Informe de Tasación de Inmueble Rural

Informe de Tasacin de inmueble rural
Profesional actuante
Juan Luis Menares Rodrguez
Arquitecto-Tasador

Fecha: 6 de Agosto de 2013

Objetivo

El caso que se expone a continuacin, se realiza con fines de valorar terreno rural que proceder a su
divisin con motivo de herencia.

Datos del propietario

Nombre:
Rut:
Domicilio:

Datos del inmueble:

Rol:
Calle: Ruta F170 "Los Alerces" 195m NE
Numero: Sin nmero
Localidad: Campiche
Provincia: Puchuncavi
Regin: Valparaso
Ubicacin: Latitud: -32.738934,Longitud -71.453893

Diligencias Practicadas
1.- Visita de reconocimiento de las edificaciones
2.- Catastro de las materialidades y dimensionamiento de edificios
3.- Catastro de instalaciones elctricas y sanitarias
4.- Registro planimtrico del terreno
5.- Avalo de las especies catastradas

Tipo de ncleo
Ncleo rural perteneciente a la provincia de Puchuncav ubicado al suroeste de la ciudad. La actividad
econmica principal del ncleo es la primaria agricola, seguida por el sector secundario, servicios e
industrias derivadas de los productos. El nivel de renta del sector es medio-bajo con una ocupacin
segn el INE de 227 habitantes de derecho.

Entorno

Caractersticas bsicas del entorno: Zona agraria de Campiche, comuna de Puchuncav. La mayor parte
del territorio est ocupada por cultivos en secano. Predomina el cereal seguido de pastos, con diversas
explotaciones diseminadas en general en rgimen extensivo.

Equipamiento, infraestructuras y servicios

De carcter agrcola, en un estado de conservacin adecuado. Infraestructuras del entorno referidas a
una amplia red de caminos rurales de tierra en correcto estado, electrificacin rural, sondeos de
iniciativa privada y edificaciones agrcolas. Carretera costera cercana y en buen estado. El terreno se
sita al suroeste del casco urbano, a unos 700 m y se comunica por ruta asfaltada F 170 (eje vial).

Caractersticas de suelo en el predio:

Obtenidas del anlisis visual del sitio y del entorno inmediato, ya que no se ha dispuesto de anlisis
edafolgico.
Textura: Los materiales superficiales que afloran son del tipo arenas, con alguna proporcin de arcillas,
productos de la alteracin del granito, en formaciones de escaso impacto en la habitabilidad. Existen
algunos puntos de pedregosidad media.
La pendiente, aunque ligera, dificulta las labores agrcolas.
Materia orgnica: pobre en MO, poco frtil.
El suelo es de carcter rural, aunque que no ha sido objeto de inclusin dentro de categoras de suelo
rstico de proteccin especial.
Se caracteriza por la inexistencia de vegetacin arbrea natural relevante, as como por no disponer de
ningn elemento ambiental o natural que justifique una proteccin singularizada.
Presenta edificaciones para uso residencial, usos agropecuarios o de ocio y de equipamiento que no
suponen un impacto ambiental negativo y se familiarizan con las construcciones ligeras de los predios de
menor envergadura del sector.

Infraestructura interior:

- Abastecimiento agua pblico: no.
- Caminos: s. Observaciones: exterior en correcto estado.
- Balsas de riego: no.
- Manantiales: no.
- Energa elctrica: si.
- Vallados: si.
- Red de telefona fija: no.
- Cobertura telefona mvil: no.
- Saneamiento: no.
- Edificaciones: si.
- Acondicionamiento del terreno: no.

Planimetra Sitio
AREA TOTAL = 6648 m2

ESPECIFICACIONES TCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: VIVIENDA 1
FUNDACIONES ESTRUCTURA DE MUROS
X CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGN ALBAILERA LADRILLO REFORZADA
POYOS HORMIGN X MADERA
PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS
OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR)

ESTRUCTURA DE ENTREPISO (ENTRE PISOS 1 Y 2) ESTRUCTURA DE DIVISIONES INTERIORES
LOSA HORMIGN ARMADO X MADERA
ENVIGADO DE MADERA PERFILERA METLICA
METLICA - ACERO LADRILLO EN PANDERETA

ESTRUCTURA DE CUBIERTA CUBIERTA
X CERCHA DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA
CERCHA METLICA X ACERO GALVANIZADO PLANCHA ONDA
OTROS (ESPECIFICAR) ACERO GALV. LISO EMBALLETADO
OTROS (ESPECIFICAR)

REVESTIMIENTOS EXTERIORES REVESTIMIENTOS INTERIORES
REVOQUE A CEMENTO REVOQUE A CEMENTO
X MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL
PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO

REVESTIMIENTOS INTERIORES BAO COCINA CIELOS
X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA YESO-CARTN
CERMICOS X ENTABLADO
OTROS (ESPECIFICAR) PLANCHA MADERA AGLOMERADA
OTROS (ESPECIFICAR)

AISLACIN PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO)
POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO
X COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100%
OTROS (ESPECIFICAR) CERMICO
OTROS (ESPECIFICAR)

