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LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y su paralelo con los comerciales.

LIBRO I DEFINICIÓN DE CONTRATO CONTRATO DE COMPRAVENTA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ
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CESAR GOMEZ ESTRADA ALBERTO TAMAYO LOMBADA
DEFINICIÓN DE CONTRATO Contrato: es un acto jurídico generador de obligaciones. Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación de voluntad tendiente a producir efectos jurídicos. Esta voluntad puede ser de dos o más personas, busca una relación de causa – efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurídicos y en cual no interviene para nada la voluntad, no hay manifestación de voluntad Ejm: cualquier fenómeno de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos. Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurídicos, donde puede existir o no manifestación de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar, transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situación. Ejm: La muerte de una persona, la mayoría de edad, el nacimiento de una persona. Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente a producir efectos jurídicos Ejm: El testamento, la donación •Contrato •Negocio Jurídico Especie Género

“Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos, pero no todo los hechos jurídicos son actos jurídicos”. FUENTES DE OBLIGACIONES: 1. Ley 2. Contratos 3. Responsabilidad civil extracontractual 4. Responsabilidad civil contractual 5. Enriquecimiento sin causa

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL: Art 1495: contrato o convención es un acto por el cual una de las partes se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas. Comentarios a) A primera vista podría pensarse que esta definición se refiere a los contratos que se celebran entre dos partes – que en principio serían los bilaterales – cuando dice: “Una parte se obliga para con la otra”, pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos unilaterales, pues son éstos los que, celebrándose entre dos partes, solamente generan obligaciones para una de ellas.
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b) Las prestaciones que nacen de la obligación surgida del contrato son prestaciones de dar, hacer o no hacer. c) Contrato no es lo mismo que convención. •CONVENCIÓN: es el género; genera, modifica, extingue obligaciones de contenido patrimonial, o no patrimonial. •CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor.

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO: Art 864 Cód. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta. Comentarios a) Esta es una definición más completa que la del CC, pues de entrada incluye la pluralidad de sujetos b) Las prestaciones que surgen de la obligación contractual tienen una connotación que surge desde el inicio del acuerdo ínter partes hasta su finalización y cobijan al ámbito patrimonial – “Constituir, regular o extinguir una relación jurídica patrimonial” ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales…” 1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato. 1 El artículo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes: a. Cosa b. Precio (Dinero) Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada, estaríamos frente a la donación, es decir que si se le quita la cosa o el precio, estaríamos frente a la Donación. 2 2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial. Esos elementos van implícitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son los siguientes: a) Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El vendedor está obligado a permitirle al comprador gozar de una posesión libre y pacifica libre de vicios.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 20.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 21.

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b) Condición Resolutoria: Va implícita en todos los contratos Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva. Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista mala fe. 3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se agregan por medio de cláusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un contrato, que si le quita el contrato sigue igual. Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la sanción será $ (xxx), si la cláusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el contrato. Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso. •Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:  Parte en Dinero  Parte en otra Cosa Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta. Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí estamos frente al Contrato de Permuta. Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ Son los mismos que trae el Cód. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita. Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son incapaces Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de una negocio jurídico. Debe estar libre de vicios. Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden público. Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razón de ser o el fundamento de determinado acto y también el fin por el cual se celebra el acto. PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO: 1. Según las Obligaciones que Genera: a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se obligan. Ejm: la donación, solo se obliga el donante. Contrato de mutuo.

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hay obligación para ambas partes. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autónomos. Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones. sino hay ese equilibrio es posible que se genere para una de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad. por regla general son los contratos de garantía. El número de partes depende del tipo de sociedad de que se trate. No se puede recibir por menos de la mitad de lo que vale. que básicamente dependen del azar. 4. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recíprocas. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones para más de dos partes. estamos frente a una Lesión Enorme. es decir que no dependen de la existencia de otro contrato.b. GRATUITOS: O de beneficencia. No puede haber hipoteca. sin los cuales no pueden subsistir. La compraventa. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos: a. seguro. b. prenda (Muebles). ni se puede vender por más del doble Ejm: Compraventa. ONEROSOS: aquellos contratos que son útiles para las partes que conllevan una prestación. aquellos contratos en los cuales hay beneficio para una de las partes. es decir. a esta solo se consagran unas pocas excepciones. Ejm: compraventa. Ejm: Hipoteca (Inmuebles). Esta se puede dar en los contratos de Compraventa y Arrendamiento. Ejm: el arrendamiento. sin ninguna otra formalidad. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una obligación o de otro contrato. subsisten por sí mismos. 5 . c. sino hay una obligación u otro contrato. 3. no hay contraprestación Ejm: donación. uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. Por las Utilidades que Reportan los Contratos: a. la consensualidad es la regla general. fianza (Garantía Personal) y anticresis (Bienes Raíces). Ejm: Compraventa de bienes muebles. una parte se obliga a dar. No necesariamente la hipoteca depende del mutuo. Estos a su vez se subdividen en: •Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo que se da y lo que se recibe. prestar y hacer una cosa. Es útil para una de las partes. en contraprestación la otra se obliga a pagar un precio. es decir. es decir que hay un incremento para una de las partes y para la otra un detrimento. Por la Forma como Subsisten los Contratos: a. Ejm: contrato de sociedad. •Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la pérdida o ganancia dependen de una contingencia incierta. ni de otra obligación. Ejm: el juego y la apuesta. Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial. arrendamiento. mutuo. No se requiere ningún tipo de requisito más que del acuerdo de voluntades. 2. No hay contrato. un patrimonio se incrementa y otro se disminuye. igualmente funciona con los demás contratos de garantía. independientes. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se requiere de un acuerdo de voluntades. b.

no hay posibilidad de discutir las condiciones. Civil. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIÓN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las obligaciones se van cumpliendo a través del tiempo. b. La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. Según Estén o No Reglamentados. 2. 6. Contrato de Seguros: La compañía de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta. el tracto sucesivo no depende de la forma del pago únicamente. 2. 1973 cód. 1849 código civil. los Contratos son : a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones. c. Mutuo (Prestamos). sino cuando una de las partes lo requiere. Servicios Públicos. en el cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero.b. Ejm: Arrendamiento. los Contrato son: a. b. los describe. implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de las obligaciones. modo y lugar. Comercio. sin las cuales el contrato no produce ningún efecto civil. si no hay Escritura Pública. Consumidor o Suministrado: Lo requieren. Las obligaciones no se cumplen en forma permanente. independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la entrega de la cosa (el bien objeto del contrato). c. no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. los Contratos son: Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las obligaciones de: tiempo. Ejm: no puede haber Compraventa de bienes Inmuebles. 5. Contrato de Transporte 7. Art 905 Cód. el cómo. Ejm: Compraventa. porque una categoría excluye o descarta la otra. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el cumplimiento de formalidades. si no hay entrega de la cosa. Ejm: Prenda (Materia Civil). Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. Ejm: Compraventa. sino de la conservación del bien hasta que finalice el contrato y está a cargo del arrendatario. EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo acto. LIBRE DISCUSIÓN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones. El contrato de Promesa no va a producir efectos. No se pueden combinar las categorías. a. Según la Forma como se Discuten las Condiciones. Ejm: 1. las partes establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones (el que. Además que las obligaciones se dan en periodos. 6 . de tal manera que no hay contrato real. Arrendamiento Arts. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la otra que simplemente los acepta. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las obligaciones. el donde). Arts. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de la necesidad de una de las partes. sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura Pública. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1. el cuándo.

Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y). en un tipo. TÍPICOS: Aquellos contratos que están enmarcados en un precepto normativo. Civil se deduce que “la compraventa no genera sino obligaciones entre las partes. 1. CONTRATO DE COMPRAVENTA Concepto: El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. en tal caso el contrato no se perfecciona sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales”3 **. De los principales contratos civiles. no están descritos en la legislación. 2008. P 3 Cesar Gómez Estrada. c. se puede inferir que es una Donación. no están estrictamente reglamentados pero no están prohibidos. P 4. es decir las partes le dan la definición al contrato. encajen en un enunciado normativo. porque: a. Leasing (la ley 795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislación porque anteriormente era un contrato innominado). y ello es así. es decir. no únicamente en torno a estas. y hace nacer las obligaciones correlativas. Ejm: Contrato Factoring. el mero acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel. Se dice que por regla general. “Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual. El dinero que el comprador paga por la cosa se denomina precio”. un bien inmueble y en el contrato (X) establece que (Y) tiene que pagarle $100. ATÍPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningún enunciado normativo. Si lo vendido es un bien raíz. Celebrado el contrato.A. Del Art 1849 Cód.A. o una servidumbre o los derechos que se tengan en una sucesión hereditaria.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total de $3. d. pero que ya la legislación los ha aceptado. Bogotá: Editorial Temis S. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de la voluntad. que apenas es fuente de derechos personales. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. al igual que ocurría en el derecho romano. b. cuyo contenido es la obligación que este contrae de transferir a aquel el dominio de la cosa vendida”4 3 César Cesar Gómez Estrada. si una parte no da algo y la otra parte no se compromete a pagar. 4 7 . Ejm: No es posible que se hable de Compraventa. De los principales contratos civiles. el comprador adquiere un derecho personal contra su vendedor. En últimas por el contenido del contrato. De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa.b.000. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al precio.600. (Art 1857). además del acuerdo de voluntades será necesario el otorgamiento de una Escritura Pública para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato.

se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero.. y de adquirirla por parte del comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. no en dinero si no consta.A. no lo es que efectivamente se pague en dinero. el contrato de compraventa empezó a tener su nacimiento. Civil es necesario que se estipule en dinero. y venta en el caso contrario”9 Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. Bogotá: Editorial Temis S. 6 “El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes” . pues por medio de una convección posterior las partes pueden acordar datio in solutum (dación en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 8 . El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. y 5. sino que exige la transferencia del dominio del bien. Cesar Gómez Estrada. De lo anterior deducimos que es el dinero. el contrato de compraventa está regulado en los artículos 905 al 967. sino apenas antecedente causal del modo de la tradición. 8 En el código de comercio. oneroso y por regla general conmutativo”. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban básicamente en el trueque. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. Una vez que la moneda fue acogida. Bogotá: Editorial Temis S. En ocasiones el contrato envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea.Art 1850 Cód. 2008. La que sostiene que cuando el código civil habla de dar no significa tan solo entregar. 2008. P 5 6 7 8 Alberto Tamayo Lombana. P 4 y 5.A. mutación esta que no priva al contrato de su naturaleza de compraventa. Es decir que la obligación del vendedor va más allá de la simple entrega al considerarse que la esencia de este negocio jurídico es la obligación y la intención de transferir la propiedad por parte del vendedor. sino el de permuta. “No es modo de adquirir el dominio. como cuando se compra la suerte en la hipótesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa también puede ser un contrato aleatorio” 7 Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de los contratos.A. 2008. P 3. 2008. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. El contrato de compraventa es bilateral. 9 César Cesar Gómez Estrada. Si se hace la entrega pero no se 5 Cesar Gómez Estrada. 2008 P 1. ósea en el intercambio de una cosa por otra. Bogotá: Editorial Temis S.2004 P 17. José Alejandro Bonivento Fernández.5. (Art 1497).A. es el que impone la característica fundamental de este acto jurídico. De los principales contratos civiles. calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 31 Cesar Gómez Estrada. “ Alcance de la palabra dar del artículo 1849: ¿qué es dar? Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la vez opuestas a.

El Saneamiento de la Cosa Vendida. Para hacerlo tiene que hacer la tradición de la cosa. fuera de las obligaciones que impone. La que sostiene que Dar es sinónimo de entregar o sea que el vendedor cumple su obligación haciendo entrega de la cosa y garantizando. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2. en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formación del contrato. 12 José Alejandro Bonivento Fernández. La Entrega o Tradición. por cuanto allá se considera la compraventa como título y modo. que con la celebración del contrato. 14 José Alejandro Bonivento Fernández.A. tan solo obligaciones. 2008 P 3. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un título que. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. regula la compraventa como fuente de obligaciones. la compraventa es el título y la calidad de dueño se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el artículo 673 del Código Civil.transmite el dominio. 10 José Alejandro Bonivento Fernández. 15 César Cesar Gómez Estrada. las obligaciones del vendedor se reducen a dos: 15 1. 10. 13 (…. no transmite la propiedad. No ocurre lo mismo en Francia. pudiendo el comprador con fundamento en el carácter bilateral del acto. Civil. 9 . se debe hacer la transferencia del dominio. 2008 P 1 y P2 11 José Alejandro Bonivento Fernández.12 (…. si es mueble en la forma prevista por los artículos 754 y 755 del código civil. P 57. Él contrajo una obligación de dar y debe cumplirla. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se concreta con la entrega de la cosa. que frente a los muebles. en sí. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (…) Para que el contrato exista basta que haya la intención de transferir y adquirir el Dominio. luego. El dominio se adquiere por medio de la tradición o la prescripción. 2008. pedir la resolución o el cumplimiento. En Colombia es diferente pues se exige un modo. para que ello opere se requiere que el vendedor sea el dueño de la cosa.) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al comprador y en manera alguna el contrato de compraventa. 2008 P 2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 14 De acuerdo con el artículo 1880 Cód. como tal genera obligaciones. 13 Ibídem. esto es. en ambos casos con indemnización de perjuicios. Pero para que el vendedor cumpla su obligación personal. 2008 P 4. que acarrea como dijimos. no se ha cumplido con la obligación principal de dar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. si es inmueble por medio de la inscripción en la oficina de registro respectiva (artículo 756 y concordantes)11 b. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S.) Nuestro código civil al igual que el chileno. es indispensable que dé la cosa vendida. la posesión pacifica de la cosa. El contrato.

Civil: Aplicación práctica Art 1546 C. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.21 (…). sin hesitación alguna. 2008 P 4. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Art 1496 Cód. tenemos que convenir en que la obligación del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que. Civil: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 17 Ibídem 18 José Alejandro Bonivento Fernández. superó. 16 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. frente al incumplimiento de las obligaciones del vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida.19 (…) Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la entrega es de la naturaleza de la compraventa.) Evento. se cumple no solo bajo las condiciones del artículo 756. cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”. 21 José Alejandro Bonivento Fernández. la discusión que suscita el empleo del vocablo dar que hace el Código Civil. Las principales son: a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. resulta incontrastable que el vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20 CARACTERÍSTICAS: La compraventa . modernamente. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes.(…. sino que exige la entrega física para que el comprador entre en posesión de la cosa. 2008 P 6. Preceptúa el Articulo 905 de la materia: “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero”. además. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la finalidad jurídica de la compraventa. 19 Ibídem 20 José Alejandro Bonivento Fernández. como contrato bilateral. y bilateral.C Art 1496 Cód.tanto civil como comercial – tiene sus características que se desprenden de la naturaleza del acto jurídico. debe transferir el domino al comprador. que cuando se trata de inmuebles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 10 . pero no en relación con la tradición 17 Necesidad de Modificación: Si consultamos. completamente. 18 Definición de la Compraventa Comercial El Código de Comercio.16 No se desconoce que. 2008 P 5. lleve envuelta la condición resolutoria de que trata el artículo 1546 del Código Civil. 2008 P6. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Entonces.

Civil: “El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor. Civil: “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes. sin precisar los efectos de la producción. el alcance de las prestaciones. Art 1604 Cód. Todo lo cual. como cuando se compra una cosecha. en la precitada norma. si hubiese sido entregado al acreedor). gravándose cada uno a beneficio del otro”. a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida.23 Art 1497 Cód. y de las estipulaciones expresas de las partes”. establece unas excepciones al carácter consensual. d. La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo. sufriendo la otra el gravamen. sin embargo Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” manifiesta que el código civil.22. 2008 P 6 y 7. se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes. el solo consentimiento de la partes sobre los extremos anotados perfecciona el contrato. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravándose recíprocamente. Dentro del carácter oneroso es. conmutativo. o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. generalmente. o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.  de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en total o en cuotas) debidamente relacionados y.Art 1546 Cód. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio. Es de Ejecución Instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio. es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes. Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. salvo las excepciones conocidas. y de la levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta beneficio. el contrato se perfecciona y comienza a 22 Ibídem.  venta de una sucesión hereditaria  de derechos de herencia. sin embargo. El deudor no es responsable del caso fortuito. haciendo del contrato de compraventa un contrato solemne en determinados casos:  como la venta de bienes inmuebles o servidumbres. la prueba del caso fortuito al que lo alega.  La venta solemne de origen convencional  las ventas hechas por ministerio de la justicia c. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Esto es la regla general. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio – artículo 1857 del código civil -. b. 23 José Alejandro Bonivento Fernández. ya que las partes conocen ordinariamente. y oneroso. Excepcionalmente es aleatorio. 11 . esto es.

La cosa y el precio son los elementos esenciales. de otra manera. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio. Es Principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación y subsistencia. de libre discusión. de manera que no pueda subsistir sin ella”. o no produce efecto alguno. 24 José Alejandro Bonivento Fernández. siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya ”. Es de Libre Discusión: (…) Esto es evidente. y accesorio. pero el comprador puede convenir. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El vendedor señala la cosa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 26 José Alejandro Bonivento Fernández. sin necesidad de una cláusula especial. Art 1499 Cód. la obligación de saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos por parte del vendedor. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación expresa. Ejemplo: (A) tiene la obligación de traditar y (B) tiene la obligación de pagar el precio. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Es Nominado: El código civil define y regula esta clase de contrato.2004 P 24. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. etc. la prestación es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma instantánea. mediante el principio de de la libre discusión (…)26. y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen. Civil: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia. porque sólo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. Y es de libre consentimiento. fija el precio.2004 P 23. son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él. 2008 P 7 27 Alberto Tamayo Lombana.. cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal. y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. las que son de su naturaleza. 1. 12 . 2008 P 7. en un solo acto. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Civil: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción. y las puramente accidentales. Civil: “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención.27 Elementos del Contrato de Compraventa: Art 1501 Cód. Art 1898 Cód.ejecutarse24. o degeneran en otro contrato diferente. se entienden pertenecerle. 2. Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes. g. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. f. Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual. 25 Alberto Tamayo Lombana.25 e.

Simples: Cuando le está vedado comprar o vender. 28 José Alejandro Bonivento Fernández. sin ser esenciales. no pueden haber incapacidades convencionales. Capacidad Generalidades: Al tenor del concepto que trae el artículo 1502 del Código Civil. El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades respecto de cosa y precio. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificación o por el paso del tiempo. Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar. no hay incapacidades por analogía la incapacidad proviene de la ley. Civil: Personas Capaces: Son hábiles para el contrato de ventas todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. 13 . Concordar con el Articulo 1851 Cód. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el pacto de reserva de dominio. objeto y causa lícitos ( …)28. b. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad. naturalmente NO le pertenecen. 2008 P 7. Las incapacidades son de interpretaciones estrictas. Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples. consentimiento. FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurídico. 29 José Alejandro Bonivento Fernández.3. este puede ser convalidado cuando cumpla la mayoría de edad. Civil: “Toda persona es legalmente capaz. disipadores bajo interdicción. la condición. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a. excepto aquellas que la ley declara incapaces”. Las Obligaciones Accidentales: son las que. (Bienes Muebles). Si falta de capacidad: a. se imponen las partes expresamente como el plazo. la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma y sin el consentimiento o autorización de otra29 Capacidad para celebrar la Compraventa: Articulo 1503 Cód. 2008 P 8. Requisitos Concepto: La compraventa está sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurídico (artículo 1502 del Código Civil): capacidad. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Artículo 1502 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.

sino que declara que no puede ser ejecutado por ciertas personas.Parentesco. (…. Incapacidad Especial. para todo negocio civil. (…. está consignado en el artículo 1851 del código civil. Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento. pero el legislador se los quita para evitar problemas. Dementes. . Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impúberes. sobre la prohibición. Sordomudos. Civil Concepto: El principio de la capacidad.) 31. para celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (…. Civil dice. Incapacidad Especial: . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Situación normativa actual La Venta entre Cónyuges: Todo lo expuesto en el pasado. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. con efecto de nulidad absoluta. por motivo del nexo matrimonial. previsto en el ordenamiento civil.Vinculo. que no pueden darse o entender por cualquier medio inteligente.Cargo que Ocupa. 31 José Alejandro Bonivento Fernández.Función que Desempeña.b. proferida por la Corte Constitucional. . . 30 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 13. en razón del vínculo matrimonial que consagraban los artículos 1852 del Código Civil. 2008 P 9. la ley no lo prohíbe. Es decir.) El acto en sí mismo no tiene nada de ilícito. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. desapareció en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de 1999. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Leer artículos 1852 al 1856 Cód. Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las quita para realizar ciertos actos.30 Clases de Incapacidades Especiales: El Artículo 1851 Cód.) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: “Las incapacidades especiales consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”. que declaró inexequibles los aportes de los mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la venta entre cónyuges. 14 . 906 del Código de Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932. “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”. no existe en la actualidad incapacidad alguna. cuando dice: “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo”.

) También se debe extender esta prohibición al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad. (…. o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y. lo que hizo el legislador fue proteger el patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. no puede ser sobre bienes sociales. porque no hay acuerdo de voluntad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 34 Ibídem. no se ha emancipado. Es importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la mayoría de edad (…) 34 Es nulo. esta prohibición se hace extensiva a las madres. (…) pueden celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres.32 De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el padre y el hijo de familia. Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” el Artículo 288 del código civil era muy claro al referir esta prohibición únicamente al padre pues por la naturaleza que este tenía en ese momento histórico. por ende. la madre jamás hubiese podido ejercer la patria potestad. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Ampliación de la Incapacidad (…. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Venta entre Padre e Hijo de Familia: El artículo 1852 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 33 (…. pero en el sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. ya que el día de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado. 2008 P 17.Es válida la compraventa sobre bienes propios. 33 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 17 36 José Alejandro Bonivento Fernández. (…) puesto que la patria potestad será ejercida por el adoptante 35. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar (Compra de Cosa Propia). 35 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Efectos de esta Prohibición La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta. tanto de bienes muebles como de inmuebles. 1. pero dadas las circunstancias actuales. 2008 P 15.) Padre y madre están frente al hijo menor en el mismo grado de prohibición. 2008 P 14 y 15.)Esto significa que los hijos emancipados en general. cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo de familia. 15 .36 32 José Alejandro Bonivento Fernández.

Si la venta versa sobre bienes inmuebles. 2008 P 19 40 Ibídem. porque la ley les ha quitado la capacidad de realizar contrato de Compraventa de los bienes que administran. Los Administradores de Establecimientos Públicos: Dice el Artículo 1853 Cód. que tiene su fundamento en la protección que el estado da a sus bienes. 37 En este caso se encuentran: (Alcaldes. Se pretende que toda venta. 16 . Presidente de la República). 38 José Alejandro Bonivento Fernández. (…. incorporando la prohibición a Magistrados de la Suprema Corte. deberá ser autorizada por el juez con conocimiento de causa. Gobernadores. Efectos de esta incapacidad: Si el contrato puede ser saneado. por parte de los administradores de establecimientos públicos. 2008 P 18. en el artículo 1854 del Código Civil. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. no pueden disponer libremente de esos bienes. por Ejm: Concejo Municipal. jueces. 2. aunque la venta se haga en pública subasta (…). sino tiene esa autorización es que se considera incapaz especial. requiere autorización. por autorización posterior de la autoridad competente. 38 3. secretarios. requiere de autorización para hacerla. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Civil: “se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no esté comprometida en sus facultades administrativas ordinarias.)39. para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Es decir se les prohíbe comprar bienes a esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública subasta. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Civil va más allá en las incapacidades de los funcionarios públicos. el efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta. se les prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio.40 37 José Alejandro Bonivento Fernández. porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso de sus facultades. bien por mandato directo o bien por autorización de la autoridad competente. está precedida de autorización expresa. 2008 P 19. 39 José Alejandro Bonivento Fernández. Ministros. Es esta una prohibición para vender.) Sin embargo el artículo 1854 Cód. Asamblea Departamental. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. de los bienes que forman parte de lo que administran. salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Esta es la norma general que contempla a todos los funcionarios públicos (…. Los Funcionarios o Empleados Públicos con Jurisdicción: A los funcionarios públicos.

Los funcionarios que tiene Jurisdicción Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN). se requiere que esas personas sean ajenas a ese proceso. Indiscutiblemente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.41 Y con fundamento en este texto. Opt. porque si no lo hace y quedare una duda sobre la parte compradora estará viciado de nulidad absoluta (…) 44. puede hacer las posturas.). SENA. 2008 P 21. que no tengan ningún interés. 2008 P 20. Jueces de Ejecución. cuya circunstancia debe expresarse con claridad”.43 Excepción: De la parte final del Artículo 1854 del código civil: “Queda exceptuado de esta disposición el empleado con jurisdicción coactiva que. (…. o sea de la entidad de derecho público correspondiente. 17 . conociendo de alguna ejecución y teniendo el doble carácter de juez o de prefecto y acreedor. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en materia comercial. en su calidad de acreedor. podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del mismo. Extensión de las inhabilidades en razón de Cargo 41 José Alejandro Bonivento Fernández. Efectos de esta prohibición.El numeral 7 del artículo 906 del código de comercio al hablar de las incapacidades para comprar. sino para la institución que representan. sí pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos. hiciere posturas a las cosas puestas en subastas. pero no por su cuenta si no con base en el crédito que por jurisdicción coactiva cobra.42 Todo esto con el fin de lograr una “Transparencia”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 42 Ibídem. Contralores. Corporaciones Autónomas. expresándolo con claridad en el acto. esta incapacidad acarrea nulidad absoluta (…). señala entre los que no pueden comprar directamente ni por interpuesta persona a los abogados “respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio” (…. ICBF. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Cit.) Siendo el juez representante a la vez del acreedor. 43 44 José Alejandro Bonivento Fernández.

en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial (…) 49. por el Agente del Ministerio Publico. Efectos de estas inhabilidades Dispone el artículo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente los contratos del estado. ni tomarlos en arrendamiento..) 50. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por cualquier persona o declarada de oficio. (…. 2008 P 26. 51 Ibidem.(…. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores públicos de la entidad contratante (…)48. que. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. esta clase de bienes del pupilo. en el artículo 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar frente a las entidades estatales. 2008 P 23. comprenden la compraventa (…)46.Tratándose de inmuebles la prohibición es total de suerte que no podrá el guardador adquirir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 49 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 22.) Por su parte el artículo 8 ibídem señala que: tampoco podrán participar en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva.no les es licito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. 18 .45 Efectos de estas Inhabilidades Ahora bien. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ni con autorización. que puede ser alegado por las partes. 47: a. 47 José Alejandro Bonivento Fernández. (…. A los guardadores -tutores y curadores. (Articulo 501 inciso 1° del código civil). la Ley 80 de 1993. 50 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 24 48 Ibídem. Efectos 45 José Alejandro Bonivento Fernández. por consiguiente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (…. nuevo estatuto de la contratación administrativa. por si o por interpuesta persona” (…). que derogo el Decreto 222 de 1983. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes raíces de su pupilo en ningún caso.) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los Tutores y Curadores en relación con los bienes del Pupilo: a. la celebración de un contrato de compraventa quedaría afectada de nulidad absoluta. 2008 P 25. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administración.) En el artículo 9 del decreto 222 “son inhábiles para contratar con la respectiva entidad. (…). 46 José Alejandro Bonivento Fernández. 4.

No podrá el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado comprar. o del juez en subsidio. El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los mandatarios los síndicos de los concursos. (Articulo 1351 del código civil). como a la del Art 1351.54 De acuerdo con lo expresado. b. En ningún caso podrá el albacea comprar bienes raíces de la sucesión o tomarlos en arrendamiento. sino fuere con aprobación del mandante” (….). si los hay. 484 y 501 se extenderá a los albaceas. frente a los bienes 52 Opt. o del juez. a lo dispuesto en el artículo 2170” (…). En cuanto a la compra o venta de bienes muebles. ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado comprar. Si la compra trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (…). y los albaceas están sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos. 53 54 José Alejandro Bonivento Fernández. será similar a la de los curadores o guardadores. c. 1856 comentado. No podrá el mandatario. cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. Cesar Gómez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma: Primera tesis: (sostenida por Álvaro Pérez Vives) consiste en que los albaceas NO están sometidos tanto a la norma del Art. aclarando así. Cit. 55 Ibídem. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea). solo podrá realizarlas con autorización de los otros albaceas no inhabilitados. resalta Cesar Gómez estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la autorización de otros guardadores generales. (…. b. Cit.55 Por eso en este Artículo se establece lo siguiente: a. Opt.Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles. 2008 P 27. según lo predica el Art. por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender. sea que la compra o venta trate sobre muebles o inmuebles. tenemos que distinguir: con relación a los mandatarios y a los síndicos de concurso la nulidad es relativa.) Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por interpuesta persona. Mandatario. comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender.).53. que la situación del albacea frente a la herencia está bajo su custodia. por cuanto se puede celebrar por autorización de las partes que la ley trata amparar (…. 19 . 2170. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501 del código civil. Estas prohibiciones son absolutas. la nulidad es relativa 52. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. este podrá celebrarse válidamente evitando la nulidad absoluta (…).

respecto de los bienes que administran. que preceptúa: “Los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la República. mientras que para el resto de casos o circunstancias más generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria únicamente la nulidad relativa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. ni aun en pública subasta las siguientes personas”: 1. Esta es una prohibición que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas (…)56. únicamente a colombianos de nacimiento (…)”58 c.de su pupilo. síndicos. respecto de los bienes que sean objeto de su encargo.. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial. 2008.. P 19. la importancia cobra esta contradicción consiste en que según el primer planteamiento. Los albaceas o ejecutores testamentarios. el edificio destinado a alojar su respectiva delegación. 58 José Alejandro Bonivento Fernández. a. 2. 5. 57 César Cesar Gómez Estrada. 56 José Alejandro Bonivento Fernández. pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella. lo que sería absolutamente imposible a la luz del último. La primera aparece con el mandato del artículo único de la Ley 39 de 1918. secuestres etc. podrán ser adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia. esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicación. en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposición del Art 2170. y el 1351 en cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artículo 501. ya se trate de los lotes intermedios reservados por el Artículo 52 del Código Fiscal o de los no reservados. el albacea podría llegar a adquirir legítimamente un inmueble. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 28. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Con la Ley 39 de 1918 establece una excepción.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El Artículo 906 del Código de Comercio: “No podrán comprar directamente ni por interpuesta persona. esta tesis pone en descubierto una contradicción legislativa entre lo Art 1856.57 b. 2008 P 28 20 . esta tesis sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su aplicación al caso específico de que entre los herederos exista algún incapaz y su efecto sería una nulidad absoluta. El art único de la Ley 2ª de 1886 establecía que “en Colombia no es transferible la propiedad raíz a gobiernos extranjeros”. “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos como los guardadores. que dice: “Los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas. La segunda tiene su respaldo en el artículo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940. Segunda tesis: Según esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artículos 1351 y 1856. En razón de las Conveniencias Externas e Internas del Estado Colombiano. siempre que declaren que la República gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad”.

2008 P 32. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. son anulables. respecto de los bienes que se vendan por su ministerio. 2008 P 31. señala los precios de ciertos artículos. por regla general. Por eso un funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha intervenido. 21 . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. en parte el principio de la autonomía de la voluntad (…). Así el gobierno. Los representantes y mandatarios. respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.). haya autorizado el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 3 y 4 o sea.63 La Consensualidad en las ventas de vehículos automotores 59 José Alejandro Bonivento Fernández. 60 CONSENTIMIENTO Generalidades: El consentimiento es la expresión de la voluntad de las partes acorde con el objeto y el precio. representantes y mandatarios. por medio de su organismo pertinente. 6. 2008 P 32. esa libertad individual está restringida por conveniencias generales. respecto de los bienes cuya venta les haya sido encomendada. 63 José Alejandro Bonivento Fernández. Situación Actual Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual. El mismo concepto es aplicable a los abogados 59. 61 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los empleados públicos. respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad. 5. de los albaceas o ejecutores testamentarios. 62 José Alejandro Bonivento Fernández. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (…. 4. modificando.62 Prueba de la Compraventa. El contrato se perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio. las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.3. 2008 P 30 y 31. 2008 P 30 60 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Efectos: Según el inciso final del artículo 906 del código de comercio .61 Restricciones Con todo. salvo que el representado o el mandante.

(….) La venta de automotores es consensual (….) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del (INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente será reputada como propietaria del vehículo automotor, siendo oponible esa inscripción ante las autoridades y ante terceros (…). Pero el acuerdo 034 va más allá. El Articulo 94 preceptúa que: “no se podrá transferir vehículo automotor alguno bajo ningún título sin que previament e se haya registrado” (…).64 El Código Nacional de Tránsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradición de los vehículos automotores, siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega material y la inscripción en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad, características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. En él se inscribirá todo acto o contrato, o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, translación o extinción del dominio o cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”. 65 Estipula el artículo 47 de la misma ley: “Tradición del dominio. La tradición del dominio de los vehículos automotores requerirá, además de su entrega material, su inscripción en el organismo de transito correspondiente, quien lo reportará en el Registro de Tránsito nacional Automotor en un término no superior a (15) días. La inscripción en el transito deberá hacerse dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo… (….).66 (….) La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores: entrega material e inscripción. (….).67 De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones68: El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual (…). Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito importado o de fabricación nacional. respectivo, sea

La transferencia, esto es, la tradición de un vehículo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado (…).

Venta comercial de vehículos automotores. (….) “De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos automotores, pero la inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la forma que determinen las

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Ibídem Opt. Cit.

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disposiciones legales pertinentes. La tradición así efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera autoridades (…). (….) Que la tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores, no se obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripción del título. De esta manera, no bastará el documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del título para que el comprador se repute dueño (…).69 Compraventas Solemnes El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al principio de la Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pública las ventas de los bienes raíces y servidumbre y la de una sucesión hereditaria, para que se perfeccione. Mientras no se lleven a instrumentos públicos se entiende como no perfeccionados (…).70 Como se Perfecciona el Contrato de Venta: Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene: a. Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la cosa y el precio”, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. 71. b. La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. 2º del Art 1857 Cód. Civil: “La venta de bienes raíces y servidumbres y la sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pública”. En estos casos, pues, la compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras no se otorgue la respectiva Escritura Pública. 72 Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepción señalados en el artículo 1857 de código civil73: a. La venta de todas las especies, géneros y cantidades, aunque se extienda a cuanto vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos (Articulo 1867). b. Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por escrito, para, luego, servir de título de adquisición. Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, se rige por el principio de la consensualidad; aunque los árboles, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
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César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 20 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 20

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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 38.

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naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en el Artículo 656 del código civil, como inmuebles, por expreso mandato del inciso final del artículo 1857 del código civil, no están incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pública para el perfeccionamiento de las ventas (….).74 Los inmuebles por destinación se adquieren no por Escritura Pública. (….) El Artículo 144 del Decreto 222 de 1983: “La compraventa de inmuebles se efectuara con arreglo al siguiente procedimiento 75: 1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se celebrará una promesa de contrato que incluya las especificaciones y detalles del convenio así como el plazo o condición para elevarlo a escritura pública. 2. Una vez cumplido el trámite anterior en lo pertinente, se otorgara la escritura pública de compraventa” (…). “Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la contraprestación…”, que es la clásica noción de los contratos consénsuales. Sin embargo, enseguida complementa la frase “y este se eleve a escrito”, lo que permite considerar que la forma preferencial de la contratación estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto necesario de la escritura pública pero sí con la consideración sustancial que se recoja la voluntad de las partes en un escrito. Esto estará corroborado con la proclamación que hace el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993. “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (….).76 Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pública, sino, por el contrario, como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita (…). 77 Por igual, se prescinde de la suscripción del contrato escrito, y aun del acuerdo sobre la prestación o remuneración, cuando se declare de urgencia manifiesta, de conformidad con las causales y la declaración prevista en el Artículo 42. Sin embargo se deberá dejar la constancia escrita de la autorización, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita (…). 78

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Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993(…)79. (….) El avaluó catastral servirá como base para la negociación. En otros términos: será necesario, para la celebración de la compraventa de inmuebles, el avaluó, el bien del Agustín Codazzi o bien del experto, según el caso, pero no con el carácter vinculante del máximo o el mínimo para la adquisición o venta, como lo preveían las normas anteriores. Tal vez, sirva para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebración de los contratos (…). 80. En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del 28 de Octubre de 1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurídicas que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cámara de Comercio de su jurisdicción (Artículo 22 de la Ley 80 de 1993).81 Sin embargo, tratándose de la compraventa de muebles, cuyos valores se relacionan en el parágrafo del 39 y se determinan en función de los presupuestos anuales, mencionados en el mismo parágrafo, pueden ser ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenación del gasto.82 De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta, declarada por administrativo, en cuyo caso bastaría la constancia escrita de la autorización impartida por la entidad estatal contratante (….). 83 Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura Pública o Privada El Art 1858 Cód. Civil: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.84 Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente consensual. 85. Artículo 1880 del Código Civil Entrega: Una obligación del vendedor, por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de Compraventa. Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
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Ibídem Opt. Cit. César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 22. Ibídem

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Otorgamiento: Es la manifestación de los otorgantes en relación con el contrato celebrado. Bogotá: Editorial Temis S. Ninguna otra prueba puede suplirse esa escritura. 4. en otras palabras es protocolizar la Escritura Pública. 89 ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA: 1. en últimas es la manifestación de lo que las partes quieren. 3. Es la firma de las partes en relación con el documento que ha sido extendido. P 25. Recepción: Es la percepción de las declaraciones que se hacen ante el notorio. P 24. 86 Alberto Tamayo Lombana.Obligaciones del Vendedor: Entregar. sino se “otorga”. la constitución de servidumbres y la sucesión hereditaria. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que firma el notorio). Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las demás etapas y ordena: 5. el interesado no puede demostrar el contrato sino con prueba de confesión. 2008. DOBLE FUNCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA: 1.Sanear Diferente (=/=) Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio No hay contrato de Compraventa de bienes raíces. César Cesar Gómez Estrada. porque es un requisito de formalidad. si no hay Escritura Pública no hay Compraventa. 88 El Código Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en cuenta el de la apreciación de la pruebas conforme a las reglas de la sana crítica. De los principales contratos civiles. Extensión: Imprimir en papel notarial. cuando se firma es que está de acuerdo con lo que está escrito. El contrato de Compraventa de bienes raíces. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. 86. 88 89 26 . De los principales contratos civiles. 2. César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Bogotá: Editorial Temis S.A. protocolizar es guardar en la notaria el documento original. P 26. Aquí todavía no hay Escritura Pública. 2008. De los principales contratos civiles.A.2004 P 32 y 33 87 César Cesar Gómez Estrada. 87 A falta de documento. porque no se ha protocolizado. Es un medio de prueba. Prueba del Contrato de Compraventa Cuando el contrato de compraventa es solemne. su existencia no puede ser demostrada sino con la exhibición pública en que conste.A.

Pago de Impuestos 6. se ha generalizado y aun consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58. Certificado de Tradición: Se demuestra que soy Propietario. Bogotá: Editorial Temis S. esas costas se deben pagar por partes iguales entre comprador y vendedor. De los principales contratos civiles. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto. COSTAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA: Artículo 1862 del Código Civil: Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporción en que habrán de concurrir para el pago de esos gastos. Bogotá: Editorial Temis S. 92 De esta manera se estableció que los gastos de registro son por cuenta del vendedor. se establece que salvo acuerdo de las partes.2. por mitad. 2008. 91 José Alejandro Bonivento Fernández. e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran por cuenta de solo una de ellas. se vuelve el contrato consensual en formal. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Pero si nada estipulan al respecto. a no ser que las partes hayan convenido expresamente otra cosa”. en su Artículo 14: “Los derechos de registro de las escrituras de venta y otros contratos los pagaran los vendedores u otorgantes de tales escrituras. pero no se pueden quitar. 93 José Alejandro Bonivento Fernández. Se pueden dar más requisitos de los que exige la ley. 92 César Cesar Gómez Estrada. por ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un carro y le pide que sea por Escritura Pública.A. No obstante. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.90 Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolización de la Escritura Pública.93 Hay disposición legal algunos gastos están a cargo del vendedor: 5. Se deja libertad para pactarse lo contrario.A. mientras una parte no cumpla la solemnidad. Impuestos de Retención en la Fuente 90 César Cesar Gómez Estrada. 27 . entonces la ley entiende que deben concurrir a ese pago por mitad. P 29. 2008 P 58. 2008. cuando hay protocolización de la misma.91 La Ley 39 de 1980. No todos los actos son solemnes. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. Escritura Pública: Se demuestra que soy comprador. esto puede ser modificado por el querer de las partes. P 29. cuando las partes fijan un acto por Escritura Pública. hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden volver solemnes. Artículo 1858 del Código Civil: Da la oportunidad de retractarme. pero con un sentido convencional.

000. debió haberlos pagado el vendedor. para un total de $900. Compraventa con Arras: (….000.000. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El vendedor le dice al comprador 50%. puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.000. como la venta con arras. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Modalidades de la Compraventa Reglas Generales: Según el Artículo 1863 del código civil. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cit. 96 Ibídem Opt. Como garantía de la celebración. Las otras modalidades. 2. perdiéndolas quien las dio o entregándolas dobladas quien las recibió. Todo volvía al estado anterior (…) 96 Las arras sirven97: 1.000.Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60. 95 José Alejandro Bonivento Fernández. Como prueba de la celebración del contrato. 2008 P 44. el impuesto de retención en la fuente se paga $600. pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado (…) 95 Dadas las arras como garantía de la celebración o ejecución del contrato. durante el tiempo de vigencia del pacto. podían las partes. cuenta o medida. 2008 P 44.que debía exigir el comprador como manifestación de querer el contrato y como prueba de su celebración (…) 94 Las arras podían servir como medio de garantía de la celebración de un contrato.) Constituían la prueba de su celebración. se rigen por las normas especiales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. derechos notariales $250. Artículo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradición estarán a cargo del vendedor. pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600. Definición 94 José Alejandro Bonivento Fernández.000+ copias. desistir del contrato. 97 28 . etc. sobre muestras. al peso. a prueba. Inicialmente era un anillo – annulus. la venta puede ser: pura y simple o bajo condición suspensiva o resolutoria.

Posibilidad de retractarse Clases Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad: 1. se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. En otras palabras no son más que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como prueba para: 1. o como señal de quedar convenidos los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: “Si expresamente se dieren las arras como parte del precio. precedentes”. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artículo 1861: “Si expresamente dieran arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos los contratantes. sino el otorgamiento de la Escritura Pública respectiva. pues tratándose de compraventa solemne es natural que la simple estipulación de arras confirmatorias no haga perfecta la venta. Las que se dan como parte del precio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. quedará perfecta la venta. o son parte del precio que se da en señal de quedar convenidas las partes. sino señal inequívoca de que la venta se celebró y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse.99 En este caso. que las partes se han reservado el derecho de retractarse. esto es. 100 101 29 . la indemnización de perjuicios entre ellas. Ibídem César Cesar Gómez Estrada. 99 César Cesar Gómez Estrada. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar 2. pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de él sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes. u otras que tengan la misma significación. 2008 P 46. sin admitir prueba en contrario. si el contrato se guarda silencio acerca del sentido de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. hacen parte del precio y por esta razón no se van a perder. o como señal de quedar convenidos los contratantes. 2008. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable. ( Artículo 1859 del código civil).100 El Art 1861 inc. P 28. Las partes quieren el negocio jurídico.A. 101 98 José Alejandro Bonivento Fernández. quedara perfecta la venta”. 2: “No constando algunas de estas expresiones por escrito. 2008. Por consiguiente.A. según los dos arts. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De los principales contratos civiles. 1 del Art 1861. No pueden retractarse o arrepentirse. dan las arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. Bogotá: Editorial Temis S. Constituye un signo ostensible o prueba de la celebración del contrato de venta. P 29. Las Arras que se dan no son garantía del contrato de compraventa.Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato. Bogotá: Editorial Temis S. la ley presume de derecho. Estas son las denominadas “arras confirmatorias”. 98 En otras palabras permiten asegurar el contrato. sin perjuicio de lo prevenido en el Art 1857 inc2”.

Las que se dan como garantía de la celebración o ejecución del contrato: se encuentran reguladas en el Art 1859 Cód. - 2. De los principales contratos civiles. No podrá manifestar que las pierde si las dio. perdiendo las arras.Efectos Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artículo 1859 del código civil: “Si se vende con arras. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. o las entrega dobladas. Para que sean parte del pago del precio es necesario un pacto expreso y escrito. O bien puede pedir su resolución. 104. “Si se vende con arras esto es. o como señal de quedar convenidos en el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. Cuando se dan las Arras como garantía de la celebración o ejecución de la compraventa.102 Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita: Que las partes lo convengan expresamente Que este convenio conste por escrito. dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato. Ibídem 104 30 . Las partes para no realizar el contrato. 2008. P 26. dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato. 103 César Cesar Gómez Estrada.).A. esto es. se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse. Porque precisamente cada una de las partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractación o se cumple o se resuelve pero por la vía judicial y en ambos casos con indemnización de perjuicios (…. Civil. el que ha dado las arras. que es la forma más frecuente en los negocios.103 En este caso el contrato no es definitivo. el que ha dado las arras. Cuando se dan como parte del precio. perdiéndolas. Bogotá: Editorial Temis S. Si no quiere cumplir el contrato. se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse. no habrá lugar a la retractación después 102 José Alejandro Bonivento Fernández. y el que las ha recibido. “se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”. No tiene ningún medio de excepción o de defensa con las arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado. las partes no están ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podrá retractarse. Civil: “Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse. se imponen arras para forzar a la otra parte a que cumpla. Si así no fuere. restituyéndolas dobladas”. restituyéndolas dobladas”. las Arras en garantía son la regla general. (Artículo 1861 inciso 2° del código civil) En conclusión. ¿Hasta cuándo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse? Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cód. perdiéndolas y el que las ha recibido. 2008 P 47. la parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento.

De los principales contratos civiles. el ejercicio de un derecho contractual legítimo. Ibídem César Cesar Gómez Estrada. 2008. dado que la retractación que las origina no significa en modo alguno las observancia anti contractual.A. Ibídem Opt. 2008 P45. es una resolución extrajudicial de contrato. 110 b. Bogotá: Editorial Temis S. las partes quedan en libertad para señalar el plazo dentro del cual pueden retractarse. 107 Mediante el otorgamiento de la Escritura Pública pertinente. consagra una presunción de derecho en el sentido de que las arras son penitenciales o de retractación. Cit. P 27. P 27.105 De acuerdo con el art anterior. pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta. ( Artículo 1860 del código civil). si como garantía de la celebración. De los principales contratos civiles. En la cláusula penal. 31 . al artículo 1861 del código civil. volviendo todo al estado anterior. inciso final. están prácticamente ejecutando el contrato.106 El derecho a la retractación también se extingue y no puede ejercerse en el caso de que haya principiado la entrega de la cosa vendida. 106 107 108 109 110 José Alejandro Bonivento Fernández. Dice la norma citada: 105 César Cesar Gómez Estrada. ni después de otorgada la Escritura Pública de venta o de principiada la entrega”. 109 Plazo de Retractación: a. Tales arras no son otra cosa que la compensación o precio que se paga como contraparte del derecho a separarse unilateralmente del contrato.A. lo que significa una renuncia a la facultad de retractación. Bogotá: Editorial Temis S.de los 2 meses subsiguientes a la convención. se trata de una indemnización consecuencial a un auténtico incumplimiento del contrato. o si como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando el contrato se reduce a Escritura Pública o ha empezado la entrega de las cosas. Las arras penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta estipulación. pues es este evento la parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir. sino todo lo contrario. el plazo es de 2 meses contados desde la convención. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la cláusula penal. 2008. Presunción de Arras de Retractación o Penitenciales Cuando no cuenta a que título se dan las arras. en cambio. ya no podrán retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la retractación 108.

). 2008 P 52. c. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.115 Las Arras en la Compraventa Comercial Dispone el Artículo 866 Código de Comercio: “Cuando los contratos se celebren con arras. 112 José Alejandro Bonivento Fernández. 32 . se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse. En la opción se confiere la oportunidad al acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato. o retractación se pueden pactar en la promesa de compraventa (…. (…)Tanto las arras penitenciales. o de desistimiento. Mal podría convenirse que se pacten arras penitenciales para arrepentirse. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Que la promesa conste por escrito. “A” está obligado a venderle la casa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Ejemplo: “A” promete vender su casa a “B” si éste decide comprarla. Las Arras en Opción de Compra En la opción o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras.“No constando alguna de estas expresiones por escrito.112 “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna. y de ahí el nombre de esta institución. 113 José Alejandro Bonivento Fernández. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. el contrato de opción y el derecho de opción son nociones equivalentes. 2008 P 47. esto es. de las cuales una sola se obliga.114 La promesa unilateral de contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. porque contrarían la naturaleza misma del acto. La otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se refiere la promesa. Que la promesa contenga un plazo. 2008 P 53 114 José Alejandro Bonivento Fernández. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado entre dos partes. Al hacer “B” uso de la opción de compra. dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución. se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”. Si decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. b. 111 Las Arras en la promesa de compraventa. El Contrato debe celebrarse. 115 Alberto Tamayo Lombana. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…). cuando la facultad existe para uno de los otorgantes. perdiendo las arras el 111 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. salvo que concurran las circunstancias siguientes” 113: a.2004 P 54. es decir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Tiene la opción de contratar o no. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que el negocio queda sometido a una condición: la decisión del acreedor.

