Sistemas y Tcnicas Registrales: Una visin comparatista Mg.

Rubn Guevara Bringas

1.1 Aspectos generales y concepto Para lograr la finalidad de seguridad y garanta que constituye la esencia de la institucin registral, los pases de gran tradicin jurdica, sin excepcin, han organizado su propio sistema de Registro Inmobiliario. En ese sentido, segn la concepcin bsica definida, la doctrina habla de sistemas hipotecarios, sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble, sistemas inmobiliarios, sistemas registrales, etc. COSSIO Y CORRAL define los sistemas registrales como conjunto armnico de principios que aspira a producir, mediante la institucin del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del trfico de los bienes inmuebles y a la constitucin de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo con ello slidas bases en que asentar el crdito hipotecario. Se destacan, pues, las dos notas de seguridad del trfico inmobiliario y de garanta para los terceros que contraten con el titular registral1. SAN FERNADEZ prefiere hablar de sistema hipotecario como conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad. Para DE LA FUNETE JUNCO, hay unas notas esenciales, que son comunes a todos los sistemas: la determinacin de los derechos existentes sobre inmuebles y la oportunidad de procurar informacin a quien desee saber la situacin jurdica de un inmueble2. Seala Manzano Solano, a nuestro juicio, es congruente hablar de sistemas registrales inmobiliarios, por contraposicin a los sistemas, tcnicas o instrumentos, de efectos jurdicos ms o menos acusados, que durante largos perodos histricos, han organizado la publicidad inmobiliaria al margen de la idea registral. Pueden definirse como las tcnicas jurdicas diferenciadas, utilizadas por el Derecho Comparado, para organizar, formal y materialmente, la publicidad inmobiliaria a travs del Registro de la Propiedad o registro de derechos inmobiliarios 1.2 Clasificacin De acuerdo a GARCA GARCA, la clasificacin de los sistemas registrales puede hacerse atendiendo a varios criterios. En todo caso, hay que advertir; seala, que cualquier clasificacin en este aspecto tiene un valor limitado, pues puede dar lugar a simplificaciones. Por ello, a ttulo meramente orientativo y a modo de introduccin, podemos sealar una serie de criterios clasificatorios: A) Por los efectos de las inscripciones a) Sistemas de la inscripcin constitutiva. Son aquellos en que la inscripcin se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisicin o constitucin del derecho real. La siguen los sistemas ms avanzados, como son los de Alemania, Suiza, Austria y Australia. b) Sistemas de inoponibilidad respecto a tercero. La inscripcin en estos sistemas no es constitutiva entre partes ni determina la adquisicin del derecho real, pero
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MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, Mara Del Mar, Ob. Cit. pg. 71 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, Mara Del Mar, Ob. Cit. Pgs. 71 y ss.

la falta de inscripcin hace inoponible el ttulo no inscrito frente a un tercero que ha inscrito. Es el principio de que lo no inscrito no perjudica a tercero que ha inscrito. Se sigue en los sistemas latinos de Francia e Italia, fundamentalmente. Otra clasificacin, atendiendo tambin a los efectos de la inscripcin, pero referidos a la presuncin de exactitud, es la siguiente: a) Sistema de presuncin de exactitud. En ellos el asiento registral se presume exacto, en sus dos variante de presuncin de exactitud iuris tantum, derivada del principio de legitimacin registral y de presuncin iuris et de jure, en relacin con el tercero hipotecario que rene determinados requisitos y que deriva del principio de fe pblica registral. Se trata de los sistemas alemn, suizo y austriaco. El sistema espaol es tambin de presuncin de exactitud en esas dos modalidades. En cambio, el sistema brasileo es de presuncin de exactitud en su modalidad de iuris tantum. b) Sistemas en que no se regula la presuncin de exactitud. En estos sistemas no se atribuye a la inscripcin ese importante efecto de presuncin de exactitud, sino nicamente el de inoponibilidad. Es lo que ocurre en los sistemas francs e italiano. B) Por la forma de organizacin Desde esta perspectiva existen dos clases de sistemas: a) Sistema del folio real. El Registro, en estos sistemas, se organiza tomando como base fundamental la finca, abriendo un historial a cada una de ellas, en el que constan con separacin los diferentes actos y contratos y derechos constituidos sobre cada finca conforme al principio de especialidad. Prototipo de este sistema de folio real son las legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y Espaa. b) Sistema de base personal. En estos sistemas, la organizacin de Registro no toma como referencia la finca, sino que se trata de un archivo de documentos completados por unas fichas. Es el tradicional sistema francs y el italiano, y el que rige en numerosos estados de Estados Unidos. En algunos casos, como en el sistema francs, se ha producido un acercamiento al sistema de folio real, implantando el llamado fichero inmobiliario, pero a pesar de ello, se mantiene en lo fundamental la base personal del Registro. C) Por la forma de extensin de los asientos Atendiendo a este criterio, existen tres sistemas: a) Sistema de transcripcin. En ellos se copia o transcribe ntegramente el documento. En otros casos, para evitar la copia, se archiva el documento, pero el sistema es el mismo. Se trata de los sistemas belga, francs e italiano. Aunque el criterio es el de la forma de extensin de los asientos, y por ello se vena denominando de transcripcin no slo por esa cuestin, sino por los efectos que se atribuyen a la transcripcin o inscripcin, es decir, que muchas veces se considera equivalente hablar de sistemas de transcripcin y de inoponibilidad. En realidad, la transcripcin hace referencia a la forma de extender el asiento, y la inoponibilidad al efecto que el asiento produce. Lo que ocurre es que ambas caractersticas se suelen dar en los mismos sistemas. b) Sistemas de inscripcin. En ellos, los asientos se hacen en base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del ttulo, pero no la totalidad del ttulo, pues existen pactos de carcter personal que no son inscribibles. c) D) Por su relacin con la causa del negocio jurdico a) Sistema abstracto. Es el caso del sistema alemn, que parte del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio obligacional.

