BIENES Y COSAS 1. BIENES Art. 2312: Los objetos materiales susceptibles de valor e igualmente las cosas, se llaman bienes.

. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. ada ve! "ue #ablemos de bienes, lo vamos a #acer en sentido amplio o restringido. En sentido amplio, #ablamos de bienes como conjuntos "ue integran el patrimonio, en cambio, en sentido restringido, un bien es un derec#o "ue no es una cosa. En este sentido es sin$nimo de derec#o creditorio, personales. %ero todo esto esta dentro de una masa "ue &orman el objeto de un derec#o m's amplio, m's grande, es decir "ue cuando #ablemos de los bienes, estamos #ablando del objeto de la propiedad tomada en sentido amplio. El patrimonio estar(a, pues, compuesto por cosas y derec#os. En verdad, pensamos "ue no son las cosas las "ue integran el patrimonio, sino los derec#os sobre ellas. Es precisamente lo "ue a&irma el propio )ele! en la nota al articulo 2312, apartado 2: El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes. El patrimonio, tiene derec#os reales, personales e intelectuales, es decir, los derec#os son bienes por"ue bene&ician econ$micamente al #ombre. *ienes son sin$nimos de derec#os patrimoniales subjetivos E+E,%L-.: ,e compro una lapicera: /engo en mi patrimonio un bien en sentido amplio. /engo un derec#o real sobre una cosa mueble. En sentido amplio tengo el objeto de propiedad. Los bienes son sin$nimos de derec#os patrimoniales subjetivos compuesto por derec#os reales, personales e intelectuales. +uan me debe 0ie! %esos: En mi patrimonio #ay un cr1dito de 0ie! %esos. En sentido restringido, tengo un derec#o personal. /engo la propiedad sobre ese bien. *2E3: .E3/20- 4E./423520-: 4E02/-. .E3/20- A,%L2-: 0E4E 6-. 4ELAE. E 23/ELE /7ALE. A,*-. 0E4E 6-. 0E %4-%2E0A0 A nuestro patrimonio le interesa los derec#os propiamente dic#os, no sus objetos desde el punto de vista jur(dico.

2. COSAS: 0e la nota al /itulo 2) del libro 222, 0e Los 0erec#os reales. .urge: 0erec#o real es el "ue crea entre la persona y la cosa una relaci$n directa e inmediata, de tal manera "ue no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona "ue es el sujeto activo de derec#o 8el acreedor9 y la cosa "ue es el objeto. .iendo pues la cosa el objeto del derec#o real, entendi1ndose cosa en el sentido m's amplio. /odo lo "ue e:iste en la naturale!a, en sentido restringido es el objeto material susceptible de valor econ$mico. 8Art. 23119. Al &ormular la redacci$n de este articulo, )ele!, se aparto de la legislaci$n vigente en ese momento, "ue #und(a sus ra(ces en el derec#o romano, con&orme al cual la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "

 Los romanos clasi&icaron a las cosas en corporales e incorporales. orporales a las cosas tangibles, como el &undo, un cuadro, un vestido etc. 2ncorporales eran los derec#os, cosas "ue no se pod(an tocar, pero "ue e:ist(an, como ser el derec#o de propiedad, el usu&ructo, la #erencia, la servidumbre. uando los romanos dicen: 27. 4E,, "uieren decir los derec#os reales son cosas "ue pueden ser corporales o incorporales, o sea pueden ser bienes "ue no son cosas sino cr1ditos. El art. 1;1< del c$digo proyectado dice "ue el objeto de los derec#os reales no es solamente las cosas, sino tambi1n los bienes. El Art. 2;3; sobre usu&ructo de cr1dito establece "ue pueden tener por objeto toda clase de bienes, corporales e incorporales. %or lo tanto un derec#o real puede tener por objeto un bien. uando se #abla de usu&ructo de cr1dito o de prenda de cr1dito 8Art. 32=>9, no se "uiere signi&icar "ue los cr1ditos constituyan el objeto de esos derec#os. En e&ecto, el objeto actual del usu&ructo o de la prenda, no es el cr1dito, sino el instrumento en "ue el mismo consta y "ue es cosa por su car'cter representativo. E+E,%L-. %A4A )E4 EL ?73 2-3A,2E3/- 0E E./A 3-4,A: A tiene un cr1dito contra * "ue consta en un instrumento privado, por el "ue * se obliga a entregar a A un caballo. Luego A da en usu&ructo a dic#o cr1dito, entreg'ndole el instrumento privado. Ese usu&ructo tiene un objeto actual: el instrumento. @ un objeto &uturo: el caballo. A tiene un cr1dito contra * por el cual este se obliga a entregar una mesa, pero este cr1dito no consta por escrito. Luego A da este cr1dito en usu&ructo a . Este usu&ructo no tiene objeto actual, reci1n tendr' objeto cuando * entregue la mesa a . %ero mientras no #ay objeto no #ay derec#o real, de manera "ue no es usu&ructuario, sino solo titular de un derec#o personal de cr1dito, regido por las normas relativas a la cesi$n de cr1ditos. 3. DERECHO SUBJETIVO: Es a "uien puede e:igir al otro un comportamiento determinado. En &unci$n de su contenido, puede clasi&icarse en patrimonial o e:trapatrimonial, y en &unci$n de su oponibilidad en absolutos y relativos. En cuanto a los derec#os reales, los mismos poseen un contenido patrimonial y oponibilidad absoluta erga omnes. 4. DISTINCION ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES: El objeto de los 0erec#os reales es una cosa individuali!ada y de e:istencia actualA en el 0erec#o personal, lo es la persona del deudor a trav1s de determinada conducta "ue deber' observar en bene&icio del acreedor. 80ar, #acer o no #acer9. Los 0erec#os reales crean una relaci$n directa e inmediata con la cosa "ue es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provec#o "ue le corresponde por s( mismo, sin ningBn intermediario. Es decir el bene&icio es obtenido por el titular directamente de la cosa, sin "ue medie la actuaci$n de persona alguna. En el derec#o personal #ay una relaci$n indirecta o mediata entre el titular del derec#o y el bene&icio "ue este le signi&ica, ya "ue el acreedor debe esperar del deudor el cumplimiento de la prestaci$n. La oponibilidad para los 0erec#os reales es erga omnes, es decir "ue son absolutosA mientras "ue los 0erec#os personales son oponibles al deudor.

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La prescripci$n para los 0erec#os reales es ad"uisitiva por posesi$n y buena &e. Los 0erec#os personales no se ad"uieren por prescripci$n, se e:tinguen por la prescripci$n liberatoria. En cuanto al r1gimen legal de los 0erec#os personales para los mismos rige el principio de autonom(a de la voluntad. En los 0erec#os reales rige el principio de -rden %ublico. Los 0erec#os reales poseen un complejo de &acultades 8usar, go!ar, disponer9, mientras "ue los 0erec#os personales poseen una sola &acultad "ue es la de dar, #acer y no #acer. Los elementos de los 0erec#os reales son el sujeto y la cosa, de los 0erec#os personales el sujeto activo, el sujeto pasivo y la prestaci$n. 0e acuerdo a su numero, los 0erec#os reales son limitados y los mismos los enumera el Art. 2<=2 del $digo ivil. Los 0erec#os personales poseen un numero inde&inido.

5. CUADRO COMPARATIVO PERSONALES

ENTRE

DERECHOS

REALES

DERECHOS

DERECHOS PERSONALES La persona del deudor, a trav1s de determinada conducta "ue deber' observar en bene&icio del acreedor. 8dar #acer o no #acer9 RELACION CON 0irecta e inmediata. El titular 2ndirecta o mediata. El acreedor deber' esperar EL OBJETO obtiene el bene&icio sin del deudor el cumplimiento de la prestaci$n intermediarios OPONIBILIDAD Erga omnes. .on absolutos .on oponibles solamente al deudor PRESCRIPCION Ad"uisitiva por posesi$n de 3o se ad"uieren por prescripci$n. .e e:tinguen buena &e por prescripci$n liberatoria. REGIMEN %rincipio de orden publico %rincipio de autonom(a de la voluntad. LEGAL FACULTADES 7sar go!ar y disponer 7na sola: 0ar #acer o no #acer. ELEMENTOS .ujeto y la cosa. .ujeto activo, sujeto pasivo y la prestaci$n. NUMERO Limitado Art. 2<=2 2nde&inido. OBJETO

DERECHOS REALES osa individuali!ada y de e:istencia actual

DERECHOS REALES
1. DERECHO REAL (IUS REM): 0urante el periodo en "ue la jurisprudencia cl'sica de los romanos alcan!aba su esplendor, no e:ist(a en roma el concepto de 0erec#os reales en cuanto a las consecuencias "ue provoca. Los romanos se preocupaban mas por los e&ectos, de&inieron las acciones, no les importaba su naturale!a. Aparece entonces los institutos de acci$n real y acci$n personal. .e cali&icaba de personal a la acci$n dirigida contra una persona determinada "ue esta obligada #acia el actor a dar, #acer, o no #acer .e cali&icaba de acci$n real, a"uella en "ue se reclama contra el poseedor una cosa "ue pertenece al actor, sin "ue e:ista titulo alguno "ue obligue al demandado con relaci$n al actor. 2. DEFINICION DE DERECHO REAL. 0r. ALLE30E:

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Es un derec#o absoluto, de contenido patrimonial cuyas normas, sustancialmente de orden publico, establecen entre una persona 8sujeto activo9 y una cosa 8CbienD E CobjetoD9. 7na relaci$n directa e inmediata, "ue previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de cual"uier conducta "ue sea obligatoria a esta relaci$n y "ue sean in#erentes al ius perse"uendi y al ius pre&erendi. A3AL2.2. 0E LA 0E?232 2-3: E:istencia de un derec#o absoluto: oponible contra todos erga omnes. 0e contenido patrimonial: de con&ormidad con el Art. 2312 $digo ivil, los derechos reales son susceptibles de valor, por lo $ue inte%ran el patrimonio. .ustancialmente de -rden %ublico. 4elaci$n directa e inmediata: "uiere decir "ue su titular, para e:traer el bene&icio de la cosa sobre la "ue recae el derec#o no necesita de ningBn intermediario. %ublicidad: si el derec#o real puede oponerse a todos, es indispensable "ue pueda ser tambi1n conocido por todos. 3. REGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES. 3.1. INCIDENCIA DEL ORDEN PUBLICO. ,ientras "ue el r1gimen de los 0erec#os personales impera el principio de la autonom(a de la voluntad limitado por las pautas de orden publico y de la moral y las buenas costumbresA en los 0erec#os reales, las normas son principalmente de orden publico, con un reducido margen para la autonom(a de la voluntad. .alvo por e:cepci$n. #ay algunas normas "ue tiene car'cter supletorio. La presencia de orden publico, es dominante en 0erec#os reales, pero no e:clusiva. Entendemos "ue son e:clusivamente de orden publico las normas "ue #acen la esencia del derec#o real, estas son estatutarias 8est'n dirigidas a decirme cuales son los derec#os reales y cuales no9 .i se trata de normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podr' prescindir de ellos. La importancia pol(tica, econ$mica y social de los derec#os reales determina "ue su r1gimen este presidido por la noci$n de orden publico. 3.2. NUMERUS CLAUSUS. Art. 2<=2: &os derechos reales solo pueden ser creados por la ley . 'odo contrato o disposicin de ultima voluntad $ue constituyesen otros (erechos reales, o modi)icase los $ue este *di%o se reconocen, valdr+ solo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Esto signi&ica "ue no e:isten otros 0erec#os reales "ue los "ue la ley determina. El $digo ivil adopta el sistema del numero cerrado de 0erec#os reales "ue consiste en "ue la ley establece en &orma ta:ativa y en numero limitado los 0erec#os reales. Es un sistema de creaci$n legal. 4. FUENTES DE LOS DERECHOS REALES. La a&irmaci$n del Art. 2<=2, de "ue los 0erec#os reales solo pueden ser creados por la ley, no signi&ica "ue la ley pueda ser la Bnica &uente de los 0erec#os reales. Este articulo implica nada mas la imposibilidad jur(dica para los particulares de constituir otros 0erec#os reales "ue los e:presamente con&igurados por la ley. La &uente de los 0erec#os reales puede ser la voluntad de las partes y la ley. La ley actBa muy e:cepcionalmente como causa &uente de esos derec#os. %or ejemplo: En el usu&ructo legal, 8el de los padres sobre los bienes de sus #ijos "ue est1n bajo su patria potestad. Art. 2;1F9, o en el Art. 2G12, en tanto presume www.planetaius.com.ar 27/ !/"# #

propietario al poseedor de buena &e de una cosa mueble, no robada ni perdida, consagra la ad"uisici$n del dominio por imperio de la ley. %or el contrario, la voluntad de los particulares es la &uente &undamental "ue origina los derec#os reales 8contrato9.

5. MODIFICACION DE LOS DERECHOS REALES. La incidencia del orden publico, en el r1gimen de los 0erec#os reales, #ace "ue a los particulares no solo le este pro#ibido crear otros, sino "ue tampoco pueden modi&icar los reconocidos. Art. 2<=2, 2da. parte. ,aldr+ solo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. . ENUMERACION LEGAL. Art. 2<=3: -on (erechos reales. "/ El dominio y el condominio0 2/ El usu)ructo0 !/ El uso y la habitacin0. #/ &as servidumbres activas0 1/ El derecho de hipoteca0 2/ &a prenda0 7/ &a anticresis. .1. EL DOMINIO (A!". 25# ). El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. %uede usar, go!ar y disponer de la cosa. .2. EL CONDOMINIO (A!". 2 $3). El condominio es el derecho real de propiedad $ue pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. .3. EL USUFRUCTO (A!". 2%#$). El usu)ructo es el derecho real de usar y %o3ar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal $ue no se altere su sustancia. .4. EL USO (A!". 2&4% 1!' P'!"(). El derecho de uso es un derecho real $ue consiste en la )acultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad al%una, con el car%o de conservar la sustancia de ella0 o de tomar sobre los )rutos de un )undo ajeno, lo $ue sea preciso para las necesidades del usuario y de su )amilia.... El usuario puede go!ar y usar la cosa, pero no en su totalidad, solamente para sus necesidades y de su &amilia. .5. LA HABITACION (A!". 2&4% 2)' P'!"(). ... -i se re)iere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este *di%o, derecho de habitacin. . . LA SERVIDUMBRE (A!". 2&$#). -ervidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de el, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir $ue el propietario ejer3a al%unos de sus derechos de propiedad. Es Bnicamente para una determinada utilidad, sobre un inmueble ajeno. .$. LA HIPOTECA (A!". 31#%). &a hipoteca es el derecho real constituido en se%uridad de un cr4dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, $ue contin5an en poder del deudor. .%. LA PRENDA Es la garant(a de un cr1dito en dinero sobre una cosa mueble del deudor. .&. LA ANTICRESIS (A!". 323&) www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 1

&a anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por 4l, poni4ndole en posesin de un inmueble, y autori3+ndolo a percibir los )rutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del cr4dito, si son debidos0 y en caso de e6ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses..

$. DERECHOS REALES PROHIBIDOS Y PERMITIDOS EN EL ART. 2 14. Aun cuando era innecesario establecer "ue 0erec#os reales est'n pro#ibidos, por #aber adoptado el $digo ivil el sistema del numerus clausus, el Art. 2F1G con relaci$n a las restricciones y limites al dominio y dice: &os propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos en)iteuticos, ni de super)icies, ni imponerles censos, ni rentas $ue se e6tiendan a mayor termino de 1 a7os, cual$uiera $ue sea el )in de la imposicin0 ni hacer en ellos vinculacin al%una. 0e acuerdo con esto se #an dado distintas interpretaciones: 4especto de las vinculaciones, su constituci$n esta terminantemente pro#ibidas. En cuanto a los otros 0erec#os reales mencionados, #ay "uienes dicen "ue solo estar(an permitidas las rentas por 1l termino de < aHos, otros dicen "ue est'n permitidas las rentas, censos y tambi1n la en&iteusis y la super&icie, pero siempre con el tope temporal de < aHos. La doctrina mayoritaria concluye con la permisi$n para constituir estos derec#os por < aHos solo comprende a los censos y las rentas. Al pro#ibirse la en&iteusis, la super&icie y las vinculaciones por cual"uier termino y los censos y rentas por mas de < aHos, se plantea el problema de determinar la suerte "ue deber'n correr, a partir de la &ec#a en "ue entro a regir el $digo ivil, estos 0erec#os reales suprimidos, pero "ue #ab(an sido creados con anterioridad y se encontraban vigentes a esa &ec#a. %or un lado se sostuvo la tesis de la subsistencia &undada en el principio de la retroactividad de las leyes, respecto de los derec#os ad"uiridos. %or otro lado, la tesis opuesta considera "ue "uedaban autom'ticamente suprimidos. La primera teor(a tuvo consagraci$n legislativa.

%. CONCEPTO DE CADA UNO DE LOS DERECHOS REALES NOMBRADOS POR EL ART. 2 14. ;.1. ENFITEUSIS. Es el derec#o real de usar y go!ar amplia y perpetuamente o por un largo pla!o, de un inmueble rBstico, ajeno, mediante el pago de un canon. ;.2. SUPERFICIE: Es el derec#o real de usar, go!ar y disponer perpetuamente o por un largo pla!o, sobre todo o parte de un edi&icio e:istente o a construir, sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un solarium o sin 1l. ;.3. CENSO. Es un derec#o real sobre un inmueble ajeno "ue permanece en poder de su dueHo y "ue &aculta a su titular a e:igir peri$dicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie. CENSO ENFITEUTICO. Es la en&iteusis, en la cual el censatario es el en&iteuta y a el se le trasmite el dominio Btil. CENSO RESERVATIVO. .e da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reserv'ndose el derec#o a percibir sobre dic#o inmuebles una pensi$n anual "ue debe pagar el censatario. %or ejemplo: A le entrega a *, le trasmite el dominio y se reserva el derec#o de "ue * le pague un canon anual.

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CENSO CONSIGNATIVO. El censatario impone sobre un bien inmueble de su propiedad el gravamen del canon a una persona "ue se obliga a pagar al censualista por el capital "ue de este recibe en dinero. .e asimila al derec#o real de #ipoteca 8se grava un inmueble en garant(a de determinada suma de dinero9. %or ejemplo: El acreedor se "ueda con el dominio del inmueble, recibiendo del deudor una suma de dinero, #asta saldar la deuda. ;.G. VINCULACION. 2mplica la sujeci$n de uno o varios bienes inmuebles, a la propiedad de una determinada &amilia o de determinados sucesores en &orma perpetua. .e incluyen los mayora!gos y las capellan(as. LOS MAYORA*GOS. Es un vinculaci$n perpetua de bienes en los "ue se sucede con arreglo a la ley 8mayora!go regular9, a no ser "ue el &undador #aya dispuesto distinto orden de sucesi$n 8mayora!go irregular9. Esta instituci$n de ra(! aristocr'tica, destinada a mantener las tierras dentro de la &amilia, cuando la posesi$n de ellas era signo de noble!a. 3o se utili!o mayormente en nuestro pa(s, donde &ueron abolidos de&initivamente en la asamblea del aHo 1;13. LAS CAPELLANIAS. La capellan(a es una carga de celebrar anualmente una o varias misas en cierta capilla, iglesia o altar. -bliga al "ue posee el bien a&ectado a celebrar o #acer celebrar las misas, atendi1ndose a lo dispuesto por el &undador. En las capellan(as intervienen tres personas: El &undador "ue es el "ue crea las capellan(as. El patrono, "uien go!a del bien capell'nico y debe pagar al capell'n. El capell'n, sacerdote, es el "ue cumple con la carga y percibe por ello un pensi$n del patrono. .e sosten(a "ue era para pagar culpas de esta vida, y el inmueble "uedaba &uera del comercio. &. IUS PREFERENDI. El "ue primero ad"uiere el derec#o real es pre&erido al "ue lo ad"uiri$ con posterioridad. 3o es un privilegio, sino "ue es un principio general del derec#o. .e traduce con la m':ima romana: primero en el tiempo, primero en el derecho. .e puede asumir la obligaci$n de 0ar cosas ciertas con el objeto de trans&erir un derec#o real. 0ar cosas ciertas con el objeto de restituir una cosa a su dueHo. )ele! plantea: .egBn se trate de una cosa mueble o inmueble. .egBn #aya sido de buena o mala &e. 0istingue tambi1n segBn se #aya #ec#o o no tradici$n de la cosa. 1#. CUADRO DE TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES. 1#.1.OBLIGACION DE DAR COSA CIERTA CON EL OBJETO DE TRANSFERIR UN DERECHO REAL. *uena ?e 6ubo tradici$n. El acreedor aun"ue 1l titulo sea de &ec#a anterior, no 8Art. <>29 tendr' derec#os contra el poseedor de buena &e. .i contra los de mala &e. ,7E*LE ,ala ?e 3o #ubo tradici$n. .i el deudor se obligo a trans&erir la cosa con varias 8Art.<>39 personas, ser' pre&erido el acreedor cuyo titulo sea de &ec#a anterior. A"u( la pre&erencia se da con respecto al tiempo. *uena ?e 6ubo tradici$n. El acreedor aun"ue 1l titulo sea de &ec#a anterior, no 8Art. <>G9 tendr' derec#os contra los poseedores de buena &e. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 7

23,7E*LE

,ala ?e

.i contra los de mala &e. 3o #ubo tradici$n. .i el deudor se obligo a trans&erir la cosa con varias 8Art. <>F9 personas, ser' pre&erido el acreedor cuyo titulo sea de &ec#a anterior. A"u( la pre&erencia se da con respecto al tiempo.

1#.2. OBLIGACION DE DAR COSA CIERTA CON EL OBJETO DE RESTITUIR LA COSA A SU DUE+O. *uena ?e 6ubo tradici$n. El acreedor no tendr' derec#o contra los 8Art. <>I9 poseedores de buena &e, sino solamente cuando la ,7E*LE cosa le #alla sido robada o se #ubiese perdido. ,ala ?e 3o #ubo tradici$n. 3o e:iste en derec#o real, estamos en el campo de 8Art. <>;9 los derec#os credit$rios. La pre&erencia se le otorga al dueHo. 23,7E*LE 3o se distingue buena o mala &e. Art. 2G12: &a posesin de buena )e de una cosa mueble, crea a )avor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cual$uier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada, ni perdida. Art. G=1F bis: El $ue durante tres a7os ha posedo con buena )e una cosa mueble robada o perdida, ad$uiere el dominio por prescripcin.

11. IUS PERSE,UENDI. omo consecuencia de la in#erencia a la cosa, el titular de un derec#o real, go!a de este como una de las ventajas t(picas de su derec#o, en virtud de la cual pueden perseguir la cosa, cual"uiera sea la persona "ue la tenga bajo su poder.

AD,UISICION DE LOS DERECHOS REALES

1. CONCEPTO. %ara transmitir o constituir un derec#o real, no basta con 1l titulo, sino "ue se re"uiere del modo. En e&ecto la teor(a del titulo y del modo se aplica Bnicamente cuando se trata de ad"uisici$n derivada y por acto entre vivos de derec#o real "ue se ejercen por la posesi$n. %or lo tanto el Bnico modo es la tradici$n. .e entiende por titulo su&iciente, al acto jur(dico valido "ue tiene por &in la transmisi$n o constituci$n de un derec#o real, para lo cual debe reunir las condiciones de &ondo 8legitimaci$n y capacidad de las partes9 y de &orma establecidas por la ley 8escritura publica Art. 11;G9. .e entiende por modo el #ec#o &(sico "ue e:teriori!a la constituci$n de algBn derec#o real 2. AD,UISICION ORIGINARIA O UNILATERAL. 3o e:iste un transmisi$n voluntaria del dominio. Apropiaci$n de cosas muebles sin dueHo o abandonadas por ellos. Art. 2<2<: La apre#ensi$n de las cosas muebles sin dueHo, o abandonadas por el dueHo, #ec#a por persona capa! de ad"uirir con 1l animo de apropi'rselas, es un titulo para ad"uirir el dominio de ellas. 87sucapion9.

3. AD,UISICION DERIVADA O BILATERAL. La ad"uisici$n se reali!a con voluntad del anterior titular, con o sin gravamen. Art. 32I=: 3adie puede trasmitir sobre un objeto, un derec#o mejor o m's e:tenso "ue el www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 8

"ue go!abaA y rec(procamente, nadie puede ad"uirir sobre un objeto un derec#o mejor y m's e:tenso "ue el "ue tenia a"uel de "uien lo ad"uiere. El Art. 2<=< modi&icado por la ley 1II11 "ue incorpora un nuevo re"uisito: La ad"uisici$n o transmisi$n de derec#os reales sobre inmuebles, solamente se ju!gara per&eccionada mediante la inscripci$n de los respectivos t(tulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicci$n "ue corresponda. Esas ad"uisiciones o transmisiones no ser'n oponibles a terceros mientras no est1n registradas. %or lo tanto la ad"uisici$n derivada de derec#o real por actos entre vivos re"uiere 3 condiciones: 1J. /itulo su&iciente. 2J. ,odo su&iciente. 3J. 2nscripci$n del titulo. La inscripci$n en un simple medio de publicidad de los 0erec#os reales, se e:ige nada mas "ue para oponer a terceros estos derec#os. En el caso de inmuebles el modo de tradici$nA la inscripci$n le da la oponibilidad a terceros interesados, no para los "ue ileg(timamente se "uieran arrogar derec#os sobre la cosa. En el caso de automotores, la tradici$n o no es totalmente irrelevante en cuanto a la inscripci$n.

4. MORTIS CAUSA. La transmisi$n mortis causa de los 0erec#os reales la regula el Art. 3G1I, 3G1; y siguientes. 4esulta "ue en el mismo momento de la muerte del causante el #eredero aun"ue la ignore o sea incapa!, se convierte en propietario y poseedor de los bienes "ue componen al acervo sucesorio, sin necesidad de acto alguno de apre#ensi$n por su parte. Esto se relaciona con el Art. 23I3. 5. REGIMEN DE LAS COSAS MUEBLES. Ad"uisiciones originarias: ausa especi&ica. 8contrato9 ausa gen1rica 8#ip$tesis legal9 Art. 2G12. La posesi$n de buena &e de una cosa mueble, crea a &avor del poseedor la presunci$n de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cual"uier acci$n de reivindicaci$n, si la cosa no #ubiese sido robada o perdida. 7n poseedor de mueble de buena &e de una cosa mueble 8si la cosa no es robada ni perdida9, es el dueHo

RELACIONES REALES
1. CONCEPTO Y DEFINICION. DEFINICION DEL DOCTOR ALBERTO MOLINARIO. 4elaci$n real es toda relaci$n instant'nea o estable, "ue se establece entre una persona 8&(sica o jur(dica9 y un bien. 2nstituida de acuerdo E o en contra E de lo dispuesto por la ley, o "ue resulta ser absolutamente indi&erente a esta como as( tambi1n las relaciones reales abstractas y "ue se traducen en un conjunto de re"uisitos e:igidos por la ley, ya sea para otorgarle a las relaciones reales concretas, ciertos e&ectos, o para identi&icarlas y clasi&icaras. uando #ablamos de relaci$n real, establecemos "ue es la relaci$n entre una persona y un bien 8en sentido amplio9 o seaA la relaci$n de una persona con cosas 8objetos materiales susceptibles de valor 8Art.23119, o derec#os 8objetos inmateriales susceptibles de valor econ$mico. r1ditos9. Las relaciones reales pueden ser: www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 9

L2 2/A.: En con&ormidad con el derec#o 2L2 2/A.: En contra del derec#o. 3E7/4A.: 2ndi&erentes. 0e acuerdo a la de&inici$n de ,olinario, recatamos los siguientes elementos: 23./A3/A3EA: Es la "ue se agota en el momento de l apoderamiento, a"uella "ue posibilita otra posterior "ue es la estable. E./A*LE: .i se agotara en el mismo momento no seria de utilidad. %or ejemplo: 4obo una cosa, 8relaci$n real instant'nea9 y enseguida se devuelve 8se agota 1l vinculo9. -3 4E/A.: E:iste una realidad, la del caso concreto. A*./4A /A.: Es un conjunto de re"uisitos legales para darle a la relaci$n real concreta ciertos e&ectos o para identi&icarlas. %or Ejemplo: )eo una persona sacando &rutos de un 'rbol. 82dear una relaci$n real abstracta9. K.er' el dueHoL 8Le estoy dando los e&ectos9. Es el dueHo 84elaci$n real concreta9. El acto de apoderamiento, no lo puedo disgregar del #ec#o, por"ue tiene una misma causa. .i la causa es il(cita, el e&ecto, tambi1n ser' il(cito. .i me apodero ileg(timamente de una cosa, mi relaci$n real nunca puede ser licita. La relaci$n real licita, es una relaci$n real "ue se constituye de acuerdo al ordenamiento jur(dico. La neutra seria la yu:taposesi$n local.

