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Javier Ballesteros Gonzlez

TEMA 33 CIVIL. REGISTROS SISTEMAS DE ACTUACIN URBANSTICA: EXPROPIACIN, COOPERACIN Y COMPENSACIN. PARCELACIN. REPARCELACIN. ENTIDADES URBANSTICAS COLABORADORAS.
SISTEMAS DE ACTUACIN URBANSTICA I. INTRODUCCIN La gestin urbanstica es aquella actividad destinada a hacer efectivas las revisi!nes del lanea"ient! "ediante la i" lantacin de l!s us!s urban!s# $ ell! a trav%s de la re!rgani&acin tant! fsica c!"! 'urdica de la realidad in"!biliaria. (ll! recisa la revia deli"itacin de las unidades de suel! s!bre las que se va a actuar# teniend! en cuenta tant! las revisi!nes "ateriales del lanea"ient!# c!"! las e)igencias# que establecen la Le$ de *+ de ,a$! de *--.# de R%gi"en del /uel! $ 0al!raci!nes en el 1"bit! estatal# $ las c!rres !ndientes de las CC22# de que el r!ces! de transf!r"acin urbanstica r! ietari!s afectad!s !r el genere un 3re art! equitativ! de benefici!s $ cargas3 entre l!s

"is"!# 4art.56# $ de que e)ista una 3 artici acin de la c!"unidad en las lusvalas3 4art.+6. Tales unidades ueden integrar una luralidad de fincas civiles# $a de r! iedad rivada# $a de car1cter 7blic! $ reciben divers!s n!"bres seg7n la legislacin de !rdenacin urbana que las regule 4unidades de actuacin# unidades de e'ecucin# ! !lg!n!s6. 8!r tant!# las unidades de e'ecucin s!n aquellas deli"itaci!nes de suel! fi'adas !r la ad"inistracin c!n la finalidad de urbanstica. De tal f!r"a que el /I/T(,2 D( 2CTU2CIN UR92N:/TIC2 es aquel r!cedi"ient! a trav%s del cual se desarr!lla la transf!r"acin urbanstica del suel! e)istente en una unidad de actuacin. 2s# se den!"inar1 3sistemtica3# t!da actuacin urbanstica desarr!llada a trav%s de un siste"a de actuacin. !sibilitar el desarr!ll! unitari! $ siste"1tic! de la gestin

De acuerd! c!n l! dich!# el RD de ; de <uli! de *--=# rec!ge el t%r"in! 3 e) edientes de equidistribucin3# ara referirse c!n %l a t!das aquellas actuaci!nes urbansticas desarr!lladas a trav%s de algun! de l!s siste"as de actuacin. /in e"barg! lla"are"!s actuacin 3aisla a3# ! 3asistemtica3# en la ter"in!l!ga del TRL/ *--># a t!da aquella actuacin urbanstica que se desarr!lla s!bre fincas individual"ente c!nsideradas# las cuales er"anecen c!"! tales# n! !bstante la actuacin desarr!llada s!bre artici acin de la c!"unidad en las lusvalas resultantes de la ellas# $ en las que tant! la

transf!r"acin urbanstica# c!"! el re art! de cargas $ benefici!s# se lleva a cab! a trav%s de transferencias de a r!vecha"ient! urbanstic!. (stas actuaci!nes se dan funda"ental"ente s!bre fincas integradas en 1reas de suel! urban! c!ns!lidad! !r la edificacin# $ endientes de urbani&ar ! de edificar. II. CO,8(T(NCI2 82R2 L2 D(T(R,IN2CIN ? R(@UL2CIN D(L /I/T(,2 D( 2CTU2CIN De c!nf!r"idad c!n l!s criteri!s establecid!s !r la STC e !" e ma#$% e &''(# $ de acuerd! c!n l! establecid! !r el a#t. &)*.&.3+ e la C.E# se ha de entender que c!rres !nde a las CC22 que ha$an asu"id! c!" etencias en "ateria de !rdenacin del territ!ri! $ urbanis"!# la deter"inacin de l!s siste"as de actuacin. 2s# cabe seAalarB Cue algunas CC22 c!"! ()tre"adura# Cantabria ! 2ndaluca han asu"id! el TRL/ de *--># $ !r tant! en ellas se distinguen l!s siste"as de c!" ensacin# c!! eracin $ e) r! iacin que lueg! estudiare"!s. Otras CC22 c!n legislacin urbanstica r! ia regulan sus r! i!s siste"as de actuacin# $ rec!gen c!"! siste"as "1s relevantes l!s tres referid!s# intr!duci%nd!se es ecialidades funda"ental"ente !r la legislacin de la C!"unidad de ,adrid que regula el 3 siste"a de e'ecucin f!r&!sa3# la C!"unidad de Navarra# que regula un siste"a an1l!g! de e'ecucin f!r&!sa $ s!bret!d! 0alencia# que intr!duce la figura del Urbani&ad!r# c!"! gest!r delegad! de la 2d"inistracin cu$a finalidad es el desarr!ll! de las actuaci!nes siste"1ticas# en dicha c!"unidad lla"adas integradas# $ que da lugar al siste"a de Re arcelacin D!r&!sa.

