Efectos de las polticas de suelo en los precios de terrenos urbanos sin desarrollar en Colombia: Los casos de Bogot, Medelln

y Pereira

Oscar Borrero Ochoa y Esperanza Duran Trujillo

2009 Lincoln Institute of Land Policy

Lincoln Institute of Land Policy Documento de trabajo

Los resultados y conclusiones de este artculo no se han sometido a una revisin detallada y no reflejan necesariamente la posicin y las polticas oficiales del Lincoln Institute of Land Policy. No fotocopiar sin el permiso del autor. Todas las preguntas y solicitudes de permiso deben ser dirigidas directamente al autor. help@lincolninst.edu

Lincoln Institute Product Code: WP10OB1SP

Resumen A partir del ao 2000, los gobiernos municipales en Colombia estn obligados a recuperar parte de la plusvala del suelo generada por cambios en las normas que afectan la urbanizacin y/o los lmites urbanos, conforme a la Ley de Ordenamiento Territorial. Estas cargas u obligaciones representan un costo adicional en el proceso de urbanizacin, especialmente en la vivienda popular. Este trabajo analiza el impacto de los cambios en las reglamentaciones urbansticas sobre la plusvala del suelo en tres ciudades de Colombia: Bogot, Pereira y Medelln. En Bogot, el anlisis se basa en una muestra de 15 grandes lotes ofrecidos a la venta, ms una venta real, abarcando 540 hectreas que representan el 17% de las tierras disponibles para vivienda popular en la ciudad. Los resultados de Bogot indican que las cargas se capitalizan en el precio del suelo y son en ltima instancia pagadas por el propietario, no por el promotor o el comprador final. El trabajo tambin analiza la aplicacin por primera vez en Bogot de una norma de planeamiento que declara 1.200 lotes (con 1.100 hectreas) como reas de desarrollo prioritario para vivienda popular y concede a los gobiernos municipales el poder para vender el suelo en subasta pblica si no se llegan a construir viviendas populares en dichos predios en un perodo de dos aos. La evidencia acumulada despus de los primeros seis meses desde que la ley entr en vigencia demuestra que los precios del suelo en las reas afectadas comenzaron a bajar. En Pereira y Medelln, el efecto de las nuevas reglamentaciones urbanas sobre los precios del suelo no se ve tan claramente, porque los cambios normativos son ms recientes y el mercado no ha absorbido todava las medidas. Los autores han comprobado que los mercados tardan aproximadamente dos aos en ajustarse a estos cambios.
Palabras claves: suelo urbano, plusvala, reglamentacin del suelo, precios del suelo, valores del suelo, Bogot, Ley de Ordenamiento Territorial.

Los autores

Oscar Armando Borrero Ochoa es economista, especialista en economa urbana y experto en avalos de finca raz y avalos especiales. Es profesor de economa urbana en varias universidades y consultor en estudios de mercado y factibilidad econmica en proyectos de finca raz Tambin es un promotor de finca raz en Bogot. El profesor Borrero fue fundador del Centro Nacional de la Construccin (CENAC) en Colombia y director de esa institucin entre 1974 y 1981. Fue presidente ejecutivo de Fedelonjas (Asociacin Inmobiliaria Colombiana) de 1982 a 1989, y ex presidente de la Junta Directiva de la Cmara de la Construccin de Bogot.
Correo electrnico: oscarborrero@cable.net.co

Esperanza Durn Trujillo es arquitecta graduada de la Universidad de Los Andes, Bogot, Colombia. Es co-autora y directora de investigaciones sobre el valor del suelo urbano realizadas en Bogot, Medelln, Pereira y Cali a travs del Centro Nacional de Estudios de la Construccin, del cual ha sido directora, y FEDELONJAS y la Lonja de Propiedad Raz de Bogot. Actualmente se desempea como consultora privada en estudios sobre mercados del suelo, inmobiliario y de la construccin y sobre temas de desarrollo urbano en general. Correo electrnico: edge0729@hotmail.com Reconocimientos El estudio se benefici con la colaboracin de dos ingenieros: Liliana Toro, que realiz el trabajo de campo y el anlisis preliminar de estudio de casos de Pereira, y Oscar Prez, que recolect los datos y prepar el estudio de casos de Medelln. Los autores agradecen sus contribuciones eficientes y dedicadas.

Contenido
Resumen ejecutivo ..........................................................................................................................1 A. El caso de Bogot .......................................................................................................................3 Base de datos de Usme y planes parciales ................................................................................4 El universo de anlisis.............................................................................................................4 Seleccin de muestras..............................................................................................................6 Variables que describen las caractersticas del lote ..............................................................6 Avalos del suelo .....................................................................................................................7 Cargas y obligaciones en la zona de expansin sur .................................................................8 Cargas reglamentarias bajo los planes parciales urbanos (Decreto 436/06).........................8 Resultado de avalos y precios negociados ..............................................................................9 rea de expansin sur ............................................................................................................9 Las percepciones de constructores, promotores y funcionarios de viviendas pblicas .....13 Opiniones de los promotores y constructores privados ....................................................13 Percepciones de los funcionarios de viviendas pblicas....................................................15 La transaccin de CAFAM..................................................................................................16 Designacin de suelos para desarrollo prioritario.................................................................17 Aplicacin del instrumento por primera vez .....................................................................17 Apelaciones de los propietarios y enmiendas a la Declaratoria .......................................19 Evaluacin preliminar del instrumento de desarrollo prioritario ...................................19 B. Pereira .......................................................................................................................................23 Plan de uso del suelo.................................................................................................................23 Planes parciales aprobados......................................................................................................24 Planes parciales en las reas de expansin.............................................................................26 Planes parciales en reas de renovacin y redesarrollo urbano ..........................................28 Entrevistas con promotores .....................................................................................................28 Entrevistas con propietarios ....................................................................................................28 Pagos de plusvala.....................................................................................................................29 Cargas en los planes parciales de la zona de expansin occidental .....................................29 Conclusiones..............................................................................................................................29 C. Medelln ....................................................................................................................................30 Disponibilidad de suelos para crecimiento urbano ...............................................................30 reas de estudio ........................................................................................................................30 Cambios en las normativas de uso del suelo ..........................................................................30 Base de datos y enfoque analtico............................................................................................31 Resultados .................................................................................................................................32 Conclusiones..............................................................................................................................34 Anexo 1: Aspectos relevantes de la normativa sobre el Plan Zonal de Usme .....................36 Anexo 2 Caractersticas de la muestra de lotes ofrecidos a la venta.....................................43 Anexo 3: Precios de oferta, avalos y precios negociados ........................................................44 Anexo 4: Pereira ...........................................................................................................................45 Anexo 5: Valores del suelo en Medelln ......................................................................................49

Efectos de las polticas de suelo en los precios de terrenos urbanos sin desarrollar en Colombia: Los casos de Bogot, Medelln y Pereira Resumen ejecutivo Este trabajo analiza el impacto de las normas urbansticas en tres ciudades de Colombia: Bogot, Pereira y Medelln. El objetivo es evaluar en qu medida las obligaciones, cargas y pagos sobre la plusvala del suelo derivadas de las normas urbansticas afectan los precios del suelo. Especficamente, queremos demostrar que dichas cargas se capitalizan en el precio del suelo. En Bogot, el anlisis se concentra en terrenos sin desarrollar destinados a viviendas populares en la zona sur de expansin de Usme y en la tierra asignada por planes parciales para el desarrollo de viviendas populares en la zona urbana consolidada. Adems, el trabajo hace un primer intento de evaluar los efectos del desarrollo prioritario obligatorio de viviendas populares sobre el precio del suelo en Bogot. En Pereira, evaluamos la respuesta del mercado a los requisitos de Planes parciales para el desarrollo del suelo en los terrenos de expansin de la ciudad. Y en Medelln examinamos el impacto de los aumentos significativos en las obligaciones y cargas urbanas aprobadas en 2006 sobre los precios del suelo. Los prrafos siguientes resumen las conclusiones principales para cada ciudad del impacto de las normas urbansticas analizadas. Bogot - Usme En la zona sur de expansin de Usme, todos los emprendimientos inmobiliarios se han detenido debido a cambios en las normas urbansticas. En primer lugar, porque el gobierno municipal, por medio de Metrovivienda, adquiri el derecho de preferencia para desarrollar el suelo en Usme, y en segundo lugar porque los propietarios del suelo no tienen la capacidad financiera para asumir las cargas impuestas por el Plan de Ordenamiento Zonal (POZ) de Usme. Los avalos practicados sobre una muestra representativa de terrenos destinados al desarrollo de viviendas populares en Usme oscilan entre $19.000 y $21.000/m2. ste es el valor residual despus de descontar las cargas urbansticas y las obligaciones sobre la plusvala impuestas por el POZ de Usme. Hemos encontrado que, efectivamente, estas cargas urbansticas son asumidas por el propietario, es decir que las cargas se capitalizan en el precio del suelo. Por lo tanto, los propietarios han tenido que aceptar menores precios por sus terrenos. La evidencia que respalda esta determinacin est dada por la nica transaccin reciente que tuvo lugar en Usme despus de la aprobacin del POZ, involucrando un rea considerable (170 hectreas, o sea el 20% del rea total del POZ). Los registros de esta transaccin muestran un alto precio del suelo, que no es indicativo del precio real. Cuando se revisa dicho precio nominal teniendo en cuenta que el propietario asumir el 60 por ciento de las obligaciones sobre la plusvala y que el proyecto debe asumir las cargas, el valor presente del terreno baja a $20.000/m2, que es una cantidad similar a los avalos que hemos practicado para este estudio. El precio de los lotes restantes de la 1

muestra fue negociado por los investigadores y los resultados son similares. Si suponemos que el precio del suelo sin cargas es 100, el precio promedio solicitado por el propietario fue aproximadamente el 62 por ciento; el avalo es el 34 por ciento y el precio negociado promedio es el 28 por ciento del precio del suelo sin las cargas, obligaciones y plusvala cobradas por el municipio. Los resultados de estas negociaciones confirman que los propietarios del rea estn dispuestos a asumir la responsabilidad por las cargas y los pagos de plusvala al gobierno municipal, aceptando as un precio menor por la venta de su propiedad. Bogot Planes parciales urbanos para Viviendas de Inters Social (VIS) Hemos practicado avalos en 10 lotes grandes afectados por el Decreto 436/06, que requieren aprobacin de planes parciales para el desarrollo de viviendas populares. Estos lotes suman 386 hectreas 17 por ciento del rea urbana para desarrollar bajo esta norma. Los resultados muestran que las cargas de capitalizan en los precios del suelo como en el caso de Usme. En promedio, si suponemos que el precio del suelo sin cargas es 100, el precio de oferta en promedio es 99.8, el precio de avalo es el 84 por ciento y el precio negociado es el 84.5 por ciento. La menor diferencia entre los precios ofertados y los precios negociados se debe a que las obligaciones y cargas sobre estos lotes son considerablemente menores que en el caso de Usme. Los constructores consideran esta norma ms favorable que el Decreto 327/04 para lotes inferiores a 10 hectreas. Bogot Parcelas designadas para desarrollo prioritario de viviendas populares sta es la primera vez en la historia de Colombia que se ha usado el concepto legal de Declaracin Prioritaria, si bien este instrumento fue aprobado en 1997 como parte de la Ley de Desarrollo Territorial. Se concede a los dueos de las parcelas designadas un tiempo limitado de tiempo para desarrollar el suelo; de no hacerlo, la parcela se vende en subasta pblica. El mercado inmobiliario y los propietarios no han absorbido an los efectos de esta medida. De hecho, es demasiado temprano an para evaluar el impacto de esta medida sobre el precio del suelo, ya que fue adoptada en Bogot en julio de 2008. Si bien los constructores especializados en viviendas populares han expresado inters en presentar ofertas por estos lotes, no se han efectuado transacciones todava. De los 1.187 lotes (1.035 hectreas) declarados para desarrollo prioritario, se pusieron en venta slo 15 lotes y ninguno de ellos se ha vendido en los seis meses posteriores a la Declaracin. Esto sugiere que los propietarios an no se han dado cuenta de las implicancias que tiene la medida sobre sus propiedades. En cambio, los constructores son plenamente conscientes de sus efectos y estn tratando de comprar los lotes a precios reducidos. Nuestro anlisis de impacto preliminar, que cubre slo un breve perodo de tiempo (julio a diciembre de 2008), indica que este instrumento causar una reduccin considerable en los precios del suelo. Los precios de los lotes afectados ya muestran una tendencia a la baja, si bien no es posible todava medirla. Para poder realizar una evaluacin completa,

tenemos que esperar hasta que se produzcan transacciones y/o que venza el plazo para que los propietarios desarrollen el suelo y las parcelas se vendan en subasta pblica. Pereira y Medelln Los resultados del anlisis sobre estas dos ciudades demuestran que a veces los gobiernos municipales aplican cargas y obligaciones que no son refrendadas por el mercado, generando una parlisis en las transacciones inmobiliarias. En Pereira, las cargas aplicables a los planes parciales en las reas de expansin urbana son excesivas y con un elevado cobro de plusvala. Unos pocos propietarios del rea, que tienen un monopolio virtual del suelo, estn manteniendo elevados los precios de venta, sin tener en cuenta el pago de cargas y plusvalas. Por su parte, los constructores exigen que estas cargas sean descontadas del precio. Al estar tan distante la oferta y la demanda, no se producen transacciones. En Medelln, las obligaciones impuestas sobre nuevos proyectos residenciales representan entre el 5 y 8 por ciento del precio de venta de las unidades terminadas, cifra similar a las utilidades del promotor. Una vez impuestas estas cargas se esperaba una reduccin del precio del suelo, pero esto no ha sucedido. Las transacciones se han paralizado y tanto el comprador como el vendedor estn esperando que el mercado absorba las medidas impuestas en 2006. En 2008 haba todava una gran diferencia entre el precio de venta y el monto que los constructores y promotores estaban dispuestos a pagar en las zonas Poblado, Laureles y Centro, barrios orientados a emprendimientos de estrato medio y alto. Esta diferencia oscila entre el 20% y el 50%. En estas dos ciudades habr que esperar uno o dos aos ms antes de que se puedan medir los efectos de los cambios recientes en las normas. El anlisis tambin fue afectado por la brusca declinacin en la actividad de la construccin en Colombia en 2008 como resultado del ciclo inmobiliario y la crisis financiera mundial. A. El caso de Bogot sta es una ampliacin de un estudio anterior de los factores que influyen en los precios del suelo sin desarrollar en Bogot.1 El anlisis actual se concentra en el suelo urbano sin desarrollar destinado a viviendas populares, sobre todo en parcelas de la zona de expansin sur cubierta por el POZ de Usme aprobado en 2007. El estudio tambin examina los precios del suelo en las reas cubiertas por el Decreto 436/06, que requiere la aprobacin de planes parciales antes de ser desarrollados e incluye los reajustes del suelo. Adems, hacemos una evaluacin preliminar del impacto de una norma de planeamiento que
La investigacin anterior analiz parcelas sin desarrollar ofrecidas a la venta en la ciudad de Bogot de junio de 2005 a marzo de 2007. Estas parcelas se haban destinado a viviendas de todos los niveles socioeconmicos en el rea consolidada de la ciudad y tambin en las reas de expansin. En ese entonces se haban ofrecido 737 hectreas a la venta (13.2% del suelo disponible para construccin). De este total se seleccionaron 30 parcelas para el anlisis: 25 lotes avaluados por el mtodo residual y los valores reales de venta registrados para los otros 5 lotes. El rea combinada de los lotes avaluados y vendidos sum 334,5 hectreas, o sea el 50 por ciento del rea ofrecida a la venta en el Distrito Capital de Bogot durante el perodo de estudio (ver Borrero 2007, Lincoln Intitute of Land Policy, informe de trabajo 07OB1).
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destina1.200 parcelas (1.100 hectreas) como reas prioritarias para la construccin de viviendas populares y le concede al gobierno municipal el poder para subastar el suelo si no se construyen viviendas populares en un perodo de dos aos. El objetivo principal de este estudio es evaluar el impacto de polticas especficas del suelo sobre los precios de tierras urbanas sin desarrollar. Examinamos las siguientes normas urbansticas.2 ! Plan de Ordenamiento Zonal de Usme POZ aprobado por el Decreto 252 del 21 de junio de 2007. Este plan norma el desarrollo del rea de expansin urbana en la zona sur de Bogot y destina gran parte del suelo para vivienda popular. El POZ cubre 826 hectreas. (Ver el anexo 1 para ms detalles.)
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Decreto 436, promulgado el 19 de octubre de 2006. Este decreto abarca 2.300 hectreas sin desarrollar dentro del permetro urbano en zonas o lotes con ms de 10 hectreas sin desarrollar. El suelo cubierto por este decreto slo se puede construir previa aprobacin de un Plan Parcial con reajuste del suelo. El desarrollo tambin est condicionado al pago de las cargas y la plusvala asociada con la aprobacin de los derechos de construccin por encima de los coeficientes de utilizacin bsica del suelo. Declaracin de Desarrollo Prioritario. Este instrumento fue introducido originalmente en Colombia por la Ley 388 de 1997 como herramienta para prevenir la retencin especulativa del suelo y facilitar el desarrollo urbano. El instrumento nunca se aplic hasta el 8 de julio de 2008, cuando el gobierno municipal de Bogot aprob la Resolucin 147 emitida por la Secretara Distrital del Hbitat. Esta resolucin ordena el desarrollo de parcelas vacantes ubicadas en el rea urbana destinadas a Viviendas de Inters Prioritario (VIP) o Viviendas de Inters Social (VIS). Si no se desarrollan dentro del plazo establecido, el gobierno municipal puede ofrecer las parcelas a la venta en subasta pblica.

