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Dissertao apresentada Universidade de Aveiro para cumprimento dos requisitos necessrios obteno do grau de Mestre em Planeamento do Territrio Inovao e Polticas de Desenvolvimento, realizada sob a orientao cientfica do Doutor Eduardo Anselmo Moreira Fernandes de Castro, Professor Associado da Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas da Universidade de Aveiro e sob a Co-Orientao cientfica do Mestre Joo Jos Loureno Marques, Assistente da Universidade de Aveiro da Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas da Universidade de Aveiro.
Dedico este trabalho aos que me acompanharam com um constante apoio e que tornaram possvel esta dissertao
o jri
presidente Doutora Maria Lus Rocha Pinto,
Professora Associada da Universidade de Aveiro
agradecimentos
Desejo agradecer a todos os que me ajudaram na realizao desta dissertao que me apoiaram nos momentos mais complicados e que no me deixaram sozinha. Ao meu orientador Doutor Eduardo Anselmo Moreira Fernandes de Castro pelo estmulo e vivacidade que coloca nas suas intervenes, promovendo o debate para se ir mais alm. Ao meu co-orientador Mestre Joo Jos Loureno Marques pelo constante apoio, dedicao, orientao e persistncia por ele depositados nesta dissertao, que sem ele no seria possvel de se realizar. A minha famlia por todo o seu amor e carinho, pela sua enorme pacincia e ajuda no percurso deste caminho.
palavras-chave
resumo
O presente trabalho tem por objectivo perceber o mercado imobilirio do municipio de Aveiro, tendo em conta a problemtica da oferta e da procura da especificidade do mercado habitacional. usada a anlise hednica para determinao das caracteristicas(variveis, atributos) fisicas e da envolvente, que so determinantes para a explicao do preo dos imveis. O resultado pretende ser um instrumento de apoio a tomada de deciso, em polticas de planeamento e de habitao da cidade de Aveiro.
keywords
Real Estate Housing Market, Supply, Demand Search, hedonic pricing model.
abstract
The present work aims to understand the real estate market of the municipality of Aveiro, taking into account the problem of supply and demand of the specific housing market. It is used hedonic analysis to determine the characteristics (variables, attributes) and physical surroundings, which are decisive for the explanation of house prices. The result is intended as a tool to support decision making in planning policies and housing in the city of Aveiro.
NDICE
Pgina
I) Num Quadro Nacional O Plano Estratgico da Habitao................26 II) Num Quadro da Unio Europeia - Sustentabilidade do Solo..................27
2.1.5- SINTESE......29 2.2- ANLISE TERIA DE MODELOS HEDNICOS..............................................................31 2.2.1- EVOLUO HISTRICA DOS MODELOS HEDNICOS...32 2.2.2- RESTRIES METODOLGICAS DOS MODELOS...........33 2.2.3- ESTUDOS DE CASOS COM MODELOS HEDNICOS............................34 Ao Nvel Ambiental...................................36
Ao Nvel das Acessibilidades.......................................... 39 Ao Nvel da Construo e/ou Arquitectnicos....................................40 Ao Nvel das Caractersticas Sociais...........................................................42
2.2.4- SNTESE......44
CAPTULO 4 CONCLUSES...........................................................................................89 BIBLIOGRAFIA REFERENCIADA.....................................................................................93 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA.........................................................................................96 ENDEREOS VISITADOS NA INTERNET.......................................................................98 ANEXOS................................................................................................................................101 ANEXO-I -Entrevistas realizadas aos Agentes do Mercado Imobilirio......................103 ANEXO-II - Amostra (200 imveis) com as caractersticas fsicas e da envolvente de cada habitao............................................................................................................115 ANEXO- III -Comparao dos Modelos (Modelo n. 1 e Modelo Finanas)................123
ii
NDICE DE FIGURAS
Figura n. 1 - Esquema metodolgico da investigao............................................................8 Figura n. 2 - Taxas de crescimento dos alojamentos Enquadramento Internacional.....14 Figura n. 3 Cidade de Flrida.............................................................................................36 Figura n. 4 Cidade de Ohio................................................................................................38 Figura n. 5 Cidade de Belfast.............................................................................................39 Figura n. 6 Cidade de Canto............................................................................................41 Figura n. 7 - Pas de Gales...................................................................................................43 Figura n. 8- Localizao do Municpio de Aveiro na Regio Centro e suas acessibilidades.............................................................................................................................................47 Figura n. 9 Campus Universitrio de Aveiro......................................................................49 Figura n 10 - Alvars emitidos nos anos de 2004, 2005,2006 pela CMA.............................54 Figura n.11-Nmero de fogos criados a partir da emisso de alvar entre 2005 e
2006..........................................................................................................................................55
Figura n. 12- Distribuio da Tipologia Habitacional no Municpio de Aveiro.......................56 Figura n. 13 - Caracterizao dos edifcios das freguesias em estudo................................57 Figura n. 14- Planos de Ordenamento do Territrio Aprovados...........................................60 Figura n. 15 - Planos de Pormenor.......................................................................................61 Figura n. 16- Plano de Urbanizao Polis............................................................................62 Figura n. 17 - Mapa das Freguesias seleccionadas do Municpio de Aveiro........................64 Figura n. 18 - Mapa da distribuio geogrfica das habitaes estudadas..........................66 Figura n. 19 - Caractersticas para a definio dos atributos de localizao........................67
iii
NDICE DE QUADROS
Quadro n1 - Caracterizao do Municpio e das Freguesias em estudo, ao nvel da populao residente, em 1991 e 2001......................................................................................50 Quadro n2 - Caracterizao por faixa etria do Continente, Regio Centro, Baixo Vouga e
Concelho de Aveiro...................................................................................................................51
Quadro n3 -Dinmica sectorial, oferta da construo, de 2003 a 2008.................52 Quadro n 4 - Evoluo dos pedidos de construo e loteamentos de 2000 a 2007.........54 Quadro n5-Distribuio da Amostra dos dados recolhidos, relativamente s freguesias...............................................................................65 Quadro n6-Amostra dos dados recolhidos por tipologias, relativamente as freguesias..........................................................................65 Quadro n 7-Anlise das Variveis................68 Quadro n 8 - Modelo Sumrio.......................70 Quadro n 9 - Coeficientes de regresso (10 variveis)........................................................71 Quadro n 10 - Coeficientes de regresso (6 variveis)........................................................73 Quadro n 11 - Coeficientes de regresso (4 variveis)........................................................75 Quadro n 12 - Coeficientes de regresso (6 variveis)........................................................77 Quadro n 13 Comparao entre os valores estimados pelos Modelos e os valores
reais...........................................................................................................................................82
iv
NDICE DE ABREVIATURAS
AICCOPN- Associao dos Industriais da Construo Civil e Obras Pblicas APEMIP - Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal AM -reas Metropolitanas CEE - Comunidade Econmica Europeia CIMI -Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis CMA Cmara Municipal de Aveiro DDPT- Departamento de Desenvolvimento e Planeamento Territorial DGT- Direco Geral do Tesouro DGOTDU -Direco-Geral do Ordenamento do Territrio e Desenvolvimento Urbano DL Decreto-lei IGAPHE -Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional IGT - Instrumentos de Gesto Territorial INE- Instituto Nacional de Estatstica INH- Instituto Nacional de Habitao IORU - Interveno Operacional Renovao Urbana PEH - Plano Estratgico da Habitao PER Programa Especial de Alojamento PDM -Plano Director Municipal PIAS - Plano Integrado de Aveiro Santiago PMOT - Planos Municipais de Ordenamento do Territrio
PNPOT- Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio POLIS - Programa de Requalificao Urbana e Valorizao Ambiental das Cidades PP- Plano de Pormenor PRAUD- Programa de Recuperao de reas Degradas PROT- Plano Regional de Ordenamento do Territrio PU- Plano de Urbanizao PUCA - Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro QCA II- Quadro Comunitrio de Apoio II RAN -Reserva Agrcola Nacional REN -Reserva Ecolgica Nacional RJIGT- Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial SAAL- Servio de Apoio Ambulatrio Local SIG- Sistema Informao Geogrfica UE- Unio Europeia URBAN- Programa Comunitrio destinado revitalizao e requalificao das reas urbanas
degradadas das zonas metropolitanas
vi
Actualmente em Portugal vive-se um perodo de recesso econmica. Os dados do Instituto Nacional de Estatstica (INE, 2009), mostram claramente que os indicadores econmicos tm tido acentuada queda na economia portuguesa. Analisando esses dados verifica-se que: a) relativamente ao Produto Interno Bruto: em 2007 a variao foi de 1,9, em 2008 de 0,0 e em 2009 a variao passa para um resultado negativo de -2,7; b) no consumo privado: para os anos referenciados de 2007 a 2009, tem-se uma variao de 1,6, para1,7 e -0,8; c) no consumo pblico: para o mesmo perodo (2007 a 2009), a variao foi de 0,0, 1,7 e 3,5; d) nos indicadores de exportao: no ano de 2007 foi de 7,5; em 2008 houve um resultado negativo de -0,5, que se acentuou em 2009 e passou para -11,6; e) nos indicadores de importao: a tendncia de decrscimo da variao manteve-se para os trs anos em anlise; em 2007 foi de 5,1, em 2008 caiu para 2,1 e em 2009 teve igual tendncia negativa de - 9,2; f) no investimento: verificou-se que para o ano de 2007 foi de 3,1, caindo para -0,7 em 2008 e para -12,9 em 2009. O mercado imobilirio nacional no consegue fugir a esta realidade e, por isso, nestes ltimos tempos tem-se verificado, tambm, uma forte diminuio na dinmica deste sector. Segundo dados da Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal (APEMIP), em 2007 venderam-se 201 mil imveis, em 2008 venderam-se 173 mil imveis, houve uma reduo nas
vendas relativamente a 2007 de 16% e em 2009 somente 152 mil imveis, um decrscimo que correspondente a 12%. Aliadas a estes indicadores, existem ainda as novas dinmicas demogrficas e familiares, que indicam para diferentes necessidade habitacionais (por exemplo, alteraes tipolgicas do fogo), porque existe: i) movimento migratrio de regies do interior para as grandes
cidades (xodo rural) um fenmeno que continua a existir: entre 2006 e 2007, o crescimento efectivo da populao urbana foi positivo (+0,17%), colocando em evidncia a importncia da componente migratria na evoluo da populao residente. Note-se que, neste perodo, a taxa de crescimento migratrio nacional foi estimada em +0,18%.... (INE, 2007). Acresce ainda um outro movimento migratrio, o dos imigrantes em Portugal, que tem vindo a aumentar, sendo que em 1996 havia 172912 estrangeiros e em 2006, 437126. O peso dos imigrantes na populao passou de 1,7%, em 1996, para 4,1%, em 2006, na sua maioria constitudos por cidados brasileiros, cabo-verdianos, ucranianos, angolanos e guineenses (INE, 2006).
ii)
diminudo na ordem dos 6%, entre 2001 e 2007 (INE, 2007). Para este facto, apontam-se trs razes:
a)
62,12% relativamente a 2006 (Labor. pt, 2008); b) a diminuio da natalidade: em 1987 a natalidade era de
12,2%, passando para 10 e 9,8 %, em 2006 e 2008, respectivamente; de acordo ainda com a anlise deste instituto, o nmero mdio de filhos por mulher caiu de 1,41 para 1,36, entre 2005 e 2008 (INE, 2007; INE, 2008), o que atesta estes resultados;
c)
INE, entre 1960 e 2004, passou de 8 para 17 % de populao idosa face ao total da populao, e prev-se que em 2050 (INE, 2005) esta faixa da populao represente cerca de 28% a 40% do total.
Estas situaes justificam o desequilbrio habitacional existente. Aliada a toda esta problemtica da carncia de habitao, existe um grave problema de carcter econmico nas famlias portuguesas. De acordo com o Banco de Portugal, no ano de 2007, o endividamento das famlias portuguesas atingiu o valor mais alto dos ltimos 13 anos; estas deviam banca 122 mil milhes de euros, dos quais 98 mil milhes de euros de crdito habitao, o que est implcito numa taxa de endividamento de 129% do rendimento disponvel das famlias. Perante esta realidade, considera-se relevante a compreenso do mercado imobilirio habitacional nacional. No mercado imobilirio no existe concorrncia perfeita, porque para tal acontecer necessrio que exista transparncia nas transaces e
homogeneidade nos bens a transaccionar. Por se tratar de um bem com um carcter altamente concorrencial, torna-se cada vez mais importante conhecer a realidade e quais os factores que o condicionam. O mercado imobilirio tem caractersticas prprias que o tornam um tema particular, pois as caractersticas de cada bem so nicas, em virtude de no existirem dois imveis exactamente iguais. A oferta, por sua vez, pode ser limitada pelos Planos e a sua associao s regras urbansticas. A este nvel pode estabelecer-se uma relao directa entre o planeamento urbanstico e o mercado imobilirio. urgente e fundamental, por isso mesmo, modelar esta relao, de modo a identificar quais as estratgias e
medidas a adoptar. Ter conscincia do territrio que nos contextualiza, em termos das caractersticas que contribuem/influenciam a sua variabilidade, fundamental para melhor se poder planear o futuro, j que a ausncia de estratgias para a Cidade promove a inrcia. Associado ao tema habitao encontra-se o sector da construo civil que, na actual realidade econmica, um dos mais relevantes para a economia portuguesa, uma vez que emprega directa e indirectamente um grande nmero de trabalhadores (cerca de 8% da populao portuguesa; no se sabe, em concreto, a percentagem, pois muitos so trabalhadores ilegais), movimentando muitos milhes de euros por ano 1 . Esta importncia foi reforada no congresso, realizado a 28 de Maio de 2008 em Lisboa, intitulado, Os Sectores da Construo e do Imobilirio em Portugal e Espanha. De acordo com Santos2, no seu discurso de abertura, a indstria da construo representa, de forma directa, quase 6% do PIB e 11% da populao activa . Sendo um sector com um peso significativo na economia portuguesa, a compreenso de toda a sua dinmica, reveste-se de extremo interesse, tanto econmico como social. O mercado habitacional sofre tambm de carncia na coordenao de informao, que reflecte as suas caractersticas. A reflexo sobre o planeamento pode e deve ser feita a partir de modelos de avaliao, apoiada em dados estatsticos e outras fontes de informao disposio do municpio. neste sentido que este trabalho d o seu contributo. Partindo do levantamento de dados sobre o mercado da habitao, mais especificamente, realando os atributos fsicos da habitao e atributos exteriores de um imvel, procura perceber-se quais as determinantes que mais influenciam as pessoas no
Contributos Para o Plano Estratgico de Habitao 2008-2013- Relatrio 1 Bastonrio da Ordem dos Engenheiros (www.ordemdosengenheiros.pt)
momento de escolha da sua habitao. Esta reflexo contribui para a necessidade da criao de novos entendimentos metodolgicos, para que as aces ao nvel local de transformao do uso do solo, sejam apoiadas em dados rigorosos. Com este trabalho pretende-se lanar as bases para uma metodologia em que se obtenha um acervo de dados ligados habitao, para que possa ser utilizado pelo Municpio no Planeamento e Ordenamento Territorial, como mais um instrumento a ser tido em conta por este. A importncia deste estudo, prende-se com a necessidade de entendimento do mercado imobilirio, em torno da questo da avaliao de imveis, neste caso especfico, ao Municpio de Aveiro, tendo em conta a problemtica da oferta e da procura do mercado imobilirio.
1.1- OBJECTIVOS
Na presente dissertao, atravs de uma anlise hednica de preos, procuram-se identificar quais as caractersticas de um imvel residencial, que sejam determinantes na avaliao das preferncias do consumidor do produto habitao. O fenmeno da habitao ser analisado empiricamente no Municpio de Aveiro segundo duas perspectivas:
i)
1.2 - METODOLOGIA
Para atingir os objectivos propostos, esta dissertao seguiu a metodologia que a seguir se apresenta.
i)
mercado imobilirio habitacional, de modelos hednicos e teorias, para a caracterizao do objecto deste estudo.
ii)
transaces efectuadas no ano de 20053 (procura) no Municpio de Aveiro, onde se conseguiram obter 200 imveis, com escrituras (realizadas em notrios privados) efectuadas nesse perodo, com os seus respectivos atributos (fsicos e de localizao). Utilizao de uma base geogrfica de informao para geo-
referenciao dos imveis de forma a definirem-se caractersticas, atributos de localizao. Estes atributos foram decididos em funo da maior ou menor proximidade a determinadas
amenidades urbanas, baseados em distncias a diversos servios, equipamentos, etc. iii) Caracterizao do Mercado Imobilirio.
dados recolhidos e identificao dos atributos que determinam a deciso final da compra de uma habitao. Realizao de entrevistas aos agentes econmicos
(construtores e imobilirias) com o fim de validar os resultados do modelo hednico anteriormente definido.
Dificuldade na recolha da amostra, devido a falta de elementos presentes nas escrituras, como sendo: reas, idade, entre outros. Na escritura consta somente o nmero da licena de habitabilidade da habitao em causa. A licena de habitabilidade de cada habitao, encontra-se disponvel em formato de papel, na Cmara Municipal de Aveiro. Alguns dados foram ainda recolhidos na repartio de finanas, relativamente a atribuio de alguns valores patrimoniais do imvel.
3
iv)
Sntese conclusiva.
cruzamento dos resultados dos modelos e das entrevistas realizadas. Apontamentos de novas estratgias, desafios, para o
mercado e seus agentes (compradores, vendedores, empresas de construo, promotores imobilirios, etc.).
Na figura que se segue apresentado o esquema metodolgico proposto para o trabalho em causa.
Metodolog ia Modelo H ednico E ntrevis tas c om ag entes do s ec tor (imobilirio e cons truo)
hednicos
P reo rea B ruta L ocaliz ao do pis o rea do s to rea da arreca da o rea das varandas rea da g arag em Ida de D is tnc ias s es colas D is tnc ia ao c emitrio D is tnc ia ao c entro c omerc ial D is tnc ia a z onas verdes D is tnc ia a equipamentos D is tnc ia a hos pital D is tnc ia pris o D is tnc ia ao merc a do A ces s ibilidade a caminho de ferro D is tnc ia U nivers idade D is tnc ia a bairro s ocial D is tnc ia a ja rdins de infncia D is tnc ia a s ervios adminis trativos D is tnc ia a mus eus
Esta monografia encontra-se dividida em quatro partes. No Captulo 1 foi apresentada a justificao do tema, a importncia do estudo, a definio dos objectivos, a metodologia e estrutura do trabalho. No Captulo 2 faz-se o enquadramento terico e reviso de conceitos relativamente a problemtica habitao; nesta perspectiva apresenta-se a metodologia de avaliao hednica, atravs de alguns estudos paradigma, baseados em modelos hednicos que utilizam o mercado imobilirio habitacional em vrios contextos. No Captulo 3 apresenta-se o desenvolvimento emprico da problemtica em que se estudam 200 imveis transaccionados no ano de 2005 no Municpio de Aveiro. Tendo por base uma anlise hednica, definem-se 23 variveis, estuda-se o comportamento da funo preo, relativamente s caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos imveis seleccionados, atravs de diversos modelos, mostrandose ainda os resultados das entrevistas realizadas, confirmando as concluses da modelao proposta. No Captulo 4, apresentam-se as concluses reflectivas sobre o tema e apontando pistas para as estratgias a seguir.
Neste captulo pretendem-se enquadrar os conceitos associados problemtica em estudo, habitao em Portugal. Para isso:
a)
na perspectiva do mercado, das polticas e do planeamento, dando nfase problemtica da habitao a nvel nacional e internacional; a nvel nacional, o Plano Estratgico da Habitao (PEH) apresenta um diagnstico acompanhado de propostas de caminhos a seguir, para o perodo 2008-2013; a nvel internacional a Unio Europeia, prope na sua Agenda Territorial e na Carta de Leipzig, a temtica do Desenvolvimento Sustentvel, como chave importante no processo de Planeamento Urbano; apresenta-se a metodologia da avaliao hednica como uma
b)
funo hednica que relaciona o preo de um imvel, com as suas diversas caractersticas e procurando perceber os atributos mais importantes na definio do preo de um imvel; para este caso apresentam-se alguns estudos baseados em modelos hednicos que utilizam o mercado imobilirio habitacional em variados contextos (ambientais, sociais, acessibilidades, arquitectnicas, entre outros), sendo que desta anlise conseguem-se perceber quais as variveis de maior relevncia para o estudo dos dados recolhidos.
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O mercado imobilirio em Portugal marcado por vrios perodos: 1) regime Salazarista, 2) ps-revoluo, 3) entrada de Portugal na CEE 4 na dcada de 80, 4) exploso construtiva da dcada de 90 , 5) recesso dos nossos dias.