2008 P 57. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. aquí los contratantes prometen Realizar un Contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Definición 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición. Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pero las promesas no deben constar por escrito. tendrá el carácter de penitenciales. sea cual fuere la expresión que se adopte. La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611 código civilArtículo 89 de la Ley 173/87. porque de lo contrario no se perfecciona. EL CONTRATO DE PROMESA: Definición 1: Convenio de 2 o más personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o en el evento de una condición a celebrar un contrato. no es jurídicamente hablando lo mismo promesa. Tal como se concibieron las arras comerciales. Hacer. surge una obligación. no es Promesa. Ofertar o Proponer. No Hacer. con prescindencia de las confirmatorias (…) 116 Pero no señala el término para ejercerse el retracto. 117 José Alejandro Bonivento Fernández. En materia mercantil.que las haya dado o restituyéndolas dobladas que el que las haya recibido… Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo. más no de la promesa. únicamente se desprenden las de retractación o penitenciales. Por medio de él las partes se obligan a celebrar un contrato posterior. PROMESA =/= CONTRATO Promesa: En materia civil. 2008 P 56. que hay que determinarlo convencionalmente. un segundo contrato. por ser la que admite el código de comercio118. 118 Ibídem 33 . Artículo 861 Código de Comercio: La obligación de hacer (de realizar algo) conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido. que hace mención a poder realizar una acción. no será posible la retractación y las arras deberá imputarse a la prestación debida o restituirse. si fuere el caso”. Se ha establecido que la 116 José Alejandro Bonivento Fernández. Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar. ya que el vacío legal es ostensible (…)117. En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Convenidas las arras. el contrato es consensual ontológicamente simplemente al civil. La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato.

sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo. 3. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principales: Subsiste por sí mismo. la obligación de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pública. 6. 4. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: Oneroso: Es útil a las partes. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 7. Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente a otorgar un documento público o privado que perfecciona el contrato. 120 Alberto Tamayo Lombana. Según Estén o No Reglamentados.2004 P 41. el Contrato es: Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa. precisamente. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil: Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 5. el Contrato es: De Tracto Sucesivo: La promesa está sujeta a un plazo o a una condición. el Contrato es: Nominados-Típico: Según la Ley 153/89 Artículo 1611. no obstante es un acuerdo preparatorio porque es un anticipo de otro contrato. miran su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Si la promesa no se hace por escrito no produce ningún efecto. orientada a la conclusión de un contrato. estas adquieren una obligación de hacer. Esta obligación consiste en celebrar el contrato prometido. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz la promesa. de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil. que recaiga sobre objeto y causa licita. Modo y Lugar. si el destinatario lo acepta pura y simplemente. Si se promete vender una casa.2004 P 42.119 Cualquiera que sea el contrato prometido. Según la Forma como se Discuten las Condiciones. acto basado en una declaración unilateral de voluntad. goza de autonomía e independencia. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones.promesa de compraventa genera una obligación de hacer. por ejemplo. 2. 119 Alberto Tamayo Lombana. Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la obligación del otro. el acto jurídico llamado promesa de contrato está sometido a precisos requisitos legales. no produce efectos sino cumplen los siguientes requisitos: REQUISITOS GENERALES: Artículo 1502 del Código Civil Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio (Error-fuerza-dolo). 34 . No podría confundirse con la oferta de contrato. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 120 CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA: 1. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.

se requiere que sea física y moralmente posible. 35 . contrato). Que conste por Escrito Artículo 89 de la Ley 153/87 : Es solemne. Artículo 1611 código civil. o que está presto a cumplir y es a su vez víctima del incumplimiento de su contraparte. REQUISITOS ESPECIALES121: 1. pero en materia mercantil es necesario expresar el motivo que tuvo para realizar ese contrato. 2.2004 P 50. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.1. Ejemplo: una persona que tiene 17 años puede comprometerse a realizar un contrato una vez obtenga la Cédula de Ciudadanía. la norma le permite una mayor amplitud en su capacidad. el contrato de Promesa. en materia civil generalmente no se expresa porque no es necesario. debe especificarse en el contrato que se va a realizar. el objeto es la obligación de Hacer (Van hacer un Si el objeto es un hecho. que no hayan vicios de consentimiento. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artículo 1502 del Código Civil: No del Artículo 1611 del Código Civil que hace referencia a errores. si en este contrato no se indica Hora. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El contrato debe ser claro y preciso. 122 4. porque una persona relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato. En primer lugar. se debe realizar por documento privado o público. 2. que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condición: En esta se fija la época en que se ha de celebrarse el contrato. Indicación que debe hacerse cuando en el lugar funcione más de una notaría. 1546 Cód. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. es decir que el contrato se determine que tal suerte.2004 P 44 122 Alberto Tamayo Lombana. 3. cuenta con la acción resolutoria con fundamento en el artículo 1546 Cód. porque para producir efectos el contrato. me da un valor económico frente al incumplimiento. 121 Alberto Tamayo Lombana. para saber que normas específicas aplicar. Civil El promitente cumplidor. Día y Notaria. SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. por la razón de que no se puede dejar al criterio de la o las partes. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. en que ha de celebrarse el contrato. Entonces este requisito hace referencia a la especificación. si es inmueble. Así lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia. tiene protección legal. Civil. Genera Nulidad Absoluta. Para la precisión de la promesa de venta de un inmueble se requiere también que se indique la notaría en la que ha de otorgarse la correspondiente escritura pública. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato. Los Términos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia sobre lo cual se ha contratado. Objeto: Debe ser licito.

Si hay incumplimiento de ese contrato en el Artículo 1610 del código civil. El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenación. 125 123 Alberto Tamayo Lombana. Juez deje un negocio por esperarlo a él y eso me significa $ 10. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artículo 1511 del código civil. 2004. El Contrato de Compraventa. 3. juez oblíguelo a que se realice el contrato. 3.2004 P 51. Juez si él no quiere o no puede realizar la Escritura Pública. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Si esto es así no hay razón alguna que sirva para respaldar la posición de la Corte de estimar incompatibles las arras con la promesa de contrato de compraventa. 124 ¿Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta embargado? Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos prometer que lo vamos a desembargar y así poder venderlo. expresa los Efectos del Incumpliendo. 124 TAMAYO Lombana. 54-55-56 Ediciones Doctrina y Ley Ltda. Las Arras en la Promesa de Compraventa Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractación se pueden pactar en la promesa de compraventa. El Artículo 89 de la Ley 153 de 1887: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna. Sr.. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales ”.000 (Se pide lo que se quiera. pero se reconoce lo que se prueba). Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. lo que pasa es que es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes. autorice a que un tercero lo realice y los pagos que genere será por parte del incumplido. 36 . 4.. 2. Que la promesa conste por escrito 2.C. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor (que incumple). 125 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Su Régimen Civil y Comercial.000. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido. Bogotá D. Sr. salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. 2008 P 53. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Págs. Alberto. Sr. porque lo que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de la infracción del contrato. la parte cumplido frente a la parte incumplida puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecución del hecho convenido.La ley también ha establecido un procedimiento de ejecución forzada en favor del prominente cumplidor y víctima del incumplimiento de la otra parte 123 Artículo 1610 del Código Civil: Efectos del Incumplimiento 1.

porque todavía no se ha realizado el contrato. 1857 Cód.000. Si falta la cosa. establece que los gastos de registro son por cuenta del vendedor. un derecho de crédito. Art 1862 Cód. 37 . El objeto tiende a confundirse con la cosa vendida. o un derecho intelectual. un derecho real.). Pero se deja libertad para pactarse lo contrario. es todo aquello que es susceptible de ser vendido. si el contrato se realiza ya di parte del precio. OBJETO El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de compraventa sea válido.000 le doy $100. el contrato es inexistente. Art. Definición y requisitos de la cosa vendida Cosa. y podría degenerar en otro acto jurídico. si no se dan estos elementos entonces no hay contrato de compraventa. Clases de Venta.¿En un contrato de Promesa. se pueden estipular arras? Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias. sino el que recibe otras se los quede. de acuerdo a la intención de las partes. Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales. en la compraventa. o bajo la condición suspensiva o resolutoria… Puede hacerse a plazo par a la entrega de las cosas o del precio (…. Diversas Formas de Expresión de la Voluntad. para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica. c) Que la cosa sea determinada o singularizada. Civil.” GASTOS EN LA COMPRAVENTA A cargo de quién corren los gastos Salvo estipulación expresa. en contrario los gastos de la escritura serán divididos entre el vendedor y el comprador. El Artículo 1863 del código civil establece: “La venta puede ser pura y simple. Civil hace referencia a la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio.000. Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por ejemplo: Vale $ 1. Entonces los requisitos de la cosa vendida son: a) Que la cosa pueda ser vendida b) Que exista o se espere que llegue a existir. pero este artículo puede ser modificado por el querer de las partes. pero con un sentido convencional La ley 39 de 1890 artículo 14.

o incorporales. no produce efecto alguno. a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello” Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. todas las cosas comerciales se pueden vender. Simplemente la celebración del contrato no produce ningún efecto. Es decir. se debe observar si se encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o por el contrario está asistida de plena validez. pero llegue a existir. 1866 Cód. y no existe. a más de serlo el pago de la obligación del vendedor. 1870 Cód. Civil. 38 .Que la cosa pueda ser vendida Art 1866 Cód. Civil presenta tres situaciones: a) Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Art. Art. Entonces existiendo prohibición legal de enajenar “ las cosas embargadas por decreto judicial. Aun así cuando se base en principios de buena fe de la existencia de la cosa. que debe existir o se debe tener la certeza de que va a existir. Venta de cosas embargadas La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial. y las que estén por fuera del comercio no son susceptibles de venta válida. o incorporales. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que existe. Art. Civil. es la suerte. Civil “pueden venderse todas las cosas corporales. ya que no hay objeto y por lo tanto no hay contrato de compraventa. Entonces la compra es el billete y no el premio mayor aún así si el vendedor anuncie la efectividad del resultado. pero no bajo esa condición. b) Que solamente el vendedor sabía de la inexistencia de la cosa. porque es posible que este hecho suceda o no. Que solamente el comprador sabía de la no existencia de la cosa. cuya enajenación no esté prohibida por la ley ”. se parte del supuesto. cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Cuando se compra la suerte. 1523 Cód. Ejm: (A) compra un billete de lotería con el interés de ganarse algunos de los premios o sea que llegue a existir. Entonces el principio general será. no exista. “hay asimismo objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes” llegando a la conclusión que la venta de cosa embargada por decreto judicial tiene objeto ilícito y es absolutamente nula. Pero si lo que se está comprando. el contrato será válido. que las ventas de cosas están permitidas. al momento de celebrarse el contrato. Que la cosa exista o se espera que exista La cosa vendida. esta no hace que el contrato se perfeccione. 1869 Cód. el contrato está determinado por sus elementos esenciales y no por su resultado. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales. porque se admite la posibilidad de que la cosa . y la excepción: los casos de prohibición legal.

Se acuerda que el precio será “el corriente de la plaza. 128 TAMAYO Lombana. Se entenderá el día de la entrega de la cosa. por regla general es que sean los contratantes mismos quienes lo hagan. Requisitos Puede ser: 1. el precio debe cumplir unos requisitos: Artículo 1864 del código civil: “el precio debe ser determinado por las partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que digan las mismas”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en ferias.C. 126 (…. Determinado: Que se exprese una cifra inequívoca. $10.129 El precio debe estar señalado en el contrato. Ediciones Doctrina y Ley Ltda. 2. 2008. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. mercados públicos de valores y otros establecimientos análogos. (…. P 31. 92-93 129 José Alejandro Bonivento Fernández. Por consiguiente si falta. “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen”. Alberto. 2008 P 75.) El comprador se obliga a pagar por la cosa. ( Artículo 921 del código de comercio).131 126 José Alejandro Bonivento Fernández. (Artículo 1864 inciso 3 del código civil ) 3. 127 No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada. si esta es fungible”. Cierto: Que sea determinado o determinable. o cualquier otra suma fija. o estipulen como precio “el corriente de la plaza”. el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurídico. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.000. Su Régimen Civil y Comercial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Págs. 2008 P 79. Ellos pueden hacer esa determinación de 2 maneras 130: a. Bogotá: Editorial Temis S. 127 José Alejandro Bonivento Fernández. 39 . para decir que se trata de una Compraventa. como cuando se vende un objeto en $1. (Artículo 1864 inciso 2° del código civil ). Las partes pueden acordar que el precio sea fijado por un tercero. Las partes pueden determinarlo. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones. no hay duda. 130 Cesar Gómez Estrada.) “Por ningún concepto se acepta que la fijación quede al arbitrio de uno de los contratantes. 2004.. en cuyo caso el precio es determinado. O señalando exactamente su valor. Los medios deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128 1. 2008 P 77. Artículo 1865 del código civil”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la celebración del contrato si este es mercantil. De los principales contratos civiles. dinero y éste se llama precio. PRECIO: El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa. a. Bogotá D.1.000. En relación con la determinación del precio. El Contrato de Compraventa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.

de esta manera este tercero no puede tener como perito ni como árbitro. Determinación del Precio por un tercero: Podrán las partes dejar la fijación del precio al arbitrio de un tercero expresándolo así en el contrato. 2008.135 b. a menos de expresarse otra cosa”. se entenderá el del día de la entrega. Bogotá: Editorial Temis S. 133. Que la cosa vendida sea fungible b. (Artículo 931 del código de comercio ). Cesar Gómez Estrada. En este caso habrá compraventa siempre y cuando el comprador reciba la cosa y no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro días siguientes. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse esa determinación es decir. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. precisando los medios o procedimientos para indicar la suma que debe pagar el comprador. en cuyo caso el precio es determinable. Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes El Inc. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 80 136 Ibídem 40 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por eso se considera que el tercero obra como mandatario de los contratantes. Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes (…). En otras palabras el peritaje no es obligatorio. Que se venda al corriente de la plaza 131 Ibídem Opt. De los principales contratos civiles. la fijación del precio por el tercero es obligatoria para los contratantes por el querer suyo. 2 del Art 1865 Cód. Inciso final del Artículo 1864 del código civil : “Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza. según la cual el precio debe determinarse en el contrato. 134 El artículo 920 del código de comercio prevé que las partes no acuerden un precio ni señalen los medios para fijarlo. De suerte que cuando entran en juego las condiciones136: a. Cit. El tercero a quien se encomienda la fijación del precio es un mandatario común del vendedor y del comprador. 2008 P 79. 135 José Alejandro Bonivento Fernández.A. Se presumen que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el día y lugar de la entrega. En cambio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Determinable: El precio puede resultar fácilmente determinable sin necesidad de expreso convenio entre los contratantes. P 32 y 33 132 133 134 José Alejandro Bonivento Fernández.132 Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. Esta norma establece una excepción a la regla del Artículo 1864 del código civil.b. Civil que “No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”. sino facultativo para las partes o para el juez. En definitiva la existencia del contrato de venta está sujeta a la condición de que el tercero fije el precio.

138. Que no se haya expresado el precio En general.Por debajo de la mitad o más del doble para bienes inmuebles. 138 José Alejandro Bonivento Fernández. Opt. 142 b) Vendedor: cuando recibe. se debe tener como precio determinable aquel que se desprende del contrato (…). 142 143 41 .c. 2008 P 78 139 Ibídem 140 José Alejandro Bonivento Fernández. Cit. se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero y v enta en el caso contrario”. menos de la mitad del valor real. como precio. hay que establecer la tasa de cambio del dólar en esa fecha y multiplicamos por 1. es lesivo o bien para141. Basta solamente que la ½ de el consista en dinero. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La suma de dinero que establecieron los peritos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Cit.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08. Civil que “Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por eso cuando el precio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.143 Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador. a) Comprador: cuando paga más del doble del valor real de un inmueble. no es justo. . aunque la otra ½ se pague en cosa distinta. No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero.137 Por ejemplo: US 1. Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de permuta. Por eso se preceptúa el Art 1850 Cód. hay una Lesión Enorme y se puede rescindir el contrato. Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes. 141 Ibídem Opt. 137 Opt. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes). 139 2. a. Cit. tratándose de inmuebles.140 El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el legislador ha establecido que es un contrato de Compraventa es Conmutativo debe haber un equilibrio en lo que se da y lo que se recibe. 2008 P 84.000. b. Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: por eso el dinero se tiene como patrón para señalar el precio y se tiene como tal la moneda corriente de curso legal del país.

145 José Alejandro Bonivento Fernández. extensivo a todos los contratos privados. 146 José Alejandro Bonivento Fernández. aparezca un fraude o perjuicio a acreedores. para dejar sin efectos el contrato.144 4. esto significa que efectivamente se pague. 147 Precio en Moneda Extranjera (…. 149 Ibídem 42 . 147 Ibídem 148 José Alejandro Bonivento Fernández. se daría una donación disfrazada de compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el evento de que.149 El Precio en la Compraventa Comercial 144 José Alejandro Bonivento Fernández.145 El Artículo 1934 del código civil que a su tenor dice: “Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio. ¿Qué efectos produce la simulación del precio frente a terceros? Cuando la venta se hace para perjudicar a estos. sin que en realidad se haya pagado ese precio. Si el dinero no es real va a ser simulado. no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura.148 En conclusión. y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”. 2008 P 82. que se declara recibido por el vendedor. 2008 P 81. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Las partes pueden acordar un precio. por cuanto no hay precio. la acción paulina. de manos del comprador. es válido. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. mediante la prueba del fraude y de la divergencia entre la declaración y la intención o querer de las parte. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como en la compraventa. que la ley trata de evitar concediéndole. que si no hay precio no va a ver Compraventa.3.146 Por lo tanto no habrá acción sino en virtud de la nulidad o falsificación de la escritura. porque se debe adecuar al valor del bien. O acuerdan en otro escrito. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se puede convenir el precio de la compraventa en divisa extranjera. El precio puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a imponer consideración frente a la cosa vendida. pero el comprador no está obligado a pagar la moneda acordada sino moneda colombiana esto se llama clausula valutaria. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Serio: Es decir que no sea irrisorio. que no se debe el precio pactado. De presentarse. que desnaturaliza el elemento. Estamos frente a un precio simulado o aparente. solamente que no está el comprador obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana (…). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera. de ese acto. Real: Es decir no Simulado. Si no se cumplen estos requisitos no hay precio. 2008 P 82. nos encontramos con un fraude. 2008 P 83. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.

150 El Artículo 920 código de comercio: “el precio irrisorio se tendrá por no pactado”. es decir. Requisitos: a. 151 2. Por eso el artículo 1857 habla de la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio. que recae o se confunde con la cosa vendida. Participa de los mismos requisitos de la determinación. es el objeto. en el sentido de la compraventa. 154 b. El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el contrato. realidad y seriedad.valores de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. 3 código de comercio : que se equiparan a dinero los títulos. para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica.Sigue la trayectoria de la regulación civil. Tanto el precio como la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Que la compra no sea de cosa propia 150 José Alejandro Bonivento Fernández. es todo aquello que es susceptible de ser vendido (…)153. Que la cosa sea determinada o singularizada. El Artículo 905 inc. 2008 P 107. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108. aunque sean útiles para satisfacer necesidades. el contrato es inexistente. Que la cosa pueda ser vendida. no pueden venderse ya que por su naturaleza no son bienes en el sentido jurídico de la palabra. 151 José Alejandro Bonivento Fernández. Cit. ¿qué es? ¿Cuánto vale? El negocio jurídico está centrado en la cosa. 153 Ibídem Opt. son inapropiables. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 152 Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” que existen cosas que sin necesidad de que la ley prohíba su venta. como elementos esenciales. Definición.152 c. Si falta la cosa. Cosa. se requieren. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. imprime los efectos como si fueran contraprestaciones de valoración dineraria. 152 José Alejandro Bonivento Fernández. Que exista o se espere que llegue a existir. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.152 d. COSA: Generalidades Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de compraventa. 154 43 . 2008 P 59.

El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas Corporales e Incorporales con la limitación que no están prohibidas por la ley. 156 . Civil Estos derechos son intuito persona. o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley”. Civil 155 Cesar Gómez Estrada.  Los bienes comunes a todos por su naturaleza. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como la luz. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano. P 35 y 36. Creaciones. José Alejandro Bonivento Fernández. el aire. por eso no es posible que a quien se le transfiere ese derecho lo pueda enajenar. agradecimiento. 3. para poder ser objeto de venta. pero deben tener contenido patrimonial. salvo cuando el acreedor autorice la venta y el juez lo autorice. 1.A) Que la Cosa pueda ser Vendida Articulo 1866 código civil: “Pueden venderse todas las cosas corporales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por eso mientras no haya una persona que muere no puede nacer el derecho como tal. Los Derechos de Uso y Habitación: Art 878 Cód. Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar. 2008. a. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que está Viva: Art 1520 Cód. es decir se pueden vender todas las cosas comerciales.  Los bienes de uso público y los fiscales (art 674 CC). b. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cód. Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS Las cosas que no se pueden vender155  El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que está viva (art 1520 CC)  Los derechos de uso y habitación (art 878 CC)  El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC)  Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC)  Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC). el sol 156  La compra de cosa propia (art 1872 CC)154  Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC)  Las que tienen objeto ilícito (art 1521 CC). por ejemplo: Software.A. 44 . pero deben tener un contenido patrimonial. surge este derecho por la creatividad del ser humano. Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (están fuera del comercio). le permiten usar y habitar a alguien por afecto. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. 2. Civil Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los herederos o legatarios. 2008 P 59. todo lo relacionado con Derechos de Autor.

Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se llega a conclusiones aún más graves. El contrato celebrado directamente por un incapaz seria valido. 2008 P 61. 9. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Autorización Judicial b. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a no ser en determinados casos específicos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga. La de una universalidad patrimonial en abstracto. 5. no la del contrato por el cual alguna de las partes se obligo a enajenarlo. la cual servirá de valido título a la tradición que un contratante debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo determinante hubiera desaparecido”. Los bienes de uso público y los bienes fiscales: Art 674 Cód. el sol. 4. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia: Decreto 2820 de 1974 Art 26. 8. Enajenar”. 158 José Alejandro Bonivento Fernández. Que el Acreedor lo Autorice Enajenar un bien embargado constituye un ilícito y está prohibido. 161(…. de los derechos o privilegios que no pueden transferirse. 158 “La obligación de Dar tiene por objeto hacer la tradición de un derecho real. 157 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. es la obligación que nace entre padre e hijo por eso no se puede trasmitir por razón al parentesco surge este derecho. 45 . Civil entre otros. 2008 P 62. 2008 P 62. 159 José Alejandro Bonivento Fernández. El Ordinal 3º del Artículo 1521 del código civil se establece la nulidad de la enajenación del bien embargado. No se pueden Enajenar las Cosas que no están en el Comercio. el aire. Art 1867 CC 7.159 Como dispone el Artículo anterior hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas que no están en el comercio.Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. La compra de cosa propia. 160 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Et sic de coeteris. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 157 Artículo 1521 código civil: Establece Otras Prohibiciones 10. 2008 P 63. por eso los Bienes Embargados no se pueden Enajenar salvo: a. ya fuere capaz. con tal de que al momento del pago de su obligación.) Nadie puede ocultar que entre la venta y la enajenación hay diferencias.160 “Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica. esto es. 161 José Alejandro Bonivento Fernández. de las cosas embargadas. y la causa ilícita no generaría nulidad absoluta de la convención. Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC 6. 2008 P 59.Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relación con sus padres).

162 11. Artículo 1942 del código civil: No se puede Transmitir el Derecho que Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la prenda o empeño. relación que se expresa diciendo que toda persona tiene su patrimonio es inseparable de la personalidad.(…. pero en otras palabras es el vendedor el que se reserva la facultad de recuperar el bien. pero será válida la venta de todas las especies. 1. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Raíces: Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomáticas y solo si en el país extranjero hay reciprocidad para Colombia. Artículo 1867 código civil: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y de otros. no se puede transmitir es un pacto entre vivos. Ventas Universales: Se suele acudir a la relación inseparable que se predica por la teoría jurídica respecto de los conceptos de patrimonio y personalidad.A. P 36 46 . mientras un Juez no defina de quien es la Cosa no se puede Enajenar: Excepción: Autorización Judicial. o conjuntamente unos y otros.una forma de transmisión es por causa de muerte. 163 Cosas Futuras: Universalidades . De los principales contratos civiles. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga. es lo que sucede en las Compraventas. equivalente a un 120% anual. 12. de la enajenación en sí. Es un derecho personalísimo. ya se venda el total o una cuota. generador de las obligaciones. 163 Cesar Gómez Estrada. Normas Especiales que Prohíben Ventas: Bienes de Uso Público Armas Municiones Precursores Químicos Medicamentos 14. 13. dando un 10% mensual. Pues bien. o los futuros. porque es posible que mientras se adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. 2008 P 65. Una vez fallece se transmiten los bienes pero de contenido patrimonial. El derecho surge entre comprador y vendedor.) En pocas palabras no se puede separar el acto de la venta. se dice que en virtud de tal inseparabilidad que una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes. 162 José Alejandro Bonivento Fernández. El que gana el proceso recibe el dinero.

Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 36 Cesar Gómez Estrada. sin necesidad de que obtengan el consentimiento de sus con dómines167. está vendiendo cosa ajena. 2008 P 70. pero. es perfectamente posible que una persona venda todos sus bienes presentes. sin el consentimiento de sus con dómines o proindivisarios. restricción esta última que se explica por si sola. la venta no valdrá sino consta en Escritura Pública.165 En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender. 2008. No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros. De los principales contratos civiles.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible transmitir a título de compraventa las universalidades. cada una de ellas podrá vender su cuota. sin ánimo de asociarse. 2. mientras no se haga la partición material.A. aunque se extienda a todo lo que tenga o posea él vendedor.168. puede ser vendido por su titular libremente. entre las cuales no intervenga contrato de sociedad. es de la comunidad y no de ninguno de los 164 José Alejandro Bonivento Fernández.166 La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada. sino cosas singulares.A. por cuanto cualquier parte. Siendo posible la venta de las cosas singulares tan solo. con tal que no comprenda objetos ilícitos”. es autónomo e independiente de los derechos de estos otros comuneros. para efectos probatorios. El legislador exige que la cosa se determine al menos su Género o la Especie. y no sobre la mitad material. 2008 P 70 47 . pero el legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pública. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto. 2008. Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno. aunque se extienda a cuanto el vendedor posee o espere adquirir. sino solo trasmitirse por causa de muerte. De los principales contratos civiles.género y cantidades que se designen por Escritura Pública. se haga una relación detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se relacionen quedarán comprendidas en la venta. o sea la mitad de sus derechos. Artículo 1868 del código civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso. si se determina esto se puede hacer la venta de bienes presentes o futuros. Aquí se trata de de unos derechos que son comunes a varias personas. eso sí. El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en proindiviso a él y a los restantes comuneros. ya se venda el total o una cuota. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. Si se vende una mitad determinada del lote. en abstracto. Los derechos que tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los derechos de propiedad sobre el lote. 165 Ibídem Cesar Gómez Estrada. porque estos se transmiten por únicamente por causa de muerte. Bogotá: Editorial Temis S. si no se dice de que cosa se trata. P 37 166 167 168 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir si la cosa es común de dos o más personas pro indiviso. dispone de su cuota. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. aun sin el consentimiento de las otras. se puede vender las cosas singularizándolas y la venta es válida. Si vende. Las universalidades no pueden venderse. y por lo mismo puede ser vendido por su titular libremente.

de unos copropietarios y se dice que el bien es de (A). 2. su restitución. Si falta la cosa el contrato no existe. Se puede enajenar un Derecho de Cuota. diferente es cuando existe Sociedad entre ellos. Venta de Cosa Futura: Art 1869 Cód. 170 Ejemplos: 1. Cada uno es autónomo. se entenderá hecha bajo la condición de existir. pero se esperan que existan. porque los derechos de cada uno son independientes. las cosas comunes. es como si fueran dueños de una cosa. Se habla de una comunidad. 170 48 . o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”. Son dos aspectos: Primero: “Que la cosa Exista” Segunda: “Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir” Primer aspecto: Que la cosa exista. (A). del cual puede disponer como tal el dueño. cualquiera de ellos puede vender su derecho. b) Que solamente el comprador sabía que estaba comprando algo que no existía. 3. 169 Ibídem Opt.169 Pero si se produce la división material y la parte de la cosa vendida recae sobre la de otro comunero tendrá la acción reivindicatoria contra el comprador para el cumplimiento de la división decretada por autoridad competente o sea. Civil: “La venta de cosas que no existen. Cit. el contrato no produce efecto alguno. salvo que se exprese lo contrario. (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien. evidentemente el contrato no existe. en los perjuicios que pudo haberle ocasionado.comuneros en concreto. común ni de una parte determinada de ella”. que es lo que ocurre en la Copropiedad. (B) y (C). pero no lo es de toda la finca. pero el vendedor debe indemnizar al comprador de buena fe. porque no hay objeto Pueden presentarse básicamente dos situaciones a) Que solamente el vendedor sabía de la no existencia de la cosa vendida: Aquí no hay contrato. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se creía que existía pero en realidad no existe. Esa comunidad se puede disolver y liquidar de varias maneras como por ejemplo: todos venderle a una sola persona y dividirse el pago entre los tres. Pero en este caso el comprador no puede pedir indemnización de perjuicios. B) Que la cosa exista o se espere que exista. todos son dueños de todo y cada uno puede hacer con su derecho lo que quiera sin pedirles autorización a los demás. “En la comunidad cada comunero es dueño de un derecho pro indiviso en el bien común.

Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. 89. 88.172 Artículo 1869 código civil: Plantea 2 situaciones a.000. A le vende a B la próxima cosecha de su finca de café por determinada suma. podría haber sacado 2 o 3 veces su inversión.000. apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician…… De acuerdo con el código estos contratos quedan sometidos “a la condición de existir”. 2008 P 67.000. Los principales contratos civiles. a pagar a otra renta o pensión periódica. es decir el contrato es válido. es puro y simple. salvo que se exprese lo contrario o que – como agrega el articulo – “Por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte” (art 1869 CC) Cuando se compra suerte del contrato válido. El contrato es condicional. de no existir la cosa. P 38. 173 Cesar Gómez Estrada. El ganar o perder está sujeta a una contingencia. en consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno de los contratantes la acción para exigir el cumplimiento. durante la vida cualquiera de estas dos personas o de un tercero”. P. pero si hubiera estado muy buena la cosecha. si no nace el contrato no va a producir efectos. b. Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o no haya cosa el contrato produce efectos. 171 Pero si lo que se compra es la suerte. . Ibídem 174 49 . Este contrato deberá constituirse por escritura pública. Bogotá: Editorial Temis S. el contrato es válido (…). a titulo oneroso. el clima estuvo muy malo y no se sacan ni $2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. obras que todavía se encuentran en proceso de creación. En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC nos dice que “La construcción de renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga. el contrato produce efectos.Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir: Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha futuras.174 Ejemplos:  Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10. Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la cosa llega a existir. 172 José Alejandro Bonivento Fernández. 87. Quien compra un billete de lotería está comprando eso: un billete que le ofrece la opción de ganar. cuando ese ternero nazca. en este caso es indiferente para la existencia del  171 Jesús Ángel Linares Vesga. sea cual fuere la producción que resulte.173 Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.000. no se perfecciona. 2008. es decir en la venta de la cosa esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condición de que llegue a existir. Pero no está comprando el premio. por esta razón es un contrato Aleatorio.

El comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que él con su mala fe ha podido evitar. pues falta uno de los elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida. 2008 P 67. por lo tanto no hay contrato de compraventa (…). 2008. resarcirá los perjuicios al comprador de Buena fe” . no produce efecto alguno”. desistir o darlo por subsistente abonando el precio a justa tasación”. P 39. La cosa se vende con la convicción de que existe. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.000. por el contrario. No hay contrato. 175 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y). Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. 177 Ibídem Opt. de esta manera el contrato no produce efectos. aquí hay perfeccionamiento. No hay objeto. pero lo que no sabían era que la vaca se la llevó el martes la guerrilla y ya no hay cosa.179 Inc. a su arbitrio. y la compraventa más que nula es inexistente. Simplemente la celebración del contrato no produce ningún efecto (…). o en una parte considerable no existía. 3. 178 Se hace bajo la condición errada de las partes de que la cosa existe. Civil: “El que vendió a sabiendas lo que en el todo. Este art dispone tres situaciones: 1.contrato que la cosecha sea muy abundante. 2 del Art 1870: “Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato. Es la aplicación del Artículo 1616 del código civil. 176 El Artículo 1870 código civil: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe..A. 177 2. o que.175 En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente inexistente.A. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la vio el domingo. pero los efectos son muy distintos. P 39 176 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Editorial Temis S. 178 179 50 . Inc. pero puede suceder que el vendedor sabía que esa cosa no existía y el legislador lo sanciona por su Mala Fe. 2008. final del Art 1870 Cód. Venta de Cosa Inexistente: Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente.000. 2. el jueves van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3. se pierda totalmente. no produce efecto alguno. Cit. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa (…). y no existe. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al comprador (Buena Fe). Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. podrá el comprador.

abonando el precio a justa tasación” 182 Efectos (…. 187 Ibídem Opt. tampoco puede exigir una indemnización. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. podrá el comprador. 2008 P 68. ya que él debía conocer de la existencia de la cosa vendida. 186 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 69. 2008 P 67 184 José Alejandro Bonivento Fernández. por su parte. pero con efectos propios: dejar sin validez el contrato celebrado.)183 Dejar sin efecto el contrato. mediante los trámites procesales respectivos (…).).186 Sin embargo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es considerable. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 182 Ibídem 183 José Alejandro Bonivento Fernández. el mismo Código Civil se encarga de consagrar una acción rescisoria. 2008 P 67.).187 C) Que la cosa sea determinada y singularizada No basta que la cosa exista o se espere que exista. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si falta. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Cit.185 Y si la cosa no sirve para su uso normal. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a su arbitrio. 185 José Alejandro Bonivento Fernández. al tiempo de perfeccionarse el contrato.) El desistimiento es extrajudicial. 181 José Alejandro Bonivento Fernández. Inciso 2 Artículo 1870 del código civil: “Si faltaba una parte considerable de ella. 2008 P 68.181 b. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Desistir del contrato.188 180 José Alejandro Bonivento Fernández.El vendedor. 2008 P 69. la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el desistimiento es la resolución. 188 51 . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 180 Falta Parcial de la Cosa Vendida a. o darlo por subsistente. al momento de celebrarse el contrato. se necesita de algo más: su determinación (…. (…. por faltarle parte considerable. el contrato es perfecto y se mantiene (….)De suerte que al desistir el comprador no requ iere promover las acciones tendientes a la resolución del contrato por falta de parte considerable de la cosa. una parte que no incide realmente en la cosa.184 (…. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.

Para el primero. que es el título. El contrato como tal es válido pero la tradición es nula. Para que esta se realice requiere del modo. 189 (…. Pero no hay que confundir la determinación con la individualización.193 Es válida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo.Cit. pero no dueño. cualquiera puede entregar un título. y eso precisamente es lo que en el anterior artículo aparece tácitamente afirmado. 191 Cesar Gómez Estrada. y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro. con su principal obligación. Si el vendedor no es dueño. no era el titular (venta de cosa ajena). inicialmente.). principalmente entregar la cosa y salir al saneamiento en los casos de ley.) Este contrato en nuestro país. la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 194 52 . 4. pagar el precio. nadie puede transferir más derechos de los que tiene. y no sobre la validez del contrato. Artículo 1871 del código civil : Que la venta de cosa ajena es válida. es decir. mientras no se extingan por el lapso del tiempo. P 41. 192 José Alejandro Bonivento Fernández. no habrá transferencia del dominio. no trasmite el dominio de la cosa. 2008 P 72. De los principales contratos civiles. Es decir. Si el vendedor no es dueño no puede transferir un derecho que no tiene sobre la cosa. mientras no se extingan por el tiempo. esencialmente. 194 189 Opt. Venta de Cosa Ajena: La venta de cosa ajena es válida. a pesar de ser ajena. pero el modo solo lo puede trasmitir el Dueño-Titular. Entonces. se da la prescripción a favor del comprador. sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida. Por eso hay que entender este aspecto frente a la tradición. y el titular no hace nada al respecto de la cosa. Bogotá: Editorial Temis S. El vendedor que entrega la cosa. Lo que se exige es que la cosa esté determinada. 190 El contrato por sí solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la entrega. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo.Dueño). Al tenor del Artículo 740 del código civil. la determinación hay que hacerla en cuanto al género y especie y en cuanto a la cantidad. 191 Es válida en Colombia. sin perjuicios de los derechos del dueño de la cosa vendida. 192 El contrato en sí. 2008. } (…. por evicción o por vicios ocultos. la tradición.El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o género y cantidad. solo genera obligaciones entre el vendedor y comprador. que es el modo.) Empero la cosa puede ser determinable (…). 190 José Alejandro Bonivento Fernández. Cit.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Se puede hacer comprador a cualquier persona. celebra un contrato válido y cumple. Eso sí: no trasmite el dominio. aun cuando no se haya individualizado (…. 2008 P 72. y para el segundo. Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendió. pero sin perjuicio de los derechos que tiene el propietario de la cosa (Titular. 193 Ibídem Opt. Es indiferente que el vendedor sea o no dueño en el momento de perfeccionarse dicho contrato.

Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una feria. =/= Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio. la acción posesoria y la acción publiciana a) Acción de dominio o acción reivindicatoria: 195 José Alejandro Bonivento Fernández. O. interpone esta acción para que el vendedor restituya la que ha recibido por la cosa. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la cosa es ajena. 3. Por eso es válida la venta de cosa ajena en Colombia. hay mala fe y el comprador no puede exigir la restitución de lo que pago por la cosa ni procede el saneamiento por evicción. El comprador no podrá exigir saneamiento ni indemnización de perjuicios. el contrato adolece de nulidad absoluta pues su objeto es ilícito. 5. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Acciones La acción de Dominio. puede ejercer la Acción de saneamiento por evicción contra el vendedor y en dicho proceso puede denunciar el pleito haciendo comparecer al vendedor a que defienda la cosa evicta y responda. almacén o similar. El verdadero dueño puede reivindicar la cosa vendida. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Interponiendo la Acción de dominio o reivindicatoria. 2. Consentimiento Del Dueño En La Venta De Cosa Ajena Si el verdadero dueño consiente la venta de la cosa. El comprador. instaura para ello la acción de pertenencia. invocando: a) El titulo (contrato) y b) La posesión 4. 2008 P 74. Situaciones por la Venta de Cosa Ajena 1. 6. tienda. 195 salvo si reembolsa al comprador lo que pago por ella.Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona. no puede ser reivindicada por el dueño. 53 . El comprador puede también ganar la cosa por prescripción. mediante la cual busca recuperar la posesión del bien que le pertenece. Si alguien quiere vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pública que ese bien es ajeno. a su vez. Si la cosa vendida es sustraída por hurto y vendedor y comprador sabían que era robada. confiere al comprador todos sus derechos como tal. si es imposible la recuperación del bien. desde la fecha de la celebración del contrato. diferente es que se quiera hacer pasar como dueño.

al hablar de la acción posesoria – señala que la prescripción de las acciones que tienen por objeto recuperar la posesión de bienes raíces. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. de que no está en posesión. prescriben “ al cabo de un año completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido” c) La acción publiciana La acción reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al que ha perdido la posesión regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripción.2. raíces y muebles (excepto las cosas muebles compradas en feria. 54 . para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla” Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas corporales. (…. Contra quien se dirige la acción?: Se dirige contra el poseedor actual. Solo procede de bienes raíces 2. La acción publiciana se concede: a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa b) Al que ha perdido la posesión regular de la cosa. Pero no vale contra el verdadero dueño ni contra quien alega igual o mejor derecho. y c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripción (art 951 CC). Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial Artículo 907 del código comercio: “La venta de cosa ajena es válida e impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador.) Para imprimirle efecto de tradición desde el momento de la entrega de la cosa y no desde el momento en que el vendedor se hace al dominio de ella (…). 196 196 José Alejandro Bonivento Fernández. so pena de indemnizar los perjuicios” (…). No se requiere probar el dominio si no la posesión que tenia y dominio. Sobre este particular la corte ha precisado que esta acción no puede dirigirse contra el tenedor Prescripción de la acción? 10 años (Art 1 ley 791/02) b) La acción posesoria “Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos sobre ellos” Art.Art 946 CC Señala que “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75. 972 CC Procedencia 1. absoluta o fiduciaria de la cosa. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripción Prescripción: El art 962. . es decir el dueño. almacén o similar) Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda.

a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 1872 código civil: “Los frutos naturales. b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato. o cumplida la condición. Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes”. no se puede hablar de Compraventa porque no hay contrato. pertenecerán al comprador. los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo (Artículo 1872 inciso 2° código civil). Naturales b. Pertenecen al comprador los siguientes: a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato. los frutos son del comprador. El contrato más que nulo es inexistente. El bien ya está dentro del patrimonio de la persona. Los principales contratos civiles. Los frutos son: a.197 No vale la compra de cosa propia. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa.) En ningún momento pueden las partes modificar los efectos de la compra de cosa propia. Estas reglas tienes tres excepciones: 1. 2. Inciso 2° del Artículo 1872 código civil: Norma independiente al 1° inciso. que no vale (…). no es posible que se dé el acto como tal. Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. 55 .6. en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador.) El Artículo 1872 código civil: “La compra de cosa propia no vale. Civiles Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o condición). (…. 197 Jesús Ángel Linares Vesga . sino vencido el plazo. 2008 P 72. 198 José Alejandro Bonivento Fernández.198 Frutos de la Cosa Vendida: Art. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condición los frutos pertenecerán al vendedor hasta que la condición se cumpla ( Artículo 1872 inciso 2código civil). pendientes al tiempo de la venta. el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella” . porque mientras no se cumpla este efecto. 97. P. y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa. Compraventa de Cosa Propia: Artículo 1872 del código civil (….

pero al otro se le hizo la tradición por medio del registro. 2008. que cuando es un bien mueble se tiene mediante la posesión material y recayendo sobre bienes inmuebles por medio de registro. Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artículo 1873 código civil Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 75. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 203 Ibídem 56 . este puede demandar la reivindicación de la cosa. 200 Cesar Gómez Estrada. según lo estipulado por ellos. 200 En este caso. si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega material primero.202 Por su parte. no lo registra y lo registra el que tiene el titulo + nuevo. dándole importancia al poseedor. confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de La venta”. si no se ha entregado a ninguno. Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo. aquel a quien se le haya hecho primero será preferido. Cuando las partes.201 El Artículo 1873 código civil. aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la entrega será que se prefiere. a distintos compradores. Titulo + Antiguo el contrato que se realizo primero. se encarga de señalar la preferencia. Ibídem 201 202 José Alejandro Bonivento Fernández. por cuanto el primero no se reputa dueño sino el segundo comprador.199 De los Efectos del Contrato de Venta: Puede ocurrir que una persona venda varias veces. ¿Qué pasa?. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. una misma cosa. P 47. y entonces es necesario determinar cuál de los compradores deberá ser preferido.A. Posesión.203 El legislador establece una escala de valores en bienes muebles: 1. 2008 P 75. 199 José Alejandro Bonivento Fernández. Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueño: Artículo 1874 código civil: “La venta de cosa ajena. el titulo más antiguo prevalecerá. 2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. si ha hecho la entrega a los dos. Titulo más Antiguo. 7. en relación con los frutos han estipulado cláusulas especiales en cuyo caso los frutos pertenecerán al comprador o vendedor. el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro. Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Persona a la que se le hizo la Entrega. ratificada después por el dueño. De los principales contratos civiles. 3.3.

204 El presente artículo hay que relacionarlo con el Art 742. no puede remontarse en modo alguno a la fecha de la venta. Se dice que no se debe decir ratificación. Venta de Cosa Ajena. si no hay ratificación del contrato de Compra-venta de Cosa Ajena. no hay Venta de Cosa Ajena. separadamente. P 49. Ejemplo: Él le vendió porque yo autorice. sino a la fecha de la tradición o entrega si es mueble.A. porque no hace otra cosa que estatuir expresamente para la compraventa lo que la regla general del Art 742 permita deducir. 2008. se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición o entrega. P 50.A. 2° que se considera se trata también de dos ventas. La eficacia retroactiva de la ratificación. cuyo Dominio adquiere después el Vendedor: Artículo 1875 código civil: “vendida y entregada a otro una cosa ajena. P 48. De los principales contratos civiles. el efecto retroactivo de la ratificación hecha por el verdadero dueño tiene importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones gravámenes realizados por el comprador antes de producirse la ratificación. y que en consecuencia lo que dicho artículo quiere significar es que la tradición hecha por el vendedor de cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al comprador desde el momento en que aquella se verificó. si el vendedor adquiere después el dominio de ella. Ibídem Cesar Gómez Estrada. P 51. 2008. como esa disposición expresa. (A) le vende a (B) el 10 de Mayo/08 5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta).A.A. el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro.207 El Inc. si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio. Bogotá: Editorial Temis S. subsistirá el dominio de ella en el primer comprador”. porque ya en el Art 1873 se había dicho que si se vende una cosa a dos personas. Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la venta. sino Convalidación.208 204 Cesar Gómez Estrada. y se repite que la segunda venta en nada perjudica al comprador que por razón de la primera venta había recibido la vendida. que en aquel se reproduce el mismo principio sentado en este. cuando el verdadero dueño ratifica la venta no celebrada por él. Cesar Gómez Estrada. En el inc. es válida (por parte del verdadero propietario). De los principales contratos civiles. esto quiere decir que la Convalidación tiene efectos Retroactivos. 205 206 207 208 57 . Bogotá: Editorial Temis S. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. 2° también sobra. 205 El Art 1874. 2008. El Art 1874 prácticamente sobra. Cesar Gómez Estrada.La Ratificación. Bogotá: Editorial Temis S. Por consiguiente. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles.206 Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario.

El contrato de Juan y Felipe. Pero hay que entender que desde la fecha de la entrega de la cosa. 210 Ibídem Opt. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (Artículos 63 y 1604 código). 211 212 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 116. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por cuanto hemos visto que en la venta de cosa ajena no hay tradición porque el vendedor no es dueño y no puede transferirse más derechos del que se tiene. 210 Lo importante del artículo es fijar que al comprador se le tiene como dueño desde la fecha de la entrega de la cosa vendida. además. so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir”.211 Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia 15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien 20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe Hay una consolidación del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa ajena (Teresa) a partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo había vendido como ajeno. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.212 TEORIA DEL RIESGO: Artículo 1876 Código Civil. Esto es. para producirle los efectos pertinentes. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición. la responsabilidad de aquel contratante a quien. acontecimientos fortuitos no atribuibles a su culpa. Cit. NOCION GENERAL DE LOS RIESGOS. La conclusión a que se llegó consistió en que su responsabilidad no se ve comprometida en razón del principio según el cual nadie está obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213 209 José Alejandro Bonivento Fernández.209 Hace que el comprador se tenga como dueño desde la fecha de la tradición. adquiere el dominio que ya había transmitido el derecho sobre la cosa que esta adquirida. 58 . pero no es oponible a Teresa porque ya se ha Consolidado la propiedad en ella. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA. y si esta es una especie o cuerpo cierto.2004 P 135. responde. le impidieron cumplir su obligación.Adquisición Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena: Si el vendedor adquiere. El enfoque del problema de los riesgos. Y si el vendedor le vendiere otra persona después de adquirido el dominio. el dominio de la cosa. 213 Alberto Tamayo Lombana. 2008 P 75. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Conservación de la cosa Artículo 1605 del Código Civil: “la obligación de dar contiene la de entregar la cosa. la de conservarla hasta la entrega. con posterioridad al contrato. en consecuencia. básicamente en relación con la responsabilidad civil contractual. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. de la culpa leve y el dolo. No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservación. contiene. subsistirá el dominio de ella en el primer comprador. es válido.

1 CC). 216 Alberto Tamayo Lombana. Hay acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. o sea el caballo “gitano”. Pero la noche en que pereció el animal José no era su dueño. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. pero estando pendientes la tradición y entrega de la cosa vendida. La cosa depositada perece por caso fortuito. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Ejemplo: Juan vende el día domingo a José el caballo “Gitano” en 50 millones. El vendedor no puede cumplir su principal obligación porque antes de la tradición y entrega sobreviene un acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que ocasiona la perdida de la cosa. Juan. lo cual perfecciona le contrato de compraventa (arts. Y mucha atención: el acreedor. es José. ciertamente. Los riesgos pesan sobre al arrendador. Era tan solo el acreedor de la tradición y de la entrega. por ejemplo. Se analizo también el problema de los riesgos en el contrato unilateral. Nadie está obligado a lo imposible.2004 P 136 y 137 59 . Lo pierde su dueño Los riesgos del contrato215: Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a José una casa de habitación. se ha expresado. no puede ya hacerlo. La obligación del depositario (restituir la cosa) se extingue. el arrendatario queda dispensado de su obligación y el arrendador liberado de toda responsabilidad. La cosa pereció para el acreedor (depositante). Ejemplo: Juan es dueño de caballo “Gitano” y lo tiene en su finc a. el depósito. puesto que pierde la casa y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento ( art 2008. 214 Ibídem 215 Alberto Tamayo Lombana. en este caso. que es a su vez dueño de la cosa.2004 P 136. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 1849. Acreedor de la Tradición y entrega de la cosa vendida. Se aplica el principio res perit debitori. La cosa perece para el acreedor. El contrato es resiliado de pleno derecho. Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundación que ocasiona la muerte del caballo “Gitano”. y para pagar el precio convenido. según se ha dicho). Se conviene que José irá el día lunes a las once de la mañana a la finca de Juan para que se le haga la tradición y la entrega material del caballo (art 740 CC). 1602. la cosa perece para el deudor (el deudor debe procurar el goce. Sobreviene una gran inundación y el animal perece.Los riesgos de la cosa214: Asunto resuelto por un principio que es más obvio y veraz que el derecho romano: Res perit domino o sea la cosa perece para su dueño. Un terremoto la destruye en su totalidad. deudor de la obligación de procurar el goce de la cosa. y 1500 CC). LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE DEBEN 216: Perfeccionado el contrato de compraventa.

Se entendió sin dificultad el principio según el cual la cosa perece para su dueño. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. el vendedor. Se aplica el principio res perit domino. contenida en los artículos 1876 y 1607 del Código civil. Si la cosa vendida. En el momento en que la cosa perece. El solo contrato. 2. Se aplica la misma solución francesa. perece fortuitamente luego de perfeccionado el contrato y antes de su entrega material. es lógico que los riesgos pesen sobre el comprador.El dueño del caballo era Juan. así no reciba el caballo “Gitano”. la cosa perece para el acreedor. EN FORMA EQUIVOCADA. obviamente.2004 P 137. la cosa perece para el acreedor. por cuanto le hizo la tradición. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de compraventa pero faltan la tradición y la entrega de la cosa vendida (porque el contrato no cumple esa función). agrega el autor. La solución es lógica. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 218 Alberto Tamayo Lombana. LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. los riesgos pesan sobre él. También se le ha encontrado una explicación obvia para la aplicación de principio res perit creditori. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 217 Alberto Tamayo Lombana. EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION QUE ANDRES BELLO TOMO DE ESE CÓDIGO. de absoluta lógica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa vendida al comprador.2004 P 139. el comprador no se ha convertido todavía en propietario.140. que se encuentra liberado en la obligación de entregarla. ¿Qué ocurre con la obligación del comprador José? Esa no se extingue. Se ha insistido que en el derecho colombiano el contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio sino que requiere emplear el modo de la tradición para hacer al comprador dueño de la cosa vendida. Y es indudable que después de haber formulado el principio res perit domino. En Colombia el comprador. La solución en este caso planteado es sorprendente: Juan. 60 . es absolutamente falsa en el derecho romano porque la cosa perece par el acreedor y no para el dueño. de acuerdo con el derecho francés.218 1. Su obligación se extingue. no era dueño de la cosa que pereció. trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos. Es la voluntad legal. lo constituyo en dueño de la cosa. el perecimiento fortuito de la cosa con anterioridad a las mencionadas tradición y entrega. EL FALSEAMIENTO DEL PRINCIPIO “LA COSA PERECE PARA EL DUEÑO217 El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La cosa perece para el dueño). Pero la solución legal que se acaba de comentar es incomprensible. El deberá pagar el precio. no está obligado a hacer tradición y entrega del caballo puesto que pereció por caso fortuito y nadie está obligado a lo imposible. A partir de tales preceptos legales ha sido fácil para la doctrina francesa explicar el motivo por el cual el comprador debe soportar los riesgos de la cosa que compró y que pereció fortuitamente antes de que se le entregara. para el caso examinado. Él era el dueño. 138 y 139.

traspasa al comprador la propiedad de la cosa comprada. El solo contrato no ejecuta la obligación de dar. INCOHERENCIA DE LAS NORMAS. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. y al comprador le impone la obligación de pagar el precio. aunque no se haya entregado la cosa…. Su tradición y entrega están pendientes. Las obligaciones que impone. antes de la tradición y la entrega. en tal hipótesis. desde el momento de perfeccionarse el contrato. el compromiso de transferir un bien de un patrimonio al otro queda ejecutado automáticamente. El solo contrato no hace dueño al comprador (Art. El contrato es titulo únicamente. Seria de lógica que la cosa pereciera para el dueño. El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono el contrato por medio del cual se vendió la cosa. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. pertenece al comprador. a) El art 1876 CC establece que: “La pérdida. Los efectos del contrato de compraventa. EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN COLOMBIA Y EN CHILE. Sin embargo la solución legal no es esa. la obligación de transferir el dominio de la cosa vendida. 142 y 143. continuaba siendo el dueño. Y hay que agregar. deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende. En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de obligaciones: la obligación de dar. O sea. El vendedor.” b) El art 1607 CC dispone “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba. en forma absolutamente ilógica. por la falta de la tradición y la entrega. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida cuando perece fortuitamente. una vez perfeccionado. el comprador debe también cumplir la suya. 1. Él es solamente acreedor de la tradición y entrega de la cosa que compró. Es titulo y modo a la vez. es que ella no estaba todavía en el patrimonio del comprador en el momento de su destrucción. por el solo acuerdo de voluntades. es siempre a cargo del acreedor…(el comprador es el acreedor de la tradición y la entrega)” Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con las del segundo grupo. 219 Constituye un error evidente de ANDRÉS BELLO el haber acogido la solución del código civil francés en lo relativo a la atribución al comprador de los riesgos de la cosa vendida. Lo absolutamente cierto. 61 .En síntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo acuerdo de voluntades. a cargo del comprador. En Francia el contrato de venta es traslaticio. 2. 1849 CC). En el intervalo. De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida al comprador. ocurre un caso fortuito que ocasiona el perecimiento de la cosa vendida. Es titulo no más. Francia Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumplió automáticamente su obligación. 219 Alberto Tamayo Lombana. Y no lo estaba.2004 P 141. a cargo del vendedor. estructurada por el mismo código civil. según se acaba de ver. Del Art 1849 CC se deduce que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de dar. y de pagar el precio. en forma que contradice la técnica del contrato de compraventa. Manera de traspasar la cosa vendida al comprador. pagar el precio.