Base de datos de Usme y planes parciales El universo de anlisis El universo de anlisis se compone de lotes grandes de ms de una hectrea ofrecidos a la venta durante el perodo de junio de 2007 a agosto de 2008. Las fuentes de informacin utilizadas para identificar dichos lotes incluyen firmas inmobiliarias, el peridico El Tiempo y sitios de Internet especializados (www.metrocuadrado.com, www.fincaraiz.com y www.inmobilia.com). Una vez identificados, se efectu el seguimiento de los lotes durante un medio ao para observar si todava estaban a la venta en 2008. Se identific un total de 341 lotes cubriendo 18.435 hectreas en el rea metropolitana (tabla 1).

Otras normas urbansticas importantes que no estn cubiertas por este estudio son: (a) Plan Zonal del Norte. Este plan reglamenta el rea de expansin norte de Bogot y cubre 2.500 hectreas. Entre 1.200 y 1.500 hectreas se destinan a nuevos desarrollos para viviendas de estratos medios y altos y para uso comercial. Este plan estaba an en proceso de aprobacin en diciembre de 2009 y todava no se encuentra en vigencia; y (b) el Decreto 327, promulgado el 11 de octubre de 2004. Este decreto ordena el desarrollo de parcelas vacantes ubicadas en reas donde hay menos de 10 hectreas sin desarrollar. La ley exige el pago de cargas y obligaciones sobre la plusvala a cambio de un permiso de edificacin que permite un factor de utilizacin mayor que el ndice bsico de 1,0. Este decreto cubre 900 hectreas dentro del permetro urbano.

Tabla 1: Lotes grandes a la venta en el rea de estudio 2008 Ubicacin

Distrito Capital de Bogot

rea Cant. de (hectreas) lotes 15.441 2.904 18.345 308 33 341

Municipalidades vecinas Total

Fuentes: El Tiempo, Internet, firmas inmobiliarias.

Dado que el estudio se concentr en suelos destinados a viviendas populares en Bogot, eliminamos del universo de estudio 33 lotes ubicados fuera del Distrito Capital de Bogot .3 Tambin eliminamos lotes claramente destinados a viviendas para estratos altos y medios, y lotes reglamentados por el Decreto 327/04 por el Plan Zonal del Norte. Desafortunadamente, ello result en la eliminacin de 12 parcelas (63,6 hectreas) destinadas a viviendas populares porque estaban cubiertas por el Plan Zonal del Norte, que an no se haba aprobado (a diciembre de 2008). Finalmente, tambin se excluyeron las parcelas destinadas a desarrollo comercial y/o industrial. Creamos un universo de estudio compuesto exclusivamente de lotes destinados a viviendas populares, sumando 296 lotes con 1.481 hectreas. El universo ajustado representa aproximadamente 47 por ciento del rea total afectada por el POZ de Usme (826 hectreas) en la zona de expansin sur, y por el Decreto 436/06 (2.300 hectreas) en el rea urbana consolidada. sta se considera una cobertura ptima a los fines de este anlisis. Desde la aprobacin del POZ de Usme en junio de 2007, la cantidad de lotes ofrecidos a la venta en el rea se cuadruplic en 2008 comparado con las cifras de abril de 2007. Se observ una tendencia similar en el rea afectada por el Decreto 436/06. Esto quiere decir que ambas normas han sido absorbidas totalmente por el mercado inmobiliario y parece no haber ningn intento de retener los suelos en estas reas recientemente reguladas. En 2008 tambin observamos que los promotores favorecan proyectos de Vivienda de Inters Social (VIS) y Vivienda de Inters Prioritario (VIP) y ponan un menor nfasis en proyectos de viviendas para compradores de estratos altos y medios. De acuerdo a la cantidad de lotes ofrecidos a la venta en las reas afectadas por estas dos normas, como tambin el comportamiento del mercado en las reas afectadas por el
!Los 33 lotes que se encuentran fuera del Distrito Capital de Bogot estn ubicados en las municipalidades vecinas del sur de Soacha, Mosquera, Funza y Cota. Los promotores consideran que las municipalidades vecinas son atractivas porque en Bogot tienen problemas para construir viviendas populares y por lo tanto buscan suelos en municipalidades vecinas, donde el proceso de subdivisin es menos oneroso en trminos de tiempo y tambin desde el punto de vista financiero, ya que estas municipalidades no cobran honorarios por este tipo de desarrollo. Hacia el norte de la ciudad, las municipalidades de Cha y Cajic juegan un papel similar para las subdivisiones residenciales destinadas a viviendas de estratos medios y altos.

Decreto 327 (Borrero, 2007), estimamos que el mercado inmobiliario tarda aproximadamente dos aos en incorporar en su dinmica las nuevas normas urbansticas. Seleccin de muestras La muestra fue diseada con la intencin de seleccionar lotes con las siguientes caractersticas: ! Lotes sin desarrollar de 10 hectreas o ms en las reas consolidadas y de expansin urbana de Bogot, representando suelos ofrecidos a la venta durante el perodo de estudio; Lotes destinados a viviendas VIS o VIP; Lotes reglamentados por el POZ de Usme o por el Decreto 436/06, excluyendo aquellos destinados a uso mixto del suelo (por ejemplo, residencial y comercial y/o industrial); y Lotes fciles de identificar a los fines de realizar trabajo de campo y avalo.

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Con base a estos criterios, preseleccionamos 39 lotes (756 hectreas) y de ellos elegimos 16, cubriendo un total de 710,3 hectreas (tabla 2). Tabla 2: La muestra Reglamentacin Plan Zonal de Usme (826 hectreas) Cant. de lotes 5 1 Hectreas 154,3 170,0 Comentarios Se registr el precio de transaccin real del lote adicional ms grande que se encontraba bajo contrato para el proyecto CAFAM. El valor de los otros seis lotes ofrecidos a la venta se estim por medio de avalos profesionales. En conjunto, estos 7 lotes suman 324,4 hectreas, o sea el 40 por ciento del rea del Plan Zonal de Usme. Todos estos lotes se ofrecieron a la venta.

Decreto 436/06 (2.300 hectreas) Total

10 16

386,0 710,3

El rea cubierta por la muestra representa aproximadamente el 40 por ciento de la zona de expansin sur cubierta por el POZ de Usme y alrededor del 17 por ciento del rea cubierta por el Decreto 436/06. Variables que describen las caractersticas del lote Para cada uno de los lotes seleccionados se registr la siguiente informacin:

! ! ! ! ! ! ! ! ! !

Identificacin de la parcela (cdigo del aviso de venta asignado por el sistema) Zona (Centro, Chapinero, Guaymaral, Noroeste, Norte, Oeste y Sur) Barrio (nombre especificado en el aviso) Ubicacin (calle y nmero) Precio de venta solicitado (en pesos $ colombianos) rea (en m2) $/ m2 (precio solicitado por m2) Dimensiones del lote (frente y profundidad en metros) Tipo de lote (vacante o en construccin) Firma inmobiliaria (nombre, direccin y nmero de telfono del corredor de finca raz responsable por la venta)

Se agregaron tambin comentarios a la base de datos para registrar las normas aplicables, infraestructura disponible, establecimientos comunitarios y servicios pblicos. Las caractersticas principales de los lotes seleccionados se presentan en el anexo 2. Avalos del suelo Una vez seleccionada la muestra y conocidas las caractersticas bsicas del lote, procedimos a visitar las propiedades, sacar fotografas y realizar un avalo de las propiedades. Para los avalos utilizamos los mtodos Residual y Comparativo establecidos por la ley colombiana y la metodologa universal para el avalo de lotes sin desarrollar.4 El mtodo Residual tiene en cuenta las cargas, obligaciones y la plusvala aplicable a cada lote. El valor del suelo depende de su potencial de desarrollo, que a su vez es funcin de las reglamentaciones urbansticas y de las condiciones del mercado en el rea. En general, cubrimos el mercado de vivienda para sectores de ingresos bajos y medios-bajos.5 Cada avalo involucra un estudio de factibilidad o la valuacin del potencial de desarrollo del lote teniendo en cuenta las normas aplicables, la densidad y altura del edificio, el uso del suelo, los valores de mercado de las unidades de vivienda terminadas, el costo de construir las casas, el costo de urbanizacin del lote, los costos indirectos y el margen de ganancia del promotor. El saldo o residuo (razn por la que se lo llama mtodo residual) es el monto mximo que el promotor pagara por el suelo bajo dichas normas y condiciones de mercado. El valor resultante se compara con las transacciones o precios de venta solicitados para lotes similares en la ciudad (mtodo comparativo). Esta metodologa de avalo sigue la prctica recomendada por Fedelonjas (Asociacin Nacional de Inmobiliarios y Avaluadores) y los Colegios de Avaluadores de Bogot y de Colombia. El mtodo es muy similar al que se aplica en otros pases latinoamericanos y
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Las normas relevantes son la Resolucin IGAC 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998. En Colombia, los ingresos medios-bajos se definen como estrato socioeconmico 3.

consiste en descontar del valor estimado de mercado libre de normas el costo de las cargas y obligaciones (incluyendo el pago de plusvalas) que se deben abonar para urbanizar el lote. El anexo 3 muestra, para cada lote seleccionado, el precio de venta solicitado (lo que quiere obtener el propietario o el agente por el lote), el avalo y el precio negociado, como tambin el avalo del lote libre de cargas. Las secciones siguientes detallan las caractersticas de las normas que se tuvieron en cuenta en los avalos. Cargas y obligaciones en la zona de expansin sur Las cargas principales a pagar en la zona de expansin sur, reglamentada por el POZ de Usme, son el costo de la red de servicios pblicos y la malla vial principal (ver el anexo 1). Estas cargas y obligaciones suman $268.000 millones de pesos (aproximadamente 130 millones de dlares). Si se divide esta cifra por el rea bruta cubierta por el POZ (826 hectreas), el costo promedio resultante es de $32.400/m2 (US$ 16,20/m2). No obstante, hemos encontrado algunas cargas duplicadas, como cargas por servicios pblicos que ya existen en el rea. Por esa razn descontamos el 26 por ciento de la estimacin de costo original, reduciendo el costo promedio a $24.000/m2. A este costo promedio debemos agregar los costos de la malla vial y las redes de servicios pblicos a nivel de barrio, como tambin el requisito de reservar un 25 por ciento del rea de lotes para parques y equipamiento comunal. Por lo tanto, consideramos estos costos adicionales en nuestro avalo, si bien dichos requisitos no existan en Bogot antes del ao 2000. Adems de las cargas, los avalos tambin tienen en cuenta el pago de la plusvala, que corresponde al 50 por ciento del valor incremental del suelo cuando se lo convierte de uso rural a urbano. En Usme, este pago de plusvala se estima en $14,000 pesos/m2 (US$ 7/m2). Como se muestra en el anexo 3, de acuerdo a nuestras estimaciones, el lote 2 en Usme tiene un valor de $56.800/m2 sin cargas y plusvala y 19.000/m2 una vez que se tienen en cuenta dichas cargas y el pago de plusvala, o sea, el valor final es 33.5% del valor inicial. En forma similar, el lote 3 sufre una reduccin del 34,8 por ciento, de $60.300 a $21.000 por m2. Cargas reglamentarias bajo los planes parciales urbanos (Decreto 436/06) Una de las principales obligaciones de los planes parciales es transferir suelos a la ciudad para construir la malla vial anticipada en el plan. A cambio, la norma urbanstica concede a las parcelas derechos de construccin adicionales. Pero en el caso de viviendas populares, no es fcil sacar partido de estos derechos de construccin adicionales adoptando una mayor densidad debido al lmite del precio de las unidades terminadas. Una obligacin adicional de los planes parciales urbanos es reservar un mnimo de 17 por ciento del rea total del suelo ( 4 m2 por habitante) para parques o reas verdes. Una manera de liberar suelos para reas verdes es construir edificios de apartamentos multifamiliares, pero esto tiende a producir precios de viviendas ms altos, que exceden las posibilidades del segmento ms pobre de la poblacin. Las reglamentaciones para viviendas VIS unifamiliares son relativamente pocas. Pero a medida que la densidad aumenta tambin lo hacen las cargas urbansticas. Lo mismo ocurre con los pagos de plusvala, que son prcticamente cero para las unidades VIS 8

menos costosas, y aumentan proporcionalmente al valor de la unidad de vivienda terminada. Resultado de avalos y precios negociados Despus de haber calculado el precio residual del lote, usamos el mtodo comparativo para comparar los avalos y los precios reales de transaccin para parcelas similares en la zona. Adems consultamos con varias firmas inmobiliarias y agencias especializadas en vender lotes sin desarrollar, y con siete constructores de viviendas populares en Bogot para identificar los valores mximos que estos lotes podran tener dadas su ubicacin y reglamentaciones urbansticas. Durante 2008, muchas firmas de construccin en Bogot compraron lotes para construir viviendas populares, y ello facilit el anlisis comparativo. De hecho, algunos de estos lotes se estn negociando basndose en los avalos que nosotros realizamos para este estudio. Nuestras entrevistas con los constructores demuestran que se niegan a pagar el precio completo por un lote y esperan que el propietario reduzca su oferta de venta para compensar el costo de las obligaciones y pago de plusvala impuestas por el POZ de Usme o el Plan Parcial. De hecho, el valor efectivo que los constructores estaban dispuestos a pagar result muy cercano a nuestros avalos.6 Usando esta metodologa de avalo determinamos un precio plausible que poda ser negociado con los propietarios y procedimos a contactarlos para realizar un simulacro de negociacin. Durante esta fase de negociacin les dimos a los propietarios o sus agentes una copia de nuestro avalo y les preguntamos si estaban dispuestos a vender a ese precio. Tngase en cuenta que nuestros avalos incluan las cargas urbansticas, obligaciones y el pago de la plusvala. Claramente, no podemos garantizar que estos precios negociados permanezcan fijos en los prximos meses. Pero los datos proporcionados por algunos agentes de finca raz sugieren que es muy probable que 11 de los 15 lotes avaluados sern vendidos por los avalos que se muestran en el anexo 3. Al finalizar las negociaciones, la gran mayora de los propietarios redujeron sus precios y slo cuatro se negaron a hacerlo, si bien el promotor no aument el precio de compra por encima del avalo. En estos cuatro casos esperamos que no se produzca ninguna transaccin, porque los propietarios no tienen necesidad de vender y los constructores tienen muchas otras alternativas. Los cuatro lotes donde fracasaron las negociaciones (57 hectreas) representan aproximadamente el 11 por ciento de las 540 hectreas avaluadas. En otras palabras, en el 89 por ciento del rea de estudio se acept nuestro avalo como precio de venta. rea de expansin sur En el rea de expansin de Usme, los valores estimados del suelo libre de cargas varan entre $50.000 y $60.000/m2 (US$25 a 30/m2); los avalos una vez descontadas las cargas promedian $19.000/m2 y la diferencia entre el precio de oferta y el avalo es frecuentemente muy grande. Por ejemplo, los lotes 3 y 10 fueron avaluados ms del cincuenta por ciento debajo del precio de oferta, reflejando el hecho de que si bien el
Las Asociaciones de Avaluadores de Colombia tambin descuentan las cargas y obligaciones por la plusvala del valor mximo esperado o potencial de una parcela, calculado de acuerdo a las normas urbansticas y el mercado en esa ubicacin.
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precio de oferta era menor que lo que sera si no hubiera cargas, el descuento no era suficiente para acercarse al valor de avalo. En un caso el precio de oferta fue menor que el avalo debido al tamao de la parcela y la necesidad del propietario de vender. Este era un lote grande (lote 2) con 102,4 hectreas. Slo un lote se vendi durante el perodo de estudio: el lote 16, con 170 hectreas. Esta transaccin fue financiada por la Caja de Compensacin Familiar (CAFAM) y negociada entre los promotores y el propietario. El precio negociado registrado en la escritura es de $80.000/m2, que es an mayor que el avalo sin cargas. No obstante, el contrato incluye una clusula donde el propietario asume el costo de las cargas y obligaciones del POZ y se compromete a pagar el 60 por ciento de la plusvala. Se dan ms detalles sobre esta transaccin a continuacin; basta con mencionar aqu que cuando se tienen en cuenta las cargas y plusvala que tiene que pagar el propietario, el valor actual efectivamente pagado por el suelo cae a $20.000/m2 y coincide con nuestro valor de avalo. En la grfica 1 comparamos el precio de oferta con el avalo con cargas, el precio negociado y el avalo libre de cargas por m2. La grfica tambin muestra los promedios ponderados de estos cuatro precios, demostrando que la mediana del precio negociado se encuentra por debajo de la mediana del avalo. Este resultado refleja en parte la influencia del lote 2, que es un lote grande donde el propietario solicit un precio muy bajo.

