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UNIVERSIDAD DE MENDOZA Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales

Te a! Se inario "El artculo #$%# del C&di'o Ci(il y la ena)enaci&n a non do ino*+

Alu no! Mara Fernanda Da, Materia! Derec-os Reales .ro/esor! Dra* Alicia .uerta de C-ac&n A0o! 1$$#

INDICE ANA23TICO

Pg. INTRODUCCIN.... 5

CAPTULO I........................................................................................................... 10 Aspectos tericos................................................................................................... 10 A. Adquisici ! p"rdid# de$ do%i io................................................................. 10 &. L# re'$# de$ #rt(cu$o )*+0 de$ Cdi'o Ci,i$..................................................... 1) C. L# e-cepci # $# re'$#. Teor(# de $# #p#rie ci#. .rror co%/ ..................... *1 D. .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! $os terceros. L# pro0$e%1tic# I terpret#ti,# de $os #rt(cu$os *+++ ! *++2........................................................... *5 1. A tes de $# $e! 1+.+113................................................................................ *5 I. .$ #rt(cu$o 1051 ! $# teor(# 'e er#$ de $#s u$id#des.......................... *4 #5 C$#si6ic#ci de $#s u$id#des................................................ *4 05 .6ectos de $#s u$id#des........................................................ *7 II. I terpret#ci de $os #rt(cu$os *+++ ! *++2....................................... )1

*. Despu"s de $# re6or%#3............................................................................... )8 I. II. Acto u$o o # u$#0$e........................................................................... )5 Tercero su0#dquire te........................................................................ )+

III. T(tu$o o eroso..................................................................................... )+

3 I9. &ue # 6e3............................................................................................ )2 #5 &ue # 6e de$ su0#dquire te.................................................... )2 05 C#r'# de $# prue0#................................................................ 8* c5 &ue # 6e de$ e #:e # te........................................................ 8) ). Accio es3..................................................................................................... 84 I. 84 II. Accio es perso #$es3.......................................................................... 82 #5 Acci de u$id#d................................................................... 82 05 Acci de i de% i;#ci de d#<os ! per:uicios. Respo s#0i$id#d de$ .st#do ! de $os escri0# os.................... 87 .. . #:e #ci # o do%i o............................................................................ 51 1. N#tur#$e;# de$ #cto..................................................................................... 51 I. II. Acto i e-iste te.................................................................................. 5* Acto i opo i0$e................................................................................... 58 Accio es re#$es...................................................................................

III. Acto u$o de u$id#d #0so$ut#............................................................. 55 I9. Opi i de =# o i........................................................................... 54

*. Aspecto co stitucio #$................................................................................ 57 ). Prescripci #dquisiti,# ! :usto t(tu$o.......................................................... 40 >. Co%p#r#ci co $# tr# s%isi ! #dquisici de cos#s %ue0$es3 #rt(cu$o *81*.......................................................................................................... 4* 1. A0uso de co 6i# ;#..................................................................................... 4) *. >#$t# de #utor(#........................................................................................... 48

4 ). Nu$id#d....................................................................................................... 44 ?. Derec@o pro!ect#do....................................................................................... 44 CAPTULO II......................................................................................................... +* Au #p$ic#ci # u c#so co creto......................................................................... +* A. .$ c#so propuesto por $# C1tedr# de Derec@os Re#$es................................. +* 1. C#so :udici#$................................................................................................ +* *. C$#ri6ic#cio es............................................................................................. +7 &. Ar'u%e t#ci de6e si,# de $# p#rte #ctor#................................................. 2* 1. I troducci ................................................................................................ 2* *. I #p$ic#0i$id#d de $# e-cepci co te id# e e$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$....................................................................................................... 2) ). Despo:o....................................................................................................... 24 8. I scripci o co ,#$id# te. .studio de t(tu$os. B#$# 6e............................ 24

C. 9#$or#ci perso #$ de $# p#rticip#ci e $# co%pete ci#........................... 27 CONCLUAION.A................................................................................................. 70 NDIC. &I&LIO?RC>ICO..................................................................................... 7+

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INTRODUCCI4N

Dios ha destinado la tierra y todo lo que en ella se contiene para uso de todos los hombres y de todos los pueblos, de modo que los bienes creados deben llegar a todos en forma justa, segn la regla de la justicia, inseparable de la caridad... La tierra ha sido dada para todo el mundo y no solamente para los ricos. Es decir, que la propiedad privada no constituye para nadie un derecho incondicional y absoluto. No hay ninguna ra !n para reservarse en uso e"clusivo lo que supera a la propia necesidad, cuando a los dem#s les falta lo necesario. En una palabra$ el derecho de propiedad no debe jam#s ejercitarse con

detrimento de la utilidad comn %...& 'i se llegase al conflicto entre los derechos privados adquiridos y las necesidades comunitarias primordiales, toca a los poderes pblicos, procurar una soluci!n, con la activa participaci!n de las personas y los grupos sociales(. )*+ Los postu$#dos de$ $i0er#$is%oD que co s#'r#0# u derec@o de propied#d #0so$utoD perpetuo ! e-c$usi,oD producto de $# $i0er#ci 6r# ces#D o i%p$ic#0# u # ue,# e$#0or#ci ! co cepci de$ derec@o. E# $# Le! de $#s FII t#0$#s

PAPA PAULO VI, Encclica Populorum Progressio, 1967, citado por Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, T. I, p , 2!1.

6 #tri0u(# $# propied#d #0so$ut# ! e-c$usi,# #$ p#ter 6#%i$i#eD quie er# titu$#r de$ ius ute diD 6rue di ! #0ute di. Pero $os #0usos resu$t# tes de t#$es ide#s produ:ero 6uertes re#ccio es de quie es su6riero direct#%e te sus e6ectos. Ae ori'i #ro teor(#s # #rquist#sD que prete d(# $# supresi de $# propied#dG ! teor(#s soci#$ist#s ! %#r-ist#sD que 0usc#0# soci#$i;#r$#. Aur'e e$ eo$i0er#$is%oD que si #0# do #r $os pri cipios !# e u ci#dosD $os #cot#D # tr#,"s de restriccio es i%puest#s t# to por e$ derec@o pri,#do co%o por e$ derec@o p/0$ico. L# I'$esi# C#t$ic# o @# per%# ecido i di6ere te # est# situ#ci D ! $#s e c(c$ic#s B#ter et B#'istr# H17415 ! Popu$oru% Pro'ressio H174+5 @# co s#'r#do e$ derec@o de propied#d co%o u # i stituci de$ derec@o #tur#$D

cu!o 6i perso #$ es s#tis6#cer $#s ecesid#des de su propiet#rioD e$ que #de%1s tie e u 6i soci#$D u # 6u ci soci#$D que co siste e per%itir # $os de%1s

@o%0res que t#%0i" s#tis6#'# sus ecesid#des. 9"$e; A#rs6ie$dD #depto # $# ide#s $i0er#$esD #$ red#ct#r uestr# $e! ci,i$

de6i e #$ do%i io co%o e$ derec@o re#$ e ,irtud de$ cu#$ u # cos# se e cue tr# so%etid# # $# ,o$u t#d ! # $# #cci de u # perso # H#rt. *504 CC5D reu ie do e c#0e;# de su titu$#r todos $os derec@os posi0$es so0re u # cos# H ot# #$ #rt. *507 CC5G ! te ie do co%o pri cip#$es c#r#cteres $# perpetuid#d H#rt. *5105D $#

e-c$usi,id#d H#rt. *502 CC5 ! $# #0so$ute;. L# exclusividad o es u # cu#$id#d que @#!# suscit#do de%#si#d#s

discusio es. A$ e6ectoD e$ #rt(cu$o *502 est#0$ece3

7 #$l do%inio e& e'cl(&i)o. *o& per&ona& no p(eden tener cada (na en el todo el do%inio de (na co&a+ %a& p(eden &er propietaria& en co%,n de la %i&%a co&a, por la parte -(e cada (na p(eda tener.. HL# /$ti%# p#rte correspo de #$ derec@o de co do%i ioD cu!# e-p$ic#ci super# $# te%1tic# de uestro estudio.5 Acerc# de $# perpetuidadD de0e%os pu tu#$i;#r que e$$# es u # cu#$id#d #tur#$ ! o ese ci#$ de$ do%i ioD !# que e$ %is%o puede ser %e os p$e o o

i%per6ectoD se'/ $# c$#si6ic#ci de$ #rt(cu$o *50+. T#$ ser(# e$ c#so de$ do%i io re,oc#0$e o 6iduci#rio. Ade%1sD si 0ie e$ derec@o o se pierde por su o uso H#rt. *510 CC5D si se @# de:#do que otro pose# $# cos# e 6or%# p/0$ic#D p#c(6ic# ! co ti u# por e$ tie%po requerido por $# $e!D "ste $o #dquiere por usuc#pi H#rts. )777 ! 8014 CC5D pri,# do de$ do%i io # su # terior propiet#rioD coro$#rio de$ pri cipio de e-c$usi,id#d H#rt. *502 CC5. Asi%is%oD t#%0i" puede ser e-propi#do de $# titu$#rid#d de su derec@o por c#us# de uti$id#d p/0$ic# dec$#r#d# por $e! ! pre,i# i de% i;#ci H#rt. *511 CC ! #rt. 1+ CN5. Respecto de$ c#r1cter absoluto de$ do%i ioD es0o;#0# e$ #rt(cu$o *51)3 #$& in/erente a la propiedad, el derec/o de po&eer la co&a, de di&poner o de &er)ir&e de ella, de (&arla 0 o1arla &e ,n la )ol(ntad del propietario. 2l p(ede

de&nat(rali1arla, de radarla o de&tr(irla+

tiene el derec/o de acce&i3n, de rei)indicaci3n,

de con&tit(ir &o4re ella derec/o& reale&, de perci4ir todo& &(& 5r(to&, pro/i4ir -(e otro &e &ir)a de ella o perci4a &(& 5r(to&+ 0 de di&poner de ella por acto& entre )i)o&.. E su ot# co ti u#0# dicie do3

= #I%porta &in e%4ar o o4&er)ar -(e lo& e'ce&o& en el e6ercicio del do%inio &on en )erdad con&ec(encia ine)ita4le del derec/o a4&ol(to de propiedad, pero no con&tit(0en por &7 %i&%o& (n %odo del e6ercicio de e&te derec/o -(e la& le0e& reconocen 0 apr(e4an 8...9 pero e& preci&o reconocer, -(e &iendo la propiedad a4&ol(ta, con5iere el derec/o de de&tr(ir la co&a.... Ai e%0#r'oD $# /$ti%# p#rte de$ #rt(cu$o *502 de%uestr# ciert#

preocup#ci de$ codi6ic#dor por $os i tereses de $# co%u id#d3 #:(ando e&ta4lece%o& -(e el do%inio e& e'cl(&i)o, e& con la re&er)a -(e no e'i&te con e&te carcter &ino en lo& l7%ite& 0 4a6o la& condicione& deter%inada& por la le0, por (na con&ideraci3n e&encial a la &ociedad+ el predo%inio, para el %a0or 4ien de todo& 0 de cada (no, del inter;& eneral 0 colecti)o, &o4re el inter;& indi)id(al.. L# $e! 1+.+11 %odi6ic sust# ci#$%e te e$ #rt(cu$o *51)D @#ci" dose eco de $#s ue,#s ide#s soci#$ist#s Hrecept#d#s i c$usi,e por $os eo$i0er#$es5D

sustitu!" do$o por e$ si'uie te3 #$& in/erente a la propiedad el derec/o de po&eer la co&a, de di&poner o &er)ir&e de ella, (&arla 0 o1arla con5or%e a (n e6ercicio re (lar.. A $o e-puesto de0e%os #'re'#r e$ ue,o #rt(cu$o 10+1D se'/ e$ cu#$3 #$l e6ercicio re (lar de (n derec/o propio o el c(%pli%iento de (na o4li aci3n le al no p(eden con&tit(ir co%o il7cito nin ,n acto. La le0 no a%para el e6ercicio a4(&i)o de lo& derec/o&. <e con&iderar tal al -(e contrar7a lo& 5ine& -(e a-(;lla t()o en %ira al reconocerlo& o al -(e e'ceda lo& l7%ite& i%p(e&to& por la 4(ena 5e, la %oral 0 la& 4(ena& co&t(%4re&..

9 Pode%os decir 6re te # estos c#%0iosD que e$ derec@o de do%i io e uestr# $e'is$#ci o es #0so$utoD si o que respo de # u # funcin social ! est1

so%etido # $#s $i%it#cio es ! restriccio es i%puest#s t# to por e$ derec@o p/0$ico co%o por e$ derec@o pri,#do. .$ prese te tr#0#:o tie e co%o e%pres# e-po er #$'u #s de $#s discusio es que se @# suscit#do #$rededor de $#s $i%it#cio es #$ derec@o de uestr#

propied#dD espec(6ic#%e te de cos#s i %ue0$esD i crep#d#s por $e'is$#ci ci,i$D ! su co%p#ti0i$id#d co $#s '#r# t(#s es0o;#d#s e 6u d#%e t#$3 $# Co stituci N#cio #$.

uestr# $e!

1!

CA.ITU2O I

As5ectos te&ricos

A. Adquisicin y prdida del dominio.

. %#teri# de derec@os re#$esD 9"$e; A#rs6ie$d est#0$eci co%o siste%# de #dquisici de $os %is%osD $o que e doctri # se @# de o%i #do Iteor(# de$ t(tu$o ! %odoJ. Podr(#%os decir que el acto jur,dico que tiene por finalidad la transmisi!n de derechos reales sobre la cosa, constituye el t,tulo o causa fuente de la adquisici!n(. )-+ Dic@o t(tu$o puede ser3

T(tu$o su6icie te3 IEs un acto jur,dico que tiene por finalidad transmitir un

derecho real sobre la cosa objeto del negocio revestido de todas las formalidades establecidas por la ley y otorgado por un disponente capa y legitimado al efecto( . H) 5 . %#teri# de i %ue0$esD de0e ser @ec@os e escritura pblica $os o 'r#,#%e de

co tr#tos que tu,iere

2 3

por o0:eto $# co stituci D tr# s%isi

:AU<<$, >ederico ?a)ier, Ttulos de propiedad, LL 1996@A@13"4. I47de%.

11 dic@os 0ie es H#rt. 1128 CC5. . e$ supuesto e e$ que o se cu%p$# dic@#s 6or%#$id#desD e$ i stru%e to p#rticu$#r o0$i'# # $#s p#rtes # ce$e0r#r $# escritur# p/0$ic# H#rt. 1125 CC5.

T(tu$o put#ti,o3

equi,#$e # u

t(tu$o re#$%e te e-iste teD cu# do e$

poseedor tie e r#;o es su6icie tes p#r# creer e $# e-iste ci# de u t(tu$o # su 6#,orD o p#r# e-te der su t(tu$o # $# cos# pose(d# H#rt. *)5+ CC5.

Kusto t(tu$o3 p#r# $# prescripci D :usto t(tu$o es todo #que$ que tie e por

o0:eto tr# s%itir u derec@o de propied#dD est# do re,estido de $#s so$e% id#des e-i'id#s p#r# su ,#$ide; si co sider#ci # $# co dici de $# perso # de quie e%# # H#rt. 8010 CC5. Ao0re este /$ti%o os e-p$#!#re%os e e$ t(tu$o .D #p#rt#do )

HIPrescripci #dquisiti,# ! :usto t(tu$oJ5. Acerc# de $os %odos de #dquisici D e$ #rt(cu$o *5*8 $os e u%er# dicie do3 #$l do%inio &e ad-(iereA 1B Por la apropiaci3n, 2B Por la e&peci5icaci3n, 3B Por la acce&i3n, 4B Por la tradici3n, "B Por la percepci3n de lo& 5r(to&, 6B Por la &(ce&i3n en lo& derec/o& del propietario, 7B Por la pre&cripci3n.. L# tradicin es e$ %odo por e-ce$e ci#D !# que # tes de que "st# ocurr# e$ #creedor o #dquiere so0re $# cos# i '/ derec@o re#$ H#rt. 5++ CC5G ! u id# # u t(tu$o su6icie teD es co stituti,# de do%i io. C#0e decir queD o o0st# te $# e-iste ci# de disti tos t(tu$osD s$o e$ ttulo suficiente es #pto p#r# que $# tr#dici D equ(,oc# por do%i io H#rt. *40* CC5. #tur#$e;# e cu# to # su 6i #$id#dD se# tr#s$#ti,# de

12 Respecto de $#s cu#$id#des ! e6ectos de $# i scripci re'istr#$ de $os

derec@os re#$es so0re i %ue0$esD #%p$i#re%os #$'u os co ceptos. L# ue,# red#cci de$ #rt(cu$o *505D co 6or%e # $# $e! 1+.+11D dispo e3 #La ad-(i&ici3n o tran&%i&i3n de derec/o& reale& &o4re in%(e4le&, &ola%ente &e 6(1 ar per5eccionada %ediante la in&cripci3n de lo& re&pecti)o& t7t(lo& en lo& re i&tro& in%o4iliario& de la 6(ri&dicci3n -(e corre&ponda. $&a& ad-(i&icione& o tran&%i&ione& no &ern oponi4le& a tercero& %ientra& no e&t;n re i&trada&.. Ae @# discutido si $# inscripcin tie e c#r1cter co stituti,o o si%p$e%e te dec$#r#ti,o. De0e%os reiter#r que $os derec@os re#$es se #dquiere por t(tu$o

su6icie te ! %odo. L# ce$e0r#ci de $# escritur# p/0$ic# se'uid# de $# tr#dici D per6eccio # $# #dquisici de$ do%i io e c#0e;# de su titu$#rD ! $# i scripci e e$ Re'istro de $# Propied#d I %ue0$e es simplemente declarativa D # $os e6ectos de @#cer$# opo i0$e # ciertos ! deter%i #dos terceros i teres#dosD t#$es co%o u e%0#r'# te o #creedor @ipotec#rio. Pero o de0e%os o$,id#r que e$ derec@o de do%i io #ce co e6ectos er'# o% es. As(D e$ #rt(cu$o )1)5D #u que se re6iere #$ derec@o re#$ de @ipotec#D por #p$ic#ci # #$'ic#D est#0$ece3 #La con&tit(ci3n de /ipoteca no per6(dica a tercero&, &ino c(ando &e /a /ec/o p,4lica por &( in&cripci3n en lo& re i&tro& tenido& a e&e e5ecto. Pero la& parte& contratante&, &(& /eredero& 0 lo& -(e /an inter)enido en el acto, co%o el e&cri4ano 0 te&ti o&, no p(eden pre)aler&e del de5ecto de in&cripci3n+ 0 re&pecto de ello&, la /ipoteca con&tit(ida por e&crit(ra p,4lica, &e con&idera re i&trada.... L# i scripci c#us#$D o de u es u si%p$e %edio de pu0$icid#d de u #cto :ur(dico #$'u os

#cto #0str#cto de e #:e #ci D co%o ocurre e

13 orde #%ie tos :ur(dicosD e tre e$$os e$ #$e%1 o e$ sui;oD e $os cu#$es $#

i scripci tie e e6ectos co stituti,osD sustitu!e do # $# tr#dici . >i #$%e teD se pierde e$ do%i ioD e tre otr#s c#us#s3 Art. *4083 #...por la de&tr(cci3n o con&(%o total de la co&a.... Art. *4043 #...c(ando la le0 atri4(0e a (na per&ona, a t7t(lo de tran&5or%aci3n, acce&i3n o pre&cripci3n, la propiedad de (na co&a perteneciente a otra.. Art. *4073 #...por la ena6enaci3n de la co&a, c(ando otro ad-(iere el do%inio de ella por la tradici3n en la& co&a& %(e4le&, 0 en lo& in%(e4le& de&p(;& de /a4er 5ir%ado el in&tr(%ento p,4lico de ena6enaci3n &e (ido de la tradici3n.. Pode%os co c$uir dicie doD que es eces#rio H o desde e$ pu to de ,ist# de $# ecesid#d si o de $# eces#ried#dD es decirD que o puede ser de otr#

%# er#5 p#r# #dquirir ! tr# s%itir e$ derec@o re#$ de do%i io de cos#s i %ue0$esD u t(tu$o su6icie te ! u %odo su6icie teD sie do $# i scripci u %edio de

pu0$icid#d de c#r1cter dec$#r#ti,o.

B.

a regla del artculo !"#$

del %digo %ivil.

.s 6#%oso e$ pri cipio ro%# o de$ $i0ro 50 de$ Di'esto se'/

e$ cu#$

nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse haberet( D ! 9"$e; A#rs6ie$dD 6ie$ #d%ir#dor de $#s i stitucio es ro%# #sD $o co s#'r e uestro Cdi'o Ci,i$3 e$ #rt(cu$o )*+0 de

14 "Nadie 5uede trans itir a otro so6re un o6)eto un derec-o e)or o 7s

e8tenso 9ue el 9ue 'o,a6a: y rec5roca ente; nadie 5uede ad9uirir so6re un o6)eto un derec-o e)or ni 7s e8tenso 9ue el 9ue tena a9u<l de 9uien lo ad9uiere*+

E co ti u# dicie do e$ #rt(cu$o )*++3 #La )iolencia, el error, el dolo 0 la& irre (laridade& de -(e adole1ca el t7t(lo del -(e tran&%ite (n derec/o, p(eden i (al%ente &er in)ocada& contra el &(ce&or.. Respecto de c%o :ue'# este pri cipio co re$#ci #$ resto de$ #rticu$#do de$ Cdi'oD se @# propuesto disti t#s re'$#s i terpret#ti,#s. A$'u os sostie e que $os #rts. !"#$ ! !"##D #s( co%o $os #rts. #&# )#<i el -(e de 4(ena 5e reci4i3 en pa o (na co&a ra71, la /(4ie&e ena6enado por t7t(lo onero&o o por t7t(lo l(crati)o, el -(e /i1o el pa o p(ede rei)indicarla de -(ien la t()ie&e.. +. "'"" )#<(cediendo la rei)indicaci3n de la co&a, el po&eedor de 4(ena 5e no p(ede recla%ar lo -(e /a0a pa ado a &( cedente por la ad-(i&ici3n de ella+ pero el -(e por t7t(lo onero&o 0 de 4(ena 5e, /a ad-(irido (na co&a perteneciente a otro, -(e el propietario la /(4iera di57cil%ente rec(perado &in e&a circ(n&tancia, p(ede recla%ar (na inde%ni1aci3n proporcionada..+. "()$ )#$l do%inio e& perpet(o, 0 &(4&i&te independiente%ente del

e6ercicio -(e &e p(eda /acer de ;l. $l propietario no de6a de &erlo, a(n-(e no e6er1a nin ,n acto de propiedad, a(n-(e e&t; en la i%po&i4ilidad de /acerlo, 0 a(n-(e (n tercero lo& e6er1a con &( )ol(ntad o contra ella, a no &er -(e de6e po&eer la co&a por otro, d(rante el tie%po re-(erido para -(e ;&te p(eda ad-(irir la propiedad por la pre&cripci3n.. +. "()) )#Cadie p(ede &er pri)ado de &( propiedad &ino por ca(&a de (tilidad p,4lica, pre)ia la de&po&e&i3n 0 (na 6(&ta inde%ni1aci3n. <e entiende por 6(&ta inde%ni1aci3n en e&te ca&o no &3lo el pa o del )alor real de la co&a, &ino ta%4i;n del per6(icio directo -(e le )en a de

1" la pri)aci3n de &( propiedad.. +. "*$! )#Lo& ,nico& derec/o& -(e p(eden tran&%itir&e por la tradici3n, &on lo& -(e &on propio& del -(e la /ace.. +. "*$+ )#<e pierde i (al%ente el do%inio por ena6enaci3n de la co&a, c(ando otro ad-(iere el do%inio de ella por la tradici3n en la& co&a& %(e4le&, 0 en lo& in%(e4le& de&p(;& de 5ir%ado el in&tr(%ento p,4lico de ena6enaci3n, &e (ido de tradici3n.. +. y "*)$ )#<e pierde ta%4i;n por la tran&%i&i3n 6(dicial del do%inio c(al-(iera -(e &ea &( ca(&a, e6ec(ci3n de &entencia, e'propiaci3n por nece&idad o (tilidad p,4lica+ o por el e5ecto de lo& 6(icio& -(e ordena&en la re&tit(ci3n de (na co&a, c(0a propiedad no /(4ie&e &ido tran&%itida &ino en )irt(d de (n t7t(lo )icio&o..+. co s#'r#r(# co%o regla $# perpetuid#d de$ do%i io ! e$ pri cipio e%o p$us iuris. Co%o tod# re'$#D tie e sus excepcionesD t#$ co%o ocurre co $os #rts.

