Rendimentos e Custos em Actividades de Manutenção de Edificios

RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE
MANUTENO DE EDIFCIOS
COBERTURAS DE EDIFCIOS CORRENTES

LUS CARLOS JESUS FERREIRA

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em
ENG. CIVIL

Jri
Presidente: Prof. Doutor Antnio Heleno Domingues Moret Rodrigues
Orientador: Prof. Doutor Lus Manuel Alves Dias
Co-orientador: Prof. Doutor Manuel dos Santos Fonseca
Vogais: Doutora Paula Margarido Couto

Setembro de 2009

2 cm
2 cm

I

AGRADECIMENTOS

Para a elaborao do presente trabalho, tive o privilgio de contar com a colaborao de inmeras
pessoas, que muito contriburam para o alargamento do meu conhecimento nesta rea. Infelizmente,
no ser possvel, como era meu desejo, referi-las todas nominalmente. Porm, fica aqui expressa a
minha gratido. Pela relevncia do contributo prestado, merecem especial destaque:

- O Eng. Lus Manuel Alves Dias, do Departamento de Engenharia Civil e Arquitectura do Instituto
Superior Tcnico, meu orientador cientfico, a quem agradeo todo o apoio e a disponibilidade
manifestada.

- O Eng. Manuel dos Santos Fonseca, do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), meu
co-orientador cientfico a quem agradeo o estmulo inicial para desenvolver este estudo, bem
como todo o apoio e a disponibilidade sempre manifestada.

- A Eng. Snia Raposo, do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), a quem agradeo o
estmulo inicial para desenvolver este estudo, bem como todo o apoio, disponibilidade sempre
manifestada e indispensvel orientao sem a qual no teria sido possvel a concluso do
presente trabalho.

Finalmente, pelo apoio constante, merecem a minha gratido os meus colegas, os meus amigos, a
minha namorada e minha famlia e especialmente os meus pais e o meu irmo, aos quais dedico
esta dissertao.

II

III
RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE MANUTENO DE
EDIFCIOS
COBERTURAS DE EDIFCIOS CORRENTES
RESUMO

As polticas de manuteno e de reabilitao desajustadas observadas nas ltimas dcadas, a
inexistncia de legislao especfica e de uma cultura reactiva dos vrios intervenientes originaram,
no s o agravamento do estado de conservao dos edifcios mais antigos, como tambm o
envelhecimento precoce dos edifcios mais recentes.

Com o aumento previsvel das actividades de manuteno / conservao e reabilitao de edifcios,
face ao seu estado de degradao torna-se necessrio dotar a comunidade cientfica e tcnica, de
informao de referncia que contemple estas novas vertentes do sector da construo, sendo
reconhecido pelo meio tcnico nacional que, a existncia de informao sobre custos para os
trabalhos de extrema importncia para o sector, pois o factor custo encontra-se sempre presente
em todas as fases e trabalhos da construo.

Com esta dissertao pretende-se abordar sistematicamente toda esta problemtica, comeando por
caracterizar o sector de manuteno e reabilitao na Unio Europeia em relao situao
portuguesa, analisando toda a teoria de base necessria construo de boas polticas de
manuteno de coberturas. Procedeu-se assim ao levantamento e registo das diferentes prticas,
processos de construo e principais anomalias das coberturas existentes em Portugal, visando
desenvolver prticas necessrias a uma boa manuteno das coberturas.

Por fim, pretendeu-se ainda a obteno de informao que possibilitasse a elaborao de fichas
preliminares de rendimentos e custos das prticas de interveno e que permitisse, quer a criao de
uma base de dados, quer a criao de bases de conhecimento para as principais coberturas
existentes em Portugal.

PALAVRAS-CHAVE:
Manuteno de coberturas; Coberturas; Processos construtivos; Anomalias em coberturas; Custos de
manuteno de coberturas.
IV

V
COSTS AND PERFORMANCE IN BUILDING UPKEEP
ROOFS IN ORDINARY BUILDINGS
ABSTRACT

The ill-adjusted maintenance / rehabilitation policies followed in the past few decades in Portugal, as
well as a lack of specific legislation and of a reactive culture from the various intervening parties, have
given rise not only to poor upkeep of older buildings, but also to precocious ageing of more recent
buildings.

With the foreseeable demand in building maintenance / upkeep and rehabilitation (given the current
state of disrepair), it is necessary to provide the scientific and technical community with reference
information on these new sides of the building sector. The foremost importance of information on
maintenance costs for the sector is recognised by the technical medium in Portugal, as costs are
present in every phase and works in building.

The aim of this dissertation is to undertake a systematic approach to this subject. It starts with a
characterisation of the maintenance / rehabilitation sector in the European Union with reference to the
situation in Portugal, analysing all the base theory that is necessary to create adequate roof
maintenance policies. This meant carrying out a survey and recording the various practices, building
processes and most common anomalies to be found in roofs in Portugal, and accordingly developing
practices necessary to adequate roof maintenance.

Finally, its aim is also to gather information that may enable the creation of preliminary cost and
performance information sheets on building intervention practices, in order to create both a database
and knowledge bases on the main types of roof in Portugal.

Keywords:
Roof maintenance; Roof building processes; Roof pathologies; Roof maintenance costs
VI
ndice

VII

1. INTRODUO 1
1.1. Consideraes preliminares 1

1.2. Objectivos da dissertao 2

1.3. Organizao da dissertao 3

2. A MANUTENO 5
2.1. Conceito de manuteno 5

2.2. Enquadramento do sector da manuteno 7
2.2.1. Na Unio Europeia 7
2.2.2. A situao em Portugal 8

2.3. Contribuio da comunidade tcnica no acto da Manuteno 13
2.3.1. Consideraes gerais 13
2.3.2. Promoo 15
2.3.3. Concepo e projecto 15
2.3.4. Fabrico e fornecimento 16
2.3.5. Execuo 16
2.3.6. Utilizao e manuteno 17

2.4. O Acto de Intervir 18
2.4.1. Conceitos de desempenho 18
2.4.2. Estratgias de manuteno 20
2.4.3. Deciso de interveno 21
2.4.4. Periodicidade da interveno 22
2.4.5. Metodologia de diagnstico 23
2.4.6. Causas dos defeitos 24
2.4.7. Tipificao das anomalias 25
2.4.8. Agentes de degradao 26
2.4.9. Aces correctivas e de preveno 26
2.4.10. Operao de manuteno 27

VIII

2.5. Custos e rentabilidade das intervenes 28
2.5.1. Os custos de manuteno e o custo global 28
2.5.2. Custos de manuteno 29
2.5.3. Os custos 31

2.6. Estado actual do conhecimento 33

2.7. Consideraes finais do captulo 36

3. COBERTURAS 37
3.1. Consideraes gerais 37

3.2. Aces agressivas 38

3.3. Coberturas inclinadas 41
3.3.1. Processo construtivo 41
3.3.2. Principais anomalias em coberturas inclinadas revestidas a telha cermica 48
3.3.3. Manuteno 51

3.4. Coberturas invertidas 54
3.4.1. Processo construtivo 55
3.4.2. Principais anomalias em coberturas invertidas 62
3.4.3. Manuteno 63


4. TRABALHO DE CAMPO 69
4.1. Consideraes gerais 69

4.2. Metodologia de Investigao 70
4.2.1. Seleco da amostra 70
4.2.2. Concepo e realizao do questionrio 71
4.2.3. Anlise de resultados 71

4.3. As coberturas 73
4.3.1. Coberturas Inclinadas 73

IX
4.3.2. Coberturas Invertidas 75

4.4. Custos das actividades de manuteno 76
4.4.1. Conceitos gerais 76
4.4.2. Factores que influenciam os custos 77
4.4.3. Rendimentos e custos das actividades de manuteno 79

4.5. Custos directos de manuteno de coberturas 107
4.5.1. Cobertura inclinada 107
4.5.2. Cobertura invertida 109


5. CONCLUSES GERAIS 113
5.1. Concluses 113

5.2. Desenvolvimentos futuros 115

6. BIBLIOGRAFIA 117

X

ndice de Figuras

XI

Fig. 2.1 Sintetizao de conceitos ....................................................................................................... 5
Fig. 2.2 Percentagem do total da actividade de construo para a habitao nova e manuteno /
reabilitao na Unio Europeia referente ao ano de 1997 ...................................................................... 7
Fig. 2.3 - O estado de conservao dos edifcios em Portugal por idade do edificado Censos 2001 ... 8
Fig. 2.4 Edifcios com necessidades de reparao em Portugal, por idade do edificado ................... 9
Fig. 2.5 Edifcios Concludos por Destino segundo o Tipo de Obra Portugal 2007 ...................... 9
Fig. 2.6 Distribuio de custos ........................................................................................................... 13
Fig. 2.7 O Ciclo de qualidade e as relaes entre as fases do empreendimento ............................. 14
Fig. 2.8 - Causas de anomalias em Edifcios ........................................................................................ 14
Fig. 2.9 - Formas de manuteno pr-activa ........................................................................................ 21
Fig. 2.10 - Relao dos custos anuais de substituio com a idade do revestimento a telha ............. 22
Fig. 2.11- Padro da falha "Curva da banheira" ................................................................................... 23
Fig. 2.12 - Processo de deteriorao .................................................................................................... 24
Fig. 2.13 - Custos anuais de manuteno como % do custo da construo tendo em conta a idade
dos edifcios ........................................................................................................................................... 29
Fig. 2.14 - Custos das reparaes consoante o tipo de interveno ................................................... 30

Fig. 3.1 Instalao de uma piscina sobre uma cobertura invertida ................................................... 39
Fig. 3.2 Estrutura de uma cobertura inclinada ................................................................................... 41
Fig. 3.3 Estrutura de uma Laje Aligeirada.......................................................................................... 42
Fig. 3.4 Zonas Climticas e Tipo de Exposio ................................................................................. 44
Fig. 3.5 Solues de estruturas contnuas......................................................................................... 45
Fig. 3.6 - Ventilao natural .................................................................................................................. 45
Fig. 3.7 Esquema de cumeeira de 2 pendentes ................................................................................ 46
Fig. 3.8 Esquema de cumeeira de 1 pendente ................................................................................... 46
Fig. 3.9 Remate de cume (com elemento emergente) ...................................................................... 47
Fig. 3.10 Sistemas de caleiras ........................................................................................................... 47
Fig. 3.11 Esquema utilizado na telha lusa ......................................................................................... 49
Fig. 3.12 Perfil de temperaturas ......................................................................................................... 54
Fig. 3.13 Estrutura de uma cobertura Invertida ................................................................................. 55
Fig. 3.14 Remate com parede emergente em beto ......................................................................... 58

XII
Fig. 3.15 Remate com parede emergente em tijolo ........................................................................... 58
Fig. 3.16 Solues para muretes ou platibandas .............................................................................. 59
Fig. 3.17 Soluo para ralos em cobertura no acessvel (a) e acessvel (b) .................................. 59
Fig. 3.18 Soluo para juntas de dilatao ........................................................................................ 60
Fig. 3.19 Ensaio impermeabilizao ............................................................................................... 60
Fig. 3.20 Colocao das placas de isolamento ................................................................................. 61
Fig. 3.21 Execuo de pontos singulares na camada de isolamento trmico ................................... 61
Fig. 3.22 (direita) Cobertura no acessvel com revestimento em godo; .......................................... 62

Fig. 4.1 Tipo de estrutura resistente usualmente utilizada ................................................................ 73
Fig. 4.2 Isolamento trmico usualmente utilizado ............................................................................. 74
Fig. 4.3 Iceberg dos custos verdadeiros da manuteno .................................................................. 76
Fig. 4.4 - Esquema de uma cobertura inclinada com 20 x 15 m ........................................................ 107
Fig. 4.5 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura inclinada com revestimento
a telha cermica e correspondente acumulado .................................................................................. 109
Fig. 4.6 - Esquema de uma cobertura invertida com 20 x 15 m ......................................................... 109
Fig. 4.7 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura invertida com revestimento
cermico e correspondente acumulado .............................................................................................. 110

ndice de Quadros

XIII

Quadro 2.1 - Agentes de degradao que afectam a vida til dos elementos .................................... 26

Quadro 3.1 Tabela de inclinaes mnimas recomendadas por zona climtica ............................... 43
Quadro 3.2 Principais aces de manuteno para coberturas inclinadas ...................................... 52
Quadro 3.3 Principais aces de manuteno para coberturas invertidas ....................................... 64

Quadro 4.1 - Custo de uma inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada ................. 79
Quadro 4.2 - Custo de substituio de uma telha Marselha no seio da cobertura .............................. 80
Quadro 4.3 - Custo de substituio de uma telha Marselha em remate de cobertura assente com
argamassa ............................................................................................................................................. 80
Quadro 4.4 - Custo de substituio de uma telha Marselha no beirado assente com argamassa ...... 81
Quadro 4.5 - Custo de substituio de uma telha Lusa no beirado assente com argamassa ............. 81
Quadro 4.6 Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Marselha ........ 82
Quadro 4.7 - Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Lusa ................ 82
Quadro 4.8 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Marselha .......... 83
Quadro 4.9 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Lusa ................. 83
Quadro 4.10 - Custo da inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e
eliminao de potenciais plantas e detritos........................................................................................... 84
Quadro 4.11 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Marselha ................ 84
Quadro 4.12 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Lusa ....................... 85
Quadro 4.13 - Custo de inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao em coberturas inclinadas
............................................................................................................................................................... 85
Quadro 4.14 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 20 cm ................................................. 86
Quadro 4.15 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 40 cm ................................................. 86
Quadro 4.16 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 20 cm, com sistema
inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........................................... 87
Quadro 4.17 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 40 cm, com sistema
inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........................................... 87
Quadro 4.18 - Custo da substituio de rufo metlico em caleiras assente com argamassa de cimento
ao ........................................................................................................................................................... 88
Quadro 4.19 - Custo da inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas
inclinadas ............................................................................................................................................... 88

XIV
Quadro 4.20 - Custo da substituio de rufo metlico em remate da cobertura .................................. 89
Quadro 4.21 - Custo do levantamento de Telhes .............................................................................. 89
Quadro 4.22 - Custo de levantamento de Remates em cobertura de duas guas .............................. 90
Quadro 4.23 - Custo do levantamento de revestimento de telhas ....................................................... 90
Quadro 4.24 - Custo de remoo de ripado simples em argamassa ................................................... 90
Quadro 4.25 - Custo de levantamento de Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em
placas de ............................................................................................................................................... 91
Quadro 4.26 - Custo de assentamento de Remates em cobertura de duas guas ............................. 91
Quadro 4.27 - Custo de assentamento de Telhes ............................................................................. 92
Quadro 4.28 - Custo da execuo do revestimento de telha ............................................................... 92
Quadro 4.29 - Custo da execuo de ripado simples com 5 cm de altura .......................................... 93
Quadro 4.30 - Custo de isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de 30 mm . 93
Quadro 4.31 - Custo da inspeco a cobertura invertida ..................................................................... 94
Quadro 4.32 - Custo de inspeco a toda a cobertura invertida para verificao de verdete e
eliminao de potenciais plantas e detritos........................................................................................... 94
Quadro 4.33 - Custo de eliminao de verdete e detritos, com recurso de gua presso, em
coberturas acessveis ............................................................................................................................ 95
Quadro 4.34 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas
acessveis .............................................................................................................................................. 95
Quadro 4.35 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas no
acessveis .............................................................................................................................................. 96
Quadro 4.36 - Custo de Inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas
invertidas ............................................................................................................................................... 96
Quadro 4.37 - Custo de remoo de revestimento de terraos ........................................................... 97
Quadro 4.38 - Custo de remoo de proteco pesada em coberturas no acessveis ..................... 97
Quadro 4.39 - Custo de remoo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100
mm de espessura .................................................................................................................................. 98
Quadro 4.40 - Custo de assentamento de revestimento cermico em terraos .................................. 98
Quadro 4.41 - Custo de execuo de proteco pesada em coberturas no acessveis .................... 99
Quadro 4.42 - Custo de execuo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100
mm de espessura .................................................................................................................................. 99
Quadro 4.43 - Custo de inspeco e limpeza de junta de dilatao .................................................... 99

XV
Quadro 4.44 - Custo de Substituio do sistema de Impermeabilizao com sistema inorgnico
constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico em juntas de dilatao ...................... 100
Quadro 4.45 - Custo de substituio de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico em elementos verticais ................................................. 100
Quadro 4.46 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas
camadas de betume asfltico .............................................................................................................. 101
Quadro 4.47 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de
tela asfltica ......................................................................................................................................... 101
Quadro 4.48 - Custo de substituio de remate de 25 cm de altura em elementos emergentes de
tijolo, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico ........... 102
Quadro 4.49 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de
tijolo, com sistema constitudo por duas camadas de tela asfltico ................................................... 102
Quadro 4.50 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de
Beto, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico......... 103
Quadro 4.51 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos de Beto, com
sistema constitudo por duas camadas de tela asfltica ..................................................................... 103
Quadro 4.52 - Custo de substituio de mstique em remates com elementos emergentes ........... 104
Quadro 4.53 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico ....................................................................................... 104
Quadro 4.54 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por duas
camadas de tela asfltica .................................................................................................................... 104
Quadro 4.55 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico ....................................................................................... 105
Quadro 4.56 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas
camadas de tela asfltica .................................................................................................................... 105
Quadro 4.57 - Custo de fabrico de argamassa bastarda de cimento, cal hidrulica e areia ao trao 106
Quadro 4.58 - Custo de fabrico de argamassa de cimento e areia ao trao volumtrico 1:3 ............ 106

XVI

Lista de Abreviaturas e Siglas

XVII
CSOPT Conselho Superior de Obras Pblicas e Transportes

DL Decreto-Lei

ITIC Instituto Tcnico para a Indstria da Construo

PIB Produto Interno Bruto

RCCTE Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios

RECRDPH Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de Prdios
Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal

RECRIA Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis Arrendados

REHABITA Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas Urbanas Antigas

RGEU Regulamento Geral das Edificaes Urbanas

RSECE Regulamento dos Sistemas Energticos e de Climatizao dos Edifcios

SCE Sistema de Certificao Energtica e Qualidade do Ar Interior de Edifcios

SOLARH Programa de Solidariedade e Apoio Recuperao de Habitao

Tabelas de rendimentos e custos:

coef. coeficiente
Incid. Incidncia
h hora
kg kilo
l - litro
m - metro
m
2
metro quadrado
m
3
metro cbico
un unidade
S/lucro sem lucro

XVIII

Rendimentos e Custos em actividades de Manuteno de Edifcios

Dissertao de Mestrado Integrado em Engenharia Civil 1
1. INTRODUO

1.1. Consideraes preliminares

Portugal tem vindo a assistir ao envelhecimento do seu parque habitacional, particularmente nos
centros urbanos, o qual atingiu um grau de degradao elevado com desrespeito das condies
mnimas de segurana e de habitabilidade, nalguns casos. Contriburam para esta situao as
inadequadas polticas de manuteno / reabilitao, a par de polticas de arrendamento anteriores.

Actualmente, verifica-se um maior rigor e exigncia por parte dos utentes, o que permitiu e obrigou,
de certa forma, a uma crescente melhoria da qualidade dos projectos. No entanto, os aspectos
relacionados com a manuteno dos edifcios so quase sempre descurados e, s quando se
verificam problemas de funcionalidade e de segurana de alguns elementos se d a devida
relevncia s questes da manuteno.

Esta cultura reactiva existente no nosso Pas, associada a uma legislao generalista que apenas
obriga manuteno dos edifcios de 8 em 8 anos (REGEU, 2006) constitui um obstculo na
mobilizao dos meios adequados prtica da manuteno. Nesta perspectiva, no surpreender o
afastamento que o nosso sector da manuteno / reabilitao residencial apresenta relativamente
mdia da Unio Europeia, a qual representa cerca de 33% da actividade de construo, face aos
cerca de 4 % apresentados por Portugal (Sequeira, 1999).

Apenas o planeamento de aces de manuteno permite garantir uma plena utilizao dos edifcios
durante a sua vida til (a nvel dos elementos estruturais, no estruturais, equipamentos e
instalaes, etc.), minimizando os custos globais e rentabilizando, assim, o investimento. Esta
diferente abordagem na manuteno dos edifcios deve combater a actual cultura curativa ou
reactiva nacional, caracterizada pela prtica de aces correctivas / de emergncia e pelo
escalamento temporal dos indispensveis sobrecustos.

neste contexto que se insere o contedo da presente dissertao de mestrado, cujo principal
objectivo o de contribuir para a sensibilizao de todos os intervenientes no processo de construo
de coberturas de edifcios e revelar as boas prticas de concepo e execuo permitindo, deste
modo, um maior tempo de vida til e de baixos custos de manuteno dos edifcios. Assim, foram
abordados os aspectos essenciais para a implementao de uma correcta poltica de manuteno
pr-activa de coberturas inclinadas e invertidas, as quais podero ser adaptadas / estendidas s
restantes coberturas, ou mesmo aos restantes elementos da construo.

1. Introduo

2 Dissertao de Mestrado Integrado em Engenharia Civil
1.2. Objectivos da dissertao

O mbito da presente dissertao, embora possa ser alargado a todos os elementos, enquadra-se na
manuteno de coberturas de edifcios habitacionais abrangendo as principais metodologias de
construo usualmente efectuadas em Portugal, para coberturas inclinadas e invertidas.

Da multiplicidade de coberturas de possvel aplicao em edifcios, o estudo incidiu sobre dois tipos
geralmente construdos em Portugal: coberturas inclinadas com revestimentos em telhas cermicas e
coberturas invertidas com revestimentos de variada natureza, referindo-se oportunamente outros
tipos de coberturas.

efectuada, sucintamente, a anlise dos diversos fundamentos tecnolgicos que, de alguma forma
influenciam a deciso na escolha de uma estratgia de manuteno; conceitos, que na sua maioria,
carecem de uma investigao e desenvolvimento adequados, com vista a uma maior compreenso
do comportamento dos elementos durante a vida til dos edifcios.

Assim, este estudo visa a temtica da manuteno atravs da recolha de informao, prticas,
regulamentao e literaturas existentes no nosso Pas, a partir das quais se pretendeu traar um
perfil dos processos construtivos usuais e das actividades necessrias a uma correcta manuteno
de coberturas.

Por fim, apresentam-se alguns custos de operaes de manuteno para coberturas correntes de
edifcios, com o intuito de ajudar o meio tcnico nacional sobre custos para os trabalhos.

Como corolrio desta dissertao, pretende-se sensibilizar todos os intervenientes envolvidos no
processo de construir para a necessidade de construir bem e efectuar o planeamento das
operaes necessrias a uma correcta manuteno, considerando o impacto favorvel destas
prticas a curto prazo e os seus inquestionveis benefcios, a longo prazo.

Rendimentos e Custos em actividades de Manuteno de Edifcios

1.3. Organizao da dissertao

A presente dissertao encontra-se subdividida em cinco captulos; bibliografia e anexos:

O captulo 1 introduz o tema caracterizando, de forma genrica, a situao actual do nosso Pas,
justificando a necessidade da elaborao de estudos tcnicos e a obteno de custos das operaes
na rea da manuteno dos edifcios. Neste captulo so enumerados os objectivos primordiais da
presente dissertao, bem como a sua respectiva organizao.

No captulo 2 sintetiza-se o estado actual do conhecimento, esclarecendo-se o conceito de
manuteno no mbito desta dissertao, assim como a importncia do seu papel em todas as fases
de um empreendimento. Neste captulo , igualmente abordado, o sector da manuteno na Unio
Europeia, incluindo a situao no nosso Pas. Analisa-se igualmente o contributo de todos os
intervenientes no acto de construir, com o intuito de obteno de uma construo reflectida e sem
grandes custos de manuteno. So ainda abordados os conceitos tericos e os fundamentos
tecnolgicos de base necessrios caracterizao dos elementos em servio que esto na base da
definio das operaes de manuteno e suas periodicidades, para qualquer elemento constituinte
dos edifcios. referenciada a noo de custo global de um empreendimento e a importncia de
estimar os custos de manuteno. Por ltimo, feita uma abordagem simplificada ao estado arte
nacional e internacional.

No captulo 3 descrito, em parte, o trabalho de campo e o estado actual do conhecimento, tendo em
vista a caracterizao da cultura de construo e a manuteno de coberturas no nosso Pas.
Apresentam-se os principais agentes que actuam na estabilidade das coberturas, descrevendo-se
sucintamente todos os cuidados a ter na execuo dos projectos e da prpria execuo dos
trabalhos, a fim de se obter uma soluo final com qualidade, com baixos custos de manuteno e
menores defeitos.

No captulo 4 efectua-se uma avaliao do custo das coberturas no valor global do empreendimento e
a sua importncia na vida til do empreendimento. Assim, elaboraram-se as tabelas de rendimentos e
custos das principais intervenes de manuteno em coberturas, tendo-se procedido recolha da
informao atravs de contactos directos com diversas entidades que se revelaram disponveis para
colaborar. Por ltimo, analisaram-se os custos de manuteno para os dois tipos de coberturas
referenciados nesta dissertao.

O captulo 5, apresenta as concluses finais deste estudo e aponta os eventuais desenvolvimentos
futuros, nesta matria.

1. Introduo

Esta dissertao contempla ainda os anexos, nos quais, apresentado o inqurito realizado, a
metodologia utilizada no clculo de custo horrio de equipamentos e mo-de-obra, a metodologia
para actualizao dos custos e a descrio detalhada dos custos de manuteno referentes a cada
tipo de cobertura.

Rendimentos e Custos em Actividades de Manuteno de Edifcios


2. A MANUTENO

2.1. Conceito de manuteno

A norma BSI 3811 de 1984 define manuteno como a combinao de todas as aces tcnicas e
administrativas (incluindo o seu controlo) necessrias reposio de determinado elemento num
estado no qual, este possa desempenhar a preceito, a funcionalidade pretendida (RCIS, 2000)
Qualquer interveno de manuteno, na sua globalidade, tem geralmente, por objectivo elevar o
nvel existente ou repor o nvel inicial de qualidade.

A manuteno um conceito proveniente do processo industrial igualmente aplicvel aos edifcios e
segundo J. Cabral a combinao das aces de gesto, tcnicas e econmicas, aplicadas aos
bens para optimizao dos seus ciclos de vida (Cabral, 1998). Entenda-se por bens: equipamentos,
elementos estruturais e no estruturais dos edifcios.

No meio tcnico, a manuteno, a conservao e a reabilitao ainda no assumiram um carcter
definitivo, sendo corrente a utilizao de termos com duplo significado, nomeadamente: manuteno
conservao e modernizao beneficiao.

No entanto, a conservao, a manuteno e a reabilitao (englobando neste ltimo termo a
beneficiao e a recuperao) devem-se entender como aces distintas a conferir aos edifcios com
o intuito de igualar ou superar o padro de qualidade prprio, data da respectiva construo
(Ravara, 2003).

A figura 2.1 seguinte sintetiza os conceitos referidos:

Fig. 2.1 Sintetizao de conceitos
(Ravara, 2003)

Onde:
P
0
padro de qualidade abaixo do qual a soluo demolir
P
1
padro de qualidade do edifcio data da sua construo
P
2
padro de qualidade superior

2. A Manuteno
C conservao
B beneficiao
R - recuperao

Deste modo, o processo de manuteno pode englobar todos estes termos, excepo da
recuperao, que o final de um ciclo de manuteno e a criao de um novo ciclo.

Com base nas definies apresentadas, o objectivo da manuteno : elevar o nvel existente ou
repor o nvel inicial de qualidade. Para tal, sero necessrias obras de conservao com o objectivo
de manter o nvel inicial ou a realizao de obras de beneficiao com o intuito de elevar o nvel
inicial de qualidade. No entanto, a presente dissertao analisa todo o processo de manuteno
associado conservao de coberturas.

reabilitao


2.2. Enquadramento do sector da manuteno

2.2.1. Na Unio Europeia

Os dados apresentados por A. Sequeira (1999) referentes a 1997 e ilustrados pela figura 2.2,
caracterizam os valores dos mercados da construo nova e da manuteno e da reabilitao em
pases da Unio Europeia, face percentagem do total da actividade de construo no PIB. Assim,
Portugal apresenta apenas 4% para a manuteno e a reabilitao.

Fig. 2.2 Percentagem do total da actividade de construo no PIB, para a habitao nova e manuteno /
reabilitao na Unio Europeia referente ao ano de 1997
(adaptado de (Sequeira, 1999))

Com base nos valores apresentados, a mdia europeia apresenta cerca de 24% para o sector da
habitao nova e 33% para o sector da reabilitao e da manuteno. Portugal apresenta um valor
acima da mdia (30%) para a construo nova mas, no que se refere vertente da manuteno /
reabilitao, os valores apresentados (4%) esto muito aqum do valor mdio europeu. No entanto,
esta diferena poder dever-se realizao de obras de conservao e de reabilitao de edifcios
para as quais no so necessrias licenas e, como tal, no so contabilizadas neste tipo de estudo.

No entanto, e j verificado por M. Baganha em 2002 a actividade de Manuteno e Recuperao em
Portugal tem registado taxas de crescimento significativas que tendero a intensificar-se. Esta
tendncia pode ser observada na recente crise que o pas atravessa, em que o nmero de
construo nova existente elevado em relao procura existente e o nmero de habitaes a
carecer de obras de manuteno / conservao ou reabilitao tambm se apresenta elevado.

0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Hab. Nova
Manut./Reab.
2. A Manuteno
2.2.2. A situao em Portugal

A degradao do parque habitacional, com particular incidncia nos edifcios arrendados, uma
realidade em Portugal, a necessitar de soluo urgente. Conforme consta nos dados dos censos de
2001 e como se mostra na figura 2.3 observa-se um envelhecimento prematuro das edificaes em
Portugal com o passar do tempo.

Fig. 2.3 - O estado de conservao dos edifcios em Portugal por idade do edificado Censos 2001
(adaptado (Sousa, 2005))

Constata-se pois, a necessidade de intervenes (mesmo que para pequenas e mdias reparaes)
em edifcios com poucos anos de idade. Estes edifcios tendem a degradar-se com a passagem do
tempo levando a que entre 3 a 4 % dos edifcios com idades compreendidas entre os 30 e os 40 anos
necessitem de intervenes acentuadas, devido ao seu acentuado grau de degradao.

Contudo, as intervenes necessrias reportam-se a trs grandes campos de interveno: a
estrutura, a cobertura e as paredes e caixilharias exteriores, conforme a figura 2.4, onde visvel que
a necessidade de interveno em coberturas apresenta um papel igualmente importante.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
antes de
1919
1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1985 1986-1990 1991-1995 1996-2001
E
d
i
f
c
i
o
s
poca de construo
Sem necessidades de reparao Pequenas reparaes Reparaes mdias
Grandes reparaes Muito degradado



Fig. 2.4 Edifcios com necessidades de reparao em Portugal, por idade do edificado
Censos 2001 (adaptado de Paiva, 2002)

No entanto, segundo dados apresentados pelo Instituto Nacional de Estatstica recentemente, (INE,
2007) (Figura 2.5):

Fig. 2.5 Edifcios Concludos por Destino segundo o Tipo de Obra Portugal 2007
(INE, 2007)

das 37 383 obras concludas durante o ano de 2007, 67,9% correspondem a edifcios em construes
novas para habitao familiar sendo 87,3% moradias. Apesar da grande predominncia de edifcios
em construes novas (80,5% do total de todas as construes), a reabilitao na edificao uma
aposta crescente no sector da construo, com o subsector das alteraes e das ampliaes a
ganharem importncia relativa face aos anos anteriores (16,7% do total, face aos 16,2% em 2006)
(INE, 2007). Este facto pode resultar, de algum modo, do reconhecimento de que existe uma
saturao do mercado de novas habitaes, centrando-se as empresas agora no mbito da
reabilitao urbana.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
antes de
1919-1945
1946-1960
1961-1970
1971-1980
1981-1985
1986-1990
1991-1995
1996-2001
Nas paredes e Caixilharias Exteriores Na Cobertura Na Estrutura
2. A Manuteno
Contudo deve-se, em grande parte, ao surgimento no primeiro trimestre de 2001, do "Pacto para a
Modernizao do Parque Habitacional" o qual articula diferentes programas - RECRIA, REHABITA,
RECRIPH, SOLARH e que teve como objectivo adaptar o Regime de Arrendamento Urbano s
novas realidades sociais, no sentido de mudar a actual situao vivida em Portugal contribuindo,
deste modo, para a valorizao efectiva do patrimnio habitacional atravs da reabilitao dos
centros urbanos, de um modo sustentvel (Flores, 2002).

