1 Capitulo 1 Final

VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H.
Pellice
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CAPITULO UNO
Tasacin de Inmuebles - inalidad ! C"nce#$"s - Inmuebles U%ban"s
La finalidad del presente es suministrar a los lectores que se dediquen a la tasacin de propiedades los criterios, pautas y elementos necesarios para realizar el proceso de tasacin La tasacin es un componente clave en el proceso de determinacin del valor de un bien inmueble. TASA& " AVALUA& un inmueble es de$e%mina% el 'al"% ec"nmic" m(s #%"bable del mismo a una )ec*a de$e%minada+ en un me%cad" lib%e y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un traba o t!cnico, %eali,ad" #"% un #e%i$" $asad"% , que comprende el con unto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dic"o valor.. -u. es un Pe%i$" Tasad"% La #nin Panamericana de $aluaciones define al Perito %asador Profesional como &a un e'perto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia t!cnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derec"os, sus usos y las fuerzas, econmicas, pol(ticas y f(sicas, que por interaccin influyen en su valor) procesa todos los datos en forma ordenada, ob etiva, sistemtica y co"erente dentro de un sano criterio de apreciacin y aval*a el bien o los derec"os, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fec"a y lugar determinados, considerando un uso y propsito espec(fico.+ ,ada la trascendencia de la opinin que el Perito %asador representa en importantes decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que mantengan un alto (ndice de conducta en el desarrollo de su profesin. -l Perito %asador debe tener la capacidad de fundamentar la estimacin del valor considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran ob etividad e independencia de criterio. -n muc"os casos para actuar debidamente se debe realizar un traba o de carcter interdisciplinario con la participacin de e'pertos de distintas especialidades, lo cul es un s(ntoma de madurez y responsabilidad profesional. -n asuntos udiciales es la persona elegida en razn de sus conocimientos t!cnicos por el .uez o las partes, que tiene por misin, luego de aceptar el cargo y prestar uramento, proceder a e'menes, comprobaciones y apreciaciones de "ec"os cuyo resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la causa pertinente. #na de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y ob etividad, pues desempe/an en cierto modo un ministerio de carcter p*blico y act*an como delegados o au'iliares del .uez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de su designacin y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino solamente au'iliar del tribunal) en tal carcter no debe admitir sugestiones de los litigantes ni atender otro inter!s que el de la usticia. 0onforme a ello, el perito debe e'plicar detalladamente los m!todos y procedimientos t!cnicos utilizados, que le permitieron llegar al resultado presentado. La fundamentacin de la pericia es un elemento clave de la misma y de ella depender que el uez se aparte o no de sus conclusiones.
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VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice CAPITULO UNO
-l perito dictamina sobre cuestiones t!cnicas que los ueces no pueden conocer por s( mismo, de a"( la necesidad del perito y de la e'plicacin en detalle de los distintos pasos seguidos. Las )unci"nes del $asad"% s"n0
1btener la informacin ms e'acta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. 2i fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transaccin o con los registros p*blicos. 0onseguir informacin sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las veces que se modifico el precio de oferta. 3veriguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla. 0onfirmar que no "ubo caracter(sticas especiales en la operacin, como la compra de otro bien del comprador o la inclusin de otra propiedad 4inmueble o de otro tipo5 por el vendedor para fomentar la venta 0onfirmar que el vendedor no se "izo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador, como por e emplo una parte de la comisin normalmente pagada por el adquirente. 6 0onfirmar que no "ubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta. 2i e'istiera una oferta de venta, "ablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de inter!s del mercado en la propiedad. 2i fuera una propiedad "orizontal, averiguar cuales edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. 2i fuera una casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento. Preparar y firmar el 7nforme de tasacin.
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P%(c$icas de $asacin inace#$ables1
Los siguientes son algunos e emplos de prcticas de tasacin que se consideran inaceptables8
7ncluir datos ine'actos sobre el barrio considerado, el terreno, las me oras de los edificios o las propiedades comparables. 9o considerar ni incluir en el 7nforme de tasacin los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la pro'imidad de esta a factores adversos. #tilizar comparables en el proceso de valuacin no "abiendo el tasador inspeccionado personalmente el e'terior de los mismos. 2eleccin y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su ubicacin y estado f(sico son ms similares a la propiedad considerada. -mpleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistos por partes que tienen intereses financieros en la venta o financiacin de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la informacin recurriendo a una fuente ob etiva. 3plicacin de a ustes a comparables cuando son innecesarios o no "acerlos cuando si son necesarios, con la intencin de cambiar o de otra manera modificar el valor de la propiedad tasada.
-'traido de ;anual del <0R3
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-laboracin de una valuacin que no sea fundada en datos ciertos de mercado. 9o mencionar en el 7nforme de tasacin una situacin o circunstancia de la propiedad tasada que cree un inminente peligro de da/os a los ocupantes 4incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones el!ctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.5.
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&e3uisi$"s0
Los requisitos que deben reunir los tasadores son los siguientes8
=ue est!n inscriptos en los registros que las instituciones de la actividad "ayan "abilitado o "abiliten a tal fin. =ue cuenten con un titulo profesional o matricula profesional vinculada a la actividad 4arquitecto, ingeniero civil, ingeniero agrimensor5. =ue no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos. =ue no tengan inter!s econmico o de otro tipo en el resultado de la tasacin 4por e emplo no podr tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene como corredor en la operacin inmobiliaria de la propiedad en cuestin5.
An$eceden$es de la Valuacin a ni'el mundial2 3 lo largo de la "istoria de la "umanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que "an marcado al "ombre y su concepto por la propiedad y el valor de !sta. 3 continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, seg*n el te'to de Horst >arl ,obner. P%e*is$"%ia -l ser "umano es sus primeros "ec"os se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. -n todos estos actos y muc"os otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. -se acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos. 3ntes de que sur an las sociedades agr(colas, no "ab(an limitaciones sobre el uso de la propiedad, "ab(a la suficiente e'tensin y no "ab(a escusa para formar parcelas, fincas o similares. 0on el uso de la tierra con vocacin agr(cola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra8 la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza. -l derec"o sobre la propiedad de la tierra aparece en la !poca de transicin del periodo mesol(tico al neol(tico y con la aparicin del arado y la "oz, el inicio de la construccin de viviendas y megalitos 4?.@@@ a.0.5 se testifica la definicin de propiedad ra(z. Babil"nia 9emrod 4A.?B@ A.CDC a.05, fue quien fund <abilonia, civilizacin a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes.
A E
-'traido y adaptado de ;anual del <0R3
-'traido del 7ng. Ronny Fonzalez
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-n las inmediaciones de la ciudad de %elo", se encontr una reliquia de invaluable valor8 una tabla de barro que data de apro'imadamente B@@@ a/os a.0. -n esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de ,ungui, sus parcelas 4trapecios, rectngulos5, con sus medidas de lado y superficie. -stas tablillas de barro eran importantes en razn que e'ist(a un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras 4contratos compra venta, cesiones, permutas, pr!stamos, pagndose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra deb(an pagar un tributo en proporcin al Val"% que generaba la tierra 4ingreso por cosec"as5. E5i#$" -n -gipto se ten(a una accin particular en la cual el rey era un ,ios o representante de ,ios en la tierra. <a o ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo !ste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinast(a, la propiedad inicia una transicin de ser ob eto de renta al concepto de propiedad pura. -'isten evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses 77 el Frande 4 siglo G$7 a.0.5. 2eg*n Herodoto8 H 2osostris dividi el suelo de -gipto entre los "abitantes asignndoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tama/o, y obteniendo su recaudacin principal de la renta que los poseedores ten(an que pagarle a/o por a/o, los lotes ten(an lados de :@@ codosH. -n la !poca de Ptolomeo la tierra se divid(a en cinco tipos8 I La tierras del rey 4tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto5 I La tierras asignadas cultivables 4tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio I Las parcelas invendibles 4tierras de los soldados5 I Las tierras del templo I Las tierras de personas particulares 4su etas al pago de impuestos5 &"ma -l derec"o romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenec(an la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre !sta e'istiesen 4derec"o de propiedad e'clusiva5. Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma. -n realidad los fundamentos del derec"o romano, provienen de las llamadas ,oce %ablas, elaboradas por los decenviros 4B?@ a.0.5 -stas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepcin del derec"o privado8 I La propiedad privada sobre bienes ra(ces I La libertad para disponer de los bienes ra(ces mediante contratos y documentos
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I -l traslado de los bienes por "erencia -n el periodo B@C EJC a.0, se da el llamado sitio de $eies, que marca el inicio del e'pansionismo romano por occidente, que tambi!n marca el inicio de la propagacin de la urisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. An$eceden$es de la Valuacin en La$in"am.%ica 2eg*n $icente 0aballer, la civilizacin 7903 fueron los primeros tasadores en 3m!rica Latina. -l mercado 7903 no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo pod(a tener un desempe/o eficiente con la participacin de los tasadores o llamados 0"aninc"aqKuna. -stos posteriormente establecieron los primeros catastros en 3m!rica, para posteriormente seguir con estas t!cnica los conquistadores espa/oles y portugueses en los per(odos de la colonia. Principalmente durante la !poca del siglo GG, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es el 0uerpo %!cnico de %asadores del Per* 4:LJ@5. Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones8 I :JBJ fundacin de la #nin Panamericana de 3sociaciones de $aluacin #P3$ 4:JBJ5. I 7<3P- 47nstituto <rasile/o de 3valuadores y Peritos de 7ngenier(a, que en la !poca de :JL@ se re*ne con el resto de asociaciones de valuadores <rasil. 2e destaca el potencial cient(fico de sus valuadores I :JL: creacin %"e 7nternational 2andards 0ommittee, %73$20. 0ambia su nombre en :JJB a 0omit! 7nternacional de $aluacin, 7$20. I :J?C 2oitave 42ociedad de tasadores de $enezuela5 I 3sociacin de 3valuadores de Paraguay I 7nstituto de 3valuadores del #ruguay I 3sociacin 9acional de 7nstitutos ;e'icanos de $aluacin ELEMENTOS -UE PA&TICIPAN EN LA VALUACION Los elementos que intervienen en la avaluacin son fundamentalmente las cosas y las personas, yo dir(a las personas de e'istencia visible. 6 ,e acuerdo oM 0digo 0ivil 4art. E@5. "Son personas8 todos los entes susceptibles de adquirir derec"os y contraer obligacionesN. 2e clasifican en) a5 Personas de e'istencia visible b5 Personas de e'istencia ideal o ur(dica8 de 0arcter P*blico o 0arcter Privado. N%odos los entes que presentasen signos caracter(sticos de "umanidad, sin distincin de cualidades o accidentes, son personas de e'istencia visible 4art,, C: del 0d. 0iviM5
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,e e'istencia ideal o tambi!n personas ur(dicas) =uedan definidas en el 0digo 0 i v i M como de e'istencia necesaria y creada con un ob eto conveniente al pueblo. 2on de carcter P*blico y de carcter Privado. ,e carcter P*blico8 : 6 -l -stado 9acional, las Provincias y los ;unicipios . A 6 Las -ntidades 3utrquicas E 6 La 7glesia 0atlica. ,e carcter Privado8 Los establecimientos de utilidad p*blica) 4religioso, cient(fico, colegios, sociedades, bancos, etc.5 y toda asociacin que tenga por ob eto el bien com*n y. posea patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derec"os y contraer obligaciones . 6 ,e acuerdo al 0digo 0ivil 4art . AE::5 . &2e llaman cosas los ob etos materiales susceptibles de tener un valorN Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a Ma energ(a y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin . Los ob etos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se llaman <7-9-2. -l con unto de los bienes de una persona constituyen su patrimonio. Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesin o por su carcter, representativo. Las c"sas ! la #%"duccin0 2on Oactores de la produccin8 9aturaleza, %raba o y 0apital -l "ombre recibi de la naturaleza las NcosasN sin elaborar, las recibi8 sin cargo alguno, para que ellas sirviesen a sus necesidades y contribuyesen a su bienestar. -l ingenio, "abilidad y e'igencias de la vida "acen que aprovec"e las NcosasN, transformndolas. -se esfuerzo es eM traba o. 3quel que "ace uso racional del traba o aplicado a las cosas, consigue atesorar cosas elaboradas que le sirven para vender o intercambiar, con lo que comienza a crear su riqueza o Ncap i talN. CONCLUSIN0 : 6P6 Las cosas de la 9aturaleza fueron bienes gratuitos y estuvieron al alcance de todos los "ombres. A Q -l traba o, la dedicacin, el .perfeccionamiento, etc. dieron origen al capital. E 6 Por lo que el capital es el resultado de cosas a las que se "a aplicado traba o y tiempo. Por lo tanto el tiempo es una constante de intercambio entre 0apital y traba o.
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EL 9OMB&E EN LA ECONOM:A0 0orresponder(a comenzar dando una definicin de -conom(a, pero ella surgir del anlisis de todos los elementos concurrentes una vez e'aminado !l tema. Lo cierto es que e'iste un problema econmico y a !l est ligado el "ombre, y sus recursos, plantendose lo disyuntiva de la capacidad de "acer todo lo que se desea o tener todo lo que se apetezca. Orente a esto no caben mas que dos caminos, o saber) 7 6 -ncontrar la manera de aumentar los recursos para satisfacer las necesidades. o bien) A 6 2acrificar las apetencias adaptndose a los recursos, Puede ocurrir que esos recursos no alcancen a cubrir las necesidades m(nimas e indispensables. -l problema se complic a*n mas, cuando se considera al "ombre fuera del plano individual, integrado al plano social donde sus necesidades aumentan y las responsabilidades se agravan. -s as( como el ."ombre tiene por funcin. tender a la integracin de los valores econmicos, lo que equivale a decir que est en funcin econmico social. LA &I-UE;A1 9ace de esa integracin y es tanto ms importante cuando ms se acerque a la perfeccin. 2eg*n Leo Little al t!rmino riqueza se le pueden asignar varios significados8 N -n su acepcin amplia, es la provisin de bienes econmicos e'istentes en un momento dadoN, 3lfred ;ars"all dice que Ntoda riqueza consiste en cosas deseables, es decir en cosas que satisfacen necesidades "umanas directa o indirectamente, pero no todas las cosas deseables se consideran riquezas. Por e emplo8 -l afecto de los amigos, es un elemento importante del bienestar, es cosa deseable , pero no se considera como riqueza . NLas cosas deseablesN como e'presin de riqueza suele no ser propia, podr(a reemplazarse por N<ienesN . 2e denomina bien, ob eto de relaciones econmicas, todo aquello que posee 7a propiedad de ser apto pora satisfacer, directa o indirectamente, una necesidad "umana, cabe as(, afirmar que las necesidades "umanas son satisfec"as por medio de la utilizacin o posesin de cosas, materiales o no, que tienen como caracter(stica importante, la de ser permutables entre s(. -sta permutabilidad de los bienes entra/a dos elementos a saber) N La utilidad y la dificultad de adquisicin de los mismos. Lo primero podr(a definirse como Naptitud que tiene una cosa para satisfacer una necesidad "umanaN, 2in embargo, no basta ello para la caracterizacin de la permutabilidad o limitacin. -s preciso que la cosa est! rodeada del atributo de escasez, es decir que las cantidades que de la misma e'isten, sean insuficientes en relacin con la apetencia que de ellas se siente, pero no una escasez absoluta.P
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La dificultad de adquisicin de un bien determinado y el que la gente est! dispuesta a realizar esfuerzos de cualquier orden para conseguirlo, unto con la posibilidad de trueque, dan a los bienes un valor de cambio que podr(a definirse como el valor de uso o utilidad reconocidos por la colectividad. 2obre este tema volveremos mas adelante CLASI ICACIN DE LOS BIENES0 Podr(an clasificarse en8 <ienes materiales o econmicos8 a5 ,irectos o de consumo, b5 7nstrumentales . <ienes inmateriales8 a5 7nternos, b5 -'ternos. BIENES MATE&IALES8 4seg*n ;ars"all5 comprenden las cosas materiales *tiles y todos los derec"os de poseer, utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de percibirlos en el futuro. 2e clasifican en bienes directos o medios de consumo y bienes instrumentales a5 <ienes directos o de consumo) son los que satisfacen directamente las necesidades "umanas 4pan, vestido, muebles, etc,5. b5 <ienes instrumentales) son los que sirven para procurarse Ros bienes directos o de consumo 4la tierra cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas, etc.5 BIENES INMATE&IALES8 2e clasifican en internos y e'ternos. a5 <ienes inmateriales internos8 0omprenden las cualidades y facultades para la accin y para la diversin, Por e emplo8 "abilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreacin derivada de la lectura o de la m*sica. b5 <ienes inmateriales e'ternos8 comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por e emplo8 Relaciones de negocios que dependen de7 cr!dito personal. &I-UE;A0 2iguiendo a 3dam 2mit" y a muc"os otros economistas, en esta confusin de vocablos podr(a decirse8 Riqueza Personal8 -nerg(a, facultades y "bitos que "ace a las personas industrialmente eficientes. Riqueza 0om*n8 Oacultad civil, derec"o del uso de la propiedad p*blica. 2on en general los bienes colectivos) las plazas, canales, caminos, etc, -l problema econmico de la comunidad8 -l "ombre no puede resolver solo sus problemas, necesita como miembro del conglomerado social, recurrir al concurso de otras sociedades ya sea porque no posee los materiales necesarios para realizar alguna cosa, ya sea porque no posee la maquinaria o la mano de obra. -s evidente que esto da origen a lo que es la -conom(a de cambio.
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37 vivir el "ombre en sociedad aparece la necesidad de trueque o cambio, Para facilitar la eleccin "a creado el mecanismo de los precios, los sistemas monetarios, la banca y el comercio internacional. Las transacciones a que necesariamente obliga la divisin del traba o quedar(an reducidas a l(mites muy estrec"os si "ubieran de efectuarse directamente8 seria muy posible que el zapatero muriera de "ambre si tuviera que esperar que un panadero necesitase zapatos y por otra parte, si alguien tuviese que cambiar una casa entre sus conocidos a cambio de los distintos ob etos que "a de necesitar durante el a/o, todos se burlar(an de !l. Por eso es que se necesita un ob eto intermedio, que en primer lugar sea gustosamente aceptado por todos, y que adems pueda ser utilizado por su poseedor en una nueva transaccin, para poder adquirir en definitiva, aquella cosa que precisamente necesita, este ob eto intermedio es el dinero Los ob etos que en el curso de la "istoria "an actuado a modo de dinero entre los distintos pueblos fueron, conc"as, perlas, marfil , entre los pueblos pastoriles8 el ganado, etc. Precisamente la palabra latina correspondiente a dinero) pecunia, deriva de pecus S ganado. -stos ob etos fueron suplantados por el metal y en particular por los metales nobles. -stos *ltimos fueron reconocidos como medio general de cambio por todos los pueblos civilizados. -n su origen, los metales nobles eran pesados, Ndinero ponderadoN y solo despu!s recibieron forma monetaria como Ndinero para el pagoN. -l oro no siempre se consider de modo indiscutible como e7 metal ms precioso 3s(, por e emplo, los antiguos germanos prefer(an la plata. MISION DEL DINE&O 8 -n la econom(a moderna el dinero tiene dos misiones principales que cumplir) es un medio general de cambio y un medio general de e'presin del valor, 0omo medio de cambio8 -l dinero se utilizo en la confianza de que la moneda aceptada como contraprestacin ser utilizada generalmente y de modo anlogo por otros interesados para efectuar transacciones, dentro de la misma colectividad mercantil. 0omo medio de cuenta8 o e'presin del valor, el dinero sirve para e'presar en unidades monetarias el valor de todas los dems mercanc(as y es, en tai sentido, el denominador com*n en el: trfico econmico. 3 su vez, la posibilidad de un clculo preciso es una necesaria premisa de ordenacin de la vida econmica. 3dems de estas dos funciones econmicas precitados,, puede destacarse tambi!n una funcin ur(dica8 0omo medio legal y reconocido de pago , el dinero se convierte en un eslabn ur(dico. 2irve para cumplimentar las e'presiones dadas en dinero y aquellas otras que pueden ser convertidas en cr!ditos monetarios. -l -stado determina lo que debe ser medio definitivo de pago, es decir, lo que ya no necesita ser can eado por otra cosa. 3li proceder el estado en tal forma, establece el patrn monetario de un pa(s. -l dinero que a !l se a usta tiene circulacin forzosa. PAT&ON O&O -l e'tran ero no acepta con agrado especies monetarias de otros pa(ses) mercanc(as y servicios tienen que compensarse, precisamente con servicios y mercanc(as) "e aqu( un "ec"o que nunca se repetir demasiado. 2in embargo, en el trfico internacional tenemos una mercanc(a que provisionalmente puede aceptarse, aunque no se la "aya encargado, pues
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puede cambiarse en todo momento por lo que inmediatamente se precise, esta mercader(a es el oro. 3ntes de :J:B, eM trfico internacional de pagos presentaba problemas ciertamente interesantes que supon(an para el cient(fico no pocos quebraderos de cabeza, pero que en 7a prctica no constitu(an dificultades fundamentales. -l via ero provisto de su dinero nacional pod(a via ar por todas partes, cambiarlo con muy poco molestia por otro e'tran ero y lo que es me or, sin temor a que con el cambio sufriera mermas su poder adquisitivo. %odo esto se lo deb(amos al patrn oro y al automatismo del oro, colabor, no poco, en esto, 7nglaterra que era por aquellos momentos el adalid en el comercio. -n :JE: se vio que el patrn oro se derrumbaba, se "icieron varios intentos de ponerlo otra vez en r!gimen, pero in*tilmente. Los monedas antiguas de oro y a*n las modernas sufren envilecimiento, por no alcanzar su peso o patrn, ya sea porque se las acu/o defectuosamente , ya sea porque durante su circulacin, por desgaste, se redu o su peso o calidad, ya porque se produce el robo de oro sobre todo en las monedas gruesas. -ste fue, tambi!n, uno de los motivos que dio lugar a concebir el papel moneda, mas de menor valor e'tr(nseco. liviano y
0uanto mayor sea Ma reserva de oro de un pa(s, ms rico se le considera. -l patrn oro monetario es fi ado por cada pa(s de acuerdo o sus reservas, criterio que definir la llamada estabilidad econmica Im#"%$ancia de la 'al"%acin -n los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est fuera de duda. -n cualquier sociedad moderna para un gran n*mero de actos econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. -mpezando por las e'propiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con "ec"os tan cotidianos como en uiciamientos civiles, particiones de "erencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, "ipotecas, etc.) y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin de activos es un "ec"o trascendente en cualquier pa(s, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambi!n mayor es la necesidad de una me or y ms a ustada valoracin de los activos de esa sociedad. Ce%$e,a ! Tasacin %asar es el acto de valorar un bien, es decir, de se/alar o medir su valor de mercado. $alorar ob etos es un acto "abitual y emp(rico que muc"as veces se "ace inconscientemente. 0ada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciacin que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es ob eto del intercambio. 0ualquiera puede "acerlo, el punto es "acerlo bien. 9ormalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisin de inversin o de financiamiento. %asar un inmueble implica determinar su precio &a priori+, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la comple idad del proceso, e'igen co6nocer con certeza el valor de los bienes que estn en uego. %area particularmente comple a cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de una persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su propia
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estimacin respecto de cunto dinero pagar(a para comprarlo o de cunto estar(a dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados. 2in embargo, independientemente de la ob etividad y rigurosidad del tasador, siempre "abr alg*n grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar. ;uc"as razones lo e'plican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos8 a las particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de informacin oportuna y fidedigna sobre ambos. : 2lo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al m(nimo, e incluso, sacar venta a de ella. 0onocer la variabilidad probable del valor #na cuarta razn, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasacin. 9o "ay e'igencias de formacin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la prctica los principales demandantes institucionales de este servicio entienden la tasacin como una e'tensin natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta e'periencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona fle'ibilidad para tomar sus decisiones. Las #a%$icula%idades de l"s inmuebles -l valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dic"o valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas caracter(sticas y precios en el mercado son conocidos por el tasador. 2in embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos f(sicos, funcionales y de localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como "abitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los "acen prcticamente *nicos e irrepetibles. -sta "eterogeneidad se refle a en significativas variaciones de valores. 2on tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. T, a diferencia de lo que sucede con la mayor(a de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en !l su propietario como de su localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de e'ternalidades urbanas. 3dems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigUedad. -l suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de e'pectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre. El dinamism" del me%cad" -n un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. -l precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin espec(fica y circunstancial. ,e "ec"o, e'isten tantos precios como transacciones concretas. -l mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto8 los bienes no son "omog!neos, su localizacin es muc"as veces prcticamente monoplica, las e'ternalidades estn siempre presentes, no e'iste movilidad de factores, ni alta liquidez, el n*mero de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son
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largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, act*an siempre con un alto grado de sub etividad, etc. 2us particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms "abilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, e'pectativas de ganancias futuras, etc., que otros, "acen que los precios var(en. 7nmuebles con las mismas caracter(sticas pueden tener un mismo precio ms probable 4y por lo tanto, en apariencia, un mismo NvalorN5, pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio8 diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podr(an estar asociados varios precios. Pero los compradores y vendedores no act*an aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el conte'to del mercado, compitiendo entre s(. T dic"a competencia, en virtud al propio inter!s econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. -ntonces, un n*mero suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra6dores y vendedores. ,ada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio *nico y cierto, sino como una medida de convergencia estad(stica de los precios. -l valor de mercado es Nel precio ms probableN, no solamente por cuanto el tasador dif(cilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo m'imo que se puede afirmar, con determina6da probabilidad, es que el valor est dentro de determinados l(mites. La dis#"nibilidad de in)"%macin La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin, cualquiera sea la metodolog(a empleada, radica en la disponibilidad de buena informacin. %odos los m!todos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al ob eto de la tasacin, ya sea precios de transferencias, valores de oferta yVo de arriendos, costos de construccin, etc. -s de6cir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caracter(sticas. 2in informacin de mercado es imposible realizar una tasacin. -n los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es propia de cual6quier mercado con oferta y demanda variables sino tambi!n por la falta de transparencia del mercado. T donde "ay aleatoriedad "ay incertidumbre. 3 veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble ob eto de la tasacin slo puede ser abordada mediante la ampliacin del marco de referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de indeterminacin, un mayor margen de error en el proceso de tasacin. 3dems, los datos no estn su etos al control del tasador, es decir, no surgen de un e'perimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar alg*n tipo de relacin o comportamiento. -n consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones ine'actas de los atributos de los inmuebles y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador dif(cilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. -star obligado a "acer supuestos sobre algunas caracter(sticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms probable del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta. 9o es e'tra/o, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir con precisin. 3s( como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. -s innegable que diferentes muestras
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pueden llevar a diferentes tasaciones. 2in embargo, las discrepancias deber(an estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables. Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. ;ientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en d(a, pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. -l disponer de buena, (ntegra, fidedigna y oportuna informacin proporciona venta as comparativas para la adopcin de decisiones de valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la informacin no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. 2aber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la t!cnica de una tasacin. Pero Wqu! m!todos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio ms probable de un inmuebleX, Wqu! elementos t!cnicos le permiten acercarse ob etivamente al valor de un bienX, Wcmo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valorX 2i bien la e'periencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible contar con la e'periencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. W=u! sucede cuando dic"a e'periencia no e'isteX. ACTO&ES 0omo ya se di o la $asacin es un componente clave en el proceso de determinacin del valor de un bien inmueble. Repitiendo8 Tasa% " A'alua% un inmueble es de$e%mina% el 'al"% ec"nmic" m(s #%"bable del mismo a una )ec*a de$e%minada+ en un me%cad" lib%e y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un traba o t!cnico que comprende el con unto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dic"o valor.. El 'al"% de me%cad" debe constituir el concepto central de la valuacin de inmuebles. Los precios de mercado son los me ores indicadores del valor de mercado y las comparaciones del mercado deben constituir el criterio ms importante del valor. -s necesario, en consecuencia, conocer dos factores fundamentales0 a? la )ec*a a la 3ue debe %e)e%i%se la $asacin+ ! b? el me%cad" a esa )ec*a1 La )ec*a tiene una importancia decisiva, m'ime en los per(odos inflacionarios, pero a*n as(, en per(odos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, a*n pol(ticos, y por lo tanto la fec"a define un mercado. El me%cad" inm"bilia%i", (ntimamente relacionado con innumerables factores que 7nfluyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. 7nclusive a una misma fec"a "ay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir8 urbanos, rurales, industriales, etc. -l proceso que lleva a la adquisicin de un bien inmueble no encuadra e'actamente dentro de los tipos de mercado8 B
C"m#e$encia Pe%)ec$a8 -s aqu!l que tiene las propiedades de libertad, "omogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia M"n"#"li"8 Hay monopolio cuando la mercader(a es ofrecida por una *nica empresa y en cambio, es demandada por un amplio n*mero de posibles compradores.
-'traido de 9iederer, Prato e 7glesia
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Oli5"#"li"8 Hay oligopolio cuando la mercader(a es ofrecida por un n*mero restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado n*mero de posibles compradores. M"n"#s"ni"8 es la situacin inversa de la del monopolio. 9umerosos oferentes se enfrentan con un *nico demandante. Oli5"#s"ni"8 es la situacin inversa a la de oligopolio. 9umerosos vendedores se enfrentan a un n*mero reducido de posibles compradores. C"m#e$encia M"n"#lica8 se distingue del de competencia perfecta en la falta de "omogeneidad de la mercader(a, as( como en la falta de transparencia
M"n"#"li" Bila$e%al8 en el monopolio bilateral se enfrentan un slo oferente a un slo demandante. #no y otro negocian "asta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercader(a. -l mercado inmobiliario guarda similitud con el *ltimo mencionado, el m"n"#"li" bila$e%al1 2lo en circunstancias muy determinadas puede aseme arse al de competencia monoplica. #na situacin as( puede darse, por e emplo, cuando en determinado momento en una zona geogrfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un con unto ms o me nos importante de parcelas en forma simultnea. -n relacin a las caracter(sticas8
Libe%$ad8 se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de !l. los oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de las autoridades 0uando el mercado no es libre, se llama in$e%'enid"1 9"m"5eneidad0 se dice 3ue un me%cad" es *"m"5.ne" cuand" la me%cade%@a 3ue se c"me%cia en .l $iene unas ca%ac$e%@s$icas uni)"%mes+ es deci%+ cuand" desde el #un$" de 'is$a c"me%cial %esul$a indi)e%en$e ad3ui%i% una #a%$ida u "$%a de las 3ue sal5an al me%cad"+ !a 3ue la calidad de $"das ellas es #%(c$icamen$e id.n$ica1 0uando el mercado no es "omog!neo, se llama *e$e%"5.ne"1 T%ans#a%encia0 se dice que un mercado es transparente cuando e'iste una adecuada informacin sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en !l 4tanto oferentes como demandantes5 saben en cada momento cul es el precio que se est pagando por el producto. 9aturalmente la transparencia influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado. 0uando el mercado no es transparente, se dice que tiene "#acidad1 C"ncu%%encia8 se dice que un mercado es concurrencial cuando el n*mero de oferentes y demandantes es muy alto. 0uando no "ay concurrencia se dice que e'iste ausencia. %ecuencia de $%ansacci"nes 8 se dice que un mercado "ay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones. 0uando no "ay frecuencia se dice que e'iste in)%ecuencia.
Es a 'eces lib%e puesto que el -stado no interfiere en la formacin de precios, ni muc"o menos fi a esos precios mediante una disposicin legal .! a 'eces es in$e%'enid"+ cuando impone restricciones a la libre contratacin en defensa de sectores econmicos d!biles, teniendo, pues un acusado carcter social. N" es *"m"5.ne" , ya que las parcelas difieren entre s( en cuanto a una serie de circunstancias 4medidas, superficie, ubicacin, etc.5.
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Se5An el $i#" es " n" m(s " men"s )%ecuen$e ! n" es $%ans#a%en$e , por lo menos totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transaccin a los efectos de evasin fiscal.. En l" 3ue se %e)ie%e a la c"ndicin de c"ncu%%encial , en el mercado de inmuebles ello depender del tipo de inmuebles de que se trate 4urbano o rural, edificado o bald(o, dimensiones peque/as, medianas o grandes, etc.5. Los principios bsicos de la valuacin, definidos por OredericK <abcoK, son los siguientes8
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P%inci#i" de Uni)"%midad8 -n el proceso de comparacin se acepta el principio de uniformidad, el cul reconoce que propiedades similares tienen iguales valores. Puede asumirse que distintas propiedades tienen similares valores si tuviesen el mismo tama/o, acceso, utilidad, prctica y geometr(a. 2e presume que similares elementos de valor crean valores comparables y que las diferencias en valores se ordenan de una manera razonablemente ordenada P%inci#i" de C"m#a%acin8 -n el principio de comparacin el tasador debe8 :5 Pensar en t!rminos relativos8 muc"o me or, me or, igual peor, muc"o peor A5 -vitar comparaciones forzosas. 2i los e'tremos se encuentran muy ale ados la pregunta surge de inmediato W2on comparablesX P%inci#i" de EBac$i$ud ! P%ecisin8 La precisin en la valuacin de bienes ra(ces es relativa pero no absoluta. $alores e'actos son aquellos que son "ec"os con vista a una evidencia real de valores, en el proceso de valuacin. 9o e'iste otro criterio. Las valuaciones son uicios, no medidas. Por cuanto la precisin de un uicio es manifiestamente imposible, el valuador debe buscar un grado de viabilidad fuerte, donde sea posible obtener una me or estimacin que llene el propsito. $aluaciones e'actas son aquellas que son razonables con base a las evidencias, donde no e'isten ms pruebas que la prueba de la factibilidad. P%inci#i" del M(s Al$" ! MeC"% Us"8 -l punto de partida de cualquier valuacin es la consideracin de las potencialidades, de la utilidad y de la productividad, comparndolas con iguales caracter(sticas de propiedades vendidas o de inversiones comparables. La me or utilidad entre los usos alternativos permitidos y viables de una propiedad, es la base utilizada para las comparaciones de aval*os. Lo esencial en el aval*o es el anlisis concienzudo del ms alto y me or uso. P%inci#i" de Sus$i$ucin8 -l principio de 2ustitucin es de por s( un m!todo de aval*o que se utiliza cuando la propiedad tiene un valor para su due/o que no puede ser demostrado como &valor de mercado+ . -l principio de sustitucin se aplica a 7glesias, escuelas y otras propiedades que no pueden ser evaluadas directamente por comparaciones de venta. P%inci#i" de P%ediccin8 0omo bru os o astrlogos de los tiempos antiguos, los valuadores no pueden realizar sus clculos de valores sin entrar en la prediccin.
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E$a#as 3ue se deben se5ui% en una $asacin 6 #na tasacin es la e'presin de una opinin o criterio personal de alguien con e'periencia y capacidad t!cnica que da, como resultante del estudio de todos los factores del bien y el valor en relacin a la situacin del mercado inmobiliario, el valor de un bien . 2e debe realizar la correcta evaluacin del valor de cada propiedad antecedente comparable. 3segurar una evaluacin adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de m!todos de tasacin e informacin que contemplen las caracter(sticas de las propiedades. -l rol del tasador implica muc"o mas que el simple ofrecimiento de un valor estimado del precio de mercado de la propiedad en cuestin.
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3puntes de 0tedra y ;anual del <0R3
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-l tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen significativamente en la calidad de los resultados obtenidos. #na tasacin se efect*a siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber8 a? In)"%macin s"b%e la $ie%%a 1btencin de datos generales8 Para las tasaciones la recoleccin de datos generales consistir en la informacin de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. -sto suele incluir informacin sobre la econom(a local, la poblacin, las bases de la actividad econmica de la regin, informacin "istrica sobre valores inmobiliarios, tasas de ocupacin y tendencias de precios, e informacin anticipada sobre la actividad de construccin y desarrollo. 2e debe llevar un arc"ivo de compraventas de terrenos bald(os, clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o e'traordinarias 4en ms o en menos5, de fuentes conocidas y responsables, con indicacin de la fec"a de la operacin, su monto y forma de pago. 3 tal fin se requiere de los tasadores8 #na descripcin completa de la casa y del terreno que se esta tasando. -n el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, adicionalmente al bien tasado se deber describir el edificio, el barrio privado o NcountryN al cual pertenece. #na descripcin del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario correspondiente. #na descripcin de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara, en parte, para formar su opinin del valor del bien. #na breve descripcin de las razones que condu eron a la valuacin realizada por el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.
#tilizar en el proceso de tasacin, especialmente la inspeccin Nin situN del tasador, para verificar la informacin especifica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente tal informacin. -l 7nforme de tasacin es el medio que permite alcanzar los ob etivos antes e'puestos. b? In)"%macin s"b%e las c"ns$%ucci"nes 3simismo se debe llevar un arc"ivo relativo al costo de la construccin, costo de los materiales, mano de obra y relacin de ambos, beneficios empresariales, "onorarios profesionales. 0aracter(sticas del mercado de inmuebles) tipo de inter!s que se e'ige a los 7nversores) alquileres medios) gastos de operacin) per(odos efectivos de amortizacin) etc. c? Ins#eccin "cula% a la ,"na aledaDa al inmueble a $asa% ! la de l"s c"m#a%ables Para establecer el carcter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos espec(ficos de la propiedad considerada y de los antecedentes comparables. -ste paso es la parte de la investigacin y del proceso de recoleccin de datos que todos los tasadores deben realizar. 0onsiste primordialmente en8 7nspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores. Reunir informacin sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables que luego forman la base para el clculo del valor y realizar la inspeccin correspondiente.
;s adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspeccin de una propiedad y la confirmacin de los datos de venta comparables.
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Inmuebles U%ban"s0 7nteresa observar las caracter(sticas edilicias en la inmediaciones de la propiedad que se tasa8 destino ms general de los inmuebles 4viviendas de distintas categor(as, fbricas, comercios, depsitos, bald(os, etc.5) tipo de veredas) nivel del terreno respecto de la vereda) cuadra alta, ba a o inundable) trazado de las calles 4anc"as o estrec"as5) calles de tierra o pavimento) medios de comunicacin) servicios p*blicos 4agua potable, cloacas, alumbrado p*blico y privado, gas natural, tel!fono5) e'istencia de plazas, paseos, comercios, "ospitales, escuelas) polic(a) etc. 2e debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duracin de la vida econmica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o futura previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida f(sica.
Inmuebles &u%ales0 3dems de los (tems se/alados para los inmuebles urbanos y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrn en cuenta los siguientes8 3ccesos) %ipos de 2uelos) %opograf(a) 0limatolog(a) etc.
d? Ins#eccin al inmueble mism" a $asa% A l"s )ines 'alua$"%i"s l"s inmuebles se clasi)ican de la si5uien$e mane%a0
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1? Inmuebles U%ban"s8 2ern los que cumplan con los siguientes requisitos8
a5 =ue sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la ,ireccin de Planeamiento y ,esarrollo #rbano. b5 =ue se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales. c5 =ue uso y destino sea "abitacional, comercial o mi'to.
/? Inmuebles &u%ales 8 2ern los que cumplan con las siguientes condiciones8
a5 =ue sus medidas y superficie permitan una e'plotacin rural b5 =ue est!n ubicados en zonas rurales c5 =ue su uso y destino sea una e'plotacin rural
2? Inmuebles Indus$%iales0 2on los que cumplan con los siguientes requisitos8
a5 =ue se encuentren ubicados en zonas industriales b5 =ue su uso y destino sea una e'plotacin industrial Ins#eccin del Inmueble a Tasa% 8 2e deben inspeccionar los inmuebles con los siguientes fines8 E -n inmuebles urbanos para determinar el tipo de edificacin, estado de conservacin y probable duracin futura, calidad material y plan de arquitectura, adaptabilidad a diversos destinos, obtener datos generales, sociales, econmicos, gubernamentales, ambientales, ubicacin dentro de la manzana, deslindes, etc. E -n inmuebles rurales para determinar flora) malezas, plagas y enfermedades) 3ptitud agropecuaria) Riego natural 4R!gimen de lluvias) distribucin anual en mm.) promedio en mm.) obras de captacin) obras de almacenamiento 4represas8 cantidad, capacidad y estado
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%ribunal de %asaciones de la Provincia de 239 .#39 3puntes de 0tedra y ;anual del <0R3
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de conservacin5) obras de distribucin8 tipo, dimensiones, 4influencia en el total de la superficie5) Riego artificial8 :5 3gua superficial8 a5 ,erec"o de riego en Has.) b5 1rigen del derec"o c5 9*mero de cuenta del ,epartamento de Hidrulica) d5 ,ominio de riego en la propiedad 4Y de la superficie5) e5 dotacin m'ima y m(nima 4litrosVseg. ' Ha5) f5 caracter(sticas del ramo regador) g5 ubicacin de la compuerta en el ramo) "5 entrega del agua 4por turno o permanente5) i5 estado en la sistematizacin en la red interna de riego. A5 3gua 2ubterrnea8 a5 cantidad de pozos) b5 caracter(sticas principales 4profundidad, dimetro, ca/os, salida, motor, tipo de bomba, cantidad de turbinas5) c5 rendimiento 4caudal en litrosV"ora5) d5 ubicacin en la propiedad) e5 dominio de riego 4Y de la superficie5) f5 calidad del agua e'tra(da, principalmente conductividad5) ,esagUes y drena es. 3ccesos y distancia a centros de distribucin o consumo, etc. e? In'es$i5acin %ela$i'a a las ca%ac$e%@s$icas in$%@nsecas del inmueble 3ntecedentes dominiales8 Propietario y su alcance del derec"o de propiedad) derec"os reales) gravmenes) interdicciones) 7nscripcin de dominio8 Plano de mensura) 9omenclatura 0atastral) ;edidas y 2uperficie) ;edianeras) Restricciones dominiales, servidumbres de paso, de servicios, indicando sus medidas, superficie y ubicacin dentro de la parcela) %opograf(a, calidad del suelo, etc. )? C(lcul" del a'alA" #"% '@a de $"d"s l"s m.$"d"s 3ue sea #"sible a#lica%1 La tasacin deber ser realizada mediante la determinacin del valor de mercado de la propiedad tasada, la que surgir de la utilizacin del m!todo de propiedades comparables, tal como se describe en detalle mas adelante. -n el concepto ms general los m!todos de valuacin pueden clasificarse en8
a5 Se#a%a$i'"0 atienden al "ec"o de que una propiedad inmueble estar formada por dos
partes principales8 -l %erreno y Las 0onstrucciones y, eventualmente, algunas secundarias 4plantaciones, por e emplo5
b5 De C"nCun$"8 atienden al "ec"o de que el uso o beneficio que presta o rinde el bien
proviene de su consideracin como ente total *nico, al margen de las partes que lo forman. %odas estas partes concurren a la finalidad *nica de su utilidad con unta, utilidad que, en t!rminos de valor, queda medida por la renta, real o probable. ,entro de la misma generalidad, los m!todos pueden ser8
a5 Es#ec@)ic"s " Anal@$ic"s8 2e basan en el e'amen de las particularidades y