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(n las CC22 sin legislacin r! ia que n! ha$an asu"id! el TRL/ *--> se a licar1 c!n car1cter su let!ri! el TRL/ de *-=E# que $a distingua entre l!s tres siste"as de e) r! iacin# c!! eracin $ c!" ensacin. III. CL2/(/ La clasificacin de l!s divers!s ti !s de siste"as de actuacin urbanstica es reali&ada !r la le$# distinguiend! seg7n cada siste"a r!v!que un "a$!r ! "en!r grad! de artici acin de l!s articulares afectad!s en la actuacin que se lleva a cab!. De c!nf!r"idad c!n tal criteri!# cabe distinguirB Sistema e C%m,e-saci.-# en el que s!n l!s r! ietari!s de las fincas incluidas en la unidad de e'ecucin l!s que llevan a cab! $ c!stean las actuaci!nes de re!rgani&acin tant! de la realidad fsica de dichas fincas c!"! de las titularidades e)istentes s!bre las "is"as. Sistema e c%%,e#aci.-# en el que es la 2d"inistracin actuante# general"ente el 2$unta"ient!# el que lleva a cab! las actuaci!nes de re!rgani&acin fsica $ 'urdica que i" !ne la transf!r"acin urbanstica# li"it1nd!se l!s r! ietari!s de las fincas afectadas a c!stear la reali&acin de tales actuaci!nes. Sistema e e/,#%,iaci.-# en el que es la 2d"inistracin la que# a trav%s del

institut! e) r! iat!ri!# $ una ve& adquirid! el d!"ini! de las fincas afectadas# reali&a a su carg! las actuaci!nes de re!rgani&acin fsica $ 'urdica. La eleccin del siste"a de actuacin a trav%s del cual desarr!llar el e) ediente de equidistribucin c!rres !nde a la 2d"inistracin actuante en el "!"ent! de reali&ar la deli"itacin de la unidad de e'ecucin# de acuerd! c!n l! revist! en el 8lan $# en defect! de revisi!nes del 8lanea"ient!# c!n car1cter discreci!nal# si bien# de acuerd! c!n el A#t. &&'.3 de la Le$ del /uel! de *-=E# si l!s r! ietari!s que re resenten el EFG de la su erficie t!tal del !lg!n! ! unidad de actuacin s!licitasen en el tr1"ite de inf!r"acin 7blica del r!cedi"ient! ara su deter"inacin# la a licacin del siste"a de c!" ensacin# la ad"inistracin l! ac!rdar1 revia audiencia de l!s de"1s r! ietari!s del !lg!n! ! unidad de actuacin. Cualquiera de l!s tres siste"as# su !ne la reali&acin de las siguientes %,e#aci%-esB

*. Deter"inacin revia de la realidad fsica $ 'urdica s!bre la que se va a actuar# l! que i" licaB a. b. Deter"inacin de la unidad de suel! s!bre la que se va a actuar# est! es# deli"itacin de la unidad de actuacin. Deter"inacin de las fincas e)istentes dentr! de la unidad ! que hall1nd!se fuera de ella hallan de quedar afectadas titularidad. >. Deter"inacin de la realidad tant! fsica c!"! 'urdica que ha de resultar del desarr!ll! de las revisi!nes establecidas !r el lanea"ient! s!bre la unidad de e'ecucin# l! que i" licaB a. Deter"inacin de las fincas que han de resultar de la e'ecucin de la urbani&acin# seg7n l!s us!s que l!s t%r"in!s que des u%s vere"!s. b. Deter"inacin de las titularidades 'urdic! reales que han de recaer s!bre tales fincas# teniend! en cuenta las e)istentes s!bre las fincas de !rigen# la equidistribucin de benefici!s $ cargas# $ la necesaria c!"unidad en las lusvalas. +. Reali&acin de las !bras de urbani&acin $# en su cas!# de edificacin# que ha$an sid! revistas !r el lanea"ient! que se e'ecuta. (l estudi! del "!d! c!ncret! de llevar a cab! cada una de las referidas ! eraci!nes l! reali&ar% distinguiend! las es ecialidades de cada siste"a. a0 Sistema e E/,#%,iaci.- 4Regulad! en l!s arts. ++ a ;F de la L/ *--.# >>> $ >>; del TRL/ de *--> $ *>; $ ss TRL/ *-=E.6 Tal siste"a de actuacin su !ne la utili&acin !r la 2d"inistracin actuante del institut! e) r! iat!ri!# a fin de adquirir la t!talidad de las fincas que se hallan afectadas aquella# de acuerd! c!n las revisi!nes del 8lan. (ll! e)ige intr!ducir ciertas inn!vaci!nes en el r!cedi"ient! e) r! iat!ri! regulad! !r la Le$ de () r! iacin D!r&!sa de *-E;# ensad! ara ser a licad! s!bre fincas individual"ente c!nsideradas. Dichas es ecialidades s!nB !r la equidistribucin# re!rgani&ar la realidad fsica $ 'urdica e)istente# $ atribuirlas al beneficiari! de artici acin de la ara cada &!na de la unidad de e'ecucin ha$an sid! revist!s !r el lanea"ient!# l! cual su !ne una 3re arcelacinH# en !r el e) ediente# as c!"! de su