b) c) Sistemas causales. Son aquellos en que la inscripcin tiene una base causal, la que proporciona la causa del negocio jurdico objeto de inscripcin. Se trata de la posicin que sigue la generalidad de los sistemas, con exclusin del sistema alemn. E) De acuerdo al pas de origen A efectos de desarrollar las distintas organizaciones registrales ms importantes en el mundo, tomaremos como base los estudios de MANZANO SOLANO3 1. Sistema Francs a) Antecedentes y legislacin vigente Es el prototipo de los llamados sistemas latinos. Antes de la Revolucin, las transmisiones y gravmenes se formalizaban sin publicidad, con algunas excepciones como el nantisement de las provincias del norte o entrega judicial de la posesin verificada por el Tribunal; la appropiance de Bretaa o publicacin mediante pregones. El Cdigo Civil de 1804 supuso una regresin, al consagrar la transmisin de la propiedad por el simple consentimiento y suprimir la necesidad de la transcripcin, aunque en cuanto a la hipoteca se mantiene la necesidad de la inscripcin, conservando ciertas hipotecas generales y tcitas (de la mujer casada, de los menores) e importantes cargas ocultas o privilegios. La Ley de 1855 o Ley de Transcripciones, signific una vuelta al sistema registral de la Revolucin, por la necesidad de fomentar el crdito hipotecario y dar seguridades a la actuacin del Credit foncier o Banco hipotecario, imponiendo la inscripcin para hacer posible la oponibilidad. El Decreto de 30 de octubre de 1935 ampli la publicidad registral a las transmisiones mortis causa, particiones y sentencias judiciales. LVAREZ CAPEROCHIPI refiere que el Decreto de 4 de enero de 1955, junto con el Cdigo Civil, viene constituyendo la legalidad vigente. La Ley de 9 de julio de 1991 y el Decreto de 31 de julio de 1992 han creado una nueva figura llamada sret judiciaire conservatoire, facilitando la inscripcin registral de crditos que se ejercitan jurisdiccionalmente. Otras reformas posteriores, como la Ley de 24 de abril de 1994, la Ley de 6 de abril de 1998 y el Decreto de 29 de mayo de 2000, tienden a introducir sistemas informticos, racionalizar la organizacin contable y telemtica del Registro, as como facilitar su consulta.

b) Caractersticas Manzano Solano seala que los Registros de la Propiedad franceses reciben el nombre de Conservation des hypotheques u Oficinas de Hipotecas, a cuyo frente estn los Conservadores de las Hipotecas o Registradores. Si tomamos como base los criterios antes utilizados para clasificar los sistemas registrales inmobiliarios, el rgimen registral francs respondera a las siguientes caractersticas generales: a) Organiza un sistema de Registro como requisito de oponibilidad. b) Sigue el sistema de folio o fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas. c) La tcnica utilizada en la prctica de los asientos es de transcripcin, archivo o coleccin de los documentos inscribibles. d) Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus clausus, de actos y derechos inscribibles.

MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNNDEZ, M. del Pilar, Instituciones del Derecho Registral Inmobiliario, Madrid, 2008, pg. 76 y ss.

