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PROYECTO DE LEY No ______ DE 2014

SENADO

Por la cual se establece la obligacin de adquirir un seguro por parte de los constructores de
vivienda nueva y se establecen medidas para incrementar la seguridad de las edificaciones

El Congreso de Colombia

DECRETA:


CAPTULO I
Seguro para la construccin de viviendas nuevas


Artculo 1. Obligacin de Adquirir el Seguro. El constructor o enajenador de vivienda nueva, o
quien acte a su nombre o en su inters, estar obligado a adquirir un seguro expedido por una
compaa de seguros legalmente habilitada por la Superintendencia Financiera de Colombia, que
ampare los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios y a los terceros que se vean
afectados en el evento que la edificacin colapse, perezca o amenace ruina como consecuencia de
las deficiencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseos, con los que
se construyan tales edificaciones.

Pargrafo 1. La obligacin de adquirir el seguro de que trata este artculo aplicar a las nuevas
unidades de vivienda en los proyectos que se sometan al rgimen de propiedad horizontal, unidades
inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere diferentes unidades
inmobiliarias bien sea que se destinen para uso propio o para transferirlas a terceros cuando se trate
de quince (15) o ms unidades habitacionales.

En los proyectos de uso mixto que incluyan vivienda, este seguro tambin ser obligatorio para
todas las unidades de vivienda, de conformidad con lo previsto en el inciso anterior.

Pargrafo 2. El Gobierno Nacional establecer las garantas y exclusiones propias de los contratos
de seguro que se celebren en los trminos de la presente ley.

Pargrafo 3. La persona que construya una o varias viviendas para su uso propio no tendr la
obligacin de constituir el seguro de que trata la presente ley, siempre y cuando no transfiera a
ningn ttulo cualquiera de las unidades de vivienda.

Artculo 2. Definiciones. Para efectos de la presente ley se tendrn en cuenta las siguientes
definiciones:

1. Constructor: Entindase por constructor el profesional, persona natural o jurdica, bajo
cuya responsabilidad se adelanta la construccin de vivienda nueva y que figura como
constructor responsable en la licencia de construccin.


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2. Enajenador de vivienda. Se entiende que es enajenador de vivienda nueva quien detente
la propiedad del predio segn ttulos de propiedad y pretenda trasladar por primera vez las
unidades habitacionales segn lo definido en el artculo 1 de la presente Ley.

3. Vivienda Nueva: Es aquella edificacin que permite desarrollar unidades para el uso
habitacional que se aprueba mediante licencia de construccin en las modalidades de obra
nueva, ampliacin (bien sea que en esta ltima modalidad se desarrolle una edificacin
adosada o aislada de la edificacin inicial), adecuacin, modificacin, y reconstruccin,(y
cuyas unidades resultantes se transfieran por primera vez a terceros.

Artculo 3. Finalidad del seguro. En el evento en que la edificacin perezca o amenace ruina, el
seguro de que trata el Artculo 1 de la presente Ley deber cubrir los daos que sufra el inmueble y
los perjuicios que sufran los terceros.
Artculo 4. Garanta de ejecucin de los proyectos. En los casos en los cuales el enajenador o
constructor, que acredite el cumplimiento de la totalidad de los requisitos de que trata la Ley 400 de
1997 y su reglamentacin y adems demuestre de conformidad con lo establecido en el literal b del
artculo 3 de la Ley 1328 de 2009 que cinco (5) aseguradoras no le otorgaron la pliza, el Gobierno
Nacional establecer los mecanismos para garantizar la ejecucin de los proyectos de construccin.

Artculo 5. Valor Asegurado. El valor asegurado de la pliza ser igual al valor comercial del
inmueble estimado al momento de la expedicin de la misma. En todo caso, este valor se actualizar
antes de la expedicin del certificado de entrada en vigencia de la pliza de conformidad con lo que
disponga el reglamento.

El valor asegurado se ajustar anualmente de conformidad con el ndice de Valoracin Predial, la
variacin del componente de vivienda del ndice de precios al consumidor o con el ndice predial
promedio certificados por el DANE

Pargrafo. El Gobierno Nacional reglamentar el valor asegurado para la cobertura de los perjuicios
que se le causen a terceros.

Artculo 6. Vigencia del seguro. La cobertura del seguro de que trata la presente ley tendr una
vigencia de diez (10) aos contados a partir de la expedicin de la certificacin tcnica de ocupacin
de que trata el artculo 14 de la presente ley.

Pargrafo 1. Copia de la pliza de seguros, de su certificado de la entrada en vigencia y del recibo
de pago de la prima correspondiente, debern protocolizarse en la escritura pblica de constitucin
del reglamento de propiedad horizontal, o del instrumento que se utilice para generar las distintas
unidades habitacionales as como en las escrituras de transferencia de cada una de las unidades de
viviendas nuevas. De estos hechos se deber dejar constancia expresa en las respectivas
escrituras indicando el nmero de la pliza, su fecha, compaa aseguradora, tomador, beneficiario y
asegurado as como la vigencia de la pliza.



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Las compaas aseguradoras no podrn condicionar la expedicin del certificado de entrada en
vigencia del seguro a la realizacin de peritazgos o verificaciones adicionales a la Supervisin
Tcnica, ni a pagos adicionales a la prima.

Pargrafo 2. La obligacin de los notarios y registradores se circunscribe nica y exclusivamente a
la verificacin y protocolizacin del certificado de la entrada en vigencia de la pliza, sin contar con
competencia alguna para pronunciarse sobre el contenido de la misma.

Pargrafo 3. Los notarios pblicos y registradores ante quienes se otorguen las escrituras pblicas
de que trata este artculo que no exijan la protocolizacin de los anteriores documentos y la
constancia en las escrituras prevista en este artculo o se extralimiten en el ejercicio de su funcin,
incurrirn en falta disciplinaria grave y estarn sujetos a las sanciones disciplinarias previstas en la
ley.

Artculo 7. Obligacin de Verificar la Adquisicin del Seguro. La Supervisin de que trata el
artculo 18 de la Ley 400 de 1997, ser la instancia encargada de verificar la adquisicin de la pliza
de seguro para nuevas edificaciones, al momento de firmar el acta de Inicio de Obras.

Artculo 8. Rgimen General. El seguro cuya adquisicin se exige en la presente ley se regir para
todos los efectos por las normas que regulan el contrato de seguro en el Cdigo de Comercio.

Artculo 9. Irrevocabilidad. El seguro consagrado en el Artculo 1 de la presente Ley es irrevocable
desde el momento en que la compaa de seguros expide el Certificado de Inicio de Vigencia de la
pliza.

CAPTULO II
Revisin de diseos y supervisin tcnica de las edificaciones

Artculo 10. El pargrafo del artculo 15 de la Ley 400 de 1997 quedar as:
La revisin de los diseos estructurales de edificaciones que requieran de la obtencin del seguro
de construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edificaciones cuyo predio o predios
permitan superar ms de dos mil (2.000) metros cuadrados de rea construida, independientemente
de su uso, ser realizada a costo de quien solicita la licencia, con un profesional particular, calificado
para tal fin, de conformidad con los requisitos establecidos en el captulo 3 Ttulo VI de sta ley,
diferente del diseador o independiente laboralmente de l, el cual por medio de un memorial
dirigido a los curadores urbanos o las dependencias de las administraciones municipales y distritales
encargadas de la expedicin de licencias de construccin certificar el alcance de la revisin
efectuada, el cumplimiento de las normas de la presente ley y sus decretos reglamentarios y firmar
los planos y dems documentos tcnicos como constancia de haber efectuado la revisin.

Esta revisin tambin la podrn realizar personas jurdicas que cuenten con personal calificado,
acreditado y registrado que cumpla con los requisitos definidos en la presente ley para realizar la
revisin de los proyectos estructurales.

Cuando se presenten diferencias entre el diseador estructural y el revisor del proyecto las mismas
se resolvern de conformidad con el reglamento que para tal efecto adopte el Gobierno Nacional.


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La revisin de los diseos estructurales de edificaciones que no requieran de la obtencin del seguro
de construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edificaciones cuyo predio o predios no
permitan superar ms de dos mil (2.000) metros cuadrados de rea construida, independientemente
de su uso, deber cumplir con la totalidad de las normas previstas en la presente ley y sus decretos
reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el diseador estructural, el propietario del predio
y el titular de la licencia de construccin. Sin perjuicio de lo anterior, durante el trmite de la licencia
se har una revisin del proyecto estructural por parte de los encargados de estudiar y expedir las
licencias.

Artculo 11. El artculo 18 de la Ley 400 de 1997 quedar as:

Artculo 18. Obligatoriedad. La construccin de los proyectos de vivienda que requieran de la
obtencin del seguro para construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edificaciones
cuyo predio o predios permitan superar ms de dos mil (2.000) metros cuadrados de rea
construida, independientemente de su uso, deber someterse a una supervisin tcnica
independiente del constructor, de acuerdo con lo establecido en este Ttulo y en los decretos
reglamentarios correspondientes.

La construccin de edificaciones que no requieran de la obtencin del seguro de construcciones
nuevas para vivienda, as como los de las edificaciones cuyo predio o predios no permitan superar
ms de dos mil (2.000) metros cuadrados de rea construida, independientemente de su uso,
deber ejecutarse conforme lo aprobado en la licencia de construccin recayendo la responsabilidad
sobre el constructor, diseador estructural, el propietario del predio y el titular de la licencia de
construccin. En todo caso el diseador estructural o ingeniero geotecnista podr exigir supervisin
tcnica a las edificaciones cuya complejidad, procedimientos constructivos especiales o materiales
empleados la hagan necesaria, consignando este requisito mediante memorial que se anexar al
proyecto estructural y/o al estudio geotcnico correspondiente.

Pargrafo1. Corresponde al Gobierno Nacional definir las funciones, alcance, procedimientos,
documentos y responsabilidades relacionados con la supervisin tcnica de que trata la presente
ley.

Pargrafo 2. Se excluyen las estructuras que se diseen y construyan siguiendo las
recomendaciones presentadas en el Ttulo E de la reglamentacin, de conformidad con lo dispuesto
en el artculo 47 de esta Ley.