)"' )#<i el a(&ente aparecie&e de&p(;& de dada la po&e&i3n de5initi)a de &(& 4iene&, le &ern entre ado& en el e&tado en -(e &e enc(entren, o lo& -(e con el )alor de ello& &e /(4ie&en co%prado+ pero no podr e'i ir el )alor de lo& con&(%ido&, ni la& renta& o intere&e& perci4ido& por lo& -(e /(4ie&en tenido la po&e&i3n de5initi)a..+. #!" )#$l pa o /ec/o al -(e e&t en po&e&i3n del cr;dito e& )lido, a(n-(e el po&eedor &ea de&p(;& )encido en 6(icio &o4re la propiedad de la de(da.. +. +*$ )#<i /(4iere &o4re la &i%(laci3n (n contradoc(%ento 5ir%ado por al (na de la& parte, para de6ar &in e5ecto el acto &i%(lado, c(ando ;&te /(4iera &ido il7cito, e'plicando o re&trin iendo el acto precedente, lo& 6(ece& p(eden conocer &o4re ;l 0 &o4re la &i%(laci3n &i el contradoc(%ento no cont()ie&e al o contra la pro/i4ici3n de la& le0e&, o contra lo& derec/o& de (n tercero. <3lo podr

pre&cindir&e del contradoc(%ento para ad%itir la acci3n, &i %ediaran circ(n&tancia& -(e /a an ine-(7)oca la e'i&tencia de la &i%(laci3n..+. +*& )#<i la acci3n de lo& acreedore& e&

16 diri ida contra (n acto del de(dor a t7t(lo onero&o, e& preci&o para la re)ocaci3n del acto, -(e el de(dor /a0a -(erido por e&e %edio de5ra(dar a &(& acreedore&, 0 -(e el tercero con el c(al /a contratado /a0a &ido c3%plice en el 5ra(de.. +. +#$ )#<i la per&ona a 5a)or de la c(al el de(dor /(4ie&e otor ado (n acto per6(dicial a &(& acreedore&, /(4iere tran&%itido a otro lo& derec/o& -(e de ;l /(4ie&e ad-(irido, la acci3n de lo& acreedore& &3lo &er ad%i&i4le, c(ando la tra&%i&i3n de lo& derec/o& &e /a0a )eri5icado por (n t7t(lo rat(ito. <i 5(e&e por t7t(lo onero&o, &3lo en el ca&o -(e el ad-(irente /(4ie&e &ido c3%plice en el 5ra(de.+. )$()D despu"s de $# re6or%# de $# $e! 1+.+11 )DTodo& lo& derec/o& reale& o per&onale& tran&%itido& a tercero& &o4re (n in%(e4le por (na per&ona -(e /a lle ado a &er propietario en )irt(d del acto an(lado, -(edan &in nin ,n )alor 0 p(eden &er recla%ado& directa%ente del po&eedor act(al+ &al)o lo& derec/o& de lo& tercero& ad-(irente& de 4(ena 5e a t7t(lo onero&o, &ea el acto n(lo o an(la4leD. +. )+*# )#$n relaci3n a tercero&, c(ando i norando &in c(lpa la ce&aci3n del %andato, /(4ieran contratado con el %andatario, el contrato &er o4li atorio para el %andante, &(& /eredero& 0 repre&entante&, &al)o &(& derec/o& contra el %andatario, &i ;&te &a47a la ce&aci3n del %andato (.+. ")!$ )#<i la co&a 5(e ena6enada por t7t(lo onero&o por el coper%(tante, o con&tit(03 &o4re ella al ,n derec/o real, el per%(tante no tendr derec/o al (no contra lo& tercero& ad-(irente&+ pero &i /(4ie&e &ido ena6enada por t7t(lo rat(ito, el per%(tante p(ede e'i ir del ad-(irente, o el )alor de la co&a o la re&tit(ci3n de ella.. +. "!)$ )#<i lo& 4iene& %e6orado& por el e%pleo ,til de dinero &e /alla&en en el do%inio de (n tercero, a -(ien &e le /(4ie&en tran&%itido a t7t(lo onero&o, el d(eEo del dinero e%pleado no tendr acci3n contra el ad-(irente de e&o& 4iene&+ pero &i la tran&%i&i3n 5(e a t7t(lo rat(ito, podr de%andarlo& del -(e lo& tiene /a&ta el )alor corre&pondiente al tie%po de la ad-(i&ici3n..+. "')! )#La& accione& de re&ol(ci3n,

17 n(lidad o re&ci&i3n a -(e &e /alla &o%etido el precedente po&eedor no p(eden diri ir&e contra el po&eedor act(al de 4(ena 5e..+. "### )#:o%pete ta%4i;n Fla acci3n

rei)indicatoria@ contra el act(al po&eedor de 4(ena 5e -(e por t7t(lo onero&o la /(4iere o4tenido de (n ena6enante de %ala 5e o de (n &(ce&or o4li ado a re&tit(irla al rei)indicante, co%o el co%odatario..+. y "##& )#<ea la co&a %(e4le o in%(e4le, la rei)indicaci3n co%pete contra el act(al po&eedor, a(n-(e 5(ere de 4(ena 5e -(e /(4ie&e tenido del rei)indicante, por (n acto n(lo o an(lado+ 0 contra el act(al po&eedor, a(n-(e de 4(ena 5e, &i la /(4o por t7t(lo rat(ito 0 el ena6enante e&ta4a o4li ado a re&tit(irla al rei)indicante, co%o el &(ce&or del co%odatario -(e /(4ie&e cre7do -(e la co&a era propia de &( a(tor.. +. ! e %#teri# sucesori#D $os #rt(cu$os !'!$ )#Lo& acto& de di&po&ici3n de 4iene&

in%(e4le& a t7t(lo onero&o e5ect(ado& por el po&eedor de la /erencia, ten a o no 4(ena 5e, &on i (al%ente )lido& re&pecto al /eredero, c(ando el po&eedor /a o4tenido a &( 5a)or declaratoria de /eredero& o la apro4aci3n 6(dicial de (n te&ta%ento 0 &ie%pre -(e el tercero con -(ien /(4ie&e contratado 5(ere de 4(ena 5e. <i el po&eedor de la /erencia /(4ie&e &ido de 4(ena 5e, de4e &3lo re&tit(ir el precio perci4ido. <i 5(e&e de %ala 5e, de4e inde%ni1ar a lo& /eredero& de todo per6(icio -(e el acto /a0a ca(&ado. <er con&iderado tercero de 4(ena 5e -(ien i nora&e la e'i&tencia de &(ce&ore& de %e6or derec/o o -(e lo& derec/o& del /eredero aparente e&ta4an 6(dicial%ente contro)ertido&..+. !('" )#$&ta4lecido el c(rador de la &(ce&i3n F)acante@, lo& -(e de&p(;& )en an a recla%arla, e&tn o4li ado& a to%ar la& co&a& en el e&tado en -(e &e enc(entren por e5ecto de la& operacione& re (lare& del c(rador..+. !!$+ )#La& )enta& -(e el e'cl(ido por indi no de la &(ce&i3n /(4iere /ec/o, la& /ipoteca& 0 &er)id(%4re& -(e /(4iere con&tit(ido en el tie%po inter%edio, co%o ta%4i;n la& donacione&, &on )lida& 0 &3lo /a0 acci3n contra ;l por daEo& 0 per6(icio&.. +. !

1= !!)$ )#La& ena6enacione& a t7t(lo onero&o o rat(ito, la& /ipoteca& 0 la& &er)id(%4re& -(e el indi no /(4ie&e con&tit(ido, p(eden &er re)ocada&, c(ando &ido e5ecto de (n concierto 5ra(d(lento entre ;l 0 lo& tercero& con -(iene& /(4ie&e contratado..+. Por tr#t#rse de e-cepcio esD ser(# de interpretacin restrictiva. Entre quienes ju gamos que la regla del nemo plus iuris, tanto en su f!rmula misma, como en su corolario, est# hondamente arraigada dentro del articulado, de las notas y del pensamiento de nuestro c!digo, no cabe admitir que para atenuar los males que acarrea, quiera esfum#rsela, coloc#ndola en id/ntico plano que a los preceptos dispersos destinados a proteger al adquirente en trance de reivindicaci!n(. )0+ Otro sector de $# doctri # o cree que e tre $os #rt(cu$os cit#dos @#!# u # re$#ci de re'$# L e-cepci D si o que c#d# u o tie e u mbito de aplicacin distinto. Cit# do # $# Corte de C#s#ci de It#$i#D 1no basta que una norma sea opuesta a otra para afirmar que una de ellas es de car#cter general y la otra de ,ndole particular1. H55 . $os c#sos e u ci#dosD 1no cabe decir que el uno sea la

e"cepci!n del otro, sino m#s bien que uno substituye al otro, segn los casos, y que ambos operan arm!nicamente en sus respectivos campos de aplicaci!n1. ) 2+ Ade%1sD e$ #rt. )*+0 Ino se trata de una regla de derecho que norme una situaci!n determinada. Es la mera traducci!n de un adagio que juega s!lo como principio general, que como tal, no obliga al int/rprete y s!lo traduce el punto de
4

LA>AILL$, G;ctor, en Derecho Civil V Tratado de los derechos reales, T. III, p . 46", citado por Venini, ?(an :arlo&, El artculo 1051 del C digo Civil ! las transmisiones a non domino, ?A 19=2@III@73!, p ., 726. " :orte de :a&aci3n de Italia, citada por :%.:i). 2H de :apital, 3!I12I47, LL "!@69, p . =2. 6 :%.:i). 2H de :apital, 3!I12I47, LL "!@69, p . =2.

19 vista personal de 3/le 'arsfield. No es equitativo %...& a m/rito de ser

precisamente la equidad la que permite la acomodaci!n a las circunstancias para obtener la justicia en el caso concreto, #vida de soluciones favorables a los terceros adquirentes(. )4+ A$$e deD co%p#r# do $# estructur# de uestro Cdi'o co e$ .s0o;o de >reit#sD disti 'ue $os #ctos :ur(dicos o0$i'#cio #$es de $os #ctos :ur(dicos re#$es. A$ acto jurdico obligacional $e ser(# #p$ic#0$e $# teor(# de $#s u$id#des e 6or%# i te'r#$. As(D e$ #cto puede ser u$o o # u$#0$eD de u$id#d #0so$ut# o re$#ti,#. Por su p#rteD e$ acto jurdico real es i depe die te de$ #cto :ur(dico o0$i'#cio #$D por $o que #que$$os c#sos e u%er#dos co%o e-cepcio es #$ #rt(cu$o )*+0 o ser(# t#$esD !# que e$ Itradens no transmite lo que tiene al accipiens, sino que /ste lo adquiere por efectos de la tradici!n %...& el que adquiere de una manera determinada, por ejemplo conforme al registro, adquiere bien. De todas maneras no estar,a de m#s eliminar este principio filos!fico que el 5-46 lleva a precepto jur,dico, como as, tambi/n el siguiente, que no han hecho otra cosa que confundir(. )7+ E cit# do # &i0i$o iD co ti /# dicie do que los preceptos en /l comprendidos son superfluos y hasta peligrosos( ) 8+. Ai e%0#r'oD o de0e%os o$,id#r que $# tr#dici es equ(,oc#D

respo die do # disti t#s 6i #$id#des se'/ e$ co te-to circu st# ci#$ que $# rode#D por $o que # $o dic@o por A$$e de te dr(#%os que su%#r $os requisitos eces#rios p#r# que $# tr#dici se# tr#s$#ti,# de do%i ioD es decirD Iser @ec@# por u t(tu$o
7

>$JCKC*$L MIACOTTI, $nri-(e, Protecci n al tercer ad"uirente de #uena $e% limitaciones al e$ecto de la reivindicaci n, LL "!@69, p . 71. = ALL$C*$, M(iller%o L., El acto &urdico real, LL 11!@1!62, p . 1!74. 9 NINILOCI, .... citado por Allende, M(iller%o L., en op. cit. p . 1!74.

2! su6icie te p#r# tr# s6erir e$ do%i ioJ H#rt(cu$o *40* CC5D que I$os / icos derec@os que puede tr# s%itirse por tr#dici D so $os que so propios de$ que $# @#ceJ H#rt(cu$o *40) CC5D ! que Ip#r# que $# tr#dici tr#s$#ti,# de $# posesi @#'#

#dquirir e$ do%i io de $# cos# que se e tre'#D de0e ser @ec@# por e$ propiet#rio que te '# c#p#cid#d p#r# e #:e #r ! e$ que reci0e de0e ser c#p#; de #dquirir H#rt(cu$o *401 CC5. No pode%os e to ces decir si%p$e%e te que e$ #ccipie s #dquiere s$o e ,irtud de $# tr#dici D si o que "st# de0e te er co%o soporte u t(tu$o su6icie teD es decirD de0er1 reu ir t(tu$o ! %odo p#r# #dquirir e$ derec@o re#$ de do%i io. Por otro $#doD e$ Cdi'o es u todo siste%1tico ! de0e ser i terpret#do #r%o ios#%e teD p#r# $o cu#$ de0e%os #dopt#r u # co cepci derec@o opuest# # $# ide# i di,idu#$ist# de$ #rt. )*+0D $o cu#$ soci#$ de$ o si' i6ic#

co sider#r$o dero'#doD si o 6i:#r su #$c# ce. .$ 6u d#%e to por e-ce$e ci# ser1 e$ i ter"s 'e er#$D e$ 0ie co%/ D que de0er1 pri%#r por so0re cu#$quier i ter"s

p#rticu$#rG ! por $o t# to de0er1 prote'erse $# se'urid#d di 1%ic# ! e$ tr16ico i %o0i$i#rioD s#cri6ic# do e #$'u os c#sos $# se'urid#d est1tic#. Pero de0e%os ser %u! cuid#dosos #$ %o%e to de pri,#r # u # perso # de su propied#dD prote'id# co stitucio #$%e te e Hpri cipios reiter#dos e e$ #rt(cu$o 1+ de uestr# $e! 6u d#%e t#$D de Be do;#5D cu!o

e$ #rt(cu$o 14 de $# Co stituci

esp(ritu o de0e ser #$ter#do co e-cepcio es re'$#%e t#ri#s H#rt(cu$os *2 ! 77 i ciso * de $# Co stituci N#cio #$5.

21 %. a excepcin a la regla, -eora

de la apariencia. .rror comn.

Ro%#D u

esc$#,oD &#r0#rius P@i$ippusD que se @#c(# p#s#r por

ciud#d# o $i0reD 6ue e$e'ido pretor. Cu# do se descu0ri $# ,erd#d de su situ#ci se p$# te e$ pro0$e%# de si correspo d(# o o # u$#r $os #ctos e $os que @#0(# i ter,e ido e %# te erse. A pes#r de o @#0erse co s#'r#do $# teor(# de $# #p#rie ci# e e$ cdi'o ci,i$ 6r# c"sD e$ Co se:o de .st#do e 120+ @i;o #p$ic#ci de dic@# so$uci $e'#$ respecto de $os #ctos re#$i;#dos por $os secret#rios de $os %u icipiosD quie es $i0r#0# testi%o ios que 'o;#0# de #ute ticid#d cre!" dose i ,estidos de t#$es 6#cu$t#des co 6or%e #$ # ti'uo r"'i%e . L# :urisprude ci# ! $# doctri # 6r# ces#s @# co ti u#do #po!# do $# su c#$id#d de pretorD co c$u!" dose que $os %is%os de0(#

%1-i%# error co%u is 6#cit ius e e$ c#%po de$ derec@o de propied#dD por $# cu#$ e$ error co%/ o i ,e ci0$e es 6ue te cre#dor# de derec@osG ! $# Corte de

C#s#ci @# #p$ic#do dic@# teor(# #$ supuesto de$ @eredero #p#re te. Dos so $os 6u d#%e tos ese ci#$es de dic@# teor(#3 *. 9undamento econ!mico$ consistente en la noci!n de seguridad

jur,dica din#mica por la cual donde e"isten intereses en conflicto el derecho debe optar por la seguridad de aquel inter/s que sea m#s digno de ser protegido, y en tal situaci!n se halla el inter/s del adquirente de derechos, pues los actos adquisitivos son la esencia de la vida comercial y la base del progreso, teniendo el

22 adquirente que pone en movimiento la adquisici!n una posici!n din#mica en oposici!n al titular que adopta una postura est#tica tendiente a conservar el estado de las cosas e"istentes. El fundamento econ!mico de la protecci!n se refleja en el requisito de la onerosidad del acto adquisitivo. -. 9undamento moral$ de igual o mayor importancia que el anterior, y

que consiste en la necesidad como resultancia de sentimientos elementales de justicia, de no defraudar a quien se comport! honestamente en el tr#fico jur,dico. En consecuencia, se condiciona la protecci!n de los subadquirentes a que hayan tenido buena fe al tiempo de la transmisi!n del derecho(. ) *6+ :artiendo de la premisa de la buena fe ; creencia y de la onerosidad del t,tulo de adquisici!n, debe considerarse acto aparente, y legitimante del derecho adquirido por un tercero, a aquel que rena los recaudos de e"teriori aci!n necesarios como para brindarle una apariencia de certe a, autenticidad y licitud, que haya podido inducir a ese tercero ; o a cualquier otra persona ; a una ra onable pero enga<osa convicci!n de su legitimidad. '!lo esa ra onabilidad del error ; error communis o error invencible ; hace funcionar en la pr#ctica la aplicaci!n del principio, lo que l!gicamente descarta aquellas hip!tesis en que los males sufridos por el tercero son fruto de su propia negligencia(. ) **+ :arecer,a conforme a este planteamiento, que ha mediado un conflicto entre el derecho leg,timo, real, verdadero, que ser,a el del reivindicante, y un derecho ostensible, aparente, meramente fumoso, a favor de quien, en homenaje
1!

MUA<TAVICO, $l7a& P., 'a protecci n a terceros ad"uirentes de inmue#les, ?A *octrina 1973@93, p . 9"@96. 11 N$C$*$TTI, ?(lio :., El artculo 1051 del C digo Civil ! la reivindicaci n de inmue#les, Je)i&ta del Cotariado CH714, N(eno& Aire&, 197!, p . 1=71.

23 a la buena fe, se sacrifica nada menos que el atributo sustancial de la reivindicaci!n. :or eso se habla de 1derecho aparente1 y el tema se cataloga en el gran cap,tulo de la 1apariencia1 como si prevaleciera aqu, lo irreal, lo simulado, sobre la verdad de las cosas(. )*-+ .$ derec@o de$ tercero es t# re#$ co%o e$ de$ rei,i dic# teD sie%pre que "ste @#!# i ter,e ido e :ur(dico ,ici#do de u$id#d. A/ e$ otor'#%ie to de$ #cto :ue'o3 $#

%1sD @#! i tereses superiores e

se'urid#d de$ tr16ico :ur(dico. A tes de $# $e! 1+.+11D uestro Cdi'o Ci,i$ co s#'r#0# $# teor(# de $#

#p#rie ci# e $os #rt(cu$os ))07D ))10D )8)0D 1*8D 742D 7+0D 774D *1)0D 2+5D ))82 ! 1045D #$'u os de e$$os tr# scriptos e do%i ioJ5. Be ci de especi#$ co sider#ci %erece e$ art. !'!$D %odi6ic#do por $# $e! 1+.+11D e$ cu#$ co te%p$# $# situ#ci de$ heredero aparenteD e c#so de e$ t(tu$o A HIAdquisici ! p"rdid# de$

e #:e #ci de i %ue0$es de$ @#0er @eredit#rio # terceros de 0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso. .$ %is%o e-i'e u # serie de requisitos 6or%#$esD t#$es co%o $# dec$#r#tori# de @erederos o $# #pro0#ci :udici#$ de$ test#%e toD por $os cu#$es se co sider# que e$ #dquire te pudo creer 6e@#cie te%e te que e$ @eredero est#0# $e'iti%#do p#r# ce$e0r#r e$ #ctoD si requerir $# 0ue # 6e de$ @eredero. Mued#

e-puesto u c#so espec(6ico de derec@o #p#re te ! de #dquisici # o do%i oD porque e$ @eredero #p#re te o es @eredero H# di6ere ci# de $o que ocurre co e$ @eredero i di' o5D ! por t# to o es titu$#r de$ derec@o que tr# s%ite.

12

>$JCKC*$L MIACOTTI, $nri-(e, op. cit. p . 69.

24 ILos motivos ser#n siempre los mismos, porque tan digno de protecci!n es un adquirente de un inmueble venido por herencia como el de un inmueble adquirido por contrato(. )*5+ Podr(#%os cuestio #r $# co stitucio #$id#d de$

#rt(cu$o )8)0D e t# to co s#'r# $e'#$%e te e$ despo:o su6rido por e$ ,erd#dero @erederoD ,u$ er# do su derec@o de propied#dD pero e$$o e-cede e$ o0:eti,o de uestro tr#0#:o. Pese # $o e-puestoD dic@# so$uci @# sido e-pres#%e te

co te%p$#d# por $# $e!D pero d#d#s $#s c#r#cter(stic#s que re,isteD de0e i terpret#rse restricti,#%e te. .$ $e'is$#dorD #$ re6or%#r e$ #rt(cu$o 1051 ! #$ reestructur#r $# red#cci de$ )8)0 @# re#6ir%#do $# teor(# de $# #p#rie ci# co%o 6ue te de derec@o. L#s

r#;o es de t#$es %odi6ic#cio es qued# c$#r#%e te e-puest#s e $# ot# e$e,#d# #$ Poder .:ecuti,o de $# N#ci por $# co%isi red#ctor# de $# $e! 1+.+113 $# protecci de $os terceros de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD 6re te # $os ,icios %# i6iestos que pudier# te er $os # tecede tes de t#$es re$#cio es. . 1725D $# Co%isi N/%ero 2 de $#s F Kor #d#s de Derec@o Ci,i$D o

ce$e0r#d#s e Corrie tes co s#'r $# teor(# de $# #p#rie ci#D co sider1 do$# u pri cipio de derec@oD #p$ic#0$e e e$ supuesto de u # situ#ci de @ec@o queD por

su o0:eti,id#dD 6uer# #0so$ut#%e te id e# p#r# $$e,#r # e '#<o # $os terceros #cerc# de$ est#do re#$ de #qu"$$#. Por su p#rteD $# Co%isi N/%ero 1 o #cept dic@o postu$#do respecto de $#s #dquisicio es # o do%i oD situ#ci e-c$uid# de

13

>OJCI$L$<, <al)ador, Reivindicaci n contra el ad"uirente de #uena $e, ?A 1943@IV@7, &ec. doctrina.. p .

=.

2" $# #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051D so$uci que co%p#rti%os ! $# cu#$

des#rro$$#re%os e e$ prese te tr#0#:o.

/. .l art. )$() del %digo %ivil y los terceros. a problemtica interpretativa de los arts. "### y "##&,

). Antes de la ley )#.#)),

Nuestro Cdi'o Ci,i$D red#ct#do por 9"$e; A#rs6ie$ e

1247 ! ,i'e te

desde 12+1D co te%p$#0# $# situ#ci de $os terceros #dquire tes e su #rt. 10513 =Todos los derec-os reales o 5ersonales trans itidos a terceros so6re un in ue6le 5or una 5ersona 9ue -a lle'ado a ser 5ro5ietario en (irtud del acto anulado; 9uedan sin nin'>n (alor y 5ueden ser recla ados directa ente del 5oseedor actual+* T# c#te'ric# so$uci D co secue ci# de $o dispuesto por $os #rt(cu$os tot#$ des#%p#ro # $os

)*+0 ! )*++ de$ Cdi'o Ci,i$D de:#0# #p#re te%e te e

terceros #dquire tes de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD !# queD co 6or%e $# doctri # tr#dicio #$D $# re'$# de$ #rt(cu$o 1051 er# #p$ic#0$e t# to se tr#t#se de #ctos u$os co%o de # u$#0$es. Dic@# postur# 6ue co tro,ertid# por quie es $# co sider#0# i :ust#D 6re te # $# situ#ci de u su:eto queD o0r# do co cuid#do ! pre,isi D @# co 6i#do e e$ t(tu$o e ,irtud de$ cu#$ #dquiere e$ do%i io de$ i %ue0$e que prete de ser$e

rei,i dic#doD ! por e$ cu#$ @# p#'#do u precio :usto. P#r# $o'r#r $# protecci de

26 estos tercerosD recurriero re$#cio 1 do$o co # u # i terpret#ci disti t# de$ #rt(cu$o 1051D $#s or%#s que

$# teor(# 'e er#$ de $#s

u$id#desD ! co

re'$#0# $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori#.