No entanto, segundo J. Paiva em 2006, para uma melhoria mais significativa poder existir uma
reorientao em vrias frentes, nomeadamente atravs (Paiva et al, 2006):
- do abrandamento da construo nova;
- do redireccionamento do mercado da habitao secundria para os alojamentos existentes;
- do desbloqueamento do mercado de arrendamento, atravs da actualizao de rendas e
consequente transformao deste mercado numa alternativa aquisio de habitao prpria;
- da reduo da terciarizao dos edifcios para travar a desertificao dos centros histricos;
- da dotao dos alojamentos de nveis mnimos de conforto;
- da ampliao do mbito dos programas de incentivo reabilitao (atrs mencionados),
simplificao dos processos de candidaturas a estes apoios e licenciamento de obras de reabilitao;
- da criao de incentivos ao investimento neste mercado e implementao de medidas rigorosas
na proteco do patrimnio arquitectnico existente.

Quanto legislao existente relativa procura de uma melhoria da qualidade nas construes,
destacam-se:

Decreto-Lei n. 329-A/2000

O Decreto-Lei n. 329-A/2000 altera o regime de renda condicionada aprovado pelo Decreto-Lei n
0
.
13/86, de 24 de Janeiro e aperfeioa a frmula de clculo de renda condicionada e o valor
actualizado da habitao, no sentido de incentivar a realizao de obras de beneficiao ou
conservao ordinria e extraordinria, pelo aumento de receitas provenientes da alterao do valor
das rendas.

SCE Sistema de Certificao de Edifcios:

Trata-se de um novo pacote legislativo formado pelos DL 78/2006 (Sistema de Certificao
Energtica e Qualidade do Ar Interior de Edifcios - SCE); DL 79/2006 (Regulamento dos Sistemas
Energticos e de Climatizao dos Edifcios - RSECE) e DL 80/2006 (Regulamento das
Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios - RCCTE), o qual constitui as ferramentas
disponveis para a certificao dos edifcios, no que respeita aos consumos energticos e qualidade
do ar interior.


A Portaria n 461/2007, de 5 de Junho, define a calendarizao da aplicao do SCE aos edifcios
segundo a sua tipologia, finalidade e rea til, em trs fases, nos seguintes termos:

- 1 Fase: A partir de 1 Julho 2007 - SCE obrigatrio a todos os novos edifcios destinados
habitao com rea til superior a 1000 m
2
e aos edifcios de servios novos ou sujeitos a grandes
obras de remodelao, cuja rea til seja superior aos limites estabelecidos no Regulamento dos
Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (RSECE) Decreto-lei n. 79/2006, de 4 de
Abril, cujos pedidos de licenciamento ou autorizao sejam apresentados a partir de 1 de Julho de
2007;

- 2 Fase: A partir de 1 Julho 2008 - SCE obrigatrio a todos os edifcios novos, independentemente
da rea ou fim, cujos pedidos de licenciamento ou autorizao de edificao sejam apresentados
a partir da data referida;

- 3 Fase: A partir de 1 Janeiro 2009 - SCE obrigatrio a todos os edifcios, novos e usados, de
acordo com o estabelecido no Decreto-lei n. 78/2006 de 4 de Abril.

Este sistema forar os intervenientes na construo a uma melhoria contnua nesta rea. No entanto
e, apesar de poder no ter efeitos retroactivos na manuteno dos edifcios possibilitar, num futuro
prximo, melhorias na qualidade da construo.

Decreto-Lei n. 84/2008 - Garantias relativas a bens de consumo:

O Decreto-Lei n. 84/2008, de 21 de Maio procedeu primeira alterao do Decreto-Lei n. 67/2003,
de 8 de Abril, que transps para a ordem jurdica nacional a Directiva n. 1999/44/CE, do Parlamento
Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre aspectos da venda de bens de consumo e das
garantias a ela relativas. No trazendo grandes alteraes ao j existente, este tende, no entanto, a
alcanar uma maior proteco do comprador forando o vendedor a, indirectamente, ser portador de
um produto de maior qualidade.

Em Portugal no existe legislao especfica para as aces de manuteno, apesar de o
Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (RGEU) (artigo 9, 10 e 12) impor a obrigatoriedade
de obras de manuteno correntes, de 8 em 8 anos e de estas poderem ser efectuadas pelos
servios camarrios ou pelos inquilinos, com deduo do valor da renda. Este Regulamento datado
de 1951 encontra-se completamente desajustado aos padres actuais de segurana, qualidade, ou
mesmo urbansticos e sofreu desde aquela data, vrias tentativas de actualizao que resultaram em
alteraes pontuais, as quais se traduziram num conjunto de normas avulsas rapidamente
desajustadas da realidade.

Na perspectiva de uma actualizao foi criada pela Portaria n 62/2003 de 16 Janeiro, a CSOPT,
comisso para a reviso do actual RGEU, englobando vrias instituies. Numa das propostas
alterao do actual RGEU (note-se que apenas uma proposta de alterao) criada por uma
2. A Manuteno
subcomisso para a reviso do actual RGEU (disponvel em http://engenhariacivil.wordpress.com, em
07/09/2008), denota-se j uma grande preocupao com a manuteno, propondo-se no artigo 119:

1. Durante a vida til de uma edificao, o proprietrio ou proprietrios devem assegurar a realizao
de inspeces peridicas correntes e especiais de acordo com o Manual de Inspeco e
Manuteno da Edificao (artigo 118).

2. As inspeces peridicas correntes devem ser realizadas de 15 em 15 meses contados a partir da
data da atribuio da licena de utilizao, podem ser realizadas por pessoas sem formao
especfica, e destinam-se a detectar anomalias que devem ser registadas nas fichas de inspeco
e a originar as aces indicadas no Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao.

3. As inspeces especiais e a manuteno de alguns componentes, dada a sua especificidade,
devem ser entregues a entidades habilitadas para o efeito.

4. As edificaes sem Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao devem ser objecto de
inspeces periciais pelo menos uma vez em cada perodo de oito anos, com o fim de as manter
em boas condies de utilizao, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento, e o
proprietrio deve proceder correco das deficincias recomendada no relatrio da inspeco.

5. As inspeces periciais do nmero anterior so efectuadas por iniciativa do proprietrio, devendo
ser realizadas pelo municpio ou por entidades habilitadas para o efeito.

6. Constitui requisito de validade para a licena de utilizao do edifcio ou de fraces autnomas, o
cumprimento do disposto nos nmeros 4 e 5 devidamente comprovado.

7. Os resultados das inspeces e a sntese dos trabalhos das intervenes devem ser arquivados
pelo proprietrio das edificaes.

No mbito do artigo 118, da proposta de alterao do REGEU, o projecto de execuo das novas
edificaes, deve ser elaborado o Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao, que defina as
actividades a desenvolver em inspeces correntes e especiais, a respectiva periodicidade, os
eventuais, trabalhos de manuteno que lhe estejam associados, e deve ainda sugerir eventuais
peritagens tcnicas e trabalhos de reparao suscitados por anomalias detectadas.

Sendo apenas uma proposta alerta, no entanto, para a necessidade de manuteno dos edifcios e o
registo de todas as intervenes.

Apesar da existncia da legislao anterior e das potenciais alteraes, ser necessrio contrariar o
estado actual do no cumprimento da realizao peridica de obras de manuteno, situao que
tem levado notria degradao do parque imobilirio nacional, pblico e privado.


2.3. Contribuio da comunidade tcnica no acto da Manuteno

2.3.1. Consideraes gerais

Como todos os processos com interveno do homem, h no seu desenrolar todo um conjunto de
componentes humanas, sociais, econmicas e tcnicas, que se interligam estreitamente, e todas elas
igualmente importantes. Ser desejvel que, como meta, a produo da obra contribua para a
realizao humana das pessoas nela envolvidas, que seja socialmente til, que produza, dum ponto
de vista econmico, benefcios superiores aos custos e que seja concebida e executada com um
nvel tcnico adequado (Bezelga, 1981).

Deste modo, o processo de construo de um empreendimento pode ser caracterizado como um
conjunto de aces necessrias execuo de uma obra, desde o aparecimento da ideia at a fase
de explorao abrangendo, nas situaes correntes, trs fases principais distintas no tempo a fase
de projecto, a fase de construo e a fase de explorao.

Segundo dados da OZ, cerca de 2 a 5% dos custos totais envolvidos pela construo e explorao de
um edifcio correspondem concepo, projecto e fiscalizao; 15 a 20% construo e o restante
explorao e manuteno, figura 2.6. (OZ, 2008):

Fig. 2.6 Distribuio de custos
(OZ, 2008)

Ser assim necessrio, um maior investimento nas fases iniciais de concepo, projecto, fiscalizao
e construo, a fim de reduzir os custos a longo prazo de explorao e manuteno, conseguindo, no
final, uma reduo dos custos totais do empreendimento.

Por conseguinte, a optimizao dos custos do empreendimento passa pela melhoria contnua do ciclo
de qualidade, conforme se v na figura 2.7, dependendo da interdependncia de todos os
intervenientes (dono da obra, promotor, projectista, construtor, utentes, empresa de gesto de
condomnios, empresa de manuteno, entre outros) no processo de construir, aos quais so pedidas
responsabilidades pela eficaz manuteno dos edifcios.

Concepo,
projecto e
fiscalizao
2 a 5%
Construo
15 a 20%
Explorao e
Manuteno
- 80%
2. A Manuteno

Fig. 2.7 O Ciclo de qualidade e as relaes entre as fases do empreendimento
(Mellhado, 1994)

Assim, a melhoria do ciclo de qualidade envolve a actualizao contnua de informao em todas as
fases do empreendimento, sendo esta veiculada a todos os seus intervenientes, afim de estes
melhorarem a sua prestao evitando cometer erros passados e melhorando a qualidade na
construo. Segundo J. V. Paiva, o custo mdio da correco de anomalias da no qualidade cerca
de cinco vezes superior ao custo adicional que existiria para a execuo correcta primeira,
representando o custo de no-qualidade cerca de 10% dos custos totais da construo (Paiva, 2002).

Contudo, as anomalias em edifcios, podem ter ou ser conjugao de vrias causas, dividindo-se
estas em quatro grandes campos:

Fig. 2.8 - Causas de anomalias em Edifcios
(Paiva, 2002)

40-45%
25%
15-20%
10%
5%
Defeitos de projecto
Defeitos de execuo
Defeitos de materiais
Defeitos de utilizao
Outros
Promoo e Planeamento
Concepo e projecto Fabrico e fornecimento
Execuo
Utilizao e manuteno


2.3.2. Promoo

Na actividade de promoo existe todo um conjunto de componentes humanas, sociais, econmicas
e tcnicas, que se interligam e igualmente importantes. Deste modo, os promotores (individuais,
cooperativas, autarquias e organismos estatais) no podem contemplar unicamente os objectivos de
reduo dos custos iniciais e de maximizao da rentabilidade do investimento a curto prazo. Esta
maximizao dever ser rentabilizada a longo prazo.

Sendo esta a primeira etapa do ciclo do empreendimento deve ser contemplada com diversos
estudos, afim da optimizao do produto final.

2.3.3. Concepo e projecto

Os projectistas apresentam um papel principal na escolha adequada das solues tecnolgicas, dos
materiais (durabilidade e funcionalidade), dos custos envolvidos e na previso de acessibilidades e de
condies de segurana para a execuo das operaes de manuteno a implementar durante a
vida til dos edifcios (Flores, 2002). A opo de solues tcnicas mais econmicas (menor custo
inicial) poder corresponder s situaes efectivas de maior custo global, associadas a onerosos
encargos de manuteno.

No que se refere s coberturas de edifcios existem alguns estudos desenvolvidos, na sua maioria,
por fabricantes de materiais empregues em coberturas (como por exemplo, revestimento em telha
cermica, impermeabilizaes, etc.) que tendem a perspectivar uma garantia de qualidade da
construo abrangendo, muitos deles, aspectos relacionados com a durabilidade e a manuteno.
Compete assim, aos projectistas optimizar as suas solues, de forma a aumentar a qualidade na
construo e a diminuir os custos de manuteno.

Na fase do projecto dever ser indicado um Plano de Manuteno e Utilizao ou Manual de
Inspeco e Manuteno da Edificao definido na proposta de alterao do actual RGEU, onde se
registaro todas as aces de manuteno a realizar, a sua periodicidade, as recomendaes de
utilizao e outras particularidades. Este documento dever estar em consonncia com a
Compilao Tcnica, da regulamentao de segurana, Decreto-Lei 273/2003, de 1 de Julho,
tambm designado por Plano de Utilizao e Manuteno (Dias, 1999), que resulta da necessidade
de cumprir os princpios gerais de preveno dos riscos existentes, durante as operaes de
manuteno (Flores, 2002).

Num estudo efectuado pela OZ realizado na zona Norte do pas sobre a qualidade dos projectos de
estruturas de beto, verificou-se que 64% dos projectos classificados quanto ao nvel de qualidade
obtiveram nota medocre ou insuficiente e s 2% obtiveram a classificao de bom (OZ, 2008).
Daqui se extrai que, no que respeita ao projecto, ainda se necessita de um grande investimento para
a obteno de bons resultados.

2. A Manuteno
Para alm da racionalizao dos custos imediatos da obra verifica-se a necessidade de uma reviso
dos projectos em termos de actividades e custos de manuteno. Nestas condies, faz todo o
sentido investir na reviso do projecto, conceito este j implementado e consolidado noutros pases.

A reviso de projectos efectuada, frequentemente, por empresas de gesto de edifcios que, dada a
sua grande experincia em inspeces e ensaios de edifcios e ao estudo efectuado das anomalias e
defeitos elaboram uma anlise do projecto com o intuito de reduzir os defeitos, os encargos de
utilizao e a manuteno dos edifcios. A anlise dos projectos efectuada de forma a transmitir ao
promotor informaes e orientaes que, nomeadamente (OZ, 2008):
- Assegurem a adequabilidade do projecto ao seu empreendimento para o fim ao qual foi previsto e o
cumprimento de toda a legislao aplicvel;
- Assegurar a durabilidade e racionalizar os custos de manuteno e de explorao;
- Reduzam os riscos a que o empreendimento est sujeito, incluindo os associados sua utilizao.

2.3.4. Fabrico e fornecimento

No que se refere a materiais para coberturas, a normalizao e a especificao muito alargada
contemplando, na generalidade, a totalidade dos materiais empregues na obra, cabendo aos
fabricantes e aos fornecedores garantir a melhoria da qualidade de fabrico dos materiais e impondo-
se o rigoroso cumprimento das especificaes e normas oficiais de aplicao obrigatria.

No entanto, a criao de novos produtos e a sua rpida introduo no mercado conduz a uma difcil
actualizao de especificaes e normalizaes especficas para o produto em causa. Assim, muitos
produtos, embora inovadores e contributivos de melhorias so aplicados sem completo conhecimento
do seu comportamento a longo prazo, o que origina a falta de conhecimento de patologias associadas
ao material em causa e, consequentemente a falta de conhecimento dos processos de manuteno
necessrios para manter a sua integridade.

2.3.5. Execuo

No que respeita aos empreiteiros e subempreiteiros cabe-lhes cumprir as obrigaes legais durante a
execuo, respeitando as prescries de projecto e as especificaes tcnicas, comunicando
qualquer erro ou alterao de projecto ao projectista, a fim de ambos alcanarem a melhor soluo.
Deve-se recorrer utilizao de mo-de-obra qualificada para o trabalho em questo e este deve ser
acompanhado por pessoal qualificado.

Na existncia de entidades fiscalizadoras estas devero aumentar a sua eficcia, no sentido de uma
garantia de qualidade da execuo, assim como do cumprimento de todo o projecto e disposies
legais.


2.3.6. Utilizao e manuteno

A fase de manuteno normalmente aplicada a equipamentos mecnicos vitais ao bom
funcionamento dos edifcios. So exemplos disso os elevadores em que a manuteno obrigatria,
os equipamentos de exausto, ventilao, ar condicionados, etc.

No que diz respeito manuteno na envolvente do edifcio verifica-se que esta frequentemente
esquecida, quer pela sua amplitude no tempo, quer pela lenta depreciao do edifcio, o que origina
uma ideia de perpetuidade do edifcio, no sendo, por vezes, imediatamente perceptvel, o estado de
degradao de certos elementos. nestes elementos que se apresentam as coberturas. Alm da
pouca perceptibilidade de degradao no tempo, estes elementos no esto visveis e aquando da
verificao de ocorrncias de anomalias nestes elementos, estes j se encontram num estado
adiantado de degradao dos componentes onde ocorrem.

Actualmente, a maioria dos trabalhos de manuteno executados na fase de explorao so
provenientes de uma poltica de manuteno reactiva, ou seja esto, quase sempre associados a
situaes de emergncia que necessitam de resoluo rpida. Estas intervenes imprevistas
ocasionam oscilaes nos custos de manuteno / explorao anuais. A procura de minimizao dos
custos, no entanto origina, por vezes, a adopo de tcnicas no adequadas mas financeiramente
mais econmicas que, ao fim de algum tempo, por no resolverem os problemas, so novamente
aplicadas.

2. A Manuteno
2.4. O Acto de Intervir

A manuteno tem como objectivo primordial prolongar a vida til de um edifcio, respeitando todas
as exigncias de segurana, funcionalidade e disponibilidades oramentais. A adequada gesto da
manuteno passa pela elaborao e implementao de um Plano de Manuteno considerando os
aspectos tcnicos (seleco de solues de manuteno ao nvel das tecnologias e dos materiais), os
aspectos econmicos (minimizao dos custos de explorao) e os aspectos funcionais (adequado
ao correcto funcionamento do edifcio).

Por conseguinte, no acto de manuteno existem conceitos que devem ser entendidos e absorvidos
por todos os intervenientes nele envolvidos e que esto na definio de todas as actividades de
manuteno fornecendo-nos critrios de como, quando e de que modo intervir.

2.4.1. Conceitos de desempenho

Para conferir fiabilidade ao planeamento da manuteno, o comportamento em servio dos
elementos dever ser limitado por conceitos de desempenho:

Conceito de desempenho dos elementos:

O desempenho de um edifcio corresponde ao somatrio dos desempenhos dos elementos para um
determinado nvel de qualidade, durante a sua vida til. Este desempenho depender da satisfao
das exigncias estabelecidas para cada edifcio em particular.

Obsolescncia:

A obsolescncia definida como a reduo significativa do desempenho de um elemento, devido
alterao de requisitos sociais, funcionais, tecnolgicos ou econmicos.

Modelo de degradao:

A degradao dos elementos pode ser representada por curvas qualitativas do grau de deteriorao
ao longo do tempo onde assumem importncia decisiva, os processos construtivos e os agentes
locais de degradao, os efeitos associados s deficincias do projecto e da execuo, a fraca
qualidade dos materiais, as condies climticas e atmosfricas adversas, a fraca manuteno e a
variao da intensidade na utilizao.

Nvel de qualidade:

O nvel de qualidade, para determinado elemento corresponde s exigncias pr estabelecidas no
restabelecimento das relaes entre o cumprimento das necessidades dos utentes e os valores
compatveis com o custo global do edifcio.


O nvel mnimo de qualidade corresponde ao mnimo aceitvel do desempenho do elemento. Este
nvel deve ser escolhido e definido pelo Dono de Obra / Promotor recorrendo ao apoio de um
consultor (eventualmente o prprio projectista), ponderando as causas e as consequncias da sua
deciso.

A deciso da escolha do nvel mnimo de qualidade obriga a uma comparao dos factores que lhe
esto directa e indirectamente ligados, num enquadramento econmico, social e poltico do
investimento.

Na prtica, a um nvel mnimo de qualidade aceitvel est associado um estado de degradao onde
coexistem fenmenos de fissurao, desligamento ao suporte com risco de eventual queda, extensa
descolorao e manchas (no cumprindo as exigncias estticas).

Pr-estado limite de utilizao:

O pr-estado limite de utilizao est relacionado com o momento em que, apesar de ainda
desempenhar as funes requeridas, determinado elemento est na iminncia de atingir a rotura.
Este estado caracterizado por diversos sintomas de patologia prprios da degradao do elemento,
antes mesmo de atingir o nvel mnimo de qualidade como exigncia pretendida.

Vida til:

A vida til para os elementos e, consequentemente para o edifcio, definida na ASTM E632 o
perodo de tempo, aps colocao em servio, durante o qual todas as propriedades dos elementos
excedem os valores mnimos aceitveis, assumindo a existncia de uma manuteno rotineira.
Quando um elemento se degrada para alm do tolervel, j atingiu o fim da vida til no sendo
possvel revert-lo ao seu estado anterior atravs de aces de manuteno correntes. Essa melhoria
s possvel recorrendo a intervenes mais profundas, enquadradas no mbito da reabilitao.

Na norma ISO/CD 15686 adoptada uma metodologia para a previso da vida til dos materiais e
componentes dos edifcios e de outras construes, a partir da qual a vida til estimada obtida
multiplicando uma vida til de referncia por um conjunto de factores de modificao relacionados,
quer com as caractersticas de qualidade, quer com o ambiente em que o edifcio se encontra, quer
com as suas condies de utilizao.

A vida til de referncia pode ser obtida atravs de informao tcnica dos fabricantes da experincia
anterior ou por observao em construes e materiais similares, atravs de certificados e relatrios
elaborados por entidades reconhecidas, atravs de bibliografia tcnica que inclui valores tpicos e
atravs dos registos de edifcios.

2. A Manuteno
Na proposta do novo regulamento geral das edificaes urbanas, no Artigo 117 (disponvel em
http://engenhariacivil.wordpress.com em 07/09/2008), a vida til definida apenas para a estrutura do
edifcio, para a qual prescreve um valor de referncia de cinquenta anos. No entanto, para cada
componente do edifcio, a sua vida til definida pelo respectivo fabricante, com base em
caractersticas de deteriorao obtidas pela experincia da respectiva utilizao.

2.4.2. Estratgias de manuteno

Revelam-se, sucintamente, algumas metodologias de manuteno, apresentadas por I. Flores (2002)
dedicadas generalidade das intervenes de manuteno a aplicar em edifcios correntes,
apresentando-se as suas vantagens e desvantagens.

Segundo I. Flores (2002), uma estratgia de manuteno quer-se clara nos objectivos e mtodos a
aplicar durante a fase de explorao e utilizao do edifcio. A gesto da manuteno dever partir de
pressupostos aceitveis, designadamente de carcter legal e tcnico (em particular as exigncias de
sade e segurana), o controlo oramental, a satisfao dos utentes e o controlo e execuo dos
raciocnios de manuteno.

2.4.2.1. Estratgia de manuteno reactiva

Numa estratgia de manuteno reactiva (tambm designada de curativa ou correctiva), a
manuteno peridica inexistente, procedendo-se assim a uma manuteno de emergncia, onde a
interveno efectuada quando o mecanismo de degradao do elemento j est a actuar sobre o
mesmo.

Esta metodologia introduz um acrscimo aos custos de manuteno do empreendimento, pois trata-
se de actividades no planeadas, que na falta de meios obrigam ao recurso a empresas exteriores,
ao qual acresce a dificuldade em interferir em mais do que uma interveno de carcter urgente. Este
tipo de intervenes no planeadas ocorrem na sequncia de reclamaes por parte dos utentes,
que, aquando da sua ausncia levam adopo de aces correctivas tardias, as quais aumentam
os custos e introduzem perturbaes no funcionamento normal do edifcio e que, no limite, podem
conduzir ao colapso dos elementos estruturais.

2.4.2.2. Estratgia de manuteno pr-activa

Uma estratgia de manuteno pr-activa (ao contrrio da reactiva) pretende agir antes da ocorrncia
da anomalia e consequente mecanismo de degradao. Engloba pois aces planeadas de acordo
com critrios prescritos, reduzindo a probabilidade de ocorrncia de deteriorao dos elementos e da
sua envolvente.


A sua implantao engloba trs formas distintas de manuteno:

Fig. 2.9 - Formas de manuteno pr-activa
(Brito e Branco, 2001)

- Estratgias de manuteno preventiva:

A estratgia de manuteno preventiva uma estratgia planeada com base em actividades de
manuteno com periodicidades fixas; permitindo assim planear as operaes de manuteno e os
seus custos, reduzindo os trabalhos no previstos e os seus sobrecustos. No entanto, requer um
grande esforo na fase de projecto para um correcto planeamento e, na fase de explorao pretende
uma actualizao contnua de todo a planeamento.

- Estratgias de manuteno predictiva:

Uma estratgia de manuteno preditiva, assim como a preventiva, assenta sobre um planeamento;
neste caso sobre as inspeces e no as actividades a executar, em que cada inspeco tem
periodicidade fixa.

Este tipo de interveno possibilita a anlise do estado de degradao dos diversos elementos
permitindo conhecer quando e onde necessria a interveno, reduzindo o nmero de anomalias
imprevistas. No entanto, necessita de mtodos de diagnstico estruturados em cada inspeco, da
correcta definio do estado do elemento e da optimizao dos custos de inspeco e consequentes
custos de reparao.

- Estratgias de melhoramento:

Uma estratgia de melhoramento baseia-se em actividades que visam a melhoria das caractersticas
iniciais, por modificao de solues ou alguns elementos, o que possibilita a melhoria das
caractersticas iniciais, aumentando a sua vida til. Necessita igualmente, de uma anlise tcnico-
econmica, de solues indicadas para o local e da conservao dos valores estticos do edifcio.

2.4.3. Deciso de interveno

A deciso de intervir sempre condicionada pelos aspectos econmicos e sociais, estando os ltimos
associados s reclamaes dos utentes. Em situaes de urgncia, a deciso assim tomada em
funo da prioridade da interveno.
Manuteno
Pr-activa
Predictiva Preventiva de Melhoramento
2. A Manuteno

No mbito desta dissertao, as intervenes so planeadas e executadas no elemento durante a
sua vida til, tendo em conta a anlise dos nveis esperados de desempenho e a tendncia, maior ou
menor, de estes nveis baixarem.

2.4.4. Periodicidade da interveno

A periodicidade da interveno est relacionada com o tipo de interveno; o nvel exigido de
qualidade e o grau e tipo de deteriorao patentes, em cada elemento. O estabelecimento de uma
periodicidade de interveno permite racionalizar as estratgias da mesma, no pressuposto de que
um encurtamento excessivo na periodicidade das operaes de manuteno ter sempre, como
consequncia, encargos suprfluos e desnecessrios.

Como exemplo, num estudo realizado por J.W. Woodhouse publicado pela BMI concluiu-se que o
tempo ideal para a substituio do revestimento de telha numa cobertura seria de 20 anos, com
custos mnimos, conforme visvel na figura 2.10.

Fig. 2.10 - Relao dos custos anuais de substituio com a idade do revestimento a telha
(Calejo, 1989)

Na proposta de alterao do regulamento geral de edificaes urbanas, o Artigo 119, Manuteno,
estabelece que o proprietrio ou proprietrios assegurem a realizao de inspeces peridicas
correntes e especiais, de acordo com o respectivo Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao.
Assim, no caso de edifcios possuidores do respectivo manual, a periodicidade de 15 meses para
inspeces peridicas correntes, destinadas a detectar anomalias que devem ser registadas nas
fichas de inspeco e originar as aces indicadas no respectivo manual, enquanto que no caso de
edificaes sem Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao, prescrevem-se inspeces
periciais, pelo menos uma vez em cada perodo de oito anos, devendo o proprietrio proceder
correco das deficincias.


2.4.5. Metodologia de diagnstico

Aps definio da data de interveno, resta definir a metodologia de diagnstico do processo de
deteriorao, o qual consiste, em linhas gerais, em (Flores, 2002):

i. identificar o defeito com implementao de medidas provisrias de conteno;
ii. encontrar as causas mais importantes agindo sobre o defeito:
iii. identificar uma soluo e controlar o resultado - seleccionar e verificar as medidas correctivas
que resolvero o defeito e que no daro lugar a efeitos indesejveis;
iv. prevenir a reincidncia desses defeitos.

No planeamento de qualquer estratgia necessrio prever as datas provveis em que os defeitos
podero ocorrer em cada elemento, reduzir os factores que contribuem para esses defeitos e
abrandar, se possvel, as suas consequncias.

A probabilidade de um defeito ocorrer durante a vida til desse elemento pode ser representada pela
chamada "curva da banheira" (Figura 2.11), em que as ordenadas representam a probabilidade de
ocorrncia de uma falha e as abcissas, o factor tempo.

Fig. 2.11- Padro da falha "Curva da banheira"
(Cabral, 1998)

Assim o perodo "A", relativamente curto, corresponde ao incio de vida, onde existe uma elevada
probabilidade de ocorrerem defeitos. denominado pelo perodo de "mortalidade infantil" e coincide
com a resposta dos elementos s solicitaes iniciais de utilizao. Esta probabilidade decresce
rapidamente para um nvel inferior (B), mantendo-se aproximadamente constante durante um perodo
relativamente longo. Perto do fim da vida til (C), a probabilidade de ocorrerem defeitos e
consequentes roturas aumenta, definindo o "perodo de desgaste" (Cabral, 1998).

Relativamente ao exposto em CIBW86 (1993), o processo de deteriorao necessita de tempo para
se desenvolver at atingir a rotura, o que evidencia a importncia do estudo das anomalias e o seu
diagnstico como meio mais fcil de definir um programa de manuteno. Num processo de
2. A Manuteno
diagnstico so utilizadas vrias tcnicas com vista posterior tomada de decises, tais como
trabalhos de campo inspeces para levantamento das condies actuais de exposio ambiental e
de utilizao , anlise de registos histricos das intervenes anteriores e documentao tcnica. De
acordo com esta publicao definido o fluxograma representado na figura 2.12 sobre o processo de
deteriorao, o qual serve de base para a caracterizao das vrias etapas associadas patologia
dos elementos.

Fig. 2.12 - Processo de deteriorao
(CIBW86, 1986)

2.4.6. Causas dos defeitos

Quando se identificam situaes anmalas devem eliminar-se, no apenas os efeitos (os defeitos)
mas tambm as causas, com vista a uma eficiente resoluo do problema. As causas englobam os
agentes (elementos geradores), os mecanismos (que levam os agentes a produzir os efeitos) e ainda
os factores agravantes ou atenuantes desses efeitos. A conjugao destes factores conduz ao
surgimento dos defeitos / anomalias.

Os defeitos causados pelos erros cometidos podem ficar latentes ou manifestarem-se pela aco dos
agentes exteriores. A interaco entre os agentes exteriores e os defeitos originam a manifestao da
deteriorao como rotura estrutural (perda das caractersticas fsicas, qumicas e tecnolgicas) ou
funcional (queda do nvel de desempenho abaixo do limite aceitvel estabelecido), podendo ainda
Erros de concepo
Erros de construo
Erros de manuteno
Causa (s) Envelhecimento natural
Defeito ou falha
Agentes exteriores
Anomalias
Defeito ou falha
Modo de rotura
Rotura
funcional
Rotura
funcional
e fsica
Rotura
fsica
Rotura


verificar-se a combinao das duas. O fim do processo caracterizado pelo estado de rotura dos
elementos. (Pedroso, 2007)

Segundo J. Aguiar, A. Cabrita e J. Appleton (2005) as causas podem ser divididas em dois grupos:

- Causas com origem humana estas podem ser muito variadas e surgir em diferentes fases da vida
de um edifcio, nomeadamente na fase de concepo e projecto, de execuo e de utilizao. A este
grupo acrescem os desastres provocados por causas humanas, ou seja de responsabilidade humana,
tais como: incndios, exploses, choques ou inundaes, os quais poderiam ser evitados atravs da
implementao de medidas cautelares.

- Causas com origem no humana as aces naturais, nomeadamente as aces fsicas, qumicas
e biolgicas. A este grupo acrescem os desastres naturais, tais como: sismos, ciclones/furaces,
cheias, tsunamis, avalanches, deslizamentos de terras, erupes vulcnicas, tempestades, trovoadas
e incndios.

2.4.7. Tipificao das anomalias

O desenvolvimento de uma tipificao das anomalias que um edifcio apresenta tal como descreve
J. Paiva (2006), uma tarefa extremamente difcil, possivelmente no alcanvel de uma forma
nica e coerente. So vrias as razes que dificultam este processo, destacando-se a dificuldade
frequente na distino entre causas e anomalia, multiplicidade de causas para uma nica anomalia,
grande variedade de componentes que a constituem, diversidade de funes que cada elemento
construtivo tem no conjunto do edificado, entre outros factores.

Identificadas as causas, poder-se- proceder ao agrupamento das anomalias decorrentes das
mesmas. Surgem, quase sempre da conjugao de vrios factores adversos (causas humanas e no
humanas), que ocorrem em simultneo ou sequencialmente no tempo, provocando ou acentuado o
processo de degradao.

Deste modo, as anomalias constituem pequenos sintomas de um ou mais defeitos, cuja
caracterizao originar um processo dinmico e bastante complexo, necessitando de uma anlise
crtica e exigindo um conhecimento profundo dos mecanismos de deteriorao fsica dos materiais
(Flores, 2002).