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La e'ecucin. La !sibilidad# resultante de l! anteri!r# de que la val!racin de l! e) r! iad!# a efect!s de fi'ar el 'usti reci!# se realice de "!d! c!n'unt! s!bre la t!talidad de las su erficies de que se trate $# !r tant!# fi'and! un val!r unitari!# de c!nf!r"idad c!n l!s criteri!s establecid!s en l!s artcul!s >+ $ ss. de la Le$ de *+ de abril de *--.. La !sibilidad de r!ceder a la !cu acin de l! e) r! iad! una ve& se ha$a fi'ad! el revi! acerca del 'usti reci! !r el <urad! 8r!vincial de !sibilidad de r!ceder a la e) r! iacin n! sl! de fincas individual"ente

c!nsideradas# sin! de la t!talidad ! arte de las que c!nf!r"an la su erficie de una unidad de

'usti reci! !r la 2d"inistracin actuante $ se ha$a r!cedid! a su de sit! ! ag!# sin necesidad de que e)ista un r!nuncia"ient! () r! iacin# $ sin er'uici! de la val!racin !steri!r que %ste ueda reali&ar $ de l!s recurs!s r!cedentes s!bre la fi'acin del 'usti reci!. 4art. +. L E*-.6 La !sibilidad de que el 'usti reci! se satisfaga n! sl! en "et1lic!# sin! "ediante la

atribucin al e) r! iad! de fincas de resultad! en la unidad de e'ecucin ! inclus! de unidades de a r!vecha"ient! urbanstic! cu$a c!ncrecin s!bre fincas deter"inadas ha$a de ser reali&ad! en un "!"ent! !steri!r. 4arts.+= $ +. in fine LE*-.6. .La e)igencia# ara que ueda llevarse a cab! el ag! del 'usti reci!# de que el interesad! a !rte certificacin del registr! de la r! iedad de la que resulta que la finca e) r! iada se halla inscrita a su fav!r# ! certificacin negativa de la que resulte que la finca n! se halla inscrita# debiend! r!cederse# en !tr! cas!# a la c!nsignacin. 42rt. >>> Tr *-->6. La adquisicin !r la ad"inistracin e) r! iante ! !r el beneficiari! se r!ducir1 c!n l!s efect!s que resultan de la fe 7blica registral# en cuant! de acuerd! c!n l! establecid! en el art. >>;.> TRL/ *--># la ad"inistracin ser1 "antenida en la !sesin de las fincas# una ve& ha$a inscrit! su derech!# sin que que a e'ercitar ninguna accin real ! interdictal c!ntra la "is"a. 10 Sistema e C%%,e#aci.-B 4Regulad! en la legislacin estatal en l!s arts *+* $ ss TRL/ *-=E# $ arts.=* $ ss del Rgt! de @estin6 (n %l# la actuacin urbanstica se desarr!lla de f!r"a "i)ta# !r cuant! c!rres !nde a la 2d"inistracin actuante elab!rar el 2#%3ect% e Re,a#celaci.-# instru"ent! a trav%s del cual se re!rgani&a la realidad fsica $ 'urdica e)istente en la unidad de e'ecucin# as c!"! c!ntratar $ dirigir las !bras de urbani&acin.

L!s r! ietari!s de las fincas afectadas se li"itan a c!stear la urbani&acin $a ceder a la ad"inistracin las su erficies de cesin !bligat!ria# 2d"inistrativa. c0 Sistema e C%m,e-saci.-B 4Regulad! !r la legislacin estatal en l!s arts. *>E $ udiend! c!nstituir una 2s!ciacin

ssTRL/ *-=E# $ arts. *5= $ ss Regla". @estin6 (n %l# s!n l!s r! ietari!s afectad!s !r el e) ediente de equidistribucin l!s que reali&an $ c!stean las actuaci!nes referidas# $ a tal efect!# $ c!n la finalidad de generar una s!la v!luntad c!"7n# que sirva de interl!cut!r c!n la 2d"inistracin actuante# se c!nstitu$en en 45-ta C%m,e-saci.-. Dicha <unta es una (ntidad Urbanstica C!lab!rad!ra# tiene naturale&a ad"inistrativa# est1 su'eta en su actuacin a las n!r"as de derech! rivad!# $ recisa# ara su v1lida c!nstitucin $ funci!na"ient!# la a r!bacin !r la 2d"inistracin actuante de sus (statut!s $ 9ases de 2ctuacin# $ su inscri cin en el Registr! de (ntidades Urbansticas c!lab!rad!ras. La necesaria c!nstitucin de la <unta de C!" ensacin queda e)cluida en el cas! de que la t!talidad de la su erficie afectada ertene&ca a un s!l! r! ietari!# $ en el cas! de que erteneciend! a vari!s en r!indivis! n! se ! !nga ning7n c! r! ietari!. La adhesin a la <unta de r! ietari!s n! tiene car1cter !bligat!ri!# si bien aquell!s que n! quieran adherirse ser1n e) r! iad!s de sus terren!s !r la 2d"inistracin C!" etente# teniend! la <unta el car1cter de beneficiaria. 4 art. *>= TR *-=E 6 La <unta de C!" ensacin tiene actuar1 c!"! fiduciaria c!n len! lena ca acidad ara el cu" li"ient! de sus fines# $ ertenecientes a l!s e