Precios de oferta

Avalos

Precios negociados

Precio sin cargas

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La grfica 2 presenta los resultados para los 10 lotes ubicados en el rea urbanizada y reglamentada por el Decreto 436/06, que exige la aprobacin de planes parciales y el pago de cargas como precondicin para obtener un permiso de edificacin. En las negociaciones, la mayora de los propietarios aceptaron el precio de avalo o una cifra cercana al mismo. Slo dos propietarios (lotes 8 y 13, con un rea combinada de 135.000 m2) se negaron a aceptar el avalo. Sus precios de oferta estaban muy por encima del valor estimado sin cargas y obligaciones. Las expectativas de estos dos propietarios no reflejan el mercado y anticipamos que no se vendern a menos que decidan, por necesidad de liquidez, reducir su precio de oferta. Los promotores consultados estuvieron de acuerdo con nuestros avalos. Algunos terminarn comprando y otros no, porque tienen un inventario suficiente. Pero la conclusin es que el mercado est de acuerdo con los avalos, y los lotes probablemente se vendern a ese precio en 2009. A la fecha de este trabajo haba 5 transacciones en marcha sobre la base del avalo hecho por nosotros. Los promedios ponderados de precios que se muestran en la grfica 2 indican que los precios de oferta son muy cercanos al valor potencial de los lotes libres de cargas, reflejando el hecho de que las cargas no son grandes. Los precios reales negociados son ligeramente menores que las estimaciones de los avalos. Los resultados de las negociaciones demuestran que las cargas, obligaciones y plusvala son pagadas por los propietarios en el 80 por ciento de los lotes, cubriendo un 96 por ciento del rea total avaluada.

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rea de expansin

rea urbana

Precios de oferta

Avalos

Precios negociados

Precio sin cargas

La grfica 3 muestra los valores promedio del suelo en porcentajes para poder efectuar comparaciones ms fcilmente. Todos estos lotes estn destinados a viviendas populares (Vivienda de Inters Social (VIS) o Vivienda de Inters Prioritario (VIP)). En el rea de expansin, los precios de oferta son el 62 por ciento de los avalos sin cargas u obligaciones. Despus de descontar las cargas y plusvala, el avalo cae al 34 por ciento del valor sin cargas. Los propietarios que negociaron un precio por sus lotes vendieron al 28 por ciento del valor sin cargas. Estas negociaciones corresponden a 281 hectreas o el 34 por ciento del rea cubierta por el POZ de Usme, por lo que las consideramos representativas.7 En el rea urbana que exige la aprobacin de planes parciales, los precios de oferta corresponden al valor estimado del suelo libre de cargas. Los avalos representan el 84 por ciento de los precios de oferta y los precios negociados son muy similares a los avalos. Los resultados nos llevan a concluir que el precio de mercado ya ha descontado las cargas y el pago de plusvala al gobierno municipal y se las ha asignado al propietario. Los lotes en el rea urbana suman 386 hectreas y slo los propietarios de dos lotes (14 hectreas) se negaron a asumir el costo de las cargas reduciendo su precio de oferta. Creemos que no podrn vender a estos precios.

Consideramos que la muestra de USME es suficientemente representativa porque por el momento las nicas transacciones que se produciran seran bajo los Planes Parciales 1 y 2 de Usme (447 hectreas). Por lo tanto, considerando los Planes 1 y 2, nuestra muestra cubre aproximadamente el 63 por ciento del rea planeada total.

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En resumen, hemos demostrado nuestra hiptesis de trabajo: en Bogot, el pago de cargas, obligaciones y el valor de la plusvala est a cargo del propietario, particularmente en lotes destinados a viviendas populares, tanto en reas urbanas como en reas de expansin urbana. Los compradores y avaluadores descuentan este costo para determinar el valor de transaccin o de mercado. Las percepciones de constructores, promotores y funcionarios de viviendas pblicas Para poder obtener datos de mercado realizamos una serie de entrevistas con protagonistas claves en el mercado inmobiliario de Bogot. Comenzamos con la suposicin lgica de que los promotores y constructores conocen bien las normas urbansticas en vigencia, la oferta y demanda actual de suelos, y que pagaran slo un precio razonable por el suelo de acuerdo a su potencial para generar ingresos. En consecuencia, entrevistamos a los promotores y constructores principales que se especializan en la construccin de VIS y VIP.8 Tambin entrevistamos a miembros de Metrovivienda, la empresa de vivienda pblica del Distrito Federal, y a los miembros de Fedevivienda y la Cmara de la Propiedad Raz de Bogot.9 El objetivo de estas entrevistas no estructuradas fue comprender la percepcin de los actores informados sobre el mercado de suelos en Bogot sobre suelos sin desarrollar destinados a viviendas populares. Esperamos recibir informacin sobre los precios mximos que pagaron o estaban dispuestos a pagar por el suelo para este tipo de viviendas. Tambin estbamos interesados en sus opiniones sobre el POZ de Usme y la Operacin Estratgica Nuevo Usme como lugares posibles para sus proyectos de desarrollo. Estbamos particularmente ansiosos por conocer sus opiniones sobre quin tendra que pagar las cargas urbansticas al momento de vender el suelo, el comprador o el vendedor. Opiniones de los promotores y constructores privados
Las opiniones expresadas por los promotores y constructores en las entrevistas se pueden resumir de la siguiente manera:

a) Los problemas principales que afectan la construccin de viviendas VIS/VIP en Bogot son la escasez de suelos y los precios altos; las cargas costosas impuestas por los planes parciales, demoras excesivas en obtener los permisos de urbanizacin y construccin, mala administracin y coordinacin por las autoridades pblicas competentes y la negativa de algunas municipalidades a permitir proyectos de VIS/VIP en sus territorios.

Entrevistamos a ocho representantes de compaas de construccin especializadas en VIS y a un representante de cada una de las tres instituciones dedicadas a actividades de vivienda en Bogot: Metrovivienda, Fedevivienda y la Cmara de la Propiedad Raz. Tambin entrevistamos a las seccionales de Bogot y Cundinamarca de la Cmara Colombiana de la Construccin (COMACOL). Se puedem obtener las transcripciones de las entrevistas por solicitud a los autores. Las firmas entrevistadas abarcan el 70 por ciento de las VIS construidas anualmente en Bogot. Metrovivienda es una empresa comercial e industrial con sede en Bogot y propiedad del gobierno; promueve y administra suelos para viviendas populares (VIS y VIP) y acta como un banco de financiamiento de vivienda.

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b) Cuando el suelo se convierte de rural a urbano, las cargas urbansticas deben ser asumidas por el propietario, particularmente en el caso de suelos destinados a VIS/VIP. Cuando ello no ocurre, los proyectos se hacen econmicamente inviables, porque el precio de las unidades terminadas no puede exceder el lmite impuesto por el gobierno.
c) Los promotores consideran que la reduccin de los precios del suelo por las cargas

impuestas para la conversin de uso rural a uso urbano es un instrumento positivo, siempre y cuando dichas cargas sean equilibradas y acompaadas por una clusula que imponga un porcentaje mnimo de suelos para VIS/VIP en todos los proyectos de viviendas urbanas.10 Por otro lado, existe una percepcin negativa sobre el reparto equitativo de cargas y beneficios, los mecanismos de reajuste de terrenos, fideicomisos para proyectos asociativos y la imposibilidad prctica de evaluar la aplicacin del Decreto 436/06 sobre planes parciales. d) Con respecto a Usme como ubicacin potencial de proyectos VIS/VIP y el impacto del POZ sobre los precios del suelo, la opinin general entre los promotores es que Usme no est atrayendo la demanda suficiente, las obligaciones y beneficios incorporados en el POZ no estn bien equilibrados, la administracin es muy compleja y hay una necesidad de desarrollar nuevos instrumentos de desarrollo y tener la voluntad poltica de implementarlos.
e) Con respecto a la posibilidad de seleccionar otras municipalidades dentro del rea de

influencia de Bogot para proyectos VIS/VIP, dada la dificultad de encontrar terrenos urbanos en Bogot, la mayora de los promotores expres inters en suelos en las municipalidades de Soacha, Funza, Facatativ y Mosquera.11 f) Los promotores perciben que los lmites de precio para los proyectos de viviendas populares son:
o

Para viviendas VIP que no excedan de 50 a 70 salarios legales mnimos mensuales por unidad12 (US$10.032 a US$14.046) o US$21,7 - US$43,5/m2 para suelos urbanizados. Para viviendas VIS que no excedan de 100 a 135 salarios legales mnimos mensuales por unidad (US$20.065 a US$27.088) o US$87 a US$108..7/m2 para suelos urbanos. En municipalidades vecinas (tales como Soacha, Faca y Mosquera) los precios son similares a los de Bogot.

g) En cuanto a las oportunidades de desarrollo urbano bajo la administracin distrital

vigente,13 los promotores expresaron confianza pero mencionaron que el objetivo de

Las reglamentaciones colombianas estipulan que por lo menos el 25 por ciento del rea para nuevos proyectos de vivienda se destinen a VIS. Una vivienda VIS se define como aquella que cuesta 135 salarios mnimos mensuales o US$29.000 en 2009. 11 Todos estos lugares se encuentran en la sabana de Bogot y tienen una gran dependencia de Bogot. La mayora se dedica a actividades agrcolas e industriales, y sus habitantes tienen ingresos bajos a medios. 12 Salario Mnimo Legal Mensual Vigente (smlmv): Establecido para el ao 2009 en $497.000, equivalentes a US $216 a la Tasa de $2.300 por cada dlar.

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producir 101.000 unidades de viviendas populares durante el Plan de Desarrollo 20082012 no es realista, y probablemente fue calculado con poco rigor tcnico. Percepciones de los funcionarios de viviendas pblicas Las conclusiones de las entrevistas con los funcionarios de Metrovivienda se pueden resumir de la siguiente manera:14 La percepcin negativa de los constructores sobre Usme ha mejorado mucho recientemente. Esta evaluacin se basa en una reunin llevada a cabo a mediados de 2008 con constructores principales de Bogot para averiguar por qu los promotores estaban demostrando tan poco inters en proyectos en el rea. Los promotores mencionaron deficiencias en la infraestructura de servicios pblicos, salud, educacin y transporte (Transmilenio), algunas de las cuales fueron resueltas desde entonces.15 Los datos de mercado presentados en la reunin indican que la demanda en Usme est creciendo y otras Cajas de Compensacin Familiar, tal como Colsubsidio, estn demostrando inters en el rea. Durante el ao anterior (2007) no se realizaron transacciones de terrenos en Usme porque Metrovivienda tena derechos preferenciales sobre los lotes situados dentro del mbito del POZ de Usme (Art. 83-85, Decreto 252/07).16 Otra razn por la falta de transacciones inmobiliarias en Usme es que antes de poder obtener la aprobacin de los planes parciales hay que adquirir el terreno como si fuera para uso rural. Esto sera el caso aunque el POZ pueda haber destinado el lote para uso urbano o si los trminos de los planes parciales ya fueran conocidos. Dado el derecho preferencial a favor del gobierno a travs de Metrovivienda, no se pueden esperar ms transacciones de terrenos (transparentes) en el rea, excepto para expropiaciones por el Instituto de Desarrollo Urbano para adquirir suelos para una autopista federal que pasar por el rea (Autopista al Llano) ms el suelo adquirido directamente por Metrovivienda. La transaccin de CAFAM descrita a continuacin se considera una excepcin.

El alcalde actual de Bogot, Samuel Moreno, asumi su puesto el 1 de enero de 2008 por un perodo de 4 aos. Tradicionalmente, los cambios de administracin han significado cambios de poltica y de los funcionarios asignados a las agencias distritales. 14 Estas entrevistas se realizaron el 1 de setiembre de 2008, Los funcionarios intervinientes fueron Francisco Rodrguez Vitta, arquitecto, y Juan Felipe Pinilla Pineda, consejero legal, ambos consultores para la Junta de Metrovivienda. Los detalles del contrato de fideicomiso Ciudad CAFAM Usme fueron tomados del anlisis de los documentos escritos por Juan Felipe Pinilla que fueron suministrados al autor de este estudio. 15 Se puso en servicio una nueva ruta de acceso al sistema Transmilenio el 9 de agosto de 2008. Este servicio permite transportar (gratuitamente) a la poblacin de ms de 6 urbanizaciones, 7 barrios y 14 veredas de los alrededores del centro de Usme al Portal Usme del Transmilenio. 16 El derecho de preferencia es un derecho establecido por el Artculo 73 de la Ley 9/1989. Esta ley se conoce como Ley de Reforma Urbana y fue sustituida parcialmente por la Ley 388/1997 de Desarrollo Territorial. El derecho preferencial se establece a favor de los Bancos de Tierras sobre predios situados en las zonas en que as se haya determinado por los concejos municipales a determinados fines de la ley, como el desarrollo de proyectos de VIS. Los propietarios que quieren vender sus suelos en estas reas deben, por nica vez, ofrecrselos primero al administrador del Banco de Tierras.

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La transaccin de CAFAM17

Una transaccin especfica en Usme que nos llam la atencin se produjo en diciembre de 2007 (las negociaciones del contrato se prolongaron hasta abril de 2008) e involucr 170 hectreas o aproximadamente el 21 por ciento del POZ de Usme.El propietario es un especulador de suelos bien conocido. Esta rea considerable fue prometida a un fideicomiso comercial inmobiliario llamado Ciudadela CAFAM Usme a un equivalente de US$64,05 millones.18 El precio del suelo registrado en la escritura de fideicomiso es muy alto (US$43,4/m2) comparado con los avalos del suelo para uso rural en esta rea, que varan entre US$4 y US$6,5 por m2, y tambin comparado con nuestros avalos de los lotes especficos en esta transaccin, que fue de US$10/m2. El contrato de fideicomiso se bas en un previo acuerdo entre tres promotores y constructores urbanos, el propietario y una Caja de Compensacin Familiar, o CAFAM, que acord financiar el proyecto. Como ya se mencion, el contrato de fideicomiso estableca, inter alia, que si se llegaba a aplicar el pago de plusvalas, el propietario pagara el 60 por ciento y los promotores el 40 por ciento de dichas cargas.19 En una entrevista con un representante de los promotores de CAFAM20, aprendimos que: El avalo de referencia ((US$1,70 por m2) anunciado por el gobierno cuando se aprob el POZ de Usme cre una oportunidad de hacer negocios con un propietario bien conocido que no estaba contento con ese avalo. Este propietario tena 100 hectreas en el Polgono 1 del POZ, la mejor ubicacin para realizar desarrollos urbanos, ms 70 hectreas en otras reas dentro del POZ.
Un grupo de promotores y constructores inmobiliarios interesados en un proyecto

masivo de viviendas VIS/VIP formaron una alianza con CAFAM.21 CAFAM acept financiar el proyecto, eventualmente encontrar compradores para las unidades de vivienda y proporcionarles prstamos subsidiados para adquirir las unidades. El propietario pas a ser parte del negocio aportando el suelo y asumiendo una parte considerable de las cargas y obligaciones asociadas con el desarrollo del suelo. por la administracin federal actual, el proyecto fue presentado como un Macroproyecto de Inters Nacional y Social.

Para aprovechar los incentivos provistos por la Ley del Plan de Desarrollo, aprobada

Despus de la conclusin de este estudio en 2008, los autores se enteraron de que la ciudad se neg a emitir un permiso de construccin para el Macroproyecto Ciudadela CAFAM Usme y a enero de 2009 este proyecto estaba suspendido. Se ha alegado que la transaccin vlida de CAFAM se puede llegar a anular porque la ciudad no ejerci su derecho preferencial a la compra de los suelos correspondientes. 18 La conversin de divisas era de $2.300 pesos/dlar de EE.UU. en ese momento. 19 Las partes del contrato eran los fideicomitentes (una compaa constructora, una empresa inmobiliaria y un consorcio de dos firmas constructores); el propietario (dos personas naturales y un negocio familiar) que contribuy el suelo; y (c) el fiduciario. El suelo se arrienda a los fideicomitentes bajo un contrato de comodato precario que permite su desarrollo. El contrato estipula adems que en caso de tener que pagar obligaciones sobre la plusvala, el propietario paga el 60 por ciento y los fideicomitentes el 40 por ciento. 20 Las entrevistas se llevaron a cabo el 8 y 17 de setiembre de 2008. 21 sta es una institucin de ahorro y prstamo que recibe, por ley, contribuciones de empresas y debe brindar subsidios de vivienda a sus miembros.