(Le compro el caballo “Gitano” si gana el concurso) y el caballo perece estando pendiente la condición. EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 220 1. y además se han ajustado al precio. Por ejemplo. la otra puede demandar perjuicios y también desistir del contrato Art 1878 CC 2. Impera en este caso el aforismo romano. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 4.art 911 Código de Comercio es mas preciso. El vendedor de las cosas de género. La obligación de dar depende de una condición suspensiva. si se ha convenido el precio y se ha fijado el día para contar. Se convino el precio. se ha dicho. Sólo que el contrato estaba amenazado de resolverse. Si la condición es resolutoria (Le compro el caballo “Gitano” pero la venta se resolverá si pierde el concurso). Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de sus clientes 100 cargas de café de la clase “A”. 145. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Hay más café en el mundo lo cual le permitirá cumplir su obligación. 62 . cuenta o medida. 146 y 147. Los riesgos los sufre el comprador se aplica el art 1876 CC ( res perit creditori). En consecuencia. los géneros no perecen (genera nont pereunt). pesar o medir la cosa de género. pues ya se le había trasferido el caballo “Gitano”.MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876. los riesgos los sufre el comprador. En relación con este tipo de las cosas de género que suelen venderse al peso. pero con la condición de que se haya ajustado al precio. Pero antes de hacer la tradición y la entrega al comprador. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado. Si la bodega 2 se incendia fortuitamente. es necesario tener presente las siguientes hipótesis que se deducen del art 1877 CC 1º Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de género. Si un siniestro las destruye. Esto equivale a que la cosa se ha señalado de modo inconfundible. (porque la fecha del concurso no ha llegado o se aplazó) los riesgos pesan sobre el vendedor 5. Es una cosa determinada prácticamente.. los riesgos los soporta el vendedor mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Si una cosa se vende a prueba. Los riesgos de la cosa de género pesan sobre el vendedor hasta el momento de la tradición y entrega de la cosa. Se aplica el art 1876 CC (res perit creditori) Ha previsto el legislador una sanción por el incumplimiento en esta clase de ventas. continua siendo propietario hasta que las entregue. pero se presenta el incumplimiento de una de las partes. 3º El objeto de la venta es todo el café que está en la bodega 2. sobreviene el incendio mencionado. se perfecciono el contrato. EL perecimiento fortuito del producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al comprador aunque el café no se haya pesado o medido.2004 P 144. 10 cargas de café del contenido en la bodega 2 del vendedor. Él era el dueño. La razón: ya la cosa estaba individualizada. la pérdida es para él. Antes de esto se entiende no haber contratado art 1879 CC. individualizada. Cuando la cosa vendida es de Género. 3. 220 Alberto Tamayo Lombana. Los riesgos los sufre el vendedor (res perit debitori) 2º Las 10 cargas de café se han pesado o medido ya. Antes de realizar la tradición y entrega del producto se presenta un incendio que destruye todo el café que tiene el vendedor en sus bodegas. La venta debe recaer sobre un género limitado (genus limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que están en la ganadería “los cerros”. se aplica el principio genera nont pereunt del que se viene hablando.

Lo que significa que no se trata solo de la pérdida física material sino también de la moral: objeto y causa ilícitos. Se aplica sin modificación el art 1876 CC (res perit creditori) 7. la cosa que perece para el deudor (el vendedor deudor de la tradición y entrega). Si la obligación es alternativa. la cosa perece para el deudor. NOCION DE LA PÉRDIDA DE LA COSA222 Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse pérdida de la cosa debida art 1729 CC es una acepción amplia que comprende la destrucción de la cosa. Se a plica sin modificación el art 1876 CC: La cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega: La razón y objeto de la obligación era solamente el caballo “Gitano”. MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTÍCULO 1876 EN LOS CASOS DE MORA Y CULPA. Arts. Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo “Gitano” pero se reserva la facultad de cumplir su obligación transfiriendo el camión “X”. Se aplica la solución del art 1876 CC la cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega (res perit creditori) 8. si el vendedor.6. Era un objeto in facúltate solutionis. Los riesgos son a su cargo. LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CÓDIGO DEL COMERCIO 223 221 Alberto Tamayo Lombana. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo “Gitano” o un camión que se determina. Si la obligación es Facultativa. está en mora de realizarlas.2004 P 148. su exclusión del comercio su extravío. Juan debe el camión. lo que iría contra el orden público y las buenas costumbres. esto es. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.2004 P 149 – 151. Si perece el caballo “Gitano” los riesgos los soporta el comprador José. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Los riesgos son a su cargo. Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor. se debía in obligatione. los riesgos son para José. Sanción por la culpa. 223 Alberto Tamayo Lombana. Juan no debe el camión. 63 . Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen. ha de sufrir las mismas sanciones. Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. en el ejemplo). entra en la aplicación del principio res preit debitori. Civil. 221 Si el deudor está en mora de ejecutar su obligación. Si perece el caballo. Juan vende a José el caballo “Gitano” y se conviene que su tradición y entrega se hará el último día del mes. 1562 y 1563 Cód. Deberá el precio de la cosa y la indemnización de perjuicios. esto es. Antes de esta fecha el animal perece fortuitamente. se debía in obligatione. Las dos eran objeto de la obligación. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Aplicando lo anterior al contrato de compraventa.2004 P 147 222 Alberto Tamayo Lombana. los riesgos de la cosa debida quedan a cargo suyo: res perit debitori. deudor de la tradición y entrega de la cosa vendida. Pero si perecen las dos cosas. Si la venta es a término. El pago con este era simplemente una facultad que tenía el deudor pero no era el objeto debido.

si el comprador no recibe la cosa comprada porque pereció.Evicción225 . 2008 P 108. ella está todavía en el patrimonio del vendedor en el momento que perece fortuitamente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. lo que no quiere decir que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor. 1. 4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al vendedor. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.226 224 José Alejandro Bonivento Fernández. El comprador no tendrá que pagar el precio. se reitera. En pocas palabras. 226 64 . P 57.” Art 920 Co Co. 225 Ibídem César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 1) La obligación del vendedor. sin esa mora la cosa no hubiera perecido. Se modificará lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es posible comprobar que. Art 1876 CC. los riesgos debe soportarlos el comprador. Civil: “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición. La Entrega o Tradición de la cosa vendida224 2. En tal hipótesis el comprador deberá “el precio integro de la cosa. según se ha visto. Res perit domino la cosa perece para el dueño. Si la cosa pereció fortuitamente antes de su tradición y entrega. pues existen adicionalmente otras como son. La pierde él. y el saneamiento de la cosa vendida”. Como si tiene que pagarlo en materia civil. es una obligación de resultado. El Saneamiento de la cosa vendida: . 2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no). no está obligado a pagar el precio.A. por ejemplo. hace presumir su culpa. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Art 1880 Cód. así haya sido fortuitamente. 3) El incumplimiento de esa obligación de resultado del vendedor sólo puede justificarse mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito. 2008. cuando todavía estaba en manos del vendedor. la de atender el pago de la mitad de las costas ( Art 1862) y la de velar por la conservación de la cosa hasta su entrega (Art 1605). de hacer tradición y entrega de la cosa vendida. Com) Al no haberse hecho la tradición y la entrega de la cosa al comprador.Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) “el riesgo de la pérdida por fue rza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega corresponde al vendedor” (art 929 Cód.Vicios Ocultos Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley. De los principales contratos civiles.

229 Los términos de tradición y entrega tal como están empleados en el Art 1880 son equivalentes y tienen el mismo significado. que es el registro de la escritura en la oficina de registro. 2008. según una parte de la doctrina. P 63. Bogotá: Editorial Temis S. La Entrega o Tradición: Art 754 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. P 59. la primera es de la esencia del Contrato de Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza.A. de fecha de 2 de septiembre de 1970. 227 En el sistema alemán la compraventa es apenas fuente de derechos o relaciones de derecho personal entre los contratantes. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. la que tiene la función de trasferir el dominio. acogida por nuestro Código Civil. De los principales contratos civiles.A. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. 231 En virtud de la teoría del título y modo. es necesario otro acto que consiste en la entrega material 234.230 Es por lo tanto que la tradición de que habla el Art 1880 es la que define el Art 740. Ibídem 228 229 230 231 232 233 234 65 . por ser verdadero dueño. César Cesar Gómez Estrada. solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando efectivamente. César Cesar Gómez Estrada. la entrega o tradición se hace mediante la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente (Art 756 CC). Civil En sentencia de Casación. que tratándose de bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto. esto es. cada uno de los cuales tiene sus propios presupuestos de validez y eficacia. César Cesar Gómez Estrada. P 61.A. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. adaptando el criterio de que no basta la entrega y la posesión útil y pacifica sino que es indispensable la tradición. Si la venta es de un bien mueble. pero como es mera tradición. luego la obligación de hacer la tradición.A. 2008. 2008. no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada. a que se refiere la primera de estas disposiciones. el vendedor hace la tradición por cualquiera de las formas indicadas en el precedente artículo y si se trata de un bien inmueble. P 61.Las dos obligaciones principales. De los principales contratos civiles. 227 Ibídem César Cesar Gómez Estrada. 2008. que se pueda llamar legal. independientes de los del otro. De los principales contratos civiles. si. se cumple la tradición del derecho mismo. 228 La Corte adoptó definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de transferir el dominio. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. y que por lo tanto la venta de cosa ajena le permite al comprador demandar la resolución del contrato por incumplimiento.A. de modo que el comprador no se hace dueño de la cosa por la sola circunstancia de que se perfeccione el contrato.A. la Corte Suprema de Justicia insistió en que la obligación es de transferir el dominio. P 64. son actos distintos la venta (titulo) y la tradición (modo).233 Debe advertirse. P 60. César Cesar Gómez Estrada. 232 1. César Cesar Gómez Estrada.

porque este hecho convierte a José en poseedor material de ellas. si no hay inscripción en el registro inmobiliario.La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de la venta. un acto administrativo de bienes inmuebles. 235 La Obligación de Entregar en Materia Comercial El artículo 905 del Código de Comercio. 66 . al definir “la compraventa como es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero”. cumple la obligación con la entrega física de las mejoras. En caso contrario la venta no seguida de la tradición no hará dueño al comprador (artículo 752 código civil). Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR significa trasferir el dominio. 236 237 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008. César Cesar Gómez Estrada. Como ese bien es Inmueble. Además el articulo 922 ibídem. además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos. al decir que la tradición del dominio de bienes raíces requerirá. la definición es la misma del Art 1849 CC. 2008. De los principales contratos civiles. Basta señalar la cosa al comprador o señalarle la dirección donde recoger la cosa. P 65. Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien. Pero si Juan vende expresamente a José las mejoras que tiene en predio ajeno. Por el contrario si Juan vende una nevera a José se la entrega y aquí está cumpliendo su obligación. puede ser una sentencia Judicial. es necesario que el vendedor sea dueño de ella. se expresa el significado jurídico de esa misma palabra236. podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente.A. 235 César Cesar Gómez Estrada. se debe inscribir el Titulo en la Oficina correspondiente. Este quedara convertido en poseedor y podrá ganar el dominio por la prescripción en el tiempo señalado en la ley (artículo 753 código civil). pero en lugar de la palabra DAR utilizada en este artículo. Forma de la Entrega: a) La tradición de los bienes Muebles se verifica con la entrega física de la cosa o mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC. El Art 1849 Cód. 237 Si el vendedor se obliga a transferir el dominio de la cosa. El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro. La venta de la posesión debe ser expresa. Para que el comprador se convierta en dueño de la cosa en virtud de la tradición. De los principales contratos civiles. Ley 791 de 2002.A. P 64. Ejemplo: Juan vende a José un inmueble. Como se ve. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 110. con la realización del contrato se entiende entregada la cosa. la entrega no implica la Tradición. Juan cumple su obligación cuando registra la escritura en la matricula inmobiliaria. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. complementaria de la de hacer la tradición pero distinta de ella. porque es regla general que el comprador siempre desee adquirir el dominio y la posesión de la cosa. El contrato se celebra por Escritura Pública. Ese título no es solo la Escritura Pública. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. está sancionada con la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos dos primeros incisos rezan: “Entrega de la cosa por el tradente al adquirente”. la entrega material de la cosa están señalando los alcances de la obligación de entregar a cargo del vendedor.

esta sancionada con la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos 2º inc. P 65 67 . Por la trasmisión del conocimiento de embarque. La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de venta. e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo estipulado. cuando el vendedor ha remitido las mercaderías a un consignatario. automotores. c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para convertir en poseedor al comprador. El adquirente de un bien cuya tradición se ha efectuado por la inscripción del título en el registro. De los principales contratos civiles. Civil). no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada. Si la venta es mercantil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo acordado. 756 Cód. carta de porte o factura durante el trasporte de las mercaderías por tierra. 3. mediante el registro de la compraventa. Entrega material y efectiva de la cosa comprada. complementaría de la de hacer la tradición pero distinta de ella.b) La tradición de los bienes Inmuebles se efectúa por el registro o inscripción del contrato de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos ( Art 756 Cód. Por la fijación que haga el comprador de su marca en las mercaderías compradas. La expedición no implicara entrega cuando se efectúa sin ánimo de trasferir la propiedad. Civil). Civil). marcas y otros bienes muebles señalados en leyes especiales. 2. También se efectúa. naves. y a falta de este debe entregarla inmediatamente después de celebrado el contrato (Art 1882 Cód. la entrega de la cosa se entenderá verificada: 1.A. Tradición: Percepción de las Cosas. Civil La cosa se debe entregar inmediatamente a la realización del contrato. Registro de la Escritura Pública en la oficina de registro. establecimiento de comercio. con el orden de no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o de garantías suficientes.Art 754. es decir si se trata de bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla en dos actos: 1. 238 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. se cumple la tradición del derecho mismo. Comercio). y a falta de estipulación debe entregarla dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato.923 Cód. pero como esa mera tradición que llamaremos legal. podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente238 d) En las ventas mercantiles. con conocimiento y aquiescencia del vendedor. 2008. rezan: “Entrega de la cosa por el tradente al adquirente”. Salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere un plazo mayor (Art 924 Cód. 2. la tradición de los vehículos. (Art 915. mar o aire. como sería la entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza.

Lugar de la Entrega: Es otra aplicación fundamental del principio de la autonomía de la voluntad en los contratos. en el lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de perfeccionarse el contrato. la entrega material de la cosa ”. Obligaciones antes o después de la Entrega: Art 1881 Cód. De los principales contratos civiles. Entrega Material de la Cosa 239 José Alejandro Bonivento Fernández. A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Gastos de la Entrega: “Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla. no habiéndose fijado convencionalmente ese lugar. Civil) Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor. en el lugar designado por el contrato. 1. (Arts. y al comprador los de recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla después de entregada. o sea el del vendedor. Donde debe ser Entregada la Cosa La entrega de la cosa debe hacerse. 2008. Civil Hasta la tradición va la obligación del vendedor Todos los costos que impliquen poner a disposición del comprador la cosa va por cuenta del vendedor. pero si se trata de otra cosa la entrega se hará en el domicilio del deudor. Com La Tradición de Bienes Raíces requiere: “La tradición del dominio de los objetos raíces requerirá. 2008 P 120. tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la entrega se hace en el domicilio del deudor. Civil). Art 924 Cód.Dentro de las 24 horas siguientes a la realización del contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.vendedor.A. Bogotá: Editorial Temis S. Comercio y establece que el vendedor se puede constituir en mora legalmente cuando no hay garantía de que va a recibir el dinero. La Obligación de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el comprador.240 Art 922 Cód. 1645. tratándose de una especie o cuerpo cierto. P 68 68 . y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada”. Inscripción del Título 2. además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos.239 La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. pues.1646 Cód. a. A falta de convenio y si la cosa vendida es cuerpo cierto. salvo pacto en contrario. (Art 1881 Cód. 240 César Cesar Gómez Estrada. entonces la entrega deberá hacerse. la entrega se hará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato.

además de su entrega material. principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”. ‘Vendida y entregada a otro una cosa ajena. características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres.No basta la formalidad. pero considera que la segunda parte es una obligación del vendedor. 242 Con la inscripción. trata la tradición de los vehículos automotores siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores. que provenga del titular del dominio. pero no se cumple con el contrato a plenitud si no hay entrega material. se hace la tradición. traslación o extinción del dominio o cualquier otro derecho real. es decir. ‘El vendedor deberá hacerle entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. gravamen. entrega jurídica. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. con la exigencia de la entrega y la inscripción en el registro terrestre automotor. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato…’ (Art. regulado en la Ley 769 de 2002. La tradición del dominio de vehículos automotores requerirá. adjudicación. (Art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. administrativa o arbitral. su inscripción en el 241 José Alejandro Bonivento Fernández. En el se inscribirá todo acto o contrato o providencia judicial. 928). Estipula el artículo 47 de la misma ley “Tradición del dominio.244 La consensualidad en las Ventas de Vehículos Automotores El Código Nacional de Transito.243 “Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar otros aspectos del Código de Comercio. Como puede verse. en las mismas condiciones que tenía al momento de perfeccionarse…” (Art. es obligación del vendedor La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradición de bienes raíces. 244 Ibídem 69 . que sirven para precisar los alcances del Articulo 922. modificación. 908). 924). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se mirara al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la entrega’. que la misma ley define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad. El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro de la Escritura Pública. limitación. 2008 P 111. 907). medida cautelar. Así por ejemplo: ‘la venta de cosa ajena es válida e impone al ‘ vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador…’ (Art. en materia comercial. El vendedor estará obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Y cuando se refiere a tradición dice que es válida. 241 Estimo que la regulación que hace el artículo 922 del Código de Comercio atañe en concreto a las obligaciones del vendedor de bienes raíces y no a la tradición. 2008 P 115. 242 Ibídem 243 José Alejandro Bonivento Fernández. cuando con el registro concurra la entrega material del inmueble. si el vendedor adquiere después el dominio de ella. se cumple no solo con la inscripción del título en la oficina de registro correspondiente sino requiere de la entrega material del bien. siempre se habla de obligación de entrega.

esto es. Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo. mientras no se haga la inscripción no hay trasferencia del bien vendido. 245 Alberto Tamayo Lombana. Venta Comercial de Vehículos Automotores “De la misma manera se realizara la tradición de los vehículos automotores. pues “el vendedor está obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios”   Todo lo que le ocurrió al bien hasta el momento de la entrega va por cuenta del Vendedor. es lo que se aplica hoy. Deberá hacerse el registro del título para que el comprador se repute dueño. Entrega material 2. sea importado o de fabricación nacional. no bastara el documento de venta ni la entrega. Todo lo que le ocurrió al bien desde el momento de la entrega va por cuenta del Comprador. y combinando este inciso con el artículo 1929. El Art 928 co. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. o a la época prefijada en el”. esto es para Vehículos Automotores. o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores. pero la inscripción del título se efectuara ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. b. cuando no haya plazo ni para la entrega de la cosa ni para el pago del precio. Civil: “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato. La tradición así efectuada será reconocida y bastara ante cualesquiera autoridades” La tradición. La trasferencia. En otras palabras. Inscripción De lo anterior se puede concluir: El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual. Civil Inc.2004 P 31 70 .organismo de transito correspondiente. la inscripción en el transito deberá hacerse dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo …” La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores 245: 1. no se obtiene con la simple entrega de la cosa. Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la Oficina de Transito. el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente después de celebrado”. 1° del Art 1882 Cód. Mora en la Entrega.Acción Resolutoria: Art 1882 Cód. En general. quien lo reportara en el Registro de Tránsito Automotor en un término no superior a (15) días. la tradición de un vehículo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado. sino que se requiere de la inscripción del título.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de bienes. De esta manera. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.

Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 121. 2008. 1882 y 1878. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S.La jurisprudencia ha considerado. José Alejandro Bonivento Fernández. a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él.A. Civil: “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega. 248 César Cesar Gómez Estrada. podrá el comprador. 2008 P 123. P 70. De los principales contratos civiles. en tanto que el derecho de desistir de la compraventa. De los principales contratos civiles. César Cesar Gómez Estrada.251  Entrega Código Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato. 2 del Art 1882 Cód. P 68. 2008. 71 .250 Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor ejerce un derecho de retención. no podrá este ejercitar ninguna acción fundado en no haberle sido entregada la cosa por el vendedor. P 69. De los principales contratos civiles. La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:“Existe notable diferencia entre la acción resolutoria prevista por el articulo 1546 Cód.A. mientras la otra parte no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones.A. es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. sin embargo. Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolución del contrato. Ibídem 247 69. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. Que este derecho no versa sobre cosa propia. No es cierto que el vendedor facultado para abstenerse de entregar la cosa este ejercitando un derecho de retención. incumple el contrato. Civil y el desistimiento de que tratan los arts. P 70. 2008.” 247 De conformidad con el Art 1609 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. en caso de que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida. Bogotá: Editorial Temis S. sino ajena.246 El Inc.A. Civil. Si el vendedor no entrega la cosa vendida. o en la época prefijada en él. por insolvencia sobreviniente del comprador y lo autoriza para conservar la cosa vendida en su poder y no hacer entrega de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el pago del precio. Ibídem 249 250 251 252 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales”.248 Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio. si su fortuna hubiere menguado considerablemente después de celebrado el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.252 246 César Cesar Gómez Estrada. en el tiempo estipulado o inmediatamente después de celebrado. en los contratos bilaterales ninguna de las partes esta en mora de cumplir lo pactado. lo demuestra el Art 2417 CC. que rigurosamente el vendedor es quien primero debe cumplir la obligación de entrega. César Cesar Gómez Estrada. 2008. 249 El Código protege en esta forma al vendedor que está en peligro de perder el precio.

podrá el comprador. El Comprador tiene 2 opciones: 1. 2° código civil). a su arbitrio. el vendedor podrá oponerle la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1609 código civil. En caso de que se instaure la acción resolutoria consagrada en el artículo 870 Código de comercio. El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el comprador. “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega. Derecho de Retención a Favor del Vendedor: a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador b) Cuando el comprador no ha pagado el precio. c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio. b. Para ejercer la acción resolutoria (artículo 1546 código civil) que es alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos: a. En este caso deberá tramitarse la demanda en proceso ordinario. y en ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios” (artículo 1882 inc. podrá pedir en la demanda que el vendedor le pague el interés legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le otorgue derecho de retención sobre los frutos de la cosa en proporción a dicha parte. En caso contrario. sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones consagradas en los artículos 1546 código civil y 870 Código de comercio (Artículo 925 código civil). salvo que esté “pronto” a pagarlo íntegramente (artículo 1882 inc. de que habla el artículo cuestionado. por hecho o culpa suyos. Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento. perseverar en el contrato o desistir de él. Persistir en el Contrato (Realizarlo) 2. o estar pronto a pagarlo o haya estipulado pagarlo a plazo (artículo 1882 inc. el comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle la tradición valida. La mora debe ser imputable al vendedor. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artículo 1608 código civil). A falta de estipulación deberá entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Cuando la venta es mercantil. sin menoscabo de la correspondiente indemnización de prejuicios (artículo 942 Código civil). Desistir en el Contrato (No realizarlo) En ambos casos con Indemnización de Perjuicios. 3° código civil). El comprador debe haber pagado el precio. esto es. Si la obligación es a plazo no es necesario requerirlo. Entrega Código de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. En los demás casos es preciso requerirlo judicialmente. es la misma condición resolutoria de que se trata el artículo 1546 del Código 72 . 3° código civil).

Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y si es fundada disuelve el vínculo jurídico proveniente del contrato”. se requiere la expresión de voluntad del comprador. es indispensable promover la acción judicial ordinaria del caso. fundamentalmente. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. salvo que las partes tomen como objeto del contrato el alea de su existencia y el vendedor ignore su pérdida… si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.257 Indemnización de Perjuicios 253 José Alejandro Bonivento Fernández. sino que la ley lo autoriza para tomar por si. Con la resolución se requiere. “La compra de un ‘cuerpo cierto’ que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe. en tanto que el derecho de desistir de la compraventa en caso de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida. podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en él a justa tasación” (artículo 917). aun cuando conduzca a los mismos resultados: dejar sin efectos el contrato de compraventa. y ante sí. que va envuelta en todo contrato bilateral. La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusión de que su operancia se logra sin necesidad de ningún mecanismo procedimental. 256 El Desistimiento en la Compraventa Comercial “La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que exista. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. con el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin efecto el contrato. En cambio. 73 . 256 José Alejandro Bonivento Fernández. la determinación de desistir del contrato. quien debe transmitir al vendedor su intención de desistir del contrato. 2008 P 125. y tal determinación. el desistimiento y la acción resolutoria esta requiere sentencia judicial. volviendo todo al estado precontractual. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 122. 257 José Alejandro Bonivento Fernández. podrá el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el precio se ajusta tasación de expertos o peritos” ( artículo 918). salvo q ue se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea… si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial.254 González Valencia dice: “Que no es necesario que el comprador ejercite la acción resolutoria. 2008 P 124. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 254 Ibídem 255 José Alejandro Bonivento Fernández. no producirá efecto alguno.Civil. es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. 2008 P 123. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pidiendo ante el juez se le notifique al vendedor la disolución del contrato. de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello. En otras palabras. Como Opera el Desistimiento Naturalmente que. 255 La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras. desistir o resolver es la misma figura sustancial. para disolver el vínculo contractual.253 No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una figura separada o distinta de la resolución.

el pago de los perjuicios por el incumplimiento del contrato. El vendedor va estar autorizado legalmente para constituirse en mora. Civil). como dueño. Mientras no se haga la entrega. 2008 P 126. Por tanto. salvo que “después” del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio” (Art 1882 inc. y solo será ya responsable del dolo o de la culpa grave” Cuando el comprador se constituye en mora de recibir. no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio. Mora del Comprador: Art 1883 Cód. Por parte del vendedor cesa la obligación de conservar la cosa y de responder de ella hasta por la culpa leve (Art 1605 y 1606). poseedor y tenedor. mal puede retener lo que siempre ha tenido. vasijas en que se contenga lo vendido. 259 Pero. -------Si después del contrato se disminuye el patrimonio del comprador considerablemente. tal como lo hemos precisado. el vendedor sigue siendo el dueño. en sentido material. no puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido. Objeto de la Entrega: 258 Ibídem 259 José Alejandro Bonivento Fernández. hasta tanto no se entregue y haya la capacidad suficiente para la tradición. surgen las obligaciones a cargo de los contratantes. para en adelante responder solamente del dolo o de la culpa grave. como efecto importante. graneros. Civil: “si el comprador se constituye en mora de recibir. De los principales contratos civiles. de tal modo que el vendedor piense que va a perder el precio de la cosa. la cosa vendida.Tanto en la resolución. Si eso es así. 260 César Cesar Gómez Estrada. y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa. esto es igual a no entregar la cosa. hasta que el Comprador respalde el pago con otra garantía. P 70 y 71. todos los gastos que implique esa mora corren por cuenta de él (hay que demostrar que la mora no fue culpa del vendedor).desaparece el derecho de retención del vendedor si. El vendedor deberá entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Si se acordó un plazo para el pago del precio. de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. de acuerdo con los presupuestos comentados. 74 . final del artículo 1882: “Pero si después del contrato hubiere menguado consideradamente la fortuna del comprador. a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el pago mediante una garantía aceptada por el vendedor (Art 926 Cód. pertenece al vendedor. permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador pague el precio o lo asegure.260 4. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. 3. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.258 Especial Protección al Vendedor Está regulado en el Inc. Este. Civil). el vendedor debe respetar dicho plazo y no puede retener la cosa vendida. Una vez perfeccionada la compraventa. 4° Cód. producen. sino pagando o asegurando el pago”. Bogotá: Editorial Temis S. abonará al vendedor el alquiler de los almacenes. 2008. como el desistimiento.

aquí se tiene que medir las hectáreas que voy a comprar. Se entiende que el predio rustico se vende con relación a su cabida: a) Cuando la cabida se exprese en el contrato b) Cuando el precio se fija con relación a ella c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la cabida real sea distinta de la que aparece en el contrato. una yegua. 261 Según el Art 1887 Cód. comprende naturalmente la del hijo que se lleva en el vientre o que amamanta. porque depende de esta. Se vende con relación a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85 hectáreas). se compra con los muebles que hacen parte integrante de este.000. Civil La venta por cabida. 2008. Si el vendedor quiere excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente. Civil “La venta de una vaca. final Cód. Cuando se compra un inmueble. 75 . En todos los demás casos se entenderá vender el predio como un cuerpo cierto ( Art 1887 inc. Venta de Semovientes: Art 1885 Cód. 2. 1. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cód. sino de su destinación. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Bogotá: Editorial Temis S. Cumplo cuando entrego la cosa que me comprometí a vender. Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto: 261 César Cesar Gómez Estrada.000. 5. La calidad de rustico o urbano de un predio no depende de su ubicación. En razón a su Cabida: El precio depende de la extensión. Venta por Cabida: Art 1887 Cód. P 72. Civil). Civil. “un predio rustico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto”. Cuerpo Cierto 2.El Art 1884 Cód. el vendedor está obligado a cumplir con lo que dice el contrato.A. 7. Por ejemplo: Compro una finca que cuesta $25. u otra hembra. se reputan inmuebles. se refiere a los inmuebles por adhesión y por destinación existentes en aquel”. por eso es importante definir la cosa vendida. pero no la del que puede pacer y alimentarse por si solo”. Civil El Art 1886 Cód. Civil establece que “el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato”. estoy comprando la finca. En razón a su Cabida Estos dos son denominados Bienes Rústicos. De los principales contratos civiles. 658 y ss. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante de la vaca. no tienen aplicación sino en relación con los predios rústicos. Se puede vender: 1. Civil dispone que “en la venta de una finca o bien rustico se comprende naturalmente todos los accesorios que según los Arts. 6.

es necesario reajustarlo en provecho del comprador. o como una especie o cuerpo cierto” (Art. tanto los urbanos como los rurales o rústicos. esto es. o en provecho del vendedor. De los principales contratos civiles. el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio. salvo Lesión Enorme. Deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 263 a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). Lo esencial es que.a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habrá diferencia en el precio aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el contrato (Art 1887 inc. 76 . esto es fijada en el contrato. La ley prevé que “un predio rústico puede venderse con relación a su cabida.2004 P 131. a un determinado precio. 4 del Art 1887 Cód. 2008. Así por ejemplo: se puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de tierra de primera con determinado cultivo. La venta de un inmueble por cabidas podrá traer dificultades por presentarse discordancia o disconformidad entre la cabida real del predio y la estipulada. Civil). =/= 8. Bogotá: Editorial Temis S. como lo dice en su parte final de este inc. 262 César Cesar Gómez Estrada. Inc. de los datos que se den resulten la cabida total y precio total. Como en estos casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real. y de 40 cuadras de tierra de segunda a un precio inferior. 265 Alberto Tamayo Lombana.A. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El predio urbano es el que está edificado o destinado a hacer una construcción. Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cód. 2° Cód. Civil). Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 262 Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer.2004 P 131 y 132. 1887 Cód. o descomponer esa cabida total en varias cabidas parciales relativas a porciones de distintas calidades y precios. El precio rústico es el que está destinado a producir frutos naturales. 4. Civil Efectos de la Venta en Relación con su Cabida: Vendido un predio con relación a su cabida. P 73. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. sea inferior o superior a la real. si la cabida real es menor que la declarada. La que “reza en el contrato”. especificada). En tal caso se describen por sus linderos. puede ocurrir que la cabida convencional. La venta por cabidas264: Generalmente los inmuebles. Ibídem 263 264 Alberto Tamayo Lombana. se venden como cuerpo cierto (cosa determinada. a la que efectivamente tiene el predio vendido. si la cabida real es superior a la declarada. Civil establece que la cabida total de predio vendido. 1) La cabida real es mayor: CR>CD 265: Cuando se vende un predio en relación con su cabida y la cabida real resultare mayor a la cabida declarada (estipulada).

77 . El valor de la cabida sobrante es de 20 millones. el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar proporcionalmente el precio. deberá sufrir una disminución proporcional del precio. el vendedor está obligado a completarla. El precio de la cabida faltante. CD El predio tiene 12 Hectáreas. La décima parte del valor de la cabida real es de 12 millones. según se vio). 1888 del CC. Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones. Se otorga la escritura pública de venta y se registra. o b) Puede desistir del contrato con indemnización de perjuicios. Pero al medir el predio para su entrega material se encuentra que tiene 12 Hectáreas Se impone el siguiente análisis numérico: Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio “La Pradera”. se encuentra que el predio no tiene 10 Hectáreas sino 8. “Pero si el precio de la cabida que falte. CR El valor total de la cabida real es de 120 millones. que es de 12 millones.). El predio tiene 8 Hectáreas.2004 P 132. El comprador tiene en consecuencia la opción: o aumenta el precio o desiste del contrato con indemnización de perjuicios. excede en más de una décima parte el precio de la cabida completa. En tal caso. Siguiendo el mismo ejemplo anterior. alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa”. excede a la décima parte mencionada. que es de 20 millones. es de 80 millones. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El análisis numérico que procede sería el siguiente: Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. Se dice que tiene 10 Hectáreas y que el precio de cada Hectárea es de 10 millones. el comprador tiene una opción: a) Acepta la disminución del precio. El valor de la cabida que falta es de 20 millones La décima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones. lo que fija el precio en 80 millones. El valor de la cabida completa. b) Desistir del contrato con indemnización de perjuicios. 266 Alberto Tamayo Lombana. 1) La cabida real es menor: CR < CD266: Si la cabida real resulta menor que la estipulada. lo que fija el precio en 120 millones. (Esta décima parte es de 8 millones. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.“Salvo que el precio de la cabida que sobre. alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real” (Art. Si no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por no tener más terreno.

entonces el comprador puede: Aumentar proporcionalmente el precio Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador por no haber sabido lo que tenía. el comprador tendrá que pagar los 2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. En este caso debe el comprador aumentar proporcionalmente el precio. con el fin de satisfacer la obligación acorde con la extensión superficiaria del predio o desistir del contrato. no sea mayor del 10% del precio de la cabida real. Cabida real menor de la declarada269: 267 César Cesar Gómez Estrada. Cabida real mayor que la declarada CR>CD 268: a. de la cabida que sobre sea mayor del diez por ciento del precio de la cabida real. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . el comprador tiene la acción antedicha. el comprador debe aumentar proporcionalmente el precio. Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto a lo que se piensa se mide el bien. Así se vende un predio a razón de $ 1. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.comerciales. como el valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la décima parte de $25. Bogotá: Editorial Temis S. Si en el mismo ejemplo la cabida real del predio resulta ser de 25 cuadras. que sería en ese caso el valor de la cabida real. Pueden darse dos situaciones principales: 1. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . y como dos mil es cantidad inferior a la décima parte de $22. b. aumentar proporcionalmente el precio. Si CR > CD “Salvo que el precio de la cabida que sobre alcan ce en más de una décima parte del precio de la cabida real pues en este caso podría el comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistir”. Que el precio. Ejemplo 1: Cuando la Cabida Real es mayor que la Declarada. por ejemplo: Hectáreas.En consecuencia. Civil). el comprador tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio (Art 1888 Cód.A. en cuyo evento podrá exigir la indemnización de perjuicios. que es el valor de la cabida real.comerciales. 268 José Alejandro Bonivento Fernández. de la cabida que sobre. En este caso. el comprador real. 2008.000 de diferencia o puede también desistir en él con indemnización de perjuicios267. Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte del valor real. 2. a su arbitrio. se le impone esta Sanción.000 pesos de diferencia y no podrá desistir del contrato. 2008 P 130 269 José Alejandro Bonivento Fernández. posteriormente resulta que el predio tiene 22 cuadras. el comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5. puede el comprador.000. P 74. 2008 P 130 y 131 78 . Es obligante este efecto. Que el precio. Aquí. El comprador tiene derecho a esta elección cuando el precio de la cabida que sobre represente un valor superior a la décima parte del de la cabida real.000.000 la cuadra y se declara en el contrato que tiene una cabida de 20 cuadras.

o que la cabida es “más o menos”.A. 2° del Art 1888 CC. De los principales contratos civiles. podrá el comprador desistir del contrato. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al vendedor. o puede desistir de el con indemnización de perjuicios. la venta se tendrá también como cuerpo cierto. Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cód. sea cual fuere la cabida del predio”. b. según las reglas generales. pues estrictamente. como si se dice que la cabida es “aproximada”. deberá este sufrir una disminución proporcional del precio . o pedir la disminución del precio. el principio de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato. Y para este caso se repite lo dicho anteriormente. y si no pudiere o no se lo exigiere. Civil “Si el predio se vende como un cuerpo cierto. Las acciones son las siguientes: 270 César Cesar Gómez Estrada. “si se vende con señalamiento de linderos. y nada más. Civil). entonces el comprador tiene un doble camino: o perseverar en el contrato. entonces el comprador puede:  Elegir que se le complete la cabida  Desistir del Contrato 9. Que el precio de la cabida que falte alcance a más de una decima parte del precio de la cabida completa. P 75.271 Si se menciona la cabida del predio. podrá el comprador. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18 cuadras. Civil expiran al cabo de un año contando desde la entrega” (Art 1890 Cód. no hay derecho por parte del comprador ni del vendedor a pedir rebaja o aumento del precio. Se aplica. aceptando la disminución del precio en la proporción que corresponda. Ibídem 271 272 79 . 270 Ejemplo 2: Cuando se da la situación contraria. porque por ejemplo. P 74 y 75. 2008. o como el comprador puede no exigirle que le complete la cabida. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. como valor de la cabida faltante. entonces el vendedor será obligado a sufrir una disminución del precio. porque si el precio de la cabida faltante excede al valor de la décima parte de la cabida declarada. 2008.A. no sea dueño de tierras que colinden con la finca vendida. a su arbitrio. Si el predio se vende como cuerpo cierto. se observara lo prevenido en el inc.La Cabida Real es menor a la Cabida Declarada. estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos. en proporción a la cabida faltante. Esto como regla general. Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cód. En este evento el vendedor en primer término podrá completar la cabida declarada. o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.000. César Cesar Gómez Estrada. pero como esto puede no serle posible. c. Bogotá: Editorial Temis S.272 Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto Aunque no puede haber debate por la cabida del predio. Que el precio de la cabida que falte no exceda en más de una decima parte: el vendedor deberá completarla. no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir o aumento del precio. de tanto. que es de $ 2.a. pero en forma de que margen de para pensar de que pueda ser mayor o menor.

274 José Alejandro Bonivento Fernández.A. esto es la que se realiza mediante el registro de la escritura.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cód. c. Bogotá: Editorial Temis S. 276 Señalamiento de Linderos Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida. P 77. 275 César Cesar Gómez Estrada. porque si estos faltan no hay determinación del objeto. 2008 P 132. 2008 P 131. ese término es de 1 año a partir de la entrega. Los principales contratos civiles y su paralelo con los .275 Este tiempo se cuenta a partir de la entrega. 2008. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1 año contado desde la entrega. d.A.274 Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso.comerciales. recorre los linderos y vamos actuar con ánimo de Señor y dueño. sino la material. Civil  Expresa el término que tiene las acciones para el comprador por la compra por cabida.273 10. Tratándose de inmuebles para empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega. Se advierte que el globo mayor. Las acciones concebidas en los arts. 2008. Este plazo de corto tiempo de caducidad tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales. puesto que vendidas en esa forma no se sabe aún sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. 277 273 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. si debe necesariamente quedar determinado por su ubicación y linderos en la escritura de venta. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real. Bogotá: Editorial Temis S. Ibídem 276 277 José Alejandro Bonivento Fernández. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada b. es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del inmueble. Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales. En este caso. o por lo menos ser determinable en razón de tales circunstancias. esta no es simplemente jurídica. P 77. De los principales contratos civiles. porque solo desde ese momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y verificar las comparaciones del caso. La del comprador para desistir del contrato Ejemplo: Se vende 20 hectáreas de terreno que habrán de ser tomadas de un globo mayor que mide 50 hectáreas. las 20 hectáreas objeto de la venta no podrán ser determinadas con la relación a linderos. de donde habrá de tomarse la cantidad vendida. 80 .a.

1887 a 1890 “Se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías” 278 Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles (Venta por Cabida. Ejemplo: “Le vendo por $10. “Además de las acciones en dichos artículos los. Bogotá: Editorial Temis S. cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya una lesión de la naturaleza ( Art 1892 Cód.A. P 79. P 78. Bogotá: Editorial Temis S. De esta suerte. Civil: las reglas de los Arts. De los principales contratos civiles.000 juguetes a 1. 2008. corresponde la obligación de saneamiento por vicios ocultos. Ibídem 279 280 281 81 .000. César Cesar Gómez Estrada. Civil: Predios Rústicos Son irregulares. Cuerpo Cierto “Le vendo lo que hay en la bodega a razón de $1. si se dan sus elementos constitutivos.A. Saneamiento: Además de transferirle el dominio. corresponde a la obligación de saneamiento por evicción y a la obligación del mismo vendedor de garantizarle al comprador una posesión útil.A. si han caducado aquellas acciones. Saneamiento por Evicción: 278 César Cesar Gómez Estrada. P 77. 281 El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa que compra no tenga defectos y que al tercero le respete la posesión de la misma. la obligación del vendedor de garantizarle al comprador una posesión pacífica. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento: 1. o sea el saneamiento por evicción y responder de los defectos ocultos. la obligación de saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida.279 2.11. Bogotá: Editorial Temis S. es decir no se pueden definir exactamente. Civil).000 c/d por venta por cabida. compete a los contratantes de la lesión enorme en su caso”. compete a los contratantes la lesión enorme.Venta por Cuerpo Cierto) mercancías. también se puede adelantar la acción rescisoria de la lesión enorme. La Lesión Enorme De las acciones antes mencionadas. sino también la de la lesión enorme. De los principales contratos civiles.280 Pues bien. Es decir que la diferencia entre cabida real y declarada determina una modificación en el precio señalado en el contrato tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporción indicada en el Art 1947. Civil). el vendedor está obligado a proporcionarle al comprador una posesión pacífica y útil de la cosa vendida. Al tenor del Art 1893 Cód.000 lo que hay en la bodega”. cuya caducidad es de un año. Civil. De los principales contratos civiles. pues la acción de lesión enorme expira en 4 años ( Art 1954 Cód. pues en los bienes muebles no cabe la lesión. 2008. César Cesar Gómez Estrada. Art 1891 Cód. entonces el contratante lesionado tiene derecho a ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida. 2008. Art 1893 Cód. Es de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes inmuebles. según el Art 32 de la Ley 57 de 1887. Art 1886 Cód.

Cit. no por descuido. Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el comprador en forma total o parcial. el vendedor está obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida. Que la perdida se dé por una Sentencia Judicial. por la intervención de un tercero. de dominio. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La finca estaba ubicada en zona roja y por eso nunca tome posesión de ella. se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho. Bogotá: Editorial Temis S. una acción resolutoria con indemnización de los perjuicios totales a favor del comprador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los .000. mientras no sea inquietado no tiene cabida la acción de saneamiento. 283 284 José Alejandro Bonivento Fernández. Con el tiempo voy a la finca y está en muy buenas condiciones. El saneamiento comprende285.El saneamiento por evicción se descompone en dos obligaciones distintas. según las reglas generales. el vendedor me dice que la finca tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una persona ahí cuidando la finca. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa 3. pero me notifican que hay un proceso de Declaración de Pertenencia de la finca “El Paraíso”. Ya notificado se adelanta el pro ceso y un juez decide que (Y) es el nuevo propietario de la finca por Prescripción Adquisitiva de Dominio.A. En primer lugar. Cumplida esta obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la evicción.comerciales. Ejemplo: Compro una finca “El Paraíso” por $200. César Cesar Gómez Estrada. es decir. La pretensión del tercero provenga de un vicio de derecho. Evicción: Es la perdida de la cosa comprada. P 80. 283 Alcances del Saneamiento En tales condiciones. Saneamiento por Evicción y la Acción Resolutoria Cuando se produce la evicción de la cosa comprada.000.: 282 Opt. 2008. sucede una obligación nueva de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de indemnizar al comprador en los términos del ART 1904 CC282. posible o real. que es una obligación de hacer. entonces aquella obligación. pero por Sentencia Judicial. Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por evicción. se hace manifiesto que el vendedor ha incumplido obligaciones por él contraídas en virtud del contrato y por lo mismo. a ese incumplimiento debiera corresponder. Pérdida total o parcial 2. Requisitos del Saneamiento por Evicción: 1. Los ataques de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador. 2008 P 134. que se suceden la una a la otra. 82 .284 Extensión del Saneamiento. como consecuencia natural. si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida. Lo que me ocultó el vendedor es que esa persona lleva 20 años de posesión de la finca.

C dispone: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta”. o cualquiera de los herederos. Esa defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa vendida. 287 Ibídem César Cesar Gómez Estrada. esto es. Una acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 81. 2008. esa situación. como el objeto de esta nueva obligación es divisible su cumplimiento no podrá exigirse totalmente de cada uno de los vendedores. por 285 Ibídem 286 José Alejandro Bonivento Fernández. Siendo indivisible esa obligación. en caso de que este haya fallecido290. Civil: Indivisibilidad de la Acción de Saneamiento . 2008. eso sí. 286 El vendedor. no habrá lugar a saneamiento y el comprador deberá afrontar por si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias pertinentes 289. es indivisible. Debe insistirse también en el hecho de que el saneamiento solo procede en razón de demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa.a. producidas por vías de hecho por quienes no pretenden derecho a la cosa. a condición. en cuanto a la obligación de hacer. 288 289 290 83 . si han sido varios. Una acción de defensa b. o de cada uno de los herederos del vendedor. porque no es susceptible de división el hecho consistente en defender a otro en juicio. Si se trata de perturbaciones a la posesión del comprador.A. P 80. por no haber tenido éxito la defensa judicial del comprador. 2008 P 134. dice el artículo 1894 del Código Civil. su cumplimiento puede ser exigido de cualquiera de los vendedores. Si ese vendedor muere se adelanta la acción contra los herederos. Pero en cuanto a la obligación de hacer que implica el saneamiento sucede la de indemnizar perjuicios y restituir el precio. Art 1896 Cód. de la cosa comprada cuando el comprador es privado de todo o parte de ella.comerciales. por sentencia judicial. La acción de saneamiento que se refiere a la obligación general de sanear. tiene que enterarse del proceso que promueve el tercero. Los principales contratos civiles y su paralelo con los .A. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Y llega a su conocimiento. El articulo 1895 C. de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta 288. quienes responden dependiendo de la cuota que les corresponda en la herencia. Ibídem César Cesar Gómez Estrada. Acción de Defensa: Hay evicción. De los principales contratos civiles. mediante la citación que hace el comprador para su comparecencia al proceso. antes de todo. 287 Cómo funciona la Obligación de Hacer en el Saneamiento La primera obligación que implica el saneamiento consiste en la defensa del comprador. Bogotá: Editorial Temis S.

2004 P 158. bajo la figura de la denuncia de pleito en los artículos 54. Consecuencias en Caso de Evicción Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que ha comprado es Denunciar el Pleito. Civil: Acción de Saneamiento contra terceros: Si se da una cadena de ventas. Esta citación está reglamentada en el Código de Procedimiento Civil.291 En definitiva. 294 José Alejandro Bonivento Fernández. 293 Art 1899 Cód. y por ello fuere evicta la cosa”.A. a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya. 2008 P 134. 293 César Cesar Gómez Estrada.294 El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada. 2008. como también en el caso en que los herederos del vendedor sean dos o más. Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa. por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a (C). se convierte en divisible al producirse la evicción. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles.comerciales. Art 1898 Cód. será necesario citarlas a todas al proceso respectivo. P 80 y 81. o de su interés en la sucesión del vendedor que ha fallecido . si se trata de los herederos de este (Art 1583 y 1590). 84 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los . 55 y 56 CPC. es decir poner en conocimiento del vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien. 292 Alberto Tamayo Lombana. ese vendedor puede: 291 César Cesar Gómez Estrada. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento.2004 P 160. 295 Al vendedor que es una obligación suya con el comprador. entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a perder la cosa. en el caso de que los vendedores hayan sido dos o más. si se trata de varios vendedores. debe citar a su vendedor. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.el contrario. P 82. por cualquier causa anterior a la venta. deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla… Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento… Si el comprado r omitiere citarle. 292 Art 1897 Cód. que es indivisible en su origen. 2008. será responsable de la evicción. la obligación de saneamiento por evicción. 295 Alberto Tamayo Lombana. Civil: “El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta. siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. y la causa del contrato de Compraventa es entre (A) y (B). en razón de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa. y si el vendedor citado no compareciera a defender la cosa vendida. Bogotá: Editorial Temis S. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. y fuere evicta la cosa. cada vendedor o cada heredero será responsable solamente a prorrata de su interés en el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. si (B) no acciona contra (A). el vendedor no será obligado al saneamiento. En cualquiera de esas hipótesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas personas respondan por la indemnización. De los principales contratos civiles. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.