En cuanto a los derechos inscribibles, se publican los actos relativos a los derechos incluidos en listas cerradas y los relativos a ciertos derechos personales. como los arrendamientos sobre inmuebles por ms de 12 aos. Quedan fuera los simples hechos jurdicos (accesin, usucapin, consolidacin del dominio por muerte del usufructuario, etc.). La inscripcin es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres meses, bajo sancin de multa y responsabilidad civil por los Notarios, Procuradores y dems titulares de oficios pblicos. La titulacin inscribible ha de ser pblica de acuerdo al artculo 4 del Decreto de 1955. En cuanto a los principios formales del procedimiento, rigen los principios de tracto sucesivo o principio del efecto relativo de la publicidad (artculo 3 del Decreto de 1.955); de prioridad pues el Libro-Registro de Presentaciones determina el orden con que los documentos llegan al Registro; y de legalidad, si bien el Registrador no juzga sobre la validez de los ttulos y existencia de los derechos, salvo excepcionalmente (v. gr. en materia de cancelacin de hipotecas y privilegios) y si el Registrador deniega la prctica de la formalidad registral, cabe un recurso judicial sumario. En cuanto a los efectos de las inscripciones, el principal efecto sustantivo es que la inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a terceros: los ttulos no inscritos no perjudican a terceros, siempre que se trate de un tercero adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble, por adquisiciones sometidas a la obligacin de publicidad registral, sin que concurra fraude. No se impone que la adquisicin sea a ttulo oneroso, ni tampoco la previa inscripcin del ttulo del transferente, pero se exige que la adquisicin del tercero sea inscrita. Sin embargo, indirectamente, se reclama la previa inscripcin, porque sin ella, a virtud del principio de tracto, no ser posible la inscripcin de la adquisicin del tercero. El principio de prioridad se establece en sentido material, con toda su fuerza: prior tempore, potior iure. La inscripcin constitutiva se aplica, no obstante, en el Derecho francs en el caso del bien de famille. La publicidad formal se hace efectiva mediante expedicin de certificaciones registrales de los actos inscritos, que tienen carcter de documento autntico y prevalecen sobre el contenido del Registro cuando omiten cargas inscritas. No existe la manifestacin directa de los documentos a los particulares. 2. Sistema Italiano a) Antecedentes y legislacin vigente De acuerdo a MANZANO SOLANO4, en Italia coexisten dos sistemas de Registro: el sistema del Cdigo Civil de 1942, tambin llamado de transcripcin, semejante al existente en Francia antes de la reforma de 1955; y el sistema de intabulacin austraco o de Libro Fondiario, vigente en las provincias que fueron dominio de los Habsburgo, o del Alto Adiggio, incorporadas a Italia tras la guerra europea de 1914. El primero de ellos est regido, adems de por el Cdigo Civil de 16 de marzo de 1942, por la Ley del Impuesto Hipotecario de 25 de junio de 1943. El sistema tabular lo regula el Decreto de 28 de marzo de 1929, que declar vigente la Ley de 25 de julio de 1871, y el propio Cdigo Civil de 1942. b) Caractersticas En cuanto al sistema de la transcripcin, MANZANO SOLANO5, siguiendo a DE LA FUENTE JUNCO, resume sus caractersticas fundamentales: a) Hay que distinguir entre transcripcin. que tiene como finalidad la publicidad de la propiedad y de los dems
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MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNNDEZ, M. del Pilar, Op. Cit. pg. 79 MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNNDEZ, M. del Pilar, Op. Cit. pg. 79 y ss.

derechos reales de disfrute, e inscripcin, formalidad de valor constitutivo aplicable al derecho real de hipoteca. b) Los actos susceptibles de transcripcin responden al criterio limitativo del numerus clausus. c) La titulacin registrable no es necesario que sea autntica, puede ser pblica o privada. d) El sistema de llevanza de los libros es de folio personal e) No existe calificacin de los ttulos, de modo que los actos registrados pueden ser nulos. f) El efecto ms importante de la publicidad es la oponibilidad. g) El principio de especialidad y el de indivisibilidad estn reconocidos en cuanto a las hipotecas. Segn refiere el citado autor, GARCA GARCA critica negativamente el sistema italiano de transcripcin en lo relativo a la organizacin y funcionamiento del Registro, pero destaca los importantes efectos sustantivo s de la publicidad, que dan base para una posicin pluralista sobre los requisitos y efectos del concepto de tercero. El Sistema de intabulacin a) Est regido por el principio de inscripcin, condicin necesaria para la adquisicin (artculo 2. del Decreto de 1929), producindose dos efectos fundamentales: legitimacin del titular y eficacia formal del asiento. b) La fe pblica registral se produce con la inscripcin en el Libro Fondiario: presuncin de existencia y validez del derecho y proteccin del tercero que confa en el asiento. c) Rige el principio de legalidad o verificacin previa al asiento y el principio de tracto; la calificacin es tan rgida que el texto del asiento se contiene en la orden de inscripcin que, por decreto, emite el Juez tabular. d) La prioridad registral se determina, en caso de ttulos contradictorios, por su orden de inscripcin en el Libro Fondiario, y el rango es negociable. e) La publicidad formal se hace efectiva mediante examen, saca de notas y apuntes y copias de las inscripciones y extractos legalizados.