caracter(sticas del bien en s(8 su renta, la calidad material de las me oras su destino, las condiciones del suelo, etc
b5 C"m#a%a$i'"s8 los que se basan en el e'amen de las particularidades de bienes

seme antes al que se estudia La clasificacin moderna, ms simple y lgica que tiene en cuenta el carcter separativo o de con unto da dos m!todos fundamentales8
a5 Di%ec$"8 el que e'amina por separado el valor de la tierra y el de las me oras y

accesorios. -s eminentemente separativo. 2e opera sobre el inmueble en forma independiente8 %erreno por un lado 4por v(a comparativa5 y ;e oras por el otro 4por v(a comparativa o por v(a espec(fica5. 2e obtienen dos valores que luego se suman.
b5 Indi%ec$"8 -s eminentemente un m!todo de con unto. 0onsiste en calcular la renta anual

liquida que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de inter!s, conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su
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aplicacin que provienen de la indeterminacin que e'iste en algunos t!rminos8 la cuota de inter!s, la seguridad de que la renta sea la que equitativamente corresponde, base de la capitalizacin, etc. -l anlisis de la valuacin es el punto del proceso en que el tasador completa la investigacin de los datos que "a reunido, lo que lo lleva a una conclusin sobre el valor de mercado para la propiedad tasada. -'isten varios tipos diferentes de anlisis de valuacin que el tasador puede elegir para valuar distintas propiedades. -l m!todo de valor de mercado consiste en la comparacin de precios de venta de propiedades con caracter(sticas similares a la tasada. -ste m!todo se basa en el principio de que un comprador no pagar por una propiedad ms del precio o valor indicado de otras propiedades cercanas seme antes en un mercado abierto y competitivo. -l m!todo de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante los cuales el tasador revisa y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles parecidos, considera las diferencias f(sicas, de ubicacin y econmicas entre la propiedad a tasar y el comparable y se forma una opinin del valor luego de ponderar estas diferencias. -ste m!todo pide al tasador que proporcione informacin y observaciones sobre propiedades antecedentes comparables y que relacione la conclusin del valor de la propiedad tasada con las referencias de valor proporcionadas por dic"os comparables.
5? Balance de l"s %esul$ad"s "b$enid"s+ teniendo en cuenta las condiciones especiales

del caso y dando a cada factor la importancia requerida. *? C"nciliacin ! de$e%minacin del 'al"% )inal DETE&MINACION DE LAS BASES PA&A LA TASACION1
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2e describen los pasos claves, de acuerdo a lo e'presado, que el tasador debe considerar al comenzar su tarea. -l bien inmueble a tasar se identificar mediante la informacin que el comitente proporciona y adems la que el tasador debe obtener. La )ec*a de de$e%minacin del 'al"% ser aquella en la cul el comitente lo solicita. 0omo ya se di o la )ec*a tiene una importancia decisiva, m'ime en los per(odos inflacionarios, pero a*n as(, en per(odos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, a*n pol(ticos, y por lo tanto la fec"a define un mercado. El VALO& es un concepto sub etivo ya que depende de qui!n efect*e la valoracin. El 'al"% es lo que una persona le otorga a un bien para su intercambio. -l valor de tasacin es una estimacin de lo que el precio deber(a ser y no es otra cosa ms que un uicio, una proposicin lgica por determinadas premisas y que se e'presa en una cifra que resume el uicio de valor. La valuacin puede tener aplicaciones en distintos mbitos de la vida corriente, ya se trate de intereses privados p*blicos y realizada con distintas finalidades -l siguiente resumen es indicativo de los intereses y finalidades para los que puede ser realizada una valuacin8
3daptado de 3puntes de 0tedra, ;anual del <0R3 y 9iederer, Prato e 7glesias
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In$e%.s P%i'ad"8 .uicios 0iviles) Particiones o "erencias) 3sesoramiento en compraventas) 0onstitucin de 2ociedades) 0ontabilidades) Pr!stamos con "ipoteca) V 3rrendamientos) etc. In$e%.s PAblic"8 -'propiaciones) 7mposicin Oiscal) Patrimonio) 7mpuestos a 2ucesiones y a ,onaciones) %ransmisiones Patrimoniales) 7mpuestos 7nmobiliarios) 1rdenamiento #rbano o Rural. P"% P%i'acin del Us"8 1cupacin %emporal) ,evolucin de fincas e'propiadas. P"% De#%eciacin8 3ccidentes climticos8 7nundaciones) Heladas) Franizo) $ientos) 2equ(as 3ccidentes ocasionados por terceros. ,a/os ocasionados por actividades productivas. La enumeracin "ec"a de una e'tensa lista de ob etivos para los que se puede requerir una tasacin, puede generar la duda de s( el resultado num!rico de esa operacin, debe ser igual o diferente para cada uno de los distintos ob etivos para los cuales se realiza. -s decir, de si el valor resultante de una tasacin, por e emplo con destino a asesorar a un comprador de una vivienda, debe o no ser el mismo, que el resultado que arro e una tasacin sobre el mismo bien cuando se requiera para servir de base a un pr!stamo "ipotecario o para tomar como base para fi ar un tributo inmobiliario. Escuelas " C"%%ien$es A'alua$"%ias -n materia avaluatoria, e'isten al respecto dos escuelas o corrientes8 la #nivalente y la Plurivalente. La Uni'alen$e entiende que el valor de un determinado bien es *nico en un determinado mercado, cualquiera sea la finalidad de la avaluacin. La corriente #nivalente, fundamenta su opinin en que el valor es un elemento ob etivo que puede ser determinado a trav!s de la aplicacin de ciertos m!todos o t!cnicas, siempre por profesionales debidamente e'perimentados y "abilitados. -ntiende, que pueden e'istir muc"os caminos para "allar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser de distintos tipos 4f(sicos, venales, rent(sticos, "istricos, panormicos, sentimentales etc5 pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderacin o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el anlisis. 0onsidera que tampoco e'isten distintos valores seg*n la mayor o menor profundidad con que se "aya "ec"o el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. -ste podr dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor "allado, pero nunca una definicin o calificacin diferenciada. #n valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un n*mero que ofrece menos seguridades de certeza que !ste. -n cambio, la Plu%i'alen$e, mantiene el principio de que la fi acin de un valor puede cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinacin. -sta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carcter e'tremadamente sub etivo en funcin de los ms insignificantes detalles y que en *ltima instancia debe predominar el concepto de que se trata una opinin valorativa. -s as(, como se encuentran enumerados por los distintos autores ad"eridos a esta escuela denominaciones tales como8 valor de absorcin, valor de amenidad, valor de avaluacin, valor contable, valor de capric"o, valor de ca a, valor de e'propiacin, valor depreciado, valor econmico, valor comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque, valor de mercado, valor de venta forzada, valor en marc"a, valor de seguro, valor de empr!stito, valor "ipotecario, valor f(sico, valor potencial, valor de realizacin, valor de reproduccin, valor "istrico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad, etc.
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2in per uicio de sustentar una opinin favorable a la adopcin conceptual de la corriente #nivalente, se considerarn en este curso, dos conceptos sobre valor y una relacin que los une, no por el "ec"o de que sean valores diferentes sobre una misma cosa, sino por la forma en que se originan8 2e est "aciendo referencia a los conceptos de Val"% Venal " de Me%cad" ! Val"% In$%@nsec" " $.cnic" -l valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado y podr ser utilizado el inmueble. -n otras palabras, ser un precio obtenido a trav!s de una libre operacin de compraventa. -l precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y e'istentes a una determinada fec"a. -l $alor %!cnico o 7ntr(nseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situacin f(sica en que al presente se encuentra el inmueble. -sta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por e emplo para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, "onorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. -n forma e'presa no se "ace referencia a si la variable tierra integra o no uno de los (tems que integran el valor intr(nseco de un inmueble. Por el momento se admitir su inclusin como un (tem ms en la composicin del valor intr(nseco, aunque ya se reconoce que la tierra en si misma es factible de tener un valor venal propio. 0omo se e'pres, la forma de cmo se origina un valor intr(nseco nada tiene que ver con la forma de cmo se origina un valor venal. -n este *ltimo caso, depender del precio de compraventa que sur a del acuerdo entre comprador y vendedor de conformidad a la definicin de valor de mercado antes mencionada. -n apariencia, estos dos valores no son iguales. -n los "ec"os no lo son. W2e estar(a entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidos los principios de la escuela univalenteX. 2e entiende que no, por las razones que se e'presan. Lo que realmente importa en la apreciacin valorativa de los bienes inmuebles es el precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o sea el monto en dinero en uego. Los valores venales surgen luego de concretada una operacin de compraventa, mientras que una determinacin de ese valor es normalmente requerida antes de que se lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puede t!cnicamente determinarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal ms probable factible de concretarse en esa futura operacin. Los valores venales al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a las fluctuaciones de !stos y motivadas por distintas variables que operarn seg*n las condiciones y en el tiempo, subiendo y ba ando el precio del inmueble. ;ientras tanto, el valor intr(nseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados parmetros y es por lo tanto t!cnicamente determinable. 0omo conclusin relevante de lo e'presado, puede establecerse en forma a'iomtica que, dados varios inmuebles de similares caracter(sticas intr(nsecas y e'tr(nsecas, e'iste uniformidad en la relacin, en cada uno de ellos, entre los valores venal e intr(nseco y es la misma que para los otros inmuebles. La 2uprema 0orte de .usticia de la nacin "a interpretado como Val"% ObCe$i'" Fde Me%cad"?
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&lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de !sa especie, correspondiente al lugar del e'propiado y al tiempo de la desposesin+. Oallos A:D L@B. C"e)icien$e de C"me%ciali,acin Puede establecerse as( una relacin constante, consistente en un valor estad(sticamente definido que puede ser aplicado a los valores intr(nsecos y dar como resultado la obtencin de valores venales 4entendidos !stos como valores de mercado ms probables5. -sa relacin es el cociente entre el valor de mercado y el valor intr(nseco y se denomina C"e)icien$e de C"me%ciali,acin1 La metodolog(a para la determinacin de los coeficientes de comercializacin est (ntimamente relacionada con la aplicacin de procesos estad(sticos. O)e%$a ! Demanda La mencin que se "a "ec"o de valor de mercado o valor venal, obliga a "acer una breve y sumaria consideracin sobre los elementos a partir de los que se forma dic"o valor, o sea la oferta y la demanda de un bien. -l comportamiento en el mercado de la oferta est relacionado con el precio y la cantidad del bien ofrecido. -llo genera una funcin representable en un par de e es coordenados, asignando al e e de la T el valor de la variable Precio y al e e de las G el valor de la variable 0antidad de un bien. ,e acuerdo a la caracter(stica del bien esa funcin podr tomar diversas formas. -n los e emplos que se grafican se muestra con un andamiento ascendente. 3nlogamente se puede "acer una grfica de la funcin de demanda, asignando las mismas variables que para el caso de la oferta. -n esta caso puede apreciarse que en general el andamiento de la curva de demanda ser descendente o sea a mayor cantidad menor precio de un bien. La pendiente de la curva de demanda es normalmente negativa. La interseccin de ambas funciones da lugar a definir un punto que se llama de equilibrio en donde para el mercado de un determinado bien se logra el equilibrio entre un precio, una cantidad de bien demandado y a la vez ofrecido. 2i un precio se encuentra por encima del punto de equilibrio se constatar(a un e'ceso de demanda, en cambio si ese precio est por deba o del punto de equilibrio se verifica un e'ceso de oferta.
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CU&VA DEMANDA
CU&VA DE O E&TA
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PUNTO DE E-UILIB&IO
LUCTUACION
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-q.
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Exceso de oferta Exceso de demanda
P&ECIO El #%eci" es la cantidad en moneda u otro bien que e'presa el valor de las cosas. ,ebe interpretarse como el resultado de un "ec"o concreto y como tal definitivo. 0omo una realidad "istrica, donde se conoce el monto de dinero y la fec"a de pago por el cual se "a transferido la propiedad de un bien inmueble. 2e entender que 'al"% de me%cad" es8 -l precio ms probable que obtendr(a un inmueble en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta usta, que es aquella en la que el comprador y el vendedor act*an con prudencia, en forma consciente y suponiendo que el precio no sea afectado por est(mulos indebidos. 7mpl(cita en esta definicin se encuentra la realizacin de una venta en una fec"a especificada y la transmisin del titulo por parte del vendedor al comprador en condiciones por las que8 el comprador y el vendedor est!n t(picamente motivados) ambas partes est!n bien informadas o bien asesoradas y cada una act*a seg*n lo que considera su me or inter!s
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se disponga de un tiempo razonable para su oferta en el mercado inmobiliario) el pago se efect*e al contado o mediante acuerdos financieros comparables con el y, especial o concesiones de venta otorgadas, vinculadas a la venta que no sean los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.
=
el precio sea la contraprestacin normal por el bien vendido no afectado por financiacin
ANTECEDENTES+ 9OMOGENEI;ACION H COE ICIENTES ASIMILADO&ES An$eceden$es C"m#a%ables
2e define como an$eceden$e c"m#a%able a todo dato num!rico utilizable en la tasacin. -l mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta 4intencin de precio5 obtenidos en el relevamiento de la informacin. Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasacin, es conveniente que no e'cedan del t!rmino de dos 4A5 a/os, contados desde la fec"a a la cual se realizar la tasacin. 9"m"5enei,acin 2e define como *"m"5enei,acin de antecedentes a la conversin de los mismos al lote bald(o tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes bald(os ubicados en la zona aleda/a al lote a tasar o zonas comparables y todos referidos a la fec"a en que se quiere determinar el valor. C"e)icien$e Asimilad"% 2e define al c"e)icien$e asimilad"% como la relacin entre el dato antecedente y el bien a tasar. 0orresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caracter(sticas del predio a tasar C"e)icien$e de medidas El c"e)icien$e de medidas considera la diferencia de valores de los terrenos por causa de las medidas de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de a uste por medidas que difieren de los del lote tipo 4:@ m. ' E@ m.5 que se emplea como base de referencia. ;ide la relacin e'istente entre el frente y el fondo del terreno. Para su "omogeneizacin se dividir siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de medidas. IN LUENCIA DE LAS DIMENSIONES Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la determinacin de su valor. -sta influencia resulta de la combinacin de varios elementos, concurrentes u opuestos que "acen en definitiva, que lotes de distintas dimensiones y forma, tengan tambi!n distinto valor. -s obvio que esta referencia es respecto del valor unitario por metro cuadrado. Los elementos que concurren a formar esta influencia son los siguientes8 a5 b5 c5 d5
J
La superficie Las dimensiones lineales 2u proporcin relativa La forma
3daptado de %ribunal de %asaciones de la Provincia de 239 .#39 y 3puntes de 0tedra
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LA SUPE& ICIE La adquisicin de una propiedad de gran superficie supone la movilizacin de un capital tambi!n grande. Los capitales grandes abundan menos que los c"icos, "ay entonces pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva) la menor demanda "ace disminuir el precio unitario de los lotes grandes. 7nversamente, para una propiedad peque/a la compra requiere capitales menores) "ay ms compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera8 &el precio unitario de una fraccin urbana es tanto menor cuanto mayor sea el rea de la misma, a igualdad de las dems condiciones.+ La superficie puede incidir tambi!n, y a trav!s de otros factores, en sentido contrario al que se "a se/alado en la regla anterior, as( por e emplo, lotes muy grandes para los cuales podr(an corresponder coeficientes muy ba os, pueden ser beneficiados en atencin al "ec"o de su probable subdivisin. ,e esta misma manera "abr bonificacin si puede establecerse de un modo seguro, que la relacin entre el rea edificada y la del lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie. LAS DIMENSIONES LINEALES #n terreno tendr en general, salvo irregularidades que se estudian por separado, dos dimensiones determinantes8 el fondo y el frente 4ambos factores son determinantes de la de la superficie edificable, es decir del aprovec"amiento5. -n lo que sigue, se ver como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos casos se condicionan. El "nd"0 La parte ms valiosa de una propiedad es su frente) las zonas ms ale adas de la l(nea municipal tiene menos valor. -sta disminucin no responde a una ley lineal, sino que sigue apro'imadamente las coordenadas de una parbola, como se indica en la figura.
:@
E@
Orente en metros
%al variacin se e'plica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido8
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a5 0on el mayor fondo aumenta la inversin de capital, lo cual, al disminuir la demanda,