2. TIPOS DE RELACIONES REALES. 1J La posesi$n. 2J La cuasiposesi$n. 3J La tenencia. GJ La yu:taposesi$n local. 3. POSESION. Art. 23<1: :abr+ posesin de las cosas ;objeto corporal<, cuando al%una persona, por si o por otro, ten%a una cosa bajo su poder ;corpus posesorio<, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad ;animus domini<. )1le! .ars&ield distingue dos elementos en la posesi$n: el corpus y el 'nimus domini. EL CORPUS: Es la posibilidad de disponer &(sicamente de la cosa en cual"uier momento. Esta posibilidad &'ctica de disponer de la cosa no re"uiere necesariamente "ue es este permanentemente en contacto con ella. %or lo tanto el corpus es: 7n elemento objetivo de la posesi$n. A"uel en virtud del cual se puede disponer &'cticamente de la cosa. onstituye un contacto real o potencial. A"uel "ue esta dado en virtud de la custodia. /E-42A 0E LA 7./-02A: Art. 23;F 83ota9: =osotros podemos, dice -avi%ni, ad$uirir la posesin de una cosa, tan solo por$ue haya sido puesta en nuestra casa, aun estando nosotros ausentes. *ada uno tiene sobre su casa un imperio mas cierto $ue sobre cual$uiera de sus bienes, y este imperio le da al mismo tiempo la custodia de todas las cosas encerradas en la casa. Esta ad$uisicin de la posesin no depende de la posesin jurdica del edi)icio. >s, el $ue ha al$uilado una casa o un almac4n, aun$ue no ten%a respecto del edi)icio, ni la propiedad, ni la posesin jurdica, ad$uiere la posesin de las cosas $ue se introducen en ella, por$ue tiene la custodia de todo lo $ue se encuentra en el edi)icio. ? a la inversa, la ad$uisicin de la posesin es imposible para el $ue no www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "

tiene el uso propio de la casa, aun$ue ten%a la propiedad y la posesin jurdica de ella. EL ANIMUS DOMINI. Es el "uerer tener la cosa para si y no reconocer en otro un seHor(o mejor o mas e:tenso. Animus domini M Animo de dueHo. .ometer la cosa a u derec#o de propiedad signi&ica: Ejercer el derec#o real de dominio. %ropiedad signi&ica el derec#o real de dominio. El poseedor es el dueHo. 7na segunda interpretaci$n acepta: %ropiedad, es un derec#o real cual"uiera "ue se ejercita por el dominio. 8dominio, condominio, propiedad #ori!ontal, usu&ructo, uso y #abitaci$n, prenda y anticresis9. La #ipoteca y las servidumbres, no se ejercitan por la posesi$n. El resto si

4. CUASIPOSESION La cuasiposesi$n tiene su origen en el derec#o romano, en el "ue se admit(a al lado de la possessio, la cuasi possessio o possessio iuris, re&erida especialmente a las servidumbres. .e #abla de la posesi$n del dueHo y de la cuasiposesi$n del usu&ructuario. En el derec#o romano, la posesi$n recae siempre sobre una cosa, la cuasiposesi$n recae sobre derec#os. As( el usu&ructuario tenia la posesi$n jur(dica de su derec#o de usu&ructo. La doctrina se divide en dos, por"ue discrepa sobre la e:istencia o no de la cuasiposesi$n. En nuestro $digo ivil solamente el articulo 3>F1 menciona la cuasiposesi$n, al igual "ue en algunas notas como la de los art(culos 2G== y 23<1. POSICION DE MOLINARIO: *asta "ue una instituci$n sea aludida como e:istente por la ley par "ue el interprete no pueda prescindir de ella. 0ice: El titular de un derec#o real sobre la cosa ajena es tenedor de la cosa y cuasiposeedor del derec#o, es decir "ue la relaci$n inmaterial "ue se establece entre el titular de estos derec#os y los poderes "ue constituye el contenido de los mismos importa una cuasiposesi$n, con independencia absoluta de la relaci$n material "ue puedan tener, segBn los casos, con las cosas y "ue constituyen supuestos de tenencia. POSICION DE ALLENDE: La cuasiposesi$n #a "uedado eliminada del $digo ivil, lo "ue esta en juego es una simple cuesti$n terminologica. 0ice: .i la cuasiposesi$n se re&iere a los derec#os 8cosas inmateriales o incorporales9, si del objeto de los derec#os reales eliminamos a las cosas inmateriales, por l$gica "ueda eliminada tambi1n esta instituci$n. El Art. 3>F1, Bnico "ue se re&iere a la cuasiposesi$n esta &uera del Libro 222, 0e los 0erec#os 4eales El Art. 23<3 dice "ue la posesi$n ser' legitima cuando sea el ejercicio de un derec#o real, es decir "ue la posesi$n se re&iere a todos los derec#os reales. POSICION DE LA CATEDRA: .e debe interpretar el $digo ivil en &orma arm$nica. La cuasiposesi$n se encuentra en el Art. I32 "ue se re&iere a la posesi$n de un cr1dito. @ la nota al Art. 2G== -olo las cosas corporales son susceptibles de posesin, las cosas

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incorporales de una cuasiposesin. /enemos a"u( la cuasiposesi$n de un derec#o. 5. TENENCIA. 5.1. CONCEPTO: Art. 23<2: El $ue tiene e)ectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aun$ue la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho uando en el Art. dice: El $ue tiene e)ectivamente una cosa.... identi&icamos a"u( el corpus. El $digo ivil vuelve a de&inir la tenencia en el Art. 2GF1: *uando al%uno por si o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre al%una cosa, pero solo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser+ tambi4n simple tenedor de la cosa El tenedor tiene el corpus, es decir ejerce un poder &(sico y e&ectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro. Ejemplos: El 7surpador y el ladr$n, aun sabiendo "ue no son propietarios, son poseedores. El "ue encuentra un terreno desocupado, o despoja voluntariamente a "uien lo ocupa y se instala en el, lo cerca y cultiva sin pedir permiso y sin consultar a nadie, es poseedor, independientemente de "ue cono!ca o no "uien es el propietario En cambio el tenedor reconoce "ue otro es el propietario o poseedor y "ue el lo representa en su posesi$n. El Art. 23<1 dice: ...el poseedor puede serlo por si o por otro. 8tenedor9.. Es tenedor: el locatario, o "uien se instala en un terreno pero reconoce "ue se lo devolver' al propietario en cuanto le pida la restituci$n. 0ijimos "ue en la tenencia, el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea "ue ejerce un poder &(sico sobre ella, pero reconoce "ue la propiedad pertenece a otra persona, comprendiendo distinto supuestos. 5.2. DISTINTOS SUPUESTOS DE TENENCIA. 4ELA 2-3 ?730A0A E3 73 )23 7L- 0E 6-.%2/AL20A0: 0onde #ay contacto con la cosa y e:iste voluntad, pero el poder sobre a"uella lo tiene otra persona. Ej. : El #u1sped con las cosas "ue se #allan en el lugar donde van de visita. 4ELA 2-3 ?730A0A E3 73 )23 7L- 0E 6-.%E0A+E: 5.3. REGIMEN LEGAL. DISTINTOS CASO DE TENENCIA. Art. 2GF2: @uedan comprendidos en la clase del articulo anterior ;>rt. 2#2"< "/ &os $ue poseyeren en nombre de otro, aun$ue con derecho personal a tener la cosa, como locatario, o comodatario0 2/ &os $ue poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cual$uier representante0 !/ El $ue transmiti la propiedad de la cosa, y se constituyo poseedor a nombre del ad$uirente0 #/ El $ue continuo en poseer la cosa despu4s de haber cesado del derecho de poseerla, como el usu)ructuario, acabado el usu)ructo, o el acreedor anticresista0 1/ El $ue continua en poseer la cosa despu4s de la sentencia $ue anulase su titulo, o $ue le ne%ase el derecho de poseerla. 2/ El $ue continuase en poseer la cosa despu4s de reconocer $ue la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. 5.4. CLASIFICACION DE LA TENENCIA. La tenencia puede ser absoluta o relativa: /E3E3 2A A*.-L7/A: www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "2

/ambi1n llamada pura, es la tenencia "ue se representa con car'cter aut$nomo, sin vinculo alguno con la posesi$n. /al es el caso de los bienes de dominio publico del Estado cuando los particulares lo utili!an sin "ue e:ista una concesi$n, por ejemplo caminar por la calle, sentarse en el banco de una pla!a, etc. /E3E3 2A 4ELA/2)A: Aparece cuando e:iste un poseedor suya posesi$n representa al tenedor. Es la tenencia de&inida en el $digo ivil en el Art. 2GF1: El $ue tiene e)ectivamente una cosa. @ el Art. 23<2: El $ue tiene e)ectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aun$ue la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. Estos tipos de tenencia se clasi&ican en interesadas o desinteresadas. 5.5. AD,UISISION DE LA TENENCIA. 0e acuerdo al Art. 2GF=: &a simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, solo se ad$uiere por la tradicin, bastando la entre%a de la cosa sin necesidad de )ormalidad al%una. /ambi1n ser' tenedor a pesar de la &alta de entrega, "uien encuentra una cosa perdida y la toma para entregarla. 5. . OBLIGACIONES DEL TENEDOR. onservar la cosa 8Art. 2GF39. 0enunciar los datos del poseedor si es demandado. 8Art. 2GFG y 2;I29. 4estituir la cosa. 8Art. 23<G y 2GFI9. 5.$. DERECHOS DEL TENEDOR. .er indemni!ado por gastos de conservaci$n. 4etener la cosa por gastos de conservaci$n 8Art. 2GFF9. . YU-TAPOSISION LOCAL. 2mplica un mero contacto &(sico con la cosa, en el "ue no interviene para nada la voluntad del sujeto. 3o aparece mencionada en el $digo ivil por no tener valor jur(dico.

SUJETO DE LA POSESION
1. CAPACIDAD DEL SUJETO 1.1. DEFINICION: La capacidad es la aptitud del sujeto para ser titular de una relaci$n jur(dica 8capacidad de derec#o9 o para ejercer por s( mismo sus derec#os 8capacidad de #ec#o9. 1.2. CLASIFICACION DE LA POSESION: .er' poseedor el "ue actBe sobre una cosa como si &uera el titular de un derec#o real "ue se ejer!a por la posesi$n, independientemente de "ue lo sea. %ara .A)2532: %oseedor es toda persona "ue dispone de #ec#o como lo #ar(a el propietario, sin reconocer en otro un derec#o superior al suyo. .e puede ser propietario y poseedor de una cosa. .e puede ser propietario u no poseedor de la cosa 8es el caso de ser titular de un derec#o de propiedad pero no puedo ejercerlo por"ue me #an robado la cosa9. .e puede ser poseedor sin ser propietario 8ladr$n E usurpador9. La posesi$n se presenta bajo distintos aspectos, o sea "ue pueden cumplir di&erentes &unciones: Es contenido, e:teriori!aci$n o modo de ejercicio de la mayor(a de los derec#os reales. 8salvo la #ipoteca y las servidumbres "ue no se ejercen por la posesi$n9. Es el medio para la ad"uisici$n de un derec#o real. C7sucapion y tradici$n de la cual no se ad"uiere el derec#o real 8Art. <II, 2F=1 al 2F=39D Es causa de un derec#o. En consecuencia la posesi$n en si misma o por si misma da lugar al amparo de la ley mediante acciones posesoriasN www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "!

1.3. CUADRO DE CLASIFICACION DE LA POSESION: /2,A LE5O Art. 23<< 1ra parte: La posesi$n ser' legitima cuando sea el ejercicio de un derec#o real, constituido en con&ormidad a las disposiciones de este $digo... As(: dominio, condominio, uso y #abitaci$n, prenda y anticresis. Las servidumbres activas y la #ipoteca no son derec#os reales "ue se ejercen por la posesi$n. %oseedor legitimo es sin$nimo de titular de un derec#o real "ue se ejerce por la posesi$n. Es el "ue tiene el derec#o de poseer, pues #a ad"uirido su derec#o mediante titulo y modo su&iciente 8si es "ue la ad"uisici$n es derivada y por actos entre vivos9 La ley 1II11 #a incorporado al Art. 23<< un p'rra&o "ue dice: ... se considerara le%itima la ad$uisicin de la posesin de inmuebles de buena )e, mediando boleto de compraventa. Este p'rra&o solo cali&ica como legitima la ad"uisici$n de la posesi$n, no la posesi$n misma. En e&ecto cuando la posesi$n es otorgada por el dueHo en virtud del boleto de compraventa, la ad"uisici$n es legitima. 2LE52 Art. 23<< 2J parte: ... ser' ilegitima cuando se tenga sin titulo, por un titulo nulo, o &uera ad"uirida por un modo insu&iciente para ad"uirir derec#os reales... 8cuando la tradici$n se #aya #ec#o sin respetar las e:igencias legales del Art. 23I;: ... la sola declaraci$n del tradente de darse por despose(do, o de dar al ad"uirente la posesi$n de la cosa, no suple las &ormas legales. .e ad"uiere del "ue no tenia derec#o se poseer la cosa o para transmitir la cosa. 8?altan los re"uisitos de &ondo: legitimaci$n y capacidad9. uando el poseedor tiene la intenci$n de ser dueHo o cond$mino per&ecto de la cosa. uando solo tuviere la intenci$n de ser dueHo o cond$mino imper&ecto de la cosa, o ejercer sobre la cosa ajena algBn derec#o real "ue pueda ejercerse por la posesi$n

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1.4. PARA AD,UIRIR POR S. MISMO LA POSESION: .egBn el Art. 23>2: .on incapaces de ad"uirir la posesi$n por si mismo los "ue no tiene uso de completo de su ra!$n, como los dementes, &atuos y menores de die! aHosA pero pueden ad"uirirla por medio de sus tutores o curadores. %or otro lado el Art. >21, contradice en cierta manera al Art. 23>2, Los actos ser'n reputados #ec#os sin discernimiento, si &ueren actos l(citos practicados por menores impBberes, o actos il(citos por menores de die! aHosA .... A#ora bien, cabe seHalar "ue el Art. 23>2, no distingue en materia de ad"uisici$n de la posesi$n, ya sea 1sta l(cita o il(cita. %or lo tanto para ad"uirir la posesi$n, por si mismo, es necesario el discernimiento, "ue segBn el c$digo se ad"uiere a los die! aHos, ya sea ad"uisici$n por acto licito 8-cupaci$n de una cosa "ue no esta pose(da9 o ad"uisici$n por acto il(cito 8#urto9. 6ay "ue distinguir la posesi$n, "ue con solo el discernimiento se puede ad"uirir, del acto jur(dico "ue sirve de antecedente en caso de ad"uisici$n derivada. .i bien los incapaces no pueden celebrar por si actos jur(dicos destinados a otorgarles posesi$n, pueden ad"uirir la posesi$n misma "ue sea consecuencia de ellos. %or ejemplo: En una compraventa se entrega la cosa por tradici$n, en "ue el ad"uirente tenga discernimiento pero sea incapa!. /anto la compraventa como la tradici$n, son actos jur(dicos nulos, %ero si el incapa! tiene en su poder la cosa, tiene la posesi$n. 1.<. PARA CONSERVAR POR S. MISMO LA POSESION: www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "#

 Art. 2GGI: La posesi$n subsiste, aun cuando el "ue pose(a a nombre del poseedor, mani&estare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aun"ue el representante del poseedor abandonare la cosa o &alleciere, o 1ste o su representante, llegare a ser incapa! de ad"uirir la posesi$n. - sea "ue si bien para ad"uirir la posesi$n, es necesaria la capacidad, una ve! ad"uirida, subsiste salvo "ue una voluntad contraria la #aga cesar. En concordancia con el Art. 2GG<: La posesi$n se retiene y se conserva con la sola voluntad de continuar con ella, aun"ue el poseedor no tenga la cosa por s( o por otro. La voluntad de conservar la posesi$n se ju!ga "ue continua mientras no se #aya mani&estado una voluntad contraria. 2. UNIDAD O PLURALIDAD DE SUJETOS 2.4. E-CLUSIVIDAD O CONCURRENCIA DE POSESIONES: Art. 2G=1: (os posesiones i%uales y de la misma naturale3a, no pueden concurrir sobre la misma cosa. .egBn la nota de este articulo, no cabe la cuesti$n de "ue muc#os poseedores tengan la cosa para un mismo sentido, ya "ue no serian opuestas y ese conjunto de personas operaria como una. 8 opropietarios E %ropietario con usu&ructuario9 %ero la cuesti$n es cuando las posesiones de la misma naturale!a se oponen 8vendedor y comprador9 2.5. COPOSESION: Art. 2G=>: 0os o m's personas pueden tomar en comBn la posesi$n de una cosa indivisible, y cada una de ellas ad"uiere la posesi$n de toda la cosa. Art. 2G=<: uando la cosa &orma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de 1l, sin poseer todo el cuerpo Art. 2G=I: %ara tomar la posesi$n de parte de una cosa indivisible, es necesario "ue esa parte #aya sido idealmente determinada. Art. 2G1=: %ara tomar la posesi$n de una parte de una cosa divisible, es indispensable "ue esa parte #aya sido material o intelectualmente determinada. 3o se puede poseer la parte incierta de una cosa. %or lo tanto los poseedores de una cosa indivisible, conjuntamente ejercen la posesi$n, ya "ue esa indivisibilidad, no es susceptible de ser pose(das separadamente.

OBJETO DE LA POSESION 1. RE,UISITOS DEL OBJETO DE LA POSESION 1.1. CORPORALIDAD: Art. 2G==: /odas las cosas "ue est'n en el comercio son susceptibles de posesi$n. Los bienes "ue no &ueren cosas, no son susceptibles de posesi$n. . 0ice la nota a este Art. Pue solo las cosas son susceptibles de posesi$n. /omando como de&inici$n de cosa lo e:presado por el Art. 2311. 1.2. COMERCIALIDAD: 0e acuerdo al Art. 2G== /odas las cosas "ue est'n en el comercio, son susceptibles de posesi$n. 1.3. E-ISTENCIA ACTUAL: La posesi$n no puede recaer sobre cosas &uturas. 1.4. E-CLUSIVIDAD: 0e acuerdo al Art. 2G=1 0etermina "ue la posesi$n es e:clusiva, ya "ue no admite pluralidad de titulares, mas all' "ue la coposesi$n. 1.5. DETERMINACION: Art. 2G=2 .i la cosa cuya posesi$n se va a ad"uirir se #allase con&undida con otra, es indispensable para la ad"uisici$n de la posesi$n, "ue sea separada, y designada indistintamente..

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 Art. 2G=I: %ara tomar posesi$n de parte de una cosa indivisible, es necesario "ue esa parte #aya sido idealmente determinada. Art. 2G1=: %ara tomar la posesi$n de una parte de una cosa divisible, es indispensable "ue esta parte #aya sido material o intelectualmente determinada. 3o se puede poseer la parte incierta de una cosa. .urge de esto "ue la cosa sobre la "ue recae la posesi$n debe estar individuali!ada, o ser determinada. 1. . PRINCIPALIDAD: Art. 2G=3: &a posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella. .iempre "ue no se #ayan separado las cosas accesorias de nodo tal "ue &ormen cosas independientes. .egBn la regla "ue lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

1.$. SINGULARIDAD: Art. 2G=G: La posesi$n de una cosa compuesta de muc#os cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaHo, una piara, comprende solo las partes individuales "ue comprende la cosa. Art. 2G=F: .i la posesi$n #ubiese de tomarse de cosas "ue &orman una masa de bienes, no basta tomar posesi$n de una o algunas de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesi$n de cada una de ellas, aun"ue la tradici$n se #ubiese #ec#o conjuntamente. .i se entrega una universalidad con varias cosas, sobre las cosas &altantes no se ad"uiere la posesi$n. 1.%. INTEGRIDAD: Art. 2G=< uando la cosa &orma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de 1l sin poseer todo el cuerpo. on ocupar solo una parte de la cosa se posee toda la e:tensi$n.

2. LA CUASIPOSESION 2.1. EN EL DERECHO ROMANO: La posesi$n recae siempre sobre una cosa, la cuasiposesi$n recae sobre derec#os. As( el usu&ructuario no tiene la posesi$n jur(dica de la cosa, sino la posesi$n jur(dica de su derec#o de usu&ructo. 2.2. DISCUSION ACERCA DE LA E-ISTENCIA EN NUESTRO DERECHO: Art. 3>F1 La prescripci$n de las acciones reales a &avor de un tercero, tenedor de la cosa, comien!a a correr desde el d(a de la ad"uisici$n de la posesi$n o de la cuasiposesi$n "ue le sirve de base, aun"ue la persona contra la cual corriese, se encontrase, por ra!$n de una condici$n aun no cumplida o por un termino aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio e&ectivo de sus derec#os. 3ota al Art. 2G==: 0ice "ue las cosas incorporales 8derec#os9, no son susceptibles de una posesi$n verdadera, pero si de una cuasiposesi$n, "ue consiste en el goce de eso derec#os como si tuviere la posesi$n verdadera. 2.3. MOLINARIO: %ara 1l, el titular de un derec#o real sobre cosa ajena es tenedor de la cosa y cuasiposeedor del derec#o, con independencia de la relaci$n material "ue puedan tener con la cosa. - sea "ue para 1l la cosa no constituye el Bnico objeto de los derec#os reales. 2.4. ALLENDE: .i se eliminan como objeto de la posesi$n las cosas inmateriales, "ueda tambi1n eliminado el instituto. Ql argumenta "ue el Art. 23<< se re&iere a "ue la posesi$n ser' legitima cuando sea el ejercicio de un derec#o real. En nuestro c$digo civil, todos los titulares de derec#os reales son poseedores, y no cuasiposeedores del derec#o. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "2

AD,UISICION DE LA POSESION
0ado "ue la posesi$n es un simple #ec#o, no e:iste en el c$digo reglas "ue &ijen su ad"uisici$n. %ero como ese #ec#o produce e&ectos jur(dicos, importa determinar en "ue momento se ad"uiere y su &orma.

1. PRINCIPIO GENERAL: 1.1. NECESIDAD DEL CORPUS Y DEL ANIMUS: 0ice el art. 23I3: La posesi$n se ad"uiere por la apre#ensi$n de la cosa con la intenci$n de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la ad"uisici$n de las cosas por sucesi$n. 0el Art. surgen dos elementos necesarios. 1.1.1. -4%7. %-.E.-42-: Acto &(sico 8apre#ensi$n9 y elemento material 1.1.2. A32,7.: 2ntenci$n de tener la cosa como suya. Elemento psicol$gico. 1.2. E-TENSION DEL CONCEPTO DE CORPUS: .egBn el Art. 23IG: La apre#ensi$n debe consistir en un acto "ue, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad &(sica de tomarla. En algunos casos es su&iciente la posibilidad de #acer de la cosa lo "ue uno "uiera, la &acultad de disponer libremente de la cosa, aun sin el contacto con la cosa. %ueden presentarse tres #ip$tesis: a9 /omar posesi$n de una cosa "ue no esta en poder de nadie. b9 /omar posesi$n de una cosa "ue este ya en poder de otro, con su consentimiento. c9 /omar posesi$n de ella sin dic#o consentimiento. 2. AD,UISICION DE LA POSESION DE COSAS ,UE NO ESTAN POSEIDAS: Art. 23I<: .i la cosa carece de dueHo, y es de a"uellas del "ue dominio se ad"uiere por la ocupaci$n segBn las disposiciones de este $digo, la posesi$n "uedara ad"uirida con la mera apre#ensi$n. .e trata de una posesi$n originaria, unilateral, o sea "ue no es transmitida por otro poseedor anterior. .i el interesado despliega su actividad y apre#ende e&ectivamente la cosa, obtiene la posesi$nA e:istiendo el corpus, se presume el animus. 3. AD,UISICION DE LA POSESION DE COSAS ,UE ESTAN POSEIDAS: uando la cosa esta pose(da, la ad"uisici$n puede ser unilateral u originaria, si se toma la posesi$n contra la voluntad de poseedor, y bilateral o derivada si el antiguo poseedor entrega voluntariamente la cosa al nuevo poseedor. En caso de poseer la cosa contra la voluntad del actual poseedor, el acto material de apre#ensi$n, de tomar la cosa, es su&iciente para ad"uirir la posesi$n, ya "ue no interviene la voluntad de a"uel, la "ue se desprender(a de un acto jur(dico. En cuanto a lo e:presado por el Art. 23;G: es su&iciente ocupar alguna de las partes de la cosa para ad"uirir la posesi$n del todo. .e aplica este principio, solamente en caso de posesi$n derivada, ya "ue un la posesi$n unilateral, seria necesario disputar toda la cosa y no una parte. 3.1. SIN CONSENTIMIENTO DEL ACTUAL POSEEDOR: Art. 23;2: La posesi$n de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisi$n de ellas, se toma Bnicamente por el acto material de ocupaci$n de la cosa, sea por #urto o estelionatoA y la de los inmuebles en igual caso por la ocupaci$n, o por el ejercicio de actos posesorios, si &ue violenta o clandestina. 3o entra en esta categor(a el abuso de con&ian!a ya "ue el poseedor entrega voluntariamente la cosa, si bien esa entrega es para dar la tenencia y no la posesi$n. 3.2. CON CONSENTIMIENTO DEL ACTUAL POSEEDOR: 3.2.1. TRADICION: www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "7

Art. 23II La posesi$n se ad"uiere tambi1n por la tradici$n de las cosas. 6abr' tradici$n, cuando una de las parte entregara voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibiese. 3o #ay "ue con&undir la tradici$n posesoria, con la tradici$n constitutiva de derec#os reales. La primera consiste en la entrega voluntaria del tradens y la recepci$n voluntaria del accipiens. 3.2.1.1. FORMAS: Art. 23I;: La tradici$n se ju!gara #ec#a, cuando se #iciere segBn alguna de las &ormas autori!adas por este $digo. La sola declaraci$n del tradente de darse por despose(do, o de dar al ad"uirente la posesi$n de la cosa, no suple las &ormas legales. Este articulo se re&iere a muebles e inmueblesA son siempre necesarios actos materiales y no simples declaraciones, ya sean verbales o escritas. La posesi$n es un poder de #ec#o, y en consecuencia no puede ad"uirirse con el solo animo. %or ello no suple la &orma o manera legal la #abitual &rase incluida en las escrituras publicas de venta de inmuebles. .i luego de a&irmadas las declaraciones no se entrega e&ectivamente la cosa, no #ay tradici$n posesoria, ni si"uiera entre las partes. El interesado deber' reclamar la posesi$n y no podr' tomarla por manos propias, prevali1ndose de la declaraci$n en su &avor. 3.2.1.2. TRADICION DE INMUEBLES: Art. 23I>: La posesi$n de los inmuebles solo puede ad"uirirse por la tradici$n #ec#a por actos materiales del "ue entrega la cosa con asentimiento del "ue recibeA o por actos materiales del "ue la recibe, con asentimiento del "ue la entrega. Las &ormas de tradici$n de la cosa son: a9 Actos materiales del "ue entrega con asentimiento del "ue recibe. b9 Actos materiales del "ue la recibe con asentimiento del "ue la entrega. c9 actos materiales de ambas partes. .iempre deben e:istir actos materiales y acuerdo reciproco, por tratarse de un acto de ad"uisici$n derivada. Art. 23;=: %uede tambi1n #acerse la tradici$n de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesi$n "ue tenia, y ejerciendo el ad"uirente actos posesorios en el inmueble en presencia de el, y sin oposici$n alguna. Art. 23;3: %ara ju!garse #ec#a la tradici$n de los inmuebles, no estando el ad"uirente en la simple tenencia de ellos, es necesario "ue el inmueble este libre de toda otra posesi$n y sin contradictor "ue se oponga a "ue el ad"uirente la tome. Este es el re"uisito de la posesi$n vacua. Este articulo es consecuencia de la e:clusividad de la posesi$n. .i #ay controversia no puede entregarse la cosa, ya "ue en materia de inmuebles, nadie puede trasmitir un derec#o mejor "ue el "ue tiene 8Art. 32I=9. 3.2.1.3. TRADICION MUEBLES: Art. 23;1: La posesi$n de las cosas muebles se toma Bnicamente por la tradici$n entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisi$n de la posesi$n. 0ebemos distinguir segBn "ue las cosas tengan valor por si o sean representativas de valor y subdividiendo a la ve! las primeras en cosas presentes, no presentes y &uturas. En cuanto a las cosas presentes las &ormas son las mismas tres para los inmuebles. El Art. 23;< .i la cosa cuya posesi$n se trata de ad"uirir estuviere en caja, almac1n o edi&icio cerrado, bastara "ue el poseedor actual entrega la llave del lugar en "ue se #alla guardada. La posesi$n de la llave crea la posibilidad &(sica de disponer de la cosa. Art. 23;F: La tradici$n "uedara #ec#a aun"ue no este presente la persona a "uien se #ace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el ad"uirente, o la pone en un lugar "ue este a la e:clusiva disposici$n de este. Art. 23;;: La tradici$n de cosas muebles "ue no est'n presentes, se entiende #ec#a por la entrega de los conocimientos, &acturas, etc. en los t1rminos "ue dispone el $digo de omercioA o cuando &uesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde "ue la persona "ue las remite las entrega al agente "ue deba transportaras, con tal "ue el comitente #ubiese determinado o aprobado el modo de la remisi$n. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# "8

ontempla casos de tradici$n de cosas muebles "ue no est1n presentes por actos materiales de ambas partes. Art. 23IF: /rat'ndose de cosas muebles &uturas, "ue deban separarse de los inmuebles, como tierra, madera, &rutos pendientes, etc. se entiende "ue el ad"uirente #a tomado posesi$n de ellas desde "ue comen!$ a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. .e re&iere a los accesorios o partes de los inmuebles "ue reci1n se convierten en cosas muebles a partir de la separaci$n. El permiso o pasividad del poseedor, o sea su consentimiento y el acto material del ad"uirente completan las re"uisitos de la tradici$n. 7na ve! separadas aun"ue se dejen en el material del ad"uirente completan las re"uisitos de la tradici$n. 7na ve! separadas aun"ue se dejen en el mismo terreno a "ue #an pertenecido, la posesi$n corresponde al "ue la #a e:tra(do. En cuanto a la tradici$n de cosas muebles representativas de valor, esta legislada en los art(culos: 23>= y 23>1: establecen: La tradici$n de rentas nacionales o provinciales se ju!gara #ec#a por trans&erencia de ellas, segBn la legislaci$n "ue las rija. La tradici$n de acciones nominativas de compaHias o sociedades, se ju!gara #ec#a, cuando lo &uese con&orme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales. La tradici$n de acciones endosables, se ju!gara #ec#a por solo el endoso, sin ser necesaria la noti&icaci$n al deudor. Las acciones al portador se ju!gara trasmitidas por la sola tradici$n e&ectiva de los t(tulos y la tradici$n de los instrumentos de cr1dito solo se ju!gara #ec#a, cuando &uese noti&icada al deudor, o aceptada por 1l. Estos art(culos se re&ieren al traspaso de la posesi$n y no de la propiedad, ni de la titularidad del derec#o "ue representa. Esta materia es propia del derec#o comercial. .olamente se aplica la ley civil a los t(tulos nominativos, legislados como cesi$n de cr1ditos. .i en las disposiciones de #abla de tradici$n, ella no tiene por objeto el cr1dito, sino su instrumento probatorio.

