12-12 - L6 Per1

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MONZA
SEZIONE FALLIMENTARE

Concordato Preventivo 20/11 del 30 luglio 2011
FIMANA Srl in Liquidazione

Giudice Delegato: Dott.ssa Cinzia Fallo
Commissari Giudiziali: Dott.ssa Patrizia Riva e Dott. Riccardo Tofani

VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI E E CONGRUITA
DELLOFFERTA RICEVUTA

Tecnico incaricato:
Dott. I ng. Domenico Romaniello
Iscritto allAlbo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n 20542
P.Iva. 02859580967

Via Gaetana Agnesi, 5 - 20052 Monza (Mi)
tel. +39.039.2007834
fax +39.02.700.559.639
e-mail: dromaniello@libero.it

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Giudice Delegato : Dott.ssa Cinzia Fallo
Tecnico Incaricato: Dott. Ing. Domenico Romaniello

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.
Beni siti a Besana Brianza Monza Brianza - via San Camillo

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VALUTAZIONE:
A. Piena Propriet (1000/1000) relativamente ad un rustico e area pertinenziale sita in via Garibaldi
n.22, nel comune di Besana Brianza, in localit Cazzano di propriet della societ FIMANA Srl in
Liquidazione.
Oggetto della presente valutazione lunit immobiliare identificata al catasto terreni al Foglio 29
particella 9 , Ente Urbano 120 are.
Il fabbricato in oggetto risulta essere un fabbricato di antica edificazione, un rustico rurale facente
parte del complesso immobiliare della ex Villa Perelli, villa demolita intorno al 1998 per la
realizzazione dellattuale villa bifamililiare di via Garibaldi n.22.
Il rustico, oggetto della presente valutazione pertanto lunico fabbricato preesistente, conservato ed
indicato nelle diverse pratiche edilizie presentate al comune di Besana Brianza, come fabbricato di
futura ristrutturazione e comunque sempre conteggiato nei calcoli volumetrici.
Il fabbricato ha una forma regolare rettangolare e si sviluppa su due livelli caratterizzato dalla
presenza di un portico in facciata ancheesso su due livelli..
Lintera unit immobiliare si sviluppa su una superficie lorda complessiva cos suddivisa:
piano terra pari a circa mq 115
piano primo pari a circa mq 115
giardino pertinenziale comune alle altre unit immobiliari di circa 7.250 mq.
- Il bene in oggetto risulta essere intestata a FIMANA SRL con sede a Milano e identificata
catastalmente al:
Foglio 29, particella 9, ENTE URBANO consistenza, 120 are.
- Coerenze:
a nord: strada vicinale
a est : mappale 490-491-493-494-495
a ovest: via Rivabella
a sud mappale 27 e 496

2. DESCRIZIONE SOMMARIA
Trattasi di un rustico allinterno di un complesso immobiliare costituito da due ville tra loro collegate da
un portico comune e circondate da un giardino.
Il rustico sorge allinterno di unampio parco che si estende lungo via Garibaldi, nel pieno centro di Besana
in Brianza, e risulta, essere facilmente accessibile allutenza veicolare per i facili collegamenti con le strade
urbane ed extraurbane.
Laccesso avviene tramite lunico ingresso carrabile situato al civ. 22 di via Garibaldi, attraverso il vialetto
privato che conduce ad uno spiazzo di terreno dove presente il rustico e una tettoia coperta per le
automobili. Al centro del giardino si estendono le due ville, collegate tra loro da un portico comune, a nord
sorge la prima villa che risulta essere stata completata intorno al 2000, mentre la seconda villa sita a sud
ovest, risulta essere non ultimata, e si presenta allo stato rustico con le strutture completamente realizzate.
Il rustico, oggetto della presente valutazione lunico fabbricato esistente dellex complesso della villa
Perelli, conservato ed indicato nelle diverse pratiche edilizie presentate al comune di Besana Brianza, come
fabbricato di futura ristrutturazione e comunque sempre conteggiato nei calcoli volumetrici.
Il fabbricato ha una forma regolare rettangolare e si sviluppa su due livelli caratterizzato dalla presenza di
un portico in facciata ancheesso su due livelli. Il fabbricato si presenta in stato di abbandono.
Caratteristiche zona: Il fabbricato residenziale ricade allinterno del comune di Besana Brianza, in
posizione centrale, rispetto al centro cittadino, a carattere residenziale-commerciale.
La posizione ottima in quanto risulta essere facilmente accessibile.
Principali collegamenti pubblici (Km): arterie viabilistiche e servizi di trasporto pubblico su gomma (1).
Servizi offerti dalla zona: Municipio, scuole e servizi primari presenti.