Pargrafo 3. La supervisin de que trata este artculo se exigir sin perjuicio de la obligacin que
tiene el constructor de realizar todos los controles de calidad que esta ley y sus reglamentos exigen
para garantizar que la edificacin se ejecute de conformidad con los planos, diseos y
especificaciones tcnicas aprobados en la respectiva licencia. Para ello, el constructor, durante el
desarrollo de la obra, deber contar con la participacin del diseador estructural del proyecto y del
ingeniero geotecnista responsables de los planos y estudios aprobados, quienes debern atender
las consultas y aclaraciones que solicite el constructor y/o el supervisor tcnico. Tales consultas y
aclaraciones debern quedar registradas y documentadas en el proceso de supervisin de la obra



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Pargrafo 4. La supervisin de que trata el presente artculo tambin la podrn realizar personas
jurdicas que cuenten con personal calificado, acreditado y registrado que cumpla con los requisitos
definidos en la presente ley para realizar la supervisin tcnica.


Cuando se presenten diferencias entre el constructor y el supervisor tcnico del proyecto las mismas
se resolvern de conformidad con el reglamento que para tal efecto adopte el Gobierno Nacional.

Artculo 12. El artculo 19 de la Ley 400 de 1997 quedar as:


Artculo 19. Edificaciones que no requieren supervisin tcnica. En aquellas edificaciones que, de
conformidad con el artculo anterior, estn exentas de supervisin tcnica independiente, el
constructor tiene la obligacin de realizar los controles mnimos de calidad que esta ley y sus
reglamentos exigen para garantizar que la edificacin se ejecute de conformidad con los planos,
diseos y especificaciones tcnicas aprobadas en la respectiva licencia. Para ello, el constructor,
durante el desarrollo de la obra, deber contar con la participacin del diseador estructural del
proyecto y del ingeniero geotecnista responsables de los planos y estudios aprobados, quienes
debern atender las consultas y aclaraciones que solicite el constructor. Tales consultas y
aclaraciones debern quedar registradas y documentadas en el proceso de ejecucin de la obra.

Artculo 13. Rgimen de incompatibilidades. Los profesionales que realicen labores de revisin
de diseos o supervisin tcnica independiente de la construccin estarn sujetos al siguiente
rgimen de incompatibilidades y no podrn actuar como tales:

1. Respecto de proyectos en que les corresponda intervenir profesionalmente en cualquier otra
calidad.

2. Respecto de proyectos en los que tenga alguna participacin a ttulo de socio, gerente,
director, administrador, propietario, diseador, constructor, accionista o fideicomitente.

3. Respecto de proyectos a ejecutar en predios que pertenezcan a sus parientes hasta el
cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.

4. Respecto de proyectos en los que tenga participacin o intereses comerciales de cualquier
naturaleza


Pargrafo. Corresponder a los consejos profesionales de Arquitectura e Ingeniera adelantar las
investigaciones e imponer las sanciones de que trata la normatividad vigente.

Artculo 14. Certificacin tcnica de ocupacin. Una vez concluidas las obras aprobadas en la
respectiva licencia de construccin y previamente a la ocupacin de nuevas edificaciones, el
supervisor tcnico independiente deber expedir bajo la gravedad de juramento la certificacin
tcnica de ocupacin de la respectiva obra, en el cual se certificar que la obra cont con la
supervisin correspondiente y que la edificacin se ejecut de conformidad con los planos, diseos y


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especificaciones tcnicas, estructurales y geotcnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de
Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia.

A la certificacin tcnica de ocupacin se anexarn las actas de supervisin. Estos documentos
debern protocolizarse mediante escritura pblica otorgada por el propietario del predio la cual se
inscribir en el folio de matrcula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la
edificacin, as como en los folios de matrcula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de
los proyectos que se sometan al rgimen de propiedad horizontal o instrumento que permita generar
nuevas unidades de vivienda. En los proyectos de construccin por etapas de que trata la ley 675 de
2001, para cada una de las nuevas edificaciones se deber proceder de la manera prevista en este
artculo.

Copia de las actas de la supervisin tcnica independiente que se expidan durante el desarrollo de
la obra as como la certificacin tcnica de ocupacin sern remitidas a las autoridades encargadas
de ejercer el control urbano en el municipio o distrito, de conformidad con las condiciones, trminos y
procedimientos que reglamente el Gobierno Nacional.

Pargrafo 1. En todo caso, para los efectos del control durante obra, la autoridad municipal o
distrital competente podr realizar visitas y controles peridicos a la ejecucin de las construcciones,
cuya evidencia y resultados se consignarn en las actas de supervisin independiente y en las de
inspeccin que realicen las autoridades encargadas de ejercer el control urbano.

Pargrafo 2. La verificacin del cumplimiento de las normas urbansticas corresponder a las
autoridades municipales y distritales, quienes ejercern el control urbano de conformidad con lo
previsto en el artculo 61 del Decreto 2150 de 1995 y el artculo 109 de la Ley 388 de 1997, por lo
cual no ser objeto de la certificacin de que trata el presente artculo ni podr condicionar su
expedicin.

Artculo 15. Obligacin de Notarios y Registradores. Los notarios y registradores de instrumentos
pblicos no procedern a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de constitucin o
cancelacin de hipotecas o fideicomisos hasta tanto se cumpla con la obligacin de protocolizar e
inscribir la certificacin tcnica de ocupacin de la manera prevista en el artculo anterior. La
certificacin tcnica de ocupacin podr protocolizarse en el mismo acto de transferencia y/o
constitucin o cancelacin de hipotecas o fideicomisos, o en actos independientes.

Artculo 16. Adicinese el artculo 2 de la Ley 810 de 2003 con el siguiente numeral:

6. Multas sucesivas mensuales de veinticinco (25) salarios mnimos legales mensuales vigentes sin
que en ningn caso supere los trescientos (300) salarios mnimos legales mensuales para los
titulares de licencias de construccin y constructores responsables que permitan la ocupacin de
edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificacin tcnica de ocupacin, as
como la suspensin de servicios pblicos domiciliarios, de conformidad con lo sealado en la Ley
142 de 1994. Estas multas se aplicarn por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido
con la protocolizacin y registro dela certificacin tcnica de ocupacin.



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Artculo 17. Registro nico nacional de profesionales acreditados. Crase el registro nico
nacional de profesionales acreditados para adelantar las labores de diseo, revisin y supervisin de
que trata la Ley 400 de 1997, el cual ser administrado por el Consejo Profesional Nacional de
Ingeniera y Profesiones Afines (COPNIA) y tendr como insumo la calificacin del examen de
acreditacin, que se realizar de acuerdo con trminos y condiciones que establezca el Reglamento
Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes; y el reporte de sanciones suministrado por el
Consejo Profesional Nacional de Ingeniera y Profesiones Afines (COPNIA) y el Consejo Profesional
Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares (CPNAA).

El Gobierno Nacional establecer las condiciones para la operacin del registro nico nacional.

CAPTULO III
Curadores Urbanos

Artculo 18. Proceso de seleccin de curadores urbanos. Corresponde a la Superintendencia de
Notariado y Registro, adelantar el concurso de mritos para la designacin de los curadores urbanos
en los municipios y distritos que cuenten con la figura o que opten por ella, de acuerdo con los
trminos y condiciones que para el efecto defina el Gobierno Nacional.

Corresponder al alcalde municipal o distrital designar a los curadores urbanos, de conformidad con
el orden de calificacin consignado en la lista de elegibles que se conforme como resultado del
Concurso Nacional de Curadores Urbanos. La lista de elegibles tendr una vigencia de tres (3) aos,
a partir de su publicacin en el diario oficial.

Para ser designado curador deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Ser ciudadano colombiano en ejercicio, o extranjero residente legalmente en el pas, no mayor
de 65 aos y estar en pleno goce de los derechos civiles de acuerdo con la Constitucin
Nacional y las leyes civiles
2. Poseer ttulo profesional de arquitecto, ingeniero civil, ingeniero catastral, abogado o posgrado
en urbanismo, planificacin regional o urbana o derecho urbano;
3. Acreditar una experiencia laboral mnima de diez (10) aos en el ejercicio de actividades
relacionadas con el desarrollo o la planificacin urbana.
4. No estar incurso en alguna de las causales de inhabilidad determinadas en la presente ley.
5. Acreditar la colaboracin del grupo interdisciplinario especializado que apoyar la labor del
curador urbano.

Pargrafo. Los curadores urbanos sern designados para periodos individuales de cinco (5) aos y
podrn ser designados nuevamente para el desempeo de esta funcin pblica para periodos de
igual duracin, previa participacin en el concurso de mritos de que trata la presente ley.

Artculo 19. Inhabilidades para ser designado curador urbano. Adems de las inhabilidades
previstas en el artculo 54 de la Ley 734 de 2002, o la ley que lo modifique o derogue, se aplicarn
las siguientes:



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1. Quienes hayan sido sancionados o excluidos del ejercicio de una profesin o hayan sido
condenados a pena privativa de la libertad, salvo por delitos polticos o culposos.

2. Quienes hayan sido condenados por la comisin de delitos que afecten el patrimonio del
Estado.

3. Quienes hayan sido sancionados disciplinariamente con destitucin o suspensin en el
ejercicio de un cargo pblico o el desempeo de una funcin pblica.

4. Quienes hayan sido declarados responsables fiscalmente, en los trminos del artculo 38 de
la Ley 734 de 2002.

5. Quienes padezcan cualquier afeccin fsica o mental que comprometa la capacidad
necesaria para el debido desempeo de las funciones como curador urbano.

6. Quien con su conducta dolosa o gravemente culposa hayan dado lugar a condenas contra el
Estado en ejercicio de su funcin como curador urbano en perodo anterior.

Artculo 20. Incompatibilidades para el ejercicio de la funcin del curador urbano. Adems de
las incompatibilidades previstas en la Ley 734 de 2002, es incompatible con la funcin de los
curadores urbanos:

1. Desempear cargo o empleo pblico o privado o celebrar en inters propio, directamente o
por interpuesta persona contrato alguno con entidades pblicas o con personas privadas
que manejen recursos pblicos, salvo las excepciones legales.

2. Gestionar o intervenir, directa o indirectamente, en la gestin de negocios o ser apoderado
ante entidades del respectivo municipio o distrito.

3. Ejercer cargos de representacin poltica, inscribirse como candidato a cualquier cargo de
eleccin popular durante el perodo para el cual fue elegido o tomar parte en las actividades
de los partidos polticos sin perjuicio de ejercer el derecho al sufragio.

