LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Ley N 13.

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Artculo 1
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.

Artculo 2
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y co propietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. !e consideran comunes por dic"a ra#$n % Los cimientos, muros maestros, tec"os, patios solares, p$rticos, galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines& Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacci$n, agua caliente o fra, refrigeraci$n, etc.& Los locales para alojamiento del portero y portera& Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos& Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. 'sta enumeraci$n no tiene carcter taxativo. Los s$tanos y a#oteas revestirn el carcter de comunes salvo convenci$n en contrario.

ANALISIS DEL ART. 2do

() *eterminaci$n de las distintas partes del edificio. *entro del edificio y conforme a la normativa de la ley en anlisis podemos distinguir en principio tres clases de componentes% +artes de uso exclusivo. +artes de uso comon +artes de propiedad y uso exclusivo +artes de uso exclusivo% Conforme al art. , de la ley (-..(, /cada propietario sera dueno exclusivo de su piso o departamento..../ y conforme al art. 0 enajenar el piso o departamento, constituyendo sobre ellos derec"os reales y personales, sin necesitar la autori#aci$n del resto de los copropietarios. Con ello ninguna duda cabe que en el ejercicio del derec"o de propiedad sobre la unidad de uso exclusivo el

dueno puede disponer de ella sin que el consorcio p pueda "acer objeci$n alguna, siempre con las restricciones y lmites que impone el reglamento de copropiedad, que mas ade1ante veremos. +artes de uso comun, conforme al art. , ya citado, el propietario de cada unidad, ser adems condomidio de los siguientes elementos constitutivos del inmueble. TERRENO% 'n primer lugar los condominios comparten el terreno donde se encuentra construido el edificio, de a" que los departamentos sean en general ms econ$micos que las casas. CIMIENTO % 2 sea la base del edificio que, se encuentra bajo tierra. M!RO MAE TRO . +ueden caracteri#arse como tales aquellos que cubren las columnas los que de ningn modo pueden ser afectados por el copropietario de tal modo que ponga en peligro la estructura del edificio. +or ello existe la pro"ibici$n absoluta de demolerlos, aunque formen de la unidad individual ya que su desaparici$n puede dar lugar a la desaparici$n total del inmueble. Conforme al art. . de la ley en anlisis esta pro"ibido /toda innovaci$n o modificaci$n que pueda afectar la seguridad del edificio o de las partes comunes/. !entado este principio de abstenci$n por parte del copropietario de afectar estos muros maestros, se le agrega otra obligaci$n de no "acer en la mencionada norma que consiste en la pro"ibici$n de /cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas de las del conjunto/. 'sta pro"ibici$n no est relacionada en modo alguno con la seguridad del edificio, sino mas bien con un problema de est3tica, de modo tal que la facultad de decorar la unidad no se extienda al frente, presentando diversidad de colores, materiales, etc... !in perjucio de lo expuesto, la facultad que tiene el consorcio de exigir esa modificaci$n del frente del edificio no puede llegar a extremos tales como el de evitar la presencia de acondicionadores de aire, por ejemplo una inflexibilidad de esta naturale#a evidenciara un ajercicio abusivo del derec"o que le confiere el artculo . de la Ley (-..(, y difcilmente tendra la posibilidad de prosperar ante la justicia. 4s por ejempo la jurisprudencia% /el impedimento de uso de la fac"ada u otro bien comun para la instalaci$n de acondicionadores pueder privar al interesado de un alegtima prerogativa de mejor goce y uso de su propiedad, por eso, la conducta de quien lleva a cabo esta instalaci$n n opuede ju#garse arbitraria ni asimilable a quien cambia por s un tramo de la fac"ada, en su forma, color o decoraci$n por una mera predilecci$n estetica/ 5Cmara 6acional Cibil !ala 7 4bril 0 89. :* ;0 89) y luego la misma sala y en el mismo caso sienta un criterio que puede considerarse el l$gico y justo en la interpretaci$n del artculo . en anlisis, sentenciando% /'n la apreciaci$n de la quiebra de los valores est3ticos debe procederse con criterio riguroso, para resolver en contra de quien "i#o la colocaci$n 5en el caso se refiere a un aparato de aire acondicionado), solo cuando ella rompe groseramente y sin alternativa la armona del conjunto, tanto mas cuando la proliferaci$n de esas instalaciones determine una modificaci$n en la apreciaci$n de esos valores/. *el mismo modo la colocaci$n de antenas "a sido materia de discusi$n judicial, siendo cada ve# menos frecuentes este tipo de planteos "abida cuenta no solo la proliferaci$n de los aparatos de aire acondicionado y antenas de televisi$n. TECHO % Los tec"os del inmueble tambi3n son partes comunes y los copropietarios deben contribuir a su manutenci$n y conservaci$n. 'stos no deben confundirse con las a#oteas las que normalmente son de uso comn, sin perjuicio de que sean de uso exclusivo por el "ec"o que solo una unidad de vivienda tenga acceso al mismo. 'se sera un caso de una parte de propiedad comn y uso exclusivo.