3. Sistema Alemn a) Antecedentes y legislacin vigente Comenta MANZANO SOLANO, que hacia el siglo XII, los pueblos germnicos sustituyen la tradicin ritual por la formalidad de insertar el acta de investidura judicial o el documento negocial en un Registro pblico (Libros Territoriales), aunque el inmediato antecedente del moderno Registro se encuentra en Munich, que establece el sistema de folio real hacia 1484. Con la recepcin del Derecho romano, el rgimen inmobiliario germnico sufre un grave quebranto, dividiendo a la doctrina cientfica entre los que exigan tradicin e inscripcin para la transmisin del dominio (CARPZOW), y los que consideraban suficiente la tradicin (polmica que enfrentara a THIBAUT y SAVIGNY). En el siglo XVII se produce el resurgimiento del Derecho alemn y aparecen de nuevo los Registros inmobiliarios. El Edicto de 1693 crea el Libro Jurdico y Catastral, en el que se inscriban las fincas, las hipotecas y sus titulares y se declaraba nulo todo acto adquisitivo no inscrito. FEDERICO GUlLLERMO I promulga una Ley Hipotecaria y Concursal, y FEDERICO GUlLLERMO II una Ley Territorial e Hipotecaria (1750). En 1783 una Ley Comn Hipotecaria formula el principio esencial de todo sistema hipotecario de desenvolvimiento tcnico, es decir, reputar como verdadero y nico propietario al que tenga inscrito su ttulo. El Cdigo Civil de 1794 formul el principio de fe pblica registral, tal como pasara al artculo 34 de la primera Ley Hipotecaria espaola de 1861, es decir, con la omisin del requisito de la onerosidad en la adquisicin del tercero. En el Imperio austriaco, se promulga en 1794 la Ley Hipotecaria, que estableci el carcter constitutivo de la inscripcin. La Ordenanza Inmobiliaria de 1872 regul el estatuto de los bienes inmuebles y la organizacin del Registro.

b) Caractersticas El Cdigo Civil general para toda Alemania lleva fecha de 18 de agoto de 1896 y est completado con la Ordenanza del Registro Inmobiliario de 24 de marzo de 1897, redactada de nuevo el 1 de abril de 1936. El Cdigo Civil, completado por leyes especiales, contiene el derecho hipotecario material (principio de acuerdo real, consentimiento formal, extincin de los derechos, fe pblica, etc); la Ordenanza, las normas puramente formales (libros, organizacin del Registro, competencia, publicidad formal, etc. El sistema alemn organiza un Registro con efectos de presuncin de exactitud, plena proteccin de terceros e inscripcin constitutiva, como regla general; en los Registros del Norte la inscripcin produce plena eficacia formal y sustantiva. b) Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro particular a cada finca que concentra todo su historial jurdico. c) Adopta el sistema de inscripcin o extracto de las circunstancias del ttulo que ha de contener el asiento, por medio de la orden de inscripcin. d) Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no slo estn tasados o limitados, sino que, adems, son derechos tipificados y la voluntad no puede alterados. e) Formula con terminologa tcnica las reglas bsicas o principios registrales que constituyen la esencia jurdica del sistema. En cuanto a los principios registrales, se aplican los siguientes principios: a) Principio de rogacin. Una inscripcin slo puede practicarse, en tanto la Ley no establezca otra cosa, en virtud de instancia (Ordenanza Inmobiliaria, pargrafo 13). Si antes de la ejecucin de la primera solicitud se solicita otra inscripcin concerniente al mismo derecho, se practicar de oficio una prenotacin o un asiento de contradiccin. b) Principio de consentimiento. Se efecta la inscripcin cuando presta su consentimiento aqul cuyo derecho quedar perjudicado por la misma (Ordenanza, pargrafo 19). El consentimiento es una declaracin unilateral, ha de expresarse en documento pblico y es la base de la inscripcin; el acuerdo real es un contrato, el fundamento de la mutacin jurdica y como la solicitud de inscripcin, no est sujeto a forma determinada y suelen ir unidos en el mismo documento con la expresin: Consiento y solicito ... . c) Principio de acuerdo real. En caso de transmisin de una finca y en caso de constitucin, modificacin del contenido o transmisin de un derecho de superficie, slo puede efectuarse la inscripcin cuando se haya manifestado el necesario acuerdo real entre el titular y la otra parte contratante (Ordenanza, pargrafo 201). El negocio obligacional vincu la a las partes; el acuerdo real, produce una modificacin real. d) Principio de inscripcin. El acuerdo real y la inscripcin son necesarios para la constitucin, modificacin y transmisin de derechos reales inmobiliarios (pargrafo 873 del Cdigo Civil). La inscripcin es constitutiva, pero la eficacia constitutiva est excluida en los actos estatales (ejecucin judicial, expropiacin forzosa, etc.), en los actos producidos ministerio legis (sucesin hereditaria) y en determinados actos especiales (v. gr. constitucin de comunidad universal de bienes entre cnyuges) e) Principio de legalidad. La calificacin no alcanza al negocio obligacional (Kausalgeschiift) ni al acuerdo real (Einigung), con algunas excepciones (v. gr. derecho de superficie, Ley de Construccin de 1976, visto bueno de la Autoridad fiscal). En cambio, se extiende la calificacin al consentimiento formal y a los presupuestos de la inscripcin, que han de acreditarse en documento pblico: representacin, cualidad de herederos, defuncin, etc. La calificacin del Registrador puede atacarse con el recurso de queja, ante la Oficina registral o ante el Tribunal de alzada, pero contra la inscripcin no cabe recurso (pargrafos 71 y 72 de la Ordenanza Inmobiliaria). La Jurisprudencia ha ampliado la calificacin al conocimiento