CUADRO DE TRADICION DE COSAS MUEBLES

Actos materiales de ambas partes. 823;<9 Actos materiales del tradente con asentimiento del PRESENTES ad"uirente. 823;F9 Actos materiales del ad"uirente con asentimiento del VALOR POR S. tradente. 3o lo contempla. Actos materiales de ambas partes. 823;;9 NO PRESENTES Actos materiales del ad"uirente con asentimiento del tradente. 3o lo contempla. FUTURAS Art. 23IF REPRESENTATIVAS Arts. 23>= y 23>1 DE VALOR TRADITIO BREVI MANU: Art. 23;I: 3o es necesaria la tradici$n de la cosa, sea mueble o inmueble, para ad"uirir la posesi$n, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un acto jur(dico pasa al dominio de ella al "ue la pose(a a su nombre, o cuando el "ue la pose(a a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El "ue va a recibir la posesi$n, en realidad ya la tenia. 3o es un caso de tradici$n, sino una e:cepci$n a la misma, ya "ue por las circunstancias de #ec#o, esta no es necesaria. .e ad"uiere una posesi$n derivada y por actos entre vivos sin tradici$n. El articulo contempla los dos casos en "ue es posible la &igura: A9 El tenedor pasa a ser poseedor luego de la reali!aci$n de un acto jur(dico con a"uel a nombre de "uien tenia la cosa. Las declaraciones de voluntad son entonces su&icientes para investir de posesi$n al ad"uirente "ue ya ocupa la cosa. 27/ !/"# "9

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*9 El tenedor "ue pose(a a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de otra. /ambi1n el antiguo poseedor reali!a un acto jur(dico, en este caso con un terceroA el tenedor, una ve! noti&icado del acto, reconoce en adelante como poseedor a este. 3.2.2. CONSTITUTO POSESORIO: En este caso, por la simple convenci$n, la posesi$n se trans&orma en tenencia sin actos e:teriores. .egBn el Art. 2GF2, inc. 3, "ue dice "ue es tenedor el $ue transmiti la propiedad de la cosa y se constituyo poseedor a nombre del ad$uirente.. @ el inciso F: El $ue continuase en poseer la cosa despu4s de reconocer $ue la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. %arecen contradictorios con la regla general establecida en el articulo 23I;: La tradici$n se ju!gara #ec#a, cuando se #iciere segBn alguna de las &ormas autori!adas por este $digo. La sola declaraci$n del tradente de darse por despose(do, o de dar al ad"uirente la posesi$n de la cosa, no suple las &ormas legales, en cuanto a "ue las meras declaraciones de darse por despose(do no suplen las &ormas legales. .in embargo, la mayor(a de los autores admiten "ue estamos &rente a una e:cepci$n a este principio. /ambi1n en estos casos la posesi$n se ad"uiere en &orma derivada por actos entre vivos y sin necesidad de tradici$n. El problema practico se presenta en la salvaguarda de derec#os de terceros. En consecuencia y por los abusos "ue puedan e:istir en perjuicio de terceros, solamente les es oponible el constituto possesorio cuando los actos jur(dicos constan en escritura publica o instrumento privado de &ec#a cierta. 4. AD,UISICI/N DE LA POSESION POR REPRESENTANTE: -3 E%/-: /odos los derec#os pueden ad"uirirse por representante. En la ad"uisici$n, la representaci$n es imprescindible para los incapaces de #ec#o. En materia de posesi$n, los actos materiales pueden ser reali!ados por un tercero "ue sea mandatario convencional 4.1. REPRESENTANTE LEGAL: Art. 23>2 .on incapaces de ad"uirir la posesi$n por si mismos los "ue no tienen uso completo de su ra!$n, como los dementes, &atuos y menores de die! anosA pero pueden ad"uirirla por medio de sus tutores o curadores. En todos los casos en "ue se actBa por intermedio del representante legal, es indi&erente la voluntad del representado y se esta solamente a la del representante "ue la suple totalmente. En cuanto a las personas jur(dicas el articulo 23>3 dice: /ampoco pueden ad"uirir la posesi$n de las cosas las personas jur(dicas, sino por medio de sus s(ndicos o administradores 4.2. MANDATARIO: Art. 23>G: La posesi$n se ad"uiere por medio de otras personas "ue #agan la ad"uisici$n de la cosa con intenci$n de ad"uirirla para el comitente. Esta intenci$n se supone desde "ue el representante no #aya mani&estado la intenci$n contraria por un acto e:terior. Esto signi&ica "ue con&orme a principios generales, un mandatario con &acultades e instrucciones su&icientes puede ad"uirir la posesi$n para su mandante. En este caso, e:istiendo la orden o poder se presume "ue la posesi$n se ad"uiere para el representado, salvo prueba en contrario, prueba "ue estar dada por la demostraci$n de voluntad contraria en el mandatario, mani&estada por actos e:teriores. 4.3. GESTOR OFICIOSO: 0e no e:istir representaci$n, dice el Art. 23>;: la posesi$n se ad"uiere por medio de un tercero "ue no se mandatario para tomarla, desde "ue el acto sea rati&icado por la persona para "uien se tomo. La rati&icaci$n retrotrae la posesi$n ad"uirida al d(a en "ue &ue tomada por el gestor o&icioso.

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.i no se rati&ica la gesti$n, "uedara sin e&ecto la ad"uisici$n, pues el gestor no la ad"uiri$ para si por &altarle el animus.

CUADRO AD,UISICION DE LA POSESION

osas no pose(das: 732LA/E4AL 23,7E*LE. ontra la )oluntad del ,7E*LE. %oseedor 823;29 3ota: osas pose(das. *2LA/E4AL: on consenti ,iento del po seedor ,era apre#ensi$n. 823I<9 )iolencia landestinidad 6urto Estelionato En el abuso de con&ian!a se entrega la cosa para trans&erir la tenencia y no posesi$n. /4A02 2-3 Entrega voluntaria de la cosa 823II9 Actos materiales del "ue entrega con asentimiento de 23,7E*LE.: "ue recibe 823I>9 ?ormas autori Actos materiales del "ue recibe con asentimiento del !adas 823I;9 "ue entrega 823I> E 23;=9 Actos materiales de ambas partes. 83o considerado9 ,7E*LE. )er cuadro anterior. /4A02/23o es necesaria la tradici$n. 823;I9 *4E)2 ,A37 /enedor "ue pasa a ser poseedor A.-. A4/. /enedor "ue pose(a a nombre de una persona y pasa 23;I a poseer a nombre de otra. onstituto posesorio 82GF2 inc. 3 y F9 PERDIDA DE LA POSESION

1. CONCEPTO: on&orme cita .avigny, al igual "ue en la conservaci$n, cuando algunos de los elementos o condiciones o los dos juntos vienen a cesar, la posesi$n se pierde. ,ientras coe:isten los elementos continua la posesi$nA .i desaparece alguno, la posesi$n se pierde. 0e acuerdo a esto se #an clasi&icado las causales o casos de perdidas de la posesi$n como perdida corpore, perdida animo, o perdida corpore et animo, segBn sea uno u otro, o ambos elementos los "ue desapare!can con relaci$n al sujeto y al objeto. 2. POR UNA CAUSA RELATIVA AL OBJETO: Art. 2G<1: La posesi$n se pierde cuando el objeto "ue se posee deja de e:istir, sea por la muerte, si &uese cosa animada, sea por la destrucci$n total, si &uese de otra naturale!a, o cuando #aya trans&ormaci$n de una especie en otra. 0esaparece materialmente el objeto de la posesi$nA sin perjuicio de ello, si "uedan restos o la cosa se #a trans&ormado por especi&icaci$n, nace una nueva posesi$n sobre una nueva cosa. Art. 2G<2: La posesi$n se pierde cuando por un acontecimiento cual"uiera el poseedor se encuentra en la imposibilidad &(sica de ejercer actos posesorios de la cosa %or ejemplo: si el lugar en "ue la cosa se encuentra es inaccesible. ,ientras "ue en el Art. 2GG< la perdida del corpus es transitoria, por lo "ue solo 1l animo conserva la posesi$n, en este caso la perdida debe ser de&initiva y el animus, por poderoso "ue sea, es insu&iciente para mantener la posesi$n. Art. 2G<>: .e pierde la posesi$n cuando la cosa su&re un cambio "ue la #ace legalmente no ser susceptible de ser pose(da por estar &uera del comercio. La comercialidad es re"uisito del objeto de la posesi$n con&orme 1l articulo 2G==. Los ejemplos cl'sicos son los de un terreno particular "ue por ser invadido por un r(o o 1l

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mar, pasa al dominio publico del Estado 8Art. 23G=, inc. 1 a G9 o el caso de una e:propiaci$n para destinar el predio a pla!a o calle. 8Art. 23G=, inc. I9 3. POR LA VOLUNTAD DEL POSEEDOR: omo contrapartida de la ad"uisici$n de la posesi$n, tenemos casos de perdida bilateral y unilateral de la posesi$n por voluntad del poseedor. Art. 2G<3: La posesi$n se pierde por la tradici$n "ue 1l poseedor #iciere a otro de la cosa, no siendo solo con el objeto de trasmitirle la simple tenencia de ella. La tradici$n o entrega de la cosa #ace perder la posesi$n al trasmitente, ya "ue la ad"uiere el "ue la recibe. %ero como la tradici$n puede &uncionar como modo de ad"uirir la tenencia, se aclara en 1l articulo "ue la intenci$n del trasmitente debe ser la de dar posesi$n. /ambi1n puede asimilarse al caso: a9 la traditio brevi manu. En "ue no #ay tradici$n ya por ser innecesaria pero la voluntad del poseedor es la de trasmitir esta posesi$n al tenedor o a un tercero 8Art. 23;I9. b9 el constituto posesorio "ue tampoco #ay tradici$n y la voluntad del poseedor #ace "ue el mismo se convierta en tenedor, lo "ue implica el traspaso al ad"uirente con su consentimiento o a "uien el #a reconocido como poseedor con o sin su consentimiento 8Art. 2GF2, incs. 3yF9. Establece el Art. 2G<G "ue: .e pierde la posesi$n cuando e poseedor, siendo persona capa!, #aga abandono voluntario de la cosa con la intenci$n de no poseerla en adelante. 3o se trata de una simple mani&estaci$n de voluntad de renunciar, "ue seria insu&iciente para #acer perder la posesi$n, sino "ue debe ir acompaHada de actos e&ectivos de abandono. 3ormalmente, el abandono de la posesi$n implicara la perdida del derec#o real "ue se ejerce por la misma ya "ue esta constituye el contenido del derec#o. .in embargo, el propietario tercer poseedor en la #ipoteca abandona la posesi$n y no el dominio a &avor de los acreedores, cuyo derec#o se limita a #acer vender la cosa. .e trata de abandono a &avor de personas determinadas. 4. POR LA ACCION DE UN TERCERO: .e trata de casos en "ue un tercero actBa contra la voluntad del poseedor y as( le "uita la posesi$n. .e convertir' 1l tercero en poseedor vicioso: A9 por vicio de violencia. 8Art. 2G<<9. *9 por vicio de clandestinidad. 8Art. 2G<F9. 9 por vicio de con&ian!a. 8Art. 2G<;9 En estos art(culos parecen #aber sido concebidos pensando en los inmuebles, pero podr(an aplicarse a los muebles, en cuanto un tercero tome posesi$n de estos contra su voluntad 8por #urto, estelionato o abuso de con&ian!a9 4.1. VIOLENCIA: Art. 2G<<: La posesi$n se pierde cuando por el #ec#o de un tercero sea despose(do 1l poseedor o el "ue tiene la cosa por 1l, siempre "ue el "ue lo #ubiese arrojado de la posesi$n, la tome con animo de poseer.. .e trata de un caso de desposesion en "ue, al iniciarse una nueva posesi$n en cabe!a del "ue utili!o la violencia, termina la posesi$n del antiguo poseedor. Este poseedor es e:pulsado deja de tener el corpus. .u solo animus no le conservara la posesi$n, ya "ue a pesar de la voluntad "ue pueda tener, #a cesado la posibilidad &(sica de disponer de la cosa. El tercero debe tener animo de poseer, para "ue se inicie la nueva posesi$n, 1l despojante debe reunir los re"uisitos de la ad"uisici$n de la posesi$n con sus dos elementos: corpus y animus.

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.e entiende "ue #ay desposesion violenta no solo cuando por la &uer!a se obliga a salir al poseedor, sino tambi1n, cuando #abi1ndose tomado la cosa estando ausente 1l poseedor, se le impide por la &uer!a entrar en ella. Es decir "ue e:iste violencia en tres supuestos: .i se obliga a salir al poseedor por la &uer!a. .i se impide por la &uer!a entrar al poseedor por parte del "ue se introdujo durante su ausencia. El poseedor se abstiene de volver por #aber recibido aviso "ue el "ue ocupo la cosa usara la violencia para impedirle entrar. Es distinto "ue el arrojado sea el propio poseedor o su representante. La nota aclara "ue somos despose(dos y perdemos la posesi$n cuando es ec#ado de ella el "ue pose(a por nosotros aun antes "ue tengamos noticia del #ec#o. Art. 2G>3: La acci$n de despojo dura solo un aHo desde 1l d(a del despojo #ec#o al poseedor, o desde el d(a "ue pudo saber el despojo #ec#o al "ue pose(a por el. 4eci1n se cuenta el pla!o para iniciar la acci$n de despojo, desde "ue el antiguo poseedor pudo saber de la desposesion. .i deja transcurrir un aHo, #abr' perdido las acciones posesorias, sin perjuicio de las petitorias si adem's es titular de un derec#o real "ue se ejerce por la posesi$n. .i era poseedor por v(as de usucapion, transcurrido el aHo se interrumpe la prescripci$n ad"uisitiva a su &avor 8Art. 3>;G9 y pierde sus derec#os en cuanto a la anterior posesi$n. 4.2. CLANDESTINIDAD: Art. 2G<F: .e pierde tambi1n la posesi$n, cuando se deja "ue alguno la usurpe, entre en posesi$n de la cosa y goce de ella durante un aHo, sin "ue el anterior poseedor #aga durante ese tiempo acto alguno de posesi$n o #aya turbado la del "ue la usurpo. Este articulo plantea dos serios problemas doctrinarios en cuanto, a9 cuando uno ad"uiere la posesi$n. b9 desde cuando se cuenta el pla!o de un aHo. El primer problema surge de la letra de la ley, ya "ue aparentemente reci1n despu1s "ue 1l usurpador #a go!ado de la cosa durante un aHo, pierde la posesi$n, 1l anterior poseedor y en consecuencia a"uel se convierte en tal. El usurpador clandestino tiene indudablemente la cosa, es decir "ue ejerce el poder &(sico sobre ella, con la intenci$n de poseer. En cuanto al usurpado, tambi1n mantendr(a su posesi$n, desde "ue aparentemente la pierde reci1n al aHo. En consecuencia, nos encontrar(amos con dos posesiones opuestas, lo cual atentar(a contra 1l principio de e:clusividad de la posesi$n. E:iste una e:plicaci$n. Ql articulo no se re&iere a la posesi$n sino a los derec#os derivados de la posesi$n, principal derec#o de deducir acciones posesorias. 0urante ese aHo 1l usurpador, tiene la posesi$n y puede ejercer las acciones posesorias y ad"uirir los &ruto. %ero el antiguo poseedor, "ue ya no tiene la posesi$n, conserva aun durante ese aHo las acciones posesorias para recuperar la cosa del usurpador. 0ebe recordarse "ue los vicios 8el usurpador posee con vicio de clandestinidad9 son relativos. El usurpador posee &rente a todos desde el instante mismo "ue tomo la cosa y puede ejercer acciones posesorias contra terceros "ue lo turben o despojen. %ero el antiguo poseedor, "ue ya no posee conserva durante un aHo 1l derec#o de deducir las acciones posesorias contra el usurpador. El segundo problema planteado se re&iere a cuando empie!a a correr el pla!o de una aHo para 1l antiguo poseedor. /rat'ndose de violencia, contra el poseedor o su representante, no e:iste mayor problema ya "ue el pla!o correr' desde "ue se ejerce, o desde "ue el representante lo comunica al poseedor segBn el caso. Algunos autores consideran "ue se computa 1l pla!o desde "ue 1l poseedor tiene conocimiento de la usurpaci$n, pues es reci1n entonces "ue esta #abilitado para

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ejercer la acci$n. %ara otros corre 1l tiempo desde 1l momento mismo en "ue 1l usurpador tomo posesi$n. 7n tercer criterio, entiende "ue se cuenta desde "ue el poseedor conoci$ o pudo conocer los actos posesorios del usurpador. Ello por cuanto desde "ue el poseedor #aya podido conocerlo, aun"ue de #ec#o no los #aya conocido, la posesi$n se #ace publica. La publicidad re"uerida no tiene por objeto sino establecer la presunci$n "ue los actos #an sido conocidos por el antiguo poseedor 8nota al articulo 2GI>9. El acto debe ser lo su&icientemente publico como para "ue no se pueda alegar ignorancia. E:iste otro criterio segBn el cual se empie!a a computar el aHo de prescripci$n de la acci$n posesoria luego de &inali!ado el primer aHo en "ue se produjo la e:clusi$n total, &ec#a a partir de la cual reci1n se origina la perdida de la posesi$n. 0urante 1l primer aHo por e:istir turbaci$n 1l usurpador tiene acci$n de mantener y no de recobrarA durante el segundo aHo tiene acci$n de recobrar. 4.3. ABUSO DE CONFIAN*A: .i bien 1l tenedor no es un tercero, sino representante de la posesi$n del propietario, se trata de un caso en "ue se comporta como ajeno a la relaci$n establecida. El Art. 2G<;: .e pierde la posesi$n cuando 1l "ue tiene la cosa a nombre del poseedor, mani&iesta por actos e:teriores la intenci$n de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese e&ecto. .e trata del caso de intervenci$n del titulo. Es el supuesto de un tenedor "ue recibi$ la cosa, con obligaci$n de restituir y se niega a #acerlo abusando de la con&ian!a en 1l depositada. El tenedor ya tiene el corpus, pero su animus es el de poseer para otro. En este caso, cambia la intenci$n del tenedor, "ue comien!a a poseer para s(. %ero evidentemente, esto es insu&iciente, ya "ue debe e:teriori!ar este animus a trav1s de actos "ue demuestren ine"u(vocamente, "ue se al!a contra la causa. 0ice ,ayn!: 3o basta para #acernos perder la posesi$n 1l simple cambio de voluntad del representante, aun cuando "uisiera privarnos de la cosa y poseer para s(, %ero estaremos realmente despose(dos cuando se #aya mani&estado este cambio de intenci$n por un acto palpable "ue indi"ue claramente "ue el representante "uiere impedirnos disponer de la cosa y "ue produ!ca realmente ese resultado. El mismo resultado se obtendr' cuando nuestro representante #aga tradici$n de la cosa a un tercero "ue la acepte con la intenci$n de tenerla para s(. .i 1l poseedor anterior no inicia acciones dentro del aHo desde "ue conoci$ o pudo conocer el #ec#o, su inercia le #ace perder las acciones posesoria y la posesi$n anterior. CUADRO PERDIDA DE LA POSESION N ,uerte. El objeto deja de e:istir 82G<1 N 0estrucci$n total. N/rans&ormaci$n de una especie en otra. %-4 A7.A 4ELA/2)A 6ay imposibilidad &(sica de ejercer AL -*+E/-. actos posesorios 82G<29 ambio "ue la #ace legalmente no susceptible de posesi$n. 82G<>9 %erdida de la cosa sin esperan!a. 82G<G9 7nilateral. Abandono 82G<G9 %-4 )-L73/A0 0EL N /radici$n. %-.EE0-4. *ilateral N /raditio brevi manu. N onstituto posesorio N.e obliga a salir al poseedor. N.e impide entrar al poseedor. )iolencia 82G<<9 NEl poseedor se abstiene de www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 2#

%-4 LA A 2-3 0E 73 /E4 E4-. landestinidad 82G<F9 Abuso de con&ian!a 82G<;9

volver por"ue sabe "ue se le impedir' entrar por la violencia

CONSERVACION DE LA POSESION 1. CONCEPTO: ,ientras las dos condiciones esenciales de la posesi$n, el poder &(sico y la intenci$n de poseer se encuentren reunidas, conservaremos la posesi$n ad"uirida. En otros t1rminos, y citando a A!on, mientras no #emos perdido la posesi$n, continuamos teni1ndola. 2. POR EL MISMO POSEEDOR: Art. 2GG<: La posesi$n se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aun"ue el poseedor no tenga la cosa por si o por otro. La voluntad de conservar la posesi$n se ju!ga "ue continua mientras no se #aya mani&estado una voluntad contraria. omo principio general es su&iciente el solo animo o intenci$n para conservar la posesi$n y esta intenci$n se presume. 0ice .avigny: Los mismos elementos de la ad"uisici$n deben encontrarse en la continuaci$n de la posesi$nA o sea, la coe:istencia del #ec#o &(sico y la voluntad y debe por consiguiente desaparecer la posesi$n cuando &alte esa coe:istencia. La di&erencia entre las condiciones de ad"uisici$n y continuaci$n de la posesi$n, no es sino de grado. As( desaparece la posesi$n: a9 para el elemento &(sico, con la imposibilidad absoluta de disponer de la cosaA b9 para el animus con la voluntad e:presa de no disponer mas. 3o es necesario para "ue la posesi$n se conserve, "ue el poseedor este constantemente presente en la cosa. %ara "ue la posesi$n continBe es necesario "ue el poseedor este en estado de recobrar a cada instante la &acultad inmediata de disponer &(sicamente de la cosa y "ue tenga la convicci$n intima de esta &acultad. En cuanto al animus, la posesi$n se conserva con tal "ue se mantenga constantemente la posibilidad de reproducir la voluntad primeraA no es necesario ni posible "ue se tenga constantemente conciencia de la posesi$n. El poseedor "ue no piense en la cosa, no pierde por ello la posesi$n. /ampoco si el se tornara incapa! de tener voluntad. %or ejemplo: si perdiera la ra!$n. %ara "ue el animus sea la causa de la perdida de la posesi$n, es necesario un acto de voluntad nueva y dirigido en sentido contrario de la voluntad primera. La perdida de la posesi$n no resulta de la ausencia de voluntad, sino de una voluntad nueva, opuesta a la primera. .e #a dic#o en el articulo 2GG< en el sentido "ue en materia de inmuebles, solo &avorece al poseedor legitimo, es decir al "ue posee bas'ndose en un titulo, "ue es solo este "ue tiene el privilegio de continuar poseyendo la cosa por simple voluntad. En cambio, "uien no es dueHo necesita de la ocupaci$n constante mediante actos posesorios. .e &unda esta opini$n en "ue el propietario go!a de la perpetuidad del dominio ya "ue no la pierde aun"ue otro la ad"uieraA en cambio, el "ue no tiene derec#o real necesita de la posesi$n continua. 3o es esta una regla absoluta, ya "ue el $digo no distingue y la posesi$n es un #ec#o independiente del titulo. As(, una persona "ue alambro un terreno, construyo en el sin titulo alguno, aun"ue se aleje del lugar continuara poseyendo el solo animus y usucapiendo si el propietario o un tercero no #acen nada.

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 3. CONCORDANCIAS DEL CODIGO: .on concordantes de la aplicaci$n del articulo 2GG< las siguientes normas: Art. 2G<=: Aientras haya esperan3a probable de encontrar una cosa perdida, la posesin se conserva por la simple voluntad. 0ice .avigny: 3o pierde la posesi$n por el solo #ec#o de no poder inmediatamente reencontrar el objeto. %ero si otro ya tomo posesi$n de la cosa, por no poder coe:istir dos posesiones sobre la misma, el anterior poseedor deja de poseer a pesar de tener la esperan!a, animo o voluntad de encontrarla. Art. 2G<I: La posesi$n se pierde por la perdida de la cosa sin esperan!a probable de encontrarla. .in embargo, la posesi$n no se pierde mientras la cosa no #aya sido sacada del lugar en "ue el poseedor la guardo, aun"ue el no recuerde donde la puso, sea esta #eredad ajena o #eredad propia. 0ebe interpretarse como aplicaci$n del articulo 2GG< por lo "ue se trata de e:trav(o provisorio de la cosa. Art. 2GGI: La posesi$n subsiste, aun cuando el "ue pose(a a nombre del poseedor, mani&estare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aun"ue el representante del poseedor abandonare la cosa o &alleciere, o 1ste o su representante, llegare a ser incapa! de ad"uirir la posesi$n. %ara "ue la voluntad sea causa de perdida de la posesi$n, es necesario "ue el acto sea e:preso. 4. POR OTRO: Art. 2GGF: La posesi$n se conserva, no solo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea "ue la persona obre como representante legal de a"uel por "uien posee. 0ice la nota al articulo "ue el mandato puede ser e:preso o t'cito. As(, los miembros de la &amilia, la gente de servicio, los locatarios, etc., tienen este respecto un mandato t'cito o presunto. .e trata de la aplicaci$n de los mismos principios generales, "ue aceptan "ue la posesi$n puede ad"uiriese a trav1s de representantes, ya sean voluntarios 8mandatarios9 o necesarios 8representantes legales9. Art. 2GG;: La posesi$n de una cosa se conserva por medio de los "ue tiene a nombre del poseedor, no solo cuando la tiene por si mismos, sino tambi1n cuando la tienen por otros "ue los cre(an verdaderos poseedores y ten(an la intenci$n de tener la posesi$n para ellos. Este articulo se aplica en caso de "ue e:istan terceras personas ocupando e&ectivamente la cosa por el tenedor, a "uien creen poseedor. %or ejemplo el caso de sublocacion, en el "ue el sublocatario cree "ue el sublocador es dueHo. A pesar de "ue el tercero crea "ue "uien entrego la cosa es el poseedor y la detente por el, la posesi$n se conservara para el verdadero poseedorA pues la persona del intermediario es la "ue toma en cuanta la ley, siempre "ue el "ue ocupa la cosa la tenga para otro 8aun"ue el err$neamente atribuya la posesi$n al intermediario9 y no para si. Art. 2GGI: La posesi$n subsiste, aun cuando el "ue pose(a a nombre del poseedor, mani&estare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aun"ue el representante del poseedor abandonare la cosa o &alleciere, o 1ste o su representante, llegare a ser incapa! de ad"uirir la posesi$n. Este articulo, en su primera parte concuerda con el 23<3A 3adie puede cambiar por si mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesi$n. El "ue comen!$ a poseer por si y como propietario de la cosa, continua poseyendo como tal, mientras no se pruebe "ue #a comen!ado a poseer por otro. El "ue #a comen!ado a poseer por otro, se presume "ue continua poseyendo por el mismo titulo, mientras no se pruebe lo contrario. Esta de acuerdo con los principios generales, en cuanto a "ue la mera declaraci$n de voluntad es insu&iciente para cambiar la causa de la posesi$n, siendo necesarios actos e:teriores para producir ese

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e&ecto. /oda la conducta de la persona "ue ocupa la cosa es la "ue tiene en cuenta el legislador, y no las meras declaraciones. En cuanto al abandono de la cosa a "ue se re&iere la segunda parte del articulo, se trata de un caso de conservaci$n solo animo por el poseedor, por lo "ue resulta irrelevante esta actitud unilateral tomada por el tenedor aun cuando el "uiera &avorecer a un tercero. .in embargo la toma de posesi$n por un tercero modi&ica el supuesto, ya "ue no pueden coe:istir dos posesiones distintas. .i el apoderado, con &acultades su&icientes y obrando en los limites del mandato abandonara la cosa, su acto obliga al mandante y constituye la e:presi$n de voluntad contraria "ue la ley e:ige para #acer cesar la posesi$n. %uede abandonar si as( lo dispone el titular del derec#o, por aplicaci$n de las normas del mandato. En la tercera parte del articulo se re&iere a la muerte del representanteA toda ve! "ue esta no impide al poseedor disponer &(sicamente de la cosa, se mantiene su posesi$n. Es otro caso de conservaci$n solo animo. En la cuarta parte del articulo, se re&iere al caso de incapacidad del representante. A pesar de la &alta de voluntad del representante, subsiste la posesi$n, ya "ue el poseedor mantiene intacto su animoA siempre "ue no e:istan actos de terceros "ue e&ectivamente priven de la cosa al representante del incapa! Art. 2GG>: uando a"uel por medio del cual se tiene la posesi$n, muere, la posesi$n continua por medio del #eredero, aun"ue este creyese "ue la propiedad y la posesi$n pertenec(an al autor. Agrega la nota "ue el #eredero no puede variar la causa de la posesi$n en "ue #a sucedido y continua la de su autor con la calidad "ue ella tenia.

CUADRO DE CONSERVACION DE LA POSESION Esperan!a probable de encontrar la cosa. 82G<=9 %or el poseedor La cosa no #a sido sacada del lugar en "ue la guardo 82G<I9 -3.E4)A 2-3 .-LA El poseedor llegase a ser incapa! )-L73/A0 82GG<9 82GGI9 Aun"ue mani&estare voluntad de %or otro mandatario o poseer a nombre suyo 4epresentante legal 82GGI9 Aun"ue abandonare la cosa Aun"ue &alleciere Aun"ue llegare a ser incapa!