PATIO % 'stos tambi3n son partes comunes, pese a que normalmente son de uso exclusivo al titular de la vivienda con acceso al mismo. 'l "ec"o de que el dueo de la vivienda con acceso pueda tener el uso exclusivo, el "ec"o de no tener la propiedad del mismo en un ciento por ciento, impone restricciones a ese uso y goce, por 1o que en principio y como regla bsica deber respetar espacio destinado a patio, en ese estado, sin posibilidad de tec"arlo transformando un nuevo ambiente. 4simismo tampoco tendra derec"o a cerrarlo por medio de un toldo, en la medida que por medio de ello, obtenga el mismo beneficio que un tec"o, dejndolo cerrado permanentemente. 4simismo normalmente el patio destinado generalmente a unidades de la planta baja tienen como funci$n la entrada de aire y lu# a la unidad con acceso al mismo, de tal modo que el cerramiento del patio comn constituira no solo una violaci$n 5del articulo , sino tambi3n una franca infracci$n a normas municipales en la materia. OLARE % 'ntendiendo que la palabra solar puede asimilarse a los balcones, que al igual que los patios, son propiedad de todo el consorcio con uso exclusivo por parte del propietario. *el mismo modo en el caso anali#ado precedentemente el propietario con acceso exclusivo al balc$n no puede cerrarlo "erm3ticamente, transformarlo en una nueva "abitaci$n, sin perjuicio de que se permiten la colocaci$n de protectores de balcones, como as tambi3n la colocaci$n de toldos de 1ona o materiales impermeables, en la medida que mantenga la armona del frente. 4s por ejemplo el consorcio no podra oponerse a la colocaci$n de un protector de balc$n en la medida que el mismo fuere pintado del mismo color que las barras del balc$n, pero si seria atendible su queja si se pretende decorarlo de tal modo que afecte la armona del frente. *el mismo modo respecto de los toldos .existe una norma municipal que prev3 que los toldos de un mismo edificio tienen que ser del mismo color o con las mismas guardas de colores en su caso, definiendo tal elecci$n el primer copropietario que coloca el toldo. PORTICO " #ALERIA Y $E T!ARIO COM!NE % !obre ellos no "ay dificultad. !in duda aqu la ley se refiere a los palieres y el "all de entrada cuyo carcter comn no da lugar en lneas generales a ningn tipo de dificultad. <especto de los p$rticos entiendo que la ley se refiere a puertas que existen dentro de los pasillos o dentro del "all o pasillo de entrada ya que la puerta 1 de entrada la menciona mas adelante como de uso comn. '!C4L'<4! = +>'<?4! 1)' '6?<4*4% 6o existe dificultad alguna para determinar que las escaleras son de uso comn 1o mismo que las puertas de entrada. <especto de las puertas de entrada, la modalidad de mantenerla cerrada permanentemente, pese a la existencia de portero electrico, y la molestia que significa no poder utili#arlo, si la mayora de los copropietarios "a dispuesto como medida de seguridad que se mantenga cerrada en forma permanente, no tendran los eventuales perjudicados de la medida, derec"o de reclamo alguno, ya que la jurisprudencia "a entendido que no altera el carcter comn de la puerta de entrada y constituye una forma de reglamentar su uso, potestad que se encuentra en manos de la mayora de los copropietarios. !in perjuicio de 1o expuesto, la restricci$n que impera en la mayora de los edificios destinados a oficinas de no poder acceder a los mismos fuera de determinado "orario o bien determinados das, como domingos y feriados constituira una restricci$n excesiva por parte de los copropietarios y en detrimentos de ellos, por 1o que pese a ser una costumbre generali#ada tal restricci$n, la posibilidad de acceder dentro del "orario pro"ibido con total libertad "a sido autori#ado judicialmente. 'n este caso la restricci$n mencionada va mas all de una mera reglamentaci$n, siendo sin duda una verdadera y grave restricci$n al dominio que en forma alguna puede ser tolerada por la justicia. LOCALE E IN TALACIONE DE ER$ICIO CENTRALE %!u carcter de comn resulta indiscutible. 6ormalmente las discusiones suscitan en la "ora de