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 El propsito del Macroproyecto es la construccin de 22.600 unidades de viviendas

VIS/VIP en cuatro aos, usando los recursos del Fondo Obligatorio de Vivienda de Inters Social, o FOVIS. El proyecto comenzar con un plan piloto de 2.000 unidades de vivienda (ya completadas) y el precio del suelo se pagar al terrateniente a medida que se vayan vendiendo las viviendas. Con respecto al precio del suelo, cuando se agrega el costo de las cargas, plusvala y las obligaciones de infraestructura y servicios pblicos, y del suelo que debe ser destinado a uso comercial y equipamiento comunal, el precio nominal del suelo (US$34,80 por m2) declina a menos del 10 por ciento de las ventas proyectadas de viviendas, estimadas en US$87 a107 millones ($200.000 a 250.000 millones de pesos).

Las autoridades municipales estn preocupadas que el alto precio nominal del suelo que aparece en el contrato fiduciario puede llegar a aplicar una presin ascendente sobre el mercado de suelos. No obstante, como mencionamos anteriormente, el valor real del suelo cae a US$10 por m2 una vez que se descuentan los costos en propiedad y efectivo.

Designacin de suelos para desarrollo prioritario Aplicacin del instrumento por primera vez La Administracin Distrital de Bogot estableci una meta de 101.000 unidades de viviendas populares para el cuatrienio 2008-2012 por medio del sector privado. Para alcanzar esta meta, la Administracin decidi incluir en su Plan de Desarrollo un instrumento llamado Declaratoria de Desarrollo Prioritario, por medio de la cual la municipalidad destina suelos a VIS y VIP y puede subastar estos terrenos si el propietario no los desarrolla con el fin designado dentro de cierto plazo de tiempo. Esta Declaratoria fue aadida al Plan de Acuerdo aprobado por el Concejo Distrital. La Secretara Distrital del Hbitat asumi la responsabilidad de identificar los terrenos donde se aplicara el instrumento y de efectuar el seguimiento del cumplimiento de la Declaratoria. El 8 de julio de 2008 dicha agencia emiti una resolucin22 identificando 1.187 lotes urbanos (1035 hectreas) para el desarrollo prioritario de viviendas populares. La Declaratoria de Desarrollo Prioritario, junto con una clusula de enajenacin forzosa de las propiedades que no la cumplieran, forman parte de un instrumento legal creado en 1997 (Ley 388/97)23 para prevenir la retencin especulativa del suelo y facilitar el acceso al mismo para desarrollo urbano, obliterando as efectivamente al propietario especulativo. La Administracin Distrital justifica la aplicacin de este instrumento en Bogot usando el mismo argumento, es decir la necesidad de regular el mercado de suelos para prevenir la retencin indebida y la especulacin de suelos. Al identificar lotes especficos para
Resolucin 147 de la Secretara Distrital del Hbitat, 8 de julio de 2008, por medio de la cual se identifican predios de desarrollo prioritario para vivienda de inters social y vivienda de inters prioritario en el Distrito Capital y se dictan otras disposiciones. 23 Captulo VI, Artculos 52-57. Este instrumento est tambin reglamentado por los Artculos 18 y 40 de la Ley 388/97 y el Artculo 80 de la Ley 1151 de 2007, que cre el Plan de Desarrollo Nacional de la administracin actual.
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desarrollo de viviendas prioritarias de bajo costo, la Administracin se propone tambin reducir la urbanizacin ilegal, la exclusin, la segregacin socio-espacial y el deterioro del medio ambiente y de las condiciones de vida de la mayora de la poblacin de Bogot. En suma, el objetivo principal de esta iniciativa es garantizar un nuevo suministro de suelos urbanos a un precio razonable y, al mismo tiempo, reducir el dficit actual de viviendas populares en la ciudad, que se estima en 307.945 unidades.24 En las 1.035 hectreas destinadas a desarrollo prioritario, la Administracin Distrital tiene planeado promover la construccin de 100.920 unidades de viviendas VIS en un perodo de cuatro aos. Los suelos identificados para desarrollo prioritario se componen de terrenos urbanos sin desarrollar como tambin terrenos ocupados por asentamientos ilegales. Estos son lotes que se encuentran dentro del permetro urbano, algunos destinados a viviendas populares en planes parciales aprobados pero an no desarrollados, otros identificados para redesarrollo o renovacin urbana, como tambin lotes destinados a viviendas VIS y VIP. Preferentemente, los lotes designados son lo suficientemente grandes como para albergar proyectos de viviendas grandes. La definicin excluye suelos en reas ecolgicamente riesgosas y/o cerca de vas fluviales. Si bien los dueos de estos lotes pueden vender sus propiedades, slo pueden hacerlo para proyectos de viviendas VIS y VIP. Estos proyectos de vivienda no recibirn subsidios de la Administracin Distrital para cubrir los costos de urbanizacin zonal. Cuando un propietario no desarrolla el suelo, y ste se pone a la venta en subasta pblica, la base mnima de precio ser el 70 por ciento del precio comercial avaluado (deduciendo la plusvala si corresponde). Si no hay ofertas legtimas a dicho precio, la base mnima para la segunda oferta sera el 70 por ciento de la tasacin catastral. La enajenacin forzada de lotes declarados de desarrollo prioritario se aplica a propiedades privadas y pblicas que no cumplen con su funcin social. Segn reza la Declaratoria, stas son: o Lotes situados en zonas de expansin urbana que no han sido urbanizados y edificados en un plazo de tres (3) aos, o Suelos urbanos sin desarrollar que no se han urbanizado o edificado en un plazo de dos (2) aos luego de su designacin para desarrollo prioritario.

Segn la Secretara Distrital del Hbitat, hay en la actualidad 1.978.528 unidades de vivienda en Bogot, y de stas por lo menos 307.945 demandan viviendas populares, de acuerdo a la Encuesta de Calidad de Vida 2007. Al mismo tiempo cada ao se forman en la ciudad 32.000 familias nuevas. De stas, 25.920 (el 81 por ciento) viven en los estratos sociales 1, 2 y 3, contribuyendo a un creciente dficit anual de este tipo de viviendas, declar la Secretara Nacional del Hbitat, citando datos de las Encuestas de Calidad de Vida de 2003-2007 y de Capacidad de Pago de 2004. Entre 2004 y 2007 se iniciaron 171.000 viviendas de inters social (VIS) y viviendas de inters prioritario (VIP) en la capital de Colombia, de las cuales 90.000 (53 por ciento eran VIS y las 81.000 restantes (47 por ciento) no lo eran. La oferta anual del mercado es en promedio de 16.000 unidades, de las cuales el 54 por ciento no son VIS y el 46 por ciento s lo son. De: www.eltiempo.com/colombia/Bogot. El Distrito da dos aos de plazo para desarrollar proyectos en 1.187 lotes de engorde . Artculo publicado el 9 de julio de 2008.

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o Terrenos urbanos o inmuebles urbanizados sin construir que no se han desarrollado en un plazo de dos (2) aos luego de su designacin para desarrollo prioritario. Apelaciones de los propietarios y enmiendas a la Declaratoria La Declaratoria fue revisada cinco meses despus de su aprobacin en respuesta a una apelacin judicial efectuada por 293 propietarios. El 19 de diciembre de 200825, la Secretara Distrital del Hbitat emiti una resolucin sobre los lotes disputados, dejando 163 lotes (216,8 hectreas) entre los originalmente designados para desarrollo prioritario y excluyendo 79 lotes (33,57 hectreas). Las razones dadas para la exclusin fueron errores en
los registros inmobiliarios o que los lotes en cuestin ya estaban urbanizados y/o construidos, ya sea parcial o totalmente. La Declaratoria de Desarrollo Prioritario fue por lo tanto ratificada para 1.118 lotes (994 hectreas). Dichos lotes se tendrn que convertir en proyectos de viviendas populares antes de febrero de 2011; de lo contrario, sern subastados por el gobierno.

Evaluacin preliminar del instrumento de desarrollo prioritario sta es la primera vez que se aplica este tipo de instrumento en Colombia. Puede ser muy poderoso para afectar la oferta de suelos urbanos y reducir su precio. Estas razones nos motivaron a efectuar una evaluacin preliminar de las reacciones del mercado frente a la medida. Coincidentemente, nos enteramos que investigadores de la Universidad Nacional de Colombia tambin estaban evaluando la aplicacin del instrumento y haban publicado un artculo (Maldonado, 2008)26 analizando su autoridad legal a nivel nacional y municipal, e identificando los problemas legales que se hicieron evidentes cuando se utiliz el instrumento en Bogot. En nuestra evaluacin preliminar tratamos de identificar y contactar a los propietarios afectados para medir su reaccin a la Declaratoria, descubrir cules eran sus expectativas sobre el precio de venta de su propiedad y saber si tenan intencin de vender o desarrollar sus lotes. Por el lado de la demanda, nos pusimos en contacto con constructores especializados en VIS para medir su nivel de inters en adquirir dichos lotes. Entrevistamos a ejecutivos de comits de construccin de VIS de las dos asociaciones principales de finca raz y construccin27 para comprender los posibles efectos de esta norma sobre los precios de oferta y de mercado. La evaluacin comenz con una bsqueda por Internet de informacin sobre los lotes afectados registrados en el catastro distrital.28 Estos datos suplementaran los publicados en la Resolucin y ayudaran a clasificar los lotes de acuerdo a su ubicacin, estratos,

De: www.samuelalcalde.gov.co/index.php?option=com_content&view=article&id=2058%. Artculo publicado el 19 de setiembre de 2008. 26 Maldonado, M.M. (2008), La puesta en marcha de la declaratoria de desarrollo prioritario sujeta a enajenacin forzosa en pblica subasta en Bogot. En, www.territorioysuelo.org. Este artculo forma parte de la investigacin Monitoreo a las polticas de suelo en relacin con los mercados formal e informal de suelo en Bogot. 27 stas son las seccionales Bogot y Cundinamarca de la Cmara Colombiana de Construccin (CAMACOL) y la Lonja de Propiedad Raz de Bogot, en cuyo comit participa el autor, Oscar Borrero. 28 http://www.catastroBogot.gov.co:8010/CatastroBogot/

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tamao, uso presente del suelo y el valor catastral.29 Las caractersticas principales de estos lotes se proporcionan en la tabla 3. Tabla 3: Lotes destinados a desarrollo prioritario (a) Tamao del lote
Rango de reas Hasta 200 m2 201 a 500 m2 501 a 1000 m2 1001 a 2000 m2 2001 a 3000 m2 3001 a 5000 m2 5001 a 10000 m2 1 a 5 hectreas 5 a 10 hectreas 10 a 20 hectreas 20 hectreas o ms Subtotal Errores de identificacin catastral Repetidos Total Cantidad de lotes 72 39 59 196 119 158 152 117 17 9 1 939 195 16 1150 % 6,3 3,4 5,1 17,0 10,3 13,7 13,2 10,2 1,5 0,8 0,1 81,7 17,0 1,4 100,0 18,3 100,0 % acumulado 14,8

41,1 13,2 10,2 2,3 81,7

29

Los clculos para la tabla 3 fueron efectuados por Marlen Ros y Esperanza Trujillo. El anlisis catastral fue efectuado por Adriana Hurtado, con el respaldo de Luis Molina y Natalia Castaeda.

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Tabla 3: Lotes destinados a desarrollo prioritario (cont.) (b) Valuacin fiscal de los lotes (en pesos colombianos actuales)
Rango de reas Hasta 200 m2 201 a 1000 m2 1001 a 3000 m2 3001 a 5000 m2 5001 a 10000 m2 1 a 2 hectreas 2 a 5 hectreas 5 hectreas o ms Subtotal Errores de identificacin catastral Repetidos Total 9.329.602,19 932,96 448 - 2.876.378 Fuente: Resolucin 147 del Departamento Distrital del Hbitat, 2008 rea total (en m2) 5.721,41 57.687,58 593.655,05 624.203,09 1.085.577,00 950.759,85 1.696.801,82 4.315.196,39 9.329.602,19 Rango de valor No hay rea total Cant. catastral/m2 de suelo datos en hectreas de lotes ($) catastrales 13.447 - 2.876.378 72 7 6,34 13.397 - 621.298 98 15 59,37 4.477 - 515.965 315 24 62,42 13.436 - 703.477 158 3 108,56 3.131 - 444.031 152 7 95,08 448 - 313.419 66 3 169,68 3.634 - 277.081 51 2 431,52 2.595 - 289.791 27 0 932,96 448 - 2.876.378 939 61 195 16 1.150 61

Como se puede ver, hicimos el seguimiento de 1.150 de la lista publicada inicialmente de 1.187 lotes30 y obtuvimos informacin suplementaria sobre 939 lotes (con 933 hectreas) o aproximadamente 90 por ciento del rea original destinada a desarrollo prioritario. Compartimos estos datos con los promotores de VIS principales afiliados con la Lonja de Propiedad Raz de Bogot. Su reaccin general fue percibirlo como una oportunidad de adquirir suelos para VIS o VIP a precios que permitiran construir viviendas de manera econmica y tcnicamente viable. Como parte de la evaluacin, examinamos todos los avisos que ofrecieron lotes a la venta entre julio y noviembre de 2008 con la idea de identificar los lotes afectados por la Declaratoria, ver su estado y ponernos en contacto con sus propietarios. Tambin obtuvimos los edictos publicados con la Declaratoria para notificar a los propietarios afectados. Estos edictos tienen los nombres y direcciones de algunos propietarios que fueron notificados personalmente. Nos pusimos en contacto con estos propietarios y nos informaron que estaban estudiando el tema con la ayuda de sus abogados. En un plazo de seis meses de la publicacin de la Declaratoria, 15 lotes (30 hectreas) fueron puestos a la venta por medio de avisos pblicos. Eso equivale a slo el 3 por ciento del rea de suelos designada. Las firmas inmobiliarias nos informaron que no ms de 10 propietarios las haban contactado. Muchos de los propietarios entrevistados creen que la medida es ilegal y estn esperando que los tribunales la reviertan. Adems, varios

Los 37 lotes restantes, si bien se hizo una bsqueda en el registro catastral, no se incluyeron en la base de datos porque se decidi inicialmente desechar la informacin de esos lotes debido a su tamao mnimo (30 m2 o menos) o porque el rea de construccin era mayor que el tamao del lote, demostrando inconsistencia con los criterios usados para la Declaratoria.