1) No perodo do regime Salazarista (dcadas 50 a 70), o mercado era controlado pelo estado, Salazar prosseguia uma poltica de noindustrializao e no-urbanizao do pas que fazia com que, em 1950, o Continente tivesse uma taxa de urbanizao de cerca de 20%; em 1960 de 23% e 26,4% em 1970 (PEH, 2008/2013). 2) Com a independncia das colnias portuguesas, em 1974, verificou-se que 600 mil portugueses retornaram de frica, metade dos quais para Lisboa e num pequeno espao de tempo (aproximadamente 3 anos) , (Valena, 2001); registaram-se tambm movimentos migratrios internos que se acentuaram ainda mais, do interior para o litoral, para as cidades do Porto e de Lisboa; no perodo da dcada de 70 a 80 o mercado imobilirio encontrou-se em crescimento, reflectindo a carncia de habitao, havendo descontrolo na
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construo e na ocupao do territrio, dando lugar a bairros e a casas clandestinas, de forma a vencer esta necessidade premente. 3) Com a integrao de Portugal na CEE, na dcada de 80 o governo passa a beneficiar dos fundos estruturais, que permitem a sua utilizao em infraestruturas de carcter social, habitao, estruturas virias, etc; ainda nesta dcada a privatizao da banca, que no perodo ps - revolucionrio havia sido incorporada no sector pblico, veio proporcionar que as operaes de crdito imobilirio se fossem expandindo aos poucos; a criao, por parte do crdito bonificado de acesso habitao foi um dos factores que levou dinamizao do parque habitacional. 4) A dcada de 90 caracteriza-se por uma forte dinmica construtiva5, proporcionada pela confiana econmica dada aos diversos agentes envolvidos no mercado imobilirio, pelas reduzidas taxas de juro e de inflao e pelo crescimento da economia portuguesa. 5) Com a entrada no novo milnio, desde 2001, houve uma alterao dos pressupostos anteriormente referidos, subida das taxas de juro, instabilidade dos mercados financeiros, retraco na economia portuguesa, acompanhada pela crise mundial nos mercados imobilirios e financeiros. Factores como as alteraes demogrficas (baixa natalidade,
envelhecimento, etc.) alteraes no modo de vida (divrcios, unies de facto, etc.), movimentos migratrios provocados pelo desemprego, a subida das taxas de juros, o aumento dos custos de construo, a saturao do mercado, conforme se pode analisar nos dados que se apresentam a seguir, tem conduzido a uma retraco significativa da construo residencial, que se reflecte no mercado imobilirio num decrscimo da procura. Actualmente o mercado habitacional em Portugal, caracteriza-se por uma percentagem elevada de fogos vagos, dos quais um significativo nmero se
5 nas ltimas trs dcadas o surto construtivo e os ritmos de ocupao do solo foram muitos elevados, pois cerca de
63% dos alojamentos clssicos, existentes em 2001, foram construdos entre 1971 e 2001; pg. 27 - Contributos para o Plano Estratgico de Habitao-2008/2013, Diagnstico de Dinmicas e Carncias Habitacionais, www.portaldahabitao.pt
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encontra em estado de degradao.6, pelo que necessrio conhecer as necessidades habitacionais. Estamos num perodo de mudana do mercado imobilirio que interessa analisar, do ponto de vista das dinmicas da oferta e da procura.
i)
Ao nvel da oferta, Portugal regista comportamentos semelhantes tendncia internacional dos restantes pases europeus, traduzindo-se numa diminuio das taxas de crescimento dos alojamentos, que se verifica desde a dcada de 70 at a data actual.
Fonte: Figura retirada de Rodrigues Duarte. (2002). A Evoluo do Parque Habitacional Portugus: Reflexes para o Futuro. Servio de Estudos Direco Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Instituto Nacional de Estatstica, p.1.
Diagnstico e Proposta Para uma Estratgia de Habitao 2008/2013-Sumrio Executivo para Debate Pblico Abril de 2008. www.portaldahabitao.pt
6
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Analisando a figura n. 2, de acordo com Duarte (2002) a diminuio da taxa de crescimento dos alojamentos em Portugal, processa-se a um ritmo muito inferior a outros pases. O acrscimo do parque habitacional portugus na dcada de 90 largamente superior ao dos restantes pases. Verifica-se ainda o crescimento do nmero de alojamentos por famlia7, o que demonstra o aumento dos alojamentos de residncia no habitual (sazonais e vagos), que representam 29% dos alojamentos recenseados em 2001 (26% em 1991, 18% em 1981 e 17% em 1970), segundo dados do INE. Dados mais recentes do INE ao nvel das estimativas da construo do Parque Habitacional, demonstram que Em 2007, o parque habitacional portugus foi estimado em 3,4 milhes de edifcios e 5,6 milhes de fogos registando assim acrscimos, face ao ano anterior (2006), de 0,7% e 1,0% em 2007. No perodo compreendido entre 1998 e 2007, o nmero de edifcios de habitao familiar clssica cresceu 10,7%, e o nmero de fogos cresceu de 17,2%; face ao ltimo recenseamento da habitao (2001) o nmero mdio de habitantes por fogo diminuiu 6%; cerca de 60% dos fogos licenciados em construes novas para habitao inserem-se em edifcios de apartamentos, dos quais 38% pertencem tipologia T3 (INE, Estatsticas da Construo e Habitao, 2007). A diminuio do nmero de famlias e a evoluo tnue da demografia, no acompanhou a construo acelerada do nmero de fogos nem o abrandamento do nmero de habitaes vendidas. Segundo Estatsticas da Construo e Habitao do INE (2007)a evoluo do parque habitacional do pas na ltima dcada pode ser caracterizada por dois perodos distintos: um primeiro perodo, entre 1998 e 2002, com uma evoluo a taxas crescentes, tendo atingido em 2002 a taxa 1,42%; e um segundo de 2003 a 2007, no qual se tm registado taxas decrescentes, de tal forma que em 2007 o crescimento anual de 0,73% foi o mais fraco desde 1992.
Rodrigues Duarte. (2002). A Evoluo do Parque Habitacional Portugus: Reflexes para o Futuro, Servio de Estudos Direco Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Instituto Nacional de Estatstica.
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ii)
O nvel da procura de habitao em Portugal durante o perodo da dcada de 70 a 90 caracterizou-se por um elevado crescimento, que levou actual realidade de sobre-endividamento das famlias (INE, 2006) e que representava cerca de 124% do rendimento disponvel em 2006, a constante subida das taxas de juros no permitem a consolidao das contas das famlias. Esta uma atitude que se verifica tambm em outros pases. As famlias e empresas portuguesas enfrentam actualmente graves consequncias resultantes de um fraco crescimento econmico do pas. A instabilidade geogrfica dos empregos e os baixos rendimentos da populao tm gerado desequilbrio no mercado habitacional. A exigncia da mobilidade profissional das pessoas, perante as ofertas actuais de emprego, as alteraes demogrficas da populao e o seu envelhecimento, a grande diversificao do tipo de famlias (divorciados, solteiros, unies de facto, etc.) e modos de vida, fazem com que se originem novas procuras de tipos de fogos e localizaes. O insuficiente nvel da procura de habitao sublinhado pela quebra do volume de crdito concedido para aquisio de habitao, o qual, segundo os dados apurados pela Direco Geral do Tesouro (DGT), registou decrscimos de 3,8%, durante os trs primeiros trimestres de 2007, face a igual perodo do ano anterior. Esta diminuio do crdito fica tambm a dever-se aos critrios mais selectivos adoptados por parte dos bancos na concesso de emprstimos para aquisio de habitao. indispensvel obter a totalidade de financiamento do valor do imvel a comprar, por parte dos bancos, obrigando as famlias a terem de dispor de uma boa quantia de dinheiro para suportar aquilo que no emprestado pelo banco. Ainda, de acordo com os dados do INE (2007) sobre o Inqurito Avaliao Bancria Habitao no mbito da concesso de crdito mostra que a avaliao habitao, feita pelos bancos em Portugal Continental, baixou no quarto trimestre de 6%, face a igual perodo do ano de 2006.
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As dinmicas da procura de habitao at 2001, encontraram-se marcadas pelo acesso ao crdito para aquisio de casa prpria, o que redireccionou a procura de habitao para o mercado da aquisio em detrimento do mercado do arrendamento. Neste momento, o mercado encontra-se noutra fase; a dificuldade de acesso ao crdito, provocou a diminuio de aquisio de casa, levando a um aumento do mercado de arrendamento. Assiste-se a um desfasamento entre a oferta e a procura, pois a oferta de aluguer muito baixa face procura existente8.
A habitao constitui uma das estratgias fundamentais das sociedades democrticas, sendo um assunto onde o Estado deve desempenhar um papel de interveno em nome dos cidados, principalmente dos menos favorecidos 9 . No perodo antes do 25 de Abril, o apoio do Estado portugus em termos de polticas de habitao prendeu-se essencialmente com o apoio promoo pblica de habitao, desde as casas econmicas em propriedade resolvel
O peso da procura de imveis para arrendar obviamente mais elevado nos distritos com maior concentrao habitacional, como Lisboa, Porto, Setbal e Braga, mas tambm em Leiria, Faro e vora, regies onde a procura pelo arrendamento j ultrapassa os 50% do total. Por exemplo, de acordo com os dados de Julho e Agosto recolhidos pela APEMIP, s em Lisboa a procura de casas para comprar cresceu 13,5%, enquanto para arrendamento aumentou 21,1%....- Dirio de Noticias, 18 Setembro 2009.
Direito habitao, artigo 65, Constituio da Repblica Portuguesa. "Toda a pessoa tem direito a um nvel de vida suficiente para assegurar a si e sua famlia a sade e o bem-estar, principalmente quanto alimentao, ao vesturio, ao alojamento, assistncia mdica e ainda quanto aos servios sociais necessrios e tem direito segurana no desemprego, na doena, na invalidez, na viuvez, na velhice ou outros casos de perda de meios de subsistncia por circunstncias independentes da sua vontade". (Artigo 25, n 1, Declarao Universal dos Direitos do Homem)
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(1933) 10, s casas de pobres (1945) 11, s casas de renda econmica (1945) 12 , s casas de renda limitada (1947) 13 e autoconstruo (1962) 14. Em 1969 com a criao do Fundo de Fomento Habitao, o Estado intervm directamente na produo de habitao, propondo dar uma resposta aos problemas de marginalidade que existiam nos grandes centros urbanos, Com o 25 de Abril as polticas de habitao so muito ineficientes perante os problemas quantitativos (produo de habitao) e qualitativos (nvel de habitao). No perodo da dcada de 70 e 80, o Estado, imprime uma vontade no s de resoluo da necessidade bsica de habitao, mas tambm de criao de polticas de habitao, que promovessem o acesso privado a habitao, quer pelo acesso ao crdito, quer atravs de diversos programas, nomeadamente as Cooperativas de Habitao Econmica (1974), Contratos de Desenvolvimento de Habitao (financiamento da iniciativa privada a habitao a
10
Decreto-lei n.23 052, de Setembro de 1933....Os bairros de casas econmicas eram compostos por habitaes unifamiliares, de um ou dois andares, independentes ou geminadas, cada uma como seu prprio jardim. Estes bairros eram construdos directamente pelo Estado e destinados a funcionrios pblicos ou trabalhadores filiados nos sindicatos nacionais patrocinados pelo regime. As casas eram pagas em prestaes mensais ao longo de um perodo de 25 anos, findo os quais se tornavam propriedade da famlia..., Teixeira, Manuel C. (1992). As estratgias de habitao em Portugal, 1880-1940.. Anlise Social, vol. XXVII (115) p 65-89.
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...o programa de casas para famlias pobres, finalidade alojar as famlias que no tivessem acesso s casas econmicas, teve uma aplicao quase exclusiva em Lisboa.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.
12
... o programa das casas de renda econmica era complementar do das casas para as famlias pobres, era dirigido classe mdia, excluda do regime das casas econmicas por vrias razes diversas(...). O princpio subjacente a este programa era que com rendas compatveis com os rendimentos mensais das famlias se conseguiria resolver a falta de habitao.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.
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...com o programa das casas de renda limitada deu-se inicio habitao privada apoiada, uma forma que se caracterizava pela posse privada e controle pblico, incidindo este sobre os nveis de renda, regras de distribuio, direito de permanncia e despejo.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.
14
D.L. 44645 de 1962, alterado pelo D.L. 53/77, propunha a construo de casas apoiando-se na cooperao entre proprietrio, familiares e amigos.
18
custos controlados), Servio de Apoio Ambulatrio Local (S.A.A.L.), que consistia no apoio dado pelas cmaras s pessoas que viviam em ms condies. 15 Em 1981 o Governo da Aliana Democrtica, promoveu a transferncia para os municpios do alojamento para as famlias mais carenciadas. Com a extino do Fundo de Fomento Habitao, o governo determinou, que o investimento pblico em habitao se faria em regime de colaborao, coordenao e cooperao entre a administrao central e o poder local, criando o INH (Instituto Nacional de Habitao) e o IGAPHE (Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional). nesta dcada de 80, que o Estado estimula a aquisio de casa por meio do crdito bonificado16. Este subsdio destinado compra de habitao prpria, cobria at 20% do custo do financiamento, destinava-se classe mdia e dependia do poder de compra da populao portuguesa, Lisboa e Porto sozinhos atraam 80% desse subsdio17. O apoio do estado compra de habitao talvez a poltica pblica mais duradoura no tempo; o acesso casa, por via da aquisio, a medida de poupana mais racional face ao custo do dinheiro e aos preos do imobilirio. Segundo Guerra et all (2001), as polticas de habitao empreendidas pelo Estado carecem essencialmente de linhas de orientao coerentes, a poltica mais permanente ao longo do tempo tem sido o crdito casa prpria que, pese embora a diversidade da sua definio jurdica, j atravessou um perodo de vinte anos, considerando ainda existirem graves carncias
15
Matos, Loureiro Ftima. (1994/5). Habitao cooperativa no grande Porto (1974/94) Revista da Faculdade de Letras, Porto, Geografia I Srie, V. X/XI, p 19-38.
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Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27).p 655-676
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quantitativas, degradao do parque habitacional e ausncia de parque de aluguer. Os censos do INE de 1981, 1991 e 2001 revelam que o acesso habitao prpria em 1981 representava 57%, em 1991 correspondia a 65% e em 2001 representava 76%, no arrendamento de habitao, houve um decrscimo de 39% em 1981 para 21% em 2001. A questo habitacional resume-se ao problema de financiamento desta, que depende de vrios factores econmicos: emprego, renda, nvel de inflao, disponibilidade de crdito, incentivos fiscais, subsdios, etc. Este no um caso tipicamente portugus, segundo Menezes et all (2006), numerosas cidades europeias tm graves problemas no domnio da habitao, tais como: oferta excessiva ou insuficiente (em funo da regio ou do pas), problema dos sem-abrigo, rpida subida dos custos de aquisio e de manuteno e mau estado do parque imobilirio18. O reconhecimento ao nvel quantitativo das carncias habitacionais feito na Estratgia e Modelo de Interveno no Plano Estratgico de Habitao (2008/2013) que seguidamente se d a conhecer, segundo o qual a necessidade imediata de habitao pode atingir cerca de 400 mil famlias, das quais cerca de 150 mil famlias vivem em situao de sobrelotao (duas ou mais divises em falta) e cerca de 180 mil proprietrios e inquilinos, tm a sua residncia habitual muito degradada . O Plano Estratgico de Habitao (PEH, 2008/2013) hierarquiza as necessidades do mercado habitacional e identifica as entidades promotoras responsveis pela sua resoluo. A recuperao do parque habitacional degradado e a gesto do stock habitacional existente so as grandes problemticas actuais, quer a nvel portugus, quer europeu. A instabilidade econmica portuguesa e internacional, fez com que o Estado passasse a ter em conta o mercado habitacional, enquanto recurso a ser
Menezes Marluci, Almeida Ana. (2006). Direito Cidade - Reflexo em torno da incidncia do termo mistura social nas politicas habitacionais e urbanas portuguesas. Laboratrio Nacional de Engenharia Civil., LNEC, Lisboa.
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20
gerido. Tornou-se essencial a sua regulamentao, apoiando-se num sistema mais cooperativo com os municpios e os privados19. O Estado por meio das suas polticas de habitao tem um papel de dimenso social, econmica e territorial da problemtica da habitao. A proposta do Estado para a resoluo destes problemas passa pela parceria pblico - privada, elemento indissocivel das actuais polticas de habitao, cujo objectivo o equilbrio entre a oferta e a procura (PEH, 2008/2013).
O processo de Planeamento em Portugal tambm se encontra intimamente ligado aos diversos perodos polticos do pas, desde o perodo ditatorial ao perodo democrtico. Pode-se definir como um marco ao nvel do urbanismo em Portugal, a interveno do Eng. Duarte Pacheco, a partir de 1933, que considerou pela primeira vez, a habitao como um elemento importante a ser considerado na cidade. Estabeleceu bases para um processo de planeamento em Lisboa, tendo efectuado as primeiras expropriaes com o fim de reservar bolsas de terrenos em torno da cidade, que possibilitaram mais tarde a criao do parque de Monsanto, Bairro de Alvalade, etc. Assistiu-se nas dcadas de 50 a 60, realizao de planos (Planos de Fomento Nacional), que permitiram reduzir o atraso econmico e social relativamente ao resto da Europa. Na dcada de 60 so lanados os Planos Integrados, em conjunto com o Fundo de Fomento Habitao; estes planos consistiram no controlar da construo clandestina que proliferava nas grandes cidades. As cidades abrangidas por esta medida foram Lisboa, Almada, Setbal, Aveiro (PIAS - Plano Integrado de Aveiro, Santiago).
19
Diagnstico e Proposta Para uma Estratgia de Habitao 2008/2013, Sumrio Executivo para Debate Pblico Abril de 2008.
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A dcada de 70 marcada pelo 25 de Abril, que constituiu um perodo conturbado para o planeamento, pois foi interrompido o Plano de Fomento. lanado em 1977, o Plano de Mdio Prazo20, destinado correco de desequilbrios regionais, que no surtiu o efeito esperado, devido aos perodos polticos (governos instveis) conturbados da poca. Com a entrada de Portugal na CEE em 1986, a habitao teve um incentivo financeiro por parte dos Quadros Comunitrios de Apoio, que subsidiou parte das Polticas Urbanas criadas pelo Estado21 e apoiadas nos instrumentos de planeamento (realizao por parte dos municpios dos planos municipais de ordenamento, pois somente os municpios com os Planos Municipais de Ordenamento do Territrio (PMOT) podiam concorrer aos apoios comunitrios). A consolidao dos instrumentos de gesto do Planeamento na dcada de 90, deu-se com a publicao da Lei de Bases da Poltica de Ordenamento do Territrio e do Urbanismo22. A realidade Portuguesa na dcada de 90, definia-se ainda pela ausncia de Planos Directores Municipais (PDM), ou por planos urbansticos aprovados, que devido presso temporal da sua execuo se caracterizavam por um desajuste com a realidade, quer pela cartografia desactualizada, quer pela urbanizao perifrica de carcter descontnuo e fragmentria23. Ainda nessa dcada, graas aos financiamentos recebidos da
Comunidade Europeia, houve interveno em reas crticas, como a habitao social e reabilitao urbana de zonas degradadas - Programa de Interveno Operacional Renovao Urbana -QCA II, IORU.
20
21
22
Lei n 48/98, de 11 de Agosto, com as alteraes introduzidas pela Lei n 56/2007, de 31 de Agosto, Publicado pela Lei
n. 58/2007, de 4 de Setembro.
23
Domingos, lvaro. (2006).Cidade e Democracia, 30 Anos de Transformao Urbana em Portugal Lisboa, Edio.
Argumentum, 1. Edio.
22
Neste mbito foi criado o Programa Especial de Realojamento (PER)24, pelo Decreto-Lei n 163/93, com vista erradicao de barracas nas reas Metropolitanas (AM) de Lisboa e do Porto. Outra medida do IORU consistiu no Programa de Recuperao de reas Degradas (PRAUD) (1988) e no URBAN (1995), um Programa destinado revitalizao e requalificao das reas urbanas degradadas das zonas metropolitanas, com vista ao fim da pobreza. Estas polticas tiveram como base, contratos-promessa entre o Estado e os Municpios, onde em alguns se conseguiu a articulao necessria entre polticas sociais25 e de habitao26. No sculo XXI, o processo de consolidao dos instrumentos de Planeamento ainda se encontram em evoluo. Reuniram-se para tal uma srie de programas, designadamente a elaborao do Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio (PNPOT)27 e a preparao dos novos Planos Directores Municipais que neste momento se encontravam a decorrer, ao abrigo do Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT)28, acumulados da experincia de 10 anos de Planeamento ao abrigo deste regime. No mbito das dinmicas do actual Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial, DL 316/2007 de 19 de Setembro e DL 46/2009 de 20 de Fevereiro, estabeleceram-se objectivos e prioridades de actuao no domnio da gesto do territrio que visavam tornar o funcionamento deste mais simples e eficiente, apontando-se algumas orientaes:
24
Com este Programa realojaram-se 111.600 pessoas, sendo 37.322 no Concelho de Lisboa e Porto 50.917 pessoas no Porto, das quais 5.000 no Concelho do Porto.
INTEGRAR (1994), Programa de Integrao Econmica e Social de certos grupos desfavorveis, como desempregados de longa durao e pessoas com deficincia, o Programa de Luta contra a Pobreza (1990) e o Rendimento Mnimo (1996) consiste noutra medida de combate pobreza e excluso social. REHABITA (1996), Regime de Apoio a Recuperao Habitacional das reas Urbanas dos Centros Histricos, declarados de reas Criticas, e o PROSIURB, Programa de Consolidao do Sistema Urbano Nacional.
27 26
25
28
Decreto-Lei n 380/99, de 22 de Setembro, com as alteraes introduzidas pelo Decreto-lei n 53/2000, de 7 de Abril, pelo Decreto-Lei n 310/2003, de 10 de Dezembro, pela Lei n 58/2005, de 29 de Dezembro, pela Lei n 56/2007, de 31 de Agosto, pelo Decreto-Lei n 316/2007, de 19 de Setembro, e pelo Decreto-Lei n 46/2009, de 20 de Fevereiro.
23
A simplificao da aplicao dos instrumentos de Planeamento veio colocar aos Municpios uma maior liberdade na direco do Planeamento do Territrio. Esta liberdade de procedimentos de aprovao dos diversos instrumentos de planeamento exige uma resposta informada, coordenada e coerente por parte de todos os intervenientes envolvidos e uma responsabilizao do Municpio nas decises que forem tomadas. Actualmente os programas para a cidade, desenvolvem-se ao nvel da requalificao urbana com os programas POLIS, 2000 - Programa de Requalificao Urbana e Valorizao Ambiental das Cidades, Poltica de Cidades POLIS XXI, 2007, visam em termos de Poltica de Cidades, a regenerao urbana, o estabelecimento de coerncia no conjunto da cidade, a articulao e integrao dos diversos elementos que constroem a cidade: habitao, ambiente, espaos urbanos, sociais, e econmicos. Para a construo de cidade, existe a necessidade de uma cultura de Ordenamento do Territrio, que valorize a diversidade, a complementaridade, a cooperao territorial e efective a ponderao de interesses e a justa repartio dos benefcios e encargos resultantes das intervenes sobre o territrio, equacionando os nveis de urbanidade, ao nvel da qualidade do desenho urbano, de forma a evitar a disperso e a desorganizao urbanstica. Assim sendo, torna-se indiscutvel a necessidade de avaliar os instrumentos de planeamento ainda em vigor, promovendo o fundamental
24
exerccio da funo da monitorizao, que permita materializar, de forma racional, a avaliao contnua do planeamento.