determinar el carcter comn o exclusivo de una caneara a fin de contribuir a repararla. 'se punto ser materia de examen en puntos sucesivos. !NIDAD DE TINADA AL ALO%AMIENTO DEL PORTERO Y PORTERIA% 6ormalmente en los edificios que sobrepasan los tres pisos y poseen ascensor se construye una vivienda destinada al portero y su familia, conviviendo en consecuencia el mencionado dentro del edificio. La unidad correspondiente al portero es propiedad comn pero de uso exclusivo del referido portero por todo el tiempo que dure la relaci$n laboral. Cada propietario es en consecuencia en la proporci$n, que le corresponda condominio de la unidad de vivienda correspondiente a la portera. TA&I'!E O M!RO DI$I ORIO DE LO DI TINTO DEPARTAMENTO (4qu la ley aclara sobre el carcter de comunes 5.a aquellos rnuros divisorios quo sin llegar a ser muros maestros separan dos departamentos. 'n consecuencia esos tabiques son comunes de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, por 1o que su conservaci$n y reparaci$n estar a cargo de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, es 1o que "a dejado bien aclarado la ley en ese punto al declararlo dentro de las partes comunes. A CEN ORE " MONTACAR#A Y EN #ENERAL TODO LO ARTE)ACTO O IN TALACIONE E*I TENTE EN &ENE)ICIO COM!N% 's indiscutible el carcter de comn de los elementos mencionados quedando a cargo del reglamento de copropiedad o an del reglamento interno del edificio pormenori#ar el uso de los mismos. 6ormalmente la rnayor afectaci$n respecto de los ascensores sobreviene cuando algn propietario o inquilino se muda, ya sea traiga o lleve muebles. 's conveniente fijar en el reglamento de copropiedad un "orario adecuado y ra#onable para efectuar mudan#as, arbitrando adems un sistema de sanciones para aquel que en ocasi$n de mudarse dae los bienes de propiedad comn. OTANO Y TERRAZA ( *entro del mismo artculo se indica el carcter da comn de los s$tanos y terra#as, permitiendo que los consorcistas pacten 1o contrario. *e modo tal que si el reglamento nada dice al respecto tanto s$tanos como terra#as son de uso comn. Cuando en un s$tano se construyen bauleras, las mismas son de uso exclusivo del propietario, que generalmente accede a ellas con la compra de su unidad de vivienda, adquiriendo la baulera como unidad complementaria. :uera del lugar afectado a la baulera de uso exclusivo el resto es de propiedad comn. +ero como normalmente el s$tano es el lugar donde estn algunos o todos los servicios centrales los copropietarios no pueden utili#arlo para guardar todas aquellas cosas que no le entran en la vivienda, ya que el espacio es necesario para una adecuada atenci$n del servicio de "igiene y aseo peri$dico, por 1o que ese uso comn del s$tano debe ser convenientemente reglamentado a fin de evitar abusos y situaciones enojosas. <especto de las a#oteas, pueden verse como se indica arriba afectadas al uso exclusivo del propietario de la vivienda que tiene acceso a la misma. *e no verse afectada por tal derec"o es de uso comn de todos los consorcistas, los que podrn tender la ropa y colocar antenas. Cabe aclarar que la enunciaci$n precedente no as taxativa, esto es limitativa al nmero de los elementos. que se consideran comunes en un edificio, @uy por el contrario la ley dice que la enunciaci$n del artculo , es meramente ejemplificativa pudiendo considerarse comunes otros elementos no contemplados por la ley. 'n una actitud muy inteligente la ley arbitr$ los medios necesarios para que por extensi$n se consideren comunes otros elementos no