!der dis !sitiv! s!bre las fincas

r! ietari!s adherid!s# sin "1s li"itaci!nes que las establecidas en sus (statut!s# surgiend! as a fav!r de la <unta una titularidad s!bre las fincas incluidas en el () ediente que la STS e &* e ) e &''( den!"ina 3vinculada3# en cuant! se !rienta necesaria"ente hacia l!s fines de la c!" ensacin# c!nservand! l!s "ie"br!s de la <unta facultades de segui"ient! de la finalidad urbanstica a que se dirige. (l instru"ent! f!r"al a trav%s del cual se lleva a cab! la equidistribucin ser1 el 2#%3ect% e C%m,e-saci.-# redactad! !r la <unta $ su'et! a a r!bacin !r la 2d"inistracin actuante# en el cual se lleva a cab! una redistribucin de las fincas entre l!s r! ietari!s# es decir# una lab!r

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re arcelat!ria# se ad'udican las fincas de resultad!# c!nstitu$end! si fuere necesari! situaci!nes de c! r! iedad ! e)tinguiend! las n! c!" atibles c!n el car1cter lucrativ!. /!bre la base del c!ntenid! del 8r!$ect!# c!rres !nde a la <unta llevar a cab! las !bras de urbani&acin# udiend! ade"1s# si se revi# llevar a cab! la edificacin. Cabe final"ente la !sibilidad de que la <unta se c!nvierta en (ntidad de C!nservacin. /eAalar final"ente que en el siste"a de c!" ensacin# las fincas que !r ra&n del !r la lanea"ient!# $ se ceden a la 2d"inistracin l!s terren!s d!taci!nales $ aquell!s en l!s que se l!calice su a r!vecha"ient! de

"is"! se ad'udiquen# quedan afectas n! sl! al ab!n! de l!s gast!s generad!s cu" lida c!n la rece cin de las !bras !r la ad"inistracin.

urbani&acin# sin! al cu" li"ient! de la !bligacin de urbani&ar# !bligacin que se ha de entender

/eAalar final"ente que la inscri cin en el registr! de la r! iedad de las "!dificaci!nes 'urdic! reales que resultan de l!s diferentes e) edientes de equidistribucin se llevar1 a cab! de c!nf!r"idad c!n l! establecid! en la L/ de *--. c!"! en el TR*--> que se refieren a ell!# $ seg7n l! establecid! en el RD de ; de <uli! de *--= !r el que se a rueban las n!r"as c!" le"entarias al RI s!bre inscri cin de act!s de naturale&a urbanstica. 2ARCELACIN (l art. >5= del TRL/ de *--># define la ,a#celaci.- c!"! la divisin si"ult1nea ! sucesiva del terren! en d!s ! "1s l!tes cuand! ueda dar lugar a la c!nstitucin de un n7cle! urban! de !blacin. 8!r tant! ara que un fracci!na"ient! de terren!s en !tr!s resultantes de "en!r ta"aA!# se c!nsidere arcelacin se deben dar las siguientes circunstanciasB *. Cue ueda dar lugar a la a aricin ! e)tensin de un n7cle! urban! de !blacin# de "!d! que su !nga la fi'acin revia de l!tes ! arcelas que c!nstituir1n arece que unidades de edificacin ! de us! inde endiente. >. Cue se r!du&ca la a aricin de una luralidad de l!tes ! arcelas# reali&acin de vari!s sucesiv!s. "1s de d!s# $a "ediante la reali&acin de un s!l! act! de divisin# $a "ediante la

Cabe as distinguir# c!n A#-ai$ E65#e-# la

arcelacin# que i" lica una actividad

urbanstica# legal ! ilegal# de f!r"acin de unidades edificables# de la divisin civil ! registral de fincas# que c!nstitu$e un neg!ci! 'urdic! de distribucin de !b'et!s de derech!# c!incidente ! n! c!n la actividad de arcelacin. (n t!d! cas!# la dificultad de a reciar la finalidad del act! de fracci!na"ient!# lleva a algunas legislaci!nes a resu"ir en deter"inad!s cas!s la e)istencia de act!s de arcelacin. 2s# el art.;*.>. del Regla"ent! ara la a licacin de la Le$ s!bre r!teccin de la Legalidad Urbanstica de CataluAa# a r!bad! !r Decret! de >5 de N!vie"bre de *--=. De acuerd! c!n tal criteri!# la DGRN# en diversas res!luci!nes# la "1s reciente de fecha & e 7e1#e#% e !""&# c!nsidera una arcelacin encubierta# $ !r tant!# un act! en fraude de le$# la venta de artici aci!nes indivisas de una finca cuand! ell! su !nga la atribucin a cada arte suficiente"ente deter"inada c!n r! ietari! de un derech! de us! e)clusiv! s!bre una