2.1.4 - DESAFIOS
A importncia do conhecimento relativo habitao, perante a actual realidade, a que esta se encontra sujeita, objecto de uma anlise fundamental para um olhar renovado sobre as necessidades habitacionais, sendo necessria a promoo de debate29. Colocam-se diversos desafios ao mercado imobilirio e em especial habitao, nos planos nacional e internacional, que importa saber. A habitao assume uma importncia estratgica nacional, sendo referenciada no Plano Nacional de Poltica de Ordenamento do Territrio (PNPOT) 30. por meio do Plano Estratgico da Habitao (2008-2013), que se constituiu um programa de aco, visando a coeso social, por via da melhoria das condies de habitao da populao. Sob o ponto de vista internacional, so colocados desafios habitao, ao nvel da Agenda Territorial da Unio Europeia e a Carta de Leipzig das questes ambientais no processo de Planeamento Urbano.
29
Diagnstico e Proposta para uma Estratgia de Habitao 2008-2013 Sumrio Executivo (Abril de 2008)
30
Programa de Aco, anexo a Lei n. 58/2007, de 4 de Setembro, que aprova o Programa Nacional da Poltica de Ordenamento (PNPOT), rectificado pela Declarao n. 80-A, de 7 de Setembro de 2007.
25
i)
O Plano Estratgico de Habitao para o perodo 2008-2013, (documento da responsabilidade do Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana, CET/ISCTE e da LET/Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto e o apoio de A. Mateus e Associados) faz um retrato da situao habitacional portuguesa, que reflecte o acentuado acesso propriedade, as dificuldades no mercado habitacional relativamente procura ao nvel do arrendamento e o forte peso da construo nova em detrimento da reabilitao. De forma sistematizada, so propostos cinco eixos de interveno, que se descrevem a seguir. 1- Dinamizao do mercado de arrendamento. Esta nova poltica de habitao aposta no caminho do arrendamento e da reabilitao, mais do que em novas construes. O objectivo equilibrar a oferta e a procura com a reinsero no mercado habitacional de casas vagas ou devolutas, a preos moderados. Para as famlias mais desfavorecidas, prev apoios e incentivos no arrendamento. 2- Dinamizao da habitao a custos limitados. As polticas de habitao devem potenciar o mercado da reabilitao de imveis, bem como o arrendamento destinado a populaes de baixos recursos, promovendo a construo de habitaes a custos controlados por empresas e cooperativas, para venda ou aluguer, destinadas a estratos populacionais mdios e mdios baixos. 3- Reabilitao do parque habitacional privado e pblico. Alm disto, inserido nas polticas das cidades, prev tambm a revitalizao do parque pblico (regenerao urbana) atravs de parcerias pblico-privadas.
26
Este Plano implica uma parceria muito prxima entre o Estado e as autarquias; estas desempenham um papel preponderante na definio, implementao e execuo das polticas de habitao. 4- Adequao e inovao na habitao. Incentiva, ainda, a inovao na construo de forma experimental, com medidas como: estmulo experimentao na habitacional, de apoiada na
inovao/experimentao,
introduo
habitao
novos
elementos
urbansticos, tcnicos, ligados sustentabilidade, adequao do alojamento e necessidades especiais emergentes. 5- Implementao e monitorizao das polticas de habitao. Este Plano regista ainda a necessidade de avaliao das polticas sociais, por meio de um Observatrio da Habitao que se mantenha actualizado atravs de uma base de dados sobre o patrimnio pblico, bem como programas locais de habitao a serem elaborados pelos municpios, de forma a exercer uma reflexo estratgica sobre as necessidades de habitao, locais e dos tcnicos envolvidos.
ii)
A Unio Europeia em 1990, atravs do Livro Verde do Ambiente Urbano, refere-se cidade como um veculo impulsionador do desenvolvimento sustentvel, relacionando a expanso urbana com futuros problemas para o Planeamento Urbano. A actividade humana sobre o ambiente tende portanto a ter efeitos negativos, as actividades humanas pressupem relacionamentos sociais; foi analisada a necessidade social que actualmente reconhecida como a integrao da componente ambiental no Planeamento Urbano, resultante de uma crescente consciencializao da populao para as questes ambientais () o
27
desenvolvimento sustentvel o resultado de um processo alargado, discutido e participado (Amado, 2009). O funcionamento de uma sociedade tem que ver com um conjunto de inputs, que proporcionam um conjunto de outputs, visto que a cidade no um organismo fechado. Vtor Campos (2008), Director-Geral de Ordenamento do Territrio e Desenvolvimento Urbano, refere que, ...a sustentabilidade traduz o equilbrio adequado entre as dimenses, biofsica, econmica, social e cultural do desenvolvimento; este equilbrio complexo, por variar consoante a vertente que privilegiamos. No caso portugus destaca ainda uma outra dificuldade: a fraca conscincia individual e colectiva do valor do territrio e dos seus recursos como factores de bem-estar e de desenvolvimento social... 31. A Agenda Territorial da Unio Europeia e a Carta de Leipzig sobre as Cidades Europeias Sustentveis32, adoptada em Leipzig em Maio de 2007, analisam a perspectiva da Unio Europeia sobre o desenvolvimento urbano sustentvel. A Agenda Territorial da Unio Europeia coloca em questo seis desafios: 1. alteraes climatricas nas regies da UE e na sua vizinhana; 2. relao da ineficincia energtica com as novas propostas de produo energtica; 3. integrao das regies da UE no processo de globalizao; 4. avaliao do impacto do alargamento da UE na coeso econmicosocial;
Campos, Vtor. (2008). O Desafio da sustentabilidade das nossas cidades...Director-Geral da DGOTDU, publicado no Jornal de Arquitecturas em Abril de 2008.
32 31
Campanha Europeia Cidades e Vilas Sustentveis, lanada na conferncia Europeia na Cidade Aalborg em 1994.
28
5. explorao dos recursos naturais relacionados com a evoluo urbana; 6. questo demogrfica: o envelhecimento da populao, os efeitos migratrios e a sua implicao nos diversos sistemas de mercado, de trabalho, habitacional, servios, equipamentos, etc.
A Carta de Leipzig sobre as Cidades Europeias Sustentveis, completa a preocupao da Agenda Territorial, porque coloca tambm a questo da UE no desenvolvimento urbano integrado, consciencializa a importncia da proteco do meio ambiente urbano, tendo em conta a sua sustentabilidade ao nvel local e nacional, visando o horizonte temporal de vida das futuras geraes. Nesta Carta prev-se o envolvimento dos Estados Membros e outras entidades, instituies privadas ou pblicas, na criao de polticas integradas de forma a existir uma maior eficcia e sustentabilidade do meio ambiente. A sustentabilidade do solo deve reflectir o papel da cidade sustentvel, enquanto promotora econmica, baseando-se na atraco a novas empresas, pessoas, instituies para o territrio, de forma a existir incluso social (diferentes tipos raciais e sociais), empreendedorismo tico, (Sampford, 2002), bem como incluso ambiental, de forma a minimizarem prticas ecologicamente
2.1. 5 SNTESE
Em resumo salientam-se os seguintes pontos: alterao do mercado imobilirio forte dinmica construtiva nas dcadas de 70 e 90, seguida de uma diminuio devida crise econmica mundial, existindo neste momento, uma maior oferta que procura;
29
reviso do papel do Estado - passa de promotor a regulador, durante as dcadas de 80 e 90 estimulando a aquisio de habitao e facilitando o crdito imobilirio; neste momento procura parcerias pblico-privadas para a renovao do parque habitacional degradado e apoia o arrendamento, regulamentando, o mercado imobilirio; transformao do tipo de procuras habitacionais provocadas pelas alteraes econmicas (taxa de desemprego em crescimento) e demogrficas da populao (passou-se de uma populao jovem, dcada de 80, a uma populao actual em rpido processo envelhecimento); apresentao de novos desafios, a diferentes escalas de anlise, escala nacional pelo Plano Estratgico da Habitao -2008/2013, que alm de retratar a situao da habitao em Portugal, prope cinco eixos de interveno: dinamizao do mercado de de
arrendamento, construo a custos limitados, reabilitao, inovao e monitorizao da habitao; escala Internacional relativamente Sustentabilidade do Solo, sobressaem diversas questes ambientais na perspectiva da Unio Europeia sobre o desenvolvimento urbano sustentvel (Agenda Territorial da Unio Europeia, a Carta de Leipzig), a serem consideradas no processo de Planeamento Urbano.
30
Em economia, a habitao usualmente tratada como um bem heterogneo, ou seja definida por um conjunto de caractersticas, umas intrnsecas (rea, nmero de divises, qualidade de construo, etc.) e outras extrnsecas (distncia a servios pblicos, equipamentos, zonas verdes, etc.) que no so reproduzveis, isto , no h duas casas exactamente iguais. Quando se adquire uma habitao pensa-se no bem-estar que esta ir proporcionar, pensando-se por exemplo na segurana, na vizinhana e na beleza natural ou urbana envolvente; por estas razes, pode-se afirmar que a habitao um bem composto, pois o seu valor econmico no depende apenas das caractersticas de construo, mas tambm das variveis scio - econmico ambientais que a rodeiam, as quais raramente so traduzidas por um valor numrico. de referir ainda que a determinao do valor da, propriedade imobiliria, sendo impossvel dissociar do valor, o regime de direitos associados ao bem imvel, dos quais fazem parte aqueles que o planeamento urbanstico gera. A indissociabilidade entre imvel e direitos da propriedade, constitui uma especificidade bsica do mercado dos bens imveis Carvalho (2005). Todos estes elementos diferenciadores ou atributos reflectem-se na variao do preo da habitao no mercado. Mesmo dispondo de informaes de transaces realizadas no so conhecidos os pesos relativos de cada um dos elementos diferenciadores no valor do imvel, sendo conhecido apenas o seu preo integral e as suas caractersticas. Para uma compreenso do mercado habitacional na sua base econmica, tido em conta o mtodo da anlise hednica (modelo estatstico de regresso linear ou no linear), onde se relaciona cada uma das caractersticas do imvel com o preo transacionado. O modelo hednico estima o preo marginal de cada atributo a partir da anlise do valor observado do bem composto
31
e das suas respectivas quantidades de atributos. Assim sendo, o preo (Y) do imvel definido por uma funo matemtica da seguinte forma: Y = f (Xe, Xh) +
em que: Y- varivel dependente, preo do imvel Xe varivel numrica real independente, atributos fsicos da habitao Xh - varivel independente, atributos fsicos da envolvente
Os pioneiros na aplicao de tratamentos matemticos que incorporaram a qualidade do produto, como uma nova varivel, foram Theil (1952) e Houthakker (1952). Em 1961, Griliches tambm efectua uma comparao entre os preos de diferentes automveis, por meio da comparao de um conjunto de atributos. Lancaster (1966) faz uma nova abordagem da teoria do consumidor, atribuindo ao bem, diferentes nveis de utilidade, que advm directamente das suas caractersticas e propriedades, ordenando-os. Esta nova abordagem oferece um carcter mais realista em relao ao comportamento do consumidor,
considerando que a utilidade derivada da presena ou no de determinadas caractersticas. Na sequncia destes estudos, Lancaster (1971) publica o seu livro: A procura do consumidor: Uma nova abordagem. Rosen (1974) aplica os modelos hednicos no mercado habitacional, a partir das caractersticas intrnsecas dos preos; demonstrou que se podem tratar os bens como pacotes agregados de atributos. Segundo este autor, os preos hednicos, tambm chamados de preos implcitos de cada um destes atributos ou preos-sombra, so os preos relacionados com cada um dos atributos dos
32
imveis, tais como rea, idade e localizao. As caractersticas atribudas ao imvel reflectem a sua importncia e utilidade sob o ponto de vista do consumidor; a diferena de preos explicada pela composio do conjunto de atributos que os imveis possuem.
Para
aplicar
os
modelos
hednicos,
necessrio
verificar
multicolinearidade, a autocorrelao espacial e a heterocedasticidade no tratamento dos dados, pois caso no se verifiquem estes pressupostos podem-se gerar estimativas tendenciosas e ineficazes nos preos das casas. A multicolinearidade um dos problemas decorrentes do alto nvel de correlao entre as variveis independentes, o que conduz a um difcil entendimento do contributo de cada varivel no modelo, levando a uma diminuio da eficincia do modelo. Numa situao ptima as variveis independentes no se encontram correlacionadas. Se o coeficiente de correlao (R2) elevado, e nenhum dos coeficientes da regresso for estatisticamente significativo, realizando um teste de hipteses com a distribuio t-student, conclui-se que h indcios da existncia de multicolinearidade. Diversos autores sugerem diversas alternativas para a resoluo do problema. A mais comum a anlise factorial, visto que os factores resultantes desta anlise so independentes; a outra a utilizao de mtodos de regresso passo a passo (stepwise), vide Maroco (2007).
A autocorrelao espacial corresponde a outra premissa a ter em conta. Existe autocorrelao espacial quando o preo das habitaes numa regio dependente dos preos praticados em regies vizinhas (proximidade geogrfica). Este pressuposto tem elevada
probabilidade de estar presente em qualquer conjunto de dados recolhidos. Existem mtodos na rea da econometria espacial que
33
permitem identificar a existncia e efeitos espaciais, como o desfasamento espacial e heterogeneidade espacial, no so tratados nesta dissertao. A heterocedasticidade, traduz-se por uma elevada disperso dos valores da amostra em torno da recta de regresso. Para diagnosticar a existncia de heterocedasticidade podem fazer-se alguns testes estatsticos. Tem-se observado que, em muitos casos, a
transformao logartmica, nos preos das casas, suficiente para estabilizar a varincia.
Para a aplicao de um modelo hednico, visualizando a modelizao da variao dos preos da habitao numa dada regio, importante a escolha dos atributos mais significativos. Os atributos podem ser grandezas quantitativas (quando mensurveis) e qualitativas (quando se classificam nominalmente). Sendo a poluio sonora ou do ar variveis mensurveis no domnio ambiental, influenciam grandemente a escolha e o preo de uma dada habitao; ao consider-las numa modelizao deste tipo, ter-se- que definir o seu valor mnimo, pois a quase ausncia de poluio sonora ou do ar, pode reflectir grande distncia aos principais servios (escolas, hospitais, comrcio), isto , as variveis podem estar dependentes umas das outras. Para perceber o efeito dos atributos na atribuio do preo de um imvel, so muitos os estudos que permitem a leitura do efeito. Estes estudos podem agrupar-se em: ambientais exemplos: rea de zonas verdes, poluio sonora, qualidade do ar;
34
acessibilidade aos servios ou infra-estruturas exemplos: distncias a escolas, hospitais, comrcio, servios pblicos; sociais: costumes da vizinhana, segregao racial ou religiosa, segurana; de construo e/ou arquitectnicos: rea til, rea de varandas, existncia de garagem e/ou arrumos, dimenso das divises, tipo de habitao (vivenda isolada, vivendas geminadas, edifcios) e design arquitectnico das mesmas; outras abordagens aos modelos hednicos de preos: os ndices de preos e segmentao de mercado (clusters- reas delimitadas por caractersticas muito prximas), que no sero tratados neste trabalho.
A ttulo de exemplo, apresentam-se a seguir alguns estudos baseados em modelos hednicos, para se perceber de que forma, os atributos so mais importantes ou preferidos pelas pessoas, na sua relao sobre a atribuio do preo da habitao em vrias regies do mundo. Os exemplos de estudos apresentados a seguir no so exaustivos, pretende-se apenas ilustrar a necessidade de analisar os principais atributos, caractersticas extrnsecas e intrnsecas e outras j referenciadas, a ter em conta, na valorizao da habitao. Os autores que se referenciaro a seguir teremos aqueles relacionados com: ambiente (Mashour et all (2005), Brasington et all (2005)); acessibilidades (Adair et all (1996);construo ou arquitectnicos (Jim, et all (2007)); caractersticas sociais, ( Myers,(2004),Gibbons (2003)). A seguir tratam-se estes estudos por autores.
35
Os autores Terry Mashour, Janaki Alavalapti, Rao Matta, Sherry Larkin, Doug Carte (2005) abordam de forma crtica, o contributo das caractersticas ambientais (floresta, natureza), na avaliao dos preos das habitaes nas reas rurais da Flrida. Entre 1970 e 1990, 400.000 hectares de muitas zonas rurais foram transformadas em zonas urbanas. Durante este perodo, a populao dos Estados Unidos da Amrica aumentou 36 milhes, enquanto a densidade da populao urbana decresceu 23,2%. Figura n. 3 Cidade da Flrida
Neste trabalho estima-se o preo da habitao relativamente s caractersticas ambientais. Foram recolhidos dados entre 1996 e 2003. O modelo hednico possibilita a estimativa das caractersticas que directamente influenciam os preos do mercado. O princpio bsico deste modelo o preo CE (corredores ecolgicos), determinado por uma srie de caractersticas da terra, como sendo, terras de cultura, de regadio, florestas, matas, etc.
36
Os resultados mostram que os atributos naturais como a floresta, as matas, as montanhas, lagos, tm um impacto positivo no preo da habitao, bem como a restrio (de taxas sobre a utilizao do solo) de no poder subdividir as terras para construir; constitui uma forma de estabilizar as reas rurais, de conservar as reas ambientalmente sensveis e estabilizar a interface urbanoflorestal. As polticas consideradas pelo governo incluem zonamentos e
regulamentos para estabilizar os limites das zonas urbanas, incentivos de taxas (restries de uso do solo), etc. Este estudo demonstra, que existe um preo ambiental a pagar pelo direito ao desenvolvimento, que deve ser regulado. O preo atribudo s variveis naturais deve ser taxado de acordo com os diversos nveis de estrutura verde, a que correspondem e no como neste momento feito, de forma comparativa no mercado de valores agrcolas, no existindo parmetros. Este estudo, gera informao que pode ser fundamental para o uso futuro da conservao das servides, CE (corredores ecolgicos), REN (Reserva Ecolgica Nacional) e RAN (Reserva Agrcola Nacional) e conhecer as preferncias dos compradores ao nvel das caractersticas ambientais.
b)
O estudo de Brasington et all (2005), investiga em Ohio, a relao entre os preos da habitao e as desamenidades ambientais (poluio), quais as caractersticas ambientais e de acessibilidades tidas em conta por parte do comprador. Um sculo de actividade industrial deixou nas reas metropolitanas dos Estados Unidos o dilema do abandono de fbricas, aterros sanitrios, e outras pequenas, mas significativas fontes de poluio de ar, da gua e do solo.
37
Neste estudo as caractersticas ambientais utilizadas para avaliao da habitao, com base num modelo hednico, foram a distncia fonte de poluio (locais estes identificados pela Environmental Protection Agency of Ohio). Figura n. 4 Cidade de Ohio
O estudo demarcou a procura de qualidade ambiental para os habitantes de Ohio: se compararmos o preo de uma casa a 1Km de distncia de um local poludo com uma que se encontra 0,5 km mais prxima da fonte de poluio, o resultado a perda de qualidade de vida, o que se traduz numa reduo de cerca de $ 3278 no preo de um imvel; tal representa cerca de 6% do valor da casa. Estima-se que as casas que se situam entre o 1,1Km e 0,6Km da fonte de poluio so as que apresentam maior procura e por isso, maior preo. Encontrou-se, no estudo, evidncias dos efeitos significativos das caractersticas ambientais no preo da habitao.
38
O trabalho de Adair et all (1996) em Belfast, demonstra que existem diferenas entre os atributos considerados importantes para a avaliao do preo do imvel, na opinio de avaliadores e compradores. Adair et all (1996) atriburam um grau de importncia s variveis de localizao, como sendo: proximidade a praas, locais arborizados, facilidade de acesso a outros bairros, boa oferta de transportes pblicos, proximidade a equipamentos colectivos, a hospitais, a escolas e a centros comerciais. Consideraram sem grande importncia para a avaliao do preo do imovel, as variveis segurana do bairro, baixo nvel de rudo e alto padro arquitectnico dos prdios vizinhos. Coloca-se como questo central a importncia dos atributos de localizao na avaliao do valor da habitao, porm o consenso sobre quais atributos de localizao que devem ser empregues para qualificar as habitaes so subjectivos.
39
Entre as caractersticas especficas de Belfast, encontra-se a segregao habitacional baseada na religio. Estes atributos relacionam-se com o preo, permitindo a identificao do peso de cada um deles na avaliao do preo e da escolha do imvel. Este estudo mostra que onde exista um maior nmero de proprietrios catlicos, os preos da habitao so mais elevados, denotando-se a existncia de sub-mercados.
O estudo de Jim, et all (2007), explora o impacto (peso) das caractersticas ambientais com incidncia sobre o valor da habitao na maior cidade do sul da China, Guangzhou . Neste estudo foram tidas em conta caractersticas intrnsecas, ou seja os atributos ligados s caractersticas arquitectnicas da habitao como sendo:rea til, nmero de quartos, nmero de instalaes sanitrias, nmero de pisos, design, nmero de frentes do fogo, sua disposio face exposio solar. Foram ainda seleccionados atributos para o modelo ligados s caractersticas ambientais: qualidade do ar, espaos verdes, parques, pontos de vista para espaos verdes e gua. O mtodo hednico oferece uma abordagem adequada para medir tais benefcios externos que contribuem para o real preo da transaco imobiliria.