Outro fenmeno frequente a Repatologia, anomalia associada s consequncias de deficientes
tcnicas de correco das anomalias. Assim, a repatologia engloba os sintomas patolgicos
relacionados com deficientes intervenes na resoluo de uma anomalia inicial, a qual foi objecto de
um diagnstico inexistente ou inadequado. De acordo com R. Calejo, num estudo de 382 situaes
de patologia concluiu-se que 33% correspondiam a fenmenos de repatologia (Calejo, 1989).

2. A Manuteno
2.4.8. Agentes de degradao

Na proposta da ISO/DIS 15686 parte l, so classificados os agentes de deteriorao que afectam a
vida til dos elementos, de acordo com a sua natureza (Quadro 2.2). Em geral, observa-se a
actuao conjunta de vrios agentes de degradao, os quais produzem ciclos sucessivos de causa-
efeito.

Quadro 2.1 - Agentes de degradao que afectam a vida til dos elementos
(ISO/DIS-15686, 1998)
Natureza Classe
Agentes Mecnicos
Gravidade, fora e deformaes impostas ou restringidas, energia cintica,
barulhos e vibraes.
Agentes Electromagnticos Radiao, electricidade e magnetismo.
Agentes Trmicos Alteraes rpidas de temperatura.
Agentes Qumicos Solventes e guas, agentes oxidantes e redutores, cidos, bases e sais.
Agentes Biolgicos Micro organismos, vegetao e seres vivos.

2.4.9. Aces correctivas e de preveno

No estudo de cada elemento constituinte do edifcio, interessa caracterizar os principais sintomas
patolgicos associados a cada elemento durante a sua vida til e o respectivo modo de correco. O
estudo da patologia dos materiais deve constituir preocupao para todos os que esto envolvidos no
acto de construir, devendo existir o necessrio intercmbio entre os vrios intervenientes para que,
partindo da experincia individual ou colectiva, se possa disponibilizar uma base de dados credvel,
de defeitos, causas e aces correctivas.

As aces correctivas e de preveno devero ser definidas consoante o tipo de anomalias e da
identificao das causas mais provveis. Antes de executar qualquer aco correctiva, devem
realizar-se todos os trabalhos preparatrios necessrios correco das causas das anomalias.

Para que as intervenes no resultem em efeitos desproporcionados e no originem fenmenos de
repatologia, devero respeitar certos princpios, como, por exemplo (FLORES, 2002):
- utilizar materiais compatveis com os existentes;
- a rea a intervencionar deve garantir uma sobreposio com a existente;
- os mtodos a aplicar no devem introduzir modificaes que acelerem a degradao dos materiais
em contacto com as reas em interveno.

Qualquer interveno dever, pois, procurar no interferir com a zona intervencionada, a fim de no
acarretar um novo fenmeno patolgico (repatologia), como, por exemplo situao frequentemente
encontrada quando se utilizam no mesmo local dois metais de natureza distinta sem os cuidados
correspondentes, gerando fenmenos de corroso.


2.4.10. Operao de manuteno

No planeamento das actividades de manuteno, importante identificar os trabalhos que
caracterizam as diferentes vertentes de actuao. Tendo em conta que a manuteno engloba
necessariamente diversas operaes, ser oportuno caracterizar as diversas intervenes (Flores,
2002):

a) Operaes de limpeza:

Embora no lhes seja frequentemente atribuda a devida importncia e sejam por isso minimizadas,
so de grande relevncia na preveno de outras anomalias que surgem na sequncia da
avolumao das sujidades e a acumulao de outros depsitos.

b) Operaes de inspeco

Encaradas como marco importante em qualquer estratgia de manuteno no nosso pas, as
operaes de inspeco decorrem geralmente sem qualquer apoio tcnico, quase sempre recorrendo
a empreiteiros mais vocacionados para a reparao das anomalias. Quando existe apoio tcnico,
este normalmente solicitado por empresas de gesto de condomnios e assume um carcter
curativo, ou seja associado a uma manuteno reactiva.

c) Operaes de reparao ou substituio local:

Estas operaes enquadram-se no mbito das operaes de manuteno e tm como objectivo
solucionar determinadas anomalias que se manifestam em zonas localizadas. Quando estas
anomalias so oportunamente tratadas impede-se a propagao para todo o elemento.

Conforme j referido, estas operaes apenas devem ser executadas aps anlise e correco das
causas dessas anomalias, adoptando tcnicas adequadas a cada tipo, de forma a evitar o
aparecimento dos fenmenos de repatologia.

2. A Manuteno
2.5. Custos e rentabilidade das intervenes

Na manuteno (tal como noutro tipo de interveno ou investimento), h que utilizar mtodos de
anlise ou avaliao econmica ou econmico-sociais apropriados deciso, como so exemplo, os
mtodos de anlise de custo/benefcio, custo/eficcia, multicritrio ou outros associados a critrios de
deciso adequados (critrios descritos em (Bezelga, 1981) e (Bezelga e Neto, 2003)).

Nesta anlise imprescindvel saber estimar o custo das intervenes e ponderar outros aspectos
econmicos de interesse.

2.5.1. Os custos de manuteno e o custo global

Ao caracterizar a gesto da manuteno do ponto de vista econmico, interessa analis-la num
contexto de custos globais e no apenas de custos iniciais, como corrente.

Deste modo, o custo global uma noo econmica que integra os custos de investimento iniciais e
os custos deferidos, ou seja, um nico nmero que integra os seguintes custos (Bezelga e Neto,
2003):
- Custo inicial (ou custo de investimento, ou custo de construo);
- Custos de manuteno / conservao (ao longo de vrios anos de vida til);
- Custos de explorao e custos de utilizao (tambm ao longo de vrios anos de vida til).
Actualmente, dada a dificuldade da sua quantificao, os custos de utilizao no so includos no
custo global.

Assim sendo, o custo global actualizado, de forma simplificada, pode ser calculado pela expresso
(adaptado de (Bezelga e Neto, 2003)):

= +(
1+
=
=1
+
1+
=
=1
) +
(1+)
=(
)
=1
(2.1)

Com:
C
a
custo global, em termos de valor actualizado;
I custo investimento inicial (ou custo de construo);
N vida til do elemento em relao ao qual se est a considerar o custo global (soluo
construtiva, parte do edifcio ou edifcio total);
C
mc
despesas anuais em manuteno;
C
e
despesas anuais de explorao;
a taxa de actualizao (no inclui o efeito da inflao);
C
r
despesas com reparaes substanciais ou substituies de elementos, com periodicidade M;
I(N/M) parte inteira da fraco N/M.


Como se pode observar, a expresso apresentada permitir comparar diferentes solues
construtivas alternativas para a realizao um determinado elemento de construo (ou, de forma
mais geral, um dado edifcio) tendo em conta, no s os custos iniciais, mas tambm os custos de
manuteno (e de explorao).

Actualmente, o custo inicial no representa um problema j que resulta directamente da multiplicao
das medies pelos custos unitrios, tendo por base o projecto. No entanto, o custo anual de
manuteno e o nmero de anos de vida til incerto e s ultrapassado na prtica por estimativas
(nem sempre fiveis).

A complexidade do custo anual de manuteno depende de vrios factores, tais como: o da
qualidade e da quantidade do trabalho a executar, muito diferentes e difceis de medir e oramentar
sobre projecto, uma vez que as operaes de manuteno envolvem tcnicas diversas e pouco
conhecidas. O perodo de tempo no qual decorrer a prxima interveno tambm no um dado
adquirido por no se saber em mdia, qual a vida til de um dado elemento de construo, face ao
tipo de manuteno a implementar.

2.5.2. Custos de manuteno

Os custos de manuteno (como mencionado anteriormente) podem referir-se ao edifcio como um
todo, aos elementos, ou agregao de elementos da construo e aos espaos ou agregao de
espaos. De uma forma geral, podem referir-se ainda s infra-estruturas urbanas, no caso de grandes
operaes de construo de habitaes.

Importa apurar se os gastos com a manuteno se encontram ou no prximos do ptimo. Segundo
R. Calejo, existem trs indicadores que fornecem informaes vlidas quanto ao andamento dos
custos de manuteno: valor ptimo do custo / ano; evoluo dos custos com a idade e frequncia da
interveno (Calejo, 1989).

Fig. 2.13 - Custos anuais de manuteno como % do custo da construo
tendo em conta a idade dos edifcios
(adaptado (Marteinsson e Jnsson, 1999))

0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
<5 5a14 15a24 25a34 35a44 45a54 55a64 >65
%

d
o

V
a
l
o
r

d
a

C
o
s
n
t
r
u
o
Idade (Anos)
2. A Manuteno
Segundo J. Gomes, os custos da no manuteno / reparao e intervenes correctivas
inesperadas noutros pases, correspondem a cerca de 2 a 5% dos custos da construo (Gomes,
1992).

Os custos de manuteno diferem, na sua globalidade, quando em presena dos tipos de reparao,
conforme se mostra num grfico comparativo. Na figura 2.14 demonstra-se a relao qualitativa
existente entre uma manuteno preventiva permanente e os benefcios obtidos, em termos de
custos e longevidade da estrutura.

Fig. 2.14 - Custos das reparaes consoante o tipo de interveno
(Brand, 1993)

Consideram-se assim includos nos custos de manuteno os seguintes encargos (Bezelga, 1981):
- encargos de conservao;
- encargos de reparao;
- encargos de limpeza;
- encargos de operao de alguns equipamentos;
- encargos com pequenas modificaes e alteraes;

Acrescentaram-se ainda os:
- custos de manuteno planeada;
- custos de manuteno casual;
- encargos correspondentes a pequenos melhoramentos;
- encargos correspondentes a reparaes substanciais.

Deste modo, os custos de manuteno incluem os custos directos (encargos com mo-de-obra,
materiais e equipamentos) e os custos indirectos (encargos da no manuteno, meios para
planeamento e gesto, indemnizaes e coimas, ).


2.5.3. Os custos

Como referido anteriormente, a comparao com os restantes custos de construo dividem-se em
custos directos e indirectos, com excepo dos custos de estaleiro, os quais no so considerados
neste tipo de trabalhos de manuteno.

2.5.3.1. Custos directos

O custo directo correspondente a cada trabalho obtido, multiplicando a quantidade medida desse
trabalho pelo custo directo unitrio respectivo.

Para estimar ou calcular, duma forma analtica, o custo directo unitrio de cada trabalho torna-se
necessrio somar as componentes das despesas em pessoal, materiais e equipamentos.

- Encargos com pessoal, encargos estimados com base nos valores dos salrios mdios horrios e
dos tempos mdios de execuo do pessoal directamente afecto em obra execuo da unidade de
trabalho, subdividido nas diversas especialidades.

- Encargos com materiais incluem as despesas dos materiais ou produtos utilizados directamente na
execuo da unidade de trabalho, colocados directamente no local da obra. Assim, para o clculo da
parcela de custo da unidade de trabalho referente aos materiais basta conhecer a quantidade de
cada material ou produto necessrio execuo da unidade de trabalho e o custo por unidade de
cada material.

- Encargos com equipamento, importa conhecer os custos/hora e a quantidade de tempo necessrio
produo da unidade de trabalho, para cada um dos equipamentos utilizados.

A anlise dos custos de equipamentos segundo A. Bezelga (1981) pode ser efectuada segundo duas
rubricas diferentes:
a) custos fixos Incluem a depreciao dos equipamentos e outros encargos (por exemplo: seguros,
transporte, montagem e desmontagem; entre outros)
b) custos variveis incluem os encargos de conservao, reparao, consumo e manobra, entre
outros

de notar que, a insero nos custos fixos ou nos custos variveis de algumas das parcelas
anteriormente indicadas poder ser, em muitos casos, discutvel.

2. A Manuteno
2.5.3.2. Custos indirectos

Os custos indirectos entram em conta com a parcela dos custos totais, referente ao funcionamento ou
estrutura da empresa ou entidade responsvel.

Compreende geralmente dois tipos de encargos:

a) Despesas de administrao ou estrutura da empresa despesas com o funcionamento da sede,
vencimentos dos dirigentes e do pessoal administrativo e tcnico de apoio, encargos financeiros,
contribuies e impostos e restantes encargos gerais da empresa ou entidade;

b) Lucros e riscos (quando os trabalhos so efectuados por empresas ou entidades exteriores)
valor que representa o benefcio que a empresa pretende obter com a realizao dos trabalhos, tendo
em conta o factor risco que envolve as previses dos custos efectuados, dependente portanto, da
conjuntura e do tipo de empresa.


2.6. Estado actual do conhecimento

A manuteno em termos do sector da construo civil (manuteno imobiliria) surge, actualmente,
menos desenvolvida. Em pesquisas bibliogrficas no exaustivas e em pesquisas efectuadas na
Internet identificaram-se diversas entidades (organismos) e bibliografia relacionadas com a
manuteno nos diversos pases, entre os quais Portugal. Merecem aqui destaque:

- De carcter geral:

- European Federation of National Maintenance Societies (EFNMS) organizao sem fins lucrativos
que representa o desenvolvimento e a prtica da manuteno na Europa e que estabelece contactos
com as instituies internacionais e nacionais. O seu objectivo principal a melhoria da manuteno
para o benefcio das pessoas na Europa.

- Japan Institute of Plant Maintenance (JIPM) organizao privada no lucrativa que oferece
servios, incluindo consultoria, seminrios, investigao e publicaes. Presta, igualmente,
assistncia a empresas de qualquer dimenso, na melhoria da qualidade da produtividade e do
produto. Possui membros na Amrica do Norte, Central e do Sul.

- Associazone Italiana Manutenzione (AIMAN) associao fundada em 1959, em Itlia, de carcter
cientfico e cultural. Aborda a problemtica da manuteno em qualquer sector: industrial, civil,
privado e pblico, sendo membro da EFNMS.

- Associao Brasileira de Manuteno (ABRAMAN) entidade tecnolgica de carcter privado e
sem fins lucrativos fundada em 1984, que tem por objectivo congregar profissionais, empresas e
instituies ligados rea da manuteno. Esta entidade mantm um estreito relacionamento com as
maiores instituies de desenvolvimento na rea da manuteno (EFNMS e JIPM), permitindo a
constante actualizao das tcnicas e filosofias mais modernas. Realiza, periodicamente, um
levantamento estatstico de ndices, cobrindo as actividades de manuteno nos principais
segmentos da economia. Esta informao divulgada no "Documento Nacional: A situao da
Manuteno no Brasil".

- Building Owners & Managers Association (BOMA International) associao ligada ao comrcio de
edifcios de servios constituda por 16 000 membros, ligados aos espaos de servios no Norte da
Amrica.

- CIB W70 Property Asset Management comisso do CIB vocacionada para a rea da
manuteno. Tem como objectivo recolher informaes e experincias, avaliar o impacto da
manuteno na gesto dos edifcios e nos custos dos empreendimentos.

- Outras associaes: Federao Ibero-Americana de Manuteno (FIM); Asociacin Espanola de
Mantenimiento (AEM); Association Franaise des Ingnieurs et Responsables de Maintenance (AFIM)
e Associao Portuguesa de Manuteno Industrial (APMI).

2. A Manuteno
- Materiais e tcnicas tradicionais:

Relativamente aos materiais e tcnicas tradicionais de construo apresentam-se, entre outros:

- Enciclopdia Prtica de Construo Civil, de Pereira da Costa, sobre a descrio dos elementos
construtivos.

- Dilogos de edificao estudos de tcnicas tradicionais de construo, de Teixeira et al (1998),
sobre tcnicas tradicionais aplicadas construo de edifcios correntes.

- Os principais fabricantes de materiais, tradicionalmente empregados em obra disponibilizam uma
vasta gama de informao sobre os materiais e as tcnicas mais correctas para aplicao do material
em causa.

- Prticas de interveno:

- Sobre as prticas de interveno, os estudos de Cias (2006), Inspeco e Ensaio na reabilitao
de Edifcios assumem relevante importncia pela introduo de fluxogramas para a aplicao dos
mtodos de inspeco e ensaio ao longo das vrias fases de uma interveno de reabilitao,
podendo os mesmos ser aplicados parcialmente manuteno de edifcios.

- Anomalias na construo:

No que se refere s anomalias na construo, esta informao pode ser retirada, em parte, da
informao existente sobre a reabilitao de edifcios:

- No mbito geral da reabilitao de edifcios antigos, apresenta-se a publicao portuguesa
Reabilitao de edifcios antigos Patologias e tecnologias de interveno, de APPLETON (2003)
com uma abordagem abrangente sobre a reabilitao de edifcios antigos, principalmente no que
concerne a anomalias e a recomendaes de medidas correctivas.

- Dois volumes do Guia Tcnico de Reabilitao Habitacional (PAIVA, 2006) so particularmente
relevantes, pela abrangncia e exposio completa sobre seis reas da reabilitao: conceitos,
mtodos e critrios de interveno, sustentabilidade, aspectos tcnicos e construtivos das
intervenes.

- Entre outros: Os cadernos de Patologias da Construo e as Fichas de Reparao de Anomalias do
LNEC; Fiches Pathologie du Btiment (AQC e Fondation Excellence SMA), Defect Action Sheet e
Good Repair Guide (BRE), Cases of Failure Information Sheet (CIB W86 Building Pathology),

- Elaborao de fichas tcnicas:

- Foram efectuados diversos estudos em pases estrangeiros como, por exemplo, os da entidade
inglesa PSA Property Services Agency Directorate of Building and Quantity Surveying, que
desenvolveram fichas-tipo, as quais se vieram a revelar de grande utilidade nos pases de origem.
Em Portugal, ainda no foi desenvolvida uma bibliografia tcnica uniformizada que, de forma


sistemtica, caracterize todos os sintomas patolgicos dos elementos dos edifcios e as respectivas
aces correctivas.

- A elaborao de fichas tcnicas para o planeamento das operaes de manuteno tem
necessariamente um carcter dinmico. Vrios estudos estrangeiros abordam estes aspectos.
Tomando como exemplo o caso da Frana (Perret, 1995), encontram-se publicadas 308 fichas
tcnicas que identificam a evoluo das operaes de manuteno para os vrios elementos do
edifcio (estrutura, cobertura, acabamentos, instalaes e outros), durante a sua vida til.

No nosso pas, este tipo de informao praticamente inexistente ou surge, de modo incompleto,
sobre a forma de breves instrues de carcter preventivo, com indicao das actividades a realizar e
a respectiva periodicidade. Estas informaes surgem de forma avulsa, normalmente aplicadas s
intervenes em equipamentos e assumindo, por isso, um carcter pontual e no sistemtico, como
seria desejvel.

- Custos de manuteno:

- A entidade Building Cost Information Service & Building (BCIS) colecciona e analisa dados
submetidos pelos seus membros desde 1962 e incorpora material de outros recursos relevantes. A
anlise de custos utilizada no Reino Unido para providenciar dados que permitam estabelecer uma
comparao entre os custos de execuo de diferentes elementos no edifcio e a execuo de
elementos equivalentes noutros edifcios (elementos: superstrutura, acabamentos interiores, servios,
trabalhos exteriores, contingncias, etc.).

- A entidade Building Maintenance Information (BMI) disponibiliza informao sobre os custos da
manuteno dos edifcios. A proposta de anlise de custos de explorao das propriedades
apresentada de forma a permitir as comparaes do custo de execuo ou manuteno dos
elementos, entre um edifcio e outro, em idnticas condies (custos expressos por 100 m
2
por ano).
A distribuio dos custos dividida pelo local de interveno: melhoramentos e adaptaes,
decorao, fabrico, servios, limpezas, instalaes, administrao, sobrecustos, trabalhos exteriores,
etc..

- Noutros pases so disponibilizadas sries de preos de origens variadas, como o caso, em
Inglaterra, entre outras, do Spons Architectsand BuildersPrice Book e em Frana, de outras
diversas publicaes. Existem igualmente vrias entidades, ligadas especificamente s empresas
construtoras ou a associaes profissionais, que publicam, periodicamente ou no, listas de valores
de tempos mdios ou de custos unitrios para a execuo das variadas actividades ligadas
construo.

Todas elas, de maneira geral, promovem em conjunto ou individualmente, o estudo e a
implementao de uma adequada manuteno, de tcnicas e prticas e estimulam a publicao de
resultados cientficos e de trabalhos de campo sobre a manuteno.

2. A Manuteno
2.7. Consideraes finais do captulo

Em Portugal, o sector da manuteno / reabilitao est pouco desenvolvido, ficando muito aqum
dos padres mdios da Unio Europeia, onde o mercado da manuteno e da reabilitao
representa, uma mdia de 33% da actividade de construo, face aos 24% da construo nova. Para
essa situao, em muito contriburam as inadequadas polticas de manuteno / reabilitao,
tornando-se necessrio empreender iniciativas de desenvolvimento e aperfeioamento nesta rea,
tais como, o aparecimento de inmeros projectos de investigao e a formao de organismos
especficos.

Esta poltica de manuteno / reabilitao inadequada deve-se ausncia de legislao especfica e
existncia de uma cultura reactiva por parte de todos os intervenientes. As medidas polticas de
habitao mais recentes parecem iniciar uma nova preocupao em satisfazer o bem-estar dos
utentes dos edifcios mais antigos, embora estas sejam claramente insuficientes para evitar
atempadamente o envelhecimento precoce dos edifcios mais recentes.

A legislao portuguesa, semelhana de outros pases dever exigir a implementao de "Planos
de Manuteno e Utilizao" logo na fase de projecto; o registo das intervenes, durante a fase de
explorao com adequada monitorizao e a prtica de inspeces aos edifcios, como forma de
avaliao do estado de degradao dos elementos.

Sendo assim, a implementao de uma adequada poltica de manuteno dos edifcios abrange
todas as fases e intervenientes no empreendimento, exigindo disponibilidade de informao (registos
histricos vlidos em base de dados); uma forte componente de planeamento; a utilizao de
tcnicos especializados e o controlo do desempenho das intervenes e dos custos respectivos.

No acto de intervir analisaram-se os fundamentos tericos necessrios a uma manuteno
programada em edifcios, tais como: as estratgias de manuteno, a deciso, a prioridade e a
periodicidade de interveno, as metodologias de diagnstico, a anlise dos defeitos/anomalias, as
aces correctivas e de preveno. Foram analisados todos os conceitos (conceito de desempenho
dos elementos, obsolescncia, mecanismos de degradao, nveis inicial e mnimo de qualidade, pr-
estado limite de utilizao e vida til) bsicos para caracterizar o comportamento dos materiais em
servio e as politicas de manuteno.

Na elaborao de um planeamento de inspeces, interessa caracterizar (para alm da periodicidade
adequada), as actividades que devem integrar cada inspeco. No entanto, em certos casos em
funo da vida til do elemento e do mecanismo de degradao previsvel, poder haver interesse
em subdividir as inspeces.


3. COBERTURAS

3.1. Consideraes gerais

Ao longo da Histria, o Homem construiu diversos tipos de coberturas para a sua proteco, com o
intuito de se proteger das condies meteorolgicas e dos agentes atmosfricos. Com o passar do
tempo, surgiram novos materiais e tcnicas construtivas, centrando-se a presente dissertao nas
principais tcnicas construtivas utilizadas, hoje em dia, em coberturas de edifcios.

No mbito desta dissertao analisar-se-o apenas as coberturas pertencentes a edifcios
habitacionais ou de uso tercirio e, em particular, os aspectos referentes a coberturas inclinadas e
invertidas.

A diversidade dos materiais aplicveis na execuo de coberturas torna complexa a sua anlise
detalhada e global. Assim, optou-se apenas pelo estudo dos revestimentos em telha cermica, em
coberturas inclinadas e das principais tcnicas construtivas geralmente utilizadas. No que se refere s
coberturas invertidas, sendo a diversidade de revestimentos ainda maior optou-se simplesmente, por
mencionar alguns revestimentos, focando toda a anlise nos principais aspectos construtivos.

Toda a informao recolhida para a elaborao deste captulo foi obtida junto de diversos
intervenientes (construtores, fabricantes, fornecedores, pessoas particulares, ) atravs de mtodos
diversificados:

- contactos pessoais;
- inspeco a edifcios;
- anlise de cadernos de encargos;
- acompanhamento de obras de construo;
- pesquisa pela Internet;
- anlise de bibliografia.

3. Coberturas
3.2. Aces agressivas

A gua constitui, inquestionavelmente o agente mais nefasto para a cobertura, uma vez que
humidifica os materiais que a compem provocando, deste modo a deteriorao e o envelhecimento
prematuro da cobertura culminando na destruio final da mesma. Os fenmenos produzidos pela
aco da gua so distintos do seu estado inicial quer seja sobre a forma de chuva, neve, geada ou
vapor de gua. Estes complementam-se e do continuidade aos processos de deteriorao dos
materiais constituintes da cobertura.

A gua da chuva:

Provoca o humedecimento dos materiais que constituem a cobertura, ocupando a sua estrutura
interna enfraquecendo a sua resistncia mecnica. Quando associada a baixas temperaturas
(geadas, etc.), a gua contida na estrutura interna da cobertura muda do estado lquido para o estado
slido aumentando o seu volume, o que origina uma fractura interna e consequentemente a
destruio do material, afectando a sua impermeabilidade.

Outro aspecto relevante da gua da chuva o seu carcter cido, que ocorre nas chamadas chuvas
cidas, favorecendo factores de deteriorao qumica dos componentes constituintes da cobertura.

A neve:

Para alm de conduzir aos mesmos danos provocados pelas baixas temperaturas da gua da chuva,
produz uma sobrecarga significativa na cobertura, podendo provocar a ruptura de alguns materiais,
afectando a impermeabilizao da cobertura.

O Vapor de gua:

O vapor de gua outra forma de agresso proveniente do uso do edifcio, originado pela respirao
humana, banhos, cozinhas, etc., cujo fluxo ascendente atravessa os diferentes componentes da
cobertura provocando condensao dentro dos materiais constituintes da cobertura, originando,
assim, os mesmos efeitos causados pela gua da chuva.

Alm dos anteriormente mencionados existem outros agentes agressivos para as coberturas, tais
como:

O Vento:

um fenmeno meteorolgico que ocasiona agresses significativas na cobertura, atravs da
diferena de temperatura entre massas de ar com efeitos muito variados, tais como, por exemplo, a
quebra de materiais por diferencial de temperatura e/ou a possibilidade de levantamento ou
deslocamento de alguns componentes da cobertura. igualmente o principal responsvel pelo
arrastamento de detritos para a cobertura, os quais impedem a correcta drenagem das guas, dando
origem aos mecanismos de deteriorao que a gua produz.



A Radiao solar:

Por um lado, os raios ultravioletas (UV) produzem uma degradao progressiva dos materiais,
acelerando o envelhecimento dos mesmos at sua destruio; por outro lado, os raios
infravermelhos produzem o aquecimento dos diferentes materiais da cobertura dando origem a
fenmenos de dilatao / contraco no desejados, provocando fissuras e conduzindo,
posteriormente fractura desses materiais, afectando a estabilidade da cobertura.

Os efeitos nefastos causados por estes agentes agressivos so, actualmente combatidos pelos
principais fabricantes e minorado os seus efeitos atravs do avano tecnolgico e da legislao
aplicada a cada material.

No entanto, verificam-se igualmente aces agressivas de origem humana:

O Uso indevido da cobertura:

Este uso da responsabilidade de vizinhos e dos proprietrios do imvel, que por desconhecimento
ou descuido sobre a utilizao correcta da cobertura, causam danos ou deterioraes, resultando
numa perda de estanquidade da cobertura.

Fig. 3.1 Instalao de uma piscina sobre uma cobertura invertida
(obtida em 20/07/09)

As construes no desejadas, frequentemente realizadas sem conhecimento dos proprietrios e/ou
dos responsveis do condomnio, tais como a instalao de antenas, parablicas, etc., so muitas
vezes prejudiciais, dado que a empresa instaladora ou a pessoa singular no reparam o dano
causado na impermeabilizao por parte da fixao destes equipamentos. A estes equipamentos
acresce a implementao de estendais em coberturas invertidas ou a construo de anexos sobre a
mesma, os quais podero produzir sobrecarga na cobertura, para as quais esta no foi projectada.
3. Coberturas
Carecendo de uma avaliao por parte de um tcnico ou profissional, estes equipamentos provocam
a deformaes na cobertura ocasionando a ruptura da estanquidade, podendo mesmo anular o
escoamento da gua.

Ausncia de manuteno:

Com a passagem do tempo, as aces agressivas anteriormente mencionadas, a ausncia de um
programa de manuteno adequado a aplicar nas componentes distintas da cobertura com vista ao
seu correcto funcionamento, originam o envelhecimento precoce de todos os componentes da
cobertura e, consequentemente, do prprio edifcio.

A estes factores acrescem ainda aces acidentais (sismos, incndios), vibraes significativas, etc.,
que podem afectar a estabilidade da cobertura.


3.3. Coberturas inclinadas

Por definio, considera-se que uma cobertura inclinada, quando esta apresenta uma inclinao
que varia entre os 5 e os 45, definido pelo projectista, em funo do edifcio e da normalizao
existente, a fim de se conseguir uma soluo apropriada e ajustada ao efeito esttico do edifcio.

A inclinao destas coberturas conseguida mediante procedimentos distintos, como por exemplo,
estruturas de madeira ou metlicas, estruturas de beto armado, lajes aligeiradas, sistema de viga e
ripa pr-esforada, etc., sendo mais usuais, as solues de laje (aligeiradas ou de beto armado) ou
pr-esforado (sistema de viga e ripa), para edifcios habitacionais ou de uso tercirio. Nestes casos,
recorre-se a um revestimento em telhas cermicas e telhas de cimento, entre outras. No entanto, o
presente estudo assenta, essencialmente, em revestimentos em telha cermica.

A impermeabilizao deste tipo de coberturas produzida pelo prprio revestimento em telha
cermica e pelo beto. Esta impermeabilizao cessa quando se verifica a quebra ou fendilhao
destes materiais. Devido a estes acidentes / aces recomenda-se o tratamento da superfcie da laje
de cobertura com produtos impermeabilizantes, tais como telas asflticas, etc., como se observa mais
frente, no processo construtivo deste tipo de coberturas.

3.3.1. Processo construtivo

A constituio de uma cobertura inclinada assenta sobretudo no seguinte esquema, figura 3.2:

Fig. 3.2 Estrutura de uma cobertura inclinada
(http://www.ecocasa.org/mat_constr/images/cobertura_inclinada.jpg)

A Estrutura de apoio, como referido anteriormente, geralmente formada por lajes macias ou lajes
aligeiradas, para construes onde se pretende fazer uso do espao subjacente cobertura; ou
sistema de vida e ripa pr-esforada, para os casos em que no se pretende ocupar o espao
subjacente.
3. Coberturas

Fig. 3.3 Estrutura de uma Laje Aligeirada
(http://www.isosfer.pt/itens/produtos/imgs/material/lajes/laj_01_1.jpg)

No sistema de lajes aligeiradas dever-se- juntar camada de forma uma rede electrosoldada a fim
de limitar a fendilhao ocorrida nesta camada, pois esta poder originar a ruptura da
impermeabilizao (quando existente), ou afectar a impermeabilizao da prpria estrutura.

Na execuo de coberturas inclinadas, os remates de cumeeiras e rinces; os remates com paredes
e chamins; os lars; os encaixes entre telhas; as inclinaes dos beirados e as inclinaes
insuficientes da prpria cobertura so frequentes e possibilitam a infiltrao de gua. Por
conseguinte, recomenda-se o uso de uma camada de impermeabilizao sobre a laje de cobertura.
Esta Impermeabilizao , muitas vezes formada por um conjunto de camadas cruzadas de emulses
asflticas, ou outros produtos, as quais devero possuir caractersticas indicadas ao local de
aplicao, ou seja, devero apresentar elasticidade suficiente para as aces que nela ocorrem,
conservando-as para os factores atmosfricos locais.

O Isolamento trmico conferido por placas de poliestireno extrudido, ou outros materiais isolantes
possuidores de caractersticas impermeveis ou no absorventes de gua. Em substituio a esta
soluo, existe outro processo construtivo, o qual consiste na retirada desta camada de isolamento,
passando este a ser conferido pelas prprias abobadilhas, que podero ser em poliestireno
expandido, de Leca,...; solues vlidas caso se verifique o RCCTE para o local de aplicao da
soluo. No entanto, no caso de estruturas descontnuas (viga e ripa), poder ser executado sobre a
laje de cobertura do ltimo piso.

Os Apoios ou o chamado ripado podero ser efectuados em vrios materiais, no entanto devero
assegurar uma boa ventilao, como referido posteriormente.

As Telhas devem apresentar um bom conjunto de caractersticas no que respeita resistncia
mecnica, flexo, durabilidade, impermeabilidade e ao conforto trmico. Para alm destas
qualidades igualmente necessria uma fcil colocao em obra.