2008 P 135. 2008 P 135 y 136 85 . entonces el vendedor no responde. entonces en caso de evicción. 4. 5. Civil: El Vendedor Cesa la Obligación de Saneamiento por Evicción: 1. El artículo 1906 del Código civil trae las siguientes reglas respecto a las mejoras: el vendedor debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias y útiles. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por causas naturales. el vendedor no responde por evicción. Acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios. 2008. 297 César Cesar Gómez Estrada. y por el mero transcurso del tiempo. Art 1903 Cód. a saber298: 1.- No asumir mi defensa como comprador. sino también respecto a todos los que en el futuro adquieran la cosa vendida297. se le debe el precio dado por ella. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. responde el vendedor. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda. De los principales contratos civiles. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. 2. Perdida la cosa para el comprador. La restitución del precio. 298 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . el verdadero saneamiento por evicción ya que persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnización de los perjuicios. Por eso el artículo 1904 Código Civil encierra todo lo que comprende el saneamiento por evicción propiamente dicho. es decir que se pierde para mí como comprador. 296 El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a su inmediato comprador. es decir el valor de los frutos que hay producido la cosa y el comprador hay sido obligado a restituirle al verdadero propietario. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un juicio de Árbitros Sin el Consentimiento del Vendedor y los árbitros fallan en contra del comprador. Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y de ello se siguió la evicción. Gastos que impliquen Escritura Pública + Registro (para bienes inmuebles) 3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir. Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante) El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta. Es en puridad.comerciales.comerciales. se entiende esta obligación por el carácter conmutativo de la compraventa. 2. en el 296 José Alejandro Bonivento Fernández. b.A. P 88. Salvo si el vencedor.

Bogotá: Editorial Temis S. Civil: Ventas Forzadas Cuando se hace en pública subasta. el comprador puede pedir: a. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador) 299 Alberto Tamayo Lombana. Art 1909 Cód. 86 . Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 300 Alberto Tamayo Lombana. P 95. si esta no ha llegado a pronunciarse. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. De los principales contratos civiles. Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. Es evidente que quiso decir resolución. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Evicción Si la evicción no se da. Art 1912 Cód. por incapacidad relativa)300 b. o si esta no hubiere llegado a pronunciarse. Si el vendedor es de mala fe. entonces será desde el momento de la restitución de la cosa. solo obliga al vendedor a restituir el precio (independiente de las cosas que hayan ocurrido con el bien). más por lo tocante a la sola restitución del precio.proceso de evicción fue condenado a pagarlas.2004 P 165. Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligación de saneamiento. entonces el comprador puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que la demanda le causo. Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio. 2008.A. En estos casos el vendedor solo estaría obligado a restituir el precio que haya producido la venta. 4°: Cuando la evicción no recae sobre toda la cosa vendida. Restituir el dinero Indemnizar al comprador La obligación de sanear se descompone en dos obligaciones distintas 301: d. Civil: Eximen de la Obligación de Sanear Inc. Habrá Indemnización de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al vendedor Mala Fe al momento de vender la cosa. El texto legal incurre en error al decir que el comprador podrá pedir rescisión de la venta.2004 P 164. Recuérdese que rescisión es sinónimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento. 2°: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro Inc.299 Art 1908 Cód. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Art 1913 Cód. prescribe según las reglas generales. deberá reembolsar inclusive las mejoras voluptuarias. Prescripción es de 4 años desde la sentencia de evicción. 301 César Cesar Gómez Estrada. por lesión enorme. Civil: Prescripción de la Acción de Saneamiento por Evicción: “La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años. desde la restitución de la cosa”. es decir que el comprador no pierde la cosa.

. por concepto de la restitución del precio y de las indemnizaciones mencionadas. 2004 306 César Cesar Gómez Estrada. 306 En el segundo evento en el inc. 303 304 TAMAYO Lombana. final del Art 1913 sirve de manifiesto que para que haya evicción no es esencial que se pronuncie sentencia judicial que prive al comprador de todo o parte de la cosa. Su Régimen Civil y Comercial. Ibídem 307 87 . De los principales contratos civiles.307 Renuncia al Saneamiento La renuncia puede revestir 2 formas: 302 Ibídem César Cesar Gómez Estrada. 172.A.C. puede haber evicción sin necesidad de sentencia. el término de prescripción es de 10 años. El Contrato de Compraventa. como sería el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho del tercero. o de las indemnizaciones contempladas en el numeral 2 y siguientes del Art 1904. Respecto a la restitución del precio.C. 173. 2004 305 TAMAYO Lombana. Pág. Una sentencia en firme que hace condenas. Alberto.e. Bogotá D. Pero el término de la prescripción es distinto según se trate de la restitución del precio. el término de prescripción es de 4 años. dispone que en la sentencia debe proveerse acerca de las indemnizaciones y restituciones. P 96. P 96. constituye título ejecutivo. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso de producirse la evicción) Es necesario advertir que la disposición del Art 1913 Cód. Bogotá: Editorial Temis S.Ediciones Doctrina y Ley Ltda. según el artículo 8º de la Ley 791 de 2002. según las reglas generales (Art 2536. Civil sobre la prescripción de la acción de saneamiento solo se refiere a la segunda de dichas obligaciones. El Contrato de Compraventa.. El actual código de procedimiento civil. como bien se sabe. Respecto de las indemnizaciones aludidas. 2008. Bogotá D.A. Alberto.304 Pero si hay sentencia que declare la evicción. Se ha visto anteriormente que la evicción puede darse mediante una sentencia judicial o sin el pronunciamiento de ella. la situación va a cambiar. Ese será el término para hacer efectivas esas condenas contenidas en la sentencia. 305 El término de la prescripción comienza a correr desde el momento en que queda ejecutoriada la sentencia judicial que ocasionó la evicción. Pág. pues la obligación de dar la que prescribe. Bogotá: Editorial Temis S.Ediciones Doctrina y Ley Ltda. Esto habrá que tenerlo en cuenta para averiguar el punto de partida para contar el término de la prescripción. 2008. no prescribe. 302 Es. como aparece en el Art 1894. Ley 791 de 2002). Su Régimen Civil y Comercial. 303 Hay que dejar claro que la obligación de acudir en defensa del comprador ante una amenaza de evicción. De los principales contratos civiles. La acción ejecutiva prescribe en cinco años. se lo reconocieron espontáneamente y en consecuencia de ello se le restituyera a esta la cosa (Art 1902).

en caso de que ese tercero reclame su derecho y a consecuencia de ello se produzca la evicción. 309 310 311 312 Alberto Tamayo Lombana. Bogotá: Editorial Temis S. P 98. 309 b. La renuncia general del saneamiento por cualquier evicción. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. inciso 1). Cit. Pues en lo que dice relación con la obligación de restituir el precio. (CC.2004 P 168.310 Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena. 315. César Cesar Gómez Estrada.311 Otra causal que hace cesar la obligación de saneamiento: si el comprador contrató a sabiendas de que la cosa que el vendedor se obligó a transferir era ajena. entonces la renuncia es nula y no produce ningún efecto. 1903. esta subiste a pesar de la renuncia. Bogotá: Editorial Temis S. 308 Opt. 2008. pero si el vendedor ha obrado de mala fe. su efecto no es otro que el de eximir al vendedor de la obligación de pagar al comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. De los principales contratos civiles. P 97. la indemnización de perjuicios contemplada en los numerales 2 y siguientes del Art 1904. siempre que ese pacto haya habido mala fe de parte suya” . art. (Mala fe del comprador).a. inciso 2). 314 Tampoco hay obligación de saneamiento: “ Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y de ello se siguió la evicción”. 312. César Cesar Gómez Estrada. por no estar afectado por una mala fe del vendedor. tanto respecto a la restitución del precio como a la indemnización de perjuicios. De los principales contratos civiles. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Art. 1909. Tampoco hay obligación de saneamiento “Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros. Bogotá: Editorial Temis S. 1903. y los árbitros fallaren contra el comprador” (CC art. inciso 3º. o en general que es de un tercero tiene en relación con ella un derecho real que en cualquier momento puede hacer valer. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. De suerte. esto es a la que se contrae a una determinada causa de evicción. También no hay obligación de sanear si el comprador tomó expresamente el riesgo de la evicción sobre sí. o si expresamente tomo sobre si el peligro d e la evicción especificándolo”. se refiere al Art 1898 diciendo: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción. De los principales contratos civiles. se refiere el inc. la ley le niega la acción de saneamiento. 3° del Art 1909 en los siguientes términos: “Cesará la obligación de restituir el precio si el que compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa. 308 Cuando la renuncia general del saneamiento es válida. pues la renuncia en este caso es válida y eficaz. P 98. 315 Ibídem 88 . 2008. sin consentimiento del vendedor. en caso de evicción. César Cesar Gómez Estrada.A.2004 P 167 313 Ibídem 314 Alberto Tamayo Lombana. 2008. especificándolo313. A la segunda forma de renuncia.A.A.

Com. este tiene a su disposición la llamada Acción resolutoria por vicios ocultos de la cosa vendida. por aplicación del Art 1567 los riesgos hasta la entrega son del vendedor y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume. De los principales contratos civiles. 316 Opt. De los principales contratos civiles. acción redhibitoria es únicamente la resolutoria por vicios ocultos319. Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil. 101 y 102. tampoco hay obligación de saneamiento si el vendedor no fue citado al proceso de evicción Código Civil. P 99 y 100.317 En armonía con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la acción redhibitoria “es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. daños e imperfecciones. 317 318 319 320 89 . P 100. Art 1915: “Son vicios ocultos los que reúnen las condiciones siguientes:320 1. raíz o mueble. 2008. llamados redhibitorios”. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S.Finalmente.A. aunque solo sirva imperfectamente.) 2. En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de cargo del comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato. Cesar Gómez Estrada. Cesar Gómez Estrada. P 99. Cuando así ocurre y además se presenten determinadas condiciones subjetivas en el comprador. 2008. de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menos del precio. Ibídem Cesar Gómez Estrada. Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten para prestar la utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde. artículo 1899. en el sentido de que sea causa para que la cosa no sirva para el uso al que naturalmente está destinado. (art 929 Cód. Le exijo al vendedor que me lo entregue en buenas condiciones. atrás del Art 1876 hace referencia a la venta de géneros.316 2.A. Cit. o que apenas le permiten prestar imperfectamente esa utilidad. Ser tales. inciso 3º. aunque se trate de venta de especie o cuerpo cierto. es decir que el vendedor debe garantizarle no solamente la posesión pacifica de la cosa vendida. que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural. pues es sabido que en lo mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la entrega. 318 En sentido lato la acción redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja del precio por vicios ocultos y que en un sentido restringido o estricto.A. Condiciones para que existan Vicios ocultos.). sino también una posesión útil de ella. Bogotá: Editorial Temis S. o solo sirva imperfectamente. De los principales contratos civiles. Haber existido al tiempo de la venta:. 2008. El vicio debe ser grave. Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los defectos que presenta la cosa.

A. se conoce con el nombre de acción estimatoria y también con el de acción quanti minoris 323. la reducción de este a lo que realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta. “Las partes pueden por el contrato hacer ocultos los vicios que naturalmente no lo son”. contemplada en al Art 1918. puede pedir la resolución del contrato con arreglo a las reglas generales. pero el vendedor queda obligado a reparar esos vicios.322 Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios.3. en razón de su profesión u oficio” Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto eminentemente objetivo. Ar 1920 Cód. Civil: Perdida de la Cosa La pérdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor. (X) compra una casa pero le dice al vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad. un vicio que no reúna los requisitos indicados en el Art 1915 no es redhibitorio. O puede perseverar en el contrato y pedir simplemente el reajuste del precio. en que el vendedor incumple el contrato cuando entrega una cosa afectada con un vicio oculto. el problema va a ser del propietario por la prueba. P 104 y 105 322 323 324 90 . además de la Resolución o la Rebaja del Precio. 321 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. P 104 Cesar Gómez Estrada. o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos. Civil: Vicios ocultos Convencionales: A la luz de la ley. aunque con la limitación. pero que las partes lo vuelven ocultos. Acciones a que da lugar el Vicio oculto El vicio oculto es el que reúne los requisitos del Art 1915 o el que sin tenerlas ha sido elevado a la categoría de tal por la convención de las partes ( Art 1920). Art 1919 Cód. como ya se dijo. éste tercero ya es de naturaleza subjetiva.321.A. Bogotá: Editorial Temis S. como que versa sobre carácter oculto que el vicio debe tener para el comprador Cuándo digo que tengo Acción de Saneamiento? Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla con su obligación. acción de rebaja del precio. No haberlos manifestado el vendedor. 2008. debiera por ese solo hecho pedir también la indemnización de perjuicios. Bogotá: Editorial Temis S. Cuando puede pedirse. Bogotá: Editorial Temis S. vicios que naturalmente no lo son. y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte. le permite al comprador ejercitar las acciones distintas. realmente el vendedor ha incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la acción resolutoria es plenamente explicable. De los principales contratos civiles. 2008. máxime cuando la resolución se funda. 2008.A. si el vendedor no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos. respecto a la indemnización de perjuicios. P 103 Ibídem Cesar Gómez Estrada. Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa. la Indemnización de Perjuicios324 Pudiendo el comprador pedir la resolución del contrato. De los principales contratos civiles. a su elección. Es un Vicio No Oculto.

De los principales contratos civiles. Art 1921 Cód. Pero si el vendedor. pero si esta ha perecido. dicha restitución se hace imposible y por lo mismo la resolución no puede tener lugar. sino solo en relación con el enfermo. el ejercicio de la acción resolutoria en cualquiera de sus dos formas. Qué pasa cuando perece la Cosa325 Si después de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida. pero al final el caballo no sirve para nada. Al comprador. Civil: Venta de Cosas Conjuntas Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las características de cada uno. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. o en el caso de que el vendedor. Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar crías. la circunstancia de que uno de los animales sufra una enfermedad no permite que la acción resolutoria del contrato pueda entablarse en relación con todos los animales comprados. 2008.No obstante. 325 Cesar Gómez Estrada. en este evento. Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado. lo que significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa vendida al vendedor. P 106. habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”. 2008.A. estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que dio noticia el comprador”. 326 Habrá indemnización de perjuicios: Si el vendedor actúa de Mala Fe. Hay lugar a saneamiento cuando el comprador interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa y el vendedor no declara los vicios sobre la cosa vendida habrá lugar a: Acción Resolutoria Indemnización de Perjuicios Renuncia a la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios El Art 1916: “Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa. no puede acumularse la de la indemnización de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al comprador. Art 1922 Cód. entonces como es una venta conjunta habrá lugar a la acción resolutoria sobre la cosa y no sobre el conjunto. porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna mal puede ser llamado a indemnizar. Bogotá: Editorial Temis S.A. como la resolutoria o estimatoria. entonces aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar la acción resolutoria por el Conjunto. para efectos de pedir la rebaja del precio. La razón de esto es clara: la acción resolutoria implica que las cosas vuelven al estado anterior. P 105 Cesar Gómez Estrada. porque además le había dado a conocer al vendedor la intención de sacar crías. ya no puede el comprador ejercitar las acción resolutoria. es decir. sin saber propiamente la existencia del vicio. lo que comúnmente no puede suceder en materia de bienes muebles. 326 91 . no lo hubiera declarado a petición del comprador. Civil: Acción Redhibitoria en Ventas Forzadas Ventas Forzadas: “La acción resolutoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia. pero el toro sale perezoso. Las que se hacen por autorización de la ley. no pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida. solo le queda la acción estimatoria o quantin minoris.

P 108. es decir. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que “Habiendo prescrito la acción redhibitoria. según las reglas precedentes”. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Cesar Gómez Estrada. pues tratándose de 327 Cesar Gómez Estrada. Civil: Rebaja del Precio e Indemnización de Perjuicios Que alternativas tiene el comprador frente a la Acción Resolutoria? 1. Consignatario es según el inc. deriva del texto de Art 1923. Art 1924 Cód.A. en el cual se expresa con claridad que “la acción redhibitoria durará…”. es decir.Art 1923 Cód. 2008. el de la entrega real de la cosa vendida. Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta. Ibídem Opt. 2008. tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios. P 108.A. 329 No dice el Art que regula la prescripción de la acción de rebaja del precio. sino de Caducidad El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad. 331 No se trata de Prescripción. Cit. 2008. El vacío se ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la prescripción de la acción resolutoria. cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripción.327 Bienes Muebles: 6 meses Bienes Inmuebles: 12 meses El tiempo se cuenta desde la entrega real.A. pues donde hay la misma razón debe aplicarse la misma disposición. De los principales contratos civiles. Acción Estimatoria: Acción en la cual se pide la rebaja del precio por vicios redhibitorios. final del Art 2070. Bogotá: Editorial Temis S. pueda todavía ejercitarse la de rebaja del precio. 328 329 330 331 92 . Bogotá: Editorial Temis S.328  Bienes Muebles: 12 meses  Bienes Inmuebles: 18 meses Cuando hay lugar a adelantar la Acción Estimatoria y no la Acción Resolutoria? Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa (usar defectuosamente) y me interesa tener y seguir teniendo la cosa. Civil: Prescripción de la Acción Resolutoria .330 En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el Art 1927 que la acción de rebaja del precio prescribe en 1 año contado desde la entrega al consignatario. Cesar Gómez Estrada. “con más el término de emplazamiento que corresponda a la distancia”. estoy renunciando al saneamiento por vicios ocultos. P 107. que expira o se extingue en el transcurso del tiempo indicado en esa misma disposición. Es lógico que prescrita la resolutoria. relativo al contrato de trasporte la persona a la que se envía o se remite algo.

Com Presunción: Todos los bienes comprados en un establecimiento de comercio se presumen vendidos con garantía. Art 1910 Cód. 333 Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N° 2 del Art 1915 A ellos se refiere el Art 1925: “Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en N° 2 del Art 1915. De los principales contratos civiles. Cuales No son Redhibitorios? 1. no habría podido decir en el art 1923 que los contratantes están facultados para ampliar o restringir los términos legales de duración de las acciones redhibitorias y quanti minoris. Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado.A. diferente es que nos engañen porque hay Mala Fe del vendedor.332 Si en realidad el Código estuviera haciendo referencia en los Arts. Bogotá: Editorial Temis S. Acción de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me Reparen el Bien. y otros que revisten menor gravedad. 928 Cód. aludidos a un fenómeno de prescripción. no se puede reparar. sino eso y además su expresa invocación por el demandado. P 103. Los vicios que no son ocultos El daño puede ser tal que no me sirva el bien. sino solo para la rebaja del precio”. Art 933 Cód. 2008. Com. Com: Garantía del Buen Funcionamiento – art.A. Indemnización de Perjuicios. El hecho de que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato. ni pedir rebaja. que permiten al comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio. lo mismo por acción de saneamiento por evicción. P 109. Los que surgen después de realizado el contrato 2. como tal de derecho estricto. y por consiguiente sustraída en su régimen a las estipulaciones de las partes. a su elección ( Art 1917). 333 334 93 . Civil: Resolución del Contrato por Evicción 332 Más daño que servicio: Se resuelve el contrato Cesar Gómez Estrada. la prescripción es institución de orden público. que no sirven de fundamento para pedir la resolución del contrato y que solamente autorizan la acción de rebaja del precio (Art 1925). Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar. De los principales contratos civiles. =/= Acción Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. los de mayor gravedad. Los vicios ocultos son de dos clases: unos. no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta.334 Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien: Art 932 Cód.ésta no es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la acción. En efecto. Ibídem Cesar Gómez Estrada.

Además de esa le incumbe otras. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.338 335 Alberto Tamayo Lombana. 335 Vicios del consentimiento Supuestos336: 1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un vendedor. especializado en la materia. si se dan los requisitos relativos a los vicios ocultos (acción resolutoria y acción estimatoria o quantiminoris).2004 P 188.337. 2) Un ejemplo de ALESSANDRI también ofrece claridad. Civil El Artículo 1928 dispone: “obligación del comprador es la de pagar el precio convenido". De los principales contratos civiles. Más se puede pensar en otra hipótesis: el reloj que le venden a este comprador sí es de oro. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cód. Cuándo y dónde debe el comprador pagar el precio El artículo 1929 "El deberá pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados. P 110 Ibídem 338 94 . basada en el vicio del consentimiento. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Editorial Temis S. 1883). 336 Alberto Tamayo Lombana. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.A. En este caso el contrato se ejecutará "dando y dando". también la de pagar lo que valga el transporte de la cosa después de entregada. Existen vicios ocultos y el comprador cuenta con las acciones correspondientes. (Art. Vicio Oculto y vicio el Consentimiento. 2) Que para disimular ese vicio el vendedor haya empleado el dolo. 189. La acción procedente en este caso sería la rescisoria (acción de nulidad relativa). como es la de recibir la cosa y la de pagar el alquiler del lugar en donde está guardada la cosa a partir del momento en que se ponga en mora de recibirla (Art. Pero tiene defectos que le impiden cumplir su función natural. Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una Cualidad sustancial. 2008. Porque la calidad esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el móvil determinante del consentimiento del comprador. El vendedor le vende una copia. una persona quiere comprar un reloj de oro y se lo venden de otro metal. En este caso habría también error sustancial que permitiría la nulidad del contrato.- Mas servicio que daño: Reparar Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolución = Vicios ocultos Resolución: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la cosa y me devuelven el dinero). Hay un vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. 337 Cesar Gómez Estrada.2004 P 187. no habiendo estipulaciones contrario". o en el lugar y el tiempo de la entrega. 1881). y solicita un cuadro de determinado pintor famoso.

podrá depositar el precio con autoridad de la justicia. al comprador le basta probar que ellas existen. Bogotá: Editorial Temis S. El inciso segundo del Art. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance de la resultas del juicio". Ibídem 340 341 Alberto Tamayo Lombana. No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir en mora por ejemplo: realiza el Pago por Consignación. El pago se hará en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento de la obligación. o cuando el vendedor preste caución para responder de las obligaciones que en caso de una evicción habrán de surgir a cargo suyo. Previo aviso al acreedor. o sea en el caso considerado el del comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.339 El código de Comercio trae la siguiente regla en su artículo 876: si lo debido es dinero. P 112.El artículo 1646 Cód.2004 P 197. porque lo que garantizo es que mientras no me libren de la Perturbación el juez no le entregue el dinero al vendedor. el deudor (el comprador) podrá hacer el pago en su propio domicilio. se deposita en el Despacho Judicial el dinero. aunque no se hayan deducido en un juicio todavía. que como deudor de dinero lo es de género. Haciendo el Pago por Consignación puedo tomar posesión del bien. P 111. 2008. o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato. Ibídem 343 95 . El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbación de la posesión de la cosa o existe una Acción Real sobre la cosa. 1929. independientemente del tiempo que se demore. De los principales contratos civiles.342 Es claro que el depósito del precio debe cesar.A. Salvo estipulación en contrario. Tratándose de acciones reales. 342 Cesar Gómez Estrada. el pago se hace en el domicilio del deudor. De los principales contratos civiles. Si no hay acuerdo se debe pagar inmediatamente a la realización del contrato. 340 Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambió de domicilio. Bogotá: Editorial Temis S. 341 Un ejemplo de Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse según lo estipulado en el contrato. si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa. para que cuando el vendedor realice la Entrega del bien se le entregue el dinero. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto. regla general conforme a la cual cuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto.A. dispone: "con todo. 2008. con ello el comprador cumplió con pagar y puede exigir la Entrega. y este ser entregado al deudor. Ejemplo: El bien está hipotecado.343 Acción Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador 339 Cesar Gómez Estrada. cuando termina la perturbación de la posesión sufrida por el comprador.

=/= Art 1930 Cód. que es la son la personal. el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios".A. destruye el contrato. De los principales contratos civiles. Civil: Norma General.2004 P 228. deben hacerse entre sí la restituciones mutuas correspondientes: Al comprador restituirá la cosa. Civil: Norma Especial. esto es. Art 1546 Cód. acción para el vendedor. con indemnización de perjuicios. El vendedor. De los principales contratos civiles. P 113. Acción Cumplimento: Exijo el precio En ambos casos con Indemnización de Perjuicios. la resolución aniquila el contrato aun en el 344 Opt. 2008. el vendedor ejercita la acción resolutoria.Siendo la compraventa un contrato bilateral. amparado con esta última. en vez de la de cumplimiento. Por eso se suele decir que en un caso como éste la acción resolutoria. Cit. no existe en cabeza del actor al momento de demandar de la reivindicación.347 En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata de la resolución de un contrato de ejecución instantánea como la venta. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 96 . señaladas generalmente por el Artículo 1546 se dispone lo siguiente: "Si él comprador estuviera constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempos dichos. sin intereses ya que ellos se compensan con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad. Bogotá: Editorial Temis S. si es que ha pagado parcialmente. si ninguna parte del precio ha pagado. 346 La resolución pronunciada por la jurisdicción y con decisión ejecutoriada. acción para las partes en todos los Contratos Bilaterales. Cesar Gómez Estrada. por su lado. lo mismo que los frutos producidos por esta. es claro que el incumplimiento por el comprador de la obligación de pagar el precio genera para el vendedor las dos acciones: resolutoria y cumplimiento. P 114. Cesar Gómez Estrada. a su elección. Si.A. restituirá al comprador la parte del precio que hubiere recibido de éste. Bogotá: Editorial Temis S. 345 346 347 Alberto Tamayo Lombana. solo en el Contrato de Compraventa. sino que apenas irá a regresar a ella cuando se dicte sentencia resolutoria. Acción Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien 2.345 Efectos entre las Partes de la Resolución por No Pago del Precio Las partes deben ser colocadas en la situación en que se encontraban antes de contratar.344 Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el vendedor 2 Acciones: Art 193 Cód. Civil 1. 2008. va unida a una acción reivindicatoria o real. o la porción de ellos que corresponda a la parte del precio no pagada. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. entonces el proceso respectivo se adelanta por los trámites del ordinario o declarativo.

de otro lado. Precisemos. La sentencia debe ordenar igualmente el pago de los frutos de la cosa que ha de restituirse351. se sigue que la resolución aniquila el contrato retroactivamente. sino porque aquella modalidad de las arras es la más próxima a la cláusula penal que aparentemente inspira el párrafo comentado. dada su intrascendencia evolución.A. o sea. el incumplimiento tiene su sanción pero en este caso no se habla ya de resolución sino de terminación o cesación o expiración. Dispone el artículo 1932. exactamente como lo haría la anulación. En primer lugar. si no por su incongruencia con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta.348 Se dice que los efectos de la resolución se producen ex nunc (desde entonces). término que ANDRÉS BELLO no tomó del derecho francés. la resolución impone la restitución de la prestación o prestaciones que se hubieren pagado o cumplido. no sólo porque las confirmatoria serían aquí impertinentes. ahora si. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.pasado. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 97 . 350 Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliación pone fin al contrato para el futuro solamente. que la resolución da derecho al vendedor para retener las arras.2004 P 229. Esto equivale a sostener que los efectos de la resolución operan no sólo en relación con el pasado sino también hacia el futuro. o para exigirlas dobladas si es quien las ha dado. 352 Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte cumplida a exigir: Arras si se habían pactado: Perderlas o exigirlas dobladas Restituir los Frutos 348 Alberto Tamayo Lombana. 2008. además.349 Es preciso distinguir: Si el contrato es instantáneo como el de compraventa. desde la fecha de celebración del contrato. desde el momento en que la sentencia queda firme. la presunción de derecho en favor de las penitenciales que consagra el artículo 1861 para el caso en que se pacten sin calificarlas. si es él quien ha recibido del comprador.2004 P 229 y 230. De los principales contratos civiles. Su nombre técnico es resiliación. Mandato éste que revisten no poca complejidad. según se debió a su tiempo. aconsejan la solución sustentada. De todo lo cual. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. no sólo por su vaguedad. pues el contrato no producirá ya efectos. en pocas palabras. 351 Alberto Tamayo Lombana. Bogotá: Editorial Temis S. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 349 Ibídem 350 Alberto Tamayo Lombana. Lo vago de la norma está en que no se sabe a cuál de las modalidades de que son susceptibles las arras. P 114.2004 P 230 352 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento). La resolución hace que el vendedor recupere su cosa a título de propietario. Y que además se producen ex tunc (desde ahora). y porque. aunque más parece que alude es a la modalidad de las penitenciales. cuáles son los efectos retroactivos de la resolución. es decir. hace referencia.

353 Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles. De los principales contratos civiles. por Escritura Pública existía un plazo o condición sobre el precio. Ibídem Cesar Gómez Estrada. Civil. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S. P 115. 354 355 98 . Cuando así ocurra. no hay nada que hacer. El contrato se resuelve y produce efectos para (C). Civil: Porque el juez ordena que (C) le devuelva el bien a (A). (A) realiza una compraventa con (B).  Si (C) no conocía la situación. 2008. sino cuando en él titulo o escritura pública respectiva conste que el comprador adquirió el bien con plazo para pagar su precio.Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio.354 Renuncia la condición resolutoria Por supuesto que no tratándose de derecho irrenunciable en los términos del artículo 15 Cód. P 116. Art 1548 Cód. todavía no era propietario. Civil: Enajenación de Inmueble debidos bajo Condición Se requiere existencia de Escritura Pública. Si el 3° es el que se ve afectado Art 1547 Cód. (B) realiza una compraventa con (C). y conociéndola debe saber. 355 (A) le vende a (B) y (B) le vende a (C). El tercero tiene oportunidad de conocerla. porque se Presume Dueño. ya que la ignorancia de la ley no sirve de excusa. De los principales contratos civiles. Muebles:  (C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoció que el precio no se había pagado. Civil: La Resolución de un Contrato produce efectos frente a 3° Efectos de la resolución respecto a terceros Para conocer el alcance de este artículo es necesario distinguir si el contrato resuelto ha girado sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles. dado los fines de publicidad de las instituciones de notariado y registro de la propiedad inmueble. (B) no paga el precio. el título de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes.A. su resolución no dará derecho al vendedor contra terceros que hayan adquirido la misma cosa.A. nada impide que el vendedor renuncia en cualquier momento a la condición resolutoria resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Es obligación del comprador conocer el Titulo antecedente porque el Registro sirve: Tradición 353 Cesar Gómez Estrada. que debe devolver el bien a (A). (B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condición y antes de Cumplirse lo vendió. o en cuyo favor se haya constituido por el comprador cualquiera de los derechos reales. Art 1933 Cód. 2008.

no se admite mas prueba que la nulidad o falsificación de la escritura. no producen efectos frente a terceros. cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz. Bogotá: Editorial Temis S. 357 358 99 . Art 1766 Cód.357 El artículo que a contrario sensu está indicando que las escrituras privadas. Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio. y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero”. Los documentos privados hechos entre las partes. 2008. P 117. para (C) no le va a producir efectos. si no producen efecto contra terceros.A. el real y verdadero sentido del Art 1934 Cód. tanto en relación con las partes como respecto terceros. De los principales contratos civiles. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. estoy diciendo que lo que dice es cierto. y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”. no puede ser desconocido en perjuicio de terceros. Civil: “Las escrituras privadas. no producirán efecto contra terceros. ese documento privado. De los principales contratos civiles.- Publicidad Debe constar en la Escritura Pública que el precio estaba sujeto a un plazo o condición y que la venta se realizo antes de cumplirse con aquel. pues. Cuando firmo las escrituras. En síntesis. Contra esta clausula. 358 356 Cesar Gómez Estrada. porque él no tenía por qué conocerlo. La Escritura Pública tiene efectos prevalentes sobre el documento privado. Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas. cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura. P 116 Ibídem Cesar Gómez Estrada. no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura. pero hacen un documento privado y en él dice que no se pago el precio. La resolución del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque debe devolver a (A). solo producen efectos Inter-Partes. si los producen entre las partes contratantes. Civil consiste en que la declaración hecha en Escritura Pública de una venta.A. dice aparentemente el artículo. Art 1933 Cód.356. Civil Efectos de la Constancia de Pago: “Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio. de haberse pagado por el comprador el precio integro. hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública. sino mediante demostración de falsificación o nulidad de escritura. Civil Art 1934 Cód.

1741 y 1946 CC) 3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilícito. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es víctima del incumplimiento de su contraparte.C. Andrés Bello no acogió este término y en consecuencia no figura en el código Colombiano ni el chileno. se denomina resiliación en el derecho francés. 1740 y 1741 CC) La nulidad jurídicamente pronunciada. Si la voluntad de deshacer un negocio jurídico se refiere a un contrato instantáneo. 359 Alberto Tamayo Lombana. los motivos de la una y la otra son diferentes. El contrato se resuelve ( Art. Si los efectos de la nulidad son similares a los de la resolución a este respecto. como la compraventa.. está convención da mutuo disenso se llama resiliación. destruye el contrato retroactivamente. como lo autoriza el art 1625 CC. se ha visto. ( Arts. 1935 y 1937 del C. tanto la relativa como la absoluta.C. en la resiliación los efectos son futuros. como el arrendamiento. se denomina revocación en la doctrina. el cumplimiento de la condición resolutoria ordinaria o el incumplimiento de una de las partes (arts. 1546. en razón de que operan retroactivamente. es la destrucción o aniquilamiento retroactivo de un negocio jurídico bilateral. se cumple. en el ejemplo que se ha empleado anteriormente. 2) La rescisión es la nulidad relativa: Son términos sinónimos. La resolución puede tener lugar en tres casos: a) Cuando las partes pactaron una condición resolutoria ordinaria y el acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas. la fuerza o el dolo sufridos por un contratante. la incapacidad absoluta (arts. su incapacidad relativa y la lesión enorme que afecte a una de las partes. y el juez la decreta. 1935 y 1937 CC) 4) La resiliación y la revocación son también nociones que difieren de la resolución y de la nulidad. pide al juez la resolución del negocio jurídico.C. Los de la resolución son. Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo. (El caballo pierde el concurso. todo pasará como si ese negocio no se hubiera celebrado. se reitera. el contratante legitimado ejerce la acción resolutoria y el juez declara la resolución ( art.). c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de él y del incumplimiento.). Los de la nulidad son mencionados antes. la falta de solemnidades. la causa ilícita.2004 P 238 y 239 100 . 1536 C. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Al ocurrir la resolución. EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convención para deshacer un contrato que han celebrado. Los efectos son diferentes: en la revocación se retrotraen. DE OTRAS INSTITUCIONES Es necesario precisar359: 1) La resolución.LA NECESIDAD DE DISTINGUIR LA RESOLUCIÓN. 1740. con fundamento en el artículo 1546 del C. Los motivos o causales de rescisión son: el error. 1536.

2251 y 2252 CC) La sociedad de personas (Arts. Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son: a) El contrato de trabajo a término indefinido (Arts. la ausencia o presencia de este no le va a quitar nada al contrato de Compraventa. Bogotá: Editorial Temis S. como el arrendamiento. La razón: hay prestaciones ya ejecutadas. 5y 6. El arrendador ha procurado el goce. o hasta el cumplimiento de una condición”. 61 y stes de CST. así: en el inc. pues no hacia distinción al respecto. se reprodujo el texto del Art 1931. la disolución del negocio jurídico tiene efectos para el futuro únicamente (efectos ex tunc). 360 Como la disposición del Art 1931 era aplicable tanto en relación con la venta de bienes muebles o bienes inmuebles. tiene efectos futuros únicamente (ex tunc) sin afectar las relaciones jurídicas anteriores PACTOS: Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. es del siguiente tenor: “La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria. En cuanto a la venta de bienes muebles. el inc. 2008.Art 9 de la ley 50 de 1990) b) c) d) e) 2003 El mandato (Arts.A. 1279 Y 1283 C del Co) El depósito.En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantáneo la revocación hace que las cosas vuelvan al estado anterior a su celebración (efectos ex nunc) En el arrendamiento. Verificada la entrega por el vendedor. Se dan en contratos sucesivos. Civil. que es un contrato sucesivo. Además de la resiliacion convencional o amigable comentada. 218 núm. Son elementos Accidentales porque existan o no existan. Arts. 101 . con el 360 Cesar Gómez Estrada. 2189 Y 2191 CC. se transfiere el dominio de la cosa vendida. Es excepcional. Hay ocasiones en que la ley o la convención hacen posible la ruptura unilateral del negocio jurídico. pues bien se sabe que el principio general y muy importante es el de la no ruptura unilateral del contrato. por ejemplo. En relación con la tradición del dominio bajo la condición suspensiva. aunque no se haya pagado el precio. que son hechos cumplidos. pero modificándolo en el sentido de restringir su aplicación a los contratos de venta de bienes raíces. y como algo diferente. a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago. 319. la Compraventa va existir. que puede darse la resiliacion unilateral. 333 y 370 C del Co) El arrendamiento en los casos previstos en los artículos 23 y 24 de la ley 820 de 5) Finalmente. con tal que se exprese. 1º del Art de dicha ley. 2º de dicho Art 1º. De los principales contratos civiles. P 118. la regla general contenida en el titulo “De la tradición” Art 750 Cód. la Ley 45 de 1930 resolvió parcialmente el conflicto. otra figura diferente de la resolución es la Cesación o terminación (resiliacion en el derecho francés). por voluntad del depositante (Arts. La terminación y también la nulidad pronunciada judicialmente en relación con uno de esos contratos. Esto no podría afectarse. el arrendatario ha pagado la renta.

eso si. Ibídem Opt. Cód. será válida sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe”. 750 CC) y sobre bienes inmuebles (en comercial arts. opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles. únicamente cuando haya pagado la totalidad del precio. en nada lo perjudica el no pago del precio por su vendedor. por ejemplo). Conforme al inc. la citada disposición reza en su inc. Por lo mismo. si dispone de ella enajenándola a un tercero. pues de acuerdo con el Art 952 Cód.99 102 .evidente propósito de proteger a ciertos comerciantes vendedores de determinados artículos entregados a los compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser. 365. y por lo mismo puede ser demandado en reivindicación a esta. 1º: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida. Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio. que al menos por lo que respecta a la compraventa mercantil. Com) y debe expresarse de manera clara en el contrato. De los principales contratos civiles.2004 P 249. 365 Ibídem 366 Tomado de Jesús Ángel Linares Vesga. El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en civil Art. pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido comprar de contado. 362 363 364 Alberto Tamayo Lombana. si el tercero adquirente de la cosa ha obrado de buena fe. Introducción al estudio de los contratos. hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio” 362. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Pacto de Reserva de Dominio: El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae como consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la cosa comprada. 2º del Art 1 de la Ley 45 de 1930 . dijo: “La clausula de no transferirse el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del precio. sin embargo. Bogotá: Editorial Temis S. ni el delito cometido por este al enajenarse la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda.363 Art 1931 Cód. Cit. la subsistencia de la contradicción a que acaba de aludirse desapareció con el nuevo Código de Comercio. 2009 P. 1.366 361 Cesar Gómez Estrada. 2008. Art 1 de la Ley 45 de 1930 Establece el Pacto de Reserva de Dominio. el comprador recibe la cosa en mera tenencia. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 361 Es de observar. ha sido superado por las disposiciones del Coco. Com el pacto de reserva de dominio fue expresamente admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. mueble o inmueble.A. En efecto. 952 y ss. Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la cosa vendida sino hasta su pago total. Civil: Únicamente opera la Reserva de Dominio para bienes Muebles. incurre en el ilícito penal de abuso de confianza¸ pero. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. 364 La venta con reserva de dominio envuelve también una ventaja para los compradores. P 119. en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien estipular.

El último recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el comprador. cuando en realidad somos meros Tenedores porque el bien se debe y es de propiedad del Vendedor. La persona que compra a plazo no es el Dueño. Que la reserva de dominio de bienes inmuebles solo producirá efectos en relación con terceros “A partir de la fecha de inscripción del referido contrato en la oficina de registro de instrumentos p úblicos” Que le otorga Publicidad.co: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida. cuando no le dan la factura. Efectos ante terceros a nivel mercantil Señala el Art 953 Cód. Como se demuestra la Propiedad? Recibo: Comprobante de que pagué el precio Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios.Art 952 Co. pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada. Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar el Precio? 103 . Sino un Tenedor. Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir efectos. hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradición. es inoponible frente a terceros sino hay inscripción. Los riesgos de ésta pesarán sobr e el comprador a partir de su entrega material”. por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en remate. El dueño se reserva la facultad de transferirle al comprador porque él espera que el Comprador pague la totalidad del precio. cuando éste deba pagarse por instalamentos. frente a terceros. La publicidad nos sirve para que esos terceros conozcan es la situación del bien. Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957 Coco lo prohíbe expresamente. como se dispone en los artículos 948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa. mueble o inmueble. El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor está actuando de Mala Fe por vender algo que no es suyo. El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio. En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como propietarios. Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de Buena Fe exenta de culpa. porque el dominio sobre la cosa no se adquiere sino hasta que pague la última cuota. Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisición de la propiedad de un bien adquirida con Pacto de Reserva de Dominio. Com. Cuando el comprador pague la última cuota tiene el derecho de exigirle al vendedor la factura que lo acredita como Propietario.

369 104 . Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago total. Bogotá: Editorial Temis S. 2 años a partir de la compra. atribuye los riesgos al vendedor en razón de ser todavía el dueño de la cosa vendida. Realmente el que pierde es el vendedor. Por su parte el comprador es mero tenedor de la cosa. el art 952 del mismo código hace pesar los riesgos sobre el comprador. En caso de que vayan a embargar el bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio. se resuelve el contrato de venta” 369 Se parece a la condición resolutoria Tácita. hay garantía de funcionamiento del bien. Civil Por este pacto se estipula expresamente que “Si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido. a pesar de que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradición). por lo que algunos lo denominan “Condición resolutoria expresa”. porque ese fue el compromiso.368. P 121. Y difiere de la condición resolutoria tácita porque. Pedir la resolución del contrato En ambos casos con indemnización de perjuicios. que no es dueño. Ejemplo: En bienes como electrodomésticos. 2008.El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador. hasta que haga ese pago total del precio. debe seguirlo pagando. sigue siendo su dueño hasta el pago total del precio. Tales acciones son 1. el bien tiene garantía. Pero el pacto comisorio siempre se expresa. 368 Ibídem Cesar Gómez Estrada. pierde el Comprador no el Vendedor. además de que es expreso. cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Com. 367 Alberto Tamayo Lombana. Nos permite tener garantía del funcionamiento del bien. se refiere solamente al incumplimiento del comprador. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.367 Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio. Acciones del vendedor Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en pagar el precio acordado. Exigir el pago del precio. el vendedor garantiza que el bien tiene repuestos. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Porque mientras que el art 929 Cód.A. 2.2004 P 262. él es responsable desde el momento que lo tenga. el vendedor se puede oponer porque es el verdadero Propietario ya que el Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la totalidad del precio. El Pacto de Reserva y la Teoría de los Riesgos El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio. o 2. De los principales contratos civiles. Pacto Comisorio: Art 1935 Cód.

Este artículo tiene otro mandato inexplicable. 371 105 . Civil: “El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare de cuatro años. es decir que los efectos se producen a partir del Incumplimiento del Comprador. El vendedor tiene 4 años a partir del momento que realice el contrato. conforme al cual el tiempo de la prescripción de las acciones y derechos ajenos se cuenta “desde que la obligación se haya hecho exigible”. De los principales contratos civiles. en cuanto dispone que el término de la prescripción se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como el pacto comisorio no tiene aplicación práctica sino cuando se ha concedido plazo al comprador para pagar el precio.Clases de pactos comisorios a) Simple: Se aplica de acuerdo a los términos del contrato b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor – a partir de la notificación de la demanda – para pagar la obligación y “revivir” el contrato (Arts. 2008. a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una decisión judicial. 2008. Transcurridos estos cuatro años. sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno”. produce efectos. 1935 – 1937 CC) Prescripción del pacto comisorio Es de 4 años a partir del contrato. una vez esta decisión está en firme. b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir de la Sentencia con efectos Retroactivo. P 124. seguido del Art 1938 que él carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a 4 años. Bogotá: Editorial Temis S. Civil Prescripción de la Acción Resolutoria emanada del Pacto Comisorio Art 1938 Cód. 2º del Art 2535. El Art 1938 debió haber seguido en este particular de la regla del inc.370 Incumplimiento No pago el precio Acción del Vendedor Por parte del comprador Prescripción: 4 años desde la fecha del contrato Comparación entre la Acción Resolutoria Tácita y la Expresa371 370 Cesar Gómez Estrada. Art 1938 Cód. Entre la decisión judicial y el momento de la resolución pueden pasar muchas cosas. a partir de la Sentencia que declara resuelto el contrato. Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. contados desde la fecha del contrato. ¿De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y el contrato se resolvió? Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a producir desde el momento del Incumplimiento y no desde el momento de la Sentencia. para ejercer las acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato (Facultad del Vendedor). Bogotá: Editorial Temis S. P 124 y 125. prescribe necesariamente.A.A.

y que el comprador no ha sido en ningún momento propietario de ella. 374 De esta breve comparación entre la acción resolutoria resultante de la condición resolutoria tácita. pagando un 10% adicional por mes o por fracción de mes. La Compraventa con Pacto de Retroventa no implica doble venta. P 126 373 374 375 376 106 .A. y la resultante de la condición resolutoria expresa. P 124. ni evitar que la resolución se decrete. Bogotá: Editorial Temis S. Civil “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida.376 El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello tiene que devolver la suma del precio que ha recibido por el bien. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. devolviendo al comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al efecto. De los principales contratos civiles. se saca la conclusión obvia de que esta segunda deja la primera.372 b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que se hace exigible la obligación de pagar el precio. Ejercitada esta facultad de readquisición por el vendedor.A. en forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad sobre la cosa. sin posibilidad alguna para sustraerse a sus efectos. esto es. en 10 años. cabe observar las siguientes diferencias entre esta y la condición resolutoria tácita: a) La acción que emana de la condición resolutoria tácita prescribe según las reglas generales. Pacto de Retroventa: Art 1939 Cód. si se trata de la acción resolutoria tácita. y dejar mejor sometida aquel a los principios generales relativos a la condición resolutoria tácita. el comprador queda sujeto a ella. Cit. P 125 Cesar Gómez Estrada. Ibídem Opt. 2008. más le vale a él que en el contrato se omita toda alusión a la condición resolutoria expresa por el no pago del precio. le es absolutamente contra producente. este no son intereses. En otros términos. Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. 373 c) Ejercitada la acción resolutoria tácita. 375 3. el contrato de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebración.A. que el celo del vendedor por afirmar su posición de contratante. reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare. la acción resolutoria que emana del pacto comisorio prescribe en 4 años. De los principales contratos civiles. El pacto de retroventa es un “retracto convencional” en el sentido de que el vendedor se reserva el derecho de resolver el contrato y consecuencialmente de readquirir la cosa vendida. este es un acuerdo entre Comprador y Vendedor. o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”. Bogotá: Editorial Temis S. el termino prescriptivo empieza a correr desde el momento de la celebración del contrato. para en esa forma hacerle perder operancia a la acción resolutoria promovida en contra suya.En torno a la acción resolutoria expresa o pacto comisorio. manifestando al estipular el pacto comisorio expreso. Impropiedad de la Terminología 372 Cesar Gómez Estrada. 2008. al paso que tratándose de la acción resolutoria expresa. no puede él presentarse al juicio a manifestar que está dispuesto a pagar el precio.

Retroventa: Es en el Código Italiano un pacto en virtud del cual el comprador se obliga a vender la misma cosa comprada a su vendedor. sea perjudicial para el vendedor.A. De los principales contratos civiles. en el cual el precio que pague el comprador representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que daría a este como mutuario para el préstamo. P 127 Ibídem Cesar Gómez Estrada. a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. queda colocado en una posición inmejorable. Italiano de 1942 distingue entre los pactos de377: a.Otros sistemas legislativos. P 128.378 Es ventajoso para el acreedor. Cesar Gómez Estrada.380 En el pacto de retroventa. y con eso el comprador (acreedor o mutuante) ve satisfecho su crédito a cabalidad. De los principales contratos civiles.A. o en la adjudicación que de ella se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitación por falta de postores ( Art 2442 Cód.A. pues la misma proporción en que él fortalece los poderes del acreedor. es también aplicable a la hipoteca según el Art 2448 Cód. se utiliza fines de garantía. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. por no decir que elimina. con lo cual también queda satisfecho íntegramente su interés de acreedor. entre las partes se celebra uno de venta con pacto de retroventa del bien ofrecido en garantía. devolviendo el precio en que la vendió o la suma que se estipule. porque este queda cubierto de todo riesgo. Bogotá: Editorial Temis S. ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin necesidad de previa subasta. fieles a la tradición romana. Civil). las posibilidades defensivas del deudor. mirado como acreedor mutuante. 2008. en efecto el vendedor se reserva el derecho de recuperar o rescatar la cosa. es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho. Pero también en otro sentido diverso a este: en el que dicho pacto 377 Cesar Gómez Estrada. 378 379 380 107 . 2008. en estos contratos esta prohibida toda estipulación que le permita al acreedor apropiársela garantía por otros medios que los consistentes en su intervención como licitante victorioso en el remate ( Art 2422 Cód. y evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el acreedor. 379 El Art 2422 Cód. como por ejemplo: el Cód. Rescate: Corresponde al que aquí denominamos Pacto de Retroventa. disminuye. porque una de los dos: vendedor (deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado. y entonces la calidad de dueño del bien objeto de compraventa queda afirmada definitivamente en el comprador. En efecto. al desaparecer la condición resolutoria que la afectaba. sin que ni siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia para obtener la satisfacción de su derecho. o no hace uso del derecho de retracto. b. Civil. Función práctica del Pacto de Retroventa La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la práctica como medio para garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. es evidente que el comprador. si en lugar de un contrato de mutuo con garantía prendaria o hipotecaria. Civil). P 127 y 128. o sea que se constituye el principio de una nueva venta. Civil relativo a la prenda.

Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes Debe observarse. Será obligado al pago de las expensas necesarias. P 130.Bienes Muebles .Bienes Inmuebles o Raíces La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garantía porque ahora se presta el dinero con pacto de Retroventa.es medio cómodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre intereses usurarios. De suerte. pero quien lo adquiere está condicionado a que se cumpla el pacto pendiente. Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa? No está prohibida la venta. Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio. De los principales contratos civiles. Este artículo ha sido interpretado en el sentido de que lo que él prohíbe es la cesión por acto entre vivos. 381 Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de venta.A. derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. lo trasmite a sus herederos y por eso es menos personalísimo que los otros antes mencionados. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. Tendrá. Bogotá: Editorial Temis S. Art 1943 Cód.383 Retroventa: . en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo estipulado en el pacto retroventa desde el momento en que reembolsa al comprador el precio de la venta. El Derecho de Retroventa no puede Cederse Art 1942 Cód. muerto el vendedor antes de ejercitar el derecho. De los principales contratos civiles. pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento”. asimismo. no su trasmisión por causa de muerte. perdiendo la facultad de poder recobrar. o la suma especialmente estipulada en el pacto. Civil: “El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus acciones naturales. Cesar Gómez Estrada. Civil: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato”. porque el derecho está en suspenso. lo que se logra con solo refundir el monto de ellos dentro del precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la recuperación del bien vendido.A. 2008. 382 El Art 1941 Cód. Civil: “El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse”. P 131 382 383 108 . Acción de Retroventa la puede ejerce máximo en 4 años y debe darle noticia anticipada al comprador:  Bienes Inmuebles: 6 meses 381 Ibídem Cesar Gómez Estrada.