PROTECCION POSESORIA
Las de&ensas son: E:trajudiciales 8Art. 2GI=9 +udiciales: Acciones posesorias. Acciones policiales. 1. PRINCIPIO FUNDAMENTALES. 1.1. CONCEPTO: 3uestro sistema legal se asienta sobre el principio "ue pro#ibe #acer justicia por mano propia, como un medio e&ica! para garanti!ar la pa! y la tran"uilidad de la sociedad. 0e a#( entonces "ue, de acuerdo al Art. 2GF;: Bn titulo valido no da sino derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El $ue no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa. debe demandarla por las vas le%ales. 0etermina "ue por mas "ue e:ista un titulo valido "ue otorgue derec#o a la posesi$n, esta no se puede tomar de propia autoridad, sino "ue debe reclamarse por las correspondientes v(as legales. E:cepcionalmente se admite la de&ensa por mano propia o de&ensa e:trajudicial. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 27

1.2. DERECHO A LA POSESION Y DERECHO DE POSEER. El Art. 2GF;: Bn titulo valido no da sino derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma... . 0etermina "ue solo ser' dueHo de poseer "uien cuenta con un titulo su&iciente y adem's tiene la posesi$n obtenida en virtud de dic#o titulo. %or el contrario, "uien tiene un titulo valido, pero no #a logrado el modo no tiene la posesi$n y por lo tanto, carece de derec#o de poseer. /iene simplemente un derec#o a la posesi$n, es decir el derec#o de recurrir a las v(as legales para e:igir el cumplimiento de la tradici$n 8modo su&iciente9. 1.3. DERECHOS DE LA POSESION Y DERECHO DE POSEER. El ius possessionis, esta constituido por los derec#o derivados del #ec#o de la posesi$n, la posesi$n misma, cual"uiera sea su naturale!a, general derec#os: acciones posesorias y usucapion. En cambio el "ue tiene el derec#o de poseer como es poseedor legitimo, cuenta con las acciones reales "ue son imprescriptibles. 1.4. POSESION Y DERECHO A LA POSESION. 0erec#o a la posesi$n es el del "ue tiene un titulo valido para ad"uirir la posesi$n, pero nunca la #a tenido. .e puede tener la posesi$n de una cosa sin tener derec#o a el como ocurre con el poseedor vicioso. .e puede tener derec#o a la posesi$n sin tener posesi$n. 1.5. POSESION Y DERECHO DE POSEER. .e puede tener derec#o a la posesi$n, sin derec#o de poseer, 8poseedor ilegitimo9. En cambio puede #aber derec#o de poseer y sin embargo, no tener la posesi$n por #aberla perdido como consecuencia de un despojo. En tal caso el poseedor ilegitimo "ue #a sido despose(do podr' entablar acciones posesorias de recuperaci$n y acciones reales. 1. . POSESION Y DERECHOS DE LA POSESION. La posesi$n por si misma general los derec#os de la posesi$n. La perdida de la posesi$n no implica perder los derec#os. El poseedor despojado debe #acer valer los derec#os antes del aHo, pues si no lo #ace deja de contar con protecci$n posesoria, y si adem's estaba usucapiendo se opera la interrupci$n natural del curso de la prescripci$n. .i el poseedor recupera la cosa por #aber actuado antes del aHo, es como si nunca #ubiera perdido la posesi$n, comput'ndose el pla!o anterior a la desposesion para todos los e&ectos 1.$. PROTECCION DE LA RELACIONES POSESORIAS EN GENERAL. Las de&ensas posesorias comprenden la de&ensa e:trajudicial y las acciones posesorias "ue a su ve! comprendan las strictu sensu o policiales. Las de&ensas se presentan contra la turbaci$n y contra desposesion. 1.%. OBJETO DE LAS RELACIONES POSESORIAS. /anto los muebles como los inmuebles cuentan con protecci$n posesoria. El ejercicio de acciones posesorias en materia mobiliaria se entiende &rente al poseedor de buena &e de cosas no robadas ni perdidas, ya "ue en tal caso entra a jugar la presunci$n de propiedad del Art. 2G12. 2. PROTECCION E-TRAJUDICIAL DE LA RELACION POSESORIA. Esta regulada por el $digo %enal en el Art. 3G 2nc. FJ "ue establece: no son punibles: el "ue en de&ensa propia o de sus derec#os siempre "ue concuriesen las siguientes circunstancias: Agresi$n ilegitima. 3ecesidad racional del medio empleado para impedirla. ?alta de provocaci$n su&iciente por parte del "ue se de&iende. En cuanto a la protecci$n civil rige el Art. 2GI=: El #ec#o de la posesi$n da el derec#o de protegerse en la posesi$n propia y repulsar la &uer!a con el empleo de www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 28

una &uer!a su&iciente, en los casos en "ue los au:ilios de la justicia llegar(an demasiado tardeA y el "ue &uese despose(do podr' recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal "ue no e:ceda los limites de la propia de&ensa. %ara "ue se permita la de&ensa e:trajudicial de la posesi$n debe #aber entonces: 7na agresi$n violenta, el autor del ata"ue debe valerse de la &uer!a. 8Pueda e:cluida la usurpaci$n clandestina9. 4eacci$n inmediata entre el ata"ue y la de&ensa, es decir en el mismo momento. aso contrario el despose(do deber' recurrir a la justicia. 2mposibilidad de intervenci$n del poder publico. 0e&ensa adecuada: debe #aber una relaci$n entre el medio empleado por el agresor y atacado. El Art. 2GI=, abarca dos situaciones di&erentes: La de protegerse en la posesi$n propia. .upone un caso de turbaci$n. La de recuperar la posesi$n de la propia autoridad: supone el caso de despojo 2.1. LEGITIMACION: LE52/2,A 2-3 A /2)A: Los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos. Los tenedores interesados o desinteresados. LE52/2,A 2-3 %A.2)A: .olo puede ejercerse la de&ensa contra el autor del ata"ue 3. DEFENSA JUDICIAL. 3.1. ACCIONES POSESORIAS (STRICTU SENSU). .e puede interponer acciones para mantener o para recuperar la posesi$n. 3.1.1. ACCION DE MANUNTENCION DE LA POSESION. .e trata de una acci$n "ue se acuerda al poseedor si es turbado en su posesi$n, a e&ectos de "ue se lo mantenga en el ejercicio de ella. Art. 2G;I: &as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa. %ara "ue "uede con&igurada la turbaci$n deben concurrir cuatro elementos 3.1.1.1. ACTOS POSESORIOS. El turbador debe ejecutar actos materiales. Ejemplo: 0estrucci$n de un alambrado, poda de arboles, etc. Es necesario "ue el autor de la turbaci$n trate a la cosa como suya por v(as de #ec#o. 3.1.1.2. INTENCION DE POSEER. 3.1.1.3. CONTRA LA VOLUNTAD DEL POSEEDOR. 3.1.1.4. 3o resultar la e:clusi$n absoluta del poseedor. .ino corresponder(an acciones posesorias de recuperaci$n. 3.1.1.5. Los actos del tercero deben traducirse en molestias o trabas en el uso y goce, "ue de ninguna manera deben conducir a la perdida de la posesi$n. 3.1.2. ACCION DE RECUPERACION DE LA POSESION. .e trata de una acci$n "ue se concede al poseedor cuando es privado de la posesi$n a e&ectos de "ue la misma le sea restringida. El despojo comprende toda desposesion, sea por violencia, clandestinidad o abuso de con&ian!a. ELE,E3/-.: Actos posesorios, ejecutados con intenci$n de poseer. ontra la voluntad del poseedor actual, de los "ue resulte la e:clusi$n absoluta del mismo. La e:clusi$n absoluta puede ser total o parcial, segBn sea privado de la posesi$n de todo o de parte de la cosa. 3.2. RE,UISITOS COMUNES A ESTAS ACCIONES. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 29

3.2.1. LEGITIMACION ACTIVA. .olo pueden promover las acciones posesorias strictu sensu, tanto de manutenci$n como recuperaci$n los poseedores anuales y no viciosos. 3.2.2. ANUALIDAD. 0e acuerdo con la primera parte del Art. 2GI3: El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesoria, si su posesi$n no tuviera a lo menos, el tiempo de un aHo sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena &e no es re"uerida para las acciones posesorias. uando el poseedor logra mantenerse un aHo en la posesi$n, "ueda e:ento de las acciones posesorias "ue podr(a entablar el anterior poseedor, ya "ue ellas precisamente prescriben al aHo. Adem's de durar por lo menos un aHo, durante el mismo la posesi$n debe ser continua y no interrumpida Art. 2G;1: La posesi$n anual para dar derec#o a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida. 3.2.3. CONTINUIDAD. La posesi$n se considera continua cuando el poseedor ejerce actos posesorios sucesivos de "ue es susceptible el inmueble. 3.2.4. NO INTERRUMPIDA. La interrupci$n puede ser natural o civil. La interrupci$n supone siempre un #ec#o positivo de un tercero o del mismo poseedor. 3atural: Es la interrupci$n "ue se causa cuando se priva al poseedor durante un aHo del goce de la cosa. Aclara la nota al articulo 2G;1: "ue la posesi$n "ue #a durado un aHo no puede ser interrumpida por actos aislados, puede serlo solamente por una posesi$n de un aHo igualmente no interrumpida. La interrupci$n civil, tiene lugar cuando un tercero, promueve una demanda contra el poseedor o cuando este y el propietario, acuerdan someter la cuesti$n al juicio de 'rbitros, o cuando el poseedor reconoce en otro la posesi$n o la propiedad. 4. ACCIONES POSESORIAS DE CAR0CTER POLICIAL. /ienen por &inalidad mantener la pa! publica, impidiendo la justicia por mano propia. .e inician como toda demanda ante el poder judicial. 4.1. ACCION POLICIAL DE RECUPERACION DE LA POSESION. A 2-3 0E 0E.%-+-: orresponde la acci$n de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso. Art. 2G>=: orresponde la acci$n de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligaci$n de producir titulo alguno contra el despojante, sucesores y c$mplices, aun"ue &uere dueHo del bien. E:ceptuase de esta disposici$n a "uien es tenedor en inter1s ajeno o en ra!$n de una relaci$n de dependencia, #ospedaje u #ospitalidad. La legitimaci$n activa es amplia ya "ue compete a todos los poseedores, anuales o no anuales, viciosos o no viciosos y tambi1n a los tenedores interesados. La legitimaci$n pasiva es restringida. Art. 2G>1: El despose(do tendr' acci$n para e:igir el reintegro contra el autor de la desposesion y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala &e. 4.2. ACCION POLICIAL DE RECUPERACION DE LA POSESIAN O LA TENENCIA. Es la acci$n policial "ue tiene por objeto mantener en la posesi$n o en la tenencia cuando #ay solo turbaci$n. La legitimaci$n activa tambi1n es amplia, ya "ue al #ablar de la posesi$n, cual"uiera sea la naturale!a "uedan comprendidos todos los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos. En cuanto a los tenedores, Bnicamente est'n legitimados los interesados. Los legitimados pasivos son el autor de la turbaci$n y eventualmente los c$mplices. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# !

5. ACCESION DE POSESIONES. .e distinguen el caso del sucesor universal y del sucesor particular. El .7 E.-4 732)E4.AL: ontinua con la persona del causante y la posesi$n "ue este tenia se le trans&iere con todas sus ventajas y sus vicios. .u posesi$n es la misma del causante y no una posesi$n nueva unida a la anterior. El .7 E.-4 %A4/2 7LA4: 2nicia una nueva posesi$n totalmente independiente de la anterior. Es indudable "ue al sucesor particular le puede interesar sumar su posesi$n a la de su autor para lograr la anualidad necesaria, para entablar las acciones posesorias. %ara ello tiene "ue reunir tres re"uisitos: Pue ambas posesiones no deben ser viciosas. Pue no #ayan sido interrumpidas por una posesi$n viciosa. Pue procedan la una de la otra. /anto la anualidad como la carencia de vicios son re"uisitos relativos. EL Art. 2GII: La posesi$n no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el "ue no es un poseedor anual, y "ue no tiene sobre la cosa ningBn derec#o de posesi$n. 5.1. LEGITIMACION: La legitimaci$n activa de estas acciones posesorias 8strictu sensu9, se puede decir "ue tienen como re"uisito ser poseedor anual y no vicio. .e entiende "ue el poseedor anual es el "ue tiene un aHo en su posesi$n con continuidad y sin interrupci$n. .e entiende "ue es no vicioso a"uel cuya posesi$n no es violenta, clandestina y precaria, y por"ue no se trata de "uien es tenedor y se convirti$ en poseedor por abuso de con&ian!a. La legitimaci$n pasiva es amplia. ontra todos. . CUADRO DE RESUMEN DE PROTECCION POSESORIA. 0E?E3.A oncedida a tenedores y poseedores de cual"uier clase ER/4A+702 2AL A 2-3E. -torgada a los poseedores anuales, viciosos y no viciosos. %-.E.-42A. 8%oseedor cali&icado9 0E?E3.A ontra actos de turbaci$n 8%ara ,antener9. +702 2AL ontra actos de desposesion 8%ara recuperar9 A 2-3E. -torgada a todos los tipos de poseedores y tenedores %-L2 2ALE. interesados. ontra actos de turbacion. %ara mantener. ontra actos desposesion. %ara recuperar

DOMINIO
1. ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA DEL DOMINIO: 1.1. TIEMPOS PREHISTORICOS Y PRIMITIVOS: El #ombre n$made, tenia pocas necesidades, solo dirig(a su sentido de propiedad a los &rutos "ue recolectaba, a los animales, a sus instrumentos... En cuanto a la tierra, era una propiedad colectiva. Luego de cierta evoluci$n y la consolidaci$n del nBcleo &amiliar, comen!$ a individuali!ar rudimentariamente los territorios. 1.2. DERECHO ROMANO: En un principio en 4oma las tierras eran comunes, luego cuando las &amilias se a&irmaron &rente al Estado, paso el suelo a propiedad de ellas. Adem's la propiedad se e:tend(a al &undo, los esclavos, los animales de tiro etc. Las dem's cosas participaban Bnicamente del comercio del true"ue.

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La Bnica propiedad conocida era la dominium e6 jure $uiritium, cuyo titular deb(a ser ciudadano romano. .i se #ab(a ad"uirido algo &uera de las normas civiles, no se ad"uir(a el instituto, pero tampoco se estaba desprotegido. En cuanto a las tierras provinciales y del gobernador, se les dejaba al ciudadano el simple goce a cambio del pago de un tributo. 1.3. DERECHO GERMANICO: Los germanos, b'sicamente dedicados al pastoreo, recib(an las tierras "ue m's le gustaban de manos de los magistrados y je&es, pero con la condici$n de devolverlas al aHo. Luego al desarrollarse la agricultura, las tierras ya &ueron delimitadas y entregadas a grupos de &amilias, "ue se suced(an mutuamente, los dominios a la muerte de los ascendientes. 4eci1n se conoci$ el testamento al recibir la in&luencia del imperio romano. 1.4. EL REGIMEN FEUDAL: Al caer el 2mperio 4omano la propiedad territorial era un caos, sumado a esto las invasiones *arbaras, por lo "ue surge el r1gimen &eudal, para de&ender el suelo. En un principio los &eudos se daban a cambio de colaboraci$n militar y pod(a ser a perpetuidad o a determinado numero de aHos, pero era inajenable. ada poseedor de un &undo era un pe"ueHo soberano "ue depend(a de "uien le dio la tierra, pero a su ve! tenia amplias &acultades dentro de su propio dominio. En esa 1poca, casi toda la tierra era &eudal, con e:cepci$n de los alodios, "ue eran tierras separadas, "ue al no poder protegerlas, los propietarios las entregaban a los &eudales, a cambio de protecci$n. Esta a su ve! se sol(a traspasar de &avor a la 2glesia, o cedida por testamento, "ue los eclesi'sticos, a su ve! entregaban en usu&ructo o en censo. abe seHalar "ue todo esto, pr'cticamente &inali!o con la 4evoluci$n ?rancesa. 81I;>9 1.5. EL REGIMEN CAPITALISTA: on el advenimiento de la codi&icaci$n se e:alta la propiedad individual, desapareciendo as( el &eudalismo. Las tendencias liberales de &ines del siglo R2R consagraron &acultades absolutas a los dueHos sobre sus bienes. 2. CONCEPTO: 2.1. TERMINOLOGIA: La palabra dominio, proviene del lat(n (CAD=DBA es derivada de dominus "ue signi&ica seHor. on el uso del vocablo proprietas se distingu(a el derec#o del propietario del usu&ructuario. 2.2. CONCEPTO DOCTRINARIO: El derec#o romano, no tiene una de&inici$n concreta de dominio, reci1n los posglosadores, lo relacionaron con la &acultad de disposici$n. En el siglo R)2 surgen de&iniciones con criterios diversos: 2.2.1.1. ?acultades primordiales: la plena y libre disposici$n. 2.2.1.2. )oluntad del propietario, seHor(o sobre la cosa. 2.2.1.3. 4elaci$n de pertenencia entre la cosa y el titular. 2.2.1.G. ombinaci$n entre las ideas de seHor(o y pertenencia de la cosa. 2.2.1.<. -tros lo de&inen por sus caracteres &undamentales, ya "ue seria inde&inible, enumerar todas las posibilidades "ue la voluntad del dueHo tiene sobre la cosa. 2.3. DEFINICION DOTRINRIA: Es el derec#o real por e:celencia, por"ue es el "ue comprende la mayor cantidad de &acultades "ue pueden e:traer sobre las cosas las personas 8&(sicas y jur(dicas9. 2.4. ANALISIS CRITICO DE LA DEFINICION LEGAL:

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Art. 2<=F: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. omo caracteres "ue se suman a esta de&inici$n los cuales &iguran en otros art(culos tenemos la calidad de absoluto y e:clusivo. Es el Bnico derec#o real "ue &aculta a su titular para disponer de la cosa como mejor le pare!ca. 2.5. PROPIEDAD Y DOMINIO: 2.<.1. 7E./2-3 .-*4E EL .2532?2 A0- /E 32 - 0E A,*-. )- A*L-.: /radicionalmente y ya desde el 0erec#o 4omano, ambos vocablos #an sido utili!ados como sin$nimos. En realidad la palabra propiedad tiene una signi&icaci$n m's gen1rica, ya "ue se puede aplicar a todos los derec#os susceptibles de apreciaci$n pecuniaria. Pue comprende al dominio como: el derecho de propiedad sobre las cosas. 2.<.2. LA. 20EA. 0E ?4E2/A.: El Art. G=I1 del Esboco, de&ine al dominio como: El derec#o de propiedad sobre las cosas, es el derec#o real, perpetuo o temporal, de una sola persona sobre una cosa propia, ya sea mueble o inmueble, con todos los derec#os sobre su substancia y utilidad, o solamente sobre su sustancia con algunos derec#os sobre su utilidad. %ara ?reitas el concepto propiedad es amplia ya "ue abarca todos los derec#os patrimoniales. En consecuencia, la propiedad es 1l genero y cuando recae sobre cosas constituye la especie. 2.<.3. CRITERIO DE NUESTRO CODIGO: En varios art(culos 82<=>, 2<11, 2<12, 2<13, etc.9 se utili!a la palabra propiedad como sin$nimo de dominio. @ en otros 82<=;, 2<1=, etc.9 se utili!an ambas, aludiendo al derec#o en s( mismo o a su titular. El Art. 2F2< la utili!a no para mencionar el derec#o, sino el objeto. En los Art. 23<1, 2I<I, notas a los Art. 2;=I, 2>G;, 2>I=, etc. se #abla de propiedad, como sin$nimo de derec#o real. - de derec#o patrimonial el Art. I32 #abla de propiedad de la deuda, los Art. 1G<I y 1G<> #acen re&erencia a la propiedad del cr1dito. 0e todo esto se deduce "ue en nuestro $digo, como en el Esboco, la propiedad es 1l genero y el dominio la especie. 2.<.G. JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA: Los art(culos 1G y 1I de la onstituci$n 3acional utili!an la e:presi$n propiedad, y la orte .uprema, identi&ico a la propiedad con todo derec#o susceptible de apreciaci$n pecuniaria. :a dicho la corte. -ea poco o mucho a$uello $ue se $uita al propietario por accin de la ley, ya no es posible conciliar a esta con el >rt. "7 de la *.=. $ue ampara la propiedad contra los actos de los particulares y contra la accin de los poderes p5blicos0 $ue prote%e todo a$uello $ue )orma el patrimonio del habitante de la =acin, tr+tese de derechos reales o de derechos personales, de bienes materiales o inmateriales, $ue todo eso es propiedad, a los e)ectos de la %aranta constitucional. ;Eallo :orta c/ :ar%uinde%uy s/ *onsi%nacin de al$uileres.<. En otro &allo la orte sostuvo: Pue el derec#o reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes, es un derec#o patrimonial, y por lo tanto una propiedad en el sentido constitucional. 8,ango cS /raba sS 0esalojo9 3. CLASIFICACION DEL DOMINIO: www.planetaius.com.ar 27/ !/"# !!

3.1.

PLENO O PERFECTO Y MENOS PLENO O IMPERFECTO: El Art. 2<=I: divide el dominio en pleno o per&ecto y menos pleno o imper&ecto: El dominio se llama pleno y per&ecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningBn derec#o real #acia otras personas. .e llama menos pleno imper&ecto, cuando debe resolverse al &in de un cierto tiempo, a al advenimiento de una condici$n, o si la cosa "ue &orma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derec#o real, como servidumbre, usu&ructo, etc. omo surge del articulo, no es clara la di&erencia entre un dominio y el otro, sin embargo, el Art. 2FF1 vuelve a de&inirlo como: El derec#o &iduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueHo per&ecto de una cosa "ue enajena solamente su dominio Btil. %odemos en de&initiva de&inir al dominio pleno como el derec#o real de mayor contenido. En el dominio imper&ecto o menos pleno, ese contenido se #alla limitado si el objeto se encuentra gravado con otros derec#os reales.

3.2.

CLASIFICACIONES REFERIDAS EN LA NOTA AL ARTICULO 25#$: En la nota al articulo 2<=I, se menciona el dominio eminente "ue La 3aci$n tiene el derec#o de reglamentar las condiciones y las cargas publicas de la propiedad privada. Esto signi&ica "ue el Estado tiene un derec#o superior de legislaci$n, pero no signi&ica un derec#o de dominio o propiedad, sino "ue corresponde al deber de los propietarios de someter sus derec#os a las restricciones necesarias al inter1s general, y de contribuir a los gastos necesarios a la e:istencia, y al mayor bien del Estado. .e de&ine tambi1n el dominio internacional, como respeto entre los pa(ses a los territorios de los pueblas para "ue no se turben sus territorios. %or ultimo la nota cita al dominio natural, "ue en el 0erec#o 4omano se lo vinculaba con el r1gimen de los bienes dotales de la mujer.

4. CARACTERES DEL DOMINIO: 4.1. CONCEPTO: Los caracteres del dominio son tres: e:clusividad, perpetuidad y absolute!. 4.2. LA E-CLUSIVIDAD Y SU TRIPLE CONNOTACION: G.2.1. CAR0CTER E-CLUSIVO ESTABLECIDO EN 1L ARTICULO 25#%: (e acuerdo con el >rt. 21 8. El dominio es e6clusivo. (os personas no pueden tener cada una en el todo del dominio de una cosa0 mas pueden ser propietarios en com5n de la misma cosa, por la parte $ue cada una pueda tener. Los derec#os reales pueden ser e:clusivos o no e:clusivos, segBn puedan admitir la concurrencia de varios titulares sobre la misma cosa. El dominio en particular es e:clusivo, ya "ue reconoce a un solo sujeto, sea esta persona &(sica o jur(dica. .e puede concurrir no sobre el todo, sino por partes indivisas, por lo "ue seria condominio en lugar de dominio. G.2.2. CAR0CTER E-CLUSIVO ,UE IMPLICA 1L ARTICULO 25#&: .egBn el Art. 2<=>: El "ue una ve! #a ad"uirido la propiedad de una cosa por un titulo, no puede en adelante ad"uirirla por otro, si no es por lo "ue &altase al titulo por el cual la #ab(a ad"uirido. @ dice la nota: .iendo la propiedad la reuni$n de todos los derec#os posibles sobre una cosa, un derec#o completo, ninguna cosa nueva de ad"uisici$n puede agreg'rsele cuando 1l e:iste en su plenitud y per&ecci$n. Es evidente "ue sobre una misma cosa e:istan mas de un derec#o real, 8usu&ructo, propiedad, #ipoteca9 pero entre distintos titulares, lo "ue no puede

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darse es "ue el mismo dueHo sea titular de otro derec#o real sobre la misma cosa. G.2.3. CAR0CTER E-CLUYENTE ,UE SURGE DE LOS ARTICULOS 251 Y 251$: El propietario tiene la &acultad de e:cluir a terceros del uso, goce o disposici$n de la cosa. Esta connotaci$n de e:clusividad, en realidad, no es propia del dominio, se puede aplicar a todos los derec#os. 4.3. LA PERPETUIDAD Y SU DOBLE CONNOTACION: G.3.1. LA NO LIMITACION TEMPORAL: El Art. 2<1= comien!a: El dominio es perpetuo... .ubsiste tanto como dura la cosa "ue constituye el objeto. G.3.2. LA NO E-TINCION POR EL NO USO O EJERCICIO: El Art. <1= agrega: ... y subsiste independiente del ejercicio "ue se pueda #acer de el. El propietario no deja de serlo, aun"ue no ejer!a ningBn acto de propiedad, aun"ue este en la imposibilidad de #acerlo, y aun"ue un derec#o los ejer!a contra su voluntad o contra ella, a no ser "ue deje poseer la cosa por otro durante un tiempo re"uerido para "ue este pueda ad"uirir la propiedad por la prescripci$n sea "ue el dominio no se e:tingue por"ue su titular deje de ejercerloA no se pierde por el no uso. abe seHalar "ue si bien el concepto se encierra en "ue no se pierde por el no uso, si esa actitud perdura durante die! aHo en el caso de una servidumbre real, la misma se pierde. En el caso de la usurpaci$n, no corresponde este concepto, ya "ue para "ue el dueHo pierda el dominio, es necesaria la actuaci$n positiva de poseedor y adem's el mismo ad"uiere el dominio por disposiciones de la ley. - sea "ue por el no uso solamente, no se pierde ni se e:tingue el dominio. 4.4. LA ABSOLUTE* O CAR0CTER ABSOLUTO: G.G.1. SIGNIFICADOS DEL TERMINO ABSOLUTO EN RELACION A LOS DERECHOS EN GENERAL: .e suele #ablar de derec#os absolutos en di&erentes sentidos. En cuanto a su oponibilidad, son absolutos los derec#os oponibles er%a omnes. .on absolutos los derec#os reconocidos por la leyes de orden publico. Algunos consideran absolutos a los derec#os personalisimos. 6ay "uienes sostiene "ue un derec#o es absoluto por"ue encierra todas las &acultades posible. G.G.2. LA ABSOLUTE* REFERIDA E-CLUSIVAMENTE AL DOMINIO: El sentido de absoluto "ue el $digo le da al dominio, se re&iere no a su oponibilidad, sino a la &acultad del titular para usar y disponer de la cosa a su arbitrio, al e:tremo de podes desnaturali!arla, degradarla, o #asta destruirla. abe seHalar "ue esa absolute! se encuentra limitada "ue cual"uier disposici$n sobre la cosa, no altere o invada la propiedad ajena, y las restricciones de orden publico. 0entro de esta absolute!, a di&erencia del dominio, en el derec#o usu&ructuario, el titular tiene esa absolute! dentro de los limites del uso y goce, pero debe no alterar la sustancia de la cosa. G.G.3. LA ABSOLUTE* EN REFERENCIA AL CONTENIDO: La cantidad de &acultades susceptibles de e:traer de la cosa. G.G.G. LA ABSOLUTE* EN REFERENCIA A LA OPONIBILIDAD: Erga omnes. G.G.<. LA ABSOLUTE* EN REFERENCIA AL EJERCICIO: /odo lo "ue puedo #acer con la cosa. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# !1

7sar y go!ar &(sicamente. 7sar y go!ar jur(dicamente. 0isponer de la cosa para constituir derec#os reales.

ACCIONES REALES
1. DEFINICION LEGAL
El Art. 2I<F $digo ivil establece: >cciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la e6istencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el e)ecto accesorio, cuando hubiere lu%ar, de indemni3acin del da7o causado.

2. EFECTOS
0e condena 87sucapi$n9 0eclarativos 8/(tulo &also9 El Art. 2I<I $digo ivil establece: las acciones reales $ue nacen del derecho de propiedad son la accin de reivindicacin, la accin con)esoria y la accin ne%atoria. .e dice "ue cuando est' en juego la e:istencia del derec#o real, corresponde la acci$n reivindicatoria, si lo cuestionado es la plenitud del derec#o, procede la acci$n con&esoria y si est' en controversia la libertad del ejercicio del derec#o real, ser' viable la acci$n negatoria. Qsta relaci$n, sin embargo, no siempre es e:acta. Adem's de 1stas acciones #aya acciones reales personales y mi:tas. La acci$n de reivindicaci$n es una acci$n "ue nace del dominio "ue cada uno tiene de cosas particulares, por lo cual el propietario "ue #a perdido la posesi$n, la reclama y la reivindica, contra a"uel "ue se encuentra en posesi$n de ella. 8Art. 2I<;9. La acci$n con&esoria es la derivada de actos "ue de cual"uier modo impidan la plenitud de los derec#os reales o las servidumbres activas, con el &in de "ue los derec#os y las servidumbres se restable!can. 8Art. 2I><9. La acci$n negatoria es la "ue compete a los poseedores de inmuebles contra los "ue les impidiesen la libertad del ejercicio de los derec#os reales, a &in de "ue esa libertad sea restablecida. 8Art. 2;==9.

3. AMBITO DE APLICACI/N
3.1. CRITERIO OBJETIVO Pue distingue la acci$n en &unci$n de la lesi$n. 0e acuerdo con la nota del Art. 2;==: la acci$n negatoria no de&ine de la
reivindicatoria, sino por la e:tensi$n de la lesi$n. .2 la lesi$n es desposesi$n, la acci$n es reivindicatoria, si la acci$n es turbatoria, la acci$n es negatoria.

3.2. CRITERIO SUBJETIVO Pue por e:clusi$n, la con&esoria vendr' a proteger los derec#os no
tutelados por las acciones reivindicatoria y negatoria.
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 El condominio y la partici$n de la #erencia no entra dentro de los acciones

reales 8no se puede intentar la reivindicaci$n de mi parte9 En cuanto a la legitimaci$n activa: ver el cuadro.

uadro con&orme los tres criterios doctrinarios.

4. CUADRO CON CRITERIOS DOCTRINARIOS

E-ISTENCIA DEL DERECHO REAL DE DESPOSESI/N PLENITUD DEL DERECHO ACCION CONFESORI A 7su&ructo, uso, #abitaci$n, anticresis u servidumbres prediales activas. LIBERTAD DEL DERECHO. TURBACION ACCION NEGATORIA 2gual a la reivindicaci$n di&erenci'ndose tan s$lo en la mayor o menor gravedad de la lesi$n. .i se ve turbado ejercer' la negatoria. .2 es despose(do ejercer' la reivindicatoria 2gual a la reivindicatoria

ACCION REIVINDICATORIA

12 C!3"(!34 .7./E3/A0- %-4 .AL)A/: /oma como base el derec#o romano y el Art. 2I<;: %uede establecer la acci$n reivindicatoria el titular de derec#os reales sobre cosa propia

22 C!3"(!34 .7./E3/A0- %-4 ALLE30E: 3o s$lo puede reivindicar el titular del derec#o sobre cosa propia sino "ue tambi1n pueden ejercitar la acci$n los titulares de derec#os reales ejercitables por la posesi$n, o sea: 7suario, #abitador, usu&ructuario y anticresista. /odos estos pueden reivindicar cuando le sacan la cosa, por"ue son titulares de derec#os reales ejercitable porA la posesi$n. F56)'7(6"4 )( 89"' :49(93;6: El Art. 2II2 La acci$n de reivindicaci$n puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa por todos los "ue tengan sobre 1sta un derec#o real per&ecto o imper&ecto. A su ve! el Art. 2<<;: .i es poseedor imper&ecto como usu&ructuario, usuario, acreedor anticresista. 0e esta relaci$n entre el 2II2y2<<; se desprende lo "ue dice Allende. -tro art(culo "ue a&irma esto es el 3;>= en materia de privilegios. 0ice: .i el acreedor #a sido despose(do de la prenda contra su voluntad, puede reivindicarla durante 3 aHos. Es decir, "ue por el Art. 322<, el acreedor prendario no tiene derec#o real, no le interesa la posesi$n, si 1l puede reivindicar con mas ra!$n puede reivindicar a"uel "ue est1 interesado en la posesi$n como el usu&ructuario.

.ervidumbres prediales activas

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3(! C!3"(!34 /itular de .egBn 1ste criterio de 3. ,7./- puede ejercer la acci$n derec#o real de reivindicaci$n: sobre cosa El titular de derec#o real sobre cosa propia en nombre ajena contra el propio propietario. El titular de derec#o real sobre cosa ajena a nombre del .ervidumbres prediales titular y en inter1s propio solamente contra terceros activas.

.e da contra cual"uiera "ue impida el derec#o de poseer de otro, aun"ue sea el dueHo del inmuebles. El Art. 2;=2 y su nota: En un inmueble cuyo usu&ructo est' dado cuando el propietario "uiera constituirle otra servidumbre segBn la postura de ,7./- con este Art. se cae.

Allende destaca "ue la verdadera &uente del Art. 2II2 seria el Art. 3I13 del Esbo!o de ?reitas, "ue de&ine a la posesi$n per&ecta e imper&ecta. %or lo tanto cuando el codi&icador #abla de derec#os reales per&ectos, estar(a estableciendo una relaci$n con la posesi$n per&ecta, y cuando menciona derec#os reales imper&ectos, lo estar(a #aciendo con la posesi$n imper&ecta. En consecuencia, serian titulares de derec#os reales per&ectos el dueHo y el cond$mino per&ectos y de derec#os reales imper&ectos el usu&ructuario, el usuario, el #abitador, el acreedor prendario y el acreedor anticresista. En s(ntesis, por ra!ones aludidas y por"ue el esbo!o de ?reitas es la principal &uente en el 'mbito de las acciones reales, es "ue concluimos "ue la reivindicaci$n compete a los titulares de todos los derec#os reales "ue se ejercen por la posesi$n cuando se #a producido la perdida de la misma. 0e acuerdo con la tesis amplia: Allende, a la "ue #emos ad#erido, la acci$n reivindicatoria puede ser ejercida por todos los titulares de derec#os reales "ue se ejercen por la posesi$n, es decir, por todos los poseedores con derec#o de poseer.