Para o bom comportamento das coberturas inclinadas, em especial com revestimento base de
telhas cermicas, torna-se imprescindvel a execuo de telhados de acordo com as boas prticas de
construo:

1. Inclinao:

Cada tipo de telha sugere inclinaes diferentes, por isso os fabricantes devero definir as
inclinaes mnimas para os seus modelos de telha, devendo sempre proceder-se sua verificao
no projecto e na obra.

A inclinao das pendentes necessria para o bom comportamento das telhas ao escoamento da
gua das chuvas e ao fluxo de ar necessrio a uma rpida secagem das telhas, aps perodos de
chuva.

Segundo a Margon (2008) (e seguido pelos restantes fabricantes de telhas cermicas), para as
situaes verificadas no territrio nacional, Portugal divide-se em trs Zonas Climticas (1, 2 e 3),
sendo as percentagens mnimas de inclinao recomendadas para coberturas em telha Lusa, tendo
em vista dificultar a passagem de gua para o interior da cobertura, mesmo quando empurrada pelo
vento, como indicado no quadro 3.1.

Quadro 3.1 Tabela de inclinaes mnimas recomendadas por zona climtica
(Margon, 2008)
Comprimento
da Vertente
Altitude e Exposio do Vento
ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3
Pouco
exposta
Muito
exposta
Pouco
exposta
Muito
exposta
Pouco
exposta
Muito
exposta
de 0 a 4 m 30% 16,5 40% 21,5 35% 19,5 45% 24,5 40% 21,5 50% 26,5
de 4 a 6 m 35% 19,5 45% 24,5 40% 21,5 50% 26,5 45% 24,5 55% 29,0
de 6 a 8 m 40% 21,5 50% 26,5 45% 24,5 55% 29,0 50% 26,5 60% 31,0
de 8 a 10 m 45% 24,5 55% 29,0 50% 26,5 60% 31,0 55% 29,0 65% 33,0
de 10 a 12 m 50% 26,5 60% 31,0 55% 29,0 65% 33,0 60% 31,0 70% 35,0
de 12 a 14 m 55% 29,0 65% 33,0 60% 31,0 70% 35,0 65% 33,0 75% 37,0
de 14 a 16 m 60% 31,0 70% 35,0 65% 33,0 75% 37,0 70% 35,0 80% 39,0

Os valores apresentados no quadro 3.1 referem-se a coberturas em telha cermica Lusa. As
restantes telhas (Marselha, Canudo, ) registam valores diferentes, devendo para tal consultar os
respectivos valores.

Em coberturas onde no seja possvel respeitar a inclinao mnima aconselhada, torna-se
necessria a utilizao de impermeabilizao e o aumento da densidade dos ventiladores.

3. Coberturas

Fig. 3.4 Zonas Climticas e Tipo de Exposio
(Margon, 2008)

2. Apoios / Ripado:

Existem diversas solues para o suporte de telhas, como tambm so vrios os materiais utilizados.
No entanto, a sua eficcia est directamente relacionada com a inclinao pretendida: quanto menor
for a inclinao, maior ser a necessidade de arejamento da face interior da cobertura. Apresentam-
se de seguida, as solues possveis mais frequentes:

Estruturas descontnuas, utilizadas sobretudo em stos no habitados, ou pequenos pavilhes. As
solues mais correntes de suporte so os perfis em madeira ou pr-moldados em beto armado,
para a construo do ripado e vigas.

Estrutura contnua, uma das solues mais comuns (Figura 3.5, (a)) passa pelo ripado simples (em
argamassa de cimento, com uma altura mnima de 5 cm) o qual deve ser interrompido regularmente,
de forma a facilitar a ventilao interior. Outra soluo corrente (Figura 3.5, (b)) consiste no ripado
sobrelevado, atravs da aplicao de contra-ripa (esta, com uma altura mnima de 2,5 cm), em perfil
pr-esforado. Esta soluo a mais aconselhada para este tipo de estrutura, uma vez que facilita
sobremaneira um adequado arejamento interior. (Margon, 2008).

importante a ponderao sobre o tipo de suporte a utilizar, uma vez que este ir ter influncia na
durabilidade das telhas.



Fig. 3.5 Solues de estruturas contnuas
(a) ripado simples, (b) ripado sobrelevado
(Margon, 2008)

3. Ventilao:

De modo a assegurar uma maior durabilidade das telhas e evitar condensaes, muito importante
prever condies de ventilao, de modo a garantir um bom comportamento termohigromtrico da
cobertura cermica. Por outro lado, este arejamento permite uma adaptao mais gradual da
cobertura cermica s diferenas de temperatura entre o interior e o exterior da cobertura.

Fig. 3.6 - Ventilao natural
(a) Mecanismos de ventilao por conveco natural entre beirado e cumeeira;
(b) Efeito da colocao desencontrada de telhas de ventilao.
(Carria, 2008)

A ventilao deve ser sempre complementada pela aplicao de telhas de ventilao (ou telhas
passadeiras), uma vez que as folgas existentes entre os encaixes das prprias peas no so
suficientes para se obter o caudal de ar necessrio. Estas telhas de ventilao devem ser aplicadas
desencontradas, junto ao beiral e junto cumeeira, de modo a que o ar seja obrigado a percorrer
toda a cobertura e no se criem caminhos preferenciais de circulao de ar sob as telhas (Figura 3.6
(b)).

As telhas de ventilao devem ter uma densidade mnima de 3 telhas por cada 10 m
2
, caso se use
estrutura contnua (com Laje), e, 2 telhas por cada 10 m
2
, caso se use estrutura descontnua (sem
Laje). Para reas inferiores a 10 m
2
, devem colocar-se igualmente 3 telhas de ventilao, duas na
parte inferior e uma na superior. (Margon, 2008)

3. Coberturas
4. Fixao de pontos singulares:

O uso excessivo de argamassa, ou o uso de argamassa muito forte, sendo este um produto com um
comportamento termodinmico e higroscpico, bastante distinto do comportamento do corpo
cermico pode provocar, a curto prazo, fissuras, fendas ou fracturas, quer na argamassa, como na
pea cermica, criando pontos de infiltrao de humidade indesejveis, difceis e dispendiosos de
resolver.

5. Execuo de cumeeiras e rinces:

Um erro frequentemente encontrado na execuo destes pontos singulares o recurso a quantidades
excessivas de argamassa na resoluo de problemas de estanquidade, na fixao das peas, no
alinhamento de cumeeiras e rinces. A no aquisio de peas especficas previstas para se reduzir
ao mnimo indispensvel a quantidade de argamassa necessria (por exemplo os Remates muitas
vezes no presentes nas cumeeiras), ou mesmo para obter alguma conteno oramental,
acarretando os riscos inerentes a este tipo de execues, referenciados no ponto anterior (Ponto 4).

Fig. 3.7 Esquema de cumeeira de 2 pendentes
(Margon, 2008)

Fig. 3.8 Esquema de cumeeira de 1 pendente
(Santos, 2008)

Assim, para que as cumeeiras e rinces cumpram eficazmente a funo a que se destinam, ou seja,
impedir a penetrao de gua e complementar a ventilao da cobertura, deve-se sempre fazer uso
dos Remates de modo a que estes, em conjunto com as respectiva telhas, possam servir de base
para a aplicao de uma tira de argamassa em ambos os lados onde o Telho ir assentar, como
demonstrado nas figuras 3.7 e 3.8.


1-Parafuso
2-Rufo metlico
3-Rufo metlico
4-Parafuso
5-Cunha de argamassa
6-Mastique
6. Execuo de caleiras e remates de cume:

Existem diversos materiais no mercado destinados drenagem das guas da chuva. A sua colocao
em obra necessita de cuidados acrescidos, pois sobre eles iro correr as guas que caem sobre o
telhado, as quais, especialmente em perodos de chuva intensa, podero atingir caudais
considerveis que, se no precavidos, podero infiltrar-se no interior das coberturas, gerando
problemas e danos dispendiosos de corrigir. Os materiais mais comuns utilizados para este fim so
os rufos metlicos ou em material sinttico. A sua aplicao generalizada, particularmente em
pontos singulares do telhado como nos lars (ou guieiros mortos), remates de parede emergente,
remates das bordas da cobertura, caleiras de beiral, etc.

Exemplificamos a seguir os diversos pontos referidos e a correcta aplicao dos materiais em anlise:

Fig. 3.9 Remate de cume (com elemento emergente)
(Margon, 2008)

Fig. 3.10 Sistemas de caleiras
(Margon, 2008)

3. Coberturas
Apresentaram-se anteriormente solues metlicas. No entanto, existem igualmente solues
executadas com base em produtos impermeabilizantes sintticos, apresentando menor durabilidade e
com um acrscimo de cuidados de manuteno, uma vez que se trata de um material com perodos
de vida mais reduzidos apresentando uma maior deteriorao face s condies atmosfricas.

Estes so os principais aspectos construtivos na execuo de coberturas inclinadas com base em
revestimentos em telha cermica. No entanto, para alm destes existem outros cuidados, como por
exemplo, a execuo de beirados, o prprio assentamento da telha, etc., no de menor importncia,
mas que na generalidade, so de censo comum e bem executados em obra.

3.3.2. Principais anomalias em coberturas inclinadas revestidas a telha cermica

As anomalias mais frequentes nas coberturas inclinadas revestidas a telha cermica, esto
relacionadas com a sua concepo (projecto), com a sua realizao (execuo) e com o seu
funcionamento (uso e explorao do edifcio) (Construlink, 2006).

A primeira condicionante ao correcto funcionamento e vida til da cobertura reside na qualidade do
projecto. As anomalias mais frequentes detectadas relacionam-se com a inclinao da cobertura
(excessiva ou insuficiente) e a ventilao e geometria dos elementos estruturais, entre outras:

Inclinao da cobertura:

Como j anteriormente mencionado, o facto de a inclinao ser insuficiente causa um deficiente
escoamento das guas. Deste modo, podemos observar infiltraes, acumulao de lixos, musgos e
outros agentes, com interferncia na eficcia do funcionamento da cobertura. No caso de a inclinao
ser excessiva devem ser projectadas fixaes adequadas aos elementos de suporte, com o intuito de
impedir o deslocamento e a queda de telhas por aco de diversos agentes, entre os quais o vento.

Contudo, em coberturas com inclinao adequada, existe ainda a possibilidade de ocorrncia de
infiltraes de gua, provocada por distribuies de presses estticas e dinmicas, originada pelos
ventos incidentes na cobertura.

Ventilao da cobertura:

O projecto de uma cobertura deve assegurar uma fcil circulao de ar nas faces inferiores das
telhas. Uma deficiente ventilao pode causar um descasque por aco do ciclo gelo-degelo, o
desenvolvimento prematuro de musgos e de verdete e um maior risco de formao de condensaes,
com a consequente degradao da estrutura e respectivos materiais acessrios.

Geometria dos elementos estruturais da cobertura:

A estrutura de uma cobertura tem de suportar todas as solicitaes a que, previsivelmente, ir estar
sujeita (peso prprio, aco de agentes atmosfricos, entre outros) ao longo da sua vida til. Caso os


elementos da cobertura sofram deformaes excessivas, podero conduzir formao de
irregularidades no revestimento de telha, tais como zonas de concavidades e convexidades, o que
poder afectar a estabilidade de toda a cobertura.

A segunda condicionante ao correcto funcionamento e vida til da cobertura reside na deficiente
colocao em obra:

Encaixe das telhas:

Uma telha no encaixada correctamente com as restantes constitui um ponto fraco da cobertura,
sendo necessrio, frequentemente colmatar as reas de remate com quantidades excessivas de
argamassa, prejudiciais para o bom funcionamento da estrutura.

Sobreposio das telhas:

No caso da sobreposio de telhas ser feita incorrectamente, em virtude de no se efectuar um
estudo prvio acerca das telhas a aplicar, podero observar-se excessivos espaamentos do ripado.
Como a maioria dos modelos de telhas se adaptam a valores de recobrimento diferentes dos
recomendados pelos fabricantes, encontram-se com alguma frequncia, coberturas com
recobrimento deficiente, comprometendo a sua estanquicidade. Da em obra ser necessrio efectuar
o clculo da distncia entre as ripas, que segundo a Umbelino Monteiro S.A. (2008) dever utilizar a
seguinte frmula:

Fig. 3.11 Esquema utilizado na telha lusa
(Umbelino, 2008)

- Retiram-se 12 telhas de algumas paletes existentes em obra.
- Colocam-se as 12 telhas na posio mais apertada possvel e faz-se a medio, conforme figura
3.11. De seguida, repete-se a operao na posio mais aberta possvel e volta-se a medir de forma
semelhante inicial. (No esquecer que a medio deve-se iniciar a partir da segunda telha (da
esquerda para a direita ou vice versa) at ao final da antepenltima telha.)

3. Coberturas
- A distncia D entre ripas ser a resultante da soma de ambas as medidas, divididas por um
nmero igual a 20 telhas, correspondente ao dobro da medio D=(A+B)/20, ou seja (Umbelino,
2008):

=
+( )
20
(3.1)

Excesso de argamassa aplicada nas cumeeiras e rinces:

Recorre-se frequentemente, aplicao em obra de quantidades excessivas de argamassa para
resolver problemas de incorrecto encaixe e alinhamento de telhas. Contudo, a cobertura no fica mais
estanque, pois sob a aco da humidade, a argamassa comporta-se de maneira diferente dos outros
materiais cermicos. Durante o perodo de secagem de uma cobertura, as telhas em contacto com a
argamassa secam muito mais lentamente, devido gua proveniente do cimento.

Por conseguinte, as zonas da cobertura saturadas por grandes intervalos de tempo so propcias ao
desenvolvimento de plantas, musgos, micro organismos e a danos provocados por ciclos de gelo-
degelo. Por outro lado, a argamassa apresenta um comportamento dinmico (quando sujeito a
grandes amplitudes trmicas), muito superior s peas cermicas (ou seja, contraem e dilatam de
forma mais brusca do que os corpos cermicos), podendo originar fracturas, fissuras, etc., nas telhas
e acessrios a ela fixadas, originando potenciais pontos de infiltrao de humidade.

A terceira e ltima condicionante ao correcto funcionamento e vida til da cobertura reside no prprio
funcionamento da cobertura:

Fracturas:

As telhas colocadas em obra, apesar de possurem boa resistncia mecnica, esto sujeitas a
impactos importantes, podendo fender, lascar e partir. Estes impactos podero ser causados por
equipamentos colocados sobre as coberturas, quedas de granizo, objectos pesados, ferramentas,
movimentao de pessoas e de cargas, etc., originando pontos fracos na cobertura, facilitando as
infiltraes de gua.

Acumulao de musgos e detritos:

Nas coberturas, a acumulao de detritos, a criao de musgos e micro organismos, e outros
materiais sobre as telhas prejudica o escoamento das guas pluviais formando-se zonas de
estagnao das mesmas, correndo o risco de infiltraes e novos locais de acumulao. Deste modo,
torna-se necessrio proceder a uma manuteno regular com o objectivo de manter um bom
funcionamento da cobertura.


Destaque por aco do gelo:

Verifica-se essencialmente quando a ventilao insuficiente, pois a secagem das telhas (depois de
saturadas pela humidade ambiente) torna-se bastante lenta e, com a ocorrncia de variaes de
temperatura, fica sujeita aos ciclos de gelo-degelo, fracturando assim o revestimento cermico.

Deslocamento das telhas e remates:

Devido s condies atmosfricas e/ou adopo de uma inclinao acentuada pode ocorrer o
levantamento de telhas, para o qual se torna necessrio prever fixaes mecnicas de um certo
nmero de telhas da cobertura. No entanto, o vento tambm favorece o deslocamento ou
levantamento de remates com elementos emergentes da cobertura

3.3.3. Manuteno

De modo a garantir que a cobertura cumpra eficazmente a sua funo importante que se assegure
uma manuteno regular da cobertura, pois o desempenho e a durabilidade desta esto dependentes
de uma utilizao e manuteno normais.

Na realidade, com o passar do tempo possvel que algumas telhas desenvolvam fissuras, fendas ou
fracturas, por muito boas caractersticas mecnicas que estas apresentem. Tal facto deve-se,
frequentemente necessidade de se circular sobre o telhado para se proceder instalao de
equipamentos (antenas, sistemas de ar condicionado, painis solares,...), movimentao de cargas,
queda de granizo, execuo de tarefas de manuteno, ou outras reparaes.... Por outro lado, a
acumulao de micro organismos, musgos, plantas e outros detritos, nas telhas e caleiras de
escoamento, podem dificultar a drenagem da gua das chuvas e a secagem do telhado. Estas
situaes constituem, mais tarde ou mais cedo, fontes de infiltraes.

Deste modo, a manuteno da cobertura essencial garantia da eficincia e desempenho funcional
e determinante da durabilidade dos produtos. As aces de inspeco de manuteno so simples e
devem ser efectuadas frequentemente:
- Limpeza e lavagem com gua sob presso, dirigindo o jacto de cima para baixo no sentido da
inclinao do telhado, retirando musgos, lixos e resduos acumulados, que podem prejudicar o
escoamento das guas da chuva e as demais patologias referidas anteriormente;
- Inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao;
- Limpeza e manuteno de todo o sistema de evacuao de guas pluviais, incluindo caleiras,
algerozes e rufos;
- Substituir eventuais produtos danificados (fissurados ou partidos) e corrigir situaes de telhas
deslocadas / levantadas;
- Verificao das fixaes (quando aplicvel).

3. Coberturas
No entanto deve-se evitar o uso de qumicos de limpeza ou de impermeabilizao, uma vez que
podem alterar as caractersticas tcnicas e funcionais dos produtos (por exemplo, reduo da
resistncia ao gelo/degelo, alterao de cor, entre outras).

Assim sendo, para uma construo segundo as especificaes apresentadas, sero sempre
necessrias actividades manuteno faseadas ao longo do tempo, tais como:

Quadro 3.2 Principais aces de manuteno para coberturas inclinadas (adaptado de Rodrguez, 2005)
Aces de manuteno Inspeco Manuteno Substituio
Inspeco geral dos elementos da
cobertura.
2 Anos 2 Anos
20 Anos** Impermeabilizao
40 Anos ** Cobertura em telha
Cobertura em geral Eliminao de
verdete, vegetao e detritos em
geral, susceptveis de degradao do
telhado.
1 Ano* 1 Ano* -
Desobstruo dos pontos de
ventilao.
6 Meses* 6 Meses* -
Sistemas de evacuao de guas 6 Meses* 6 Meses*
40 Anos** Solues metlicas
Remates de cobertura 1 Ano* 1 Ano*
6 Anos** Mstiques
40 Anos** Solues metlicas
* Fonte: Manual de aplicao de telhas cermicas (CPPIC, 1998)
** Valores considerados pelo autor da presente dissertao

As operaes de:
- Inspeco, como o nome indica, refere-se a operaes de verificao dos elementos considerados,
efectuada por um tcnico, com o objectivo de identificar patologias ou factores precedentes s
anomalias, deterioraes prematuras, deficincia de funcionalidade do elemento, assim como todos
os factores que prejudiquem o bom funcionamento da cobertura;
- Manuteno representa todas as actividades de manuteno necessrias para que os elementos
mantenham o seu correcto funcionamento ao longo da sua vida til (actividades de limpeza,
pequenas reparaes, etc. ) englobando assim as actividades que tendem a manter o nvel inicial
de qualidade do elemento;
- Substituio representa a substituio total do elemento em causa por este j ter atingido o seu
fim de vida, correspondendo assim ao comeo de um novo ciclo de manuteno e ao termo do
anterior, para o elemento em causa.

O uso normal de uma cobertura implica uma circulao reduzida e estritamente necessria para fins
de manuteno. Sempre que existam equipamentos tcnicos que necessitem de visitas peridicas
(painis solares, antenas, entre outros) devem-se utilizar telhas passadeiras (ou de ventilao) para
criar caminhos de servio. No entanto, de referir que em todas as actividades de manuteno se
devem verificar que esto garantidas as adequadas condies de segurana e higiene no trabalho.


Referente ao quadro 3.2:
- O prazo de 2 anos apresentado para a inspeco geral da cobertura refere-se mdia dos valores
apresentados pelos principais fabricantes de telhas cermicas e o do manual de aplicao de telhas
cermicas (CPPIC, 1998), para verificao do correcto funcionamento desta. Em relao
substituio, os 20 anos referem-se ao fim da vida til das impermeabilizaes protegidas pelo
isolamento trmico (Rodrguez, 2005).
- No que se refere actuao em sistemas de evacuao de guas e remates de coberturas, a vida
til considerada pelos principais fabricantes para o local de aplicao de 12 anos, para as solues
em que se opta pela utilizao de produtos sintticos (geralmente utilizados em obra), encontrando-
se estas mais susceptveis s aces atmosfricas e a infiltraes nestes locais. No entanto, tomou-
se 10 anos, perodo correspondente a metade da actuao em toda a cobertura. Aquando da
utilizao de acessrios metlicos, poder-se- considerar o seu prazo de actuao de 40 anos,
perodo igual restante cobertura (fim da vida til da telha cermica referenciada por Margon SA,
Lusoceram SA e CS Coelho, como perodo para o qual deve haver uma avaliao econmicas dos
gastos com manuteno).
- Nos remates de cobertura (com muretes, platibandas, ), a sua verificao dever ser anual
efectuando-se a limpeza e as reparaes necessrias. No que se refere substituio considera-se,
o prazo correspondente vida til de mstiques utilizado em algumas solues, sendo esta de 8 anos
(fornecida pelos principais fabricantes). No entanto, foi considerado metade do valor da substituio
em sistemas de evacuao de guas em material sinttico - 6 anos.

Quanto s coberturas inclinadas verificam-se outras actividades complementares, cujos prazos de
execuo no so previsveis, dependendo somente do estado de degradao da respectiva
cobertura. So exemplo disso:
- substituio de telhas e acessrios partidos ou com defeitos;
- substituio de remates da cobertura por fractura ou deteriorao no esperada destes;
- reparaes locais dos sistemas de evacuao de gua;
- reparaes locais dos sistemas de impermeabilizao em remates com elementos emergentes.

As actividades apresentadas referem-se a coberturas construdas com base nas especificaes
apresentadas anteriormente, especificaes que geralmente no so seguidas em obra, originando
outras operaes para correco das anomalias da no qualidade da construo, ou seja, so
actividades que contemplam a execuo de operaes correctivas, as quais tendem a alterar as
primeiras para solues correctas, ou minimizar os efeitos causados pela no qualidade da
construo. So exemplo disso: a aplicao de produtos hidrfugantes sobre a cobertura a fim de
eliminar eventuais infiltraes ou acumulao de fungos causados pela m ventilao da cobertura ou
outros factores apresentados anteriormente; alterao das cumeeiras devido ao uso indevido de
argamassas, entre outros.
3. Coberturas
3.4. Coberturas invertidas

O conceito de cobertura plana invertida baseia-se no posicionamento relativo do sistema de
isolamento trmico ao sistema de impermeabilizao. Tradicionalmente, o material isolante situava-se
debaixo da impermeabilizao (cobertura plana tradicional). O sistema actual apresenta-se invertido,
localizando o sistema de impermeabilizao debaixo do isolamento trmico.

Deste modo, a aplicao de isolamento trmico numa cobertura plana efectuada na sua forma
tradicional ou convencional, comporta uma srie de particularidades que podero acelerar o desgaste
do sistema de impermeabilizao, uma vez que, ao ser aplicado por cima do isolamento trmico, o
sistema de impermeabilizao encontra-se submetido a (Dow, sd):
- choque trmico, no s dirio como tambm sazonal / anual;
- danos mecnicos, em particular durante a fase de obra;
- degradao por radiao ultravioleta;
- degradao (tambm do isolamento trmico convencional) provocada por humidade presente na
parte inferior do sistema de impermeabilizao e proveniente de chuva que ocorra durante a
execuo, ou da prpria humidade dos materiais de construo ou da condensao intersticial.

Na cobertura plana invertida, ao inverter-se as posies relativas convencionais dos sistemas de
impermeabilizao e isolamento trmico, encontrando-se o isolamento trmico sobre a
impermeabilizao, a durabilidade de qualquer sistema de impermeabilizao aumenta
consideravelmente, ao serem suprimidos os efeitos prejudiciais acima mencionados.

Fig. 3.12 Perfil de temperaturas
(http://building.dow.com)

Assim, na figura 3.12 so indicadas as variaes da temperatura da impermeabilizao para os casos
de cobertura tradicional e cobertura invertida. Pode-se confirmar que as variaes da temperatura da
impermeabilizao no sistema invertido so substancialmente inferiores s que se verificam na
cobertura tradicional.


Adicionalmente, numa cobertura invertida (Dow, sd):
- O sistema de impermeabilizao desempenha igualmente o papel de barreira pra-vapor, uma vez
que est situado sob o isolamento trmico (encostado sua "face quente") evitando, deste modo
a execuo de uma barreira pra-vapor, como acontece na cobertura tradicional.
- O isolamento trmico pode ser aplicado sob qualquer condio meteorolgica, o que permite
rapidez de execuo.

O conceito de cobertura invertida depende de um isolamento trmico com propriedades excepcionais,
no apenas trmicas, como tambm mecnicas e de insensibilidade humidade.

3.4.1. Processo construtivo

A constituio de uma cobertura invertida assenta sobretudo no seguinte esquema, figura 3.13:

Fig. 3.13 Estrutura de uma cobertura Invertida
(adaptado de Sotecnisol, 2008a)

A estrutura resistente, tem como funo suportar as vrias cargas que ocorrem na cobertura: o seu
peso prprio, o sistema construtivo sobrejacente, as sobrecargas na fase de execuo (depsito de
materiais e equipamentos, ) devido sua utilizao e manuteno, a aco da neve, gua e vento
(efeito de suco) e todas as cargas correspondentes a construes e a equipamentos a instalar
sobre a cobertura, entre outras, oportunamente mencionadas.

A estrutura pode-se classificar como rgida (lajes macias ou aligeiradas, pr-lajes, pranchas
vazadas, ) que constituem soluo tpicas de coberturas de edifcios correntes (habitaes,
escritrios, ), ou como flexvel (chapas metlicas nervuradas, ) que constitui a soluo
preferencial em coberturas de grandes vos (pavilhes, ). No entanto, na maioria dos casos, so as
coberturas de edifcios correntes que apresentam maiores nveis de exigncia conforto trmico,
acstico e estanqueidade.

Sendo assim, a estrutura resistente representa, como nas restantes coberturas, um papel
fundamental, que requer critrios de concepo valorizados por projectistas: aces de clculo,
sobrecargas, comportamento estrutural, tendo como base a economia do projecto, imposies
1. Camada de forma regularizada;
2. Impermeabilizao (1 camada);
3. Impermeabilizao (2 Camada);
4. Isolamento trmico;
5. Elemento de dessolidarizao;
6. Revestimentos.

3. Coberturas
arquitectnicas, segurana, etc. Na fase de execuo, tambm so exigidos alguns cuidados para o
bom funcionamento da laje, como a qualidade do beto (fabrico e cura) aco responsvel pela
impermeabilidade da laje e consequente proteco da armadura, o nivelamento das lajes a fim de
no se sobrecarregar excessivamente a laje com a camada de forma.

No entanto, necessrio especial ateno ao seu comportamento a longo prazo, especificamente
deformao da estrutura resistente responsvel, em muitos casos, por movimento ou ruptura dos
elementos sobrejacentes, susceptveis de infiltrao.

A Camada de forma tem como funo conferir o declive da cobertura necessrio para o correcto
escoamento da gua, onde posteriormente assentar o complexo impermeabilizante e o isolamento
trmico. Contudo, esta no confere resistncia estrutura da cobertura, apresentando uma
sobrecarga importante para a cobertura. Por isso, deve ser constituda por material leve, como, por
exemplo, beto de argila expandida, granulado de cortia, beto celular, etc.

Contudo, ser necessrio proceder a algumas regras de concepo e cuidados de execuo em obra
da camada de forma (Patterson e Mehta, 2001):
- a superfcie de assentamento dever ser limpa, rugosa e previamente molhada,
- a camada de forma dever ter uma espessura superior a 30 mm e no ultrapassar os 300 mm;
- ser necessrio bolear todas as arestas vivas no encontro com elementos emergentes da cobertura,
de forma a que estas no originem a fissurao da camada de impermeabilizao;
- as juntas estruturais da edificao devem acompanhar a camada de forma;
- dever-se- executar juntas de dilatao (15 m em cada 15 m), incluindo nas zonas de remates com
elementos emergentes da cobertura (de forma a controlar a fissurao desta camada) ;
- as betonagens devero ser executadas em painis de 3.00 m x 3.00 m, alternadamente ( afim de
evitar fissurao por retraco);
- a camada de forma dever apresentar-se seca, para poder receber a camada seguinte
(impermeabilizao).

O intervalo de pendentes recomendado de 1% a 5%, chegando o limite superior a 10% no caso de
proteco com lajetas sobre apoios pontuais. Pode ser admitida uma pendente inferior a 1%, tendo
em conta a adopo de solues particulares de impermeabilizao (Gomes, 1968).

O Revestimento de impermeabilizao, sendo a camada responsvel pela impermeabilizao das
coberturas invertidas, a camada mais importante de toda a estrutura da cobertura. Associado sua
importncia, junta-se uma vida til reduzida para a maioria das solues hoje praticadas, tornando-se
assim necessria uma maior ateno concepo e execuo desta camada.


Dever-se- optar por solues fiveis financeiramente e construtivamente, devendo-se apresentar:
- adequada cobertura e ao local em causa;
- com bom comportamento a curto e longo prazo;
- durvel;
- disponibilidade de mo-de-obra especializada para a sua aplicao;
- baixos custos de execuo e manuteno.

Actualmente, os revestimentos de impermeabilizao so diversificados, apresentando-se no
mercado em sistemas tradicionais (camadas mltiplas de asfalto, ou de emulses betuminosas e de
membranas, telas ou feltros betuminosos) e sistemas no tradicionais (espumas de poliuretano,
camadas mltiplas de resinas acrlicas, camadas mltiplas de resinas polimricas ou de emulses de
betumes modificados, membranas termoplsticas, membranas elastmeras), entre outros. Cada
soluo tem caractersticas, comportamentos e mtodos de aplicao prprios e, frequentemente,
diferentes entre si (solues aderentes e no aderentes ao suporte, ), sendo assim necessrio,
cuidados na sua prescrio e aplicao em obra.

Na impossibilidade de se descrever exaustivamente cada revestimento, enumera-se de seguida
alguns cuidados a ter para ambos os revestimentos (adaptado de Sotecnisol, 2006a):
- respeitar os tipos de suporte definidos por parte dos fabricantes (por exemplo, a maioria das
membranas no podem ser aplicadas sobre suportes de alcatro, excepto se for aplicado um
elemento de dessolidarizao apropriado), pois tem que haver compatibilidade qumica entre
materiais de camadas diferentes;
- o sistema deve ser aplicado sobre suportes secos limpos, isentos de superfcies irregulares e
cortantes. As transies entre planos horizontais e verticais, bem como as arestas devero ser
arredondadas ou chanfradas de forma a no existirem ngulos para permitir uma correcta colagem,
evitando a ruptura do sistema;
- como anteriormente referido, aconselhvel que o suporte tenha uma pendente no inferior a 2%,
por forma a que o escoamento das guas se faa de forma correcta (Grando, 1994);
- o manuseamento dos revestimentos deve ser cuidadoso, em especial a temperatura, pois esta
afecta a elasticidade dos revestimentos. A aplicao no deve ser efectuada com condies
atmosfricas desfavorveis, nomeadamente chuva, neve, humidade muito elevada ou temperaturas
muito abaixas;
- o modo de aplicao e o manuseamento dos materiais deve ser cuidadoso. Por exemplo, os rolos
de membranas betuminosas devero ser desenrolados sobre o suporte, de modo a no ficarem
sujeitos a tenses;
- deve-se prestar especial ateno s juntas de sobreposio, devero ser seguidas as
sobreposies recomendadas pelos fabricantes, a sua colagem deve ser total ou seja, a junta deve
3. Coberturas
estar desprovida de qualquer ponto de entrada de gua devido m sobreposio da junta e devero
ficar alinhadas;
- aplica-se o nmero de camadas apropriado ao local e a cada tipo de revestimento, obtendo uma
soluo o mais durvel possvel, com baixa manuteno e econmica;
- quando se utilizar mais que uma camada, o que se sucede na maioria dos revestimentos, a segunda
camada dever ser aplicada no mesmo sentido. No entanto, as juntas devem ficar desencontradas
das da camada anterior, a fim de eliminar qualquer defeito na juno;
- pode-se optar pela utilizao de outros produtos para melhoramento do suporte, como por exemplo,
os primrios de impregnao e aderncia (entre outros produtos disponveis no mercado), com vista a
melhorar a aderncia da membrana ao suporte.