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21

propietarios no comprenden todava por completo el alcance de la medida. Otros consideran que todava tienen dos aos para tomar una decisin. Pero los compradores potenciales, es decir los promotores y constructores de VIS, son pacientes, y el tiempo est de su lado. Ellos creen que la medida ser confirmada por los tribunales. Dos aos no es mucho tiempo para las grandes firmas que ya tienen suficiente inventario de suelos para los prximos 5 a 10 aos. La expectativa de los promotores es que los precios del suelo se reduzcan y que los propietarios tengan que vender o contribuir sus suelos a precios razonables para permitir la construccin de viviendas populares. Los promotores tambin esperan que todas las cargas, obligaciones y pagos de plusvala se deduzcan del precio del suelo, una vez que se pongan en marcha las negociaciones. Por otro lado, los propietarios no pueden esperar indefinidamente a que aparezca un promotor dispuesto a pagar el precio que solicitan. La ley est en su contra. Las asociaciones de la construccin y bienes races consultadas estn convencidas de que los precios de los lotes caern en 2009 y que en 2010 habr una pltora de transacciones para evitar las subastas pblicas. Ser muy interesante observar el mercado en los prximos dos aos y comparar el valor que el propietario espera conseguir hoy con los precios reales de las transacciones en 2010, justo antes del vencimiento del plazo legal. El Catastro Distrital est estudiando actualmente cmo avaluar estos lotes en 2009, de conformidad con la Declaratoria. En los lotes destinados anteriormente a viviendas de estratos altos y medios, o para fines comerciales, ahora slo existe la opcin de desarrollar viviendas populares, que tienen un menor valor catastral. Este menor valor catastral ser la base para la subasta en la negociacin final. Tambin hay conversaciones en curso entre la Administracin Distrital y la Lonja y los Avaluadores (the Real Estate and the Appraisers Associations) para iniciar los avalos comerciales necesarios en 2011 para realizar la subasta comercial. Estos avalos comerciales tendrn en cuenta el uso exclusivo para VIS/VIP, y sus valores lo reflejarn. Tomemos por ejemplo el caso del dueo de un lote que se hubiera podido usar para fines comerciales o viviendas de medianos ingresos antes de la Declaratoria: En setiembre de 2008, el precio que esperaba obtener era de $1.500.000/m2; en noviembre estaba aceptando $1.000.000/m2; y en ese momento un constructor le ofreci $500.000/m2. Si este propietario espera hasta 2010, la Lonja de Bienes Races avaluar su lote en $350.000/m2, que es el lmite mximo para uso VIS. La subasta usar como base el 70 por ciento de este avalo comercial. Si no se vende en la primera ronda, el lote se subastar al 70 por ciento de su valor catastral, es decir $200.000/m2. La conclusin de esta evaluacin preliminar es que, si bien no ha trascurrido mucho tiempo desde la aplicacin de la Declaratoria de Desarrollo Prioritario a ms de 1.100 lotes urbanos en Bogot, se percibe una tendencia a precios ms bajos para los lotes afectados. Esto sucede a pesar de los errores aparentes en la aplicacin de la Declaratoria y las apelaciones que ya se han presentado. Debe notarse que los propietarios de los lotes afectados por la Declaratoria han sido penalizados en comparacin con los de lotes similares. El plazo fijado para desarrollar los lotes ya se ha iniciado, y si tenemos en cuenta la recesin actual en el mercado y la dificultad para solicitar y obtener un permiso de construccin para esos lotes, ms la 22

necesidad de obtener financiamiento y recursos, los propietarios se encuentran en desventaja cuando se los compara con otros no sujetos a las mismas normas.
Pero independientemente de la evidencia proporcionada por los avalos y la demanda efectiva, no es posible an determinar cunto se reducirn los precios del suelo como consecuencia de la aplicacin de esta medida. A slo seis meses de la Declaratoria, es demasiado pronto para comprender y estimar los plenos efectos de la misma. Pero creemos que todos los esfuerzos para anticipar dicha evaluacin son vlidos. En particular, esperamos obtener informacin valiosa del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional como parte de su investigacin Monitoreo a las polticas de suelo en relacin con los mercados formal e informal de

suelo en Bogot. B. Pereira31 Plan de uso del suelo Pereira es una ciudad de 500.000 habitantes que forma parte del rea Metropolitana Centro Oeste, junto con las municipalidades de Dosquebradas y Virginia. La municipalidad de Pereira tiene un rea total de 60.900 hectreas, dividas en tres zonas principales de clasificacin: urbana, expansin urbana y rural (ver tabla 4 y mapa 1). El rea rural representa el 93 por ciento del total y comprende reas suburbanas, protegidas y rurales. Tabla 4: Clasificacin del suelo en la municipalidad de Pereira Zonas principales Urbana Expansin urbana Rural Suburbana rea del suelo (ha.) 2.710 1.753 56.437 6.226 % del total 4,44 2,88 92,68

reas protegidas 19.295 Usos rurales 30.916 Total

60.900

100,00

Fuente: Documento tcnico, Plan de Ordenamiento Territorial (POT), ao 2000

Las investigaciones para este captulo sobre Pereira fueron contribuidas por la ingeniera Liliana Toro durante 2008.

31

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Suelo suburbano

Suelo urbano Suelo protegido

proprotegido

Suelo expansin Suelo rural

Mapa 1: Clasificacin del suelo en la municipalidad de Pereira, POT, 2000. El primer Plan de Ordenamiento Territorial (POT) fue aprobado en el ao 2000. Desde entonces, la Administracin Municipal ha intentado modificar una cultura enraizada donde los propietarios slo tenan derechos pero no obligaciones. La ciudad de Pereira tiene muy poco suelo urbano sin desarrollar. Esto ha desencadenado la aprobacin de un gran nmero de planes parciales (PP) en las reas de expansin urbana y de renovacin urbana. Desafortunadamente, estos planes no han tenido xito en promover los efectos deseados del desarrollo urbano. Histricamente, las viviendas de mayores ingresos se desarrollaron en el rea de expansin occidental, debido a la topografa y porque el precio del suelo en esta zona se encuentra entre los ms altos de Colombia Las viviendas populares que se desarrollaron gravitaron hacia las zonas de expansin sur y norte. La zona de expansin oriental muestra dos tendencias singulares: una parte del rea est ocupada por un gueto de bajos ingresos construido por la municipalidad, y otra parte tiene viviendas de altos ingresos. (Ver anexo 4.) Planes parciales aprobados El anlisis se concentra en los planes parciales aprobados, particularmente aquellos que se encuentran en las reas de expansin urbana. Comenzamos identificando la ubicacin de estos planes parciales y sus caractersticas bsicas. Despus procedimos a averiguar sobre las transacciones de suelos que puedan haber ocurrido en el rea cubierta por los Planes y entrevistamos a constructores y propietarios para determinar sus percepciones sobre el mercado. Despus analizamos los lotes comprendidos en los planes parciales en el rea de expansin occidental, registrando las cargas y pagos de plusvala cobrados por el gobierno y aplicables a estos lotes. A continuacin se puede ver la lista de planes parciales aprobados. Hay 15 PP en las reas de expansin urbana (7 en el oeste, 3 en el este, 3 en el sur y 2 en el norte) y 6 PP en las reas de renovacin o redesarrollo urbano en la ciudad. La municipalidad est considerando planes parciales adicionales, pero stos no han sido aprobados an; se enumeran en el anexo 4.

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rea de expansin occidental

rea E Norte

Zona E Sur

Zona E Este

Mapa 2: Identificacin de las reas de expansin urbana cubiertas por planes parciales en Pereira Cuadro 1: Planes parciales rea de expansin occidental PP Oasis Iniciativa privada Comercio y servicios PP La Cascada Iniciativa privada Comercio y servicios PP Asturias Iniciativa privada Viviendas de altos ingresos (estrato 6) PP La Paz Iniciativa privada Viviendas de altos ingresos (estrato 6) PP La Calleja Iniciativa privada Comercio y servicios PP Brio Iniciativa privada Viviendas, comercio y servicios; ms suelo para una planta de combustible PP Parque temtico Iniciativa pblica Comercio y servicios rea de expansin oriental PP El Remanso Iniciativa pblica Viviendas de inters social PP El Mirador Iniciativa privada en 2006 Viviendas de altos ingresos (estrato 6) PP Tokio Iniciativa privada Viviendas de inters social (ao 2004) rea de expansin sur PP Cabauelas Iniciativa pblica y privada Viviendas de inters social PP Guadalcanal Iniciativa privada Viviendas de inters social PP Suroeste Iniciativa privada, ao 2004 Viviendas de altos ingresos (estrato 5) rea de expansin norte PP La Reina Iniciativa pblica y privada Viviendas de inters social PP Mlaga Iniciativa privada en el ao 2000- Viviendas de inters social

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El examen de transacciones de suelos en las reas de expansin sujetas a planes parciales revel que casi no se realizaron transacciones, salvo en dos casos: (a) el lote industrial para la planta de combustible; y (b) proyectos de vivienda del sector pblico, que frecuentemente se iniciaron antes de la aprobacin de los planes parciales. La razn principal por la que no se efectuaron transacciones de suelos en el rea es la disputa entre los propietarios y las autoridades municipales sobre el monto del pago de la plusvala. 32 La tabla 2 resume el estado de los lotes sujetos a planes parciales en las reas de expansin. Planes parciales en las reas de expansin Cuadro 2 Planes parciales rea de expansin suroeste rea de expansin occidental Oasis La Paz La Cascada Brio Transacciones Comentarios

Asturias

Casas vendidas por Se han desarrollado 2 de los 3 UAU.33 alrededor de $250.000.000. El valor estimado del suelo es de $320.000/m2 No se conocen Hay una disputa legal sobre el pago de la transacciones plusvala, porque la base de avalo del suelo usada por el gobierno local difiere por lo menos en $30.000/m2 del valor de mercado del suelo. No se conocen Hay una disputa legal sobre los pagos de transacciones la plusvala; los avalos del gobierno no se corresponden con los avalos comerciales. No se conocen transacciones No se conocen Hay un plan para construir una planta de transacciones salvo el combustible en suelos arrendados por arriendo de suelo a ECOPETROL, pero el permiso de ECOPETROL edificacin est pendiente a enero de 2009. Las partes estn aguardando la resolucin de disputas sobre el pago de la plusvala. El gobierno local avala el suelo en $10.000/m2 y los propietarios no estn dispuestos a vender por menos de $120.000/m2. No se conocen Hay negociaciones en marcha con los transacciones propietarios, que aceptarn vender al precio residual con el entendimiento que de lo contrario el suelo no se puede

La investigacin se efectu durante un perodo de 8 meses como parte de los comits de avalo semanales de la Lonja de Propiedad Raz de Pereira. 33 UAU significa Unidad de Actuacin Urbanstica, que es la menor unidad de planeamiento.

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Parque temtico

No se conocen transacciones

rea de expansin oriental El Mirador

Tokio

El Remanso

Se vendi y desarroll 1 de 8 UAUs antes de que se aprobara el PP. Est ocupada por los apartamentos ms caros por metro cuadrado de la ciudad ($2.800.000/m2). En las otras UAU, las transacciones de suelos estn paralizadas. Este PP ya se desarroll con subsidios federales y municipales. ste es un proyecto de vivienda construido para reubicar a familias que se encontraban en reas de riesgo. El gobierno local adquiri el suelo en 1994 para desarrollar viviendas populares antes de la aprobacin del PP.

desarrollar. Querran participar en los proyectos de desarrollo una vez que mejore la situacin del mercado. Este es un caso nico entre todos los planes parciales estudiados. Este PP fue aprobado en 2002 para la reubicacin del zoolgico Matecaa. Pero no se pudo obtener financiamiento y las transacciones de suelos no se llevaron a cabo. Ninguno de los propietarios parece querer desarrollar una UAU. Las transacciones de suelos pararon porque los propietarios esperan obtener precios altos, pero a esos precios el desarrollo es inviable una vez que se contabilicen las cargas y los pagos de plusvala.

Los lotes fueron adquiridos por el gobierno local en 1994 y el proyecto de vivienda se convirti en un gueto de bajos ingresos por su aislamiento geogrfico.

En el POT del ao 2000, esta rea se reclasific como suelo suburbano, dado el alto costo de infraestructura. En el POT revisado de 2006 se clasific nuevamente como suelo de expansin urbana. Se espera que la construccin de viviendas comience pronto. El propietario tiene planes para desarrollar el rea.

Zona de expansin sur Cabauelas Guadalcanal

No se conocen transacciones

No se conocen transacciones

El propietario tiene planes para desarrollar el rea.

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Zona de expansin norte

No se conocen transacciones

El propietario tiene planes para desarrollar el rea.

La Reina

Planes parciales en reas de renovacin y redesarrollo urbano En estos planes parciales se llevaron a cabo algunos desarrollos con financiamiento del gobierno municipal. Pero en la mayora de los casos los proyectos se congelaron porque los propietarios estn solicitando un precio demasiado alto por el suelo. Por ejemplo, en Ciudad Victoria los promotores no creen que puedan transferir los altos precios del suelo al consumidor final porque el rea no es apropiada para viviendas de altos ingresos. En Bavaria, la firma Carrefour construy un supermercado grande, pero no hay transacciones en suelos destinados a vivienda. En el Plan Parcial de San Jos se iniciaron preventas para un ambicioso plan comercial y de oficinas, pero no ha comenzado la construccin. Los propietarios demuestran una insatisfaccin general porque sus edificios fueron demolidos por el gobierno local sin su consentimiento. No se conocen transacciones en Boulevard, Cuba o Casa Mel. Entrevistas con promotores Nos pusimos en contacto con algunos promotores y constructores individuales. En general, ven con recelo la oportunidad de comprar suelos rurales para convertirlos en uso urbano. Opinan lo siguiente: a) El diseo de un Plan Parcial es complejo y costoso, y los promotores no tienen el capital para comprar suelo rural y despus esperar por lo menos un ao para obtener un permiso de desarrollo de PP. b) El gobierno local no acta con la celeridad que debiera para aprobar planes parciales en un perodo corto de tiempo; c) Los pagos de plusvala facturados por el gobierno local no se basan en datos objetivos de mercado; y d) Es mejor comprar suelos urbanos ms caros que arriesgarse con reas de expansin urbana. Esto es as aun donde el suelo urbano necesita inversiones sustanciales en infraestructura. Entrevistas con propietarios Los propietarios que contactamos argumentaron que no pueden perder dinero al vender su suelo. En general pertenecen a familias pudientes y estn dispuestos a esperar antes de vender el suelo por su valor residual. Estn menos dispuestos an a deducir los pagos de plusvala del precio de venta. Los propietarios piden un precio que es diez veces mayor

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que el avalo del gobierno local y por lo menos tres veces mayor que los valores residuales calculados para los planes parciales. 34 Los propietarios cotizaron el suelo adyacente a la autopista Cartago a $120.000/m2 a $170.000/m2, sin considerar las cargas y pagos de plusvala aplicables en el rea. Si dichos costos se capitalizaran en el valor del suelo, el precio de oferta debera oscilar entre $60.000 y $80.000/m2. Pagos de plusvala En la ausencia de transacciones reales de suelos en las reas de planes parciales, analizamos el valor de la plusvala de acuerdo a los avalos del gobierno local, y encontramos que los mismos eran cuestionables. El gobierno local generalmente usa el valor rural del suelo como base de valuacin. Pero en el mercado inmobiliario estos precios varan ampliamente segn su potencial de desarrollo. Es incorrecto usar un slo valor rural para el suelo cuando ste se encuentra destinado a muchos usos distintos. Cargas en los planes parciales de la zona de expansin occidental Los resultados del estudio muestran cargas excesivas asociadas con los planes parciales en la zona de expansin occidental. El estudio tambin muestra una alta concentracin de la propiedad del suelo en el rea (el anexo 4 proporciona una distribucin por tamao del lote). En esta zona de expansin hay 253 lotes, de los cuales el 17 por ciento cubre dos tercios del rea y el 83 por ciento cubre el tercio restante. Como la cantidad de propietarios distintos no es igual a la cantidad de lotes, la propiedad del suelo est an ms concentrada; hay 195 propietarios distintos (sin contar los lotes registrados a nombre de miembros de la misma familia) en 253 lotes. Este patrn de propiedad del suelo ayuda a explicar los altos precios de oferta del suelo, resultando en grandes diferencias entre las expectativas de los propietarios y los precios que los promotores consideran aceptables. Los costos del suelo, combinados con las altas cargas y pagos de plusvala, ms el requisito de asignar un 25 por ciento del suelo para viviendas populares y construccin de infraestructura hacen que el desarrollo sea inviable. Esta situacin ha alejado a los promotores de las reas de expansin y los ha atrado a los pocos lotes que todava quedan dentro de los permetros urbanos, donde no hacen falta planes parciales. Por otro lado, las cargas normativas en el rea de expansin occidental se tienen que redistribuir para que correspondan mejor con el potencial de desarrollo de los lotes y su destino correspondiente. Tal como se estn liquidando en la actualidad, estas cargas no responden al principio de reparto equitativo de los costos a cambio de los beneficios. Conclusiones Los planes parciales de Pereira imponen cargas y pagos de plusvala excesivos, que el mercado no puede absorber. Los promotores demandan de los propietarios un descuento
34

Algunos clientes mos estaban interesados en comprar un lote de 10.000 m2 y otro de 5.000 m2 cercanos a una autopista de dos vas para construir un proyecto de viviendas, de manera que me puse en contacto informalmente con varios propietarios para sealarles que podra tener un comprador; todos respondieron de la manera descrita en este estudio.