3. STATO DI POSSESSO
Libero


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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Non risultano
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Non risultano
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuna
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
Trascrizione n. 74642/140069 del 13.09.2006 Fusione di societ
Atto di fusione rogito notaio Severini Luciano di Milano in data 15/11/2005, numero 177097 di
repertorio
A favore: FIMANA Srl, sede Milano, codice fiscale 00676930159
Contro: NUOVA CONSTRUCTOR S.r.l. con sede in Milano, codice fiscale 03467140152
NCEU fg. 29 part. 441 nat. A/8 vani 25 piano T-1 via Garibaldi
NCEU fg. 29 part. 442 in corso di costruzione piano T-1 via Garibaldi
NCT fg. 29 part. 306 nat. terreno di mq. 105
NCEU fg. 25 part. 38 graffata alla part. 127 sub 701 cat. D/1 piano T-1 via Puecher
NCEU fg. 25 part. 335 sub 701 cat. D/1 piano T via Puecher
NCEU fg. 25 part. 127 sub 2 cat. A/3 vani 5.5 piano T via Puecher Giancarlo
NCEU fg. 25 part. 127 sub 3 cat. A/3 vani 5.5 piano 1 via Puecher Giancarlo
NCEU fg. 23 part. 1 sub 1 cat. A/7 vani 7.5 piano T-S1 via San Camillo 2
NCEU fg. 23 part. 1 sub 2 cat. A/7 vani 6.5 piano 1 via San Camillo 2
NCEU fg. 23 part. 1 sub 3 cat. C/6 mq. 83 piano S1 via San Camillo 2
NCEU fg. 25 part. 29 sub 1 cat. C/1 mq. 105 piano T via Negrinelli Luigi 1
NCEU fg. 25 part. 29 sub 2 cat. A/3 vani 5.5 piano 1-S1 via Negrinelli Luigi 1
NCEU fg. 25 part. 29 sub 6 cat. C/2 mq. 186 piano S1 via Negrinelli Luigi 1
omissis altri immobili estranei allispezione
- Quadro D -
Le Societ FIMANA Srl e NUOVA CONSTRUCTOR Srl - UNIPERSONALE, si sono
dichiarate fuse mediante incorporazione della seconda nella prima. Si precisa che per mancanza
materiale di spazio dal quadro B degli immobili alle u.n. 1.1. e 1.2. sono stati omessi i piani s
1

Trascrizione n. 71848/98440 del 24.12.1997 Fusione di societ
Atto di fusione rogito notaio Meda Vittorio di Milano in data 11/12/1997, numero 49773/4067
di repertorio
A favore: NUOVA CONSTRUCTOR S.r.l. con sede in Milano, codice fiscale 03467140152
Contro: IMMOBILIARE MANUELA S.r.l. con sede in Milano, codice fiscale 03467140152
NCT fg. 29 part. 1 nat. terreno


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NCEU fg. 29 part. 1 nat. fabbricato
NCEU fg. 29 part. 74 sub 1 nat. fabbricato
- Quadro D -
Con verbale di assemblea a rogito notaio Vittorio Meda di Milano in data 28/07/1997 n
47755/3869 di rep., la Societ incorporante IMMOBILIARE MANUELA S.r.l. ha deliberato,
subordinatamente alla stipulazione del trascrivendo atto di fusione e a far tempo dalla data di
efficacia dello stesso, la modifica della denominazione sociale in NUOVA CONSTRUCTOR
S.r.l. e ladozione di un nuovo testo di statuto sociale, che stato depositato presso il registro
delle Imprese di Milano, unitamente al progetto di fusione di cui sopra



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4) Trascrizione nn. 14438/16560 del 09.05.1975 Compravendita
Atto di compravendita rogito notaio Carlo Gallizia di Milano in data 04.04.1975, numero
71204/17682 di repertorio
A favore:
_ IMMOBILIARE MANUELA S.R.L. sede Milano
Contro:
_ SPA VETRERIA ITALIANA BALZARETTI MODIGLIANI sede Milano- 1 -
complesso immobiliare sito in comune di BESANA BRIANZA via Garibaldi 24, consistente
in fabbricato con annessa area nuda, accessoria di pertinenza parte distinta al Catasto Urbano e
parte al Catasto Rustico:
a) la parte urbana risulta distinta come segue:
fg. 29 part. 16 - via Garibaldi 16 (ex part. 211 444) piano T cat. A/8 cl. 3 vani 18
fg. 29 part. 74 sub 1 - via Garibaldi 16 (ex part. 1307/1) piano T cat. C/6 cl. 2 mq. 22
fg. 29 part. 74 sub 2 - via Garibaldi 16 (ex part. 1307/2) piano T cat. C/6 cl. 4 mq.26
fg. 29 part. 74 sub 3 - via Garibaldi 16 (ex part. 1307/3) piano T cat. A/4 cl. 1 vani 2.5
fg. 29 part. 7 - via Garibaldi 16 (ex part. 1264) piano T cat. A/3 cl. 2 vani 8.5
b) la parte rustica risulta distinta al Catasto Terreni come segue:
fg. 29 part. 1 semin. cl. 2 mq. 4580
fg. 29 part. 2 ente urbano di mq. 570
fg. 29 part. 3 fabbr. rur. di mq. 14
fg. 29 part. 74 ente urbano di mq. 58
fg. 29 part. 25 prato cl. 1 mq. 160
fg. 29 part. 149 sub b sem.arb. cl. 1 mq. 290