conocidos o no inventados al tiempo del sancionamiento de la ley y que pudieren ser incluidos automticamente. Aracias a esta indicaci$n "oy da puede considerarse colectiva a la antena colectiva valga la redundancia.

Artculo 3
Cada propietarios podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derec"o de los dems. 'l derec"o de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribuci$n fiscal. Los derec"os de cada propietarios en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. 'n la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derec"os, y no podrn efectuarse estos actos con relaci$n a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

ANALISIS DEL ARTICULO 3ro

>!B *' LB! 71'6'! CB@>6'!. Los bienes detallados en el punto anterior, podrn ser usados por los copropietarios /conforme a su destino/ /sin perjudicar o restringir el legtimo derec"o de los dems/. *e este modo la ley exige dos elementos de l$gica convivencia, en primer lugar que los bienes comunes se utilicen de acuerdo a su destino, o sea darles el uso normal y que ese uso sea tal que no perjudique o restrinja el mismo derec"o de uso que tengan los dems copropietarios sobre la misma cosa. Los reglamentos de copropiedad normalmente prev3n reglas que tienden a uso racional de las cosas comunes por ejemplo previendo "orarios de uso de ascensor para mudan#as, u "orarios de cierre con llave de la puerta de entrada, como as tambi3n "orario a partir de los cuales puede sacarse a los palieres los residuos. *'<'CCB *' C4*4 CB6*B@161B !B7<' L4! +4<?'! CB@>6'!. La segunda parte del artculo en anlisis prev3 el derec"o de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado al valor de su unidad. Correlativamente y conforme al articulo D primera parte en esa misma proporci$n debern contribuir los copropietarios para la administraci$n y reparaci$n de los bienes comunes. <especto de los porcentuales y su proporcionalidad al metraje de las unidades cubiertas volveremos mas adelante. 16!'+4<471L1*4* *'L *'<'CCB 4 L4! +4<?'! CB@>6'! = *' !>! *'<'CCB! *' +<B+1'?4<1B! *' !> >61*4*. Co"erente con el sistema instituido en la ley en estudio, los derec"os de cada propietario sobre las partes comunes son inseparables del dominio uso y goce su respectivo departamento. = agrega que la transferencia de tales derec"os o la constituci$n de gravamen sobre el mismo o embargo trabado sobre la unidad del

titular comprende tambi3n el derec"o a las partes comunes, las que en consecuencia son inseparables de la unidad no pudiendo afectar o transferir los derec"os sobre la otra. !in ninguna es una norma de orden pblico, por 1o quo no podr ser en modo alguno modificada ni por la voluntad de las partes ni siquiera con el consentimiento de todos los copropietarios. *e esto modo la ley en estudio crea en esta materia un supuesto de indivisi$n for#osa en los t3rminos de los artculos ,9(2 y siguientes del C$digo Civil que indica que "abr indivisi$n for#osa cuando "alla condominio sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms "eredades que pertene#can a diversos propietarios, estando impedidos los condominios a solicitar la divisi$n del bien.

Artculo +
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derec"os reales o personales sobre el mismo.