0.

Interpretacin del artculo 1051 y

la teora general de las nulidades.

a)

lasificacin de las nulidades.

El ordenamiento jur,dico se defiende a s, mismo =cuando se hallan afectados intereses de orden objetivo y e"terno )art,culos *7 y -*, 8>5 y

correlativos del ?!digo ?ivil+; al igual que tutela el derecho de los particulares =inter/s de orden subjetivo e interno; mediante distintos resortes din#micos, entre los cuales se encuentra el que gran parte de la doctrina considera como una sanci!n( impuesta por una determinada falla constitutiva del acto anormal %...& ?uando hablamos de nulidad nos estamos refiriendo, en general, a la falla o vicio que enturbia el acto ,rrito y, al mismo tiempo, al dispositivo o remedio destinado a aniquilar la situaci!n jur,dicamente desvaliosa que de /l resulta(. ) *0+ L# u$id#dD e se tido #%p$ioD puede de6i irse co%o $# pri,#ci de $os

e6ectos propios de $os #ctos :ur(dicosD $o cu#$ o si' i6ic# que o produ;c# e6ecto #$'u o3 $# $e! $es #si' # deter%i #d#s co secue ci#s e e$ c#so co creto H#rt. 1054 CC5.
14

N$C$*$TTI, ?(lio :., op. cit. p . 1=4"@1=46.

27 Ae'/ que $os intereses lesionados por $# irre'u$#rid#d de$ #cto se# de #tur#$e;# p/0$ic# o pri,#d#D se puede @#cer u # pri%er# c$#si6ic#ci u$id#des e u$id#d #0so$ut# ! de $#s

u$id#d re$#ti,#D $# cu#$ tie e co%o 6ue te #

>reit#s ! #$ cdi'o c@i$e o. T#%0i" se to%# de >reit#s $# c$#si6ic#ci e u$id#d %# i6iest# ! u$id#d

o %# i6iest#D se'/ $os medios procesales eces#rios p#r# $$e'#r # $# se te ci# que $# dec$#reD e r#; de $# oste si0i$id#d de$ ,icio que #6ect# # es# tr# s%isi D si pudo o o ser co ocido por e$ tercero. .$ #rt(cu$o 10)2 dispo e3 #La n(lidad del acto e& %ani5ie&ta c(ando la le0 e'pre&a%ente lo /a declarado n(lo, o le /a i%p(e&to la pena de n(lidad. Acto& tale& &e rep(tan n(lo& a(n-(e &( n(lidad no /a0a &ido 6(1 ada.. De su i terpret#ci # co tr#rio se su sur'e $# do0$e c$#si6ic#ci e

u$id#d %# i6iest# ! o %# i6iest#. L# disti ci e tre #ctos u$os ! #ctos # u$#0$esD tie e co%o 6ue te e$

cdi'o ci,i$ 6r# c"s. Au que e$ Cdi'o de N#po$e #'re'# u # tercer# c#te'or(#3 e$ #cto i e-iste teG $# cu#$ 9"$e; A#rs6ie$d s$o co te%p$ e-pres#%e te e %#teri# de u$id#des %#tri%o i#$es. .st# tipi6ic#ci de $#s u$id#des tie e co%o 6u d#%e to $# tr#sce de ci# de$ ,icioD es decirD si @# #6ect#do u elemento

esencial de$ #cto o o. Ai e%0#r'oD $# doctri # 'e er#$%e te ide ti6ic# $os #ctos u$os co $# u$id#d %# i6iest#D ! $os #ctos # u$#0$es co $# u$id#d o %# i6iest#. . este se tidoD &e edetti c$#si6ic# $#s u$id#des Ide acuerdo con el modo en que se presenta la falla =o causa de que deriva la invalide ; en$ a+ actos nulos o nulidades de derecho, en que la invalide del acto aparece ostensiblemente en

2= su propia e"terioridad y produce la frustraci!n de sus consecuencias regulares de pleno derecho, desde el momento mismo de su celebraci!n =e" tunc; sin necesidad de pronunciamiento judicial. b+ actos anulables, en que la falla, o

causa determinante de la invalide permanece oculta y requiere una investigaci!n de hecho para ser descubierta, lo que torna necesaria su declaraci!n judicial para enervar las consecuencias regulares del acto, cuya frustraci!n opera

retroactivamente entre las partes y a partir de la sentencia respecto a terceros(. )*>+, CC5. L$#%0(#sD e se tido # 1$o'oD disti 'ue e tre e$ #cto u$oD e$ cu#$ tie e u ,icio %# i6iesto que $o @#ce i epto desde su #ci%ie toG ! e$ #cto # u$#0$eD cu!o ,icio o es %# i6iesto ! e ,irtud de$ cu#$ $os derec@os puede dec$#r# su u$id#d tr# s%itirse o oper# !# que @#st# ese %o%e to produce sus e6ectos or%#$%e te H#rt. 1084

,1$id#%e te d#do que $# se te ci# que

retro#cti,#%e teD e ,irtud de$ #rt(cu$o 1084 de$ C.C. H #Lo& acto& an(la4le& &e rep(tan )lido& %ientra& no &ean an(lado&+ 0 &3lo &e tendrn por n(lo& de&de el d7a de la &entencia -(e lo& an(la&e.B( . este /$ti%o supuestoD $# #cci rei,i dic#tori# se p#r#$i;# t(tu$o # u$#0$eD e$ prese te

6re te #$ tercero que @# #dquirido su derec@o e

,irtud de u

co s#'r# do $# teor(# de $# #p#rie ci#D pu to que #%p$i#re%os e t(tu$oD #p#r#t#do II HII terpret#ci de $os #rt(cu$os *+++ ! *++2J5.

Ai e%0#r'oD &ord# critic# e$ p#r#$e$o #-io%1tico que @#ce L$#%0(#s e tre #cto u$o ! u$id#d %# i6iest#D ! e tre #cto # u$#0$e ! u$id#d o %# i6iest#D !# que e-iste c#sos e $os cu#$es e$ ,icio o es %# i6iesto # pes#r de ser u #cto
1"

N$C$*$TTI, ?(lio :., op. cit. p . 1="3.

29 u$o co 6or%e $o dispuesto e $os #rt(cu$os 1081 # 1088 C.C. Resu$t# e to ces u # so$uci i :ust#D !# que $o tr#sce de te es $# 0ue # 6e de$ su0#dquire te

6re te # u error co%/ o i ,e ci0$eD #$ cu#$ podr(# ser i ducido t# to por u #cto u$o co%o por u #cto # u$#0$e. . co c$usi D e uestro Cdi'o Ipuede observarse que las nulidades

est#n regladas desde cuatro puntos de vista$ actos nulos y anulables. de nulidad manifiesta y no manifiesta. de nulidad absoluta y relativa, y de nulidad completa o parcial . )*2+ Por $o que u #cto u$o o # u$#0$e puede te er ,icios %# i6iestos o oD ! ser de u$id#d #0so$ut# o re$#ti,#D p#rci#$ o co%p$et#. 9#ri#s so $#s

co%0i #cio es posi0$es.

b) !fectos de las nulidades.

.$ acto nuloD por de6i ici D o requiere ser dec$#r#do t#$ e :uicioD !# que qued# e er,#do desde e$ %o%e to %is%o de su ce$e0r#ci . Ai se tr#t# de u # u$id#d #0so$ut#D cu#$quier# podr1 i ,oc#r$#G si de u # u$id#d re$#ti,#D s$o

podr1 de u ci#r$# #qu"$ e cu!o 0e e6icio @# sido i stituid#. Ai e%0#r'oD si e$ ,icio o resu$t# %# i6iestoD ser1 eces#ri# u # i ,esti'#ci :udici#$ #$ e6ectoD pero $# se te ci# ser1 dec$#r#ti,# ! te dr1 e6ectos retro#cti,os #$ %o%e to de ce$e0r#ci de$ #cto.

16

LAOUI<, Man(el A., 'a re$orma del art( 1051( )u relaci n con la acci n reivindicatoria(, en E*amen ! crtica de la re$orma del CC, T. I, p . 329.

3! . cu# to # $os e6ectos de $# dec$#r#ci de u$id#d de $os actos

anulablesD # tes de $# re6or%# de 1742D se soste (# t# to $# irretro#cti,id#d de $# se te ci#D cu!o pri cip#$ e-positor @# sido L$#%0(#sD co%o $# retro#cti,id#d de $# %is%#. De0e%os @#cer e to ces u # di6ere ci#ci 3

. tre $#s p#rtes3 $# se te ci# tie e e6ecto retro#cti,o #$ %o%e to de $#

ce$e0r#ci de$ #ctoD co 6or%e $os #rts. 1050 ! 105*D por $os cu#$es 1vuelven las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado ND ! $#s p#rtes de0e Nrestituirse mutuamente lo que han recibido o percibido en virtud o por consecuencia1 de dic@o #cto.

Respecto de terceros3 $# se te ci# es irretroactivaD qued# do prote'idos

$os derec@os de $os %is%os e ,irtud de$ #cto #p#re te que @# ser,ido de 0#se #$ e'ocio ce$e0r#do. As( e$ #rt. 1084D !# cit#doD dict#%i # que # tes de $# dec$#r#ci de u$id#dD $os #ctos so vlidosG ! despu"s de $# %is%# reci" se co sider#r1 u$os. IEs evidente que las transmisiones verificadas antes de

pronunciarse la nulidad, son inatacables y los terceros repeler#n con /"ito cualquier acci!n dirigida contra ellos, porque han adquirido a base de un t,tulo v#lido(. )*4+ Ade%1sD e$ pri cipio de$ #rt. 105* o es #0so$utoD !# que qued# o 6uer# posi0$e

des,irtu#do por e$ #rt. 105+D que co sider# e$ c#so de que de%# d#r $# u$id#d co tr# terceros. Ai u # $e!

o puede #p$ic#rse retro#cti,#%e te #6ect# do derec@os o podr(#%os decir $o co tr#rio

#dquiridosD !# que #s( $o dispo e e$ #rt. ) de$ CCG de u # se te ci#. L# %is%# esD se'/
17

uestr# Le! >u d#%e t#$D de :er#rqu(#

>OJCI$L$<, <al)ador, op. cit. p . 12.

31 i 6erior # $#s $e!esD o correspo die do %#!ores 6#cu$t#des # u :ue; que # u $e'is$#dor. Aie do e to ces i'u#$%e te ri'urososD u # se te ci# t#%poco podr(# $esio #r derec@os #dquiridos. L#quis sostie e que3 1El art. *6>* contempla s!lo las transmisiones efectuadas a terceros con posterioridad a la anulaci!n del t,tulo en que el tradens se funda. La ley no se refiere a los derechos transmitidos por cualquiera

circunstancia. E"clusivamente apunta a las transferencias reali adas por quien ha obtenido la propiedad del inmueble en virtud de un t,tulo ya anulado )1persona que ha llegado a ser propietario en virtud de un acto anulado1+1. ) *7+ E cit# do $#s

p#$#0r#s de L$#%0(#sD dest#c# que 1el tercero que ha confiado en la bondad del t,tulo que hasta entonces la sociedad no hab,a reprobado, no puede ser burlado en la fe que merecen los actos cumplidos bajo el amparo de la ley vigente al tiempo de su reali aci!n1 ) *8+. Ade%1sD Ino es posible e"igir al tercero que no ha participado en el acto, que efecte investigaciones y rastree antecedentes m#s all# de los l,mites ra onables %...& las que en la mayor,a de los casos fracasar,a, porque es imposible descubrir el vicio, cuando el culpable ha arbitrado todos los medios a su alcance para ocultarlo tras la apariencia de valide que trasunta el acto(. H*05

00.

Interpretacin de los artculos

"### y "##$.
1= 19

LAOUI<, Man(el A., op. cit., p . 33". LLAMNPA<, ?or e ?., citado por La-(i&, Man(el A., op. cit., p . 33". 2! :AJC$IJO, ?o&; ?., +ulidad de los actos &urdicos ! la reivindicaci n de inmue#les, $* 2@6"7, p . 6"9.

32

Asi%is%oD $# doctri # @# re$#cio #do e$ #rt(cu$o 1051 ! $# teor(# 'e er#$ de $#s u$id#desD e $# 6or%# !# descript#D co disti t#s i terpret#cio es de $os

#rt(cu$os que siste%#ti;# $# #cci rei,i dic#tori#. .$ #rt(cu$o *+++ est#0$ece3 #:o%pete ta%4i;n Fla acci3n rei)indicatoria@ contra el act(al po&eedor de 4(ena 5e -(e por t7t(lo onero&o la /(4iere o4tenido de (n ena6enante de %ala 5e o de (n &(ce&or o4li ado a re&tit(irla al rei)indicante, co%o el co%odatario.. Por su p#rteD e$ #rt(cu$o *++2 co ti /# dicie do3 #<ea la co&a %(e4le o in%(e4le, la rei)indicaci3n co%pete contra el act(al po&eedor, a(n-(e 5(ere de 4(ena 5e -(e /(4ie&e tenido del rei)indicante, por (n acto n(lo o an(lado+ 0 contra el act(al po&eedor, a(n-(e de 4(ena 5e, &i la /(4o por t7t(lo rat(ito 0 el ena6enante e&ta4a o4li ado a re&tit(irla al rei)indicante, co%o el &(ce&or del co%odatario -(e /(4ie&e cre7do -(e la co&a era propia de &( a(tor.. >reit#sD 6ue te de $os #rt(cu$os cit#dosD e $os #rt(cu$os )2++ ! )2+2 de su .s0o;oD e-p$icit# $os c#sos e $os cu#$es procede $# #cci rei,i dic#tori# ! m#s adelante agrega en el art,culo 577-, que la reivindicaci!n no procede sea mueble o inmueble la cosa demandada contra el poseedor de buena fe que la hubo por t,tulo oneroso de un enajenante de buena fe( ) -*+. Ai e%0#r'oD 9"$e; A#rs6ie$d se $i%it# # $o pri%eroD $o cu#$ @# d#do $u'#r # u # #rdu# discusi #$rededor de $os #rt(cu$os *+++ ! *++2.

21

I47de%.

33 U sector de $# doctri #D co #utores co%o A#$,#tD L#6#i$$eD &i0i$o i !

Bo$i #rioD $os co sider#0# coro$#rios de$ #rt(cu$o )*+0D :u to # $os #rt(cu$os )*++D )*+2D *40*D *4+0D 1051Detc.D por $o que proced(# $# #cci rei,i dic#tori# o so$o e $os c#sos e u%er#dos si o co tr# todo poseedor #ctu#$ de i %ue0$esD I salvo limitaciones resultantes de normas particulares del ?.?., tales como las del heredero aparente )art. 5056+, los actos de administraci!n en el caso de revocaci!n del dominio )art. -246 in fine+, las limitaciones consiguientes a la declaraci!n judicial de simulaci!n )art. 882+ y la acci!n de fraude )art. 820+.( ) --+

Otro sector prete d(# su i terpret#ci # co tr#rio se suD de %# er# t#$ 6uer# de $os c#sos e u ci#dos

que de0(# de e'#rse $# rei,i dic#ci

e-pres#%e te e $os #rt(cu$os *+++ ! *++2D d#do $o c#su(stico de su estructur#. Ai 0ie uestro codi6ic#dor o copi e$ #rt(cu$o )22* de$ .s0o;oD hay que suponer

que dej! de hacerlo porque la consecuencia ya iba impl,cita, como efectivamente lo va en los art,culos anteriores. lo ju g! innecesario(. ) -5+

Otros #utoresD Ique hac,an intervenir el argumento de la e"presi!n por

un acto nulo o anulado( del art,culo -447, ap. *@, para admitir la reivindicaci!n cuando el sucesor particular hubiera hecho su adquisici!n luego de anulado( el t,tulo anulable( de su autor, o derivase derechos de un autor cuyo t,tulo fuese nulo(. e"cluy/ndola, en cambio, cuando la adquisici!n hubiera sido anterior a la anulaci!n del t,tulo anulable(. ) -0+ Ade%1s e$ #rt(cu$o 1051 @#c(# @i c#pi" e e$ I#cto # u$#doJD co%pre die do t# to #$ #cto u$oD cu!# u$id#d 0#st# ser i ,oc#d#
22

AL<ICA ATI$CLA, *al%iro A., 'os derechos reales en la re$orma del C digo Civil, ?A 1969@4"7, &ec. *octrina, p . 4"9. 23 >OJCI$L$<, <al)ador, op. cit., p . 1!@11. 24 AL<ICA ATI$CLA, *al%iro A., op. cit., p . 4"9.

34 o ,eri6ic#d# si ecesid#d de dec$#r#ci :udici#$D co%o #$ #cto # u$#0$e

dec$#r#do t#$ e :uicioD o ri'ie do e to ces cu# do se tr#t#r# de u #cto # u$#0$e o dec$#r#do :udici#$%e te t#$D situ#ci co te%p$#d# por e$ #rt(cu$o 1084 CC H,er cit# de L$#%0(#s ! cr(tic# de &ord#D e-puest#s e e$ #p#rt#do I5.

Por su p#rteD Apot# Iintentaba llegar a la m#"ima protecci!n del sucesor

particular, sosteniendo %...& que , fuere el t,tulo del autor nulo( o anulable(, en ningn caso la declaraci!n judicial o la sentencia anulativa sobrevinientes a una adquisici!n de cualquier derecho, reali ada de buena fe y a t,tulo oneroso, podr,an ser opuestos al tercero adquirente(. ) ->+ A$si # Atie ;# dest#c# que est# postur# er# soste id# por #utores co%o &i0i$o iD L#6#i$$eD A#$,#t ! otrosD co%o e-presi de deseos p#r# u # pro t# re6or%# de$ Cdi'o Ci,i$. A te este p# or#%# de opi io es di,er'e tes er# i discuti0$e $# ecesid#d de u # re6or%# que pusier# 6i # $#s %is%#sD orde #r# co ceptos ! dier#

est#0i$id#d #$ tr16ico i %o0i$i#rioD prote'ie do #$ tercero #dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso.

". /espus de la reforma.

1742D $# $e! 1+.+11 %odi6ic sust# ci#$%e te e$ #rt(cu$o 1051 de$

Cdi'o Ci,i$D #$ #'re'#r3 "sal(o los derec-os de los terceros ad9uirentes de 6uena /e a ttulo oneroso; sea el acto nulo o anula6le=*
2"

AL<ICA ATI$CLA, *al%iro A., op. cit., p . 46!.

3" P#r# A$si # Atie ;#D dic@# e-presi es e$ coro$#rio de $#s ide#s de Apot#D ! e de6i iti,# e$ deseo de $# %#!or(# de $# doctri # #cio #$. Ai e%0#r'o o 6ue p#c(6ic# su recepci D !# que dio $u'#r # u ue,o :ue'o de i terpret#cio es !

discusio esD d#d# $# e-cesi,# protecci que dic@o #rt(cu$o otor'#0# #@or# # $os tercerosD s#cri6ic# do e %uc@os c#sos $os derec@os de$ ,erd#dero propiet#rio

que o @# i ter,e ido e $# e #:e #ci de$ i %ue0$e. Ai'uie do # B#rce$o de Oo;D cuatro son los requisitos imprescindibles para su procedencia$ *@. Aue la transmisi!n antecedente se realice sobre la base de un acto nulo o anulable. -@. Aue en la cadena de transmisi!n dominial

apare ca un tercero o subadquirente. 5@. Aue ese tercero haya adquirido a t,tulo oneroso. y 0@. Aue sea de buena fe(. H*45 A co ti u#ci e u%er#d#s. tr#t#re%os e det#$$e c#d# u # de $#s co dicio es

0.

%cto nulo o anulable&

Co%o e-pusi%os e

e$ prese te t(tu$oD #p#rt#do 1LI HII terpret#ci

de$

#rt(cu$o 1051 ! $# teor(# 'e er#$ de $#s u$id#desJ5D e-ist(# u # '#%# i teres# te de i terpret#cio es #$rededor de $# #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051 6re te #$ #cto u$o o # u$#doD ! # u$#0$e.

26

*$ GOL, Marcelo, Estudio de ttulos( ,n-lisis del art( 1051( Re"uisitos para su procedencia( ,plicaci n a situaciones contractuales espec$icas, en &e%inario te3rico prctico DLa(reano A. MoreiraD, Mendo1a, &etie%4re 1999, p . 36.

36 L# e-te si de $# red#cci de$ #'re'#do de$ #rt. 1051D # $os #ctos u$os ! # u$#0$esD per%ite que $# protecci de $os terceros o quede su0ordi #d# # u # u otr# de $#s doctri #s e-puest#s D i troducie do u e$e%e to de certe;# que de otro %odo o se te dr(#. Ai e%0#r'oD es e-cesi,# $# protecci que Apot# prete de 0ri d#r # $os su0#dquire tesD #$ decir que 1la nueva redacci!n legal abarca todo supuesto de invalide del acto jur,dico en cuya virtud el tercer adquirente obtuvo dicho derecho sobre el inmueble, %...& no proced,a efectuar ninguna otra discriminaci!n en materia de invalide .1 )*++ De #$$( que @#!# co sider#do i eces#ri# $# i c$usi

de$ #cto i e-iste te o de $# discri%i #ci e tre u$id#des #0so$ut#s o re$#ti,#s. &e edettiD por otro $#doD critic# $# i c$usi de$ #cto u$o e $# /$ti%# p#rte de$ #rt. 1051D porque Ila innovaci!n ha ido demasiado lejos en su prop!sito de tutelar a los terceros adquirentes. en este caso, el inter/s del leg,timo propietario = tambi/n respetable y digno, si no de una especial protecci!n, al menos de ser siquiera considerado; se halla respaldado por un imperativo de esencia jur,dica(. )-7+ Pero #p#re te%e te es# @# sido $# so$uci querid# por e$ $e'is$#dorD ! $# ot# de e$e,#ci de$ pro!ecto de re6or%# #s( $o @# e-pres#do. O#re%os u tr#t#%ie to p#rticu$#ri;#do e e$ t(tu$o . HIAdquisicio es # o do%i oJ5 de$ supuesto de $#s tr# s%isio es e $#s cu#$es e$ ,erd#dero propiet#rio o @# i ter,e idoD ,i" dose despo:#do de sus derec@os.

27 2=

<POTA, Al4erto M., El art( 1051 del CC comprende al denominado acto ine*istente, $* 1!6@6"7, p . 6"7. N$C$*$TTI, ?(lio :., op. cit. p . 1==9@1=9!.

37

00.

'ercero subad(uirente.

.$ #rt. 1051 requiere p#r# su #p$ic#ci

$# e-iste ci# %( i%# de tres

su1etosD e c#0e;# de $os cu#$es se sucedi e$ do%i io de$ %is%o i %ue0$e3 e$ titu$#r pri%i'e io de$ do%i ioD e$ #dquire te e ,irtud de$ #cto u$o o # u$#doD ! e$ tercero que #dquiere de este /$ti%o. Tercero es todo #que$ que o p#rticip de$ #cto ,ici#do. Ade%1sD para que un subadquirente pueda invocar la protecci!n del agregado al art. *6>* del ??, es necesario que haya adquirido efectivamente el derecho real, por lo menos en su fa e"terna, cumpliendo con los requisitos de t,tulo y modo )-8+.+

000.

'tulo oneroso&

.s e$ requisito que re6$e:# e$ 6u d#%e to eco %ico de $# protecci de$ su0#dquire teD co 6or%e $o e-puesto #$ des#rro$$#r $# teor(# de $# #p#rie ci#. Aupo e $# e-iste ci# de u da2o e e$ c#so de que e$ tercero se# pri,#do de sus derec@os %edi# te $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori# pro%o,id# por quie i ,oc# $# u$id#d de$ #cto que sir,e de 0#se # dic@# #dquisici G d#<o

que o su6rir(# u #dquire te # t(tu$o 'r#tuito.

