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Universidade de Aveiro Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas 2010

Ana Teresa Martins Catalo

Estudo do Mercado Imobilirio de Aveiro.

Universidade de Aveiro Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas 2010

Ana Teresa Martins Catalo

Estudo do Mercado Imobilirio de Aveiro.

Dissertao apresentada Universidade de Aveiro para cumprimento dos requisitos necessrios obteno do grau de Mestre em Planeamento do Territrio Inovao e Polticas de Desenvolvimento, realizada sob a orientao cientfica do Doutor Eduardo Anselmo Moreira Fernandes de Castro, Professor Associado da Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas da Universidade de Aveiro e sob a Co-Orientao cientfica do Mestre Joo Jos Loureno Marques, Assistente da Universidade de Aveiro da Seco Autnoma de Cincias Sociais, Jurdicas e Polticas da Universidade de Aveiro.

Dedico este trabalho aos que me acompanharam com um constante apoio e que tornaram possvel esta dissertao

o jri
presidente Doutora Maria Lus Rocha Pinto,
Professora Associada da Universidade de Aveiro

Doutora Teresa Maria Vieira de S Marques


Professora Associada do Departamento de Geografia, da Faculdade de Letras da Universidade do Porto

Doutor Eduardo Anselmo Moreira Fernandes de Castro


Professor Associado da Universidade de Aveiro

Mestre Joo Jos Loureno Marques


Assistente da Universidade de Aveiro

agradecimentos

Desejo agradecer a todos os que me ajudaram na realizao desta dissertao que me apoiaram nos momentos mais complicados e que no me deixaram sozinha. Ao meu orientador Doutor Eduardo Anselmo Moreira Fernandes de Castro pelo estmulo e vivacidade que coloca nas suas intervenes, promovendo o debate para se ir mais alm. Ao meu co-orientador Mestre Joo Jos Loureno Marques pelo constante apoio, dedicao, orientao e persistncia por ele depositados nesta dissertao, que sem ele no seria possvel de se realizar. A minha famlia por todo o seu amor e carinho, pela sua enorme pacincia e ajuda no percurso deste caminho.

palavras-chave

Mercado Imobilirio da Habitao, Procura, Oferta, Modelo dos Preos Hednicos.

resumo

O presente trabalho tem por objectivo perceber o mercado imobilirio do municipio de Aveiro, tendo em conta a problemtica da oferta e da procura da especificidade do mercado habitacional. usada a anlise hednica para determinao das caracteristicas(variveis, atributos) fisicas e da envolvente, que so determinantes para a explicao do preo dos imveis. O resultado pretende ser um instrumento de apoio a tomada de deciso, em polticas de planeamento e de habitao da cidade de Aveiro.

keywords

Real Estate Housing Market, Supply, Demand Search, hedonic pricing model.

abstract

The present work aims to understand the real estate market of the municipality of Aveiro, taking into account the problem of supply and demand of the specific housing market. It is used hedonic analysis to determine the characteristics (variables, attributes) and physical surroundings, which are decisive for the explanation of house prices. The result is intended as a tool to support decision making in planning policies and housing in the city of Aveiro.

NDICE
Pgina

CAPTULO 1-PERTINNCIA DO TEMA.........1


1.1-OBJECTIVOS...........6 1.2 -METODOLOGIA..........6 1.3-ESTRUTURA DO TRABALHO ..........9

CAPTULO 2 - ENQUADRAMENTO E REVISO DE CONCEITOS...11


2.1 - CARACTERIZAO DA HABITAO.........12 2.1.1 - NA PRESPECTIVA DO MERCADO........12

I) Alguns dados do lado da oferta..............................................14 II) Alguns dados do lado da procura..........................................16


2.1.2 - NA PRESPECTIVA DAS POLTICAS.....17 2.1.3 - NA PRESPECIVA DO PLANEAMENTO.21 2.1.4 - DESAFIOS......25

I) Num Quadro Nacional O Plano Estratgico da Habitao................26 II) Num Quadro da Unio Europeia - Sustentabilidade do Solo..................27
2.1.5- SINTESE......29 2.2- ANLISE TERIA DE MODELOS HEDNICOS..............................................................31 2.2.1- EVOLUO HISTRICA DOS MODELOS HEDNICOS...32 2.2.2- RESTRIES METODOLGICAS DOS MODELOS...........33 2.2.3- ESTUDOS DE CASOS COM MODELOS HEDNICOS............................34 Ao Nvel Ambiental...................................36

Ao Nvel das Acessibilidades.......................................... 39 Ao Nvel da Construo e/ou Arquitectnicos....................................40 Ao Nvel das Caractersticas Sociais...........................................................42
2.2.4- SNTESE......44

CAPTULO 3 O MUNCIPIO DE AVEIRO ESTUDO DE CASO...............................45


3.1 -CARACTERIZAO DO MUNICPIO DE AVEIRO..................................46 3.1.2 - PLANEAMENTO E ORDENAMENTO NO MUNICPIO DE AVEIRO......56 3.1.3- SNTESE............63 3.2-MODELOS HEDNICOS DE AVALIAO DOS PREOS DE HABITAO EM AVEIRO.....................................................................................................................................64 3.2.1- MODELOS HEDNICOS PROPOSTOS.........................................................69 3.2.2 - SNTESE.........................................................................................................78 3.3-ANLISE COMPARATIVA ENTRE O HEDNICO (MODELO N.1) E O MODELO DAS FINANAS............................................................................................................................... 80 3.4 ENTREVITAS AOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIRIO.......................................83

CAPTULO 4 CONCLUSES...........................................................................................89 BIBLIOGRAFIA REFERENCIADA.....................................................................................93 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA.........................................................................................96 ENDEREOS VISITADOS NA INTERNET.......................................................................98 ANEXOS................................................................................................................................101 ANEXO-I -Entrevistas realizadas aos Agentes do Mercado Imobilirio......................103 ANEXO-II - Amostra (200 imveis) com as caractersticas fsicas e da envolvente de cada habitao............................................................................................................115 ANEXO- III -Comparao dos Modelos (Modelo n. 1 e Modelo Finanas)................123

ii

NDICE DE FIGURAS

Figura n. 1 - Esquema metodolgico da investigao............................................................8 Figura n. 2 - Taxas de crescimento dos alojamentos Enquadramento Internacional.....14 Figura n. 3 Cidade de Flrida.............................................................................................36 Figura n. 4 Cidade de Ohio................................................................................................38 Figura n. 5 Cidade de Belfast.............................................................................................39 Figura n. 6 Cidade de Canto............................................................................................41 Figura n. 7 - Pas de Gales...................................................................................................43 Figura n. 8- Localizao do Municpio de Aveiro na Regio Centro e suas acessibilidades.............................................................................................................................................47 Figura n. 9 Campus Universitrio de Aveiro......................................................................49 Figura n 10 - Alvars emitidos nos anos de 2004, 2005,2006 pela CMA.............................54 Figura n.11-Nmero de fogos criados a partir da emisso de alvar entre 2005 e
2006..........................................................................................................................................55

Figura n. 12- Distribuio da Tipologia Habitacional no Municpio de Aveiro.......................56 Figura n. 13 - Caracterizao dos edifcios das freguesias em estudo................................57 Figura n. 14- Planos de Ordenamento do Territrio Aprovados...........................................60 Figura n. 15 - Planos de Pormenor.......................................................................................61 Figura n. 16- Plano de Urbanizao Polis............................................................................62 Figura n. 17 - Mapa das Freguesias seleccionadas do Municpio de Aveiro........................64 Figura n. 18 - Mapa da distribuio geogrfica das habitaes estudadas..........................66 Figura n. 19 - Caractersticas para a definio dos atributos de localizao........................67

iii

NDICE DE QUADROS

Quadro n1 - Caracterizao do Municpio e das Freguesias em estudo, ao nvel da populao residente, em 1991 e 2001......................................................................................50 Quadro n2 - Caracterizao por faixa etria do Continente, Regio Centro, Baixo Vouga e
Concelho de Aveiro...................................................................................................................51

Quadro n3 -Dinmica sectorial, oferta da construo, de 2003 a 2008.................52 Quadro n 4 - Evoluo dos pedidos de construo e loteamentos de 2000 a 2007.........54 Quadro n5-Distribuio da Amostra dos dados recolhidos, relativamente s freguesias...............................................................................65 Quadro n6-Amostra dos dados recolhidos por tipologias, relativamente as freguesias..........................................................................65 Quadro n 7-Anlise das Variveis................68 Quadro n 8 - Modelo Sumrio.......................70 Quadro n 9 - Coeficientes de regresso (10 variveis)........................................................71 Quadro n 10 - Coeficientes de regresso (6 variveis)........................................................73 Quadro n 11 - Coeficientes de regresso (4 variveis)........................................................75 Quadro n 12 - Coeficientes de regresso (6 variveis)........................................................77 Quadro n 13 Comparao entre os valores estimados pelos Modelos e os valores
reais...........................................................................................................................................82

Quadro n 14 Matriz das Entrevistas..................................................................................85

iv

NDICE DE ABREVIATURAS

AICCOPN- Associao dos Industriais da Construo Civil e Obras Pblicas APEMIP - Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal AM -reas Metropolitanas CEE - Comunidade Econmica Europeia CIMI -Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis CMA Cmara Municipal de Aveiro DDPT- Departamento de Desenvolvimento e Planeamento Territorial DGT- Direco Geral do Tesouro DGOTDU -Direco-Geral do Ordenamento do Territrio e Desenvolvimento Urbano DL Decreto-lei IGAPHE -Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional IGT - Instrumentos de Gesto Territorial INE- Instituto Nacional de Estatstica INH- Instituto Nacional de Habitao IORU - Interveno Operacional Renovao Urbana PEH - Plano Estratgico da Habitao PER Programa Especial de Alojamento PDM -Plano Director Municipal PIAS - Plano Integrado de Aveiro Santiago PMOT - Planos Municipais de Ordenamento do Territrio

PNPOT- Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio POLIS - Programa de Requalificao Urbana e Valorizao Ambiental das Cidades PP- Plano de Pormenor PRAUD- Programa de Recuperao de reas Degradas PROT- Plano Regional de Ordenamento do Territrio PU- Plano de Urbanizao PUCA - Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro QCA II- Quadro Comunitrio de Apoio II RAN -Reserva Agrcola Nacional REN -Reserva Ecolgica Nacional RJIGT- Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial SAAL- Servio de Apoio Ambulatrio Local SIG- Sistema Informao Geogrfica UE- Unio Europeia URBAN- Programa Comunitrio destinado revitalizao e requalificao das reas urbanas
degradadas das zonas metropolitanas

vi

CAPTULO 1 - PERTINNCIA DO TEMA

Actualmente em Portugal vive-se um perodo de recesso econmica. Os dados do Instituto Nacional de Estatstica (INE, 2009), mostram claramente que os indicadores econmicos tm tido acentuada queda na economia portuguesa. Analisando esses dados verifica-se que: a) relativamente ao Produto Interno Bruto: em 2007 a variao foi de 1,9, em 2008 de 0,0 e em 2009 a variao passa para um resultado negativo de -2,7; b) no consumo privado: para os anos referenciados de 2007 a 2009, tem-se uma variao de 1,6, para1,7 e -0,8; c) no consumo pblico: para o mesmo perodo (2007 a 2009), a variao foi de 0,0, 1,7 e 3,5; d) nos indicadores de exportao: no ano de 2007 foi de 7,5; em 2008 houve um resultado negativo de -0,5, que se acentuou em 2009 e passou para -11,6; e) nos indicadores de importao: a tendncia de decrscimo da variao manteve-se para os trs anos em anlise; em 2007 foi de 5,1, em 2008 caiu para 2,1 e em 2009 teve igual tendncia negativa de - 9,2; f) no investimento: verificou-se que para o ano de 2007 foi de 3,1, caindo para -0,7 em 2008 e para -12,9 em 2009. O mercado imobilirio nacional no consegue fugir a esta realidade e, por isso, nestes ltimos tempos tem-se verificado, tambm, uma forte diminuio na dinmica deste sector. Segundo dados da Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal (APEMIP), em 2007 venderam-se 201 mil imveis, em 2008 venderam-se 173 mil imveis, houve uma reduo nas

vendas relativamente a 2007 de 16% e em 2009 somente 152 mil imveis, um decrscimo que correspondente a 12%. Aliadas a estes indicadores, existem ainda as novas dinmicas demogrficas e familiares, que indicam para diferentes necessidade habitacionais (por exemplo, alteraes tipolgicas do fogo), porque existe: i) movimento migratrio de regies do interior para as grandes

cidades (xodo rural) um fenmeno que continua a existir: entre 2006 e 2007, o crescimento efectivo da populao urbana foi positivo (+0,17%), colocando em evidncia a importncia da componente migratria na evoluo da populao residente. Note-se que, neste perodo, a taxa de crescimento migratrio nacional foi estimada em +0,18%.... (INE, 2007). Acresce ainda um outro movimento migratrio, o dos imigrantes em Portugal, que tem vindo a aumentar, sendo que em 1996 havia 172912 estrangeiros e em 2006, 437126. O peso dos imigrantes na populao passou de 1,7%, em 1996, para 4,1%, em 2006, na sua maioria constitudos por cidados brasileiros, cabo-verdianos, ucranianos, angolanos e guineenses (INE, 2006).

ii)

o nmero de habitantes por fogo cada vez menor, tendo

diminudo na ordem dos 6%, entre 2001 e 2007 (INE, 2007). Para este facto, apontam-se trs razes:

a)

o aumento do nmero de divrcios: em 2007 cresceu

62,12% relativamente a 2006 (Labor. pt, 2008); b) a diminuio da natalidade: em 1987 a natalidade era de

12,2%, passando para 10 e 9,8 %, em 2006 e 2008, respectivamente; de acordo ainda com a anlise deste instituto, o nmero mdio de filhos por mulher caiu de 1,41 para 1,36, entre 2005 e 2008 (INE, 2007; INE, 2008), o que atesta estes resultados;

c)

o aumento do nmero de idosos: segundo os dados do

INE, entre 1960 e 2004, passou de 8 para 17 % de populao idosa face ao total da populao, e prev-se que em 2050 (INE, 2005) esta faixa da populao represente cerca de 28% a 40% do total.

Estas situaes justificam o desequilbrio habitacional existente. Aliada a toda esta problemtica da carncia de habitao, existe um grave problema de carcter econmico nas famlias portuguesas. De acordo com o Banco de Portugal, no ano de 2007, o endividamento das famlias portuguesas atingiu o valor mais alto dos ltimos 13 anos; estas deviam banca 122 mil milhes de euros, dos quais 98 mil milhes de euros de crdito habitao, o que est implcito numa taxa de endividamento de 129% do rendimento disponvel das famlias. Perante esta realidade, considera-se relevante a compreenso do mercado imobilirio habitacional nacional. No mercado imobilirio no existe concorrncia perfeita, porque para tal acontecer necessrio que exista transparncia nas transaces e

homogeneidade nos bens a transaccionar. Por se tratar de um bem com um carcter altamente concorrencial, torna-se cada vez mais importante conhecer a realidade e quais os factores que o condicionam. O mercado imobilirio tem caractersticas prprias que o tornam um tema particular, pois as caractersticas de cada bem so nicas, em virtude de no existirem dois imveis exactamente iguais. A oferta, por sua vez, pode ser limitada pelos Planos e a sua associao s regras urbansticas. A este nvel pode estabelecer-se uma relao directa entre o planeamento urbanstico e o mercado imobilirio. urgente e fundamental, por isso mesmo, modelar esta relao, de modo a identificar quais as estratgias e

medidas a adoptar. Ter conscincia do territrio que nos contextualiza, em termos das caractersticas que contribuem/influenciam a sua variabilidade, fundamental para melhor se poder planear o futuro, j que a ausncia de estratgias para a Cidade promove a inrcia. Associado ao tema habitao encontra-se o sector da construo civil que, na actual realidade econmica, um dos mais relevantes para a economia portuguesa, uma vez que emprega directa e indirectamente um grande nmero de trabalhadores (cerca de 8% da populao portuguesa; no se sabe, em concreto, a percentagem, pois muitos so trabalhadores ilegais), movimentando muitos milhes de euros por ano 1 . Esta importncia foi reforada no congresso, realizado a 28 de Maio de 2008 em Lisboa, intitulado, Os Sectores da Construo e do Imobilirio em Portugal e Espanha. De acordo com Santos2, no seu discurso de abertura, a indstria da construo representa, de forma directa, quase 6% do PIB e 11% da populao activa . Sendo um sector com um peso significativo na economia portuguesa, a compreenso de toda a sua dinmica, reveste-se de extremo interesse, tanto econmico como social. O mercado habitacional sofre tambm de carncia na coordenao de informao, que reflecte as suas caractersticas. A reflexo sobre o planeamento pode e deve ser feita a partir de modelos de avaliao, apoiada em dados estatsticos e outras fontes de informao disposio do municpio. neste sentido que este trabalho d o seu contributo. Partindo do levantamento de dados sobre o mercado da habitao, mais especificamente, realando os atributos fsicos da habitao e atributos exteriores de um imvel, procura perceber-se quais as determinantes que mais influenciam as pessoas no

Contributos Para o Plano Estratgico de Habitao 2008-2013- Relatrio 1 Bastonrio da Ordem dos Engenheiros (www.ordemdosengenheiros.pt)

momento de escolha da sua habitao. Esta reflexo contribui para a necessidade da criao de novos entendimentos metodolgicos, para que as aces ao nvel local de transformao do uso do solo, sejam apoiadas em dados rigorosos. Com este trabalho pretende-se lanar as bases para uma metodologia em que se obtenha um acervo de dados ligados habitao, para que possa ser utilizado pelo Municpio no Planeamento e Ordenamento Territorial, como mais um instrumento a ser tido em conta por este. A importncia deste estudo, prende-se com a necessidade de entendimento do mercado imobilirio, em torno da questo da avaliao de imveis, neste caso especfico, ao Municpio de Aveiro, tendo em conta a problemtica da oferta e da procura do mercado imobilirio.

1.1- OBJECTIVOS

Na presente dissertao, atravs de uma anlise hednica de preos, procuram-se identificar quais as caractersticas de um imvel residencial, que sejam determinantes na avaliao das preferncias do consumidor do produto habitao. O fenmeno da habitao ser analisado empiricamente no Municpio de Aveiro segundo duas perspectivas:

i)

pelo lado da oferta, onde se caracteriza o mercado habitacional, por

meio da dinmica de construo nos ltimos anos; ii)

pelo lado da procura, onde se analisam os aspectos determinantes

para a valorizao do preo de uma habitao.

1.2 - METODOLOGIA

Para atingir os objectivos propostos, esta dissertao seguiu a metodologia que a seguir se apresenta.

i)

Investigao documental sobre o tema.

Consulta de fontes bibliogrficas sobre a problemtica do

mercado imobilirio habitacional, de modelos hednicos e teorias, para a caracterizao do objecto deste estudo.

Recolha de dados estatsticos, para justificar a importncia do

tema e com o intuito de analisar a sua evoluo histrica.

ii)

Recolha da informao estatstica e a sua geo - referenciao.

Construo de uma base de dados (matriz de atributos) das

transaces efectuadas no ano de 20053 (procura) no Municpio de Aveiro, onde se conseguiram obter 200 imveis, com escrituras (realizadas em notrios privados) efectuadas nesse perodo, com os seus respectivos atributos (fsicos e de localizao). Utilizao de uma base geogrfica de informao para geo-

referenciao dos imveis de forma a definirem-se caractersticas, atributos de localizao. Estes atributos foram decididos em funo da maior ou menor proximidade a determinadas

amenidades urbanas, baseados em distncias a diversos servios, equipamentos, etc. iii) Caracterizao do Mercado Imobilirio.

Utilizao do mtodo de avaliao hednica para estudo dos

dados recolhidos e identificao dos atributos que determinam a deciso final da compra de uma habitao. Realizao de entrevistas aos agentes econmicos

(construtores e imobilirias) com o fim de validar os resultados do modelo hednico anteriormente definido.

Dificuldade na recolha da amostra, devido a falta de elementos presentes nas escrituras, como sendo: reas, idade, entre outros. Na escritura consta somente o nmero da licena de habitabilidade da habitao em causa. A licena de habitabilidade de cada habitao, encontra-se disponvel em formato de papel, na Cmara Municipal de Aveiro. Alguns dados foram ainda recolhidos na repartio de finanas, relativamente a atribuio de alguns valores patrimoniais do imvel.
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iv)

Sntese conclusiva.

Caracterizao do mercado imobilirio, pela anlise do

cruzamento dos resultados dos modelos e das entrevistas realizadas. Apontamentos de novas estratgias, desafios, para o

mercado e seus agentes (compradores, vendedores, empresas de construo, promotores imobilirios, etc.).

Na figura que se segue apresentado o esquema metodolgico proposto para o trabalho em causa.

Figura n. 1 - Esquema metodolgico da investigao.

P erg unta de Inves tig a o Q ue factores influenc iam O preo da habita o?

Metodolog ia Modelo H ednico E ntrevis tas c om ag entes do s ec tor (imobilirio e cons truo)

D a dos 200 imveis E s crituras

R ecolha de Informa o 200 imveis 23 variveis

G eo referncia o C a rac ters tic a s F s ic as da envolvente

U tiliz a o S P S S A plic ao de modelos

hednicos

P reo rea B ruta L ocaliz ao do pis o rea do s to rea da arreca da o rea das varandas rea da g arag em Ida de D is tnc ias s es colas D is tnc ia ao c emitrio D is tnc ia ao c entro c omerc ial D is tnc ia a z onas verdes D is tnc ia a equipamentos D is tnc ia a hos pital D is tnc ia pris o D is tnc ia ao merc a do A ces s ibilidade a caminho de ferro D is tnc ia U nivers idade D is tnc ia a bairro s ocial D is tnc ia a ja rdins de infncia D is tnc ia a s ervios adminis trativos D is tnc ia a mus eus

C onc lus o Anlise dos resultados dos modelos

1.3 - ESTRUTURA DO TRABALHO

Esta monografia encontra-se dividida em quatro partes. No Captulo 1 foi apresentada a justificao do tema, a importncia do estudo, a definio dos objectivos, a metodologia e estrutura do trabalho. No Captulo 2 faz-se o enquadramento terico e reviso de conceitos relativamente a problemtica habitao; nesta perspectiva apresenta-se a metodologia de avaliao hednica, atravs de alguns estudos paradigma, baseados em modelos hednicos que utilizam o mercado imobilirio habitacional em vrios contextos. No Captulo 3 apresenta-se o desenvolvimento emprico da problemtica em que se estudam 200 imveis transaccionados no ano de 2005 no Municpio de Aveiro. Tendo por base uma anlise hednica, definem-se 23 variveis, estuda-se o comportamento da funo preo, relativamente s caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos imveis seleccionados, atravs de diversos modelos, mostrandose ainda os resultados das entrevistas realizadas, confirmando as concluses da modelao proposta. No Captulo 4, apresentam-se as concluses reflectivas sobre o tema e apontando pistas para as estratgias a seguir.

CAPTULO 2 - ENQUADRAMENTO E REVISO DE CONCEITOS

Neste captulo pretendem-se enquadrar os conceitos associados problemtica em estudo, habitao em Portugal. Para isso:

a)

analisam-se os conceitos ao nvel da caracterizao da habitao,

na perspectiva do mercado, das polticas e do planeamento, dando nfase problemtica da habitao a nvel nacional e internacional; a nvel nacional, o Plano Estratgico da Habitao (PEH) apresenta um diagnstico acompanhado de propostas de caminhos a seguir, para o perodo 2008-2013; a nvel internacional a Unio Europeia, prope na sua Agenda Territorial e na Carta de Leipzig, a temtica do Desenvolvimento Sustentvel, como chave importante no processo de Planeamento Urbano; apresenta-se a metodologia da avaliao hednica como uma

b)

funo hednica que relaciona o preo de um imvel, com as suas diversas caractersticas e procurando perceber os atributos mais importantes na definio do preo de um imvel; para este caso apresentam-se alguns estudos baseados em modelos hednicos que utilizam o mercado imobilirio habitacional em variados contextos (ambientais, sociais, acessibilidades, arquitectnicas, entre outros), sendo que desta anlise conseguem-se perceber quais as variveis de maior relevncia para o estudo dos dados recolhidos.

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2.1 - CARACTERIZAO DA HABITAO

2.1.1 - NA PERSPECTIVA DO MERCADO

O mercado imobilirio em Portugal marcado por vrios perodos: 1) regime Salazarista, 2) ps-revoluo, 3) entrada de Portugal na CEE 4 na dcada de 80, 4) exploso construtiva da dcada de 90 , 5) recesso dos nossos dias.