ANALISIS DEL ART. 4to

Conforme al artculo 0 de la ley (-..(, /cada copropietario puede sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derec"os reales o personales sobre el mismo/. 4s como la ley reglamente los derec"os de los copropietarios sobre la cosa comn consagrando un condominio con indivisi$n for#osa como contrapartida consagrada el dominio absoluto sobre la unidad perteneciente a cada propietario. 'ste dominio que aparece como absoluto en principio, tiene todas las caractersticas del dominio en general, en los t3rminos del artculo ,.2; del C$digo Civil, pudiendo su titular ejercer sin tipo de condisionamiento su derec"o de propiedad. !in perjuicio de ello tendr restricciones que deber respetar, ya que el ejercicio a que se refiere este artculo 0 debe ser interpretado integralmente con el resto de la Ley en estudio por ello cuando el propietario quiera por ejemplo vender o alquilar su unidad, deber respetar el destino de la misma, por ejemplo si el destino de las unidades es exclusivamente para vivienda no podr instalar oficinas o dep$sitos. +or ello pese a que un departamento afectado a la normativa de la ley normalmente se ve afectado por mayores restricciones que otro tipo de inmueble, no implica que no pueda ejercerse sobre los derec"os derivados del dominio siempre y cuando respeten las normas que reglamenten su ejercicio.

RESTRICCIONES Y LIMITES AL EJERCICIO DEL DERECHO DE DOMINIO SOBRE LA UNIDAD DE CADA COPROPIETARIO.
'n general. 'n el C$digo Civil, en los artculos ,;(( y siguientes y bajo el ttulo /de las restricciones y lmites del dominio/ el codificador sent$ reglas gen3ricas referentes al tema en estudio. Eele# !arsfield fundamenta dic"a normativa en la nota al artculo ,;(( expresando% /las restricciones al dominio privado en mira de salvar otros derec"os de las propiedades contiguas ... y agrega estas disposiciones no

tienen en realidad otro objeto que el de determinar los limites en los cuales deben restringirse el ejercicio normal del derec"o de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos/. *e este modo puede decirse que en general los vecinos de distintos inmuebles tienen ciertas limitaciones legales al ejercicio de su derec"o de propiedad, el que podemos resumir gen3ricamente en 1o siguiente% I , E-c./.c0o1e2 e1 terre1o 3ro30o( Conforme al artculo ,;(. el propietario de un inmueble no puede "acer excavaciones ni abrir fosos en su terreno de modo tal que puedan causar la ruina en el terreno vecino, ya sea afecte a la construcci$n en s como a sus plantaciones o causare desmoronamiento de tierra. 2, C.4. 4e 5.ter0.le2 o ele5e1to2( Conforme al artculo ,;(; el propietario debe mantener su inmueble de modo tal que de caerse algn elemento o material de el no daen a vecinos o transentes. interpretando esta norma con las que regulan la responsabilidad civil en general artculo ((28, (((-, de C$digo Civil ya que en el caso de causar algn dao por elemento cado de su propiedad el dueo deber responder por daos y perjuicios salvo que probare que medio parte de la vctima o la de un tercero por el cual no deba responder 5artculo (((-) ya que en el caso el dueo responde por el vicio o riesgo de la cosa, sin que la ley requiera para su sanci$n relaci$n de causalidad entre el "ec"o y la voluntad del sujeto. +or ello la colocaci$n de macetas, maceteros, maceteros pesados, u otros objetos, en balcones en realidad constituyen un riesgo para su dueo, ya que si se desprenden de sus lugares, aun sin mediar voluntad alguna, ponen en cabe#a de propietario todas las consecuencias de la responsabilidad Civil. @as aun, cuando caen cascotes o escombros de construcci$n ya sea al e,.Fterior del edificio o patios internos o vecinos, ya que deben arbitrarse los medios necesarios para evitar tales perjuicios. 3, Hu5o" c.lor" olor" ru04o2" etc.( 'l C$digo Civil reformado por la ley (9.9((, indica que el lmite a las molestias que se ocasionen a los vecinos por el "umo, olor, calor, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares no deben exceder la normal tolerancia, aunque el productor de dic"as molestias tenga autori#aci$n administrativa para funcionar. 'n cuanto a la soluci$n o resoluci$n de estos conflictos, el artculo ,;(D intenta contempori#ar la producci$n industrial en general con la tranquilidad o calidad de vida de los linderos, dejando en manos del ju#gador el imponer una indemni#aci$n de daos y perjuicios al infractor con la continuidad de tales molestias o bien "acerlas cesar. 4simismo agrega una regla muy justa y de gran ayuda para dilucidar tal cuesti$n% la prioridad del uso. +, Po6o2" clo.c.2" .cue4ucto2" 5.ter0.2 corro20/.2( 'l artculo ,;,( del C$digo Civil pro"ibe la construcci$n de /po#os, cloacas, letrinas, acueductos, que causen "umedad, establos, dep$sitos de !al, materias corrosivas ... o fabricas en empresas peligrosas a la seguridad, solide#, y salubridad del edificio o nocivas a los vecinos/ debiendo guardar las distancias a los muros medianeros que indique la reglamentaci$n. 5, A7u.2 e2t.1c.4.2( 'l articulo ,;,. del C$digo Civil pro"ibe al dueo de un inmueble tener /aguas estancadas/, que emanen de sus inmuebles olores o causen filtraciones en los inmuebles vecinos, como tampoco "acer trabajos que transmitan a las cases vecinas gases f3tidos o perniciosos para la salud en general. 8, Ar9ole2( Los rboles deben plantarse a tres metros de las medianeras y los arbustos a un metro. !i bien en general en los balcones o patios interiores no "ay arboles, es bueno conocer esta norma, para conocer los derec"os de todo el consorcio respecto de sus vecinos linderos. Conforme al artculo ,;,8 C$digo Civil,