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de precio correspondiente a estas obligaciones, pero los propietarios se rehsan. El resultado es un mercado inmobiliario que ha estado paralizado por los ltimos dos aos. Ms an, en Pereira no hay repartos zonales de cargas como en Bogot. Por lo tanto no es sorprendente que no hayamos encontrado ninguna transaccin de suelos en las reas de expansin municipal. El hecho de que gran parte de las reas de expansin est ocupada por grandes fincas en manos de poderosos terratenientes obstaculiza an ms las transacciones de suelos; los promotores prefieren mantenerse alejados de dichas reas. En contraste con la situacin en las reas de expansin, hay una competencia feroz entre los promotores por los suelos de reas suburbanas, donde las normas urbansticas permiten subdivisiones para viviendas de baja densidad, no se aplican cargas ni pagos de plusvala y no hacen falta planes parciales. C. Medelln Disponibilidad de suelos para crecimiento urbano Las caractersticas geogrficas, topogrficas y geolgicas de la ciudad de Medelln no dejan mucho suelo para acomodar el crecimiento urbano. La ciudad creci en las mrgenes del Ro Medelln y se ampli gradualmente hacia el este y el oeste. La expansin urbana adicional est limitada por los lindes de las municipalidades vecinas y por terrenos que no son adecuados para urbanizacin. Dadas estas restricciones, la ciudad adopt un modelo de crecimiento compacto que restringe la expansin descontrolada. El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) tiene como objetivo establecer "unos bordes de proteccin o cinturones verdes de contencin, respecto de la presin que ejerza la expansin urbana sobre los extremos superiores de las laderas oriental y occidental. (..) Un crecimiento orientado hacia adentro, con nfasis en las zonas centrales. A pesar de la escasez de tierra y el mandato del POT, Medelln ha crecido rpidamente en aos recientes. Los promotores han aprovechado las normas federales que estimulan los servicios de hotelera, y la ciudad y las municipalidades vecinas estn experimentando una actividad de construccin turstica intensa. reas de estudio El estudio se concentra en tres barrios: Poblado, en el sureste, que es el rea ms exclusiva de la ciudad y que ha tenido un crecimiento muy dinmico desde 1999 (Acuerdo 62); Laureles en la zona este-central, que fue urbanizado en la dcada de 1950 y que cuenta con varios edificios pblicos, como tambin viviendas unifamiliares; y el Centro, que comprende la zona cntrica y sus inmediaciones, y que se considera un rea de alto crecimiento para viviendas de la clase media. Cambios en las normativas de uso del suelo El POT del ao 2000 introdujo cargas y obligaciones asociadas con el redesarrollo del suelo a mayor densidad, es decir cuando se reemplazan viviendas unifamiliares por

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edificios de apartamentos. Los ingresos de las cargas se destinan a un fondo municipal para parques y caminos que sirven el rea redesarrollada. En otras palabras, las inversiones pblicas en parques y caminos son proporcionales a la mayor densidad aprobada para el rea. Las obligaciones corresponden aproximadamente del 10 al 20 por ciento del valor de los lotes que se redesarrollan. En 2006, el POT fue modificado por el Acuerdo 46 que reduce la densidad mxima y la altura de edificios en Poblado, Laureles y Centro. Este cambio en la normativa se aplica a viviendas de medianos y altos ingresos y a suelos para uso comercial. El Acuerdo tambin aument las obligaciones pagaderas al fondo de parques y caminos, y defini el rea de parque estndar como de 4 a 6 m2 por habitante. Cuando hay suelo para este tipo de uso pblico disponible en el lote que se est redesarrollando, se lo debe reservar para uso pblico. Cuando no hay suelo suficiente dentro del lote, se debe efectuar un pago en efectivo al fondo municipal para que la ciudad pueda comprar suelos en el vecindario para construir parques y caminos. En resumen, los cambios normativos redujeron el suelo disponible para crecimiento urbano y aumentaron el costo de las obligaciones para crear ms espacios verdes y caminos. Base de datos y enfoque analtico Seleccionamos una muestra de 43 lotes en Laureles, Poblado y Centro que se ofrecan a la venta durante el perodo de estudio (2008); clasificamos dichos lotes segn el uso del suelo y el nivel de densidad, y obtuvimos informacin sobre los precios de oferta para cada uno de ellos. La tabla 5 muestra los lotes seleccionados, clasificados por barrio, nivel de densidad y uso del suelo. Tabla 5: Distribucin de los lotes de muestra por barrio, densidad y uso del suelo Barrio Alta Laureles Centro Poblado Total
1

Densidad Media 0 0 2 2 Baja 0 0 8 8

Uso del suelo Vivienda Corredore s1 14 10 10 34 2 2 5 9

Total

14 10 0 24

14 12 15 43

El Acuerdo 46/2006 define corredores como reas y corredores para usos/actividades mltiples". En otras palabras, el suelo adyacente a las avenidas principales destinado a usos mltiples.

El precio del suelo utilizado en el anlisis es el precio de oferta publicado para el lote y el precio estimado se basa en nuestro anlisis de las caractersticas del lote y las reglamentaciones aplicables, calculadas usando el mtodo residual (de aqu en ms referido como precio residual). El precio de oferta es aproximadamente 10% superior a los precios del mercado, de acuerdo a las firmas inmobiliarias y avaluadores

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entrevistadas. Comparamos el precio de oferta de cada lote con el precio residual y calculamos la diferencia entre estos dos valores (ver anexo 5). Para estimar el precio residual, definimos varios parmetros que reflejan las reglamentaciones urbanas en vigencia aplicables a cada lote y las variables principales utilizadas por los promotores para determinar la factibilidad de un proyecto. Estos parmetros se pueden resumir de la siguiente manera: 1. Beneficios de urbanizacin aplicables al lote bajo las reglamentaciones actuales (Acuerdo 46 de 2006); 2. Obligaciones urbansticas aplicables al lote, especficamente el rea (m2) que se debe transferir a la municipalidad para parques, instalaciones comunitarias y equipos urbanos, ya sea en forma de cesin o pago de efectivo; 3. Variables del mercado inmobiliario, incluyendo: (i) el margen de ganancias del promotor, como porcentaje de ventas; (ii) el rea (m2) que se puede vender; (iii) el costo de construccin (m2); (iv) el precio de venta (m2); y (v) el costo de las obligaciones urbansticas (en $ y m2). Despus determinamos los precios residuales de los lotes usando una plataforma de simulacin financiera y aplicando el mtodo residual estndar de avalo. Resultados Las diferencias entre los precios de oferta y los precios residuales por nivel de densidad y uso del suelo en los tres barrios se muestran en las tablas 6 y 7. Podemos ver que las diferencias entre el precio de oferta y el precio residual varan considerablemente, dependiendo de los niveles de densidad y el uso del suelo. La mayor diferencia entre medianas ocurre en el rea de baja densidad de Poblado. En ese barrio, las cargas y obligaciones urbansticas son muy altas y tienen un impacto muy fuerte sobre el precio que los constructores estn dispuestos a pagar, si bien el precio de oferta sigue siendo el mismo que antes de que cambiaran las reglamentaciones en 2006. En otras palabras, los propietarios no han tenido en cuenta todava los efectos de los cambios en la normativa. En las reas de densidad alta y media destinadas a viviendas se observan diferencias de ms del 50 por ciento entre el precio de oferta y el precio residual; lo mismo se observa en los corredores del centro de la ciudad. Para la gran mayora de los lotes, las diferencias exceden el 20 por ciento, independientemente del barrio, nivel de densidad o uso del suelo. La nica excepcin es el rea del corredor de Poblado, donde la diferencia es negativa, pero no est claro por qu. Obligaciones urbansticas Dada la incidencia de las obligaciones urbansticas para cada lote, pudimos convertir dichas obligaciones en valores monetarios y despus las comparamos con las ventas proyectadas calculadas para cada lote usando el mtodo de avalo residual. La tabla 8 muestra los resultados de este ejercicio en porcentajes. Encontramos que el costo de las obligaciones urbansticas en los barrios estudiados oscila entre el 5 y 8 por ciento del valor de venta de las unidades construidas sobre el lote desarrollado. Este monto es 32

similar al valor aceptado por los promotores y constructores como margen de ganancia en Medelln. En varias reas de los barrios estudiados, las obligaciones urbansticas eliminan casi por completo los mrgenes de ganancia y se acercan al valor del suelo, estimado en aproximadamente el 10 por ciento del valor de venta.
Tabla 6: Valor del suelo vs. densidad Barrio Mximo Mnimo Laureles 1.742.000 972.222 Centro 1.200.000 625.000 Laureles 974.559 637.804 Centro 627.947 284.602 Laureles 44 34 Centro 48 54 Poblado Poblado Poblado Poblado Poblado Poblado 1.805.869 702.534 61 1.250.000 433.659 65 850.000 518.858 39 250.000 255.427 -2

Alta densidad Precio de oferta Precio residual Diferencias (%) Densidad media Precio de oferta Precio residual Diferencias (%) Baja densidad Precio de oferta Precio residual Diferencias (%)

Mediana 1.318.841 923.077 870.694 467.498 34 49 1.327.935 610.696 54 972.222 380.443 61

Vivienda Precio de oferta

Precio residual

Diferencias (%)

Tabla 7: Valor del suelo vs. uso del suelo Barrio Mximo Mnimo Laureles 1.742.000 972.222 Centro 1.200.000 625.000 Poblado 1.805.869 250.000 Laureles 974.559 637.804 Centro 627.947 284.602 Poblado 702.534 255.427 Laureles 38 27 Centro 42 49 Poblado 57 -14 Laureles Centro Poblado Laureles Centro Poblado Laureles Centro Poblado 2.048.417 2.210.884 1.400.000 1.086.944 1.451.262 1.674.517 47 34 -20 1.400.000 1.851.852 1.000.000 1.079.471 1.446.130 448.432 23 22 55

Mediana 1.318.841 923.077 972.222 870.694 467.498 424.853 27 44 51 1.724.209 2.031.368 1.250.000 1.083.207 1.448.696 1.307.092 37 29 -5

Corredores Precio de oferta

Precio residual

Diferencias (%)

33

Tabla 8: Incidencia de las obligaciones urbansticas

Por niveles de densidad Mximo % Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro Centro-Prado Centro-Villanueva Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Milla Oro Poblado-Castropolo Poblado-Inter Poblado Poblado-Inter 2 Poblado-La 10 Poblado-Patio Bonito Poblado-Frontera Poblado--Loma Frontera 8,8 8,4 10,5 8,2 10,4 8,7 7,2 7,7 5,4 4,3 6,0 5,1 5,3 4,0 4,8 5,3 6,5 7,3 6,8 Mnimo % 7,4 5,4 9,1 8,2 9,5 5,6 5,8 6,8 5,4 4,3 4,6 5,1 5,3 4,0 4,8 5,3 6,5 7,3 6,8 Mediana % 8,1 6,5 9,5 8,2 10,4 7,3 6,5 7,0 5,4 4,3 5,3 5,1 5,3 4,0 4,8 5,3 6,5 7,3 6,8 Mximo % Por barrio Mnimo % Mediana %

10,5

5,4

8,2

8,7

5,4

6,7

7,3

4,0

5,3

Conclusiones Est claro que los propietarios estn tomando conciencia del impacto de las normas urbansticas sobre el valor del suelo. Los efectos y las realidades de los cambios normativos realizados en 2006 estn comenzando a surtir efecto en promotores y constructores. En Laureles, el costo de estas obligaciones asciende al 8.2 por ciento del precio de venta del suelo desarrollado, y en el Centro asciende al 6.7 por ciento. Estos porcentajes son el 55 por ciento y 27 por ciento ms altos (respectivamente) que en Poblado. La menor diferencia entre los precios de oferta y precios residuales se observa en Laureles, y la ms grande en Poblado. Este resultado coincide conque los ajustes normativos han tenido un mayor impacto en la grilla cntrica y en Poblado, mientras que el rea de Laureles ha sido menos afectada. La gran diferencia observada en Poblado se debe a: (a) una intensa actividad inmobiliaria en 2007, que caus un aumento en los precios de las viviendas; esto a su vez cre expectativas de un valor ms alto del suelo entre los propietarios, y estas expectativas todava existen; (b) proyectos comerciales y de servicio en 2007 que crearon una gran demanda de suelo, aplicando presin ascendente sobre los precios del suelo para este tipo de uso; y (c) la diferencia entre los precios de oferta y los precios residuales para lotes zonificados para baja densidad tiende a ser mucho mayor que para lotes destinados a viviendas de alta densidad.

34

Si bien uno espera que los precios del suelo bajen en ciertos sectores de la ciudad debido a los cambios normativos, esto no ocurre de inmediato. Generalmente pasan aproximadamente dos aos para que el mercado refleje las nuevas normas en el valor del suelo, y cuando ello ocurre los precios del suelo permanecen estables, lo cual en trminos reales implica un valor menor. Las transacciones en Laureles, Poblado y el Centro de la ciudad se han interrumpido debido a los altos costos integrados en las nuevas obligaciones urbansticas. Los promotores y constructores tienen suelos suficientes con permisos de edificacin y no estn presionados a comprar suelos adicionales en este momento. Ms an, en el segundo semestre de 2008 la demanda cay debido a la crisis financiera global. Por estas razones, la convergencia entre los precios de oferta y el mximo que un constructor est dispuesto a pagar no se ha producido todava. Los avaluadores y agentes inmobiliarios consultados esperan que el costo de las nuevas cargas y obligaciones urbansticas sean compartidas entre el constructor y el propietario: el propietario deber reducir el precio de oferta y el constructor transferir parte del costo al consumidor final.

35

Anexo 1: Aspectos relevantes de la normativa sobre el Plan Zonal de Usme Del anlisis general del Decreto 252, con fecha 21 de junio de 2007, que adopt la Operacin Estratgica Nuevo Usme - Eje de Integracin Llanos y el Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, se destacan como aspectos relevantes para los efectos pertinentes a este estudio los siguientes:35 El Plan de Ordenamiento Zonal - POZ de Usme es un instrumento de planeacin que contiene el componente urbanstico de la Operacin Nuevo Usme, los instrumentos de gestin y los mbitos espaciales de distribucin equitativa de cargas y beneficios que deben ser asumidos por los propietarios de predios localizados dentro de su mbito de aplicacin. Es por tanto la base para la adopcin y delimitacin del mbito de formulacin de los planes parciales, y se aplica a los suelos urbanos y los de expansin sealados en el plano respectivo de la cartografa oficial que hace parte del Decreto 252/07. Este mapa se compone de 9 planos, de conformidad con el Art. 3.36 La Operacin Nuevo Usme consiste en un conjunto de acciones de planeacin urbanstica, instrumentos de gestin urbana e intervenciones econmicas y sociales, definidas y desarrolladas en el Decreto 252/07, al igual que su componente de planeacin urbanstica y de gestin del suelo, todo lo cual se considera fundamental para consolidar la estrategia de ordenamiento establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogot D.C. Entre las estrategias generales de la Operacin Nuevo Usme, las relativas a la ocupacin del suelo y el establecimiento de un hbitat digno y viviendas de inters social de prioridad (VIS, VIP), proponen desarrollar un modelo de lotes con urbanismo y mdulo bsico de vivienda que se conciben como una unidad productiva en lotes con rea de 72 m2 (6 m x 12 m). La oferta de este tipo de producto debe corresponder al 50% del total del suelo til residencial disponible. Por lo tanto, el clculo del valor residual del suelo para el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios deber considerar esta proporcin de viviendas de inters social. Con la oferta importante de este tipo de producto inmobiliario se busca evitar la subdivisin predial y facilitar el acceso de las familias de menores ingresos mediante la promocin del desarrollo progresivo y la autogestin. Este porcentaje puede ser variado por la Secretara de Hbitat Distrital con base en estudios de demanda que demuestren su

Este Anexo fue escrito por la arquitecta Esperanza Durn. Documentos del Decreto 252/07. Artculo 3. Se incorporan por la presente los siguientes planos al Decreto: Plano no. 1: Localizacin general Plano no. 2: Delimitacin del rea de la Operacin Estratgica y el Plan de Ordenamiento Zonal de Usme Plano no. 3: Tratamientos urbansticos Plano no. 4: Estructura urbana: Estructura ecolgica principal del POZ Plano no. 5: Estructure urbana: Estructura funcional y servicios del POZ Plano no. 6: Estructure urbana: Estructura socioeconmica y espacial del POZ Plano no. 7: reas de actividad del POZ Plano no. 8: Cargas generales y suelos objeto de reparto del POZ Plano no. 9: reas de amenaza y riesgo del POZ
36

35

36

conveniencia. El tamao mnimo de los lotes podr ser ajustado de acuerdo con estudios tcnicos, pero en ningn caso podr ser inferior a 54 m2 La estrategia territorial contempla la ocupacin de toda el rea de la Operacin Nuevo Usme. El desarrollo urbanstico se concretar mediante 4 planes parciales, con las siguientes caractersticas generales conforme a su propsito y destinacin (ver detalle en Art. 20): El Plan Parcial No. 1 tiene como propsito detener las tendencias de crecimiento de la urbanizacin informal que presiona la zona, a travs de una oferta inmobiliaria que incluya lotes con urbanismo y mdulo bsico de vivienda, as como la provisin de suelo para la futura consolidacin del rea de Actividad Especializada Puerta al Llano. El Plan Parcial No. 2 tiene como propsito potenciar el simbolismo del casco urbano actual de Usme actual como ncleo y centro social. Se prev en l un aumento de usos dotacionales secundarios, aumento de densidades de los usos actuales, y caracterizacin como futuro centro de servicios de las zonas rurales de Usme, Ciudad Bolvar y Sumapaz. El Plan Parcial No 3 tiene como propsito la provisin de equipamientos de salud y educacin de oferta regional y urbana en el suelo de expansin de Ciudad Bolvar a travs de un rea de servicios relacionada con el eje vial de integracin Ciudad Regin, Avenida Circunvalar del Sur; un suelo destinado a vivienda al norte de esta avenida y al sur del Plan Parcial y finalmente, la consolidacin del Centro Educativo Regional de Usme y Ciudad Bolvar que atienda la demanda de educacin formal y no formal de la zona y la regin as como de centros de investigacin. El Plan Parcial No. 4 tiene como propsito conformar el borde urbano-rural definitivo y permitir el reasentamiento de la poblacin campesina residente en otras reas de la Operacin Nuevo Usme que deba desplazarse de otros planes parciales. Este Plan Parcial prev el desarrollo de proyectos de productividad sostenible y vivienda de baja densidad. Se podrn desarrollar actividades agrcolas ligadas a proyectos de agricultura peri-urbana.

