ /%7o' )%'%!*o

E# el *$digo Procesal *i"il de la Pro"i#cia de -u1u) co# amos co# u#a #orma 'ue recep a la ercera de posesi$# (admi ida por los *$digos Procesales de @a# a Le ) @a# iago del Es ero3! e# do#de se le ad1udica el mismo e(ec o 'ue la ercera de domi#io. A&". :2 CPC > <La( &%'!%'9a( )%-%':$ 4,$)a'(% %$ %l )o/"$"o o %$ la o(%("#$6 o %$ %l )%'%!*o +,% %l &%'!%'o &%$0a )% (%' '%4%'%$!"a. La &%'!%'9a )% o(%("#$ )%-%': (%' o(%("#$ al !o/ 'a) o'. a0a)o !o$

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*%mara Nacio#al e# lo *omercial! @ala H! B/I00I/? AKalle1o! Jus a"o c M i r e ! - o s 2 F 6 d e m > * % m a r a * i " i l ) * om e r c i a l ! @ a l a . ! B / I 0 0 I 0 / ! E E 5 p e . 0/C.88=I/B EI#cide# e de ercera^ -os2 @al"ador Hurgos cI Maria del Kalle Aguilar! Rub2# Nappa ) *ris ia# Rub2# NappaF. *N *om.! @ala H! B/I00I/?.
?C

Tribu#al @uperior de -us icia de -u1u)! e# (ec&a 0? de 1ulio de 0<<=! i# re> E5p e. N: C?B0I<= cara ulado> ERecurso de i#co#s i ucio#alidad^> +ami%#

E# "ir ud de lo e5pues o! e# #ues ro (oro #o sera "iable la i# erposici$# de u#a del ",'"( $o2"& ercera de domi#io o de me1or derec&o ? ? ! #o podra sal"ar la #eglige#cia del por cua# o el poseedor #o es dueGo! ) el 1ue4! ba1o el pri#cipio !,'"a ! erceris a. Para el caso 'ue se &a)a i#coado la ercera de me1or

derec&o el e(ec o #o podr% ser la suspe#si$# de la subas a 1udicial! si#o el pago e# pre(ere#cia de lo producido e# el rema e. @i# per1uicio de ello! se admi i$ la i# erposici$# de erceras de domi#io! o de posesi$#! ) de me1or derec&o e# (orma co#1u# a ? = ! por cua# o las mismas #o se e5clu)e#! ) ello e# m2ri o al pri#cipio de e"e# ualidad procesal (ar . C0 del *P* de -u1u)3. ? 8 I,. PROPUESTAS.

E# primer lugar! ) a (i# de e#co# rar algu#a soluci$# al problema pla# eado! propo#go 'ue los comprad ores por bole o de compra"e# a (i#alice# la operaci$# de ra#s(ere#cia e# u# pla4o ra4o#able. +ic&o come ido puede ser logrado por medio de la reser"a de prioridad i#direc a e# el Regis ro I#mobiliario 'ue co#(iere la e5pedici$# (.C3 (o o sea! del cer i(icado (B/3 la das (ec&a de domi#io la (blo'ueo de de su la regis ral3! ) 'ue e# la Pro"i#cia de -u1u) dura "ei# e (./3! "ei# ici#co e5pedici$# ? < rei# a desde desde de (ec&a prese# aci$#

Morales ) o ro cI Nugo Noracio *iares ) o roF.

??

A #i"el #acio#al creemos 'ue la "a adecuada es la ercera de me1or derec&o para 'ue el ad'uire# e por bole o de (ec&a cier a a# erior &aga "aler su derec&o e# relaci$# al embarga# e de su ra#smi e# e. As RO**O! Emma Adelaida! EHole o de compra"e# aF! .: edici$#! La Le)! p%g. ./BI9.
?=

A L @I N A ! N u g o ! E T r a a d o T e $ r i c o P r % c i c o d e + e r e c & o P r o c e s a l F ! T o m o I I I ! p % g . B 9 / 6 @ N O P E D ! J u i l l e r m o! E N o a s a l * $ d i g o P r o c e s a l * i " i l d e l a P r o " i # c i a d e - u 1 u ) F ! E d. N o r o e s e A r g e # i # o ! T om o I ! p % g . 0 9 / .