4. Ser socio, miembro de juntas, consejos directivos o representante legal de personas
jurdicas que desarrollen actividades de diseo arquitectnico, urbanstico o de construccin,
o asociadas al desarrollo urbano, en el municipio en el que el curador tenga jurisdiccin.

5. Ejercer cualquier profesin liberal fuera del ejercicio propio del curador urbano, salvo la
docencia;

Pargrafo. Al curador en ejercicio de sus funciones le estn prohibidas las conductas sealadas en
el artculo 35 de la Ley 734 de 2002.

Artculo 21. Impedimentos para el curador urbano. Como garanta de imparcialidad, adems de
las causales de impedimento y recusacin establecidas en el cdigo de procedimiento civil, el


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Curador Urbano deber declararse impedido para conocer de la solicitud si en l o cualquier
miembro de su equipo de apoyo, se configura cualquiera de las siguientes causales:

1. Tener l, o sus parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o
nico civil, inters directo o indirecto en el trmite solicitado.

2. Ser l, su cnyuge, compaero permanente o alguno de sus parientes indicados, socio o
representante legal de la persona interesada en el trmite solicitado.

3. Ser el solicitante de la licencia dependiente, mandatario o administrador de los negocios del
curador o de alguno de los miembros del grupo interdisciplinario.

4. Haber intervenido en la decisin comercial o financiera, diseo o elaboracin del proyecto
objeto del trmite solicitado.

5. Haber emitido en cualquier tiempo conceptos o de cualquier manera intervenido en
asesoras respecto del inmueble objeto de solicitud de licencia por fuera de las actividades
de la curadura urbana.

El curador deber declararse impedido por escrito y de manera motivada, para negarse a conocer
de alguna solicitud.

En caso de que no se declare impedido, los interesados podrn, en cualquier tiempo, recusar al
Curador Urbano ante el Superintendente de Notariado y Registro, quien en caso de encontrar
probada la causal, ordenar separar del conocimiento de la solicitud al curador recusado.

En caso de haber culminado el respectivo trmite en presencia de alguna de las anteriores
causales, las mismas podrn ser invocadas para solicitar la revocatoria o nulidad de la decisin. En
estos casos se seguirn los procedimientos administrativos y judiciales correspondientes, previstos
en el Cdigo de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

Artculo 22. Normas aplicables. En ejercicio de la funcin pblica, a los curadores urbanos se les
aplica el rgimen disciplinario de los particulares previsto en la Ley 734 de 2002, o la ley que lo
modifique, derogue o subrogue, sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en este
Captulo.

Artculo 23. Competencia. El rgimen disciplinario especial para los curadores urbanos se aplicar
por parte de la Superintendencia de Notariado y Registro, sin perjuicio del poder preferente que
podr ejercer la Procuradura General de la Nacin. Para adelantar las funciones de vigilancia y
control de curadores urbanos previstas en la presente ley, la Superintendencia de Notariado y
Registro crear una Superintendencia Delegada la cual tendr una divisin para ste objeto.

Artculo 24. Faltas gravsimas de los curadores urbanos. Adems de las sealadas en el
artculo 55 de la Ley 734 de 2002, o la ley que la modifique, derogue o subrogue, constituyen faltas
disciplinarias gravsima y por lo tanto dan lugar a la accin e imposicin de la sancin
correspondiente, las siguientes:


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1. El empleo de propaganda de ndole comercial o de incentivos de cualquier orden para
estimular al pblico a demandar sus servicios.

2. Omitir el cumplimiento de los requisitos en la prestacin de sus servicios.

3. Dejar de asistir injustificadamente a la oficina, o cerrarla sin motivo legal, o limitar
indebidamente las horas de despacho al pblico.

4. El incumplimiento de los deberes previstos en los numerales 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13,
16, 17, 18, 24, 38 y 39 del artculo 34 de la Ley 734 de 2002 o la ley que lo modifique,
derogue o subrogue.

5. La violacin del rgimen de prohibiciones, establecido en los numerales 1, 3, 6, 7, 10, 11, 12,
17, 23, 24, 29 y 31 del artculo 35 de la Ley 734 de 2002 o la ley que lo modifique, derogue o
subrogue.

6. Incumplir los plazos previstos en la ley para resolver una solicitud de licencia.

7. Cobrar como expensas, montos distintos a los autorizados por el Gobierno Nacional, o
recibir en especie el pago o parte de pago de las mismas.

8. Omitir la exigencia del pago de los impuestos, gravmenes, tasas, participaciones o
contribuciones, asociados a la expedicin de licencias. En todo caso, no corresponder a
los curadores urbanos la verificacin del cumplimiento de las obligaciones tributarias
asociadas a la expedicin de la licencia.

9. Actuar incurso en causales de competencia desleal en los trminos del cdigo de comercio.


Artculo 25. Sanciones. Los curadores urbanos estarn sometidos al rgimen de sanciones previsto
para los particulares que ejercen funciones pblicas en la Ley 734 de 2002 o la ley que lo modifique,
derogue o subrogue.


Artculo 26. Aplicacin del Cdigo disciplinario nico. A los curadores urbanos, como
destinatarios de la ley disciplinaria, se les aplicar en lo pertinente los principios rectores, los
trminos de prescripcin de la accin y de la sancin disciplinaria, el procedimiento, las causales de
exclusin de responsabilidad, las causales de extincin de la accin disciplinaria y de la sancin, el
rgimen de impedimentos y recusaciones, los derechos del investigado y dems reglas de la
actuacin procesal previstas en el Cdigo Disciplinario nico.

Artculo 27. Funciones de la Superintendencia de Notariado y Registro. Adems de las dems
funciones previstas en la ley, sern atribuciones de la Superintendencia de Notariado y Registro en
relacin con los curadores urbanos las siguientes:



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1. Adelantar el concurso Nacional para la designacin de los curadores urbanos.

2. Tramitar y hacer seguimiento a las peticiones, quejas y reclamos que formulen los usuarios
con relacin al servicio de los curadores urbanos.

3. En cualquier momento, de manera oficiosa o a peticin de las Entidades de control,
adelantar los procesos disciplinarios a los curadores urbanos, sin perjuicio del poder
preferente de la Procuradura General de la Nacin.

4. Imponer sanciones o multas por incumplimiento de normas y rdenes de la
Superintendencia.

5. Realizar visitas generales a las curaduras, en materia de vigilancia preventiva.

6. Ordenar medidas necesarias para subsanar o prevenir irregularidades o situaciones
anormales.

7. Pedir suministro de informacin y realizar visitas de inspeccin.

8. Proponer lineamientos, directrices y pautas de articulacin entre los curadores urbanos y las
autoridades competentes municipales y distritales en materia urbanstica.

Artculo 28. Rgimen de transicin. Las disposiciones de la presente ley, sern aplicables a los
proyectos cuya licencia de construccin en las modalidades definidas en esta normatividad se
radiquen en legal y debida forma despus de la entrada en vigencia de la presente ley, incluidas
aquellas estructuras construidas en materiales alternativos, definidas en el Captulo II, Artculo 8 a 14
de la Ley 400 de 1997 o en aquellas disposiciones que la modifiquen o complementen.

Artculo 29. Vigencia. Todo lo relacionado con el seguro de que trata la presente ley entrar en
vigencia un (1) ao despus de su promulgacin, los dems temas entran a regir a partir de la
publicacin de la presente ley. Esta ley subroga los artculos 15, 18 y 19 de la ley 400 de 1997,
adiciona el artculo 2 de la Ley 810 de 2003, y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias,
en especial el artculo 64 de la Ley 9 de 1989, modificado por el artculo 40 de la Ley 3 de 1991, y el
numeral 2 del literal k del artculo 48 de la Ley 400 de 1997.



LUIS FELIPE HENAO CARDONA
Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio





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Exposicin de motivos del Proyecto de Ley Por la cual se establece la obligacin de adquirir
un seguro por parte de los constructores de vivienda nueva y se establecen medidas para
incrementar la seguridad de las edificaciones
1. Importancia econmica y social de la actividad edificadora

Histricamente, la construccin de edificaciones ha venido ganando participacin en la estructura
econmica del pas. En la actualidad, el valor agregado que se genera en la construccin de
edificaciones bordea los $27 billones anuales, representando 4% del PIB Nacional
1
. De acuerdo con
las estadsticas oficiales del rea para el desarrollo de proyectos constructivos aprobada mediante
licencias de construccin, en Colombia se construyen anualmente 24 millones de metros cuadrados,
de los cuales 80% corresponden a la construccin de vivienda, y el restante 20%, a la construccin
de destinos no residenciales. En unidades de vivienda, los registros oficiales de produccin de
vivienda revelan la construccin de 194.000 unidades anualmente, dentro de las cuales 52%
corresponde a vivienda de inters social
2
.

Al entorno descrito anteriormente, hay que resaltar que en Colombia existe un parque inmobiliario
cercano a las 9.9 millones de unidades de vivienda, y un dficit habitacional cuantitativo que persiste
en el 11,5% de los hogares del pas. Por tanto, aun cuando el crecimiento de la construccin formal
en la ltima dcada se ha multiplicado por ms de 5 veces, los niveles de produccin en materia de
vivienda son an insuficientes para atender la formacin de 285.000 hogares urbanos cada ao e
impactar el dficit existente.

En el frente social, la construccin de vivienda y el entorno habitacional de las familias se refleja de
forma importante en el cubrimiento de la calidad de vida de los hogares. De acuerdo con la medicin
de las Necesidades Bsicas Insatisfechas, tres de los cinco elementos que conforman el indicador
se relacionan con la vivienda de forma directa, bajo criterios como el espacio, servicios pblicos
esenciales y calidad de materiales y estructuras.

De acuerdo con la relevancia sectorial mencionada en el contexto socio econmico del pas, las
medidas encaminadas a la cobertura de los riesgos derivados del proceso constructivo se convierten
en un elemento fundamental para el fortalecimiento de la actividad.

2. Marco regulatorio aplicable a la actividad de la construccin

La conformacin de las empresas en Colombia tiene fundamento constitucional en el artculo 333
que consagr la libertad econmica como un derecho radicado en cabeza de todos los ciudadanos.

