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A bolha imobiliria brasileira Posted by Stenio Guilherme Vernasque da Silva | tera-feira, 2 de maro de 2010 |

absolutamente imperativo que voc leia com muita ateno cada pargrafo da notcia a seguir. Crdito imobilirio bate recordes e bancos preveem mais expanso Esgotamento da poupana, que financiou R$ 34 bi em 2009, leva instituies a analisar alternativas de recursos O brasileiro nunca financiou tanto imvel como em 2009, e a tendncia de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o Pas est em pleno boom imobilirio. Para outros, s o incio desse processo, uma vez que o dficit habitacional, entre 6 milhes e 8 milhes de unidades, conforme o clculo, ainda elevado. Avaliaes distintas parte, o fato que o setor vive seu melhor momento na histria recente, que j leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expanso. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupana, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituio financeira, j em 2011. No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depsitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhes. Nem na poca do finado Banco Nacional da Habitao (BNH), no incio dos anos 80, tantos imveis foram vendidos por meio de emprstimos no Pas. "O Brasil a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expanso do crdito imobilirio", define o diretor-geral da Montreal Informtica, Lus Antnio Santos. A empresa vende solues tecnolgicas para diversos setores da economia, entre eles o imobilirio. Os principais bancos que atuam no Pas fazem parte de sua clientela. O diretor de Crdito Imobilirio do Ita Unibanco, Luiz Frana, que tambm preside a Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurana jurdica, obtida com a mudana da legislao promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienao fiduciria, que facilita a retomada do imvel em caso de inadimplncia. Em segundo lugar, Frana cita o alongamento dos prazos de financiamento para at 30 anos, que permitiu a reduo das prestaes mensais. Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condies mais estveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da populao (como mostra a ascenso de milhes de brasileiros classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente o programa do governo Minha Casa, Minha Vida. Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobilirio, mostram grande apetite. Na mdia, preveem alta de 30% a 40% nos emprstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crdito para a habitao avanou 41,5%, ante 14,9% do crdito total. "Vemos o crdito imobilirio como motor da expanso do crdito geral (no Pas)", diz o diretor executivo de Negcios Imobilirios do Santander Brasil, Jos Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobilirio responde, em mdia, por 65% da carteira de crdito do banco. No Brasil, so 5%. O diretor de Crdito Imobilirio do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituio aumentar a participao no segmento nos prximos anos. "Queremos crescer acima da mdia do mercado", explica. A aposta do banco no que Barbosa classifica de "servio diferenciado".

No Bradesco, o discurso parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Emprstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo aproveitar que "no h cidado no Brasil que no queira ter imvel prprio". O que antes era aventado por apenas alguns observadores mais atentos, agora j toma ares generalizados: estamos numa bolha imobiliria. No incio ou no meio dela? Ainda no d pra saber. O que mais assusta nessa notcia que cada pargrafo dela descreve uma situao que um verdadeiro plgio daquela que ocorreu no apenas nos EUA, mas tambm na Espanha e na Irlanda. Releia os trs ltimos pargrafos e constate que os bancos deixaram claro que entraro no frenesi com tudo, buscando a mxima concesso de crdito possvel. Embora apenas agora estes fatos estejam sendo amplamente divulgados, a bolha imobiliria j era sentida por qualquer um que estivesse procura de imveis. Os preos j vinham se expandindo h um bom tempo. A coisa s ficou mais perceptvel agora por causa da rapidez da apreciao dos imveis e dos preos estratosfricos que alguns esto atingindo. Basta uma pesquisa pela internet e voc vai descobrir, por exemplo, que em Braslia h apartamentos de apenas um quarto sendo vendidos por R$ 500.000. No prdio em que moro na zona sul de Belo Horizonte, um apartamento que custava R$ 485.000 em maio de 2009 j est sendo vendido hoje por R$ 570.000 - valorizao de 17,5% -, sem que absolutamente nada tenha sido feito nele e nem no prdio. (Ao meu redor, nesse momento, h exatamente quatro canteiros de obra em plena atividade). Em So Paulo, j rotina o sujeito comprar o apartamento ainda na planta apenas para revend-lo dali a um ou dois anos, certo de que a nica trajetria possvel para o preo em direo cu. No Rio tambm ocorre esse fenmeno, embora a justificativa tpica seja as olimpadas (que s ocorrero daqui a seis anos). Em Florianpolis, a bolha mais visvel est no custo dos terrenos, sendo que o CUB (Custo Unitrio Bsico da construo) aumenta em ritmo menor. Enfim, os sinais j estavam por todos os lados, mas s agora esto sendo amplamente debatidos. Mas qual a origem de bolha? Como tudo comeou Toda bolha, independentemente do setor em que ela se forma, tem uma causa: aumento da oferta monetria, principalmente quando este aumento se d pela reduo constante da taxa bsica de juros. (Detalhe tcnico: a oferta monetria pode aumentar - como de fato aumenta - sem que haja modificao na taxa bsica de juros, mas esse detalhe no importante para esse artigo). Peguemos como base o ano de 2003, que foi quando a taxa SELIC atingiu o maior valor do governo Lula. Em maro daquele ano, ela estava em 26,5%. Em julho de 2009, ela j estava em 8,75%, permanecendo nesse nvel desde ento. Uma queda total de 67%. Como consequncia, a base monetria e os agregados monetrios M1, M2 e M3 se expandiram em ritmo veloz. De maio de 2003 at o final de janeiro deste ano, a base monetria aumentou 136%; o M1, 160%; o M2, 203%; e o M3, 213%. Traduzindo: em menos de 7 anos, tanto a base monetria quanto o M1 (papel-moeda em circulao + depsitos vista) mais do que dobraram. O M2 e M3 triplicaram. No toa que cdulas de 100 reais - antes raras e sempre recebidas com suspeitas por qualquer vendedor tornaram-se comuns, e a cdula de 1 real j at foi retirada de circulao. Voc ainda considera Henrique Meirelles o "guardio da moeda"? Quando h essa expanso monetria, grande parte do dinheiro direcionada para aqueles setores que, dependendo do cenrio econmico, so os que mais prometem retornos. No Brasil, o dinheiro foi maciamente para a bolsa de valores e para o setor imobilirio. Em 2003, por exemplo, o ndice Ibovespa chegou a bater na mnima de 9.994,80 em 26 de fevereiro. Desde ento ele passou a subir continuamente at atingir o recorde de 73.516,81 no dia 20 de maio de 2008. Ou seja: em 5 anos, as principais aes negociadas na Bovespa valorizaram 635%. (Hoje, aps a turbulncia do final de 2008, o ndice est nos 66 mil). Mas o mercado financeiro um setor diariamente noticiado. Por ser constantemente observado, ningum estranha suas variaes, que so tpicas. E quando h uma valorizao constante das aes, todo mundo acha timo e acaba entrando no jogo. J o mercado imobilirio s notado quando os preos dos imveis comeam a atingir nveis que