en caso de que las ramas de los arboles se extendiesen sobre las propiedades vecinas, el vecino tiene derec"o a solicitar que las mismas se corten y si fuesen races, podr cortarlas por si mismo. :, $e1t.1.2 e1 5e40.1er.2( <e#a el artculo ,;.0 que ningn propietario podr abrir ventanas en la pared medianera sin consentimiento del condominio y agrega la nota al mencionado artculo que ni aun con /vidrio incrustado en marco que no pueda abrirseG. = el artculo ,;.D completa el concepto diciendo que no puede tenerse /vistas del previo vecino/ por medio de ventanas, balcones, /u otros voladi#os/, sino a menos de tres metros de la lnea divisoria. ?ambi3n esta pro"ibida la vista oblicua sobre la propiedad ajena sino con ;2 cms. de distancia. 'n particular% !i bien algunas de las restricciones precedentemente indicadas resultan poco imaginables para un edificio dividido en propiedad "ori#ontal, es bueno tener un conocimiento gen3rico de las mismas, para resolver cuestiones anlogas que pueden suscitarse entre los vecinos concordantemente con las soluciones del C$digo Civil, cuando dic"as cuestiones no estn contempladas por los reglamentos internos. E3ase por ejemplo el tema del "umo, que puede asimilarse perfectamente a la pro"ibici$n expresa o tcita de "acer el tradicional asado tanto en los balcones como en los patios interiores. 4simismo la pro"ibici$n de abrir ventanas en los muros medianeros o bien en paredes que dan a patios interiores resulta interesante por que puede suscitarse alguna cuesti$n sobre el particular y es conveniente saber si "ubo violaci$n de la Ley. 4 estas restricciones gen3ricas cabe sumarle restricciones especiales que surgen de la Ley (-..(,, y que son las siguientes% 'st pro"ibido a los copropietarios efectuar /innovaciones o modificaciones/ que afecten la seguridad del edificio a los servicios comunes. Hueda claro en consecuencia que el derec"o de rnodificar la unidad de cada consorcista no es absoluta, s$lo est pro"ibida cuando afecte la seguridad del edificio 5por ejemplo destrucci$n parcial de medianeras) o afectare los servicios comunes 5obstruya canerias de distribuci$n de aguas en general). La Ley limita en consecuencia esta restricci$n sacrificando un mero inter3s personal al inter3s conjunto, pero existan reglamentos de copropiedad que limitan aun mas los supuestos legales de modo tal de oponerse a cualquier tipo de modificaci$n, afecten o no a los servicios comunes o bien la seguridad del edificio. 'ntendiendo que una clusula que impidiera cualquier tipo de modificaci$n interna en la unidad "abitacional, por la pro"ibici$n en si misma, y con ninguna funci$n respecto del conjunto y consecuentemente impidiera mejorar la calidad de vida o comodidad de su propietario, sera susceptible de revisi$n judicial.