aut!n!"a fsica $ 'urdica# que ueda ser c!nsiderada c!"! !b'et! 'urdic! inde endiente. La legislacin del /uel!# tant! la estatal c!"! aut!n"ica c!nsideran la arcelacin c!"! un act! cu$a reali&acin est1 su'eta a una revia aut!ri&acin c!ncedida !r la 2d"inistracin c!" etente# es decir# el revi! !t!rga"ient! de la c!rres !ndiente licencia de arcelacin. 2s# (l a#t. '8.! el TRLS e &'(8# establece que t!da arcelacin urbanstica quedar1 su'eta a licencia $ t!da re arcelacin a la a r!bacin del r!$ect! c!rres !ndiente. (l a#t. !9'.! el TRLS e &''! establece que t!da arcelacin urbanstica quedar1 su'eta a licencia ! a la a r!bacin del r!$ect! de c!" ensacin ! re arcelacin que la c!ntenga. /e lantea el r!ble"a de cual ha de ser la sancin ! el r%gi"en de ineficacia al que

deban quedar su'etas las arcelaci!nes ilegalesB 2s# entiende A#-ai$ E65#e- que la legislacin estatal su'eta las arcelaci!nes ilegales a una situacin de ilegalidad 3a efect!s urbanstic!s3# que n! alcan&a a las c!nsecuencias civiles del act! r!hibid!# seg7n se infiere de l! establecid! en el art. >5=.> del TRL/ *--> $ en el art. -;.> del TRL/ de *-=E. (l "is"! criteri! sigue la Legislacin Catalana TR de *> de <uli! de *--F. 8arece tal criteri! quedar rec!gid! !r el RD de ; de <uli! *-==# en sus a#ts. (* 3 ('# en cuant! de l!s "is"!s resulta la !sibilidad de que accedan al registr! de la r! iedad arcelaci!nes de terren!s sin que se acredite la e)istencia de licencia ! de certificad! "unici al de su innecesariedad cuand! el 2$unta"ient! c!" etente# debida"ente !ficiad! al efect! !r el

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registrad!r# $ dentr! de un arcelacin reali&ada. Drente a ell!# algunas CC22 rev%n e) resa"ente la nulidad de las arcelaci!nes la&! deter"inad!# n! c!"unique al registr! la ilegalidad de la

reali&adas sin licencia. (n este sentid! la C!"unidad de ,adrid# en su Le$ de >. de "ar&! de *--5# rec!ge la declaracin de nulidad# a t!d!s l!s efect!s legales# de l!s act!s de arcelacin del suel! urbani&able $ n! urbani&able. Cabe final"ente referirse a la influencia del ti ! de suel! s!bre el que se lleva a cab! la arcelacin en la a licacin de l! anteri!r. 2s# seg7n el c!nce t! de arcelacin dad!# sl! !dr1 tener lugar en suel! que ha$a sid! calificad! c!"! urbani&able# es decir# suel! susce tible de la i" lantacin de us!s urban!s. Tant! la legislacin estatal c!"! la aut!n"ica r!hben t!da arcelacin urbanstica en suel! n! urbani&able. 2s# el a#t. !".! e la LS &''* establece que en dich! ti ! de suel! quedan r!hibidas las arcelaci!nes urbansticas# sin que# en ning7n cas!# uedan efectuarse divisi!nes# segregaci!nes ! fracci!na"ient!s de cualquier ti ! en c!ntra de l! dis uest! en la legislacin agraria# f!restal ! de si"ilar naturale&a. 8!r tant!# seg7n entienden A#-ai$ E65#e- 3 Ga#c:a Ga#c:a# trat1nd!se de suel! n! urbani&able# se habr1 de estar a l! revist! en "ateria de arcelas r7sticas indivisibles $ unidades "ni"as de cultiv!# "ateria !b'et! de estudi! en !tr! te"a del r!gra"a. 8er! ell! n! i" ide que si el registrad!r tuviese dudas acerca de si se est1 llevand! a cab! una arcelacin urbanstica r!ceda en l!s t%r"in!s revist!s !r el a#t. (' r!cedi"ient! es !b'et! de estudi! "1s detallad! en l!s te"as dedicad!s derech! hi !tecari!. 8!r !tr! lad!# se lantea la cuestin de si la necesidad de licencia se e)tiende a las el RD &''( . (ste !r el r!gra"a al

divisi!nes $ segregaci!nes reali&adas en s%la#esB La !stura afir"ativa es la s!stenida !r la "a$!ra de la d!ctrina# $ arece ser la que resulta de l! establecid! en l!s arts. >5- TRL/ *--> $ =. del RD *--=# que se refieren a la divisin de terren!s# sin distincin alguna# $ ell! dad! que la rati! de tales rece t!s n! es sl! c!ntr!lar la a aricin de n7cle!s urban!s sin! ta"bi%n el c!ntr!l de la indivisibilidad de la arcela urbana.