todos sabem ser infundados. Enquanto isso no ocorre, ele raramente desperta a ateno nacional. Mas os sinais sempre estiveram muito claros. Essa tabela do Banco Central mostra que, dentre todos os empregos do setor privado - indstria de transformao, comrcio, servios e construo civil -, foi exatamente o setor da construo civil que apresentou a maior expanso no emprego. De dezembro de 2003 a dezembro de 2009, o emprego formal no setor cresceu 70%. (Para se ter uma ideia, o emprego na indstria de transformao cresceu 28% e o emprego total cresceu 34%). Aqueles que mexem indiretamente com o setor, como fabricantes e fornecedores de materiais de construo, tambm vivenciaram timos momentos. Pergunte a algum que trabalha com venda de materiais de construo o que ele tem achado do mercado recentemente. Enfim, quando tudo isso ocorre, sinal de que a bolha j est bem inflada. E, assim como qualquer glbulo de ar, quanto mais inflada ela estiver, maior ser a intensidade do estouro quando este acontecer. A pergunta do milho Mas quando ela vai estourar? Obviamente, impossvel - e irresponsvel - precisar qualquer data. Mas tanto a teoria quanto a empiria nos permitem algumas especulaes. Como Mises e Hayek deixaram claro, uma vez que uma bolha gerada pela expanso monetria se inicia, essa expanso monetria tem de, no mnimo, manter o mesmo ritmo ou at se acelerar para que a bolha continue se formando. Qualquer desacelerao mais prolongada na expanso do crdito ir arrefecer essa bolha. Assim, se uma economia sofreu uma forte expanso do crdito durante um certo tempo, e essa expanso deu surgimento a uma ou a vrias bolhas, essa expanso ter de se dar a taxas cada vez maiores para impedir que essa bolha desinfle. No necessrio que o crdito se contraia; basta que ele cresa a uma taxa menor e a bolha se esvaziar. Nos EUA, a bolha comeou a se formar em 1997. Com a recesso que se iniciou no final de 2000 e, principalmente, com os ataques de 11 de setembro de 2001, a taxa bsica de juros da economia americana foi derrubada de 6,5% para 1%, ficando nesse nvel at meados de 2004, quando o Fed comeou a elevar novamente os juros at atingir o valor de 5,25% em junho de 2006. Foi durante esse intervalo de tempo, com juros excepcionalmente baixos, que houve a maior fase de expanso da bolha imobiliria. Os juros permaneceram em 5,25% de junho de 2006 at o final de 2007, exatamente quando todos os problemas no setor ficaram explcitos. Foi essa elevao dos juros que secou o crdito e estourou a bolha. (Para um resumo dessa sequncia de acontecimentos, este o melhor artigo da rede). Portanto, baseando-se na teoria, e apoiando-se na empiria - e partindo do pressuposto de que realmente temos uma bolha em formao -, podemos dizer que a nossa bolha vai ser arrefecida quando o Banco Central subir os juros e isso causar uma contrao do crdito. No final de 2008 e incio de 2009, houve uma forte contrao do crdito no Brasil, como foi demonstrado nesse artigo (a oferta monetria parou de crescer). Logo, pela teoria, tal evento deveria ter debelado a nossa bolha imobiliria; porm, como sabemos, a valorizao dos imveis passou inclume. Por qu? A resposta est na interveno do governo, que alm de criar o programa Minha Casa, Minha Vida, tambm colocou em ao seus bancos estatais para manter o crdito farto para o setor. Isso foi bom? Para quem est no setor, sem dvida. Para as construtoras, ento, foi uma maravilha. Porm, como sempre ocorre na economia, o problema est naquilo que no se v de imediato - mas que, quando se torna explcito, j tarde demais. Todo esse incentivo artificial a um setor significa que recursos esto sendo retirados de outros setores e desviados para este. Como os recursos so escassos, a tendncia que os custos subam. E esse aumento de custos que vai alimentando a bolha. Isso vai ocorrer at o ponto em que os custos superarem o retorno esperado. nesse ponto que os investimentos se revelam mal direcionados e excessivos (mais detalhes desse processo aqui). Traduzindo a teoria para a nossa realidade, os imveis estaro cotados a preos que ningum poder pagar. Isso far com que os preos deles tenham de cair para que possam ser vendidos. A principal consequncia disso que os bancos que financiaram o crdito imobilirio tero prejuzos, assim como as construtoras. Caso o governo queira evitar essa queda de preos, ele ter de fazer o que vem fazendo: facilitar o crdito e subsidiar. S que os preos j estaro to altos que simplesmente no haver compradores. A nica soluo seria recorrer ao artifcio das prestaes mensais de 30 anos a juros baixos. Mas isso s seria possvel se a SELIC estivesse constantemente baixa algo no muito plausvel.