?8

Ar culo C0.7 EKENTUALI+A+. E@al"o disposici$# e# co# rario! las par es es %# e# la obligaci$# de &acer "aler o apor ar e# cada opor u#idad! co#1u# ame# e ) de u#a sola "e4! odos los medios de a a'ue ) de(e#sa de 'ue u"iere# co#ocimie# o o se e#cue# re a su alca#ce. @i #o lo &iciere#! se e#dr% por re#u#ciado el derec&o 'ue #o se e1erci $! correspo#die#do deses imar oda pe ici$# 'ue se pudo (ormular co# a# erioridadF.
?<

ARTICULO 1.- LEY 3?22 7 Modi(icase el Ar culo B8 de la Le) Pro"i#cial NR BB.=I=? el 'ue 'uedar% redac ado de la siguie# e ma#era> AEl pla4o de "alide4 de la cer i(icaci$# come#4ar% co# arse desde la / &s. del da de su

solici ud3!

segM#

se

ra e

respec i"ame# e de docume# os

au ori4ados por escriba#os o (u#cio#arios pMblicos co# domicilio legal e# la ciudad de @a# @al"ador de -u1u)! e# el i# erior de la Pro"i#cia o (uera de ella6 ) luego de ello el #o ario cue# a co# cuare# a ) ci#co (9C3 das para la e# I#muebles.
=/

omar de ra4$# de la escri ura

Para el caso de e(ec i"i4arse el blo'ueo regis ral co# la prese# aci$# del cer i(icado sobre el i#mueble comprad o! modi(icaci$# e(ec i"i4arse regis ral sobre el o medida co# cau elar 'ue i#mueble pos erioridad! se oda "er% oma i# e# e

co#dicio#ada a la reali4aci$# de la escri ura pMblica ) su

de ra4$# por el regis ro i#mobiliario e# los pla4os preci ados! caso co# rario las cau elares i#gresara# e# (orma priori aria (ar . 0< Le) 0=.8/03. O ra propues a i# eresa# e podra ser la i#scripci$# de los bole os de compra"e# a por el pla4o de seis (?3 meses! co# posibilidad de prorroga e5cepcio#al! ) a# e de ermi#adas circu#s a#cias 1us i(icadas a# e el Regis ro de I#muebles! por o ro pla4o de seis (?3 meses m%s! 'ue )a sera improrrogable. = 0
e5pedici$# e# la (orma es ablecida por el Ar . .8 del *$digo *i"il ) ser% ./! .C o B/ das segM# se ra e respec i"ame# e de docume# au ori4ados por escriba#os o (u#cio#arios pMblicos co# domicilio legal e# ciudad de @a# @al"ador de -u1u)! e# el i# erior de la Pro"i#cia o (uera e l l a 6 ) s e r % d e B / d a s c u a # d o l a s o l i c i u d s e a ( o rm u l a d a p o r E s c r i b a # a Jobier#o de la Pro"i#cia.7
=/

de os la de de

E# el ar . .9 de la Le) Nacio#al N: 0=.8/0 los pla4os so# de 0C! .C o B/ das! segM# 'ue el escriba#o e#ga su domicilio e# el asie# o del regis ro! e# el i# erior de la Pro"i#cia! o (uera del %mbi o de la Pro"i#cia o *api al (ederal! respec i"ame# e.
=0

E# igual se# ido se di1o 'ue> La le) 0=8/0 &a delegado e# las pro"i#cias la (acul ad de i#scribir los bole os de compra"e# a. HARILARI! Ale1a#dro6 HOVU]! Rober o6 @UN*NEZ TORRE@! -ulio *. EAd'uire# e por bole o de compra"e# a> Y ercera de domi#io o ercera de me1or derec&oZF! Publicado e # > LA L E P 0 < < 9 7 H ! C C ! # o a a ( a l l o . E N * O N T R A > + r . R e # e P a d i l l a e # a u o s > *or e @uprema de -us icia de Tucum%# ; .BI9I<. ERubio cI Lilipi#iF. EEl pla4o d e c a d u c i d a d e s a b l e c i d o e # l a # o rm a p r o " i # c i a l ( 0 a G o 3 # o r e s u l a a p l i c a b l e e# a# o e5is a u#a precep i"a de grado superior como es la Le) 0=8/0 (ar s. B= ) 9B3! 'ue #o (acul a a la pro"i#cia a es ablecer caducidades do#de el pla4o de duraci$# de la regis raci$# de u# bole o sea por #orma i"a #acio#alF.