40
Em Guangzhou, os dados estatsticos oficiais de habitao, no esto completamente disponveis. Como complemento foi realizado um inqurito aos proprietrios, em Dezembro de 2005, que abordava quais as questes mais importantes para a aquisio de casa. Os motivos principais apontados para a compra de habitao foram, em primeiro lugar a qualidade ambiental e em segundo a rea da habitao, correspondendo s caractersticas apontadas pelos modelos hednicos. As preocupaes com a segurana e a preferncia por arranha-cus, foram caractersticas apontadas no inqurito. Viver em andares superiores para os habitantes de Guangzhou significa melhores vistas, melhor circulao de ar e acesso solar (cidades densamente populosas), consideram que os edifcios baixos so de fraca qualidade de construo e esto associados pobreza (superlotao habitacional - atraso da zona histrica), levando os consumidores a pagarem mais por aquelas caractersticas. O desenho das cidades, o seu planeamento e a sua qualidade ambiental so atributos a serem considerados como prioritrios no contexto actual da habitao na China.
41
Myers (2004)
Caitlin Knowles Myers (2004) demonstra neste estudo a importncia das caractersticas sociais, o efeito racial na diferenciao dos preos da habitao nos Estados Unidos, mostrando que existe uma correlao negativa entre proprietrios da raa negra e habitao; a raa e as caractersticas da vizinhana esto fortemente correlacionadas Nesta anlise de vizinhana onde os negros habitam, a envolvente das suas habitaes caracterizada por casas em abandono, existindo crime e um ambiente degradado. O estudo mostra ainda que os negros tendem a viver perto de negros (cerca de 74% de negros na sua vizinhana) e os brancos tendem a viver com brancos (s 4% de negros na sua vizinhana). Os valores das casas diminuem sempre que o nmero de negros num bairro sobe. Revela, ainda, que os proprietrios negros pagam mais 10%, que os proprietrios brancos em qualquer localidade dos Estados Unidos, demonstrando a importncia da relao da raa, com os efeitos na envolvente da habitao.
e)
Gibbons (2003)
Steve Gibbons (2003), relaciona as caractersticas sociais da vizinhana (habitao), em Inglaterra e Pas de Gales. Este trabalho avalia a disposio dos possveis compradores de casa, em pagar mais, pela caracterstica de alta composio educacional da sua vizinhana.
42
Os efeitos da vizinhana sobre o capital educacional da vizinhana, essencial abordar, pois permite definir perfis de compradores. O conforto pode gerar diferentes observaes, isto , para alguns os atributos fsicos da habitao (tamanho) muito importante, sem ter em ateno o local, enquanto para outros a vizinhana um atributo especial, porque a educao um forte predicado de riqueza. Os resultados deste estudo demonstram que os preos imobilirios respondem positivamente presena de vizinhos mais educados. As famlias do especial importncia a escolher um local residencial onde a educao tem lugar no bairro. As famlias com crianas parecem estar preparadas para pagar mais 10 por cento por esta caracterstica.
43
2.2.4- SNTESE
Os estudos apresentados identificam as caractersticas importantes passveis de explicar a variao do preo da habitao. Entre elas referem-se:
as caractersticas ambientais: relao da habitao com a sua envolvente, qualidade ambiental, locais poludos, zonas verdes [Mashour et all (2005), Brasington et all (2005)]. as caractersticas arquitectnicas e de acessibilidade: referentes ao edifcio e fraco: rea, nmero de pisos do edifcio, nmero de quartos, nmero de WC, varandas e acabamentos, proximidade a equipamentos colectivo, hospitais [Jim et all (2007), Adair et all (1996)]; as caractersticas da localizao e aspectos sociais: malha urbana onde se situa o fogo, prestgio social, proximidade de comrcio e servios pblicos ou privados [Adair et all (1996), Myers (2004), Gibbons (2003)];
Ao analisar estas variveis, fcil concluir que elas podero ter ou no influncia no preo da habitao, dependendo das caractersticas de cada unidade territorial, da tradio regional e das caractersticas scio-culturais, histricas e religiosas dos habitantes da regio.
44
Este captulo tem por objectivo o desenvolvimento emprico do estudo do mercado habitacional no Municpio de Aveiro, por meio de anlise hednica.
A estrutura deste captulo subdivide-se em quatro pontos: a) caracterizao do Municpio de Aveiro, ao nvel da sua
localizao geogrfica, dos parmetros demogrficos e da sua relao com os instrumentos de gesto de planeamento; b) utilizao de modelos hednicos para a avaliao das diferentes
caractersticas fsicas da habitao e da sua envolvente, no preo dos imveis; so considerados quatro modelos hednicos, preo absoluto, relativo, linear e no linear; estudo comparativo do modelos popostos e o modelo aplicado pelas Finanas CIMI (Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis) para avaliao de prdios urbanos e rsticos; c) entrevistas aos agentes do mercado imobilirio envolvidos no
processo de compra e venda de imveis, a fim de validar os resultados obtidos com os diferentes modelos.
45
O Municpio de Aveiro localiza-se na Regio Litoral Centro. A Regio Centro caracterizada por um conjunto de territrios sub-regionais que se encontram identificados em funo da sua coerncia fsica, econmica e social, e so:Baixo Mondego, Baixo Vouga, Beira Interior Norte, Beira Interior Sul, Cova da Beira, Do Lafes, Pinhal Interior Norte, Pinhal Interior Sul, Pinhal Litoral e Serra da Estrela. A Regio Centro assume uma posio estratgica na estruturao do territrio nacional. O Plano Regional de Ordenamento do Territrio (PROT) do Centro define que a regio Centro detm uma posio estratgica para a estruturao do territrio nacional, suporta-se num sistema urbano multipolar e possui recursos essenciais, em particular hdricos e florestais, para o desenvolvimento do pas. A posio estratgica de Aveiro, deriva da sua localizao geogrfica, constituindo um local de passagem obrigatria, devido ao atravessamento do IP1/A1, que liga o Porto a Lisboa, as duas maiores cidades do Pas. As condies de acessibilidades de Aveiro so excelentes, para alm do referido IP1/A1, encontra-se ainda na interseco deste com o IP5/A25 (Aveiro Vilar Formoso), para alm doutro eixo de acesso que faz parte do Plano Nacional Rodovirio IC1/A17/A28 (Lisboa -Valena) e a nvel local existe a proposta em sede de PDM do eixo estruturante que faz a ligao Aveiro gueda, conforme se apresenta na Figura n. 8. Para alm das ligaes rodovirias, Aveiro possui excelentes condies ferrovirias: atravessada pela linha do Norte (Faro-Lisboa-Porto-Braga), tendo ainda na Pampilhosa ligao linha da Beira Alta que proporciona ligao ao circuito ferrovirio internacional.
46
A2
EN
10 9
5 A2 / IP5
10 9
10 9
EN
A25
Eixo
EN
Eixo Estruturante
Es tru tura nte
A 17
A17
A 25
A25
Eix
Es tr
utu ra nte
IC1/A17
A1
A1
A 17
Var
ia
nt
In
te
rm
un
icip
al
Legenda:
_ _ Linha de Comboio
____ Eixo Estruturante
Va
ria
nt
e In
te
rm
un
ic ip
al
5 33 5/ 23
Var nt ia e EE NN 23 5 5/33
Variante de Ligao A1
IP1/A1
A1
ha Lin d o r te No
Va ria EE nte
Va rian te EE NN 235 /3 35
35 NN 5/3 23
O Municpio de Aveiro possui ainda um porto martimo com diversas vertentes (industrial, comercial e piscatria) o porto de Aveiro registou o aumento de actividade com maior expresso em termos percentuais, tendo movimentado quase 3,5 milhes de toneladas, ou seja, mais 6% que as mercadorias movimentadas em 200733. Neste momento est concluda a ligao ferroviria do porto de Aveiro linha do Norte e ligaes ferrovirias internas, atravs das linhas do Norte e da Beira Alta e, futuramente, linha mista de velocidade elevada Aveiro - Salamanca, prevista no mbito da Rede Ferroviria de Alta Velocidade. Observando agora o territrio em termos demogrficos onde o Municpio de Aveiro se insere, verifica-se que na regio Centro existem variaes de dinmicas entre a faixa litoral e o interior que se encontra em desertificao, tendo baixas taxas de desenvolvimento econmico o crescimento populacional na Regio Centro estagnou desde a dcada de 90, em virtude de uma menor taxa de natalidade, que em 2004 se situava nos 9,2% contra 10,3% no pas e de uma maior taxa de mortalidade, 11,1% contra 9,7% no pas e s no se tornou negativo devido a um saldo migratrio positivo (0,6%) que compensou o saldo natural negativo (-0,2%). A densificao das sub-regies do Litoral, que varia entre os 100 hab/Km2 (Oeste) e os 219 hab/Km2 (Baixo Vouga), esbate-se medida que se caminha para o interior, at encontrar os valores mnimos de 20 hab/Km2 (Beira Interior Sul), 22 hab/Km2 (Pinhal Interior Sul) e 28 hab/Km2 (Beira Interior Norte), o que demonstra a fraca capacidade das reas rurais do interior para atrair/manter populao34 A posio estratgica de Aveiro na faixa Litoral do pas, as grandes dinmicas demogrficas, acompanhadas pela forte presena econmica existente na regio, derivada da sua estrutura produtiva variada, desde indstrias ligadas, metalrgica, cermica, alimentar, txtil, curtumes, madeira, pasta do papel, papel, petrolfera, qumica, equipamentos elctricos e
33
Relatrio de Actividades do Instituto Porturio e dos Transportes Martimos, IPTM - 2008 Programa Operacional do Centro 2007-2013, 2007.
34
48
informticos, etc., fazem com que exista uma forte captao de investimentos pblicos e privados. Possuindo ainda uma forte infra-estrutura social, ao nvel da educao, a Universidade de Aveiro criada em 1973 com o seu Campus, constitui um equipamento e servio com uma rea de influncia regional e nacional.
Aveiro encontra-se rodeada pelos concelhos de lhavo, gueda, Albergaria, Estarreja, Murtosa, Oliveira do Bairro e Vagos, que apresentam unidade: a nvel paisagstico (Ria de Aveiro), cultural e industrial, possuindo entre eles uma rede de interligaes e complementaridades infra-estruturais, econmicas, sociais, etc., que contribuem para o aumento da rea de influncia desta regio relativamente s duas grandes reas metropolitanas de Porto e Lisboa. O Municpio de Aveiro, com uma rea territorial de aproximadamente 200 km2 composto por 14 freguesias das quais Aradas, Esgueira, Glria, Santa Joana, So Bernardo e Vera Cruz, apresentam carcter urbano e as restantes com carcter rural (Cacia, Eixo, Eirol, Nariz, Nossa Senhora de Ftima, So Jacinto e Requeixo). ...De acordo com esta classificao 91,1% da rea do concelho caracterizada como urbana, classificao das
49
freguesias do Concelho de Aveiro segundo a Tipologia das reas Urbanas, aprovada pelo Conselho Superior de Estatstica (DR II, de 11/9/1998). De acordo com dados do INE (2005) a populao do Municpio de Aveiro era de 73 335
35
hab/km2, onde 2915,20 hectares da superfcie do solo so utilizados para uso urbano, dos quais 841 hectares para equipamentos e parques urbanos e 716,70 hectares para uso industrial. As reas do Municpio objecto de estudo nesta dissertao referem-se somente s freguesias com caractersticas urbanas, pois essencialmente sobre estas que o crescimento urbano e a atraco demogrfica incidem. No Quadro n.1 que se segue, apresentam-se os valores representativos para as freguesias em causa.
rea Km 2 Municipio de Aveiro, 14 Freguesias Aradas Esgueira Glria So Bernardo Santa Joana Vera Cruz
Populao Residente Variao(%) Densidade hab./Km 1991 2001 91/2001 1991 2001 66444 8602 10930 9105 3314 6983 7059 73136 7644 12253 9804 4069 7412 8603 10,10% -11,10% 12,10% 7,70% 22,80% 6,10% 21,90% 332,39 963,27 615,43 1325,33 843,26 1197,77 183,45 366,9 854,2 690,43 1443,52 1037,91 1273,76 224,87
Fonte: Recenseamento da Populao e da Habitao (Centro) Censos 1991 e 2001. Nota: Das 14 freguesias que fazem parte do Municpio, somente so analisadas as que possuem caractersticas urbanas e que se apresentam no Quadro n. 1.
INE Censos 2001: A populao residente inclui a populao de nacionalidade portuguesa, estrangeira, de dupla nacionalidade e sem nacionalidade.
35
50
Da anlise do Quadro n.1, verifica-se que em termos de densidade populacional, em 2001 os valores mais elevados pertencem s freguesias da Glria, Santa Joana e So Bernardo. No caso da freguesia de Aradas, registou-se em 2001 um decrscimo da populao; uma das razes para este declnio pendeu-se com um erro na delimitao do limite da freguesia na zona denominada Vila Jovempor parte da Cmara Municipal de Aveiro, na transposio das plantas escala 1/25.000, para o IGP (Instituto Geogrfico Portugus), o que levou a um desfasamento entre o limite enviado e o real, ocorrendo um efeito negativo no nmero de habitantes e edifcios. As diferenas populacionais e de crescimento so patentes entre as diversas freguesias, face diversidade do espao urbano ou urbanizvel existente e localizao geogrfica, face ao Centro Urbano.
Regio
Regio Centro
Aveiro
Fonte: INE- Instituto Nacional de Estatstica Censos 1991 e 2001 VA- Valores Absolutos
Analisando a populao residente por faixa etria (Quadro n. 2) em Aveiro verifica-se que, no ano de 2001, 16,9% dos habitantes correspondia faixa etria entre os 25 e 64 anos. Constata-se o envelhecimento da populao em cerca de 41%, (aumento dos habitantes com mais de 65 anos). Pode-se ainda verificar o decrscimo nas camadas mais jovens: de - 11,6% nas faixas etrias de 0 a 14 e de - 3,9%, entre os 15 a 24 anos. De acordo com os dados do INE (2001) cerca de 63,4% da populao residente do concelho de Aveiro
51
encontrava-se empregada no sector tercirio, correspondendo a um valor elevado, quando comparado com os valores para a sub-regio Baixo Vouga (48,5%) e para a regio Centro (55,1%). O sector primrio ocupava 2 % em 2001, 5 % em 1991 e o sector secundrio 35% em 2001 e 37 % em 1991.Estas alteraes significam profundas mudanas que se esto a verificar nas actividades econmicas mais tradicionais (agricultura e pecuria), implicando um desenvolvimento industrial e a consolidao crescente da terciarizao. Quadro n. 3 Dinmica sectorial, oferta da construo de 2003 a 2008.
CONSTRUO ndice de Empego na Construo e Obras Pblicas (CAE Rev3) Vendas de Cimento ndice de Produo na Construo e Obras Pblicas (CAE Rev3) Licenciamento de Obras Taxas de Juro Implcitas no Crdito Habitao Todos os Contratos Novos Contratos Licena de Construo - Novas habitaes INE VH/VHA -10,4 -9,0 -3,4 -5,1 -7,3 -21,1 ndice de Novas Encomendas na Construo e Obras Pblicas INE VH -5,1 14,0 1,6 3,1 -13,6 ndice de Custos de Construo de Habitao Nova INE VH 1,7 3,8 2,5 3,5 3,6 5,6
Anos
Fontes -> Unid. /Siglas -> 2003 2004 2005 2006 2007 2008
INE VH
INE VH/VM3M
Fonte: GEE36, Indicadores de Actividade Econmica. BP- Banco de Portugal INE- Instituto Nacional de Estatstica VH- Variao Homloga VH/VM/3M Variao Homloga da Variao Mdia dos ltimos 3 meses VH/VHA Variao Homloga e Variao Homloga Acumulada (desde o incio do ano)
36
52
O Quadro n. 3 permite visualizar o enquadramento da evoluo do sector da construo civil ao longo desta ltima dcada. Constata-se ainda na anlise do quadro que existe uma quebra sistemtica na rea da construo, desde o licenciamento de obras particulares s obras pblicas. As percentagens do INE referentes ao final de 2008, referem mais de 40 mil desempregados e mais de 95 mil em trabalho precrio no distrito de Aveiro, o que significa que cerca de 35 por cento da populao activa do distrito est desempregada ou com trabalho precrio. Um dos primeiros sectores que inevitavelmente afectado, quando h uma quebra econmica do Pas, o sector da construo civil Segundo ainda Reis Campos presidente da AICCOPN o sector da construo perdeu mais de 70 mil postos de trabalho desde 2002, em resultado de uma quebra de actividade na ordem dos 25%..., esta opinio reforada pela anlise do Quadro n. 3, observando o decrscimo que existe no ndice de emprego na construo de obras pblicas. No caso da construo, a crise actual veio penalizar ainda mais este sector, de acordo com os ltimos indicadores de actividade do INE, o mercado da habitao continua a registar sucessivas quebras, com o respectivo ndice de produo a cair at -1,4 % no existindo qualquer sinal de abrandamento. O Municpio de Aveiro apresenta para o mercado imobilirio, um decrscimo da construo. A tendncia regressiva da economia nacional reflecte-se no movimento registado no departamento de gesto urbanstica da Cmara Municipal de Aveiro (CMA), relativamente entrada de requerimentos para o licenciamento de obras privadas ou loteamentos, sendo um dos indicadores que melhor traduz o comportamento da economia local, que acompanha os indicadores nacionais. Analisando o Quadro n. 4 verifica-se uma retraco dos
53
Ano
N. de pedidos para construo de Edifcios para Habitao (Construes novas) 853 587 492 427 364 367 398 361
379 325
A diversidade de movimentos construtivos patente no Concelho entre as freguesias em estudo, reflecte-se no nmero de requerimentos registados. Existem freguesias consideradas como grandes motores do crescimento urbano e populacional, que por se localizarem na periferia ou no prprio centro urbano, possuem boas acessibilidades e solo livre com capacidade construtiva, o que se traduz em factores de crescimento.
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Figura n.11- Nmero de fogos criados a partir da emisso de alvar entre 2005 e
2006.
Procedendo anlise comparativa entre os dados gerais do Municpio e os dados particulares das freguesias em causa, constata-se que as freguesias: Esgueira, Aradas, Glria e Vera - Cruz, com carcter urbano, destacam-se das restantes, quer ao nvel da populao residente, bem como dos edifcios existentes, devido sua natureza mais urbana.
55
O enquadramento geogrfico da cidade de Aveiro, potenciado pelas condies urbansticas do concelho, fazem-se reflectir nas dinmicas da cidade, reveladas pelo crescimento urbano e pela presso de ocupao que se faz sentir na cidade emergente37.
Solo Urbanizado
37
56
Fonte: Domingos, lvaro (2006).Cidade e Democracia, 30 Anos de Transformao Urbana em Portugal Lisboa, Edies Argumentum, 1.Edio.
A cidade divide-se em trs espaos de acordo com o planeamento camarrio, Diviso Desenvolvimento Planeamento Territorial (DDPT) e informao recolhida no relatrio do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro (PUCA). A primeira parte correspondente cidade consolidada, existente (construda), a segunda parte da cidade constituda por um conjunto de espaos sem qualquer ocupao urbana, correspondendo a espaos reservados e mantidos vazios quanto ao uso e ao tempo de concretizao de novos projectos, e uma terceira parte, a cidade emergente, que se localiza para l da E.N.109, tratando-se de um espao que se transforma progressivamente, passando de um espao ruralizado e semi-perifrico para um espao urbano qualificado.
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Caracteriza-se pelas particularidades que correspondem imagem da cidade, canais da Ria, edifcios de Arte Nova, Capitania, o Museu, a S, o Centro Cultural e de Congressos, a parte antiga/histrica, consolidada da cidade de Aveiro, a rea das muralhas (casas senhoriais, edifcios religiosos, igrejas, conventos, mosteiros), o Bairro da Beira-Mar, a Rua do Gravito, Rua de S que fazem a ligao ao centro de Esgueira (antiga sede de concelho), a Avenida Dr. Loureno Peixinho. Actualmente como marcos de imagem de referncia, o Bairro do Liceu, o Bairro de Santiago e a Universidade de Aveiro.38
Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.
38
58
constituda por espaos vazios, zonas de reserva construtiva, expectantes relativamente ao uso do solo, correspondendo territorialmente zona das Agras Norte, S Barrocas, Zona Central, Forca Vouga, zona a nascente da nova estao e envolvente da EN-109. Esta parte da cidade representa o eixo de ligao entre a rea consolidada e a rea emergente. importante a articulao coerente e qualificada deste zonamento da cidade dos vazios pois, fundamental para o equilbrio de ligao do desenho urbanstico de expanso urbana entre as outras duas partes da cidade. 39
Caracteriza-se essencialmente por corresponder parte da cidade semi-perifrica, perifrica urbana, correspondendo s freguesias de So Bernardo, Santa Joana e Aradas. um territrio ocupado por intervenes individualizadas (moradias unifamiliares), por pequenas operaes de
loteamento, apoiadas na estrutura viria existente, e ainda pela localizao de pequenas indstrias. Verifica-se uma desconformidade de escalas de usos e de crceas, que se torna importante qualificar de forma a valorizar o territrio urbano e humano. 40
Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.
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Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.
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O processo de crescimento urbano de qualquer rea metropolitana deve ser assegurado por Planos de Pormenor para reas estratgicas, ou para zonas para as quais importa assegurar a continuidade dos tecidos urbanos, pela sua integrao formal e funcional (definio de alinhamentos, crceas, requalificao urbana, zonas industriais, etc.). O Municpio de Aveiro encontra-se coberto territorialmente por vrios Instrumentos de Gesto de Planeamento, desde o PDM ao nvel geral, ao actual Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro (PUCA) 41, a um nvel mais
Plano de Urbanizao do Programa Polis, ratificado por Resoluo do Conselho de Ministros n. 72/2005 de 17 de Maro.
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especifico os Planos de Pormenor em vigor, como sendo: Plano de Pormenor da Bica Azurva (1993), Plano de Pormenor da Quinta do Simo Sul (1998), Plano de Pormenor do Picoto (1998), Plano de Pormenor do Centro (2002), Plano de Pormenor da Baixa de Santo Antnio (2004), Plano de Urbanizao (PU) do Aveiro Polis (2005), Plano de Pormenor do Parque (Estdio Mrio Duarte), designado por PP Parque (2006), Plano de Pormenor de Rasos (2007). Destes planos seleccionaram-se dois que se apresentam na figura n. 15; esta seleco deve-se ao facto de estarem muito ligados vivncia quotidiana dos Aveirenses, sua urbanidade e centralidade.