29

:Cac. :i)., &ala M, 1!I"I=4. ?A 19="@I@37=.

3= 03. )uena fe&

a) )uena fe del subad(uirente.

.$ 6u d#%e to de $# protecci

de$ tercero #dquire teD e

su #specto

%or#$D est1 deter%i #do por e$ cu%p$i%ie to de este requisito. .s i%port# te de$i%it#r e$ co te ido ! #$c# ce de este e$e%e toD ! c%o se re$#cio # co Cdi'o Ci,i$. Nue,#%e te os e co tr#%os co disti t#s opi io es 6re te # u # %is%# situ#ci .

e$ :ue'o de presu cio es co te%p$#d#s e

e$ #rticu$#do de$

U # p#rte co sider# que se tr#t# de u # buena fe 4 negativa. L#s F de6i idoD co%o e$ @ec@o de N no

Kor #d#s de Derec@o Ci,i$D !# cit#d#sD $# @#

haber conocido o no haber podido conocer la verdadera situaci!n obrando con la debida diligencia. No se trata s!lo de obrar honestamente )buena fe ; lealtad+, sino de estar convencido de haber obrado honestamente, estar convencido de la certe a, de la licitud, de la legitimidad que rode! la conducta )buena fe ; creencia+. )56+ .$ tercero de0e est#r co ,e cido de $# $icitud ! $e'iti%id#d de$ #cto 0#se de$ e'ocio :ur(dico que est1 ce$e0r# doD certe;# producto de$ cu%p$i%ie to de $#s 6or%#$id#des e-tr( sec#s que $# $e! e-i'e p#r# su ,#$ide;3 es u :usto t(tu$oD ! e$ ,icio o se e cue tr# %# i6iesto. .s $o que $# doctri # @# $$#%#do error co%%u is o i ,e ci0$eD suste to de $# teor(# de $# #p#rie ci#D e
3!

$# cu#$ poco i%port# $#

*$ GOL, Marcelo, op. cit. p . 3=.

39 0ue # o %#$# 6e de$ propiet#rio #p#re te. I En cambio, se requieren condiciones muy estrictas por parte del tercero de buena fe, quien$ Debe haber cre,do adquirir del verdadero propietario el derecho de propiedad u otro derecho real. momento de la adquisici!n. El error debe haber sido compartido por todos, es decir, comn. siendo suficiente que alguien haya podido caer en el error. El error debe ser invencible, esto es, muy dif,cil de no equivocarse, teniendo en cuenta las situaciones f#cticas, la apariencia del pretendido propietario, como por ejemplo los t,tulos presentados, la publicidad de su propia adquisici!n, su conducta frente a la cosa, etc.( ) 5*+.

la buena fe supone un error

cometido al

Otro sector de $# doctri # sostie e que se tr#t# de u # buena fe 5

positivaD e ,irtud de $# cu#$ p#r# poder c#$i6ic#r #$ error co%o i ,e ci0$eD resu$t# i%presci di0$e e$ estudio de $os t(tu$os. Dic@o requisito o es o0$i'#torio e

uestr# $e'is$#ci D !# que o @# sido e-pres#%e te est#0$ecido por or%#s de 6o do i de 6or%#. Co'@$# 6u d#%e t# $# o0$i'#toried#d de$ estudio de t(tu$os e $os #rt(cu$os 70* ! 1172 de$ Cdi'o Ci,i$ H #:(ando %a0or &ea el de4er de o4rar con pr(dencia 0 pleno conoci%iento de la& co&a&, %a0or &er la o4li aci3n -(e re&(lte de la& con&ec(encia& po&i4le& de lo& /ec/o&. 0 #...o4rando con c(idado 0 pre)i&i3n.B. .Bndependientemente de su obligatoriedad o no, se ha sostenido que resulta necesario para acreditar la buena fe del tercero de manera tal que e"cluya toda
31

AC*OJCO, L(i& O., 'a propiedad aparente en la doctrina ! &urisprudencia $rancesas ! el art( 1051 del CC argentino, $* 37@931, p . 933.

4! sospecha de negligencia. El estudio de t,tulo no es un medio m#s para acreditar la buena fe, sino que reviste un car#cter jer#rquico y es de gran importancia en nuestro derecho,( )5-+ #u que o puede equip#r#rse e$ estudio de t(tu$os # $#

0ue # 6e. .$ tercero puede ! de0e #su%ir disti t#s co duct#s que deter%i e su 0ue # 6e3 e$ precio e $# co%pr#D co%pr#r # quie er# poseedorD coi cide ci#

e tre $os certi6ic#dos re'istr#$es ! e$ t(tu$oD di$i'e ci#s re#$i;#d#s por e$ escri0# o de co 6i# ;#. Ae tr#t# de u # 0ue # 6e cree ci#Ldi$i'e ci#D o e $# si%p$e

#use ci# de %#$# 6e. De0e co sistir e u error co%/ e i ,e ci0$eD e$ cu#$ o se# producto de $# cu$p# o e'$i'e ci# de quie $o i ,oc#D !# que #die puede #$e'#r su propi# torpe;#. No es su6icie te co e co%e d#r $# i stru%e t#ci de $# escritur# p/0$ic# # u ot#rioG es eces#ri# u # co duct# irreproc@#0$e por e$

tercero que prete de de%ostr#r su 0ue # 6eD su opti%# 6ides.

Otros #utores co sider#

que $# 0ue # 6e se $i%it# # $# adquisicin

conforme a registro.

Adro'u" sostie e que e$ #rt. 1051 @# co s#'r#do co

#$c# ce restri 'ido e$ pri cipio de 6e p/0$ic# re'istr#$ , al amparar a quien confiando en las constancias del registro, ha adquirido de quien contando con t,tulo nulo o anulable, estaba legitimado registralmente para disponer del mismo %...& No constituye e"cepci!n a la norma del art. 0@ de la ley *4.76*, convirtiendo al legitimado registralmente en verdadero propietario a fin de amparar al subadquirente, sino que en realidad, admite que la enajenaci!n sea efica no

obstante ser a non domino %...& La buena fe del tercero es de contenido negativo.

32

LLOV$JA<, C., :OMGLAC, A., El artculo 1051 del C digo Civil% $e p/#lica registral o estudio de ttulos. Je)i&ta $* 24I!3I=3.

41 'implemente desconoce la falta de conformidad entre el registro y la realidad jur,dica e"trarregistral. El subadquirente puede limitarse a obtener la certificaci!n del Cegistro, puesto que trat#ndose de derechos reales inmobiliarios se impone la carga de la registraci!n )art. -, ley *4.76*+, prob#ndose frente a terceros plenitud, limitaci!n y restricci!n la

a trav/s de dichos certificados )art. --, ley

*4.76*+(. )55+ El derecho real inmobiliario inscrito importa, para quien hace fe en esa inscripci!n y adquiere a t,tulo oneroso del que aparece en ese Cegistro como titular del derecho registrado, un derecho registrado, un derecho que no queda sometido a ninguna reivindicaci!n posible, y aun cuando la inscripci!n sobrevino a ra, de un acto nulo o anulable )art. *6>*+. ?on ello se ha sentado el gran principio de la adquisici!n del derecho segn Cegistro, como si el derecho emanara de una suerte de acto abstracto que corta toda relaci!n umbilical con sus antecedentes, siempre que medie buena fe y t,tulo oneroso.( ) 50+ Co respecto # $# #tur#$e;# de $# i scripci re'istr#$D os re%iti%os # $o e-puesto e e$ T(tu$o A HIAdquisici ! p"rdid# de$ do%i ioJ5. No o0st# teD co sider#re%os i di,idu#$%e te #$'u os #spectos de $# $e! 1+.201D co te%por1 e# # $# $e! 1+.+11D $# cu#$ @# re'$#%e t#do e$ Re'istro de $# Propied#d I %ue0$e # i,e$ #cio #$D d#do que @#st# e to ces est#0# por $# cu#$ 6uero t#c@#dos de

or'# i;#dos por $#s pro,i ci#sD r#;

i co stitucio #$es. L# %is%# i stitu!e $o si'uie te3

33

A*JOMU2, Man(el, El artculo 1051 del C digo Civil ! su in$luencia so#re el r0gimen de los derechos reales, LL 143@11=!, p . 11=1@11=2. 34 <POTA, Al4erto M., )o#re las re$ormas al CC, $d. *epal%a, N(eno& Aire& 1969, p &. =" 0 =6.

42 Art(cu$o 8P 3 #La in&cripci3n no con)alida t7t(lo al (no ni &(4&ana lo& de5ecto& de -(e adoleciere &e ,n la& le0e&.. Art(cu$o **3 #La plenit(d, li%itaci3n o re&tricci3n de lo& derec/o& in&cripto& 0 la li4ertad de di&po&ici3n &3lo podr acreditar&e con relaci3n a tercero& por la& certi5icacione& a -(e &e re5ieren lo& art7c(lo& &i (iente&.. A #$i;# do e$ co te ido de $os #rt(cu$os cit#dos ! e$ resto de $# $e! 1+.201D pode%os decir que o se @# co s#'r#do i e$ pri cipio de 6e p/0$ic# re'istr#$D por e$ cu#$ e$ re'istro se presu%e e-#cto Iiuris et de ireJ e #dquire teD i siquier# co 0e e6icio de$ tercer i e$

#$c# ce restri 'idoD co%o $o $$#%# Adro'u"G

pri cipio de $e'iti%#ci D se'/ e$ cu#$ e$ co te ido de$ re'istro se reput# e-#cto Iiuris t# tu%J. Co 6or%e $o e-pres# P"re; L#s#$#D lo no inscripto no es oponible, es decir, no le perjudica %...& constituye la llamada presunci!n negativa de veracidad del Cegistro %...& En este proceso de elaboraci!n legislativa se ha

llegado a algo dif,cil de concebir$ consagrar el efecto )protecci!n de los terceros de buena fe+, sin haber previsto la causa )principio de legitimaci!n y de fe pblica registral+(. H)55

b)

arga de la prueba.

Pu to #p#rte %erece $# co sider#ci de$ o us pro0# di. Ae'/ u sector de $# doctri #D $# 0ue # 6e se presu%e H#rts. *)4* ! 8002 CC5D I en tanto no sea

3"

P$J$L LA<ALA, ?o&; L(i&, Transmisiones inmo#iliarias en la re$orma de la legislaci n civil, LL 14=@ 1333, p . 133=.

43 manifiesto el vicio de adquisici!n de su causante a trav/s de la directa

observaci!n de su t,tulo, por la simple circunstancia de suceder a t,tulo particular de quien est# legitimado registralmente(. ) 52+ L# %er# posi0i$id#d de co ocer e$ ,icio cu# do o #p#rece %# i6iestoD o i%p$ic# %#$# 6eG @#! que de%ostr#r que $o co oci. Otros #utores sostie e que $# c#r'# de $# prue0# co%pete #$ tercero que i ,oc# su 0ue # 6eD quie debe probar haber obrado con la diligencia que

habitualmente se emplea en esos casos, siendo indispensable el estudio de t,tulos, remont#ndose veinte a<os atr#s desde la fecha de adquisici!n de su

eventual antecesor( )54+D !# que co sider# que $# 0ue # 6e e-i'id# e e$ #rt. 1051 es disti t# de $# 0ue # 6e requerid# e %#teri# de usuc#pi H#rts. )777D 8004 ! 800+5.

c) )uena fe del ad(uirente*enajenante.

Respecto de $# 0ue # 6e de$ e #:e # teD "st#

o se #:ust# # $# #ctu#$

red#cci de$ #rt. 1051. L# i terpret#ci t#-#ti,# o # co tr#rio se su de $os #rts. *+++ ! *++2 c#rece de se tido cu# do e-iste u # or%# espec(6ic# que re'u$# t#$ situ#ci . Ae'/ L#quisD $# i%port# ci# de $# %is%# r#dic#0# e $# $#'u #

or%#ti,# e-iste te # tes de 1742G pero I definida como ha quedado la e"tensi!n de la reforma, comprensiva de los terceros adquirentes de buena fe a t,tulo

36 37

A*JOMU2, Man(el, op. cit. p . 11=2. POUQ<<$MUJ, Mart7n, El artculo 1051 del C digo Civil, LL 1"2@39!, &ec. *octrina, p . =9!.

44 oneroso, sea el acto nulo o anulable, se colma a nuestro juicio la laguna a la cual nos refer,amos, pues el tercero que se encuentre en tal situaci!n podr# detener la reipersecuci!n. m#s an, con prescindencia de la buena o mala fe del enajenante, desde que la norma nada dice acerca de ello(. ) 57+ Ae'/ $# opi i de 9e i iD #rt(cu$os *++4D *+++ ! *++2 correspo de # u # situ#ci 61ctic# co%p$et#%e te disti t# # $# de$ #rt(cu$o 1051D r#; por $# cu#$ sostie e $# ,i'e ci# de dic@os #rt(cu$os despu"s de re6or%# de $# $e! 1+.+11. .$ #rt(cu$o *++4 pre," u c#so de #cci rei,i dic#tori# de$ propiet#rio co tr# e$

que $o despo: direct#%e te de $# cos#. .$ #rt(cu$o *++2D pri%er# p#rte t#%poco o6rece di6icu$t#dD pues re'u$# $# re$#ci e tre $#s p#rtes que @# ce$e0r#do u

e'ocio :ur(dico que @# resu$t#do u$o o # u$#0$e. Por /$ti%oD $os #rt(cu$os *+++ ! *++2 se'u d# p#rteD prev/n el origen del encadenamiento de las sucesivas transmisiones en un acto jur,dico en virtud del cual el propietario se ha desprendido de la cosa entreg#ndola a alguien que queda obligado a devolver %...& de ah, en m#s se producen las sucesivas negociaciones %...& se prev/n tres negocios jur,dicos, el primero el reali ado por el verdadero propietario, al entregar la cosa a una persona celebrando con /sta un contrato que la obliga a restituir. Auien as, se encuentra en la detentaci!n de la cosa la enajena a otro, pero para que este otro sea adquirente de buena fe y a t,tulo oneroso es necesario que quien estaba con aqu/lla le haya presentado t,tulos falsos, creando la apariencia de contar con la titularidad dominial. de otro modo este adquirente no ser,a de buena fe. Dhora bien, este adquirente de buena fe y a t,tulo oneroso que la hubo
3=

LAOUI<, Man(el A., o4. cit. p . 3"9.

4" de quien estaba obligado a devolver la cosa al verdadero propietario, si transmite aqu/lla a otra persona a t,tulo gratuito, el verdadero propietario podr# poner en marcha la mec#nica de la reivindicaci!n. De tal manera el art,culo -447 precisa los e"actos alcances del art,culo >88(. ) 58+ .s decirD que e$ #rt(cu$o 1051 supo e o

$# ce$e0r#ci de u #cto :ur(dico co 6i #$id#d tr#s$#ti,# de do%i ioD si 0ie

$$e'# # co cret#rse porque #do$ece de #$'/ ,icioG %ie tr#s que e$ #rt(cu$o *+++ ! *++2D se'u d# p#rteD presu%e $# e-iste ci# de u #cto co u # 6i #$id#d o

tr#s$#ti,# de do%i ioD es decirD e-iste $# o0$i'#ci de de,o$,er $# cos# # su due<oD de0i" dose te er e cue t# $o dispuesto por e$ #rt(cu$o 577. . co c$usi D tie e u 1%0ito de #p$ic#ci tot#$%e te disti tosD o

e-i'i" dose e este c#so e$ requisito de $# 0ue # 6e de$ e #:e # teD co 6or%e $o dispuesto e e$ #rt(cu$o *++2G pero $# %#teri# re'u$#d# por $os #rt(cu$os *+++ ! *++2 o se $i%it# #$ supuesto de #0uso de co 6i# ;#D si o t#%0i" #$ de o #utor(# de$ ,erus do%i o. L# %e ci de$ co%od#t#rio es # t(tu$o e:e%p$i6ic#ti,o3 $#

o0$i'#ci de restituir i ,o$ucr# t# to # quie reci0i $# cos# e c#$id#d de te edorD co%o # quie $# reci0i de quie o er# su propiet#rio ! co tr# quie D # r#(; de

e$$oD procede $# #cci rei,i di#tori#. . e$ t(tu$o . HIAdquisicio es # o do%i oJ5 # #$i;#re%os $# i%port# ci# de $# 0ue # 6e de$ e #:e # te e $#s tr# s%isio es e $#s que o i ter,ie e e$ ,erd#dero propiet#rio.

39

V$CICI, ?(an :arlo&, El artculo 1051 del C digo Civil ! las transmisiones a non domino , ?A 19=2@III@ 73!, p 73!@731.

46 !. Acciones.

>re te # u

e'ocio :ur(dico que tie e por 6i #$id#d tr# s%itir e$ do%i io de

u # cos# i %ue0$eD e$ cu#$D # pes#r de @#0er sido ce$e0r#do por e$ propiet#rio de $# %is%#D se e cue tr# ,ici#do de u$id#dD este su:eto tie e disti t#s @err#%ie t#s proces#$es p#r# de6e der su derec@o.

0.

%cciones reales.

Co 6or%e $o decret#do por e$ #rt(cu$o *+543 #Accione& reale& &on lo& %edio& de /acer declarar en 6(icio la e'i&tencia, plenit(d 0 li4ertad de lo& derec/o& reale&, con el e5ecto acce&orio, c(ando /(4iere l( ar, de inde%ni1aci3n del daEo ca(&ado.. E si'ue dicie do e$ #rt(cu$o *+5+3 #La& accione& reale& -(e nacen del derec/o de propiedad &onA la acci3n de rei)indicaci3n, la acci3n con5e&oria, 0 la acci3n ne atoria.. Aqu"$$# que os i teres# e este supuesto es $# #cci rei,i dic#tori#D $# cu#$ $# de6i e e$ #rt(cu$o *+523 #La acci3n rei)indicatoria e& (n acci3n -(e nace del do%inio -(e cada (no tiene de co&a& partic(lare&, por la c(al el propietario -(e /a perdido la po&e&i3n, la recla%a 0 rei)indica, contra a-(;l -(e &e enc(entra en po&e&i3n de ella.. .$ propiet#rio de $# cos#D que @# sido pri,#do de $# posesi co%o

co secue ci# i %edi#t# de $# u$id#d de$ #cto de tr# s%isi de $# %is%#D 'o;#

47 de $# #cci rei,i dic#tori# co%o %edio p#r# recuper#r$# de %# os de quie $# dete t#. De0e%os discri%i #r dos situ#cio es3

Ai $# cos# se e cue tr# e posesi de #qu"$ # quie $e 6ue tr# s6erid# e

,irtud de$ #cto ,ici#do o #utor de$ despo:oD "ste o puede i ,oc#r i su 0ue # 6e i su t(tu$o o erosoD !# que es de #p$ic#ci $o dispuesto por $os #rt(cu$os *++4 H #<i la co&a 5(ere in%(e4le co%pete la acci3n de rei)indicaci3n contra el act(al po&eedor -(e la /(4o por de&po6o contra el rei)indicante.B D *++2D pri%er# p#rteD ! 105* H #La an(laci3n del acto o4li a a la& parte a re&tit(ir&e %(t(a%ente lo -(e /an reci4ido o perci4ido en )irt(d o por con&ec(encia del acto an(lado.B. T#%0i" se d# $# #cci co tr# #que$$os

poseedores que @# sucedido e $# posesi #$ despo:# te o poseedor e ,irtud de$ #cto u$oD e 6or%# si%p$e%e te e%p(ric#D es decirD si %edi#r u #cto de

e #:e #ci .

Ai $# cos# @# sido e #:e #d# # u tercero %edi# te e$ otor'#%ie to de$ procede $# #cci rei,i dic#tori#D s#$,o

respecti,o i stru%e to :ur(dicoD t#%0i"

que dic@o su0#dquire te se# de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD se tr#te de u #cto u$o o # u$#0$eD co 6or%e $o # #$i;#do respecto de$ #rt(cu$o 1051. . e$ supuesto de #dquisicio es # o do%i o o es #p$ic#0$e e$ #rt(cu$o 1051D si o $os #rt(cu$os *+++ ! *++2D $o cu#$ # #$i;#re%os e e$ si'uie te t(tu$o. L# 6i #$id#d de #cci rei,i dic#tori# #p#rece descript# e e$ #rt(cu$o *+783 #:(ando e& (n in%(e4le el o46eto de la rei)indicaci3n, el de%andado condenado a re&tit(irlo, &ati&5ace la &entencia, de6ndolo de&oc(pado 0 en e&tado -(e el rei)indicante p(eda entrar en &( po&e&i3n..

4= 00. %cciones personales.

a) %ccin de nulidad.

A pes#r de $o dic@o so0re $# #cci rei,i dic#tori#D es discutido e$ @ec@o de que e$ propiet#rio rei,i dic# te de0# i terpo er pre,i# o si%u$t1 e#%e te $# #cci de u$id#d de$ #cto :ur(dico 0#se. As( se @# e-pres#do #utores dicie do que la acci!n de reivindicaci!n tiene supeditada su suerte al resultado de la nulidad intentada contra el acto o los actos jur,dicos =en caso de transmisiones sucesivas; que han dado nacimiento, originario o derivado, al t,tulo que ostenta el actual poseedor. Dmbas acciones pueden intentarse simult#neamente, pero de cualquier forma, el progreso de la nulidad condiciona el /"ito de la reivindicatoria.( ) 06+ =# o i # #$i;# u supuesto e e$ cu#$ $# u$id#d o es presupuesto p#r#

$# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori#D si o co secue ci# de su e:ercicio por e$ propiet#rio que @# sido despo:#do por %edio de #ctos i$(citosD $o cu#$ #%p$i#re%os e e$ t(tu$o . HIAdquisicio es # o do%i oJ5D #p#rt#do I9.

b) %ccin por indemni+acin de da,os y perjuicios. -esponsabilidad del !stado y de los escribanos.

4!

N$C$*$TTI, ?(lio :., op. cit. p . 1=69.

49 .$ propiet#rio de%# d# te puede #cu%u$#r # $# #cci rei,i dic#tori#D u # #cci i de% i;#tori#D se'/ $o dispuesto e e$ #rt(cu$o *+54. Co sider# do que os e co tr#%os 6re te # u #cto u$o o # u$#do e sede :udici#$D o pode%os @#0$#r de respo s#0i$id#d co tr#ctu#$. A$ respectoD e$ #rt(cu$o 1054 est#0$ece3 #Lo& acto& an(lado&, a(n-(e no prod(1can lo& e5ecto& de acto& 6(r7dico&, prod(cen &in e%4ar o, lo& e5ecto& de lo& acto& il7cito&, o de lo& /ec/o& en con&ec(encia& de4en &er reparada&.. .s decir queD #de%1s de rec$#%#r $# restituci de $# cos#D te dr1 derec@o # ser res#rcido de$ d#<o su6ridoD respo s#0i$id#d que se re'ir1 por $#s disposicio es de$ T(tu$o IFD IDe $#s o0$i'#cio es que #ce de $os @ec@os i$(citos que o so de$itosJD sec. *P de$ Li0ro Ae'u do de$ Cdi'o Ci,i$. L# respo s#0i$id#d de$ e #:e # te de %#$# 6e se ri'e por $# or%# 'e er#$ de$ #rt(cu$o 1107 de$ Cdi'o Ci,i$D se'/ e$ cu#$ todo e$ que c#us# u d#<o de0e rep#r#r$o. L# #cci i de% i;#tori# de0er1 i co#rse co tr# $os #utores de$ d#<o eneral, c(0a&

c#us#doD quie es puede serD #de%1s de$ e #:e # te de %#$# 6eD e$ escri0# o ! e$ .st#do. L# respo s#0i$id#d de$ ot#rio depe der1 de qui" se# e$ de%# d# te por d#<os ! per:uicios. En cuanto al car#cter de la responsabilidad, la misma es de car#cter contractual en lo que se refiere al adquirente en cada escritura en cuesti!n. :ero como la omisi!n del estudio de t,tulos configura culpa del notario que la omiti!, es de car#cter e"tracontractual, frente a los terceros, respecto del

"! acto autori ado, que son en este caso los adquirentes ulteriores.( ) 0*+ 'i el

escribano otorga la escritura asegurando la prestaci!n de sus servicios de profesional y su calidad, en virtud de las constancias del Cegistro de la :ropiedad y sin efectuar por su parte el correspondiente estudio de t,tulos, Cegistro y escribano deber#n responder oportunamente ante los adquirentes, perdiosos ante la reivindicaci!n triunfante del verdadero propietario.( ) 0-+ Co respecto # $# respo s#0i$id#d de$ .st#doD $# Corte Aupre%# de $#

N#ci @# est#0$ecido que el Cegistro de la :ropiedad provincial est# obligado a controlar las formas e"tr,nsecas del instrumento cuya inscripci!n se solicita, tales como la calidad de escribano de registro del firmante del testimonio o la autenticidad de su firma, mas carece inclusive de la posibilidad f#ctica de advertir la falsedad de la escritura matri .( )05+ Ai o0ser,#ci e%0#r'oD e$ .st#do ! c#$i6ic#ci o s$o es respo s#0$e de $#s #ctu#cio esD i scri0irseD si o

de $os i stru%e tos que prete de

t#%0i" de $#s certi6ic#cio es e-pedid#s por e$ Re'istro de $# Propied#d I %ue0$e ! por e$ #ccio #r do$oso o e'$i'e te de $os escri0# osD !# que o de0e o$,id#rse $# c#$id#d de 6u cio #rio p/0$ico que "ste re,iste. ?uando por adulteraci!n de las minutas el Cegistro emite certificados %...& se configura lo que Dlterini y Lloveras denominan ine"actitud e"terna, que se da cuando las certificaciones registrales no publicitan la realidad registrada en los
41

:%. Ap. :i)il 0 :o%ercial, &ala II, de Mor3n, 5allo de 1H in&tancia, 19I!4I=3, Je)i&ta del Cotariado CH =!9, p . "74. 42 :%. Ap. :i)il 0 :o%ercial, &ala II, de Mor3n, 5allo de 1H in&tancia, 19I!4I=3, op. cit. p . "47. 43 :orte <(pre%a de ?(&ticia de la Caci3n, 1=I12I=4, .Compa1a 2inanciera 3niversal v( Provincia de )antiago del Estero4, >allo& de la :orte <(pre%a de ?(&ticia de la Caci3n, 19=4, p . 2!29@2!3!.