Ejemplo: Juan vende a María por $10. Si alguien dentro del año le dice a (A) que le ofrece más. y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias. (D) tiene 35. a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa. Otros Pactos Accesorios a la Compraventa 5. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garantía del bien hipotecado. La disposición del artículo 1940 se aplica al presente contrato. ni de quince días para las cosas muebles. Resuelto el contrato tendrá lugar las prestaciones mutuas. Ese Bien puede ser Objeto de Garantía? Va a depender del acreedor. porque ese contrato está sujeto a una condición (El bien puede volver a su titular inicial).Hipotecado). se cumplirá lo pactado. es decir darle el excedente. Civil: “Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada. Los pactos deben estar expresados en la EP. Si (A) le vende a (C) y este se lo entrega en malas condiciones. Si el bien se pierde por culpa de (B). El Plazo Máximo es de: 1 año. como en el caso del pacto de retroventa”. Si María no iguala o supera la oferta. Art 1547 Cód. la acción que puede ejercer (C) es la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios. Pacto de Recompra: 109 . por ejemplo (F). que no bajará de seis meses para los bienes raíces. y (Y) hipoteca a (A). (A) le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de Retracto. Además no se puede alegar efectos contra 3° si no está expreso. (A) puede cobrar los perjuicios que sufrió. Civil: “Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato.000. si le recibe ese bien como garantía (Bien Inmueble. (B) para poderse quedar con el bien tendrá que dar el excedente.000.000. y para que este se quede con el bien tiene que mejorar la oferta que le están haciendo a (A). Bienes Muebles: 15 días Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho Inc. El termino para hacerlo efectivo no podrá pasar de 1 año. (B) puede vender a otra persona. Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del momento de la venta) alguien ofrece un mejor precio. siempre y cuando sean Bienes Inmuebles. se allane a mejorar en los mismos términos la compra. no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos”. Ejemplo: (X) le vende a (Y).000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5. Pacto de Retracto o Mejor Opción (Additio In Diem): El Art 1944 Cód. el contrato se resuelve a menos que el comprador inicial iguale o mejore la oferta.000. María debe igualar o mejorar la oferta.000 un bien establecen que si dentro de del año siguiente alguien ofrece mas de esos $10. 2º del Art 1943 Cód. Juan puede resolver el contrato y vender el bien a quien le ofrezca más. 4.000.000.

P 135 388 Alberto Tamayo Lombana. Cuando tal manifestación se haga.Voluntad y Autonomía. 385 Es el pacto de desistimiento. P 135 Ibídem 385 386 Alberto Tamayo Lombana. 6. Un ejemplo aclara aún más esta operación: si` 384 Cesar Gómez Estrada. al patrimonio del verdadero comprador. Esto evitará hacer una segunda venta del comprador aparente al verdadero comprador.2004 P 284. Es una venta en la cual interviene un comprador aparente.El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la cosa comprada para recuperar en consecuencia el precio. por una parte.000. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Pacto de Preferencia: El comprador se compromete a que. No hay término establecido. 384. De los principales contratos civiles. 2008. si dejaba de agradarle.000. El pacto debe ser expresado en el contrato.A. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Pacto Displicentiae: Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el contrato si dentro de cierto tiempo hallan que este no les conviene.000 y (C) va a ganar $5. pacto accesorio a la compraventa. 387 Cesar Gómez Estrada. la cosa comprada pasará directamente y desde la fecha del contrato.000. esas acciones se deben vender preferentemente a los socios. conocido desde el derecho romano.000. Cuando se realiza ese pacto se puede devolver el dinero que se pago mas otros frutos y esto se puede pagar.000 y no cumple con el pacto paga los 2. preferirá a su vendedor frente a cualquier otro posible adquirente387. por el cual el vendedor se reservaba la facultad de desistir de la venta en un tiempo determinado. El nombre lo indica todo. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. (A).2004 P 282 y 283.000 y gana 3. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. pero el primero manifiesta que hay un comprador desconocido cuyo nombre se reserva y que sólo manifestará posteriormente. es decir se lo ofrece en forma preferente. 7. LA VENTA ELECTIO AMICIE388 Es el pacto de “elección de amigo”. y por la otra el vendedor. (B) y (C) una venta de $50..000. 2008. De los principales contratos civiles. en caso de ir a enajenar la cosa.000 y los perjuicios con (A) son de $2. =/= Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el bien. 386 Es un ejemplo de Inseguridad Jurídica.  En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones no se pueden ofrecer a terceros. porque los contratantes pactan que si no le conviene a uno de ellos el contrato se resuelve.A. Bogotá: Editorial Temis S.000. Bogotá: Editorial Temis S. 110 . Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros Necesariamente se establece un plazo. devolviendo el precio.

se llega a la conclusión de que el legislador es mas exigente para admitir la lesión en perjuicio del comprador. Su aceptación. debe haberse estipulado un plazo para hacer la revelación del verdadero comprador. un agricultor en la zona. piensa en su amigo Juan. lo dejará para él. Como resulta muy claro. en excelentes condiciones. Juan y este acepta. sent julio. El comprador: Sufre Lesión enorme cuando paga por la cosa un valor superior de mas del doble del que justamente vale la cosa390. De los principales contratos civiles. 2008 P 88. Pedro. por medio de escritura pública. la propiedad de la cosa se consolida en su patrimonio. P 139. 390 Ibídem Cesar Gómez Estrada. Artículo 1947 del código civil El tratadista Cesar Gómez Estrada anota lo siguiente: “Comparando los términos en que el art 1947 precisa cuándo hay lesión para el vendedor y cuándo para el comprador. LA LESIÓN ENORME La lesión enorme existe cuando opera una desproporción en el justo precio de la cosa que se vende o se compra. 5 /77) Ocurrencia de la lesión Enorme El art 1947 CC señala que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que el comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. advierte la doctrina. La cosa comprada vale 1 millón de pesos y paga 2 millones y un peso. por cuanto el vendedor del inmueble es su enemigo y teme que no se lo venda a él. el comprador aparente se obligó en forma personal. Pero también podría presentarse: Juan.S. un terreno apto para la agricultura. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. En el ejemplo. también agricultor en la misma región. quien está ausente por varios meses.J. 391 111 . S i hace de manera oportuna la revelación del comprador verdadero. Y piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene interés en el terreno. “La lesión enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las ventas por efectuarlas en más (comprador) o menos (vendedor) de la mitad de su justo precio” (C. El vendedor: Sufre Lesión enorme cuando vende por menos de la mitad del justo precio389. ya que ésta – según concluye el tratadista – “Es prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor” 391. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. En este caso Pedro habría actuado por orden de Juan. en otros términos que exige una lesión cuantitativamente mayor para el comprador que para el vendedor”. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 millón de pesos y recibe 499. Celebra entonces el contrato en los términos descritos. 389 José Alejandro Bonivento Fernández.Supóngase que esté en venta. como su testaferro. quien desea adquirir el terreno. Está casi seguro de que él aceptará de buen grado esa compra. Ejemplo. deberá hacerse con las mismas solemnidades del contrato.000 pesos. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pidió a Pedro que realizara la operación descrita. De todas maneras.A. En tal caso podría decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan.

Criterios: a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporción que puede existir en el contrato desde el punto de vista del precio y la cosa vendida.000. Pero si ese mismo inmueble ha sido vendido por $ 460. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 112 394 Alberto Tamayo Lombana. pues ésta no se le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pago por ella. 394 c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero de 1981: “…. sino como un vicio presunto. Naturaleza jurídica de la lesión enorme El criterio que prevalece en nuestra legislación frente a la lesión enorme es esencialmente objetivo. Para que la venta del inmueble de que se trata genere acción rescisoria para el comprador por lesión. es decir. Sufriendo aquel una lesión de más de $ 300. que la lesión para el comprador ha de ser prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor. con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.000 es vendido por su dueño en $ 140. que le da acción rescisoria.2004 P 103. REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIÓN ENORME 395 1. 393 Jesús Ángel Linares Vesga. 2008 P 88 y 89. 112 .000. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. Introducción al estudio de los contratos. esto es.Y continúa diciendo “Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $ 300. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.000. Que el engaño sea enorme 4. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. el vendedor ha sufrido una lesión por valor de $ 160. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.000. Que se trate de inmuebles 2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pública subasta 3. igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo anterior. 395 José Alejandro Bonivento Fernández.la lesión enorme ésta estructurada en nuestro régimen civil sobre un factor puramente objetivo (el justo precio). sufriendo el comprador una lesión de $ 160. pues. “Se deduce de estos ejemplos.que se refiere a la intención de las partes – no cuenta entre nosotros Por ello la lesión enorme no es considerada como un vicio del consentimiento. allí no hay acción de rescisión por lesión enorme. en más de $ 600. 2009 P. b) El criterio subjetivo: .000. Sería necesario que él fuere vendido por más del doble de su precio justo.000” 392. para que pueda ampararla la acción rescisoria”393. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser conmutativo) 392 Ibídem.

Es obligatoria y general. No desde el registro: Corte. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Extinción de la acción rescisoria por lesión enorme 396: 1. Al suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el contrato queda sin efectos. es decir que la cosa esté en poder del comprador. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus herederos. Una vez dictada la sentencia. Que la acción no haya prescrito (4 años desde la fecha del contrato. el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses legales desde la fecha de la demanda.5. aumentado en una décima parte (vendedor) (art 1948 CC). no obstante la sentencia. Si prospera la acción. Es personal. Es decir que las partes . Es de orden público. Por pérdida o enajenación del inmueble 396 José Alejandro Bonivento Fernández. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador (art 1951 CC). o devolviendo la cosa el comprador) o pueden también completar el justo precio con deducción de una décima parte (comprador) o restituir el exceso de precio recibido.) 6. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida 4. las partes pueden atacar la sentencia (restituyendo el precio el vendedor. Las clausulas contrarias no valdrán 3. es decir desde la fecha de la escritura de venta. la parte perjudicada – vendedor o comprador. 2008 P 103 113 . Es un proceso ordinario. No es renunciable (Art 1950 CC) Prueba de la lesión enorme Se aplica la prueba pericial. 2. La acción rescisoria por lesión enorme Al presentarse la lesión enorme. Pero el juzgador puede valorar dicha prueba. No se transmite con la venta posterior 2.puede impetrar la Acción rescisoria por lesión enorme para lograr el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisión del contrato. Art 1946 CC “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme” Características de la acción rescisoria por lesión enorme 1.si lo desean – pueden hacer subsistir la compraventa. Efectos de la acción rescisoria por lesión enorme 1. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 3. La sentencia judicial que declara la rescisión del contrato produce plenos efectos frente a los gravámenes que afecten el inmueble (ej hipoteca) 5.

En la hipoteca (Art 2455 C. En el mutuo con intereses (Art 2231 C. 1.)) 5. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.C.) 3. La lesión enorme en otros contratos 1.)) 2.C.2004 P 106. Lesión enorme y promesa de contrato En la promesa de contrato no existe lesión enorme: 1. En la dación en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79) 1. Por prescripción: cuatro años desde la fecha del contrato. 3.)) 7. Debo un millón de pesos y para pagar esa obligación hipoteco la casa al acreedor por dos millones y un peso. 114 . En la aceptación y partición de la herencia (Arts.)) 4. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C. Ejemplo. La lesión enorme en la hipoteca: Es decir.397 4.2. En la anticresis (Art 2466 C. Por renuncia. La lesión enorme en los intereses de mutuo: Cuando se pagan intereses que exceden en más de la mitad la tasa del interés corriente 398 esta es fijada por la Superbancaria 397 Alberto Tamayo Lombana. 1291 y 1401 C. 2 y 822 si es posible la lesión enorme en materia comercial. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 398 Alberto Tamayo Lombana. Porque la ley señala taxativamente los contratos a que puede aplicarse y la promesa de contrato no figura ahí 2.C. hay lesión enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. es superior al doble de la obligación principal. La lesión enorme en la permuta: Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles.C.C.C.)) 6. Porque la promesa de contrato no produce obligación de dar si no de hacer. 3.2004 P 107. La lesión enorme en materia mercantil En los términos de los arts. La lesión enorme en la cláusula penal: Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligación principal. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. hecha con posterioridad a la celebración del contrato. 2. En la cláusula penal (Art 1601 C.

CESIÓN DE DERECHOS 1. LA PERMUTACIÓN: Art 1955 Cód. es una Obligación de Dar. 6.C)399 La lesión enorme en la anticresis: Cuando opera una desproporción igual a la contemplada para los intereses de mutuo 400. Derechos Personales: Relación jurídica entre 2 personas (Acreedor-Deudor)  Uno tiene el Derecho: Acreedor  Uno tiene la Obligación: Deudor Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la directamente obligado. Quienes? Toda persona Capaz Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles con las normas del contrato. Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que la cosa. o cuando el heredero ha sido perjudicado en más de la mitad de su cuota. hay una persona Determinada.2004 P 107. 1291 C. Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden vender. =/= Art 1955 Cód.5. Art 1956 Cód. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. La lesión enorme en la dación en pago : Si es posible partiendo de la teoría que la dación en pago es una figura análoga a la compraventa. Art 1957 Cód. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.(Art. Civil Es el contrato más antiguo. 399 Ibídem 400 Alberto Tamayo Lombana. es una cosa por otra. 115 . Las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. La lesión enorme en la aceptación de una herencia: Cuando al heredero se le asigna una porción inferior a la mitad del justo precio que realmente le correspondía a su hijuela. es el trueque el cambio de una cosa por otra. Civil Permutación: No hay dinero de por medio. Todas las relaciones jurídicas que se establecen entre un deudor y un acreedor solo se puede cobrar al deudor. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de los contratantes. salvo para bienes raíces el perfeccionamiento se debe realizar por Escritura Pública.

2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un derecho Erga Omnes frente a todos los demás. En otras palabras es una relación jurídica entre una persona frente a otros individuos en relación con una cosa. CESIÓN: Mecanismo a través del cual se transfiere un derecho personal. No es un contrato. En el código se encuentra la Cesión, pero no porque sea un contrato sino porque el legislador regula los efectos de esa cesión. Art 1959 Cód. Civil: Requisitos 1. Título: - No existe hay que crearlo   Documento que no es un Titulo valor Titulo Valor (Cheque, letra o pagare)

Si el título no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el derecho si no creamos el título. Art 1959 Coco. Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar y este le cede el derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el acreedor es (Z) que es el Cesionario. El legislador establece que no se puede trasmitir si no hay título. Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho? (X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para cobrar $100.000 La cesión de ese derecho personal puede ser a título Oneroso o Gratuito, es decir se lo vendo o se lo regalo. (Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene que pagar a él. Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar el derecho, no el documento. Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesión a (Z), pero se debe crear el título entre (X) y (Z). Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento para ceder el derecho por ½ del cual se hace la trasferencia del derecho y debe notificarse a (Y). La transmisión no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no cree que se transmitió ese derecho queda la vía Judicial para probar que (Z) es el cesionario del derecho. Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) está mal pagado y paga doble. Para Cobrar una Obligación debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3. Actualmente Exigible La cesión no produce efectos hasta que no se notifique y la obligación la tiene el cesionario. Mientras no aparezca la transmisión de ese derecho, el derecho sigue en cabeza del acreedor. Los acreedores de (X) pueden embargar el crédito que tiene con (Y)? Si no se ha notificado a (Y) de la Cesión del Derecho, entonces si pueden embargar. Con la notificación de ese crédito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al patrimonio de (Z). Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por vía Judicial (petición del cesionario (Z) al juez). Es posible que hecha la cesión (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha hecho la notificación y (Y) le pago a (X), entonces si estaría haciendo mal pago.
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Art 1960 Cód. Civil: Notificación La cesión no produce efectos contra el deudor ni contra 3°, mientras no hay sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor. 2. Documento que no es un Título Valor: La EP nos puede servir de documento y no es un título valor, se hace ante un notario. Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000 para garantizarle esta obligación hipoteco un bien inmueble de mi propiedad. No hay necesidad de crear el título porque el derecho consta en un documento. Como se hace la Cesión? Será con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho a Y firmo y si quiero lo auténtico ante el notorio. Art 1962 Cód. Civil: Aceptación Tácita La aceptación consistirá en un derecho que la suponga, como la Litis Contestación con el cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y entonces hay una notificación tacita. Art 1964 Cód. Civil: La cesión del derecho comprende todos las garantías que se hayan dado por el crédito (hipoteca- permuta), es decir los accesorios del crédito.  Lo principal: Permuta o el Mutuo  Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca. Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesión (lo que se hay dado por el crédito). De que responde el que cede el derecho? Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesión, no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cód. Civil: Responsabilidad del Cedente. Si el derecho consta en documento que no es título valor, por ejemplo: EP quien transmite el derecho, no se hace responsable del pago. Si el derecho consta en un título valor, el cedente responde por el pago si no expresa lo contrario. Los títulos valores se transmiten por Endoso + Entrega. Este requiere: El derecho que consta en documento que no es título valor requiere:

 Firmarlo como Acreedor  Entregar el titulo

 Notificación por parte del cesionario

El derecho en el titulo valor es oponible al deudor y a terceros. Endoso: Lo suscribe el titular. El endosatario puede hacer efectivo el cobro de ese derecho. La forma de trasmitir derechos que constan en título valor se regula por el Co Co. La firma puesta en un título valor se presume auténtica.

 Aceptación del Deudor

La firma puesta en un documento que no es un titulo valor requiere reconocimiento.

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Quien cede el derecho no se hace responsable Frente a derechos personales se puede proponer cualquier excepción.

Quien cede el derecho, se hace responsable del pago del derecho. Frente a derechos personales solo se puede proponer las excepciones que consagra en forma tacita la ley, ninguna otra.

Art 1966 Cód. Civil Inaplicación Normativa: Lo dispuesto en los arts. Anteriores no se aplican a letras de cambio, pagares o acciones al portador etc., porque se rige por el Coco, la trasmisión se da por el simple endosa + entrega. Cesión Derechos de Herencia: Cesión de Derechos: - Sucesorales Hereditarios Herenciales Si no hay Causante no puede haber cesión de derechos, también se requiere que esa persona hay dejado algo. Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisión a su herederos, si no hay patrimonio no se puede hablar de Sucesión. Ese patrimonio es susceptible de trasmisión por disposición legal: a. Herederos: Aquellos que tienen un vínculo con el causante de:   Consanguinidad Civil

Pueden ser: Ascendientes. Descendientes, Colaterales. b. Legatarios: El causante en vida los designa. Reciben algo que dispuso en vida el causante. A través del testamento en vida se dispone de los bienes. Los autorizados para realizar la Cesión son: Los Herederos y Legatarios. Desde que momento surge efectos la Cesión? Desde: El momento de la muerte de la persona Hasta: El momento que se apruebe la Partición y la Adjudicación en la Sucesión. La Sucesión se puede realizar por trámite:  Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesión), se concluye con la Sucesión.  Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de partición y la adjudicación de la Sucesión. Cuando se Adjudica la Sucesión, dejan de ser derechos Sucesorales (porque cesa la prohibición de enajenar). Tenemos:
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1. Cuerpo Cierto 2. Derecho de Cuota 3. Acciones Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se habla de derechos Sucesorales, sino por ejemplo: “La venta del cuerpo cierto adquirido en la Sucesión de (X) persona. Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha trasmitido derechos sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tenía derechos sucesorales del abuelo y por lo tanto lo transmite en su herencia. 3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el legatario. Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto (X) adquiere el 25% del bien- Derecho de Cuota Art 1967 Cód. Civil: Responsabilidad del Cedente El que cede (Cedente) a título oneroso un derecho de herencia, solo se hace cargo o es responsable de su calidad de heredero legatario. Quien cede un derecho hereditario, cede el derecho para que lo representen dentro de la sucesión, no le está vendiendo los bienes de la herencia. Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener la cosa? Porque es posible que aparezcan: Hijos Extramatrimoniales Acreedores

No sabemos cuánto le va a corresponder. Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si le conviene. Cada heredero o legatario será responsable únicamente por la calidad según lo que corresponda, nada más. Por ello heredero-cedente o legatario- cedente no responde porque efectivamente la persona reciba una casa, un lote, etc. Únicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan otras personas de mejor derecho o más acreedores. El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario porque puede que le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar deudas. La cesión puede ser a título: - Oneroso Gratuito El cónyuge no es ni heredero, ni legatario, porque no hay relación de parentesco del causante y el cónyuge, salvo: que el causante deje a su cónyuge como legatarios. El cónyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales, es el 50% de la Sociedad Conyugal. Su derecho no es sucesoral ni de herencial porque su Derecho es propio.

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Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o legatario La Lesión Enorme: Partición Mutuo a Interés Compraventa de Bienes Raíces Anticresis Permuta Permutación de Bienes Raíces Adjudicación . 1968 Cód. de la diferencia es lo que le corresponde su Derecho Ganancial.Dueño.Aceptación de un Herencia: Porque es más el pasivo que me toca que el activo. Cosa Litigiosa B Derecho Litigioso Diferencia Cosa Litigiosa Derecho Litigioso A Derecho Litigioso No se sabe quién es el propietario. Art. Le toca: Activo menos Pasivo. Civil: Prestaciones Mutuas Cedente Tramite sucesión Heredero o Legatario Entrega bienes Si hubieren aprovechado de los frutos. entonces el cesionario debe correr con los gastos de la sucesión. o percibido créditos. Si el cesionario es el dueño de los frutos. El beneficio de inventario del cedente también debe transferirse al cesionario para que el vea si le conviene o no. es decir que el cedente no se beneficia de esos bienes. o vendido afectos hereditarios – seré obligado a Reembolsar su valor al cesionario. Cesión de Derechos Litigiosos Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso. El cesionario será obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya hecho el cedente en razón de la herencia. el Lo puede ceder tanto el demandante como el bien está en disputa y por eso no se puede 120 .Cónyuge: Transmite sus derechos Gananciales. cede un derecho que es Incierto porque es posible que le hayan ocultado más hijos. Proviene de la Sociedad Conyugal.

Ni (A) y (B) están enajenando la cosa. Motivo de nacimiento del derecho. Art 1970 Cód. es decir en firme (el juez dice de quien es la cosa que está en litigio). la posibilidad de ganar o perder. Notificación de la demanda. Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le paga al Cedente con el fin de dar por terminado el proceso.enajenar. entonces no se ha determinado quien es el propietario. Se necesita de la existencia de un proceso. Da origen al derecho litigioso. Art 1971 Cód. Civil: Definición y Procedencia Derecho Personal: Relación jurídica que se establece entre dos personas: Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis. diferente al Pacto de Retracto. Se habla de la posibilidad de generar o perder un litigio. tiene el Título. Desde: La notificación de la Demanda Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada. Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro de un proceso porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del litigio la suma de dinero resultado de la enajenación. mientras no se dirime de quien es la cosa. no hay Derecho Litigioso. Juez: Decide de quien es la Cosa. tiene la Posesión. Lo que no se puede permitir es la dilatación indeterminable del proceso. Art 1969 Cód. demandado. por lo tanto: (A) y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso. diciéndole al Juez que cedí ese derecho. uno pretende y otro excepcional. (B): Pretende la Cosa Litigiosa. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se denomina Derecho o Beneficio de Retracto. Que se hace para que produzca efectos la Cesión de ese Derecho? Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial. 121 . es decir que es Anterior. no pueden enajenarla porque si el derecho esta en litigio. (A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa. Si la sentencia ya está en firme. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesión y de Quien Persigue el Derecho Es indiferente que la cesión hay sido a título Oneroso o Gratuito. sino desde que se Traba la Litis. Es una forma de desestimar la trasferencia de derechos litigiosos. No podemos hablar de Derechos Litigioso.

El derecho que era (C) pasa a ser de (B). pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho litigioso a (A) por $1. Ejemplo 1°: Para Copropietarios (A). para donaciones no opera por regla general. (B) y (C): Son copropietarios de un bien. No puede decirle (B) que propone el Benéfica de Retracto a (Y) porque no se puede establecer realmente cual fue el valor de la cesión. Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia 3. 4.000.000. Exigible y por lo tanto con este tipo de proceso no hay Cesión de Derecho Litigioso porque se parte de un derecho cierto.Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes quiere quedarse con el derecho. además es quien lo proponga 1°. (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no tiene ese derecho sino (B). No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un heredero. Condiciones para el Acceder al Beneficio: Solo opera para las cesiones a Título Oneroso. Civil establece unas Excepciones al Derecho de Retracto: 1. entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario). pero (A) le debe a (Y) y le dice que no tiene con qué pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente: (A) Cosa (B) Carácter Jurídico (Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y). cuando el derecho se transmite a un coheredero o a un copropietario de un coheredero o copropietario. (C) no se le puede proponer el Beneficio de Retracto porque ya (C) tenía un derecho cierto y consolidado sobre el bien.000.000 a (C).000 a (C). pero en relación con ese bien (A) ya tenía un derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre el mismo bien no opera el beneficio de Retracto. Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto. Ejemplo 2°: Para Coherederos Fallece (M) y deja un bien a (A). Por disposición legal el derecho lo tiene la otra parte. el proceso termina si: (B) le paga los $3. (C) tiene la obligación de recibir. (B) se queda solo en el proceso y este termina. Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X).000. lo que voy a ejecutar no se está en disputa. (A) le transmite el derecho por $3. como ya tiene un derecho sobre ese bien. El derecho de propiedad de (A) no está en disputa. pero debe proponer este beneficio al juez. porque (B) tiene un derecho por disposición legal. el derecho de A esta en litigio y no quiere disputarlo. Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesión se puede hacer interminable. Las cesiones enteramente Gratuitas 2. 122 . Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crédito y el único que puede cederlo es el Acreedor. (A) dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto. Este Art 1971 Cód.

Ejemplo 2°: Soy tenedor me ceden la posesión Reconozco dominio ajeno Actúa con ánimo de Sr Y Dueño (A) es mero tenedor y (B) le cede la posesión. 123 . en este caso no se puede proponer Beneficio de Retracto porque me complementan otro derecho (Propiedad). (C) es usufructuario de la cosa y (A) le cede el derecho litigioso. Ejemplo 1°: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa. Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesión del derecho litigioso lo que se hace es consolidar la propiedad. cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. si (C) llegare a ganar se consolidaría la propiedad en (C). No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como poseedor de Buena F e.5. ya tenía un derecho sobre el bien en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de Retracto. Usufructuario o Arrendatario.

P 195. y esta a pagar. Bogotá: Editorial Temis S. de confección de obra material. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Además la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.A. obra o servicio un precio determinado. contrato de trabajo. Bogotá: Editorial Temis S. Distinción entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines Como lo son venta. 2008. pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo ya no existe. P 196. De los principales contratos civiles. 405. la una a conceder el uso de una cosa.403 En cuanto al carácter consensual del contrato. no es objeto de control de arrendamiento. y la otra a pagar por este uso.401 Artículo 1973 cc: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente. De ahí que el Código Civil hable.A. que son una cosa y un precio. Artículo 1974 código civil. de arrendamiento de cosas. 404 Ese Contrato de Arrendamiento es únicamente el uso de una cosa a cambio de un precio. como contraprestación. todavía. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 399 402 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. P 197 405 124 . en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. o a ejecutar una obra o prestar un servicio. 2008 P 401. Definición del Arrendamiento de Cosas: El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa. durante cierto tiempo.” En dicha definición están involucrados. Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena. 2008. el contrato de obra. el usufructo y el comodato. Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de Servicios. “Ejercer una obra” tiene un capítulo especial dentro del Código Civil. como si se tratara de fenómenos sustancialmente iguales.A. debe observarse que dicha consensualidad es la característica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado. arrendamiento de criados domésticos. De los principales contratos civiles. de servicios inmateriales y de transporte. 2008.2. Cesar Gómez Estrada. La parte que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio arrendatario. un precio determinado. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Tal como fue acordada en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra organización jurídica. 401 José Alejandro Bonivento Fernández. 403 José Alejandro Bonivento Fernández. Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que no están prohibidas por la ley. Al igual que en el contrato de venta. 404 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el Código Sustantivo del Trabajo. el contrato de arrendamiento de cosas.

Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria. su derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona. el arrendatario. el comprador no adquiere el dominio sobre ella.409 b. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por no ser el vendedor no es dueño de la cosa. porque es sabido que los arrendamientos administrativos son solemnes. Por otra parte. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que el comodato es por la esencia un contrato a título gratuito.406 Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del usufructuario. La diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un título traslaticio de dominio.408 Entonces Distinción entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurídicos a. pues tanto el arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en comodato. es titulo de mera tenencia. Bogotá: Editorial Temis S. la tradición que se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesión del bien y se coloque así en vía de adquirir el dominio por prescripción. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien arrendado. desde luego. Pero el derecho de uso es real. El contrato de arrendamiento. se trata de contratos esencialmente diferentes. mediante el mecanismo de la tradición. 2008. Con el Usufructo: El usufructo es real. al paso que el arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso. 2008 P 402 y 403. hace uso de la cosa porque el arrendador esta contractualmente obligado a proporcionarle ese uso. 125 . Ibídem 407 408 409 José Alejandro Bonivento Fernández. el arrendamiento es personal. El usufructo es solemne. 407 También se asemejan al arrendamiento el comodato. De los principales contratos civiles. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso. El arrendamiento es consensual cuando se trata de arrendamiento privado. un título destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. el arrendamiento siempre es oneroso. 2008 P 402. el comodato es gratuito.410 c. según la definición que trae el artículo 2458 del Código Civil. P 198. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Con el Uso y la Habitación: El derecho de uso es la facultad de usar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. 410 José Alejandro Bonivento Fernández. apenas es un mero tenedor del mismo. no es un titulo traslaticio de dominio.Pero. lo que quiere decir que aquel solo tiene un derecho personal. es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus frutos411 el valor de un crédito d. con la advertencia de que si. El usufructo puede ser gratuito u oneroso. esto es. se constituye por medio de escritura pública. Con la Anticresis Civil: La anticresis. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en cambio. es decir. el comodato es real y el arrendamiento consensual. 2008 P 402 411 José Alejandro Bonivento Fernández. el 406 Ibídem Cesar Gómez Estrada.

De los principales contratos civiles. no la enajena. Aquel. Cesar Gómez Estrada.A.414 En los contratos de tracto o ejecución sucesiva no se puede hablar de resolución. aquellos que generan obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantánea. Se cumple y desarrolla instante a instante. efecto que la naturaleza de los hechos impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecución instantánea sino sucesiva.arrendamiento personal. como el usufructo.418 412 José Alejandro Bonivento Fernández. porque la obligación del arrendador de proporcionarle al arrendatario el uso de la cosa arrendada es continua. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ¿Cómo sería posible resolverlo en forma en que desapareciese el uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada? Esa imposibilidad hace que en los contratos sucesivos no pueda hablarse de resolución sino de terminación: El contrato se extinguirá. la resolución opera retroactivamente. 417 REQUISITOS DE VALIDEZ: Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad. el arrendamiento es consensual. P 198 y 199. se constituye solemnemente.412 El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo Como se sabe.415 El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de ejecución continuada los cuales se caracterizan porque el cumplimento de las obligaciones de las partes es susceptible de realizarse mediante la reiteración de un mismo acto. Son contratos de ejecución sucesiva. Ibídem Opt. 2008. o de tracto sucesivo. De los principales contratos civiles. pero quedara subsistentes los producidos anteriormente. Bogotá: Editorial Temis S. Cesar Gómez Estrada. P 199. objeto y causa lícita tal como lo establece el artículo. por la observancia permanente en el tiempo de una determinada conducta.A. Bogotá: Editorial Temis S. dejara de producir efectos para el futuro. Cit. o en otras palabras. El efecto normal de la resolución de un contrato es el de volver las cosas al estado anterior a la celebración del mismo. 2008. el arrendamiento es acto de administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada. 1502 del Código de Civil. consentimiento. como sucede con la entrega y el pago del precio en la compraventa. 416 El arrendamiento es acto de administración Por oposición. 2008 P 403 413 Cesar Gómez Estrada. en un solo acto. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en otros términos.A. son contratos de ejecución instantánea aquellos cuyas obligaciones son susceptibles de ser cumplidas de una vez. siendo imposible de cumplir en un solo acto. P 201 414 415 416 417 126 . De los principales contratos civiles. 413 El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda categoría. Bogotá: Editorial Temis S.

por eso se afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surgía la incapacidad entre cónyuges para celebrarlo. Con la fijación de la mayoría de edad a los dieciocho años. los cónyuges pueden celebrar válidamente contrato de arrendamiento de inmuebles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por eso se debe tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. 3 que mantenía aquella prohibición. ” 418 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 404.422 Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en documento privado. requiere que no adolezca de vicios como los que atacan de manera general el consentimiento: error. El arrendamiento es eminente consensual. Sirve como manifestación probatoria. 1503 y 1504 del Código Civil.420 2. la Corte Constitucional.419 El artículo 3 de la Ley 28 de 1932 establecía una prohibición general a los cónyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles. CAPACIDAD Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502. 421 José Alejandro Bonivento Fernández. 419 Ibídem 420 José Alejandro Bonivento Fernández. ora que se extienda ante dos testigos. desapareció por consiguiente. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura. Eso es viable en consideración al principio de libertad individual que impera en los contratos. declaro inexequible la parte del citado artículo. bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes. Pues bien. 2008 P 403 y 404. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. es decir. 423 Ibídem 127 . Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir de los dieciocho años. 423 Solemnidades convencionales. 2008 P 403. como lo dispuso la Ley 27 de 1977. se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. No se exige solemnidad alguna para que esa expresión de voluntad se acople plenamente.1. si intervinieren arras. CONSENTIMIENTO El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. en Sentencia de 10 de febrero de 1999. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 404 422 José Alejandro Bonivento Fernández. Con todo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la figura de la habilitación de edad de que trataban los artículos 339 a 345. pueden hacer q convencionalmente el contrato revista solemnidad. sin que se altere el carácter consensual del arriendo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Entonces. como dice el articulo 1979 CC :“podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. fuerza y dolo (artículo 1508 del Código Civil)421. Claro está que se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito.

425 a. 426 José Alejandro Bonivento Fernández. lo único que puede exigir el arrendatario es el Saneamiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El art.A. es decir. Bogotá: Editorial Temis S. por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato 426 b. 429 Ibídem 128 . 427 Ibídem 428 José Alejandro Bonivento Fernández. Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. los bienes de uso público. De los principales contratos civiles. En el caso en que falte el objeto. 2008 P 405.424 Inexistencia de la Cosa. OBJETO Se confunde con la cosa arrendada. porque el único con capacidad para disponer es el propietario.3. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008. 1974 del Código Civil consagra. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena. 2008 P 405. “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales.428 No se puede arrendar429:     El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido El derecho alimentario Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación Las cosas comunes. excluyendo las consumibles. Prohibido: Arrendamiento de cosa futura. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 424 José Alejandro Bonivento Fernández. etc. 425 Cesar Gómez Estrada. 2008 P 406. al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Código Civil. y los derechos estrictamente personales. Un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorización del juez o del acreedor. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P 202. Permitido: Arrendamiento de cosa ajena. el contrato es inexistente. como los de habitación y uso”. que pueden usarse sin consumirse. pero no puede ser vendido por tener objeto ilícito. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427 c. Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada: Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que éste lo disfrute. excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar.

El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Siempre va hacer el que recibe. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. A la vez es generalmente conmutativo. por cuanto de antemano se precisan los alcances de las prestaciones.Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas. 129 . No requiere formalidades. Características: El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características del contrato de compraventa.2004 P 29. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones. el arrendador se obliga a proporcionar o prestar el uso de una cosa. es decir no requiere de otro negocio jurídico para adquirir forma contractual. Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Surgen obligaciones recíprocas para las partes. 2. y el arrendatario se obliga a pagar un precio o renta determinado.431 5. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. gravándose recíprocamente. por excepción. el Contrato es: 430 José Alejandro Bonivento Fernández. es: 1. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato: Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana Art 518. pero. Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. 431 Alberto Tamayo Lombana. es aleatorio como en el arrendamiento a manera de aparcería de que habla el artículo 1975 del Código Civil. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 430 4. 2008 P 401. 3. el primero con la renta o precio y el segundo con el disfrute de la cosa. salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades.524 Código de comercio: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Locales Comerciales. cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligación. Cosa Arrendada Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entregue al arrendatario para que este lo disfrute. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa.

Se confiere tan solo. el arrendamiento es acto de administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa arrendada. el contrato de arrendamiento conlleva simplemente. Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su propia naturaleza. etc. 432 De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa. P 202 y 203.De ejecución Sucesiva: El contrato se realiza periódicamente. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. y consiguientemente. por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso. por tal motivo. Indiscutiblemente. No hay por parte del arrendador. la tenencia de la cosa. las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento y de esta característica se deriva que no se hable de resolución del contrato sino de terminación o resiliaciòn cuando ha comenzado a ejecutarse. por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo ( Art 852 Cód.A. Subsiste por tanto. Así. servicios. Según la Forma como se Discuten las Condiciones. Concede o permite el disfrute temporal del bien. 432 José Alejandro Bonivento Fernández. el Contrato es: Nominados-Típico: El código civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. De los principales contratos civiles. 433 José Alejandro Bonivento Fernández. Salvo: Deterioro natural de la cosa. 434 Cesar Gómez Estrada. la tiene en disposición el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por razón de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada. Según Estén o No Reglamentados. se encuentra regulado en el Código Civil a partir del artículo 1973. 6. el Contrato es: Libre Discusión: Nadie nos obliga a realizar el contrato. para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no consumibles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Implica Actos de la Administración Por oposición al acto de disposición. Civil). Es la tenencia lo que caracteriza el contrato. no la enajena. que pueden usarse sin consumirse excepto las que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso”. 2008 P 402. No se puede. 2008 P 401. 433 Qué cosa se pueden Arrendar434 Art 1974 cc: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales. en cabeza del propietario el carácter de dueño. además de pactar el tiempo. 7. pensar que el arrendamiento encierra actos de disposición. 130 . 2008. actos de administración. la intención de traspasar el derecho del dominio.

su cuantía total requería la licitación pública. Sin precio no se puede hablar de arrendamiento. deben celebrarse por escrito. no es válido el arrendamiento. Cuando nos referimos a la compraventa se estableció en el artículo 1872 del Código Civil establece que: “La compra de cosa propia no vale”. por cuanto el uso que se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la posesión. 1974 cc hace válido el arrendamiento de cosa ajena pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador. no pueden arrendarse las que no pueden venderse. 2008 P 410 131 . 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalísimos. Con todo. Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Público. no necesariamente por instrumento público. P 203. tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc). 436. con mucha mayor razón ha de ser válido el arrendamiento de cosa ajena. ya en frutos naturales de la cosa arrendada. Arrendamiento de Cosa Propia. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que el usufructuario dé en arriendo la cosa al propietario durante el término del usufructo. Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse. Ya no se fijan criterios restrictivos de duración y cuantía para la forma de celebración. como los de habitación y uso. 438 José Alejandro Bonivento Fernández. Si el dueño por el contrario es poseedor de la cosa. Llámese renta cuando se paga periódicamente.A. por lo tanto. 435 El inciso final del art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en caso de evicción. Bogotá: Editorial Temis S. ). si el valor era superior a trescientos mil pesos a doce meses. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. ” Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Si la venta de cosa ajena vale. En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse contratos de arrendamiento directamente o con licitación. pero el arrendamiento si vale. LEY 80 DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983. sea cual fuere la naturaleza de la cosa arrendada. puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas que pueden venderse excepto las consumibles. como las que soportan un embargo. 437 PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ART 1975 CC: “el precio puede consistir ya en dinero.El Art. 2008 P 406 437 José Alejandro Bonivento Fernández. 438 435 Cesar Gómez Estrada. si el objeto de la prestación era inmueble. . Arrendamiento de Cosa Ajena. conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo. En general. es decir. 2008 P 408 y 409. También puede ocurrir en los contratos de administración fiduciaria. pero si pueden arrendarse porque no hay disposición que lo prohíba y razón justifique semejante prohibición. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si falta se convierte el acto jurídico en comodato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 436 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008. De los principales contratos civiles. Cuando se trataba de muebles. y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

REQUISITOS DEL PRECIO439: a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 440 c. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 441 Ibídem 442 José Alejandro Bonivento Fernández. y por una o por otra parte no se reprodujere prueba legal de lo estipulado a este respecto. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser fijado por una sola de las partes. es irrisorio. El art. igual como se determina en el Contrato de Compraventa. lo que no se permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio. pero este no guarda relación con el disfrute que se proporciona. 2008 P 412. 1975 del Código Civil. actualmente está más generalizado. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pero lo puede fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo hayan determinado o seleccionado por los contratantes. 2008 P 410. 2001 estatuye lo siguiente: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta. El Precio puede pagarse en: Dinero Frutos de la misma cosa (Especie) Si hay Contraprestación por el uso de la cosa hay Arrendamiento. que. Que el precio sea real: La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir y ser real. El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los contratantes. en verdad.442 Art 1976 cc: Determinación del Precio: El precio puede determinarse. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. cuando el precio se paga periódicamente se llama renta. Y 411 440 José Alejandro Bonivento Fernández.441 Denominación del Precio: De acuerdo con el art. Que consista en dinero b. Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato. se estará al justiprecio de peritos y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”. 132 . d. 2008 P 411. (Ley 153 de 1887) No es viable la acción rescisoria por lesión enorme. Lesión Enorme en el Arrendamiento. 439 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. es decir.

como ya se dijo. porque.446 Art 754 cc: Tradición para Bienes Muebles e Inmuebles El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de dominio ajeno. 3. sino a las formas de Entrega de la Cosa. 2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Art 1977 cc: Partes Contractuales 1.El Contrato de Arrendamiento está sujeto a Plazo o Condición o Modo. Con ella se atiende el interés contractual del arrendatario. 2008 P 413 446 Ibídem 133 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso de la cosa arrendada Se desprende. 1982 del Código Civil.A. 2. La cosa se presta OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: De conformidad con el art. 2008 P 417 445 José Alejandro Bonivento Fernández. Entrega de la Cosa Arrendada: 443 Cesar Gómez Estrada. que es de conformidad con las “formas de tradición” que establece el legislador en el Art 1978 del Código Civil. P 207. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Prestar al Arrendatario la cosa arrendada. el contrato de arrendamiento encierra un acto de administración y no de disposición. 2008 P 412 444 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. las obligaciones básicas del arrendador son443: 1. Obligación de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa Arrendada Indiscutiblemente. La entrega debe entenderse en sentido material. porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. De los principales contratos civiles. que se puede hacer por cualquiera de las formas señaladas en el artículo 754 del Código Civil. esta obligación.445 Esa entrega material o física. José Alejandro Bonivento Fernández. esta es la obligación principal del arrendador. y no de tradición. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pero no se refiere a la trasferencia del dominio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para el uso. del interés que persigue el arrendatario de usar normal y eficazmente de la cosa arrendada444. Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. Por eso hablamos de la obligación de prestar las cosas. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada.

448 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir. si intervinieren arras. civil: Estipulaciones y Arras Solemnidades Convencionales Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura. esa solemnidad no le da mayor importancia al contrato. se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”. Con todo.a. El Título más Antiguo 447 Opt. salvo que las partes estipulen otro momento. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. o en el lugar donde debe hacerse el pago.447 b. la entrega posterior no valdrá. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa En este Artículo se dispone que: “Si se ha arrendado separadamente una cosa a dos personas. inmediatamente después de celebrado el contrato. 1882 del Código Civil. Para quien produce efectos ese contrato? No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no se puede hablar de posesión. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sino la siguiente escala: 1. si se ha entregado a los dos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 449 Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura Pública y cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar la Escritura Pública. 1979 del Código Civil: “Podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que o se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. 450 José Alejandro Bonivento Fernández. Aprehensión material de la Cosa 2. Si la ley no exige formalidad.448 Art 1979 Cód. A quien se lo entregue primero 3. y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato. como dice el art. 450 Establece las prioridades en caso que se presente esta situación. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Cit. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 134 . P. 2008 P 404 y 405. las partes lo convierten en solemne. según el art. pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. si a ninguno el titulo anterior prevalecerá”. Eso es viable en consideración al principio de la libertad individual que impera en los contratos. sin que se altere el carácter consensual del arrendo. 413. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes. 2008 P 413 449 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido. 1646 del Código Civil.

Los principales contratos civiles. El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato. P. El art 1984 cc. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a nuestro juicio de plano. o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”. Así lo consagra el art. genera perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito. Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral. Cesar Gómez Estrada. en su inciso final. puede el arrendatario: Desistir del Contrato Indemnización Perjuicios Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá solamente. salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario”. P 210. Este desistimiento opera. 2008 P 414 454 Ibídem 135 . sino una más enérgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. con indemnización de perjuicios. el derecho a exigir la indemnización de 451 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008.A. la sanción no es la resolución de este. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. por imposibilidad absoluta. Tampoco dice nada el código civil sobre el estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. 452 453 José Alejandro Bonivento Fernández. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las partes no tienen carácter de exigencia de orden público. salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario. es una manifestación presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el contrato.Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada.454 b. implica poner en disposición del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar acordado. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El arrendatario está facultado para desistir del contrato. 414. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera obligación es la Entrega. por cuanto se entiende que el incumplimiento en entregar la cosa. 452 Cabe distinguir dos situaciones453: a. 2033 del Código Civil. hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposición de entregar la cosa. Pero hay que entender que la obligación es de hacer la entrega en buen estado que permita al arrendatario obtener un uso normal. 451 Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada. De los principales contratos civiles. precisa si la mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo “disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. No se requiere interponer acción resolutoria alguna. Bogotá: Editorial Temis S. cuando dice: “será especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio.

2. De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligación era entregar en el lugar y la fecha indicada. a excepción de las locativas. durante el arriendo. 2008. el arrendatario este podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios. durante el arriendo todas las reparaciones necesarias. el contrato. 2008 P 414. Salvo que la mora se haya dado por Fuerza Mayor o Caso Fortuito. Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador. Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad del contrato y podrá desistir del contrato de arrendamiento y además habrá indemnización de perjuicios. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 1985 Código civil establece que: “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen es tado consiste en hacer.455 Sin embargo. todas las reparaciones necesarias.A. al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora. es la obligación de conservación. 457 458 José Alejandro Bonivento Fernández. P 212. “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Mantener la Cosa en Estado de Servicio: Esta es la segunda obligación del arrendador. El artículo 1985 inciso primero: "la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer. es decir.perjuicios respectiva. P 211. 2008. pero manteniendo. 456 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. o no sirve para el uso a que se destina. Este Art. 2008 P 416. 459 Ibídem 136 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado. de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. este solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando se presenten 459: 455 José Alejandro Bonivento Fernández.A. aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye. Esta es la segunda obligación. La Ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias. en firme. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario. o sea. 458 Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las que tienen que ver con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a deteriorarse o a perderse. por su obligación de mantener la cosa en buen estado. Como mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato 456. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Cesar Gómez Estrada. a excepción de las locativas.457 Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada. Si ocurre lo segundo. De los principales contratos civiles. las cuales corresponden generalmente al arrendatario”.

a. Ejemplo: El vecino empieza a recortar el patío con una construcción. Librar al arrendatario de Toda Perturbación: Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estén bajo su autoridad. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso de la cosa arrendada Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbación Si se dan los casos anteriormente mencionados. En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo. En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si: En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea suficiente para el objeto con que se tornó. sus familiares o sus trabajadores. Art 1993 CC. 2. 460 Sí se requiere hacer reparaciones necesarias. tendrá derecho a Indemnización de Perjuicios. 3. Si el arreglo es en todo. es parte. este tiene el derecho a que se le rebaje el precio. Atacan el derecho sobre la cosa. las puede realizar el arrendatario a Costas del Arrendador. 460 Opt. Si la perturbación es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada. se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el contrato. Pero si esos terceros pretenden algún derecho sobre la cosa arrendada. d. el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajándosele el precio renta con respecto a esa. no fueron hechas por este. entre ellos están los dependientes. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo. No me atacan el Uso sobre la cosa. el arrendatario es perturbado en su Uso por el arrendador o por cualquier persona. Si el arreglo. Ejemplo: Ruido de los Vecinos. Cit. Obligación de saneamiento del arrendador 3. sin ningún tipo de perturbación. b. entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. para que proceda a repararlas. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones. el arrendador debe lograr que el bien este en condiciones. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario. 1. c. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador. El arrendador debe garantizar el uso pacífico de la cosa. entonces el arrendador si debe defender al arrendatario. Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario. El Arrendatario tendrá todos los derechos del Art 1986 cc. tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario. Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias. lo más pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia. Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso. 137 .

sin el consentimiento del arrendatario. 464 461 José Alejandro Bonivento Fernández. que no pretenden derecho a la cosa arrendada. mudar la forma en la cosa arrendada.El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. Y si las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. podrá el arrendatario exigir una Indemnización proporcionada en el Precio o renta del arriendo por el tiempo restante. 463 Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada y la causa de este hubiere sido anterior al contrato. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a casos de saneamiento por evicción. para lo cual debe notificarle de la turbación o embarazo de derecho que aparezca. podrá exigir el Cese del Arrendamiento. b. por cuanto esos actos son ajenos. Art 1988 cc: Perturbación por terceras personas: Si el arrendatario es perturbado en su uso por vías de hecho de terceros. Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero se halle privado de parte de la cosa arrendada. completamente al contrato. 462 Ibídem 463 José Alejandro Bonivento Fernández. podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. 461 De la misma forma. en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo. En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa. A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo Arrendador: Artículo 1986: "El arrendador. La obligación de saneamiento. En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte de la cosa arrendada. el arrendatario debe adelantar directamente las acciones. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 464 Ibídem 138 . en el arrendamiento. Extensión del Saneamiento. que no pretenden derecho a la cosa arrendada como lo dispone el inciso primero del artículo en mención. tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario. 462 2. el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño”. si el arrendador ejecuta otros actos perturbatorios. ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”. tendrá derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. 2008 P 418. se refiere: 1. no podrá. 2008 P 418. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Perturbaciones por Vías de Hecho: "Si el arrendatario es turbado en su uso por vías de hecho de terceros. denunciándole el pleito. así lo precisa el artículo 1986 del Código Civil. a. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada.

El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbación o molestia que reciba de esos terceros. y si los omite culpablemente. en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración ni quebranta el interés contractual del arrendatario. P 217. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente. De los principales contratos civiles.466 En cambio. proporcionalmente. entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera evicción. previamente. 469 139 . una disminución del precio o renta del tiempo restante.Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa arrendada. el arrendatario es turbado o molestado en el uso.A. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 419 467 José Alejandro Bonivento Fernández. que alega un derecho sobre la cosa arrendada. podrá exigir. se dirige contra el arrendador. 3. por la pretensión de derecho comprobado. manteniéndose en firme el contrato.467 2) Perturbación Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato. que siempre debe ser protegido o garantizado por el arrendador. que para que los vicios sean ocultos se requiere469: a. previa 465 Cesar Gómez Estrada. 466 José Alejandro Bonivento Fernández. Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada. porque se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y gozar la cosa. 2008. Los Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez. si la afectación. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.465 1) Perturbación Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero. cuando la causa haya sido o debía ser conocida por el arrendador. Cit. por pérdida total de uso de la cosa. 468 Ibídem Opt. abonara los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador. 468 Art 1989 cc: Perturbación del Derecho Actuación del Arrendatario La acción de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada. En este orden nos apartamos de la noción o calidades del vicio oculto de que trata el artículo 1915 del Código Civil. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato. entendiendo. por consecuencia de los derechos que alegan. es sobre gran parte de la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 419. por causa anterior al contrato.

Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. Si el vicio era conocido por el arrendador debía preverlo se incluirá la Indemnización por el Lucro Cesante. y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte.471 Art 1990 cc: Terminación del Contrato por el Mal Estado o Calidad de la Cosa Arrendatario: . No haberlos manifestado el arrendador.Terminación del Contrato No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. Art 1991 cc: Indemnización por el Mal Estado de la Cosa Tendrá derecho el arrendatario además para el caso anterior que se le indemnice el Daño Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa anterior al contrato. 471 José Alejandro Bonivento Fernández. para pedir. c. 420.419. judicialmente. siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las hiciera por su cuenta. confiere el derecho al arrendatario. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada.demanda. pero sin culpa del arrendatario. Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la cosa impide hacer uso de ella para lo que ha sido arrendada. o si la cosa se destruye en parte el juez decidirá: Si debe tener lugar a la terminación del contrato Concede una rebaja del precio o renta. o no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio. la terminación del arrendamiento. considerar si puede dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el precio o renta. Que afecten el uso de la cosa: El art. 2008 P 419 y 420. Si el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la cosa después del contrato. 470 José Alejandro Bonivento Fernández. o si el vicio era tal que no podía ignorarlo o si renuncio a la Acción de Saneamiento.470 b. 140 . Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnización El arrendatario no tiene derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede en el caso anterior si contrató sabiendo del vicio y el arrendador no se obliga a sanearlo. Los principales contratos civiles. 1990. Art 1993 cc: Reembolso del Costo de las Reparaciones Indispensables El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones Necesarias no locativas. Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven.

miradores. 474 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. 475 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras. salvo que este hubiere consentido en ellas. 141 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 1994 del Código Civil). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Existe para el arrendatario la posibilidad de que ejerza el derecho de Retención sobre la cosa. Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como jardines. 472 473 Cesar Gómez Estrada. Conforme al artículo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el reembolso de mejoras útiles. en todos los casos en que se deba indemnización. P 214.- Si la noticia no puede darse a tiempo Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones Se hace responsable del costo o se abona ese dinero al arrendamiento a favor del arrendatario? Se abonará a su arrendatario su costo. De los principales contratos civiles. 966 del Código Civil). 475 El derecho de retención es a favor del arrendatario.476 En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario. No podrá ser expelido o privado de la cosa arrendada. no podrá ser este privado de la cosa arrendada. pero sí a la terminación del contrato resulta que el arrendador endeudó del arrendatario o perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato éste haya sufrido. De los principales contratos civiles. con la expresa condición de abonarlas ( art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. manifestando expresamente su voluntad de abonarlas. Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora Útiles. o reparaciones indispensables en el caso del artículo 1993. 2008 P 417. es indispensable que éste haya consentido en que el arrendatario las considera. 2008 P 420 y 421.473 Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario Están reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo. sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.A. 2008. sino aumentar el valor comercial de la misma (art. Si el bien está en mal estado y el arrendatario lo acepta. cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporción insignificante. está renunciando a la indemnización de perjuicios. el arrendatario está obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada. José Alejandro Bonivento Fernández. 474 Art 1995 cc: Derecho de Retención por parte del Arrendatario Terminado el contrato de arrendamiento. P 214.472 Las mejoras útiles no tienen como objetivo la conservación de la cosa. el arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos les sean pagados o se les asegure su pago. 2008. fuentes. sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.A. o con el reembolso de las mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas. 476 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 416 y 417.

se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Se pueden señalar las siguientes478: 1.A.477 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO No sistematiza el Código Civil. 2008 P 422.El arrendatario. P 220 y 221. Por la naturaleza de la cosa arrendada. no puede ejercitar el derecho de retención cuando. Pagar el precio o renta convenido 4. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho 481: 477 Cesar Gómez Estrada.A. b. De los principales contratos civiles. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 2. o de un usufructo. y a consecuencia de ello termina el contrato de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser dueño de ella (artículos 2016 y 2017). Bogotá: Editorial Temis S. pues. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422. Bogotá: Editorial Temis S. o aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato. el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causa independiente de su voluntad. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 480 José Alejandro Bonivento Fernández. como lo hace con las obligaciones del arrendador. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. como en el caso de extinción de un fideicomiso. En resumen. José Alejandro Bonivento Fernández. o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa. Velar por la conservación de la cosa arrendada 3. si viola esos principios. P 214. De esta manera. 478 Cesar Gómez Estrada. El arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos del contrato y no podrá hacérsela servir a otros usos de los convenidos.A. c. P 220. 142 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 421. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente. 480 Art 1996 cc: La principal obligación del arrendatario es el Pago del Precio. 2008. A falta de estipulación expresa. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato. el arrendatario está obligado a usar de la cosa 479: a. 479 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. las obligaciones del arrendatario. Y José Alejandro Bonivento Fernández. o la falta de convención expresa. 2008. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del espíritu del mismo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.

483 Si falta esta obligación: . Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios b. 2008 P 424. inc. que tiene el arrendatario. el cuidado en un buen padre de familia”. Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa: Por su culpa Por culpa de sus Dependiente Art 1998 cc: Reparaciones Locativas Son las reparaciones menores. debe responder por culpa leve. 482 José Alejandro Bonivento Fernández.Responderá de los Perjuicios Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso de culpa y grave deterioro. Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservación de la Cosa El Art 1997 del Código Civil consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: “El arrendatario empleara en la conservación de la cosa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa arrendada. para las personas señaladas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la convención. Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios. 143 . 3 cc) Facultad de usar la cosa por el arrendatario Facultad de usar la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. huéspedes y dependientes. Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa. por daños ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. sino de las de su familia. En cumplimiento de esta obligación. esto es de darle un goce para sí. El Art 2004 cc.a. o sea. 2008 P 423 483 José Alejandro Bonivento Fernández. es personal. 482. a menos que se le haya expresamente concedido”. Ejemplo: Ruptura de paredes. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. están prohibidos: “El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar. Obligación de Pagar el Precio o Renta Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retención del Arrendador 481 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 422. manteniendo en firme el contrato (Art 1996. se repite el mandato del 1604 cc. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.

2000 del Código Civil consagra un derecho de retención en favor del arrendador sobre los frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado. entonces se debe declarar por un perito que pagaran ambas partes. y que le pertenecieren. de acuerdo con el propio sentido y extensión de la palabra. Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación del precio. que han sostenido que el inciso segundo del art. Bogotá: Editorial Temis S. y se entenderá que le pertenece. a menos de prueba contrario". Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. A quien debe hacerse el Pago. entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la persona que ésta designe para tal efecto. 486 Derecho de Retención para el Arrendador Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato. con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones. Los principales contratos civiles. pues para que el derecho de retención tenga ocurrencia se requiere. 1634 del Código Civil. 2008 P 432. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación. inclusive la Corte Suprema de Justicia. 2417.485 En verdad. Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del mercado Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta – Periodicidad488 484 José Alejandro Bonivento Fernández.A. el Derecho de Retención sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario. con base en lo establecido en el inciso final del art. siguiendo lo establecido en el art. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.(a.c) 144 . que el retenedor tenga en su poder la cosa ajena. 488 José Alejandro Bonivento Fernández. retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el inciso segundo del artículo 2000 consagra en su favor un derecho de retención en los siguientes términos :487 "podrá el arrendador. De los principales contratos civiles.484 Comentarios del Art 2020 cc: Muchos son los autores. 2008 P 425. 487 Cesar Gómez Estrada. 2008. guarnecido o provisto. guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atención a que el artículo habla de poder retener. P.b. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 433. Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa. 486 José Alejandro Bonivento Fernández. y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado. el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato. Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular. 426. no compartimos esta apreciación. 485 José Alejandro Bonivento Fernández. P 226.

tendrá igual tratamiento que lo anterior y el pago se deberá realizar una vez que termine el arrendamiento. 3: La renta no es periódica. al recibir las rentas atrasadas. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto número de años. meses. 490 José Alejandro Bonivento Fernández. diario). Si las partes no han estipulado la forma de pago. 2008 P 429. Si no hay ninguna de las anteriores situaciones. 145 . Inc. ya sea el año. Inc. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deberá pagar por meses y por mensualidad vencida. es decir se arrienda por una solo suma. (Mensual. Los predios rústicos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deberá pagar por años y por anualidades vencidas. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. cada una las pagos periódicos de la renta se pagara inmediatamente después de la terminación del contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. mes o día. Obliga al arrendatario al 489 José Alejandro Bonivento Fernández. días.489 Modificación del precio. aceptado por el Arrendador Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora. como la define el art. quincenal. e. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el arrendador y en la forma estipulada. la cual queda por tanto extinguida”. se fijara teniendo en cuenta las reglas siguientes: c. d. luego. nada impide que contractualmente se estipule lo contrario. b. o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio”. y específicamente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo. será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o Plazo de la Ley. La novación es. sino al vencimiento del periodo correspondiente. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Supone que con un acto que nace se extingue una obligación existente. con la conducta del arrendador. 2008 P 427. es decir que el precio o renta se pague anticipadamente. libera al arrendatario de la mora en la que se había colocado. “la sustitución de una nueva obligación a otra anterior. El arrendatario no debe la renta.a. Según la costumbre se ha establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 días de cada periodo de ejecución del contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 490 Indemnización de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente Este Art instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento. A falta de estipulación se debe tener en cuenta la costumbre del país. 1687 del Código civil. se hará conforme a la costumbre del lugar.

es decir desaparece completamente el primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el cesionario) entra a reemplazar en todo la relación contractual al arrendatario (derechos y obligaciones que tenía en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el arrendador y la tercera persona o cesionaria. 146 . toda la clase de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos. pero en el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente. bien puede estipularse en este lo contrario. 492 José Alejandro Bonivento Fernández. por su gusto. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.493 Diferencia entre:  Cesión: Cambia una de las partes por otra. a otra persona. No obstante. a menos que se le haya expresamente concedido. 2003 del Código Civil. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa. bajo la responsabilidad del arrendatario. El arrendatario cedente no tiene vinculación jurídica con el arrendador. P 233 y 234. permite el artículo 2003. con la facultad de subarrendar. se le permite el uso total del bien. Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente concede el uso de la cosa arrendada. Bogotá: Editorial Temis S. lo que determina que el arrendatario no este obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero. pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros términos que en los estipuladas con el arrendatario directo". pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador. no quiere. De los principales contratos civiles. o al tiempo de la notificación anticipada de la terminación.A. de duración de un año.pago de las rentas por el tiempo que falte según el contrato. que le dé al arrendatario la facultad de ceder el contrato. no solo los periodos vencidos. una especie de cesión legal. en virtud de la aplicación de esa norma 491 Remitirse al 2009 c. 2008 P 425 y 426. como lo hacía la Ley 56 de 1985. o ambas simultáneamente. en la circunstancia prevista en la parte final del art. 493 Cesar Gómez Estrada. Pero por ser ello de la naturaleza del contrato. Se desprende de la disposición transcrita que es de naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario use por sí mismo de la cosa arrendada.c. 2008. esto es. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.492 Art 2004: Prohibición de Cesión y Subarriendo El artículo 2004 del código civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni de subarrendar. en cierta forma. de tal suerte que se origina un  491 José Alejandro Bonivento Fernández. Este mismo exige la prestación de una fianza y otra seguridad competente. al autorizar la sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. continuar usando la cosa deberá pagar al arrendador. 2008 P 426. suprimió. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que no puede disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato. ya subarrendando la cosa. sino también los restantes once meses del contrato. con las condiciones a él concedida o con las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona.

Bogotá: Editorial Temis S. el arrendador inicial no conoce de esta relación contractual. que claramente pone de presente como el subarrendatario. 147 . que dicho arrendatario reclamará en su propio nombre. Tanto el subarriendo total como el parcial producen un incumplimiento del contrato. pero manteniendo todas las relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculándose directamente con la persona o subarrendatario. debe entenderse. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.496 El subarriendo puede ser: a. garaje de una casa etc. confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios. Bogotá: Editorial Temis S. pero en interés del subarrendatario.C. que jurídicamente conservan su independencia y autonomía no obstante la presencia de 494 José Alejandro Bonivento Fernández. los perjuicios del subarrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gómez Estrada. Lanzamiento en caso de subarriendo El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de locación. P 230. 2008. cuando no se ha consentido expresamente. o sea como sustituto procesal de este.A. P 234. 2008. por ejemplo: una pieza. único legitimado para demandarlos. es decir se le permite a un tercero el uso parcial del bien. el arrendatario comparte la cosa que arrendo. carece de acción contractual contra el arrendador principal. pues de manera expresa dispone entre los perjuicios del arrendatario se contarán los sufridos por el subarrendatario. 496 497 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada.segundo contrato de . Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorización Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la prohibición que ello implica. le cede la acción. es decir que el contrato continua entre las mismas partes. 495 Esta conclusión se ve corroborada de subarrendar por el artículo 2021 C. 2008 P 423. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423. Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado. Cesar Gómez Estrada.arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona 494.497 Ambos casos están prohibidos por la ley. a menos que haya una autorización expresa en el contrato por parte del arrendador. y hace ver como el subarrendatario sólo puede reclamar del arrendador principal sus propios perjuicios cuando es subarrendatario. 495 Cesar Gómez Estrada. en el caso allí contemplado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A.n los comerciales.A. incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminación con indemnización de perjuicios. P 235. 2008. De los principales contratos civiles. b. El cesionario o subarrendatario solo puede usar de la cosa en los términos que haya pactado con el arrendatario directo.

un incumplimiento del sub arrendatario que no repercuta en el incumplimiento del primer contrato de arriendo. salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. Destrucción. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió. Inc. Inc. al igual que éste carece de ellas contra aquel. 2008. Por consiguiente. se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio. De los principales contratos civiles. el deudor de una especie o cuerpo cierto. P 236. Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. si no se establecieron las condiciones se entenderá que el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio. pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo El arrendatario. Naturalmente. si no sólo a favor del único afectado. la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometió.498 ¿Cómo hace efectiva el arrendador la acción del lanzamiento contra el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. es decir acreditar que empleó la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será responsable el arrendatario. verbigracia. dependientes o subarrendatarios. de modo que el arrendador principal carece de acciones contra el subarrendatario.elementos comunes en la interrelacionan. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento. 3: “Si no constare el estado en que le fue entregada. sólo entre los sujetos de cada relación puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales. estando el bien arrendado en poder del subarrendatario? Desde luego.A. Se debe dejar constancia expresa. en cuanto sobre él pesa la obligación de restituir la cosa arrendada. no dará lugar a acción del lanzamiento a favor del arrendador. ni por culpa de sus huéspedes. 4: Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso. se presume que ha sido por hecho o culpa suya". 498 Cesar Gómez Estrada. 2008. o cuando el contrato de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione con la terminación del contrato. cuando incurra en el incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa directa y exclusivamente de él. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas. mediando autorización para subarrendar. Inc. P 236. el arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa. 499 148 . a menos que pruebe lo contrario. que es el arrendatario o subarrendador. De los principales contratos civiles. es decir debe restituir la cosa al final del arrendamiento. en qué condiciones se recibió el bien inicialmente. si no apenas se da la violación del de subarriendo.A. y le es aplicable en consecuencia el artículo 1730 según el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor. la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario). porque él tiene la presunción de culpabilidad. haya este subarrendado sin autorización o con ella. a menos que pruebe lo contrario”. 499 Art 2005: Obligación del arrendatario – Restitución de la cosa Inc. el arrendador tiene la acción contra el arrendatario.

será necesario el requerimiento del arrendador.A. Bogotá: Editorial Temis S. Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora La terminación del contrato no genera automáticamente la mora del arrendatario503. 501 José Alejandro Bonivento Fernández. la mera llegada de este no lo constituya en mora. 500 Cesar Gómez Estrada. como única manera de eximirlo de responsabilidad. Por eso no se limita la restitución a la desocupación del inmueble. por mínimo que sea. será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora. aún cuando haya procedido desahucio. sino que se debe realizar la entrega al arrendador.504 El artículo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada.502 El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado. sino que también se le admite la prueba de ausencia de culpa en amplio sentido. debiendo el deudor cumplir la obligación en cierto día. P 230 Ibídem 503 504 149 .. si no es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya. no basta que haya terminado el contrato. sino que es necesario requerimiento. La restitución no solo se limita a la desocupación del inmueble.) o a la persona que este designe. ni amigos etc.Igualmente insinúa que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba la fuerza mayor o caso fortuito causantes del daño. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 228. además. Con la simple desocupación no se realiza a satisfacción la restitución. y a los demás que contra él competa como injusto detentador". 500 Art 2006: Forma de Restitución de Bienes Raíces La regla que sobre el particular da el artículo 2006: "la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente. sino que. De los principales contratos civiles.A. Bogotá: Editorial Temis S. poniéndola a disposición del arrendador y entregándole la llave. no se puede disponer del bien y sigue generando canon de arrendamiento. 2008. 2008. De los principales contratos civiles. si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a terceros: ni vecinos. es preciso hacer la entrega al arrendador. mientras haya un espacio ocupado. 2008 P 431 502 Ibídem Cesar Gómez Estrada. y así lo determinante en el artículo 2007. si las tuviere la cosa". y si requerido no lo restituyere. Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa. La restitución debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos501:    Desocupándola enteramente Poniéndola a disposición del arrendador Entregar las llaves al arrendador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.

para que se constituya en mora al deudor arrendatario. 2008 P 41 150 . Bogotá: Editorial Temis S. no es que se llegue el día del desahucio y automáticamente ya se constituyó en mora. esta última no implica controversia. es decir si el arrendatario no restituye el bien una vez requerido. como resultado de haber operado alguna de las causales de expiración natural del contrato de arriendo. 2008. es necesario constituirlo como tal. Por ejemplo hubo desahucio. es una sencilla notificación de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario). hay que requerirlo. aunque exista desahucio. de acuerdo al art. 506 507 508 José Alejandro Bonivento Fernández. que es el procedimiento que se emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. 507 En otras palabras. hacerle suspender los servicios públicos de acueducto. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. como desentejar la casa. El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser extrajudicial. el desahucio. Ibídem Cesar Gómez Estrada. la constitución en mora del arrendatario a que él se refiere. con el conocimiento que tenga este del pedimento de aquel. 505 Según se desprende del artículo 2007. etc. ni oposición de la parte. P 230.Entre nosotros no están autorizadas para ese caso medidas de hecho que admiten otras legislaciones. y que consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin al arrendo. con el solo requerimiento del arrendador. Es decir. 231 y 233. 505 Cesar Gómez Estrada. pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. 1608 del Código Civil. Para este efecto sigue siendo todavía necesario el requerimiento. específicamente el requerimiento judicial. 2007 exige que el arrendador requiera al arrendatario. es decir puede ser una comunicación del arrendador al arrendatario. energía eléctrica.A. a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato por cuanto este es uno de los casos en que. mediante el requerimiento correspondiente. y de esa especie son todas las que estén dirigidas a obtener la restitución del bien arrendado. Bogotá: Editorial Temis S. que la norma no exige un determinado tipo de requerimiento. 506 Como se constituye el arrendatario en mora de restituir Conforme al artículo 2007 comentado. De los principales contratos civiles.A. teléfono. De los principales contratos civiles. No basta el vencimiento del término convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el art. queda condicionada simplemente a la circunstancia de que el arrendador requiera al arrendatario a que cumpla la obligación de restituir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pero no hubo entrega. P 230. apenas sirve para ponerle fin al contrato. Por consiguiente. a elección del arrendador. está obligado a pagar los perjuicios por mora y por todos los demás que se produzca por injusta detentación. 508 El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada. 2008. de ahí puede deducirse que el requerimiento en referencia puede ser judicial o extrajudicial. el proceso de lanzamiento sólo es apto para el ejercicio de acciones contractuales.

claro está. 2008 P 434. 512 Cesar Gómez Estrada.509 Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada Si el arrendatario se constituye en mora. como la remisión y la resolución. que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurídico. un contrato de arrendamiento puede terminar por novación. en cuanto sean compatibles. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo. Por destrucción total de la cosa arrendada. el contrato el arrendamiento. no hay contrato de arrendamiento. Bogotá: Editorial Temis S. 3. si no hay cosa para hacer uso. 4. mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida técnicamente con el nombre de resiliación). no atenta contra el orden público. la expiración se da al vencimiento del plazo convenido por las partes. como dijimos anteriormente. Las generales son las comunes a todos. 151 . expira por cualquiera de los modos establecidos en el art. y no son otras que los modos de extinguirse las obligaciones indicadas en el Art 1625. porque la renuncia es de orden privado y se rige por las relaciones contractuales. El arrendamiento. como cualquier contrato. Así pues.Si el arrendatario renuncia al requerimiento. no son aplicables a este. se debe pagar los cánones de arrendamiento que hagan falta para la terminación del contrato. etc. 1625 del Código Civil. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. Por la destrucción total de la cosa arrendada. 512 El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los demás contratos y especialmente por: 1. transacción. 509 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. nulidad. 2. 510 FORMA DE EXPIRACIÓN O TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. podrá exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por la ilegal detentación. P 237. pues algunos de ellos. es decir el arrendatario ha consentido la restitución en el tiempo pactado. sin la procedencia del requerimiento. 2008 P 432. Art 2008: Causales de Terminación 511 “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos. 510 Ibídem 511 José Alejandro Bonivento Fernández. el arrendador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. según las reglas que más adelante se expresarán. Por la extinción del derecho del arrendador. 2008. no es necesario realizarlo. y especialmente: 1. Si el contrato es a término definido. confusión. porque faltaría un elemento esencial.

518. o por la costumbre. El plazo de su duración debe ser determinado o indeterminado. proveer a las partes de un instrumento jurídico que les permita en cualquier momento ponerle fin a su relación. 513 Cesar Gómez Estrada. no puede significar que arrendador y arrendatario queden perpetuamente vinculados. Bogotá: Editorial Temis S. P 238. de dar por terminado. Contratos de Duración Indeterminados: Pero puede darse el caso que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de duración del contrato. se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. entonces. no se exige que la cosa desaparezca totalmente. de plano. De los principales contratos civiles. o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada.A. 2008 P 435 519 Ibídem 152 . cesan en sus efectos tanto las obligaciones y derechos del arrendador. darle termino a la duración del contrato. pues. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. 515 Ibídem Cesar Gómez Estrada. no será necesario desahucio”. 514 Efectos de la destrucción: La destrucción total de la cosa arrendada confiere la oportunidad. b. en sentido material. P 238. es decir. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. es decir son las partes las que consagran el término extinción del contrato.Desde el momento en que se destruye la cosa. el contrato. 513 La Destrucción total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se propuso. 2. Ese instrumento es el desahucio. 519 La indeterminación del plazo. Ibídem 516 517 518 José Alejandro Bonivento Fernández. El contrato de arrendamiento es de duración temporal. como los del arrendatario. Es indispensable. De los principales contratos civiles. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendo.515. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 514 José Alejandro Bonivento Fernández.516 Art 2012 cc: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo. que la terminación del contrato se produce automáticamente. salvo que haya prorroga. Contratos de Duración Determinada: Cuando las partes han señalado tiempo de duración del arrendo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. 2008.517 Terminación por expiración del tiempo estipulado por las partes para la duración del contrato o por desahucio a. el contrato de arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes. 2008. 2008 P 435. solo basta que no sirva para lo cual fue arrendada.

b. es decir pierde el derecho sobre la cosa y por esta razón termina el contrato de arrendamiento. sino comodato. Extinción del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la cosa arrendada de que es propietario. Extinción del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad: En este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. 522 Ibídem 523 José Alejandro Bonivento Fernández. o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de la venta. pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actuó como propietario absoluto. no está obligado. 2008 P 439. obligaciones522: 1. Cuando en esas circunstancias se extingue el derecho. De tal manera. no se refiere a la pérdida del derecho sobre la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como cuando es usufructuario y llega el día en que cesa el usufructo. en donde quien figura como propietario (arrendador). Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien. es el que pierde la cosa. siempre que haya uso y contraprestación hay contrato de arrendamiento. como cuando vende la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. y expira el contrato de arrendamiento. siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extinción voluntaria de su derecho. a respetar el arriendo. o por una causa independiente a su voluntad. 521 José Alejandro Bonivento Fernández. 523 c. Expropiación. si no estamos frente a otro contrato. salvo las excepciones señaladas en el art. 153 . el arrendador pierde el derecho sobre la cosa. sea cual fuere la causa de extinción del derecho del arrendador. 2020 del Código Civil.figura propia del arrendamiento pactado a termino indefinido. sino que es un juez a través de una sentencia que le pone fin al contrato de arrendamiento de forma directa. Por la extinción del derecho del arrendador. 520 3.C: Desahucio Desahucio: Notificación o aviso anticipado que se da por una de las partes. el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho. 2008. surgen. 4. por el período o medida de 520 Cesar Gómez Estrada. ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa.A. porque el bien es del arrendatario. P 239. 521 a. para el arrendador. En consecuencia. 2008 P 439. se ha procedido de una acción ilegal. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. dispuesta tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relación contractual no era arrendamiento. De los principales contratos civiles. trae como consecuencia la terminación del contrato. Bogotá: Editorial Temis S. Evicción: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha señalado. Art 2009 C. 2. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario. para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral. cuando ello hubiere ocurrido.

por días. esto es. P 239 . Ibídem Opt. Si se arrienda a tanto por día.528 Inc. de una sem ana. anual. Su efecto es determinar el tiempo de duración del arriendo. Bogotá: Editorial Temis S. Cit. 1: Si no se fijo el tiempo de duración del: a. semana. El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago. este último se puede hacer por medio de una carta o verbalmente. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el desahucio se hará por igual término en el que se viene realizando los pagos.525 El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente. 2º del Art 2009 C. 526 527 528 529 José Alejandro Bonivento Fernández. el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana. 2008. el primero de cada mes. trimestral. es decir entra a producir efectos el próximo periodo. 2008. 2008 P 436.A.C: “La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. ¿Con qué anticipación debe darse? Lo dice toda claridad el inc. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ninguna de las dos partes puede terminar el contrato. si el pago se hace diariamente. Cesar Gómez Estrada. conforme al inc. etc. semana o mes. el desahucio será respectivamente de un día. de un mes”.C. 526 Inc. 2008 P 436. es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. y por lo mismo puede darse en forma privada. mes. por cuanto hay que dejar el período siguiente como término del desahucio. Como se ha dicho. sino hasta que desahucie. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sino apenas cuando comience a correr el próximo periodo o medida del tiempo que regula los pagos. consiste en la forma anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. Si se arrienda por un día. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar. 154 . mes. éste empezará a regir el primero de octubre.. el desahucio es una noticia anticipada. De los principales contratos civiles. al hacerse el desahucio. por Ejemplo: por día. Remite al 2012 cc El desahucio.A. 3. ante la indeterminación contractual. solo es necesario para los contratos a término indefinido. verbal o escrita. o sea.527 Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce. entrando a producir efectos en el próximo período. si se notifica el quince de agosto. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente. Arrendo o b. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que regula los pagos.tiempo que regula los pagos524. P 239 . 1º del Art 2009 C.529 524 José Alejandro Bonivento Fernández. trimestral o anual. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo. El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial. produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial Inc. 525 Cesar Gómez Estrada. por mes si el pago es mensual.

por Ejemplo: le arriendo este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes. de la cual no puede ser sustraída por la mera voluntad del desahuciante. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. contado a partir del momento en que se inicia la ejecución del contrato. su término no empezara a correr sino el día 26 del mes siguiente. a menos que la otra consienta en ello. se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador).532. se sabe cuándo termina. se termina el contrato de arrendamiento.C: Desahucio Innecesario No es necesario el desahucio en los siguientes casos:  Los contratos a término definido: Desde el momento en que se perfecciona el contrato.  530 Cesar Gómez Estrada. el desahucio coloca a la otra parte en una situación jurídica especial. 2008. debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado. Art 2012 C. en que se inicia el próximo periodo esta es otra interpretación. la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte. porque con base en el desahucio la persona que lo provoca. En otras palabras. además cuando debo entregar la cosa. Bogotá: Editorial Temis S. es decir no puede revocar el desahucio.C: Aviso Anticipado – Obligatoriedad Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un término fijo para una de las partes y voluntario o facultativo (termino) para la otra parte.A. La duración determinada por el servicio al que se destina la cosa. De los principales contratos civiles.531. Ibídem 531 532 José Alejandro Bonivento Fernández. en cualquier momento. Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio Producido el desahucio. sino con el concurso de la de la del desahuciado. P 240 . Art 2011 C. Este artículo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Capítulo IV Y V. Supongamos un arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera. 2008 P 437 155 . por esta razón no se requiere desahucio. Pero en lo que se relaciona con la indeterminación se debe dar la noticia anticipada o desahucio. Si el desahucio se produce el día 26. 530 Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes). El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. esto es. no puede revocarlo la parte que lo ha dado. su término empezara a correr con el período que se inicia el día siguiente.“El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”. Caso en que el término es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre señalando un término fijo de duración para una de las partes. deberá dar el aviso. se tiene en cuenta lo convenido. el contratante que quedó en libertad para hacer cesar el arriendo. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador.

2008. y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio. 535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado. De los principales contratos civiles. que las obligaciones se mantienen en firme. ya sea:   A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio.  Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento. 535 Ibídem Cesar Gómez Estrada. porque la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. que todas las obligaciones se mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio. no podrá entenderse renovado sino mediante la formalización expresa del nuevo contrato. Art 2014 C. 533 Durante el tiempo que corre el desahucio. 2013 del Código Civil establezca: “cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes. siguen normalmente las relaciones entre las partes. 534 Es una disposición expresa. P 241 . el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese. 2008 P 437. se debe pagar hasta el último día de renta. Hay que comprender. a pesar de esta expresa disposición.C: Pago de la Renta Pendiente El Arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio Siendo ello así. hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador.C: Tacita Renovación o Reconducción La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del arrendatario. porque hasta entonces el contrato subsistirá. 533 Cesar Gómez Estrada. es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa. o por haberse fijado su duración en el contrato. no es una renovación del contrato. 536 Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. todas las obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio. 536 156 . P 240 . es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal término no venza. o de cualquier otro modo. De los principales contratos civiles. El termino definido por la costumbre. es decir están en firme y hay que pagarlas. aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”. es una renovación del contrato”. aún en el caso de que restituya antes la cosa arrendada.A. para que se lleve a cabo el contrato hasta el último día.A. Art 2013 C. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De tal suerte. 534 José Alejandro Bonivento Fernández. De ahí que el art. 2008. así se restituya antes la cosa arrendada. no se entenderá en caso alguno que la aparente adquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. ya que la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. para el arrendatario que está obligado a pagar los días que falten para la terminación del contrato.

si se trata de predios urbanos. Que el arrendatario conserve la tenencia. 2008. 2º del art. consiste en la prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos. 2008 P 437. igual al inicialmente convenido. Cesar Gómez Estrada. salvo en cuanto al plazo de duración.A. 539 El Código Civil establece una excepción. pero sujeto a los mismos términos de la anterior. La regla general a que se alude es absoluta tratándose de arrendamiento de cosas inmuebles. Que la cosa arrendada sea un bien raíz. 2008. 541 b. sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior. porque el termino se venció y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato.540 Inc. De los principales contratos civiles. que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el período siguiente. Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el arrendador por un tiempo más. la renta correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato o las partes hayan 537 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Editorial Temis S. Inc. rústico o urbano. La renovación tácita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento. 1: El contrato no se renueva tácitamente. 539 540 José Alejandro Bonivento Fernández.A. es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De esta manera. 537 De esta manera la renovación de un contrato no se supone. En ningún caso cabe la renovación tácita de un contrato de arrendamiento de bienes muebles como regla general. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. la renovación tacita. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador. Inc. Así lo consagra el inc. 157 . por ese hecho de la continuidad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. por el hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos: a. P 241 . 2008 P 438. 2008 P 438. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 541 José Alejandro Bonivento Fernández. el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera. permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar.538 Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general. Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior. a la terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada. P 210 . 538 Cesar Gómez Estrada. c. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera”. y es así como el inciso final del artículo 2014 Cód.

en los inmuebles urbanos. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitución del bien. Bogotá: Editorial Temis S. el contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de tres meses. se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores. Vencido el término de 3 meses. 158 . el contrato es a término definido. 542 e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminación del contrato. Indiscutiblemente. no se extienden en casos de renovación del contrato. porque no hubo renovación expresa. cuando se trata de predios rústicos. d. ni indemnización. P 243 . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Así lo contempla el artículo 2015 del Código Civil. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado. 2008. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la Renovación La renovación tácita o tácita reconductio constituye un nuevo contrato.Cit. o ambas partes hubieren manifestado. las fianzas. de lo contrario el arrendador queda sin garantía.544 Art 2015 Cód.546 Las garantías constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes. “Renovado el arrendo. Cumplidos estos requisitos. no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación”. 2008 P 438. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. porque la renovación no es conocida por el fiador. las cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovación. De los principales contratos civiles. pero las constituidas por los terceros se extinguen. Cit.543 Efectos de la tácita renovación. si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga garantizando las nuevas obligaciones. el arrendatario puede seguir ocupándolo. y mal puede vinculárseles al segundo sin su expreso consentimiento. y hasta que pueda recoger los frutos pendientes. Cesar Gómez Estrada.manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arrendo.545 Pero con la renovación tácita del contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la convención. como las prendas o hipotecas constituidas por terceros. la intención de perseverar en el contrato. Esos terceros sólo se obligaron en relación con el primer contrato. sin requisito alguno. prenda) se hacen por el termino pactado en el contrato. 543 544 545 546 José Alejandro Bonivento Fernández. pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento. la renta de cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato. Opt. a quien no se le puede vincular por más tiempo al negocio.A. Las fianzas u otras garantías (hipoteca. ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente. pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos. 542 Ibídem Opt. no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro término igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien.

y si además. Civil se refieren al caso de que el derecho del arrendador se extingue por terminación del mismo. P 243 .A. Civil se refiere a un caso distinto: a la extinción del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una entidad de derecho público.548 Acción de perjuicios en este caso ¿En qué situación queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa? ¿Tendrá acción de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el artículo 2017: por regla general. plazo no vencido a la fecha de la expropiación. 2008. el caso de cualquier arrendador que arrendó en ejercicio de un derecho sujeto a condición resolutoria y ésta se verifica. y llega el momento de restituir la cosa arrendada al fideicomisario. Civil y 2017 Cód. Si el contrato se celebró con un plazo determinado de años. Tercera Expiración del contrato por extinción de los derechos del arrendador Se tiene en consecuencia el derecho personal que tenía el arrendatario para gozar de la cosa. se le indemnizará por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes. a menos que el arrendatario haya tenido conocimiento de que el arrendador no era propietario absoluto. o el caso del usufructuario que. Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas : 1. y tiene que restituir. Dándole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos pendientes 2. Bogotá: Editorial Temis S. El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su parte: Es el caso del arrendador propietario fiduciario. De los principales contratos civiles. 2008. No siendo posible lo anterior. Bogotá: Editorial Temis S. oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario absoluto. Bogotá: Editorial Temis S.Duración del arrendamiento con entidades de derecho público Puede pactarse el plazo que las partes convengan. 547 A. esa celebración se hizo constar por medio de escritura pública. De los principales contratos civiles. ve extinguido su derecho por cumplirse el término hasta el cual fue constituido este. 3. entonces si será obligado a indemnizar. P 244 y 245. 2008.A.549 Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por Expropiación 550 Los artículos 2016 Cód. De los principales contratos civiles. 548 549 550 159 . o más generalmente. El artículo 2018 Cód. Ibídem Cesar Gómez Estrada. luego de arrendar la cosa. titular apenas de un derecho resoluble sobre la cosa. pero si este. P 244. y por causa de utilidad pública.A. Cesar Gómez Estrada. el arrendatario no podrá pedir indemnización de perjuicios contra el arrendador. porque la urgencia de la expropiación no lo permita. entonces la entidad expropiante también deberá indemnizar 547 Cesar Gómez Estrada.

2008 P 446. por ejemplo: el arrendador se hace pasar como propietario absoluto de la cosa y solo era usufructuario. tratándose de un bien productivo. La indemnización la hará la Nación o quien haga la expropiación. porque el arrendador no puede facilitar el uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario. se entiende realizado el contrato de arrendamiento hasta la extinción del derecho por parte del arrendador. le da la posibilidad al arrendatario de recoger los frutos pendientes. 2 c.551 La expropiación por causa de utilidad pública. propietario fiduciario o su derecho está sujeto a una condición resolutoria. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador sobre la cosa Inc. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador por Expropiación Este artículo consagra el principio de que el interés público prevalece sobre el interés privado o particular. el arrendador debe dar un tiempo al arrendatario para que consiga otro lugar. tendrá derecho el arrendatario a que se lo indemnice por los perjuicios ocasionados. si se pierde el derecho se termina el contrato. Si es urgente la obra. aunque el tiempo estipulado en el contrato no esté vencido.  Hay indemnización: Cuando el arrendador actuó de mala fe. Inc. además el tercero que gana la cosa no está obligado a respetar el arrendo.c. no informa al arrendatario su condición sobre el bien. No hay indemnización: Si el arrendatario sabia de la calidad del arrendador al momento del contrato. (Art 853 Inc. extingue el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y pone fin al contrato de arrendamiento. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence el término del usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario.: Todo propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos).los perjuicios que de la expropiación se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas 1 y 2) Art 2016 Cód. si el arrendamiento se estipulo en relación con el tiempo que debía permanecer en el bien y este conste en escritura pública. teniendo en cuenta las siguientes reglas: 1. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El legislador precisa el procedimiento establecido en relación con la entrega de un bien que ha sido expropiado.  Art 2018 Cód. Si no es urgente la obra. 551 José Alejandro Bonivento Fernández. no puede durar más que el derecho que tiene el arrendador sobre la cosa (usufructo) ni más allá del término estipulado para propiedad fiduciaria. se extingue el contrato de arrendamiento. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. aunque hayan pactado más tiempo no hay indemnización. Art 2017 Cód. el contrato de arrendamiento se extingue. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa independiente a su voluntad. por causa no atribuible al arrendador. 160 . 2. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada Si el arrendador es usufructuario.

2008. P 246. De los principales contratos civiles.: el arrendatario puede pedir la terminación del contrato. es lógico y natural entonces que.A. sobre el bien por hecho o culpa suya se da cuando:    El arrendador vende la cosa arrendada.A. Civil enumera taxativamente. 3 c. la regla general es la de que el adquirente no queda obligado a respetar el arrendo. de acuerdo con los artículos 2019 Cód. 554 555 161 . Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la cosa arrendada de que es dueño.A. Civil. a consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta. De los principales contratos civiles. Cesar Gómez Estrada. y deja vencer el plazo sin cumplir esa obligación. salvo ciertas excepciones que el artículo 2020 Cód. 2008 P 447 553 Cesar Gómez Estrada. y como tal terminación implica que el arrendador se ha puesto culpablemente en imposibilidad de cumplir el contrato. La escritura pública es para efectos probatorios. Bogotá: Editorial Temis S. porque otra persona adquiere ese derecho. no necesariamente para que haya indemnización se tiene que hacer por escritura pública552. o siendo usufructuario enajena al nudo propietario su derecho de usufructo.c. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. es decir que el contrato termina por la enajenación que el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. conforme a las reglas generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales. Civil y 2020 Cód. El arrendador es usufructuario y hace cesión del usufructo al propietario Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y se declara resuelto el contrato de compraventa. 552 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008. el arrendatario tenga derecho a reclamar de aquel la indemnización de todos los perjuicios que por tal causa haya sufrido. en el contrato de arrendamiento cuando no hay escritura pública se da por periodos y la indemnización será por tiempo que falte del periodo. Si es parcial la expropiación. P 245 y 246.555 El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada. P 245 . 2008. o ha adquirido la cosa con plazo para el pago del precio. Cesar Gómez Estrada. cuando la parte expropiada sea tanta que se presuma que sin esa parte no habría contratado) Deberá promoverse la acción tendiente al pago de los perjuicios. es decir. la indemnización será igual ( Art 1988 Inc.3. este termina. siempre que el contrato no se encontrare vencido. Extinción de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador B. 553 En nuestro derecho.554 Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho. De los principales contratos civiles. cuando la persona que sucede en los derechos del arrendador no está obligada a respetar el arrendo. La extinción del derecho del arrendador. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya El artículo 2019 Cód.

El acreedor hipotecario no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento. P 247. en el cual figura que el inmueble estaba arrendado. Esta primera excepción comprende a los sucesores del arrendador a título lucrativo. cuando quien reciba la propiedad de la cosa (terceros).Hay indemnización del arrendador al arrendatario. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para exigir la restitución del inmueble arrendado por el vendedor. en atención a que la transferencia es a título gratuito 557. P 246. El 3° a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Oneroso: Si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública. sea cual fuere la forma en que se haya celebrado. pero quien compra el bien tiene que continuar con el contrato de arrendamiento. se tiene que respetar el contrato de arrendamiento. 2008. 2008. Este principio de aceptación preferencial de nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones 556.A. este acreedor hipotecario. con excepción de los elevados a escrituras públicas y que no se encuentren vencidos 559. De los principales contratos civiles. porque el dueño del bien puede venderlo y darlo en arrendo. el acreedor hipotecario debe respetar el arrendamiento. 560 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 558 2. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. 2008 P 448. no está obligado a renovarlo. por esta razón tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en la oficina de instrumentos públicos. De los principales contratos civiles. la persona que compra el inmueble tiene la obligación de conocer la tradición del bien. y a los donatarios. no estén obligados a continuar o respetar el contrato de arrendamiento. o verbalmente. háyase celebrado por escritura pública o privada. a los herederos. antes de la inscripción de la hipoteca. Pues bien. por el término que falte exclusivamente. mientras el crédito garantizado con la hipoteca este vigente. cuando es posteriormente a la hipoteca y se puede rematar el bien en manos de quien se encuentre. pues. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no está obligado a respetar el arriendo pudiendo exigir la restitución del bien antes del vencimiento del contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a los legatarios. sólo estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento en el caso de que se reúnan dos requisitos560: 556 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir. 162 . El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Lucrativo: Lo que motivó al arrendador a vender el bien fue ganarse una suma de dinero. 557 Ibídem Cesar Gómez Estrada. 3. que ha pasado a ser dueño del bien. esto es. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 558 559 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 447. es por eso que están obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes: 1. Se refiere. Art 2020 Cód. En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitución de la cosa arrendada. gratuito. todos los cuales deben respetar el arrendo. exceptuando los acreedores hipotecarios. es decir que el contrato se extingue.

“El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura”. Bogotá: Editorial Temis S. deberá entre estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no puede Subarrendar a menos de autorización expresa Art 2004 c. 2008. la estipulación no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminación natural. en tanto concede al arrendatario el derecho "para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural”. esto es. La indemnización la puede reclamar al arrendatario o cederle la Acción al Subarrendatario. mientras dura el plazo para el uso y goce. En síntesis. 2008.563 (Recuérdese que debe haber prorroga). persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. De los principales contratos civiles. pero quien lo compre deberá dejar al Arrendatario hasta que finalice el Contrato de Arrendamiento.A.561 De ahí que la parte final del artículo 2022 Cód. P 248. Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado también las debe pagar el Arrendador. 564 Cesar Gómez Estrada. Art 2022 cc: Pacto de Enajenación de la Cosa Arrendada Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de que las cláusulas de no enajenación son nulas. Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era usufructuario y arrendo llego el término del Usufructo. con la intermediación del secuestre. P 249. 163 . si era Propietario Fiduciario. P 249. en ejercicio del derecho de prenda general que tiene sobre todo los bienes de su deudor (artículo 2488 Cód. Civil se considera la hipótesis de que los acreedores del arrendador. dicha cláusula es ineficaz. Civil. 2008.). Pues bien. El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cánones anticipados. 562 563 José Alejandro Bonivento Fernández. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pública y b. Bogotá: Editorial Temis S. la posición contractual del deudor.c.A. Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. en dicha hipótesis el contrato arrendamiento no termina sino que continúa durante el proceso pero ocupando los acreedores. Efecto del Pacto de No Enajenación: El Arrendador puede vender el bien. 564 561 Cesar Gómez Estrada. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de instrumentos antes de haber sido registrada la escritura por medio de la cual fue constituida la hipoteca.a. 2008 P 450. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.562 Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula la clausula en la que se pacte no enajenar la cosa arrendada.A. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Arrienda y llega el tiempo en que la Propiedad deba pasar al Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algún perjuicio. Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada En el artículo 2023 Cód. Civil). la de los arrendadores.

2026. operándose. Pues bien. se le pide declare la terminación del contrato.El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro. mediante los trámites del proceso correspondiente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. esto es. una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador. 2008 P 451 569 José Alejandro Bonivento Fernández. En lo demás: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relación a los bienes del hijo se entiende restringido. terminación que es declarada por el juez competente. 569 La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se puede hacer cargo de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse en el Contrato. Los principales contratos civiles. un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al juez. 2008 P 450 566 José Alejandro Bonivento Fernández.568. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 449. Sobre el primer aspecto el Código Civil. 449. 565 José Alejandro Bonivento Fernández. Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le encarga el bien) haces las veces de Arrendador. dice. en el art. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley El contrato de arrendamiento es de ejecución sucesiva. 2008 P 449. no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento. 450. (De esta manera el arrendo subsiste). Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de arrendamiento. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento. 164 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. éste subsistirá. 565. prestando fianza a satisfacción del arrendador…No siendo así. y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario. 567 José Alejandro Bonivento Fernández. 568 José Alejandro Bonivento Fernández. hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí”. a menos de estipulación contrario. Excepto: a menos que se de estipulación contrario o se haya pactado en el Contrato de Arrendamiento. 567 El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa para si (Uso personal). P. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que las relaciones contractuales se verifican periódicamente y no en un solo momento.566 Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento Este Art establece que: “El arrendador no podrá en caso alguno. “La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo… El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario. solamente. De ahí que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino termine. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. en el tiempo. Civil. bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad. a los términos del artículo 496 Cód. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. según las reglas generales”. Él o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa arrendada sustituirán al arrendador en sus derechos y obligaciones.

pero con Indemnización. Si el Representante actúa de Mala Fe no comunica su calidad de representante al darse la finalización de sus facultades el Contrato de Arrendamiento finaliza. es decir que los arrendamientos hechos por tutores o curadores. que las reparaciones locativas a que es obligado el inquilino " se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió”. a la permanencia. 570 Antecedentes de la Congelación de los Precios El Dcto 1070/56. Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces El incapaz actúa por medio de su representante legal y por lo tanto el representante legal solo podrá arrendar el bien del incapaz por el tiempo que dure su facultad de representante. Entonces: si el arrendatario cumplía con el pago de la renta y con las restantes obligaciones. Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su condición y por lo tanto no se requiere de Desahucio para terminar el Contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o por defectos de construcción”. Almacenes u Otros Edificios Normas del código civil: En el artículo 2028 se prescribe. o de la mala calidad del edificio. “Al practicarse la entrega no podrá privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente. Si se colocaba en mora habilitaba la acción judicial de tenencia. por su vetustez. básicamente. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 452 165 . 571 José Alejandro Bonivento Fernández. por la naturaleza del suelo. Al tratar sobre: “la entrega de la cosa por el tradente”. podía permanecer en el disfrute del bien arrendado.A.Si el Arrendatario es declarado insolvente. sus acreedores podrán sustituirlo en la fianza a satisfacción del Arrendador. del 31 de diciembre de 1955. hoy de restitución. título emanado del 570 Cesar Gómez Estrada. 2008. porque el arrendamiento será por el tiempo que tenga la facultad de representante. por parte del arrendatario en el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el derecho del arrendador sobre ella. De los principales contratos civiles. P 252. Ejemplo: El Representante de un menor de 17 años no puede realizar el Contrato de Arrendamiento por más de 1 año que es lo que le faltas para que cumpla los 18 años. pero aclarando en seguida a que tal obligación no le es deducible cuando los deterioros “provengan del tiempo y uso legítimos. o de fuerza mayor. Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Casas. Articulo 417 (antes 431) del Código de Procedimiento Civil Trae una situación que conduce. o de caso fortuito. por el padre de familia como administrador de los bienes del hijo no pueden otorgarse por más del tiempo que exceda los límites legalmente señalados. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 571. De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las previstas y articuladas en dicho articulado. No siendo así el arrendador tendrá derecho a dar por terminado el arrendamiento.

Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Serias críticas puede hacerse a ese precepto574: 1. la entrega se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo sucesivo tenga el demandante como su arrendador. pues. para evitar sorpresas al arrendatario. Para lo cual bastará la prueba si quiera sumaria del contrato. Sin embargo la Corte Suprema de Justicia. La existencia del contrato de arrendamiento. b. impone al adquirente la obligación de aceptar. mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos573: a. (hoy 417). 4. no está obligado a respetar el arriendo.572 Ciertamente. de plano. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. siempre que sea anterior a la tradición del bien a la demandante… En este caso. que por ese solo hecho se convierte de término indefinido. que dice. Incuestionablemente modifica. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. conviniendo en la expiración del arrendamiento. en forma directa. pírrica. 2. puesto que éste se verá compelido judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente.575 La defensa del arrendatario será. debemos acoger el criterio de aplicabilidad del art. también lo es aquél puede concurrir a demandar al arrendatario. quien no tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente contra su vendedor. 2008 P 445. lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no esté obligado a respetar el arriendo”. que la norma citada. 2008 P 440. Para no desconocer. 166 . Aplicación del artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento Civil Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente. conforme al respectivo contrato: a falta de documento. El acta de entrega puede servir de título para establecer el contrato. declaró exequible el inciso final del artículo 431. quien como tal.tradente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. No le permite al adquirente discutir los términos del contrato con el arrendatario. 426 572 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. de conformidad con lo establecido en el Art 426 CPC. 2008 P 441. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradición del bien. 575 José Alejandro Bonivento Fernández. 3. “Otros procesos de restitución de tenencia. la causal tercera del artículo 2008 del Código Civil. los alcances sustanciales enunciados de expiración del arriendo por extinción del derecho del arrendador. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vínculo contractual. en providencia de 3 de septiembre de 1971. si se cumplen todos los supuestos allí enunciados. en el fondo. el acta servirá de prueba del contrato”. a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento. la relación contractual existente entre el tradente-arrendador y el arrendatario. 573 Ibídem 574 José Alejandro Bonivento Fernández. Lo dispuesto en el articulo precedente se aplicará a la restitución de bienes subarrendados.

los servicios públicos domiciliarios y todos los demás 576 José Alejandro Bonivento Fernández. Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Código Civil. 2008. en algunos artículos de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive. LEY 820 DE 2003 ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA. Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias. 578 167 . 2008. por eso se protege al Arrendador. Bogotá: Editorial Temis S. No obstante. 578 La Ley 820 de 2003. La propiedad debe cumplir una función Social. ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. P 275. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Sector Urbano 3. de acuerdo con el Art. ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Uno de estos ordinales: 1. cualesquiera que sea el destino del bien arrendado. sin embargo. 2008 P 446 577 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. con todas las consecuencias 576 ya expuestas. De los principales contratos civiles. P 275 y 276. Presupuestos: 1. Bogotá: Editorial Temis S. 577 CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY 820 DE 2003 No tiene aplicación si no en materia de contratos de arrendamiento e inmuebles urbanos destinados a vivienda. u otros conexos. Cesar Gómez Estrada. Determina lo que se entiende por servicios. La ley 56 de 1985 rigió hasta la promulgación de la ley 820 de 2003. se aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda. están destinados a regir todos los procesos de restitución de tenencia. cosas u otros conexos: Se entienden como servicios.A.para aquella situación derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de un tercero como arrendatario. *ni locales Comerciales. Destinado a Vivienda Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos aplicar la Ley 820/03. cosas. De los principales contratos civiles. rige a partir del 10 de julio del mismo año y derogo la Ley 56 de 1985. 42 de la ley 820 los contratos que se hubieren encontrado en ejecución en el momento de su promulgación continuaran rigiéndose por las disposiciones sustanciales vigentes en el de su celebración. en la que se protege a los Arrendadores sin desproteger a los Arrendatarios.A. Bien Inmueble 2.