que el Registrador pueda tener de la realidad extrarregistral, pues no debe colaborar en la inexactitud del Registro. f) Principio de prioridad. El momento en que una solicitud ingresa en la Oficina registral debe anotarse exactamente en aqulla (pargrafo 13.1). Si se solicitan diversas inscripciones concernientes al mismo derecho, la posteriormente solicitada no puede practicarse antes de la ejecucin de la solicitud primeramente formulada (pargrafo 17). La relacin de rango entre varios derechos que gravan una misma finca se determina segn el orden de inscripciones; si los derechos estn inscritos con indicacin de la misma fecha, tienen igual rango (artculo 879 BGB). Frente al sistema de compresin relativa u ordenacin variable del rango, sigue el sistema de parcelas de valor u ordenacin fija del rango. La modificacin convencional del rango tiene lugar en los casos de permuta de rango y de reserva de rango; en aquella no es necesario el consentimiento de los titulares de derechos intermedios, si bien no quedan afectados pues el que avanza slo ser eficaz hasta la cuanta del derecho que pierde rango. g) Principio de tracto sucesivo. Una inscripcin slo puede practicarse cuando la persona cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como titular (pargrafo 39.1. de la Ordenanza). Hay algunas excepciones al tracto: los casos de hipoteca, deuda territorial o deuda de renta, respecto de los que se haya extendido cdula, en los que la previa inscripcin se sustituye por la demostracin de las sucesivas cesiones de la cdula. h) Principio de especialidad. El sistema es de folio real (con excepcin de Wtirttemberg, donde las diversas fincas de un mismo propietario en una misma Oficina registral pueden inscribirse en una hoja comn). Abren hoja registral el dominio y el derecho de superficie. A la eficacia del principio de especialidad ayuda la existencia de un buen Catastro, propio de cada uno de los Estados. i) Principio de legitimacin. Si figura inscrito en el libro registral un derecho a favor de alguien, se presumir que este derecho le pertenece. Si figura un derecho como cancelado, se presumir que este derecho no existe (pargrafo 891 del Cdigo Civil). j) Principio de fe pblica. El Cdigo Civil alemn (pargrafo 892) consagra la presuncin de integridad y proteccin inatacable en beneficio del que adquiere por negocio jurdico un derecho sobre una finca o sobre un derecho de la finca gravada. Los requisitos para que se d la proteccin registral son: un negocio jurdico (se excluye la ejecucin judicial y la adquisicin hereditaria); que el adquirente confe de buena fe en la exactitud e integridad del Registro; que se cumplan los requisitos legales de la adquisicin (acuerdo real, consentimiento para la inscripcin, capacidad del disponente, facultades del representante, inexistencia de prohibiciones legales de disponer, etctera). En cuanto a los bienes y derechos inscribibles, la regla general es que son inscribibles la transmisin del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Hay un conjunto de bienes cuya transmisin puede operarse sin el requisito de la inscripcin: fincas del Estado, de los Municipios y de las Mancomunidades, de las Iglesias, Conventos y Escuelas, corrientes de agua, caminos pblicos y, en general, las destinadas a una finalidad viaria o de trfico (pargrafo 3.2.a de la Ordenanza); pero la Ordenanza permite que puedan inscribirse mediante instancia de los propietarios o de un titular. c) Organizacin del Registro a) Registradores. Tradicionalmente se hablaba del Grundbuchrichter o Juez del Registro. Pero las leyes de 5 de noviembre de 1969 y 27 de junio de 1970 han regulado la figura de los Rechtspjleged o Administradores de Justicia, encargados del Registro. Se trata de un funcionario de categora superior de la Administracin de Justicia, independiente en sus

decisiones y autnomo. La funcin registral que desarrolla es una actividad de jurisdiccin voluntaria, no administrativa 85. b) Libros Registrales. Los Libros Inmobiliarios pueden ser encuadernados o de hojas mviles (introducidos en 1961). Aunque existe un Libro Diario o Tagebuch, no tiene la funcin del Diario en el Registro espaol, ya que en l no se recogen directamente las presentaciones de documentos, sino las rdenes de inscripcin (Eintragunsveifiigungen) Y las denegaciones de solicitudes. Existe tambin, una Lista de Entradas, para control del despacho en plazo de la documentacin, similar al Libroregistro de entrada de documentos espaol. c) Asientos que se practican. Adems de las inscripciones y de las cancelaciones, se practican el asiento de contradiccin y la prenotacin. El asiento de contradiccin (Widerspruch) tiene como finalidad anunciar a un tercer adquirente la incoacin de un procedimiento de rectificacin registral (pargrafo 899 del BGB). La prenotacin (Vormerkung) se practica para la seguridad de una pretensin de constitucin o extincin de un derecho sobre una finca gravada, o de una pretensin de modificacin del contenido o del rango de tales derechos (pargrafo 883 del BGB). Se practican tambin notas o Vermerke, para relacionar unos asientos con otros, coordinar las operaciones registrales o consignar hechos que afectan a la situacin jurdica registral. Por ltimo, se practican prenotaciones cancelatorias (Loschungsvormerkungen), cuya funcin es advertir a los terceros de la existencia de la obligacin asumida por el propietario de cancelar un derecho inscrito. d) Publicidad formal. El examen de los libros est permitido a todo el que acredite un inters legtimo. Lo mismo rige respecto de los documentos a los cuales se haya hecho referencia para completar una inscripcin y respecto de las solicitudes de inscripcin an no resueltas (pargrafo 12.1 de la Ordenanza). Adems, la publicidad formal se hace efectiva mediante copia de los asientos o documentos y mediante informe escrito o verbal (pargrafo 12.2 y 3 de la Ordenanza). Cabe recurso ante el Juez de Instancia ante la negativa a hacer efectiva la publicidad formal. El titular puede tambin oponerse al examen de su finca o a la expedicin de copia, acudiendo al Juez de Primera Instancia. 4. Sistema Suizo a) Antecedentes y legislacin aplicable El sistema suizo, que debe situarse en los de rea germnica, moderno y avanzado, sigue el principio del folio real y la tcnica de inscripcin y encasillado. b) Adopta la frmula de numerus clausus de derechos reales inscribibles. c) Establece la presuncin de exactitud del contenido del Registro. c) La inscripcin es constitutiva en las adquisiciones derivadas de negocio jurdico. c) Aunque se distingue entre el acto causal y el acuerdo real, como en el Derecho alemn, no hay abstraccin causal, por producirse la unin del contrato obligacional y el consentimiento para la inscripcin. b) Caractersticas a) Inmatriculacin. Se practica de oficio a la vista de un plano de la finca (artculos 947 y ss. Cdigo Civil). b) Derechos inscribibles y anotables. La propiedad, las servidumbres, las cargas reales y las hipotecas (artculo 946 del Cdigo Civil). Son anotables algunos derechos personales: compra, opcin de compra, retracto, retorno, arrendamientos, etc. (artculo 959 del Cdigo Civil).