La distribucin del rea del mbito del Plan segn Tratamientos Urbansticos, que se seala en el Plano No. 3 del Decreto 252/07, es la siguiente:

37

reas de planeacin urbana Conservacin Desarrollo Mejoramiento integral Subtotal Suelos para malla vial y proteccin Total rea bruta

rea (hectreas) 5,4 749,7 13,3 768,4 169,6 938,0

% 0,6 79,9 1,4 81,9 18,1 100,0

En cuanto al sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, el POZ define cuatro reas o sub-mbitos de reparto correspondientes a los cuatro planes parciales. Como parte de las cargas generales, la asignacin de los costos totales de construccin se distribuyen en directa proporcin al valor de los aprovechamientos urbansticos que se concretarn en cada uno de ellos: Planes parciales PP1 PP2 PP3 PP4 Total rea (hectreas) 322.95 125.36 224.88 153.40 826.59 % Participacin 38.79 15.63 27.20 18.38 100.00

Los tipos de suelo involucrados en el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios son los siguientes: Suelos clasificados como de expansin urbana con usos actuales agrcolas y forestales y que se transformarn a usos urbanos, mediante el desarrollo de los planes parciales N 1, 2 y 3. Los suelos que conforman el Plan Parcial No. 4, de acuerdo con las previsiones de este POZ, recibirn a la poblacin campesina de los planes parciales N 1 y N 2, y tendrn unas condiciones especiales de reparto para asegurar tal fin. Suelos clasificados como de expansin urbana con tratamiento de proteccin (corredor ecolgico de restauracin de la Requilina), el cual participar en el reparto equitativo de cargas y beneficios y en los mecanismos de gestin asociada. Los suelos con condiciones especiales de reparto de cargas y beneficios que se describen a continuacin:

38

a. Suelos clasificados como de expansin urbana con procesos de loteos, subdivisiones, ventas, ocupaciones y/o construcciones, sin ajuste a las normas urbansticas. b. Suelos clasificados como urbanos con tratamiento de desarrollo, correspondiente al proyecto Nuevo Usme desarrollado por Metrovivienda. Los propietarios de los suelos de mayor extensin deben cumplir con las obligaciones definidas en la concertacin celebrada con la Empresa de Acueducto y Alcantarillado y estarn obligados a aportar el suelo requerido para el sistema vial arterial, intermedio y local, asegurando las condiciones de configuracin y conectividad del sistema de movilidad que se definen en el POZ y en los planes parciales. Los propietarios de terrenos en asentamientos de origen ilegal participarn en las cargas definidas en el Decreto 252/07, de acuerdo con las condiciones establecidas en cada plan parcial, sin perjuicio de las acciones penales, civiles o administrativas a que haya lugar. Los programas de regularizacin urbanstica o de mejoramiento de barrios que se adopten para esos asentamientos, se articularn a las definiciones de los planes parciales con respecto a la participacin de los propietarios en el reparto. En razn de su condicin fsica o jurdica, no sern objeto de reparto equitativo de cargas y beneficios y, por tanto, no se beneficiarn de la asignacin de aprovechamientos urbansticos, ni directamente ni a travs de mecanismos de transferencia de derechos de construccin, los siguientes suelos que totalizan un rea de 187,86 hectreas: a. Los suelos localizados en la ronda hidrulica de los ros y quebradas. b. Los caminos o vas rurales o urbanas existentes en el momento de la adopcin del Decreto 252/07, siempre que se verifique su calidad de pblicos. c. Los suelos que de conformidad con las determinaciones del POT se consideran con riesgo alto por remocin en masa no mitigable. Con respecto a las cargas derivadas del subsistema vial, el Artculo 31 del Decreto 252/07 establece que las reservas viales para los ejes de integracin nacional y regional de transporte y las afectaciones que se deriven de stas, se excluyen del sistema de reparto. Esto es, ni la Autopista al Llano, ni la Avenida Caracas ni la Avenida Circunvalar del Sur, que hacen parte de la malla arterial principal de integracin ciudad-regin, se tienen en cuenta en el reparto de las cargas y son el resultado del diseo de cada uno de los planes parciales con base en las definiciones estipuladas en el Decreto 252/07. Sin embargo, se aclara que el planteamiento urbanstico del POZ prev el suelo necesario para la ampliacin de la Avenida Caracas. Tambin se aclara (Artculo 29, pargrafos 1 y 2) que para la aplicacin del sistema de reparto del POZ las vas V-4, V-5 y V-6 se consideran de carcter local Sin embargo, las vas V-4 se identifican en el plano No. 5 como vas intermedias obligatorias. En cuanto al suelo necesario para la localizacin de los componentes de los sistemas pblicos, el Artculo 34 seala que los planes parciales debern preverlos conforme a lo dispuesto en los Planes Maestros. El suelo necesario para la ubicacin de estas 39

infraestructuras deber ser adquirido por la empresa pblica correspondiente, atendiendo a las definiciones de precios del suelo que se deriven de la estrategia de gestin del suelo prevista en el POZ. En el Subcaptulo II del Decreto 252/07 se definen las obras de construccin requeridas para la urbanizacin y la escala de reparto de estas cargas a nivel municipal, zonal o local. Los costos de ejecucin de la infraestructura requerida, como requisito para la conversin del suelo de expansin a suelo urbano, se relaciona en el Art. 65 as:
Nivel de reparto No incluido en el reparto zonal (Corresponde a reparto a la escala de ciudad). Zonal Nombre del proyecto Construccin de la Autopista al Llano Construccin de la Av. Caracas Construccin de la Avenida Circunvalar del Sur Construccin de la malla vial arterial principal que consolida la estructura urbana Adecuacin de las zonas de manejo y proteccin ambiental Dotacin mnima del corredor de restauracin La Requilina Compra de suelos con riesgo alto de remocin de tierra en masa Local Construccin de la malla vial intermedia obligatoria (V-4) que siendo cargas locales se computan a nivel del Plan de Ordenamiento Zonal (incluyen algunos elementos de la red de servicios pblicos) Construccin de las vas intermedias (V-5 y V-6) que se computan en cada plan parcial (incluyen algunos elementos de la red de servicios pblicos) Dotacin bsica de zonas verdes Costo total* 32.107.193.988 40.350.501.988 81.010.392.411

Total de inversin regional 153.468.088.387 32.107.193.988 40.350.501.988 81.010.392.411 153.468.088.387

Total de inversin zonal 32.107.193.988

78.206.882.447

128.667.149.597 2.913.802.101

Total de inversin local 209.787.834.145 Inversin total incluida en el reparto 268.053.112.280

(*) Pesos colombianos a junio de 2007. Los valores son estimados e indicativos y sern actualizados por Metrovivienda bajo la coordinacin de la Secretara Distrital del Hbitat, de acuerdo con las variaciones del IPC o de acuerdo con el ndice o la variable que corresponda. (Prrafo, Artculo 65).

40

 El Subcaptulo III, Art. 67, seala la frmula para el clculo del valor del suelo resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios cuando hay acuerdo entre los propietarios para una participacin concertada o cooperacin entre partcipes de un Plan Parcial, as: V (obligacin) = ( Vi* SOR) + (Vr -Vi)* 50%)*SOR) (1) Donde: Vi = Valor inicial del suelo aportado. SOR = Suelo objeto de reparto (m2) Vr = Valor residual medio del suelo (1) El clculo de la variable Vr se encuentra detallado y justificado en el Documento Tcnico de Soporte. El valor residual por metro cuadrado de suelos objetos de reparto (Vr (m2)) est compuesto por la suma del Valor inicial del suelo ms la plusvala neta (Pn) que ser objeto de participacin en un 50% segn el Acuerdo Distrital 118 de 2003: Vr (m2) = Vi+Pn El Art. 78 determina como reglas para la elaboracin de los avalos que las entidades distritales realicen o soliciten para cualquier fin, la obligacin para stas de verificar que se tenga en cuenta la reglamentacin urbanstica vigente en el momento de la realizacin del avalo, y que en ningn caso se incorporen meras expectativas en los precios de los inmuebles avaluados (conforme al Artculo 53 del Decreto Distrital 190 de 2004, Artculo 61 de la Ley 388 de 1997 y Artculo 21 del Decreto Nacional 1420 de 1998). En cuanto a la formulacin de los planes -parciales, el Art. 53 determina que la iniciativa para la formulacin de los planes parciales N 1, 2 y 4 ser del Distrito Capital a travs de Metrovivienda como operador urbano, sin perjuicio de que stos puedan tambin ser promovidos por los propietarios de suelo que voluntariamente se ajusten a las directrices del Decreto 252/07 y su formulacin deber corresponder con la programacin general de las inversiones y actuaciones establecidas en el POZ. Sin embargo, la formulacin y el desarrollo del Plan Parcial N 3 ser directa responsabilidad de los propietarios de los suelos, en concertacin con Metrovivienda y podr adelantarse de manera independiente del avance en el desarrollo de los otros planes parciales. Para la formulacin del plan parcial N 4 podrn concurrir la Secretara de Hbitat, la Secretara Distrital de Planeacin y/o la Secretara Distrital de Ambiente, como entidades encargadas de las acciones relacionadas con el reasentamiento productivo de la poblacin campesina residente en otras reas del POZ.

41

Otros aspectos de importancia a considerar, son: Para todos los efectos de aplicacin de cualquier instrumento de gestin del suelo en la zona, y sin perjuicio de las valoraciones puntuales necesarias para el clculo de plusvala o de aportes, se adoptan los avalos de referencia del suelo realizados luego de efectuado el anuncio del proyecto, conforme al Decreto 266 de 2003. Estos avalos sern actualizados por la Secretara Distrital de Planeacin de acuerdo con la meta de inflacin esperada para la respectiva vigencia fiscal. Metrovivienda puede establecer en su favor el derecho de preferencia en la enajenacin de los inmuebles que se destinen a vivienda de inters social, ya sea en inmuebles que formen o no parte de planes parciales formulados y aprobados. El POZ concreta los motivos de utilidad pblica e inters social que autorizan al Distrito Capital el uso de la expropiacin (Art. 79), y establece como prioritaria la ejecucin del conjunto de obras y proyectos contemplados en el Decreto 252/07, por lo que existen las condiciones de urgencia que puede invocar el Alcalde para decretar la autorizacin del uso de la expropiacin administrativa. La entidad expropiante ser Metrovivienda, entidad que podr utilizar este instrumento a favor de terceros. Como hechos generadores de plusvala, los planes parciales debern proponer mecanismos para permitir que dicha participacin sea recuperada preferentemente en suelo urbanizado destinado para vivienda de inters social prioritaria.

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Anexo 2 Caractersticas de la muestra de lotes ofrecidos a la venta

Lot e No. Barrio Direccin Santa Librada; 7 cuadras de la Av. Caracas Junto a la iglesia principal de Usme Brazuelos Occidental y Mochuelo Alto Bosa San Bernardino Granja La Azotea, Lote 1 Cl. 133 B Sur, Carrera 3 Este Caracterst icas Total $000 2354876 19456000 8397396 3670729 58633312 570000 Ninguna A verificar A verificar No tiene malla vial No hay electricidad Ninguna Miryam Navarro Orduz Orduz Orduz Orduz In. Campestre Se construir un hospital cerca Destinado a VIS solamente Bajo la jida del POZ de Usme cerca del ro Tunjuelito Destinado a VIS y estrato 2 Destinado a VIS en el POZ de Usme Destinado a VIS en el POZ de Usme El rea se compone de dos lotes de 38 y 42 mil m2. Topografa parcialmente llana y parcialmente ondulada Norma 436, topografa llana, en una esquina. Plan Parcial, destinado a VIS Un camino de circunvalacin pasar por el costado del lote. Destinado a VIS El rea se compone de dos lotes de 42666 m2 c/u. Destinado a VIS Destinado a VIS especficas

rea m2

Precio de oferta Por m2 $'000 Total $000 2460000 8192000 17994420 5102700 54911474 750000

Avalo Por m2 $000 28.7 19.0 21.0 71.9 23.5 19.0

Fuente de datos

Observaciones

1 2 3 4 5 6

Usme urbano Usme PP1 Ciudad Bolvar Usme PP2 Bosa Ciudad Bolvar Usme PP1

82000 1024000 399876 51027 2496203 30000

30.0 8.0 45.0 100.0 22.0 25.0

7 8 9 10 11 12 13 14 15

Suba La Colina Los Molinos Sur Kennedy Osorio Usme Bosa Sector Quinave Bosa Lote Gaviotas Ciudad Bolvar

Cl. 146 No. 85D-39 Trv. 12C Bis No. 43B - 26 Sur Cra 88 No. 6A 09 Cl. 135 Sur y Cra 2 Este Granja Campo Verde Av 13 Este No. 16B - 84 Sur San Bernardino Trv. 15 Bis Este No. 50 02 Sur Plan Parcial 1

80000 56575 24000 30000 837046 33129 85332 115434 60000

100.0 104.3 125.0 40.0 75.0 30.9 170.0 20.0 16.7

8000000 5899980 3000000 1200000 62778450 1023686 14506440 2308680 1000020

100.0 60.0 124.0 19.0 53.3 38.5 91.7 27.5 19.0

8000000 3394500 2976000 570000 44624596 1275467 7824944 3171318 1140000

Ninguna Ninguna Ninguna Ninguna S Ninguna Ninguna S S

Base de datos Nidya de Borrero Libardo Avendao Base de datos Orduz Orduz Orduz Orduz Orduz

Anexo 3: Precios de oferta, avalos y precios negociados

(en pesos colombianos a diciembre de 2008) A. Lotes en la zona de expansin de Usme Lote No. Barrio Direccin Junto a la iglesia principal de Usme Brazuelos Occidental y Mochuelo Alto Cl. 133 B Sur, Carrera 3 Este Cl. 135 Sur y Cra 2 Este Plan Parcial 1 PP1 rea m2 Precio de oferta Por m2 Total $'000 $000 Avalo Por m2 $000 Precio negociado $'000 Por m
2

Avalo sin cargas Por m2 '$000

Total $000

Usme PP1 Ciudad Bolvar Usme PP2 Usme PP1 Usme Ciudad Bolvar CAFAM

1,024,000

8.0

8192000

19.0

19456000

8.0

56.8

3 6 10 15 16 Total

399,876 30000 30000 60000 1700000 3243876

45.0 25.0 40.0 16.7 80.0 41.9

17994420 750000 1200000 1000020 136000000 165136440

21.0 19.0 19.0 19.0 20.0 19.8

8397396 570000 570000 1140000 34000000 64133396

NA 19.0 NA 16.7 19.7 15.1

60.3 56.8 56.8 56.8 58.0 57.6

Promedio ponderado B. Lotes en planes parciales establecidos por el Decreto 436/06 Lote No. Barrio Direccin Santa Librada; 7 cuadras de la Av. Caracas Bosa San Bernardino Granja La Azotea, Lote 1 Cl. 146 No. 85D-39 Trv. 12C Bis No. 43B - 26 Sur Cra 88 No. 6A 09 Granja Campo Verde Av 13 Este No. 16B - 84 Sur San Bernardino Trv. 15 Bis Este No. 50 02 Sur rea m2

