TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A

Arequipa, 12 de agosto del 2011. APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO SUMILLA RECTIFICACIN DE REA
No puede requerirse la presentacin de planos en la solicitud de inscripcin definitiva de rectificacin de reas, medidas y linderos prevista en la Ley N 27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada preventivamente en el registro.

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BUENAVENTURA UGARTE MAMANI N 13081 del 29.03.2011. N 014338 DEL 13.06.2011. PREDIOS - TACNA RECTIFICACIN DE AREA

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA Se solicita la rectificacin de rea del predio rstico inscrito en la partida registral N 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna. Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos: a) Solicitud de inscripcin contenida en el formato aprobado para tal efecto. b) Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pblica N 017 de fecha 25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Tcnico N 0859-2011.
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f) g) h) i)

Informe Tcnico N 992 2011. Informe Tcnico N 1145-2011. Recurso de Apelacin. Copia de partida registral N 05000783 del Regi stro de Predios de Tacna.

II. DECISIN IMPUGNADA La Registradora Pblica (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela Piza, observ el ttulo en los siguientes trminos:
(...) Segn el Informe Tcnico N1145-2011 emitido por el Area de Catastro deber subsanar las observaciones tcnicas siguientes: EVALUACIN TECNICA: Se ha efectuado la revisin tcnica de la documentacin remitida encontrndose lo siguiente: Aspectos de Carcter Tcnico Operativo: Vista la nueva documentacin presentada se ha subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Tcnico N0992-2011-ZRNXIII/OC-ORT-U aprecindose: De acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado en base a los datos tcnicos y al archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificacin presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35 m2, permetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha =7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea, medidas perimetricas, forma grfica, colindancia, ngulo interno y permetro consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicacin y Perimtrico, se encuentra conforme y guarda relacin con lo calculado.

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Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma certificada notarialmente, por lo cual se servir aclarar. Cabe sealar que se est realizando la rectificacin respectiva de manera simultnea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida Electrnica 05012704 del Registro de predios, mediante el Ttulo 2011-13080 (...).

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN El recurrente sustenta su recurso de apelacin en los siguientes fundamentos: La ley 27333, Artculo 5 inciso g), seala que se presentar al registro de predios la escritura pblica o el formulario registral acompaando las planos debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los planos y memorias descriptivas debidamente visados o certificados notarialmente; peticin excesiva por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador Pblico.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida N 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de Tacna, se registr el inmueble denominado Pasaje Viacava N 101 del distrito, provincia y departamento de Ta cna. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: Si cabe exigir la presentacin de nuevos planos y memorias descriptivas certificados por notario, cuando se solicita la inscripcin definitiva de la rectificacin de rea?

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VI. ANLISIS 1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto fsica como jurdica (obviamente, interesa en este caso la realidad fsica, pues el derecho de los titulares registrales no est en entredicho). Las divergencias entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) en dos categoras: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a stos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripcin, ya sea equivocando datos numricos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del ttulo y/o de los actos inscribibles contenidos en l (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el ttulo, y su constatacin puede efectuarse de la simple confrontacin entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo ttulo que sirvi para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo ttulo otorgado por todos los intervinientes. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de stos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad fsica o jurdica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los ttulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo ttulo, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes1. En algunos casos, se obtendr la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el Registro refleje la realidad fsica con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las rectificaciones de rea respecto de predios rsticos reguladas por el Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA.
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En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro siempre ser inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su inscripcin. Pgina 4 de 9

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Mientras que el saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas de predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley 27333, Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones2. 2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan
discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, stas podrn determinarse o

rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda. b) Procedimiento notarial Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a que se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157. c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.

A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, Ley N 28294, incorpor la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus artculos 60 y siguientes, reglas para la rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas de predios.

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Entonces, cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, stas podrn rectificarse como un asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

3. En el caso materia de anlisis, se solicita la inscripcin definitiva de rectificacin de rea del predio urbano inscrito en la Ficha N 01496 que contina en la partida registral N 0500783 del Reg istro de Predios de Tacna, donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N 101. En mrito a los planos y memorias descriptivas que contienen las reas constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Tcnico N 0992-2011, aprecindose que de acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado en base a los datos tcnicos y el archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificacin, presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35m2, permetro = 59.20ml, frente = 9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y fondo = 8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea, medidas perimetrcas, forma grfica, colindancia, ngulos internos y permetro consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicacin y perimetrico, se encuentran conformes y guardan relacin con lo calculado.

4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente ttulo, indicando que se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habindose omitido certificar la firma por notario. Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la inscripcin definitiva de rectificacin de rea se requiere que la memoria descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.
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El artculo 105 del Reglamento de Inscripcione s del Registro de predios, sobre la anotacin preventiva de solicitudes de la Ley 27333, seala:
Artculo 105.-Anotacin preventiva de solicitudes de la Ley N27333,La anotacin preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio y del saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas a que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N 27333, se extender, previo informe del rea de catastro, en mrito al oficio del Notario solicitando la anotacin preventiva, acompaado de la copia certificada de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas; y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artculo 5 de la Ley N 27333. Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador exigir su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que sta ha sido variada. Cuando la variacin implique la reduccin del rea anotada se exigir la presentacin de nuevos planos. No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin implique la incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin preventiva. Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera pertinente.

De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la calificacin del ttulo que dar mrito a extender el asiento de rectificacin de rea definitiva solo exigir su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que esta ha sido variada y cuando esta variacin implique una reduccin del rea consignada se exigir la presentacin de nuevos planos. En el caso submateria se cuenta con la siguiente informacin teniendo como base la informacin obrante en la anotacin preventiva y el ttulo presentado para efectuar la rectificacin de rea definitiva:

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DESCRIPCIN Area Denominacin Frente Costado derecho

Anotacion preventiva

Acta de rectificacin de rea

Costado izquierdo

Fondo

Acto inscrito

194.35M2 194.35M2 Pasaje Viacava N 101 Pasaje Viacava N 101 Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l. Propiedad N 719 de la Propiedad N 719 de la Asociacin de Asociacin de Comerciantes Comerciantes Royal Class N 731- 739 Royal Class N 731- 739 de lade la empresa de productores Virgen empresa de productores Virgen del Carmen y con el N 743 de del Carmen y con el N743 de propiedad de la Sra. Teofila Babdulia propiedad de la Sra. Teofilaen lnea quebrada de tres tramos de Babdulia en lnea quebrada de7.66m.l.,7.77m.l.y4.98m.l.y en un tres tramos de 7.66m.l.,permetro de59.20m.l. 7.77m.l.y4.98m.l.y en un permetro de59.20m.l. Propiedad N 112 de la Sra Propiedad N112 de la Sra. Marleny Marleny Chura Quispe, en lneaChura Quispe, en lnea recta de recta de 20.05m.l.. 20.05m.l.. Propiedad N701 de la Propiedad N 701 de la Asociacin de Asociacin de Comerciantes Comerciantes Feria Caplina en lnea Feria Caplina en lnea recta derecta de 8.97m.l. 8.97m.l. Anotacin preventiva deAnotacin Definitiva de Rectificacin Rectificacin de Area de Area

Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora resulta un exceso en la calificacin del presente ttulo, por cuanto el acta que declara la rectificacin de rea se adecua a los datos consignados en la anotacin preventiva, Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripcin definitiva de rectificacin en la cual previamente se ha efectuado una anotacin preventiva de rectificacin de rea, el registrador deber adecuarse a la solicitud de anotacin preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con respecto a la documentacin presentada se adecua a lo consignado por la anotacin preventiva, resulta procedente la inscripcin del ttulo venido en grado, en consecuencia se revoca la observacin vertida por la Registradora.
5. Esta instancia seala que se han pagado los derechos registrales por la rectificacin de rea.

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Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervencin de la Vocal Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolucin N 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervencin del Vocal Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolucin N 158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011. VII. RESOLUCIN REVOCAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de Predios de Tacna al titulo sealado en el encabezamiento, y DISPONER su inscripcin conforme a los fundamentos expresados en el anlisis de la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

PEDRO LAMO HIDALGO Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNNDEZ

Vocal (s) de la Quinta Sala del Tribunal Registral

JULIO ESCARZA BENITES

Vocal (s) de la Quinta Sala del Tribunal Registral

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