Dicha libertad consiste en la facultad que tiene toda persona de realizar actividades de carcter
econmico con el fin de mantener o incrementar su patrimonio, as se ha reconocido que la libertad
econmica se encuentra ntimamente vinculada con la libertad de empresa y la libre competencia
entre los ciudadanos. Sin perjuicio de lo anterior se hace necesario afirmar que la conformacin de
empresa destinada al desarrollo de la construccin (como cualquier tipo de empresa) no tiene

1
Fuente DANE. Cifras acumulado 2012
2
Fuente. MVCT DNP. Corresponde al promedio XXX-XXXX


13

limitacin en su constitucin siempre que no est en contra del bien comn y el inters general, ya
que la empresa cumple una funcin social conforme al artculo 333 de la Constitucin Poltica.

La actividad de la construccin en Colombia, como desarrollo de una actividad econmica, tiene
lmites, tal como lo estableci la Constitucin Poltica del ao 1991, al indicar que el lmite de dichas
actividades se encuentra en el inters social, el ambiente y el patrimonio cultural de la Nacin. En
virtud de lo anterior, el sector de la construccin cuenta con un marco normativo y regulatorio estricto
que cobija aspectos tcnicos, urbansticos, ambientales, contractuales, y tributarios, entre otros.

A continuacin un breve recuento normativo en la materia:

En aspectos tcnicos, la Ley 400 de 1997 se erige en el marco de la regulacin tcnica del sector de
la construccin, ya que dicha disposicin contiene los criterios y requisitos mnimos para el diseo,
construccin y supervisin tcnica de edificaciones nuevas y los requisitos para que las edificaciones
existentes sean capaces de resistir los efectos que producen los sismos, para salvaguardar las vidas
humanas y el patrimonio de las mismas, las cuales deben ser de obligatoria aplicacin en todo el
pas y controladas por las dependencias municipales o distritales encargadas de expedir licencias de
construccin.

En cumplimiento de lo exigido en la Ley 400 de 1997, se gener una reglamentacin tcnica y
cientfica que contiene los requisitos que van desde el diseo y construccin sismo resistente,
cargas, concreto estructural, mampostera estructural, estructuras metlicas, estructuras de guadua,
estudios tcnicos, supervisin tcnica, requisitos de proteccin contra incendios y algunos requisitos
complementarios, sta norma prev la facultad de ser actualizada conforme cambie el estado de la
Tcnica en los procesos de construccin.

En relacin con el ordenamiento del territorio la Ley 388 de 1997 en consonancia con lo definido en
el numeral 7 del art. 313 de la Constitucin Poltica, contiene las normas, procedimientos y
mecanismos sobre los que se funda el ordenamiento del territorio, la citada Ley, modific las Leyes
9 de 1989 y 3 de 1991 con el fin de actualizar las disposiciones con las que se contaban hasta ese
momento en el pas y establecer criterios que fueran en concordancia con la Constitucin Poltica de
1991. De igual manera estableci los mecanismos que los municipios tienen para el ejercicio de su
autonoma, adems de exigir que el uso del suelo cumpla con la funcin social de la propiedad
permitiendo hacer efectivos los derechos constitucionales a la vivienda y los servicios pblicos.

Tambin se regul la figura de las Curaduras Urbanas como autoridades para la expedicin de las
licencias y sanciones urbansticas. Dicha norma con el paso del tiempo ha sido objeto de mltiples
reglamentaciones y modificaciones que se han adecuado al contexto social por el que atraviesa el
pas, dentro de las cuales se encuentran tanto la ley 810 de 2003 como el Decreto 1469 de 2010
actualmente vigente.

Puntualmente, en materia de expedicin de las licencias urbansticas, en desarrollo del mandato
constitucional atribuido a la ley para definir las condiciones en las cuales se ejercen las funciones
pblicas a cargo de los particulares, desde la expedicin del Decreto Ley 2150 de 1994 hasta la Ley
810 de 2003, y sus reglamentaciones a travs de los Decretos 1052 de 1998, Decreto 1600, Decreto
564 de 2006, y actualmente el Decreto 1469 de 2010, la figura de los Curadores Urbanos dio una


14

avance en la colaboracin a las oficinas de planeacin municipal bajo los principios de celeridad y
eficiencia para el eficiente ejercicio del desarrollo urbano del pas.

La Ley 66 de 1968 que se reglament por medio del Decreto 219 de 1969 y posteriormente
modificada por los Decretos 2610 de 1979 y 1742 de 1981, asign en su momento a la
Superintendencia Bancaria hoy Superintendencia Financiera, la funcin de ejercer la inspeccin y
vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenacin y construccin de bienes inmuebles
destinados a vivienda, as como al otorgamiento de crditos para adquisicin de lotes o viviendas
para la construccin de las mismas.

La Ley 810 de 2003 estableci que toda actuacin de construccin, ampliacin, modificacin,
adecuacin y demolicin de edificaciones, de urbanizacin y parcelacin, que contravenga los
planes de ordenamiento territorial y las normas urbansticas que los desarrollan y complementan
incluyendo los planes parciales, dar lugar a la imposicin de sanciones urbansticas a los
responsables, incluyendo la demolicin de las obras, segn sea el caso, definiendo el rgimen de
infracciones urbansticas.

Frente a las relaciones de consumo derivadas de la compraventa de bienes inmuebles, la Ley 1480
de 2011 establece las normas que regulan los derechos y las obligaciones surgidas entre los
productores, proveedores y consumidores y la responsabilidad de los productores y proveedores
tanto sustancial como procesalmente, sealando los mecanismos para la efectividad de las
garantas y las facultades administrativas y jurisdiccionales con que cuenta el ente de control para
el efecto.

En este punto se resalta que el Decreto 4886 de 2011 en el artculo 1 numeral 22 estableci que la
SIC conocer por regla general de la observancia de las disposiciones sobre proteccin al
consumidor, dando tramite a las reclamaciones o quejas que se presenten cuya competencia no
haya sido asignada a otra autoridad, por lo que se entiende que la competencia de la SIC en materia
de rgimen de proteccin al consumidor es residual.


De lo anterior se colige que el sector de la construccin, como actividad econmica, se encuentra
altamente regulado, bajo la premisa del cumplimiento del la funcin social y ecolgica de la
propiedad, la entrega de productos de altos estndares de calidad, el desarrollo urbano responsable
y sostenible, la disminucin del dficit de vivienda y la proteccin del inters social del pas, dada la
significativa importancia que para los colombianos tiene la propiedad raz.

3. La responsabilidad legal derivada de la construccin

3.1 Casos destacables a nivel mundial

En el mundo, las diferentes legislaciones han adoptado mecanismos para el manejo del riesgo
derivado de la actividad de la construccin, como la responsabilidad legal, las garantas legales y la
adopcin de seguros obligatorios, stos ltimos se ejecutarn en aquellos casos en que se presenta
la ocurrencia del siniestro y exista un perjuicio material sufrido por aquellas personas que de acuerdo
con las definiciones legales tienen un inters asegurable debidamente protegido.


15

De esta manera, es posible destacar pases como Espaa, Mxico y Chile en la implementacin de
los seguros obligatorios y garantas.

En Espaa, la Ley 38 de 1999 o Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) determina en su
exposicin de motivos que debido al aumento de la demanda de calidad de las edificaciones, la
garanta que deba constituirse con el objeto de proteger a los usuarios apunte no solo a los
requisitos tcnicos de lo construido sino tambin la constitucin de un seguro de daos o de caucin;
determinndose, en el mismo sentido, que para el caso de edificios de vivienda, el constructor debe
suscribir en forma obligatoria el seguro de daos materiales que ampare aquellos perjuicios
ocasionados por una deficiente ejecucin de la obra y un seguro que escude el detrimento causado
por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten la seguridad estructural entre
los tres (3) y diez (10) aos, requisitos que se constituyen como indispensables para el otorgamiento
de las correspondientes escrituras pblicas y liquidacin de las sociedades correspondientes.

De igual forma, la LOE determina que la obligatoriedad de las garantas exigidas y su aplicacin
deber efectuarse de forma escalonada con el objeto de permitir que el sector obligado a la
constitucin de dichas garantas se habite a las dispociones all contenidas, de tal forma que la
garanta de diez (10) aos que cobija los daos materiales ocasionados por vicios o defectos en
constucciones destinadas a vivienda y que perturben los elementos estructurales, rigen a partir de la
entrada en vigencia de dicha Ley , y las dems garantas, esto es, el seguro de tres (3) aos que
cubre daos producidos por los elementos constructivos y que alteren la habitabilidad y el seguro de
un (1) ao que cobija los daos materiales indilgados a los vicios o defectos de la ejecucin que
puedan deteriorar los elementos de terminacin o acabado de las obras, se establecer se
obligatoriedad a travs de Real Decreto con observancia de las circunstancias del sector eficiador y
asegurador.

En concordancia con lo sealado, el artculo 19 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE)
establece la constitucin de garantas por daos materiales provocados por vicios y defectos en la
construccin as: Artculo 19. Garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de
la construccin. 1. El rgimen de garantas exigibles para las obras de edificacin comprendidas en
el artculo 2 de esta Ley se har efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en
aplicacin de la disposicin adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantas:
a) Seguro de daos materiales o seguro de caucin, para garantizar, durante un ao, el
resarcimiento de los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de
terminacin o acabado de las obras, que podr ser sustituido por la retencin por el promotor de un
5 por 100 del importe de la ejecucin material de la obra. b) Seguro de daos materiales o seguro de
caucin, para garantizar, durante tres aos, el resarcimiento de los daos causados por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artculo 3. c) Seguro de daos materiales o
seguro de caucin, para garantizar, durante diez aos, el resarcimiento de los daos materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecnica y estabilidad del edificio.

Por su parte, en Mxico, la Ley Federal de Proteccin al Consumidor establece en su artculo 73
Quter, que todo bien inmueble que se ofrezca al consumidor deber contar con una garanta que


16

no podr ser inferior a cinco (5) aos cuando se trate de temas estructurales, tres (3) aos por
impermeabilizacin y un (1) ao para los dems elementos, contndose los anteriores plazos a partir
de la entrega efectiva del inmueble. Adicionalmente, el proveedor estar obligado a reparar sin
ningn costo los defectos o fallas que presente el bien contratado, tiempo en el cual no se
computar el plazo de la garanta, y una vez finalizadas las reparaciones a que haya lugar, iniciar la
garanta sobre las reparaciones efectuadas, junto con las piezas o bienes repuestos y continuar la
garanta de la parte del inmueble que no fue sujeto dicha reparacin.