Fonte: CMA
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Para o concelho foram ainda elaboradas 82 unidades operativas, entre as que j foram apontadas, desde diferentes escalas de planos, Planos de Urbanizao (Polis) e estudos urbansticos (So Bernardo, Aradas, etc.). Da relao da Cidade com a Ria impe-se ainda o vislumbrar do Plano Polis na figura n. 16; este plano incide no s na infra-estruturao geral mas, fundamentalmente, sobre o espao pblico, reas verdes e toda uma rede de espaos de estar e lazer que, dando prioridade ao peo e ao uso da bicicleta, estimulem novas prticas urbanas e atraiam projectos e investimento pblico, privado ou mesmo parcerias, promovendo reas edificadas com qualidade.42
Fonte: CMA
Plano de Urbanizao do Programa Polis, ratificado por Resoluo do Conselho de Ministros n. 72/2005 de 17 de Maro.
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3.1.3 - SNTESE
O municpio de Aveiro, em linhas gerais pode-se descrever: ao nvel do seu enquadramento territorial, situa-se na regio centro, numa posio estratgica, quer ao nvel nacional, quer ao nvel internacional (Espanha), devido s diversas infra-estruturas rodovirias (A25, A17, A1), ferrovirias( linha do Norte/Beira Alta, linha ferroviria de mercadorias Porto de Aveiro ) e martimas (Porto Comercial); ao nvel demogrfico, caracteriza-se por uma forte dinmica, localizando-se na faixa litoral (Baixo Vouga), com uma densificao de 219 hab/ Km2 ; ao nvel econmico, industrial, encontra-se rodeada pelos concelhos vizinhos (lhavo, gueda, Albergaria, Estarreja, Murtosa, Oliveira do Bairro e Vagos), que constituem uma rede de interligaes, econmicas, industriais, sociais, que permitem o aumento da rea de influencia do Municpio; ao nvel educacional, possui forte infra-estrutura educacional (Universidade de Aveiro), possuidora de forte rea de influencia territorial na regio, ao nvel do planeamento, o Municpio de Aveiro encontra-se coberto territorialmente por vrios Instrumentos de Gesto de Planeamento, PDM, PP, PU, entre outros.
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Para a construo de um modelo de preos hednicos necessria a recolha de amostragem estatisticamente vlida, que no caso foram de 200 imveis, provenientes de escrituras realizadas nos notrios privados, relativamente transaco de bens imobilirios durante um perodo de tempo (ano 2005). Como foi referido a amostragem refere-se s seis freguesias com carcter mais urbano.
Fonte: SIG/CMA Cmara Municipal de Aveiro
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Da relao entre a populao residente e o nmero da amostra das habitaes, relativamente s freguesias em estudo, pode-se realar que apesar da freguesia de Aradas se destacar pelo decrscimo de populao nos ltimos censos, a amostragem denuncia uma forte procura habitacional por parte dos compradores (Glicinas, Universidade). As tipologias a que pertencem a amostragem, correspondem a habitaes unifamiliares (6,5 %) e habitaes multifamiliares (93,5%), de acordo com o quadro n. 6 que se segue.
Freguesias
Moradia T1 Moradia T2 Moradia T3 Moradia T4 T0 T1 T2 T3 T4 T5 Total
Aradas
Esgueira
Glria
1 1
2 1 21 10 7 11 3 55
1 2 3 11 15 1 33 4 9 4 1 20
1 1 7 2 20 1 2 27 16 14 6 1 44
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Na figura n. 18, apresenta-se a georefernciao das duzentas habitaes em estudo, transacionadas no ano de 2005 no Muncipio de Aveiro, de acordo com os dados disponveis nas escrituras (licenas de habitabilidade), tendo-se utilizado o nmero de polcia e nome de rua como referncia para a localizao das mesmas.
Legenda:
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E
EQ JI JI SA CCEM
ZV
E MU EQ SA E P ZV JI H ZV E EQ E U JI B ZV CE C M E
CE
JI
EQ
JI
EQ CE
JI
LEGENDA :
E C
EQ
Centros Comerciais- Forum e Glicinias
ZV
CE MU
Cemitrio
M
SA
JI B
U H
Universidade
Hospital D. Pedro V
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A localizao geogrfica dos imveis permite a construo de ligaes destes aos atributos da envolvente da habitao selecionados (Equipamentos, Acessibilidades, Zonas Verdes) , ver Quadro n. 7, essenciais ao estudo em causa. As variveis que se utilizaram nos modelos hednicos foram identificadas de acordo com a anlise dos trabalhos analisados no enquadramento terico apresentado no Captulo n. 2 e que coincidiram tambm com os dados disponveis. As variveis utilizadas (atributos ) dividiram-se em dois grupos: a) b) atributos (variveis) fsicos da habitao Preo, rea Bruta, atributos (variveis) fsicos de envolvente Escolas, Cemitrio,
Centros Comerciais, Zonas Verdes, Equipamentos, Universidade, Hospital, Priso, Mercados, Caminho de Ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins de Infncia, Museu. Quadro n 7 - Anlise das Variveis
Atributos Fsicos da Habitao Preo() rea Bruta (m2) Soto(m2) Arrecadao (m2) Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N Quartos (T1, T2) N. Pisos (nmero) Idade (anos) Atributos Fsicos da Envolvente Escolas (distncias-metros) Cemiterio (distncias-metros) Centro Comercial (distncias-metros) Zonas Verdes (distncias-metros) Equipamentos Desportivos (distncias-metros) Universidade (distncias-metros) Hospital (distncias-metros) Priso (distncias-metros) Mercado (distncias-metros) Caminho de Ferro(distncias-metros) Bairro Social (distncias-metros) Servios Administrativos (distncias-metros) Jardins de Infncia (distncias-metros) Museus (distncias-metros)
Tipo de Contagem Varivel E E E E E E E N N N 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Mdia 113503,84 104,80 5,60 3,45 2,51 3,24 14,71 2,12 1,71 4,83
Erro-padro 3532,93 3,69 1,33 0,61 0,41 0,84 1,29 0,08 0,13 0,50
Mediana 103750,00 98,70 0,00 0,00 0,00 0,00 13,50 2,00 1,00 1,00
Desviopadro 49963,11 52,15 18,87 8,58 5,81 11,91 18,17 1,18 1,79 7,08
Mnimo 50000,00 30,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Mximo 380000,00 325,00 138,60 70,82 44,90 90,00 189,16 5,00 11,00 30,00
E E E E E E E E E E E E E E
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
1007,03 970,34 1125,95 1579,18 1103,74 1900,63 2098,59 2206,79 1351,61 786,72 1476,75 1641,86 965,16 1976,68
59,25 67,58 69,81 76,15 42,85 78,08 80,17 91,42 81,55 54,95 73,33 84,07 49,76 87,68
821,72 772,92 878,08 1239,97 894,92 1790,42 1914,98 1727,23 871,66 483,42 1310,40 1405,09 1022,32 1658,06
837,94 955,78 987,20 1076,95 605,99 1104,23 1133,72 1292,93 1153,25 777,13 1037,04 1188,94 703,69 1240,00
107,97 31,36 31,36 99,37 36,60 438,16 283,72 45,68 90,03 -257,92 0,00 210,91 95,02 158,11
5122,16 5745,00 6147,30 6723,76 2375,74 6937,07 6600,34 6913,09 6067,15 3148,68 4000,00 5654,82 5801,99 6400,00
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Da anlise das diversas variveis patentes neste Quadro n. 7, podese estabelecer que o preo mdio da habitao de 113.500, 00 , a rea bruta de cerca de 104,80 m2, a tipologia mais procurada o T2, a idade mdia predominante corresponde a 5 anos.
O modelo estatstico utilizado foi o Modelo de Regresso Linear Stepwise, por meio do software SPSS. O Modelo de Regresso Linear Stepwise, consiste numa anlise que se inicia sem nenhuma varivel e nos passos seguintes as variveis so adicionadas ou removidas consoante a sua contribuio para a capacidade discriminante. Assim, uma varivel presente na funo discriminante removida, se a capacidade da funo discriminante no for significativamente reduzida pela remoo dessa varivel, e no outro extremo, uma varivel adicionada se aumentar significativamente a capacidade discriminativa da funo , Maroco (2007). Os quatro modelos apresentados tm como objectivo, determinar a relao entre todas as variveis independentes (caractersticas da habitao) presentes no Quadro n. 7, com o valor do preo da habitao (quer seja pelo preo, preo por m2, o logaritmo natural do preo ou o logaritmo natural do preo/m2. Modelo n 1 Preo Modelo n 2 LN Preo Modelo n 3 Preo/m2 Modelo n 4 LN Preo/m2
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No Quadro n. 8 podem-se observar os diferentes coeficientes de correlao obtidos para os modelos hednicos utilizados.
Modelo n. 1 R R adj.
2
0,84 0,69
O coeficiente de correlao (R) mede o grau de relao entre a varivel dependente e as variveis independentes. Dos quatros modelos o que possui maior capacidade explicativa o Modelo n.1 que tem um coeficiente de regresso (R) de 84% e possui um coeficiente de determinao ajustado (R2) de 69%. Analisam-se a seguir os diferentes modelos hednicos.
O modelo n1 estabelece a relao entre preo e as caractersticas fsicas da habitao e da sua envolvente (variveis independentes). O modelo excluiu treze variveis, as quais revelaram um contributo desprezvel para a formulao do preo do imvel. Por este mtodo computacional do SPSS, tambm eliminada a multicolinearidade entre as variveis independentes.
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Coeficientes de Regresso - Modelo n 1 Variveis Independentes (Constant) rea Bruta 1 Universidade2 Idade1 Jardim de Infancia2 Bairro Social2 Servios Administrativos 2 Hospital2 Equipamentos2 Escolas2 Caminho de Ferro2 No Padronizados(B) 56136,076 761,516 -30,094 -1263,662 -17,537 15,878 -21,278 21,096 17,082 19,405 -17,031 Padronizados(Beta) 0,795 -0,665 -0,179 -0,247 0,330 -0,506 0,479 0,207 0,325 -0,265
Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Quartos, N. de Pisos, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Priso, Mercado, Museus. O coeficiente de determinao ajustado (R2) d a percentagem de variao total da varivel dependente que explicada pelas variveis independentes, isto , neste caso pode afirmar-se que 69% da variabilidade total do preo explicada pelas dez variveis independentes escolhidas pelo modelo (ver Quadro n. 9). Numa primeira anlise, verifica-se que o modelo adoptou oito variveis relativas s caractersticas fsicas da envolvente e apenas duas relativas s caractersticas da habitao.
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As variveis de caractersticas relacionadas com a habitao, seleccionadas pelo modelo, so a rea Bruta e a Idade; estas duas variveis so determinantes para a capacidade explicativa do modelo. A varivel rea Bruta, possui um carcter explicativo, superior a qualquer uma das outras variveis seleccionadas pelo modelo. Da anlise das variveis seleccionadas pode-se verificar que por cada variao unitria de rea Bruta de esperar em mdia uma variao no preo de 761 . Ao nvel da varivel Idade da habitao existe uma diminuio do preo em 1263 por cada ano a mais. Relativamente caracterstica Universidade associada centralidade, por cada aumento da distncia de 1 km diminui em 30 o valor da habitao. As variveis das caractersticas fsicas da envolvente, seleccionadas por este modelo podem subdividir-se em dois grupos:
umas com coeficientes positivos como o Bairro Social de Santiago, Hospital, Equipamentos (Piscinas, Campos de futebol), Escolas Secundrias, constituem variveis de
comodidade/servios, revelam que quanto mais prximos se encontram estes equipamentos, maior o preo do imvel; e outras com coeficientes negativos (Universidade, Jardim de Infncia, Servios Administrativos, Caminho de Ferro), que correspondem a variveis de centralidade/acessibilidades,
traduzem um comportamento contrrio ao acima referido: quanto mais prximos destes equipamentos, maior o preo; aumenta a distncia diminui o preo.
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Modelo n2 LN Preo
Este modelo procura a relao do logaritmo neperiano do preo do imvel (varivel dependente) com as caractersticas variveis fsicas da habitao e da sua envolvente, com este modelo pretende-se estabelecer uma relao no linear entre o preo e as restantes variveis intendentes. O modelo excluiu dezassete variveis. As seis variveis seleccionadas pelo modelo (ver Quadro n. 10) tm uma boa capacidade explicativa de 82% (ver Quadro n. 8) e ainda de acordo com o coeficiente de determinao (R2), 67% da variao total do logaritmo neperiano do preo do imvel explicada pelas variveis escolhidas.
Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Equipamento Desportivo,
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Universidade, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Museus.
As duas variveis das caractersticas relacionadas com a envolvente da habitao, seleccionadas por este modelo correspondem a amenidades positivas (Jardim Infantil, Zonas Verdes); estas caractersticas esto associadas noo de bem-estar do meio envolvente da habitao, localizao de equipamentos e a zonas verdes, correspondendo a elementos fundamentais na viabilizao de um loteamento. A repetio, nos dois modelos, das variveis explicativas da rea Bruta e Idade, permite prever a relevncia destas para o preo da habitao. Neste modelo verifica-se a importncia das caractersticas fsicas dos atributos da habitao: N. Quartos e Garagem, que so elementos a ter em conta para o valor da habitao, pois so factores diferenciadores do preo em tipologias idnticas. Quanto s variveis excludas, cinco esto associadas a
caractersticas da habitao (Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, N. de Pisos) e doze com caractersticas da envolvente (Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Universidade, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Museus).
Modelo n3 Preo/m2
Neste modelo foi trabalhada a varivel dependente preo por unidade de rea (m2) e foi relacionada com as vinte e trs variveis independentes. Foram excludas dezanove variveis, ficando apenas quatro variveis que explicam 68% do valor da varivel dependente; o coeficiente de determinao (R2) de 46%, ou seja, apenas possvel explicar 46% da variabilidade total deste valor.
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No Padronizados(B) Padronizados(Beta) 1841,8 -2,351 -0,299 -18,603 -0,105 -57,264 -0,322 -0,284 -0,165
Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins-de-infncia, Museus. Mantm-se a forte correlao da rea Bruta com a varivel dependente preo por m2; aparece ainda outra varivel relacionada com as caractersticas da habitao, como sendo, o N. de Quartos, existe uma associao da rea tipologia da habitao, T1, T2, etc. Relativamente Idade, a correlao negativa com a varivel dependente fcil de se perceber, quanto maior for a idade menor o valor da habitao. A varivel Universidade aparece neste modelo como sendo a nica varivel das caractersticas da envolvente da habitao; esta encontra-se associada centralidade urbana; correspondendo a uma varivel de carcter relevante.
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A varivel Universidade, mantm o sinal negativo j apresentado no modelo anterior, ou seja, quanto menor for a distncia a este atributo, tanto maior o valor da habitao, indo no seguimento do ponto anterior, correspondendo a uma caracterstica fundamental no valor da habitao. Quanto s variveis excludas, compem-se por seis variveis de caractersticas da habitao (Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Pisos), e treze variveis de caractersticas da envolvente (Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins-de-infncia, Museus). O nmero de variveis excludas relativamente s caractersticas da habitao correspondem a menos de metade do que s caractersticas da envolvente. de notar que novamente as caractersticas fsicas da habitao possuem uma capacidade superior explicativa do modelo e aparecem neste modelo em nmero superior s caractersticas da envolvente.
Modelo n4 LN Preo/m2
Neste ltimo modelo a varivel dependente o logaritmo neperiano do preo por unidade de rea (m2). As variveis seleccionadas tem um carcter explicativo de 77% e o coeficiente de determinao (R2) de 59%. So excludas por este modelo dezassete variveis, ficando como no modelo anterior, seis variveis. Pode notar-se novamente que a varivel rea Bruta tem uma forte correlao com a varivel dependente.
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Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N Quartos, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Jardins-de-infncia, Museus. Neste modelo, s duas variveis esto relacionadas com as caractersticas fsicas da habitao (rea Bruta e Idade), enquanto so seleccionadas quatro variveis com caractersticas da envolvente da habitao: Universidade, Bairro Social, Servios Administrativos, Hospital. A rea Bruta e a Idade possuem sinal negativo; a correlao negativa com a varivel dependente existe de forma inversa, quanto menor for a rea Bruta, e maior a Idade, menor o impacto no preo da habitao, pois este dilui-se no preo de habitao.
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So consideradas pelo modelo duas variveis da envolvente, como amenidades positivas (Universidade, Servios Administrativos,) e duas como amenidades negativas (Bairro Social e Hospital). As variveis relacionadas com as caractersticas da envolvente da habitao, Universidade e Servios Administrativos possuem um sinal negativo; existindo uma correlao negativa com a varivel dependente, quanto maior for a distncia a estes atributos menor o preo, estas so variveis associadas qualidade de vida e centralidade. As variveis Hospital e Bairro Social, possuem um sinal positivo relativamente varivel dependente; revelam diversas correlaes com a varivel logaritmo do preo da habitao. Relativamente ao Bairro Social o afastamento da habitao a este, proporciona um acrscimo no valor desta, visto tratar-se de uma amenidade negativa, por outro lado a proximidade a outra varivel (Hospital), que constitui uma varivel de comodidades/servios, corresponde a um aumento no preo da habitao. O nmero de variveis excludas relativamente s caractersticas da habitao correspondem novamente a um nmero menor das caractersticas da envolvente; de notar que se repete novamente, que as caractersticas fsicas da habitao possuem uma capacidade superior explicativa do modelo e aparecem neste modelo em nmero superior s caractersticas da envolvente.
3.2.2 SNTESE
Em todos os modelos hednicos estudados constata-se que a varivel rea Bruta a que possui um maior carcter explicativo do valor econmico do imvel. A Idade do imvel outra varivel que aparece em todos os modelos. As variveis Idade e rea Bruta possuem um ndice explicativo muito forte no preo da habitao. As outras caractersticas fsicas da habitao tambm apontadas pelos modelos, correspondem a caractersticas da tipologia do imvel, como sendo o
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N. de Quartos e a existncia de Garagem; estas duas caractersticas esto altamente relacionadas com a rea Bruta, possuindo um carcter explicativo importante do preo do imvel. revelador que as caractersticas fsicas da habitao, possuem s por si uma forte capacidade explicativa do preo da habitao, sendo importante perceber o fenmeno das caractersticas de localizao como, a centralidade e a existncia de equipamentos necessrios habitao. Relativamente caracterstica da envolvente a habitao, que aparece nos trs modelos, correspondente proximidade de Universidade,
encontrando-se subjacente associao do critrio da acessibilidade. Outras variveis apontadas pelo modelo correspondem aos Jardinsde-Infncia, Equipamento que se relacionam com a varivel anterior de qualidade da envolvente habitacional, bem como as variveis Escolas, Hospital, Servios Administrativos, Equipamentos Desportivos, reforando a necessidade da existncia de infra-estruturas locais de equipamentos quer sociais, quer educacionais, quer de lazer, que assegurem a vivncia urbana. de salientar que o modelo n1, que relaciona o preo (varivel dependente) com as diversas caractersticas da habitao, correspondendo ao modelo que possui maior capacidade explicativa, a varivel mais explicativa corresponde rea Bruta, sendo esta uma caracterstica estrutural que capaz de influenciar o preo da habitao.
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3.3 ANLISE COMPARATIVA ENTRE O MODELO HEDNICO (MODELO N.1) E O MODELO DAS FINANAS.
Neste ponto realiza-se uma anlise comparativa entre os resultados do modelo hednico (Modelo n.1) e o modelo das Finanas, que consiste no apuramento do valor patrimonial tributrio por parte do Estado sobre prdios rsticos e urbanos. Para o efeito sero estimados os valores patrimoniais de cada imvel, segundo os dois modelos, e comparados com o valor real apresentado nas escrituras pelos consumidores. Os coeficientes de correlao (R) e de determinaes ajustadas (R2adj) permitiro averiguar a
adequabilidade de cada um dos modelos. A determinao do valor patrimonial tributrio (Vt) dos prdios urbanos edificados, por parte das finanas43, (artigo 38 do CIMI), para todos os tipos de afectao (habitao, comrcio, indstria e servios) resulta da seguinte equao: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que: Vt = valor patrimonial tributrio (); Vc = valor base dos prdios edificados (/m2, valor atribudo por portaria
governamental);
A = rea bruta de construo (/m2, privativa e dependente); Ca = coeficiente de afectao (habitao, indstria, comrcio, servios, etc.); Cl = coeficiente de localizao (centralidade, tipo de solo); Cq = coeficiente de qualidade conforto (vistas, qualidade ambiental, etc.); Cv = coeficiente de vetustez (idade).
43
As avaliaes realizadas pelas finanas baseiam-se desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 287/2003 - 12/11,
revisto pela Lei n. 64-A/2008 de 31/12 - o CIMI em Portugal, o CIMI, Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis, que visa a tributao fiscal do Patrimnio dos prdios urbanos (habitao, comrcio, industria, servios).