Drente a tal !stura# 2rnai& (guren entiende que la e)igencia de licencia n! se e)tiende a las divisi!nes de suel! urban! c!ns!lidad! !r la edificacin# $ ell!# a artir de l! establecid! en el art. .> del RD *--=# c!nf!r"e al cual# cuand! s!bre las arcelas resultantes del e) ediente de equidistribucin se c!nstru$an# c!nf!r"e al lanea"ient!# diferentes edifici!s# est!s !dr1n c!nstituir fincas registrales inde endientes sin necesidad de licencia de arcelacin. /i la arcela fuere indivisible# sl! !dr1n crearse fincas registrales inde endientes si l!s distint!s edifici!s se asientan s!bre suel! c!"7n $ se las s!"ete a un "is"! r%gi"en de r! iedad h!ri&!ntal ! c!n'unt! in"!biliari!. RE2ARCELACIONES 2l entrar en el estudi! del c!nce t! de #e,a#celaci.-# resulta necesari! distinguir d!s ace ci!nes del "is"!B (n un /(NTIDO 2,8LIO inclu$e cualquier actuacin que i" lique una re!rgani&acin tant! fsica c!"! 'urdica de las fincas $ de las titularidades afectadas !r un e) ediente de equidistribucin# $a sea %ste el de c!! eracin# el de c!" ensacin ! el de e) r! iacin. (n un /(NTIDO (/TRICTO es la actuacin equidistribuid!ra desarr!llada 2d"inistracin en el siste"a de c!! eracin# a trav%s del r!$ect! de re arcelacin. 2l estudiar la -at5#ale$a ;5#: ica de la re arcelacin# $ resu"iend! c!n Ga#c:a Ga#c:a la d!ctrina al res ect! sentada !r el TC# cabe seAalarB Cue la re arcelacin es una t%cnica ! instru"ent! urbanstic! de e'ecucin del lanea"ient! articulares. Cue la re arcelacin tiene un as ect! de institucin civil# c!n un!s efect!s civiles de trans"isin# subr!gacin $ afectacin real. Cue se caracteri&a funda"ental"ente !r el efect! civil de subr!gacin real que r!duce en las r! iedades de l!s articulares# sin er'uici! de !tr!s efect!s aAadid!s a la "is"a ara asegurar la e'ecucin del lanea"ient!. ara "ateriali&ar el a r!vecha"ient! susce tible de a r! iacin !r l!s !r la

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2 la vista de l! e) uest!# cabe c!nsiderar c!"! %,e#aci%-es que c!nlleva la re arcelacinB *. La c!nsideracin unitaria ! integracin de la t!talidad de las fincas sitas en la unidad de e'ecucin ara su !steri!r sustitucin !r !tras a'ustadas a las revisi!nes del 8lan. 4art.-=.* del TRL/ de *-=E6. >. La ad'udicacin de las fincas resultantes a l!s titulares de las fincas !riginarias# de "!d! que se r!du&ca la subr!gacin real de las ri"eras en la situacin 'urdica de las 7lti"as# r!cedi%nd!se al traslad! de las cargas $ grav1"enes que sean c!" atibles c!n el lanea"ient! $ de !sible subsistencia# $ e)tinguiend! aquellas que n! uedan subsistir. /e r!ducir1 ta"bi%n# a trav%s de la re arcelacin# la ad'udicacin de fincas de resultad! a aquellas ers!nas que# n! habiend! a !rtad! suel! sit! en la unidad de e'ecucin# ha$an de !lg!n! ! unidad de actuacin que ha$an sid! !b'et! de artici ar en el a r!vecha"ient! urbanstic! que a %sta c!rres !nde. 4e" resas urbani&ad!ras# ! titulares de fincas sitas en !tr! e) r! iacin ! de !cu acin directa ara la i" lantacin de us!s d!taci!nales.6 +. La deter"inacin de las su erficies $ a r!vecha"ient!s que han de ser !b'et! de cesin !bligat!ria a la ad"inistracin actuante# de "!d! que se haga efectiva la *--> $ -=.> TR *-=E6 (n cuant! al ,#%ce imie-t% e #e,a#celaci.-# entendid! %ste en sentid! a" li!# ser1 artici acin de c!"unidad en las lusvalas generadas !r la transf!r"acin urbanstica del suel!. 4art. *E; TR

distint! seg7n la actividad re arcelat!ria est% su'eta a la legislacin estatal ! a la de las CC22. C!n car1cter general# $ c!"! rinci ales fases del r!cedi"ient!# cabe seAalarB *J Iniciacin del e) ediente# una ve& deli"itada la unidad de actuacin s!bre la que se act7a. >J D!r"ulacin de un r!$ect! de re arcelacin# $a !r la 2d"inistracin# $a !r l!s

r! ietari!s afectad!s# seg7n el siste"a de actuacin seguid!# en el cual se deter"ine la realidad in"!biliaria s!bre la que se act7a# $ la que ha de resultar de la re arcelacin# fi'and! l!s criteri!s val!rativ!s $ de ad'udicacin# as c!"! las cargas que del r! i! e) ediente uedan resultar. +J 2 r!bacin de dich! re arcelacin# r!$ect! !r la ad"inistracin actuante. (l acuerd! de

r!ducir1# !r si "is"!# la subr!gacin c!n lena eficacia real# de las antiguas !r

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las nuevas

arcelas# la adquisicin

!riginaria de las fincas que n! tengan una e)acta

c!rres !ndencia c!n las de !rigen# $ la fir"e&a en va ad"inistrativa del acuerd! r!ducir1 la cesin a la 2d"inistracin actuante# en len! d!"ini!# $ libre de cargas# de t!d!s l!s terren!s que sean de cesin !bligat!ria. +J ('ecucin de las revisi!nes del r!$ect! "ediante la reali&acin efectiva de las !bras de urbani&acin. De c!nf!r"idad c!n l! establecid! en l!s a#ts. &' 3 !" de"1s deberes di"anantes del el RD ) e 45li% e &''(# las fincas de resultad! quedar1n afectas al cu" li"ient! de la !bligacin de urbani&ar $ r!$ect! $ de la legislacin urbanstica# afeccin %sta que rece t!s# a la t!talidad de l!s titulares del d!"ini! $ alcan&a# seg7n resulta de l!s referid!s

