Julgamento: 24/11/2009

rgao 1 Cmara Cvel Julgador:

Classe: Apelao Cvel

Apelao Cvel n 2009.009765-3 Origem : 5 Vara Cvel da Comarca de Natal/RN. Apelante Advogados Apelado Advogado : Construtora Anglo Brasileira Ltda. : Dr. Ana Cristina de Melo Costa (3237/RN) e outros : Luiz Francisco de Barros Moura. : Dr. Carlos Srvulo de Moura Leite (1797/RN)

Relator : Desembargador Expedito Ferreira.

EMENTA: DIREITO

DO

CONSUMIDOR E

PROCESSUAL CIVIL. AO DE OBRIGAO DE FAZER. VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL EM EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO. OFERTA PUBLICITRIA. CONTEDO DO INFORME QUE VINCULA A PARTE PERMITE RESIDENCIAL PROPONENTE. A PROPAGANDA COMO QUE DO DA IDENTIFICAO FECHADO. INCIDNCIA

EMPREENDIMENTO

CONDOMNIO

REGRA PRESERVADA PELO ART. 30 DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE ADEQUAO GERADA OBRIGAO CONDOMNIO. INICIAL QUE DA DE OBRA EXPECTATIVA PUBLICITRIO. DO DE PEDIDO FORMA DO PELO MATERIAL NA IMPE.

CONSTITUIO

EMPREENDIMENTO SE

PROCEDNCIA

HONORRIOS E

ADVOCATCIOS ARBITRADOS EM MONTANTE RAZOVEL. CONHECIMENTO DESPROVIMENTO DO APELO INTERPOSTO. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que so partes as acima nominadas:

ACORDAM os Desembargadores da Primeira Cmara Cvel deste Egrgio Tribunal de Justia, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao apelo interposto, confirmando integralmente a sentena hostilizada, nos termos do voto do relator. RELATRIO

Trata-se

de

apelao

cvel

interposta

pela Construtora Anglo Brasileira Ltda em face de sentena proferida, s fls. 160165, pelo Juzo da 5 Vara Cvel da Comarca de Natal/RN, que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial, condenando a recorrente na obrigao de fazer consistente em promover a constituio do Condomnio Residencial Vista Verde, colaborando tambm para a promulgao da respectiva Conveno Condominial, com o pagamento das despesas fixadas, devendo se abster de praticar qualquer ato de desconstituio da propriedade comum em desfavor dos demais proprietrios, sob pena do pagamento de multa diria no valor de R$ 100,00 (cem reais). No mesmo dispositivo decisrio em referncia foram julgados improcedentes os pedidos formulados pela recorrente em sede de reconveno. Em suas razes recursais, s fls. 173-181, informa a recorrente que, ao divulgar campanha de publicidade jamais para relativa garantiu vendas ao sua empreendimento Loteamento Residencial Vista Destaca escritura pblica jacente nos autos. Assegura que cumpriu com todas as obrigaes contratuais que lhe seriam exigveis, no se justificando a condenao consignada na sentena hostilizada. Justifica que sua campanha de publicidade no apresenta caractersticas inverdicas, muito menos possibilita a formao de dvida no consumidor quanto natureza do empreendimento. Justifica a impossibilidade de cumprir com o comando jurisdicional de primeiro grau, tendo em vista no ser legtimo a incluso de vias de natureza pblica em propriedade de natureza particular, principalmente na forma de que Verde,

constituio na forma de condomnio residencial fechado (horizontal). disponibilizou apenas residncias construdas em lotes individuais e independentes, na forma da prpria

condomnio fechado. Discorre sobre a necessidade de reviso do julgado tambm quanto aos honorrios advocatcios, pretendendo sua reduo nesta instncia recursal. Termina por pugnar pelo conhecimento e provimento do recurso de apelao interposto, com a reforma da sentena hostilizada. Intimado, o recorrido apresentou contrarrazes, s fls. 186-189, reiterando que adquiriu unidade residencial integrante de condomnio fechado horizontal comercializado pela empresa recorrente. Argumenta que o material de divulgao e propaganda do empreendimento apresentava-o na forma de condomnio fechado, havendo coerncia no julgado de primeiro grau ao fixar a obrigao da empresa recorrente neste sentido. Finaliza requerendo o desprovimento do apelo, confirmando-se a sentena hostilizada integralmente. Instado a se manifestar, o Ministrio Pblico, atravs da 20 Procuradoria de Justia, s fls. 193-197, declinou de sua interveno no feito por ausncia de interesse pblico. o que importa relatar. VOTO Estado preenchidos os requisitos de admissibilidade, voto pelo conhecimento do presente apelo. De incio, destaque-se que sobre a relao em discusso no presente caderno processual, aplicam-se as disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. A verdade que a parte apelante figura como fornecedora de servios na rea de construo civil, ao passo que o recorrido como destinatrio final destes. Resta, assim, evidente a subsuno do proceder da recorrente figura descrita no art. 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Por sua vez, o apelado figura como consumidor, nos termos do art. 2 do Estatuto Consumerista, tendo em vista que adquiriu o imvel como destinatrio final, com forma de atender a uma necessidade prpria. Neste contexto, impera reconhecer em favor do recorrido

os direitos e prerrogativas institudas pelo art. 6 do Cdigo de Defesa do Consumidor, com maior nfase no tocante facilitao do exerccio de sua defesa e inverso no nus da prova: Art. 6 So direitos bsicos do consumidor: (...) VII - o acesso aos rgos judicirios e administrativos com vistas preveno ou reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteo Jurdica, administrativa e tcnica aos necessitados; VIII - a facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a inverso do nus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincias; Sob este enfoque, depreende-se pelo estudo dos autos que os litigantes celebraram contrato para a aquisio de imvel, localizado no empreendimento denominado Residencial Vista Verde, na forma do contrato de fls. 14-18, atravs do qual se comprometia o recorrido ao pagamento do preo relativo ao referido bem, ao passo que caberia empresa recorrente a construo do imvel, segundo as caractersticas consignadas nas plantas e memoriais descritivos respectivos. Tais circunstncias restam inteiramente demonstradas nos autos, no havendo impugnao por qualquer das partes, sendo desnecessria a produo de prova complementar neste sentido. Impera verificar, portanto, se o empreendimento acima destacado teria sido ofertado pela empresa de construo civil na forma de condomnio fechado horizontal. Tem-se que a oferta divulgada pela empresa recorrente, com patente objetivo de atrair clientes para a contratao, mormente considerando sua estratgia de publicidade atravs de veculos de comunicao de largo alcance, deveria conter informaes completas e suficientes para esclarecer ao consumidor integralmente sobre a natureza e caractersticas do empreendimento. Importante destacar que a oferta a divulgao de uma

vontade unilateral de comercializao de determinado bem ou servio, na qual h a expresso da manifesta inteno da parte em contratar, bem como informa sobre as condies essenciais para a formalizao de tal pacto. O Cdigo de Defesa do Consumidor determina em seu art. 30, in verbis: Art. 30. Toda informao ou publicidade,

suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com relao a produtos e servios oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Assim, todo aquele que torna pblica sua vontade de contratar, apresentando detalhes, ainda que mnimos, mas suficientes para a comercializao do bem ou servio, fica obrigado ao seu fiel cumprimento, devendo as informaes veiculadas publicamente constarem no pacto negocial a ser firmado. Comentando o dispositivo legal supramencionado, Ada Pellegrine Grinover, Antnio Hermam de Vasconcelos e Benjamin, Daniel Roberto Fink, Jos Geraldo Brito Filomeno, Kazuo Watanabe, Nelson Nery Jnior e Zelmo Denari, lecionam que: O art. 30 d carter vinculante informao e publicidade; andou bem o legislador ao separar as duas modalidades de manifestao do fornecedor, considerando que aquela mais ampla que esta. Com razo est Rizzatto Nunes, ao indicar que 'toda publicidade veicula alguma (algum tipo de) informao, mas nem toda informao publicidade'. Por informao, quis o CDC, no art. 30, incluir todo tipo de manifestao do fornecedor que no seja considerado anncio, mas que, mesmo assim, sirva para induzir o consentimento (= deciso) do consumidor. A esto includas as informaes prestadas por representantes do fornecedor ou por ele prprio, bem como as que constam em bulas ou alguns rtulos (no em todos, pois certos rtulos ou parte deles apresentam carter publicitrio).

A vinculao atua de duas maneiras. Primeiro, obrigando o fornecedor, mesmo que se negue contratar. Segundo, introduzindo-se (e prevalecendo) em contrato eventualmente celebrado, inclusive quando seu texto o diga de modo diverso, pretendendo afastar o carter vinculante. Nesse ltimo aspecto, impecvel a lio de Thereza Alvim: se a proposta publicitria 'obriga o proponente, o contrato que dela se originar dever ser lavrado, seguindo estritamente os seus termos'. Da que no impede a vinculao eventual informao do fornecedor, sempre a 'letere' do anncio, de que as alegaes tm mero valor indicativo. Ainda assim, opera, integralmente, a fora vinculante do alegado. Dois pressupostos bsicos devem estar presentes para que o princpio da vinculao atue: veiculao e preciso da informao. (in Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto, 8 ed. , Rio de Janeiro: Forense Universitria, 2004, pgs. 257-258. Na situao em exame, pelo estudo da documentao que integra o presente caderno processual, infere-se que a recorrente utilizou-se de material publicitrio que apresentava o empreendimento com caractersticas prprias de condomnio fechado horizontal. Com efeito, ainda que o contrato firmado entre as partes seja silente neste sentido, a apresentao da construo dispondo as unidades residenciais de forma ordenada, devidamente protegidas por muro externo e alcanadas por entrada frontal protegida por guarita, possibilita a clara convico sobre tratar-se de verdadeiro condomnio residencial fechado. A prpria planta do empreendimento, devidamente registrada nos rgos pblicos municipais, destaca a existncia da referida fachada frontal (guarita), alm da disposio uniforme das unidades residenciais e isolamento da propriedade por muro externo. Sob este enfoque, pelo atento estudo do substrato probatrio reunido no feito, em consonncia com a prpria natureza e forma da construo, evidencia-se patente a natureza condominial da obra, prevalecendo-se a recorrente destas condies inclusive para efetivar as respectivas vendas. Assim, a oferta divulgada pela recorrente, informando visualmente sobre a constituio do empreendimento na forma de condomnio, deve fazer parte dos contratos daqueles consumidores que se mostraram compelidos contratao nesta especificidade.

Com efeito, a recorrente deveria ter se precavido ao ofertar tais facilidades, deixando inequvoco aos seus potenciais consumidores as caractersticas do empreendimento, de sorte a evitar m interpretao acerca do contedo e alcance do material de publicidade. No tendo preservado referida cautela, deve responder pela expectativa que deu causa, disponibilizando o empreendimento na forma como veiculado em sua campanha de publicidade. Imperioso asseverar que o consumidor no pode ser jamais vtima de estratgias de publicidade que o coloquem em condio de prejuzo e desvantagem em relao ao fornecedor dos servios, sobretudo em razo da importncia social da atividade desenvolvida pela empresa recorrente. O respeito aos direitos e garantias preservados em favor do consumidor, antes de configurar-se em mera previso legal, deveria traduzir-se em verdadeira estratgia de atuao das empresas, de sorte a garantir a contratao de maneira legtima e tranquila. Valer-se de informaes incompletas em campanhas publicitrias, para, posteriormente, impingir o consumidor a situao de clara desvantagem, mostra-se como conduta ilegtima e que deve ser repelida com veemncia pelo Poder Judicirio. Desta feita, tendo em vista que a empresa de construo se utilizou de material de propaganda com informaes imprecisas como estratgia para incrementar suas vendas, impe-se que seja responsabilizada pela constituio do empreendimento na forma da oferta pblica. Revela-se, portanto, coerente o julgado ao estabelecer a obrigao da empresa de construo civil recorrente em constituir legalmente o empreendimento Residencial Vista Verde como condomnio fechado horizontal. Do mesmo modo, tendo em vista figurar ainda como proprietria de unidades individuais no comercializadas, tambm deve participar do pagamento das despesas condominiais aprovadas e fixadas em assemblia. Ademais, no se constitui em bice ao cumprimento da ordem acima destaca a escusa apresentada pela empresa recorrente, mormente considerando a possibilidade de regularizao do empreendimento nos rgos municipais, inclusive quanto ao passeio pblico referido no feito. Outrossim, uma vez providenciadas as diligncias para o cumprimento da ordem jurisdicional, no restar evidenciado o descumprimento da

sentena pela demora no processamento do requerimento pelos rgos administrativos municipais, circunstncia que tambm afasta a validade do argumento suscitado pela recorrente neste especfico. De resto, tendo em vista que no se promoveu qualquer alterao no contedo do julgado hostilizado, no identifico razes que determinem a modificao no montante dos honorrios arbitrados no primeiro grau de jurisdio, sobretudo em face da observncia aos princpios da razoabilidade e proporcionalidade na fixao das verbas sucumbenciais. Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do recurso interposto, confirmando-se integralmente a sentena hostilizada. como voto. Natal, 24 de novembro de 2009.

DESEMBARGADOR DILERMANDO MOTA Presidente

DESEMBARGADOR EXPEDITO FERREIRA DE SOUZA Relator

Dr. PEDRO DE SOUTO 12 Procurador de Justia