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A frmula Vt, estabelece um produto de diversos coeficientes previamente tabelados entre os quais se devem referir a afectao, a localizao, ao conforto, entre outros. Importa sublinhar que para os coeficientes de afectao, localizao, qualidade/ conforto e vetustez atribudo a cada um deles um limite mximo e mnimo. Em funo do tipo de utilizao do prdio (comrcio, servios, habitao, armazenagem, indstria, prdios no licenciados, entre outros), aplicam-se coeficientes de afectao (Ca) que podem ir de 0,08 a 1,20; a titulo de exemplo o coeficiente para habitao de 1,00. O coeficiente de localizao (CI) varia entre 0,4 e 2,0, podendo em situaes extremas ser reduzido ou aumentado para 0,35 (meio rural construo dispersa) e 3,00 (alto valor imobilirio). Relativamente ao coeficiente de qualidade e conforto (Cq), existe uma diferenciao nos valores determinados para habitao e para
comrcio/servios/indstria. Foram estabelecidos valores majorativos (variando entre 0,02 at 0,20) e minorativos (variando entre 0,02 e 0,10) relativos a prdios destinados a habitao. Para prdios destinados a
comrcio/servios/indstria, os valores majorativos (variam entre 0,03 e 0,25) e minorativos (variando entre 0,02 e 0,10). O coeficiente de vetustez (Cv) dado em funo dos anos decorridos desde a data da emisso da licena de utilizao, ou da concluso das obras, podendo variar entre 1,00 e 0,35, estes coeficientes variam de acordo com a idade (menos de 3 e mais que 80 anos). Comparando os dois modelos, desde logo se distingue a frmula funcional da relao entre as variveis: linear no caso do modelo n.1 e multiplicativa no modelo das finanas. Analisando os dois modelos Modelo Finanas e Modelo Hednico, verifica-se que eles possuem pontos em comum na determinao do valor dos prdios urbanos nomeadamente a rea Bruta, Idade.
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O coeficiente de localizao na frmula das Finanas, possui um significado amplo. Este depende dos coeficientes atribudos s diversas reas urbanas ou rurais, que so atribudos de acordo com o uso do tipo de solo (multifamiliar, unifamiliar, alta e baixa densidade, rural, centralidade). No caso particular e dos modelos hednicos construdos nesta dissertao, a localizao encontra-se associada centralidade, proximidade ou distncia de infra-estruturas (sociais, culturais, desportivas, etc.). Uma grande diferena entre as duas frmulas abordadas, corresponde utilizao do coeficiente de qualidade e conforto que apresentado na frmula das Finanas. Este tipos de atributos no constam nos modelos hednicos realizados o que representa assumidamente uma lacuna desta anlise. Apesar de tudo, numa avaliao global de ambos os modelos, verificase que o modelo n. 1 apresenta melhores desempenhos que o modelo das finanas para a estimao do valor patrimonial de um imvel. No quadro seguinte apresentam-se os resultados dos coeficientes de correlao entre o valor estimado de ambos os modelos e o valor real.
0,79 0,62
Da anlise do Quadro n. 13, o Modelo n. 1 tem um coeficiente de correlao (R) de 84% e um coeficiente de determinao ajustado (R2 adj) de 71%, mostrando que este Modelo possui uma maior capacidade explicativa do preo, do que o Modelo das Finanas.
82
A realizao das entrevistas44 visam validar os resultados dos modelos hednicos apresentados anteriormente. Tm carcter exploratrio de anlise do mercado imobilirio, abordam as questes intangveis, da oferta e da procura, de forma a auscultar a realidade do mercado relativamente s caractersticas mais apreciadas e preferncia dos compradores pelos diversos produtos imobilirios. Os agentes seleccionados correspondem a construtores e mediadores imobilirios que se encontram no terreno. Seleccionaram-se agentes com escalas diferentes em termos de volume de vendas e de construo, de forma a conseguir uma abrangncia do conhecimento da realidade do territrio e mais precisamente ao nvel das freguesias em estudo e do bem em causa, a habitao. No que respeita s mediadoras a escala nacional, foram abordadas a Rplica e a Civilria e a nvel mais local a Metroinveste e Arcada. Relativamente aos construtores e a uma escala mais nacional, consultou-se a Civilria e escala local, a Enquadra. O questionrio realizado aos diversos intervenientes foi de mbito generalista e pretendeu conseguir obter as variveis para aplicar nos modelos hednicos. As perguntas incidiram sobre as caractersticas da habitao mais apreciadas pelos compradores, as tipologias mais escolhidas, as zonas preferenciais, e ainda perguntas abrangentes sobre o mercado imobilirio no Municpio de Aveiro e os desafios para o futuro.
44
83
1.
mercado habitacional de Aveiro, em termos da oferta e da procura? 2. Relativamente construo, quais os aspectos construtivos ou
caractersticas da habitao mais apreciadas, que do maior satisfao aos potenciais proprietrios? Quais as tipologias mais procuradas? 3. Em termos de localizao quais os locais preferidos/procurados
para a vivncia em Aveiro, centro urbano ou zona perifrica? Existe uma procura de locais com boa qualidade urbana, qualidade ambiental, com segurana, etc? 4. Quais as alteraes que o mercado tem vindo a sofrer em termos
de procura (tipologia), centralidade, qualidade urbana, qualidade arquitectnica e ainda de oferta por parte dos promotores? 5. Porque se continua a construir tanto em Aveiro, quando h
imensas habitaes venda? Que desafios se avizinham para o mercado imobilirio e em especial para o habitacional?
O quadro n. 14 sintetiza as respostas dadas pelos diversos agentes envolvidos no processo do mercado imobilirio no Municpio de Aveiro.
84
METROINVESTE
centro urbano ou zona perifrica? Existe uma procura Alboi PP Centro Forca Maior exigncia na qualidade da habitao Pouca manuteno Procura de tipologias mais pequenas Expeculao de preos dos terrenos Arrendamento Mercado adptavel
T2 e T1 Centralidade Av. Loureno Peixinho Forca Bairro do Liceu So Bernardo Santa Joana
ambiental, com segurana, etc? 4- Quais as alteraes que o mercado tem vindo a
Exigncia ao nvel da Procura de tipologias mais qualidade da habitao pequenas reas mais pequenas
oferta por parte dos promotores? 5 - Porque se continua a construir tanto em Aveiro
Financiamento para sustentar os novos prdios Procura de novos mercados Procura de novos mercados Recuperao do patrimnio
Adaptao ao mercado Desorientao do mercado Arrendamento Recuperao dos imveis Benficios Fiscais Cooperativas de habitao
85
Da anlise das entrevistas verifica-se que no mercado habitacional de Aveiro existe uma maior oferta do que procura. As caractersticas apontadas como mais importantes, correspondem s reas amplas, tendo sempre em conta a distribuio interna do fogo, tanto no segmento alto da construo, como no mdio. Para o cliente fundamental a organizao espacial da habitao e a sua disposio solar. O segundo ponto essencial o design, o pormenor construtivo, a qualidade arquitectnica do edifcio, a durabilidade dos materiais. Como terceiro ponto, foi apontada a qualificao da zona envolvente ao edifcio, existncia de espaos verdes; para o comprador fundamental perceber a evoluo da zona, no futuro (o que vai ser ou no construdo na sua envolvente). Verifica-se, segundo os mediadores e construtores imobilirios, que a tipologia mais procurada corresponde aos T2 (famlias/ casais), logo seguidos pelos T1 (divorciados/estudantes/investidores). O mercado baseia-se
essencialmente em 80% de apartamentos, e 20% de moradias. As zonas mais procuradas prendem-se com o centro urbano da cidade de Aveiro, a centralidade Av. Loureno Peixinho, Forca, o PP do Centro (antiga Feira de Maro), Glicnias, Alboi (Universidade), Esgueira e Vera-Cruz (construes da Savecol perto da estao de caminho de ferro). So Bernardo e Santa Joana so locais identificados com moradias unifamiliares. A procura da localizao do imvel encontra-se intimamente relacionada com o perfil do comprador. Os estudantes procuram a zona prxima Universidade (Glicnias, Alboi). Os jovens casais procuram Aradas (Glicnias), Vera Cruz (estao de caminho de ferro), So Bernardo e Santa Joana. Os casais com maior estabilidade financeira e os jovens bem posicionados (quadros tcnicos superiores) procuram a Forca (Civilria) e PP do Centro (antiga Feira de Maro). Os investidores procuram locais para arrendar a estudantes, ou seja, zonas prximas Universidade, tais como o Bairro de Santiago e Vila Jovem; em termos de arrendamento tanto valor tem um apartamento nessas zonas, como nas Glicnias.
86
As caractersticas da envolvente da habitao (zonas verdes, segurana, centralidade), vm em segundo plano de valorizao por parte do cliente, apesar de serem tidas em conta. As alteraes ao mercado habitacional, prendem-se com a informao de que o potencial comprador possui, grau de exigncia na escolha dos materiais de construo, durveis pela pouca manuteno e inovadores. Existe ainda a procura por tipologias mais pequenas, o que torna o mercado de habitao de Aveiro neste momento muito instvel para se perceber quais os segmentos de procura. Observam-se outras alteraes da dinamizao do mercado: a retoma de apartamentos por parte dos promotores, a reabilitao do parque habitacional existente e a expanso do mercado de arrendamento. de salientar que, excepo dos construtores Civilria, o mercado de arrendamento se encontra em exploso e que no ltimo ano a mediao imobiliria, constituiu o suporte financeiro das mediadoras; arrenda-se mais, do que se vende. As mediadoras no esto a conseguir vender o stock imobilirio existente, 900 fogos por vender, segundo dados dos mediadores. Nestas entrevistas a idade do imvel no mencionada, visto tratar-se no essencial, de imveis novos ou recm-usados. O parque imvel que se encontra no mercado imobilirio Aveirense relativamente jovem. Como anlise adicional das entrevistas, pode definir-se o tipo de compradores que, de acordo com os agentes envolvidos no processo imobilirio, podem segmentar-se em: jovens casais, casais cuja famlia aumentou e procuram mudar de habitao, divorciados, algumas pessoas de idade, estudantes, investidores e outros. O mercado da oferta Aveirense bastante variado e tem produtos para todos os segmentos de clientes e bolsas; existe oferta de todas as tipologias de habitao. Existem mediadores e construtores para os diversos perfis de compradores.
87
Quanto aos desafios do mercado Aveirense, os agentes imobilirios, destacam a procura de novos mercados, a actualizao do produto habitacional, a reabilitao de outros imveis e a dinamizao do mercado de arrendamento, indo ao encontro do Plano Estratgico da Habitao.
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CAPTULO 4 - CONCLUSES
Do que foi apresentado ao longo desta dissertao podem-se tirar as seguintes concluses. 1. Dos modelos hednicos em estudo apresentados no captulo
n. 2, definiram-se as diferentes variveis a aplicar ao tratamento estatstico do imobilirio habitacional do Municpio de Aveiro, que se agruparam em: ambientais (zonas verdes, poluio sonora, qualidade do ar); acessibilidade a servios ou infra-estruturas (distncias a escolas, a hospitais, ao comrcio, a servios pblicos); sociais (vizinhana, segurana); construo e/ou
arquitectnicos (rea til, varandas, garagem e/ou arrumos, dimenso das divises, tipologia das habitaes, design). 2. Utilizaram-se quatro modelos hednicos para avaliao da formao do preo dos imveis, a fim de determinar a relao entre todas as variveis independentes com o valor do preo da habitao (varivel dependente), nas suas diversas formas: i) absoluto (estimao do valor patrimonial, em euros - modelos n. 1 e 2); ii) relativo (estimao do valor patrimonial por unidade de rea, em euros por metro quadrado - modelos n. 3 e 4); iii) linear (assumindo-se uma variao constante entre cada um dos atributos e o preo de um imvel - modelos n. 1 e 3); e iv) no linear (assumindo que em alguns dos atributos existem efeitos decrescentes escala, rea, idade - quanto mais idade e maior for a habitao menor o impacto no preo de uma habitao - modelos n. 2 e 4). 3. Dos modelos hednicos apresentados, o que mais se ajustou amostragem utilizada foi o Modelo n. 1, tendo-se obtido um coeficiente de correlao (R) de 84% e um coeficiente de determinao ajustado (R2 adj) de 69%, superior aos outros modelos. Neste Modelo n. 1, a caracterstica fsica da habitao que corresponde rea Bruta, aquela varivel (atributo) que possui uma correlao mais directa com o preo do imvel, obviamente pois quanto maior mais cara a casa. As variveis relacionadas com as
89
caractersticas
da
envolvente
da
habitao
(Universidade
Servios
Administrativos), aparecem em segundo plano, encontrando-se subjacente ao critrio de centralidade. 4. Realizaram-se algumas entrevistas aos agentes econmicos imobilirios, para validar os atributos e respectivos pesos apresentados nos modelos. Por comparao dos resultados dos modelos 3 e 4 pois so os modelos que nos do a valorizao relativa de cada caracterstica hednica, com as entrevistas verifica-se que as variveis seleccionadas nos modelos vo de encontro s percepes dos agentes imobilirios e que correspondem as preferncias dos compradores, sendo a varivel rea Bruta e as
caractersticas internas da habitao (boa disposio interna) comuns s duas anlises e aparecendo em primeiro plano. 5. Comparou-se o Modelo das Finanas e os Modelos de regresso construdos, os modelos n. 1 e 2 so aqueles que permitem uma comparao com o Modelo das Finanas, uma vez que relacionaram os atributos residenciais e o valor da habitao, valor patrimonial tributrio, tendose adoptado o Modelo n. 1, por ter apresentado melhor ajuste. Conclui-se da comparao entre o valor estimado do Modelo n 1 e do Modelo das Finanas, que o primeiro, possui maior capacidade explicativa do preo. No Modelo n 1 obteve-se para o coeficiente de determinao ajustado (R2adj), o valor de 71%, indicando que a variabilidade do valor explicada pelo modelo desenvolvido. 6. A metodologia utilizada permite incluir as especificidades do local (ex. amenidades urbanas), onde o modelo hednico aplicado, contrariamente ao Modelo das Finanas que o faz de forma indiscriminada, usando apenas o coeficiente de localizao. No decorrer do desenvolvimento deste trabalho foi ainda possvel identificar propostas para trabalhos futuros tais como: desenvolvimento de um instrumento informtico (base de dados) referente s caractersticas fsicas e da envolvente da habitao com uma interligao aos notrios, aos municpios, s finanas, governo, administraes
90
centrais,
promotores,
projectistas
cidados,
permanentemente actualizado que servisse de instrumento para afinao de valores patrimoniais consoante os destinatrios; pesquisas sobre a utilizao de Modelos Hednicos, como instrumentos de apoio s estratgias, nas polticas de planeamento (definio de zonamentos) e nas polticas habitacionais, caractersticas da habitao a promover), podendo-se utilizar o melhor modelo em funo de cada localidade e suas prioridades; estudo das preferncias declaradas dos compradores de imveis, a sua anlise para verificao dos modelos hednicos apresentados,
tornando-se essencial para a formulao de uma estimativa mais segura das capacidades tipolgicas a promover e usos nas cidades; aprofundamento da importncia das variveis de qualidade e conforto, como variveis a entrar noutros estudos a desenvolver, visto estas no terem entrado na construo deste modelos; desenvolvimento da metodologia apresentada para a redefinio da frmula apresentada pala DGCI (Direco Geral de Impostos); estudo de um programa municipal ou intermunicipal de habitao em Aveiro, indo ao encontro da proposta de criao de um Programa Local de habitao constante no eixo n. 5 do Plano Estratgico para Habitao 2008-2013.
91
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99
ANEXOS
101
ANEXO - I
103
devido ao actual estado de recesso em que se encontra o mercado, para alm disto os processos tm uma demora muito prolongada na CMA, as taxas, etc.Os projectos que deram entrada na CMA encontram-se em standby, a aguardaram o escoamento dos existentes.
2- Os promotores/construtores tm vindo a evoluir neste sector, tm colocado
melhor material, logo a margem de lucro menor. As prprias fbricas de materiais tm vindo a parar por falta de escoamento e as pessoas querem cada vez melhor materiale mais barato. Hoje em dia as pessoas esto muito atentas s alteraes e evolues dos materiais, bem como ao design, que constitui um atributo muito importante na escolha da habitao. Existem ainda outros elementos diferenciadores e importantes na escolha que so: a existncia de varandas/terraos, arrumos e lavandarias sendo o elemento fundamental as boas reas, o pormenor e o design. De salientar que as pessoas privilegiam parques e zonas verdes e estacionamento. As Cmaras so culpadas em certos aspectos pela falta de qualidade arquitectnica de certos empreendimentos, como por exemplo o edifcio do Criolo na zona do PP de S Barrocas (Vitasal), em que deveriam obrigar o promotor/construtor a ter uma certa qualidade nos materiais a aplicar exteriormente, a ter uma linguagem de fachada e mesmo no interior dos apartamentos, assim como no permitir duplex com pouca ventilao e iluminao. Esta zona nobre da Cidade que funciona como porta de entrada na mesma no tem um carcter qualificado, mas sim de degradao. O tipo de pessoas que procuram habitao so essencialmente estudantes e casais procura de primeira casa, em que as tipologias mais procuradas so T2, T3, e os T0 mais no centro da Cidade, perto da Universidade.
3- Ao nvel da cidade, locais como Glicnias, Beira Mar, Alboi, (zona
envolvente Universidade) Esgueira (acessos), so os mais procurados para apartamentos. O empreendimento Apartamentos Smart, levou a um inflacionamento do preo/m2. Deveria existir mais edifcios com tipologias T0 e T1, s para estudantes nas zonas perto da Universidade para criar um maior equilbrio. A zona do PP Centro, do empreendimento Mirador Lake, a zona cara, mais valorizada e com muita procura, sendo que ali perto se encontra a Av. Loureno Peixinho que reflecte uma 105
degradao, uma desvitalizao desta rea nobre. A zona da Forca junto aos empreendimentos da Civilria, tambm uma zona privilegiada, a boa localizao, constitui em termos de valor, uma mais valia. Para moradias a zona de expanso em voga encontra-se no Castro perto da Universidade, um local muito procurado, bem como a zona de St. Joana. O mercado das moradias teve inicialmente uma tendncia, para a procura da habitao com muito terreno, depois passou-se para pouco e agora para algum terreno. O bairro social no afecta negativamente a envolvente, ao nvel da rentabilidade de arrendamento a mesma que numa zona mdia alta, o aluguer a estudantes muito rentvel.
4- H trs anos atrs as casas em banda e em propriedade horizontal eram
muito procuradas, hoje em dia o cliente no quer este tipo de produto, as pessoas pensam no que tem que pagar de condomnio, de todas os aborrecimentos inerentes a uma propriedade horizontal, no fundo como um prdio e j no vendvel. No me faltam clientes para fazer boas compras, no existe melhor poca para comprar que agora, por um lado s necessidades habitacionais devido ao aumento da famlia, no mercado inicialmente houve uma procura de apartamentos, depois de moradias agora existe um equilbrio.
5-
Para
futuro
pretendo
primeiro
escoamento
da
oferta
dos
empreendimentos j existentes, procuro um equilbrio entre o que ainda no foi escoado e o que est para sair; a nossa experincia d-nos a sensibilidade para rumar ao longo do mercado, no futuro restaro apenas as melhores imobilirias e promotores/construtores. Ao nvel burocrtico as zonas histricas esto demasiadamente protegidas Na mediao nestes ltimos anos existem mais arrendamentos que vendas, estas tem vindo a decair, no gosto de trabalhar nas vendas com o segmento baixo de habitao, pois muito incerto, j no arrendamento j no to importante. Do balano deste ano foram feitas menos transaces, mas o valor o mesmo, vendeu-se menos mas mais caro. O mercado pede coisas diferentes, as pessoas mudam como o vento, torna-se quase impossvel estabelecer padres de procura, sendo que o mais importante na deciso da compra da habitao, so as reas e o design. 106
A Civilria denomina-se por Civilria Construes, S.A, a Civilria Imobiliria , S.A, comercializa os apartamentos.
1- O mercado imobilirio encontra-se em crise desde 2001, a Civilria, encontra-
se fora da crise, o mercado imobilirio da habitao, ainda se vende, mas com condicionantes para que isso acontea preciso inovao, apoio ao cliente, mostrar uma imagem segura da empresa, assumir as responsabilidades. O tipo de construo mdia alta hoje em dia o mercado assenta na construo alta ou muito baixa.
2- As pessoas procuram qualidade, design (ponto diferenciador); preciso
eliminar a ideia do construtor gordo sem bom gosto, a imagem importante, boas salas, reas muito amplas, boa iluminao, exposio solar. Pontos essenciais 1 qualidade, 2 tudo o que seja inovador, as pessoas hoje em dia so muito exigentes. As tipologias mais procuradas so T2 e T3, s trabalhamos essencialmente com apartamentos.
3- Os locais preferidos so a Forca e o PP do Centro, neste ltimo compramos
a linha da frente virada para o canal, uma zona muito procurada, mais de metade j se encontra vendido, no construmos mais longe que isto, fora do centro s na Barra, isto porque queremos atingir o segmento alto dos clientes. A localizao fora de srie muito importante, tem de ser tudo de topo, a localizao fundamental para o sucesso do projecto, ou seja a sua venda. O projecto da Feira de Maro daqui a 20 anos estar sempre na 1 linha, apostar na excelncia da localizao e na pormenorizao da construo. A procura mais de T2, porque o primeiro apartamento para o inicio de vida de solteiro ou de recm-casado; casa, s para quando a famlia aumentar e novamente apartamento agora no Centro, quando os midos comearem a crescer e a irpara a escola.
4- As alteraes do mercado so essencialmente no design, na arquitectura,
as pessoas j aparecem com o estudo da casa; outra grande alterao o acesso ao excesso de informao, as pessoas j sabiam do sub prime, querem um desconto
107
mas no politica da empresa, diminuir o preo, mas sim oferecer certo tipo de produtos.
5- O que influencia o preo do mercado imobilirio o preo dos terrenos, hoje
em dia complicado gerir o preo no final. Para enfrentar o desafio, estamos a entrar noutros segmentos industriais, hotelaria, etc., porque neste momento existem mais de 600 fogos entre novos e usados, 400 novos e 200 usados, s no centro de Aveiro. A ideia estar sempre actualizado, ou seja actualizar o produto data, para se conseguir isto, comeamos a construir um edifcio e vendmo-lo em escavao, quando comeamos a construir outro j estamos a inovar, em termos de acabamentos, pormenores, sentir o mercado actual, em cada projecto existem inmeras alteraes desde o incio deste ao terminus; a construo encarada com tudo, em cada projecto existem ncoras, como por exemplo o Holmes Place, Loja do Cidado. Estamos neste momento a abrir novas reas de construo no Pais, no ramo hotelaria, servios, o arrendamento para entidades pblicas, vamos continuar a construir, a apostar na excelncia do produto, na propaganda boca a boca, no rigor, somos uma empresa certificada .
108
Enquadra Construo e Enquadra Imobiliria, a primeira constri e a segunda vende e trata de alugueres.
1- A oferta superior procura, no nosso caso temos tudo vendido, no existe
a procura que havia, no por no existir procura mas porque no existe estabilidade, continua a existir muita gente jovem procura de casa, preciso saber se tm um emprego estvel. O nosso segmento mdio, alto? Trabalhamos essencialmente na periferia, S. Bernardo, Santa Joana, Esgueira, Vera Cruz (perto do tribunal), mas no no centro PP do Centro, Forca.
2- As tipologias mais procuradas so os T2 e depois os T1; ao nvel de
preferncias 1 a exposio solar, 2 reas envolventes, se tm ou no jardim, varandas, terrao; as pessoas procuram um apartamento, mas tambm espao exterior, na nossa construo ao nvel do R/C tentamos sempre ter um jardim e nos outros pisos varandas e terraos (porque tem que se pensar para alm da secagem da roupa, nas pessoas fumadoras), 3 ponto a sala e a cozinha, boas reas, boa distribuio e s depois a garagem, preferem sempre garagens fechadas. Um critrio de diferenciao (como temos a empresa Enquadra Imobiliria), podemos angariar clientes para aluguer de apartamentos vendidos a clientes nossos, pois existem clientes para consumo prprio ou para aluguer. Relativamente ao prdio da rua Mrio Sacramento (Convvio), quisemos fazer apartamentos com reas pequenas; vamos comear a construir a tipologias T0, T1 e T1 duplex, vocacionados para estudantes e trabalhadores tipo, professores, hospital, tribunal, rea de servios; outro tipo de procura o arrendamento, para as pessoas ligadas a Bancos, Hospital, Universidade, etc.
3- As pessoas procuram locais iluminados e no isolados, Os locais mais
preferidos dos que construmos so: S. Bernardo, St Joana; a Universidade ainda um motor de procura de habitao, quer para estudantes, quer para professores, hospital, tribunal, rea de servios.
4- As pessoas querem um design e arquitectura que no traga muita
manuteno, gostam de bom design, linhas direitas e diferentes; existe na minha 109
opinio muita construo para vender por excesso de reas e design desactualizado, necessrio estar constantemente a actualizar a oferta, no tocante a materiais, design, etc. e porque as pessoas esto muito informadas. Ao nvel das tipologias existe uma alterao, as tipologias mais pequenas tm cada vez mais procura, existem casais que esto em apartamentos velhos, mas no querem mudar devido crise. Relativamente ao prdio que vamos construir, na rua Mrio Sacramento, houve uma reunio na CMA e colocou-se a questo de no cumprirmos os lugares de estacionamento, devido s reas dos apartamentos serem pequenas e ao seu nmero e fizeram a pergunta, porque no constroem com reas maiores? Explicmos que no existe procura, pois o poder de compra agora muito baixo, existe muita procura para este tipo de reas pequenas, seria importante a CMA estar atenta a estas alteraes do mercado e tipologia.
5- As casas sero feitas medida do oramento das famlias; o futuro depende
tambm em a banca conceder emprstimos aos privados; o elevado pessimismo que est a ser incutido, pssimo para a economia, tem que haver uma recuperao nem que seja por meio do arrendamento. Se um cliente quer um T3 e num dado momento diz no ter capacidade financeira para o manter ns ficamos novamente com ele, fazemos a permuta com um dos nossos apartamentos, isto uma mais valia, um critrio diferenciador. Todos estes pontos so elementos diferenciadores e importantes para vencer os desafios que se adivinham, para ale do equilbrio da venda com o arrendamento da habitao; para alm disto, estamos a iniciar o mercado de habitao de moradias em Aradas, surgiu um terreno e queremos fazer uma coisa diferente do habitual, estamos a apostar no design, procura de novos mercados, uma forma de vencer os novos desafios.
110
T3 e 5% de outros; vendem-se mais apartamentos (cerca de 80%), do que moradias (20%); actualmente vende-se a gama mdia alta, os apartamentos T4 e T5 (Centrum Aveiro); quando se passa a fasquia dos 200.000,00 , o cliente quer ver o mximo de apartamentos para ter a opo de escolha; antigamente mostravam-se 3 ou 4, hoje mostram-se 30 ou 40; como o mercado tem muita oferta o cliente nunca tem pressa em comprar. Os apartamentos T1, T2 e T3, tm que ter muito boas reas, bons acabamentos essencial; hoje o cliente gosta de ter a cozinha equipada, aquecimento central, cho flutuante em vez de cermico; quanto aos T4 e T5 so os terraos que fazem a diferena.
3- A procura actualmente situa-se no centro urbano, a zona das Barrocas tem
um grave problema, o canal, os mosquitos; no centro da cidade, forca Vouga e PP Centro, existe forte volume de construo; a cidade actualmente tem maior procura porque os preos baixaram, hoje existe a capacidade de negociar os preos com o construtor, na periferia h menos procura, porque com os preos praticados na periferia, as pessoas compram no centro urbano. O cliente antigamente tinha preos na periferia, que eram os que se praticam hoje no centro da cidade; o cliente j no quer ir para a periferia, s se no tiver outra hiptese.
4- As alteraes essenciais prendem-se com os emprstimos, so concedidos
a pessoas que tm empregos efectivos, questiona-se qual a empresa onde trabalham, porque importante saber a estabilidade do posto, porque ou a avaliao boa ou o cliente tem que arranjar o dinheiro; neste momento a procura maior para o arrendamento.
5- O porque de se continuar a construir em Aveiro tem a haver com o
financiamento dos novos prdios, pois s por meio destes se sustentam os antigos. O mercado imobilirio cessa para a pessoa de bom senso, os construtores precisam dos sinais, para pagar os juros ao banco; as grandes empresas de construo civil esto a deixar o mercado da habitao e ir para outro tipo de obras, (obras pblicas), procuram mercados estrangeiros; as mdias e grandes empresas 111
esto no Brasil, em Angola, na Argentina. Para alm disto a aposta na restaurao do patrimnio seria uma boa aposta para o mercado da construo civil; para ns, Rplica, achamos que no se deve continuar a construir nas periferias mais distantes, porque no existe mercado para isso; o custo do terreno mais baixo, mas o valor da construo igual a do centro; a Universidade ainda uma boa zona, porque agora os estudantes j no compram, preferem alugar. Pensamos que o mercado imobilirio de Aveiro em geral no vai estabilizar to cedo nos prximos 10 anos; a construo vai estagnar, ou mesmo parar.
112
vindo a diminuir, e mais selectiva; as pessoas esto mais interessadas na qualidade, embora esta definio seja diferente para clientes e construtores. O mercado est muito instvel, as mudanas so constantes, as vendas deste ano foram para o mercado de arrendamento (venderam-se T1 para rentabilizao).
2- As caractersticas fundamentais na valorizao da casa; para os
construtores a qualidade dos materiais, para os compradores 1 distribuio dos espaos, 2 orientao solar da localizao do imvel, 3- disposio interior. Na zona do PP de S Barrocas, GIC, no se vendeu quase nada devido ao projecto de arquitectura no possuir varandas, os apartamentos no possuem arrumos, ou arrecadaes para as pessoas colocarem uma bicicleta, para alm de que as garagens no so fechadas, inicialmente os preos dos T2 eram 210000,00, agora os que se vendem so por volta dos 165000,00; um bom projecto essencial. As tipologias que tm mais procura so os T2 ; os T1 tm muita procura para os investidores, porque este tipo de apartamento para rentabilizar; o prdio da Habiserve (junto ao viaduto de Esgueira, embargado h muitos anos), foi recuperado h pouco tempo, vendeu quase tudo (s faltam 5 fraces), fez-se um ms de propaganda em Agosto (2008) colocando os T1 a 63.000,00 (sem garagem) e os T2 a 90.000,00; um caso de sucesso. Quando os valores passam os 175.000,00 , as pessoas equacionam se compram um apartamento ou uma moradia.
3- O centro que corresponde designao de centro, para as pessoas em
Aveiro, corresponde proximidade Avenida Loureno Peixinho; a zona da Forca para muitas pessoas, no corresponde ao Centro, mas existem sempre modas, por exemplo o Bairro do Liceu sempre vendvel, um bairro que apesar da idade tudo o que l existe vende-se; na zona das Agras do Norte, perto da linha de comboio, os edifcios da Savecol, tem-se vendido muito bem, porque ali volta existe escola, jardim infantil, est prximo ao centro de Aveiro (Avenida Loureno Peixinho), uma zona de grande densidade, mas que possu caractersticas nicas de localizao, boas acessibilidades, equipamentos desportivos e sociais, e centralidade. As zonas mais procuradas so, 1 Vera-Cruz (Agras do Norte) Glria (Alboi, Bairro do Liceu), 2 Esgueira, 3 S. Bernardo, estas so as zonas mais procuradas. A localizao perto de 113
bairros como Santiago, e Vila Jovem sempre desmotivador, para quem quer adquirir apartamento; para o mercado de arrendamento, principalmente para estudantes, isto j no se verifica, a proximidade Universidade, um factor determinante na escolha para este tipo de pblico alvo, o estudante j no compra apartamento, arrenda; os apartamentos na zona envolvente Universidade so adquiridos por investidores, para arrendamento. As pessoas, devido insegurana, no gostam de viver isoladas, preferem locais em que existam outras pessoas, locais seguros e populosos.
4- As alteraes do mercado, prendem-se: a) a exigncia que as pessoas
possuem, b) organizao espacial, c) do conhecimento que tm sobre o que vai acontecer na envolvente, d) as tipologias. A febre das moradiasdevido diminuio e disponibilidade de dinheiro e da manuteno que elas requerem. As pessoas no querem reas grandes, querem reas funcionais; os construtores e arquitectos esquecem-se de que as casas so para as pessoas habitarem.
5- Em Aveiro existem muitas casas venda, mas no existe o que as pessoas
procuram. O desafio a colocar seria: a) colocar muitas das casas que esto para venda, para arrendamento; b) recuperar o patrimnio, reabilitando do centro, com a fixao de pessoas de classe alta e de diferentes idades, porque o que est a acontecer que est a deixar de existir classe mdia, s existe a classe alta; o IVA para a recuperao do Patrimnio de 5%, para alm dos benefcios fiscais de 3 anos de iseno de IMI, esta uma sada para a construo civil que ainda poucos se aperceberam, porque apesar do IVA ser a 5% por parte dos bancos ainda existe uma relutncia em emprestar dinheiro a este tipo de investimentos. Dever-se- apostar nas cooperativas de construo; a Cooperativa Chave foi mal orientada, porque a construo foi dirigida para o mercado de arrendamento, mas no esse o seu fim, destina-se a pessoas com baixos rendimentos que pretendam adquirir casa. O mercado habitacional de Aveiro segundo a minha opinio encontra-se em contra ciclo, porque : a) as pessoas esto a voltar-se mais para o centro, b) a Universidade est aexpandir-se (possibilidade de implantao da Faculdade de Medicina, c) a ligao ferroviria ao Porto Comercial, d) zonas industriais em expanso pelos novos mercados (Martifer). Estes pontos essenciais para a revitalizao da cidade e em especial para o sector da construo em especial da habitao.
114
ANEXO - II
115
Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 0 0 0 2 0 15 1006 444 353 506 605 529 510 1287 253 415 52 543
x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos
x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
x11
x12
x13
x14
x15
x16
x17
x18
x19
x20
x21
x22
Jardins Infncia
1260
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
1
0 0 16 0 0 0 3 4 24 194 387 591 612 880 1068 745 876 513 325 641
Glria
T2
Urb. Santiago
85000
77
705
2
0 0 8 0 17 2 0 19 3379 3554 620 663 1630 4110 4437 4800 3694 3093 4000
Glria
3238
T3
95000
97
286
939
360
3
0 0 0 0 0 1 3 17 486 640 1784 1240 2275 2382 2285 1211 182 1006
Santa Joana
1080
Moradia T2
157020
127
3236
1428
3923
4
0 0 0 90 51 4 2 14 262 446 437 837 365 2138 1893 1800 286 751
Esgueira
T1
68000
95
1047
947
1571
158
5
0 0 4 0 0 2 2 13 263 1126 1157 1606 936 2065 1915 1929 1001 134
Vera Cruz
3647
T4
148500
216
1738
211
304
963
6
0 0 0 0 0 2 2 12 468 258 187 546 1013 1183 989 894 127
Vera Cruz
3777
T2
87000
89
1988
853
604
1320
7
0 0 5 0 24 2 0 10 1684 608 2392 2706 2376 3074 2837 3027 2240
Glria
4262
T2
90000
95
734
1200
676
438
602
8
0 0 0 0 0 2 1 8 1006 444 353 506 605 529 510 1287
Esgueira
3527
T2
87500
90
1200
2568
1745
2124
2443
9
0 0 0 51 15 2 0 17 2858 3564 2947 3274 1493 3623 3097 4052
Glria
4510
T2
85000
83
253
415
52
543
1260
1366
10
0 0 9 0 25 2 2 7 1598 830 652 1008 1555 1102 1832
Santa Joana
3948
T2
85000
81
3530
2968
3308
3030
1038
3629
11
0 71 5 0 21 2 2 6 1598 830 652 1008 1555 1102
Aradas
3756
T2
125000
144
2172
929
402
846
2063
1546
2168
12
0 24 8 0 25 3 2 6 186 340 1484 940 1975 1782
Aradas
3930
T2
107242
113
1832
2172
929
402
846
2063
1546
2168
13
0 0 0 81 20 2 3 5 408 1115 1162 1615 927
Esgueira
4152
T3
110982
100
1985
911
382
706
747
647
1271
158
14
0 3 0 9 10 2 1 3 641 834 772 1227 371
Vera Cruz
4243
T2
113500
99
2193
1796
186
888
42
1850
812
640
915
15
0 0 3 28 16 4 3 3 3079 3254 320 363 1330
Vera Cruz
4409
T2
110000
97
1716
1552
1471
672
732
1758
405
95
941
16
0 0 5 0 15 0 1 0 1119 260 89 971
Santa Joana
3521
T4
125000
163
3810
4137
4500
3394
2793
3700
2936
1128
3623
17
0 0 0 13 19 2 1 1 444 678 1215 1662
Aradas
P 4656
T0
Glicinias
55600
36
821
678
1332
1421
518
166
307
1187
1360
1324
18
0 0 5 0 19 3 1 1 226 786 991
So Bernardo
P 2390
T2
Rua do Areeiro
95000
74
893
1914
2375
2783
1799
534
1600
2049
645
2535
19
0 4 3 13 13 3 1 1 954 218 1811
Esgueira
P 5283
T3
149500
112
1316
651
2037
1744
1757
855
76
737
1004
361
1207
20
32 21 0 51 25 1 0 1 1113 751
So Bernardo
P 2313
T3
145000
135
2174
568
2527
2922
3333
2326
735
2181
2606
173
3107
21
0 0 39 0 0 1 0 0 1113 751
Aradas
P 4567
T1
92500
48
298
1284
1008
649
1332
1676
500
471
397
1649
1096
1760
22
0 0 0 0 32 2 0 1 2008
Aradas
P 653
T1
Rua direita
67338
46
298
1284
1008
649
1332
1676
500
471
397
1649
1096
1760
23
0 15 0 0 0 3 0 1 1038
Santa Joana
P 3829
T2
Rua So Brs n 58
92500
83
2714
2097
2424
643
2773
3017
3202
2680
2118
2458
2180
188
2779
24
0 10 9 31 23 2 0 1
Aradas
P 4688
Moradia T3
Rua do Tereiro
130000
175
957
2723
2867
1812
2884
3646
4019
2784
1598
2781
4045
959
4186
25
0 0 9 0 23 3 2 1
So Bernardo
P 2390
T2
99760
106
1836
925
2722
3957
840
3400
3843
4250
3209
705
3012
3582
974
4078
26
0 0 0 0 0 0 3
Aradas
P 4627
T3
130000
129
1119
1112
861
1436
1017
579
1329
1741
583
1046
597
1929
1014
1934
27
0 0 2 0 13 4 0
Aradas
P 4565
T0
Glicinias
99070
35
1119
260
89
971
821
678
1332
1421
518
166
307
1187
1360
1324
28
0 0 4 0 12 2
Esgueira
P 5353
Moradia T4
150000
325
5122
4255
6147
6724
1513
6937
6600
6913
6067
3149
3895
5655
5802
6400
29
43 0 0 0 0
Vera Cruz
P 4541
T2
135000
102
490
859
819
1110
518
1799
1661
1554
655
485
1767
468
172
1008
30
22 0 0 0 0
So Bernardo
T1
Estrada de So Bernardo
80000
70
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
31
0 18 0 0
So Bernardo
T1
Estrada de Bernardo/Vilar
So
75000
58
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
32
0 18 0 0
So Bernardo
T2
Estrada de So Bernardo
122500
123
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
33
30 0 0
So Bernardo
T2
Estrada de Bernardo/Vilar
So
110000
109
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
34
0 16 0
So Bernardo
T3
Estrada de So Bernardo
120000
110
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
35
0 17
So Bernardo
T3
Estrada de Bernardo/Vilar
So
140000
137
287
1072
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
36
24 0
Glria
T1
110000
92
872
315
228
172
616
478
406
1287
368
330
208
486
1259
1293
37
Glria
T2
115000
90
872
315
228
172
616
478
406
1287
368
330
208
486
1259
1293
Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 0 0 0 3 0 2 872 315 228 172 616 478 406 1287 368 330 208 486
x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos
x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
x11
x12
x13
x14
x15
x16
x17
x18
x19
x20
x21
x22
Jardins Infncia
1259
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
38
43 78 0 0 0 0 4 0 2 872 315 228 172 616 478 406 1287 368 330 208
Glria
T3
145000
110
1293
39
21 0 0 0 0 1 0 1 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672 732 1758
Glria
T4
220000
175
486
1259
1293
40
22 0 0 0 0 2 0 1 764 955 1018 1285 702 1670 1446 1656 922 352
Vera Cruz
T1
Forca
95000
62
405
95
941
41
0 0 0 0 0 2 0 6 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516 782 212
Vera Cruz
T2
Forca
125000
84
1286
415
1082
947
42
44 0 0 0 0 1 0 3 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672 732
Vera Cruz
T2
Forca
120000
121
1146
275
942
947
43
112 0 0 0 0 3 0 2 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672
Vera Cruz
T1
Barrocas - T1
122500
87
1758
405
95
941
44
0 25 0 0 0 3 0 1 764 955 1018 1285 702 1670 1446 1656 922
Vera Cruz
T3 Duplex
/Barrocas - T3 Dplx
250000
188
732
1758
405
95
941
45
0 22 0 0 0 3 0 3 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516
Vera Cruz
T3
Forca - T3
170000
128
352
1286
415
1082
1087
46
0 29 0 0 0 4 0 3 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516
Vera Cruz
T3
Forca - T3
162500
131
782
212
1146
275
942
947
47
0 31 0 0 0 1 0 1 1119 260 89 971 821 678 1332
Vera Cruz
T4
Forca - T4
185000
151
782
212
1146
275
942
947
48
0 0 9 0 0 4 4 25 282 606 604 460 562 1669
Aradas
T1
Glcinias
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61
1421
518
166
307
1187
1360
1324
49
0 0 0 0 17 2 3 23 186 340 1484 940 1975 1782
Vera Cruz
3043
T4
97500
109
1302
1375
422
282
1392
410
454
780
50
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Esgueira
2385
T2
62500
48
1985
911
382
706
747
647
1271
158
51
0 6 15 0 0 3 7 18 222 574 162 579 486
Esgueira
1841
T2
Urbanizao do Pao
140000
194
4771
5170
3924
1257
3873
4965
2312
5233
52
0 0 0 10 0 3 5 15 1371 805 931 3078 2322
Glria
3661
T3
130000
120
860
703
1081
902
79
412
595
1069
833
53
0 0 0 0 0 2 0 15 753 275 353 665
Esgueira
2324
T3
100000
115
3575
3269
3307
2346
115
2227
987
2682
54
65 14 0 0 18 2 2 14 3079 3254 320 363
Glria
3737
T2
52500
76
417
438
284
1069
368
411
1081
1067
717
55
0 0 6 0 21 2 4 14 268 975 1022
Santa Joana
1628
T2
127500
95
1330
3810
4137
4500
3394
2793
3700
2936
1128
1530
56
0 0 3 0 14 2 2 3 287 1072 801
Vera Cruz
3646
T2
83500
75
1475
787
2053
1656
46
748
140
1710
672
500
1075
57
0 4 10 0 15 3 1 3 186 340
So Bernardo
2073
T2
97500
71
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
58
0 0 0 0 0 2 3 2 108 815
Esgueira
4748
T3
115000
101
1484
940
1975
1782
1985
911
382
706
747
647
1271
158
59
0 15 0 0 0 0 1 0 490
Vera Cruz
3303
T2
75000
80
862
1315
627
1893
1496
300
588
300
1550
512
340
915
60
0 0 0 0 19 3 2 1 861
Vera Cruz
P 4500
T0
85000
56
819
1110
518
1799
1661
1554
655
485
1767
468
172
1008
61
0 8 0 0 14 3 2 1
Esgueira
4846
T3 Duplex
175000
151
217
185
2400
1873
2745
2541
2636
1400
439
2404
1452
1459
2011
62
0 0 0 0 55 3 2 0
Vera Cruz
P 4580
T3
Urbanizao S Barrocas
170000
131
641
834
772
1227
371
1716
1552
1471
672
732
1758
405
95
941
63
0 8 0 0 34 2 2
Aradas
P-4687
Moradia T3
Quinta
do
187500
194
1113
751
298
1284
1008
649
1332
1676
500
471
397
1649
1096
1760
64
0 0 0 0 0 4 2
So Bernardo
P - 2423
T2
127500
103
1254
218
2111
2474
868
2827
3222
3633
2026
1035
2481
2906
473
3407
65
0 0 8 0 36 2
Aradas
P - 4697
T4
135000
191
1152
1291
2942
2853
1864
3190
3727
4295
1574
1874
3063
4083
1258
4417
66
0 0 5 0 13
Santa Joana
T2
95000
84
2008
2714
2097
2424
643
2773
3017
3202
2680
2118
2458
2180
188
2779
67
0 0 0 0 0
Aradas
P- 4656
T0
Glicinias
61000
35
1119
260
89
971
821
678
1332
1421
518
166
307
1187
1360
1324
68
0 0 0 0
So Bernardo
P 2392
Moradia T4
200000
293
782
742
1379
1686
1257
2200
2498
2810
2007
1859
1913
722
2504
2398
69
0 0 0 0
Esgueira
P- 5316
Moradia T4
175000
315
226
1236
1441
1766
1101
2487
2194
2207
1305
526
1187
1454
811
1657
70
0 0 0
So Bernardo
P 2390
T4
167000
199
1836
925
2722
3957
840
3400
3843
4250
3209
705
3012
3582
974
4078
71
0 0 0
Vera Cruz
P 4530
T4
350000
202
52
424
370
336
885
1376
511
1158
1156
186
443
1271
478
283
1156
72
46 26
Aradas
P 4693
T2
110000
103
14
15
565
347
2058
2183
1525
2243
2779
3365
2135
1355
2096
3374
331
3534
73
0 0
Esgueira
3822
T1
75000
65
186
340
1484
940
1975
1782
1985
911
382
706
747
647
1271
158
74
Santa Joana
P 3660
T1
74000
85
27
2858
3564
2947
3274
1493
3623
3097
4052
3530
2968
3308
3030
1038
3629
Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
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x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos
x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
x11
x12
x13
x14
x15
x16
x17
x18
x19
x20
x21
x22
Jardins Infncia
472
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
75
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Vera Cruz
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T1
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63
1008
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
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35
1405
1041
1631
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
65900
40
1405
1041
1631
78
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
60900
35
309
1405
1041
1631
79
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
51700
31
309
1405
1041
1631
80
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
56100
35
309
1405
1041
1631
81
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Aradas
P 4656
T0
Glicinias
54600
31
312
309
1405
1041
1631
82
0 0 12 67 0 5 1 0 207 455 535 266 275 689 411 633
Aradas
P 4657
T0
56100
36
312
309
1405
1041
1631
83
0 0 0 0 14 2 0 0 444 678 1215 1662 893 1914 2375 2783
Glria
3400
T5
Rua So Sebastio n 86
118625
209
616
517
746
524
130
1366
84
0 0 9 0 12 1 0 0 1071 564 125 1157 897 666 1021
So Bernardo
P2329
T2
Rua do Areeiro
95000
79
1799
534
1600
2049
645
2535
85
0 0 5 0 15 1 0 0 1071 564 125 1157 897 666
Aradas
P 4656
T1
88400
61
1581
496
312
309
1405
1041
1631
86
0 0 0 0 14 0 3 0 1071 564 125 1157 897 666
Aradas
P 4656
T1
50000
31
1581
496
312
309
1405
1041
1631
87
0 0 5 0 14 0 4 0 1071 564 125 1157 897 666
Aradas
P 4657
T0
60000
35
1021
1581
496
312
309
1405
1041
1631
88
0 0 0 0 0 2 1 1 444 678 1215 1662 893
Aradas
P 4658
T0 Duplex
Glicinias (9 da banda poente, estrema sul para norte) Glicinias (8 da banda nascente, estrema sul para norte) Glicinias (1 da banda nascente, estrema sul para norte) 1914
84600
53
1021
1581
496
312
309
1405
1041
1631
89
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So Bernardo
P 2390
T2
Rua do Areeiro
95000
74
2375
2783
1799
534
1600
2049
645
2535
90
0 0 4 25 29 1 1 1 1254 218 2111 2474
Esgueira
P 5283
T3
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112
2065
1915
1929
1001
134
1988
853
604
1320
91
32 21 0 5 25 1 1 1 764 959 894 1153
So Bernardo
P 2313
T3 Duplex
145000
118
868
2827
3222
3633
2026
1035
2481
2906
473
3407
92
0 0 2 0 12 0 0 0 764 959 894
Aradas
P 4567
T1 Duplex
92500
47
1198
1343
2013
2035
1192
483
1073
2332
1031
2458
93
0 0 0 0 32 2 0 0 2008 2714 2097
Aradas
P 4656
T0
Glicinias
67338
35
1153
1198
1343
2013
2035
1192
483
1073
2332
1031
2458
94
0 0 0 0 16 3 2 0 1038 957
Santa Joana
P 3829
T2
Rua So Brs n 58
92500
83
2424
643
2773
3017
3202
2680
2118
2458
2180
188
2779
95
0 0 45 0 38 2 0 0 1836 925
Aradas
P 4688
T3
Rua do Tereiro
130000
175
2723
2867
1812
2884
3646
4019
2784
1598
2781
4045
959
4186
96
0 0 9 0 0 3 2 0 1119
So Bernardo
P 2390
T2
99760
106
2722
3957
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3400
3843
4250
3209
705
3012
3582
974
4078
97
0 0 0 0 25 3 2 0 543
Aradas
P 4627
T3
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129
1112
861
1436
1017
579
1329
1741
583
1046
597
1929
1014
1934
98
0 0 0 0 0 3 2 0
Vera Cruz
P4550
T3
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119
436
423
569
82
1217
1166
1018
371
887
1502
450
405
553
99
0 0 0 0 48 3 3 0
Esgueira
P 5353
Moradia T3
150000
217
5122
4255
6147
6724
1513
6937
6600
6913
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3895
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5802
6400
100
0 0 0 0 13 0 3
Aradas
4567
T3
Rua Direita
136000
130
565
347
2058
2183
1525
2243
2779
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2135
1355
2096
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331
3534
101
0 0 9 0 19 1 3
Aradas
P4656
T0
56600
35
1032
522
81
1432
1038
893
1189
1727
729
90
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1194
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102
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Aradas
P4656
T1
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522
81
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1038
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1189
1727
729
90
590
1360
1194
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Aradas
P4656
T0
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35
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472
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104
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Aradas
P4656
T0 Duplex
81000
53
1032
522
81
1432
1038
893
1189
1727
729
90
590
1360
1194
1658
105
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Aradas
P4656
T0
51200
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472
31
1382
988
843
1139
1677
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1658
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Aradas
P4656
T0
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1144
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1658
107
0 0 0
Esgueira
4837
T1 Duplex
100000
86
14
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So Bernardo
2180
T2
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15
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925
2722
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Aradas
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T2
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So Bernardo
2073
T2
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2013
2035
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483
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2332
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2458
111
Aradas
P 4693
T1
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57
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365
147
1858
1983
1325
2043
2579
3165
1935
1155
1896
3174
131
3534
Dados Recolhidos
x2
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x1
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x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
x11
x12
x13
x14
x15
x16
x17
x18
x19
x20
x21
x22
Jardins Infncia
188
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
112
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Santa Joana
P- 3829
T2 Duplex
Rua de s.Brs
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104
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113
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Esgueira
3191
T3 Duplex
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118
947
1571
1311
114
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Santa Joana
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Esgueira
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T2
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58
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1459
2011
116
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Vera Cruz
P 4550
T4 Duplex
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182
1502
450
405
553
117
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So Bernardo
P 4907
T4
Rua Direita
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534
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645
2535
118
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So Bernardo
1874
Moradia T3
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253
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1187
1360
1324
119
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Santa Joana
P 3766
T2
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107
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3236
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Aradas
P4656
T0 Duplex
Glicinias
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1658
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Glria
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T1
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Vera cruz
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T1
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49
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1056
1443
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489
123
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So Bernardo
P2432
T3
Rua do Aires n 39
140000
131
2922
3333
2326
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2181
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173
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Vera Cruz
P 4541
T3
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1008
125
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So Bernardo
P2 356
T3
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131
2227
2622
3033
2026
435
1881
2306
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Esgueira
P 5247
T2
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1985
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747
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158
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Vera Cruz
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T3
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128
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Vera Cruz
P 4541
T2
S Barrocas lote n 6
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Vera Cruz
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T2
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Vera Cruz
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T3 Duplex
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Aradas
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Glicinias
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Aradas
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Esgueira
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2322
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Aradas
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T2
Coimbro
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2183
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2243
2779
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2135
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2096
3374
331
3534
136
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Vera Cruz
P 4540
T3 Duplex
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1554
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P 4565
T0
Glicinias
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Esgueira
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2682
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Aradas
4043
T3
Glicinias
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Vera Cruz
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Vera Cruz
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Vera Cruz
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T2
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1516
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275
942
947
143
0 0 0
Esgueira
1895
T3
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2227
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Glria
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Santa Joana
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Aradas
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Esgueira
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T3
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24
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1710
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500
1075
Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
19 0 0 0 3 1 13 1671 2085 3456 3752 1837 2461 4571 4970 3724 1057 3673 4765
x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos
x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
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x12
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x16
x17
x18
x19
x20
x21
x22
Jardins Infncia
2110
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
148
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Esgueira
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T3
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Santa Joana
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Glria
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Areias de Vilar
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Vera Cruz
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So Bernardo
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Vera Cruz
4048
T3
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103
3257
2296
65
50
2177
937
2632
158
0 0 0 0 0 2 2 8 1006 444 353 506 605 529
Glria
3400
T2
Rua So Sebastio n 86
75000
105
675
711
204
351
534
263
623
159
0 0 0 0 17 2 3 0 486 640 1784 1240 2275 2082
Glria
4510
T2
76500
87
510
1287
253
415
52
543
1260
705
160
0 0 0 0 28 3 2 5 188 895 942 1395 707
Esgueira
P 5247
T2
107100
96
2285
1211
182
1006
1047
947
1571
1200
161
0 0 0 0 23 2 3 0 641 834 772 1227 371
Vera Cruz
4311
T3
155000
138
1973
1576
220
668
42
1630
592
420
995
162
0 0 0 0 33 2 3 8 624 815 878 1145
Vera Cruz
P 4541
T2
S Barrocas lote n 6
130000
113
1716
1552
1471
672
732
1758
405
95
941
163
0
2
Vera Cruz
4086
T2
Urb Forca Vouga, lote n3 sector G, Rua de Angola 0 0 0 0 3 5 330 240 1008 238
140000
125
562
1530
1306
1516
782
212
1146
275
942
947
164
0 0 38 0 0 1 3 6 330 240 1008
Glria
4315
T3
Rua de So Martinho
126000
121
776
1242
963
1029
117
428
1116
415
1278
1129
165
0 4 4 0 0 2 5 21 1371 805 931
Vera Cruz
3359
T1
77315
66
238
776
1242
963
1029
117
428
1116
415
1101
389
166
0 0 0 32 0 2 1 15 287 1072
Esgueira
1956
T2
63000
84
3078
2322
3575
3269
3307
2346
115
2227
987
2682
167
0 0 0 22 19 0 7 12 198 275
So Bernardo
3810
T2
109000
90
801
1356
879
1981
2438
2331
1484
478
1400
1621
1064
1671
168
0 11 0 0 0 3 1 5 108 815
Vera Cruz
P4550
T0
Rua do Canto
82500
72
129
153
156
1055
769
671
292
896
1283
246
199
329
169
0 0 0 0 0 2 0 16 222
Esgueira
T3
Carramona
80000
134
862
1315
627
1893
1496
186
588
300
1550
512
340
915
170
0 4 0 0 0 3 9 20 861
Glria
3728
T2
85000
73
574
162
579
486
860
703
1081
902
79
412
595
1069
833
171
0 0 12 0 0 3 9 12
Esgueira
2085
T3
80000
132
217
185
2400
1873
2745
2541
2636
1400
439
2404
1452
1459
2011
172
61 0 1 0 0 3 1
Vera Cruz
3276
T3
200000
145
198
275
129
153
156
1055
769
671
292
896
1283
246
199
329
173
0 0 0 0 0 3 2
Esgueira
4047
T3
Emprendimento Cidadela
74820
103
1321
755
881
3028
2272
3525
3219
3257
2296
65
50
2177
937
2632
174
0 16 0 0 0 2
Santa Joana
2768
Moradia T3
135000
192
2858
3564
2947
3274
1493
3623
3097
4052
3530
2968
3308
3030
1038
3629
175
0 0 0 0 0
Esgueira
2509
T2
55000
81
16
861
217
185
2400
1873
2745
2541
2636
1400
439
2404
1452
1459
2011
176
0 0 0 0 22
Aradas
4565
T3
Glicinias
171820
122
1032
522
81
1432
1038
893
1189
1727
729
90
590
1360
1194
1658
177
0 0 0 0
Glria
3732
Moradia T1
50000
76
30
1371
805
931
3078
2322
3575
3269
3307
2346
115
2227
987
2682
178
48 0 0 0
Santa Joana
3660
T0
Travessa do Viso
60000
53
24
2858
3564
2947
3274
1493
3623
3097
4052
3530
2968
3308
3030
1038
3629
179
30 0 0
Glria
T2
Rua 16 de Maio , n 3
110000
82
490
5745
367
99
809
527
445
316
692
1168
988
1111
337
428
180
0 25 0
Glria
3811
T1
Aviao Naval
60000
54
17
222
574
162
579
486
860
703
1081
902
79
412
595
1069
833
181
0 11
Aradas
3659 Urb.
T4
127500
146
34
1385
873
1547
1305
2146
1413
2125
2461
1324
1604
1373
2707
867
2695
182
0 13
Aradas
P 4615 Urb.
T2
102500
100
1285
773
1447
1205
2046
1313
2025
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
183
Aradas
4276 Urb.
T3
90000
101
1285
773
1447
1205
2046
1313
2025
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital
17 0 0 34 3 3 0 1285 773 1447 1205 2046 1313 2025
x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo
x3
x4
x5
x6
x7
x8
x9
x10
x11
x12
x13
x14
x15
x16
x17
Priso
x18
Mercado
x19
AcessibilidadeCaminho de ferro
x20
Bairro Social
x21
Servios Administr ativos
x22
Jardins Infncia
x23
Museus
Freguesia
Artigo
Tipologia
Rua
valor
184
0 0 11 0 0 34 3 2 0 1285 773 1447 1205 2046 1313
Aradas
P 4615 Urb.
T3
143000
129
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
185
0 0 0 0 19 3 1 0 1672 2085 3456 3752 1837 2461
Aradas
P 4615 Urb.
T3
134700
129
2025
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
186
0 0 0 0 30 1 0 0 1672 2085 3456 3752 1837
Aradas
3930 Urb.
T3
Rua Direita
129687
141
4571
4970
3724
1057
3673
4765
2109
5033
187
0 0 0 0 32 1 0 0 1285 773 1447 1205 2046
Aradas
P 4576 Urb.
T1
Rua Direita
139670
69
2461
4571
4970
3724
1057
3673
4765
2109
5033
188
0 0 0 0 29 3 4 0 1285 773 1447 1205 2046
Aradas
P 4615 Urb.
T1
124700
47
1313
2025
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
189
0 0 0 0 24 4 2 0 1919 1912 1661 2236
Aradas
P4615 Urb.
T3
222500
129
1313
2025
2361
1224
1504
1273
2607
767
2595
190
0 0 0 15 18 5 3 0 424 370 336 885
Aradas
P 4505 Urb.
T4
162100
126
1817
1379
2129
2541
1383
1846
1397
2729
1814
2734
191
77 18 8 0 17 2 2 8 186 340 1484
Vera Cruz
P4530
T5 Duplex
380000
266
1376
511
1158
1156
186
443
1271
478
283
1156
192
0 0 0 22 20 3 2 1 444 678 1215
Esgueira
3822
T2
90000
105
940
1975
1782
1985
911
382
706
747
647
1271
158
193
0 0 7 0 12 2 1 1 263 1126
So Bernardo
P 2390
T3
Rua do Areeiro
115000
95
1662
893
1914
2375
2783
1799
534
1600
2049
645
2535
194
0 0 13 0 19 2 1 0 1371 805
Esgueira
P 5283
T2
129500
89
1157
1606
936
2065
1915
1929
1001
134
1988
853
604
1320
195
0 0 0 9 14 2 2 0 424
Santa Joana
P 3766
T2
105000
106
931
3078
2322
3575
3269
3307
2346
115
2227
987
3169
196
75 0 6 0 16 2 5 14 524
Vera Cruz
P 4530
T2
300000
138
370
336
885
1376
511
1158
1156
186
443
1271
478
283
1156
197
0 0 4 0 21 2 0 0
Vera Cruz
3646
T2
115000
117
822
820
1263
711
1809
1536
1602
674
182
1683
584
472
1008
198
0 0 0 15 27 1 0 1
Santa Joana
3948
T2
85000
84
2858
3564
2947
3274
1493
3623
3097
4052
3530
2968
3308
3030
1038
3629
199
139 17 15 0 24 3 3
Santa Joana
P 3829
T1
Rua So Brs n 58
80500
58
2008
2714
2097
2424
643
2773
3017
3202
2680
2118
2458
2180
188
2779
200
So Bernardo
P - 2423
T3
147500
153
954
218
1811
2174
568
2527
2922
3333
2326
735
2181
2606
173
3107
ANEXO - III
123
Valor Real () 85000 95000 157020 68000 148500 87000 90000 87500 85000 85000 125000 107242 110982 113500 110000 125000 55600 95000 149500 145000 92500 67338 92500 130000 99760 130000 99070 150000 135000 80000 75000 122500 110000 120000 140000 110000 115000 145000 220000 95000 125000 120000 122500 250000 170000 162500 185000 87000 97500 62500 140000 130000 100000
Valor Estimado Modelo n. 1 80455 84317 109092 83643 194834 107385 109449 98613 94326 52930 155822 133388 113818 121037 131164 160469 79575 89224 114169 134720 82648 82830 101523 143418 106846 135891 79285 144229 138896 79993 71121 118016 107134 110720 129058 110558 109035 124265 173764 107114 112216 136125 123853 201702 146217 147691 162404 97570 100470 53042 162935 100159 85724
Valor estimado V.P.Finanas 76923 86136 111886 79943 318087 92907 94905 91232 87945 108928 127324 145899 124052 217016 135135 178620 62917 104346 122526 142332 74400 64275 86250 131250 91344 140679 44290 203556 117462 69300 57420 119335 105752 106722 132917 111311 108891 133089 211733 75014 101632 139078 105261 222912 154867 155576 178484 75799 113731 42940 122544 127373 104730
Valor Real () 52500 127500 83500 97500 115000 75000 85000 175000 170000 187500 127500 135000 95000 61000 200000 175000 167000 350000 110000 75000 74000 87300 57300 65900 60900 51700 56100 54600 56100 118625 95000 88400 50000 60000 84600 95000 149500 145000 92500 67338 92500 130000 99760 130000 125000 150000 136000 56600 86600 56200 81000 51200 59000 100000
Valor Estimado Modelo n. 1 60925 94786 89083 79757 118295 104601 104864 163600 159819 195245 108252 145999 103548 79285 241879 255582 178706 248537 95301 85019 75966 107478 72070 75801 72085 68483 71971 68483 72215 201519 93991 91405 68483 71940 85183 89224 140338 118411 69468 61342 102787 144758 108110 137155 138717 63340 115603 76923 96258 76695 90036 63186 70505 104185
Valor estimado V.P.Finanas 76004 77801 76970 68513 138195 77060 69200 164480 161183 180300 130012 155979 121382 65000 254910 225000 149250 249080 107583 63860 104139 65040 59565 65151 59588 49715 54367 54481 54731 319769 83130 97040 56761 57679 80621 73557 117846 152685 73688 56042 86250 142950 141585 120669 115850 169650 133455 55085 101540 53425 80621 54196 65436 79086
Valor Real () 102500 85000 98000 77500 105000 117500 130000 55000 175000 130000 217500 100000 81300 70700 60000 140000 189000 115000 107100 155000 130000 145000 245000 99070 145000 107242 70000 69333 229457 105000 80000 137169 144000 90000 100000 67000 80000 65000 65000 183350 80000 70000 66400 90000 70000 140000 67500 189000 115000 85000 75000 76500 107100 155000
Valor Estimado Modelo n. 1 89850 78873 89801 63071 119083 127877 184477 73999 186692 121481 237615 117993 79757 52029 76268 132975 157408 131778 117395 155411 147489 136089 222341 66629 188626 110362 63460 54799 136543 63186 84411 134551 150007 122023 121916 66872 87646 88125 108487 133332 100947 64202 91916 101832 66765 128120 72369 173415 131778 86052 89347 97144 114915 149583
Valor estimado V.P.Finanas 64070 69863 83172 71700 108600 115520 160400 52510 174620 105040 216360 119190 69530 63700 42690 126130 179080 133690 107090 168920 140190 143912 220224 97040 161160 108150 62090 63780 119860 97040 81310 140740 172960 33325 125630 64520 66410 72045 69910 164155 72810 42670 66400 84850 66600 139160 45400 173415 117407 97031 95390 66370 107090 168920
Valor Real () 130000 140000 126000 77315 63000 109000 82500 80000 85000 80000 200000 74820 135000 55000 171820 50000 60000 110000 60000 127500 102500 90000 143000 134700 129687 139670 124700 222500 162100 380000 90000 115000 129500 105000 300000 115000 85000 80500 147500
Valor Estimado Modelo n. 1 147489 136568 123760 83717 54840 79062 82762 141932 66895 125297 138733 89843 147568 91210 142779 36941 52709 99138 51163 145976 121044 118244 143129 143129 151786 96950 80516 143128 124658 296817 115479 104683 122503 97947 199191 130725 76697 82485 150147
Valor estimado V.P.Finanas 140190 150950 131624 69597 63360 80190 90809 126027 68876 111078 122931 97031 129600 43524 138852 68347 44064 72816 50949 126160 92520 73610 134290 134290 159130 74200 128420 118635 158100 315129 121889 134244 97398 119790 168387 138861 94830 63750 166605