PUERTAS VENTANAS
X ATABLERADAS PERFILERA ALUMINIO
TERCIADAS PERFILERA ACERO
CHOLGUN X MADERA

INSTALACIONES DE AGUA POTABLE INSTALACIONES DE ALCANTARILLADO
X CAERAS PVC TUBERA PVC A COLECTOR
CAERAS COBRE X TUBERA PVC A FOSA Y POZO
GRIFERA CORRIENTE TUBERA CEMENTO A COLECTOR
GRIFERA ESPECIAL TUBERA CEMENTO A FOSA Y POZO
OTROS (ESPECIFICAR)

ARTEFACTOS SANITARIOS INSTALACIN ELCTRICA
X ECONMICOS X CANALIZACIN PVC EMBUTIDA
CORRIENTES CANALIZACIN PVC A LA VISTA
ESPECIALES SIN CANALIZACIN
ARTEFACTOS ECONMICOS
ARTEFACTOS ESPECIALES

INSTALACIN DE GAS
CONEXIN A RED GAS NATURAL
CONEXIN A RED GAS LICUADO
X CONEXIN A BOMBONA GAS LICUADO


X ENVIGADO DE MADERA PERFILERA METLICA

OTROS (ESPECIFICAR)

X MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL
PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO

OTROS (ESPECIFICAR)

X POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO
COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100%
OTROS (ESPECIFICAR)

PUERTAS VENTANAS
CHOLGUN X MADERA

OTROS (ESPECIFICAR)


INSTALACIN DE GAS



OTROS (ESPECIFICAR)

MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL
X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO

OTROS (ESPECIFICAR)

POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO
X COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100%
OTROS (ESPECIFICAR)

PUERTAS VENTANAS
CHOLGUN X MADERA

OTROS (ESPECIFICAR)


INSTALACIN DE GAS

ESPECIFICACIONES TCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: BODEGAS
CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGN ALBAILERA LADRILLO REFORZADA
X PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS


X TIJERAL DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA
OTROS (ESPECIFICAR)

INSTALACIN ELCTRICA PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO)
CANALIZACIN PVC EMBUTIDA AFINADO A CEMENTO
X CANALIZACIN PVC A LA VISTA MADERA, ENTABLADO
SIN CANALIZACIN CERMICO
ARTEFACTOS ECONMICOS X TIERRA 100%

Tasacin preliminar inmuebles

Considerando el nivel de terminaciones, que acerca a las viviendas a un estado ms bien bsico, y el
hecho de tratarse de construcciones ligeras de uso superior a cinco aos: se considera un valor
referencial de 120.000 pesos/m2. Por tanto existiendo 340 m2 de viviendas se obtiene un total
estimado de avalo de $40.800.000.
Con respecto al bodegaje y estanque elevado de agua, se considera una superficie de 80 m2. Cuya tasa
de avalo se estima en $25000/m2, considerando la ausencia de terminaciones y nivel de piso
construido. Siendo por tanto, en su valor total, del orden de los $2.000.000.

Tasacin Predial

Considerando -como criterios de orientacin hacia un precio de mercado- la bsqueda de un universo
de propiedades:
Ubicadas en el rea de Campiche Municipio de Puchuncavi,
En las cercanas del camino costero,
De condicin rural y
Carentes de infraestructura y equipamiento que pudiesen mayorar sus costos,
Se rescata la siguiente tabla

Caso Calle/Ruta/Avenida Sector Nro. m2 Costo Total Costo $/m2 Fuente
1 Ruta f-30-e Campiche S/N 12000 48000000 4000 Anuncios Vende Bien
2 Ruta f-20 Campiche S/N 5000 21500000 4300 Clasificados Nexo Local
3 Ruta f-170 Campiche S/N 53000 79000000 1491 Clasificados OLX
4 Ruta f-170, Lote 9 Campiche S/N 2063 7500000 3635 Clasificados OLX
5 Ruta f-20 Campiche S/N 150000 130000000 867 Anuncios Clic Ads
6 Ruta f-170 Campiche S/N 38000 170000000 4474 Anuncios Vivastreet
7 Ruta f-171 Campiche S/N 8400 16000000 1905 Anuncios Vivastreet
8 Ruta f-30-e Campiche S/N 40000 400000000 10000 Anuncios Vivastreet
Conclusin

Desde los valores de mercado se puede rescatar un valor promedio del terreno de $3834/m2.
Considerando los 6648 m2 de rea total del predio, obtenidos del catastro topogrfico, se llega al costo
total de suelo de $ 25.488.432.
Siendo avaluados con anterioridad las estructuras levantadas en el sitio por un monto total de
$42.800.000 y no existiendo gastos adicionales en pavimentacin o trabajos de paisajismo exteriores:

El avalo total de la propiedad asciende a la suma de $ 68.288.432

El profesional que firma declara que ha inspeccionado la propiedad, que la informacin aqu sealada es
totalmente verdadera, que todos los inconvenientes de la propiedad y su entorno estn mencionados, y
que no ha obviado nada que influya en el valor asignado.

Declara que no ha tenido en el pasado o presente inters alguno en el bien tasado, ni relacin alguna
con el propietario o solicitante, y que no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la
propiedad.

Juan Luis Menares Rodrguez
Arquitecto-Tasador

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