mircoles, 26 de marzo de 2014

COMO CAPITALIZAR SU RENTA EN INVERSIONES INMOBILIARIAS?

PEQUEOS SECRETOS DE LA MAGIA DE GRANDES CAPITALES-A CALZON QUITAO. Por Leonor Milena Obando H.*

Este artculo nace de la constante pregunta de clientes y amigos sobre que propiedades inmobiliarias ofrecen mejores rendimientos, lo que tcnicamente se llama Capitalizacin de las Rentas.
En el tema de retorno de los inmuebles existen dos componentes de la rentabilidad. Un amigo viene a verme y me dice que le ofrecen una propiedad en $160 mm que le de mi opinin sobre esta inversin. Desde mi escritorio realizo un ejercicio que voy a compartirles: 1. Para a valorizacin que en este caso se estim en un 3%, otros podrn ser ms estrictos y descontar el efecto inflacionario que tiene el valor del dinero en el tiempo, lo que quiere decir que no siempre los inmuebles suben de precio porque en el sector donde se encuentren ubicados se generen fuerzas que aumenten la demanda y por consiguiente su precio. Tambin existen diversos factores de ndole econmica o incluso ubicaciones que por el ciclo vital del sector se encuentren a la baja, lo que ayer fuera una zona densamente poblada o valorada puede ser hoy una zona deteriorada social y econmica por ejemplo. All es donde intervienen los procesos de renovacin urbana para redinamizar el sector. 2. El otro componente est dado por el flujo de efectivo que genera la propiedad, para un propietario podra ser el costo de oportunidad de tenerlo alquilado (si no viviera aqu pagara cuanto?). O cuanto recibe neto por la misma. En el ejercicio se estim un 0,70% de renta mensual y como su anlisis es de flujos de caja anuales se multiplic por 12

meses. Y como cada ao aumenta la renta, se estim tambin que en un 3%. Para esta suposicin tambin cabe la explicacin anterior frente al valor del dinero en el tiempo. 3. Finalmente se sumaron los dos valores VALORIZACIN Y FLUJO DE CAJA. Y Para realizar un anlisis de cara al inversionista se trajo los fondos a recibir (en una larga proyeccin de 20 aos, tiempo que mi amigo estima conservar la inversin) a la fecha presente. En el anlisis, mi amigo inversionista encuentra como estimulo a la inversin recibir como rendimiento el 14% anuales. Al realizar el clculo, le da que esa inversin hoy vale $158 millones. Observa que si colocamos mayor exigencia en la tasa (al 16%), el valor del inmueble decrece a $132 mm y si flexibilizamos la tasa (al 10%), la inversion es aparentemente mejor $218 mm. Lo que nos lleva a concluir que si nos estn ofreciendo esta propiedad hoy (ao 0 en $160 millones) de acuerdo con las opciones de inversin o costo de oportunidad y riesgo puede ser o no ser atractiva. Los nmeros pueden con todo por eso es necesario verificar los supuestos con los que se realizan estas proyecciones, puesto que en el anlisis la sensibilidad a la tasa de capitalizacin del 0.70% es sumamente sensible y este factor el resultado del conocimiento de expertos en Administracin de Imuebles y ojal en el sector de la inversin, pues considera mantenimientos, impuestos, vacancia del inmueble entre otros factores, informacin que manejan nuestros profesionales inmobiliarios en Operinco Inmuebles, por eso, como el buen proceder de mi amigo que con una pequea inversin con nosotros (mnimo $250 dolares o el 1,5 por mil del valor de su inversin), obtiene informacin confiable como un avalo y el anlisis del negocio antes de involucrar sus fondos en oportunidades que como todas sabemos se "pintan calvas" por lo que es conveniente "revisar sus pelos" y avanzar confiadamente.

*Es Economista de la Universidad Autnoma de Occidente y Especialista en Negocios Internacionales de la Universidad Icesi. Gerente de Operinco Inmuebles, Empresa que describe como un Sistema de Inteligencia en oportunidad rentables de inversin, Afiliada a la Lonja Propiedad Raz de Cali y el Valle del Cauca y a la Sociedad Colombiana de Avaluado