c) Inscripcin constitutiva. Todo derecho cuya constitucin se halla legalmente subordinada a una inscripcin en el Registro, no existe como derecho real ms que cuando la inscripcin se realiza (artculo 971.1. del Cdigo Civil). La diferencia con el sistema alemn es que sigue la teora del titulo y el modo de adquirir: el modo, en los bienes muebles, es la tradicin; para los inmuebles, la inscripcin; tratndose de adquisiciones derivadas de negocio jurdico (artculo 656 del Cdigo Civil). d) Principios registrales. Rigen los principios de prioridad, con la llevanza de un Libro Diario de presentacin de documentos, que fija la fecha de la inscripcin definitiva (artculos 967 y 972); de tracto sucesivo, por la necesidad de consentimiento del titular registral para la transmisin; y de legalidad, con la calificacin del Registrador de la legitimacin del disponente y la validez del ttulo (artculo 965 del Cdigo Civil). e) Efectos del sistema. Los efectos sustantivos del sistema se centran en la adopcin de los dos principios bsicos de legitimacin y fe pblica registral. El principio de legitimacin se formula de la siguiente manera: Tratndose de bienes inmuebles inmatriculados en el Registro de la Propiedad, la presuncin del derecho y las acciones posesorias solamente corresponden a la persona inscrita (artculo 937 del Cdigo Civil). El principio de fe pblica se proclama as: El que adquiera la propiedad u otros derechos reales fundndose de buena fe en una inscripcin del Registro, ser mantenido en su adquisicin (artculo 973 del Cdigo Civil). No se hace distincin entre tercero a ttulo oneroso o gratuito. f) Organizacin del Registro. Los Registros funcionan por distritos en los Cantones y estn al frente de los mismos los Registradores o Conservadores, que son funcionarios cantonales. Los libros ms importantes son el Libro Diario y el Libro Mayor. La concordancia entre Registro y Catastro es plena y los planos catastrales se archivan. b) Aspectos sustantivos y formales a) Inscripcin constitutiva y superacin de la teora del ttulo y el modo de adquirir. La inscripcin sustituye a la tradicin. El acuerdo de transmisin es obligacional y se concreta en el ttulo; el modo que lo completa es la inscripcin. Para la adquisicin de la propiedad inmueble tiene que inscribirse el negocio jurdico de adquisicin en los libros pblicos determinados a este efecto (artculo 431 Cdigo Civil). La adquisicin, transformacin, limitacin y extincin de los derechos registrales slo se obtiene mediante su inscripcin en el Registro (artculo 4 Ley del Registro de la Propiedad). b) Ttulos formales. Los documentos inscribibles pueden ser pblicos o privados. Los documentos privados han de unir el reconocimiento de las firmas, que puede ser notarial, judicial, por testigos o por funcionarios especializados; en el Tirol existen los llamados Legalisatoren. 6. Sistema Australiano Jos Mara CASADO PALLARS6 cuenta lo siguiente: Hacia mediados del siglo XIX, un Oficial del ejrcito de la India compr una considerable extensin de monte, susceptible de convertir en tierra de cultivo, y gast todos sus ahorros en mejorarlo; pero un fallo descubierto en el ttulo de la persona a quien compr, le llev a perder la tierra y las ms de 20.000 libras invertidas en mejoras, quedando sumido en la miseria. Los principios del sistema australiano, instaurado por Sir Robert Richard TORRENS, del que toma su nombre, podran haber sido formulados con la idea de impedir la repeticin del infortunio de
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CASADO PALLARS, Jos Mara, El Registro de la Propiedad en Australia y actualmente (Cien aos de sistema Torrens) Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 1959, pg. 683 y ss.