"1 asientos. o sea que e"istir# aqu, discordancia entre el asiento y su

e"teriori aci!n. El Cegistro, custodio de la e"actitud de sus registraciones, emite certificaciones sin atender a su adulteraci!n. Eal hip!tesis origina la

responsabilidad del Estado %...& El Estado provincial, los escribanos respecto de cada adquisici!n en la que intervinieron y quienes intervinieron en la cadena de antecedentes, son responsables frente a cada adquirente, por los da<os que resulten de la privaci!n de su dominio que es consecuencia de la admisi!n de la demanda.( )00+

.. Adquisicin a non domino.

). 6aturale7a del acto.

L# doctri #D e 0/squed# co st# te de so$ucio es # $os pro0$e%#s que se suscit# ! 6re te # $#s $#'u #s or%#ti,#sD @# e$#0or#do s# cio es de i e6ic#ci# de $os #ctos :ur(dicos que @# e-cedido e$ #rticu$#do de$ Cdi'o Ci,i$D e #r#s de e-c$uir deter%i #dos #ctos de$ 1%0ito de #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051. .s i%port# te di$ucid#r $# #ctitud de uestro codi6ic#dor co tr# $#s

nulidades virtualesD e-pres#%e te %# i6est#d# e e$ #rt. 10)+D #$ decir que 1los jueces no pueden declarar otras nulidades de los actos jur,dicos que las que en este ?!digo se establecen1.

44

:%. Ap. :i)il 0 :o%ercial, &ala II, de Mor3n, 5allo de 1H in&tancia, 19I!4I=3, op. cit. p . "73.

"2 I. %cto inexistente.

sector i%port# te de $# doctri # sostie e que la nulidad y la

ine"istencia atienden a dos niveles distintos de planteo. en el caso de nulidad se est# ante un acto que tiene e"istencia pero cuya eficacia, por causas anteriores o coet#neas con el propio acto, est# afectada. ?uando el acto, por circunstancias relativas a su esencialidad, no puede nacer a la vida del derecho, su ineficacia parte de su e"istir y nada puede quedar de /l m#s all# de la constataci!n de su ine"istencia, ni siquiera bajo la e"presi!n de la obligaci!n natural.( ) 0>+ El acto jur,dico a non domino no tiene e"istencia jur,dica aunque s, tiene e"istencia material. El verus domino carece de enlace con el contrato. Los efectos de la ine"istencia jur,dica del acto son propios de la nada, pero de la nada jur,dica, lo que va mucho m#s all# de la nulidad absoluta que no obstante la invalide tiene otros efectos, como ser para los que lo aceptan, la aplicaci!n de la teor,a de la apariencia del art,culo *6>* del ?!digo ?ivil.( ) 02+ L#s cr(tic#s o @# sido poc#s. Dl decirse, jur,dicamente, que un acto es nulo se le est# privando de la imputaci!n de las consecuencias que deb,a producir conforme a su naturale a propia. Ergo$ se lo est# reduciendo a la nada en el plano del deber ser. En cambio, la ine"istencia del acto s!lo puede predicarse en el plano del ser, del acaecer f#ctico, causal, para aludir al acto que no ocurri!, que no acaeci!. :ero es claro, esto no plantea problema jur,dico alguno %...& En el
4" 46

<(pre%a :orte de N&. A&., 26I!2I=", ?A 19=6@I@""2. RGACTO<, +ulidad a#soluta del instrumento ! del negocio( 2alsedad instrumental ! la teora de la ine*istencia &urdica del acto, LL 199=@>@362.

"3 derecho argentino =salvo en la ley de matrimonio en que se acogi! legislativamente la categor,a; la ine"istencia no tiene cabida.( ) 04+ Por su p#rteD Apot# co sider# i c$uido e$ supuesto de tr# s%isio es # o do%i o e e$ 1%0ito de #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051. Co sider# que la categor,a del acto ine"istente resulta conceptualmente intil, si entendemos por acto nulo aquel que carece de un elemento 1esencial1 y por ende jur,geno. El acto jur,dico de disposici!n o gravamen del inmueble que no proviene del titular del derecho de que se dispone o grave, es un acto jur,dico que ha surgido con la publicidad legal )art. ->6>+ y con la forma que impone la ley )art. **70+. no procede hablar de acto 1ine"istente1, sino de acto 1nulo1 y por tanto el tercer adquirente a t,tulo oneroso y con buena fe ; creencia ; diligente )v. gr., obteniendo la tradici!n posesoria de quien posee el inmueble objeto de la compraventa+, recibe el amparo de la ley. en el caso, el amparo de un precepto de intergiversable alcance como lo es el art. *6>*.( )07+ Co%o !# @e%os dic@oD i depe die te%e te de $# #dscripci # $# teor(# de$ #cto i e-iste teD t#$ so$uci or%#ti,o que est#%os # #$i;# do. es i co ce0i0$e de tro de$ %#rco :ur(dicoL

II.

%cto inoponible.

47

LACCOCI, $d(ardo A., Reivindicaci n contra su#ad"uirentes de inmue#les "ue ad"uirieron de un ena&enante .a non domino4, ?A 19=2@I@7=4. 4= <POTA, Al4erto M., El art( 1051 del CC comprende al denominado acto ine*istente, $* 1!6@6"7, p . 6"9.

"4 .st# teor(# o #t#c# $# e6ic#ci# de$ #ctoD e$ cu#$ es te ido precis#%e te por ,1$ido e tre $#s p#rtes ! p#r# $# %#!or(# de $os tercerosD si o que se $i%it# # co sider#r$o i opo i0$e o i ,1$ido 6re te # ciertos ! deter%i #dos i teres#dos. Feneralmente detr#s de la escritura falsificada hay una venta de cosa ajena, y la venta de cosa ajena es un acto inoponible para el due<o que no particip! en el negocio %...& est# el acto, pero frente al propietario no vive, a /l le es inoponible, /l se desinteresa de ese acto, donde no hay autor,a, donde no hay participaci!n del propietario, no rige el art,culo *6>*.( ) 08+ Es verdad que la invalide de la venta de cosa ajena )arts. *5-8 y *556 ??+ no es la atinente a la nulidad, porque en realidad lo que esas normas infieren es, como se ha dicho, un negocio jur,dico que est# a la espera que advenga ratificaci!n. pero produce los efectos entre el que invoc! la representaci!n terceros

ine"istente y el tercero si se dan las condiciones del art,culo *85- ??. 'i el comprador ignoraba que la cosa era ajena, o sea que el enajenante actuara sin poder del verus domino, entonces media un supuesto de responsabilidad contractual )arts. *5-8 y *855 ??+, si el acto jur,dico no pudiera llegarse a cumplir por no avenir la ratificaci!n y otras circunstancias que cubren la anulabilidad del acto )arts. *556 y *852 ??+ %...& El negocio obligacional =contrato de compraventa; no produce efecto contra )o respecto de+ el verdadero propietario %...& es a su respecto res Bnter alios acta %...& y esto es muy distinto al caso que nos ocupa aqu,. :orque de lo que se trata ahora no es de la inoponibilidad del negocio de
49

ALT$JICI, ?or e Goracio, El artculo 1051 del C digo Civil ! el acto inoponi#le, ?A *octrina 1971@641.

"" obligaci!n sino de un acto de disposici!n consumado mediante la escritura falsificada o mediante la sustituci!n de persona %...& La tesis de la inoponibilidad, en s,ntesis, debe aceptar que la venta es inoponible al verdadero propietario porque el acto fue otorgado por quien no estaba legitimado para otorgar la transferencia del dominio. G entonces, el acto es nulo. 'e completa as, el

recorrido del c,rculo vicioso.( )>6+

III.

%cto nulo de nulidad absoluta.

U # tercer# teor(# sostie e que se tr#t#r(# de u #0so$ut#.

#cto

u$o de

u$id#d

'e ha interpretado que hay nulidad absoluta cuando el acto padece de un defecto esencial y permanente, o lo que es equivalente, el defecto es sustancial, entendiendo por tal aquel que afecta un inter/s general. En la nulidad absoluta lo que est# en juego, lo que aparece violado por el otorgamiento del acto es el inter/s general %...& el inter/s general se vincula con la tutela del inter/s colectivo, el orden econ!mico social, en que est# interesada la comunidad toda %..& de ah, que pueda pedirla cualquiera y que inclusive el jue pueda y deba declararla de oficio, si apareciere manifiesta, aunque nadie la hubiera pedido.( ) >*+ Ai e%0#r'oD $# i%port# ci# de $# di6ere ci#ci e tre u$id#d #0so$ut# ! re$#ti,# r#dic# e $# $e'iti%#ci proces#$ #cti,# ! e $# o6iciosid#d co $# que

"! "1

LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7="@7=6. :C:i)., &ala N, 1=I!4I97, LL 199=@>@361@362.

"6 puede o de0e #ctu#r e$ :ue;. Respecto #$ #ctoD e$ %is%o ser1 u$o o # u$#0$e se'/ e$ ,icio de$ que #do$e;c#. :ero entonces, prima facie, camino obligado, es el tr#nsito hacia la nulidad con el riesgo consiguiente de que, por aplicaci!n del art,culo *6>*, los subaquirentes de quien adquiri! a trav/s de ese acto, no puedan ser afectados por la declaraci!n de nulidad si fueron de buena fe y su adquisici!n fue a t,tulo oneroso.( )>-+

I..

/pinin de 0annoni.

su tr#0#:o ICeivindicaci!n contra subadquirentes de inmuebles que KA 172*LIL+21D

adquirieron de un enajenante a non domino(, pu0$ic#do e =#

o i ce tr# su estudio e $# #cci rei,i dic#tori# ! e e$ despo:o su6rido por e$

propiet#rioD critic# do $#s c#te'or(#s de i e6ic#ci# # terior%e te descrit#s. .$ co cepto de despo:o se e-tie de o s$o # $# ,io$e ci#D si o t#%0i" # $# c$# desti id#d ! #$ #0uso de co 6i# ;#. No se concibe la transferencia a non domino de un inmueble sino a trav/s de un acto en el cual, al menos el enajenante, se ha atribuido una posesi!n que es a su respecto clandestina )art. -528 ??+, o por abuso de confian a )art. -54- ??+. Del despojo pueden ser part,cipes, o no, el adquirente y el escribano pblico que interviene en el acto. 'i la transferencia se reali a mediante la

utili aci!n de falso mandato, si bien el mandatario no se atribuye posesi!n, consuma el despojo otorgando la venta. 'e trata de delitos penales, en todo caso
"2

LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7=".

"7 )usurpaci!n =art. *7* inc. * ?:, estafa =art. *4-, ,d.; falsificaci!n de documentos = art. -8-, ,d.; etc.+.( )>5+ . e$ supuesto de #dquisicio es # o do%i oD e$ propiet#rio o rei,i dic# $# cos# 6u d# do su derec@o e $# u$id#d de$ #cto por "$ otor'#doD si o e e$ derec@o de poseerD derec@o de$ cu#$ @# sido pri,#do por u #cto i$(cito de terceros3 e$ despo:o. Por $o t# toD $os #rt(cu$os 1050D 1051 ! 105* de$ Cdi'o Ci,i$ o so #p$ic#0$es # $# rei,i dic#ci i te t#d# por e$ ,erd#dero propiet#rio. L#s or%#s #p$ic#0$es #$ supuesto o0:eto de # 1$isis ser(# e to ces

#que$$#s que re'u$# $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori# H#rts. *+++ ! *++2 CC5D $os cu#$es tie e p$e # ,i'e ci#D !D e p#rticu$#rD e$ artculo "'&" H#$l -(e t()iere derec/o de po&eer 0 5(ere t(r4ado o de&po6ado en &( po&e&i3n, p(ede intentar la acci3n real -(e le co%peta, o &er)ir&e de la& accione& po&e&oria&+ pero no podr ac(%(lar el petitorio 0 el po&e&orio. <i intenta&e la acci3n real, perder el derec/o a intentar la& accione& po&e&oria&+ pero &i (&a&e la& accione& po&e&oria&, podr (&ar de&p(;& de la acci3n real..B L# #cci rei,i dic#tori# o ser1 procede te 6re te # u su0#dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso que #dquiri $# cos# de u e #:e # te t#%0i" de

0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso. En cambio, si el adquirente lo fue de un enajenante a non domino, como /ste es por definici!n de mala fe, el subadquirente no se encontrar# protegido, ni aun cuando haya adquirido a t,tulo oneroso y de buena fe )art. -444 ??+. '!lo si /ste a su ve transfiere a otro subadquirente, a t,tulo oneroso y de buena fe, operar# la protecci!n del art,culo -447, segunda parte.
"3

LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7=6.

"= :orque, trat#ndose de enajenaciones a non domino, la simplificaci!n ser,a, a partir de la necesaria mala fe del primer enajenante, la siguiente$ 1 buena fe 1 ttulo oneroso.( )>0+ L# u$id#d de$ #cto por e$ cu#$ se e6ectu $# tr# s6ere ci# # o do%i o o es e$ presupuesto o $# c#us# de procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori#D si o $# co secue ci# de $# rei,i dic#ci triu 6# te. L# Aupre%# Corte de $# Pro,i ci# de &ue os AiresD e u 6#$$o cit#do por $# Pri%er# C1%#r# Ci,i$ de uestr# pro,i ci#D sostie e que los principios de la buena fe, de la apariencia y la regularidad de los asientos registrales %...& no son suficientes para hacer nacer un derecho de un acto il,cito. Auien es despojado %...& sin haber intervenido para nada en los actos que hayan podido dar origen la cuestionada transmisi!n del dominio %...& debe merecer la tutela jur,dica de su derecho, por m#s respetable que pueda parecer la situaci!n de quien, de buena fe, hubiera adquirido un inmueble como resultado final de la maquinaci!n %...& hay una noci!n de justicia elemental que se<ala que todo debe volver %...& al estado originario.( )>>+ .$ 6#$$o de $# Pri%er# C1%#r# Ci,i$ de uestr# pro,i ci# que @e%os mala fe 1 buena fe

%e cio #doD e$ cu#$ es producto de $# ,#$or#ci re#$i;#d# por i%port# tes :urist#s %e doci os HDr#. A # B#r(# 9iottiD Dr. Ric#rdo C#t#p# o Bosso ! Dr. A$6o so ?. &ou$i 5D co c$u!e dicie do3 Dnte tal despojo la ley no puede dejar de brindar protecci!n al real propietario %...& ya sea que se busque el fundamento en el acto

"4 ""

LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7==. Pri%era :%ara :i)il de Mendo1a, !6I!6I!!, L< 1"7, p . 227.

"9 ine"istente, o en el acto inoponible, o en la procedencia de la nulidad consecuencia de la reivindicaci!n triunfante, debe prevalecer el titular despojado.( )>2+

". Aspecto constitucional.

No pode%os o$,id#r e$ #specto co stitucio #$ de$ #su to. 6u d#%e t#$D e su #rt(cu$o 1+D dice3

Nuestr# $e!

La propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Naci!n puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley...( L# Co stituci de $# pro,i ci# de Be do;#D e su #rt(cu$o 14D est#0$ece e i'u#$ se tido3 La propiedad es inviolable y ningn habitante de la provincia ser privado ni despose,do de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley o por causa de utilidad pblica, calificada en cada caso por la Legislatura y previa indemni aci!n(. A e$$o de0e%os #'re'#r que si 0ie es u # 6#cu$t#d de$ Co 'reso dict#r e$ Cdi'o Ci,i$ H#rt. +5 i c.1* Co stituci N#cio #$5D ! co e$$o re'u$#r e$ e:ercicio de $os derec@osD o de0e%os o$,id#r que I los principios, garant,as y derechos

reconocidos en los anteriores art,culos, no podr#n ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio( H#rt. *2 Co stituci N#cio #$5D ! que $#s disposicio es eces#ri#s p#r# $# e:ecuci de $#s $e!esD de0e ser dict#d#s cuidando de no

"6

P4ide%.

6! alterar su esp,ritu con e"cepciones reglamentarias( H#rt. 77 i c.* Co stituci N#cio #$5. Pode%os co c$uirD dicie do que en general ser,a inconstitucional, para no decir siempre, cuando la improcedencia de la acci!n reivindicatoria se quisiera hacer valer frente a un acto inoponible, ya que aqu, la parte interesada, la que inicia la acci!n reivindicatoria ha sido ajena al acto(. >4

!. Prescripcin adquisitiva y 1usto ttulo.

>re te # u # #dquisici # I o do%i oJD e$ su0#dquire te tie e e sus %# os u :usto t(tu$o. .$ #rt(cu$o 8010 $o de6i e dicie do3 #$l 6(&to t7t(lo para la pre&cripci3n, e& todo t7t(lo -(e tiene por o46eto tran&%itir (n derec/o de propiedad, e&tando re)e&tido de la& &ole%nidade& e'i ida& para &( )alide1, &in con&ideraci3n a la condici3n de la per&ona de -(ien e%ana.. .s i%port# te e to ces # #$i;#r $# 6u ci 0re,e e que cu%p$e $# prescripci de$ derec@o re#$ e

estos supuestos co%o %odo de co so$id#ci

c#0e;# de este terceroD que de otro %odoD es decirD si e$ 6#ctor tie%po Hque e este c#so es de die; #<os5D se ,er(# e-puesto # $# #cci rei,i dic#tori# de$ ,erus do%i o. Act/# e to ces co%o u # $i%it#ci e e$ e:ercicio de derec@o de$

propiet#rio # 6#,or de$ poseedor #ctu#$. .$ #rt(cu$o )777 est#0$ece3

"7

ALL$C*$, M(iller%o L., op.cit., p .1!77.

61 #$l -(e ad-(iere (n in%(e4le con 4(ena 5e 0 6(&to t7t(lo, pre&cri4e la propiedad por po&e&i3n contin(a de 1! aEo&.. H?!mo enla ar,amos al art,culo 06*6 con el *6>*I$ quien en virtud del antecedente de una escritura falsificada transmite un inmueble a un subadquirente de buena fe y a t,tulo oneroso, reci/n canali a la usucapi!n breve luego de *6 a<os. Jay que hacer jugar el art,culo 06*6 porque el derecho es un todo, Ho es que el legislador se olvid! de la usucapi!n breveI. :or cierto que no la quiso suprimir, no estamos seguros si no la olvid! en su correlaci!n con el art,culo *6>*, pero el art,culo 06*6 est# y frente al acto en que el propietario no intervino e"ige una posesi!n decenal en el subadquirente de buena fe y a t,tulo oneroso.( ) >7+ ?on relaci!n a la buena fe, /sta debe e"istir al momento de la adquisi!n de la cosa, puesto que la justicia de admitir la posterior buena fe, choca con el principio de inmutabilidad de la cualidad de la posesi!n )art. -5>- ??+ y en igual modo perjudica la justicia por la que se admite la prescripci!n misma. Kuena fe e"igida, que s!lo puede estar fundada en la ,ntima convicci!n de recibir la cosa de su propietario o bien, mediando error, cuando /ste sea e"cusable )art. 0664 ??+.( )>8+

8. %omparacin con la transmisin y adquisicin de cosas muebles, artculo "')".

"= "9

ALT$JICI, ?or e Goracio, op. cit. p . 641. :AU<<$, >ederico ?a)ier, op. cit. p . 13"6.

62

.s i%port# te t#%0i" te er e cue t# e$ siste%# #dopt#do por uestro Cdi'o e %#teri# de 0ie es %ue0$esD co%o u %edio %1s de corro0or#r uestr# teor(# #cerc# $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori# e $os supuestos de o #utor(# de$ ,erd#dero propiet#rio e $# tr#s%isi de$ do%i io de $# cos#. Ai ese %"todo @# sido e$ e$e'ido # $# @or# de $e'is$#r e cu1 t#s %1s r#;o es e-iste i %ue0$es. .st#0$ece e$ #rt(cu$o *81* de$ Cdi'o Ci,i$3 "2a 5osesi&n de 6uena /e de una cosa ue6le; crea a /a(or del 5oseedor la %#teri# de cos#s %ue0$esD %#teri# de

p#r# #p$ic#r e$ %is%o pri cipio e

5resunci&n de tener la 5ro5iedad de ella; y el 5oder de re5eler cual9uier acci&n de rei(indicaci&n; si la cosa no -u6iese sido ro6ada o 5erdida*+ L#s ,icisitudes co tr# $#s que se prote'e #$ poseedor est1 e u%er#d#s e e$ #rt(cu$o *81)3 #La& accione& de re&ol(ci3n, n(lidad o re&ci&i3n a -(e &e /alla &o%etido el precedente po&eedor no p(eden diri ir&e contra el po&eedor act(al de 4(ena 5e.. Ae'uire%os e uestr# e-posici # Oi'@to ! N#0#rD #u que co #$'u #s

s#$,ed#desD quie es co sider# cu#tro perso #s p#r# e:e%p$i6ic#r e$ p#r#$e$o e tre cos#s %ue0$es e i %ue0$es. As(D de o%i #re%os D #$ due<oD ,erd#dero propiet#rioG A #$ tr# s%ite teD de %#$# 6eD que @u0o $# cos# por deso:oG & #$ #dquire teG ! C #$ su0#dquire te.

). Abuso de confian7a,

63

. este supuestoD D prest# $# cos# H%ue0$e o i %ue0$e5 # A ! $e e tre'# $# te e ci# e c#$id#d de co%od#t#rioD por $o cu#$ tie e o0$i'#ci de restituir $# cos# # DD pero i curre e #0uso de co 6i# ;#D e #:e # do $# cos# # &D que es de 0ue # 6e. Ai $# #dquisici de $# cosa muebleD #de%1s de ser de 0ue # 6eD es # t(tu$o o erosoD D o puede rei,i dic#r$# i rec$#%#r$# # &. Ai es # t(tu$o 'r#tuitoD s( podr1 rei,i dic#r$# de & ! de todo su0#dquire te CD que $# @#!# @#0ido por t(tu$o 'r#tuito. A$o $# #dquisici # t(tu$o o eroso ser1 6u d#%e to de $# protecci de$ #dquire te o su0#dquire te de 0ue # 6e. Ai se tr#t# de u # cosa inmuebleD $# 0ue # 6e de & o o0st# $#

rei,i dic#ci co 6or%e #$ #rt(cu$o *+++D d#d# $# %#$# 6e de$ tr# s%ite te. A$o podr1 co so$id#r su #dquisici %edi# te $# usuc#pi 0re,eD !# que tie e e su poder u :usto t(tu$o. Ai & e #:e # $# cos# # u su0#dquire te CD e$ cu#$ es de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD e to ces $# #cci rei,i dic#tori# se ,e p#r#$i;#d#D por #p$ic#ci de $os #rt(cu$os *++ ! *++2G o ocurrie do $o %is%o si C es de %#$# 6e

o # t(tu$o 'r#tuito. Ai es de %#$# 6eD su6rir1 $os e6ectos de $# #cci rei,i dic#tori#D si es de 0ue # 6e pero # t(tu$o 'r#tuitoD de0er1 esper#r die; #<os p#r# poder co so$id#r su derec@o por prescripci 0re,e.

