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TASACIONES

TASACIONES
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas por el RNT. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (RNT)

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TTULO I DISPOSICIONES GENERALES

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la tasacin de bienes inmuebles y muebles. Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. 2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. 4. Los diques y muelles. 5. Las concesiones para explotar servicios pblicos. 6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares. 7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad. Para los efectos del RNT y segn lo dispuesto en el Art. 886 del Cdigo Civil son bienes muebles: 1. 2. 3. 4. Los vehculos terrestres de cualquier ndole. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. 5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales. 6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. 7. Las rentas o pensiones de cualquier clase. 8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. 9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. 10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad. El campo de aplicacin del RNT y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.

INGENIERIA ECONOMICA II TIPOS DE TASACIONES. Tasacin o Valuacin Reglamentaria.

TASACIONES

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Tasacin o Valuacin Comercial. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros. PERITO VALUADOR Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin. El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

INFORME TCNICO DE TASACIN El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones. Memoria descriptiva Tasacin. Anexos.

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En cada ttulo del reglamento nacional de tasaciones se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones. VALOR COMERCIAL El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de tasacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. VALOR DE REALIZACION El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

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TTULO II TASACIN DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO A ALCANCES Y FINES

Predios

Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Terreno Urbano

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. Edificaciones.

Se entiende por edificaciones a las construcciones fbricas en general. Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

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VALORES ARANCELARIOS Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

TASACIN DEL PREDIO URBANO La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el RNT. En el caso de una tasacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una tasacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito. En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada, se evaluar si estn incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin y se

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valorizar la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin (al 31 de octubre del ao anterior al ejercicio fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

EL INFORME DE LA SIGUIENTES RUBROS: 1. Memoria descriptiva. 2. Valuacin:

TASACIN,

DEBE

DESARROLLAR

LOS

2.1 Valuacin del terreno. 2.2 Valuacin de las edificaciones. 2.3 Valuacin de las obras complementarias. 2.4 Valuacin de instalaciones fijas y permanentes. 2.5 Intangibles, si los hubiere. 2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones 2.7 Anexos. 2.8 Fotografas, si se requieren 2.9 Otros

CAPTULO B 7

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MEMORIA DESCRIPTIVA
La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Fecha de inspeccin ocular. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.

UBICACIN DEL PREDIO. Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. Deber indicarse la zonificacin y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificacin vigente y consignarse la normatividad legal aprobada por la autoridad competente.

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En caso de no existir plano de zonificacin, el perito la asumir de acuerdo al uso predominante y entorno urbano, sustentando el criterio adoptado.

DESCRIPCIN DEL TERRENO La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. AREA DEL TERRENO El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

DESCRIPCIN DE REAS EDIFICADAS En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera

INGENIERIA ECONOMICA II Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones de gas

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Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

ESTADO DE CONSERVACIN El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 del RNT y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno: Las edificaciones que reciben permanente y que no presentan deterioro alguno. mantenimiento

Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

ANTIGEDAD DE LA EDIFICACIN.

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Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: a) b) c) d) Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. e) Declaracin jurada de auto avalo. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

CAPTULO C VALUACIN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

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INGENIERIA ECONOMICA II TASACIN REGLAMENTARIA (artculo II.C.22 RNT)

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CASO 1: Tasaciones reglamentarias en lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En valuaciones comerciales, el perito aplicar la misma metodologa expuesta u otra metodologa debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

CASO 2: En tasaciones reglamentarias, en lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 del RNT sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) En valuaciones comerciales, el perito aplicar la misma metodologa expuesta, u otra metodologa debidamente sustentada, con la diferencia de emplear para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

CASO 3: La valuacin reglamentaria de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio. Se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

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a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 RNT pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. En valuaciones comerciales, el perito aplicar la metodologa expuesta en el presente Artculo, u otra metodologa debidamente sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

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INGENIERIA ECONOMICA II ARTCULO II.C.25

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La valuacin reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

En valuaciones comerciales, el perito aplicar la metodologa expuesta en el presente Artculo, u otra metodologa debidamente sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a 16 criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

ARTCULO II.C.27 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. ARTCULO II.C.28 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:

RANGO DE REA (m)

Menores de 200 de 200 a 1 000

Tolerancia (%) en medidas lineales (m

1.20 0.95

Tolerancia (%) en rea (m)

2.50 2.00

Mayores a 1 000

0.50

1.00

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CAPTULO D VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin. En el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.

DEPRECIACIN (D) Por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE) El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN)

VE = VSN - D
VALOR SIMILAR NUEVO El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)

VSN = AT x VUE

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