Para alm dos cuidados com a impermeabilizao sobre a laje, os maiores cuidados incidem sobre
os pontos singulares das lajes (encontro com paredes verticais, caleiras, muretes, platibandas,
ralos, juntas de dilatao, ) mais susceptveis a imperfeies e, posteriormente, a infiltraes.
Apresentam-se vrios processos construtivos, de acordo com as boas prticas de construo:

Fig. 3.14 Remate com parede emergente em beto

Fig. 3.15 Remate com parede emergente em tijolo
1. Perfil metlico de remate com
utilizao de mstique;
2. Impermeabilizao;
4. Revestimento;
5. Isolamento Trmico;
6. Elemento de dessolidarizao.

6. Revestimentos.


Nos dois tipos de remates referidos anteriormente, bem como nos similares, a camada de
impermeabilizao sobre o remate deve ser independente da camada inferior (sobre a laje) e
sobrep-la, de forma a reduzir os trabalhos de reparao de anomalias frequentes neste local.

Fig. 3.16 Solues para muretes ou platibandas
(Sotecnisol, 2006b)

Neste tipo de elementos, paredes ou muretes delimitadores da cobertura devem deixar-se tubos de
emergncia colocados na parede entre 5 a 10 cm da superfcie da cobertura, distncia esta que tem
que ser inferior a qualquer elemento da cobertura (platibandas, patins de escadas, ) para que
sirvam de escoamento da gua, caso se verifique entupimento dos ralos. A altura de gua
correspondente altura entre a superfcie da cobertura onde no pode ocorrer a instilao de gua
(por exemplo a superfcie do isolamento trmico numa cobertura no acessvel do gnero da figura
3.17 (a)) e os tubos de emergncia, deve ser considerada como sobrecarga actuante na cobertura.

1. Impermeabilizao; 2. Elemento de dessolidarizao; 3.Ralo;
4. Brita Godo / Pavimento; 5. Isolamento trmico; 6. Remate pr-fabricado; 7. Chanfro;
8. Tubo de queda; 9. Laje.
Fig. 3.17 Soluo para ralos em cobertura no acessvel (a) e acessvel (b)
(Sotecnisol, 2008a)

1. Impermeabilizao ; 2. Perfil de remate.

3. Coberturas

Fig. 3.18 Soluo para juntas de dilatao
(Sotecnisol, 2008b)

Aps todos os trabalhos de impermeabilizao, os tubos de queda devero ser devidamente tapados
e a cobertura inundada para que fique completamente submersa. Assim se dever manter durante 48
horas, a fim de se detectar alguma deficincia. S posteriormente se executam as restantes
camadas, tendo sempre o cuidado de no perfurar a camada impermeabilizante.

Fig. 3.19 Ensaio impermeabilizao
(www.mestredeobras.com, 12/06/2009)

A Camada de isolamento trmico, como referido anteriormente define o tipo de cobertura. No caso
de coberturas invertidas encontra-se acima da camada de impermeabilizao e abaixo do
revestimento. Este Isolamento pode ser conferido por placas de poliestireno extrudido, ou outros
materiais isolantes possuidores de caractersticas impermeveis e no absorventes de gua, desde
que verifiquem o RCCTE para o local de aplicao.

O Isolamento trmico, semelhana das outras camadas deve ser executado com base nas
indicaes dos fabricantes por mo-de-obra especializada. Por exemplo, aquando da utilizao de
placas de isolamento, estas devem ser dispostas directamente por cima da impermeabilizao sem
qualquer forma de fixao, de forma a no haver perfurao da camada de impermeabilizao, sendo
a sua fixao" conferida pelo revestimento (atravs do seu peso prprio). As placas de isolamento
trmico devem ser aplicadas numa nica camada, com juntas transversais desencontradas e bem
chegadas umas s outras.

1.Impermeabilizao;
2. Enchimento de junta;
3. Ncleo de deformao;
4. Revestimento;
5. Elemento de dessolidarizao ou filtrante;
6. Isolamento trmico.



Fig. 3.20 Colocao das placas de isolamento
(http://www.tectoarte.com, 12/06/2009)

No encontro com pontos singulares em que a cobertura apresente aberturas (clarabias, ralos,
chamins, etc.), as placas podem adaptar-se, mediante cortes ou orifcios facilmente executados com
ferramentas tradicionais de carpintaria ou um instrumento cortante. De igual forma, na unio com
platibandas e muretes, as placas devem adaptar-se atravs de um corte em bisel para reduzir ao
mximo, o efeito de eventuais pontes trmicas (Figura 3.21).

Fig. 3.21 Execuo de pontos singulares na camada de isolamento trmico
(http://www.tectoarte.com, 13/06/2009)

Todos estes trabalhos devem ser executados de forma a que no se realize qualquer perfurao da
impermeabilizao, devendo para isso utilizar-se calado apropriado, tendo cuidado com o
manuseamento dos materiais e equipamentos sobre a impermeabilizao.

O elemento de dessolidarizao (por exemplo, feltro sinttico no-tecido, entre a proteco pesada
e as placas de isolamento trmico) deve evitar a formao de depsitos de sujidade sobre a
membrana impermeabilizante e proteger o isolamento trmico contra a eventual aco da radiao
ultravioleta.

O Revestimento constitui a ltima camada de uma coberturas invertida (e tradicional). Na maioria
dos casos, apresenta-se como a camada protectora das camadas subjacentes e as suas
caractersticas dependem da tipologia construtiva e da funo pretendida para a cobertura (acessvel
ou no e no caso de ser acessvel a que elementos (pessoas, veculos,)).
3. Coberturas

Fig. 3.22 (direita) Cobertura no acessvel com revestimento em godo;
(esquerda) Cobertura acessvel com revestimento cermico.
(http://www.a2a.pt/sistemas/Coberturas.html, 13/06/2009)

3.4.2. Principais anomalias em coberturas invertidas

As anomalias mais frequentes nas coberturas planas invertidas esto relacionadas com a sua
execuo e funcionamento e incidem particularmente sobre a camada de impermeabilizao,
ocorrendo (Martins, sd):
- Na superfcie corrente: fissurao do revestimento de impermeabilizao; perfurao do
revestimento de impermeabilizao; anomalias decorrentes dos agentes atmosfricos;
empolamentos.
- Em pontos singulares: deslocamento de remates com elementos emergentes ou imergentes da
cobertura; rasgamento ou fissurao de remates em juntas de dilatao ou em elementos
emergentes e imergentes.

Fissurao do revestimento de impermeabilizao:

Esta fissurao ocorre, principalmente por defeitos de concepo e execuo nos pontos singulares
tais como: juntas de dilatao, remates inferiores e superiores com elementos emergentes e
platibandas, .

Os elementos estruturais da cobertura tm como objectivo primrio suportar todas as solicitaes a
que, previsivelmente, esta ir estar sujeita (peso prprio, aco de agentes atmosfricos,
sobrecargas, entre outros) ao longo da sua vida til. Caso os elementos da cobertura sofram
deformaes excessivas podero conduzir formao de irregularidades na estrutura, tais como:
zonas de concavidades e convexidades, que resultaram em fissuraes na impermeabilizao e que
podero afectar o desempenho da impermeabilizao global e de toda a cobertura.

Outra situao observada, face legislao e a factores sociais, que obrigam a instalao de
equipamentos (ar condicionado, sistema de exausto e pressurizao, painis solares, ) so
responsveis por vibraes e sobrecargas significativas sobre a estrutura, influenciando assim todos
os factores acima mencionados.



Perfurao do revestimento de impermeabilizao:
Ocorre na fase de obra decorrente dos trabalhos inerentes impermeabilizao: circulao de
pessoas e equipamentos, materiais armazenados sobre a impermeabilizao; ou na fase de
utilizao sobre aces perfurantes, por exemplo das pernas de uma antena fixada directamente
sobre a impermeabilizao ou fixao de outros equipamentos.

Anomalias devido aco dos agentes atmosfricos:
O envelhecimento prematuro do revestimento impermeabilizante face aos agentes atmosfricos, em
particular radiao solar tem como consequncia a fissurao, o deslocamento dos remates da
cobertura e o arrancamento progressivo das membranas impermeabilizantes, por aco do vento ou
subida das guas sobre a superfcie (devido ao entupimento dos ralos).

Empolamentos:
Na maioria dos casos so originados pelo vapor de gua, o que provoca empolamentos na
impermeabilizao, que por sua vez ocasionam deslocamento das juntas de sobreposio ou
deslocamento dos remates com os paramentos verticais.

Anomalias em pontos de evacuao de guas pluviais:
Estando sujeitos acumulao de detritos e ao contacto com as aces atmosfricas so propcios a
uma degradao prematura da impermeabilizao, e quando associadas a uma m concepo /
execuo e manuteno, transformam-se em pontos de entrada de humidade para o interior da
habitao.

Acumulao de musgos e detritos e criao de plantas:

Nas coberturas, a acumulao de detritos, a criao de musgos, os micro organismos e outros
materiais sobre os revestimentos prejudicam o escoamento das guas pluviais e formam zonas de
estagnao das mesmas, correndo o risco de infiltraes e novos locais de acumulao destes
musgos e detritos, responsveis pelo envelhecimento prematuro da camada de impermeabilizao.
No caso das coberturas no acessveis, esta acumulao de detritos pelo uso normal da cobertura,
ao qual se juntam os detritos provenientes da proteco pesada, originam o desenvolvimento de
plantas, advindo dai todos os inconvenientes pela sua criao.

3.4.3. Manuteno

Como no caso das coberturas inclinadas, de modo a garantir que a cobertura cumpre eficazmente a
sua funo, importante que se assegure uma manuteno regular da cobertura, pois o desempenho
e durabilidade desta esto dependentes de uma utilizao e manuteno normais.

3. Coberturas
Na realidade, possvel que, ao longo do tempo se desenvolvam fissuras, fendas ou fracturas e
deslocamentos na impermeabilizao, por muito boas caractersticas mecnicas e de durabilidade
que apresentem, constitudo posteriori fontes de infiltraes.

semelhana das coberturas inclinadas aconselhvel efectuar uma inspeco rigorosa cobertura,
anlise esta que deve abranger uma verificao de todos elementos impermeabilizantes, isolantes,
canais drenantes e estrutura de suporte da cobertura. Sempre que se justifique, deve proceder-se
substituio ou reparao dos elementos danificados ou com degradao acentuada, susceptveis de
comprometer a estabilidade da cobertura. Todos os canais drenantes devem ser limpos de detritos e
de musgos acumulados, de modo a manterem-se desobstrudos os sistemas de escoamento e de
secagem das guas.

Por conseguinte, para uma correcta construo, sero sempre necessrias actividades de
manuteno, faseadas ao longo do tempo, tais como:

Quadro 3.3 Principais aces de manuteno para coberturas invertidas (adapatado de Rodrgues, 2005)
Aces de manuteno Inspeco Manuteno Substituio
Sistemas de evacuao de guas 6 Meses 6 Meses 12 Anos
Eliminao de verdetes, detritos e
plantas
1 Ano* 1 Ano* -
Remates da cobertura 1 Ano 1 Ano
6 Anos** Mstiques
Juntas de dilatao 1 Ano 1 Ano 6 Anos*
Toda a cobertura 3 Anos - 20 Anos
* Valores considerados pelo autor da presente dissertao

semelhana das coberturas inclinadas as operaes de:
- Inspeco, como o nome indica, referem-se a operaes de verificao dos elementos
considerados, efectuadas por um tcnico, com fim de identificar patologias ou factores precedentes
s anomalias, deterioraes prematuras e deficincia de funcionalidade dos elementos.
- Manuteno - representa todas as actividades de manuteno necessrias para que os elementos
mantenham o seu correcto funcionamento ao longo da sua vida til.
- Substituio - representa a substituio total do elemento em causa, por este ter j atingido o seu
fim de vida.

Referente s actividades e aos seus prazos no quadro de manuteno (Quadro 3.3):
- Nos sistemas de evacuao de gua referentes a caleiras, ralos, tubos de queda, , o perodo de
12 anos para substituio deve-se ao fim de vida til da impermeabilizao exposta aos agentes
atmosfricos;


- No caso das coberturas invertidas, assim como nas inclinadas, existe acumulao de detritos que
posteriormente do origem a criao de plantas, as quais acentuam a degradao do isolamento e a
impermeabilizao, devendo-se assim proceder a uma verificao anual e efectuar a sua eliminao;
- Nos remates com muretes e platibandas, a sua verificao dever ser anual efectuando-se a
limpeza e as reparaes necessrias. No que se refere substituio, considera-se na presente
dissertao o prazo correspondente ao fim de vida til de mstiques utilizado em algumas solues
de 8 anos (fornecida por Sotecnisol e Fibrosom). No entanto, foi considerado metade do valor de
substituio de remates da cobertura - 6 anos;
- As juntas de dilatao, elemento susceptvel ao envelhecimento prematuro por parte dos agentes
atmosfricos e ao qual se associam movimentos de extenso e contraco, provocados pelo prprio
movimento do edifcio, tornam-se uma parte sensvel da cobertura. A sua inspeco e as operaes
de limpeza e reparo devero ser executadas anualmente e a sua substituio dever ser executada
de 6 em 6 anos, tempo de fim de vida til considerado para este tipo de soluo (valor apresentado
por tcnicos pertencentes s empresas Cartizel Unipessoal Lda., Amage Lda. E Construes Patrcio
& Filhos Lda.);
- No que se refere impermeabilizao, aqui considerada a zona impermeabilizada protegida por
isolamento trmico, os principais fabricantes apontam para uma vida til de 20 anos;
- Na restante cobertura deve ser verificada, de 2 em 2 anos, a inclinao (pois poder ser alterada
pela deformao do edifcio provocando pontos de acumulao de gua) e o estado da proteco.

O cumprimento da tabela de manuteno est estudado para um envelhecimento normal do edifcio,
o que no impede uma actuao prematura ou urgente sobre uma patologia que prejudique o
conforto ou a estabilidade do edifcio. Existem actividades em que os prazos de execuo no so
previsveis, dependendo somente do estado de degradao da respectiva cobertura. So exemplo
disso:
- a substituio de remates da cobertura por fractura ou deteriorao no esperada destes;
- reparaes locais dos sistemas de evacuao de gua;
- reparaes locais do sistema de impermeabilizao;
- entre outros
Assim como para as coberturas invertidas, as actividades apresentadas referem-se a coberturas
construdas com base nas especificaes apresentadas anteriormente, especificaes que no so
usualmente seguidas em obra, originando outras operaes de requalificao, a fim de resolver ou
tentar minimizar os defeitos da no qualidade de concepo/execuo.

3. Coberturas

Procurou-se sistematizar no presente captulo, os processos e as tcnicas de execuo para as
coberturas inclinadas com revestimento em telha cermica e coberturas invertidas, geralmente
construdas em Portugal. No entanto, estes processos e tcnicas so frequentemente desvalorizados
em obra, quer por responsabilidade do tcnico encarregado pela concepo, quer pelo empreiteiro
no qualificado para a execuo. O dono da obra assume igualmente um papel preponderante para a
no aplicao em obra destes processos, pois considera onerosos todos os cuidados de execuo e
cr que estes no acrescentam mais-valias s coberturas.

No que se refere a coberturas em telha cermica, actualmente os principais fabricantes de telha
cermica apresentam uma garantia para os seus produtos com o intuito de promover um produto de
qualidade. No entanto, esta garantia s vlida caso sejam respeitadas as condies gerais da
garantia, onde se inclui a correcta execuo da cobertura, obrigando deste modo a que a cobertura
seja efectuada segundo as suas especificaes, as quais so apresentadas na presente dissertao.

No presente capitulo, tentou-se sintetizar as anomalias particulares mais frequentes nas coberturas
em estudo e as suas eventuais causas. Nas coberturas inclinadas, foram referidas as principais
anomalias decorrentes da no qualidade da concepo/execuo e da utilizao normal da cobertura.
No que se refere a coberturas invertidas, concluiu-se que as anomalias mais comuns esto
associadas impermeabilizao, atravs de fissurao, com eventual empolamento e destacamento,
da perda de aderncia e da degradao do aspecto, apresentando diversos sintomas, consoante a
causa e o agente de degradao. No entanto, a existncia de humidade est igualmente na origem
de muitas anomalias, pelo que muito importante a escolha adequada dos materiais empregues em
obra e o seu modo de utilizao.

A ocorrncia deste tipo de anomalias no afecta apenas a estabilidade de toda a cobertura. O seu
principal efeito verifica-se no interior da construo (atravs da entrada de humidade para o interior)
originando outras anomalias interiores, como nos revestimentos de paredes interiores e em tectos,
origina problemas elctricos e anomalias noutros tipos de revestimentos de tectos e de cho base
de madeiras, assim como no mobilirio, situaes onerosas e difceis de resolver.

Para cada cobertura e com base nas anomalias nelas ocorridas, foram criadas tabelas com
actividades de manuteno necessrias a um correcto funcionamento e os seus intervalos de
ocorrncia. O cumprimento das tabelas de manuteno foi estudado para coberturas construdas
segundo as especificaes apresentadas e para um envelhecimento normal do edifcio, o que no
impede uma actuao prematura ou urgente sobre uma patologia que prejudique o conforto ou a
estabilidade do edifcio. Assim, os valores apresentados para os intervalos das actividades de
manuteno e em especial a actuao, podem ser prolongados ou antecedidos consoante o grau de
deteriorao, devendo ser avaliados em cada inspeco. Em cada ocorrncia dever ser executada


uma avaliao econmica, pois os custos de manuteno podero ser superiores substituio do
(s) elemento (s).

Os prazos devem ser reavaliados consoante a zona do pas em causa. Se na regio norte do pas se
registam temperaturas mais baixas e com maiores perodos de humidade, o que por um lado
prolonga a vida til das impermeabilizaes, mas por outro origina um perodo mais longo de
humidade o que origina, por sua vez, a acumulao de verdetes - , de igual modo, a presena de
neve em alguns locais poder ser um factor acelerador de degradao dos elementos das coberturas,
verificando-se o inverso no sul, com maiores perodos de exposio solar e menor ocorrncia de
chuva (humidade).

Uma vez que Portugal se revelou um pas pouco susceptvel a acidentes naturais (tais como sismos,
tornados, ) no se colocou muita nfase nestes fenmenos. No entanto, na ocorrncia de um
destes factores, bem como no caso de incndios ou no surgimento de outras situaes inesperadas
que afectem a estabilidade da cobertura, haver necessidade de se efectuar uma inspeco.

3. Coberturas

Rendimentos e Custos em Actividade de manuteno de Edifcios
4. TRABALHO DE CAMPO
4.1. Consideraes gerais

reconhecido pelo meio tcnico nacional e internacional, que a existncia de informao sobre
custos para os trabalhos de construo de extrema importncia para o sector, uma vez que se
apresenta como um factor preponderante na tomada de deciso e est presente em todas as fases e
trabalhos da construo.

Com o aumento previsvel das actividades de manuteno de edifcios, este captulo pretende dotar a
comunidade cientfica e tcnica de informao de referncia que contemple esta vertente do sector
da construo.

Assim, pretende-se efectuar o levantamento e o registo dos custos das operaes de manuteno
das coberturas analisadas no captulo anterior de forma sistemtica (Captulo 3), sob a forma de
fichas preliminares de rendimentos e custos.

Toda a informao recolhida para a elaborao deste captulo foi obtida junto de diversos
intervenientes (construtores, fabricantes, fornecedores, pessoas particulares, ) atravs de mtodos
diversificados:

- contactos pessoais;
- consulta de mercado, para a obteno de custos de materiais e equipamentos;
- Inquritos directos, para a obteno de rendimentos das actividades de manuteno e processos
de execuo correntemente utilizados;
- anlise de oramentos realizados para obra de reabilitao, conservao e construo nova;
- acompanhamento de obras de construo.

Devido ao nmero reduzido de informao recolhida, conclui-se que a informao contida no
presente captulo apresenta um carcter meramente exemplificativo dos custos e rendimentos
praticados a nvel nacional para actividades de manuteno.

4. Trabalho de Campo
4.2. Metodologia de Investigao

As metodologias de investigao mais adequadas ao tipo de anlise pretendida na presente
dissertao so:
- a tcnica de observao atravs da observao directa de cada actividades, para recolha de
informao (tempo de execuo de cada actividade, o nmero de elementos da equipa, os materiais
utilizados, ) necessria para a elaborao do trabalho. No entanto, revelou-se uma tcnica
impraticvel face dificuldade de se observar a execuo das actividades descritas;
- a realizao de inquritos por entrevista - proporcionando uma interaco directa entre o inquirido e
o investigador (tcnica mais apropriada a este tipo de estudo), facilita a percepo do tipo de resposta
pretendida para cada questo por parte do inquirido e facilita a percepo da resposta obtida por
parte do investigador. Contudo, apresenta como desvantagem alguma influncia que investigador
pode apresentar sobre as respostas do inquirido.
- por fim, a anlise documental - igualmente possvel neste tipo de trabalho. No entanto, na presente
dissertao, esta confinou-se anlise de oramentos realizados para obras o que se tornou pouco
vantajoso na obteno de resultados, uma vez que a informao contida nestes oramentos era
pouco explcita em relao forma como esta se dividia por cada actividade, ou quando se
observava essa diviso, tornava-se difcil a percepo da diviso entre os custos de mo-de-obra (e
respectivos rendimentos), os materiais e os equipamentos.

4.2.1. Seleco da amostra

Dado que o presente estudo se centra sobre actividades de manuteno contactaram-se diversas
empresas ligadas a este ramo. No entanto, perante a dificuldade de localizar empresas estritamente
relacionadas com esta rea, proporcionou-se igualmente a elaborao do questionrio a empresas
vocacionadas para a conservao e a reabilitao de edifcios.

Para tal contactaram-se quarenta e quatro empresas atravs de correio electrnico, contacto
telefnico ou contacto directo, no qual foi veiculado o objectivo do trabalho e a informao pretendida
por parte dos mesmos. No entanto, diversas empresas demonstraram a sua indisponibilidade ao no
responder aos pedidos de informao ou mostrando-se indisponveis para o fazer.

Assim, a informao contida neste trabalho foi obtida atravs de onze empresas ligadas
reabilitao, conservao e construo nova bem como em 4 oramentos realizados para obras de
reabilitao, 3 de conservao e 1 de construo nova, facultados por essas empresas.

Devido ao nmero reduzido de informao recolhida, conclui-se que a informao contida no
presente captulo apresenta um carcter meramente exemplificativo dos custos e dos rendimentos
praticados a nvel nacional para as actividades de manuteno.

4.2.2. Concepo e realizao do questionrio

Foi objectivo do presente estudo aferir a importncia de cada cobertura no custo global dos edifcios;
os processos construtivos geralmente utilizados ou trabalhados por cada inquirido e por fim, os custos
e os rendimentos de cada actividade de manuteno, conforme o Anexo 1.

Assim:
- cada empresa foi identificada com um nmero;
- em relao incidncia de cada cobertura no valor total de construo foram considerados dois
valores: o custo mdio de construo de cada edifcio analisado e o valor deixado para a cobertura
e/ou a anlise de oramentos praticados;
- no que se refere aos processos construtivos e, para cada cobertura analisada, procedeu-se
obteno dos processos construtivos geralmente utilizados por cada entrevistado, para cada
elemento da cobertura, elementos esses que serviram para a escolha das questes a colocar a cada
entrevistado;
- para a obteno dos rendimentos e dos custos de cada actividade de manuteno questionou-se
directamente os inquiridos sobre o tempo necessrio execuo das actividades, bem como os
recursos empregues apurando-se, em cada actividade, os factores de que depende o tempo
necessrio execuo. Quando se afigurou oportuno, tentou-se igualmente obter os valores
necessrios criao de verdete, material perdido na remoo e o tempo de fim de vida til de cada
material, com especial ateno s impermeabilizaes.
- para a obteno dos custos unitrios de materiais e do equipamento consultou-se o mercado, em
particular os fornecedores e os revendedores de materiais de construo e de equipamentos para a
construo (Anexo 3)

4.2.3. Anlise de resultados

No que se refere ao custo da cobertura no valor total do edifcio (representado em percentagem) este
foi obtido pela diviso do valor de execuo da cobertura pelo valor de construo de cada edifcio.

Quanto aos processos construtivos abordados no subcaptulo 4.3., analisaram-se as respostas
apresentadas na realizao do inqurito com o intuito de seleccionar as actividades a colocar a cada
inquirido, pois com base nas respostas dadas excluram-se actividades que nunca foram executadas
pelos inquiridos.

Para a obteno dos custos de cada actividade e com base na anlise anteriormente elaborada,
foram obtidas cerca de onze respostas para as actividades de manuteno de coberturas inclinadas,
operaes conjuntas e auxiliares. No que se refere a coberturas planas invertidas, foram obtidos onze
valores para coberturas acessveis e seis valores para coberturas no acessveis, pois devido a
algumas empresas nunca terem realizado este tipo de coberturas, foram excludas do inqurito
referentes s mesmas. Assim, inquiriu-se directamente o tempo necessrio para a execuo de cada
actividade e cujo resultado final refere-se mdia dos valores obtidos. Em relao aos equipamentos
e materiais de construo necessrios para a execuo de cada actividade foram previamente
calculados e, posteriormente, aprovados ou alterados por cada inquirido. Em cada actividade foram
igualmente apurados todos os factores que influenciavam as prprias actividades. Quando se
afigurou necessrio obteve-se outro valor, tal como a periodicidade de criao de verdete e de
material perdido na remoo, no qual se apresentou a sua mdia.

Para a obteno dos custos unitrios de materiais e do equipamento foram obtidos, em mdia, trs
valores, dos quais se considerou a mdia.

4.3. As coberturas

4.3.1. Coberturas Inclinadas

Com base nos inquritos executados (Anexo 1), as coberturas inclinadas apresentam um papel
significativo no custo de construo do edifcio:
- representando entre 10% a 18% do custo total de uma habitao unifamiliar;
- e cerca de 5 a 10 % do custo total de um edifcio multifamiliar.
Estes valores excluem a estrutura resistente da cobertura e dependem do processo construtivo da
prpria cobertura, da ornamentao utilizada na cobertura (uso de beirado portuguesa, nmero de
telhados e de guas, geometria, nmero de remates, ) e da qualidade da construo do prprio
edifcio.

No que se refere ao processo construtivo, e com base nos inquritos realizados:

Estrutura

Fig. 4.1 Tipo de estrutura resistente usualmente utilizada

Impermeabilizao

Das empresas inquiridas, 18% revelaram a utilizao de impermeabilizao. Nove por cento
mencionou a sua utilizao em algumas obras (aquando prescrito ou a pedido do dono de obra) de
placas de sobtelha Onduline sobre o sistema de viga e ripa pr-esforado e estruturas metlicas. Os
restantes nove por cento revelaram a utilizao em praticamente todas as suas obras, de placas de
sobtelha Onduline (sobre coberturas j mencionadas) e telas asflticas sobre lajes.

Isolamento trmico

Todos os inquiridos declararam a utilizao de isolamento trmico quando necessria a sua
aplicao, atravs da distribuio da figura 4.2.
100%
36%
55%
Sistema de vigas e
ripas pr-esforada
Estruturas metlicas Laje macia ou
aligeirada
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%

Fig. 4.2 Isolamento trmico usualmente utilizado

A sua aplicao difere de acordo com o tipo de estrutura resistente:
- no sistema de vigas e ripa pr-esforada e estruturas metlicas, 18% dos inquiridos declararam a
utilizao de manta de isolamento sobre o ripado, contrariando assim a ventilao necessria telha.
Os restantes completam o isolamento trmico com poliestireno extrudido sob a estrutura ou sobre a
laje de cobertura do ltimo piso;
- aquando da utilizao de lajes aligeiradas, 27% indicaram que o isolamento trmico era conferido
por abobadilhas em poliestireno expandido, 9% indicaram a utilizao de manta de isolamento
trmico sobre a ripa e os restantes indicaram poliestireno extrudido sobre a laje;
- em lajes macias, 91% dos inquiridos utilizam poliestireno extrudido ripado sobre a laje e 9% faz
utilizao da manta de isolamento trmico sobre o ripado ou poliestireno extrudido com betonilha de
argamassa sobre o isolamento.

Apoios / Ripado e ventilao

No recurso a lajes, todos os inquiridos declararam a execuo de ripado simples com cerca de 2 a 3
cm sem interrupes, qual juntam o uso espordico de telhas de ventilao, demonstrando que
nestes casos, a ventilao constantemente descurada. No entanto, no que se refere a sistemas de
viga e ripa pr-esforada ou estruturas metlicas, a ventilao efectuada atravs da parte inferior da
cobertura, excepo da utilizao da manta de isolamento trmico sobre o ripado.

Remates, caleiras e cumeeiras

Na execuo de cumeeiras e rinces, 100% dos inquiridos revelaram a correcta utilizao de
argamassa. No entanto, 64% declararam j terem trabalhado em cumeeiras executadas com
excessiva argamassa ou argamassas fortes (baixo trao). Na execuo de remates laterais com
elementos emergentes, 36% dos inquiridos executa caleiras revestidas a impermeabilizao, e 64%
utiliza a telha embebida na parede aplicadas com argamassa e sem impermeabilizao. No que se
Poliestireno
expandido
Projectado sobre a
Laje
Manta de
isolamento trmico
(da Wurth)
Conferido na laje
aligeirada
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%

refere utilizao de acessrios metlicos, 36% declararam j o ter feito em solues para caleiras e
remates com elementos emergentes.

Na restante cobertura, todos os inquiridos afirmaram a utilizao da totalidade dos acessrios
necessrios ao correcto funcionamento da cobertura (como por exemplo Remates, ). Contudo,
conclui-se que nenhum dos inquiridos apresenta cuidados com a ventilao das coberturas,
acarretando da todos os respectivos inconvenientes.

4.3.2. Coberturas Invertidas

No que se refere a coberturas invertidas, a sua incidncia no valor total do edifcio , segundo os
inquritos:
- 6% a 8 % do custo total de uma habitao unifamiliar;
- e cerca de 2 a 5 % do custo total de um edifcio multifamiliar.
Como verificado nas coberturas inclinadas, estes valores dependem do processo construtivo da
cobertura e da qualidade da construo do restante edifcio.

No que se refere ao processo construtivo, a construo deste tipo de coberturas segue, na
generalidade, todas as especificaes contidas na presente dissertao. Contudo, 45 % dos
inquiridos referiu j ter executado coberturas invertidas. Os restantes aplicaram o processo a
pequenas varandas ou a terraos habitveis inferiormente.

Estrutura

Na execuo da estrutura, 36 % afirmaram utilizar apenas estruturas macias, 18 % utilizaram
estruturas aligeiradas e os restantes aplicaram ambas as estruturas.

Elemento de dessolidarizao

Normalmente no aplicado em obra, tendo 45 % dos inquiridos referido a sua utilizao quando
prescrita.

Na execuo de remates com paredes de beto

Incorrectamente executado pela maioria dos inquiridos, onde 82 % executam este tipo de remates
atravs da abertura de um roo no elemento em beto e posterior acompanhamento com argamassa,
9 % utilizam perfis metlicos de remate e os outros 9 % executam os remates sem o perfil metlico.

Na restante cobertura utiliza-se tela asfltica e betume asfltico na impermeabilizao; poliestireno
extrudido no isolamento trmico e, no revestimento utiliza-se ladrilho cermico, na generalidade dos
casos. No entanto, 36 % dos inquiridos j fizeram a utilizao de godo.

4.4. Custos das actividades de manuteno

O factor custo determinante para a escolha de uma poltica de manuteno adequada a
implementar nos edifcios, pelo que a sua estimativa, na fase do projecto, se revela de extrema
importncia.

Relativamente aos custos de execuo dos elementos, o recurso aos preos compostos (tabelas do
LNEC), englobando mo-de-obra, equipamentos e materiais necessrios, permite efectuar o seu
clculo com alguma preciso. Aps a determinao dos custos de forma unitria, devero identificar-
se as actividades e quantidades, at se obter um oramento fivel e compatvel.

No entanto, o custo real de uma interveno de manuteno no calculado apenas com base na
anlise dos seus custos iniciais, mas atravs da contabilizao, ao longo da vida til do edifcio, dos
custos reais resultantes do tipo de interveno.

4.4.1. Conceitos gerais

Associados s actividades de manuteno, existem custos dificilmente quantificveis, os quais
representam uma parte significativa dos custos globais. Na figura 4.3, a imagem do iceberg traduz a
realidade dos custos de manuteno: a ponta visvel representa os custos apurados
contabilisticamente, por outro lado, a parte submersa representa todos os outros custos, dificilmente
quantificveis.

Fig. 4.3 Iceberg dos custos verdadeiros da manuteno
(adaptado de http://paginas.fe.up.pt/~em97143/index_ficheiros/image151.jpg, em 15/08/2009)

Na presente dissertao apenas se apresentam os rendimentos, da mo-de-obra (Anexo 2) e dos
equipamentos (Anexo 3) e custos de materiais, associados a cada actividade de manuteno, sendo
os custos de servios considerados como uma percentagem dos anteriores.