de"1s derech!s reales s!bre las fincas de resultad!# inclus! aquell!s cu$!s derech!s c!nstaran inscrit!s en el registr! c!n anteri!ridad al r!$ect!. Cabe final"ente referirse a aquellas actuaci!nes re arcelat!rias que n! i" lican una re!rgani&acin fsica ! 'urdica de las fincasB *. Re arcelacin si" le"ente ec!n"ica# a la que se refiere el a#t. &&8 Re6lame-t% inde"ni&aci!nes sustitut!rias que r!cedan entre l!s afectad!s# >. N!r"ali&acin de fincas# a la que se refieren l!s arts. **= $ ss $ que se a licar1 sie" re que n! sea necesaria la redistribucin de benefici!s $ cargas derivad!s del lanea"ient! entre l!s r! ietari!s afectad!s# er! sea recis! regulari&ar la c!nfiguracin fsica de las fincas ara ada tarla a las e)igencias del lanea"ient!. LAS ENTIDADES URBANSTICAS COLABORADORAS. /!n aquellas entidades de naturale&a ad"inistrativa# c!n finalidad de intervenir en el ers!nalidad 'urdica r! ia $ el e Gesti.- $ que tiene c!"! 7nica finalidad la de deter"inar las

lena ca acidad de !brar ara la reali&acin de l!s fines que les s!n r! i!s# c!nstituidas c!n la r!ces! de gestin urbanstica# $a en la fase de urbani&acin $ !steri!r edificacin# $a en la fase de c!nservacin de l! edificad! ! urbani&ad!. /e trata# !r regla general# de (ntidades en las que c!e)iste un as ect! 'urdic! 7blic! $ !tr! de car1cter rivad!# en cuant! se c!nstitu$en c!n la finalidad de integrar l!s intereses de la 2d"inistracin $ l!s de l!s r! ietari!s afectad!s !r la transf!r"acin urbanstica. 2 ellas se refieren l!s arts. >; de +F del Regla"ent! de gestin urbanstica# a artir de l!s cuales# $ sin er'uici! de l! establecid! "ateria cabe seAalarB !r la legislacin de las CC22 que ha$an regulad! la

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*J Cue su v1lida c!nstitucin $ rec!n!ci"ient! de a r!bacin

ers!nalidad 'urdica e)ige la

!r la 2d"inistracin actuante de sus n!r"as regulad!ras# $ su inscri cin en el

Registr! de (ntidades Urbansticas# de car1cter ad"inistrativ!. Navarra su ri"i el Registr! de (ntidades Urbansticas !r Decret! D!ral de + de abril de *--5# entendiend! que queda adquirida la ers!nalidad 'urdica desde el "!"ent! de a r!bacin definitiva de sus estatut!s. >J Cue c!nstitu$en el cauce a trav%s del cual l!s r! ietari!s $ titulares de derech!s

interesad!s# as c!"! las e" resas urbani&ad!ras# !dr1n artici ar en la gestin urbanstica. +J Cue la artici acin en la (ntidad urbanstica de que se trate tiene car1cter !b re"# en cuant! la trans"isin de la titularidad que i" lique dicha artici acin llevar1 c!nsig! la subr!gacin en l!s derech!s $ !bligaci!nes del causante !r el adquirente. ;J Las entidades !dr1n c!nstituirse bien ara intervenir en el r!ces! de urbani&acin# bien ara llevar a cab! la c!nservacin de la urbani&acin $a reali&ada. (n este 7lti"! cas! !dr1n c!nstituirse e) n!v! ! c!"! c!nsecuencia de la transf!r"acin de alguna entidad ree)istente# siend! !bligat!ria la c!nstitucin de una entidad de c!nservacin sie" re que el deber de c!nservacin de las !bras reali&adas recaiga en l!s r! ietari!s. 5J L!s acuerd!s de las (ntidades Urbansticas c!lab!rad!ras se ad! tar1n !r "a$!ra si" le de cu!tas de artici acin# salv! que en l!s estatut!s ! en !tras n!r"as se estable&ca un quru" es ecial ara deter"inad!s su uest!s. EJ /!n (ntidades Urbansticas C!lab!rad!rasB las <untas de C!" ensacin# a las que n!s he"!s referid! al hablar del siste"a de c!" ensacin# las as!ciaci!nes ad"inistrativas de r! ietari!s en el siste"a de c!! eracin# a las que se refieren l!s arts. *-* $ ss del Regla"ent! de @estin $ que se c!nstituir1n c!n la finalidad de c!lab!rar c!n la ad"inistracin en la e'ecucin de las !bras de urbani&acin# $ las (ntidades de C!nservacin. EL A2ROVEC<AMIENTO URBANSTICO COMO OB4ETO DE DEREC<O. (n /(NTIDO 2,8LIO es el rendi"ient! ec!n"ic! atribuid! urbanstica a una deter"inada unidad in"!biliaria. !r la transf!r"acin