Precio de oferta Por m2 Total $'000 $000

Avalo Por m2 $000

Total $000

Precio negociado $'000 Por m2

Avalo sin cargas Por m2 '$000

1 4 5 7

Usme urbano Bosa Ciudad Bolvar Suba La Colina

82000 51027 2496203 80000

30.0 100.0 22.0 100.0

2460000 5102700 54911474 8000000

28.7 71.9 23.5 100.0

2354876 3670729 58633312 8000000

28.7 85.0 22.0 100.0

28.7 87.0 29.0 109.0

8 9 11 12 13

Los Molinos Sur Kennedy Osorio Bosa Sector Quinave Bosa

56575 24000 837046 33129 85332

104.3 125.0 75.0 30.9 170.0

5899980 3000000 62778450 1023686 14506440

60.0 124.0 53.3 38.5 91.7

3394500 2976000 44624596 1275467 7824944

NC 124.0 60.0 30.9 NC

86.7 146.0 53.8 48.1 112.0

14 Total

Lote Gaviotas

115434 3860746

20.0 41.4

2308680 159991410

27.5 35.4

3171318 135925743

20.0 33.9

40.3 40.7

Promedio ponderado

Anexo 4: Pereira Planes parciales bajo consideracin en el rea de expansin PP Che Pap Iniciativa privada- Zona de expansin occidental Vivienda, comercio y servicios PP La Isla Iniciativa publica - Zona de expansin occidental - Comercio y servicios PP Macroproyecto de vivienda Iniciativa pblica - Zona de expansin sur- Viviendas de inters social PP San Carlos Iniciativa privada - Zona de expansin sur Viviendas de inters social PP El Refugio Iniciativa privada - Zona de expansin sur- Viviendas de inters social PP La Esperanza Caimalito Iniciativa pblica y privada - Zona de expansin dentro del plan local del corregimiento de Caimalito. No se conocen transacciones en Che Pap, La Isla, San Carlos o La Esperanza. En algunos casos, los propietarios tienen planes para desarrollar los suelos en forma directa, pero en todos los casos el precio de oferta es muy alto. En San Carlos, por ejemplo, se estn efectuando en la actualidad preventas de unidades de viviendas planeadas por los propietarios; y en La Esperanza, el propietario est tratando de asociarse con el gobierno local para desarrollar viviendas populares. El macroproyecto de vivienda Gonzalo Vallejo Restrepo (180 ha.) es un caso especial: El objetivo de este PP es ofrecer suelos con infraestructura pblica completa para el desarrollo de viviendas dignas para las clases menos favorecidas, como tambin viviendas para familias de los estratos 3 y 4 desarrolladas en conjunto con el sector privado. El plan aplicara los instrumentos de gestin de desarrollo estipulados en la Ley 388 de 1997. No obstante hoy, despus de cuatro aos de estudios, el plan an no fue aprobado. No se han producido transacciones reales en la zona; aparentemente los precios de oferta son demasiado altos. Cubre 180 hectreas de suelo. Planes parciales en reas de renovacin, con el desarrollo de por lo menos una Unidad de Actuacin Urbanstica (UAU) PP Ciudad Victoria Iniciativa pblica Vivienda, comercio y servicios PP Bavaria Iniciativa privada Vivienda, comercio y servicios PP San Jos I Iniciativa privada Vivienda, comercio y servicios PP San Jos II Iniciativa pblica Estacin de servicio ms comercio y servicios PP Boulevard Iniciativa privada Comercio y servicios PP Cuba Iniciativa pblica Vivienda, comercio y servicios PP Casa Melh Iniciativa privada Vivienda, comercio y servicios PP Manzana 180 Iniciativa pblica Comercio y servicios

45

Tabla 4.1: Pagos de recuperacin de plusvala en los planes parciales de la zona de expansin occidental (en pesos colombianos a setiembre de 2008) rea bruta total (m2) 56.866 278.934 352.495 212.799 25.076 167.270

Plan Parcial Oasis La Cascada Asturias La Paz La Calleja Brio

Zona de expansin Sur Sur Sur Sur Sur Sur

Uso principal del suelo C Mltiple VIV VIV C PC

Cargas promedio por m2 ($) 23.592 43.966 70.475 18.914 79.998 66.820

Notas: Uso del suelo: C = comercio; PC = Planta de combustible; VIV = Residencial; Mltiple = Uso mixto Las cargas totales combinan el pago en suelo (valor ingresado) y en efectivo.

Tabla 4.2: Distribucin de parcelas por tamao de lote en el rea de expansin occidental Pereira, setiembre de 2008 % % rea total acumulativo acumulativo Cant. De rea de lote en m2 lotes de lotes m2 m2 Menos de 1.000 5000 10000 20000 30000 40000 50000 60000 100000 200000 300000 400000 1.000 4.999 9.999 19.999 29.999 39.999 49.999 59.999 99.999 199.999 299.999 399.999 430.000 Total 22 30 38 65 43 11 9 12 7 6 4 4 2 253 8,7 20,6 35,6 61,3 78,3 82,6 86,2 90,9 93,7 96,1 97,6 99,2 100,0 10.557 74.090 275.525 942.984 1.034.392 381.432 399.550 275.657 1.030.405 928.272 1.015.489 1.388.797 858.000 8,615,150 10.557 84.647 360.172 1.303.156 2.337.548 2.718.980 3.118.530 3.394.187 4.424.592 5.352.864 6.368.353 7.757.150 8.615.150

rea % 0,1 1,0 4,2 15,1 27,1 31,6 36,2 39,4 51,4 62,1 73,9 90,0 100,0

Nota: La cantidad de propietarios distintos no es igual a la cantidad de lotes. Hay 195 propietarios distintos, sin contar los lotes registrados en nombre de los miembros de la misma familia. Pero el tamao y distribucin de los lotes crea un problema serio para los promotores potenciales a la hora de combinar suelos.

46

4.3 Planes parciales aprobados en la zona de expansin occidental de Pereira en setiembre de 2008
Valor de recuperacin segn Decreto ($) 10.536 9.769 49.876 49.876 49.876 49.876 49.876 49.876 49.876 49.876 7.436 6.545 8.520 8.631 8.056

PP

U A U

rea bruta m2 56.866.25

rea neta m2 44.519.65 38.407.90 6.111.75 90.145.25 24.634.61 24.370.27 18.112.75 12.683.46 3.321.80 4.503.53 1.513.98 1.004.85 147.104.08 50.671.29 31.055.36 14.790.84 32.629.31 17.957.28

Comercio/ Servicios m2 85.305.38 74.649.30 10.656.08 64.837.90 17.244.23 17.059.19 12.678.93 12.683.46 1.660.90 2.251.77 756.99 502.43 15.629.00 7.943.00 6.720.00 966.00

Cant. Unidades de vivienda

% de PP (rea bruta)

Zonificacin C C M M M S S S C C Viv U Viv M Viv M Viv U Viv M

Cargas totales ($) 1.341.279.500 1.173.731.080 167.548.420 9.154.689.380 2.570.688.991 2.292.235.495 1.517.207.766 1.141.704.844 298.962.000 755.189.092 347.836.905 230.864.287 25.084.974.881 7.032.426.394 7.447.757.252 2.852.769.393 5.230.267.574 2.521.754.268

Cargas por m2 de rea bruta ($) 23.587 23.585 23.598 32.820 33.724 30.398 27.071 29.091 29.086 54.193 74.250 74.250 71.164 61.729 90.501 57.753 88.916 52.474

Cargas por m2 de rea neta ($) 30.128 30.560 27.414 101.555 104.353 94.059 83.765 90.015 90.000 167.688 229.750 229.750 170.525 138.785 239.822 192.874 160.294 140.431

rea sujeta a plusvala m2 46.778 50.375 1.585 8.335 15.086 6.647 44.430 593 92.387 92.394 14.256 13.376 26.173 13.184 11.704

Oasis 1 2 La Cascada 1 2 3 4 5 6 7 8 Asturias 1 2 3 4 5

49.766.20 7.100.05 278.934.26 76.226.28 75.408.34 56.045.84 39.246.12 10.278.57 13.935.16 4.684.67 3.109.28 352.495.00 113.923.88 82.294.89 49.395.86 58.822.71 48.057.66

87.5 12.5 27.3 27.0 20.1 14.1 3.7 5.0 1.7 1.1 1,916 613 600 168 185 350 32.3 23.3 14.0 16.7 13.6

Tabla 4.3 (continuacin)

PP U A U rea bruta m2 rea neta m2 Comercio/ 2 Servicios m Cant. Unidades de vivienda 714 416 298 47,0 53,0 27,4 28,0 44,6 224 24,9 37,9 70 154 2.650.00 4,4 20,0 12,7 PC C Viv M Viv M PC Viv U Viv U C C I % de PP (rea bruta) Cargas por 2 m de rea bruta ($) 18.914 18.914 18.914 86.308 62.288 63.706 115.249 59.431 35.109 70.499 120.021 66.693 41.776 Cargas por 2 m de rea neta ($) 26.921 24.149 29.967 131.674 111.827 124.024 143.178 80.232 50.227 105.915 145.020 77.249 50.748 P P P P P P P P 23.899 24.136 9.277 8.543 rea sujeta a plusvala 2 m Valor de recuperacin segn Decreto ($)

Zonificacin

Cargas totales ($) 4.024.849.446 1.889.819.078 2.135.030.368 2.981.759.921 589.996.660 615.781.265 1.775.981.996 9.941.085.749 1.465.274.140 4.468.028.106 883.831.223 2.234.676.557 889.275.723

La Paz 1 2 La Calleja 1 2 3 Brio 1 2 3 4 5

212.798.70 99.917.04 112.881.66 34.548.00 9.472.00 9.666.00 15.410.00 167.270.00 41.735.00 63.377.00 7.364.00 33.507.00 21.287.00

149.503.69 78.257.49 71.246.20 22.645.00 5.276.00 4.965.00 12.404.00 123.904.43 29.173.08 42.185.12 6.094.54 28.928.28 17.523.41

2.120.00 1.380.00 740.00 27.053.95 8.340.63 7.267.21 11.446.11 38.700.00 4.411.00 31.639.00

Zonificacin: C = Comercio ; PC = Planta de combustible; S = Servicio; Viv U = Vivienda unifamiliar; ViV M = vivienda multifamiliar; I = Mejora integral; M = Uso mltiple P = Por determinar.

48

Anexo 5: Valores del suelo en Medelln

(Valores en pesos colombianos a 2008) A. Clasificados por densidad Alta densidad Precio de oferta Por sector Mxima Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado 1.555.556 1.742.000 1.388.889 1.100.352 1.196.911 1.081.081 1.000.000 1.200.000 Mnima 1.315.000 972.222 1.200.000 1.100.352 1.119.403 708.333 846.154 625.000 Mediana 1.435.278 1.568.056 1.318.841 1.100.352 1.160.000 1.000.000 923.077 900.000 Mxima Por barrio Mnima Mediana

Laureles

1.742.000

972.222

1.318.841

Centro

1.200.000

625.000

923.077

Avalo (mtodo residual) Por sector Mxima Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado 950.546 974.559 812.336 637.804 941.080 506.184 627.947 506.136 Mnima 849.502 727.683 660.080 637.804 868.303 430.008 284.602 405.275 Mediana 900.024 915.457 775.381 637.804 870.694 501.817 456.275 467.498 Mxima Por barrio Mnima Mediana

Laureles

974.559

637.804

870.694

Centro

627.947

284.602

467.498

Diferencia entre el precio de oferta y el avalo (en por ciento) Por sector Mxima Mnima Mediana Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado 64 79 71 73 27 114 59 137 55 34 82 73 29 65 197 54 59 71 70 73 33 99 102 93 Mediana

Laureles

51

Centro

97

Densidad media Precio de oferta Por sector Mxima Poblado Poblado-Castropolo Poblado-Patio Bonito 850.000 1.805.869 Mnima 850.000 1.805.869 Mediana 850.000 1.805.869 Mxima 1.805.869 Por barrio Mnima 850.000 Mediana 1.327.935

Avalo (mtodo residual) Por sector Mxima Poblado Poblado-Castropolo Poblado-Patio Bonito 518.858 702.534 Mnima 518.858 702.534 Mediana 518.858 702.534 Mxima 702.534 Por barrio Mnima 518.858 Mediana 610.696

Diferencia entre el precio de oferta y el avalo (en por ciento) Por sector Mxima Poblado Poblado-Castropolo Poblado-Patio Bonito 64 157 Mnima 64 157 Mediana 64 157 Mediana 117

Baja densidad Precio de oferta Por sector Mxima Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Inter Poblado-Inter 2 Poblado-Loma Frontera 1.150.000 250.000 1.250.000 972.222 816.667 Mnima 900.000 250.000 1.250.000 972.222 684.211 Mediana 1.025.000 250.000 1.250.000 972.222 709.939 Mxima Por barrio Mnima Mediana

Poblado

1.250.000

250.000

972.222

Avalo (mtodo residual) Por sector Mxima Poblado Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Inter 433.659 255.427 380.443 Mnima 432.532 255.427 380.443 Mediana 433.096 255.427 380.443 Mxima 433.659 Por barrio Mnima 255.427 Mediana 380.443

50

Por sector Mxima Poblado-Inter 2 Poblado-Loma Frontera 353.395 427.765 Mnima 353.395 418.226 Mediana 353.395 424.853 Mxima

Por barrio Mnima Mediana

Diferencia entre el precio de oferta y el avalo (en por ciento) Por sector Mxima Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Inter Poblado-Inter 2 Poblado-Loma Frontera 165 -2 229 175 91 Mnima 108 -2 229 175 64 Mediana 137 -2 229 175 67 Mediana

Poblado

156

B. Clasificacin por uso del suelo Uso residencial Precio de oferta Por sector Mxima Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Castropolo Poblado-Inter Poblado-Inter 2 Poblado-Patio Bonito Poblado-Loma Frontera 1.555.556 1.742.000 1.388.889 1.100.352 1.196.911 1.081.081 1.000.000 1.200.000 1.150.000 250.000 850.000 1.250.000 972.222 1.805.869 816.667 Mnima 1.315.000 972.222 1.200.000 1.100.352 1.119.403 708.333 846.154 625.000 900.000 250.000 850.000 1.250.000 972.222 1.805.869 684.211 Mediana 1.435.278 1.568.056 1.318.841 1.100.352 1.160.000 1.000.000 923.077 900.000 1.025.000 250.000 850.000 1.250.000 972.222 1.805.869 709.939 Mxima Por barrio Mnima Mediana

Laureles

1.742.000

972.222

1.318.841

Centro

1.200.000

625.000

923.077

Poblado

1.805.869

250.000

972.222

51

Avalo (mtodo residual) Por sector Mxima Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Castropolo Poblado-Inter Poblado-Inter 2 Poblado-Patio Bonito Poblado-Loma Frontera 950.546 974.559 812.336 637.804 941.080 506.184 627.947 506.136 433.659 255.427 518.858 380.443 353.395 702.534 427.765 Mnima 849.502 727.683 660.080 637.804 868.303 430.008 284.602 405.275 432.532 255.427 518.858 380.443 353.395 702.534 418.226 Mediana 900.024 915.457 775.381 637.804 870.694 501.817 456.275 467.498 433.096 255.427 518.858 380.443 353.395 702.534 424.853 Mxima Por barrio Mnima Mediana

Laureles

974.559

637.804

870.694

Centro

627.947

284.602

467.498

Poblado

702.534

255.427

424.853

Diferencia entre el precio de oferta y el avalo (en por ciento) Por sector Mxima Laureles-Santa Teresita Laureles-Av. Nutibara Laureles-Estadio Laureles-Ftima Laureles-Conquistadores Centro-Boston Centro-Bombon Centro-Prado Poblado-Tr. Inferior Poblado-Tr. Superior Poblado-Castropolo Poblado-Inter Poblado-Inter 2 Poblado-Patio Bonito Poblado-Loma Frontera 64 79 71 73 27 114 59 137 165 -2 64 229 175 157 91 Mnima 55 34 82 73 29 65 197 54 108 -2 64 229 175 157 64 Mediana 59 71 70 73 33 99 102 93 137 -2 64 229 175 157 67 Mediana

Laureles

51

Centro

97

Poblado

129

52

Corredores viales Precio de oferta Por sector Mxima Laureles Centro Poblado Laureles-Av. Nutibara Centro-Villanueva Poblado-Tr. Superior Poblado-Milla Oro Poblado-La 10 Poblado-Frontera 2.048.417 2.210.884 1.000.000 1.400.000 1.300.000 1.200.000 Mnima 1.400.000 1.851.852 1.000.000 1.300.000 1.300.000 1.200.000 Mediana 1.724.209 2.031.368 1.000.000 1.350.000 1.300.000 1.200.000 Mxima 2.048.417 2.210.884 1.400.000 Por barrio Mnima 1.400.000 1.851.852 1.000.000 Mediana 1.724.209 2.031.368 1.250.000

Avalo (mtodo residual) Por sector Mxima Laureles Centro Poblado Laureles-Av. Nutibara Centro-Villanueva Poblado-Tr. Superior Poblado-Milla Oro Poblado-La 10 Poblado-Frontera 1.086.944 1.451.262 448.432 1.674.517 1.575.801 1.038.382 Mnima 1.079.471 1.446.130 448.432 1.673.205 1.575.801 1.038.382 Mediana 1.083.207 1.448.696 448.432 1.673.861 1.575.801 1.038.382 Mxima 1.086.944 1.451.262 1.674.517 Por barrio Mnima 1.079.471 1.446.130 448.432 Mediana 1.083.207 1.448.696 1.307.092

Diferencia entre el precio de oferta y el avalo (en por ciento) Por sector Mxima Laureles Centro Poblado Laureles-Av. Nutibara Centro-Villanueva Poblado-Tr. Superior Poblado-Milla Oro Poblado-La 10 Poblado-Frontera 88 52 123 -16 -18 16 Mnima 30 28 123 -22 -18 16 Mediana 59 40 123 -19 -18 16 Mediana

-4

53