No que se refere aos custos indirectos, as tabelas do LNEC (Costa e tal, 2004) apresentam estes
valores como percentagem do custo directo de cada actividade (correspondendo esta percentagem a
10 %), valor que engloba os custos de estaleiro, os quais no so considerados em actividades de

manuteno. No entanto, considerou-se os mesmos 10%, pois para a realizao deste tipo de
actividades ser necessrio outras actividades complementares, bem como as diversas tarefas de
segurana indispensveis para a execuo de cada actividade.

Na apresentao da informao, foi empregue a metodologia utilizada por Costa A., Fonseca M. e
Espada J. em Informao sobre custos (2004), qual se adicionou um novo campo:

1 Periodicidade da interveno especifica o intervalo de tempo entre as actividades de
manuteno da mesma natureza, necessrias ao correcto funcionamento do elemento. Onde,
ocasional - indica que a operao ocorre na verificao de alguma anomalia, ou em actividades de
manuteno com mais que uma periodicidade.

Data: Ago/09 DESCRIO DA OPERAO (Unidade = m)
IC - xxx
Cdigo: xxx39
Periodicidade 6 Anos
Substituio de mstique em remates com elementos emergentes

Quantidade Unidade Descrio dos Recursos
Custos ()
Unitrios Totais
0,150 kg Mstique 11,45 1,72

1,72
0,255 h Impermeabilizador 7,09 1,81
0,255 h Servente 6,49 1,65

3,46
CUSTO DIRECTO (coef. Eficincia = 1.00) 5,18
Incid. no Custo Directo:
MATERIAIS
=
33,2% EQUIPAMENTOS= 0,0%
MO-DE-
OBRA =
66,8%
CUSTO DA OPERAO (S/lucro; % Custos Indirectos de 10.00%) 5,69
CUSTO TOTAL DA OPERAO (% de Lucros de 8.00%) 6,15

4.4.2. Factores que influenciam os custos

No que se refere s actividades de manuteno, h uma multiplicidade de factores influencia os
custos. Se por um lado, se verifica um conjunto de factores no controlveis ou que requerem um
grande cuidado na organizao e escolha por parte dos responsveis pela manuteno que
influenciam os custos gerais; por outro, deparamo-nos com todo um conjunto de factores no
espectveis ou dependentes da prpria construo, que influenciam os custos unitrios.

4.4.2.1. Custos gerais:
Principais factores:
- o desconhecimento das causas e da extenso das anomalias, ao qual se associa geralmente um
diagnstico insuficiente ou mesmo deficiente (Paiva et al, 2006);
1
- a necessidade de manter presentes os moradores, assim como a convenincia de realizar a obra
em determinados perodos de tempo (devido s solues a implementar e possibilidade de realizar
os trabalhos em tempo de chuva) (Paiva et al, 2006);
- a menor liberdade no planeamento racional dos trabalhos, deixando maior margem imposio de
condies locais e a eventuais circunstancialismos, o que obriga a uma manuteno flexvel (Paiva et
al, 2006);
- o reduzido nmero de empresas dedicadas manuteno face s necessidades do mercado (Paiva
et al, 2006);
- a existncia de empresas com reduzida experincia ou falta de especializao no domnio,
resultando num trabalho deficiente, com acrscimo de custos correspondentes a um excesso de
trabalhos e/ou devido a novas contrataes para correco de anomalias (Paiva et al, 2006);
- a escala de interveno, pois o custo por unidade diminui com o aumento do volume de obra (Paiva
et al, 2006);
- a escolha de uma estratgia de manuteno adequada ao edifcio, certificando-se que o nmero de
inspeces no peca por defeito ou excesso face s intervenes necessrias;
- a capacidade de percepo das periodicidades das actividades de manuteno, pois estas devero
ser adequadas construo da cobertura em causa e ser reavaliadas em cada inspeco;
- a capacidade de efectuar uma avaliao econmica das intervenes a realizar, pois estas podem-
se revelar mais onerosas do que a substituio de todo o elemento.

4.4.2.2. Custos unitrios:
Principais factores:
- a especializao da mo-de-obra, a que corresponde a sua carncia em conhecimentos de tcnicas
antigas e novas (Paiva et al, 2006);
- a utilizao de materiais que saem da produo corrente, cujo modo de aplicao exige mtodos e
cuidados especiais e de rendibilidade reduzida (Paiva et al, 2006);
- geralmente, os trabalhos so de pequena dimenso e dispersos pelas coberturas.
No que se refere s coberturas inclinadas, os custos unitrios das operaes dependem, em geral do
nmero de guas, remates e cumeeiras, da acessibilidade (necessidade de trabalhos
complementares para a execuo das actividades de manuteno como, por exemplo, a montagem
de andaimes), da inclinao da cobertura, do prprio acesso cobertura e em todos os trabalhos que

envolvam o uso de argamassa, dependem da quantidade, trao e modo de aplicao da argamassa
aplicada anteriormente, entre outros, referidos oportunamente.
Nas coberturas invertidas, os custos dependem, em geral, do processo construtivo, do revestimento
utilizado, da acessibilidade, da percepo de defeitos (pois frequentemente, pela dificuldade de
observao estes s so perceptveis aps a ocorrncia de anomalias, uma vez que ocorrem em
estados pluviosos, impossibilitando assim a realizao de reparaes e o agravamento do estado do
elemento), entre outros, referidos oportunamente.

Na obteno dos custos unitrios excluram-se todos os trabalhos complementares necessrios
execuo das operaes, tais como: a montagem de andaimes e os equipamentos de apoio, que
aumentam os custos unitrios das operaes onde incidem.

4.4.3. Rendimentos e custos das actividades de manuteno

4.4.3.1. Coberturas inclinadas:

Quadro 4.1 - Custo de uma inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada
Data: Ago/09 DESCRIO DA OPERAO (Unidade = m
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxxx1
Inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada

Custos ()
Unitrios Totais
0,005 h Pedreiro 9,36 0,05
0,005 h Servente 6,49 0,03

0,08
Incid. no Custo Directo: MATERIAIS = 0,0% EQUIPAMENTOS = 0,0% MO-DE-OBRA = 100,0%

Quadro 4.2 - Custo de substituio de uma telha Marselha no seio da cobertura
Data: Ago/09 DESCRIO DA OPERAO (Unidade = un)
IC - xxx
Cdigo: xxxx2
Periodicidade Ocasional
Substituio de uma telha Marselha no seio da cobertura

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Telha Marselha 0,74 0,74

0,74
0,190 h Pedreiro 9,36 1,78
0,190 h Servente 6,49 1,24

3,02

Em caso de defeito numa cobertura inclinada em telha Lusa, a variao do custo verifica-se ao nvel
do valor de telha 0,41 . Caso ocorra numa telha passadeira (ou de ventilao) altera-se o valor da
mesma (Marselha 5,55 e Lusa 4,31 ).

Frequentemente, com o passar do tempo torna-se difcil encontrar material com as mesmas
caractersticas do aplicado no local, aconselhando-se uma reserva de material para a sua
substituio.

Quadro 4.3 - Custo de substituio de uma telha Marselha em remate de cobertura assente com argamassa
IC - xxx
Cdigo: xxxx3
Substituio de uma telha Marselha em remate de cobertura assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
0,250 l Tinta plstica para exteriores 7,30 1,83

2,57
0,050 h Rebarbadora com disco de diamante 2,68 0,13

0,13
0,733 h Pedreiro 9,36 6,86
0,250 h Pintor 7,76 1,94
0,733 h Servente 6,49 4,76

13,56
0,001 m
3
Operao auxiliar cdigo xxx57 39,82 0,04
Incid. no Custo Directo:
MATERIAIS
=
15,9% EQUIPAMENTOS = 0,8% MO-DE-OBRA = 83,2%

No entanto, caso a fractura ocorra numa telha no seio do remate necessria a remoo das telhas
anteriores e da respectiva cumeeira. Por exemplo, se a fractura ocorrer na quinta telha a contar da
cumeeira, para a sua reparao necessrio remover as cinco telhas e todos os telhes (e remates)
necessrios retirada da telha sobrejacente. Caso a fractura ocorra numa cobertura em telha Lusa, a
variao do custo ocorre ao nvel do valor de telha (0,41 ).

Quadro 4.4 - Custo de substituio de uma telha Marselha no beirado assente com argamassa
IC - xxx
Cdigo: xxxx4
Substituio de uma telha Marselha no beirado assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais

2,57
0,462 h Pedreiro 9,36 4,32
0,167 h Pintor 7,76 1,29
0,462 h Servente 6,49 3,00

8,61
0,001 m
3

Se a fractura ocorrer numa telha no seio do beirado, torna-se necessria a remoo das telhas
anteriores, como mencionado no caso anterior.

Quadro 4.5 - Custo de substituio de uma telha Lusa no beirado assente com argamassa
IC - xxx
Cdigo: xxxx5
Substituio de uma telha Lusa no beirado assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Telha Lusa 0,41 0,41

2,24
0,488 h Pedreiro 9,36 4,57
0,167 h Pintor 7,76 1,29
0,488 h Servente 6,49 3,17

9,03
0,002 m3 Operao auxiliar cdigo xxx57 39,82 0,08

Quadro 4.6 Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Marselha
IC - xxx
Cdigo: xxxx6
Substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Marselha

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Capa Marselha 0,77 0,77

0,77
0,452 h Pedreiro 9,36 4,23
0,342 h Servente 6,49 2,22

6,45

Depende da soluo usada para construo do beirado: a utilizao ou no de argamassa; e quando
a sua utilizao, se efectuada anteriormente execuo do beirado ou posteriormente. Neste caso
considerou-se que a capa no era acompanhada com argamassa.

Quadro 4.7 - Custo de substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Lusa
IC - xxx
Cdigo: xxxx7
Substituio de uma capa em beirado portuguesa de telha Lusa, assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Capa Lusa 0,87 0,87

2,33
0,524 h Pedreiro 9,36 4,90
0,167 h Pintor 7,76 1,29
0,524 h Servente 6,49 3,40

9,60

Neste caso considerou-se que a capa previamente cheia com argamassa (geralmente utilizado).

Quadro 4.8 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Marselha
IC - xxx
Cdigo: xxxx8
Substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Marselha, assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Bica Marselha 0,77 0,77
0,250 l Tinta plstica para exterior 7,30 1,83

2,60
1,060 h Pedreiro 9,36 9,92
0,333 h Pintor 7,76 2,59
1,060 h Servente 6,49 6,88

19,38
0,002 m
3

Trata-se de uma operao delicada, propiciando a quebra das bicas prximas da que se est a
intervir, ou mesmo quebra de uma das capas.

Quadro 4.9 - Custo de substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Lusa
IC - xxx
Cdigo: xxxxx9
Substituio de uma bica em beirado portuguesa de telha Lusa, assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
1,000 un Bica Lusa 0,87 0,87

2,69
1,048 h Pedreiro 9,36 9,81
0,333 h Pintor 7,76 2,59
0,595 h Servente 6,49 3,86

16,26
0,002 m
3

Quadro 4.10 - Custo da inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e eliminao de
potenciais plantas e detritos
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx10
Periodicidade 1 Ano
Inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e eliminao de potencias plantas e detritos

Custos ()
Unitrios Totais
0,003 h Pedreiro 9,36 0,03
0,003 h Servente 6,49 0,02

0,05

Quadro 4.11 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Marselha
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx11
Eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Marselha, com recurso a gua presso

Custos ()
Unitrios Totais
0,029 m
3
gua 0,62 0,02

0,02
0,052 h Mquina de lavar presso com 130 Bar 0,92 0,05

0,05
0,014 h Pedreiro 9,36 0,13
0,054 h Servente 6,49 0,35

0,48

Para a periodicidade da interveno foi considerado o valor mdio do inqurito. No entanto, esta
depende da exposio solar, da ventilao, da zona do pas e das caractersticas da telha (por
exemplo hidrofugada, ou no).

Quadro 4.12 - Custo de eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Lusa
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx12
Eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Lusa com recurso a gua presso

Custos ()
Unitrios Totais
0,027 m3 gua 0,62 0,02

0,02

0,04
0,012 h Pedreiro 9,36 0,11
0,050 h Servente 6,49 0,32

0,43

Quadro 4.13 - Custo de inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao em coberturas inclinadas
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx13
Periodicidade 6 Meses
Inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao em coberturas inclinadas

Custos ()
Unitrios Totais
0,008 h Pedreiro 9,36 0,07
0,008 h Servente 6,49 0,05

0,12

Depende do sistema de ventilao (se executado somente por telhas de ventilao ou se possui
igualmente o beirado ventilado) e do estado do mesmo.


Quadro 4.14 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 20 cm
IC - xxx
Cdigo: xxx14
Limpeza e inspeco de caleiras com 20 cm, com recurso a gua corrente

Custos ()
Unitrios Totais
0,005 l gua 0,62 0,00

0,00
0,096 h Pedreiro 9,36 0,90
0,096 h Servente 6,49 0,63

1,53

Quadro 4.15 - Custo de limpeza e inspeco de caleiras com 40 cm
IC - xxx
Cdigo: xxx15
Limpeza e inspeco de caleiras com 40 cm, com recurso a gua corrente

Custos ()
Unitrios Totais
0,005 l gua 0,62 0,00

0,00
0,117 h Pedreiro 9,36 1,10
0,117 h Servente 6,49 0,76

1,86

Quadro 4.16 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 20 cm, com sistema inorgnico
constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx16
Substituio de impermeabilizao em caleiras de 20 cm, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas
camadas de betume asfltico com acabamento a tinta reflectora
Custos ()
Unitrios Totais
0,600 m2 Feltro asfltico inorgnico 1,8 kg/m
2
2,53 1,52
1,300 kg Betume asfltico de penetrao 180/200 0,29 0,37
0,005 l Petrleo 1,71 0,01
0,120 kg Tinta reflectora de alumnio com base elstica 7,13 0,86

2,75
1,595 h Servente 6,49 10,35

21,66

Quadro 4.17 - Custo de substituio de impermeabilizao em caleiras de 40 cm, com sistema inorgnico
constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx17
Substituio de impermeabilizao em caleiras de 40 cm, com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas
camadas de betume asfltico com acabamento a tinta reflectora
Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 2,15
0,006 l Petrleo 1,71 0,01

3,90
1,667 h Servente 6,49 10,82

22,63


Quadro 4.18 - Custo da substituio de rufo metlico em caleiras assente com argamassa de cimento ao
trao 1:3
IC - xxx
Cdigo: xxx18
Substituio de rufo metlico em caleiras assente com argamassa de cimento ao trao 1:3

Custos ()
Unitrios Totais
0,600 m
2
Rufo metlico 19,60 11,76
0,150 kg Mstique 11,45 1,72

1,72
1,905 h Pedreiro 9,36 17,83
1,452 h Servente 6,49 9,43

27,25
0,004 m
3

Dependendo da localizao da caleira, normalmente em caleiras executadas em remates com
chamins ou platibandas os trabalhos de substituio tornam-se mais difceis de executar.

Quadro 4.19 - Custo da inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas inclinadas
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx19
Periodicidade 1 Ano
Inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas inclinadas (chamins, muretes ou
platibandas)
Custos ()
Unitrios Totais
0,003 h Pedreiro 9,36 0,03
0,003 h Servente 6,49 0,02

0,09

Quadro 4.20 - Custo da substituio de rufo metlico em remate da cobertura
IC - xxx
Cdigo: xxx20
Substituio de rufo metlico em remate de cobertura assente com argamassa bastarda ao trao 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
0,250 m
2
Rufo metlico 19,60 4,90
0,150 kg Mstique 19,60 2,94

7,84
2,071 h Pedreiro 9,36 19,39
1,583 h Servente 6,49 10,28

29,66
0,002 m
3

Quadro 4.21 - Custo do levantamento de Telhes
IC - xxx
Cdigo: xxx21
Levantamento de Telhes, com aproveitamento de Telhes

Custos ()
Unitrios Totais
0,357 h Pedreiro 9,36 3,34
0,357 h Servente 6,49 2,32

5,66

Para reparao de um Telho ou Remate fracturado, necessrio remover os telhes at ao telho
desejado. Por exemplo, se a quebra do telho ou remate ocorrer a 2,5 m do inicio da cumeeira, ter-
se- que levantar cerca de 2,5 m de telhes e o respectivo telho.

Quadro 4.22 - Custo de levantamento de Remates em cobertura de duas guas
IC - xxx
Cdigo: xxx22
Levantamento de Remates em cobertura de duas guas, com aproveitamento de Remates

Custos ()
Unitrios Totais
0,357 h Pedreiro 9,36 3,34
0,357 h Servente 6,49 2,32

5,66

Quadro 4.23 - Custo do levantamento de revestimento de telhas
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx23
Levantamento de revestimento de telhas, com aproveitamento de telhas

Custos ()
Unitrios Totais
0,476 h Pedreiro 9,36 4,46
0,476 h Servente 6,49 3,09

7,55

Quadro 4.24 - Custo de remoo de ripado simples em argamassa
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx24
Remoo de ripado simples em argamassa

Custos ()
Unitrios Totais
0,667 h Pedreiro 9,36 6,24
0,667 h Servente 6,49 4,33

10,57


Quadro 4.25 - Custo de levantamento de Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de
30 mm
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx25
Levantamento de Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de 30 mm assente por colagem
pontual, incluindo o seu aproveitamento
Custos ()
Unitrios Totais
0,115 h Assentador de revestimentos 7,09 0,81
0,139 h Ajudante de assentador de revestimentos 7,76 1,08

1,89

Quadro 4.26 - Custo de assentamento de Remates em cobertura de duas guas
IC - xxx
Cdigo: xxx26
Assentamento de Remates com argamassa bastarda ao trao 1:1:8 em cobertura de duas guas, executada com
material aproveitado do seu levantamento, considerando que 2/5 do material perdido na fase de remoo
Custos ()
Unitrios Totais
4,000 un Remate 0,25 1,00

1,00
0,132 h Pedreiro 9,36 1,24
0,132 h Servente 6,49 0,86

2,09
0,001 m
3


Quadro 4.27 - Custo de assentamento de Telhes
IC - xxx
Cdigo: xxx27
Assentamento de Telhes com argamassa bastarda ao trao 1:1:8, executada com material aproveitado do seu
levantamento, considerando que 3/10 do material perdido na fase de remoo
Custos ()
Unitrios Totais
0,810 un Telho Luso 0,91 0,74

0,74
0,343 h Pedreiro 9,36 3,21
0,343 h Servente 6,49 2,23

5,43
0,002 m
3

Quadro 4.28 - Custo da execuo do revestimento de telha
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx28
Revestimento de telha, executada com material aproveitado do seu levantamento, considerando que 1/6 do material
perdido na fase de remoo
Custos ()
Unitrios Totais
2,000 un Telha Lusa 0,41 0,82

0,82
0,512 h Pedreiro 9,36 4,79
0,512 h Servente 6,49 3,32

8,11

Quadro 4.29 - Custo da execuo de ripado simples com 5 cm de altura
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx29
Execuo de ripado simples com 5 cm de altura, em argamassa de cimento ao trao 1:3

Custos ()
Unitrios Totais
0,976 h Pedreiro 9,36 9,14
0,976 h Servente 6,49 6,34

15,47
0,008 m
3

Quadro 4.30 - Custo de isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de 30 mm
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx30
Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de 30 mm assente por colagem pontual, executada com
material aproveitado do seu levantamento, considerando que 1/10 do material perdido na fase de remoo
Custos ()
Unitrios Totais
0,200 kg Cola para poliestireno extrudido 6,05 1,21
0,100 m
2
Poliestireno extrudido Ripado em placas com 30 mm de espessura 3,89 0,39

1,60
2,23

4.4.3.2. Coberturas invertidas:

Quadro 4.31 - Custo da inspeco a cobertura invertida
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx31
Inspeco a cobertura invertida, incluindo verificao da inclinao e estado do revestimento.

Custos ()
Unitrios Totais
0,020 h Pedreiro 9,36 0,19
0,020 h Servente 6,49 0,13

0,32

Existem uma grande variedade de processos para a verificao da inclinao da cobertura, podendo-
se recorrer a equipamentos tradicionais, equipamentos tecnolgicos (nveis pticos, de laser, ) ou
ao recurso de gua.

Quadro 4.32 - Custo de inspeco a toda a cobertura invertida para verificao de verdete e eliminao de
potenciais plantas e detritos
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx32
Periodicidade 1 Ano
Inspeco a toda a cobertura invertida para verificao de verdete e eliminao de potenciais plantas e detritos

Custos ()
Unitrios Totais
0,011 h Pedreiro 9,36 0,11
0,011 h Servente 6,49 0,07

0,18

Quadro 4.33 - Custo de eliminao de verdete e detritos, com recurso de gua presso, em coberturas
acessveis
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx33
Eliminao de verdete e detritos, com recurso de gua presso, em cobertura acessvel com revestimento cermico

Custos ()
Unitrios Totais
0,020 m
3
gua 5,42 0,11

0,11

0,03
0,007 h Pedreiro 9,36 0,07
0,036 h Servente 6,49 0,24

0,30

Depende da superfcie e da dimenso do ladrilho e da junta. Quanto mais rugosa for a superfcie do
ladrilho, menor a sua dimenso e maior a dimenso da junta, mais tempo ser dispendido na sua
limpeza.

Quadro 4.34 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas acessveis
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx34
Inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas acessveis, com recurso a gua corrente

Custos ()
Unitrios Totais
0,001 m
3
gua 0,62 0,00

0,00
0,007 h Pedreiro 9,36 0,07
0,007 h Servente 6,49 0,05

0,11

Depende do sistema de evacuao de guas, ou seja, da existncia ou no de caleiras, o nmero de
ralos e a sua constituio. Para esta actividade considerou-se a existncia de 4 ralos de
desareamento ou sifonados por cada 100 m
2
.


Quadro 4.35 - Custo da inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas no acessveis
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx35
Inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em coberturas no acessveis, com recurso a gua corrente

Custos ()
Unitrios Totais
0,001 m
3
gua 0,62 0,00

0,00
0,008 h Pedreiro 9,36 0,08
0,008 h Servente 6,49 0,05

0,13

Quadro 4.36 - Custo de Inspeco a todos os remates com elementos emergentes em coberturas invertidas
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx36
Periodicidade 1 Ano
Inspeco a todos os remates com elementos emergentes (chamins, paredes, muretes ou platibandas, ...) em
coberturas invertidas
Custos ()
Unitrios Totais
0,018 h Pedreiro 9,36 0,17
0,018 h Servente 6,49 0,12

0,28

Dependendo do processo de verificao, normalmente aplicado a inspeco interior e exterior do
edifcio.


Quadro 4.37 - Custo de remoo de revestimento de terraos
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx37
Remoo de revestimento de terraos em ladrilho cermico 33x33 cm assente com argamassa de cimento ao trao 1:4
com 10 cm de espessura, includo elemento de dessolidarizao
Custos ()
Unitrios Totais
0,385 h Martelo elctrico 2,64 1,02

1,02
0,398 h Pedreiro 9,36 3,72
0,963 h Servente 6,49 6,25

9,97

Depende em muitos casos, do local de remoo e do depsito. Neste tipo de operao frequente
quebrar mais ladrilhos cermicos do que o necessrio, obrigando a uma maior rea de remoo e de
aplicao.

Quadro 4.38 - Custo de remoo de proteco pesada em coberturas no acessveis
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx38
Remoo de proteco pesada em coberturas no acessveis, constitudas por godo com 15 cm de espessura, incluindo
crivagem e lavagem para remoo de detritos
Custos ()
Unitrios Totais
0,020 m
3
gua 0,62 0,01

0,01
0,690 h Pedreiro 9,36 6,46
0,726 h Servente 6,49 4,71

11,18


Quadro 4.39 - Custo de remoo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100 mm de
espessura
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx39
Remoo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100 mm de espessura, com aproveitamento de
isolamento
Custos ()
Unitrios Totais

2,11

Quadro 4.40 - Custo de assentamento de revestimento cermico em terraos
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx40
Assentamento de revestimento de terraos em ladrilho cermico 33x33cm assente com argamassa de cimento
ao trao 1:4 com 10 cm de espessura, includo elemento de dessolidarizao
Custos ()
Unitrios Totais
1,100 m
2
Elemento de dessolidarizao 0,76 0,83
1,200 kg Cimento branco em sacos de 40Kg 0,11 0,13
0,250 kg Betume para ladrilho 0,55 0,14
1,000 m
2
Ladrilho cermico 33x33cm 7,75 7,75
0,096 m
3
Areia 5,42 0,52
44,000 kg Cimento portland normal em sacos 40kg 0,10 4,20
0,033 m
3
gua 0,62 0,02

13,59
0,417 h Betoneira de 250 l elctrica 0,41 0,17

0,17
1,179 h Ladrilhador 7,09 8,36
1,250 h Servente 6,49 8,11

16,47

semelhana dos elementos cermicos na cobertura inclinada, torna-se difcil encontrar material
com as mesmas caractersticas daquele aplicado no local, com o passar do tempo.

Quadro 4.41 - Custo de execuo de proteco pesada em coberturas no acessveis
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx41
Proteco pesada em coberturas no acessveis, constitudas por godo com 15 cm de espessura

Custos ()
Unitrios Totais
0,331 h Pedreiro 9,36 3,10
0,474 h Servente 6,49 3,08

6,17

Quadro 4.42 - Custo de execuo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100 mm de
espessura
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx42
Isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100 mm de espessura, com material aproveitado

Custos ()
Unitrios Totais

2,11

Quadro 4.43 - Custo de inspeco e limpeza de junta de dilatao
IC - xxx
Cdigo: xxx43
Periodicidade 1 Ano
Inspeco e limpeza de junta de dilatao

Custos ()
Unitrios Totais
0,176 h Servente 6,49 1,14

2,39

Dependente do processo de construo utilizado para a junta de dilatao.

Quadro 4.44 - Custo de Substituio do sistema de Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico em juntas de dilatao
IC - xxx
Cdigo: xxx44
Substituio do sistema de Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de
betume asfltico em juntas de dilatao com 40 cm de largura e 50 cm altura, e ncleo de deformao de 15 mm
Custos ()
Unitrios Totais
1,000 m Cordo de espuma de poliuretano elstico dimetro 25 mm 0,99 0,99
3,000 m
2
Feltro asfltico inorgnico 1,8 kg/m
2
2,53 7,59
0,015 l Petrleo 1,71 0,03

13,24
1,000 h Servente 6,49 6,49
13,58

4.4.3.3. Operaes conjuntas:

Quadro 4.45 - Custo de substituio de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e
duas camadas de betume asfltico em elementos verticais
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx45
Substituio de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico
em elementos verticais (tais como muretes e platibandas), com acabamento a tinta reflectora
Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 6,07
0,010 l Petrleo 1,71 0,02

10,37
2,071 h Servente 6,49 13,44

28,13

Quadro 4.46 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de
betume asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx46
Substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por dois feltros e duas camadas de betume asfltico com
acabamento a tinta reflectora
Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 1,27
0,005 l Petrleo 1,71 0,01
1,000 un Ralo de Pinha 1,20 1,20
1,000 un Acessrio de Remate 1,10 1,10

4,26
0,929 h Servente 6,49 6,03

12,61

Quadro 4.47 - Custo de substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de tela
asfltica
IC - xxx
Cdigo: xxx47
Substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de tela asfltica coladas entre si por maarico

Custos ()
Unitrios Totais
1,500 m2 Tela asfltica 3,34 1,67
0,200 kg Gs Propano 1,56 0,31
1,000 un Ralo de Pinha 1,20 1,20
1,000 un Acessrio de Remate 1,10 1,10

7,62
0,952 h Servente 6,49 6,18

12,93

Quadro 4.48 - Custo de substituio de remate de 25 cm de altura em elementos emergentes de tijolo, com
sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx48
Substituio de remate de 25 cm de altura em elementos emergentes de tijolo, com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta reflectora, executados com argamassa de cimento
ao trao 1:3
Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 1,77
0,003 l Petrleo 1,71 0,01

6,39
0,695 h Pedreiro 9,36 6,51
0,250 h Pintor 7,76 1,94
0,695 h Servente 6,49 4,51

15,41

Quadro 4.49 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de tijolo, com
sistema constitudo por duas camadas de tela asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx49
Substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de tijolo, com sistema constitudo por duas
camadas de tela asfltico de colagem por maarico, com acabamento em tinta reflectora e executados com massa de
cimento ao trao 1:3
Custos ()
Unitrios Totais
0,280 kg Gs Propano 1,56 0,44

6,43
0,648 h Pedreiro 9,36 6,06
0,250 h Pintor 7,76 1,94
0,648 h Servente 6,49 4,20

14,33

Quadro 4.50 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de Beto, com
sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico
IC - xxx
Cdigo: xxx50
Substituio de remate com 25 cm de altura em elementos emergentes de Beto, com sistema inorgnico constitudo
por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento em tinta reflectora
Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 1,77
0,003 l Petrleo 1,71 0,01
0,150 kg Mstique 11,45 1,72

4,45
0,500 h Servente 6,49 3,25

8,06

Quadro 4.51 - Custo de substituio de remate com 25 cm de altura em elementos de Beto, com sistema
constitudo por duas camadas de tela asfltica
IC - xxx
Cdigo: xxx51
Substituio de remate com 25 cm de altura em elementos de Beto, com sistema constitudo duas camadas de tela
asfltica com colagem por maarico
Custos ()
Unitrios Totais
0,140 kg Gs Propano 1,56 0,22
0,150 kg Mstique 11,45 1,72

4,70
0,417 h Servente 6,49 2,70

7,43

Quadro 4.52 - Custo de substituio de mstique em remates com elementos emergentes
IC - xxx
Cdigo: xxx52
Substituio de mstique em remates com elementos emergentes

Custos ()
Unitrios Totais
0,150 kg Mstique 11,45 1,72

1,72
0,255 h Servente 6,49 1,65

3,46

Quadro 4.53 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas
camadas de betume asfltico
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx53
Remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por dois feltros e duas camadas de betume asfltico,
incluindo tratamento de superfcie para receber nova camada de impermeabilizao
Custos ()
Unitrios Totais
0,425 h Servente 6,49 2,76

5,83

Quadro 4.54 - Custo de remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de
tela asfltica
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx54
Remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo por duas camadas de tela asfltica, incluindo
tratamento de superfcie para receber nova camada de impermeabilizao
Custos ()
Unitrios Totais
0,354 h Servente 6,49 2,30

4,86


Quadro 4.55 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas
camadas de betume asfltico
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx55
Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por dois feltros e duas camadas de betume asfltico

Custos ()
Unitrios Totais
2
2,53 6,07
0,010 l Petrleo 1,71 0,02

7,52
0,484 h Servente 6,49 3,14

6,57

Quadro 4.56 - Custo de execuo de impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas camadas
de tela asfltica
2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx56
Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas camadas de tela asfltica por colagem por maarico

Custos ()
Unitrios Totais
0,960 kg Gs Propano 0,29 0,27

6,35
0,389 h Servente 6,49 2,52

5,28

4.4.3.4. Operaes auxiliares:

Quadro 4.57 - Custo de fabrico de argamassa bastarda de cimento, cal hidrulica e areia ao trao
volumtrico 1:1:8
3
)
IC - xxx
Cdigo: xxx57
Fabrico de argamassa bastarda de cimento, cal hidrulica e areia ao trao volumtrico 1:1:8

Custos ()
Unitrios Totais
1,003 m
3
Areia 5,42 5,43
175,000 kg Cal hidrulica em sacos de 40 kg 0,07 11,71
0,328 m
3
gua 0,62 0,20

34,04

0,34
0,838 h Servente 6,49 5,44

5,44

Quadro 4.58 - Custo de fabrico de argamassa de cimento e areia ao trao volumtrico 1:3
3
)
IC - xxx
Cdigo: xxx58
Fabrico de argamassa de cimento e areia ao trao volumtrico 1:3

Custos ()
Unitrios Totais
0,951 m
3
Areia 5,42 5,15
0,329 m
3
gua 0,62 0,21

47,72

0,29
0,724 h Servente 6,49 4,70

4,70

4.5. Custos directos de manuteno de coberturas

4.5.1. Cobertura inclinada

Fig. 4.4 - Esquema de uma cobertura inclinada com 20 x 15 m

Para a obteno de um valor emprico da manuteno de coberturas inclinadas, considerou-se uma
cobertura com a seguinte constituio:
- duas guas com 140 m
2
cada, com sistema de impermeabilizao de 2 camadas de tela asfltica,
isolamento trmico de poliestireno extrudido ripado de 30 mm, ripado simples e revestimento a telha
Lusa com beirado em telha assente em argamassa;
- nos remates laterais, caleiras de 0,20 m num total de 4 x 9 m = 36m, constituda por sistema
inorgnico composto por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta
reflectora;
- duas caleiras de 0,40 m com 20 m, as quais recebem a gua das anteriores e da restante
cobertura, em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de betume asfltico com
acabamento a tinta reflectora, sobre poliestireno extrudido de 30 mm, delimitada, num dos lados
maiores por uma parede em beto e nas restantes por paredes em tijolo. O escoamento das guas
realizado por 3 ralos em cada caleira protegidos por ralo de pinha;
- o sistema de ventilao realizado pelo uso de telhas de ventilao (ou passadeiras);
- na cobertura existe uma chamin com remates realizados por rufos metlicos.

Para as actividades de manuteno necessria considerou-se:
- a inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada efectuada anualmente at ao
terceiro ano de construo ou aps a substituio de toda a impermeabilizao, visto que se verifica
uma maior probabilidade de ocorrncia de defeitos nos primeiros anos. Aps este perodo, segue-se
a periodicidade normal de 2 anos;
- para a substituio de impermeabilizao em caleiras e a substituio de ralo considerou-se um
perodo de 10 em vez dos 12 anos previstos, correspondendo a metade da substituio da
impermeabilizao geral da cobertura. No entanto, a substituio em caleiras, quando ocorrida em
simultneo com a substituio da impermeabilizao geral est facilitada, baixando o seu custo
unitrio (no considerada no exemplo);
- no decorrer da simplificao anterior, considerou-se que a substituio de mstique em remates
com elementos emergentes de 5 em 5 anos, em vez dos 6 anos previstos;
- A par da inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada pode ocorrer igualmente a
inspeco a todos os remates com elementos emergentes, sem acrscimo de custos (tambm a
inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e a eliminao de potenciais
plantas e detritos pode ser executada em conjunto com uma das anteriores, reduzindo o custo da sua
soma). No entanto, no presente exemplo esta foi considerada em separado;
- caso se verifique a substituio total do elemento, considerou-se que os custos da operao
reduziam em 20%, devido escala de interveno (porque o custo por unidade diminui com o
aumento do volume de obra);
- aps 40 anos da execuo da cobertura, correspondente vida til desta, ocorre a substituio de
todos os elementos da cobertura, encerrando-se assim o respectivo ciclo de manuteno e dando
inicio a um novo ciclo.

O clculo apresentado refere-se ao ano em anlise, em que se considerou que a taxa de actualizao
do capital investido de 5, 85 % e a taxa de actualizao dos custos das actividades de manuteno
de 2,80%, conforme o anexo 4.

Com base em todas as especificaes referidas anteriormente e segundo os clculos efectuados e
apresentados no anexo 5, o valor actualizado da manuteno directa (conforme a figura 4.5):

Valor actual de manuteno na vida til da cobertura = 26.667,49

Correspondendo a um valor mensal de 56,98 ou anual de 683,78 . Para uma habitao unifamiliar
com 300 m
2
, considerando o valor de construo 492,00 por m
2
( Portaria n. 1433-C/2006), o valor
da manuteno, corresponde a 18,1 % do valor da construo (147.600) e a 120,4 % do valor de
construo da cobertura (0,15 x 147.600 = 22.140 ).


Fig. 4.5 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura inclinada com revestimento a telha
cermica e correspondente acumulado

Observa-se que os valores mais significativos ocorrem no 20 ano, correspondente substituio de
toda a impermeabilizao e no 10 e 30 ano correspondente substituio de impermeabilizao em
caleiras e ralos. Valores que tornam oneroso o valor total de manuteno.

No entanto, ao longo do tempo, possvel que surjam; algumas telhas ou acessrios que
desenvolvam fissuras, fendas ou fracturas; que ocorram envelhecimentos prematuros; ou
arrancamento de remates, os quais acrescem ao custo de manuteno.

4.5.2. Cobertura invertida

Fig. 4.6 - Esquema de uma cobertura invertida com 20 x 15 m

Para a obteno de um valor emprico da manuteno de coberturas invertidas, considerou-se uma
cobertura inclinada com a seguinte constituio:
- cobertura invertida com 300 m
2
(dos quais 280 m
2
so constitudos por ladrilho cermico de 33x33
cm), com sistema de impermeabilizao por sistema de 2 camadas de tela asfltica, isolamento
trmico de poliestireno extrudido de 100 mm;
- remates laterais (2 x 20 m + 2 x 15 m) com paredes de tijolo; no interior da cobertura existe uma
caixa de escadas em beto com um permetro de 9 m;
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39
Custo Anual
Acumulado
- a cobertura da caixa das escadas impermeabilizada pelo sistema de 2 camadas de tela asfltica.

Para as actividades de manuteno necessria considerou-se:
- em caso da substituio total do elemento, assim como nas coberturas inclinadas, considerou-se
que os custos da operao reduziam em 20% devido escala de interveno, pois o custo por
unidade diminui com o aumento do volume de trabalho a executar;
- 20 anos aps a execuo da cobertura, correspondente vida til da impermeabilizao sob o
isolamento trmico, ocorre a substituio de todos elementos da cobertura, encerrando-se assim o
respectivo ciclo de manuteno e dando inicio a um novo ciclo.

O clculo apresentado, seguiu o mesmo procedimento utilizado na cobertura inclinada, em que os
valores apresentados referem-se ao ano em anlise.

Com base em todas as especificaes referidas anteriormente, e segundo os clculos efectuados e
apresentados no anexo 6, temos um valor actualizado da manuteno directa (conforme a figura 4.7):

Valor actual de manuteno na vida til da cobertura = 7.242,51

Correspondendo a um valor mensal de 31,77 ou anual de 381,18 . Para uma habitao unifamiliar
com 300 m
2
, considerando o valor de construo 492,00 por m
2
( Portaria n. 1433-C/2006), o valor
da manuteno, corresponde a 4,9 % do valor da construo (147.600) e a 61,3 % do valor de
construo da cobertura (0,08 x 147.600 = 11.808 ).

Fig. 4.7 Distribuio anual dos custos de manuteno de uma cobertura invertida com revestimento cermico e
correspondente acumulado

Observa-se que o valor mais significativo ocorre no 10 ano, correspondente substituio da
impermeabilizao em remates com elementos emergentes.

No entanto, ao longo do tempo, possvel que na impermeabilizao se desenvolvam fissuras,
deslocamentos; o envelhecimento prematuro de mstiques, entre outros, os quais acrescentam valor
ao custo de manuteno.
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
8.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Custo Anual
Acumulado


No presente captulo, pretendeu-se efectuar uma anlise dos principais processos construtivos
correntemente utilizados no nosso pas, com vista a uma maior sensibilizao de todos os
intervenientes no processo (dos projectistas em particular), para uma construo correcta e na
clarificao dos elementos a empregar em obra, bem como o seu modo de emprego.

Na obteno dos custos unitrios, descreveram-se os principais factores que dependem para cada
actividade. No entanto, o preo dos recursos elementares (tais como: materiais, equipamentos e
mo-de-obra), os rendimentos apresentados em cada operao de manuteno, bem como a
periodicidade de interveno devero ser considerados como valores de referncia, sendo
indispensvel a sua correco de acordo com a organizao de cada empresa ou entidade, do
edifcio em causa e dos respectivos preos praticados na rea onde se insere o edifcio.

Sendo assim, com base nos custos unitrios da responsabilidade de cada empresa ou entidade, a
capacidade de efectuar uma avaliao econmica das intervenes a realizar e a percepo das
periodicidades das actividades de manuteno.

Por fim, apresentaram-se valores exemplificativos de manuteno para as coberturas inclinadas
(638,78 anuais) e coberturas invertidas (381,18 anuais). A diferena verificada deve-se em grande
parte substituio da impermeabilizao no ano 20, bem como ao nmero de operaes a realizar e
respectivos custos que se apresentam mais onerosos no caso das coberturas inclinadas. Contudo a
probabilidade de ocorrncia de anomalias (com valor acrescentado) em coberturas invertidas
superior das coberturas inclinadas. Por outro lado, o uso de impermeabilizao em coberturas
inclinadas no obrigatrio para os casos normais, sendo somente necessria quando a inclinao
da cobertura insuficiente.

No entanto, para esta anlise se considerar correcta, haveria que se comparar estes valores com os
valores da no manuteno (o que dificilmente quantificvel) e conduz a valores acrescidos
cobertura (pela degradao acentuada dos elementos com maiores custos de reparao e
consequente reduo da vida til da cobertura), como tambm apresenta inconvenientes sociais
(entrada de humidade ou mesmo de gua no interior do edifcio, ocorrncia de anomalias em
perodos de tempo em que a reparao se torna difcil, obrigando frequentemente opo de
solues no resolutivas do problema, mas sim minimizadoras dos efeitos causados, ).


5. CONCLUSES GERAIS

5.1. Concluses

Tentou-se com a presente dissertao, atravs da anlise bibliogrfica e do mercado da construo,
de forma simplificativa, sensibilizar todos os intervenientes no acto de construir, para a obteno de
uma construo reflectida e sem grandes custos de manuteno. Requerendo este processo, uma
escolha adequada das solues tecnolgicas, dos materiais (em termos de durabilidade e de
funcionalidade) e dos custos envolvidos, bem como a previso das acessibilidades e das condies
de segurana para a execuo das operaes a implementar durante a vida til dos edifcios.

A opo de solues tcnicas mais econmicas (menor custo inicial) poder corresponder a
situaes efectivas de maior custo global, associadas a onerosos encargos de manuteno. Deve-se
pois, efectuar uma avaliao econmica cuidada e a tomada de decises sobre o processo
construtivo e os materiais empregues em obra no deve ser decidido com base na reduo dos
custos iniciais, mas sim em termos de valor global, minimizando todos os custo envolvidos (custos de
execuo, manuteno, explorao e despesas com reparaes substanciais), satisfazendo todos os
critrios sociais previstos.

Por outro lado, os mecanismos legais que atribuem ao proprietrio a responsabilidade pela
manuteno dos edifcios tm sido ultrapassados pelas condicionantes socioeconmicas das
situaes reais: o caso dos senhorios, cujo rendimento no lhes permite suportar os custos de
manuteno e de situaes de responsabilidade colectiva, como acontece nos condomnios, em que
a ausncia de concordncia bloqueia as aces de reparao, prolongando a degradao.

No existem, actualmente, metodologias a seguir na fase de projecto, no sentido de perspectivarem
uma garantia de qualidade dos aspectos relacionados com a manuteno. assim urgente a
existncia de documentao tcnica acessvel aos projectistas, incluindo os procedimentos a adoptar
e as tcnicas de concepo que permitam antever o comportamento dos elementos na perspectiva
de uma manuteno adequada, evitando erros futuros de projecto.

Na definio das anomalias ocorridas em coberturas pretendeu-se, salientar a importncia de uma
rotina de inspeces aos elementos do edifcio, que permitam actuar antes da ocorrncia de
anomalias ou de quaisquer reclamaes dos utentes. A execuo destas inspeces pressupe a
existncia de pessoal com formao especfica e capacidade tcnica para a recolha e tratamento das
informaes, com vista a fornecer informao para uma actuao adequada.

5. Concluses Gerais
Com a realizao dos inquritos, pretendeu-se efectuar o levantamento e o registo dos custos das
operaes de manuteno das coberturas analisadas, sob a forma de fichas preliminares de
rendimentos e custos, tentando perceber tambm quais os processos construtivos usualmente
utilizados pelos inquiridos e todos os factores de que dependem as operaes de manuteno.

No entanto a optimizao dos custos igualmente um factor a ter em conta, pelo que as inspeces
devero englobar vrios elementos, de forma a minimizar as deslocaes ao local, agregando
eventualmente operaes de reparao local ou de limpeza (na inspeco da cobertura para a
verificao de telhas partidas, poder incluir-se, por exemplo, a verificao do estado das caleiras e
algerozes, podendo tambm englobar outros elementos do edifcio). Sendo assim, para progredir de
forma visvel na rea da manuteno ser necessrio realizar o controlo dos desvios, face ao
planeado com a implementao das respectivas medidas correctivas.

A complexidade do custo anual de manuteno depende de vrios factores, tais como: o da
qualidade e da quantidade do trabalho a executar (muito diferentes e difceis de medir e oramentar
sobre projecto), uma vez que as operaes de manuteno envolvem actividades diversificadas e
algumas so mesmo imprevisveis, visto que s sucedem na ocorrncia de defeitos. O perodo de
tempo em que decorre a prxima interveno tambm no um dado exacto, pois difcil precisar
com exactido a vida til de um dado elemento de construo, uma vez que este depende de vrios
factores controlveis ou no (processo de construo e aplicao dos materiais, a difcil contabilidade
de efeitos devido a exposies aos agentes variados, uma boa manuteno preventiva e preditiva,
).

5.2. Desenvolvimentos futuros

Para tal, ser necessrio contemplar no presente trabalho as restantes envolventes e a prpria
estrutura do edifcio. Esses estudos permitiriam efectuar uma avaliao socioeconmica rigorosa de
todas as solues tecnolgicas e dos prprios materiais a implementar em obra. Por fim, dever-se-ia
efectuar um estudo minucioso dos processos construtivos e respectivos materiais que minimizam os
custos, a curto e a longo prazo.

Seria igualmente desejvel a elaborao e a compilao de metodologias contributivas para o
incremento da rea da manuteno dos edifcios, tais como:
- a existncia de uma base de dados com os defeitos mais correntes e as solues correctivas a
implementar, visto que a sua existncia actual, est dispersa por diversas instituies;
- prticas de inspeces nacionais para a avaliao do estado dos edifcios e sua monitorizao;
- a necessidade de elaborao de planos, a longo prazo, das operaes de manuteno a
implementar em cada edifcio;
- metodologias para a aferio peridica da estrutura organizacional, associada a uma manuteno
planeada;
- existncia de registos nacionais (bases de dados) de todas as intervenes necessrias e de
custos de manuteno.

5. Concluses Gerais

Bibliografia

6. BIBLIOGRAFIA

- AECOPS - Associao das Empresas de Construo e Obras Pblicas (2009). Encargos mdios a
incidir sobre o salrio do trabalhador, encargos com o trabalho suplementar e custo horrio da mo-
de-obra. Circular n 36/593/09 de 3 de Abril. Disponvel em: www.aecops.pt.
- Aguiar, J., Cabrita, A., e Appleton, J. (2005). Guio de Apoio Reabilitao de Edificos
Habitacionais. Volume 1, LNEC, Lisboa.
- Appleton, J. (2003). Reabilitao de Edifcios Antigos - Patologias e Tecnologias de Interveno.
Edies Orion.
- ASTM E 632 (1996), Standard Practice for Developing Accelerated Tests to Aid in the Prediction of
the Service Life of Building Components and Materials. ASTM International.
- Baganha, M. (2002). O Sector da Construo Civil e Obras Pblicas em Portugal: 1990-2000.
Acedido 03, Set., 2008, em http://www.ces.fe.uc.pt/publicacoes/oficina/173/173.php.
- Bezelga, A. (1981). Economia no Projecto de Edifcios. Volume 1, Seminrio, LNEC, Lisboa.
- Bezelga, A., e Neto, F. (2003). Custo e Rentabilidade das Intervenes. Em: 1 Encontro sobre
Conservao e Reabilitao de Edifcios de Habitao, Documentos Introdutrios (Vol. 1). LNEC,
Lisboa.
- Brand, S. (1993). How Buildings Learn - What Happens After They're Built. Orion Books, London.
- Brito, J., e Branco, F. (2001). Manuteno Pr-activa de Obras de Arte. Ingenium, 2 Srie, N. 57.
- BSI - Building Standards Institution (1984), Glossary of Maintenance Management Terms in
Terotechnology, BSI, London, BS 3811.
- Cabral, J. (1998). Organizao e Gesto da Manuteno - Dos Conceitos Prtica. 5 Edio, Lidel,
Lisboa.
- Calejo, R. (1989). Manuteno de Edifcios: Anlise e Explorao de um Banco de dados sobre um
Parque Habitacional. Dissertao para obteno do grau de mestre em construo de edifcios -
Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto.
- Carria (2008). Manual de Concepo de coberturas e de aplicao de telhas. Acedido em 15,
Dezembro, 2008, em http://www.carrica.pt.
- CPPIC, CTCV e IC (1998). Manual de Aplicao de Telhas Cermicas. Associao Portuguesa de
Industriais de Cermica de Construo (FEUP), Apicer, Coimbra.
- CIB W-86 Report (1986), Building Pathology: A State-of-the-Art Report, International Council for
Building Research Studies and Documentation, The Netherlands.

Bibliografia
- Cias, V. (2006). Inspeces e Ensaios na Reabilitao de Edifcios. IST Press, Lisboa.
- Construlink (2006). Ficha Tcnica Anomalias em coberturas de telha cermica. Acedido em 12,
Setembro, 2008, em: http://www.construlink.com/Homepage/MostraInfo/MostraInfo.php?Id
Entidade=9353&Opcao=GuiaoTecnico&IdPesquisa=401.
- Costa, F. (1979), Enciclopdia Prtica de Construo Civil. Bertrand, Lisboa.
- Decreto-Lei n 329-A/2000 (de 22-12-2000). Arrendamento Urbano - Regime de Renda
Condicionada Alterao. Dirio da Repblica n 294 Srie I Parte A de 22/12/2000 Suplemento 1
- Decreto-Lei n 67/2003 (de 08-04-2003). Regime Jurdico Para a Conformidade dos Bens Mveis
Com o Respectivo Contrato de Compra e Venda. Dirio da Repblica n 83 Srie I Parte A de
08/04/2003
- Decreto-Lei n. 273/2003 (de 29 de Outubro de 2003). Regulamento das condies de segurana e
de sade no trabalho em estaleiros temporrios ou mveis. Dirio da Repblica n251 Serie I Parte
A de 29/10/2003
- Decreto-Lei n 78/2006 (de 04-04-2006). Sistema Nacional de Certificao Energtica e da
Qualidade do Ar Interior nos Edifcios. Dirio da Repblica n 67 Srie I Parte A de 04/04/2006.
- Decreto-Lei n 79/2006 (de 04-04-2006). Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao
em Edifcios. Dirio da Repblica n 67 Srie I Parte A de 04/04/2006.
- Decreto-Lei n 80/2006 (de 04-04-2006). Regulamento das Caractersticas de Comportamento
Trmico dos Edifcios. Dirio da Repblica n 67 Srie I Parte A de 04/04/2006.
- Decreto-Lei n 84/2008 (de 21-05-2008).Regime Jurdico Para a Conformidade dos Bens Mveis
Com o Respectivo Contrato de Compra e Venda - Alterao e Republicao. Dirio da Repblica n
98 Srie I de 21/05/2008
- Dias, L. (1999). Os Intervenientes no acto de Construir face Coordenao de Segurana: Novos
Papis e Novas Responsabilidades. Seminrio A Coordenao de Segurana do Trabalho na
Construo, Lisboa, Maio de 1999.
- Dias, L. (2007). Organizao e Gesto de Obras. Documento de apoio s aulas da disciplina de
Organizao e Gesto de Obras do Mestrado Intregado em Engenharia Civil, Seco da
Construo, Instituto Superior Tcnico.
- Directiva 2002/91/CE (de 16-12-2002). Relativa ao desempenho energtico dos edifcios. Do
parlamento Europeu e do Conselho de 16 de Dezembro de 2002. Jornal Oficial das Comunidades
Europeias de 4.1.2003, L 1/65 a L 1/71.

Bibliografia

-Directiva 1999/44/CE (de 25-05-1999). Relativa a certos aspectos da venda de bens de consumo e
das garantias a ela relativas. Do parlamento Europeu e do Conselho de 25 de Maio de 1999. Jornal
Oficial das Comunidades Europeias de 7.7.1999, L 171/12 a L 171/16.
- Dow (sd). Isolamento trmico de coberturas planas invertidas. Dow Solues para a construo.
Acedido em 21, Setembro, 2008 em: http://building.dow.com/europe/pt/insul
ate/thermal/invert/index.htm.
- Flores, I. (2002). Estratgias de Manuteno - Elementos da Envolvente de Edifcios Correntes.
Dissertao para obteno do grau de mestre em construo Instituto Superior Tcnico, Lisboa.
- Gomes, J. (1968). Coberturas em Terrao. Informao Tcnica - ITE 1, LNEC, Lisboa.
- Gomes, J. (1992). Metodologia Para a Manuteno e Explorao de Edifcios. Dissertao para
obteno do grau de mestre em construo Instituto Superior Tcnico, Lisboa.
- Grando, J. (1994). Revestimentos de impermeabilizao de coberturas. Informao Tcnica - ITE
34, LNEC, Lisboa.
- INE (2007). Publicaes INE, Estatsticas da Construo e Habitao 2007. Acedido em 18, Julho,
2008, em : http://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_publicacoes&PUBLI
CACOESpub_boui=141989&PUBLICACOESmodo=2.
- International Organisation for Standardisation (1998). Buildings Service Life Planning Part 1:
General Principles, Geneva, ISO/CD 15686-1.4.
- ISO/DIS-15686. (2000). Buildings and constructed assets -- Service life planning -- Part 1: General
principles. Suia.
- Margon (2008). Indicaes para Aplicao. Folheto Informativo.
- Marteinsson, B., e Jnsson, B. (1999). Overall Survey of Buildings - Performance and Maintenance.
Em: DBM&C8, Lacasse A. e Vanier D., Durability of Building Materials & Componentes 8 service
life and asset management. Volume 1 Service Life and Durability of Materials, Vancouver, Canada.
- Martins, J. (sd). Impermeabilizaes Condies Tcnicas de Execuo. Verso provisria (no
revista), Srie Materiais. Acedido em 24, Novembro, 2008 em: http://www2.ufp.pt/~jgue
rra/PDF/Construcoes/Impermeabilizacoes.pdf.
- Melhado, S. (1994). Qualidade do Projecto na Construo de Edifcios: Aplicao s empresas de
incorporao e construo. Tese de doutoramento em Engenharia Civil (conceito Capes 5),
Universidade de So Paulo, Usp, Brasil.
- MTSS (2009). Boletim de Trabalho e Emprego (BTE). N.12 de 29/3/2009. Menistrio do Trabalho e
da Solidariedade Social Acedido em 20, Agosto, 2009, em: http://www.inci.pt/Portugues
/Construcao/Paginas/Construcao.aspx.

Bibliografia
- OZ (2008). Reviso de Projectos de Edificios, Acedido em 14, Agosto, 2008, em:
http://oz.diagnostico.pt.
- Paiva, J. (2002), Conservao e Reabilitao e Edificios Recentes - Enquadramento geral da
Actividade, Curso sobre Conservao e Reabilitao de Edifcos, LNEC, Lisboa, 12 a 14 de
Novembro 2002.
- Paiva, J., Aguiar, J. e Pinho, A. (2006). Guia Tcnico de Reabilitao Habitacional. Instituto nacional
de Habitao e Laboratrio nacional de Engenharia Civil, Lisboa.
- Patterson, S., e Mehta, M. (2001). Roof Design and Pratice. Prentice Hall, New Jersey.
- Pedroso, M. (2007). Reabilitao da Casa Rodrigues de Matos - Um ensaio de aplicao de uma
metodologia de boas prticas de interveno. Dissertao papresentada para obteno do grau de
Mestre em Recuperao e Conservao do Patrimnio Construdo - Instituto Superior Tcnico,
Lisboa.
- Perret, J. (1995). Guide de La Maintenance des Bntiments. Moniteur Rfrence Technique, Paris.
- Portaria n. 461/2007 (de 05-06-2007). Portaria relativa Calendarizao da Aplicao do SCE.
Dirio da Repblica, 2. srie N.108 5 de Junho de 2007
- Portaria n 62/2003 (de 16-01-2003). Subcomisso para a Reviso do Regulamento Geral de
Edificaes Urbana Criao. Dirio da Repblica n 13 Srie I Parte B de 16/01/2003
- Portaria n 1433-C/2006 (de 29-12-2006). Cdigo do ImpostoMunicipal sobre os Imveis. Dirio da
Repblica n 249 Srie I de 29/12/2006.
- Ravara, A. (2003). Apresentao Geral. Em: 1 Encontro sobre Conservao e Reabilitao de
Edifcios de Habitao, Volume 1, LNEC, Lisboa.
- RCCTE - Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios. Institudo
pelo Decreto-Lei n. 40/90, Dirio da Repblica n 31 Srie I de 6/2/1990. Sendo revogado
poeteriormente pelo Decreto-Lei n. 80/2006, Dirio da Repblica n 67 Srie I Parte A de 4/4/2006.
- RCIS Books, Building Maintenance: Strategy, Planning & Performance, The Royal Institution of
Chartered Surveyors, UK, 2000.
- RECRIA - Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imvei. Institudo pelo Decreto-
Lei n. 4/88, Dirio da Repblica n 11 Srie I Parte A de 14/1/1988.
- RECRIPH - O Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de Prdios
Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal. Institudo pelo Decreto-Lei n. 106/96, Dirio da
Repblica n 176 Srie I Parte A de 31/7/1996.

Bibliografia

- REHABITA - Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas Urbanas Antigas. Institudo
pelo Decreto-Lei n. 105/96, Dirio da Repblica n 176 Srie I Parte A de 31/7/1996.
- RGEU - Regulamento geral das edificaes urbanas. Decreto-Lei n. 38 382, de 7 de Agosto
de1951. Alterado posteriormente pelo Decreto-Lei n. 38 888 de 29 de Agosto de 1952; Decreto-Lei
n. 44 258 de 31 de Maro de 1962; Decreto-Lei n. 45 027 de 13 de Maio de 1963; Decreto-Lei n.
650/75 de 18 de Novembro; Decreto-Lei n. 43/82 de 8 de Fevereiro; Decreto-Lei n. 463/85 de 4 de
Novembro; Decreto-Lei n. 172H/86 de 30 de Junho; Decreto-Lei n. 64/90 de 21 de Fevereiro;
Decreto-Lei n. 61/93 de 3 de Maro; Decreto-Lei n. 555/99 de 16 de Dezembro com as
alteraes introduzidas pelo Decreto-Lei n. 177/2001 de 4 de Junho.
- Ribeiro, S. (2000). Reparao de Estruturas de Beto na Normalizao Europeia. REPAR 2000 -
Encontro Nacional sobre Consrvao e Reabilito de Estruturas, LNEC, Lisboa.
- Rodrguez, J. (2005). La Cubierta del Edificio. Thomson Paraninfo, Madrid, Espanha.
- Santos, T. (2008). Remates de acabamento em coberturas cermicas CS - Coelho da Silva. Acedido
em 12, setembro de 2008, em: www.construlink.com.
- Sequeira, A. (1999). Caracterizao e Avaliao do Mercado da Manuteno e Reabilitao de
Edifcios e da Conservao do Patrimnio Arquitctnico em Portugal, GECoRPA, Lisboa.
- SOLARH - Regime de concesso de apoio financeiro especial para realizao de obras de
conservao ordinria, extraordinria e de beneficiao em habitao prpria permanente. Institudo
pelo Decreto-Lei n. 39/2001, Dirio da Repblica n 34 Srie I Parte A de 9/2/2001. Alterado
posteriormente pelo Decreto-Lei n. 25/2002 de 11 de Fevereiro.
- Sotecnisol, S.A. (2008a). Soluo para coberturas acessiveis a pees. Acedido em 2, Abril, 2009,
em: http://www.sotecnisol.pt.
- Sotecnisol, S.A. (2008b). Soluo para coberturas de acessibilidade limitada. Acedido em 2, Abril,
2008, em http://www.sotecnisol.pt.
- Sotecnisol, S.A. (2006a). Soluo para caleiras. Acedido em 2, Abril, 2009, em:
http://www.sotecnisol.pt.
- Sotecnisol, S.A. (2006b). Soluo para muretes e plantibandas. Acedido em 2, Abril, 2009, em:
http://www.sotecnisol.pt.
- Sousa, M. (2005). Patologia da Construo - Elaborao de um Catlogo, Acedido em 10, Agosto,
2008, em http://paginas.fp.up.pt/~upfreita/2_PC2005.pdf.
- Texeira, G. e Belm, M. (1998). Dilogos de Edificao - Levantamento e estudo das tcnicas
tradicionais de construo. CRAF, Lisboa.

Bibliografia
- Umbelino, M. S. (2008). Advance - Caderno de Encargos. Acedido em 2, Setembro, 2008, em:
www.umbelino.pt.


Anexos

Anexos

Anexos

Anexo 1 Inqurito realizado s empresas, para a obteno dos processos construtivos usualmente
realizados e rendimentos das actividade de manuteno

- Empresas

Nome Gerente Tcnico Responsvel
1

2

3
4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

- Incidncia no custo de construo

Cobertura
Percentagem no valor total da obra
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Cobertura Inclinada em
edifcio unifamiliar
Cobertura invertida em
edifcio unifamiliar
Cobertura Invertida em
edifcio multifamiliar
Cobertura Inclinada em
edifcio multifamiliar

Empresa 1
Custo total da
Construo
Custo de Cobertura
Cobertura
Inclinada
Unifamiliar
Multifamiliar
Cobertura
Invertida
Unifamiliar
Multifamiliar

Anexos

Empresa 2
Custo total da
Construo
Custo de Cobertura
Cobertura
Inclinada
Unifamiliar
Multifamiliar
Cobertura
Invertida
Unifamiliar
Multifamiliar

.. Igual para as restantes empresas

Anexos

- Coberturas Inclinadas

Processos construtivos

Cobertura
Processo construtivo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1
Estrutura

2
Impermeabilizao

3
Isolamento Trmico

4
Apoios/Ripado

5
Ventilao

6
Execuo de
cumeeiras e rinces

7
Execuo de caleiras e
rufos

1
a Vigas e ripa pr-esforadas
4
k Ripado simples
b Estruturas Metlicas l Ripado sobrelevado
c Lajes macias ou aligeiradas m

d

5
n

2
e

o

f

6
p

g

q

3
h

r

i

7
s Telha embutida
j

t Algeroz

Anexos
Imagens

Solues de estruturas contnuas (a) ripado simples, (b) ripado sobrelevado

Ventilao natural (a) Mecanismos de ventilao por conveco natural entre beirado e cumeeira; (b)
Efeito da colocao desencontrada de telhas de ventilao.

Esquema de cumeeira de 2 pendentes

Anexos

1-Parafuso
2-Rufo metlico
3-Rufo metlico
4-Parafuso
5-Cunha de argamassa
6-Mastique

Esquema de cumeeira de 1 pendente

Remate emergente

Remates e sistemas de caleiras

Anexos
Rendimentos e custos de actividades de manuteno

2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx14
Eliminao de verdete e detritos em cobertura em telha Lusa, com recurso a gua a alta presso
Custos ()
Unitrios Totais
1,000 l gua 0,27 0,27

0,27
0,040 h Mquina de alta presso com 130 Bar 5,00 0,20

0,20
1,700 h Pedreiro 6,00 10,20
1,700 h Servente 7,00 11,90

22,10
Incid. no Custo Directo: MATERIAIS = 1,2% EQUIPAMENTOS= 0,9%
MO-DE-
OBRA =
97,9%

Recursos
Rendimento
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pedreiro
Servente
Criao de verdete

Anexos

IC - xxx
Cdigo: xxx27
Assentamento de Remates em cobertura tipo Lusa em cobertura de duas guas executada com material aproveitado do seu levantamento
considerando que 1/6 do material perdido na fase de remoo
Custos ()
Unitrios Totais
1,700 un Remates 2,70 4,59

4,59
1,700 h Pedreiro 6,00 10,20
1,700 h Servente 7,00 11,90

22,10
MO-DE-
OBRA =
82,8%

Recursos
Rendimento
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pedreiro
Servente
Material perdido na
remoo

Igual para as restantes actividades de manuteno.

Anexos
- Coberturas Invertidas

Processos construtivos

Cobertura
Processo construtivo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1 Estrutura

2 Impermeabilizao

3 Isolamento Trmico

4
Elemento de
dessolidarizao

5 Revestimento

6
Execuo de Remates
com
paredes em beto

7
Execuo de remates
com
Parede em tijolo

1
a Laje Aligeirada
4
k

b Laje Macia l

c

m

d

5
n

2
e

o

f

6
p

g

q

3
h

r

i

7
s

j

t

6. Revestimentos.

Anexos

Imagens

Remate com parede emergente em beto

Remate com parede emergente em tijolo

1. Impermeabilizao; 2. Elemento de dessolidarizao; 3.Ralo; 4. Brita Godo /
Pavimento; 5. Isolamento trmico; 6. Remate pr-fabricado; 7. Chanfro; 8. Tubo de
queda; 9. Laje.
Soluo para ralos em cobertura no acessvel (a) e acessvel (b)

1. Perfil metlico de remate com
utilizao de mstique;
2. Impermeabilizao;
4. Revestimento;
5. Isolamento Trmico;
6. Elemento de dessolidarizao.

6. Revestimentos.

Anexos

Soluo para juntas de dilatao

1.Impermeabilizao;
2. Enchimento de junta;
3. Ncleo de deformao;
4. Revestimento;
5. Elemento de dessolidarizao ou filtrante;
6. Isolamento trmico.

Anexos

Rendimentos e custos de actividades de manuteno

2
)
IC - xxx
Cdigo: xxx45
Eliminao de verdete e detritos em cobertura em cobertura acessvel com revestimento cermico, com recurso a gua a alta presso
Custos ()
Unitrios Totais
1,000 l gua 0,27 0,27

0,27
0,040 h Mquina de alta presso com 130 Bar 5,00 0,20

0,20
1,700 h Pedreiro 6,00 10,20
1,700 h Servente 7,00 11,90

22,10
MO-DE-
OBRA =
97,9%

Recursos
Rendimento
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pedreiro
Servente
Criao de verdete

Igual para as restantes actividades de manuteno.

Anexos
- Custos de Materiais e Equipamentos

Custos Materiais 1 2 3 4
Telha Marselha
Telha Marselha passadeira
Telho Marselha
Bica Marselha
Capa Marselha
Telha lusa
Telha passadeira lusa
Telho luso
Remate
Bica Lusa
Capa Lusa
Feltro asfltico inorgnico 1,8 kg/m
2

Betume asfltico de penetrao 180/200

Petrleo

Tinta reflectora de alumnio com base elstica

Mstique
Ncleo de deformao

Rufo metlico

Gs propano

Tela Asfltica m
2

Tinta plstica para exteriores
Cola de contacto

Diluente de acetato

Poliestireno expandido em placas com 30 mm de
espessura

gua (m
3
)

Areia

Cimento portland normal em sacos 40kg

Cal hidrulica em sacos de 40 kg

Ralo de Pinha (un)

Acessrio de Remate (un)

Elemento de dessolidarizao

Cimento branco sacos de 40 kg

Betume para ladrilho

Ladrilho cermico 33 x 33 cm

Equipamentos
Rebarbadora
Mquina de presso com 130 Bar
Betoneira 250l
Martelo elctrico

Anexos

Anexo 2 - Clculo dos encargos mdios a incidir sobre o horrio do trabalhador a partir de Janeiro
de 2009 (Fonte AECOPS - DST/SP - Abr.2009, disponvel em http://www.aecops.pt, em 21/08/2009):

- Clculo do salrio Horrio:

=
12
40 52
(A1.1)
Onde:
Sh = Salrio horrio
Vm= Vencimento mensal

- Nmero de horas de trabalho:

Nmero de horas existentes nas 52 semanas do ano: 2 080,00h
Nmero de horas a deduzir:
- Feriados e tolerncias de ponto 15 x 5,78 - 86,70 h
- Frias 22 x 8,00 - 176,00 h
- Faltas remuneradas 105,32 + 38,30 - 143,62 h
- Faltas no remuneradas - 16,84 h
- Incapacidade devido ao mau tempo - 48,00 h
Nmero de horas de trabalho efectivo: 1 608, 84 h

- Clculo dos encargos/hora (trabalho normal):

Nmero de horas de trabalho efectivo:

1 608, 84 h
1. Taxa social nica e caixa nacional de doenas profissionais 0,2375 x 1 608,84 23, 75 %
2. Seguro 0,086 x 1 608,84 8,60%
3. Frias 1,3235 x 8,00 x 22 14,48 %
4. Subsdio de frias 1,3235 x 5,78 x 30 14,27 %
5. Subsdio de Natal 1,3235 x 5,78 x 30 14,27 %
6. Feriados e tolerncia de ponto 1,3235 x 86,70 7,13 %
7. Faltas remuneradas 1,3235 x 105,32 8,66 %
8. Inactividade devido ao mau tempo 1,3235 x 48,0 3,95 %
9. Cessao e caducidade do contracto
9.1. Indemnizao por cessao do contracto individual de
trabalho

5,78 x 30 x 0,5

5,39 %
9.2. Compensao por caducidade do contracto a termo 8,00 x 3 x 12 x 0,5 8,95 %
10. Segurana, higiene e sade no trabalho 7,00 %
11. Formao profissional 1,3235 x 38,3 + 38,3 5,53 %
12. Subsdio de almoo 22, 56 %
13. Ferramentas 5,00 %

Total dos encargos/hora: 149,5 %

Anexos
- Custo da hora de trabalho a partir de Janeiro de 2009 com perodo de trabalho semanal = 40 h:

Categoria
Nvel
Vencimento
Mensal
(Vm)
Salrio/Hora
=
12
40 52

Encargos
%

Custo da hora
de trabalho
(3)+(4)
1 2 3 4 5
Servente
Grupo XII
451,00 (a) 2,60 149,5 % 6,49
2 Oficial
Grupo X
491,50 (a) 2,84 149,5 % 7,09
1 Oficial
Grupo IX
539,50 (a) 3,11 149,5 % 7,76
650,00 (b) 3,75 149,5 % 9,36
(a) Vencimento mnimo segundo o Boletim do Trabalho e Emprego, n.12, 29/3/2009, disponvel em http://www.inci.pt,
21/08/2009;
(b) Hiptese de vencimento para um Pedreiro responsvel por actividades de manuteno, visto que tem que ser possuidor de
elevada experincia e conhecimento.

- Custo da hora de trabalho:

Mo-de-obra Grupo
Custo da hora
de trabalho
Pedreiro
Pedreiro de 1.
IX 9,36
Servente
Servente
XII 6,49
Impermeabilizador
Impermeabilizador
X 7,09
Assentador de Revestimentos
Assentador de Isolamentos trmicos
e acsticos de 2.
X 7,09
Ajudante de assentador de
revestimentos
Servente
XII 7,76
Ladrilhador
Ladrilhador ou azulejador de 2.
X 7,09
Pintor
Pintor de 1.
IX 7,76

Anexos

(A2.1)
(A2.4)
(A2.3)
(A2.5)
(A2.6)
Anexo 3 - Clculo dos custos horrios a incidir sobre equipamentos:

No clculo do custo horrio de cada equipamento foi seguida a metodologia apresentada por Dias L.,
no documento de apoio s aulas da disciplina de Organizao e Gesto de Obras do mestrado
Integrado em Engenharia Civil de Fevereiro de 2007, em que o clculo dos custos de utilizao de
equipamentos pode ser obtidos por:

- O custo dirio de propriedade (CDP) dado pela expresso:

( )
( ) B
p Da
Vc
g s i r
p Da
Va
A
p Da
Vc Va r
CDP
+ + +

=
1

Onde para i=j:

k Ta
i
A
+
=
1
(A2,1) , sendo p u d d k + =1

k Tc
i
B
+
=
1

- O custo horrio de conservao (CHC) obtido da seguinte forma:

|
|
.
|
\
|

= c
p u
c
Ha
Va m
CHC 1

- Assim, o custo horrio de utilizao (CHU) do equipamento determinado com base na
seguinte frmula:
CHC
Ha
Da
u
CDP
CHU + =
Em que:

Va - Valor actual ()
Vr - Valor Residual ()
Ta - Vida tcnica (anos)
p - Percentagem de afectao produo (%)
u - Taxa de utilizao (%)
j - Juro de investimento (%)
i - Taxa de inflao do equipamento (%)
m - Taxa de conservao (%)
s - Taxa de seguro (%)
r - Taxa anual de reintegrao e de amortizao (=Va/Vr) (%)
g - Taxa de Gesto do Equipamento (%)
c - Taxa Encargos de Conservao (%)

Anexos
d - Relao entre Perodo de Vida Mximo / Mnimo (%)
Vc - Valor de componente ()
Tc - Vida tcnica da componente (anos)
Da - n dias teis possveis/ano (dias)
Ha - n horas teis possveis/ano (h)

Custo horrio de uma betoneira de 250l:

Va - 855 , valor de betoneira de 250 l nova.
Vr - 85,5 , considerou-se 10% do valor da betoneira
Ta - 6 anos

p - 98 % , considerou-se 53 semanas das 54 possveis.
u - 25 % , por opo.
j - 2,5 % , por opo.
i - 2,5 % , por opo.
m - 5 % , considerou-se 5 % (42,75) do valor da betoneira, para lubrificao e
pequenas reparaes.
s - 0 % , considerou-se que o equipamento no paga seguro.
r - 10 %

g - 1 % , por opo.
c - 20 % , por opo.
d - 50 % , considerou-se que a vida tcnica mnima do equipamento era 4 e
mxima 8.
Vc - 150 , tomou-se o valor de substituio de todos os rolamentos, cremalheira,
rodas e correia, em metade da vida tcnica.
Tc - 3 anos

Da - 265 horas , considerou-se 53 semanas.
Ha - 2120 dias , considerou-se 53 semanas.

- Custo dirio de propriedade:

CDP = 0,4796 /dia

- Custo horrio de conservao:

CHC = 0,032569 /h

- Custo horrio de utilizao:

CHU = 0,27236 /h

Anexos

- Custo total de utilizao por hora:

O custo total de utilizao por hora da betoneira dado pelo seu custo horrio ao qual acresce o
custo de electricidade consumido por hora:

Para uma betoneira de 250 l, com um motor de 1,0 Cv, que corresponde a cerca de 1000 Watts, o
que perfaz um consumo horrio de 1 kWh, e o custo de 1 kW de cerca de 0,1346 . Ento:

Custo total de utilizao por hora = 0,272336 + 1 x 0,1346 = 0,407 /h

Custo horrio de um martelo elctrico de 1200 Watts:

Va - 950 , valor de martelo elctrico novo.
Vr - 0 , considerou-se que no tinha valor residual.
Ta - 8 anos

u - 15 % , por opo.
j - 2,5 % , por opo.
i - 2,5 % , por opo.
m - 3 % , considerou-se 3 % (28,50) do valor do martelo elctrico, para
lubrificao e pequenas reparaes (por exemplo mudana de escovas).
r - 10 %

g - 0,5 % , por opo.
c - 20 % , por opo.
mxima 12.
Vc - 0

Tc - 0 anos

Ha - 2120 dias , considerou-se 53 semanas.


CDP = 0,3227 /dia


CHC = 0,029017 /h


CHU = 0,29791 /h

Anexos

O custo total de utilizao por hora do martelo elctrico obtido pelo seu custo horrio e pelo custo
de electricidade consumido por hora e o consumo de material consumvel por hora (ponteiro ou
escopro).

Sendo a potncia do martelo elctrico de 1300 Watts, o que perfaz um consumo horrio de 1,3 kWh,
e o custo de 1 kW de cerca de 0,1346 . Para o consumo de material consumvel, toma-se o
exemplo de um ponteiro auto-afiavl, com custo unitrio de 26 por unidade e com a durao mdia
de 12 h de trabalho (dependendo do material a partir).

Temos:

Custo total de utilizao por hora = 0,29791 + 1,3 x 0,1346 + 26 /12 = 2,64 /h

Custo horrio de rebarbadora de 2100 Watts:

Va - 140 , valor da rebarbadora de 2100 Watts nova.
Vr - 0 , considerou-se que no tinha valor residual.
Ta - 6 anos

u - 15 % , por opo.
j - 2,5 % , por opo.
i - 2,5 % , por opo.
m - 10 % , considerou-se 10 % (14 ) do valor da rebarbadora, para pequenas
reparaes (por exemplo mudana de escovas).
r - 10 %

g - 0,5 % , por opo.
c - 20 % , por opo.
mxima 8.
Vc - 0

Tc - 0 anos

Ha - 2120 dias considerou-se 53 semanas.


CDP = 0,0621 /dia

Anexos


CHC = 0,014254 /h


CHU = 0,06597 /h


O custo total de utilizao por hora da rebarbadora obtido pelo seu custo horrio ao qual acresce o
custo de electricidade consumido por hora e o consumo de material consumvel por hora (discos).

Sendo a potncia do martelo elctrico de 2100 Watts, o que perfaz um consumo horrio de 2,1 kWh.
Para o consumo de material consumvel, toma-se o disco de diamante, com custo unitrio de 14 por
unidade, e com durao mdia de 6 h de trabalho (dependendo do material a partir).

Temos:

Custo total de utilizao por hora = 0,06597 + 2,1 x 0,1346 + 14 /6 = 2,68 /h

Custo horrio de mquina a presso de 130 Bares:

Va - 1100 , valor de mquina de lavagem a presso nova.
Vr - 110 , considerou-se 10% do seu valor.
Ta - 8 anos

u - 10 % , por opo.
j - 2,5 % , por opo.
i - 2,5 % , por opo.
m - 5 %
, considerou-se 5 % (55 ) do valor da mquina, para pequenas
reparaes.
r - 10 %

g - 2 % , por opo.
c - 20 % , por opo.
d - 60 %
, considerou-se que a vida tcnica mnima do equipamento era 6 e
mxima 10.
Vc - 0

Tc - 0 anos

Ha - 2120 dias considerou-se 53 semanas.

Anexos

CDP = 0,4116 /dia


CHC = 0,073621 /h


CHU = 0,58813 /h


O custo total de utilizao por hora da mquina de lavar presso dado pelo seu custo horrio e
pelo custo de electricidade consumido por hora.

Sendo a potncia do martelo elctrico de 2500 Watts, o que perfaz um consumo horrio de 2,1 kWh.

Temos:

Custo total de utilizao por hora = 0,58813 + 2,5 x 0,1346 = 0,92 /h

Anexos

Anexo 4 Metodologia para actualizao de custos

Conceitos: (fonte http://www.3sector.net/equalificacao/src_cdroms/gestao_financeira/links
/gf/Docs/topico_complementar.pdf em 30/09/2009):

Valor Actual ou actualizao a operao que calcula o valor hoje (no perodo 0) de um ou mais
fluxos monetrios a ocorrer no futuro

Valor Futuro ou capitalizao a operao inversa: calcula o valor futuro (no perodo futuro n) de
um ou mais fluxos monetrios a ocorrer em perodos de tempo anteriores a n.

Frmulas de clculo:

=
(1+
(A4.1)

=
(1 +
(A4.2)

Onde:
C
n
Valor no ano n;
t
a
taxa de actualizao.

Estabelecimento da Taxa de Actualizao: A Taxa de Actualizao tambm conhecida por
custo de oportunidade do capital ou taxa mnima de rendibilidade do projecto. (fonte
http://www.iapmei.pt/iapmei-art-03.php?id=576 em 30/09/2009)

= [(1 +
) (1 +
) (1 +
)] 1 (A4.3)

Onde:
t
s
- representa uma remunerao sem qualquer risco.
t
i
- representa a inflao.
t
r
- representa a rendibilidade adicional ou prmio de risco.

Teremos ento:

- Taxa de actualizao sem risco

t
sr
= [(1+t
s
) x (1 + t
i
)] -1 (A4.4)

Tomando valor igual s Obrigaes do Tesouro (OT).

Anexos
- Taxa de actualizao com risco ou nominal

t
n
= [(1+t
sr
) x (1 + t
r
)] -1 (A4.5)

- Taxa de actualizao real

T
real
= [(1+t
s
) x (1 + t
r
)] -1 (A4.6)

Na presente dissertao foram consideradas como taxas de actualizao:
- para o capital investido (clculo do valor actual) foi tomado como referencia as Obrigaes do
Tesouro, excluindo assim a parcela de risco, a qual segundo http://www.igcp.pt/fotos
/editor2/Menu%20Lateral/SeriesEmitidas/ConvenciesOTs.pdf (30/09/2009), apresenta o valor de
5,85 % para Maio de 2010.
- para a actualizao dos custos de manuteno, utilizou-se a mdia dos valores mdios de ndices
de preos de produtos e servios para a manuteno e reparao da habitao, referentes a Maio,
Junho e Julho de 2009, apresentados pelo Instituto Nacional de Estatstica, com o valor de 2,80%.

Tabela ndices de produtos e servios para a manuteno e reparao regular da habitao
(Fonte: http://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUE
Sdest_boui=56420146&DESTAQUESmodo=2 em 30/09/2009)

Na realidade a obteno da taxa de actualizao requer um clculo mais cuidadoso por parte dos
avaliadores do investimento.

Anexos

Anexo 5 - Clculo dos encargos mdios de manuteno de uma cobertura inclinada

Ano Operao Cdigo Quantidade
Preo unitrio
()
Parciais
1
Inspeco a todos os elementos de uma cobertura inclinada xxxx1 2 x 140 m
2
0,10 (m
2
) 28,00
Inspeco a toda a cobertura inclinada para verificao de verdete e
eliminao de potencias plantas e detritos
xxx10 2 x 140 m
2
0,06 (m
2
) 16,80
Inspeco e desobstruo dos pontos de ventilao em coberturas
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2
0,15 (m
2
) 42,00
Limpeza e inspeco de caleiras com 20 cm, com recurso a gua
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m 1,82 (m) 131,04
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m 2,21 (m) 176,80
Total 394,64
2
2

0,10 x (1+ 0,028)
(m
2
)
28,78
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
(m
2
)
17,27
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
(m
2
)
43,18
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
(m)
134,71
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
(m)
181,75
Total 405,69
3
2

0,10 x (1+ 0,028)
2

(m
2
)
29,59
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
2

(m
2
)
17,75
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
2

(m
2
)
44,38
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
2

(m)
138,48
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
2

(m)
186,84
Total 394,64
4
Inspeco a todos os remates com elementos emergentes em
coberturas inclinadas
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
3

(m
2
)
18,25
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
3

(m
2
)
18,25
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
3

(m
2
)
45,63
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
3

(m)
142,36
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
3

(m)
192,07
Total 416,56
5
Eliminao de verdete e detritos em cobertura de telha Lusa com
recurso a gua presso
xxx12 2 x 140 m
2

0,59 x (1+ 0,028)
4

(m
2
)
184,49
2

0,10 x (1+ 0,028)
4

(m
2
)
31,27
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
4

(m
2
)
18,76
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
4

(m
2
)
46,91
Substituio de mstique em remates em elementos emergentes xxx52 2 x 20 m
6,15/1,2 x (1+
0,028)
4
(m)
228,94
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
4

(m)
146,34
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
4

(m)
197,45
Total 854,17
6
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
5

(m
2
)
19,29

Anexos
eliminao de potncias plantas e detritos
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
5

(m
2
)
19,29
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
5

(m
2
)
48,22
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
5

(m)
150,44
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
5

(m)
202,98
Total 440,21
7
2

0,10 x (1+ 0,028)
6

(m
2
)
33,05
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
6

(m
2
)
19,83
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
6

(m
2
)
49,57
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
6

(m)
154,65
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
6

(m)
208,66
Total 465,76
8
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
7

(m
2
)
20,38
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
7

(m
2
)
20,38
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
7

(m
2
)
50,96
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
7

(m)
158,98
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
7

(m)
214,50
Total 465,21
9
2

0,10 x (1+ 0,028)
8

(m
2
)
34,92
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
8

(m
2
)
20,95
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
8

(m
2
)
52,38
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
8

(m)
163,44
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
8

(m)
220,51
Total
492,20
10
Substituio de impermeabilizao em caleiras de 20 cm, com
sistema inorgnico constitudo por 2 feltros e duas camadas de
betume asfltico com acabamento a tinta reflectora
xxx16 2 x 4 x 9 m
29,01/1,2 x (1+
0,028)
9
(m) 1.115,85
xxx17 2 x 2 x 19,5 m
31,52/1,2 x (1+
0,028)
9
(m) 1.313,43
Substituio de remate com 25 cm de altura em elementos
emergentes de Beto, com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento em
tinta reflectora
xxx50 2 x 20 m
14,86/1,2 x (1+
0,028)
9
(m)
635,09
Substituio de remate de 25 cm de altura em elementos
emergentes de tijolo, com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta
reflectora, executados com argamassa de cimento ao trao 1:3
xxx48 2 x 20,8 m
26,14/1,2 x (1+
0,028)
9
(m)
1.161,87
Substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros
e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta
reflectora
xxx46 2 x 3 (un)
20,04 x (1+
0,028)
9
(un) 154,17
xxx12 2 x 140 m
2

0,59 x (1+ 0,028)
9

(m
2
)
211,81
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
9

(m
2
)
21,54
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+ 0,028)
9

(m
2
)
21,54
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+ 0,028)
9

(m
2
)
53,85

Anexos

corrente
xxx14 4 x 9 m
1,82 x (1+ 0,028)
9

(m)
84,01
corrente
xxx15 2 x 20 m
2,21 x (1+ 0,028)
9

(m)
113,34
Total 4.886,50
11
2

0,10 x (1+
0,028)
10
(m
2
)
36,91
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
10
(m
2
)
22,14
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
10
(m
2
)
55,36
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
10
(m)
172,72
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
10
(m)
233,03
Total 520,15
12
xxx19
0,06 x (1+
0,028)11 (m
2
)
0,06 x (1+
0,028)
11
(m
2
)
22,76
xxx10
0,06 x (1+
0,028)11 (m
2
)
0,06 x (1+
0,028)
11
(m
2
)
22,76
inclinadas
xxx13
0,15 x (1+
0,028)11 (m
2
)
0,15 x (1+
0,028)
11
(m
2
)
56,91
corrente
xxx14
1,82 x (1+
0,028)11 (m)
1,82 x (1+
0,028)
11
(m)
177,55
corrente
xxx15
2,21 x (1+
0,028)11 (m)
2,21 x (1+
0,028)
11
(m)
239,56
Total 519,54
13
2

0,10 x (1+
0,028)
12
(m
2
)
39,00
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
12
(m
2
)
23,40
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
12
(m
2
)
58,50
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
12
(m)
182,52
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
12
(m)
246,26
Total 549,69
14
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
13
(m
2
)
24,06
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
13
(m
2
)
24,06
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
13
(m
2
)
60,14
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
13
(m)
187,64
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
13
(m)
253,16
Total 549,04
15
2

0,10 x (1+
0,028)
14
(m
2
)
41,22
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
14
(m
2
)
24,73
xxx12 2 x 140 m
2

0,59 x (1+
0,028)
14
(m
2
)
243,17
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
14
(m
2
)
61,82
Substituio de mstique em remates em elementos emergentes xxx52 2 x 20 m
6,15/1,2 x (1+
0,028)
14
(m)
301,76
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
14
(m)
192,89
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
14
(m)
260,25
Total 1.125,83
16
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
15
(m
2
)
25,42

Anexos
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
15
(m
2
)
25,42
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
15
(m
2
)
63,55
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
15
(m)
198,29
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
15
(m)
267,53
Total 580,22
17
2

0,10 x (1+
0,028)
16
(m
2
)
43,56
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
16
(m
2
)
26,13
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
16
(m
2
)
65,33
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
16
(m)
203,84
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
16
(m)
275,02
Total 613,89
18
xxx19 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
17
(m
2
)
26,87
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
17
(m
2
)
26,87
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
17
(m
2
)
67,16
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
17
(m)
209,55
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
17
(m)
282,73
Total 613,17
19
2

0,10 x (1+
0,028)
18
(m
2
)
46,03
xxx10 2 x 140 m
2

0,06 x (1+
0,028)
18
(m
2
)
27,62
inclinadas
xxx13 2 x 2 x 140 m
2

0,15 x (1+
0,028)
18
(m
2
)
69,04
corrente
xxx14 2 x 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
18
(m)
215,42
corrente
xxx15 2 x 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
18
(m)
290,64
Total 648,75
20
corrente
xxx14 4 x 9 m
1,82 x (1+
0,028)
19
(m)
110,72
corrente
xxx15 2 x 20 m
2,21 x (1+
0,028)
19
(m)
149,39
xxx16 2 x 4 x 9 m
29,01/1,2 x (1+
0,028)
19
(m) 1.470,75
xxx17 2 x 2 x 19,5 m
31,52/1,2 x (1+
0,028)
19
(m) 1.731,17
emergentes de Beto, com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento em
tinta reflectora
xxx50 2 x 20 m
14,86/1,2 x (1+
0,028)
19
(m)
837,08
Substituio de remate de 25 cm de altura em elementos
emergentes de tijolo, com sistema inorgnico constitudo por 2
feltros e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta
reflectora, executados com argamassa de cimento ao trao 1:3
xxx48 2 x 20,8 m
26,14/1,2 x (1+
0,028)
19
(m)
1.531,39
Substituio de ralo em sistema inorgnico constitudo por 2 feltros
e duas camadas de betume asfltico com acabamento a tinta
reflectora
xxx46 2 x 3 (un)
20,04 x (1+
0,028)
19
(un) 203,20
Levantamento de Telhes, com aproveitamento de Telhes xxx21 19,5 m
6,72 x (1+
0,028)
19
(m)
221,45
Levantamento de Remates em cobertura de duas guas, com
aproveitamento de Remates
xxx22 19,5 m
6,72 x (1+
0,028)
19
(m)
221,45

Anexos

Levantamento de revestimento de telhas, com aproveitamento de
telhas
xxx23 2 x 140 m
2

8,97/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
3.537,03
Remoo de ripado simples em argamassa xxx24 2 x 140 m
2

12,55/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
4.948,68
Levantamento de Isolamento trmico de poliestireno extrudido
Ripado em placas de 30 mm assente por colagem pontual, incluindo
seu aproveitamento
xxx25 2 x 140 m
2

2,24/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
883,27
Remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico constitudo
por duas camadas de tela asfltica, incluindo tratamento de
superfcie para receber nova camada de impermeabilizao
xxx54 2 x 140 m
2

5,77/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
2.275,21
Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas
camadas de tela asfltica por colagem por maarico
xxx56 2 x 140 m
2

13,81/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
5.445,52
Isolamento trmico de poliestireno extrudido Ripado em placas de
30 mm assente por colagem pontual, executada com material
aproveitado do seu levantamento
xxx30 2 x 140 m
2

4,54/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
1.790,20
Execuo de ripado simples com 5 cm de altura, em argamassa de
cimento ao trao 1:3
xxx29 2 x 140 m
2

18,88/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
7.444,71
Revestimento de telha, executada com material aproveita do seu
levantamento, considerando que 1/6 do material perdido na fase
de remoo
xxx28 2 x 140 m
2

10,62/1,2 x (1+
0,028)
19
(m
2
)
4.187,65
Assentamento de Remates com argamassa bastarda ao trao 1:1:8
em cobertura de duas guas, executada com material aproveitado
do seu levantamento, considerando que 2/5 do material perdido
na fase de remoo
xxx26 19,5 m
3,73 x (1+
0,028)
19
(m)
122,92
Assentamento de Telhes com argamassa bastarda ao trao 1:1:8,
executada com material aproveitado do seu levantamento,
considerando que 3/10 do material perdido na fase de remoo
xxx27 19,5 m
7,43 x (1+
0,028)
19
(m)
244,85
Total
37.356,64
21 a
39
Actividades iguais aos anos 1 a 19 Valor da soma das operaes
64.897,82

Valor actualizado total de manuteno na vida til da cobertura
26.667,49

Valor mensal
56,98
Valor anual
683,78

Anexos

Anexos

Anexo 6 - Clculo dos encargos mdios de manuteno de uma cobertura invertida
Ano Operao Cdigo Quantidade
Preo unitrio
()
Parciais
1
Inspeco a toda a cobertura invertida para verificao de
verdete e eliminao de potenciais plantas e detritos
xxx32 300 m
2
0,22 (m
2
) 66,00
Inspeco e limpeza de sistemas de evacuao de guas em
coberturas acessveis, com recurso a gua corrente
xxx34 2 x 280m
2
0,14 (m
2
) 78,40
Inspeco a todos os remates com elementos emergentes
(chamins, paredes, muretes ou platibandas, ...) em coberturas
invertidas
xxx36 300m
2
0,34 (m
2
)
102,00
Total 246,40
2
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028) (m
2
)
67,85
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028) (m
2
)
80,60
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)(m
2
) 104,86
Total 246,40
3
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
2
(m
2
)
69,75
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
2
(m
2
)
82,85
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
2
(m
2
) 107,79
Eliminao de verdete e detritos, com recurso de gua
presso, em cobertura acessvel com revestimento cermico
xxx33 300 m
2

0,53 x (1+
0,028)
2
(m
2
)
168,03
Inspeco a cobertura invertida, incluindo verificao da
inclinao e estado do revestimento.
xxx31 300 m
2

0,38 x (1+
0,028)
2
(m
2
)
120,47
Total 519,40
4
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
3
(m
2
)
71,70
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
3
(m
2
)
85,17
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
3
(m
2
) 110,81
Total 246,40
5
Substituio de mstique em remates em elementos
emergentes
xxx52 9 m
6,15/1,2 x (1+
0,028)
4
(m)
54,44
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
4
(m
2
)
73,71
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028
)4
(m
2
)
87,56
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
4
(m
2
) 113,91
Total 295,15
6
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
5
(m
2
)
75,77
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
5
(m
2
)
90,01
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
5
(m
2
) 117,10
xxx33 300 m
2

0,53 x (1+
0,028)
5
(m
2
)
182,54
xxx31 300 m
2

0,38 x (1+
0,028)
5
(m
2
)
130,88
Total 519,40
7
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
6
(m
2
)
77,89
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
6
(m
2
)
92,53

Anexos
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
6
(m
2
)
120,38
Total 246,40
8
Substituio de mstique em remates em elementos
emergentes
xxx52 9 m
6,15 x (1+
0,028)
7
(m)
70,98
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
7
(m
2
)
80,07
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
7
(m
2
)
95,12
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
7
(m
2
)
123,75
Total 369,92
9
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
8
(m
2
)
82,32
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
8
(m
2
)
97,78
invertidas
xxx36 300m
2

0,34 x (1+
0,028)
8
(m
2
) 127,22
xxx33 300 m
2

0,53 x (1+
0,028)
8
(m
2
)
198,31
xxx31 300 m
2

0,38 x (1+
0,028)
8
(m
2
)
142,18
Total 647,81
10
xxx32 300 m
2

0,22 x (1+
0,028)
9
(m
2
)
84,62
xxx34 2 x 280m
2

0,14 x (1+
0,028)
9
(m
2
)
100,52
Remoo de revestimento de terraos em ladrilho cermico
33x33 cm assente com argamassa de cimento ao trao 1:4 com
10 cm de espessura, includo elemento de dessolidarizao
xxx37
2 x 20 x 0,33 +
2 x 14 x 0,33 +
9 x 0,33 m
2

13,05 x (1+
0,028)
9
(m
2
) 425,16
Remoo de isolamento trmico de poliestireno extrudido em
placas de 100 mm de espessura, com aproveitamento de
isolamento
xxx39
2 x 20 x 0,33 +
2 x 14 x 0,33 +
9 x 0,33 m
2

2,50 x (1+
0,028)
9
(m
2
) 81,45
emergentes de tijolo, com sistema constitudo por duas camadas
de tela asfltico de colagem por maarico, com acabamento em
tinta reflectora e executados com massa de cimento ao trao 1:3
xxx49
2 x 20 + 2 x 15
m
24,91/1,2 x (1+
0,028)
9
(m)
1.863,07
Substituio de remate com 25 cm de altura em elementos de
Beto, com sistema constitudo duas camadas de tela asfltica
com colagem por maarico
xxx51 9 m
14,41 x (1+
0,028)
9
(m) 166,28
Assentamento de revestimento de terraos em ladrilho
cermico 33x33cm assente com argamassa de cimento ao trao
1:4 com 10 cm de espessura, includo elemento de
dessolidarizao
xxx40
2 x 20 x 0,33 +
2 x 14 x 0,33 +
9 x 0,33 m
2

35,91 x (1+
0,028)
9
(m
2
)
1.170,25
Isolamento trmico de poliestireno extrudido em placas de 100
mm de espessura, com material aproveitado
xxx42
2 x 20 x 0,33 +
2 x 14 x 0,33 +
9 x 0,33 m
2

2,50 x (1+
0,028)
9
(m
2
) 81,45
Remoo de impermeabilizao em sistema inorgnico
constitudo por duas camadas de tela asfltica, incluindo
tratamento de superfcie para receber nova camada de
impermeabilizao
xxx54 2,3 x 2,8 (m
2
)
5,77 x (1+
0,028)
9
(m
2
)
47,64
Impermeabilizao com sistema inorgnico constitudo por duas
camadas de tela asfltica por colagem por maarico
xxx56 2,3 x 2,8 (m
2
)
13,81 x (1+
0,028)
9
(m
2
)
114,03
Total 4.134,47
11 a 19 Actividades iguais aos anos 1 a 9 Total 4.680,04

Valor actualizado total de manuteno na vida til da cobertura
7.242,51

Valor mensal
31,77
Valor anual
381,18

Rendimentos e Custos em Actividades de Manutenção de Edificios

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Rendimentos e Custos em Actividades de Manutenção de Edificios

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

RENDIMENTOS E CUSTOS EM ACTIVIDADES DE

You might also like