". 8alta de autora.

64 Cu# do e$ due<o D o e tre'# $# cosa mueble # #dieD i siquier# # t(tu$o de te edorD si o que $e @# sido sustr#(d# 6r#udu$e t#%e te Hcos# %ue0$e ro0#d# o perdid#5D puede rei,i dic#r$# co tr# cu#$quier poseedorD se# #dquire te o su0#dquire teD de 0ue # o %#$# 6eD # t(tu$o 'r#tuito u o eroso. A$o ces# $#

posi0i$id#d de rei,i dic#r cu# do se @# de:#do tr# scurrir e$ tie%po eces#rio p#r# usuc#pir H#rts. *81*D *+45D *+44 ! 8014 0is CC5. . e$ supuesto de cosa inmueble que o @# sido ,o$u t#ri#%e te

e tre'#d# por e$ due<o DD i siquier# # t(tu$o de te edorD es decirD que @# sido despo:#do co ,io$e ci# o c$# desti id#dD A ocup# $# cos# co tr# $# ,o$u t#d de$ due<o ! $# e #:e # # u su0#dquire te C. Oi'@to ! N#0#r #6ir%# que #u que $#s e #:e #cio es sucesi,#s se# de 0ue # o %#$# 6eD # t(tu$o o eroso o 'r#tuitoD s$o p#r#$i;# e$ #,# ce de $# #cci rei,i dic#tori# e$ tr# scurso de die; #<os e-i'idos p#r# $# usuc#pi 0re,e H#rts. )777 ! 8010 CC5. (La mutaci!n real ocurrida por acto ine"istente es una pura #dquire te &D quie $# tr# s%ite posterior%e te # u

apariencia y por lo tanto, inoponible al propietario, aunque haya adquisici!n o subadquisici!n o sub;subadquisici!n de buena fe y a t,tulo oneroso hasta que se consume la prescripci!n breve. y hasta tanto ello ocurra, el propietario puede reivindicar.( )26+ No o0st# teD o coi cidi%os co este /$ti%o #specto. L# prescripci

0re,e ser(# $# / ic# protecci que te dr(# u #dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o

6!

GIMGTOC, $lena I., CANAJ, Mar7a ?o&e5ina, 'a teora de la apariencia, el artculo 1051 del C digo Civil ! el &usto ttulo para la usucapi n #reve, LL ST@ST@ 7=!.

6" o eroso que reci0i $# cos# de u e #:e # te de %#$#G peroD co 6or%e $# opo i de =# o iD e$ su0#dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD que #dquiri $# cos#

de u e #:e # te t#%0i" de 0ue # 6e puede p#r#$i;#r $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori#D por #p$ic#ci de $os #rt(cu$os *+++ ! *++2 CCD co%o ocurre e e$ c#so # terior Hpor #0uso de co 6i# ;#5. Co%o se tr#t# de u supuesto de o #utor(# de$ ,erus do%i oD o de

u$id#dD $# %is%# o podr(# H#de%1sD o ecesit#r(#5 ser i ,oc#d# por DD s#$,o que se tr#t#r# de u #cto u$o de u$id#d #0so$ut#. .$ propiet#rio 6u d#%e t#r1 $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori# e su derec@o # poseerD de$ cu#$ @# sido pri,#do por despo:oD si ecesid#d i posi0i$id#d :ur(dic# de i ,oc#r $# u$id#d de

u #cto e e$ cu#$ o i ter,i o. L# u$id#d de $os #ctos tr# s%isi,os de do%i io es co secue ci# de $# #cci rei,i dic#tori#.

!. 6ulidad.

.$ due<o D #su%e e$ c#r1cter de tr# s%ite teD i ter,ie e e e$ #cto co 6i #$id#d tr#s$#ti,# de do%i io. .$ #rt(cu$o *81)D e %#teri# de cosas mueblesD est#0$ece $# protecci de$ #dquire te &D de 0ue # 6eD 6re te # $#s #ccio es de u$id#dD rescisi o

reso$uci D si e-i'ir que $# #dquisici @#!# sido # t(tu$o o eroso. L# #cci de u$id#d ! $# o0$i'#ci procede e tre p#rtes. de restituirse %utu#%e te $o que @u0ier# reci0ido s$o

66 . e$ supuesto de cosas inmuebles9 e$ decreto de $# u$id#d de$ #cto tie e $os %is%os e6ectos e tre p#rtes que !# @e%os # #$i;#do p#r# $#s cos#s %ue0$es H#rts. 1050D 105* ! *++2D pri%er# p#rteD CC5. Ai e$ #dquire te & @# tr# s%itido $# cos# # u su0#dquire te CD de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD o

procede co tr# "ste $# #cci de rei,i dic#tori# por #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051 i 6i e CC. No ser1 eces#ri# $# 0ue # 6e de$ e #:e # te &.

:. /erec;o proyectado.

. $# /$ti%# d"c#d#D presti'iosos :urist#s de uestro p#(s se @# #0oc#do # $# e$#0or#ci de u pro!ecto que prete de $# u i6ic#ci de $# $e'is$#ci ci,i$ ! co%erci#$. Despu"s de u # serie de %odi6ic#cio esD @# sido red#ct#do e e$ #<o 1772 u pro!ecto que prete de ser uestro pr-i%o Cdi'o Ci,i$ ! Co%erci#$. .$ pro!ecto %# tie e e 'r# p#rte $# estructur# #ctu#$ de uestro Cdi'o e %#teri# de derec@os re#$esD e t# to si'ue soste ie do $# teor(# de$ t(tu$o ! e$ %odo p#r# su #dquisici . As( dispo e3 "ART3CU2O #?1@*A Ttulo y odos su/icientes*

La ad-(i&ici3n deri)ada por acto& entre )i)o& de (n derec/o real -(e &e e6erce por la po&e&i3n, re-(iere la conc(rrencia de t7t(lo 0 %odo &(5iciente&. <e entiende por t7t(lo &(5iciente el acto 6(r7dico re)e&tido de la& 5or%a& e&ta4lecida& por la le0, -(e ten a por 5inalidad tran&%itir el derec/o real+ 0 por %odo& &(5iciente&, la tradici3n po&e&oria, el con&tit(to po&e&orio, la traditio 4re)i %an(, el pri%er (&o en la &er)id(%4re po&iti)a 0, en &( ca&o, la in&cripci3n re i&tral con&tit(ti)a.

67 Para -(e lo& t7t(lo& 0 %odo& &ean &(5iciente& para ad-(irir (n derec/o real, &(& otor ante& de4en &er capace& 0 e&tar le iti%ado& al e5ecto. A la ad-(i&ici3n por ca(&a de %(erte &e le aplican la& di&po&icione& del Li4ro <e'to.. "ART3CU2O #?1%*A Ttulo su/iciente* Caso es5ecial* La ad-(i&ici3n deri)ada por acto& entre )i)o& de derec/o& reale& -(e no &e e6ercen por la po&e&i3n, &3lo re-(iere t7t(lo &(5iciente.. #ART3CU2O #?1B*A Modo su/iciente* Caso es5ecial* $l %odo en la ad-(i&ici3n deri)ada por acto& entre )i)o& de (n derec/o real &o4re co&a total o parcial%ente propia, &i e&t ra)ada con (n derec/o real -(e &e e6erce por la po&e&i3n, e& la noti5icaci3n de la identidad del n(e)o tit(lar al tit(lar del derec/o real &o4re co&a a6ena, &al)o -(e &e trate de (na &er)id(%4re po&iti)a.. Co respecto # $os e6ectos de $# i scripci re'istr#$D se est#0$ece3 "ART3CU2O #?@C*A .u6licidad* <ati&5ec/o& lo& re-(i&ito& de t7t(lo 0 %odo, &e ,n lo& ca&o&, el derec/o real e& oponi4le a todo&, &al)o a lo& tercero& intere&ado& de 4(ena 5e, con relaci3n a lo& c(ale& &e re-(iere p(4licidad &(5iciente. <e con&idera p(4licidad &(5iciente, la po&e&i3n, o la in&cripci3n re i&tral &i%ple%ente declarati)a, a lo& e5ecto& pre)i&to& en la& nor%a& e&peciale&. Co p(eden pre)aler&e de la 5alta de p(4licidad la& parte& 0 -(iene& conoc7an o /(4ieran de /a4er conocido la e'i&tencia del t7t(lo del derec/o real. <i el %odo con&i&te en (na in&cripci3n con&tit(ti)a, la re i&traci3n e& pre&(p(e&to nece&ario 0 &(5iciente para la oponi4ilidad del derec/o real.

6= $n la coli&i3n entre la oponi4ilidad otor ada por la p(4licidad re i&tral 0 por la po&e&oria, pre)alece la pri%era en el tie%po &i /a &ido o4tenida de 4(ena 5e. <in e%4ar o, la p(4licidad po&e&oria, &al)o -(e e'teriorice (na pre&cripci3n ad-(i&iti)a de pla1o c(%plido, no e& oponi4le a lo& tit(lare& c(0o derec/o real ( otra &it(aci3n 6(r7dica re i&trada no &e e6er1a por la po&e&i3n.. "ART3CU2O #?@@*A .relaci&n de las /uentes y de la 5u6licidad* :(ando para la ad-(i&ici3n del derec/o real de4en conc(rrir t7t(lo 0 %odo &(5iciente&, el t7t(lo de4e preceder al %odo. <in e%4ar o, &i la tradici3n po&e&oria precediera al t7t(lo, c(ando ;&te &e otor (e, a-(;lla &e entiende con)ertida en %odo tra&lati)o del derec/o real.. #ART3CU2O 1#%B*A O5oni6ilidad* La ad-(i&ici3n, %odi5icaci3n 0 e'tinci3n de lo& derec/o& reale& &o4re in%(e4le&, por acto& entre )i)o&, &3lo e& oponi4le a lo& tercero& intere&ado& de 4(ena 5e, %ediante la in&cripci3n re i&tral pre)i&ta en e&te :3di o. La oponi4ilidad de la& %(tacione& &e prod(ce &in nece&idad de in&cripci3n re&pecto de la& parte&, &(& /eredero&, el e&cri4ano o 5(ncionario a(tori1ante, lo& te&ti o& del acto, tercero& de&intere&ado& e intere&ado& de %ala 5e.. Co 6or%e $#s se,er#s cr(tic#s que @# reci0ido e$ #rt(cu$o 1051 de uestro #ctu#$ Cdi'o Ci,i$ ! e$ cu#$ es o0:eto de uestro estudioD e$ pro!ecto $o co te%p$# co $#s si'uie tes %odi6ic#cio es3 "ART3CU2O C?D*A E/ectos res5ecto de terceros* Todo& lo& derec/o& reale& o per&onale& tran&%itido& a tercero& &o4re (n in%(e4le o %(e4le re i&tra4le, por (na per&ona -(e /a lle ado a &er propietario en )irt(d de (n acto

69 in)lido, -(edan &in nin ,n )alor, 0 p(eden &er recla%ado& directa%ente del tercero, &al)o contra el &(4ad-(irente de derec/o& reale& de 4(ena 5e 0 a t7t(lo onero&o. Lo& &(4ad-(irente& no p(eden a%parar&e en &( 4(ena 5e 0 a t7t(lo onero&o &i el acto &e /a reali1ado &in inter)enci3n del tit(lar del derec/o.. E e$ pri cipio es reiter#do #$ tr#t#r $# #cci rei,i dic#tori#3 "ART3CU2O 11#B*A Alcance* La acci3n rei)indicatoria no p(ede e6ercer&e contra el &(4ad-(irente de (n derec/o real de 4(ena 5e 0 a t7t(lo onero&o, &al)o di&po&ici3n le al en contrario+ &in e%4ar o, el rei)indicante p(ede recla%arle todo o parte del precio in&ol(to. $l &(4ad-(irente no p(ede a%parar&e en &( 4(ena 5e 0 en el t7t(lo onero&o &i el acto &e reali13 &in inter)enci3n del tit(lar del derec/o.. Ade%1sD ! pese # que 'r# p#rte de $# doctri # $o @# co sider#do u

pri cipio 6i$os6ico que o o0$i'# #$ i t"rprete ! que s$o e-pres# e$ pu to de ,ist# perso #$ de 9"$e; A#rs6ie$dD se %# tie e e$ te-to de$ #rt(cu$o )*+0. "ART3CU2O CDD*A .rinci5io* Cadie p(ede tran&%itir a otro &o4re (n o46eto, (n derec/o %e6or o %& e'ten&o -(e el -(e o1a4a.. Co respeto # $# 0ue # 6e de$ su0#dquire teD se @# est#0$ecido3 "ART3CU2O #?B$*A Euena /e* La 4(ena 5e con&i&te en no /a4er conocido ni podido conocer, -(e &e carec7a de derec/o a la relaci3n real.. ART3CU2O #?B#*A Deter inaci&n de la 6uena o ala /e*

La 4(ena o %ala 5e &e deter%ina al co%ien1o de la relaci3n real, 0 per%anece in)aria4le %ientra& no &e prod(1ca (na n(e)a ad-(i&ici3n.

7! La 4(ena 5e del tit(lar )encido &e e'tin (e con &( citaci3n a 6(icio.. #ART3CU2O #?B1*A.resunci&n de 6uena o ala /e*

La relaci3n real &e pre&(%e de 4(ena 5e, &al)o pr(e4a en contrario. La relaci3n real &e pre&(%e de %ala 5e c(ando &e ad-(ieraA aB Mediando (n t7t(lo n(lo. 4B <o4re co&a /(rtada o perdida, con conoci%iento de al (na de e&a& circ(n&tancia&. cB *e per&ona -(e /a4it(al%ente no /ace tradici3n de e&a cla&e de co&a&, o carece de capacidad, o de %edio& para ad-(irirla. dB <o4re anado %arcado o &eEalado &i el di&eEo 5(e re i&trado por otro.. " ART3CU2O 1#@F*A .resunciones de e8actitud* Lo& a&iento& re i&trale& &e pre&(%en e'acto& en 5a)or de lo& tercero& intere&ado& de 4(ena 5e. <e pre&(%e la 4(ena 5e del tercero %ientra& no &e pr(e4e -(e conoc7a o /(4o de /a4er conocido la ine'actit(d del a&iento a tra);& del e&t(dio de t7t(lo&. $l &olo conoci%iento de &it(acione& 6(r7dica& &in )i encia re i&tral, no e& &(5iciente para e'cl(ir la 4(ena 5e de lo& tercero&.. #ART3CU2O 1#C?*A No con(alidaci&n* La in&cripci3n no con)alida la in)alide1 de la &it(aci3n 6(r7dica, ni &(4&ana lo& de5ecto& de -(e adole1ca &e ,n la& le0e&.. Podr(#%os decir e to ces que e$ pro!ecto %# tie e $# estructur# ese ci#$ de$ #ctu#$ Cdi'o Ci,i$D co #$'u #s #c$#r#cio es re$e,# tes ! pri cip#$%e teD

@#ci" dose eco de $#s cr(tic#s ! discusio es de $# doctri # #cio #$D prote'ie do $os derec@os de$ tercero su0#dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD pero o e e$ c#so de tr#t#rse de u # #dquisici # I o do%i oJD es decirD o # cost# de s#cri6ic#r e$ derec@o de$ propiet#rio que o @# i ter,e ido e e$ #cto tr# s%isi,o de

71 do%i ioD %# te ie do #s( $# co stitucio #$id#d de $# disposici #rt(cu$o 1+ de uestr# C#rt# B#' #. co 6or%e e$

72

CA.3TU2O II

Su a5licaci&n a un caso concreto

i. .l caso propuesto por la %tedra de /erec;os <eales.

). %aso 1udicial.

No 6uero tie%pos tr# qui$os $os que ,i,i uestro p#(s e $# d"c#d# de$ Q+0D ! 6ue e ese co te-to do de se des#rro$$ e$ c#so que p#s#%os # re$#t#r$es. .$ 15 de octu0re de 17+5D C#rro L#r'o A.A.C.I. ! A. Adquiri u # e-te si de terre o e $# $oc#$id#d de C@#cr#s de Cori#D Dep#rt#%e to de Lu:1 de Cu!oD Be do;#. Ae tr#t#0# de u i %ue0$e que cue t# co u # super6icie de 7

@ect1re#s ! 6r#cci D ! )1 $otes %1s. L#s co st# ci#s de titu$#rid#d re'istr#$ de est#s tierr#s e p/0$ic#s3 c#0e;# de C#rro L#r'o A.A. sur'e de$#s si'uie tes escritur#s

73 .scritur# de$ )1 de dicie%0re de 175) p#s#d# # te e$ escri0# o A$0erto 9i$$#$0#

Re$s@ # 6s. 72 de su re'istro e i script# e$ P 82+7D 6s. 847 de$ to%o 82L. de Lu:1 de Cu!o. .scritur# P 102 de$ ** de :u$io de 17+8D p#s#d# # te $# escri0# # Ce$i# P )*05+D 6s. 85 de$ to%o 58LD de

C@u%i$$i 6s. 18) de su re'istro e i script# 0#:o e Lu:1 de Cu!o.

.scritur# P 151 de$ 15 de octu0re de 17+5D p#s#d# # te $# escri0# # Ce$i#

C@u%i$$i # 6s. *05 de su re'istro e i script# 0#:o e$ P 1**05D 6s. 501 de$ to%o 58LC de Lu:1 de Cu!o. Los Ares. 9ictorio Perutti ! Oor#cio B#rio T#$c# er# titu$#res de$ c#pit#$ soci#$ de C#rro L#r'o A.A.C.I. ! A.D dese%pe<1 dose co%o preside te ! ,icepreside te respecti,#%e te de $# socied#dD sie do su 'ere te 'e er#$ e$ Ar. O%#r R#/$ B#ter# P(co$o ! su #sesor $etr#do e$ Ar. Co r#do Oi'i io ?o%er#. .$ 11 de e ero de 17++ todos e$$os 6uero pri,#dos de su $i0ert#d por u 'rupo de c@oque que perte ec(# # $#s >uer;#s Ar%#d#s ! 6uero %# te idos

c$# desti #%e te e c#uti,erio e $# .scue$# de Bec1 ic# de $# Ar%#d# H.ABA5. Pero est# dete ci o te (# co%o / ico o0:eti,o c#sti'#r # $os dete idos

por su ideo$o'(#D si o que est# %# io0r# er# te die te # #poder#rse de$ 'rupo eco %ico de$ que 6or%#0# p#rte est#s perso #s. Aupuest#%e teD e$ 2 de e ero de 17++D se re#$i;# $# As#%0$e# ?e er#$ Ordi #ri# de C#rro L#r'o A.A.C.I. ! A.D por $# que di%ite de su c#r'o e$

preside te ! ,icepreside te de $# %is%#D o%0r# do $# As#%0$e# co%o suceros

74 e e$ c#r'o # $os Ares. >e$ipe P#'"s ! B#rio Rodr('ue;. .s eces#rio #c$#r#r que e$ #ct# de est# As#%0$e# tie e ciert#s irre'u$#rid#des co%o $# 6#$t# de 6ir%# de$ ,icepreside te s#$ie te ! de $os s( dicos de $# socied#d. Posterior%e te se co oce que $os ue,os directoresD P#'"s ! Rodr('ue;D o te (# e-iste ci# corpre#D por o coi cidir $os /%eros de DNI co $os

o%0resD se'/

$os re'istros de $# Po$ic(# >eder#$ Ar'e ti #D C1%#r# N#cio #$

.$ector#$ ! Re'istro N#cio #$ de $#s Perso #s. .$ I ue,o DirectorioJ de C#rro L#r'o A.A. resue$,e $# ,e t# e 0$ocS de $os $otes de C@#cr#s de Cori#D co e$ #r'u%e to de que resu$t#0# eces#rio @#cer$o # 6i de so$,e t#r $#s di6icu$t#des 6i # cier#s de $# socied#d. P#r# e$$o decide

otor'#r poder 'e er#$ p#r# ,e der $#s tierr#s # u t#$ P#cu#$ ?%e;D que 'o;#0# de $# %is%# i e-iste ci# que P#'"s ! Rodr('ue;. .ste ue,o Directorio t#%0i" c#%0i# e$ do%ici$io soci#$D %ud1 dose # P#$p# NP *578D piso )PD o6ici # CD C#pit#$ >eder#$D $u'#r que $ue'o se co%prue0# ser i e-iste te. . cu%p$i%ie to 6ie$ de su %# d#toD e$ ue,o perso ero de C#rro L#r'o A.A. ,e deD e %#!o de 17++D $#s tierr#s # >ederico Ri$$i#%sD quie #p#rece

#dquiri" do$#s p#r# Ri$LRo A.A. e 6or%#ci . Ri$LRo est#0# co%puest# por tres #ccio ist#s3 e$ %is%o >ederico Ri$$i#%sD Ku# perso #s co o%0res ! docu%e t#ci Ros ! B#rcos OersD todos e$$os

6#$s#. .$ 1+ de octu0re de 17++D e

reu i de$ DirectorioD Ri$LRo A.A. #cept# $# co%pr# e6ectu#d# por Ri$$i#%s. .s otori# $# pro6us# $#0or que por esos d(#s re#$i;#0# e$ escri0# o Arie$ Aos# Bo$i "D quie i ter,ie e e e$ #poder#%ie to de P#cu#$ ?%e; por p#rte d C#rro L#r'o A.A.D e $# tr# s6ere ci# de $#s tierr#s de C@#cr#s de Cori# # >ederico

7" Ri$$i#%sD e $# co stituci de Ri$LRo A.A.D etc. .s de $#%e t#r $# %uerte de$

escri0# o Aos# Bo$i "D #c#ecid# e$ 15 de %#r;o de 1721D cu!o #porte i$ustr#ti,o @u0ier# sido de si' i6ic#ti,# i%port# ci# p#r# esc$#recer $os @ec@os ocurridos. As( $#s cos#sD ! sie do Ri$LRo A.A. titu$#r re'istr#$ de $#s tierr#sD es que se o%0r co%o ?ere te ?e er#$ ! Apoder#do #$ Dr. B#rio C#%posD o%0r#%ie to que se e6ect/# %edi# te reu i de DirectorioD i stru%e t#d# escritur#$%e te

t#%0i" por e$ escri0# o Aos# Bo$i " ! de $# que to%# r#; e$ Re'istro P/0$ico de Be do;#. .$ o%0r#%ie to de$ Dr. C#%pos co%o #poder#do o es c#su#$D !# que e$ %is%o se @#0(# dese%pe<#do co%o #d%i istr#dor 'e er#$ de C#rro L#r'o A.A.. . t#$ c#r1cter requiri docu%e t#ci perte ecie te # $# socied#d # $# Ar#. B#r(# &e#tri; Bodest# Perutti de B#ter# P(co$oD @i:# de 9ictorio Perutti ! espos# de O%#r R#/$ B#ter# P(co$oD #%0os secuestr#dos e $# %#dru'#d# de$ 1* de e ero de 17++. . $os terre os de re6ere ci#D se re#$i;#ro o0r#s de ur0# i;#ci !

p#rce$#%ie toD procedi" dose $ue'o # $# ,e t# p#u$#ti # de $os $otes. Co 6ec@# 1) de octu0re de 17+2D Ri$LRo A.A.D por decisi de As#%0$e# ?e er#$ Ordi #ri#D c#%0i# su de o%i #ci por $# de R@odesi# A.A. T#$

%odi6ic#ci 6ue i script# e $# I specci ?e er#$ de Kustici# de $# N#ci D e $e'#$ 6or%#. Pero Ri$LRo A.A. si'ui 'ir# do 0#:o ese o%0reD !# que co 6ec@# 1* de :u$io de 1721 por escritur#s p#s#d#s # te e$ escri0# o B#rcos C#%pos Cerc# de 6s. 154 de$ re'istro P 5+ # su c#r'o e i script# #$ P 77*0*D 6s. 4+) de$ to%o 5+LA

76 de Lu:1 de Cu!oD se tr# s6iere $os terre os de C@#cr#s de Cori# # Pedro A< D #ctu# do "ste e co%isi p#r# Bito C@ico A.A. ! co%pro%etie do $# oportu # #cept#ci por p#rte de "st#. Dic@# #cept#ci se e6ect/# e$ d(# 2 de 6e0rero de 172* por escritur# P +D #utori;#d# por e$ %is%o ot#rio 6s. *7 de$ re'istro # su c#r'oD $# que es i script# co%o %#r'i #$ de $# # terior. A@or# 0ie D Tqui" se e cue tr# detr1s de $# perso #$id#d de Bito C@ico A.A.U Resu$t# 6u d#%e t#$ dest#c#r que $os pri cip#$es #ccio ist#s de $# socied#d er# $os Ares. .du#rdo .. B#sser# ! C#r$os A. B#sser#D @i:os de$ A$%ir# te HR5 .%i$io .du#rdo B#sser#D quie 6uer# #$ %o%e to de $# des#p#rici de $os

e%pres#rios %e doci osD respo s#0$e pri cip#$ de $# .ABA do de estu,iero secuestr#dos. Otro curioso d#to es que e$ do%ici$io soci#$ de Bito C@ico A.A. se e co tr#0# e $# c#$$e Cerrito 11)4 de $# C#pit#$ >eder#$D coi cide te%e te er# e$ do%ici$io do de 6u cio #0# $#s o6ici #s de$ A$te. B#sser# ! $# #'rup#ci po$(tic# que $ider#0# HP#rtido p#r# De%ocr#ci# Aoci#$5. Ku# C#r$os PeruttiD @i:o de$ des#p#recido 9ictorio PeruttiD de0i e 172).