5. SITUACIONES ESPECIALES
5.1. REIVINDICACION POR EL CONDOMINO *'sicamente podr(a reivindicar contra todos los cond$minos o contra
terceros. %ero, adem's, e:isten 3 posibilidades de objeto. %odr(a reivindicar su parte ideal, una parte materialmente determinada o 1l todo de la cosa. 5.1.1. ACCION DIRIGIDA CONTRA OTRO CONDOMINO El Art. 2IF1 establece la reivindicabilidad de las partes ideales de cosas muebles o inmuebles por cSu de los cond$minos contra cSu de los poseedores. 0ada la naturale!a del condominio, la medida de la reivindicaci$n entre
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cond$minos est' dada por la parte indivisa o parte ideal. La acci$n es de condena. .e limita a reconocer el derec#o y su parte indivisa, para "ue pueda usar y go!ar de la cosa comBn con&orme al Art. 2F;G 5.1.2. ACCION DIRIGIDA CONTRA UN TERCERO uando un tercero es el autor del despojo, como el derec#o de cada cond$mino est' limitado a su parte indivisa, se plantea el interrogante de saber si la medida de la acci$n debe circunscribirse a esa parte o si por el contrario, est' &acultado para demandar la restituci$n de toda la cosa. %ara la corriente restrictiva, el cond$mino s$lo puede reivindicar la parte indivisa, ya "ue el Art. 2FI> establece: ada uno de los cond$minos puede reivindicar contra un tercero detentador, la cosa en "ue tenga su parte indivisa. EL Art. 2F;=: ninguno de los cond$minos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comBn, ni sobre menor parte de ella, &(sicamente determinada, actos materiales o jur(dicos "ue importen el ejercicio actual e inmediato del derec#o de propiedad. El Art. 3G<= consagra la misma soluci$n limitativa al circunscribir el derec#o del co#eredero reivindicante, #asta la concurrencia de su parte en la #erencia. Esta es la tesis sustentada por los autores "ue #an servido de &uente al codi&icador. %ara los partidarios de la corriente amplia el cond$mino puede reivindicar toda la cosa. La jurisprudencia de nuestros tribunales #a evolucionado y si bien algunos &allos antiguos limitaban la procedencia de la reivindicaci$n a la parte indivisa, en la actualidad #a terminado por imponerse la reivindicaci$n amplia. 0ebe admitirse, en consecuencia, "ue el cond$mino puede reivindicar toda la cosa, por"ue &rente a un tercero sin derec#o, el inter1s en recuperarla por el todo. 5.1.3. REIVINDICACION POR EL HEREDERO 0e acuerdo con el Art. 3G1I el #eredero "ue #a entrado en la posesi$n de la #erencia, ya sea de pleno derec#o 8Art. 3G1=9 o por decisi$n judicial 83G12 y 3G139 continua la persona del di&unto y es propietario, acreedor y deudor de todo lo "ue el di&unto lo era. on&orme el Art. 3G1; el #eredero no s$lo sucede en la propiedad sino tambi1n en la posesi$n del causante. El #eredero no necesita acreditar #aber tenido personalmente la posesi$n, ya "ue reivindica como sucesor del causante, con la posesi$n de su antecesor. EL Art. 3G1=: cuando la sucesi$n tiene lugar entre ascendiente y c$nyuge, el #eredero entra en posesi$n de la #erencia desde el d(a de la muerte del autor de la sucesi$n, sin ninguna &ormalidad.
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 El Art. 3G12 dice: los otros parientes llamados por la ley a la sucesi$n
no pueden tomar la posesi$n de la #erencia sin pedirla a los jueces y justi&icar su t(tulo a la sucesi$n. 5.1.4. REIVINDICACION POR EL LEGATARIO El legatario es propietario de la cosa legada desde el momento de la muerte del testador. uando el legado sea de un objeto determinado un su individualidad, el legatario est' autori!ado a reivindicarlo de terceros detentadores 8Art. 3II<9. .i se trata de legados de esas cosas indeterminados 8el legatario de cuota9 el Art. 2II3 lo regula. 5.1.5. REIVINDICACION POR EL COMPRADOR SIN TRADICION E:isten 3 tesis: <.1.<.1. LA /E-42A 4E./42 /2)A: Este criterio corresponde a .alvat, partidario de la tesis restrictiva, por el Art. <II "ue establece "ue sin la tradici$n de la cosa, el acreedor no ad"uiere sobre ella ningBn derec#o real y el Art. 32F< dice: Pue todos los derec#os "ue una persona transmita por contrato a otra persona, s$lo pasan al ad"uirente de esos derec#os por la tradici$n. %or lo tanto el comprador s$lo esta #abilitado para emplear los medios legales tendientes a lograr, el cumplimiento de esa obligaci$n. .e trata de una obligaci$n personal emergente del contrato de compraventa. <.1.<.2. LA /E-42A A,%L2A 0ice "ue el comprador est' legitimado para reivindicar por"ue al celebrar la compraventa se produce una ocasi$n de todos los derec#os y acciones del vendedor y entre ellas se encuentra la reivindicaci$n. .e #abla de una cesi$n &icta o impl(cita.

Admitido "ue el cesionario puede reivindicar aBn sin #aber recibido

la tradici$n, no #ay obst'culo para "ue el comprador tambi1n puede #acerlo. -tra modalidad: El comprador al "ue no se le #a #ec#o la tradici$n puede reivindicar subrrog'ndose en los derec#os del vendedor. El Art. 11>F &aculta al acreedor para ejercer todos los derec#os y acciones de su deudor con e:cepci$n de los "ue sean in#erentes a la persona. El comprador es acreedor a la entrega de la cosa, y su deudor, "ue es el vendedor, como dueHo de ella tiene el derec#o de reivindicar contra el tercero. %or lo tanto, subrrog'ndose en 1ste derec#o, podr' el comprador obtener el &in re"uerido. <.1.<.3. LA /E-42A 23/E4,E02A

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 0ice "ue procede la reivindicaci$n por el comprador "ue no #a

recibido la tradici$n de los supuestos en "ue el demandado no presentara t(tulo o present'ndose t(tulo nulo. 8Art. 2I;> y 2I>=9, o sea, cuando s$lo el reivindicante presenta t(tulo de propiedad.

CONDOMINIO
ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA
La idea de la propiedad mBltiple en la totalidad de una cosa &ue rec#a!ada siempre por los romanos. .olo e:ist(a la cuota con relaci$n a las #erencias, en este caso a los comuneros se los denominaba pars proindiviso.

NATURALE*A JURIDICA E:posici$n sint1tica de las distintas teor(as "ue se #an &ormulado acerca
de la naturale!a jur(dica del dominio. 1.1.1. PROPIEDAD PLURIMA PARCIAL Es esta la construcci$n del condominio en el 0erec#o romanoN justinianeo. Esta teor(a sosten(a "ue al dividirse el dominio, "uedaba la idea de "ue era lo "ue se divid(a si la cosa o el derec#o, 3acen as( las teor(as de divisi$n de la cosa y de divisi$n del derec#o. 02)2.2-3 0E LA -.A: Esta es la teor(a m's antigua y tuvo predicamentos #asta mediados del siglo R2R. .ostiene "ue cuando sobre una misma cosa recaen varios derec#os, entonces es necesario dividir la cosa para #acer valer esos derec#os, pero esta divisi$n no es material sino ideal, naciendo as( la cuota, objeto de cada uno de los derec#os de propiedad. .e la critica por"ue las cosas pueden dividirse materialmente, y esa divisi$n ideal, no dar(a mas "ue derec#o sobre un derec#o, cosa "ue seria imposible. 02)2.2-3 0EL 0E4E 6-: .urge como reacci$n &rente a la anterior, con tres variantes: 02)2.2T3 20EAL 0EL 0E4E 6-: /odo cond$mino tiene derec#o sobre toda la cosa, pero su derec#o es una parte del derec#o entero de propiedad. 02)2.2T3 4EAL 0EL 0E4E 6-: El derec#o no se divide intelectualmente como en la concepci$n anterior, sino realmente: el derec#o Bnico de e:tingue y los derec#os nacidos como consecuencia de esa divisi$n real tienen la misma naturale!a del derec#o dividido. .e critica a esta teor(a de&ini1ndola como un juego de palabras. 02)2.2T3 0EL 0E4E 6- .E5U3 .7 ER/E3.2T3: %ara 1sta, #ay una divisi$n ideal del derec#o, "ue nace a &avor de los cond$minos, en otros tantos derec#os aut$nomos. 1.1.2. PROPIEDAD UNICA TOTAL
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 .e juntan a"u( varias escuelas doctrinarias:

02)2.2-3 0EL )AL-4: .ostiene "ue no se divide ni el valor ni la cosa, sino el valor de 1stos. Esta teor(a saldr(a de medir jur(dicamente la discusi$n para pasarla al lado econ$mico. 73A32,20A0: .ostiene "ue #ay pluralidad de sujetos "ue se con&unden con una unidad, pero sin constituir una persona jur(dica. %E4.-3A -LE /2)A: En el condominio la propiedad total pertenece a la comunidad ligada por la unidad de "uerer, al individuo s$lo le "ueda una e:pectativa de propiedad.

1.1.3. PROPIEDAD PL<RIMA TOTAL En el condominio #ay una concurrencia de dominios "ue al en&rentarse, se comprimenA cada dueHo ve limitado el ejercicio de su derec#o por la presencia de los otros. La cuota representa la porci$n con&orme a la cual deber'n #acerse las divisiones de los r1ditos, etc. .e cali&ica como inadmisible esta teor(a, ya "ue supone la e:istencia de varios derec#os iguales sobre la misma cosa. 1.1.4. PERSONA JURIDICA Algunos autores entienden al condominio como una persona jur(dica considerada como sujeto distinto de los individuos "ue la componen. sea "ue la cosa no pertenece a los cond$minos sino al ente colectivo Esta teor(a es criticada por"ue la persona jur(dica seria la titular de los bien y no e:istir(a relaci$n directa de la persona &(sica con la cosa, en cuanto al derec#o. 1.1.5. TEORIA NEGATORIA DEL DERECHO DE PROPIEDAD Esta sostiene "ue el cond$mino tiene un derec#o sui generis sobre la cosa comBn. .e la critico por"ue en realidad no dec(a nada. 1.1. . CUASICONTRATO Qsta teor(a &ue esbo!ada por %ot#ier, "uien sosten(a "ue la comunidad entre dos o m's personas sobre una universalidad de cosas o sobre cosas particulares, sin "ue entre ellas e:ista un contrato de sociedad, con&igura una especie de cuasicontrato. .e critica esta concepci$n en el sentido de "ue lo "ue caracteri!a al cuasicontrato es ser un simple #ec#o sin "ue medie consentimiento de las partes obligadas, mientras "ue el condominio puede nacer de un contrato, como cuando varias personas ad"uieren una cosa comBn. /ambi1n se lo critica por"ue no considero en su teor(a el car'cter de derec#o real. 1.1.$. ESTADO PARTICULAR DE LA PROPIEDAD Esta teor(a concibe al condominio como el derec#o real de dominio.
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ada uno de los copropietarios tiene respecto de la parte indivisa todos los derec#os "ue nacen del dominio y, asimismo, ostenta las mismas &acultades de uso y goce, tan s$lo "ue su ejercicio no es e:clusivo, sino "ue est' limitado por el derec#o igual de otros comuneros.

COMPARACION CON LA INDIVISION HEREDITARIA

uando la muerte de una persona deja varios #erederos, #ace nacer entre ellos el estado de indivisi$n o comunidad #ereditaria, el cual es transitorio y cesa con la partici$n. .i bien #ay grandes coincidencias entre la indivisi$n #ereditaria y el condominio, las anali!aremos:
COM PAR ACIO N El derec #o recae sobre 0ecisi $n de las mayor (as 3aci mient o +urisd icci$n %ara la mayor (a de los autor es CONDOMINIO INDIVISION HEREDITARIA

osas 82FI39

determinadas

,asa de bienes 83G;<9

%revalece 82I==9

3o obliga a los co#erederos "ue no prestaron consentimiento. 0eber' intervenir el jue!. 83G<19 on la muerte de la persona El ultimo del di&unto 832;G 2nc. 19 Es una persona jur(dica

%or contrato o disposici$n de la ley 82FI<9 0onde esta situada la cosa 8Art. <, inc. 1 % 9 3o es una persona jur(dica

DEFINICION LEGAL DEL CONDOMINIO

El Art. 2FI3 del $digo ivil establece: VEl condominio es el derec#o real de propiedad "ue pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.V

CARACTERES DISTINTIVOS
1.1.%. PLURALIDAD DE SUJETOS: 0eben e:istir como m(nimo dos personas, como titulares del derec#o, ellas pueden ser personas &(sicas o jur(dicas.
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1.1.&. UNIDAD DE OBJETO: omo todo derec#o real debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas 1.1.1#. NECESIDAD DE UNA COSA /rat'ndose de un derec#o real necesariamente debe recaer sobre una cosa con&orme el Art. 2311, sea ella mueble o inmueble 1.1.11. FALTA DE UNA CUOTA MATERIAL El $digo ivil limita el derec#o de cada condominio a una parte indivisa, o sea "ue ninguno de ellos puede circunscribir su derec#o a una parte &(sicamente determinada. .u parte estar' representada por una cuota ideal.

CONSTITUCION DEL CONDOMINIO

EL ART. 2 $5 El Art. 2FI< del $digo ivil establece: FEl condominio se constituye por
contrato, por actos de ultima voluntad, o en los casos en $ue la ley desi%na.F A continuaci$n anali!aremos los casos enumerados en el articulo: 1.1.12. POR CONTRATO .e da cuando varias personas ad"uieren conjuntamente una cosa.

%uede darse por un contrato oneroso: A, * y , compran un inmueble a

0. %uede darse por un contrato gratuito: 0 dona un inmueble a &avor de A, *y . %uede darse por enajenaci$n parcial, A le vende una parte indivisa de su inmueble a *. En 1ste caso se e:tingue el dominio de A y nace el condominio de A y *. 1.1.13. POR ACTO DE <LTIMA VOLUNTAD .olo puede darse la constituci$n del condominio por actos de esta naturale!a, cuando en un testamento se deja un legado, de una cosa determinada, a &avor de varias personas conjuntamente. A#ora bien, si ese legado, testado o no, recayera sobre una universalidad de bienes, no se con&igurar(a el condominio sino una indivisi$n #ereditaria. .$lo se instituyera, aun"ue sobre varias personas, pero sobre una cosa determinada. 1.1.14. POR LA LEY 6ay condominio de origen legal cuando la &igura nace como consecuencia de una disposici$n de ley. .on por ejemplo:

El condominio de muros, cercos y &osos. 8Art. 2I1I, 2IG<9 El condominio por la con&usi$n de limites. 8Art. 2IGF y siguientes9.
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 3o #ay, en cambio, constituci$n legal el supuesto del Art. 2I1=. Es el

caso del condominio "ue recae sobre cosas a&ectadas como accesorias para el uso comBn de dos o mas #erederos, ya "ue all( lo "ue tiene origen legal es la indivisi$n &or!osa y no el condominio

E:iste discusi$n doctrinaria y jurisprudencial, acerca de, en el caso de

"ue, e:istiendo, a la muerte de una persona, donde varios #erederos reciben en #erencia, algunos pocos o un s$lo bien. Es comBn respecto de esto, cuando son escasos los bienes, no se #aga partici$n, limit'ndose los #erederos a inscribir la declaratoria o el testamento en el 4egistro de la %ropiedad, en relaci$n con cada inmueble. Alguno opinan "ue no #ay condominio, ya "ue seria necesaria para ello la escritura publica siendo el objeto inmueble 8Art. 11;G, inc. 1 y 29. %or otro lado, como la declaratoria o el testamento pueden inscribirse a pedido de cual"uiera de los #erederos, nunca podr(a #ablarse de condominio cuando &alta la con&ormidad de todos los interesados. Al respecto *orda dice: "ue #abr(a "ue ver el caso en particular, si los #erederos tuvieron la voluntad de mantener la indivisi$n &or!osa, o de condominio. %ero si durante un tiempo la mayor(a, se comporto como condominio, se entiende entonces, "ue se #a concluido la comunidad dando paso al condominio.

MODOS DE AD,UISICION DEL CONDOMINIO

En el $digo ivil no e:iste una enumeraci$n respecto de los modos de ad"uisici$n de los derec#os reales. El Art. 2<2G, indica cuales son los modos de ad"uisici$n del dominio. 0e los siete modos "ue e:isten, solamente tres tiene car'cter general: tradici$n, prescripci$n y sucesi$n de los derec#os de propietarios. En cuanto al "ue na!ca por contrato, el derec#o real "uedar' ad"uirido cuanto medie t(tulo y modo su&iciente. 0e los otros modos del Art. 2<2G: apropiaci$n, trans&ormaci$n, accesi$n y percepci$n de &rutos. %ara todos los casos de ad"uisici$n derivada del condominio de inmuebles por actos entre vivos, ser' necesaria la escritura publica 8Art. 11;G inc. 1J9, y ella inscripta en el 4egistro de la %ropiedad, par su oponibilidad a terceros. .i el origen es proveniente de un acto de Bltima voluntad. *astar' la inscripci$n del testamento y si #ay ad"uisici$n por usucapi$n, la de la sentencia.

CLASES DE CONDOMINIO
CONDOMINIO NORMAL U ORDINARIO Llamado tambi1n condominio sin indivisi$n &or!osa, ya "ue su
caracter(stica es la posibilidad de "ue cual"uiera de los cond$minos pueda pedir la divisi$n de la cosa comBn, provocando as( la e:tinci$n del estado de comunidad.

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#1

CONDOMINIO FOR*OSO DE INDIVISION O CON INDIVISION FOR*OSA. O DE INDIVISION FOR*OSA. A di&erencia del anterior los cond$minos est'n impedidos de provocar la
partici$n, sea por "ue la ley no lo permite 8medianer(a9, o por"ue lo pro#ibe una estipulaci$n temporal de los propios cond$minos. 8Art. 2F>29 o del testador 8Art. 2F>39.

CONDOMINIO SIN INDIVISION FOR*OSA

1. CONCEPTO
Es el condominio normal u ordinario .u caracter(stica es la posibilidad, de "ue cual"uiera de los cond$minos, ponga &in a la comunidad en cual"uier momento, pidiendo la divisi$n de la cosa comBn.

FACULTADES DE LOS CONDOMINOS.

E:isten dos grupos de estas &acultades, por un lado las &acultades en relaci$n con la parte indivisa, y por otro con respecto a la cosa comBn.

RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA

1.1.15. PRINCIPIO GENERAL ?igura en el Art. 2FIF: ada cond$mino go!a, respecto de su parte indivisa, de los derec#os in#erentes a la propiedad, compatibles con la naturale!a de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dem's copropietarios. 1.1.1 . ENAJENACION= DERECHOS DE LOS ACREEDORES

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#2

 La primera consecuencia es la posibilidad de enajenarla libremente.

0ice el Art. 2FII: ada cond$mino puede enajenar su parte indivisa... %or lo tanto cada cond$mino esta &acultado para disponer de su parte como mejor le pare!ca: venderla, donarla, permutarla, #acerla objeto de un acto de Bltima voluntad. 3o se precisa de la aprobaci$n de los otros cond$minos, ni ellos tampoco pueden invocar un derec#o de pre&erencia.

En cuanto a las &acultades de los acreedores de cual"uiera de los

cond$minos, est'n per&ectamente &acultados para #acer embargar y vender la parte indivisa, sin necesidad de re"uerir la partici$n. on&orme el Art. 2FII, 2da parte, ... y sus acreedores pueden #acerla embargar y vender antes de #acerse la divisi$n entre los comuneros. 1.1.1$. CONSTITUCI/N DE HIPOTECAS Esta posibilidad 1sta contemplada en el Art. 2FI; ada uno de los cond$minos puede constituir #ipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comBn, pero el resultado de ella "ueda subordinado al resultado de la partici$n, y no tendr' e&ecto alguno en el caso en "ue el inmueble to"ue en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitaci$n. En el mismo sentido dice el Art. 3123: cada uno de los cond$minos de un inmueble puede #ipotecar su parte indivisa en el inmueble comBn, o una parte materialmente determinada del inmuebleA pero los e&ectos de tal constituci$n "uedan subordinados al resultado de la partici$n o licitaci$n entre los cond$minos.

omo vimos, la parte del cond$mino puede ser #ipotecada, pero surge "ue la suerte de 1ste gravamen "ueda supeditada a la partici$n.

Esto signi&ica "ue la suerte de la #ipoteca sobre la parte indivisa puede

variar como consecuencia de la partici$n: si la cosa toca en lote al comunero constituyente del derec#o de garant(a, el mismo subsiste bien limitado a la parte indivisaA si, en cambio, la cosa gravada no es adjudicada a 1se cond$mino, la #ipoteca se e:tingue.

Qstas posturas son re&utables desde "ue el

$digo ivil acepta el pedido de partici$n para su posterior ejecuci$n a los "uirogra&'rios. .i bien nada dice acerca de los acreedores #ipotecarios, es obvio "ue 1stos no tendr'n cercenada esa posibilidad.

1.1.1%. CONSTITUCI/N DE USUFRUCTO= USO Y HABITACION La constituci$n de usu&ructo la &aculta el Art. 2;G3:El usu&ructo puede establecerse por el cond$mino de un &undo pose(do en comBn con otros, de su parte indivisa. abe seHalar "ue 1ste derec#o puede recaer sobre la parte indivisa y tambi1n sobre cosas muebles.

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#7

1.1.1&. ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS .iendo el condominio un derec#o real "ue se ejerce por la posesi$n, su titular podr' promover acciones posesorias, tanto &rente a la turbaci$n como el despojo. %odr'n oponerse las acciones contra terceros, y contras los dem's cond$minos.

RESPECTO DE LA COSA COMUN

1.1.2#. PRINCIPIO GENERAL omo vimos, las &acultades del cond$mino, respecto de toda la cosa, son en e:tremo limitadas, a di&erencia de los "ue sucede con la parte comBn.

Al respecto juegan los art(culos 2F;= al 2F;G del $digo ivil. Los dos mas importantes son: EL Art. 2F;= 3inguno de los cond$minos
puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comBn ni sobre la menor parte de ella, &(sicamente determinada, actos materiales o jur(dicos "ue importen el ejercicio actual e inmediato del derec#o de propiedad. La oposici$n de uno bastar' para impedir lo "ue la mayor(a "uiera #acer a este respecto. %or su parte el Art. 2F;G: /odo cond$mino puede go!ar de la cosa comBn con&orme al destino de ella, con tal "ue no lo deteriore en su inter1s particular. 1.1.21. ACTOS MATERIALES .iempre "ue no medie oposici$n, el cond$mino puede usar y go!ar de la cosa comBn. El cual 1sta limitado en dos sentidos: 4E.%E/A4 EL 0E./23- 0E LA -.A: El tema seria determinar cual es ese destino. %or un lado eso deber'n determinarlo los cond$minos, y de no #acerlo, se remitir' a la naturale!a de la cosa y al uso al cual &ue a&ectada. EL 7.- @ 5- E 0E LA -.A -,73: .e debe respetar para ello el derec#o de los dem's cond$minos.

on relaci$n a los actos materiales con&orme el Art. 2F;1sobre las innovaciones dice: 3inguno de los cond$minos puede #acer en la cosa comBn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

1.1.22. ACTOS JURIDICOS Adem's de lo e:presado por el articulo 2F;=, #abr(a "ue agregar el 2F;2: El cond$mino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni #ipotecas con perjuicio del derec#o de los copropietarios. EL arrendamiento o el al"uiler #ec#o por alguno de ellos es de ningBn valor. El cond$mino no podr':
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E3A+E3A4 LA -.A: 0isponer de ella en el todo o en parte &(sicamente determinada, sea a t(tulo oneroso, gratuito, por actos entre vivos, o mortis causa. -3./2/724 .E4)207,*4E.: -3./2/724 62%-/E A: Adem's de lo ya e:puesto, se debe entender lo mismo con relaci$n a la prenda y anticresis. 0A4 E3 L- A 2-3 - A44E30A,2E3/-: El Art. 1<12 impide al cond$mino por s( solo a arrendar la cosa indivisa, aun por la parte "ue le pertenece.

%or otro lado el art(culo 2F;3 cita: .in embargo, la enajenaci$n,

constituci$n de servidumbres o #ipotecas, el al"uiler o arrendamiento #ec#o por uno de los cond$minos vendr' a ser parcial o (ntegramente e&icaces, si por el resultado de la divisi$n el todo o parte de la cosa comBn le tocase en su lote. %or lo tanto, suponiendo "ue uno de los cond$minos #aya enajenado la toda la cosa, el acto en principio es nuloA pero si por e&ecto de la partici$n a"uella le corresponde (ntegramente el enajenante, la venta ser' v'lida.

OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS

CONTRIBUCI/N A LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION.
1.1.23. CONCEPTO Establecida por el Art. 2F;< 1J parte: /odo cond$mino puede obligar a los copropietarios en proporci$n de sus partes a los gastos de conservaci$n o reparaci$n de la cosa comBn ... Esta participaci$n es en proporci$n a la cuotaparte. 1.1.24. NATURALE*A JURIDICA La opini$n mas generali!ada sostiene "ue esa obligaci$n es una obligaci$n propter rem. La obligaci$n tiene contenido obligacional, ya "ue #ay un deudor 8el cond$mino "ue no #i!o el gasto9, "ue debe una prestaci$n espec(&ica 8dar una suma de dinero9, y a 1l debe recurrir el acreedor 8cond$mino "ue #i!o el gasto9, para obtener el cumplimiento. %ero la titularidad del cr1dito o la incumbencia de la deuda, va unida a una relaci$n de seHor(o sobre la cosa. La obligaci$n nace, subsiste o se e:tingue junto a esa relaci$n. E:iste la posibilidad de eludir el cumplimiento de esa obligaci$n, por el abandono 1.1.25. LIBERACION MEDIANTE ABANDONO El art(culo 2F;< 2J parte: ... pero pueden liberarse de esta obligaci$n por el abandono de su derec#o de propiedad. Esta posibilidad de liberarse mediante el abandono es precisamente
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uno de los elementos de las obligaciones propter rem. 3o proceder' el abandono, en el supuesto de "ue el gasto por el cual es re"uerido, #aya sido ocasionado por un #ec#o culposo de 1l mismo. 1.1.2 . CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO .uponiendo "ue el cond$mino deudor no #aga uso del abandono, pero por otro lado se niegue al pago de lo debido. A esto se re&iere el Art. 2F;F: 3o contribuyendo el cond$mino o los cond$minos, pagaran los intereses al copropietario "ue los #ubiere #ec#o, y 1ste tendr' derec#o a retener la cosa #asta "ue se veri&i"ue el pago.

DEUDA CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD El $digo ivil #ace la di&erencia segBn se trate de obligaciones
personales o cargas reales. En cuanto a la primera, rige el Art. 2F;I: a las deudas contraidas en pro de la comunidad y durante ella, no est' obligado sino el cond$mino "ue las contrajo, el cual tendr' acci$n contra los cond$minos para el reembolso de lo "ue #ubiere pagado.

CARGAS REALES ,UE GRAVEN LA COSA

1.1.2$. CONCEPTO El Art. 2F;> dice: En las cargas reales "ue graven la cosa, como la #ipoteca, cada uno de los cond$minos est' obligado por el todo de la deuda. 1.1.2%. CARGAS REALES COMPRENDIDAS El art(culo anterior, al nombrar la #ipoteca, lo #ace s$lo como ejemplo.

La jurisprudencia #a aplicado con relaci$n a 1ste art(culo, el pago de

impuestos "ue graven al inmueble, tasas de alumbrado, barrido y limpie!a, contribuci$n de mejoras, a&irmados, impuestos sanitarios, deuda por medianer(a.

CASO DE INSOLVENCIA DE ALGUN CONDOMINO EL Art. 2F>= dice: uando entre los cond$minos #ubiere alguno
insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporci$n del inter1s "ue tengan en ella, y segBn el cual #ubieren contribuido a satis&acer la parte del cr1dito "ue correspondiera al insolvente.

DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DA+OS El Art. 2F>1 dice: ada uno de los cond$minos es deudor a los otros,
segBn sus respectivas partes, de las rentas o &rutos "ue #ubiere percibido de la cosa comBn, como del valor del daHo "ue les #ubiese causado.

ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

SITUACIONES ,UE DAN LUGAR A LA APLICACI/N DE LAS NORMAS DEL C/DIGO CIVIL .e regir' por el $digo ivil apitulo 2 del /(tulo )222.
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on relaci$n a este tema se tendr' en cuanta lo e:puesto en los Art. 2F;= al 2F;G, en las &acultades de los cond$minos.

4.2. ,U/RUM Y MAYORIA> CASO DE EMPATE El "u$rum surge del Art. 2F>>: ... resolver'n todos .... @ tambi1n el Art. 2I=3: 3inguna determinaci$n ser' v'lida, si no &uese
tomada en reuni$n de todos los cond$minos o de sus leg(timos representantes.

En cuanto a la mayor(a el Art. 2I==: 3o conviniendo algunos de los

cond$minos en cual"uiera de estos e:pedientes, ni usando del derec#o de pedir la divisi$n de la cosa, prevalecer' la decisi$n de la mayor(a, y en tal caso dispondr' el modo de administrarla, nombrara y "uitara los administradores. La mayor(a se computara por el valor de la porci$n num1rica de cada parte. 82I=G y 2I=<9

0ice el Art. 2I=F: 6abiendo empate y no pre&iriendo los cond$minos la

decisi$n por la suerte o por 'rbitros, decidir' el jue! sumariamente a solicitud de cual"uiera de ellos con audiencia de los otros. Esta determinaci$n judicial, tampoco es obligatoria.

4.3. ,UIENES PUEDEN SER DESIGNADOS ADMINISTRADORES El nombramiento puede recaer sobre un cond$mino o sobre un tercero. 4.4. CALIDAD DEL CONDOMINO DESIGNADO ADMINISTRADOR 0ice el Art. 2I=1: El cond$mino "ue ejerciere la administraci$n, ser'
reputado mandatario de los otros, aplic'ndosele las disposiciones sobre mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador. .e puede pactar una remuneraci$n a &avor del administrador, pero en caso de silencio se presumir' gratuita 8Art. 1;I19. omo todo mandatario, esta obligado a rendir cuentas 8Art. 1>=>9

4.5. DERECHO DE PREFERENCIA EN CASO DE DETERMINARSE EL ARRENDAMIENTO> NATURALE*A JURIDICA DEL CONTRATO ,UE SE CELEBRE. Los cond$minos por unanimidad o por mayor(a absoluta, pueden decidir
dar la cosa comBn en locaci$n o arrendamiento. 8Art. 2F>>9 /al como lo seHala el Art. 2I=2, 0ebe ser pre&erido en el al"uiler de la cosa, el cond$mino "ue o&rece la misma renta "ue el tercero.

4. . PROPORCION PARA LA DIVISION DE LOS FRUTOS. CASO DE DUDA.

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 El Art. 2I=I dice: Los &rutos de la cosa comBn, no #abiendo estipulaci$n

en contrario o disposici$n de Bltima voluntad, ser'n divididos por los cond$minos, en proporci$n de los valores de su partes.

4.$. CONDOMINO ,UE ADMINISTRA SIN MANDATO En el caso de "ue un cond$mino se arrogue la administraci$n de la cosa, el
Art. 2I=> dice: ual"uiera de los cond$minos "ue sin mandato de los otros, administre la cosa comBn, ser' ju!gado como gestor o&icioso.

E-TINCION DEL DOMINIO

MODOS COMUNES A LA E-TINCION DEL CONDOMINIO. CASO ESPECIAL DE ABANDONO> DESTINO DE LA PARTE INDIVISA ABANDONADA. .i bien el
$digo ivil no especi&ica las &ormas de e:tinci$n de los derec#os reales, para este caso son susceptibles las misma "ue para el dominio. %or lo tanto el condominio se e:tingue en &orma absoluta si: 19 .i la cosa comBn se destruye o es consumida 8Art. 2F=G9. 29 .i es puesta &uera del comercio 8Art. 2F=G9. 39 .i el condominio recae sobre animales salvajes o dom1sticos y ellos recuperan su antigua libertad 8Art. 2F=<9. El condominio se e:tinguir' en &orma relativa si: 19 uando una persona ad"uiere la cosa comBn de la "ue otros eran titulares, en virtud de trans&ormaci$n, accesi$n o prescripci$n 8Art. 2F=F9. 29 uando se abandona la cosa. 39 uando se enajena la cosa.