aquel Oficial. Para su estudio, MANZANO SOLANO sigue fundamentalmente, los trabajos de CASADO PALLARS, ya citado, y de Marcelo W. MIRANDA, que han superado el procedimiento de estudio indirecto de este sistema registral. As, dice el autor: a) Antecedentes y normativa En Australia rige el Derecho ingls anterior a 1928, fecha en que se le concedi el poder legislativo. Sigue aplicndose el sistema de general law, con base en el common law ingls, desenvuelto por los Tribunales. Por eso, hay que tener siempre presentes las instituciones inglesas, como los trust -expresin de las situaciones fiduciarias- y los derechos de equidad, a mitad de camino entre los derechos reales y personales. Todo inmueble es propiedad de la Corona, de modo que sobre un inmueble slo puede tenerse un state, distinto del inmueble mismo; no hay propiedad sino tenencias. Lo que hizo Sir Robert Richard TORRENS -que haba trabajado muchos aos como empleado de Aduanas martimas- fue aplicar el sistema de Registro de Buques a los inmuebles, copiando las normas de la Merchant Shipping Act de 1854, en la Ley fundamental que es el Acta de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 o Real Property Act pero cada Estado australiano tiene su propia Ley. Es de tener en cuenta que en los casos en que el derecho real recae sobre un inmueble no incorporado al sistema TORRENS se aplica el Sistema de General Law, rigiendo el common law ingls. b) Caractersticas a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se forman archivando los certificados de ttulo y concesiones de la Corona (Crown grants). b) Duplicado del certificado de ttulo. La inscripcin-archivo o encuadernacin va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de ttulo que, en operaciones fuera del Estado, es utilizable en lugar del Libro-registro (ttulo real). c) Inscripcin Constutiva. Segn la Jurisprudencia, se sustituye la transmisin por deed o ttulo por la transmisin por registracin. d) Principio de invulnerabilidad (indefeasibility). Presuncin iuris et de iure de validez, integridad, exactitud y posesin. e) Fondo de seguro o indemnizacin a las personas que, por aplicacin del sistema, hayan sido privadas de su propiedad. c) Aspectos sustantivos y formales a) lnmatriculacin obligatoria. Se distinguen tres aspectos: 1. Registracin inicial, que es obligatoria salvo cuando no se trate de concesiones de la Corona. 2. Certificado de ttulo, que, como las concesiones de la Corona, se expiden por duplicado, uno de cuyos ejemplares se entrega al titular y el otro se archiva, pasando a constituir el Libro-registro. Sobre si el duplicado que se entrega al interesado es o puede funcionar como un verdadero ttulo real es cuestin controvertida (CASADO PALLARS, MIRANDA). 3. Registration Abstract en funciones del Libro-registro. La regla general es que el duplicado del certificado de ttulo no es un ttulo real, salvo en caso de expedicin de un Registration Abstract, documento que permite al interesado realizar operaciones fuera de los lmites del Estado consignando en el mismo las alteraciones operadas b) Principios del sistema. Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse de ellos por va comparativa: 1. Rogacin o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir declaraciones, presentacin de documentos, expedicin de nuevos certificados de ttulo, etc. 2. Prioridad y caveats. El rango o prioridad de las inscripciones y de los certificados de ttulo se determina por la fecha de presentacin de los documentos, pero esta regla puede alterarse por los caveats o avisos por un plazo de cuarenta y ocho horas que produce un