En Chile, la Ley General de Urbanismo y Construcciones de 1975, cuya ltima reforma se esfectu
el 5 de noviembre de 2013, establece entre otras, las responsabilidades y sanciones de los
profesionales y particulares cuando ejerzan funciones de urbanizacin y construccin, fijando a
travs de una Ordenanza General, reglamentos sobre los stndares tcnicos de diseo y
construccin.

Tratndose de responsabilidades, la Ley General de Urbanismo y Construcciones de Chile
determina a partir del artculo 18 las obligaciones a cargo del propietario-primer vendedor de una
construccin, considerndose este como encargado de los daos, fallas o defectos que se presenten
en la construccin durante su desarrollo o despus de finalizada. Consecuentemente, la Ley fija los
deberes de los profesionales que hayan intervenido en el proceso constructivo, sin detrimento de las
acciones legales que se puedan instaurar en contra de los proveedores, fabricantes y
subcontratistas que intevinieron en desarrollo de la obra y la obligacin, y el deber de incluir en el
cuerpo de la escritura pblica de compraventa la informacin referente a la nmina de profesionales
que participaron en su ejecucin as se trate de personas jurdicas, caso en el cual se debe
discriminar las personas naturales que representan a la sociedad.

En igual sentido, y con el objeto de hacer efectivas las responsabilidades consignadas en la Ley
General de Urbanismo y Construccin, se preveen plazos de prescripcin; para fallas que afecten la
estructura del inmueble que tendr un plazo de diez aos , cuando se presenten fallas o defectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones el plazo der de cinco aos, y en caso de fallas
que afecten elementos de terminaciones o de acabados, el plazo ser de tres aos, incluyndose en
el plazo de cinco aos todas aquellas fallas o defectos que no hayan incorporado de forma expresa
en los trminos anteriormente descritos y no sean asimilables o equivalentes a los narrados,
contndose el periodo de prescripcin a partir de la fecha de recibo de la obra por al autoridad
competente para el efecto, o para el caso de terminaciones o acabados, el periodo iniciar su
cmputo a partir de la fecha de inscripcin del inmueble a nombre del comprador.

Otros pases como Blgica, Holanda, Alemania, Qatar y Emiratos rabes Unidos han incluido en sus
ordenamientos jurdicos responsabilidades del constructor de tipo legal, similares a la consagrada
por el numeral 3 del Artculo 2060 del Cdigo Civil.

A continuacin algunos ejemplos en materia de seguros obligatorios:







17

Pas Referencia Legal
Tipo de
Construccin
Pliza de
Propiedad
(Asegurado
:
Propietario)
Pliza de
Responsabi
lidad Civil
(Asegurado
:
Constructo
r
Beneficiari
o:
Terceros)
Cobertura Valor Asegurado
Algeria Ley 95-07 - 1995
Residenciales y
No
Residenciales
X
Defectos inherentes
en elementos
estructurales
Costo Total de
Construccin
British
Columbia -
Canada
Homeowner
Protection Act -
1999

Camern
Decreto N77/318
de 1977

Dinamarca
Byggeskadeforsikr
ing - 2008
Residenciales X
Defectos inherentes
en cualquier parte
de la construccin
Costo Total de
Construccin
Espaa
Ley de
Ordenacin de la
Edificacin - 1999
Residenciales X
Defectos inherentes
en elementos
estructurales
Costo Total de
Construccin
Finlandia
Home Trade Act
1998
Residenciales X
Defectos inherentes
en cualquier parte
de la construccin
Lmite Especial del
25% del valor del
contrato
Francia
Acto de Spinetta
1978
Residenciales y
No
Residenciales
X
Defectos inherentes
en cualquier parte
de la construccin
Costo Total de
Construccin
Mnimo 150 Mil
euros para
construcciones con
costo superior a
150 Mil de euros.
Gabon Ley de 1999
Italia
Merloni Act 1999
and Law 210 -
2005
Residenciales y
para Obras
Civiles (Sujeto a
contratos que
superen los 10
Millones de
Euros)
X
Defectos inherentes
en elementos
estructurales
Costo Total de
Construccin
Lmite del 40% del
valor del contrato
para obras civiles.
Japn
House Quality
Insurance law -
2009
Residenciales X
Defectos inherentes
en elementos
estructurales
Costo Total de
Construccin
Mauricio
Building Control
Act 2012

New Jersey
USA
New Home
Warranty and
Builders
Registration Act -
1978

Repblica
de frica
Central
Ordenanza
N83.053 de 1983

Repblica
del Congo
Ley N44/83 de
1983

Suecia
Byggfelsfrskring
slagen 1993
Residenciales X
Defectos inherentes
en cualquier parte
de la construccin
Costo Total de
Construccin


18

Tunez Ley 94-10 - 1994
Residenciales y
No
Residenciales
X
Defectos inherentes
en elementos
estructurales
Costo Total de
Construccin
Victoria -
Australia
Acto de
Construccin -
1993


3.2 El caso colombiano

Gran parte de los proyectos urbansticos en el pas, tienen como gnesis la celebracin de contratos
de compraventa, fiducia, colaboracin empresarial, entre otros, en virtud de los cuales los propietarios
del suelo entregan la tenencia de los inmuebles a un constructor, quien ser el encargado de
desarrollar por su cuenta y riesgo el proyecto constructivo. En ste tipo de negocios, y con
independencia de la remuneracin acordada, los propietarios del suelo y otros intervinientes
(comercializadores, gerentes, interventores, etc.) hacen una presentacin expresa de sus
obligaciones, siendo responsables cada uno de ellos por aquellas actividades desarrolladas dentro de
su mbito de actuacin. De tal forma, el constructor puede desarrollar su labor a travs de un
contrato de administracin delegada, un contrato de obra de precio nico global o alzado, un contrato
de prestacin de servicios profesionales, etc.

En efecto, a quien despliega la actividad del proceso constructivo de edificaciones, adems de
aplicarse las normas generales de responsabilidad, le resultan aplicables una serie de normas
especiales que para la construccin de una edificacin comprende el Cdigo Civil Colombiano.

El Cdigo Civil establece que la responsabilidad civil puede ser contractual o extracontractual, tal y
como lo seal la Corte Constitucional en Sentencia C- C-1008/10: En el orden jurdico colombiano
es clara la existencia de una concepcin dualista de la responsabilidad civil, por lo que no se puede
confundir el tratamiento de una y otra responsabilidad, las cuales estn reguladas de manera
autnoma e independiente en captulos distintos del Cdigo Civil, se originan en causas o fuentes
diversas y sus prescripciones en materia de reparacin no son coincidentes..

A continuacin algunos apartes del pronunciamiento en mencin sobre la responsabilidad civil:

() 3. Algunas consideraciones sobre la naturaleza jurdica de la responsabilidad civil
contractual y de la extracontractual

3.1. La responsabilidad civil contractual
[3]
ha sido definida por la doctrina especializada como aquella
que resulta de la inejecucin o ejecucin imperfecta o tarda de una obligacin estipulada en un
contrato vlido
[4]
. De este modo, el concepto de responsabilidad civil contractual se ubica en el
contexto de un derecho de crdito de orden privado, que solo obra en un campo exclusivo y limitado,
vale decir, entre las partes del contrato y nicamente respecto de los perjuicios nacidos de ese
negocio jurdico.
[5]
En tanto que la responsabilidad civil extracontractual, tambin denominada
delictual o aquiliana, es aquella que no tiene origen en un incumplimiento obligacional, sino en un
hecho jurdico, ya se trate de un delito o de un ilcito de carcter civil.

(.)



19

3.2. La legislacin colombiana, regula en ttulos distintos del mismo Libro del Cdigo Civil, las
consecuencias del incumplimiento en materia contractual y las de los hechos jurdicos. En el ttulo
XII se ocupa del efecto de las obligaciones - artculos 1602 a 1617-; y en el XXXIV artculos
2341 a 2360- de la responsabilidad civil por los delitos y las culpas, estableciendo respecto de
cada tipologa las reglas que gobiernan la indemnizacin de los perjuicios irrogados.

3.3. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, ha desarrollado esta concepcin dual de la
responsabilidad civil, separndose explcitamente de una concepcin unitaria, y destacando la
importancia que tiene esta diferenciacin en la prctica judicial, ms all de simples propsitos
acadmicos y tericos. As ha indicado que El Cdigo Civil destina el ttulo 12 de su Libro Cuarto a
recoger cuanto se refiere a los efectos de las obligaciones contractuales, y el ttulo 34 del mismo
Libro a determinar cules son y como se configuran los originados en vnculos de derecho nacidos
del delito y de las culpas. () Estas diferentes esferas en que se mueve la responsabilidad
contractual y la extracontractual no presentan un simple inters terico o acadmico ya que en el
ejercicio de las acciones correspondientes tan importante distincin repercute en la inaplicabilidad de
los preceptos y el mecanismo probatorio
[8]


Cuando se acuda a teoras como la que pregona la unidad de la culpa civil o a cualquiera
otras de alcance similar, orientadas a poner de manifiesto por diversos caminos que slo son
accesorios o secundarios los matices diferenciales que registran los dos tipos de
responsabilidad en cuestin, algo s resulta ser indiscutible y es que en la tarea de distinguirlos
e imprimirles el correspondiente tratamiento jurdico siempre habr de tenerse en cuenta que
la responsabilidad llamada contractual, concreta por esencia, juega de ordinario entre
personas que se han ligado voluntariamente y que por lo mismo han procurado especificar el
contenido de los compromisos emergentes del negocio por ellas celebrado, mientras que la
responsabilidad extracontractual opera entre quienes ha vinculado nicamente el azar y la
extensin de los imperativos de conducta incumplidos en los que toma causa la respectiva
prestacin resarcitoria del dao en que dicha responsabilidad se traduce, es definida con
frecuencia con normas de notoria abstraccin, lo que en ltimo anlisis lleva a concluir que no
es indiferente en modo alguno el rgimen en que de hecho se site una demanda entablada
para obtener el pago de perjuicios
[9]
.