La

caducidad

au om% ica

de

la

i#scripci$#

del

bole o

se

compadece co# la #a urale4a pro"isoria de es e i#s rume# o 'ue impo#e u#a obligaci$# de &acer ((ormali4aci$# de la escri ura pMblica3. *o#corda# eme# e co# las ideas e5pues as! si la a#o aci$# caduco! el acreedor embarga# e #o es de mala (e si i#scribe su embargo! ) luego pre e#de su e1ecuci$#. *o# es a (i#alidad se persigue a (a"or del poseedor> sa#ear los da ulos! e"i ar la i#iciaci$# de 1uicios de escri uraci$# 'ue al de &o) abruma# la e# #ues ros la ribu#ales! ) 'ue de los las i ulo su(icie# e ) per(ec o! caso cla#des i#idad

compradores cue# e# co# u# co# rario rei#ara

i#seguridad!

i ularidades domi#iales! ) (al a de 1us icia para los acreedores 'ue descreera# de los bie#es e# gara# `a 'ue les pudiere# o(recer. A (a"or del acreedor embarga# e! se aprecia 'ue es a si uaci$# posibili ara embargar el e"e# ual saldo de precio adeudado por el comprador a (a"or del "e#dedor. E# mi opi#i$# la i#scripci$# del bole o de compra"e# a se e#cue# ra admi ida e# #ues ro r2gime# legal! as se obser"a 'ue la Le) Regis ral N: 0=.8/0! e# su Ar . .. prescribe> < a'a (, ,-l"!")a)6 o o$"-"l")a) a &%'!%'o( . )%/:(

'%2"("o$%( )% %(&a l%.6 (% "$(!'"-"':$ o a$o&a'a$ lo( ("0,"%$&%( )o!,/%$&o(=M !5 lo( %(&a-l%!")o( 'o2"$!"al%(M l%.%(6 o)':$ (%' "$(!'" &o( o o' o&'a( l%.%( $a!"o$al%( o a$o&a)o( lo( "$(&',/%$&o( a'a lo( !a(o( )% %3!% !"#$ +,% %(&a-l%8!a$ la(

'"2a)o(6 ("%/ '% +,% la 4"'/a )% (,( o&o'0a$&%( %(&% !%'&"4"!a)a o' %(!'"-a$o ,-l"!o6 7,%8 )% a8 o 4,$!"o$a'"o !o/ %&%$&%N.

Algu#as pro"i#cias admi e# la regis raci$# de los bole os de compra"e# a (Kgr.> @al a! Tucum%#! @a# a Le. E# la Pro"i#cia de -u1u) ambi2# se e#cue# ra pre"is a la i#scripci$# de los bole os

de compra"e# a! as los ar s. . ) B de la Le) BB.=I=? = . permi e# la i#scripci$# de los bole os de "e# a! o promesa de "e# a de i#muebles! siempre ) cua#do e# los mismos co#s are la e# rega de la posesi$# al ad'uire# e! ) las (irmas de los co# ra a# es es u"iere cer i(icada por escriba#o pMblico. La e5ige#cia de 'ue la cer i(icaci$# sea e5clusi"ame# e por #o ario surge del ar . 8/ Le) .9.990. Para el caso 'ue el bole o de compra"e# a se e#co# rare i#scrip o e# el Regis ro I#mobiliario la pre(ere#cia e5clu)e# e la ob e#dra #o por'ue se &a)a co#s i uido el derec&o real de domi#io a (a"or del ad'uire# e! si#o por el pri#cipio de prioridad regis ral. = B Nues ra 1urisprude#cia ) doc ri#a se pro#u#ciaro# de igual ma#era al decir> <E( LGICO %3"0"' +,% (% %$!,%$&'% "$(!'" &o %l -ol%&o o("&"2a al '%( %!&o a'0,/%$&a$)o +,% (" !o$&'a'"o a &o)o( lo( 4,%'8a G%$%'al6 . H??5N. B J a'a

+,% (% a l"+,% %l a'&9!,lo. L# %8 )% Za2al9a (% %3 ")% %$ 4o'/a a'a +,% ,$a %(!'"&,'a ,)"%'a &%$%' ,$a O-l"!a (%a o o$"-l% a &%'!%'o( (% '%+,"%'% (, "$(!'" !"#$6 (%'9a '"$!" "o( +,% %l -ol%&o 'o-a&o'"a (, %'"o' 1!o$4. <T%o'9a )% lo( !o$&'a&o(. Pa'&%

=.