5.2. MODO TIPICO DEL CONDOMINIO. LA PARTICION E:iste tambi1n una &orma t(pica de e:tinci$n del condominio. La partici$n. .i no estamos ante una indivisi$n &or!osa, cada cond$mino podr' pedir la
partici$n de la cosa.

CONDOMINIO CON INDIVISION FOR*OSA

1. CONCEPTO
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En este condominio se ve limitada la posibilidad de los cond$minos de pedir la partici$n, en &orma absoluta o bien suspendida por un lapso de tiempo "ue var(a segBn los casos. A di&erencia del condominio ordinario, el condominio con indivisi$n &or!osa es un derec#o real dotado de un ampl(simo contenido.

CLASIFICACION
INDIVISION FOR*OSA DE ORIGEN E-TRALEGAL 0entro de este grupo "uedan comprendidos varios casos a saber:
CONVENIDA POR LOS CONDOMINOS RESPECTO DE BIENES NO HEREDITARIOS %revisto en el Art. 2F>3: Los cond$minos no pueden renunciar de una manera inde&inida al derec#o de pedir la divisi$nA pero les es permitido convenir en la suspensi$n de la divisi$n por un termino "ue no e:ceda de cinco aHos, y de renovar este convenio todas las veces "ue lo ju!gan conveniente. IMPUESTA POR EL DONANTE ontempla el caso el Art. 2F>G: uando la copropiedad en la cosa se #ubiera constituido por donaci$n o por testamento, el testador o donante puede poner la condici$n de "ue la cosa dada o legada "uede indivisa por el mismo espacio de tiempo.

INDIVISION FOR*OSA DE ORIGEN LEGAL

CONCEPTO Puedan comprendidos en esta especie: el condominio de muros, el condominio por con&usi$n de limites, y el "ue recae sobre cosas a&ectadas como accesorios indispensables para el uso comBn de dos o mas #eredades.

DERECHO REAL DE HIPOTECA

. CLASIFICACION DE LAS GARANTIAS
.1. GARANTIAS GENERICAS .on a"uellas "ue a&ectan la totalidad de los bienes del deudor, en &orma
conjunta. @ en caso de incumplimiento los acreedores cobran a prorrata, todos concurren en un pie de igualdad para #acer e&ectivo sus cr1ditos.

.2.

GARANTIAS ESPECIFICAS

En ellas se a&ectan uno o mas bienes determinados del deudor,

estableci1ndose un derec#o real sobre ellos. 8%renda, #ipoteca, anticresis.9

.3.

GARANTIAS PERSONALES

La garant(a personal por e:celencia es la &ian!a. La &ian!a es un contrato accesorio, sigue la suerte del principal. .urge del
acuerdo entre el acreedor y el &iador y garanti!a la obligaci$n del deudor para con el acreedor.
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.3.1. FIAN*A SIMPLE CON BENEFICIO DE E-CUSI/N Y DIVISION. 7na ve! "ue la obligaci$n del deudores #a vuelto e:igible, el acreedor podr' compelerlo al cumplimiento, empleando todos los medios "ue le con&iere la ley para tal e&ecto. El &iador cuenta con dos de&ensas denominadas bene&icios: el de e:cusi$n y el de divisi$n. F.3.1.1. EL *E3E?2 2- 0E ER 7.2T3 Es a"uel de "ue go!a el &iador y segBn el cual no puede ser obligado a pagar si no se #an agotado los bienes del deudor 8Art. 2=129. .i el producido de la venta de los bienes del deudor no alcan!a a cubrir el importe del cr1dito, el acreedor podr' dirigirse al &iador por el saldo restante 8Art. 2=1I9. F.3.1.2. EL *E3E?2 2- 0E 02)2.2-3 uando e:isten dos o mas &iadores obligados accesoria y subsidariamente por el deudor, cada uno de los &iadores #abr'n de responder por su parte proporcional y el acreedor no podr' e:igir mas "ue dic#a cuota 8Art. 2=2G9 .3.2. FIAN*A SOLIDARIA 3o le "uita a la obligaci$n del &iador el car'cter accesorio ni el subsidiario, s$lo priva a a"uel del bene&icio de e:cusi$n y de divisi$n. .3.3. FIADOR COMO PRINCIPAL PAGADOR El &iador "ueda en un plano de absoluta igualdad respecto del deudor originario. Es un codeudor.

$. LAS GARANTIAS REALES

$.1. CONCEPTO La &ian!a es un garant(a directa con la persona. La #ipoteca, en cambio, es un derec#o real de garant(a cuyo objeto es la
cosa, resulta a&ectada no la persona sino la cosa. Las garant(as reales, entonces, vincula a personas con cosas.

En caso de incumplimiento del deudor, en algunos casos el acreedor tiene

ligado un privilegio 8ius pre&erendi9. Los cr1ditos #ipotecarios y prendarios, son cr1ditos privilegiados.

El Art. 3;I< dice: %rivilegio es el derec#o dado por la ley a un acreedor

para ser pagado con pre&erencia a otro. El Art. 33>3G dice: Los #ipotecarios son pre&eridos sobre los bienes gravados con la #ipoteca ...

$.2. EL ANTICRESIS Es un derec#o real de garant(a sobre cosas inmuebles "ue se ejerce por la
posesi$n. %or el cual en garant(a y pago de un cr1dito determinado en dinero, un
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inmueble es entregado al acreedor para "ue perciba sus &rutos y los impute a dic#o pago. El acreedor anticresista no posee el mismo privilegio "ue el acreedor #ipotecario o prendario, s$lo tiene derec#o de restituci$n de la cosa. Este derec#o de retenci$n es oponible a todos, es decir a los terceros ad"uirentes del inmueble, acreedores "uirogra&arios e #ipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis 8Art. 32<G9. .egBn la nota del Art. 3>3> GJ p'rra&o establece: "ue el derec#o de retribuci$n no es propiamente un privilegio pero es una causa de pre&erencia a bene&icio de un acreedor contra los otros acreedores. El derec#o de retenci$n es la &acultad "ue le corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesi$n de ello #asta el pago de lo "ue le es debido por ra!$n de esa misma cosa 8Art. 3>3>9. .i el acreedor no tiene inter1s en seguir reteniendo el inmueble para continuar percibiendo los &rutos, en caso de &alta de pago, puede optar por solicitar la venta judicial, pero en 1ste caso carece de privilegio. En s(ntesis: El anticresis, el cr1dito anticr1tico, no es privilegiado, a no ser "ue el acreedor anticresista retenga el inmueble, en este caso el retentor es el privilegiado. El derec#o de retenci$n no puede negociarse, cederse o transmitirse independientemente del cr1dito al "ue accede. El retentor tiene el privilegio conservador 83ota al Art. 3>=19.

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%. DERECHO REAL DE HIPOTECA

%.1. CONCEPTO El Art. 31=; $digo ivil establece: &a hipoteca el derecho real constituido
en se%uridad de un cr4dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, $ue contin5an en poder del deudor. El cr1dito vincula al deudor con el acreedor, vincula a las partes de la obligaci$n. El derec#o real vincula al acreedor directamente con la cosa, ya sea de su propio deudor o de un tercero. El Art. 3121 dice: =o es necesario $ue la hipoteca sea constituida por el $ue ha contrado la obli%acin principal0 puede ser dada por un tercero sin obli%arse personalmente. %or ejemplo: A 8le debe dinero a9 B A 6ipoteca a &avor de B un inmuebles de su propiedad A"u( el deudor es el constituyente. El derec#o real de #ipoteca es lo "ue tiene B 8acreedor9, con la cosa.

La #ipoteca no tiene e:istencia aut$noma, depende de un derec#o

creditorio al "ue le procura seguridad 8Art. 31=;9. 5aranti!a un cr1dito en dinero. Es un derec#o real accesorio, sigue la suerte del derec#o principal. .i este se cumple, a"uella se e:tingue. EL Art. <2G $digo ivil establece: ... la prenda, la hipoteca y la anticresis, son derechos accesorios. El Art. G>I dice: 3o #ay obligaci$n "ue corresponde a derec#os reales.

%.2. CARACTERES DE LA HIPOTECA 19 onvencionalidad. 29 Accesoriedad. 39 Especialidad. G9 %ublicidad. <9 2ndivisibilidad.

Estos caracteres son esenciales, ya "ue #acen a la misma esencia del derec#o real. %or lo "ue de &altar alguno de 1stos elementos, la #ipoteca es nula. abe seHalar "ue la indivisibilidad es un car'cter natural del derec#o real de #ipoteca. %.2.1. LA CONVENCIONALIDAD %or el Art. 311< la causa &uente del derec#o real de #ipoteca es el
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contrato o la convenci$n. La constituci$n debe ser e:presa, bajo la &orma "ue rige los derec#os reales, Art. 11;G 2nc. 1J, deben ser #ec#as una escritura publica bajo pena de nulidad. on la sanci$n del c$digo, las #ipotecas legales o t'citas y las prediciales "uedaron e:cluidas. 62%-/E A. LE5ALE.: .e trataba de #ipotecas "ue la ley #acia nacer de pleno derec#o. Qstas ten(an 3 problemas: LA 5E3E4AL20A0: .e gravaban todos los bienes, presentes y &uturos. LA LA30E./2320A0: %ues no eran conocidas, ya "ue no estaban sujetas a la &ormalidad de la inscripci$n. @ en general eran t'citas, pues no #ab(a convenci$n. Estas #ipotecas las impon(a la ley en bene&icio de ciertas personas. %or ejemplo: la #ipoteca de la mujer casada sobre los bienes del marido, en garant(a de la buena administraci$n de los bienes de ella 8Art. G=G;9 Las judiciales, las impon(an los jueces a e&ectos de asegurar la ejecuci$n de una sentencia. .e gravaba un inmueble determinado pero no se inscrib(a en ningBn registro, por lo cual los terceros no pod(an conocer la e:istencia del gravamen, si lo ad"uir(an en una compraventa, desconoc(an "ue el bien estaba gravado.

El car'cter convencional da seguridad jur(dica. La #ipoteca es e:presa,

publica y especialA esto #ace "ue en todo momento puede conocerse el estado patrimonial del deudor y el grado de pre&erencia de los acreedores. %.2.2. LA ACCESORIEDAD Es un derec#o accesorio ligado a la obligaci$n principal. 3o #ay #ipoteca sin cr1dito al "ue garantice, siendo la #ipoteca un derec#o accesorio, dura lo "ue dure el cr1dito. El Art. 31;I establece: La #ipoteca se e:tingue por la e:tinci$n total de la obligaci$n principal. 0e acuerdo al Art. I2G las obligaciones se e:tinguen por pago, novaci$n, compensaci$n, transacci$n, con&usi$n, remisi$n e imposibilidad de pago. La Bnica e:cepci$n est' dada por la novaci$n. Art. ;== es la trans&ormaci$n de una obligaci$n en otra. La novaci$n puede ser objetiva 8cambia la naturale!a de la obligaci$n9. - subjetiva 8cambia uno de los sujetos de la obligaci$n, tanto activo como pasivo9. 0e acuerdo al Art. ;=3: La novaci$n e:tingue la obligaci$n principal con sus accesorios. El acreedor sin embargo puede, por una reserva e:presa, impedir la e:tinci$n de la #ipoteca del antiguo cr1dito y sustituir por la nueva. En s(ntesis: La misma e:cepci$n est' dada por la novaci$n,
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aparentemente, salvo si el acreedor deja reserva e:presa en la propia garant(a #ipotecaria, sino se e:tinguir'. %.2.3. LA INDIVISIBILIDAD El car'cter de la indivisibilidad es natural. .e pueden dejar de lado los e&ectos por la convenci$n. El Art. 3112: La #ipoteca es indivisible ...

Esto signi&ica la imposibilidad por parte del deudor una cancelaci$n

parcial. La totalidad de la cosa sigue siempre gravada #asta "ue se e:tinga toda la deuda. La cancelaci$n parcial de la deuda no signi&ica cancelaci$n parcial de la #ipoteca. /oda y cada una de las partes de la cosa gravada por sobre todos y cada uno de los cr1ditos. on prescindencia a la divisibilidad o indivisibilidad del cr1dito la #ipoteca es indivisible. Este car'cter de indivisibilidad se puede dejar de lado por la convenci$n. /ambi1n por la propia ley. ;.2.3.1. %42,E4 ER E% 2-3 AL %423 2%2- 0E 2302)2.2*2L20A0 7na e:cepci$n al principio de indivisibilidad de la #ipoteca est' dado por el p'rra&o agregado por la ley 11.I2< al Art. 3112: ... cuando la garant(a comprende bienes separados, se puede &raccionar la #ipoteca y obtener liberaciones parciales. Es lo "ue se denomina cancelaci$n parcial de la #ipoteca. %or ejemplo: )arios inmuebles #ipotecados en garant(a de una deuda, cuando la deuda disminuye podr' liberar parte del gravamen #ipotecario. ;.2.3.2. .E5730A ER E% 2-3 AL %423 2%2- 0E 2302)2.2*2L20A0 uando la deuda comprende inmuebles susceptibles de &raccionar en lotes. ;.2.3.3. /E4 E4 ER E% 2-3 AL %423 2%2- 0E 2302)2.2*2L20A0 Esta dada por la ley 1>.I2G de propiedad #ori!ontal y preN #ori!ontalidad El Art. 23 dice: "ue sobre cancelaciones parciales, se escriturase cada unidad, el o los acreedores #ipotecarios est'n obligados a otorgar cancelaciones parciales de las #ipotecas "ue a&ecten al inmueble, por el monto "ue pudieron corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la #ipoteca global "ue corresponda a dic#a unidad, "uedando 1sta liberada de ese gravamen.

%.2.4. LA ESPECIALIDAD Es un elemento esencial de la #ipoteca.

Es especial por "ue recae:

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19 En cuanto al cr1dito. 29 En cuanto al objeto. 39 En cuanto al gravamen. ;.2.G.1. E.%E 2AL20A0 E3 7A3/- AL 4E02/ Qsta re"uiere no s$lo en la e:presi$n de su monto en una suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en el caso "ue la obligaci$n &uere incondicional o indeterminada en su valor o s tiene por objeto prestaciones en especie, sino "ue tambi1n ser' necesaria su correcta individuali!aci$n. Ese monto sea la obligaci$n dineraria o no, representa el m':imo por el "ue va a responder el inmueble, ya "ue "ueda gravado en esa suma de dinero. Aun"ue el cr1dito pueda luego aumentar, o disminuir, no se a&ecta la especialidad de la #ipoteca, por cuanto el inmueble jamas responder' mas all' de la ci&ra en la "ue #a sido gravado. La especialidad de la #ipoteca en cuanto al cr1dito, signi&ica la responsabilidad #ipotecaria, a&ectaci$n #ipotecaria o gravamen, y "ue la e:presi$n en el acto constitutivo de la #ipoteca, de la causa, entidad y magnitud del cr1dito est'n relacionados con la accesoriedad. %or ejemplo: .i se garanti!a una obligaci$n de no #acer en donde se valBe el monto anticipado de los daHos y perjuicios. .i la obligaci$n condicional cuando nace supera a la evaluada por las partes. Este cr1dito ser' #asta el m':imo "ue responde el inmueble, pactado en la convenci$n, y de a#( en mas ser' "uirogra&'rio. Esto se utili!a muc#o en #ipotecas en garant(a de cuenta corriente mercantil ;.2.G.2. E.%E 2AL20A0 E3 7A3/- AL -*+E/-: La #ipoteca recae sobre un inmueble en especial y e:presamente determinado. El inmueble debe ser determinado, no determinable, si no es nula.

La escritura #ipotecaria debe designar separada e individualmente la

naturale!a del inmueble 8Art. 31329. .in embargo el de&eco de especialidad objetiva por &alta de determinaci$n puede suplirse si puede venir en conocimiento de los tribunales. La nulidad se subsanar(a y la #ipoteca se convalida %.2.5. LA PUBLICIDAD El Art. 2<=<dice "ue la ad"uisici$n o transmisi$n de derec#os reales sobre inmuebles, s$lo se ju!gara per&eccionada mediante la inscripci$n de los respectivos t(tulos en los registro de la jurisdicci$n "ue correspondan. La #ipoteca como todos los derec#os reales deben ser inscriptos en el registro para su oponibilidad a terceros. EL ejercicio del ius pre)erendi y del ius perse$uendi "uedan
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supeditados a la previa inscripci$n. 2nclusive el privilegio "ue la ley acuerda al acreedor #ipotecario Bnicamente puede #acerse valer si la #ipoteca est' registrada. El Art. 313<: Entre las partes, la #ipoteca e:iste desde el acto de constituci$n en &orma legal.

%.3.

CONSTITUCI/N DE LA HIPOTECA

%.3.1. CONCEPTO %ara constituir una #ipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener capacidad para enajenar inmuebles 8Art.311>9 El Art. 312F dice: La #ipoteca constituida sobre un inmuebles ajeno no ser' v'lida, ... EL Art. 312I dice: La nulidad de la #ipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no s$lo por el propietario del inmueble, sino aBn por a"uellos a "uien el constituyente #ubiese vendido el inmueble despu1s de ser dueHo de 1l, y aBn el mismo constituyente a menos "ue #ubiere obrado de mala &e. En cuanto a la &orma el principio general es "ue la convenci$n #ipotecaria debe ser #ec#a por escritura publica, trat'ndose de una e:igencia ad solemnitaten. .in embargo, con&orme a la disposici$n transcripta, es posible instrumentar la constituci$n de lo #ipoteca a trav1s de otros documentos "ue sirvan de t(tulo al dominio, "ue est1n e:pedidos por autoridad competente y "ue #agan &e por si mismo. La constituci$n de la #ipoteca debe ser aceptada por el acreedor.

%uede tambi1n constituirse en el e:tranjero #ipotecas sobre inmuebles

e:istentes en la 4epBblica. 0eben tener una causa licita. El contrato constitutivo de la #ipoteca debe contener:

El nombre y apellido y domicilio del deudor y la misma designaci$n

relativa al acreedor, los de las personas jur(dicas por su denominaci$n legal y el lugar de su establecimiento. La &ec#a y la naturale!a del contrato a "ue accede y el arc#ivo en "ue se encuentra. La situaci$n de la &inca y sus linderos. @ si &uere rural, el distrito a "ue pertenece. @ si &uere urbana, la cuadra, villa y la calle en "ue se encuentre. La cantidad cierta de la deuda.

%.3.2. LA INSCRIPCI/N REGISTRAL DE LA HIPOTECA. ?TIENE CAR0CTER DECLARATIVO O CONSTITUTIVO@ Este punto es muy discutido por la doctrina.

La c'tedra ad#iere a ,ilinario "ue dice: Pue la #ipoteca tiene doble

contenido: un contenido menor y uno mayor. 0e contenido menor: .egBn el Art. 313< #ay #ipoteca para las partes y para todos los "ue intervinieron en el acto constitutivo, en la
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&ormali!aci$n del instrumento. 6ablamos de partes en el acto constitutivo de la #ipoteca pero no de partes en el derec#o real. 0e contenido mayor: 4especto de terceros es cuando estos pueden acceder a un registro pBblico y conocerla, entonces es declarativa. La publicidad nace entre las partes por el convenio y es declarativa respecto de terceros con la inscripci$n registral.
"(7' ' )(9'!!4AA'! (6 (A (9"5)34

La incorporacion del derec#o real de super&icie en el proyecto del nuevo $digo ivil Argentino.
B46B(:"4

El Art. 2<=3 del actual

$digo ivil, responde al principio del numerus clausus, de derec#os reales. @ por otra parte el Art. 2F1G dejaba subsistentes, los censos por el m':imo de cinco aHos, y pro#ibia e:presamente la en&ieusis, la super&icie y las vinculaciones.. on el proyecto de uni&icacion se suman a los derec#os reales ya instaurados el de la super&icie, y la propiedad #ori!ontal, desapareciendo los censos. Es de resaltar "ue el proyecto de uni&icacion contempla principalmente dos situaciones, en relacion al derec#o real de super&icie: 19 Al derec#o de edi&icar, "ue vendria a ser un derec#o real sobre cosa ajena, #asta "ue se convierte un derec#o real sobre cosa propia, una ve! e&ectuada la construccion. 29 El derec#o sobre lo edi&icado, derec#o real sobre la cosa propia, verdadera propiedad super&iciariaA Este derec#o, sobre lo edi&icado, bi&urca la propiedad, di&erenciando al propietario del suelo por un lado, del propietario del edi&icio por el otro.

La &orma de trasmitirse este derec#o es por actos entre vivos o por causa de
muerte. /iene un pla!o ma:imo de <W aHos y "ue al producirse la e:tincion de derec#o super&iciario, el dueHo ad"uiere las obras "ue subsistan, con indemni!acion, salvo pacto contrario.
'6"(B()(6"(9

)(!(BC4 !47'64
Al igual "ue la en&iteusis su origen esta en el derec#o romano. .egBn *on&ante, lo de&ine como: Bn derecho real enajenable y transmisible a los herederos, $ue atribuye el pleno %oce de un edi)icio o de una parte, $ue atribuye el pleno %oce de un edi)icio o de una parte de un edi)icio. El Estado 4omano entregaba las tierras a los particulares, para su cultivo, 8lo "ue dio lugar a la en&iteusis9. %ero cuando estas tierras eran entregadas para "ue estos particulares construyeran en ellas, dieron asi origen a la super&icie. .uege de esto una di&erencia sustancial entre: por un lado cuando la tierra era entregada para el cultivo y otra cuando la tierra era entregada para edi&icar
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En cuanto al precio, en la en&iteusis se #abla de canon, a di&erencia de la super&icie "ue al precio se lo llama solarium Es de resaltar "ue el t1rmino empleado en relacion a la en&iteusis esta mas relacionado al derec#o. En relacion a este derec#o de super&icie 5ayo nos dice: ademas de $ue otro ha modi)icado nuestro suelo, aun$ue sea en su nombre, se hace nuestro por derecho natural, por$ue la super)icie cede al derecho. En el derec#o romano el "ue edi&icaba en suelo ajeno, por este principio, se encontraba desprotegido en relacion al propietario del suelo. En relacion a esto, el pretor comen!o a darle determinadas de&ensas a "uien construia en suelo ajeno, cuando esas edi&icaciones eran reali!adas en terrenos "ue #abian sido arrendados por muc#os aHos. Ante lo cual nacio el interdicto de super&iciebus "ue decia: ,edo $ue se ha%a vilencia para $ue no dis)ruteis a ley de locacion o de conduccion de la super)icie, de $ue se trata, y de la $ue no dis)rutais uno por otro ni con violencia, ni clandestinamente, ni precario0 y si respecto a la super)icie se pidiere al%una otra accin, la dare con conocimiento de causa. /ambi1n en relacion a esto el pretor determino accionae reales : ? si respecto a la super)icie se pidiere accin, la dare con conocimiento de causa, se ha de entender de modo, $ue si al%uno hubiere tomado en arrendamiento la super)icie por cierto tiempo, se le denie%ue la accin real. ?, a la verdad, con conocimiento de causa le competer+ la accin real al $ue tomo en arrendamiento la super)icie por no corto tiempo.

)(!(BC4 (9:'D4A
En este derec#o, durante la edad media se e:tendio el derec#o de super&icie no solamente a lo edi&icado sino a plantaciones "ue se #icieran en suelo ajeno. Esto por cierto provoca una con&ucion entre el derec#o real de super&icie con el de en&iteusis. Los codigos espaHoles, se ocuparon poco de este instituto. @ algunos autores de&inen a la super&icie como: Es el derecho real otor%ado a una persona para edi)icar o plantar en suelo ajeno, mediante el pa%o de una canon al due7o del mismo. %or otro lado el art(culo 1F<< del $digo ivil espaHol dice: &os )oros y cuales$uiera otros %ravamenes de naturale3a analo%a $ue se estable3can desde la promul%acion de este *di%o, cuando sean por tiempo inde)inido, se re%iran por las disposiciones para el cesno en)iteutico en la seccion $ue precede. -i )ueren temporales o por tiempo limitado, se estimaran como arrendamientos y se re%iran por las disposiciones relativas a este contrato

)(!(BC4 '!E(6"364
orreponde en principio la cita al art(culo 2F1I: El propietario de edi)icios no puede dividirlos hori3ontalmente entre varios due7os, ni por contrato, no por actos de 5ltima voluntad. .i bien el art(culo no re&erencia abiertamente a la super&icie, sino a la propiedad #ori!ontal, la misma 8super&icie9 no es admitida teniendo en cuenta el numerus clausus. @ por otro lado esta disposicion &ue derogada por la ley
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13.<12, donde el art(culo 1; e:presamente lo e:pone.

A(E39A'B346 'B"5'A

B4)3E4 'A(7'6
Este $digo trata el derec#o de super&icie en tres articulos: El Art. 1=12 mantiene un esp(ritu similar al "ue sostenia el derec#o romano teniendo en cuenta lo construido. 3o asi las plantaciones. 'odo predio podra ser %ravado con el derecho inalienable y transmisible por sucesion de tener una construccion sobre o bajo super)icie del mismo. El Art. 1=13 no trata una e:cepcion del anterior, ya "ue se trata de un accesorio para el uso normal de lo construido. El derecho de super)icie podra e6tenderse al uso de una parte del predio no necesario para la construccion cuando dicha parte sea util para el uso de a$uella. El Art. 1=1G es una proscripcion de la propiedad #ori!ontal. abe seHalar "ue posteriormente el derec#o aleman, admite este derec#o por ley, el 1< de mar!o de 1><1. El derecho de super)icie no podra restrin%irse a una parte de la construccion, especialmente un piso El Art. 1=1< declara "ue este derec#o necesita de una doble inscripcion. 7na como derec#o de super&icie, cual si &uera un derec#o independienteA esta inscripcion va en #oja aparte. 0ado este paso, "ue llamaremos previo, es necesario otro, ya comun, la anotacion en el &olio correspondiente a la &inca gravada.. El acuerdo de un propietario y el del ad$uirente, necesario, se%5n el artculo 87!, para construir el derecho de super)icie, debera declararse en la o)icina del re%istro de la porpiedad en presencia simultanea de las dos partes. El Art. 1=1F declara "ue el derec#o de super&icie subsiste y el super&iciario puede volver a construir. El derecho de super)icie no se e6tin%uira por la destruccion de lo construido. El Art. 1=1I nos remite al libro 222 seccion 22, 0erec#os sobre los inmuebles El derecho de super)icie 4sta sometido a las disposiciones concernientes a los inmuebles. &as diposiciones sobre la ad$uisicion de la propiedad y sobre los derechos resultantes de la misma seran tambi4n aplicables al derecho de super)icie.

B4)3E4 3"'A3'64
En este $digo el derec#o de super&icie es tratado en cinco articulos 8><2 y siguientes9. 0eclaran estos articulos "ue el propietario puede constituir sobre una &inca el derec#o de super&icie a &avor de un tercero, "uien se #ace dueHo de lo edi&icado. E:tinguido es derec#o de super&icie, el propietario del suelo se #ace propietario del todo.

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2!

B4)3E4 953F4
Establece en distintos articulos al derec#o de super&icie diciendo: &as construcciones y obras establecidas arriba o debajo de un )undo, o unidas a 4l de una manera durable, pueden pertenecer a un propietario distinto, con la condicion de ser inscriptas como servidumbres en el re%istro de inmuebles. &os diversos pisos de una casa no pueden ser objeto de un derecho de super)icie. El propietario puede establecer a )avor de un tercero una servidumbre con)iriendole el derecho de tener o de hacer construcciones sobre o bajo el )undo %ravado. -alvo condicion contraria el derecho puede cederse y pasa a los herederos.
)4B"!36' (A )(!(BC4 !('A )( 95:(!G3B3( (6 A' !(G4!7' )(A B4)3E4 B3H3A

El proyecto del $digo ivil incluye a la super&icie en el Libro "uinto 0e los derec#os reales /itulo )2 apitulo 2 y 22. El art. 2=1; lo de&ine diciendo: &a super)icie es el derecho real de construir o )orestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de ad$uirir una construccion o )orestacion ya e6istente separada de la propiedad de su empla3amiento, por un pla3o determinado $ue no e6ceda de cincuenta ;1 < a7os. Guede convertirse la renovacion del pla3o en )orma e6presa por un lapso $ue no e6ceda de cincuenta ;1 < a7os contados desde su celebracion.
B4693)(!'B346 G36'A:

,e #e inclinado a desarrolar este tema por su novedad, no como un derec#o real, sino por su inserci$n en el proyecto del nuevo $digo ivil Argentino. .i bien no es una novedad para nuestro derec#o, ni para muc#os otros, como transcrib( anteriormente. Lo es para un nuevo derec#o real en nuestra era. Lo importante "ue creo es este derec#o real lo e:pondre a continuacion. Estamos en una epoca, ya sea por la globali!acion, o por la necesidad de desarrollo e inversiones, en "ue el mundo parece #aber "uedado c#ico, y en algunos casos, las legislaciones se #an retrasado, con relacion a la velocidad e las cosas. .i bien #ay "ue seHalar "ue los codigos legales no pierden vigencia, algunas cuestiones van "uedando al margen de la regulacion, buscando los usuarios medidas alternativas en algunos casos, o por el lado de los legisladores, emitiendo leyes de re&orma o de regulacion de estas cuestiones, para evitar vacios o lagunas legales. En el caso concreto del derec#o real de super&icie, especialmente pro#ibido en el $digo ivil de )ele!, creo "ue se podria estar en presencia de lo "ue surge del parra&o anterior. En estos tiempos, como dijimos al principio de este punto, las inversiones estan provocando distintos tipos de negocios, "ue algunos 8como lo relacionado a la in&ormatica9 van "uedando articulados dentro de otros institutos legales, para poder asi darles &orma y de&ensa a sus negociadores en casos de con&lictos. A esto debria agregar, "ue en muc#os casos, los emprendimientos comerciales, o ideas comericiales, de alguna persona, son di&icil de concretar
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por necesitar de otro particular "ue aporte lo suyo. 3o se trata a"u( de una simple sociedad del tipo de capital e industria, ni tampoco de una 7/E, sino del caso de "ue una persona posea un terreno, y una empresa la posibilidad de costear una cosntruccion en el mismo. 6asta podria tomar como posible una realidad econ$mica a la no podria dejar de mencionar, "ue es "ue #oy muc#os propietarios de tierras en lugares estrategicos, o bien la ad"uirieron en otras epocas de su econom(a particular, o bien la #eredaron. Lo cual podria ser "ue los limite a poder general algun emprendimiento. @ si lo pusieren a la venta, tal ve! la empresa "ue podria encargarse del emprendimiento, no cuenta con el capital necesario para la compra de la porpiedad, y el pago del costo de la construccion. %or lo e:puesto, creo mas "ue conveniente, la determinacion de incorporar al $digo ivil el derec#o real de super&icie, como una &orma regular estos tipos de situaciones, "ue ademas de bene&iciar obviamente a los titulares del derec#o supr&iciario y al propietario del terreno, bene&iciaria a todos los involucrados al proyecto y su posterior comeciali!acion. on respecto a estos tipos de operaciones comerciales, cabe seHalar "ue nunca es mejor, tener un instituto "ue regule una operatoria determinada, "ue tener "ue diagramar la relacion juridica, ateniendose a los derec#os establecidos, para asi amoldar las obligaciones y derec#os de los contratantes. Esto se puede aplicar tanto a las construcciones, como a los emprendimientos agraropecuarios.