Se h algo contra o qual jamais se pode lutar, esse algo o sistema de preos. O governo americano hoje vem fazendo de tudo para evitar que os preos dos imveis caiam (ironicamente, aps fazer inmeros programas para facilitar a aquisio da casa prpria), pois isso prejudicial para os bancos, que possuem esses imveis como ativos. Se os ativos se depreciam, o patrimnio dos bancos encolhe. Portanto, o estouro da nossa bolha foi artificialmente impedido em 2008/2009. No s foi impedido, como o ar continuou sendo soprado com ainda mais intensidade. A bolha hoje est maior do que estava naquela poca. Ser igual? Outra pergunta inevitvel: se estivermos em uma bolha e ela estourar, as consequncias sero iguais quelas dos EUA? No. O que aconteceu nos EUA foi uma completa anormalidade, possibilitada apenas pelo nvel de interveno do governo tanto no setor bancrio - havia polticas que obrigavam os bancos a conceder hipotecas a pessoas com histrico de crdito ruim, (ver mais aqui) - quanto no setor imobilirio (Fannie Mae e Freddie Mac), alm da prpria interveno no setor monetrio, por meio da taxa de juros manipulada pelo Fed. Tudo isso fez com que a parcela da economia voltada para o setor imobilirio se agigantasse enormemente (mais detalhes no artigo de amanha), fazendo com que grande parte da prpria riqueza americana estivesse ligada ao setor. A situao chegou a tal ponto que, quando o sujeito perdia o emprego, ele simplesmente comprava um imvel e ganhava a vida com sua valorizao. Como isso funcionava? Ele ia ao banco, arrumava um emprstimo (que era extremamente fcil, mesmo estando desempregado) e fazia o pagamento de entrada. Teoricamente ele deveria pagar juros mensais por essa hipoteca, mas como o imvel s se valorizava, o cidado conseguia negociar junto ao banco novos emprstimos tendo como cauo justamente essa valorizao do seu imvel. Assim, ele atingia a mgica de ficar rico (na verdade, endividado) sem ter qualquer fonte de renda. Como ele achava que seu imvel iria se valorizar perpetuamente, ele no precisava se preocupar em pagar sua dvida junto ao banco - isso at o dia em que o preo do seu imvel comeou a cair e ele percebeu que sua dvida era impagvel. A menos que nossa economia chegue a esse ponto, girando majoritariamente em volta do setor imobilirio, no h motivos para imaginar que nossa bolha, quando estourar, trar consequncias igualmente danosas. Alis, enquanto o estouro no vem, possvel ganhar bastante dinheiro nesse setor. Basta voc saber jogar e ter o timing correto da hora de sair. Concluso O objetivo desse artigo no causar alarde e nem fazer previses. apenas analisar o que pode estar acontecendo com um importante setor da economia brasileira, para onde ele pode estar indo e quem poder ser afetado. Em todo caso, hora de rever com muita ateno o vdeo (ou, pelo menos, veja essa parte) em que Peter Schiff conta inmeros exemplos que ilustram a irracionalidade comportamental que tomou conta dos americanos durante a bolha imobiliria daquele pas, e aprender com os americanos o que no deve ser feito.

Leandro Roque o editor e tradutor do site do Instituto Ludwig von Mises Brasil.