LEP BB.=I=? 7 *APITULO II +E LA IN@*RIP*ION Ar iculo .:7 +ocume# os a i#scribirse.7 E# el Regis ro I#mobiliario! se i#scribir%# o a#o ara# odos los docume# os pre"is os e# la Le) 0=8/0 co# los re'uisi os es ablecidos e# el ar culo B:! las resolucio#es 1udiciales 'ue es able4ca# el car%c er li igioso d e l o s b i e # e s ! l o s b o l e o s d e " e # a o p r o m e s a s d e " e # a d e i #m u e b l e s cua#do e# ellos co#s are# la e# rega de la posesi$# al comprador! ) odo o ro docume# o cu)a i#scripci$# (uera prescrip a como obliga oria por la Legislaci$# Nacio#al o Pro"i#cial per i#e# e. Ar iculo B:7 I#s rume# os pri"ados.7 *ua#do segM# las le)es! u# ac o o orgado e# i#s rume# o pri"ado s e a r e g i s r a b l e ! p a r a s u o m a d e r a 4 $ # s e r % # e c e s a r i o ' u e l a ( i r m a d e s us o orga# es se e#cue# re cer i(icada por Escriba#o PMblico o (u#cio#ario compe e# e.
=B

* o # ( . a r s . . L e ) 0 = . 8 / 0 ) . C / C * $ d. * i " i l .

=9

*%mara *i"il ) comercial @ala .! B/I00I0/! EE5p e. 0/C.88=I/B EI#cide# e de ercera^ -os2 @al"ador Hurgos cI Maria del Kalle Aguilar! Rub2# Nappa ) *ris ia# Rub2# NappaF.

E# (ec&a recie# e el Tribu#al @uperior de -us icia de -u1u) ad&iri$ al (allo de la @ala I de la *%mara *i"il ) *omercial 'ue se &aba pro#u#ciado e# los siguie# es 2rmi#os> <Pa'a +,% la !o/ 'a2%$&a6 (%a o(%("#$ l%09&"/a )%'"2a)a )% ,$ -ol%&o )% o o$"-l% a lo( &%'!%'o( a!'%%)o'%( )%l

2%$)%)o' 1a'&. HKIK %l C#)"0o C"2"l56 %( /%$%(&%' +,% %l -ol%&o *a.a (")o "$(!'" &o %$ %l '%0"(&'o "$/o-"l"a'"o> ,$a 2%8 "$(!'" &o lo( &%'!%'o( a!'%%)o'%( $o %3"(&%$!"a )% ,$a o)':$ al%0a' "0$o'a$!"a (o-'% la o(%("#$6 !,.o &"&,la' $o %( %l 2%$)%)o'T

)%,)o'6 +,% o-(&a': la '%al"8a!"#$ )%l -"%$.N 1!o$4. E'$%(&o Ua.a'6 <Co/ 'a2%$&a . P%'/,&aN6 E). A(&'%aT B,%$o( A"'%( ?AFJ6 . KF?5. B K @imilar cri erio adop aro# el Tribu#al del Traba1o ; @ala II = ? ! ) el -u4gado *i"il ) *omercial N[ 8 ; @ecre aria 0C ; @a# Pedro = =
T@-! E5p e. NR =./BI/<! cara ulado> ERecurso de I#co#s i ucio#alidad i # e r p u e s o e # e l E 5 p e . N : H 7 0 . ? . 9 9 I / 9 ( @ a l a I ; * % m a r a * i " i l ) * om e r c i a l 3 I#cide# e de Tercera de Posesi$#> Or i4! Nelso# Ricardo cI Arag$#! Leo#ardo ) o ros.F 0/I/BI./00. El dic ame# del Mi#is erio PMblico Liscal 'ue i# er"i#o c o # c a r % c e r p r e " i o a l a @ e # e # c i a d e l T @- s o s u " o > E A l o d i c & o a g r e g o ' u e ! e# ma eria de i#muebles ) e# relaci$# a la opo#ibilidad de los derec&os respec o de erceros! la le) sus a#cial &a es ablecido u# sis ema de publicidad deri"ado de la regis raci$# de los ulos respec i"os! 'ue despla4a# e# impor a#cia! a la publicidad posesoria. *a eg$ricas resul a# las #ormas 'ue sie# a# las bases de u# sis ema regis ral 'ue &a priori4ado la pro ecci$# de seguridad e# el r%(ico i#mobiliario e# su (ase es % ica ) di#%mica (co#(. Ho#o! Jus a"o A.! EEl ad'uire# e por bole o de compra"e# a ) los acreedores del "e#dedorF! LL 0<<C7E! =9B3. P si bie# el bole o #o es co#siderado u# ulo id$#eo para 1us i(icar la ra#smisi$# de derec&os reales sobre i#muebles! el ad'uire# e e# ales co#dicio#es puede i#scribir dic&o i#s rume# o a (i# de po#er e# co#ocimie# o de los erceros la s i u a c i $ # 1 u r d i c a r e s p e c o d e l b i e # e # c u e s i $ # . L a om i s i $ # e # l a i # s c r i p c i $ # del bole o! pri"a al ad'uire# e de los be#e(icios deri"ados de la publicidad regis ral 'ue le co#(iere la oma de ra4$# del ac o e# cues i$#6 es o es! 'ue los erceros a1e#os a la promesa de "e# a! omara# co#ocimie# o de la obligaci$# de escri urar 'ue pesaba sobre el i ular regis ral. Por lo a# o! el ad'uire# e por bole o debe sopor ar las co#secue#cias de &aber omi ido la i#scripci$# del i#s rume# o me#cio#adoF.7
=C