Artculo 5
Cada propietario atender los gastos de conservaci$n y reparaci$n de su propio piso o departamento& estando pro"ibida toda 1nnovaci$n o modificaci$n que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. 'st pro"ibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

ANALISIS DEL ART. 5to

Btra pro"ibici$n que surge de la normativa del artculo . de la Ley (-..(,, es la que indica que esta terminantemente pro"ibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas al conjunto/. 'l alcance de esta pro"ibici$n 1o "emos anali#ado en captulos anteriores en el sentido de que la Ley no ampara el ejercicio abusivo de ese derec"o, por 1o que los jueces se "an pronunciado en materia de acondicionadores de aire y antenas de televisi$n con los alcances apuntados. La pro"ibici$n legal en anlisis tiende a evitar que los consorcistas puedan redecorar o pintar con colores diferentes al conjunto de modo tal que indirectamente afecten la est3tica del conjunto. +ero como se "a visto a la "ora de medir la est3tica con la comodidad se tiende a la comodidad, en la medida que no resulte arbitraria o abusiva.

Artculo 8
Hueda pro"ibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos% *estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administraci$n& +erturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

ANALISIS DEL ART. 6to

'l artculo, consagra la siguiente pro"ibici$n dirigida no solo al propietario sino tambi3n en general a cualquier ocupante% *estinar la unidad a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad. +erturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. = aqu cabe preguntarse que clase de sanci$n le merecera al transgresor de este artculo ... La Ley en su artculo (. prev3 que el administrador o los propietarios denunciarn la transgresi$n imponi3ndose al autor pene de arresto "asta de veinte das o la aplicaci$n de una multa cuyo beneficiario ser el fisco. 4simismo el jue# se encuentra facultado a adoptar las medidas necesarias a fin de "acer cesar la inflracci$ pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio del uso de 1a fuer#a pblica en casos necesarios. Iurisprudencialmente puede citarse la aplicaci$n de esta normativa en una sentencia de la Cmara Civil Comercial de 7a"a 7lanca, donde se impuso arresto de los locatarios de un inmueble afectado al r3gimen de propiedad "ori#ontal que "aban instalado un cabaret en el inmueble. 54utos /@arc"esi 6orman c, !epulveda de 7oletta/ '.*. .D (80 y siguientes). !in perjuicio de la pena de arresto instituido en la 1ey como as tambi3n la posibilidad de allanamiento, en caso de reincidencia y si el infractor fuere ocupante no propietario podr ser desalojado. Eale decir que sin perjuicio del contrato de locaci$n que 1o ligue con el propietario del inmueble, el administrador o el propietario afectados pueden solicitar el desalojo en caso de reincidencia en la, violaci$n del articulo ; de la Ley en estudio. ?odas estas penalidades pueden

aplicarse sin perjuicio de la acci$n por danos y perjuicios, en la medida del dao producido. 4 estas restricciones gen3ricas y especficas suelen agregarse otras derivadas del reglamento de copropiedad y administraci$n, que en la medida que vengan a completar la Ley no resulten abusivas o arbitrarias sern validas y obligatorias para los consorcistas.

Artculo :
'l propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o reali#ar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos & al de la planta baja o subsuelo le est pro"ibido "acer obras que perjudiquen la solide# de la casa, como excavaciones, s$tanos, etc. ?oda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede reali#arse sin la autori#aci$n de todos los propietarios.