3.4. En lo que concierne a la responsabilidad extracontractual, la jurisprudencia especializada la
define como el encuentro accidental fortuito de una fuente de la obligacin resarcitoria generada por
mandato legal. Sobre el particular seala que: como desde antao lo viene predicando la
Corporacin con apoyo en el tenor del artculo 2341 del Cdigo Civil, para que resulte
comprometida la responsabilidad de una persona natural o jurdica, a ttulo extracontractual, se
precisa de la concurrencia de tres elementos que la doctrina ms tradicional identifica como culpa,
dao y relacin de causalidad entre aqulla y este. Condiciones estas que adems de considerar el
cuadro axiolgico de la pretensin en comentario, definen el esquema de la carga probatoria del
demandante, pues es a este a quien le corresponde demostrar el menoscabo patrimonial o moral
(dao) y que este se origin en la conducta culpable de quien demanda, por que al fin y al cabo la
responsabilidad se engasta en una relacin jurdica entre dos sujetos: el autor del dao y quien lo
padeci
[10]
.



20

Frente al caso especfico de la construccin de edificaciones, el Cdigo Civil en su artculo 2060
establece:

ARTICULO 2060. Los contratos para construccin de edificios, celebrados con un empresario que
se encarga de toda la obra por un precio nico prefijado, se sujetan adems a las reglas siguientes:
1. El empresario no podr pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los
materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se
haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no
pudieron preverse, deber el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueo; y si ste rehusa,
podr ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije
el aumento de precio que por esta razn corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez aos subsiguientes a su
entrega, por vicio de la construccin, o por vicio del suelo que el empresario o las personas
empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de los materiales, ser
responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueo, no habr lugar a la
responsabilidad del empresario sino en conformidad al artculo 2041, <sic 2057> inciso final.
4. El recibo otorgado por el dueo, despus de concluida la obra, slo significa que el dueo la
aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la
responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.
5. Si los artfices u obreros empleados en la construccin del edificio han contratado con el dueo
directamente por sus respectivas pagas, se mirarn como contratistas independientes, y tendrn
accin directa contra el dueo; pero si han contratado con el empresario, no tendrn accin contra el
dueo sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que ste deba al empresario.

La garanta decenal como obligacin contractual est contenida en el artculo 2060, numeral tercero
del Cdigo Civil, y consiste en que el empresario se obliga para con el adquirente de la construccin
a responder por los daos y perjuicios que se causen durante los diez aos siguientes a la entrega
de la construccin, por vicios de la construccin o del suelo que dicho empresario haya debido
conocer en razn de su profesin u oficio, o por aquellos vicios en los materiales que el haya
suministrado (tratndose de contratos de construccin por administracin delegada), o le haya
entregado el dueo de la obra (tratndose de contratos de construccin por empresa) y que el haya
debido conocer por su profesin u oficio.
3


De tal forma, la responsabilidad del constructor surge por el incumplimiento de las obligaciones
pactadas en el contrato de obra. No obstante, se debe precisar que tal responsabilidad puede

3
Al respecto, el Dr. Javier Tamayo Jaramillo ha considerado:
La norma pareciera establecer una responsabilidad objetiva de los constructores que, pese a cumplir con la ley sobre
construcciones, deben asumir en algunos casos los riesgos derivados de los temblores de tierra. Decimos que la norma es
absurda porque uno entiende que cuando no se construye de acuerdo con lo previsto en la ley, el constructor incurre en culpa y
es responsable. Y tambin entiende que cuando, pese a cumplirse las normas de construccin, el temblor de tierra causa daos
en la edificacin, el dao es imputable a una causa extraa y, por tanto el constructor se exonera a la luz de los previsto en los
principios generales de la responsabilidad objetiva. Pero es absurdo exigirle al constructor la garanta de que el edificio sea capaz
de resistir determinados temblores de tierra, pese a que cumplan las normas de construccin de sismo resistencia. Eso se sale de
las manos del constructor y no hay razn que justifique que el deba responder por esos daos



21

generar efectos tanto frente al propietario de la obra como frente a terceros, generndose as la
responsabilidad civil extracontractual.

Por su parte, el artculo 10
4
de la Ley 1480 de 2011(Estatuto del Consumidor) establece una
responsabilidad objetiva, en este caso para el empresario, pues basta probar el dao en la
edificacin y se presumir la responsabilidad del mismo.

Con base en dicho artculo, se ha considerado que el tercero adquirente de la edificacin, fundado
en la garanta decenal podra reclamar del empresario constructor los daos sufridos cuando el
edificio "perece o amenaza ruina" como consecuencia de los vicios de la construccin, del suelo o de
los materiales, por cuanto dicha garanta se activa cuando el edificio perece o amenaza ruina, en
todo o en parte en 10 aos siguientes a su entrega, causados por los vicios referidos.

En todo caso, los regmenes de responsabilidad son diferentes segn si la ruina o amenaza de ruina
del inmueble tiene lugar durante su construccin (o demolicin) o luego de que esta ha sido
terminada, y se resumen a continuacin:

Responsabilidad Civil (RC) Durante la ejecucin del
contrato o construccin
En los 10 aos siguientes a la
entrega
RC Contractual del Constructor RC Decenal
(No. 3 Art. 2060 C.C.)
RC Decenal
(No. 3 Art. 2060 C.C.)
RC Extracontractual del
Constructor

RC actividades peligrosas
(No. 3 Art. 2356 C.C.)
Vicio de Construccin
RC Decenal
(Artculo 2351 y No. 3 Art. 2060
C.C.)

As mismo, el Cdigo Civil ha establecido la accin redhibitoria en cabeza del comprador para que
se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de los bienes
inmuebles, llamados redhibitorios. Tales vicios deben reunir las calidades siguientes:

1.) Haber existido al tiempo de la venta.
2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera
comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente conocerlos en
razn de su profesin u oficio.
Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin de la venta, o la rebaja
del precio, segn mejor le pareciere.
Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor haya
debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, ser obligado no slo a la restitucin o a la

4
Ley 1480 de 2011. ARTICULO 10. RESPONSABLES DE LA GARANTA LEGAL. Ante los consumidores, la responsabilidad por la
garanta legal recae solidariamente en los productores y proveedores respectivos.
Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastar con demostrar el defecto del
producto, sin perjuicio de las causales de exoneracin de responsabilidad establecidas en el artculo 16 de la presente ley ().


22

rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios; pero si el vendedor no conoca los vicios, ni
eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la
rebaja del precio.

La accin redhibitoria durar un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que las
leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este
plazo. El tiempo se contar desde la entrega real.

De otro lado, el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) que tiene como propsito la proteccin
de la posicin del comprador en sus relaciones con los fabricantes, suministradores y proveedores
de productos y servicios, ha adoptado una poltica legislativa de proteccin a los compradores. En
efecto, regula los derechos y las obligaciones surgidas entre los productores, proveedores y
consumidores y la responsabilidad de los productores y proveedores tanto sustancial como
procesalmente; sus normas son aplicables en general a en todos los sectores de la economa
respecto de los cuales no exista regulacin especial, evento en el cual aplicar la regulacin especial
y suplementariamente las normas establecidas en el Estatuto.

En el caso especfico de los bienes inmuebles, adems de las disposiciones antes enunciadas
sobre los contratos de compraventa de bienes inmuebles y la responsabilidad civil por las
actividades de la construccin, el Estatuto del Consumidor ha sealado una garanta legal que
comprende la estabilidad de la obra por diez (10) aos, y para los acabados un (1) ao. El Decreto
735 de 2013, establece un procedimiento especial para hacer efectiva la garanta sobre bienes
inmuebles bien para la reposicin, sustitucin o devolucin del dinero por el producto comprado.

As mismo, el referido Estatuto en su Ttulo IV Captulo nico hace referencia a la Responsabilidad
por daos por producto defectuoso, entendido como aquel bien mueble o inmueble que en razn de
un error el diseo, fabricacin, construccin, embalaje o informacin, no ofrezca la razonable
seguridad a la que toda persona tiene derecho.

El productor y el expendedor sern solidariamente responsables de los daos causados por los
defectos de sus productos, sin perjuicio de las acciones de repeticin a que haya lugar. Como dao,
se entienden los siguientes:

1. Muerte o lesiones corporales, causadas por el producto defectuoso;

2. Los producidos a una cosa diferente al producto defectuoso, causados por el producto defectuoso.

Para determinar la responsabilidad, el afectado deber demostrar el defecto del bien, la existencia
del dao y el nexo causal entre este y aquel.
Cuando se viole una medida sanitaria o fitosanitaria, o un reglamento tcnico, se presumir el
defecto del bien.
Cuando haya concurrencia de causas en la produccin del dao, la responsabilidad del productor
podr disminuirse.


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Lo anterior, sin perjuicio de las acciones jurisdiccionales a que haya lugar.

4. Los seguros de construccin en Colombia

4.1. Seguros obligatorios en Colombia

4.1.1. El Seguro de Calidad y Estabilidad de la Vivienda Nueva-SECAL-

Como se advirti en lneas anteriores, los regmenes que se han adoptado para mitigar los riesgos
asociados a la actividad de la construccin se fundamentan principalmente en la responsabilidad
legal, la garanta legal y los seguros obligatorios, siendo stos ltimos de aplicacin en nuestro pas:

El artculo 64 de la Ley 9 de 1989 reglamentado por el Decreto 3042 de 1989, obligaba a todo
vendedor de vivienda nueva a garantizar la estabilidad por un lapso de tres (3) aos, y la buena
calidad de la vivienda por un perodo de dos (2) aos, contados a partir del momento de la primera
venta:

Artculo 64.- Todo vendedor de vivienda nueva estar obligado a constituir una pliza para
garantizar la estabilidad y la buena calidad de la vivienda. El notario pblico ante quien se efecte la
venta exigir la protocolizacin de una copia de la pliza en la escritura correspondiente.

El seguro tena por objeto indemnizar la reparacin de los daos que sufriera el inmueble asegurado
como consecuencia de la ausencia de calidad o estabilidad, a fin de restituir el inmueble asegurado
a las condiciones de calidad y estabilidad tcnicamente requeridas, incluyendo las demoliciones o
desmontajes necesarios.

El valor asegurado se determinaba en funcin del precio de venta, el cual se reajustaba
automticamente de acuerdo al ndice nacional de precios para el consumidor certificado por el
DANE.

Tal disposicin, fue subrogada por el artculo 40 de la Ley 3 de 1991 as:

Artculo 40.- El artculo 64 de la Ley 9 de 1989, quedar as:

El Gobierno Nacional reglamentar las normas mnimas de calidad de la vivienda de inters social,
especialmente en cuanto a espacio, servicios pblicos y estabilidad de la vivienda.