=?

E5p e. NR H70?9.B0<I/? (@ala II ; Tribu#al del Traba1o3 I#cide# e de ercera de posesi$# ) #ulidad> +o#a o Es a#islao Mama# cI Luca M$de#a ) @ o d a s * a l s i # a @. R . L . F E5p e. NR A7.9CB9I/9! cara ulado. EIN*I+ENTE +E LEKANTAMIENTO +E EMHARJO *ON TER*ERIA +E+U*I+O POR -O@E R. *A@A@! NE*TOR RULINO * A @ A @ P E L I Z A H E T N L I LI A N * A @ A @ E N E , P T E . N [ A 7 0 0 ? / I / B ! * A U T E L A R + E A @E J U R A M I E N T O + E H I E N E @ > + I A Z @ A N T O @ H L A @ P O T R O @ * I R U I Z N O R A * I O NE*TORF! 08IBI.//8. EVue el #o &aberse regis rado el Ml imo bole o el i# eresado #o cumple lo dispues o por el Ar . .C/C del *$digo *i"il pues #o se per(eccio#a la me#cio#ada "e# a )! por a# o! el ulo 'ue se esgrime es
==

El

+r.

OAPAR

co#sidera

la

i#scripci$#

del

bole o

de

compra"e# a como co#dici$# para la i# erposici$# de la de me1or derec&o! o m%s bie# debiera ser para la posesi$# (ar . 8B *P*3. = 8

ercera

ercera de

Vue la propues a e# cues i$# #o implicar% cambiar el (&a&, +,o e5is e# e! por cua# o! segM# co#sul a recie# e e(ec uada al +irec or de la +irecci$# Pro"i#cial de I#muebles de la Pro"i#cia de -u1u)! se pudo co#ocer 'ue muc&as perso#as acude# al Regis ro de la Propiedad I#mueble de la Pro"i#cia de -u1u) a (i# de i#scribir su bole o de compra"e# a (los cuales al da de &o) cue# a# co# u# pla4o de caducidad de C aGos 7 ar s. B? ) B= Le) N: 0=8/03! por cua# o la idiosi#crasia del &ombre del #or e la (2rrea cree#cia 'ue co# ese i#s rume# o )a se es dueGo. Nues ra misi$# ser%! como operadores del derec&o! corregir esa cree#cia a (i# de 'ue los "erdaderos dueGos de las cue# a# co# u# i ulo sa#eado 'ue les permi a ierras al acceder ie#e

cr2di o! 'ue el i#mueble e# cues i$# el da de maGa#a resul e ra#smisible a sus &erederos! ) por sobre 'ue sea. los erceros i# eresados co#o4ca# odo 'ue el regis ro co# cer e4a dic&as i#mobiliario re(le1e co# e5ac i ud la realidad e5 ra7 regis ral para circu#s a#cias ) #o se "ea# "ul#erados sus derec&os. Vue as

INOPONIHLE a erceros! ) muc&o m%s al embarga# e de au os 'ue! como )a di1imos! &a obrado de bue#a (e a la "is a de las co#s a#cias regis rales. + e b e e s a r s e p o r l a i # s u( i c i e # c i a d e l m e # c i o # a d o b o l e o e l ' u e # o p o s e e "alor algu#o de le) para opo#2rsele e# es os obrados a los i# ereses del acreedorF.7
=8

OAPAR! Er#es o *.! E*ompra"e# a ) permu aF! Ed. As rea! 0<89! p%g. C80! 'uie# sigue e# es e pu# o la opi#i$# de JARRI+O ; *OR+OHERA JONZALEZ +E JARRI+O! E*ompra"e# aF p%g. 08=.