- 2 -
Quota di 1/2 (spettante alla parte venditrice essendo la restante quota di della societ
Officine Costruzioni Metalliche Citterio Carlo S.n.c. di Citterrio Angelo e C.) della porzione di
area a forma triangolare, descritta al NCT a seguito della nota 142/73 al fg. 29 part. 192 di mq.
230
Quanto in contratto compreso nel Piano Particolareggiato Edilizia Economica Popolare
Comprensorio Besana 1 adottato con delibera consigliare n. 112 del 07.06.1973

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
1) Iscrizione n. 15263/67483 del 15.06.2011 Ipoteca giudiziale
Decreto ingiuntivo emesso dal Giudice del Tribunale di Bergamo in data 03/05/2011, numero
4148/2 di repertorio
Per complessivi Euro 561.398,07 di cui Euro 477.481,20 per capitale
A favore: CREDITO BERGAMASCO S.p.a. con sede a Bergamo
Contro: FIMANA S.r.l. con sede in Milano
Grava il diritto di intera piena propriet dei seguenti immobili:
NCEU fg. 23 part. 1 sub 1 cat. A/7 vani 7.5 via San Camillo 2
NCEU fg. 23 part. 1 sub 3 cat. C/6 mq. 83 via San Camillo 2
BCT fg. 23 part. 140 nat. terreno


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NCEU fg. 25 part. 127 sub 3 cat. A/3 vani 5.5 via Gian Carlo Puecher
NCEU fg. 25 part. 127 sub 4 cat. A/3 vani 5.5 via Gian Carlo Puecher
NCEU fg. 25 part. 335 sub 701 cat. D/1
NCEU fg. 25 part. 38 sub 701 cat. D/1
NCT fg. 29 part. 474 nat. fabbricato
NCT fg. 29 part. 475 nat. fabbricato
NCEU fg. 29 part. 441 cat. A/8 vani 25 viale Garibaldi
NCEU fg. 29 part. 442 nat. fabbricato viale Garibaldi
- Quadro D -
Si allega copia autentica del ricorso-decreto ingiuntivo emesso dal Giudice del Tribunale di
Bergamo in data 03/05/2011 ai n.ri 1860/11 ing., 4148/11 r.g. e 2025/11 rep., dichiarato
provvisoriamente esecutivo.
Si richiede la presente iscrizione ipotecaria in estensione a quella iscritta in data 13/05/2011 ai
n.ri 54601 r.g. e 12208 r.p. presso codesta conservatoria.
A margine della stessa non risultano annotamenti e/o comunicazioni di cancellazione

Decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano in data 15/03/2011, numero 14287/2011 di
repertorio
A favore: HOLZMILLER ENRICO nato a Milano il 08/01/1968, codice fiscale
HLZNRC68A08F205K
NCEU fg. 25 part. 127 sub 4 cat. A/3 vani 5.5 piano 1
NCEU fg. 23 part. 1 sub 3 cat. C/6 mq. 83 S1 via San Camillo 2
NCEU fg. 25 part. 29 sub 1 cat. C/1 mq. 105 piano T via Negrinelli 1
NCEU fg. 25 part. 29 sub 2 cat. A/3 vani 5.5 piano 1-S1 via Negrinelli 1
NCEU fg. 25 part. 29 sub 6 cat. C/2 mq. 186 piano S1 via Negrinelli 1
NCEU fg. 25 part. 38 graff. alla part. 127 sub 701 cat. D/1 piano T-1 via Gian Carlo
Puecher
NCEU fg. 25 part. 127 sub 3 cat. A/3 vani 5.5 piano 1 via Gian Carlo Puecher
NCEU fg. 25 part. 335 sub 701 cat. D/1 piano T via Gian Carlo Puecher
NCEU fg. 29 part. 441 cat. A/8 vani 25 piano T.S viale Giuseppe Garibaldi
NCEU fg. 29 part. 442 nat. in corso di costruzione piano T1S1 viale Giuseppe Garibaldi
NCT fg. 23 part. 1 ente urbano di mq. 810 fu d accert



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omissis altri immobili estranei allispezione di propriet per il soggetto Mandelli &
C. Spa
Quadro D:

riferimenti quadro a e b: L'ipoteca grava sugli immobili di cui al quadro B, suoi frutti naturali,
civili, accessioni, pertinenze, anche e specialmente per fabbricati insistenti, migliorie,
ampliamenti, trasformazioni e costruzioni erigende, nonche' sulle quote proporzionali di
comproprieta' sulle parti comuni dell'intero edificio ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c..
RIFERIMENTO QUADRO C: Il Dott. Enrico Holzmiller ha eletto domicilio speciale in
Milano, corso XXII Marzo n. 4, pressolo studio dell'avv. Gianluca Ranzani.

repertorio
A favore: STUDIO HOLZMILLER COMMERCIALISTI ASSOCIATI con sede a
Milano, codice fiscale 03917270963
NCEU fg. 25 part. 127 sub 4 cat. A/3 vani 5.5 piano 1 via Giancarlo Puecher
Puecher
- Quadro D -
Lipoteca grava sugli immobili di cui al quadro B, suoi frutti naturali, civili, accessioni,
pertinenze, anche e
specialmente per fabbricati insistenti, migliorie, ampliamenti, trasformazioni e costruzioni
erigende, nonch sulle quote proporzionali di compropriet sulle parti comuni dellintero
edificio ain sensi e per gli effetti dellart. 1117 c.c.
RIFERIMENTO QUADRO C.
Lo Studio Holzmiller Commercialisti Associati ha eletto domicilio speciale in Milano, corso
Italia n 38,
presso lo Studio dellAvv. Enrico Valente ed rappresentato e difeso dallAvv. Matteo
Milanese del Foro
di Como.