#use t#rse de$ p#(s # %edi#dos de$ V+5D pudie do re'res#r reci"

I %edi#t#%e te se #,oc # i ,esti'#r ! de u ci#r $#s circu st# ci#s que rode#ro $# sustr#cci de $# perso # ! 0ie es de su p#dre. .$ ) de %#!o de 1728D C#rro L#r'o A.A.D por i ter%edio de Ku# C#r$os PeruttiD # quie se $e @#0(# otor'#do poder 'e er#$ de $# socied#d e$ 2 de #0ri$ de 17+8D pro%ue,e 6or%#$ de%# d# por rei,i dic#ci co tr# Bito C@ico A.A.. L# #cci se diri'e so0re e$ i %ue0$e de 7 @#s. ! 6r#cci ! $os )1 $otesD cu!#s

77 c#r#cter(stic#sD %edid#s ! $(%ites se e cue tr# per6ect#%e te de6i id#s e $#

de%# d#D e i ,oc# $# i e-iste ci# de todos $os #ctos tr# s%isi,os de do%i o. Co 6or%e $#s co st# ci#s de$ procesoD $# de%# d# es oti6ic#d# co 6ec@# )1 de %#!o de 1728D pero su co test#ci tie e oportu id#d reci" e$ d(# 17 de dicie%0re de 1725. .$$o por disti t#s di$#cio es que su6re e$ procedi%ie to e ,irtud de $# discusi que se tor # #$rededor de $# c#p#cid#d ! $e'iti%#ci de$ de%# d# te. .st#s e-cepcio es pre,i#s so resue$t#s e pri%er# ! se'u d#

i st# ci#D co 6ir%# do $# c#p#cid#d de Ku# C#r$os Perutti co%o #poder#do de C#rro L#r'o A.A. . $# co test#ci de $# de%# d# Bito C@ico A.A. peticio # e$ rec@#;o de $# %is%#. >u d# su derec@o e $# e-iste ci# ! p$e # e6ic#ci# de $os #ctos

tr# s%isi,os de$ do%i oD i ,oc# do $# propied#d. PeroD #$ %#r'e de$ e-pedie te :udici#$D o de:# e ese $#pso de te:erse re$#cio es :ur(dic#s re$e,# tes p#r# e$ c#so. . $# ciud#d de B#r de$ P$#t#D co 6ec@# + de %#!o de 1728D se co stitu!e $# 6ir%# Oue$$# A.A.D $# que se re'istr# e $# Direcci de Perso #s Kur(dic#s de $# Pro,i ci# de &ue os AiresD e$ *+ de :u io de ese %is%o #<o. C#su#$%e teD e$ d(# 8 de :u$io de 1728D e$ Ar. Pedro A< se e co tr#0# de p#so por $# ciud#d de B#r de$ P$#t# ! #pro,ec@ p#r# cu%p$ir e$ %# d#to que $e @#0(# i%puesto Bito C@ico A.A.. .s #s( que tr# s6iere # t(tu$o o eroso $#s tierr#s de re6ere ci# # Oue$$# A.A.D %edi# te escritur# p/0$ic# P *1D 6s. 48 de$ #<o 1728D $# que se re'istr# de0id#%e te e Be do;#. .stos #ctos o 6uero

de u ci#dos por Bito C@ico A.A. e $# c#us# :udici#$.

7= A otici#do e$ de%# d# te de $# tr# s6ere ci# de $#s tierr#s # Oue$$# A.A.D de u ci# e e$ e-pedie te :udici#$ este @ec@o ue,o ! so$icit# #$ Tri0u #$ que $# 6ir%# #dquire te se# i te'r#d# # $# $itisD # 6i de oti6ic#r$e $# de%# d# ! d#r$e $# i ter,e ci correspo die te. Asi%is%o so$icit# que # 6i de e,it#r ue,#s

tr# s6ere ci#sD se orde e $# # ot#ci de $# $itis e e$ Re'istro P/0$ico ! Arc@i,o Kudici#$ de Be do;#. .st# %e did# se @#ce e6ecti,# co 6ec@# * de o,ie%0re de 1724. Ai e%0#r'oD e$ 1* de dicie%0re de 1724D %edi# te escritur#s p/0$ic#s P 88* !88) p#s#d#s # te e$ escri0# o Ru0" Kos" Aris #0#rret#D titu$#r de$ re'istro 18* de C#pit#$ >eder#$D Oue$$# A.A. ,e de u # p#rte de $os terre os que i te'r#0# $# $itis # . o:o A.A.C.I. ! e$ resto # AW= co su$tores A.R.L. Ai 0ie e e$ c#so $os sucesi,os #dquire tes de $#s tierr#s o

co%p#reciero # est#r # derec@oD # pes#r de @#0er sido oti6ic#dosD dec$#r1 dose $# re0e$d(# de $os %is%oD ,#%os # supo er que Oue$$# A.A.D . o:o A.A.C.I. ! AW= co su$tores A.R.L. co%p#reciero # :uicio co%o code%# d#d#sD #r'u%e t# do e e$ %is%o se tido que Bito C@ico A.A. .s %e ester @#cer ot#r que dur# te $# tr#%it#ci de este procesoD se $$e,#0# #de$# te dos c#us#s :udici#$es que te (# u # ,i cu$#ci especi#$ co e$ prese teD ! cu!#s copi#sD e su p#rte perti e teD 6uero #co%p#<#d#s e de0id# 6or%#. .$$os so 3 .-pedie te Pe #$ NP 1520X*D c#r#tu$#do IPerutti Ku# C#r$os 6or%u$# de u ci#J

que tr#%it# # te e$ Ku;'#do >eder#$ NP * Aecret#r(# NP * de Be do;#D de do de

79 sur'e $# i e-iste ci# de >e$ipe P#'"s ! B#rio Rodr('ue;D co%o #s( t#%0i" de P#scu#$ ?%e;. .-pedie te NP 1)D c#r#tu$#do I>. cX Ku t# de Co%# d# tesJD tr#%it#do # te $#

C1%#r# de Ape$#cio es e $o Cri%i #$ ! Correccio #$ >eder#$ de &ue os AiresD de cu!# se te ci# co 6ir%#d# por $# Corte Aupre%# de Kustici# de $# N#ci D se tie e por pro0#do que 9ictorio Perutti 6ue pri,#do de su $i0ert#d ! que e oc#si de su c#uti,erio 6ue despo:#do de 0ie es de su propied#dD e tre otr#s %# io0r#sD # tr#,"s de #ct#s #pcri6#s de C#rro L#r'o A.A.D todo $o cu#$ ! e co curre ci# co otros @ec@osD dese c#de # $# pe # de prisi perpetu# e i @#0i$it#ci e co tr# de .%i$io .du#rdo B#sser#. .$ 11 de octu0re de 1777D ,e ce e$ p$#;o p#r# #$e'#r p#r# tod#s $#s p#rtes.

". %larificaciones.

T.$ precio que se p#' por $#s tierr#s 6ue e$ de p$#;#U No 6ue este u @ec@o #$e'#do e e$ e-pedie te :udici#$. Actu#$%e teD

te e%os co oci%ie to de que $#s tierr#s @# su6rido u # depreci#ci e 6u ci de$ $iti'io que se ,e ti$#. T. #$'u # tr# s%isi se re#$i; estudio de t(tu$osU

=! L#s prec#ucio es que to%#ro $os escri0# os que i ter,i iero e $#s

sucesi,#s tr# s%isio es o 6ue %1s #$$1 de u # %er# co%pro0#ci 6or%#$ de $os t(tu$os. TAe i scri0iero $#s ue,#s #utorid#des de C#rro L#r'o A.A. e de0id# 6or%#D co pu0$ic#ci de $os c#%0ios e e$ Directorio Aoci#$U A(. .st#s circu st# ci#s o 6uero co tro,ertid#s por $o que se de0e

co sider#r su p$e # ,#$ide;. TCu1 do e$ Dr. C#%pos requiri $# docu%e t#ci de C#rro L#r'o A.A.U A te $# des#p#rici de 9ictorio Perutti ! O%#r B#ter# P(co$oD $# Ar#.

B#r(# &e#tri; Perutti de B#ter# P(co$oD @i:# de$ pri%ero ! espos# de$ se'u doD te (# #cceso # $# docu%e t#ci de $# socied#d. No se co oce $# circu st# ci# por $# cu#$ est# %u:er te (# $# docu%e t#ci . .s despu"s de $# des#p#rici D ! #pro,ec@# do $#s circu st# ci#s de #ce6#$(# de $# e%pres#D que e$ Dr. C#%pos requiere $# docu%e t#ci # est# se<or#. B#$ podr(# e$$# @#0er$e e'#do $#

e tre'# cu# do o @#0(# i 'u # perso # que se @icier# c#r'o de $os e'ocios 6#%i$i#res. TPor qu" $#s escritur#s se e cue tr# i script#s e disti tos to%osU No es u error de tipo'r#6(#. Respo de # que e$ do%i io de $# tot#$id#d de $#s tierr#s 6ue #dquirido e 6r#cci disti tos %o%e tos ! por disti t#s c#us#s. e6ectu#d# e U # $#

6ue #dquirid# por co%pr# ! $# otr# por #d:udic#ci

$iquid#ci

de $# 6ir%# &ode'#s ! 9i<edos B# ue$ Perutti A.A.. .sto respo de

t#%0i" # $# pre'u t# de por qu" es eces#ri# $# prese t#ci de tres escritur#s p#r# $# #credit#ci de$ do%i io.

=1 TC#rro L#r'o A.A. se e cue tr# disue$t#U No se e cue tr# e est# situ#ci . Pero todos $os derec@os ! #ccio es de $# socied#d 6uero cedidos # 6#,or de C@#cr#s de Cori# A.A.D circu st# ci#s que co st# e e$ e-pedie te. TMu" tipo de poder 6ue otor'#do # Ku# C#r$os PeruttiU .$ poder 'e er#$ de $# socied#d # que re6iere e$ c#soD es u poder 'e er#$ p#r# :uicios que C#rro L#r'o A.A. $e otor' # Ku# C#r$os Perutti e ,irtud de$ cu#$ "ste pro%o,i 6or%#$ de%# d# por rei,i dic#ci co tr# Bito C@ico A.A.. TMu" otr#s irre'u$#rid#des prese t# $# As#%0$e# de C#rro L#r'o A.A. de$ 2 de e ero de 17++U No se co oce otros i co ,e ie tes. TD de se re#$i; dic@# As#%0$e#U . C#pit#$ >eder#$. TCu1 do se i ici#ro $#s o0r#s de ur0# i;#ci U Co%e ;#ro 6i #$i;#ro # tes de $# des#p#rici de $os pri%iti,os #ccio ist#s ! c#0e;# de Ri$LRo A.A.. L#

cu# do $# titu$#rid#d do%i i#$ est#0# e

,e t# de $os $otes co%e ; i %edi#t#%e te de 6i #$i;#d#s $#s o0r#s de ur0# i;#ci . TL# se te ci# que dec$#r# $# i e-iste ci# de P#'"sD Rodr('ue; ! ?%e;D qu" %1s dec$#r#U . su p#rte perti e te $# se te ci# dice3 IY...Z $# pri,#ci de $i0ert#d de $# ,(cti%# 6or% p#rte de u # %# io0r# te die te # #poder#rse de u 'rupo

eco %ico Y...ZD se @#$$# su6icie te%e te #credit#do que e oc#si de$ c#uti,erio

=2 6ue despo:#do de 0ie es de su propied#d Y...ZD se 6r#'u u #ct# de As#%0$e# de C#rro L#r'o A.A. ! %edi# te docu%e tos 6ir%#dos por $# ,(cti%# se tr# s6iri e$ p#quete #ccio #rio de dic@# socied#d # Ri$LRo A.A.D e tid#d i e-iste te # tr#,"s de $# cu#$ se produ:o e$ des#poder#%ie to de todos sus 0ie esJ. T. tod#s $#s tr# s%isio es @u0o tr#dici U De0e co sider#rse que e tod#s $#s tr# s%isio es se cu%p$i%e t co e$ %odo.

B. Argumentacin defensiva de la parte actora.

). 0ntroduccin.

Pido se reco o;c# %i derec@o co%o rei,i dic# te propiet#rio e-c$usi,oD i$e'(ti%#%e te sustituido por tercerosD # 6#,or de quie es o procede #%p#ro

#$'u o # Ipri%# 6#cieJ 6re te # %i derec@o reco ocido por e$ #rt(cu$o 1+ de $# Co stituci N#cio #$ ! $# $e! ci,i$D e $os #rt(cu$os *+52D *++4 ! *+++. Co%o cit# >or ie$esD los art,culos ->*6, -268 y -2*6 nos ense<an que el dominio es perpetuo y no se pierde sino mediante enajenaci!n voluntaria, e"enta de vicios, a favor de otro que lo adquiere dentro de las formas legales. Lientras esto no ocurra, el propietario sigue siendo due<o a pesar de los derechos aparentes que otras personas puedan ostentar, y ejerce las acciones reales que le da la ley contra cualquiera que se halle en posesi!n del inmueble que no ha

=3 dejado nunca de pertenecerle. :oco importa que los vicios que afectan el t,tulo se hallen ocultos o que las terceras personas que contrataron a base de /l se hubieren hallado en la imposibilidad de conocerlos porque nadie puede transmitir a otros sobre un objeto un derecho mejor, ni m#s e"tenso del que tiene, de donde se sigue que los vicios o irregularidades de que adole ca el t,tulo del que transmite un derecho, pueden igualmente ser invocados contra su sucesor )arts. 5-46 y 5-44+. Esos vicios continan infectando perpetuamente todas las

transmisiones.( )2*+

". 0naplicabilidad de la excepcin contenida en el artculo )$() del %digo %ivil.

L# $e! ci,i$ e

su #rt(cu$o 1051 dice3

ITodos $os derec@os re#$es o

perso #$es tr# s%itidos # terceros so0re u $$e'#do # ser propiet#rio e

i %ue0$e por u # perso # que @# si i '/ ,#$or !

,irtud de$ #cto # u$#doD qued#

puede ser rec$#%#dos direct#%e te de$ poseedor #ctu#$D s#$,o $os derec@os de $os terceros #dquire tes de 0ue # 6e # t(tu$o o erosoD se# e$ #cto u$o o # u$#0$eJ. .st# e-cepci i troducid# por $# $e! 1+.+11D co%o i dic# Oer 1 Cort"sD implica una confusa restricci!n al alcance primigenio del mentado art,culo *6>* y se contradice con otras reglas legales del ?!digo que no han sido derogadas, ni han sufrido enmiendas como son los art,culos >88, 457, 474, *070, 5-46, 5-44. De estos te"tos surge la posibilidad de que el titular leg,timo del derecho
61

>OJCI$L$<, <al)ador, op. cit. p . 7.

=4 lesionado, pueda reclamar contra los terceros adquirentes el respeto de su derecho subjetivo, sin limitaciones nacidas de la buena fe del tercero pues dichas normas no lo e"cluyen de sus efectos.( )2-+ >u d#%e t# $o dic@o #'re'# do que el principio de la seguridad jur,dica e"ige proteger a quien conforme a la ley, es titular leg,timo del dominio de un inmueble. Este no debe sufrir la p/rdida de su derecho por actos violatorios de normas de orden pblico o inter/s general, cuya observancia el Estado ha tratado de proteger mediante m#"imas sanciones impuestas a quienes las infrinjan, mucho m#s cuando se trate de actos reali ados a terceros a non domino(.( ) 25+ As(D co respecto # $# ,e t# @ec@# por %edio de u # escritur# p/0$ic# e que $# 6ir%# de$ ,e dedor es 6#$si6ic#d#D e$ %is%o #utor dice3 No e"iste un acto jur,dico reali ado por el titular del dominio, requisito esencial de valide para

cambiar el estado de un derecho )art. *606 ?.?.+, sino una simple apariencia de voluntad jur,dica, as, como la ausencia de la forma instrumental e"igida por la ley )art. **70 ?.?.+, an cuando ello se disimule con una falsa e"presi!n escritural, se validar,a en la pr#ctica el acto de venta, consecuencia del delito de falsificaci!n de instrumentos pblicos %...& La buena fe del tercero %...& llevar,a a amparar actos dolosos de naturale a penal, produciendo un estado de inseguridad jur,dico peligros,simo.( )20+ L# %#!or(# de $# :urisprude ci# sostie e $# i #p$ic#0i$id#d de$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ e $#s ,e t#s # o do%i o ! e $os #ctos i e-iste tes.
62

:OJT2<, Gernn, 'os e$ectos contra terceros de la nulidad de los actos &urdicos ! la re$orma dela le! 15(511. LL 139@9!6. 63 :OJT2<, Gernn, op. cit. p . 9!=. 64 :OJT2<, Gernn, op. cit. p . 9!9.

=" 'i el titular del dominio no ha celebrado acto jur,dico alguno de enajenaci!n y es v,ctima de una maniobra dolosa de terceros, cualquier soluci!n que, so prete"to de mantenimiento de una apariencia, deje el dominio en cabe a del subadquirente por m#s buena fe, comportar,a una privaci!n del derecho violatoria de la garant,a establecida en el art,culo *4 de la ?onstituci!n Nacional.( )2>+ L# :urisprude ci# @# recept#do est# te de ci# doctri #ri#

#0ru%#dor#%e te %#!orit#ri#D i te'r#d# por #utores co%o F# t@osD quie sostie e que nuestra doctrina casi sin e"cepci!n, descarta para el supuesto de falta de autor,a la protecci!n de la apariencia brindada al adquirente de buena fe y t,tulo oneroso del art,culo *6>* del ?!digo ?ivil. 'e considera jur,dicamente

ine"istente el acto por ausencia de un elemento esencial, como es el sujeto.( ) 22+ Ae e ro$# est# te de ci# L$#%0(#sD p#$#d( de $# c#te'or(# de $# i e-iste ci#

co%o r#cio #$%e te #ut o%# de $# &e$$uscioD Cordeiro C$,#re; ! otros.

u$id#d ! # u$#0i$id#dD .$e # Oi'@to D

Co respecto #$ 1%0ito de #p$ic#ci de$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$D .$e # Oi'@to os e se<# que3 Dicho art,culo s!lo juega en el #mbito de la

nulidad de los actos jur,dicos pero no abarca otras circunstancias distintas )como ser,a la ine"istencia+. El caso de enajenaci!n por quien no es propietario no entra en el #mbito de la protecci!n del art,culo *6>* porque el acto de enajenaci!n y
6"

:C:i)., <ala M, 27I!3I9". LL 199"@$@319 U5allo 93.7"9B. :C:i)., &ala $, 21I!3I96. $* 172@"6", 1997 U5allo 47.9"1B. 66 RACTGO<, +ulidad a#soluta del instrumento ! del negocio( 2alsedad instrumental ! la teora de la ine*istencia &urdica del acto. LL 199=@>@3"9. $n el %i&%o &entido :C:i)., <ala *, 5e4rero =@19=3. $* 1!"@41= U5allo 37.!9=B

=6 adquisici!n reflejado en el t,tulo de propiedad del constituyente del derecho a favor del adquirente es ine"istente.( )24+

!. /espo1o.

=#

o i p#rte de $# si'uie te pre%is#3 Bndependientemente de que el

acto de transferencia a non domino( sea nulo, el verdadero propietario reivindica para s, el dominio de que ha sido privado por un acto il,cito$ el despojo. De acuerdo a esta premisa habr# de concluirse que lo primordial es establecer el conte"to normativo operante respecto de la v,ctima del despojo. 'e trata de delitos penales )usurpaci!n, estafa, falsificaci!n de documentos+. en /stas

condiciones el verdadero propietario plantea la reivindicaci!n fundada en el derecho a poseer, de que ha sido privado a trav/s de un acto il,cito de terceros, que han constituido el medio para consumar el despojo.( ) 27+ .$ 6u d#%e to $e'#$ es e$ #rt(cu$o *82* de$ Cdi'o Ci,i$ H# $l -(e t()iere derec/o a po&eer 0 5(ere t(r4ado o de&po6ado en &( po&e&i3n p(ede intentar la acci3n real -(e le co%peta.B.

'. 0nscripcin no convalidante. .studio de ttulos. =ala fe.

Co 6or%e #$ #rt(cu$o *505 de$ Cdi'o Ci,i$ ! #$ #rt(cu$o 8 de $# $e!1+.201D Pou!sse'ur #6ir%# que la inscripci!n del art,culo ->6> es condici!n simplemente
67

GIMTGOC, $lena, )oluciones a algunos pro#lemas "ue plantea el artculo 1051 del C digo Civil, LL 19=!@*@29!. 6= LACCOCI, $., 6ne$icacia ! nulidad de los actos &urdicos, N(eno& Aire&, $ditorial ..........,19=6, p . 196@ 2!!.

=7 de oponibilidad de las adquisiciones y transmisiones de derechos reales sobre inmuebles a terceros, porque la ley *4.76* establece en su art,culo 0@ que$ la inscripci!n no convalida el t,tulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes. :or otra parte, la enmienda introducida en el art,culo *6>* del ?!digo ?ivil no implica consagrar ni aceptar ni aun con el alcance restringido, el principio de fe pblica registral %...& y no constituyendo las disposiciones de la ley *4.76* un medio absoluto de prueba de la propiedad, no puede aceptarse que la buena fe del adquirente a t,tulo oneroso est/ cubierta por la confian a de las certificaciones e"tendidas por el Cegistro de la :ropiedad en las que consigna simplemente el estado de los bienes.( )28+ En caso de t,tulo falsificado no cuadra dispensar protecci!n a la apariencia. 9rente a la ine"istencia de la confecci!n de un asiento registral sobre la base de un t,tulo falsificado, ni siquiera podr# invocarse la funci!n publicitaria de dicho asiento. registral. En nuestro derecho no se consagra el principio de fe pblica

E"istiendo una ine"actitud, es decir, en el supuesto en que el asiento

registral no coincida con la realidad e"trarregistral, en nuestro r/gimen jur,dico prevalece la legalidad.( )46+ .$ siste%# co s#'r#do e uestr# $e'is$#ci es e$ de $# i scripci de

c#r1cter dec$#r#ti,o ! o co ,#$id# te. Co respecto # $# 0ue # 6e de$ terceroD e$ #rt(cu$o 8007 de$ Cdi'o Ci,i$ dispo e3 #$l )icio de 5or%a en el t7t(lo de ad-(i&ici3n, /ace &(poner %ala 5e en el

69 7!