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C!nstitu$e una cualidad de la unidad in"!biliaria# que le atribu$e un deter"inad! val!r !r ra&n# tant! de l!s us!s urbanstic!s que a la "is"a c!rres !nden# c!"! de la intensidad ! alcance c!n que tales us!s uedan darse. (l c!nce t! de a r!vecha"ient! urbanstic! es intr!ducid! en la legislacin urbanstica c!n una d!ble finalidadB *. Cuantificar el val!r ec!n"ic! que la transf!r"acin urbanstica genera res ect! de cada finca ! unidad de suel! afectada !r ella. >. Dacilitar una 'usta distribucin de dich! val!r entre t!d!s l!s afectad!s transf!r"acin urbanstica# $a tal efect!B 8er"itir la deter"inacin del benefici! "edi! que ha$a de r!ducirse !r ra&n de la actuacin urbanstica s!bre t!das las fincas sitas en una unidad de e'ecucin# c!n inde endencia de cual ha$a de ser el us! que s!bre cada una de las fincas !steri!r"ente se c!ncrete. 8er"itir el traslad! de unidades de a r!vecha"ient! entre unas fincas $ !tras. !r la

(l c!nce t! de a r!vecha"ient! urbanstic! es intr!ducid! !r la Le$ del /uel! de *-=5 $ rec!gid! en el TRL/ de *-=E. 8!steri!r"ente# la Le$ de >5 de <uli! de *--F $ el TRL/ de *--># establecen una c!" le'a regulacin del a r!vecha"ient! urbanstic! s!bre la que se a !$ t!d! un siste"a de adquisicin gradual de las facultades del d!"ini! $ de equidistribucin de benefici!s $ cargas derivad!s del lanea"ient!. 2s# dicha regulacin distingui tres ti !s de a r!vecha"ient!B A,#%=ec>amie-t% ti,%# es decir# aquel c!rres !ndiente a la t!talidad de la su erficie de una unidad in"!biliaria dentr! de la cual se llevar1 a cab! la distribucin ! re art! de benefici!s $ cargas derivad!s de la e'ecucin 41rea de re art!6. A,#%=ec>amie-t% a,#%,ia1le# es decir# aquel c!rres !ndiente a una finca deter"inada# que resulta de referir a su su erficie el a r!vecha"ient! ti ! del 1rea de re art! en que la finca se encuentra.

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A,#%=ec>amie-t% mate#iali$a1le# es decir# aquel c!rres !ndiente a cada finca que# seg7n l! revist! en el lan# uede hacerse efectiv! s!bre la "is"a "ediante la reali&acin de la edificacin. 2s# s!bre la base de tales c!nce t!s# $ ante la !sibilidad de que el a r!vecha"ient! a r! iable resultare "a$!r ! "en!r que el "ateriali&able el TRL/ regul las t#a-s7e#e-cias e a,#%=ec>amie-t% 5#1a-:stic%# de las que cabe seAalarB Cue l! s!n sie" re de a r!vecha"ient! a r! iable# es decir# de unidades de a r!vecha"ient! ideal# atribuidas !r el e) ediente de equidistribucin a la finca de que se trate c!n la finalidad de re artir benefici!s $ cargas. Cue tienen !r !b'et! hacer c!incidir la cuanta de a r!vecha"ient! a r! iable $ "ateriali&able c!rres !ndiente a cada arcela# de "!d! que aquel r! ietari! de una finca en la que seg7n el 8lan# se uedan "ateriali&ar "ediante la edificacin un n7"er! deter"inad! de unidades de a r!vecha"ient! urbanstic!# tenga en su atri"!ni! las unidades "ateriali&ables. Cue seg7n l! e) uest! tiene lugar una c!nsideracin del a r!vecha"ient! urbanstic! c!"! un !b'et! de derech! inde endiente# de c!ntenid! desga'ad! de t!da relacin c!n una finca deter"inada. atri"!nial#

Tiene ade"1s car1cter inscribible en el Registr! de la 8r! iedad# bien c!"! cualidad de una deter"inada finca registral# bien c!"! una finca registral en si "is"! en deter"inad!s cas!s. De c!nf!r"idad c!n l! e) uest!# el TR *--> estableci una r!fusa regulacin de t!da la "ateria referida# buena arte de la cual ha sid! declarada inc!nstituci!nal !r ser c!" etencia de las CC22# !r la /TC de >F de "ar&! de *--=# !r l! que sl! ser1 de a licacin en aquellas CC22 que han asu"id! c!"! ()tre"adura6. /in e"barg!# c!nstitu$en n!r"as de a licacin en la t!talidad de las CC22 l!s a#ts. 33 a )) el RD e ) e 45li% e &''(# s!bre inscri cin en el Registr! de la 8r! iedad de act!s de naturale&a urbanstica# c!n la c!bertura que resulta de l! establecid! en el A#t.3"(.) el TRLS &''!# declarad! vigente# si bien el r! i! Regla"ent! advierte que las reglas que establece s!n r! i! el te)t! de la referida le$ 4Cantabria# 2ndaluca $

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3en aquell!s cas!s en que la legislacin urbanstica ad"ita ! transferencias de a r!vecha"ient! urbanstic!.3

revea la reali&acin de

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