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repertorio
A favore: HOLZMILLER MARCO PIERANGELO nato a Milano il 15/09/1971
Contro: FIMANA S.r.l. sede in Milano
Puecher
- Quadro D -
pertinenze, anche e specialmente per fabbricati insistenti, migliorie, ampliamenti,
trasformazioni e costruzioni erigende, nonch sulle quote proporzionali di compropriet sulle
parti comuni dellintero edificio ain sensi e per gli effetti dellart. 1117.

repertorio
A favore: STUDIO HOLZMILLER COMMERCIALISTI ASSOCIATI con sede a
Milano, codice fiscale 03917270963
Contro: FIMANA S.r.l. sede in Milano


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Puecher
- Quadro D -
pertinenze, anche e specialmente per fabbricati insistenti, migliorie, ampliamenti,
trasformazioni e costruzioni erigende, nonch sulle quote proporzionali di compropriet sulle
parti comuni dellintero edificio ain sensi e per gli effetti dellart. 1117 c.c. RIFERIMENTO
QUADRO C.
Lo Studio Holzmiller Commercialisti Associati ha eletto domicilio speciale in Milano, corso
Italia n 38, presso lo Studio dellAvv. Enrico Valente ed rappresentato e difeso dallAvv.
Matteo Milanese del Foro di Como.

Decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano in data 29.12.2010, numero 43426/2010 di
repertorio
Per complessivi euro 48.000,00 di cui euro 42.000,00 per capitale
A favore:
POLIDORO Vincenzo, nato a Chieti il 24.01.1974, codice fiscale
PLDVCN74A24C632O
Contro:
FIMANA S.R.L. sede Milano codice fiscale 00676930159
omissis altro soggetto per immobili estranei allispezione
Grava il diritto di intera piena propriet dei seguenti beni immobili:
in comune di BESANA IN BRIANZA (MI)



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Puecher

4.2.2. Pignoramenti:
Trascrizione n. 42949/73577 del 29.06.2011 Verbale di pignoramento immobili
Verbale di pignoramento immobili del 05.05.2011 rep. n. 3970, Tribunale di Monza
A favore: FRIGERIO Lorenzo Antonio nato ad Erba (CO) il 05.03.1948 Cod. Fisc.
FRGLNZ48C05D416I
MORO Maurizio Giulio nato a Bassano Del Grappa il 19.11.1961 Cod. Fisc.
MROMZG61S19A703F
LAMENDOLA Antonino nato a Milano il 12.08.1946 Cod. Fisc.
LMNNNN46M12F205O
Contro: FIMANA S.r.l. con sede in Milano Cod. Fisc. 00676930159
- Quota intera di piena propriet sui seguenti beni immobili
In comune di BESANA BRIANZA (MI) Via San Camillo n. 2
NCEU fg. 23 part. 1 sub 1 cat. A/7 vani 7.5 piano TS1 via San Camillo 2
NCEU fg. 23 part. 1 sub 3 cat. C/6 mq. 83 piano S1 via San Camillo 2
NCEU fg. 29 part. 441 cat. A/8 vani 25 piano T1S1 viale Garibaldi
NCEU fg. 29 part. 442 in corso di costruzione piano T1S1

4.2.3. Altri oneri: Nessuno

4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformit urbanistico edilizia:
Difformit riscontrate: Limmobile risulta essere stato realizzato in epoca passata ante 1967 .
Limmobile risulta essere correttamente rappresentato nelle tavole grafiche allegate alla
concessione edilizia n.107/1998 var.1 del 31/07/2000 visionate presso il comune di Besana
Brianza.
4.3.2. Conformit catastale:
Difformit riscontrate: Con TIPO MAPPALE del 20/05/1999 n . 316156 .1/1999 in atti dal
28/05/1999 il mappale 9 fabbricato rurale diventa ENTE URBANO, ma al catasto fabbricati ,
limmobile non risulta essere individuato e non risulta essere presente alcuna scheda catastale.
Occorre individuare limmobile al catasto fabbricati e si precisa che tale fabbricato risulta
invece regolarmente individuato nelle pratiche edilizie presso il comune di Besana Brianza.
Limmobile risulta essere inserito nellestratto di mappa.


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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non rilevate
Spese straordinarie di gestione immobile, gi deliberate ma non ancora scadute al
momento della perizia: Non rilevate
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non rilevate

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari
Lattuale proprietario risulta essere la FIMANA SRL Milano.
Con Atto di fusione rogito notaio Luigi SEVERINI del 15/11/2005 n .: 177097 la FIMANA SRL e
NUOVA CONSTRUCTOR SRL si sono dichiarate FUSE mediante incorporazione della seconda
nella prima.
6.2 Precedenti proprietari
Fabbricato di antica edificazione, facente parte della ex villa Perelli.
Dal 11/12/1997 IMMOBILIARE MANUELA SRL con sede in MILANO con ISTRUMENTO
(ATTO PUBBLICO) del 11/12/1997 Voltura n . 5128 .1/1998 in atti dal 05/12/2001 (protocollo n .
1169393) Repertorio n .: 49773 Rogante: MEDA Sede: MILANO
ESEGUITA AI SOLI FINI DELLA CONTINUITA` STORICA;

Dal dal 11/12/1997 NUOVA CONSTRUCTOR S.R.L. con sede in MILANO - con ISTRUMENTO
(ATTO PUBBLICO) del 11/12/1997 Trascrizione n. 71848.3/1997 in atti dal 09/01/1998 Repertorio
n.: 49773 Rogante: MEDA VITTORIO Sede: MILANO
Dal 29/04/1975 BALZARETTI MODIGLIANI SPA con sede in MILANO - ISTRUMENTO
(ATTO PUBBLICO) del 29/04/1975 Voltura n . 8081 in atti dal 27/10/1981 Repertorio n .: 9855
Rogante: TESTA F Sede: MILANO Registrazione: PU Sede: MILANO n: 2520 del 26/05/1975

Dal 04/04/1975 IMMOBILIARE MANUELA SRL CON SEDE IN MILANO con
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 04/04/1975 Voltura n . 8581 in atti dal 27/10/1981
Repertorio n .: 71204 Rogante: GALLIZIA Sede: MILANO Registrazione: AP Sede: MILANO
Volume: I n: 1078 del 23/04/1975

SOC ANONIMA BALZARETTI MODIGLIANI STABILIMENTO VETROFLEX
VETRERIA ITALIANA CON SEDE IN MILANO - 1964

7. PRATICHE EDILIZIE
La villa bifamiliare risulta essere stata realizzata a seguito della presentazione delle seguenti pratiche
edilizie presso il comune di Besana Brianza :

Concessione edilizia n. 27/85 presentata dalla societ Immobiliare Manuela srl , consistente nella
concessione di edificare trasposizione di volumi e ristrutturazioni stabili esistenti facenti parte della ex
Villa Perelli e conseguente sistemazione urbanistica per allargamento della stessa via Garibaldi.
Lintervento prevede la demolizione dei fabbricati prospicienti la via Garibaldi, la richiesta di cessione
gratuita al comune dellarea indicata per allargamento di via Garibaldi.

Concessione edilizia n. 277/87 sostituisce la C.E. n.27/85; Il progetto presentato risulta essere
completamente diverso per tipologia e conformazione al precedente. Concessione di edificare con
trasposizioni di volumi e di ristrutturare gli stabili esistenti ex villa Perelli e sistemazione urbanistica per
allargamento via Garibaldi.

Concessione edilizia n. 167/89 del 11/07/1989 prot. n. 9842 presentato da parte della soc. Immobiliare
Manuela; zona a verde privata; pratica in aggiunta alla pratica n.277/87 e n.207/98 condizionata alla
sottoscrizione della convenzione con il comune, alla cessione e allacquisto delle aree in prossimit della
via Garibaldi.



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Concessione edilizia n. 207/89 del 19/12/1989 PROT. N. 16643 presentata da parte della soc.
Immobiliare Manuela; in aggiunta alle pratiche n.167/89, n.277/87, n.63/90 : richiesta di edificare una
villa bifamiliare ad uso abitazione costituito da due corpi per due nuclei familiari uniti da un porticato. La
concessione prevede la demolizione e la ricostruzione delledificio residenziale preesistente. Superficie di
mq 7475.

Concessione edilizia n. 63/90 del 31/01/1991 prot. edi. 4881 per la realizzazione di una recinzione
esterna - area in acquisto dal comune come da convenzione stipulata in data 25/09/89.
La recinzione sar eseguita con muro in cls dello spessore di 30 cm ed h=50 cm fuori terra, intonacato da
entrambe le facciate con copertine lisciate in cemento e soprastante rete metallica plastificata.

Concessione edilizia n. 63/90 var.1 del 29/04/1991 prot. edi. 3416, concessione in variante alla
precedente per modifiche del precedente progetto in fregio a via Buozzi.

Concessione edilizia n. 107/98 presentata in data 29/07/98 prot. n. 14798 da Nuova Constructor srl,
concessa in data 28 /10/1998 , in aggiunta alle pratiche edilizie n. 63/90 e n. 207/89 per il
completamento della villa bifamiliare in via Garibaldi.

Concessione edilizia n. 107/98 in variante 1; Domanda del 31-07-2000 prot. n. 6942; variante in
corso dopera per modifiche interne e ai prospetti. Le opere consistono nella modifica della scala interna,
nellesecuzione di nuove bocche di lupo per aereazione e nellampliamento del piano seminterrato verso
lato sud-ovest per ricavare un servizio igienico in corrispondenza del soprastante portico, ridistribuzione
degli spazi interni per una diversa collocazione degli ambienti; esecuzione di un contro tavolato.
Piano terreno modifica delle aperture esterne, modifica della bussola, esecuzione di fioriere,
ridistribuzione degli spazi interni; eliminazione della rampa scala interna;
Piano primo/sottotetto: modifica delle pareti esterne, eliminazione della scala, chiusura della balconata,
ridistribuzione degli spazi interni; sistemazione esterne .

Domanda di abitabilit alla C.E. n. 207/89, C.E n.107/98 e alla variante C.E. n.107/98 del 31/07/2000
completamento della prima villa bifamiliare, lavori conclusi il 15/02/2000.

Concessione edilizia n. 022/2000 del 12.07.2000 prot. n. 16828 in aggiunta alla 107/98 presentata dalla
Nuova Constructor srl (domanda del 24/3/2000 prot. n. 6937) non ci sono vincoli a parco idrogeologici
autorizzazione edilizia per la realizzazione di ingresso carraio e pedonale dove verranno posti in opera
cancelli recuperati dallingresso preesistente.

Certificato di agibilit n.del 30/07/2010 n. 107/98 var.1 prot. n. 24478 attestazione di agibilit
relativamente alla nuova costruzione di porzione di villa bifamiliare distinta catastalmente con il mapp.
441 del foglio 29 (prevista la realizzazione futura anche di un fabbricato adibito a box e una portineria.) e
parcheggio con posti auto.

8. ANALISI URBANISTICA
Il territorio del Comune di Besana Brianza regolato dal Piano di Governo del Territorio (P.G.T.)
approvato definitivamente con delibera del C.C. n. 46 del 27/06/2008, pubblicata sul B.U.R.L. N 35 del
27/08/2008;
Secondo il Piano di Governo del Territorio vigente, la villa in oggetto, ricade completamento allinterno
delle Aree residenziali di completamento residenziale a verde privato (N.T.A art.9)
1. Il piano individua le aree residenziali del tessuto consolidato esterne ai centri ed insediamenti storici e
le distingue in:
aree di completamento di tipo 1
aree a verde privato
aree di espansione in corso di attuazione
2. Le destinazioni d'uso ammesse sono quelle stabilite alla lettera a) dell'art. 5.1.


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3. Gli indici e parametri di intervento sono i seguenti:
a) Uf 1 = indice assegnato di utilizzazione fondiaria
per il tipo 1 = 0,5 mq/mq
per il verde privato = esistente +20%
b) Uf 2 = indice limite di utilizzazione fondiaria
per il verde privato = esistente + 30%
c) He = altezza massima
per il tipo 1 = 11,00 m, con un massimo di 3 piani abitabili
per il verde privato = 8,00 m, con un massimo di 2 piani abitabili
d) Rc = rapporto di copertura
per il tipo 1 = 40%
per il tipo 2 = 35%
per il tipo 3 = 30%
per il verde privato = esistente +20 in caso di utilizzazione di Uf1, +30% in caso di utilizzazione
di Uf2
e) Ro = rapporto di occupazione
per il tipo 1 = 60%
per il tipo 2 = 55%
per il tipo 3 = 50%
per il verde privato = Rc esistente + 100%
f) Af = superficie permeabile
per il tipo 1 = 30%
per il tipo 2 = 35%
per il tipo 3 = 40%
per il verde privato = intera area di pertinenza non interessata dalla superficie di occupazione So,
con le eccezioni di cui alla lettera i) del comma 4.

4. Le prescrizioni particolari sono le seguenti:
a) l'indice Uf1 definisce la capacit edificatoria che il piano assegna alle diverse aree di completamento;
b) l'indice Uf2 definisce la capacit edificatoria massima raggiungibile dalle stesse aree completando in
tutto o in parte lo scarto tra lo stesso Uf2 e Uf1, attraverso l'utilizzo di "bonus" di cui all'art. 7 come le
precisazioni di cui alle seguenti lettere c), d), e), f).
c) il "bonus" derivante dalla cessione di aree per servizi, di cui al comma 5 dell'art. 7, utilizzabile fino a
raggiungere il valore di Uf2.
d) la compensazione attraverso trasferimento di SLP eccedente in altre aree di cui al comma 6 dell'art. 7 e
alla successiva lettera g), utilizzabile fino a raggiungere il valore di Uf2
e) l'utilizzazione complessiva dei "bonus" e della compensazione non pu superare il valore di Uf2
stabilito per le diverse aree;
f) nelle aree del presente articolo consentito il recupero dei sottotetti esistenti in conformit alle
disposizioni di cui al capo I del Titolo IV della LR 12/05;
g) gli edifici esistenti, la cui SLP ecceda l'indice Uf2 possono essere mantenuti attraverso interventi di
manutenzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione. In
caso di demolizione e ricostruzione, anche parziale, la SLP eccedente l'indice Uf2 non potr essere
ricostruita, ma potr essere trasferita come previsto
alla lettera d);


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h) nelle aree a verde privato prescritto il mantenimento ed il potenziamento della vegetazione esistente,
di cui ammessa la sostituzione e lo spostamento per moria naturale o per intervento di riqualificazione
dell'intera area. Le superfici pavimentate in tali aree dovranno essere limitate a quelle strettamente
necessarie all'accessibilit e sosta e alla percorribilit e sosta pedonale. Nelle stesse aree ammessa la
realizzazione di autorimesse pertinenziali di edifici esistenti nei limiti di un rapporto di
copertura (Rc) non superiore al 20% e di occupazione (Ro) non superiore al 15%, e di una altezza
massima di ml 2.70.
In caso di intervento attraverso Piano Attuativo, potr essere consentita la realizzazione di pubblici
parcheggi alberati, limitatamente alle parti prive di valore vegetazionale e semprech la parte prevalente
dell'area a verde privato venga congiuntamente sistemata.
i) nelle aree a verde privato ove esistano aziende agricole:
A in caso di mantenimento della attivit agricola, consentito, attraverso un progetto edilizio esteso
unitariamente all'intera area classificata a verde privato: il recupero agli usi di cui alla lettera a) dell'art.
5.1 e a quelli di cui al punto 3.4 dell'art. 12 degli edifici con tipo di intervento stabilito con apposita
simbologia nelle tavole di piano e di quelli con originaria destinazione abitativa;
la riorganizzazione dei fabbricati di cui al comma 3.2 dell'art. 12, attraverso gli interventi necessari
alla loro messa in coerenza architettonica e paesaggistica con il contesto circostante e alla loro
riconduzione all'interno degli indici, e dei limiti di cui al comma 4 dell'art. 12; tale riorganizzazione
costituisce condizione pregiudiziale per l'assentibilit degli interventi di recupero di cui al punto
precedente.
B in caso di dismissione della attivit agricola, gli interventi ammissibili sono definiti attraverso
specifica variante al presente piano, come al comma 3.12 dell'art. 12, che dovr comunque prevedere,
all'interno dell'area di intervento, il rispetto dei limiti ed indici di cui al comma 4 dell'art. 12.
l) nelle aree a verde privato ammesso il mantenimento delle attivit florovivaistiche esistenti, applicando
per le serre fisse gli indici. parametri e prescrizioni di cui al comma 3.5 dell'art. 12;
m) la SLP esistente dei pubblici esercizi di somministrazione di alimenti e bevande integrabile con
strutture leggere, chiuse ed amovibili, esterne al corpo edilizio principale, con una dimensione non
superiore al 30%
della SLP del pubblico esercizio. Il progetto dovr prevedere soluzioni architettoniche di particolare
qualit per materiali, forme e protezione acustica.
In caso di mutamento d'uso tali strutture dovranno essere rimosse;
n) in ogni caso di intervento di nuova costruzione dovr essere garantita la piantumazione di essenze
autoctone di medio ed alto fusto in ragione di almeno una essenza per ogni 50 mq di Slp realizzata, con
riferimento all'elenco di cui all'art. 31 delle NdA del PTC del Parco Regionale della Valle del Lambro..
o) le attivit produttive esistenti nelle aree residenziali di completamento possono essere ampliate
applicando gli indici e i parametri di cui all'art. 11 alle seguenti condizioni:
- le aziende siano attive alla data di approvazione del P.G.T.
- le attivit in essere, e gli ampliamenti richiesti siano affermate compatibili con gli usi residenziali
circostanti attraverso specifici pareri dell'ASL e dell'ARPA
- le richieste di ampliamento siano avanzate entro cinque anni dalla data di approvazione del P.G.T.
p) gli edifici esistenti alla data di adozione del P.G.T. nelle aree di cui al presente articolo possono essere
ampliati "una tantum" del 20% della SLP esistente e fino ad un massimo di mq 50, anche in eccedenza
agli indici
limite di utilizzazione, nel rispetto di tutti gli altri indici e parametri stabiliti per la specifica area di
intervento, e comunque sulla base dei criteri di perequazione compensativa stabiliti dall'art. 7.



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Descrizione fabbricato di cui al punto A
Trattasi di un rustico allinterno di un complesso immobiliare costituito da due ville tra loro collegate da un
portico comune e circondate da un giardino.
Il rustico sorge allinterno di unampio parco che si estende lungo via Garibaldi, nel pieno centro di Besana in
Brianza, e risulta, essere facilmente accessibile allutenza veicolare per i facili collegamenti con le strade
urbane ed extraurbane.
Laccesso avviene tramite lunico ingresso carrabile situato al civ. 22 di via Garibaldi, attraverso il vialetto
privato che conduce ad uno spiazzo di terreno dove presente il rustico e una tettoia coperta per le
automobili. Al centro del giardino si estendono le due ville, collegate tra loro da un portico comune, a nord
sorge la prima villa che risulta essere stata completata intorno al 2000, mentre la seconda villa sita a sud
ovest, risulta essere non ultimata, e si presenta allo stato rustico con le strutture completamente realizzate.
Il rustico, oggetto della presente valutazione lunico fabbricato esistente dellex complesso della villa
Perelli, conservato ed indicato nelle diverse pratiche edilizie presentate al comune di Besana Brianza, come
fabbricato di futura ristrutturazione e comunque sempre conteggiato nei calcoli volumetrici.
Il fabbricato ha una forma regolare rettangolare e si sviluppa su due livelli caratterizzato dalla presenza di
un portico in facciata ancheesso su due livelli. Il fabbricato si presenta in stato di completo abbandono.
La struttura portante in muratura, le facciate sono rivestite in alcuni punti con intonaco di colore bianco.Non
presente alcun impianto tecnologico o divisione interna o rifinitura.
La copertura a falde, realizzata con coppi di laterizio a canale. Il fabbricato si presenta in cattive condizioni,
in completo stato di abbandono.
Lintera unit immobiliare si sviluppa su una superficie lorda complessiva cos suddivisa:
piano terra pari a circa mq 115
piano primo pari a circa mq 115, giardino pertinenziale comune alle altre unit immobiliari di circa 7.250 mq.
Il bene in oggetto risulta essere intestata a FIMANA SRL con sede a Milano e identificata catastalmente al
NCT: Foglio 29, particella 9 , ENTE URBANO, consistenza 120 mq
Coerenze:
a nord: strada vicinale
a est : mappale 490-491-493-494-495
a ovest: via Rivabella
a sud mappale 27 e 496

Caratteristiche descrittive:
Fondazioni (struttura): non ispezionabili.
Strutture verticali (struttura): materiale: muratura portante in laterizio, condizioni: sufficienti.
Travi (struttura): materiale: muratura, condizioni: sufficienti.
Solai (struttura): tipologia: non ispezionabili.
Copertura (struttura): struttura copertura travi in legno, condizioni: sufficienti.
Scale (struttura): tipologia: non ispezionabile
Balconi (struttura): portico al piano terra e al piano primo
Infissi esterni (componente
edilizia):
metallici, in pessime condizioni
Infissi interni (componente
edilizia):
legno, in pessime condizioni
Manto di copertura (componente
edilizia):
coppi
Pareti esterne (componente
edilizia):
muratura perimetrale
Pavim. interna (componente
edilizia):
non ispezionabile
Rivestimento (componente
edilizia):
non presente
Elettrico (impianto): non presente
Idrico (impianto): non presente
Termico (impianto): non presente
Raffrescamento non presente
Impianto antifurto non presente



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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1. Criterio di Stima
Sintetico-comparativa
Si assume come parametro il prezzo a mq di superficie commerciale lorda adottato nelle
contrattazioni di compravendita in Besana in Brianza per immobili analoghi a quello oggetto della
presente stima.
Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in propriet esclusiva calcolata al lordo di
pareti interne e perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e sino
alla mezzeria delle pareti confinanti con altre propriet (con un massimo di 25 cm). Ad essa
vengono sommate le superfici di accessori e pertinenze, calcolate in base ai seguenti coefficienti:
cantine e soffitte non collegate : da 0,10 a 0,25
cantine e soffitte collegate : da 0,25 a 0,50
balconi scoperti sino a 10 mq : da 0,20 a 0,30
logge coperte sino a 10 mq : da 0,30 a 0,40
terrazze sino a 30 mq : da 0,20 a 0,40
terrazze oltre 30 mq : da 0,10 a 0,30
giardini : da 0,10 a 0,15

8.2. Fonti di informazione
Catasto di Monza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Besana in
Brianza, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Bollettino dei prezzi della Borsa
Immobiliare di Milano Camera di Commercio, Operatori del settore edilizio ed immobiliare della
zona.

8.3. Valutazioni delle superfici
Immobile Superficie
commerciale
Valore intero Valore diritto e quota
piano seminterrato 115 Euro 20.700,00 Euro 20.700,00
piano terra 115 Euro 20.700,00 Euro 20.700,00
Giardino comune con
mapp.441 e mapp. 442
7.250,00 Euro 11.311,09 Euro 11.311,09
Capacit edificatoria
residua del mapp. 9
75,5 Euro 44.583,00 Euro 15.854,02
TOTALE Euro 68.565,11

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita
Euro 13713,02

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente: Nessuna
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 3.000,00

8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile
Valore dell' immobile nello stato di fatto in cui si trova: Euro 51.852,00

Lesperto indipendente
Dott. Ing. Domenico Romaniello



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Allegati:

Documentazione fotografica
Visure ipotrascrizionali
Documentazione catastale (estratto di mappa, scheda catastale e visura)
Documentazione edilizia (pratiche edilizie)
Documentazione urbanistica


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Allegato 1
Documentazione fotografica


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Allegato 2
Visura Ipotrascrizionale


Pag. 20 di 22

Allegato 3
Documentazione catastale


Pag. 21 di 22

Allegato 4
Documentazione edilizia



Pag. 22 di 22

Allegato 5
Documentazione urbanistica


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