1) No perodo do regime Salazarista (dcadas 50 a 70), o mercado era controlado pelo estado, Salazar prosseguia uma poltica de noindustrializao e no-urbanizao do pas que fazia com que, em 1950, o Continente tivesse uma taxa de urbanizao de cerca de 20%; em 1960 de 23% e 26,4% em 1970 (PEH, 2008/2013). 2) Com a independncia das colnias portuguesas, em 1974, verificou-se que 600 mil portugueses retornaram de frica, metade dos quais para Lisboa e num pequeno espao de tempo (aproximadamente 3 anos) , (Valena, 2001); registaram-se tambm movimentos migratrios internos que se acentuaram ainda mais, do interior para o litoral, para as cidades do Porto e de Lisboa; no perodo da dcada de 70 a 80 o mercado imobilirio encontrou-se em crescimento, reflectindo a carncia de habitao, havendo descontrolo na

Comunidade Econmica Europeia, actual Unio Europeia

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construo e na ocupao do territrio, dando lugar a bairros e a casas clandestinas, de forma a vencer esta necessidade premente. 3) Com a integrao de Portugal na CEE, na dcada de 80 o governo passa a beneficiar dos fundos estruturais, que permitem a sua utilizao em infraestruturas de carcter social, habitao, estruturas virias, etc; ainda nesta dcada a privatizao da banca, que no perodo ps - revolucionrio havia sido incorporada no sector pblico, veio proporcionar que as operaes de crdito imobilirio se fossem expandindo aos poucos; a criao, por parte do crdito bonificado de acesso habitao foi um dos factores que levou dinamizao do parque habitacional. 4) A dcada de 90 caracteriza-se por uma forte dinmica construtiva5, proporcionada pela confiana econmica dada aos diversos agentes envolvidos no mercado imobilirio, pelas reduzidas taxas de juro e de inflao e pelo crescimento da economia portuguesa. 5) Com a entrada no novo milnio, desde 2001, houve uma alterao dos pressupostos anteriormente referidos, subida das taxas de juro, instabilidade dos mercados financeiros, retraco na economia portuguesa, acompanhada pela crise mundial nos mercados imobilirios e financeiros. Factores como as alteraes demogrficas (baixa natalidade,

envelhecimento, etc.) alteraes no modo de vida (divrcios, unies de facto, etc.), movimentos migratrios provocados pelo desemprego, a subida das taxas de juros, o aumento dos custos de construo, a saturao do mercado, conforme se pode analisar nos dados que se apresentam a seguir, tem conduzido a uma retraco significativa da construo residencial, que se reflecte no mercado imobilirio num decrscimo da procura. Actualmente o mercado habitacional em Portugal, caracteriza-se por uma percentagem elevada de fogos vagos, dos quais um significativo nmero se
5 nas ltimas trs dcadas o surto construtivo e os ritmos de ocupao do solo foram muitos elevados, pois cerca de
63% dos alojamentos clssicos, existentes em 2001, foram construdos entre 1971 e 2001; pg. 27 - Contributos para o Plano Estratgico de Habitao-2008/2013, Diagnstico de Dinmicas e Carncias Habitacionais, www.portaldahabitao.pt

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encontra em estado de degradao.6, pelo que necessrio conhecer as necessidades habitacionais. Estamos num perodo de mudana do mercado imobilirio que interessa analisar, do ponto de vista das dinmicas da oferta e da procura.

i)

Alguns dados do lado da oferta

Ao nvel da oferta, Portugal regista comportamentos semelhantes tendncia internacional dos restantes pases europeus, traduzindo-se numa diminuio das taxas de crescimento dos alojamentos, que se verifica desde a dcada de 70 at a data actual.

Figura n. 2 - Taxas de crescimento dos alojamentos Enquadramento


Internacional

Fonte: Figura retirada de Rodrigues Duarte. (2002). A Evoluo do Parque Habitacional Portugus: Reflexes para o Futuro. Servio de Estudos Direco Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Instituto Nacional de Estatstica, p.1.

Diagnstico e Proposta Para uma Estratgia de Habitao 2008/2013-Sumrio Executivo para Debate Pblico Abril de 2008. www.portaldahabitao.pt
6

14

Analisando a figura n. 2, de acordo com Duarte (2002) a diminuio da taxa de crescimento dos alojamentos em Portugal, processa-se a um ritmo muito inferior a outros pases. O acrscimo do parque habitacional portugus na dcada de 90 largamente superior ao dos restantes pases. Verifica-se ainda o crescimento do nmero de alojamentos por famlia7, o que demonstra o aumento dos alojamentos de residncia no habitual (sazonais e vagos), que representam 29% dos alojamentos recenseados em 2001 (26% em 1991, 18% em 1981 e 17% em 1970), segundo dados do INE. Dados mais recentes do INE ao nvel das estimativas da construo do Parque Habitacional, demonstram que Em 2007, o parque habitacional portugus foi estimado em 3,4 milhes de edifcios e 5,6 milhes de fogos registando assim acrscimos, face ao ano anterior (2006), de 0,7% e 1,0% em 2007. No perodo compreendido entre 1998 e 2007, o nmero de edifcios de habitao familiar clssica cresceu 10,7%, e o nmero de fogos cresceu de 17,2%; face ao ltimo recenseamento da habitao (2001) o nmero mdio de habitantes por fogo diminuiu 6%; cerca de 60% dos fogos licenciados em construes novas para habitao inserem-se em edifcios de apartamentos, dos quais 38% pertencem tipologia T3 (INE, Estatsticas da Construo e Habitao, 2007). A diminuio do nmero de famlias e a evoluo tnue da demografia, no acompanhou a construo acelerada do nmero de fogos nem o abrandamento do nmero de habitaes vendidas. Segundo Estatsticas da Construo e Habitao do INE (2007)a evoluo do parque habitacional do pas na ltima dcada pode ser caracterizada por dois perodos distintos: um primeiro perodo, entre 1998 e 2002, com uma evoluo a taxas crescentes, tendo atingido em 2002 a taxa 1,42%; e um segundo de 2003 a 2007, no qual se tm registado taxas decrescentes, de tal forma que em 2007 o crescimento anual de 0,73% foi o mais fraco desde 1992.

Rodrigues Duarte. (2002). A Evoluo do Parque Habitacional Portugus: Reflexes para o Futuro, Servio de Estudos Direco Regional de Lisboa e Vale do Tejo, Instituto Nacional de Estatstica.

15

ii)

Alguns dados do lado da procura

O nvel da procura de habitao em Portugal durante o perodo da dcada de 70 a 90 caracterizou-se por um elevado crescimento, que levou actual realidade de sobre-endividamento das famlias (INE, 2006) e que representava cerca de 124% do rendimento disponvel em 2006, a constante subida das taxas de juros no permitem a consolidao das contas das famlias. Esta uma atitude que se verifica tambm em outros pases. As famlias e empresas portuguesas enfrentam actualmente graves consequncias resultantes de um fraco crescimento econmico do pas. A instabilidade geogrfica dos empregos e os baixos rendimentos da populao tm gerado desequilbrio no mercado habitacional. A exigncia da mobilidade profissional das pessoas, perante as ofertas actuais de emprego, as alteraes demogrficas da populao e o seu envelhecimento, a grande diversificao do tipo de famlias (divorciados, solteiros, unies de facto, etc.) e modos de vida, fazem com que se originem novas procuras de tipos de fogos e localizaes. O insuficiente nvel da procura de habitao sublinhado pela quebra do volume de crdito concedido para aquisio de habitao, o qual, segundo os dados apurados pela Direco Geral do Tesouro (DGT), registou decrscimos de 3,8%, durante os trs primeiros trimestres de 2007, face a igual perodo do ano anterior. Esta diminuio do crdito fica tambm a dever-se aos critrios mais selectivos adoptados por parte dos bancos na concesso de emprstimos para aquisio de habitao. indispensvel obter a totalidade de financiamento do valor do imvel a comprar, por parte dos bancos, obrigando as famlias a terem de dispor de uma boa quantia de dinheiro para suportar aquilo que no emprestado pelo banco. Ainda, de acordo com os dados do INE (2007) sobre o Inqurito Avaliao Bancria Habitao no mbito da concesso de crdito mostra que a avaliao habitao, feita pelos bancos em Portugal Continental, baixou no quarto trimestre de 6%, face a igual perodo do ano de 2006.

16

As dinmicas da procura de habitao at 2001, encontraram-se marcadas pelo acesso ao crdito para aquisio de casa prpria, o que redireccionou a procura de habitao para o mercado da aquisio em detrimento do mercado do arrendamento. Neste momento, o mercado encontra-se noutra fase; a dificuldade de acesso ao crdito, provocou a diminuio de aquisio de casa, levando a um aumento do mercado de arrendamento. Assiste-se a um desfasamento entre a oferta e a procura, pois a oferta de aluguer muito baixa face procura existente8.

2.1. 2 - NA PERSPECTIVA DAS POLTICAS

A habitao constitui uma das estratgias fundamentais das sociedades democrticas, sendo um assunto onde o Estado deve desempenhar um papel de interveno em nome dos cidados, principalmente dos menos favorecidos 9 . No perodo antes do 25 de Abril, o apoio do Estado portugus em termos de polticas de habitao prendeu-se essencialmente com o apoio promoo pblica de habitao, desde as casas econmicas em propriedade resolvel

O peso da procura de imveis para arrendar obviamente mais elevado nos distritos com maior concentrao habitacional, como Lisboa, Porto, Setbal e Braga, mas tambm em Leiria, Faro e vora, regies onde a procura pelo arrendamento j ultrapassa os 50% do total. Por exemplo, de acordo com os dados de Julho e Agosto recolhidos pela APEMIP, s em Lisboa a procura de casas para comprar cresceu 13,5%, enquanto para arrendamento aumentou 21,1%....- Dirio de Noticias, 18 Setembro 2009.

Direito habitao, artigo 65, Constituio da Repblica Portuguesa. "Toda a pessoa tem direito a um nvel de vida suficiente para assegurar a si e sua famlia a sade e o bem-estar, principalmente quanto alimentao, ao vesturio, ao alojamento, assistncia mdica e ainda quanto aos servios sociais necessrios e tem direito segurana no desemprego, na doena, na invalidez, na viuvez, na velhice ou outros casos de perda de meios de subsistncia por circunstncias independentes da sua vontade". (Artigo 25, n 1, Declarao Universal dos Direitos do Homem)

17

(1933) 10, s casas de pobres (1945) 11, s casas de renda econmica (1945) 12 , s casas de renda limitada (1947) 13 e autoconstruo (1962) 14. Em 1969 com a criao do Fundo de Fomento Habitao, o Estado intervm directamente na produo de habitao, propondo dar uma resposta aos problemas de marginalidade que existiam nos grandes centros urbanos, Com o 25 de Abril as polticas de habitao so muito ineficientes perante os problemas quantitativos (produo de habitao) e qualitativos (nvel de habitao). No perodo da dcada de 70 e 80, o Estado, imprime uma vontade no s de resoluo da necessidade bsica de habitao, mas tambm de criao de polticas de habitao, que promovessem o acesso privado a habitao, quer pelo acesso ao crdito, quer atravs de diversos programas, nomeadamente as Cooperativas de Habitao Econmica (1974), Contratos de Desenvolvimento de Habitao (financiamento da iniciativa privada a habitao a

10

Decreto-lei n.23 052, de Setembro de 1933....Os bairros de casas econmicas eram compostos por habitaes unifamiliares, de um ou dois andares, independentes ou geminadas, cada uma como seu prprio jardim. Estes bairros eram construdos directamente pelo Estado e destinados a funcionrios pblicos ou trabalhadores filiados nos sindicatos nacionais patrocinados pelo regime. As casas eram pagas em prestaes mensais ao longo de um perodo de 25 anos, findo os quais se tornavam propriedade da famlia..., Teixeira, Manuel C. (1992). As estratgias de habitao em Portugal, 1880-1940.. Anlise Social, vol. XXVII (115) p 65-89.

11

...o programa de casas para famlias pobres, finalidade alojar as famlias que no tivessem acesso s casas econmicas, teve uma aplicao quase exclusiva em Lisboa.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.

12

... o programa das casas de renda econmica era complementar do das casas para as famlias pobres, era dirigido classe mdia, excluda do regime das casas econmicas por vrias razes diversas(...). O princpio subjacente a este programa era que com rendas compatveis com os rendimentos mensais das famlias se conseguiria resolver a falta de habitao.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.

13

...com o programa das casas de renda limitada deu-se inicio habitao privada apoiada, uma forma que se caracterizava pela posse privada e controle pblico, incidindo este sobre os nveis de renda, regras de distribuio, direito de permanncia e despejo.... Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27). p 655-676.

14

D.L. 44645 de 1962, alterado pelo D.L. 53/77, propunha a construo de casas apoiando-se na cooperao entre proprietrio, familiares e amigos.

18

custos controlados), Servio de Apoio Ambulatrio Local (S.A.A.L.), que consistia no apoio dado pelas cmaras s pessoas que viviam em ms condies. 15 Em 1981 o Governo da Aliana Democrtica, promoveu a transferncia para os municpios do alojamento para as famlias mais carenciadas. Com a extino do Fundo de Fomento Habitao, o governo determinou, que o investimento pblico em habitao se faria em regime de colaborao, coordenao e cooperao entre a administrao central e o poder local, criando o INH (Instituto Nacional de Habitao) e o IGAPHE (Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional). nesta dcada de 80, que o Estado estimula a aquisio de casa por meio do crdito bonificado16. Este subsdio destinado compra de habitao prpria, cobria at 20% do custo do financiamento, destinava-se classe mdia e dependia do poder de compra da populao portuguesa, Lisboa e Porto sozinhos atraam 80% desse subsdio17. O apoio do estado compra de habitao talvez a poltica pblica mais duradoura no tempo; o acesso casa, por via da aquisio, a medida de poupana mais racional face ao custo do dinheiro e aos preos do imobilirio. Segundo Guerra et all (2001), as polticas de habitao empreendidas pelo Estado carecem essencialmente de linhas de orientao coerentes, a poltica mais permanente ao longo do tempo tem sido o crdito casa prpria que, pese embora a diversidade da sua definio jurdica, j atravessou um perodo de vinte anos, considerando ainda existirem graves carncias

15

Matos, Loureiro Ftima. (1994/5). Habitao cooperativa no grande Porto (1974/94) Revista da Faculdade de Letras, Porto, Geografia I Srie, V. X/XI, p 19-38.

16

Resoluo de Ministros de 24 de Fevereiro de 1976.

17

Silva, Carlos Nunes. (1994). Mercado e politicas publicas em Portugal na primeira metade do sculo XX. Anlise Social, vol. XXIX (27).p 655-676

19

quantitativas, degradao do parque habitacional e ausncia de parque de aluguer. Os censos do INE de 1981, 1991 e 2001 revelam que o acesso habitao prpria em 1981 representava 57%, em 1991 correspondia a 65% e em 2001 representava 76%, no arrendamento de habitao, houve um decrscimo de 39% em 1981 para 21% em 2001. A questo habitacional resume-se ao problema de financiamento desta, que depende de vrios factores econmicos: emprego, renda, nvel de inflao, disponibilidade de crdito, incentivos fiscais, subsdios, etc. Este no um caso tipicamente portugus, segundo Menezes et all (2006), numerosas cidades europeias tm graves problemas no domnio da habitao, tais como: oferta excessiva ou insuficiente (em funo da regio ou do pas), problema dos sem-abrigo, rpida subida dos custos de aquisio e de manuteno e mau estado do parque imobilirio18. O reconhecimento ao nvel quantitativo das carncias habitacionais feito na Estratgia e Modelo de Interveno no Plano Estratgico de Habitao (2008/2013) que seguidamente se d a conhecer, segundo o qual a necessidade imediata de habitao pode atingir cerca de 400 mil famlias, das quais cerca de 150 mil famlias vivem em situao de sobrelotao (duas ou mais divises em falta) e cerca de 180 mil proprietrios e inquilinos, tm a sua residncia habitual muito degradada . O Plano Estratgico de Habitao (PEH, 2008/2013) hierarquiza as necessidades do mercado habitacional e identifica as entidades promotoras responsveis pela sua resoluo. A recuperao do parque habitacional degradado e a gesto do stock habitacional existente so as grandes problemticas actuais, quer a nvel portugus, quer europeu. A instabilidade econmica portuguesa e internacional, fez com que o Estado passasse a ter em conta o mercado habitacional, enquanto recurso a ser

Menezes Marluci, Almeida Ana. (2006). Direito Cidade - Reflexo em torno da incidncia do termo mistura social nas politicas habitacionais e urbanas portuguesas. Laboratrio Nacional de Engenharia Civil., LNEC, Lisboa.
18

20

gerido. Tornou-se essencial a sua regulamentao, apoiando-se num sistema mais cooperativo com os municpios e os privados19. O Estado por meio das suas polticas de habitao tem um papel de dimenso social, econmica e territorial da problemtica da habitao. A proposta do Estado para a resoluo destes problemas passa pela parceria pblico - privada, elemento indissocivel das actuais polticas de habitao, cujo objectivo o equilbrio entre a oferta e a procura (PEH, 2008/2013).

2.1. 3 - NA PRESPECTIVA DO PLANEAMENTO

O processo de Planeamento em Portugal tambm se encontra intimamente ligado aos diversos perodos polticos do pas, desde o perodo ditatorial ao perodo democrtico. Pode-se definir como um marco ao nvel do urbanismo em Portugal, a interveno do Eng. Duarte Pacheco, a partir de 1933, que considerou pela primeira vez, a habitao como um elemento importante a ser considerado na cidade. Estabeleceu bases para um processo de planeamento em Lisboa, tendo efectuado as primeiras expropriaes com o fim de reservar bolsas de terrenos em torno da cidade, que possibilitaram mais tarde a criao do parque de Monsanto, Bairro de Alvalade, etc. Assistiu-se nas dcadas de 50 a 60, realizao de planos (Planos de Fomento Nacional), que permitiram reduzir o atraso econmico e social relativamente ao resto da Europa. Na dcada de 60 so lanados os Planos Integrados, em conjunto com o Fundo de Fomento Habitao; estes planos consistiram no controlar da construo clandestina que proliferava nas grandes cidades. As cidades abrangidas por esta medida foram Lisboa, Almada, Setbal, Aveiro (PIAS - Plano Integrado de Aveiro, Santiago).

19

Diagnstico e Proposta Para uma Estratgia de Habitao 2008/2013, Sumrio Executivo para Debate Pblico Abril de 2008.

21

A dcada de 70 marcada pelo 25 de Abril, que constituiu um perodo conturbado para o planeamento, pois foi interrompido o Plano de Fomento. lanado em 1977, o Plano de Mdio Prazo20, destinado correco de desequilbrios regionais, que no surtiu o efeito esperado, devido aos perodos polticos (governos instveis) conturbados da poca. Com a entrada de Portugal na CEE em 1986, a habitao teve um incentivo financeiro por parte dos Quadros Comunitrios de Apoio, que subsidiou parte das Polticas Urbanas criadas pelo Estado21 e apoiadas nos instrumentos de planeamento (realizao por parte dos municpios dos planos municipais de ordenamento, pois somente os municpios com os Planos Municipais de Ordenamento do Territrio (PMOT) podiam concorrer aos apoios comunitrios). A consolidao dos instrumentos de gesto do Planeamento na dcada de 90, deu-se com a publicao da Lei de Bases da Poltica de Ordenamento do Territrio e do Urbanismo22. A realidade Portuguesa na dcada de 90, definia-se ainda pela ausncia de Planos Directores Municipais (PDM), ou por planos urbansticos aprovados, que devido presso temporal da sua execuo se caracterizavam por um desajuste com a realidade, quer pela cartografia desactualizada, quer pela urbanizao perifrica de carcter descontnuo e fragmentria23. Ainda nessa dcada, graas aos financiamentos recebidos da

Comunidade Europeia, houve interveno em reas crticas, como a habitao social e reabilitao urbana de zonas degradadas - Programa de Interveno Operacional Renovao Urbana -QCA II, IORU.

20

Lei n. 31/77 de 23 de Maio.

21

Quadro Comunitrio de Apoio, QCA II (1994-99).

22

Lei n 48/98, de 11 de Agosto, com as alteraes introduzidas pela Lei n 56/2007, de 31 de Agosto, Publicado pela Lei

n. 58/2007, de 4 de Setembro.
23

Domingos, lvaro. (2006).Cidade e Democracia, 30 Anos de Transformao Urbana em Portugal Lisboa, Edio.

Argumentum, 1. Edio.

22

Neste mbito foi criado o Programa Especial de Realojamento (PER)24, pelo Decreto-Lei n 163/93, com vista erradicao de barracas nas reas Metropolitanas (AM) de Lisboa e do Porto. Outra medida do IORU consistiu no Programa de Recuperao de reas Degradas (PRAUD) (1988) e no URBAN (1995), um Programa destinado revitalizao e requalificao das reas urbanas degradadas das zonas metropolitanas, com vista ao fim da pobreza. Estas polticas tiveram como base, contratos-promessa entre o Estado e os Municpios, onde em alguns se conseguiu a articulao necessria entre polticas sociais25 e de habitao26. No sculo XXI, o processo de consolidao dos instrumentos de Planeamento ainda se encontram em evoluo. Reuniram-se para tal uma srie de programas, designadamente a elaborao do Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio (PNPOT)27 e a preparao dos novos Planos Directores Municipais que neste momento se encontravam a decorrer, ao abrigo do Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT)28, acumulados da experincia de 10 anos de Planeamento ao abrigo deste regime. No mbito das dinmicas do actual Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial, DL 316/2007 de 19 de Setembro e DL 46/2009 de 20 de Fevereiro, estabeleceram-se objectivos e prioridades de actuao no domnio da gesto do territrio que visavam tornar o funcionamento deste mais simples e eficiente, apontando-se algumas orientaes:

24

Com este Programa realojaram-se 111.600 pessoas, sendo 37.322 no Concelho de Lisboa e Porto 50.917 pessoas no Porto, das quais 5.000 no Concelho do Porto.

INTEGRAR (1994), Programa de Integrao Econmica e Social de certos grupos desfavorveis, como desempregados de longa durao e pessoas com deficincia, o Programa de Luta contra a Pobreza (1990) e o Rendimento Mnimo (1996) consiste noutra medida de combate pobreza e excluso social. REHABITA (1996), Regime de Apoio a Recuperao Habitacional das reas Urbanas dos Centros Histricos, declarados de reas Criticas, e o PROSIURB, Programa de Consolidao do Sistema Urbano Nacional.
27 26

25

Lei n. 58/2007, de 4 de Setembro.

28

Decreto-Lei n 380/99, de 22 de Setembro, com as alteraes introduzidas pelo Decreto-lei n 53/2000, de 7 de Abril, pelo Decreto-Lei n 310/2003, de 10 de Dezembro, pela Lei n 58/2005, de 29 de Dezembro, pela Lei n 56/2007, de 31 de Agosto, pelo Decreto-Lei n 316/2007, de 19 de Setembro, e pelo Decreto-Lei n 46/2009, de 20 de Fevereiro.

23

descentralizao das responsabilidades de Gesto Territorial

para as autarquias locais;

simplificao dos procedimentos de elaborao, alterao,

reviso, suspenso e depsito dos Instrumentos de Gesto Territorial (IGT).

A simplificao da aplicao dos instrumentos de Planeamento veio colocar aos Municpios uma maior liberdade na direco do Planeamento do Territrio. Esta liberdade de procedimentos de aprovao dos diversos instrumentos de planeamento exige uma resposta informada, coordenada e coerente por parte de todos os intervenientes envolvidos e uma responsabilizao do Municpio nas decises que forem tomadas. Actualmente os programas para a cidade, desenvolvem-se ao nvel da requalificao urbana com os programas POLIS, 2000 - Programa de Requalificao Urbana e Valorizao Ambiental das Cidades, Poltica de Cidades POLIS XXI, 2007, visam em termos de Poltica de Cidades, a regenerao urbana, o estabelecimento de coerncia no conjunto da cidade, a articulao e integrao dos diversos elementos que constroem a cidade: habitao, ambiente, espaos urbanos, sociais, e econmicos. Para a construo de cidade, existe a necessidade de uma cultura de Ordenamento do Territrio, que valorize a diversidade, a complementaridade, a cooperao territorial e efective a ponderao de interesses e a justa repartio dos benefcios e encargos resultantes das intervenes sobre o territrio, equacionando os nveis de urbanidade, ao nvel da qualidade do desenho urbano, de forma a evitar a disperso e a desorganizao urbanstica. Assim sendo, torna-se indiscutvel a necessidade de avaliar os instrumentos de planeamento ainda em vigor, promovendo o fundamental

24

exerccio da funo da monitorizao, que permita materializar, de forma racional, a avaliao contnua do planeamento.

2.1.4 - DESAFIOS

A importncia do conhecimento relativo habitao, perante a actual realidade, a que esta se encontra sujeita, objecto de uma anlise fundamental para um olhar renovado sobre as necessidades habitacionais, sendo necessria a promoo de debate29. Colocam-se diversos desafios ao mercado imobilirio e em especial habitao, nos planos nacional e internacional, que importa saber. A habitao assume uma importncia estratgica nacional, sendo referenciada no Plano Nacional de Poltica de Ordenamento do Territrio (PNPOT) 30. por meio do Plano Estratgico da Habitao (2008-2013), que se constituiu um programa de aco, visando a coeso social, por via da melhoria das condies de habitao da populao. Sob o ponto de vista internacional, so colocados desafios habitao, ao nvel da Agenda Territorial da Unio Europeia e a Carta de Leipzig das questes ambientais no processo de Planeamento Urbano.

29

Diagnstico e Proposta para uma Estratgia de Habitao 2008-2013 Sumrio Executivo (Abril de 2008)

30

Programa de Aco, anexo a Lei n. 58/2007, de 4 de Setembro, que aprova o Programa Nacional da Poltica de Ordenamento (PNPOT), rectificado pela Declarao n. 80-A, de 7 de Setembro de 2007.

25

i)

Num Quadro Nacional O Plano Estratgico da Habitao

O Plano Estratgico de Habitao para o perodo 2008-2013, (documento da responsabilidade do Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana, CET/ISCTE e da LET/Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto e o apoio de A. Mateus e Associados) faz um retrato da situao habitacional portuguesa, que reflecte o acentuado acesso propriedade, as dificuldades no mercado habitacional relativamente procura ao nvel do arrendamento e o forte peso da construo nova em detrimento da reabilitao. De forma sistematizada, so propostos cinco eixos de interveno, que se descrevem a seguir. 1- Dinamizao do mercado de arrendamento. Esta nova poltica de habitao aposta no caminho do arrendamento e da reabilitao, mais do que em novas construes. O objectivo equilibrar a oferta e a procura com a reinsero no mercado habitacional de casas vagas ou devolutas, a preos moderados. Para as famlias mais desfavorecidas, prev apoios e incentivos no arrendamento. 2- Dinamizao da habitao a custos limitados. As polticas de habitao devem potenciar o mercado da reabilitao de imveis, bem como o arrendamento destinado a populaes de baixos recursos, promovendo a construo de habitaes a custos controlados por empresas e cooperativas, para venda ou aluguer, destinadas a estratos populacionais mdios e mdios baixos. 3- Reabilitao do parque habitacional privado e pblico. Alm disto, inserido nas polticas das cidades, prev tambm a revitalizao do parque pblico (regenerao urbana) atravs de parcerias pblico-privadas.

26

Este Plano implica uma parceria muito prxima entre o Estado e as autarquias; estas desempenham um papel preponderante na definio, implementao e execuo das polticas de habitao. 4- Adequao e inovao na habitao. Incentiva, ainda, a inovao na construo de forma experimental, com medidas como: estmulo experimentao na habitacional, de apoiada na

inovao/experimentao,

introduo

habitao

novos

elementos

urbansticos, tcnicos, ligados sustentabilidade, adequao do alojamento e necessidades especiais emergentes. 5- Implementao e monitorizao das polticas de habitao. Este Plano regista ainda a necessidade de avaliao das polticas sociais, por meio de um Observatrio da Habitao que se mantenha actualizado atravs de uma base de dados sobre o patrimnio pblico, bem como programas locais de habitao a serem elaborados pelos municpios, de forma a exercer uma reflexo estratgica sobre as necessidades de habitao, locais e dos tcnicos envolvidos.

ii)

Num quadro da Unio Europeia - Sustentabilidade do Solo

A Unio Europeia em 1990, atravs do Livro Verde do Ambiente Urbano, refere-se cidade como um veculo impulsionador do desenvolvimento sustentvel, relacionando a expanso urbana com futuros problemas para o Planeamento Urbano. A actividade humana sobre o ambiente tende portanto a ter efeitos negativos, as actividades humanas pressupem relacionamentos sociais; foi analisada a necessidade social que actualmente reconhecida como a integrao da componente ambiental no Planeamento Urbano, resultante de uma crescente consciencializao da populao para as questes ambientais () o

27

desenvolvimento sustentvel o resultado de um processo alargado, discutido e participado (Amado, 2009). O funcionamento de uma sociedade tem que ver com um conjunto de inputs, que proporcionam um conjunto de outputs, visto que a cidade no um organismo fechado. Vtor Campos (2008), Director-Geral de Ordenamento do Territrio e Desenvolvimento Urbano, refere que, ...a sustentabilidade traduz o equilbrio adequado entre as dimenses, biofsica, econmica, social e cultural do desenvolvimento; este equilbrio complexo, por variar consoante a vertente que privilegiamos. No caso portugus destaca ainda uma outra dificuldade: a fraca conscincia individual e colectiva do valor do territrio e dos seus recursos como factores de bem-estar e de desenvolvimento social... 31. A Agenda Territorial da Unio Europeia e a Carta de Leipzig sobre as Cidades Europeias Sustentveis32, adoptada em Leipzig em Maio de 2007, analisam a perspectiva da Unio Europeia sobre o desenvolvimento urbano sustentvel. A Agenda Territorial da Unio Europeia coloca em questo seis desafios: 1. alteraes climatricas nas regies da UE e na sua vizinhana; 2. relao da ineficincia energtica com as novas propostas de produo energtica; 3. integrao das regies da UE no processo de globalizao; 4. avaliao do impacto do alargamento da UE na coeso econmicosocial;

Campos, Vtor. (2008). O Desafio da sustentabilidade das nossas cidades...Director-Geral da DGOTDU, publicado no Jornal de Arquitecturas em Abril de 2008.
32 31

Campanha Europeia Cidades e Vilas Sustentveis, lanada na conferncia Europeia na Cidade Aalborg em 1994.

28

5. explorao dos recursos naturais relacionados com a evoluo urbana; 6. questo demogrfica: o envelhecimento da populao, os efeitos migratrios e a sua implicao nos diversos sistemas de mercado, de trabalho, habitacional, servios, equipamentos, etc.

A Carta de Leipzig sobre as Cidades Europeias Sustentveis, completa a preocupao da Agenda Territorial, porque coloca tambm a questo da UE no desenvolvimento urbano integrado, consciencializa a importncia da proteco do meio ambiente urbano, tendo em conta a sua sustentabilidade ao nvel local e nacional, visando o horizonte temporal de vida das futuras geraes. Nesta Carta prev-se o envolvimento dos Estados Membros e outras entidades, instituies privadas ou pblicas, na criao de polticas integradas de forma a existir uma maior eficcia e sustentabilidade do meio ambiente. A sustentabilidade do solo deve reflectir o papel da cidade sustentvel, enquanto promotora econmica, baseando-se na atraco a novas empresas, pessoas, instituies para o territrio, de forma a existir incluso social (diferentes tipos raciais e sociais), empreendedorismo tico, (Sampford, 2002), bem como incluso ambiental, de forma a minimizarem prticas ecologicamente

insustentveis, levando rotura do meio ambiente assim como o conhecemos.

2.1. 5 SNTESE

Em resumo salientam-se os seguintes pontos: alterao do mercado imobilirio forte dinmica construtiva nas dcadas de 70 e 90, seguida de uma diminuio devida crise econmica mundial, existindo neste momento, uma maior oferta que procura;

29

reviso do papel do Estado - passa de promotor a regulador, durante as dcadas de 80 e 90 estimulando a aquisio de habitao e facilitando o crdito imobilirio; neste momento procura parcerias pblico-privadas para a renovao do parque habitacional degradado e apoia o arrendamento, regulamentando, o mercado imobilirio; transformao do tipo de procuras habitacionais provocadas pelas alteraes econmicas (taxa de desemprego em crescimento) e demogrficas da populao (passou-se de uma populao jovem, dcada de 80, a uma populao actual em rpido processo envelhecimento); apresentao de novos desafios, a diferentes escalas de anlise, escala nacional pelo Plano Estratgico da Habitao -2008/2013, que alm de retratar a situao da habitao em Portugal, prope cinco eixos de interveno: dinamizao do mercado de de

arrendamento, construo a custos limitados, reabilitao, inovao e monitorizao da habitao; escala Internacional relativamente Sustentabilidade do Solo, sobressaem diversas questes ambientais na perspectiva da Unio Europeia sobre o desenvolvimento urbano sustentvel (Agenda Territorial da Unio Europeia, a Carta de Leipzig), a serem consideradas no processo de Planeamento Urbano.

30

2.2- ANLISE TERICA DE MODELOS HEDNICOS

Em economia, a habitao usualmente tratada como um bem heterogneo, ou seja definida por um conjunto de caractersticas, umas intrnsecas (rea, nmero de divises, qualidade de construo, etc.) e outras extrnsecas (distncia a servios pblicos, equipamentos, zonas verdes, etc.) que no so reproduzveis, isto , no h duas casas exactamente iguais. Quando se adquire uma habitao pensa-se no bem-estar que esta ir proporcionar, pensando-se por exemplo na segurana, na vizinhana e na beleza natural ou urbana envolvente; por estas razes, pode-se afirmar que a habitao um bem composto, pois o seu valor econmico no depende apenas das caractersticas de construo, mas tambm das variveis scio - econmico ambientais que a rodeiam, as quais raramente so traduzidas por um valor numrico. de referir ainda que a determinao do valor da, propriedade imobiliria, sendo impossvel dissociar do valor, o regime de direitos associados ao bem imvel, dos quais fazem parte aqueles que o planeamento urbanstico gera. A indissociabilidade entre imvel e direitos da propriedade, constitui uma especificidade bsica do mercado dos bens imveis Carvalho (2005). Todos estes elementos diferenciadores ou atributos reflectem-se na variao do preo da habitao no mercado. Mesmo dispondo de informaes de transaces realizadas no so conhecidos os pesos relativos de cada um dos elementos diferenciadores no valor do imvel, sendo conhecido apenas o seu preo integral e as suas caractersticas. Para uma compreenso do mercado habitacional na sua base econmica, tido em conta o mtodo da anlise hednica (modelo estatstico de regresso linear ou no linear), onde se relaciona cada uma das caractersticas do imvel com o preo transacionado. O modelo hednico estima o preo marginal de cada atributo a partir da anlise do valor observado do bem composto

31

e das suas respectivas quantidades de atributos. Assim sendo, o preo (Y) do imvel definido por uma funo matemtica da seguinte forma: Y = f (Xe, Xh) +
em que: Y- varivel dependente, preo do imvel Xe varivel numrica real independente, atributos fsicos da habitao Xh - varivel independente, atributos fsicos da envolvente

Valor residual/valor especulativo

2.2.1- EVOLUO HISTRICA DOS MODELOS HEDNICOS

Os pioneiros na aplicao de tratamentos matemticos que incorporaram a qualidade do produto, como uma nova varivel, foram Theil (1952) e Houthakker (1952). Em 1961, Griliches tambm efectua uma comparao entre os preos de diferentes automveis, por meio da comparao de um conjunto de atributos. Lancaster (1966) faz uma nova abordagem da teoria do consumidor, atribuindo ao bem, diferentes nveis de utilidade, que advm directamente das suas caractersticas e propriedades, ordenando-os. Esta nova abordagem oferece um carcter mais realista em relao ao comportamento do consumidor,

considerando que a utilidade derivada da presena ou no de determinadas caractersticas. Na sequncia destes estudos, Lancaster (1971) publica o seu livro: A procura do consumidor: Uma nova abordagem. Rosen (1974) aplica os modelos hednicos no mercado habitacional, a partir das caractersticas intrnsecas dos preos; demonstrou que se podem tratar os bens como pacotes agregados de atributos. Segundo este autor, os preos hednicos, tambm chamados de preos implcitos de cada um destes atributos ou preos-sombra, so os preos relacionados com cada um dos atributos dos

32

imveis, tais como rea, idade e localizao. As caractersticas atribudas ao imvel reflectem a sua importncia e utilidade sob o ponto de vista do consumidor; a diferena de preos explicada pela composio do conjunto de atributos que os imveis possuem.

2.2.2- RESTRIES METODOLGICAS DOS MODELOS

Para

aplicar

os

modelos

hednicos,

necessrio

verificar

multicolinearidade, a autocorrelao espacial e a heterocedasticidade no tratamento dos dados, pois caso no se verifiquem estes pressupostos podem-se gerar estimativas tendenciosas e ineficazes nos preos das casas. A multicolinearidade um dos problemas decorrentes do alto nvel de correlao entre as variveis independentes, o que conduz a um difcil entendimento do contributo de cada varivel no modelo, levando a uma diminuio da eficincia do modelo. Numa situao ptima as variveis independentes no se encontram correlacionadas. Se o coeficiente de correlao (R2) elevado, e nenhum dos coeficientes da regresso for estatisticamente significativo, realizando um teste de hipteses com a distribuio t-student, conclui-se que h indcios da existncia de multicolinearidade. Diversos autores sugerem diversas alternativas para a resoluo do problema. A mais comum a anlise factorial, visto que os factores resultantes desta anlise so independentes; a outra a utilizao de mtodos de regresso passo a passo (stepwise), vide Maroco (2007).

A autocorrelao espacial corresponde a outra premissa a ter em conta. Existe autocorrelao espacial quando o preo das habitaes numa regio dependente dos preos praticados em regies vizinhas (proximidade geogrfica). Este pressuposto tem elevada

probabilidade de estar presente em qualquer conjunto de dados recolhidos. Existem mtodos na rea da econometria espacial que

33

permitem identificar a existncia e efeitos espaciais, como o desfasamento espacial e heterogeneidade espacial, no so tratados nesta dissertao. A heterocedasticidade, traduz-se por uma elevada disperso dos valores da amostra em torno da recta de regresso. Para diagnosticar a existncia de heterocedasticidade podem fazer-se alguns testes estatsticos. Tem-se observado que, em muitos casos, a

transformao logartmica, nos preos das casas, suficiente para estabilizar a varincia.

2.2.3- ESTUDO DE CASOS COM MODELOS HEDNICOS

Para a aplicao de um modelo hednico, visualizando a modelizao da variao dos preos da habitao numa dada regio, importante a escolha dos atributos mais significativos. Os atributos podem ser grandezas quantitativas (quando mensurveis) e qualitativas (quando se classificam nominalmente). Sendo a poluio sonora ou do ar variveis mensurveis no domnio ambiental, influenciam grandemente a escolha e o preo de uma dada habitao; ao consider-las numa modelizao deste tipo, ter-se- que definir o seu valor mnimo, pois a quase ausncia de poluio sonora ou do ar, pode reflectir grande distncia aos principais servios (escolas, hospitais, comrcio), isto , as variveis podem estar dependentes umas das outras. Para perceber o efeito dos atributos na atribuio do preo de um imvel, so muitos os estudos que permitem a leitura do efeito. Estes estudos podem agrupar-se em: ambientais exemplos: rea de zonas verdes, poluio sonora, qualidade do ar;

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acessibilidade aos servios ou infra-estruturas exemplos: distncias a escolas, hospitais, comrcio, servios pblicos; sociais: costumes da vizinhana, segregao racial ou religiosa, segurana; de construo e/ou arquitectnicos: rea til, rea de varandas, existncia de garagem e/ou arrumos, dimenso das divises, tipo de habitao (vivenda isolada, vivendas geminadas, edifcios) e design arquitectnico das mesmas; outras abordagens aos modelos hednicos de preos: os ndices de preos e segmentao de mercado (clusters- reas delimitadas por caractersticas muito prximas), que no sero tratados neste trabalho.

A ttulo de exemplo, apresentam-se a seguir alguns estudos baseados em modelos hednicos, para se perceber de que forma, os atributos so mais importantes ou preferidos pelas pessoas, na sua relao sobre a atribuio do preo da habitao em vrias regies do mundo. Os exemplos de estudos apresentados a seguir no so exaustivos, pretende-se apenas ilustrar a necessidade de analisar os principais atributos, caractersticas extrnsecas e intrnsecas e outras j referenciadas, a ter em conta, na valorizao da habitao. Os autores que se referenciaro a seguir teremos aqueles relacionados com: ambiente (Mashour et all (2005), Brasington et all (2005)); acessibilidades (Adair et all (1996);construo ou arquitectnicos (Jim, et all (2007)); caractersticas sociais, ( Myers,(2004),Gibbons (2003)). A seguir tratam-se estes estudos por autores.

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Ao Nvel Ambiental a) Mashour et all (2005)

Os autores Terry Mashour, Janaki Alavalapti, Rao Matta, Sherry Larkin, Doug Carte (2005) abordam de forma crtica, o contributo das caractersticas ambientais (floresta, natureza), na avaliao dos preos das habitaes nas reas rurais da Flrida. Entre 1970 e 1990, 400.000 hectares de muitas zonas rurais foram transformadas em zonas urbanas. Durante este perodo, a populao dos Estados Unidos da Amrica aumentou 36 milhes, enquanto a densidade da populao urbana decresceu 23,2%. Figura n. 3 Cidade da Flrida

Neste trabalho estima-se o preo da habitao relativamente s caractersticas ambientais. Foram recolhidos dados entre 1996 e 2003. O modelo hednico possibilita a estimativa das caractersticas que directamente influenciam os preos do mercado. O princpio bsico deste modelo o preo CE (corredores ecolgicos), determinado por uma srie de caractersticas da terra, como sendo, terras de cultura, de regadio, florestas, matas, etc.

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Os resultados mostram que os atributos naturais como a floresta, as matas, as montanhas, lagos, tm um impacto positivo no preo da habitao, bem como a restrio (de taxas sobre a utilizao do solo) de no poder subdividir as terras para construir; constitui uma forma de estabilizar as reas rurais, de conservar as reas ambientalmente sensveis e estabilizar a interface urbanoflorestal. As polticas consideradas pelo governo incluem zonamentos e

regulamentos para estabilizar os limites das zonas urbanas, incentivos de taxas (restries de uso do solo), etc. Este estudo demonstra, que existe um preo ambiental a pagar pelo direito ao desenvolvimento, que deve ser regulado. O preo atribudo s variveis naturais deve ser taxado de acordo com os diversos nveis de estrutura verde, a que correspondem e no como neste momento feito, de forma comparativa no mercado de valores agrcolas, no existindo parmetros. Este estudo, gera informao que pode ser fundamental para o uso futuro da conservao das servides, CE (corredores ecolgicos), REN (Reserva Ecolgica Nacional) e RAN (Reserva Agrcola Nacional) e conhecer as preferncias dos compradores ao nvel das caractersticas ambientais.

b)

Brasington et all (2005)

O estudo de Brasington et all (2005), investiga em Ohio, a relao entre os preos da habitao e as desamenidades ambientais (poluio), quais as caractersticas ambientais e de acessibilidades tidas em conta por parte do comprador. Um sculo de actividade industrial deixou nas reas metropolitanas dos Estados Unidos o dilema do abandono de fbricas, aterros sanitrios, e outras pequenas, mas significativas fontes de poluio de ar, da gua e do solo.

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Neste estudo as caractersticas ambientais utilizadas para avaliao da habitao, com base num modelo hednico, foram a distncia fonte de poluio (locais estes identificados pela Environmental Protection Agency of Ohio). Figura n. 4 Cidade de Ohio

O estudo demarcou a procura de qualidade ambiental para os habitantes de Ohio: se compararmos o preo de uma casa a 1Km de distncia de um local poludo com uma que se encontra 0,5 km mais prxima da fonte de poluio, o resultado a perda de qualidade de vida, o que se traduz numa reduo de cerca de $ 3278 no preo de um imvel; tal representa cerca de 6% do valor da casa. Estima-se que as casas que se situam entre o 1,1Km e 0,6Km da fonte de poluio so as que apresentam maior procura e por isso, maior preo. Encontrou-se, no estudo, evidncias dos efeitos significativos das caractersticas ambientais no preo da habitao.

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Ao Nvel das Acessibilidades c) Adair et all (1996)

O trabalho de Adair et all (1996) em Belfast, demonstra que existem diferenas entre os atributos considerados importantes para a avaliao do preo do imvel, na opinio de avaliadores e compradores. Adair et all (1996) atriburam um grau de importncia s variveis de localizao, como sendo: proximidade a praas, locais arborizados, facilidade de acesso a outros bairros, boa oferta de transportes pblicos, proximidade a equipamentos colectivos, a hospitais, a escolas e a centros comerciais. Consideraram sem grande importncia para a avaliao do preo do imovel, as variveis segurana do bairro, baixo nvel de rudo e alto padro arquitectnico dos prdios vizinhos. Coloca-se como questo central a importncia dos atributos de localizao na avaliao do valor da habitao, porm o consenso sobre quais atributos de localizao que devem ser empregues para qualificar as habitaes so subjectivos.

Figura n. 5 Cidade de Belfast

39

Entre as caractersticas especficas de Belfast, encontra-se a segregao habitacional baseada na religio. Estes atributos relacionam-se com o preo, permitindo a identificao do peso de cada um deles na avaliao do preo e da escolha do imvel. Este estudo mostra que onde exista um maior nmero de proprietrios catlicos, os preos da habitao so mais elevados, denotando-se a existncia de sub-mercados.

Ao nvel da Construo e/ou Arquitectnicos d) Jim, et all (2007)

O estudo de Jim, et all (2007), explora o impacto (peso) das caractersticas ambientais com incidncia sobre o valor da habitao na maior cidade do sul da China, Guangzhou . Neste estudo foram tidas em conta caractersticas intrnsecas, ou seja os atributos ligados s caractersticas arquitectnicas da habitao como sendo:rea til, nmero de quartos, nmero de instalaes sanitrias, nmero de pisos, design, nmero de frentes do fogo, sua disposio face exposio solar. Foram ainda seleccionados atributos para o modelo ligados s caractersticas ambientais: qualidade do ar, espaos verdes, parques, pontos de vista para espaos verdes e gua. O mtodo hednico oferece uma abordagem adequada para medir tais benefcios externos que contribuem para o real preo da transaco imobiliria.

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Figura n. 6 Cidade de Canto

Em Guangzhou, os dados estatsticos oficiais de habitao, no esto completamente disponveis. Como complemento foi realizado um inqurito aos proprietrios, em Dezembro de 2005, que abordava quais as questes mais importantes para a aquisio de casa. Os motivos principais apontados para a compra de habitao foram, em primeiro lugar a qualidade ambiental e em segundo a rea da habitao, correspondendo s caractersticas apontadas pelos modelos hednicos. As preocupaes com a segurana e a preferncia por arranha-cus, foram caractersticas apontadas no inqurito. Viver em andares superiores para os habitantes de Guangzhou significa melhores vistas, melhor circulao de ar e acesso solar (cidades densamente populosas), consideram que os edifcios baixos so de fraca qualidade de construo e esto associados pobreza (superlotao habitacional - atraso da zona histrica), levando os consumidores a pagarem mais por aquelas caractersticas. O desenho das cidades, o seu planeamento e a sua qualidade ambiental so atributos a serem considerados como prioritrios no contexto actual da habitao na China.

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Ao Nvel das Caractersticas Sociais

Myers (2004)

Caitlin Knowles Myers (2004) demonstra neste estudo a importncia das caractersticas sociais, o efeito racial na diferenciao dos preos da habitao nos Estados Unidos, mostrando que existe uma correlao negativa entre proprietrios da raa negra e habitao; a raa e as caractersticas da vizinhana esto fortemente correlacionadas Nesta anlise de vizinhana onde os negros habitam, a envolvente das suas habitaes caracterizada por casas em abandono, existindo crime e um ambiente degradado. O estudo mostra ainda que os negros tendem a viver perto de negros (cerca de 74% de negros na sua vizinhana) e os brancos tendem a viver com brancos (s 4% de negros na sua vizinhana). Os valores das casas diminuem sempre que o nmero de negros num bairro sobe. Revela, ainda, que os proprietrios negros pagam mais 10%, que os proprietrios brancos em qualquer localidade dos Estados Unidos, demonstrando a importncia da relao da raa, com os efeitos na envolvente da habitao.

e)

Gibbons (2003)

Steve Gibbons (2003), relaciona as caractersticas sociais da vizinhana (habitao), em Inglaterra e Pas de Gales. Este trabalho avalia a disposio dos possveis compradores de casa, em pagar mais, pela caracterstica de alta composio educacional da sua vizinhana.

42

Figura n. 7 - Pas de Gales

Os efeitos da vizinhana sobre o capital educacional da vizinhana, essencial abordar, pois permite definir perfis de compradores. O conforto pode gerar diferentes observaes, isto , para alguns os atributos fsicos da habitao (tamanho) muito importante, sem ter em ateno o local, enquanto para outros a vizinhana um atributo especial, porque a educao um forte predicado de riqueza. Os resultados deste estudo demonstram que os preos imobilirios respondem positivamente presena de vizinhos mais educados. As famlias do especial importncia a escolher um local residencial onde a educao tem lugar no bairro. As famlias com crianas parecem estar preparadas para pagar mais 10 por cento por esta caracterstica.

43

2.2.4- SNTESE

Os estudos apresentados identificam as caractersticas importantes passveis de explicar a variao do preo da habitao. Entre elas referem-se:

as caractersticas ambientais: relao da habitao com a sua envolvente, qualidade ambiental, locais poludos, zonas verdes [Mashour et all (2005), Brasington et all (2005)]. as caractersticas arquitectnicas e de acessibilidade: referentes ao edifcio e fraco: rea, nmero de pisos do edifcio, nmero de quartos, nmero de WC, varandas e acabamentos, proximidade a equipamentos colectivo, hospitais [Jim et all (2007), Adair et all (1996)]; as caractersticas da localizao e aspectos sociais: malha urbana onde se situa o fogo, prestgio social, proximidade de comrcio e servios pblicos ou privados [Adair et all (1996), Myers (2004), Gibbons (2003)];

Ao analisar estas variveis, fcil concluir que elas podero ter ou no influncia no preo da habitao, dependendo das caractersticas de cada unidade territorial, da tradio regional e das caractersticas scio-culturais, histricas e religiosas dos habitantes da regio.

44

CAPTULO 3 - O MUNICPIO DE AVEIRO - ESTUDO DE CASO


Este captulo tem por objectivo o desenvolvimento emprico do estudo do mercado habitacional no Municpio de Aveiro, por meio de anlise hednica.

A estrutura deste captulo subdivide-se em quatro pontos: a) caracterizao do Municpio de Aveiro, ao nvel da sua

localizao geogrfica, dos parmetros demogrficos e da sua relao com os instrumentos de gesto de planeamento; b) utilizao de modelos hednicos para a avaliao das diferentes

caractersticas fsicas da habitao e da sua envolvente, no preo dos imveis; so considerados quatro modelos hednicos, preo absoluto, relativo, linear e no linear; estudo comparativo do modelos popostos e o modelo aplicado pelas Finanas CIMI (Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis) para avaliao de prdios urbanos e rsticos; c) entrevistas aos agentes do mercado imobilirio envolvidos no

processo de compra e venda de imveis, a fim de validar os resultados obtidos com os diferentes modelos.

45

3.1- CARACTERIZAO DO MUNCIPIO DE AVEIRO.

O Municpio de Aveiro localiza-se na Regio Litoral Centro. A Regio Centro caracterizada por um conjunto de territrios sub-regionais que se encontram identificados em funo da sua coerncia fsica, econmica e social, e so:Baixo Mondego, Baixo Vouga, Beira Interior Norte, Beira Interior Sul, Cova da Beira, Do Lafes, Pinhal Interior Norte, Pinhal Interior Sul, Pinhal Litoral e Serra da Estrela. A Regio Centro assume uma posio estratgica na estruturao do territrio nacional. O Plano Regional de Ordenamento do Territrio (PROT) do Centro define que a regio Centro detm uma posio estratgica para a estruturao do territrio nacional, suporta-se num sistema urbano multipolar e possui recursos essenciais, em particular hdricos e florestais, para o desenvolvimento do pas. A posio estratgica de Aveiro, deriva da sua localizao geogrfica, constituindo um local de passagem obrigatria, devido ao atravessamento do IP1/A1, que liga o Porto a Lisboa, as duas maiores cidades do Pas. As condies de acessibilidades de Aveiro so excelentes, para alm do referido IP1/A1, encontra-se ainda na interseco deste com o IP5/A25 (Aveiro Vilar Formoso), para alm doutro eixo de acesso que faz parte do Plano Nacional Rodovirio IC1/A17/A28 (Lisboa -Valena) e a nvel local existe a proposta em sede de PDM do eixo estruturante que faz a ligao Aveiro gueda, conforme se apresenta na Figura n. 8. Para alm das ligaes rodovirias, Aveiro possui excelentes condies ferrovirias: atravessada pela linha do Norte (Faro-Lisboa-Porto-Braga), tendo ainda na Pampilhosa ligao linha da Beira Alta que proporciona ligao ao circuito ferrovirio internacional.

46

Figura n. 8- Localizao do Municpio de Aveiro na Regio Centro e suas


acessibilidades.

Ligao ferrovi ria ao porto de Aveiro


A 25
EN 10 9

A2

EN

10 9

5 A2 / IP5

10 9
10 9

EN
A25
Eixo

EN

Eixo Estruturante
Es tru tura nte
A 17

A17

A 25

A25

Eix

Es tr

utu ra nte

IC1/A17
A1

A1

A 17

Var

ia

nt

In

te

rm

un

icip

al

Fonte: SIG/CMA Cmara Municipal de Aveiro

Legenda:

____ Estradas Nacionais

_ _ Ligao Ferroviria Porto de Aveiro


____ IP5/A25 ____ IC1/A17/A28 ____ IP1/A1
47

_ _ Linha de Comboio
____ Eixo Estruturante

Va

ria

nt

e In

te

rm

un

ic ip

al

5 33 5/ 23
Var nt ia e EE NN 23 5 5/33

rante Eixo Estrutu

Variante de Ligao A1

IP1/A1
A1

ha Lin d o r te No

Va ria EE nte

Va rian te EE NN 235 /3 35
35 NN 5/3 23

O Municpio de Aveiro possui ainda um porto martimo com diversas vertentes (industrial, comercial e piscatria) o porto de Aveiro registou o aumento de actividade com maior expresso em termos percentuais, tendo movimentado quase 3,5 milhes de toneladas, ou seja, mais 6% que as mercadorias movimentadas em 200733. Neste momento est concluda a ligao ferroviria do porto de Aveiro linha do Norte e ligaes ferrovirias internas, atravs das linhas do Norte e da Beira Alta e, futuramente, linha mista de velocidade elevada Aveiro - Salamanca, prevista no mbito da Rede Ferroviria de Alta Velocidade. Observando agora o territrio em termos demogrficos onde o Municpio de Aveiro se insere, verifica-se que na regio Centro existem variaes de dinmicas entre a faixa litoral e o interior que se encontra em desertificao, tendo baixas taxas de desenvolvimento econmico o crescimento populacional na Regio Centro estagnou desde a dcada de 90, em virtude de uma menor taxa de natalidade, que em 2004 se situava nos 9,2% contra 10,3% no pas e de uma maior taxa de mortalidade, 11,1% contra 9,7% no pas e s no se tornou negativo devido a um saldo migratrio positivo (0,6%) que compensou o saldo natural negativo (-0,2%). A densificao das sub-regies do Litoral, que varia entre os 100 hab/Km2 (Oeste) e os 219 hab/Km2 (Baixo Vouga), esbate-se medida que se caminha para o interior, at encontrar os valores mnimos de 20 hab/Km2 (Beira Interior Sul), 22 hab/Km2 (Pinhal Interior Sul) e 28 hab/Km2 (Beira Interior Norte), o que demonstra a fraca capacidade das reas rurais do interior para atrair/manter populao34 A posio estratgica de Aveiro na faixa Litoral do pas, as grandes dinmicas demogrficas, acompanhadas pela forte presena econmica existente na regio, derivada da sua estrutura produtiva variada, desde indstrias ligadas, metalrgica, cermica, alimentar, txtil, curtumes, madeira, pasta do papel, papel, petrolfera, qumica, equipamentos elctricos e

33

Relatrio de Actividades do Instituto Porturio e dos Transportes Martimos, IPTM - 2008 Programa Operacional do Centro 2007-2013, 2007.

34

48

informticos, etc., fazem com que exista uma forte captao de investimentos pblicos e privados. Possuindo ainda uma forte infra-estrutura social, ao nvel da educao, a Universidade de Aveiro criada em 1973 com o seu Campus, constitui um equipamento e servio com uma rea de influncia regional e nacional.

Figura n. 9 Campus Universitrio de Aveiro

Aveiro encontra-se rodeada pelos concelhos de lhavo, gueda, Albergaria, Estarreja, Murtosa, Oliveira do Bairro e Vagos, que apresentam unidade: a nvel paisagstico (Ria de Aveiro), cultural e industrial, possuindo entre eles uma rede de interligaes e complementaridades infra-estruturais, econmicas, sociais, etc., que contribuem para o aumento da rea de influncia desta regio relativamente s duas grandes reas metropolitanas de Porto e Lisboa. O Municpio de Aveiro, com uma rea territorial de aproximadamente 200 km2 composto por 14 freguesias das quais Aradas, Esgueira, Glria, Santa Joana, So Bernardo e Vera Cruz, apresentam carcter urbano e as restantes com carcter rural (Cacia, Eixo, Eirol, Nariz, Nossa Senhora de Ftima, So Jacinto e Requeixo). ...De acordo com esta classificao 91,1% da rea do concelho caracterizada como urbana, classificao das
49

freguesias do Concelho de Aveiro segundo a Tipologia das reas Urbanas, aprovada pelo Conselho Superior de Estatstica (DR II, de 11/9/1998). De acordo com dados do INE (2005) a populao do Municpio de Aveiro era de 73 335
35

habitantes com uma densidade populacional de 368,50

hab/km2, onde 2915,20 hectares da superfcie do solo so utilizados para uso urbano, dos quais 841 hectares para equipamentos e parques urbanos e 716,70 hectares para uso industrial. As reas do Municpio objecto de estudo nesta dissertao referem-se somente s freguesias com caractersticas urbanas, pois essencialmente sobre estas que o crescimento urbano e a atraco demogrfica incidem. No Quadro n.1 que se segue, apresentam-se os valores representativos para as freguesias em causa.

Quadro n. 1 - Caracterizao da Populao do Municpio e das Freguesias em


estudo, ao nvel da populao residente em 1991 e 2001:
N. de Edificos 2001 20115 2528 2888 1620 1259 2232 1603

rea Km 2 Municipio de Aveiro, 14 Freguesias Aradas Esgueira Glria So Bernardo Santa Joana Vera Cruz

Populao Residente Variao(%) Densidade hab./Km 1991 2001 91/2001 1991 2001 66444 8602 10930 9105 3314 6983 7059 73136 7644 12253 9804 4069 7412 8603 10,10% -11,10% 12,10% 7,70% 22,80% 6,10% 21,90% 332,39 963,27 615,43 1325,33 843,26 1197,77 183,45 366,9 854,2 690,43 1443,52 1037,91 1273,76 224,87

199,9 8,93 17,76 6,87 3,93 5,83 38,48

Fonte: Recenseamento da Populao e da Habitao (Centro) Censos 1991 e 2001. Nota: Das 14 freguesias que fazem parte do Municpio, somente so analisadas as que possuem caractersticas urbanas e que se apresentam no Quadro n. 1.

INE Censos 2001: A populao residente inclui a populao de nacionalidade portuguesa, estrangeira, de dupla nacionalidade e sem nacionalidade.
35

50

Da anlise do Quadro n.1, verifica-se que em termos de densidade populacional, em 2001 os valores mais elevados pertencem s freguesias da Glria, Santa Joana e So Bernardo. No caso da freguesia de Aradas, registou-se em 2001 um decrscimo da populao; uma das razes para este declnio pendeu-se com um erro na delimitao do limite da freguesia na zona denominada Vila Jovempor parte da Cmara Municipal de Aveiro, na transposio das plantas escala 1/25.000, para o IGP (Instituto Geogrfico Portugus), o que levou a um desfasamento entre o limite enviado e o real, ocorrendo um efeito negativo no nmero de habitantes e edifcios. As diferenas populacionais e de crescimento so patentes entre as diversas freguesias, face diversidade do espao urbano ou urbanizvel existente e localizao geogrfica, face ao Centro Urbano.

Quadro n. 2 - Caracterizao por faixa etria do Continente, Regio Centro, Baixo


Vouga e Concelho de Aveiro.
0-14 1991 Continente VA Variao(%)91/01 VA Variao(%)91/01 VA Variao(%)91/01 1847544 100 328396 100 13491 100 2001 1560715 -15,5 266915 -18,7 11921 -11,6 1991 1542112 100 263785 100 10992 100 15-24 2001 1396896 -9,9 245904 -6,8 10563 -3,9 1991 4720620 100 843044 100 34421 100 25-64 2001 5274643 12 919305 9 40221 16,9 65 ou mais 1991 1283650 100 350130 100 13491 100 2001 1636796 27,5 350130 22 10630 41

Regio

Regio Centro

Aveiro

Fonte: INE- Instituto Nacional de Estatstica Censos 1991 e 2001 VA- Valores Absolutos

Analisando a populao residente por faixa etria (Quadro n. 2) em Aveiro verifica-se que, no ano de 2001, 16,9% dos habitantes correspondia faixa etria entre os 25 e 64 anos. Constata-se o envelhecimento da populao em cerca de 41%, (aumento dos habitantes com mais de 65 anos). Pode-se ainda verificar o decrscimo nas camadas mais jovens: de - 11,6% nas faixas etrias de 0 a 14 e de - 3,9%, entre os 15 a 24 anos. De acordo com os dados do INE (2001) cerca de 63,4% da populao residente do concelho de Aveiro
51

encontrava-se empregada no sector tercirio, correspondendo a um valor elevado, quando comparado com os valores para a sub-regio Baixo Vouga (48,5%) e para a regio Centro (55,1%). O sector primrio ocupava 2 % em 2001, 5 % em 1991 e o sector secundrio 35% em 2001 e 37 % em 1991.Estas alteraes significam profundas mudanas que se esto a verificar nas actividades econmicas mais tradicionais (agricultura e pecuria), implicando um desenvolvimento industrial e a consolidao crescente da terciarizao. Quadro n. 3 Dinmica sectorial, oferta da construo de 2003 a 2008.
CONSTRUO ndice de Empego na Construo e Obras Pblicas (CAE Rev3) Vendas de Cimento ndice de Produo na Construo e Obras Pblicas (CAE Rev3) Licenciamento de Obras Taxas de Juro Implcitas no Crdito Habitao Todos os Contratos Novos Contratos Licena de Construo - Novas habitaes INE VH/VHA -10,4 -9,0 -3,4 -5,1 -7,3 -21,1 ndice de Novas Encomendas na Construo e Obras Pblicas INE VH -5,1 14,0 1,6 3,1 -13,6 ndice de Custos de Construo de Habitao Nova INE VH 1,7 3,8 2,5 3,5 3,6 5,6

Anos

Fontes -> Unid. /Siglas -> 2003 2004 2005 2006 2007 2008

BP VH -16,8 -1,7 -3,3 -6,0 0,9 -6,6

INE VH

INE VH/VM3M

INE % 3,9 3,7 3,6 4,7 5,5 6,0

INE % 3,4 3,4 3,2 4,4 5,4 5,9

INE VH -7,7 -6,8 -5,0 -5,5 -5,2 -15,2

-5,8 -4,0 -2,0

-6,5 -3,8 -1,4

Fonte: GEE36, Indicadores de Actividade Econmica. BP- Banco de Portugal INE- Instituto Nacional de Estatstica VH- Variao Homloga VH/VM/3M Variao Homloga da Variao Mdia dos ltimos 3 meses VH/VHA Variao Homloga e Variao Homloga Acumulada (desde o incio do ano)

36

Gabinete de Estratgias e Estudos, Ministrio da Economia da Inovao e do Desenvolvimento

52

O Quadro n. 3 permite visualizar o enquadramento da evoluo do sector da construo civil ao longo desta ltima dcada. Constata-se ainda na anlise do quadro que existe uma quebra sistemtica na rea da construo, desde o licenciamento de obras particulares s obras pblicas. As percentagens do INE referentes ao final de 2008, referem mais de 40 mil desempregados e mais de 95 mil em trabalho precrio no distrito de Aveiro, o que significa que cerca de 35 por cento da populao activa do distrito est desempregada ou com trabalho precrio. Um dos primeiros sectores que inevitavelmente afectado, quando h uma quebra econmica do Pas, o sector da construo civil Segundo ainda Reis Campos presidente da AICCOPN o sector da construo perdeu mais de 70 mil postos de trabalho desde 2002, em resultado de uma quebra de actividade na ordem dos 25%..., esta opinio reforada pela anlise do Quadro n. 3, observando o decrscimo que existe no ndice de emprego na construo de obras pblicas. No caso da construo, a crise actual veio penalizar ainda mais este sector, de acordo com os ltimos indicadores de actividade do INE, o mercado da habitao continua a registar sucessivas quebras, com o respectivo ndice de produo a cair at -1,4 % no existindo qualquer sinal de abrandamento. O Municpio de Aveiro apresenta para o mercado imobilirio, um decrscimo da construo. A tendncia regressiva da economia nacional reflecte-se no movimento registado no departamento de gesto urbanstica da Cmara Municipal de Aveiro (CMA), relativamente entrada de requerimentos para o licenciamento de obras privadas ou loteamentos, sendo um dos indicadores que melhor traduz o comportamento da economia local, que acompanha os indicadores nacionais. Analisando o Quadro n. 4 verifica-se uma retraco dos

investidores/particulares em assumir novos compromissos.

53

Quadro n. 4 - Evoluo dos pedidos de construo e loteamentos de 2000 a 2007

Ano

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

N. de pedidos para construo de Edifcios para Habitao (Construes novas) 853 587 492 427 364 367 398 361

N. de pedidos de licenciamento para loteamentos Habitao (Construes Novas) 39 39 36 32 35 16 22 28

Obras Concludas (Edifcios para habitao)

379 325

Fonte: Relatrio de contas da CMA

A diversidade de movimentos construtivos patente no Concelho entre as freguesias em estudo, reflecte-se no nmero de requerimentos registados. Existem freguesias consideradas como grandes motores do crescimento urbano e populacional, que por se localizarem na periferia ou no prprio centro urbano, possuem boas acessibilidades e solo livre com capacidade construtiva, o que se traduz em factores de crescimento.

Figura n.10 - Alvars emitidos nos anos de 2004,2005,2006 pela CMA

Fonte: Relatrio de Gesto, Cmara Municipal de Aveiro 2006.

54

Figura n.11- Nmero de fogos criados a partir da emisso de alvar entre 2005 e
2006.

Fonte: Relatrio de Gesto, Cmara Municipal de Aveiro 2006.

Procedendo anlise comparativa entre os dados gerais do Municpio e os dados particulares das freguesias em causa, constata-se que as freguesias: Esgueira, Aradas, Glria e Vera - Cruz, com carcter urbano, destacam-se das restantes, quer ao nvel da populao residente, bem como dos edifcios existentes, devido sua natureza mais urbana.

55

3.1.2 - PLANEAMENTO E ORDENAMENTO NO MUNICPIO DE AVEIRO

O enquadramento geogrfico da cidade de Aveiro, potenciado pelas condies urbansticas do concelho, fazem-se reflectir nas dinmicas da cidade, reveladas pelo crescimento urbano e pela presso de ocupao que se faz sentir na cidade emergente37.

Figura n. 12- Distribuio da Tipologia Habitacional no Municpio de Aveiro

Solo Urbanizado

Centro histrico Av. Dr. Loureno Peixinho rea Consolidada

Habitao Unifamiliar Habitao Multifamiliar rea Mista

Fonte: SIG/CMA Cmara Municipal de Aveiro

37

Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro - PUCA

56

Figura n. 13 - Caracterizao dos edifcios das freguesias em estudo

Fonte: Domingos, lvaro (2006).Cidade e Democracia, 30 Anos de Transformao Urbana em Portugal Lisboa, Edies Argumentum, 1.Edio.

A cidade divide-se em trs espaos de acordo com o planeamento camarrio, Diviso Desenvolvimento Planeamento Territorial (DDPT) e informao recolhida no relatrio do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro (PUCA). A primeira parte correspondente cidade consolidada, existente (construda), a segunda parte da cidade constituda por um conjunto de espaos sem qualquer ocupao urbana, correspondendo a espaos reservados e mantidos vazios quanto ao uso e ao tempo de concretizao de novos projectos, e uma terceira parte, a cidade emergente, que se localiza para l da E.N.109, tratando-se de um espao que se transforma progressivamente, passando de um espao ruralizado e semi-perifrico para um espao urbano qualificado.
57

Primeira parte - Cidade Existente

Caracteriza-se pelas particularidades que correspondem imagem da cidade, canais da Ria, edifcios de Arte Nova, Capitania, o Museu, a S, o Centro Cultural e de Congressos, a parte antiga/histrica, consolidada da cidade de Aveiro, a rea das muralhas (casas senhoriais, edifcios religiosos, igrejas, conventos, mosteiros), o Bairro da Beira-Mar, a Rua do Gravito, Rua de S que fazem a ligao ao centro de Esgueira (antiga sede de concelho), a Avenida Dr. Loureno Peixinho. Actualmente como marcos de imagem de referncia, o Bairro do Liceu, o Bairro de Santiago e a Universidade de Aveiro.38

Segunda parte - Cidade dos Vazios

Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.
38

58

constituda por espaos vazios, zonas de reserva construtiva, expectantes relativamente ao uso do solo, correspondendo territorialmente zona das Agras Norte, S Barrocas, Zona Central, Forca Vouga, zona a nascente da nova estao e envolvente da EN-109. Esta parte da cidade representa o eixo de ligao entre a rea consolidada e a rea emergente. importante a articulao coerente e qualificada deste zonamento da cidade dos vazios pois, fundamental para o equilbrio de ligao do desenho urbanstico de expanso urbana entre as outras duas partes da cidade. 39

Terceira parte - Cidade Emergente

Caracteriza-se essencialmente por corresponder parte da cidade semi-perifrica, perifrica urbana, correspondendo s freguesias de So Bernardo, Santa Joana e Aradas. um territrio ocupado por intervenes individualizadas (moradias unifamiliares), por pequenas operaes de

loteamento, apoiadas na estrutura viria existente, e ainda pela localizao de pequenas indstrias. Verifica-se uma desconformidade de escalas de usos e de crceas, que se torna importante qualificar de forma a valorizar o territrio urbano e humano. 40

Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.
39

Definies metodolgicas adoptadas do Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro PUCA, publicado em 2 de Julho de 2009, Edital n. 72/2005 de 17 de Maro.

40

59

Figura 14- Planos de Ordenamento do Territrio Aprovados

PUCA PU Polis PP Centro PP Baixa de Sto Antnio PP Parque PP Rasos PDA

Fonte: SIG/CMA Cmara Municipal de Aveiro

O processo de crescimento urbano de qualquer rea metropolitana deve ser assegurado por Planos de Pormenor para reas estratgicas, ou para zonas para as quais importa assegurar a continuidade dos tecidos urbanos, pela sua integrao formal e funcional (definio de alinhamentos, crceas, requalificao urbana, zonas industriais, etc.). O Municpio de Aveiro encontra-se coberto territorialmente por vrios Instrumentos de Gesto de Planeamento, desde o PDM ao nvel geral, ao actual Plano de Urbanizao da Cidade de Aveiro (PUCA) 41, a um nvel mais

Plano de Urbanizao do Programa Polis, ratificado por Resoluo do Conselho de Ministros n. 72/2005 de 17 de Maro.
41

60

especifico os Planos de Pormenor em vigor, como sendo: Plano de Pormenor da Bica Azurva (1993), Plano de Pormenor da Quinta do Simo Sul (1998), Plano de Pormenor do Picoto (1998), Plano de Pormenor do Centro (2002), Plano de Pormenor da Baixa de Santo Antnio (2004), Plano de Urbanizao (PU) do Aveiro Polis (2005), Plano de Pormenor do Parque (Estdio Mrio Duarte), designado por PP Parque (2006), Plano de Pormenor de Rasos (2007). Destes planos seleccionaram-se dois que se apresentam na figura n. 15; esta seleco deve-se ao facto de estarem muito ligados vivncia quotidiana dos Aveirenses, sua urbanidade e centralidade.

Figura n. 15 - Planos de Pormenor 1 2

Fonte: CMA

Legenda: 1- Plano de Pormenor do Centro. 2- Plano da Baixa de Santo Antnio.

61

Para o concelho foram ainda elaboradas 82 unidades operativas, entre as que j foram apontadas, desde diferentes escalas de planos, Planos de Urbanizao (Polis) e estudos urbansticos (So Bernardo, Aradas, etc.). Da relao da Cidade com a Ria impe-se ainda o vislumbrar do Plano Polis na figura n. 16; este plano incide no s na infra-estruturao geral mas, fundamentalmente, sobre o espao pblico, reas verdes e toda uma rede de espaos de estar e lazer que, dando prioridade ao peo e ao uso da bicicleta, estimulem novas prticas urbanas e atraiam projectos e investimento pblico, privado ou mesmo parcerias, promovendo reas edificadas com qualidade.42

Figura n. 16- Plano de Urbanizao Polis

Fonte: CMA

Plano de Urbanizao do Programa Polis, ratificado por Resoluo do Conselho de Ministros n. 72/2005 de 17 de Maro.
42

62

3.1.3 - SNTESE

O municpio de Aveiro, em linhas gerais pode-se descrever: ao nvel do seu enquadramento territorial, situa-se na regio centro, numa posio estratgica, quer ao nvel nacional, quer ao nvel internacional (Espanha), devido s diversas infra-estruturas rodovirias (A25, A17, A1), ferrovirias( linha do Norte/Beira Alta, linha ferroviria de mercadorias Porto de Aveiro ) e martimas (Porto Comercial); ao nvel demogrfico, caracteriza-se por uma forte dinmica, localizando-se na faixa litoral (Baixo Vouga), com uma densificao de 219 hab/ Km2 ; ao nvel econmico, industrial, encontra-se rodeada pelos concelhos vizinhos (lhavo, gueda, Albergaria, Estarreja, Murtosa, Oliveira do Bairro e Vagos), que constituem uma rede de interligaes, econmicas, industriais, sociais, que permitem o aumento da rea de influencia do Municpio; ao nvel educacional, possui forte infra-estrutura educacional (Universidade de Aveiro), possuidora de forte rea de influencia territorial na regio, ao nvel do planeamento, o Municpio de Aveiro encontra-se coberto territorialmente por vrios Instrumentos de Gesto de Planeamento, PDM, PP, PU, entre outros.

63

3.2 MODELOS HEDNICOS DE AVALIAO DOS PREOS DE HABITAO EM AVEIRO.

Para a construo de um modelo de preos hednicos necessria a recolha de amostragem estatisticamente vlida, que no caso foram de 200 imveis, provenientes de escrituras realizadas nos notrios privados, relativamente transaco de bens imobilirios durante um perodo de tempo (ano 2005). Como foi referido a amostragem refere-se s seis freguesias com carcter mais urbano.

Figura n. 17 - Mapa das Freguesias seleccionadas no Municpio de Aveiro


Fonte: SIG/CMA Cmara Municipal de Aveiro

64

Quadron.5:Distribuio da Amostra dos dados recolhidos, relativamente s


freguesias.
Freguesias Aradas Esgueira Glria Santa Joana So Bernardo Vera Cruz Total Populao Percentagem 7628 12262 9917 8617 4079 8657 51160 15% 24% 19% 17% 8% 17% 100% Habitaes da Amostra (unidades) 55 33 21 19 28 44 200 Percentagem 28% 17% 11% 10% 14% 22% 100%

Fonte: Recolha de Dados e Produo Prpria

Da relao entre a populao residente e o nmero da amostra das habitaes, relativamente s freguesias em estudo, pode-se realar que apesar da freguesia de Aradas se destacar pelo decrscimo de populao nos ltimos censos, a amostragem denuncia uma forte procura habitacional por parte dos compradores (Glicinas, Universidade). As tipologias a que pertencem a amostragem, correspondem a habitaes unifamiliares (6,5 %) e habitaes multifamiliares (93,5%), de acordo com o quadro n. 6 que se segue.

Quadro n. 6 - Amostra dos dados recolhidos por tipologias, relativamente as


freguesias.

Freguesias
Moradia T1 Moradia T2 Moradia T3 Moradia T4 T0 T1 T2 T3 T4 T5 Total

Aradas

Esgueira

Glria
1 1

Santa Joana So Bernardo Vera Cruz


1 2 1 4 10 1

2 1 21 10 7 11 3 55

1 2 3 11 15 1 33 4 9 4 1 20

1 1 7 2 20 1 2 27 16 14 6 1 44

19

Fonte: Produo Prpria

65

Na figura n. 18, apresenta-se a georefernciao das duzentas habitaes em estudo, transacionadas no ano de 2005 no Muncipio de Aveiro, de acordo com os dados disponveis nas escrituras (licenas de habitabilidade), tendo-se utilizado o nmero de polcia e nome de rua como referncia para a localizao das mesmas.

Figura n. 18 - Mapa da distribuio geogrfica das habitaes estudadas.

Legenda:

Limites das Freguesias


Amostra das Habitaes

Fonte: Produo Prpria

66

Figura n. 19 - Caractersticas para a definio dos atributos de localizao

E
EQ JI JI SA CCEM

ZV

E MU EQ SA E P ZV JI H ZV E EQ E U JI B ZV CE C M E
CE

JI
EQ

JI
EQ CE

JI

LEGENDA :

E C
EQ
Centros Comerciais- Forum e Glicinias

ZV

Zonas Verdes,Alboi, D.Pedro V, S. Tiago

CE MU

Cemitrio

M
SA

Museu Santa Joana

Equipamentos - Antigo Estdio de Futebol/Piscinas

JI B

U H

Universidade

Hospital D. Pedro V

Fonte: Produo Prpria

67

A localizao geogrfica dos imveis permite a construo de ligaes destes aos atributos da envolvente da habitao selecionados (Equipamentos, Acessibilidades, Zonas Verdes) , ver Quadro n. 7, essenciais ao estudo em causa. As variveis que se utilizaram nos modelos hednicos foram identificadas de acordo com a anlise dos trabalhos analisados no enquadramento terico apresentado no Captulo n. 2 e que coincidiram tambm com os dados disponveis. As variveis utilizadas (atributos ) dividiram-se em dois grupos: a) b) atributos (variveis) fsicos da habitao Preo, rea Bruta, atributos (variveis) fsicos de envolvente Escolas, Cemitrio,

Sto, Arrecadao, Varandas, N. Quartos, N. Pisos, Idade;

Centros Comerciais, Zonas Verdes, Equipamentos, Universidade, Hospital, Priso, Mercados, Caminho de Ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins de Infncia, Museu. Quadro n 7 - Anlise das Variveis
Atributos Fsicos da Habitao Preo() rea Bruta (m2) Soto(m2) Arrecadao (m2) Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N Quartos (T1, T2) N. Pisos (nmero) Idade (anos) Atributos Fsicos da Envolvente Escolas (distncias-metros) Cemiterio (distncias-metros) Centro Comercial (distncias-metros) Zonas Verdes (distncias-metros) Equipamentos Desportivos (distncias-metros) Universidade (distncias-metros) Hospital (distncias-metros) Priso (distncias-metros) Mercado (distncias-metros) Caminho de Ferro(distncias-metros) Bairro Social (distncias-metros) Servios Administrativos (distncias-metros) Jardins de Infncia (distncias-metros) Museus (distncias-metros)

Tipo de Contagem Varivel E E E E E E E N N N 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

Mdia 113503,84 104,80 5,60 3,45 2,51 3,24 14,71 2,12 1,71 4,83

Erro-padro 3532,93 3,69 1,33 0,61 0,41 0,84 1,29 0,08 0,13 0,50

Mediana 103750,00 98,70 0,00 0,00 0,00 0,00 13,50 2,00 1,00 1,00

Desviopadro 49963,11 52,15 18,87 8,58 5,81 11,91 18,17 1,18 1,79 7,08

Mnimo 50000,00 30,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Mximo 380000,00 325,00 138,60 70,82 44,90 90,00 189,16 5,00 11,00 30,00

E E E E E E E E E E E E E E

200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

1007,03 970,34 1125,95 1579,18 1103,74 1900,63 2098,59 2206,79 1351,61 786,72 1476,75 1641,86 965,16 1976,68

59,25 67,58 69,81 76,15 42,85 78,08 80,17 91,42 81,55 54,95 73,33 84,07 49,76 87,68

821,72 772,92 878,08 1239,97 894,92 1790,42 1914,98 1727,23 871,66 483,42 1310,40 1405,09 1022,32 1658,06

837,94 955,78 987,20 1076,95 605,99 1104,23 1133,72 1292,93 1153,25 777,13 1037,04 1188,94 703,69 1240,00

107,97 31,36 31,36 99,37 36,60 438,16 283,72 45,68 90,03 -257,92 0,00 210,91 95,02 158,11

5122,16 5745,00 6147,30 6723,76 2375,74 6937,07 6600,34 6913,09 6067,15 3148,68 4000,00 5654,82 5801,99 6400,00

Fonte: Produo Prpria E- Varivel Escalar, N- Varivel Nominal

68

Da anlise das diversas variveis patentes neste Quadro n. 7, podese estabelecer que o preo mdio da habitao de 113.500, 00 , a rea bruta de cerca de 104,80 m2, a tipologia mais procurada o T2, a idade mdia predominante corresponde a 5 anos.

3.2.1 MODELOS HEDNICOS PROPOSTOS

O modelo estatstico utilizado foi o Modelo de Regresso Linear Stepwise, por meio do software SPSS. O Modelo de Regresso Linear Stepwise, consiste numa anlise que se inicia sem nenhuma varivel e nos passos seguintes as variveis so adicionadas ou removidas consoante a sua contribuio para a capacidade discriminante. Assim, uma varivel presente na funo discriminante removida, se a capacidade da funo discriminante no for significativamente reduzida pela remoo dessa varivel, e no outro extremo, uma varivel adicionada se aumentar significativamente a capacidade discriminativa da funo , Maroco (2007). Os quatro modelos apresentados tm como objectivo, determinar a relao entre todas as variveis independentes (caractersticas da habitao) presentes no Quadro n. 7, com o valor do preo da habitao (quer seja pelo preo, preo por m2, o logaritmo natural do preo ou o logaritmo natural do preo/m2. Modelo n 1 Preo Modelo n 2 LN Preo Modelo n 3 Preo/m2 Modelo n 4 LN Preo/m2

69

No Quadro n. 8 podem-se observar os diferentes coeficientes de correlao obtidos para os modelos hednicos utilizados.

Quadro n 8 - Modelo Sumrio

Modelo n. 1 R R adj.
2

Modelo n. 2 0,82 0,67

Modelo n. 3 0,68 0,46

Modelo n. 4 0,77 0,59

0,84 0,69

Fonte: Produo Prpria

O coeficiente de correlao (R) mede o grau de relao entre a varivel dependente e as variveis independentes. Dos quatros modelos o que possui maior capacidade explicativa o Modelo n.1 que tem um coeficiente de regresso (R) de 84% e possui um coeficiente de determinao ajustado (R2) de 69%. Analisam-se a seguir os diferentes modelos hednicos.

Modelo n1- Preo

O modelo n1 estabelece a relao entre preo e as caractersticas fsicas da habitao e da sua envolvente (variveis independentes). O modelo excluiu treze variveis, as quais revelaram um contributo desprezvel para a formulao do preo do imvel. Por este mtodo computacional do SPSS, tambm eliminada a multicolinearidade entre as variveis independentes.

70

Quadro n 9 - Coeficientes de regresso (10 variveis)

Coeficientes de Regresso - Modelo n 1 Variveis Independentes (Constant) rea Bruta 1 Universidade2 Idade1 Jardim de Infancia2 Bairro Social2 Servios Administrativos 2 Hospital2 Equipamentos2 Escolas2 Caminho de Ferro2 No Padronizados(B) 56136,076 761,516 -30,094 -1263,662 -17,537 15,878 -21,278 21,096 17,082 19,405 -17,031 Padronizados(Beta) 0,795 -0,665 -0,179 -0,247 0,330 -0,506 0,479 0,207 0,325 -0,265

Fonte: Realizao Prpria - SPSS

Legenda: 1- Caractersticas Fsicas da Habitao 2- Caractersticas da Envolvente da Habitao

Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Quartos, N. de Pisos, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Priso, Mercado, Museus. O coeficiente de determinao ajustado (R2) d a percentagem de variao total da varivel dependente que explicada pelas variveis independentes, isto , neste caso pode afirmar-se que 69% da variabilidade total do preo explicada pelas dez variveis independentes escolhidas pelo modelo (ver Quadro n. 9). Numa primeira anlise, verifica-se que o modelo adoptou oito variveis relativas s caractersticas fsicas da envolvente e apenas duas relativas s caractersticas da habitao.

71

As variveis de caractersticas relacionadas com a habitao, seleccionadas pelo modelo, so a rea Bruta e a Idade; estas duas variveis so determinantes para a capacidade explicativa do modelo. A varivel rea Bruta, possui um carcter explicativo, superior a qualquer uma das outras variveis seleccionadas pelo modelo. Da anlise das variveis seleccionadas pode-se verificar que por cada variao unitria de rea Bruta de esperar em mdia uma variao no preo de 761 . Ao nvel da varivel Idade da habitao existe uma diminuio do preo em 1263 por cada ano a mais. Relativamente caracterstica Universidade associada centralidade, por cada aumento da distncia de 1 km diminui em 30 o valor da habitao. As variveis das caractersticas fsicas da envolvente, seleccionadas por este modelo podem subdividir-se em dois grupos:

umas com coeficientes positivos como o Bairro Social de Santiago, Hospital, Equipamentos (Piscinas, Campos de futebol), Escolas Secundrias, constituem variveis de

comodidade/servios, revelam que quanto mais prximos se encontram estes equipamentos, maior o preo do imvel; e outras com coeficientes negativos (Universidade, Jardim de Infncia, Servios Administrativos, Caminho de Ferro), que correspondem a variveis de centralidade/acessibilidades,

traduzem um comportamento contrrio ao acima referido: quanto mais prximos destes equipamentos, maior o preo; aumenta a distncia diminui o preo.

72

Modelo n2 LN Preo

Este modelo procura a relao do logaritmo neperiano do preo do imvel (varivel dependente) com as caractersticas variveis fsicas da habitao e da sua envolvente, com este modelo pretende-se estabelecer uma relao no linear entre o preo e as restantes variveis intendentes. O modelo excluiu dezassete variveis. As seis variveis seleccionadas pelo modelo (ver Quadro n. 10) tm uma boa capacidade explicativa de 82% (ver Quadro n. 8) e ainda de acordo com o coeficiente de determinao (R2), 67% da variao total do logaritmo neperiano do preo do imvel explicada pelas variveis escolhidas.

Quadro n 10 - Coeficientes de regresso (6 variveis)


Coeficientes de Regresso - Modelo n 2 Variveis Independentes (Constant) rea Bruta1 Jardim de Infancia2 Idade1 Zonas Verdes2 Quartos1 Garagem1 No Padronizados(B) 11,117 5,10E-03 -6,90E-05 -1,21E-02 -6,38E-05 4,94E-02 1,93E-03 Padronizados(Beta) 0,679 -0,124 -0,219 -0,175 0,149 0,090

Fonte: Realizao Prpria -SPSS

Legenda: 1- Caractersticas Fsicas da Habitao 2- Caractersticas da Envolvente da Habitao

Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Equipamento Desportivo,
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Universidade, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Museus.

As duas variveis das caractersticas relacionadas com a envolvente da habitao, seleccionadas por este modelo correspondem a amenidades positivas (Jardim Infantil, Zonas Verdes); estas caractersticas esto associadas noo de bem-estar do meio envolvente da habitao, localizao de equipamentos e a zonas verdes, correspondendo a elementos fundamentais na viabilizao de um loteamento. A repetio, nos dois modelos, das variveis explicativas da rea Bruta e Idade, permite prever a relevncia destas para o preo da habitao. Neste modelo verifica-se a importncia das caractersticas fsicas dos atributos da habitao: N. Quartos e Garagem, que so elementos a ter em conta para o valor da habitao, pois so factores diferenciadores do preo em tipologias idnticas. Quanto s variveis excludas, cinco esto associadas a

caractersticas da habitao (Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, N. de Pisos) e doze com caractersticas da envolvente (Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Universidade, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Museus).

Modelo n3 Preo/m2

Neste modelo foi trabalhada a varivel dependente preo por unidade de rea (m2) e foi relacionada com as vinte e trs variveis independentes. Foram excludas dezanove variveis, ficando apenas quatro variveis que explicam 68% do valor da varivel dependente; o coeficiente de determinao (R2) de 46%, ou seja, apenas possvel explicar 46% da variabilidade total deste valor.
74

Quadro n 11 - Coeficientes de regresso (4 variveis)

Coeficientes de Regresso - Modelo n 3 Variveis Independentes


(Cons tant)

rea Bruta 1 Idade1 Universidade2 Quartos 1


Fonte: Realizao Prpria-SPSS

No Padronizados(B) Padronizados(Beta) 1841,8 -2,351 -0,299 -18,603 -0,105 -57,264 -0,322 -0,284 -0,165

Legenda: 1- Caractersticas Fsicas da Habitao 2- Caractersticas da Envolvente da Habitao

Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins-de-infncia, Museus. Mantm-se a forte correlao da rea Bruta com a varivel dependente preo por m2; aparece ainda outra varivel relacionada com as caractersticas da habitao, como sendo, o N. de Quartos, existe uma associao da rea tipologia da habitao, T1, T2, etc. Relativamente Idade, a correlao negativa com a varivel dependente fcil de se perceber, quanto maior for a idade menor o valor da habitao. A varivel Universidade aparece neste modelo como sendo a nica varivel das caractersticas da envolvente da habitao; esta encontra-se associada centralidade urbana; correspondendo a uma varivel de carcter relevante.
75

A varivel Universidade, mantm o sinal negativo j apresentado no modelo anterior, ou seja, quanto menor for a distncia a este atributo, tanto maior o valor da habitao, indo no seguimento do ponto anterior, correspondendo a uma caracterstica fundamental no valor da habitao. Quanto s variveis excludas, compem-se por seis variveis de caractersticas da habitao (Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N. de Pisos), e treze variveis de caractersticas da envolvente (Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Hospital, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Bairro Social, Servios Administrativos, Jardins-de-infncia, Museus). O nmero de variveis excludas relativamente s caractersticas da habitao correspondem a menos de metade do que s caractersticas da envolvente. de notar que novamente as caractersticas fsicas da habitao possuem uma capacidade superior explicativa do modelo e aparecem neste modelo em nmero superior s caractersticas da envolvente.

Modelo n4 LN Preo/m2

Neste ltimo modelo a varivel dependente o logaritmo neperiano do preo por unidade de rea (m2). As variveis seleccionadas tem um carcter explicativo de 77% e o coeficiente de determinao (R2) de 59%. So excludas por este modelo dezassete variveis, ficando como no modelo anterior, seis variveis. Pode notar-se novamente que a varivel rea Bruta tem uma forte correlao com a varivel dependente.

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Quadro n 12 - Coeficientes de regresso (6 variveis)

Coeficientes de Regresso - Modelo n 4 Variveis Independentes


(Constant)

rea Bruta1 Idade Universidade2 Bairro Social2 Servios Administrativos2 Hospital2


Fonte: Realizao Prpria - SPSS
1

No Padronizados(B) 7,561 -3,03E-03 -1,55E-02 -1,84E-04 4,15E-05 -9,58E-05 1,44E-04

Padronizados(Beta) -0,503 -0,351 -0,646 0,137 -0,363 0,520

Legenda: 1- Caractersticas Fsicas da Habitao 2- Caractersticas da Envolvente da Habitao

Variveis Excludas Sto, Arrecadao, Varandas, Terrao, Garagem, N Quartos, N. de Pisos, Escolas, Cemitrio, Centro Comercial, Zonas Verdes, Equipamento Desportivo, Priso, Mercado, Caminho-de-ferro, Jardins-de-infncia, Museus. Neste modelo, s duas variveis esto relacionadas com as caractersticas fsicas da habitao (rea Bruta e Idade), enquanto so seleccionadas quatro variveis com caractersticas da envolvente da habitao: Universidade, Bairro Social, Servios Administrativos, Hospital. A rea Bruta e a Idade possuem sinal negativo; a correlao negativa com a varivel dependente existe de forma inversa, quanto menor for a rea Bruta, e maior a Idade, menor o impacto no preo da habitao, pois este dilui-se no preo de habitao.

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So consideradas pelo modelo duas variveis da envolvente, como amenidades positivas (Universidade, Servios Administrativos,) e duas como amenidades negativas (Bairro Social e Hospital). As variveis relacionadas com as caractersticas da envolvente da habitao, Universidade e Servios Administrativos possuem um sinal negativo; existindo uma correlao negativa com a varivel dependente, quanto maior for a distncia a estes atributos menor o preo, estas so variveis associadas qualidade de vida e centralidade. As variveis Hospital e Bairro Social, possuem um sinal positivo relativamente varivel dependente; revelam diversas correlaes com a varivel logaritmo do preo da habitao. Relativamente ao Bairro Social o afastamento da habitao a este, proporciona um acrscimo no valor desta, visto tratar-se de uma amenidade negativa, por outro lado a proximidade a outra varivel (Hospital), que constitui uma varivel de comodidades/servios, corresponde a um aumento no preo da habitao. O nmero de variveis excludas relativamente s caractersticas da habitao correspondem novamente a um nmero menor das caractersticas da envolvente; de notar que se repete novamente, que as caractersticas fsicas da habitao possuem uma capacidade superior explicativa do modelo e aparecem neste modelo em nmero superior s caractersticas da envolvente.

3.2.2 SNTESE

Em todos os modelos hednicos estudados constata-se que a varivel rea Bruta a que possui um maior carcter explicativo do valor econmico do imvel. A Idade do imvel outra varivel que aparece em todos os modelos. As variveis Idade e rea Bruta possuem um ndice explicativo muito forte no preo da habitao. As outras caractersticas fsicas da habitao tambm apontadas pelos modelos, correspondem a caractersticas da tipologia do imvel, como sendo o
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N. de Quartos e a existncia de Garagem; estas duas caractersticas esto altamente relacionadas com a rea Bruta, possuindo um carcter explicativo importante do preo do imvel. revelador que as caractersticas fsicas da habitao, possuem s por si uma forte capacidade explicativa do preo da habitao, sendo importante perceber o fenmeno das caractersticas de localizao como, a centralidade e a existncia de equipamentos necessrios habitao. Relativamente caracterstica da envolvente a habitao, que aparece nos trs modelos, correspondente proximidade de Universidade,

encontrando-se subjacente associao do critrio da acessibilidade. Outras variveis apontadas pelo modelo correspondem aos Jardinsde-Infncia, Equipamento que se relacionam com a varivel anterior de qualidade da envolvente habitacional, bem como as variveis Escolas, Hospital, Servios Administrativos, Equipamentos Desportivos, reforando a necessidade da existncia de infra-estruturas locais de equipamentos quer sociais, quer educacionais, quer de lazer, que assegurem a vivncia urbana. de salientar que o modelo n1, que relaciona o preo (varivel dependente) com as diversas caractersticas da habitao, correspondendo ao modelo que possui maior capacidade explicativa, a varivel mais explicativa corresponde rea Bruta, sendo esta uma caracterstica estrutural que capaz de influenciar o preo da habitao.

79

3.3 ANLISE COMPARATIVA ENTRE O MODELO HEDNICO (MODELO N.1) E O MODELO DAS FINANAS.

Neste ponto realiza-se uma anlise comparativa entre os resultados do modelo hednico (Modelo n.1) e o modelo das Finanas, que consiste no apuramento do valor patrimonial tributrio por parte do Estado sobre prdios rsticos e urbanos. Para o efeito sero estimados os valores patrimoniais de cada imvel, segundo os dois modelos, e comparados com o valor real apresentado nas escrituras pelos consumidores. Os coeficientes de correlao (R) e de determinaes ajustadas (R2adj) permitiro averiguar a

adequabilidade de cada um dos modelos. A determinao do valor patrimonial tributrio (Vt) dos prdios urbanos edificados, por parte das finanas43, (artigo 38 do CIMI), para todos os tipos de afectao (habitao, comrcio, indstria e servios) resulta da seguinte equao: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que: Vt = valor patrimonial tributrio (); Vc = valor base dos prdios edificados (/m2, valor atribudo por portaria
governamental);

A = rea bruta de construo (/m2, privativa e dependente); Ca = coeficiente de afectao (habitao, indstria, comrcio, servios, etc.); Cl = coeficiente de localizao (centralidade, tipo de solo); Cq = coeficiente de qualidade conforto (vistas, qualidade ambiental, etc.); Cv = coeficiente de vetustez (idade).

43

As avaliaes realizadas pelas finanas baseiam-se desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n. 287/2003 - 12/11,

revisto pela Lei n. 64-A/2008 de 31/12 - o CIMI em Portugal, o CIMI, Cdigo de Imposto Municipal sobre Imveis, que visa a tributao fiscal do Patrimnio dos prdios urbanos (habitao, comrcio, industria, servios).

80

A frmula Vt, estabelece um produto de diversos coeficientes previamente tabelados entre os quais se devem referir a afectao, a localizao, ao conforto, entre outros. Importa sublinhar que para os coeficientes de afectao, localizao, qualidade/ conforto e vetustez atribudo a cada um deles um limite mximo e mnimo. Em funo do tipo de utilizao do prdio (comrcio, servios, habitao, armazenagem, indstria, prdios no licenciados, entre outros), aplicam-se coeficientes de afectao (Ca) que podem ir de 0,08 a 1,20; a titulo de exemplo o coeficiente para habitao de 1,00. O coeficiente de localizao (CI) varia entre 0,4 e 2,0, podendo em situaes extremas ser reduzido ou aumentado para 0,35 (meio rural construo dispersa) e 3,00 (alto valor imobilirio). Relativamente ao coeficiente de qualidade e conforto (Cq), existe uma diferenciao nos valores determinados para habitao e para

comrcio/servios/indstria. Foram estabelecidos valores majorativos (variando entre 0,02 at 0,20) e minorativos (variando entre 0,02 e 0,10) relativos a prdios destinados a habitao. Para prdios destinados a

comrcio/servios/indstria, os valores majorativos (variam entre 0,03 e 0,25) e minorativos (variando entre 0,02 e 0,10). O coeficiente de vetustez (Cv) dado em funo dos anos decorridos desde a data da emisso da licena de utilizao, ou da concluso das obras, podendo variar entre 1,00 e 0,35, estes coeficientes variam de acordo com a idade (menos de 3 e mais que 80 anos). Comparando os dois modelos, desde logo se distingue a frmula funcional da relao entre as variveis: linear no caso do modelo n.1 e multiplicativa no modelo das finanas. Analisando os dois modelos Modelo Finanas e Modelo Hednico, verifica-se que eles possuem pontos em comum na determinao do valor dos prdios urbanos nomeadamente a rea Bruta, Idade.
81

O coeficiente de localizao na frmula das Finanas, possui um significado amplo. Este depende dos coeficientes atribudos s diversas reas urbanas ou rurais, que so atribudos de acordo com o uso do tipo de solo (multifamiliar, unifamiliar, alta e baixa densidade, rural, centralidade). No caso particular e dos modelos hednicos construdos nesta dissertao, a localizao encontra-se associada centralidade, proximidade ou distncia de infra-estruturas (sociais, culturais, desportivas, etc.). Uma grande diferena entre as duas frmulas abordadas, corresponde utilizao do coeficiente de qualidade e conforto que apresentado na frmula das Finanas. Este tipos de atributos no constam nos modelos hednicos realizados o que representa assumidamente uma lacuna desta anlise. Apesar de tudo, numa avaliao global de ambos os modelos, verificase que o modelo n. 1 apresenta melhores desempenhos que o modelo das finanas para a estimao do valor patrimonial de um imvel. No quadro seguinte apresentam-se os resultados dos coeficientes de correlao entre o valor estimado de ambos os modelos e o valor real.

Quadro n 13 Comparao entre os valores estimados pelos Modelos e os valores reais


Finanas R R adj.
Fonte: Produo Prpria
2

Modelo n.1 0,84 0,71

0,79 0,62

Da anlise do Quadro n. 13, o Modelo n. 1 tem um coeficiente de correlao (R) de 84% e um coeficiente de determinao ajustado (R2 adj) de 71%, mostrando que este Modelo possui uma maior capacidade explicativa do preo, do que o Modelo das Finanas.

82

3.4 - ENTREVISTAS AOS AGENTES DO MERCADO IMOBILIRIO

A realizao das entrevistas44 visam validar os resultados dos modelos hednicos apresentados anteriormente. Tm carcter exploratrio de anlise do mercado imobilirio, abordam as questes intangveis, da oferta e da procura, de forma a auscultar a realidade do mercado relativamente s caractersticas mais apreciadas e preferncia dos compradores pelos diversos produtos imobilirios. Os agentes seleccionados correspondem a construtores e mediadores imobilirios que se encontram no terreno. Seleccionaram-se agentes com escalas diferentes em termos de volume de vendas e de construo, de forma a conseguir uma abrangncia do conhecimento da realidade do territrio e mais precisamente ao nvel das freguesias em estudo e do bem em causa, a habitao. No que respeita s mediadoras a escala nacional, foram abordadas a Rplica e a Civilria e a nvel mais local a Metroinveste e Arcada. Relativamente aos construtores e a uma escala mais nacional, consultou-se a Civilria e escala local, a Enquadra. O questionrio realizado aos diversos intervenientes foi de mbito generalista e pretendeu conseguir obter as variveis para aplicar nos modelos hednicos. As perguntas incidiram sobre as caractersticas da habitao mais apreciadas pelos compradores, as tipologias mais escolhidas, as zonas preferenciais, e ainda perguntas abrangentes sobre o mercado imobilirio no Municpio de Aveiro e os desafios para o futuro.

44

As entrevistas na totalidade encontram-se no Anexo 1, realizadas em Maio de 2008.

83

O questionrio foi elaborado, tendo as seguintes perguntas.

1.

Como caracterizaria o mercado imobilirio e em especial o

mercado habitacional de Aveiro, em termos da oferta e da procura? 2. Relativamente construo, quais os aspectos construtivos ou

caractersticas da habitao mais apreciadas, que do maior satisfao aos potenciais proprietrios? Quais as tipologias mais procuradas? 3. Em termos de localizao quais os locais preferidos/procurados

para a vivncia em Aveiro, centro urbano ou zona perifrica? Existe uma procura de locais com boa qualidade urbana, qualidade ambiental, com segurana, etc? 4. Quais as alteraes que o mercado tem vindo a sofrer em termos

de procura (tipologia), centralidade, qualidade urbana, qualidade arquitectnica e ainda de oferta por parte dos promotores? 5. Porque se continua a construir tanto em Aveiro, quando h

imensas habitaes venda? Que desafios se avizinham para o mercado imobilirio e em especial para o habitacional?

O quadro n. 14 sintetiza as respostas dadas pelos diversos agentes envolvidos no processo do mercado imobilirio no Municpio de Aveiro.

84

PERGUNTAS AOS AGENTES IMOBILIRIOS


ARCADA CIVILRIA ENQUADRA RPLICA

METROINVESTE

1- Como caracterizaria o mercado imobilirio e em

especial o mercado habitacional de Aveiro, em termos

Fonte: Produo Prpria

Maior oferta que procura Maior oferta que procura


rea Habitvel Design Exposio Solar rea Habitvel reas Envolventes Varandas terraos Boas reas Bons acabamentos rea Habitvel Exposio Solar Qualidade arquitectnica Inovao de materiais T2 Centralidade Glicnias Centralidade Forca PP Centro Design e arquitectura em constante diversificao Excesso de informao Universidade Pouca manuteno Procura de tipologias mais pequenas Retoma de apartamentos, pelos promotores Expeculao de terrenos a Desorientao dos quando da aquisio Procura de outros segmentos na construo Actualizao do produto promotores Arrendamento Santa Joana So Bernardo T2 e T1 Centralidade Design Varandas e arrumos Zonas verdes T2 e T3

Maior oferta que procura

Maior oferta que procura

Maior oferta que procura


Distribuio dos espaos Orientao Solar Disposio Interior

da oferta e procura? 2- Relativamente construo, quais os aspectos

construtivos ou caractersticas da habitao mais

apreciadas, que do maior satisfao aos potenciais T2 e T1 Centralidade

proprietrios? Quais as tipologias mais procuradas? 3- Em termos de localizao quais os locais

preferidos/procurados para a vivncia em Aveiro,

Av. Loureno Peixinho Forca PP Centro

centro urbano ou zona perifrica? Existe uma procura Alboi PP Centro Forca Maior exigncia na qualidade da habitao Pouca manuteno Procura de tipologias mais pequenas Expeculao de preos dos terrenos Arrendamento Mercado adptavel

de locais com boa qualidade urbana, qualidade

T2 e T1 Centralidade Av. Loureno Peixinho Forca Bairro do Liceu So Bernardo Santa Joana

ambiental, com segurana, etc? 4- Quais as alteraes que o mercado tem vindo a

sofrer? Em termos de procura (tipologia), centralidade,

Estagnao das vendas

Exigncia ao nvel da Procura de tipologias mais qualidade da habitao pequenas reas mais pequenas

qualidade urbana, qualidade arquitectnica, e ainda de

Quadro n. 14 - Matriz das Entrevistas

oferta por parte dos promotores? 5 - Porque se continua a construir tanto em Aveiro

Financiamento para sustentar os novos prdios Procura de novos mercados Procura de novos mercados Recuperao do patrimnio

Adaptao ao mercado Desorientao do mercado Arrendamento Recuperao dos imveis Benficios Fiscais Cooperativas de habitao

quando h imensas habitaes venda? Que

desafios se avizinham para o mercado imobilirio e

em especial para o habitacional?

85

Da anlise das entrevistas verifica-se que no mercado habitacional de Aveiro existe uma maior oferta do que procura. As caractersticas apontadas como mais importantes, correspondem s reas amplas, tendo sempre em conta a distribuio interna do fogo, tanto no segmento alto da construo, como no mdio. Para o cliente fundamental a organizao espacial da habitao e a sua disposio solar. O segundo ponto essencial o design, o pormenor construtivo, a qualidade arquitectnica do edifcio, a durabilidade dos materiais. Como terceiro ponto, foi apontada a qualificao da zona envolvente ao edifcio, existncia de espaos verdes; para o comprador fundamental perceber a evoluo da zona, no futuro (o que vai ser ou no construdo na sua envolvente). Verifica-se, segundo os mediadores e construtores imobilirios, que a tipologia mais procurada corresponde aos T2 (famlias/ casais), logo seguidos pelos T1 (divorciados/estudantes/investidores). O mercado baseia-se

essencialmente em 80% de apartamentos, e 20% de moradias. As zonas mais procuradas prendem-se com o centro urbano da cidade de Aveiro, a centralidade Av. Loureno Peixinho, Forca, o PP do Centro (antiga Feira de Maro), Glicnias, Alboi (Universidade), Esgueira e Vera-Cruz (construes da Savecol perto da estao de caminho de ferro). So Bernardo e Santa Joana so locais identificados com moradias unifamiliares. A procura da localizao do imvel encontra-se intimamente relacionada com o perfil do comprador. Os estudantes procuram a zona prxima Universidade (Glicnias, Alboi). Os jovens casais procuram Aradas (Glicnias), Vera Cruz (estao de caminho de ferro), So Bernardo e Santa Joana. Os casais com maior estabilidade financeira e os jovens bem posicionados (quadros tcnicos superiores) procuram a Forca (Civilria) e PP do Centro (antiga Feira de Maro). Os investidores procuram locais para arrendar a estudantes, ou seja, zonas prximas Universidade, tais como o Bairro de Santiago e Vila Jovem; em termos de arrendamento tanto valor tem um apartamento nessas zonas, como nas Glicnias.

86

As caractersticas da envolvente da habitao (zonas verdes, segurana, centralidade), vm em segundo plano de valorizao por parte do cliente, apesar de serem tidas em conta. As alteraes ao mercado habitacional, prendem-se com a informao de que o potencial comprador possui, grau de exigncia na escolha dos materiais de construo, durveis pela pouca manuteno e inovadores. Existe ainda a procura por tipologias mais pequenas, o que torna o mercado de habitao de Aveiro neste momento muito instvel para se perceber quais os segmentos de procura. Observam-se outras alteraes da dinamizao do mercado: a retoma de apartamentos por parte dos promotores, a reabilitao do parque habitacional existente e a expanso do mercado de arrendamento. de salientar que, excepo dos construtores Civilria, o mercado de arrendamento se encontra em exploso e que no ltimo ano a mediao imobiliria, constituiu o suporte financeiro das mediadoras; arrenda-se mais, do que se vende. As mediadoras no esto a conseguir vender o stock imobilirio existente, 900 fogos por vender, segundo dados dos mediadores. Nestas entrevistas a idade do imvel no mencionada, visto tratar-se no essencial, de imveis novos ou recm-usados. O parque imvel que se encontra no mercado imobilirio Aveirense relativamente jovem. Como anlise adicional das entrevistas, pode definir-se o tipo de compradores que, de acordo com os agentes envolvidos no processo imobilirio, podem segmentar-se em: jovens casais, casais cuja famlia aumentou e procuram mudar de habitao, divorciados, algumas pessoas de idade, estudantes, investidores e outros. O mercado da oferta Aveirense bastante variado e tem produtos para todos os segmentos de clientes e bolsas; existe oferta de todas as tipologias de habitao. Existem mediadores e construtores para os diversos perfis de compradores.
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Quanto aos desafios do mercado Aveirense, os agentes imobilirios, destacam a procura de novos mercados, a actualizao do produto habitacional, a reabilitao de outros imveis e a dinamizao do mercado de arrendamento, indo ao encontro do Plano Estratgico da Habitao.

88

CAPTULO 4 - CONCLUSES

Do que foi apresentado ao longo desta dissertao podem-se tirar as seguintes concluses. 1. Dos modelos hednicos em estudo apresentados no captulo

n. 2, definiram-se as diferentes variveis a aplicar ao tratamento estatstico do imobilirio habitacional do Municpio de Aveiro, que se agruparam em: ambientais (zonas verdes, poluio sonora, qualidade do ar); acessibilidade a servios ou infra-estruturas (distncias a escolas, a hospitais, ao comrcio, a servios pblicos); sociais (vizinhana, segurana); construo e/ou

arquitectnicos (rea til, varandas, garagem e/ou arrumos, dimenso das divises, tipologia das habitaes, design). 2. Utilizaram-se quatro modelos hednicos para avaliao da formao do preo dos imveis, a fim de determinar a relao entre todas as variveis independentes com o valor do preo da habitao (varivel dependente), nas suas diversas formas: i) absoluto (estimao do valor patrimonial, em euros - modelos n. 1 e 2); ii) relativo (estimao do valor patrimonial por unidade de rea, em euros por metro quadrado - modelos n. 3 e 4); iii) linear (assumindo-se uma variao constante entre cada um dos atributos e o preo de um imvel - modelos n. 1 e 3); e iv) no linear (assumindo que em alguns dos atributos existem efeitos decrescentes escala, rea, idade - quanto mais idade e maior for a habitao menor o impacto no preo de uma habitao - modelos n. 2 e 4). 3. Dos modelos hednicos apresentados, o que mais se ajustou amostragem utilizada foi o Modelo n. 1, tendo-se obtido um coeficiente de correlao (R) de 84% e um coeficiente de determinao ajustado (R2 adj) de 69%, superior aos outros modelos. Neste Modelo n. 1, a caracterstica fsica da habitao que corresponde rea Bruta, aquela varivel (atributo) que possui uma correlao mais directa com o preo do imvel, obviamente pois quanto maior mais cara a casa. As variveis relacionadas com as
89

caractersticas

da

envolvente

da

habitao

(Universidade

Servios

Administrativos), aparecem em segundo plano, encontrando-se subjacente ao critrio de centralidade. 4. Realizaram-se algumas entrevistas aos agentes econmicos imobilirios, para validar os atributos e respectivos pesos apresentados nos modelos. Por comparao dos resultados dos modelos 3 e 4 pois so os modelos que nos do a valorizao relativa de cada caracterstica hednica, com as entrevistas verifica-se que as variveis seleccionadas nos modelos vo de encontro s percepes dos agentes imobilirios e que correspondem as preferncias dos compradores, sendo a varivel rea Bruta e as

caractersticas internas da habitao (boa disposio interna) comuns s duas anlises e aparecendo em primeiro plano. 5. Comparou-se o Modelo das Finanas e os Modelos de regresso construdos, os modelos n. 1 e 2 so aqueles que permitem uma comparao com o Modelo das Finanas, uma vez que relacionaram os atributos residenciais e o valor da habitao, valor patrimonial tributrio, tendose adoptado o Modelo n. 1, por ter apresentado melhor ajuste. Conclui-se da comparao entre o valor estimado do Modelo n 1 e do Modelo das Finanas, que o primeiro, possui maior capacidade explicativa do preo. No Modelo n 1 obteve-se para o coeficiente de determinao ajustado (R2adj), o valor de 71%, indicando que a variabilidade do valor explicada pelo modelo desenvolvido. 6. A metodologia utilizada permite incluir as especificidades do local (ex. amenidades urbanas), onde o modelo hednico aplicado, contrariamente ao Modelo das Finanas que o faz de forma indiscriminada, usando apenas o coeficiente de localizao. No decorrer do desenvolvimento deste trabalho foi ainda possvel identificar propostas para trabalhos futuros tais como: desenvolvimento de um instrumento informtico (base de dados) referente s caractersticas fsicas e da envolvente da habitao com uma interligao aos notrios, aos municpios, s finanas, governo, administraes
90

centrais,

promotores,

projectistas

cidados,

permanentemente actualizado que servisse de instrumento para afinao de valores patrimoniais consoante os destinatrios; pesquisas sobre a utilizao de Modelos Hednicos, como instrumentos de apoio s estratgias, nas polticas de planeamento (definio de zonamentos) e nas polticas habitacionais, caractersticas da habitao a promover), podendo-se utilizar o melhor modelo em funo de cada localidade e suas prioridades; estudo das preferncias declaradas dos compradores de imveis, a sua anlise para verificao dos modelos hednicos apresentados,

tornando-se essencial para a formulao de uma estimativa mais segura das capacidades tipolgicas a promover e usos nas cidades; aprofundamento da importncia das variveis de qualidade e conforto, como variveis a entrar noutros estudos a desenvolver, visto estas no terem entrado na construo deste modelos; desenvolvimento da metodologia apresentada para a redefinio da frmula apresentada pala DGCI (Direco Geral de Impostos); estudo de um programa municipal ou intermunicipal de habitao em Aveiro, indo ao encontro da proposta de criao de um Programa Local de habitao constante no eixo n. 5 do Plano Estratgico para Habitao 2008-2013.

91

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99

ANEXOS

101

ANEXO - I

Entrevistas realizadas aos Agentes do Mercado Imobilirio

103

1. Arcada, com Pedro Pires, proprietrio.


1- Existe uma maior oferta que procura. Os promotores no ganham dinheiro,

devido ao actual estado de recesso em que se encontra o mercado, para alm disto os processos tm uma demora muito prolongada na CMA, as taxas, etc.Os projectos que deram entrada na CMA encontram-se em standby, a aguardaram o escoamento dos existentes.
2- Os promotores/construtores tm vindo a evoluir neste sector, tm colocado

melhor material, logo a margem de lucro menor. As prprias fbricas de materiais tm vindo a parar por falta de escoamento e as pessoas querem cada vez melhor materiale mais barato. Hoje em dia as pessoas esto muito atentas s alteraes e evolues dos materiais, bem como ao design, que constitui um atributo muito importante na escolha da habitao. Existem ainda outros elementos diferenciadores e importantes na escolha que so: a existncia de varandas/terraos, arrumos e lavandarias sendo o elemento fundamental as boas reas, o pormenor e o design. De salientar que as pessoas privilegiam parques e zonas verdes e estacionamento. As Cmaras so culpadas em certos aspectos pela falta de qualidade arquitectnica de certos empreendimentos, como por exemplo o edifcio do Criolo na zona do PP de S Barrocas (Vitasal), em que deveriam obrigar o promotor/construtor a ter uma certa qualidade nos materiais a aplicar exteriormente, a ter uma linguagem de fachada e mesmo no interior dos apartamentos, assim como no permitir duplex com pouca ventilao e iluminao. Esta zona nobre da Cidade que funciona como porta de entrada na mesma no tem um carcter qualificado, mas sim de degradao. O tipo de pessoas que procuram habitao so essencialmente estudantes e casais procura de primeira casa, em que as tipologias mais procuradas so T2, T3, e os T0 mais no centro da Cidade, perto da Universidade.
3- Ao nvel da cidade, locais como Glicnias, Beira Mar, Alboi, (zona

envolvente Universidade) Esgueira (acessos), so os mais procurados para apartamentos. O empreendimento Apartamentos Smart, levou a um inflacionamento do preo/m2. Deveria existir mais edifcios com tipologias T0 e T1, s para estudantes nas zonas perto da Universidade para criar um maior equilbrio. A zona do PP Centro, do empreendimento Mirador Lake, a zona cara, mais valorizada e com muita procura, sendo que ali perto se encontra a Av. Loureno Peixinho que reflecte uma 105

degradao, uma desvitalizao desta rea nobre. A zona da Forca junto aos empreendimentos da Civilria, tambm uma zona privilegiada, a boa localizao, constitui em termos de valor, uma mais valia. Para moradias a zona de expanso em voga encontra-se no Castro perto da Universidade, um local muito procurado, bem como a zona de St. Joana. O mercado das moradias teve inicialmente uma tendncia, para a procura da habitao com muito terreno, depois passou-se para pouco e agora para algum terreno. O bairro social no afecta negativamente a envolvente, ao nvel da rentabilidade de arrendamento a mesma que numa zona mdia alta, o aluguer a estudantes muito rentvel.
4- H trs anos atrs as casas em banda e em propriedade horizontal eram

muito procuradas, hoje em dia o cliente no quer este tipo de produto, as pessoas pensam no que tem que pagar de condomnio, de todas os aborrecimentos inerentes a uma propriedade horizontal, no fundo como um prdio e j no vendvel. No me faltam clientes para fazer boas compras, no existe melhor poca para comprar que agora, por um lado s necessidades habitacionais devido ao aumento da famlia, no mercado inicialmente houve uma procura de apartamentos, depois de moradias agora existe um equilbrio.
5-

Para

futuro

pretendo

primeiro

escoamento

da

oferta

dos

empreendimentos j existentes, procuro um equilbrio entre o que ainda no foi escoado e o que est para sair; a nossa experincia d-nos a sensibilidade para rumar ao longo do mercado, no futuro restaro apenas as melhores imobilirias e promotores/construtores. Ao nvel burocrtico as zonas histricas esto demasiadamente protegidas Na mediao nestes ltimos anos existem mais arrendamentos que vendas, estas tem vindo a decair, no gosto de trabalhar nas vendas com o segmento baixo de habitao, pois muito incerto, j no arrendamento j no to importante. Do balano deste ano foram feitas menos transaces, mas o valor o mesmo, vendeu-se menos mas mais caro. O mercado pede coisas diferentes, as pessoas mudam como o vento, torna-se quase impossvel estabelecer padres de procura, sendo que o mais importante na deciso da compra da habitao, so as reas e o design. 106

2. Civilria, com Alexandre Oliveira, mediador imobilirio

A Civilria denomina-se por Civilria Construes, S.A, a Civilria Imobiliria , S.A, comercializa os apartamentos.
1- O mercado imobilirio encontra-se em crise desde 2001, a Civilria, encontra-

se fora da crise, o mercado imobilirio da habitao, ainda se vende, mas com condicionantes para que isso acontea preciso inovao, apoio ao cliente, mostrar uma imagem segura da empresa, assumir as responsabilidades. O tipo de construo mdia alta hoje em dia o mercado assenta na construo alta ou muito baixa.
2- As pessoas procuram qualidade, design (ponto diferenciador); preciso

eliminar a ideia do construtor gordo sem bom gosto, a imagem importante, boas salas, reas muito amplas, boa iluminao, exposio solar. Pontos essenciais 1 qualidade, 2 tudo o que seja inovador, as pessoas hoje em dia so muito exigentes. As tipologias mais procuradas so T2 e T3, s trabalhamos essencialmente com apartamentos.
3- Os locais preferidos so a Forca e o PP do Centro, neste ltimo compramos

a linha da frente virada para o canal, uma zona muito procurada, mais de metade j se encontra vendido, no construmos mais longe que isto, fora do centro s na Barra, isto porque queremos atingir o segmento alto dos clientes. A localizao fora de srie muito importante, tem de ser tudo de topo, a localizao fundamental para o sucesso do projecto, ou seja a sua venda. O projecto da Feira de Maro daqui a 20 anos estar sempre na 1 linha, apostar na excelncia da localizao e na pormenorizao da construo. A procura mais de T2, porque o primeiro apartamento para o inicio de vida de solteiro ou de recm-casado; casa, s para quando a famlia aumentar e novamente apartamento agora no Centro, quando os midos comearem a crescer e a irpara a escola.
4- As alteraes do mercado so essencialmente no design, na arquitectura,

as pessoas j aparecem com o estudo da casa; outra grande alterao o acesso ao excesso de informao, as pessoas j sabiam do sub prime, querem um desconto

107

mas no politica da empresa, diminuir o preo, mas sim oferecer certo tipo de produtos.
5- O que influencia o preo do mercado imobilirio o preo dos terrenos, hoje

em dia complicado gerir o preo no final. Para enfrentar o desafio, estamos a entrar noutros segmentos industriais, hotelaria, etc., porque neste momento existem mais de 600 fogos entre novos e usados, 400 novos e 200 usados, s no centro de Aveiro. A ideia estar sempre actualizado, ou seja actualizar o produto data, para se conseguir isto, comeamos a construir um edifcio e vendmo-lo em escavao, quando comeamos a construir outro j estamos a inovar, em termos de acabamentos, pormenores, sentir o mercado actual, em cada projecto existem inmeras alteraes desde o incio deste ao terminus; a construo encarada com tudo, em cada projecto existem ncoras, como por exemplo o Holmes Place, Loja do Cidado. Estamos neste momento a abrir novas reas de construo no Pais, no ramo hotelaria, servios, o arrendamento para entidades pblicas, vamos continuar a construir, a apostar na excelncia do produto, na propaganda boca a boca, no rigor, somos uma empresa certificada .

108

3. Enquadra Construes e Enquadra Imobiliria, com Ldio


Fernandes, Scio Gerente

Enquadra Construo e Enquadra Imobiliria, a primeira constri e a segunda vende e trata de alugueres.
1- A oferta superior procura, no nosso caso temos tudo vendido, no existe

a procura que havia, no por no existir procura mas porque no existe estabilidade, continua a existir muita gente jovem procura de casa, preciso saber se tm um emprego estvel. O nosso segmento mdio, alto? Trabalhamos essencialmente na periferia, S. Bernardo, Santa Joana, Esgueira, Vera Cruz (perto do tribunal), mas no no centro PP do Centro, Forca.
2- As tipologias mais procuradas so os T2 e depois os T1; ao nvel de

preferncias 1 a exposio solar, 2 reas envolventes, se tm ou no jardim, varandas, terrao; as pessoas procuram um apartamento, mas tambm espao exterior, na nossa construo ao nvel do R/C tentamos sempre ter um jardim e nos outros pisos varandas e terraos (porque tem que se pensar para alm da secagem da roupa, nas pessoas fumadoras), 3 ponto a sala e a cozinha, boas reas, boa distribuio e s depois a garagem, preferem sempre garagens fechadas. Um critrio de diferenciao (como temos a empresa Enquadra Imobiliria), podemos angariar clientes para aluguer de apartamentos vendidos a clientes nossos, pois existem clientes para consumo prprio ou para aluguer. Relativamente ao prdio da rua Mrio Sacramento (Convvio), quisemos fazer apartamentos com reas pequenas; vamos comear a construir a tipologias T0, T1 e T1 duplex, vocacionados para estudantes e trabalhadores tipo, professores, hospital, tribunal, rea de servios; outro tipo de procura o arrendamento, para as pessoas ligadas a Bancos, Hospital, Universidade, etc.
3- As pessoas procuram locais iluminados e no isolados, Os locais mais

preferidos dos que construmos so: S. Bernardo, St Joana; a Universidade ainda um motor de procura de habitao, quer para estudantes, quer para professores, hospital, tribunal, rea de servios.
4- As pessoas querem um design e arquitectura que no traga muita

manuteno, gostam de bom design, linhas direitas e diferentes; existe na minha 109

opinio muita construo para vender por excesso de reas e design desactualizado, necessrio estar constantemente a actualizar a oferta, no tocante a materiais, design, etc. e porque as pessoas esto muito informadas. Ao nvel das tipologias existe uma alterao, as tipologias mais pequenas tm cada vez mais procura, existem casais que esto em apartamentos velhos, mas no querem mudar devido crise. Relativamente ao prdio que vamos construir, na rua Mrio Sacramento, houve uma reunio na CMA e colocou-se a questo de no cumprirmos os lugares de estacionamento, devido s reas dos apartamentos serem pequenas e ao seu nmero e fizeram a pergunta, porque no constroem com reas maiores? Explicmos que no existe procura, pois o poder de compra agora muito baixo, existe muita procura para este tipo de reas pequenas, seria importante a CMA estar atenta a estas alteraes do mercado e tipologia.
5- As casas sero feitas medida do oramento das famlias; o futuro depende

tambm em a banca conceder emprstimos aos privados; o elevado pessimismo que est a ser incutido, pssimo para a economia, tem que haver uma recuperao nem que seja por meio do arrendamento. Se um cliente quer um T3 e num dado momento diz no ter capacidade financeira para o manter ns ficamos novamente com ele, fazemos a permuta com um dos nossos apartamentos, isto uma mais valia, um critrio diferenciador. Todos estes pontos so elementos diferenciadores e importantes para vencer os desafios que se adivinham, para ale do equilbrio da venda com o arrendamento da habitao; para alm disto, estamos a iniciar o mercado de habitao de moradias em Aradas, surgiu um terreno e queremos fazer uma coisa diferente do habitual, estamos a apostar no design, procura de novos mercados, uma forma de vencer os novos desafios.

110

4. Rplica, Mediao Imobiliria

1- A oferta superior procura, as vendas e os arrendamentos encontram-se

equilibradas, embora exista uma procura emergente para o arrendamento.


2- As tipologias mais procuradas cerca de 60% so T2, 25% so T1, 10% so

T3 e 5% de outros; vendem-se mais apartamentos (cerca de 80%), do que moradias (20%); actualmente vende-se a gama mdia alta, os apartamentos T4 e T5 (Centrum Aveiro); quando se passa a fasquia dos 200.000,00 , o cliente quer ver o mximo de apartamentos para ter a opo de escolha; antigamente mostravam-se 3 ou 4, hoje mostram-se 30 ou 40; como o mercado tem muita oferta o cliente nunca tem pressa em comprar. Os apartamentos T1, T2 e T3, tm que ter muito boas reas, bons acabamentos essencial; hoje o cliente gosta de ter a cozinha equipada, aquecimento central, cho flutuante em vez de cermico; quanto aos T4 e T5 so os terraos que fazem a diferena.
3- A procura actualmente situa-se no centro urbano, a zona das Barrocas tem

um grave problema, o canal, os mosquitos; no centro da cidade, forca Vouga e PP Centro, existe forte volume de construo; a cidade actualmente tem maior procura porque os preos baixaram, hoje existe a capacidade de negociar os preos com o construtor, na periferia h menos procura, porque com os preos praticados na periferia, as pessoas compram no centro urbano. O cliente antigamente tinha preos na periferia, que eram os que se praticam hoje no centro da cidade; o cliente j no quer ir para a periferia, s se no tiver outra hiptese.
4- As alteraes essenciais prendem-se com os emprstimos, so concedidos

a pessoas que tm empregos efectivos, questiona-se qual a empresa onde trabalham, porque importante saber a estabilidade do posto, porque ou a avaliao boa ou o cliente tem que arranjar o dinheiro; neste momento a procura maior para o arrendamento.
5- O porque de se continuar a construir em Aveiro tem a haver com o

financiamento dos novos prdios, pois s por meio destes se sustentam os antigos. O mercado imobilirio cessa para a pessoa de bom senso, os construtores precisam dos sinais, para pagar os juros ao banco; as grandes empresas de construo civil esto a deixar o mercado da habitao e ir para outro tipo de obras, (obras pblicas), procuram mercados estrangeiros; as mdias e grandes empresas 111

esto no Brasil, em Angola, na Argentina. Para alm disto a aposta na restaurao do patrimnio seria uma boa aposta para o mercado da construo civil; para ns, Rplica, achamos que no se deve continuar a construir nas periferias mais distantes, porque no existe mercado para isso; o custo do terreno mais baixo, mas o valor da construo igual a do centro; a Universidade ainda uma boa zona, porque agora os estudantes j no compram, preferem alugar. Pensamos que o mercado imobilirio de Aveiro em geral no vai estabilizar to cedo nos prximos 10 anos; a construo vai estagnar, ou mesmo parar.

112

5. MetroInveste, Mediao Imobiliria, com Andreia Nunes,


Scio Gerente
1- O mercado Aveirense tem muita oferta em todas as tipologias, a procura tem

vindo a diminuir, e mais selectiva; as pessoas esto mais interessadas na qualidade, embora esta definio seja diferente para clientes e construtores. O mercado est muito instvel, as mudanas so constantes, as vendas deste ano foram para o mercado de arrendamento (venderam-se T1 para rentabilizao).
2- As caractersticas fundamentais na valorizao da casa; para os

construtores a qualidade dos materiais, para os compradores 1 distribuio dos espaos, 2 orientao solar da localizao do imvel, 3- disposio interior. Na zona do PP de S Barrocas, GIC, no se vendeu quase nada devido ao projecto de arquitectura no possuir varandas, os apartamentos no possuem arrumos, ou arrecadaes para as pessoas colocarem uma bicicleta, para alm de que as garagens no so fechadas, inicialmente os preos dos T2 eram 210000,00, agora os que se vendem so por volta dos 165000,00; um bom projecto essencial. As tipologias que tm mais procura so os T2 ; os T1 tm muita procura para os investidores, porque este tipo de apartamento para rentabilizar; o prdio da Habiserve (junto ao viaduto de Esgueira, embargado h muitos anos), foi recuperado h pouco tempo, vendeu quase tudo (s faltam 5 fraces), fez-se um ms de propaganda em Agosto (2008) colocando os T1 a 63.000,00 (sem garagem) e os T2 a 90.000,00; um caso de sucesso. Quando os valores passam os 175.000,00 , as pessoas equacionam se compram um apartamento ou uma moradia.
3- O centro que corresponde designao de centro, para as pessoas em

Aveiro, corresponde proximidade Avenida Loureno Peixinho; a zona da Forca para muitas pessoas, no corresponde ao Centro, mas existem sempre modas, por exemplo o Bairro do Liceu sempre vendvel, um bairro que apesar da idade tudo o que l existe vende-se; na zona das Agras do Norte, perto da linha de comboio, os edifcios da Savecol, tem-se vendido muito bem, porque ali volta existe escola, jardim infantil, est prximo ao centro de Aveiro (Avenida Loureno Peixinho), uma zona de grande densidade, mas que possu caractersticas nicas de localizao, boas acessibilidades, equipamentos desportivos e sociais, e centralidade. As zonas mais procuradas so, 1 Vera-Cruz (Agras do Norte) Glria (Alboi, Bairro do Liceu), 2 Esgueira, 3 S. Bernardo, estas so as zonas mais procuradas. A localizao perto de 113

bairros como Santiago, e Vila Jovem sempre desmotivador, para quem quer adquirir apartamento; para o mercado de arrendamento, principalmente para estudantes, isto j no se verifica, a proximidade Universidade, um factor determinante na escolha para este tipo de pblico alvo, o estudante j no compra apartamento, arrenda; os apartamentos na zona envolvente Universidade so adquiridos por investidores, para arrendamento. As pessoas, devido insegurana, no gostam de viver isoladas, preferem locais em que existam outras pessoas, locais seguros e populosos.
4- As alteraes do mercado, prendem-se: a) a exigncia que as pessoas

possuem, b) organizao espacial, c) do conhecimento que tm sobre o que vai acontecer na envolvente, d) as tipologias. A febre das moradiasdevido diminuio e disponibilidade de dinheiro e da manuteno que elas requerem. As pessoas no querem reas grandes, querem reas funcionais; os construtores e arquitectos esquecem-se de que as casas so para as pessoas habitarem.
5- Em Aveiro existem muitas casas venda, mas no existe o que as pessoas

procuram. O desafio a colocar seria: a) colocar muitas das casas que esto para venda, para arrendamento; b) recuperar o patrimnio, reabilitando do centro, com a fixao de pessoas de classe alta e de diferentes idades, porque o que est a acontecer que est a deixar de existir classe mdia, s existe a classe alta; o IVA para a recuperao do Patrimnio de 5%, para alm dos benefcios fiscais de 3 anos de iseno de IMI, esta uma sada para a construo civil que ainda poucos se aperceberam, porque apesar do IVA ser a 5% por parte dos bancos ainda existe uma relutncia em emprestar dinheiro a este tipo de investimentos. Dever-se- apostar nas cooperativas de construo; a Cooperativa Chave foi mal orientada, porque a construo foi dirigida para o mercado de arrendamento, mas no esse o seu fim, destina-se a pessoas com baixos rendimentos que pretendam adquirir casa. O mercado habitacional de Aveiro segundo a minha opinio encontra-se em contra ciclo, porque : a) as pessoas esto a voltar-se mais para o centro, b) a Universidade est aexpandir-se (possibilidade de implantao da Faculdade de Medicina, c) a ligao ferroviria ao Porto Comercial, d) zonas industriais em expanso pelos novos mercados (Martifer). Estes pontos essenciais para a revitalizao da cidade e em especial para o sector da construo em especial da habitao.

114

ANEXO - II

Amostra (200 imveis) com as caractersticas fsicas e da envolvente de cada habitao.

115

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 0 0 0 2 0 15 1006 444 353 506 605 529 510 1287 253 415 52 543

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17

x18

x19

x20

x21

x22
Jardins Infncia
1260

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

1
0 0 16 0 0 0 3 4 24 194 387 591 612 880 1068 745 876 513 325 641

Glria

T2

Urb. Santiago

85000

77

705

2
0 0 8 0 17 2 0 19 3379 3554 620 663 1630 4110 4437 4800 3694 3093 4000

Glria

3238

T3

Rua Dr. Manuel das Neves 12 e 14

95000

97

286

939

360

3
0 0 0 0 0 1 3 17 486 640 1784 1240 2275 2382 2285 1211 182 1006

Santa Joana

1080

Moradia T2

Rua das Oliveiras, n 4

157020

127

3236

1428

3923

4
0 0 0 90 51 4 2 14 262 446 437 837 365 2138 1893 1800 286 751

Esgueira

T1

Rua Jos Luciano de Castro

68000

95

1047

947

1571

158

5
0 0 4 0 0 2 2 13 263 1126 1157 1606 936 2065 1915 1929 1001 134

Vera Cruz

3647

T4

Praceta Dr Alberto souto, n 3 a 14

148500

216

1738

211

304

963

6
0 0 0 0 0 2 2 12 468 258 187 546 1013 1183 989 894 127

Vera Cruz

3777

T2

Estrada nova do Canal, n 43

87000

89

1988

853

604

1320

7
0 0 5 0 24 2 0 10 1684 608 2392 2706 2376 3074 2837 3027 2240

Glria

4262

T2

Santiago/ Av.Loureno Peixinho

90000

95

734

1200

676

438

602

8
0 0 0 0 0 2 1 8 1006 444 353 506 605 529 510 1287

Esgueira

3527

T2

Rua d. Sancho I, n 51 e 53, lugar de areais

87500

90

1200

2568

1745

2124

2443

9
0 0 0 51 15 2 0 17 2858 3564 2947 3274 1493 3623 3097 4052

Glria

4510

T2

Rua de Ovar e Anadia, urbanizao de santiago lotes B e C

85000

83

253

415

52

543

1260

1366

10
0 0 9 0 25 2 2 7 1598 830 652 1008 1555 1102 1832

Santa Joana

3948

T2

Travessa do Viso, lote n 4

85000

81

3530

2968

3308

3030

1038

3629

11
0 71 5 0 21 2 2 6 1598 830 652 1008 1555 1102

Aradas

3756

T2

Rua Direita Lote 3

125000

144

2172

929

402

846

2063

1546

2168

12
0 24 8 0 25 3 2 6 186 340 1484 940 1975 1782

Aradas

3930

T2

Rua direita, n 182, 184

107242

113

1832

2172

929

402

846

2063

1546

2168

13
0 0 0 81 20 2 3 5 408 1115 1162 1615 927

Esgueira

4152

T3

Urb. Da Quinta do Cruzeiro, lote n 30

110982

100

1985

911

382

706

747

647

1271

158

14
0 3 0 9 10 2 1 3 641 834 772 1227 371

Vera Cruz

4243

T2

Rua Joo de Moura, n 73, 75 e 77

113500

99

2193

1796

186

888

42

1850

812

640

915

15
0 0 3 28 16 4 3 3 3079 3254 320 363 1330

Vera Cruz

4409

T2

Lote n 6 Urb.S Barrocas, sector F

110000

97

1716

1552

1471

672

732

1758

405

95

941

16
0 0 5 0 15 0 1 0 1119 260 89 971

Santa Joana

3521

T4

Rua Principe Perfeito

125000

163

3810

4137

4500

3394

2793

3700

2936

1128

3623

17
0 0 0 13 19 2 1 1 444 678 1215 1662

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

55600

36

821

678

1332

1421

518

166

307

1187

1360

1324

18
0 0 5 0 19 3 1 1 226 786 991

So Bernardo

P 2390

T2

Rua do Areeiro

95000

74

893

1914

2375

2783

1799

534

1600

2049

645

2535

19
0 4 3 13 13 3 1 1 954 218 1811

Esgueira

P 5283

T3

Estrada Nova do CanalAgras do Norte

149500

112

1316

651

2037

1744

1757

855

76

737

1004

361

1207

20
32 21 0 51 25 1 0 1 1113 751

So Bernardo

P 2313

T3

Gaveto rua das palmeiras n 1,3 e 5Cnego Maio n 76 e 78

145000

135

2174

568

2527

2922

3333

2326

735

2181

2606

173

3107

21
0 0 39 0 0 1 0 0 1113 751

Aradas

P 4567

T1

Rua Direita, 235,237,239

92500

48

298

1284

1008

649

1332

1676

500

471

397

1649

1096

1760

22
0 0 0 0 32 2 0 1 2008

Aradas

P 653

T1

Rua direita

67338

46

298

1284

1008

649

1332

1676

500

471

397

1649

1096

1760

23
0 15 0 0 0 3 0 1 1038

Santa Joana

P 3829

T2

Rua So Brs n 58

92500

83

2714

2097

2424

643

2773

3017

3202

2680

2118

2458

2180

188

2779

24
0 10 9 31 23 2 0 1

Aradas

P 4688

Moradia T3

Rua do Tereiro

130000

175

957

2723

2867

1812

2884

3646

4019

2784

1598

2781

4045

959

4186

25
0 0 9 0 23 3 2 1

So Bernardo

P 2390

T2

Rua Cega n 162, lote n 5

99760

106

1836

925

2722

3957

840

3400

3843

4250

3209

705

3012

3582

974

4078

26
0 0 0 0 0 0 3

Aradas

P 4627

T3

Estrada nacional n 109

130000

129

1119

1112

861

1436

1017

579

1329

1741

583

1046

597

1929

1014

1934

27
0 0 2 0 13 4 0

Aradas

P 4565

T0

Glicinias

99070

35

1119

260

89

971

821

678

1332

1421

518

166

307

1187

1360

1324

28
0 0 4 0 12 2

Esgueira

P 5353

Moradia T4

Raso dos Pinheiros, lugar de taboeira

150000

325

5122

4255

6147

6724

1513

6937

6600

6913

6067

3149

3895

5655

5802

6400

29
43 0 0 0 0

Vera Cruz

P 4541

T2

Rua Dr lvaro da Silva Sampaio n 9, lugar de S Barrocas

135000

102

490

859

819

1110

518

1799

1661

1554

655

485

1767

468

172

1008

30
22 0 0 0 0

So Bernardo

T1

Estrada de So Bernardo

80000

70

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

31
0 18 0 0

So Bernardo

T1

Estrada de Bernardo/Vilar

So

75000

58

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

32
0 18 0 0

So Bernardo

T2

Estrada de So Bernardo

122500

123

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

33
30 0 0

So Bernardo

T2

Estrada de Bernardo/Vilar

So

110000

109

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

34
0 16 0

So Bernardo

T3

Estrada de So Bernardo

120000

110

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

35
0 17

So Bernardo

T3

Estrada de Bernardo/Vilar

So

140000

137

287

1072

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

36
24 0

Glria

T1

Rua Mrio Sacramento

110000

92

872

315

228

172

616

478

406

1287

368

330

208

486

1259

1293

37

Glria

T2

Rua Mrio Sacramento

115000

90

872

315

228

172

616

478

406

1287

368

330

208

486

1259

1293

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 0 0 0 3 0 2 872 315 228 172 616 478 406 1287 368 330 208 486

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17

x18

x19

x20

x21

x22
Jardins Infncia
1259

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

38
43 78 0 0 0 0 4 0 2 872 315 228 172 616 478 406 1287 368 330 208

Glria

T3

Rua Mrio Sacramento

145000

110

1293

39
21 0 0 0 0 1 0 1 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672 732 1758

Glria

T4

Rua Mrio Sacramento

220000

175

486

1259

1293

40
22 0 0 0 0 2 0 1 764 955 1018 1285 702 1670 1446 1656 922 352

Vera Cruz

T1

Forca

95000

62

405

95

941

41
0 0 0 0 0 2 0 6 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516 782 212

Vera Cruz

T2

Forca

125000

84

1286

415

1082

947

42
44 0 0 0 0 1 0 3 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672 732

Vera Cruz

T2

Forca

120000

121

1146

275

942

947

43
112 0 0 0 0 3 0 2 641 834 772 1227 371 1716 1552 1471 672

Vera Cruz

T1

Barrocas - T1

122500

87

1758

405

95

941

44
0 25 0 0 0 3 0 1 764 955 1018 1285 702 1670 1446 1656 922

Vera Cruz

T3 Duplex

/Barrocas - T3 Dplx

250000

188

732

1758

405

95

941

45
0 22 0 0 0 3 0 3 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516

Vera Cruz

T3

Forca - T3

170000

128

352

1286

415

1082

1087

46
0 29 0 0 0 4 0 3 624 815 878 1145 562 1530 1306 1516

Vera Cruz

T3

Forca - T3

162500

131

782

212

1146

275

942

947

47
0 31 0 0 0 1 0 1 1119 260 89 971 821 678 1332

Vera Cruz

T4

Forca - T4

185000

151

782

212

1146

275

942

947

48
0 0 9 0 0 4 4 25 282 606 604 460 562 1669

Aradas

T1

Glcinias

87000

61

1421

518

166

307

1187

1360

1324

49
0 0 0 0 17 2 3 23 186 340 1484 940 1975 1782

Vera Cruz

3043

T4

Rua Eng. Von Haff n 39 e 41

97500

109

1302

1375

422

282

1392

410

454

780

50
0 38 8 0 20 2 0 21 1871 2285 3656 3952 2037

Esgueira

2385

T2

Rua do Cruzeiro 7,9,11,13, bloco E 2661

62500

48

1985

911

382

706

747

647

1271

158

51
0 6 15 0 0 3 7 18 222 574 162 579 486

Esgueira

1841

T2

Urbanizao do Pao

140000

194

4771

5170

3924

1257

3873

4965

2312

5233

52
0 0 0 10 0 3 5 15 1371 805 931 3078 2322

Glria

3661

T3

Ruas Aviao Naval, So Martinho e Banda da Amizade- Torre Simo

130000

120

860

703

1081

902

79

412

595

1069

833

53
0 0 0 0 0 2 0 15 753 275 353 665

Esgueira

2324

T3

Roadas de Cima, prdio n 3

100000

115

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

54
65 14 0 0 18 2 2 14 3079 3254 320 363

Glria

3737

T2

Pias Plano Integrado de Aveiro, Santiago, n 39

52500

76

417

438

284

1069

368

411

1081

1067

717

55
0 0 6 0 21 2 4 14 268 975 1022

Santa Joana

1628

T2

Estrada Nacional 230, lugar de Alagoas

127500

95

1330

3810

4137

4500

3394

2793

3700

2936

1128

1530

56
0 0 3 0 14 2 2 3 287 1072 801

Vera Cruz

3646

T2

Rua de Viseu n 35,37 e 37A

83500

75

1475

787

2053

1656

46

748

140

1710

672

500

1075

57
0 4 10 0 15 3 1 3 186 340

So Bernardo

2073

T2

Rua Direita, So Bernardon 296

97500

71

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

58
0 0 0 0 0 2 3 2 108 815

Esgueira

4748

T3

Urbanizao Quinta do Cruzeiro

115000

101

1484

940

1975

1782

1985

911

382

706

747

647

1271

158

59
0 15 0 0 0 0 1 0 490

Vera Cruz

3303

T2

Rua Cndido dos Reis, n 61 e 63 e Rua de Viseu 1,3,5,17 859

75000

80

862

1315

627

1893

1496

300

588

300

1550

512

340

915

60
0 0 0 0 19 3 2 1 861

Vera Cruz

P 4500

T0

Rua do Canto n 17,19 e 21

85000

56

819

1110

518

1799

1661

1554

655

485

1767

468

172

1008

61
0 8 0 0 14 3 2 1

Esgueira

4846

T3 Duplex

Travessadas Cardadeiras, 4 C, Agra de Cima

175000

151

217

185

2400

1873

2745

2541

2636

1400

439

2404

1452

1459

2011

62
0 0 0 0 55 3 2 0

Vera Cruz

P 4580

T3

Urbanizao S Barrocas

170000

131

641

834

772

1227

371

1716

1552

1471

672

732

1758

405

95

941

63
0 8 0 0 34 2 2

Aradas

P-4687

Moradia T3

Rua Direita, Picado

Quinta

do

187500

194

1113

751

298

1284

1008

649

1332

1676

500

471

397

1649

1096

1760

64
0 0 0 0 0 4 2

So Bernardo

P - 2423

T2

Rua Conego Maio 183,183-A, 183-B

127500

103

1254

218

2111

2474

868

2827

3222

3633

2026

1035

2481

2906

473

3407

65
0 0 8 0 36 2

Aradas

P - 4697

T4

Rua do Baixeiro, lugar de Bonsucesso

135000

191

1152

1291

2942

2853

1864

3190

3727

4295

1574

1874

3063

4083

1258

4417

66
0 0 5 0 13

Santa Joana

T2

95000

84

2008

2714

2097

2424

643

2773

3017

3202

2680

2118

2458

2180

188

2779

67
0 0 0 0 0

Aradas

P- 4656

T0

Glicinias

61000

35

1119

260

89

971

821

678

1332

1421

518

166

307

1187

1360

1324

68
0 0 0 0

So Bernardo

P 2392

Moradia T4

Rua Miguel Torga

200000

293

782

742

1379

1686

1257

2200

2498

2810

2007

1859

1913

722

2504

2398

69
0 0 0 0

Esgueira

P- 5316

Moradia T4

Rua do Casal, Mataduos

175000

315

226

1236

1441

1766

1101

2487

2194

2207

1305

526

1187

1454

811

1657

70
0 0 0

So Bernardo

P 2390

T4

Rua Cega n 162, lote n 5

167000

199

1836

925

2722

3957

840

3400

3843

4250

3209

705

3012

3582

974

4078

71
0 0 0

Vera Cruz

P 4530

T4

Rua Eng.Oudinotn 2 , 2A,4, Avenida Loureno Peixinhon 160 e162, e Rua

350000

202

52

424

370

336

885

1376

511

1158

1156

186

443

1271

478

283

1156

72
46 26

Aradas

P 4693

T2

Rua Da Capela, Lugar de Bonsucesso

110000

103

14

15

565

347

2058

2183

1525

2243

2779

3365

2135

1355

2096

3374

331

3534

73
0 0

Esgueira

3822

T1

urbanizaa Quinta do cruzeiro , lote 29

75000

65

186

340

1484

940

1975

1782

1985

911

382

706

747

647

1271

158

74

Santa Joana

P 3660

T1

Rua Pedro Alvares Cabral, lote n 2

74000

85

27

2858

3564

2947

3274

1493

3623

3097

4052

3530

2968

3308

3030

1038

3629

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 2 0 0 1 4 0 524 822 820 1263 711 1809 1536 1602 674 182 1683 584

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17

x18

x19

x20

x21

x22
Jardins Infncia
472

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

75
0 0 0 5 0 12 0 1 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496 312 309

Vera Cruz

3902

T1

Rua de viseu n 29e 31

87300

63

1008

76
0 0 5 0 12 0 2 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496 312 309

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

57300

35

1405

1041

1631

77
0 0 5 0 12 0 2 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496 312

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

65900

40

1405

1041

1631

78
0 0 0 0 13 0 3 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496 312

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

60900

35

309

1405

1041

1631

79
0 0 0 0 13 0 2 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496 312

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

51700

31

309

1405

1041

1631

80
0 0 5 0 13 0 2 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

56100

35

309

1405

1041

1631

81
0 0 0 0 13 0 2 0 1071 564 125 1157 897 666 1021 1581 496

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

54600

31

312

309

1405

1041

1631

82
0 0 12 67 0 5 1 0 207 455 535 266 275 689 411 633

Aradas

P 4657

T0

Glicinias (banda poente, estrema norte

56100

36

312

309

1405

1041

1631

83
0 0 0 0 14 2 0 0 444 678 1215 1662 893 1914 2375 2783

Glria

3400

T5

Rua So Sebastio n 86

118625

209

616

517

746

524

130

1366

84
0 0 9 0 12 1 0 0 1071 564 125 1157 897 666 1021

So Bernardo

P2329

T2

Rua do Areeiro

95000

79

1799

534

1600

2049

645

2535

85
0 0 5 0 15 1 0 0 1071 564 125 1157 897 666

Aradas

P 4656

T1

Glicinias (6 da banda poente, estrema norte sul) 1021

88400

61

1581

496

312

309

1405

1041

1631

86
0 0 0 0 14 0 3 0 1071 564 125 1157 897 666

Aradas

P 4656

T1

50000

31

1581

496

312

309

1405

1041

1631

87
0 0 5 0 14 0 4 0 1071 564 125 1157 897 666

Aradas

P 4657

T0

60000

35

1021

1581

496

312

309

1405

1041

1631

88
0 0 0 0 0 2 1 1 444 678 1215 1662 893

Aradas

P 4658

T0 Duplex

Glicinias (9 da banda poente, estrema sul para norte) Glicinias (8 da banda nascente, estrema sul para norte) Glicinias (1 da banda nascente, estrema sul para norte) 1914

84600

53

1021

1581

496

312

309

1405

1041

1631

89
0 0 5 0 19 3 1 1 263 1126 1157 1606 936

So Bernardo

P 2390

T2

Rua do Areeiro

95000

74

2375

2783

1799

534

1600

2049

645

2535

90
0 0 4 25 29 1 1 1 1254 218 2111 2474

Esgueira

P 5283

T3

Estrada Nova do CanalAgras do Norte

149500

112

2065

1915

1929

1001

134

1988

853

604

1320

91
32 21 0 5 25 1 1 1 764 959 894 1153

So Bernardo

P 2313

T3 Duplex

Gaveto rua das palmeiras n 1,3 e 5Cnego Maio n 76 e 78

145000

118

868

2827

3222

3633

2026

1035

2481

2906

473

3407

92
0 0 2 0 12 0 0 0 764 959 894

Aradas

P 4567

T1 Duplex

Rua Direita, 235,237,239

92500

47

1198

1343

2013

2035

1192

483

1073

2332

1031

2458

93
0 0 0 0 32 2 0 0 2008 2714 2097

Aradas

P 4656

T0

Glicinias

67338

35

1153

1198

1343

2013

2035

1192

483

1073

2332

1031

2458

94
0 0 0 0 16 3 2 0 1038 957

Santa Joana

P 3829

T2

Rua So Brs n 58

92500

83

2424

643

2773

3017

3202

2680

2118

2458

2180

188

2779

95
0 0 45 0 38 2 0 0 1836 925

Aradas

P 4688

T3

Rua do Tereiro

130000

175

2723

2867

1812

2884

3646

4019

2784

1598

2781

4045

959

4186

96
0 0 9 0 0 3 2 0 1119

So Bernardo

P 2390

T2

Rua Cega n 162, lote n 5

99760

106

2722

3957

840

3400

3843

4250

3209

705

3012

3582

974

4078

97
0 0 0 0 25 3 2 0 543

Aradas

P 4627

T3

Estrada nacional n 109

130000

129

1112

861

1436

1017

579

1329

1741

583

1046

597

1929

1014

1934

98
0 0 0 0 0 3 2 0

Vera Cruz

P4550

T3

Rua dr Lus Regala

125000

119

436

423

569

82

1217

1166

1018

371

887

1502

450

405

553

99
0 0 0 0 48 3 3 0

Esgueira

P 5353

Moradia T3

Raso dos Pinheiros, lugar de taboeira

150000

217

5122

4255

6147

6724

1513

6937

6600

6913

6067

3149

3895

5655

5802

6400

100
0 0 0 0 13 0 3

Aradas

4567

T3

Rua Direita

136000

130

565

347

2058

2183

1525

2243

2779

3365

2135

1355

2096

3374

331

3534

101
0 0 9 0 19 1 3

Aradas

P4656

T0

Glicinias (7 da banda poente, estrema norte e sul)

56600

35

1032

522

81

1432

1038

893

1189

1727

729

90

590

1360

1194

1658

102
0 0 0 0 13 0

Aradas

P4656

T1

86600

61

1032

522

81

1432

1038

893

1189

1727

729

90

590

1360

1194

1658

103
0 0 5 0 14

Aradas

P4656

T0

56200

35

982

472

31

1382

988

843

1139

1677

679

90

540

1310

1144

1608

104
0 0 5 0 12

Aradas

P4656

T0 Duplex

81000

53

1032

522

81

1432

1038

893

1189

1727

729

90

590

1360

1194

1658

105
0 0 5 0

Aradas

P4656

T0

51200

31

472

31

1382

988

843

1139

1677

679

90

540

1310

1144

1608

1658

106
0 0 0 8

Aradas

P4656

T0

59000

40

13

472

31

1382

988

843

1139

1677

679

90

540

1310

1144

1608

1658

107
0 0 0

Esgueira

4837

T1 Duplex

100000

86

14

1684

608

2392

2706

2376

3074

2837

3027

2240

1200

2568

1745

2124

2443

108
0 0 0

So Bernardo

2180

T2

Viela dos Ferreiros

102500

87

15

1836

925

2722

3957

840

3400

3843

4250

3209

705

3012

3582

974

4078

109
0 0

Aradas

P 4693

T2

Rua da Capela, lugar de Bonsucesso

85000

78

15

365

147

1858

1983

1325

2043

2579

3165

1935

1155

1896

3174

131

3534

110
0 0

So Bernardo

2073

T2

Rua Direita

98000

78

15

764

959

894

1153

1198

1343

2013

2035

1192

483

1073

2332

1031

2458

111

Aradas

P 4693

T1

Rua da Capela, lugar de Bonsucesso

77500

57

15

365

147

1858

1983

1325

2043

2579

3165

1935

1155

1896

3174

131

3534

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
0 2 12 38 2 1 0 2008 2714 2097 2424 643 2773 3017 3202 2680 2118 2458 2180

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17

x18

x19

x20

x21

x22
Jardins Infncia
188

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

112
0 0 0 0 0 30 3 5 3 486 640 1784 1240 2275 2082 2285 1211 182 1006 1047

Santa Joana

P- 3829

T2 Duplex

Rua de s.Brs

105000

104

2779

113
0 0 0 0 21 3 2 9 2478 3184 2567 2894 1113 3243 3487 3672 3150 2588 2928

Esgueira

3191

T3 Duplex

Rua Padre Jos Maria taborda, n 2 bloco D

117500

118

947

1571

1311

114
0 10 0 0 0 2 1 16 861 217 185 2400 1873 2745 2541 2636 1400 439

Santa Joana

2768

Moradia T3

Rua N Senhora da Piedade

130000

213

2650

658

3249

115
0 0 0 0 30 4 3 0 543 436 423 569 82 1217 1166 1018 371 887

Esgueira

2509

T2

Rua do Repouso n 16,18 e 20

55000

58

2404

1452

1459

2011

116
0 0 8 9 0 4 3 0 444 678 1215 1662 893 1914 2375 2783 1799

Vera Cruz

P 4550

T4 Duplex

Rua Dr Luis Regala

175000

182

1502

450

405

553

117
0 0 0 0 47 3 2 6 1119 260 89 971 821 678 1332 1421 518

So Bernardo

P 4907

T4

Rua Direita

130000

115

534

1600

2049

645

2535

118
0 0 9 0 21 2 0 0 3379 3554 620 663 1630 4110 4437 4800 3694

So Bernardo

1874

Moradia T3

Rua Nossa da Saude e rua da Patela

217500

253

166

307

1187

1360

1324

119
18 0 0 0 0 0 4 0 472 31 1382 988 843 1139 1677 679

Santa Joana

P 3766

T2

Rua Infante D.Henrique , lagoa-alagoas

100000

107

3093

4000

3236

1428

3923

120
0 5 0 0 0 1 3 30 270 351 743 337 177 695 482 815

Aradas

P4656

T0 Duplex

Glicinias

81300

52

90

540

1310

1144

1608

1658

121
0 0 0 0 0 3 1 2 358 435 289 313 316 1215 929

Glria

3357

T1

Gaveto da rua aires barbosa n 36,38 liga a dr Mario Sacramento

70700

70

851

344

491

674

263

623

122
0 0 0 0 24 3 2 0 954 218 1811 2174 568 2527

Vera cruz

4392

T1

Rua tenente Resende

60000

49

831

452

1056

1443

406

359

489

123
0 0 4 0 25 3 3 0 490 859 819 1110 518 1799

So Bernardo

P2432

T3

Rua do Aires n 39

140000

131

2922

3333

2326

735

2181

2606

173

3107

124
0 0 0 0 45 3 4 0 654 218 1511 1874 268

Vera Cruz

P 4541

T3

Rua dr lvaro da Silva Sampaio n 9, S barrocas

189000

125

1661

1554

655

485

1767

468

172

1008

125
0 0 0 0 17 2 3 1 186 340 1484 940 1975

So Bernardo

P2 356

T3

Estrada de So Bernardo, n 438, 440, 442

115000

131

2227

2622

3033

2026

435

1881

2306

173

2807

126
0 15 0 0 42 3 2 7 524 822 820 1263 711

Esgueira

P 5247

T2

Urbanizao Quinta do Cruzeiro, lote n 1

107100

96

1782

1985

911

382

706

747

647

1271

158

127
0 0 0 0 23 2 0 0 641 834 772 1227

Vera Cruz

4311

T3

Rua de viseu, lote n 1

155000

138

1809

1536

1602

674

182

1683

584

472

1008

128
0 0 1 9 13 2 2 1 764 955 1018 1285

Vera Cruz

P 4541

T2

S Barrocas lote n 6

130000

113

371

1716

1552

1471

672

732

1758

405

95

941

129
0 0 0 9 30 3 3 0 424 370 336

Vera Cruz

P4500

T2

Rua Almirante Candido dos Reis

145000

115

702

1670

1446

1656

922

352

1286

415

1082

1087

130
0 0 2 0 17 0 0 0 472 31 1382

Vera Cruz

P4530

T3 Duplex

Av Loureno Peixinho e Rua Eng. Oudinot

245000

168

885

1376

511

1158

1156

186

443

1271

478

283

1156

131
0 0 0 0 31 4 0 0 1919 1912

Aradas

P 4565

T0

Glicinias

99070

35

988

843

1139

1677

679

90

540

1310

1144

1608

1658

132
0 0 0 0 17 2 1 3 486 640

Aradas

P 4634

Moradia T4

Rua da agra, Lugar de Vermilho

145000

210

1661

2236

1817

1379

2129

2541

1383

1846

1397

2729

1814

2734

133
0 0 4 0 0 4 5 21 1371

Esgueira

4756

T2

Rua D.Pedro Vaz de Ea

107242

95

1784

1240

2275

2082

2285

1211

182

1006

1047

947

1571

1340

134
0 0 0 0 15 3 1 8 565

Esgueira

1945

T4

Urbanizao Quinta do olho D`gua , n 16 letra D

70000

96

805

931

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

135
0 0 0 0 17 0 4 0

Aradas

2799

T2

Coimbro

69333

63

347

2058

2183

1525

2243

2779

3365

2135

1355

2096

3374

331

3534

136
0 0 5 0 15 3 0 0

Vera Cruz

P 4540

T3 Duplex

Rua dr Francisco Fereira Neves, n 6

229457

98

490

859

819

1110

518

1799

1661

1554

655

485

1767

468

172

1008

137
0 14 0 0 0 3 3

Aradas

P 4565

T0

Glicinias

105000

31

472

31

1382

988

843

1139

1677

679

90

540

1310

1144

1608

1658

138
0 0 0 0 13 3

Esgueira

4033

T3

Olho de gua, Rua da Liberdade

80000

100

1371

805

931

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

139
0 0 0 0 28 3

Aradas

4043

T3

Glicinias

137169

116

1119

260

89

971

821

678

1332

1421

518

166

307

1187

1360

1324

140
0 0 15 0 0

Vera Cruz

4082

T3

Av Loureno Peixinho n 175 a 175 H

144000

148

282

606

604

460

562

1669

1302

1375

422

282

1392

410

454

780

141
0 5 0 0

Vera Cruz

4109

T2

Rua dr Orlando Oliveira lote B-10, Urb. Forca Vouga 26

90000

106

624

815

878

1145

562

1530

1306

1516

782

212

1146

275

942

947

142
0 0 4 0

Vera Cruz

4178

T2

Rua de Moambique

100000

104

624

815

878

1145

562

1530

1306

1516

782

212

1146

275

942

947

143
0 0 0

Esgueira

1895

T3

Urb. Quinta do Olho D`gua estrada nacional, n 16 0

67000

100

21

1371

805

931

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

144
0 0 0

Glria

3222

T1

Sector D a poente da Av 25 de Abril- Oita

80000

70

13

330

240

1008

238

776

1242

963

1029

117

428

1116

415

1101

389

145
0 0

Santa Joana

3521

T1

Rua Principe Perfeito

65000

68

17

3079

3254

320

363

1330

3810

4137

4500

3394

2793

3700

2936

1128

3623

146
0 0

Aradas

P 4653

T2

Rua Direita

65000

84

39

1672

2085

3456

3752

1837

2461

4571

4970

3724

1057

3673

4765

2109

5033

147

Esgueira

4541

T3

lvaro Sampaio

183350

150

25

24

268

975

1022

1475

787

2053

1656

46

748

140

1710

672

500

1075

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital Priso Mercado
19 0 0 0 3 1 13 1671 2085 3456 3752 1837 2461 4571 4970 3724 1057 3673 4765

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo AcessibilidadeCaminho de ferro Bairro Social Servios Administr ativos

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17

x18

x19

x20

x21

x22
Jardins Infncia
2110

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

148
0 0 0 0 0 38 0 0 1 1836 925 2722 3957 840 3400 3843 4250 3209 705 3012

Esgueira

2981

T3

Estrada da Taboeira, n 14, lugar de Olho de gua

80000

96

5033

149
0 0 0 0 17 1 0 0 3079 3254 320 363 1330 3810 4137 4500 3394 2793 3700

So Bernardo

P 2291

T0

Rua Cega , lote 4

70000

50

3582

974

4078

150
0 0 0 0 23 2 1 3 3079 3254 320 363 1330 3810 4137 4500 3394 2793

Santa Joana

3521

T1

Rua Principe Perfeito

66400

68

2936

1128

3623

151
0 0 4 0 0 3 11 20 1371 805 931 3078 2322 3575 3269 3307 2346 115

Santa Joana

3521

T2

Rua Principe Perfeito, Lagoa

90000

86

3700

2936

1128

3623

152
0 0 0 0 0 4 4 12 108 815 862 1315 627 1893 1496 186 588

Esgueira

2001

T3

Quinta do Olho de gua Estrada Nacional, n 16, lote A-9

70000

98

2227

987

2682

153
0 0 0 0 22 2 1 30 1119 260 89 971 821 678 1332 1421 518

Vera Cruz

3850

T4

Ruas Lus Gomes de Carvalho , n 34, 36 e 38

140000

115

-258

1550

512

340

915

154
0 0 0 0 25 3 3 0 490 859 819 1110 518 1799 1661 1554

Glria

3732

Moradia T2

Areias de Vilar

67500

76

166

307

1187

1360

1324

155
0 0 0 0 45 3 1 0 654 218 1511 1874 268 2227 2622 3033

Vera Cruz

P 4541

T3

Rua Dr lvaro da Silva sampaio, n 9

189000

146

655

485

1767

468

172

1008

156
61 0 1 0 0 3 2 9 1321 755 881 3028 2272 3525 3219

So Bernardo

P 2356

T3

Estrada de So Bernardo

115000

131

2026

435

1881

2306

173

2807

157
0 0 0 0 0 2 2 21 130 211 603 197 37 555 342

Vera Cruz

4048

T3

Cidadela de Aveiro, n 14

85000

103

3257

2296

65

50

2177

937

2632

158
0 0 0 0 0 2 2 8 1006 444 353 506 605 529

Glria

3400

T2

Rua So Sebastio n 86

75000

105

675

711

204

351

534

263

623

159
0 0 0 0 17 2 3 0 486 640 1784 1240 2275 2082

Glria

4510

T2

Rua Ovar e Anadia , Urbanizao Santiago, lotes B e C.

76500

87

510

1287

253

415

52

543

1260

705

160
0 0 0 0 28 3 2 5 188 895 942 1395 707

Esgueira

P 5247

T2

Urbanizao Quinta Cruzeiro

107100

96

2285

1211

182

1006

1047

947

1571

1200

161
0 0 0 0 23 2 3 0 641 834 772 1227 371

Vera Cruz

4311

T3

Rua de Viseu lote n 1

155000

138

1973

1576

220

668

42

1630

592

420

995

162
0 0 0 0 33 2 3 8 624 815 878 1145

Vera Cruz

P 4541

T2

S Barrocas lote n 6

130000

113

1716

1552

1471

672

732

1758

405

95

941

163
0
2

Vera Cruz

4086

T2

Urb Forca Vouga, lote n3 sector G, Rua de Angola 0 0 0 0 3 5 330 240 1008 238

140000

125

562

1530

1306

1516

782

212

1146

275

942

947

164
0 0 38 0 0 1 3 6 330 240 1008

Glria

4315

T3

Rua de So Martinho

126000

121

776

1242

963

1029

117

428

1116

415

1278

1129

165
0 4 4 0 0 2 5 21 1371 805 931

Vera Cruz

3359

T1

Rua Feira de Maro n 4

77315

66

238

776

1242

963

1029

117

428

1116

415

1101

389

166
0 0 0 32 0 2 1 15 287 1072

Esgueira

1956

T2

Quinta de olho de gua

63000

84

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

167
0 0 0 22 19 0 7 12 198 275

So Bernardo

3810

T2

Estrada de So Bernardon 30, 32,34

109000

90

801

1356

879

1981

2438

2331

1484

478

1400

1621

1064

1671

168
0 11 0 0 0 3 1 5 108 815

Vera Cruz

P4550

T0

Rua do Canto

82500

72

129

153

156

1055

769

671

292

896

1283

246

199

329

169
0 0 0 0 0 2 0 16 222

Esgueira

T3

Carramona

80000

134

862

1315

627

1893

1496

186

588

300

1550

512

340

915

170
0 4 0 0 0 3 9 20 861

Glria

3728

T2

Rua Aviao Naval , n 22 e 24

85000

73

574

162

579

486

860

703

1081

902

79

412

595

1069

833

171
0 0 12 0 0 3 9 12

Esgueira

2085

T3

Conjunto Habitacional quinta do Carramona

80000

132

217

185

2400

1873

2745

2541

2636

1400

439

2404

1452

1459

2011

172
61 0 1 0 0 3 1

Vera Cruz

3276

T3

Edf. Veneza Gaveto ruas Luis Magalhes e Manuel Firmino 6

200000

145

198

275

129

153

156

1055

769

671

292

896

1283

246

199

329

173
0 0 0 0 0 3 2

Esgueira

4047

T3

Emprendimento Cidadela

74820

103

1321

755

881

3028

2272

3525

3219

3257

2296

65

50

2177

937

2632

174
0 16 0 0 0 2

Santa Joana

2768

Moradia T3

Rua Nossa Senhora de Ftima

135000

192

2858

3564

2947

3274

1493

3623

3097

4052

3530

2968

3308

3030

1038

3629

175
0 0 0 0 0

Esgueira

2509

T2

Rua do Repuso n 16,18 e 20, Agra de Cima. 3

55000

81

16

861

217

185

2400

1873

2745

2541

2636

1400

439

2404

1452

1459

2011

176
0 0 0 0 22

Aradas

4565

T3

Glicinias

171820

122

1032

522

81

1432

1038

893

1189

1727

729

90

590

1360

1194

1658

177
0 0 0 0

Glria

3732

Moradia T1

Rua das Areias

50000

76

30

1371

805

931

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

2682

178
48 0 0 0

Santa Joana

3660

T0

Travessa do Viso

60000

53

24

2858

3564

2947

3274

1493

3623

3097

4052

3530

2968

3308

3030

1038

3629

179
30 0 0

Glria

T2

Rua 16 de Maio , n 3

110000

82

490

5745

367

99

809

527

445

316

692

1168

988

1111

337

428

180
0 25 0

Glria

3811

T1

Aviao Naval

60000

54

17

222

574

162

579

486

860

703

1081

902

79

412

595

1069

833

181
0 11

Aradas

3659 Urb.

T4

Rua Dr. Alberto Souto, Bonsucesso 0

127500

146

34

1385

873

1547

1305

2146

1413

2125

2461

1324

1604

1373

2707

867

2695

182
0 13

Aradas

P 4615 Urb.

T2

Rua Capito Lebre, n 43

102500

100

1285

773

1447

1205

2046

1313

2025

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

183

Aradas

4276 Urb.

T3

Rua da Ucha, Qta do Picado

90000

101

1285

773

1447

1205

2046

1313

2025

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

Dados Recolhidos
x2
Soto Arrecadao (m2) Idade Escolas Cemiterio Universidade Hospital
17 0 0 34 3 3 0 1285 773 1447 1205 2046 1313 2025

x1
Varandas (m2) Terrao (m2) Garagem (m2) N. Quartos N. Pisos Centros Comercias Zonas Verdes Equipamento desportivo

x3

x4

x5

x6

x7

x8

x9

x10

x11

x12

x13

x14

x15

x16

x17
Priso

x18
Mercado

x19
AcessibilidadeCaminho de ferro

x20
Bairro Social

x21
Servios Administr ativos

x22
Jardins Infncia

x23
Museus

Freguesia

Artigo

Tipologia

Rua

valor

rea Bruta (m2)

184
0 0 11 0 0 34 3 2 0 1285 773 1447 1205 2046 1313

Aradas

P 4615 Urb.

T3

Rua Capito Lebre, Ln 43, Verdemilho

143000

129

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

185
0 0 0 0 19 3 1 0 1672 2085 3456 3752 1837 2461

Aradas

P 4615 Urb.

T3

Rua Capito Lebre, Verdemilho

134700

129

2025

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

186
0 0 0 0 30 1 0 0 1672 2085 3456 3752 1837

Aradas

3930 Urb.

T3

Rua Direita

129687

141

4571

4970

3724

1057

3673

4765

2109

5033

187
0 0 0 0 32 1 0 0 1285 773 1447 1205 2046

Aradas

P 4576 Urb.

T1

Rua Direita

139670

69

2461

4571

4970

3724

1057

3673

4765

2109

5033

188
0 0 0 0 29 3 4 0 1285 773 1447 1205 2046

Aradas

P 4615 Urb.

T1

Rua Capito Lebre, Lote 10, n 43 - Verdemilho

124700

47

1313

2025

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

189
0 0 0 0 24 4 2 0 1919 1912 1661 2236

Aradas

P4615 Urb.

T3

Rua Capito Lebre, Lote 10 - Verdemilho

222500

129

1313

2025

2361

1224

1504

1273

2607

767

2595

190
0 0 0 15 18 5 3 0 424 370 336 885

Aradas

P 4505 Urb.

T4

Rua Direita, 13, Lote 1

162100

126

1817

1379

2129

2541

1383

1846

1397

2729

1814

2734

191
77 18 8 0 17 2 2 8 186 340 1484

Vera Cruz

P4530

T5 Duplex

Av Loureno Peixinho e Rua Eng. Oudinot

380000

266

1376

511

1158

1156

186

443

1271

478

283

1156

192
0 0 0 22 20 3 2 1 444 678 1215

Esgueira

3822

T2

urbanizaa Quinta do cruzeiro , lote 29

90000

105

940

1975

1782

1985

911

382

706

747

647

1271

158

193
0 0 7 0 12 2 1 1 263 1126

So Bernardo

P 2390

T3

Rua do Areeiro

115000

95

1662

893

1914

2375

2783

1799

534

1600

2049

645

2535

194
0 0 13 0 19 2 1 0 1371 805

Esgueira

P 5283

T2

Estrada Nova do CanalAgras do Norte

129500

89

1157

1606

936

2065

1915

1929

1001

134

1988

853

604

1320

195
0 0 0 9 14 2 2 0 424

Santa Joana

P 3766

T2

Rua Infante D.Henrique , lagoa-alagoas

105000

106

931

3078

2322

3575

3269

3307

2346

115

2227

987

3169

196
75 0 6 0 16 2 5 14 524

Vera Cruz

P 4530

T2

Rua Eng.Oudinotn 2 , 2A,4, Avenida Loureno Peixinhon 160 e162, e Rua

300000

138

370

336

885

1376

511

1158

1156

186

443

1271

478

283

1156

197
0 0 4 0 21 2 0 0

Vera Cruz

3646

T2

Rua de Viseu n 35,37 e 37A

115000

117

822

820

1263

711

1809

1536

1602

674

182

1683

584

472

1008

198
0 0 0 15 27 1 0 1

Santa Joana

3948

T2

Travessa do Viso, lote n 4

85000

84

2858

3564

2947

3274

1493

3623

3097

4052

3530

2968

3308

3030

1038

3629

199
139 17 15 0 24 3 3

Santa Joana

P 3829

T1

Rua So Brs n 58

80500

58

2008

2714

2097

2424

643

2773

3017

3202

2680

2118

2458

2180

188

2779

200

So Bernardo

P - 2423

T3

Rua Conego Maio 183,183-A, 183-B

147500

153

954

218

1811

2174

568

2527

2922

3333

2326

735

2181

2606

173

3107

ANEXO - III

Comparao dos Modelos (Modelo n. 1 e Modelo Finanas).

123

Valor Real () 85000 95000 157020 68000 148500 87000 90000 87500 85000 85000 125000 107242 110982 113500 110000 125000 55600 95000 149500 145000 92500 67338 92500 130000 99760 130000 99070 150000 135000 80000 75000 122500 110000 120000 140000 110000 115000 145000 220000 95000 125000 120000 122500 250000 170000 162500 185000 87000 97500 62500 140000 130000 100000

Valor Estimado Modelo n. 1 80455 84317 109092 83643 194834 107385 109449 98613 94326 52930 155822 133388 113818 121037 131164 160469 79575 89224 114169 134720 82648 82830 101523 143418 106846 135891 79285 144229 138896 79993 71121 118016 107134 110720 129058 110558 109035 124265 173764 107114 112216 136125 123853 201702 146217 147691 162404 97570 100470 53042 162935 100159 85724

Valor estimado V.P.Finanas 76923 86136 111886 79943 318087 92907 94905 91232 87945 108928 127324 145899 124052 217016 135135 178620 62917 104346 122526 142332 74400 64275 86250 131250 91344 140679 44290 203556 117462 69300 57420 119335 105752 106722 132917 111311 108891 133089 211733 75014 101632 139078 105261 222912 154867 155576 178484 75799 113731 42940 122544 127373 104730

Valor Real () 52500 127500 83500 97500 115000 75000 85000 175000 170000 187500 127500 135000 95000 61000 200000 175000 167000 350000 110000 75000 74000 87300 57300 65900 60900 51700 56100 54600 56100 118625 95000 88400 50000 60000 84600 95000 149500 145000 92500 67338 92500 130000 99760 130000 125000 150000 136000 56600 86600 56200 81000 51200 59000 100000

Valor Estimado Modelo n. 1 60925 94786 89083 79757 118295 104601 104864 163600 159819 195245 108252 145999 103548 79285 241879 255582 178706 248537 95301 85019 75966 107478 72070 75801 72085 68483 71971 68483 72215 201519 93991 91405 68483 71940 85183 89224 140338 118411 69468 61342 102787 144758 108110 137155 138717 63340 115603 76923 96258 76695 90036 63186 70505 104185

Valor estimado V.P.Finanas 76004 77801 76970 68513 138195 77060 69200 164480 161183 180300 130012 155979 121382 65000 254910 225000 149250 249080 107583 63860 104139 65040 59565 65151 59588 49715 54367 54481 54731 319769 83130 97040 56761 57679 80621 73557 117846 152685 73688 56042 86250 142950 141585 120669 115850 169650 133455 55085 101540 53425 80621 54196 65436 79086

Valor Real () 102500 85000 98000 77500 105000 117500 130000 55000 175000 130000 217500 100000 81300 70700 60000 140000 189000 115000 107100 155000 130000 145000 245000 99070 145000 107242 70000 69333 229457 105000 80000 137169 144000 90000 100000 67000 80000 65000 65000 183350 80000 70000 66400 90000 70000 140000 67500 189000 115000 85000 75000 76500 107100 155000

Valor Estimado Modelo n. 1 89850 78873 89801 63071 119083 127877 184477 73999 186692 121481 237615 117993 79757 52029 76268 132975 157408 131778 117395 155411 147489 136089 222341 66629 188626 110362 63460 54799 136543 63186 84411 134551 150007 122023 121916 66872 87646 88125 108487 133332 100947 64202 91916 101832 66765 128120 72369 173415 131778 86052 89347 97144 114915 149583

Valor estimado V.P.Finanas 64070 69863 83172 71700 108600 115520 160400 52510 174620 105040 216360 119190 69530 63700 42690 126130 179080 133690 107090 168920 140190 143912 220224 97040 161160 108150 62090 63780 119860 97040 81310 140740 172960 33325 125630 64520 66410 72045 69910 164155 72810 42670 66400 84850 66600 139160 45400 173415 117407 97031 95390 66370 107090 168920

Valor Real () 130000 140000 126000 77315 63000 109000 82500 80000 85000 80000 200000 74820 135000 55000 171820 50000 60000 110000 60000 127500 102500 90000 143000 134700 129687 139670 124700 222500 162100 380000 90000 115000 129500 105000 300000 115000 85000 80500 147500

Valor Estimado Modelo n. 1 147489 136568 123760 83717 54840 79062 82762 141932 66895 125297 138733 89843 147568 91210 142779 36941 52709 99138 51163 145976 121044 118244 143129 143129 151786 96950 80516 143128 124658 296817 115479 104683 122503 97947 199191 130725 76697 82485 150147

Valor estimado V.P.Finanas 140190 150950 131624 69597 63360 80190 90809 126027 68876 111078 122931 97031 129600 43524 138852 68347 44064 72816 50949 126160 92520 73610 134290 134290 159130 74200 128420 118635 158100 315129 121889 134244 97398 119790 168387 138861 94830 63750 166605