P 278 José Alejandro Bonivento Fernández. la una a conceder el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y la otra a pagar por este uso un precio determinado”. Con la indicación de los servicios c. Los principales contratos civiles. pues. Pero nunca tiene esa trascendencia los demás aquí relacionados.579. 2. la identificación del bien arrendado y el precio. Con el término de duración del contrato: en tal evento el contrato se entenderá celebrado por el término de un año. 2008. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. como por ejemplo la singularización de los contratantes. hay unos que efectivamente son de la esencia del contrato. cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto indispensables para la satisfacción de las necesidades propias de quienes los ocupan para vivienda suya y de sus familias. deban estar dotados de los servicios. Cláusulas del contrato El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes.A. De los principales contratos civiles. Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como: “Aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente. cuyo arrendamiento regula.A. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que respecto de los segundos no se da una relación de necesidad tan intensa. pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito para efectos probatorios.inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación del mismo. De los principales contratos civiles. 3 FORMA DEL CONTRATO El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser:   Verbal Escrita Es un contrato CONSENSUAL. total o parcialmente. P 283 y 284 580 581 168 . lo cual ocurre aquí581: a. 580 Es aquel por el cual las dos partes se obligan recíprocamente a:   Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda. Con la forma de pago b. 2008. La Ley 820. La otra a pagar por ese uso un determinado precio. P. porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario. Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. solo que se carece anticipadamente de la prueba del mismo. Bogotá: Editorial Temis S. parte del supuesto de que los inmuebles urbanos destinados a vivienda. en general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto ( artículo 1501 Cód. 579 Cesar Gómez Estrada. 493. pues si no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia. ART. de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del inmueble como vivienda deba considerarse afectado. Civil).

21 584 Cesar Gómez Estrada. tomando en cuenta que en ningún caso el precio del arrendamiento por esos servicios. son inherentes al uso de este y han de considerarse por ende como comprendidos en el inmueble arrendado. P 277 José Alejandro Bonivento Fernández. Nombre e identificación de las partes (Cedula de Ciudadanía).A P. Bogotá: Editorial Temis S.V puede tener:  COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias 584de la habitación en el mismo.A. cosas o usos adicionales. 582 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles. cosas o usos adicionales podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble”. Bogotá. Tv por cable. el precio del arrendamiento de los servicios. 2. No puede haber vivienda digna sin Servicios Públicos ejemplo: Agua Potable. muebles de sala. cosas o usos adicionales tiene plena aplicación cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos.  La autonomía de las partes para convenir sobre los servicios. Identificación del inmueble objeto del contrato. Ej. es decir Todo aquello que es inherente al uso y goce de la cosa. Son los que eventualmente suministra el arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce del bien. gas domiciliario. o usos adicionales puede exceder de un 50% del precio del arrendamiento del inmueble. 585 169 . Si en el arrendamiento se incluyen los servicios. Bogotá: Editorial Temis S. línea telefónica. COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales se podría hacer uso de la casa pero que van a permitir un mayor disfrute de la misma. ordinal a). Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el arrendatario pague los servicios públicos del bien arrendado. se puede pactar por ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble. 2008. cosas. P. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. P 284. una estufa.I. cosas o usos adicionales.583 Ese Contrato de A. 582 Servicios. es apenas natural entender que su pago corresponde al arrendatario. precisamente por tratarse de cosa de la naturaleza del contrato es perfectamente factible estipular en contrario. El pago de los servicios públicos: si se entran en la categoría de los accesorios conexos del inmueble (artículo 2.A. Las partes podrán pactar la inclusión o no de estos servicios.U. cosas o usos adicionales los suministrados con carácter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble. de modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador. etc. 583 Tomado de José Ignacio Castaño García. como usuario y beneficiario que es de ellos.d.D. Cosas y Usos Adicionales Se entiende por servicios. solo que el inciso final del art. 2 impone un límite o un recorte a la soberanía privada al consagrar que “En ningún caso. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. Editorial Temis S. como sería el caso de integrar el arrendamiento de una cama. De los principales contratos civiles. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusión o exclusión de servicios. De los principales contratos civiles. 494. 2008.585 REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 1.

se entenderá que se realiza por 1 AÑO. servicios adicionales. o el tercero cuando se trata de personas jurídicas. Se debe dejar claro si queda a cargo del arrendador o del arrendatario. El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda es a término fijo. Término de duración del contrato. un inmueble con o sin servicios. tv cable. (Totalidad del Inmueble)589 586 José Alejandro Bonivento Fernández. 3. Designar a cargo de cuál de las partes (arrendador o arrendatario) queda el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: “Se arrenda pieza a persona sola” la persona vio por la ventana un cuarto que estaba desocupado en donde estaba el letrero y ve que está en muy buenas condiciones. A falta de estipulación de término por las partes. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia. 4. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.A. 2008. Por eso aunque sea una habitación.usos. identificar que es un inmueble y que esa habitación tiene los siguientes linderos: Norte. 4 CLASIFICACION Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas como 587 1. atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio. zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble. De los principales contratos civiles. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una contraprestación siempre va a ser arrendamiento aunque sea periódico. 586 ART. 2008 P 497. cuando la persona llega con el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas. se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitación. esto es. sur. cosas o usos adicionales". Lo que. 7. 5. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Identificación de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. oriente u occidente. en verdad. Ibídem 588 589 José Alejandro Bonivento Fernández. 6.588 Cuando se entrega a una o más personas naturales para su albergue o el de su familia o el de terceros un inmueble con servicios o sin servicios. Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario. Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su habitación con la de su familia o familias. La relación de los servicios. 170 . cosas o usos conexos y adicionales. 2008 P 495. 587 Cesar Gómez Estrada. P 279. cosas o usos adicionales. que no se haga una manifestación en tal sentido.

Las porciones de un inmueble que sean independientes y que por sí solas no constituyan una unidad de vivienda no podrán ser reputados ni como compartido ni como de pensión. Bogotá. 593 Tomado de José Ignacio Castaño García. Inquilinatos. PENSION: “En este caso. (Totalidad o Parte del inmueble) 591 3. 592 Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. pues los adicionales pueden NO ser parte de él. 594 4. 590 Tomado de José Ignacio Castaño García. 2008 P 497 595 Ibidem 171 . sin indemnización alguna". De los principales contratos civiles. Ej. MANCOMUNADO: "Cuando dos o más personas reciben la cosa un inmueble o parte de él.A 2004 P. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. habitación piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilización se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios. Editorial Temis S. Ejm. (Necesariamente parte del inmueble).Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de arrendamiento individual de vivienda urbana quedan incorporados los servicios. Cuando se entrega a dos o más personas naturales que reciben el uso de un inmueble o parte de él y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE AL PAGO DEL PRECIO.593 Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL INMUEBLE el cual se comparte con el arrendador u otros arrendatarios. Características esenciales595:   Que lo arrendado sea una parte del inmueble. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. alimentación. con todos los servicios que ella supone. 2008 P 497. cosas o usos adicionales y que su duración sea por término inferior a un año. sino que consiste apenas en un sector de una unidad de vivienda. como son el de que el inmueble arrendado no constituye por sí solo una unidad de vivienda.A 2004 P. Bogotá.A. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato arrendamiento de vivienda urbana.590 2. de la que hace naturalmente parte integrante. 592 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez días. casas de Familias donde arriendan cuartos. cosas o usos conexos. 25 591 José Alejandro Bonivento Fernández. P 281. Lavado de ropas. no independiente de este Que necesariamente se incluyan servicios. 25 594 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008. Editorial Temis S. dan otros especiales. y se comprometen solidariamente al pago de su precio".

=/= 7. Ejemplo 2: 596 José Alejandro Bonivento Fernández. se habla de tal cuando jurídicamente se ha independizado con una ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISION MATERIAL. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De los principales contratos civiles. Siendo observar el suministro de la alimentación comporta la consecuencia. cosas o usos adicionales. a un 50% del canon de arrendamiento del inmueble. Respecto al arrendamiento compartido. 2008 P 497. COMPARTIDO: 4. 598 1. cosas o usos adicionales".A. ingresos a parte. limitación esta última cuya razón de ser no se adivina.Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10 días de antelación por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar. 2008. preocupante para el arrendador. accesorios de los que define el ordinal b del artículo 2 de la ley. que es aquel en el que el arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre las áreas o zonas ocupadas por terceros. b) En el contrato de pensión del término de su duración tiene que ser inferior a un año. es un Contrato compartido y si el término es inferior a 1 año pero me dan alimentación es un contrato de pensión.596 La diferencia entre las dos figuras está en que en 597: a) En el contrato de pensión es esencial que se incluya.15 solamente. visto lo que reza la parte final de la regla d. el canon particular de los servicios. "servicios. máxime si tal término ni siquiera obligan las partes. en cuanto allí se limita de manera terminante. INDIVIDUAL: 2. MANCOMUNADO: 3. Ejemplo 1: Servicios Públicos Acueducto y Energía Eléctrica =/= 7. PENSION: TOTALIDAD TOTALIDAD O PARTE NECESARIAMENTE PARTE GENERALMENTE PARTE *UNIDAD JURÍDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un inmueble de otro. esto es.17 División Física Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el apartamento tiene servicios. a que hace referencia en el inciso final del parágrafo que se acaba de citar. junto con la parte del inmueble objeto del contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Ibidem 598 172 . P 282. Bogotá: Editorial Temis S. 597 Cesar Gómez Estrada. debe entenderse.

A falta estipulación expresa. 2008. De los principales contratos civiles. 33 173 . 1 año contado a partir del perfeccionamiento del contrato. ni el mecanismo del desahucio como medio para hacerlo cesar en ese evento ( artículo 2009). Sin embargo.599 Si las partes no lo establecen entonces se entenderá de 1 AÑO. y pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento individual. porque el contrato pensión únicamente se puede pactar por menos de un año. se entenderá por el término de un (1) año”. Cesar Gómez Estrada. ART. este Art consagra. 602 599 Cesar Gómez Estrada.600 Las partes contratantes tienen plena autonomía para acordar la duración del contrato. 5 TÉRMINO DEL CONTRATO "El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. Conviene insistir en que se trata de una prolongación en el tiempo. por ministerio de la ley. Bogotá: Editorial Temis S. y compartido. 600 601 Tomado de José Ignacio Castaño García. *** Que pasa si no se fija un término y el contrato es de PENSION? R/ La ley establece que será de 1 año el termino. Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en éste artículo 5. del mismo contrato inicial. una vez vencido en la siguiente forma: "El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial. contado a partir del perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a término definido). mancomunado. De los principales contratos civiles. P 290. P 289. pone de presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento a término indefinido.A. que a falta de estipulación expresa. siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley". 6: PRORROGA El artículo 6 consagra la prórroga automática del término de duración del contrato.Se organiza como Unidad Jurídica asignándoles un número de matrícula inmobiliaria a cada apartamento. se entenderá celebrado por el término de un año. ART.601 Las partes pueden acordar el término que a bien tengan. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá.A. Editorial Temis S. 2008.A 2004 P. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. entonces deja de ser un contrato de pensión y se convierte en COMPARTIDO.

No obstante el plazo convencional o legal. Si vencido el término del contrato no se manifiesta la intención de terminarlo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley. EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado. pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de 602 José Alejandro Bonivento Fernández. 174 . el mero hecho de de aceptar a recibir un canon de arrendamiento no significa que el Contrato. se prorroga. 603 Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido cumplidas con sus obligaciones. o mejor. el art. en su relación con el arrendador. 2014 del Código Civil admite la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento. al vencimiento del plazo. “siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas legales”. el arrendatario continúa con el uso del bien arrendado y paga la renta o precio en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago. Aquí se cambia o altera la regla de la renovación porque basta que el arrendatario de la vivienda urbana haya cumplido hasta ese momento sus obligaciones. Como tuvimos ocasión de estudiar.En las normas generales vimos que el Contrato. tanto entre arrendadores como entre arrendatarios ART. 603 José Alejandro Bonivento Fernández. sin ningún factor de desatención del contrato y se haya avenido. 604 OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias. 604 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por período hasta de tres meses en los predios urbanos cuando. La Restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato. 2008 P 500. se entiende prorrogado y en este caso habrá lugar al incremento que establece la ley y deberá ser pagado por el arrendatario. 2008 P 499 y 500. El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial cuando:   Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones. aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales señalan. tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. y. se entenderá prorrogado el contrato de arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo término inicial. 7: SOLIDARIDAD Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento son solidarios. que para esa época se encuentre. 2008 P 500. que se entenderá en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovación. haya preaviso: en el cual las partes manifiestan que el contrato no va a continuar. se entiende prorrogado por el mero consentimiento del arrendador para que el arrendatario continúe con el bien. es decir.

con firmas originales cuando el contrato se hubiere hecho constar por escrito. 2. 605 A) El número el 1º del artículo 8 el gran interés consistente en que no se limita simplemente a enunciar. cosas u usos conexos y adicionales convenidos. cual es prestar el I. El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relación con el Pago y cuando es explícitamente se obligan. 2008.A. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen estado de servicio.los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios. o sea el indispensable para hacer el préstamo objeto de la obligación606. o viceversa a todos o a uno o a voluntad de la otra parte. 606 607 608 609 175 . Cesar Gómez Estrada. Civil. Si ha sido suscrito por un codeudor. Al momento en que esa obligación es exigible: la norma prescribe que la cosa debe ser prestada "en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato". Bogotá: Editorial Temis S. además de la entrega propiamente dicha del bien arrendado. por lo menos al regular la materia del arrendamiento: 1.V al arrendatario de la cosa arrendada. Bogotá: Editorial Temis S.A. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003 A ella se refiere el artículo 8 de la ley. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. “El momento de la celebración del contrato” implica el plazo tácito prevista la parte final del inciso 1º del artículo 1551 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. 608 Mantenimiento del inmueble. 2008. Ibidem Cesar Gómez Estrada.D. Prestar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio. El ordinal en mención dispone que el término para cumplir esta obligación será de diez (10) días a partir de la celebración del contrato. que contempla en primer término la obligación más obvia del arrendador. Bogotá: Editorial Temis S. obligación del arrendador la de prestar la cosa arrendada. De los principales contratos civiles. C) El numeral 3 del artículo 8º consagra como obligación del arrendador la de entregar al arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del contrato arrendamiento. Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda digna. debe poner a disposición del arrendatario "los servicios. las cosas y usos conexos y adicionales en buen estado con el fin que se ha contratado. De los principales contratos civiles.A. 609 605 Cesar Gómez Estrada.A. El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias. es decir el préstamo del inmueble al arrendatario en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato. sino que complementariamente tratados aspectos de ellas sobre los cuales calla el código civil. P 305. a este también debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas características. P 304. Cesar Gómez Estrada.607 El mismo ordinal 1º remata diciendo que el arrendador. Se habla de acordar fecha y no lugar porque sería imposible el cumplimiento de esa obligación por ser un inmueble. seguridad y sanidad. seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios. 2008. cosas o usos conexos y adicionales convenidos". 2008.U. P 305. P 307.

en estos lugares hay unas zonas privadas y comunes. cuando se trate de vivienda en edificaciones sometidas a este régimen 611. En caso de vivienda compartida. es decir cuando se trate de bienes inmuebles sometidos a regulación de propiedad horizontal es indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento. Será sancionado. Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y obligaciones en esa Copropiedad. cuando no sean atribuibles a los arrendatarios. será sancionado por la autoridad competente. Con la Ley 56/85: Existía un problema respecto de las firmas porque generalmente el arrendador se quedaba con el contrato. P 307. multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sanción solamente podrá ser impuesta a petición de parte. por la autoridad competente. pues le toca entrar a probar al arrendador que si entrego las copias. Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato? El problema está en las pruebas.610 Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con firmas originales. porque va a vivir en comunidad. E) Las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. Nos remitiremos a las normas generales para completar estas obligaciones del arrendador. y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. 610 Ibidem Cesar Gómez Estrada.A. el arrendador tiene además la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento. es decir. De los principales contratos civiles. a petición de parte. D) El numeral 4 del artículo 8 establece como obligación especial del arrendador la de entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal. 611 176 . Parágrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Bogotá: Editorial Temis S. de seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones necesarias. Esto con el fin de que el arrendatario y el codeudor puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus obligaciones: El cumplimiento de esta obligación debe hacerse dentro de los 10 días desde la fecha de celebración del contrato. con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento. se invierte la carga de la prueba. dentro del término oportuno. 2008. del arrendatario o de su codeudor. El incumplimiento genera al arrendador una sanción equivalente a 3 cánones de arrendamiento.El parágrafo del artículo 8 establece que el incumplimiento de la obligación de entregar copia del contrato al arrendatario o al codeudor.

614 177 .Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios. en el inmueble arrendado o en el lugar convenido” 2. 2. y 5 del art. Esto para evitar lo que sucedía antes. El numeral 2 del artículo 9. son las siguientes: Se refiere al numeral 1 del artículo 9 a la obligación primordial del arrendatario. cosas o usos adicionales y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en buen estado para el fin convenido en el contrato. De los principales contratos civiles. 2. dejan abierta la puerta para que el arrendatario pueda pedir la terminación del contrato. o sea la de pagar el precio o renta. 1. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de vivienda Urbana. La función primordial del arrendatario es pagar el precio o renta “Pagar el precio dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en el contrato. del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato. “Pagar a tiempo los servicios. “Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos” ART. 2008 P 507. “Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento” 3.. no en el inmueble del arrendador SALVO que las partes lo expresen en el contrato. 4. o usos conexos y adicionales y las expensas comunes” 4.612 Entonces las obligaciones particulares señaladas en los numerales 1. por eso hay mayor certeza la ubicación del bien arrendado. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado:   En el lugar indicado. es decir la conservación: 612 José Alejandro Bonivento Fernández.613. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. diciendo: "pagar el precio. Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendrá que ir a recibir el pago. 2008. 9 LEY 820 DE 2003 Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana. 8 de la ley 820 que incumpla el arrendador. pero el arrendador puede cambiar la vivienda. la segunda obligación del arrendatario consiste en "cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento". En el inmueble arrendado. en donde el pago era obligatorio para el arrendatario y tenía que llevarlo al lugar de residencia del arrendador. un lugar que mientras el contrato subsista no se va a poder modificar. Bogotá: Editorial Temis S. cosas. en el inmueble arrendado o en el lugar convenido " 614Es decir se debe tener en cuenta: 1. P 307 y 308. 613 Ibidem Cesar Gómez Estrada.A.

2008. 620 Los servicios. Ciertamente. en lo atinente a zonas y servicios de uso común. Si son daños menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en ese caso el arrendatario debe responder. las que el mismo código llama reparaciones necesarias.Otra obligación es la de “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias”.A. 2008. daños no atribuibles a culpa del arrendatario. sufre la cosa arrendada por causa de su goce normal o por la acción del tiempo. inciso 2. "En el caso de vivienda compartida y detención. de conformidad con lo establecido en el contrato y a tiempo oportunamente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.616 El inciso 2 del numeral 4 del artículo 9 figura la consagración de una obligación de cuidado a cargo del arrendatario. Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. sólo que adiciona el deber de pagar a tiempo los servicios. 618Este Art se incorpora las causales de la Ley 56. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. 2008.615 El arrendatario también tiene que cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. salvo cuando se deban a culpa probada del arrendatario. De los principales contratos civiles. 617 618 619 620 621 178 . Se refiere el ordinal 3 del artículo 9 del la ley 820 a la obligación que tiene el arrendatario de pagar a tiempo los servicios. daños y deterioros que ya desde la legislación común del código civil no corrían por cuenta del arrendatario. P 309. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 508. Los principales contratos civiles.A. usos y cosas conexas y adicionales619. P 309 y 310. P 307.A. Bogotá: Editorial Temis S. el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 615 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. 2008. Cesar Gómez Estrada. al igual que las expensas comunes en los casos en que haya lugar. 616 Cesar Gómez Estrada.617 3. En virtud todo de estipulación en contrario la obligación será del arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. son de cargo del arrendador. P. los daños y deterioros cuya reparación pone el ordinal encabeza el arrendatario. P 309. son las llamadas locativas en el código civil. Bogotá: Editorial Temis S. no son los que conforme ha dicho ordinal. Cesar Gómez Estrada. según se deduce de los artículos 2005. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008.A. José Alejandro Bonivento Fernández. La reparaciones a cargo del arrendatario. y 2028. 2008 P 508. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. En caso de daños o deterioros provenientes del uso normal de las cosas debe repararlos el arrendador. que habría quedado mejor ubicada como inciso 2 del numeral que se viene estudiando. cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes".A. P 308. Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario cuando así se haya estipulado en el contrato o cuando las partes guarden silencio al respecto 621. cosas o usos conexos y adicionales y las expensas comunes.

De los principales contratos civiles.A.625 622 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. libro cuarto.A.En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Como cuarta obligación del arrendatario consagra el numeral 4 del artículo 9 la de "cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos". Bogotá: Editorial Temis S.Lo relativo a la administración en conjuntos cerrados. seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio". -Lo relativo a la vigilancia. P 312. las partes pueden estipular que la obligación de pagar tales expensas corresponde al arrendatario. 4. se rige actualmente por el artículo 10 de la ley 820 de 2003.623 Ejemplo: . No obstante. ART.622 En principio. 624 es decir cumplir con el reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble está sujeto a dicho régimen. "Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el capítulo III. 623 624 625 179 . P 310. en la hipótesis de que el arrendador rehúse recibir el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda o a otros usos. 2008. título XXVI. Cesar Gómez Estrada. 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON: En consecuencia. 5. básicamente son normas de convivencia. De los principales contratos civiles. en las cuales se establecen cuáles son los derechos en la relación con las cosas comunes de una edificación. el código civil". es decir las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. el pago de estas expensas corresponde al arrendador como parte de la obligación a que se refiere el numeral 2 del artículo 8 de la ley 820 y el 2 del artículo 1982 del código civil. estas expensas comunes están constituidas por las erogaciones que sean necesarias para "la administración y la prestación de los servicios comunes presenciales requeridos para la existencia. Cit. En caso de vivienda compartida y de pensión se establecen unas obligaciones adicionales para el arrendatario:   Cuidado de las zonas Comunes Efectuar las reparaciones necesarias cuando este o sus dependientes causen daños. Ibidem Opt. Todo lo no previsto aquí se va a regir por las normas generales del Código Civil. Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario no esta cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal. 2008.

Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluyó el procedimiento para el pago por consignación bancario en el caso de que el arrendador rehúse recibir el pago de la renta o precio en las condiciones y lugar acordados.626 Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle. Cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago.

Régimen Actual del Pago por Consignación La institución pago por medio de consignación en entidades bancarias tiene por fin prevenir las consecuencias del ardid de algunos arrendadores, consistente en negarse a recibir el canon con el fin de aducir después de su facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento por la mora en que habría incurrido el arrendatario. 627 Procedimiento: 1. “El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento”. Art. 10 Numeral 1. La Consignación se debe hacer a favor del arrendador 628, en una entidad bancaria autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o periodo pactado. Si en la región donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad bancaria se hace en el municipio más cercano donde haya. 2. La consignación debe hacerse a nombre del arrendador o de la persona que legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago conservara el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador. 629 3. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignación que consta de:    Una original: se queda en la entidad bancaria. La primera copia: para el arrendador. La segunda copia: para el arrendatario.

Contenido de la consignación: 1. Causa de la consignación. 2. Nombre del arrendatario.

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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 510.
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Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 313. Ibidem José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 510.

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3. Dirección del inmueble que se ocupa. 4. Nombre y dirección del arrendador o su representante 5. Valor de la consignación 6. Período al cual corresponde Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el cual se envía al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago. En la empresa de correo, hoy en “472”, hay que hacer sellar el oficio remisorio de la consignación y dejar copia como prueba de: Que consignamos Que enviamos la copia al arrendador

Costos: Por parte del arrendatario Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces se toma esa dirección del arrendador, si este no ha notificado el cambio de residencia. 4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la consignación destinada al arrendador o a su representante y una comunicación (un oficio- corto). Una vez realizada la consignación en tiempo, el arrendatario deberá dar aviso sobre el particular al arrendador en la dirección de este o de su representante, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título, es decir que a esa consignación y a ese oficio se le debe sacar una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumplió. Debe comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 días siguientes a la fecha de consignación630. El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles pleitos. La copia de la comunicación y del duplicado del título debe ser sellada por la empresa de servicio postal, y si la empresa incumple con esto, dará lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida. 5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrirá en mora del pago del canon de arrendamiento. Ejemplo: “Le deje la consignación con el vecino” – Mora. Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el recibo de consignación realizado en el tiempo y forma indicados; “El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento”.631 La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado, siempre que éste presente la respectiva copia de las consignaciones.

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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

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6. El hecho que se haga una vez un pago por consignación no deshabilita al arrendatario para que los demás los haga directamente al arrendador, lo puede hacer de cualquiera de las dos formas. Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido el título de consignación mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 10 de la ley 820, la empresa de servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe cotejar y sellar copias simples de las comunicaciones que envíe el arrendatario y el duplicado del título, las cuales quedarán en poder de este. 632 "El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento”. Art. 11: COMPROBACION DEL PAGO El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el periodo al cual corresponde el pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago está obligada a expedir un comprobante escrito que contenga: Fecha. Cuantía. Período que corresponde al pago. Firma del arrendador

En caso de que el arrendador se rehúse a expedir esa constancia, el arrendatario puede: Acudir a la autoridad competente o informar. Realizar el pago por consignación.

Si el arrendatario hace el pago a otra persona no está haciendo bien el pago y se pierde el valor del canon, debe volver a pagar. La obligación impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba de las obligaciones cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que no sólo procede la prueba mediante comprobante escrito, sino por cualquier otro medio idóneo.633 Hecho un pago por vía de consignación, se le puede volver a hacer el pago al arrendador directamente o por consignación, no hay problema. ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en donde se recibirán las notificaciones relacionadas directas o indirectamente con el contrato, y mientras no se cambie, mediante información por aviso por el servicio postal, conservara plena validez. 634
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Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 314.

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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

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Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de indicar en el contrato las respectivas direcciones donde serán notificados para todos los efectos de ese contrato. Las partes tienen la obligación de informarle a la otra parte cuando cambien de lugar de residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO: Si el arrendador cambia de dirección debe informarle a: Arrendatario Codeudores Fiadores

Si el arrendatario cambia de dirección debe informarle solamente a: Arrendador

Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3° que indicaba que para todos los efectos, esa era la dirección y que no había otra diferente, esto significa que mientras estuviera en ejecución del contrato, no podían cambiar el lugar de residencia porque se tenía por hecho la notificación en la dirección del contrato y se violaba el debido proceso. Art. 13: OBLIGACION GENERAL Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y de pensiones, será necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento que sobre mantenimiento conservación, uso y orden interno expedida por el Gobierno Nacional y aquellas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía.635 De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda compartida y de pensión: Obligación: “Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento, conservación y uso de las cosas comunes” Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de policía, CODIGO NACIONAL DE POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la convivencia pacífica. Art. 14: EXIGIBILIDAD "Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejados de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad de juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, el cual se entenderá prestado con la presentación de la demanda".
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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 501.
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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511

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El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la obligaciones. correspondiente. 636 Si se trata de cobro de servicios públicos que no se ha pagado el arrendatario u otras expensas dejadas de pagar. recibos o comprobantes de pago de la empresa Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron pagadas por él. 15: REGLAS .La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos los requisitos nos permite darle la posibilidad de exigibilidad. EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligación: Clara. 2008 P 519.SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios públicos domiciliarios de un inmueble entregado en arrendo para vivienda. Con la sola presentación de la demanda se entenderá prestado ese juramento. es decir que PRESTE MERITO EJECUTIVO. No se necesitan títulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohíbe constituir Garantías por fuera del contrato de arrendamiento). queda descartada esta posibilidad para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias. se debe tener en cuenta que al señalar las siguientes reglas. entonces el arrendador puede repetir lo pagado por el arrendatario por la vía ejecutiva: Presentando facturas. Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacían ejecutar por aparte. El legislador en la Ley 820/03: Prohíbe las garantías por fuera del contrato. Expresa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente en el contrato de arrendamiento. como serían los gastos de administración de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aquél. es decir cuando el arrendatario le corresponda el pago de este tipo de servicio: (Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente quien paga los servicios públicos es el arrendador). 637 Ibidem 184 . es decir que la carga de la prueba la tiene el arrendatario. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. incluye este precepto un punto que persigue superar controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los servicios públicos domiciliarios que presten las empresas respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar. Sin embargo. con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:637 636 José Alejandro Bonivento Fernández. Exigible ART. Es decir que cualquier tipo de garantía debe ser inserta en el contrato.

Ventaja: Con la constitución de las garantías. si el arrendatario incumple la empresa de servicios públicos le perseguirá su patrimonio y no el del arrendador. P 315. A partir del vencimiento del periodo de facturación en el cual se denuncia haberse realizado el contrato y prestado las garantías. puede pedir la reconexión del servicio porque la empresa seguirá persiguiendo el patrimonio del antiguo arrendatario quien constituyó la deuda.) 6. el suscriptor del contrato de servicios de ésta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten.638 1. 3. y nuevamente el arrendador será quien pague a partir de ahí el servicio. poseedor o propietario. 4. son responsables solidariamente el propietario del inmueble en que se recibe el servicio.Respecto de las obligaciones que se originan por razón de los servicios públicos domiciliarios.)639 CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Será el promedio de los 3 últimos períodos facturados más un 50%. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de facturación. Aunque existan facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la reconexión siempre que la persona asuma la obligación de pagar.A. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garantía (Real o Personal) o deposito a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios. arrendatario. 5. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. de no hacerlo la empresa podrá hacer efectivas las garantías prestadas y emprender todas las acciones a que haya lugar contra el arrendatario. puesto que la empresa no tiene porqué saber del acuerdo al que ha llegado con el arrendatario). porque de lo contrario la deuda de los servicios seguirá siendo del arrendador y este deberá responder. (El arrendador puede despreocuparse por el pago de los servicios públicos únicamente después de que el arrendatario haya constituido las garantías y se le informe a la empresa. 2. En caso de suspensión del servicio quien haga la solicitud de reconexión asumirá la obligación de pagar el servicio. que se ha arrendado el inmueble y remitirá las garantías constituidas. Sin importar que sea arrendador. (Ejemplo: Si el arrendador da por terminado el contrato. El arrendatario debe prestar las garantías en los 15 días hábiles siguientes a la fecha de celebración del contrato. El Arrendador informará a la empresa. a menos que un nuevo arrendatario preste garantías y se comprometa a ello. (solo son 2 periodos porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el servicio. el arrendador deja de ser responsable por el pago de los servicios. el arrendatario es responsable del pago de los servicios. si cumplido el término no lo hace. De los principales contratos civiles. cargo por aportes de conexión y cargo por unidad de consumo de los servicios en 3 periodos consecutivos de facturación. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud asumirá exclusivamente la obligación de pagar. si es arrendatario deberá prestar garantías de 638 Cesar Gómez Estrada. el arrendador está facultado para desistir el contrato de arrendamiento de pleno de derecho. Durante el término de los 15 días el arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se constituyan las garantías. Ley 142 de 1994 639 185 . cuyo valor no puede exceder el valor del cargo fijo.

De los principales contratos civiles. P 315.A.A. Bogotá: Editorial Temis S. Si el arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligación. El acuerdo sobre éste y los demás puntos. Bogotá: Editorial Temis S. También podrá optar. 646 Para que las empresas de servicios públicos manifiesten si aceptan o no las garantías que para cada una se constituyan. o el arrendatario. De los principales contratos civiles. Cit. 645 El plazo dentro del cual debe constituirse la garantía es de 15 días hábiles contados a partir de la fecha de la celebración del contrato o del pacto adicional en que se acuerde ( artículo 15 numeral 3 de la ley 820). 643 Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios públicos domiciliarios. P 316. pueden acordar. Bogotá: Editorial Temis S. por desistir el contrato arrendamiento. Cesar Gómez Estrada. 2008. P 316. sin incurrir en mora. corresponde. Cesar Gómez Estrada. P 315. 2008. Cesar Gómez Estrada. deben remitírselas y hacer la denuncia del contrato. De los principales contratos civiles. 7.A. 647 640 Cesar Gómez Estrada. a una obligación que pueda pactar libremente los contratantes (artículo 9 numeral 3 ley 820). Superintendencia de Servicios Públicos domiciliarios velará por el cumplimiento de lo anterior. Bogotá: Editorial Temis S. el arrendador. Ibidem Opt.A. será el que rija las relaciones de las partes. De los principales contratos civiles.acuerdo a la forma y cuantía establecidas por la empresa y si es el propietario o poseedor del inmueble simplemente pagara por el servicio. podrá dejar de cumplir las suyas ( artículo 1609 cc y artículo 15 numeral 3 de la ley 820). el arrendador. o ambos conjuntamente. De los principales contratos civiles. ante las empresas de servicios públicos el arrendatario responde solidariamente junto con el propietario o poseedor del inmueble y el suscriptor del contrato de servicios públicos.A. 642 Si la garantía es suficiente de acuerdo con la ley. originará en la otra parte contratante la facultad de pedir unilateralmente la terminación del contrato. 644 Las partes quedan facultadas para convenir una cláusula del mismo la relativa la obligación del arrendatario de pagar los servicios y constituir garantía. en el caso en que se dé en arrendamiento un inmueble. 641 Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la empresa correspondiente no suspende el servicio público al arrendatario que incurra en mora de pagar por lo menos dos períodos consecutivos de facturación. es obligatoria su aceptación. Bogotá: Editorial Temis S. P 317.640 El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario o arrendador. 2008. 2008. En consecuencia. ante la mora del arrendatario en cumplir esta obligación. entonces. de acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quién sea el obligado. Ibidem Cesar Gómez Estrada. Si esto es lo que estipulan. 641 642 643 644 645 646 647 186 . además que el arrendatario estará obligado a constituir la garantía. 2008.

en principio. independientemente de la intervención del propietario o arrendador. para cada servicio. podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario". se multiplica por dos y el resultado de esa multiplicación es el valor máximo que pueda exigir la empresa de servicios públicos correspondiente. El arrendatario de un inmueble. para determinar cuál es el límite se debe tener en cuenta. 650 Promedio de consumo así obtenidos se le suma el 50% de su valor y.651 El aparte 2 de este numeral 4 del artículo 15 dispone lo siguiente: "que hacer en caso de no pago. De acuerdo con el artículo 6 del decreto 3130 de 2003. en primer lugar. de las obligaciones que se originan como contraprestación por razón de los servicios públicos que se suministra a los arrendatarios. "el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos.A. P 320. se debe hacer en el formato que las entidades empresas de servicios públicos domiciliarios deban elaborar y entregar a los usuarios que lo requieran. De las obligaciones que en ellos se originan es responsable única y exclusivamente el solicitante. Esto es lo que dispone el artículo 6 del decreto 3130 de 2003. queden exonerados de la solidaridad característica. para manifestar si la aceptan o no. Las garantías expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera. a partir del vencimiento del periodo de facturación correspondiente a aquel en que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos".A. será este solidariamente responsable con el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. 187 . Para garantizar su pago las empresas pueden exigir las garantías predijo en el artículo 15 de la ley 820 y en el decreto 3130 de 2003. En este caso de las obligaciones que se originan a favor de las empresas públicas. Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. Cualquier servicio nuevo también puede ser solicitado por el arrendador. 2008. la cifra que resulta de sumar al promedio referido el 50% de su valor más el cargo fijo. es decir. puede solicitar la instalación de servicios nuevos. y si éstas no fueren suficientes. la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá ser exigible las garantías o depósitos constituidos. contados a partir de la radicación de la denuncia del contrato arrendamiento y de la remisión de la garantía correspondiente. el promedio del consumo de los tres (3) últimos períodos de facturación de los inmuebles que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del contrato respecto del cual se haya otorgado la garantía. 2008. con el cumplimiento de los requisitos legales. Ibidem 649 650 651 652 Cesar Gómez Estrada. Cit. 648 Aceptada la garantía por la empresa de servicios públicos correspondiente.La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artículo 15 numeral 2 de la ley 820 . serán de obligatoria aceptación.652 648 Ibidem Opt. En estos formatos se hará también la denuncia de la terminación del contrato. Las empresas servicios públicos domiciliarios tienen un término de diez (10) días hábiles. sean propietarios o poseedores. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. distintos a aquellos con los cuales fue arrendado el bien objeto del contrato. 649 La ley limita el valor de las garantías que puedan exigir las empresas de servicio público para que los arrendadores. P 318.

656 José Alejandro Bonivento Fernández. 657 Ibidem 188 . para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar. Si el arrendador exige depósito o garantía. 655 Cesar Gómez Estrada. 2008. 17: SUBARRIENDO Y CESION Subarriendo y cesión del arriendo 653 Ibidem 654 José Alejandro Bonivento Fernández. por lo tanto. para garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. 2008 P 496. De los principales contratos civiles.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales. el arrendatario. únicamente serán permitidas siempre que estén incluidas en el contrato y no como títulos individuales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ni por interpuesta persona. para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Se prohíbe todo tipo de caución real o depósito. 653 La exigencia de las garantías o fianzas al arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. 655 El artículo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrá exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales.654 ART.657 ART. Estas garantías no pueden estipularse ni directa. que se haga más gravosa la situación prestacional de este656. ni indirectamente. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato arrendamiento.En cualquier evento en que durante la ejecución de un contrato de arrendamiento se suspenda la prestación de servicios públicos al inmueble objeto del mismo. 2008 P 521. cuando lo exigiere el arrendador al momento de la celebración del contrato. Quien formule la solicitud quedará obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el futuro. porque sino serían 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de arrendamiento y esas letras se podrán cobrar mediante proceso ejecutivo individualmente. el poseedor o el propietario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. o sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior". el arrendador. Ejemplo: Se suelen constituir como garantía del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio. persigue que el inmueble no quede afecto al pago pues es el locatario el obligado para con las empresas. P 285. podrán solicitar su reconexión. En caso de que se fijen garantías deben estar contenidas en el propio contrato. Esas garantías o depósitos no se pueden confundir con las que expresamente prohíbe el Art 16 de la misma ley. puede ser sancionado con multa hasta por veinte veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su imposición. 16: PROHIBICIÓN DE GARANTIAS Y DEPÓSITOS Consecuencia práctica de esta disposición es que el contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones reales sino en cauciones personales. así.

o sea la de que el arrendatario le está vedado ceder el contrato o subarrendar. 661 189 . 2008. De los principales contratos civiles. en el artículo 5. Si el arrendatario sin autorización cede o subarrienda. si hay autorización del arrendador y se presenta un proceso se debe citar también al subarrendatario. el cesionario no hará parte en el proceso. después 658 Cesar Gómez Estrada. Cuando se realice una cesión sin informar al arrendador. que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda extranjera. 660 Cesar Gómez Estrada. a menos que medie autorización expresa del arrendador". Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO Este Art 18 dispone que: “El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arrendo… La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos veces el avaluó catastral vigente”. P. consagraba la forma de hacer efectiva la terminación del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario cedía el contrato o subarrendaba el inmueble sin autorización expresa del arrendador. ni como parte ni como interviniente litisconsorcial. el Decreto 1816. 2008 P 498.La Ley ha dicho que reitera la regla general señalada por el código civil en su artículo 2004. 659 José Alejandro Bonivento Fernández. P 287. el antiguo arrendatario ya no responde. Algo más. el arrendador podrá dar por terminado el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o también puede celebrar un nuevo contrato con las personas que subarrendaron o a quienes se les hizo la cesión. Bogotá: Editorial Temis S. el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario en los términos del inciso 3 de la artículo 52 CPC". 658 Artículo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni subarrendar. 2008. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008.A. 503. no significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en efectivo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 660 ART. el parágrafo el artículo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso de proceso judicial cuando media autorización expresa del arrendador para subarrendar. que le permite al arrendador pedir la terminación de este y la consiguiente restitución de la cosa arrendada. salvo que haya sido expresamente facultado para ello por el arrendador. P 286. José Alejandro Bonivento Fernández. como interviniente litisconsorcial. de ahí en adelante este deberá exigir cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones derivadas del contrato de arrendamiento al cesionario. Si es un caso de cesión autorizada por el arrendador. 661 No obstante. Los principales contratos civiles. En efecto.A. sigue siendo responsable el arrendatario. De los principales contratos civiles. En caso de subarriendo. 659 Subarriendo y cesión no autorizados Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario. el mismo artículo 19.

el canon de arrendamiento será hasta $500. EJEMPLO: Vlr.000. Comercial = 300. Bogotá: Editorial Temis S.00.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el canon mensual de arrendamiento será hasta $500.000.000 Vlr. De los principales contratos civiles. Comercial = 2 x Vlr. Inobservancia del Artículo 18 de la Ley 820 Como puede observarse con facilidad.662 El canon lo fijarán las partes (Contrato de libre discusión y consensual) en moneda legal con una limitación: No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que este en arrendo.000. 665 190 .A. Si el valor comercial del inmueble es de $50. el 1% del doble del avaluó catastral y no del valor comercial.000. 2008. Formación Catastral (Forma de Ubicación geográfica).000. o sea.000.000. b.C = 30´000. el artículo 5 del decreto 1919 de 1986 parte de la hipótesis de que para determinar el canon de arrendamiento las partes haya estipulado el valor comercial del inmueble correspondiente. Si el valor comercial del inmueble es de $50.665 662 Cesar Gómez Estrada.000. Avaluó Catastral = 15´000.000 y el avaluó catastral es de $25.000 Vlr.000.de permitir la estipulación en divisa extranjera. Bogotá: Editorial Temis S. agrega que se pagará en moneda legal colombiana.000 y el avaluó catastral es de $40. el canon de arrendamiento será hasta $500. P 298. 664 Ibidem Cesar Gómez Estrada. El valor comercial del inmueble no podrá exceder a 2 veces el avalúo catastral vigente.000. Si el valor comercial del inmuebles es de $70.000. Canon = 1 % de Vlr. 2008 P 503. 664 El avaluó catastral: Lo hace el Instituto de Agustín Codazzi. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.000 y el avaluó catastral es de $25. 663 José Alejandro Bonivento Fernández.000 Por Ejemplo663: a. De los principales contratos civiles. c. 2008. P 301. para ello cuenta el (1%) del valor comercial. A.

P 303. puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera. De los principales contratos civiles. es optativo) incrementar el canon hasta en una proporción que no supere el 100 % del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE) en el año inmediatamente anterior a aquél en que ha de hacerse el reajuste del canon.500 Si se realiza el incremento.500 Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316.ART. Inciso 1º del Artículo 20: En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario. febrero y marzo) El Incremento NO es retroactivo. Bogotá: Editorial Temis S. 19: FIJACION DEL CANON El precio mensual del canon estipulado por la partes. 2008.A. ART.5 % Canon vigente = 300. 20: REAJUSTE DEL CANON Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. por la sola declaración unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido.P. EJEMPLO 2: Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006 Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007 El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero. Si no se informa del incremento le será inoponible al arrendatario. El incremento solo será efectivo de marzo de 2007 a marzo de 2008. EJEMPLO 1: IPC del Año 2007 = 5. 666 El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de ejecución del contrato de arrendamiento (no cada año) el arrendador puede (no opera de manera automática.C) en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon. todo esto por medio del servicio de correo autorizado o por el mecanismo de notificación personal indicado en el contrato. 191 . 666 Cesar Gómez Estrada.000 Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16. el arrendador deberá informar al arrendatario: monto del incremento y fecha a partir de la cual se hará efectivo el mismo. pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación. salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalúo comercial del inmueble. siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente ley. el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (I.

669 670 192 . TERMINACIÓN DEL CONTRATO Refiriéndose por separado a la terminación por mutuo (modo). P 323. Bogotá: Editorial Temis S. por lo tanto. no puede hacer exigible el incremento. ni aun alegando que no se le informo. 22: CAUSALES DE TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR : En este Art 22 se señala las causales para que el arrendador pueda pedir la terminación especial del contrato de arrendamiento. 2008. requerimiento alguno al respecto. sin que sea necesario.A. (Esto implica un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario) 2. P 321. En consecuencia. Cesar Gómez Estrada. no puede existir ninguna duda acerca de que el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta. P 322. 2008.A. El numeral 1 del artículo 22. Bogotá: Editorial Temis S. 21: TERMINACION DEL CONTRATO . De los principales contratos civiles.668 ART. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 504. 668 Cesar Gómez Estrada. ART.667 Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado . que genere su desconexión o pérdida del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos consecutivos en que el arrendatario no ha 667 José Alejandro Bonivento Fernández.Según el art. a la terminación a la solicitud del arrendador. 2008. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. consiste la primera de las causales en referencia en "La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato". a saber: 1. El costo de los servicios públicos domiciliarios del inmueble arrendado corre ordinariamente a cargo del arrendatario. Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles.. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si el arrendador no cumple con estos requisitos. lo coloca automáticamente en estado de ser lanzado.A. 670 El no pago de servicios públicos. El numeral 2 del artículo 22 de la ley 820 : "La no cancelación de los servicios públicos. (Principal forma de terminación del contrato por ser consensual y no hay lugar a indemnización)..MUTUO ACUERDO Las partes pueden en cualquier tiempo y de común acuerdo dar por terminado el contrato. que causen la desconexión o pérdida del servicio. cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario". a la terminación a solicitud del arrendatario. De los principales contratos civiles. 669 El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales en el término estipulado en el contrato. 7 del Decreto 1816 señala que el aviso o comunicación de reajuste del canon de arrendamiento debía darse antes del vencimiento del término inicial del contrato o el de sus prorrogas. y que sólo correrá por cuenta del arrendador cuando así aparezca expresamente estipulado en el contrato.

o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario. reza así el ordinal en mención: 671 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008. habrá que entender que las mejoras a que alude son las útiles.672 La realización de mejoras (mejoras útiles). Los principales contratos civiles. 672 673 674 193 . por ello quien usa el inmueble es quien debe cumplirlas) 7. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos. Los principales contratos civiles. P 325. siempre que estén a cargo del arrendatario. o por no pago de las expensas comunes (Régimen de propiedad horizontal: vigilancia. cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador. 512. 3. administración). La regla quinta de terminación a favor del arrendador ( artículo 22 de la ley 820). La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del inmueble. la cesión del contrato o del uso del inmueble. Bogotá: Editorial Temis S. El Subarriendo total o parcial del inmueble. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. (Estas normas son de convivencia. José Alejandro Bonivento Fernández.671 4. En efecto. 5. Cesar Gómez Estrada. sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario".pagado. sin expresa autorización del arrendador.A. P. P. mantenimiento. Cesar Gómez Estrada.674 Violación de las normas del respectivo reglamento interno o del reglamento de propiedad horizontal cuando se trate vivienda sometida a ese régimen por parte del arrendatario. cambios o ampliaciones del inmueble. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 673(Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibe) 6. En la regla cuarta del artículo 22 de la ley 820. no es una causal para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador). Bogotá: Editorial Temis S. 512. cesión del contrato o goce del inmueble. o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención. De los principales contratos civiles. 2008. cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario. o por destrucción total o parcial del inmueble atribuida al arrendatario. Terminación del Contrato por el Arrendador durante las Prorrogas: (Durante el termino inicial no puede dar por terminado unilateralmente el contrato ni siquiera con indemnización) El ordinal 7 del artículo 22 de la ley 820 contempla una naturaleza especial. en "La realización de mejoras. De los principales contratos civiles. es obligación del arrendatario cumplir las normas de los reglamentos de propiedad horizontal a que esté sometida la vivienda. Conforme al numeral 4 del artículo 9 de la ley 820 . porque ella depende de la sola voluntad del arrendador el hacerla valer. no las mejoras o reparaciones necesarias o indispensables. Aunque la regla 5ª del artículo 22 no lo expresa. debidamente comprobados ante la autoridad de policía. sin expresa autorización del arrendador".A. P 326.

Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo. cuando se dispone del bien a título de compraventa como obligación del vendedor debe entregarlo. 2008 P 513. Causales Especiales para Terminar el Contrato Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que debe informarse por escrito con una antelación no menor a 3 meses a la fecha de vencimiento al arrendador a través del servicio postal. son las siguientes: a) “Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su propia habitación por un termino no menor de 1 año. Empero. Mas una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento. d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre que lleve como mínimo 4 años de ejecución. Las circunstancias relacionadas en el numeral 8 del artículo 22. 2008 P 515. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Esta terminación sólo procede durante las prórrogas del contrato. no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial del contrato. Con antelación no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no Desahucio). no todo caso de enajenación legitima demandar la entrega. o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación. con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. 675 José Alejandro Bonivento Fernández. Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por terminado el contrato. 194 . C. bien sea contractual o el legal de un año. se puede también exigir la restitución. previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una construcción. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble". 675 Cumplidas estas condiciones estará el arrendatario obligado a restituir el inmueble. sino cuando es por una compraventa. B. tener en cuenta art. Civil). 676 José Alejandro Bonivento Fernández. 676 La causal no aplica para otro tipo de contratos únicamente para la compraventa. ordinal a) a d) como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a conocer el arrendatario su oposición a que la prórroga prevista en la ley se produzca. indemnizando al arrendatario por el valor de 1."El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento durante las prórrogas.5 meses de arrendamiento (1 canon y medio). c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones originadas en un contrato de compraventa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o sea que no se respetará el arriendo. 2020 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por los trámites de un proceso de tenencia. únicamente podría haber indemnización en caso de que no haya preaviso). A. esto es. Si el inmueble es vendido. ni siquiera con indemnización en el término inicial 8. (No hay lugar a indemnización pues no se interrumpe el término del contrato porque este ya finalizó.