POUQ<<$MUJ, Mart7n, op. cit. p . =73. GIMGTOC, $lena, )oluciones a algunos pro#lemas ((( op. cit. p . 294@29".

== po&eedor.. Pou!sse'ur dice3 para que la buena fe del tercero est/ a salvo, debe ser e"tendida insospechable sobre la valide del t,tulo antecesor, para lo cual el tercero adquirente debe probar haber obrado con la diligencia que habitualmente se emplea en estos casos, siendo indispensable el estudio de t,tulos remont#ndose veinte a<os atr#s desde la fecha de la adquisici!n de su eventual antecesor.( )4*+ &e edetti i dic# que para invocar el error comn( es necesario descartar aquellas hip!tesis en que los males sufridos por el tercero son fruto de su propia negligencia.( )4-+ L# c#$i6ic#ci de$ error co%o co%/ e i ,e ci0$e est1 direct#%e te

re$#cio #d# co e$ estudio de t(tu$os. I La omisi!n del estudio de t,tulos, o sea, e"amen id!neo de los antecedentes del derecho transmitido, podr,a hacer presumir la mala fe del subadquirente, ya que cabr,a imputarle una negligencia culpable en caso de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigaci!n...( )45+ Co'@$# 6u d#%e t# $# o0$i'#toried#d de$ estudio de t(tu$os e $os

#rt(cu$os 70* ! 1172 de$ Cdi'o Ci,i$ H #:(ando %a0or &ea el de4er de o4rar con pr(dencia 0 pleno conoci%iento de la& co&a&, %a0or &er la o4li aci3n -(e re&(lte de la& con&ec(encia& po&i4le& de lo& /ec/o&. 0 #...o4rando con c(idado 0 pre)i&i3n.B. .Bndependientemente de su obligatoriedad o no, se ha sostenido que resulta necesario para acreditar la buena fe del tercero de manera tal que e"cluya toda
71 72

POUQ<<$MUJ, Mart7n, op. cit. p . =9!. N$C$*$TTI, ?(lio :;&ar, op. cit. p . 1=71. 73 :C:i)., &ala >, 27I!=I79, LL 19=!@*@29!.

=9 sospecha de negligencia. El estudio de t,tulo no es un medio m#s para acreditar la buena fe, sino que reviste un car#cter jer#rquico y es de gran importancia en nuestro derecho.( )40+

%. 3aloracin personal de la participacin en la competencia.

.-iste disti t#s %# er#s de e se<#r ! de #pre der. U 0ue doce te es co cie te de e$$o ! sie%pre de0e 0usc#r $# %e:or "$ e$ i ter"sD $# curiosid#d ! e$

6or%# de $$e'#r #$ #$u% oD de pro,oc#r e

e tusi#s%o de #de tr#rse e $# #rdu# t#re# de estudi#r. .$ #$u% oD por su p#rteD de0e procur#r tr#0#:#r co discip$i # ! $o'r#r $#s %et#s propuest#s por sus %#estros. U 0ue resu$t#do es producto de $#

,o$u t#dD $# te #cid#dD e$ se tido co%/ ! e$ tr#0#:o di#rio. L# s#tis6#cci de$ de0er cu%p$ido es p#r# #%0os. Creo que $o @e%os $o'r#do.

74

LLOV$JA<, C., :OMGLAC, A., El artculo 1051 del C digo Civil% $e p/#lica registral o estudio de ttulos. Je)i&ta $* 24I!3I=3.

9!

CONC2USIONES

.$ #rt(cu$o 1051D co 6or%e $# red#cci se'/ $# $e! 1+.+11D dispo e3 "Todos los derec-os reales o 5ersonales trans itidos a terceros so6re un in ue6le 5or una 5ersona 9ue -a lle'ado a ser 5ro5ietario en (irtud del acto anulado; 9uedan sin nin'>n (alor y 5ueden ser recla ados directa ente del 5oseedor actual; sal(o los derec-os de los terceros ad9uirentes de 6uena /e a ttulo oneroso; sea el acto nulo o anula6le+* L# e-te si de su 1%0ito de #p$ic#ci # $os #ctos u$os ! # u$#0$esD

per%ite que $# protecci de $os terceros o quede su0ordi #d# # u # u otr# de $#s doctri #s e-puest#s co # teriorid#d # $# re6or%# Hi terpret#ci de$ #rt(cu$o 1051 co $# teor(# 'e er#$ de $#s u$id#des de $os #ctos :ur(dicos ! co $os

#rt(cu$os *+++ ! *++25D i troducie do u e$e%e to de certe;# que de otro %odo o se te dr(#. .$ #rt. 1051 requiere p#r# su #p$ic#ci $# e-iste ci# %( i%# de tres

su1etosD e c#0e;# de $os cu#$es se sucedi e$ do%i io de$ %is%o i %ue0$e3 e$ titu$#r pri%i'e io de$ do%i ioD e$ #dquire te e ,irtud de$ #cto u$o o # u$#doD ! e$ tercero que #dquiere de este /$ti%o. Tercero es todo #que$ que o p#rticip de$ #cto ,ici#do.

91 Aupo e $# e-iste ci# de u da2o e e$ c#so de que e$ terceroD de 0ue # 6e ! # t(tu$o o erosoD se# pri,#do de sus derec@os %edi# te $# procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori# pro%o,id# por quie i ,oc# $# u$id#d de$ #cto que sir,e de

0#se # dic@# #dquisici G d#<o que o su6rir(# u #dquire te # t(tu$o 'r#tuito. Ae tr#t# de u # buena fe 5 positivaD e ,irtud de $# cu#$ p#r# poder

c#$i6ic#r #$ error co%o i ,e ci0$eD resu$t# i%presci di0$e e$ estudio de $os t(tu$os. Dic@o requisito o es o0$i'#torio e uestr# $e'is$#ci D !# que o @# sido

e-pres#%e te est#0$ecido por or%#s de 6o do i de 6or%#D pero #utores co%o Co'@$# 6u d#%e t# $# o0$i'#toried#d de$ estudio de t(tu$os e $os #rt(cu$os 70* ! 1172 de$ Cdi'o Ci,i$ H#:(ando %a0or &ea el de4er de o4rar con pr(dencia 0 pleno conoci%iento de la& co&a&, %a0or &er la o4li aci3n -(e re&(lte de la& con&ec(encia& po&i4le& de lo& /ec/o&. 0 #...o4rando con c(idado 0 pre)i&i3n.B. .Bndependientemente de su obligatoriedad o no, se ha sostenido que resulta necesario para acreditar la buena fe del tercero de manera tal que e"cluya toda sospecha de negligencia. El estudio de t,tulo no es un medio m#s para acreditar la buena fe, sino que reviste un car#cter jer#rquico y es de gran importancia en nuestro derecho,( ) 4>+ #u que o puede equip#r#rse e$ estudio de t(tu$os # $# 0ue # 6e. .$ tercero puede ! de0e #su%ir disti t#s co duct#s que deter%i e su 0ue # 6e3 e$ precio e $# co%pr#D co%pr#r # quie er# poseedorD coi cide ci# e tre $os certi6ic#dos re'istr#$es ! e$ t(tu$oD di$i'e ci#s re#$i;#d#s por e$ escri0# o de co 6i# ;# . Ae tr#t# de u # 0ue # 6e cree ci#Ldi$i'e ci#D o e $# si%p$e #use ci# de %#$# 6e. De0e co sistir e u

7"

LLOV$JA<, C., :OMGLAC, A., El artculo 1051 del C digo Civil% $e p/#lica registral o estudio de ttulos. Je)i&ta $* 24I!3I=3.

92 error co%/ e i ,e ci0$eD e$ cu#$ o se# producto de $# cu$p# o e'$i'e ci# de quie $o i ,oc#D !# que #die puede #$e'#r su propi# torpe;#. No es su6icie te co e co%e d#r $# i stru%e t#ci de $# escritur# p/0$ic# # u ot#rioG es

eces#ri# u # co duct# irreproc@#0$e por e$ tercero que prete de de%ostr#r su 0ue # 6eD su opti%# 6ides. L# 0ue # 6e se presu%e H#rts. *)4* ! 8002 CC5D manifiesto el vicio de adquisici!n I en tanto no sea

de su causante a trav/s de la directa

observaci!n de su t,tulo, por la simple circunstancia de suceder a t,tulo particular de quien est# legitimado registralmente(. ) 42+ L# %er# posi0i$id#d de co ocer e$ ,icio cu# do o #p#rece %# i6iestoD o i%p$ic# %#$# 6eG @#! que de%ostr#r que $o co oci. Respecto de $# 0ue # 6e de$ e #:e # teD "st# o se #:ust# # $# #ctu#$

red#cci de$ #rt. 1051. L# i terpret#ci t#-#ti,# o # co tr#rio se su de $os #rts. *+++ ! *++2 c#rece de se tido cu# do e-iste u # or%# espec(6ic# que re'u$# t#$ situ#ci . la acci!n de reivindicaci!n tiene supeditada su suerte al resultado de la nulidad intentada contra el acto o los actos jur,dicos =en caso de transmisiones sucesivas; que han dado nacimiento, originario o derivado, al t,tulo que ostenta el actual poseedor. Dmbas acciones pueden intentarse simult#neamente, pero de cualquier forma, el progreso de la nulidad condiciona el /"ito de la reivindicatoria.( )44+

76 77

A*JOMU2, Man(el, op. cit. p . 11=2. N$C$*$TTI, ?(lio :., op. cit. p . 1=69.

93 Co 6or%e $o dispuesto e $# $e! 1+.201D ! $#s or%#s corre$#ti,#s de$

Cdi'o Ci,i$D pode%os decir que o se @# co s#'r#do i e$ pri cipio de 6e p/0$ic# re'istr#$D por e$ cu#$ e$ re'istro se presu%e e-#cto Iiuris et de ireJ e 0e e6icio de$ tercer #dquire teD i siquier# co #$c# ce restri 'idoD co%o $o $$#%# Adro'u"G i e$ pri cipio de $e'iti%#ci D se'/ e$ cu#$ e$ co te ido de$ re'istro se reput# e-#cto Iiuris t# tu%J. Co 6or%e $o e-pres# P"re; L#s#$#D lo no inscripto no es oponible, es decir, no le perjudica %...& constituye la llamada presunci!n negativa de veracidad del Cegistro %...& En este proceso de elaboraci!n legislativa se ha

llegado a algo dif,cil de concebir$ consagrar el efecto )protecci!n de los terceros de buena fe+, sin haber previsto la causa )principio de legitimaci!n y de fe pblica registral+(. H+25 Respecto de $# #ctu#ci de$ Re'istro de $# Propied#d I %ue0$e ! de $os escri0# os p/0$icosD cuando por adulteraci!n de las minutas el Cegistro emite certificados %...& se configura lo que Dlterini y Lloveras denominan ine"actitud e"terna, que se da cuando las certificaciones registrales no publicitan la realidad registrada en los asientos. o sea que e"istir# aqu, discordancia entre el asiento y su e"teriori aci!n. El Cegistro, custodio de la e"actitud de sus registraciones, emite certificaciones sin atender a su adulteraci!n. Eal hip!tesis origina la

responsabilidad del Estado %...& El Estado provincial, los escribanos respecto de cada adquisici!n en la que intervinieron y quienes intervinieron en la cadena de antecedentes, son responsables frente a cada adquirente, por los da<os que

7=

P$J$L LA<ALA, ?o&; L(i&, Transmisiones inmo#iliarias en la re$orma de la legislaci n civil, LL 14=@ 1333, p . 133=.

94 resulten de la privaci!n de su dominio que es consecuencia de la admisi!n de la demanda.( )48+ H?!mo enla ar,amos al art,culo 06*6 con el *6>*I$ quien en virtud del antecedente de una escritura falsificada transmite un inmueble a un subadquirente de buena fe y a t,tulo oneroso, reci/n canali a la usucapi!n breve luego de *6 a<os. Jay que hacer jugar el art,culo 06*6 porque el derecho es un todo, Ho es que el legislador se olvid! de la usucapi!n breveI. :or cierto que no la quiso suprimir, no estamos seguros si no la olvid! en su correlaci!n con el art,culo *6>*, pero el art,culo 06*6 est# y frente al acto en que el propietario no intervino e"ige una posesi!n decenal en el subadquirente de buena fe y a t,tulo oneroso.( ) 76+ . e$ supuesto de #dquisicio es # o do%i oD e$ propiet#rio o rei,i dic# $# cos# 6u d# do su derec@o e $# u$id#d de$ #cto por "$ otor'#doD si o e e$ derec@o de poseerD derec@o de$ cu#$ @# sido pri,#do por u #cto i$(cito de terceros3 e$ despo:o. Por $o t# toD $os #rt(cu$os 1050D 1051 ! 105* de$ Cdi'o Ci,i$ o so #p$ic#0$es # $# rei,i dic#ci i te t#d# por e$ ,erd#dero propiet#rio. No se concibe la transferencia a non domino de un inmueble sino a trav/s de un acto en el cual, al menos el enajenante, se ha atribuido una posesi!n que es a su respecto clandestina )art. -528 ??+, o por abuso de confian a )art. -54- ??+. Del despojo pueden ser part,cipes, o no, el adquirente y el escribano pblico que interviene en el acto. 'i la transferencia se reali a mediante la

utili aci!n de falso mandato, si bien el mandatario no se atribuye posesi!n,

79 =!

:%. Ap. :i)il 0 :o%ercial, &ala II, de Mor3n, 5allo de 1H in&tancia, 19I!4I=3, op. cit. p . "73. ALT$JICI, ?or e Goracio, op. cit. p . 641.

9" consuma el despojo otorgando la venta. 'e trata de delitos penales, en todo caso )usurpaci!n =art. *7* inc. * ?:, estafa =art. *4-, ,d.; falsificaci!n de documentos = art. -8-, ,d.; etc.+.( )7*+ L# #cci rei,i dic#tori# o ser1 procede te 6re te # u su0#dquire te de 0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso que #dquiri $# cos# de u e #:e # te t#%0i" de

0ue # 6e ! # t(tu$o o eroso. En cambio, si el adquirente lo fue de un enajenante a non domino, como /ste es por definici!n de mala fe, el subadquirente no se encontrar# protegido, ni aun cuando haya adquirido a t,tulo oneroso y de buena fe )art. -444 ??+. '!lo si /ste a su ve transfiere a otro subadquirente, a t,tulo oneroso y de buena fe, operar# la protecci!n del art,culo -447, segunda parte. :orque, trat#ndose de enajenaciones a non domino, la simplificaci!n ser,a, a partir de la necesaria mala fe del primer enajenante, la siguiente$ 1 buena fe 1 ttulo oneroso.( )7-+ L# u$id#d de$ #cto por e$ cu#$ se e6ectu $# tr# s6ere ci# # o do%i o o es e$ presupuesto o $# c#us# de procede ci# de $# #cci rei,i dic#tori#D si o $# co secue ci# de $# rei,i dic#ci triu 6# te. Co 6or%e #$ #rt(cu$o 1+ de uestr# Co stituci N#cio #$ ! #$ #rt(cu$o 14 de $# Co stituci de Be do;#D la propiedad es inviolable y ningn habitante de la provincia ser privado ni despose,do de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley o por causa de utilidad pblica, calificada en cada caso por la Legislatura y previa indemni aci!n(. mala fe 1 buena fe

=1 =2

LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7=6. LACCOCI, $d(ardo A., op. cit. p . 7==.

96 Pode%os co c$uirD dicie do que en general ser,a inconstitucional, para no decir siempre, cuando la improcedencia de la acci!n reivindicatoria se quisiera hacer valer frente a un acto inoponible, ya que aqu, la parte interesada, la que inicia la acci!n reivindicatoria ha sido ajena al acto(. ) 75+ Dfortunadamente, lo e"puesto en el presente trabajo ha sido tenido en cuenta al momento de redactar el :royecto de Mnificaci!n del ?!digo ?ivil y ?omercial, en el cual se establece$ "ART3CU2O C?D*A E/ectos res5ecto de terceros* Todo& lo& derec/o& reale& o per&onale& tran&%itido& a tercero& &o4re (n in%(e4le o %(e4le re i&tra4le, por (na per&ona -(e /a lle ado a &er propietario en )irt(d de (n acto in)lido, -(edan &in nin ,n )alor, 0 p(eden &er recla%ado& directa%ente del tercero, &al)o contra el &(4ad-(irente de derec/o& reale& de 4(ena 5e 0 a t7t(lo onero&o. Lo& &(4ad-(irente& no p(eden a%parar&e en &( 4(ena 5e 0 a t7t(lo onero&o &i el acto &e /a reali1ado &in inter)enci3n del tit(lar del derec/o..

=3

ALL$C*$, M(iller%o L., op.cit., p .1!77.

97

INDICE EIE2IOGRHFICO

/>%-<06A

A/<>:?@9 =anuelD .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! su i 6$ue ci# so0re e$ r"'i%e de $os derec@os re#$es HLL 18)L11205. A .6/.9 :uillermo .D .$ #cto :ur(dico re#$ HLL 110L174*D sec. doctri #5.

A A06A A-0.6BA9 /almiro A. D Los derec@os re#$es e $# re6or%# de$ Cdi'o Ci,i$ HKA 1747L82*D sec. doctri #5. A -.<0609 Corge D.D .$ #rt. 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! e$ #cto i opo i0$e HKA Doctri # 17+1L4)85. A6/><6>9 uis >.D L# propied#d #p#re te e $# doctri # ! :urisprude ci# 6r# ces# ! e$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ #r'e ti o H.D )+L7)15. B.6./.--09 Culio %sarD .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! $# rei,i dic#ci de i %ue0$es HRe,ist# de$ Not#ri#do NP+18D p1'. 1281D &s. As .D 17+05. B A6%> A<A9 <icardo C.D U # ,isi disti t# so0re e$ #rt. 1051. L# doctri # ot#ri#$ HRe,ist# de$ Not#ri#do NP28)D p1'. 54D &s. As.D 17755. B></A9 :uillermo A. D L# re6or%# de$ Cdi'o Ci,i$. Nu$id#d. HKA *7L+)+5. %A<6.0<>9 Cos C.D Nu$id#d de $os #ctos :ur(dicos ! $# rei,i dic#ci de i %ue0$es H.D *L45+5. %A?AA.9 8ederico C.D T(tu$os de propied#d HLL 1774LAL1)585. %><-@A9 Dernn9 Los e6ectos co tr# terceros de $# u$id#d de $os #ctos :ur(dicos ! $# re6or%# de $# $e! 1+.+11 HLL 1)7L7045. /. D>B9 =arceloD .studio de t(tu$os. A 1$isis de$ #rt. 1051. Requisitos p#r# su procede ci#. Ap$ic#ci # situ#cio es co tr#ctu#$es espec(6ic#s

9= HAe%i #rio terico pr1ctico NL#ure# o A. Boreir#ND TP1D p1'. )4D Be do;#D setie%0re 17775. .A-@3.B /. =ABBA6-09 Ana =araD Ap$ic#ci de$ #rt. 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ HRe,ist# de$ Not#ri#do NP+77D p1'. 112D &s.As. 17255. 8.<6E6/.B :0A6>-09 .nriqueD Protecci de$ tercer #dquire te de 0ue # 6e3 $i%it#cio es #$ e6ecto de $# rei,i dic#ci HLL 50L475. 8><60. .A9 Aalvador D Rei,i dic#ci co tr# e$ #dquire te de 0ue # 6e HKA 178)LI9L+D sec. doctri #5. :?AA-A306>9 .las P.D L# protecci de $os terceros #dquire tes Doctri # 17+)L7)5. HKA

D0:D->69 .lena 0.D NA&ARD B. Kose6i #.D L# teor(# de $# #p#rie ci#D e$ #rt. 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! e$ :usto t(tu$o p#r# $# usuc#pi 0re,e HLL TU [+425 D0:D->69 .lena 0.9 Ao$uci # #$'u os pro0$e%#s que p$# te# e$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ HLL 1720LDL*705. D0:D->69 .lena 0.D De $#s sorpres#s que puede $$e,#rse u propiet#rio. U c#so de rei,i dic#ci por 6#$t# de #utor(# HRe,ist# de$ Not#ri#do NP 207D p1'. 401 D &s.As.D 172+5. AF?0A9 =anuel A. D L# re6or%# de$ #rt. 1051. Au re$#ci co $# #cci rei,i dic#tori# H.-#%e ! cr(tic# de $# re6or%# de$ Cdi'o Ci,i$D TP1D p1'. )*15. A=BGAA9 Corge CoaqunD L# $e! 1+.+113 Re6or%# de$ Cdi'o Ci,i$ HKA 1742L9L4+55. A=BGAA9 Corge Coaqun9 Di6ere ci# espec(6ic# e tre $# u$id#d ! $# i e-iste ci# de $os #ctos :ur(dicos HLL 50L2+45. >3.<AA9 6.9 %>:D A69 A.9 .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$3 6e p/0$ic# re'istr#$ o estudio de t(tu$os HRe,ist# .D *8X05X2)5 =A<0A60 /. 30/A 9 =arinaD Curso de Derec@os Re#$es. T. ID II ! III. H&ue os AiresD =#,#$(#D 177)5. P@<.B AAA A9 Cos uis9 Tr# s%isio es i %o0i$i#ri#s e $# re6or%# de $# $e'is$#ci ci,i$ HLL 1)1L1)))5.

99 P>?HAA.:?<9 =artn9 .$ #rt. 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ HLL 15*L2+)5. <A88> B.6.:AA H AAAA>-9 .6ectos de $# u$id#d de $os #ctos :ur(dicos co re$#ci # terceros H#rt. 1051 de$ Cdi'o Ci,i$5 H KA 17+0L+4+ secci doctri #5. AP>-A9 Alberto :.D .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ co%pre de #$ de o%i #do #cto i e-iste te H.D 104L45+5. 3.60609 Cuan %arlos9 .$ #rt(cu$o 1051 de$ Cdi'o Ci,i$ ! $#s tr# s%isio es # o do%i o HKA 172*LIIIL+*85. IA6-D>A9 L# tr# s%isi de $# propied#d @ipotec#d# # o do%i o de:# si protecci # $os terceros de 0ue # 6eD HLL 1775L.L)175. IA6-D>A9 Nu$id#d #0so$ut# de$ i stru%e to ! de$ e'ocio. >#$sed#d i stru%e t#$ ! $# teor(# de $# i e-iste ci# :ur(dic# de$ #cto HLL 1772L> L)575. BA66>609 .duardo A. D I e6ic#ci# ! u$id#d de $os #ctos :ur(dicos H&ue os AiresD 1727D p1's. 174L*005. BA66>609 .duardo A. D Rei,i dic#ci co tr# su0#dquire tes de i %ue0$es que #dquiriero de u e #:e # te # o do%i o HKA 172*LIL+215.

C?<0AP<?/.6%0A

CNCi,.D s#$# AD :u io *)L172). .D 104L45+. C1%#r# Ci,i$ *P de $# C#pit#$D dicie%0re )0L78+. LL 50L47. CNCi,.D s#$# ?D %#r;o *+L775. LL1775L.L)17. CNCi,.D s#$# &D #0ri$ 12L77+. LL 1772L>L)57. CNCi,.D s#$# .D %#r;o *1L774. .D 1+*L545. C*PCC L# P$#t#D s#$# IIID %#!o *)L74+. LL 1)1L1105. CNCi,.D s#$# DD 6e0rero 2L72). .D 105L817.

1!! CNCi,.D s#$# >D #'osto *+L7+7. LL 1720LDL*70. CAKND NCo%p#<(# >i # cier# U i,ers#$ cX pro,. de A# ti#'o de$ .steroND 12X1*X28. C1%#r# de Ape$#cio es de Ros#rioD tri0u #$ p$e oD %#r;o de 178)D KA 178)LIL ++1. C1%#r# Ci,i$ 1P de $# C#pit#$D #0ri$ *)L782. LL 50L2+4. C1%#r# N#cio #$ Ci,i$D s#$# ?D 10X5X28. KA 1725LIL)++. Aupre%# Corte &ue os AiresD *4X*X25. KA 1724LIL55*. C1%#r# de Ape$#cio es e $o Ci,i$ ! Co%erci#$D s#$# IID de Bor D #0ri$ 17 de 172). Re,ist# de$ Not#ri#do NP 207D p1'. 58+D &s.As.D 172+. C1%#r# Ci,i$ I de Be do;#D LA 15+D p1'. **1.