PUBLICIDAD REGISTRAL
B474 95!E( I J5( (9

3os re&erimos a la actividad dirigida a #acer notorio un #ec#o, una situaci$n o

relaci$n jur(dica. .i bien los derec#os reales son oponibles erga omnes, y es necesario, a este e&ecto, "ue la sociedad en su conjunto pueda conocerlo. Los derec#os reales tienden a perpetuarse en el tiempo y la e:istencia de la publicidad registral nos permitir' conocer en cual"uier momento el estado jur(dico de los bienes. on&orme la de&inici$n de ,oisset de Espan1s: la publicidad de los derechos reales es la actividad diri%ida a hacer co%noscible una situacin jurdico real y $ue persi%ue como )inalidad primordial la proteccin de cr4dito y la se%uridad del tra)ico jurdico.

En un principio la publicidad &ue un simple anuncio, #aciendo conocer a los

dem's "ue se encontraba en el 'mbito de disposici$n jur(dica del sujeto. .e publicitaba la titularidad para "ue los dem's respetaran la relaci$n del sujeto con la cosa. .e produc(a a trav1s de pregones, o a las salidas de misa.

%rimeramente comien!an a inscribirse los derec#os reales "ue no se

publicitan como la #ipoteca. En EspaHa en 1<3> 8 arlos 29 el 4egistro u -&icios de inscripci$n en el t(tulo
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ensos e 6ipotecas.

En Alemania, los primeros registros datan del aHo 11G=. .e #acia una
para "ue el comprador "uedara cubierto por la
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responsabilidad del vendedor.

0e acuerdo con la evoluci$n mostrada, las distintas &ormas de publicidad son: %7*L2 20A0 A373 2-: %roducida a trav1s de anuncios, pregones, de la
posesi$n y la tradici$n. %7*L2 20A0 -%-32*2L20A0 A /E4 E4-.: 4elacionada a la tradici$n ya "ue 1sta produc(a la e:teriori!aci$n del traspaso del derec#o de un titular a otro pero, por ser insu&iciente #ace surgir la registraci$n. %7*L2 20A0 -3 E?E /-. -3./2/7/2)-.: Es el grado mas alto y e:iste en nuestro sistema con estos e&ectos en el r1gimen de los automotores y e"uinos pura sangre de carrera.
)(!(BC49 4 K3(6(9 !(E39"!'KA(9

La clasi&icaci$n de las cosas en muebles e inmuebles, proviene de la edad

media, donde tal distinci$n se justi&icaba por la importancia econ$mica, "ue ten(an los inmuebles por encima de las cosas muebles. Actualmente, #ay otros bienes a trav1s se produce circulaci$n de ri"ue!a, originando su protecci$n. La e:istencia de estos da impulso al derec#o registral, permitiendo "ue se e:tienda desde los inmuebles a una gran cantidad de cosas e incluso de derec#os "ue no son cosas 8propiedad intelectual, industrial, etc.9
?B5LA (9 (A 4KM("3H4 )( A' !(E39"!'B3;6@

El derec#o registral de&iende por un lado la protecci$n del derec#oN#abiente, o

a la relaci$n "ue e:iste entre el sujeto y la cosa &rente a turbaciones o ata"ues de terceros. %or ejemplo: los derec#os intelectuales. 8.eguridad est'tica9. %or el otro lado, protege a los terceros en la circulaci$n de la ri"ue!a, la posibilidad "ue tiene los terceros, a trav1s del 4egistro de saber, cuando van a reali!ar determinado negocio jur(dico sobre un inmueble, si pesan sobre 1l embargos u otros grav'menes.
(H4A5B3;6 )( A' :5KA3B3)') !(E39"!'A (6 A' !(:5KA3B' '!E(6"36': (A B;)3E4 B3H3A I A49 !(E39"!49 :!4H36B3'A(9

En la nota al /(tulo 1G, )1le! no se inclina por la admisi$n de la publicidad

registral, ya "ue la e:istencia de un territorio e:tenso, la &alta de personas capaces para #acerse cargo del registro, la ine:istencia de un catastro parcelario "ue permita la individuali!aci$n de las &incas. En cuanto al Bnico derec#o real "ue no puede #acerse pBblico por la posesi$n, si e:ist(a un registro, "ue era el registro de #ipotecas. - sea, "ue coe:ist(an, la publicidad registral de las #ipotecas por un lado, con la publicidad posesoria para todos los dem's derec#os reales.

A partir de la ley 1II11, "ue incorpora el Art. 2<=<, se e:ige la inscripci$n de

t(tulos donde conste la ad"uisici$n o transmisi$n de derec#os reales sobre inmuebles a &in de producir su oponibilidad a terceros.
B469"3"5B3;6 I 4:463K3A3)') )( A49 )(!(BC49 !('A(9. (A '!"NB5A4 25#5 )( C;)3E4 C3H3A

La constituci$n del derec#o real se produce por la conjunci$n de dos

elementos: El t(tulo y el modo. As( los derec#os reales se constituyen e:traregistralmente. A partir de la incorporaci$n del art(culo 2<=< y la regulaci$n de la ley 1I.;=1.
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La registraci$n de los inmuebles constituye el re"uisito de su oponibilidad a terceros.

CLASIFICACI/N )( A49 !(E39"!49: :(!946'A(9= !('A(9 I B'59'A(9

0e acuerdo con ,oisset de Espanes, el &en$meno publicitario se encarga de

#acer cognoscible una relaci$n jur(dica y toda relaci$n jur(dica esta integrada por tres elementos esenciales: sujeto, objeto y causa generadora. 7n registro puede organi!arse sobre la base de cual"uiera de estos elementos y segBn cual sea el "ue se tome, el registro ser' personal, real o causal. %or ejemplo: 4egistro %ersonal: 4egistro de Estado ivil y apacidad de las %ersonas. 4egistro 4eal: Actuales registros inmobiliarios. .istema adoptado actualmente. 4egistro causal: Los (ndices por personas y el elemento base eran las causas.
369B!3:B3;6 )(BA'!'"3H' I B469"3"5"3H': A' A(I 1$%#1 I A49 (G(B"49 )(BA'!'"3H49 )( A' !(E39"!'B3;6

En materia inmobiliaria, el derec#o real se constituye e:traregistralmente pero

la inscripci$n tiene el e&ecto de declarar el derec#o &rente a terceros. abe seHalar "ue en algunos casos, como los derec#os reales constituidos sobre automotores, regulados por el decreto ley F<;2S<;, la inscripci$n integra el modo para la ad"uisici$n del derec#o, o sea, "ue el derec#o real no se ad"uiere sino con la inscripci$n.
A' A(I 1$%#1 I A49 :!36B3:349 !(E39"!'A(9

Esta ley esta inspirada en una serie de principios b'sicos de la publicidad

registral, elaborados principalmente por las doctrinas alemana y espaHola. Qstos, no est'n enunciados en la ley como tales, solo #an sido desprendidos de ella por la doctrina.

:!36B3:34 )( :!34!3)')
Es un principio de los derec#os reales. 4ecordamos el principio romano $ui
prior est tempore potior in iure. .abemos "ue el ius pre)erendi, de los derec#os reales "ue implica "ue un derec#o real "ue #a tenido debida publicidad tiene pre&erencia sobre cual"uier otro derec#o "ue, sobre la misma cosa, se constituya con posterioridad. Este derec#o de pre&erencia es regla en materia de derec#os reales y 1sta relacionado con su &ec#a de constituci$n y publicidad.

El principio en el

$digo ivil es el de la adjudicaci$n autom'tica de pre&erencia a los derec#os reales en ra!$n del tiempo en "ue #an sido constituidos. $digo ivil establece: uando la obligaci$n sea de dar cosas ciertas con el &in de trans&erir derec#os reales, y la cosa es mueble, si el deudor #iciere tradici$n de ella a otro, por trans&erencia de dominio o constituci$n de prenda, el acreedor aun"ue su t(tulo sea de &ec#a anterior, no tendr' derec#o contra los poseedores de buena &e,
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En cuanto al principio de prioridad el Art. <>2 del

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sino solamente contra los de mala &e.

on relaci$n a los inmuebles, el Art. <>G del $digo ivil establece: -i la cosa )uere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el )in de trans)erirle el dominio, el acreedor no tendr+ derechos contra el tercero $ue hubiere i%norado la obli%acin precedente del deudor, pero s contra los $ue sabi4ndola hubiesen tomado posesin de la cosa .

La &uer!a de este principio "ueda puesta de mani&iesto en el Art. 32F> del

$digo ivil "ue establece: *uando una persona ha contratado en diversas 4pocas con varias personas la obli%acin de transmitirle sus derechos sobre una misma cosa, la persona $ue primero ha sido puesta en posesin de la cosa es pre)erida en la ejecucin del contrato a las otras, aun$ue su ttulo sea mas reciente, con tal $ue haya tenido buena )e cuando la cosa le )ue entre%ada. En esta hiptesis la prioridad estar+ dada por el momento en $ue se e)ectu la tradicin puesto $ue en este momento se ad$uiri e)ectivamente el derecho real y tiene pre)erencia sobre todos los dem+s $ue solo tenan un derecho personal.

La ley 1I.;=1 in&luy$ sobre este principio: A9 %or e:tensi$n a las relaciones

registrales del establecimiento de la prioridad por la &ec#a de presentaci$n del documento, y su posibilidad de retrotraerlo a la &ec#a de celebraci$n. *9 %or la introducci$n del mecanismo de reserva de prioridad por la e:pedici$n del certi&icado pertinente. 9 %or la posibilidad "ue con&iere esta ley a la voluntad de las partes para alterar el orden de la prioridad.

R(9(!H' )( :!34!3)')
Este mecanismo #a sido dispuesto por la ley 1I.I=1. .e protege al ad"uirente para "ue no resulte sorprendido por grav'menes o a&ectaciones "ue pesan sobre la cosa o "ue ingresan antes de "ue ingrese su t(tulo. omien!a a &uncionar con la e:pedici$n del certi&icado registral. Los notarios, jueces o autoridades administrativasA no podr'n autori!ar documentos de transmisi$n, constituci$n, modi&icaci$n o cesi$n de derec#os reales sobre inmuebles sin tener a la vista dos cosas: el t(tulo inscripto y las certi&icaciones registrales. %ara comprender la mec'nica de este principio y de la ley debemos tener en cuenta tres momentos principales: A9 ER%E02 2-3 0E E4/2?2 A0-: 8Art. 2G y 2< Ley 1I.;=19 Los certi&icados son e:pedidos por el registro y por los pla!os establecidos por la ley, "ue se comien!an a contar a partir de las cero #oras del d(a de e:pedici$n. .u duraci$n es de 1<, 2< o 3= d(as segBn el lugar de asiento del escribano o &uncionario autori!ante8Art. 2G9. Estos d(as se cuentan corridos. 0e la e:pedici$n del certi&icado se toma nota en la matricula y no se vuelve a e:pedir ninguna otra certi&icaci$n sobre el mismo inmueble durante el pla!o de su vigencia mas el dispuesto por el Art. < 8G< d(as9 en la "ue no conste "ue dic#a certi&icaci$n se #a e:pedido. 27/ !/"# 28

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La e:pedici$n del certi&icado reviste especial importancia por los e&ectos "ue produce: Anotaci$n preventiva a &avor del solicitante 8Art. 2<9.

4eserva de prioridad y blo"ueo registral: La e:pedici$n del certi&icado causa el llamado blo"ueo registral: el mismo importa a partir de ese momento, todo documento "ue ingrese al registro para ser inscripto o anotado en la misma matricula lo #ar' en &orma condicional de manera tal "ue si el acto o negocio para el cual se e:pidi$ se celebra e ingresa al registro en t1rmino, este ad"uirir' la prioridad en &orma de&initiva sobre los dem's. *9 ELE*4A 2-3 0EL A /-: E:pedido el certi&icado, el acto deber' ser celebrado dentro del t1rmino de su valide! 81<, 2< o 3= d(as9 para "ue conserve sus e&ectos. 9%4E.E3/A 2-3 @ /-,A 0E 4AX-3: elebrado el acto en t1rmino deber' presentarse el documento al registro. Al e&ecto, la ley establece un pla!o de G< d(as posteriores a la celebraci$n del acto 8Art. <9. umplidos estos des re"uisitos: celebraci$n del acto en el t1rmino de valide! del certi&icado, presentaci$n e inscripci$n dentro de los G< d(as posteriores, la escritura pBblica se considerara registrada a la &ec#a de su instrumentaci$n 8Art. <9 y, adem's, se consolida la prioridad registral, cuya reserva se #ab(a producido, en cabe!a del solicitante. 8%42-420A0 23024E /A9 0e acuerdo con el Art. 2<, a partir de la e:pedici$n del certi&icado y durante su vigencia mas los G< d(as subsiguientes, las dem's certi&icaciones "ue se e:pidan llevaran constancia de las certi&icaciones anteriores. Esto no se produce si se e:pidi$ un certi&icado sin reserva de prioridad, a mero in&orme. En este caso se publicita reci1n cuando se produ!ca su inscripci$n y la prioridad jugara desde la &ec#a de presentaci$n 8%42-420A0 024E /A9 Es conveniente di&erenciar la presentaci$n de la toma de ra!$n. La primera se produce con la introducci$n del documento al registro y se re&leja en el asiento de presentaci$n. La segunda es la e&ectiva inscripci$n o anotaci$n del documento y se ve re&lejada a trav1s de los asientos respectivos. .in embargo, en el uso diario tal di&erenciaci$n no tiene repercusi$n puesto "ue el documento se considera registrado el d(a de su presentaci$n al registro.

L' '5"4647N' )( A' H4A56"') I A' :!34!3)')

El Art. 1> admite "ue las partes estable!can el orden de pre&erencia de sus derec#os reales, con independencia de la &ec#a de su construcci$n, siempre y cuando se respete el principio de especialidad y se d1 adecuada publicidad a ese acuerdo de partes. .i las mismas no #ubieran &ijado un orden, cuando el acto se inscriba dentro de los pla!os legales la prioridad estar' dada por la &ec#a de e:pedici$n del certi&icado, "ue origina un blo"ueo registral y #ace nacer la reserva de prioridad. .i no se inscribe en t1rmino debe estarse a la &ec#a de presentaci$n 8Art. 1>9.

:!36B3:34 )( 369B!3:B346
.egBn el r1gimen jur(dico de "ue se trate, la inscripci$n registral puede ser
voluntaria 8%or ejemplo: en EspaHa9 u obligatoria 8nuestra ley9.
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abe seHalar
29

"ue para og#lan es voluntaria. %ero en nuestro derec#o la sanci$n por la &alta de inscripci$n es la indisponibilidad 8,oisset9. Art. 23 ley 1I.;=1. En caso de disponer la obligatoriedad se &ijan sanciones para el incumplimiento 8multas y #asta la ine:istencia del derec#o en caso de inscripciones constitutivas9. El principio se encuentra recetado en el Art. 2. En el mismo se &ijan los e&ectos de la inscripci$n 8publicidad y oponibilidad a terceros9 y los documentos "ue se inscribir'n: A9 0ocumentos "ue constituyan, modi&i"uen, transmitan, declaren o e:tingan derec#os reales sobre inmuebles. *9 Los "ue dispongan embargos, in#ibiciones y dem's providencias cautelares. 9 Los establecidos por leyes nacionales o provinciales: Los casos son de e:cepci$n como los boletos de compraventa de la ley 1G.==< o de la ley de pre#ori!ontalidad, arrendamientos rurales, leasing 8ley 2G.GG19 y bienes de &amilia. En el Art. 3 se establecen re"uisitos: - 0eber'n ser documentos de origen notarial, judicial o administrativos. - /ener las &ormalidades legales. - .er aut1nticos y #acer plena &e por s( mismos.

Llamamos inscripci$n a la de a"uellos "ue tienden a perdurar en el tiempo y anotaci$n a la de a"uellos asientos "ue tienen una duraci$n limitada en el tiempo. E:iste una segunda postura distingui$ entonces como inscripci$n a la de los derec#os reales y anotaci$n a la de embargos, in#ibiciones y dem's providencias cautelares. La inscripci$n otorga ventajas como la del Art. 1I "ue impide la posterior registraci$n de documentos incompatible y de manera indirecta impone una grave sanci$n: los derec#os reales cuyos t(tulos no est1n inscriptos, aun"ue son validos entre las partes est'n &uera del tra&ico jur(dico. Los "ue se inscriben no son derec#os reales sino t(tulos o documentos "ue contienen derec#os reales. 3o se publicitan derec#os sino titulares por"ue la constituci$n del derec#o opera e:traregistralmente.

CA'9(9 )( '93(6"49

0E ,A/42 7LA 2-3: Es el primer asiento del &olio real. 2mplica la determinaci$n del inmueble y su descripci$n, individuali!aci$n de su primer titular, etc. .e le asigna un numero de matricula "ue se designara al inmueble desde all(. Es el asiento del ingreso del inmueble en el registro. 0E %4E.E3/A 2-3: A cual"uier t(tulo o documento "ue ingresa al registro se le da un numero de orden y &ec#a correspondiente al asiento de presentaci$n "ue consta en el libro respectivo. Es el acto registral a trav1s del cual se toma ra!$n de un t(tulo o documento "ue se pretende registrar. 0E 23. 42% 2-3: Es el acto de registraci$n de un t(tulo o documento "ue tiende a perdurar en el tiempo 8o derec#os reales9. 0E A3-/A 2-3: %ara medidas cautelares. 0E A3 ELA 2-3: Esta dirigido a producir la e:tinci$n del asiento de "ue se trate

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27/ !/"#

 Es la determinaci$n de todos los elementos de la relaci$n jur(dica "ue deben

surgir de los asientos registrales. 0e acuerdo con ,oisset de Espan1s, esta especialidad recae sobre los tres elementos de la relaci$n jur(dica, esto es, sobre el objeto y la causa. %or eso, este principio "ue no es de origen registral se traslada a este campo por la necesidad de publicitar con e:actitud la relaci$n jur(dica de "ue se trata. El monto a&ectado y su determinaci$n tambi1n #acen al principio de especialidad en las #ipotecas o medidas cautelares. En nuestra legislaci$n esta contenido en los art(culos 1= al 13 de la ley 1I.;=1

:!36B3:34 )( (9:(B3'A3)')

.u &uncionamiento aparece en dos instancias b'sicas: uando su &uncionamiento ingresa al registro y se e&ectBa, por el principio

de legalidad, la cali&icaci$n registral. La especialidad &unciona a"u( en el contralor "ue e&ectBa el cali&icador de "ue est1n todos los elementos esenciales del acto. En la redacci$n de los asientos. A"u( debemos detenernos para di&erenciar c$mo se determinan cada uno de los elementos de la relaci$n. E9:(B3'A3)') (6 B5'6"4 'A 4KM("4:

2mplica la descripci$n del objeto, introduci1ndola en el asiento de matriculaci$n, siendo necesario describir Bnicamente el terreno, y no lo edi&icado. Esta regla no se aplica si se trata de unidades de propiedad #ori!ontal. %ero si las servidumbres prediales. .e controla, en caso de ad"uisiciones derivadas "ue el objeto trans&erido se corresponda con el registrado. .e trata de individuali!ar, el soporte &(sico del derec#o real, lo "ue admite tomar ra!$n de su nomenclatura catastral e identi&icaci$n del plano de mensura si e:istieran. .e prev1, adem's, la posibilidad de "ue el objeto su&ra cambios o alteraciones, &raccion'ndose en objetos distintos o uni&ic'ndose varios en uno solo. El principio de determinaci$n e:ige la con&ecci$n de nuevas matriculas y su coordinaci$n con las anteriores para "ue el objeto "uede individuali!ado.

E9:(B3'A3)') (6 B5'6"4 ' A' B'59':

Es la especi&icaci$n de los t(tulos de donde esos derec#os. 3o obstante ello, debemos tratar dos puntos principales: 19 LA E.%E 2AL20A0 ?-4,AL: 4e&erida al instrumento "ue contiene el acto jur(dico. En este aspecto se presenta el problema en el caso de los contratos innominados. Estos, si contienen cl'usulas especiales 8pacto de retroventa9, pueden tener trascendencia juridicoNreal, deben ser registradas para ser oponibles erga omnes. 29 LA E.%E 2AL20A0 E3 L- 4E?E420- A LA A7.A E?2 2E3/E 5E3E4A0-4A 0E LA ,7/A 2-3 4EAL: El acto jur(dico mismo. .obre 1ste no pueden producirse veri&icaci$n alguna por"ue es la causa misma incorporada al t(tulo lo "ue ingresa al registro.

E9:(B3'A3)') (6 B5'6"4 'A B!8)3"4

.u aplicaci$n es propia de los derec#os reales accesorios y de las medidas precautorias. 27/ !/"# 7"

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En el caso de los derec#os reales accesorios acceden dos actos al registro: el mutuo y el derec#o real de garant(a. El primero no reviste relevancia registral pues es un derec#o personal pero si es importante en cuanto a la causa. En la #ipoteca deben designarse el monto de capital, la tasa de inter1s y el pla!o. Lo e:puesto debe publicitarse determinando: ,onto nominal de la deuda. 2ndice de actuali!aci$n. %eriodo de actuali!aci$n. /asa de inter1s pactada.

E9:(B3'A3)') (6 B5'6"4 ' A49 95M("49: EA :!36B3:34 )( "!'B"4 95B(93H4 (A!". 12= 15 I 1 )( A' L(I 1$.%#1):

0e acuerdo con el art(culo 12 deber' individuali!arse en el asiento de matriculaci$n el nombre del o de los titulares del dominio con los datos personales "ue se re"uieran para las escrituras pBblicas. 2gualmente seHala al respecto de las normas jur(dicas "ue se consignar' su nombre o ra!$n social, clase de sociedad y domicilio. %ara permitir la individuali!aci$n de los sucesivos titulares de dominio, aparece el principio de tracto sucesivo. Pue es establecer la continuidad registral de titulares, el pre&ecto encadenamiento desde el titular actual, cada uno de sus antecesores #asta el primer titular. La Bnicas e:cepciones son las incorporaciones de inmuebles al registro. La ley prev1, por ra!ones de econom(a inscriptoria, el tracto abreviado, "ue no constituye una e:cepci$n al tracto sucesivo. La di&erencia es "ue no es necesario practicar varios asientos distintos, sino uno solo. %or ejemplo: A suscribe a &avor de * un boleto de compraventa de un inmueble anotado en el registro de propiedad a su nombre. Antes de la escrituraci$n, A muere y abierto el respectivo juicio sucesorio, son declarados sus #erederos 3 y ,, los cuales deber'n, dado su car'cter de #erederos, &irmar la escritura traslativa de dominio a &avor de *. %ero en esa escritura aparecer'n 3 y , trasmitiendo el dominio, pero no &iguran ellos en el registro como propietarios. on&orme al principio de tracto sucesivo esa escritura no podr(a inscribirse. La ley entonces #abilita la posibilidad a trav1s de esta norma. Es claro "ue en el documento deber'n e:presarse la relaci$n de antecedentes del dominio a partir de "uien &igura inscripto como titular 8A9

:!36B3:34 )( A(E'A3)')
/ambi1n es un principio general del derec#o ya "ue, obviamente, los actos
deben ser reali!ados con&orme a derec#o. La llamada &unci$n cali&icadora. El mismo tiene la obligaci$n de e&ectuar un an'lisis critico de los t(tulos o documentos "ue se le presentan. El Art. ; de las &ormas e:tr(nsecas. .olo se limita a los aspectos puramente &ormales. En principio debemos distinguir el acto instrumental 8medio o ve#(culo de e:teriori!aci$n9 del acto instrumentado 8acto jur(dico causal9. Las normas e:tr(nsecas se relacionan con el acto instrumental y as( el registrador deber' ver si #ay o no interlineados, sobreraspados o enmiendas, &irmas de las partes y o&icial pBblico y si este obro con competencia y dentro de su jurisdicci$n 8Art. >I3 del $digo ivil9 8Art. 3 Ley 1I;=19.
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 %or el estudio del registro no termina a"u( por"ue otras normas de la ley le
e:igen el an'lisis de la legitimaci$n para disponer 8Art. 1<9. /ampoco se admitir'n actos otorgados por personas sobre las "ue pese in#ibiciones, interdicciones o in#abilitaciones. El Art. > de la ley establece "ue el registro deber' rec#a!ar el documento en caso de "ue en la cali&icaci$n se advierta una nulidad y mani&iesta 82nc. a9. .i la nulidad es mani&iesta pero relativa se aplica en inc. b9, se lo observa y devuelve al interesado para su recti&icaci$n dentro de los 3= d(as subsiguientes. 84ecordemos "ue se encuentra corriendo ya el pla!o de la inscripci$n provisional por 1;= d(as a partir de la presentaci$n del documento al registro9. .i el acto &uera anulable, el registro no tiene atribuci$n alguna para observarlo ni rec#a!arlo por"ue se reputa valido en tanto no #aya decisi$n judicial "ue lo anule.

:!36B3:34 )( !4E'B3;6
El registro solo procede a instancia de parte interesada. .on legitimadas las
personas establecidas en el Art. F. .in embargo, #ay una e:cepci$n al principio "ue se vincula a un #ec#o jur(dico natural, el transcurso del tiempo, "ue produce sus e&ectos propios dentro del mismo registro. La rogaci$n se compone de: - %resentaci$n del documento a inscribir. - %etici$n de inscripci$n. - En su caso, la intervenci$n de un pro&esional o &uncionario estipulado por la ley. R(B"3G3B'B3;6 )( '93(6"49

%or el Art. G puede e:istir disociaci$n entre el documento y lo registrado. En estos casos la ley tiene sus previsiones. .e pueden producir ine:actitudes registrares. 7n asiento es ine:acto tanto sea "ue esta ine:actitud se produ!ca en el asiento, en cuyo caso es una irregularidad registral, o provenga de un error e:terno, consta en el documento y el error se produce por &alta de contralor del registro. EL Art. 3G proporciona una de&inici$n: se produce una ine:actitud registral cuando #ay desacuerdo entre lo registrado y la realidad jur(dica e:tra registral. AL decir desacuerdos, nos re&erimos a un error, omisi$n, etc.

C'6B(A'B3;6 )( B')5B3)') )( '93(6"49

E:isten dos conceptos di&erentes: A3 ELA 2-3: Es la e:tinci$n de un estado jur(dico registral, pree:istente en virtud de la modi&icaci$n de la situaci$n e:traregistral "ue le daba origen. A07 20A0: -pera dentro del registro, por el solo transcurso del tiempo.

%or esto para la cancelaci$n debe #aber un contrasiento, en la caducidad no. .egBn ,ariani de )idal distingue en la cancelaci$n de asientos: 19 Los "ue proceden a petici$n de parte 8Art. 3F9 a9 .olicitud acompaHada de documento donde conste la e:tinci$n del

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7!

derec#o. 2nscripci$n del derec#o real a &avor de otra persona. on&usi$n. .entencia judicial. 0isposici$n de la ley. En el supuesto de usu&ructo vitalicio basta acompaHar el certi&icado de de&unci$n del usu&ructuario. 29 Los "ue proceden de pleno derec#o 8Art. 3I9 Estas son las llamadas caducidades de asientos, producidas por el transcurso del tiempo &ijado por la ley sin necesidad de instancia de parte. Los pla!os se cuentan a partir de la toma de ra!$n y son: a9 %ara las #ipotecas: 2= aHos si antes no se renovare 831<1 $digo ivil9 b9 Embargos y dem's medidas cautelares: < aHos salvo disposici$n en contrario de la ley. b9 c9 d9 e9 &9

Adem's, transcurridos los pla!os respectivos 81;= d(as mas pr$rrogas si las #ubiere, contados desde la &ec#a de presentaci$n del documento9 se produce la caducidad de las anotaciones provisionales, as( como caducan los certi&icados si no &ueran utili!ados en t1rmino.

:5KA3B3)')
PUBLICIDAD MATERIAL

Es la "ue produce e&ectos sustantivos 8constitutividad en su caso, oponibilidad a terceros, seguridad en 1l tra&ico9. Esta publicidad encuentra su asiento sustantivo en la &e pBblica de "ue go!an los registros. .u m':imo e:ponente se da en el valor constitutivo de la registraci$n. -tro e&ecto es la protecci$n del tra&ico: el mismo se materiali!a en la publicidad de los embargos, medidas cautelares, etc., "ue pueden ser conocidos con anterioridad a la reali!aci$n de los negocios.

PUBLICIDAD FORMAL

Es el sistema en "ue se emplean ciertos elementos o #erramientas publicitarias. La e:#ibici$n de libros de registro, in&ormes, certi&icados, integran la publicidad &ormal. /odos los pasos "ue se siguen en el procedimiento de incorporaci$n de la cosa al registro constituyen la publicidad &ormal. El principio esta consagrado en el Art. 21 de la ley 1I.;=1: El re%istro es p5blico para el $ue ten%a inter4s le%itimo en averi%uar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.

ACCESO DIRECTO AL REGISTRO

Los interesados e&ectBan personalmente sus indagaciones al registro. El Art. 21 restringe al m':imo esta posibilidad, para evitar "ue se deterioren los mismos.

CONSTANCIAS E-PEDIDAS POR EL REGISTRO. LA F1 P<BLICA REGISTRAL Los certi&icados e in&ormes "ue se e:piden son instrumentos pBblicos
"ue #acen plena &e de su contenido, sirviendo de prueba de "ue los datos "ue suministran corresponden &ielmente a la situaci$n del inmueble, con lo "ue se integra la llamada &e pBblica registral. www.planetaius.com.ar 27/ !/"# 7#

En nuestro sistema la &e pBblica es de car'cter relativo. Es lo "ue establece el Art. G &a inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los de)ectos de $ue adoleciere se%5n las leyes. %ara la orte .uprema de +usticia, si #ay di&erencia entre el t(tulo y lo registrado, prevalece el contenido del t(tulo. ,ariani de )idal agrega, con relaci$n a lo e:puesto, un %rincipio de Legitimidad por el cual los asientos se presumen veraces y el derec#o real e:iste. %or lo tanto, la carga de la prueba pesar(a sobre "uien alegue la ine:actitud de las constancias del registro 8Art. 229. a la reali!aci$n de cual"uier acto jur(dico sobre un derec#o real "ue puede causar reserva de prioridad y blo"ueo registral, garanti!ando la inmutabilidad de la situaci$n registral del bien durante su vigencia. El in&orme en cambio, no genera ninguno de estos e&ectos. 3o autentica nada. .irve solo para dar conocimiento de los derec#os en 1l inscriptos. %uede consistir en un e:tracto de datos o la copia integra del documento. 8Art. 2I9 El Art. 23 e:ige el certi&icado para el otorgamiento de documentos de transmisi$n, constituci$n, modi&icaci$n o cesi$n de derec#os reales sobre inmuebles. 4"!49 '9:(B"49 )( A' A(I !(E39"!'A

CERTIFICADOS E INFORMES. CONCEPTO Y FUNCI/N Los certi&icados constituyen una carga, una diligencia previa

'64"'B346(9 :(!946'A(9: (A!". 3#= 31 I 32 A(I 1$%#1)

Adem's de los &olios o &ic#as correspondientes a cada inmuebles, el registro
deber' tener secciones donde se tomara nota de las in#ibiciones e interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes y todas las circunstancias personales "ue, de acuerdo con las leyes, incidan sobre la disponibilidad jur(dica de los inmuebles. En esas anotaciones deber'n ser relacionadas, si &uera procedente, con el &olio del inmueble "ue corresponda. El Art. 32 se re&iere a los re"uisitos "ue deben reunir los o&icios "ue ordenen la inscripci$n de tales medidas a los e&ectos de producir una completa individuali!aci$n de las personas y evitar el riesgo de los #om$nimos. La ley provincial e:ige el numero de 0.3.2. o matricula individual de "ue se trate.