Avisando para tal efecto su decisión con una antelación no menor a tres meses a través del servicio postal autorizado. 677 Como se deduce del texto, la terminación unilateral de que aquí se trata no puede ser impuesta por el arrendador sino con ocasión de la expiración del plazo inicial, o de la última prórroga que se hubiere producido como consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artículo 6. Estando en curso el plazo inicial o el de una prórroga, la terminación, aún cuando se presente una de aquellas causas, es improcedente. 678 En los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22, el contrato terminará en la fecha del vencimiento del término inicial o de una de sus prórrogas. Al entenderse que la expiración del contrato y la consiguiente obligación del arrendatario de restituir el inmueble, en los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820, exigen que con anterioridad al vencimiento del término inicial estipulado para la duración del contrato, o al vencimiento de la prórroga que se halle en curso, el arrendatario haya sido requerido por el arrendador en tal sentido. 679 Las Causales del Numeral 8 del Artículo 22 En los literales a), b), c), el arrendador debe acompañar al aviso escrito de terminación del contrato la constancia de haber constituido una caución en dinero, en un banco o póliza de seguro, constituida a favor del arrendatario por valor equivalente a 6 cánones de arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de restitución del inmueble .680 (No basta indicar al arrendatario una de las causales; porque es posible que el arrendador este mintiendo; por ello se constituye la caución.) En lo que respecta a la causal a), que como quien está legitimado para exigir la restitución del bien arrendado es única y exclusivamente el arrendador, la operancia de esta causal no puede tener lugar sino cuando en la persona del arrendador recae también la calidad de dueño o poseedor.681 La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que había establecido el artículo 18 de la ley 56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia de las otras tres en que conforme a ella es suficiente la voluntad del arrendador para impedir que se produzca la prórroga y lograr la terminación del contrato. Se diferencia, también, de las primeras, porque en ella se puede dar por terminado el contrato al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prórrogas.682

677

Ibidem Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 292. Ibidem

678

679

680

José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
681

Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 293. Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.

682

195

También se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de arrendamiento. El legislador justifica esta diferencia apoyada en que en las otras hipótesis, además de la voluntad del arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese evento es la ley suficiente la decisión del arrendador luego de los 4 años de ejecución del contrato.683 Debe hacer la consignación e indicar que es a título de canon para el cumplimento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la restitución del inmueble. Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha cumplido cabalmente con los requisitos para la restitución especial, puede éste demandar por la vía judicial la terminación del contrato y la consiguiente restitución por el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil, para esos efectos.684 Antes se podía solicitar el inmueble para negocio, ahora no. El carácter es, pues, taxativo. 685

Ejemplo: - Canon $400.000 -Caución $2.400.000 La causal del literal d) seguirá el procedimiento del Art. 23 de esta ley. Si no hay preaviso escrito de terminación del contrato se entenderá automáticamente renovado por un término igual al inicial. Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se Produzca la Prórroga Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820, objeto de estos comentarios686: 1. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a d). 2. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio de servicio postal autorizados. 3. Se debe hacer con una antelación no inferior a tres meses a la fecha en que haya de terminar el contrato, fecha que será la del vencimiento inicial o las del de una de sus prórrogas. 4. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminación del contrato, constancia haber constituido una caución a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento vigente en ese momento. Esta caución tiene por objeto garantizar que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitución del inmueble, el arrendador cumplirá las obligaciones que para él han de surgir como consecuencia de haber manifestado su voluntad de terminar el contrato y de haber obtenido su entrega por razón de su decisión, de acuerdo con la causal aducida.
683

Ibidem

684

José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
685

José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
686

Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.

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ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR EL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato por sola voluntad del arrendador en los términos del ordinal 7 del artículo 22, deben cumplirse los siguientes requisitos: a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que, según su decisión, ha de terminar el contrato arrendamiento. 687 Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del servicio de correo o servicio postal (antes correos de Colombia ahora es correos 472), con una antelación prevista en el artículo 22- no menor de 3 meses, indicando la fecha en que ha de darse por terminado el contrato y que se le pagará la indemnización que por ley le corresponde. b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnización prevista en el ordinal 7 del artículo 22 "dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato" 688 El valor de la indemnización dependerá del canon vigente a la fecha del preaviso. Se deberá consignar en las entidades autorizadas por el gobierno nacional, dicha entidad remitirá copia del título de consignación al arrendatario o le enviara comunicación sobre el particular inmediatamente conozca de la misma. c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente, en el momento de efectuar la consignación, la causa de la terminación anticipada y el nombre y la dirección precisa del arrendatario o su representante. La entidad que reciba la consignación dejará estas constancias en los títulos respectivos. 689 Al consignarse se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma hay que indicar: nombre de las partes, concepto por el que se hace la consignación y nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante legal. 690 d) Avisar a la autoridad competente señalada por el artículo 32 de la ley 820, la verificación de la consignación. De acuerdo con el lugar de ubicación del inmueble las autoridades competente señalada por los artículos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son "la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C, la gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país". 691

687

Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327. Ibidem Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.

688

689

690

José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
691

Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.

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Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada tendrá derecho a recibir la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente. 692 Después de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su decisión de dar por terminado el contrato, puede desistir de ella, pero su desistimiento sólo será eficaz y el arrendatario la acepta. 693 PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha señalada, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnización consignada y podrá emprender el respectivo proceso de restitución del inmueble arrendado. Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a determinado tiempo gratis, que mientras no consiga puede seguir viviendo ahí. Esto no es cierto porque mientras hay uso a cambio de un dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el último día debe pagarla, de lo contrario generaría otro contrato el de Comodato. PARÁGRAFO 2: Si el arrendador con autorización del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato podrá pedir a la autoridad competente la autorización para la devolución de la suma consignada. Una forma de pagar la indemnización es que el arrendador no cobre esos meses. Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato? Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a término fijo. Si se paga la indemnización no cobrándole el canon de arrendamiento y el arrendatario no restituye el bien, no hay manera de que el arrendador recupere el dinero pagado como indemnización y además se expone a todos los resultados del proceso como pago de costas, proceso de restitución de inmueble. ART. 24 TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Causales: En interés y beneficio del arrendatario. 1. La primera causa está concebida así: "la suspensión de la prestación o de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditado del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo”. Por suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, ya sea por acción premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. En cualquier caso el arrendatario podrá asumir, si lo desea, los costos de restablecimiento del servicio y podrá descontarlos del pago que deba hacerle al arrendador. Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artículo 22 consagra en favor del arrendador, cuando el pago de los servicios públicos de que sirve el inmueble corre a cargo del arrendatario. Aquí ya se considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es

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José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
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Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327 y 328.

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Con antelación no menor de 3 meses Indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay interrupción hay indemnización. 694 Este caso basta la mera suspensión en la prestación del servicio. 695 199 . La causal 3 está constituida por "el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente". (Es obligación del arrendador mantener la cosa en estado de servir para el fin señalado en el contrato y librar al arrendatario de toda perturbación en el uso de la cosa arrendada. Consiste en "la incursión reiterada del arrendador en procederes que afectan gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado. 4. La causal 2 es paralela a la 4ª del artículo 22. ( Ejemplo: arrendador que llega borracho y hace escándalos). el arrendatario si puede dar por terminado el contrato en cualquier tiempo). debidamente comprobada ante la autoridad policiva". De los principales contratos civiles. no puede ocurrir sino en virtud de estipulación expresa al efecto entre las partes. P 328 Cesar Gómez Estrada. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas. 1982 cc) 3. de no hacerlo. De los principales contratos civiles.A. 2008. con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento”. siempre y cuando dé previo aviso al 694 Cesar Gómez Estrada. sino la desconexión o pérdida del mismo.695 2. Terminación unilateral del arrendatario durante el término inicial o durante las Prorrogas: (A diferencia del arrendador. Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su mera voluntad. Bogotá: Editorial Temis S. Art. al paso en el del artículo 22 no es la suspensión del servicio lo que entra en juego. "El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas. Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del arrendatario. 2008. Se requiere lo siguiente: Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo. Bogotá: Editorial Temis S. previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble. el arrendatario podrá entregar el bien provisionalmente a una autoridad competente funcionario municipal.A. como oportunamente se advirtió.por cuenta del arrendador. alcalde y ejercer todas las acciones a que haya lugar. P 328. Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten gravemente el disfrute del inmueble arrendado. Debidamente comprobado ante la policía. lo que.

2008. su decisión de dar por terminado unilateralmente el contrato. Porque no hay interrupción del término. 2008. Comunicar al arrendador con una antelación no menor de tres meses. De los principales contratos civiles. 2008. De los principales contratos civiles. 697 Cesar Gómez Estrada.696 Requisitos para la Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento y las condiciones previstas en el ordinal 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 . 700 El numeral 5 del artículo 24 la ley. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cesar Gómez Estrada. Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4 del artículo 24 Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el día de la diligencia. con una a antelación no menor de tres meses a la referida fecha de vencimiento. De los principales contratos civiles. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente señalada en el artículo 32 de la ley 820. Bogotá: Editorial Temis S.A. c. P 331. P 290. hace prevalecer los intereses del arrendatario.arrendador a través del servicio postal autorizado. Ibidem 698 699 700 701 200 . Cesar Gómez Estrada. el funcionario competente deberá entregar o a un secuestre escogido de la lista de auxiliares de justicia. Bogotá: Editorial Temis S. 698 5. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S. por el contrario.A. esto es de no prorrogar el contrato.A. del arrendador o de su representante. Cesar Gómez Estrada. No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener ambas el derecho a la prórroga establecido por el artículo 6 de la ley 820. Informar a la entidad que recibe la consignación las causas por las cuales se verifica y el nombre y dirección precisa del arrendatario. No debe pagar indemnización alguna. P 332.699 En estos eventos la ley hace prevalecer el interés del arrendador sobre el arrendatario. Terminación unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento del término inicial o de las prórrogas: Requiere:     Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo Con antelación no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento del término inicial o de las prórrogas.A. la mencionada indemnización. 2008 P 514. debe cumplir lo siguiente requisitos697: a.701 Los casos especiales a que se ha hecho alusión son702: 696 José Alejandro Bonivento Fernández. b. P 291. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. No tiene que invocar ninguna causal solo será por su propia voluntad de no continuar con el uso.

con una antelación o menor de tres meses a la fecha del vencimiento. Cit. Si el arrendador no acude a la diligencia. Cit. el bien será entregado a un secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia hasta que el arrendador lo reciba y todos los gastos que ello implique correrán por cuenta del arrendador. Ibidem 703 704 705 201 . mediante indemnización. En cuanto a ésta determinación la ley es más benévola con el arrendatario. (El código confunde Prorroga con Renovación. mediante indemnización. Opt. renovación implica realizar un nuevo contrato. porque no se hace un nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato) PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepción del arrendador. Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. mediante el pago de indemnización según lo prescrito por el ordinal 4 del artículo 22 de la ley 820. El de terminación del contrato durante el término inicial o el de una de sus prórrogas. El de terminación unilateral del contrato por decisión de una de las partes a causa del incumplimiento en que ha incurrido la otra. quien puede poner fin al contrato. por simple decisión unilateral de uno de los contratantes. durante alguna de las prórrogas previstas en el artículo 6. 4): 702 Opt. Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario.705 ART. Sin Indemnización El ordinal 5 del artículo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podrá decidir unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de vencimiento del término inicial. el contrato de arrendamiento se entenderá renovado por un término igual al inicial.A.24 núm. mediante indemnización de perjuicios. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN (art. o de una de sus prórrogas. en cambio el arrendador. Después se citará a arrendador y arrendatario para que comparezcan en el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para la diligencia de entrega. 2008. b. por ello lo que en realidad se presenta es una prorroga automática. aún dentro de su término inicial. De todo lo anterior se levanta un Acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia. De los principales contratos civiles. 703 De no mediar preaviso escrito.704 El arrendatario también puede poner fin al contrato por su sola voluntad durante el término inicial o el de una de sus prórrogas.a. por su simple voluntad. la autoridad competente señalara fecha y hora para la entrega del inmueble. sólo puede ponerle término. Bastara que se dé aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado. P 297.

707 José Alejandro Bonivento Fernández. La consignación se realizará en la entidad bancaria autorizada por el gobierno. De los principales contratos civiles. una novedad importante. Mientras se derive incumplimiento por parte de una de las partes se configura la causal de terminación del contrato. tendrá derecho o se le entregará la indemnización consignada.Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el contrato de arrendamiento. 2008 P 518. no hay lugar a la inoponibilidad del derecho de retención a terceros que hayan adquirido el dominio de la cosa arrendada. con 3 meses de antelación. 2008. 202 . a) Comunicar a través del servicio de correo al arrendador o a su representante. nombre del arrendador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.A. c) En la consignación se dejará constancia del concepto por el cual se recibe. esto quiere decir. indicando fecha de terminación del contrato y que se pagará la respectiva indemnización b) Consignar a favor del arrendador la indemnización correspondiente con la antelación de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminación del contrato. podrá solicitar a la autoridad competente la autorización para que se le devuelva la suma consignada. No puede haber pago sin este procedimiento. este no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiera asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador". si. cuál es la de que tratándose de arrendamiento de vivienda urbana de los que regula la ley 820. d) Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el bien en el día señalado. 4) PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorización del arrendador desiste de dar por terminado el contrato. Hay aquí. la cual allegará copia del título de consignación al arrendador. El valor de la indemnización se hará de acuerdo al canon vigente a la fecha del preaviso. P 333. que el arrendatario no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización o se le asegure el respectivo importe. 707 706 Cesar Gómez Estrada. nombre y dirección del arrendatario. ART. PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble. 706 En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario. 26 DERECHO DE RETENCIÓN PARA EL ARRENDATARIO El Artículo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales el arrendador debe indemnizar al arrendatario. como consecuencia de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa. el arrendatario podrá pedir que se le devuelva lo pagado como indemnización y podrá hacer la entrega provisional a una autoridad competente (Art 24 núm. Deberá cumplir los siguientes requisitos.

Ejemplo: la indemnización que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien 5 meses. Civil (prestaciones por mejoras útiles) las partes tienen la posibilidad de pactar descuentos en la renta. el arrendatario tendrá derecho a que se le descuente por estas reparaciones del valor de la renta (Art. ART. en caso de que el valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje. o a la intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios. Si el costo total de esta es superior al 30% de la renta que periódicamente se debe pagar.Obligación del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento. 709 Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas están a cargo del arrendador. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese porcentaje. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS Ya se ha visto que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones indispensables no locativas en las condiciones estudiadas. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. salvo que el arrendatario las haya hecho indispensables por su culpa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.A. ART. En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se haya terminado de pagar las reparaciones indispensables mediante los descuentos periódicos. 203 . Bogotá: Editorial Temis S. podrá al arrendatario hacer descuentos periódicos hasta el 30% del valor del canon. el Artículo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario para descontar del valor de la renta de arrendamiento el costo de tales reparaciones. El inciso 3 prescribe también que: "igualmente deberán matricular todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendatarios celebren 708 Cesar Gómez Estrada. hasta completar el costo total de las reparaciones 710. No se descuentan las reparaciones locativas únicamente las indispensables. se comparan y quedo debiendo 2 meses. 2008 P 521. De los principales contratos civiles. 2008. P 333. salvo pacto en contrario. La retención es una medida que permite garantizar el pago de la obligación y se ejerce presión. Con esto se busca desestimular al arrendatario de realizar reparaciones sin autorización del arrendador. el descuento se debe hacer en diferentes períodos. el arrendatario puede ejercer el derecho de retención sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva lo que falta para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. 1993 cc). 708 Pues bien. Se consagra la presunción legal de que todo el que en un mismo municipio aparezca arrendando más de diez (10) inmuebles. Ibidemv 709 710 José Alejandro Bonivento Fernández. Esos descuentos NO pueden exceder el 30% del canon. En lo previsto en el Art 1994 del Cód. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas dedicadas principalmente a dar en arrendo bienes raíces destinadas a vivienda urbana. es empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al régimen especial en referencia.

Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspección. deben hacerlo a más tardar dentro de 3 meses siguientes contados a partir de la vigencia de la presente ley.A. Las personas naturales o jurídicas que se dediquen al arrendamiento de bienes raíces ajenos con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de los 10 días siguientes a la iniciación de sus actividades. el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Persona jurídica: Presentación del documento que acredite la existencia y representación legal. Bogotá: Editorial Temis S.  Persona natural o jurídica que ejerza labores de intermediación entre arrendadores y arrendatarios (inmobiliarias). De los principales contratos civiles. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el número de su matrícula vigente. Presunción: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de 10 inmuebles de su propiedad o de los 3°s. Persona natural: Registro mercantil. P 335.  Personas naturales o jurídicas que como propietarios o subarrendadores celebren más de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. vigilancia y control de la autoridad competente. 2008.711 Se deben matricular ante autoridad competente:  Persona natural o jurídica que esté dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles para vivienda urbana. esto es exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior.más de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. 711 Cesar Gómez Estrada. b) Presentación del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y los de administración que utilizará en desarrollo de su actividad. ART. 30 TÉRMINO PARA SOLICITAR LA MATRÍCULA Refiriéndose a las personas del Art 28 que no están registradas ante autoridad competente. ejerce las actividades señaladas. c) Los demás requisitos que determine la autoridad competente. Art. sean de su propiedad o de terceros. normas dependiendo de cada municipio. ART. en las modalidades descritas en el artículo cuatro de la presente ley". 204 . los que ya están registrados deben actualizar los datos según indica el Art 29 dentro del mismo término. en municipios con más de 15000 habitantes. 29 REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRÍCULA DE ARRENDADOR Para obtener la matricula de arrendador.

fiadores y codeudores. C. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a la Gobernación de San Andrés Providencia y Santa Catalina. 712 José Alejandro Bonivento Fernández. 32 INSPECCIÓN. cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago. CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO Están a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá D. 32 tienen las siguientes funciones: A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713: 1. 712 PARÁGRAFO: la alcaldía mayor de Bogotá establecerá la distribución funcional que considere necesario entre la subsecretaria de control y vivienda.Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador manifiesta en su anunció o letrero que “Se arrienda una casa o habitación…” se exige que ese aviso se acompañe con el número de matrícula. Art. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios. entonces es él quien debe registrarse en la inmobiliaria. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato. control y vigilancia en materia de arrendamiento de vivienda urbana. 4. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 713 José Alejandro Bonivento Fernández. y a las alcaldías municipales de los municipios del país. la secretaria general y las alcaldías locales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 522 y 523 205 . Se debe cumplir para aquellos que han realizado más de 5 contratos de arrendamiento. 2. uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida sometidos a vigilancia y control. 3. sino para el arrendador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. conservación. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana (Avalúo del canon) o de los incrementos 6.. Art. Conocer de las controversias dadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario. 2008 P 515. 33 FUNCIONES Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 5. La obligatoriedad no es para el dueño del inmueble. la inspección.

Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 714 José Alejandro Bonivento Fernández. por las siguientes razones: 1. P. Cuando las personas del artículo 28 incumplan cualquiera de las obligaciones surgidas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble. 2008 P 523 715 José Alejandro Bonivento Fernández. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado. la competencia será de los alcaldes.715  Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento. 3. especialmente lo referente al contrato de administración. 206 . a las personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a cualquier otra persona q tenga la calidad de arrendador o subarrendador. e imponerlas demás medidas correctivas a que haya lugar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si el Gobierno no lo hace. sancionar. 523. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y por inobservancia a las órdenes. 2. 4. PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artículo las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección. Cuando las personas referidas en el artículo 28 se anuncien al público sin presentar el número de matrícula vigente que se la haya asignado. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar. 3. Los principales contratos civiles. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 en razón a su actividad inmobiliaria o como arrendador o subarrendatario de vivienda compartida incumpla las normas a que están obligados. 522.  Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la ley. 34 SANCIONES La autoridad competente podrá colocar sanciones hasta por 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolución. 2. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes. Investigar. Art.B) FUNCIÓN DE CONTROL. 5. INSPECCIÓN Y VIGILANCIA714: 1. 4. vigilancia y control acorde a lo q establezca el Gobierno Nacional en un periodo de 6 meses siguientes a la expedición de esta ley.

En todos los casos el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le señale para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de las medidas. a la obtención de matrícula de arrendador. Si durante la práctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado. PARAGRAFO 1°: Se puede suspender o cancelar la matrícula por el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en este artículo. el con previa autorización de juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia q ordene la restitución del bien. el juez a solicitud del demandante puede ordenar en la misma diligencia LA RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregará físicamente a un secuestre. PARAGRAFO 2°: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas. solicita al juez q le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios q con la restitución provisional pueda 207 . el demandante podrá pedir desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana. Art. la práctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado con el fin de asegurar el pago sobre los cánones de arrendamiento adeudados o que se lleguen a adeudar. el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe y si hubiere sido apelada desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. el demandante. incumplan los numerales 1 y 3 del artículo anterior. suspensión o cancelación de la matrícula procede únicamente recurso de reposición. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA En estos procesos cualquiera sea la causal. de cualquier otra prestación económica derivada del contrato. Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la notificación del auto admisorio de la demanda al demandado. si en esta se condena en costas. 36 RESTITUCIÓN PROVISIONAL Cualquiera que sea la causal de restitución invocada.6. del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y las costas procesales. Art. Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia para obtener el pago de los cánones adeudados o costas o perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. La orden de restitución provisional NO ES APELABLE Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o dentro de los 5 días siguientes a la práctica de la diligencia según sea el caso. estén o no sometidos. El demandado podrá impedir la prácticas de medidas cautelares o la cancelación y el levantamiento de las practicadas mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez señale para garantizar el cumplimiento de la sentencia. podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble con el fin de verificar el estado del bien.

por el valor de la renta del último año. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario en causal de mala conducta sancionable con destitución de cargo. hasta tal punto de que para poder ser oído deberá presentar los documentos de pago correspondiente. 38 LA CONSULTA NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble arrendado.causarle. 40 El numeral 7 del Art. por el valor de aquellos en el último año. en el contrato haya asumido la obligación de pagarlos. dentro de los treinta días calendario contado a partir de la fecha en que el pago debía efectuarse oportunamente. y si fuere a plazo indefinido. en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos incluidos ejecutados con la Ley 56/85. Art. Quedará así: “7: En los procesos de tenencia por arrendamiento.P. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION Los contratos que se encuentran en ejecución con la Ley 56/85 se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración. el juez si lo considera conveniente ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad q para tales efectos señale so pena del levantamiento de la medida. Art. cosas o usos conexos o adicionales. deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado. PARAGRAFO: Para todos los efectos legales. siempre que. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia. a partir del 10 de julio de 2003 todos los contratos se regirán por Ley 820/03. 41 FOMENTO A LA INVERSIÓN En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y destinarla para fines de arrendarla. Art. Durante la vigencia de la restitución provisional se suspenderán los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato. el demandado cuando ha asumido la obligación de pagar. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente después de los procesos de Tutela. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Art. las normas relacionada con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto dentro de los 6 meses siguientes a la vigencia de la presente ley. 20 del C. 37 PAGO DE SERVICIOS Este artículo establece que cualquiera que sea la causal de restitución que invoque el arrendador. y las 716 José Alejandro Bonivento Fernández. Cuando el proceso de restitución sea por mora en el pago se tramitará en única instancia. En los demás procesos de tenencia la cuantía se determinará por el valor de los bienes. 208 . Art.716 Art. 2008 P 519.” Art.C.

3. 717 Cesar Gómez Estrada. es decir. consiste en la autorización que se confiere al juez para ordenar la restitución provisional del bien objeto del contrato. o a partir de la ejecutoria del auto aprobatorio de la liquidación de costas. si fuere el caso. 2008. cuando éste se encuentra en grave estado de deterioro. P 336. en riesgo de sufrirlo. 342 y 344. La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar el embargo y secuestro de cualquier bien de propiedad del demandado para asegurar el pago de toda obligación de contenido económico a cargo del arrendatario. ( Artículo 36). De los principales contratos civiles. derivada del contrato arrendamiento. si este se encuentra en grave estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo o está desocupado o abandonado. 718 209 . La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar en cualquier estado del proceso la restitución provisional del bien arrendador.A. o éste desocupado o abandonado. De los principales contratos civiles. si ha contraído la obligación correspondiente. aplicable sólo el proceso de restitución de tenencia del inmueble arrendado para vivienda urbana. 4. Bogotá: Editorial Temis S. cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en el pago del canal de arrendamiento (Artículo 39.disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en q se celebró el contrato. ( Artículo 37). 5. Otra reforma importante al proceso restitución de tenencia de inmueble arrendado. Ley 820). Cesar Gómez Estrada. inciso 1º. (Artículo 38). 2. reformado a su vez por el artículo 44 de la ley 794 de 2003. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de restitución de tenencia la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios. 717 A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales 718: 1. P 335 y 336.12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron algunas modificaciones al régimen del proceso especial de restitución de tenencia de inmueble arrendado contenido en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civi l. REFORMAS PROCESALES Los Artículos 7. El término de que dispone el demandante para formular la demanda ejecutiva. Bogotá: Editorial Temis S. cosas o usos adicionales o conexos. La eliminación del grado consulta en las sentencias proferidas en los procesos de restitución de inmueble arrendado.A. De estas modificaciones algunas son generales para todo proceso de restitución de tenencia y otras particulares. o de la notificación del auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior. so pena de ser oído. también fue reformado por el inciso último del artículo 35 de la ley 820 que el amplio a 60 días contados a partir del día siguiente a la ejecutoria de la sentencia. (Artículo 35. inciso 2). 341. El establecimiento de única instancia para los procesos de restitución de tenencia.337. 2008.

000 al año).6.000. o deudores y fiadores recibirán notificaciones judiciales y extrajudiciales. lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. con un canon mensual actual de $ 5. El trámite preferente que corresponda a los procesos de restitución de tenencia de inmuebles arrendados. Régimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a las partes total libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto a la determinación del canon. arrendatarios. o deudores o fiadores. 210 . Conforme al artículo transcrito. La relativa a la determinación de la cuenta para establecer la competencia en los procesos de restitución de tenencia. (Artículo 40) Son de mayor cuantía los procesos que versan sobre pretensiones patrimoniales cuyo valor sea superior a 90 salarios mínimos legales mensuales. 8. el cambio de la misma. inciso 1º) El trámite preferente que corresponde a los procesos de restitución de tenencia de inmueble arrendado.000. El señalamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de la dirección donde los arrendadores. mientras que estos solo están obligados a reportar el cambio los arrendadores". hasta tanto no sea informado a la otra parte el contrato.000. Esta norma dispuso la preferencia en el trámite. (Artículo 39. el proceso será de mayor cuantía y no de mínima como sucedía antes de la reforma. para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado.000 ($60. salvo respecto del proceso de tutela. 7. entonces. y por expresa voluntad del ejecutivo. Pueden cometerse múltiples irregularidades al efectuar una notificación que no se relacionen con la dirección misma en que ha debido realizarse. Así. siendo aplicable en lo pertinente. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todo los arrendatarios. (Artículo 12) El inciso 2º del artículo 12 que se comenta prescribe lo siguiente: "la dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales. pues quien no informe el cambio de dirección no podrá alegar invalidez de la notificación que se haya hecho en el sitio que él mismo haya señalado. así. los locales comerciales no están sometidos a ningún control en la determinación del precio de su canon. ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES La destinación de un inmueble para un establecimiento de comercio representa la posibilidad de generar riqueza. Son de menor cuantía aquellos cuyas pretensiones tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior a 15 salarios mínimos legales mensuales y de mínima cuantía los demás. este quedo atado al giro de la oferta y la demanda. exclusión motivada por específicas razones de estricto sentido económico. si el canon inicial había sido de $100.

". 172 720 Cesar Gómez Estrada. P 347. c) Complementariamente. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución.A. Bogotá. 2008.A 2004 P. Así. ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y la productividad de toda empresa". al cumplirse dos años de ejecución del arrendamiento surgen para el arrendatario los derechos de renovación o de prorroga y estos a su vez. En verdad.. b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos en ese mismo Código. originan la constitución. la duración del vínculo será determinante. En cuanto al canon. el arrendamiento de un establecimiento de comercio es un acto mercantil. al atribuir al propietario o empresario de un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato arrendamiento del respectivo local. 719 El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales está sujeto. tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo. que consensualmente se modifique o que unilateralmente. Com: Derecho de Renovación del Contrato para el Arrendatario El artículo 518 del Código de Comercio. Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial cuando el Arrendatario lleva:  2 años consecutivos 719 Tomado de José Ignacio Castaño García. 171. de pleno derecho.. P 346 Ibidem Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 721 Art 518 Cód. 721 722 211 . De los principales contratos civiles. de una hipoteca de carácter legal sobre el inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones y perjuicios que se le causaren cuando por acción del arrendador se le desconozcan cualquiera de los derechos antes mencionados. Editorial Temis S. a las consagradas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. en adelante. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. mediante procesos regulatorio. en cuanto a su régimen legal 720: a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas en el Código Civil. con preferencia inclusive sobre las anteriores en cuanto les sean opuestas. El contrato arrendamiento del local en que funcione un establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que integran el establecimiento mismo. inciso 1º . 2008. "Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en torno a él una clientela que se orienta más por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia. el curso de tiempo significa que este se mantenga en el mismo valor. conforme a la regla 4ª del artículo 20 del Código de Comercio . el arrendador logre incrementarlo al valor que pericialmente se determine.La libertad contractual se entenderá solo para el contrato inicial por cuanto. es a saber722: "El empresario que a título arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un misma establecimiento de comercio. en los términos y condiciones que dicho expresa.A.

726 Cesar Gómez Estrada. se refiere a la duración del arrendamiento del local comercio. Condiciones del Derecho a la Renovación del Arriendo Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento de comercio suyo. 725 José Alejandro Bonivento Fernández. En consecuencia. 212 . (Presunción). están nítidamente establecidas en el inciso 1º del artículo 518 del Código de Comercio . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. exigencia esta enteramente conforme con la idea de que el derecho a la renovación nace de la consolidación de una labor del arrendatario. De los principales contratos civiles. 2008. cualquiera que sea el tiempo transcurrido desde el momento en que lo adquirió726. esta tendrá perfecto derecho a la renovación reconocido por el artículo 518. P 349 727 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Con el mismo establecimiento de comercio Este artículo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho Adquirido. Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 años consecutivos con un mismo establecimiento comercio. 2008 P 537.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El legislador garantiza que siga siendo arrendatario. De los principales contratos civiles. No ofrecerse ninguna de los tres casos de excepción consagrados en este artículo. un local comercial tiene derecho a que se le Renueve el Contrato. es decir. esto es. en un establecimiento de comercio. 723 José Alejandro Bonivento Fernández. Ocupación del inmueble por un término no inferior a 2 años y de manera consecutiva. El término de los 2 años que señala el primer inciso del artículo 518 Co Co.723 b. Bogotá: Editorial Temis S. adquiera el derecho a la renovación del respectivo contrato. al tiempo de ocupación que a ese título lo haya tenido el arrendatario.727 Razón: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien llevada adquiere una buena acreditación. 2008. 724 Cesar Gómez Estrada. es decir el uso y goce del bien para fines de la empresa. 2008 P 537. esa acreditación hace que en muchos casos por si solo el establecimiento de comercio sea el que atrae al público. arriba transcrito y son: a. porque este es un Derecho Adquirido. Bogotá: Editorial Temis S. lo que quiso es evitar que el arrendador se aprovechara de esa acreditación que había logrado el arrendatario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que se supone desempeñada y desarrollada en torno a una actividad concentrada en un mismo objeto724. P 349.725 c. pero en manera alguna a su calidad de propietario del establecimiento mercantil. Ese buen nombre. si los dos años de duración del contrato arrendamiento se cumplen cuando el establecimiento es de propiedad de un nuevo dueño. es decir.A. Los dos años de ocupación deben referirse al mismo establecimiento. 2008 P 537.

en los casos 2 y 3 de la excepción consagradas en el artículo 518. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que tenía el arrendatario. 2. Bogotá: Editorial Temis S. suplió en el Código de Comercio por el derecho de renovación del comerciantearrendatario. sin que en ningún momento se permita la absoluta libertad de contratación”. no adquiere el derecho a la renovación. “En conclusión. la congelación de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos comerciales. Excepciones a la Renovación: 1. 729 Cesar Gómez Estrada. si se trata de los casos señalados en los numerales 2 y 3. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o Reconstruirlo. el contrato se renovará automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial. que el arrendador dé aviso al arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de 728 José Alejandro Bonivento Fernández. o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación. Si el arrendador no cumple esas formalidades. por disposición de la misma ley. o demolido por su estado de ruina y para la construcción de una obra nueva". 2008 P 547. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.El derecho de renovación que “en su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio”. es a saber: 2º. obras que no pueden realizarse sin la entrega o se encuentre desocupado el inmueble. no puede ejercer la misma actividad. Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble destinado a un establecimiento de comercio se requiere. Ejemplo: Arrendatario: Vendía zapatos Arrendador: Puede colocar una farmacia Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que le dio a ese lugar el arrendatario. cuando haya incurrido en incumplimiento del contrato. 728 Cuándo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovación 1. 729 Cuándo puede el Arrendador Impedir la Renovación El derecho la renovación del contrato arrendamiento desaparece para el arrendatario. 3. El arrendatario pierde el derecho a la renovación o. P 350.A. 213 . 2008. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario 3º Cuando el inmueble deba ser reconstruido. mejor será decir.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente".terminación del contrato. quiere decir entonces que la terminación del contrato por desahucio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La renta o precio que declare el juez. está señalada en el artículo 520 del código de comercio . pero la renovación no será distinta a como permite que los sea. Pero ¿Qué sucede si la restitución habrá de demandarse por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones. lo que sirve para sostener que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de arrendamiento de locales comerciales para la constitución en mora. reglamentada en el artículo 2009 del Código Civil. P 353. De los principales contratos civiles. el artículo 519. 2008. 732 733 214 . el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de la terminación del contrato. para que establezcan las condiciones. so pena de que este se considere renovado o prórroga en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. si no a un término preciso de 6 meses. Según este. cuya recta interpretación admite que con ocasión de la renovación se reajusta el precio que como renta habrá de pagar durante ella el arrendatario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. “En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del Art 518. so pena de que se entienda renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. en circunstancias ordinarias. sobre requerimientos para la constitución en mora en el arrendatario que no pagaba la renta en el plazo convenido o de ley. esto es. 2008 P 538 731 Ibidem Cesar Gómez Estrada. Y si el contrato no ha sido celebrado a término definido. De los principales contratos civiles. la renovación es inevitable en este caso para el arrendador. Es posible que se dé la renovación. entonces se debe acudir a una Vía Judicial: Proceso Verbal + intervención de Peritos. como lo dispone dicho artículo. 733 Diferencias Entre las Partes con Ocasión de la Renovación El artículo 519 dispone: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos". sino indefinido. se sujeta en cuanto a la antelación con que deba darse el aviso. Bogotá: Editorial Temis S. concretamente en el pago del precio o renta? La Ley 820/03 de manera expresa derogó el artículo 2035. no al período o medida del tiempo que regula los pagos. 731 Cómo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovación La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse de las posibilidades que los numerales 2 y 3 del artículo 518 le ofrecen para impedir la renovación del arrendamiento. debe producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato.A. de suerte que el vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en mora. al momento de la expiración del 730 José Alejandro Bonivento Fernández.732 Ciertamente como se ha dicho. pero que haya discrepancia en las Condiciones del Contrato.A. Cesar Gómez Estrada. 2008. previo dictamen pericial. Bogotá: Editorial Temis S.730 En materia comercial no hay un mínimo ni un máximo para el Canon de arrendamiento. P 354.

Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita para: Vivienda Propia Establecimiento de Comercio diferente al que tenía el arrendatario 734 José Alejandro Bonivento Fernández. Excepción: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente. 2008 P 541.737 En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales iníciales.plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.734 Art 520 Cód. Las diferencias son las siguientes: En la renovación: Hay un nuevo contrato En la prorroga: Es el mismo el que regirá las relaciones de los contratantes. Si no lo hace en ese término el contrato se entiende:  Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato. para este propósito. efecto retroactivo. Com: Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato. en la que las partes han tenido la oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien 735. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. y con fundamento en el Art 518 Co Co. es decir que se mantienen las mismas condiciones. tiene que desahuciar a ese empresario que lleva más de 2 años con el mismo establecimiento. 2008 P 540. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado 736. con todas sus consecuencias y efectos. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cuando hay Obligación de Desahuciar? Cuando se va aplicar el Art 518 Nº 2 y 3 Cód. 2008 P 539. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipación Normas Generales: El Desahucio es para contratos a término Indefinido. por mandato de la ley. 735 José Alejandro Bonivento Fernández. 215 . es decir que se pueden cambiar las condiciones. que tiene. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. 736 Ibidem 737 José Alejandro Bonivento Fernández. prima el Interés público sobre el particular y de esta manera no es necesario el Desahucio.  Prorrogado: tiene una proyección sustancial diferente que es mantener el contrato existente. =/= En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio es con 6 meses de anticipación.

los 3 más antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los 3 locales reconstruidos. Art 521 Cód. El arrendatario tiene 30 días (antes de la fecha de entrega que fija el arrendador) para informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de Preferencia (o lo tomo o lo dejó).000.000. no se debe desahuciar porque es un Contrato a Término Definido. reconstruidos o de nueva edificación". El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes. faltan 6 meses. A los más antiguos arrendatarios no se les puede pedir primas o sumas adicionales para garantizarles esa preferencia. porque lleva más de 2 años. era un contrato de 2 años. Com: Derecho de Preferencia Conforme al artículo 521. Com).500. según el ejemplo: los más antiguos arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar los nuevos locales.000 Así el arrendatario sea antiguo tendrá que pagar $1. Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales. a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados. 216 . Como eran 4. Parágrafo: El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 días de anticipación.500. Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el término. En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios: Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1. se van a tener en cuenta los arrendatarios que estaban en los locales que iban a demolerse o a modificarse o reconstruirse. entonces el contrato se entiende renovado. la fecha en que va hacer entrega de los nuevos locales. Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 años. se entiende que es a Término Indefinido y para darlo por terminado se necesita desahuciarlo. entre los 2 se debe arrendar al más antiguo arrendatario. en igualdad de circunstancias. los arrendatarios más antiguas ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad". para darlo por terminado se requiere Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de las causales ( Art 518 Cód. Frente a otros posibles arrendatarios. Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 años. el arrendatario que para esos efectos fue desahuciado "tendrá derecho a que se le prefiera. o construido la nueva edificación. una vez hecha la reparación necesarias que ocasionó la restitución del inmueble al arrendador.000 Llega alguien que paga $1. o la reconstrucción del edificio. Si no tiene causales para invocar.- Reconstruirlo Demolerlo Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento. el término se regula como se regulan los pagos. "Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que las anteriores. el arrendador decide reconstruirlos y a los 4 arrendatarios les toca seguir. ya que hay un derecho adquirido. si acepta pagar eso.

o los utiliza para establecimiento de comercio en que se desarrollan actividades similares a las que tenía el arrendatario". los gastos indispensables para la nueva instalación. Com: Indemnización de Perjuicios Indemnización de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario El artículo 522 contempla en favor de arrendatario una acción especial de indemnización de perjuicios. Los utiliza para un establecimiento de comercio similar al que tenía el arrendatario El inciso 2º del artículo 522: "El estimación de los perjuicios se incluirán. además de lucro cesante sufrido por el comerciante. Sacar a un arrendatario para meter a otro. 217 . Art 522 Cód. Que Comprende la Indemnización? En la estimación de perjuicios se incluye: Lucro Cesante sufrido por el comerciante Gastos indispensables para una nueva instalación 738 Cesar Gómez Estrada. para el arrendatario que fue sacado con mentiras. deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados. por la violación de las obligaciones y prohibiciones legales que las disposiciones comentadas instituyen para el amparo de los derechos del arrendatario.738 El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados según estimación de un Perito. las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados".El Derecho de Preferencia es Relativo. eran suficientes por sí solos. De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. demolición. De los principales contratos civiles. en los siguientes términos: "Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega. Bogotá: Editorial Temis S. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales. P 356. sin necesidad del texto expresa transcrito. 2008. etc. pues naturalmente el abuso del derecho cometido por el arrendador. para estructurar una acción de perjuicios en contra del arrendador. habrá indemnización frente al arrendador inicial.A. según estimación de peritos. El inciso transcrito es en cierto modo superfluo. arrienda lo locales b. conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil. Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte del Arrendatario) no da a los locales el destino indicado: No lo ocupa para vivienda No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al que tenía el arrendatario No da inicio a las obras de reconstrucción.

A. reconstruidos o de nueva edificación y la indemnización de perjuicios a cargo del propietario 739 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. dentro del sistema de inscripción de la demanda regulada por dichos preceptos. una hipoteca legal. Com. son los que tratan del aviso de entrega de los locales reparados.742 Calidades de los Contratantes La calidad de dueño deberá acreditarse por cualesquiera medios aceptados por la ley: escritura pública registrada y certificado de tradición vigente. el embargo de ese local hasta tanto se pague todo. ocurría que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera del comercio y se consideraba como cosa litigiosa. no parece remitir a la menor duda de que si. 740 741 742 218 . De los principales contratos civiles. P 358. Ciertamente. El valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados. Los Art 521 y 522 Cód. sino tiene que indemnizar. Cesar Gómez Estrada. por ejemplo. y para que los efectos del artículo 1521 del Código Civil. El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada. y como si eso fuera poco. De los principales contratos civiles. en relación con el artículo 1741. cualquier acto de enajenación de él quedaba afectado de objeto ilícito y por ende viciado de nulidad absoluta. El arrendatario puede pedir como medidas cautelares. no saca el bien del comercio y antes deja libres o enajenabilidad. el propietario demandado con acción de perjuicios ven del inmueble. como el del actual Código de Procedimiento Civil. Ibidem Cesar Gómez Estrada. tal sistema implicaba para el respectivo registrador instrumentos públicos la prohibición de registrar cualquier acto de enajenación que se celebrase con posterioridad a la inscripción de la demanda. 2008. 2008. expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos. De los principales contratos civiles. P 357. Garantía Especial de la Obligación Indemnizatorio Esta garantía es a todas luces ilusoria. Bogotá: Editorial Temis S. en su caso.A. y por eso el inciso habla de que "la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles". la afectación del inmueble al pago de la indemnización se refiere ante todo al proceso declarativo en que ha de ser reconocida la respectiva obligación a cargo del propietario demandado. éste no pasa al subadquirente con afectación al pago de la indemnización que se decrete en favor del arrendamiento.A.- Indemnización de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento. Bogotá: Editorial Temis S.739 No tratándose en el caso del inciso final del artículo 522 de la constitución de un derecho real de garantía. la pretendida afectación del inmueble al cumplimiento de la obligación de indemnizar es inocuo y por lo mismo inútil. P 358. Además ese inmueble queda en Garantía para el cumplimiento del pago de esa indemnización. 741 Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que.740 En efecto.

2008 P 545. aunque con una actividad diferente.A. el inciso 2 del artículo 523 dispone que: "el arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad de los inmuebles". una destinación distinta a la prevista en el contrato”. Bogotá: Editorial Temis S. un derecho que corresponde a la naturaleza del contrato. no requiere autorización expresa o tácita del arrendador.que incumple las especiales obligaciones allí establecidas. De los principales contratos civiles. de que el paso que en este la autorización tiene que ser expresa. en forma que lesione los derechos del arrendador. 744 José Alejandro Bonivento Fernández. 745 Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble. por cuanto todo radica en cabeza de éste. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles. Com: “El arrendatario no podrá. Respecto del subarrendamiento de la totalidad del bien. que no requiere estipulación expresa que lo consagre. 743 José Alejandro Bonivento Fernández. Ese subarrendó no debe lesionar los Derechos del arrendador. es decir. por mandato de la ley. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. subarrendar totalmente locales comerciales o inmuebles. esto es. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. En cuanto al subarrendamiento parcial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 745 José Alejandro Bonivento Fernández. en materia locales comerciales. 2004). respecto del precepto paralelo del Código Civil (Art. P 359. mas no del arrendador. no puede tener una destinación diferente a la que le dio el arrendatario inicial.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. reducirse inclusive de comportamientos pasivos del arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha subarrendado todo el inmueble. porque el único responsable de ellos será el propietario. 2008 P 515. pues. sin la autorización expresa o tácita del arrendador.747 Ejemplo: En un local venden zapatos Lo dividen y empiezan a vender celulares Sigue siendo un Establecimiento Comercial. P 358 y 359 Cesar Gómez Estrada. en punto a locales comerciales puede ser tácita. Es decir. que es el directamente comprometido con el arrendatario. Cesar Gómez Estrada. 746. Bogotá: Editorial Temis S. en lo cual hay la novedad. 743 Lo mismo se dirá cuando se pretenden exigir perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones expresadas. El Artículo 523 del Código de Comercio le permite al subarrendamiento y a la cesión del arrendamiento.744 Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesión Normas Generales: Subarrendar y Ceder – Prohibido Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorización Comercial: Está Prohibido Subarrendar Totalmente Art 523 Cód. pero SI ESTA PERMITIDO porque igual están vendiendo un producto. 548. 2008. 746 747 219 . 2008. ni darles. siempre y cuando se haga para la misma actividad. P. dice el artículo que el arrendatario le está vedado hacerlo si no cuenta con autorización expresa o tácita del arrendador.

De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. es una norma opuesta al principio general que consagra la ley mercantil para cesión de contratos. 750 José Alejandro Bonivento Fernández. Com impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato. desde el momento mismo que para la validez de la operación requiere la autorización del arrendador.748. 2008. ya que por mandato de la ley comercial no 748 Cesar Gómez Estrada. 2008 P 549. 749 Cuando el contrato dice Exclusivamente para determinada actividad. que en su favor se ha hecho. el mismo artículo 887 conviene en la sustitución negocial “si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución”. en virtud de la enajenación del establecimiento de comercio. la exigencia del artículo 523 Cód. una limitación o prohibición a la regla general sobre la cesión de los contratos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. La Cesión del Contrato es Válida Si: 1. en consecuencia. 2008 P 550. P 360 749 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o lograr la aceptación expresa o tácita. Cesión: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario). y es aquella en que tal cesión se produce como consecuencia automática de la enajenación del establecimiento mercantil organizado en el local arrendado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. sino lo que conlleva al desarrollo de la actividad comercial. porque el Art 887 Cód. Si es autorizada por el Arrendador no hay problema La Cesión es VALIDA cuando sea como consecuencia de la enajenación del Establecimiento de Comercio En cuanto a lo primero. es decir que se esta patentizando un sistema de cesión mediante la disposición de la empresa. Empero.Cesión del Contrato Arrendamiento El régimen mercantil es igual al régimen del Código Civil prescrito en el artículo 2004. 750 Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador del traspaso. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. estableciendo su validez “ sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido”. Constituye. y fiel consiguientemente a los principios clásicos de materia de cesión de contratos bilaterales Contempla el mismo inciso final del artículo 523 otra hipótesis de validez de la cesión del contrato arrendamiento de un local comercial. producirse cualquiera de esos eventos sustanciales para que el arrendador adquiera el nexo con el comprador del establecimiento de comercio. Com. Se puede hacer Cesión sin autorización del arrendador cuando enajena el establecimiento de comercio que no es el Local. del contrato. Es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio Uno de los supuestos de vinculación jurídica es el de la notificación o aceptación expresa o tácita de la cesión. 220 .A. está cerrando la posibilidad de Subarrendar. Debe. en consecuencia. Es autorizada por el arrendador 2.

No producirán efecto las estipulaciones que hagan las partes. los términos de la cesión. La relación entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co. no pueden ir en contra de lo dispuesto ahí.751 Mientras sea actividades comerciales. 2. Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y el arrendatario coloca en el garaje una tienda. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para vivienda. Com: Las normas contenidas en los artículos 518 a 523 Cód. Com. cabe el subarrendo. Com al primer nivel. Son Unidades Jurídicamente independientes. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le subarrendé el garaje para un establecimiento de comercio. Las partes pueden aclararlas. Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como establecimiento de comercio. en concordancia con el Art 523 Cód. Hay cambio de destinación del inmueble. Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinación diferente (para vivienda) hay Incumplimiento. Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cód. Hay renovación del contrato porque va a pasar a ser local comercial. Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un restaurante y no sigue viviendo ahí. pero No Modificarlas.podrá discutir o rechazar. hay una causal de incumplimiento sin importar el tiempo que lleve.El Arrendatario lleva 3 años y medio 751 Ibidem 221 . pero en realidad no afecta al arrendador. pero a este lo que le va a convenir es alegar esta causal para dar por terminado el Contrato de arrendamiento. son normas de Imperativo Cumplimiento. es decir que son normas de Orden Público. 3. El propietario del inmueble autoriza el subarrendo El dueño Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede alegar que lleva más de 2 años y que no le pueden dar por terminado el contrato? Supuestos: . por lo tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del inmueble hay locales Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda. Art 524 Cód. El contrato de arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley 820/03 porque se tiene en el contrato que se hizo para Vivienda. le manifiesta al arrendador que necesita el inmueble para un restaurante y lo desocupa. 4. EJEMPLOS: 1. La relación entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige por la Ley 820/03. es decir que se acaba la vivienda. complementarlas.co. por estar aceptada en los Art 887 y siguientes del Código de Comercio. y además no tiene autorización expresa del arrendador. el arrendador. 5. las partes deben adecuarse a esas normas. Com. se tiene en cuenta el Propósito Inicial.

Que dentro del término indicado en el inciso 1º no se hayan opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita. El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente está supeditado al contrato del inmueble para vivienda. 752 752 José Alejandro Bonivento Fernández. siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos: 1. Arrendamiento de Entidades Públicas de Locales Comerciales Las entidades públicas no pueden ser sujetos de actos de comercio. 222 . 3. Parágrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor. en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento. Reglas para la Efectividad de la Cesión El Art 528 Cód. es un derecho eventual. Ese contrato de Subarrendo no podría tener un término mayor al del contrato del inmueble para vivienda El Subarrendatario sabía que el Arrendador (Arrendatario inicial) era un mero Tenedor del Inmueble. en un diario de la Capital de la República y en uno local. si lo hubiere. lo siguiente: “el enajenante y el adquirente del establecimiento responderán solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación. 2008 P 551. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y que consten en los libros obligatorios de contabilidad… La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro mercantil. Com: Señala los efectos de la disposición de una empresa o establecimiento comercial. En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador está supeditado. 2. ambos de amplia circulación. por eso cuando son arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los Art 518 a 524 Cód. - “Hay que tener en cuenta la Destinación del inmueble para saber que normas aplicamos”. Com. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. deberá inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del término que se le concede a este en este artículo”. ese subarrendatario está supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para vivienda.El Subarrendatario lleva 3 años El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de todo el inmueble.

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