En virtud de un juicio de constitucionalidad realizado al artculo 40 de la Ley 3 de 1991, la Corte
Constitucional en un fallo que armoniza las disposiciones que en el ordenamiento colombiano
desarrollan el derecho a la vivienda digna, declaro exequible el artculo 40 de la Ley 3 de 1991, en
el entendido que, dentro de las condiciones mnimas de la vivienda de inters social, los vendedores
estn obligados a constituir una pliza de calidad y estabilidad de los inmuebles que enajenan.



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4.1.2. Seguro para las viviendas adquiridas a travs de crdito hipotecario

La Ley 546 de 1999, establece como condicin de los crditos de vivienda, su aseguramiento de
manera bsica para los amparos de incendio y terremoto:

ARTICULO 17. CONDICIONES DE LOS CRDITOS DE VIVIENDA INDIVIDUAL. Sin perjuicio de lo
establecido en el artculo primero de la presente ley, el Gobierno Nacional establecer las
condiciones de los crditos de vivienda individual a largo plazo, que tendrn que estar denominados
exclusivamente en UVR, de acuerdo con los siguientes criterios generales:
()
10. Estar asegurados contra los riesgos que determine el Gobierno Nacional.
En desarrollo de la Ley 546 de 1999, el Decreto 145 de 2000, modificado por el art. 8, Decreto
Nacional 3760 de 2008, establece la obligatoriedad de seguros que amparen los riesgos de
terremoto e incendio:
Artculo 8. Modificase el artculo 1 del Decreto 145 de 2000 el cual quedar as:
Artculo 1. Condiciones de los crditos. Para efectos del cumplimiento de los requisitos establecidos
en el artculo 17 y dems normas concordantes de la Ley 546 de 1999, los crditos de vivienda
individual a largo plazo, entendidos como aquellos otorgados por los establecimientos de crdito a
personas naturales para financiar la adquisicin de vivienda nueva o usada, la reparacin,
remodelacin, subdivisin o mejoramiento de vivienda usada, o la construccin de vivienda propia,
debern ajustarse a las siguientes condiciones: ()
c) Seguros. Los inmuebles financiados debern estar asegurados contra los riesgos de incendio y
terremoto".

4.1.3. Seguro para las operaciones de Leasing habitacional

Al igual que en materia de crdito hipotecario, tratndose de las operaciones de Leasing
Habitacional es necesario considerar que el Estatuto Orgnico del Sistema Financiero al determinar
las reglas especiales para el aseguramiento de bienes inmuebles ha determinado la obligatoriedad
de un seguro obligatorio:

ARTICULO 101. REGLAS ESPECIALES.
1. Aseguramiento de los bienes inmuebles de las entidades vigiladas. Los inmuebles de
propiedad de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria y aquellos
que les sean hipotecados para garantizar crditos que tengan o lleguen a tener a su favor,
debern asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por
su valor comercial y durante la vigencia del crdito al que accede, en su caso.

En desarrollo de lo anterior, el Decreto 2555 de 2010 establece:

Artculo 2.28.1.3.3 Seguros.
El contrato de leasing habitacional tendr como mnimo los siguientes seguros:
a) Seguro contra incendio y terremoto cuya cobertura ampare el bien inmueble()


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4.1.4. Seguros en la propiedad horizontal

Otro de los campos en los que se analizar la existencia de seguros obligatorios destinados a la
transferencia del riesgo derivado de daos y perjuicios que sufran los bienes inmuebles destinados a
vivienda, se refiere a la forma especial de propiedad denominada Propiedad Horizontal. Al respecto
establece la Ley 675 de 2001 en su artculo 15:

ARTCULO 15. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al rgimen de propiedad
horizontal podrn constituir plizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y
terremoto, que garanticen la reconstruccin total de los mismos.
PARGRAFO 1o. En todo caso ser obligatoria la constitucin de plizas de seguros que cubran
contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley,
susceptibles de ser asegurados.
PARGRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarn afectadas en primer
trmino a la reconstruccin del edificio o conjunto en los casos que sta sea procedente. Si el
inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnizacin se distribuir en proporcin al derecho
de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con
las normas legales aplicables.

Despus de la breve presentacin contenida en el presente captulo, es posible afirmar que en
Colombia existen los siguientes seguros obligatorios en materia de vivienda:

1. Seguro para VIS: Seguro real que incluye las coberturas de calidad y estabilidad
2. Seguros para las viviendas adquiridas a travs de crdito hipotecario: Cobertura bsica de
incendio y terremoto
3. Seguros para operaciones de leasing habitacional: Cobertura mnima de incendio y
terremoto con la posibilidad de extenderlas de acuerdo con la solicitud de la compaa de
Leasing
4. Seguros de zonas comunes en PH: Cobertura bsica de icnendio y terremoto

4.1.5. Seguro de cumplimiento

Usada principalmente en contratos de obra pblica (Se exige por ejemplo en los Programa VIP
Gratuita y VIPA); entre otros, cubre el riesgo de estabilidad y calidad de la obra que se enfoca
principalmente a amparar el incumplimiento de la obligacin de garantizar que la obra realizada no
se destruir o amenazar ruina por vicio de la construccin, del suelo o de los materiales que el
contratista ha debido conocer en razn de su profesin u oficio.

Es un amparo pos-contractual que cubre fallas imputables al contratista que deben ser objeto de
prueba; habr lugar a la indemnizacin cuando se presente un incumplimiento imputable al
contratista, un dao y un nexo causal entre el dao y el incumplimiento.
Tienen vigencia no inferior a 5 aos.




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4.2. Seguros voluntarios en Colombia

4.2.1. Seguro Todo Riesgo Constructor

As mismo, ha hecho carrera en el Sector Edificador la constitucin voluntaria de seguros, como por
ejemplo el seguro Todo riesgo constructor.

Este seguro, ampara durante su vigencia los bienes contra las prdidas o daos que sufran de
manera sbita, accidental e imprevista, por la realizacin de alguno de los riesgos o eventos
amparados, mientras tales bienes se hallen en la construccin. Los amparos cubiertos por sta
pliza, as como las exclusiones, dependen del producto que ofrezca cada aseguradora,
resaltndose la exclusin del diseo.

4.2.2. Seguro de responsabilidad civil extracontractual:

Este seguro cubre los perjuicios patrimoniales que cause el asegurado con motivo de la
responsabilidad civil en que incurra de acuerdo con la ley colombiana como consecuencia de daos
a bienes de terceros y/o lesiones o muerte a personas causados por hechos accidentales, sbitos,
repentinos e imprevistos, imputables a l, ocurridos durante la vigencia del seguro.

4.2.3. Seguro de responsabilidad civil profesional para arquitectos e ingenieros:

Ampara daos y/o costos por reclamaciones propias y de terceros por causa de un acto errneo,
incluyendo actos de contratistas y subcontratistas en la prestacin de sus servicios profesionales.
Debe mediar contrato entre el Asegurado y los Contratistas y Subcontraistas.

Los contratistas y subcontratistas deben estar legalmente habilitados para prestar sus servicios a
terceros en su calidad de arquitecto y/o ingeniero.

Para que el asegurador pague los daos y/o costos debe existir una reclamacin de parte del
Asegurado en contra de sus Contratistas y Subcontratistas por un acto errneo en la prestacin de
sus servicios profesionales como contratistas y subcontratistas.

Servicios profesionales amparados: Diseos: Hidrosanitario, Estructural, Arquitectnico, Elctrico
redes e interno, gas, paisajstico, sealizacin, seguridad humana, urbanstico, redes, drenaje,
acueducto, vas, redes elctricas y de telfonos, seguridad y control, geomtrico, levantamiento
topogrfico y estudio de suelos, diseo de ventilacin.

4.5. Una propuesta: el seguro obligatorio en la construccin de vivienda

Dada la importancia y trascendencia que para los colombianos tiene la vivienda, bajo la premisa que
la actividad de la construccin como actividad peligrosa que es, es altamente reglada y en el da a
da propende por alcanzar los mximos niveles de calidad en el diseo y construccin de sus
productos, para que no se presenten hechos tan desafortunados como el de Space en Medelln,
Campoalegre en Barranquilla y otros; a fin de garantizar a travs de un tercero -la Compaa
Aseguradora- a los compradores de vivienda la proteccin a su patrimonio en caso que ocurra un


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hecho relacionado con la construccin despus de la entrega del inmueble, y para complementar el
sistema de garantas y responsabilidad legal definidos en el ordenamiento jurdico colombiano, as
como a los productos inmobiliarios que a la fecha existen en el mercado y que son de voluntaria
adquisicin, se propone a los honorables congresistas de Colombia, la adopcin de una ley por la
que se imponga a los constructores de vivienda nueva, la obligacin de constituir un seguro contra
todo riesgo expedido por una aseguradora legalmente habilitada por la Superintendencia Financiera
de Colombia, que por el lapso de 10 aos, ampare los perjuicios patrimoniales o materiales que
causen estos como consecuencia de la responsabilidad civil contractual o extracontractual- en que
aquellos incurran por causa de las actividades desarrolladas dentro del giro ordinario de sus
negocios. Estar expresamente incluida dentro de las coberturas del seguro al que se refiere la
presente iniciativa, el diseo, los defectos en la construccin, los materiales, el suelo y la culpa
grave del Constructor.

A efectos de amparar la responsabilidad civil contractual y/o extracontractual del constructor de
vivienda nueva, se entender que el valor asegurable no podr ser inferior al valor de la primera
enajenacin del inmueble. Dicho valor se ajustara anualmente de conformidad con el ndice de
Valoracin Predial certificado por el DANE, ndice que mide la variacin en el valor de los bienes
inmuebles con destino econmico habitacional. Se calcula con el promedio de las variaciones de los
valores comerciales reportados en una muestra de predios visitados.