"ace ba ar el precio unitario.
b5 Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en 2an .uan la ,8P8,8#8 4,ireccin de
Planeamiento y ,esarrollo #rbano5\, contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovec"amiento de los fondos. c5 3unque esta limitacin no e'ista, "ay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales que dan a la calle. El %en$e8 =ued dic"o que la parte ms valiosa es el frente. Podr(a deducirse aqu( que al aumentar indefinidamente el frente, aumentar(a tambi!n de la misma manera el valor. 2in embargo no es as(. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente) fuera de esa zona el valor desciende. Orentes comprendidos entre los J y los :C metros, parecen ser los ms cotizados) fuera de esa zona la influencia resulta negativa. La figura muestra en forma apro'imada la relacin entre las dimensiones del frente y el valor unitario de la tierra.
Orente en
JH I H1 J H :C /
Orente en metros
La influencia del frente se establece a trav!s de efectos contradictorios8
a5 #n frente es una estructura costosa en razn que debe ser tratado arquitectnicamente,
lo que supone el empleo de materiales caros8 revestimientos, carpinter(a especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminacin y ventilacin que evita p!rdida de terreno por patios suplementarios.
b5 -l alto valor del rea pr'ima a la l(nea municipal "ace que aumente rpidamente el
monto de la inversin en la compra. 3 medida que el frente aumenta "ay un proceso de disminucin de compradores que "ace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversin est compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas "acia la calle son las que alcanzan mayores alquileres ya sean negocios o viviendas.
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c5 #n frente estrec"o obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el acceso

a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovec"amiento de las plantas fuertemente. Orentes inferiores a los seis 4?5 metros pasan ya a la categor(a de e'traordinarios y entran a ugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoracin o per uicios suplementarios.
d5 #na parcela de frente muy e'tenso es susceptible de fraccionamiento en otras ms

angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es bald(o, o con me oras pr'imas al fin de su vida *til. Para frentes menores de J metros tienen predominio las razones de orden arquitectnico) para frentes superiores a los :C metros, empieza a predominar el monto de la inversin. Para la zona comprendida entre los J y los :C metros se establece el equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales ms solicitados. P&OPO&CION &ELATIVA DE LAS DIMENSIONES La proporcin relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud. 9o es necesario se/alar la diferencia que puede "aber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. un lote de :@ por E@ no es igual a uno de E@ por :@, a*n cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relacin frente6fondo es de :8E y para el segundo E8:. 0uando se trata de terrenos de conformacin regular, el problema no presenta mayores inconvenientes. ;ayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma) estas, en la mayor(a de los casos, se presentan como una ba a en el precio unitario de la tierra. Las influencias que se derivan de las caracter(sticas geom!tricas de la parcela pueden ser reducidas a frmulas y tablas por medio de m!todos anal(ticos6emp(ricos. 3 tal efecto se usa una unidad de comparacin, la que se supone valiendo el :@@ Y. 0on respecto a !sta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer ms o menos, seg*n que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable. 2e admite que tal unidad lo sea un lote ideal de :@ metros de frente y E@ metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina. Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del pa(s, la unidad resulta satisfactoria y las tablas "an sido preparadas sobre ella. Las zonas de caracter(sticas familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en :: por B@ metros. Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales estn e'presadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el 7ngeniero $aliente 9oailles y modificadas por Oitte y 0ervini.
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VA&IACIN DEL VALO& UNITA&IO DE UN LOTE AL VA&IA& EL ONDO :@
: m. '
0alle
$alor de la fa a unitaria8 H I B 1 ! , donde y es el valor unitario 2i se incrementa la fa a unitaria la profundidad variar a FB J B? -l valor unitario de la fa a tambi!n variar a F! J !? Pero por otra parte el valor unitario de la fa a se incrementar en F1Kn? 1 ! 1 B , en donde &n+ es un n*mero entero y positivo de la magnitud que se desee. FB J B? 1 F! J !? I B 1 ! J F1Kn? 1 ! 1 B ,esarrollando esta igualdad, "aciendo simplificaciones y eliminando el t!rmino F B 1 !? por ser de segundo orden, se tiene8 FB 1 !? I F1Kn - 1? 1 ! 1 B 0onsiderando esta igualdad con ayuda del clculo diferencial FB 1 d!? I F1Kn 1? 1 ! 1 dB d!K! I F1Kn L 1? 1 ! 1 dBKB 7ntegrando se obtiene8 Ln ! I F1Kn L 1? 1 Ln B 1 Ln M
-m
Haciendo F1Kn L 1? I L m ! I M 1 B
:@
-'traido de 9iederer, Prato e 7glesias
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-sta es la ecuacin que representa la variacin del precio unitario de un lote en funcin del fondo. -n ella son desconocidos K y m. Para conocerlos se determin en forma emp(rica el valor de tres puntos de la curva tomando como base el e'amen de ventas realizadas en la 0apital Oederal durante veinte a/os. ,e ello se "a podido determinar la siguiente relacin, para un frente de :@ metros8 "nd" B 4en metros5 :@ E@ ?@ Val"% :C@ Y :@@ Y ??,?? Y
-sto significa que un lote de :@ por E@ tendr(a un coeficiente igual a : 4uno5) el de :@ por :@ tendr(a coeficiente igual :,C y el de :@ por ?@ de @,????. 3plicando estos valores en la frmula indicada, se determinan los valores de K y m. 0on ellos se obtiene la curva de $aliente 9oailles, representativa de la influencia del fondo.
NKm/ O
:C@
:@@ ??,??
:@
E@
?@
"nd" en me$%"s
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IN LUENCIA DEL &ENTE
,el estudio de operaciones de compra venta, seg*n el cul lotes de frentes comprendidos entre J y :C metros, pueden ser considerados de frente normal 4:@@ Y5, se deduce una curva puramente emp(rica, con los siguientes valores de frente, para un fondo de E@ metros8 "nd" B 4en metros5 ? J :@ :C E@ Val"% L@ Y :@@ Y :@@ Y :@@ Y LC Y
NKm/ O
:C@ LC L@
:C
E@
"nd" en me$%"s
TABLAS DE &ENTE H ONDO -l producto de los coeficientes deducidos de las dos influencias, frente y fondo, da por resultado un coeficiente que tiene en cuenta esta doble influencia, La tabla de Oitte y 0ervini "a sido confeccionada sobre estos conceptos, pero fi ando como lote tipo el de :: por E@ metros y estableciendo variaciones para los lotes con frentes comprendidos entre J y :C metros.
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C"e)icien$e de ubicacin El c"e)icien$e de ubicacin pondera la diferencia de calidad de ubicacin entre el dato antecedente y el bien a tasar -ste dato resume los atributos de la localizacin de la propiedad, permitiendo la comparacin entre esta y la de otras propiedades. ,ic"a informacin indica en t!rminos generales el grado de atraccin y demanda que esta e erce sobre el mercado. 2e debern tener en cuenta las caracter(sticas comparables del entorno y el desarrollo de infraestructura de servicios lo que derivar en la influencia total y definitiva de la ubicacin sobre el precio, tanto en magnitud como en signo. Para un lote antecedente meC"% ubicad" el Cub1 P 1. Para un lote antecedente #e"% ubicad" el Cub1 Q 1. 2e considera un intervalo del veinte 4A@5 Y en ms o menos respecto a uno, que es el coeficiente del lote a tasar 4@,L@ :,A@5. Para su "omogeneizacin se dividir siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de ubicacin. -s el ms sub etivo de los coeficientes, ya que uega el esp(ritu observador del tasador para comparar distintos aspectos, seg*n sea una zona residencial, comercial o industrial. 2i es una zona residencial, deber comparar el aspecto general de la cuadra respecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. 2i en cambio, se trata de una zona netamente comercial, deber diferenciar una esquina de otra, una cuadra de otra, mediante una apreciacin del trnsito peatonal, ya que a mayor trnsito peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra) inclusive deber observar la orientacin del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de la calle sea de ms valor comercial que el otro, e'clusivamente porque a la tarde est en sombra, y ello favorece el trnsito peatonal. 9o "ay una forma concreta, t!cnica o matemtica de determinar el coeficiente de ubicacin y como se di o uega el criterio observador y anal(tico del tasador. 3 la observacin realizada en el terreno, es aconse able confrontarla con lo e'presado en el &Plano de $alores+ realizado por el 0atastro del lugar y reci!n adoptar el coeficiente de ubicacin.6 La calificacin de la calidad de la ubicacin se puede realizar en funcin de una escala que va desde mala "asta e'celente. La definicin de las distintas categor(as se detalla a continuacin8 ::
Mala: -sta categor(a indica que las caracter(sticas in"erentes a la ubicacin de la propiedad tasada son sustancialmente inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. Las caracter(sticas de ubicacin son tan inferiores que el valor de la propiedad se ve significativamente afectado en forma negativa. e!"lar: -sta categor(a describe propiedades con caracter(sticas de ubicacin que son inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. La ubicacin es lo suficientemente inferior como para afectar levemente el valor de la propiedad. Promed#o8 -sta categor(a indica que las caracter(sticas de ubicacin de la propiedad tasada son t(picas del mercado y se consideran aceptables cuando se las compara con las de otras ubicaciones consideradas competidoras. La mayor(a de las propiedades se encontrarn dentro de esta categor(a. Pueden e'istir algunas caracter(sticas negativas en cuanto a ubicacin, pero tambi!n e'istirn otras positivas que las neutralizaran. $"ena8 -sta categor(a incluye aquellas propiedades con caracter(sticas de ubicacin algo superiores a las encontradas en otras ubicaciones competitivas. -stas caracter(sticas debern ser lo suficientemente superiores como para me orar levemente el valor de la propiedad.
::
-'traido y adaptado del ;anual del <0R3
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Excelente8 -sta categor(a indica que las caracter(sticas de ubicacin de la propiedad tasada son sustancialmente superiores a las de ubicaciones competitivas. -stas caracter(sticas son tan superiores como para incrementar significativamente el valor de la propiedad
-ntre los elementos a considerar cuando se eval*a la calidad de la ubicacin deben tenerse en cuenta8 La C"m#a$ibilidad es la capacidad de la propiedad de coe'istir en armon(a con las otras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tama/o, apariencia, estructura, etc. -l tipo de uso de los predios predominantes en el vecindario determinara el grado de compatibilidad. A#a%iencia 5ene%al de las #%"#iedades 'ecinas . 2e refiere a su aspecto f(sico, incluidos falta de mantenimiento y otros C"n'eniencia de la ubicacin c"n %elacin al $%abaC" . -s el acceso a fuentes de traba o en t!rminos de distancia y tiempo de via e. 3simismo, se deber considerar el costo y la disponibilidad de transporte publico. C"n'eniencia de la ubicacin c"n %elacin a las c"m#%as . -s la disponibilidad de comercios, en t!rminos de distancias, transporte y tiempo. C"n'eniencia de la ubicacin c"n %elacin a escuelas . -s la disponibilidad de escuelas cercanas a la propiedad tasada. ,ebe considerarse tambi!n la facilidad de acceso y tiempo de via e "asta ellas. C"n'eniencia de la ubicacin c"n %elacin a lu5a%es de %ec%eacin . -s la pro'imidad y facilidad de acceso a lugares de recreacin. -l numero, tipo y calidad de las alternativas de recreacin debe ser tenido en cuenta. Dis#"nibilidad de $%ans#"%$e #ublic" adecuad" . -s la disponibilidad y facilidad de acceso a transporte publico en la zona. ,ebern tenerse en cuenta los costos y calidad del transporte disponible. Dis#"nibilidad de se%'ici"s adecuad"s . -s el suministro en cantidad y calidad de servicios en la zona, comparado con otras zonas en competencia. ,eben tenerse en cuenta los servicios p*blicos, privados e individuales. Se5u%idad #Ablica0 #%"$eccin de si$uaci"nes de %ies5" . 2e refiere al grado de ausencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias. &e#u$acin de la ,"na. 2e refiere a como es percibida la zona en el mercado y el grado de reconocimiento que tiene en funcin a caracter(sticas tales como8 tipo de personas que la "abitan, edad y estado de las edificaciones 4por e emplo8 edificios "istricos5, ubicacin cercana a centros de atraccin, etc. -ste es un listado parcial. ,eben considerarse todos aquellos elementos que "acen al inter!s del comprador e influyen en la calidad de la ubicacin de la propiedad tasada. Los elementos de la propiedad tasada deben ser comparados con los de aquellas de precio similar o con las de ubicaciones similares o que compitan con esta. 0uando se eval*a la posicin relativa de una propiedad o vecindario, el tasador deber tener en cuenta sus caracter(sticas competitivas, en t!rminos de ubicacin, condiciones f(sicas y condiciones imperantes, a la fec"a, en el mercado. Los siguientes, son e emplos de las distintas categor(as8
#bicacin mala8 La ubicacin de una propiedad puede considerarse mala si, por e emplo, linda con una v(a de ferrocarril y el cruce mas cercano para dirigirse al centro de la ciudad se encuentra a varios Kilmetros de distancia. -sta calificacin es aplicable siempre que las otras propiedades de la zona no presenten esta caracter(stica adversa. 0omo resultado de lo antes mencionado, la propiedad tendr(a menor valor que en otras ubicaciones.
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#bicacin regular8 -n zonas donde los "abitantes no poseen automviles o prefieren no usarlos el acceso al transporte p*blico es importante. 2i la propiedad en cuestin no est ubicada en las inmediaciones de una parada de colectivo, subterrneo o estacin ferroviaria, la propiedad podr(a calificarse como en ubicacin regular, en comparacin con otras ubicaciones con me or acceso al transporte publico. #bicacin promedio8 La ubicacin de una propiedad puede ser considerada ubicacin promedio si esta se encuentra en una calle con edificacin dispar mientras otra vivienda similar se encuentra localizada en una calle de construcciones "omog!neas. #bicacin buena8 La ubicacin de una propiedad puede ser considerada buena cuando presente una caracter(stica que sea percibida por el mercado como una venta a competitiva sobre otras viviendas similares, como por e emplo podr(a ser la pro'imidad a escuelas, comercios y centros de traba o. #bicacin e'celente8 #na propiedad podr ser considerada como bien ubicada si esta frente a un parque y cuenta con una vista agradable del rea circundante, mientras otras similares estn a dos o tres cuadras de distancia y carecen de dic"o tipo de vista. 2e podr categorizar como ubicacin e'celente si la vista al parque es muy atractiva.
C"e)icien$e de ac$uali,acin1/ El c"e)icien$e de ac$uali,acin permite llevar todos los valores de las ventas u ofertas realizadas en distintas fec"as a la fec"a de tasacin. -ste coeficiente debe establecerse e'clusivamente sobre la base de variacin de valores de la propiedad inmueble, es decir, la variacin de los precios de plaza de los terrenos. 9o debe, de ninguna manera, "acerse intervenir otros factores a enos, como ser el costo de vida, las divisas, la desvalorizacin monetaria, etc. -l coeficiente de actualizacin representa la evolucin del mercado inmobiliario, y es en realidad la suma de la valorizacin de los inmuebles en su e'presin pura, ms la desvalorizacin monetaria. -n per(odos inflacionarios no es la propiedad la que se valoriza rpidamente, sino que es la moneda la que se desvaloriza. -sto quiere decir que no podemos vincular al coeficiente de actualizacin inmobiliaria con el coeficiente de actualizacin monetaria. 3 la desvalorizacin monetaria no siempre acompa/a, en el mismo grado, la valorizacin inmobiliaria y esto surge debido a que en la determinacin del ]ndice del 0osto de $ida intervienen m*ltiples productos, pero que nada tienen que ver con el valor de los terrenos Por lo tanto y como no se dispone de informacin precisa y actualizada sobre la variacin del precio de los terrenos por el paso del tiempo, se utilizan los ]ndices de Precios al 0onsumidor elaborados por el 79,-0, pero tomando la precaucin que los antecedentes utilizados sean lo ms actuales posible y a falta de estos, aquellos que como m'imo no e'cedan los dos a/os. -ste criterio se adopta porque en econom(as inestables a mayor intervalo de tiempo es mayor la posibilidad de distorsin del valor actual del terreno en estudio, al utilizar un (ndice que solo refle a la desvalorizacin monetaria que es uno de los factores que intervienen en la evolucin del mercado inmobiliario. -s importante que el tasadorVvaluador lleve una estad(stica de &Los valores de ;ercado+ resultante de los ofrecimientos de venta realizada a trav!s de los diarios y revistas, valores obtenidos en traba os realizados, informacin proporcionada por los colegas, etc., con e'presa referencia a las fec"as de los mismos, las que se clasificaran seg*n el lugar donde les toca traba ar y vivir. 3l momento de considerar el coeficiente de actualizacin, dic"a informacin ser de gran utilidad ya que refle ar la variacin del &;ercado inmobiliario+ en el tiempo. %ambi!n es importante consultar el &$alor "istrico del dlar+ para el fin que nos ocupa.
:A
-'tra(do del %ribunal de %asaciones de 2an .uan
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2iempre se divide el (ndice de precio al consumidor 4o el que se utilice5 correspondiente a la fec"a de tasacin en el (ndice de cada uno de los antecedentes. Para su "omogeneizacin se multiplicar siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de actualizacin. C"e)icien$e de ")e%$a El c"e)icien$e de ")e%$a se aplica a los antecedentes de ventas u ofertas en anlisis, tras estudios de factores que en alguna medida puedan "aber "ec"o modificar el resultado de la libre oferta y demanda. 2on conocidas las dificultades que tienen los tasadores para conocer el precio del inmueble o sea lo efectivamente pagado por !l. -n operaciones concretas de venta, la dificultad se genera en la reticencia a proporcionar los datos precisos del compromiso de compra venta por par te de operadores, compradores y vendedores y a la distorsin que se produce en la escritura por la imposicin tributaria y la consiguiente evasin impositiva) como tambi!n por la inseguridad de la fec"a cierta en que se convino la operacin, lo que le resta confiabilidad a la informacin e'tra(da de la escritura p*blica. -n el caso de ofertas 4intenciones de precio5, se debe tener en cuenta que las mismas se presentan sobrevaluadas. -l vendedor pide algo ms de lo que estima conveniente a fin de &enganc"ar+ al comprador mediante una reba a. -l coeficiente de oferta si bien puede tener un cierto grado de sub etividad, !ste se reduce notablemente ante la consulta e indagacin de la e'presin de precio 4oferta5. 3 los datos de ventas, tras verificar la veracidad de la informacin para determinar la e'istencia o no de factores distorsionantes de la operacin, se le aplica el coeficiente uno 4:5. Para las ofertas y de acuerdo a la fec"a de los antecedentes se utiliza un coeficiente que var(a entre @,JC y @,L@. 2alvo que el tasadorVvaluador considere que el precio en el cual se ofrece la vivienda es un valor razonable Para su "omogeneizacin se multiplicar siempre el valor mZ del lote antecedente por su coeficiente de medidas. C"e)icien$e de )"%ma de #a5" 12 El c"e)icien$e de )"%ma de #a5" tiene la finalidad de transformar todas las operaciones a una misma forma de pago generalmente al contado. 2u clculo se basa en las matemticas financieras y fundamentalmente, en la frmula que permite "allar el valor presente de un ingreso futuro. Para su "omogeneizacin se multiplicar siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de forma de pago.. -l valor presente de un ingreso futuro, si se trata de un cobro dentro de &n+ a/os o &n+ meses, en una sola cuota, con un inter!s normal es la siguiente8 C V# I F1Ji?
n
2e define al coeficiente de forma pago a la siguiente e'presin8
:E
-'tra(do de ,ante Fuerrero
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C C)# I F1Ji?
n
0uando el ingreso futuro de un capital 0 se integra en &n+ cuotas peridicas, el valor presente tiene la siguiente e'presin8
n
C V# I n 1
F1Ji? L1 i1F1Ji?
n
La tasa debe tomarse anual, semestral, mensual, semanal, etc., seg*n que el n*mero de per(odos &n+ sea en a/os, semestres, meses, semanas, etc. 2e define al coeficiente de forma pago a la siguiente e'presin8
n
1 C)# I n 1
F1Ji? L1 i1F1Ji?
n
2i la operacin es parte al contado y parte en facilidades el coeficiente de forma de pago es el siguiente8 1 C)# I P J S 1 n ,onde8 P S Parte pagada al contado S S 2aldo n S per(odos i S inter!s normal en el mercado de capitales C"e)icien$e de es3uina El c"e)icien$e de es3uina pondera las venta as que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra. 2iempre ser mayor que uno Para su "omogeneizacin se dividir siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de esquina. La influencia e'acta de la ubicacin en esquina sobre el valor, depende del tama/o y forma del lote y de los correspondientes valores bsicos unitarios sobre las dos calles. 9o e'iste ninguna regla, aceptada universalmente para determinar el valor de la influencia de la esquina, no obstante, estn en uso varios m!todos que establecen tablas de porcenta es de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina en los cuales el criterio del tasador ser necesariamente el factor principal para llegar a una valuacin adecuada. #no de los factores a tener en cuenta es el de diferenciar el tipo de zona en la cul se encuentra el inmueble a tasar 4residencial, comercial, etc.5 Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente medial, por que disfrutan de las siguientes venta as8 comodidad de acceso, aire, luz y ventilacin) mayor 1 i1F1Ji?
n
F1Ji? L1
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e'tensin de frente) posibilidad de desarrollar locales de negocio y de tener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercader(as) mayor capacidad de construccin, etc. Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables8 el desarrollo del frente implica mayores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos) la orientacin del lote que puede e'poner los frentes "acia el fr(o y la "umedad o "acia la insolacin constante. Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la m'ima incidencia en las zonas comerciales. Puede llegar a determinarse una peque/a diferencia en cada una de las esquinas, motivadas, ya sea por la orientacin del terreno o por la direccin del trfico, el estacionamiento de ve"(culos, etc. La influencia de la esquina no se "ace sentir sino "asta una cierta distancia, que, seg*n varios autores no se e'tiende ms all de los treinta 4E@5 metros. -n nuestro pa(s, las N"%mas del Banc" 9i#"$eca%i" Naci"nal establec(an los siguientes porcenta es8 Para zonas comerciales centrales Para zonas comerciales en generales Para zonas familiares de alto valor Para zonas familiares comunes AC a EC Y A@ a AC Y :C a A@ Y :@ Y
-ste procedimiento es ob etable por su empirismo y porque depende en gran medida de la apreciacin del tasador. M.$"d" del In5enie%" Val'an"0 Parte de la relacin entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un (ndice de las venta as que tiene el terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra. ,efine un (ndice de utilizacin RnS+ que tiene en cuenta todas las venta as que ofrece el lote en esquina Desa%%"ll" de )%en$es en es3uina nI ) I )%en$e medial s"b%e calle de ma!"% 'al"% uni$a%i"
9ormalmente la valorizacin por esquina en sectores c!ntricos de alto valor comercial en planta ba a y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del :C Y como m(nimo y el C@ Y como m'imo. Por otra parte) $alvano coincide con la e'periencia de autores como ;c;ic"ael, ângerle y ;arston y 3gg, seg*n los cuales la influencia de la esquina no se e'tiende ms all de E@ metros contados a partir del v!rtice interseccin de las dos l(neas municipales. Por este motivo, el (ndice n S B resulta en general de magnitud slo superada e'cepcionalmente, en el caso de lotes de frentes menores de :@ metros, cuyas venta as al ser &trasladados+ a la esquina, son mayores. 2i por razones constructivas, admitimos como caso e'tremo el de un lote de ? metros de frente por E@ metros de fondo, el (ndice de utilidad resulta en este caso, igual a ?. 2i para este valor e'cepcional de &n+, aceptamos que en una zona de alto valor comercial corresponde una valorizacin por esquina del C@ Y y establecemos, adems, de acuerdo con la e'periencia, que en dic"a zona la valorizacin m(nima es del :C Y, estaremos en condiciones, fi ada la ley de variacin, de construir una grfica o una tabla de porcenta es de valorizacin por esquina. 2obre la base de estas premisas calcul B tablas, a saber8
Pg. 48
%abla 78 ôna c!ntrica comercial8 y S @,@D n _ @,@L $aloracin m(nima8 $aloracin m'ima8 :C Y C@ Y
%abla 778 ôna c!ntrica comercial o residencial intermedia8 y S @,@B n _ @,@? $aloracin m(nima8 $aloracin m'ima8 :@ Y E@ Y
%abla 7778 ôna c!ntrica residencial de edificios ba os8 y S @,@E n _ @,@? $aloracin m(nima8 $aloracin m'ima8 CY A@ Y
%abla 7$8 <arrios en formacin 4aplicacin condicionada58 y S @,@E n _ @,@E $aloracin m(nima8 $aloracin m'ima8 a5 ,eterminacin de &n+ b5 0esq de la %abla correspondiente c5 0ff del lote en esquina considerado medial sobre calle de mayor valor d5 $alor unitario en esquina S $bu ' 0esq ' 0ff M.$"d" de la Di%eccin de Ge"desia ! Ca$as$%" de la P%"'incia de San Tuan #tiliza dos tablas, seg*n la superficie del terreno sea de "asta J@@ mZ o entre J@: y :C@@@ mZ. Para la primera de ellas se establece una relacin de las medidas de los frentes 4la de mayor valor bsico sobre la de menor valor bsico5 y una relacin de valores bsicos 4valor bsico menor sobre valor bsico mayor5. -l coeficiente obtenido se multiplicar por la superficie y por el valor bsico mayor. C"e)icien$e de $"#"5%a)@a El c"e)icien$e de $"#"5%a)@a se aplica cuando la topograf(a del terreno e'ige realizar traba os adecuados de nivelacin para el aprovec"amiento racional de la parcela. Para su "omogeneizacin se multiplicar siempre el valor del mZ del lote antecedente por su coeficiente de topograf(a. 2e debe realizar una breve descripcin del relieve del terreno en cuestin. :B -sto se refiere a las caracter(sticas topogrficas o a la configuracin de la superficie de la misma. -sta deber ser consignada en dos partes. @Y :C Y
La mecnica de aplicacin es la siguiente8
:5
:B
La primera se refiere a la pendiente y se empleara una de las siguientes denominaciones8 9ivelada8 #na superficie plana con gradiente cero.
-'tra(do del ;anual del <0R3
Pg. 4<
Levemente ondulada8 La superficie presenta leves ondulaciones, casi insignificantemente mas inclinada que la nivelada, pero no obstante presenta un gradiente mayor que cero. Pendiente moderada8 #na superficie moderadamente inclinada, pero notablemente mas inclinada que una levemente ondulada. Ouerte pendiente8 #na superficie fuertemente inclinada. 2i el emplazamiento es inclinado, ya sea moderada o fuertemente, debe indicarse la direccin de la pendiente. Por e emplo, Nfuerte pendiente "acia el surN, seria un correcto ingreso en este campo.
A5
La segunda parte indica la ubicacin relativa del terreno respecto de la l(nea de la calle. Puede usarse una de las siguientes respuestas8

2ustancialmente ba o nivel. Levemente ba o nivel. 3 nivel en l(neas generales. 3 nivel. Levemente sobre nivel. 2ustancialmente sobre nivel. #n e emplo de una correcta integracin que combina ambas secciones seria Nlevemente sobre nivel con moderada pendiente "acia el oesteN.
TE&&ENO CON PENDIENTE 16 -sta caracter(stica no puede de arse de lado en ning*n tipo de valuacin de terrenos, ya que, de acuerdo al grado en que se manifieste as( ser el efecto negativo que le cause al mismo. Por e emplo un terreno con pendiente ba o el nivel de calle provoca, entre otros efectos negativos, peligro de inundacin en !pocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. 3s( tambi!n un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc. -'isten diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno. 3lgunos de ellos castigan de forma muy drstica esta caracter(stica y otros son ms someros. 7ndistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro que en el anlisis de este punto "a de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se e ecutar en el terreno, el uso que se "ar del suelo, el destino y la vista panormica, entre otros elementos.
C%i$e%i" Banc"me% FDis$%i$" ede%al+ M.Bic"?
,entro de la variada gama de formas de ponderar esta caracter(stica del terreno, <ancomer 4una 7nstitucin <ancaria de ;!'ico5 en su 7nstructivo de $aluacin, define una frmula con la cual se obtiene un coeficiente por efecto de la pendiente del terreno. Los valores de terrenos que se obtienen utilizando este coeficiente se comportan de muy buena forma con la realidad de la valuacin costarricense. La formulacin se/alada se describe de la siguiente forma8
:C
-'tra(do de Ronny Fonzalez ;ora
Pg. 4=
Para terrenos con pendiente ascendente8 Cs I 1 - S K / Para S menor o igual a : Para terrenos con pendiente descendente8 Cs I 1 - F/ K 2? U S Para S menor o igual a :
Para terrenos en los cuales la pendiente 4S5 es mayor que uno8 Cs I >1222 1tros autores sugieren utilizar la siguiente tabla la cual brinda valores similares a los obtenidos con la anterior frmula8 Cuad%" N" 1 C"e)icien$es a)ec$acin #"% #endien$e O Pendien$e @ :@ :@ A@ A@ E@ E@ B@ B@ C@ _ C@ C"e)icien$e : @,J@ @,L@ @,D@ @,?@ @,C@
-l ,epartamento de 3val*os, del ;inisterio de Hacienda, clasifica los terrenos por su pendiente de la siguiente forma8 Cuad%" N" / Clasi)icacin del $e%%en" #"% su #endien$e O Pendien$e @ @C @C :C :C E@ E@ BC BC 6 ?@ _ ?@ C"e)icien$e %erreno plano Plano ondulado Pendiente accidentada Pendiente muy accidentada =uebrado ;uy quebrado
0onsidera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que est a _ @.DC metros sobre el nivel de !sta y ba o el nivel de calle aquel que est a 6 @.DC metros ba o !sta.
C%i$e%i" %5an" de N"%mali,acin T.cnica de C"s$a &ica
-ste organismo recomienda la aplicacin de la siguiente frmula8
Cs S e44Pl$6Pl'5VDL5
Pg. 6>
donde 8 # Pl$ Pl' 8< S S S S Oactor de pendiente Pendiente del lote tipo Pendiente de lote a valorar 0onstante
LOTES TIPOS O DE COMPA&ACION L"s l"$es $i#" " de c"m#a%acin constituyen la base de comparacin para realizar la "omogeneizacin entre la totalidad de los predios a considerar en la tasacin. En el medi" u%ban", l"$e $i#" es aqu!l cuyas dimensiones y configuracin son las ms frecuentes en la zona en estudio. 2e admite en su defecto por el mismo concepto, el lote cuyas dimensiones y configuracin se adoptan en forma arbitraria para la comparacin entre los predios. -n todos los casos se considerarn como lotes tipo aquellos que sean8 a? Mediales Fn" es3uine%"s? ! b? &e5ula%es F%ec$an5ula%es " casi %ec$an5ula%es? En el medi" %u%al l"$e $i#" es aqu!l con dimensiones y caracter(sticas agrolgicas ms frecuentes en la zona. LOTE A TASA& L DESC&IPCIN
17
2e debe proporcionar una descripcin detallada del terreno sobre el cual se encuentra emplazada la propiedad su eta a tasacin. ,ic"o lote deber poseer similares servicios, tipos de calles, etc., que los disponibles para terrenos comparables. -l tasador tendr que detallar aquellas caracter(sticas at(picas para la plaza que puedan influir, en forma negativa o positiva, sobre la comercializacin. 3dems deber consignar, de corresponder la posible reticencia por parte de los potenciales compradores "acia la propiedad si las particularidades del terreno no fueran compatibles con las del vecindario o con los requisitos competitivos del mercado. 2e deber indicar la clasificacin zonal e'actamente como las denomina el cdigo local de zonificacin para describir el uso permitido. Las abreviaturas como NRAN o N0BN, por si solas, no debern ser empleadas dado que pueden variar de una comuna a otra. #n e emplo correcto seria NResidencial 6 #nifamiliarN o N0omercialN. -s conveniente consignar el organismo responsable de determinar el tipo de zonificacin permitido en el rea donde se ubica la propiedad. -n la Provincia de 2an .uan es la ,ireccin de Planeamiento y ,esarrollo #rbano. -n cuanto a la topograf(a se debe realizar una breve descripcin del relieve del terreno en cuestin en base a las caracter(sticas topogrficas o a la configuracin de la superficie de la misma, en base a lo e'presado en coeficiente de topograf(a. -n cuanto a la forma y dimensiones perimetrales del lote se describir la forma del terreno y consignaran sus correspondientes dimensiones perimetrales. Los siguientes e emplos pueden ser utilizados para describir las formas8

:?
Cuad%ad"1 &ec$an5ula%1
-'tra(do y 3daptado del ;anual del <0R3 y 3puntes de 0tedra
Pg. 61
T%ian5ula%1 "%ma de VLV1 "%ma de bande%a0 es un l"$e 3ue $iene una #a%$e " seccin mu! an5"s$a 3ue c"nec$a la #a%$e #%inci#al del l"$e a la calle1 I%%e5ula% - L"$e sin )"%ma de)inida1
Las formas indicadas pueden ser modificadas con calificativos tales como &bsicamenteN) levementeN o NmuyN. Por e emplo, un lote puede ser8 Nbsicamente cuadradoN, &levemente irregularN o Nmuy irregularN. Calidad de Vis$a 2e deber indicar la calidad de la 'is$a con que cuenta el terreno. Las siguientes frases pueden usarse para describir la correspondiente vista8
N" $iene 'is$a. La vista corresponde solamente a la calle al frente o vecindario inmediato. Al5una vista. $ista del rea circundante. $ista a espacio abierto tal como parque o alguna otra vista atractiva, vista limitada del "orizonte. Vis$a importante. $ista del "orizonte, espe o de agua o r(o, muy buena vista, u otra caracter(stica esc!nica muy deseable.
D%enaCe -n lo referido a los desagUes se debern detallar las caracter(sticas de drena e del lote en cuestin. ,rena e se refiere a los sistemas de desagUe, tales como ca/os y conductos destinados a eliminar aguas pluviales o subterrneas como as( tambi!n los de descarga y cloacales. -l tasador deber distinguir si el drena e corresponde al lote o al vecindario. 2i el lote en cuestin tiene caracter(sticas adecuadas de drena e marcar NadecuadoN, en caso contrario marcar NinadecuadoN. - emplo8 #na casa que esta ubicada al pie de una colina y en cuyo ard(n drenan las aguas provenientes de dic"a colina debiera ser calificado como inadecuado. %ambi!n se tendr en cuenta el riesgo de inundacin. 2e deber indicar el nivel de riesgo que podr(a correr la propiedad en caso de inundacin. -l tasador deber tener en cuenta no solamente la probabilidad de que ocurran inundaciones en la regin, sino tambi!n la pendiente, topograf(a y dems caracter(sticas del terreno. 2i este riesgo es considerado significativo sobre la base de datos conocidos de previas inundaciones o es oficialmente considerada como una zona que presenta peligro de inundaciones, se deber indicar que es significativo. 2i el riesgo de inundacin es considerado ba o o muy ba o en funcin de la e'periencia previa en la zona, indicar Nm(nimoN. 2i no "ay informacin disponible para el lote en cuestin y el tasador no dispone de informacin sobre previas inundaciones, marcar Nno e'iste informacinN. -l tasador, en lo posible, deber contactarse con las autoridades locales de planeamiento a fin de obtener esta informacin. 2e describir la calidad y condiciones de la calle de acceso correspondiente al terreno de la propiedad ser tasada Los factores a considerar sern, entre otros8 tipo de calle, anc"o, terminaciones 4asfalto u "ormign, cordones, desagUes pluviales, iluminacin, etc.5 y velocidad de transito.
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#na categorizacin a ser empleada puede ser la siguiente8
Malo8 La calidad y condiciones de acceso son marcadamente inferiores a los de las propiedades comparables, a tal punto que el valor de la propiedad se vera reducido considerablemente. e!"lar8 -sta categor(a indica que la calidad y la condicin de acceso son levemente inferiores a las de las propiedades comparables. -sta condicin reducir tenuemente el valor de la propiedad en cuestin. Promed#o8 La calidad y condicin de acceso es igual a la media del mercado y es considerada aceptable. La mayor(a de las propiedades se ubicaran dentro de esta categor(a. $"eno8 Las caracter(sticas del acceso son superiores a aquellas de propiedades comparables lo cual ser lo suficientemente significativo como para incrementar levemente el valor del V inmueble. Excelente8 La calidad y condicin del acceso es sustancialmente superior al de las propiedades comparables. 2u condicin ser tan superior como para me orar marcadamente el valor de la propiedad.
-n cuanto a los servicios de -lectricidad, Fas, %el!fono, 3gua, 0loaca y ,esagUe pluvial se tendr en cuenta lo siguiente8
Publico8 son los suministrados por una empresa de servicios, sea p*blica o privada. Privado8 son los suministrados, por un sistema de usuario *nico o un sistema de pocos usuarios. 2e debe tener en cuenta la calidad del servicio
2in cone'in8 son los casos que no cuentan con alguno de estos servicios. -l tasador deber verificar la disponibilidad del servicio. 2e deber realizar observaciones sobre el lote para brindar aquellos detalles sobre las caracter(sticas especiales del terreno que no "an sido plenamente descriptos en otra parte del 7nforme de tasacin. -l propsito es brindar al lector un panorama lo mas completo posible a fin de que tenga una acabada visin del terreno 3dems el tasador 4de ser posible5 deber tratar de obtener de la parte vendedora informes de suelo o informes ambientales. 3nte la imposibilidad de obtener dic"os informes, los comentarios se basarn en sus observaciones personales. 3 continuacin se detallan un par de e emplos8

%erreno arenoso. Puede dar origen a posibles deficiencias de capacidad portante. ;anc"as oscuras en el terreno. Posible contaminacin en el terreno. 9apas freticas superficiales
Ca%ac$e%@s$icas del 'ecinda%i" 2e debe realizar una descripcin del barrio con el ob etivo de brindar al comitente un cabal entendimiento de las caracter(sticas del vecindario cercano a la propiedad y adems como se define y diferencia este de otros. 2e definen los l(mites y dimensiones del vecindario, describiendo la "omogeneidad del mismo. 0uando la propiedad se encuentra ubicada dentro de un consorcio 4edificio o barrio privado5, corresponde describir la zona que la rodea.
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#n barrio podr(a ser definido como un grupo de tierras con un uso complementario, siendo sus l(mites la zona geogrfica que e erce influencia sobre el valor de la propiedad. -stos l(mites pueden coincidir con cambios en el uso que se le da al terreno, caracter(sticas f(sicas tales como8 trazado de calles, terrenos, vegetacin y tama/o de los terrenos. 3simismo, las caracter(sticas naturales frecuentemente pueden representar importantes l(mites de la zona, como por e emplo las cursos de agua y cambios en la altura del terreno. 3lgunos elementos que contribuyen a delimitar los barrios son8 Es3uemas de us" de la $ie%%a1 Te%%en" ! 'e5e$acin1 Densidad de es$%uc$u%as edilicias1 Dis#"nibilidad ! calidad de l"s se%'ici"s1 Acces"s a se%'ici"s #Ablic"s1 &e#u$acin del ba%%i"1 TamaD" ! dimensi"nes del l"$e1 T%a,ad" de calles ! su anc*"1 Man$enimien$" ! cuidad" de las #%"#iedades1 M"les$ias ! #eli5%"s1 Acces"s a )uen$es de $%abaC"1 2e deber indicar la clase de 'ecinda%i" donde esta ubicada la propiedad, las cuales pueden ser8 1? U%ban"8 <arrio localizado dentro de la parte central o principal de una ciudad. /? Subu%ban"8 <arrio ubicado adyacente a la parte principal o central de una ciudad. 2? &u%al8 Hace referencia al campo abierto o cualquier zona mas all de la suburbana. 2e deber indicar el 5%ad" de u%bani,acin del barrio, el cual presenta tres alternativas que se enuncian mas aba o. -l grado de urbanizacin se refiere al porcenta e de tierra disponible que "a sido edificado dentro de un barrio. Vmas del 86OV+ Ven$%e /6 O ! 86OV+ Vmen"s del /6OV1 Por e emplo, si un barrio tiene apro'imadamente :@@ lotes, de los cuales :@ permanecen bald(os, el tasador indica Nmas del DC YN. -sta informacin puede obtenerse de un plano de la zona, sino contando o estimando el n*mero de lotes bald(os, construidos o en construccin y el total de los lotes que conforman el barrio. 2e deber indicar la tendencia 4(ndice de crecimiento5 al desarrollo que esta e'perimentando el barrio. 9o es un clculo porcentual preciso del n*mero de construcciones que ocurren cada a/o, sino mas bien una indicacin general de la actividad del desarrollo de la misma. 0uando en un vecindario se esta desarrollando un numero creciente de obras, se indicar NcrecienteN. 0uando la construccin se mantiene a un ritmo constante en el barrio o se "a desarrollado totalmente y por o cual detenido su crecimiento, se indicar NestableN.
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,adas las circunstancias de inseguridad se debe indicar si el barrio cuenta con servicio de vigilancia privada abonado por los vecinos, parcial o total. 2e deber indicar la tendencia en los valores de la propiedad en el barrio en cuestin. Por lo general, esta se eval*a en funcin de una norma com*n, tal como puede ser el precio promedio por metro cuadrado 0uando los valores de la propiedad dentro del barrio estn subiendo, deber indicarse NcrecienteN. 0uando estos valores no sufren variaciones, debe indicarse NestableN. 0uando ba an se debe indicar NdecrecienteN. Demanda ! O)e%$a 2e debe indicar la demanda y la oferta, subdividido en tres 4NescasaN, NequilibradaN y Ne'ceso de ofertaN5, con la finalidad que el tasador consigne la relacin entre el numero de propiedades vendidas en un barrio y el numero de propiedades disponibles para la venta. La demanda es una medida del deseo general de acceder a ese barrio, mientras que la oferta es una medida de la cantidad de propiedades disponibles en dic"o lugar. #n mercado puede tener :@ ventas y C nuevas ofertas en un determinado mes, mientras que otro puede tener dos ventas y dos nuevas ofertas en el mismo periodo. -n estos casos ambas debieran clasificarse como NequilibradasN. 2i "ay mas ventas que ofertas, debe indicarse NescasaN. 2i por el contrario, "ay mas ofertas que ventas debe indicarse Ne'ceso de ofertaN. Por lo general, la fuente de informacin ms accesible es un corredor inmobiliario. Tiem#" de C"me%ciali,acin El $iem#" de c"me%ciali,acin es la cantidad promedio de tiempo que una propiedad similar a la que ser tasada, en el mismo mercado que !sta, tardara en ser vendida cuando se la ofrezca a un precio cercano a su valor real de mercado. -s una estimacin de la medida del tiempo de oferta necesario "asta que la propiedad se venda. 2e "ar en funcin al tiempo de comercializacin para propiedades 4de caracter(sticas similares5 en el barrio, pudiendo ser su clasificacin8 Vmen"s de 2 mesesV1 V2 - 7 mesesV1 Vm(s de 7 mesesV1 2e indicar el rango de valor correspondiente a las propiedades ubicadas en las inmediaciones. -sto se refiere a la variacin que pudiera e'istir entre los valores monetarios predominantes, e'cluida cualquier anomal(a producto, por e emplo, de una propiedad at(pica. -l rango comienza con el menor valor monetario, terminando con el mayor. ,eber indicarse el valor m(nimo y m'imo para el barrio, e'presado en t!rminos de precio total y precio por metro cuadrado. 2e deber indicar el rango en la antigUedad de las construcciones del barrio. -sto tendr que corresponder a la variacin entre las distintas fec"as de construccin original predominante en el vecindario, e'cluyendo cualquier anomal(a. -l rango comienza con la de menor antigUedad, terminando en la de mayor. ,eben indicarse la antigUedad m(nima y m'ima de las construcciones del barrio.
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2e deber incluir una breve descripcin de las caracter(sticas del barrio, as( como cualquier ampliacin o e'plicacin adicional que sea requerida para describir en forma mas clara los elementos contenidos en los (tems previamente mencionados. -sto debe brindar una comprensin general del estado actual del barrio en que se ubica la propiedad a tasar. 2e debern comentar los factores que influyen en la comercializacin de las propiedades de la zona. -ste comentario debiera incluir los (tems tratados anteriormente as( como cualquier otro que afecte el valor de la propiedad tasada. -n especial debern "acerse comentarios sobre cualquier factor favorable o desfavorable que pueda tener incidencia, tanto en el presente como en el futuro, en la estabilidad a largo plazo de los valores de las propiedades en el barrio. La facilidad de comercializacin de las propiedades en el vecindario se refiere a su posibilidad de ser vendidas. 3dems de la pro'imidad a fuentes de traba o y reas de esparcimiento, estabilidad de empleo, etc., se deber considerar la calidad de las escuelas yVo servicios educativos en el rea, parques p*blicos, aspectos caracter(sticos del barrio y el efecto de cualquier ruido u olores molestos que pudieran resultar ob etables. La me or fuente de informacin en este sentido lo constituyen generalmente los agentes inmobiliarios que operan en la zona. -l tasador deber incluir cualquier comentario relevante sobre las condiciones del mercado. -sto se refiere a las condiciones actuales del mercado inmobiliario, que puedan incidir sobre los valores monetarios de los inmuebles de la zona. ,ebern incluirse comentarios sobre las tendencias inmobiliarias tales como el crecimiento de la demanda de permisos de obra y actividad de construccin, la disponibilidad de traba o yVo empleo en la zona y cualquier otro factor importante que influya en el valor de la propiedad en el rea en cuestin. Des$in"s 2e indicaran l"s #"%cen$aCes c"%%es#"ndien$es a l"s di)e%en$es des$in"s que se le "an dado a los terrenos del barrio en cuestin. -stos destinos se clasifican de la siguiente forma8
&esidencial 8 %errenos utilizados para el desarrollo de unidades de vivienda 4las cuales podrn ser unifamiliares o multifamiliares5. Indus$%ial0 %errenos desarrollados especialmente para uso fabril. C"me%cial0 %errenos utilizados para el desarrollo de espacio de oficinas y comercios, y O$%"0 Los utilizados para cualquier otro uso.
0omo se se/alara anteriormente, los destinos debern ser cuantificados y e'presados en t!rminos porcentuales, debiendo ser la suma igual a :@@Y. Por e emplo un vecindario puede ser L@ Y residencial, :C Y comercial, @ Y industrial y CY otros usos. 2e deber indicar la probabilidad de que en el futuro ocurra en el barrio un cambio importante en el uso dado a los terrenos. 2i "ay poca probabilidad, indicar &improbablesN. 2i "ay alta probabilidad de que ocurra alg*n cambio importante, indicar NprobablesN. 2i "ay alg*n cambio importante produci!ndose, marcar Nen procesoN. 2i se "a marcado &probablesN o Nen procesoN, agregar un breve comentario del cambio en el (tem N0aracter(sticas del barrioN. 3 continuacin se brindan unos e emplos de cambios en el uso de la tierra.
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Pa%a us"s c"me%ciales " industriales. 0ambia las caracter(sticas del barrio, positiva o negativamente. Nue'as calles+ %u$as ! au$"#is$as. 3mplia modificacin de la superficie de un barrio para la construccin de calles, rutas y autopistas. Nue'as ins$alaci"nes %ec%ea$i'as. La creacin de estas ocupa bald(os o altera parcelas cuyo destino primitivo era otro.
Es$aci"namien$" 2e describir la clase de es$aci"namien$" $@#ic" que se puede encontrar en el barrio en cuestin. -stos pueden ser8
Ga%aCes ce%%ad"s. 0onstrucciones para uso como estacionamiento de ve"(culos. Es#aci" de es$aci"namien$". -spacio tec"ado sin paredes para estacionamiento. Es$%uc$u%as de es$aci"namien$" mul$ini'el. -structura separada de mas de una planta utilizada e'clusivamente para estacionamiento de automviles fuera de la v(a publica. Su#e%)icie de es$aci"namien$" en la '@a #Ablica . -spacios de estacionamiento solamente en la v(a publica no incluidos de ninguna forma dentro de la propiedad.
In)"%macin s"b%e l"s An$eceden$es C"m#a%ables 18 La informacin que el tasador deber obtener sobre cada propiedad comparable incluye lo siguiente8 El #%eci" ! la )ec*a en que se vendi o fue ofrecida en venta o publicada la propiedad. P%eci"0 2e deber indicar el precio de venta, oferta de compra o cotizaciones de la propiedad comparable. -ste precio debe ser el precio de venta real. 2i el precio de venta esta su eto a cualquier tipo de concesin o condicionamiento, estos debern ser comentados e informados. -sta informacin, como as( tambi!n toda otra relativa a las propiedades comparables, deber ser confirmada por lo menos por una de las partes involucradas 4comprador, vendedor, corredor inmobiliario, escribano interviniente5. 3simismo se deber verificar el real estado de dic"a operacin 4por e emplo, si se trato de una venta o una oferta5. 2e deber indicar el precio de venta, oferta de compra o cotizaciones de la propiedad comparable. -ste precio debe ser el precio de venta real. 2i el precio de venta esta su eto a cualquier tipo de concesin o condicionamiento, estos debern ser comentados e informados. Ven$a+ ")e%$a " c"$i,acin #na V'en$aV se define como el acto por el cual se traslada el dominio de una propiedad y el precio es abonado por el comprador al vendedor. #na V")e%$a de c"m#%aV esta dado por el momento en el tiempo en que un comprador, calificado, capacitado y dispuesto a comprar, presenta una oferta de buena fe y a su vez el vendedor la acepta, ya sea en forma tcita o escrita.
:D
-'tra(do y adaptado del ;anual del <0R3 y 3puntes de 0tedra
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#na Vc"$i,acinV representa solamente el precio pedido por una propiedad. ec*a de 'en$a " c"$i,acin 2e deber consignar la fec"a de venta, oferta de compra o cotizacin. -n el caso de que el comparable sea una cotizacin, la fec"a a indicar deber ser aquella en la cual la propiedad fue por primera vez publicada. ,e e'istir variaciones en la cotizacin, estas debern ser comentadas indicando las respectivas fec"as en que fueron modificadas. 9uevamente, esta informacin, como as( tambi!n la referida a las propiedades comparables seleccionadas, deber ser confirmada por lo menos por una de las partes involucradas en la venta 4comprador, vendedor, corredor inmobiliario, escribano interviniente5. La di%eccin de la #%"#iedad ! la in)"%macin #e%$inen$e al 'ecinda%i" 2i la direccin de la propiedad no identifica en forma clara y completa a la propiedad a tasar, se deber incorporar informacin adicional tales como n*meros o letras identificatorias de la unidad. P%eci" #"% me$%" cuad%ad" " Val"% b(sic" uni$a%i" 2e deber indicar el precio por metro cuadrado. Su#e%)icie del $e%%en" 2e deber informar la superficie del terreno de la propiedad usada como comparable e'presada en metros cuadrados. El $amaD"+ $i#" de c"ns$%uccin+ an$i5Wedad ! su#e%)icie del $e%%en" en 3ue se encuen$%a ubicada la #%"#iedad1 C"m#a%acin de las ca%ac$e%@s$icas La N0omparacin de las caracter(sticasN, se dividen en tres tipos, a saber8
7nferior8 7ndica que las caracter(sticas de la propiedad comparable son inferiores a las que corresponden a la propiedad que es ob eto de la tasacin, a tal punto que el precio del antecedente comparable requerir un a uste "acia arriba a efectos de compensar dic"a especificacin. -quivalente8 7ndica que las caracter(sticas de la propiedad comparable son, en t!rminos generales, similares a las que corresponde a la propiedad a tasar, no requiri!ndose, por lo tanto, ning*n a uste para compensar este factor. 2uperior8 7ndica que las caracter(sticas del antecedente comparable son superiores a las que corresponden a la propiedad a tasar. ,ic"as caracter(sticas sern superiores a tal punto que el precio del antecedente comparable requerir un a uste "acia aba o a efectos de compensar dic"as especificaciones.
Obse%'aci"nes s"b%e simili$udes " di)e%encias c"n la #%"#iedad $asada
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Hay dos aspectos principales que deben ser considerados en este item. -l primero indica como una caracter(stica del antecedente comparable se relaciona con su contraparte de la propiedad a tasar. Para este (tem, el tasador deber indicar por que dic"a especificacin es inferior, equivalente o superior seg*n lo concluido mas arriba. -n segundo lugar, el tasador deber asegurarse que todos los factores que inciden significativamente sobre el valor de la propiedad a tasar sean incluidos en estos comentarios. Las distintas caracter(sticas tendrn diferentes niveles de significacin en cada zona, por lo cual el tasador deber investigar cules son los factores relevantes en el mercado en que la propiedad a tasar esta ubicada. -'presar opinin del valor en relacin con comparables. 2e deber incluir comentarios sobre cuales propiedades comparables "an sido utilizadas como referencia para llegar al valor estimado final y porque fueron elegidas. Feneralmente, se utilizaran con mayor frecuencia aquellos comparables cuya naturaleza global sea ms acorde con la propiedad a tasar y que simultneamente requieran la menor cantidad de a ustes a los valores de sus caracter(sticas. 3 continuacin, se transcribe un e emplo de un te'to apropiado para ser incluido en este (tem8 N-l valor estimado de ` LC.@@@ suministrado por la venta comparable n*mero dos fue considerado como el me or indicador del valor de la propiedad a tasar. Lo anterior es debido a que se trataba de una venta reciente, con una ubicacin inferior en el barrio de la propiedad a tasar. La venta comparable n*mero uno, que proporciono un valor estimado de ` J@.@@@, era bastante similar a la propiedad en cuestin, con la e'cepcin de que su ubicacin y reas de esparcimiento eran superiores. -sta venta comparable fue *til a la evaluacin aunque, en el anlisis final, se le asigno un peso ligeramente menor. La venta comparable numero tres, con un estimado de entre ` DC.@@@, tenia numerosas caracter(sticas que requer(an ser a ustadas. 3dems, el martillero que realiz la venta no suministr muc"os detalles sobre ella, "ec"o que redu o la confianza del tasador en lo referente a la e'actitud de la informacin. 2e asigno muy poco peso a esta venta. Oinalmente y asignando el mayor peso a la venta numero dos, es la opinin de este tasador que el valor final, en el estado y condicin en que se encontraba la propiedad en cuestin al :: de octubre de A@@: es de ` L@.@@@.+ "$"5%a)@as de la #%"#iedad c"m#a%able 3gregar fotograf(as de cada comparable. ec*a del in)"%me1 2er aquella en la que se complete el informe de tasacin. An(lisis de la Valuacin #na vez que se "an determinado al menos tres propiedades comparables y reunido los datos de cada una de ellas, el tasador podr entonces terminar el anlisis de la valuacin. -l 7nforme de tasacin requiere que el tasador cubra este proceso describiendo y analizando las diferencias entre cada comparable y la propiedad a ser tasada 4planilla de "omogeneizacin5. -s propsito fundamental la adecuada eleccin de ventas y cotizaciones recientes comparables y la confiable confirmacin de los datos relativos a dic"as operaciones y cotizaciones. -l anlisis de los comparables y la ponderacin de la informacin recabada, trasladada a la propiedad a tasar, llevan a una conclusin confiable del valor de mercado.
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La seleccin adecuada de ventas comparables e'ige que el tasador obtenga informacin sobre las ventas y cotizaciones de propiedades cercanas y de caracter(sticas similares a la considerada. -stos comparables debern representar transacciones, ofertas de compra o avisos clasificados recientes. -ntre las fuentes t(picas de informacin, se cuenta con8
Ins#ecci"nes del ba%%i" ! de la ,"na, realizadas con el ob etivo de identificar las propiedades que se encuentran en venta. C"n'e%saci"nes c"n a5en$es inm"bilia%i"s que poseen conocimientos de la zona en que se encuentra la propiedad. &e'isin de a'is"s clasi)icad"s publicados recientemente en diarios u otros medios especializados.
#na vez que el tasador "a terminado el anlisis de cada venta comparable y se "a formado una opinin del rango de valores para la propiedad en funcin de cada comparable, estar en condiciones de comenzar el paso final del proceso de tasacin. Orecuentemente, los tasadores pueden enfrentarse a la situacin de no "allar propiedades comparables cercanas que "ayan sido vendidas u ofrecidas en venta recientemente. 3nte esta situacin se plantea la necesidad de equilibrar ciertas caracter(sticas de las propiedades comparables y seleccionar las me ores que se pueden "allar, tales como8 seme anzas de tipo f(sicas, de ubicacin, de las fec"as de oferta o de venta y de otros atributos de la propiedad, como las condiciones del mercado inmobiliario cercano al bien considerado y al comparable. #na vez identificado uno o ms comparables, el tasador corregir los valores considerando los factores a favor y en contra de cada comparable. 2e deben incluir por escrito en el informe los criterios de seleccin y de correccin de las propiedades de referencia mencionadas. 3nte caracter(sticas similares, se consideran las ventas realizadas comparables como los indicadores ms confiables del valor de tasacin, sigui!ndole la oferta de compra y por ultimo el precio de publicacin. -l proceso de arribar a una conclusin sobre el valor final de la propiedad se denomina NreconciliacinN y representa el punto del proceso de tasacin en el cual el tasador considera todos los datos pertinentes sobre la propiedad en cuestin, las propiedades comparables y las condiciones econmicas del mercado inmobiliario actuales y esperadas, formulndose su opinin final sobre el valor. -sta opinin deber estar basada en las caracter(sticas del valor de las propiedades comparables. 9o ser una cifra calculada matemticamente tal como un promedio aritm!tico de los tres valores. -l tasador deber formarse una opinin del valor de la propiedad que refle e la ponderacin relativa de cada propiedad comparable, en funcin del grado de seme anza o diferencia, el grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables y cualquier otra informacin pertinente sobre el mercado que el tasador considere necesario. Ti#" de #%"#iedad1 2e deber consignar el tipo de propiedad, siendo su clasificacin la siguiente8 A? Casa Finclu!e c*ale$? " du#leB c"n0

Pe%@me$%" lib%e 4sin medianeras5. Pe%@me$%" semi lib%e 4con una medianera5. En$%e mediane%as 4con dos o mas medianeras5.
B? De#a%$amen$"s en #%"#iedad *"%i,"n$al1
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-l tasador adems deber consignar claramente cuando se trate de una propiedad su eta al r!gimen de propiedad "orizontal. -n consecuencia, algunos tipos de propiedad posible son8

Casa en$%e mediane%as1 Du#leB #e%@me$%" semi lib%e baC" %.5imen #%"#iedad *"%i,"n$al1 C*ale$ #e%@me$%" lib%e1 De#a%$amen$"1
,eber indicarse uno de los tipos de propiedad descriptos arriba. 2i esta no encuadra dentro de la anterior clasificacin, consignar NotrosN y suministrar una descripcin detallada del tipo de propiedad de que se trata. O&MULAS UTILI;ADAS EN LA TASACION La )%mula #a%a *"m"5enei,a% an$eceden$es es la si5uien$e0 P%eci" L"$e an$1 B C"e)1 ac$1 B C"e)1 ")e%$a V* I Su#1 L"$e an$1 B C"e)1 ubic1 B C"e)1 )"%ma B C"e)1 es31 -l coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el antecedente se encuentre en esquina. De$e%minacin del Val"% B(sic" 9"m"5enei,ad" inal0 #na vez que se "an "omogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. -ste promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. -l promedio ponderado puede realizarse de dos maneras8 :5 #n mecanismo rpido es "allar un segundo promedio, descartando aquellos valores que est!n por arriba o por deba o de un cierto porcenta e, que, por e emplo, puede ser del A@ Y. 3quellos que est!n fuera de estos l(mites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por alg*n motivo especial escapan al valor promedio. -ste ser(a un mecanismo fcil y rpido
A5 -l otro sistema, ms matemtico, es el de utilizar el ;!todo de ,ispersin de $alores, es

decir, "acer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada dato por el valor del promedio. -sto da una relacin que puede ser superior o inferior a la unidad. 3 esta relacin se le resta la unidad, obteni!ndose una diferencia de signo positivo o negativo. La suma de estas diferencias, en valor absoluto, dividida por el n*mero de antecedentes, fi a el m'imo de diferencia positiva o negativa aceptable para cada dato. 2e descartan aquellos datos que superen tal diferencia y se practica un segundo promedio definitivo. 0uando los datos son muy numerosos "ay un mecanismo matemtico, que permite evitar una larga planilla, mediante el agrupamiento de la suma de valores superiores e inferiores al promedio. 2e ad unta un e emplo ilustrativo elaborado por el 7ngeniero Figante.
METODO DE DISPE&SION
An$ec Val"% C") Cac$ Su# C)) Cub Ces3 Vbu NKmX Vbu O P%"m Dis#e%si"nes Dis#1 Abs
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METODO DE DISPE&SION PA&A VA&IOS ANTECEDENTES

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La frmula a aplicar es8 Los valores l(mites sern8
Dm I YF/ 1 n 1 P? L F/ 1 N?Z K $ [1 I \1 J YF/ 1 n K $? L F/ 1 N K T?Z] 1 P [/ I \1 L YF/ 1 n K $? L F/ 1 N K T?Z] 1 P
,onde8 ,m S ,ispersin ;edia P S ;edia aritm!tica n S 0antidad de ventas inferiores al promedio Para nuestro caso 8 nI PI NI $I TI C BJ,@?@ A:?,LE J BB:,CB Dm S [1 S [/ S
9 S 2uma de los valores inferiores al promedio t S 0antidad total de ventas % S 2uma total de los valores antecedentes
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METODO DEL PO&CENTATE

An$ec Val"% C") Cac$ Su# C)) Cub Ces3 Vbu NKmX
METODO DE DISPE&SION
Vbu O P%"m Dis#e%si"nes Dis#1 Abs
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VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice CAPITULO UNO @,LC @,LC @,LC @,J@ @,L@ @,L@ :,@:: :,@: :,@:: :,@@? :,@EE :,@:A CJ@,@@ B@E,A@ B@@,@@ LL,E@ E@@,@@ :D?,@@ : @,LL @,J@ :,AA : :,@L :,E@ :,E@ :,:@ :,A@ :,:@ :,@@ :,@@ :,@@ :,@@ :,@@ :,@@ :,@@ BD,@? LE,D: EJ,@? C?,@: AC,@E BA,CJ :,:B A,@A @,JB :,EC @,?@ :,@E @,:B :,@A 6@,@? @,EC 6@,B@ @,@E 2um ,isp 3bs ,isp. ;edia @,:B :,@A @,@? @,EC @,B@ @,@E A,J: @,EA
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La )%mula #a%a "b$ene% el 'al"% del l"$e a $asa% es la si5uien$e0 V$ I V*1 B Su#1 L"$e a $asa% B C"e)1 )"%ma l"$e a $asa% B C"e)1 es31 -l coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el lote a tasar se encuentre en esquina. L"$es I%%e5ula%es Los coeficientes que se "an mencionado anteriormente "an sido calculados para lotes regulares. 2in embargo la subdivisin de la tierra urbana tiene antecedentes "istricos y no es sorprendente encontrar lotes con per(metros totalmente irregulares, debido al ensanc"e de calles, remodelaciones, a uste de t(tulos de propiedad, etc. Las irregularidades pueden ser le'es " 5%a'es. Para cualquiera de las dos pueden plantearse el problema de si la irregularidad operar en sentido favorable o desfavorable, ya que no es e'acto que una irregularidad signifique necesariamente un castigo. "nd" &ela$i'" Para aquellos casos en que las irregularidades de la parcela presenten poca importancia 4i%%e5ula%idad le'e5, se "a introducido el concepto de Oondo Relativo, que resulta de dividir la superficie del lote por su frente8 Su#e%)icie FmX? %I %en$e Fm?
-s decir, "nd" &ela$i'" es el fondo de un lote regular de forma rectangular cuya superficie y frente sea igual a la del lote real. Puede verse que resultar mayor, menor o igual que el fondo efectivo del terreno seg*n tenga martillo al fondo, martillo al frente o est! inclinado. -ste martillo puede ser a favor o en contra. -ste "nd" &ela$i'", es utilizado solamente como dato para entrada en las %ablas de Orente y Oondo, en el caso de parcelas de irregularidad leve, que son aquellas que tienen una discrepancia entre sus medidas de, a lo sumo, el veinte por ciento 4A@ Y5. 2i la discrepancia supera el A@ Y entre sus medidas la irregularidad se considera grave y el clculo de su valor depende de las medidas, de la ubicacin de la irregularidad, etc. 0ada caso deber tratarse como un caso especial La norma general que se debe seguir, es la de fraccionar el terreno en lotes regulares con frente a calle, calcular el valor de cada uno de ellos y sumar o restar sus valores seg*n corresponda. 0uando el lote presenta una irregularidad muy fuerte y no puede descomponerse en figuras regulares puede aplicarse alguno de los siguientes m!todos8
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Del In5enie%" Man,u% Pac*ec"0 0ontempla la influencia de dos factores8 a5 el perimetral y b5 el superficial. -l producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno 4:5 se obtiene el ac$"% #"% )"%ma8 Ic I I# 1 Is ,onde8 Ic S 7rregularidad compuesta I# S 7rregularidad perimetral. -l coeficiente de irregularidad perimetral est dado por el cociente entre el per(metro del lote a tasar menos el per(metro del lote ideal o tipo, dividido por el per(metro del lote a tasar. P$ L Pi I# I P$ Is S 7rregularidad superficial. -l coeficiente de irregularidad superficial est dado por el cociente entre la superficie del lote a tasar menos la superficie del lote ideal o tipo, dividido por la superficie del lote a tasar. S$ L Si Is I S$ ) I 1 L Ic
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M.$"d" a#licad" en M.Bic" y que es fcilmente adaptable a nuestra zona, recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectngulo con la mayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las castigue con un factor de irregularidad dado por8
i I FSu#1 &ec$(n5ul" insc%i#$" K Su#1 L"$e a $asa%?
2i las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad ser(a8
i I FSu#1 &ec$(n5ul" insc%i#$" K Su#1 L"$e secunda%i"?
L"$es c"n )%en$e a d"s calles -n el caso de los l"$es c"n )%en$e a d"s calles se presentan dos casos8 a5 Parcelas con salidas a calles opuestas y b5 parcelas con salidas a calles perpendiculares de la manzana -n el primer caso se plantea el problema de no saber que valor bsico aplicar cuando las calles tienen distinto valor. -s necesario entonces encontrar la influencia de cada calle sobre la profundidad del lote y dividir de !sta manera al mismo en dos, tasando cada uno con su frente a la calle que corresponda y luego sumar los valores. La frmula a aplicar para encontrar el fondo del lote sobre la calle de mayor valor es8 ) BI 1 J FVm K VM? ,onde8 B S fondo sobre calle de mayor valor ) S fondo total del lote Vm S $alor unitario menor VM S $alor unitario mayor
-l fondo sobre la calle de menor valor se saca por diferencia.
Pg. 7<
CONCEPTO DE LINEA DE USION H I H1 J H/ B 1 !1 1 1 + ( donde8

H
1m
1
Calle 1
) L B ? 1 !/ 1 2
/ I F B/ K F ) L B ? ? m 1 I F B1KB ? m
B
2ustituyendo los valores : y 2, y sacando factor com*n, se tiene8 H I B1m Y !1 1 Bn J !/ 1 F ) L B ?n Z
H/
2iendo la variable ', y queriendo determinar el mayor valor de T, se deber derivar la e'presin T en funcin de la variable ', para luego igualar a cero el valor de esa derivada. ! K B I > I n 1 B1m 1 Y !1 1 BnL1 J !/ 1 F ) L B ?nL1 Z ,espe ando el valor de ' se tiene8 B I ) 1 Y !11K m K F !11K m J !/1K m ? Z
Calle
!/
-n la ctedra se utiliza la siguiente frmula8
B I ) 1 Y1 K F1 J F!/ K !1??Z
Pg. 7=
Tabla #a%a el c(lcul" de la l@nea de )usin en l"$es )%en$is$as a d"s calles #a%alelas
VmKVM >1=> >1<> >18> >17> >16> >14> >12> >1/> >11> >1>> >1>= >16>/61/7 >16/=1>>6 >166<76=/ >16=1817> >17/<=2>< >178114>= >181=4/46 >18861=2< >1<4>2271 >1=18421/ >1>< >16>6>6>6 >1621=14= >16718=8< >16=6/2<1 >172/=114 >17867868 >18/47288 >18<1/6>> >1<484687 >1=/6=/6= >1>8 >16>8714/ >162486=4 >1674=81< >16=<<>/4 >1727=4/8 >17<>/8/1 >18/==/8> >18<84>17 >1<648>>= >1=2468=4 >1>7 >161>/>41 >16287244 >167<1<1< >17>/4>=7 >1741>/67 >17<4=216 >1826/=41 >18=276>< >1<7/>7=> >1=422=7/ >1>6 >161/</>6 >164>64>6 >16814/<7 >17>7>7>7 >17461712 >17<=766/ >184>84>8 >1<>>>>>> >1<7=676/ >1=6/2<1> >1>4 >1616472= >164248<2 >168481/7 >17>=8671 >174=26>7 >17=44444 >1847/7<8 >1<>74617 >1<881=2> >1=7162<6 >1>2 >161<1248 >164744<1 >168<>248 >17124=7= >17626=4< >17==2>>8 >1861<8=8 >1<12>><1 >1<<4=66< >1=8><82< >1>/ >16/><222 >164=46>6 >16<12=62 >1718/<4> >1768<=48 >18>4//64 >1868686< >1<1=78/1 >1<=/<681 >1=<>2=// >1>1 >16/267>/ >166/4<7/ >16<48=62 >17/111<> >177//618 >18>=/1== >187226<< >1</74472 >1=>>=>>= >1==>>==> >1>> >16/7216< >16666667 >16<</262 >17/6>>>> >17777778 >1814/<68 >187=/2>< >1<222222 >1=>=>=>= 11>>>>>>>
El 'al"% de en$%ada en la $abla es el c"cien$e de 'al"%es uni$a%i"s FMen"% s"b%e Ma!"%? Pa%a de$e%mina% la dis$ancia de la l@nea de )usin a la calle de ma!"% 'al"% el 'al"% "b$enid" en la $abla se mul$i#lica%( #"% la dis$ancia en$%e las calles
M.$"d" de di)usin de 'al"%es -'iste otro criterio denominado M.$"d" de di)usin de 'al"%es , que consiste en "allar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos. 2e obtiene as( un valor medio que se aplica en forma directa a la superficie del terreno. VA VMedi" I VA 1 VA J VB J VB F 1 L VA J V B VA ?
-n el segundo caso se "ace la semisuma de los lados sobre una de las calles y de igual manera sobre la otra calle, quedando formados dos lotes, que se tasan separado y luego se suman los valores. 3unque las calles tengan igual valor el procedimiento debe aplicarse. E%emplo: Lote a dos calles paralelas, una con un $alor bsico unitario $ : S ` :B@ y la otra con $A S ` L@. -l lote tiene un frente de E@ metros y un fondo de L@ metros. 3plicando la frmula8 L@ m 'S : _ 4` L@ V ` :B@5 -s decir, nos quedan dos lotes8 :5 E@ m. ' C@,J: m. y A5 E@ m. ' AJ.@J m. -stos lotes se tasan por separado, obteni!ndose8 $: S `VmZ L@ ' LAD,D@ ' @,JD S $A S `VmZ :B@ ' :CAD,E@ ' @,D? S $alor %otal S ` ?B.AE@ ` :?A.C@C ` AA?.DEC S C@,J: metros
Pg. 8>
2i aplicamos el m!todo de difusin de valores, obtendremos8 $3 $;edio S $3 $3 _ $< L@ $;edio S L@ _ $< 4 : L $3 _ $< $3 5
L@ _ :B@ 4 : L 5 L@ _ :B@ L@ _ :B@
$medio S `VmZ AJ,@J _ `VmZ LJ,@J S `VmZ ::L,:L $total S $medio ' 2uperficie S `VmZ ::L,:L ' AB@@ mZ S ` ALE.?EA
3"ora bien, podr(amos subdividir el lote, manteniendo los fondos calculados anteriormente, con un frente de :@ metros cada lote obteniendo lo siguiente8 E lotes de :@ metros ' AJ,@J metros y E lotes de :@ metros ' C@,J: metros, por lo tanto tendremos $: S E ' 4`VmZ L@ ' AJ@,J@ mZ ' :,@@5 S $A S E ' 4`VmZ :B@ ' C@J,:@ mZ ' @,L@5 S $alor %otal S ` ?J.L:? ` :D:.@CL ` AB@.LDB
2e podr(a subdividir el lote, teniendo en cuenta me ores lotes sobre la calle de mayor valor, con un frente de :@ metros cada lote y un fondo de B@ metros, obteniendo lo siguiente8 ? lotes de :@ metros ' B@,@@, E por cada calle, por lo tanto tendremos $: S E ' 4`VmZ L@ ' B@@,@@ mZ ' @,J@5 S $A S E ' 4`VmZ :B@ ' B@@,@@ mZ ' @,J@5 S $alor %otal S ` L?.B@@ ` :C:.A@@ ` AED.?@@
-l promedio de todos estos valores encontrados podr(a ser un buen valor, luego8 $tprom. S 4` AA?.DEC _ ` ALE.?EA _ ` AB@.LDB _ ` AED.?@@5 S ` ABD.A:@
2i el valuadorVtasador observa que las medidas de frente permiten un me or aprovec"amiento 4divisiones a trav!s de una servidumbre de paso5 en una zona residencial o que el acceso por una calle secundaria favorece la carga y descarga de mercader(a en una zona comercial, se deber considerar un factor de valorizacin por tener salida a dos calles L"$es I%%e5ula%es &MULA DE SUPE& ICIE 9OMOGENEI;ADA FGUE&&E&O? CONCEPTO Resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los ap!ndices irregulares que complementan el n*cleo regular de una figura 4que se construye realizando una especie de
Pg. 81
escalera, con las medidas probables de ambientes normales 6e .8 B metros, seg*n la figura5 y lograr as( un coef#c#ente de forma. -l coeficiente de forma se complementa con el coeficiente de medidas 4frente y fondo5. OcR;#L3 2e determina el coeficiente de forma mediante la frmula8 Cf = Sh / S ,onde8 Cf 8 coeficiente de forma Sh 8 superficie "omogeneizada 4n*cleo regular de la figura5 S 8 superficie del lote La superficie "omogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovec"able ms la superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno 4>+<> para zonas residenciales, >+7> para zonas comerciales y >+4> para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden aprovec"ar con construcciones, tampoco permiten ardines5
2e establece un frente y fondo en el n*cleo regular de la figura y se obtiene el coeficiente Cff de la tabla de frente y fondo. 2e calcula el valor unitario del lote de terreno irregular mediante la frmula8 Vui = Vu Cf Cff
,onde8 Vui 8 valor unitario del lote de terreno irregular Vu 8 valor unitario del lote tipo Cf 8 coeficiente de forma Cm 8 coeficiente de frente y fondo
Pg. 8/
Ejemplo: calcular el valor unitario 4valor por metro cuadrado5 de un lote de terreno irregular 4trapecio5, ubicado en zona residencial, cuya superficie es de EAC mA y su superficie "omogeneizada E@@ mA, con un valor unitario para lote tipo de `VmA :B@. ,el n*cleo regular obtenido, se establece idealmente un frente 4a5 de :@ metros y un fondo 4b5 de E@ metros. -l coeficiente de forma resulta8 #tilizando el coeficiente zonal de @,L@ 4residencial5 2uperficie "omogeneizada8 E@@ mZ _ AC mZ ' @,L@ S EA@,@@ mZ 0f S EA@,@@ mZ V EAC,@@ mZ S @,JLC
,e la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de :@ metros de frente y E@ metros de fondo8 coeficiente :,@@ -l valor del lote de terreno irregular resulta8 &T S `VmA :B@ ' EAC mA ' @,JLC ' :,@@ S BBL:L,@@ `
Pg. 82
L"$es T%ian5ula%es Para l"$es $%ian5ula%es actualmente, "aciendo uso del principio del aprovec"amiento, se busca primero cul es la superficie m'ima *til aprovec"able de estos lotes y a !sta se le aplica el coeficiente para un lote regular de igual frente y fondo que el lote triangular y a la superficie remanente se le aplica el coeficiente para lote triangular de iguales medidas. 2e agrega tabla confeccionada por el %ribunal de %asaciones de 2an .uan en base al criterio anterior. -'isten otros m!todos como el de ;c ;itc"ell, del 7ng. ;ario 0"and(as, de la ,ireccin de Feodesia y 0atastro de 2an .uan Mc Mi$c*ell propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, !ste deber calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el tringulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que !l confeccion, en funcin del fondo del rectngulo que se corresponde con la altura del tringulo. Para el caso del tringulo con v!rtice frente a calle, se utiliza la diferencia al :@@ Y. 2e podr apreciar que los dos tringulos untos alcanzan el mismo valor del rectngulo completo. El in5enie%" Ma%i" C*and@as propone tres criterios8 Primer criterio8 2e ad udica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa. 2egundo criterio8 2e asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que !l propone 4adaptada de ;c ;itc"ell5, considerando como fondo el largo de la "ipotenusa. %ercer criterio8 2e asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que !l mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectngulo. 2e podr(a concluir que ninguno de los dos m!todos pareciera ser lo me or para cualquier caso8 uno no castiga en absoluto la irregularidad 4;c ;itc"ell5 ya que la suma de los valores de
Pg. 84
ambos tringulos es el :@@ Y del valor del rectngulo y el otro 40"and(as5 lo castiga en total con el C@ Y, cosa que parece e'cesiva. -l m!todo del C"e)icien$e #"% )"%ma trata de determinar la superficie aprovec"able del tringulo, considerando una serie de tringulos de dif(cil aprovec"amiento, respetando las medidas m(nimas que establecen las reglamentaciones en funcin de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la l(nea municipal. Para obtener el 0oeficiente por forma se aplica la siguiente frmula8 2uperficie Homogeneizada 0f S 2uperficie %otal
La superficie "omogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovec"able ms la superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno 4>+<> para zonas residenciales, >+7> para zonas comerciales y >+4> para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden aprovec"ar con construcciones, tampoco permiten ardines5 El m.$"d" de la Di%eccin de Ge"desia ! Ca$as$%", propone tablas 49a C y ?5 de doble entrada, en la cul se entra con el frente o el contrafrente, seg*n corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestin. Ejemplos: Lote de 15 metros de frente y 30 metros de fondo M.$"d" del a#%"'ec*amien$"0 2uperficie aprovec"able8 :JD mZ 0t S :,:@ 2uperficie remanente 8 AL mZ 0t S @,D@
$abd S `VmZ A@@ ' :JD mZ ' :,:@ _ `VmZ A@@ ' AL mZ ' @,D@ S N 481/7>

TABLA PA&A LOTES T&IANGULA&ES EN UNCION DEL AP&OVEC9AMIENTO &es1 >1< - TTP -=6
Pg. 86
%en$e me$%"s
"nd" me$%"s
Su#1 U$il mX
C"e)icien$e C"%%ec$"%
&emanen$e mX
C"e)icien$e C"%%ec$"%
/> /6 2> 26 4> 46 6> 66 1> 7> 76 8> 86 <> <6 => =6 1>>
<1 1>4 1/7 162 186 />2 //< /6/ /87 2>> 2/4 24< 28/ 2=7 4/> 444 47<
111> 11>6 11>> >1=6 >1=> >1<6 >1<> >188 >182 >18> >178 >176 >172 >171 >16= >168 >167
1= /1 /4 // /6 // // /2 /4 /6 /7 /8 /< /= 2> 21 2/
>178 >177 >176 >172 >171 >16= >167 >167 >162 >162 >16> >16> >14< >14< >147 >147 >144
1> 16 /> /6 16 2> 26 4> 46 6>
61 << 1/2 17> 1=8 /24 /8/ /== 247
1124 11/< 11/1 1117 111> 11>6 11>> >1=6 >1=>
/4 /4 /8 /8 /< /< /< 2< /=
>18< >186 >184 >182 >18> >17= >17< >177 >174
1> 16 /> /> /6 2> 26
81 11< 178 /17 /76 216
1117 1111 11>7 11>1 >1=7 >1=1
/= 2/ 22 24 26 26
>178 >177 >174 >172 >171 >17>
/6
1> 16
=> 14=
1117 1111
26 2<
>178 >177
1> 2> 16 /> /6
1>= 1<> /66 2/8
1117 1111 11>7 11>1
41 46 46 4<
>178 >177 >174 >172
26
1> 16
1/< /1>
1117 1111
48 6/
>178 >177
4>
1> 16
148 /41
1117 1111
62 6=
>178 >177
46
1> 16
177 /8/
1117 1111
6= 76
>178 >177
6>
1> 16
1<6 2>4
1117 1111
76 81
>178 >177
Pg. 87
C"e)icien$e #"% )"%ma0 2uperficie aprovec"able8 :JA mZ 2uperficie no aprovec"able8 EE mZ #tilizando el coeficiente zonal de @,?@ 4comercial5 2uperficie "omogeneizada8 :JA mZ _ EE mZ ' @,?@ S A::,L@ mZ 0f S A::,L@ mZ V AAC mZ S @,JB $abd S `VmZ A@@ ' AAC mZ ' @,JB ' @,JDB S N 411/>> Ca$as$%" San Tuan0 $abd S `VmZ A@@ ' AAC mZ ' @,?L 40t %abla 9a C5 S N 2>17>> 0omo se puede apreciar son muy dispares los resultados obtenidos por cada uno de los m!todos. 9o debe escapar al lector que en una zona residencial de gran erarqu(a tambi!n se pueden tener altos valores bsicos y en ella no se deber castigar tanto por la forma 4siempre que en !l se pueda construir un edificio del tipo de los que e'isten en la zona, porque generalmente esos espacios se usan para ardines. La ctedra aconse a utilizar el primer m!todo, es decir el del aprovec"amiento del lote. $er tablas que se ad untan al final del manual. L"$es T%ian5ula%es - C"e)icien$e de )"%ma
? m 2m E @ m 2uperficie #til : J A
mZ
4 m : E : C `V mZ m m : @ @ Am
Pg. 88
Para determinar la 2uperficie #til, se trazan perpendiculares a la l(nea de edificacin de B metros de longitud. 2e determinan as( tringulos que por sus medidas se consideran desaprovec"ables que, para este caso particular suman EE mZ. -sta superficie se multiplica por un coeficiente zonal 40omercial S @,?@ , Residencial S @,L@ e 7ndustrial S @,B@5 -n este caso utilizamos 0z S @,?@, por lo tanto la superficie 2d S :J,L@ mZ 2e calcula luego la 2uperficie Homogeneizada como 2*til _ 2d, por lo tanto 2H S :JA mZ _ :J,L@ mZ S A::,L@ mZ 2e calcula el coeficiente por forma como 0f S 2H V 2total, es decir 0f S A::,L@ mZ V AAC mZ S @,JB -l 0ff S :,@?, se calcula con frente S :E m. T fondo S E@ m. -l valor del terreno ser $% S :@@ `VmZ ' AAC ' @,JB ' :,@? S ` AA.BA@
`V mZ
: @
L m 4 m 4 m E @ m 2uperficie #til
: A : C
m m
? m Em
Para determinar la 2uperficie #til, se trazan perpendiculares a la l(nea de edificacin de B metros de longitud, comenzando pero con una l(nea paralela tambi!n de B m.
Pg. 8<
2e determinan as( tringulos que por sus medidas se consideran desaprovec"ables que, para este caso particular suman B: mZ. -sta superficie se multiplica por un coeficiente zonal 40omercial S @,?@ y Residencial S @,L@5
-n este caso utilizamos 0z S @,?@, por lo tanto la superficie 2d S AB,?@ mZ 2e calcula luego la 2uperficie Homogeneizada como 2*til _ 2d, por lo tanto 2H S :LB mZ _ AB,?@ mZ S A@L,?@ mZ 2e calcula el coeficiente por forma como 0f S 2H V 2total, es decir 0f S A@L,?@ mZ V AAC mZ S @,JE -l 0ff S @,LC) se calcula con frente S B m. T fondo S AA m. -l valor del terreno ser $% S :@@ `VmZ ' AAC ' @,JE ' @,LC S ` :D.DL?
LOTE T&IANGULA& CON SALIDA A T&ES CALLES 1< #n lote triangular con frente a tres calles, ofrece problemas interesantes cuando se intenta determinar su valor. 2er necesario dividir el lote en tringulos, encontrar el valor de cada uno de ellos y sumarlos para obtener el valor del lote entero. $eamos un e emplo8
NK m/ 6>>
NKm/ 8>>
NKm/ 86>
2e proceder de la siguiente manera8

:L
-'traido de &%R3%3,1 ,- %3230719+ de 2tanley L. ;c ;70H3-L
Pg. 8=
: 6 2e encontrar el punto de fusin entre 3 y 0, en ,, sobre la calle de `VmA D@@ A 6 2e trazar la l(nea ,<, desde , "asta < E 6 2e fi ar el punto de fusin H, sobre la calle de `Vm A C@@ y se trazar una l(nea de H a 0, determinando un punto O. B 6 2e trazara una l(nea de 3 a O en el triangulo remanente C 6 2e tasa cada lote8 3O<) <O0 y 0O3 y se suman los valores
L"$es de 5%an #%")undidad 0uando la relacin de medidas es muy grande, en virtud de la profundidad del terreno original, se "ace necesario utilizar m!todos que tengan en cuenta la profundidad, sobre todo cuando se trata de determinar el valor de una fraccin del terreno que se va e'propiar. 2obre este tema la bibliograf(a recomienda aplicar la Ley de Hoffman o la Regla 3mericana tambi!n llamada B 6 E 6 A :, ambas en sus distintas interpretaciones, que se detallan a continuacin8
a5
H1OO;39 4%ratado por relacin de superficies58 &La primera mitad de superficie del terreno tiene el valor de las AVE partes del total del mismo y la segunda mitad el tercio restante.+ H1OO;39 4%ratado con relacin de longitud58 &Para este caso el terreno se divide en mitades, pero en funcin de su longitud, lo que genera dos superficies distintas.+ Regla 3mericana o B6E6A6:8 4%ratado con relacin de superficie58 &-n el primer cuarto de superficie del terreno se "alla el B@ Y de su valor) en el segundo el E@ Y) en el tercero el A@ Y y en el cuarto el :@ Y+ Regla 3mericana o B6E6A6:8 4%ratado con relacin de longitudes58 &Para este caso el terreno se divide en cuartos iguales en funcin de la longitud del terreno, lo que genera cuatro cuartos de distintas superficies.d Regla 3mericana o B6E6A6:8 40on tratamiento porcentual y superficial58 &3l primer cuarto de superficie del terreno le corresponde el :@@ Y del precio unitario bsico de la cuadra, al segundo cuarto el DC Y) al tercero el C@ Y y al cuarto el AC Y.+ Regla 3mericana o B6E6A6:8 40on tratamiento porcentual y en funcin de la longitud del fondo58 &Para este caso el terreno se divide en cuartos pero en funcin de su longitud, lo que genera cuatro superficies distintas.+
b5
c5
d5
e5
f5
2e puede calcular el valor de la fraccin a e'propiar por el ;!todo ,irecto, que resulta de multiplicar la superficie afectada por el coeficiente de forma del terreno y por y por el precio unitario bsico encontrado para la cuadra. Por *ltimo se debe realizar un anlisis de los valores encontrados y aplicar aqu!l se a uste de me or manera al concepto de valor usto.
Pg. <>

C%i$e%i" 9O MAN ! &e5la Ame%icana " 4-2-/-1
Calle
:VB de 2uperficie :VB de Longitud
:VA de 2uperficie :VA de Longitud
EVB de 2uperficie EVB de Longitud
Longitud %otal
Pg. <1
79OL#-9073 ,- L3 PR1O#9,7,3, 0riterio Hoffman $t S $alor total del terreno 0riterio : V E 6 A V E $t S $alor total del terreno
: V E $t ' A V E $t
'VA ' 'VA
: V A $t
A 'VE
: V A $t 0alle Oactor de $alor S 4Oondo %ipo V Oondo a %asar5 e @.B:C Oactor de $alor 0alle
'VE
S 4Oondo %ipo V Oondo a %asar5 e @.E?J
0riterio Harper $t S $alor total del terreno
'
: V A $t
E 'VB
: V A $t 0alle Oactor de $alor
'VB
S 4Oondo %ipo V Oondo a %asar5 e @.C
Pg. </
0omparacin de criterios de Oondo $ariacin del valor con la profundidad
:@Y
OVB
:?,? Y AOV E
A@Y
OVB
:L,L Y
C@Y
E@Y
OVB
AA,J Y C@Y OV E
B@Y
OVB
B:,D Y
B6E6A6:
:VE 6 AVE
:C,C Y EE,E Y OVA :D,L Y
:B,E Y
OVB
:JY
OVB
AA,E Y ??,D Y O V A BB,B Y
A?,D Y
OVB
B@Y
OVB
H1OO;39
.-RR-%%
:EY
OVB
:?Y
OVB
A:Y
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OVB
H3RP-R
Pg. <2
ETE&CICIOS DE LOTES &EGULA&ES E I&&EGULA&ES
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Pg. <4
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Pg. <7
SOLUCION ETE&CICIOS
Lotes Regulares
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NKmX 8/
:C < < : @ 0 C :@ B@ 0 :C 2alida a dos calles DJ
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E@ 0 , Oondo Relativo :A :: C E > . L :A O E@ E@ :C BC :A AC F NKmX 4> $% S [$alor 43<075 6 $alor 43>.75\ _ $alor 470,H5 _ [$alor 4H,-F5 6 $alor 4HLOF5\ :: :A E? NKmX 26 3plicando coeficiente de forma para lotes triangulares $% S $alor 3<0, 6 $alor 3-OF $erificar si 3-OF cumple con las condiciones de parcela 2ino, fondo relativo
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Pg. <=
E[CESO DE ONDO1= -n el mbito de la valuacin internacional, e'isten muc"as formas de analizar este punto, a continuacin se describen algunas con el fin de mostrar al profesional el valor obtenido en cada caso. Para muc"os valuadores es una premisa que dice8 &para todo lote su valor ms alto est en el frente del mismo+. La relacin ptima entre el frente6fondo, se "a tratado desde "ace muc"os a/os. Para el a/o de :L??, el uez de 9ueva TorK, ;urray Hoffman, formul varias tablas uniformes en las cuales se establec(an diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote NtipoN definido. -stas relaciones brindadas por Hoffman part(an de un criterio definido por !l mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad1 1tro criterio establecido en 9orteam!rica es el conocido como B6E6A6: el cual, estipula que la parte frontal de un terreno vale B veces ms que las dems partes. -n Latinoam!rica, autores como Oitte y 0ervini "an desarrollado tablas seme antes a las elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote NtipoN diferente. Por lo tanto, todo lote sobre o ba o !stas medidas sufrir una afectacin. -l uso de este tipo de tablas refle a una relacin realmente ob etiva y cierta del frente6fondo de un terreno. -n 0osta Rica la relacin ms utilizada es la : a E. Por e emplo, consid!rese el terreno de la figura :8 un terreno de :@ metros de frente por BC metros de fondo. -n la zona el valor comercial es de `V mZ :@@. 2e utiliza la relacin frente6 fondo ptima :8E. C%i$e%i" de 9a%#e% C)" S 4)"V "51K/ donde8 C)" )" " S S S 0oeficiente e'ceso de fondo Oondo t(pico Oondo total del lote a valuar
:J
-'traido del 7ngeniero Ronny Fonzlez ;ora
Pg. =>
BC m
:@ m 0alle ` V mA :@@
C%i$e%i" del Ins$i$u$" MeBican" de Valuacin del Dis$%i$" ede%al -l criterio que adopta este 7nstituto es el criterio de Harper antes citado8 C)" S 4)"V "51K/ donde8 C)" )" " S S S 0oeficiente e'ceso de fondo Oondo t(pico Oondo total del lote a valuar
3plicando este coeficiente al e emplo se obtiene8 )" " S S E@ metros BC metros C)" C)" S S 4E@ V BC5:VA @.LA
Pg. =1
-l coeficiente afecta solamente a la fraccin con e'ceso de fondo 4fraccin 775. -l valor total del terreno es8 Oraccin NtipoN 4I5 S :@ f E@ S E@@ mZ Oraccin restante 4II5 S :@ f :C S :C@ mZ $alor total del terreno8 VT VT S S E@@ mA I ` :@@ f : _ :C@ mA I ` :@@ I >1<8 ` BE.@C@
Por lo tanto el nuevo valor por metro cuadrado promedio es de8 `VmZ JC.?D. La reduccin del valor es producto de la afectacin por su e'ceso de fondo. C%i$e%i" del Ins$i$u$" MeBican" de Valuacin del Es$ad" de M.Bic" -ste criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al fondo t(pico. Luego cada fraccin resultante deber castigarse de la siguiente forma8 a1 La primera fraccin no se afecta 4factor S :5. b1 La segunda fraccin se afecta por un factor de @.D@. c1 La tercera fraccin se afecta por un factor de @.D@ _ @.D@. d1 La cuarta fraccin se afecta por un factor de @.D@ _ @.D@ _ @.D@. e1 2ucesivamente para cada nueva fraccin se agrega un nuevo factor de @.D@ adicional a los ya aplicados, "asta un producto m'imo de @.A@ 4residual5. Para el e emplo de la figura : se obtienen dos fracciones 4una de E? metros y la restante de :A metros5, por lo tanto se aplica el procedimiento de la siguiente manera8 $alor de la fraccin 7 S :@ f E@ f ` :@@ f 1 S ` E@.@@@ $alor de la fraccin 77 S :@ f :C f ` :@@ f >18> S ` :@.C@@ $alor total del terreno8
Pg. =/
VT S ` E@.@@@ _ ` :@.C@@ VT S N 4>16>> -l nuevo valor por metro cuadrado promedio es de `VmZ J@ el cual es menor que el obtenido con el m!todo anterior. Por la forma de subdividir el terreno este m!todo es ms aplicable a lotes con fondos muy amplios en los cuales !ste es varias veces mayor que su frente.
C%i$e%i" de 9"))man
-ste es un criterio clsico y de muc"a aplicacin en los -stados #nidos de 9orteam!rica. -n general parte de la conocida premisa que indica8 "Los dos tercios del !lor de un terreno residen en su primer! mit!d"" Por lo tanto el m!todo divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas 4frente a calle5 un factor de @.??D y un @.EEE a la fraccin restante. La formulacin se toma de la siguiente manera8 C)" S 4 $V)5>1416 donde8 C)" $ ) S S S 0oeficiente e'ceso de fondo Oondo t(pico Oondo total del lote
Retomando la figura -:, se aplica el m!todo de la siguiente manera8 C)" S 4E@.@@ V BC.@@5 @.B:C C)" S @.LB -l coeficiente afecta solamente a la fraccin con e'ceso de fondo 4fraccin 775. -l valor total del terreno es8 Oraccin NtipoN 475 S :@ U E@ S E@@ mZ Oraccin restante 4775 S :@ f:C.@@ S :C@ mZ $alor total del terreno8
Pg. =2
VT S E@@ mA U `:@@ f : _ :C@ mA f ` :@@ f >1<4 VT S ` BA.?@@ -l nuevo valor por metro cuadrado promedio es de `VmZ JC. 0omo se aprecia este es un m!todo que castiga de una forma muy drstica el e'ceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisin final. C%i$e%i" del Ins$i$u$" MeBican" de Valuacin de Nue'" Len 0onocido como el criterio del 7ng =uiroga. -n su formulacin se establece una relacin entre las medidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma8 C)" S 4)"V "5:VE donde8 C)" )" " S S S 0oeficiente frente 6 fondo Oondo tipo 4de acuerdo a relacin :8E5 Oondo total del terreno
-s importante se/alar que el factor de castigo se aplica a la fraccin producto del e'ceso de fondo, que es la 77 en la figura :. Retomando el e emplo de la figura : se obtiene8 C)" S 4E@.@@VBC.@@5 :VE C)" S @.LD -s muy importante observar el valor obtenido con el m!todo del 7ng. =uiroga debido a que !ste generalmente arro a resultados ms consistentes con el nivel valuatorio que predomina en 0osta Rica. 2in embargo el profesional no debe apegarse a un solo m!todo ya que los terrenos son diferentes entre s(. -s recomendable obtener diferentes coeficientes por otros m!todos de forma tal que se aplique el que ms se adapte al terreno y a las necesidades del aval*o. Por estas razones, para terrenos con e'ceso de fondo no se muestra solo un tipo de criterio.
Pg. =4

/>
VALO& DE PLOTTAGE
-l valor plotta!e se define como la plusval(a que adquiere la reunin de dos o ms lotes en funcin de las ventas o beneficios econmicos que dic"a reunin produzca. 3parentemente es una contradiccin con la conocida ley econmica que a mayores superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razn de la restriccin de comparadores capacitados financieramente para solventa grandes erogaciones de capital. Pero en los centros urbanos de importancia, dic"a ley econmica se "alla superada por e'istencia de grandes consorcios de capital que estn necesitados de adquirir, en centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalacin de negocios y comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes "oteles, salas de espectculos, galer(as comerciales, etc.. Feneralmente dic"a sobrestimacin de los valores normales de la zona se produce en los n*cleos de tipo comercial, pero a veces tambi!n se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y obedece, como veremos ms adelante, a las econom(as de tipo constructivo que pueden resultar al e ecutar un edificio de departamentos u oficinas de dimensiones mayores a las que ser(a posible en un lote normal. -l crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, "a "ec"o imprescindible y, en algunos casos obligatoria 4como en <uenos 3ires, por e emplo5, la construccin de espacios de estacionamiento de automviles. ,ic"a solucin es, arquitectnicamente, imposible si no se dispone de una fraccin de dimensiones adecuadas de frente y fondo. Los tribunales de 9ueva TorK definieron el valor plott!#e como el porcenta e a/adido al valor sumado de dos o ms lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomarse en cuenta cuando el terreno est bald(o o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno. -n general se admite en ponderar el valor plott!#e con un :@Y a un A@Y del valor de los lotes individuales sumados, pero siempre su eto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una venta a, ya que el e'ceso de medidas innecesarias puede resultar tambi!n un factor negativo. %omando algunos conceptos de tasadores e'tran eros, tenemos el de $la'e SN()E , en su obra literaria &&eal S$a$e 9andb""M +, el que e'presa &se acepta !eneralmente *"e "n plotta!e tendr+ "n ,-. m+s del /alor *"e los lotes #nd#/#d"ales, s#empre *"e este a"mento est0 %"st#f#cado con "na me%or "t#l#1ac#2n de con%"nto+. %ambi!n 3#ll#am L4 )E $OST, tasador de 9ueva TorK, quien e'pres al respecto8 5El plotta!e es "n tema #mportante en la /al"ac#2n de la prop#edad4 El aceptado corr#entemente en N"e/a (or' 6a s#do el ,-. del /alor "n#tar#o de la "n#2n de los lotes l#nderos, pero p"ede #nd#car los l"!ares en *"e el /alor plotta!e es n"lo y m"y pe*"e7o y otros, donde de8#era ser est#mado en dos o tres /eces m+s *"e el ,-. adm#t#do9. Por otro lado, :o6n A4 ;AN<E LE, estima que la valorizacin por plotta!e es mayor en las ciudades donde en la zona comercial los lotes son de A@ a AC pies 4? m a D,C m5 de frente por :@@ pies 4E@ m5 de fondo. -n las ciudades donde los lotes son de C@ pies 4:C m5 de frente la valorizacin por plottage no aparece con tanta frecuencia. -ste concepto de dimensiones ptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de :@ m ' E@ m usadas en la 3rgentina para centros urbanos y comerciales.
A@
-'traido de ,ante Fuerrero
Pg. =6
0omo criterio racional y de algunos integrantes del %ribunal de %asaciones de 9acin, se sostiene que el valor en estudio debe surgir no estrictamente de la aplicacin de un porcenta e, sino del estudio econmico y de las ventas que resultan del acoplamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas, "oteles, que requieren un m(nimo de servicios centrales, de distribuciones y de desplazamientos verticales 4entrada, "all, ca a escalera, ascensores, etc.5, cuya incidencia repartida con un menor n*mero de unidades puede ser antieconmica. 0uando la ane'in de un lote lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agregara y que ya se encuentra con dic"os servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que esa econom(a nos conduce con muc"a precisin a fi ar el monto del valor plottage. Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para "oteles o de destino industrial o en estaciones de servicio con estacionamiento, donde el costo del n*cleo central de atencin al p*blico cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o triple.6
Pg. =7
Va%iacin del 'al"% uni$a%i" de un l"$e al 'a%ia% su #%")undidad " dimensin )"nd" $alor de la fa a unitaria TS'fy y S valor unitario
1m
2i se incrementa la fa a unitaria la profundidad variar a 4' _ '5 B -l valor unitario de la fa a tambi!n variar a 4y _ y5 Pero por otra parte el valor unitario de la fa a se incrementar en 4:Vn5 f y f ', en donde NnN es un n*mero entero y positivo de la magnitud que se desee FB J B? U F! J !? I B U ! J F1Kn? U ! U B Calle
,esarrollando esta igualdad y "aciendo simplificaciones y eliminando el t!rmino 4,' f ,y5 por ser de segundo orden, se tiene8
FB U !? I F1Kn - 1? U ! U B 0onsiderando esta igualdad con ayuda del clculo diferencial FB U d!? I F1Kn - 1? U ! U dB 7ntegrando, se obtiene
-m
d!K! I F1Kn - 1? U dBKB
Ln! I F1Kn - 1? U LnB J LnM
*aciend" F1Kn - 1? I - m
-m
!IMUB
ECem#l" 0
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C%i$e%i" 9"))man - Neill

1K2 Val"% BK/
!IMUB
1- m n
nJmI1 I H I MUB 1
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n
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/K2 I M U FBK/?
/K2 Val"% BK/ n
,ividiendo m. a m. y despe ando NnN se obtiene n I >+6<6

>+6<6
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,e
M I 1>> O K 2>
>+6<6
I 12+78
H I 12+78 U B
-m -m
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-m - >416
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FM U B1 ?
- >416
I F1 K 2>
I 4+1>/
I 4+1>/ U B
,onde T: es el $alor del Lote %ipo

T1T1P SAN TUAN
Pg. =8
0oeficientes de Orente y Oondo para Parcelas #rbanas y 2uburbanas con frente a una sola calle y superficie no mayor de A.@@@ metros cuadrados O R - 9 % - 9
:A.C: a :E.C@ :.E@ :.AJ :.AD :.A? :.AC :.AB :.AA :.A: :.A@ :.:J :.:D :.:? :.:C :.:B :.:E :.:A :.:@ :.@J :.@L :.@D :.@? :.@C :.@B :.@E :.@A :.@: :.@@ @.JJ @.JL @.JD @.J? @.JC @.JB @.JE @.JA @.J: @.J@ @.LJ @.LL @.LD @.L? @.LC @.LB @.LA @.L: @.DJ @.D? @.DE @.D: @.?L @.?? @.?C @.?E @.?: :A.C: a :E.C@
; e t r o s
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TABLA DE &ENTE H ONDO FT&IBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN? &ENTE EN MET&OS
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2e obtienen dos lotes 8
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2i bien la parte clara se tasa dos veces, la parte oscura no se considera para la tasacin y como son superficies similares se tasa un terreno de superficie equivalente
Pg. 1>1
Pg. 1>/
%abla para Lotes %riangulares ;ac ;itc"ell Oondo en metros E.@L ?.:? J.AB :A.EA :C.B@ :L.BL A:.@@ AB.?B AD.DA E@.L@ EE.EL E?.J? B@.@B BE.:A B?.A@ ?:.?@ DD.@@ JA.B@ :@D.L@ :EA.A@ :EL.C@ :CB.@@ :?J.@@ :LB.L@ 0oeficiente corrector @.C@ @.CCC @.CL @.CJ @.?@ @.?: @.?A @.?E @.?B @.?C @.?? @.?D @.?L @.?J @.D@ @.DEC @.DDC @.DJ @.L@ @.L: @.LA @.LE @.LB @.LC
%abla para Lotes %riangulares 7ng. ;ario 0"and(as Hipotenusa en metros C :@ :C A@ AC E@ EC B@ BC C@ CC ?@ ?C D@ 0oeficiente corrector @.C@ @.CL @.?@ @.?A @.?E @.?C @.?D @.?LC @.D@ @.D:C @.DE @.DB @.DC D?.@@
TABLA N^ 6 D1G1C1
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1>161 a 1/16> >186 >182 >18/ >181 >178 >174 >17> >162 >14=
1/161 a 1416> >18< >187 >184 >182 >17= >178 >17/ >167 >16/
14161 a 1716> >188 >186 >182 >18/ >17< >177 >171 >166 >161
17161 a 1<16> >182 >181 >17= >17< >174 >17/ >168 >161 >148
1<161 m(s >17< >178 >177 >174 >171 >16< >164 >148 >142
TABLA N^ 7 D1G1C1
C"e)icien$es de aCus$e de Val"% B(sic" se5An %elaci"nes de "nd" ! C"n$%a)%en$e #a%a #a%celas u%banas ! subu%banas de )"%ma $%ian5ula% c"n '.%$ice a una calle
CONT&A &ENTE en Me$%"s
ONDO en Me$%"s
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<161 a 1>16>
1>161 a 1/16>
1/161 a 1416>
14161 a 1716>
17161 a 1<16>
1<161 m(s
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>14= >146 >14/ >12= >12/ >1/7 >1//
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>166 >161 >14< >144 >128 >12> >1/4
>168 >162 >16> >147 >12= >121 >1/7
>167 >16/ >14= >146 >128 >121 >1/6
>162 >14= >147 >142 >126 >1/< >1/2
>16> >147 >144 >141 >122 >1/7 >1/1

L" $e e n e s3uina - M . $"d" de l In 5e nie %" Val' an"
Pg. 1>2
0om o la valorac in por es quina no alc anz a m s all de los treinta A m etros , s e c ons idera el lote dividido en dos frac c c iones 3 y <
1/ m1
P arc ela 3 S :A m ' :? m S :JA m Z 6 0ff S :,A@ P arc ela < S :? m ' E@ m S BL@ m Z 6 0ff S :,@D B N K mX 7> 2> m1 0es q. $ alvano 4%abla 7 . 0entric as . 0om erciales 5 S :,AD
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17 m1
N K m X <>
P"%cen$aCes de 'al"%i,aci"nde $e%%en"s en es3uina Fin51 Val'an"? ;"nas n I K) C.n$%icas C"me%ciales TABLA I n 11>> 11/6 116> 1186 /1>> /1/6 /16> /186 21>> 21/6 216> 2186 41>> 41/6 416> 4186 61>> 61/6 616> 6186 71>> O >116 >118 >11= >1/> >1// >1/4 >1/7 >1/8 >1/= >121 >122 >124 >127 >12< >14> >141 >142 >146 >148 >14< >16> C"me%cial ! &esidencial In$e%media TABLA II O >11> >111 >11/ >112 >114 >116 >117 >118 >11< >11= >1/> >1/1 >1// >1/2 >1/4 >1/6 >1/7 >1/8 >1/< >1/= >12> amilia% c"n al5un"s #e3ue D"s c"me%ci"s TABLA III O >1>6 >1>7 >1>8 >1>8 >1>< >1>= >11> >11> >111 >11/ >112 >112 >114 >116 >117 >117 >118 >11< >11= >11= >1/> Ba%%i"s en "%macin TABLA IV O >1>> >1>1 >1>/ >1>/ >1>2 >1>4 >1>6 >1>6 >1>7 >1>8 >1>< >1>< >1>= >11> >111 >11/ >112 >114 >114 >114 >116
I Desa%%"ll" )%en$es es3uina ) I )%en$e medial
Pg. 1>4
TABLA N^ / D1G1C1
C"e)icien$es de aCus$e de 'al"% b(sic" se5An %elaci"nes de medidas de )%en$e F %en$e de ma!"% 'al"% b(sic" s"b%e %en$e de men"% 'al"% b(sic"? ! de 'al"%es FVal"% B(sic" men"% s"b%e Val"% B(sic" ma!"%? #a%a #a%celas u%banas ! subu%banas ubicadas en es3uina ! c"n su#e%)icie men"% de =>> mX
Su#e%)icie de la Pa%cela mX
&elacin de las medidas de l"s )%en$es Ma!"% VBKMen"% VB >116 9as$a
&elacin de Val"%es B(sic"s B(sic" Men"%KB(sic" Ma!"% >117 a >126 >127 a >166 >167 a >186 >187 a 11>>
9as$a //6 mX
9as$a >+// >+/2 a >+4> >+41 a 1+6> 1+61 a 2+6> 2+61 en adelan$e 9as$a >+// >+/2 a >+4> >+41 a 1+6> 1+61 a 2+6> 2+61 en adelan$e 9as$a >+// >+/2 a >+4> >+41 a 1+6> 1+61 a 2+6> 2+61 en adelan$e 9as$a >+// >+/2 a >+4> >+41 a 1+6> 1+61 a 2+6> 2+61 en adelan$e
>1<4 >1=4 11>6 111> 11>6 >1</ >1=/ 11>2 1112 111< >1<1 >1=1 11>1 1111 11/1 >1<> >1=> 11>> 111> 11/>
>1=/ 11>2 1116 11/> 1116 >1<8 >1=< 11>= 111= 11/6 >1<2 >1=4 11>4 1114 11/6 >1<1 >1=1 11>1 1111 11/1
11>> 111/ 11/6 1121 11/6 >1=/ 11>2 1116 11/7 112/ >1<7 >1=7 11>8 111< 11/= >1</ >1=/ 11>/ 111/ 11/2
11>< 11/1 1126 114/ 1126 >1=< 11>< 11/1 1122 112= >1<< >1== 111> 11/1 112/ >1</ >1=2 11>2 1112 11/4
1117 112> 116> 116< 116> 11>1 1114 112> 1142 114= >1=> 11>/ 1116 11/7 112< >1<2 >1=4 11>6 1117 11/8
de //7 mX a 4>> mX
de 4>1 mX a 7/6 mX
de 7/7 mX a =>> mX
-l coeficiente que corresponda a la parcela se multiplicara por el de mayor valor bsico
TABLA N^ / FBis? D1G1C1
C"e)icien$es de aCus$e de Val"% B(sic" se5An %elaci"nes de "nd" ! de su#e%)icie #a%a #a%celas u%banas ! subu%banas en es3uina c"n su#e%)iciede =>1 mX a 16>>> mX SUPE& ICIE en Me$%"s Cuad%ad"s
ONDO en Me$%"s 9as$a 6> 61 a 16> 161 a /6> /61 a 26> 261 m(s
de =>/ a 1/6> >18/ >174 >16> >141 >126
de 1/61 a />>> >17= >17/ >161 >14/ >124
de />>1 a 2>>> >178 >17> >16/ >142 >127
de 2>>1 a 7>>> >172 >168 >161 >144 >12=
de 7>>1 a =>>> >171 >164 >16> >146 >14>
de =>>1 a 16>>> >17> >162 >14< >144 >14>
Pg. 1>6
TABLA N^ 2 D1G1C1
C"e)icien$es de aCus$e de Val"% B(sic" se5An %elaci"nes de )"nd" ! de su#e%)icie #a%a #a%celas u%banas ! subu%banas c"n su#e%)icie de m(s de />>> mX a 16>>> mX SUPE& ICIE en Me$%"s Cuad%ad"s
ONDO en Me$%"s 9as$a 6> 61 a 16> 161 a /6> /61 a 26> 261 m(s
/>>1 a 2>>> >168 >16> >14/ >122 >1/7
2>>1 a 7>>> >162 >148 >141 >124 >1/=
7>>1 a =>>> >161 >144 >14> >126 >12>
=>>1 a 16>>> >16> >142 >12< >124 >12>
TABLA N^ 4 D1G1C1
C"e)icien$es de aCus$e de Val"% B(sic" se5An su#e%)icie #a%a #a%celas u%banas ! subu%banas c"n su#e%)icie ma!"% de 16>>> mX SUPE& ICIE en mX de 16>>1 a />>>> de />>>1 a 2>>>> de 2>>>1 a 4>>>> de 4>>>1 a 6>>>> de 6>>>1 a 7>>>> de 7>>>1 a 8>>>> de 8>>>1 a <>>>> de <>>>> a =>>>> de =>>>> a 1>>>>> de 1>>>>1 a 11>>>> de 11>>>1 a 1/>>>> de 1/>>>> m(s C"e)icien$e >128 >127 >124 >122 >121 >1/= >1/< >1/7 >1/4 >1/2 >1/1 >1/>
Pg. 1>7
METODO DE VANTES ! DESPUESV FIn5enie%" Dan$e Gue%%e%"? -s un procedimiento muy utilizado en valuaciones, que permite resolver casos especiales de forma, variacin de medidas lineales y superficiales y e'propiaciones #n lote de :@ m ' C@ m, sufre una e'propiacin de una fran a al frente de :@ m ' A@ m 2i bien la e'propiacin se produce en el frente, el lote no de a de ser frentista -s decir que prcticamente es como si le "ubiesen cercenado una fraccin al fondo
m m
A
m @
B` ,espu!s
:@ m.
3ntes
:@ m.
Calle
NKmX
1>>
:@ m.
[ I A - B
2i se val*a el lote como 8 A@@ mZ ' `VmZ :@@ S ` A@.@@@ , se beneficia al e'propiado, porque adems de recibir ese pago, su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con medidas me ores y de un mayor valor unitario La equitativa manera de valuar la fraccin e'propiada, equivalente a una fraccin en el fondo es calculando su valor por la diferencia entre el lote antes y el lote despu!s del cercenamiento $alor del lote 3ntes C@@ mZ ' `VmZ :@@ ' @,L@ 40ff5 S ` B@.@@@ $alor del lote ,espu!s E@@ mZ ' :@@ `VmZ ' : 40ff5 S ` E@.@@@ $alor de la Oraccin e'propiada ` B@.@@@ 6 ` E@.@@@ S ` :@.@@@ METODO DE VANTES ! DESPUESV FDan$e Gue%%e%"? Cas" de aneBin de una )%accin
3ntes
E @ m E @ m
,espu!s
:@ m
Cm
:C m. Calle
NKmX 1>>
[ I B - A
#n lote de :@ m ' E@ m al que se desea ane'ar una fraccin de C m ' E@ m
Pg. 1>8
3plicando el valor directo `VmZ :@@ ' :C@ mZ S ` :C.@@@ WPondera este valor la plusval(a que adquiere el con unto al me orar su frente de :@ m a :C mX -l m!todo de antes y despu!s permite "acer incidir esta plusval(a $alor del lote 3ntes E@@ mZ ' `VmZ :@@ ' : 40ff5 S ` E@.@@@ $alor del lote ,espu!s BC@ mZ ' :@@ `VmZ ' :,:@ 40ff5 S ` BJ.C@@ $alor de la Oraccin e'propiada ` BJ.C@@ 6 ` E@.@@@ S ` :J.C@@
Cas" de l"$es c"n ma%$ill" al )"nd"

:C m
B
m m
B`
B`
Cm
:C m
43 _<5 S 3 _ [4< _ <g5 6 <g\
43 _<5 S 43 _ < _ <g5 6 [4< _ <g5 6 <\
LOTES CON &ENTE A T&ES CALLES /1

A:
-'traido de+0urso de 3valuaciones+ del 7ng. .os! Luis 9iederer - ercicios propios
Pg. 1><
Otra metodologa para la determinacin del valor de los terrenos Se trata ahora de considerar otra metodologa para el clculo de lotes cuya estructura metodolgica permita abarcar un mayor nmero de diferentes conformaciones prediales. Lo estudiado hasta aqu, permita en forma independiente calcular el valor de un lote medial regular, o bien de un lote frentista a dos calles paralelas, o bien de un lote frentista a dos calles no paralelas, o bien de un lote triangular, o bien de un lote irregular o bien de un lote esquina. ara ello se utili!aban criterios diferenciados segn se tratara de encarar alguna de esas conformaciones. "omo se ver, se busca por este nuevo procedimiento, aplicar una metodologa general que permita abarcar todos los casos mencionados. Se parte de la base de considerar vlido el concepto introducido por el #ng. brasile$o Luis %errini, sobre la determinacin del fondo ficto como resultante de dividir el rea por el frente del lote. Se adoptar tambi&n, a efectos de facilitar los clculos la variable 'p( entendida como el producto del valor unitario del lote tipo medial por la dimensin del fondo tipo, o sea que representar el valor de la fa)a unitaria *un metro de ancho+ que tiene por fondo la profundidad del lote tipo. p = x0 * y1 ,e aqu en adelante para facilitar la nomenclatura utili!ada se denominar - a . / por lo que p 0 - 1 y2 3s la e.presin del valor de la fa)a de fondo . 0 p 1 *S4a 1 -+n 3l introducir lo aplicado por el #ng. %errini, donde el fondo ficto 0 S4a , la e.presin anterior podr escribirse como5 6alor del Lote 0 am 1 p 1 *S4-+n 7n primer e)emplo e.tremo de aplicacin de esta e.presin5 Sea el lote, el encerrado por una circunferencia de radio 2// m. ubicado en la !ona donde - *./+ 0 8/m y el 67L9: 0 ; 2///4m<. Se utili!a criterio de =offman>-eill. * uede ser el caso de un rond>point de propiedad privada+
radio 2// metros
?l frente para radio 0 2// ser <// 1 0 @<Am ?l rea 0 82.B2CD8 m< 0 ;2/// 1 8/ m 0 ; 8/.///
Pg. 1>=
69 0 @<A.8</.B2C 1 8/./// 1 *82.B2C.D848/+/.CAC 69 0 ; <C.B2B.CAD./< Caso de Lotes con dos frentes Si ahora se anali!a un caso ms general considerando la e.istencia de dos frentes a respectivamente dos calles, el valor de un lote que es frentista a dos calles y que adems es un lote cuyos frentes forman esquina, como caso particular, que luego se ver que es generali!able a los efectos de aplicarse a cualquier tipo de solar, se puede hacer el siguiente desarrollo5 ,ado que ya se conoce el concepto de lnea de equivalencia, se tratar de subdividir el lote en dos sub lotes por una lnea que pasa por el v&rtice o interseccin de las dos calles. ?sa lnea as formada, separar el lote en un sub lote de rea s, por lo que si la totalidad del lote tiene rea S, el segundo sub lote tendr rea *S E s+.
"alle 2 67L9:2 0 y2 Frea Sub Lote 0 S > s Frea 9otal Lote 0 S
"alle < 67L9:< 0 y<
Frea Sub Lote 0 s
%a)o las condiciones mencionadas el valor del lote ser5 6alor de S 0 6alor de s G 6alor de *S E s + ?l valor de s ser 5 a<m 1 p< 1 *s4-+n *2+ ,onde5 p< *valor de la fa)a unitaria de lote tipo+ 0 y< 1 - 0 profundidad del lote tipo
Pg. 11>
?l valor de *S E s+ ser5 a2m 1 p2 1 [ *S Es+ 4- ]
*<+
or tanto el valor total de la fa)a puede estar e.presado como5 6alor de S 0 Ha<
m
1 p< 1 *s4-+nI G H a2m 1 p21 [ *S Es+ 4- ] n J
Obs&rvese que cada sumando est compuesto por una variable * s S>s+ y por valores num&ricos conocidos *y2, y<, - , a2, a <, m y n+. Se hace a continuacin la deduccin del valor mayor que puede tomar esa e.presin al variar s, por lo que esa e.presin que es funcin de la variable s, se deriva y la derivada resultante se iguala a cero. "on ello se obtendr despe)ando, el valor de s que hace m.imo ese valor total del lote, con el cual tambi&n podr conocerse el valor de *S>s+. ?l valor de ./mG2 es un valor nmero que se encuentra en los dos sumandos, por lo que a los efectos del procedimiento a seguir se eliminar. 6alor de S 0 Ha
m <
1 p< 1 *s4-+n I G Ha2m 1 p21 [ *S Es+ 4- ]
,S 4 ds 0 -m 1n Ks*n>2+ 1 a<m 1 p< E *S E s+*n>2+ 1 a2m 1 p2J 0 / K*S E s+4sJ *n>2+ 0*a< 4a2+m 1 *p< 4p2+ K*S E s+4sJ0K *a< 4a2+m 1 *p< 4p2+ J ,e esta ltima e.presin se despe)a el valor de s 0 S 1 Ka<1 p<24m 4*a2 1 p224m G a<1 p<24m+J y S E s 0 S 1 Ka21 p224m 4*a2 1 p224m G a<1 p<24m+J ara determinar ahora el valor total del lote se efecta la suma de las e.presiones *2+ y *<+ habiendo previamente sustituido s por el valor resultante que precede5 6alor 9otal del Lote 0 a<m 1 p< 1 *s4-+n G a2m 1 p2 1 [ *S Es+ 4- ] n 0 24 -n 1 Ha<m 1 p< 1 Sn 1 Ka< 1 p<24m 4*a2 1 p224m G a< 1 p<24m+Jn G a2m 1 p2 1 KS > S 1 *a2 1 p224m+ 4*a2 1 p224m G a<1 p<24m+ JnI 0 Luego de seguir haciendo operaciones queda en definitiva que5 Valor Total del Lote = (S/N) n * (a1 * p11/m + a2 * p21/m)m 3plicacin5 Si tomando como base la figura que precede, se definen 5 a2 0 2B m, a< 0 2C m, p2 0 8/ m 1 ; 2/// p< 0 8/ m 1 ; 2C// S 0 8C/ m<
24>m
Pg. 111
Var a!les de fondo "t l #adas$ %offman&Ne ll La aplicacin de la e.presin vista generar el siguiente desarrollo5 6alor 9otal del Lote 0 *8C/48/+ /.CAC 1 *2B 1 8////<.B2 G 2C 1 BC///<.B2+ /.B2C 6alor 9otal del Lote 0 ;@@2.8B8,8B *; 2AAD,CC 4 m<.+ 6alor 9otal del Lote 0 *S4-+n 1 *a2 1 p224m G a< 1 p<24m+m Caso de lotes con tres frentes Se trata ahora de anali!ar el caso de lotes con tres frentes, que es el caso tpico de lotes que forman una proa en la confluencia de tres calles. Siguiendo un ra!onamiento anlogo al ya efectuado para lotes frentistas a dos calles se podr dividir el lote en tres sub>lotes por lneas provisorias a esos efectos que pasen por los v&rtices que se forman en la interseccin de las alineaciones de las calles. Sub>lote con Frea S2, con frente a la "alle 2, con dimensin del frente a2 y valor de la fa)a unitaria tipo p2. Sub>lote con Frea S<, con frente a la "alle <, con dimensin del frente a< y valor de la fa)a unitaria tipo p<. Sub>lote con Frea S8, con frente a la "alle 8, con dimensin del frente a8 y valor de la fa)a unitaria tipo p8. ?l valor total del lote ser la suma de los tres sub>lotes5 6alor 9otal Lote 0 6alor Sub Lote 2 G 6alor Sub Lote < G 6alor Sub Lote 8 ?sta e.presin se puede a su ve! escribir como5 6alor 9otal Lote S 0 6alor Lote s2 G 6alor Lote s< G 6alor Lote *S > s2 > s<+ 3hora lo que debe calcularse sern los valores que toman s2 y s< siempre sobre la base de que lo que se pretende determinar es el valor m.imo del lote S. "omo se recordar el valor de un lote puede escribirse5 am 1 p 1 *S4-+n ara el caso que se estudia5 6alor 9otal Lote S 0 a2m 1 p2 1 *s24-+n G a <m 1 p< 1 *s<4-+n G a 8m 1 p8 1 [*S > s2 > s<+4-]n *3+ ,ado que en este caso las variables que se deben determinar son s2 y s<, si se hace la derivada con respecto a cada una de ellas, se obtendr un sistema de dos ecuaciones con dos incgnitas s2 y s< que se deber resolver. "ada una de esas e.presiones se iguala a cero a los efectos de hallar el m.imo valor atribuible al valor total.
Pg. 11/
,S4ds2 0 *n4-n+ [ *a2+m 1 p2 1 *s2+*n>2+ > a 8m 1 p8 1 *S > s2 > s<+*n>2+ ] 0 / ,S4 ds< 0 *n4-n+ [ *a <+m 1 p< 1 *s<+*n>2+ > a 8m 1 p8 1 *S > s2 > s<+*n>2+ ] 0 / a 2m 1 p2 1 s2*n>2+ 0 a <m 1 p< 1 s<*n>2+ *a
m 2
1 p2+4*a <m 1 p<+ 0 *s< 4 s2+*n>2+ 24*n>2+ 0 >m
*a <4a 2+ *p<4p2+m 0 s< 4 s2 s2 0 s< 4 *a <4a 2+ *p<4p2+24m Si se sustituye s2 en la segunda derivada efectuada, se tendr5 a
m <
1 p< 1 s<*n>2+ 0 a
m 8
1 p8 1 *S >[ s< 4 *a <4a 2+ *p<4p2+24m ]> s<+*n>2+
,espe)ando s<, luego s2 y volviendo a sustituir por s8 0 S > s2 > s< se obtendrn las tres e.presiones siguientes5 s2 0 a2 1 p224m 4 *a2 1 p224m G a < 1 p<24m G a 8 1 p824m + s< 0 a< 1 p<24m 4 *a2 1 p224m G a < 1 p<24m G a 8 1 p824m + s8 0 a8 1 p824m 4 *a2 1 p224m G a < 1 p<24m G a 8 1 p824m + ?l 6alor 9otal del Lote luego de sustituir el valor de cada s en la e.presin *3+ de la pgina anterior, quedar definido por la siguiente e.presin5 Valor Total del Lote = (S/N)n * (a1 * p11/m + a2 * p21/m + a' * p'1/m )m (pl cac )n$ ara el caso de lote de tres frentes5
"alle 2
S2 S8
S<
Pg. 112
"alle <
"alle 8
,e acuerdo al croquis ad)unto se tienen tres calles con las siguientes variables5 "alle 25 a20 2C m, p20 8/ m 1 ; </// "alle <5 a<0 2/ m, p<0 8/ m 1 ; <C// "alle 85 a80 2A m, p80 8/ m 1 ; 2A// Frea del Lote 0 C// m<.
Caso de lotes con * frentes uede demostrarse que esta e.presin puede ser tambi&n matemticamente vlida para casos e.cepcionales donde deban considerarse varios *L+ frentes, pudi&ndose entonces generali!ar la e.presin de la siguiente forma5
=*
Valor Total de Lote de * frentes = (S/N)n * [ (a * p

=1
1/m
)] m
ara el caso de lote con cuatro frentes5

0alle A
0alle E 0alle B
0alle :
,e acuerdo al croquis ad)unto se tienen cuatro calles con las siguientes variables5 "alle 25 a20 2C m, p20 8/ m 1 ; C/// "alle <5 a<0 2B m, p<0 8/ m 1 ; 8C// "alle 85 a80 2/ m, p80 8/ m 1 ; <C// "alle B5 aB0 2< m, pB0 8/ m 1 ; </// Frea total del Lote 0 8MC/ m<
Pg. 114
* uede ser el caso tpico de lotes destinados a construccin de galeras comerciales+

=*
Valor Total de Lote de * frentes = (S/N) * [ (a * p

n
1/m
=1
)] m
Cr ter o +eneral #ado del ,n+en ero (+r mensor N ederer ?n los criterios vistos sobre determinacin del valor de un lote, ya se trate de lotes con uno, dos, tres o L frentes no se incluye consideracin alguna con referencia al necesario a)uste que, como se ha hecho en los criterios tradicionales, se reali!a en funcin de la dimensin del o de los frentes de un lote. "onstatada esa carencia, el autor ha investigado la posibilidad de llegar a una e.presin anloga que permita tambi&n considerar cuando corresponda un a)uste por la variable dimensin frente, sin per)uicio de las dems consideradas. La obtencin de una e.presin como la buscada, tiene una real importancia, en especial para cuando se trate de computar valores prediales en el caso de estar reali!ando un avalo masivo, por e)emplo de tipo catastral. "omo antecedente, se e.presa que este criterio avaluatorio, fue presentado por el autor de este traba)o en el marco del 2er. "ongreso =ispanoamericano de "atastro 9erritorial, reali!ado en la ciudad de :ar del lata, Nca. 3rgentina, en Octubre de 2DAM. Su primer aplicacin efectiva se reali! en ocasin de tener que determinar el valor predial de 8/// lotes, aleatoriamente distribuidos de la !ona urbana de la ciudad de :ontevideo hacia fines del a$o 2DD<. Caso de "n solo frente ,ifiere del caso considerado en el proceso antes desarrollado, se aplica al valor total del lote la correccin por frente , que se identificar como f*+. Valor del Lote = am * p * f( ) * (S/N)n ara este caso puede verse la analoga entre la e.presin consignada con la que surge en la pgina MM deducida de los criterios tradicionales. 69L 0 am 1 p 1 f*+ 1 *S4-+n 0 am 1 ./ 1 67L9: 1 *+ 1 *a 1 . 4 ./+n 0 a 1 y2 1 ./ 1 *. 4 ./+n 0 a 1 . 1 y2 1*+ 1 *.4 ./+>m 0 S 1 y2 1 *+ 1 *+ Caso de dos o m-s frentes ?n forma tambi&n anloga al desarrollo operacional reali!ado en el apartado anterior, pueden demostrarse las e.presiones para dos, tres o ms frentes. ara el caso de dos frentes, recu&rdese que debiendo lograr un valor m.imo para el lote se dividi en lote en suma de dos con reas respectivamente s y *S>s+. Siendo en esta e.presin s la variable, la derivada de la funcin igualada a cero, permiti hallar el valor de s, y a partir de all se determin la e.presin general que permite calcular su valor total.
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ara el caso de tres frentes se estableca un sistema de ecuaciones con las funciones derivadas de la general con las incgnitas s2 y s<. "on estos valores hallados se calculaba en la e.presin del valor total del lote compuesto en este caso por tres sub lotes. or la metodologa de induccin completa se demostr la valide! el criterio para L frentes, por lo que se puede as e.presar con carcter general que5
=*
Valor Total Lote = . / Sn { ( y

=1
1/m
/a
/ f(a
)1/m }m
,onde5 O 0 constante en funcin a la profundidad tipo de cada !ona S 0 superficie del lote a tasar a i 0 frente correspondiente a la calle i f*a i+ 0 coeficiente en funcin a la dimensin del frente a i m y n 0 parmetros de la funcin adoptada para a)ustes en relacin a la variable fondo L 0 cantidad de frentes del lote a una misma o distintas calles ?s evidente que la generali!acin en la aplicabilidad de esta e.presin requiere definir algunas restricciones. Las dimensiones en la profundidad de los sub lotes no es aconse)able sea utili!ada para valores superiores a los 2C/m. Las dimensiones en el frente de los sub lotes no es aconse)able sea utili!ada para valores superiores a los @/m. ,ado que la e.presin en s no impone una restriccin a la mayor o menor irregularidad del lote, pues se basa en el concepto de fondo ficto para el desarrollo de la e.presin, es necesario que una restriccin por este concepto sea impuesta por el propio avaluador al efectuar un anlisis primario de la conformacin de cada lote en particular. Otra dificultad constatada es en el tratamiento del valor de predios que tienen una o ms esquinas. O)ese que por e)emplo el caso, de que se puede dimensionar un lote de tres frentes e igual rea total para el caso de que todos esos frentes formen esquinas y para id&nticas dimensiones otro lote que sea medial. ?s evidente que para el caso de las esquinas, inciden de manera distinta que en los lotes mediales las lneas de equivalencia en relacin con las lneas de fusin, pero no est previsto considerar en esta e.presin general, la incidencia en el valor de la importancia de las esquinas, importancia de la que han hecho consideraciones.
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Pg. 118
LOTE CON $b S :@@ ` V mZ :@
&ENTE A T&ES CALLES - C&ITE&IO 9O
MAN
EE.EE # E@ ?@
:A ###
$b S D@ ` V mZ
A?.?D ## :@ $b S L@ ` V mZ
Primero se calcula el valor de los lotes # y ## , determinando sus fondos por el m!todo de la l(nea de fusin. Luego se suma el valor del lote ### .
VL I 22212> mX B 1>> NKmX B >+=8 J /77+78 mX B <> NKmX B 1+>2 J 27> mX B 8> NKmX B 1+>4 VL I N <>161/
3plicando la frmula 9iederer
VLN I YF=7> K 2>?a >+6<6Z B YF1> B 2>>>a/+41? J F1> B /4>>a/+41? J F1/ B /1>>aa/+41?Z a >+416 VLN I N <>168>
Pg. 11<
&ENTE A T&ES CALLES - C&ITE&IO 1K2 - /K2
EE.EE # E@ ?@
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$b S D@ ` V mZ
A?.?D ## :@ $b S L@ ` V mZ
Primero se calcula el valor de los lotes # y ## , determinando sus fondos por el m!todo de la l(nea de fusin. Luego se suma el valor del lote ### .
VLN I YF=7> K 2>?a >+721Z B YF1> B 2>>>a/+81? J F1> B /4>>a/+81? J F1/ B /1>>aa/+41?Z a >+271 VLN I N <>184<
Pg. 11=
&ENTE A T&ES CALLES - C&ITE&IO 9A&PE&
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:A $b S D@ `VmZ ###
A?.?D ## :@ $b S L@ ` V mZ
Primero se calcula el valor de los lotes # y # # , determinando sus foindos por el m!todo de la linea de fusin. Luego se suma el valor del lote # ## .
VLN I YF=7> K 2>?a >+6Z B YF1> B 2>>>a/? J F1> B /4>>a/? J F1/ B /1>>aa/?Z a >+6 VLN I N <>11>4
Pg. 1/>
LOTE CON
&ENTE A DOS CALLES PA&ALELAS
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EE.EE m # ?@ m
A?,?D m ##
:@ m $b S L@ ` V mZ Primero se calcula el valor de los lotes de la l(nea de fusin VL I 222122 mX B 1>> NKmX B >+=8 J /77+78 mX B <> NKmX B 1+>2 VL I N 64121> # y ## , determinando sus fondos por el m!todo
C%i$e%i" 1K2 - /K2
VLN I F7>>K2>?a>+721 B FF1> B FF2> B 1>>?a/+81? J F1> B FF2> B <>?a/+81?? a >+27= VLN I N 64167>
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LOTE CON
&ENTE A DOS CALLES PA&ALELAS
$b S :@@ ` V mZ :@ m
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A?,?D m ##
:@ m $b S L@ ` V mZ Primero se calcula el valor de los lotes de la l(nea de fusin VL I 222122 mX B 1>> NKmX B >+=8 J /77+8> mX B <> NKmX B 1+>2 VL I N 64121> # y ## , determinando sus fondos por el m!todo
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VLN I F7>>K2>?a>+6 B FF1> B FF2> B 1>>?a/? J F1> B FF2> B <>?a/?? a >+6 VLN I N 64122>
Pg. 1//
LOTES CON
&ENTES A DOS CALLES T&ANSVE&SALES
ED.LL EA.LL $b S :@@ ` V mZ :@ #
EA.:A AD.:A AA.:A ##
:@ $b S L@ ` V mZ Primero se calcula el valor de los lotes los fondos de ambos lotes originales # y ## , determinando sus fondos promediando los
VL I 2/<1<> mX B 1>> NKmX B >+=8 J /81+/> mX B <> NKmX B 1+14 VL I N 6717>>
C%i$e%i" 1K2 - /K2
VLN I F7>>K2>?a>+721 B FF1> B FF2> B 1>>?a/+81? J F1> B FF2> B <>?a/+81?? a >+27= VLN I N 64167>
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ELECCION DEL TE&&ENO PO& SU O&IENTACION// #na de las acciones ms importantes cuando se decide la construccin de una nueva vivienda resulta naturalmente la eleccin del terreno. 3dems de las consideraciones bsicas sobre ubicacin, cercan(a a centros comerciales y educativos, pro'imidad de transporte, disponibilidad de infraestructura y posibilidades de proyecto determinadas por los 0digos de -dificacin y 1rdenamiento #rbano de la zona, debemos verificar la orientacin y el entorno del terreno que pretendamos adquirir, porque de las caracter(sticas de !ste depender la oferta de sol que sobre !l recibamos. 0uando se visita el terreno antes de adquirirlo, seguramente lo visitamos en dos o tres oportunidades con pocos d(as de diferencia entre si, lo cual significa que las caracter(sticas de la trayectoria solar no se modificaron sustancialmente y la proyeccin de sol sobre el terreno no tiene cambios significativos. 0onocer las diferencias entre invierno y verano permitir estimar lo que suceder durante la estacin opuesta. 3s( si visitamos el terreno durante el invierno, con temperaturas y trayectoria solar ba a y con rboles que perdieron sus "o as tendremos una apreciacin determinada muy diferente a lo que sucede durante el verano, con temperatura y trayectoria ms alta y con rboles que brindan una sombra importante. 2i durante el invierno buscamos estar al sol, durante el verano seguramente buscaremos la sombra de los rboles. 1tro punto fundamental resulta la orientacin del terreno, determinada por las caracter(sticas de la trama urbana. ;uc"as veces escuc"amos como argumento de venta Nse encuentra en la vereda del solN, lo que significa que si queremos penetracin solar en los ambientes principales, los debemos orientar "acia el frente del terreno, pero Westa caracter(stica es la que estamos buscando para nuestra futura vivienda, con ambientes orientados "acia el bullicio de la calleX. 3 continuacin "aremos un breve repaso acerca de las potencialidades de los terrenos urbanos con su frente orientado "acia los puntos principales8 491%38 Para el "emisferio norte invertir las orientaciones 9orte y 2ur5
NO&TE0 -l frente recibir sol durante todo el d(a, los ambientes principales debern orientarse "acia el frente.
2er deseable contar con rboles de "o as caducas o edificaciones importantes "acia el oeste para controlar el e'ceso de radiacin solar durante el verano. 2i el anc"o del terreno lo permite 4ms de :A m5 la vivienda deber estar recostada sobre la medianera oeste, que si no tiene proteccin 4otra vivienda5 deber ser de ladrillo macizo de por lo menos E@ cm de espesor. Las ventanas que se abran sobre el -ste recibirn sol "asta el mediod(a durante el verano, en el invierno el ingreso de sol estar determinado por la presencia o no de obstculos, tanto propios como en el terreno lindero 4otras edificaciones, rboles importantes, etc.5 Hay que tener en cuenta que estos obstculos no podrn ser modificados debido a que se encuentran en terreno lindero.
AA
-'traido del 3rquitecto .os! Reyes
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-l contrafrente tendr un rea de sombra permanente originada por la propia vivienda cuyas caracter(sticas dependern de la geometr(a de !sta, esto determinara que la zona cercana a la vivienda resulte "*meda durante el invierno, debido a que no recibe sol durante toda la estacin. ,urante el verano resultara un rea agradable ustamente por este mismo motivo aunque la zona de sombra resulta menor debido a la trayectoria solar ms alta.
SU&0 Los ambientes principales debern estar orientados "acia el contrafrente, lo cual determinara un frente con pocas posibilidades est!ticas cuyo aprovec"amiento estar determinado por las "abilidades del dise/ador.
-n caso de utilizarse el frente para ubicar espacios "abitables "ay que tomar en cuenta que no recibirn sol durante la mayor parte del a/o, dependiendo de la latitud. Las dems caracter(sticas son similares a las consideradas en la orientacin 9orte.
ESTE0 Recibir sol durante la ma/ana, tanto en invierno como en verano. La presencia de rboles de "o a perenne en el frente impedir un adecuado asoleamiento durante el invierno.
-l contrafrente recibir sol durante la tarde. ,urante el invierno resultara agradable, pero durante el verano y estaciones intermedias ser necesario controlar la incidencia de !ste por medio de vegetacin de "o as caducas, postigos u otros elementos que impidan la incidencia del sol sobre la vivienda. La penetracin solar durante el verano en esta orientacin puede llegar a provocar sobrecalentamiento en el interior de la vivienda, inconveniente que puede ser controlado reduciendo el tama/o de las aberturas o parcialmente con un muro macizo de por lo menos E@ cm de espesor. ;uros "uecos, aunque tengan el espesor indicado no tienen demasiada influencia sobre el fenmeno de sobrecalentamiento. 2i el anc"o del terreno lo permite la vivienda deber recostarse sobre la medianera sur, mientras que la fac"ada norte recibir sol durante todo el d(a tanto en verano como en invierno. Las caracter(sticas del asoleamiento durante esta *ltima estacin dependern de la cercan(a de la fac"ada al edificio contiguo, cuanto mas cercano se encuentre mayor ser la posibilidad que le arro e sombra sobre su vivienda. 2obre este punto "ay que tomar en cuenta que su medianera 9orte es la medianera 2ur de su vecino, por lo tanto el rea de sombra permanente estar sobre su predio, con las consecuencias que ello acarrea, por lo tanto si el terreno tiene menos de :A m de anc"o "ay que tratar de evitar abrir ventana de importancia en planta ba a sobre la fac"ada 9orte, a*n si en la actualidad no e'isten obstculos en el predio vecino.
OESTE0 $alen las mismas consideraciones que en el caso anterior, con la diferencia que la proteccin "acia el 1este deber estar colocada sobre la vereda. O&IENTACIONES INTE&MEDIAS8 La situacin en orientaciones intermedias puede favorecer o no las situaciones planteadas anteriormente, pero en general pueden asimilarse a lo que sucede en la orientacin principal que se "alle ms cercana.
Por ultimo "ay que tomar en cuenta que si las protecciones previstas estn basadas en vegetacin plantada luego de adquirido el terreno "ay que considerar el per(odo de crecimiento que le tome a la especie plantada adquirir la dimensin adecuada para proporcionar la proteccin necesaria, que seg*n la especie puede superar la vida *til de la vivienda. 2i la proteccin u obstculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su vecino tiene el derec"o de modificarla sin consultarlo a #sted por lo tanto trate de resolver sus inconvenientes
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de orientacin dentro de su predio y a trav!s de la propia arquitectura de forma tal de evitar inconvenientes futuros. 3dems "ay que considerar que si en el terreno lindero no "ay vivienda construida, en alg*n momento podr "aberla, incluso si "oy la "ay, piense que sucede sobre su terreno si la ampl(an un piso mas, a veces resulta conveniente modificar la orientacin de una ventana aun si la nueva orientacin resulta menos favorable, si e'iste la posibilidad que a futuro la vivienda lindera provoque inconvenientes.
DIVISION LOTE CON IGUAL VALO& ECONOMICO DIVISION LOTE - 9O MANN
2e pide dividir el lote en dos partes igual valor econmico
1/>>>>> N
?@
:A
$amos a considerar el criterio de Hoffmann 4se podr(a considerar cualquier otro8 Harper, :VE AVE, etc. 5 y tendremos8
Pg. 1/7
E@ 1K2 V ?@ 6>>>>> N
E@
?@
/K2 V
1>>>>>> N
E@
E@
:A 0riterio de Hoffmann
:A
3"ora y de acuerdo a las normas urban(sticas de cada lugar se divide el lote en dos partes. 35 salida a calle y b5 con pasillo y al fondo. 2upongamos pasillo de B metros8
E@
?@
E@
L :A
3 continuacin se calcula cuanto vale el metro cuadrado en cada una de las dos mitades8
:5 Primer mitad8 ` :@@@@@@ V E?@ mA S `VmA ADDL A5 2egunda mitad8 ` C@@@@@ V E?@ mA S `VmA :ELJ
0alculando a"ora el valor de cada lote nos queda8
a5 lote regular de 4L ' E@5 8 $t S AB@ mA ' ADDL `VmA S 7778/> N b5 lote irregular al fondo 8 $t S :A@ mA ' ADDL `VmA _ E?@ mA ' :ELJ `VmA
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S <224>> N 0omo el lote al fondo vale mas "ay que compensar los valores. 2e puede sacar la diferencia entre ellos 8 N 1777<> y para que sean iguales "ay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo. 0ada uno debe valer, entonces8 ` DC@@?@ 2i divido la mitad de la diferencia 8 ` LEEB@ en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad 4ya que el terreno que falta se ubica en ella5 me debe dar el fondo faltante para compensar el valor8 ` LEEB@ V 4L f :ELJ `VmA5 S D.C m
AA.C
?@
ED.C
L :A
$eamos como queda el lote del frente8 $t S AB@ mA ' ADDL `VmA _ ?@ mA ' :ELJ `VmA S 86>>7> N $eamos el lote del fondo como queda8 $t S :A@ mA ' ADDL `VmA _ E@@ mA ' :ELJ `VmA S 86>>7> N
Pg. 1/<
DIVISION LOTE - 9A&PE&
1/>>>>> N
?@
:A
$amos a considerar a"ora el criterio de Harper y tendremos8
1K/ V
86>>>> N
BC ?@
BC ?@
1K/ V :C
86>>>> N :C
:A
:A
Pg. 1/=
BC ?@
:C L :A B
E5 Primer cuarto8 ` DC@@@@ V :L@ mA S `VmA B:?D B5 Resto8

` DC@@@@ V CB@ mA S `VmA :ELJ
c5 lote regular de 4L ' :C5 8 $t S :A@ mA ' B:?D `VmA S 6>>>4> N d5 lote irregular al fondo 8 $t S ?@ mA ' B:?D `VmA _ CB@ mA ' :ELJ `VmA
S 1>>>><> N 0omo el lote al fondo vale mas "ay que compensar los valores. 2e puede sacar la diferencia entre ellos 8 N 6>>>4> y para que sean iguales "ay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo. 0ada uno debe valer, entonces8 ` DC@@?@ 2i divido la mitad de la diferencia 8 ` AC@@A@ en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad 4ya que el terreno que falta se ubica en ella5 me debe dar el fondo faltante para compensar el valor8 ` AC@@A@ V 4L f :ELJ `VmA5 S AA.C m
Pg. 12>
AA.C
?@
ED.C
L :A
$eamos como queda el lote del frente8 $t S :A@ mA ' B:?D `VmA _ :L@ mA ' :ELJ `VmA S 86>>7> N $eamos el lote del fondo como queda8 $t S ?@ mA ' B:?D `VmA _ E?@ mA ' :ELJ `VmA S 86>>7> N
DIVISION LOTE L 1K2 L /K2 $amos a considerar el criterio de :VE AVE
1/>>>>> N
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:A
Pg. 121
1K/V
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B@ ?@
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86>>>> N A@
:A
:A
B@
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A@
L :A
C5 Primer tercio8 ` DC@@@@ V AB@ mA S `VmA E:AC ?5 2egundo tercio8 ` DC@@@@ V BL@ mA S `VmA :C?A.C@
Pg. 12/
e5 lote regular de 4L ' A@5 8 $t S :?@ mA ' E:AC `VmA S 6>>>>> N f5 lote irregular al fondo 8 $t S L@ mA ' E:AC `VmA _ BL@ mA ' :C?A.C@ `VmA
S 1>>>>>> N 0omo el lote al fondo vale mas "ay que compensar los valores. 2e puede sacar la diferencia entre ellos 8 N 6>>>>> y para que sean iguales "ay sumarle la mitad de esta diferencia al del frente y restarle la mitad al del fondo. 0ada uno debe valer, entonces8 ` DC@@@@ 2i divido la mitad de la diferencia 8 ` AC@@A@ en el frente y en el valor unitario de la segunda mitad 4ya que el terreno que falta se ubica en ella5 me debe dar el fondo faltante para compensar el valor8 ` AC@@A@ V 4L f :C?A.C@ `VmA5 S A@ m
A@
?@
B@
L :A
$eamos como queda el lote del frente8 $t S :?@ mA ' E:AC `VmA _ :?@ mA ' :C?A.C@ `VmA S 86>>>> N $eamos el lote del fondo como queda8 $t S L@ mA ' E:AC `VmA _ EA@ mA ' :C?A.C@ `VmA S 86>>>> N 0omo se ve var(an las dimensiones de cada lote seg*n el m!todo utilizado. 2e deber analizar cual es la divisin ms conveniente.
Pg. 122
TASACION E[CEDENTES SUPE& ICIALES L MG1 ING1 bil)%id" D1 LOPE; -l e'cedente superficial, tanto para las parcelas urbanas como para las rurales, en la reglamentacin de la Provincia de 2an .uan, aparece cuando la diferencia de superficie entre la que indica el t(tulo de dominio y la resultante de la mensura, supera el C Y de la primera, es decir, de la que indica el t(tulo de dominio, y la legislacin no establece, como tampoco lo "acen el resto de las legislaciones provinciales de la Rep*blica 3rgentina, un l(mite superior, sino que el e'cedente puede llegar a igualar o superar el :@@ Y de la superficie consignada en el respectivo t(tulo de dominio. 2in entrar a considerar o analizar el origen de los e'cedentes, se presenta "abitualmente la necesidad de dar un valor a !stas superficies, que para el caso de parcelas urbanas, generalmente son superficies peque/as y no llegan a constituir parcelas por no reunir las medidas m(nimas e'igidas por las reglamentaciones locales. -n consecuencia, sobre estas superficies, pesan factores de importancia determinantes del valor. #no de ellos es la falta de un t(tulo de dominio que ampare ur(dicamente al e'cedente y otro las medidas perimetrales y ubicacin dentro del pol(gono medido. -n el presente traba o se trata de determinar la magnitud de los coeficientes correctores del valor para e'cedentes superificiales urbanos. Previo a encarar el problema, veamos grficamente algunas de las alternativas que se presentan en la prctica, cuando se realiza la mensura de la parcela y aparece un e'cedente.
-'cedente A,C m @,DC -'cedente : m.
2up. 2eg*n mensura8 BL@ mA 2up. 2eg*n t(tulo8 BC@ mA
B@ m.
-'cedente
B@ m. :A m. Oigura A @,B@
-'cedente E@ mA
:A m. Oigura :
:A m. Oigura E
Las figuras : a E muestran una misma parcela, con e'cedente de igual superficie, pero ubicado en distintos lugares y configuracin geom!trica variada, todo ello como resultado de la pericia de mensura que realiza el profesional. %ratar de aplicar un coeficiente corrector por medidas, utilizando las tablas que normalmente se utilizan, no es lo ms adecuado pues en principio las tablas fueron confeccionadas para lotes o parcelas con frente a calle p*blica y medidas y superficie aprovec"ables.
Pg. 124
Para analizar la situacin planteada, dividiremos el problema en dos. Primero, determinar un coeficiente corrector que tenga en cuenta las medidas perimetrales del e'cedente y segundo, un coeficiente corrector que tenga en cuenta la situacin particular de carencia de t(tulo de dominio. Para la determinacin del primer coeficiente, consideraremos que el camino ms adecuado es aqu!l que tenga en cuenta las medidas perimetrales del e'cedente con relacin a las del lote tipo en la zona y la relacin e'istente entre la superficie del lote medido y la del lote tipo. -stas dos relaciones combinadas, nos darn un factor de correccin del valor, que tiene en cuenta elementos fundamentales de las parcelas. Analicem"s el cas" de la )i5u%a 10 2i sumamos dos lados del e'cedente, tenemos8 1/ J /+6 I 1416 me$%"s 2i suponemos que el lote tipo en la zona es de :@ ' E@, la suma de dos de sus lados nos da8 1> J 2> I 4> me$%"s 2i "acemos el cociente8 14+6 K 4> I >+27 2i a"ora relacionamos la superficie del lote tipo con la superficie del lote medido, se tiene8 2>> K 4<> I >+7/6 ;ultiplicando ambos factores, tendremos la incidencia con unta de los mismos, luego8 >+27 B >+7/6 I >+//6 Hemos encontrado un coeficiente corrector del valor bsico para el caso del e'cedente ubicado al fondo de la parcela Analicem"s el cas" de la )i5u%a /0 2i sumamos dos lados del e'cedente, tenemos8 >+86 J 4> I 4>186 me$%"s La suma de dos lados del lote tipo nos di 1> J 2> I 4> me$%"s 2i "acemos el cociente8 4>+86 K 4> I 1+>1< La relacin de superficies fu!88 2>> K 4<> I >+7/6
Pg. 126
;ultiplicando ambos factores, tendremos la incidencia con unta de los mismos, luego8 1+>1< B >+7/6 I >+727 0oeficiente !ste que representa la correccin del valor bsico unitario cuando el e'cedente se ubica sobre un costado de la parcela -l caso de la )i5u%a 2, es ms at(pico, pero puede ocurrir. Presentamos diversas alternativas de anlisis. 1^ Al$e%na$i'a0 2e suman tres lados del e'cedente >+47 J 2= J11+64 I 61 m La suma de dos lados del lote tipo es8 4> m1 -n consecuencia el cociente es8 61 K 4> I 1+/86 La relacin de superficies es8 2>> K 4<> I >+7/6 ;ultiplicando ambos factores tendremos la incidencia con unta de los mismos, luego8 1+/86 B >+7/6 I >+8=8 /^ Al$e%na$i'a
4A5
: m.
4:5
@,B?
:A m.
B@ m.
Pg. 127
2e prolonga el lado de EJ metros y se divide el e'cedente en dos8 2uma de lados de la )%accin 1 4> J >+47 I 4>+47 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 4>+47 K 4> I 1+>116 2uma de lados de la )%accin / 11+64 J 1 I 1/+64 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 1/+64 K 4> I >+2126 Producto de ambos8 1+>116 B >+2126 I >+218 La relacin de superficie era8 >+7/6 Luego el producto ser8 >+218 B >+7/6 I >+1=<1
2^ Al$e%na$i'a
4A5 : m.
4:5
@,B?
:A m.
B@ m.
Pg. 128
2e prolonga el lado de ::,CB metros y se divide el e'cedente en dos8 2uma de lados de la )%accin 1 2= J >+47 I 2=+47 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 2=+47 K 4> I >+=<767 2uma de lados de la )%accin / 1/ J 1 I 12 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 12 K 4> I >+2/6 Producto de ambos8 >+=<76 B >+2/6 I >+2/1 La relacin de superficie era8 >+7/6 Luego el producto ser8 >+2/1 B >+7/6 I >+/>1 4^ Al$e%na$i'a0 2e suman los dos lados de mayor longitud8 2= J 11+64 I 6>+64 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 6>+64 K 4> I 1+/7/6 La relacin de superficie era8 >+7/6 Luego el producto ser8 1+/7/6 B >+7/6 I >+8<=
Pg. 12<
,e los cuatro casos analizados surge necesariamente la condicin o metodolog(a a seguir8 RPa%a el cas" de ubicacin de eBceden$es c"m" el 3ue se indica en la )i5u%a 2+ l"s d"s lad"s a suma% se%(n siem#%e el 3ue da )%en$e a calle ! el inmedia$" si5uien$e1S -sto se sustenta en el "ec"o de que no es lgico un coeficiente mayor que para los casos de las figuras : y A, ya que el aprovec"amiento de esas fran as 4fig. : y A5 es mayor que el caso de la figura E. -stoes, siempre que se trate de e'cedentes de igual superficie para lotes tambi!n de iguales dimensiones, como los casos planteados. 3nalicemos a"ora que ocurre cuando la superficie del lote medido se acerca a la del lote tipo y el e'cedente en el l(mite inferior 4igual o mayor al C Y5 o en el l(mite superior 4igual o mayor al :@@ Y5 1^ Cas"0
-'cedente :,?@ m
2up. 2eg*n mensura8 E:? mA 2up. 2eg*n t(tulo8 E@@ mA
E:,?@ m.
-'cedente :? mA
:@ m. Oigura B
2uperficie seg*n t(tulo8 E@@ mA 2uperficie seg*n mensura8 E:? mA -'cedente8 :? mA 4C,E Y5 3plicando el procedimiento descripto anteriormente, tenemos8 2uma de lados del eBceden$e 1> J 1+7> I 11+7> me$%"s
Pg. 12=
2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 11+7> K 4> I >+/= La relacin de superficie8 2>> K 217 I >+=4= -l producto de coeficiente ser8 >+=4= B >+/= I >+/86 /^ Cas"0
@,C:
-'cedente
:@ m. Oigura C
2uma de lados del eBceden$e >+61 J 21+7> I 2/+11 me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 2/+11 K 4> I >+<>/
E:,?@ m
Pg. 14>
La relacin de superficie8 2>> K 217 I >+=4= -l producto de coeficiente ser8 >+=4= B >+<>/ I >+871 2^ Cas"0
-'cedente E@ m
?@ m. E@ m
:@ m. Oigura ?
2uperficie seg*n t(tulo8 E@@ mA 2uperficie seg*n mensura8 ?@@ mA -'cedente8 E@@ mA 4:@@ Y5 2uma de lados del eBceden$e 1> J 2> I 4> me$%"s 2uma de los lados del lote tipo8 1> J 2> I 4> me$%"s 0ociente8 4> K 4> I 1 La relacin de superficie8 2>> K 7>> I >+6>
Pg. 141
-l producto de coeficiente ser8 1 B >+6> I >+6> Hemos analizado "asta a"ora un coeficiente corrector que tiene en cuenta caracter(sticas propias de la parcela. Pero se di o al principio que e'iste otro factor importante determinante del valor, y que est relacionado con la falta de t(tulo de dominio que ampare la parcela de tierra pose(da. #na de las diferencias ms notables e importantes entre un t(tulo de dominio y una posesin, es que !sta *ltima necesita de A@ a/os para poder transformarse en dominio. 1bviamente nos estamos refiriendo a la posesin larga. -sta cantidad de a/os torna vulnerable el derec"o posesorio, ya que se encuentra e'puesto a todas las acciones reales que establece el 0digo 0ivil 3rgentino por parte del titular de dominio. -s por ello que se considera que este otro factor corrector del valor debe estar relacionado con el tiempo de la posesin y ustamente en funcin de la cantidad de a/os que se lleva poseyendo. -s decir, el poseedor que lleve un a/o de posesin tiene en principio ms riesgos que el que lleva :J a/os, sin que ello signifique que este *ltimo no pueda ser interrumpido en su posesin. -n virtud de estas consideraciones se propone la siguiente metodolog(a para el clculo de un coeficiente que contemple la situacin planteada. Para determinar el valor de las parcelas posesorias, es necesario previamente recordar los art(culos del 0digo 0ivil que se refieren espec(ficamente al tema8 3rt. AEC: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona por s( o por otro tenga una cosa ba o su poder, con intencin de someterla al e ercicio de un derec"o de propiedad. 3rt. AELB 2on actos posesorios de cosas inmuebles8 su cultura, su percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se "aga, y en general, su ocupacin de cualquier modo que se tenga, bastando "acerla en alguna de sus partes. 3rt. B@:C Prescr(bese tambi!n la propiedad de cosas inmuebles y los dems derec"os reales, por la posesin continua de veinte a/os, con nimo de tener la cosa para s(, sin necesidad de t(tulo y de buena fe de parte del poseedor, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo lo dispuesto respecto a la servidumbre, para cuya prescripcin se necesita t(tulo. 3rt. B@:? 3l que "a pose(do durante veinte a/os, sin interrupcin alguna no puede opon!rsele ni la falta de t(tulo ni su nulidad, ni la mala f! en la posesin. Ley 9a :B:CJ ,ecreto. 9a CDC?VCL 3rt. AB -n el uicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos, se observarn las siguientes reglas8 b5 0on la demanda se acompa/ara plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina t!cnica respectiva si la "ubiere en la urisdiccin c5 2e admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse e'clusivamente en la testimonial. 2er especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de qui!n invocara la posesin
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0omo se observa en el 0digo 0ivil se "an establecido los requisitos que debe cumplir el poseedor de un inmueble para tener derec"o a la prescripcin adquisitiva de los mismos. -n consecuencia, para determinar el valor de una parcela posesoria, deben tenerse en cuenta los mismos, debiendo integrar la frmula otros factores que influyen en forma directa sobre el valor. -ntre estos factores mencionamos8 :5 La falta de t(tulo) A5 3ctos posesorios) E5 Pago de impuestos o tasas y B5 Plano de mensura. -s evidente que una parcela carente de t(tulo, en el mercado inmobiliario, tiene menos valor que otra de iguales caracter(sticas pero con t(tulo de dominio. -llo es lgico, pues cualquier potencial comprador, analizar el costo de un uicio de usucapin para obtener el dominio del inmueble. 7gualmente las parcelas posesorias no gozan de los beneficios de cr!ditos "ipotecarios u otros, ustamente por carecer de t(tulo de dominio que garantice el posible pr!stamo. . -n virtud de las consideraciones e'puestas, el tiempo de la posesin es un factor importante, pues el 0digo 0ivil . "a establecido que al que "a pose(do durante veinte a/os sin interrupcin alguna, no puede opon!rsele ni la falta de t(tulo ni la nulidad. Por lo tanto, cuando se va a valuar una parcela posesoria, por cualquier circunstancia que sea necesario 4sucesorio, e'propiacin, venta, usucapin, etc.5, debe primero investigarse el tiempo de posesin que se lleva. 3nalizada esta circunstancia a las frmulas de tasacin se las debe afectar de un coeficiente por %iempo de Posesin8 Cuand" el $iem#" de #"sesin n" su#e%e l"s 'ein$e aD"s se aplica la frmula8 CA I >+/> J >+>/ B Fn L 1? ,onde8 CA S coeficiente por antigUedad en la posesin n S a/os de posesin Cuand" el $iem#" de #"sesin su#e%a l"s 'ein$e aD"s se a#lica la )%mula8 - /+ 1 CA I ----------- J >+8> n 2e ad unta al final del presente tabla para los valores de los coeficientes de posesin aplicando las frmulas respectivas seg*n los a/os de posesin El c"e)icien$e c"%%ec$"% )inal se%( el 3ue %esul$e de mul$i#lica% el c"e)icien$e "b$enid" #"% %elacin de medidas #e%ime$%ales ! su#e%)iciales #"% el c"e)icien$e 3ue se "b$en5a #"% aD"s de #"sesin1
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TABLA DE COE ICIENTES PA&A POSESION Posesin "asta A@ a/os

3/os de Posesin 0oeficiente por antigUedad de la Posesin 3/os de Posesin 0oeficiente por antigUedad de la Posesin
: A E B C ? D L J :@
@.A@ @.AA @.AB @.A? @.AL @.E@ @.EA @.EB @.E? @.EL
:: :A :E :B :C :? :D :L :J A@
@.B@ @.BA @.BB @.B? @.BL @.C@ @.CA @.CB @.C? @.CL
Posesin de ms de A@ a/os
3/os de Posesin 0oeficiente por antigUedad de la Posesin 3/os de Posesin 0oeficiente por antigUedad de la Posesin
A: AA AE AB AC A? AD AL AJ E@ E: EA EE EB EC E? ED EL EJ B@ B: BA BE BB BC
@.?@@ @.?@C @.?@J @.?:E @.?:? @.?:J @.?AA @.?AC @.?AL @.?E@ @.?EA @.?EB @.?E? @.?EL @.?B@ @.?BA @.?BE @.?BC @.?B? @.?BL @.?BJ @.?C@ @.?C: @.?CA @.?CE
B? BD BL BJ C@ C: CA CE CB CC C? CD CL CJ ?@ ?: ?A ?E ?B ?C ?? ?D ?L ?J D@
@.?CB @.?CC @.?C? @.?CD @.?CL @.?CJ @.??@ @.??@ @.??: @.??A @.??E @.??E @.??B @.??B @.??C @.??? @.??? @.??D @.??D @.??L @.??L @.??J @.??J @.?D@ @.?D@
Pg. 144

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VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H.

VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice CAPITULO UNO

P%(c$icas de $asacin inace#$ables1

-'traido de ;anual del <0R3

VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice CAPITULO UNO

-'traido y adaptado de ;anual del <0R3

-'traido del 7ng. Ronny Fonzalez

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-'traido de 9iederer, Prato e 7glesia

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3puntes de 0tedra y ;anual del <0R3

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a5 Es#ec@)ic"s " Anal@$ic"s8 2e basan en el e'amen de las particularidades y

b5 C"m#a%a$i'"s8 los que se basan en el e'amen de las particularidades de bienes

a5 Di%ec$"8 el que e'amina por separado el valor de la tierra y el de las me oras y

b5 Indi%ec$"8 -s eminentemente un m!todo de con unto. 0onsiste en calcular la renta anual

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5? Balance de l"s %esul$ad"s "b$enid"s+ teniendo en cuenta las condiciones especiales

3daptado de 3puntes de 0tedra, ;anual del <0R3 y 9iederer, Prato e 7glesias

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Exceso de oferta Exceso de demanda

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ANTECEDENTES+ 9OMOGENEI;ACION H COE ICIENTES ASIMILADO&ES An$eceden$es C"m#a%ables

La superficie Las dimensiones lineales 2u proporcin relativa La forma

3daptado de %ribunal de %asaciones de la Provincia de 239 .#39 y 3puntes de 0tedra

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a5 0on el mayor fondo aumenta la inversin de capital, lo cual, al disminuir la demanda,

La influencia del frente se establece a trav!s de efectos contradictorios8

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c5 #n frente estrec"o obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el acceso

d5 #na parcela de frente muy e'tenso es susceptible de fraccionamiento en otras ms

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VA&IACIN DEL VALO& UNITA&IO DE UN LOTE AL VA&IA& EL ONDO :@

-'traido de 9iederer, Prato e 7glesias

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IN LUENCIA DEL &ENTE

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-'traido y adaptado del ;anual del <0R3

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-'tra(do del %ribunal de %asaciones de 2an .uan

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2e define al coeficiente de forma pago a la siguiente e'presin8

-'tra(do de ,ante Fuerrero

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