O!E'63F'B3;6 G56B346'A )( A49 !(E39"!49

Art. 3; de la ley 1I.;=1: &a or%ani3acin, )uncionamiento y n5mero de los
He%istros de Gropiedad, el procedimiento de re%istracin y el tramite correspondiente a las impu%naciones o recursos $ue se dedu3can contra las resoluciones de sus autoridades, ser+n establecidas por las leyes y re%lamentaciones locales.

A49 !(E39"!49 I A'9 A(I(9 37:493"3H'9

Art. G1 de la ley 1I.;=1: =o podr+ restrin%irse o limitarse la inmediata
inscripcin de los ttulos en el He%istro mediante normas de car+cter administrativo o tributario.

PRESCRIPCION
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&. CONCEPTO
La prescripci$n es la ad"uisici$n o perdida de un derec#o por el transcurso del tiempo. El Art. 3>GI dice: Los derec#os reales y personales se ad"uieren y se pierden por la prescripci$n. La prescripci$n es un medio de ad"uirir un derec#o o de liberarse de una obligaci$n por el transcurso del tiempo. %ero no s$lo el transcurso del tiempo determina la ad"uisici$n o perdida de los derec#os, sino "ue re"uiere adem's la posesi$n de una cosa si se trata de prescripci$n ad"uisitiva, y la inacci$n del acreedor se re&iere a la prescripci$n liberatoria. 0e acuerdo a la de&inici$n del Art. 3>GI, de la "ue aparentemente todos los derec#os pueden ad"uirirse y los derec#os creditorios perderse por la prescripci$n, ello no es as(: .i bien en principio se pierden los derec#os personales por el transcurso del tiempo, el c$digo legisla la perdida de los derec#os reales de dis&rute por el no uso. %or ejemplo: El Art. 2>2G "ue establece "ue el usu&ructo se pierde por el no uso durante el termino de 1= aHos. - es art(culo 3=<>: Las servidumbres se e:tinguen por el no uso, durante 1= aHos, aun"ue sea causado por caso &ortuito o &uer!a mayor. 0ic#o de otra manera: la regla general es "ue para los derec#os reales opera la prescripci$n ad"uisitiva, pero en algunos casos la prescripci$n es liberatoria 8donde se e:tinguen por el no uso determinados derec#os reales como por ejemplo: el usu&ructo9 %or otra parte solamente algunos derec#os reales se ad"uieren por la prescripci$n, a"uellos "ue se ejercen por la posesi$n. As( son usucapibles, todos los derec#os reales "ue se ejercen por la posesi$n. 3o son susceptibles de ad"uirirse por usurpaci$n los derec#os reales de garant(a 86ipoteca, prenda y anticresis9, pues nacen de &uente contractual.

1#. CLASES DE PRESCRIPCION

1#.1. PRESCRIPCION AD,UISITIVA O USURPACI/N Es el modo de ad"uirir el dominio y ciertos derec#os reales por la posesi$n
durante el tiempo y con los re"uisitos e:igidos por la ley.

1#.2. PRESCRIPCI/N E-TINTIVA O LIBERATORIA La de&ine al Art. 3>G> diciendo "ue es una e:cepci$n para repeler una
acci$n por el s$lo #ec#o de "ue el "ue la entabla, #a dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derec#o al cual ella se re&iere. %or otro lado el Art. G=1I agrega: "ue s$lo por el silencio o inacci$n del acreedor, por el tiempo designado por la ley, "ueda el deudor libre de toda obligaci$n.

1#.3. DIFERENCIAS La prescripci$n ad"uisitiva opera en materia de derec#os reales y la

liberatoria en los derec#os personales. La ad"uisitiva es un modo de ad"uirir un derec#o y la liberatoria es un modo de e:tinci$n de una acci$n o de un derec#o.
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 ,ientras "ue la prescripci$n ad"uisitiva supone un #ec#o positivo "ue es la

posesi$n, la liberatoria, un #ec#o negativo, la inacci$n.

1#.4. SEMEJAN*AS oinciden en el modo de computar los pla!os. La oportunidad procesal de #acerlas valer. La imposibilidad de ser suplidas de o&icio. La viabilidad de la renuncia.

11.

PRESCRIPCI/N AD,UISITIVA O USUCAPI/N

11.1. CONCEPTO El Art. 3>G; de&ine a la prescripci$n ad"uisitiva como: La prescripci$n para
ad"uirir, es un derec#o por el cual el poseedor de una cosa inmueble, ad"uiere la propiedad de ella por la continuaci$n de la posesi$n, durante el tiempo &ijado por la ley. Es un modo de ad"uirir el dominio y otros derec#os reales por la continuaci$n de la posesi$n en &orma publica, paci&ica, continua e ininterrumpida, por el tiempo establecido por la ley. El Art. 2G;1 dice: La posesi$n anual para dar lugar a las acciones posesorias, debe ser continuada y no interrumpida. La ad"uisici$n por prescripci$n se basa en dos #ec#os &undamentales: 19 La posesi$n por la cosa por parte de "uien no es su dueHo. 29 La duraci$n de esa posesi$n por un cierto tiempo. - sea "ue de la conjunci$n de la posesi$n con el tiempo, la ley #ace derivar la ad"uisici$n.

11.2. NATURALE*A JURIDICA %or un lado el art(culo 2<2G menciona la prescripci$n como uno de los
modos de ad"uirir el dominio. %or el otro el Art. 3>GI lo de&ine como un medio de ad"uirir un derec#o.

La doctrina en general considera "ue la prescripci$n ad"uisitiva es un

modo de ad"uisici$n de derec#os reales. En cuanto a s( dic#o modo es originario o derivado, la mayor(a de los autores consideran a la usucapi$n como un modo de ad"uisici$n originario, ya "ue el usucapiente se convierte en titular del derec#o independientemente de "ue antes lo &uese otra persona. 3o #ay ningBn ne:o entre el antiguo y el nuevo propietario. .e ad"uiere por"ue se #a pose(do la cosa en las condiciones y durante el tiempo determinado por la ley.

11.3. FORMAS DE HACERLA VALER La prescripci$n siempre debe ser alegada por el sujeto "ue #a prescripto,
ya "ue no puede ser declarada de o&icio. E:isten dos &ormas de #acerla valer en juicio:

%or v(a de acci$n.

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 %or v(a de e:cepci$n

11.3.1. POR VIA DE ACCION .e opone por 1sta v(a, cuando "uien #a usucapiado la propiedad luego de poseer el inmueble durante el tiempo re"uerido por la ley, resuelve obtener un t(tulo en sentido instrumental e intenta la acci$n declarativa de usucapi$nA o bien cuando es demandado por la reivindicaci$n y deduce reconvenci$n por prescripci$n. 11.3.2. POR VIA DE E-CEPCION .e aplica s$lo en la usucapi$n larga.

El Art. 3>F2 dice: La prescripci$n debe oponerse al contestar la

demanda o en la primera presentaci$n en el juicio "ue #aga "uien intente oponerla. .i el demandado contesto la demanda y no opuso la de&ensa ya no podr' #acerlo en lo sucesivo.

11.4.

ELEMENTOS DE LA USUCAPI/N

11.4.1. SUJETOS .on dos 19 El "ue ad"uiere el derec#o llamado 7.7 A%2E3/E 29 El "ue lo pierde "ue no es otro "ue el %4-%2E/A42- 0E LA %4E. 42%/A.

-.A

11.4.2. ,UIENES PUEDEN PRESCRIBIR. El Art. 3><= sienta la regla: /odos los "ue pueden ad"uirir, pueden prescribir. En principio toda persona &(sica o jur(dica puede ser sujeto activo de la usurpaci$n, siempre "ue tenga capacidad para ad"uirir. .in embargo, la persona por nacer, puede ad"uirir bienes, pero carece de capacidad para prescribir, ya "ue, la capacidad "ue la ley le reconoce se limita a la ad"uisici$n por donaci$n o #erencia. 0esde el punto de vista procesal, la acci$n declarativa de usucapi$n, tambi1n puede ser promovida por sus sucesores universales, si es "ue el poseedor &allece sin iniciar el juicio, o si la muerte lo sorprende sin #aber alcan!ado la usucapi$n, debiendo completar el termino los sucesores. El Estado 3acional o %rovincial, tambi1n pueden prescribir, en tanto est1n dentro del dominio privado, 8Puedan comprendidos dentro de la norma general del Art. 3><=9. El domino pBblico "ueda a&uera. El c$digo no menciona a la iglesia pero con&orme el Art. 33 1 Y parte inc. 3J, la iglesia cat$lica es persona jur(dica de car'cter pBblico, por lo tanto puede invocar la prescripci$n. 11.4.3. CONTRA ,UIENES SE PUEDE PRESCRIBIR En principio puede a&irmarse "ue todas las personas &(sicas y jur(dicas pueden ser sujeto pasivo de la usucapi$n, inclusive el Estado como persona de derec#o privado.

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78

11.5. OBJETO on&orme con el Art. 3><2: %ueden prescribirse todas las cosas cuyo
dominio o posesi$n puede ser objeto de una ad"uisici$n. %or lo tanto la regla "ue todas las cosas, tanto muebles como inmuebles pueden ser objeto de la usucapi$n.

11. . DERECHOS REALES USUCAPIBLES .on usucapibles los derec#os reales sobre cosa propia:

ondominio,

dominio y propiedad #ori!ontal. En cuanto a los derec#os reales sobre cosa ajena: s$lo lo son los de goce o dis&rute: 7su&ructo, uso, #abitaci$n y servidumbre. .i son continuas y aparentes.

11.$.

DISTINTAS CLASES DE USUCAPI/N

11.$.1. USUCAPI/N RESPECTO DE COSAS MUEBLES La prescripci$n solamente &ue regulada para las cosas inmuebles.

En el

$digo ivil, )1le!, no incluy$ normas "ue aludieran a la usucapi$n de muebles, por"ue en ella la posesi$n vale por t(tulos 8nota al Art. 3>G;9. El Art. 2G12 crea la presunci$n de propiedad de una cosa mueble no robada ni perdida, s$lo a &avor del poseedor de buena &e. Puedando &uera de su 'mbito los supuestos de: 19 Los poseedores de mala &e aun"ue la cosa no sea robada ni perdida. 29 Los poseedores de buena &e de cosa robada o perdida. La ley 1I.I11 solucion$ en parte el problema, con la introducci$n del Art. G=1F bis: El "ue durante 3 aHos #a pose(do con buena &e una cosa mueble robada o perdida, ad"uiere el dominio por prescripci$n. .i se trata de cosas muebles, cuya trans&erencia e:ija inscripci$n en registros creados o a crearse, el pla!o para ad"uirir el dominio es de 2 aHos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesi$n debe ser de buena &e y continua. on 1ste art(culo se soluciona el supuesto del poseedor de buena &e de cosa robada o perdida, "uedando aun el supuesto del poseedor de mala &e.

11.$.2. USUCAPI/N RESPECTO DE COSAS INMUEBLES E:isten dos clases de usucapi$n de inmuebles: 11.I.2.1. 7.7 A%2T3 *4E)E - 0E E3AL Es la "ue e:ige posesi$n durante 1= aHos, el justo t(tulo y la buena &e. Art. 3>>>: El "ue ad"uiere un inmueble con buena &e y justo t(tulo prescribe la propiedad por la posesi$n continua de 1= aHos. 11.I.2.2. 7.7 A%2T3 LA45A - )E23/EZAL 4e"uiere la posesi$n durante 2= aHos, sin necesidad de justo t(tulo ni buena &e 8Art. G=1<9
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 Ambas clases de usucapi$n son aplicables, salvo las servidumbres

continuas y aparente "ue Bnicamente pueden prescribirse por veinte aHos.

11.%. RE,UISITOS COMUNES A TODA CLASE PRESCRIPCION /anto para la de cosas muebles, como la de inmuebles, son dos:

DE

11.%.1. LA POSESI/N: La posesi$n debe ser a t(tulo de propietario, publica y paci&ica. 11.;.1.1. A /O/7L- 0E %4-%2E/A42-: omo poseedor. .i alguien ejercita la tenencia de un inmueble, jamas podr' ad"uirir la propiedad por mas aHos "ue transcurrieran, por"ue se reconoce ese derec#o en cabe!a de otra persona. 11.;.1.2. %7*L2 A Es decir "ue el poseedor actBe como tal a los ojos de todo el mundo. 11.;.1.3. %A 2?2 A El Art. 3><> establece: la prescripci$n de cosas pose(das por la &uer!a o por violencia, no comien!a sino desde el d(a en "ue se #ubiese purgado el vicio de la posesi$n. El vicio se purga luego de transcurrido un aHo, "ue es el tiempo "ue tiene el poseedor despojado para ejercer una acci$n posesoria. )encido ese pla!o la posesi$n ser' paci&ica, y #'bil para la usucapi$n. 11.%.2. EL TIEMPO Los pla!os comien!an a correr desde el momento en "ue se #a ad"uirido la posesi$n 8Art. 3>F19. En la usurpaci$n breve se &acilita la prueba, ya "ue de con&ormidad con el Art. G==3, se presume "ue se #a pose(do desde la &ec#a del t(tulo. En la usucapi$n larga, en cambio, ante la ausencia de presunciones legales, deber' recurrirse a otros medios de prueba "ue permitan acreditar cuando se #a ad"uirido la posesi$n. @ si la posesi$n &ue de mala &e viciosa, cuando los vicios #an "uedado purgados, a partir de los aHos. 11.;.2.1. -3/23720A0 La posesi$n debe ser continua, es decir el poseedor debe reali!ar actos cumplidos con regularidad, como lo #ar(a el verdadero propietario 11.;.2.2. 23/E447% 2-3 La posesi$n no debe #aber sido interrumpida, no debe #aber mediado causales de interrupci$n natural o civil. .e produce la interrupci$n de la prescripci$n cuando su curso se detiene de&initivamente, de modo tal "ue el tiempo anterior ya no se cuenta al momento de reanudarse. La interrupci$n natural s$lo se aplica a la prescripci$n ad"uisitiva.
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0e acuerdo al Art. 3>;G: %ara "ue se produ!ca la interrupci$n natural deben concurrir los siguientes re"uisitos: 19 El poseedor debe ser privado de la posesi$n 29 El autor de la privaci$n de la posesi$n puede ser un tercero o el propietario. 39 La privaci$n debe durar por lo menso un aHo. G9 La interrupci$n se produce aun"ue la nueva posesi$n sea ilegitima, injusta o violenta. %or ejemplo: .upongamos el caso de una persona "ue esta poseyendo un inmueble desde #ace largos aHos. En un determinado momento es despojado por un tercero o por el propietario. El despojo por si s$lo no interrumpe la prescripci$n. %ero si el despojado deja transcurrir un aHo sin accionar, al cabo de 1ste tiempo se #abr' interrumpido la prescripci$n. .i el poseedor luego recupera la posesi$n, debe iniciar un nuevo pla!o de prescripci$n. .$lo se puede #ablar de interrupci$n si la prescripci$n 1sta corriendo, pues si ya est' cumplida, el dominio "ueda ad"uirido por el usucapiente, independientemente de la &ormaci$n del t(tulo instrumental "ue lo acredite. 11.;.2.2.1. LA 23/E447% 2-3 2)2L .e produce por la demanda, compromiso arbitral y reconocimiento. .e aplica a la prescripci$n ad"uisitiva y tambi1n a la liberatoria.

Aun"ue estos actos interrumpan la prescripci$n, no implican la

perdida material de la posesi$n para el usucapiente, a di&erencia de lo "ue ocurre en la interrupci$n natural. 11.;.2.3. A E.2-3 0E %-.E.2-3E. En materia de sucesi$n universal no se puede #ablar de accesi$n de posesiones por"ue el sucesor universal continua la persona del causante. .i la posesi$n era viciosa en vida del di&unto, el #eredero conserva de ese modo y si era justa y de buena &e, continua como tal, aun"ue el #eredero llegare a saber "ue el inmueble pertenece a otro. Los sucesores particulares no continBan la posesi$n de su autor, comen!aran una nueva posesi$n. 6ay dos posesiones distintas "ue en ciertos casos tienen la &acultad de unirse para cumplir el tiempo re"uerido para la prescripci$n. 11.;.2.G. .7.%E3.2-3 0EL 74.- 0E LA %4E. 42% 2-3 El curso de la prescripci$n puede detenerse en virtud de circunstancias "ue #acen "ue el mismo deje de correr, pero apenas ellas desaparecen, la prescripci$n se reanuda, comput'ndose el tiempo anterior 8Art. 3>;39. .on causales de interrupci$n: la incapacidad, la tutela y curatela, aceptaci$n bene&iciaria de #erencia, imposibilidad de obrar.

12. USUCAPI/N BREVE DECENAL

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12.1. CONCEPTO El Art. 3>>> dice: El "ue ad"uiere un inmueble con buena &e y justo t(tulo
prescribe la propiedad por la posesi$n continua de 1= aHos.

12.2. RE,UISITOS ESPECIFICOS: La posesi$n, el justo t(tulo, la buena &e.

12.2.1. LA POSESION 0ebe ser no viciosa, continua, no interrumpida y sin causales de suspensi$n. 12.2.2. JUSTO T.TULO Aparentemente es un t(tulo su&iciente por"ue reBne todas las solemnidades "ue re"uiere la ley, pero emana de una persona incapa! para transmitir o sin legitimaci$n. 12.2.3. BUENA FE El poseedor debe estar totalmente convencido de "ue es el legitimo propietario del inmueble, y para ello debe ignorar "ue "uien se lo transmiti$ no lo era o si1ndolo carec(a de capacidad para enajenar 8Art. G==F9. La nota al Art. G==F dice: 3o deben ser considerados de buena &e al "ue duda si su autor era o no seHor de la cosa y tenia o no derec#o de enajenarla. %or"ue la duda es un termino medio entre la buena y mala &e. La duda es e:cluyente de la buena &e, por"ue 1sta e:ige una carencia plena y entera de parte del ad"uirente acerca de los derec#os de su autor.

13. USUCAPI/N LARGA

13.1. CONCEPTO Establece el Art. G=1<: %rescribe tambi1n en la propiedad de cosas
inmuebles y dem's derec#os reales por la posesi$n continua de veinte aHos, con animo de tener la cosa para s(, sin necesidad de t(tulo y buena &e por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripci$n se necesita t(tulo. El Art. G=1F: Al "ue #a pose(do durante 2= aHos sin interrupci$n alguna, no puede aponersele ni la &alta de t(tulo ni su nulidad, ni mala &e en la posesi$n. Es decir, "uien #a pose(do un inmueble con animo de dueHo y detentando una posesi$n publica, paci&ica, continua e ininterrumpida ad"uiere el dominio por prescripci$n a los 2= aHos. 3o interesa "ue no tenga t(tulo ni buena &e.

La posesi$n de cual"uier clase, si &ue viciosa ser'n necesarios 21 aHos 81

aHo para purgar el vicio9. %ara obtener el t(tulo debe acudir ante la justicia, a &in de "ue una sentencia declare la ad"uisici$n ya consumada.
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13.2. ACCION DECLARATIVA DE LA USUCAPI/N Esta acci$n persigue la obtenci$n de una sentencia declarativa "ue
acordara al usucapiente un t(tulo en sentido instrumental "ue le permitir' incorporar el inmueble ad"uirido al comercio jur(dico. 13.2.1. JUICIO ANTERIOR A LA LEY 14.15& El c$digo no conten(a ninguna disposici$n relativa al procedimiento a seguir para obtener la declaraci$n del $rgano jurisdiccional. Esta omisi$n &ue llenada por las leyes procesales locales "ue reglamentaron el proceso de usucapi$n bajo la &orma de in&ormaciones sumarias. La sentencia reca(a en una in&ormaci$n posesoria, se inscrib(a en el 4egistro de la %ropiedadA pero ello no signi&icaba la cancelaci$n del dominio anterior. Estos t(tulos generaban una gran inseguridad en el mercado inmobiliario, al e:tremo de "ue el banco 6ipotecario 3acional, al igual "ue muc#os particulares, no los aceptaban. 13.2.2. EL JUICIO ORGANI*ADO POR LA LEY 14.15& En 1><2 el ongreso 3acional, sanciono la ley 1G.1<> de atastro 5eom1trico %arcelario, cuyo Art. 2G y 2< &ueron designados a la reglamentaci$n del juicio de ad"uisici$n de inmuebles por la posesi$n continuada de los mismos 8Art. G=1< y sig.9. Esta ley puso &in a los procedimientos in&ormativos.

Admit(a toda clase de pruebas, pero aclaraba "ue la sentencia no pod(a

&undamentarse e:clusivamente en la testimonial. 13.2.3. SANCION DEL DECRETO LEY 5$5 O5% Este decreto modi&ico el Art. 2G de la ley 1G.1<>.

Es la norma "ue re&uta el juicio de usucapi$n en la actualidad. .e trata de la acci$n declarativa, ya "ue se limita a declarar la
e:istencia de una situaci$n jur(dica. %uede ser ejercida por toda persona &(sica o jur(dica "ue al cabo de #aber pose(do el inmueble durante el tiempo re"uerido por la ley y en las condiciones "ue 1sta determina, #a ad"uirido el dominio por prescripci$n.

FIDEICOMISO
14. DERECHO ROMANO
0ominio imper&ecto, limitado en el tiempo, sometido a una condici$n resolutoria. Etimol$gicamente la palabra proviene del lat(n. Eides es igual a ?e y commissu signi&ica comisi$n. ?20E2 -,2.-: Encargo de con&ian!a. En el derec#o romano el &ideicomiso se caracteri!aba como una relaci$n de
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con&ian!a en la lealtad ajena. Esa relaci$n de con&ian!a permit(a trans&erir a otra persona por v(a testamentaria uno o m's bienes con el objeto de "ue 1ste los empleara en bene&icio de otra persona, a la cual m's adelante deb(an serle transmitidos los bienes. .e elud(an de esa &orma las mBltiples incapacidades de #eredar "ue consagraba a"uel derec#o. Luego el &ideicomiso se admiti$ como un acuerdo entre vivos con la obligaci$n, para el ad"uirente de los bienes, de retransmitirlos nuevamente al constituyente del &ideicomiso, ya "ue 1stos se integraban s$lo para asegurar el cumplimiento de una obligaci$n 8&iducia pura de garant(a9 o para ser administrada sin restricciones en &avor del constituyente 8&iducia pura de administraci$n9. El &ideicomiso convencional evolucion$ procurando otorgar una mayor proteccional constituyente, denomin'ndose &ideicomiso impuro, por oposici$n al puro 8relaci$n de con&ian!a absoluta sin restricciones legales9.
0E4E 64-,A3 A /-. 0E UL/2,A )-L73/A0 8?ideicomiso testamentario9 A /-. E3/4E ?207 2A 7, A,2 - 8&iducia pura de administraci$n9 )2)-. ?207 2A 7, 4E02/-4E 8?iducia pura de garant(a9

15. CONCEPTO
Es un contrato mediante el cual el &iduciante le transmite la propiedad &iduciaria de bienes 8derec#os y cosas9 a otra persona, &(sica o jur(dica, llamado &iduciario, para "ue al &in de un cierto tiempo o advenimiento de una condici$n, ambas resolutorias, el &iduciario transmita la plena propiedad de los bienes al &iduciante, al bene&iciario o al &ideicomisario del &ideicomiso.

15.1. EL FIDUCIANTE Es el propietario pleno de la cosa "ue se transmite en &iducia, es a"uel "ue
entrega el bien y establece la restricci$n, es "uien constituye el negocio. %uede asimismo ser bene&iciario con la percepci$n de la rentaA o el &ideicomisario con la reversi$n del dominio, o con ambos bene&icios integrados, %or lo tanto &iduciante, bene&iciario y &ideicomisario, pueden ser el mismo sujeto.

15.2. EL FIDUCIARIO Es el "ue ad"uiere el bien, y se compromete a administrar y disponer de 1l

en la &orma impuesta por el &iduciante. Ad"uiere sobre la cosa un derec#o real de dominio imper&ecto, subordinado al cumplimiento de un pla!o o cumplimiento de una condici$n resolutoria. 0esde el punto de vista &ormal la cosa es entregada en plena propiedad con&orme la teor(a del t(tulo y el modo.

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 .e le #ace entrega de la cosa con escritura traslativa de dominio pero para

bene&icio de otro. El Bnico inter1s jur(dico y econ$mico del &iduciario es la comisi$n "ue recibe por su encargo. El &iduciario no es empresario, no lo #ace en bene&icio propio, s$lo tiene la propiedad &ormal, la propiedad real, la tiene el &iduciante, el bene&iciario o el &ideicomisario.

15.3. EL BENEFICIARIO En ocasiones coincide con el &ideicomisario, es a"uel "ue recibe los
bene&icios derivados de cumplimiento del encargo.

15.4. EL FIDEICOMISARIO Es "uien ad"uiere al &inal del encargo el dominio pleno de los bienes
&ideicomitidos. Es destinatario &inal de los bienes.

%ara "ue na!ca el contrato de &ideicomiso debe reunirse la voluntad de 2

personas: El &iduciante, "ue transmite los bienes, y el &iduciario "ue los recibe.

1 . LEY 24.441
.egBn el Art. 2J: el contrato deber' individuali!ar al bene&iciario, "ue podr' ser un sujeto o m's, sea una persona &(sica o jur(dica, "ue podr' o no e:istir al tiempo de la celebraci$n del convenio. En tal caso deber' constar los datos "ue permitan su individuali!aci$n &utura. La ley tambi1n prev1 designar bene&iciarios sustitutos para el caso de noN aceptaci$n, renuncia o muerteA sustituci$n "ue se reali!ara en el siguiente orden: 19 *ene&iciarios sustitutos previstos en el contrato. 29 ?ideicomisario. 39 ?iduciante. %ara ser bene&iciario se necesita no ser &iduciario, para evitar "ue a trav1s de maniobras el &iduciario se "uede con los bienes. En el contrato se debe determinar cuales son las &acultades del &iduciario 8en la practica no puede #acer nada9 El &iduciario est' sujeto a las obligaciones impuestas por la ley o la convenci$n y debe cumplir con la prudencia y diligencia del buen #ombre de negocios "ue actBa sobre la base de con&ian!a depositada en 1l 8Art. FJ9. Est' obligado a rendir cuentas a los bene&iciarios con una periodicidad no mayor a un aHo. 8Art. IJ9 El &iduciario, mas "ue un titular de dominio, es un administrador de bienes ajenos, con derec#o a remuneraci$n.

1$. PATRIMONIO DE AFECTACION

Los bienes &ideicomitidos &orman un patrimonio de a&ectaci$n. El patrimonio de a&ectaci$n es un patrimonio aislado, pero en realidad
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t1cnicamente son del &iduciario. EL Art. 1G de la ley 2G.GG1 dice: Los bienes &ideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del &iduciario y del &iduciante, como consecuencia de ello, los bienes &ideicomitidos "uedaran e:entos de la acci$n singular 8individual o colectiva, concurso, "uiebra o li"uidaci$n9 de los acreedores del &iduciario. La ley 8Art. 1GJ9 tambi1n limita la responsabilidad del &iduciario emergente del Art. 1113, por los daHos "ue deriven del riesgo o vicio de la cosa &ideicomitida, al valor de 1sta Bltima. %or ejemplo: .i un autom$vil es transmitido &iduciariamente y posteriormente causa daHos en un accidente de transito, el titular &iduciario responder' s$lo con la cosa transmitida, y no con el resto de sus bienes. El Art. 1< impide e:presamente a los acreedores del &iduciante agredir el patrimonio &ideicomitido, salvo el supuesto de &raude. El Art. 1F se re&iere a las obligaciones contra(das en la ejecuci$n del &ideicomiso ser'n satis&ec#as con los bienes &ideicomitidos, previendo para el caso de insu&iciencia un especial sistema de li"uidaci$n e:trajudicial. El Art. 1I &aculta al &iduciario a gravar o disponer los bienes &ideicomitidos cuando lo re"uieran los &ines del &ideicomiso, sin necesidad de contar para ello con el consentimiento del &iduciante o bene&iciario, salvo pacto en contrario. Es decir, se e:igen dos condiciones para "ue el titular &iduciario pueda disponer o gravar los bienes &ideicomitidos: 19 Pue tales actos sean re"ueridos por los &ines del &ideicomiso. 29 Pue en caso de #aber pactado, se reBna la con&ormidad del &iduciante o del bene&iciario. uando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deber'n tomar ra!$n de la trans&erencia de la propiedad a nombre del &iduciario.

1%. EN SINTESIS
El titular &iduciario ejerce su derec#o en bene&icio de otro sujeto, lo "ue constituye una obligaci$n de #acer. El &iduciario recibe una retribuci$n por su labor. El sujeto &iduciario debe a&ectar los bienes al destino predeterminado en el convenio. /ambi1n deber' rendir cuentas al menos una ve! al aHo. Los bienes no ingresan al patrimonio personal del &iduciario, ni puede ad"uirirlo para s(. El propietario &iduciario es un administrador, reali!a sus operaciones en nombre propio y en inter1s ajeno.

1&. MODO DE CONSTITUCI/N

El dominio &iduciario puede nacer de un contrato o de un testamento.

1&.1. EL CONTRATO DEBERA CONTENER La individuali!aci$n de los bienes objeto del contrato, y de no ser posible
constara la descripci$n de los re"uisitos y caracter(sticas "ue deber'n reunir tales bienes.
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 La determinaci$n del modo en "ue otros bienes podr'n ser incorporados al

&ideicomiso El pla!o o condici$n a "ue se sujeta el dominio &iduciario, no pudiendo nunca durar mas de 3= aHos desde la construcci$n, e:cepto en el caso en "ue el bene&iciario &uera incapa!, en el "ue la duraci$n podr' e:tenderse #asta la muerte o cese de la incapacidad. El destino de los bienes a la &inali!aci$n del &ideicomiso.

Los derec#os y obligaciones del &iduciario y el modo de sustituirlo si cesan.

2#. MODALIDADES DEL FIDEICOMISO

2#.1. FIDEICOMISO DE CREDITO EN GARANTIA La cesi$n &iduciaria en garant(a se da cuando el deudor cede a su acreedor
derec#os "ue a su ve! tiene contra un tercero para garanti!ar al pago de su propia deuda. En la cesi$n en garant(a esto ocurrir(a si se prenda el cr1dito. * se "ueda con el cr1dito "ue tiene A con . Qsta es la cesi$n de un cr1dito en garant(a. El cesionario no es propietario legal del cr1dito, es simple tenedor del mismo #asta su vencimiento. 0i&erencia entre el &ideicomiso de cr1dito y la cesi$n de un cr1dito en garant(a, es "ue el cesionario de un cr1dito en garant(a no es propietario de su cr1dito, el &iduciario s(.

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