As, existen mltiples argumentos econmicos que justifican la existencia de los seguros
obligatorios, todos ellos fundados en el precepto de que stos mejoran el bienestar de la sociedad
como un todo debido a la existencia de fallas de mercado. A continuacin se presentan los
principales elementos del anlisis econmico a favor de estos seguros:

1. Externalidades: El primer y ms popular argumento que se esgrime a la hora de justificar la
implementacin de un seguro obligatorio tiene que ver con la existencia de externalidades, es
decir, costos que no estn incorporados en los precios del mercado. La presencia de
externalidades implica que el sistema de precios slo reflejar los costos marginales privados y
no el costo marginal social que s recoge la existencia de efectos externos, ajustndose al
criterio de Pareto. En general, si cualquier individuo sufre un accidente y no se encuentra
asegurado, se generara un costo que tendra que asumir toda la sociedad, es decir, las vctimas
de accidentes que no estn aseguradas externalizan estos costos. Adicionalmente, los
individuos de alto riesgo (que tienen una alta probabilidad de accidente) imponen una
externalidad negativa sobre los buenos riesgos, aumentando el monto promedio de las primas.
Un seguro obligatorio internaliza el costo de un accidente en la primera situacin, el cual en caso
contrario sera impuesto a la sociedad, as como la carga hacia los individuos con menos riesgo
en el segundo caso.

2. Seleccin Adversa: En segundo lugar se encuentra la seleccin adversa, una falla de mercado
muy comn y ampliamente estudiada por la literatura econmica. La seleccin adversa se refiere
a la imposibilidad que tienen las aseguradoras de distinguir entre individuos de alto y bajo riesgo;
no obstante, los individuos s conocen su propio perfil de riesgo. En este escenario las
aseguradoras saben que no es conveniente cobrar una misma prima promedio para todos los
individuos, pues una compaa competidora podra ofrecer una prima ms econmica los
individuos de bajo riesgo con base en el menor valor esperado del siniestro. Esta tarifacin


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puede tener como consecuencia la distribucin desigual de los clientes, pues mientras algunas
compaas pueden terminar asegurando nicamente a los riesgos altos las dems slo
aseguraran los riesgos bajos. Debido a que la situacin de las compaas que se quedan
nicamente con los riesgos altos no es viable financieramente, en este escenario no es posible
tener un equilibrio agrupador estable.

Este problema se puede solucionar si las aseguradoras disean distintos contratos para cada
tipo de riesgo, lo que se conoce en la literatura como equilibrio separador. Sin embargo, esto
implica costos para la sociedad, en razn del contexto de informacin asimtrica en la seleccin
adversa, en el cual las aseguradoras se someten a un proceso de ensayo y error hasta alcanzar
el contrato ptimo que separa a los individuos con una equivalencia prima-riesgo. El equilibrio de
este mercado consiste en ofrecer una prima menor aunque con cobertura parcial para los
individuos de bajo riesgo y una prima mayor aunque con cobertura total para los individuos de
alto riesgo. Estos dos tipos de contratos son estables porque los distintos individuos tienen
incentivos para revelar voluntariamente su perfil de riesgos. Esta situacin se conoce como
equilibrio separador, donde cada individuo escoge voluntariamente el contrato que fue diseado
para su perfil de riesgo y las compaas de seguros cobran primas que permiten su
sostenibilidad financiera. Este es un equilibro estable porque la eleccin de los contratos revela
el perfil de riesgo de los individuos (quienes maximizan su utilidad), garantiza que las compaas
sean viables financieramente y elimina la posibilidad de que compaas competidoras ofrezcan
plizas ms favorables para los individuos de bajo riesgo.

DAHLBY (1981) demuestra que el bienestar de la sociedad del equilibrio separador se puede
mejorar mediante la adopcin de un seguro obligatorio de cobertura parcial, lo que representa
una mejora de Pareto. El contrato consiste en la adopcin de un seguro obligatorio para todos
los individuos, independientemente de su riesgo, con cobertura parcial, con la posibilidad de
adquirir un seguro suplementario de cobertura total. Mientras que el seguro obligatorio est
tarifado con base en una prima promedio ponderada, la tarifa del seguro suplementario se
establece con base en los perfiles de riesgo. Este esquema representa una mejora en el
bienestar de los riesgos altos en tanto stos tendran que pagar por una prima promedio por
debajo de su riesgo al tiempo que suscriben el contrato suplementario. A su vez, los individuos
de riesgo bajo, a pesar de que enfrentan una prima por encima de su riesgo, y por lo tanto tienen
que subsidiar parte del seguro obligatorio de los riesgos altos, cuentan con un mayor nivel de
cobertura al que tenan anteriormente gracias a la cobertura mnima obligatoria. En este sentido,
las plizas suplementarias funcionan de forma similar al equilibrio separador: los riesgos altos
contratan la cobertura total y los riesgos bajos una cobertura superior a la del equilibrio
separador. As la obligatoriedad hace que sea ms fcil encontrar .

3. Los seguros obligatorios tienen rendimientos crecientes a escala: El siguiente argumento a
favor de los seguros obligatorios parte del supuesto de que los seguros tienen rendimientos
crecientes a escala (economas de escala), lo cual implica que en caso de que se establezca un
seguro obligatorio, el monopolio encargado de proveer el seguro tendra costos ms bajos por
unidad. Sin embargo, no existe evidencia que soporte el supuesto inicial de economas de
escala.



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En cuanto a los costos de transaccin (NEWHOUSE, 1996), las aseguradoras enfrentan
incertidumbre para estimar la probabilidad de que un individuo de alto riesgo se siniestre. Por lo
tanto, estos costos justifican la adopcin de un seguro obligatorio.

4. Mercado de Regulacin: Otra teora que se usa para explicar la existencia de seguros
obligatorios es lo que se podra denominar el mercado de regulacin, en el que interactan los
votantes (demandantes de regulacin) y los gobernantes (oferentes de regulacin). Los
individuos maximizan su bienestar usando su poder de negociacin, mientras que la funcin
objetivo de los gobernantes est en la continuacin de su poder, dada la restriccin de atender
las preferencias de la poblacin.

ste instrumento, que de acuerdo con el artculo 191 del Estatuto Orgnico del Sistema Financiero
debe ser de creacin legal, sin duda ser un elemento que no solo fortalecer la confianza sobre la
actividad, como dinamizadora del crecimiento social y econmico del pas, sino que permitir cubrir
cualquier tipo de riesgo operativo asociado a la actividad de la construccin.

5. Seguridad y estabilidad de Edificaciones.

5.1. Ejercicio de funciones pblicas por particulares en la expedicin de licencias
urbansticas: Curadores Urbanos.

La figura de los Curadores Urbanos en Colombia, en los trminos de la exposicin de motivos de la
ley 810 de 2003, es creado para hacerse cargo de los procesos engorrosos, permitiendo que las
autoridades municipales puedan centrarse en el ordenamiento de la ciudad. Esta modalidad de
ejercicio de funcin pblica por parte de particulares responde a las necesidades de prestacin
eficaz y efectiva de la funcin pblica en materia de expedicin de licencias urbansticas, procurando
descongestionar a las oficinas de planeacin de funciones administrativas concretas que por virtud
de la descentralizacin por colaboracin constitucional puedan ejercer particulares con condiciones
profesionales y tcnicas especficas bajo un marco legal que garantice la seguridad jurdica de los
interesados.

As, pese a que an es mayor el porcentaje de municipios que mantienen su rgimen original en
materia de regulacin y expedicin de licencias urbansticas a cargo de las administraciones
municipales a travs de las oficinas de planeacin respectivas, los entes territoriales en donde
actualmente existen Curadores urbanos ha demostrado la disminucin de situaciones de ineficiencia
y corrupcin en la expedicin de las licencias, producto de la profesionalizacin y equipo de
colaboradores con los que cuenta cada Curador Urbano, mostrando las bondades de la propuesta
gubernamental que desde hace ms de 18 aos han venido operando en beneficio del desarrollo
urbano del territorio nacional.

No obstante, ste sistema es un modelo que requiere de ajustes y adecuaciones, como quiera que
su evolucin regulatoria desde el Decreto 1052 de 1998 hasta el actualmente vigente Decreto 1469
de 2010 no ha logrado establecer controles adecuados que eviten el ejercicio imparcial de la funcin
pblica, y la vulnerabilidad de las construcciones realizadas por los distintos agentes del sector real
de la construccin.



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As, por mandato constitucional, corresponde al Congreso de la Repblica definir las condiciones en
las cuales se ejercen las funciones pblicas a cargo de los particulares, tal y como aconteci con la
expedicin de la ley 388 de 1997 y la ley 810 de 2003 recogiendo las reglamentaciones que el
Gobierno Nacional ha proferido al respecto; buscando resolver en forma urgente e inmediata las
fallas que en el ejercicio de sus funciones se han detectado, especficamente sobre: (i) la falta de
seleccin objetiva de los Curadores Urbanos; (ii) su rgimen de inhabilidades, incompatibilidades e
impedimentos; y (iii) la falta de control tcnico de los proyectos aprobados, por omisiones o falencias
legales y reglamentarias, que han permitido la expedicin de licencias urbansticas de edificaciones
con condiciones de vulnerabilidad e inestabilidad.

5.2. Propuesta: Controles en cuanto a la seleccin, rgimen de control disciplinario, y
dems condiciones para su ejercicio.

Teniendo en cuenta lo anunciado, se propone a los honorables congresistas de Colombia, la
adopcin de una ley por la que se modifique el sistema actual de seleccin de los Curadores
Urbanos a travs de la creaccin de una duperintendencia delegada y especializada para adelantar
los concursos de mritos, adscrita a la Superintendencia de Notariado y Registro, y que establezca
en forma unificada y estandarizada los criterios, requisitos, y dems condiciones de participacin de
los aspirantes a las Curaduras Urbanas; buscando garantizar la imparcialidad en la seleccin de los
particulares que ejercern las funciones pblicas para la expedicin de las licencias urbansticas.

Concordante con lo anterior, la propuesta de ley incluye la asignacin de atribuciones especiales a la
Superintendencia de Notariado y Registro, para que dentro de su estructura implemente los cargos y
funciones requeridos que hagan efectiva la la ejecucin de los procesos de seleccin de curadores
urbanos, y las dems funciones complementarias a los mismos.

Finalmente, se propone a los honorables miembros del Congreso de la Repblica, que mediante ley
se establezcan en forma defintiva el rgimen de inhabilidades, incompatibilidades e impedimentos, a
quienes aspiren a los cargos a proveer en la designacin de las Curaduras Urbanas, incluyendo
dentro del articulado las sanciones de tipo disciplinario a las cuales pueden verse incursos por su
vulneracin.




LUIS FELIPE HENAO CARDONA
Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio