Guia Arrendamiento de Local

Gua Prctica: ARRENDAMIENTO DE LOCALES
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1. Conceptos tiles .................................................................................................. 3 1.1 Qu es un arrendamiento de negocio? ..................................................... 3 1.2 Qu forma debe tener el contrato de arrendamiento? ............................... 3 2. Duracin del contrato .......................................................................................... 3 2.1 Cul es la duracin mnima del arrendamiento?............................................. 3 2.2 Desisitimiento anticipado .................................................................................. 3 3. Subrogacin por muerte del arrendatario ......................................................... 4 3.1 Qu es la subrogacin y quin puede subrogarse? ................................... 4 3.2 Quines pueden subrogarse? ........................................................................ 4 3.3 Cmo subrogarse? ......................................................................................... 4 4. La Renta ................................................................................................................ 4 4.1 Qu es? ..................................................................................................... 4 4.2 Se puede actualizar la renta durante el contrato? .......................................... 4 5. Obras .................................................................................................................... 5 5.1 Quin debe realizar las obras de conservacin del local? ............................ 5 5.2 Obras de mejora ............................................................................................... 5 5.3 Obras del arrendatario ...................................................................................... 5 6. Fianza .................................................................................................................... 6 7. El Derecho de Adquisicin Preferente ............................................................... 6 7.1 Qu es el Derecho de Adquisicin Preferente? ............................................. 6 7.2 Cmo se ejercita este derecho? ..................................................................... 6 7.2.1 Derecho de tanteo ............................................................................... 6 7.2.2 Derecho de retracto ............................................................................. 7 7.3 Cundo no existe derecho de adquisicin preferente?............................. 7 8. Cesin y Subarriendo .......................................................................................... 7 8.1 Qu es la Cesin del arrendamiento? ............................................................ 7 8.2 Qu es el Subarriendo? ................................................................................. 7 8.3 Notificacin al arrendador ................................................................................. 7 8.4 Elevacin de la renta ........................................................................................ 8 9. Indemnizacin al arrendatario ............................................................................ 8 9.1 Requisitos ......................................................................................................... 8 9.2 Cuanta de la indemnizacin ............................................................................ 8 10. Resolucin del arrendamiento ......................................................................... 9 10.1 Por parte del arrendador ................................................................................ 9 10.2 Por parte del arrendatario ............................................................................... 9 11. Legislacin aplicable ......................................................................................... 9
1. CONCEPTOS TILES
1.1 Qu es un arrendamiento de local de negocio? El arrendamiento o alquiler de un local de negocio es un contrato por el que una persona que llamaremos arrendador cede a otra persona (arrendatario o inquilino) el uso de un local a cambio del pago de una cantidad (renta). En el local el inquilino puede realizar una actividad econmica de tipo industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. El arrendador puede ser el propietario o el usufructuario del local. 1.2 Qu forma debe tener el contrato de arrendamiento? El contrato de arrendamiento no es obligatorio que se realice por escrito pero tanto el arrendador como el arrendatario pueden exigir la forma escrita. Es conveniente hacerlo por escrito por seguridad jurdica. Si se hace por escrito, en el contrato se ha de incluir la identidad del propietario y la del inquilino, una descripcin del local, la duracin del contrato, la renta que el inquilino le va a abonar al arrendador y todas aquellas clusulas que se consideren convenientes. El contrato tambin puede realizarse en escritura pblica celebrada ante Notario y en ese caso puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
2. DURACIN DEL CONTRATO

2.1 Cul es la duracin mnima del arrendamiento? La duracin del contrato de alquiler de local de negocio se pacta libremente entre arrendador e inquilino. No existe una duracin mnima obligatoria. 2.2 Desisitimiento anticipado Si el inquilino decide dejar el alquiler del local antes del plazo pactado, el arrendador podr exigir una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. El importe de esta indemnizacin se puede haber pactado ya en el contrato.
3. SUBROGACIN POR MUERTE DEL ARRENDATARIO

3.1 Qu es la subrogacin? Si el inquilino fallece antes de que haya finalizado el contrato de alquiler, el contrato puede continuar en favor de determinadas personas siempre que el contrato no lo prohba. 3.2 Quines pueden subrogarse? En caso de fallecimiento del inquilino pueden subrogarse en el contrato, el heredero o la persona designada por el inquilino fallecido para continuar la actividad econmica que se desarrollaba en el local. 3.3 Cmo subrogarse? La subrogacin se ha de notificar por escrito al propietario antes de que hayan pasado dos meses desde el fallecimiento del inquilino.
4. LA RENTA
4.1 Qu es? La renta es la cantidad econmica que el inquilino ha de pagar al arrendador por el alquiler del local. Esa cantidad es libremente pactada por ambas partes. Asimismo la forma y lugar de pago vendr determinados por lo establecido en el contrato. 4.2 Se puede actualizar la renta durante el contrato? La renta se puede actualizar en funcin de lo que se haya pactado en el contrato. Es muy habitual actualizarla cada ao en funcin del ndice General de Precios al Consumo (IPC).
5. OBRAS
5.1 Quin debe realizar las obras de conservacin del local? Si en el contrato no se ha pactado nada, la normativa dice que las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de habitabilidad para que pueda ser utilizado debe hacerlas l arrendador, salvo que sea el inquilino quien haya causado los daos. Las pequeas reparaciones que se tengan que hacer por el desgaste debido al uso normal del local sern a cargo del inquilino (por ejemplo rotura de un grifo, de una persiana). 5.2 Obras de mejora El inquilino est obligado a soportar las obras de mejora que no puedan esperar a realizarse una vez concluido el contrato de arrendamiento. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deber notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelacin, su naturaleza, comienzo, duracin y coste previsible. Una vez recibida la notificacin y durante el plazo de un mes el inquilino tiene dos opciones si las obras afectan de forma sustancial al local a) Desistir del contrato: en este caso el contrato se extinguir a los dos meses y hasta pasados esos dos meses no podrn comenzar las obras. b) No desistir y continuar la actividad soportando las obras: el inquilino tendr derecho a una reduccin de la renta en proporcin a la parte del local que no pueda utilizar as como a una indemnizacin por los gastos que las obras le obliguen a efectuar. 5.3 Obras del arrendatario El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuracin del local o que disminuyan la estabilidad o la seguridad del mismo (por ejemplo tirar un tabique). Si el arrendatario hace esas obras sin autorizacin, el arrendador tiene tres opciones: a) Instar una accin judicial de resolucin del contrato de alquiler.
b) Exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior c) Mantener las modificaciones efectuadas sin abonar ninguna indemnizacin al arrendatario.
6. FIANZA
A la celebracin del contrato de arrendamiento ser obligatoria exigirle al inquilino una fianza en metlico equivalente a dos mensualidades de renta. La fianza se puede actualizar. Tambin se pueden pactar otras garantas adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato de arrendamiento como es la exigencia de aval bancario o de un fiador personal.
7. EL DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE

7.1 Qu es el Derecho de Adquisicin Preferente? El inquilino tiene preferencia en la compra del local en el caso de que el arrendador lo venda, siempre y cuando no se haya renunciado a este derecho en el propio contrato de alquiler. En el caso de que el inquilino ejerza este derecho se le van a aplicar las mismas condiciones de venta que haba pactado el arrendador con el futuro comprador. 7.2 Cmo se ejercita este derecho? 7.2.1 Derecho de tanteo El arrendatario puede ejercitar un derecho de tanteo sobre el local alquilado a fin de comprarlo en un plazo de treinta das naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente por parte del arrendador la decisin de vender el local, el precio y las dems condiciones esenciales de la venta.
7.2.2 Derecho de retracto Este derecho tendr lugar en cualquiera de los siguientes casos: a) Si el arrendador no hace la notificacin de la compraventa del local al inquilino. b) Si no aparecen en dicha notificacin condiciones esenciales de la venta. c) Si se vende la finca por un precio inferior al notificado. El inquilino puede ejercitar el derecho de retracto para comprar el local una vez ya vendido en el plazo de treinta das naturales desde el siguiente a la notificacin que le ha de hacer el comprador al inquilino de las condiciones esenciales en que se ha efectuado la compraventa, entregndole copia de la escritura o del contrato formalizado. 7.3 Cundo no existe derecho de adquisicin preferente? El derecho de adquisicin preferente en favor del inquilino no tendr lugar cuando: a) Se haya renunciado en el contrato de arrendamiento a este derecho. b) El arrendador venda la finca juntamente con el resto de las viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. c) Se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
8. CESIN Y SUBARRIENDO
8.1 Qu es la Cesin del arrendamiento? La cesin del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de un local transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones del contrato. Como consecuencia de la cesin, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento y el cesionario pasa a ocupar esa posicin en el contrato. 8.2 Qu es el Subarriendo? El subarriendo de un local es un contrato en el que el inquilino de un local cede a un tercero (subarrendatario) el contrato como arrendatario de todo o parte del local que tiene arrendado.
A diferencia de la cesin, el subarriendo no cancela la relacin contractual entre el inquilino y el arrendador, que sigue vigente en las mismas condiciones. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relacin contractual entre el arrendatario y el subarrendatario. 8.3 Notificacin al arrendador El inquilino podr subarrendar el local o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Tanto la cesin como el subarriendo han de notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde que se ha llevado a cabo. 8.4 Elevacin de la renta Si no se ha pactado nada en el contrato, es del 10% en caso del subarriendo parcial y del 20% en caso de cesin del contrato o de subarriendo total.
9. INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO
9.1 Requisitos Al trmino del plazo pactado, si se trata de un local en el que durante los ltimos cinco aos se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al pblico, el arrendatario tendr derecho a que el arrendador le indemnice siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelacin a la finalizacin del contrato su voluntad de renovar el contrato por un mnimo de cinco aos ms y por una renta de mercado. Este derecho a indemnizacin es renunciable en el contrato. 9.2 Cuanta de la indemnizacin El importe de la indemnizacin variar en funcin de la actividad que el inquilino llevara a cabo posteriormente: a) Si el inquilino iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la terminacin del alquiler el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnizacin comprender los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la prdida de clientela ocurrida con respecto a la que
tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. b) Si el inquilino iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extincin del alquiler una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afn a la desarrollada por el inquilino, la indemnizacin ser de una mensualidad por ao de duracin del contrato, con un mximo de dieciocho mensualidades.
10. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

10.1 Por parte del arrendador La Ley de Arrendamientos Urbanos prev que el arrendador pueda resolver el contrato de arrendamiento por las siguientes causas: a) Impago de la renta o dems cantidades cuyo pago le corresponden al inquilino. b) Impago de la fianza o de su actualizacin. c) Subarriendo o cesin incumpliendo la ley. e) Realizacin en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas por parte del inquilino. f) Cualquier otro incumplimiento de las condiciones del contrato. 10.2 Por parte del arrendatario Cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas por parte del arrendador en el contrato.
11. LEGISLACIN APLICABLE

El arrendamiento de local de negocio se rige en la actualidad por lo pactado entre arrendador y arrendatario, en su defecto por el Ttulo III de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre (Ley de Arrendamientos Urbanos) y, supletoriamente, por el Cdigo Civil.
El coste de esta llamada es de 1.37 desde un telfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde un mvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.
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3. SUBROGACIN POR MUERTE DEL ARRENDATARIO

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7. EL DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE

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10. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

11. LEGISLACIN APLICABLE

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