Artculo ;
Los propietarios tienen a su cargo en proporci$n al valor de sus pisos o departamentos, salvo convenci$n en contrario, las expensas de administraci$n y reparaci$n de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. 'stn obligados en la misma forma a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dic"as partes y bienes comunes por resoluci$n de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms c$modo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solide#, salubridad, destino o aspecto arquitect$nico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamaci$n formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva & pero la resoluci$n de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dic"a autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposici$n de los dems, previamente advertidos, pueden reali#ar expensas necesarias para la conservaci$n o reparaci$n de partes o bienes comunes con derec"o a ser reembolsados. +odr tambi3n, cualquiera de los propietarios reali#ar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles. 'n su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. 6ingn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Artculo <
4l constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administraci$n, por costo de escritura pblica, que se inscribir en el <egistro de la +ropiedad. *ic"o reglamento s$lo podr modificarse por resoluci$n de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. 'sta modificaci$n deber tambi3n consignarse en la escritura pblica e inscribirse en el <egistro de la +ropiedad. 'l reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos % *esignaci$n de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o

un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovec"amiento comn y proveer a la recaudaci$n y empleo de los fondos necesarios para tal fin. *ic"o representante podr elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo& *eterminar las bases de remuneraci$n del representante y la forma de su remoci$n & debiendo nombrarse en su caso, el reempla#ante por acto de escritura pblica& La forma y proporci$n de la contribuci$n de los propietarios a los gastos o expensas comunes& La forma de convocar la reuni$n de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reuni$n, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial.

Artculo 1=
Los asuntos de inter3s comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los cond$minos, sern resueltos, previa deliberaci$n de los propietarios, por mayora de votos. 'stos se computarn en la forma que prevea el reglamento y en su defecto se presumir que cada propietario tiene un voto. !i un piso o departamento perteneciere a ms de un propietario, se unificar la representaci$n. Cuando no fuere posible lograr la reuni$n de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al jue# que convoque a la reuni$n que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autori#ado a tomar medidas urgentes. 'l jue# deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escuc"arlos.

Artculo 11
'l representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqu3llos. 'st, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Artculo 12
'n caso de destrucci$n total o parcial de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. !i la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicial. !i la destrucci$n fuere menor la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstrucci$n, quedando autori#ada, en caso de negarse a ello dic"a minora, a adquirir la parte de 3sta, segn valuaci$n judicial.

Artculo 13
Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario independientemente. 4 tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la ve# la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Artculo 1+
6o podr "ipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la "ipoteca no comprende a 3ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr "ipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

Artculo 15
'n caso de violaci$n por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del artculo ;J el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el jue# competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresi$n, se impondr al culpable pena de arresto "asta veinte das o multa en beneficio del :isco, de doscientos a cinco mil pesos. 'l jue# adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infracci$n, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuer#a pblica si fuera menester. !in perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de reincidencia. La acci$n respectiva podr ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicaci$n de estas penas no obstar el ejercicio de la acci$n civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Artculo 18
'n caso de vetuste# del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolici$n y venta del terreno y materiales. !i resolviera la reconstrucci$n, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuaci$n judicial.

Artculo 1:
La obligaci$n que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensi$n del artculo -,;; del C$digo Civil, an con respecto a las devengadas antes de su adquisici$n, y el cr3dito respectivo go#a del privilegio y derec"os previstos en los artculos -82( y ,;D; del C$digo Civil.

Artculo 1;
4 los efectos de la presente ley, quedan derogados los artculos ,;(9,,;D. /in fine/ y ,;8- del C$digo Civil, as como toda otra disposici$n que se oponga a lo estatuido en esta ley.

Artculo 1<
'l +oder 'jecutivo reglamentar esta Ley estableciendo los requisitos de inscripci$n en el <egistro de la +ropiedad de los ttulos a que la misma se refiere, forma de identificaci$n de los pisos o departamentos, planos que ser necesario acompaar, etc.