efecto de cierre registral. 3. Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar actos dispositivos. 4. Calificacin registral. La comprobacin de la legalidad de los documentos presentados a registro es objeto de una depurada comprobacin, particularmente minuciosa en los casos de inmatriculacin de fincas, no slo por el Registrador, sino a travs de un proceso en el que intervienen topgrafos, propietarios colindantes, Consejo de distrito, asesores jurdicos, etc. c) Efectos sustantivos del sistema. 1. Principio de inscripcin constitutiva. La inscripcin tiene carcter constitutivo, el ttulo a la propiedad y derechos reales inmobiliarios depende de la registracin y no de los instrumentos inter partes. 2. Principio de invulnerabilidad (indefeasibility). Se concretan en cuatro presunciones iuris et de iure: a) Presuncin de validez del derecho inscrito, del ttulo o negocio del transmitente y de todos los anteriores desde la adjudicacin del dominio por la Corona; b) Presuncin de integridad del asiento que contiene toda la informacin jurdica de derechos sobre la finca; c) presuncin de exactitud de la informacin contenida en el certificado de ttulo; d) Presuncin de posesin del titular registral; est de hecho en posesin del inmueble y en ejercicio del derecho real inmobiliario inscrito. d) Fondo de seguro. El Fondo de Seguro tiene como finalidad compensar a las personas que, por aplicacin de la Ley sin culpa suya, puedan verse privadas de su propiedad. Se forma con un porcentaje que se exige a los particulares que obtienen la registracin inicial. El perjudicado ha de dirigirse primero contra el que ha dado lugar al perjuicio y slo despus contra el Fondo. e) Organizacin del Registro. Registrador: Suele haber un Registrador General y un solo Registro en cada uno de los Estados, si bien con toda clase de asesores: jurdicos, tcnicos, topgrafos, etc. Documentacin: No hay intervencin notarial, defecto del sistema que se ha suplido con la intervencin de los solicitors o abogados. Publicidad formal: Se hace efectiva mediante certificados informativos pedidos por el que solicita un caveat, notas de los asientos y examen del Libro-registro. Cualquier persona puede pedir informacin registral. 7. Sistemas registrales inmobiliarios de los Estados Unidos de Norteamrica Tambin siguiendo a MANZANO SOLANO, seala que Antonio MORO SERRANO, es uno de los pocos que han estudiado el sistema norteamericano, cuya influencia ha sido principalmente proveniente del Derecho ingls. Dice MANZANO: Se adopta el Sistema de recording o de registro de instrumentos. Las leyes hipotecarias de las Colonias o recording statutes, abandonaron el principio del Common Law ingls first in time, first in right, y establecieron la inscripcin para que las hipotecas, ventas o cesiones y herencias tuvieran eficacia frente a personas distintas del transmitente y sus causahabientes (Ley de de Plymouth, 1627). Hoy, casi todos los Estados tienen leyes de recording con la finalidad de que todo interesado pueda llegar a saber, a travs del Registro, si el transmitente es o no dueo del derecho que transmite. Clasificacin de las leyes de recording a) De race. (Luisiana y Carolina del Norte). Responden a la idea de penalizacin de los documentos no inscritos: el documento primeramente inscrito prevalece sobre los no inscritos, con independencia de la buena fe o de la antiguedad del tercero que inscribe. b) De notice (Iowa). Estas leyes protegen al adquirente de buena fe, haya inscrito o no el primero. c) De race-notice (California). Exigen para gozar de la proteccin registral, adems del requisito de la buena fe, haber inscrito primero. d) De period of grace acts. Establecen un plazo o perodo de gracia al adquirente para inscribir.

Naturaleza del sistema y principios registrales a) Registro de documentos. Es un Registro de documentos como tales (evidence of title): se limita a asegurar al adquirente que no hay ms contratos otorgados por su causante que los que constan en los libros. b) Sistema de transcripcin. El acto de transmisin o gravamen que no haya sido transcrito no prevalece frente al contradictorio. c) Inexistencia de tracto sucesivo. El adquirente no necesita de ningn asiento anterior de su causante para inscribir. d) Inexistencia de presunciones de exactitud e integridad. La inscripcin no aade nada a la eficacia del acto; sencillamente, da noticia del mismo. Ttulos materiales y formales inscribibles a) Derechos inscribibles. La regla general es la inscripcin de todos los contratos sobre bienes inmuebles, hipotecas, instrumentos de negocios fiduciarios, y los arrendamientos de larga duracin. b) Documentos inscribibles. Han de ser autnticos y legalizados cuando procedan de Estado distinto al de la oficina del Registro. Organizacin del Registro a) Competencia. Hay un Registro en cada partido o distrito judicial y la competencia es estrictamente territorial. b) Libros. Se llevan dos clases de libros: De inscripciones o de transcripcin del documento presentado, y de ndices. Se suele llevar, adems, un Libro Diario Provisional o Daily Sheet, en el que se hace constar -como en el Libro Diario de los Registros espaoles y del Per- el da, mes, ao, hora y minuto de la presentacin. Se archivan planos de terreno. Publicidad formal No hay limitaciones para la consulta del Registro: cualquier persona puede conocer el contenido de los asientos (constructive notice). 1) Mecanismos coadyuvantes en la proteccin de los derechos inscritos. a)La opinin del Abogado. El Abogado examina el Registro, redacta un abstract o resumen de la historia jurdica de la finca y emite un informe. La investigacin es exhaustiva y el informe resultante suele ser exacto y veraz. Afirma MORO SERRANO que la eficacia de este procedimiento es tan enrgica y fuerte como la dispensada por las Compaa de Seguros, siempre que se acuda a Abogados serios y competentes, que cuidan de la exactitud de su informe para proteger a su cliente y para asegurar la venta y que responden, adems, de los daos causados en el patrimonio de sus clientes por ignorancia o negligencia. Es el sistema tpico de las comunidades rurales . b) La intervencin de Abstractor y la opinin del Abogado. El Abstractor es un profesional que hace la busca de antecedentes y prepara el historial jurdico de la finca. Sobre esta base, el Abogado emite su informe, tras un detenido estudio. Este sistema (Abstractor Attorney Method) es utilizado en las ciudades y se aplica a casi la mitad de las transmisiones inmobiliarias. c) El Certificado del Abstractor. Se diferencia este sistema del anterior en que el informe del Abstractor sobre el dominio y cargas de la finca. se emite sin intervencin del Abogado. Es de escaso uso. Explica MORO SERRANO, que estos mecanismos responden a las deficiencias del propio sistema y tienen como finalidad el correcto examen del contenido del Registro para conocer la titularidad y legitimacin del transmitente